BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104640
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14914 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción de la escritura de elevación a público de acuerdos de 
modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.M.M.B.,  letrado,  en  representación  de  la 
comunidad de propietarios (…), en Chiva, contra la calificación del registrador de la 
propiedad de Chiva número 2, don Fernando Ortega Gironés, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de modificación de los 
estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Llíria don José Ignacio Martínez 
Vázquez el 15 de julio de 2020, con número 845 de protocolo, se elevaron a público los 
acuerdos adoptados el 22 de diciembre de 2019 por la asamblea general extraordinaria 
de la comunidad de propietarios (…), en Chiva, por los que se aprobó la modificación de 
los estatutos de dicha comunidad, dado que -como se puso de relieve en una previa 
asamblea general celebrada el 25 de agosto de 2019- los anteriores estatutos no se 
ajustaban a la Ley sobre propiedad horizontal y en muchos artículos contradecían el 
texto y espíritu de dicha Ley, añadiendo que no vinculaban a todos aquellos propietarios 
que adquirieron su propiedad antes de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Se 
incorpora  a  dicha  escritura  certificación  expedida  el  10  de  marzo  de  2020  por  la 
secretaria-administradora de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la 
cual el acuerdo fue aprobado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que 
representan los porcentajes de participación que se indican y el voto en contra de otros 
propietarios  que  representan  los  porcentajes  de  participación  que  también  se 
especifican.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Chiva número 2 el 15 
de julio de 2020, bajo el asiento 1.977 del diario 115; y fue objeto de calificación negativa 
el 19 de agosto de 2020 por el registrador, don Fernando Ortega Gironés, en los 
siguientes términos:
«(…) En relación al expresado documento presentado en esta Oficina, le notifico que 
previa su calificación jurídica y consultados los antecedentes del Registro, he procedido 
a su calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos: oe.
(…) 914ww
aecnu se1ur.dº  coasEl iadnda vodip rttduaedd  osdsee cp rloaer t aedrsiiccahr iadtu ecr aol amq uuCneoi dmsaeud ne rixdepalardeti svdaoe s e Pan r loaep l mieeontadcraiifoibcsea zc(a…iómn)i, e denelt eosv,u asD  oaEñ spataú Ctbul.ti coAos. . lZo.s,   OE-A-2020-14able en https://
2.º  Aunque ni en el cuerpo de la escritura ni en los documentos incorporados a la 
misma se hace referencia alguna a determinada finca registral, es cierto que cabe la 
identificación de los Estatutos de la finca a los que se refiere el documento por tratarse 
de  una  Comunidad  de  Propietarios  notoriamente  conocida  en  este  distrito,  si  bien 
debería haberse señalado la finca o fincas afectadas, habida cuenta del sistema de folio 
real imperante en nuestro sistema registral.
3.°  Se considera que, al haberse adoptado el acuerdo por mayoría conforme a los 
Estatutos, ello no resulta admisible por cuanto se está contraviniendo el tenor imperativo 
de la Ley de Propiedad Horizontal en esta sede, que exige unanimidad para este tipo de 
acuerdos, conforme se expresará, ni tampoco resulta admisible la nueva redacción del 
Artículo 36 de los nuevos estatutos al permitir la reforma de los mismos con el voto 
favorable de más de ¾ de los votos totales de la Comunidad, no estableciendo la 
necesaria unanimidad.
Fundamentos de Derecho:
A.  El artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario 
en cuanto determina el ámbito de calificación de los registradores de la propiedad.
B.  Desde el punto de vista legislativo, es aplicable el artículo 17-6 de la Ley de 
Propiedad Horizontal que señala:
"los  acuerdos  no  regulados  expresamente  en  este  artículo,  que  impliquen  la 
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de  la 
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación".
C. El artículo 18-1.º de LPH, al decir:
"1.º  Los  acuerdos  de  la  Junta  de  Propietarios,  serán  impugnables  ante  los 
tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los 
siguientes supuestos:
I.  Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios..."
D.  La disposición transitoria primera de la LPH, en su primer párrafo:
"La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el 
momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser 
aplicados en contradicción con lo establecido en la misma."
