BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 102 Jueves 29 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 51090
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7011 Resolución de 25 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se deniega 
una anotación preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por don D. N. P., abogado, en nombre y representación de 
la Comunidad de Propietarios «(…)», contra la nota de calificación de la registradora de 
la Propiedad de La Unión número 2, doña Silvia Devora Gutiérrez, por la que se deniega 
una anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
El día 5 de octubre de 2020, la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado 
de Primera Instancia número 5 de Cartagena expidió mandamiento en autos de medidas 
cautelares previas número 533/2020 a instancia de una comunidad de propietarios, y por 
el que se disponía la anotación preventiva de demanda.
II
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de La Unión 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previo examen y calificación del precedente documento no se practica la anotación 
preventiva  de  demanda  ordenada,  sobre  la  finca  registral  28203/Bis,  ya  que,  de 
prosperar la demanda principal, no produciría «per se» una mutación con transcendencia 
jurídico real inmobiliaria.
Hechos:
1.º)  El  precedente  documento,  consiste  en  un  mandamiento  expedido  por  la 
Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número cinco 
de  Cartagena,  el  día  5/10/2020  donde  se  siguen  autos  de  medidas  cautelares 
previas  0000533/2020  a  instancia  de  Comunidad  de  Propietarios  “(…)”,  que  fue 
presentado en este Registro causando el asiento 865 del diario 125.
2.º)  Por auto dictado por el Magistrado-Juez del citado Juzgado, el día veintitrés de 
Junio de dos mil veinte, se acordó estimar la solicitud de aseguramiento anotación 
preventiva de la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios (…), a fin de dar 
previo conocimiento de terceros a quienes pudieran adquirir el local en el procedimiento 
de liquidación concursal que afecta a la Mercantil demandada.
2.º)  Según resulta de los razonamientos jurídicos del citado auto, la parte actora, en 
la  demanda  principal  suplico  la  declaración  de  ilegalidad  de  unas  obras  que 
comprometerían la seguridad del edificio, pero igualmente, también se pretendería el  e.
reforzamiento de la estructura del edificio para su aseguramiento. Realizar actuaciones  w.b
que reviertan o, al menos, contengan el avance los daños supondrá sin duda un coste  11w
eqcuoinnieónmtoicso ,e ucroons .un importe calculado de esas obras, según solicitud de cuatro mil
Fundamentos de Derecho:
1)  Art 100 RH. “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos 
por la autoridad judicial  se limitará a la  competencia  del Juzgado o Tribunal, a la 
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro”.
2)  Art.  522.1  LEC:  1.  Todas  las  personas  y  autoridades,  especialmente  las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica.
3)  Art. 42.1 LH: Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en 
el Registro correspondiente:
1.º  El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
Es doctrina reiterada de la DG el criterio del “numerus clausus”, es decir, que no 
puedan practicarse en el Registro otras anotaciones que las expresamente previstas en 
la ley (art. 42.10.º LH) es un principio registral tradicionalmente sostenido, aunque con 
importantes matizaciones, por la Dirección General (R. 2-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8). 
La R. 2-7-2020, después de declarar con carácter general que “sólo se pueden practicar 
las  anotaciones  preventivas  que  estén  previstas  por  las  leyes  y  con  los  efectos 
dispuestos en las mismas, materia que queda por tanto excluida de la autonomía de la 
voluntad de las partes” añade que este aserto, principio tradicional en el ámbito registral, 
ha de relativizarse tras la LEC-2000, dado el elenco de medidas cautelares que su 
art. 727 permite que el juez adopte, posibilitando la regla 6.ª de este art. la adopción por 
el juez de “Otras anotaciones registrales (además de la de demanda a que alude la 
regla  5.ª),  en  casos  en  que  la  publicidad  registral  sea  útil  para  el  buen  fin  de  la 
ejecución”; pero, en cualquier caso, no pueden admitirse figuras atípicas, de contenido 
confuso  o  indeterminado,  no  previstas  ni  concordantes  con  ninguno  de  los  tipos 
establecidos ni siquiera análogas a las previstas legalmente; añadiendo la Dirección 
General que dentro del ámbito de los “obstáculos regitrales [sic]” que pueden impedir la 
inscripción o anotación de una resolución judicial (art. 100 RH) han de tenerse en cuenta 
no  sólo  los  obstáculos  derivados  de  los  asientos  del  Registro,  sino  también  los 
obstáculos derivados de las normas del Registro, de la propia legislación registral, lo que 
significa que no se pueden practicar asientos registrales, aun habiendo sido ordenados 
por  la  autoridad  judicial,  cuando  no  se  cumplan  los  requisitos  establecidos  por  la 
legislación registral, o cuando la resolución se refiera a la constancia registral de una 
medida cautelar o de una garantía que no sólo no está prevista en la legislación del 
Registro, sino que contradice lo que resulta de los propios principios por los que se rige 
la institución registral.
