BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44698
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6771 Resolución de 3 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Elche n.º 4, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Luis Barnés Romero, notario de Las Torres de 
Cotillas, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Elche número 4, doña 
María José Quesada Zapata, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 4 de septiembre de 2019 ante el notario de Aspe, 
don Luis Barnés Romero, con el número 1.122 de protocolo, se formalizó un préstamo, 
concedido por «Bankia, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca que se 
constituía sobre la vivienda habitual del prestatario.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«(…) IV.  Que la presente operación está sujeta, bien por razón de la garantía real o 
por la finalidad, a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LC), por lo que, de 
conformidad  con  lo  previsto  en  disposición  transitoria  primera  de  dicha  norma,  lo 
acordado en la presente escritura se ajusta y está en concordancia con los datos 
financieros de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), entregada con 
carácter de oferta vinculante, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el resto 
de  información  precontractual  personalizada  entregada  al  cliente  y  a  los  demás 
intervinientes conforme a lo previsto en el artículo 14.1 de la referida Ley.
Toda la referida documentación (FEIN, FIAE y resto de información precontractual 
personalizada prevista en el referido precepto 14.1 de la Ley 5/2019 (LCI) ha sido 
debidamente firmada por representantes de Bankia y aceptada por el cliente y resto de 
intervinientes  y  me  ha  sido  remitida  a  mí,  el  Notario,  desde  Bankia  por  medios 
telemáticos, reconociendo los comparecientes que dicha documentación, es la que obra 
en su poder debidamente firmada por todos ellos, y que les ha sido entregada por Bankia 
con una antelación de, al menos, diez días naturales respecto al día de hoy, cuyo 
ejemplar firmado por Bankia y aceptado por los comparecientes se encuentra en poder 
tanto de Bankia como de los comparecientes.
Yo, el Notario, he verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los 
requisitos  previstos  en  el  artículo  14.1  de  la  Ley  5/2019  de  contratos  de  crédito 
inmobiliario, y constato que las personas físicas que intervienen en la presente operación 
han comparecido en tiempo y forma ante Notario al objeto de recibir el asesoramiento 
correspondiente, habiéndose otorgado acta notarial acreditativa de dichos extremos en 
los términos previstos en dicha Ley, de todo lo cual dejaré constancia en el presente  e
protocolo mediante la inserción de una reseña identificativa del acta notarial referida. bo
V.  Que con fecha 2 de Septiembre de 2.019, bajo el número 1.108 de mi protocolo,  71ww
hpctrueraem nssaptapulitamtaorreireiionzn catioDda o oem nna e ttlMe ier.ami acPplt,a .o p  rOyep .vrf,eoi svrytmiaa  a qe unade cee r le lhaadasrittb aíociteiubvnllaoidg  oa1 dc5eiq odlu neeec dsLua empdyrop e5 livm/a2isci0etra1ens9dt o,i et danedd  oee1  l5 ael odrntse í c dMurilecoaqh ruza1oi 4s).Ai,1t occ sdtoa en  d eeleall     OE-A-2020-67able en https://
Ley 5/2.019, ésta concluyó en sentido positivo, extremo que se notificó a la entidad
prestamista el día 2 de Septiembre de 2.019, en cumplimiento de la previsión contenida 
en el artículo 12.1.f) del R.D. 309/2.019 de 26 de Abril, de desarrollo parcial de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo.»
II
Presentada telemáticamente copia autorizada de la escritura en el Registro de la 
Propiedad de Elche número 4, fue objeto de la siguiente calificación:
«Previo  examen  y  calificación  del  título  referenciado,  Escritura  de  Préstamo 
Hipotecario autorizada el día 4/9/2019, junto con sus documentos complementarios, 
deniego la inscripción solicitada (sin perjuicio de la posibilidad de solicitar la inscripción 
parcial, previa subsanación de los defectos susceptibles de ello, y renuncia de las partes 
a los pactos o estipulaciones afectados por defecto insubsanable), por los siguientes 
defectos:
Apartado A.  Defectos que afectan a la esencia o totalidad del negocio/defectos no 
consistentes en clausulas habituales de las hipotecas/defectos que se desprendan de 
reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas.
Primero:
Hechos: No se incorpora en la escritura adjunta el Código Identificador del modelo de 
contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan 
comprobar  la  efectividad  de  su  depósito  con  anterioridad  a  la  comercialización  del 
préstamo.
Fundamento  de  Derecho:  El  artículo  11.2  de  la  LCGC,  que  ha  sido  objeto  de 
modificación expresa por la disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de 
préstamo y crédito hipotecario en que se contengan condiciones generales establece 
expresamente  “el  depósito  obligatorio  de  sus  formularios  para  el  prestamista  en  el 
Registro antes de empezar su comercialización”.
Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los 
modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una 
obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de  conformidad  con  el 
artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la LCI), que ahora 
dice:  “las  condiciones  incorporadas  de  modo  no  transparente  en  los  contratos  en 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”, no es posible la inscripción 
de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del modelo 
contractual que le sirve de soporte.
La necesidad de comprobación del depósito previo resulta también de la Instrucción 
de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre 
el depósito de condiciones generales de la contratación, la cual, en su párrafo último 
resume que “en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones 
generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que 
dicho depósito se ha practicado”.
Segundo:
Hechos: El notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las  s
condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se  o
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder  w.
creláauliFszuuanlra ddsai cdmheea ln octsoo m ddopecro ubDmaeecrnieótconhs.o c: oSntergaúctnu aelel sa nrtoíc puolod r2á9n , deen  plae rjOuircdioe nd eEl HclAie n2te8,9 d9e/1s1v:i rt“ulaasr   2020-6771n https://ww
el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y
advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de
la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de 
dicha  constancia  debería  implicar  la  suspensión  del  despacho  ya  que  conforme  al 
artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente 
en perjuicio de los consumidores.
Y aplicando analógicamente la R.D.G.R.N. de 28/04/2015 que consideró sujeta a 
calificación registral la transparencia del contrato y del título, siendo un requisito para ello 
la  coincidencia  con  la  antigua  FIPER,  no  incorporándose  a  la  presente  escritura 
documento análogo.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
Apartado B.  Defectos consistentes en cláusulas habituales de las hipotecas: (…)
Contra la presente calificación (…)
Elche, a fecha del sello electrónico que a continuación se expresa. El registrador de 
la Propiedad Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María 
José Quesada Zapata registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx) 4 a día ocho de 
octubre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Barnés Romero, notario de Las 
Torres de Cotillas, interpuso recurso día 4 de noviembre de 2019 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«1.  Al  primer  defecto  del  apartado  “A”  de  la  nota.  Frente  a  la  opinión  de  la 
Registradora, la escritura sí reseña la clave o código bajo el que encuentran depositadas 
las condiciones generales contenidas en la escritura calificada; dicha clave es la “(…)” y 
consta en la página 78 de la copia autorizada electrónica presentada a calificación, de 
modo que las obligaciones que incumben a Notarios y Registradores, de acuerdo con la 
Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, Ley General para la Defensa de 
Consumidores y Usuarios y Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y que han quedado 
concretadas en la Instrucción de la D.G.R.N. de 13 de Junio de 2.019, se limitan a un 
“control formal de depósito”, control que ha quedado cumplido por el Notario autorizante 
en la escritura calificada.
La  Instrucción  de  la  DGRN  citada  solo  impone  a  Notarios  y  Registradores  la 
obligación de controlar el depósito de las condiciones generales utilizadas en la escritura 
a autorizar e inscribir, respectivamente, pero no indica el medio en que deba hacerse 
dicho control y mucho menos que la entidad acreedora tenga que facilitar la clave o 
código bajo el que constan inscritas tales condiciones, que será lo recomendable en aras 
a facilitar la labor encomendada a Notario y Registrador en esta materia; por ello, caso 
de que no constara en el título a calificar el citado código o clave:
– El Registrador calificante podría hallarla entrando en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación a cargo de un Registrador de la Propiedad, Mercantil y  s
Bienes Muebles (art 11 Ley 7/1.998, de 13 de Abril); en apoyo de esta afirmación se cita  o
la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de la DGRN de fecha 23 de Abril  w.
ddCeee  n2st.ru0o 1 fD4u,inr eceicnót nivq ouc eas elsifñeica aleadsdotaara be lensc onebu rqmeu eelra o “s1lea7gs.  aARli depasrodol,pu ócpsiuoitenode esd ,e tq eluone ea ren lte erner igocirsu, tereansdt aod ro locetsnr i nedala  etdojeesr  ceqiscutioee    2020-6771n https://ww
resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el
mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar
documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el 
procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la 
calificación registral... Así, este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el 
registrador de la Propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el 
Registro Mercantil (Resoluciones de 16 de febrero de 2012 –1.a, 2.a y 3.a–),...Y según 
Resolución  de  3  de  julio  –3.a–  de  2013,  el  registrador  en  su  calificación  no  tiene 
necesariamente  que  limitarse  a  la  pura  literalidad  del  artículo  18.1.o  de  la  Ley 
Hipotecaria en cuanto a los medios o elementos de calificación consistentes en los 
documentos presentados y en los asientos del Registro sino a su interpretación conforme 
a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro como consecuencia del 
ámbito del procedimiento y tratamiento de datos por la imparable introducción de nuevas 
tecnologías que hacen insostenible esa pura literalidad del precepto, teniendo en cuenta 
además  los  principios  de  facilidad  probatoria  y  proporcionalidad,  así  como  los 
constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, que permiten que 
tenga en cuenta el contenido de otros Registros a los que pueda acceder el registrador 
por razón de su cargo”.
