BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 111 Lunes 10 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 56136
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7729 Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 1, por la que se deniega la 
cancelación de un derecho de reversión.
En el recurso interpuesto por don A. M. S., abogado, en nombre y representación de 
doña M. R. L., contra la nota de calificación de la Registradora de la propiedad de 
Alcorcón número 1, doña María del Pilar Albarracín Serra, por la que se deniega la 
cancelación de un derecho de reversión.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 18 de enero de 2021 por don A. M. S., abogado, 
en nombre y representación de doña M. R. L., tras hacer constar que la inscripción del 
derecho preferente del reversionista a favor de «Antigua Rehabitalia, S.A.», que recaía 
sobre  la  finca  registral  número  23.965  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Alcorcón 
número  1  «por  la  participación  de  0,8284%  de  la  finca  n.º  68  del  proyecto  de 
reparcelación, registral 17.756 de la sección 1.ª de la que procede», no era ajustada a 
Derecho, habiéndose inscrito por error de esta titular, se solicitaba «suprima el derecho 
de reversión del no adherido descrito en este escrito y que figura en la inscripción 
registral de la meritada finca registral n.º 23965; procediendo su supresión cancelación o 
eliminación  mediante  el  procedimiento  que  legalmente  resulte  de  aplicación,  este 
derecho preferente reversionista que grava la finca».
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la propiedad de Alcorcón número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de defectos art.º 322 de la Ley Hipotecaria
La Registradora que suscribe, tras consultar los libros del archivo de este Registro, y 
previo  examen  y  calificación  de  la  instancia  presentada  por  Don  A.  M.  S.  bajo  el 
Asiento 1444 del Libro Diario 73, ha resuelto denegar la cancelación del derecho de 
reversión solicitado conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
1)  Mediante  instancia  suscrita  el  18  de  enero  de  2021  por  Don  A.  M.  S.  en 
representación de Doña M. R. L., tras hacer constar que la inscripción del derecho 
preferente del reversionista a favor de Antigua Rehabitalia, S.A, que recae sobre la 
registral 23965 por la participación de 0,8284% de la finca número 68 del Proyecto de 
Reparcelación, registral 17756 de la sección primera, de la que procede, no es ajustada 
a derecho, habiéndose inscrito por error de esta titular; tras fundamentarlo en una serie  e.
de argumentos legales, solicita “se suprima el derecho de reversión del no adherido  w.b
descrito en este escrito y que figura en la inscripción registral de la meritada finca  29ww
reel gipsrtroacle ndúimmieernot o2 3q9u6e5 ; plerogcaelmdieenntdeo  rae ssuul tseu pdrees ióanp lcicaanccióenla,c ióens toe  edlimeriencahcoió np mreefedriaennttee 
reveSrsei otnraisttaa,  qeune  dgerafivnait ilvaa f,i ndcea  ddee tmerim piantaror csini aedl ap proopr ineota srieor  cnoon faodrmheer iad od ear elcah oJ”u.nta de
compensación y al que se le expropia la finca por tal motivo, tiene derecho de reversión.
Esta cuestión ha sido resuelta por la Resolución de la Dirección general de los 
Registros y del Notariado de 30 de marzo de 2016.
Expone la misma que la Ley del suelo autonómica madrileña regula la materia en el 
artículo  138,  considerando  este  singular  expediente  expropiatorio  del  propietario  no 
adherido a la Junta de Compensación, como un supuesto de expropiación forzosa por 
razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro sistema de 
ejecución del planeamiento.
De lo anterior deduce la Dirección General que el expediente expropiatorio seguido 
contra  el  propietario  no  adherido  voluntariamente  a  la  Junta  de  Compensación,  se 
configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno 
del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su 
carácter forzoso. Como consecuencia, reconoce que, en estos casos existe un derecho 
de reversión.
Este derecho ha de constar en el asiento desde la misma expropiación por exigencia 
del  artículo  54  de  la  Ley  de  Expropiación  Forzosa,  plenamente  aplicable  a  las 
expropiaciones de carácter urbanístico.
Por excepción no se hará constar cuando el propio título de expropiación declare la 
improcedencia de la reversión por concurrir ya en el origen alguna excepción legal.
A  estos  efectos  se  hace  constar  que  se  practicó  en  primer  lugar  la  anotación 
preventiva a la que se refiere el artículo 21 del Reglamento Hipotecario Urbanístico, 
haciéndose constar que al tiempo de practicarse la inscripción se harían constar el 
derecho preferentes [sic] del reversionista.
La inscripción de la expropiación se practicó al mismo tiempo que la inscripción del 
Proyecto de Reparcelación.
Igualmente se hace constar que ni en las actas de expropiación ni en la propia 
certificación administrativa que sirvió de base a la inscripción del proyecto había ningún 
pronunciamiento relativo a los derechos de reversión, ni mucho menos, se excluían.
En  cuanto  al  modo  de  cancelar  el  derecho  preferente  del  reversionista,  sería 
necesario, a tenor de lo dispuesto en la citada Resolución, una certificación del acto 
administrativo firme que, con audiencia del interesado (titular del derecho de reversión), 
declare la extinción de tal derecho, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, 
también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los 
plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá 
acreditarse  en  la  propia  certificación  administrativa,  cuyo  fundamento  legal  deriva 
directamente de los artículos 1,3 y 82 de la Ley Hipotecaria.
Además del citado defecto insubsanable, el documento adolece de otros defecto [sic] 
que serían subsanables:
2)  La instancia privada se encuentra firmada digitalmente por Don A. M. S., sin que 
dicha firma esté ratificada, ni exista CSV para su comprobación, o se refleje la entidad 
que expide el certificado.
Para que un documento privado firmado digitalmente pueda acceder al Registro de la 
Propiedad,  el  mismo  debe  presentarse  a  través  de  la  plataforma  del  Colegio  de 
Registradores, que será quién certifique la validez del certificado utilizado.
3)  Por último, deberá aportarse el original del poder general para pleitos otorgado 
pro [sic] Doña M. P. R. L. el día cuatro de junio de dos mil catorce ante el notario de 
Madrid, Don Javier de Luces y Cadenas, protocolo 2.040, dado que lo que se ha 
aportado es una fotocopia del mismo.
Fundamentos de Derecho: bo
mar1Azo)r t ídcReu el2os0 o11l36u8.c idóen  lad eL elay  dDeirle Scuceiólon  dGee lnae Craol mduen liodsa dR deeg iMstarodsri dy. del Notariado de 30 de  2021-7729n https://ww
Artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículos 1,3 y 82 de la Ley Hipotecaria.
2)  Aplicación analógica de los artículos 166,11 y 238,1 del Reglamento Hipotecario 
Artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
3)  Artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Advertencias:
Prórroga del Asiento de Presentación Art. 323 Ley Hipotecaria.
