BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18762
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2302 Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una sentencia que declaraba la nulidad de un contrato de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don F. J. B. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Granada número 2, don Juan Lucas García Aponte, por la que se 
suspende la inscripción de una sentencia que declaraba la nulidad de un contrato de 
compraventa.
Hechos
I
En sentencia dictada el día 21 de mayo de 2021 por doña Eva María Canut Roldán, 
magistrada-juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Granada, en el 
seno del procedimiento de juicio verbal número 131/2020, se declaró la nulidad de la 
compraventa  celebrada  entre  don  F.  J.  B.  y  don  L.  M.  C.  sobre  la  finca  registral 
número  5.335  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Granada  número  2,  instándose  la 
cancelación  en  el  Registro  de  la  inscripción  de  dominio  derivada  de  la  anterior 
compraventa.
II
Presentado mandamiento en el que se insertaba dicha sentencia en el Registro de la 
Propiedad de Granada número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento (artículos 18 y 19 bis L.H.).
Notario/autoridad judicial/funcionario: Juzgado 1.ª Instancia número 17 de Granada.
Naturaleza: nulidad de inscripción.
Número protocolo/jucio [sic]/procedimiento: 131/2020.
Fecha de autorización: 06/07/2021.
Fecha de presentación: 21/05/2021
Asiento: 656, Diario: 75.
Hechos:
I
El día treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno fue presentado el documento de 
arriba referenciado, causando el asiento de presentación número 656, del Diario 75, en 
el que se sigue procedimiento de juicio verbal número 131/2020, por el que se declara la  es
nulidad de la compraventa celebrada entre F. J. B., como vendedor, y L. M. C., como  o
comprador, de la finca registral número 0/5335, y que fue otorgada en escritura pública  02ww
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II
Que el Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que 
legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que 
acceden al Registro de la Propiedad, emite con esta fecha calificación negativa teniendo 
en cuenta las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de 
derecho,
Fundamentos de Derecho:
I
Según consta en el Registro, la finca registral se encuentra inscrita a favor de don L. 
M. C. casado con doña J. C. O., por título de compra y con carácter ganancial en virtud 
de la escritura autorizada el día dieciséis de julio de mil novecientos noventa y tres por la 
notaria de Maracena doña María Soledad Gila de la Puerta.
En el precedente documento, se sigue procedimiento de Juicio Verbal número 250.2 
131/2020 en el Juzgado de Primera Instancia Número Diecisiete de Granada, a instancia 
de don F. J. B., el vendedor, contra don L. M. C., en el que se ha dictado Sentencia 
número 161/2021 el día veintiuno de Mayo de dos mil veintiuno por la Magistrada Juez 
doña Eva María Canut Roldán, en la que se declara la nulidad de la compraventa por 
simulación absoluta celebrada entre don F. J. B. y don L. M. C. y en consecuencia se 
ordena cancelar la inscripción de dominio derivada de la citada compraventa.
Al respecto señalar:
1.º A efectos de calificación, es preciso completar los datos-hechos de los que se 
derivan la adquisición pues, aunque no pueda discutirse el fondo de la resolución judicial 
sí es calificable, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, y los 
obstáculos que surjan del registro.
Al no conocerse todos los hechos de los que se deriva la nulidad declarada no puede 
realizarse la calificación preceptiva al deber de constar los mismos en la inscripción por 
exigencia del principio hipotecario de especialidad. Para tal complemento de datos se 
consideraría bastante aportar un testimonio judicial de la demanda que se interpuso en 
su día si en ella vienen perfectamente determinados.
Sólo cuando se tengan todos los datos necesarios podrá realizarse una calificación 
completa, global y unitaria, a los efectos del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria.
Artículos 24 y 118 de la Constitución Española; 1, 17, 20, 32, 34, 38, 40, 42.9, 82 
y 96 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; Sentencias de 16 de abril 
de 2013 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, y de 15 de febrero de 1947, 
17 de febrero de 2000, 20 de mayo de 2008 y 21 de octubre de 2013 de la Sala Primera 
del mismo Tribuna [sic].
