BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61211
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8907 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto solicitando la anulación de 
una inscripción del Registro de la Propiedad de Barcelona n.º 13.
En el recurso interpuesto por don V.M.C. y doña S.F.F. solicitando la anulación de 
una inscripción del Registro de la Propiedad de Barcelona número 13, del que es titular 
doña Magdalena Mora González.
Hechos
I
Mediante escrito presentado en esta Dirección General, don V.M.C. y doña S.F.F. 
solicitaron que «que se sirvan requerir a BFA SAU, BANKIA SAU, para que aporte todos 
y cada uno de las escrituras de compraventa, y/o transmisión del «activo financiero», que 
se corresponden con la posición de acreedor –prestamista– inversionista, del contrato de 
préstamo que queda reflejado en la finca 25.440, folio 196, tomo 2424, libro 38.º, según 
número de entrada 6267 de fecha 10/12/2019 en el Registro de la Propiedad número 13 
de Barcelona, desde el pasado 25 de junio del 2005 hasta la actualidad. De forma 
simultánea, solicitamos la nulidad radical de pleno derecho de la inscripción 138 a favor 
de  Formentera  Pebnt  Holding  PAC.,  ya  que  la  hoja  registral  debe  reflejar  las 
transmisiones anteriores habidas entre el acreedor original y otros. El Art 33 y 34 de la 
LH., atendiendo Sentencias del TS 709/2002 y 5/2/2002, los derechos fundamentales 
como integrantes del orden público, ratificado por la Sentencia del contencioso del TS, 
n.º 3054/2008, 19/6/2008, que entiende al «orden público como el conjunto de aquellos 
valores  fundamentales  e  irrenunciables  sobre  los  que  se  apoya  nuestro  entero 
ordenamiento jurídico». De común acuerdo con los «Principios sobre Tracto Sucesivo v 
Publicidad Registral», que imperan dentro del «Orden Social», y que no vemos se hayan 
respetado en el presente caso. Por todo lo anterior, venimos a solicitar, a la DGRN, que 
se  sirva  ordenar  como  medida  cautelar:  1.  La  nulidad  de  pleno  derecho  de  la 
inscripción 13 de la finca 25.440 de Barcelona, puesta en favor de Formentera Debt 
Holdings PAC., en 2.–2.ª BFA nos aporte copla de las escrituras de transmisión de 
contrato, en calidad de acreedor/prestamista, efectuadas en su favor a nombre de la 
SAREB  y  a  nombre  de  terceros,  y  que  todas  ellas  consten  inscritas  en  la  hoja 
registral 25.440 de Barcelona».
II
La registradora de Barcelona número 13, doña Magdalena Mora González, emitió su 
informe, formando el oportuno expediente que ha elevado a esta Dirección General. 
Señala dicho informe:
«En el Registro de la Propiedad 13 de Barcelona, y en relación a la finca 25440,  es
objeto del escrito, no se ha realizado ninguna calificación negativa en relación a ningún  o
título  presentado  a  inscripción.  Todos  los  documentos  presentados  en  relación  a  07ww
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corresponde con una cesión de crédito hipotecario de Bankia a favor de Formentera
Debt Holding DAC, inscripción concisa, cuya extensa es la número 11 de la finca 28474. 
