BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149535
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20042 Resolución  de  17  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 
2, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial.
En el recurso interpuesto don J. C. A., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación  de  «Alguer  Inversiones  DAC»,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 2, don José Luis 
Jiménez Fernández, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial.
Hechos
I
Mediante auto expedido el día 29 de junio de 2021 por el Juzgado de Primera 
Instancia  e  Instrucción  número  7  de  Collado  Villalba,  dictado  en  el  seno  del 
procedimiento número 954/2915, se disponía adición al mandamiento de fecha 12 de 
marzo de 2021, indicando en su parte dispositiva «procede aclarar el auto de 11.03.2021 
y la nulidad de la cancelación de hipoteca tiene efectos erga omnes, afectando a 
cualquier nuevo titular de los inmuebles».
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de San Lorenzo de 
El Escorial número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento: mandamiento y adición del mismo.
Fecha: 12 de marzo de 2.021 y 20 de junio de 2021.
Autoridad que lo expide: Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 7 de Collado 
Villalba, autos 954/2015
Asiento de presentación: 20 del Diario 98
Fecha de presentación: el 9 de julio de 2021.
Calificado el precedente documento conforme a los articules 18 y 19 Bis de la Ley 
Hipotecaria y 98 y 99 de su Reglamento, el Registrador ha acordado que no se practica 
la inscripción solicitada por apreciarse defectos, de acuerdo con los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho:
Hechos:
En el documento que motiva la presente calificación, se adiciona el mandamiento de 
fecha 12 de marzo de 2.021, en el sentido de que “la nulidad de la cancelación de 
hipoteca tiene efectos erga omnes, afectando a cualquier nuevo titular de los inmuebles”.
Del Registro de la Propiedad resulta que las fincas registrales 6.734 a 6.743 ambas  e
inclusive y las registrales 6.776 y 6.779 figuran inscritas a favor de la mercantil Kacerco,  bo
S.L. y las fincas registrales 6.761 y 6.762 están inscritas a favor de doña M. G. A. S. A. 042ww
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hipoteca, cuya inscripción ya fue practicada no quedando afectados, por dicho asiento,
los titulares de derechos posteriores a la cancelación, cuya nulidad se hace constar, 
según resolución de trece de mayo de dos mil quince de la Dirección General de 
Registro y del Notariado”.
En la adición se dice que “en el presente caso estando la empresa Kacero, S.L., 
vinculada a la empresa ejecutada AG6 Consultores Inmobiliarios, S.L.”, “no puede ser 
considerada dicha empresa Kacero, S.L. como tercero de buena fe y por tanto procede 
la aclaración solicitada” que recoge la adición del mandamiento y la nulidad tiene efectos 
erga omnes.
Las  mercantiles  Kacero,  S.L.,  y  AG6  Consultores  Inmobiliarios,  S.L,  son  dos 
personas jurídicas distintas y el procedimiento se ha seguido única y exclusivamente 
contra la mercantil AG6, sin que Kacero, S.L., haya sido parte en el procedimiento y por 
tanto no quedando afectado por el mismo.
Fundamentos de Derecho:
Art.  20  Ley  Hipotecaria  “No  podrá  tomarse  anotación  de  demanda,  embargo  o 
prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es 
persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”.
Art 34 y 38 de la Ley Hipotecaria.
Art. 24 de la Constitución Española, que consagra el principio de tutela judicial 
efectiva.
Acuerdo, suspender la inscripción del documento presentado como consecuencia de 
los hechos y fundamentos de derecho antes expresados, sin que proceda la extensión 
de anotación preventiva de suspensión,
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 
días  hábiles  desde  la  recepción  de  la  última  notificación.  Pudiendo  no  obstante  el 
interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de 
presentación y dentro del plazo de sesenta días, anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la L.H.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy los interesados podrán (…)
San Lorenzo de El Escorial, a 22 de junio de 2.021 El registrador (firma ilegible) Fdo. 
José Luis Jiménez Fernández».
III
Contra la anterior nota de calificación don J. C. A., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de «Alguer Inversiones DAC», interpuso recurso el día 6 de 
septiembre de 2021 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«Alegaciones
Previa.  Desarrollo de los hechos dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria 
autos 954/2015, seguido ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de Collado Villalba.