Se ha practicado la prórroga del Asiento de presentación por plazo de 60 días 
hábiles contados a partir del día en que se ha hecho la última notificación, en virtud del 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables
No se ha practicado anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables 
por plazo de 60 días por no haberse solicitado por los interesados, en virtud de los 
artículos 42.9 y 65.2 de la Ley Hipotecaria.
Temporalidad de la notificación.
Esta notificación se hace dentro del plazo legal de 10 días hábiles contados desde la 
fecha de la calificación establecidos con arreglo al artículo 322 de la Ley Hipotecaria 
y 582 de la LRJAP-PAC.
Contra la presente calificación: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Pilar 
Albarracín Serra registrador/a de Registro Propiedad de Alcorcón 1 a día cuatro de 
Febrero del año dos mil veintiuno.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  A.  M.  S.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de doña M. R. L. interpuso recurso el día 5 de marzo de 2021 en virtud 
de escrito de fecha y en base a los siguientes argumentos:
«Hechos y fundamentos de Derecho:
Primero.  Hemos  de  señalar  con  carácter  previo  que  la  notificación  practicada 
adolece de un vicio de nulidad, que además provoca indefensión, dado que se está 
citando para la formalización del presente recurso la Ley 30/92, legislación que no está 
en vigor al haber sido derogada.
Segundo.  Que en relación con el contenido de la denegación recurrida, la misma se 
fundamenta única y exclusivamente en una Resolución de la DGRN, la de 30 de marzo 
de 2016, sin que haya entrado a valorar adecuadamente la necesaria aplicación de los 
preceptos legales que regulan los posibles derechos de reversión de los propietarios no 
adheridos a una Junta de Compensación, esto es, propietarios que han incumplido sus 
deberes urbanísticos (la incorporación a la Junta de Compensación es una obligación 
legal).
Tercero.  La inscripción de la finca nueva de resultado propiedad de mi mandante, 
procede  del  Sector  “(…)”,  y  es  la  registral  n.º  23965,  inscribiéndose  un  Derecho 
Preferente de Reversionista, con el siguiente detalle:
– Derecho preferente reversionista.
Por la participación de 0,8284% de la finca n.º 68 del proyecto de reparcelación, 
registral 17.756 de la sección 1.ª de la que procede, gravada con el derecho preferente 
reversionista a favor de Antigua Rehabitalia SA, dueña de dicha finca, frente a terceros  e
posibles adquirentes para recuperar el bien expropiado de acuerdo con lo dispuesto en  bo
los artículos 54 y 55 de la ley de expropiación forzosa, según resulta de la 8.ª de fecha  29ww
deine ceilo acrhtíoc udleo  n2o1v dieeml RbDre  1d0e9 d3o/1s9 m97il  dvee i4n tdee p jourli ou regne nvtiert uodc udpeal cAicótna  ePnr ebvaias ed ea  Oloc udpisapcuióenst oy 
dPuapgloic aod oC opnosr igenl aTcAióEn  Jdeefe  fedceh aS eccucaiótrno  ddee  Pmlaanrezaom diee ndtoo sy  mGiel sdtiióenci nduee vlae  Ceoxnpceedjiadlaía  pdoer 
Urbanismo, en base al acuerdo de la Comisión de Urbanismo de Madrid número 9/2019
de 31 de enero que aprobó definitivamente el Proyecto de Expropiación de Bienes y 
Derechos de titulares no adheridos a la Junta de Compensación de (…)
Antigua Rehabitalia SA se encuentra declarado en concurso de acreedores según 
resulta de la publicidad emitida por el Registro Público Concursal regulado en el Real 
Decreto 892/2013, de 15 de noviembre a través de la intranet de resoluciones judiciales. 
Dicho aviso informático, cuya gestión depende del Colegio de Registradores, tiene el 
mismo alcance que un asiento en el libro de incapacitados o que una consulta al FLEI, 
todo  ello  según  el  RD  685/2005  de  10  de  junio  sobre  publicidad  de  resoluciones 
concursales y Orden Justicia 3473/2005 de 8 de noviembre, de difusión y publicidad a 
través de internet de resoluciones concursales
Inscripción: 1.ª Tomo: 1.344 Libro: 608 Folio: 16 Fecha: 18/11/2020
Que, como ya indicamos, la inscripción de este derecho, no es ajustada a Derecho, 
resultado de directa aplicación lo dispuesto en el artículo 47.1.d) del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, norma de directa aplicación a la que debe someterse 
la petición cursada al registro, sin que contra este instrumento normativo sea oponible 
una Resolución de la DGRN, dicho sea con todos los respetos y en estrictos términos de 
defensa.
Cuarto.  En el documento de la Memoria del Proyecto de Reparcelación consta al 
punto 3.2:
3.2  Expropiación de fincas pertenecientes a propietarios no adheridos a la Junta de 
Compensación
1.  De conformidad con lo dispuesto en el artículo 108.3.b) de la Ley 9/2001, de 17 
de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, aquellos propietarios de terrenos situados 
en la Unidad de Ejecución que no han hecho uso de su derecho a incorporarse a la 
Junta de Compensación en los plazos legales al efecto serán expropiados de sus 
terrenos a favor de la Junta de Compensación.
Luego de este artículo 108.3.b de la LSM, se infiere:
A.  Que la incorporación es un deber legal impuesto al propietario.
B.  Que el propietario voluntariamente puede decidir si se incorpora o no a la Junta 
de Compensación.
C.  Que imperativamente la consecuencia de la no incorporación es la expropiación.
D.  Que  la  causa  expropiandi  no  es  la  urbanización  del  Sector,  sino  la  no 
incorporación a la Junta de Compensación.
Quinto.  Que en la descripción de fincas aportadas de la Reparcelación, aparece la 
aportada n.º 68 con el siguiente detalle:
Datos Registrales:
Finca 17.756 (antes finca 2.534 de la sección común de Alcorcón), sección 1.ª, 
inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Alcorcón al tomo 1137, libro 401, folio 99, 
alta 1.
Titularidad:
Adquirida por la Junta de Compensación del Sector (…) en virtud del Proyecto de  e
Expropiación de bienes y derechos pertenecientes a propietarios no adheridos a la Junta  bo
de Compensación del Sector (…) 29ww
Estado de cargas:
anteSrieo raedsq cuoienrfeo rpmoer  laa lJ aurntítcau dloe  8C.o1m dpeel nRseagcliaómn ednetlo S deect olar  (L…ey)  ldiber eE dxep rcoaprigaacsió yn  dFeorrezcohsoas,   BOE-A-cable e
sin perjuicio de los derechos correspondientes a los titulares de aquellas cargas respecto 
a la distribución del justiprecio.
