BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63251
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9068 Resolución de 19 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de «compraventa y vinculación ob 
rem».
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Goñi Vall, notario de Haro, contra 
la calificación de la registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, doña 
Saray  López  Díaz,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
«compraventa y vinculación ob rem».
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Haro don Francisco Javier Goñi Vall 
el 13 de septiembre de 2018 con número 676 de protocolo, se formalizó la compraventa 
y vinculación ob rem de una parcela en el municipio de Ezcaray por la que la sociedad 
«Cerro Laya, S.L.» vendió a diversos propietarios de viviendas en el edificio en régimen 
de propiedad horizontal situado en la calle (…), determinadas participaciones indivisas 
de una finca inscrita a nombre de dicha sociedad, parcela sobrante de la urbanización, 
cuyo compromiso de venta quedó reflejado en la escritura de constitución del inmueble 
en  régimen  de  propiedad  horizontal.  En  esta  escritura  se  describen  las  viviendas 
números 1 a 8 del proyecto, con indicación de sus respectivos propietarios.
En la escritura de constitución de dicho edificio en régimen de propiedad horizontal 
otorgada ante el citado notario de Haro, don Francisco Javier Goñi Vall, el 24 de junio 
de 2005, con número 816 de protocolo, se estableció como norma de los estatutos lo 
siguiente:
«Artículo 9.  Reserva de derechos.
La promotora dispone de unos terrenos en el interior de la "L" que forma el edificio, 
con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m²), suelo que 
hoy está calificado como Apto para Urbanizar, y que por necesidades de aparcamiento 
su primer destino será el de aparcamiento de coches. La promotora gestionará ante el 
posible futuro Plan Parcial y/o posible modificación del Plan General de Urbanismo, la 
descalificación de este suelo como Apto para Urbanizar y su calificación como Zona 
Verde Privada.
En este caso, se compromete a la venta, para su uso como Jardín Privado, de los 
metros que seguidamente se detallan a los pisos de planta baja, así como el resto de los 
metros para su venta de interesarle a la Comunidad de Propietarios, para su uso y 
disfrute como Zona Libre Privada de los propietarios de las treinta viviendas.
Las superficies objeto de venta a los propietarios de planta baja son:
Piso n.º 1: 41,46 m² aproximadamente. oe.
Piso n.º 2: 38,40 m² aproximadamente. w.
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Piso n.° 6: 25,87 m² aproximadamente.
Piso n.º 7: 64,09 m² aproximadamente. Bc
Piso n.º 8: 43,38 m² aproximadamente.
Comunidad de Propietarios: 415,13 m² aproximadamente.
Para estas posibles operaciones se fija de antemano un precio del terreno que será 
de  ciento  veinte  euros  el  metro  cuadrado  (€  120/m²)  con  el  incremento  del  I.P.C. 
correspondiente a contar desde el 1 de enero de 2005, hasta la fecha de firma de la 
escritura en su caso.
Este precio no incluye las obras de cerramiento, que deberá ser sufragada por los 
compradores  en  proporción  a  sus  metros  lineales  de  cierre,  siendo  al  50%  los 
compartidos.
La promotora se reserva el derecho a modificar el título constitutivo de la división 
horizontal parta adaptarlo a las previsiones de modificación conforme a lo estipulado en 
esta cláusula. Podrá a tal fin establecer las servidumbres, vinculaciones ob rem, o 
cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas.
El plazo de ejercicio de estos derechos será de cincuenta años desde el día de hoy».
En la misma escritura se expresa que la Comisión de Ordenación del Territorio y 
Urbanismo de La Rioja, en sesión de 28 de octubre de 2016, acordó la modificación 
puntual de las Normas Subsidiarias de Ezcaray (…). Y, a continuación, la citada sociedad 
vende  las  siguientes  participaciones  indivisas  a  los  propietarios  que  se  indican: 
un 16,65% a los propietarios de la vivienda 1; un 7,70% a los de la vivienda 2; un 17,04% 
a los de la vivienda 3; un 15,56% a los de la vivienda 4; un 1,07% a la propietaria de la 
vivienda 5; un 21,79% a la sociedad propietaria de la vivienda 7; y un 16,74% a los 
propietarios de la vivienda 8. No consta que se venda participación alguna al propietario 
de la vivienda número 6 del proyecto, cuyos propietarios indicados no intervienen en el 
otorgamiento de la escritura. Asimismo, se expresa que existiendo entre la parcela 
reservada por el promotor (cuyas participaciones son parcialmente objeto de venta) y las 
ocho viviendas descritas «una relación de destino, accesoriedad y servicio, se establece 
entre tales fincas una vinculación ob rem en los siguientes términos:
1.  La  titularidad  de  la  finca  descrita  en  esta  escritura  al  número  1  (finca 
registral 13.067) vendrá determinada por la titularidad de las fincas número 2, 3, 4, 5, 6 
y 8 de la escritura (1, 2, 3, 4, 5, 7 y 8 del proyecto), quedando pendiente de efectuarse la 
venta  de  la  cuota  correspondiente  a  la  vivienda  número  6  del  proyecto  y  su 
correspondiente vinculación, correspondiendo a cada una de ellas una cuota de aquella, 
siendo la disposición de tales fincas conjunta con su cuota en la finca registral 13.067.
2.  La parcela finca registral 13.067 «será destinada exclusivamente a zonas verdes 
comunes de las viviendas. Podrán establecerse por unanimidad las instalaciones que 
acuerden, previa obtención de las licencias municipales oportunas.
Se incorpora plano de situación».
