BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 97 Viernes 23 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46740
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6537 Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. M. S. V., abogado, en nombre y representación 
de don A. G. P., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Madrid número 8, doña María Josefa Carolina Pérez Martín, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 4 de agosto de 1994 por el notario de Madrid, 
don Ramón Corral Beneyto, con el número 3.111 de protocolo, los cónyuges don V. G. T. 
y doña M. A. P. P. vendieron a los cónyuges don A. G. P. y doña C. H. G., una vivienda, 
finca registral número 13.210 del Registro de la Propiedad de Madrid número 8. Dicha 
escritura figuraba inscrita en el referido Registro, donde causó la inscripción 5.ª de la 
citada finca.
II
Presentada nuevamente dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid 
número 8, a los efectos de que se inscribiera la compraventa también respecto de la 
finca  registral  número  13.103  –plaza  de  garaje  vinculada  a  la  finca  registral 
número 13.210–, por haberse omitido en su momento, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Calificado  el  precedente  documento  de  conformidad  con  lo  prevenido  en  el 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y en vista de lo solicitado en él y del contenido del 
Registro, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender su inscripción respecto de la 
finca 13210 de la sección 2.ª, en base a los siguientes:
1.º  Hechos:
1.  Se presenta copia autorizada de la escritura autorizada el día 4 de agosto 
de 1994, por el notario de Madrid, don Ramón Corral Beneyto, protocolo 3111, por la que 
los cónyuges Don V. G. T. y Doña M. A. P. P. venden a los cónyuges Don A. G. P. y Doña 
C. H. G., la vivienda (…), finca registral 13210 de la sección 2.ª –Dicha escritura figura 
inscrita en este Registro, donde causó la inscripción 5.ª de la citada finca 13210, al 
folio 158 del Libro 325 de la sección 2.ª–; presentándose nuevamente en este Registro a 
los  efectos  de  que  se  inscriba  la  compraventa  también  respecto  de  la  finca 
registral 13103 de la sección 2.ª –plaza de garaje número (…) vinculada a la finca 13210  e.
de la sección 2.ª–, por haberse omitido en su momento. w.b
No resulta de la descripción de la finca 13210 de la sección 2.ª que se hace en la  37ww
esesc sroitulicrait ad lea  cinosmcrpipracvióenn.ta ninguna mención a la plaza de garaje número (…), de la que
2.  Examinado el contenido del Registro, resulta que:
2.1  La citada finca registral número 13210 de la sección 2.ª, está inscrita en la 
actualidad a favor de los cónyuges don A. G. P. y doña C. H. G., con carácter ganancial, 
en virtud de la citada escritura, según consta en la inscripción 5.ª de la citada finca.
2.2  Resulta de la inscripción 1.ª de la citada finca 13210 de la sección 2.ª lo 
siguiente: “A esta finca ha quedado vinculada la plaza de garaje número (…), según el 
Artículo 13.ª de los Estatutos de Comunidad”.
El  artículo  13.º  de  los  Estatutos  de  Comunidad  dice:  “De  conformidad  con  la 
calificación de Viviendas de Protección Oficial, Expediente número 28-1-0229/82, las 
plazas de garaje números (…), quedan expresamente vinculadas a las viviendas que en 
sus respectivas inscripciones se determinan”.
2.3  La finca registral 13103 de la sección 2.ª, que se describe en el Registro como 
Plaza de garaje (…), situada en la planta de sótano del mismo edificio, está inscrita en la 
actualidad a favor de los cónyuges Don V. G. T. y Doña M. A. P. P.
De la inscripción 1.ª de la finca 13103 de la sección 2.ª, resulta: “Esta finca queda 
vinculada a la vivienda bajo número dos del portal ocho, según el Artículo 13.ª de los 
Estatutos de Comunidad”.
2.º  Defectos y Fundamentos de Derecho:
No resulta del Registro que la vinculación entra las fincas 13103 y 13210 -vivienda y 
plaza de garaje respectivamente-, implique que la venta de una de las fincas conlleve la 
de la finca vinculada. Se da además la circunstancia de que varias de las plazas de 
garaje  del  mismo  edificio  “vinculadas”  a  otras  viviendas,  se  han  vendido 
independientemente de las mismas.
