BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17344
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2699 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario de 
Benalmádena, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Benalmádena 
número 2, don Carlos Pindado López, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 25 de junio de 2019 ante el notario de Benalmádena, 
don Manuel Desiderio Montoya Molina, con el número 750 de protocolo, se formalizó un 
préstamo  para  financiar  la  adquisición  de  vivienda  habitual  de  la  prestataria;  y  en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En  tal  escritura  se  expresa  lo  siguiente:  «El  legal  representante  de  la  entidad 
acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado 
en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de  Contratación  antes  de  empezar  su 
comercialización, lo que yo, el notario, he comprobado».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Benalmádena número 2, fue objeto de la siguiente calificación:
«Visto por Carlos Pindado López, Registrador de la Propiedad del Registro de la 
Propiedad  de  Benalmádena  n.º  2,  Provincia  de  Málaga,  el  procedimiento  registral 
identificado  con  el  número  de  entrada  3650  del  presente  año,  iniciado  como 
consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en 
virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos.
1.  El documento objeto de la presente calificación, autorizado por Don Manuel 
Montoya Molina –Notario de Benalmádena–, el día 25/06/2019, con número 750/2019 de 
protocolo, fue presentado por Gestores Administrativos Runidos SA -Málaga- a las 14:36 
horas del día 25/06/2019, asiento 1918 del Tomo 103 del Libro Diario.
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido objeto de calificación desfavorable: e.
1.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo  99ww
utilizado.
Fundamentos de Derecho.
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración.
1.  Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI.
En su virtud.
Acuerdo.
Suspender,  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  en 
relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente 
nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, 
durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria (…)
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Pindado 
López registrador/a de Registro Propiedad de Benalmádena 2 a día tres de septiembre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario 
de Benalmádena, interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en 
el que alegaba lo siguiente:
«Hechos. (…)
La nota de calificación considera como defecto que impide la inscripción:
1.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo 
utilizado.
Los fundamentos de Derecho alegados por el Sr. Registrador (además de los que 
son el fundamento de la función calificadora), son el artículo 11. 2 de la LCGC y 
disposición final 4.ª de la LCI.
Al final de la escritura, antes de otorgamiento consta lo siguiente que transcribo 
literalmente: “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material:
– El acta exigida por el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de  es
los contratos de crédito inmobiliario ha sido autorizada por el notario de Benalmádena  o
don Manuel Montoya Molina, el día (…) de junio de 2019, número (…) de protocolo,  99ww
aadescel eucavelsaererdrasaoonm rdcaoooms n yi edloani,c  thotera ilpp  arlneecov ttaicas,ort oqiion u eceaind ul eadtno ipccrahiizaroat  enae trpnetrtí rceedus eltoae .tle a Lsrcoitoaasn   htseeaesn ñcriedroicotruei brsdiad e,co  o blemaan pjo eap srlameczcriio iteu rlneraats e,dp sooe cnyl u sypmaorboe ielynildet aanccdotoi,tó a ndrd ieoey     OE-A-2020-26able en https://
contrato y la FEIN.
– La dirección de correo electrónico del prestatario/garantes a los efectos previstos 
en la D.A.8.ª de la Ley (envío de copia simple y comunicaciones del Registro de la 
Propiedad) es: (…).
– El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del 
presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales 
de Contratación antes de empezar su comercialización.” [sic].
Que no se comparte el criterio del Sr. Registrador en ninguno de los dos defectos y, 
no obstante se procederá a la subsanación de la escritura calificada para no entorpecer 
el tráfico jurídico, se interpone recurso con base en los siguientes:
Fundamentos de derecho.
Artículos 7, 14, 15, 22,2, y disposición final cuarta de la Ley de contratos de Crédito 
inmobiliario, artículos 5, 7, 8, 11, 19, 23 y 24 de la Ley 7/1998 de 13 de abril, sobre 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  artículos  83  y  84  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de Consumidores y Usuarios.
No se comparte el criterio del Sr. Registrador. Los fundamentos alegados son el 
“artículo  11.2  LCGC  y  disposición  final  4.ª  LCI”.  De  ellos  no  puede  extraerse  la 
consecuencia de que sin el número del depósito no pueda autorizarse ni inscribirse la 
escritura. Se comparte con el Sr. Registrador el deseo de que la entidad prestamista 
proporcione el número de registro pues con ello se facilitaría enormemente la labor del 
notario y del registrador. De hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número 
sea facilitado y conste en la escritura pero, repito, no hay fundamento jurídico que impida 
la autorización ni la inscripción.
