BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44853
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6788 Resolución de 6 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Fernando Varela Uría, notario de Bilbao, contra la 
calificación de la registradora de la Propiedad de Bilbao número 6, doña María Begoña 
Beitia Bastida, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 30 de julio de 2019 ante el notario de Bilbao, don 
Fernando Varela Uría, con el número 1.890 de protocolo, se formalizó un préstamo 
concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas (doña G. C. A. y doña N. C. G.) 
y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tres locales (descritos cada uno de 
ellos como «Lonja») pertenecientes a los dos prestatarios y otras dos personas físicas no 
deudoras (doña J. G. S. y doña S. C. G.); y se garantizó con fianza de otra persona física 
(doña E. Z. P.).
En dicha escritura se expresa que «la parte deudora manifiesta que la presente 
financiación no se destina a una finalidad empresarial, profesional o comercial». Y 
también se añade que «se ha otorgado, con resultado positivo, el acta notarial previa a la 
formalización de este préstamo hipotecario, el día 23 de julio de 2019 bajo número 1829 
de mi protocolo y afirmo, de acuerdo con la misma, que la parte prestataria ha recibido 
en plazo la documentación, es decir, la FEIN, FIAE y demás anexos exigidos legal o 
reglamentariamente, y el asesoramiento previo previsto en los artículos 14 y 15 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con lo 
que se tiene por cumplido el principio de transparencia material».
II
Presentada telemáticamente el mismo día 30 de julio de 2019 copia autorizada de la 
escritura en el Registro de la Propiedad de Bilbao número 6, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«Calificada, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, 
con arreglo a lo dispuesto en el artículo 428 del Reglamento Hipotecario, la precedente 
copia en soporte papel de la escritura autorizada el día treinta de julio de dos mil 
diecinueve, ante el Notario de Bilbao Fernando Varela Uría, con el número 1890 de 
protocolo, que fue presentada telemáticamente por dicho Notario el día treinta de julio de 
dos mil diecinueve, bajo el asiento 1344 del Diario 77, y aportada en fecha cinco de  es
septiembre  del  corriente  año,  por  el  presentante  Don  U.  I.  I.,  en  su  calidad  de  o
presentante  del  Grupo  BC,  relativa  al  acto  o  título  inscribible  idéntico  al  que  fue  88ww
oanpcuoretttuoisfbiercirznaeatd andadte eol a  Pd pcerooa rlcl aiefv icdímaaim icstieimóelnena mt,do (áe aAtsricedtíasmc;tu iimnlsoieas 3 ttros2aru2tiais vdp oteeo  nCtlaadol e mLd .eeúH ln l a dyd  epeasr rpetlaíascsceu hnlAootde  4m,d 0aei nl d ilpseatr  relmaasc eilsieonmynta ae3n,s9 t eh/P2)a ú0byb1i el5aicn l addNseoo)  ,1t sa piddroioeor     OE-A-2020-67able en https://
haberse observado, conforme a los hechos y fundamentos de derecho que expongo, los 
siguientes defectos que se consideran subsanables;
Fundamentos de Derecho de carácter general.
Artículo 18 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, “Los Registradores calificarán, 
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de 
toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por 
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”.
Artículo 12 de la Ley Hipotecaria, conforme el cual, En la inscripción del derecho real 
de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los 
intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando 
las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. 
Las  cláusulas  de  vencimiento  anticipado  y  demás  cláusulas  financieras  de  las 
obligaciones garantizadas por la hipoteco, cualquiera que sea la entidad acreedora, en 
caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de 
trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la 
escritura de formalización.
Artículo 2582 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, “El registrador de la propiedad 
denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a 
normas imperativas o prohibitivas o hubieron sido declaradas nulas por abusivas por 
sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencie firme inscrita 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
Artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Texto 
Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, conforme 
al cual, las cláusulas abusivas se considerarán nulas de pleno derecho y se tendrán par 
no puestas, y las condicionas incorporadas de modo no transparento en los contratos 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.
Artículo 84 de la Ley General para la. Defensa de los Consumidores y Usuarios, 
Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, 
conforme al cual, “los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el 
ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán 
aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas 
declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación.”.
Artículo  8  de  las  Ley  7/1996  de  13  dc  abril  de  Condiciones  Generales  de  la 
Contratación, conforme al cual “serán nulas de pleno derecho las condiciones generales 
que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra 
norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el 
caso de contravención”.
La Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, 
reestructuración de deuda. y alquiler social, que, adapta la legislación vigente, a las 
exigencias de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo do 14 de marzo de 2013 y la 
sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Fundamentos de Derecho de carácter especial.