E.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  actualmente  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, ha consagrado un criterio totalmente consolidado en 
favor de la exigencia de dicha unanimidad, a través de numerosas Resoluciones.
Así, la Resolución de 5 de julio de 2005 reitera la doctrina de las Resoluciones de 12 de 
diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005, entre otras, en el sentido 
de que debe distinguirse entre los actos colectivos de la Junta y aquellos actos que por 
afectar al contenido esencial del derecho real de propiedad requieren el consentimiento 
individualizado, por lo que si se trata de un acuerdo de modificación de Estatutos basta que 
se acredite el acuerdo colectivo por unanimidad o con notificación a los no asistentes sin 
haber  manifestado  en  plazo  discrepancia  alguna,  sin  necesidad  de  expresar  e
individualizadamente los nombres y apellidos de los que participaron en la Junta. bo
También debe destacarse las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 24 de septiembre  914ww
tdqdeeeun e d22 ea30n  0pdt1eee,ss  1 maa4r a  pdrdezeeor  ml amdsitea irr y e2aof0oc 1durm8ee, ra d22so09 so0  pd2mee, ar 1amy dodaareyist oa jue rdinnoei sol o  2esd0n eú1  dl92tie,m0 ty1eo 0rlsma,   ai9dnñ eaod dse1a   esadn bec r luaijlu e dnLseietoi oy 2 dnd0eee1 s 42,P  0lrya2o  0pula,in esqad umnaeidmá  scHid oroanerdsciz iidseoeennr ttaheanasl,     OE-A-2020-14able en https://
mantenido para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.
F.  Desde  el  punto  de  vista  de  nuestra  jurisprudencia,  también  se  han  dado 
numerosos pronunciamientos al respecto. La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo 
Civil) n.º 220 /2003 de 13 de marzo ya indicó que por imperativo legal la modificación de 
los estatutos precisa el acuerdo unánime,Y así se ha pronunciado reiteradamente la 
jurisprudencia  de  esta  Sala,  en  cuanto  a  que  la  regla  de  la  unanimidad  si  no  es 
observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno 
derecho ( Sentencias del TS de 24 de septiembre de 1991, 22 de mayo de 1992, 26 de 
junio de 1993, 19 de noviembre de 1996).
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ya había manifestado dicha tendencia en 
otros pronunciamientos: sentencias de 11 de diciembre de 1982, 15 de marzo de 1985, 
sentencia  n.º  593/1995  de  16  de  junio,  Sentencia  n.º  637/1995  de  26  de  junio, 
sentencia 465/1997 de 30 de mayo, sentencia 86/2012 de 20 de febrero, 10 de diciembre 
de 1990, y 2 de febrero de 1991.
G.  También nuestra mejor doctrina, A. C. P. y M. C. G. C., se refieren al carácter 
imperativo del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal añadiendo también que es 
imperativo el sistema de doble mayoría (personal y de cuotas) que establece dicho 
artículo para determinado tipo de acuerdos.
En el caso ahora planteado se observa una vulneración de una norma imperativa, 
como es el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta 
que  el  acuerdo  de  modificación  de  estatutos  no  respeta  la  doble  exigencia  de 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación.
Al contrario, se adopta el acuerdo con una mayoría estatutaria no admisible que 
vulnera la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque en la certificación incorporada se 
establezca en su parte introductoria la palabra unanimidad, bien es cierto que se refiere 
a un acuerdo anterior de poner en marcha la modificación estatutaria sin que del acuerdo 
ahora adoptado resulten cumplidos los requisitos exigidos por el Artículo 17-6 de la LPH, 
ni siquiera en la nueva redacción del artículo 36 de los Estatutos.
En todo caso, se requeriría, tratándose como es de un acuerdo colectivo, una 
certificación del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del 
presidente, acreditativo, bajo su responsabilidad, de la toma de los acuerdos con los 
requisitos previstos en el Artículo 17-6 de la Ley de Propiedad Horizontal, acomodando 
igualmente la redacción del nuevo artículo 36 de los estatutos, con el acuerdo unánime 
de  la  Junta  de  Propietarios,  cumpliendo  estrictamente  lo  señalado  con  carácter 
imperativo en la Ley de Propiedad Horizontal. Todo ello sin perjuicio de que se determine 
de forma precisa e inequívoca la finca o fincas registrales afectadas por el acuerdo 
adoptado, conforme al sistema de folio real de nuestro sistema registral (artículos 8 y 243 
de la Ley Hipotecaria).
