BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87345
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12229 Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Barcelona  n.º  14,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de un acta de fin de obra.
En el recurso interpuesto don M. C. M., en nombre y representación de la mercantil 
Green Clover Capital, SL, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Barcelona número 14, doña Raquel Serrabassa Ferrer, por la que se suspende la 
inscripción de un acta de fin de obra.
Hechos
I
El día 2 de agosto de 2019, con el número 1.844 de protocolo, se autorizó, por el 
notario de Barcelona, don Jesús Julián Fuentes Martínez, acta de terminación de obra. 
El día 11 de mayo de 2020, con el número 686 de protocolo, se otorgó ante el mismo 
notario una escritura aclaración y subsanación de la escritura anterior. El día 13 de mayo 
de 2020, con el número 289 de protocolo, se otorgó, ante la notaria de Navalmoral de la 
Mata,  doña  Lucía  Fe  Andrino  Díaz,  escritura  de  ratificación.  El  día  14  de  octubre 
de 2020, con el número 1.686 de protocolo, se otorgó, ante el notario de Barcelona, don 
Jesús Julián Fuentes Martínez, una escritura de aclaración y subsanación de escritura 
de final de obra y modificación de obra declarada. El día 1 de diciembre de 2020, con el 
número  2.114  de  protocolo,  se  otorgó,  ante  el  referido  notario  de  Barcelona,  otra 
escritura de aclaración y subsanación de escritura de fina de obra y modificación de obra 
declarada. Y el día 10 de febrero de 2021, con el número 251 de protocolo, se otorgó, 
ante el mismo notario de Barcelona, acta de aclaración y subsanación de escritura de 
final de obra y modificación de obra declarada.
II
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Barcelona 
número 14, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral.
Barcelona, 03/03/2021.
Asientos/Diarios: 597/83, 1824/83, 4/84, 1535/84 y 362/85.
De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como los 
artículos  97  a  102  del  Reglamento  Hipotecario,  por  la  presente  pongo  en  su 
conocimiento los defectos observados en la calificación registral del documento indicado 
y que impiden el acceso del mismo a los Libros del Registro.
Hechos: s
Presentadas: a)  acta de terminación de obra autorizada el día dos de agosto de dos  w.b
mil diecinueve, por el notario de Barcelona Don Jesús Julián Fuentes Martínez, número  229ww
smuilb soacnhaoccióienn atoust orcizuaadrean etal  oyn cecu daetr om adyeo  dseu  dporso tmocil ovloe;in tbe)  poers eclr ictuitraad od neo taacriloa realc isóenñ oyr 
aFuuteonritzeasd, an úeml etrreoc ese disec imenatyoos  doech deonsta m yi ls veeisin dtee  psuo rp lrao tnooctoalori;o  cd) e eNsacvraitlumrao rdael  draet ilfaic aMcaiótan 
Doña Lucía Fe Andrino Díaz, número doscientos ochenta y nueve de su protocolo; d)
escritura de aclaración y subsanación de escritura de final de obra y modificación de 
obra declarada autorizada el catorce de octubre de dos mil veinte por el citado notario el 
señor Fuentes, número mil seiscientos ochenta y seis de su protocolo; e)  escritura de 
aclaración y subsanación de escritura de final de obra y modificación de obra declarada 
autorizada el uno de diciembre de dos mil veinte por el citado notario el señor Fuentes, 
número dos mil ciento catorce de su protocolo; y f)aclaración y subsanación de escritura 
de final de obra y modificación de obra declarada autorizada el diez de febrero de dos mil 
veintiuno por el citado notario el señor Fuentes, número doscientos cincuenta y uno de 
su protocolo.
Y en relación con la rectificación de superficie de la finca y su representación gráfica 
georreferenciada,  teniendo  en  cuenta  el  título  presentado  con  el  asiento  825  del 
Diario 85, que incluye representación gráfica georreferenciada de la finca colindante con 
la finca registral 13471 Sants 2.
Fundamentos jurídicos:
Al haberse rectificado la superficie total de la finca sin alteración de la superficie 
ocupada por la edificación (planta baja y rampa de garaje), es necesario que también se 
rectifique la concreción del espacio de uso público inscrito al mismo tiempo que la obra 
nueva en los términos en que se dictaminó por el Ayuntamiento (art. 28 TRLSRU, 45 
RD 1093/1997, 9, 32, 34 y38 LH, 51 RH).
En la inscripción se expresa que “se concreta la servidumbre técnica resultante del 
proyecto de reparcelación que resulta de la inscripción primera de esta finca en los 
siguientes términos: espacio privado de uso público en el suelo libre de edificación en 
planta baja, que incluye la posibilidad de ser destinado a cualquier uso de espacio 
público, admitiendo la colocación de mobiliario urbano, incluyendo los anclajes para 
aparcamiento de bicicletas. Dicho espacio libre de edificación y de uso público se ubica: 
por una parte da continuidad urbana al frontal de (…) en su encuentro con la calle (…), 
con una superficie de setecientos setenta metros y ochenta y tres decímetros cuadrados; 
y que por otra parte, continúa con la lógica del sistema de espacios libres que conforma 
el parque (…), creando dos zonas triangulares que una de ellas da acceso a las oficinas 
desde la calle (…) de doscientos tres metros y cuatro decímetros cuadrados y la otra 
colindante con el parque de ciento dieciséis metros y ochenta y cuatro decímetros 
cuadrados, con una superficie total de trescientos diecinueve metros y ochenta y ocho 
decímetros cuadrados”. Es decir, en total, la superficie destinada a uso público es de mil 
noventa metros setenta y un decímetros cuadrados; según la descripción registral dicha 
superficie se corresponde con la parte de la superficie total inscrita de la finca libre de 
edificación.
