BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 42 Jueves 18 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 18951
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2524 Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44, por la que se deniega la 
cancelación  de  determinadas  hipotecas  como  consecuencia  de  un  auto 
judicial por el que se autoriza la enajenación de inmuebles de la sociedad 
concursada.
En el recurso interpuesto por don V.A.C. en representación de ISOLUX CORSÁN 
INMOBILIARIA, S.A. contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de 
Madrid número 44 Don Juan Ignacio de los Mozos Touya, por la que se deniega la 
cancelación de determinadas hipotecas como consecuencia de un auto judicial por el 
que se autoriza la enajenación de inmuebles de la sociedad concursada.
Hechos
I
Por  instancia  privada  se  solicita  la  cancelación  de  hipotecas  constituidas  con 
anterioridad al concurso sobre ciertos inmuebles objeto de venta directa en ausencia de 
plan de liquidación y constando la notificación al acreedor privilegiado del propósito de la 
venta y del precio pactado sin que éste hubiera manifestado oposición. Se acompaña 
auto de fecha 27 de enero de 2020 dictado por del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de 
Madrid en el que se acuerda autorizar la venta directa de las fincas identificadas en el 
mismo  y  se  ordena,  una  vez  que  dicha  resolución  haya  alcanzado  su  firmeza,  la 
cancelación de las cargas registrales que pesan sobre las fincas, librándose a esos 
efectos los oportunos mandamientos de cancelación a la firmeza del auto.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la propiedad fue objeto de la siguiente 
nota de calificación: «Hechos. Se pretende la cancelación de hipotecas constituidas con 
anterioridad al concurso sobre ciertos inmuebles objeto de venta directa en ausencia de 
plan de liquidación y constando la notificación al acreedor privilegiado del propósito de la 
venta y del precio pactado sin que éste hubiera manifestado oposición. Fundamentos de 
Derecho. Es cierto que en aplicación de la doctrina sentada por la STS de 21 de 
noviembre de 2017, dictada para un caso anterior a la Reforma 2014-2015, siguiendo la 
línea jurisprudencial de la de 23 de julio de 2013 y la Resolución de 23 de noviembre 
de 2013, y en consonancia con lo dispuesto en la actual redacción del artículo 149.2 de 
la  Ley  Concursal,  "se  ha  concedido  específica  audiencia  al  acreedor  con  privilegio 
especial, notificándole el propósito de la venta así como el precio y grado de satisfacción 
de su crédito". Lo que ocurre es el artículo 149.2 a) para el caso de que los bienes se 
transmitan sin subsistencia de la garantía plantea dos hipótesis: según que el precio no 
alcance  el  valor  de  la  garantía  en  cuyo  caso  "será  necesario  que  manifiesten  su  e.e
conformidad a la transmisión los acreedores con privilegio especial", o que el precio  b
fuera igual o superior al valor de la garantía en que no es preciso el consentimiento de  24ww
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previa. Por ello nosotros no podemos deducir la voluntad de los acreedores privilegiados
de  la  falta  de  oposición  a  menos  que  en  el  Auto  o  en  el  Mandamiento  se  diga 
expresamente que el precio fue superior o igual al valor de la garantía, únicos casos en 
que se puede deducir una voluntad presunta de los acreedores privilegiados cuyas 
garantías van a ser canceladas para facilitar la venta de los inmuebles. En su virtud, se 
Suspende la cancelación solicitada hasta tanto no se adicione el Mandamiento en el 
sentido de indicar que la parte del precio que van a recibir los acreedores con privilegio 
especial  es  igual  o  superior  al  valor  de  su  garantía,  ya  que  en  otro  caso  sería 
imprescindible que hubieran manifestado expresamente su conformidad (arts. 18 Ley 
Hipotecaria, 100 Reglamento Hipotecario en relación con los artículos 149.2 y 155.4 Ley 
Concursal). Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…) Madrid, treinta y uno 
de julio del año 2020. El Registrador de la propiedad, Fdo.: Juan Ignacio de los Mozos 
Touya.»
Dicha nota fue confirmada el 22 de octubre de 2020, en la calificación sustitutoria 
realizada por la Registradora de la Propiedad de Villaviciosa de Odón.
