BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17295
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2693 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Borja Criado Malagarriga, notario de Barcelona, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Barcelona número 24, doña 
Ana María Cuesta López-Mateos, por la que se suspende la inscripción de una escritura 
de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 25 de junio de 2019 ante el notario de Barcelona, 
don  Borja  Criado  Malagarriga,  con  el  número  2.666  de  protocolo,  se  formalizó  un 
préstamo concedido a la sociedad «Casa Claro Propierties, S.L.», representada por don 
I. H. como administrador solidario, para financiar la adquisición de una vivienda; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca y el citado administrador 
(que también interviene como «parte avalista») presta garantía personal solidaria.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Barcelona número 24, fue objeto de la siguiente nota calificación:
«Calificación negativa.
Asiento: 1416 Diario: 27.
Notario:  D.  Borja  Criado  Malagarriga  Protocolo:  2666/2019  Fecha  documento: 
25/06/2019.
Presentante: Notaría de Borja Criado Malagarriga.
I.–Hechos.
En la escritura de préstamo hipotecario presentada interviene como prestamista, el 
Banco Santander S.A., y como avalista una persona física, Don I. H., Administrador 
solidario de la persona jurídica prestataria, la sociedad Casa Claro Properties S.L., de 
una hipoteca constituida sobre vivienda,
II.–Fundamentos de Derecho.
De acuerdo con el Articulo 2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de créditos inmobiliarios, dicha ley se aplicará: a los contratos de préstamo 
concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera  s
profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho  oe.
contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro  w.
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función doméstica,
En  el  presente  préstamo  hipotecario  interviene  corno  prestamista,  el  Banco 
Santander S.A., y corno avalista una persona física, Don I. H., Administrador solidario de 
la persona jurídica prestataria, la sociedad Casa Claro Properties S.L., de una hipoteca 
constituida sobre vivienda. Por ende, se entiende aplicable la Ley de Contratos de 
Créditos Inmobiliarios a todo el préstamo, debiendo ajustarse a las previsiones que, tanto 
en transparencia como en delimitación del contenido del contrato, se establecen en la 
misma.
La  propia  Exposición  de  Motivos  de  la  Ley  de  Créditos  Inmobiliarios,  busca  la 
recuperación de la confianza de los prestatarios, …potenciar la seguridad jurídica, la 
transparencia y la compresión de los contratos y de las cláusulas que los componen, y 
extiende su ámbito de aplicación a todas las personas físicas, con independencia de que 
sean o no consumidores. En consonancia con el propio riesgo financiero asumido por el 
avalista, al adquirir el compromiso de pagar la deuda contraída por la sociedad, se 
entiende que, en el presente supuesto, es exigible la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, en todos sus términos.
La reciente RDGRN de 13 de junio de 2019, en relación al contrato accesorio de aval 
o garantía, a los efectos de aplicar la normativa de protección de consumidores, entiende 
que debe atenderse a la condición de garante en su relación con el objeto garantizado. 
Así, en el Derecho español, tal y como señala la doctrina más reciente (Sentencia n.º 
1901/2018, de 17 de mayo), señala la Resolución que se entiende que la persona física 
que  interviene  como  avalista  de  una  sociedad  mercantil  no  tiene  la  condición  de 
consumidor  cuando  se  aprecie  que,  o  bien  la  garantía  está  relacionada  con  las 
actividades comerciales que el mismo realiza, o bien se concede en razón de los 
vínculos funcionales que le unen a la sociedad prestataria, como ser socio, administrador 
o  apoderado.  En  el  presente  caso,  se  desconoce  si  Don  I.  H.,  se  dedica 
profesionalmente a otorgar avales, pero si se constata su vinculación con la sociedad 
prestataria, al ser su administrador solidario, por lo que se entiende no aplicable la 
legislación de protección del consumidor.
Por tanto, será aplicable en su integridad la Ley de Créditos Inmobiliarios, al ser 
extensiva a las personas garantes, no así la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de 
Consumo Catalán.
Además de los hechos expuestos, en dicha escritura pública, junto a las cláusulas 
inscribibles, figuran algunas que no pueden acceder al Registro.
