BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81649
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11323 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción  de  una  cláusula  de  cancelación  convencional  de  condición 
resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria 
en virtud de documentación privada.
En el recurso interpuesto por don E. T. M. como administrador único de la entidad 
mercantil Gear Cita SL, contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de 
Barcelona número 3 don Javier Madurga Rivera por la que se deniega la inscripción de 
una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva 
cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa autorizada por el notario de Barcelona don Antoni 
Diez de Blas el siete de octubre de dos mil dieciséis, doña M. y don B. M. C. vendieron a 
la mercantil Gear Cita S.L. la nuda propiedad de la registral 16.163 por un precio 
garantizado con condición resolutoria. Dicha escritura fue inscrita el 8 de noviembre 
de 2.016, denegándose la inscripción de los párrafos tercero y cuarto relativos a la forma 
de cancelación de la condición resolutoria. Literalmente estos párrafos establecen que 
«Para acreditar el cumplimiento de la referida condición resolutoria, y por tanto del 
integro pago del precio, las partes pactan que la parte vendedora (…) de manera 
inmediata a la recepción de la suma aplazada a que se hizo referencia en el pacto 
segundo de este instrumento, otorgará, a elección del comprador, documento privado 
(instancia  dirigida  al  Registrador  de  la  Propiedad)  con  firma  legitimada  por  notario 
interesando la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma 
(pago de la cantidad aplazada) u otorgamiento de escritura de carta de pago de la 
cantidad aplazada, y por tanto, declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción. No obstante lo dispuesto 
en  el  anterior  párrafo,  para  el  caso  de  que  emplazada  fehacientemente  la  parte 
transmitente no compareciere para otorgar los anteriores documentos acreditando el 
cumplimiento  de  la  condición  suspensiva  y  consiguiente  cancelación  registral  de  la 
misma, la propia parte compradora queda facultada en este acto por la vendedora –y en 
lo menester apoderada especialmente al efecto–, para proceder a instar unilateralmente 
la cancelación registral de la condición resolutoria, en cualquiera de las formas en el 
anterior párrafo expuestas, debiéndose unir necesariamente cualquiera de los referidos 
documentos un certificado bancario acreditativo de haberse ordenado la transferencia 
por importe del pago aplazado, la fecha en que se ordenó la transferencia, la indicación 
de  la  cuenta  de  origen  y  destino;  y  en  su  caso,  dichos  certificados  deberán  ser 
completados por otros certificados o por comprobantes de pago acreditando el pago del  e.
resto  de  conceptos  asumidos  por  los  transmitentes  cuyo  importe  unido  al  de  las  w.b
transferencias complete el íntegro pago aplaIzIado». 2020-1132n https://w
La escritura fue objeto de inscripción el 8 de noviembre de 2.016, si bien se denegó
la  inscripción  en  cuanto  la  posibilidad  de  cancelación  de  la  condición  resolutoria
mediante los documentos privados previstos en los transcritos párrafos tercero y cuarto 
del pacto tercero.
El día 2 de marzo de 2.020, dando lugar al asiento de presentación n.º 763 del 
Diario 244, fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona 3 una instancia 
suscrita por don M. B. H. en la que se solicitaba la inscripción de los párrafos 3.° y 4.° del 
pacto tercero de la escritura autorizada el 7 de octubre de 2.016 por el Notario de 
Barcelona don Antonio Díez de Blas, n.º 2.280 de su protocolo. Dicha escritura se aportó 
junta con la referida instancia.
El mismo día 2 de marzo de 2.020, dando lugar al asiento de presentación n.º 764 
del Diario 244, fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona 3 una 
instancia suscrita por doña M. M. C. y don B. M. C., cuyas firmas se hallan notarialmente 
legitimadas, daban carta de pago del precio aplazado, y solicitaban la cancelación de la 
condición  resolutoria  constituida  en  la  referida  escritura  autorizada  el  7  de  octubre 
de 2.016 por el Notario de Barcelona don Antonio Díez de Blas. A estos efectos, en dicha 
instancia se indica que se adjuntan copias de las transferencias ordenadas, salvo 0,1 
céntimos que reconocen haber percibido en efectivo. (Entre la documentación aportada 
en el recurso no se encuentran las copias de dichas transferencias).
El día 5 de marzo de 2.020 se procedió a calificar negativamente por el Registrador 
que suscribe la solicitud de inscripción de los documentos que causaron los asientos de 
presentación no 763 y 764 del Diario 244, extendiéndose las correspondientes notas, 
que  transcribo  a  continuación  en  la  parte  de  las  mismas  relativas  a  hechos  y 
fundamentos:
a)  Nota relativa al asiento de presentación n.º 763 del Diario 244:
Nota  de  calificación  relativa  a  los  siguientes  documentos:  a)  escritura  de 
compraventa autorizada el 7 de octubre de 2.016 por el Notario de Barcelona, don 
Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia 
privada fechada el 13 de febrero de 2.020 y suscrita por quien dice ser don M.B. H.; y b) 
instancia  privada  suscrita  por  los  vendedores  doña  M.  y  don  B.  M.  C.  con  firmas 
legitimadas el 5 de febrero de 2.020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta 
Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2.020, les fueron 
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron 
los  Asientos  de  Presentación  números  763  y  764  del  Diario  244.  Acreditado  el 
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han 
de resaltar los siguientes hechos:
1.  Mediante  la  escritura  de  compraventa  reseñada,  doña  M.  y  don  B.  M.  C. 
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) por un precio 
aplazado y garantizado con condición resolutoria.