En  el  Registro  de  la  Propiedad  se  acompañan  a  la  escritura  los  siguientes 
documentos: a) Testimonio notarial del acta de la junta de la comunidad de propietarios 
de 30 de noviembre de 2013 de la que resulta que, ante la oferta por la sociedad «Cerro 
Ibaya» de venta a la comunidad de propietarios de la porción de terreno destinado a 
dicha comunidad para uso y disfrute como zona verde privada de los propietario de las 
treinta  viviendas,  seis  de  esos  treinta  propietarios  «no  están  interesados  en  la 
adquisición de los terrenos, por lo que la comunidad como tal no puede adquirir, tendrían 
que ser los propietarios que sí están interesados»; se añade que se acordó realizar una 
consulta al servicio jurídico respecto de la venta ofrecida; b) Testimonio notarial del acta  s
de la junta de la comunidad de propietarios de 10 de febrero de 2019 de la que resulta  oe.
que, a la vista de lo acordado en la junta de 30 de noviembre de 2013, la comunidad  w.
rpdaretivsifaticindaaa d qdouese  l opnsao r paer ossptuáie  itvnaetreniortesa s daaed  adla icseh ntar e aicndotqamu ivuriinvr iideloansdd  ampsea; tryrao  csou nssosoi beyrna tndeti selafsr  uv(te4en5 t3cao  mym ²vo)i  nizcnouicnlaiaac limóvener ndoteeb    2020-9068n https://ww
rem que se formalizó en la citada escritura autorizada por el notario de Haro don
Francisco Javier Goñi Vall el 13 de septiembre de 2018 con número 676 de protocolo.
Según se añade en dicho acuerdo, «Queda en poder de la promotora Cerro Ibaya S.L. el 
terreno adjunto a la finca n.º 7, propiedad de D.ª B.G.E. y D. J.C.R.S. y que representa 
el 3,45%, y que más adelante se efectuará la venta y vinculación ob rem». Respecto de 
tal acuerdo de la comunidad uno de los propietarios (que también asistió a la junta de 
propietarios de 30 de noviembre de 2013) manifestó que quería consultar el sentido de 
su voto e informaría al secretario-administrador, y en la misma acta consta que se recibió 
burofax de dicho propietario el 6 de marzo de 2019 en el que dice que no ratifica dicho 
acuerdo; c) Certificación del presidente de la comunidad de 16 de diciembre de 2019 en 
la que consta que el propietario que no ha ratificado el referido acuerdo de la comunidad 
sobre la venta y vinculación ob rem no ha realizado ninguna acción judicial contra dicho 
acuerdo.
II
Presentada la escritura de compraventa y vinculación ob rem en el Registro de la 
Propiedad de Santo Domingo de la Calzada, junto a los documentos complementarios 
indicados, fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe:
«… Antecedentes de hecho:
Con fecha 30 de diciembre de 2019 se presentó en este Registro originando el 
asiento 820 Diario 86, escritura de compraventa y vinculación ob rem autorizada en Haro 
el día trece de septiembre de dos mil dieciocho por don Francisco Javier Goñi Vall, 
protocolo 676.
Se acompaña con Acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios 
C/ (…) de fecha 30 de noviembre de 2013 expedida por el Secretario-Administrador 
Rehoyo Gestión, con el visto bueno del presidente, legitimada la firma por el notario don 
Francisco Javier Goñi Vall el día 26 de diciembre de 2019.
Se acompaña con Acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios 
C/ (…) de fecha 10 de febrero de 2019, expedida por el Secretario-Administrador Rehoyo 
Gestión,  con  el  visto  bueno  del  presidente,  legitimada  la  firma  por  el  notario  don 
Francisco Javier Goñi Vall el día 26 de diciembre de 2019, en la que consta haberse 
recibido burofax el 6 de marzo de 2019 de V. M. A. N., propietario de (…), donde dice 
que no ratifica el punto 2, "Ratificación de la venta y vinculación ob rem de los jardines 
del patio trasero del edificio Soleta en c/ (…) y c/ (…)...".
Se acompaña certificación expedida el día 16 de diciembre de 2016 por el Presidente 
de la Comunidad de Propietarios c/ (…), don J. S. S., con firma legitimada por el citado 
notario con la misma fecha 26 de diciembre de 2019.
Fundamentos jurídicos:
Esta nota de calificación y su consiguiente acuerdo se extiende por el Registrador 
Titular de esta oficina, competente por razón del territorio donde radica la finca, en el 
ámbito de sus facultades de calificación previstas por el art. 18 de la Ley Hipotecaria y 98 
y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se 
refiere el precepto legal citado.
La registradora que suscribe acuerda suspender la inscripción interesada al haberse 
observado los siguientes defectos:
No  consta  el  acuerdo  unánime  de  la  Junta  de  Propietarios  en  cuanto  a  las  e
operaciones  documentadas  en  la  escritura  referida.  No  se  cumplen  las  exigencias  bo
derivadas  del  artículo  17.6  de  la  ley  de  Propiedad  Horizontal,  puesto  que  esta  68ww
pcoremvpisrtaov eennta  eyl  paorstítceurlioo r 9v indceu lalcoisó nE osbta truetmos  sed ea plaar tac odmeu lnoisd atdé,r mainrtoícsu lqou eq usee  hcaobnísatan 
cdoenboidcaimmieenntteo  tiondsocsri tolo s eand qeuli reRnetegsis turolte rdioer esla d eP rloosp iepdisaods.  inEtne grcaodnosse ceune nlac ipar, opteiendíaadn 
horizontal.
La promotora "Cerro Ibaya S.L" es propietaria de la finca registral 13067, parcela 
terreno destinada a zona verde privada de 745,86 metros cuadrados en título y de 748 
metros cuadrados en catastro. En la escritura de segregación, declaración de obra nueva 
y constitución en régimen de propiedad horizontal autorizada en Haro el día 24 de junio 
de 2005 por el notario don Francisco Javier Goñi Vall, protocolo 816, que originó la 
inscripción 1.ª de dicha finca 13067, se pone de manifiesto que la promotora dispone de 
unos terrenos en el interior de la "L" que forma el edificio calificado como apto para 
urbanizar  (finca  registral  anteriormente  aludida)  y  que  su  primer  destino  será  el 
aparcamiento de coches. Establece el precepto estatutario número 9 que consta en el 
Registro, que una vez descalificado como suelo apto para urbanizar y calificado como 
zona verde privada, la promotora se compromete a la venta para uso como jardín 
privado  a  los  pisos  de  la  planta  baja,  correspondiendo  al  piso  1.°  41,  46  metros 
cuadrados; al 2.° 38,40 metros cuadrados; al 3.° 42 metros cuadrados, al piso 4.° 31,89 
metros cuadrados, al piso 5.° 8 metros cuadrados, al piso 6.° 25,87 metros cuadrados, al 
piso 7.° 64,09 metros cuadrados y al piso 8.° 43,38 metros cuadrados, quedando para la 
comunidad de propietarios 415,13 metros aproximadamente.