Mi representada, la mercantil Alguer Inversiones OAC, mediante escritura de cesión 
de créditos otorgada en fecha 26 de julio de 2017 ante el notario de Madrid, don Antonio 
Morenés  Giles  al  número  1.181  de  su  protocolo,  adquirió  el  crédito  que  estaba 
garantizado con las fincas sobre las que se ha denegado la calificación acordada por el 
Juzgado, siendo por tanto la acreedora de los créditos inscritos sobre las mencionadas  s
fincas  registrales  inscritas  actualmente  a  favor  de  terceros  relacionados  con  el  o
ecpojreencssMuttacai tibaóraerni po yhr aeeip  shaoeirtpnecothcataiedvrcaaiaa d neostn eiep  ncosoedr mpoDt oiede cemsrneebe tarogec a rddedeade  i t2pa20or0 ár1d  7eee,nl   e Jsenuol ezlpirgcroieat ósdd eoeln a at2 elp0  rie1ner7dcs,iuo cprnasoaro rc  q(ieó…ulne ) q eeulne   pslrooesc  deaeducimtloaisrea nbdtaoe    2021-20042n https://www.
terminado el procedimiento sin más pronunciamientos. La solicitud de mi representada
era la de continuar con la reclamación del préstamo que le había sido cedido. Ante esta
información del archivo del procedimiento se solicitó el desglose de la documentación 
original con la única finalidad de iniciar un nuevo procedimiento de ejecución hipotecaria 
frente a la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, titular de las fincas y de la deuda 
que a fecha de venta de crédito, esto es, 26 de julio de 2017, ascendía a un millón 
seiscientos  sesenta  mil  noventa  y  cuatro  euros  con  noventa  v  cuatro  céntimos 
(1.660.094,94 €), deuda a la que hay que sumar los intereses de demora generados 
hasta el efectivo pago de las cantidades y sobre la que a día de hoy. mi representada 
como acreedora no ha percibido ni un solo euro.
Debemos poner de manifiesto que la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, 
anteriores  titulares  registrales  de  las  fincas,  han  actuado  con  absoluta  mala  fe 
aprovechándose  de  un  cúmulo  de  errores  cometidos  de  forma  involuntaria  por  el 
Juzgado  y  que  al  final  ha  llevado  a  que  mi  representada  se  encuentre  ante  la 
circunstancia de que han desaparecido las garantías por las que respondían los créditos 
de los que es acreedor desde julio de 2017.
Tras el archivo del procedimiento, durante los años 2018 y 2019 se presentan 
escritos por parte de CaixaBank, SA, solicitando la expedición de los mandamientos de 
cancelación de nota marginal. De igual forma, por parte de la entidad AG6 Consultores 
Inmobiliarios, S.L son solicitados mediante escrito de octubre de 2018, así el Juzgado 
mediante Diligencia de 17 de diciembre de 2019, notificada el día 23 de diciembre, 
acuerda:
Fecha: diecisiete de diciembre de dos mil diecinueve
Los anteriores escritos únanse y teniendo por personada a la Procuradora D.ª L. C. 
V. en representación de AG6 Consultores Inmobiliarios S.L. estese a lo acordado en 
Decreto firme de 21 de enero de 2017.
Expídase,  por  duplicado,  mandamiento  de  cancelación  de  la  nota  marginal  de 
certificación de cargas dirigidos al Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El 
Escorial n.º 2, que será entregado a la Procuradora D.ª L. C. V. para su diligenciamiento.
Tras esta Diligencia, se solicita mediante escrito de 26 de diciembre de 2019, la 
aclaración  o  subsanación  de  la  misma  al  haberse  acordado  la  entrega  de  los 
mandamientos de cancelación de nota marginal a la procuradora de la parte demandada, 
y no al de la parte demandante. Este sería un error sin más, si no fuera porque el 
Juzgado expide mandamientos de cancelación de cargas y no de nota marginal, y sobre 
los que por Diligencia de 17 de febrero de 2020, se instaba por parte del Juzgado a la 
entidad AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, a su entrega al procurador de la ejecutante, 
sin proceder en ningún momento a su entrega, realizando alegaciones por escrito de 26 
de febrero de 2020, en el que el ejecutado (prestatario hipotecante) con absoluta mala 
fe, en un primer momento hace alegaciones a los mandamientos de nota marginal, y en 
el cuerpo del escrito reconoce de forma clara que los mandamientos que constan bajo su 
poder son de cancelación de cargas y que va a proceder a su diligenciado, sin tener en 
cuenta en ningún momento que la expedición de dichos mandamientos no son los 
acordados, dando lugar a una indefensión total y absoluta a mi representada.
