BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 272 Miércoles 14 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 87630
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12238 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora interina de O Barco de Valdeorras a inscribir una escritura 
de donación.
En el recurso interpuesto por don A.L.P.G., Letrado, en representación de doña S. M. 
A. contra la negativa de la Registradora interina de O Barco de Valdeorras, Victoria Pérez 
de la Cruz Martínez a inscribir una escritura de donación.
Hechos
I
El día 18 de septiembre de 2019, ante el Notario de Madrid don José Luis López de 
Garayo y Gallardo, bajo el número 4155 de protocolo, se otorgó escritura de donación en 
virtud de la cual don A.J.P.L. donó a doña S. M. A. el pleno dominio de una mitad indivisa 
de la finca 20.157 de O Barco.
Por nota al margen de la inscripción segunda de la finca, practicada el día 23 de 
noviembre de 2001 para reflejar la adquisición de la mitad indivisa de la finca por el 
ahora donante, don A.J.P.L., se hizo constar lo siguiente: «Limitada su transmisibilidad 
de conformidad con el Real Decreto 1186/1998, de 23 de junio». La referida finca fue 
calificada como vivienda protegida de promoción privada del año 1999, estando acogida 
a los beneficios de las Viviendas de Protección Oficial, así como a sus limitaciones, 
siendo la fecha de calificación definitiva el 20 de julio de 2001.
Para  la  adquisición  de  la  vivienda  protegida  se  obtuvo  financiación  cualificada, 
instrumentalizándose la misma por medio de un préstamo hipotecario formalizado en 
escritura autorizada por el notario de O Barco de Valdeorras don José Guillermo Rodicio 
Rodicio, el día 26 de junio de 2001, bajo el número 1334 de protocolo, inscrita en el 
Registro  de  la  Propiedad  de  O  Barco  de  Valdeorras  el  día  11  de  julio  de  2001 
(inscripción 1.ª). Según consta en la inscripción, el préstamo estaría vigente desde el 
día 1 de octubre de 1999 hasta el día 1 de octubre de 2022. No obstante, los otorgantes 
hacen constar en la escritura de donación que las cuotas correspondientes al préstamo 
hipotecario que grava la finca donada han sido satisfechas por la donataria, habiendo 
sido  objeto  de  cancelación  anticipada,  cancelación  «pendiente  de  inscripción  en  el 
Registro de la Propiedad».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de O Barco de Valdeorras, 
el día 6 de marzo de 2020, causando el asiento 1613 del Diario 40, fue objeto de 
calificación negativa por parte de la Registradora interina, doña Victoria Pérez de la Cruz 
Martínez, quien, con fecha 22 de abril de 2020, expidió nota en los siguientes términos:
«Esta nota de calificación se extiende por la Registradora titular de esta oficina,  o
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades  238ww
de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su
Reglamento, en virtud de la cual no se practica la inscripción en base a los siguientes 
hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
Presentada el día 6 de marzo de 2020 bajo el asiento 1613 del diario 40 por Don 
A.P.G. una escritura de donación autorizada en Madrid, el día dieciocho de septiembre 
del año dos mil diecinueve, ante el Notario Don José Luis López De Garayo Y Gallardo, 
bajo el número 4155/2.019 de su protocolo, por la cual Don A.J.P.L. dona pura y 
simplemente  a  Doña  S.M.A.  el  pleno  dominio  de  la  mitad  indivisa  de  la  finca 
número 20.157 de O Barco.
La  finca  tiene  la  calificación  de  vivienda  protegida  de  promoción  privada  del 
año 1999, siendo necesaria la obtención de autorización administrativa para controlar el 
cumplimiento de las limitaciones establecidas por la legislación especial.
En conversaciones mantenidas con el presentante de la escritura, alega éste que no 
resulta necesaria la autorización por estar extinguido el régimen de protección.
Fundamentos de Derecho:
La ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia dispone en su art. 61.1: “El 
régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del plazo de 
duración  del  régimen  jurídico  de  protección  o  también  por  la  descalificación  de  la 
vivienda a solicitud de su titular”.