1.  Salvo manifestación en contrario, el préstamo concedido no entra dentro del  b
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, puesto que recae sobre tres locales, siendo así  88ww
quune u sloos  dloocmaélessti,c os,a lyv oa sqí usee  smea hnaifyieasnt ec opnovr elortsid por eesnt avtaivriieonsd, an,o t rtaiesnteerno  lao  cgoanrsaijdee, roa cteiónng daen 
ninom oubeebdleesc ed ea  uusnoa  rfiensaidlideandc iaelm. Úprneiscaarmiael,n pter omfeasnioifnieasl toa nc olomse irnctiearle, sloa dqouse  qquueie reel  pdreécsirt aqmuoe 
es un préstamo hipotecario de consumo.
Según el Artículo 3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios: “A 
efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero 
y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito 
ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.
Hay que entender que la Ley 5/2019, se está refiriendo a los inmuebles de uso 
residencial, aun cuando no se diga expresamente en el supuesto del apartado 2,1 b). Así 
se desprende de su preámbulo y normativa, en concreto se puede citar el artículo 129 
bis que se refiere a la ejecución extrajudicial de préstamos hipotecarios “cuya finalidad 
sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos 
o por construir de uso residencial”.
Según el artículo 2.1 de la nueva Ley, la misma será de aplicación a los contratos de 
préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de 
manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y 
dicho contrato tenga por objeto:
– La  concesión  de  préstamos  con  garantía  hipotecaria  u  otro  derecho  real  de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica
– La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  quo  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
En esta línea, el pacto Sexto en relación con el Octavo, establecen que el interés de 
demora  será  el  resultado  de  adicionar  tres  puntos  al  interés  ordinario.  Esta 
manifestación,  sin  embargo,  no  casa  con  el  tipo  máximo  de  intereses  de  demora 
pactado, que supera en dos puntos al interés ordinario máximo, en armonía con la 
legislación aplicable a los préstamos hipotecarios de consumo que no se encuadren 
dentro de la Ley 5/2019 (STS 3 de julio 20169 [sic]).
Es preciso aclarar este extremo, y en su ceso, eliminar la limitación recogida en 
dichos pactos.
A los efectos de determinar la aplicabilidad de la Ley 5/2019 el préstamo hipotecario 
referenciado, es preciso, por tanto, determinar la finalidad del préstamo en el sentido 
indicado.
2.  De resultar aplicable la mencionada Ley, además sería, preciso subsanar los 
siguientes defectos:
Falta en la reseña notarial del acta de transparencia de referencia al fiador y la 
hipotecante no deudora. En la adjunta escritura de préstamo hipotecario interviene un 
hipotecante  de  deuda  ajena  (Doña  S.  C.  G.),  y  fiador  persona  física  que  tiene  la 
condición de consumidor (Don E. Z.), sin que el notario autorizante, en la reseña del acta 
notarial de transparencia, hacia contar que la misma ha sido tramitada también con los 
mismos y no solo con el prestatario como se afirma.
Fundamento  de  Derecho.  Según  el  artículo  15.4  de  la  LCI  que  regula  las 
obligaciones relativas al acta previa de transparencia “La obligación de comparecencia y 
las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a 
toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo”, lo que implica que la reseña 
notarial de tal acta a que se refiere el mismo artículo en su número 7 deba comprender 
también la indicación de que los plazos y el asesoramiento se han cumplido también  e.
respecto de los garantes. w.
Además, el artículo 22.2 de la LCI establece que no se inscribirán aquellas escrituras  88ww
cdoen psrteé sltaa mreos eoñ ac rdéedli taoc htaip cootencfoarrmioe a a lla asr tqícuuelo s 1e5a. 7d,e l oa pqluicea dcieóbne  easptalic Laersye  etna mlabsié qnu ae  lnoos 
supuestos en que sea incompleta.
La  aseveración  por  el  notario  de  la  coincidencia  entre  las  estipulaciones  de  la 
escritura y las condiciones de la oferta vinculante. El notario autorizante no manifiesta 
que  no  existen  discrepancias  entre  las  condiciones  de  la  oferta  vinculante  y  las 
estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información 
Normalizada –FEIN– al objeto de poder realizar dicha comprobación.
Fundamento  de  Derecho.  Según  el  artículo  29  de  la  Orden  EHA  2899/11:  “las 
cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar 
el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y 
advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de 
la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de 
dicha  constancia  debería  implicar  la  suspensión  del  despacho  ya  que  conforme  al 
artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente 
en perjuicio de los consumidores.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el 
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose 
la calificación -entre otros extremos- a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la 
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se 
solicite la inscripción” a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que 
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o a la expresión sin 
claridad  suficiente  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
En  aplicación  del  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria  queda  automáticamente 
prorrogada la vigencia del asiento de presentación por plazo de sesenta días desde la 
fecha de la notificación de la calificación expresada en este escrito.