Como finca de resultado en dicho instrumento reparcelatorio, y adjudicada a mi 
mandante, figura la que es objeto del presente escrito, con el siguiente contenido:
Parcela VMC-8 Descripción de la finca:
Urbana: Porción de terreno en el término municipal de Alcorcón, incluido dentro del 
ámbito del Plan de Sectorización con ordenación pormenorizada de (…)
Titularidad:
R. L., M. P.
Finca de la que procede:
Adjudicada en pleno dominio por correspondencia de las siguientes fincas aportadas: 
El 33,0506% de la finca n.º 80 del proyecto de reparcelación. El 0,8284% de la finca n.º 
68 del proyecto de reparcelación.
Estado de cargas:
Afecta en la cuenta de liquidación provisional en 662.467,96 €, a tenor de su cuota 
de participación de 1,1155% por costes de urbanización, y de 1,4289% por costes de 
expropiación.
Afecta a las cargas de procedencia de la que sustituye por subrogación real.
Procedentes del 0,8284% de la finca n.º 68 del proyecto de reparcelación. Libre de 
cargas.
Luego la cuota de procedencia del 0,8284% se arrastra por la expropiación de un no 
adherido a la Junta de Compensación.
Es por ello que en la Reparcelación aprobada definitivamente, y que es objeto de 
inscripción registral, no figura la existencia de Derecho de Reversión alguno.
Sexto.  El artículo 105 de la Ley 9/2001 del Suelo de Madrid determina que en el 
sistema de compensación establece para la totalidad de las fincas incluidas en el ámbito 
de actuación -“(…)” su afección real, al cumplimiento de los deberes legales y cargas o 
obligaciones  inherentes  a  la  compensación,  con  constancia  en  el  Registro  de  la 
Propiedad mediante nota marginal.
La constitución de la Junta de Compensación es preceptiva.
Y es el citado artículo 108.3.b de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, el que 
dispone imperativamente que el incumplimiento del deber de incorporarse a la Junta de 
Compensación conlleva la expropiación.
Esta expropiación por no adhesión a la Junta de Compensación es comúnmente 
definida por la doctrina y los tribunales, como una “expropiación-sanción”, puesto que la 
Ley establece un deber de los propietarios: su obligación de incorporarse a la Junta. La 
causa expropiandi no es la ejecución de una acto de urbanización, ni de ejecución de 
obras, como tampoco lo es la urbanización del sector (…), sino que la finca se incorpore 
a la Junta de Compensación, como finca de aportación, puesto que la gestión urbanística 
se extiende a todas las fincas incluidas en el sector “(…)”.
No sería posible gestionar el Sector si hay alguna finca que no se ha incorporado al  s
sistema  de  Compensación,  y  su  urbanización  y  transformación  en  suelo  urbano  oe.
consolidado –no olvidemos– es de interés público. w.
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totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular 
de la indemnización que se determina en el artículo siguiente.
Es por ello que es ajustado a Derecho decir que una vez la finca se ha incorporado al 
proceso reparcelatorio, se ha ejecutado el motivo para el que fue expropiada, y cumplido 
el motivo ya no hay derecho de reversión alguno por parte del expropiado.
En  ningún  caso  la  ley  contempla  que  la  expropiación  esté  motivada  para  la 
urbanización de estos suelos, sino que única y exclusivamente el motivo es su no 
adhesión a la Junta de Compensación, porque de otra manera no estaría incorporado el 
suelo afecto al sistema de gestión.
Sólo con esta argumentación debiera bastar para no inscribir el derecho de reversión 
a favor del expropiado, en el caso de la finca de mi representada. Pero como veremos a 
continuación  existen  razones  legales  expresas  que  impiden  la  inscripción  de  este 
derecho de reversión en una finca de resultado de la reparcelación.
Octavo.  Del análisis de la Resolución de la DGRN a la que se acoje [sic] como 
antecedente aplicable a este supuesto la Registradora de Alcorcón, se desprende que la 
cuestión planteada tiene un matiz diferenciador, a nuestro juicio y con todos los respetos, 
equivocado.
Así  el  recurrente  sustenta  su  petición  entre  otros,  en  estos  argumentos  que 
destacamos:
1)  Es una expropiación urbanística por decisión libre del propietario. Argumento que 
nos parece correcto.
2)  La  aprobación  del  Proyecto  de  Reparcelación,  supone  que  los  suelos 
expropiados a los no adheridos han sido incorporados al proceso de urbanización, y que 
el  Ayuntamiento  de  Madrid  –en  ese  caso–  expresamente  aceptó  la  no  reversión. 
Estamos en líneas generales de acuerdo, aunque en nuestra opinión lo enlazamos 
expresamente  como  cumplimiento  de  la  causa  expropiandi,  cumplimiento  que  se 
produce precisamente cuando se incorporan los suelos al sistema de compensación, la 
aprobación definitiva de la reparcelación es una convalidación de nuestra tesis.
3)  En  esta  expropiación  urbanística  no  cabe  apreciar  el  derecho  a  pedir  la 
reversión. Estamos conformes.
4)  Los supuestos expropiatorios contemplados en el TRLSRU son diferentes que 
los LEF y su Reglamento. Conformes también.
5)  No se trata de un supuesto que quede expresamente excluido en el apartado 1 
del artículo 47 del TRLSRU; llegando incluso a afirmar que: En efecto, lo primero que 
salta de modo inmediato a la vista es que entre los supuestos legales de reversión 
previstos  en  el  TRLSRU  no  figura  ninguno  que  pudiera  encajar  en  aquellas 
expropiaciones que pudieran estar motivadas por la falta de adhesión de los propietarios 
de  suelo  a  una  Junta  de  Compensación.  Y  es  en  este  punto  en  el  que  estamos 
completamente en desacuerdo con el recurrente, como más adelante analizaremos.
Por su parte la DGRN, entre otros fundamentos arguye:
1.  Como  se  ha  expuesto,  siendo  el  derecho  de  reversión  una  garantía  de 
configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece 
el  artículo  33  de  la  Constitución  –vid.  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 67/88–, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo 
modulen  o  excluyan  mediante  norma  con  rango  de  Ley.  Este  es  el  caso  de  las 
expropiaciones  urbanísticas.  Plenamente  de  acuerdo,  existen  expropiaciones  que  e.
excluyen la reversión, como es precisamente el supuesto del artículo 47 del TRLSRU. w.
