BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71054
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9679 Resolución de 31 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se suspende la 
inscripción de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de 
cargas en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
En el recurso interpuesto por don J. S. F., en nombre y representación de la mercantil 
«Reciclajes Sierra, S.L.», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de 
Almería número 3, don Eduardo Cotillas Sánchez, por la que se suspende la inscripción 
de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento 
de ejecución de títulos judiciales.
Hechos
I
Mediante decreto de adjudicación, dictado el día 1 de diciembre de 2020 por doña M. 
G.  L.,  letrada  de  la  Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia 
número  5  de  Almería,  en  el  procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales 
número 1309/2018 sobre juicio cambiario número 454/2018, a instancia de «Reciclados 
Sierra, S.L.» contra «Cabocrops, S.L.», se adjudicaba a la mercantil ejecutante la finca 
registral embargada que había sido objeto de ejecución y, asimismo, se decretaba la 
cancelación de la anotación de embargo acordada en el procedimiento sobre dicha finca. 
En el antecedente de hecho tercero de dicho decreto se indicaba que «se aportó a autos 
la certificación registral prevista en el artículo 656 de la Ley 1/2.000, de Enjuiciamiento 
Civil,  constando  asimismo  haberse  realizado  las  notificaciones  a  que  se  refiere  el 
artículo 659 de dicha Ley» y, según el antecedente de hecho cuarto, en el anuncio de la 
subasta pública se hizo constar que la certificación registral estaba de manifiesto en la 
Secretaría del Juzgado.
II
Presentado en el Registro de la Propiedad de Almería número 3 testimonio de dicho 
decreto de adjudicación, donde consta que había devenido firme, y mandamiento para 
que se llevase a efecto lo acordado en el citado decreto, donde se insertaba también 
testimoniado dicho decreto, expedidos ambos el día 22 de diciembre de 2020 (si bien 
consta como fecha de firma electrónica el día 23 de diciembre de 2020) por doña M. G. 
L., letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 5 
de Almería, junto con la carta de pago del Impuesto y una instancia relativa a la situación 
arrendaticia de la finca, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento (artículos 18 y 19 bis de la L.H. y 98 a 100 de su R.H.). es
Entrada n.º 353 del año 2021 o
Asiento n.º 44 del diario 72 79ww
PINOnrabteetjsuereertoasn:late aadzndoatj::eu  Rt:de Riecsceatiimccciilcóaolnjnae ijscoe o sSdn Sie eclir eadrarner,cac Se,r el.SaLto.c.L iód.ne  daed jucadricgaacsi.ón y mandamiento de cancelación. OE-A-2021-96able en https://
Procedimiento:  ejecución  de  títulos  judiciales  1309/2018,  sobre  juicio 
cambiario 454/2018.
Autoridad judicial: M., G. L., letrada de la Administración de Justicia del Juzgado 
de 1.ª Instancia n.º 5 de Almería.
Hechos
I.  El día veintiuno de enero de dos mil veintiuno, bajo el asiento 44 del Diario 72, 
fueron presentados el precedente testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento 
por duplicado expedidos el día veintidós de diciembre de dos mil veinte por doña M. G. 
L., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de Almería, 
en el que se sigue procedimiento ejecución de títulos judiciales 1309/2018 sobre Juicio 
Cambiario 454/2018, a instancia de «Reciclados Sierra, S.L.», contra «Cabocrops, S.L.», 
en virtud del cual se adjudica a «Reciclados Sierra, S.L.», la finca registral 40263 del 
término de Níjar. Fueron presentados junto con la carta de pago del impuesto y una 
instancia relativa a la situación arrendaticia de la finca.
II.  El Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que 
legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que 
acceden  al  Registro  de  la  Propiedad,  ha  resuelto  no  practicar  la  adjudicación  con 
cancelación de las cargas anteriores y posteriores por haber observado el siguiente 
defecto que impiden su práctica, y emite con esta fecha calificación negativa teniendo en 
cuenta las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de 
derecho:
1)  La finca no se describe en la forma legalmente prevista, por cuanto se omite su 
superficie y linderos. Incluso del Registro resulta que dicha finca lleva vinculada, como 
anejo en titularidad «ob rem» el dominio de dos enteros, sesenta y seis centésimas por 
ciento de cada una de las fincas situadas en el mismo paraje que ésta, inscritas como 
fincas 39851, 39857, 39863 y 39883. Todo ello imposibilita su completa identificación y 
por ello la inscripción solicitada.
