BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63104
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9052 Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por Norberto González Sobrino, Notario de Madrid, contra 
la  calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Fuenlabrada  número  1,  doña 
Guillermina Bosch Cabot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria, por razón de no recogerse en la cláusula relativa a la 
ejecución parcial de la hipoteca, el número de cuotas mensuales que son necesarias 
para que la misma pueda tener lugar.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada en Madrid el día 27 de diciembre de 2019, ante el 
notario  de  dicha  ciudad,  Don  Norberto  González  Sobrino,  número  de 
protocolo 2478/2019, se formalizó un préstamo hipotecario concedido por el Kutxabank 
SA  a  la  persona  física  Don  J.S.S.,  con  destino  a  la  adquisición  de  una  vivienda 
unifamiliar  en  la  ciudad  de  Fuenlabrada,  finca  registral  11.696,  que  es  objeto  de 
gravamen hipotecario, y que en la cláusula décima relativa al procedimiento de ejecución 
hipotecaria parcial solo se contiene una remisión genérica al artículo 693-1 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
II
Presentada telemáticamente el mismo día 27 de diciembre de 2019 copia autorizada 
de la escritura en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada número 1, causó el 
asiento 1501 del Diario 70, cuyo despacho fue suspendida por falta de liquidación del 
correspondiente impuesto el mismo día de su presentación. El 14 de enero de 2020 se 
aportó por Gesdek copia autorizada en formato papel, acreditando asimismo el pago del 
impuesto. El documento previo de compraventa fue despachado el día 27 de enero 
de 2020, y el día 10 de febrero de 2020 se procedió a calificar negativamente la escritura 
de préstamo hipotecario en los siguientes términos: «Hechos: Por la escritura presentada 
a inscripción se formaliza un préstamo concedido por Kutxabank, S.A. y garantizado con 
hipoteca  sobre  vivienda.  En  las  estipulaciones  novena  y  décima  de  la  escritura 
presentada se establece que vencido total o parcialmente el préstamo el acreedor podrá 
ejercitar la acción hipotecaria, entre otros, por el procedimiento de ejecución directa y por 
el extrajudicial. Y en la cláusula final "Solicitud de inscripción" se pide la inscripción de la 
cláusula  sexta  bis  "Resolución  anticipada"  de  cara  al  ejercicio  de  las  acciones 
hipotecarias de los artículos 693,1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, en 
la cláusula sexta bis se prevé únicamente el vencimiento anticipado total del préstamo  e.e
por el impago de determinadas cuotas, en los términos del artículo 693-2 de la Ley de  b
Enjuiciamiento Civil y 129 bis de la Ley Hipotecaria. En la escritura se pactan además  52ww
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prelaczlaoms,a sciinó nq ulime istaed rae cal apmaert ep odre tl acnatop iteall  voe ndcei mloiesn itnot earnetsiceisp acduoy oto ptaalg, os edñeablaen hdaoc qeursee  "Leon 
dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del
capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al 
menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número 
de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al 
menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de 
constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente”. Sin embargo, en el caso 
de la escritura presentada se acuerda la ejecución –además de en caso de vencimiento 
anticipado total– para el supuesto de vencimiento parcial, con referencia en la solicitud 
de inscripción al citado artículo 693-1, sin que conste en la escritura de modo alguno el 
pacto de ejecución para el caso de impago de al menos tres plazos mensuales o número 
de cuotas equivalente a tres meses. La obligatoriedad de la constancia del referido pacto 
en la escritura e inscripción resulta además del artículo 130 de la Ley Hipotecaria que, 
con carácter general, señala "El procedimiento de ejecución directa contra los bienes 
hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la 
base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento 
respectivo". Y el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige por ello que, para la 
ejecución  directa,  se  libre  por  el  registrador  certificación  con  inserción  literal  de  la 
inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar. Todo ello resulta también de aplicación 
al procedimiento extrajudicial, dada la remisión del artículo 129 h) de la Ley Hipotecaria a 
la Ley de Enjuiciamiento Civil. El defecto señalado es de carácter subsanable...».
III
Con fecha 13 de febrero de 2020 se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Collado Villalba solicitud de calificación sustitutoria contra la nota de calificación negativa 
antes expresada; la cual se remitió el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada 1, de 
conformidad con el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria, el día 14 de febrero de 2020. 