En el caso que nos ocupa, una futura sentencia estimatoria de la demanda principal, 
no produciría una mutación con transcendencia jurídico real inmobiliaria; si lo que se 
trata  es  de  dar  publicidad  a  una  situación  de  hecho  de  una  presunta  ilegalidad 
urbanística de un inmueble, en el caso que nos ocupa, de una Mercantil declarada en 
Concurso de Acreedores, tal situación de hecho a los efectos de proteger a un tercer 
adquirente, en caso de venta voluntaria, sería la Administración Concursal, la encargada  s
de dar publicidad de las deficiencias físicas del inmueble objeto de venta, y en caso de  oe.
venta forzosa en subasta pública, la publicidad de tal situación física, se debería hacer  w.
Scounbs–at saStra ese  hnea leclacets r óccononicnsadtsaic rB ioqOnuEees. u np amrtiecduiloa rpeasr ad edla re dpiucbtoli ciqduaed  ase t eprcuebrloiqsu ed ee lna se dl ePfiociretanlc idaes   2021-7011n https://w
físicas del local, finca registral 28203/Bis, sería la anotación preventiva de incoación de
expediente de disciplina urbanística, prevista en el art. 56 del R.D. 1093/1997, cuyo tenor 
literal es el siguiente:
“La Administración legalmente competente, con el fin de asegurar el resultado de los 
expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado 
que tuvieren con anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación 
preventiva de la incoación de dichos expedientes. La anotación sólo podrá practicarse 
sobre la finca en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de 
que se trate en cada caso.”
Por los referidos hechos y fundamentos de Derecho, no se practica la anotación 
preventiva de demanda por el motivo señalado al principio de esta nota.
Prórroga. Se entiende prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días 
contados desde que el interesado tenga noticia de esta calificación, en aplicación del 
Artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Ante la precedente nota de calificación, pueden los interesados: (…)
La Unión dieciséis de Diciembre de dos mil veinte.–La registradora (firma ilegible).–
Fdo: Silvía Devora Gutiérrez.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  D.  N.  P.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de una comunidad de propietarios, interpuso recurso el día 21 de enero 
de 2021 en virtud de escrito y en base, entre otros, a los siguientes argumentos:
«Antecedente. El Auto de 23 Junio 2020 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de 
Cartagena  (Medidas  Cautelares  Previas  533/2020)  ordenó  –entre  otras  medidas 
cautelares urgentes e inaudita parte y previo depósito de fianza a la solicitante– la 
anotación preventiva de la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios (…) 
frente a la mercantil Pascal Psicología SL en concurso de acreedores (…)
En el suplico de la demanda principal se interesaba lo siguiente:
1)  Declarando que las obras de división de la estructura interna y alternación de la 
fachada  comunitaria  ejecutadas  por  la  mercantil  Pascal  Psicología  SL  en  el  Local 
comercial (…) sito en la Comunidad de Propietarios (…) y el cambio de uso dado al local 
comercial para su conversión en 5 garajes individuales con salida a viales comunitarios 
carecían de autorización de la Comunidad de Propietarios y son contrarias a la Ley de 
Propiedad Horizontal.
2)  Condenando  a  la  mercantil  Pascal  Psicología  SL  a  ejecutar,  bajo  dirección 
facultativa y a su costa y en el plazo de un mes desde el dictado de la Sentencia las 
siguientes obras:
– La reposición de los elementos comunes afectados a su estado originario o similar, 
manteniendo la misma seguridad constructiva del edificio y garantizando el uso seguro 
de la piscina y plaza comunitarias ubicadas sobre el local.