De acuerdo con la ley de 26 de diciembre de 2001 (…)
Bilbao, dieciséis de septiembre de dos mil diecinueve. Este documento ha sido 
firmado digitalmente por la registradora doña Begoña Beitia Bastida con firma electrónica 
reconocida.»
III
Solicitada por notario de Bilbao, don Fernando Varela Uría, calificación conforme al 
cuadro  de  sustituciones,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la  Propiedad  de 
Barakaldo, don Lorenzo González Sarmiento, quien, el día 9 de octubre de 2019, emitió 
calificación con los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero: Teniendo en cuenta que el recurso gubernativo sólo puede interponerse 
contra la calificación del Registrador sustituido, la calificación del Registrador sustituto 
tiene como único alcance remover o confirmar los defectos atribuidos por el Registrador 
sustituto (cfr. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 
de Febrero de 2.005).
Segundo: vistos los artículos, 12 y 18 de la Ley Hipotecaria, artículos 83 y 85 de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios,  artículo  8  de  la  es
Ley 7/1998 de 13 de abril y la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los  bo
deudores hipotecarios y la Ley 5/2019 de marzo, reguladora de los contratos de crédito  88ww
qiánummebo Tilbteooirsl ci daeloerrico oaa:. plSeliasc,lav scoai ómlvnoa d nqeifu eleas t asLecei yóh na5 y/e2an0n 1c co9on, ntprvauereriostit,do eo l q epunreé  vsrietvacimeaneod  scaoo, bntrrcaees dttreideroso   nlooo cg aealneratsrja,e  s,d ioee nntdterono g daaesníl    OE-A-2020-67able en https://
un uso doméstico, y así se manifieste por los prestatarios, no tienen la consideración de
inmuebles de uso residencial. Únicamente manifiestan los interesados que el préstamo 
no obedece a una finalidad empresarial, profesional o comercial, lo que quiere decir que 
es un préstamo hipotecario de consumo.
Según el Artículo 3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios: “A 
efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero 
y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito 
ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.
Hay que entender que la Ley 5/2019, se está refiriendo a los inmuebles de uso 
residencial, aun cuando no se diga expresamente en el supuesto del apartado 2,1 b). Así 
se desprende de su preámbulo y normativa, en concreto se puede citar el artículo 129 
bis que se refiere a la ejecución extrajudicial de préstamos hipotecarios “cuya finalidad 
sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos 
o por construir de uso residencial”.
Según el artículo 2.1 de la nueva Ley, la misma será de aplicación a los contratos de 
préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de 
manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y 
dicho contrato tenga por objeto:
– La  concesión  de  préstamos  con  garantía  hipotecaria  u  otro  derecho  real  de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica
– La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  quo  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Por  los  referidos  hechos  y  fundamentos  de  derechos  confirmo  la  calificación 
desfavorable de fecha dieciséis de septiembre de dos mil diecinueve, suscrita por la 
Registradora de Bilbao 6, respecto de la escritura autorizada Notario de Bilbao, Don 
Fernando Varela Uría, el día treinta de julio de dos mil diecinueve, número 1890 (…).»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Fernando Varela Uría, notario de Bilbao, 
interpuso recurso el día 11 de noviembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo 
siguiente:
«Primero: Que el 30 de julio de 2019, bajo el número 1.890 de protocolo, Don G. C. 
A., Doña N. C. G., Don E. Z. P., Doña J. G. S. y Doña S. C. G. y la entidad Caixabank, 
S.A.  otorgaron  ante  mí  escritura  de  préstamo  con  garantía  hipotecaria,  que  fue 
presentada en el Registro de la Propiedad n.º 6 de Bilbao, cuya titular suspendió la 
inscripción solicitada por el defecto que es objeto del presente recurso que consiste en 
que: “Salvo manifestación en contrario, el préstamo concedido no entra dentro del ámbito 
de aplicación de la Ley 5/2019, puesto que recae sobre tres locales... Hay que entender 
que la Ley 5/2019 se está refiriendo a los inmuebles de uso residencia, aun cuando no 
se diga expresamente en el supuesto del apartado 2.1b). Así se desprende de su 
preámbulo y normativa, en concreto se puede citar el artículo 129 bis que se refiere a la 
ejecución extrajudicial de préstamos hipotecarios...”
Los  deudores  manifiestan  que  la  financiación  no  se  destina  a  una  finalidad  s
empresarial, profesional o comercial por lo que conforme al art 3 de la Ley General de  oe.