Se adjuntará fotocopia del historial registral de la finca 25440, y de la inscripción extensa 
número 11 de la finca 28474., debidamente cotejadas con sus originales. Fundamentos 
de derecho: 1. En atención a la petición que se me formula desde la DGSJFP, la primera 
y principal premisa la constituye el hecho de que el escrito presentado no constituye 
documento  válido  para  el  inicio  de  la  tramitación  de  un  expediente  de  recurso 
gubernativo, con arreglo a los trámites establecidos en la Ley Hipotecaria, artículos 322 y 
siguientes. Y ello en la medida en que no existe ningún título previamente presentado 
por la parte solicitante que haya sido objeto de una calificación negativa por parte de la 
registradora que suscribe. Por lo tanto, no ha habido una negativa a inscribir, ni hay 
ningún defecto que pueda ser subsanado. En definitiva, no hay nota de calificación 
negativa sobre la que sustentar este procedimiento. El artículo 19 bis LH determina con 
claridad que sólo si el Registrador califica negativamente el título presentado, total o 
parcialmente, el interesado podrá recurrir o instar el cuadro de sustituciones. Sobre la 
consideración  de  la  premisa  anterior,  no  es  posible,  ni  siquiera  entrar  a  valorar  el 
cumplimiento de los requisitos de legitimación formal, material, de plazo y contenido para 
la interposición del recurso; ni tampoco es posible dar cumplimiento al resto de premisas 
necesarias en este proceso desde este Registro; no es posible elaborar ningún informe 
en defensa de la nota que no se ha emitido, ni prorrogar un asiento de presentación que 
no ha sido practicado. 2. Con independencia de la cuestión fundamental anterior, ha de 
señalarse que el propio escrito no se refiere en ningún momento a ninguna suspensión 
de inscripción, sino que sus pretensiones versan sobre dos cuestiones ajenas al ámbito 
del recurso gubernativo, y que, a nuestro juicio, han de ser tramitadas y resueltas en 
distintos ámbitos competencia les: 2. T. Nulidad de pleno derecho de la inscripción 13 de 
la finca 25440. Como bien es sabido, los asientos registrales, una vez practicados, 
quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales, y "producen todos sus efectos mientras no 
se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley" (artículo 1.3 de la Ley 
Hipotecaria). Los principios de legitimación registral y presunción de exactitud de los 
asientos  registrales,  constituyen  una  piedra  angular  del  sistema  registral;  y  dichos 
principios se han de relacionar directamente, al amparo de este precepto, con el principio 
de  la  salvaguarda  judicial.  Sobre  dicha  afirmación,  el  contenido  de  los  asientos 
registrales  se  presume  exacto  y  veraz,  y  sólo  una  resolución  judicial  firme  puede 
determinar  lo  contrario.  Consecuencias  directas  de  lo  anterior  las  constituyen  el 
artículo 38 LH, que recoge la presunción de exactitud y legitimación registral, presunción 
iuris tantum, desvirtuable en virtud del oportuno procedimiento judicial, el artículo 41 LH, 
referido al ejercicio de acciones judiciales basadas en la presunción de titularidad y 
posesión del Registro, y en toda su extensión en la denominada fe pública registral del 
artículo 34 LH, basada en la presunción de exactitud de los asientos y la buena fe del 
tercer adquirente. La calificación positiva que conduce a la práctica de la inscripción en 
sentido amplio, produce todos los efectos de oponibilidad (13 LH), inoponibilidad (32 LH), 
y  legitimación,  exactitud  y  fe  pública,  ya  mencionados.  Son  innumerables  las 
Resoluciones de la DGRN que establecen que la vía del recurso gubernativo no es el 
procedimiento  adecuado  para  solicitar  la  nulidad  o  la  rectificación  de  asientos  ya 
practicados. Así Resoluciones 26 de marzo de 1987, 14 de julio de 2003, que no permite 
recurso  contra  una  calificación  positiva  que  ha  dado  lugar  a  la  práctica  de  una 
cancelación; 7 de junio de 1991, 18 de octubre de 1991, 22 de abril, 3 de mayo o 9 de 
junio de 1999; Resolución de 17 de julio de 2000, en la que se indica que la vía del 
recurso no es la vía para determinar si el registrador ha acertado o no en la práctica de la  s
inscripción, sino que la solicitud de cancelación ha de venir por la vía del artículo 40 LH,  oe.
con aquiescencia de los titulares afectados, o en su defecto, con autorización judicial. En  w.
