BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50231
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6918 Resolución de 11 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Santa Coloma de Farners, por la que se 
deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por don E. T. P., abogado, en nombre y representación de 
doña M. D. H. M., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Santa Coloma de Farners, doña María Elisa Andrés Romero, por la que se deniega la 
práctica de una anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
Mediante mandamiento judicial, de fecha 2 de noviembre de 2020, por razón del 
procedimiento de medidas cautelares número 50/2020, junto con testimonio de la misma 
fecha del escrito de demanda expedido por la letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado Contencioso-Administrativo número 2 de Girona, doña M. R. M. C., y de auto 
firme, de fecha 13 de julio de 2020, por el que acordaba la medida de suspensión 
interesada y la anotación preventiva del indicado recurso contencioso-administrativo 
sobre la finca registral número 4.907 de Sils, se solicitó la anotación preventiva de la 
demanda formulada por M. D. H. M. contra el Consell Comarcal de La Selva.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de 
Farners, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa.
Autoridad: Juzgado Contencioso Administrativo número dos de Girona.
Procedimiento: P.S. medidas cautelares núm. 50/20 B.
Fecha: dos de noviembre de dos mil veinte.
Asiento de presentación: 1307 del tomo 236 Diario.
Fecha de presentación: seis de noviembre de dos mil veinte.
De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como los 
artículos 97 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario, por la presente pongo en su 
conocimiento  los  defectos  observados  en  la  calificación  registral  del  documento 
relacionado que impiden el acceso del mismo a los libros del Registro por los siguientes:
Hechos:
1.º  El precedente mandamiento expedido por Juzgado Contencioso Administrativo 
número  dos  de  Girona,  el  dos  de  noviembre  de  dos  mil  veinte,  por  razón  del  e
procedimiento  P.S.  medidas  cautelares  número  50/20-B,  junto  con  testimonio  de  la  bo
misma fecha del escrito de demanda, fue presentado de oficio en este Registro a las  18ww
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reposición interpuesto contra la resolución de fecha 22 de enero de 2010, por deudas del
IBI de los ejercicios 2007 a 2015; 2) la desestimación, por silencio administrativo, del 
recurso de reposición interpuesto contra la resolución de fecha 10 de abril de 2019, por 
la que se desestimaba la solicitud de fraccionamiento; 3) la desestimación, por silencia 
administrativo,  del  recurso  de  reposición  interpuesto  contra  el  acta  de  subasta,  de 
fecha 2 de mayo de 2019 y contra la providencia de apremio, de fecha 24 de mayo 
de 2019, por la que se aprueba la liquidación sobrante; 4) la desestimación, por silencio 
administrativo, del recurso de reposición contra la providencia de apremio de fecha 24 de 
mayo de 2019; contra el Consell Comarcal de la Selva, acordándose por auto firme de 
fecha 13 de julio de 2020, la medida de suspensión interesada y la anotación preventiva 
del indicado recurso contencioso-administrativo sobre la finca 4907 de Sils.
2.º  Del escrito de demanda resulta que interesa la suspensión de los referidos 
actos  administrativos  impugnados  (todos  ellos  realizados  por  el  Servei  de  Gestió 
Tributària del Consell Comarcal de la Selva), así como la de los actos posteriores, que 
traigan causa de dichas resoluciones como puede ser la adjudicación y transmisión de la 
finca a un tercero, en méritos de la subasta adjudicada a "Emporium Patrimonial de 
Inmuebles S.L." y la anotación preventiva de la demanda sobre dicha finca 4907 de Sils.
3.º  Del apartado Tercero de los Fundamentos de Derecho del referido auto, resulta: 
"Tercero.–En cuanto a la anotación preventiva de demanda, atendiendo a la existencia 
de un tercero que ha resultado adjudicatario del inmueble subastado, y dado que se ha 
impugnado el acta de subasta, resulta pertinente la adopción de la medida interesada".