Así las cosas, la mercantil AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, aun sabiendo que los 
mandamientos no son los que efectivamente se había acordado expedir por el Juzgado, 
acude al Registro de la Propiedad n.º 2 de San Lorenzo de El Escorial, y diligencia los 
mismos, dejando sin garantía el préstamo que mi representada ostenta frente ellos, 
procediendo de nuevo con absoluta mala fe a la aportación de todas las fincas menos 
dos, ya libres de cargas a otra mercantil relacionada, la entidad Kacerco, SL, de la cual  e
los administradores de AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, son dueños del 50%, siendo  bo
los apoderados de Kacerco, SL los administradores de AG6 Consultores Inmobiliarios,  042ww
SL yA fniated oersetso ,d eell  pJruézsgtaamdoo .de Primera instancia n.º 7 de Collado Vilalba [sic] insta de
coafincicoe lalac iónnu dlied acda rgdaes , aqcuteu apcoiro neerrso r ddeesl dpero plaio  Jeuxzpgeaddicoi ósne  hdaeb íalons e xmpeadniddaom, aiecnotrodsa nddoe 
mediante Auto de 11 de marzo de los corrientes que:
Parte dispositiva
Acuerdo estimar el incidente de nulidad de actuado plantado de oficio por este 
Juzgado, declarando la nulidad de todo lo actuado desde la Diligencia de Ordenación de 
fecha 14 de diciembre de 2019 así como la nulidad del mandamiento de cancelación de 
cargas expedido en dicha fecha y entregado a la parte ejecutada, ordenando retrotraer 
las  actuaciones  a  dicho  momento  procesal,  debiendo  expedir  mandamiento  de 
cancelación de nota marginal, tal y como se acuerda en citada Diligencia, y debiendo ser 
entregado a la parte actora para su diligenciado.
Asimismo, expídase mandamiento al Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El 
Escorial n.º 2 ordenando la Cancelación de la inscripción de cancelación de la hipoteca 
quedando vigente la misma y devolviéndola a su estado anterior (…)
Tras la declaración de la nulidad de actuaciones y habiéndose expedido por el 
Juzgado nuevos mandamientos para la “cancelación de la inscripción de la cancelación 
de la hipoteca, quedando vigente la misma y devolviéndose a su estado anterior”, esta 
parte procedió a diligenciar los mismos ante el Registro de la Propiedad n.º 2 de San 
Lorenzo de El Escorial, el cual procedió a inscribir nuevamente las hipotecas a favor de 
mi representada.
Junto con la nueva inscripción de la hipoteca, el Registrador realizó una anotación en 
cada una de las fincas fuera de lo establecido en el mandamiento expedido por el 
Juzgado, en el que manifestaba que “la cancelación de la hipoteca, queda totalmente 
anulada, no quedarán afectados, por este asiento, los titulares de Derechos posteriores a 
la cancelación, cuya nulidad se hace constar”. A la vista de la meritada anotación, se 
presentó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Collado Villalba, solicitud de 
adición al mandamiento dictado el 11 de marzo de los corrientes, solicitando se indicara 
que la hipoteca se declara vigente y con eficacia erga omnes afectando a cualesquiera 
titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de su cancelación, 
posteriormente  cancelada,  adición  que  fue  efectivamente  acordada  por  el  Juzgado 
mediante Auto de 29 de junio de 2021, expidiéndose nuevos mandamientos sobre los 
que  el  Registrador  ha  dictado  la  calificación  negativa  que  por  medio  del  presente 
venimos  a  recurrir  ya  que  los  nuevos  titulares  no  son  terceros  de  buena  fe  de 
conformidad al art, 34 de la Ley Hipotecaria, por lo que la carga hipotecaria debe tener 
efectos erga omnes tal y como acordó el Juzgado de Instancia (…)
Primera.  Sobre la falta de personación de los nuevos titulares en el procedimiento.