Por otro lado, no se describe ni se menciona en la escritura de compraventa objeto 
de calificación, la plaza de garaje de la que se solicita inscripción -finca 13103 de la 
sección 2.ª-. Para poder inscribir la plaza de garaje, se necesitaría el consentimiento de 
los titulares inscritos o, en su caso, de sus sucesores, conforme a lo establecido en el 
artículo 20 de la Ley hipotecaria.
Contra el acuerdo de calificación anterior (…)
Madrid, diecinueve de octubre de dos mil veinte, La registradora (firma ilegible y sello 
del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. S. V., abogado, en nombre y 
representación de don A. G. P., interpuso recurso el día 17 de diciembre de 2020 en 
virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Alegaciones.
Primera.  […].
Cuarta.  En cuanto a que la vinculación entre las fincas 13.103 y 13.210, vivienda y 
plaza de garaje no implique que la venta de una de las fincas conlleve la venta de la 
vinculada  expresamos  nuestras  dudas  al  respecto  y  entendernos  que  la  palabra 
“vinculación” debe de tener alguna repercusión jurídica, o acaso no. Existen una serie de 
elementos como garajes y trasteros que se tratan con distintas acepciones y no siempre  e.
precisamente definidos pero que se entienden unidos en su suerte a otros, ya sean  w.
vinculados. anejos, anejos inseparables o con otras denominaciones. 37ww
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 6 de octubre de 2014:
vivie1n. daU. n propietario de un piso y de una plaza de garaje anejo inseparable de la
2.  El propietario vende el piso a una familia, sin que se haga constar en la escritura 
notarial, nada respecto de la venta de la plaza de garaje.
3.  Los compradores, se enteran de que dicho piso tenía una plaza de garaje anejo 
a la vivienda y por tanto consideran que son también propietarios de la misma. El 
vendedor del piso, al contrario, entiende que sigue siendo el propietario de la plaza de 
garaje.
El Tribunal Supremo en su “Fundamento de Derecho Quinto”.
1.º  Ha quedado acreditado que el garaje. elemento anejo a la vivienda. Tenía la 
consideración  de  anejo  inseparable  de  la  vivienda.  Así  aparece  en  la  escritura  de 
declaración de obra nueva y división horizontal del edificio: “A cada una de las viviendas, 
les corresponde como anejo inseparable uno de los garajes que ocupan la planta n.º xxx 
del conjunto”.
2.º  En la escritura de compraventa celebrada entre los actuales compradores y el 
vendedor, no consta que el garaje quedara excluido del contrato. Dada su condición de 
anejo  inseparable  de  la  vivienda,  el  vendedor  debió  hacer  constar,  si  esa  era  su 
intención, que no formaba parte del objeto del contrato, esto es, que no lo vendía.
3.º  En la misma escritura de compraventa consta que el antiguo propietario vende 
la vivienda “con cuantos usos y derechos les sean inherentes, y especialmente los 
relativos a la Comunidad del Edificio del que forma parte”. Mediante estas expresiones. 
las partes acordaron que con la vivienda se transmitían los usos y derechos no solo 
relativos a la Comunidad. sino otros, ajenos a ella, entre los que es razonable entender 
que el garaje, dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, estaba incluido.
La conclusión para el Tribunal Supremo es que, la venta de la plaza de garaje como 
anejo de la vivienda queda incluida en la venta de ésta, toda vez que el garaje no fue 
expresamente excluido de la transmisión y además porque se transmite con cuantos 
usos y derechos que van con la comunidad y otros ajenos a ella entre los que es 
razonable entender el garaje.
En la página 5 de la escritura de compraventa ante el notario Don Ramón Corral 
Beneyto Protocolo 3111 del año 1994. y dentro de la estipulación “Primera” se dice que la 
vivienda se vende “en concepto libre de cargas y gravámenes y con todos sus usos, 
derechos y servidumbres” y se debe entender y así insta el Tribunal Supremo que uno de 
esos usos y derechos es la plaza de garaje que además está inscrita en el registro de la 
propiedad vinculada a esta finca. El que vende puede intentar hurtar la plaza de garaje 
en la escritura pública, y el comprador puede no saber pero el Registrador esta para 
vigilar y corregir.
