BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56884
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8502 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que 
rechaza la inscripción de la rectificación de un proyecto de reparcelación ya 
inscrito,  en  la  que  se  pretende  la  cancelación  por  rectificación  de  una 
hipoteca que grava la finca registral de resultado número 4275.
En el recurso interpuesto ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública por el Ayuntamiento de Tarragona, representado por el Excmo. Señor Alcalde de 
dicho Ayuntamiento, contra la nota de calificación negativa de fecha 9 de diciembre 
de 2019 del registrador de la propiedad del Registro de Tarragona número 1, don 
Joaquín Larrondo Lizarraga, por la que rechaza la inscripción de la rectificación de un 
proyecto  de  reparcelación  ya  inscrito,  en  la  que  se  pretende  la  cancelación  por 
rectificación de una hipoteca que grava la finca registral de resultado número 4275.
Hechos
I
El día 5 de diciembre de 2019, bajo el asiento número 1833, del tomo 220 del Libro 
Diario y número de entrada 9683/2019, se presentó por Ayuntamiento de Tarragona, 
junto con cierta documentación complementaria, certificado expedido por doña J. A. F. 
M., Secretaria General de dicho Ayuntamiento, el día 5 de diciembre de 2019, del 
Decreto  dictado  por  el  Teniente  de  Alcalde  Coordinador  del  Área  de  Territorio, 
Sostenibilidad y Seguridad de fecha 24 de noviembre de 2019 por el que se rectificaba el 
Proyecto de Reparcelación de Modificación del Plan Parcial 2, Sector Norte, Zona Oeste 
de Tarragona aprobado por Decreto de la Alcaldía de 2 de marzo de 2005; en el sentido 
de  liberar  de  hipoteca  una  de  las  finca  de  resultado,  la  registral  4275,  dejando 
concretada  toda  la  responsabilidad  hipotecaria  sobre  otra  finca  de  resultado 
registral 87036 procedente de la misma finca de origen.
II
El  citado  certificado  administrativo  de  Decreto  de  rectificación  del  proyecto  de 
equidistribución referido fue objeto de la siguiente calificación negativa, de fecha 9 de 
diciembre de 2019, por parte de la registrador de la propiedad titular de Tarragona 
número 1, don Joaquín Larrondo Lizarraga:
Hechos y fundamentos de Derecho:
«Primero.1. En virtud de los títulos relacionados se solicita subsanación de error 
apreciado en la inscripción del Proyecto de Reparcelación de la Modificación del Plan 
Parcial 2 (PP2). Sector Norte, zona Oeste de Tarragona, en relación con la hipoteca de la  s
inscripción 11.ª, cedida por la inscripción 14.ª de la registral 4275 de este Registro  oe.
(hipoteca inscrita a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, actualmente cedida a  w.
Sandi Assets Designated Activity Company). Se solicita que se subsane el error de  02ww
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como consecuencia de la adjudicación por la referida reparcelación. 2. La situación 
registral de la finca 4275. al momento de inscribirse el título de reparcelación era la 
siguiente: El dominio de la finca, cuya superficie era de 912 metros cuadrados, se 
encontraba inscrita a favor de doña C.S.V. por la inscripción 9.ª de fecha 24 de mayo 
de  1991.  Al  margen  de  esta  inscripción  constaba  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación de dominio y cargas por inicio de expediente de Reparcelación del Plan 
Parcial 2, sector Norte, zona Oeste, de fecha 27 de diciembre de 2001. El dominio de la 
citada finca registral se inscribió a favor de la mercantil Saccommodi SL, por título de 
compraventa, en virtud de la inscripción 10.ª, de fecha 14 de febrero de 2005.–La 
mercantil Saccommodi SL constituyó hipoteca por importe de 548.000 € de principal y 
accesorias correspondientes, a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, en virtud 
de  la  inscripción  11.ª,  de  fecha  14  de  febrero  de  2005.  3. En  virtud  de  la  citada 
reparcelación y como operación previa a la reparcelación se practicó la inscripción 12.ª, 
de fecha 21 de junio de 2005. En esta inscripción se hace constar un exceso de cabida 
sobre la registral 4275 y además se segregaba de esta finca la superficie de 411 metros 
cuadrados que pasaba a formar la finca registral 86940, la cual se aportaba al proyecto 
de  reparcelación.  En  las  mismas  operaciones  previas  se  adjudica  el  resto  de  la 
registral 4275, de 1883,58 metros cuadrados a la Tesorería de la Seguridad Social. Cabe 
recordar  que  conforme  al  artículo  215  del  Reglamento  Hipotecario,  el  derecho  de 
hipoteca se extiende a los excesos de cabida inscritas en el Registro. – De los títulos de 
reparcelación resulta que la adjudicación del resto a la Tesorería de la Seguridad Social 
se produce “por haberla ocupado anticipadamente”, sin perjuicio del derecho de techo 
