BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126983
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16924 Resolución  de  13  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se 
suspende la inscripción de la rectificación de descripción de una finca y de la 
declaración de una obra nueva sobre la misma.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  C.  M.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Villacarriedo, don Fernando González López, por la que 
se  suspende  la  inscripción  de  la  rectificación  de  descripción  de  una  finca  y  de  la 
declaración de una obra nueva sobre la misma.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  6  de  febrero  de  2020  por  la  notaria  de 
Santander, doña María Jesús Cases Mazón, número 232 de protocolo, don J., don M. A. 
y doña M. M. C. M., como herederos de sus difuntos padres, don J. C. B. y doña M. A. M. 
R., y como acto previo a la liquidación de la disuelta sociedad conyugal de los mismos y 
a la aceptación de su herencia y consecuente adjudicación de los bienes que integraban 
las mismas, procedían a rectificar la descripción de una de las fincas registrales, la 
número 5.810 de Puente Viesgo, que formaba parte del caudal hereditario, debido a que 
una porción de la misma fue incluida en un procedimiento de concentración parcelaria, 
dando lugar a otra de las fincas registrales inventariadas en la herencia, la finca registral 
número 16.427 de Puente Viesgo, por lo que describían la finca como el resto que 
quedaría  sin  dicha  porción  aportada  a  la  concentración  parcelaria,  que  además 
afirmaban que se correspondía con una determinada parcela catastral, identificada con 
la referencia 000503400VN29C0001ZY.
A continuación, declaraban por antigüedad una edificación existente sobre la finca, 
que procede de la reforma de la obra nueva que ya constaba declarada en el Registro 
sobre la citada finca 5.810. Comparecían también en la escritura don A. C. L., doña M. 
G. M. y don J. C. A., este último en nombre y representación de la Junta Vecinal de Aés, 
quienes, como titulares de las parcelas catastrales colindantes con la citada parcela 
catastral  identificada  con  la  referencia  000503400VN29C0001ZY,  manifestaban  que 
aceptaban  y  no  se  oponían  a  la  rectificación  de  «la  parcela  [sic]  catastral  citada 
anteriormente, finca registral 5.810».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villacarriedo, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Registro Propiedad Villacarriedo. es
Asiento 1108 del Diario 100. o
Notario: María Jesús Cases Mazón. 924ww
dcoen slCPatra aorLlit feoqicycua oedHl ooni:p  oe2o l3st ep2ecr/ 2eap0crriae2acd0 te.yic naltoens  dl oopsce uartmsinieeennntttooes sd  sedo ealilcc iuRtaeedrgdolosa ,mc eoennn  tblooa ssp eaa rrataí c loussluo  sse ig1jeu8ci euync ctióeonsn ,c Hoseredc hahonastec esy    OE-A-2021-16able en https://
Fundamentos de Derecho;
a)  Hechos.
Con fecha 11 de mayo de 2021 se ha presentado en este Registro, bajo el número 
de entrada 1259, causando el asiento 1108 del Diario 100, escritura autorizada por el 
notario de Santander doña María Jesús Cases Mazón el 6 de febrero de 2020, en la que 
se practican las operaciones particionales causadas al fallecimiento de don J. C. B. y 
doña A. M. R.
En dichas operaciones particionales, los interesados manifiestan que parte de la 
finca registral 5810 de Puente Viesgo, fue aportada a la Concentración parcelaria dando 
lugar a la finca 16427, quedando excluidos, según manifiestan, 269 metros cuadrados 
según Registro y 178 metros cuadrados según catastro, en el mismo acto, declaran 
sobre dicha finca una edificación que ocupa una superficie de 98 metros cuadrados.
Tales operaciones registrales no pueden llevarse a cabo por los siguientes motivos:
Primero: Respecto de los 178 metros cuadrados que han quedado excluidos de 
concentración  según  catastro,  no  quedan  acreditada  su  superficie  ni  coordenadas 
georreferenciadas,  ya  que  se  incorpora  en  la  escritura  objeto  de  calificación  una 
certificación catastral de una parcela de 223 metros cuadrados.
Segundo: Respecto de la obra nueva declarada de una edificación de 98 metros 
cuadrados,  no  queda  acreditada  la  descripción,  antigüedad  y  las  coordenadas 
georreferenciadas  de  la  misma,  ya  que  en  la  certificación  catastral  incorporada  se 
acreditan antigüedad y coordenadas georreferenciadas de tres edificaciones que no 
colindan entre sí, de sesenta y ocho metros cuadrados, dieciocho metros cuadrados y 
doce metros cuadrados respectivamente.
Tercero: Por otro lado, respecto de la finca 5810, objeto de la escritura calificada, se 
hace constar que se corresponde con la Referencia Catastral 000503400VN29C0001ZY, 
pero a la vista de los planos de concentración parcelaria resulta que dicha referencia 
catastral se encuentra incluida dentro de la parcela 190 del polígono 15 de la zona de la 
Concentración Parcelaria, finca registral 16431, inscrita en el folio 134 del tomo 1197 a 
nombre de don A. C. L., casado con doña R. P. S., en concepto de bienes gananciales. 
Si bien comparece don A. C. L. en la escritura, será necesario que comparezca también 
doña R. P. S. y procedan a la segregación de parte de la finca, según licencia de 
segregación o declaración municipal de innecesariedad, que deberá testimoniarse en la 
escritura.
Deberá expresarse la causa de dicha atribución patrimonial a don A. C. L. y doña R. 
P. S., no siendo título hábil el mero reconocimiento de dominio.
b)  Fundamentos de Derecho.
