BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 322 Jueves 10 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 112999
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15918 Resolución  de  26  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Rota  a  inscribir  una  escritura  de 
donación.
En el recurso interpuesto por don Javier Manrique Plaza, notario de Jerez de la 
Frontera, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Rota, doña María del 
Rocío Agüero Ruano, a inscribir una escritura de donación.
Hechos
I
El día 9 de junio de 2020 se autorizó por el notario Jerez de la Frontera don Javier 
Manrique Plaza una escritura por la cual los cónyuges don J.M.H.G. y doña A.S.C. 
donaron a su hijo don J.M.H.S. una finca, la registral 352/1 del Registro de la Propiedad 
de Rota.
Tal finca fue descrita de la siguiente forma: «URBANA. CASA sita en la villa de Rota 
en la calle (…), linda por la derecha con la casa de M.P.Q. número (…), por la izquierda 
con otra de M.F. número (…), y por el fondo con panadería de los herederos de J.V., en 
la calle (…). La casa mide, por su fachada veinte pies, por la medianería derecha ciento 
dieciséis, la izquierda ciento treinta y cuatro y el testero o fondo treinta y dos, formando 
un polígono irregular de mil ochocientos cinco pies cuadrados, equivalentes a doscientos 
diecisiete  metros  y  setenta  y  cinco  centímetros  cuadrados.  Según  resulta  de  su 
inscripción 1.ª, y por la 3.ª, linda por la izquierda con casa de M.R.M. número (…), y por 
el fondo con casa panadería calle … de J.L.; componiéndose la casa de tres salas, una 
de ellas en alberca, dos cuadras con pajares encima y se halla doblada por otro piso 
compuesto de un soberado y además tiene cocina, patio, corral y casa puerta. Por la 
inscripción 4.ª, linda por la derecha, con la casa de los herederos de F.C., y por la 
izquierda con la casa de M.F., sin designarse número de la manzana donde se halla. Por 
la inscripción 6.ª, linda por la derecha con casa de F.C. número dos, por la izquierda con 
otra señalada con el número seis de don M.R.F. y por el fondo con casa de R.C. en la 
calle antes … y ahora …, número (…). Por la inscripción 7.ª, actualmente la casa está 
marcada con el número (…) de la calle …, y por la 8.ª, linda por su fondo con la casa de 
J.V. en la calle …».
Así, la finca 352/1, según la inscripción registral, con descripción reproducida en la 
escritura, se encuentra compuesta por cinco «partes de casa» señaladas con las letras 
desde la «A» hasta la «F», siendo la «parte de casa letra C» la que es objeto de 
donación. Esta parte de casa letra «C» figura inscrita a favor de Don J.M.H.G. y Doña 
A.S.C.,  con  carácter  ganancial,  con  la  siguiente  descripción:  «C.–Parte  de  casa 
compuesta de un cuarto bajo con ventana a la calle que es la primera habitación a la 
izquierda entrando en la finca, el otro cuarto bajo contiguo y que se comunica con el 
anterior, que hace segunda habitación también a la izquierda de la entrada de la finca, la  e.
mitad de la cocina unida al pozo, a la izquierda, y del fuego de colar y octava parte del  w.b
servimiento común en toda la casa. La escalera que sirve de acceso al soberado alto con  918ww
plau teiertnae a f ulae raaz eonte laa,  csaes ahpaullearbtaa  ednetnrtarnod doe al  elax pizreqsuaiedrod ac»u.arto con ventana a la calle, y hoy
explEícnit ac oan ssue ceuxetnecnisai,ó nla s uppaertrefi ci«aCl, »c odmeo  lap acrtaes ain tseeg raenntceu ednet ruan ain fsincrciata  csuiyna  rseufepreernficciiea 
total es de 217,75 m².
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Rota, el día 23 de junio 
de 2020, asiento 653 del Diario 57, fue objeto de la siguiente calificación negativa por 
parte  de  su  titular,  doña  Rocío  Agüero  Ruano,  con  los  siguientes  fundamentos  de 
derecho:
«Primero: Vistos artículos 9, 19 bis, 20, 199, 201, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, 
51, 298 y 437 del Reglamento Hipotecario, Ley 13/2015, resoluciones de la D.G.R.N. 
de 25 de junio de 2.015 y 13 de diciembre de 2.016 Ley de Propiedad Horizontal y 
principio de tracto sucesivo.