edificable  que  corresponda  a  sus  titulares.  4.–De  lo  anterior  cabe  deducir  que,  la 
hipoteca, que figura a día de hoy como carga que grava la registral 4275 y cuya 
cancelación se interesa, accedió al Registro de la Propiedad con posterioridad al inicio 
de la reparcelación, pero con anterioridad a la adjudicación realizada como operación 
previa a la reparcelación, a favor de la Tesorería de la Seguridad Social.–El artículo 5.1 
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio aprobatorio de las normas de Reglamento de 
Ejecución de la Ley Hipotecaria en materia urbanística, dice que, a requerimiento de la 
administración o de la entidad urbanística “el Registrador practicará la nota al margen de 
cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento”. En el presente caso, la 
nota  marginal  de  expedición  de  certificación  a  los  efectos  del  procedimiento  de 
reparcelación PP2 antes dicho, se practicó el día 27 de diciembre de 2001. El artículo 5.2 
del citado Reglamento dice que la nota marginal tendrá una duración de tres años y 
podrá ser prorrogada. En el presente caso no consta nota de prórroga. Cuando se 
inscribió la hipoteca, con fecha 14 de febrero de 2005, la nota marginal de expedición de 
certificación  por  inicio  de  la  reparcelación  estaba  caducada.  El  artículo  5.4  del 
Reglamento citado dice que “la nota practicada producirá, en todo caso, los efectos 
previstos en los arts. 14 y siguientes”. El artículo 15 dice: “Cancelación de derechos y 
cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota. – Cuando la finca de origen 
estuviere sujeta a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución 
e inscritos con posterioridad a la fecha de la nota, los asientos correspondientes se 
cancelarán, en todo caso, cualquiera que sea la fecha del título que los hubiere motivado 
y su respectiva fecha”. Los artículos 16 y 17 de este Reglamento establecen los asientos 
a practicar en compensación de la cancelación formal producida en la finca aportada. – 
Como puede advertirse, respecto de terceros adquirentes posteriores al inicio de la 
reparcelación,  resulta  esencial  la  vigencia  de  la  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación de inicio del procedimiento de reparcelación urbanística. Esta nota marginal  s
surte efectos en relación con terceros adquirentes posteriores (arts. 1.3 y 38 de la Ley  oe.
Hipotecaria, en relación con los arts. 5 y 14 y siguientes del citado Reglamento de  w.
aplicación de la LH en materia urbanística). Practicada esta nota marginal, sirve de  02ww
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daría lugar a su arrastre a la finca 87036, en la porción adjudicada al titular registral del 
dominio. Pero como dicha nota marginal de inicio de reparcelación estaba caducada al 
inscribirse  el  derecho  de  hipoteca,  y  la  reparcelación,  no  procedía  practicar  la 
cancelación de la hipoteca a favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo, ni procede 
ahora realizar la cancelación de la misma hipoteca –cuyo derecho consta cedido a la 
entidad Sandi Assets Designated Activity Company. Del artículo 310.4.d del Real Decreto 
Legislativo 1/1992 de 26 de junio, de aplicación plena a Cataluña y del artículo 11 del 
Reglamento Hipotecario en materia urbanística también se deduce la posibilidad de 
cancelar las cargas que sean incompatibles con el ordenamiento urbanístico, pero en 
todo caso en procedimiento seguido contra sus titulares registrales. 5.–El artículo 40.1 de 
la Ley Hipotecaria dice que “la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el 
titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que 
resulte lesionado por un asiento inexacto”. De la letra d de este precepto resulta que la 
rectificación  precisa  el  consentimiento  del  titular  registral  o  resolución  judicial  en 
procedimiento seguido contra él. El artículo 1 y el 7.11 de! Reglamento de Ejecución de 
la LH en materia urbanística permite la inscripción de los actos firmes de ejecución de 
planeamiento urbanístico en procedimientos llevados a cabo con la intervención de los 
titulares registrales de los derechos afectados. En este caso el titular del derecho de 
hipoteca consta inscrito a favor de un tercero, que no ha tenido parte en el procedimiento 
de reparcelación del título presentado, por lo que no cabe acceder a su rectificación. Por 
todo lo cual procede denegar la rectificación de la inscripción solicitada por constar 
caducada la nota marginal de expedición de certificación de inicio de procedimiento de 
reparcelación, al momento de su inscripción y por no haberse solicitado por su titular 
registral  o  en  procedimiento  judicial  o  administrativo  firmes  seguidos  contra  él.  No 
procede practicar anotación preventiva por defecto subsanable.»