(…)
Contra la presente calificación (…)
Barcelona, dieciocho de julio del año dos mil diecinueve. La Registradora, Ana María 
Cuesta López-Mateos.»
III
Solicitada por el notario autorizante de la escritura, don Borja Criado Malarriaga, 
calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole a la registradora de 
la Propiedad de Badalona número 3, doña Emilia Simó García, quien el día 12 de agosto 
de 2019 confirmó del defecto expresado por la registradora sustituida con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«El art. 2 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito  s
inmobiliario establece: oe.
“Ámbito de aplicación. 93ww
1.  Esta  Ley  será  de  aplicación  a  los  contratos  de  préstamo  concedidos  por
personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando
el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por 
objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.”
El ámbito de aplicación de la ley no sólo alcanza al hipotecante, sino también al 
deudor  y  a  los  avalistas  o  fiadores  que  comparecen  en  la  escritura  pública  de 
constitución de hipoteca.
Por tanto, deben cumplirse las exigencias establecidas por la nueva ley, aunque el 
hipotecante sea persona jurídica. Una interpretación sistemática de la ley permite llegar a 
esta conclusión, con arreglo a los artículos 22 in fine: “Los registradores de la propiedad, 
mercantiles  y  de  bienes  muebles  no  inscribirán  ninguna  escritura  que  se  refiera  a 
préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al 
artículo  15.7”,  y  el  art.  15.4:  “Comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de 
transparencia  material.  Apt.  4:  “La  obligación  de  comparecencia  y  las  normas  de 
protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física 
que sea fiadora o garante del préstamo”.
En definitiva, resulta de plena aplicación la Ley 5/2019 y considero que no es 
suficiente para excluir su aplicación la finalidad o destino del contrato.»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Borja Criado Malagarriga, notario de 
Barcelona, interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«1.  El supuesto de hecho versa sobre si debe procederse a la aplicación de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos del crédito inmobiliario (en 
adelante LCCI), al supuesto de hecho recurrido. El presente escrito hace referencia 
exclusivamente al defecto indicado en las notas de calificación registral.
2.  .  El  caso  trata  sobre  una  sociedad  mercantil,  en  la  que  comparece  el 
administrador como representante legal de la compañía, pero también interviene en 
nombre propio como fiador de la citada operación. Es decir, que concurren en la misma 
persona las condiciones de administrador (en nombre ajeno) y de fiador (en nombre 
propio).
3.  La nueva ley presenta numerosos casos dudosos y algunas lagunas legales por 
lo que considero labor del Órgano Directivo ir delimitando, a través de sus Resoluciones, 
todos los supuestos a los que debe aplicarse y aquéllos a los que no. Uno de ellos es el 
que aquí nos ocupa.
Con la entrada en vigor de la citada ley, el legislador busca el dotar al sistema 
hipotecario de las máximas garantías para proteger los intereses del consumidor. Tiene 
una finalidad tuitiva del consumidor al objeto de que pueda tener un conocimiento real y 
efectivo de las condiciones del contrato que pretende celebrar. Para el supuesto que es 
objeto de este recurso, entiendo que hay un vacío legal en caso de actuar en nombre 
propio y ajeno. En este caso el administrador, que contrata para la sociedad, no requiere 
de acta previa, porque el legislador presupone que tiene capacidad y conocimiento 
suficiente para llevar a cabo la operación. Sin embargo, si atendemos a la aplicación  es
literal de la ley sí es necesario el acta previa para ser fiador (artículos 1 y 2 de la LCCI).  bo
Considero que no tiene sentido aplicar la ley a este segundo acto, que tiene causa del  93ww
dp“veriinmtec4eru.mr loain cEyai ósqr n rus eeiif t ueeenrsla ctáfidioa adnd ialroaelr” c  jutaearcinmst úpeardnu etdcteeeo rvnmmicnoiican u audldnaeo dl saoT u.ritsbéuunpntuiaceol sS tpouaspr,r teicsmueolña ary l ad(sneudl poTu JeUqsuEteo d,  dolonond dede eh cauibsnil vapo da, ed erlaes    OE-A-2020-26able en https://
avala a su hijo en la compra de un piso) o si bien ese fiador actuó con un “vínculo
funcional”  con  la  actividad  empresarial  desarrollada  (como  es  nuestro  caso  con  la 
sociedad prestataria). Así, el auto TJUE de 19 de noviembre de 2015, concluye que, 
quien participa directamente en la toma de decisiones de la empresa, tiene “vínculo 
funcional” con ella. Es decir, a estos efectos, el administrador ha de considerarse como 
administrador “strictu sensu” y no como un mero consumidor. Es por ello, reitera el TJUE, 
que la normativa en materia de protección de consumidores queda excluida si el fiador 
guarda una “vinculación funcional” con la empresa prestataria al desarrollo de cuya 
actividad va dirigida el préstamo. Y en el caso que es objeto de recurso el administrador 
de la compañía, no sólo es representante legal de la compañía, sino que también es 
socio y no un socio cualquiera si no que es el auténtico titular real de la sociedad.
