BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80183
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11092 Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Málaga n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Vicente José Castillo Tamarit, notario de Málaga, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Málaga número 1, don José 
Alfonso Uceda Serrano, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 30 de julio de 2019 ante el notario de Málaga, don 
Vicente José Castillo Tamarit, con número 1.278 de protocolo, se formalizó un préstamo 
para financiar la adquisición por el prestatario de la mitad indivisa de una vivienda; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario autorizante expresa lo siguiente: «Manifestación notarial: Yo, el 
notario, doy fe de que (…) he consultado el Registro de Condiciones Generales de la 
contratación, del que resulta el depósito inscrito el día 12 de enero de 2016, folio 1. (…)».
II
Presentada el 30 de julio de 2019 copia autorizada de la escritura en el Registro de la 
Propiedad de Málaga número 1, fue objeto de la siguiente calificación:
«Calificado el precedente documento, (…) de conformidad con los artículos 18 y 19 
bis ambos de la ley hipotecaría se suspende su inscripción por los siguientes defectos 
basados en estos hechos y fundamentos de derechos:
Hechos:
En la fecha indicada se presentó copia autorizada de la escritura otorgada el día 
treinta de julio de dos mil diecinueve por el Notario de Málaga don Vicente José Castillo 
Tamarit, bajo el número 1278 de su protocolo, en virtud de la cual Don J. M. C. S. 
constituyen hipoteca sobre la finca registral 7503312-A de la Sección 3.ª a favor de la 
entidad Bankia, S.A. en garantía de un préstamo concedido con sujeción a la Ley 5/2019 
de quince de marzo, no incorporándose en la misma el Código Identificador del modelo 
de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan 
comprobar  la  efectividad  de  su  depósito  con  anterioridad  a  la  comercialización  del 
producto.
Fundamentos de Derecho: bo
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obligatorio de sus formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su
comercialización”. Bc
Por su parte, el artículo 7 de LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los 
modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una 
obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de  conformidad  con  el 
artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición 8ft de la LCI), que ahora dice “las 
condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los 
consumidores  serán  nulas  de  pleno  derecho”,  no  es  posible  la  inscripción  de  un 
préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del modelo contractual 
que le sirve de soporte.
La necesidad de comprobación del depósito previo resulta también de la Instrucción 
de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre 
el depósito de condiciones generales de la contratación, la cual, en su párrafo último 
resume que “en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones 
generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que 
dicho depósito se ha practicado”.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, se procede 
a notificar esta nota de calificación negativa al presentante y al Notario autorizante del 
Título o a la Autoridad Judicial que ha expedido el mandamiento, en la fecha y por los 
medios que se indicarán en las notas puestas al margen del asiento de presentación.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por 
plazo de sesenta días a contar desde la fecha de la última notificación a que se refiere el 
párrafo precedente.
De conformidad con el artículo 19-bis, párrafo 4.º de la Ley Hipotecaria, se hace 
constar el derecho que tienen los interesados a solicitar del Registrador el cuadro de 
sustituciones correspondiente, la calificación del título presentado, dentro del plazo de 
los quince días siguientes a la notificación de la precedente nota de calificación negativa, 
mediante  la  aportación  al  Registrador  Sustituto  del  texto  íntegro  del  documento 
presentado. En el momento de instarse la aplicación de dicho cuadro, se indicará el 
Registro ante cuyo titular pueda ejercerse.
No  se  toma  anotación  preventiva  de  suspensión  dado  que  no  se  ha  solicitado 
expresamente conforme a los artículos 19, 42. 9.º, 65 y 323 párrafo 3.º de la Ley 
Hipotecaria.
Contra la precedente calificación (…)
El Registrador. Fdo.: José Alfonso Uceda Serrano.»
III
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Málaga 
número 1 el día 4 de octubre de 2019, el notario autorizante de la escritura, don Vicente 
José Castillo Tamarit, interpuso recurso contra la referida calificación, con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«A.  El Sr. Registrador suspende la inscripción por el hecho de no incorporar a la 
escritura un código identificador del modelo de préstamo utilizado, o por no haber 
expresado datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito en el RCGC; 
llegando a la conclusión de que “no es posible la inscripción de un préstamo hipotecario 
sin el previo depósito en el RCGC del modelo contractual que le sirve de soporte”. Y  s
hace referencia a la Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 en tan solo tres  oe.
escuetas líneas. w.
