BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64149
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9216 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de división horizontal.
En el recurso interpuesto por don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario de 
Ponteareas, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Ponteareas, doña 
Sonia M. Airas Pereira, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división 
horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario de 
Ponteareas, el día 27 de abril de 2018, número 1.086 de su protocolo, los cónyuges don 
M. A. D. y doña M.–P. P. A. dividen horizontalmente el conjunto de construcciones 
existentes sobre una finca registral de su propiedad, que son dos viviendas, una piscina, 
un aparcamiento y otra edificación de planta baja destinada a vivienda, formando dos 
elementos independientes, una integrada por una de las viviendas y la edificación de 
planta baja destinada a vivienda y otro integrado por la otra vivienda, la piscina y el 
aparcamiento,  asignando  a  cada  uno  de  los  elementos  el  uso  y  disfrute  de  un 
determinado terreno unido a los mismos.
A efectos de identificar el terreno asignado en uso y disfrute a cada uno de los 
elementos se protocoliza en la escritura un plano entregado por los otorgantes. Se 
establecen  asimismo  unas  normas  estatutarias  para  regular  la  división  horizontal 
constituida.
En diligencia subsanatoria extendida por el mismo notario autorizante de la escritura 
el día 21 de abril de 2020 y que fue aportada al Registro, se subsana la misma de 
conformidad con el artículo 153 del Reglamento Notarial, en cuanto a la superficie de los 
terrenos cuyo uso y disfrute se asigna a cada uno de los elementos, que se había hecho 
constar erróneamente en la escritura, y en cuanto a la aclaración de una de las normas 
estatutarias.
Se acompaña asimismo un certificado de antigüedad expedido por arquitecto técnico 
el día 14 de diciembre de 2018, firmado digitalmente, en el que el técnico firmante 
certifica que «las dos parcelas mencionadas [debiendo entenderse por tales los dos 
elementos independientes de la división horizontal, pues antes se refiere a las mismas 
como  las  dos  parcelas  que  integran  la  parcela  catastral  con  la  que  se  dice  que 
corresponde  la  total  finca  registral  dividida  horizontalmente  en  la  escritura  y  a 
continuación incluye la descripción de dichos elementos independientes tal y como 
aparecen en la escritura, incluida la atribución del uso y disfrute de una porción de 
terreno] llevan divididas más de seis años».
II w.
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autorizada el 27 de abril de 2018 por el Notario de Ponteareas, don Álvaro Lorenzo-
Fariña Domínguez número 1086 de protocolo, que fue presentada a las 13:45 del día 21 
de febrero de 2020, bajo el asiento número 1025 del Diario 82, no se ha practicado 
inscripción alguna en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho. Hechos.–
Por la escritura presentada, los cónyuges don M. A. D. y doña M. P. P. Á., como titulares 
de la finca registral número 30.927 correspondiente al municipio de Salvaterra de Miño, 
la dividen horizontalmente en dos elementos independientes: el departamento número 
uno, integrado por: una vivienda unifamiliar de tres plantas, otra edificación de planta 
baja a vivienda y la asignación del uso y disfrute de una parte del terreno de la finca cuya 
superficie y linderos se detallan en la escritura; y el departamento número dos, integrado 
por: otra vivienda unifamiliar de tres plantas, una piscina, un aparcamiento, y se le asigna 
el uso y disfrute de la otra parte del terreno no ocupada por las edificaciones, agotando 
con ello la superficie total de la finca. Se consideran elementos comunes el resto de finca 
sin edificar, cuyo uso se atribuye en exclusiva a los elementos privativos, y los cierres del 
terreno  y  canalizaciones  de  agua  y  saneamiento  de  las  viviendas.  Se  acompaña 
certificado firmado digitalmente el 14 de diciembre de 2018 por don C. M. R., Arquitecto 
técnico colegiado, por el que certifica que las dos parcelas «llevan divididas más de seis 
años». Se acompaña además diligencia de subsanación autorizada por igual notario de 
fecha  21  de  abril  de  2020.–Las  construcciones  se  inscribieron  en  el  Registro  por 
antigüedad (año de construcción según Catastro 2009), con fecha 11 de marzo de 2020. 
Fundamentos de Derecho. En casos como el presente, en los que se constituye una 
finca  en  régimen  de  propiedad  horizontal  –tumbada–  es  fundamental  analizar  si  la 
«configuración  jurídica  adoptada  supone  constituir  realmente  dos  entidades  con 
autonomía  tal  que  les  permita  ser  consideradas  como  objetos  jurídicos  nuevos  y 
absolutamente independientes entre sí», ya que bajo la apariencia formal de dicho 
régimen  se  pueden  esconder  «auténticas  segregaciones  o  divisiones  de  terreno, 
proscritas por la ley», y ello con independencia de la denominación y estipulaciones 
utilizadas por las partes (en este sentido Resolución de 25 de abril de 2018 de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y Sentencia de la Sala Tercera del 
Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013). En el caso particular que nos ocupa debemos 
partir de los siguientes extremos. Así, en primer lugar, a cada vivienda que integra cada 
uno de los dos elementos de la división se le adjudica el uso y disfrute exclusivo de una 
parte del terreno, agotando con ello la superficie de la finca, por lo que si bien dicho 
terreno se constituye formalmente como elemento común, su precisa configuración, 
detallada con superficie y linderos y con salida en ambos casos al camino público, única 
salida a la vía pública en el caso de uno de los dos elementos, hace que en cierta 
manera su carácter de «elemento común esencial, indivisible e inseparable» a que se 
refiere el artículo 396 del Código Civil quede desvirtuado (Resolución de 25 de abril 
de  2018).  Esta  afirmación  se  refuerza  por  la  norma  estatutaria  b,  por  la  que  los 
propietarios de cada finca independiente podrán realizar en el terreno unido asignado en 
uso  y  disfrute,  «las  construcciones  anexas  y  complementarias,  que  tengan  por 
conveniente» sin necesidad de consentimiento del resto de propietarios, otorgando por 
tanto una gran autonomía sobre el terreno que a cada uno le corresponden a pesar de 
su  pretendido  carácter  de  elemento  común.  Por  otra  parte,  respecto  de  los  dos 
elementos  independientes  que  como  tales  abrirán  folio  registral,  los  mismos  se 
encuentran ya divididos físicamente, pues así resulta de la cláusula estatutaria d, que 
establece respecto del »cierre entre ambas parcelas», que «tiene carácter medianero, 
por lo que serán aplicables las disposiciones del Código Civil sobre la medianería» 
siendo así que además, la pared medianera implica por definición la barrera física entre  s
dos edificaciones o predios contiguos que se encuentran separados por dicha división.  oe.