5.  También encontramos el ATJUE de 14 de septiembre de 2006, donde incluso se 
hace extensiva la vinculación funcional del administrador con el socio único (aunque no 
es nuestro supuesto de hecho).
6.  La aplicación de la ley debe siempre interpretarse de la mejor manera para un 
consumidor, evitando resultados absurdos e inútiles. Además, y pese a que no pueda 
argüirse  para  defender  mi  posición,  la  consecuencia  de  no  inscribir  el  préstamo 
hipotecario es la nulidad de todo el proceso. La ley habla de nulidad de pleno derecho y 
no permite una subsanación que pueda moderar la situación actual. Para mí esto es un 
perjuicio mayor para el consumidor.
7.  En  éstos  concretos  supuestos,  por  puras  razones  de  lógica  jurídica  y  de 
economía procedimental, debería considerarse que el aspecto empresarial o profesional 
prevalece sobre el personal, y que no resulta necesaria la aplicación de la LCCI puesto 
que lo que una misma persona ha entendido como Administrador de una sociedad 
mercantil resulta evidente que también lo ha comprendido como garante de la misma 
operación.
En virtud de todo lo expuesto, el Notario firmante solicita sea revocado el indicado 
defecto de la nota de calificación indicada.»
V
La registradora de la Propiedad de Barcelona número 24, doña Ana María Cuesta 
López-Mateos, emitió informe el día 12 de septiembre de 2019 y, por mantener su 
calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255, 1320 y 1826 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley 
Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 15, 20, 21, 23, 24, 25 y 45 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 12 y siguientes de la Ley de 
Sociedades de Capital; 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre 
condiciones  generales  de  la  contratación;  28.3  de  la  Directiva  2014/17/UE  del 
Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las  e.e
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; 147 del Reglamento  b
Notarial; 26, 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y  93ww
Uprnoitóenc cEióunr odpeel ac liednet e4 d ed es ejruvnicioio sd eb a2n0c0a9ri os(A; sla. s CS-e2n4t3e/n0c8i)a, s 1d4e l dTeri bmunaarzl od ed Jeu s2t0ic1ia3  d(eA lsa. 
CSu-4p1re5m/11o)  dye 2 96  ddee  mmaarrzzoo  ddee  22000119,  (4A sdse.  jCul-i7o0 y/1 172 y d Ce -d1i7c9ie/1m7b)r; ela dse S 2e0n0te8n, c1i6a sd dee dl iTcireibmubnrael 
de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de
junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción de 13 de junio de 2019 de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado sobre el depósito de condiciones generales de 
la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la 
Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de 
febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de 
junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de 
septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 
de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido a una sociedad para financiar la adquisición de una vivienda. En 
garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca y, además, el administrador 
de  dicha  sociedad  interviene  también  como  avalista  para  prestar  garantía  personal 
solidaria.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque entiende aplicable la ley 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario  a  todo  el  préstamo,  debiendo 
ajustarse  a  las  previsiones  que,  tanto  en  transparencia  como  en  delimitación  del 
contenido del contrato, se establecen en la misma.
El  notario  recurrente  sostiene  que  no  es  aplicable  la  citada  ley,  que  tiene  una 
finalidad  tuitiva  del  consumidor,  y  al  tener  el  garante  vinculación  funcional  con  la 
sociedad prestataria, como administrador, queda excluida la normativa de protección de 
consumidores.
