BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83561
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11633 Resolución  de  1  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Cádiz a inscribir el cese 
de administrador único y nombramiento de administradores mancomunados 
de una sociedad anónima.
En el recurso interpuesto por doña A. Z. V., abogada, en nombre y representación de 
doña M. R. C. y doña M. I. C. D., contra la negativa de la registradora Mercantil y de 
Bienes Muebles I de Cádiz, doña Ana María del Valle Hernández, a inscribir el cese de 
administrador  único  y  nombramiento  de  administradores  mancomunados  de  una 
sociedad anónima.
Hechos
I
Por auto, de fecha 7 de marzo de 2019, dictado por doña Amalia Rodríguez Ranchal, 
magistrada-juez del Juzgado de Primera instancia n.º 4 de Alcobendas, en procedimiento 
sobre «Formación de inventario de bienes del régimen económico matrimonial 491/2012, 
División de Herencia», se homologó la transacción judicial acordada entre doña M. I C. 
D. y doña M. R. C., como demandantes, y doña M. y don J. M. R. H. como demandados.
En dicha transacción constaban, entre otros, los siguientes acuerdos:
– Para la toma de decisiones en las sociedades que se relacionan será necesaria 
una mayoría cualificada superior al 70% de las participaciones.
– Se  atribuía  efectos  ejecutivos  de  inscripción  mercantil  y  notarial  para  el 
nombramiento  don  J.  y  doña  M.  R.  H.,  doña  M.  R.  C.  y  doña  M.  I.  C.  D.  como 
administradores mancomunados de todas las sociedades.
– Atribuían  efectos  ejecutivos  de  inscripción  mercantil  y  notarial  para  el  cese 
inmediato del administrador de las empresas don C. A. C. o, en su caso, quien ostente 
actualmente tal condición.
II
Presentado  el  día  27  de  enero  de  2020  en  el  Registro  Mercantil  de  Cádiz 
mandamiento  expedido  en  Alcobendas  el  día  4  de  julio  de  2019  por  doña  Amalia 
Rodríguez  Ranchal,  magistrada-juez  del  Juzgado  de  Primera  instancia  n.º  4  de 
Alcobendas, en el procedimiento sobre «Formación de inventario de bienes del régimen 
económico matrimonial 491/2012, División de Herencia», adjuntando el referido auto 
de  7  de  marzo  de  2019.  El  mandamiento  disponía  la  inscripción  del  cese  del 
administrador de la sociedad «Lansys Comunidades, S.A.», don C. A. A. C., o en su 
caso, quien ostente actualmente tal condición y el nombramiento de J. R. H., M. R. H., M. 
R. C. y M. I. C. D. como administradores mancomunados y fue objeto de la siguiente  es
nota de calificación: o
calif«icLaac ióRn,e gdiset racdoonrfoar mMideardc ancotiln  qlouse  asrtuícsuclroibse ,1 8p rdeevli oC  óedl igcoo ndsei guCioemnteer cieox aym  6e n deyl   2020-1163n https://w
Reglamento del Registro Mercantil, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada 
conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos
Diario/Asiento: 212/3
F. presentación: 27/01/2020
Entrada: 1/2020/656,0
Sociedad: Lansys Comunidades SA
Autorizante: Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Alcobendas
Protocolo: 2012/491 de 04/07/2019
La calificación sólo va referida a la sociedad Lansys Comunidades S.A. por haber 
sido así solicitado por el presentante y conforme al artículo 63 del Reglamento del 
Registro Mercantil.–
Fundamentos de derecho (Defectos)
1.  El documento presentado no constituye título inscribible. La mera homologación 
judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por demanda, acaba en 
acuerdo  transaccional  no  puede  ni  debe  tener  acceso  al  Registro,  según  reiterada 
doctrina de la DGRN (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica), 
debiendo ser objeto de elevación a escritura pública si se pretende su incorporación a los 
libros del Registro.
Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de 
legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del 
Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan 
bajo la salvaguardia jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, 7 Reglamento 
del registro mercantil-, está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles 
sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria 
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o autentico para que 
pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera en el 
Código de Comercio (art 18) la ley de Sociedades de Capital (art 210.4, 290), así como 
el Reglamento de Registro Mercantil (art 5), salvo excepciones que son ajenas al caso 
ahora debatido. (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010)
La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece 
de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el 
fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la 
Ley (artículo 1817 del Código Civil). La homologación judicial no altera el carácter 
privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las 
partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional 
alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento, pero ello debe efectuarse 
mediante la adopción del correspondiente acuerdo en junta de socios constituida con 
cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley de Sociedades de capital (arts. 
209, 210, 285) y, de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración del 
contenido del Registro requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se documente 
adecuadamente  a  fin  de  poder  provocar  el  efecto  acordado  entre  las  partes. 
(Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 18 de mayo y 26 
de julio de 2017, 29 y 30 de mayo, y 12 de diciembre de 2018, entre otras)
2.  Sin perjuicio de lo anterior, se observan los siguientes defectos:
1)  No se adjunta el auto 181/2019 que se expresa en el mandamiento (arts. 6 y 58  s
RRM) oe.
2)  No consta la firmeza de ambos autos. La práctica de asientos definitivos en el  3ww.
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ordene o inste (cfr. arts. 40, 79, 80, 82 y 83 de la L.H. y 174 del R.H.). Dicha firmeza
debe  ser  certificada  por  el  juzgado  o  tribunal  del  que  emana  la  resolución 
correspondiente. (Rs DGRN 27-12-2017)
3)  La modificación del régimen de adopción de acuerdos sociales requiere escritura 
pública por la que se eleve a público el acuerdo adoptado por la junta de socios 
modificando los estatutos en ese sentido. Dicha junta debe celebrarse con cumplimiento 
del procedimiento que la Ley de Sociedades de capital establece para ello. Por otra 
parte, no puede exigirse una mayoría superior a la establecida de manera imperativa por 
la ley para la adopción de determinados acuerdos como el cese de administradores, la 
acción de responsabilidad del administrador, el aumento de capital en el caso del art 100 
de la ley Concursal, la disolución de la sociedad en los casos del art 363 de la Ley de 
Sociedades de Capital.
4)  La  modificación  del  modo  de  organizar  la  administración  requiere  escritura 
pública por la que se eleve a público el acuerdo adoptado por la junta de socios 
modificando los estatutos en ese sentido. Dicha junta debe celebrarse con cumplimiento 
del procedimiento que la Ley de Sociedades de capital establece para ello. (arts. 223, 
238, 364 LSC)
5)  El cese y nombramiento de administradores requiere el correspondiente acuerdo 
en junta de socios con los requisitos legales. Es de hacer notar además que no se trata 
de  un  caso  en  que  se  haya  resuelto  la  designación  de  administradores  judiciales 
(art 631.3 LEC, art. 209 LSC)
6)  En el Registro no consta la titularidad de las participaciones sociales por lo que 
no puede apreciarse si el acuerdo transaccional ha sido adoptado por todos los socios 
actuales. (art 159 LSC, 94 RRM).–
7)  Deben  constar  todas  las  circunstancias  personales  de  los  consejeros 
nombrados, la aceptación de sus nombramientos y la designación de cargos dentro del 
Consejo de Administración (art 38, 138, 141 RRM)
8)  Deben depositarse las cuentas anuales de la sociedad relativas al ejercicio 2018. 
(art 378 RRM)
Se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 15.º del R.R.M. contando la 
presente nota de calificación con la conformidad del cotitular del Registro.
En relación con la presente calificación: (…)
Cádiz, a 17 de febrero de 2020.-La Registradora».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  A.  Z.  V.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de doña M. R. C. y doña M. I. C. D., interpuso recurso mediante escrito 
fechado el día 17 de marzo de 2020 en el que alegaba lo siguiente:
«(…)  Como  fundamentos  de  derecho  de  la  resolución  recurrida,  establece  la 
Registradora Mercantil textualmente «que el documento presentado no constituye título 
inscribible, entendiendo que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativa 
a un proceso que iniciado por demanda acaba en acuerdo transaccional, no puede ni 
debe tener acceso al Registro, según doctrina de la DGRN, debiendo ser objeto de 
elevación a escritura pública si se pretende su incorporación a los libros del Registro.»