III
Contra dicha nota de calificación se presentó el día 16 de enero de 2020 (dentro del 
plazo  desde  la  notificación)  recurso  por  parte  del  Ayuntamiento  de  Tarragona, 
representado por el Excmo. Señor Alcalde de dicho Ayuntamiento, mediante escrito 
de 16 de enero 2020, en el que se alegaban los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho:
I. Objeto  del  recurso  (……).  II. Legitimación  (……).  III. Sobre  la  doble 
inmatriculación de la carga hipotecaria existente a favor de la Caja de Ahorros del 
Mediterráneo  (actualmente  cedida  a  "Sandi  Assets  Designated  Activity  Company", 
actuando como gestora Hipogeo Iberia SL) en las fincas registrales 4.275 y 87.036. La 
carga hipotecaria existente a favor de la CAM (actualmente cedida a "Sandi Assets 
Designated Activity Company", actuando como gestora hipogeo Iberia SL) se encuentra 
doblemente inmatriculada en las fincas registrales 4.275 y 87.036. Tal y como se expone 
en el decreto de la Vocalía de Territorio, Sostenibilidad y Seguridad, de 24 de noviembre 
de 2019 (el cual se da aquí íntegramente por reproducido), la Sra. S.V., en el trámite de 
la aprobación inicial del proyecto de reparcelación del PP2, era propiedad de la finca 
aportada 111 de dicho proyecto (esta finca se correspondía con la finca registral 4.275). 
Sin embargo, esta finca, junto con otros, requería ser ocupada anticipadamente por la 
Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) para poderse ejecutar el parking de 
([...] (espacio edificable dentro del equipamiento público sanitario asistencial, clave 7as).  es
El  19  de  mayo  de  2003,  la  Sra.  S.V.  (como  propietaria  de  la  finca)  autorizó  esta  bo
ocupación mediante comparecencia ante este Ayuntamiento. Esta ocupación anticipada  02ww
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segunda, de 411 m2, dentro del PP2. En consecuencia, esta porción de finca incluida
dentro del Plan Especial de Equipamientos Sanitarios generó un derecho de techo por la 
superficie mencionada (1.492,58 m2) a favor su antigua propiedad (Sra. S.V.) en la finca 
aportada  71  del  PP2  (propiedad  de  la  TGSS,  que  vio  reducidos  sus  derechos 
edificatorios, en favor de todos aquellos propietarios afectados por las ocupaciones y 
operaciones regístrales previas para la ejecución del Plan Especial de Equipamiento 
Sanitario). En definitiva, con la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, por 
acuerdo de la Comisión de Gobierno de 24 de noviembre de 2003, a la Sra. S.V., se le 
compensan la totalidad de los derechos que generaba la finca registral 4.275 y así, en 
sustitución de la finca aportada 111 y los derechos edificatorios correspondientes de la 
finca aportada 71, le correspondió un 23,90% de la finca resultando 29 del proyecto de 
reparcelación del PP2 (finca registral 87036). Sin embargo lo anterior, el 30 de diciembre 
de 2004, la Sra. S.V. había vendido a Saccommodi SL la finca registral 4.275 (que se 
correspondía a los derechos de techo derivados de la finca aportada 111 y que obtuvo 
también el aprovechamiento urbanístico de una parte de la finca aportada 71, propiedad 
de la TGSS, en compensación por la ocupación anticipada del resto de finca matriz de la 
finca registral 4.275) que posteriormente, con la aprobación definitiva del proyecto de 
reparcelación,  se  convertiría  en  una  participación  indivisa  del  23,90%  de  la  finca 
resultante  29  (finca  registral  87036).  Saccommodi  SL,  en  esta  operación  de 
compraventa, constituyó un derecho de hipoteca sobre esta finca registral 4.275, a favor 
de la CAM, cuando una parte de esta finca registral ya estaba ocupada por la TGSS, en 
ejecución  de  las  operaciones  regístrales  previas  derivadas  del  Plan  Especial  de 
Equipamientos Sanitarios. Asimismo al inscribir el proyecto de reparcelación del PP2 en 
el Registro de la Propiedad, el resto de la finca matriz, registral 4.275, se adjudicó e 
inscribió a la TGSS en virtud de las operaciones regístrales previas, trasladando a él, por 
error, el derecho de hipoteca constituido a favor de la CAM en la mencionada operación 
de compraventa efectuada entre la Sra. S.V. y Saccommodi SL. A su vez, este mismo 
derecho de hipoteca, se trasladó también (correctamente) sobre finca registral 87.036 
(como Saccommodi SL es la propietaria de la participación indivisa del 23,90% de la 
misma, derivado de la operación de compraventa efectuada con la Sra. S.). Por tanto, a 
la vista de todo lo anterior, es evidente la doble inmatriculación existente de este derecho 
de hipoteca a favor de la CAM, el que sólo tenía que haber trasladado a la porción 
indivisa del 23,90% de la finca resultante 29 (finca registral 87036) que se adjudicó a la 
Sra. S., en compensación de la totalidad de los derechos adquiridos por la finca aportada 
registral 4.275; toda vez que el resto de finca matriz registral 4.275 fue adjudicada a la 
TGSS, libre de cargas y gravámenes, en virtud de las operaciones regístrales previas 
detalladas anteriormente. Más teniendo en cuenta que esta finca registral 4.275 había 
convertido en un bien demanial, y que, por tanto, gozaba de las prerrogativas propias de 
este  tipo  de  bienes  como  son  la  inalienabilidad,  la  imprescriptibilidad  y  la 
inembargabilidad;  además  de  ser,  en  consecuencia,  una  carga  incompatible  con  el 
planeamiento. IV. Sobre la enmienda del error registral en la práctica de la inscripción 
del proyecto de reparcelación del Plan Parcial 2. Como se ha expuesto anteriormente, se 
aprecia un error a la hora de practicar la inscripción del proyecto de reparcelación por 
parte del Registrador de la Propiedad, toda vez que, por un lado, la carga hipotecaria 
sobre el resto de finca matriz registral 4.275 es incompatible con el planeamiento y, por la 
otra, se produjo una doble inmatriculación al inscribirse esta carga sobre las fincas 
registrales 4.275 y 87.036, ya que sólo procedía inscribirse sobre esta última. Por todo 
ello, tratándose de un error que resulta claramente del traslado erróneo de la carga 
hipotecaria a favor de la Caja de la finca aportada 111 y parte de la 71 a la finca  s
matriz 4.275 (ahora propiedad de la TGSS), en vez de sólo en la finca resultante 29  oe.