2.  El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto 
establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca 
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos o por construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…)».
En el presente recurso, relativo a un préstamo concedido a una sociedad para 
adquirir una vivienda que se hipoteca en garantía de aquél, se plantea si para que la 
Ley 5/2019 sea aplicable por el hecho de la existencia de fiador persona física es o no 
necesario que ésta sea un consumidor.
Debe tenerse en cuenta que como se expresa en el preámbulo de dicha Ley (cfr.  e.
apartado III), la Directiva 2014/17/UE -que mediante la misma se transpone- establece  w.
un  régimen  específico  de  protección  de  las  personas  consumidoras  que  tengan  la  93ww
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garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles 
de  uso  residencial,  es  decir,  su  objeto  es  la  protección  de  los  consumidores, 
entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad 
profesional o empresarial, pero también permite que por parte de los Estados miembros 
se  adopten  disposiciones  más  estrictas  en  materia  de  protección  de  las  personas 
consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no 
consumidores. En este sentido, la Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la 
transposición de la Directiva 2014/17/UE, de modo que, como se indica en el referido 
preámbulo «la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, 
con  independencia  de  que  sean  o  no  consumidores.  Esta  ampliación  de  la  esfera 
subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro 
ordenamiento  jurídico  de  ampliar  el  ámbito  de  protección  a  colectivos  como  los 
trabajadores autónomos (…)».
A la vista de tales consideraciones debe concluirse que la ley reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario es aplicable a los préstamos concedidos a personas 
jurídicas en lo relativo al fiador persona física aun cuando ésta no sea consumidor. Así, 
lo confirma el contenido literal del artículo 2, apartado 1, letra a), respecto de préstamos 
garantizados  con  hipoteca  sobre  inmueble  residencial,  que,  a  diferencia  de  lo 
expresamente dispuesto para préstamos no hipotecarios concedidos para adquirir o 
conservar derechos de propiedad sobre inmuebles, no exige que el fiador o garante sea 
consumidor.
3.  Hecha la aclaración sobre la aplicabilidad de la Ley 5/2019 en el presente caso 
de préstamo en que concurre como prestataria una sociedad y como avalista una 
persona  física,  debe  ahora  determinarse  si  la  aplicación  de  esta  ley  alcanza 
íntegramente al contrato tanto respecto de la prestataria como respecto del avalista o, 
por el contrario, se limita a este último. Por ello, se plantea, asimismo, cuál deba ser la 
forma de proceder para la autorización e inscripción de la escritura, en aspectos como 
los siguientes: a) el régimen de los gastos de la operación, y en particular el pacto entre 
el prestamista y la persona jurídica prestataria para que ésta asuma los eventuales 
gastos del garante persona física; b) el alcance subjetivo que debe tener el acta de 
información precontractual, en particular si junto al garante persona física, debe también 
otorgarla y ser informada la persona jurídica; c) la aplicabilidad de la nueva normativa, en 
particular la exigencia del acta previa de información, a la persona jurídica que actúe 
como  consumidora,  especialmente  si  la  misma  es  unipersonal,  y  en  tal  caso  su 
aplicabilidad a la persona física que fuera el socio único; y d) La aplicabilidad o no al 
préstamo concedido a la persona jurídica y a la garantía constituida por la persona física 
de  las  limitaciones  sustantivas  impuestas  en  la  Ley  5/2019,  principalmente  por  los 
artículos 20 (préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 
(reembolso  anticipado),  24  (vencimiento  anticipado)  y  25  (intereses  de  demora),  y 
consecuentemente, el contenido y alcance del contrato y del acta de información a la 
persona física garante.