4.º  Por último, del Registro resulta que la repetida finca 4907 de Sils está inscrita a 
nombre de "Emporium Patrimonial de Inmuebles S.L.".
Fundamentos de Derecho:
1.  Calificado el precedente documento judicial en el marco de la función calificadora 
que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 de la Ley Hipotecaria, y más 
en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 
del Reglamento Hipotecario, en los términos recogidos por la Sentencia del Pleno del 
Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre.
2.  Artículos 24.1 de la Constitución y 20, 38, 40 y 42 de la Ley Hipotecaria. 
Artículo 24 de la CE, dice: "1. Todas las personas tienen derecho a obtener la tutela 
efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, 
sin  que,  en  ningún  caso,  pueda  producirse  indefensión."  Artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria, dice: "Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, 
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, 
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o 
en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel 
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los 
Registradores denegarán la inscripción solicitada"; y asimismo el artículo 38 de la misma 
Ley, dice:"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en 
el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo 
dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio 
de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, 
sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la 
inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas 
que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero". e
Por tanto, no se puede anotar la demanda si la finca está inscrita a favor de distinta  bo
persona  del  demandado.  Doctrina  reiterada  en  Resoluciones  de  la  Dirección  18ww
Gdee nmearayol  5d/e3 /22001074 ,d 2e0l /J7u/2z0g0a5d,o  1d5e/ 0P4r/i2m0e1r1a,  I1n4s/t0a7n/c2ia0 1n1ú, m1e0r oy  611 d/0e9 T/2a0rr1a2g.o Snae.ntencia de 22
TercEenro  edl ep rloess eFnuten dcaamsoe ndtoes  lad ep rDoeprieac hreos)o sluec idóens pdricetnaddea  e(lc ocnocnroectaimmieennttoe  pdoerl  paapratert addeol 
Juzgado, conforme al escrito de demanda, de la existencia de un tercero que ha sido
adjudicatario de la finca, sin embargo, de la documentación presentada, no resulta que 
éste haya sido demandado en el procedimiento.
Calificación:
En consecuencia, y de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deniego 
la anotación ordenada por el siguiente defecto:
La finca 4907 de Sils consta inscrita a favor de «Emporium Patrimonial de Inmuebles 
S.L.» distinta entidad de la demandada.
La presente calificación negativa motiva la prórroga de la vigencia del asiento de 
presentación 1307 del tomo 236 Diario, de acuerdo con lo que dispone el artículo 323-1.º 
de la Ley Hipotecaria.
Santa Coloma de Farners, a 20 de noviembre de 2020. La Registradora (firma 
ilegible), Fdo: María Elisa Andrés Romero.
Contra la presente calificación (…)».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  E.  T.  P.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de doña M. D. H. M., interpuso recurso el día 14 de enero de 2021 en 
virtud de escrito en el que, resumidamente, señalaba lo siguiente:
«Alegaciones:
Primera.  (…)
Segunda.  Antecedentes necesarios.
I.  Que mi principal y su ex-marido eran propietarios de la finca registral 4907 de Sils 
inscrita  al  tomo  2925,  libro  132  de  Sils  folio  117,  con  referencia 
catastral 8331110dg7383s0001tf.
Que mi principal, fue notificada el 7 de febrero de 2019 de la resolución del Servicio 
de Gestión Tributaria del Consell Comarcal de la Selva del Servicio de Gestión Tributaria 
y Catastral de fecha 22 de enero de 2010, dictada en el expediente de apremio 69513, 
por la deuda del IBI 2007 a 2015, por importe 3.889.85€ (principal, recargos, intereses de 
demora y costas a fecha 22.1.2009).
Que contra la mencionada resolución interpuso recurso de reposición en fecha 7 de 
febrero de 2019. El recurso no ha sido resuelto de manera expresa.
En este recurso se daba cuenta de la defunción del cotitular de la parcela el Sr. J. M. 