(propiedad de Saccommodi SL), los artículos 40.c) y 211 y siguientes de la LH permiten  w.
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siendo sobre esta finca sobre la que se trasladar la carga hipotecaria de las fincas
aportadas 111 y parte de la 71, que generaban los derechos de la totalidad de la finca  Bc
registral 4.275. V. En atención a todo aquello que antecede, pide: 1. Que se admita a 
trámite este recurso contra la calificación registral emitida el 19 de diciembre de 2019 por 
el Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad 1 de Tarragona, en virtud de 
la cual se deniega la solicitud de rectificación de error en la inscripción del proyecto de 
reparcelación del PP2, detectada en relación a la hipoteca existente a favor de la Caja de 
Ahorros  del  Mediterráneo,  (actualmente  cedida  a  "Sandi  Assets  Designated  Activity 
Company", actuando como gestora hipogeo Iberia SL,), en el resto de finca matriz 
registral 4.275), cancelándola ya que este resto de finca matriz fue adjudicada en el 
proyecto  de  reparcelación  del  Plan  Parcial  núm.  2,  a  la  Tesorería  General  de  la 
Seguridad  Social,  libre  de  cargas  y  gravámenes,  al  formar  parte  del  equipamiento 
público. 2. Que se tengan por presentados como documentos adjuntos a este recurso el 
proyecto de reparcelación del PP2, el certificado firmado por el secretario general del 
Ayuntamiento de Tarragona el 5 de diciembre de 2019 y la calificación registral emitida 
por el Registrador de la Propiedad el 19 de diciembre de 2019. 3. Que se estime este 
recurso de acuerdo con la fundamentación jurídica expuesta anteriormente y se cancele 
la carga hipotecaria existente sobre el resto de finca matriz registral 4.275, toda vez que 
la referida hipoteca se encuentra doblemente inmatriculada ya que fue trasladada sobre 
la participación indivisa del 23'90% de la finca resultante núm. 29 del proyecto de 
reparcelación  del  PP2,  correspondiente  con  la  finca  registral  87.036,  inscrita  en  el 
volumen 2097, libro 1243, folio 19, que se adjudicó a la empresa Saccommodi, SL, en 
compensación  de  la  totalidad  de  los  derechos  adquiridos  por  la  finca  aportada 
registral 4.275.4. Subsidiariamente, y para el caso de que no se estime el punto 2, que 
se cancele la carga hipotecaria existente sobre el resto de finca matriz registral 4.275, 
toda vez que, de acuerdo con lo que se desprende del proyecto de reparcelación del 
Plan Parcial núm. 2, ésta se adjudicó a la Tesorería General de la Seguridad Social libre 
de cargas y gravámenes, al formar parte del equipamiento público; siendo por tanto una 
carga incompatible con el planeamiento.»
IV
El registrador de la propiedad de Tarragona número 1 emitió el preceptivo informe 
con  fecha  21  de  enero  de  2020,  mantuvo  su  calificación  y  procedió  a  remitir  el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 1860, 1876 y 1879 del Código Civil; los artículos 1, 5, 7.11, 
14 a 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio aprobatorio de las normas de 
Reglamento de ejecución de la Ley Hipotecaria en materia de inscripción de actos de 
naturaleza  urbanística;  los  artículos  1.3,  38,  104,  122,  40.1,  211  a  219  de  la  Ley 
Hipotecaria; el artículo 11, 47.1 y 51.7 del Reglamento Hipotecario; el artículo 541.1 del 
Código Civil de Cataluña; el artículo 310.4.d del Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 
de junio, de aplicación plena a Cataluña; y las resoluciones de la DGRN de 3 de 
septiembre de 2004, 19 de diciembre de 2006, 18 de junio de 2007, 15 de noviembre 
de 2012, 15 de junio y 4 de noviembre de 2013 y 6 de julio de 2015.
