BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6383
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
936 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se 
deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  F.  A.  G.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, don Jorge Blanco Urzáiz, por la que se 
deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 11 de agosto de 2020, don F. A. G. solicita la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  catastral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción literaria en cuanto a la registral 4.549 del término de Buenavista del Norte.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Icod de los Vinos, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
1.  Con fecha 12 de agosto del presente año se presenta en este Registro instancia 
suscrita por don F. T. A. G., de fecha 11 de agosto de 2020 en la que en relación a la 
finca registral 4549 de Buenavista del Norte, con CRU 38002000037081, solicita la 
rectificación de la descripción literal, la concordancia entre el Registro de la Propiedad y 
la  realidad  física  y  jurídica  de  la  finca,  y  la  incorporación  al  Registro  de  las 
representaciones gráficas catastrales que aporta; es decir solicita a este Registro la 
rectificación  de  la  descripción  literaria  de  la  finca  en  base  a  las  Certificaciones 
Descriptivas  y  Gráficas  del  Catastro  que  aporta,  estando  en  el  supuesto  del 
artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria.
2.  Dicha Instancia ha sido objeto de ratificación ante el Registro con fecha 13 de 
agosto del 2020.
3.  Se da el hecho de que la finca registral 4549 de Buenavista del Norte tiene una 
superficie  según  el  registro  de  18143  metros  cuadrados,  lindando  al  Norte  con  un 
Camino Público, al Sur con (…), y al Este y al Oeste con particulares.
Se da el hecho de que esta finca registral nació por agrupación de otras dos fincas 
registrales, la 1049 y la 3309 del Municipio de Buenavista del Norte.
Ahora lo que se pretende es inscribir una rectificación en el Registro de la Propiedad 
en base al catastro donde la parcela con referencia catastral 38010A00800421000OBK  s
arroja  de  por  si  una  superficie  de  35.147  metros  cuadrados  y  la  referencia  oe.
catastral 001900500CS13H0001AA consistente en un Almacén de 115 metros cuadrados  w.
de superficie gráfica, en el que según el Catastro hay un almacén de 108 metros  6w
ccautaadsrtaradloess  ys uenriaa  veivnie snud ac doen j1u1n3to m 3e8tr2o6s5 c u(3a8d1ra4d7o+s1.1 1L3a) s, ulpoe qrfuiceie  sgurpáoficnae  duen l aesx pceasrcoe ldaes 
cabida de 20.122 metros cuadrados respecto a la cabida inscrita.
4.  Antes de iniciar el procedimiento de artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, el 
registrador si considera que ya de por si hay dudas motivadas de la identidad de la finca 
con la rectificación que se pretende realizar respecto a la finca que consta inscrita en el 
Registro en cuanto a que no se corresponde a la misma porción de territorio, está 
facultado conforme a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de fecha 15 de enero de 2018, entre otras, a suspender la inscripción de dicha 
rectificación y no iniciar por lo tanto el procedimiento del artículo 199.1 de la Ley 
Hipotecaria siempre que razone motivadamente tal circunstancia a los efectos de evitar 
dilaciones y trámites innecesarios. Establece dicha Resolución que: «estas dudas en la 
identidad  de  la  finca  pueden  ser  manifestadas  por  el  registrador  al  comienzo  del 
procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios"
5.  El hecho de que la finca nazca por agrupación y de que el exceso de cabida 
alegado sea de gran magnitud son ya dos motivos que obligan a ser extremadamente 
cauteloso en orden a la calificación de la identidad de la finca con la nueva configuración 
pretendida respecto a la finca que consta inscrita. Si a ello le unimos los motivos que se 
expondrán a continuación, este Registrador albergue dudas motivadas de la identidad de 
la finca con la nueva descripción respecto a la que consta inscrita en el Registro,
6.  Las Razones Motivadas serían las siguientes:
a)  La finca nace por agrupación, de forma que al inscribirse la agrupación se 
debiera de haber tenido conocimiento de cuál era la superficie de la agrupada, y en 
ningún  momento  se  alegó  exceso  de  cabida  alguno  sobre  las  fincas  objeto  de  la 
agrupación.
b)  El exceso de cabida es de tal magnitud, que obliga a ser extremadamente 
cauteloso a los afectos de evitar la existencia de negocios encubiertos o invasión de 
fincas  de  titularidad  registral  de  los  colindantes.  Como  señaló  la  Resolución  de  la 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  1  de  agosto  de  2015  le 
desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada 
por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral.