G. M. (ex-marido) y que murió el 24 de enero de 2018 y que residía en otro domicilio 
desde el divorcio en 2003.
Todo y esta información el Consell Comarcal no siguió el procedimiento de apremio 
respecto a la otra mitad a favor de la herencia yacente.
Cuando eran matrimonio tuvieron un hijo en común, J. J. G. H., nacido el 20 de mayo 
de 2003, que presenta una discapacidad (es autista) y que vive con su madre y que por 
lo tanto es el llamado a ser el propietario de la propiedad de su padre, dado que este 
murió sin testamento.
Que en fecha 30 de mayo de 2019, fue notificada de la Resolución del Servei de 
Gestió Tributària i Cadastral de fecha 10 de abril de 2019, dictada en el expediente de 
apremio 69513, que desestimaba la solicitud de fraccionamiento. La resolución nada  s
indica respecto a la otra mitad de la finca, titular de la herencia yacente. o
Que contra la mencionada resolución, mi principal interpuso recurso de reposición en  w.
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Tesorera del Consell Comarcal de la Selva, de 24 de mayo de 2019 dictada en el
expediente administrativo de apremio 69513, que aprueba la liquidación de sobrante a
favor del deudor de 16.622,71 € y dirigidas a mí y a mi ex-marido y difunto Sr. J. M. G. M. 
La deuda era con el principal, recargo, intereses y costas de 3.477,29€. La finca estaba 
valorada en 40.4248€ [sic] y se adjudicó por 20.100€.
Que  contra  las  mencionadas  resoluciones  interpuso  recurso  de  reposición  de 
fecha 20 de junio de 2019. El recurso no ha sido resuelto de manera expresa.
Que en fecha 7 de junio de 2019, fue notificada de la Provisión de la Tesorera del 
Consell Comarcal de la Selva, de fecha 24 de mayo de 2010, dictada en el expediente 
ejecutivo 69513 y dirigida a mí y a mi ex-marido y difunto Sr. J. M. G. M.
Que contra la mencionada resolución interpuso recurso de reposición de fecha 20 de 
junio de 2019. El recurso no ha sido resuelto de manera expresa.
II.  Que  estimando  que  las  desestimaciones  por  silencio  de  los  recursos  de 
reposición interpuestos son contrarias a los intereses de mi mandante y no ajustada a 
Derecho, interpuso en tiempo y forma recurso contencioso administrativo, contra las 
desestimaciones por silencio de los recursos de reposición interpuestos contra el Consell 
Comarcal de la Selva, en relación a:
1.  Resolución del Servei de Gestió Tributària i Cadastral de fecha 22 de enero 
de 2019 dictada en el expediente administrativo de apremio 69513.
2.  Resolución del Servei de Gestió Tributària i Cadastral de fecha 10 de abril 
de 2019, dictada en el expediente administrativo de apremio 69513.
3.  Acta de subasta de 2 de mayo de 2010 dictada en el expediente administrativo 
de apremio 69513 y Provisión de la Tesorera del Consell Comarcal de la Selva, de 24 de 
mayo de 2019 dictada en el expediente administrativo de apremio 69513, que aprueba la 
liquidación de sobrante a favor del deudor de 16.622,71€,
4.  Provisión de la Tesorera del Consell Comarcal de la Selva, de fecha 24 de mayo 
de 2010, dictada en el expediente administrativo de apremio 69513, en conformidad con 
lo que dispone la vigente Ley reguladora de la Jurisdicción Contenciosa-administrativa y 
que se sigue, como hemos manifestado, como Recurso Ordinario 50/2020 del Juzgado 
de lo contencioso-administrativo n.º 2 de Girona.
Designamos todos los particulares a los archivos del Juzgado de lo contencioso 
administrativo n.º 2 de Girona, RO 50/2020.