2.  Dicha  escritura  fue  inscrita  el  8  de  noviembre  de  2.016,  denegándose  la 
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos 
en la correspondiente nota de despacho. Dichos párrafos en esencia facultaban a las 
partes, una vez pagada la parte aplazada del precio, a otorgar documento privado o 
escritura pública solicitando o consintiendo la cancelación de la condición resolutoria.
3.  Se presenta ahora de nuevo la referida compraventa junto con dos instancias 
privadas dirigidas a este Registrador- una en la que se solicita la inscripción de los 
párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la  s
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada. oe.
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resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública 
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública 
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro 
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos 
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas 
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155, 
177, 208 y 239 RH).
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general, 
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes, 
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en 
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a 
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de la DGSJFP 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en relación a 
un supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma la calificación 
del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta 
y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento. La Resolución interpreta el 
segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado cuando declara que «para cancelar la 
condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazada pueden las partes 
pactar la caducidad misma y de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de la 
misma transcurrido determinado plazo desde el vencimiento de la última letra representativa 
del precio aplazado, sin que conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a 
obtener esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito 
que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. art. 82, 
párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria)». Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o 
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registra/es, y esta norma se 
reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas 
excepciones que son ajenas al caso ahora debatido».
b)  Nota relativa al asiento de presentación n.º 764 del Diario 244:
Nota de calificación relativa a los siguientes documentos: a) escritura de compraventa 
autorizada el 7 de octubre de 2.016 por el Notario de Barcelona, don Antonio Díez de Blas, 
bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia privada fechada el 13 de 
febrero de 2.020 y suscrita por quien dice ser don M. B. H.; y b) instancia privada suscrita 
por los vendedores doña M. y don B. M. C. con firmas legitimadas el 5 de febrero de 2.020 
por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2.020, les fueron 
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron 
los  Asientos  de  Presentación  números  763  y  764  del  Diario  244.  Acreditado  el 
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han 
de resaltar los siguientes hechos:
1.  Mediante  la  escritura  de  compraventa  reseñada,  doña  M.  y  don  B.  M.  C. 
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) por un precio 
aplazado y garantizado con condición resolutoria.
2.  Dicha  escritura  fue  inscrita  el  8  de  noviembre  de  2.016,  denegándose  la 
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos  s
en la correspondiente nota de despacho. Dichos párrafos en esencia facultaban a las  oe.
partes, una vez pagada la parte aplazada del precio, a otorgar documento privado o  3ww.
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párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada.
De conformidad con lo expuesto y con los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria 
y 1.280.1.° del Código Civil, se deniega el despacho del precedente documento porque 
el documento privado no es título hábil para practicar la cancelación de una condición 
resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública 
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública 
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro 
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos 
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas 
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155, 
177, 208 y 239 RH).
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general 
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes 
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en 
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a 
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en relación a un 
supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma la calificación 
del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, 
Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento.
La Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado 
cuando declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la 
parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno 
derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado 
plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que 
conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se 
trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del 
mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. art. 82, párrafo segundo, 
de la Ley Hipotecaria)». Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de  documento  público  o 
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma 
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo 
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido». Firmado Javier Madurga 
Rivera. Barcelona a 5 de marzo de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. T. M., como administrador único de la 
entidad mercantil Gear Cita SL, interpone recurso en virtud de escrito de fecha 4 de junio 
de  2020  en  base  entre  otros  a  los  siguientes  argumentos:  Hechos.  Primero.–El 
suscribiente, en la representación en la que actúa, otorgó en fecha 7 de octubre de 2.016 
por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de 
su protocolo, presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad número 3 de 
Barcelona en fecha 7 de octubre de 2.016 causando el número de asiento 1808 del 
Diario  235  y  previo  verificar  telemáticamente,  dentro  de  la  vigencia  del  asiento  de 
presentación, la liquidación del impuesto, mediante calificación de fecha 8 de noviembre 
de  2.016  el  Sr.  Registrador  acordó  inscribir  el  derecho  de  nuda  propiedad  del  s
suscribiente sobre la finca a que se refiere el indicado título, con reserva del usufructo  e.
temporal por un plazo de ocho años a favor de doña M. y don B. M. C. y denegar la  w.