El régimen jurídico que resulta aplicable en el presente caso se encuentra contenido 
en el Real Decreto 1186/1998 de 12 de junio y en el Decreto 345/1998, de 20 de 
noviembre, de la Xunta de Galicia.
Dispone el artículo 12 del RD 1186/1998 que: “2.  Los adquirentes, adjudicatarios y 
promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso 
por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, 
durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. […]
Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al 
adquirente,  adjudicatario  o  promotor  individual  para  su  uso  propio,  la  transmisión 
intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el 
apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente 
podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.
3.  En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el precio 
máximo total de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 de este Real 
Decreto para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que 
se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.
Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el 
régimen legal de protección.”
De este artículo se desprende que, mientras dure el régimen legal de protección, 
toda transmisión intervivos queda sujeta al control administrativo del cumplimiento de los 
requisitos establecidos para los adquirentes de este tipo de viviendas.
No consta en el Registro ni en el Real Decreto 1186/1998 de 12 de junio ni en el 
Decreto  345/1998,  de  20  de  noviembre  cuál  es  la  duración  del  régimen  legal  de 
protección de las viviendas acogidas al expediente que nos afecta.
Lo que establece el art. 20 del Decreto 345/1998, de 20 de noviembre es que: “1.  El 
régimen jurídico de las viviendas declaradas protegidas se hará extensivo al período de 
amortización del préstamo cualificado y, en todo caso, tendrá una duración mínima de 10  e.
años.” Esto implica que el régimen jurídico de las viviendas declaradas protegidas debe  w.
durar como mínimo 10 años y tiene que extenderse al periodo de amortización del  238ww
plar émstiasmmoa  cquuaeli filcaa ddoe,l  ppeerroio ndoo  qdueie raem doerctiizra qcuióen l,a  yd uqruaec,i ópno dr etla rnétgoi,m reens udeel tpor oetle cpcréiósnta smeoa 
cualificado deba entenderse extinguido el régimen de protección por el transcurso del
plazo legal, sin perjuicio de que el Instituto Gallego De Vivienda y Suelo pueda proceder 
en ese caso a la descalificación de la vivienda a solicitud de su titular.
En definitiva, dado que no se aporta resolución de descalificación de la vivienda del 
Instituto Gallego de Vivienda y Suelo y dado que no consta en el Registro ni en la 
normativa de aplicación anteriormente reseñada cuál es la duración del régimen legal de 
protección de las viviendas acogidas al expediente que nos afecta, no puede procederse 
a la cancelación de oficio del régimen de protección por esta Registradora, siendo por lo 
tanto necesaria la obtención de autorización administrativa para la inscripción de la 
transmisión intervivos que en la escritura presentada se documenta.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo de sesenta días que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria, 
contados desde la fecha de la última notificación.
Contra la presente nota de calificación los interesados podrán (…).
O Barco de Valdeorras, 22 de abril de 2020. Fdo. Victoria Pérez de la Cruz Martínez. 
La registradora de la propiedad interina (firma ilegible).»
III
El 1 de julio de 2020, mediante escrito que entró en el referido Registro de la 
Propiedad el 9 de julio, don A-L.P.G., letrado, en representación de doña S. M. A., 
interpuso recurso contra la calificación en el que expresa lo siguiente:
«(…) Hechos
Primero.  El 23 de noviembre de 2001 el Registrador de la Propiedad de O Barco de 
Valdeorras adoptó el siguiente acuerdo:
"Calificado el precedente documento que fue presentado bajo el número 934 del 
Diario 27, tras examinar los antecedentes del Registro, se ha practicado la inscripción 2g 
de la finca registral número 20.157 del término municipal de O Barco, folio 17 del 
tomo 548, libro 170. En virtud de la misma se ha inscrito a favor de Don M. P. G. D. y 
Don A. J. P. L., el dominio de esta finca, por mitad e iguales partes indivisas, por título de 
compra con subrogación de hipoteca. Al margen de dicha inscripción se ha extendido 
una nota de afección fiscal por el plazo legalmente establecido, cuya cancelación podrá 
practicarse a instancia del interesado mediante la presentación de la carta de pago del 
impuesto. Se hace constar por nota al margen la limitación de la transmisibilidad de la 
finca conforme al Real Decreto 1186/1998 (...)"
