BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8323
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1217 Resolución de 13 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 2, por la que se deniega la 
presentación de una escritura de constitución de un fondo de titulización de 
activos.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  P.  M.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registrador de la propiedad de Fuenlabrada número 2, don Andrés Juez Pérez, por la 
que  se  deniega  la  presentación  de  una  escritura  de  constitución  de  un  fondo  de 
titulización de activos.
Hechos
I
El recurrente presentó el 18/10/2019 en el Registro de la propiedad de Fuenlabrada 
número  2  testimonio  en  relación  de  una  escritura  de  constitución  de  un  fondo  de 
titulización de activos por parte de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, 
Aragón y La Rioja autorizada el día 11/5/2007 por el notario de Madrid D. Manuel Richi 
Alberti,  protocolo  1374.  Tal  presentación  dio  lugar  al  asiento  787  del  diario  119 
Antecedentes de hecho y fue objeto de la siguiente nota de calificación el 31/10/2019: 
«I.–En este Registro de la Propiedad se ha presentado el documento cuyos datos 
constan en el encabezamiento, que ha quedado disponible para su calificación el mismo 
día.  II.–Del  mismo  y  de  los  antecedentes  del  Registro  resultan  las  circunstancias 
siguientes que son determinantes para esta nota de calificación: a) Lo presentado y 
objeto de calificación es el testimonio en relación de una escritura otorgada el 11/5/2007 
por la que la entidad "Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y La 
Rioja" cedía determinados créditos hipotecarios a la mercantil "Titulización de Activos, 
Sociedad Gestora de Fondos de Titulización SA", entre ellos el recayente sobre la 
finca 38.567 del Registro n.º 2 de Fuenlabrada (anteriormente finca 17.331 del Registro 
único de Fuenlabrada). b) Dicho crédito hipotecario consta inscrito a favor de la mercantil 
"Ibercaja  Banco  SA"  por  sucesión  universal  en  virtud  de  segregación  de  negocio 
bancario en virtud de escritura otorgada el 22/ 9/2011. Fundamentos de Derecho. II.–
Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina, competente por razón del 
territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación previstas en 
los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del 
plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto citado. II.–En cuanto al 
fondo de la cuestión, se observan los defectos siguientes: 1) No presentarse copia 
autorizada –siquiera fuera parcial– de la escritura de cesión del crédito, sino sólo un 
testimonio en relación. Para su admisión sería preciso (arg, ex art. 16 LH, y conforme 
doctrina de la DGRN) que hubiera una transmisión universal de bienes, no sólo una 
cesión de un conjunto de derechos, que, a pesar de transmitirse en globo, no suponen 
en  puridad  un  conjunto  patrimonial  separado  y  distinto,  sino  una  suma  de  bienes  e.
individuales. 2) No constar al día de la presentación inscrito el crédito hipotecario a favor  w.b
de la entidad cedente, sino a favor de otra persona jurídica distinta que lo adquirió (sí en  17ww
este caso) en virtud de una sucesión universal (art. 20 LH).»
II
Presentada nuevamente el 15/10/2020 fue objeto de la siguiente nota de calificación: 
«Antecedentes de hecho. I.–En este Registro de la Propiedad se ha presentado el 
documento cuyos datos constan en el encabezamiento, que ha quedado disponible para 
su calificación el mismo día. II.–Del mismo y de los antecedentes del Registro resultan 
las circunstancias siguientes que son determinantes para esta nota de calificación: El 
documento objeto de entrada y denegación de presentación al diario consiste en una 
instancia privada acompañada de testimonio en relación de una escritura de cesión de 
créditos hipotecarios. Esta escritura ha sido otorgada por personas ajenas al portador del 
documento, que no justifica la representación de ninguno de ellos. Fundamentos de 
Derecho. Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina, competente por 
razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación 
previstas en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y 
dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto citado. II.–En 
cuanto al fondo de la cuestión, se observan los defectos siguientes: 1) No ser un 
testimonio per se documento hábil para dar lugar a inscripción alguna y, ni siquiera, ser 
objeto de presentación en el diario, como resulta de lo previsto en el art. 3 de la Ley 