– Cualesquiera otras obras necesarias para atender las deficiencias o grietas en la 
fachada, pilares o en la cubierta del local que sobrevengan durante la tramitación del 
presente proceso y puedan afectar a la seguridad constructiva. e.e
3)  Condenando a la mercantil Pascal Psicología SL a abstenerse en el futuro de  w
aun suloeo vsda eqslui moeb ittraiaedsno eo  c aoucnsco esses oñd ae(llte alosn cthoao l prqiozuore ne tilan tlureátsifl iiccdoee n pe oest aadtcoifiinocanulal tcemonime enol t oupsso)or.  deel  trloásfi cvoia rloeds acdoom yu npiatarari oesl   OE-A-2021-70able en https://
Dichas peticiones tenían se base fáctica en extracto en las siguientes conductas de 
la  demandada,  certificadas  por  Informe  Pericial  de  Arquitecto  que  se  adjuntó  a  la 
demanda:
Reconversión del recinto único, sin división interior y con un solo acceso peatonal en 
qué consistía el local en cinco garajes independientes con acceso a través de sus 
correspondientes puertas basculantes aperturadas en la fachada. La apertura de esas 
cinco puertas de garaje mediante el recorte vertical de la fachada exterior del local y sin 
la adopción de otras técnicas constructivas adicionales de refuerzo ha supuesto un 
debilitamiento muy severo de esa pared original, con riesgo de la seguridad constructiva 
del edificio y riesgo para el uso seguro de la piscina y plaza comunitaria que se ubican 
sobre dicho local (…)
Antecedente II. La Sra. Registradora del Registro de la Propiedad N.º 2 de La Unión 
(Murcia) rechazó la anotación preventiva de la demanda bajo el siguiente motivo: “De 
prosperar la demanda principal no produciría per se una mutación con trascendencia 
jurídico real inmobiliaria”.
Primero.  Considera  esta  parte  que  la  anotación  preventiva  ordenada  por  la 
Autoridad  Judicial  tiene  encaje  legal  en  los  supuestos  previstos  en  el  art.  727 
apartado 5.º y apartado 6.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
“5.ª  La  anotación  preventiva  de  demanda,  cuando  ésta  se  refiera  a  bienes  o 
derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos.
6.ª  Otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil 
para el buen fin de la ejecución.”
Segundo.  Sugiere  la  Sra.  Registradora  como  alternativa  a  su  rehúse  de  la 
anotación de la demanda judicial la anotación preventiva de incoación de expediente de 
ilegalidad urbanística previsto en el art 56 de la [sic] RD 1093/1997.
Pero yerra la Sra. Registradora –dicho sea, con el debido respeto– cuando afirma 
que lo que pretende la demandante es dar publicidad a una situación de hecho de una 
presunta ilegalidad urbanística de un inmueble, remitiendo la Sra. Registradora para 
dicha publicidad y sobre deficiencias físicas del inmueble al Administrador Concursal, en 
caso de venta voluntaria, y a las condiciones particulares de la subasta pública, en caso 
de venta forzosa.
Es más, incluso en el hipotético supuesto de que la obra ejecutada por la mercantil 
demandada se hubiese obtenido bajo autorización administrativa-urbanística, esto no 
excluiría el derecho de la Comunidad en que se integra el local a hacer valer las normas 
de la Propiedad Horizontal conforme a la realidad registral vigente.
En verdad la demanda judicial no pretende denunciar ilegalidades administrativo-
urbanísticas sino denunciar una vulneración frontal a la Ley de Propiedad Horizontal (con 
alternación  de  la  fachada  comunitaria  con  apertura  de  cinco  puertas  de  garaje  y 
alteración de la distribución y estructura interna de una garaje con su compartimentación 
en nuevas plazas individuales) y obtener la restauración de los elementos comunes 
conforme a la propia descripción registral de los inmuebles que componen la Comunidad 
y del local litigioso en particular.
