BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53629
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7408 Resolución de 13 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 2 a practicar determinado 
asiento registral.
En el recurso interpuesto por don A. F. O., en nombre y representación y como 
administrador solidario de la sociedad «Gaudí Consultores, S.L.L.», contra la negativa 
del registrador de la Propiedad de Molina de Segura número 2, don Ricardo Francisco 
Sifre Puig, a practicar determinado asiento registral.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don A. F. O., en nombre y representación y como 
administrador solidario de la sociedad «Gaudí Consultores, S.L.L.», se solicitaba que, «a 
los efectos de lo dispuesto en el artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital, cuyo 
texto refundido se aprobó por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, el valor de 
las descritas finca y participación indivisa de finca excede del veinticinco por ciento del 
valor de los activos que figuran en el último balance aprobado» se hiciese constar en el 
Registro de la Propiedad de Molina de Segura número 2 «el carácter de activo esencial 
que tienen la finca y participación indivisa de finca antes relacionadas».
II
Presentada el día 4 de diciembre de 2020 dicha instancia en el Registro de la 
Propiedad de Molina de Segura número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Fecha: 18 de diciembre de 2020.
Calificado el precedente documento, deniego su inscripción por el siguiente defecto 
insubsanable:
Según  el  “petitum”  o  rogación  de  la  instancia  en  cuestión,  a  los  efectos  y  de 
conformidad con el art. 160-f) del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital 
de 2 de julio de 2010, se solicita que se haga constar en el Registro de la Propiedad el 
carácter de activo esencial de la finca registral 68733 y la participación indivisa de la 
finca registral 68729, como complemento de los títulos de adquisición inscritos (escritura 
pública  autorizada  por  el  Notario  de  Molina  de  Segura  don  Francisco  Coronado 
Fernández el día 30 de enero de 2007, con el número de protocolo 529), tal y como 
autoriza el art. 110 del Reglamento Hipotecario.
Apareciendo ello así, a juicio del Registrador de la Propiedad que suscribe, se 
pretende,  a  través  de  una  instancia  –documento  privado–  la  rectificación  de  unas 
inscripciones, en concreto, la inscripción 1.ª de la finca registral 68733 y la inscripción 1.ª  s
de la finca registral 68729 -asientos que están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ex  oe.
art.  1  de  la  Ley  Hipotecaria)-,  sin  la  conformidad  de  todas  las  partes  pertinentes,  w.
intervinientes en la susodicha escritura pública (cfr. las resoluciones de la Dirección  08ww
dGee n2e0r0a0l , d1e9  lodse  Rdiecgieismtrborse  yd ed e2l0 0N2o,t a1r1ia ddeo  odcet u1b6re d dee  fe2b0r0e8r,o  1d3e d 1e9 a9b8r,i l 2d3e  d2e0 0n9o vyi e1m0 bdree 
opcútbulbicrae  ddee  2r0e1c4tif)i cya csiiónn  el( cofrt.o rgloasm  iaerntsto.  y3  pdrees elan taLceióyn  Hdiep olate ccaorrirae syp o3n3d ieyn te3 4e sdceri tusrau   BOE-A-cable e
Reglamento-);  y,  además,  se  pretende  dicha  rectificación  en  base  al  art.  110  del 
Reglamento Hipotecario, cuando, en realidad, este precepto no es aplicable al presente 
supuesto de hecho: la pretendida subsanación de un pretendido y presunto defecto o 
falta  subsanable  obrante  en  el  título  adquisitivo  inscribible  en  la  fecha  en  que  se 
practicaron  las  mentadas  inscripciones  1.ª  (de  20  de  junio  de  2007)  de  las  fincas 
registrales 68733 y 68729.
Dicho pretendido y presunto defecto o falta subsanable consistiría en la omisión de la 
constatación en la ya expresada escritura pública de la manifestación, por parte de la 
entidad adquirente, del carácter de activo esencial de la finca registral 68733 y la 
participación indivisa de la finca registral 68729, de conformidad con el art. 160 f) del 
texto refundido la Ley de Sociedades de Capital.