En  el  documento  público  de  uno  de  diciembre  de  dos  mil  veinte  se  incorpora 
certificado de técnico en el que se expresa en relación con la superficie inscrita como 
edificada en el Registro (3864.29 metros cuadrados), “en realidad dicha superficie se 
corresponde con la superficie de la parcela ocupada por la edificación incluyendo la 
rampa  de  garaje”  y  se  aclara  que  “en  realidad  la  ocupación  en  planta  baja  se 
corresponde con 3728 metros cuadrados”. Por tanto, de los 3864.29 metros cuadrados, 
3728 metros cuadrados corresponden a planta baja edificada y 136,29 metros cuadrados 
a rampa. Además, el técnico expresa la superficie de uso público, pero no rectifica en su 
certificado la superficie de la finca (es decir, no se pronuncia sobre ningún aspecto sobre 
los diez metros cuadrados de más).
En dicho documento se procede a: 1. rectificar la superficie de parcela ocupada por  e
la edificación conforme al certificado del técnico (diferenciando de la expresada en el  bo
Registro, la parte edificada en planta baja y la parte correspondiente a rampa de garaje)  229ww
tya n2t.o s, oaluicmitaern tlaan rdeoc tliafi csaucpióenrf iclaie s duep elarf ifciniec ar,e gsiinst raaul mdeen ltaa rfsinec laa,  scuopneforfricmiee  dae  Claa tpaosrtcroió.n P doer 
sdueebleor íoac iugpuaadlmae pnoter  reedcitfiifcicaacriósen  e(yna d esbeiad ap rfoorpmiaam lean steu peenrf icpilea ndtea  ubsaoja p úybal icsoe ay  lean f orarmmap ae)n, 
que está descrita en el Registro.
En la licencia de obras mayores que se protocoliza se estableció como condición 
“formalizar y registrar les servituds de pas públic corresponents al sòl lliure d’edificació a 
planta baixa”. Es decir, tal como resulta de la licencia, la servidumbre debe recaer sobre 
todo el espacio en planta baja libre de edificación (y así también el titular registral lo 
declaró en la escritura de obra nueva en construcción, según resulta de la inscripción). 
Asimismo, se adjuntan la presente nota, nota aclaratoria del Ayuntamiento de Barcelona 
en relación con la licencia y con la servidumbre que se protocolizó en la escritura que 
motivó la inscripción de la obra nueva en construcción y la concreción de la servidumbre, 
de la que resulta que al tiempo de solicitarse la licencia de obras y procederse a 
concretar la servidumbre, la superficie de la finca era la registral y no la que ahora se 
solicita inscribir. Por tanto, la rectificación posterior de la superficie de la finca, sin alterar 
la  edificación,  debe  implicar  una  rectificación  de  la  concreción  de  la  servidumbre. 
Además, el técnico que certifica de la modificación y fin de obra tampoco certifica de la 
rectificación de superficie de la finca. Es decir, el técnico no certifica nada en relación con 
los diez metros cuadrados de más que el titular de la finca solicita inscribir como 
rectificación de superficie, y, en consecuencia, no es posible deducir que dichos metros 
cuadrados se corresponden con parte de la edificación.
Los defectos se estiman subsanables.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este 
documento quedará prorrogado por sesenta días desde la fecha de la última de las 
preceptivas notificaciones que se efectúe.
De conformidad con lo establecido en los artículos 66 y 324 al 328 y siguientes de la 
Ley Hipotecaria, esta calificación podrá (…)
La Registradora (firma ilegible), Fdo. Raquel Serrabassa Ferrer.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Sant Joan Despí, doña María Eugenia Herrero Oliver, quien, el día 22 de 
marzo de 2021, ratificó la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Barcelona número 14 en todos sus extremos.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. C. M., en nombre y representación 
de la mercantil «Green Clover Capital, S.L.», interpuso recurso el día 1 de abril de 2021 
mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«Hechos:
1.  Se presentan en el Registro de la Propiedad número 14 de Barcelona, los 
siguientes  documentos  para  su  inscripción  de  la  terminación  de  obra  del  edificio 
declarado sobre la finca registral 13471:
– Acta de Terminación de Obra otorgada el 02/08/2019, protocolo 1844 del Notario 
D. Jesús Julián Fuentes Martínez, causante del Asiento 597 del Diario 83
– Escritura  Aclaración  y  Subsanación  de  la  escritura  anterior,  otorgada 
el 11/05/2020, protocolo 686 del Notario D. Jesús Julián Fuentes Martínez, causante del 
Asiento 1824 del Diario 83. e.e
– Escritura de Ratificación, protocolo 289/2020 de la Notario D.ª Lucía Fe Andrino  w.b
Díaz, causante del Asiento 4 del Diario 84 229ww
Obra–  DEesccrlaitruardaa a, colatroarcgiaódna y  eSl u1b4s/a1n0a/2c0ió2n0 ,d ep reostoccriotulora  1d.e6 8F6i ndae dl eN Ootbarraio y  DM. oJdeifsicúasc iJóunl idáen 
Fuentes Martínez, causante del Asiento 1535 del Diario 84.
– Escritura aclaración y Subsanación de escritura de Fin de Obra y Modificación de 
Obra Declarada, otorgada el 01/12/2020, protocolo 2114 de Notario D. Jesús Julián 
Fuentes Martínez, causante del Asiento 362 del Diario 85.
– Y acta de aclaración y Subsanación de escritura de Fina de Obra y Modificación de 
Obra Declarada, otorgada el 10/02/2021, protocolo 251 del Notario D. Jesús Julián 
Fuentes Martínez.