III
Contra la anterior nota de calificación, Don V.A.C. como administrador único de la 
sociedad ISOLUX CORSÁN INMOBILIARIA, S.A. interpone recurso en virtud de escrito 
de fecha 23 de noviembre de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Que 
se  ha  producido  una  extralimitación  en  la  función  calificadora  realizada  por  el 
Registrador, toda vez que entra a valorar sobre el fondo del Auto de fecha 27 de enero 
de 2020 dictado por del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de Madrid en el que se 
acuerda autorizar la venta directa de las fincas identificadas en el mismo y se ordena, 
una vez que dicha resolución haya alcanzado su firmeza, la cancelación de las cargas 
registrales  que  pesan  sobre  las  fincas,  librándose  a  esos  efectos  los  oportunos 
mandamientos de cancelación a la firmeza del auto. La calificación negativa realizada 
considera incumplidos los requisitos del artículo 155.4 LC (hoy artículo 210.3 del TRLC), 
sin embargo, conforme puede observarse de la lectura del mandamiento judicial de 
fecha 29 de junio de 2020, cuya inscripción se solicita, se deja clara constancia del 
cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC (hoy artículo 210.3 del TRLC), en 
relación con los acreedores hipotecarios afectados por la venta directa de los bienes 
hipotecados. Por resultar de relevancia para la resolución del presente recurso, se viene 
a hacer hincapié en el contenido del mandamiento objeto de inscripción registral que 
pone de manifiesto que: 1.º El mandamiento de cancelación de las cargas de fecha 29 
de junio de 2020 reproduce el tenor literal del Auto de fecha 27 de enero de 2020, al 
insertarse al mandamiento dicho auto en su integridad. 2.º El Auto de fecha 27 de enero 
de 2020 del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de Madrid en su parte dispositiva, 
acuerda  autorizar  la  venta  de  las  fincas  identificadas  en  los  antecedentes  de  este 
recurso, en los términos y condiciones que en el mismo se establecen, argumentándose 
a lo largo de la resolución, tanto la valoración de los hechos como la fundamentación 
jurídica que llevan al juez del concurso a acordar dicha autorización de venta. Asimismo, 
en el citado Auto de 27 de enero de 2020, el Juez del concurso acuerda ordenar la 
cancelación de una serie de cargas que pesan sobre las fincas, manifestando a este 
respecto y de forma expresa e inequívoca. A la vista de lo anterior, puede observarse 
con claridad como el Juez del Concurso ha entendido cumplidos, y así lo ha acordado en 
su  Auto,  todos  los  requisitos  contemplados  en  el  artículo  155.4  de  la  LC  (hoy 
artículo 210.3 del TRLC) para que se autorice la transmisión de las fincas y se ordene la  s
cancelación de las cargas conforme se detalla en la referida resolución. A pesar de  e.
cumplirse los requisitos legalmente exigidos, de la lectura de la calificación negativa se  w.