La propia Dirección General de Registros y del Notariado, en su Instrucción de 13 de 
junio de 2019 sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo 
del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro desde la entrada en vigor de la 
LCCI, no ha dicho que tenga que constar el número del depósito y sin embargo sí que ha 
contemplado la posibilidad de que el depósito no se realice de los formularios de los 
préstamos como modelos íntegros del contrato, sino también, como otra posibilidad, de 
las cláusulas contractuales ordenadas por materias o por cualquier otro criterio. En su 
conclusión final dice la Dirección General que “... si bien en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito,  y 
comprobarse por el notario y registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no 
impide...” sin que haya hecho referencia en ningún momento a la constancia del número 
de dicho depósito, que, además, caso de optarse por la segunda modalidad del mismo, 
por cláusulas contractuales, no existiría. Añadir además que hay entidades que tienen un 
único número de depósito para todos los formularios de contrato, no uno para cada 
formulario. Y repito, la no facilitación del número de depósito de cada formulario, del 
código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente 
el cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para 
denegar la autorización ni la inscripción de la escritura.
La Instrucción mencionada afirma que “el notario deberá controlar al autorizar la 
escritura de préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero 
hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar 
ese depósito” y que el “control del depósito no atañe al contenido de las condiciones 
generales o a la existencia de cláusulas que las reemplacen, sino que se circunscribe a  s
la verificación formal del cumplimiento de la obligación de depósito”, a fin de informar al  oe.
Ministerio de Justicia si se ha Incumplido. La consecuencia de ese control, para el  w.
Isrneusgptirusutercsactdioóo ndr,,e  d yqeaub eeq rnuáoe  c eoesmntu uvenieli crsaaurnlpo du eaepls oMtosi intiainsddtaeicsrai olda ods e c( onJnoud stidciceioipanó eass itl oota)s m ftiabnnieétson   dseeel l  enaxorpttíracerusioloa   ec2on4m  ddoiec  hleaal    2020-2699n https://ww
Ley de Condiciones Generales de Contratación. Por tanto, en ningún caso el notario
deberá  denegar  la  autorización  de  la  escritura  de  préstamo  ni  el  registrador  la
inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito. Y si ello es 
así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica 
en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador».
IV
El registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Carlos Pindado 
López,  emitió  informe  mediante  escrito  de  fecha  5  de  septiembre  de  2019  y,  por 
mantener la calificación respecto del defecto indicado, elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 Real 
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero 
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre 
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de 
marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo  para  financiar  la  adquisición  de  vivienda  habitual  de  la  prestataria;  y  en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura se expresa que: «El legal representante de la entidad acreedora 
manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  Contratación  antes  de  empezar  su 
comercialización, lo que yo, el notario, he comprobado».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque «no se incorpora el Código  e.e
Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado»; y como fundamento alega el  b
artículo 11.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la  99ww
dcrisépdoitsoi ciniómno fbinilaial rciou.arta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de
precEelp tnoost aleriog arleesc uqrrueen tcei taa leegl are gqiusetr andio er nc olma oL efuyn 5d/a2m01e9n,t od dee  1s5u  dcea limficaarczioó,n  nni eegna tilvoas 
exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador
del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación;  y  añade  que,  según  la 
Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario 
deberá  denegar  la  autorización  de  la  escritura  de  préstamo  ni  el  registrador  la 
inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito; y si ello es 
así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica 
en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador.
2.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación  s
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse  oe.
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el  w.
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la  99ww
ccoonndfigicuioranceisó ng endeerl alceosn, tlroa tqou es ees  uhnaaya enx igaecnocridaa ddeo  lam foledxiifbicilaidcaiodn eqsu e rleas cpoencttroa tadceió ne ys aesl 
tcraásfioc op ainrmticoublailria»r.io deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada  BOE-A-cable e
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En el presente caso el notario afirma expresamente en la escritura que el formulario 
del  préstamo  que  se  formaliza  ha  sido  depositado  en  el  Registro  de  Condiciones 
Generales de Contratación antes de empezar su comercialización. Por ello, el defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  5  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.