Art. 9 L.H "El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral 
único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias 
relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del 
título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción 
contendrá las circunstancias siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, 
con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, 
tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que 
por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del 
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada 
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada,  e.e
se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación  urbanística,  medioambiental  o  b
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre  924ww
cqounec seen trinamcióantr icpualrec eulanraia f,i nsceag, reog saec iórena, lidcievnis ióonp,e raagcriuopnaecsi ódne  op aargcreelagcaicóinó,n ,r eepxaprrcoeplaiaccióiónn, 
fgorrázfoicsaa  goe odreresflienrdeen cqiaudea d deete lram fiinnecna  quunea  creoomrdpelentea csióun d deesc lroipsc tióenrr elinteorsa,r ilaa,  reexpprreesseánntdaocsióen, 
si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus
vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. 
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.Para la 
incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto 
con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que 
se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica 
georreferenciada alternativa..."
Art. 199 L.H "1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registrador sólo 
incorporará  al  folio  real  la  representación  gráfica  catastral  tras  ser  notificada  a  los 
titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, 
así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de 
forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se 
ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se 
hará mediante edicto insertado en el ‘Boletín Oficial del Estado’, sin perjuicio de utilizar, 
en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así 
convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes 
ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas 
colindantes  estén  divididas  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  la  notificación  se 
realizará  al  representante  de  la  comunidad  de  propietarios.  No  será  precisa  la 
notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, 
locales  u  otros  elementos  situados  en  fincas  divididas  en  régimen  de  propiedad 
horizontal. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción 
se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a 
lo dispuesto en el artículo 9..."
Art. 20 L.H. "Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, 
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, 
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o 
en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos."
Art. 209 LH: "1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de 
una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de 
expediente  que  se  tramitará  con  sujeción  a  las  reglas  siguientes:  Primera.  Será 
competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que 
radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre 
territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial 
registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador 
del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca. Segunda. El 
expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de 
cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, 
en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, 
los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones. 
Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su 
propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y 
recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de 
las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, 
notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las  s
fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en  oe.
esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de  w.
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes. Cuarta. Cuando  924ww
uenl ad ommiinsimo as opberers loan fain, casi  aploasr ezmcias minossc rietos teunvi elosse nd islitbinrteoss  fdoeli osc arreggaisst raol esfu eenra fna veosr tdaes 
neoxa cptuaemdeannt e plarosd mucisirmsea sp ye rejusitcuiovise speanr ain stcerrictaesr ossi,g uliae ncdoon etrla mdiicscmióon  osrdee ns,a dlvea rmáo dcoo nq ueel   BOE-A-cable e
consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente 
un  asiento  de  cierre  o  cancelación  del  mismo,  haciendo  referencia  a  este  hecho, 
mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo. Quinta. Si fueren 
distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no 
guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el 
acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación 
registral entre ellas. Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las 
rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase 
legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente 
el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca 
registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada. 
Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase 
oposición  en  cualquier  fase  de  la  tramitación,  el  Registrador  dará  por  concluido  el 
expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al 
margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales 
coincidentes. En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio 
declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición 
ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. Fuera 
de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble 
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos 
previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad 
de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su 
derecho al inmueble..."
En relación con el art. 238 Ley de Reforma y desarrollo Agrario Decreto 118/1973, 
de 12 de enero y concordantes.
El artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. establece: 
"Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de 
terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la 
legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que 
deberá testimoniarse literalmente en el documento."
Artículo 111 de la Ley de Cantabria 2/2001 de 25 de Junio de Ordenación Territorial y 
Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria establece: "Limitaciones de los propietarios 
en suelo rústico 1. En el suelo rústico quedarán prohibidas las divisiones, segregaciones 
o fraccionamientos de terrenos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en esta Ley, 
en el planeamiento urbanístico o, en su defecto, en la legislación agraria, forestal o de 
similar naturaleza, salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que se 
trate de concentrar propiedades) Que se destine una de las fincas resultantes a cualquier 
tipo de uso no agrario permitido en esta Ley, y siempre que no dé lugar a construcciones 
residenciales colectivas, urbanizaciones y otras propias del entorno urbano. A estos 
efectos, deberá solicitarse la correspondiente licencia dentro del plazo de un año desde 
la autorización de la división, segregación o fraccionamiento de terrenos, y ejecutarse en 
el  plazo  establecido  en  la  licencia  o  en  sus  prórrogas,  haciéndose  constar  estas 
condiciones en la autorización de la división, segregación o fraccionamiento de terrenos, 
que se unirá en la escritura pública que se otorgue para su constancia en el Registro de 
la Propiedad en la forma que corresponda conforme a la legislación hipotecaria..."
El artículo 183 de la Ley de Cantabria 2/2001 de 25 de junio de Ordenación Territorial  s
y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria establece: "Actos sujetos a licencia  oe.
urbanística. 1. Están sujetas a previa licencia las parcelaciones urbanísticas..." w.
Artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se  924ww
aapurtoureizbaac ieóln  Tdeex etos cRriteufruansd dideo  sedger elag aLcieóyn  od ed ivSisuieólno  dye  Rfinechaasb, illiotasc nióonta rUiorsb aenxaig: ir"á.n..,E pna rlaa 
saud mteinsitsimtraotnivioa,  ala  qaucere edsittaéc isóunj edtoac, uemn esnuta cl adseo ,la l ac odnivfoisrimónid aod ,s eagprreogbaacciióónn  coo anufotormrizea cai ólan   BOE-A-cable e
legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los 
registradores para practicar la correspondiente inscripción."
Art. 1274 C.C.: "En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte 
contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los 
remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la 
mera liberalidad del bienhechor."
Art. 1275 C.C: "Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto 
alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral."
Por  tanto,  se  suspende  el  asiento  registral  solicitado,  quedando  prorrogada  la 
vigencia del asiento de presentación practicado por plazo de 60 días, a contar desde la 
recepción de la presente notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 
de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación cabe (…)
Villacarriedo, a diecinueve de mayo del año dos mil veintiuno El Registrador Fdo. 