La nota marginal que hemos resaltado de la calificación anterior traía causa de la 
Resolución del Delegado Provincial de Ourense de la Consellería de Política Territorial, 
Obras Públicas e Vivenda de la Xunta de Galicia, que consta unida al documento objeto 
de calificación, adoptada en el expediente 32-G-0062/01 de solicitud de financiación 
cualificada para la adquisición de vivienda declarada protegida, y a cuyo tenor literal:
"A limitación da facultade de disponer intervivos durante o prazo de 10 anos e a 
prohibición  de  descalificación  voluntaria  ata  transcorridos  15  anos  establecidas  no 
ortiga 12 do RD 1186/1998, modificado polo RD 115/2001, do 9 de febreiro, faranse 
constar na escritura de compravenda ou adxudicación e na de formalización do préstamo 
hipotecario, salvo (...)" s
Segundo.  El dos de marzo del año 2020 la Registradora de la Propiedad de O  w.
Barco resolvió lo siguiente: 238ww
"Previa  calificación  del  precedente  documento,  presentado  con  el  asiento
qnuúem esuros c1r1ib8e3  hdae lp draiacrtiioc a4d0o,  yc otrna fse echxaam dien ahro lyo sla a inntseccreipdceiónnte 3s2 d, edle R !eag fiisntcroa,  neúl mReergois 2tr0a1d5o7r 
de O Barco, al folio 17, del libro 170 del citado término municipal, tomo 548 del Archivo,
código registral único 32003000166027. En su virtud se ha inscrito a favor de Doña S. M. 
A., el pleno dominio de una mitad indivisa de dicha finca, por título de adjudicación de 
herencia testada."
Efectivamente, mi representada es la heredera única del fallecido M. G. D., como 
oportunamente acredité en el indicado Registro.
Tercero.  Presentado  a  inscripción  en  el  registro  el  documento  indicado  en  el 
encabezamiento fue calificado desfavorablemente, por los hechos y fundamentos de 
derecho que constan en la notificación referida, cuya copia adjunto como más adelante 
detallo.
A los anteriores hechos le resultan de aplicación los siguientes.
Fundamentos de Derecho.
(…) II.  La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia establece en su 
Disposición  Transitoria  segunda,  apartado  2,  que  "Las  viviendas  calificadas 
definitivamente conforme a cualquier régimen de protección pública con anterioridad a la 
entrada  en  vigor  de  la  presente  ley  se  regirán  por  lo  dispuesto  en  su  normativa 
específica. Les será en todo caso aplicable lo indicado en el artículo 58, relativo a las 
situaciones  excepcionales,  y  en  el  artículo  61,  relativo  a  la  descalificación  de  las 
viviendas protegidas, excepto que lo previsto en el régimen de protección conforme al 
que fueron calificadas fuese más favorable".
La Sra. Registradora afirma en su calificación que el régimen jurídico aplicable en el 
caso presente se encuentra contenido en el RD 1186/1998, de 12 de junio, y en el 
Decreto  de  la  Xunta  de  Galicia  345/1998,  de  20  de  noviembre.  Salvando  cierta 
imprecisión que no afecta a la calificación, afirma reproducir parte del artículo 12 del 
RD  1186/1998,  conteniendo  también  algún  error.  La  redacción  íntegra  del  citado 
artículo 12 es la siguiente:
Articulo 12.  Destino y ocupación de las viviendas. Prohibición y limitaciones a la 
facultad de disponer y a la descalificación.
1.  Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas o 
alquiladas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su 
caso,  del  inquilino,  y  deberán  ser  ocupadas  por  los  mismos  dentro  de  los  plazos 
establecidos en la legislación aplicable.
2.  Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no 
podrán transmitir "intervivos" ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las 
que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la 
formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, 
por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio 
de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, 
mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa 
cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la 
Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los 
intereses legales desde el momento de la percepción.
Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al 
adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión "intervivos" 
o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el número 
anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la pérdida de la condición de  e.e
cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución. b
3.  En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el precio  238ww
mDeácxrimetoo  ptoatraal  ldaes  vveivnietan dnaos  pcoadlifriác asduapse roa rd eecl laersatadbalse cpirdoote egnid aesl  aerntí ceul lmo i1s6m od ea ñeos teen R qeuael 
se pErosdteu zscias tleam traa ndsem ipsrieócni oys e nm láax mimisoms ad leo cvaelidnatad  ose criárc udnes carpiplicciaócni ótenr rmitoierinatlr.as dure el
régimen legal de protección.
4.  Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las 
medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de 
descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años 
contados desde la calificación definitiva de las mismas.
5.  La prohibición de disponer y las limitaciones a que se refieren los apartados 2 a 4 
de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, 
adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para 
uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su 
inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de 
disponer por medio de nota marginal.
Afirma a continuación la Sra. Registradora que "De este artículo se desprende que, 
mientras dure el régimen legal de protección, toda transmisión inter vivos queda sujeta al 
control  administrativo  del  cumplimiento  de  los  requisitos  establecidos  para  los 
adquirentes de este tipo de viviendas".
Tal conclusión –dicho sea con el debido respeto– constituye un error jurídico claro, 
pues  el  artículo  se  refiere  –prohibiéndola  o  limitándola–  a  la  facultad  de  disponer, 
facultad  que  únicamente  existe  en  quien  es  dueño  y,  en  el  caso  de  transmisión, 
transmitente. No se refiere el artículo en cuestión a la capacidad para adquirir.
Por otro lado, es claro que la prohibición de transmitir inter vivos solo opera durante 
los 10 primeros años desde la formalización del préstamo calificado (en este caso, en el 
año 2001). Transcurridos esos diez años, como es el caso, no existe prohibición o 
limitación alguna para la transmisión. Lo que sí existe son posibles consecuencias. Pero 
estas consecuencias, cuyo control excede, en mi opinión, de las competencias del 
Registrador  Mercantil,  lo  son  para  el  transmitente,  que  es  quien  había  obtenido  el 
préstamo calificado y la subvención, sin que la Normativa refiera consecuencia alguna 
para el adquirente. Nótese que el adquirente no accede a ningún beneficio, ni siquiera a 
la posibilidad de financiación de la adquisición, al depender la eventual subrogación en el 
préstamo hipotecario de la voluntad de la Entidad Financiera.
III.  Aunque solo en forma lateral afecte al asunto, conviene hacer una reflexión 
sobre  la  duración  del  régimen  de  protección  concretamente  aplicable  al  caso. 
Efectivamente, el artículo 20 del Decreto 345/1998, dispone que el régimen jurídico de 
las viviendas declaradas protegidas se hará extensivo al período de amortización del 
préstamo cualificado y, en todo caso, tendrá una duración mínima de 10 años.
La conclusión que extrae de ello la Sra. Registradora resulta difícilmente inteligible: 
"Esto implica que el régimen jurídico de las viviendas declaradas protegidas debe durar 
como mínimo 10 años y tiene que extenderse al período de amortización del préstamo 
cualificado, pero no quiere decir que la duración del régimen de protección sea la misma 
que la del período de amortización y que, por tanto, resuelto el préstamo cualificado 
deba entenderse extinguido el régimen de protección por el transcurso del plazo legal, 
sin perjuicio de que el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo pueda proceder en ese caso 
a lo descalificación de la vivienda a solicitud de su titular".
Es claro que, contrariamente a lo sostenido por la Sra. Registradora, el artículo 20 
citado establece la duración del régimen de protección; su determinación concreta, como 
exigen  los  principios  de  seguridad  jurídica  e  interdicción  de  la  arbitrariedad  de  los 
poderes  públicos,  no  puede  estar  dependiente  de  la  arbitrariedad  de  un  órgano 
administrativo, sino de circunstancias objetivamente contrastables, que en este caso son 
dos: transcurso de diez años, que actúa como mínimo, y duración del período de 
amortización del préstamo cualificado, siempre que dicho período exceda de diez años. e.