Hipotecaria  y  en  la  legislación  notarial.  De  tal  normativa  se  desprende  que  es 
imprescindible que se aporte una copia auténtica de la escritura o acta que recoja el 
negocio o acto cuya inscripción se pretende, siendo absolutamente inadecuado el simple 
testimonio en relación. Todo ello, como lo tiene establecida la Dirección General en 
resolución de 12/6/2020: "Así resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que exige para 
la inscripción 'escritura pública, ejecutoria o documento auténtico'. Así sólo tiene la 
consideración de escritura pública, además de la matriz, la copia autorizada (artículo 221 
del Reglamento Notarial), no los testimonios por exhibición de la misma o su fotocopia 
autenticada. En este sentido, cabría incluso pensar que la instancia privada junto con el 
testimonio notarial aportado, no debería siquiera haber sido objeto de presentación en el 
Registro de la propiedad (cfr. Artículo 420 párrafo J.º del Reglamento Hipotecario)". 2) 
Carecer de legitimación el portador del documento para presentarlo, por cuanto el simple 
hecho de ser deudor en el crédito hipotecario que, aparentemente, se cede no lo 
convierte  ni  en  transmitente,  ni  en  adquirente,  ni  en  interesado  en  la  transmisión; 
tampoco acredita la representación de ninguno de ellos, por lo que no puede incluírselo 
en ninguno de los casos contemplados por el art. 6 de la Ley Hipotecaria. Así lo tiene 
declarado la Dirección General en resolución de 14/7/2020: "debe inferirse que, salvo 
que el crédito cedido sea litigioso, no tiene el deudor cedido por el mero hecho de serlo 
la consideración de legitimado para obtener copias de la escritura de cesión (artículo 224 
Reglamento Notarial), ni la de interesado para solicitar la inscripción de la aportación al 
Fondo en el Registro de la propiedad [artículo 6 apartado c) LH]. Nada impide la 
inscripción de la constitución del fondo de titulización en el Registro de la propiedad 
como cesión de facultades inherentes al crédito – entre ellas la de titulizar–, pero para 
ello es preciso que sea solicitado por persona legitimada, y no se ha acreditado que el 
solicitante  tenga  la  representación  del  transmitente  ni  del  adquirente  del  derecho 
[artículo  6  apartado  d)  LH]".  III.–Los  defectos  calificados  tienen  el  carácter  de 
insubsanables, por lo que no procede extender asiento de presentación del documento 
aportado, conforme a las previsiones del art. 420 del Reglamento Hipotecario, en sus 
apartados  a)  ("Los  documentos  privados,  salvo  en  los  supuestos  en  que  las 
disposiciones legales les atribuyan eficacia registral") y c) ("Los demás documentos que 
por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna").  e.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto DENEGAR la extensión  w.b
de asiento de presentación por las razones citadas. En caso de disconformidad, esta  17ww
nFoutean dlaeb rcaadliafi c2a (cMióand priude).d»e: (…) Fdo. Andrés Juez Pérez, Registrador de la Propiedad de
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. P. M., interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 21 de octubre de 2020 alegando que no tiene acceso a pedir una copia 
autorizada «aunque sea parcial» de los negocios jurídicos de las entidades financieras o 
de cualquier otra persona natural por el RGPD, mal pueden pedir un requisito en puridad 
al que está vedado. Si es posible en lo que hace relación a mis intereses como es el 
crédito hipotecario y ya que la entidad financiera ha procedido a ceder o venderlos, por 
ello el notario no se ha negado a darme un testimonio parcial. Desde luego en la CNMV 
si consta la copla simple de la escritura del fondo de Titulización y sus coplas se adjunta 
junto con los anexos, ello a que yo pueda pedir una copia de más de 400 folios y un 
coste de entre cinco y ocho mil euros, dista mucho de mi paupérrima economía de 
Jubilado. Invoca la Ley 13/2015 de 27 de junio, de Reforma de la ley Hipotecaria, en el 
que se reforma el Art. 9 letra e), dando paso a que se pueda inscribir en el Registro de la 
Propiedad cuando se susceptible legalmente de ser titulares de derechos u obligaciones 
y la Ley 5/2015 de 27 abril de Fomento y financiación Empresaria Artículo 16. 3 en el que 
claramente indica que los Fondos de Titulización pueden inscribir el dominio y demás 
derechos reales sobre los bienes inmuebles. Por todo lo cual solicita que se ordene se 
inscriba la cesión hecha por, que Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza 
Aragón y Rioja (Ibercaja) Hoy Ibercaja banco. En favor de al Fondo de Titulización de 
Activos (TDA Ibercaja 5 Fondo de Titulización de Activos).
