BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111897
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15784 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral.
En  el  recurso  interpuesto  por  Don  C.C.C.  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registrador de la propiedad de Madrid número 2, doña María Belén Martínez Gutiérrez, 
por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  escritura  de  constitución  de  hipoteca 
unilateral.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 5 de agosto de 2020 n.º 2.579 de protocolo por el 
Notario de Alcorcón don Urbano Álvarez Merino, Don C.C.C. y tres de los hijos herederos 
testamentarios de la esposa fallecida, constituyeron hipoteca unilateral a favor de la 
Hacienda Pública.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la propiedad de Madrid número 2 fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: (…) Hecho 1: Se solicita la inscripción de una 
hipoteca  unilateral  a  favor  de  la  Hacienda  Pública,  sobre  la  finca  registral  76.578, 
radicante en este Distrito Hipotecario, suscrita por Don F.J.C.A., Don C.C.C., Doña 
M.A.C.C. y Doña M.J.C.C.. Se alega por los comparecientes como título de adquisición 
de dicha finca el siguiente: el de adjudicación en la escritura de división horizontal y 
adjudicación otorgada el día 23 de mayo de 1.984, ante el Notario de Madrid, Don José 
Luis García Valcárcel, con el número 1.414 de su protocolo. Pero por dicha escritura 
de 1984 lo que se adquirió, y así figura inscrita, fue el carácter ganancial de dicha finca 
por Don F.J.C.A. y su esposa Doña M.C.C. Se alega, sin acreditación legal fehaciente, 
que dicha titular registral Doña M.C.C. falleció y que otorgó testamento, que el Notario 
autorizante  trascribe  parcialmente,  y  en  base  a  dicha  exposición,  sin  practicar  la 
correspondiente liquidación de gananciales el citado Don F. J. con el consentimiento de 
tres  solamente  de  los  cuatro  hijos  del  matrimonio,  alegando  que  son  los  únicos 
integrantes de la comunidad hereditaria de su fallecida esposa y madre, constituyen la 
hipoteca unilateral expresada a favor de la Hacienda Pública. Pero el título autentico de 
adquisición  de  la  correspondiente  finca  76.578,  para  dichos  comparecientes  es  el 
siguiente:  la  Escritura  de  Elevación  a  Publico  y  Protocolización  de  Cuaderno  de 
Liquidación de la Sociedad de Gananciales de Doña M.C.C. y Don F.J.C.A. autorizada 
el 26 de agosto de 2019 n.º 797 de protocolo por el Notario de Gandía Don Luis Moreno 
Ávila. En dicha escritura de 2019, se adjudicó la finca 76.578 a Don F.J.C.A. Dicho título 
adquisitivo: el de liquidación de la Sociedad de Gananciales, fue presentado en este  e.e
Registro de la Propiedad de Madrid numero dos el día 18 de noviembre de 2019, y ha  b
tenido la siguiente evolución registral: El día 2 de diciembre de 2019 se extendió nota de  784ww
Scaulsifticitauctoiórina  dceosnf aevlo rEaxbplee.d iCeonnte  fe2c0h1a9 /72832 d, ec odrirceiesmpobnrdei édned o2l0e1 c9o, ns ea rsroelgicloit óa lC aculifaicdaroci óanl 
RReeggiissttrroa dodrea  SSuasnt itFutear ndaen Sdoa n dFee rHnaenndaore dse.  HCeonna rfeesc,h eam  1it7e  cdaeli ficeanceiróon  edne  lo2s0 2s0ig upieonr telas 
términos: Confirmando la nota de calificación desfavorable de fecha 2 de diciembre
de 2019. Con fecha 19 de febrero de 2020 se interpone Don C.C.C. recurso gubernativo 
ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Y con fecha 15 de junio 
de 2020, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y 
confirma la nota de calificación. Resolución que ha sido publicada en el BOE el día 3 de 
agosto de 2020. Por lo expuesto, es necesario por aplicación del Principio Hipotecario de 
Tracto Sucesivo la previa inscripción de la correspondiente escritura de la liquidación de 
gananciales existente entre don F.J.C.A. y Doña M.C.C. del 26 de agosto de 2019 
n.º 797 de protocolo del Notario de Gandía Don Luis Moreno Ávila una vez que se 
subsanen los defectos expuestos en la nota de calificación confirmada por la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. En dicha escritura de 2019 la finca 76.578 
se adjudicó al viudo Don F.J.C.A. en pago de su mitad de gananciales, por lo que la 
constitución de hipoteca unilateral respecto de la misma la hace dicho señor solamente. 