La Ley 5/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los artículos 1.1 
y 2.1, no será aplicable a un prestatario persona jurídica, aunque ésta tenga la condición 
de «consumidor» -cliente- en la contratación del préstamo o crédito. Y el notario o el 
registrador no parece que puedan, por su sola autoridad, proceder a un levantamiento 
del velo de la persona jurídica, o apreciar su carácter instrumental o fraudulento, ni 
siquiera cuando la persona jurídica que actúe como consumidora sea unipersonal (sin 
perjuicio de que la prudencia de la entidad prestamista le pudiera aconsejar extremar la  s
diligencia en la información a la misma, e incluso la formalización del acta notarial  oe.
gratuita, aun no siendo la misma obligatoria en apariencia, para evitar los riesgos que las  w.
eventuales  incertidumbres  interpretativas  del  caso  concreto  pudieran  originar).  En  93ww
csuoacileqduaiedr,  caausnoq, ulea  ancot úeo blcigoamtoor iecdoands umdeidl oaract,a  sep redveias prceunadned od eell  pprriensctipaitoa rigoe nseeara l undae 
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sociedad en lugar de en nombre propio, y de normalidad en la actividad de la sociedad, 
incluso si la misma es unipersonal, por cuanto goza de una personalidad jurídica propia y 
diferenciada del socio, aunque se trate de socio único, como evidencian los artículos 12 
y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital.
Por otra parte, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de 
comprobar el «cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma 
ley respecto de «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo» –vid. 
apartado 4–. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jurídica prestataria, y 
por tanto el deber de comparecencia a efectos de información no alcance a ésta, esa 
protección se extenderá, por disposición legal expresa, a la persona física que sea 
fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/
2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019). Por lo 
demás, el cónyuge que, a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, debe prestar su 
consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad 
sea  exclusiva  del  otro  consorte  debe  considerarse  equiparado  a  estos  efectos  al 
hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, otorgando el acta 
de información previa.
Por todo ello, nunca será necesario que una persona jurídica, sea o no consumidora, 
que actúe como prestataria, fiadora o garante, concurra al otorgamiento del acta previa 
prevenida en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Ese deber de asesoramiento e información 
y control notarial se circunscribe a las «personas físicas». No obstante, si la persona 
jurídica, sea o no unipersonal, actúa como consumidora, pese a no ser aplicables las 
obligaciones formales de la Ley 5/2019, la entidad financiera sí debe cumplir respecto de 
ella las restantes obligaciones de información que se establecen en relación con los 
consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes.
En estos supuestos en que la parte prestataria sea una persona jurídica y el fiador o 
el  hipotecante  no  deudor  una  persona  física,  la  Ley  5/2019  resultará  plenamente 
aplicable respecto de esta última. La constitución de la garantía del préstamo o crédito, 
en relación con dichas personas físicas, quedará sujeta a sus normas, y el deber de 
información  y  asesoramiento  alcanzará  a  toda  la  documentación  prevista  en  el 
artículo 14.1 de la Ley 5/2019. Tanto la información y documentación a suministrar por la 
entidad prestamista como la actividad del notario, aunque limitada como se ha dicho a 
las personas físicas, debe comprender todo aquello que -relativo al préstamo o crédito- 
se expresa en los artículos 14.1 y 15 de la Ley 5/2019. En otras palabras, la información 
a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no 
se ciñe a su «posición como fiadora o garante». Como ya advirtió la Resolución de esta 
Dirección General de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado» 
por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinantes de su obligación, 
aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario y le quede la posibilidad de 
reclamar en vía de regreso.
Se plantea por otra parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos de las 
normas o limitaciones materiales que con carácter imperativo establece la Ley 5/2019. 
Se debe partir, para resolver esta cuestión, de la idea de que el garante puede obligarse 
a menos, pero no a más, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo 
oneroso de las condiciones (artículo 1826 del Código Civil), lo que permite en principio 
pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las 
garantías constituidas. No obstante, es preciso analizar la aplicación de cada una de 
dichas normas. s
En relación con los gastos del préstamo hipotecario a favor de una persona jurídica y  oe.
con garantías reales o personales constituidas por personas físicas, resulta evidente que  w.
al fiador o garante personal o real que tiene la condición de persona física en ningún  93ww
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alguno a un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en 
cuanto  prestamista,  con  la  entidad  financiera  (artículo  1255  del  Código  Civil),  en 
particular si no es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jurídica, como 
interesado en la obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales 
y registrales correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías 
personales o reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habrán tenido un impacto 
favorable en relación con la obtención del préstamo y con sus condiciones económicas).