Segundo: Con arreglo a lo anterior, y por las razones que se expondrán, se aprecian 
los  siguientes  defectos  que  impiden  la  práctica  de  los  asientos  solicitados, 
suspendiéndose la inscripción:
La finca que es objeto de donación en la presente escritura es una parte de la finca 
registral 352/1 del Registro de la Propiedad de Rota, concretamente la descrita como 
parte de casa letra C, que carece de superficie inscrita. La superficie total de la casa es 
de 217,75 m², según resulta inscrito.
La  certificación  catastral  aportada  con  referencia  catastral 
número 6161522QA3566A3330DO, se refiere a uno de los elementos en que está la 
finca dividida en comunidad ordinaria o romana y en la que aparece como vivienda 
de 2 m², un comercio de 32 m² y 4 m2 de elementos comunes, que no se corresponden 
con lo que figura inscrito.
De la consulta a la Sede Electrónica de Catastro, figura la finca registral 352, sita en 
la  calle  (…),  como  un  inmueble  de  218  m²  dividido  en  diversas  dependencias  y 
elementos comunes que no se corresponden con la descripción que resulta del Registro.
La parte de casa objeto de transmisión consta inscrita sin extensión superficial.
Es doctrina de la D.G.R.N. que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca 
en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin medida 
superficial. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para llegar a 
la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral, siendo la 
superficie un elemento esencial a este respecto. Según las citadas resoluciones de la 
Dirección General es doctrina de ese Centro Directivo que se debe exigir que se exprese 
la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma 
aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es 
indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene 
por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales 
a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no 
aparezca previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de 
junio de 2015, «una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede 
decirse que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no 
consta la superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también 
es verdad que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el 
número de gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro 
lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico–reales que a 
lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a 
concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que 
ocurre  es  que  no  consta  correctamente  especificada  su  superficie.  Y,  dada  la  s
trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral,  o
ppninroomed vaeliastmr tiocotu esl naudícnaeia óc incr ,os qentuirseieieng  elna ad cdieniea sr ctpareri opnecc neióstdiundim  addhiee is nilntatoom rssiaa utlpr piecareurrfagliac isdietror eardcale,t. i  fuiNscniaunare   sfsitlnareac r  als eeuqgnpui seelsr afheiccaniiósteintd a o dh eeipst éoecut enmnciacoao mr iafeiun nhnctaaao     2020-15918n https://www.
inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su
primera inscripción». Hay que tener en cuenta la Ley 13/2015, de 24 de junio, de
Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto 
refundido  de  la  Ley  de  Catastro  Inmobiliario,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en concreto la modificación de los artículos 199, 200 
y 201 de la Ley Hipotecaria. Los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria regulan los 
expedientes notariales de deslinde y de rectificación de la descripción, superficie o 
linderos de cualquier finca registral, siendo el expediente ordinario cuando se trata de 
rectificaciones de cabida superiores al 10% y en todos aquellos en los que el registrador 
tenga dudas. Por su parte, en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se dice expresamente 
que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  en  la  forma  y  con  los 
requisitos que se regulan en el propio artículo. Si bien es cierto que en la escritura se 
dice  que  la  parte  de  casa  «tiene  una  superficie  total  construida,  incluida  parte 
proporcional de elementos comunes de 75,00 m2 », tal como ha dicho la doctrina de ese 
Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos») la inscripción de la superficie de una finca 
que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en 
sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de 
estar dotado de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la 
constatación registral de la superficie, en su caso alegada «ex novo», sino que se deba 
acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y 
todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes y 
copropietarios potencialmente afectados.
Sentado que la expresión de la superficie de las fincas es un requisito necesario para 
la inscripción registral de los títulos relativos a ellas, ha de destacarse que para la 
constancia registral de tal dato, que está llamado a producir cualificados efectos jurídicos 
frente a todos, no puede bastar la manifestación unilateral del titular registral, o su 
causahabiente, sino que será necesario acreditar tal extremo de modo que el registrador 
no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados 
los derechos de terceros, en especial, los titulares de fincas colindantes, a través de un 
procedimiento con las debidas garantías. A tales efectos resulta especialmente idóneo el 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por las notificaciones, 
publicaciones y garantías que ofrece para los terceros en general o el previsto en el 
artículo 201.