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entidad financiera ha procedido previamente a efectuar el depósito”.
La consecuencia de ese control, para el supuesto de que no estuviesen depositadas 
las condiciones lo expresa la Instrucción, ya que en el caso de no depósito tanto el 
notario como el registrador deberán comunicarlo al Ministerio de Justicia, a los fines del 
artículo 24 de la ley de Condiciones Generales de la Contratación.
Por ende, en ningún caso el notario debe denegar la autorización de la escritura, ni el 
registrador la inscripción por el hecho de que no se ha ya efectuado ese depósito previo.
En suma, como dice la Instrucción: “el control del depósito no atañe al contenido de 
las condiciones generales o a la existencia de cláusulas que las reemplacen, sino que se 
limita a la verificación formal del cumplimiento de la obligación de su depósito” a fin de 
informar al Ministerio de Justicia si se ha incumplido.
C.  Pero vayamos más lejos. El Sr Registrador suspende la inscripción por no 
incorporar a la escritura el código identificador o datos que permitan comprobar la 
efectividad de su depósito. Pues bien, en la escritura calificada bien claro se dice: 
“manifestación notarial: Yo, el notario, doy fe de que … he consultado el registro de 
condiciones generales de la contratación, del que resulta el depósito inscrito el día 12 de 
enero de 2016, folio 1.”
Por lo que es patente que el notario ha cumplido con su deber de controlar el 
depósito. Y además no hay que olvidar que el registrador también está obligado a ese 
control, por lo que si dudase de la afirmación del notario, con entrar en el registro de 
condiciones generales de la contratación se hubiese solucionado el tema.
D.  En conclusión:
1.  A la luz de la Instrucción reseñada el no depósito de las condiciones generales 
no impide autorizar la escritura ni la inscripción, por lo que la afirmación del registrador 
de que: “no es posible la inscripción de la escritura sin el previo deposito”, decae.
2.  Y además de ello, el notario recurrente ha comprobado el depósito, por consulta 
al RCGC, como meridianamente se dice en la escritura.»
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  de  Málaga  número  1,  don  José  Alfonso  Uceda 
Serrano, emitió informe mediante escrito de 31 de octubre de 2019 y elevó el expediente 
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14 y 15 de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 1, 17 bis y 24 de la 
Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales de la contratación; 28.3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y 
del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los contratos celebrados con consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la 
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de 
servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de 
junio de 2009 (As. C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo 
de 2019 (Ass. C-70/17 y C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo  e.e
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13  b
ydd eed  2see0l p1Nt4ioe; tmlaarb iIarneds otyr, u 1cs8co ibódrnee   dneeol v 1ide3em pdbóers ejiut ond ieod  e2d 0ec1 o23n0, d12i9c6,i  oddneee  smla  agDyeiorne,e c3rca0iló ednse  G djueenn ileoar  aycl  o8dn edt relao tsas ecRipóetnige,i msytbr oreesl    2020-11092n https://ww
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crédito inmobiliario; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio 
de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 
2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018 y 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5, 11, 12 y 20 de diciembre 
de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo para financiar la adquisición por el prestatario de la mitad indivisa de una 
vivienda; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca. En tal 
escritura el notario da fe de que ha «consultado el Registro de Condiciones Generales de 
la contratación, del que resulta el depósito inscrito el día 12 de enero de 2016, folio 1».
El  registrador  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  no  se  incorpora  en  la 
escritura «el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se 
ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con 
anterioridad a la comercialización del producto».
El notario recurrente alega que la Instrucción de esta Dirección General de 13 de 
junio de 2019 establece que notarios y registradores deben comprobar el mero hecho del 
depósito; que, a la luz de dicha Instrucción, en ningún caso el notario debe denegar la 
autorización de la escritura, ni el registrador la inscripción por el hecho de que no se ha 
ya efectuado ese depósito previo; y que, además, como se expresa en la escritura, el 
notario ha consultado el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y ha 
comprobado el depósito correspondiente.
2.  En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, 
sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en 
las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad -a la que se remite la 
reciente Instrucción de este Centro de 20 de diciembre de 2019-, se analizan tres 
cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de 
que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción 
registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido 
que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una 
cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista 
alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones 
Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo  e.
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio,  w.b
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inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto  s
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del  oe.
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)». w.
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impugnada no puede ser mantenido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.
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