BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 715
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
182 Resolución  de  22  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad accidental de Pego, por la que 
se suspende la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por don J. F. S. R., en su nombre y en representación de 
doña M. J. M. G., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
accidental  de  Pego,  doña  María  Paz  Cucarella  Ferri,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante acta notarial otorgada el día 13 de mayo de 2021 ante el notario de Calpe, 
don José Miguel de Lamo Iglesias, con el número 615 de protocolo, don J. F. S. R., en su 
nombre y en representación de su esposa, doña M. J. M. G., titulares con carácter 
ganancial  de  la  finca  registral  número  3.912  de  Parcent,  código  registral 
único  03015000095588,  manifestaban  que  la  descripción  real  de  dicha  finca  se 
correspondía  con  la  representación  gráfica  alternativa  que  resulta  del  informe  de 
validación  gráfica  que  se  incorporaba,  firmado  con  código  seguro  de  verificación  y 
sellado por la Dirección General del Catastro el día 4 de mayo de 2021.
En la misma se manifestaba que la finca registral 3.912 de Parcent, de 5.000 metros 
cuadrados  de  superficie,  se  correspondía  con  la  parcela  catastral  con  referencia 
catastral 000502900YH940001EY, en cuanto a la edificación, y en cuanto al terreno con 
parte de las parcelas catastrales 03100400A010620000TH, 03100A00010760000TM, 
03100A4005010770000T0 y 03100A400S010740000TT y, en una pequeña parte, con las 
parcelas  catastrales  03100A400010490000TX  y  03100A005010750000TF,  siendo  su 
superficie de 5.027,10 metros cuadrados.
II
Presentada el día 13 de mayo de 2021 dicha acta en el Registro de la Propiedad de 
Pego,  una  vez  tramitado  el  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1935 del año: 2021.
Asiento N.º: 284 Diario: 95.
Presentado el 13/05/2021 alas 12:45:49.
Presentante: S. R., J. F.
Interesados: M. J. M. G., J. F. S. R.
Naturaleza: Escritura Pública.
Objeto: incorporación base grafica. es
N.º Protocolo: 615/2021 de 13/05/2021. o
Notario: José Miguel de Lamo Iglesias, Calpe. w
confLoarm reidgaisdt rcaodno rlao  qduisep usuessctori been,  lporse vairot íceuxlaoms e1n8  yd eca llaif icLaecyi óHni pdoetle dcaorciuam, ye nctoon cciotarddaon, tdees 
de su Reglamento, ha resuelto no practicar la operación registral interesada, en base a 
los siguientes:
Hechos:
Con fecha trece de mayo de dos mil veintiuno se presenta en este Registro de 
la  Propiedad,  motivando  el  Asiento  284  del  Diario  95,  copia  autorizada  de  acta 
autorizada en Calp el trece de mayo de dos mil veintiuno ante su Notario don José 
Miquel de Lamo Iglesias, por la que don J. F. S. R., casado con doña M. J. M. G., doña 
M. J. M. G. según el título presentado, titular de la finca 2912 de Parcent, Código 
Registral Único 03015000095588, solicita la rectificación de cabida, actualización de 
linderos c inscripción de la base gráfica de la misma, en base a Informe de Validación 
Gráfica firmado con CSV (…) y sellado por la Dirección General del Catastro el 4 de 
mayo de 2021, que se incorpora.
Con fecha veinticuatro de mayo de dos mil veintiuno, y previa dilatación de las 
vicisitudes del procedimiento de inscripción del documento presentado, conforme al 
apartado 2.º de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 
tres de noviembre de dos mil quince; se inicia el expediente regulado en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, de notificación a los titulares colindantes, tanto e tincas registrales 
como parcelas catastrales, entre los que se encuentra M. R. P. P. titular de la parcela 
catastral con referencia 03100A005010740000TT, con fecha de acuse nueve de junio de 
dos mil veintiuno y fecha de vencimiento de alegaciones el nueve de julio de dos mil 
veintiuno.
Con fecha siete de julio de dos mil veintiuno, Entrada 2924/2021 de este Registro de 
la Propiedad, se presenta por doña F. P. P., autorizada por su hermana doña M. R. P. P. 
para presentar escrito por el que expone diferentes discrepancias respecto del Informe 
de Validación Gráfica presentado, solicitando la subsanación de las mismas previa a la 
inscripción.  Se  acompañan  diferentes  planos,  correcciones,  catastro  histórico, 
mediciones de un Plan Parcial no ejecutado, relación de titulares, y correcciones sobre la 
planimetría catastral.
Con fecha veintinueve de julio de dos mil veintiuno finalizan las vicisitudes del 
expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el 
Asiento del Diario hasta quince días para su calificación y, en su caso, despacho.