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resulta de los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria, así como del artículo 1280.1 del 
Código Civil». Los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero disponen el literal siguiente: 
tercero: condición resolutoria de la venta. Para acreditar el cumplimiento de la referida 
condición resolutoria, y por tanto del íntegro pago del precio, las partes pactan que la 
parte vendedora, doña M. M. C. y don B. M. C. de manera inmediata a la recepción da la 
suma aplazada a que se hizo referencia en el pacto segundo de este instrumento, 
otorgará, a elección del comprador, documento privado (instancia dirigida al Registrador 
de la Propiedad) con firma legitimada por notario interesando la cancelación de la 
condición resolutoria por cumplimiento de la misma (pago de la cantidad aplazada) u 
otorgamiento  de  escritura  de  carta  de  pago  de  la  cantidad  aplazada,  y  por  tanto, 
declarará cumplida la condición resolutoria pactada, consintiendo expresamente que se 
cancele dicha inscripción. No obstante lo dispuesto en el anterior párrafo, para el caso de 
que emplazada fehacientemente la parte transmitente no compareciere para otorgar los 
anteriores  documentos  acreditando  el  cumplimiento  de  la  condición  suspensiva  y 
consiguiente  cancelación  registral  de  la  misma,  la  propia  parte  compradora  queda 
facultada en este acto por la vendedora –y en lo menester apoderada especialmente al 
efecto–, para proceder a instar unilateralmente la cancelación registral de la condición 
resolutoria, en cualquiera de las formas en el anterior párrafo expuestas, debiéndose unir 
necesariamente  a  cualquiera  de  los  referidos  documentos  un  certificado  bancario 
acreditativo de haberse ordenado la transferencia por importe del pago aplazado, la 
fecha en que se ordenó la transferencia, la indicación de la cuenta de origen y destino; y, 
en su caso, dichos certificados deberán ser completados por otros certificados o por 
comprobantes de pago acreditando el pago del resto de conceptos asumidos por los 
transmitentes, cuyo importe unido al de las transferencias complete el íntegro pago 
aplazado. Posteriormente se presentó nueva instancia privada dirigida al Sr. Registrador 
que lo es del no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, fechada el 13 de febrero 
de 2.020, presentada el 2 de marzo de 2.020 y suscrita por quien dijo ser don M. B. H., a 
la que se acompañaba nuevamente el título antes referido, al que se asignó el número 
de entrada 1625/2020 y causó el número de asiento 763 del Diario 244 y se interesaba la 
inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero del reiterado título público, y otra 
instancia privada suscrita por los vendedores doña Montserrat y don B. M. C. con firmas 
legitimadas el 5 de febrero de 2.020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta 
Sagarra, instancia a la que se asignó el número de entrada 1626/2020 y causó el 
número de asiento 764 del Diario 244, por la que se interesaba la cancelación de la 
condición resolutoria. Como se ha expuesto en el encabezamiento se dictaron sendas 
notas de calificación denegando los despachos. Adjunto mediante copia simple y como 
documento número uno, escritura de constitución de la sociedad Gear Cita SL autorizada 
en fecha 18 de marzo de 2.016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de 
Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, en la que se designa al suscribiente como 
administrador único de la sociedad. Adjunto mediante primera copia y como documento 
número dos, escritura pública de compraventa autorizada en fecha 7 de octubre de 2.016 
por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de 
su  protocolo.  Adjunto  mediante  copia  y  como  documento  número  tres,  nota  de 
calificación  de  fecha  8  de  noviembre  de  2.016.  Adjunto  mediante  copia  y  como 
documento número cuatro, instancia privada dirigida al Sr. Registrador que lo es del no 3 
de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, fechada el 13 de febrero de 2.020, presentada 
el  2  de  marzo  de  2.020  y  suscrita  por  quien  dijo  ser  don  M.  B.  H.,  a  la  que  se 
acompañaba el título identificado como documento número dos y la instancia identificada  s
como documento número cinco. Adjunto mediante original y como documento número  oe.
cinco, suscrita por los vendedores doña M. y don B. M. C. con firmas legitimadas el 5 de  w.
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de octubre de 2.016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo 
el número 2.280 de su protocolo, relativos a la cancelación de la condición resolutoria 
y 11.–la cancelación de la referida condición resolutoria en base a los párrafos 30 y 40 
del Pacto tercero de la escritura antes referida solicitada mediante instancia privada 
suscrita por los vendedores, doña M. y don B. M. C., con firmas legitimadas el 5 de 
febrero de 2.020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra. Segundo.–
Los  argumentos  esgrimidos  por  el  registrador  en  su  nota  de  calificación  son  los 
siguientes: a) La exigencia, como regla general, de escritura pública para que los títulos 
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al 
Registro de la Propiedad, ex artículo 3 LH. b) El segundo párrafo del artículo 82 no 
establece  una  excepción  a  dicha  regla  general  permitiendo  las  cancelaciones  en 
documento privado cuando así lo pacten las partes sino una excepción a la necesidad de 
consentimiento  cancelatorio  del  titular  registral  en  los  casos  de  caducidad  legal  o 
convencional  del  derecho  al  que  se  refiere  el  asiento  a  cancelar  (es  la  llamada 
«cancelación automática»). Tercero.–Respecto del principio de legalidad y la inscribilidad 
del documento privado. Esgrime el registrador que el «principio de legalidad formal» 
contenido en el artículo 3 LH exige, como regla general, la exigencia de escritura pública 
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
puedan acceder al Registro de la Propiedad, más, de una simple lectura del referido 
precepto (art. 3 LH) podemos observar cómo establece que los títulos susceptibles de 
inscripción  pueden  ser  consignados  en  «escritura  pública,  ejecutoria  o  documento 
auténtico». Confunde el registrador el «principio de legalidad» con la «legalidad formal», 
el primero referido a la selección de los títulos inscribibles recogido en el artículo 3 LH 
que exige como regla general la documentación pública (no la escritura pública como 
esgrime el registrador), y el segundo referido a la verificación por parte del registrador de 
las formalidades externas del documento regulado en el artículo 18 LH. El hecho de que 
la regla general en que se inspira el «principio de legalidad» sea la necesidad de 
documento público no empece que se admita el documento privado como título de 
acceso al Registro, si bien excepcionalmente, tal y como reconoce el registrador al 
esgrimir que se admite en contadas excepciones. Articulo 3 LH. Para que puedan ser 
inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en 
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por 
el  Gobierno  o  sus  Agentes,  en  la  forma  que  prescriban  los  reglamentos.  Cuarto.–
Respecto de si el párrafo segundo del artículo 82 constituye una excepción a la regla 
general de exigencia de escritura pública y por ende si permite las cancelaciones en 
documento  privado  cuando  así  lo  pacten.  El  registrador  esgrime  en  sus  notas  de 
calificación el siguiente literal: «el segundo párrafo del artículo 82 no establece una 
excepción a dicha regla general permitiendo las cancelaciones en documento privado 
cuando así lo pacten las partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento 
cancelatorio del titular registral en los casos de caducidad legal o convencional del 
derecho al que se refiere el asiento a cancelar (es la llamada "cancelación automática")». 