La anotación preventiva de la demanda es no sólo de utilidad (como complemento 
para la publicidad que confía la Sra. Registradora al Administrador Concursal o a las 
condiciones de la subasta, que previsiblemente recogerán la situación registral) sino de 
auténtica necesidad para garantizar la futura ejecución efectiva de la Sentencia (cabe  e.
pensar  en  un  futurible  conflicto  con  terceros  adquirentes  que  encuentren  el  local  w.
apuntalado  y  sin  posibilidad  de  su  uso  tal  y  como  se  encuentra  actualmente  tras  11w
leaj esceugcuiórind adde  claosn sptrruimcteivraas o y q uureg eqnutieersa onb hraacse ar uutsoori zdaedl alosc aa l laa mCpoamráunndidoasde  peanr as ug bauraenntaiz afer 
rjuedgiicsitaral)l  yy  dpeasrac onlao cmieinsdmoa  topdraoste clacsió no bdraes  tdeerc earpousn t(ainlatemreiesnatdoo es xiesnte nlate sa dcqouni saicmiópna roo   BOE-A-cable e
adquirentes) informando preventivamente que la actual y aparente realidad física del 
local (interna y externa) es distinta a la realidad registral publicitada y que se encuentra 
bajo pendencia de litigio (con apariencia de contraria a Derecho según un Auto judicial 
firme) y que en consecuencia la situación actual susceptible de ser revertida en casos de 
prosperar la demanda principal.
A mayor abundamiento, ni siquiera la propia mercantil demandada –supuestamente 
la más perjudicada por la carga-gravamen de una anotación preventiva registral– en la 
persona de su Administrador Concursal ha manifestado oposición al Auto que acuerda la 
anotación preventiva: (…).»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  emitió  informe  el  día  4  de  febrero  de  2021 
manteniendo su nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica 6/1985, 
de 1 de julio, del Poder Judicial; 6.4, 7.5, 222, 227.1, 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la 
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  18  y  42  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento 
Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal  Supremo,  Sala  Primera,  de  18  de  febrero 
de 1985, 21 de octubre de 2013, 14 de diciembre de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y 
el Auto de 26 de mayo de 2020; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 4 de abril 
de 2000, 28 de abril y 18 de mayo de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003, 5 de 
marzo de 2004, 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005, 10 de marzo, 20 de noviembre 
y 11 de diciembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 de junio de 2009, 22 de 
enero y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013, 15 de septiembre y 18 de diciembre 
de  2017  y  18  de  diciembre  de  2018,  y  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020.
1.  Se debate en el presente recurso si es susceptible de anotación preventiva un 
mandamiento ordenando la anotación de demanda interpuesta por una comunidad de 
propietarios  en  propiedad  horizontal  contra  uno  de  los  propietarios  de  elementos 
independientes.  El  objeto  de  la  demanda  literalmente  es  el  siguiente:  «Declaración 
ilegalidad  obras  y  cambio  de  uso;  ejecución  de  obras.  Las  obras  ejecutadas 
unilateralmente  por  la  mercantil  demandada  en  el  local  de  su  propiedad  –antes 
descritas–  integrado  en  una  Comunidad  de  Propietarios  –conforme  resulta  de  la 
información registral al Doc. n.º 5 adjunto– contravienen la Ley de Propiedad Horizontal y 
en concreto su art. 7 al tratarse de modificaciones efectuadas por el propietario sobre su 
propiedad pero que alteran y menoscaban seguridad del edificio, su estructura, su 
configuración y estado externos y perjuicio de derechos de otros copropietarios. Dichas 
obras no fueron toleradas ni menos consentidas por la Comunidad de Propietarios. Al 
contrario, desde su inicio y durante su ejecución fue reprendido el propietario y promotor 
de las mismas; se desautorizaron las obras en Asamblea General por unanimidad y se 
decidió el ejercicio de acciones judiciales en orden a restaurar la realidad comunitaria 
alterada. Así pues, es pretensión de esta parte que, previa declaración por el Juzgado de 
que las obras y el uso de los novedosos cinco garajes individuales con salida a zonas 
comunes carecían de autorización comunitaria y no se ajustan a las prescripciones de la  e.e
Ley de Propiedad Horizontal ni a los estatutos ni a los acuerdos comunitarios, se  b
condene a la mercantil demandada y ahora concursada a que se lleven a efecto, bajo  11ww
dSierenctecniócnia t élacsn icsoig-fuaiecunltteasti voab rya sa:  s–u  Rcoesptoas, iceinó ne ld pel alozos  deele mune nmtoess  cdoemsduen eesl  deiscttraudcotu drael elas 
daefel cetaddifoicsi oa  ys ug aersatandtizoa onrdigoi nealr iuos oo  ssiemgiluarro,  mdaen ltae npieisncdinoa l ay  mpilsamzaa  csoemguurniditaadri acso nusbtricuacdtivaas 
sobre el local. – Reposición del local a su división interna originaria. – Cualesquiera otras
obras necesarias para atender las deficiencias o grietas en la fachada, pilares o en la 
cubierta del local que sobrevengan durante la tramitación del presente proceso y puedan 
afectar  a  la  seguridad  constructiva.  Y  asimismo  es  nuestra  pretensión  la  condena 
dineraria a la mercantil demandada al pago de los gastos afrontados por la Comunidad 
para el apuntalamiento preventivo y aseguramiento del local acordados por el Auto del 
Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Cartagena de 23 junio 2020 y por el seguimiento 
de su efectividad, conforme a las facturas que serán emitidas por el Arquitecto y la 
empresa constructora intervinientes».