Fernando González López.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. C. M. interpuso recurso día 14 de junio 
de 2021 mediante escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«Hechos
Primero.  Mis padres fallecieron, Don J. C. B. el 30 de diciembre de 2010 y Doña M. 
A. M. R. el 30 de diciembre de 2013 ambos habiendo otorgado testamento.
Segundo.  El  seis  de  febrero  de  2020,  procedimos  a  realizar  la  Escritura  de 
Aceptación y Adjudicación de Herencia ante la Notario de Santander Doña María Jesús 
Cases Mazón (Protocolo 232/2020).
Tercero.  Los bienes propiedad de los causantes se encuentran en el pueblo de Aes, 
término municipal de Puente Viesgo, municipio en el que se efectuó un proceso de 
Concentración Parcelaria que finalizó en el año 2015.
El proceso de concentración parcelaria afectó a la finca registral 5810 de Puente 
Viesgo,  propiedad  de  los  causantes,  incluyéndose  una  parte  en  la  concentración 
parcelaria y dejándose fuera las viviendas urbanas.
Cuarto.  En  la  escritura  referenciada  tratamos  de  subsanar  las  discrepancias 
generadas por el proceso de concentración parcelaria y coordinar la situación real con la 
recogida en el registro de la propiedad, pero el registrador de Villacarriedo mediante 
resolución de fecha 19 de mayo de 2021 suspende la inscripción y plantea como única 
solución la segregación de parte de la finca de concentración en la que se englobaron 
las viviendas propiedad de un colindante (a sabiendas de que es un error) y ante la 
imposibilidad,  tanto  económica,  como  jurídicamente,  de  cumplir  lo  indicado  por  el 
registrador, formularnos este recurso con base en los siguientes
Fundamentos
Primero.  En el presente caso resulta evidente:
1.  Que, durante el proceso de concentración parcelaria del pueblo de Aes, sólo se 
incluyeron los terrenos, no incluyéndose las viviendas y eso ha provocado la actual 
descoordinación entre realidad y registro. e
2.  Es evidente que todos los afectados están de acuerdo y que son conocedores de  bo
lo que pertenece a cada uno, estando todos interesados en solucionar esta situación. 924ww
dime3n. sioCnaetas,s tlirnadlmereonst ey  plarso ppierotapriieods.ades están correctamente recogidas, indicando las
sea 4r.a zoEnsa ebll es eyñ oqru eR esgei sptruaeddoar  dllee vVairl laac aerfreiecdtoo,  enlo q upela ndteebaer  udnaarn osse gurneag ascoiólunc iqóune q uees 
económicamente inasumible, de una parcela que aparece registrada a nombre de un 
colindante.
Segundo.  Buscando situaciones similares que se puedan aplicar al presente caso 
dimos con una Resolución de 16 de junio de 2020. de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública.  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Roa, por la que se deniega la inscripción de una escritura 
de compraventa (BOE 3-8-2020).
«...Formalmente tiene razón el registrador cuando dice que falta el tracto sucesivo 
respecto de la finca registral 3.134, que son los datos que se dan en el título presentado 
a inscripción. Pero el tracto sí se cumple si se aprecia que la finca registral 3.055, es la 
misma finca física descrita en el título, si bien doblemente inmatriculada y que esta finca 
por subrogación real fue sustituida ex lege por la de reemplazo en el proceso de 
concentración parcelaria. Por lo que el tracto sucesivo material se cumple. No cabe 
olvidar que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan 
por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las 
fincas  de  reemplazo  del  modo  y  con  las  circunstancias  que  establece  la  ley  de 
concentración parcelaria (véase artículo 230 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por 
el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario).
4.  El problema de la doble constancia registral de la misma finca tiene solución a 
través del expediente de doble inmatriculación a que se refiere el artículo 209 de la ley 
hipotecaria. El historial de la finca 3.134, cumplidos los requisitos del citado artículo, 
debería cerrarse por ser el asiento más moderno, en beneficio de la finca registral 3.055 
cuyo historial es más antigua, procediendo de oficio mientras se tramita el expediente a 
la práctica de la nota marginal de doble inmatriculación. Pero entretanto, nada impide 
practicar la inscripción del título presentado en la finca inscrita a nombre de don A. U. C. 
y doña M. P. G. T., la registral 3.055, si bien haciéndose constar que la parcela 350 del 
polígono 9 es en la actualidad la parcela 643 del polígono 507, una vez acreditado con 
los certificados testimoniados en la escritura, que se trata de la misma finca.
5.  Esta es la solución que da, para supuestos similares de subrogación real, el 
artículo 17.3 de las normas complementarias al Reglamento Urbanística aprobadas por 
Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, según el cual para la inscripción de dominio de la 
finca de resultado a favor de los causahabientes de los titulares de la finca de origen, no 
será necesaria la conformidad de los titulares registrales de la de reemplazo cuando la 
correspondencia entre la finca de origen y la finca de resultado se deduzca directamente 
de los asientos del Registro. Y en efecto, no hay duda de que se trata de la misma finca, 
como resulta del Registro y se acredita por certificado municipal testimoniado en la 
escritura que justifica la correspondencia entre la parcela 350 del polígono 9 del Catastro 
antiguo y la actual 643 del polígono 507. 6. Al mismo tiempo cabe proceder a la 
inscripción  en  ella  de  la  representación  gráfica  catastral,  con  cumplimiento  de  los 
requisitos exigidos en el artículo 199 de la ley hipotecaria. Lo facilita el disponer de 
certificación catastral descriptiva gráfica».
En la misma y ante una doble inmatriculación de una parcela a consecuencia de 
haberse vendido la finca durante el procedimiento de concentración parcelaria y no 
tomarse en consideración la venta efectuada se hace referencia a que la solución para 
estos problemas está contemplada en el art. 209 de la Ley Hipotecaria y consideramos 
que podría ser aplicado en este caso, el art 209 establece:
1.  La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma  e
finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que  bo
se tramitará con sujeción a las reglas siguientes: 924ww
distrPitroim heiproat.e cSareiorá e nc oqmupee rtaednitqeu ep alara f inscua  tdroabmleitmaceiónnte  yin mreastorilcuucliaódna .e Sl i Rlae gsiusptreardfiocrie  ddeel 
la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá
determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha,
corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de 
la finca.