Dicha manifestación engloba los siguientes presupuestos: que el párrafo segundo del 
artículo 82 LH no establece una excepción a la «regla general» (establecida por el 
registrador) permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten 
las partes, es decir, que el registrador sostiene que necesariamente se precisa escritura 
pública; que el párrafo segundo del artículo 82 LH regula una excepción a la necesidad 
de consentimiento cancelatorio del titular registral, es decir, que si lo combinamos con la 
anterior manifestación, el registrador sostiene que la cancelación la puede otorgar la  s
persona a la que perjudica el derecho inscrito, necesariamente en escritura pública, eso  oe.
sí, sin el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiere practicado la inscripción;  w.
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convencional. Pues bien, es criterio del suscribiente es que el párrafo segundo del 
artículo  82  LH  regula  supuestos  en  que  puede  interesarse  la  cancelación  de 
inscripciones: sin necesidad de que conste en escritura pública, sin necesidad de contar 
con el consentimiento de la persona a cuyo favor se ha inscrito el derecho que se 
pretende cancelar, y en supuestos de extinción de los derechos inscritos, no limitándose 
únicamente a los supuestos de caducidad legal y convencional; es más, los supuestos 
específicos de caducidad legal y convencional se regulan en el apartado quinto del 
artículo 82 LH. Al hilo de lo expuesto procede manifestar que cuando el registrador en 
las calificaciones hace alusión a la resolución de DGSJFP de 21.09.2002 y subraya que 
se  trataría  de  «uno  de  los  supuestos  de  extinción  del  derecho  inscrito»,  dicha 
manifestación  («uno  de  los  supuestos»)  implica  que  no  es  el  único  supuesto 
contemplado  en  el  artículo  82.2  LH,  con  lo  que  contradice  sus  propias  palabras. 
Expuesto  el  debate  jurídico,  procede  analizar  la  dicción  del  párrafo  segundo  del 
artículo 82 LH. Art. 82 LH, apartados 1.º Las inscripciones o anotaciones preventivas 
hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual 
no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, 
en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se 
hubiere  hecho  la  inscripción  o  anotación,  o  sus  causahabientes  o  representantes 
legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho 
inscrito o anotado quede EXTINGUIDO por declaración de la Lev o resulte así del mismo 
título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. El párrafo primero 
del artículo 82 LH establece los requisitos (como regla general) que deben concurrir para 
cancelar las inscripciones hechas en virtud de escritura pública: por sentencia contra la 
cual no se halle pendiente recurso de casación, por otra escritura o documento auténtico 
en  el  cual  preste  su  consentimiento  la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la 
inscripción. El párrafo segundo del  artículo 82 LH establece que los derechos inscritos 
pueden ser cancelados (excepcionalmente) sin los anteriores requisitos (plural) en el 
caso que nos ocupa, sin documento público y sin consentimiento de la persona a cuyo 
favor se hubiere hecho la inscripción) cuando queden extinguidos: por declaración de la 
ley, o porque así resulte del mismo título en cuya virtud se practicó. De lo expuesto se 
concluye que un derecho extinguido, sea por declaración de la ley o convencionalmente 
(siempre que dicha convención conste en el mismo título en cuya virtud se practicó la 
inscripción) podrá ser cancelado sin precisar de escritura pública y sin precisar que en el 
mismo preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción. 
Establece el artículo 1.156 CC los motivos por los que se extinguen las obligaciones, a 
saber: Art. 1.156 CC: Las obligaciones se extinguen: Por el pago o cumplimiento; Por la 
pérdida de la cosa debida; Por la condonación de la deuda; Por la confusión de los 
derechos  de  acreedor  y  deudor;  Por  la  compensación;  Por  la  novación.  A  dichos 
supuestos deben sumarse obviamente, la prescripción y la caducidad. Conforme el 
artículo 1.156 CC el pago es un motivo de extinción de los derechos, en este caso de la 
condición resolutoria en garantía del precio aplazado, y si convencionalmente se pactó 
(en la escritura pública en cuya virtud se inscribió la condición resolutoria) que se podría 
cancelar  la  condición  resolutoria  en  determinadas  circunstancias  (instancia  privada 
suscrita por el acreedor), procede tanto la inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto 
tercero de la escritura pública autorizada en fecha 7 de octubre de 2.016 por el Notario 
de los de Barcelona, Don Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, 
como la ulterior cancelación de dicha condición resolutoria en virtud de la referida 
escritura acompañada de la instancia privada suscrita por los vendedores, doña M. y don  s
B. M. C., con firmas legitimadas. Ratifica el criterio del suscribiente las resoluciones que  oe.
a continuación se transcriben parcialmente, resoluciones que ya fueron citadas en la  w.