2.  La  inteligencia  del  precepto  que  alude  dos  veces  a  la  expropiación  para  29ww
epjoesciutivcaió,n d edbee  upnlaan atecatursaec ióan l ad leu zu drbeal npirziancciiópnio,  guennae rcaol mdoe  perxocceepdceiónnc iay  doetr ala  creovmeors iróeng l–a
aarltteícrualcoió 4n7, .e1n,  vpiártruradf od ep rmimoedrifoic, aicni ófnin eo– r,e pviosri ólno  dqeule i nssetr uemxcelnutyoe  dlea  orerdveenrsaicóinó ne tne rcriatosroia dl ey   BOE-A-cable e
urbanística, del uso que motivó la expropiación, que ésta se hubiera producido para la 
ejecución de una actuación de urbanización y sólo en este caso, que hayan transcurrido 
al menos diez años y las obras hayan concluido; por el contrario, si se expropia por una 
actuación de urbanización y no se concluye en diez años desde la expropiación, existe 
derecho de reversión –vid., no obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de 
enero de 2006 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 2 de octubre 
de 2014–. Y aquí tampoco estamos de acuerdo puesto que nada dice del apartado d) de 
este mismo artículo 47.1, que excluye la reversión para precisamente el caso que nos 
ocupa: “El incumplimiento de deberes”. Significamos, además, que la DGRN en esta 
Resolución solo se refiere de manera expresa a este artículo 47.1 en este párrafo 
contenido en el fundamento quinto, que reiteramos es incompleto en la dicción del propio 
artículo.
Noveno.  Analizamos ahora la aplicación directa lo dispuesto en el Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, TRLSRU, y del meritado artículo 47, que regula 
precisamente la reversión, y nos dice:
Artículo 47.  Supuestos de reversión y de retasación.
1.  Si  se  alterara  el  uso  que  motivó  lo  expropiación  de  suelo  en  virtud  de 
modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanístico, procede la 
reversión salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a)  Que el uso dotacional público que hubiera motivado lo expropiación hubiera sido 
efectivamente implantado y mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo uso 
asignado al suelo sea igualmente dotacional público.
b)  Haberse  producido  la  expropiación  para  lo  formación  o  ampliación  de  un 
patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de 
éste.
c)  Haberse  producido  la  expropiación  para  la  ejecución  de  una  actuación  de 
urbanización.
d)  Haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no 
levantamiento de los cargos propios del régimen aplicable al suelo conforme a esta ley.
e)  Cualquiera  de  los  restantes  supuestos  en  que  no  proceda  la  reversión  de 
acuerdo con la Ley de Expropiación Forzoso.
Luego este artículo, que resulta de directa aplicación al supuesto que nos ocupa, 
precisamente nos está indicando que no procede la reversión cuando la expropiación se 
haya producido por un incumplimiento de deberes.
Incluso  el  artículo  49  de  este  mismo  Texto  Refundido,  deja  claro  que  el 
incumplimiento de cualquier deber legal –cualesquiera de ellos comporta la expropiación:
Artículo 49.  Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.
1.  El  incumplimiento  de  los  deberes  establecidos  en  esta  ley  habilitará  a  la 
Administración actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo 
caso,  previa  audiencia  del  obligado,  la  ejecución  subsidiaria,  la  expropiación  por 
incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o 
sustitución  forzosas  o  cualesquiera  otras  consecuencias  derivadas  de  la  legislación 
sobre ordenación territorial y urbanística. s
Y entre estos deberes de naturaleza legal (impuestos por ministerio de la Ley) al  oe.
propietario del suelo, se encuentra el previsto en el artículo 16.3 del citado TRLS y RU: w.
vacaAnrtteíc udleo  e1d6if.ic aCcioónnt:e dneidboe redse ly  dcearregcahso. de propiedad del suelo en situación rural o
3.  Cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de
transformación  urbanística,  el  propietario  deberá  asumir,  como  carga  real,  la
participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de 
equitativa  distribución  de  beneficios  y  cargas,  así  como  permitir  ocupar  los  bienes 
necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la 
actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
En este mismo sentido el artículo 17.2 dispone:
Artículo  17.  Contenido  del  derecho  de  propiedad  del  suelo  en  situación  de 
urbanizado: deberes y cargas.
2.  Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio 
urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de 
distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en el 
artículo 14.1.c).
Luego  negarse  a  participar  en  el  proceso  urbanizados,  no  adhiriéndose  e 
incorporándose el propietario aportando sus suelos a la Junta de Compensación de 
“(…)”, sí que constituye un incumplimiento de deberes, que le depara inexorablemente la 
expropiación  como  directa  e  imperativa  consecuencia.  Y  en  este  caso  queda 
expresamente excluida la reversión por ministerio del artículo 47.1.d del TRLS y RU.
Es indiscutible que la expropiada no cumplió con su deber de incorporarse a la junta, 
y por ello se la expropia, sin que tenga derecho a la reversión, y por ende, este derecho 
no debe inscribirse a su favor.
La Ley, por tanto, ha excluido directamente y expresamente la reversión en estos 
supuestos de incumplimiento.
A contrario sensu, reiteramos las Sentencias del TS de 26/2/1931 y 13/11/1971 que 
consideran que “es improcedente la reversión si la transmisión se hizo de manera 
voluntaria o por cesión amigable”.
Por último invocamos la aplicación del principio de especialidad normativa por el que, 
en el supuesto de contradicción entre una norma general y otra especial, no es que en 
este caso la primera quede derogada, sino que, como señala V. P., persiste la vigencia 
simultánea de ambas normas, si bien la ley se especial se aplicará con preferencia a la 
ley general en aquellos supuestos contemplados en aquella norma. La Ley especial se 
aplicará con preferencia a la Ley general cuando su supuesto de hecho se ajusta más al 
hecho concreto, pues de otra forma quedaría ineficaz, ya que nunca sería aplicable y no 
puede suponerse que el legislador quiso una lex sine effectu. Y, por el contrario, la ley 
general se aplicará a todos los supuestos no encuadrables en la especial y será, por 
tanto, también eficaz en su ámbito. Y en este caso lo está: artículo 47.1.d) TRLSRU.
Los  Tribunales  precisan  que  una  ley  general  no  se  aplicará  supletoriamente  a 
supuestos propios de una ley especial, cuando se entiende que ésta regula de modo 
suficiente los aspectos en cuestión (STC 80/2002, de 8 abril, y STS, Contencioso, de 28 
de febrero de 2001 –RJ 2001\1155–)
En su virtud
Solicito a este Registro de la Propiedad n.º 1 de Alcorcón para su remisión a la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de la Secretaria de Estado de 
Justicia del Ministerio de Justicia, que tenga por presentado este escrito junto con la 
documentación que se acompaña, y por formulado Recurso en forma y plazo contra la 
denegación de la cancelación del derecho de reversión solicitado por la calificación 
notificada el pasado 4 de febrero de 2021, de conformidad con los artículos 327 y demás 
concordantes de la Ley Hipotecaria; y todo ello para tras los trámites lega les oportunos,  s
sea estimado este recurso y: oe.
