BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50331
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6927 Resolución de 18 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2, por la que se 
suspende la inmatriculación de una finca rústica al invadir dominio público.
En el recurso interpuesto don I. A. U. contra la nota de calificación de la registradora 
de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, doña María Sonsoles Rodríguez-
Vilariño Pastor, por la que se suspende la inmatriculación de una finca rústica al invadir 
dominio público.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 14 de agosto de 2020 ante el notario de Pilas, don 
José María Varela Pastor, con el número 1.043 de protocolo, se aceptaba la herencia de 
don F. C. M., adjudicando a una hija, doña A. C. G., una finca rústica no inmatriculada 
descrita como suerte de olivar secano, con una superficie de 54 áreas y 8 centiáreas, 
quien la vendía a don I. A. U. Acompañaba, como título previo para la inmatriculación, 
copia de escritura de disolución de condominio otorgada el día 5 de abril de 2005 ante la 
notaria de Pilas, doña María Enriqueta Zafra Izquierdo.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento:
Fecha del documento: 14/08/2020.
Notario: José María Varela Pastor. Protocolo: 1043/2020.
Entrada: 3322/2020.
Asiento de Presentación: 1358 del Diario: 243.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaria, ha 
resuelto no practicar los asientos solicitados, en base a lo [sic] siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho.
Según  la  escritura,  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  la  información 
gráfica que resulta de consulta en la aplicación informática registral y la que suministra la 
propia Junta de Andalucía en su página web, la finca objeto de inmatriculación linda con 
Vía pecuaria, resultando de Informe remitido por la Consejería de Agricultura, Ganadería, 
Pesa [sic] y Desarrollo Sostenible de 4 de diciembre de 2020, que la parcela catastral en  e
cuestión no solo linda con la Vía pecuaria que se indica en la misma, sino que de los  bo
estudios realizados hasta la fecha se aprecia una intrusión de la parcela en la vía  27ww
ppeeccuuaarriiaa  tdoed a1v.í7a7 e7s,0tá3  smin2 ,d epsolri nldoa rq uy eq uaeu neql ueex peeld mienistme od ei ndfoersmlined ere qcuoen oscee  inqiuceió  lean  vsíua 
dtoíad aevsíatá r ecsaudlutec ainddoe, tesrí mqiunea dsoe  erne csoun eoxctee nusnióan i nyv daesliiómni tadcei ódno, mpoinri olo  pqúubeli cporo, caeudneq udee néesgtaer, 
la inscripción conforme a los art. 9, 10, 18 y 205 LH.
Contra la presente calificación, sin perjuicio de otros medios que se pudieran estimar 
procedentes […]
Sanlúcar la Mayor, dos de febrero del año dos mil veintiuno Fdo. El Registrador 
(firma ilegible). Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don I. A. U. interpuso recurso el día 10 de 
febrero de 2021 en el que exponía lo siguiente:
«Que, por escritura otorgada en Pilas, el día 14 de agosto de 2.020, ante el Notario 
de dicha población D. José M.ª Varela Pastor, número 1.043 de protocolo, previa la 
herencia allí formalizada, compré la finca que en dicha escritura se describe, y cuya 
inmatriculación se pretende en el Registro de la Propiedad número 2 de Sanlúcar la 
Mayor (…)
Que,  en  el  desarrollo  del  procedimiento  previsto  en  el  Artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria, al colindar la finca con una vía pecuaria, la Consejería de Agricultura, 
Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible de la Junta de Andalucía emitió el informe (…)
Que la Sra. Registradora de la Propiedad, en virtud de los anteriores antecedentes, 
emitió la siguiente calificación negativa (...) y que, literalmente, dice:
"Según la escritura, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la información 
gráfica que resulta de consulta en la aplicación informática registral y la que suministra la 
propia Junta de Andalucía en su página web, la finca objeto de inmatriculación linda con 
Vía pecuaria, resultando de Informe remitido por la Consejería de Agricultura, Ganadería, 
Pesca y Desarrollo Sostenible de 4 de diciembre de 2020, que la parcela catastral en 
cuestión no solo linda con Vía pecuaria que se indica en la misma, sino que de los 
estudios realizados hasta la fecha se aprecia una intrusión de la parcela en la vía 
pecuaria de 1.777,03 m2, por lo que aunque el mismo informe reconoce que la vía 
pecuaria está sin deslindar y que el expediente de deslinde que se inició en su día está 
caducado, sí que se reconoce una invasión de dominio público, aunque éste, todavía 
resulte indeterminado en su extensión y delimitación, por lo que procede denegar la 
inscripción con forme a los art. 9, 10, 18 y 205 LH."