c)  La  finca  lindaba  al  Norte  con  un  Camino  Público.  Se  da  el  hecho  de  que 
consultado el elemento auxiliar de calificación gráfica de este registro, conforme al 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, resulta que la finca, con la rectificación pretendida, 
engloba el Camino (…) según la capa auxiliar del Mapa Topográfico de Canarias, de 
forma que si este era el lindero Norte de la finca, podría arrojar efectivamente una 
superficie más acorde con lo que el registro publica. Es cierto que el Camino (…) 
también consta al Norte de una de las parcelas Catastrales en las que se basa la 
rectificación, pero de ser la finca en la realidad física como la refleje el Catastro, la finca 
no debiera nunca haber lindado solo al Norte con Camino Publico como dice el Registro, 
sino también con otros particulares como refleja actualmente el Catastro, por ejemplo 
con la parcela 397 que también es lindero norte o con la 339 y la 426 lo que lleva a la 
conclusión de que las parcelas catastrales en base a las cuales se pretende rectificar la 
finca registral no se corresponde con la misma porción de territorio de conformidad con 
el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho
El artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca  s
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y  oe.
delimitación gráfica y. a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación  w.
edxei slaEte ncn octroirade osop  coannsodo ie,d neetn e d ecusedtreeti sfip creaoncci eóldnai  mciadieteannsttotird asale ddr eáds eoc briljpaet tiovfia nd cyea  g,c raáplfiuifciecaas. citóanl  yp ocr oeml ore gdiisstpraodnoer  elal   2021-936n https://w
artículo 9.b) "la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impiden  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de las colindantes".
Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  efectos  de  valorar  le 
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con 
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan 
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, 
para  lo  que  podrá  acudirse  a  la  aplicación  informática  prevista  en  dicha  norma  y 
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Ha  señalado  esta  Dirección  General  desde  la  resolución  de  17  de  noviembre 
de 2015, que el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Lay Hipotecaria es 
aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación excediera del diez por ciento de 
la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, 
la redacción legal no Introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación 
(Resolución de 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras posteriores).
Sin embargo, en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la 
misma  porción  de  territorio  que  la  finca  registral,  lo  que  es  presupuesto  para  la 
tramitación de este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador. 
Ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie se 
tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista 
correspondencia del recinto con la finca registral.
A todo ello se une el resto de los motivos expresado en los hechos que hacen que 
este registrador tenga dudas motivadas en cuanto a que la rectificación pretendida 
guarde identidad con la finca registral inscrita y se refiera a la misma porción de territorio 
que  consta  en  el  registro,  por  lo  que  ha  decidido  no  iniciar  el  procedimiento  del 
artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria dadas las dudas existentes en cuanto a la identidad 
da la finca, suspendiendo por lo tanto la inscripción de la rectificación pretendida.
(…)
Documento firmado electrónicamente por el registrador el día 26 de agosto de 2020».
III
Don F. A. G., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 5 de octubre de dos mil veinte, que tuvo entrada en el citado Registro el mismo 
día, en el que alega lo siguiente: «Que ninguna de las razones motivadas expuestas, son 
hechos  objetivos  (como  alteraciones  de  linderos,  procedencia  de  la  finca,  previos 
excesos  de  cabida,  modificaciones  en  antecedentes  catastrales,  invasión  de  fincas 
colindantes, etc.) que justifiquen las dudas de identidad o la falta de correspondencia, ni 
la  posible  existencia  de  operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  o 
negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado 
acceso al Registro, y que la existencia de una diferencia de superficie desproporcionada,  s
no es motivo para denegar la Rectificación de la Descripción Literal de la Finca, por lo  e.
que de acuerdo con el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaría, presenta el siguiente, w.
y 00R11)e9 c0uL0ra5s 0o0CFSi1n3cHa 0001coAnA , enRgelofbearednacsi aesn  la CFIaNtaCsAtr a4l5e4s 9 de3 8B0u1e0nAa0vi0s8ta0 0d4e2l 1N0o0r0te0,B lKa   OE-A-2021-93able en https://
adquirió D. F. P. D., el 24 de octubre de 1983, y siempre ha tenido los mismos linderos y
superficie,  desconociéndose,  porqué  inscribió  su  cabida  real  de  38.147  m2.  en  el 
Catastro y no en lo hizo en el Registro, ni entonces, ni en las inscripciones posteriores de 
la compraventa a Tinerfeña de Obras Publicas S. L. o las inscripciones resultantes de la 
anulación de la compraventa de 28/11/2003, tal como costa en el escrito de 18/09/2020. 