Manifiesta  asimismo  la  notificación  de  calificación,  que  «la  transacción  aún 
homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y  s
efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre e/ fondo del asunto,  oe.
nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817  w.
dcpaeusle osC  nóseed gigliamor ,i Cteain va iel )al.  cpLrleaad nhiotoa omr bloalil goeagxcaisicoteinónancl ,ij aue dld ipecai adclit conh ootr  aaanlctseuareacr cdeiool .n cLaaalr saá lcpctaaernrt zepasrd ivnoao dy po eo sddtreááln nd  ooebcnlu ignmainedgnoútson,    2020-1163n https://w
por tanto, a darle cumplimiento, pero ello debe efectuarse mediante la adopción del
correspondiente  acuerdo  en  junta  de  socios  constituida  con  cumplimiento  de  los 
requisitos establecidos por la Ley de Sociedades de Capital.» (…)
El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Alcobendas libró a petición de esta parte, 
atento  mandamiento  Dirigido  al  Registro  Mercantil  de  Cádiz,  donde  hacía  saber  al 
Registrador que por turno correspondiese que: se proceda a la inscripción del cese del 
administrador único don C. A. A. C. con NIF (…) y se proceda al nombramiento de don J. 
R. H. con DNI (…), doña M. R. H. con DNI (…), doña M. R. C. con DNI (…) y doña M. I. 
C. D. con DNI (…) como administradores mancomunados en virtud de los Autos de 
Homologación Judicial 169/2019 de 7 de marzo de 2019v 181/2019 de 8 de marzo 
de 2019.
Es importante destacar que por los citados Autos del Juzgado de 1.ª Instancia n.º4 
de Alcobendas de fecha 7 y 8 de marzo de 2019 (…), se homologó la transacción judicial 
acordada entre Doña M. T. C. D., Doña M. R. C., Doña M. R. H. y J. M. R. H., en los 
procedimientos de Liquidación de Sociedad de gananciales y de División de Herencia, 
repartiéndose el porcentaje del caudal hereditario de la empresas del Grupo Rafael 
Rivero en un 30% para Doña M., Doña M. y Don j. m. y para la viuda Señora C. un 10%.
Para  la  toma  de  decisiones  en  las  Sociedades,  sería  necesario  una  mayoría 
modificada superior al 70% de participaciones.
Igualmente se acordó en la referida resolución, el cese inmediato del Administrador 
Societario de las empresas don C. A. A. C.
En virtud de estos acuerdo, con fecha 5 de julio de 2019 se expidió, como hemos 
referido  anteriormente,  por  el  Juzgado  de  1.º  Instancia  n.º4  de  Alcobendas, 
mandamientos judiciales a diversos Registros Mercantiles (Madrid, Barcelona y Cádiz) 
para  la  inscripción  de  los  ceses  del  Administrador  único  don  C.  A.  A.  C.  y  del 
Administrador único don F. A. I. en las distintas empresas del Grupo Rafael Rivero, así 
como la inscripción del nombramiento de J. M. R. H., Doña M. I. C. D., Doña M. R. C. y 
Doña M. R. H. como Administradores Societarios.
A efectos de acreditar los ceses inscritos en el Registro Mercantil de Madrid tras el 
mandato efectuado por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Alcobendas, aportamos 
inscripción del cese del Administrador don C. A. A. C. en las distintas sociedades del 
Grupo Rafael Rivero (…), en el cual el Registrador Mercantil previo examen y calificación 
del documento precedente de conformidad con los artículos 18 del Código de Comercio 
y  6  del  Reglamento  del  Registro  Mercantil  y  habiéndose  dado  cumplimiento  a  lo 
dispuesto en el artículo 15 de dicho Reglamento, ha resuelto proceder a su inscripción, lo 
que certifica a todos los efectos legales oportunos.
El Código de Comercio en su artículo 18, establece que la inscripción en el Registro 
Mercantil se practicará en virtud de documento público, como es el caso que nos ocupa, 
resolución judicial testimoniada y Mandamiento librado al Registro Mercantil para su 
inscripción.