1.  El objeto de este recurso es exclusivamente determinar si procede la rectificación 
de una inscripción de adjudicación de finca en un proyecto de equidistribución (en 
concreto, la inscripción 12.ª de la finca registral 4275 del Registro de la Propiedad de  e.e
Tarragona n.º 1), en cuanto al apartado de cargas, y la cancelación de la hipoteca de la  b
inscripción 11.ª de dicha finca registral; hipoteca que había sido subrogada activamente  02ww
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adjudicarse a la sociedad aportante (Saccommodi SL) una participación del 23,90%
sobre la finca registral de resultado registral 87036, como consecuencia de la aportación 
de la finca registral de origen 86094, que era procedente por segregación de la finca 
registral 4275, en compensación a esa finca aportada, debió arrastrarse la hipoteca que 
gravaba la totalidad de la finca registral 4275 solo a una finca de resultado adjudicada: 
al  23,90%  de  la  finca  de  resultado  registral  87036  (por  subrogación  real  de  la 
registral 86094 que estaba gravada), y quedar cancelada respecto del resto de la finca 
aportada, la registral 4275, que era originariamente la finca gravada con la hipoteca 
según consta en el Hecho II.
El fundamento de la rectificación radicaría en que la referida hipoteca es incompatible 
con el planeamiento ya que esta última finca, la registral 4275, había sido ocupada en 
operaciones previas a la reparcelación por la Tesorería General de la Seguridad Social y 
adjudicada luego a la misma como bien demanial destinado a equipamiento sanitario.
2.  La  rectificación  se  pretende  realizar  con  base  a  lo  dispuesto  en  los 
artículos 40.1.c) (error en el asiento registral) y 211 y ss. de la Ley Hipotecaria, y con 
aportación de los títulos que motivaron la inscripción 12.ª que se pretende rectificar y de 
un  certificado  del  ayuntamiento  afectado  relativo  a  la  rectificación  del  Proyecto  de 
Reparcelación, sin intervención de los titulares aportantes afectados, ni del dominio ni de 
la carga que se pretende rectificar.
A este respecto debe señalarse que el artículo 40.1.c) de la Ley Hipotecaria se 
remite al título VII de ésta referido a la rectificación de errores en los asientos registrales. 
Pues bien, según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria se entiende por error de concepto 
aquel que se comete cuando al expresar en la inscripción algunos de los contenidos del 
título (dominio, cargas, etc.), se altera o varia su verdadero sentido.
Respecto a la rectificación de los errores de concepto el artículo 217 de la propia Ley 
Hipotecaria  establece  que  la  rectificación  del  error  de  concepto  cometido  en  una 
inscripción u otro asiento registral, cuando no resulta claramente de los mismos, exige el 
acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador o, en su defecto, una 
resolución judicial firme que lo ordene. Por su parte, el artículo 219 de la Ley Hipotecaria 
permite la rectificación del error de concepto mediante la presentación del mismo título 
ya inscrito, si el registrador reconociere el error, o por un título nuevo si el error fuere 
motivado por la redacción vaga, ambigua o errónea del título primitivo, si las partes 
convinieran en ello, o lo declare así una sentencia judicial.
Aunque de tratarse de un error en la redacción del asiento, nos encontraríamos, en el 
supuesto objeto de este recurso, en presencia de un error de concepto, se considera, 
como se expone a continuación, que en realidad se trata de un defecto del título que 
motivó la inscripción, al cual le es aplicable el artículo 4.1.d) de la Ley Hipotecaria, o en 
todo caso de una redacción vaga, ambigua o poco precisa del mismo, cuyo sistema de 
rectificación es análogo.
3.  Así, en el supuesto objeto de este recurso resulta, de los antecedentes que 
constan a este Centro directivo, que el registrador de la propiedad que inscribió el 
proyecto de equidistribución, mantuvo correctamente la carga de la hipoteca sobre la 
finca 4275, que fue objeto de ocupación previa al proyecto de equidistribución por la 
Tesorería General de la Seguridad Social, pues era la finca originariamente gravada y no 
fue objeto en el expediente de parcelación (segregación y adjudicación parcelatoria) de 
concreción sobre la finca segregada, la registral 86094, que luego se aportó al referido 
proyecto de equidistribución.