Se apartan las operaciones realizadas de venta de cuotas y posterior vinculación ob 
rem a las diferentes viviendas de la planta baja de los términos previstos en la cláusula 
estatutaria.
Se lleva a cabo además, la vinculación ob rem de las cuotas adquiridas por los 
diferentes  propietarios  de  los  pisos  justificándose  en  una  relación  de  destino, 
dependencia y accesoriedad siendo, por tanto, circunstancias que afectan a la propiedad 
horizontal y sobre las que debe pronunciarse al respecto la Comunidad adoptando el 
acuerdo por unanimidad de los propietarios como acuerdo colectivo.
El artículo 17.8 LPH dispone "8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en 
los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no 
hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que 
la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como 
votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, 
quienes  una  vez  informados  del  acuerdo  adoptado  por  los  presentes,  conforme  al 
procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante 
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo 
de  30  días  naturales,  por  cualquier  medio  que  permita  tener  constancia  de  la 
recepción". ).
La naturaleza jurídica de los Estatutos ha de encuadrarse en el grupo de negocios 
jurídicos, en cuanto que implican una declaración de voluntad incluida dentro de otro 
negocio jurídico que es el título constitutivo de la propiedad horizontal. El establecimiento 
de estas normas implica que los Estatutos participan del concepto de negocios jurídicos 
normativos,  estableciendo  una  regulación  jurídica  para  el  futuro  de  las  relaciones 
jurídicas entre los propietarios de los diferentes pisos y locales y respecto de terceros. 
Son una parte del título constitutivo en que se manifiesta la figura del negocio normativo, 
al  establecer  las  reglas  de  funcionamiento  que  vinculan  a  los  propietarios  para  el 
presente y para el futuro.
El acuerdo de 2013 es anterior a la fecha de la escritura y del Acta de febrero 2019 
se desprende la existencia de oposición por parte de Don V. M. A. N. sin que la 
certificación de fecha 16 de diciembre de 2019 indicando que por parte de Don V. M. A. 
N.  no  se  ha  realizado  acción  judicial  alguna  contra  la  comunidad  de  Propietarios, 
expedida por Don J. S. S., presidente de la comunidad sirva para solventar el defecto de  s
falta de unanimidad. oe.
Fundamento de derecho: 5, 9, 17 LPH, RDGRN 1 julio 2013. 68ww
– No consta debidamente acreditado que la certificación de 16 diciembre de 2019
teesntéo re xdpee dliod a qpuoer  lrae spuelrtsao ndae  qulaes  tieanceta sfa cmuletandc iodnea cdearsti ficeaxrp. eLdaid faasc upltaodr  deel  cSeerctirfiectaarr ioa 
Administrador  con  el  visto  bueno  del  presidente)  corresponde  al  Secretario-
Administrador, salvo que haya habido cambios en la composición de los órganos de 
gobierno de la citada Comunidad, cambios no acreditados y la certificación de fecha 16 
de diciembre de 2019 está expedida por Don J. S. que es el Presidente, sin que se 
acredite que el certificado está expedido por persona con facultad de certificar. La 
acreditación de los acuerdos se puede realizar por una doble vía; testimonio notarial 
directo del contenido del Libro de Actas o bien certificación expedida por el secretario, 
con aseveración notarial, complementado por exhibición al notario del Libro de Actas, 
con aseveración notarial de hallarse el Secretario en el ejercicio de su cargo (RDGRN 20 
abril 2006).
Dicha certificación parece que se ha presentado a fin de salvar el defecto de falta de 
unanimidad en base al artículo 18 LPH previsto para la impugnación judicial de acuerdos 
válidamente adoptados respecto de los cuales alguno de los propietarios ha salvado su 
voto en junta, pero no aplicable a los supuestos de unanimidad. Además de que en el 
caso de actos contrarios a los Estatutos la acción caduca al año de la adopción del 
acuerdo.
Artículo 18.  LPH.
"1.  Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales 
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes 
supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de 
propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia 
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. o) Cuando supongan un grave 
perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan 
adoptado con abuso de derecho.
2.  Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que 
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que 
indebidamente  hubiesen  sido  privados  de  su  derecho  de  voto.  Para  impugnar  los 
acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de 
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial 
de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de 
la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se 
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3.  La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de 
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo 
caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará 
a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el 
artículo 9.
4.  La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo 
que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la 
comunidad de propietarios”.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha acordado suspender el 
despacho del citado documento por los defectos señalados.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del documento a los efectos 
oportunos. Esta nota de calificación, en su caso, en cuanto a lo no inscrito, puede ser 
(…)
Santo Domingo de la Calzada, a 22 de enero de 2020.–La Registradora. Saray 
López Díaz.» s
III 68ww
FranEcli sdcíoa  1Ja4v ideer  fGeborñei roV adlle,  2so0l2ic0i tóe l cnaolitfaicraioc ióanu tocroiznafonrtem ed ea ll ac eusacdrriotu rdae  casulifsictiatudcaio, ndeosn, 
correspondiéndole a la registradora mercantil de La Rioja, doña María Celia Meneses
Martínez-Bernal, quien el 25 de marzo de 2020 confirmó la calificación de la registradora 
sustituida. Esta calificación se notificó al notario autorizante el 25 de marzo de 2020.