sisnuassbtcaernri:tc aiRa p eofsero clqhuuaciideóann  ,d e1ilj o31 -3s0e 3rd- 1ed9 o9fne9 b,M reB. rOBo E. d He8. 8, 2/a1. 09l2a90 9q,, u pdere es se1e 3nh taAa dbaarlui l de1ild 9o29  9ed ne( a edml vhaiéerrzctoah sode pe r qi2mu.e0e 2reo0s,  taáy    2020-1132n https://w
dAidcitcaidoan aal n2te7sa  ddee  qluae  Lseey  a2ñ4a/d2i0e0ra1 , edl ea c2tu7a ld peá rdriacfioe m5b° rdee ld ea rt2. .8020 1L).H  «pFourn ldaa dmisepnotossic iódne   BOE-A-cable e
Derecho:  Primero.–Se  debate  en  el  presente  recurso  sobre  la  procedencia  de  la 
cancelación, en virtud de mera solicitud en documento privado, del asiento relativo a una 
condición  resolutoria  en  garantía  del  precio  aplazado  de  una  compraventa,  habida 
cuenta  que  en  la  escritura  en  la  que  se  estableció  aquella  condición  se  decía 
textualmente  –y  así  ha  quedado  reflejado  en  el  Registro–  que  caducará  de  pleno 
derecho  la  presente  condición  resolutoria  y  la  inscripción  de  la  misma,  al  año  de 
vencimiento de la última letra representativa del precio Aplazado (lo que se producirá el 
día 10 de enero de 1984), si del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa 
fecha  haya  sido  renovada  la  condición  o  ejecutada  cualquiera  de  las  acciones  o 
derechos que correspondan a la sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo 
suficiente para ello el acta notarial de manifestación por la parte compradora solamente, 
para  lo  que  el  representante  de  la  sociedad  vendedora  presta  desde  ahora  su 
consentimiento.  Segundo.–No  ha  de  discutirse  ahora  cuáles  son  las  razones  que 
determinaron la particular configuración de la cláusula debatida. Lo cierto es que en ella 
no se pacta exclusivamente sobre la cancelabilidad del asiento relativo a una condición 
resolutoria  para  el  caso  en  que,  transcurrido  un  año  desde  el  vencimiento  de  la 
obligación garantizada, no conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a 
obtener esa resolución, sino que, al amparo de la libertad de estipulación reconocida a 
los particulares, tanto en el ámbito de los derechos personales (artículo 1.255 del Código 
Civil)  como  de  los  reales  (confróntese  artículos  2  de  la  Ley  Hipotecaria  y  7  del 
Reglamento Hipotecarlo), se prevé la caducidad misma –y de pleno derecho– de esa 
condición en tal hipótesis, de manera que se da al reflejo registral en plazo, del ejercicio 
de dicha acción resolutoria, el carácter de requisito sustancial para la efectividad de la 
resolución misma. Tercero.–Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del 
derecho  inscrito  que  resulta  del  mismo  documento  en  cuya  virtud  se  practicó  la 
inscripción (confróntese artículo 82, párrafo 2.°, de la Ley Hipotecaria), sí bien, en unión 
de un contenido registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación 
(confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y en tales hipótesis el título para la 
cancelación es precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria 
(confróntese artículo 174, párrafo 1.°, del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, 
será suficiente la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura referida, sin que 
de la previsión contenida en la cláusula discutida, de que sería suficiente el acta notarial 
de  manifestaciones,  pueda  deducirse  su  necesidad,  pues,  por  una  parte,  el 
funcionamiento del Registro de la Propiedad está sustraído al ámbito dela autonomía 
privada y regido por normas de «ius cogens» (dada la propia significación y alcance de la 
institución) y, por otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los 
otorgantes para la cancelación, ni significa que se hayan excluido las otras vías que para 
tal cancelación prevé la legislación hipotecaria. Resolución, 21-09-2002, BOE 244/2002, 
de 11 octubre 2002. «Fundamentos de Derecho: Ciertamente, para cancelar la condición 
resolutoria estipulada en garantía da la parte del precio aplazada pueden las partes 
pactar la caducidad misma y de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de 
la  misma  transcurrido  determinado  plazo  desde  el  vencimiento  de  la  última  letra 
representativa del precio aplazado, sin que conste en el Registro el ejercicio de acciones 
tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de extinción del 
derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la 
inscripción (cfr. art. 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria), sí bien en unión de un 
contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación 
(cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería  s
precisamente  esa escritura de  compraventa  con condición resolutoria (cfr. art. 174,  oe.
párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia  w.