En  concreto  sobre  la  finca  registral  4275  se  realizó  una  operación  previa  a  la 
reparcelación, consistente en la declaración de exceso de cabida y una segregación  s
de  411  metros  cuadrados,  que  pasaron  a  constituir  por  segregación  la  finca  oe.
registral  86094,  que,  a  su  vez,  fue  aportada  a  la  reparcelación,  dando  lugar  a  la  w.
adjudicación a la sociedad aportante Saccommodi SL de la participación de dominio  02ww
adrerla 2s3tr,ó9 0la% c adreg laa  dreeg lais thraipl o8t7e0ca3 6r e(lfainccioan 2a9d are.sultante de la reparcelación), sobre la que se
segrEelg adcoimónin, isoe  daedl jurdeisctóo  ad lea  Tlae sfoinrcearí ar edgei slatr aSl e4g2u7ri5d,a ds uSpoecrifaicl,i ep orre slata inntsec ritpracsió nla 1 2c.itªa Edan   BOE-A-cable e
el apartado de cargas de esa inscripción consta la remisión a las cargas que resulten del 
Registro, siendo que ello incluía la hipoteca de la inscripción 11.ª que no se canceló ni se 
concretó  en  la  otra  finca  y,  por  tanto,  continuaba  vigente.  En  el  cuerpo  de  la 
inscripción 12.ª se dice: “El Ayuntamiento de Tarragona como operación registral previa 
del Procedimiento de Reparcelación de Modificación del Plan Parcial 2, sector Norte, 
zona Oeste de Tarragona…ha segregado de la finca de este número, cuya superficie 
según reciente medición era de mil ochocientos ochenta y tres metros cincuenta y ocho 
decímetros cuadrados la porción que se indica en la nota al margen de la inscripción 10.ª 
y seguidamente interesa la inscripción del resto de la misma tal como al principio se ha 
descrito, la que inscribo a favor de la Tesorería de la Seguridad Social a título de 
descripción de resto ……” De los títulos de reparcelación resulta que la adjudicación del 
resto de la finca registral 4275 a la Tesorería de la Seguridad Social se produce “por 
haberla ocupado anticipadamente”, sin perjuicio del derecho de techo edificable que 
corresponda a sus titulares.
Por  otra  parte,  la  nota  de  expedición  de  certificación  registral  del  inicio  del 
procedimiento de equidistribución, practicada al margen de la inscripción de dominio 9.ª 
de  la  finca  4275,  había  caducado  al  inscribirse  la  reparcelación,  ya  que  esa  nota 
marginal  era  de  fecha  27  de  diciembre  de  2001,  y  la  reparcelación  y  la  citada 
inscripción 12.ª a favor de la Tesorería de la Seguridad Social de la finca registral 4275 
se presentó en el Registro de la Propiedad el 19 de abril del 2005. Habían transcurrido, 
por tanto, más de tres años desde su fecha, sin que constara la prórroga de la misma. 
Esta circunstancia impidió la aplicación del artículo 15 del Reglamento 1093/1997 de 
inscripción de actos de naturaleza urbanística, que establece que “si la finca de origen 
estuviere sujeta a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución 
e inscritas con posterioridad a la fecha de la nota, los asientos correspondientes se 
cancelarán, en todo caso, cualquiera que sea la fecha en cuya virtud se hubieren 
constituido”.
Así, como la nota del inicio de procedimiento de equidistribución quedó caducada y 
sin efecto alguno, por el transcurso de 3 años citados sin que fuera prorrogada (art. 5.2 
del citado Reglamento de Ejecución de la Ley Hipotecaria en materia urbanística), el 
Registro de la Propiedad aplicó el régimen general de arrastre de cargas del art. 51, 
regla 7.ª, del Reglamento Hipotecario. Este artículo dice que la inscripción se practicará 
con sujeción a las siguientes reglas: “las cargas y limitaciones de la finca o derecho que 
se inscriba expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con 
referencia al asiento donde aparezcan”.
En consecuencia, el resto de la finca registral 4275 que había sido gravada con la 
hipoteca de que tratamos, siguió estando gravada con la misma, al no concretarse su 
responsabilidad en la finca segregada al practicar la referida operación de segregación ni 
el expediente de reparcelación.
La carga de la hipoteca de la inscripción 11.ª de finca matriz, la registral 4275, 
también se arrastró sobre la finca segregada, la finca registral 86094, y de ella a la 
participación de dominio del 23,90% de la finca resultante registral 87036, porque no se 
aplicó el citado artículo 15 del Reglamento de ejecución de la Ley Hipotecaria en materia 
urbanística,  al  estar  caducada  la  nota  de  expedición  de  certificación  de  inicio  del 
procedimiento. A estos efectos es de señalar que en el título reparcelatorio aportado al 
recurso también consta como libre de cargas la participación de dominio del 23,90% de 
la finca de resultado registral 87036, a pesar de que ahora se reconoce como gravada 
con la hipoteca de referencia. s
En el arrastre de cargas de la finca segregada, la registral 86094, se aplicó lo  oe.