Además de lo expuesto, en casos como el presente, en que la finca –parte de casa 
integrada en un inmueble– no es simplemente una porción de suelo cuya superficie no 
consta, sino una edificación cuya superficie no consta, para adaptar la realidad de la 
finca a la inscripción registral habrán de cumplirse también aquellos requisitos exigidos 
por la legislación urbanística cuya verificación consta expresamente encomendada a la 
calificación registral.
Dado que es una sola finca registral, será necesario el consentimiento de todos los 
titulares  registrales  de  la  misma  para  acreditar  que  la  parte  de  casa  letra  C  se 
corresponde con la superficie que se refleja en la certificación catastral (38 m2) aportada, 
siendo lo más adecuado proceder a la división horizontal de la finca, dando lugar a 
elementos  independiente,  con  sus  correspondientes  elementos  comunes.  Y 
precisamente  el  régimen  de  Propiedad  Horizontal  es  el  adecuado  para  regular  las 
situaciones  en  las  que  se  produce  una  coexistencia  entre  derechos  de  propiedad 
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa. Por  s
ello debe considerarse que nos encontramos ante una Propiedad Horizontal de hecho,  oe.
aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto  w.
paoarbtrsíaceu rlalvoa  mr1so7ed  difliaec  asncuoió rLnme dayet i vrleaag  murleiasfdmeoraer.an,t ee xaig ilras em eils mcoan sye, nteimn iecnotnos edceu leonsc idai,f eyre nctoensf otirtmulea reasl   2020-15918n https://ww
Contra esta calificación (...). Firmado con firma electrónica reconocida por doña
María del Rocío Agüero Ruano, el día 13 de julio de 2020.»
Por diligencia complementaria extendida en la referida escritura de donación el 23 de 
junio de 2020, se hizo constar que la parte de casa C constituía un local comercial con 
una superficie construida de 33,42 m² según el plano y de 34 m² según la certificación 
catastral, con 4 m² de participación en los elementos comunes, incorporando la siguiente 
documentación: certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura una superficie 
construida de 32 m² destinados a «comercio, de 2 m² destinados a «vivienda» y de 4 m² 
de «elementos comunes»; certificación expedida por el arquitecto acreditativa de la 
elaboración de un proyecto y del ajuste de la licencia al mismo; testimonio de la licencia 
de obras autorizada por el Ayuntamiento de Rota de 11 de junio de 2020; certificación 
expedida por el arquitecto, visada, acreditativa del estado final de la obra; y certificado 
final de obra expedido por el mismo arquitecto, debidamente visado.
El día 23 de junio de 2020 se presentó nuevamente en el Registro de la Propiedad 
de Rota la escritura de donación con la diligencia complementaria, siendo objeto de 
nueva calificación por parte de la registradora, doña María del Rocío Agüero Ruano, 
quien el día 12 de agosto de 2020 expidió nota con los siguientes fundamentos de 
derecho:
«Primero: Vistos artículos 9, 19 bis, 20, 199, 201, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, 
51, 298 y 437 del Reglamento Hipotecario, Ley 13/2015, resoluciones de la D.G.R.N. 
de 25 de junio de 2.015 y 13 de diciembre de 2.016 Ley de Propiedad Horizontal y 
principio de tracto sucesivo.
Segundo: Con arreglo a lo anterior, me ratifico en la nota de calificación que precede, 
en cuanto a su último punto, cuyo tenor es el siguiente: “Dado que es una sola finca 
registral, será necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de la misma 
para acreditar que la parte de casa letra C se corresponde con la superficie que se 
refleja en la certificación catastral (38 m²) aportada, siendo lo más adecuado proceder a 
la división horizontal de la finca, dando lugar a elementos independientes, con sus 
correspondientes  elementos  comunes.  Y  precisamente  el  régimen  de  Propiedad 
Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una 
coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos 
comunes,  como  en  el  caso  que  nos  ocupa.  Por  ello  debe  considerarse  que  nos 
encontramos ante una Propiedad Horizontal de hecho, aun cuando no se haya otorgado 
el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a 
la misma y, en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el 
consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma.” Falta por 
tanto el consentimiento del resto de los copropietarios de la casa sita en la calle (…), de 
Rota, para realizar cualquiera de las modificaciones de una parte de la comunidad y 
asignar elementos comunes (art. 17 de la LPH por analogía).
Contra esta calificación (…). Firmado con firma electrónica reconocida por doña 
María Del Rocío Agüero Ruano, el día doce de agosto del dos mil veinte.»