Dicha separación física también parece resultar del plano incorporado a la escritura (que  w.
divide la finca en dos parcelas, la «parcela 1» y la «parcela 2», estableciendo una  16ww
amceodmicpióanñ a,in edne peel nqduieen etel  tépcanraic oc saed ar efuienrae) , a yla  daenl tigcüeertdifaicda ddoe  ldae « daivnitsigióüne»d adde  lqau fein csae. 
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división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica 
de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos 
registrales la oportuna licencia urbanística», por lo que en el caso presente se hace 
necesario, en virtud de lo dicho anteriormente, acompañar la autorización administrativa 
correspondiente, que el registrador ha de exigir en el caso de parcelaciones y divisiones 
de terrenos, como determinan los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y 150.6 de la Ley 2/2016, de 10 de 
febrero, del suelo de Galicia. En relación a ello si bien el certificado técnico que se 
acompaña certifica «que las dos parcelas antes mencionadas llevan divididas más de 
seis años», ello no excluye la necesidad de aportar la correspondiente autorización 
administrativa, pues en el caso de división de terrenos no resulta aplicable el régimen 
establecido  por  el  artículo  28.4  del  Real  Decreto  Legislativo  7/2015.  Así,  «deben 
diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas 
plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento 
de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los 
primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no 
exigencia de licencia a efectos de inscripción; mas a los segundos, en cuanto supuesto 
parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del 
artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título 
administrativo habilitante de la inscripción» (Resolución de 25 de abril de 2018). Y todo 
ello teniendo en cuenta que la licencia podría ser sustituida por la declaración municipal 
de innecesariedad, pues según el artículo 150.6 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del 
suelo  de  Galicia,  «toda  parcelación  urbanística,  segregación  o  división  de  terrenos 
quedará  sujeta  a  licencia  municipal,  salvo  que  el  ayuntamiento  declarase  su 
innecesariedad», añadiendo el apartado 7 del mismo, que «los notarios y registradores 
de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división 
de terrenos resolución administrativa en que se acredite el otorgamiento de la licencia 
municipal o declaración de su innecesariedad». En el caso que nos ocupa, por tanto, de 
practicarse la inscripción en los términos que resultan de la escritura, se abriría en los 
libros del Registros un folio independiente a cada uno de los dos elementos, el cual 
estaría en consecuencia integrado por una vivienda unifamiliar y resto de construcciones, 
sobre las que su propietario podría efectuar las modificaciones y reformas que tenga por 
conveniente sin más consentimientos (norma estatutaria c), junto con el derecho de uso 
y disfrute exclusivo de una parte bien delimitada del terreno de la finca que da salida a la 
vía pública, sobre la que el titular registral podría efectuar las construcciones, obras o 
instalaciones que quisiera sin necesidad de consentimiento de ningún otro propietario 
(norma estatutaria b), y cuya separación física respecto del otro elemento independiente, 
contiguo al mismo, estaría representado por un cierre medianero (norma estatutaria d), 
por lo que al existir dudas fundadas sobre si nos hallamos o no ante una parcelación de 
terreno, y teniendo en cuenta el principio de seguridad jurídicas a que sirve la institución 
registral, se hace necesaria la intervención de la autoridad municipal en los términos 
expuestos. Se suspende la práctica del asiento, siendo el defecto subsanable, sin que se 
haya practicado anotación de suspensión por no haberse solicitado. Queda prorrogado el 
asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la 
última notificación. Se hace constar, sin embargo, a los efectos anteriores lo dispuesto 
por el legislador en relación a la situación creada por la declaración del estado de alarma 
vigente (…). Contra la presente nota de calificación cabe (…). Ponteareas, a 25 de mayo  s
de 2020. La registradora (firma ilegible). Fdo.: Sonia María Airas Pereira». oe.