Defensa de los Consumidores y Usuarios, tienen el carácter de consumidores. Y el  w.
parnétesSt amemgí,uo en lsd meo :i sdSmeeso ts indoóílai c,a itc óola nl a ce ocl amnlúipfimrcaae crdoieó  nau nsntueosrsito itlrou dctoaerl iepasr oq qtuouece oc losoer.r eostpoorgnód ióe na le Rscergitiusrtara dootor rdgea dlaa   2020-6788n https://ww
Propiedad de Barakaldo quien ratificó sólo el anterior defecto. En la calificación original
se incluían corno defectos subsidiarios -“De resultar aplicable la mencionada ley”-: la  Bc
falta  en  la  reseña  notarial  del  acta  de  transparencia  de  referencia  al  fiador  y  la 
hipotecante no deudora; y la falta de aseveración por el Notario de la coincidencia entre 
las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante. Tras leer los 
fundamentos jurídicos de la calificación sustitutoria que no menciona a estos defectos 
adicionales, se infiere que no fueron confirmados. Respecto de estos últimos, si esa 
Dirección General entendiera que han sido también confirmados, se ruega se consideren 
igualmente recurridos por no incluirse entre los requisitos del acta en la LCCI.
Tercero:  La  LCCI  ha  supuesto  un  paso  adelante  en  la  protección  de  los 
consumidores por su acentuado carácter tuitivo pues, como dispone su Preámbulo, se 
introducen  previsiones  cuya  finalidad  es  la  de  potenciar  la  seguridad  jurídica,  la 
transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así 
como el justo equilibrio entre las partes. Todo ello para terminar con los problemas 
derivados de la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista 
y el prestatario por lo que se establece un régimen específico de protección de las 
personas  consumidoras  que  ha  llegado  más  allá  de  la  estricta  transposición  de  la 
Directiva 2014/17.
Esta  especial  protección  a  los  consumidores  se  ha  traducido  en  una  fase 
precontractual  que  exige  unos  severos  requisitos  formales,  de  información  por  las 
entidades de crédito, de asesoramiento por los notarios y de plazos de tramitación; 
además se prohíben las ventas vinculadas, se limita la política retributiva del personal de 
banca, se restringen las comisiones por reembolso anticipado, se introduce una nueva 
regulación del vencimiento anticipado, se regulan los intereses de demora y se favorece 
la subrogación y la novación modificativa de los préstamos. Por todo ello, excluir a los 
otorgantes del amparo de la ley supondría expulsarles de esta esfera de protección y un 
perjuicio evidente
Cuarto: Al tratarse de tina ley que tiene como objetivo defender la situación más 
vulnerable del consumidor parece lógico que cualquier duda en interpretación debe ser 
resuelta  aplicando  el  principio  “in  dubio  pro  consumidor”,  principio  recogido  en  las 
Sentencias de la Audiencias Provinciales de Barcelona de 31 de Julio de 2002, de 
Valencia de 15 de Febrero de 2008, de Pamplona de 4 de Julio ele 2010 y de Vizcaya 
ele 15 de Septiembre de 2008, entre otras. Y es evidente que lo más beneficioso para el 
consumidor es mantenerle bajo el manto de la LCCI y no fuera de ella.
Quinto: El artículo 1 de la LCCI dispone: “Objeto.
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las 
personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles 
de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
terrenos o inmuebles construidos o por construir.”
El artículo 2: “Ámbito de aplicación.
1.  Esta  Ley  será  de  aplicación  a  los  contratos  de  préstamo  concedidos  por 
personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando 
el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por 
objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residenciad. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y  s
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. oe.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de  w.
pprreosptiaetdaardio , seol bfiraed oter ror egnaorsa note  sinena2 uune bckosn scuomnisdtorur.i”dos  o  por  construir,  siempre  que  el  2020-6788n https://ww
El artículo 4: “Definiciones.
A los efectos de la presente Ley se entenderá por:
1)  ‘Prestatario’:  toda  persona  física  que  sea  deudor  de  préstamos  que  estén 
garantizados  mediante  hipoteca  sobre  bienes  inmuebles  de  uso  residencial  o  cuya 
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por 
construir”
El artículo 6 b): “cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por 
una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un 
derecho relativo a un bien inmueble”
En  otras  partes  de  la  Ley  se  refiere  bien  exclusivamente  a  los  inmuebles 
residenciales  (artículo  11.3  y  25),  o  bien  no  discrimina  y  habla  de  “inmuebles” 
(artículo 13), es decir, diferencia en los casos en los que considera que tiene que 
hacerlo.
La mención que en este sentido hace en su calificación la Sra. Registradora al 
artículo 129 bis debe ser matizada pues no se trata de un artículo de la LCCI, que sólo 
llega al 49, sino la modificación del citado artículo de la Ley Hipotecaria, y desde luego 
no tiene relación con el Ámbito de aplicación de la LCCI.