Segunda.  El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del 
titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales 
registrales  coincidentes,  en  los  cuales  deberán  hacerse  constar,  en  los  términos 
prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para 
la práctica de notificaciones.
Tercera.  Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su 
propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y 
recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de 
las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, 
notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las 
fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en 
esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de 
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.
Cuarta.  Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios 
registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o 
fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, 
de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará 
con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más 
reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, 
mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.
Quinta.  Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo 
coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a 
fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y 
la prelación registral entre ellas.
Sexta.  Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, 
a  su  juicio,  hayan  de  realizarse,  el  Registrador,  siempre  que  estimase  legalmente 
procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, 
que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral 
más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.
Séptima.  Si  alguno  de  los  interesados  no  compareciese  o,  compareciendo, 
formulase  oposición  en  cualquier  fase  de  la  tramitación,  el  Registrador  dará  por 
concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por 
nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios 
reales coincidentes.
En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo 
contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de 
primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la 
doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los 
recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la 
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de 
su derecho al inmueble.
Octava.  Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de 
las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho 
plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el 
Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente. s
En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la  oe.
anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia  w.
prevenidas  para  el  caso  de  interposición  de  recurso  frente  a  la  calificación  del  924ww
RegNisotrvaednoar..  En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo
soerd dinaarário in rmeleadtiivaota aml deonmtei npioor  oc ocnucalluqsuoie er lo etrxop eddeireenctheo. inscribible, relativo a la misma finca,  BOE-A-cable e
2.  Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el 
apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.
A modo de resumen, indicar que planteamos una solución alternativa a la que nos 
ofrece el señor Registrador en la resolución recurrida, utilizar el procedimiento recogido 
en el art 209 de Ley Hipotecaria, ofreciéndonos a subsanar cualquier otro defecto que 
pueda plantear nuestra escritura.»
IV
El registrador de la Propiedad de Villacarriedo dio traslado del recurso presentado a 
la notaria autorizante del título calificado, sin que se recibieran alegaciones en el plazo 
legal,  emitió  informe  ratificando  la  calificación  en  todos  sus  extremos  y  elevó  el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 38, 209 y 326 de la Ley Hipotecaria; 171 y siguientes del 
Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y 
Desarrollo Agrario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 16 de abril de 2009, 31 de mayo de 2011, 18 de noviembre de 2014, 30 de 
junio de 2017 y 22 de abril y 29 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020.
1.  Se  plantea  en  este  expediente  si  es  posible  inscribir  la  rectificación  de  la 
descripción registral de una finca en la que se dan las siguientes circunstancias:
– Don J., don M. A. y doña M. M. C. M., como herederos de sus difuntos padres y 
como acto previo a la adjudicación de los bienes de la herencia, proceden a rectificar la 
descripción de una de las fincas registrales que forman parte de la herencia, finca 
número 5.810 de Puente-Viesgo.
– La  finca  5.810  consta  descrita  en  el  Registro  como  una  casa  de  45  metros 
cuadrados de solar, con una huerta contigua de 10 áreas y 50 centiáreas, formando el 
conjunto una sola finca.
– Los comparecientes manifiestan en la escritura que una parte de esta finca 5.810, 
una  porción  de  terreno  de  781  metros  cuadrados,  fue  incluida  en  un  proceso  de 
concentración parcelaria, dando lugar como finca de reemplazo a otra de las fincas 
registrales incluidas en el inventario de la herencia, la finca 16.427 de Puente-Viesgo, 
cuya superficie según el Registro es precisamente de 7 áreas y 81 centiáreas.
– Describen por ello la finca 5.810 como el resto que quedaría sin dicha porción 
aportada a la concentración parcelaria, como una casa de 45 metros cuadrados de solar 
con una huerta contigua de una extensión según el Registro de 2 áreas y 69 centiáreas y 
según Catastro de 1 área y 78 centiáreas, pues afirman que se corresponde con una 
determinada parcela catastral, identificada con la referencia 000503400VN29C0001ZY.
– Comparecen  también  en  la  escritura  los  titulares  de  las  parcelas  catastrales 
colindantes  con  la  citada  parcela  catastral  identificada  con  la 
referencia 000503400VN29C0001ZY, quienes manifiestan que aceptan y no se oponen a 
la rectificación de la finca registral 5.810.
– A continuación, declaran por antigüedad una edificación existente sobre la finca,  es
que procede de la reforma de la obra nueva que ya constaba declarada en el Registro  o
scoubardEerl a lrdaeo gcsii.statrdaad ofirn csau s5p.8e1n0d.e  Llaa  eindsifcicriapcciióónn  dpeocrl ahraabdear  oocbuspear vuandao  sturepse rdficeifee cdtoes 9: 8p rmimeetrroos,   2021-16924n https://www.
rseesgpúenc tCoa dtaes tloros,  1n7o8 q mueedtraons  accuraeddriataddoas  squu es uhpaenr fiqcuiee,d naid coo eoxrdcelunidaodsa sd gee loar rceofnecreennctriaadciaósn,   BOE-A-cable e
ya que se incorpora en la escritura objeto de calificación una certificación catastral de 
una parcela de 223 metros cuadrados; segundo, respecto de la obra nueva declarada 
sobre la misma de una edificación de 98 metros cuadrados, no queda acreditada la 
descripción, antigüedad y las coordenadas georreferenciadas de la misma, ya que en la 
certificación  catastral  incorporada  se  acredita  antigüedad  y  coordenadas 
georreferenciadas  de  tres  edificaciones  que  no  colindan  entre  sí,  de  78  metros 
cuadrados, 18 cuadrados y 18 metros cuadrados, respectivamente, y, tercero, respecto 
de  la  finca  5.810,  se  hace  constar  que  se  corresponde  con  la  referencia 
catastral  000503400VN29C0001ZY,  pero  a  la  vista  de  los  planos  de  concentración 
parcelaria  resulta  que  dicha  referencia  catastral  se  encuentra  incluida  dentro  de  la 
parcela  190  del  polígono  15  de  la  zona  de  la  concentración  parcelaria,  finca 
registral 16.431, inscrita en el folio 134 del tomo 1197 a nombre de don A. C. L., casado 
con doña R. P. S., en concepto de bienes gananciales, y si bien comparece don A. C. L. 