Pues  bien,  observando  la  nota  marginal  de  calificación  regional  y  despacho 
extendida al margen del asiento de presentación 296 del Libro 68 (que motivó las 
referidas inscripciones), no aparecen suspendidas las inscripciones por tal pretendido y 
presunto defecto o falta subsanable (cfr. el art. 65 de la Ley Hipotecaria y concordantes 
de dicho cuerpo legal y su Reglamento); al contrario, las referidas inscripciones se 
practicaron sin hacerse mención (en la aludida nota marginal de calificación registral y 
despacho) a dicho pretendido y presunto defecto subsanable, como no podía ser de otra 
manera, puesto que en la fecha del otorgamiento de la citada escritura pública y en la 
fecha  en  que  se  practicaron  las  mencionadas  inscripciones  no  era  defecto  o  falta 
subsanable que impidiese la inscripción (ni lo es en la actualidad) la omisión de la 
constatación en la ya expresada escritura pública de la manifestación, por parte de la 
entidad adquirente, del carácter de activo esencial de la finca registral 68733 y la 
participación indivisa de la finca registral 68729, ex art. 160-f) del texto refundido la Ley 
de Sociedades de Capital.
Y es que conviene tener presente que la actual letra f) del art. 160 del texto refundido 
la Ley de Sociedades de Capital fue introducido por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, 
por lo que, con anterioridad a la entrada en vigor de esa reforma, no se contemplaba por 
la ley ni, en consecuencia, era obligatoria, ni siquiera a nivel notarial, la constatación en 
las escrituras públicas del carácter de activo esencial o no esencial en los actos jurídicos 
a que alude ahora la letra f) del art. 160 del texto refundido la Ley de Sociedades de 
Capital.
Y,  como  conclusión,  si  no  existía  ese  pretendido  y  presunto  defecto  o  falta 
subsanable, mal puede subsanarse (en base al art. 110 del Reglamento Hipotecario) lo 
que,  en  su  día,  no  se  calificó  registralmente  como  defecto  o  falta  subsanable, 
precisamente por inexistencia del presupuesto de hecho: el defecto o falta.
Por último, aunque se pretendiera la inscripción del carácter de activo esencial como 
acto autónomo e independiente, tampoco procedería su inscripción por impedirlo el 
art. 160.f) del texto refundido la Ley de Sociedades de Capital. En efecto, dicho precepto 
circunscribe su operatividad conectada, necesariamente, a los concretos actos jurídicos 
que menciona, particularmente, la adquisición, la enajenación y la aportación a otra 
sociedad de activos esenciales, y en los términos de dicho precepto, a los efectos de 
que, caso de tratarse de activos esenciales, deba obtenerse la autorización o aprobación 
de la junta general de la sociedad (transmitente y/o adquirente) correspondiente (cfr. la 
doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre las actuaciones 
notarial y registral en los casos del art. 160-f) del texto refundido la Ley de Sociedades 
de Capital -resoluciones de 11 de junio de 2015, 26 de junio de 2015, 8 de julio de 2015, 
27 de julio de 2015, 23 de octubre de 2015, 12 de junio de 2020 y 18 de junio de 2020,  s
entre otras-). oe.
Por otro lado, a juicio del Registrador de la Propiedad que suscribe, del tenor de la  w.
instancia parece desprenderse la pretensión de que se haga constar registralmente el  08ww
cfianrcáac treerg idsetr aal c6ti8v7o2 e9s, ednec imal oddeo  lcao nfinjucnat or eog igsltorabla 6l, 8e7s3 3d eyc ilra,  tpoamrtaicnidpoa ceiónn  cionndsividisear adceió nla, 
creognijsutnratal m6e8n7t2e9, , yla  nofi npcoar  sreí gsisotlraasl , c6o8m73o3  finyc alsa  inpdaerptiecnipdaiecinótne s.i nYd ivhiasay  qduee  tlean efri necan   BOE-A-cable e
cuenta  que,  caso  de  que  fuera  posible,  en  el  presente  supuesto  de  hecho,  la 
constatación registral del carácter de activo esencial, dicha registración se haría con 
respecto a fincas registrales independientes (caso de que, por sí solas y por sí mismas, 
fueran activos esenciales -extremo éste que no aparece especificado en la instancia-), 
pues no es posible la conectividad o conexión registral de fincas registrales (aunque sólo 
lo  sea  en  aspectos  concretos),  salvo  en  supuestos  excepciones,  como  ocurre,  por 
ejemplo, con las llamadas vinculaciones o titularidades “ob rem” (en base a una relación 
de destino, dependencia y accesoriedad).