2)  Si bien del Antecedente de Hecho 3.º del precedente documento, resulta que se 
aportó a autos la certificación registral prevista en el artículo 656 de la LEC, constando 
haberse realizado las notificaciones a que se refiere el artículo 659 de dicha Ley; y según 
el Antecedente de Hecho 4.º dicha certificación registral estaba de manifiesto en la 
Secretaría del Juzgado cuanto [sic] se sacó la finca a pública subasta; es lo cierto que 
del Registro no resulta haberse expedido dicha certificación y sin que al margen de la 
anotación preventiva de embargo letra E -que es la que motiva el procedimiento- se 
dejara constancia de su expedición por nota a su margen.
Circunstancias éstas que habrán ser objeto de aclaración y/o determinación para la 
correcta calificación y, en su caso, despacho del precedente documento.
Incluso del mismo, solamente resulta en su Parte Dispositiva y, en lo que ahora 
interesa, que se acuerda «la cancelación de la anotación de embargo acordada en este 
procedimiento sobre la finca...» y nada más; esto es, se omite cualquier referencia a la 
cancelación de las cargas posteriores a dicha anotación, entre las que se incluye una 
hipoteca y diez anotaciones de embargo. Discordancia esta que también habrá de ser 
objeto  de  aclaración  y/o  determinación  para  la  correcta  calificación  y,  en  su  caso, 
despacho del precedente documento.
Fundamentos de Derecho e.
1)  Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. 79ww
AC2)ro tíncfAuorlrotmí c1eu7 lo2as. 2 6l od5se6 l, a R6re5tíg9clu,a l6mo6se0 n,1 t68o7  h0di.pe8o , tl6ea7c 3aL reyioy 6. 7H4ip yo cteocnacroiard ayn t9e8s  ddee  las uL ERCe.glamento, el  OE-A-2021-96able en https://
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose
la calificación –entre otros extremos– a los «obstáculos que surjan del Registro» a la 
«legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se 
solicite la inscripción», a las «que afecten a la validez de los mismos, según las leyes 
que determinan la forma de los instrumentos», y a la «no expresión, o la expresión sin 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.»
Tratándose de documentos judiciales la calificación se extiende, además, según el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la «competencia del Juzgado o Tribunal», y a 
la «congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado».
Como  ha  declarado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  el  Notariado  en 
Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005, aunque es cierto que 
los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder judicial 
imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir 
las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles 
deben cumplir las exigencias del sistema registral. En la de 19 de febrero de 2007 señala 
que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del 
asiento» a practicar.
En la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del Registrador de los 
documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por 
el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero 
sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular 
registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar 
su indefensión». Y en otras muchas, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de 
octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de 
enero y 30 de abril de 2009 -por citar sólo las más recientes-, insiste en el principio de 
calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos 
de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos 
de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria 
y 100 de su Reglamento.
Acuerdo
Por todo lo expuesto he acordado suspender la inscripción y cancelación acordada 
en razón a los fundamentos de derecho antes expresados. Notifíquese este acuerdo en 
el plazo máximo de diez días contados desde ésta fecha.
En  consecuencia,  conforme  al  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles 
desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el 
artículo 322 de la L.H. Pudiendo, no obstante, el interesado o el funcionario autorizante 
del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta 
días  anteriormente  referido,  solicitar  que  se  practique  la  anotación  prevista  en  el 
artículo 42.9 de la L. H.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Eduardo 
Cotillas Sánchez registrador/a de Registro Propiedad de Almería 3 a día ocho de febrero 
del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. S. F., en nombre y representación de la 
mercantil «Reciclajes Sierra, S.L.», interpuso recurso día 2 de marzo de 2021 mediante 
escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«Hechos y fundamentos
El pasado día se presentó en el Registro de la Propiedad 3 de Almería el decreto 
señalado por la que la entidad que represento se adjudicaba una finca rústica cuya 
descripción consta en el mismo (…)
Dicha  finca  está  gravada  con  una  hipoteca  en  favor  de  BBVA  formalizada  en 
fecha 26 de febrero de 2018, y otros embargos posteriores, todos posteriores al embargo 
que dio lugar a la ejecución judicial en la que resulta adjudicataria Reciclajes Sierra SL, 
que además era el acreedor.
El Registrador califica negativamente la inscripción en base a dos argumentos:
El primero, por no describirse los linderos en la forma prevista, al omitir superficie y 
linderos, lo cual es subsanable.