III.  Que  en  fecha  15  de  diciembre  de  2020  el  Juzgado  de  lo  contencioso-
administrativo n.º 2 de Girona en el recurso ordinario 50/2020 en la PS de medidas 
cautelares notificó a esta representación y defensa jurídica la calificación negativa del 
Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, en relación la suspensión de los 
actos recurridos y la anotación preventiva del recurso contencioso 50/2020 sobre la finca 
registral 4907 de Sils, acordada por Auto en un solo efecto de 13 de julio de 2020 e 
interesada por esta parte (…).
Tercera.  El presente pleito contencioso-administrativo tiene como objetivo la nulidad 
de pleno derecho de los actos administrativos impugnados entre los cuales hay el acta 
de la mesa constituida por la adjudicación de la finca registral 4907 fundamento de la 
inscripción registral a favor de la mercantil Emporium Patrimonial de Inmuebles SL 
ordenada por el Consell Comarcal de La Selva.
La estimación de la demanda, por lo tanto, comportará la nulidad del acta de la 
subasta de 2 de mayo de 2029 a favor de de [sic] la mercantil Emporium Patrimonial de 
Inmuebles SL.
La  recurrente  es  mi  mandante  y  la  parte  demandada  solo  puede  ser  la  s
Administración autora de los actos, el Consell Comarcal de la Selva. El propietario actual  oe.
puede ser parte codemandada. w.
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efecto.
Tal  como  consta  en  las  actuaciones  judiciales,  el  Juzgado  de  lo  contencioso 
administrativo n.º 2 mediante diligencia de ordenación de 19 de junio de 2020 (…) citó a 
plazo  en  fecha  16  de  junio  de  2020  al  representante  de  la  mercantil  como  parte 
codemandada y no ha comparecido en el procedimiento judicial por voluntad propia.
Cuarta.  La medida cautelar otorgada. La calificación del Registro de la Propiedad 
es rigorista y no ha tenido en cuenta las circunstancies [sic] concurrentes. Pretende 
neutralizar la función jurisdiccional.
Como hemos acreditado, el Auto 77/2020 de fecha 13 de julio de 2020 acordó, entre 
otros extremos, la anotación preventiva de la presente demanda en el Registro de la 
Propiedad, justamente por la existencia del tercero que había resultado adjudicatario del 
inmueble subastado, toda vez que se había impugnado por esta parte el acta de la 
subasta.
Dispone el artículo 134 LJ en referencia a la adopción de medidas cautelar en la 
Jurisdicción  contencioso-administrativa  que  el  acto  que  acuerde  la  medida  se 
comunicará al órgano administrativo correspondiente, el cual dispondrá de inmediato su 
cumplimiento, de forma que el Auto de medidas cautelares en un solo efecto disfruta de 
eficacia inmediata, una vez se ha puesto en conocimiento en este caso al Registro de la 
Propiedad, y hasta el punto que sería nulo de pleno derecho cualquier acto o disposición 
contrario  a  la  medida  cautelar  acordada  y  que  se  dictara  con  el  fin  de  eludir  su 
cumplimiento, tal como prevé el artículo 103, 4 en relación con el artículo 134.1 in fine de 
la LJ.
A nuestro entender y con el debido respeto, el Registro de la Propiedad ha actuado 
con un riguroso formalismo, pues desconoce la actividad procesal llevada a cabo y 
confunden la naturaleza y régimen jurídico de la pieza separada de anotación preventiva.
Así, la anotación preventiva de la demanda tiene por objeto sobre la finca concreta y 
determinada, afectada por el acto impugnado que se proceda a la debida anotación para 
el conocimiento de terceros. La anotación grava la finca.
La anotación preventiva otorga una simple protección al hecho de demandar y con el 
objeto no de impedir la alienación del bien sino de afectar la finca a la existencia de un 
proceso que si la sentencia sobre el fondo acoge las pretensiones de la recurrente, 
anularía el acto administrativo de adjudicación.