Fundamento de Derecho 1: Principio de Tracto Sucesivo del Artículo 20 párrafo primero 
de la Ley Hipotecaria. Hecho 2: Falta la previa inscripción del Asiento 841 del Diario 141, 
por  aplicación  del  Principio  Hipotecario  de  Prioridad  Registral.  Fundamento  de 
Derecho 2: Artículo 17 de la Ley Hipotecaria. No se toma anotación preventiva por no 
haber sido solicitada, conforme al Art. 65 de la Ley Hipotecaria. Puede interponerse 
potestativamente: recurso gubernativo y, contra su resolución, puede recurrirse en el 
orden jurisdiccional civil; o impugnarse directamente ante la jurisdicción civil, en la forma 
y plazo que establecen los Arts. 324 a 328 de la Ley Hipotecaria; o solicitar calificación 
alternativa, conforme al R.D. 1039/2003 de 1 de agosto y Resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de agosto de 2003. Madrid, 2 de 
septiembre de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, Don C.C.C. interpone recurso en virtud de 
escrito  de  fecha  30  de  septiembre  de  2020  en  base  entre  otros  a  los  siguientes 
argumentos: Hechos: Es objeto del presente recurso gubernativo la calificación negativa 
de la Registradora de la Propiedad núm. 2 de Madrid, de fecha 2 de septiembre de 2020, 
respecto de la citada escritura de constitución de hipoteca otorgada por el titular registral 
de las tres fincas registrales objeto de la misma, y por los tres herederos testamentarios 
de su difunta esposa. La Registradora en su calificación deniega la inscripción alegando 
la quiebra del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al 
considerar que es requisito imprescindible para la inscripción de la hipoteca el de la 
inscripción previa de la escritura de elevación a público y protocolización de cuaderno de 
liquidación de la sociedad de gananciales de ambos cónyuges autorizada el 26 de 
agosto de 2019 bajo el número 797 de protocolo por el notario de Gandía Don Luis 
Moreno Ávila. Las fincas hipotecadas constan inscritas en el Registro de la Propiedad a 
nombre de Don F.J.C.A. y de su esposa Doña M.C.C., la cual falleció en estado de 
casada, dejando 4 hijos el día 20 de Diciembre de 2016, bajo testamento autorizado por 
el notario de Madrid Don José Luís Martínez Gil-Vich el día 16 de julio de 2.015, en el 
cual instituyó herederos a sus tres hijos Doña M.A., Doña M.J. y Don C.C.C., legó a su 
esposo el usufructo universal y a su cuarto hijo Don J.C.C. la nuda propiedad de 
determinados inmuebles y lo que por legítima estricta le corresponda. En escritura 
autorizada por el Notario de Gandía don Luis Moreno Ávila el día 26 de agosto de 2.019, 
se procedió a elevar a escritura pública el cuaderno de liquidación de la sociedad de 
gananciales entre el viudo y los tres hijos designados herederos en el testamento,  s
advirtiendo  el  propio  notario  autorizante  en  la  escritura  de  la  necesidad  del  e.
consentimiento del cuarto hijo y herederos forzoso para la plena eficacia de la citada  w.