Salvo los casos de descalificación voluntaria admitidos, no pueden, ni los órganos  w.b
administrativos ni los administrados, modificar esos plazos establecidos en la Norma. Lo  238ww
cquuael ifsicí adpou,e yd eenll oe esn  mdoosd isfiucpaur elsat odsu: real cpiórinm edreol  epse erlí ocdoon tedme palamdoor etizna ecli óanrt ícduello  p1r7é sBt)a mdeol 
RmDáx 1im18o6 /p1o9r9 8a,c quueerd aou teonrtizrea  llaa  aemntpidliaacdi ópnr edsetla pmlaisztoa  dye  ealm porretisztaactaiórnio  eenn d oloss  acñaosso cso malolí 
contemplados.  El  segundo  es  el  de  la  pérdida  de  la  condición  de  cualificado  del
préstamo,  lo  que  produce  de  facto  la  conclusión  del  período  de  amortización  del 
préstamo cualificado.
Y resulta evidente que, si han transcurrido 10 años y ha concluido el período de 
amortización del préstamo cualificado, el plazo de duración del régimen de protección 
queda íntegramente cumplido.
Cuestión distinta es que proceda la cancelación de oficio de la nota marginal, pues 
debe  tenerse  en  cuenta  que  la  transmisión  es  causa  de  terminación  del  plazo  de 
duración del régimen de protección, y no al contrario. Habrá de estarse a lo dispuesto en 
la Ley sobre el particular.
IV.  Por todo lo expuesto, las exigencias incluidas en la calificación impugnada para 
lograr la inscripción, resultan improcedentes, dado que la normativa citada ni exige "la 
obtención  de  autorización  administrativa  para  controlar  el  cumplimiento  de  las 
limitaciones establecidas por la legislación especial", ni se requiere la descalificación 
voluntaria  previa  del  régimen  de  protección,  porque  la  transmisión  cuya  inscripción 
solicito no está a sujeta a prohibición ni limitación según el artículo 12 del RD 1186/1998, 
al  haberse  producido  una  vez  transcurridos  diez  años  desde  la  formalización  del 
préstamo cualificado. (…)»
IV
Mediante escrito de 31 de julio de 2020, la Registradora interina, doña Victoria Pérez 
de la Cruz Martínez, elevó el expediente, con su informe, a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 149.1.13.a) de la Constitución Española; 58, 61 y la disposición 
transitoria segunda de Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia; 3, 8, 12 y 16 
del  Real  Decreto  1186/1998,  de  12  de  junio,  sobre  medidas  de  financiación  de 
actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001; 7, 10, 12 y 20 
del Decreto 345/1998, de 20 de noviembre, por el que se establecen las ayudas públicas 
en materia de vivienda a cargo de la Comunidad Autónoma de Galicia que regula la 
gestión  de  las  previstas  en  el  Real  Decreto  1186/1998,  de  12  de  junio,  para  el 
período 1998-2001.
1.  Debe  determinarse  en  el  presente  expediente  si  es  posible  practicar  la 
inscripción de la donación de una mitad indivisa de una finca calificada definitivamente 
como vivienda protegida de promoción privada en el año 2001 y para cuya adquisición 
se obtuvo la concesión de un préstamo cualificado el mismo año, figurando en el folio 
registral de la finca nota marginal con el siguiente texto: «Limitada su transmisibilidad de 
conformidad con el Real Decreto 1186/1998, de 23 de junio».
La Registradora entiende necesaria la obtención de resolución del Instituto Gallego 
de Vivienda y Suelo de descalificación de la vivienda, dado que no consta en el Registro 
ni en la normativa de aplicación reseñada cuál es la duración del régimen legal de 
protección de las viviendas acogidas al expediente.
La  recurrente,  por  el  contrario,  sostiene  la  innecesariedad  de  tal  resolución 
administrativa al haber transcurrido el plazo de diez años que resulta del artículo 12 del 
Real Decreto 1186/1998.