De lo expuesto se deduce que la Ley discrimina entre los inmuebles residenciales y 
los inmuebles en general, según se utilicen como garantía real (inmuebles residenciales) 
o  se  trate  de  un  préstamo  para  su  adquisición  o  la  conservación  del  derecho  de 
propiedad (inmuebles). En el primero de los grupos (artículo 2.1.a) lo definitorio es que el 
inmueble sea residencial y que se utilice como garantía real, al margen de la que el 
cliente sea o no consumidor y de la, finalidad del préstamo; en el segundo (artículo 2.1.b) 
no se tiene en consideración que haya garantía real, lo importante es que el prestatario, 
el fiador o el garante sea un consumidor. Es decir, habida cuenta de que se trata de una 
norma  tuitiva,  el  primer  apartado  busca  proteger  los  inmuebles  residenciales  y  el 
segundo a los consumidores.
La diferenciación es igual a la que establecía la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, cuyo artículo 19 distingue los préstamos con hipoteca sobre vivienda y aquellos 
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios 
construidos o por construir.
Todo  esto  nos  lleva  a  concluir  que  la  reiterada  diferenciación  entre  las  dos 
expresiones es intencionada y busca que, en caso de garantía real, sólo estén bajo el 
paraguas  de  la  Ley  los  inmuebles  residenciales  y,  en  caso  de  que  intervengan 
consumidores lo estén siempre, cualquiera que sea el inmueble.
Sexto: El artículo 3.1 del CC dispone:
“Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación 
con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo 
en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de 
aquellas.”
Luego el primer criterio de interpretación es la literalidad del texto, lo que en nuestro 
caso no deja dudas, el término inmueble incluye los locales comerciales. Pero incluso en 
su  relación  con  el  contexto  es  evidente  que  el  apartado  b)  del  artículo  2.1  busca 
intencionadamente no referirse a las viviendas (corno sí se hace en el apartarlo anterior) 
sino que recoge el término inmueble para incluir todos los tipos. La propia norma, cuando  e.e
quiere referirse al uso residencial lo hace expresamente luego si en este caso lo evita es  b
para incluir a la totalidad de los inmuebles. Es decir, no se trata de un error de técnica.  88ww
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esperar que hubiera incluido una expresión aclaratoria adicional para decir que en este
caso se refiere a todos los inmuebles y no a los residenciales. Más bien parece que si la 
intención  del  legislador  hubiera  sido  que  la  ley  se  aplicara  exclusivamente  a  los 
inmuebles de uso residencial hubiera hecho tabla rasa y optado por un pronunciamiento 
general en este sentido y no hubiera salpicado la Ley con ambos términos diferenciados 
corno efectivamente ha hecho.
Séptimo: Procede también alegar el principio general según el cual “ubi lex non 
distinguit, nec nos distinguere debemus”, donde la ley no distingue no debe distinguir el 
intérprete, máxime cuando se trata de restringir derechos que la misma establece. Así lo 
recogen las SSTS 26/11/08 -rco 95/06-; 9/12/10 -rcud 321/10-; y 5/03/12 -rco 57/11. E 
insistimos que expulsar del amparo de la Ley supone vulnerar un derecho pues se trata 
de una norma cuya finalidad es la protección del consumidor.
Octavo: La LCCI transpone la Directiva comunitaria 2014/17/UE, pero, según dice el 
Preámbulo de aquélla, excede el ámbito recogido en ésta (“se ha optado por ir más allá 
de la estricta transposición de la Directiva 2014/17”). Y uno de los aspectos en los que 
ha ampliado su objeto es en la inclusión de inmuebles no residenciales lo que, por cierto, 
ella misma contempla en su Considerando 13: “si bien la presente Directiva regula los 
contratos de crédito que están relacionados de manera exclusiva o predominante con 
bienes inmuebles de uso residencial, ello no impide que los Estados miembros hagan 
extensiva  a  otros  bienes  inmuebles  las  medidas  adoptadas  de  conformidad  con  la 
presente Directiva para proteger a los consumidores en relación con los contratos de 
crédito...” Y literalmente esto es lo que ha hecho el legislador español, ha incluido otros 
inmuebles  no  residenciales  para  proteger  a  los  consumidores  pues,  como  dice  el 
artículo 2.1.b), para que los inmuebles no residenciales se vean amparados por esta. Ley 
el prestatario, el fiador o el garante debe ser un consumidor.
Noveno: El criterio que se defiende en este recurso coincide con el de la Comisión de 
Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores. Incorporo el informe emitido sobre 
la ley en cuyo apartado 1.–Ámbito de Aplicación, dice en referencia al artículo 2.1 b) de 
la ley que “en este segundo supuesto no se distingue si el inmueble es residencial”.
Décimo: Pese a que en el primer defecto la Sra.  Registradora manifiesta que no es 
aplicable  la  LCCI,  como  segundo  defecto  expone  que,  “De  resultar  aplicable  la 
mencionada ley”, falta en la reseña notarial del acta de transparencia de referencia al 
fiador y la hipotecante no deudora; y la aseveración por el Notario de la coincidencia 
entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante.