IV
El notario autorizante, mediante escrito que causó entrada en el Registro de Santo 
Domingo de la Calzada el 5 de mayo de 2020, interpuso recurso contra la calificación, en 
el que alega lo siguiente:
«Con fecha 13 de septiembre de 2018, se formalizó en mi despacho escritura de 
compraventa y vinculación ob rem de una parcela en el municipio de Ezcaray por la que 
la  vendedora,  la  mercantil  Cerro  Laya,  S.L.  vendió  a  diversos  propietarios  de  la 
comunidad Calle (…) una parcela sobrante de la urbanización, parcela cuyo compromiso 
de venta quedó reflejado en la escritura de constitución del inmueble en régimen de 
propiedad horizontal.
En la citada escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal formalizada 
ante el Notario de Haro, don Francisco Javier Goñi Vall, en fecha 24 de junio de 2005, 
número 816 de protocolo se estableció en los Estatutos lo siguiente:
Artículo 9.°  Reserva de derechos.
La promotora dispone de unos terrenos en el interior de la "L" que forma el edificio, 
con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m²), suelo que 
hoy está calificado como Apto para Urbanizar, y que por necesidades de aparcamiento 
su primer destino será el de aparcamiento de coches. La promotora gestionará ante el 
posible futuro Plan Parcial y/o posible modificación del Plan General de Urbanismo, la 
descalificación de este suelo como Apto para Urbanizar y su calificación como Zona 
Verde Privada.
En este caso, se compromete a la venta, para su uso como Jardín Privado, de los 
metros que seguidamente se detallan a los pisos de planta baja, así como el resto de los 
metros para su venta de interesarle a la Comunidad de Propietarios, para su uso y 
disfrute como Zona Libre Privada de los propietarios de las treinta viviendas.
Las superficies objeto de venta a los propietarios de planta baja son:
Piso n.º 1: 41,46 m² aproximadamente.
Piso n.º 2: 38,40 m² aproximadamente.
Piso n.° 3: 42,00 m² aproximadamente.
Piso n.° 4: 31,89 m² aproximadamente.
Piso n.° 5: 08,00 m² aproximadamente.
Piso n.° 6: 25,87 m² aproximadamente.
Piso n.º 7: 64,09 m² aproximadamente.
Piso n.º 8: 43,38 m² aproximadamente.
Comunidad de Propietarios: 415,13 m² aproximadamente.
Para estas posibles operaciones se fija de antemano un precio del terreno que será 
de  ciento  veinte  euros  el  metro  cuadrado  (€  120/m²)  con  el  incremento  del  I.P.C. 
correspondiente a contar desde el 1 de enero de 2005, hasta la fecha de firma de la 
escritura en su caso.
Este precio no incluye las obras de cerramiento, que deberá ser sufragada por los  s
compradores  en  proporción  a  sus  metros  lineales  de  cierre,  siendo  al  50%  los  o
compartidos. w.
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cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas.
El plazo de ejercicio de estos derechos será de cincuenta años desde el día de hoy.
En sesión de 28 de octubre de 2016, de la Comisión de Ordenación del Territorio y 
Urbanismo  de  La  Rioja,  se  acordó  la  modificación  de  las  Normas  Subsidiarias  de 
Ezcaray (…).
Presentada la escritura de compraventa y vinculación ob rem para su inscripción en 
el Registro de la Propiedad de Santo Domingo de la Calzada se denegó la inscripción 
por entender que era necesario un acuerdo de la Junta de Propietarios al estarse 
modificando los Estatutos de la comunidad.
En fecha 30 de diciembre de 2019 se volvió a presentar la escritura junto con el 
Acuerdo de la Comunidad de Propietarios de fecha 30 de noviembre de 2013 en la que 
resulta la falta de interés de la Comunidad para la adquisición de los terrenos y en las 
que se deja a los propietarios de la planta baja seguir con las negociaciones con la 
promotora para la adquisición del terreno y otro de fecha 10 de febrero de 2019 en el que 
se ratifica el acuerdo anterior si bien resulta la falta de ratificación de uno de los 
propietarios al acuerdo adoptado. Y un certificado del Presidente de la Comunidad de 
fecha 16 de diciembre de 2019 en el que consta la falta de reclamación judicial del 
propietario que no ha ratificado el acuerdo de la Comunidad.
Ante esta nueva presentación la Registradora de Santo Domingo de la Calzada, 
doña Saray López Díaz, vuelve a denegar la inscripción por entender que es necesaria la 
unanimidad de la Comunidad de Propietarios al apartarse el contenido del contrato de lo 
establecido en los Estatutos de la Comunidad.
Solicitada nueva calificación, por parte de la Registradora Mercantil de La Rioja, doña 
Celia Meneses Martínez-Bernal, confirmó la calificación de su compañera.
No estando de acuerdo con la calificación realizada, se solicita revocar la calificación 
efectuada en base a los siguientes argumentos:
Primero.  Alega la señora Registradora de la Propiedad la falta de acuerdo unánime 
de la Junta de Propietarios, dado que las operaciones realizadas se apartan de lo 
dispuesto en el Artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad. No es cierto que las 
operaciones se aparten de la norma estatutaria, el artículo 9 se limita a establecer una 
facultad que la promotora concede a la Comunidad, existiendo un terreno sobrante de la 
urbanización, la promotora establece un derecho de la Comunidad de Propietarios para 
la adquisición del mismo, no es un artículo que regule la comunidad de propietarios sino 
una facultad concedida cuyo ejercicio es potestativo para la misma, el cauce adecuado 
igual no es jurídicamente el adecuado, habría sido más correcto haber formalizado una 
opción de compra u otro instrumento jurídico, pero el recogerlo en los Estatutos no 
implica que sea una norma imperativa para la Comunidad sino una simple facultad de la 
misma.
Así queda de manifiesto en los acuerdos de la Comunidad de fecha 30 de noviembre 
de 2013, en los que se debate el ofrecimiento de la promotora de adquisición de los 
terrenos por la Comunidad y en la que por unanimidad se acuerda que no interesa a la 
Comunidad de Propietarios su adquisición y deja a los propietarios de la planta baja 
continuar con las negociaciones a título individual. En este acuerdo, entre los asistentes 
se encuentra don V. M. A. N.