2.  Dichos documentos fueron calificados negativamente por la registradora, con 
fecha 3 de marzo de 2021, notificada la calificación en la misma fecha, con base a los 
siguientes fundamentos jurídicos: (…)
3.  Dicha calificación también fue objeto de calificación sustitutoria por parte de la 
registradora de la propiedad de Sant Joan Despí con fecha 22 de marzo de 2021, 
confirmando dicha nota.
4.  No estando de acuerdo con la nota de calificación transcrita se procede a 
interponer recurso gubernativo contra dicha calificación, con base a los siguientes
Fundamentos de Derecho.
Primero.  Del criterio de la registradora en cuanto a la necesidad de la totalidad de la 
parcela de uso público y el certificado del técnico, y necesidad de modificación de la 
superficie de uso público.
Si bien es cierto que se concreta en la inscripción y se expresa “espacio privado de 
uso público en el suelo libre de edificación” ello no significa ni implica la ocupación de 
todo el suelo libre, ya que si realmente se hubiera querido afectar todo el suelo libre de la 
edificación dicha afirmación debería expresarse como “espacio privado de uso público en 
la totalidad del suelo libre de edificación”, no siendo ésta, una fundamentación jurídica 
sino un simple criterio de interpretación.
Y es que de la propia certificación del técnico se deduce que también se considera 
superficie no edificada los accesos y vestíbulo principal que, si bien no son de uso 
público, no deja de ser suelo libre de edificación.
Tal circunstancia es de apreciación del técnico, y así se deduce del certificado unido 
a la escritura de aclaración  de 1  de diciembre  de 2020, por el que dicho técnico 
expresamente certifica que:
“XV.  Que como consecuencia de todo ello la descripción del edificio queda como 
sigue:
(...)
La planta baja con altillo se destina a accesos de oficinas y vestíbulo principal...
(…)
…y  del  resto  de  superficie  no  edificada  mil  noventa  metros  con  setenta  y  un 
decímetros cuadrados (1.090,71 m²), están destinados a espacio privado de uso público”
Y de su apartado VI:
“VI.  Que habiéndose realizado la inspección del edificio tal y como se ha descrito, 
por parte de la técnica del Ayuntamiento de Barcelona, se obtuvo licencia de Primera 
Ocupación en fecha 9 de mayo de 2.019.”
Por ello cabe analizar las facultades del técnico certificante, y en este sentido ya se 
expresó en la escritura de aclaración y subsanación de 1 de diciembre de 2020 en la que  e.
literalmente se manifestó: w.b
moátmaranb“siiEft eolnas   dteraeescs tileoóa ln uae csdxipóecenllu c tstdéoiecv  nea2is c r doeae sma pacpogelnioarscs aaytob  r dieldiediet ae l2adra0  cdd1oae2n l  lpfamoo rdrims olmaicd toaqr idunla ead   vledae e lrma al aoco iddDbiafrGiacd Sa cdcJoeiFón Pn tal  aedl  neali  cfucierunmnaacan iocatobi ó rranea .l e qnEguunaeet  vrlaaael     OE-A-2021-12able en https://
inscrita no requiere conformidad municipal si se aporta certificación técnica acreditativa
de la conformidad de dicha modificación con la licencia de obras, reiterando que la 
veracidad  y  exactitud  de  lo  reflejado  en  la  certificación  son  de  la  exclusiva 
responsabilidad del firmante. Así también las resoluciones de 11 de abril de 2019, 16 de 
septiembre de 2019, 9 de octubre de 2019 y 5 de junio de 2020”
Y  así  la  resolución  de  11  de  febrero  de  2009  de  la  DGSJFP,  la  exclusiva 
responsabilidad del técnico, sin poder ser desvirtuada por otros criterios:
“3.  Entrando  en  el  fondo  de  la  cuestión,  debemos  partir  de  la  exclusiva 
responsabilidad del técnico certificante en cuanto a la veracidad de sus manifestaciones 
(Resoluciones de 9 de Febrero de 1994, 1 de marzo de 2003 y 4 de Diciembre de 2006). 
Por eso, la acreditación de que se trata o no de una reforma no esencial, meramente 
parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio -como se 
expresa en el certificado testimoniado en el acta-, debe quedar referida al ámbito de 
competencias -y de responsabilidad- del arquitecto director de la obra, al certificar la 
finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la 
Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones -de carácter técnico, no jurídico- ser 
desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate 
de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas,...”
De los expuesto las siguientes afirmaciones de la registradora:
“Por tanto, de los 3864,29 metros cuadrados, 3728 metros cuadrados corresponden 
a planta baja edificada y 136,29 metros cuadrados a rampa.” (afirmación respecto a la 
superficie de la rampa que no resulta del certificado);
Y
“Por tanto, aumentando la superficie de la finca, sin aumentarse la superficie de la 
porción de suelo ocupada por la edificación (ya sea propiamente en planta baja ya sea 
en rampa), debería igualmente rectificarse en debida forma la superficie de uso público y 
la forma en que está descrita en el Registro.” (No cabe duda de que es posible mantener 
la  porción  de  suelo  ocupada  por  la  edificación,  sin  computar  corno  edificación  los 
accesos y vestíbulo); obedece a su criterio, no amparado por la manifestación del técnico 
dada en el certificado como así se ha reseñado.
A todo ello cabe añadir la resolución de la DG de fecha 27 de enero de 2021, en 
tanto en cuanto resuelve en el sentido de que al ser ínfima la diferencia superficial 
advertida (en el presente caso un cero con veinte por ciento de la superficie total), no se 
aprecian dudas de que la edificación a la que se refiere la escritura, el técnico y el 
Catastro es la misma.
Segundo.  El apoyo en documentos anteriores a la concesión de la licencia de 
primera ocupación como fundamento de la nota, y la omisión en la calificación de tal 
licencia.