Que  discrepo  de  la  calificación  realizada  por  las  causas  que  seguidamente  se 
exponen:
A)  Según  se  dice  literalmente  en  la  Resolución  de  esa  Dirección  General  de 
fecha 13 de enero de 2.021 (BOE de 28 de enero):
"Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público ‘ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (...), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: El cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del  es
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos’. o
La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad  w.
sdpueof sidceeisesonlritnieadm, ee qpnurteee,v  ipo‘so epr  aursanu  belaol drvdoái,nl idlaao   paeo jesqrecusieció ion e daned  mllaai n fiascctorurarltteiavsdap ,oa neddlm iueinsniotse tr paúptbirvluaice obd aed  eresl ecteu rpareecrnraeocd ióditnee    2021-6927n https://ww
que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado
contra  quien  se  dirige  la  acción’,  y  consideró  ‘la  falta  de  identificación  del  terreno
reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los 
límites de las propiedades en cuestión’.
En este punto no puede olvidarse la presunción derivada del principio de legitimación 
registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los 
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y 
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo 
se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales 
tiene la posesión de los mismos."
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: "Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (...), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, que dando por 
ello  excluida  de  las  mismas  toda  cuestión  que  implique  definición  de  derechos 
dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo 
calificarse de tal aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía 
pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la 
Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el 
supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el 
terreno  ocupado  por  el  demandante  forma  parte  integrante  de  la  vía  pecuaria  o 
pertenece  a  la  propiedad  del  mismo  y  de  ello  excede  de  la  competencia  de  la 
Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de 
las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la 
confirmación de la sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica 
cabe añadir que entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos 
y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, 
concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de 
ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber 
dejado  de  practicar  las  operaciones  de  deslinde  y  amojonamiento  posteriores  a  la 
clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias 
citadas".
Lo anterior lo traigo a colación porque el fundamento de la calificación negativa es la 
pretendida invasión de la vía pecuaria, del dominio público, cuando todos estamos 
conformes en que la finca colinda con dicha vía pecuaria, pero ésta no está definida ni 
en su extensión ni en su delimitación.
El informe de la Junta de Andalucía hace referencia a un expediente ya caducado, 
por tanto, carente de eficacia jurídica frente a terceros; entiendo no es posible fundar 
conclusiones algunas en tal expediente, pues ello implica reconocerle una eficacia que le 
niega el ordenamiento jurídico, informe, además, que data del año 2.007. Además, el Sr. 
informante,  sin  base  o  fundamento  alguno  que  le  autorice  para  ello,  sienta  unas 
conclusiones sobre el resultado de un futuro expediente que, hoy por hoy, es inexistente, 
y del que concluye ha resultado invadida la vía pecuaria, cuya extensión y delimitación 
son, actualmente, ignorados.
Debe  recordarse  también  lo  dispuesto  en  el  Artículo  3.3  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario: e.
"3.  Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos  27ww
psero pnruenscuiammeine nctieorst ojusr."ídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario
Y,  en  este  caso,  no  hay  prueba  material  con  eficacia  jurídica,  que  acredite  la
pretendida invasión del dominio público.
Es decir, tanto el Catastro, como la aplicación informática registral y la información 
publicada por la Juntad [sic] Andalucía en su página web acreditan la colindancia de la 
finca de mi propiedad con la vía pecuaria, pero, a salvo la opinión del Sr. informante, no 
existe prueba o acreditación actual de que la misma invada el dominio público; pues ello, 
en buena lógica, deberá debatirse en un procedimiento futuro, que hoy no existe, y en el 
cual deberé ser citado para alegar lo que a mi derecho interese.
Entiendo  que  negar  el  acceso  de  mi  escritura  al  Registro  de  la  Propiedad,  es 
desconocer mi derecho a obtener la tutela de esta institución, en base a opiniones de lo 
que  pueda  resultar  de  un  expediente,  hoy  por  hoy,  inexistente  e  imponerme  el 
cumplimiento de unas obligaciones para la tutela del dominio público correspondientes a 
la Administración que es la encargada de velar por la indemnidad del mismo.