en la escritura, será necesario que comparezca también doña R. P. S. y procedan a la 
segregación de parte de la finca, según licencia de segregación o declaración municipal 
de innecesariedad, que deberá testimoniarse en la escritura. Deberá además expresarse 
la causa de dicha atribución patrimonial a don A. C. L. y doña R. P. S., no siendo título 
hábil el mero reconocimiento de dominio.
Por su parte, el recurrente, en su escrito de recurso, después de exponer los hechos 
mencionados,  afirma,  resumidamente,  que  es  evidente  que  durante  el  proceso  de 
concentración  [en  cuestión]  sólo  se  incluyeron  los  terrenos,  no  incluyéndose  las 
viviendas, y eso ha provocado la actual descoordinación entre realidad y Registro, que 
todos los afectados están de acuerdo y que son conocedores de lo que pertenece a cada 
uno, estando todos interesados en solucionar esta situación, que catastralmente las 
propiedades  están  correctamente  recogidas,  indicando  las  dimensiones,  linderos  y 
propietarios, y que es el registrador de Villacarriedo el que debe dar una solución que 
sea razonable y que se pueda llevar a efecto, no plantear una segregación que es 
económicamente inasumible, de una parcela que aparece registrada a nombre de un 
colindante, y, con cita de la Resolución de esta Dirección General de 16 de junio 
de 2020, considera que podría también aplicarse en este caso el artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria –donde aparece regulado en la actualidad el expediente para la subsanación 
de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en 
folios registrales distintos–. Concluye resumiendo que plantea «una solución alternativa a 
la que nos ofrece el señor Registrador», que es utilizar el procedimiento recogido en el 
artículo 209 de Ley Hipotecaria, «ofreciéndonos a subsanar cualquier otro defecto que 
pueda plantear nuestra escritura», y solicita a esta Dirección General que acepte la 
propuesta planteada como medio para solucionar las discrepancias existentes entre el 
Registro de la Propiedad y la realidad.
2.  Respecto  del  primer  defecto  señalado  por  el  registrador  en  su  nota  de 
calificación, el recurso debe prosperar.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, 
configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre 
que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, 
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación 
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación 
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, 
si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus 
vértices». e.
Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación  w.b
cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto también a  924ww
easfitrem as uspeu heast ore aelniz aqduoe  dsee  udneas pcroibrceió unn d ere lsat om disem fain ac au ntraa sc olnac eanptorartcaicóinó np aqrucee lasreiag,ú pnu eses 
atafel ccotamdoo ss.ostiene el registrador en su informe, supone una reordenación de los terrenos
La finca 5.810 consta descrita en el Registro como una casa de 45 metros cuadrados 
de solar, con una huerta contigua de 10 áreas y 50 centiáreas, que en conjunto forma 
una sola finca, y tras la rectificación se describe el resto como una casa de 45 metros 
cuadrados de solar con una huerta contigua de una extensión según el Registro de 2 
áreas  y  69  centiáreas  y  según  Catastro  de  1  área  y  78  centiáreas.  El  registrador 
considera que respecto de los 178 metros cuadrados que han quedado excluidos de 
concentración  según  Catastro,  no  queda  acreditada  su  superficie  ni  coordenadas 
georreferenciadas,  ya  que  se  incorpora  en  la  escritura  objeto  de  calificación  una 
certificación catastral de una parcela de 223 metros cuadrados.
Debe observarse en cambio que, si se suma la superficie de la casa, 45 metros 
cuadrados, a esos 178 metros cuadrados, el resultado es precisamente 223 metros 
cuadrados, por lo que en la nueva descripción del resto de finca esos 178 metros 
cuadrados «según Catastro» representan la superficie de la huerta tras la rectificación 
conforme a Catastro, de modo que, con la casa, considerado todo como un conjunto, la 
superficie de ese resto de finca conforme a Catastro sería de 223 metros cuadrados. Es 
decir, existe plena correspondencia entre la superficie del resto de finca y la superficie de 
la  parcela  catastral  con  la  que  se  dice  que  corresponde  y  de  la  que  se  aporta 
certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica.  Además,  en  esa  nueva  descripción  los 
linderos toman como referencia las parcelas catastrales colindantes, por lo que no 
existen dudas de identidad entre el resto de finca descrito y la representación gráfica 
georreferenciada que resulta de la parcela catastral con la que se dice que corresponde, 
cumpliéndose por tanto con lo que disponen el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el 
artículo 10 de la misma, cuando establece que «en los casos de incorporación de la 
representación  gráfica  georreferenciada  conforme  a  lo  dispuesto  en  la  letra  b)  del 
artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 
de este artículo».
3.  Es cierto que acto seguido en la escritura se declara una edificación que ocupa 
una superficie de 98 metros cuadrados, que procede por reforma de la que antes 
constaba declarada en el Registro, y en cambio no se describe de nuevo la finca tras 
esta declaración de obra. Por ello, sí que resultaría algo confusa la superficie de la finca 
resultante de su descripción literaria, ya que como antes se ha dicho se describe como 
un conjunto formado por una casa y una huerta contigua a la misma y la declaración de 
la edificación supone el aumento de superficie de la primera sin que se aclare que 
disminuye  entonces  la  superficie  contigua,  ya  que  la  superficie  total  no  resulta 
modificada.
