BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46929
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7188 Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Elche n.º 4 a inscribir una sentencia dictada 
en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.
En el recurso interpuesto por don J. R. F. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad  de  Elche  número  4,  doña  María  José  Quesada  Zapata,  a  inscribir  una 
sentencia dictada en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Elche se tramitó el procedimiento 
de liquidación de sociedad de gananciales número 1117/2011 en el que recayó sentencia 
el día 12 de enero de 2012 por la que se señalaba como hechos que la finca registral 
número 49.674 fue adquirida en cuanto a la nuda propiedad por don J. R. F. y doña M. E. 
J. G. R., por su título de compra para la sociedad conyugal en virtud de una escritura 
otorgada ante el notario de Elche, don José Manuel López Laborde, el día 3 de julio 
de 1980, acordándose la modificación de ese título para la exclusión del activo de la 
sociedad de gananciales, siendo la causa de dicha exclusión que aquel negocio de 
compraventa no fue tal sino que fue simulado y que, en realidad, era una donación.
II
Presentado mandamiento librado por el letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado  de  Primera  Instancia  número  6  de  Elche,  conteniendo  la  sentencia  antes 
referida, en el Registro de la Propiedad de Elche número 4, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«María José Quesada Zapata, registradora de la Propiedad titular de Elche número 
cuatro y su distrito hipotecario, provincia de Alicante, Tribunal Superior de Justicia de la 
Comunidad Valenciana. Certifico:
Entrada Número: 2608/2019.
Protocolo: 1117/2011.
Diario/Asiento: 35/1241.
Presentante: P. M., M. A.
Fedatario: Juzgado de Primera Instancia número 6.
Calificación negativa de suspensión.
Previo  examen  y  calificación  del  título  anteriormente  referenciado,  mandamiento 
expedido el día 2 de julio de 2019, comprensivo de Sentencia número 8/2012, dictada 
el 12 de enero de 2012, por Don J. L. A., con sus documentos complementarios,  s
suspendo la inscripción solicitada por los siguientes defectos: oe.
Primero. 88ww
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de 1980, en la citada Sentencia se ordena la modificación de dicho título, para la
exclusión del activo de la sociedad de gananciales, siendo la causa de dicha exclusión 
que aquel negocio de compraventa no fue tal sino que fue simulado, y que en realidad 
era una donación, necesitando al menos, que el procedimiento que dictamine dicha 
simulación, ambas partes del negocio sean parte en el procedimiento.
– Fundamentos de Derecho: el artículo 24 de la CE establece el principio de tutela 
judicial efectiva, que aplicado al caso concreto, y apoyado en los fundamentos del 
derecho hipotecario recogidos entre otros en los art 40 LH, 34 LH, 20 LH, viene a 
determinar  la  necesidad  de  que  la  persona  que  en  su  día  vendió  por  un  precio 
determinado y estableció en una escritura pública que generó un asiento en el registro 
de la propiedad, una causa y un precio determinado, ahora sea parte en el procedimiento 
judicial [sic] que dictamina que aquella venta y aquel precio no fueron tales y que lo que 
realmente se hizo fue una donación.
Observaciones.
Los defectos señalados se consideran subsanables, por lo que podrá solicitarse 
anotación preventiva de suspensión, así como subsanar los mismos durante el plazo de 
vigencia del asiento de presentación, que queda prorrogado por sesenta días desde la 
fecha en que se reciba la notificación de la presente calificación.