Resoluciones de la D.G.R.N. de 21 de noviembre de 2012, 6 de marzo de 2014, 29 
de enero de 2015 entre otras. Concretamente, la Sentencia de la Sala Primera del T.S. 
de fecha 21 de octubre de 2013 en un supuesto en el que se lleva a cabo la cancelación 
de  un  asiento  en  ejecución  de  sentencia  sin  que  el  titular  haya  sido  parte  en  el 
procedimiento afirma: "Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que  e.
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y  w.b
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo núm.  02ww
2e9n5 e/2n0tr0e6d,i cdheo 2 l1a  deefi cmaacriazo d, en olo psu evidgee nptreasc tsicina rseel  cnoinngsúenn taimsiieennttoo  qdueel  mtituelnaor soc aab etr aov péosn gdae 
proc2e.dº imAiesnimtoi sjumdoic, iayl  ean  fqaultea  hdaey ac soindooc pear rtteo"d.os los datos del procedimiento, se hace
constar que, según el testimonio de la sentencia, el procedimiento va dirigido únicamente
frente a don L. M. C. sin que intervenga en el mismo la esposa doña J. C. O., la cual es 
también titular registral.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la 
inscripción solicitada cuando el procedimiento del que dimana el documento calificado no 
han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de la finca. El 
principio  constitucional  de  protección  Jurisdiccional  de  los  derechos  e  intereses 
legítimos, art. 24 CE impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han 
sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito 
registral,  y  dada  la  salvaguardia  judicial  de  los  asiento  registrales,  determina  la 
imposibilidad de practicar, en virtud de resolución judicial procedente del orden civil, 
asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en 
el procedimiento. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Resoluciones de la DGRN de 14 de 
mayo de 2015, 4 de febrero de 2016 entre otras. Resoluciones de la DGSGyFp de 21 
y 23 de julio de 2021 entre otras.
Acuerdo:
Se suspende la inscripción del documento presentado en razón a los fundamentos 
de derecho antes expresados.
En consecuencia, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogada 
la vigencia del asiento de presentación hasta un plazo de sesenta días hábiles a contar 
desde  el  día  siguiente  a  aquel  en  que  tenga  lugar  la  última  de  las  notificaciones 
efectuadas de acuerdo con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Vigente el asiento de presentación el interesado o Notario autorizante del título y, en 
su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiera expedido, podrán solicitar, 
dentro  del  anterior  plazo  de  prórroga  de  sesenta  días,  la  anotación  preventiva  de 
suspensión prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Lucas 
García Aponte registrador/a de Registro Propiedad de Granada 2 a día catorce de 
septiembre del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. J. B. interpuso recurso el día 15 de 
octubre de 2021 con arreglo a las siguientes alegaciones:
«Que le ha sido notificado por parte del Registro de la Propiedad número 2 de 
Granada, acuerdo recaído en este Registro de la Propiedad sobre la calificación del 
documento cuya inscripción se había solicitado en fecha 31 de agosto de 2021, con 
asiento número 656 del Diario 75, consistente en nulidad de inscripción por sentencia del 
Juzgado 1.ª Instancia número 17 de Granada de fecha 21 de mayo de 2021 dictada en 
juicio verbal (250.2) número 1317, y habiéndose calificado negativamente por ser preciso 
completar datos-hechos y por no haberse dirigido el procedimiento frente a la cotitular 
registral doña J. C. O., frente a la misma venimos a interponer con base en lo prevenido 
en los artículos 66-1.º y 322 de la Ley Hipotecaria, la presente reclamación que tiene su 
fundamento en las siguientes
Alegaciones e.e
Primera.–El Registrador ha acordado suspender la inscripción del documento por ser  02ww
pcoretictuislaor  creogmisptlreatla dr odñaat oJs. -Che. cOh.o (s… y) por no haberse dirigido el procedimiento frente a la
Segunda.–Que interesa a nuestro derecho señalar que:
– La inscripción interesada trae causa un procedimiento judicial seguido ante el 
Juzgado de Primera Instancia número 17 de Granada, con el número de autos de Juicio 
Verbal (250.2) 131/2020, a fin de dar cumplimiento al mandamiento judicial contenido en 
la Sentencia número 161/2021, de fecha 21 de mayo de 2021, en la que se ordena 
cancelar ante este Registro de la Propiedad la inscripción de dominio practicada a favor 
de don L. M. C., obrante al Tomo 553, Libro 57, folio 138, derivada de la compraventa 
otorgada en escritura pública de compraventa de fecha 16 de julio de 1993, ante la 
notaria D.ª María Soledad Gila de la Puerta, al núm. 1024 de su protocolo, por haberse 
declararado [sic] la nulidad del citado contrato de compraventa.