El segundo, y al que se dirige el recurso, es por la no expedición de la certificación 
de cargas del art. 659 (…)
Pues bien, esta DGRN tiene reconocido en resolución de fecha 25 noviembre 2002 
que dicha certificación no esencial, salvo en un supuesto, que esta consideración sólo 
puede sostenerse respecto de los titulares de segundas hipotecas constituidas durante la 
yacencia de la primera, cuando se ejecuta ésta.
No siendo éste el caso, procede revocar la calificación en este pronunciamiento.
Concretamente, esta resolución cuyos fundamentos hacemos nuestros, señala:
«A  las  consideraciones  anteriores  puede  añadirse  que  los  principios  de  la 
‘perpetuatio  legitimationi’,  y  eficacia  de  la  cosa  juzgada  no  permiten  interpretar  los 
artículos 656, 659 y 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881, 1) como trámites 
esenciales  cuya  omisión  pueda  determinar  la  nulidad  del  procedimiento;  esta 
consideración sólo puede sostenerse respecto de los titulares de segundas hipotecas 
constituidas durante la yacencia de la primera, cuando se ejecuta ésta; pero tratándose 
de derechos adquiridos sobre el bien a ejecutar cuando ya consta en el Registro la 
anotación  de  embargo,  habrá  de  entenderse  que  tales  comunicaciones  constituyen 
simplemente  una  forma  activa  e  individualizada  de  publicidad  registral.  Las 
argumentaciones anteriores armonizan, además, con el criterio restrictivo que la Ley 
Orgánica del Poder Judicial (RCL 1985, 1578, 2635) adopta en sede de nulidad de las 
actuaciones judiciales (cfr. artículos 238 y siguientes), pues no pueden ser considerados 
como trámites esenciales del procedimiento aquellos que derivan de una actuación 
unilateral del ejecutado, realizada de espaldas al proceso, una vez iniciado éste y 
anotada fa traba, pues su omisión no causa indefensión ya que, cuando los titulares 
posteriores adquirieron su derecho, pudieron conocer perfectamente, por el contenido 
del Registro, la concreta situación jurídico-real del bien adquirido, y es a ellos a quienes 
incumbe  estar  alerta  para  intervenir  en  las  actuaciones  de  ejecución;  es  más,  si 
inscribieron  su  derecho,  conforme  al  artículo  434.3.º  del  Reglamento  Hipotecario 
(RCL 1947, 476, 642), en la nota de despacho de su título se les habrá advertido de la 
existencia del embargo anotado. es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.» o
Leyendo todo el recurso se verá más profundamente el razonamiento que ayuda a la  79ww
Rpceoersgtiiicfsiictóranac dióodnre  ld aec  lciieannrsgtcear;is b;i ere sl tureen caru ercsauodr jseuosd  iecssaetci miópanud soop  oyr ps reen caoic suahemarbdeeonr tpseer o acinentdseec rr iltaao   lanp einrgesavctiriavipmac eióndntee.  ulna   OE-A-2021-96able en https://
Esta resolución de la DGRN sirve de base a sentencias como la de la Audiencia 
Provincial de Guadalajara, Auto 2712008 de 21 de febrero para, en aplicación de esta 
doctrina, revoca la nulidad de una adjudicación judicial de una finca.
Por tanto, la negativa del Registrador infringe la doctrina de la DGRN y del Tribunal 
Supremo,  de  tal  manera  que  no  resulta  conforme  a  derecho  la  denegación  de  la 
inscripción por este motivo, al estar facultadas las partes a ampliar el plazo del préstamo 
al margen que lo hagan con posterioridad al vencimiento del plazo inicialmente pactado.
Siendo el primer defecto subsanable, se interesa una resolución favorable de esta 
dirección respecto al segundo motivo que inspira la calificación negativa, al objeto de, 
una vez se estime el mismo, proceder a subsanar el defecto denunciado en cuanto a la 
descripción de linderos.
Por lo expuesto,
A la Dirección General de Registros y del Notariado solicito que admita el presente 
escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso gubernativo 
contra la negativa del Ilmo. Sr. Registrador del Registro de la Propiedad 3 de Almería, a 
inscribir el decreto de uno de diciembre de 2020 dictado por el Juzgado de Primera 
Instancia 5 de Almería, en autos de ejecución de títulos judiciales 1309/2018, citada por 
el motivo segundo, manteniendo la calificación únicamente en cuanto al motivo primero».