Traslademos esto al caso concreto que nos atañe. y donde se dice plaza de garaje 
anejo inseparable decimos plaza vinculada y los argumentos se mimetizan. Y de otra 
manera no se entiende que, si uno acuerda que con la venta de la vivienda se transmiten 
todos los usos y derechos y servidumbres, no cabe suponer como dice el Tribunal 
Supremo que la plaza de garaje no este entre ellos y el vendedor para excluir la plaza de 
garaje en la transmisión de la vivienda debiera haber incidido expresamente en su 
exclusión a expensas de la posterior validez de la misma.
Quinta.  En cuanto al segundo argumento del primer párrafo a la hora de suspender 
la inscripción, “Se da además la circunstancia de que varias de las plazas de garaje del 
mismo edificio ‘vinculadas’ a otras viviendas se han vendido independientemente de las 
mismas.”, no es un argumento jurídico, que un hecho se produzca varias veces no lo  s
convalida sino que en todo caso diremos que se ha repetido, sin juzgar su tipología, por  oe.
otro lado, no se indica si se han vendido antes o después de la que suscita esta  w.
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En cuanto al segundo párrafo queda respondido con lo anterior, cuando la venta de
la vivienda es inclusiva de la transmisión de todos los derechos usos servidumbres lo es
por tanto también de la plaza de garaje, y no es probable y debe ser prescindible el 
consentimiento del titular que hurto ya en su momento la plaza de garaje al comprador 
de la vivienda para intentar otro negocio con ella, o de sus sucesores si fuera el caso.
Sexta.  En  el  titulo  constitutivo  de  la  Comunidad,  finca  12182,  la  pág.  44  del 
libro  286  tomo  1894  viene  expresamente  recogido  “–Artículo  Décimo  Tercero–.  De 
conformidad con la calificación de VPO, expediente 28-1-0229/82, las plazas de garaje 
número (…), quedan expresamente vinculadas a las viviendas que en sus respectivas 
inscripciones se determinan”.
En la nota de la vivienda adquirida se dice “A esta finca le ha quedado vinculada la 
plaza de garaje número (…). según el art. 13 de los estatutos de la comunidad”.
En la nota simples [sic] de la citada plaza de garaje se dice “Esta finca queda 
vinculada a la vivienda (…), según el artículo 130 de los estatutos de la comunidad”.
En ambos casos “ha quedado vinculada” y “queda vinculada” en letras mayúsculas.
No se tiene constancia o por acceso al Registro de la Propiedad N.º 8. Alguna 
modificación en los Estatutos de la Comunidad de propietarios que debiera ser por 
unanimidad, ni tampoco se tiene constancia de que se hubiera aprobado algún acuerdo 
de  comunidad  de  propietarios  en  cuanto  al  cambio  de  los  Estatutos  o  de  que  el 
propietario hubiera intentado o llevado a cabo la desvinculación entre la plaza de garaje 
y la vivienda con la intención de proceder a su trasmisión por separado de ambas, 
acuerdo que debería en todo caso haber accedido al registro de la propiedad.
En derecho no es discutido el principio de que la norma especial prevalece a la 
general y en este caso es claro que la norma especial vinculo esta plaza de garaje a esa 
vivienda».
IV
La  registradora  suscribió  informe  el  día  21  de  diciembre  de  2020  y  elevó  el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 21, 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal 
Supremo de 26 de mayo de 1994 y 24 de febrero y 6 de octubre de 2014, y las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  23  de 
noviembre de 1999, 7 de octubre de 2002, 2 de abril de 2014, 6, 8 y 20 de febrero, 21 de 
marzo, 6 de septiembre, 14 de octubre, 21 y 28 de noviembre y 20 de diciembre de 2019 
y 9 de enero de 2020.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– La finca registral 13.210 tiene, según Registro, la siguiente descripción: «Urbana, 
Vivienda dos -está situada en (…) Cuota: uno entero setecientas quince milésimas por 
ciento. -A esta finca ha quedado vinculada la plaza de garaje número (…) según el 
artículo 13 de los estatutos de comunidad».