dispuesto en el artículo 47.1 in fine del Reglamento Hipotecario que dice, refiriéndose a  w.
la segregación de fincas, que “en la inscripción de la nueva finca se expresará la  02ww
ipnrsoccreipdceiónnci a1 .ªd ed eé lsat afi nyc al ores ggisrtaravlá 8m6e0n9e4s  avrrigaestnrtae sla sd ec alrag afsin dcea  lam afitnrciza” . dPe oprr oeclelod ednicchiaa, 
csoemgroe geasd ala  shei ptroateslcaad ód ea ll a2 3in,9s0c%rip cdieó nla 1 f1in.ªc ad ere ssuu ltfainnctae  rreeggiissttrraall  8m7a0t3ri6z .4275, y de la finca  BOE-A-cable e
4.  Que se arrastre una hipoteca o cualquier carga real de garantía sobre las dos 
fincas registrales, la finca matriz y la finca que se segrega de la misma, no es una doble 
inmatriculación (inscripción) de la hipoteca de procedencia, como señala el ayuntamiento 
recurrente, sino un efecto jurídico que se produce por ministerio de la ley, al ser la 
hipoteca un derecho real indivisible (arts. 1860, 1876 del CC y 104 y 122 de la Ley 
Hipotecaria), es decir, la hipoteca mantendrá la misma garantía que tenía anteriormente, 
aunque la superficie gravada se haya escindido en dos fincas.
Es por ello que, con carácter general, el artículo 123 de la Ley Hipotecaria dispone 
que “si la finca hipotecaria se dividiera en dos o más fincas, no se distribuirá entre ellas 
el crédito hipotecario (o se concretara en una sola de ellas), sino cuando voluntariamente 
lo acordaren acreedor y deudor.”, que es lo que se ha hecho en el supuesto de esta 
resolución ya que este régimen es común a las operaciones de división y segregación de 
inmuebles.
Consecuencia de ello y de que, como dice el registrador de la propiedad calificante 
en su informe, la facultad dominical que autoriza la realización de actos de riguroso 
dominio, como la participación en un procedimiento de equidistribución urbanística, no 
precisa el consentimiento del acreedor hipotecario (art. 348 del CC y 541.1 CCCat); si la 
finca de origen hipotecada se divide o segrega en varias, la hipoteca, en defecto de 
acuerdo de distribución de responsabilidad entre propietario y acreedor hipotecario, se 
debe arrastrar a todas las fincas resultantes que por subrogación real sustituyan a las 
fincas aportadas.
Así, el artículo 11 del Reglamento 1093/1997 de inscripción en el Registro de la 
Propiedad de actos de naturaleza urbanística, regula detalladamente, para los distintos 
supuestos posibles, qué debe hacerse cuando sobre las fincas de origen aportadas al 
proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no 
dominicales, indicando que, cuando no fuesen declaradas expresamente incompatibles 
(párrafo 2.º), el registrador las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de 
resultado que se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo 
dispuesto en las reglas que el propio artículo establece, una de las cuales es que si al 
titular de una finca de origen se le adjudica una única finca de resultado, bastará para el 
traslado que el proyecto mencione su existencia sobre la finca de origen, si la nota 
marginal  de  inicio  de  la  equidistribución  estuviese  vigente.  Finalmente,  el  citado 
artículo 11 en su número 8 dispone que cuando mediare acuerdo unánime de todos los 
titulares activos y pasivos de los derechos preexistentes sobre las fincas de origen en 
orden a su subsistencia, distribución, concreción en determinadas fincas de resultado o 
especificación de su rango, el registrador inscribirá el traslado conforme a lo pactado. En 
este supuesto ni concurre una declaración expresa de incompatibilidad de la hipoteca 
respecto de la finca registral 4275, ni consta la existencia de acuerdo entre partes acerca 
de la concreción de la hipoteca en la finca segregada a que se refiere la certificación de 
rectificación.
Además,  la  hipoteca  también  se  extiende  a  los  excesos  de  cabida  declarados 
(art. 215 del Reglamento Hipotecario), como ocurre en este supuesto respecto a la 
recogida  en  la  operación  previa  de  la  reparcelación  antes  relacionada;  y  ello,  con 
independencia de que el dueño de la finca sea un tercer poseedor (adquirente del 
dominio perteneciente al deudor hipotecario), conforme a los artículos 1879 del CC y 104 
de la Ley Hipotecaria.