Todo ello en base a los siguiente hechos y fundamentos de Derecho.
Hechos:
Instancia suscrita el día cuatro de diciembre de dos mil veinte en Molina de Segura, 
por don A. F. O., presentada el día 04/12/2020, bajo el asiento número 635, del Libro 
Diario 109, número de entrada 7280.
Fundamentos de Derecho:
Los expresados al especificar el defecto señalado “ut supra”.
Contra la presente nota de calificación cabe (…)
El Registrador de la Propiedad. Ricardo F. Sifre Puig».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. F. O., en nombre y representación y 
como administrador solidario de la sociedad «Gaudí Consultores, S.L.L.», interpuso 
recurso el día 18 de enero de 2021 mediante escrito en el que alegaba los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«A)  “A juicio del Registrador de la Propiedad que suscribe, se pretende, a través de 
una  instancia  –documento  privado–  la  rectificación  de  unas  inscripciones,  sin  la 
conformidad de todas las partes pertinentes, intervinientes en la susodicha escritura 
pública... y sin el otorgamiento y presentación de la correspondiente escritura pública de 
rectificación...”.
El señor Registrador calificante atribuye al documento presentado un alcance del que 
carece por completo, pues, si se atiene a su estricto contenido, en ningún lugar del 
mismo se habla de rectificación. Lo que se pretende, como bien dice la instancia, es 
complementar el título de adquisición haciendo constar en el Registro una circunstancia 
descriptiva o de hecho, como es la consideración de las citadas finca y participación 
indivisa  de  finca  como  activos  esenciales  de  la  sociedad  a  la  que  represento.  No 
podemos pretender asignar a la instancia virtualidad rectificatoria alguna por lo siguiente: 
i) a la fecha de otorgamiento de la escritura no estaba vigente la actual redacción del 
artículo 160 f) de la LSC, introducida por la Ley 31/2.014, de 3 de diciembre, como bien 
señala el señor Registrador en su nota; ii) la condición de activo esencial es apreciable, 
como  reiteradamente  ha  señalado  la  Dirección  General,  por  los  órganos  de 
representación de la misma, por lo que nada debe decir al respecto la parte en su día 
transmitente, aun en el caso de que se tratara de una rectificación, que, como digo, no 
es lo llevado a cabo; y, iii) se trata, no de rectificar, sino de complementar la descripción 
de las fincas o introducir en el Registro, en la forma en que el Registrador considere, el  e.
carácter de aquéllas, y, por ello, en la instancia manifesté, como resulta nítidamente de  w.
su último párrafo: “solicito que se haga constar en ese registro de la propiedad el  08ww
crealraácciotenra ddaes ,a cdtievo  ceosnefnocrmiaild aqdu e ctoienn elno  lad isfipnuceas tyo  peanrt iceipl acpiróenc eipntdoiv isinad idcea dfoin cya  caonmteos 
complemento de los títulos de adquisición inscritos”.
En consecuencia, nada se pretende rectificar porque no se cometió error alguno en 
el título de adquisición y la repercusión que tiene actualmente la condición de activo 
esencial  de  una  finca  viene  dada  por  una  norma  dictada  con  posterioridad  al 
otorgamiento de aquél, de ahí que se haya articulado como complemento descriptivo, si 
se quiere llamar así.
La aportación de la copia autorizada de la escritura de adquisición lo ha sido para dar 
satisfacción  al  principio  registral  de  titulación  pública  o  auténtica  recogido  en  los 
artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento, sirviendo la instancia, 
como he repetido, de complemento.