ellas se incide tanto en el hecho de no poder recurrir una calificación positiva, como en  07ww
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procedimiento judicial, en el que, al amparo de la tutela judicial efectiva declarada en el 
artículo 24 de la Constitución, y del principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH, los 
titulares registrales de los derechos que pretenden ser eliminados o alterados, puedan 
comparecer a los efectos de alegar lo que a su derecho convenga, evitando de ese 
modo,  su  posible  indefensión.  En  consecuencia,  ante  la  petición  de  nulidad  de  la 
inscripción 13, la registradora que suscribe, carece de competencia para tal operación, ni 
por  la  vía  del  recurso  gubernativo,  ni  por  ninguna  otra,  que  no  pase  por  la 
correspondiente resolución judicial firme. 2.Z. Aportación de copias de escrituras de 
transmisión del contrato. El Registro realiza la práctica de los asientos registrales sobre 
la base de los títulos que en él son presentados, siempre que guarden las formalidades 
exigidas a dichos efectos (artículo 2 LH) y se refieran a negocios jurídicos en los que se 
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan el dominio u otros derechos reales sobre 
bienes inmuebles. Con arreglo a la regulación del procedimiento registral, dichos títulos 
son formalmente presentados en el Registro, y son objeto de calificación para, en caso 
positivo, llevar a cabo la práctica de la inscripción correspondiente. Una vez realizada la 
misma, se procede a la devolución de los títulos correspondientes, en los queda reflejado 
el hecho de la inscripción a través la oportuna nota de despacho, con la forma y 
contenido que determina la normativa hipotecaria (art. 18.2 LH). De ese modo, el título 
se constituye como prueba del acto o contrato, pero no es objeto de inscripción. Por lo 
tanto, dichos títulos vuelven a manos de los interesados, y en conclusión el Registro no 
puede suministras copias de títulos que no constituyen el objeto de su archivo, ni a 
sujetos no intervinientes en los mismos, no presentantes de dichos documentos. La 
forma de reflejar el contenido del Registro, que es un Registro de derechos, se realiza a 
través de la oportuna publicidad formal, mediante las notas simples, o, en su caso, de los 
certificados con valor de documento público. En ellos se refleja el contenido de los 
asientos registrales, que constituyen la base de Registro de la Propiedad. En relación al 
contenido de la inscripción, y en su caso, de los títulos que la motivaron, el escrito 
plantea la posibilidad de que se haya podido vulnerar el principio de tracto sucesivo del 
artículo  20  LH.  Como  ya  hemos  argumentado  más  arriba,  la  inscripción  está  ya 
practicada  y,  por  lo  tanto,  goza  de  presunción  de  exactitud  y  legalidad,  cualquier 
alegación  sobre  su  posible  inexactitud  ha  de  ser  argumentada  y  defendida  en  los 
Tribunales. No obstante vaya por delante que la inscripción en cuestión reviste la forma 
de una inscripción concisa, lo que significa que no necesita incorporar todos los datos 
referidos a su contenido; el hecho de compartir la operación con otras fincas radicantes 
en el mismo término municipal, permite que el registro, con arreglo al artículo 245 LH 
y 41 RH, pueda practicar una sola inscripción, llamada extensa, que, efectivamente, 
incluya todo el contenido de los títulos aportados, y que el resto de fincas, puedan incluir 
una inscripción resumida, llamada concisa, que incorpora el contenido previsto en el 
artículo 52 RH, y que se remite a su extensa para el resto. Es posible que esta mecánica 
registral  haya  podido  generar·  confusión  en  cuanto  al  contenido  y  el  tracto  de  los 
asientos. Con arreglo a las siguientes consideraciones, la registradora que suscribe 
entiende que, con carácter previo y determinante, la vía utilizada para las pretensiones 
solicitadas no constituye la vía adecuada, dada la inexistencia de ninguna calificación 
negativa susceptible de ser objeto de recurso gubernativo. E igualmente la vía del 
recurso no es la adecuada para solicitar la nulidad de una inscripción ya practicada, ni 
para solicitar la documentación correspondiente para la práctica de dicha inscripción. 