De todo ello, tuvo conocimiento en su momento el Registro y lo pudo evitar de oficio, 
como lo plantea ahora. DOCUMENTO 1.
2)  La propiedad e inscripción actual, son el resultado de adjudicación judicial y su 
correspondiente edicto, decreto y mandamientos judiciales. Indicar que presentada a su 
inscripción, el Registro halló defectos que no permitían su inscripción. Subsanados por el 
Juzgado  se  inscribió.  Entre  los  defectos,  ninguno  hacía  referencia  a  la  superficie. 
DOCUMENTO 1.
3)  Señalar que la ocupación de la Finca, fue en un acto judicial. Así el 26 de julio 
de 2019, en presencia de las partes (propietario anterior y adjudicatario), se levantó por 
el Juzgado de Primera Instancia 1, de Icod de los Vinos, acta judicial "in situ" de toma de 
posesión de la finca. En el acto, estando presentes, entre otros Técnicos, un Arquitecto 
Técnico y un Ingeniero Técnico Agrícola, se acreditaron los Linderos de la Finca, según 
Plano  de  la  Parcela  Catastral  y  los  Vértices  Georreferenciados  que  constan  en  la 
Certificación del Catastro, comprobándose de forma detallada, que los linderos, que 
constan en la certificación del registro, y los que constan en la certificación catastral 
descriptiva y gráfica coinciden plenamente, es decir:
Norte: camino público (accidente geográfico de toponimia propia del lugar, cuya 
identidad  es  perfectamente  localizable  e  inamovible).  Coincidente  con  los  Vértices 
Georreferenciados 21 a 28. Hoy Camino (…)
Sur:  (…)  (ambos  accidentes  geográficos  de  toponimia  propia  del  Jugar,  cuya 
identidad es perfectamente localizable e inamovible) y Dña. J. M. A.
No  es  necesario  aclarar,  que  un  "risco"  es  un  peñasco/montaña  y  si  se  hace 
referencia al "filo", no cabe duda que es la parte más alta o culminante que divide su 
parte ascendente de la descendente. Abundando más, señala que desde el filo se "avista 
(…)". Es decir, el lindero Sur discurre por el punto más alto de la finca, desde el que 
avista (…). Señalar que la (…), está más al Sur de la Finca. Desde ningún otro punto de 
la  Finca  se  avista  debajo  la  (…).  Lindero  coincidente  con  los  Vértices 
Georreferenciados 55 a 70 (punto más alto de la finca). Hoy (s.e.u.o.) Dña. B. M. R., D. 
S. M. G., Propiedad en investigación, D. J. D. M., Dña. H. W. H., D. T. D. Á., Dña. G. B. 
G. y D. A. D. M.
Este: Don J. G. M., Dña. C. L. y Herederos de Dña. P. L. Coincidente con los Vértices 
Georreferenciados 28 a 55. Hoy (s.e.u.o.) Tinerfeña de Obras Públicas S.L. y J. A. G.
Oeste:  Herederos  de  Don  J.  B.  y  otros.  Coincidente  con  los  Vértices 
Georreferenciados 70 (punto más alto de la finca) a 99 y l a 21. Hoy (s.e.u.o.) D. I. L. M., 
D. J. A. D. R., D. E. L. D., D. J. E. M. G., D. Z. S. H., D. J. A. D. R. y Dña. M. M. G.
Ambos documentos y fotografías se adjuntaron al ACTA. DOCUMENTO 2. No hubo 
oposición alguna del anterior propietario, situación que continua.
4)  Ha sido el propio Registro el que ha acreditado los linderos y la extensión de la 
Finca, en el informe medioambiental que acompaño a la Contestación a la petición n.º 
372 de la Notario de Santa Cruz de Tenerife, Beatriz Eugenia Cabello Mestres, expedida 
por el Registro de Icod de los Vinos, con motivo de la Cancelación de la Hipoteca que 
gravaba la Finca 4549, en la que se señala (... ) La finca de este número (FINCA 4549) 
se  encuentra  dentro  de  un  Espacio  Natural  Protegido(...  )  (se  acompaña  informe 
medioambiental). e.