La  nota  de  calificación  se  apoya  para  fundamentar  en  parte  el  defecto  en  el 
documento de 24 de julio de 2017 se encontraba unido a la escritura de rectificación de 
obra nueva en construcción de 4 de agosto de 2017, y en la licencia de obra unida a la 
escritura de declaración de obra nueva en construcción de 25 de mayo de 2017, así 
como a las declaraciones realizadas en dicha escritura
Conforme al art. 33 del Reglamento Hipotecario “Se entenderá por título, para los 
efectos  de  la  inscripción,  el  documento  o  documentos  públicos  en  que  funde 
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que 
hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con  e.
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite” w.
En el mismo sentido la Res. de 29 de octubre de 2012 DGSJFP en cuanto a que la  229ww
acal mlifiicsamcoió.n de un documento comprende también la de los documentos complementarios
tambAiséín  epl otrí tauqlou einllossc rdiboibcluem eesnttáo sc ionncsotritpuoidraod, onso a ls porloin cpipoar l eyl  adqouceulmlose ndtooc upmrinecniptoasl  qsuineo,   BOE-A-cable e
por remisión expresa de las partes, forman un todo con él. En tal sentido la resolución 
de 24 de enero de 2019 DGSJFP:
“...En definitiva, si del conjunto documental integrado por la escritura pública y los 
documentos que las partes incorporan a la misma resultan los elementos necesarios 
para que el registrador practique la inscripción no procede la calificación negativa por el 
mero hecho de que las partes, al emitir su declaración de voluntad, se remitan al 
contenido de tales documentos. Como consecuencia de la declaración de voluntad tales 
documentos se incorporan a la escritura compartiendo sus potentes efectos jurídicos, 
siendo responsabilidad del notario autorizante que del conjunto de la escritura resulten 
los  elementos  necesarios  para  practicar  la  inscripción  pertinente  (artículo  173  del 
Reglamento Notarial).
4.  Así ocurre en la escritura objeto de la presente en la que la registradora no 
cuestiona que contiene los datos precisos para practicar la inscripción (artículo 21 de la 
Ley Hipotecaria), sino el hecho de que las partes se remitan, para su determinación, al 
contenido  de  la  oferta  vinculante  (y  no  solicitud  de  oferta  vinculante),  que  consta 
protocolizada.  Determinado  en  las  consideraciones  anteriores  que  el  documento 
protocolizado (de indudable contenido negocial en cuanto está firmado por ambas partes 
que así lo reconocen al emitir su declaración de voluntad), forma parte integrante de la 
escritura pública y disfruta por ello de sus mismos efectos, decae la calificación negativa 
al carecer de amparo legal.”
Como resulta del acta complementaria de 10 de febrero de 2021, se obtuvo la 
licencia  de  primera  ocupación  con  fecha  9  de  mayo  de  2019  otorgada  por  el 
Ayuntamiento de Barcelona, de la que testimonio se inserta como unido.
Tal documento no se ha cuestionado en la nota de calificación en ningún momento, ni 
su contenido ni sus efectos jurídicos.
En este punto procede analizar el valor jurídico de la licencia de primera ocupación.
La  doctrina  del  Tribunal  Supremo  sobre  el  alcance  de  la  licencia  de  primera 
ocupación viene recogida en la Sentencia de 26 de enero de 1987, donde se mantiene 
que  la  ocupación  tiene  por  objeto,  entre  otros,  confrontar  la  obra  realizada  con  el 
proyecto que sirve de soporte a la licencia de obras en su día otorgada, y también si se 
han cumplido las condiciones licitas en su caso establecidas en dicha licencia.
Como ha puesto de manifiesto en reiteradas ocasiones nuestro Tribunal Supremo la 
licencia  de  primera  ocupación  tiene  por  objeto  confrontar  la  obra  realizada  con  el 
proyecto que sirve de soporte a la licencia de obras en su día otorgada, comprobando 
que el edificio o instalación se acomoda a las previsiones contenidas en el proyecto o 
instrumentos  complementarios  que  en  su  día  sirvieron  de  soporte  al  acto  base  de 
concesión de la licencia de obra o edificación y si se han respetado los términos y 
condiciones lícitas, en su caso establecidos en dicha. licencia (SSTS 18 julio y 25 
noviembre 1997, 22 octubre 1998, 10 marzo 1999, 3 abril 2000, 8 mayo 2002 y 1 
febrero 2006, entre otras), de forma y manera que, si existe adecuación la licencia de 
primera, ocupación no puede ser denegada, constituyendo una actividad reglada. STSJ 
Andalucía (Málaga) 7 octubre 2014
Y como dice la STSJ Comunidad Valenciana 16 enero 2014 toda edificación tiene 
dos  fases:  una,  previamente  a  la  construcción  se  debe  obtener  la  correspondiente 
licencia  de  edificación;  dos,  terminada  la  obra  debe  obtenerse  licencia  de  primera 
ocupación. La licencia de primera ocupación: a) que lo construido se ajusta la licencia de 
construcción. b) que reúne las condiciones de habitabilidad exigidas por la legislación. e
Por último, la STSJ de Madrid (Sala de lo Contencioso) de 7 de junio de 2017 en su  bo
fundamento Sexto: 229ww
aleg“aSceioxntoe.s  Ey np raetteenncsióionn easl  cfoornmcurelatod aasc tpoo ra dlamsi npisatrratetisv,o  aismí pcuogmnaod olo, se xraazmoinnaamdaiesn tloass 
jurídicos contenidos en la Sentencia apelada, debe ponerse de relieve que esta Sala y
Sección ya ha tenido ocasión de pronunciarse eh un supuesto análogo al presente con
ocasión  de  resolver  el  recurso  de  apelación  núm.  468/2015,  dictándose  al  efecto 
Sentencia con fecha 8 de marzo de 2017, cuya doctrina debe ser aplicada y tenida en 
cuenta en el presente asunto por evidentes razones de seguridad jurídica y de igual 
aplicación de la Ley.