Contra la anterior nota de calificación doIInI Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario  2020-9216n https://ww
mauetdoiraiznaten tee sdcer itloa  eesnc reitul raq ucea liafilceagdaab,a  inltoe rpsuigsuoi ernetceu: rs«oR eella cdiíóan  2d9e  deh emchaoyso:  dPea r2a0 2la0   BOE-A-cable e
consideración  del  presente  recurso,  resultan  los  siguientes  elementos  relevantes  y 
documentos públicos en el iter cronológico de lo acontecido: 1. El 21 de febrero de 2020 
se  presentan  conjuntamente  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Ponteareas  dos 
protocolos, los números 1085 y 1086 del año 2018, de fecha 27 de abril, autorizados por 
mí,  notario  recurrente,  en  los  cuales,  respectivamente,  se  declaran  en  el  primero 
diferentes construcciones en régimen de antigüedad (2 viviendas unifamiliares de tres 
plantas cada una de ellas, otra vivienda unifamiliar de planta baja, una piscina y un 
construcción destinada a garaje, en total 954 metros cuadrados de superficie construida, 
y todo ello sobre una parcela de 1873 metros cuadrados) y en el segundo protocolo, se 
formaliza  la  división  horizontal  «tumbada»  de  tales  construcciones  declaradas 
previamente, con asignación del uso exclusivo de zonas delimitadas del terreno único 
declarado  como  elemento  común.  2.  El  11  de  marzo  de  2020,  la  Registradora  de 
Ponteareas procede a la inscripción íntegra del primero de los protocolos indicados, 
el 1085, quedando inscritas todas las construcciones declaradas en el mismo sobre una 
parcela  única  de  terreno,  que  da  lugar  a  la  finca  registral  número  30.927  del 
Ayuntamiento  de  Salvatierra  del  Miño;  el  15  de  abril  del  2020  se  comunican  los 
honorarios registrales correspondientes al protocolo 1085 por importe de 1.063,09 euros 
y en fecha 20 de abril procedo al abono de la factura correspondiente al protocolo 1085 
de declaración de obras por antigüedad. 3. Con relación al protocolo 1086, de división 
horizontal  de  los  elementos  constructivos  previamente  declarados,  no  recibo 
comunicación alguna del Registro de Ponteareas hasta el día 21 de abril, en el que, a 
requerimiento mío y tras preguntar por qué no se me había notificado nada del segundo 
de los protocolos presentado conjuntamente con el sí despachado, se me informa, sin 
constancia documental al respecto, que, para la inscripción del mismo se hace preciso 
delimitar cuáles son los elementos comunes del régimen jurídico configurado en dicho 
protocolo así como la superficie de parcela asignada en régimen de uso y disfrute 
exclusivo a cada departamento creado; tras lo cual, suscribo diligencia aclaratoria en el 
mismo día 21 de abril en la cual detallo los extremos indicados, a pesar de que los 
mismos ya constaban tanto en la escritura (los elementos comunes, en la letra A) del 
régimen jurídico) como en certificado de antigüedad de fecha 14 de noviembre de 2018, 
suscrito con firma electrónica y visado por el técnico Don C. M. R., que acompaña al 
protocolo indicado, en el que se definen tantos los metros de parcela asignados al uso 
exclusivo de cada departamento así como también la cuota de participación que le 
corresponden en el conjunto de la unida jurídica creada en dicho protocolo. 4. El día 25 
de mayo de 2020 se emite por la Registradora de Ponteareas nota de calificación, 
denegando la inscripción del protocolo 1086, y exigiendo autorización administrativa o 
declaración  municipal  de  innecesariedad  para  proceder  a  su  inscripción.  Nota 
calificación: La nota de calificación de la Sra. Registradora, suscita la siguiente cuestión: 
Si  el  protocolo  1086  autorizado  por  mí,  plantea  o  no  una  auténtica  parcelación 
urbanística que suponga «constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les 
permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí ya 
que la apariencia de dicho régimen puede esconder segregaciones o divisiones de 
terreno proscritas por ley». (nota de calificación literal). Y a fin de denegar la inscripción 
de dicho protocolo, cita, hasta en cuatro ocasiones, como única doctrina de este Centro 
Directivo, la contenida en Resolución de fecha 25 de abril de 2018, que trata un caso 
muy particular, como veremos a continuación, en nada extrapolable al que es objeto de 
discusión en el presente, obviando la variada y numerosa doctrina que a este respecto 
se contiene en un sinfín de Resoluciones de este Órgano directivo, las cuales, sin  s
perjuicio de establecer una serie de principios comunes sobre esta materia jurídica de la  oe.
división horizontal tumbada, no es menos cierto que la admisibilidad de su acceso a los  w.
libros registrales ha sido tamizada y filtrada en función de cada caso particular pues no  16ww
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uunno a dueté nlotsic os umpuueros tdoes , cloie rcruea al  ctoodnad ulcai rcíaa sau íusntiac av idseiórniv asdima pdlies tala  dreela dlidearedc hfíosi cya a y i mjupríodnicear   BOE-A-cable e
con  potencial  trascendencia  registral.  Pues  bien,  el  Notario  presentante  de  los 
documentos relacionados, 1085 y 1086, discrepa totalmente de la nota de calificación 
emitida para el protocolo 1086, sobre la base que hace la Sra. Registradora de una 
aplicación analógica de la doctrina contenida en la Resolución de 25 de abril de 2018, 
que  es  la  que  vertebra  casi  en  su  totalidad,  sus  razonamientos  conducentes  a  la 
denegación de la inscripción, en base a los siguientes, Fundamentos jurídicos Primero. 