han considerado incumplidos los requisitos del artículo 155.4 LC y 149.2 de la LC, por lo  24ww
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Concurso  en  su  Auto  cuando  su  función  calificadora  en  general  viene  conferida  y 
delimitada por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y, más en particular respecto de los 
documentos expedidos por la autoridad judicial por el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario. Se pone así de manifiesto una clara extralimitación en las funciones que le 
son propias, contraviniéndose por tanto lo preceptuado en el artículo 100 de RH, que con 
carácter restrictivo, determina que la calificación del Registrador y por lo que a los 
documentos judiciales se refiere, se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a 
la congruencia del mandato (de la resolución judicial) con el procedimiento o juicio en 
que se hubiere dictado (RDGRN de 20 de febrero 2018, BOE A 2018-3197) a las 
formalidades extrínsecas de documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Sobre este particular, es doctrina reiterada de esta DGRN que el Registrador 
no puede, en ningún caso, examinar el fundamento material de las decisiones judiciales, 
ya que el Registrador no es un revisor de la función jurisdiccional del juez. La calificación 
registral no se puede inmiscuir en el aspecto de fondo de la decisión del juez, tratándose 
únicamente de decidir si el documento que contiene una resolución judicial cumple los 
requisitos  exigidos  por  la  Legislación  Hipotecaria  para  que  pueda  tener  acceso  al 
Registro y afecte a terceros (RDGRN 156 de enero de 2.017- BOE-A-2017-1220, y 17 de 
mayo de 2.018. En este sentido el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 21 de 
noviembre de 2017. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo 
de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no 
puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal. De tal forma que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la 
función calificadora de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los 
acreedores hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado." A su vez, el 
alto tribunal, también en su Sentencia de 4 de junio de 2019 se pronuncia sobre la 
función de control de Registrador sobre una resolución judicial. La doctrina general del 
Tribunal Supremo ha sido recogida por la Dirección General de Los Registros y del 
Notariado (Propiedad), entre otras, en su Resolución de 6 de septiembre de 2019 (BOE 
núm. 265 de 4 de noviembre de 2019). Asimismo, la reciente Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (Propiedad) de 10 de diciembre de 2019 (BOE 
núm. 60 de 10 de marzo de 2020). En virtud de lo expuesto, ha quedado suficientemente 
acreditado: Que, en el mandamiento judicial de cancelación de las cargas, emitido por el 
Juzgado  de  lo  Mercantil  Número  1  de  Madrid,  se  deja  constancia  expresa  del 
cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC (hoy artículo 210.3 del TRLC) en relación 
con los acreedores hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Que 
ha habido un exceso en el desarrollo de la función calificadora del Registrador que debió 
ceñirse a comprobar que en el mandamiento judicial se dejaba constancia de que se han 
cumplido de los requisitos del art. 155.4 LC (hoy artículo 210.3 del TRLC), en relación 
con los acreedores hipotecarios afectados por la venta directa de los bienes hipotecados 
cuya cancelación se ordena por el tribunal, tal y como ha quedado acreditado.
IV
El  registrador  emitió  informe  el  3  de  diciembre  de  2020,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. s
Fundamentos de Derecho w.
la LVeyis tdoes  Elonsj uaicrtiíacmulioesn t1o8 C divei ll;a a lretíyc uhliop o1te5c5a.4ri ad ey  l1a0 0le yd ec osnuc Ruresgalla, mhoeyn toa;r taícrutílcou l2o1 502.32  ddeel 
Tdeex 4to d Re ejufunniod iddeo  2d0e1 l9a;  Llae yS Cenotnecnucrisaa nl;ú lma eSreon 2te6n6c/2ia0 1d5e,l  dTeri b1u4n dael S duicpireemmbor e( sdaela 2 d0e1 5lo,  dceiv lial) 
Sala Segunda del Tribunal Constitucional; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 
Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al 
alcance de la calificación; y las resoluciones este centro directivo de 18 de noviembre 
de 2013, 6 de abril de 2016, 17 de mayo de 2018, 17 de enero, 6 de septiembre y 5 y 10 
de diciembre de 2019.
1.  Se  plantea  en  este  recurso  si  se  pueden  cancelar  determinadas  hipotecas 
anteriores al concurso del titular registral, como consecuencia de la enajenación de una 
pluralidad  de  inmuebles  aprobada  judicialmente,  cuando  consta  la  notificación  sin 
oposición, pero no el consentimiento expreso de los titulares de las hipotecas a cancelar. 
El registrador entiende que se precisa indicar que la parte del precio que van a recibir los 
acreedores con privilegio especial es igual o superior al valor de su garantía, ya que en 
otro caso sería imprescindible que hubieran manifestado expresamente su conformidad 
de conformidad con los artículos 149.2 y 155.4 Ley Concursal (actual artículo 210 Texto 
Refundido de la ley concursal). El recurrente entiende que se trata de un aspecto que ya 
ha comprobado el juez del concurso y que es una cuestión que escapa de la calificación 
registral.
2.  Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro 
Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en 
relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, 
entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el 
procedimiento  han  sido  emplazados  aquellos  a  quienes  el  Registro  concede  algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, "no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte"».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado  e.