III
El notario autorizante, don Javier Manrique Plaza, interpuso recurso contra la anterior 
calificación, el 14 de septiembre de 2020 mediante escrito que entró en el referido 
Registro el 17 de septiembre, con las siguientes alegaciones:
«Primera.  La calificación de la escritura comienza afirmando “me ratifico en la nota  s
de calificación que precede en cuanto al último punto, cuyo tenor es el siguiente: dado  oe.
que es una sola finca registral, será necesario el consentimiento de todos los titulares  w.
rsdeuivgpiisesitrórfanicl ieheso q rdiuzeeo  lnast eam l ridesefml elaaja  pf ienancra al a…a cc”reerdtiiftiacra cqiuóen  lcaa ptaasrttera dl esi ecnadsao  lleot rma áCs  saed eccourraedsop opnrodcee cdoenr  llaa   2020-15918n https://ww
El origen de la cuestión planteada es el siguiente: se procede a otorgar por los
titulares registrales de la finca en cuestión una donación a favor de su hijo. En el Registro  Bc
de la Propiedad la finca aparece como una parte de casa letra C, constando la superficie 
completa  de  la  casa  (coincidente  exactamente  con  el  Catastro)  pero  no  consta  la 
superficie de la parte de casa C, objeto de la escritura.
Para subsanar esta cuestión, en diligencia posterior en la misma escritura se aporta 
e incorporan tanto la certificación catastral, como licencia de obras de reforma del local 
expedida por el Ayuntamiento de Rota, certificado, estado final de obra y certificado final 
de obras expedido por el arquitecto competente. Toda la documentación es coincidente 
en cuanto a la superficie del local (parte de casa C). Acreditada, por tanto, la superficie 
de la parte de casa objeto de la donación, el problema se circunscribe a determinar si es 
necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de la finca para el acceso al 
Registro de este dato de la superficie de la misma.
La nota de calificación propone, como lo más adecuado, proceder a la división 
horizontal  de  la  finca.  Lógicamente  esta  solución  obliga  al  titular  a  recabar  el 
consentimiento de todos los demás propietarios para conseguir la inscripción de su parte 
de casa C que ya estaba inscrita desde hace muchos años, habiendo accedido al 
Registro las sucesivas transmisiones de la misma (la inscripción actual es la 23.º). Este 
consentimiento no ha sido posible recabarlo y además es imposible conseguirlo, incluso, 
por vía judicial pues no podrá obligarse a un propietario a otorgar un acto dispositivo, que 
no es estrictamente necesario en beneficio de un tercero. Así lo reconoció la Resolución 
DGRN de 7 de abril de 2006, cuando recuerda que la Disposición Transitoria 1.º de la 
Ley de Propiedad Horizontal no impone la adecuación jurídica de los edificios a sus 
mandatos.
Segunda.  La  Resolución  DGRN  de  13  de  diciembre  de  2016  afirma  que  la 
inscripción de la superficie de una finca que no la tenía asignada en su historial, sin ser 
en sentido técnico una inmatriculación, tiene una cierta entidad inmatriculadora, de ahí 
que deba acreditarse la misma con las debidas garantías de notificación a propietarios 
colindantes, utilizando para ello, entre otros, el procedimiento registral del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria. Pues bien, esto es precisamente lo que se solicita en la propia 
escritura:  acreditada  la  superficie  con  la  certificación  catastral,  licencia  municipal  y 
certificado de arquitecto se solicita se inscriba la superficie de la parte de casa (en 
realidad un local) por este procedimiento registral.
Tercera.  Por otro lado, como determinó la Resolución DGRN de 7 abril de 2006 en 
una  propiedad  horizontal  de  hecho,  no  es  exigible  el  consentimiento  de  todos  los 
propietarios cuando el hecho que se pretende inscribir no puede suponer alteraciones 
materiales de las zonas comunes o modificaciones de la estructura del edificio, ni alterar 
las bases de las cuotas de participación que puedan implicar una modificación del 
quorum para adoptar acuerdos. Ninguna de estas circunstancias se dan en este caso 
pues se trata pura y simplemente de hacer constar la circunstancia de hecho de la 
superficie de un local o parte de casa que no consta en el Registro desde su acceso al 
mismo, accediendo al mismo con las garantías el procedimiento registral del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria que garantizará, en su caso, la ausencia de controversia entre los 
propietarios de las demás partes de casa y sin que ello suponga modificación alguna del 
título constitutivo.