dpeirlr eepscáetrinvratoaf ode anq  Rusiie nasto oe ludllcaei ló snae r dt.ae c8 1o23m  ddpeea  ñlmaa araLrz elova   dHeesi pc1or9itt9eu9craa yr  ireaes fitenartbirdoleadc,u ecc opidmaoro am  eaeld dDmiaeitnrieótec  yhlaoa   hedosistyep v ocisgeiecnnitórtoen    2020-1132n https://w
caodnictieomnapll av itgaémsbimiéan  slaé pctiamnac edlaec iólan  Lmeey d2ia4n/t2e0 0s1o li(cnitou da pdleicl atbitluel aar l repgreissteranlt ed ec acsuoa),l quqiueer   BOE-A-cable e
derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del 
derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma. De las 
referidas resoluciones, en relación a la cancelación de la condición resolutoria en el 
marco del párrafo segundo del artículo 82 de la LH se concluye, conforme lo sostenido 
por el suscribiente, que en los supuestos en que en la escritura en virtud de la cual se 
haya practicado la inscripción de la condición resolutoria también se haya pactado las 
condiciones en que procederá la extinción de la misma, podrá cancelarse registralmente 
siendo el título preciso para la cancelación precisamente la referida escritura pública, 
siendo suficiente en dichos supuestos presentar una instancia privada. Curiosamente, el 
registrador interpreta las referidas resoluciones de forma contraria a su sentido literal, 
sesgando y sacando de contexto sus palabras para justificar las arbitrarias notas de 
calificación dictadas. Respecto de la primera de las resoluciones (la de fecha 13.03.99) 
no se comenta nada en las notas de calificación, a pesar que la segunda de ellas (la de 
fecha 21.02.2002) se remite a la misma. Y respecto de la segunda de las resoluciones 
(la de fecha 21.02.2002), las conclusiones que extrae el registrador son la consagración 
del principio de legalidad a que se refiere el artículo 3 LH y, por ende, la necesidad que 
proceder a la cancelación en méritos de una escritura pública, y que, de conformidad con 
lo previsto el segundo párrafo del artículo 82 LH, se interpreta que «para cancelar la 
condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado pueden las 
partes pactar la caducidad misma y de pleno derecho de dicha condición y de la 
inscripción de la misma transcurrido determinado plazo desde el vencimiento de la última 
letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el Registro el ejercicio de 
acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de 
extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se 
practicó la inscripción (cfr. art. 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria)». Adviértase la 
elemental contradicción... si necesariamente se precisa «nueva» escritura pública para 
cancelar un derecho inscrito, ¿qué sentido tiene la regulación del artículo 82.2.º LH?, 
¿qué sentido tiene la previsión de que la extinción del derecho conste previsto en la 
escritura en que se constituyó el derecho que se pretende cancelar?, de ser correcto el 
criterio esgrimido por el registrador sobraría el párrafo segundo del artículo 82 LH, siendo 
suficiente  la  regulación  contenida  en  el  párrafo  primero  del  mencionado  artículo. 
Refrenda lo expuesto por el suscribiente, y contradice frontalmente lo sostenido por el 
registrador, el artículo 174 RH, al que también se aludió en la instancia fechada el 13 de 
febrero de 2.020, presentada el 2 de marzo de 2.020 y suscrita por quien dijo ser don M. 
B. H., y que el registrador ha tenido a bien ignorar, el cual en íntima relación con el 
artículo 82 LH, establece que la misma escritura en virtud de la cual se practicó la 
inscripción  será  título  suficiente  para  cancelarla  si  resultare  de  otro  documento 
fehaciente que el derecho asegurado se ha extinguido, y ello a tenor del siguiente literal: 
artículo 174 RH. La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será 
título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el 
derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. O sea, que no es preciso otorgar 
nueva escritura pública para la cancelación. A mayores, cuando la ley no permite que la 
cancelación lo sea en instancia privada así se establece expresamente, como ocurre en 
el supuesto contemplado en el artículo 179 RH, a saber: artículo 179 RH. Aun cuando se 
haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente 
inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la 
cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo 1.° del art. 82 de la Ley, 
o, en su defecto, en virtud de ejecutoria. Conclusión de todo lo expuesto es que la propia  s
escritura  de  compraventa  en  la  que  se  constituyó  la  condición  resolutoria  es  título  oe.
suficiente para su cancelación siempre que, como ocurre en el supuesto que nos ocupa,  w.
lrpaersae lvpeiasstr at(ea sert nsa .s e2íl  .lao3r 0th ícaLuyHlao ny  1 c7.o2 Rn5v5He )Cn, iCdsio,n  a eqpnul ieclaa  tbmalmeis pmtaoanc,to oe  snae  malo éspr ridetoecsirs edoce,h  solais   adpseeí  rlesaso ltniubavelieretsrae dc  codomen ovp eaanc itldoooss    2020-1132n https://w
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dichos supuestos suficiente para la cancelación de la inscripción la instancia privada 
acompañada de la referida escritura. Así las cosas, si la condición puede ser cancelada 
si así se pactó en la escritura en virtud de la cual se inscribió (la de compraventa), ex 
art. 82.2 LH, es evidente que procedía la inscripción de los pactos que permiten dicha 
ulterior cancelación, y por ende de los párrafos 3.° y 4.° del pacto tercero de la escritura 
de  compraventa.  Tercero:  condición  resolutoria  de  la  venta.  Para  acreditar  el 
cumplimiento de la referida condición resolutoria, y por tanto del íntegro pago del precio, 
las partes pactan que la parte vendedora, doña M. M. C. y don B. M. C., de manera 
inmediata a la recepción de la suma aplazada a que se hizo referencia en el pacto 
segundo de este instrumento, otorgará, a elección del comprador, documento privado 
(instancia  dirigida  al  Registrador  de  la  Propiedad  con  firma  legitimada  por  notario 
interesando la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma 