Entendemos que tales defectos no han sido ratificados por la calificación sustitutoria, 
pero se ruega a esa Dirección General que se pronuncie sobre si es aceptable esta 
fórmula de calificación subsidiaria en la que se expone un defecto y, a. continuación, otro 
para el caso de que el primero no sea correcto.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 19 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 
14, 15, 25 y 45 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y  e.
Usuarios y otras leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11,  w.b
23 y 24 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación;  88ww
2d8e. 32 0d1e4 l as oDbirree cltoivsa  c2o0n1tr4a/1to7s/ UdEe  dcerél dPiator lacmeleenbtroa dEousr ocpoeno  lyo sd eclo Cnsounmseidjoo rdees  4p adrea  fbeiberneeros 
iyn m20u1e3b/l3e6s/ UdEe  yu eslo R eregslaidmeennctiaol  (Uy Ep) onr. º la1 09q3u/e2 0s1e0 ; m1o, d6i fyic 7a nd el alas  DDirierecctitvivaa 9s3 /21030/C8/E4E8/ CdeEl 
Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados 
con consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, 
de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación 
de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de 
enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 
y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de 
septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero 
y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 y 19 
de diciembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas (doña G. C. A. y doña 
N. C. G.), y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tres locales (descritos 
cada uno de ellos como «Lonja») pertenecientes a los dos prestatarios y otras dos 
personas físicas no deudoras (doña J. G. S. y doña S. C. G.); y también se garantizó con 
fianza de otra persona física (doña E. Z. P.). En dicha escritura se expresa que «la parte 
deudora  manifiesta  que  la  presente  financiación  no  se  destina  a  una  finalidad 
empresarial, profesional o comercial».
La primera objeción que la registradora opone a la inscripción solicitada es que, a su 
juicio, de la escritura no se desprende cual es la finalidad del préstamo, por lo que 
solicita aclaración y se suspende la inscripción por entender que el préstamo que se 
formaliza no está incluido en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario,  al  tratarse  de  hipoteca  sobre 
inmuebles de uso no residencial. Y añade que dicho préstamo está sujeto a la normativa 
general de consumo que no cumple.
El notario recurrente alega que los deudores manifiestan en la escritura que la 
financiación no se destina a una finalidad empresarial, profesional o comercial, por lo que 
conforme al artículo 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios, tienen el carácter de consumidores. Y añade que el préstamo que se formaliza 
está dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, por ser aplicable el artículo 2.1.b), 
que exige que la finalidad del préstamo sea «adquirir o conservar derechos de propiedad 
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir», y estos no tienen por qué ser de 
uso residencial.
2.  El artículo 1 de la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto 
establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca 
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos o por construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente: e.
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas  88ww
fpísreicsatast aori oj,u eríl dfiiacadso r qou gea rarenatelic seena  udnicah ap erascotnivaid faísdi cad ey  dmicahnoe crao ntprarotofe tseionngaal ,p ocru oabnjdeoto :el
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (…)».
En la interpretación del inciso final del artículo 1, y del este último apartado b), se ha 
planteado si para que resulte aplicable la Ley 5/2019 a los préstamos con personas 
físicas que sean deudores, fiadores o garantes, en quienes concurra la condición de 
consumidor, y cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  se  requiere  que  tales  inmuebles 
(construidos  o  por  construir)  tengan  también  un  uso  o  destino  residencial.  Y  esta 
cuestión se ha resuelto en la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Como afirma dicha Instrucción, la Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la 
transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de 
febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para 
bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a la conclusión de que tanto la 
Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados 
de  hipoteca  u  otra  garantía  real  sobre  inmuebles  de  uso  residencial.  Y  así  se 
desprendería además de sus respectivos preámbulos, cuando en el considerando 13 de 
la Directiva se indica que «la presente Directiva regula los contratos de crédito que están 
relacionados  de  manera  exclusiva  o  predominante  con  bienes  inmuebles  de  uso 
residencial», y en los apartados I y III del Preámbulo de la ley se destacan la importancia 
del  sistema  hipotecario  español  para  que  «numerosas  familias  españolas  puedan 
disfrutar de viviendas en propiedad», y el dato de que la Directiva, que la ley traspone a 
nuestro ordenamiento, «establece un régimen específico de protección de las personas 
consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías 
en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso 
residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial», 
y admite la ampliación de su ámbito subjetivo de aplicación, lo que ha hecho la Ley 
cuando «extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de 
que sean o no consumidores.»
Ello llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la ley es fruto de 
una  redacción  defectuosa,  que  debería  haber  aclarado  que  esos  préstamos  cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o 
inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial.
Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo 
ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación 
contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario 
haya sido un consumidor.
Así, el considerando 15 de la Directiva dice, literalmente, que «el objetivo de la 
presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los 
contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. 