En este sentido solo podemos manifestar, que lo nuevos titulares de las fincas, esto 
es la entidad Kacerco, SL y D.ª M. G. A. S. A., no han sido parte del procedimiento ya 
que en el momento de la interposición de la demanda no tenían ninguna relación con el 
préstamo ni con las fincas objeto de ejecución. La demanda de ejecución hipotecaria, 
según el artículo 685.1de la LEC debe presentarse frente al prestatario, hipotecante o 
tercer poseedor en el momento de la interposición de la misma, siendo en el caso que 
nos ocupa únicamente la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios. SL.
“Art. 685.1. la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, 
frente al hipotecante no deudor ofrente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, 
siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.”
Los nuevos titulares, que recordemos están vinculados directamente a la prestataria 
hipotecante, no cumplen con ninguna de las condiciones que establece el meritado 
artículo 685.1 LEC, ya que sin hipoteca que ejecutar, no podrían ser considerados ni  s
siquiera  terceros  poseedores,  siendo  entonces  sí,  necesaria  la  notificación  de  la  oe.
existencia del procedimiento, de conformidad al art. 662 de la LEC, el cual establece: 042www.
“Artículo 662.  Tercer poseedor.
desp1u. ésS di ea nhtaebse rdsee  qauneo tasdeo  vseun deam boa ragdoj uod idqeu ec oenns iglan aedjeoc ruecgióisnt raulnm ebnieten  eiln mcoumeibelnez oy 
del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor. éste.
acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la 
Oficina judicial. lo que se acordará por el Letrado de la Administración de Justicia sin 
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones 
ulteriores.
2.  Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere 
el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca 
hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.
3.  En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a lo adjudicación al 
acreedor,  el  tercer  poseedor  podrá  liberar  el  bien  satisfaciendo  lo  que  se  deba  al 
acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a 
que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 
del artículo 613 de esta Ley.”
Por ello, hasta el momento en el que se inscriba la hipoteca sin la limitación del 
registrador, es decir, indicando que la misma tiene efectos erga omnes, los nuevos 
titulares no tienen ninguna condición esencial establecida en la LEC para tener que ser 
llamados o que personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al haberse 
dejado a mi representada sin posibilidad de ejecutar la carga inscrita sobre las fincas que 
garantizan el préstamo, un préstamo que actualmente y debido a la anotación del 
registro deja de tener garantía alguna, siendo del todo imposible la ejecución de las 
mismas e irrecuperables las cantidades que la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios, 
SL efectivamente adeuda a mi representada.
Por  todo  ello,  no  procede  la  fundamentación  del  Registrador  para  calificar 
negativamente la inscripción basada en el art. 20 de la Ley hipotecaria, puesto que como 
se ha acreditado, los nuevos titulares no tienen la condición de prestatario, hipotecante o 
tercer poseedor para ser necesaria su personación en autos de conformidad con lo 
dispuesto en la LEC.
Segunda.  En relación con la supuesta condición de tercero de buena fe de los 
nuevos titulares.
La Calificación negativa del Registro de la Propiedad fundamenta su decisión en los 
art. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, pero únicamente indica en relación a la supuesta 
condición de tercero de buena fe de la nueva titular que “las mercantiles Kacerco, SL y 
AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, son dos personas jurídicas distintas” sin entrar a 
valorar realmente la relación acreditada que existe entre ambas y que hace más que 
evidente que no pueda considerarse a los titulares terceros de buena fe.
Debemos  poner  de  manifiesto  que  de  conformidad  con  el  art.  33  de  la  Ley 
hipotecaria que la inscripción no convalida los actos nulos, por lo que nos encontramos 
ante  unos  titulares  meramente  aparentes  que  han  sido  inscritos  como  nuevos 
propietarios con el único fin de dejar sin garantía el crédito que la prestataria AG6 
Consultores Inmobiliarios, SL tenía con mi representada con absoluta mala fe y de forma 
torticera.