2.  La vivienda (la mitad indivisa) cuya transmisión se pretende inscribir tiene la 
consideración de Vivienda Protegida de Promoción Privada en Galicia y, con ello, queda  e.e
sujeta a las normas establecidas por la legislación de dicha comunidad autónoma para  b
garantizar la efectividad del régimen de protección oficial, en cuanto les sean aplicables. 238ww
tranLsiato Lrieay  s8e/2g0u1n2d,a  deq u2e9:  d«e2 .j unLioa,s  dvei vvieivniednadsa  cdaeli fGicaadlicaisa , deesftianbitlievcaem eennt es uc doinsfpoormsicei óna 
cpureaslqeuniteer  leréyg ismee rne gdireá np rpooter clcoi ódni sppúubelsictoa  ecno ns ua nntoerrmioaritdivaad  eas plae ceífnictara. dLae se ns evriág oern d teo dlao 
caso aplicable lo indicado en el artículo 58, relativo a las situaciones excepcionales, y en
el artículo 61, relativo a la descalificación de las viviendas protegidas, excepto que lo 
previsto en el régimen de protección conforme al que fueron calificadas fuese más 
favorable».
Dicha normativa específica está constituida por el Real Decreto 1186/1998, de 12 de 
junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y 
suelo del Plan 1998-2001, de ámbito estatal, dictado al amparo de las competencias 
atribuidas por el 149.1.13.a) de la Constitución Española; y por el Decreto 345/1998, 
de 20 de noviembre, por el que se establecen las ayudas públicas en materia de vivienda 
a cargo de la Comunidad Autónoma de Galicia que regula la gestión de las previstas en 
el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, para el período 1998-2001.
En consecuencia, los artículos 58 y 61 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda 
de Galicia; el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio; y el Decreto 345/1998, de 20 de 
noviembre, constituyen el marco normativo aplicable al presente caso.
3.  En primer lugar, el artículo 61 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de 
Galicia,  aplicable  al  amparo  de  lo  previsto  por  su  disposición  transitoria  segunda, 
establece lo siguiente:
«1.  El régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del 
plazo de duración del régimen jurídico de protección o también por la descalificación de 
la vivienda a solicitud de su titular.
2.  El transcurso del plazo de duración del régimen de protección en las viviendas 
de protección autonómica determinará la extinción del régimen de protección de la 
vivienda, que, sin necesidad de declaración administrativa, se considerará libre a todos 
los efectos si, transcurridos seis meses desde el cumplimento del plazo de duración del 
régimen  de  protección,  no  consta  en  el  registro  de  la  propiedad  ningún  asiento 
contradictorio. En estos casos, las registradoras o registradores cancelarán de oficio las 
notas marginales relativas al régimen de protección. En las viviendas de promoción 
pública será necesaria una declaración administrativa emitida por el Instituto Gallego de 
la Vivienda y Suelo en la que se determine la extinción del régimen de protección.
3.  Las viviendas protegidas de promoción pública, así como las de protección 
autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público no podrán ser 
objeto de descalificación mientras dure su régimen legal de protección.
4.  El resto de las viviendas protegidas no podrá ser objeto de descalificación hasta 
que no hubiese transcurrido en su totalidad la primera mitad del plazo de duración de su 
régimen legal de protección, excepto en los supuestos tasados que se determinen 
reglamentariamente basados en razones de interés público o social. La descalificación 
conllevará, en todo caso, el previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos.
5.  En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a las ayudas 
estatales, se estará, en cuanto a la descalificación, a lo que disponga la correspondiente 
normativa reguladora de las citadas ayudas.»