IV
El registrador emitió informe el día 4 de noviembre de 2020 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos –en materia de cesión de créditos a fondos de titulización– los artículos 513.2, 
529, 546.4, 1112, 1156, 1159, 1164, 1198, 1278, 1280 y siguientes, 1526 a 1538, 1843.3, 
1964 y 1969 del Código Civil; 6, 79, 82, 103, 105, 118, 128, 142, 149 y 151 de la Ley 
Hipotecaria; 11, 39, 166, 174 a 177, 193, 210 y 243 del Reglamento Hipotecario; 688 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; 2, 12, 13, 15 y 22 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario; 16, 17 y 22 y la disposición adicional cuarta de la 
Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial; el artículo 29 del 
Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos 
de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas 
del sistema hipotecario y financiero; el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 
de 5 de julio de 2016 (C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL); la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 y 18 de octubre de 2000, 
respecto de la cesión de créditos, y de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo 
de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio de 2001, 8 
de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 15 de febrero de 2006, 26 de septiembre 
de 2007, 4 de junio y 29 de septiembre de 2009, 15 de febrero de 2010, 30 de junio 
de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio y 19 de diciembre de 2013, 10 de 
febrero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre de 2015, 21 de abril, 8 de julio, 
22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de  e.e
octubre y 14 de diciembre de 2017 y 20 de febrero y 9 de julio de 2018, relativas a la  b
caducidad del derecho real de hipoteca. También la resolución de 2 de septiembre  17ww
de 2V0i1s9to ys  etla amrtbíciéunlo  –2e2n4  dceula Rnetog laaml etrnatcot oN ostuacrieasl.ivo  en  supuestos  de  segregación  de
Hneipgootceicoa rbiaa;n c2a2r,i o4–6 ,l o4s7 ,a 6rt8íc, u6l9o,s  761,,  97,3 ,1 68,1  1y8 8, 91.92  dbeis ,l a2 0L,e y2 13,/ 28020,9 3, 2d6e  y2  3d2e7 a bdreil , las oLberey 
modificaciones  estructurales  de  las  sociedades  mercantiles;  la  disposición  adicional
segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de activos 
inmobiliarios del sector financiero; los artículos 39, 51 y 425 del Reglamento Hipotecario; 
el Real Decreto-ley 11/2010, de 9 de julio, de órganos de gobierno y otros aspectos del 
régimen jurídico de las Cajas de Ahorros; el Real Decreto-ley 2/2011, de 18 de febrero, 
para el reforzamiento del sistema financiero; el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de 
mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 1998, 22 de enero, 28 de septiembre y 31 de octubre de 2001, 12 de enero de 2002, 
20 de mayo de 2005, 20 de julio de 2006, 14 de abril y 14 de diciembre de 2010, 26 de 
enero de 2011, 12 de enero, 29 de febrero y 20 de julio de 2012, 3 de junio, 5 de julio 
y 11 de octubre de 2013, 18 de febrero, 16 de septiembre y 9 de octubre de 2014, 11 de 
diciembre de 2015, 17 de mayo de 2016 y 26 de junio de 2017 y 30 de octubre de 2017.
1.  Se debate en el presente recurso sobre la inscribibilidad de un testimonio parcial 
de la escritura de cesión de una cartera hipotecaria a un fondo de titulización. El 
registrador  alega  dos  defectos:  1)  No  presentarse  copia  autorizada  –siquiera  fuera 
parcial– de la escritura de cesión del crédito, sino sólo un testimonio en relación. Para su 
admisión sería preciso (ex art. 16 LH, y conforme doctrina de la DGRN) que hubiera una 
transmisión universal de bienes, no sólo una cesión de un conjunto de derechos, que, a 
pesar de transmitirse en globo, no suponen en puridad un conjunto patrimonial separado 
y distinto, sino una suma de bienes individuales. 2) No constar al día de la presentación 
inscrito el crédito hipotecario a favor de la entidad cedente, sino a favor de otra persona 
jurídica distinta que lo adquirió (sí en este caso) en virtud de una sucesión universal 
(art. 20 LH).