En dicha Sentencia decimos que:
“Sexto.
(…)
El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las 
condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación 
realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra (entre otras, 
Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de1998 -rec. 8401/1992, 2 de 
octubre de 1999 -rec. 6604/1993-, 21 de julio de 2001, -rec. 9390/1996- y 8 noviembre 
de 2003 -rec, 7643/2000-). Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de 
noviembre de 1997, rec. 2021/1,992, sintetiza la doctrina en los términos siguientes: ‘La 
doctrina del Tribunal Supremo sobre el alcance de la licencia de Primera Utilización viene 
recogida en la sentencia de 26 de enero de 1987, y las que en ella se citan, donde se 
mantiene: «la ocupación o primera utilización de los edificios es uno de los actos sujetos 
a previa licencia municipal, el contenido de tal actividad de intervención (necesidad de 
motivación, congruencia con los medios y fines, proporcionalidad, etc.) viene descrita en 
la norma contenida en el apartado d, del art. 21 del Reglamento de Servicios (en sentido 
análogo lo dispuesto en el art. 41 del Reglamento de Gestión Urbanística), esto es, si el 
edificio puede destinarse a determinados usos por estar situado en zona apropiada y 
reunir condiciones técnicas de seguridad, salubridad y, en su caso, si el constructor ha 
cumplido el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización… En definitiva, 
tiene por objeto confrontar la obra realizada con el proyecto que sirve de soporte a la 
licencia de obras en su día otorgada, y también si se han cumplido las condiciones 
lícitas,  en  su  caso  establecidas  en  dicha  licencia,  ya  que  si  existe  adecuación,  el 
Ayuntamiento no puede denegar la licencia de Primera Utilización, dado que aparte de 
encontrarnos ante un supuesto de actividad reglada, la licencia de Primera Utilización es 
expresión  técnica  de  la  necesaria  comprobación  de  si  el  edificio  o  instalación  se 
acomoda a las previsiones contenidas en el proyecto e instrumentos complementarios 
que en su día sirvieron de soporte al acto base de concesión de la licencia de obra o 
edificación,”
Por tanto, la concesión de la licencia de primera ocupación que la obra se ajusta a la 
licencia concedida.
En el presente caso se ha concedido licencia de primera ocupación en la que 
expresamente se hace constar en su apartado 4t “que con fecha 18 de febrero de 2019 
se realizó la inspección y se comprobó que las obras ejecutadas se corresponden 
esencialmente  a  las  descritas  al  proyecto  aprobado  por  la  licencia  y  en  sus 
modificaciones, y que se han cumplido las condiciones de la licencia.”
Asimismo, en el apartado 5e se hace constar “que se ha recibido informe favorable 
del Departamento de Obras y Mantenimiento del Distrito de Sants Montijuch de fecha 5 
de febrero de 2019 en el cual se dice que se ha dado cumplimiento a la condición de 
licencia relativa a la urbanización”.
Además,  existe  la  manifestación  del  técnico  en  el  propio  certificado  unido  a  la 
escritura de 1 de diciembre de 2020, en el que expresamente hace constar: “...Que  s
habiéndose realizado la inspección del edificio tal y como se ha descrito, por parte de la  oe.
frteéeccshnePaiñco aa9rd   dadtae,e n llm atoA al,iy cyuneonon dt caheimaa 2  ide.l0uen1g tpo9ar ”ri dmaee  irBnata eorrccpeurlepotanacaci,óio nsn eev seo ribpfitocurav  ocqu ulaiecn etsone,c  hicaao nnd feco urPmmreipm liade orlaa l  aOjsu crciusoppnarducidicóeionnn ceeinas    2021-12229n https://www.
impuestas en la licencia de obras, y por ende en este caso, la correcta constitución de la
servidumbre de uso público.
Cabe recordar que dichas comprobaciones se han realizado in situ mediante la 
personación del técnico del Ayuntamiento en la propia obra concluida.
Y es que la fuerza jurídica de la licencia de primera ocupación es tal, que puede 
suplir al certificado de técnico competente a los efectos de acreditar tanto el final de obra 
como la conformidad de la edificación con la licencia de obras.
Se  debe  tener  en  cuenta  que  tal  documento  administrativo  lleva  implícito,  la 
aseveración de que la obra nueva se ajusta a la licencia, máxime si dicho documento es 
expedido  por  organismo  competente  en  materia  urbanística,  supliendo  incluso  a  la 
licencia de obra (Res DGSJFP. 22-7-2015)
De otra parte el art 28.3 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece 
que “en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la 
que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el 
proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un 
asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en 
relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas”
Ello ha cumplido plenamente con el certificado del técnico, y licencia de primera 
ocupación, en cuanto a la rectificación de la descripción de la obra terminada.
Por último en cuanto a la manifestación realizada por la registradora en su nota de 
calificación con relación a que “el técnico no certifica nada en relación con los diez 
metros cuadrados de más” cabe decir que la rectificación de la superficie del cero con 
veinte por ciento (0,20%) de exceso, no precisa ninguna aseveración técnica dado que 
dicha rectificación se encuentra solicitada al amparo del art. 201.3 b Ley Hipotecaria, 
teniendo en cuenta que además en la escritura de aclaración de 1 de diciembre de 2020 
se indicó expresamente que la representación gráfica de la parcela es la que resulta de 
la cartografía catastral, solicitando a la registrador su consulta directamente de la Sede 
Electrónica del Catastro conforme a las Res. de 7 de febrero de 2017, 8 de mayo 
de 2019 y 20 de noviembre de 2019 de la DGSJFP, ya que dicha representación gráfica 
coincide plenamente con la finca por cuanto no ha sido objeto de calificación negativa.