– La sanción prevista para el caso de no estar inscritas las condiciones generales de 
la  contratación  contenidas  en  el  título  calificado,  es  la  de  la  multa  prevista  en  el 
artículo 24 de la Ley 7/1.998 de 13 de Abril y no la denegación de la inscripción del 
documento.
C. [sic]– Al segundo defecto del apartado “A” de la nota.–En relación con este 
defecto, la propia nota proporciona al recurrente el primer argumento: el artículo 15.7 de 
la Ley 5/2.019 de 15 de Marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en 
adelante LCCI) indica, sin que exista margen a la duda, qué datos debe contener la 
reseña que del acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos de transparencia 
material, debe hacerse en la escritura pública de préstamo y la escritura calificada 
cumple con dicha reseña.
En segundo lugar, no existe ningún precepto que imponga al Notario la obligación 
que le atribuye la señora Registradora; la norma que dicha funcionaria invoca, artículo 29 
de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de Octubre, no tiene la redacción contenida en la 
nota de calificación, sino la siguiente: “Los documentos contractuales y las escrituras 
públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de 
las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información 
personalizada prevista en la Ficha de /Información Personalizada. Las demás cláusulas 
de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el 
contenido de aquellas”.
En  tercer  lugar  una  obligación  como  la  que  exige  la  Registradora  en  su  nota 
impediría  que  el  contrato  de  préstamo  mejorara,  en  beneficio  del  prestatario,  las 
condiciones financieras contenidas en la FEIN: la FEIN, que es el documento esencial 
que  integra  la  información  precontractual  que  ha  de  ser  entregado  al  prestatario 
(art 14.1.a Ley 5/2.019) y que ni siguiera ha de estar firmada por éste –art. 15.g) párrafo 
segundo, “sensu contrario”–, constituye una oferta del acreedor al potencial deudor, 
oferta que sólo vincula al prestamista hasta la fecha de validez que indique la propia 
FEIN (Anexo Ley 5/2.019).
En cuarto lugar, la argumentación que ofrece la señora Registradora para sustentar 
el  defecto,  se  ampara  en  preceptos  relativos  a  normas  anteriores  a  la  nueva  Ley 
reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la cual, en su exposición de motivos, 
señala que “ La Ley... contiene normas de transparencia y de conducta que imponen  e.
obligaciones  a  los  prestamistas  e  intermediarios  de  crédito,  así  como  a  sus  w.b
representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la  71ww
rqeufee rsidea r eOgrudlean l aE HcoAn/2tr8a9ta9c/2ió0n1 1co, nd elo 2s8 c doen soucmtuibdroer eys  lad eL epvré 2s/t2a0m0o9s,  doe c r3é1d ditoes m haiprzoote, cpaorri olas 
y deF sinearvlmiceionst ed,e l ainst enromrmedaisa,c eiónntr ep aerlala lsa  lcaesl eqburea cinióvno cdae  lcao snetrñaotoras  Rdee gpisrétrsatdaomroa ,o d cerbéednit os”e.r
interpretadas,  no  sólo  literalmente,  sino  también  en  relación  con  el  resto  del
ordenamiento jurídico (interpretación sistemática, art 3.1 CC) y muy especialmente, en 
relación con la nueva Ley 5/2.019, de 15 de marzo, varias veces citada, que ha reforzado 
la fase precontractual en la contratación de los préstamos v créditos hipotecarios, bajo el 
control responsabilidad del notario; así:
– La E de M., señala que “Entre los aspectos más novedosos de la Lev se establece 
una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir 
más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar 
que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda 
comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a 
contratar que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en 
su vertiente material. Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir 
entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al 
notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas 
dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos corno los 
demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia 
material,  especialmente  los  relacionados  con  las  cláusulas  contractuales  de  mayor 
complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura 
pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario. De ese modo, se constituirá prueba 
en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario– de que el primero ha cumplido 
con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo 
podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer 
las consecuencias de aquello a lo que se obliga”.