En el acuerdo de fecha 10 de febrero de 2019, exigido por la Registradora de la 
Propiedad al entender que "el anterior era muy viejo", se ratifica por la Comunidad la falta 
de interés y las operaciones realizadas en la escritura objeto del recurso, y estando 
nuevamente presente don V. M. A. N., se reserva la facultad de consultarlo y contesta en 
fecha posterior que no ratifica dicho punto.
En base a la teoría de los actos propios, no puede entenderse aceptable que el  e.
cambio de criterio de un propietario obligue a la comunidad, puesto que ya firme el  w.b
acuerdo de 2013, y habiendo estado presente y votado a favor del mismo, no puede  68ww
anhuoervaa mdeenstdee ecsir sdee  ruantiofi cadcei ónlo ds elp aronpteieritoarr ieons.  cuEal ntaoc uael rcdaou cqeu jeu rídsiec o seamcap leaa dov,o tnaoc ióenn 
cuanYt oe an  lacu paonstiob ilaid alad  ndeec aedsqiduairdir  daeh ouran aenl itmeridreando .para la vinculación ob rem, no puede
entenderse que sea necesaria la unanimidad. La Resolución JUS/1659/2014, de 2 de
julio, de Cataluña considera que la vinculación ob rem establecida entre los locales 
objeto del contrato de compraventa, con la finalidad de que sólo se pudieran transmitir 
conjuntamente, constituye una limitación a la libre disposición de los mismos que los 
propietarios de los elementos privativos pueden imponer en ejercicio de sus facultades 
dominicales [artículo 553-37.1 CCCat], sin que sea necesario el consentimiento de las 
juntas de propietarios de los respectivos edificios, a los que no afecta ni perjudica esta 
limitación.
Los Estatutos de la comunidad de propietarios ya establecen esa forma como medio 
adecuado para configurar la situación del terreno con relación a Comunidad, por lo que 
no se modifica el título constitutivo, y además lo que requeriría unanimidad sería la 
adquisición por la Comunidad de Propietarios del terreno puesto que careciendo de 
personalidad jurídica serían todos y cada uno de los propietarios los que adquirirían para 
sí corno elemento procomunal y dado que la Comunidad ha manifestado que no le 
interesa la adquisición.
Segundo.  La aportación del certificado del Presidente de la Comunidad en el que 
se recoge que por parte de don V. M. A. N. no ha ejercitado acto alguno judicial, lo se 
hace para completar el desatino de que oponiéndose a un acuerdo al que ya votó 
favorablemente, ahora condicione toda una operación, sin actuación de ningún tipo por 
su parte. Pero no es necesario como aduce la Registradora el transcurso de un año por 
no ser un acuerdo contrario a los Estatutos, porque los propios Estatutos reconocen la 
posibilidad  de  la  vinculación  ob  rem,  y  porque  como  ya  se  ha  indicado,  aun  no 
recogiéndolo  los  Estatutos,  no  se  precisaría  acuerdo  de  la  Comunidad  para  la 
vinculación, sino sólo para el ejercicio de una facultad reconocida en los mismos, en 
cuanto a la falta de firma del Secretario-Administrador, es un mero defecto que no 
debería generar más problema que su rectificación.
Por todo ello se solicita la revocación de la calificación de la Registradora de la 
Propiedad.»
V
La registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada informó y elevó el 
expediente a esta Dirección General mediante escrito de 11 de mayo de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 33 de la Constitución; 4, 348, 349 y 396 del Código Civil; 8, 18, 
20, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3, 5, 7, 10 y 17 de la Ley sobre 
propiedad horizontal; Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 22 de mayo 
de 2000 y las Sentencias del Tribunal Supremo –Sala primera– de 13 de marzo de 2003, 
15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 3 de septiembre 
de 1982, 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989, 23 de marzo de 1998, 16 de 
febrero de 2004, 31 de marzo de 2005, 29 de noviembre de 2007, 22 de julio de 2009, 19 
de junio de 2012, 4, 9 y 28 de octubre de 2013, 1 y 6 de febrero, 7 de mayo y 3 de 
diciembre de 2014, 22 de abril de 2016, 22 de febrero, 18 de abril y 14 de julio de 2017, 
17 de enero de 2018 y 25 de julio de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura, otorgada 
el 13 de septiembre de 2018, por la que la sociedad «Cerro Laya, S.L.» –promotora–  e.e
vendió a diversos propietarios de viviendas en un edificio en régimen de propiedad  b
horizontal determinadas participaciones indivisas de una finca inscrita a nombre de dicha  68ww
spoacrtiiecdipaadc io(fninecsa y  rleagsi sretrfaelr i1d3a.s0 v6i7v)ie yn dsaes .estableció una vinculación ob rem entre estas
«HeSchoons »re dleev easnttae sr elsaosl usciigóuni:entes circunstancias, referidas con mayor detalle en los
a)  En la citada escritura se describen las viviendas números 1 a 8 del proyecto, con 
indicación  de  sus  respectivos  propietarios,  quienes  intervienen  en  el  otorgamiento 
excepto los propietarios de la vivienda número 6 de dicho proyecto.
Asimismo, se expresa que en la escritura de constitución de dicho edificio en régimen 
de propiedad horizontal, otorgada el 24 de junio de 2005, se estableció como norma de 
los estatutos la que se transcribe («Artículo 9.º– Reserva de derechos»), según la cual la 
promotora dispone de unos terrenos (la parcela cuyas participaciones indivisas son 
objeto de la venta y que, según el título, está «destinada a zona verde privada») y 
gestionará la modificación del plan urbanístico para obtener la descalificación de este 
suelo como apto para urbanizar y su calificación como zona verde privada. Se añade 
que, para tal caso, la promotora se compromete a la venta a los ocho pisos de planta 
baja que se indican (números 1 a 8 del proyecto), para su uso como jardín privado, de 
los metros que también se detallan, «así como el resto de los metros para su venta de 
interesarle a la Comunidad de Propietarios, para su uso y disfrute como Zona Libre 
Privada de los propietarios de las treinta viviendas». En la misma norma estatutaria se 
fija el precio por metro cuadrado de dicho terreno. Y se añade que «La promotora se 
reserva  el  derecho  a  modificar  el  título  constitutivo  de  la  división  horizontal  parta 
adaptarlo a las previsiones de modificación conforme a lo estipulado en esta cláusula. 