casuística de la hipótesis contenida en Resolución 25-4-18 y sus diferencias con el caso 
que  nos  ocupa.–En  el  supuesto  tratado  en  la  resolución  de  25-4-2018,  nos 
encontrábamos ante una única vivienda unifamiliar, que, a costa de la unidad parcelaria 
e instrumentando la figura de la división horizontal, pasaba a convertirse en una vivienda 
colectiva o plurifamiliar de uso independiente; asimismo, la vivienda estaba situada en el 
ámbito  geográfico  de  la  Comunidad  de  Madrid  y  se  tenía  en  cuenta  la  normativa 
urbanística de dicha Comunidad, por lo que el Centro Directivo dispuso entonces que 
«en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de 
inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su división 
horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación para pasar 
de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o en nuevas 
plantas»; en el mismo caso, además se le asignaba a cada departamento nuevo creado 
de la única vivienda unifamiliar el uso exclusivo de un patio a cada uno. La realidad 
fáctica de la que partimos para decidir la posible inscripción del régimen de comunidad 
creado  en  el  protocolo  1086  es  frontalmente  distinta:  Tenemos  tres  viviendas 
unifamiliares,  un  garaje  y  una  piscina,  las  cuales  han  sido  declaradas  en  el 
protocolo 1085 y cuya inscripción se ha practicado por la Sra. Registradora al amparo de 
lo dispuesto en el art. 28.4 del RDL 7/2015 y las mismas se ubican sobre una parcela 
de 1873 metros cuadrados que no ha sufrido fraccionamiento jurídico alguno, ya que la 
misma se mantiene como unidad jurídica al haber sido considerado todo el terreno como 
elemento común, lo cual impedirá la consideración en el tráfico jurídico, y por tanto, 
también en el registral, de cada zona de parcela asignada para el disfrute exclusivo de 
cada departamento creado, como un ente independiente sobre el que quepan actos 
dispositivos de cualquier tipo que puedan desvirtuar la normativa urbanística que impide 
la parcelación de terrenos sin la preceptiva autorización municipal, ya que la hipotética 
disposición sobre cualquiera de los departamentos creados, no conllevará, de forma 
inexcusable, la vinculación de una porción de terreno anejo, ya que el mismo es un 
elemento común y sometido al régimen de propiedad horizontal, lo cual requería, en su 
caso  su  desvinculación  como  elemento  común  y  subsiguiente  vinculación  al 
departamento en cuestión, como anejo en propiedad, en cuyo caso, sí sería preceptiva la 
licencia municipal de división de terreno. Cabe añadir asimismo que el caso concreto 
objeto de análisis, se ha creado un departamento uno integrado por dos viviendas 
unifamiliares que se mantienen como tales sin alteración alguna de uso o subdivisión 
para crear viviendas colectivas o más de las ya permitidas, y un departamento dos 
integrado por otra vivienda unifamiliar que no se ha alterado, así como la piscina y el 
garaje declarado. Y el hecho de que en la escritura se cite el muro de cierre como 
medianero, que no necesariamente tiene que ser un muro de hormigón o esa barrera 
física en la que parece pensar la Registradora cuando lo cita en su nota como «esa 
barrera física entre dos edificaciones o predios contiguos que se encuentran separados 
por dicha división», lo cual pudiera hacemos pensar en un auténtico fraccionamiento 
físico-jurídico de la parcela vetado por la ley, ya que los setos o cualquier otro elemento 
decorativo  tales  como  tuyas  de  cierre,  pueden  ser  considerados  como  elemento  s
medianero y la servidumbre de medianería regulada por el Código civil es perfectamente  oe.
compatible con el régimen de propiedad horizontal y no conlleva necesariamente la  w.
parcelación jurídica de la finca registral ni obsta a que el terreno en su conjunto pueda  16ww
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el Centro Directivo, no solo en la única Resolución citada de 25-4-18, en unos casos 
denegando el acceso al Registro como en esta última que encubría un cambio de uso 
ilegal convirtiendo una vivienda unifamiliar en otra plurifamiliar sin licencia preceptiva, y 
en otros permitiendo su acceso si en el supuesto de referencia se constataba de modo 
fehaciente la existencia de unos elementos comunes, al margen del terreno sobre el que 
se asientan las distintas construcciones, como ocurre en nuestro caso, donde además 
del terreno se configuran como elementos comunes «todos los cierres del terreno, las 
canalizaciones de agua y demás para saneamiento de las tres viviendas declaradas», 
amén de lo ya comentado sobre los elementos medianeros que delimitan los espacios de 
terreno para uso y disfrute exclusiva de cada departamento, lo cual evidencia un régimen 
de comunidad del art. 396 del código civil, en el que conviven elementos comunes y 
privativos  en  régimen  de  copropiedad,  como  lo  son  los  elementos  decorativos 
medianeros de nuestro caso (art. 572. 3 CC), que conforman ese «muro de cierre» 
medianero a que alude la escritura, sin que deba interpretarse en sentido literal como 
muro  de  separación  física  propiamente  dicho.  En  la  propiedad  horizontal  tumbada 
contenida en el protocolo 1086/18, desde el momento en que se mantiene la unidad 
jurídica de la finca, y por el principio de accesión, su derecho de vuelo -que le sirve de 
soporte-, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho 
privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es 
común en su total integridad, sin que, ni de la escritura ni del certificado de antigüedad y 
descriptivo aportado, pueda deducirse lo contrario. Como señala la doctrina sentada por 
esta Dirección General en Resolución de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), 
«bajo el calificativo de “tumbada” que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse 
situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o 
edificaciones  jurídica  y  físicamente  independientes  pero  que  participan  en  otros 
elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es 
elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la 
distribución  de  los  elementos  que  la  integran  que  no  se  superponen  en  planos 
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, la 
propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que 
mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte no 
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico 
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma -la 
que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o 
con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. La 
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones 
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del 
solar  no  ocupadas  por  la  construcción,  no  altera  esa  unidad».  Reconociendo,  sin 
embargo, que «ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos 
casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal 
tumbada  se  pueden  esconder  auténticas  segregaciones  o  divisiones  de  terreno, 
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de 
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común». En nuestro caso, la división 
horizontal tumbada no se ha configurado de tal modo que pueda suponer un acto 
equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o 
terrenos, y ello es así puesto que en el protocolo 1085, presentado conjuntamente con 
el 1086, cuya calificación negativa se discute, se han declarado 3 viviendas unifamiliares, 
amén de un garaje y una piscina, pero no se han delimitado tres zonas de uso exclusivo  s
de terreno para cada una de las viviendas, sino tan solo dos, lo que evidencia la falta de  oe.
intencionalidad  de  fraude  de  los  otorgantes  de  la  normativa  urbanística  sobre  w.