Me baso para ello en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, llamada así en aquél momento, de 20 de julio de 2.017, que recuerda la 
procedencia de la denegación del asiento de presentación de documentos privados, 
salvo en los casos en que se le atribuya eficacia registral (artículo 420 del Reglamento 
Hipotecario), lo que no ha ocurrido en el caso que nos ocupa, sin que, por lo demás, el 
señor Registrador haya exigido, para dar acceso al Registro del carácter de activo 
esencial, de documentación pública, pues no lo ha formulado como defecto.
B)  “Mal puede subsanarse (en base al art. 110 del Reglamento Hipotecario) lo que, 
en su día, no se calificó registralmente como defecto o falta subsanable, precisamente 
por inexistencia del presupuesto de hecho.
En conexión con lo reseñado en el apartado A) que antecede, basa el Registrador el 
grueso  de  su  denegación  en  la  invocación  que  hice,  en  la  instancia  aportada,  al 
artículo 110 del Reglamento Hipotecario. La alusión a dicha norma lo fue, no en sentido 
estricto, sino como el principal referente normativo que prevé la legislación hipotecaria 
para  complementar  títulos  inscribibles  mediante  documentos  privados  (siempre  que 
cuenten con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador, como 
ocurre en este caso). En mi práctica profesional he podido conocer que se utiliza aunque 
no exista calificación negativa previa, pues para complementar decretos de adjudicación 
la situación arrendaticia se suele hace constar en instancias privadas, y se aportan junto 
con la documentación judicial que provoca el asiento de presentación y, por tanto, sin 
que haya todavía falta subsanable recogida formalmente en una nota de calificación, o la 
solicitud de inscripción del tracto sucesivo de las hipotecas mediante instancias privadas, 
o el complemento de convenios reguladores en procesos de separación o divorcio, 
cuando se omiten en los mismos, por ejemplo, el domicilio de los excónyuges, por citar 
sólo algunos casos.
Por lo tanto, la práctica hipotecaria admite numerosos supuestos en que pueden 
complementarse títulos públicos mediante documentos privados con firma legitimada, 
razón por la cual: i) presenté la copia autorizada de la escritura de adquisición, donde 
consta dicha adquisición y la descripción de las fincas; y, ii) la complementé mediante la 
instancia privada para dar acceso al Registro a un carácter que los bienes comprendidos 
en aquél título han adquirido a posteriori y como consecuencia de una reforma legal, sin 
ninguna intención de subsanar falta o defecto alguno, que no existían.
Finalmente, añadir que tal alegación al artículo 110 del Reglamento Hipotecario 
tampoco era necesaria en el escrito aportado. En este sentido, lo mantengo, por lo 
expuesto  anteriormente  y  el  sentido  en  que  considero,  salvo  mejor  criterio,  debe 
interpretarse y se lleva a cabo en la práctica registral y procesal, pero, en caso contrario, 
no tendría ningún problema en que se considere por no puesto lo siguiente: “tal y como 
autoriza el artículo 110 del Reglamento Hipotecario”.
C)  “Dicho precepto circunscribe su operatividad conectada, necesariamente, a los  s
concretos actos jurídicos que menciona, particularmente, la adquisición, la enajenación y  oe.
la aportación a otra sociedad de activos esenciales, y en los términos de dicho precepto,  w.
a  los  efectos  de  que,  caso  de  tratarse  de  activos  esenciales,  deba  obtenerse  la  08ww
aaduqtouriirzeanctieó)n c oor reaspproonbdaiecinótne ”.de  la  junta  general  de  la  sociedad  (transmitente  y/o
enorEml eR etrgainsstrcaednodr,e nccoian  ednic heal  taráfifrimcoa cjiuórníd, iccoie, rrcao meol  Rees geislt rcoa raá cutenra  ecsiercnucniaslt adnec iau ndoes   BOE-A-cable e
activos, y concreta su operatividad en el momento puntual de llevarse a cabo alguno de 
los actos referidos en el artículo 160 f) de la LSC. Sin embargo, entiendo que, siendo la 
institución registral el pilar básico de la seguridad jurídica preventiva en nuestro país, 
ningún obstáculo hay para dar acceso al Registro a una circunstancia que influye en el 
tráfico de los inmuebles, toda vez que pondrá en alerta al potencial adquirente si alguno 
de los administradores solidarios, por ejemplo, pretende la enajenación de una finca que 
es activo esencial sin autorización de la Junta General. Con ello, igualmente, se cumple 
otro  de  los  fines  para  los  que  se  creó  el  Registro  de  la  Propiedad,  como  es  la 
disminución de la litigiosidad, evitando pleitos de responsabilidad del administrador por 
actos contrarios a norma.