Con arreglo a todo lo expuesto, este Registro carece de la competencia para llevar a 
cabo ninguna de las peticiones requeridas.» s
Fundamentos de Derecho 07www.
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dNeo tamraiaydoo  ddee  220 d0e0 ,o cyt ulabsre R dees o1l9u9c8io, n2e2s  ddee m laa rzDoir edcec 2ió0n0 1G, e2n5e drael  odcet ulborse  Rdee g2is0t0ro7s,  1y4  ddeel   BOE-A-cable e
abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 18 de febrero, 28 
de julio y 14 de octubre de 2014, 7 y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 18 de abril 
de 2018 y 2 de enero, 22 de julio, 27 de septiembre, 31 de octubre, 5 y 22 de noviembre 
de 2019.
1.  Mediante escrito presentado en esta Dirección General, don V.M.C. y doña S.F.F. 
solicitaron: «1.–La nulidad de pleno derecho de la inscripción 13 de la finca 25440 de 
Barcelona, puesta en favor de Formentera Debt Holdings PAC., en 2.–2.ª BFA nos aporte 
copia de las escrituras de transmisión de contrato, en calidad de acreedor/prestamista, 
efectuadas en su favor a nombre de la SAREB y a nombre de terceros, y que todas ellas 
consten inscritas en la hoja registral 25.440 de Barcelona.»
La  registradora  titular  del  Registro  de  Barcelona  número  13,  en  su  preceptivo 
informe, pone de manifiesto lo irregular del recurso planteado, dado que no existe una 
calificación negativa previa frente a la que se interponga el correspondiente recurso. 
Igualmente invoca la imposibilidad de cancelar inscripciones registrales por vía de la 
tramitación de un recurso.
2.  El recurso plantea dos peticiones, ninguna de las cuales puede ser atendida.
En primer lugar, solicita la declaración de nulidad de una determinada inscripción 
registral. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que solo cabe interponer 
recurso ante este Centro Directivo cuando el registrador califica negativamente el título, 
sea total o parcialmente.
En este sentido el artículo 324 de la Ley Hipotecaria comienza señalando que "las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites 
previstos en los artículos siguientes (...)", añadiendo el artículo 326 que «el recurso 
deberá́  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma.»
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  la  doctrina  de  nuestro  Tribunal  Supremo, 
Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), 
el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad 
es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No 
tiene  en  consecuencia  por  objeto  cualquier  otra  pretensión  de  la  parte  recurrente, 
cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, conforme a esta reiterada 
doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para 
acordar la cancelación de asientos ya practicados.
No puede por tanto estimarse la pretensión de que se rectifiquen asientos que se 
encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. Sólo con la conformidad de todos los 
titulares de derechos inscritos o a través de una acción declarativa de rectificación del 
Registro (cfr. artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), siendo parte todos los interesados, 
podrá́ llevarse a cabo la rectificación pretendida.
3.  Por lo que respecta a la petición recogida en el escrito de recurso para que esta  e.
Dirección  General  requiera  a  una  determinada  Entidad  a  fin  de  que  aporte  títulos  w.b
inscribibles  para  que  se  practique  su  oportuna  inscripción,  debe  recordarse  que  07ww
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este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el
Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados 
expresamente  por  los  interesados,  que  lo  serán  las  personas  enumeradas  en  el 
artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean 
pertinentes al caso concreto.
Por  todo  ello,  han  de  ser  rechazadas  las  pretensiones  de  los  recurrentes 
encaminadas a que, o bien el registrador, o bien esta Dirección General, requieran a 
determinadas  entidades  bancarias  a  fin  de  que  presenten  en  el  Registro  los 
correspondientes  títulos  que  permitan  actualizar  la  titularidad  registral  de  ciertos 
derechos reales de hipoteca.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.