La entidad Kacerco, SL es Titular Registral actual de las fincas n.º 6734 a 6743 
ambas inclusive, 6776 y 6779 y pertenece casi al 50% a los socios de AG6 Consultores 
Inmobiliarios, SL, siendo las mismas aportadas a la sociedad por aproximadamente un 
tercio de su valor. Es del todo impensable que siendo los socios de AG6 Consultores 
Inmobiliarios, SL dueños del 50% de la nueva empresa titular de los inmuebles se 
acuerde la existencia de buena fe en la aportación de AG6 Consultores Inmobiliarios, SL 
a favor de Kacerco, SL. Así Kacerco, S.L. como titular registral, no constituye un tercero 
de buena fe que deba protegerse al amparo del art. 34 LH. e.
AG6  Consultores  Inmobiliarios  aporta  las  fincas  y  se  le  adjudican  191.678  w.b
participaciones sociales de Kacerco, S.L., de 6,01.–€ de valor nominal. Y se apodera  042ww
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por un tercio de su valor a través de aportaciones de una sociedad del grupo a otro
sociedad relacionada directamente, en la que los socios de una y apoderados de la otra 
son las mismas personas, no pudiéndose alegar que la nueva titular desconocía el 
estado judicial en el que se encontraban las fincas y los errores que el Juzgado estaba 
intentado  subsanar  para  evitar  lo  que  efectivamente  ocurrió  con  posterioridad,  el 
levantamiento de cargas cuyo préstamo relacionado no han sido abonado al acreedor y 
la venta de los inmuebles que garantizaban el préstamo, lo que nos lleva a una posición 
clara de fraude de acreedores de conformidad al art. 37 de LH.
Acreditándose de tal forma que las mercantiles están directamente relacionadas y 
que los nuevos titulares de los inmuebles conocían perfectamente que esa cancelación 
de hipoteca se había hecho con absoluta mala fe, al ser los apoderados de la mercantil 
adquiriente, los administradores de la mercantil vendedora, no puede ampararse en el 
art. 34 de la Ley Hipotecaria, el cual recordemos establece:
“Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que 
en  el  Registro  aparezca  con  facultades  para  transmitirlo.  será  mantenido  en  su 
adquisición, uno vez que hoyo inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelvo 
el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la 
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registro/ que la que 
tuviere su causante o transferente”
Ha quedado más que patente que siendo los administradores de la mercantil AGG 
Consultores Inmobiliarios, SL, socios y apoderados de la entidad adquiriente, es decir 
Kacerco, SL, esta mercantil conocía hasta el más mínimo detalle de lo que había 
acontecido en el procedimiento de ejecución hipotecaria, no pudiéndose establecer la 
existencia de buena fe en dichas aportaciones por parte de ninguna de las mercantiles.
Tercera.  Por último, debemos poner de manifiesto, la absoluta indefensión en la 
que se encuentra mi representada, que por un cumulo de errores cometidos por el 
Juzgado de primera instancia de Collado Villalba, utilizados de forma torticera por la 
entidad AGG Consultores Inmobiliarios, SL e inscritos por el Registrador, se encuentra 
ante la situación de tener inscritas unas cargas hipotecarias que no sirven de garantía 
alguna al cobro del préstamo, dejando por ende sin sentido la existencia de las mismas, 
ya que la finalidad única y última de una carga inscrita es la de servir de garantía de 
pago de al menos una parte de la deuda existente, garantía que actualmente ha sido 
anulada a mi representada.
Cuarta.  Por todo lo expuesto, entendiendo esta parte que la calificación negativa 
dictada por el Registro de la Propiedad 2 de San Lorenzo de El Escorial, es contraria a 
derecho, no pudiéndose basar la misma en los art. 20 y 34 de la Ley Hipotecaria, al no 
cumplir los nuevos titulares con la condición de tercero de buena fe y no ostentando la 
condición de tercer poseedor de conformidad con los art. 685 y 662 de la LEC, por medio 
del presente escrito, venimos a recurrir la calificación negativa del registro, solicitando se 
deje sin efecto la misma, acordándose la anotación sobre las fincas 6734 a 6743 ambas 
inclusive y las fincas 6761, 6762, 6776 y 6779, dela eficacia erga omnes que ostenta la 
hipoteca existente y anotada sobre cada una de ellas a favor de mi representada la 
entidad Alguer Inversiones DAC».