Por supuesto que, si la escritura accede al Registro de la Propiedad y el expediente 
de deslinde se realiza por la administración, me veré sometido, como no puede ser 
menos, a las consecuencias de dicho deslinde, legalmente practicado.»
IV
Notificada la interposición del recurso al notario de Pilas, don José María Varela 
Pastor, como autorizante del título calificado, realizó las siguientes alegaciones:
«No se discute que la escritura adolezca de defectos de fondo o forma, de falta 
subsanable  o  insubsanable  que  impida  el  acceso  de  la  misma  al  Registro  de  la 
Propiedad; el obstáculo para ello procede de que, pretendiéndose la inmatriculación de 
la finca a que la misma se refiere, el informe solicitado a la Consejería de Agricultura, 
Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible de la Junta de Andalucía, al colindar la misma 
con una vía pecuaria, pone de manifiesto que, en su día y cuando dicha vía pecuaria sea 
deslindada formalmente, habría una invasión del dominio público.
Aunque los supuestos de las Resoluciones de la Dirección General de fecha 13 de 
enero de 2.021, dos de 11 de diciembre de 2.020, 12 de marzo de 2.020, dos de 16 de 
octubre de 2.020, 9 e [sic] agosto de 2.019, entre otras, se refieren a fincas inscritas, 
siempre esta Dirección General ha sentado la doctrina de ser necesario la existencia del 
oportuno expediente administrativo como fundamento esencial para que la pretensión de 
la administración en orden a que se practique la nota marginal de que la finca pueda 
estar afectada por una vía pecuaria, se esté tramitando y que el mismo exista.
En el caso de la escritura de referencia, debe destacarse que no existe expediente 
alguno que determine las dimensiones de la vía pecuaria en cuestión; es más, según la 
certificación catastral incorporada a la escritura la finca colinda con la vía pecuaria, pero 
no  se  deduce  de  ello  invasión  alguna;  pronunciamiento  catastral  que,  según  el 
Artículo 3.º del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, debe reputarse correcto 
y sin que el mismo haya quedado desvirtuado.
Como se dice en el recurso presentado, creo debe atenderse al contenido de la STS 
Sala de lo Contencioso, de 20 de abril de 1988, para poder determinar si existe invasión 
del  dominio  público  «ha  de  saberse  dónde  está  situado  éste  y  los  límites  de  su 
superficie; si no hay datos sobre el terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con 
la finca privada colindante, la afirmación de que ha invadido el terreno de dominio 
público, carece de base, y más cuando, (...), tal terreno estaba siendo usado por el 
sancionado: El cambio de esta situación de hecho, había de tener una base, cual es la 
concreta determinación concreta del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto 
falta en los actos administrativos recurridos, al no haberse efectuado el deslinde, ni  e.e
actuación  con  audiencia  del  interesado  que  pueda  tener  unos  efectos  iguales  o  b
parecidos.» 27ww
pauñdoosE, n sn eeorl   ddineefbsoiprdmloe ega ó a upsnuoasr t aeedrfroeó,cn tesoeas   drjeuecrtíeodrnimcoocinsea  pcqoiuóren c  deaeld  uelacxispd eadddimi edenentels  imoinniiscemisa odd,o e i ghlana ocvreíáa nm dpáoessc eud aesr iia de ieellonz    OE-A-2021-69able en https://
cuestión o a otras posibles causas; y a fecha de hoy, aún no se ha determinado cuáles 
sean tales dimensiones y si afectarían o no a la finca escriturada.
Por lo anterior, entiendo que, en ausencia de la determinación de cuales sean las 
dimensiones de la vía pecuaria y su correcta ubicación, debe prevalecer el contenido del 
Catastro, pues así lo determina su legislación específica que a todos obliga; no debiendo 
existir impedimento para inmatricular la finca objeto de la escritura, en el bien entendido 
que, si el expediente de deslinde se tramita en su día, habrá que estar a las resultas del 
mismo. Lo contrario sería desconocer el derecho del particular a obtener la protección 
del Registro de la Propiedad y actuar el contenido de su derecho de propiedad, lo que se 
le negaría por la mera opinión del funcionario informante carente toda apoyatura o base 
legal y hacer esperar al recurrente a que por la administración se actúe con la diligencia 
que, hasta este momento, no ha demostrado.