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se  w.b
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los  24ww
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preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era 
desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la 
propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de 
los  requisitos  legales  que  preservan  los  derechos  de  los  titulares  de  los  derechos 
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
3.  Determina el actual artículo 210 TRLC lo siguiente: «1. En cualquier estado del 
concurso, el juez podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a 
créditos  con  privilegio  especial.  2.  La  solicitud  de  realización  directa  deberá  ser 
presentada al juez por la administración concursal o por el acreedor con privilegio 
especial y se tramitará a través del procedimiento establecido en esta ley para la 
obtención de autorizaciones judiciales. 3. El juez concederá la autorización solicitada si 
la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la 
garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización 
directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con 
privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor 
de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de 
bienes  inmuebles  y  valoración  por  entidad  especializada  para  bienes  muebles.  4. 
Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se 
anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho 
afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en 
el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la 
fianza que hayan de prestar para participar en ella».
Este precepto concuerda con el anterior artículo 155.4 de la ley concursal (al que se 
remitía  el  149.2  para  la  enajenación  de  bienes  y  derechos  afectos  a  créditos  con 
privilegio especial).
Y por tanto, como ya señalara la resolución de este centro directivo de 17 de mayo 
de 2018, «La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos 
afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la 
administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el 
juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado 
o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el 
privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del 
concurso con la calificación que corresponda. Si la realización se efectúa fuera del  s
convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese  oe.
pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio  w.
especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y  24ww
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afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare 
mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que 
hayan de prestar».
En la redacción –anterior al Texto refundido de la ley concursal- del artículo 149.2 de 
la misma ley, se introduce un régimen especial si dicha enajenación se lleva a cabo 
como  una  unidad  productiva.  Disponía  este  artículo,  en  cuanto  ahora  interesa  lo 
siguiente: «Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se 
aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4. Si estos bienes estuviesen incluidos en los 
establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes o 
de servicios pertenecientes al deudor que se enajenen en conjunto, se aplicarán, en todo 
caso,  las  siguientes  reglas:  a)  Si  se  transmitiesen  sin  subsistencia  de  la  garantía, 
corresponderá a los acreedores privilegiados la parte proporcional del precio obtenido 
equivalente al valor que el bien o derecho sobre el que se ha constituido la garantía 
suponga respecto a valor global de la empresa o unidad productiva transmitida. Si el 
precio a percibir no alcanzase el valor de la garantía, calculado conforme a lo dispuesto 
en el artículo 94 será necesario que manifiesten su conformidad a la transmisión los 
acreedores con privilegio especial que tengan derecho de ejecución separada, que 
representen al menos el 75 por ciento del pasivo de esta naturaleza afectado por la 
transmisión y que pertenezcan a la misma clase, según determinación del artículo 94.2. 
En tal caso, la parte del valor de la garantía que no quedase satisfecha tendrá la 
calificación crediticia que le corresponda según su naturaleza. Si el precio a percibir 
fuese igual o superior al valor de la garantía, no será preciso el consentimiento de los 
acreedores privilegiados afectados». De ambos preceptos resulta con total claridad que 
cuando la transmisión se hace sin subsistencia de la garantía, se distingue según el 
precio alcance o no el valor de dicha garantía, siendo en este segundo caso necesario 
que presten su conformidad todos los acreedores con privilegio especial, o, si se trata de 
la enajenación de una unidad productiva, los acreedores de este tipo que representen 
el 75% del pasivo de esta naturaleza.
A este respecto conviene citar lo que ya dijo esta Dirección General en su reciente 
Resolución de 11 de septiembre de 2017: «Como ha tenido ocasión de poner de relieve 
este Centro Directivo, las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del 
bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley 
Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de 
liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de 
liquidación (vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017). Por lo demás, el 
carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada Sentencia del 
Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara específicamente sobre 
el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende claramente del 
contenido y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor claridad 
después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la 
Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de “Reglas legales 
supletorias”  por  la  de  “Reglas  legales  de  liquidación”,  así  como  de  la  regulación 
modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, 
remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa 
observancia. Y es que, de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el 
caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada 
la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la 
realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo  s
por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la  oe.
realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con  w.
privilegio especial». 24ww
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otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Está  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, 
pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». En el caso objeto de este 
expediente, aunque el párrafo añadido al mandamiento cancelatorio no es un ejemplo de 
claridad, no se puede obviar lo que resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 
de noviembre de 2017. El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia Provincial por 
entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el mandamiento de 
cancelación  se  hicieran  constar  el  cumplimiento  de  los  requisitos  que  prevé  el 
artículo 155.4 de la Ley Concursal.
Pero en ningún caso el Tribunal Supremo cuestiona la decisión de la Audiencia 
cuando esta afirma en su sentencia: «Del relato de hechos, no discutido, se desprende 
que hubo intervención y conocimiento de los acreedores titulares de la carga cuya 
cancelación nos ocupa, de la existencia de un plan de liquidación que contemplaba la 
venta de la empresa con la totalidad de activos. También lo hubo de que se produjo una 
única oferta, no mejorada, con determinados compromisos en relación con la continuidad 
de la actividad empresarial, pero con total ausencia en la asunción de otras cargas, sin 
más compromisos que los que figuran en el plan de liquidación aprobado, y de que se 
autorizó la venta y una vez producida se ordenó la oportuna cancelación. En todos esos 
trámites  intervinieron  los  acreedores  llegando  a  discutir  alguna  decisión  judicial 
obteniendo  las  oportunas  resoluciones  judiciales  que  ponderaron  los  intereses  en 
conflicto».
Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo da a entender que, en efecto, se ha 
acreditado en las actuaciones judiciales previas que se han cumplido los requisitos 
exigidos por el artículo 155.4 de la Ley Concursal cuando afirma: «Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
5.  Resulta por tanto legalmente exigido que para cancelar las hipotecas anteriores 
al concurso del titular registral en la enajenación de los que los acreedores con privilegio 
especial  como  son  los  hipotecarios  es  preciso  que  hayan  tenido  la  participación 
legalmente exigible.
Pero resulta que esto –en el supuesto de hecho de este expediente– se ha cumplido 
según  el  propio  auto  de  fecha  27  de  enero  de  2020  del  Juzgado  de  lo  Mercantil 
Número 1 de Madrid en su parte dispositiva, en el que se acuerda autorizar la venta de 
las  fincas  identificadas  en  los  antecedentes  de  este  recurso,  en  los  términos  y 
condiciones que en el mismo se establecen, argumentándose a lo largo de la resolución, 
tanto la valoración de los hechos como la fundamentación jurídica que llevan al juez del 
concurso a acordar dicha autorización de venta, al disponer que: s
«En el supuesto que aquí se plantea, en ausencia de plan de liquidación, se ha  w.b
concedido  específica  audiencia  al  acreedor  con  privilegio  especial,  notificándole  el  24ww
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selección  del  comprador  ha  venido  precedida  de  un  procedimiento  competitivo  de
selección de ofertas altamente formalizado y transparente. Ninguna parte personada ha 
presentado objeciones ni mejorado la oferta, por lo cual la concesión de la autorización 
es de clara procedencia».
Asimismo, en el citado Auto de 27 de enero de 2020, el Juez del concurso acuerda 
ordenar la cancelación de una serie de cargas que pesan sobre las fincas, manifestando 
a este respecto y de forma expresa e inequívoca lo siguiente: «Habiéndose verificado en 
el  presente  caso  en  las  actuaciones  que  la  transmisión  respeta  los  derechos  del 
acreedor con privilegio especial reconocidos en el artículo 155.4 LC procede ordenar, 
firme que sea la presente resolución, que al objeto de llevar a efecto la transmisión libre 
de cargas se ordene la cancelación de las cargas que en la parte dispositiva de esta 
resolución se detallan. En los términos exigidos por la STS de 21 de noviembre de 2017, 
"el  mandamiento  judicial  dejará  constancia  del  cumplimiento  de  los  requisitos  del 
art. 155.4 LC, en relación con los acreedores hipotecarios afectados por la venta directa 
del bien hipotecado."»
6.  Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían 
cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la 
cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores 
con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso 
concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario  otorga  a  los  registradores,  el  discrepar  de  esta  valoración  y  entender 
incumplidos dichos requisitos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la 
revocación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.