Sin embargo, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 8 
de junio, 14 de noviembre y 20 de diciembre de 2016 y 25 de octubre de 2018), no 
obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para 
mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del 
Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario,  lo  cierto  es  que  la  Ley  Hipotecaria  no  impone  la  total  coincidencia 
descriptiva  salvo  en  los  supuestos  de  inmatriculación  (cfr.  artículos  203  y  205  Ley 
Hipotecaria) y ni en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria ni el artículo 10 de la misma se 
habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y 
gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación.
Ahora bien, esto es sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la 
finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será  e.
objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el  w.b
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,  924ww
vparelovriaanmdeon tela  infcaoltrap odraed ac,o ainscíi dceonmcoia l,a  spioqsuiibelrea  inpvaarsciióanl,  dceol nd oomtrian ior eppúrbelsiceon. tSacei óenn tegnrádfeicraá 
qlitueera reiaxi sdtee  lcao frirnecsap ocnudaenndcoi aa menbtores  rleac irnetporse sseen rtaecfiieórna ng rbááfsicicaa mapeonrttea daa  lay  mlai sdmeas cproiprcciióónn 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes». Asimismo, las dudas pueden referirse a que 
se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria 
(cfr. artículos 199 y 201 de Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 
de octubre de 2016).
No es el caso de este supuesto, en que existe plena identificación entre la porción de 
territorio a que se refieren tanto la descripción del resto de finca en la escritura como la 
parcela catastral con la que se dice que corresponde, de hecho aquella define sus 
linderos con referencia a parcelas catastrales colindantes, y existe también identidad en 
las superficies de ambas, más allá de la mencionada confusión que se podría originar en 
la descripción literaria tras la declaración de la obra nueva, teniendo en cuenta además 
que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida 
será la resultante de dicha representación (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). No se han 
expresado tampoco dudas por el registrador acerca de una posible invasión del dominio 
público o la coincidencia con otra representación gráfica previamente incorporada, sin 
perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre una eventual doble inmatriculación.
4.  En cuanto al segundo de los defectos señalados por el registrador, el recurso no 
puede ser estimado y procede confirmar el defecto señalado por el registrador.
Como  se  ha  afirmado  por  esta  Dirección  General  en  otras  ocasiones  (cfr. 
Resoluciones de 29 de junio, 27 de julio y 2 de noviembre de 2017 y 2 de enero 
de 2019), se plantea si para inscribir la edificación es defecto la falta de coincidencia 
entre la superficie ocupada por ella según la descripción literaria que figura en el título y 
la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas para dar cumplimiento al 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
En este caso, en la escritura se declara una edificación, que procede por reforma de 
la obra nueva ya declarada en el Registro, que ocupa una superficie de 98 metros 
cuadrados  y  que  consta  de  dos  plantas,  mientras  que  en  la  certificación  catastral 
incorporada constan tres edificaciones que no colindan entre sí, de 78 metros cuadrados, 
18 metros cuadrados y 12 metros cuadrados respectivamente.
No resultan de la certificación catastral por tanto las coordenadas georreferenciadas 
de la porción de suelo ocupada por la edificación declarada tal como se describe en la 
escritura, requisito que impone para la inscripción el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, ni 
tampoco se acredita la descripción de la misma coincidente con el título, como exige 
para la inscripción de obras nuevas por antigüedad el artículo 28.4.a) del texto refundido 
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. No resulta tampoco acreditada la antigüedad 
de la edificación, requisito que también resulta del citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo 
y Rehabilitación Urbana, pues el certificado expedido por el alcalde del Ayuntamiento de 
Puente Viesgo que se incorpora en la escritura y que acredita que la edificación cuenta 
con una antigüedad estimada superior a treinta años se refiere también a la edificación 
que resulta de la información catastral.
5.  Por lo que se refiere al tercer defecto señalado en la nota de calificación, como 
señaló la Resolución citada de 22 de abril de 2019, «(…) la concentración parcelaria 
consta regulada con detalle en el Título VI del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el 
que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, y como señala su 
artículo  173  tiene  como  «primordial  finalidad  la  constitución  de  explotaciones  de 
estructura y dimensiones adecuadas». Conforme al artículo 230, su principal efecto 
jurídico, por virtud del principio de subrogación real, es el de que «el dominio y los demás  e
derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a  bo
concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y  924ww
cdoen  sluabsr ocgiracucinósnt arnecaial sl aq uceo netsietanbel eecle  alart ípcurelos e2n3te3 .L2e yc»u.a nOdtora  pmreavnéif eqsutaec ió«nlo sd etli tuplrainrecisp ioy 
cpaoudsráanh apbeideinr tseus  trdaes lalacsió ns istuoabcreio lnaess f inrceagsis dtrea lreese mepxplarzeos»a.das  en  los  antiguos  asientos
Por todo ello, como señaló el Tribunal Supremo en su Sentencia 29 de septiembre 
de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria «es la de una subrogación 
real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En 
consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de 
dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las 
parcelas sujetas concentración», por lo que, por ejemplo, como era el caso analizado en 
dicha sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo (…)
Respecto de la inscripción registral del procedimiento de concentración parcelaria 
cabe destacar que el artículo 235 señala que «todas las fincas de reemplazo serán 
inscritas  sin  hacerse  referencia,  salvo  los  casos  determinados  en  la  presente  Ley, 
especialmente por el artículo 183, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se 
adjudican,  aun  cuando  estas  parcelas  aparezcan  inscritas  a  nombre  de  personas 
distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de 
concentración». Y que «los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos, 
primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y, derechos reales que 
afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de 
concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan 
denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los 
órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de 
formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del 
Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas».
La aplicación de tales preceptos tiene como resultado, la existencia de supuestos de 
doble  inmatriculación  entre  fincas  de  origen  sujetas  a  concentración  y  fincas  de 
reemplazo resultantes de la concentración, ya que no se deja constancia registral en el 
folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de 
concentración parcelaria, ni posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de 
reorganización se cancela el folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja 
cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real 
en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento. 
