BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77761
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10794 Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la 
cancelación de una hipoteca por caducidad mediante instancia.
En el recurso interpuesto por don J. B. B., en nombre y representación y como 
liquidador de «Timpan Europea, S.L.», contra la calificación de la registradora de la 
Propiedad de Valladolid número 5, doña Inés Arribas del Hoyo, por la que se suspende la 
cancelación de una hipoteca por caducidad, mediante instancia.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don J. B. B., en nombre y representación y como 
liquidador de «Timpan Europea, S.L.», se solicitaba la cancelación de una hipoteca de 
máximo constituida el día 24 de diciembre de 2008 ante el notario de Madrid, don Jaime 
Recarte Casanova, a favor de «Santander Factoring y Confirming, S.A. E.F.C.», cuyo 
crédito había sido cedido a la entidad «Promontoria Holding 36 BV» mediante escritura 
otorgada el día 28 de abril de 2011 ante el notario de Madrid, don Antonio Morenés Giles.
La obligación que se garantizaba resultaba del saldo deudor de una cuenta bancaria 
a través de la cual se articulaba un contrato de factoring, otorgado en póliza de fecha 20 
de septiembre de 2007 ante el notario de Madrid, don José Manuel García-Lozano 
Zulueta, ampliado el mismo 24 de diciembre de 2008 ante el notario de Madrid, don 
Jaime Recarte Casanova, que tenía su propio plazo de duración que se establecía así en 
el citado contrato: «Sin perjuicio de lo dispuesto en la Estipulación siguiente –relativa a la 
resolución anticipada del contrato–, la duración del presente Contrato es de un año a 
contar desde la fecha de su otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos 
sucesivos de igual duración. No obstante, lo anterior, podrá ser denunciado en todo 
momento por voluntad de cualquiera de las partes, siempre que exista un preaviso, que 
deberá  comunicarse  en  cualquiera  de  las  formas  establecidas  en  la  Estipulación 
decimoprimera,  de  quince  días  naturales  como  mínimo.  Denunciado  o  cancelado 
normalmente  el  presente  contrato,  factor  y  cliente  mantendrán  las  obligaciones 
pendientes en el momento en que el Contrato se extinga hasta la total cancelación de las 
mismas». La hipoteca se constituyó por un plazo que se determina así: «Cuarta.–Plazo 
de duración de la hipoteca.–La hipoteca se constituye hasta el día 24 de diciembre 
de  2.016,  todo  ello  sin  perjuicio  de  la  duración  que  pueda  tener  el  contrato  de 
financiación  garantizado,  por  lo  que  dado  el  carácter  accesorio  de  la  hipoteca,  su 
extinción anticipada provocaría la de la hipoteca constituida en su garantía».
La cancelación se solicita al amparo del artículo 82, párrafo segundo, de la Ley 
Hipotecaria, esto es, por haberse producido la caducidad automática de dicha hipoteca.
II e.
Presentada el día 23 de noviembre de 2020 la referida instancia en el Registro de la  794ww
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que obran en el Registro, la Registradora que suscribe ha acordado no practicar la 
cancelación solicitada sobre la base de los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
1.º  El día 23 de noviembre de 2020 se presentó a las 13:50 horas en el Libro 
Diario 97 de este Registro con el número de asiento 644 la precedente instancia suscrita 
por D. J. B. B. el día 12 de noviembre de 2020 con firma ratificada ante mí el día 20 de 
noviembre de 2020, en la que solicita como liquidador de la entidad Timpan Europea S.L. 
la  cancelación  de  la  hipoteca  de  la  inscripción  14.ª  de  la  finca  registral  1.915  de 
Traspinedo al amparo del art. 82 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria, esto es, por 
haberse  producido  la  caducidad  automática  de  dicha  hipoteca.  En  la  ratificación 
realizada ante mí, el firmante exhibe la escritura autorizada por el Notario de Valladolid 
D. Ignacio Cuadrado Zuloaga el día 24 de julio de 2019 con el n º 1951 de protocolo 
debidamente inscrita en el Registro Mercantil de Valladolid por el que se acredita el cargo 
de liquidador único del solicitante de la entidad Timpan Europea S.L. propietaria de la 
finca gravada.
2.º  La finca registral 1.915 de Traspinedo figura inscrita a favor de la sociedad 
Timpan  Europea  S.L.,  y  gravada  con  una  hipoteca  de  máximo  constituida  en  su 
inscripción 14.ª, inicialmente a favor de Santander Factoring y Confirming SA E.F.C en 
virtud de escritura autorizada por el Notario de Madrid D. Jaime Recarte Casanova el 24 
de diciembre de 2008 n º 4.152 de protocolo, junto con acta autorizada por el mismo 
Notario el 20 de julio de 2009 n º 2.092 de protocolo y escritura de ratificación autorizada 
por el Notario de Boadilla del Monte D. Gonzalo Sauca Polanco el día 8 de febrero 
de 2011 n º 515 de protocolo. Por la inscripción 17.ª dicha hipoteca fue inscrita a favor de 
Promontoria Holding 36 B.V. por cesión que Santander Factoring y Confirming SA E.F.C 
le  había  hecho  de  la  posición  que  tenía  en  el  contrato  de  factoring  con  garantía 
hipotecaria frente a Factoring Occidental SL., formalizada dicha cesión de hipoteca en 
escritura autorizada por el Notario de Madrid D. Antonio Morenés Giles el día 28 de abril 
de 2011 n º 488 de su protocolo.