En apoyo de esta cuestión también podemos referirnos a la constancia registral que 
se viene haciendo del carácter habitual de las viviendas en materia de hipoteca, pues tal 
carácter tiene importantes consecuencias como son: anotación preventiva de embargo 
sobre viviendas privativas, ejecución hipotecaria y porcentajes de adjudicación, limitación 
de costas, etc. Pues si para una vivienda accede al Registro su carácter de habitual, que 
no es permanente, pues puede dejar de serlo en cualquier momento a pesar de que en 
el Registro siga constando dicha circunstancia, no entiendo cómo no puedo reflejar la 
cualidad de activos esenciales de la finca y participación indivisa de finca de la sociedad 
con la repercusión que ello tiene para el tráfico jurídico inmobiliario (lo cual tiene mayor 
estabilidad que el carácter de vivienda habitual, dado que el balance se incluye, junto 
con la cuenta de resultados y la memoria, en las cuentas anuales, de modo que, como 
mínimo, tiene una virtualidad efectiva de un año, si lo vemos desde ese punto de vista).
Así, y antes de pasar al siguiente punto, quiero destacar que esta idea que defiendo 
es la que subyace en la Resolución de la Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 12 de junio de 2.020, cuando, en su fundamento de derecho 2, señala que “en todo 
caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando... resulte de los 
elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos 
resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal)”. en base a 
esta Resolución, y visto que los Registradores califican a la vista del título presentado y 
de los asientos del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), es por lo que intereso el 
acceso registral del carácter de activo esencial, cuya importancia incluso es puesta de 
manifiesto por la Dirección General en la citada Resolución.
D)  “...del tenor de la instancia parece desprenderse la pretensión de que se haga 
constar registralmente el carácter de activo esencial... de modo conjunto o global..., y no 
por sí solas, como fincas independientes... no es posible la conectividad o conexión 
registral  de  fincas  registrales...,  salvo  en  supuestos  excepciones,  como  ocurre,  por 
ejemplo, con las llamadas vinculaciones o titularidades ob rem”.
Ocurre  con  este  argumento  lo  mismo  que  con  el  reflejado  en  el  apartado  A) 
(supuesta  rectificación),  y  es  que  se  atribuye  a  la  instancia  complementaria  una 
virtualidad que ni tiene ni pretende. En efecto, ninguna conexión o vinculación se hace 
entre la finca y participación indivisa de finca descritas, sino que se pretende que se 
haga constar el carácter de activos esenciales de las mismas, por separado, pues por 
separado se han descrito y en ninguna parte se señala que formen un conjunto a efectos 
de determinar su carácter de activo esencial. Ambas, tanto la finca registral 68.733 como 
la mitad indivisa de la registral 68.729, por sí solas, cada una, tienen el carácter de activo 
esencial de la sociedad, porque, visto el último balance aprobado, el valor de una y otra, 
repito, por separado, cada una independientemente considerada, supera con exceso el 
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuran en aquél, manifestación ésta  s
que queda bajo mi responsabilidad como administrador solidario de la sociedad a la que  oe.
represento. w.