parcelación, que podría entenderse de haberse configurado tres zonas distintas para su  16ww
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cierta privacidad en su entorno de terreno asignado a efectos de su disfrute exclusivo, 
sin  que  por  ello  se  rompa  la  armonía  familiar  ni  mucho  menos  la  armonía  de  la 
indivisibilidad jurídica de las parcelas sin autorización administrativa, pues lo único que 
se pretende es establecer un régimen que regule las relaciones de los comuneros y su 
contribución al mantenimiento de gastos de los elementos comunes, tanto los del suelo 
en su totalidad (tanto el ocupado como el no ocupado por las construcciones), así como 
los muros de cierre y todo tipo de canalizaciones de servicios a todas las construcciones, 
amén de la medianería indicada para las «tuyas de cierre». El régimen de propiedad 
horizontal que se configura en el art. 396 del código civil presupone la existencia de una 
comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales 
para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca 
total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno 
toda vez que no hay alteración de forma, lo que sí ocurría por ejemplo en la Resolución 
citada como «ratio decidendi» en la nota de calificación de la Registradora, en la que se 
transmutó la configuración de vivienda unifamiliar a colectiva con el añadido de una 
ampliación de obra y fraude de la licencia primitiva de obra concedida para una única 
vivienda; asimismo, así resulta también del artículo 26.4 del RDL 7/2015, de 30 de 
octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la 
constitución  de  finca  o  fincas  en  régimen  de  propiedad  horizontal  o  de  complejo 
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre 
que  dentro  del  perímetro  de  ésta  no  quede  superficie  alguna  que,  conforme  a  la 
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, 
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a 
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del 
artículo 18». En el caso particular de este expediente cabe afirmar que la configuración 
jurídica adoptada no supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que 
les  permite  ser  consideradas  como  objetos  jurídicos  nuevos  y  absolutamente 
independientes entre sí, como lo demuestra la existencia de más elementos comunes, 
aparte del terreno edificado y el sobrante por lo que no queda desvirtuando el concepto 
de elemento común esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el art. 396 del 
código civil. En conclusión, en este caso, cabría perfectamente admitir el acceso al folio 
abierto  a  la  finca  registral  de  las  construcciones  declaradas  bajo  el  régimen  del 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal, cuya antigüedad suficiente resulta acreditada 
tanto por el técnico competente interviniente como por la certificación catastral, no 
constando la incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la 
construcción y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general. Conforme a la doctrina de esta Dirección General, la constitución 
de un régimen de propiedad horizontal no encaja, en vía de principio, en el concepto de 
parcelación urbanística, a falta de una norma que establezca lo contrario; En efecto, el 
régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil 
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos 
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional 
de la finca total sobre la que se asienta. La asignación del uso singular o privativo de 
determinados elementos comunes o porciones de los mismos, en este caso, las zonas 
del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad orgánica y funcional de 
la parcela inscrita de 1873 m2 bajo el número 30.927 del municipio de Salvaterra de 
Miño, las cuales en ningún caso, aun teniendo acceso registral, podrán gravarse o 
transmitirse de forma que pueda desnaturalizarse la configuración del terreno como  s
elemento común; sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los  oe.
frecuentes  supuestos  de  edificaciones  integradas  por  varias  viviendas  adosadas,  w.
construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma  16ww
coardlieficnaadcaió,n y.  dEenl  seul ppureessteon tdee  sgurpuupeos ftaom, iyli ahra dbeidl aq uceu epnatrati mdoes  loinst etgérramdion opso rd uen l ac aebseczraitu drea 
pfarmopiliiead ay ds huo hriizjoo nrteasl u«lttuam fábcaidl ad»il uyc nidoa ur nq ucoem lop lecjoon ifnigmuorabdiloia reios  cuonn  apuatrécnetlaicso  or éegdiimficeanc idóen   BOE-A-cable e
s jurídica y físicamente independientes, que pretenden introducirse como tales en el 
negocio inmobiliario para su especulación y explotación económica, ya que el destino de 
todas las construcciones es el de uso propio, como resulta del protocolo 1085 de obra 
nueva inscrito en su totalidad. Resulta también llamativo que se proceda a inscribir un 
total de 954 metros cuadrados de superficie construida distribuidos en diferentes y 
variadas construcciones –hasta 3 viviendas–- sobre una parcela de 1873 m2 con el mero 
certificado catastral de antigüedad de las construcciones, y no pueda tener acceso la 
configuración de un régimen jurídico de propiedad horizontal que solo pretende regular 
las relaciones de gastos y uso de los distintos copartícipes en el mismo, integrantes del 
grupo familiar, que está debidamente amparado por el art. 396 del código civil, la 
normativa  urbanística  al  respecto,  la  doctrina  de  la  DGRN  para  casos  idénticos  al 
presente (no el de la de 25-4-2018), jurisprudencia del TS y TC, y que en ningún modo 
ha  perturbado  en  su  plasmación  documental  definitiva,  la  normativa  sobre 
fraccionamiento de terrenos sin licencia municipal, ya que existen numerosos elementos 
comunes, aparte del terreno asignado en uso y disfrute, como son el vuelo, el subsuelo 
con  todas  sus  canalizaciones  y  demás  instalaciones  de  suministro  general  a  las 
construcciones, amén de los muros de cierre de todo el perímetro de la parcela global, 
no existiendo ese muro de cierre atravesando la parcela y sí únicamente un elemento de 
medianería decorativo de tipo ornamental para respetar la privacidad de ambas zonas de 
disfrute. En ningún momento se dice en la escritura que el terreno se configure como 
elemento  privativo  vinculado  a  los  distintos  departamentos  sino  más  bien  todo  lo 
contrario, se reafirma su carácter de elemento común junto con otros, por lo que no hay 
motivos para dudar, como hace la Sra. Registradora en su nota de calificación «in fine» 
si nos encontramos o no ante una parcelación de terreno. Lo importante en nuestro caso 
es que el terreno en su globalidad permanece como «elemento común» lo cual resulta 
ineluctable al régimen de propiedad horizontal tumbada. También es relevante traer a 
colación del principio de autonomía de la voluntad; como ya dictaminó este Centro 
Directivo (26 julio 1987 y 23 octubre 1998) la multiplicidad de situaciones fácticas posible 
en  esta  materia  de  división  horizontal  tumbada  determina  la  no  imposición  de 
construcciones  jurídicas  específicas,  sino,  al  contrario,  de  reconocimiento  a  los 
particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico, que, entre los varios que 
proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus 
características peculiares y de los fines o intereses (art. 149 CE); y en este supuesto de 
autorregulación de relaciones de comunidad familiares, la división tumbada se presenta 
como el cauce adecuado pues carece de fines especulativos e intención fraudulenta que 
pretenda el fraccionamiento de parcelas para su tratamiento independiente y posterior 
enajenación,  en  cuyo  caso  sí  resultaría  más  adecuado  la  división  del  terreno 
propiamente dicha con el visto bueno municipal. Como dice la Resolución de 27 de julio 
de 2017, «si se pretende el acceso registral por la vía de la prescripción de las facultades 
de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística,  es  preciso  igualmente  un  acto 
administrativo que así lo declare expresamente, o una prueba documental fehaciente al 
respecto, y en todo caso, identificando claramente la ubicación y delimitación de cada 
una de las parcelas, ya sean privativas o comunes, resultantes de tal acto de parcelación 
supuestamente prescrito»; se colige que aún en el hipotético supuesto de verdadera 
parcelación, que no es el caso, bastaría con un «documento fehaciente al respecto» que 
acreditase la prescripción de las facultades de restablecimiento de legalidad urbanística, 
del tipo del certificado de antigüedad obrante en este expediente en el que el técnico 
asevera que las distintas zonas llevan separadas físicamente desde hace más de seis  s
años; pero lo cierto, y como he repetido en este recurso, no estamos ni siquiera en ese  oe.