Por  lo  que,  según  lo  manifestado,  solicitamos  la  inscripción  del  cese  del 
Administrador don C. A. A. C. en el Registro Mercantil de Cádiz sobre la sociedad 
Lansys Comunidades S.A., según la documentación aportada, toda vez que no existe 
justificación legal alguna para denegar su inscripción y por el contrario, la no inscripción 
del cese del Sr A. C. supondría que éste pudiera seguir actuando en perjuicio de los 
herederos  y  en  detrimento  del  patrimonio  que  lo  compone,  ya  que  consta  en  el 
procedimiento seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Alcobendas, la actuación 
llevada a cabo por el administrador don C. A. C., quedando acreditado que no ha 
actuado conforme a las exigencias que derivan de su cargo, conforme a criterios de  s
administración  leal,  llevando  a  cabo  conductas  que  han  dificultado  gravemente  la  oe.
adecuada  gestión  de  los  bienes  de  la  herencia,  perjudicando  su  conservación  o  w.
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Por todo lo manifestado, no puede dejar de tomarse en consideración, el quebranto 
producido a los herederos, con el mantenimiento del Sr. C. A. C. como Administrador de 
la sociedad Lansys Comunidades S.A. inscrito en el Registro Mercantil de Cádiz, y en tal 
condición gestionando el patrimonio de dicha empresa, manteniendo facultades para 
poder obligar a esta empresa ante terceros en tanto no cese formal y materialmente en 
el cargo, existiendo una resolución judicial con fuerza de sentencia ejecutiva que ampara 
su cese, siendo la misma, perfectamente inscribible, al cumplir los requisitos legales para 
ello.
Por todo ello, se solicita la inscripción del cese de don C. A. C. en la sociedad Lansys 
Comunidades,  S.A.,  según  lo  manifestado  en  el  cuerpo  del  presente  recurso, 
cumpliéndose escrupulosamente las disposiciones legales para su inscripción, y, a mayor 
abundamiento, ante el riesgo de que el Señor A. C. pueda disponer de estos bienes en 
perjuicio de la masa hereditaria, como lo ha venido realizando hasta la fecha de su cese 
judicial».
IV
Mediante escrito, de fecha 13 de junio de 2020, la registradora elevó el expediente, 
con su informe, a esta Dirección General. En dicho informe expresaba que notificó la 
interposición del recurso al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcobendas el 1 
de junio de 2020, sin que se hayan formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 del Código de Comercio; 209, 210, 223, 238, 285, 290 y 364 
de la Ley de Sociedades de Capital; 1, 2, 3, 9, 18, 38 y 326 de la Ley Hipotecaria; 19, 71, 
72, 73, 145, 207, 317, 319, 415, 437, 524 y 787 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 90, 
1218, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; 5, 6, 7 y 58 
del Reglamento del Registro Mercantil, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero y 2 de 
marzo de 2006, 9 de abril de 2007, 29 de octubre de 2008, 16 de junio y 15 de julio 
de 2010, 13 de marzo, 11 de abril, 8 de mayo y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 9 
de julio, 5 y 28 de agosto y 18 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 5 y 11 de marzo y 10 
de julio de 2014, 3 y 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio, 7 y 17 de septiembre y 2 de 
octubre de 2015, 4 y 5 de mayo, 19 de julio, 6 de septiembre, 13 de octubre y 2 y 30 de 
noviembre de 2016, 11 de enero, 1 de marzo, 17 y 18 de mayo, 26 de julio, 27 de 
septiembre, 11 de octubre y 2 y 8 de noviembre de 2017, 20 de febrero, 7 de marzo, 29 
y 30 de mayo, 6 de junio y 12 de diciembre de 2018 y 12 de marzo de 2020.
1.  El título objeto de la calificación impugnada en el presente expediente es un 
mandamiento  expedido  en  procedimiento  judicial  sobre  liquidación  de  régimen 
económico matrimonial y división de herencia, en el cual se homologó una transacción 
entre demandantes y demandados, disponiéndose en dicho mandamiento el cese del 
administrador de la sociedad «Lansys Comunidades, S.A.» y el nombramiento de cuatro 
administradores mancomunados.