A colación con ello ya se indicó en el acta de 1 de diciembre de 2020 que según se 
desprende del propio Registro, la finca registral tiene asignada como referencia catastral, 
la misma que consta en el certificado catastral e informe de validación que se unieron a 
las escrituras, por lo que en el momento de su constancia (inscripción de la declaración 
de obra nueva en construcción con la concreción del espacio privado de uso público) se 
debería haber indicado cualquier circunstancia que pudiera producir discrepancias, ya 
que en ese momento el Registro era conocedor de la diferencia de superficie entre la 
registral y la catastral.
Y es que como ya se ha indicado anteriormente de la propia descripción edificio 
resulta que “La planta baja con altillo se destina a accesos de oficinas y vestíbulo 
principal…  y  rampa  de  acceso  al  aparcamiento  subterráneo...”.  Por  lo  que  resulta 
perfectamente identificado la ubicación del exceso, que coherentemente es parte de los 
destinos indicados.
A la vista de todo ello no hay duda de que la concreción de uso público se encuentra 
inscrita  en  los  términos  que  dictaminó  el  Ayuntamiento,  habiéndose  cumplido  lo 
establecido en los arts. 28 de la Ley del Suelo, 45 de las normas complementarias al 
Reglamento Hipotecario y 9, 32, 34, 38 LH y 51 RH.
Por último, destacar que en el acta de fecha 1 de diciembre de 2020 se solicita que 
“Para el caso de que algunos extremos no pudieran ser objeto de inscripción, se solicita  s
expresamente  la  inscripción  parcial”,  entendiendo  esta  parte  la  posibilidad  de  tal  oe.
inscripción parcial.» w.
V
Dado traslado del recurso interpuesto a don Jesús Julián Fuentes Martínez, notario 
de Barcelona, como autorizante del título calificado, formuló las siguientes alegaciones:
«1.  Con  carácter  general,  suscribo  las  argumentaciones  y  peticiones  que  se 
contienen en el citado recurso gubernativo.
2.  Con carácter especial y en línea con recientes pronunciamientos de nuestro 
Centro Directivo, estimo procedente hacer hincapié en los siguientes extremos:
a)  Respecto del alcance -y consecuencias- de la licencia de primera ocupación, 
remarcar que, según la Res. de 10 de diciembre de 2020 (BOE de 28 de diciembre 
de 2020):
“...el Tribunal Supremo ha puesto de relieve que la licencia de primera ocupación de 
edificios e instalaciones de ningún modo puede ser confundida ni equiparada con la 
licencia de apertura. Por una parte, la licencia de primera ocupación verifica que lo 
edificado se adapta al uso permitido y a lo autorizado en su día mediante la licencia de 
obras; en definitiva, tiene por objeto acreditar que las obras y actividades han sido 
ejecutadas  de  conformidad  con  el  proyecto  y  condiciones  en  que  la  licencia  fue 
concedida,  y  que  se  encuentran  debidamente  terminadas  y  aptas  según  las 
determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico...”
Todo ello no hace sino reforzar las siguientes afirmaciones vertidas por el recurrente 
en su escrito, en el sentido de que “...la licencia de primera ocupación verifica que se han 
cumplido las condiciones impuestas en la licencia de obras, y por ende en este caso, la 
correcta  constitución  de  la  servidumbre  de  uso  público.  Cabe  recordar  que  dichas 
comprobaciones  se  han  realizado  in  situ  mediante  la  personación  del  técnico  del 
Ayuntamiento en la propia obra concluida...”.
b)  Y  respecto  de  la  rectificación  de  cabida  cuestionada,  traer  a  colación  los 
recientes pronunciamientos de la resolución de 18 de febrero de este año (BOE de 10 de 
marzo), en la que se afirma:
“esta Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas procedentes de un 
procedimiento de concentración parcelaria, consideró debe admitirse igualmente que en 
una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de 
correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada 
para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10 y 21 de noviembre 
de 2017)...//... Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia entre 
la finca registral y la representación gráfica catastral deberán valorarse las circunstancias 
concretas que concurran en cada supuesto, tales como datos adicionales que figuren en 
Catastro  o  el  perímetro  de  la  finca  que  conste  en  los  planos  de  la  reparcelación 
archivados en el Registro (cfr. artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
Asimismo, como se ha señalado en fundamentos anteriores, este Centro Directivo 
admite que, aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o 
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con 
posterioridad la descripción de las fincas resultantes...// no puede negarse la posibilidad 
de una mera rectificación superficial, que pudiera responder a una mejora de precisión 
gráfica,  siempre  que  se  respete  el  recinto  poligonal  que  resulta  del  procedimiento 
administrativo de reordenación de terrenos...” es
Afirmaciones, éstas, que avalarían la alegación del recurrente en el sentido de que  w.
“la rectificación de la superficie del cero con veinte por ciento (0,20%) de exceso, no  229ww
aplr eacmisap anrion gduenla  aarst.e v2e0r1a.c3i óbn  tLéecyn icHai pdoatdeoc aqruiae,  dteicnhiae nrdeoc tifeicna cciuóenn stae  eqnuceu eandteram sáosl iceitna dlaa 
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solicitando a la registrador su consulta directamente de la Sede Electrónica del Catastro 
conforme a las Res. de 7 de febrero de 2017, 8 de mayo de 2019 y 20 de noviembre 
de 2019 de la DGSJFP, ya que dicha representación gráfica coincide plenamente con la 
finca por cuanto no ha sido objeto de calificación negativa...”»
VI
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus 
extremos y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 38, 199, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento 
Hipotecario; 45 y 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 28 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 de abril de 2005, 13 y 19 de febrero 
de 2007, 17 de noviembre de 2015, 12 de mayo de 2016 y 30 de junio, 27 de julio, 29 de 
septiembre y 26 de octubre de 2017.