2.  Sobre la titulización de créditos hipotecarios se ha pronunciado varias veces este 
Centro Directivo. A este respecto, la Resolución de 2 de septiembre de 2019 considera 
que la titulización es una forma de financiación utilizada habitualmente por las empresas 
de diversos sectores económicos, entre ellos el de las entidades de crédito respecto de 
los préstamos y créditos hipotecarios, teniendo la misma pleno reconocimiento legal en 
España desde la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, 
reformada entre otras por las leyes 19/1992, 41/2007, 1/2013 y 5/2019, y desarrollada en 
la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. En concreto, la 
titulización constituye un proceso financiero por medio del cual se transforman unos 
activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, 
mediante la puesta en el mercado secundario, o mediante su cesión a un fondo de 
titulización,  quien  a  su  vez  emite  unos  bonos  para  su  colocación  entre  inversores 
institucionales. De esta manera, las entidades cedentes venden todo o parte de sus 
riesgos financieros para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su 
negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.
Las  operaciones  pasivas  en  que  se  materializa  la  titulización  de  los  créditos 
hipotecarios pueden ser de cuatro clases: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias 
y certificados de transmisión de hipoteca (artículos 12, 13 y 15 de la Ley 2/1981 y 
disposición adicional cuarta de la Ley 5/2015), y pueden ser realizadas, si las hipotecas 
en que se basan, cumplen los requisitos legalmente establecidos, por los bancos, cajas 
de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito (artículo 2 de 
la Ley 2/1981).
Las cédulas y bonos hipotecarios son títulos valores de garantía. Así, las cédulas 
hipotecarias  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente 
garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que, en  e.
cualquier  tiempo,  consten  inscritas  a  favor  de  la  entidad  emisora.  Y  los  bonos  w.b
hipotecarios  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente  17ww
tgaamrapnotcizoa dnoesc epsoitre nlo dse c irnésdcitroipsc ihóinp oretegcisatrriaols,  pinucelus idlao sa netenr iloar  eesxcigrietunrcaia d dee  ecmonissiótann, csiain e qnu eel 
Rfueeg disetrroog daed ala p Porro lpai eLdeayd 4 p1o/2r0 n0o7t,a d ael  7m daerg deinc ideem lbarse .respectivas inscripciones de hipoteca
En cambio, las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de 
hipoteca son títulos valores que transmiten o ceden todo o una parte de uno o de varios 
de los préstamos o créditos hipotecarios de la cartera de la entidad emisora a terceros, y 
podrá hacerse a lo largo de toda la vida del préstamo a que se refieran, siempre que el 
plazo de la participación no exceda del vencimiento de dicho préstamo. Esta transmisión 
no necesita de inscripción registral pues ni el artículo 15 de la Ley 2/1981, que regula la 
emisión de participaciones hipotecarias, ni los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que 
regula  la  transmisión  de  activos  (participaciones  hipotecarias  o  certificados  de 
transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, la exigen; pero, hoy en 
día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización 
sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, «se 
podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales 
sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».
Sólo el artículo 29.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se 
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 (al igual que el artículo 64 del 
anterior Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo), exige la práctica de una nota al 
margen de la respectiva inscripción de hipoteca acreditativa de la emisión o transmisión 
de las participaciones hipotecarias, cuando su suscripción y tenencia no esté limitada a 
los inversores profesionales, sino que también sea susceptible de suscripción por el 
público no especializado, lo que no ocurre en el supuesto objeto de este expediente.
Por lo que se refiere a la cesión de derechos de crédito a favor de fondos de 
titulización, el artículo 16.4 de la Ley 5/2015 dispone que «a los fondos de titulización les 
será de aplicación, en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que 
adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se 
contempla en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario», de donde se infiere que, frente a lo que alega el 
recurrente, no es aplicable la exigencia de nota marginal relativa a los bonos hipotecarios 
aunque la misma hubiere sido obligatoria en el momento en que se produjo la cesión al 
fondo.
Por tanto, la aportación de derechos de crédito a un fondo de titulización supone que 
la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo o crédito, 
aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en 
contrario, su administración; siendo el fondo de inversión el nuevo acreedor, en todo o en 
parte, el cual se subroga en la misma posición jurídica que tenía de la entidad cesionaria 
concedente del crédito, ocupando su lugar en las relaciones con el deudor o prestatario, 
en lo referente al pago de la deuda.