supuesto, en el que se plantee un auténtico fraccionamiento jurídico de la unidad del  w.
terreno  alegando  la  prescripción  de  la  posible  infracción  urbanística,  donde  da  a  16ww
pernetescnrdipecr ióenl .C Ae nmtroo dDoi rdeec ticvoon cqluues iócna,b rsíoal ola m peo sriebsiltidaa pdo ar ssiomliicsimtaor  ad ela a Rcceegsisot rraedgoisratr adl ep olar 
Ptrarosp pierdoacde dqeure a v uuenlav an uae cvoan sleidceturraar  eslo pselagnatedaam diee nltao  Rcoensoteluncidióon e dne s u2 5n odtea  daeb rcil adliefi c2a0c1ió8n,   BOE-A-cable e
para verificar que el caso que se resolvía en aquélla es diametralmente opuesto al que le 
fue presentado en el protocolo 1086 y si tiene a bien, proceder a la inscripción del 
mismo, o en caso de insistir en su calificación, elevar el presente recurso ante el órgano 
competente  para  su  resolución,  a  fin  de  que  se  proceda  a  revocar  la  calificación 
impugnada estimando el presente recurso a fin de practicar la inscripción pretendida. En 
Ponteareas, a veintinueve de mayo de 2020».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Ponteareas  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre; 78 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la 
Propiedad de actos de naturaleza urbanística; 142, 148 y 150 de la Ley 2/2016, de 10 de 
febrero, del suelo de Galicia; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, 
de 20 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 17 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017, 19 de febrero, 25 de abril y 1 de 
junio de 2018.
1.  Se plantea en este expediente si para inscribir una escritura de constitución de 
propiedad horizontal «tumbada» con asignación de uso exclusivo y excluyente de una 
determinada porción de terreno a cada uno de los dos elementos privativos que la 
componen, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos agota la 
totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones declaradas sobre las fincas, es 
necesario o no acreditar la obtención de licencia administrativa de parcelación o división 
de terrenos o la declaración municipal de que no es necesaria.
Entiende la registradora que ello es necesario, por configurarse en este caso la 
división  horizontal  de  manera  que  los  dos  elementos  privativos  que  la  integran 
constituyen realmente dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas 
como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí.
Para el notario recurrente no es necesaria licencia administrativa de parcelación o 
división o la declaración de que no es necesaria, por considerar que la doctrina de este 
Centro Directivo contenida en Resolución de fecha 25 de abril de 2018, que cita hasta en 
cuatro ocasiones la registradora en su nota, trata un caso no extrapolable al ahora 
planteado,  por  no  existir  fraccionamiento  jurídico  de  la  finca,  ya  que  la  misma  se 
mantiene como unidad jurídica al haber sido considerado todo el terreno como elemento 
común, porque el hecho de que exista un cierre entre los elementos, que tiene carácter 
medianero  y  que  el  notario  en  su  recurso  llama  muro,  no  tiene  que  suponer 
necesariamente un auténtico fraccionamiento físico-jurídico de la parcela vetado por la 
ley, porque además del suelo existen más elementos comunes en la división horizontal, 
entre  ellos  el  citado  cierre  entre  los  elementos,  porque  sobre  la  finca  existen  tres 
viviendas unifamiliares, además de un garaje y una piscina, pero en cambio no se han 
delimitado tres zonas de uso exclusivo de terreno para cada una de las viviendas, sino 
tan solo dos, lo que a su juicio evidencia la falta de intencionalidad de fraude de los  e.e
otorgantes a la normativa urbanística sobre parcelación, a lo cual se añade que se trata  b
de distintos miembros de una misma unidad familiar, lo cual también evidenciaría para el  16ww
creocnusrirdeenrtaes ela  qauues esnec tiara tdae  dien teunncai ópna rfcraeuladcuiólenn toa , dyiv ipsoiórnq,u eq uaeu nin seinst ee l ecna sqou ed en oq uloe  esse, 
hqauber ísae  phreas acrpitoor talad oe vqeunetu alal si ndfrisatcinctióans  uzorbnaansí sltleicvaa, na ls eapsaervaedraars  ufíns itcéacmniecnot ee nd ecsedretif ihcaadceo 
más de seis años.