Previa remisión de los antecedentes del expediente, con fecha 28 de febrero de 2020 se 
recibió por fax comunicación del Registro de la Propiedad de Collado Villalba mediante la 
cual la Registradora doña Lourdes Claver confirmaba la nota de calificación de 10 de 
febrero de 2020, utilizando los mismos argumentos que constan en la misma, añadiendo 
que la entidad financiera Kutxabank SA recoge correctamente la cláusula controvertida 
en el modelos de hipoteca depositados en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación.
IV
Contra la nota de calificación inicial, el Notario autorizante, presentó telemáticamente 
recurso en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada 1, el día 4 de marzo de 2020; con 
base  en  los  siguientes  argumentos:  «Fundamentos  de  Derecho.  Primero.–En  la 
estipulación no financiera séptima de la escritura calificada se constituye un derecho real 
de hipoteca sobre una finca que cumple todos los requisitos legales necesarios para su 
inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que debe procederse a inscribir ese 
derecho real de hipoteca que se constituye en la escritura, haciendo constar en la 
inscripción registral los extremos a los que se refiere el artículo 12 de la Ley Hipotecaria 
que  quedan  perfectamente  determinados  en  la  escritura  calificada.  Segundo.–La 
cláusula financiera sexta bis de la escritura calificada, relativa a la resolución anticipada, 
es también perfectamente inscribible en el Registro de la Propiedad, ya que lo pactado 
en esa cláusula se ajusta a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Contratos de 
Crédito Inmobiliario y en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, por lo que debe  e.
transcribirse o hacerse constar dicha cláusula en el asiento de inscripción del derecho  w.b
real  de  hipoteca,  en  los  términos  que  resultan  del  contenido  de  la  escritura  de  52ww
pcoanctsatidtuoc eiónn  lad ec leásuas uhliap ontoe cfian a(anrctiíecrualo n 1o2v ednea  lad eL elay  eHsicproittuercaa, reial )d. eTreerccheoro r.–eCalo dnefo hrmipeo tae clao 
rpeogdurláa deoje ceunta resle  Tpoítru leol  dIeVn odmeli naLdibor op roIIcI eddeim ilean tLoe dyi redcet o Ecnojnutircaia lmosie bniteon eCs ivhiilp, octeocna dlaoss 
especialidades que se establecen en su capítulo V, y, de acuerdo con lo pactado en la 
cláusula no financiera décima de la escritura calificada, el derecho real de hipoteca que 
se constituye podrá ejecutarse, además, a través de la denominada venta extrajudicial 
regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Las partes contratantes acuerdan que 
esos procedimientos de ejecución de la hipoteca (venta extrajudicial y procedimiento 
directo contra los bienes hipotecados) serán aplicables tanto en caso de vencimiento 
total  del  préstamo  como  en  caso  de  un  vencimiento  "parcial".  Así  se  establece 
claramente en las cláusulas no financieras novena y décima de la escritura calificada, 
por lo que en la inscripción de la hipoteca se deberá hacer constar esa estipulación de la 
escritura que permite al acreedor ejecutar la hipoteca por medio de la venta extrajudicial 
y/o por medio del procedimiento directo contra los bienes hipotecados en caso de 
vencimiento total o parcial del préstamo. Cuarto.–La calificación registral recaída parece 
dar a entender que, al haberse pactado que se pueda ejecutar la hipoteca por medio de 
la  venta  extrajudicial  y/o  por  medio  del  procedimiento  directo  contra  los  bienes 
hipotecados en caso de un vencimiento parcial del préstamo, debe hacerse constar en la 
escritura  "espressis  verbis"  que  la  ejecución  por  esos  procedimientos,  en  caso  de 
vencimiento parcial del préstamo, solo será posible si hubieren vencido al menos tres 
plazos  mensuales  sin  cumplir  el  deudor  su  obligación  de  pago,  entendiendo  la 
Registradora que así lo exige el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esa 
interpretación que hace la Registradora del artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil no es correcta. La redacción originaria del artículo 693.1 que estableció la 1/2000, 
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, permitía al acreedor ejecutar la hipoteca por el 