Podrá a tal fin establecer las servidumbres, vinculaciones ob rem, o cualesquiera otros 
derechos reales sobre las fincas».
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, después de expresar que 
la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, en sesión de 28 de 
octubre de 2016, acordó la modificación puntual de las Normas Subsidiarias relativa a la 
parcela referida, la sociedad promotora vende a los propietarios de siete de las ocho 
viviendas  descritas  las  participaciones  indivisas  que  se  indican  de  la  finca 
registral 13.067, inscrita a nombre de aquélla; y se añade que, existiendo entre la 
referida parcela reservada por el promotor y las ocho viviendas descritas «una relación 
de destino, accesoriedad y servicio, se establece entre tales fincas una vinculación ob 
rem en los siguientes términos»:
1.º  La titularidad de la finca registral 13.067 vendrá determinada por la titularidad de 
las fincas que son las viviendas números 1, 2, 3, 4, 5, 7 y 8 del proyecto, quedando 
pendiente de efectuarse la venta de la cuota correspondiente a la vivienda número 6 del 
proyecto y su correspondiente vinculación, correspondiendo a cada una de ellas una 
cuota de aquella, siendo la disposición de tales fincas conjunta con su cuota en la finca 
registral 13.067.
2.º  La  parcela  finca  registral  13.067  «será  destinada  exclusivamente  a  zonas 
verdes comunes de las viviendas…».
Según afirma el notario recurrente en su escrito de impugnación, dicha escritura de 
compraventa y vinculación ob rem fue objeto de una primera presentación en el Registro 
de la Propiedad de Santo Domingo de la Calzada y fue objeto de calificación negativa 
(no impugnada) por entender la registradora que era necesario un acuerdo de la junta de 
propietarios al estarse modificando los estatutos de la comunidad.
La  escritura  se  volvió  a  presentar  en  el  citado  Registro,  acompañada  de  los 
siguientes documentos: a) Testimonio notarial del acta de la junta de la comunidad de 
propietarios de 30 de noviembre de 2013 de la que resulta que, ante la oferta por la 
sociedad «Cerro Ibaya» de venta a la comunidad de propietarios de la porción de terreno 
destinado a dicha comunidad para uso y disfrute como zona verde privada de los 
propietarios  de  las  treinta  viviendas,  seis  de  esos  treinta  propietarios  «no  están  e.
interesados en la adquisición de los terrenos, por lo que la comunidad como tal no puede  w.b
adquirir, tendrían que ser los propietarios que sí están interesados»; b) Testimonio  68ww
lnao tqaureia lr edseul latac tqau dee,  ala  laju nvtisat ad ed ela  loco amcuonrdidaaddo  deen  plaro jpuinettaa rdioes  3d0e  d1e0  ndoev fieembrberreo  ddee  22001193 , dlea 
icnoicmiaulnmideandte  rdaetisfitcinaa qduoes  pnaor ae ssutá  vienntetare as addicah ae nc oamduqnuiidriar dl opsa rma eutsroos y s doibsfrrauntete sc o(m45o3 z omn²a) 
verde  privada  de  los  propietarios  de  las  treinta  viviendas;  y  consiente  la  venta  y
vinculación ob rem que se formalizó en la citada escritura autorizada por el notario de 
Haro don Francisco Javier Goñi Vall el 13 de septiembre de 2018 con número 676 de 
protocolo. Según se añade en dicho acuerdo, «Queda en poder de la promotora Cerro 
Ibaya S.L. el terreno adjunto a la finca n.º 7, propiedad de D.ª B.G.E. y D. J.C.R.S. y que 
representa el 3,45%, y que más adelante se efectuará la venta y vinculación ob rem». 
Respecto de tal acuerdo de la comunidad, de ratificación de la venta y vinculación ob 
rem, uno de los propietarios (que también asistió a la junta de propietarios de 30 de 
noviembre de 2013) manifestó que quería consultar el sentido de su voto e informaría al 
secretario-administrador, y en la misma acta consta que se recibió burofax de dicho 
propietario el 6 de marzo de 2019 en el que manifiesta que no ratifica dicho acuerdo; c) 
Certificación del presidente de la comunidad de 16 de diciembre de 2019 en la que 
consta que el propietario que no ha ratificado el referido acuerdo de la comunidad sobre 
la venta y vinculación ob rem no ha realizado ninguna acción judicial contra dicho 
acuerdo.
b)  La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no se 
cumplen las exigencias derivadas del artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
por  ser  necesario  el  acuerdo  unánime  de  la  junta  de  propietarios,  ya  que  esta 
compraventa y posterior vinculación ob rem se aparta de los términos previstos en el 
artículo 9 de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro. Añade que la 
vinculación ob rem de las cuotas adquiridas por los diferentes propietarios de los pisos 
se  justifica  en  una  relación  de  destino,  dependencia  y  accesoriedad,  que  son 
circunstancias que afectan a la propiedad horizontal y sobre las que debe pronunciarse 
al respecto la comunidad adoptando el acuerdo por unanimidad de los propietarios como 
acuerdo colectivo. Además, expresa que, al haberse opuesto uno de los propietarios, la 
certificación sobre el hecho de que no haya impugnado judicialmente el acuerdo no es 
suficiente para solventar el defecto de falta de unanimidad. Y, por otra parte, manifiesta la 
registradora que esta última certificación no está expedida por la persona que tiene 
facultad de certificar, puesto que la ha expedido el presidente de la comunidad y no el 
secretario-administrador.