– Se subsane la deficiencia y nulidad advertida de estar indicando al administrado la  29ww
aplic–a cYi,ó nc doen floar mdeer oag adloas  Lemyo 3ti0v/o9s2 , aqnutee raiodremmeánste c aaulseag ainddoesf,e ntasiló ny.  como  inicialmente
ys oqlicuieta mfigousr:a s ee ns ulap riimnsac reipl cdieórne crheog idster arle vdeer slaió nm deerilt andoa a dfihnecari droe gdiesstrcarli ton .eº n2 e3s9t6e5 e sdcer itmo,i   BOE-A-cable e
mandante;  procediendo  a  su  supresión,  cancelación  o  eliminación  mediante  el 
procedimiento  que  legalmente  resulte  de  aplicación,  este  derecho  preferente 
reversionista que grava la finca de mi patrocinada, por no ser conforme a Derecho.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de marzo de 2021, en el que 
reconocía el error de que «en el texto de la nota aparece la antigua Ley de procedimiento 
administrativo, que ha sido sustituida por la Ley 39/2015 de uno de octubre, citándose 
también el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, que está vigente», y que el objeto del 
recurso «debe ceñirse exclusivamente en el punto 1 de la nota de calificación, relativo al 
derecho de reversión, ya que los otros han sido subsanados», manteniendo «la nota de 
calificación en cuanto al punto 1 de la misma», y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que 
se  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana,  y  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  26  de 
noviembre de 2001 y 30 de marzo de 2016.
1.  Por instancia privada se solicita la cancelación de un derecho de reversión 
inscrito sobre determinada finca. La registradora deniega la cancelación por entender 
que es procedente la inscripción del derecho de reversión, mientras que el recurrente 
entiende que no hay derecho de reversión al haberse producido la expropiación por 
incumplimiento de deberes, en concreto por la falta de adhesión del propietario de la 
junta de compensación, que sería un supuesto incumplimiento de deberes, exceptuado 
del derecho de reversión según el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre.
2.  En relación a la cuestión sobre si procede o no derecho de reversión, la forma de 
reflejo registral del mismo y las vías para su cancelación, así como su procedencia en los 
supuestos  de  expropiación  por  no  incorporación  de  los  propietarios  a  la  junta  de 
compensación, ya se ha pronunciado esta Dirección General en sus Resoluciones de 26 
de noviembre de 2001 y 30 de marzo de 2016.
Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001 y 30 
de marzo de 2016) que son tres los hitos del íter de la reversión, todos ellos susceptibles 
de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión 
declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del 
derecho  de  reversión  mediante  la  transferencia  del  derecho  de  propiedad  al 
reversionista. Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras 
tantas acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de 
reversión.
La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace 
directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho 
constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se 
produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo 
de adquisición preferente –o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología 
del  artículo  69  del  Reglamento  de  Expropiación  Forzosa–  (los  ya  citados  de  no  e.e
afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado  b
como un derecho condicional o eventual. Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley  29ww
deeta pEax plartoepnitaec,i ósne  tFraotraz odsea u onp deeraredcah op oyra  leax iLseteyn t3e8 c/1o9m9o9  ddeerjeac hcola rsou bqjeuteiv, oi nyc ldues oc oennte neisdtoa 
dpea trriemvoenrsiaiól ny aa catdivqou iyri deoje prcoirt asbule t itau ltarra vinécsl udseo  laan steusb sdieg uqieunet es ea dtrqaunissfiocriómne  oe nre uand qdueisreiccihóon 
del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis
causa»,  oponible  frente  a  terceros  y  por  ello  inscribible  como  tal  «derecho  de 
preferencia» en el Registro de la Propiedad. Así lo confirma la Sentencia del Tribunal 
Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 8 de febrero de 2006 que al definir 
el  contenido  del  derecho  de  reversión,  afirma  que  «como  hemos  expresado  en 
sentencias de 26 de mayo de 1998 y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29 
de mayo de 2003, el derecho de reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal, 
resulta susceptible de negociación y transmisión, incluso con anterioridad a que se 
produzca en los supuestos contemplados en el artículo 54 de la Ley de Expropiación 
Forzosa como determinantes del nacimiento del mismo. En definitiva, pues, y como ya 
afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el derecho de reversión es un derecho de 
naturaleza autónoma transmisible por actos “intervivos” y “mortis causa”».
En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos 
habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión 
latente  deviene  en  un  derecho  de  reversión  pleno,  activo  o  actual  de  adquisición 
preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de 
carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos 
fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho 
reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte 
del  expropiado  o  sus  causahabientes,  como  titulares  del  derecho  (cfr.  artículo  54, 
apartado 4, de la Ley de Expropiación Forzosa). En este sentido la misma Sentencia 
antes citada de 8 de febrero de 2006, afirma que el reconocimiento del derecho de 
reversión por la Administración «hace que éste cobre la plenitud e integridad de su 
contenido económico». Se trata, pues, de un desenvolvimiento del derecho latente, que 
deviene ejercitable, efectivo y pleno.
Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que 
el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma 
completa  mediante  el  pago  o  restitución  de  la  indemnización  expropiatoria  en  los 
términos  previstos  en  el  artículo  55  de  la  misma  ley,  dando  paso  con  ello  a  su 
consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el 
derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el 
patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente 
expropiado.
3.  El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptibles 
de reflejo registral, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 26 de 
noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional 
quinta de la Ley 38/1999, normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado 
el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera 
implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular 
contra quien se dirigió el expediente. Pero es importante subrayar que legalmente está 
reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad («rectius», de los derechos 
asociados a la misma), puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del 
expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa), 
por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por 
gozar de la inmediatividad y eficacia «erga omnes» de todo derecho real, inscripción 
que,  por  lo  demás,  está  sujeta  a  los  requisitos  legales  comunes  de  todo  derecho 
inscribible, y entre ellos, los de documentación pública, calificación y tracto sucesivo (cfr. 
Resoluciones de 28 de julio de 2001 y 15 de abril de 2008). A partir de la citada reforma 
legal la constancia registral del derecho de reversión en fase latente tiene lugar de forma  s
explícita y autónoma. oe.