Cuarta.  No podemos olvidar, por fin, que tratándose de una finca urbana de linderos 
fijos al tratarse de un edificio en el centro del casco urbano, contar la construcción con 
antigüedad  suficiente  para  deber  entenderse  cumplidos  todos  los  requisitos  de  la 
normativa urbanística, amén del control municipal de la misma a través de la licencia 
obtenida para la rehabilitación del local, con cumplimiento de todas las prevenciones  s
legales, resultaría de todo punto excesivo, evitar el acceso al Registro de la Propiedad  oe.
de la transmisión regular de una finca por la ausencia de un dato que resulta plenamente  w.
acreditado. 918ww
esteP roerc ulors eox, preuveosctoa,n dsool ilcai tcoa qlifuicea, ceiónn  bdaes ela  aR elagsis tarlaedgoarcai odnee lsa  ePfreocptuieaddaads ,d es eRao etas.t i(m…a)d»o.
IV
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 22 de septiembre de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 398 del Código Civil; 8, 18, 199, 200 y 201 de la Ley 
Hipotecaria; 1, 2, 3, 5, 10, 14, 16, 17 y 24 de la Ley sobre propiedad horizontal; y las 
Resoluciones de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio 
de 1987, 18 de junio de 1991, 5 de abril, 18 de mayo y julio de 1995, 26 de septiembre 
de 2002, 15 de diciembre de 2004, 7 de abril de 2006, 18 de agosto de 2009, 2 de 
septiembre y 4 de octubre de 2013, 24 de abril y 7 y 28 de mayo de 2014, 25 de junio, 7 
de julio y 24 de septiembre de 2015, 13 y 20 de diciembre de 2016, 13 de diciembre 
de 2017, 13 de abril de 2018, 5 de septiembre y 12 de diciembre de 2019; y las 
Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11, 9 
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se dona una finca que 
constituye una parte integrante y diferenciada de una única finca registral, consistente en 
una casa con un patio, corral y «servimiento» comunes. Mientras que en el Registro 
consta la superficie de la finca en su totalidad así como que aquélla se encuentra 
integrada por cinco «partes de casa» señaladas con las letras A a F, respecto de la parte 
de finca transmitida (parte C) no figura inscrita superficie alguna, siendo voluntad de los 
otorgantes la constancia registral de la superficie por ellos atribuida en la escritura de 
donación  a  dicha  parte  de  casa,  a  cuyo  efecto  se  incorpora  la  documentación 
acreditativa de tal superficie, constituida por la certificación catastral descriptiva y gráfica, 
y certificados expedidos por técnico competente.
La registradora suspende la inscripción, al entender que se trata de una propiedad 
horizontal de hecho por lo que la constancia en el Registro de la superficie atribuida a la 
parte de finca transmitida, parte C, requiere el consentimiento de los titulares registrales 
de  la  totalidad  de  la  finca  y  de  cada  una  de  las  partes  de  que  se  compone,  de 
conformidad con el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
El notario autorizante, por el contrario, defiende que el consentimiento de todos los 
titulares registrales de las fincas no es ni posible ni preceptivo, puesto que, en primer 
lugar, es suficiente el procedimiento registral previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria,  cuya  tramitación  es  solicitada  en  la  escritura;  en  segundo  lugar,  la 
constancia de la superficie no supone alteraciones materiales de las zonas comunes o 
modificaciones  de  la  estructura  del  edificio,  ni  altera  las  bases  de  las  cuotas  de 
participación que puedan implicar una modificación del quorum para adoptar acuerdos; y, 
en último lugar, se cumplen todos los requisitos y medios de control contemplados en la 
normativa urbanística.
2.  La cuestión que debe resolverse parte de la situación creada como consecuencia 
de  que  con  un  mismo  número  de  finca  registral  se  han  inscrito,  con  números  de 
inscripción diferentes, partes de una casa, con sus respectivas descripciones, de modo 
tal que, en vez de dar cumplimiento al artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual 
debería o bien haberse inscrito la totalidad de la casa, atribuyéndose a sus titulares 
cuotas indivisas de dominio, o bien inscribirse cada una de las edificaciones o partes 
físicamente independientes como fincas registrales distintas, se han registrado en las  es
inscripciones  sucesivas  las  «partes  de  casa»  con  sus  respectivas  descripciones  y  bo
titulares. 918ww
DfuinredEcaclm ióseunnp tGuaeceisnótenor  aqdlue ed  eee sn1t e5e  lledaxe sp eed diecixeiepnmutesb oree.s  daen 2á0lo0g4o,  paol rq uloe  qaunea ldizeób ela  aRcuedsiorsluec iaó nl ad me isemstaa   OE-A-2020-15able en https://
Estando  los  asientos  del  Registro  de  la  Propiedad  bajo  la  salvaguarda  de  los 
tribunales, procede en este recurso determinar cuál es la naturaleza jurídica de la 
situación existente.