Lo  que  sí  es  posible,  en  sentido  contrario,  es  acreditar  y  hacer  constar  que  una 
determinada  finca  concreta  queda  excluida  del  procedimiento  de  concentración 
parcelaria. A estos efectos, el artículo 207.5 prevé que «el carácter de finca excluida de 
la concentración parcelaria se podrá expresar en el Registro al inscribir cualquier título 
en que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota 
marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación 
del  Instituto  o  acta  notarial».  Pero  la  regla  general  es  la  de  que,  conforme  al 
artículo  207.2  «los  Registradores  de  la  Propiedad,  en  las  notas  de  despacho  que 
extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales 
afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, 
en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas 
de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración», con lo 
cual,  no  constando  si  una  finca  estaba  o  no  incluida  en  el  procedimiento  de 
concentración, se introducía en la publicidad registral un elemento de incertidumbre 
absoluta al respecto, con la consiguiente inseguridad jurídica.
Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las 
fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos 
supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre 
los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen,  s
cuyo historial permanece vigente y los actos y negocios jurídicos que se han venido  oe.
inscribiendo sobre las fincas de reemplazo, lo que resulta obligado por el articulo 235  w.
citado, conforme al cual, «los posteriores actos y contratos de trascendencia real que  924ww
steen ginasnc rpiboirr áonb je(.t.o.)  findcea sm doed or eienmexpclauzsoa bol ed, eerenc heol sR reeagliestsr oc odnes tiltau idPorso psioebdraed »la. s Amsiís, mpaosr 
feinjecmasp lod, er eosrpigeectno,  dceo mlao  psoesñibaillóid alda  dRee ssoelguuciiró np radcet iceasntdeo  Caesnietnroto sD ierenc teivl of oldioe  re2a2l  ddee   BOE-A-cable e
noviembre de 2001, «si se tiene en cuenta la significación y principio de salvaguardia 
judicial de los asientos registrales (artículo 1 Ley Hipotecaria) y la presunción a todos los 
efectos desde la existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que 
resulten de los respectivos asientos (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria), resulta evidente la 
imposibilidad  de  negar  ahora  el  acceso  al  Registro  del  Auto  de  adjudicación  de 
determinada finca registral, so pretexto de que ésta es o puede ser una de las aportadas 
en su día a la concentración parcelaria del respectivo término municipal, pues, del 
respectivo folio no resulta ningún asiento que comprometa o menoscabe la presunción 
legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y adjudicado, presunción a la que 
el Registrador está vinculado (cfr. 18 Ley Hipotecaria); y si efectivamente existe esa 
doble  inmatriculación  (que  la  reordenación  de  la  propiedad  rústica  a  través  de  la 
concentración parcelaria facilita, al no exigir el cierre de los folios de las fincas de origen, 
a  diferencia  de  lo  que  ocurre  en  la  propiedad  urbana  con  la  reparcelación  o  la 
compensación), deberán seguirse las vías prevenidas en la legislación hipotecaria por 
remediar ese defecto» (…)
Estos casos de doble inmatriculación siguen produciéndose por la normativa, todavía 
hoy vigente, en materia de concentración parcelaria ya que no se ha adoptado para la 
propiedad rustica la misma técnica y mecanismo registral que en los procedimientos de 
reorganización de la propiedad urbana (léase reparcelaciones y demás expedientes de 
equidistribución), basado éste último en la adecuada y detallada constancia registral de 
la  equivalencia  entre  fincas  de  origen  y  fincas  de  resultado,  y  en  la  cancelación 
preceptiva  del  folio  real  de  todas  aquéllas,  como  claramente  se  contempla  en  los 
artículos  7 y  siguientes  del Real Decreto  1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística.
Para  dar  solución  a  estos  supuestos  debe  tenerse  en  cuenta  el  procedimiento 
regulado  en  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria,  tras  la  reforma  operada  por  la 
Ley 13/2015, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, 
múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, 
atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución, en línea con el objetivo de 
desjudicialización que proclama su exposición de motivos, al registrador del distrito 
hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Por lo tanto, en este 
expediente, que se iniciará de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de 
cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, 
resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en dicho artículo para subsanar los 
problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de 
concentración parcelaria, con la única e importante salvedad de que aunque la regla 
general prevé que finalmente se «procederá a cancelar el historial de la finca registral 
más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada», en realidad, 
en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un 
procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el 
historial  registral  de  la  finca  o  fincas  de  origen,  y  mantener  vigente,  con  las 
modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo».
6.  La particularidad que se da en este caso es que, de una finca registral, la 5.810 
de  Puente  Viesgo,  una  parte  de  la  misma,  según  se  afirma,  se  aportó  a  una 
concentración parcelaria, dando como resultado la finca registral 16.427, inscrita a favor 
de los mismos titulares que aquella. Otra parte de dicha finca, el resto tras la aportación  e.
de dicha porción a la concentración parcelaria, se afirma por los interesados que no fue  w.b
objeto de aportación a dicha concentración parcelaria. En cambio, consultados por el  924ww
rseeg istradcoorr rleossp polnadneorsía d e la ccoonn centralac ión ppaarcrceelalari a, rescualttaas qtruael  ese creosnt o de rfeinfceare, nqcuiae 
cnoúnmceernot ra0c0i0ó5n0 3p4a0r0ceVlNar2ia9,C 0la0 0f1inZcYa,  forermgisat rpaal rt1e6 .d4e3 1o, train sdcer itlaa s af inncoams brrees udltea ntpeesr sdoen alas 
distintas de los titulares de la finca 5.810.