Tanto el recurrente como la registradora coinciden en la doctrina jurisprudencial y de 
este  Centro  Directivo  relativa  a  la  imposibilidad  de  tomar  anotación  preventiva  de 
acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan 
alguna trascendencia real. La divergencia surge en la interpretación de si en el caso 
concreto estamos o no ante una acción de tales características.
La  registradora  deniega  la  anotación  preventiva  por  entender  que  carece  de 
trascendencia real, ya que de prosperar la demanda principal no produciría una mutación 
con transcendencia jurídico real inmobiliaria. Y considera que lo procedente hubiera sido 
una anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística.
El recurrente por el contrario afirma que no se pretende denunciar ilegalidades 
administrativo urbanísticas sino la vulneración frontal a la Ley sobre propiedad horizontal 
(con alternación de la fachada comunitaria con apertura de cinco puertas de garaje y 
alteración de la distribución y estructura interna de una garaje con su compartimentación 
en nuevas plazas individuales) y obtener la restauración de los elementos comunes 
conforme a la propia descripción registral de los inmuebles que componen la comunidad 
y del local litigioso en particular.
2.  Los registradores tienen dentro de su ámbito de competencia la calificación de 
documentos judiciales (ex artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento 
Hipotecario), por lo que pueden revisar si la resolución judicial es congruente o no con el 
procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de 
exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral, 
dentro del cual figura la necesidad –como regla general, no exenta de excepciones– de 
que tengan trascendencia real los títulos presentados (artículos 1, 2 y 42 de la Ley 
Hipotecaria y 7 y 9 de su Reglamento).
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita  s
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna  oe.
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o  w.
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia  11w
cpoanrtfiicaunladrom  eennt el ao bvliegraddaod  ar epgriosmtraolv, erp ulad ieprraens envecira  pperorjcuedsicaal ddoes  asquuse llionste rteersceesr osp oqr uela, 
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 
de 21 de noviembre de 2017 relativa a una Resolución de este Centro Directivo. Dicha 
resolución del Alto Tribunal analiza la función del registrador en torno a los documentos 
judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el 
registrador y por la Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento 
tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora 
que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular 
respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme 
al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 
RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o 
tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En definitiva, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Y es 
evidente que no todo procedimiento tiene un objeto o finalidad que permite la anotación 
de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el registrador examinar el contenido 
de  la  demanda  para  poder  determinar  si  una  de  las  que  resultan  susceptibles  de 
anotación en el Registro. Consecuentemente, la registradora en el caso que nos ocupa 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
3.  Conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria sólo caben anotaciones de 
demanda  cuando  se  demande  en  juicio  la  propiedad  de  bienes  inmuebles  o  la 
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. Se ha 
señalado  así  de  modo  reiterado  que  no  caben  anotaciones  de  demanda  de 
reclamaciones  de  cantidad  por  tratarse  de  pretensiones  de  naturaleza  meramente 
personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la 
constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos 
propios de un «ius ad rem».