Como señala la Resolución de 26 de junio de 1987, la multiplicidad de situaciones 
fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas 
específicas sino, al contrario, el reconocimiento a los particulares de la facultad de 
elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, 
resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de 
los fines o intereses perseguidos, si bien esta libertad de configuración debe moverse 
dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y los límites derivados de la 
trascendencia «erga omnes» del «status» jurídico de los bienes.
Hay  en  el  presente  caso  un  conjunto  de  departamentos,  que  físicamente  son 
independientes, y varios elementos comunes, tales como el corral, patio o «servimiento 
común». Ante ello, según continúa la citada Resolución de 15 de diciembre de 2004, 
cabe discutir dos posturas, dado que todas aquellas figuran inscritas bajo un mismo 
número de finca:
Entender que se trata de una copropiedad romana o por cuotas, la cual, dada la 
configuración registral de las fincas llevaría a considerar que esta existe no solo respecto 
del patio, sino de la totalidad de los distintos departamentos, debiendo determinarse las 
cuotas indivisas de participación de cada cotitular en proporción a la parte de que cada 
uno es titular con relación al todo, lo que llevaría a aplicar la normativa del Código Civil 
relativa  la  comunidad  de  bienes.  Esto  es,  no  cabe,  como  parece  deducirse  del 
expediente, entender que nos encontramos ante una comunidad romana únicamente 
respecto del corral, patio o «servimiento» común y no del resto de los elementos, puesto 
que ello habría exigido la existencia de fincas registrales independientes, incluido el 
patio, debiendo determinarse la cuota indivisa que a cada propietario le corresponde 
sobre el mismo.
O bien entender que se trata de una propiedad horizontal de hecho, lo que ocurre en 
aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad 
horizontal  surja  (edificio  constituido  por  partes  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título 
constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este Centro Directivo 
de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de 
junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril según las cuales, la constitución 
de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho 
singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio 
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o 
a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad 
sobre  los  elementos  comunes,  quedando  constituido  este  régimen,  entre  otros 
supuestos,  desde  el  momento  mismo  en  el  que  los  elementos  susceptibles  de 
aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes 
personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que 
de los asientos del Registro resulta que las «partes de casa» tienen titulares diferentes.
En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre 
otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre 
de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019 o 9 de 
junio de 2020, que el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos 
o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya  e.
formalizado e inscrito la constitución del régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de  w.b
octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación  918ww
Hfáocrtiizcoan dtael , una uendqifuiceio  leoss  dper odpivieistaiórnio sh ornizoo nhtaaly alen  eso tdoerg aadpolic aecli ónc olrar eLsepyo nddei ePnrtoep ietídtualod 
cdoen 2s1ti tdueti vjuol»io,  scoobmreo  pmroepniceidoanda  heonr izlao ndtaisl pyo sseic idóens ptrraennsdieto driea  spur impreorpaio d aer tílcau Lloe py ri4m9e/1ro9.60,
En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las 
situaciones  en  las  que  se  produce  una  coexistencia  entre  derechos  de  propiedad 
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este 
expediente. Por ello que debe considerarse que se trata de una verdadera propiedad 
horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
3.  Sentado lo anterior, se hace necesario determinar si para poder inscribir la 
superficie de «la parte de casa C» atribuida por los otorgantes en la escritura de 
donación debe o no exigirse el consentimiento de los titulares registrales de las restantes 
partes  de  casa,  esto  es,  de  todos  los  titulares  de  los  diferentes  elementos  de  la 
propiedad horizontal de hecho. Y la respuesta ha de ser afirmativa por las razones que 
se pasan a exponer.