Conforme a los artículos 53 de la Ley de Expropiación Forzosa, 60 de su Reglamento  w.
y 32.4.ª del Reglamento Hipotecario, el título formal para la práctica de la inscripción en  29ww
eolc uRpeagciisótnro y  dpeo rl ae lP droocpuiemdeandt od eq ulae  aecxrperdoipteia eciló pna gfoor zoo scao nessigtán aicnitóeng rdaedlo j upsotirp reelc iaoc. taA  dseu 
tvíetuzl,o  edle a ardtíqcuuliosi c5ió5n.2 d.ee)l  bdeenl eRfiecgialarimo ednet ola  deex pEroxppiraocpióianc idóenb eF ofirgzuorsaar  leas atafebcletaccei óqnu dee le bni eenl   BOE-A-cable e
al fin público (obra o servicio) que justificó la expropiación, circunstancia que deberá 
figurar en la propia inscripción registral, pues, conforme a lo previsto en los artículos 9, 
número 2, de la Ley Hipotecaria y 51.6.º de su Reglamento, en la inscripción deberá 
constar  la  naturaleza  del  derecho  inscrito,  su  extensión,  así  como  las  condiciones 
suspensivas o resolutorias que le afecten. Sin embargo, a pesar de su calidad de 
condición que determina la naturaleza y extensión del derecho, aquella afectación al fin 
público  o  vinculación  de  destino  del  bien  adquirido  por  título  de  expropiación,  y 
correlativo derecho de resolución o reversión para el caso de no cumplirse tal destino o 
afectación, tal condición y derecho no constituía con arreglo a la redacción originaria del 
artículo 54 de la Ley 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, objeto de 
inscripción separada y especial en el folio registral de la finca como derecho separado o 
como gravamen real autónomo. En la doctrina se había venido entendiendo que la razón 
de ello estaría, para unos autores, en la asimilación del derecho de reversión, en su fase 
latente, a una suerte de acción resolutoria que resultaría de una causa (la expropiación) 
que consta en el Registro o, para otros, en su analogía con la figura de los retractos 
legales, supuestos en los que la propia legislación hipotecaria atribuye efectos frente a 
terceros inscritos a las respectivas acciones resolutoria y de retracto (cfr. artículo 37, 
números 1 y 3, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, sería la propia constancia en la 
inscripción practicada a favor de la Administración expropiante o beneficiario del título 
expropiatorio, en virtud del cual se opera la correlativa adquisición, lo que impediría el 
surgimiento de un tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley 
Hipotecaria. Aun con todo, esta conclusión tendría en su contra el hecho de que el 
artículo 7 del Reglamento Hipotecario admite la inscripción de cualquier derecho de 
transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, «modifique, desde luego o 
en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles», condición 
que no puede negarse respecto de derecho de reversión latente, siendo así que la fe 
pública registral no se extiende a las menciones que figuren en el título relativas a 
derechos  susceptibles  de  inscripción  separada  (cfr.  artículos  29  y  98  de  la  Ley 
Hipotecaria),  en  correlación  con  la  regla  de  que  cualquier  derecho  o  carga  real  y 
limitación del dominio, para que surtan efecto frente a terceros «deberán constar en la 
inscripción  de  la  finca  o  derecho  sobre  que  recaigan»  (cfr.  artículo  13  de  la  Ley 
Hipotecaria). El artículo 69, apartado 1, del Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se 
aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, estableció, en norma de 
discutida  legalidad,  que  «cuando  se  dé  alguna  de  las  causas  legitimadoras  de  la 
reversión, procederá ésta, aun cuando los bienes o derechos hayan pasado a poder de 
terceros adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio 
del derecho de repetición de los mismos contra quien proceda por los daños y perjuicios 
ocasionados».  En  su  apartado  2  el  mismo  artículo  reconocía  a  estos  terceros 
adquirentes el derecho a ser oídos en el expediente de reversión para aportar los datos y 
alegaciones que consideren oportunos en contra de la misma. Este precepto suscitó en 
la  doctrina  interpretaciones  encontradas.  Para  unos  se  trataba  de  una  norma  que 
entraba en contradicción con la Ley Hipotecaria, en tanto que para otros tal norma 
reglamentaria encontraba amparo en el citado artículo 37, número 1, de la misma Ley 
Hipotecaria. En la jurisprudencia también se produjeron vacilaciones en la exégesis del 
transcrito artículo 69, pues frente a sentencias que lo interpretaron en un sentido literal 
como una suerte de excepción del principio de fe pública registral, el Tribunal Supremo 
pronunció otras que en presencia de un tercero inscrito protegido por dicho principio, y 
habiendo  sufrido  la  finca  alteraciones  sustanciales  (v.gr.  por  la  ejecución  de  s
construcciones acabadas), entendían que el principio de fe pública debía prevalecer, de  oe.
forma  que  la  reversión  no  procedía  en  especie,  debiendo  ser  sustituida  por  una  w.
indemnización de daños y perjuicios. Este fue el caso de las Sentencias de 28 de abril  29ww
dRee g1la9m95e nyto  1d2e  Edexp rfoepbiraecroió nd eF o1rz9o9s6a.  tuPveireor,a  icnocbluesrotu raac eenp tealn adrotí cquuloe  3e7l,  naúrtmíceurloo  16, 9d ed elal 
qLueey  cHoipnosttae ceanri ae l pRoer geisntrteon ddee rl ae Pl rdoeprieecdhaod  (dcefr .r eSveenrtseiónnci ac odmelo T ruibnuan caol nSduipcrióenm ore dseo lu11to rdiae   BOE-A-cable e
abril de 1989), aquel precepto resultaba defectuoso técnicamente pues en tal caso no 
podía hablarse en rigor de «bienes o derechos hayan pasado a poder de terceros 
adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria» pues este último 
precepto no ampara frente a las causas de resolución que constan en el Registro. Por 
ello, parte de la doctrina más autorizada entendió que el Reglamento de Expropiación 
Forzosa no constituía una excepción a los principios registrales ya que la expropiación 
consta en el título del beneficiario, y por tanto su inscripción determina también la 
publicidad del propio derecho de reversión latente. Pero aun así subsistía el problema de 
los supuestos de expropiaciones no inscritas en el contexto de una regulación que, si 
bien partía de la regla general de la inscripción de la expropiación en el Registro de la 
Propiedad, excluía de la misma aquellos casos en que la finca expropiada hubiere 
adquirido por virtud de la expropiación la condición de dominio público (cfr. artículo 62, 
apartado 1 y 2, del Reglamento de Expropiación Forzosa). La reforma de la Ley de 
Expropiación  Forzosa  llevada  a  cabo  por  la  disposición  adicional  quinta  de  la 
Ley  38/1999,  de  5  de  noviembre,  de  Ordenación  de  la  Edificación,  que  da  nueva 
redacción a los artículos 54 y 55 de aquella, inspirada por la conveniencia de eliminar 
todo vestigio de cargas ocultas o semiocultas en el tráfico jurídico-inmobiliario, ha salido 
al paso de esta confusa situación, sometiendo el derecho de reversión, también en su 
fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de 
oponibilidad y fe pública. Para ello da nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la 
Ley de Expropiación Forzosa y establece que «en las inscripciones en el Registro de la 
Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por 
expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a 
terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo 
con  lo  dispuesto  en  este  artículo  y  en  el  siguiente»;  añadiendo  a  continuación  la 
consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral 
el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito 
los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria». 
Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la 
misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención 
expresa en la propia acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del 
reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral 
que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita 
como sucedía antes de la reforma. Ello supone una clarificación no sólo del régimen de 
la publicidad registral del derecho de reversión en su fase de latencia, sino también 
sobre  su  naturaleza  (sobre  la  que  se  habían  sostenido  distintas  tesis:  condición 
resolutoria  del  derecho  del  beneficiario,  causa  de  invalidez  sucesiva  sobrevenida, 
derecho  asimilable  a  un  retracto  legal,  o  derecho  real  de  preferente  adquisición 
innominado y en formación). Superando la confusión anterior, ahora no hay duda de que 
el derecho de reversión, incluso en estado latente, debe ser considerado como un 
derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la 
finca  expropiada,  oponible  frente  a  terceros,  susceptible  de  tráfico  autónomo  (cfr. 
Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1995 y 14 de junio de 1997, 
entre otras), de obligada inscripción registral -de forma simultánea a la inscripción de la 
propia expropiación-, y sujeta a los principios hipotecarios de fe pública y oponibilidad, y 
no  como  una  simple  causa  de  ineficacia  latente  de  la  titularidad  adquirida  por  la 
expropiación. Repárese, además, en que hoy no debe considerarse vigente la exclusión 
de la inscripción de las expropiaciones, y por ende del mismo derecho de reversión, en el  s
caso de que los bienes expropiados hayan pasado a integrarse en el dominio público de  oe.
la Administración expropiante, al haber extendido la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del  w.
Patrimonio de las Administraciones Públicas, la obligatoriedad de la inscripción también  29ww
a los4 .b ieEnne sl ad efamsaen idaele sla (tcefnr.c aiar,t ícduelboe 3 6e,n nteúnmdeerros e1 ,n daec ildao c ietal ddae rleeyc)h.o de reversión en el
rmeivsemrsoi ómn omcoemnoto  deenr eqcuheo l ad eex pardoqpuiaisciicóinó ns ep preefreferecnctioen aa.c tPivoor  eyl  ceojenrtrcaitraiob,l ee l ndaecree cheon  deel   BOE-A-cable e
momento en que se produce cualquiera de las tres causas o presupuestos habilitantes 
que  determina  el  artículo  54.1  Ley  de  Expropiación  Forzosa  (desafectación, 
incumplimiento de la afectación o existencia de sobrantes). A este supuesto se refiere la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en sus Sentencias de 25 de febrero 
de 1992 y de 23 de junio de 1998, entre otras. Así, por ejemplo, en esta última se afirma 
que «según la doctrina jurisprudencial consolidada de esta Sala (sentencias de 30 de 
septiembre de 1991, 25 de febrero de 1992, 15 de marzo y 5 de junio de 1993, 20 de 
diciembre de 1994, 28 de abril de 1995 y 20 de mayo de 1997), “el derecho de reversión 
es un derecho nuevo y autónomo, (…) y el procedimiento a través del que se actúa no es 
continuación del expediente expropiatorio, por lo que la reversión se ha de regir por la ley 
vigente en el momento de ejercitarse, aunque el expediente de expropiación se hubiera 
incoado bajo la vigencia de una ley distinta, la cual no contemplase ese derecho o lo 
regulase de otro modo”». En el mismo sentido se pronuncian las Sentencias de 20 de 
julio de 2002, 9 de diciembre de 2004 y 8 de febrero de 2006 (todas de la Sala de lo 
Contencioso-administrativo). Pero esta jurisprudencia no excluye que el derecho de 
reversión  latente  nazca  en  el  momento  de  la  expropiación,  pues  evidentemente  al 
reconocer la Ley dicho derecho al expropiado o a sus causahabientes está admitiendo 
su transmisibilidad, por lo que no puede negarse que es un derecho ya patrimonializado 
por quien lo puede transmitir, sin perjuicio de su carácter condicional. Así lo confirma la 
reforma de la Ley de Expropiación Forzosa de 1999 que deja fuera de toda duda que el 
derecho  de  reversión  latente  nace  en  el  momento  de  la  expropiación,  pues  de  lo 
contrario  no  cabría  su  inscripción  como  derecho  preferente  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de forma simultánea a la propia inscripción de la expropiación.
5.  Respecto a la configuración legal del derecho de reversión en el ámbito propio 
de las expropiaciones de naturaleza urbanística; si bien inicialmente se calificaron de 
«urbanísticas» aquellas expropiaciones que encontraban su legitimación en los Planes 
de urbanismo y su ejecución –artículo 64 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación 
Urbana–,  hoy  puede  entenderse  por  expropiación  urbanística  todo  ejercicio  de  la 
potestad expropiatoria al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y 
urbanística y, por tanto, persiguiendo algunas de las finalidades propias de las mismas –
artículo 29 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de suelo–. Desde la Ley del Suelo de 1956, la legislación 
urbanística  se  ha  ocupado  de  regular  las  particularidades  de  las  expropiaciones 
urbanísticas –artículos 64 y siguientes del Texto refundido de 1976, 33 y siguientes de la 
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, 29 y siguientes del 
Real Decreto Legislativo 2/2008–, afectando singularmente a la causa «expropiandi», al 
procedimiento expropiatorio, fijación y pago del justiprecio y a la reversión; de este modo, 
puede decirse que de la regulación de la expropiación como un supuesto especial –
artículos 85 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954–, pasa a regularse 
como instrumento sectorial propio, sujeto a las exigencias funcionales de la normativa 
urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2005 y del Tribunal 
Superior de Justicia de Madrid de 21 de enero de 2016–.
Como se ha expuesto, siendo el derecho de reversión una garantía de configuración 
legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 
de la Constitución –vid. Sentencia del Tribunal Constitucional número 67/1988–, es 
posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan 
mediante norma con rango de Ley. Este es el caso de las expropiaciones urbanísticas. s
En el ámbito urbanístico, el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de  oe.
octubre –anteriormente artículo 34 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio,  w.