Se dan por tanto dos supuestos distintos de doble inmatriculación, uno entre una 
parte de la finca 5.810, la porción de 781 metros cuadrados que se afirma que fue objeto 
de aportación a la reparcelación, y la finca 16.427, que sería el supuesto habitual y 
frecuente de doble inmatriculación que se da en los procedimientos de concentración 
parcelaria, al no cerrarse el historial de las fincas de origen ni hacerse mención en las 
mismas a las fincas de resultado; y otro entre el resto de finca 5.810 tras la aportación 
mencionada –resto que se manifiesta que no fue aportado a la concentración, lo cual no 
se acredita– y parte de la finca 16.431, que fue inscrita como finca resultante de la 
concentración parcelaria y por tanto incluida en la misma.
Este segundo supuesto no es el habitual que se da en los supuestos de doble 
inmatriculación. En este caso parece que lo que ha sucedido es que se incluyó por error 
en la zona de concentración una porción de terreno, como parte de una finca de 
resultado de la misma, la porción de terreno que se correspondería con el resto de 
finca 5.810, referencia catastral 000503400VN29C0001ZY. Parece tratarse de un error, 
como se ha dicho, en la medida en que tanto ese resto de finca como la parcela catastral 
tienen  la  calificación  de  urbana  y  por  tanto  no  procedería  su  inclusión  en  una 
concentración parcelaria.
Al haberse incluido una porción de terreno en la concentración parcelaria que en 
cambio se afirma por los interesados que no fue incluida en la misma, lo necesario en 
este caso para rectificar el Registro en tal sentido es la rectificación de dicho error en el 
título de concentración parcelaria que motivó la inscripción de la finca de resultado y la 
aportación de dicho título rectificado al Registro para poder practicar la rectificación 
registral, de modo que se corrija la finca de resultado 16.431, suprimiendo como parte de 
la  misma  la  porción  restante  de  finca  5.810  no  aportada  a  la  concentración  (cfr. 
artículo 40.d de la Ley Hipotecaria).
7.  Para dicha rectificación será además necesario que preste su consentimiento no 
solo don A. C. L., quien comparece en la escritura presentada, sino también su esposa, 
doña R. P. S., pues la finca 16.431 figura inscrita a favor de los mismos con carácter 
ganancial, ya que el hecho de reconocer que una porción de terreno inscrita a favor de la 
sociedad conyugal de dichos cónyuges no pertenece a la misma sino a otras personas, 
los herederos de los titulares registrales de otra finca inmatriculada, ya que fue incluida 
por error como parte de una finca de resultado adjudicada a su favor, cuando en realidad 
no debió entrar en la concentración parcelaria, supone privar a dicha sociedad conyugal 
de un derecho de dominio inscrito a su favor, para lo cual es necesario el consentimiento 
de ambos cónyuges, como resulta de los artículos 20 y 40.d) de la Ley Hipotecaria y 93.2 
y 94.3 del Reglamento Hipotecario.
No será en cambio necesario que estos procedan a segregar una porción de su 
finca,  pues  tal  rectificación  habrá  de  resultar  de  la  corrección  de  la  concentración 
parcelaria. De hecho, al redescribirse en la escritura el resto de finca 5.810 debido a que 
en su día se aportó una parte de la misma a una concentración parcelaria, se está 
reconociendo que en su día se llevó a cabo una segregación, aunque ésta no resulta 
acreditada; el resto de finca sería precisamente el resultado de segregar en su día una 
porción de la misma y aportarla a la concentración parcelaria y esto es precisamente lo 
que hay que acreditar y rectificar. Error que además ha tenido como resultado una doble 
inmatriculación de esa porción restante de finca, al incluirse indebidamente la porción no 
aportada en la finca de resultado de la concentración, según afirma el registrador a la 
vista de los planos de dicha concentración.
Tampoco será necesario en consecuencia que se acredite la obtención de licencia de  e.
segregación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que la segregación que en  w.b
este caso se habría producido tendría como origen la concentración parcelaria, y de  924ww
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determinación no rigen las normas sobre indivisibilidad de unidades agrarias», a lo cual
se añade que el artículo 111.1 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial 
y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, establece que «en el suelo rústico 
quedarán prohibidas las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de terrenos de 
cualquier tipo en contra de lo dispuesto en esta Ley, en el planeamiento urbanístico o, en 
su defecto, en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, salvo que concurra 
alguna de las siguientes circunstancias: a) Que se trate de concentrar propiedades (...)»; 
debería en su caso tenerse en cuenta asimismo la doctrina establecida por este Centro 
Directivo en los supuestos en que queda acreditada la antigüedad de una segregación, 
superior al plazo de prescripción de la infracción en que hubiese podido incurrir.
8.  Por último, no parece apreciarse en la escritura, como se afirma en la nota de 
calificación, supuesto alguno de transmisión, atribución patrimonial o reconocimiento de 
dominio en favor de don A. C. L. y doña R. P. S., titulares con carácter ganancial de la 
finca 16.431, pues los mismos ya son los titulares registrales del dominio de dicha finca y 
conforme al artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales se presume 
que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la 
forma determinada por el asiento respectivo. Sí que será necesario en cambio, como ya 
se ha dicho, que doña R. P. S. preste su consentimiento para la rectificación, sin que 
baste solo con el de su esposo, compareciente en la escritura.
Por lo tanto, ha de confirmarse este tercer defecto en cuanto a la necesidad de que 
doña R. P. S. preste su consentimiento a la rectificación y revocarse en cuanto a la 
necesidad de segregación y licencia para la misma y en cuanto a la expresión de causa 
de una supuesta atribución patrimonial.
Por los motivos expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y 
revocar la nota de calificación por lo que se refiere al primer y al tercer defecto, salvo en 
cuanto a este último en lo relativo a la necesidad de que ambos cónyuges presten su 
consentimiento, y desestimar el recurso y confirmar por ello la nota de calificación por lo 
que se refiere al segundo defecto y al tercero en lo relativo a la necesidad de que ambos 
cónyuges presten su consentimiento.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.