Por último, el Registrador indica que “caso de que, por sí solas y por sí mismas,  08ww
fcuuearnadno a cetli vtoesn oers elintecriaall edse - elaxt rienmstoa nécsiate  eqsu ec lnaoro a, ppaureecse n einsgpuencaifi ccaodnoe xeinó nla  oin vsitnacnucliaac-.i.ó.”n, 
esostliacbitlae cees.  qCuoem coo nsest eh ae l sceañraálcatdeor , dlea sa cfitnivcoa se sseen dcieasl cqriubee nt iepnoer  csaedpaa raudnoa , ys ilno  mquáes  (snei   BOE-A-cable e
menos). La indicada afirmación, por lo tanto, y a mi entender, carece de presupuesto, 
porque, como he indicado, vuelve a atribuir a la instancia unas supuestas pretensiones 
de las que carece.
E)  Síntesis.
A  modo  de  resumen  de  mi  argumentación  en  defensa  de  la  inscripción  de  la 
documentación calificada negativamente, he de decir:
– Que no se produce rectificación alguna del título de adquisición ni subsanación de 
ninguna falta u omisión padecida en el mismo.
– Que lo que se hace es complementar la descripción de la finca y participación 
indivisa de finca precisando su carácter de activos esenciales de la sociedad.
– Que la legislación hipotecaria permite el complemento de títulos públicos mediante 
documentos privados con firmas legitimadas en numerosos supuestos, siendo un reflejo 
de ello el artículo 110 del Reglamento Hipotecario. Con esto, queda salvaguardado el 
principio de titulación pública o auténtica, como se ha indicado (artículos 3 de la Ley 
Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento, así como RDGRN de 20 de julio de 2.017 y 
artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario).
– Que dando acceso al Registro a dicho carácter se refuerza la seguridad jurídica 
preventiva que reclamo de la institución registral en defensa de los intereses de la 
sociedad y de la certeza y confianza en el tráfico jurídico inmobiliario, incorporando a los 
asientos  registrales  un  dato  de  indudable  transcendencia  de  cara  a  la  calificación 
(artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria y RDGSJFP de 12 de junio de 2.020).
– Que el Registrador ha considerado el defecto como insubsanable, por entender 
que lo que se hace es rectificar un documento público mediante uno privado, lo cual, 
como resulta del tenor de la instancia y de lo expuesto en el apartado A), en ningún 
momento se ha pretendido. De este modo se cierra la puerta a que tal manifestación 
pueda acceder al Registro si consta en un documento notarial con ese sólo objeto, de tal 
forma que el defecto sería subsanable procediendo en dicho sentido.
– No obstante lo dicho en el punto anterior, considero que dada la naturaleza del 
acto (una mera constancia del carácter de los bienes por lo que resulta del último 
balance aprobado de la sociedad, tratándose de una cuestión de hecho con repercusión 
jurídica) no es necesaria la forma pública para su acceso al Registro de la Propiedad».
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de enero de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 160, 161, 234, 371, 387, 392, 393, 479, 489 y 511 bis de la Ley 
de Sociedades de Capital; la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la 
Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo; los artículos 9.1 
de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio 
de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 21, 33, 34, 38, 
114 y 129 de la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 
271.2.º, 323, 324, 396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, 
párrafo primero, 650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1259, 1297, 1298, 1320, 1322, 1377, 
1389 y 1713 del Código Civil; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la  e.e
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003,  b
de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario;  08ww
lnaosv iSemenbtreen cdiea s1 9d8e9l  yT r1ib7u dnea la Sbruilp dreem 2o0,0 8S,a yla d eP,r iSmaelara T, edrcee r1a4,  2d4e  dme aoycotu dbere  1d9e8 240, 0204;  ldaes 
yR e4s odluec nioonveiesm dber ela  dDei r1e9cc6i8ó,n  1G deen ejrualilo d ed el o1s9 R76e,g i2s trdoes  oy cdtuebl rNe odtaer ia1d9o8 1d, e3 113 d dee  mmaarzyoo 
de 1986, 22 febrero y 12 de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de
abril de 2005, 22 de mayo de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio y 8, 10, 27, 
28 y 29 de julio, 17 de septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de 
noviembre de 2017 y 31 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020.
1.  Debe determinarse en este expediente si, como solicita la sociedad recurrente, 
puede  hacerse  constar  en  el  Registro  de  la  Propiedad  que  determinada  finca  y 
participación indivisa de otra propiedad de dicha sociedad tienen carácter de activo 
esencial a los efectos de lo establecido en el artículo 160.f). de la Ley de Sociedades de 
Capital.