escritura. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad número 2 de  784ww
Mintaedrreidsa, dsoiesn deon  delan esguacdeas isóun  inys cerniptrceió ne lploosr  fdaeltla  cdieta cdoon sheijnot imy ielengtoa tdaeri ola  Dtootanl idJa.Cd .Cde.  lLoas 
dcaíali fi1c5a cdióen  jurengiois tdrael  2fu0e2 0o bcjoentofi rdmea rnedcou rlsao  caanlitfeic alac iDónG SreJg yis tFraPl,,  lap ocru laol  dqiucetó  sree sdoelucclaiórón  elal   BOE-A-cable e
ineficacia de la citada escritura mientras no sea ratificada por el citado legitimario, 
argumentando la citada resolución que a pesar de su condición de legatario en el 
testamento,  por  su  condición  de  heredero  forzoso,  forma  parte  de  la  comunidad 
hereditaria, y como tal es su consentimiento es necesario para disolver la sociedad de 
gananciales de la causante y su esposo. II.–Fundamentos de Derecho. Las fincas objeto 
de hipoteca fueron adquiridas por Don F.J.C.A. y su esposa con carácter ganancial, y así 
figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, por lo que los actos de disposición 
relativos a las mismas requieren el consentimiento de ambos cónyuges, conforme a lo 
dispuesto en el artículo 1.377 del código civil, sin embargo, habiendo fallecido la esposa 
del disponente, Doña M.C.C., y no habiéndose practicado la liquidación de gananciales, 
dicho consentimiento debe ser suplido por el de los herederos de la causante, los cuales 
concurren,  por  sí  o  representados  en  la  escritura  de  constitución  de  hipoteca.  Sin 
embargo, la calificación registral deniega la inscripción al considerar que cualquier acto 
dispositivo requiere la previa inscripción de la liquidación de la sociedad conyugal, en 
aras del principio de tracto sucesivo, negando, por tanto, toda posibilidad de realizar 
actos dispositivos por la comunidad hereditaria y el cónyuge sobreviviente, y cerrando el 
Registro de la Propiedad a los mismos. Resulta insólito que la Registradora invoque la 
necesidad de inscribir un título previo declarado ineficaz por falta de consentimiento de 
un heredero forzoso no sólo por ella misma, sino por la propia resolución de la DGSJ y 
FP, máxime cuando tal consentimiento no ha sido prestado con posterioridad. El principio 
de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige la coherencia de 
los actos inscribibles con la situación registral previamente inscrita, de tal manera que el 
Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. En este sentido, la escritura de 
constitución de hipoteca cuya inscripción se deniega ahora es plenamente coherente con 
la realidad que publica el Registro de la Propiedad, por cuanto las fincas aparecen 
inscritas  a  nombre  de  la  sociedad  de  gananciales,  cuya  liquidación  aún  no  se  ha 
producido dada la absoluta ineficacia de la escritura de 26 de agosto de 2.019, por lo que 
el acto dispositivo otorgado por el viudo con el consentimiento de y los herederos 
testamentarios de su esposa no quiebra en modo alguno dicho principio, sino que al 
contrario, es coherente con la titularidad inscrita. Por lo tanto, no se pueden compartir los 
argumentos jurídicos ofrecidos por la Registradora, ya que no puede alegarse la quiebra 
del principio de tracto sucesivo invocando para ello un título defectuoso, plenamente 
ineficaz por falta de consentimiento de la totalidad de los interesados en la sucesión. El 
acto de disposición, consistente en la constitución de una hipoteca en favor de la 
Hacienda  pública  sobre  determinadas  fincas,  otorgado  con  el  consentimiento  de  la 
totalidad de los herederos testamentarios y el viudo, es, por tanto, plenamente coherente 
con el contenido de los libros del Registro, cuya titularidad se atribuye a la sociedad de 
gananciales pendiente de liquidación, por lo que en modo alguno cabe denegar la 
inscripción de la hipoteca constituida alegando la quiebra del principio de trato sucesivo. 