– Y ahondando en el reforzamiento de la fase precontractual, el texto articulado de la 
Ley 5/2019 señala, que “La información personalizada a que se refiere este artículo se 
facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge 
en el Anexo I de esta Ley” (art. 10.2): el artículo 14.1. en sus apartados a) y d) establece 
que “El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, 
deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez 
días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación: 
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta 
Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo 
pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días... d) 
“ Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá asustarse al contenido de 
los documentos referidos en las letras anteriores...”; finalmente el artículo 15.2 señala 
que “El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos 
previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará 
constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario...”
Por los argumentos expuestos entiende el recurrente que no procede consignar en la 
escritura una manifestación notarial de inexistencia discrepancias entre las condiciones 
de  la  FEIN  y  las  estipulaciones  de  la  escritura,  pues  el  reforzamiento  de  la  fase 
precontractual en la contratación de las hipotecas ha dejado sin efecto en este punto la 
Orden EHA/2899/2011, de 28 de Octubre.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y  es
del Notariado. En dicho informe manifestaba lo siguiente: bo
dgee ne«crPoanrlietmrsae tdoroe . –dlaNe c oop nirnétcrsaottraapmcoioóra nr.asecr ead liata etisvcor itdueral  cdaelipfiócsaidtoa  eeln c óedl igRo eidgeisntrtoifi cdaed orC doenld micoiodneelos   2020-6771n https://ww
A la vista del recurso y comprobando lo indicado en el mismo y su concordancia con
la escritura calificada, he de allanarme respecto de este defecto, pues si bien, en su día  Bc
no pude comprobar que ese código realmente se correspondía con el clausurado del 
contrato y éste era el depositado, hoy, consultado el registro de condiciones generales, sí 
he podido hacerlo. Por lo tanto, no mantengo el defecto indicado.»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero 
de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo, concedido por «Bankia, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca 
que se constituye sobre la vivienda habitual del prestatario.
Según el único defecto que es objeto de este recurso, por haber rectificado su 
calificación  respecto  del  restante,  la  registradora  suspende  la  inscripción  de  dicha 
escritura porque «el notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre 
las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se 
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder 
realizar dicha comprobación».
El recurrente sostiene: que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 indica qué datos debe 
contener  la  reseña  que  del  acta  acreditativa  del  cumplimiento  de  los  requisitos  de 
transparencia material debe hacerse en la escritura pública de préstamo y la escritura 
calificada cumple con dicha reseña; que no existe ningún precepto que imponga al 
notario la obligación que le atribuye la señora registradora; que una obligación como la 
que exige la registradora impediría que el contrato de préstamo mejorara, en beneficio 
del prestatario, las condiciones financieras contenidas en la FEIN, pues ésta constituye 
una oferta del acreedor al potencial deudor que sólo vincula al prestamista hasta la fecha 
de validez que indique la propia FEIN; que la argumentación de la registradora se 
ampara en preceptos relativos a normas anteriores a la nueva Ley reguladora de los  e.e
contratos de crédito inmobiliario; y que las normas deben ser interpretadas, no sólo  b
literalmente,  sino  también  en  relación  con  el  resto  del  ordenamiento  jurídico  71ww
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efecto en este punto la Orden EHA/2899/2011.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 
de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese 
Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones  s
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha  oe.
Europea de Información Normalizada: w.
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préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las  e.
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de  w.b
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo  71ww
dpere eloxiss tednietez,  adlí amse, ntorsa su nl od íac uaanlt esse d eal uottoorrizgaarmá ieunntoa  dneu lae veas carictutara .o  se  diligenciará  la
condSiic iloanse dsi socbrejeptiavnacmiaesn tneo  msáosn  fsauvsotaranbclieasle sp,a rpao rlqau pea srtiem pplreemsteantater iad,i eor apno lru gsua r faal tuan daes 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede 
ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora 
a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese 
control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control 
(o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el 
asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas 
las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación 
crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de 
la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a 
denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador exigir que se 
acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  –como  se  pretende  en  la 
calificación  impugnada  en  este  expediente–  o  que  se  incorpore  a  la  escritura  de 
formalización  del  préstamo  al  objeto  de  poder  realizar  una  comprobación  que  es 
responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
3.  En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él 
autorizada, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de 
transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse 
que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación 
impugnada no puede ser mantenida. A mayor abundamiento el notario añade que «lo 
acordado en la presente escritura se ajusta y está en concordancia con los datos 
financieros de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), entregada con 
carácter de oferta vinculante, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el resto 
de  información  precontractual  personalizada  entregada  al  cliente  y  a  los  demás 
intervinientes conforme a lo previsto en el artículo 14.1 de la referida Ley».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante  e
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica  bo
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  71ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 3 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.