Con carácter general, la determinación de la superficie correspondiente a las fincas 
registrales resulta esencial. Así lo afirmó la Resolución de 13 de diciembre de 2016, 
confirmada por otras de fecha posterior, en los siguientes términos:
«(…) es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la 
superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma 
aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es 
indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene 
por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales 
a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no 
aparezca previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de 
junio de 2015, «una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede 
decirse que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no 
consta la superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también 
es verdad que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el 
número de gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro 
lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico–reales que a 
lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a 
concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que 
ocurre  es  que  no  consta  correctamente  especificada  su  superficie.  Y,  dada  la 
trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, 
podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento 
no  la  tenía  consignada  en  su  historial  registral,  sin  ser  en  sentido  técnico  una 
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha 
previsto  una  serie  de  procedimientos  para  rectificar  la  superficie  de  una  finca 
inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su 
primera inscripción».
Hay que tener en cuenta la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley 
Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley 
de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y 
en concreto la modificación de los artículos 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Los 
artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria regulan los expedientes notariales de deslinde 
y de rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, 
siendo el expediente ordinario cuando se trata de rectificaciones de cabida superiores 
al 10% y en todos aquellos en los que el registrador tenga dudas. Por su parte, en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria se dice expresamente que el titular registral del 
dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción 
literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello,  e.
sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación  w.b
catastral descriptiva y gráfica, en la forma y con los requisitos que se regulan en el propio  918ww
a«rVtíisctuolos». )( …la )i ntsacl rcipocmióon  hdae  dlaic shuop elar fidcoiec tdrien au ndae  fiensctae  qCueen htraos tDa ireesceti vmoo (mReenstool uncoio lnae tse neína 
ccoienrtsaig ennatdidaa de nin smua htriisctuolraiadlo rreag, ipsotrra llo,  sqiune s hear  edne  seesntatird doo ttéacdnoi cdoe  ulansa  dinembiadtarsic uglaarcainótnía, sti»e.ne
4.  Ahora bien, dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de 
aplicación a las situaciones fácticas de propiedad de casas por pisos o departamentos, la 
constancia registral de la superficie correspondiente a uno de los elementos integrantes 
de aquella debe realizarse de la misma manera que en un edificio en régimen de 
propiedad horizontal formalmente constituida, es decir, con el consentimiento de todos 
los titulares de las distintas partes de casa, pues así se exige en el artículo 5 de la Ley 
sobre propiedad horizontal, según el cual «El título constitutivo de la propiedad por pisos 
o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que 
se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las 
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con 
que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en 
la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título 
se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por 
el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los 
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. (…)»
En definitiva, en la medida en que la determinación de la superficie correspondiente a 
uno de los elementos privativos «de hecho» es una operación que, de acuerdo con lo 
antes  expuesto,  tiene  cierta  naturaleza  inmatriculadora  y  que  su  fijación  tiene 
trascendencia tanto material como jurídica, es necesario, además de cumplir con las 
exigencias  impuestas  por  la  legislación  urbanística  e  hipotecaria,  contar  con  el 
consentimiento de todos los titulares de los elementos de hecho que integran la casa (cfr. 
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).
No obstante, no existiría obstáculo que impida la inscripción de la transmisión de la 
cuota, así como su asignación a una «parte de casa», tal y como ha sucedido hasta 
ahora, sin perjuicio de que la constancia de la descripción territorial de la misma y sus 
linderos deba ser suspendida, en las condiciones y por los motivos antes expuestos.
A tal efecto, cabe recordar la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la 
Resolución de 7 de abril de 2006) relativa a las situaciones de hecho de propiedad 
horizontal anteriores a la Ley de 21 de julio de 1960 y respecto de las cuales no se ha 
otorgado el título constitutivo. Así, ha afirmado que, tras la entrada en vigor de la citada 
Ley, para que los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento separado puedan 
inscribirse como fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al 
Registro el título constitutivo de dicho régimen, sea otorgado por los propietarios que 
agoten las titularidades sobre el edificio, sea ordenado por una resolución judicial; lo que 
no cabrá ya en ningún caso es inscribir fincas independientes por vía de segregación. 
Por otra parte, ha permitido que se sigan practicando asientos tanto respecto de pisos y 
locales que habían tenido acceso al Registro por vía de segregación con anterioridad a 
la Ley, como respecto de partes de edificio que continuaban integradas en la finca matriz, 
en los términos que resultan del artículo 8.3.º de la Ley Hipotecaria, al observar que la 
disposición transitoria primera de la Ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a 
las  situaciones  de  hecho  de  propiedad  horizontal,  no  impone  la  adecuación  de  la 
ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en 
cuanto pudieren oponerse a la Ley.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  918ww
la LeMya Hdripido,t e2c6a driea .noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.