IV bo
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la que resultan inscritas en favor de terceras personas por título de aportación a la
sociedad «Kacerco, S.L.», concretamente las fincas 6.734 a 6.743, y las fincas 6.776 
y 6.779; y compraventa a favor de doña M. G. A. S. A. las fincas 6.761 y 6.762.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  1,  3,  20  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, 14 de diciembre de 2015 y 21 de noviembre 
de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio 
de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de 
febrero, 16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de 
agosto, 5 de septiembre, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 
y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 
de marzo, 2 de julio y 19 de noviembre de 2015, 20 de octubre de 2016 y 16 de octubre 
de 2019.
1.  Cancelada judicialmente una hipoteca y ordenada por el Juzgado que se deje sin 
efecto dicha cancelación, se solicita ahora por el recurrente que se cancele la nota 
marginal que consta en el Registro de que dicha cancelación se ha dejado sin efecto, 
pero sin que ello pueda perjudicar a titulares posteriores.
Son hechos relevantes del presente expediente:
– Las fincas registrales 6.734 a 6.743 ambas inclusive, las registrales 6.776 y 6.779 
y las registrales 6.761 y 6.762 todas ellas de Collado Mediano, fueron inscritas por 
división  horizontal  con  fecha  27  de  agosto  de  2007  a  favor  de  la  mercantil  «AG6 
Consultores Inmobiliarios, S.L.», causando la inscripción 1.ª
– Mediante  escritura  autorizada  el  día  9  de  agosto  de  2007  por  el  notario  de 
Torrelodones, don Benito Martín Ortega, número 7.706 protocolo, la mercantil «AG6 
Consultores Inmobiliarios, S.L.», constituyó hipoteca a favor de «Caja de Ahorros y 
Pensiones de Barcelona», entre otras sobre las fincas registrales antes mencionadas, 
que fue inscrita con fecha 27 de agosto de 2007, causando la inscripción 2.ª
– Con fecha 1 de abril de 2016 se expide certificación de dominio y cargas en el 
seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, seguido bajo el número 954/2015, en el 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Collado Villalba.
– Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2017 por el notario de Madrid, 
don Antonio Morenés Gilés, número 1.181 de protocolo, «Caixabank, S.A.» cedió las 
hipotecas  a  la  mercantil  «Alguer  Inversiones  Designated  Activity  Company».  Dicha 
cesión fue inscrita con fecha 16 de octubre de 2017 causando la inscripción 5.ª
– Mediante escritura autorizada el día 28 de octubre de 2020 por el notario de 
Madrid, don Gregario Javier Sierra Martínez, con el número 4.103 de protocolo, se eleva 
a público el acuerdo de aumento de capital social de la mercantil «Kacerco, S.L.», a la 
que se aportan las fincas registrales 6.734 a 6.743 ambos inclusive y las fincas 6.776 
y 6.779, que con fecha 14 de diciembre de 2020 causó las inscripciones 7.ª de dichas 
fincas; y mediante escritura autorizada el día 27 de octubre de 2020 por el notario de 
Torrelodones, don Benito Martín Ortega, la mercantil «AG6 Consultores Inmobiliarios, 
S.L.» vende a doña M. G. A. S. A. las fincas 6.761 y 6.762, que con fecha 30 de 
noviembre de 2020 causaron las inscripciones 7.ª de dichas fincas.
– En  septiembre  de  2017,  la  nueva  entidad  acreedora  «Alguer  Inversiones  es
Designated  Activity  Company»  solicitó  la  personación  en  los  autos  de  ejecución  bo
hipotecaria siendo denegada por el Juzgado al indicar que el procedimiento constaba ya  042ww
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documentación original con la única finalidad de iniciar un nuevo procedimiento de
ejecución hipotecaria frente a la entidad «AG6 Consultores Inmobiliarios, S.L.», titular de 
las fincas y de la deuda que, a fecha de venta de crédito, esto es, 26 de julio de 2017, 
ascendía a 1.660.094,94 euros, deuda a la que hay que sumar los intereses de demora.