(pago de la cantidad aplazada) u otorgamiento de escritura da carta de pago de la 
cantidad aplazada, y por tanto, declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción. No obstante lo dispuesto 
en  el  anterior  párrafo,  para  el  caso  de  que  emplazada  fehacientemente  la  parte 
transmitente no compareciere para otorgar los anteriores documentos acreditando el 
cumplimiento  de  la  condición  suspensiva  y  consiguiente  cancelación  registral  de  la 
misma, la propia parte compradora queda facultada en este acto por la vendedora –y en 
lo menester apoderada especialmente al efecto–, para proceder a instar unilateralmente 
la cancelación registral de la condición resolutoria, en cualquiera de las formas en el 
anterior párrafo expuestas, debiéndose unir necesariamente a cualquiera de los referidos 
documentos un certificado bancario acreditativo de haberse ordenado la transferencia 
por importe del pago aplazado, la fecha en que se ordenó la transferencia, la indicación 
de  la  cuenta  de  origen  y  destino;  y,  en  su  caso,  dichos  certificados  deberán  ser 
completados por otros certificados o por comprobantes de pago acreditando el pago del 
resto  de  conceptos  asumidos  por  los  transmitentes,  cuyo  importe  unido  al  de  las 
transferencias complete el íntegro pago aplazado. Fundo los anteriores hechos en los 
siguientes, fundamentos de Derecho. I.–Arts. 322 y siguientes de la LH en cuanto a la 
legitimación, plazo, contenido y trámites a seguir para la interposición y resolución del 
recurso gubernativo. II. Arts. 2.30, 3, 7, 18 y 82 LH. III. Arts. 174 y 179 RH. IV. Arts. 1.156 
y 1.255 CC. En su virtud, al Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona solicito: 
Que  teniendo  por  presentado  este  escrito  se  sirva  admitirlo  y  en  sus  méritos  por 
interpuesto, en tiempo y forma oportunos, recurso gubernativo contra las calificaciones 
negativas emitidas en fecha 5 de marzo de 2.020 por el registrador del Registro de la 
Propiedad no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, la primera de las cuales por la 
que se denegaba la inscripción de los párrafos 30 y 40 del pacto tercero de la escritura 
autorizada en fecha 7 de octubre de 2.016 por el Notario de los de Barcelona, Don 
Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, relativos a la cancelación de 
la  condición  resolutoria,  y  la  segunda  de  las  cuales  por  la  que  se  denegaba  la 
cancelación de la referida condición resolutoria en base a los párrafos 3.º y 4.º del pacto 
tercero de la escritura antes referida solicitada mediante instancia privada suscrita por 
los vendedores, doña M. y don B. M. C., con firmas legitimadas el 5 de febrero de 2.020 
por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra, y previos los trámites 
legales oportunos se sirva rectificar sendas calificaciones, procediendo a su calificación 
positiva y, por ende, a la inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero de la 
escritura autorizada en fecha 7 de octubre de 2.016 por el Notario de los de Barcelona, 
Don  Antonio  Diez  de  Blas,  bajo  el  número  2.280  de  su  protocolo,  relativos  a  la  s
cancelación de la condición resolutoria, y a la cancelación de la referida condición  oe.
resolutoria en base a los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero de la escritura antes referida  w.
CsMo.a,l irccíiaota ndd eaf i rZmmuealudse iatlaen gtSeita imignaasrdtraaan.sc ieal  p5r ivdaed fae bsruesrcor idtae  p2o.r0 2lo0s  pvoern ldae dNoorteasri,o d doeñ aB Mar.c ye lodnoan,  Bd.o Mña.   2020-1132n https://w
IV
El registrador emitió informe el día 29 de junio de 2020, mantuvo la calificación y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 1.255 del Código Civil; 3, 11, 59, 82, 156 y 157 de la 
Ley Hipotecaria; 73, 83, 155, 174, 177, 179, 208, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario; 
y las Resoluciones 11 de diciembre de 1974, 28 de noviembre de 1978, 30 de mayo 
de 1980, 13 de diciembre de 1985, 21 de julio, 3 y 4 de diciembre de 1986, 16 de 
diciembre de 1987, 20 de abril y 30 de octubre de 1989, 2 de septiembre de 1992, 30 de 
mayo de 1996, 13 de marzo de 1999 y 21 de septiembre de 2002.
1.  Se pacta en una escritura de compraventa que, para cancelar la condición 
resolutoria, sin perjuicio de otorgar escritura de carta de pago, será suficiente una 
instancia privada con firmas legitimadas notarialmente en la que la parte vendedora 
interesará «la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma 
(pago de la cantidad aplazada) declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción».
Asimismo,  se  faculta  a  la  compradora  para  que,  si  la  transmitente,  tras  ser 
fehacientemente emplazada, «no otorgare los documentos acreditando el cumplimiento 
de la condición suspensiva y consiguiente cancelación registral de la misma», proceda 
unilateralmente  a  la  cancelación  en  igual  forma  que  el  vendedor  si  bien  uniendo 
certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado.
El registrador deniega la inscripción del pacto y la efectividad cancelatoria en virtud 
de mero documento privado, en base al principio de titulación auténtica del artículo 3 
L.H. El recurrente reconoce que el principio de titulación auténtica que resulta del art. 3 
de la Ley Hipotecaria excluye, en principio, el documento privado como título hábil para 
provocar asientos registrales, pero entiende que el caso que nos atañe es una de las 
excepciones a tal principio, y, para ello, se ampara en el segundo párrafo del art. 82 de la 
Ley Hipotecaria.
2.  El recurso no puede ser estimado. Del examen de la escritura resulta evidente 
que no nos encontramos ante la previsión de una cancelación automática, como podría 
ser la pactada introduciendo un plazo de caducidad de la condición, sino que tal como se 
ha estipulado la condición resolutoria y su forma de cancelación, se hace necesario que 
en el futuro documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad reconociendo 
la realidad del completo pago y prestando el consentimiento a la cancelación de la 
garantía.