En definitiva, la anotación busca extender el alcance de la eficacia subjetiva de la 
sentencia con el único objetivo de facilitar su eficacia.
La calificación negativa del Registro de la Propiedad con la aplicación estricto [sic] de 
los presupuestos de la normativa sectorial, a la práctica priva la eficacia la resolución 
judicial,  dicho  de  otra  manera,  neutraliza  la  función  jurisdiccional  en  sede  del 
contencioso-administrativo.
Y en el presente caso el tercer adquirente titular registral, tampoco se le causa 
ningún  tipo  de  indefensión  en  la  medida  que  previamente  había  sido  llamado  al 
procedimiento  con  anterioridad  al  dictado  del  Auto  77/2020  de  13  de  julio  y  que 
voluntariamente no ha comparecido.
La calificación negativa del Registrador [sic] se base en una aplicación estricta y 
rigurosa de los principios registrales de tracto sucesivo (art. 20 Ley Hipotecaria) y de 
legitimación  registrales  (artículo  38  Ley  Hipotecaria),  pero  desconociendo  las 
circunstancias procesales.
Si bien el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, corolario del principio constitucional de 
tutela judicial efectiva, impide la práctica de anotación preventiva cuando la finca consta 
a nombre de un tercero que no es parte del procedimiento, en el presente caso, esto ha  s
estado así por voluntad propia de este tercero que se ha puesto voluntariamente en esta  oe.
tesitura. w.
Y en este sentido, corresponde una interpretación flexible del artículo 38 de la Ley  18ww
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querido ser parte del procedimiento.
Así,  por  lo  tanto  no  puede  el  Registro  de  la  Propiedad  neutralizar  la  función 
jurisdiccional y más cuando a la vez de hacer su calificación negativa ha obviado y no ha 
tenido en cuenta que había sido llamado con anterioridad al dictado del Auto 77/2020 
de  13  de  julio  el  titular  registral  y  que  este,  teniendo  legalmente  la  posibilidad  de 
intervenir en el procedimiento y por tanto salvaguardando los derechos de audiencia y 
defensa, este tercero no ha comparecido ni ha procedido a impugnar la mencionada 
Interlocutoria.
Quinta.  En el negado caso, la anotación preventiva de la demanda al Registro no 
es incompatible con los principios registrales.
Aunque según la nota de calificación negativa del Registro de la Propiedad de 
acuerdo con los principios registrales se plantea que no podría haber una afectación a 
los derechos de los terceros de buena fe, lo cierto se [sic] que estos mismos principios 
no impiden que se practique la anotación preventiva de la demanda cuando la medida, 
de acuerdo con el ordenamiento vigente, está concebida para proteger al recurrente de 
los posibles actos del titular registral y que pueda realizar en detrimento de la ejecución 
en su día de la sentencia judicial, y así también intentar advertir a los futuros adquirentes 
de la existencia del pleito sobre la legalidad del acta de adjudicación y que la legitimación 
dispositiva a favor del titular registral que le confiere entre otros el artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria, podría quedar en entredicho.
Por tanto la anotación preventiva de la demanda no es incompatible a ningún asiento 
ya inscrito traslativo o declarativo de dominio, máximo [sic] cuando ha sido dictada en un 
procedimiento en el que el titular registral ha sido llamado al proceso con anterioridad al 
mandamiento y no ha comparecido por voluntad propia.
El Registro a la vez de calificar el documento tenía que tener en cuenta que la 
persona jurídica protegida por el Registro no es parte del procedimiento judicial por 
voluntad propia, una vez fue emplazada con anterioridad al dictado del tan repetido 
Auto».