– Por el Juzgado se expide, erróneamente, mandamiento de cancelación de cargas 
y no de la nota marginal, procediéndose a la entrega del mandamiento a la parte 
ejecutada.
– La  mercantil  «AG6  Consultores  Inmobiliarios,  S.L.»  acude  al  Registro  de  la 
Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 2 y diligencia los mismos.
– Por el Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 2 se 
procede a la cancelación de las hipotecas.
– Mediante auto de fecha 11 de marzo de 2021 el Juzgado de Primera instancia e 
Instrucción número 7 de Collado Villalba insta de oficio la nulidad de actuaciones desde 
la expedición de los mandamientos de cancelación de cargas, que por error del propio 
Juzgado se habían expedido, acordando mediante auto que: «Parte dispositiva Acuerdo 
estimar el incidente de nulidad de actuaciones planteado de oficio por este Juzgado, 
declarando la nulidad de todo lo actuado desde la Diligencia de Ordenación de fecha 14 
de diciembre de 2019 así como la nulidad del mandamiento de cancelación de cargas 
expedido en dicha fecha y entregado a la parte ejecutada, ordenando retrotraer las 
actuaciones a dicho momento procesal, debiendo expedir mandamiento de cancelación 
de nota marginal, tal y como se acuerda en citada Diligencia, y debiendo ser entregado a 
la parte actora para su diligenciado».
– El Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 2 procede a 
dejar sin efecto la cancelación anteriormente ordenada, expresándose por nota marginal: 
«la cancelación de la hipoteca, queda totalmente anulada, no quedarán afectados, por 
este asiento, los titulares de Derechos posteriores a la cancelación, cuya nulidad se hace 
constar».
– A la vista de la indicada nota, se presentó, ante el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 7 de Collado Villalba, escrito solicitando se indicara que la hipoteca 
se declara vigente y con eficacia erga omnes afectando a cualesquiera titulares de 
derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de su cancelación, posteriormente 
cancelada, adición que fue efectivamente acordada por el Juzgado mediante auto de 
fecha  29  de  junio  de  2021,  expidiéndose  nuevos  mandamientos  sobre  los  que  el 
registrador ha dictado la calificación negativa.
2.  En primer lugar conviene recordar que el recurso no es el medio adecuado para 
la revocación de una inscripción ya practicada.
El principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales reconocido por el 
artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria exige que la rectificación de los asientos registrales 
sólo  pueda  practicarse  por  los  medios  establecidos  en  el  artículo  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
3.  Para la resolución del presente recurso debe comenzarse por el análisis de las 
facultades de calificación que los registradores ostentan respecto de las resoluciones 
judiciales.
Es  una  cuestión  que  ha  sido  tratada  por  este  Centro  Directivo  en  numerosas 
ocasiones, debiendo ahora reiterarse la doctrina mantenida al respecto.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero  no  es  menos  cierto  que  el  registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  e.
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la  w.b
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a  042ww
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su cEosro ldaoricot rrineag isrteriatel rdaedl aa rdtíec uelos t2e0  Cdeen latr oL eDyi rHeicptoivtoe,c aarpiao.yada en la de nuestro Tribunal
Supremo (vid. Sentencias relacionadas en el apartado «Vistos»), que el registrador
puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de 
documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario 
permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del 
Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si 
no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento 
judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento que está bajo la 
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por 
lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de 
evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de 
indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr.  artículo  24  de  la  Constitución 
Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función 
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en 
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. 
Conforme  al  art.  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de  s
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (…)  no  puede  deparar  efectos  oe.
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad  w.
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera  042ww
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posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral 
afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido 
parte  o,  al  menos,  haya  tenido  legalmente  la  posibilidad  de  intervención  en  el 
procedimiento determinante del asiento.
Así  se  explica  que,  aunque  no  sea  incumbencia  del  registrador  calificar  la 
personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el 
juzgador ni tampoco la cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento 
judicial, su calificación de actuaciones judiciales si debe alcanzar, en todo caso, al hecho 
de  que  quien  aparece  protegido  por  el  Registro  haya  sido  emplazado  en  el 
procedimiento,  pues  no  se  trata  en  este  expediente  de  una  eventual  tramitación 
defectuosa (que no compete al registrador calificar), sino de una inadecuación, en este 
caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.