En este sentido será aplicable el artículo 15 de la Ley 2/1981, según el cual el titular 
de la participación hipotecaria, en caso de falta de pago del deudor en cuyo préstamo 
participa,  concurrirá,  en  igualdad  de  derechos  con  el  acreedor  hipotecario,  en  la 
ejecución  que  se  siga  contra  el  mencionado  deudor,  cobrando  a  prorrata  de  su 
respectiva participación en la operación; podrá compeler al acreedor hipotecario para 
que inste la ejecución judicial y si éste no la instare dentro de los sesenta días desde que 
fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, 
por la cuantía de su respectiva participación. La vigencia de este artículo ha sido puesta 
en tela de juicio por numerosos juzgados que no admiten la legitimación activa del 
acreedor cedente, sino que exigen que la demanda ejecutiva sea instada por el fondo de 
titulización como verdadero titular del crédito, previa inscripción de su derecho en el 
Registro de la Propiedad; pero esta discutida cuestión no es objeto de este recurso. s
Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos y créditos  oe.
hipotecarios, no se desprende que los deudores deban prestar su consentimiento o  w.
tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de  17ww
ssuesñ aplaré qsutaem «olos sa t íutunl ofso nhdipoo tdeec atirtiuolsiz aseciróánn.  tAral ncsomnitsraibrlieos,  eplo ra rctíucaulleos q2u2i edrae  dlae  Lloesy  m2/e1d9i8o1s 
aadl dmeituiddoosr» e. nL ad efareltcah doe y e ssian  nnoetcifeicsaidcaiódn  dúen iicnatemrveenntec iótienn dee c foemdaot aerfieoc ptoú,b alilc iog unai ln qoutiefi ceanc ilóans   BOE-A-cable e
cesiones  de  créditos  en  general,  que  hasta  que  la  misma  tenga  lugar  los  pagos 
realizados por el deudor al primitivo acreedor le liberan de esa parte de la deuda sin que 
el nuevo acreedor (fondo de titulización), se los pueda reclamar nuevamente.
En  definitiva,  si  bien  es  verdad  que  en,  ningún  caso,  con  la  emisión  de 
participaciones hipotecarias o, certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de 
derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor 
hipotecario,  lo  cierto  es  que  tales  operaciones  no  alteran  per  se  las  condiciones 
financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán 
siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia 
la  figura  del  acreedor;  ni  tampoco  perjudica  al  deudor  la  falta  de  notificación  o 
conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le 
libera igualmente; ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y 
ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante, con las matizaciones antes 
expuestas.
No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el 
consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos; ni tampoco se trata de un 
pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra 
éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, 
ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.
La constitución de un fondo de titulización sí supone una cesión de créditos. Se 
entiende que existe cesión de créditos cuando concurre el acuerdo de voluntades entre 
un antiguo y un nuevo acreedor, en virtud del cual, la titularidad del derecho de crédito se 
transmite del cedente al cesionario, subrogándose éste en la situación o posición jurídica 
del primitivo acreedor, adquiriendo la condición de nuevo acreedor de ese crédito. El 
régimen de la cesión de créditos es aplicable, en consecuencia, a la aportación de 
créditos a un fondo de titulización, concebido éste en los términos antes expuestos.
Pues  bien,  el  sistema  español  de  cesión  de  créditos  se  caracteriza  porque  la 
notificación al deudor, como elemento que se involucra entre el acreedor inicial y un 
tercero, no pasa de ser un mero requisito para vincular al deudor con el nuevo acreedor 
o cesionario. La notificación no es un elemento constitutivo, sino un instrumento técnico 
que solo tiene por objeto poner en conocimiento del deudor, de forma fehaciente, la 
existencia de un nuevo acreedor con el cual deberá en el futuro entenderse a los efectos 
del pago. Es decir, en derecho español para la validez e inscripción de la cesión de los 
créditos hipotecarios, sin perjuicio de lo que luego se dirá, no es preciso su notificación a 
los distintos deudores, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1527 del Código 
Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, que no la imponen como requisito ni de la transmisión 
ni para la inscripción.
Según resulta de los artículo 1112 y 1526 a 1538 del Código Civil, que regulan la 
transmisión  voluntaria  «inter  vivos»  de  un  crédito  bajo  el  prisma  de  la  libertad  de 
disposición, la misma no precisa otra forma que la requerida con carácter general por el 
negocio  jurídico  utilizado  al  efecto,  es  decir,  rige  el  principio  de  libertad  de  forma 
consagrado  en  el  artículo  1278  del  Código  Civil,  si  bien  tratándose  de  créditos 
hipotecarios será necesario el otorgamiento de una escritura pública para su debida 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de la hipoteca (artículo 149 de 
la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, el negocio jurídico de cesión de crédito, como se ha visto, es válido en 
España sin que sea necesario el consentimiento del prestatario, y sin que tampoco sea 
necesario que se le notifique la cesión, si bien para su eficacia frente a ese deudor, en  s
términos de pago y liberación, debe serle notificado tanto el hecho de la cesión como  oe.
todas sus condiciones, según se desprende del artículo 1527 del Código Civil, que dice:  w.