V
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación 
el día 24 de febrero de 2021, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 199, 203, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 6, 30, 37, 53.2 
y 61 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones 
Públicas; 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; 24 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; la 
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; el Decreto 155/1998, de 21 de julio, por 
el que se aprueba el Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de 
Andalucía, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 5 de julio de 2006, 4 de diciembre de 2007, 18 de septiembre de 2008, 13 de julio 
y 17 de octubre de 2011, 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 7 de 
marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013, 1 de agosto de 2014, 15 de marzo, 12 de abril 
y 14 de noviembre de 2016, 30 de junio y 7 de noviembre de 2017, 5 de febrero, 27 de 
junio, 27 de septiembre, 11 de octubre y 14 de noviembre de 2018 y 23 de enero 
de 2019.
1.  El objeto del presente recurso es decidir si procede la inmatriculación por título 
público solicitada al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca 
rústica sita en el término municipal de término de Sanlúcar la Mayor a la vista de los 
antecedentes  de  hechos  reseñados  y,  en  particular,  del  informe  solicitado  por  la 
registradora  y  emitido  por  la  Administración  competente  (Consejería  de  Agricultura, 
Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible de fecha 4 de diciembre de 2020), conforme a 
lo previsto en el párrafo tercero del citado artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En concreto del citado informe resulta, entre otros extremos, lo siguiente: que la finca 
cuya inmatriculación se pretende no sólo linda con la vía pecuaria, sino que la invade en 
la superficie de 1.777,03 metros cuadrados, pese a no estar deslindada.
A la vista del citado informe, la registradora emite, conforme al artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria, la calificación negativa objeto del presente recurso.
El recurrente se opone a dicha calificación alegando, en síntesis, que la vía pecuaria  e.e
«no  se  encuentra  definida  ni  en  su  extensión  ni  en  su  delimitación»,  al  no  estar  b
deslindada. 27ww
H2.a y Eqlu ree cruercsoor dnaor  pquueed, ec opmroos pyear aser. indicó por la Dirección General de los Registros y
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tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene
su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio 
público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y 
derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son  inalienables,  imprescriptibles  e 
inembargables,  lo  cual  no  es  sino  manifestación  del  principio  y  mandato  supremo 
contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y 
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios 
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.
En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas 
deben  inscribir  en  los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su 
patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, 
así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos 
registros».
Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se 
establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de 
información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme 
a  la  cual  «los  registradores  de  la  propiedad,  cuando  tuvieren  conocimiento  de  la 
existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no 
estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda 
su administración, para que por éstos se inste lo que proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito.
3.  Pero la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor 
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento 
jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que 
pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto  en  distintas  leyes  especiales,  como  la  de  costas,  montes  o  carreteras,  el 
registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la 
inscripción pretendida (en concreto en el caso de colindancia con el demanio de la finca 
que se pretende inmatricular) no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
4.  Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma  s
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria,  oe.
prevé que, en todo caso y no sólo en los respectivos ámbitos sectoriales a que se  w.
refieren las leyes especiales antes citadas (costas, montes, carreteras, suelo, etc.), el  27ww
rgeegoisrrterafedroern tcriaatdaará  ddee  feinvcitaasr  lyaa i nisncmriaptcriiócunl addea nsu, ecvuaasn fdinoc atusv, ieor ad ed luad raesp rfeusnednatdaacsió ns ogbrárefi claa 
posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general.
Así, por ejemplo, el artículo 199, al regular el procedimiento para la inscripción de la 
delimitación  georreferenciada  de  las  fincas  ya  inmatriculadas,  ordena  que  «el 
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma 
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».
Y al regular el procedimiento inmatriculador del artículo 203, se establece que «si el 
Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya 
inmatriculación  se  pretende  con  otra  u  otras  de  dominio  público  que  no  estén 
inmatriculadas  pero  que  aparezcan  recogidas  en  la  información  territorial  asociada, 
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u 
órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca 
que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe 
correspondiente  dentro  del  plazo  de  un  mes  a  contar  desde  el  día  siguiente  a  la 
recepción  de  la  notificación.  Si  la  Administración  manifestase  su  oposición  a  la 
inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase 
dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la 
anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de 
las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con 
certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, 
en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes».