A la vista del contenido de los libros del archivo de este registro de la propiedad, del 
expediente tramitado y de las alegaciones presentadas; se suspende la inscripción 
solicitada de la finca 2912 de Parcent, Código Registral Único U3015000095588, por 
posible invasión de finca/parcela colindante.
Fundamentos de Derecho:
Visto lo dispuesto en los artículos 9, 10, 199 y 200 de la Ley Hipotecaria, resolución 
conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección 
General del Catastro de 26 de octubre de 2015, Resolución-Circular de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, y Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de noviembre de 2016, 28 de 
noviembre de 2016, y 1 de junio de 2017.
Y, en base a lo expuesto, se suspende la práctica de las operaciones registrales 
interesadas.
Asimismo, se le notifica que el asiento de presentación a que dio lugar la escritura 
antes reseñada, queda prorrogado automáticamente, a contar desde la fecha de emisión  e.
de esta notificación y por un plazo de sesenta días contados desde la techa de recepción  w.
de la última comunicación correspondiente; por lo que se amplía consecuentemente el  2w
plazCo opnatrraa  seusbtas annoatar  edle d ceafelifcictoa cailóeng addeos feanvo lara mblies m(…a.).
Pego,  a  fecha  de  firma  firmado  electrónicamente.  María  Paz  Cucarella  Ferri.
Registradora  accidental.  Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica
cualificada  por  María  Paz  Cucarella  Ferri  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de 
Enguera [sic] a día diecisiete de agosto del dos mil veintiuno.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  F.  S.  R.,  en  su  nombre  y  en 
representación de doña M. J. M. G., interpuso recurso el día 27 de septiembre de 2021 
realizando las siguientes alegaciones:
«Fundamentos de Derecho:
Esta  parte  muestra  su  desacuerdo  con  la  calificación  de  la  Sra.  Registradora 
Accidental del Registro de la Propiedad de Pego (Alicante), por los siguientes motivos y 
fundamentos de derecho:
Primero: Que el fundamento de la calificación que se recurre radica en que la señora 
registradora considera y da mayor veracidad a un escrito con varios folios, algunos de 
ellos manuscritos, fotocopias y dibujos, firmados por doña M. R. P. P., pero entregados 
en el Registro de la Propiedad de Pego a través de su hermana doña F. P. P., no 
observando documento público, técnico o testifical que desvirtué el acta notarial de 
incorporación de base geográfica presentado por los recurrentes, no existiendo ningún 
tipo de invasión de finca en parcela colindante, dado que siempre han sido realizadas de 
buena fe todo tipo de actuaciones con los técnicos competentes y ante los registros 
legalmente  habilitados  para  ello,  como  queda  constancia  en  todos  los  documentos 
notariales y técnicos aportados al presente recurso, sobre todo en el informe pericial (…) 
emitido por el citado Ingeniero Técnico donde se observa perfectamente las delimitación, 
fincas y coordenadas, con todos los planos detallados.
Que incluso desde el año 2006 que se inició el vallado total de la parcela, han 
transcurrido unos 15 años, siendo visible todo ello y les consta a todos los vecinos 
colindantes y en general a muchos vecinos de la población de Parcent, por lo que, si 
durante esos 15 años, dicha persona habría tenido tiempo o interés en manifestarlo, 
denunciarlo o reclamarlo, pues la Sra. R. P. P. reconoce ya la existencia de ese vallado 
de la parcela, si bien ahora al cabo de 15 años dice que está dentro de su terreno, pero 
tampoco aporta ningún tipo de documento técnico o acta notarial, tampoco inscripción en 
el Registro de la Propiedad de Pego donde conste que esa superficie ya señalizada y 
deslindada hace veinte años por los anteriores propietarios incluido el padre de la Sra. P., 
ahora  mediante  un  escrito  y  varios  folios  manuscritos,  pretende  paralizar  dicha 
inscripción,  causando  un  grave  perjuicio  económico  a  los  recurrentes,  que  si  han 
presentado todo aquello que de conformidad con la Ley Hipotecaria ha sido necesarios, 
además de los gastos de escritura pública, pago de impuestos, informes de los técnicos 
y demás actuaciones que han sido necesaria de conformidad con la normativa legal 
vigente.
Segundo: Que según establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para que puedan 
ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior (títulos que se inscriben entre 
ellos los del recurrente), deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o 
documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en 
la forma que prescriban los reglamentos, por lo que el recurrente ha llevado a cabo tales 
actuaciones a través de escritura pública y además con los informes técnicos emitidos 
por los especialistas competentes en dicha materia y correspondientemente visados. s
En otros casos similares, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública  oe.
considera  identificadas  y  fundamentadas  las  dudas  del  registrador  en  su  nota  de  w.
casaeulrni fqtiictuuaelca ieór lnr e aegrtniísc tcurualoal  dn1et9o 9 laa  e flisant caeabx lioes ztdecena c cqiauu aedlq e“u lacieo rmnafe ldirceato  lo aepsno rtseriecg iilósantsr a dflieens cq acusoi elicnnod lnianond taehnsat yenaso   aidncesrtecerdritimtaasidn oay    2022-182n https://w
necesariamente la denegación de la inscripción”, ello no puede entenderse en el sentido
de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador,  Bc
pero en este caso la oposición de la colindante no está fundamentada ya que no aporta 
una  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa  ni  tienen  constancia  de  la 
iniciación de un expediente rectificativo en Catastro ni en Registro.