2.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el 
régimen competencial en materia de urbanismo.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo –fundamento jurídico 5– 
y 164/2001, de 11 de julio –fundamento jurídico 4–), lo que en el caso de la Comunidad 
Autónoma de Galicia se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la 
Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 
de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de 
marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, «procede, en primer 
lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los 
requisitos  necesarios  para  la  documentación  pública  e  inscripción  registral  de  las 
declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a 
autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o 
no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter 
general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena 
parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en 
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma 
sentencia  dejaba  a  salvo  aquellos  preceptos  que,  por  regular  materias  que  son 
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución 
Española.
Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. 
art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Galicia) determinar qué clase de actos 
de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia 
previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que 
debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los 
límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las 
acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad.
Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el 
otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de 
la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su 
antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones 
de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). 
Según se establece en la disposición final primera del Texto Refundido de la Ley de 
Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de 
disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y 
más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la 
competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de 
la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en 
el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia 
urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar 
su  inscripción  al  previo  cumplimiento  de  ciertos  requisitos  (Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre  s
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el  oe.
mismo. w.
3.  El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que  16ww
sneo taarpioruse yb are egli stteraxdtoo rreesf,u nedni dlao  aduet olraiz aLceiyó nd ee  iSnuscerloip cyi óRn edhea beislictarictuiórna sU dreb asneag, reimgapcoinóen  ao 
división  de  fincas,  la  acreditación  documental  de  la  conformidad,  aprobación  o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de 
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como 
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así 
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas 
a  la  intervención  y  control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta, 
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia 
en sede registral.
La norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 142.2 de la Ley 2/2016, de 10 
de febrero, del suelo de Galicia, dispone que están sujetos a licencia municipal los 
siguientes actos: (…) f) Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de 
terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de 
reparcelación. El artículo 150.6 de la misma Ley añade que toda parcelación urbanística, 
segregación o división de terrenos quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el 
ayuntamiento declarase su innecesariedad y  según el apartado séptimo del mismo 
artículo  150  los  notarios  y  registradores  de  la  propiedad  exigirán  para  autorizar  e 
inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos resolución administrativa en 
que  se  acredite  el  otorgamiento  de  la  licencia  municipal  o  declaración  de  su 
innecesariedad.
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva 
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de 
parcelación, división o segregación que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
4.  La figura de la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en 
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La  sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  Madrid  (Sección  Novena), 
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad 
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene 
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay 
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre 
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad, 
cita  –con  la  sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  Alicante  de  21  de  diciembre 
de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: «Como razona la resolución 
de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 
(BOE 13 enero 2004), "...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad 
horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo 
inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que 
participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales 
en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en 
razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en 
planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, 
la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el momento en que 
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no 
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico 
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma – 
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia 
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La 
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones  s
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del  oe.
solar  no  ocupadas  por  la  construcción,  no  altera  esa  unidad"».  Reconociendo,  sin  w.
embargo que «ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos  16ww
tcuamsobsa dsait uascei onpeuse ddeen f raeusdceo,n pdueer s abuatéjon tlaic aasp asrieegnrceiag afociromnaels d eo  undaiv ipsrioopnieesd adde h otreizrroenntoa,l 
pprroopscieridtaasd  hpoorri zolan tlaely t.u mEnb acduaa, leqlu sieure loca pseor,m laon ereclee vcaonmteú ne»s. que, en los regímenes de  BOE-A-cable e
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid en la sentencia número 431/2008, 
de 3 octubre (Sección Novena), que revoca la Resolución de esta Dirección General 
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia de la Sección Vigesimoquinta, 
número 107/2007, de 26 de febrero, que revocó la Resolución de 10 de diciembre 
de 2003), en un caso análogo al presente, considera que existe un acto de división 
contemplado en la previsión genérica «in fine» del apartado a) del artículo 151.1 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que se refiere a 
«cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no 
incluidos en proyectos de reparcelación» y que por tanto es trasladable a este caso 
planteado en la Comunidad Autónoma de Galicia, ya que el apartado f) «in fine» del 
artículo 142.2 de la Ley contiene la misma previsión genérica, al hablar de «otros actos 
de división de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un 
proyecto de reparcelación». Viene a argumentar la sentencia que «(…) el artículo 396 del 
Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del 
edificio, "que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...", es 
decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con 
aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el 
caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de 
dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse 
realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como 
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. 
de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas 
de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la 
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y 
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante, 
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común "esencial" (término 
utilizado  en  R.  de  la  DGRN),  de  forma  que  la  atribución  de  su  uso  exclusivo  –
recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de 
constituirse  físicamente  fincas  independientes,  como  aduce  el  Sr.  Registrador,  tal 
atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto 
es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos 
a  cada  una  pues,  con  el  proceder  objeto  de  autos  se  forman  dos  entidades,  con 
atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una 
porción de terreno».
5.  De acuerdo con los fundamentos anteriormente expuestos, en el ámbito de la 
legislación sustantiva gallega resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la 
división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que puede suponer un 
acto equiparado a parcelación o a «otros actos de división» de parcelas o terrenos.
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo, la división 
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga 
la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su edificación (cfr. artículo 148 de la 
Ley del suelo de Galicia), ni tampoco de segregación u otros actos de división de 
terrenos a que se refiere el artículo 142.2.f) de la misma ley, pues el régimen de 
propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la 
comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales 
para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca 
total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno 
toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación  s
necesariamente  amparada  en  una  licencia  o  con  prescripción  de  las  infracciones  oe.
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. w.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de  16ww
coocntusbtirteu,c ipóonr  edle q ufien csae  aop rfuinecbaas  eel nte xrtéog rimefeunn diddeo  dpero lpai eLdeayd d eh oSriuzeolnot,a al l oa fidrme arc oqmuep le«jloa 
iqnumeo bdielianrtrioo  aduetol rpizear ípmaertar oc odnes idéesrtaar  snuo  squupeedrfeic iseu tpoetarfli ccieo maolg uunnaa  sqoulae ,p acrocnefloar,m seie map rlea   BOE-A-cable e
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, 
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a 
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del 
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo 
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a 
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran 
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las 
características  exigidas  por  la  legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y 
urbanística,  ni  dándose  los  supuestos  de  excepción  previstos  en  la  misma  norma 
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso 
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que 
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de 
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división 
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material 
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a 
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna 
licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 142.2.f) de la Ley del suelo de 
Galicia, que se refiere a «otros actos de división de terrenos en cualquier clase de 
suelo».