Igualmente el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, directamente aplicable al supuesto 
de hecho objeto del presente expediente, se ocupa de insistir, en términos casi idénticos 
a los ya señalados en otros preceptos, que «si el Registrador tuviera dudas fundadas 
sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra 
u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en 
la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará 
tal  circunstancia  a  la  entidad  u  órgano  competente,  acompañando  la  certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, 
por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a 
contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación». Y añade siguiendo la 
misma técnica del artículo 203 de la misma ley que «si la Administración manifestase su 
oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador 
conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, 
denegará la inmatriculación pretendida».
Este es el fundamento legal en que se apoya la calificación desfavorable de la 
registradora objeto del presente recurso.
5.  Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el 
nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que «todos los Registradores dispondrán, como 
elemento  auxiliar  de  calificación,  de  una  única  aplicación  informática  (…)  para  el 
tratamiento  de  representaciones  gráficas,  que  permita  relacionarlas  con  las 
descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión 
del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan  s
derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa  oe.
correspondiente». w.
Y en su disposición adicional primera, añade que «para que la Dirección General de  27ww
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realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del 
Catastro  y  con  aquellas  otras  cartografías  o  planimetrías,  debidamente 
georreferenciadas  y  aprobadas  oficialmente  por  las  distintas  Administraciones 
competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que 
fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de 
dominio  público  y  del  alcance  y  contenido  de  las  limitaciones  públicas  al  dominio 
privado».
6.  Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no 
hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de 
que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada 
que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial.
7.  En el presente caso no es que se aprecien indicios de colindancia de la finca 
cuya inmatriculación se pretende con un bien de dominio público, a pesar de no estar 
inmatriculado,  sino  que  se  invade  la  misma  en  la  superficie  de  1.777,03  metros 
cuadrados conforme al referido informe.
El hecho de la colindancia de la finca cuya inmatriculación se pretende con la vía 
pecuaria  da  fundamento  suficiente  a  las  dudas  de  la  registradora  sobre  la  posible 
invasión del dominio público, de donde se colige la corrección de su actuación al dar 
cumplimiento en tales circunstancias a la previsión legal contenida en el párrafo tercero 
del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «si el Registrador tuviera dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que 
aparezcan  recogidas  en  la  información  territorial  asociada  facilitada  por  las 
Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, 
acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende 
inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, 
dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la 
notificación».
Y lo cierto es que no sólo dicha actuación fue correcta, sino que, además, las dudas 
de  la  registradora  fueron  confirmadas  de  forma  expresa  por  la  Administración 
competente  mediante  la  emisión  en  plazo  del  informe  recabado,  a  través  de  la 
Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, en los términos 
antes expuestos, y que concluye su examen técnico afirmando la indubitada invasión de 
la  vía  pecuaria  y  la  correlativa  imposibilidad,  a  su  criterio,  de  proceder  a  la 
inmatriculación solicitada, esto es, manifestando su expresa oposición a la inscripción.
Y tal supuesto de hecho, por estar así previsto en el párrafo cuarto del artículo 205 
de la Ley Hipotecaria, no puede sino generar una calificación registral negativa de la 
solicitud  de  inmatriculación,  al  disponer  dicho  precepto  que  «si  la  Administración 
manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de 
plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del 
dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».
Se  trata  de  una  previsión  legal  que,  en  el  contexto  normativo  antes  descrito, 
responde al mismo principio general tuitivo y protector del dominio público examinado, y 
que si, de un lado, niega los efectos propios del silencio administrativo positivo en caso 
de ausencia de emisión del preceptivo informe administrativo en plazo (vid. Resolución  s
de este Centro Directivo de 11 de octubre de 2018, en la que se señaló que el artículo 24  oe.
de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las  w.
Administraciones  Públicas,  excluye  el  sentido  favorable  del  silencio  en  los  casos  27ww
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la consecuencia de la calificación negativa en caso de oposición de la Administración a
la inscripción (cuando esta posición obstativa sea la que resulte del correspondiente 
informe técnico).
De todo lo cual cabe concluir que la actuación y la calificación de la registradora fue 
correcta por ajustada a Derecho, lo que conduce a su confirmación.
8.  Tampoco puede acogerse favorablemente el argumento del recurrente basado 
en el hecho de que la parcela está catastrada a su nombre pues, como ya señalara la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dicha circunstancia 
no permite eludir el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria 
si se pretende la inmatriculación de la finca por esta vía.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.