La hipoteca de la inscripción 14.ª se constituyó para garantizar un contrato de 
factoring  concertado  ente  Santander  Factoring  y  Confirming  SA  E.F.C  (Factor)  y 
Factoring Occidental SL (Cliente) formalizado el día 20 de septiembre de 2007 en póliza 
intervenida por el Notario de Madrid D. Juan Manuel García-Lozano Zulueta y ampliado 
el 24 de diciembre de 2008 ante el Notario de Madrid D. Jaime Recarte Casanova.
En concreto la hipoteca se constituyó en garantía de la restitución del saldo deudor 
que represente el día del cierre, la cuenta de domiciliación de pagos n.º (…) en garantía 
como máximo de 9.000.000 euros, del pago de sus intereses renumeratorios de un año 
al tipo, fijados a efectos hipotecarios, del 7% que asciende a 630.000 euros; del pago de 
los intereses de demora de dos años al tipo, fijados a efectos hipotecarios, del 11%, que 
asciende a 1.980.000 euros; 720.000 euros p0ara [sic] costas y gastos; y 180.000 euros 
en garantía de prestaciones accesorias como tributos que graven la finca, la prima de la 
póliza de seguros de daños e incendios o gastos de comunidad. Consta en la inscripción: 
plazo de duración de la hipoteca: la hipoteca se constituye hasta el día 24 de diciembre 
de 2016, sin perjuicio de la duración del contrato de financiación garantizado, por lo que 
dado el carácter accesorio de la hipoteca su extinción anticipada provocaría la de la 
hipoteca constituida en su garantía.
Según resulta de la inscripción 14.ª, en el contrato de factoring se pactó que toda 
cantidad  que  resulte  exigible  al  cliente  como  consecuencia  de  que  los  créditos  e
anticipados dejen de ser financiados, permitirán al Factor adeudar su importe en la  bo
cuenta operativa del cliente. Así mismo se adeudará en dicha cuenta operativa los  794ww
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concedido (salvo que no haya fondos en dicha cuenta en cuyo caso se cargará en la de 
“pagos anticipados”),
En relación con este contrato, sin perjuicio de la cuenta operativa, se articulan dos 
cuentas contables donde se cargarán y abonarán todas las deudas que puedan surgir 
entre las partes: la cuenta “colateral” en la que se abonará cada vez que se consuma la 
cesión de créditos del Cliente al factor o se produzca modificaciones, en mayor importe, 
en los créditos cedidos la factor y se adeudará cuando se produzca el cobro de los 
mismos por el Factor, o se retroceden los créditos al cliente o se produce modificaciones, 
en menor importe, en los créditos cedidos al factor. Y la cuenta de “pagos anticipados” 
donde se abonará los importes que reciba el factor y se adeudará con los fondos que el 
factor remita al cliente, y con las demás contraprestaciones o gastos se devenguen a 
cargo del cliente. Se prevé que a los efectos del art. 572.2 LEC las partes pactan la 
liquidación para determinar la deuda ejecutivamente reclamable se realice por el Factor 
expidiendo certificación que recoja el saldo que presente la cuenta de pagos anticipados 
al día del cierre. En la fecha en la que el cliente deba pagar la Factor cualquier cantidad 
por cualquier concepto, el primero, faculta irrevocablemente al segundo a para que éste 
adeuda en la cuenta corriente o de crédito n.º (…) (cuenta operativa del cliente para 
domiciliación de todos los pagos), los importes que correspondan. El cliente se obliga a 
realizar con suficiente antelación la provisión de fondos en la citada cuenta. En cada 
fecha en la que el factor deba pagar cualquier cantidad al cliente hará entrega de la 
misma mediante abono en la misma cuenta indicada. El cliente además faculta al factor 
para que pueda proceder a aplicar el pago de cualquier suma que el cliente de adeude y 
se encuentre vencida, cualquier cantidad o importe de cualquier crédito perteneciente al 
cliente  o  al  factor  y  que  pueda  existir  en  poder  del  factor  o  que  el  cliente  deba 
satisfacerle, proveniente de cualquier tipo de operación. La duración del contrato de 
factoring  será  de  un  año  desde  la  fecha  de  su  otorgamiento,  siendo  tácitamente 
prorrogados por periodos sucesivos de igual duración hasta su denuncia, cancelación 
normal o resolución anticipada.
Fundamentos de Derecho:
La regla general para la cancelación de una inscripción de hipoteca es que es 
necesario el consentimiento del acreedor hipotecario para tal cancelación en escritura 
pública o bien resolución judicial firme que lo ordene dictada en procedimiento seguido 
contra  dicho  acreedor  hipotecario  (art.  82  Ley  Hipotecaria  y  art.  179  Reglamento 
Hipotecario). No obstante, se admite la posibilidad de pactar un plazo de duración del 
propio derecho de hipoteca de manera que el trascurso de dicho plazo la misma se 
extingue automáticamente en cuyo caso puede cancelarse conforme a lo dispuesto en el 
párrafo  segundo  del  art.  82  párrafo  [sic]  de  la  Ley  Hipotecaria,  es  decir  sin 
consentimiento del titular registral de la hipoteca, pues en este caso la extinción de la 
hipoteca, una vez pasado el plazo pactado en la escritura de formalización de la misma, 
resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En la instancia presentada se solicita la cancelación de la hipoteca en base a su 
caducidad, por constar en la inscripción que la hipoteca se constituye hasta el día 24 de 
diciembre de 2016, plazo de duración de la propia hipoteca y que es distinto del plazo de 
la obligación garantiza, que en este caso es el saldo deudor de una cuenta bancaria a 
través de la cual se articula un contrato de confirming que tiene su propio plazo de 
duración (un año desde el 20 de diciembre de 2007 prorrogable anualmente).