Como ha señalado reiteradamente la DGRN, la descripción de la finca en el título 
presentado  debe  garantizar  de  modo  preciso  e  inequívoco  su  identificación  y 
localización,  al  ser  la  finca  el  elemento  primordial  de  nuestro  sistema  registral. 
Resoluciones de 29 de diciembre de 1992, 2 de diciembre de 2011, 28 de octubre y 20 
de diciembre de 2013, 3 de marzo de 2014, 17 de julio de 2015, 19 de julio de 2018, 28 
de junio y 4 de noviembre de 2019 y 20 de enero de 2020.
Siendo el defecto subsanable, se suspende la inscripción solicitada.
Recursos: (…).»
III es
Don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios (…), de  w.
Chiva, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el  914ww
referido Registro el 9 de septiembre de 2020, con las siguientes alegaciones:
Hori«zEonsttaanl, dsoe  dreeq aucieureer duon aqnuime,i dpaodr  pparirnac ilpai om oy ddifeic accoinófno rem iindsacdr ipccoinó nla d eL eEys dtaet uPtoros,p nieod aeds 
este el caso atendiendo a las circunstancias concretas y al hecho de la existencia de una
disposición estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad desde septiembre de 2015 
debe ser vinculante.
Siendo que nos encontramos ante una Propiedad Horizontal Tumbada y tal y como 
reconoce la doctrina del conjunto inmobiliario, se suceden ciertas características como:
1.  Inexistencia  de  regulación  legal  completa.  Esto  es,  la  inexistencia  de  una 
regulación específica que abarque todos los supuestos, lo que permite un amplio juego 
de la autonomía de la voluntad,
2.  Publicidad registral de las normas estatutarias. La autorregulación del conjunto, a 
través de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a través de la publicidad 
registral.
Si partimos de unos Estatutos ya inscritos en el Registro de la Propiedad y, por tanto, 
con fuerza iuris et de iure, donde se recoge en su artículo 36 la mayoría necesaria para 
la reforma de los Estatutos, no puede el Registrador obviar dicha disposición y requerir 
unanimidad.
Por otro lado, en el anterior proceso de inscripción de esos Estatutos inscritos –
asiento número 2307 del diario 708–, ni siquiera se requirió acuerdo de la Asamblea 
General (Junta de Propietarios), incurriendo en una grave irregularidad que motivó el 
planteamiento inicial de solicitar la nulidad, siendo que, como así se desprende al acta 
examinada, la modificación fue la alternativa a solicitar la nulidad y dicha modificación se 
acogió por unanimidad.
Por tanto, el análisis jurídico, entendemos que debe partir del histórico, valorando 
tanto esa inscripción registral y el contenido de la disposición estatutaria.
Por otro lado, en el anterior proceso de inscripción de esos Estatutos inscritos –
asiento número 2307 del diario 108–, ni siquiera se requirió acuerdo de la Asamblea 
General (Junta de Propietarios), incurriendo en una grave irregularidad que motivó el 
planteamiento inicial de solicitar la nulidad, siendo que, como así se desprende al Acta 
Examinada, la modificación fue la alternativa a solicitar la nulidad y dicha modificación se 
acogió por unanimidad.
Por tanto, el análisis jurídico, entendemos que debe partir del histórico, valorando 
tanto esa Inscripción Registral y el contenido de la disposición estaturaria.
Siendo que el principio de autonomía de voluntad expresado en dicha inscripción y 
en dicha disposición –el quorum recogido de manera expresa en el artículo 36 de los 
Estatutos–, no puede desmontarse y desconocerse a posteriori por suponer ello cambiar 
las reglas del juego.
Desde  el  punto  de  vista  jurídico,  hacerlo  así  implicaría  perpetuar  los  Estatutos 
actuales, puesto que la falta de unanimidad y su consecuente inscripción en el registro 
de propiedad, supondrían la existencia o convivencia de unos Estatutos distintos en una 
misma Comunidad, los aprobados por la Comunidad en un momento dado y los inscritos 
en el Registro que, jurídicamente, al tener fuerza iure et de iure, estarían dotados de 
fuerza ante terceros –nuevos adquirentes– y mayor validez jurídica. Se produciría una 
absurdez o sinsentido jurídico.