IV
El registrador de la Propiedad de Almería número 3 dio traslado del escrito de 
recurso al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Almería, emitió informe ratificando 
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 38 de la Ley Hipotecaria; 100, 143, 175, 233 y 434 del 
Reglamento Hipotecario; 238 y siguientes de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del 
Poder Judicial; 656, 659, 660, 673  y 674  de la Ley  de Enjuiciamiento Civil, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de 
febrero de 1997, 11 de abril de 1991, 22 de febrero de 1993, 25 de noviembre de 2002 
y 21 y 23 de julio de 2011.
1.  En el supuesto de este expediente se presenta para inscripción el testimonio de 
un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, 
acompañado  de  mandamiento  ordenando  llevar  a  efecto  lo  acordado  y  de  otros 
documentos complementarios.
En dicho decreto se acuerda adjudicar la finca que ha sido objeto de ejecución a 
favor del ejecutante.
También se acuerda decretar la cancelación de la anotación preventiva de embargo 
acordada en el procedimiento sobre dicha finca, pero en cambio no se decreta la 
cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a dicha anotación de 
embargo,  ni  siquiera  de  una  manera  genérica.  Por  otro  lado,  el  mandamiento  de 
cancelación presentado se limita a ordenar que se lleve a efecto lo acordado.
Además, en el decreto se señala, en el antecedente de hecho tercero, que «se 
aportó a autos la certificación registral prevista en el artículo 656 de la Ley 1/2.000, de 
Enjuiciamiento Civil, constando asimismo haberse realizado las notificaciones a que se  es
refiere el artículo 659 de dicha Ley», y en el antecedente de hecho cuarto que en el  o
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que se hubiese practicado las subsiguientes comunicaciones a los titulares de derechos
que figurasen en la certificación de cargas y que apareciesen en asientos posteriores al 
del  derecho  del  ejecutante,  como  exige  el  artículo  659  de  la  misma  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil en tales casos de expedición de certificación para la ejecución.
De los defectos que el registrador señala en su nota de calificación, es objeto de 
recurso  únicamente  el  segundo,  que  es  por  tanto  el  único  acerca  del  que  ha  de 
pronunciarse esta resolución.
Según dicho defecto segundo de la nota, es necesario aclarar o determinar la 
circunstancia antes mencionada, esto es, que en el antecedente de hecho tercero del 
decreto de adjudicación se indica que se aportó a autos la certificación registral prevista 
en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, constando haberse realizado las 
notificaciones a que se refiere el artículo 659 de dicha ley, y según el antecedente de 
hecho cuarto del mismo dicha certificación registral estaba de manifiesto en la Secretaría 
del Juzgado cuando se sacó la finca a pública subasta, mientras que del Registro no 
resulta haberse expedido dicha certificación y no consta al margen de la anotación 
preventiva de embargo letra E -que es la que dio lugar a la ejecución- nota de su 
expedición;  y  además,  según  el  mismo  defecto  segundo,  es  necesario  aclarar  o 
determinar también la discordancia consistente en  que del decreto de adjudicación 
«solamente resulta en su Parte Dispositiva y, en lo que ahora interesa, que se acuerda 
«la cancelación de la anotación de embargo acordada en este procedimiento sobre la 
finca...» y nada más; esto es, se omite cualquier referencia a la cancelación de las 
cargas posteriores a dicha anotación, entre las que se incluye una hipoteca y diez 
anotaciones de embargo».
2.  La primera cuestión que hay que resolver por tanto en este expediente es si es 
posible inscribir la adjudicación y correspondiente cancelación de cargas posteriores 
decretada en un procedimiento de ejecución ordinario sobre la base de un embargo 
anotado en el Registro sin que conste por nota al margen de la anotación de embargo 
practicada en el procedimiento la expedición de certificación registral de dominio y 
cargas  a  efectos  de  dicha  ejecución  exigida  por  el  artículo  656  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil y sin que por tanto se hayan practicado las comunicaciones a los 
titulares de derechos que figurasen en la certificación de cargas y que apareciesen en 
asientos posteriores al del derecho del ejecutante que exige el artículo 659 de la misma 
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  en  tales  casos  de  expedición  de  certificación  para  la 
ejecución.
En este caso, es cierto que del decreto de adjudicación se indica una circunstancia 
que resulta contradicha por lo que resulta del Registro, ya que aquel afirma que se 
expidió y se aportó al procedimiento la certificación registral prevista en el artículo 656 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil y que constaba que se habían realizado las notificaciones 
a que se refiere el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras que de los 
libros del Registro no hay constancia por nota marginal en la anotación que se expidiese 
dicha  certificación,  por  lo  que  tampoco  se  pudieron  practicar  las  comunicaciones 
subsiguientes.