– Que en el reseñado procedimiento judicial no fue parte ni podría serlo de modo 
alguno la esposa del comprador don L. M. C., toda vez que no se encuentra legitimada 
pasivamente para dirigir acción de nulidad contractual alguna dado que no fue parte del 
negocio  jurídico  cuya  nulidad  absoluta  por  simulación  se  instó  y  fue  declarada  en 
sentencia, es decir, no se pudo dirigir la acción judicial de nulidad absoluta frente a 
alguien que no intervino en el contrato cuya nulidad se ha instado, por no ser parte 
suscribiente del mismo, debiendo ser parte del procedimiento que se ha seguido los 
intervinientes, como vendedor y comprador, en la escritura ya anulada.
– Que, junto con lo anterior hemos de estar a la naturaleza propia de la nulidad 
absoluta contractual y los efectos de la misma, por cuanto, habiéndose declarado ésta 
en la Sentencia de fecha 21 de mayo de 2021, la consecuencia directa es la nulidad 
radical y absoluta del contrato suscrito, y por ende el contrato es inexistente y es como si 
no hubiera llegado a existir.
Con esto queremos decir que, habiéndose declarado la nulidad de la compraventa, y 
siendo el contrato inexistente, el efecto inmediato es que el citado contrato es como si no 
hubiera llegado a existir, retrotrayéndose los efectos al instante antes de su celebración, 
por lo que queda anulada consecuentemente la transmisión patrimonial del bien objeto 
de compraventa, no habiendo formado parte de la sociedad ganancial del matrimonio de 
D. L. M.  C.,  comprador,  por lo que  su esposa,  de modo alguno, puede ser parte 
interesada, ni dirigirse contra ella acción judicial de nulidad contractual.
El artículo 1.261.3 CC que establece que "No hay contrato sino cuando concurren los 
requisitos siguientes: 3.º Causa de la obligación que se establezca", puesto que en la 
simulación absoluta falta la causa del contrato, de manera que la apariencia formal no 
corresponde con la situación real querida por los contratantes.
La consecuencia jurídica de la simulación absoluta del contrato al ser falsa la causa 
del contrato, y no existir otra verdadera y licita, es la nulidad del negocio.
El  Tribunal  Supremo  establece  que,  en  caso  de  inexistencia  de  precio  en  una 
compraventa simulada, el contrato es inexistente y es como si no hubiera llegado a 
existir. La consecuencia es que la compraventa queda anulada y vuelve el bien objeto de 
la compraventa al patrimonio del vendedor como si nada hubiera pasado anulándose las 
inscripciones que se hayan efectuado en el registro de la propiedad a favor del supuesto 
comprador (…)
Entendemos, por tanto, que, en virtud de todo lo expuesto, procede la inscripción 
interesada.
Por lo expuesto
Solicito: Que teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos que lo  oe.
acompañan, se sirva admitirlos, tenga por formulada reclamación contra la calificación  w.
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IV
El registrador de la Propiedad de Granada número 2 emitió informe ratificándose en 
su calificación el día 28 de octubre de 2021 y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1361 y 1377 del Código Civil; 1, 
18, 19, 19 bis, 20, 21, 32, 88, 40, 82 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 93, 94 
y 144 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 4 de mayo de 2000, 9 de mayo de 2012, 6 de marzo 
de 2014, 7 de septiembre de 2018 y 16 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de junio de 2020 y 11 de 
marzo y 7 de mayo de 2021.
1. Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible una sentencia 
que declara la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre don F. J. B. y don L. 
M. C. sobre la finca registral 5.335.
En el Registro de la Propiedad, dicha finca consta inscrita a favor de don L. M. C., 
casado con doña J. C. O., por título de compraventa y con carácter ganancial.