«El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará  17ww
libreS doelo l ae onb eligl ascuipóune»s.to de que el crédito sea litigioso, en el que el artículo 1535 del
Cquóed ipgaor aC itveiln ceor ntcael dceo nasli ddeeruadcoiór ne lh dae sreecñhaola ddeo  reelt rTarcibtou nya sl iSemupprreem qou,e e rse úfancat ibloles  rheaqbulaisri tdoes   BOE-A-cable e
necesidad  de  notificación;  pero  de  nuevo  se  trata  de  una  cuestión  que,  aunque 
discutible, no es objeto de este recurso.
Es decir, desde un punto de vista civil, la notificación de la cesión a los deudores 
evita pagos liberatorios al anterior acreedor y limita la posibilidad de compensación con 
éste. Así, conforme a los artículos 1527 del Código Civil y 347 del Código de Comercio, 
los pagos realizados por el deudor al antiguo acreedor antes de tener conocimiento de la 
cesión  serán  liberatorios  respecto  de  los  importes  pagados,  por  lo  que  debería  el 
cedente entregar al cesionario las cantidades recibidas. Además, de conformidad con el 
artículo 1198 del Código Civil, si a un deudor se le hizo saber la cesión del crédito y no la 
consintió, podrá oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente 
siempre que sean anteriores al conocimiento de la cesión y no sean personalísimas, 
pero no podrá oponer las excepciones posteriores.
En consecuencia, al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo 
para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de 
esa  notificación  previa  al  deudor  para  poder  practicarse,  como  se  infiere  de  los 
artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria que presuponen la inscripción de la cesión sin 
previa notificación, y contemplan su ausencia únicamente a los efectos de atribuir la 
responsabilidad inherente a tal omisión al cedente (Resoluciones de 17 y 18 de octubre 
de 2000). Esta debe ser la interpretación que debe darse a la referencia del artículo 151 
de la Ley Hipotecaria a la omisión de la notificación al deudor «en los casos en que deba 
hacerse», pero en ningún caso impedirá la inscripción de la cesión, como expresamente 
señala el artículo 243 del Reglamento Hipotecario, que permite la constancia posterior de 
la misma mediante nota marginal.
Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto 
de 5 de julio de 2016 (C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL) que 
las cesiones de créditos son neutras para los deudores ya que no les suponen nuevas 
cargas financieras sino, únicamente, tener que realizar el pago a distinto acreedor, y, 
además, que conforme al apartado 2 del artículo 1 de la Directiva 93/13/CEE, las 
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas 
no estarán sometidas a las disposiciones de dicha Directiva; por lo que si la legislación 
nacional no recoge para tales cesiones el requisito del consentimiento o la notificación al 
antiguo deudor, dicha ausencia no está sujeta al control de transparencia ni abusividad.
De todo lo anterior debe inferirse que, salvo que el crédito cedido sea litigioso, no 
tiene el deudor cedido por el mero hecho de serlo la consideración de legitimado para 
obtener copias de la escritura de cesión (artículo 224 Reglamento Notarial), ni la de 
interesado para solicitar la inscripción de la aportación al Fondo en el Registro de la 
propiedad (artículo 6 apartado c) LH).
Nada impide la inscripción de la constitución del fondo de titulización en el Registro 
de la propiedad como cesión de facultades inherentes al crédito –entre ellas la de 
titulizar–, pero para ello es preciso que sea solicitado por persona legitimada y aportar la 
copia autorizada de la escritura pública (y no un mero testimonio no inscribible ex 
artículo 3 LH). Pues bien, en el supuesto de hecho de este expediente no se ha 
acreditado que el solicitante tenga la representación del transmitente ni del adquirente 
del derecho (artículo 6 apartado d) LH) ni se aporta la copia autorizada.