Contra la presente calificación (…)
Elche a fecha del sello electrónico que a continuación se expresa. La Registradora 
de la Propiedad Fdo.: María José Quesada Zapata. Este documento ha sido firmado con 
firma electrónica cualificada por María José Quesada Zapata registrador/a de Registro 
Propiedad de Elche (Elx) a día uno de Octubre del año don mil diecinueve.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  conforme  al  cuadro 
reglamentario a la registradora de la Propiedad de Cocentaina, doña María José Renart 
Espí, quien ratificó el día 30 de octubre de 2019 íntegramente la calificación inicial.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don J. R. F. interpuso recurso el día 3 de 
diciembre de 2019 atendiendo a los siguientes argumentos:
«I.  (…)
V.  Entendemos que tanto el art. 20 como el 40 de la Ley Hipotecaria exigen que en 
el procedimiento judicial se demande al titular registral de los derechos cuya rectificación 
se pretenda, señalándose en el primero de los preceptos citados que no se podrá tomar 
anotación “si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido 
el  procedimiento”  y  en  el  segundo  que  “en  los  casos  en  que  haya  de  solicitarse 
judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el 
asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho...”, esto es, la legitimación 
pasiva  corresponde  a  quienes  sean  titulares,  según  Registro,  del  derecho  que  se 
pretende rectificar.
En este caso, la rectificación que se pretende del asiento -que sólo es el carácter 
privativo del inmueble- tan sólo podría perjudicar a la ex esposa y ella fue parte en el  es
procedimiento, siendo que obviamente tal rectificación a nadie más podría perjudicar y,  bo
aún menos, a quien ya no es el titular del derecho que se pretende rectificar, que  88ww
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es la nuda propiedad del inmueble- y, por lo tanto, el Registro no le confiere ningún 
derecho al respecto.
Al respecto, es muy ilustrativa la Resolución de 23 de febrero de 2018 de esta 
Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se viene a contemplar un 
supuesto similar al que nos ocupa de rectificación del asiento registral en cuanto a la 
naturaleza –ganancial o privativa– del bien adquirido y tras señalar que sólo procedería 
tal rectificación “(...) con la conformidad del interesado que posea el título inscrito y, en su 
defecto, mediante resolución judicial” subraya que “(...) al estar la finca inscrita para la 
sociedad de gananciales de doña M. F. M. M. y de su esposo F. R. D., dicha inscripción 
no podría rectificarse por la sola petición de la solicitante, pues se exige también la de su 
esposo, hoy difunto, según declara. Habiendo pues fallecido éste, los derechos que él 
tenía han pasado a sus herederos, por lo que, aun en el supuesto de que el registrador 
calificante  del  título  presentado  estuviera  convencido  de  que  las  inscripciones  son 
erróneas, sólo podría rectificarlas por su cuenta con la petición de la señora M. y del 
señor R. o, en su caso, de los herederos de éste, que no comparecen. De no firmar la 
solicitud de rectificación los herederos del fallecido, debidamente acreditados por el 
correspondiente título sucesorio, las inscripciones vigentes sólo podrán ser rectificadas 
por resolución judicial firme, por lo que la interesada deberá dirigir la correspondiente 
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda 
algún derecho (los herederos de su esposo fallecido)...” calificación que fue confirmada 
por ese Centro Directivo, si bien con la advertencia de que su fundamento debe serlo la 
letra c) del art. 40 L.H., y no la d) de dicho precepto.
Obsérvese que se exige que la demanda judicial se dirija contra todos aquellos a 
quienes  el  asiento  registral  que  pretenda  rectificarse  otorgue  algún  derecho  y  se 
señalaba que éstos eran “los herederos del esposo” que es parte adquirente. y no al 
vendedor de la finca, quien tras enajenar la misma va no era titular registral del derecho 
que  se  pretendía  rectificar  y,  por  tanto,  no  podía  verse  afectado  por  la  concreta 
rectificación  pretendida,  que  afectará  sólo  a  los  cónyuges  (o  en  su  caso  a  sus 
herederos), quienes por tal motivo deben ser parte en el procedimiento judicial ex arts. 
806 y ss. L.E.C.), pero nunca al vendedor que transmitió su derecho y va no es titular 
registral del mismo ni puede verse afectado por tal rectificación.