Atendiendo  al  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria,  las  modificaciones  que  se 
introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro 
de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a 
todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran 
propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate.
El  pacto  surgido  por  unanimidad,  de  aceptar  la  modificación  de  los  Estatutos,  e
necesariamente  debe  acatar  el  régimen  de  mayorías  establecido  en  el  propio  bo
instrumento, puesto que no hacerlo implica vaciar de contenido lo pactado. 914ww
refoErzna deas.te sentido, la unanimidad impuesta es antitética de cualquier mayoría, incluso
la pDoseisbdileid aedl  pduen toq udee  lvoiss taE smtaetruatmose nreteg ujulerínd icaos,p seec tdoes bree lraetaivliozsa ra el l raéngáimliseins  adtee nmdiaeynodroía as 
para su modificación e implementar la rigidez de la unanimidad en casos como ante el
que estamos –Urbanización de 400 Chales– no parece razonable y lógico. Por tanto, 
siendo que la interpretación de lo pactado no debe suponer un quebrantamiento del 
derecho necesario, sino más bien, adecuado al principio dispositivo o de autonomía de 
voluntad, este principio debe cobrar validez y entidad jurídica.
En definitiva, la interpretación de la norma no puede obviar la realidad jurídico-real a 
la que debe someterse o sobre la que debe ventilar o expresarse.
En este sentido entendemos que se pronuncia la jurisprudencia de nuestro Alto 
Tribunal.
"La  jurisprudencia  de  esta  Sala,  que  sistematiza  la  sentencia  de  1  de  octubre 
de 2013, que cita la de 9 de octubre de 2013, en lo que aquí interesa, es reiterada en el 
sentido siguiente:
(i)  Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por 
normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables 
por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de 
autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo 
de 2013).
(ii)  El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente 
reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, 
sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, 
deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, 
resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general.
(iii)  Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a 
un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios 
no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble 
como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o 
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha 
propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de 
febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de 
octubre de 2011, declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las 
limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito 
de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera 
expresa."
En conclusión, no puede entenderse derecho necesario la regla de la unanimidad 
como quorum para modificar unos Estatutos en una Comunidad de Propietarios de las 
características de una Urbanización con 400 chalés, máxime cuando desde el principio 
de autonomía de la voluntad se está aceptando un tipo de quorum distinto y cuando 
partimos de la existencia de unos Estatutos Inscritos, por tanto, con fuerza frente a 
terceros- también frente al Registrador- en cuyo instrumento normativo se recoge el 
régimen de quorum necesario para modificarlo.
Procede el registrador a analizar la conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, 
siendo que no lo hizo así en la inscripción de septiembre de 2015, permitiendo la 
inscripción de unos Estatutos que no se habían adaptado a la Ley de Propiedad de 
conformidad con la Disposición transitoria primera de la LPH, en su reforma de 1999. Por 
ello, no puede petrificar los Estatutos actualmente inscritos, obviando las reglas allí 
contenidas.»