2.  Para resolver el presente recurso debe recordarse la reiterada doctrina sentada 
por  esta  Dirección  General  sobre  la  aplicación  del  precepto  legal  invocado  por  el 
recurrente como fundamento para la práctica del asiento registral solicitado (vid. las 
Resoluciones de 11 y 26 de junio y 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de 
diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017, 31 de mayo de 2018 y 12 y 18 de 
junio de 2020).
La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para 
deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad 
de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la 
Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del 
gobierno corporativo. En el apartado IV del Preámbulo de esa ley se expresa que 
mediante la modificación del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital en lo 
que ahora interesa «se amplían las competencias de la junta general en las sociedades 
para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su relevancia 
tienen efectos similares a las modificaciones estructurales». Y, en la misma reforma, se 
añade el artículo 511 bis, según el cual en las sociedades cotizadas constituyen materias 
reservadas a la competencia de la junta general, además de las reconocidas en el 
artículo 160, entre otras, «a) La transferencia a entidades dependientes de actividades 
esenciales  desarrolladas  hasta  ese  momento  por  la  propia  sociedad,  aunque  esta 
mantenga  el  pleno  dominio  de  aquellas»  y  «b)  Las  operaciones  cuyo  efecto  sea 
equivalente al de la liquidación de la sociedad».
La finalidad de la disposición del artículo 160.f), como se desprende de la ubicación 
sistemática de la misma (en el mismo artículo 160, entre los supuestos de modificación 
estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a incluir en el supuesto normativo 
los casos de «filialización» y ejercicio indirecto del objeto social, las operaciones que 
conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a 
una modificación sustancial del objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse 
en cuenta, que dada la amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la 
adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), 
surge la duda razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las 
consecuencias de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta 
general por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.
El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos 
esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las 
consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que 
debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica 
preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador.
Ciertamente,  no  es  de  aplicación  la  inoponibilidad  frente  a  terceros  de  las 
limitaciones  voluntarias  al  poder  de  representación  de  los  administradores  e.
(artículos 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital, al que se remite el artículo 161. Cfr.,  w.b
asimismo, los artículos 479.2 y 489, relativos a la sociedad anónima europea), toda vez  08ww
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social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa
grave ex artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital (cfr. artículo 9.1 de la 
Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, 
sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; y la Sentencia del Tribunal 
Supremo número 285/2008, de 17 de abril, según la cual prevalece «la protección de 
terceros de buena fe y sin culpa grave ante el abuso de exceso de poderes de los 
Consejeros-Delegados  (art.  129.2  LSA  [actual  234.2  de  la  Ley  de  Sociedades  de 
Capital], aplicable por una clara razón de analogía)»).
Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los 
administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos 
esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de 
la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la 
presunción legal si el importe de la operación supera el 25% del valor de los activos que 
figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar «a priori» si un 
determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los 
representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a 
la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la 
conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.
Dado  que  el  carácter  esencial  del  activo  constituye  un  concepto  jurídico 
indeterminado, deben descartarse interpretaciones de la norma incompatibles no sólo 
con su «ratio legis» sino con la imprescindible agilidad del tráfico jurídico. Así, una 
interpretación de ese tipo es la que exigiera un pronunciamiento expreso de la junta 
general en todo caso, por entender que cualquiera que sea el importe de la operación 
puede que se trate de un activo esencial. Y, por las mismas razones, tampoco puede 
estimarse  exigible  esa  intervención  de  la  junta  en  casos  en  que  sea  aplicable  la 
presunción  legal  derivada  del  importe  de  dicha  operación.  De  seguirse  esas 
interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la 
sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de 
juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es 
necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de 
los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora 
de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que 
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor 
diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento 
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del 
negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, 
por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del 
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga 
entrar  en  juego  la  presunción  legal  establecida  por  la  norma  (por  no  superar  el 
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) 
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Dados  los  privilegiados  efectos  que  en  nuestro  ordenamiento  se  atribuye  a  la 
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos 
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten 
asegurar  una  sólida  publicidad  registral  basada  en  títulos  en  apariencia  válidos  y 
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe 
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el  s
apartado  b)  que  «los  documentos  públicos  autorizados  por  Notario  en  soporte  oe.