c)  El notario recurrente alega: que las operaciones formalizadas no se apartan de la 
norma estatutaria, el artículo 9, que se limita a establecer un derecho o facultad de 
ejercicio potestativo que la promotora concede a la comunidad para la adquisición un 
terreno sobrante de la urbanización, y no es un artículo que regule la comunidad de 
propietarios; que en la junta de propietarios de 30 de noviembre de 2013, en la que se 
debatió el ofrecimiento de la promotora de adquisición de los terrenos por la comunidad, 
se acordó por unanimidad que no interesaba a la comunidad de propietarios dicha 
adquisición y se dejó a los propietarios de la planta baja continuar con las negociaciones 
a título individual, estando entre los asistentes a dicha junta el propietario que ahora se 
ha opuesto, quien por ello actúa en contra de sus propios actos; que no es necesaria la 
unanimidad  para  la  vinculación  ob  rem  porque  constituye  una  limitación  a  la  libre 
disposición de los elementos privativos que los propietarios de los mismos pueden 
imponer en ejercicio de sus facultades dominicales; que, además, los estatutos de la 
comunidad  de  propietarios  ya  establecen  esa  forma  como  medio  adecuado  para 
configurar la situación del terreno con relación a comunidad, por lo que no se modifica el 
título constitutivo, y lo que requeriría unanimidad sería la adquisición por la comunidad 
de propietarios del terreno, puesto que, careciendo ésta de personalidad jurídica, serían 
todos  y  cada  uno  de  los  propietarios  los  que  adquirirían  para  sí  como  elemento 
procomunal y la comunidad ha manifestado que no le interesa la adquisición. e.
2.  Como cuestión previa debe recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria  68ww
qeustea bsleec er elola sciigounieenn ted: ir«eEctl ar eceu risnom deedbiaetraám reenctaee r ceoxnc lulas ivcaamliefincatec isóonb rdee lla sR ceugeissttriaodnoers, 
rpercehsaeznátanddooss ee nc tuieamlqpuoie ry  ofotrram ap»re.tensión basada en otros motivos o en documentos no
Ha sido reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid., por todas resolución de 14 de julio de 2017), basada en el contenido del citado 
precepto legal y en la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencia –Sala Tercera– 
de 22 de mayo de 2000), que el objeto del recurso contra la calificación negativa del 
registrador  no  es  el  asiento  registral  sino  el  propio  acto  de  calificación  de  dicho 
funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a 
Derecho. El hecho de que sea el acto de calificación el que constituye el objeto del 
recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso 
debe  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros 
defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente.
Hechas las anteriores precisiones, es la calificación tal y como ha sido formulada en 
el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que puedan abordarse otras 
cuestiones distintas de la expresada en la misma.
3.  El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único 
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es  decir,  un  espacio  suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente–  y  la  participación  inseparable  en  la  titularidad  de  los  elementos, 
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad 
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del 
piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, 
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características 
más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una 
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas 
del  mismo»,  de  suerte  que  dicha  cuota  «servirá  de  módulo  para  determinar  la 
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo 
segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e 
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, 
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte 
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, 
del Código Civil).
La  Ley  sobre  propiedad  horizontal  ha  superado  dos  características  propias  del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la  s
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable  oe.
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual – w.
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma  68ww
ley eExscteap ntúeac edsei dlaa dre gdlea  duen aunnimanidimadid apda r(ac frl.o lso sa acrutíecrudlooss  1q0u ey  1im7)p.liquen modificación del
ptírtuolpoi ecdoands thitourtiizvoon stael ,h ean tmrea nlates núidltoim aausn p cour aLnedyo 8 l/a2s0 1s3u,c edsei v2a6s  dree fjournmioa,s d dee r elah aLbeiylit ascoibórne,   BOE-A-cable e
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del 
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12. Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría 
necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco 
de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de 
viviendas  y  del  régimen  de  usos  establecido  por  los  instrumentos  de  ordenación 
urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la 
unanimidad alcance a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda.
4.  El régimen de propiedad horizontal implica que la propiedad sobre el piso, local o 
departamento privativo (lo que el artículo 396 del Código Civil denomina propiedad 
separada) tiene unos límites y su propietario está sujeto a determinadas obligaciones 
que resultan de la propia ley así como de los estatutos (cfr. artículos 5, párrafo tercero, 
y 7.2 de la Ley sobre propiedad horizontal). Una vez inscritas en el Registro de la 
Propiedad, las limitaciones estatutarias impuestas a la propiedad de elementos privativos 
son oponibles a los terceros.
No obstante, como puso de relieve esta Dirección General ya en su Resolución de 12 
de  diciembre  de  1986,  no  es  función  de  los  estatutos  la  definición  casuística  del 
contenido dominical sobre los elementos privativos de la propiedad horizontal, sino, a lo 
sumo, la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia 
objetiva  entre  derechos  de  análoga  naturaleza,  de  modo  que  en  las  hipótesis  no 
contempladas,  será  regla  la  posibilidad  de  cualquier  uso,  siempre  que  éste  sea 
adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad 
o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no 
peligrosidad; artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Así lo confirma, además, la  s
exigencia de interpretación estricta e imposibilidad de presunción de toda hipótesis  oe.
excepcional, como son las restricciones singulares del derecho de propiedad (artículos 4,  w.