Según el Informe la afección se extiende desde filo del risco que avista Las Hoyas de  w.b
Los Martínez, hasta aproximadamente el lindero Sur de la Finca 3.329 que junto con  6w
lEas p1a0c4i9o  Nfoarmtuararol nP rloat e4g5id4o9,,  ploe rtqeunee cdee jaa  lafu Feirnac ad e4 5to4d9a.  Ddoucduam qeuneto  la3 .parte alta o Sur del
en  Ye l esR epgoirs tloro  qudee,  tlean iePnrdoop ieedna cdu edneta  Iqcuoed  lodse  linLdoesr osV idneo sl,a  fcinocinac i4d5e4n9 , ínqtueeg rcaomnesntaten 
con  los  Vértices  Georreferenciados  de  las  Fincas  de  Referencias  Catastrales
38010A008004210000BK y 001900500CS13H000IAA, que constan en la certificación 
catastral descriptiva y grafica expedida por la Dirección General Del Catastro y que con 
la entrada en vigor en 2015, de la Ley Hipotecaria y del Catastro, se dio solución a la 
coordinación entre el Registro y el Catastro y que a partir de esa fecha toda finca es 
identificable  partiendo  siempre  de  la  información  y  representación  gráfica  de  la 
Cartográfica  Catastral  y  que  su  cabida  será  la  resultante  de  dicha  representación, 
rectificándose si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria,
Solicita
Que acreditadas, con la incorporación del acta de toma de posesión, las dudas, se 
proceda a la rectificación de la descripción literal, la concordancia entre el registro de la 
propiedad y la realidad física y jurídica de la finca, y la incorporación al Registro de las 
representaciones graficas catastrales».
IV
El registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, emitió informe ratificando la 
calificación  en  todos  sus  términos  y  aclarando  algunos  extremos  señalados  por  el 
recurrente en su escrito de recurso y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria, artículo 45 del 
Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de mayo, 8 de 
junio, y 3 y 10 de octubre de 2016; 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de septiembre, 
19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017; 15 y 16 de enero, 23 de 
abril, 1 de agosto, 27 de septiembre, 22 de octubre de 2018 y 15 de febrero y 19 de junio 
de 2019 y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3 de junio de 2020.
1.  Es objeto de este expediente determinar si procede iniciar un expediente de 
rectificación de cabida regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Son circunstancias de hecho relevantes para su resolución las siguientes:
– La registral 4.549 del término de Buenavista del Norte fue formada por agrupación 
de las registrales 1.049 y 3.309, con una superficie según el registro de 18143 metros 
cuadrados, lindando al Norte con un Camino Público, al Sur con (…), y al Este y al Oeste 
con particulares.
– Según  la  instancia  calificada,  se  corresponde  con  las 
parcelas  38010A008004210000BK  y  001900500CS13H0001AA,  con  una  superficie 
conjunta de 38.265 metros cuadrados.
El registrador deniega tal operación, antes de iniciar el procedimiento regulado en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas sobre la identidad del exceso, 
basadas: - En la procedencia de la finca por agrupación, donde se debió determinar con 
exactitud su superficie; - la considerable entidad del exceso, que de una cabida inscrita 
de 18.143 metros cuadrados pasa a una superficie de 38.265 metros cuadrados; - y, que  s
consultada la aplicación auxiliar para el tratamiento de bases gráficas registrales resulta  oe.
la invasión del Camino (…), siendo que la finca linda al norte con un camino público. w.
erengtrisEet lr laarde ocfiunr rcrcaeo nnyts elt aita ulryeeegpnar e, hseeennc htsaoícnsitó enos bisgje,r átqifviucoeas:   c-q uuNyeai n eginvusindcaer inpdcceiieó nlna  ssl aed  ufpadrlaetaste  ndmdeae n;c iof-e rsrqetuasedp aotsan mdpeponorc cieaol    2021-936n https://w
puede observarse la existencia de negocios jurídicos u operaciones de modificación de
entidades  hipotecarias  no  formalizadas  debidamente  -  que  tampoco  constituye  un  Bc
obstáculo la magnitud cuantitativa del exceso; - que la finca, adquirida en virtud de un 
procedimiento  de  adjudicación  ante  la  Autoridad  Judicial,  siempre  tuvo  la  misma 
superficie y linderos y que así se acreditó en el acta judicial de toma de posesión de la 
finca; - que los linderos registrales coinciden exactamente con los que resultan de las 
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas con las que afirma 
corresponderse la finca; - y, que el propio Registro ha acreditado la extensión y linderos 
de la finca en un previo informe medioambiental.