Tercero: Que igualmente el artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que “el Registro 
de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos 
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas 
inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial 
radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se 
determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran 
a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen 
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en 
esta Ley”. Por lo que caso de que no esté conforme la Sra. P. podría ir a los Tribunales y 
reclamar lo que ella considere oportuno, pero no puede paralizar una inscripción de un 
derecho  que  les  corresponden  a  los  recurrentes  y  no  causarles  más  perjuicios 
económicos y temporales, pues lo que ahora pretende la Sra. P. al cabo de Quince años 
es obtener unos metros más para su propiedad.
Para que se produzca la legalidad absoluta la Ley Hipotecaria en el párrafo primero 
del  artículo  18  de  la  misma  indica  que  los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro, por lo que no me consta que posea ningún tipo de 
escritura pública la Sra. P. y en su defensa ha aportado la documentación que consta en 
el escrito de notificación del Registro de Pego, un escrito, parte del mismo manuscrito, 
con diversos planos con dibujos alegando que hay diferentes errores, quedando todo ello 
clarificado según el informe pericial del citado Ingeniero Topográfico.»
IV
La registradora de la Propiedad de Pego, doña Teresa Aparicio Marín, emitió informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, de 19 de julio 
de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 
de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de 
febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de 
enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, 
mediante la incorporación al folio registral de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, con informe de validación gráfica, de resultado positivo en el que se modifica la 
configuración de la parcela de los recurrentes, pero también algunas parcelas catastrales 
colindantes, existiendo oposición de un colindante notificado en el desarrollo de los  e.e
trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. b
La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente  w
aplreegvaisctoio neens  epl oarr tíucnu loc o1li9n9d.a2n dtee  claa tLaestyr aHl ipnootteificcaardiao,  oapfeocntiaednod,o  dqeu ela sse  qhuaen  rperseusltean tuandao 
gsoeborrere fleorse nqcuiaec imóna ndifiisetsintata  cyu acl oenstr olav esrtiitduaa,c iaópno frítsaincdao c ournrae cstae,r ieq udee  npol acnooisn ccidaeta sctorna lelas 
manifestada por los recurrentes en el acta notarial calificada.
Los interesados interponen recurso, por estar en desacuerdo con la calificación 
registral, y atender a manifestaciones de la recurrente, que no acredita su derecho de 
propiedad ni aporta ninguna documentación técnica.
2.  Para resolver el recurso, conviene reiterar, de nuevo, la doctrina consolidada de 
esta Dirección General (cfr. «Vistos») respecto a la materia, la cual entiende que:
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b)  que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el 
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio 
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de esta Dirección General 
relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se sintetiza del siguiente modo:
«a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la  s
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación  oe.
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  w.
taimitrutpílcaeurd loirrá e1 g9qis9ut erda ecl  odlnaet i Lnleúaye   fHisnuicp aotr taeomc aidtraeiac ,ic ó“unlaa  lhqmauseietraara  qo updeoe s silceaiasó  nrr eedsgeui seqtlrutaoiel.e nPs  nocor o tlhainandytoaa,n  atyec srce oddnieftoaterdmrom esi neaerl    2022-182n https://w
necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no impide, por otra parte, que las
alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante que se acompaña de 
documentación contradictoria, reveladora de la existencia de un conflicto latente en la 
delimitación de las parcelas catastrales.
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  encuentra  debidamente 
sustentada con documentación cartográfica y afirmaciones bastante precisas sobre las 
inexactitudes  de  la  cartografía  catastral  vigente  y  de  la  posible  invasión  de  la 
georreferenciación  alternativa  presentada  respecto  a  parte  de  la  parcela  de  su 
propiedad, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes 
sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta dirección general en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Para la resolución de este conflicto deberán acudir al correspondiente órgano judicial, 
sin perjuicio de poder solventarse también dicha controversia mediante un procedimiento 
de conciliación, conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria ante el registrador, 
notario o letrado de la Administración de Justicia, a elección de los interesados, o 
proceder al correspondiente deslinde notarial.
Esta dirección general ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  s
Hipotecaria. oe.
Madrid, 22 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2w
Pública, Sofía Puente Santiago.