Se plantea por otra parte si, concedido el préstamo a una persona jurídica, en un 
contrato que por tanto no quedaría en principio sujeto a las limitaciones de la Ley 5/2019, 
el hecho de que el mismo sea garantizado (en concepto de avalista o de hipotecante no 
deudor)  por  una  persona  física,  determina  necesariamente  que  quede  sujeto  a  las 
limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 
(préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso 
anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).
En  una  operación  como  la  descrita,  la  entidad  acreedora  establece  una  doble 
relación jurídica: por un lado, con la sociedad prestataria, y por otro con la persona física 
garante. Y si bien la accesoriedad de la garantía respecto de la obligación principal 
determina que la extensión y contenido de la responsabilidad asumida por el garante 
sean en principio iguales a las establecidas en la relación obligatoria principal, también 
es posible pactar, y con frecuencia se hace así, limitaciones cuantitativas o cualitativas a 
la garantía, con base en el artículo 1826 del Código Civil, como se ha indicado. Así pues, 
la obligación principal asumida por la sociedad prestataria podrá, sin problema alguno, 
sobrepasar esos límites antes citados, siempre que se pacte de forma expresa que la 
garantía prestada por la persona física quede reducida dentro de los mismos.
A tal efecto, cabrá precisar cada una de las limitaciones que resultan de aplicación a 
la  garantía  constituida,  lo  que  siempre  será  preferible  desde  la  perspectiva  de  la 
transparencia e información al consumidor.
Pues bien, si el préstamo y la garantía se han acordado en tales términos, el 
asesoramiento informativo que deberá prestar el notario a la persona física garante debe 
tener la suficiente precisión y claridad, detallando con claridad tanto las condiciones del 
préstamo conferido a la persona jurídica, como las limitaciones que respecto de dichas 
condiciones presente la garantía constituida por la persona física, de acuerdo con lo 
expresamente pactado y de acuerdo con las normas imperativas de la ley.
Y, concretando esas limitaciones, la que planteará más dudas es la aplicabilidad de 
las normas que para el vencimiento anticipado se establecen en el artículo 24 de la ley. 
Resulta indiscutible que los umbrales mínimos que exige la ley son oponibles por el 
garante que sea persona física, a la vista de su tenor literal. Por ello, lo más práctico y 
claro será pactar para el préstamo unas condiciones de vencimiento anticipado por 
impago que se ajusten a los límites del artículo 24. Pero también debe ser posible (y 
razonable en función de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en 
condiciones diferentes con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona física 
garante podrá oponer la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites 
establecidos en dicha norma.
Más sencilla es la cuestión de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos de 
interés ordinario (prohibición de cláusula suelo y fijación de los intereses de demora en el 
tipo pactado más tres puntos, de acuerdo con los artículos 21 y 25 de la Ley 5/2019). 
Puesto  que  el  garante  puede  obligarse  a  menos  que  el  deudor  principal,  es 
perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo un tipo que no se  s
sujete a esas limitaciones, y pactar la limitación de la garantía (sea el afianzamiento o la  oe.
responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores. w.
Finalmente, en materia de cancelación anticipada, parece claro que pueden pactarse  93ww
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provoque la reclamación al garante, pagando éste las cuotas que vayan venciendo para 
evitar una ejecución, con frecuencia lo más beneficioso para el garante puede ser 
cancelar anticipadamente el préstamo, en lo que sería un pago de la deuda por un 
tercero.
4.  Según  los  precedentes  razonamientos,  debe  confirmarse  el  criterio  de  la 
registradora  en  cuanto  considera  aplicable  la  Ley  5/2019  al  avalista  del  préstamo 
formalizado aun cuando, por tener vinculación -como administrador- con la sociedad 
prestataria, no pueda considerarse consumidor; pero no puede confirmarse la calificación 
en  cuanto  considera  que  dicha  ley,  en  todos  sus  términos,  es  aplicable  a  todo  el 
préstamo y no sólo al contrato accesorio de aval.
No se prejuzgan en este caso las posibilidades de subsanación de la escritura para 
el acceso de la garantía real hipotecaria al Registro de la Propiedad.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto se pretende 
excluir de la aplicación de la Ley 5/2019 al avalista y revocar la calificación impugnada 
en cuanto se pretende aplicar dicha Ley al contrato principal de préstamo, todo ello en 
los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  5  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.