4.  Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por el registrador objeto de 
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho 
Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el 
Registro  de  la  Propiedad  se  exige  que  esté  previamente  inscrito  el  derecho  del 
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así́ 
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el 
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota 
recurrida, toda vez que las fincas se encuentran inscrita a nombre de terceros titulares 
que no han sido parte en el procedimiento, terceros que de manera indubitada quedarían 
afectados por la operación registral solicitada.
5.  Respecto  al  levantamiento  del  velo  de  la  personalidad  jurídica,  como  ha 
señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución 24 de 
septiembre de 2018):
«En relación con el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, conviene citar 
lo que ya recogió la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2016: “Esta 
doctrina  jurisprudencial  consiste  (véanse  Sentencias  del  Tribunal  Supremo,  Sala 
Primera, de 17 de diciembre de 2002 y 16 de mayo de 2013) en un instrumento jurídico 
que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una 
legitimación  pasiva  distinta  de  la  que  resulta  de  la  relación,  contractual  o 
extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley 
confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían ‘terceros’ -los socios o 
la sociedad- en parte responsable a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la 
misma,  que  permita  constatar  una  situación  de  abuso  de  la  personalidad  jurídica 
societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los 
derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un 
fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir 
responsabilidades  personales,  y  entre  ellas  el  pago  de  deudas.  Esta  doctrina 
jurisprudencial que se refiere al denominado ‘levantamiento del velo’ de la personalidad 
jurídica tuvo su origen en la técnica procesal utilizada por los jueces norteamericanos del  e.
‘disregard  of  legal  entity’  a  través  del  cual  se  apartaba  la  personalidad  jurídica  w.b
penetrando en el sustento personal de sus miembros, y en aquellos casos en que la  042ww
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Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2016, ‘(...)
resulta  claro  que  la  regla  o  concreción  normativa  que  nos  revela  la  doctrina  del 
levantamiento del velo queda referenciada en la protección del derecho de crédito y su 
necesario entronque con el plano de la responsabilidad patrimonial del deudor, pues se 
trata de evitar que el abuso de la personalidad jurídica pueda perjudicar el legítimo pago 
de la deuda existente’. Pero esa decisión sobre el levantamiento del velo, no puede 
tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular 
del  bien  (cfr.  artículos  24  de  la  Constitución  Española  y  1,  40  y  82  de  la  Ley 
Hipotecaria)”».
No cabe, por tanto, en el seno del procedimiento registral apreciar si procede o no 
aplicar la doctrina del levantamiento del velo, ni tampoco procede, dentro del ámbito de 
la calificación registral, apreciar la concurrencia o no de buena fe en el titular registral.
La Ley Hipotecaria, en relación con esta cuestión, lo contempla en el artículo 20, 
como  supuesto  excepcional,  al  decir  «no  podrá  tomarse  anotación  de  demanda, 
embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral 
es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los 
procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo 
preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a 
juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los 
mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».
También la Ley General Tributaria lo contempla como supuesto excepcional en el 
artículo 170.6, al decir: «La Administración tributaria podrá acordar la prohibición de 
disponer  sobre  los  bienes  inmuebles  de  una  sociedad,  sin  necesidad  de  que  el 
procedimiento  recaudatorio  se  dirija  contra  ella,  cuando  se  hubieran  embargado  al 
obligado tributario acciones o participaciones de aquella y este ejerza el control efectivo, 
total o parcial, directo o indirecto sobre la sociedad titular de los inmuebles en cuestión 
en los términos previstos en el artículo 42 del Código de Comercio y aunque no estuviere 
obligado a formular cuentas consolidadas. Podrá tomarse anotación preventiva de la 
prohibición de disponer en la hoja abierta a las fincas en el Registro de la Propiedad 
competente en virtud del correspondiente mandamiento en que se justificará la validez 
de la medida cautelar contra persona distinta del titular registral por referencia a la 
existencia de la correspondiente relación de control cuyo presupuesto de hecho se 
detallará en el propio mandamiento».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.