La registradora suspendió la inscripción solicitada porque, a su juicio, existen los 
defectos que detalla en nota de calificación.
La recurrente argumenta únicamente respecto del primero de tales defectos, según 
el cual la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso que, 
iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al  e.
Registro, según reiterada doctrina de este Centro Directivo, debiendo ser objeto de  w.b
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registradora, por tanto, no pudo examinar en tiempo y forma. A tal fin, debe indicarse 
respecto  de  tales  documentos  aportados  extemporáneamente  que,  conforme  al 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las 
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, 
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma. Por consiguiente, no han de ser tenidos en cuenta 
ninguno de aquellos documentos que acompañen al escrito -algunos de ellos meras 
fotocopias, según se indica en el informe de la registradora-, y no se presentaron al inicio 
del procedimiento registral que culminó con la calificación que ahora se recurre.
Por otra parte, en relación con las alegaciones de la recurrente sobre el hecho de 
que se haya inscrito en otro Registro Mercantil el cese del mismo administrador en otras 
sociedades afectadas por la transacción, cabe recordar que, según la reiterada doctrina 
de este Centro Directivo, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia 
calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado por las 
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la 
anterior presentación de la misma documentación, y ello por aplicación del principio de 
independencia en ese ejercicio de su función. Caducado un asiento de presentación, 
cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el registrador no puede tener en 
cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni 
siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco 
puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean 
propias (vid., por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, 5 y 11 de 
marzo y 10 de julio de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio y 7 y 17 de 
septiembre de 2015, 2 de noviembre de 2016 y 12 de marzo de 2020).
2.  En cuanto al fondo del recurso, el defecto objeto de impugnación debe ser 
confirmado.
Como ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2005 
y 16 de junio de 2010) uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el 
llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de 
los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y 
validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia  jurisdiccional  -artículos  1  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 7 del Reglamento del Registro Mercantil-), está fundado en una rigurosa 
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el 
artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de 
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros 
registrales,  y  esta  norma  se  reitera  a  través  de  toda  la  Ley  Hipotecaria  y  de  su 
Reglamento, estableciéndose exigencia análoga en el Código de Comercio (artículo 18), 
y en el Reglamento de Registro Mercantil (artículo 5), salvo contadas excepciones que 
son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él -artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de  s
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en  oe.
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén  w.
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indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el 
congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre 
de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio 
de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción 
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa 
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, 
adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal y como se prevé en los 
artículos 1809 y 1816 del Código Civil; mientras que su homologación o aprobación 
judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una 
revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en 
relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del 
fondo del acuerdo que supone la transacción.
De  manera  expresa  se  ha  pronunciado,  por  ejemplo,  la  Resolución  de  6  de 
septiembre de 2016: ««(...) la transacción, aun homologada judicialmente no es una 
sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un 
pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial 
en  los  términos  previstos  en  la  Ley  (artículo  1817  del  Código  Civil).  El  auto  de 
homologación  tampoco  es  una  sentencia  pues  el  Juez  se  limita  a  comprobar  la 
capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la  inexistencia  de  prohibiciones  o 
limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin 
que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las 
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en 
consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar 
el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de 
una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido 
ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que ‘la 
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a 
acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en 
el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a 
darle cumplimiento’. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es 
posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es 
menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad 
deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)». También ha 
tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de 
división  de  herencia  que  culminan  de  manera  no  contenciosa  se  precisa  escritura 
pública,  por  aplicación  del  artículo  787.2  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  (cfr. 
Resolución  de  9  de  diciembre  de  2010).  La  protocolización  notarial  de  la  partición 
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla 
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es 
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme 
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales 
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto 
del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier 
caso ordenando protocolizarlas».
Por ello, y fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre las partes y 
verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de  s
división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado, que en atención al  oe.
principio de titulación formal previsto en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria, exige el  w.
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correspondiente  acuerdo  en  junta  de  socios  constituida  con  cumplimiento  de  los 
requisitos establecidos por la Ley de Sociedades de Capital (artículos 209, 210 y 285).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de 
dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 
27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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