Ahora bien, para saber si el plazo de duración de la hipoteca es realmente un plazo  e
de caducidad automática o un plazo de cobertura hipotecaria en el sentido de que hasta  bo
el día 24 de diciembre de 2016 quedarán garantizadas las obligaciones surgidas hasta  794ww
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(art. 142 y 143 Ley Hipotecaria), b) hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito
(art.  153  Ley  Hipotecaria)  e  hipoteca  global  (art.  153  bis  Ley  Hipotecaria).  De  la 
inscripción resulta que la hipoteca garantiza el saldo deudor que a su cierre presente una 
determinada cuenta bancaria. Para que estemos en presencia de una hipoteca en 
garantía  de  cuenta  corriente  es  necesario  tres  presupuestos:  determinación  de  las 
obligaciones  que  pueden  ser  cargadas  en  la  cuenta,  el  efecto  novatorio  de  las 
obligaciones cargadas en la cuenta sin que se trate de una mera reunión contable, y que 
no se deje al arbitrio del acreedor la inclusión de las partidas en la cuenta. Faltando 
cualquiera de estos requisitos estaríamos ante una hipoteca flotante, regulada desde la 
Ley 41/2007, en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria. El art. 153 de la Ley Hipotecaria 
exige que en la inscripción de las hipotecas en garantía de cuenta corriente de crédito 
conste  la  cantidad  máxima  de  que  responda  la  finca,  el  plazo  de  duración  y  sus 
prorrogas, en su caso, y los plazos de liquidación de la cuenta. En la inscripción de la 
hipoteca 14.ª no consta el plazo de liquidación de la cuenta, ello unido al contenido del 
contrato de factoring en los que por ejemplo se permite compensar las deudas que el 
cliente  tenga  con  el  Factor  por  razón  de  cualquier  otra  operación  con  los  saldos 
favorables que pudiera tener a su favor, pone de manifiesto una cierta flotabilidad de la 
hipoteca, de manera que cabría pensar que se trata de una hipoteca de máximo del 
art. 153 bis de la Ley Hipotecaria. Este artículo exige para su constitución que conste el 
plazo de duración de la hipoteca. Como se ha indicado en la inscripción consta dicho 
plazo de duración que como dice el solicitante es evidente que es diferente del plazo de 
duración del contrato garantizado. Lo que se trata de determinar ahora es si ese plazo de 
duración es necesariamente un plazo de caducidad automática de la hipoteca o no. El 
propio artículo 153 bis ley hipotecaria al final señala que “al vencimiento pactado por los 
otorgantes, podrá ser ejercitada la acción hipotecaria. Por tanto, cabría pensar que el 
plazo de duración de la hipoteca también puede referirse al marco temporal dentro del 
cual debe surgir la obligación garantizada, de modo que, nacida la obligación, empieza a 
contar el plazo de prescripción de la acción hipotecaria. La caducidad convencional de la 
hipoteca solo puede operar cuando así se haya pactado de modo nítido y claro, no 
pudiendo operar cuando resulte dudoso si lo que se pactó fue un plazo de caducidad 
misma del derecho de hipoteca, o si dicho pacto se refiere al plazo durante el cual las 
obligaciones  contraídas  durante  dicho  término  son  las  únicas  garantizadas  con  la 
hipoteca.
En este caso no resulta con claridad que estemos ante un supuesto de caducidad 
convencional automática, pues no consta claramente que trascurrido dicho plazo que el 
plazo [sic], la hipoteca caduque o se extinga, por lo que el plazo pactado se refiere al 
plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante ese término son las únicas que 
quedan garantizadas con la hipoteca constituida, y a partir de la fecha indicada la acción 
hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito.
No se ha practicado anotación preventiva por defecto subsanable por no haber sido 
solicitada.
Ante la presente calificación negativa, el interesado podrá (…)
Valladolid, a 16 de diciembre de 2020.–La registradora (firma ilegible), Fdo. Inés 
Arribas del Hoyo.»
III
El día 3 de marzo de 2021 se solicitó calificación sustitutoria, que correspondió al 
registrador Mercantil y de Bienes Muebles de León, don Óscar María Roa Nonide, quien,  e.e
con fecha de 17 de marzo de 2021, confirmó la calificación de la registradora de la  b
Propiedad de Valladolid número 5. 794ww
IV
Contra la anterior nota de calificación, don J. B. B., en nombre y representación de 
«Timpan Europea S.L.», interpuso recurso el día 16 de abril de 2021 en el que, en 
síntesis, alegaba lo siguiente:
«Primera.  (…)
De acuerdo con lo establecido en la Estipulación Cuarta, la Hipoteca tenía un plazo 
de duración vigente hasta el 24 de diciembre de dos mil dieciséis conforme a la siguiente 
estipulación:
“La hipoteca se constituye hasta el día veinticuatro de diciembre de dos mil dieciséis, 
todo ello sin perjuicio de la duración que pudiera tener el contrato de financiación 
garantizado,  por  lo  que,  dado  el  carácter  accesorio  de  la  hipoteca,  su  extinción 
anticipada provocaría la de la hipoteca constituida en su garantía.”
La referida Estipulación Cuarta nítidamente se refiere a su contenido en el contrato 
de constitución de hipoteca bajo el epígrafe:
“Plazo de duración de la hipoteca.”