procedimiento de ejecución directo contra los bienes hipotecados en caso de un impago 
parcial de la deuda, siempre que la correspondiente estipulación o pacto de la escritura 
que así lo estableciese constase inscrita en el Registro de la Propiedad. Es decir, lo que 
debía constar en la escritura era una estipulación expresa que permitiese al acreedor 
acudir al procedimiento directo contra los bienes hipotecados en caso de un impago 
"parcial" de la deuda. Esa estipulación era lo que se debía hacer constar también en el 
Registro de la Propiedad. Posteriormente el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil ha sido modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y por la Ley 19/2015, de 13 
de julio. En virtud de estas modificaciones legales del artículo 693.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil hoy solo se permite aplicar el procedimiento de ejecución directo 
contra los bienes hipotecados, en caso de un impago parcial de la deuda, si vencieren al 
menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago. No s e 
permite ahora al acreedor la ejecución por el procedimiento directo contra los bienes 
hipotecados si no han vencido un determinado número de plazos o cuotas mensuales sin 
cumplir el deudor su obligación, pero esa limitación ya la establece la propia Ley y no 
hace falta que las partes contratantes la pacten. Después de establecer esta exigencia 
legal de que haya vencido un número de plazos o cuotas mensuales sin cumplir el 
deudor con su obligación de pago, para que pueda ser aplicable en una reclamación 
limitada  de  la  deuda  el  procedimiento  directo  contra  los  bienes  hipotecados,  el 
artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añade lo siguiente: “Así se hará constar 
por  el  notario  en  la  escritura  de  constitución  y  por  el  registrador  en  el  asiento 
correspondiente”. Dados los antecedentes de este apartado del artículo 693.1 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, parece lógico entender que lo que debe hacerse constar en la 
escritura de constitución de hipoteca en la estipulación expresa en virtud de la cual se 
acuerde por los contratantes la posibilidad de que sea aplicable el procedimiento de 
ejecución directo contra los bienes hipotecados, en caso de impago parcial de la deuda  s
garantizada con la hipoteca. Lo que se tiene que pactar en la escritura es el acuerdo  oe.
para poder ejecutar por ese procedimiento privilegiado en caso de impago parcial de la  w.
deuda, y ese pacto o estipulación que hace constar el notario en la escritura, es lo que  52ww
sees crinitsucrari b"ee syp resess ihsa vceer bcios"n sqtuaer  lean  aepll icaascieiónnto d ere egsiset rparl.o cNeod imhaiecnet of adltea  ecjeocnuscigiónna rd ierenc tlao 
ennú meel rcoa sdoe d ec uuonta ism pdaegl op préasrctaiaml od es lian  dceuumdap lier xiegle  dqeuued ohra ysaun  voebnlicgiadcoi óunn,  dpeotreqrumei naedsoa   BOE-A-cable e
limitación ya la establece la propia ley (artículo 693.1 LEC) y, por tanto, ni hace falta 
pactar  esa  exigencia  en  la  escritura  pública  de  constitución  de  la  hipoteca,  ni  es 
necesario hacerla constar en el Registro de la Propiedad, ya que la Ley dota a ese 
requisito legal de una publicidad que hace innecesaria su consignación formal en la 
escritura pública y en el cuerpo del asiento registral de la hipoteca. Por tanto, será 
aplicable, en caso de un impago parcial de la deuda garantizada con una hipoteca, lo 
dispuesto en el capítulo V del Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
siempre que en la escritura de constitución de la hipoteca así se haya pactado o 
estipulado, como ocurre en la escritura calificada, sin que sea necesario establecer, 
además, que la ejecución por ese procedimiento, en caso de vencimiento parcial de la 
deuda, solo será posible en caso de un impago de tres cuotas, ya que eso ya lo 
establece la ley (artículo 693.1 LEC). Quinto.–En la calificación recaída también se hace 
una interpretación incorrecta de la cláusula final, relativa a la inscripción registral de la 
escritura, apoyándose el Registrador en dicha cláusula para no inscribir la hipoteca que 