El artículo 39 del Reglamento Hipotecario no puede alterar esta doctrina ni siquiera 
cuando el deudor cedido sea el presentante de la escritura de cesión de créditos. Este 
artículo reglamentario lo único que pretende es facilitar el tráfico con la presunción –iuris 
tantum– de considerar al presentante comprendido en los supuestos de representación,  s
pero siempre que del contexto no resulte otra cosa. En este caso no estamos ante un  oe.
mero representante/gestor al que se le pueda presumir la representación del adquirente  w.
o transmitente. Y el reglamento no puede ir más allá de la ley, que exige representación  17ww
deel  cuansoo  ud eo trcoe soi óbnie dne s ecrré idnitteorse sliatidgoio, syo sy,a  nsoe  shea  vaefi ramfeacdtoa dqou ee ne l ndaeduad opro cr eldai dcoe,s sióanlv op aerna 
titulización, no es legitimado para obtención de copia –según reiterada doctrina de este
Centro Directivo dentro del servicio notarial– y tampoco para solicitar la inscripción por sí 
sólo, mientras no acredite la representación de cedente o cesionario.
3.  El segundo punto de la nota de calificación hace referencia a un principio básico 
del sistema registral, a saber, el de tracto sucesivo, recogido en el art. 20 LH («para 
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles,  deberá  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos»).
En el supuesto de hecho de este expediente al tiempo de la presentación del 
testimonio calificado, el crédito hipotecario a que se refiere el recurso consta inscrito a 
favor  de  persona  distinta  de  la  que  presuntamente  lo  habría  transmitido:  desde 
el 17/6/2014 y con ocasión de la novación del crédito hipotecario convenido por la 
entidad financiera y el cliente, la hipoteca pasó de constar inscrita a favor de «Caja de 
Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y La Rioja» a estarlo a favor de 
«Ibercaja Banco SA», como consecuencia de la transmisión en bloque de un patrimonio 
empresarial por vía de escisión y aportación desde la primera a la segunda.
La cuestión planteada debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo a 
propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos (de activos 
inmobiliarios y/o créditos y préstamos hipotecarios) producidos como consecuencia de 
operaciones de fusión, absorción escisión total o parcial y cesión de ramas de negocio, 
en general, y de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras, en 
particular, con aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General en sus Resoluciones de 9 
de octubre de 2014, 17 de mayo de 2016 y 26 de junio de 2017, tales modificaciones 
estructurales de las sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o 
parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión 
universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. 
artículos  22,  68,  69  y  81  de  la  Ley  3/2009,  de  2  de  abril,  sobre  modificaciones 
estructurales de las sociedades mercantiles). En todos estos supuestos la eficacia de la 
transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil (cfr. 
artículos 47, 73 y 89.2 de la reseñada Ley 3/2009), y con ello el efecto legal de la 
transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades 
absorbidas,  extinguidas,  y  también  de  las  segregadas  a  favor  de  las  sociedades 
beneficiarias. En este sentido no hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de 
tales operaciones en el Registro Mercantil, tal y como ha declarado la Sentencia del 
Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 21 de mayo de 2012, con cita de otras anteriores: 
(…) Por tanto, la inscripción (en este caso en su modalidad de cesión global de activos) 
en el Registro Mercantil provoca «ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por 
sucesión  universal  del  patrimonio  de  la  sociedad  cedente  a  favor  de  la  sociedad 
cesionaria (cfr. artículo 89, número 2, de la citada Ley 3/2009). En su traslación al 
Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley 
Hipotecaria, conforme al cual «los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por 
testamento  u  otro  título  universal  o  singular,  que  no  los  señale  y  describa 
individualmente,  podrán  obtener  su  inscripción,  presentando  dicho  título  con  el 
documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con 
cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que 
traten de inscribir». Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los 
bienes  y  derechos,  cuando  en  los  títulos  respectivos  no  los  señalen  y  describan  s
individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe  oe.
haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que  w.