1.  La presente Resolución tiene por objeto un acta de fin de obra nueva junto con 
diversas subsanaciones.
Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente:
– Con el asiento 597 del Diario 83, el día 27 de diciembre de 2019, se presentó acta 
de  terminación  de  obra  autorizada  el  día  2  de  agosto  de  2019  por  el  notario  de 
Barcelona, don Jesús Julián Fuentes Martínez, número 1.844 de su protocolo, la cual fue 
retirada a voluntad el día 30 de diciembre de 2019 y devuelta el día 25 de mayo de 2020, 
junto con instancia con CDs con documentos relativos al libro del edificio.
– Con el asiento 1.824 del Diario 83 fue presentada el día 11 de mayo de 2020, 
escritura de aclaración y subsanación autorizada el día 11 de mayo de 200 por el citado 
notario de Barcelona, número 686 de su protocolo, y acreditada la autoliquidación del 
Impuesto correspondiente el día 25 de mayo 2020.
– Con el asiento 4 del Diario 84, el día 14 de mayo 2020 fue presentada escritura de 
ratificación autorizada el día 13 de mayo de 2020 por la notaria de Navalmoral de la 
Mata, doña Lucía Fe Andrino Díaz, número 289 de su protocolo.
– Estos documentos notariales fueron calificados con defectos el día 8 de julio 
de 2020, debidamente notificados y retirados el día 10 de agosto de 2020.
– Con el asiento 1.535 del Diario 84, el día 14 de octubre de 2020 se presentó 
escritura de aclaración y subsanación de escritura de final de obra y modificación de 
obra  declarada,  autorizada  el  día  14  de  octubre  de  2020  por  el  citado  notario  de 
Barcelona, don Jesús Julián Fuentes Martínez, número 1.686 de su protocolo, y la 
liquidación de impuestos correspondiente se acreditó el día 20 de octubre de 2020.
– Esta  escritura  junto  con  los  documentos  notariales  citados  en  los  anteriores 
párrafos que fueron devueltos al Registro el día 16 de octubre de 2020 y fue calificada 
con defectos el día 6 de noviembre de 2020, siendo debidamente notificada la nota de  s
calificación negativa y retirada la documentación el día 16 de noviembre de 2020. e.
– Con el asiento 362 del Diario 85, se presentó el día 2 de diciembre de 2020  w.
escritura de aclaración y subsanación de escritura de final de obra y modificación de  229ww
odborna J deesúclsa rJaudliaá,n  aFuutoernizteasd aM aerl tídníeaz ,1 n dúem deircoi e2m.1b1r4e  ddee s 2u0 p2r0o topcoor loe.l notario de Barcelona,
al  R–e gLiosstr od oeclu mdíean t1o7s  ndoeta rdiaiclieesm ebxrper edsea d2o0s2 e0n,  lsoise nadnote rcioarleifisc apdáorrsa focos nfjuuenrtoanm deenvteu ecltoons   BOE-A-cable e
defectos el día 2 de febrero de 2021, teniendo en cuenta el título presentado con el 
asiento 825 del Diario 85 el día 12 de enero de 2021.
– Aportada escritura de aclaración y subsanación de escritura de final de obra y 
modificación de obra declarada, autorizada el día 10 de febrero de 2021 por el citado 
notario de Barcelona, número 251 de su protocolo, los expresados documentos fueron 
calificados con defectos el día 3 de marzo de 2021, siendo objeto de recurso esta última 
calificación.
2.  Conforme  a  los  antecedentes  del  presente  expediente,  resulta  de  la 
inscripción 1.ª de la finca que se encuentra gravada con una «servidumbre técnica de 
uso público, de conformidad con el contenido del artículo 21 de las normas urbanísticas 
de la MPGM y los objetivos y criterios de ordenación definidos en los planos 0-3 a 0-3f 
de la referida modificación de planeamiento, concretados en el correspondiente Plan de 
Mejora Urbana. En todo caso, la citada servidumbre técnica será determinada en el 
momento en que se otorgue la correspondiente licencia de obras».
Resulta  también  de  los  antecedentes  registrales  que,  en  la  inscripción  de  la 
declaración de la obra nueva en construcción, se especifica que «la ocupación del 
edificio en planta baja corresponde con tres mil ochocientos sesenta y cuatro metros 
veintinueve  decímetros  cuadrados,  el  resto  de  superficie  no  edificada  se  destina  a 
espacio privado de uso público -mil noventa metros setenta y un decímetros cuadrados».
De igual modo, el contenido de la servidumbre quedó concretado en el cuerpo de tal 
inscripción, al indicar que «de conformidad con el proyecto para el que se obtuvo la 
licencia 03-20161134404, la misma licencia y la nota aclaratoria del señor arquitecto V. 
C.  O.,  del  Departamento  de  Licencias  del  Ayuntamiento  de  Barcelona,  emitida  de 
conformidad con las condiciones del acuerdo de concesión de licencias de la Comisión 
de  Gobierno  del  Ayuntamiento  de  Barcelona,  se  concreta  la  servidumbre  técnica 
resultante del proyecto de reparcelación que resulta de la inscripción primera de esta 
finca en los siguientes términos: espacio privado de uso público en el suelo libre de 
edificación en planta baja, que incluye la posibilidad de ser destinado a cualquier uso de 
espacio público, admitiendo la colocación de mobiliario urbano, incluyendo los anclajes 
para aparcamiento de bicicletas. Dicho espacio libre de edificación y de uso público se 
ubica: por una parte da continuidad urbana al frontal de (…) en su encuentro con la calle 
(…), con una superficie de setecientos setenta metros y ochenta y tres decímetros 
cuadrados; y que por otra parte, continúa con la lógica del sistema de espacios libres 
que conforma el (…), creando dos zonas triangulares que una de ellas da acceso a las 
oficinas desde la calle (…) de doscientos tres metros y cuatro decímetros cuadrados y la 
otra colindante con el parque de ciento dieciséis metros y ochenta y cuatro decímetros 
cuadrados, con una superficie total de trescientos diecinueve metros y ochenta y ocho 
decímetros cuadrados».