se constituye en la escritura calificada. En dicha cláusula sencillamente se aclara al 
Registrador que se está solicitando y consintiendo por todos los otorgantes la inscripción 
parcial de esa escritura pública, conforme a lo previsto en artículo 434 del Reglamento 
Hipotecario. Es decir, si se interpreta correctamente esa cláusula relativa a la inscripción 
registral  del  título,  resulta  que  lo  que  se  pretende  y  se  consiente  por  todos  los 
contratantes, y muy especialmente por el acreedor hipotecario, es que se inscriba en 
todo caso la hipoteca, aunque no fueren inscribibles en el Registro de la Propiedad 
alguna o algunas de las cláusulas o estipulaciones contenidas en el título presentado. El 
Registrador, aunque califique negativamente alguna estipulación o pacto de la escritura 
presentada, debe proceder a la inscripción, al menos parcial, de la hipoteca que se 
constituye en ese título. En relación a la solicitud de que se inscriba la estipulación sexta 
bis de la escritura, debe tenerse en cuenta que esa estipulación relativa a la resolución 
anticipada es perfectamente inscribible ya que lo pactado en esa cláusula se ajusta a lo 
dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y en el 
artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, por lo que debe transcribirse o hacerse constar 
dicha cláusula sexta bis en el asiento de inscripción del derecho real de hipoteca, en los 
términos que resultan del contenido de la escritura de constitución de esa hipoteca 
(artículo 12 de la Ley Hipotecaria). En su virtud se solicita se admita el presente escrito y 
se tenga interpuesto el recurso contra la calificación recaída procediendo, previos los 
trámites correspondientes, dictar resolución por la que revoque la nota de calificación 
recurrida y se ordene la inscripción de la escritura.»
V
La registradora de la propiedad calificante emitió el preceptivo informe el día 12 de 
marzo de 2020, manteniendo su nota de calificación negativa, y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  12,  19  bis,  126,  127,  129,  129  bis,  130  y  322  de  la  Ley 
Hipotecaria; el artículo 434 Reglamento Hipotecario; el artículo 25 de Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; y los artículos 688 y 693 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; las resoluciones de 18 de julio y de 19 y 20 de octubre 
de 2016, 20 de octubre de 2017, de 21 de junio, de 31 de octubre y 2 de noviembre  e.
de 2018 y 21 de junio de 2019, en cuanto a la inscripción parcial en general; las  w.b
resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014, 7 de octubre de 2015, 20 de  52ww
jeunn icou ya n1t4o  dae  lsae ipntsiecmripbcrieó nd ep a2r0c1ia6l,  d1e9  ldoes  sperpétsietammbores  dheip o2t0e1c7a ryio 1s8;  ldaes  driecsieomlubcrioen dees  2d0e1 195., 
idnes cmripacrzióon d pea r2c0ia0l6 d, e1 4o fidceio ;s ey platise mrebsroel udceio 2n0e1s 6d ey  189 d ye  2o1c dtueb reen edreo  2y0 61 8d,e  ejunn ciou adnet o2 0a1 5la, 
26 de julio de 2016 y 6 de septiembre de 2017 en cuanto a la posibilidad de inscripción 
de  la  hipoteca  si  en  la  escritura  no  consta  pactos  referidos  a  los  procedimientos 
especiales de ejecución hipotecaria.
1.  La  cuestión  de  fondo  que  se  dilucida  en  esta  resolución  es  si  para  poder 
enajenar el bien hipotecado, sin producir el vencimiento anticipado total del préstamo, es 
decir, solo para posibilitar el pago de las cuotas impagadas (vencimiento parcial), debe 
hacerse  constar  en  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  que  la  ejecución  por  el 
procedimiento judicial directo, o por la venta extrajudicial, «solo será posible si hubieren 
vencido al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago», 
como opina la registradora calificante. O si, por el contrario, como sostiene el notario 
recurrente, basta con la existencia de una estipulación que expresamente permitiese al 
acreedor acudir al procedimiento directo de ejecución hipotecaria contra los bienes 
hipotecados en caso de un impago «parcial» de la deuda, con referencia al artículo 693.1 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sin reproducir el mismo.
Como cuestión colateral, se plantea si es posible la inscripción parcial de la hipoteca, 
sin las estipulaciones que se refieren a la ejecución parcial de la hipoteca, en caso de 
incluir la escritura una estipulación en que se solicite y consienta por todos los otorgantes 
la inscripción parcial de esa escritura pública, conforme a lo previsto en artículo 434 del 
Reglamento Hipotecario, aunque no fueren inscribibles en el Registro de la Propiedad 
alguna o algunas de las cláusulas o estipulaciones contenidas en el título presentado, 
citadas de forma genérica, o es preciso que dentro de esas cláusulas no inscribibles se 
incluya también de forma expresa las relativas a los procedimientos de ejecución.
2.  El vigente artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus dos primeros 
párrafos dispone que «1.  Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que 
deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse 
en  plazos,  si  vencieren  al  menos  tres  plazos  mensuales  sin  cumplir  el  deudor  su 
obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido 
su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el 
Notario  en  la  escritura  de  constitución  y  por  el  Registrador  en  el  asiento 
correspondiente»; siendo su texto interpretado de forma diversa por los funcionarios 
implicados en este recurso.
En la nota de calificación registral se indica que en el caso de la escritura presentada 
se acuerda la ejecución, además de en caso de vencimiento anticipado total, para el 
supuesto de vencimiento parcial, con referencia en la estipulación final de solicitud de 
inscripción al citado artículo 693-1 LEC, sin que conste en la escritura de modo alguno el 
concreto pacto que determine la ejecución parcial para el caso de impago de al menos 
tres plazos mensuales o número de cuotas equivalente a tres meses. Fundamenta la 
registradora la obligatoriedad de la constancia del referido pacto en la escritura y en la 
inscripción, en que ello resulta no solo de la Ley procesal sino también del artículo 130 
de la Ley Hipotecaria que, con carácter general, señala "El procedimiento de ejecución 
directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una 
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se 
hayan recogido en el asiento respectivo"; y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil que exige, de conformidad con esa norma, que como trámite para la ejecución 
directa  sobre  los  bienes  hipotecados,  se  libre  por  el  registrador  de  la  propiedad 
certificación de dominio y cargas del inmuebles hipotecado, con inserción literal de la 
inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar.
Por su parte, el notario recurrente argumenta que es cierto que la Ley no permite al  e.
acreedor la ejecución por el procedimiento judicial directo contra los bienes hipotecados  w.b
si no han vencido un determinado número de plazos o cuotas mensuales sin cumplir el  52ww
ldimeuitdaocrió snu,  aorbgluigmaecinótna , (eyan  lcao necsrteatbol etcrees l ac uporotapsia m Leenys udael eEsn oju iscuia meqieunivtoa leCnivteil) ,y  pneoro h eascae 
finatltear prqeutaec iólans h isptaórrtiecas  dceol natrrtaíctaunlote 6s9 3la.1  dpea clate Lne ye dxper eEsnajumiceinatme.ie nAtol  Caimvilp, aproon iedned ou enna 
relación  su  actual  redacción  por  la  Ley  19/2015  de  13  de  julio,  con  redacciones
anteriores  ya  derogadas,  sostiene  el  recurrente  que  el  citado  artículo  693.1  debe 
interpretarse en el sentido de que lo que debe hacerse constar en la escritura es la 
estipulación expresa en virtud de la cual las partes acuerdan la posibilidad de acudir a 
los procedimientos privilegiados de ejecución en caso de impago parcial de la deuda, sin 
necesidad de consignar la exigencia de que hayan vencido un determinado número de 
cuotas del préstamo sin cumplir el deudor su obligación, porque esa limitación ya la 
establece la propia ley.
3.  Respecto  de  la  interpretación  de  las  normas  jurídicas,  establece  el  Título 
Preliminar del Código Civil en su artículo 3.1 que «Las normas se interpretarán según el 
sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y 
legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo 
fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas»; siendo en el caso que nos ocupa 
de especial relevancia el criterio de interpretación atendiendo al contexto social en que la 
versión vigente del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha sido redactado.
Así, aunque la reforma llevada a cabo en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la 
Ley 19/2015 de 13 de julio, tuvo como principal finalidad la regulación de las subastas 
electrónicas, no puede desconocerse su entronque con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, 
de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, subsanando el error 
en que incurrió esta al suprimir la exigencia de constancia registral de la cláusula que 
nos ocupa (sea cual sea en contenido que la misma deba tener); y con la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que reforma la 
regulación del vencimiento anticipado de los préstamos y créditos hipotecarios. Ambas 
leyes se enmarcan dentro del ámbito de adaptación del procedimiento de ejecución 
hipotecaria español a las exigencias de protección de los consumidores impuestas por 
las Directivas 93/13/CEE, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con 
consumidores,  y  de  2014/17/UE,  sobre  contratos  de  crédito  celebrados  con  los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, así como por la jurisprudencia 
del  Tribunal  de  Justicia  de  la  Unión  Europea.  Estas  exigencias  se  traducen, 
especialmente, en un reforzamiento de las obligaciones de transparencia precontractual 
y contractual entendida como la necesidad de suministrar al prestatario consumidor 
aquella  información  que  le  posibilite  una  comprensión  real  de  las  consecuencias 
económicas y jurídicas de lo que firma y de los presupuestos y alcance de las mismas; 
siendo que en este supuesto los prestatarios tienen la condición de consumidores.
En este contexto es indudable que al consumidor lo que verdaderamente le interesa, 
si se pacta en favor del acreedor hipotecario la utilización de un procedimiento ágil de 
ejecución  en  caso  de  impago  de  la  deuda,  es  recibir  una  información  clara  y 
comprensible acerca de cuántos incumplimientos son necesarios para que la ejecución 
parcial o, en su caso, el vencimiento anticipado pueda tener lugar, así como los medios 
de que dispone para poder revertir dicha ejecución.
El suministro de información al prestatario por reproducción de normas legales, se 
trata de una técnica que no es nueva en nuestro derecho hipotecario y que se halla 
reforzada por la actual normativa de consumo. Así, encontramos artículos que imponen 
la  incorporación  a  los  contratos,  por  diversas  razones,  de  normas  imperativas  o 
dispositivas en los artículos 693.1 (ejecución parcial) y 693.2 (vencimiento anticipado) de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; en los artículos 129.2.c (supuestos de utilización de la 
venta extrajudicial, según doctrina de esta Dirección General) y 129 bis (vencimiento 
anticipado) de la Ley Hipotecaria; o en los artículos 20.5 (préstamo inmobiliario en 
moneda extranjera), 23.1 (reembolso anticipado) y 24 (vencimiento anticipado) de la Ley  s
de regulación de los contratos de crédito inmobiliario. oe.
También una interpretación gramatical del artículo lleva a considerar que lo que se ha  w.
de incorporar a la escritura de préstamo hipotecario es una estipulación expresa que  52ww
pdleatzeorms inmee nlas upaolseisb iloid andú mdee reoj edceu ccióuno tpaasr ceiaqlu ipvaarlae netel  caa store dse  mimespeasg,o  od ea qaul eml eontoros  qtruees 
eExnpjureicsiaammieenntteo  sCei veil setisptualbel,e cpeu eusn ala  cnaoursmaa d ceo enjteecnuidcaió ne np aerlc aiarlt ídcuel oc a6r9á3c.t1e r dveo lluan tLaeriyo  d(ea   BOE-A-cable e
diferencia de la causa legal establecida en el art. 693.2, con remisión a los arts. 24 de la 
Ley  5/2019  y  129  bis  de  la  Ley  Hipotecaria).  Cuando  dicho  artículo  dice  que  «lo 
dispuesto en este Capítulo será aplicable (...)» y luego añade que «Así se hará constar 
por  el  Notario  en  la  escritura  de  constitución  y  por  el  Registrador  en  el  asiento 
correspondiente», parece claro que la expresión «Así» se está refiriendo al contenido 
íntegro de lo que le precede, es decir, que en caso de concurrir las circunstancias que se 
refieren, el acreedor tendrá derecho a la ejecución parcial de la hipoteca.
Además, esta norma, que es de aplicación general, cualquiera que sea la condición 
del prestatario o del prestamista, no es imperativa ya que admite pacto contrario (si bien 
debe entenderse que establece un límite mínimo –de tres plazos mensuales– por debajo 
del cual no es posible esa ejecución parcial, pues no otra cosa puede significar la 
expresión «al menos»), a diferencia de lo que ocurre respecto del vencimiento anticipado 
(art. 129 bis LH), el interés moratorio (art. 114.3 LH) u otros pactos en materia de 
préstamos  con  consumidores.  En  consecuencia,  si  las  partes  pueden  establecer  y 
endurecer las condiciones que han de concurrir para que el acreedor tenga derecho a la 
referida ejecución parcial por el procedimiento directo hipotecario, cobra todo su sentido 
el que en la escritura de préstamo hipotecario figuren esas concretas condiciones que 
posibilitan su utilización, sean éstas las legales mínimas u otras distintas pactadas al 
efecto.
4.  En cuanto al asunto de la inscripción parcial del préstamo hipotecario, en el 
derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los 
documentos  presentados  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  es  que  si  el  pacto  o 
estipulación  rechazados  por  el  registrador  afectan  a  la  esencialidad  del  contrato  o 
negocio cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho 
pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados (arts. 19 bis 
y 322 LH) (resoluciones de 18 de julio y de 19 y 20 de octubre de 2016, 20 de octubre 
de 2017, de 21 de junio, de 31 de octubre y 2 de noviembre de 2018 y 21 de junio 
de 2019), no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción 
parcial.
Solo es admitido que el registrador de la propiedad practique de oficio una inscripción 
parcial, es decir, no mediando solicitud expresa de las partes, cuando el defecto de que 
se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio 
jurídico  escriturado,  o  cuando  la  escritura  pública  comprenda  diferentes  negocios 
jurídicos (resoluciones de 15 de marzo de 2006, 14 de septiembre de 2016 y 8 de 
octubre de 2018), y ello siempre que de tal inscripción parcial no se derive perjuicio para 
nadie.
En el ámbito de las escrituras de préstamo hipotecario y, en concreto, tratándose de 
las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o a la venta 
extrajudicial, esta Dirección General ha considerado reiteradamente que tales cláusulas 
constituyen un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca, por cuanto es 
característica consustancial de éste la realización del valor de la garantía, y el medio 
más adecuado para ello son los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria que 
le son propios (sin perjuicio de que la hipoteca pueda ejecutarse por el procedimiento 
ejecutivo ordinario previsto en los arts. 126 y 127 LH). Por ello, para poder proceder a la 
inscripción parcial de la hipoteca, o de su novación, sin dichas cláusulas de ejecución, se 
viene  considerando  que  se  precisa  solicitud  expresa  de  las  partes  contratantes 
(resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014, 7 de octubre de 2015, 20 de 
junio y 14 de septiembre de 2016, 19 de septiembre de 2017 y 18 de diciembre de 2019),  s
la  cual,  dada  la  transcendencia  de  dichos  pactos,  no  debe  dejar  lugar  a  dudas  oe.
interpretativas. w.
5.  En el contrato de préstamo hipotecario a que se refiere la escritura calificada, en  52ww
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dispone  lo  siguiente:  «Solicitud  de  inscripción.–Se  solicita  del  Sr.  Registrador 
correspondiente la inscripción de la de la presente escritura de conformidad con el 
artículo 434 del Reglamento Hipotecario, y en especial, dada la trascendencia de dicha 
inscripción, de cara al ejercicio de las acciones hipotecarias, artículo 693, 1 y 2 de la 
nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000 de 7 de Enero, la inscripción de la 
cláusula sexta bis resolución anticipada en su totalidad».