IV e.e
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General  914ww
nmoetdairaion taeu teosrcizraitnot ed es in6  qduee  oécsttueb hrea ydae p 2re0s2e0n. taEdno  daiclehgoa ciniofonrems.e manifiesta que notificó al
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 326 de la Ley 
Hipotecaria; 1, 2, 3, 5, 10, 14, 16, 17 y 24 de la Ley sobre propiedad horizontal; 
artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común de las Administraciones Públicas; Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 1976, 3 de mayo de 1989, 26 de junio de 1993, 13 de marzo de 2003, 19 de 
diciembre de 2008 y 10 de octubre de 2013; y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 26 de 
mayo de 2000, 24 de septiembre de 2001, 14 de mayo y 12 de diciembre de 2002, 4 de 
marzo de 2004, 25 de marzo y 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de 
febrero, 27 de marzo y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 1 de junio de 2010, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 
de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 9 de abril de 2014, 7 de abril, 30 de junio 
y 24 de julio de 2017, 233 de marzo y 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre 
de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 22 de diciembre de 2019 por la asamblea general 
extraordinaria de la comunidad de propietarios (…), de Chiva, por los que se aprobó la 
modificación de los estatutos de dicha comunidad, dado que -como se puso de relieve en 
una previa asamblea general celebrada el 25 de agosto de 2019- los anteriores estatutos 
no se ajustaban a la Ley sobre propiedad horizontal y en muchos artículos contradecían 
el  texto  y  espíritu  de  dicha  Ley,  añadiendo  que  no  vinculaban  a  todos  aquellos 
propietarios que adquirieron su propiedad antes de ser inscritos en el Registro de la 
Propiedad. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 10 de marzo de 2020 
por la secretaria-administradora de la comunidad, con el visto bueno del presidente, 
según la cual el acuerdo fue aprobado con el voto favorable de la mayoría de los 
propietarios que representan los porcentajes de participación que se indican y el voto en 
contra  de  otros  propietarios  que  representan  los  porcentajes  de  participación  que 
también se especifican.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que, a su juicio, la modificación de los estatutos de la propiedad horizontal requiere la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación, conforme al artículo 17, regla 6, de la Ley sobre propiedad horizontal; y, 
por la misma razón, no es admisible la nueva regla del artículo 36 de los estatutos que 
permite la modificación de éstos con el voto favorable de más de tres cuartas partes de 
los votos totales de la comunidad. Además, considera que deben identificarse las fincas 
afectadas, habida cuenta del sistema de folio real imperante en nuestro sistema registral.
2.  El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único 
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es 
decir,  un  espacio  suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y 
servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del 
Código  Civil).  No  se  trata  de  dos  propiedades  yuxtapuestas  (la  del  piso,  local  u  otro 
departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único 
derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se  s
encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación  oe.
prdcaooicznrhó  arnoe  ctdlrauoeco  iltóalaan  cd« aooslm,e  trouvlatniar iáld i dandedsele»  vmp (aaaólrordatríub cdliuoleild olp a ia3ndr,m a p eudá eerbritnaeledfro misy sp inreoeagnfreui blrnaiiddl ipdaoaa ,a rddt  icece diplanea t éLclseiaóiym n  scaeousnbo  drltaaees  lp  smcrooaipbsrgmireeado sa» «yd,l  a bdhseeo n rspeizuafoiecrntrietoteass l  q)p;eu oyner,     2020-14914n https://www.
copropiedad»  o  elementos  comunes,  «que  sólo  podrán  ser  enajenadas,  gravadas  o
embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable»
(artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). En cambio, cada propietario puede disponer 
libremente de su derecho, sin separar los elementos que lo «integran» (artículo 3, párrafo 
último, de la Ley sobre propiedad horizontal).
La mencionada Ley ha superado dos características propias del clásico concepto de 
la  copropiedad  romana  o  por  cuotas,  de  la  que  se  aparta  al  no  reconocer  a  los 
copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa 
comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los 
intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección 
jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley 
señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
Por tales razones no pueden ser estimados los motivos que alega el recurrente 
cuando, en esencia, sostiene que la regla de unanimidad no es imperativa en el presente 
caso dado que se trata de una comunidad de propietarios con cuatrocientos chalés y 
estaba inscrita en el Registro la regla estatutaria –artículo 36– según la cual los estatutos 
«… solo podrán ser reformados por acuerdo de la Asamblea General extraordinaria, 
expresamente convocada a tal fin, y con el voto favorable de más del 50 por 100 de los 
votos totales de la Comunidad».
Como consta expresamente en la certificación de los acuerdos, precisamente se 
considera necesaria la modificación de los estatutos porque no estaban ajustados a la 
Ley sobre propiedad horizontal. Y, conforme a la disposición transitoria primera de dicha 
Ley, ésta «regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento 
en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en 
contradicción con lo establecido en la misma». s
Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los  oe.
«Vistos» de la presente) y la jurisprudencia (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal  w.