En efecto el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara  s
que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas  oe.
fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera  w.
directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata  11w
vlao cfaaccuióltna da  dloes  amniostmaro sa,  lpoesr mquiteié nfudnodsaen n sou ssó lroe clala manaoctiaocnieósn  edne  alocsc idoenreesc hpoesr sroenaaleless,  scinoon 
trascendencia en el Registro.
Igualmente  (véase,  por  ejemplo,  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 28 de abril de 2002) este Centro Directivo considera que el 
artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas 
demandas que, de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que el 
Registro publica.
Y la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo ha 
conferido una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva 
de demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de 
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos 
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de 
eficacia  temporal  limitada  al  tiempo  del  proceso  judicial,  relativo  a  derechos  no 
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener 
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su 
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego 
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a 
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la 
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que 
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
4.  En este contexto ya la Resolución de este Centro Directivo de 4 de abril de 2000 
se  pronunció  en  contra  de  la  posibilidad  de  anotación  preventiva  de  la  demanda 
interpuesta contra el titular de un elemento privativo de un edificio en régimen de 
propiedad horizontal, cuando se limitan a solicitar la reposición a su estado originario de 
determinados elementos comunes o la impugnación de obras realizadas sin autorización 
de la comunidad de propietarios cuya realización no ha tenido reflejo registral.
Por supuesto tampoco sería anotable cuando se trate de demandas de condena a 
una determinada indemnización, salvo –no es el caso que nos ocupa– que se pretenda 
hacer valer la afección real legal del elemento independiente a los gastos de comunidad 
(ex. artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal). Pues si bien es cierto que la 
doctrina científica y la de esta Dirección General han interpretado el artículo 42.1 de la 
Ley Hipotecaria en el sentido de que tiene cabida en él todas las demandas que, de 
prosperar, producirían una alteración registral, ello no ocurre en estos supuestos en los 
cuales no tengan relevancia alguna en el Registro de la propiedad la estimación de la 
pretensión.
5.  Sin  embargo,  no  cabe  desconocer  que  tras  la  reforma  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  civil  se  ha  abierto  la  posibilidad  de  practicar  anotaciones  registrales 
también en los casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la 
ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Como señala el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 26 de mayo de 2020, 
dictado en un caso similar al presente, «en este caso se aprecia la concurrencia de los 
requisitos necesarios para la adopción de la medida solicitada. Se trata de anotar en el 
Registro de la Propiedad la demanda en la que la comunidad de propietarios ejercitó 
contra  los  demandados,  una  acción  de  condena  a  demoler  parcialmente  una  obra 
realizada» sin consentimiento de aquélla.
No puede negarse la trascendencia real de dicha pretensión, al tratarse de una 
acción  relativa  a  la  determinación  de  las  características  físicas  del  bien  objeto  del 
derecho real inscrito (artículos 1, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria), como lo evidencia el hecho 
de  que  desde  el  texto  refundido  de  la  Ley  del  Suelo  aprobado  por  Real  Decreto  s
legislativo 1/1992, de 26 de junio (artículos 307) se prevé en nuestro ordenamiento la  oe.
registrabilidad de la incoación de expedientes de disciplina urbanística, entre los que  w.
figuran los que tienen por objeto el restablecimiento de la legalidad vulnerada por obras  11w
itleexgtaol eres fu(vnidd.id Roe dseo luLceiyó nd ed eS 1u5e lod ey  dRiceiehmabbilrieta dcieó n2 0U0r3b)a. nAas,í  asper opbreavdéo  tpaomr beiél nR eeanl  eDl eaccrteutaol 
Legislativo 7/2015, de 30 de abril (artículo 65).
Por otra parte, al tratarse de obras que afectan a la configuración física del elemento 
privativo y a la fachada de los elementos comunes se trata una acción que, también 
desde esta perspectiva, tiene relevancia jurídico-real (vid. Resolución de 28 de abril 
de 2002).
En definitiva, al no tratarse de una mera reclamación de cantidad, sino de una acción 
dirigida a la demolición de obras al estado original por infracción de la normativa sobre 
propiedad  horizontal,  y  al  haber  sido  dictada  según  el  juzgador  para  garantizar  la 
ejecución de la reposición de las obras, cualquiera que sea el adquirente de la finca, este 
Centro Directivo entiende que se dan las circunstancias necesarias para la práctica de la 
anotación preventiva solicitada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.