En relación con la naturaleza de los bienes de la sociedad de gananciales que está 
disuelta  pero  no  liquidada,  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  7  de  noviembre 
de 1997 estableció que «surge un período intermedio de comunidad postmatrimonial 
sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen es el de cualquier cotitularidad ordinaria, 
en la que todo comunero ostenta una cuota sobre el ''totum'' ganancial que subsistirá 
hasta la liquidación, en la que se materializará sobre cada bien. Esta comunidad es 
equiparable a la hereditaria». Por otro lado, es doctrina reiterada por la DGSJ y FP, en 
resoluciones de 17 y 18 de enero, 20 y 23 de junio l de octubre 19 de noviembre 
de  2007,  2  de  junio  y  4  de  julio  de  2009,  que  «no  corresponde  a  los  cónyuges  s
individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y  oe.
de la que pueda disponer separadamente, sino que por el contrario la participación de  w.
aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio  784ww
sreesppaorandsaob ilcidoaledc tyiv oc,o ne unn  traéngtiom eqnu ee spceocníjfuicnoto  ded eg ebstieiónne, sd iscpoons icsiuó n pyr olpiqiou idáamcióbnito,  qduee 
sporelasmupeonntee  lcau aanctduoa ccióonn ccluoynajunn tlaa sd eo paemrbaociso nceósn yluiqgueisd aot odriea ss,u se srae spcueocttiav osso hberere deel rtoosd oy   BOE-A-cable e
cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos le 
correspondan  en  esas  operaciones  liquidatorias»  (Resolución  de  1O  de  diciembre 
de 2.012). Así pues, como ha determinado la citada doctrina, se puede disponer de los 
bienes concretos de una comunidad postganancial, sin necesidad de la previa liquidación 
y adjudicación de los bienes que la integran, siempre y cuando el acto sea otorgado por 
todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien. En el mismo sentido, la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2005 ha determinado que disuelta y no 
liquidada la sociedad ganancial ya no son aplicables las normas del Código Civil sobre 
gestión y disposición de bienes gananciales, pero, en cualquier caso, no puede uno solo 
de los cónyuges vender un bien perteneciente a esa comunidad postganancial sin el 
consentimiento del otro o en su caso el de sus herederos o causahabientes. Resulta de 
esta jurisprudencia que las consecuencias derivadas del tránsito de un régimen jurídico a 
otro como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales, al declarar que 
«los bienes que, hasta entonces, habían tenido el carácter de gananciales, pasan a 
integrar (hasta que se realice la correspondiente liquidación) una comunidad de bienes 
postmatrimonial  o  de  naturaleza  especial,  que  ya  deja  de  regirse,  en  cuanto  a  la 
administración y disposición de los bienes que la integran, por las normas propias de la 
sociedad  de  gananciales...».  Por  lo  tanto,  y  conforme  a  la  doctrina  expuesta,  son 
plenamente inscribibles los actos de disposición otorgados por la comunidad postgancial 
constituida por el viudo y los herederos de su difunta esposa, sin que la falta de 
liquidación previa de la sociedad de gananciales impida el acceso al registro de tales 
actos, y mucho menos invocando el principio de tracto sucesivo al exigir la previa 
inscripción de un título ineficaz.
IV
La registradora emitió informe el día 7 de octubre de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397, 406, 807, 818, 841 a 847, 1056, 1061, 1057, 1075, 1079, 
1259, 1714 y 1727, 1410 y 1892 del Código Civil; 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 80 del 
Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1989, 7 de 
marzo de 2012, 18 de julio de 2012 y de 22 de octubre de 2014; Resoluciones de la 
Dirección General de Registros y del Notariado de 1 de marzo y 13 de junio de 2006, 25 
de febrero de 2008, 2 y 9 de marzo de 2.009, 6 de marzo de 2012, 11, 12, 16 y 28 de 
junio, 4 de julio y 15 de septiembre de 2014, 25 de mayo de 2.015, 19 de febrero, 10 de 
marzo, 20 de abril, 30 de mayo y 2 de agosto de 2016; 10 de abril de 2017; 25 de abril 
y 4 y 31 de octubre de 2018 y 14 de febrero, 22 de abril y 22 de julio de 2019; y 15 de 
junio de 2020.