La Hipoteca, según se infiere de la propia escritura, se constituyó en garantía de un 
contrato  de  factoring  suscrito  entre  la  entidad  hipotecante,  Santander  Factoring  y 
Confirming y la sociedad Factoring Occidental SL.
La sociedad Timan Europea SL intervenía en el negocio jurídico a los meros efectos 
de prestar garantía real.
El contrato de factoring se había formalizado en documento aparte y fue suscrito más 
de un año antes de la constitución de la hipoteca, y es otorgado por personas distintas a 
las que ulteriormente constituyen la hipoteca.
De acuerdo con lo establecido en la Estipulación Novena de la póliza, la duración del 
contrato de factoring, garantizado con la hipoteca cuya caducidad se ha producido, venía 
determinada de la siguiente manera:
“Sin perjuicio de lo establecido en la Estipulación siguiente, la duración del presente 
contrato es de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento, siendo tácitamente 
prorrogado por periodos sucesivos de igual duración.”
Con fecha 12 de noviembre de 2020 fue presentado escrito ante el Registro de la 
Propiedad n º 5 de los de Valladolid interesando la cancelación de la hipoteca (…) 
solicitud que fue denegada por Nota de calificación negativa de fecha 16 de diciembre 
de 2020.
Efectuada solicitud de calificación por registrador sustituto, la calificación negativa fue 
confirmada por Nota dictada por el Registrador de lo Mercantil de León de fecha 16 de 
marzo de 2021.
Segunda.  Como tiene resuelto esta Dirección General de manera reiterada, la 
hipoteca puede ser constituida por un plazo determinado y el derecho real quedará 
extinguido una vez vencido dicho plazo, como sucede con los demás derechos reales.
Así lo establece el párrafo segundo del art. 82 de la Ley Hipotecaria conforme al cual:
“Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito 
o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en  e
cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.” bo
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hipoteca y el plazo de las obligaciones garantizadas con la hipoteca.
O dicho de otra manera, no operaría la caducidad convencional cuando:
“sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad 
misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones 
contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca” (Res DGRN 21 de 
octubre de 2016). En el mismo sentido, entre otras la Res de la DGRN de 20 de febrero 
de 2018 o la más reciente de 14 de noviembre de 2019.
En este supuesto, las previsiones contractuales no dejan margen alguno para la 
duda o la controversia.
Por una parte, el contrato de factoring establece un plazo de duración de un año a 
contar desde la fecha de su otorgamiento, prorrogable por iguales periodos de duración, 
mientras  que,  por  otra,  la  hipoteca  tiene  una  específica  y  determinada  fecha  de 
caducidad que expresa y determinadamente se identifica “el 24 de diciembre de 2016”, 
de manera absolutamente clara y autónoma de la duración del contrato de factoring.
Resulta esencialmente imposible confundir ambos plazos. De la misma manera que 
de la dicción de la Estipulación Cuarta de la Hipoteca se infiere claramente que lo que 
ella misma enuncia, el “plazo de duración de la hipoteca” es lo que las partes convinieron 
al efecto: “Plazo de duración de la hipoteca. La hipoteca se constituye hasta...”.
Y que, en modo alguno, puede interpretarse esta previsión contractual como la 
constituyente de un plazo para el cual las obligaciones contraídas sean las únicas 
garantizadas con la hipoteca. No dice eso la escritura, ni cabe inferir que sea eso lo 
convenido, sino simplemente que era la voluntad de los otorgantes establecer un plazo 
de  duración  de  la  hipoteca  hasta  el  día  26  de  diciembre  de  2016,  plazo  que  ha, 
sobradamente, transcurrido.
La escritura de constitución de la hipoteca de máximo estableció convencionalmente 
un plazo de duración de la hipoteca, que identifica de manera precisa (24 de diciembre 
de 2016), fecha «hasta» la cual se convino en constituir [sic] la hipoteca y cuyo plazo se 
desvinculaba expresamente del plazo de duración del contrato garantizado, plazo que ha 
transcurrido.
Es destacable como la propia Resolución de la DGRN previamente citada de 21 de 
octubre de 2016 al analizar el contrato objeto de consideración refiere unas previsiones 
contractuales casi clónicas a las que se establecieron en el presente supuesto:
“En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato 
resulta que se diferencia entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año 
prorrogable hasta el 27 de enero de 2011; y por otra parte, en la estipulación segunda se 
señala que “esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar 
de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años...”, que debe entenderse referido 
a la “duración de la hipoteca misma.”
En esa ocasión esta DGRN atendió la solicitud de cancelación interesada.
En la hipoteca objeto de consideración la diferencia entre los dos plazos es, si cabe, 
más nítida ya que a la hipoteca objeto de recurso se le da una fecha de caducidad 
concreta  y  determinada,  el  24  de  diciembre  de  2016,  cosa  que  en  el  supuesto 
previamente considerado no sucede.
La nota calificatoria negativa justifica el rechazo a la solicitud de la cancelación 
básicamente (en ambos casos, tanto en la del registro donde está anotada la hipoteca 
como  en  el  caso  de  la  calificación  sustitutoria,  comparten,  clonando,  el  mismo 
argumento) en la consideración de que “no puede extraerse de manera concluyente que  e.
el plazo de duración de la hipoteca sea realmente un plazo de caducidad automática”, o  w.
que “no resulta con claridad que estemos ante un supuesto de caducidad convencional  794ww
ahuiptootmecáati ccaa,d puuqeuse  noo s ceo enxsttian gcala”r.amente que transcurrido dicho plazo que el plazo (sic), la
En definitiva, que a criterio del registrador calificante se le suscita alguna duda en la 
apreciación  de  las  previsiones  contractuales  referidas  al  plazo  de  duración  de  los 
contratos, lo que le lleva a rechazar la solicitud de cancelación.
En el caso de la calificación del registro de la propiedad, su titular hace en la nota 
una exégesis de la naturaleza de la hipoteca para llegar a misma conclusión que esta 
parte señalaba, y que la escritura de constitución así reconoce, de considerar a la 
hipoteca objeto de controversia como una hipoteca de máximo a las que se refiere el 
art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, como antecedente que pudiera condicionar la final 
resolución desestimatoria de la cancelación de la hipoteca pedida.
Respetuosamente considerarnos que, a los efectos pretendidos, es decir, la solicitud 
de cancelación de la hipoteca por caducidad convencional, la naturaleza de la hipoteca 
no es una cuestión relevante. También en el caso de las hipotecas de máximo opera, 
como no podía ser de otra manera, la previsión del art. 82 de la Ley Hipotecaria y así 
esta Dirección General ha reconocido, estimando el recurso interpuesto, el criterio antes 
señalado en un supuesto de hipoteca de máximo en Resolución de la DGRN de fecha 14 
de noviembre de 2019.
Como se reconoce en la Nota que recurrimos, es requisito de constitución de la 
hipoteca de máximo el que en la misma conste dicho plazo de duración y continúa 
señalando:
“como dice el solicitante es evidente que es diferente del plazo de duración del 
contrato garantizado.”
Tras reconocer lo “evidente”, es decir, que es notorio que ambos plazos, el de 
duración de la hipoteca y el de la obligación que garantiza son distintos, notoriamente 
distintos, no termina aplicando la doctrina emanada por esta Dirección General que 
determina la cancelación de la hipoteca pedida.
Señala, a su vez, la Nota de Calificación negativa del registrador sustituto en defensa 
de  su  argumentación  que  “no  queda  completamente  definida  la  duración  de  la 
obligación” puesto que “no se prevé un número máximo de prórrogas”, con lo que no 
estaría exactamente determinado el plazo de la obligación garantizada, lo que le lleva a 
concluir que para que operase la caducidad convencional de la hipoteca “el pacto al 
respecto”  habría  de  ser  absolutamente  concluyente.  Argumento  frente  al  que  cabe 
oponer, en primer lugar, que ese no es el criterio que al efecto ha venido establecido esta 
Dirección General, que lo que ha de ser incontrovertido es la diferenciación entre ambos 
plazos; en segundo lugar, que el plazo que habría de ser claramente determinado es 
aquel cuya caducidad convencional ha operado, es decir, el de la hipoteca, no el de la 
obligación  garantizada,  lo  que  en  este  caso  sucede  sin  género  de  dudas, 
estableciéndose la fecha concreta de terminación de la hipoteca; y en tercer lugar, y por 
utilizar referencias comparativas de supuestos de hecho homologables que ayudan a 
realizar  la  función  interpretativa  necesaria,  puede  señalarse  que  esta  DGRN  en 
Resolución de fecha 21 de octubre de 2016, en un supuesto igualmente de hipoteca de 
máximo, y refiriéndose el caso considerado a un supuesto en el que tanto el plazo de 
constitución de la hipoteca como el duración de la cuenta de crédito, incluían la previsión 
de posibles prórrogas, no fue esta circunstancia óbice alguno para tener por atendida la 
solicitud de cancelación:
En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato 
resulta que se diferencia entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año  s
prorrogable hasta el 27 de enero de 2011 (cinco años desde la fecha de formalización de  oe.
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En consecuencia, el análisis de las cláusulas de la escritura de constitución la
hipoteca y del contrato de factoring, previamente formalizado, al que se daba garantía
real, determina sin género de duda, en primer lugar, la existencia de un plazo de 
caducidad convencional claramente determinado y diferenciado del plazo de duración del 
contrato de factoring, suscrito en contrato previo y aparte, con plazos y previsiones 
completamente distintos y diferenciados; y en segundo lugar, que habiendo transcurrido 
con creces el plazo de duración de la hipoteca establecido hasta el día 24 de diciembre 
de  2016  y  al  amparo  de  lo  establecido  en  el  art.  82  párrafo  segundo  de  la  Ley 
Hipotecaria,  ha  de  procederse  a  la  cancelación  de  la  anotación  de  la  hipoteca 
reseñada.»
V
Mediante escrito, de fecha 30 de abril de 2021, la registradora de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2, 529, 546.4, 1280 y siguientes, 1843.3, 1964 y 1969 del 
Código Civil; 79, 82, 103, 105, 118, 128 y 142 de la Ley Hipotecaria; 166, 174 a 177 
y  193  del  Reglamento  Hipotecario;  688  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de julio 
de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio 
de 1995, 18 de junio y 17 de julio de 2001, 8 de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 15 
de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de septiembre de 2009, 
15 de febrero de 2010, 30 de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio 
y 19 de diciembre de 2013, 10 de febrero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de 
diciembre de 2015, 8 de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre 
de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 de diciembre de 2017 y 20 de febrero y 9 y 30 de 
julio de 2018.
1.  Debe decidirse en este expediente si se puede practicar la cancelación de una 
hipoteca por caducidad, mediante instancia, en la que concurren las circunstancias 
siguientes:
– En la instancia se solicita la cancelación de una hipoteca de máximo constituida el 
día 24 de diciembre de 2008, cuyo crédito había sido cedido a otra entidad el día 28 de 
abril de 2011.
– La obligación que se garantiza resulta del saldo deudor de una cuenta bancaria a 
través de la cual se articula un contrato de confirming, otorgado en póliza de fecha 20 de 
septiembre de 2007, ampliado el mismo 24 de diciembre de 2008, que tiene su propio 
plazo de duración que se establece así en el citado contrato: «Sin perjuicio de lo 
dispuesto en la Estipulación siguiente –relativa a la resolución anticipada del contrato–, 
la  duración  del  presente  Contrato  es  de  un  año  a  contar  desde  la  fecha  de  su 
otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos sucesivos de igual duración. 
No  obstante,  lo  anterior,  podrá  ser  denunciado  en  todo  momento  por  voluntad  de 
cualquiera de las partes, siempre que exista un preaviso, que deberá comunicarse en 
cualquiera de las formas establecidas en la Estipulación decimoprimera, de quince días 
naturales como mínimo. Denunciado o cancelado normalmente el presente contrato, 
factor  y  cliente  mantendrán  las  obligaciones  pendientes  en  el  momento  en  que  el 
Contrato se extinga hasta la total cancelación de las mismas». es
– La hipoteca se constituye en la escritura por un plazo que se determina así:  o
ef«dinxCictauiienn–amcc riitLóbaaanrc.e–  ióac Pdnnale atni czgc2ioeap. 0lraada1dcen6ai tó,di  znputao rrodsdaevooco ,i ó secnoplal oloridíc raes it  iallnloaa    a pdhqlee iupra jelouma ti cephdicaioapar dood.o–t ee Ld ceaelaal l   h dcacipouratonríracátsecutcicilttóouean,ir  ds  8qaea2u  cec ecpno eáp nssrusuoreta irtgdifuooaay  r esadte enehngt aíeualsarn» t aed.h lo eic,p lo oddnteíeta rc ala2at o4, L  ddseueey     OE-A-2021-10794able en https://www.
Hipotecaria, esto es, por haberse producido la caducidad automática de dicha hipoteca.
La registradora señala como defecto que, en este caso, no resulta con claridad que 
estemos  ante  un  supuesto  de  caducidad  convencional  automática,  pues  no  consta 
claramente que, transcurrido dicho plazo, la hipoteca caduque o se extinga, por lo que el 
plazo pactado se refiere al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante ese 
término son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida, y a partir de 
la fecha indicada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito.
El recurrente alega lo siguiente: que la cancelación convencional automática opera 
cuando fácilmente es posible distinguir entre el plazo de caducidad establecido respecto 
de la hipoteca y el plazo de las obligaciones garantizadas con la hipoteca; que el 
contrato de factoring establece un plazo de duración de un año a contar desde la fecha 
de su otorgamiento, prorrogable por iguales periodos de duración, mientras que la 
hipoteca  tiene  una  específica  y  determinada  fecha  de  caducidad  que  expresa  y 
determinadamente se identifica «el 24 de diciembre de 2016», de manera absolutamente 
clara  y  autónoma  de  la  duración  del  contrato  de  factoring,  por  lo  que  resulta 
esencialmente imposible confundir ambos plazos; que literalmente se establece en la 
escritura –cláusula cuarta– «plazo de duración de la hipoteca» por lo que se deduce que 
era la voluntad de los otorgantes establecer un plazo de duración de la hipoteca hasta el 
día 26 de diciembre de 2016, plazo que ha, sobradamente, transcurrido; que si se 
reconoce en la calificación que ambos plazos, el de duración de la hipoteca y el de la 
obligación que garantiza son distintos, entonces está claro cuál es el de la hipoteca; que 
en definitiva, existe un plazo de caducidad convencional claramente determinado y 
diferenciado del plazo de duración del contrato de factoring, suscrito en contrato previo y 
aparte,  con  plazos  y  previsiones  completamente  distintos  y  diferenciados  y  que, 
habiendo transcurrido con creces el plazo de duración de la hipoteca establecido hasta el 
día 24 de diciembre de 2016 y al amparo de lo establecido en el artículo 82, párrafo 
segundo, de la Ley Hipotecaria, ha de procederse a la cancelación de la anotación de la 
hipoteca reseñada.
2.  El artículo 82 de la Ley Hipotecaria proclama en su párrafo primero el principio 
general en materia de cancelación, al establecer que: «Las inscripciones o anotaciones 
preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia 
contra  la  cual  no  se  halle  pendiente  recurso  de  casación,  o  por  otra  escritura  o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos». Junto a ello introduce en su párrafo segundo la llamada 
«cancelación sin el consentimiento del titular registral», al disponer que: «Podrán, no 
obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado 
quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud 
se practicó la inscripción o anotación preventiva».
Así, según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la 
hipoteca,  como  los  demás  derechos  reales,  pueda  ser  constituida  por  un  plazo 
determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que 
únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando 
totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese 
instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se 
extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por 
cualquier otra causa.
Ahora bien, no siempre es fácil decidir, en cada caso concreto, si el plazo señalado 
es  efectivamente  de  duración  de  la  hipoteca  misma  con  el  alcance  anteriormente  s
señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la  oe.
obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la  w.
obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no  794ww
ohcatyuab rep r1e9s9c4ri,t oe,n traeu ont racsu)a.ndo  ya  hubiere  vencido  aquél  (vid.  Resolución  de  17
resu3lt.a ríSa i aepsltiucavibélrea mlao nso armntae  ldae cl apdáurrcaidfoa ds ecgounnvdeon cdioenl aal rdtíecul lmo is8m2 od ed elrae cLheoy  dHeip hoipteoctaerciaa,,   BOE-A-cable e
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse 
a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por 
aplicación  de  la  norma  del  párrafo  quinto  del  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria, 
introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que 
posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier 
derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del 
derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, 
según redacción dada por la Ley 13/2015.
La  cancelación  convencional  automática,  como  viene  reiterando  este  Centro 
Directivo, sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo 
nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo 
pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está 
refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las 
únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho, es 
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la 
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos 
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que 
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según 
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual 
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (Resoluciones de 29 
de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014). O bien, el transcurso de los plazos que 
figuran en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria que se aplicarán a las inscripciones 
de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de 
garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que 
debió  producirse  el  pago  íntegro  de  la  obligación  garantizada,  siempre  que  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril 
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019 entre otras).
Por ello, la naturaleza de la hipoteca tiene gran importancia práctica ya que en «las 
hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se 
estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de 
prescripción de la acción real hipotecaria; por ello la inscripción de hipoteca no se podrá 
cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de 
la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley 
Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, 
por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término 
pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis 
de la Ley Hipotecaria).
4.  En el presente supuesto, son particularmente relevantes la cláusula cuarta de la 
escritura pública inscrita, y la de la duración del factoring contenida en la póliza la relativa 
al mismo, según consta en el expediente:
Señala la estipulación cuarta de la escritura, relativa al plazo: «Plazo de duración de 
la hipoteca.–La hipoteca se constituye hasta el día 24 de diciembre de 2.016, todo ello  e.
sin perjuicio de la duración que pueda tener el contrato de financiación garantizado, por  w.b
lo que dado el carácter accesorio de la hipoteca, su extinción anticipada provocaría la de  794ww
la hiSpeoñteaclaa  ecol ncostnitturaidtoa  deen  fsauc tgoarirnagn teían» l.o relativo al plazo de duración: «Sin perjuicio de lo
dlais pduuerasctoió enn  dlae l Epsrtiepsuelancteió nC soingturaietnot ee –s redlaet ivuan  aa lñao r eas ocluocniótanr  adnetiscdipea dlaa  dfeecl hcao ntdrea tos–u, 
otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos sucesivos de igual duración.
No  obstante,  lo  anterior,  podrá  ser  denunciado  en  todo  momento  por  voluntad  de 
cualquiera de las partes, siempre que exista un preaviso, que deberá comunicarse en 
cualquiera de las formas establecidas en la Estipulación decimoprimera, de quince días 
naturales como mínimo. Denunciado o cancelado normalmente el presente contrato, 
factor  y  cliente  mantendrán  las  obligaciones  pendientes  en  el  momento  en  que  el 
Contrato se extinga hasta la total cancelación de las mismas».
De la interpretación conjunta de ambos apartados y del análisis sistemático de todas 
la cláusulas del contrato, tal como han quedado redactadas, resulta que el plazo de 
duración pactado –referido al factoring–, es un año a contar desde la fecha de su 
otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos sucesivos de igual duración, 
por lo que el plazo expresado respecto de la hipoteca debe entenderse referido no tanto 
a un plazo de caducidad de ésta, sino, más bien, al plazo durante el cual las obligaciones 
contraídas  antes  del  vencimiento  del  «dies  ad  quem»  son  las  únicas  que  quedan 
garantizadas con la hipoteca constituida.
5.  En la instancia presentada se solicita la cancelación de la hipoteca sobre la base 
de su caducidad pues, alega el recurrente, que, de forma clara, la hipoteca se constituye 
hasta el día 24 de diciembre de 2016, plazo de duración de la propia hipoteca y, 
concluye, que se trata de un plazo distinto del previsto para la obligación garantiza, plazo 
de  este  último  que,  como  sostiene  la  registradora,  no  aparece  completamente 
determinado.
Es relevante en este supuesto que no se prevé un número máximo de prórrogas 
posibles  y,  en  consecuencia,  no  queda  completamente  definida  la  duración  de  la 
obligación o, en su caso, de las obligaciones garantizadas, salvo que se entienda que 
esa duración es aquella a la que se refiere la indicada estipulación cuarta, es decir el 
día 24 de diciembre de 2016.
La registradora señala que de la redacción de las estipulaciones transcritas no puede 
extraerse de manera concluyente que el plazo de duración de la hipoteca sea realmente 
un plazo de caducidad automática, lo que provocaría, en el supuesto de que así se 
entendiera, la aplicación del precepto indicado con las radicales consecuencias que ello 
conlleva (la pérdida de un derecho real sin intervención de su titular), o se trata de un 
plazo dentro del cual se da cabida a todas las relaciones obligatorias que van a quedar 
amparadas por la cobertura de la hipoteca constituida, en el sentido de que van a quedar 
garantizadas las obligaciones surgidas hasta la fecha pactada (el día 24 de diciembre 
de 2016), pero no las que se generen con posterioridad; en otras palabras que sólo las 
obligaciones contraídas hasta el cumplimiento de ese término son las garantizadas con 
la hipoteca. Este argumento cohonesta con el hecho de que no existe una determinación 
exacta del plazo, al no fijarse un número concreto de prórrogas.