En el caso de que el documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora en 
virtud del apoderamiento que se le concedió al efecto en la escritura calificada, también 
se  hace  necesaria  esa  prestación  de  consentimiento.  No  deja  de  ser  el  mismo 
consentimiento indicado en el párrafo precedente, aunque emitido por un apoderado. 
Con una particularidad en este caso, que es que se pretende acreditar el hecho del 
completo  pago  acompañando  una  serie  de  documentos  privados  como  son  las 
certificaciones  bancarias  referentes  a  las  órdenes  de  transferencias.  Dichas 
certificaciones  independientemente  de  ser  documentos  privados  que  no  prueban  ni 
autoría  ni  capacidad  ni  legitimación  de  quien  los  suscribe,  tampoco  acreditarían 
indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan solo podrían 
acreditar que se ha ordenado una transferencia de una cuenta a otra por un determinado  e.e
importe, pero difícilmente que esas transferencias tienen por objeto el pago de precio  b
aepxilga3ez.a  dpoEa rld aae r cteíacsnutaclo ec l8oa2nr  cLrineHst ace rncip oscmuio pnpreáasrvr eanofot a ap.nriomtaecroio, nye sre ipterraacntidcoa deal sc rietenr iov igrteunde rdael  deesl carrittu. r3a,   2020-11323n https://ww
spuú bcliocan,s eon btiimenie sneton tepnacraia  lfair mcea noc ebliaecni óens clrait uprear soo dnoac uam ceunytoo  afauvtéonr tisceo  «heunb ieelr ec uhael cphreos tlea 
inscripción...»;  y  en  su  párrafo  segundo,  como  excepción  a  la  regla,  permite  la
cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin necesidad de 
sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el derecho inscrito 
ha quedado extinguido por declaración de la Ley o «resulta así del mismo título en cuya 
virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».
La posibilidad prevista en dicho párrafo 2.° hace referencia a aquellos casos en que 
el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal 
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular 
del derecho que se cancela. Si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión 
de  derechos,  bastará  una  instancia  solicitando  la  cancelación,  o  que  un  usufructo 
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y 
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho, 
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos 
casos  se  requiere  que  el  titular  del  derecho  que  se  cancele  preste  de  nuevo  el 
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena 
a su voluntad e incluso a su capacidad.
4.  El procedimiento registral es rogado, pero una vez iniciado se rige por normas de 
orden público. No cabe así pactar una hipoteca y modificar convencionalmente el régimen al 
que estará sometida su ejecución; ni tampoco pactar una condición resolutoria y modificar el 
régimen  jurídico  de  su  operatividad  registral  (necesidad  de  requerimiento  de  pago, 
consignación de las cantidades y demás requisitos derivados del artículo 1504 C.C. y 59 RH). 
Tampoco cabe pactar una condición resolutoria y modificar las exigencias estructurales del 
sistema para su cancelación como son las relativas a las exigencias formales.
5.  En el caso que nos ocupa se pacta un sistema que requiere de una futura 
prestación del consentimiento. Una vez realizado el pago será necesario que el vendedor 
preste de nuevo su consentimiento reconociendo el total y correcto pago, y consintiendo 
la cancelación. O incluso si el comprador no paga, pero el vendedor renuncia a la 
garantía, será necesario que preste su consentimiento. Y esta prestación de un nuevo 
consentimiento  excluye  la  aplicación  del  párrafo  segundo  del  art.  82  de  la  L.H., 
resultando de aplicación lo previsto como regla general en el párrafo 1°.
6.  Alega el recurrente en defensa de su criterio la Resolución de este Centro 
Directivo de 13 de marzo de 1999. Sin embargo, dicha resolución lo que hace es 
confirmar el criterio mantenido por el Registrador. Se reconoce en ella la cancelación 
automática para cuando se pacta un plazo de caducidad y considera que basta el 
transcurso del plazo pactado para que, cumplido el término, el derecho quede extinguido. 
Aquí se concluye que no hace falta nuevo consentimiento porque no se lleva a cabo un 
nuevo negocio jurídico. Pero no tiene nada que ver con el supuesto de este expediente, 
donde no se pacta un supuesto de caducidad convencional sino de cancelación por 
consentimiento prestado en documento privado.
Asimismo, invoca el recurrente la Resolución de 21 de septiembre de 2002. Pero 
igualmente resulta que dicha doctrina de este Centro Directivo lo que hace es corroborar la 
procedencia de la nota de calificación. En aquella ocasión también se pretendió cancelar 
mediante documento privado una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado. La 
Dirección General volvió a hacer referencia a la validez del documento o instancia privada, si 
se hubiera estipulado en la escritura un plazo de caducidad (que ni en aquel caso ni en el 
caso que nos incumbe se ha previsto), y ratificó la exigencia del Registrador de que, 
conforme al art. 3 L.H., era necesaria escritura pública para cancelar la condición.
Esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y la confirmación 
de la nota de calificación. s
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  w.b
ateoln dptoela  eezllol oJ d ucezo gndafoodsro mm deee sa le olso  C deiesvstila ddbeel es cluaid  ncooa etpifniitca laol csdi eóa nrlat,í c sPuierlonosdv ion3 c2di5ea   yad pe3ll2i cl8ua gcdaieór n lad l oaLnsed yne oH rriampdoaitcsea cd aeerll  iajiun.imciuoe vbelerb eanl,   2020-1132n https://w
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.