A  la  vista  de  lo  dispuesto  en  este  precepto,  la  duración  del  régimen  legal  de 
protección de las viviendas protegidas depende de varios factores: de la tipología de 
vivienda de que se trate, de las ayudas concedidas para su adquisición, y por fin, de la 
fecha de la calificación definitiva de la misma. Dado que el año en que la finca objeto de 
la donación fue calificada definitivamente  como  protegida y el préstamo cualificado 
obtenido para su adquisición es de 2001, queda sujeta al Plan de Vivienda para el 
periodo 1998-2001, regulados en el ámbito estatal por el Real Decreto 1186/1998 y en el 
ámbito autonómico por el citado Decreto 345/1998, de Galicia. e
Según el artículo 12.4 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en su redacción  bo
dada por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero «Las viviendas sujetas a regímenes  238ww
Rdee aplr oDteecccrieótno  pnúob licpao dqruáen  ssee ar coobjajent oa  ladse  mdeedsicdaalisfi cdaec ifóinna nvcoialucniótanr ieas taa blpeectiidcaiósn p odre  eslotes 
lparso pmieistamraioss» .hasta transcurridos quince años contados desde la calificación definitiva de
Por  su  parte,  el  Decreto  345/1998,  de  20  de  noviembre,  modificado  por  el 
Decreto 85/2001, de 6 de abril, dispone en su artículo 12.3, en términos coincidentes con 
el Real Decreto estatal, lo siguiente: «Las viviendas sujetas a regímenes de protección 
pública  que  se  acojan  a  las  medidas  de  financiación  establecidas  por  el  Real 
Decreto 1186/1998, de 12 de junio, modificado por Real decreto 115/2001, de 9 de 
febrero y al Decreto 345/1998, de 20 de noviembre, modificado por el presente decreto, 
no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta 
transcurridos quince años contados desde la calificación o declaración definitiva de las 
mismas». Y, según el artículo 20 del mismo Decreto 345/1998, «1.  El régimen jurídico 
de las viviendas declaradas protegidas se hará extensivo al período de amortización del 
préstamo cualificado y, en todo caso, tendrá una duración mínima de quince años 
contados desde la declaración definitiva. Durante estos períodos se mantendrán las 
condiciones  de  uso  y  precio  máximo  establecidos.  Transcurridos  estos  plazos,  se 
extinguirán las condiciones de uso y precios máximos».
De este modo, el plazo de duración del régimen legal de protección de las viviendas 
para las que se hubieran obtenido condiciones especiales de financiación será el que se 
determine en la calificación definitiva, haciéndose extensivo en todo caso al periodo de 
amortización del préstamo cualificado, y debiendo ser como mínimo de quince años 
contados desde la fecha de la declaración definitiva, transcurrido el cual podrá solicitarse 
la descalificación voluntaria a petición de los propietarios.
4.  La  registradora,  después  de  manifestar  que  no  hay  precepto  alguno  que 
especifique el plazo de duración del régimen de protección, invoca el artículo 20 del 
Decreto 345/1998 para defender la necesidad de obtener la correspondiente autorización 
administrativa para la enajenación al no haber transcurrido el periodo de amortización del 
préstamo.
Esta conclusión no puede sostenerse. La calificación de una vivienda como protegida 
y del préstamo concedido para su adquisición como cualificado implica el sometimiento a 
un régimen de protección específico durante un plazo determinado. Dicho régimen de 
protección se traduce en la necesidad de concurrencia de requisitos subjetivos por parte 
de los destinarios de las ayudas –cfr. artículos 3.b) del Real Decreto 1186/1998 y 7.1, 
letras b), c), f), y 8 del Decreto 345/1998–; requisitos objetivos relativos a las condiciones 
que han de reunir las viviendas protegidas –art. 3.d) Real Decreto 1186/1998 y 7.1.d) del 
Decreto 345/1998–; y la existencia de prohibiciones y limitaciones de las facultades 
dispositivas sobre dichas viviendas, tales como la fijación de un precio máximo de venta 
por cada Comunidad Autónoma para cada tipo de vivienda protegida –arts. 8 y 16 Real 
Decreto 1186/1998 y 7.1.d) y 10 Decreto 345/1998–; su ocupación dentro de los plazos 
establecidos por la legislación aplicable; la obligación de destinar tales viviendas a 
residencia  habitual  y  permanente  de  sus  destinatarios  –arts.  3.a)  y  12  Real 
Decreto 1186/1998 y 7.1.e) Decreto 345/1998–; la prohibición de disfrute para uso 
propio, por cualquier título, de más de una vivienda con protección pública –arts. 3.b) 
Real Decreto 1186/1998 y 7.1.b) Decreto345/1998–; y, por fin, las prohibiciones a la 
facultad de disposición de la viviendas protegidas.