Es evidente que sería deseable una mayor claridad acerca de este extremo en el 
decreto de adjudicación. Pero con independencia de las aclaraciones que pudieran 
darse, debe partirse de la situación registral existente, esto es, que no consta en el 
Registro  nota  al  margen  de  la  anotación  preventiva  de  embargo  practicada  en  el 
procedimiento de haberse expedido certificación registral para la ejecución y que en 
consecuencia no se practicó ninguna comunicación a estos efectos a los titulares de 
derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo  s
practicada en el procedimiento de ejecución, y este es el punto del que ha de partirse  oe.
para determinar si es posible inscribir o no la adjudicación acordada y la correspondiente  w.
cancelación de cargas. 79ww
«Vis3to. s»C),o am od ifeyrae nhcaia  ddeic hloo  qeuset eo cuCreren treon  lDa ireejectcivuoc ió(nc fhr.i pRoteescoalruiac,io enne se l cpirtaodceads imeine nteol 
ejecutivo no es esencial la certificación de cargas.
En efecto, antes de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1992, iniciado el 
juicio ejecutivo y trabado el embargo, no se preveía notificación alguna a los titulares de 
derechos sobre el bien embargado adquiridos con posterioridad a la traba.
Los artículos 1490 y 1494 de dicho texto contemplaban la hipótesis de ejecución de 
una primera hipoteca (no de un embargo) con existencia de hipotecas posteriores al bien 
a ejecutar, constituidas con anterioridad al inicio de la ejecución de aquélla, y, en tal 
caso, era razonable que a los titulares de estas segundas o posteriores hipotecas se les 
permitiera,  bien  evitar  la  ejecución  pagando  el  crédito  hipotecario  preferente,  bien 
participar en el avalúo del bien ejecutado, pues de ello dependería la suerte de su 
derecho, constituido durante la fase de yacencia de la hipoteca.
Extender a los titulares de derechos recayentes sobre un bien ya embargado en 
juicio ejecutivo el mismo sistema que originariamente se previó para los titulares de 
segundas o posteriores hipotecas constituidas antes del inicio de la ejecución de la 
primera, no sólo carece de verdadero fundamento, pues la anotación del embargo ya 
advierte a aquéllos de la muy probable e inminente ejecución y de la fragilidad de su 
derecho, sino que agrava injustamente la situación del actor, y ello porque se permitiría 
que  el  deudor,  luego  de  haber  sido  embargado,  pueda  provocar,  por  su  exclusiva 
actuación, dilaciones y encarecimientos en el procedimiento.
4.  A  las  consideraciones  anteriores  puede  añadirse  que  los  principios  de  la 
«perpetuatio legitimationis» y eficacia de la cosa juzgada no permiten interpretar los 
artículos 656, 659 y 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como trámites esenciales cuya 
omisión pueda determinar la nulidad del procedimiento; esta consideración sólo puede 
sostenerse  respecto  de  los  titulares  de  segundas  hipotecas  constituidas  durante  la 
yacencia de la primera, cuando se ejecuta ésta; pero tratándose de derechos adquiridos 
sobre el bien a ejecutar cuando ya consta en el Registro la anotación de embargo, habrá 
de entenderse que tales comunicaciones constituyen simplemente una forma activa e 
individualizada de publicidad registral.
Las argumentaciones anteriores armonizan, además, con el criterio restrictivo que la 
Ley Orgánica del Poder Judicial adopta en sede de nulidad de las actuaciones judiciales 
(cfr.  artículos  238  y  siguientes),  pues  no  pueden  ser  considerados  como  trámites 
esenciales  del  procedimiento  aquellos  que  derivan  de  una  actuación  unilateral  del 
ejecutado, realizada de espaldas al proceso, una vez iniciado éste y anotada la traba, 
pues  su  omisión  no  causa  indefensión,  ya  que,  cuando  los  titulares  posteriores 
adquirieron su derecho, pudieron conocer perfectamente, por el contenido del Registro, 
la concreta situación jurídico-real del bien adquirido, y es a ellos a quienes incumbe estar 
alerta para intervenir en las actuaciones de ejecución; es más, si inscribieron su derecho, 
conforme al artículo 434.3.º del Reglamento Hipotecario, en la nota de despacho de su 
título se les habrá advertido de la existencia del embargo anotado.
En este sentido el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que «la 
ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas 
pudieran adolecer no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera 
el inmueble en la ejecución».