Por tanto, como bien sostiene la registradora, partiendo del análisis del tipo de 
hipoteca cuya cancelación se solicita y de su concreta tipología y naturaleza dentro de 
las diversas posibles figuras hipotecarias que expone, se concluye que, para que la 
caducidad convencional de la hipoteca pudiera operar, sería necesario que el pacto al 
respecto fuera absolutamente concluyente, lo que no sucede en el presente caso.
6.  Para este supuesto, el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria dispone: 
«A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá 
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado 
a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase 
de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando 
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción  e.
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se  w.b
hubiera  estipulado  al  tiempo  de  su  constitución,  contados  desde  el  día  en  que  la  794ww
Rpreegsitsatcroió, ns cieumyop rceu mqupelim dieennttoro s ed egl aarañnot izsaig dueiebnióte s enro  saretissufeltceh ad eel nm sius mtoota lqiduaed  hsaeng úsni deol 
renoCvoandsaesc, uinetnetrerummepnitdea,  nlao p hreasbciérinpdcoiósne  op aecjetacduota duan  dpelabzidoa dmee cnated ulac ihdiapdo tepcaara» .el ejercicio
de la acción hipotecaria, 24 de diciembre de 2016, podrá cancelarse la hipoteca «(…)
siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».
Por ello, considera que, conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, 
para la cancelación de dicha hipoteca por caducidad es necesario el transcurso de un 
plazo  de  veintiún  años  contados  desde  la  fecha  de  vencimiento  de  la  obligación 
garantizada, esto es, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte 
años –conforme a los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más 
un  año  durante  el  cual  no  ha  de  resultar  que  ha  sido  renovada,  interrumpida  la 
prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
7.  Alega el recurrente que se ha confundido el plazo de duración de la operación 
garantizada con el plazo de duración de la hipoteca. Pero al tratarse de una hipoteca de 
máximo es necesaria la fijación de un plazo de duración.
Del análisis de las cláusulas de la hipoteca inscrita, se deduce que se trata de una 
hipoteca flotante cuya regulación se contiene en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. 
En este se indica que en la inscripción de la hipoteca ha de constar la descripción de los 
actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones 
garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la 
hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado. Aunque se ha fijado un 
plazo de duración de la hipoteca y pueda parecer que se trata de un plazo de caducidad 
automática una vez transcurrido el mismo, el propio artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria 
señala en su último párrafo que «al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de 
cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad 
con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil».
Conforme a este párrafo, con relación a la hipoteca, existen dos fases: la primera 
durante todo el plazo de duración pactado que opera como garantía de todas las 
obligaciones incumplidas dentro de dicho plazo; la segunda fase sucesiva a partir de la 
fecha de vencimiento del plazo de duración pactado, en la que el acreedor hipotecario 
puede ejecutar la hipoteca para hacer efectiva esa garantía, mientras no prescriba la 
acción hipotecaria, que sería de veinte años desde la fecha pactada. Es decir, que el 
plazo de duración de la hipoteca delimita la duración temporal de la cobertura, esto es, el 
derecho del acreedor a integrar en su ámbito las obligaciones garantizadas incumplidas 
hasta ese momento y fijar el saldo exigible, pero, el vencimiento de ese plazo no supone 
cancelación automática de la inscripción de la hipoteca por el carácter excepcional de los 
artículos 82.2.º de la Ley Hipotecaria y 174.1 y 353.3 del Reglamento Hipotecario. El 
hecho  de  tener  que  convenir  un  plazo  de  duración  de  la  cobertura  no  implica 
necesariamente que las partes hayan querido además una caducidad automática de la 
hipoteca, sino que al vencimiento del plazo el saldo deudor ha de quedar fijado y sería 
exigible y además que a partir de ahí empezaría a correr el plazo de prescripción y el de 
la eventual caducidad del asiento en los términos señalados en los artículos 128 y 82.5.º 
de  la  Ley  Hipotecaria.  Todo  ello,  sin  perjuicio  de  que  las  partes  pudieran  haber 
configurado el plazo de duración de la hipoteca como un plazo de caducidad automática, 
es decir que una vez trascurrido el plazo fijado se extinguiría la hipoteca tanto en su fase 
de seguridad como en el de su ejecutividad.
En la hipoteca cuya cancelación se solicita, se pactó que la hipoteca se constituye 
hasta el 24 de diciembre de 2016 sin más, y, por tanto, sin poder apreciar si era un plazo 
de caducidad automática o un plazo de cobertura, esto es, el plazo hasta el cual 
quedarían garantizadas las obligaciones incumplidas hasta esa fecha, pero no las que  s
fueran incumplidas a partir de la misma. No constando por tanto que la hipoteca quede  oe.
automáticamente extinguida y que pueda cancelarse a partir de la fecha pactada, ha de  w.
tenerse  en  cuenta  lo  dispuesto  en  el  último  párrafo  del  artículo  153  bis  de  Ley  794ww
Hhiippootteeccaarriiaa,,  ndoe  cmaabnee craa nqcueela sr ielan dhoip pootescibal en iq puoer  acl avdeuncciidmaide nctoon svee npcuioendaal  ianusttaorm láat iaccac dióenl 
paártrírcaufloo  pseogr unnod hoa bdeerl  tarartsíccuulror id8o2 ,l onsi  vpeoinr tpiúrne sacñroipsc ipórne vliesgtoa le dne dl icpháorr apfáor rqaufoin.to del mismo  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  9  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.