Procede,  por  tanto,  que  se  aplique  a  los  créditos  garantizados  mediante  bienes 
inmuebles,  con  independencia  de  la  finalidad  del  crédito,  a  los  contratos  de 
refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de 
una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas, y  e.
a los créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros,  w.b
incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros  88ww
hparonp oercsitoanbalerc fiidnoa nucina cmióna rcteom  paolterarnl aetniv eol  laadpesocu daed oti,e map olo cso mqupere ntideindeon e nctorem loa  vfiennatlaid adde 
ulan  rbeineonv iancmióune bdlee  by ielan ecos minpmrau edbel eostr op,a aras í ucsoom roe sai dloesn cciraél»d.it oEsll og ainradnictiaz,a dpoosr  tdaensttoin, aqduoes  laa 
Directiva  está  a  la  vez  contemplando  otros  supuestos  de  crédito  inmobiliario  a
consumidores, además del residencial (que en este apartado se cita, pero de manera 
residual, en el último inciso, referente a la renovación del inmueble).
De forma parecida, el Preámbulo de la Ley 5/2019 cita en numerosas ocasiones el 
mercado  hipotecario  y  los  préstamos  sobre  inmuebles,  sin  añadir  la  connotación 
«residencial».
A ello se debe añadir que el texto de los artículos 1 y 2.1.b) de la Ley 5/2019, así 
como el artículo 4.1.1 de la misma ley, al definir al prestatario, coinciden de forma casi 
literal con el artículo 3.1.b de la propia Directiva, cuando dice sin mayores precisiones 
que la misma se aplicará a «los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o 
conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir», lo 
que indica que la redacción de los dos artículos de la Ley 5/2019 responde, más que a 
una mala redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos 
textos  legales  se  pretende  incluir  también  otros  inmuebles  cuyo  destino  no  sea  el 
residencial.  Además,  la  propia  Directiva  permite  que  los  Estados  miembros  hagan 
extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas.
Junto a lo anterior, se debe considerar que la redacción coincidente en este sentido 
de los artículos 1 y 3 de la Ley 5/2019 fue la propuesta desde la primera versión del 
Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificación o aclaración 
de la expresión empleada por ambos artículos, salvo una. Se trata de la número 210, 
presentada por el Partido Popular, que precisamente proponía modificar el artículo 2.2, 
dejándolo con la siguiente redacción: «a los efectos de esta Ley, se entenderá por 
prestatario a toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados 
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea 
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o 
por construir, para uso residencial», con la justificación de que esa matización de que ha 
de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial es más fiel con la redacción de 
la Directiva que se transpone. Sin embargo, dicha propuesta no fue aceptada, lo que 
indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la protección ofrecida por la 
Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales.
Otro argumento se desprende de la disposición final primera, que modifica la Ley 
Hipotecaria, añadiendo un nuevo artículo 129 bis, con la regulación del vencimiento 
anticipado del préstamo, la cual es aplicable, dice literalmente, al «préstamo o crédito 
concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial». 
Ello significa que si en este caso se ha introducido la concreción del uso residencial, y en 
cambio en el supuesto general del artículo 2.1.b) no se ha hecho así, es porque se ha 
diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede 
tener plena justificación, por cuanto en el supuesto del préstamo para adquirir terrenos 
por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificaría una exigencia, 
para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.
Cabe,  finalmente,  añadir  un  argumento  de  carácter  sistemático:  concedido  un 
préstamo a una persona jurídica para adquirir un inmueble, y garantizado el mismo por 
una persona física consumidora, debe el mismo quedar sujeto a la ley, y desde el punto 
de vista teleológico resultará indiferente que la persona jurídica destine ese inmueble a 
una finalidad residencial (construir viviendas para su venta) o no residencial (adquirir o 
construir  naves  industriales  o  comerciales):  lo  relevante  es  que  el  garante  es  una 
persona física consumidora, y es a ésta únicamente a quien en este supuesto se está  s
protegiendo. oe.
De todo ello, por tanto, se desprende que en el supuesto de los préstamos con una  w.
persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante,  88ww
cinumyau ebfilneasl icdoands tsrueiad osa doq puoirrir c oon sctrounirs, elarv Laer y d5e/2re0c1h9o sse rdáe a pplircoapbieled acdo n sinodberep etnedrerenncoias  deo 
que su destino sea o no residencial.