Es decir, según la inscripción de obra nueva en construcción, la superficie total 
afectada por el espacio de uso público es de mil noventa metros cuadrados y setenta y 
un decímetros cuadrados, que coincide con la parte no edificada en planta baja.
En  la  escritura  de  aclaración  y  subsanación  de  escritura  de  final  de  obra  y 
modificación de obra declarada otorgada el día 14 de octubre de 2020 ante el notario de 
Barcelona,  don  Jesús  Julián  Fuentes  Martínez,  se  rectifica  la  cabida  de  la  finca 
registral  13.471,  pasando  de  4.955  metros  cuadrados,  superficie  resultante  en  la 
inscripción primera, a 4.965 metros cuadrados. Dicha cabida queda acreditada mediante 
la protocolización de la certificación catastral.
3.  El objeto del presente recurso consiste, por tanto, en determinar si cabe inscribir  e.
el final de obra del edificio declarado en construcción respecto de la referida finca, al  w.b
modificarse la superficie del solar, pero sin aumentar la parte del mismo ocupado en  229ww
pulsaon tpaú pbolirc ola  reedsipfiecactcoió dne,  yl as inp aarlttee radre ll as doelater rnmoi noaccuiópna dyo c opnocrr elac iópnla dneta  lad es elrav ideudmificbarec iódne 
refeHridaa .quedado acreditado, tanto de los antecedentes registrales como de la nota
aclaratoria de la licencia de obras emitida el día 24 de julio de 2017 por el arquitecto del
Departamento de Licencias del Ayuntamiento de Barcelona, que la concesión de la 
licencia  quedó  condicionada  al  «registro  de  las  servidumbres  de  paso  público 
correspondientes  al  suelo  libre  de  edificación  a  la  planta  baja»,  adjuntado  los 
correspondientes  planos  en  que  se  cuantifica  el  suelo  privado  libre  de  edificación 
sometido a dicha servidumbre.
Igualmente resulta del presente expediente la concesión de la licencia de primera 
ocupación por el Ayuntamiento de Barcelona en fecha 9 de mayo de 2019, acreditando 
por tanto el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como 
la adecuación de la edificación desarrollada respecto del proyecto para el que obtuvo la 
oportuna licencia.
Sin embargo, resulta en el presente expediente, que la licencia de primera ocupación 
es de fecha 9 de mayo de 2019 anterior a la rectificación de la superficie en planta baja y 
afecta de manera directa al contenido y descripción de la servidumbre de uso público.
La manifestación del técnico en el propio certificado se encuentra unido a la escritura 
de  1  de  diciembre  de  2020,  posterior,  consecuentemente,  a  la  licencia  de  primera 
ocupación.
Finalmente, la escritura de aclaración y subsanación de escritura de final de obra y 
modificación  de  obra  declarada  en  construcción  es  otorgada  el  día  14  de  octubre 
de 2020, posterior igualmente a la licencia de primera ocupación.
Por todo ello, la licencia de primera ocupación, por ser anterior, no ampara, en el 
presente caso, la rectificación de la obra nueva que se pretende inscribir en lo relativo a 
la determinación del espacio privado de uso público conforme a la referida servidumbre 
técnica de uso público; y, la manifestación del técnico competente se encuentra en 
aparente contradicción con los pronunciamientos de los asientos registrales, en tanto en 
cuanto según los términos de la inscripción de la servidumbre debe interpretarse que 
ésta afecta a la totalidad del suelo libre de edificación.
4.  Es  doctrina  uniforme  de  este  Centro  Directivo  que  sólo  deben  acceder  al 
Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, 
porque solo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos, base de la 
publicidad registral y del fomento del crédito territorial.
La necesidad de determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles 
se predica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo cual 
constituye un conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinación.
Así la reconoció en su Resolución de 13 de febrero de 2007: «Uno de los principios 
estructurales de nuestro Derecho registral, es el de especialidad o determinación, que 
exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto 
objeto  de  inscripción,  la  fijación  y  extensión  del  dominio,  quedando  de  tal  modo 
delimitados  todos  sus  contornos  que  cualquiera  que  adquiera  confiando  en  los 
pronunciamientos  tabulares  conozca  la  extensión,  alcance  y  contenido  del  derecho 
inscrito.  Este  principio  aparece  consagrado  en  diversos  preceptos  de  nuestro 
Ordenamiento Jurídico (artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento al 
precisar  todas  las  circunstancias  que  debe  contener  la  inscripción;  artículo  54  del 
Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho 
precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que 
permitan  conocerla  de  forma  indubitada).  Es  así  doctrina  reiterada  de  este  Centro 
Directivo  que  el  principio  de  especialidad  impone  una  delimitación  precisa  de  los 
derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y 
objetivos como en cuanto a su alcance y contenido». s
Por tanto, el defecto recurrido debe ser confirmado, puesto que la alteración en la  oe.
descripción tanto del solar como de la obra de nueva debe necesariamente conllevar una  w.
nueva y completa descripción del objeto y contenido de la servidumbre de uso público, al  229ww
qcounefdoarmr nideacde smaurinaimciepnatle. afectada por las referidas rectificaciones, con la correspondiente
exceNsoo  odbes ctaanbtidea, .a solicitud de los interesados, cabe inscripción parcial, excluyendo el  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.