Y en la misma línea argumental la Resolución de 7 de octubre de 2014 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado señalaba que “en nuestro sistema 
registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular 
registral o en procedimiento dirigido contra él”, de forma que se protege el derecho de los 
titulares regístrales actuales del derecho que se pretenda rectificar, y no de anteriores 
titulares históricos de la finca.»
V
La registradora de la Propiedad de Elche número 4, doña María José Quesada 
Zapata,  emitió  informe  en  el  que  mantuvo  íntegramente  su  calificación  y  formó  el 
oportuno expediente que elevó a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40 y 82 de la 
Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional; las Sentencias del Tribunal  e.
Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre  w.b
de 2017, relativas al alcance de la calificación, y las Resoluciones de la Dirección  88ww
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de 2015 y 15 de marzo de 2017.
1.  El presente recurso tiene como objeto la calificación de una sentencia dictada en 
un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales. Dicha sentencia acuerda 
excluir del haber ganancial liquidable una finca que aparece inscrita en cuanto a la nuda 
propiedad a favor de ambos cónyuges, porque entiende que la compraventa por la que 
estos realizaron la adquisición, en realidad era una donación encubierta y que existió 
simulación.
La  registradora  deniega  la  inscripción  porque  entiende  que  es  necesario  para 
declarar la simulación que en el proceso judicial no solo hayan intervenido los dos 
cónyuges titulares registrales, sino también el vendedor que en su día otorgó la escritura 
que ahora se declara incursa en simulación contractual.
2.  Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento 
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del 
Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la 
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado 
este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de 
diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 
de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del 
titular  registral  y  de  todos  aquellos  a  los  que  el  asiento  atribuya  algún  derecho  -
lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la 
voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado 
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún 
derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del 
Registro que debe repararse; estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro 
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste 
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no 
especificadas en la Ley: en este último supuesto, que es el constituye el objeto de este 
recurso,  la  rectificación  precisará  del  consentimiento  del  titular  o,  en  su  defecto, 
resolución judicial.
3.  Los  principios  de  legitimación  registral  y  de  tracto  sucesivo  imponen  al 
registrador la obligación de asegurarse de que no pueda modificarse el contenido de los 
asientos registrales, ni siquiera en los casos en los que se declara la nulidad o falsedad 
del título que los motivó, sin que quede acreditado que en el procedimiento en el que se 
ha acordado dicha ineficacia han tenido la adecuada intervención los titulares registrales 
afectados.
Por esa razón, en un caso en el que se declara judicialmente que el título que 
provocó la inscripción, aunque inicialmente se calificó como compraventa, realmente era 
una  donación,  dado  que  existió  una  simulación  contractual,  teniendo  esto  como 
consecuencia que la titularidad de la finca pase de ser ganancial a privativa del esposo, 
para que se pueda practicar la rectificación del asiento registral correspondiente, es 
imprescindible que en el procedimiento judicial hayan participado, como ocurre en el 
caso objeto de este recurso, los dos cónyuges a cuyo favor figura inscrita la finca como 
ganancial.
4.  Sin embargo, la registradora exige que también haya sido demandada el anterior 
titular registral que transmitió la finca en el negocio que ahora ha sido calificado como 
donación, a consecuencia de declaración de simulación contractual. s
A juicio de este Centro Directivo esta exigencia no puede mantenerse. En primer  oe.
lugar, porque ni el principio de legitimación registral, ni el de tracto sucesivo imponen que  w.
para modificar un asiento tengan que intervenir otras personas que las que aparecen  88ww
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límites que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece para la calificación de 
los documentos judiciales, revisar tal extremo.
Por tanto, habiendo sido parte en el procedimiento judicial los dos cónyuges que 
aparecen como titulares registrales de la finca, y no habiéndose apreciado en dicho 
procedimiento  la  existencia  de  un  defecto  en  la  legitimación  pasiva,  no  puede  la 
registradora revisar el fondo de la resolución judicial exigiendo la intervención procesal 
de otras personas distintas de los actuales titulares registrales.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.