se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir». 17ww
motiYv aadñaas dpeonr  loapse rmacisiomnaess  Rdee smoloudciifoicnaecsi oqnuees  e«strtarutácntudroaslees  ddee  ssuocceiesdioandeess  muneirvcearnsatilleess 
epnre evila Rmeegnistetr oin dsec rliata Ps reonp ieedl aRde pgrisetsreon Mtae srcinagnutilla, rsiduasd reesq, ueisspitoesc iayl mopeenrtea tievna  rdeela ciniósnc rcipocnió enl   BOE-A-cable e
título  formal  inscribible  y  con  la  modalización  del  principio  del  tracto  sucesivo.  La 
trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro 
Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus 
efectos mientras no se declare su inexactitud. Lo relevante es que el nuevo titular 
traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su 
favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un 
supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con 
expresión  de  todas  las  circunstancias  que  para  la  inscripción  se  reseñan  en  los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, relativas a titulares, derechos y 
fincas (cfr. artículo 21, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su 
inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin 
aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al artículo 16 expresado, que 
entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la 
Propiedad proclama el artículo 6 de la misma Ley Hipotecaria, del que deriva el principio 
general de rogación en la práctica de tales inscripciones (…)
Por otro lado, en cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe 
para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto 
abreviado o comprimido, como ya aceptó para un supuesto similar de cancelación de 
una hipoteca por parte de la entidad beneficiaria previa escisión de la titular registral, la 
Resolución de este Centro Directivo de 31 de diciembre de 2001, en la que se admitió 
que «acompañándose a la escritura de cancelación testimonio de los particulares del 
cambio de denominación y de la escritura de escisión, inscritas en el Registro Mercantil, 
ningún inconveniente hay en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga 
constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por 
dicha escisión». En los supuestos de sucesión de la entidad acreedora tratándose de 
operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras 
de las entidades que integran el sistema financiero español, regulados por los Reales 
Decretos-ley 11/2010, de 9 de julio, 2/2011, de 18 de febrero, y 18/2012, de 11 de mayo, 
aquella solución del tracto abreviado ha cobrado carta de naturaleza normativa en virtud 
de  la  disposición  adicional  segunda  de  la  Ley  8/2012,  de  30  de  octubre,  sobre 
saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, la cual establece 
en su párrafo primero que «en los supuestos que se requiera la previa inscripción de 
traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de 
saneamiento  y  restructuración  de  entidades  financieras,  todas  las  trasmisiones 
realizadas se realizarán necesariamente en un solo asiento». Ahora bien, hay que 
aclarar inmediatamente que los casos, como los citados, en que se admite la modalidad 
del  tracto  sucesivo  abreviado  o  comprimido  no  constituyen  en  modo  alguno  una 
excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a 
su vertiente formal o adjetiva, en virtud del cual se impone, como regla general, el 
requisito de la previa inscripción, de forma que, por vía de principio, cada acto dispositivo 
ha de constar en un asiento propio o destinársele una inscripción separada, sin que en 
un mismo asiento consten varias inscripciones concatenadas. Es este encadenamiento 
formal de los asientos (un asiento por acto registrable) el que está sujeto a excepciones, 
admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten 
varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad 
registral vigente. Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido 
formal, no se produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente 
material como la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo  s
titular según el título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en  oe.
todo caso calificado y exigido por el registrador». w.
Según las anteriores consideraciones, de acuerdo con las exigencias del tracto  17ww
stiutucleasriidvaod  ddeel  laar thícipuolote c2a0  sdee h alag aL ecyo nHstiapro teenc aerli aR, eegsis tnroe,c easuanrqiou eq sueea  lpao rs uecl emsieócna neisnm loa 
del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular
registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, y además que éste sea el otorgante 
de la escritura cuya inscripción se pretende.
En el supuesto de hecho de este expediente se pretende inscribir la cesión de un 
determinado préstamo hipotecario efectuada por la entidad «Caja de Ahorros y Monte de 
Piedad  de  Zaragoza,  Aragón  y  La  Rioja»  a  la  mercantil  «Titulización  de  Activos, 
Sociedad Gestora de Fondos de Titulización SA», en concreto el recayente sobre la 
finca 38.567 del Registro n.º 2 de Fuenlabrada (anteriormente finca 17.331 del Registro 
único de Fuenlabrada). Dicho crédito hipotecario consta inscrito a favor de la mercantil 
«Ibercaja  Banco  SA»  por  sucesión  universal  en  virtud  de  segregación  de  negocio 
bancario,  por  lo  que  será  necesario,  para  cumplir  con  el  tracto  sucesivo,  el 
consentimiento en la cesión al fondo de titulización del actual titular registral (artículo 20 
LH), máxime cuando al tratarse de un supuesto de cesión parcial (el negocio bancario), 
la sucesión universal no se predica respecto de la totalidad del patrimonio de la sociedad 
titular de la hipoteca sino tan sólo de parte de dicho patrimonio.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.