IV
La registradora suscribió informe el día 27 de enero de 2021 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 18, 20, 38, 40, 82, 199, 201, 
202,  325,  326  y  327  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013, 
relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23 de 
marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio 
de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de 
enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre 
de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de 
julio, 22 de octubre y 9 de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de 
septiembre, 4 de octubre y 15 de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de 
diciembre de 2017, 15 de febrero, 9, 10 y 20 de julio y 28 de noviembre de 2018 y 17 de 
enero, 8 de mayo y 5 de octubre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de  e.e
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 septiembre de 2020. b
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2.  Con carácter previo es preciso reiterar una vez más que es la nota de calificación 
la que determina el objeto del recurso por lo que no puede entrarse en cuestiones ajenas 
a la misma calificación (artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria); del mismo modo sólo 
pueden tenerse en cuenta los documentos presentados al tiempo de la calificación.
En consecuencia, no se puede a entrar en la valoración de una documentación 
aportada con el escrito de recurso y que no ha sido objeto de presentación y calificación.
No obstante, dicha documentación puede ser presentada nuevamente en el Registro 
y obtener una nueva calificación registral.
3.  Como ha reiterado este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema 
registral que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el 
titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley 
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral 
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de 
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la 
de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias  relacionadas  en  «Vistos»,  que  el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, 
«no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia 
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en 
que haya sido parte».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala  e.
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma  w.b
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la  18ww
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se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita 
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna 
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o 
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia 
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, 
confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver  perjudicados  sus  intereses  por  la 
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios 
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
4.  Por  otro  lado,  el  artículo  21.1.b)  de  la  Ley  de  la  Jurisdicción  Contencioso-
administrativa considera como parte demandada a «las personas o entidades cuyos 
derechos o intereses legítimos pudieran quedar afectados por la estimación de las 
pretensiones del demandante».
Para  facilitar  que  los  interesados  puedan  personarse  en  el  procedimiento  el 
artículo 49.1 obliga a la Administración demandada a notificar el acuerdo de remisión del 
expediente al tribunal a cuantos aparezcan como interesados en él.
El artículo 49.3 establece la necesidad de que «el secretario judicial, a la vista del 
resultado de las actuaciones administrativas y del contenido del escrito de interposición y 
documentos anejos, comprobará que se han efectuado las debidas notificaciones para 
emplazamiento y, si advirtiere que son incompletas, ordenará a la Administración que se 
practiquen  las  necesarias  para  asegurar  la  defensa  de  los  interesados  que  sean 
identificables».
Ahora bien, estos mecanismos que arbitra la Ley para el emplazamiento de los 
interesados,  cuya  condición  resulte  de  modo  directo  del  expediente,  pueden  ser 
manifiestamente insuficientes cuando esa condición sea en parte extraña al mismo.
En este sentido, tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas en el 
Registro  de  la  Propiedad  y  conociéndose  ya  en  el  momento  de  iniciación  del 
procedimiento cuáles son éstas, como sucede en el supuesto de hecho que nos ocupa, 
no existía ninguna dificultad para que quienes figuraban como titulares registrales en el 
momento de interposición de la demanda fueran emplazados en el procedimiento en una 
fase inicial para que pudieran personarse como parte demandada.
5.  El recurso no puede prosperar. bo
En el expediente que provoca la presente, de los títulos presentados a inscripción no  18ww
hreasyualt as idqou ec iteald toit uelanr  erle pgriostcreadl idmeiel natsoi,e nytao  qquuee  epnu edli emraa nvdearsmei eanfteoc tpardeos epnotar dlao  asonloatmaceinótne, 
shuabcaes ataludsoi.ón a la existencia de un tercero que ha resultado adjudicatario del inmueble
Hay que recordar que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria impide que se aborden en 
el recurso cuestiones no planteadas por el registrador.
También conforme al mismo artículo, debe advertirse que no pueden tenerse en 
cuenta para la resolución del recurso documentos que no pudo examinar el registrador 
en el momento de la calificación.
En  este  sentido  declara  la  Dirección  General  que  debe  prescindirse  de  los 
documentos aportados con el escrito de interposición del recurso.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.