3.  Como consecuencia de la aplicación de las Ley 5/2019 al préstamo formalizado 
en  la  escritura  calificada,  no  pueden  mantenerse  los  reparos  expresados  en  la 
calificación respecto del interés de demora pactado, resultante de adicionar tres puntos 
al interés ordinario, pues se ajusta a lo establecido, respecto de todo préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, en los artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario y 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, normas que tiene 
carácter imperativo, como ha puesto de relieve la Dirección General de los Registros y 
del Notariado en las recientes Resoluciones de 5 y 19 de diciembre de 2019 y 15 y 28 de 
enero de 2020. A la vista de estas normas, y aun cuando en el presente caso se trata de 
hipoteca constituida sobre inmuebles no residenciales, no puede confirmarse el criterio 
del registrador según el cual -por aplicación de interpretación jurisprudencial anterior a la 
Ley 5/2019- el tipo de interés de demora no podría ser superior en más de dos puntos al 
interés ordinario.
4.  También  las  anteriores  aclaraciones  sobre  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019 hacen necesario decidir sobre la objeción que la registradora opone a la 
inscripción de la misma (y de la cual nada se expresa en la calificación sustitutoria) 
consistente en que en la reseña del acta notarial previa a la formalización de dicho 
préstamo a la que se refiere el artículo 15 de la citada ley debe indicarse que los 
hipotecantes  no  deudores  y  el  fiador,  personas  físicas,  han  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento previstos en dicho precepto legal.
Debe  tenerse  en  cuenta  que  ese  artículo  15.2  impone  al  notario  el  deber  de 
comprobar «el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma 
ley para «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo». Por tanto, el 
deber de comparecencia a efectos de información, y la correspondiente protección se 
extiende, por disposición expresa de la ley, a la persona física que sea fiadora o garante 
del préstamo (como es el hipotecante no deudor), lo que se confirma por el artículo 26.2 
de la Orden EHA/2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/
482/2019). Por consiguiente, el notario debe comprobar que se han cumplido respecto 
del hipotecante no deudor lo establecido en los artículos 14 y 15 de la ley; y, por ende, la 
reseña del acta de información previa que en la escritura de formalización del préstamo 
hipotecario impone el apartado 7 del artículo 15 debe extenderse a tal extremo.
La  registradora  debe  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el 
contenido expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante 
y su fecha de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, 
de acuerdo con el acta, de que el prestatario, y también el hipotecante no deudor y el 
fiador personas físicas en caso de existir, han recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley. Ciertamente, el apartado 7 del citado 
artículo  15  se  refiere  únicamente  al  «prestatario»,  pero  frente  a  la  interpretación 
únicamente literal de esta norma debe prevalecer la interpretación lógica, sistemática y 
finalista de la misma para incluir en la preceptiva reseña contenida en la escritura 
calificada en el presente caso la indicación de que también se ha cumplido el principio de 
transparencia material respecto de las hipotecantes no deudoras y del fiador.
5.  Por último, no puede ser confirmada la objeción que opone la registradora al 
expresar que «el notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las 
condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se 
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- al objeto de poder 
realizar dicha comprobación». s
La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y  oe.
del Notariado en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero  w.
de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese Centro  88ww
DireLcati vLoe dye 5 2/200 d1e9  dimicpieomneb rae  ldoes  2n0o1ta9r)i odse buen oash aomrap rleioitse rdaerbsee.res de control de la legalidad
ey nla e lt raacntsap daere inncfoiar mmaactieórnia ql udee ls ceo dnetrbaeto f irdmea pr raéls mtaemnoo,s c uuny od ícae natnrtoe sd ed egl roatvoerdgaadm iseen tsoi tdúea   BOE-A-cable e
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada una - artículo 15.2.c)-. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones  e.
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario. w.b
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la  88ww
vaeurtiofircizaadcoi ólna  ddoecl uamctean tparceióvina  aac rlead iftoartmivaa lidzealc icóunm dpeliml pierénstota dmeo l ohsip roetqeuciasritioo sc puraenvdisot ohsa eyna 
eelle amretíncutolos  1im4.p1r,e secnintrdei blloess , cucáolmeso  slea  eFniAcuEe nyt rad elam áFsE INdo cdueml epnrétasctaiómno ,i njfuonrtmo aativ ao,t roesl 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que  s
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en  oe.
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se  w.
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si  88ww
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todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada -como se pretende en la calificación impugnada en este expediente- o que 
se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario 
autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar 
en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  el  acta  que  reseña,  por  él 
autorizada, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de 
transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse 
que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación 
impugnada no puede ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, en cuanto a la 
aplicabilidad de la Ley 5/2019 al préstamo formalizado en la escritura calificada, también 
respecto del interés de demora pactado, revocando el último de los defectos invocados 
por la registradora, así como respecto de la necesidad de la aseveración por el notario 
de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta 
vinculante; y desestimarlo en cuanto a la necesidad de incluir en la reseña del acta de 
transparencia material la correspondiente referencia a las hipotecantes no deudoras y al 
fiador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria. e
Madrid, 6 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  w.
Pública, Sofía Puente Santiago. 2020-6788n https://ww