El  registrador  suspendió  la  inscripción  solicitada  porque  de  la  documentación 
presentada  no  resultaban  suficientes  datos  o  hechos  que  permitiesen  calificar  la 
congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y posibles obstáculos del 
Registro y, en segundo lugar, por no haber sido doña J. C. O. parte en el procedimiento.
El recurrente acompañó junto a su escrito de recurso la demanda que en su día 
interpuso contra don L. M. C., a los efectos de subsanar el primero de los defectos 
señalados por el registrador en su nota de calificación.
2. Con  carácter  previo  debe  advertirse,  que  conforme  al  artículo  326,  párrafo 
primero,  de  la  Ley  Hipotecaria,  el  recurso  debe  recaer  exclusivamente  sobre  las 
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, 
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma.
Por ello, no puede ahora decidirse si la aportación, con el escrito de recurso, de la 
citada demanda, es suficiente para la subsanación del primer defecto señalado, pues, 
con base en dicho precepto legal, es continua doctrina de esta Dirección General (vid., 
por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014, basada en el contenido del artículo y en 
la doctrina del Tribunal Supremo –Sentencia de 22 de mayo de 2000–), que el objeto del 
expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es 
exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho.
Y es igualmente doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 19 de enero y 13 
de octubre de 2015), que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los 
defectos apreciados por el registrador. Es decir, el recurso se resuelve atendiendo 
únicamente a la documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación; 
todo esto, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar el título cuya 
inscripción no se admitió en unión de los documentos aportados durante la tramitación 
del recurso.
3. A la vista de lo anterior, el recurso se limita al segundo de los defectos señalados 
por el registrador en su nota de calificación, ya que es el único que se recurre. e.e
Reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a  b
ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no  02ww
sdeeputdieomr bar eq udee  s1e9a8 6p ya r1te6  edne  jeuln pior odcee 1so9 8(9c)f.r. Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de
los tPriebruon naole se s( amrteícnuolos  c1i edreto  laq uLee lyo sH aipsoietenctoasri ad)e yl  Rceugailsqturoie re smtáond ibficaajoc ilóan s daelv alogsu amrdisiam does 
exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento
seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho (cfr. 
artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
En este sentido, la cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de 
gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues ésta ingresa en el patrimonio ganancial. 
De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento 
(artículos 1377 Código Civil y 93.4 del Reglamento Hipotecario).
4. En el ámbito de los procesos ejecutivos, el Reglamento Hipotecario armonizó las 
dos  circunstancias  (carácter  ganancial  del  bien  con  la  inexistencia  de  litisconsorcio 
pasivo necesario) no exigiendo demanda del embargo al cónyuge no titular, pero sí que 
se  notifique  la  demanda  al  cónyuge  en  gananciales  que  no  es  formalmente  titular 
registral  por  no  haber  sido  comprador.  Así  el  artículo  144,  párrafo  primero,  del 
Reglamento Hipotecario dispone que: «Para que durante la vigencia de la sociedad 
conyugal sea anotable en el Registro de la Propiedad el embargo de bienes inscritos 
conforme a lo previsto en los apartados 1 o 4 del artículo 93 o en el apartado 1 del 
artículo 94, deberá constar que la demanda ha sido dirigida contra los dos cónyuges o 
que estando demandado uno de los cónyuges, ha sido notificado al otro el embargo». 
Esta misma solución debe entenderse que es la procedente en la resolución de la 
compraventa enjuiciada, pues deben tener la posibilidad de intervenir todos aquellos a 
quienes el asiento atribuye algún derecho, y sin duda lo es la cónyuge del titular registral 
en gananciales.
5. En conclusión, la resolución judicial de una compraventa, exige la intervención 
de  la  cónyuge  del  adquirente,  casado  en  régimen  económico-matrimonial  de 
gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución 
para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre 
la  finca.  En  analogía  con  la  solución  ofrecida  por  el  artículo  144  del  Reglamento 
Hipotecario y con la solución dada por este Centro Directivo para la protección de 
titulares de derechos sobre la finca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.