Por lo tanto, no es requisito necesario para poder practicar la inscripción del decreto 
de adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación en un procedimiento 
de ejecución ordinario el hecho de que no se haya expedido certificación registral en el 
mismo y de hecho así lo reconoce también el propio registrador en su informe en 
defensa de la nota.
5.  Existe sin embargo un segundo aspecto del defecto discutido, como es el hecho  s
de que en este caso el decreto dictado acuerda decretar la cancelación tan solo de la  oe.
anotación preventiva de embargo acordada en el procedimiento sobre la finca objeto del  w.
mismo y el mandamiento se limita por su parte a ordenar que se lleve a efecto lo  79ww
acorEdna dcoa.mbio, tal como señala el registrador en su nota y reitera en su informe, el
mdicahnad aamnoietanctoió nn od eo redmenbaa rgcoa nqcueela hr at oddaadso  lluags airn asc lraip ecjieocnuecsi óyn , atanlo ctaocmioon eesx igpeons teelr ipoárerrsa fao   BOE-A-cable e
segundo del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la regla segunda del 
artículo 175 del Reglamento Hipotecario -con la sola excepción, según este último, de 
aquellas que estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la 
anotación del embargo y no afectados por ésta-.
Dado que en este caso existen sobre la finca una inscripción de hipoteca y diez 
anotaciones de embargo posteriores a la anotación preventiva de embargo que ha dado 
lugar  al  procedimiento  de  ejecución,  de  acuerdo  con  los  preceptos  citados  el 
mandamiento  debería  ordenar  también  la  cancelación  de  estas  inscripciones  y 
anotaciones, por lo que es necesario que se aclare dicho mandamiento de cancelación 
en este sentido, tal como señala el registrador en su nota.
6.  En relación con lo anterior, es necesario tener en cuenta que como señalara la 
Resolución  de  este  Centro  Directivo  de  21  de  julio  de  2011,  es  función  de  los 
registradores  verificar  los  documentos  inscribibles  a  fin  de  realizar  debidamente  el 
asiento y en su caso su cancelación.
Por  tal  motivo,  es  doctrina  de  esta  Dirección  General  que  ha  de  exigirse  la 
identificación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos judiciales 
cancelatorios, de acuerdo con el principio de especialidad registral, no siendo suficientes 
a estos efectos expresiones genéricas o indeterminadas que además de no cumplir los 
requisitos  de  claridad  y  determinación  de  acuerdo  con  las  exigencias  legales  y 
reglamentarias, no permiten conocer exactamente el ámbito, extensión y alcance de la 
cancelación ordenada.
Si bien de dicha exigencia se excluyen las inscripciones y anotaciones posteriores a 
la  nota  de  expedición  de  la  certificación  registral  de  cargas  para  el  oportuno 
procedimiento (artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 233 del Reglamento 
Hipotecario), tal exoneración no se aplica a los asientos anteriores a la fecha de la 
expedición de dicha certificación y en este caso, como hemos visto, no consta dicha nota 
de  expedición  de  certificación,  que  precisamente  cumple  entre  otras  la  función  de 
notificación a quienes inscriban o anoten sus derechos con posterioridad a la misma, por 
lo que será necesario que el mandamiento cancelatorio no solo ordene cancelar de 
manera genérica las inscripciones y anotaciones posteriores al gravamen que se ejecuta, 
sino que también identifique las concretas inscripciones y anotaciones que han de ser 
canceladas.
7.  Por último, ha de plantearse en este caso si es posible inscribir de manera 
separada la adjudicación por un lado y la cancelación del gravamen que ha dado lugar a 
la ejecución y de las inscripciones o anotaciones posteriores al mismo por otro.
A diferencia de lo que establece el artículo 133 de la Ley Hipotecaria (para la 
ejecución hipotecaria), no se exige legalmente en la ejecución ordinaria la presentación 
conjunta del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación, lo que abona la 
posibilidad  de  inscribir  la  adjudicación,  aunque  no  se  presente  el  mandamiento 
cancelatorio (vid. Resoluciones 28 de octubre de 2010 y 25 de octubre de 2012).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso en lo referente a la posibilidad de inscribir y cancelar sin necesidad de haberse 
expedido la certificación de cargas, y confirmar el defecto en lo relativo a la necesidad de 
que el mandamiento especifique los asientos que han de ser cancelados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.b
PúbMlicaad, rSido, fí3a1 P udeen tme aSyaon tdiaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe