BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143 Miércoles 16 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 73522
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10070 Resolución de 3 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad accidental de Motril n.º 1, por la que se 
suspende la rectificación de una inscripción en virtud de una escritura de 
herencia acompañada por dos actas de subsanación.
En el recurso interpuesto por don J. D. M., abogado, en nombre y representación de 
doña M. M. M. C. y don J. P. J. G., doña G. F. C., don A. J. M. G. y don P. T. H. F., contra 
la nota de calificación del registrador de la Propiedad accidental de Motril número 1, don 
Eduardo Entrala Bueno, por la que se suspende la rectificación de una inscripción en 
virtud de una escritura de herencia acompañada por dos actas de subsanación.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 26 de noviembre de 2019 ante el notario de 
Figueres, don Vicente Daudí Arnal, con el número 2.398 de protocolo, consistente en una 
aceptación, manifestación y adjudicación de herencia, en unión de sendas actas de 
subsanación autorizadas por dicho notario con fechas 1 de junio y 12 de noviembre 
de 2020, protocolos números 951 y 2.779, respectivamente, en la que manifestaban que 
en la escritura de compra por el causante se cometió el error de describirla como una 
setenta y cinco ava parte indivisa (1/75) de la finca registral número 10.014 del Registro 
de la Propiedad de Motril número 1, concretada en el garaje número 4 y trastero 
número 2, cuando en realidad se correspondía con la plaza de aparcamiento número 4 y 
el trastero número 2 y 3, que según informe del administrador de la comunidad la 
participación que tenía el causante es de una setenta y seisava parte indivisa (1/76) y 
que se correspondía con la plaza de aparcamiento número 4 y los trasteros números 2 
y 3, si bien el causante transformó ambos trasteros en uno solo antes de la firma de la 
escritura, por cuyo motivo en ella aparece como uno solo.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Motril número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo de calificación desfavorable.
Entrada N.º 5541 de: 17/12/2020.
Asiento N.º 837 Diario: 109.
Presentado el 17/12/2020 a las 13:59:16.
Presentante: Assessors Dolset Auditors.
Interesados: doña M. M. M. y otros.
Naturaleza: notarial. es
Objeto: herencia. o
Protocolo N.º 2398/2019. 070ww
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número uno de Motril y su distrito hipotecario provincia de Granada, de conformidad con
los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, notifico la siguiente calificación 
negativa acordada hoy:
Hechos.
1.  Se ha presentado en este Registro por vía ordinaria el día 17/12/2020 bajo el 
asiento 837 del Diario 109, entrada número 5541, la escritura pública de herencia 
otorgada ante el notario de Figueres, Vicente Daudí Arnal, el día 26/11/2019, con el 
número  2398/2019  de  su  protocolo,  en  unión  de  sendas  actas  de  subsanación 
autorizadas por el notario de Figueres, don Vicente Daudí Arnal, con fechas uno de junio 
de 2.020, y doce de noviembre de dos mil veinte, protocolos números 951 y 2779 
de 2020, respectivamente. En dichas actas se incorporan tres certificados catastrales y 
un certificado expedido por don J. M. B. N., Administrador del edificio (…) de Salobreña, 
de fecha trece de abril de dos mil veinte.
2.  En la segunda de las actas de subsanación de fecha 12/11/2020, consta que en 
la escritura de herencia mencionada, se cometió un error en el número 6 del expositivo 
V, ya que se hizo constar que pertenecía al causante una setenta y cinco ava parte 
indivisa  (1/75)  de  la  finca  registral  número  10014,  concretada  en  la  plaza  de 
aparcamiento número cuatro y en el trastero número dos, hoy inscrita dicha participación 
en el Registro con el número CRU 18024000289509, según numeración anterior finca 
registral número 10014/37 del Ayuntamiento de Salobreña. Mientras que el número 7 del 
mismo expositivo se hizo constar que le pertenecía el trastero número tres del mismo 
edificio Bloque (…), sito en el complejo urbanístico que se conoce con el nombre de (…), 
por compra a la entidad Empresa Constructora de Apartamentos S. A., "Ecasa", en 
documento privado, sin que conste inscrito.
Manifiestan que en la escritura de compra por el causante se cometió el error de 
describirla como una setenta y cinco ava parte indivisa (1/75) de la finca registral 
número 10014, concretada en el garaje número cuatro y trastero número dos, cuando en 
realidad se corresponde con la plaza de aparcamiento número cuatro y el trastero 
número dos y tres, que según informe del administrador de la comunidad la participación 
que tenía el causante es de una setenta y seisava parte indivisa (1/76) y que se 
corresponde con la plaza de aparcamiento número cuatro y los trasteros números dos y 
tres, si bien el causante transformó ambos trasteros en uno solo antes de la firma de la 
escritura, por cuyo motivo en ella aparece como uno solo.
Rectifican nuevamente la escritura de herencia otorgada ante el notario de Figueres, 
Vicente Daudí Arnal, el día 26/11/2019, con el número 2398/2019 de su protocolo, y la de 
compraventa autorizada por el notario de Granada, Don Luis Rojas Montes, de fecha 31 
de julio de 1.990, número 2851 de protocolo, para hacer constar que el causante Don P. 
J. H. F., era titular de una setenta y cinco ava parte indivisa (1/75), que se concreta en la 
plaza de aparcamiento número cuatro y los trasteros números dos y tres.
3.  En el Registro, consta inscrita dicha participación de una setenta y cinco ava 
parte, concretada en la plaza de aparcamiento número cuatro y en el trastero número 
dos, con el número CRU 18024000289509, según numeración anterior finca registral 
número 10014/37 del Ayuntamiento de Salobreña, a nombre de doña M. M. M. C., el 
usufructo vitalicio, y a favor de don J. P. J. G. F., doña G. F. C. F., por matrimonio M., don 
A. J. M. G. F. y don P. T. H. F., la nuda propiedad, por cuartas partes indivisas entre ellos, 
por título de herencia, según la inscripción 3.ª
4.  La finca con CRU 18024000289189, según numeración anterior finca registral 
número 10014 del Ayuntamiento de Salobreña, dependencia semisótano, debajo del  e
bloque (…), dedicada a aparcamientos y trasteros, urbanización (…), inscrita por división  bo
horizontal según en la inscripción 1.ª En esta finca se hallan ya transmitidas e inscritas la  070ww
teolltaasli dsaed i ddeen ltaifsiq puaer tcicoinp aecl iotrnaesste irnod nivúismaesr eon t rqeuse.  Nidoe aolbmsetanntete s, ee xdisivtiedne ,t rseins  pqauret icniipnagcuinoan edse, 
qcaudea p uenrma adnee ucnean  seent elan tafin yc as emisa atrviza  ppoarr tneos  ihnadbiveisrsaes ,l lyeav atrdaon samúnit idaa fso laio f ainvdoer pdeen tdeiercnetero, sy, 
en cuyas inscripciones no se identifican las plazas de aparcamiento y/o trastero con que 
se corresponden.
Fundamentos de Derecho.
1.  El sistema registral español de folio real, recogido en los artículos 7, 8, 13 y 243 
de la Ley Hipotecaria, gira en torno a la finca como elemento esencial de modo que se 
exige que cada finca goce de un número y un folio registral propio, cuya primera 
inscripción será de dominio y en el que posteriormente podrán irse inscribiendo los 
derechos  reales,  cargas  y  limitaciones  del  dominio  para  que  surtan  efectos  contra 
terceros.
2.  Conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) que recoge el 
principio de tracto sucesivo, "para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre 
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que 
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar 
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o 
gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada". En aplicación de esta 
norma, fue ya inscrita en virtud de la escritura de herencia la misma participación indivisa 
que constaba inscrita a favor del causante.
3.  El principio de la obligatoriedad de los pactos contractuales, recogido en los arts. 
1091 y 1258 del Código civil, implica que cualquier alteración de su contenido requiera 
para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte, consentimiento 
que, al menos a efectos registrales, ha de constar de forma expresa y auténtica. La 
DGRN (así, en Resoluciones de 13/04/2009, 12/08/2011, 01/03/2013 y 07/07/2015), tras 
reconocer como evidente la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en una 
escritura pública, ha afirmado constantemente que no basta que al nuevo otorgamiento 
concurra solo uno de los otorgantes de la escritura inicial, ni siquiera basta con que el no 
compareciente asienta en el acto de ser notificado por el notario autorizante de la 
escritura de rectificación, sino que para rectificar una escritura es necesario el concurso 
de todos los que la firmaron, o sus herederos, pues al Registro sólo pueden acceder 
títulos plenamente válidos. Es por tanto necesario en este caso para la rectificación de la 
escritura  de  compraventa  a  favor  del  causante  el  consentimiento  de  la  entidad 
vendedora.
4.  Así  mismo,  como  declara  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública en Resolución de 14 de febrero de. 2020, no existe error, aunque pueda existir 
una inexactitud registral, si el dato que se considera incorrecto se tomó de los títulos que 
causaron  la  inscripción.  Por  ello  la  rectificación  deberá  practicarse  en  la  forma 
establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento 
unánime  de  los  cotitulares  del  dominio  y  demás  derechos  inscritos  sobre  las 
participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo único descrito 
como dependencia semisótano que se destina a aparcamientos y trasteros, pues se 
hallan ya transmitidas e inscritas la totalidad de las participaciones indivisas en que 
idealmente se divide, o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento 
correspondiente  entablado  contra  todos  ellos  (con  arreglo  a  los  arts.  20  y  38  LH) 
hallándose entretanto la inscripción practicada bajo la salvaguardia de los Tribunales, 
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos 
establecidos en la Ley, según dispone el art. 1, párrafo 3.º LH.
Acuerdo: oe.
En virtud de lo anteriormente expuesto, suspendo la inscripción, en razón a los  070ww
fundamentos de derecho antes expresados.
Notifíquese éste acuerdo en el plazo máximo de diez días hábiles desde esta fecha.
Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la última 
de las dos notificaciones que han de practicarse.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
El Registrador. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Eduardo Entrala Bueno registrador/a de Registro Propiedad de Roquetas de Mar 3 a día 
veintinueve de enero del dos mil veintiuno.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  D.  M.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de doña M. M. M. C. y de don J. P. J. G., doña G. F. C., don A. J. M. G. y 
don P. T. H. F. interpuso recurso el día 17 de marzo de 2021 en virtud de escrito y en el 
que, resumidamente, señalaba lo siguiente:
«(…) Descritos los hechos que anteceden este Letrado señala los dos motivos que la 
han impulsado a suscribir las actas de subsanación, rectificación del coeficiente de 
participación, y ausencia de inscripción del trastero número tres, si bien de antemano 
desisto del primer motivo (que se comenta por simple coherencia) y muestro mi plena 
disconformidad en cuanto al segundo.
Primer motivo.  Error en el coeficiente de participación.
Por simple coherencia matemática entiende este Letrado que si una finca tiene 
setenta  y  seis  plazas  de  aparcamiento  y  se  han  establecido  en  forma  estándar 
participaciones de una setenta y seis-ava parte, el que mis representados tengan una 
participación de una setenta y cinco-ava parte no deja de ser una incoherencia y es fruto 
de la adquisición primeriza que efectuaron mis clientes y de la elasticidad, impropia de 
las construcciones, que ha abundando en determinadas épocas en muchas promociones 
inmobiliarias en las que se han añadido nuevas construcciones y entidades a medida 
que la improvisación lo ha ido permitiendo.
Ignora este Letrado si la totalidad de las participaciones indivisas suman cien, que 
sería lo deseable, o si algún comprador final tiene una participación diferente a los 
efectos de desfacer el entuerto, (…) donde los trasteros existen para según qué, pero no 
computan en los coeficientes de participación.
Para mayor divertimento el Catastro ha individualizado los trasteros y garajes como 
fincas independientes con lo que la coordinación deseada entre Registro y Catastro 
difícilmente  va  a  producirse.  Sea  como  fuere  la  realidad  física  se  impone,  mis 
representados ocupan una plaza de aparcamiento, ocupan dos trasteros, el Catastro les 
ha asignado tres fincas, y el Registro, de momento, solo dos (…)
Segundo motivo.  Ausencia de inscripción del trastero número tres.
Evidentemente en el otorgamiento de la escritura de compra se produjo un error. La 
legislación  al  respecto  para  una  posible  subsanación  es  bastante  clara,  pero  nos 
encontramos al presente con problema: las dos partes que comparecieron en la escritura 
son  difuntas.  En  nuestro  caso  pueden  comparecer  los  herederos,  en  el  caso  del 
vendedor ignora esta parte porqué no tenemos un administrador concursal o judicial, un 
liquidador o lo que fuere, porqué se permite la existencia de sociedades "zombies".  s
Como llamamos a una sociedad en esta situación para que un representante suyo  o
treoesdctaoaN n praoerdzogicmelaa o  detciulei ódennarer   oidnsrem.u  oleabx icclioeahpriecair;ó eann .cc iEiaes ny cp idaúe bc liilceaor t eayf i ncnaaodctiioaer  iddoue qdl uaRe eq grueiesa tllriaods a ddine s ylc arR ipPecgriooispntireeosd  adredifig,e isrseit rnba ileeenns    2021-10070n https://www.
de esta promoción "necesitan mejorar". Errores cometemos todos y lo más correcto es
que de oficio se rectifiquen, aclaren o mejoren. Lo que está diciendo el Sr. Registrador en
su calificación, punto cuarto, es "En esta finca se hallan ya transmitidas e inscritas la 
totalidad de las participaciones indivisas en que realmente se divide, sin que ninguna de 
ellas se identifique con el trastero número tres". Algo hemos ganado, nadie es titular en 
principio del trastero número tres, pero continúa con (pasamos a lenguaje coloquial): (…)
Mi representados han justificado el error cometido, han aportado un certificado del 
Secretario  de  la  Comunidad  quien  reconoce  la  pacífica  posesión  y  pago  de  las 
pertinentes cuotas por la plaza de aparcamiento y dos trasteros durante más de veinte 
años, es más, describe al cliente como una persona que unificó los dos trasteros para 
mejor ubicar sus aparejos de pesca, se han aportado fotos donde bajo una única puerta 
aparecen grafiados los números de dos trasteros; y por si fuese insuficiente es la propia 
Administración,  Ministerio  de  Economía  y  Hacienda,  quien  reconoce  la  titularidad 
catastral de tres fincas, una plaza de aparcamiento y dos trasteros.
Esta propia Administración, Ministerio de Justicia, vía Registro de la Propiedad, para 
una rectificación de errores, materialmente imposible por defunción sin sucesión del 
vendedor, es incapaz de aclarar tres inscripciones registrales, sugiriendo en cambio la 
necesidad  de  que  mi  cliente  inicie  una  reclamación  judicial  contra  setenta  y  cinco 
copropietarios  para  que  le  reconozcan  lo  que  al  Secretario  de  la  Comunidad  (que 
representa a los sesenta y seis copropietarios) viene diciendo. El único calificativo que se 
me ocurre es simplemente desproporcionado, máxime si pensamos en que algún día 
debería darse la coordinación de las inscripciones catastrales y registrales (…)»
IV
El registrador de la Propiedad titular de Motril número 1, don Pablo de Angulo 
Rodríguez, suscribió informe el día 7 de abril de 2021 manteniendo la nota de calificación 
y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 17, 18, 19 bis, 20, 40, 217 y siguientes y 325 de la Ley 
Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 
22 de noviembre de 1996, 9 de mayo de 1998, 20 de octubre de 2001, 10 de septiembre 
de 2004, 13 de septiembre de 2005, 1 de marzo de 2006, 25 de febrero de 2008, 9 de 
marzo y 22 de mayo de 2009, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 23 de agosto y 11 de 
octubre de 2011, 6 de marzo, 20 de julio y 1 de agosto de 2012, 12 y 16 de junio, 4 de 
julio y 15 de septiembre de 2014, 19 de enero de 2015, 20 de febrero, 27 de marzo y 13 
y 16 de octubre de 2015, 12 de febrero, 14 de marzo, 5 de abril y 5 de julio de 2016, 29 
de junio de 2017, 29 de noviembre de 2018 y 21 de marzo de 2019, y las Resoluciones 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 27 de julio 
de 2020.
1.  Se discute en este expediente si es inscribible la rectificación del Registro sin 
intervención de todos los titulares actuales, tratándose, al parecer, de un error que en la 
escritura de compra por el causante se cometió al describirla como una setenta y cinco 
ava parte indivisa (1/75) de la finca registral número 10.014, concretada en el garaje 
número 4 y trastero número 2, cuando en realidad se corresponde con la plaza de 
aparcamiento número 4 y el trastero número 2 y 3.
El  registrador  suspende  la  inscripción  al  considerar  que  la  rectificación  deberá  e.e
practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo  b
necesario el consentimiento unánime de los cotitulares del dominio y demás derechos  070ww
ipnrsivcarittiovso  úsnoibcroe  dleassc rpitaor tcicoimpaoc idoenpeesn dinednivciisaa sse menis óqtuaen os qeu hea sllea  ddeisvtidinidao a  ealp adrecpaamrtiaemnteonst oy 
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2.  Con  carácter  previo  es  preciso  resolver  una  cuestión  de  procedimiento  por 
cuanto el registrador sostiene en su informe que de la documentación auténtica aportada 
en  la  calificación  como  en  su  requerimiento  posterior  para  la  justificación  de  la 
representación alegada por el recurrente no le resultan facultades suficientes que le 
legitimen para recurrir ante esta Dirección General al no estar contemplada la facultad 
expresa ni quedar comprendida entre las restantes que resultan del poder.
El reproche no puede ser atendido. Como ya afirmaran las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 22 de noviembre de 1996 y 9 de mayo de 1998, el artículo 325 de la 
Ley Hipotecaria considera legitimado para interponer recurso en nombre de las personas 
a que hace referencia en su primer inciso a quien «ostente notoriamente» o acredite «la 
representación  legal  o  voluntaria»  de  unos  y  otros.  El  carácter  genérico  de  la 
representación legal o por notoriedad excluye la interpretación de que es precisa una 
atribución expresa en la representación voluntaria. De lo anterior se sigue que cabe 
entender comprendida la facultad de recurrir ante esta Dirección General en aquellos 
supuestos en que del conjunto de facultades atribuidas resulte conforme a las reglas del 
recto criterio que el apoderado está ejecutando la voluntad del poderdante.
Así ocurre en el supuesto de hecho de la presente en donde el apoderado (pues tal 
es la condición del recurrente), está facultado para «instar actas notariales de notoriedad 
para  reanudar  tracto  sucesivo  interrumpido,  actas  de  declaración  de  herederos 
abintestato,  otorgando  cuantos  documentos  públicos  y  privados  sean  necesarios  o 
convenientes, incluso escrituras de subsanación». Los términos genéricos del contenido 
del poder son lo suficientemente amplios para entender que el recurrente ostenta la 
precisa legitimación. Nótese que no estamos ante un mero presentante del que se 
presume su representación (artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 de su Reglamento), y 
respecto del que es doctrina de este Centro Directivo que dicha presunción se limita al 
trámite de la presentación y actos conexos con exclusión de la legitimación para recurrir 
(vid.,  por  todas,  Resolución  de  31  de  julio  de  2014);  estamos  por  el  contrario  en 
presencia de un apoderado con título formal y con mandato expreso para presentar a 
inscripción y para las actuaciones que sean precisas en la ejecución de tales facultades.
3.  Entrando en el fondo del asunto la cuestión planteada en este expediente ha sido 
objeto de una reiterada atención de esta Dirección General por lo que su doctrina y 
argumentos deben ser de aplicación nuevamente y el recurso no puede prosperar.
Conforme a dicha doctrina, los principios de legitimación y salvaguardia judicial de 
los asientos y los conceptos registrales de inexactitud y error.
Con cita de una reciente Resolución de esta Dirección General, en el acuerdo de 
calificación impugnado se deslindan ambos conceptos de suerte que, si realmente no se 
correspondieren con la realidad ni el derecho que pertenecía al causante ni los espacios 
del  sótano  en  que  aquel  habría  de  concretarse,  no  se  trataría  propiamente  como 
pretende el recurrente de un error, que en este caso sería de concepto conforme al 
artículo 216 de la Ley Hipotecaria, porque se habría alterado o variado el verdadero 
sentido de los contenidos en el título al expresarlos en la inscripción, de modo que su 
rectificación exigiría el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una 
providencia judicial que lo ordenara.
Se trata realmente de una inexactitud registral, porque el dato que se considera 
incorrecto se tomó sin error de los títulos que causaron la inscripción.
Por  ello  se  indica  en  el  acuerdo  de  calificación  que,  si  realmente  existe  tal 
inexactitud, lo que no es competencia del registrador examinar ni decidir, la rectificación 
debe practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo  s
necesario el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos  oe.
inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento  w.
privativo único descrito como dependencia semisótano que se destina a aparcamientos y  070ww
itnradsivteisraoss , edne lq quuee i dseea hlmaellannte y sae t rdainvsidmei,t iod aesn e s iun sdcerfiteacst ola r etostoalluidcaiódn  djued liacsia pl arertcicaiípdaac ieonn eesl 
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bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se 
declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, según dispone el artículo 1, 
párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
Son innumerables las Resoluciones del Centro Directivo (vid., por todas, 2 de febrero 
de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5 y 20 de 
febrero y 27 de marzo de 2015 o 19 de octubre de 2016) que insisten en que toda la 
doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecario y de 
las Resoluciones del propio Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte 
del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia 
de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud 
(artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por cuya razón la rectificación de los 
asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el 
asiento  atribuya  algún  derecho,  lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no 
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad, bien la oportuna resolución judicial 
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho.
4.  De acuerdo con la doctrina constante de esta Dirección General no corresponde 
al registrador contestar, como si de una demanda se tratara, a las consideraciones que 
efectúa el recurrente acerca de: por qué se permite la existencia de sociedades zombis, 
cuyo  representante  resulta  ilocalizable;  la  necesidad  de  regularizar  la  situación  del 
sótano en que se hallan las plazas de aparcamiento y trasteros, respecto del que en 
ocasiones se han transmitido setenta y cinco avas partes indivisas y en otras ocasiones 
setenta y seis avas partes indivisas, iniciativa que correspondería a la comunidad de 
propietarios;  o  las  presunciones  de  conflictividad  en  los  trasteros  o  la  situación 
extrarregistral de agrupación de los dos trasteros que presuntamente correspondían al 
causante.
Solo conviene agregar que el presunto error, que como se ha indicado no es tal sino 
una inexactitud registral que afecta a la extensión y contenido del derecho real publicado, 
no puede ser rectificado ni aclarado por la vía de la deseable coordinación entre Registro 
y Catastro, que tiene sus normas y cauces recogidos esencialmente en los artículos 9, 
10 y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, y en el 
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dado que cada institución tiene sus 
fines, principios y normas, de modo que el Registro de la Propiedad es el único que tiene 
efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles 
según el Preámbulo del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuyo artículo 2.2 establece 
que «lo dispuesto en esta ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones 
del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la 
inscripción de los inmuebles en dicho registro».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  3  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. 070www.