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido  w.
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según  08ww
neol taarrtiíocsu leon 2 s4u d ceo nlas imdeisramcaió lne yd,e r efufonrcmioandaori opso rp úlab lLiceoys  3d6e/b2e0r0á6n,  vdeel a2r9 p odre  lan orevigeumlabrridea, d« lnoos 
isnótelor vefonrgmaa[nl ]»s.ino  material  de  los  actos  o  negocios  jurídicos  que  autorice[n]  o  BOE-A-cable e
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al 
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser 
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad 
o  resolución  susceptible  de  impugnación  (cfr.  artículos  18,  33,  34  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica 
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento 
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal 
Supremo  en  Sentencia  de  24  de  octubre  de  2000,  Sala  Tercera,  «a  Notarios  y 
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, 
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento 
público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración 
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al 
establecer que los registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de 
los documentos de toda clase, (...) así como la capacidad de los otorgantes y la validez 
de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (…)». Ciertamente, en el 
procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la 
inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados 
accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto 
que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la 
inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para 
calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–, 
implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley 
imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el 
acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener 
en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los 
activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya 
sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación 
alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a 
diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada 
manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la 
manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del 
Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia 
de  arrendamiento  de  la  finca  vendida,  según  los  artículos  25.5  de  la  Ley  de 
Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; la necesaria 
constancia en las escrituras de préstamo hipotecario del carácter, habitual o no, que 
pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque –artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria–, 
etc.) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.
Por todo ello, ha concluido este Centro Directivo en las citadas Resoluciones que aun 
reconociendo  que,  según  la  doctrina  del  Tribunal  Supremo,  transmitir  los  activos 
esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que 
con  la  exigencia  de  esa  certificación  del  órgano  de  administración  competente  o 
manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o 
prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, 
cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del 
negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda 
considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a 
que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en 
estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin  s
perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la  oe.
responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los  w.
activos de que se trate. 08ww
CapRitaels unmo ihdaa mdeenroteg,a deol  aerlt íacrutílocu 1lo6 02 3d4e.2l  tdeexlt om irsemfuon dteidxoto d lee glaal , Lpeoyr  dloe  qSuoec liae dsaodceiesd daed 
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por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es 
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no 
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de 
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación 
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá 
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por 
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el 
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso 
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por 
aplicación de la presunción legal).
3.  Alega el recurrente que dando acceso al Registro al carácter de activo esencial 
de las fincas se refuerza la seguridad jurídica preventiva en defensa de los intereses de 
la sociedad propietaria de las mismas y de la certeza y confianza en el tráfico jurídico 
inmobiliario, incorporando a los asientos registrales un dato de indudable transcendencia 
de cara a la calificación.
Pero frente a estos argumentos debe prevalecer el hecho de que el legislador, al 
introducir la referida norma del artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital, no ha 
articulado tal medida de protección registral, a diferencia de lo que sucede con otros 
supuestos a los que se refiere el propio recurrente, como es la protección que se deriva 
de  la  constancia  del  carácter  de  vivienda  habitual  de  la  finca  hipotecada  -cfr. 
artículos 21.3, 114, párrafo tercero, y 129.2.b) de la Ley Hipotecaria-. Y es que, por una 
parte, no puede desconocerse el carácter cambiante que puede tener en la práctica el 
carácter de activo esencial societario de la finca de que se trate ni la dificultad a la hora 
de determinar tal carácter, y por otra, como resulta de las consideraciones expuestas en 
el anterior fundamento de Derecho, los terceros de buena fe no quedan desprotegidos 
aun en caso de omisión de la aprobación de la junta general cuando se trate de los actos 
indicados en el citado artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.