En el caso particular de este expediente cabe afirmar que la configuración jurídica 
adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permite 
ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre 
sí, como demuestra la perfecta delimitación de porciones de terreno de uso exclusivo de 
cada elemento privativo respectivo con salida propia e independiente a la vía pública y 
separados por un elemento de cierre –que pese a que el notario recurrente argumente 
que los setos o cualquier otro elemento decorativo tales como tuyas de cierre pueden ser 
considerados como elemento medianero, él mismo señala en el recurso que se trata de 
un muro de cierre, lo cual evidencia una separación física–, desvirtuando el concepto de 
elemento común esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el artículo 396 del 
Código Civil.
La atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una 
determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no 
ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de 
ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e 
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo.
Se trata de una configuración que perfectamente puede equipararse a «otros actos 
de división de terrenos» contemplados en la repetida previsión «in fine» del apartado f) 
del artículo 142.2 de la Ley del suelo de Galicia en relación con el artículo 26.2 de la Ley 
estatal,  y,  por  lo  tanto,  sujeta  a  la  exigencia  de  licencia  urbanística  a  efectos  de 
inscripción o, en su caso, declaración de innecesariedad de la misma, por considerar el 
órgano competente que no se trate de un acto de parcelación o división sujeto legamente 
a licencia.
Es más, el hecho de que un arquitecto técnico certifique que «las dos parcelas 
[entendiendo por tales los dos elementos privativos tal como se describen en la escritura 
y  resultan  del  plano  aportado]  llevan  divididas  más  de  seis  años»  no  es  sino  la 
constatación de que se trata, o al menos puede tratarse, de una parcelación o división de  s
terrenos. oe.
El notario recurrente señala en su escrito que existen más elementos comunes  w.
además del suelo, lo cual evidencia una situación de comunidad de las contempladas en  16ww
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viviendas, pero solo se creen dos elementos privativos y que se trate de la regulación de 
una situación de comunidad familiar, donde los distintos titulares forman parte de una 
misma unidad familiar, evidencia que no existe intención fraudulenta por parte de los 
otorgantes. Sin embargo, estos hechos no excluyen la necesidad de obtener licencia de 
parcelación o la declaración de que no es necesaria y en cualquier caso los registradores 
no pueden calificar si existe o no un fraude. Se limitan, como en este caso, a comprobar 
el cumplimiento de la legalidad urbanística y en caso de existir indicios de parcelación, 
como ocurre en este supuesto, a exigir en consecuencia la correspondiente licencia o 
una declaración municipal de que ésta no es necesaria, al margen de que concurra o no 
una intención fraudulenta.
6.  Finalmente, en cuanto a la alegación de las recurrentes sobre la procedencia del 
acceso registral de la escritura calificada sobre la base de la antigüedad acreditada, cabe 
citar aquí la Resolución de 19 de febrero de 2018, al reconocer el diferente tratamiento 
entre las edificaciones o elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o 
divisiones  de  cierta  antigüedad,  pues  éstas,  según  se  razona,  si  bien  presentan 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio  precepto  no  requiere  previa  declaración  municipal,  sin  embargo,  no  pueden 
equipararse  completamente,  dada  la  realidad  fáctica  que  presenta  la  edificación 
existente,  acreditada  por  certificación  técnica,  municipal  o  acta  notarial,  que  por  sí 
demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el 
carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal 
apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración 
descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda 
constatarse a efectos registrales.
No cabe invocar la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por 
las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017, 
pues por un lado, todas estas Resoluciones siguen partiendo de la exigencia de un título 
administrativo habilitante de la inscripción, en lo que se refiere a los actos de división de 
suelo, a diferencia de los edificatorios. Sin perjuicio de que tal título habilitante pueda ser 
la  declaración  administrativa  del  transcurso  de  los  plazos  de  restablecimiento  de 
legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva 
normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 
de la Ley de Suelo.
Deben  diferenciarse,  por  tanto,  los  actos  edificatorios  de  los  actos  de  división 
afectantes al suelo. A los primeros les es aplicable el régimen del artículo 28.4 para 
justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción; mas a los 
segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le 
resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la 
exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción.
Por otra parte, la Ley del suelo de Galicia exige, como hemos visto, para poder 
inscribir  toda  división  de  terrenos,  resolución  administrativa  en  que  se  acredite  el 
otorgamiento de la licencia municipal o declaración de su innecesariedad, por lo que en 
caso de que hubiese transcurrido el plazo de prescripción de una eventual infracción 
administrativa y ya no procediese la adopción de medidas de restablecimiento de la 
legalidad urbanística, deberá ser en el caso de Galicia el Ayuntamiento quien aprecie si 
es o no así y emita la correspondiente declaración de que no es necesaria licencia en 
caso de que efectivamente haya transcurrido dicho plazo y no proceda la adopción de  s
tales medidas. oe.
En conclusión, no cabe admitir el acceso al Registro bajo el régimen del artículo 28.4  w.
de la Ley de Suelo estatal de la división horizontal tumbada que se formaliza en la  16ww
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urbanística gallega, donde se requiere que se aporte dicha licencia o en todo caso la 
declaración municipal de su innecesariedad.
Las alegaciones que puedan realizarse en cuanto a la ausencia de división material 
de la finca sujeta legalmente a preceptiva licencia, habrán de ventilarse ante el órgano 
administrativo competente en orden a la obtención en su caso de dicha declaración de 
innecesariedad de licencia que a efectos registrales cabría admitir.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.