El notario recurrente estima que el significado de esta cláusula es el consentimiento 
expreso de los otorgantes a la inscripción parcial de la escritura pública, conforme a lo 
previsto en artículo 434 del Reglamento Hipotecario, es decir, a que se inscriba en todo 
caso la hipoteca, aunque no fueren inscribibles en el Registro de la Propiedad alguna o 
algunas de las cláusulas o estipulaciones contenidas en el título presentado. Ello, sigue 
diciendo el recurso, incluiría la inscripción de la estipulación sexta bis de la escritura 
relativa a la resolución anticipada del préstamo ya que lo pactado en esa cláusula se 
ajusta a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y en 
el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, por lo que debe transcribirse o hacerse constar 
dicha cláusula sexta bis en el asiento de inscripción del derecho real de hipoteca, en los 
términos que resultan del contenido de la escritura de constitución de esa hipoteca 
(artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Pues bien, como ha quedado indicado en los fundamentos de derecho anteriores, en 
el presente supuesto consta ajustada a la legalidad vigente (arts. 24 LCCI, 129 bis LH 
y 693.2 LEC) la estipulación expresa relativa al vencimiento anticipado del préstamo 
hipotecario y los términos en que el mismo puede tener lugar (estipulación Sexta bis), 
legalidad que no se pone en duda en la calificación registral recurrida. Igualmente consta 
en su estipulación Novena que vencido totalmente el préstamo y hasta el completo pago 
de la deuda, Kutxabank podrá ejercitar tanto las acciones personales, como la real 
hipotecaria  utilizando  cualesquiera  de  los  procedimientos  judiciales  admitidos  en 
Derecho  (previsión  que  se  repite  en  la  estipulación  Décima  respecto  de  la  venta 
extrajudicial);  con  lo  que  se  está  dando  cumplimiento  al  otro  aspecto  vinculado  al 
artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a efectos de pactos.
Sin  embargo,  respecto  del  vencimiento  parcial  como  causa  determinante  de  la 
ejecución hipotecaria, si bien en la estipulación Novena existe una referencia genérica a 
que vencido parcialmente el préstamo, Kutxabank podrá utilizar cualesquiera de los 
procedimientos judiciales que permitan la ejecución, y la estipulación Décima reproduce 
esta previsión respecto de la venta extrajudicial; falta una estipulación expresa que 
recoja, en la forma anteriormente señalada, los términos en que el impago de cuotas 
pueden generar una ejecución parcial. Siendo así las cosas, es opinión de este Centro 
Directivo  que  lo  más  correcto  es  entender  que  esas  referencias  contenidas  al 
vencimiento parcial en las estipulaciones Novena y Décima, así como la referencia en la 
estipulación final de la solicitud «de cara al ejercicio de las acciones hipotecarias del 
artículo 693-1 y 2 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, de 7 de enero, la 
inscripción de la cláusula sexta bis, resolución anticipada, en su totalidad» no deben 
acceder al Registro, pues son fruto una redacción incongruente y ambigua.
Así, por un lado, es incongruente la alusión (estipulación final) a la «resolución 
anticipado en su totalidad del préstamo» como referenciada también al párrafo 1.º del 
artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, e igualmente lo es, por otro lado, el prever 
la posibilidad de utilización de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria 
para provocar una ejecución parcial (estipulaciones Novena y Décima), sin haberse 
pactado expresamente los términos de la misma, pues la estipulación Sexta bis solo se  s
refiere al vencimiento anticipado. oe.
A este respecto, ningún precepto impone que, a la hora de constituir una hipoteca,  w.
sea obligatorio pactar el procedimiento de ejecución judicial directa o el extrajudicial ante  52ww
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ejecución, no es necesario que fijen un domicilio para notificaciones ni un valor de la 
finca para subasta, pues tales requisitos solo son exigibles cuando se pretende acudir al 
procedimiento de ejecución judicial directa o al extrajudicial ante notario.
Aplicando  esta  doctrina  al  supuesto  objeto  de  esta  resolución,  tampoco  ningún 
precepto impone que, a la hora de constituir una hipoteca, sea obligatorio pactar la 
posibilidad de su ejecución parcial para el caso de un número determinado de impagos y 
solo para obtener el reintegro de los mismos. En consecuencia, aunque se califique 
negativamente alguna estipulación o pacto de la escritura presentada, debe procederse 
a la inscripción, al menos parcial, de la hipoteca que se constituye en ese título, con la 
posibilidad  de  ejecución  hipotecaria  especial  referida  exclusivamente  al  supuesto 
vencimiento anticipado, que es el único recogido en la estipulación Sexta-bis, cuya 
constancia registral se solicita como condicionante de la inscripción. En dicha inscripción 
del derecho real de hipoteca, de conformidad con todo lo expuesto, deberá eliminarse 
toda referencia a la utilización de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria 
para  promover  una  ejecución  parcial  circunscrita  a  las  cuotas  impagadas  en  sus 
vencimientos naturales.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el  recurso 
interpuesto  y  revocar  parcialmente  la  nota  de  calificación  recurrida,  ordenando  la 
inscripción de la hipoteca en los términos señalados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.