Supremo de 21 de octubre de 1976, 26 de junio de 1993 y 13 de marzo de 2003) la  914ww
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consustancial a los acuerdos sociales en las sociedades de capital (cfr. artículo 200.1 de la 
Ley de Sociedades de Capital), pero se permite –respecto de los actos que no afecten al 
contenido  esencial  del  derecho  de  dominio  de  pisos  o  elementos  privativos–  que  el 
consentimiento de los propietarios se exprese no individualmente como miembros del grupo –
«uti singuli»– sino a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi 
unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Es cierto que en tales casos la exigencia de unanimidad puede dar lugar a abuso 
notorio de derecho por parte de los disidentes, pero tal situación puede remediarse en el 
correspondiente procedimiento judicial, no sólo por la vía del juicio de equidad al que se 
refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del citado artículo 17, sino también por la vía 
del juicio declarativo ordinario, como ha interpretado el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias 
de 3 de mayo de 1989, 13 de marzo de 2003, 19 de diciembre de 2008 y 10 de octubre 
de 2013, entre otras).
También afirma el recurrente que se trata de una propiedad horizontal tumbada o 
conjunto inmobiliario que carece de una regulación legal completa y por ello se permite 
un amplio juego a la autonomía de la voluntad.
Este motivo tampoco puede estimarse, pues el artículo 24 de la misma Ley especial 
extiende la aplicación del régimen de la propiedad horizontal, que no la naturaleza, a los 
complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos 
o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea 
vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho 
objetivamente  vinculado  a  la  respectiva  finca  independiente,  en  una  copropiedad 
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo 
servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se 
vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal 
suelen  cobijarse  (indebidamente),  situaciones  que  responden  a  ambos  tipos,  el  de 
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, 
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades 
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho 
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se 
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
El  complejo  inmobiliario  regido  por  los  estatutos  que  se  modifican  mediante  la 
escritura calificada es de los mencionados en el apartado 2.a) del citado artículo 24 de la 
Ley sobre propiedad horizontal, con la consiguiente sujeción «a las disposiciones de esta 
Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación»; y el amplio juego de la autonomía 
de la voluntad a que se refiere el recurrente es aplicable precisamente a «los complejos 
inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el 
apartado 2», pues sólo esos complejos no incluidos en dicho apartado son aquellos a los 
que «les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre 
sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley» (artículo 24.4).
3.  Por último, no puede decidirse en este expediente sobre la objeción expresada 
por el registrador respecto de la falta de identificación de las fincas afectadas por los 
estatutos que pretenden inscribirse.
Aunque en su escrito de impugnación el recurrente solicita «Que se autorice la 
inscripción de la modificación de los actuales Estatutos inscritos, acogiéndose a las 
normas en el mismo recogidas», lo cierto es que ese defecto relativo identificación de las 
fincas no ha sido objeto de impugnación y, en consecuencia, no se aduce argumento o  e.
fundamento alguno para combatirlo. w.b
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de  914ww
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impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo 
de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella 
parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no 
recurrida,  siempre  que  conste  de  manera  inequívoca  la  voluntad  del  recurrente  de 
alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, 
por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente 
con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), 
debiendo  acarrear  únicamente  la  ausencia  de  la  fundamentación  adecuada,  el 
requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de 
que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y 
añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha resolución, «constando 
la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y 
habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este 
Centro Directivo (Vid. por todas la de 26 de mayo de 2.000) según la cual los recursos 
contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma 
y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones 
planteadas en la nota de calificación».
Ahora bien, en el caso concreto del presente recurso el recurrente no impugna la 
razón  que  motivaría  este  concreto  defecto  y  ni  siquiera  se  refiere  al  mismo  (cfr. 
Resolución de 26 de mayo de 2000 de este Centro Directivo). No ha de olvidarse la 
exigencia derivada del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que, al enumerar los requisitos 
que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener 
los hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo apartado c)–; «razón de la 
impugnación», tal y como se indica en el citado artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015; cita 
ésta no carente de sentido, pues como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo, la 
especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen 
administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los 
aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se 
trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de 
procedimiento propios de todo el ordenamiento (Cfr., también en otro ámbito, la remisión 
que la vigente Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza 
a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual –artículo 458-2–: «En la 
interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la 
impugnación»).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los 
términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.