2.  Como ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr., por 
todas, la resolución de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, 
contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación 
específica,  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  que  complete  su 
descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la  inscripción  tiene  como 
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la 
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el 
titular  registral  del  dominio  o  de  cualquier  derecho  real  sobre  finca  inscrita  podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
3.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de 
cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto  s
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca,  oe.
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto  w.
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el  6w
vRaelogrisatnraddoo rl as ofablrtea  ldae  ccoorrinecsipdoenndceian,c isai qeunietrrea  dpiacrhcaia lr,e pcroens eonttraac iórenp rye slean tfainccióan  ingsrcárfiitcaa, 
qpureev iaemxisetnet ec oinrcreosrppoornaddean, caias í ecnotmreo  llaa  preopsirbelsee inntvaacsióiónn  gdreálf idcoam ainpioor tpaúdbali cyo .l aS ed eesncterinpdceiórná   BOE-A-cable e
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto 
de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican la denegación del inicio del expediente de 
rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del 
expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta 
improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.
Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente 
previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites 
previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.
Debe partirse del principio de que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente el registrador fundamenta su nota de calificación en la 
circunstancia  de  haberse  formado  la  finca  por  agrupación,  debiendo  determinarse 
entonces con exactitud su superficie, en la considerable entidad del exceso declarado y 
en la circunstancia de que, consultada la aplicación informática para el tratamiento de 
bases gráficas registrales y la información territorial a ella asociada, resulta una invasión 
del camino llamado (…).
En primer lugar, por la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha 
afirmado que la existencia de una previa operación de modificación de entidades no 
puede negar la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas 
resultantes, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados 
para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas 
no  impliquen  una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la 
modificación hipotecaria inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre 
de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la 
resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como 
las  de  22  de  octubre  de  2018,  8,  19,  27  y  28  de  noviembre  de  2018),  que  «el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la  s
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la  oe.
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y  w.
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  6w
procPeedriom, iecnotmo oju ssteif icaafinrm póle neanm lae nrtees eoslutaci óinnt edrper e1t adceió na gsoosbtroe  dseu  á2m01b8it,o  «deen a tpoldicoa ccióanso» .la
representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la
finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá 
ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  señaló  en  la 
resolución de 5 de diciembre de 2018 que «aun cuando la identidad total entre la 
descripción  literaria  y  la  gráfica  en  el  título  sólo  se  exige  en  los  supuestos  de 
inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que resulte 
de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es 
presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción 
de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que 
conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se 
pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, concluyen las resoluciones de 3 de junio de 2020 
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de 
superficie desproporcionada.
En cuanto a la invasión de un camino público se ha señalado en reiteradamente (cfr., 
por todas, Resolución de 5 de julio de 2018) que, en caso de dudas de invasión del 
dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del dominio 
público afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.
Es por ello por lo que, estas dudas de identidad señaladas por el registrador no 
pueden  mantenerse  a  los  efectos  de  impedir  la  tramitación  del  procedimiento  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a su 
conclusión.
6.  En lo que respecta a las alegaciones del recurrente, afirma éste que su título de 
adquisición fue un decreto de adjudicación, que dio lugar a la toma de posesión de la 
finca por medio del auxilio de la Autoridad, lo que tuvo su reflejo en la oportuna acta.
Tales argumentos se basan en documentos no accesibles por el registrador en el 
momento de efectuar su calificación, por lo que no pueden ser tenidos en cuenta a 
efectos de este recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Pero es más, junto con el decreto de adjudicación que motivó la inscripción a favor 
del recurrente se presentó diligencia de adición en la que se consignaban las mismas 
referencias catastrales con las que se afirma se corresponde la finca, y se denegó 
expresamente por el registrador su incorporación a la descripción de la finca por no 
apreciarse la debida correspondencia en los términos prevenidos en el artículo 45 del 
Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por lo que no puede admitirse este 
motivo de recurso.
Como tampoco es admisible la alegación consistente en que por el propio Registro 
se acreditó los linderos y extensión de la finca a través de un informe medioambiental, 
que se afirma por el recurrente, se acompaña al escrito de recurso.
Del mismo tan sólo resulta una ortofotografía tomada del Sistema de Información 
Territorial de Canarias, sin que exista manifestación alguna suscrita por el registrador 
acerca de la configuración perimetral y superficie de la finca.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota  de  calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  w
la LeMya Hdripido,t e2c3a driea .diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.