Todo lo expuesto significa, en resumen, que la responsabilidad hipotecaria puede 
hacerse efectiva contra las dos fincas resultantes de la reparcelación y por su total  s
superficie, hasta la totalidad de la responsabilidad hipotecaria inicial no distribuida, pero  oe.
eso no significa que se haya inscrito indebidamente la hipoteca sobre las dos fincas de  w.
resultado o que, como señala el recurrente, exista una doble inmatriculación o inscripción  02ww
de laT éhnipgoatseec ae.n cuenta, por otra parte, que como resulta del artículo 23 de la Ley de
sguraevloá meesntaetsa l,c olna  daedsjutindoic aac iódno taac iólan  pAudbmlicinais tersa cuiónn  sduep ueusntao  qfinucea,  elnib rsee ndteid oc aersgtarisc toy,   BOE-A-cable e
puede diferenciarse del supuesto de adjudicación por subrogación real con derechos 
reales o cargas que se estimen incompatibles con la ordenación urbanística, pues en 
éste último supuesto, el acuerdo aprobatorio deberá declarar su extinción y fijar la 
indemnización correspondiente a cargo del titular respectivo, mientras que en el suelo 
destinado a dotación, el mismo se habrá computado en el cálculo del aprovechamiento 
urbanístico que se reconozca al propietario respectivo y sobre el que se proyectarán las 
cargas que, con la aprobación definitiva, por subrogación real, se concretarán en finca de 
resultado, ya en una actuación propiamente reparcelatoria o en expropiación urbanística 
u ocupación directa -cfr. art 42 y 44 del RD. 1093/1997, de 4 de julio-.
Pero en cualquiera de los supuestos anteriores, como resulta de su regulación, no 
cabe prescindir de la intervención en el procedimiento administrativo de los titulares de 
derechos afectados y en la forma legalmente prevista en cada caso, aun tratándose de 
fincas destinadas a dominio público.
No obstante, tratándose de asientos registrales ya practicados, bajo salvaguardia 
judicial, su rectificación debe ajustarse a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria para estos 
supuestos -art. 1.3 y 40-.
5.  En consecuencia con todo lo expuesto, no nos encontramos ante la rectificación 
de un simple error material del proyecto de equidistribución, ni ante un supuesto de 
rectificación de error, material o de concepto, en la inscripción del artículo 40.1.c) de la 
Ley Hipotecaria, sino en el supuesto de rectificación del artículo 40.1.d) de dicho cuerpo 
legal, es decir, por defecto del título que hubiere motivado la inscripción, ya que en el 
caso que nos ocupa ni se declaró incompatible expresamente la hipoteca de las fincas 
aportadas ni se concretó o distribuyó la responsabilidad hipotecaria derivada de la 
hipoteca que gravaba la finca de origen entre las fincas de resultado correspondientes; 
sin que procediera tampoco la aplicación del artículo 15 del RD-L 1093/97 por las 
razones antes expuestas de falta de prórroga de la preceptiva nota marginal de iniciación 
del procedimiento.
Por tanto, la rectificación del asiento registral exigirá, como lo hubiera exigido la 
concreción  de  la  responsabilidad  hipotecaria  en  el  proyecto  de  equidistribución,  el 
consentimiento  de  los  titulares  registrales  afectados,  es  decir,  del  dominio  y  de  la 
hipoteca, o, en su defecto, sentencia judicial firme en que los mismos hubieran sido 
parte.
En este sentido, este Centro Directivo ha venido reiterando (ver resoluciones citadas 
en los vistos) que la rectificación de un proyecto de compensación ya inscrito, exige el 
consentimiento de los titulares del dominio o de los derechos reales sobre las fincas 
registrales resultantes afectados por la misma, en cuanto que son quienes tienen el 
poder de disposición sobre tales fincas o derechos reales tras la inscripción del proyecto. 
Ello, sin perjuicio de tener que cumplirse, si procede, las disposiciones administrativas 
que resulten aplicables a la rectificación que se pretenda en cada caso concreto.
No obstante lo anteriormente expuesto, si solo se trata de cancelar la hipoteca 
respecto de una de las fincas adjudicadas, en este caso a la Tesorería General de la 
Seguridad Social, y no de su distribución entre ambas fincas resultantes, bastará el 
consentimiento en escritura pública del acreedor hipotecario.
Por  último,  tampoco  se  enmarca  este  supuesto  dentro  de  las  denominadas 
"operaciones jurídicas complementarias" (arts. 113.3 y 164.5 del Reglamento de Gestión 
Urbanística, RD 3268/1978), que pudiera tramitar el Ayuntamiento por sí mismo, pues a 
efectos registrales no son admisibles expedientes rectificatorios que excedan del puro 
error material o que desborden las simples previsiones complementarias plenamente  s
respetuosas con el contenido del proyecto ya inscrito (res. de 15 de noviembre de 2012  oe.
y 15 de junio de 2013). w.
En este sentido, el artículo 168 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se  02ww
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formalización del acuerdo unánime respecto al traslado de las cargas preexistentes 
compatibles, la tramitación se limita a la comparecencia de las personas interesadas y a 
reflejar el acuerdo adoptado en el acto de aprobación”, lo que no hace sino reiterar la 
exigencia de consentimiento de los actuales titulares del dominio y de las cargas, sin 
perjuicio de permitir su formalización en vía administrativa.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.