348 y 349 del Código Civil). 68ww
«VisEtoss d»o dcetr inlaa  parseesnetnatdea)  qduee e slotes  Cpreinnctripoi oDsi reincftoivrmo a(vdiodr.e lsa sd eRl edseorlueccihoon edse  cpitraodpaiesd eand  lnoos 
dsuefrriveand aaslt edraecl ióréng icmoemno  dceo npsroepciueednacdia h odreiz olan tdael bei diam paurmesotnaisz apcoiór nl ac ounn idlaasd  lfiímsiictaac idoen elas   BOE-A-cable e
edificación, y que en aplicación de tal criterio debe entenderse que la vocación expansiva 
del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea 
conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen 
de  propiedad  horizontal.  Sin  embargo,  lo  anterior  no  obsta,  como  igualmente  ha 
reconocido  este  Centro  Directivo,  a  que  los  estatutos  del  régimen  de  propiedad 
horizontal,  en  cuanto  conformadores  del  régimen  jurídico  por  aplicar  tanto  a  los 
elementos  comunes  como  a  los  privativos  que  componen  su  objeto,  delimiten  el 
contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 
y 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Para que dichas limitaciones tengan alcance 
real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente 
recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo 
de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de 
febrero de 1989).
Por su parte, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (vid. la Sentencia de 3 de 
diciembre de 2014, entre otras citadas en los «Vistos»), tras declarar que el derecho a la 
propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución y que 
está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las 
establecidas legal o convencionalmente (limitaciones que, en todo caso, deben ser 
interpretadas restrictivamente), ha entendido reiteradamente que la mera descripción del 
inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la 
eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige una estipulación clara y precisa que 
la establezca. Y, por ello, admite plenamente el derecho del propietario al cambo de 
destino de su piso (de comercial a residencial en este caso), siempre y cuando dicho 
cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad 
horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
5.  En el presente caso los estatutos permiten la vinculación ob rem respecto de 
varias fincas.
Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril 
de 2016, la configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto 
de  otras  tiene  como  consecuencia  esencial  que  su  titularidad  viene  determinada 
mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las 
servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien 
ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmaba en la Resolución de 29 de 
noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden 
seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo 
que la hipoteca (en ese caso) de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación 
indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen 
descritos expresamente.
Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un 
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, 
que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez 
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia 
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de 
septiembre de 1982). Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la 
titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está 
conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen 
han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de 
un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación (Resolución de 28 de  s
octubre de 2013). oe.
El establecimiento de una vinculación ob rem entre la cuota respectiva de la referida  w.
parcela reservada por el promotor (finca registral 13.067) y la titularidad de las viviendas  68ww
npúrompeiertoasr io1s, ,2 r, e3q,u 4ir,i é5n, d7o ys e8  pdoerl  ptarnotyoe cetlo c aofnescetan taiml dieenrteoc ihnod idveid duoamliziandioo  ddee  cloasd ap ruonpoie dtaer ilooss 
Rcoergreisstproo nddei elan tPerso, peiel dcauda l( mdeebdeia cnoten slata ar dmeceudaiadnat ein dteorcpuremtaecnitóon  pdúeb lliocso  apratírcau lsous  3a,c 1ce0s yo  1a7l   BOE-A-cable e
de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación 
si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, 
aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la 
Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, 
regla  8,  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal),  siendo  necesario  el  consentimiento 
expreso y real de todos los titulares registrales. Y tales consentimientos, como ha 
quedado  expuesto,  concurren  en  el  presente  caso,  pues  en  el  otorgamiento  de  la 
escritura comparecieron y consintieron todos los propietarios de los elementos privativos 
afectados por la referida vinculación ob rem.
En contra de lo exigido por la registradora en la calificación impugnada, no es 
necesario además el acuerdo unánime de la junta de propietarios, pues aun dejando al 
margen el hecho de que la limitación que la vinculación ob rem comporta en cuanto 
modificación del contenido normal del dominio de los elementos privativos no afecta a los 
restantes propietarios, lo cierto es que ésta tiene el respaldo resultante de la reserva 
estatutaria de la facultad conferida al propietario de la finca registral 13.067 como antiguo 
promotor del edificio para establecer dicha vinculación. Y dicha reserva unilateral logró 
eficacia erga omnes mediante su inscripción registral, de modo que vincula también a 
quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad.
Este Centro Directivo en reiteradas ocasiones ha admitido reservas a favor del 
promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar (Resolución 
de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas (Resolución 
de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, reiterando el Centro 
Directivo la doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de 
excepción a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no 
pueden interpretarse extensivamente» (Resolución de 19 de mayo de 2007), o para 
describir las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas 
vendidas,  como  medio  de  evitar  que  la  exigencia  de  unanimidad  en  los  acuerdos 
comunitarios implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto. 
(Resolución de 22 de julio de 2009). Según la Resolución de 9 de octubre de 2013: «Es 
reiteradísima  la  jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  y  de  este  Centro  Directivo 
admitiendo  las  reservas  realizadas  en  el  título  constitutivo  de  propiedad  horizontal, 
cuando son establecidas por el único propietario del inmueble, antes de verificar su venta 
por  espacios  independientes,  para  instrumentar  y  delimitar  ciertos  aspectos 
fundamentales  de  la  misma  siempre  que  no  alteren  o  contradigan  el  régimen  de 
propiedad horizontal».
Tampoco  puede  olvidarse  que  esta  Dirección  General  (vid.,  entre  otras,  las 
Resoluciones de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014) y el Tribunal 
Supremo (vid. Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013) han 
admitido la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, 
segregación,  agrupación  o  agregación  de  elementos  privativos  sin  necesidad  de 
consentimiento de la junta de propietarios.
Por ello, no puede verse obstáculo para la admisibilidad de una vinculación jurídica, 
como la cuestionada en la calificación, que teniendo fundamento en una disposición 
estatutaria inscrita es de menor entidad jurídica que la consistente en la agrupación o 
agregación de fincas.
A mayor abundamiento, tiene razón el recurrente cuando alega que ya en la junta de 
propietarios de 30 de noviembre de 2013 se acordó por unanimidad que no interesaba a 
la misma comunidad de propietarios la adquisición de los terrenos ofrecidos por el  s
promotor a la misma en cumplimiento precisamente de la cláusula estatutaria referida y,  oe.
por tanto, quedaba libre la vía para que tal parcela se vendiera individualmente a los  w.
propietarios indicados. 68ww
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calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.