1.  En virtud de la resolución de 15 de junio de 2020 (BOE de 3 de agosto) se 
confirmó la nota de calificación por la que se suspendió la inscripción de una escritura de 
elevación a público y protocolización de un cuaderno de liquidación de sociedad de 
gananciales, ante la falta de intervención de un legitimario. Ahora se presenta en el 
mismo Registro, escritura de constitución de hipoteca unilateral otorgada por el cónyuge 
sobreviviente junto con tres de sus hijos, herederos voluntarios del cónyuge fallecido, 
para  constituir  hipoteca  unilateral  a  favor  de  Hacienda  Pública,  nuevamente  sin  e.e
intervención de aquél legitimario. b
La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, al entender que  784ww
pdaer ala  lali qhuipidoatecicóanr  dlae f ignacnaa snec iraelqeus ieerxeis ltae nptree veian tirnes cdroipnc iFó.nJ. Cde.A l.a  yc oDroreñsap oMn.dCie.Cn.t ed eesl c2r6it udrae 
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Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 15 de Junio 
de 2020.
El recurrente entiende que son plenamente inscribibles los actos de disposición 
otorgados por la comunidad postganancial constituida por el viudo y los herederos 
voluntarios de su difunta esposa, sin que la falta de liquidación previa de la sociedad de 
gananciales impida el acceso al registro de tales actos, y mucho menos invocando el 
principio de tracto sucesivo al exigir la previa inscripción de un título que fue declarado 
ineficaz por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública.
2.  El recurso no puede prosperar. Como ha afirmado con reiteración esta Dirección 
General (vid. por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de 
nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de 
los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro 
de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente 
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, 
inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de 
una  persona  distinta,  no  podrá  accederse  a  la  inscripción  del  título  calificado  sin 
consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos 
con  causa  adecuada  (cfr.  artículos  2  y  17  de  la  Ley  Hipotecaria).  Sólo  con  las 
mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio 
constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la 
interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas 
manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación.
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del 
transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos 
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de 
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido 
(cfr. artículo 208).
Es cierto que no siempre hay propiamente tracto sucesivo material interrumpido en la 
venta de bienes de la comunidad postganancial y de la comunidad hereditaria, pero para 
ello es preciso que intervengan todos los interesados. Nada impide que se realicen actos 
dispositivos parciales por los coherederos, que podrán ser inscritos como supuestos de 
tracto abreviado (cfr. artículo 20 LH), siempre que se cumplan los requisitos sustantivos y 
formales  legalmente  exigidos,  como  es  la  necesaria  intervención  de  los  herederos 
forzosos, cuya concurrencia al acto dispositivo es ineludible.
3.  Mientras  que  no  se  realice  liquidación  de  la  sociedad  de  gananciales  y  la 
partición de la herencia y se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados 
existe una comunidad postganancial y hereditaria de la que no solo forman parte el 
cónyuge sobreviviente y los herederos del titular registral, sino todos los llamados a la 
sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte 
alícuota.
Entretanto son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex 
artículo 406 del Código Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre 
bienes  de  la  herencia  sin  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  partícipes  (ex 
artículo 397 del Código Civil) entre los que se encuentran los legitimarios y legatarios de 
parte alícuota, por lo que la venta de un bien antes de la partición de la herencia sin su  e
consentimiento es nula (véase Resolución 31 de octubre de 2018). bo
uonrdae 4n«. apmaEriesn n bteoofsen cojutrour,ím dil»cao,  slye  gnsíateicm ioeann ateileenns d,n ecu oecmsotmoro oe  lD ucenaraeta clpháaonr )t ecs oedm ecú onlno fsi(g yub riaea n gedesifn erereerlaniclcmtioaes n dtqeeu  eco otprmooosr    2020-15784n https://ww
cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos,
reciba  su  valor  económico  o  «pars  valoris  bonorum».  De  ahí,  que  se  imponga  la
intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como 
el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el 
legitimario,  para  preservar  la  intangibilidad  de  su  legítima.  Y  dicha  intervención  es 
necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero 
de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio 
de 2014).
5.  El Tribunal Supremo confirma (véase Sentencia de 7 de marzo de 2012) que la 
venta  de  bienes,  propiedad  de  comunidad  hereditaria,  por  alguno  solo  de  los 
coherederos,  sin  consentimiento  de  los  demás,  antes  de  la  partición  es  nula,  por 
aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa 
común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de 
los demás.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.