A las prohibiciones de disposición de las viviendas protegidas para las que se 
hubiera  obtenido  un  préstamo  cualificado,  y  más,  en  concreto,  a  la  prohibición  de 
transmitir por actos inter vivos, y, por ende, de donar las viviendas protegidas se refieren 
los artículos 12.2 del Real Decreto 1186/1998 y 12.1 del Decreto 345/1998:
Según el primero, «2.  Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales 
para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las  e.
viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de cinco  w.b
años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición  238ww
ddee l dpirsépsotanmero m ye rdeiiannteteg raou dtoer ilzaasc aióynu ddaes  leac Aondómminicisatrsa dciiróenc tcaosm repceitbeindtaes,  ap rleav Aiad mcainnicsetrlaacciióónn 
od eAsddme ienli smtroamcieonnteos d ceo lnac peedrecnetpecsi óenn. cada caso, incrementadas con los intereses legales
Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al 
adquirente,  adjudicatario  o  promotor  individual  para  su  uso  propio,  la  transmisión 
intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el 
apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente 
podrá determinar la resolución del préstamo cualificado».
Y,  conforme  al  segundo,  «1.  Los  adquirientes,  adjudicatarios  y  promotores 
individuales para uso propio no podrán transmitir inter-vivos ni ceder el uso por ningún 
título de las viviendas para las que hubiesen obtenido préstamo cualificado, durante el 
plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo.
No obstante, la Comunidad Autónoma podrá dejar sin efecto esta prohibición de 
disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, 
por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos 
justificados, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas 
directas a la administración o administraciones concedentes, incrementadas con los 
intereses legales desde el momento de la percepción».
Por tanto, la transmisión inter vivos de las viviendas protegidas transcurridos diez 
años desde la fecha de formalización del préstamo cualificado es plenamente posible y 
libre, mientras que su transmisión antes de trascurrido dicho plazo únicamente puede 
llevarse a cabo si se cumplen las condiciones que los transcritos preceptos exigen, esto 
es, si lo autoriza la Comunidad Autónoma, por subasta y adjudicación de la vivienda por 
ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la 
vivienda o por otros motivos justificados, previa cancelación del préstamo y reintegro de 
las ayudas económicas directas a la administración o administraciones concedentes, 
incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
5.  En el caso a que se refiere este recurso, habiéndose formalizado el préstamo 
cualificado por escritura de 26 de junio de 2001 y la donación de la vivienda en el 
año 2019, resulta evidente que ha transcurrido el plazo de diez años que prevén los 
artículos  12  del  Real  Decreto  1186/1998  y  del  Decreto  345/1998,  sin  que  pueda 
invocarse el artículo 20 de este último Decreto, pues se refiere a la duración general del 
régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación 
especial pero no específicamente al régimen dispositivo de las mismas, siendo así que el 
hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no 
determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente pues, 
en  todo  caso,  seguirán  vigentes  las  demás  limitaciones  que  a  estas  viviendas  y 
préstamos  se  aplican  (antes  enumeradas),  por  todo  el  tiempo  que  reste  para  el 
transcurso del plazo de duración del régimen legal de protección, que en este supuesto, 
será por todo el periodo de amortización del préstamo, esto es, hasta el día 1 de octubre 
de 2022, salvo cancelación registral previa del préstamo hipotecario o descalificación 
voluntaria previa en las condiciones reglamentariamente exigidas. Esto lo confirman los 
artículos  12.2  del  Decreto  345/1998,  según  el  cual  «En  el  caso  de  segundas  o 
posteriores transmisiones de las viviendas, el precio máximo total de venta no podrá 
superar  el  establecido  en  el  artículo  10  de  este  Real  Decreto  para  las  viviendas 
calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que se produzca la transmisión y 
en la misma localidad o circunscripción territorial. Este sistema de precios máximos de 
venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección»; y 20.1 del 
Decreto 345/1998, cuyo inciso final señala que «Durante estos períodos se mantendrán 
las condiciones de uso y precio máximo establecidos. Transcurridos estos plazos, se 
extinguirán las condiciones de uso y precios máximos». s
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho  w.b
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  238ww
calificación impugnada.
anteC eoln Jturaz geasdtao  rdees ololu Cciióvnil  ldoes  llae gcaalpmiteanl tdee l elag iptirmovaidnocsia p dueel dluegna rre dcounrrdire m raeddiicaan teel  dinemmuaenbdlae 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.