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo– recogiendo sustancialmente,  29ww
cporond umcaet iclae s,a letel rraécgióimn end edl eu slao  Lqeuye  6/m19o9tiv8ó,  dlias tinegxpureo peinatcrieó nl osd es uspuueelost oesn  env irqtuude  dsee 
emno dqiufiec aecl iósune olo r heaviysaió sni ddoe el xinpsrtorupmiadeon tpoa drae  eojredceuntaacr iuónna t earcrtituoarciaiól ny  duerb uarnbíasnticizaa cyi óanq.u Eenll oesl   BOE-A-cable e
primer  supuesto  se  declara  la  existencia  genérica  del  derecho,  pero  se  excluye, 
concurriendo alteración del uso, en los siguientes casos: a) Que el uso dotacional público 
que  hubiera  motivado  la  expropiación  hubiera  sido  efectivamente  implantado  y 
mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente 
dotacional público; b) Haberse producido la expropiación para la formación o ampliación 
de un patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los 
fines de éste; c) Haberse producido la expropiación para la ejecución de una actuación 
de  urbanización;  d)  Haberse  producido  la  expropiación  por  incumplimiento  de  los 
deberes  o  no  levantamiento  de  las  cargas  propias  del  régimen  aplicable  al  suelo 
conforme a esta ley, y e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la 
reversión de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa. Mas en los casos en que el 
suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, existe derecho 
de reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la 
urbanización se haya concluido. La inteligencia del precepto que alude dos veces a la 
expropiación para ejecución de una actuación de urbanización, una como excepción y 
otra como regla positiva, debe plantearse a la luz del principio general de procedencia de 
la reversión –artículo 47.1, párrafo primero, «in fine»–, por lo que se excluye la reversión 
en caso de alteración, en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación 
territorial  y  urbanística,  del  uso  que  motivó  la  expropiación,  que  ésta  se  hubiera 
producido para la ejecución de una actuación de urbanización y sólo en este caso, que 
hayan transcurrido al menos diez años y las obras hayan concluido; por el contrario, si se 
expropia por una actuación de urbanización y no se concluye en diez años desde la 
expropiación, existe derecho de reversión –vid., no obstante, la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 31 de enero de 2006 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de 
Madrid de 2 de octubre de 2014–. En la regulación de 1998, en cambio, se hacía 
mención expresa al ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de expropiación, 
pero aplicando para la reversión, el mismo plazo y condición a las expropiaciones de 
terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos vinculados al proceso 
de urbanización.
6.  Respecto a la posición jurídica y discutido derecho de reversión del propietario 
no adherido a la junta de compensación, también se ha afirmado por este Centro 
Directivo que de no estar ante la hipótesis de cesión amistosa previa a la expropiación, 
sino,  por  ejemplo,  de  convenio  o  mutuo  acuerdo  para  la  fijación  del  justo  precio, 
artículo 24 de la Ley de Expropiación, este acuerdo que se inserta en el procedimiento 
expropiatorio no tiene otro alcance sino el de una modalidad de determinación del 
justiprecio que, por tanto, no puede obstaculizar el ejercicio del esencial derecho de 
reversión, como garantía ultima del derecho de los expropiados en relación con la causa 
de la expropiación, como ya entendiera la Sala Sentencia de 13 de noviembre de 1971 –
vid. también Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1981 y 25 de febrero 
de 2003–.
En  la  legislación  urbanística  madrileña,  artículo  105  de  la  Ley  9/2001,  el 
establecimiento y la definición del sistema de compensación determinarán la afectación 
real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad 
o unidades de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones 
inherentes al mismo, con constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota 
marginal. En tal caso, la gestión de la actividad de ejecución podrá llevarse a cabo: a) En 
junta de compensación, cuya constitución será preceptiva cuando los propietarios cuya 
iniciativa haya dado lugar a la aplicación del sistema no representen la totalidad de la  s
superficie de suelo del sector o unidad de ejecución. La junta de compensación tendrá la  oe.
consideración de ente corporativo de Derecho público, con personalidad jurídica propia y  w.
plena capacidad de obrar desde su inscripción administrativa y la de la constitución de  29ww
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hecho  ya  antes,  dentro  del  mes  siguiente  a  la  notificación  individualizada  de  la 
aprobación definitiva de los estatutos y las bases de actuación de aquélla, en caso 
contrario, transcurrido este plazo serán expropiados por la Administración municipal y a 
favor de la junta todos los propietarios que no se hubieran incorporado a ella, teniendo 
ésta la condición de beneficiaria –artículo 108.3, en términos similares al artículo 127 del 
texto refundido de 1976–. Por otra parte, la incorporación de los propietarios a la junta de 
compensación  no  presupone,  salvo  que  los  estatutos  dispusieran  otra  cosa,  la 
transmisión a la misma de inmuebles afectados a los resultados de la gestión común, a 
diferencia de la aportación que se realiza en caso de gestión por sociedad mercantil o la 
expropiación tramitada respecto al propietario no adherido. Sin perjuicio de la actuación 
de  la  junta  como  fiduciaria  con  pleno  poder  dispositivo  sobre  las  fincas  iniciales, 
pudiendo ocuparlas a los efectos de la realización de las obras de urbanización de los 
propietarios miembros, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos, desde 
el momento que se fije al efecto en las bases de actuación y de los propietarios no 
adheridos al sistema, desde el pago o consignación del justiprecio, salvo que fuera 
urgente.
El artículo 138 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de 
Madrid, por su parte, se refiere también a este singular expediente expropiatorio del 
propietario no adherido a la junta de compensación, como un supuesto de expropiación 
forzosa por razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro 
sistema de ejecución del planeamiento.
7.  De lo expuesto no cabe concluir otra cosa  que el  expediente expropiatorio 
seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se 
configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno 
del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su 
carácter  forzoso,  consecuencia  de  la  afección  de  todo  el  suelo  del  ámbito  al 
cumplimiento  de  los  deberes  inherentes  al  sistema,  diferenciándose  nítidamente  tal 
particular  incidente  expropiatorio  de  los  distintos  negocios  jurídicos,  plenamente 
voluntarios y con propia causa en cuya virtud el propietario afectado por la actuación 
pudiera transmitir su dominio a otra persona jurídica como es la junta de compensación, 
negocios que serían previos y completamente ajenos al procedimiento expropiatorio y 
con plenos efectos civiles. La concurrencia de un propio supuesto de expropiación 
urbanística, conlleva indefectiblemente, la aplicación de las garantías legales previstas 
en favor del propietario, en la legislación de expropiación forzosa en general y en la 
urbanística  en  particular,  entre  ellas,  el  eventual  derecho  de  reversión,  siquiera 
expectante, y su constancia registral prevista en el citado artículo 54 de la Ley de 
Expropiación forzosa, plenamente aplicable a las de carácter urbanístico.
El registrador ha de hacer constar la garantía de reversión en todo caso, cuando el 
título  inscribible  sea  el  de  expropiación,  salvo  el  caso  en  que  el  propio  título  de 
expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna 
excepción  legal,  como,  por  ejemplo,  el  haberse  producido  la  expropiación  por 
incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen 
aplicable al suelo.
8.  A todas estas consideraciones debe añadirse que los asientos del Registro están 
bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), por lo que no 
cabe sino confirmar la denegación de la cancelación del derecho de reversión solicitada 
por mera instancia.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y  e.
confirmar la nota de calificación. w.b
anteC oenl trJau zegsatad ore sdoel ulcoi óCn ilvoisl  ldeeg allam ecnatpeit alel gditiem alad oPsr opvuiendceian  dreecl ulrurigr amr eddoianndtee  draedmicaan deal 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.