– La finca registral 13.103 tiene, según Registro, la siguiente descripción: «Urbana.–
Plaza de garaje (…) situada en la plaza sótano del mismo edificio (…) Cuota: cero 
enteros quinientas veintisiete milésimas por ciento.–esta finca queda vinculada a la 
vivienda número (…), según el artículo 13 de los estatutos de comunidad».
– Se presenta copia autorizada de la escritura autorizada el día 4 de agosto de 1994  es
por el notario de Madrid, don Ramón Corral Beneyto, número de protocolo 3.111, por la  o
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respecto de la finca registral 13.103 de la sección Segunda -plaza de garaje vinculada a 
la finca 13.210 de la sección Segunda-, por haberse omitido en su momento.
La registradora suspende la inscripción por no resultar del Registro que la vinculación 
entra las fincas 13.103 y 13.210 -vivienda y plaza de garaje respectivamente-, implique 
que la venta de una de las fincas conlleve la de la finca vinculada. Se da además la 
circunstancia de que varias de las plazas de garaje del mismo edificio «vinculadas» a 
otras viviendas, se han vendido independientemente de las mismas. Además, no se 
describe ni se menciona en la escritura de compraventa objeto de calificación, la plaza 
de garaje de la que se solicita inscripción -finca 13.103 de la sección Segunda-. Para 
poder  inscribir  la  plaza  de  garaje,  se  necesitaría  el  consentimiento  de  los  titulares 
inscritos o, en su caso, de sus sucesores, conforme a lo establecido en el artículo 20 de 
la Ley hipotecaria.
2.  Antes de entrar en el fondo del asunto, conviene hacer una referencia al régimen 
jurídico de los anejos.
El artículo 5, párrafo primero, de la Ley sobre propiedad horizontal señala que «el 
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en 
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción 
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y 
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará 
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, 
buhardilla o sótano».
En base a este precepto, los anejos son elementos accesorios de carácter privativo 
que forman parte integrante de un elemento privativo de la propiedad horizontal con el 
que están unidos jurídicamente, aunque se caracterizan por estar situados físicamente 
fuera del mismo.
La identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración. Al 
tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios 
jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego 
cabe asignarles cuota.
No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y 
convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que 
reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y 
agregarlo a otro.
A su vez, los tres ejemplos que se citan como anejos en dicho precepto, pueden ser 
también configurados de otro modo en el título constitutivo, bien sea como elementos 
privativos independientes y no como anejos, o incluso, aunque no es frecuente, pueden 
configurarse como elementos comunes. También cabe la posibilidad, si no se especifica 
su carácter privativo o como anejos en el título constitutivo, existe la presunción doctrinal 
y jurisprudencialmente aceptada, de que se trata de elementos comunes, sin perjuicio de 
que dicha presunción pueda desvirtuarse por prueba en contrario.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 23 de 
noviembre de 1999 y 7 de octubre de 2002 se refiere a la presunción de comunidad que 
la Ley viene a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con 
claridad, razón por la cual ambas Resoluciones exigen que conste en el título constitutivo 
la descripción completa de los anejos.
El Tribunal Supremo también ha destacado la presunción de elemento común de  s
aquellos elementos que no se hayan configurado como elementos privativos o anejos en  oe.
el título constitutivo. Así, por ejemplo, las Sentencias de 24 de febrero y 26 de mayo  w.
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resultando su condición de anejo de la expresa vinculación a la vivienda, circunstancia
que se hace constar en ambas fincas registrales.
3.  El recurso debe ser estimado.
Independientemente del motivo por el que se practicara la inscripción de la vivienda 
de manera independiente al garaje, siendo así que registralmente consta su vinculación, 
es lo cierto que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria determina que «a todos los efectos 
legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el  Registro  existen  y 
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» presunción 
legal «iuris tantum» que de conformidad con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria se halla 
bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se 
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.