BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91583
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12738 Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Arganda  del  Rey  n.º  1,  por  la  que  se 
suspende  la  inscripción  de  rectificación  de  una  referencia  catastral 
consignada.
En el recurso interpuesto por don A. M. L., en nombre y representación de «Consfri, SA», 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 1, doña 
Camino  Magán  Ayuso,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  rectificación  de  una 
referencia catastral consignada.
Hechos
I
Mediante instancia privada, con firma legitimada ante la Notaria de Madrid, doña 
Carmen Carolina Crespo Álvarez, el día 25 de marzo de 2021, acompañada de escritura 
otorgada el día 22 de abril de 2016 ante el Notario de Madrid, don Gregorio Javier Sierra 
Martínez, con el número 1.316 de protocolo, se solicitaba que se rectificase y eliminase 
del  asiento  registral  la  referencia  catastral  asignada  a  una  finca,  por  no  haberse 
asignado, además, las otras cuatro referencias catastrales y parte de una quinta que le 
correspondían.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia del documento calificado: Número de entrada: 879/2021.
Asiento Diario: 1866/52.
Objeto: Instancia privada de don A. M. L., en representación de Consfri, SA. Firma 
legitimada por la Notario de Madrid doña Carmen Carolina Crespo Álvarez el 25 de 
marzo de 2021.
Nota de calificación registral.
Antecedentes de hecho:
Primero.  Que con fecha 25 de marzo de dos mil veintiuno, se presentó en este 
Registro de la Propiedad el documento de referencia junto con escritura otorgada en 
Madrid, el veintidós de abril de dos mil dieciséis, ante el notario Gregorio Javier Sierra 
Martínez, número de protocolo 1316.
Segundo.  Se trata de una instancia privada de don A. M. L., en representación de 
Consfri, SA con firma legitimada por la Notario de Madrid doña Carmen Carolina Crespo 
Álvarez el 25 de marzo de 2021. e.
La instancia se refiere a la finca registral 644 del término municipal de Tielmes. Esta  w.b
finca fue adquirida por Consfri, SA en virtud de escritura otorgada en Madrid, el veintidós  738ww
pdreo taobcroill od e1 3d1o6s.  mEinl  dlaie icnisstéaisn,c iaan, teel  eald Nmointaisritora Gdorer gdoer iloa  Jtiatuvliaerr  rSeigeirsratr aMl, aCrtoínneszfr,i ,n SúAm,e rreol adtae 
qcautea setnra dleicsh ya  peasrcteri tduera u pnúab sliceax tala  refinfecrae necnia c cuaetsatsiótrna ls ey  aidñeandteifi cqaubea a crobnitr acriniacmo ernetfee,r esninc iasus 
autorización, ni consentimiento y sin justificación la Registradora que inscribió la compra
sólo asignó una de esas seis referencias catastrales. Por ello solicita, apelando a los 
artículos  30,  39,  40  y  concordantes  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  «se  rectifique  la 
inscripción actual y se elimine del asiento registral cualquier referencia al Catastro, en 
tanto dicha referencia no se corresponde exactamente con lo expresado en la escritura».
Tercero.  Son datos a tener en cuenta:
1.  La finca 644 de Tielmes fue efectivamente adquirida por la Consfri, SA en virtud 
de escritura otorgada en Madrid, el veintidós de abril de dos mil dieciséis, ante el Notario 
Gregorio Javier Sierra Martínez, número de protocolo 1316, causando la inscripción 22.ª 
de 16 de diciembre de 2016. Efectivamente, en dicha escritura pública la finca en 
cuestión se identificaba con cinco referencias catastrales y parte de una sexta referencia 
catastral y al practicarse la inscripción 22.ª solo se incluyó una de ellas.
2.  Con fecha 18 de enero de 2017 se inicia un expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria en relación a esta finca y a otras más y se extiende la correspondiente 
anotación al respecto sobre la finca 644. El mencionado expediente es denegado por la 
Registradora abajo firmante (transcribo la parte de la denegación relativa a esta finca):
Finca registral 644 del término municipal de Tielmes: con una superficie según este 
Registro  de  1.801.320  metros  cuadrados.  Coincidente  con  la  referencia 
catastral 28146A005000010000SG, equivalente al polígono 5, parcela 1 (…) de Tielmes. 
En el expediente objeto de la presente se incluyen también como parte de la finca 
registral  en  cuestión  las  referencias  catastrales  28146A005090030000SO, 
28146A005090020000SM,  28146A005000140000SD  y  28035A02400280000FX 
equivalentes  según  catastro  al  polígono  5,  parcelas  9003,  9002,  14  y  polígono  24 
parcela 285 (esta última del término municipal de Carabaña).
Según las alegaciones presentadas, se incluyen como parte la finca dos caminos de 
uso público pertenecientes al Ayuntamiento y sin deslindar. No resulta acredito [sic] que 
la  parcela  catastral  de  Carabaña  pertenezca  a  esta  finca  registral  según  alega  el 
Ayuntamiento.
Existe por todo ello dudas fundadas sobre la identidad de la finca registral y las 
parcelas catastrales añadidas en las que fundamentalmente se basa el exceso de cabida 
que se pretende.
3.  La transcrita calificación fue objeto de recurso gubernativo ante la DGRN y 
resulto [sic] por la DG mediante resolución de fecha 27 de julio de 2017, de la que se 
transcriben los datos más relevantes:
– Mediante instancia privada suscrita por don A. M. L. se solicitó que se iniciase el 
procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de 
las fincas registrales 334, 664, 863, 901 y 2.527, todas ellas del término municipal de 
Tielmes. También se solicitó en dicha instancia privada que, si la inscripción de alguna de 
las representaciones gráficas fuera denegada, se hiciera constar su referencia catastral a 
efectos de localización
– Respecto a la finca registral 644 del término municipal de Tielmes (número de 
orden 1 en la escritura que se acompaña), se considera por la registradora que la 
superficie que consta en Registro se corresponde con una parcela catastral y ahora se 
añaden cuatro más, una de las cuales radica en término municipal distinto y parcialmente 
otra parcela, aportando representación gráfica alternativa. Se formulan alegaciones por 
la  Administración  municipal  relativas  a  la  invasión  de  caminos  de  uso  público 
pertenecientes al Ayuntamiento y sin deslindar y a la inclusión de una parcela catastral  e.
del término de Carabaña. En el título se describe la finca con una superficie de 180  w.
hectáreas, 13 áreas y 20 centiáreas. Se aporta representación gráfica alternativa de la  738ww
qeuxper eressaudlota  eunn ae l sfuupnedrafimcieen dtoe  a1n6t1e rhioerc, táarl enaos  q8u6e ádraera jsu s5t1ifi ccaednati álare caosr. rPesropcoenddee nreciiate rdaer  llao 
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confirmado, al contemplarse tales circunstancias como obstativas de la inscripción según 
los  artículos  9  y  199  de  la  Ley  Hipotecaria.  Es  decir,  no  quedando  justificada  la 
correspondencia de la finca con la representación gráfica y existiendo además dudas de 
invasión de dominio público, procede confirmar la calificación en cuanto a esta finca.
– Por último, debe hacerse referencia a la solicitud de constancia registral de la 
referencia catastral de todas las fincas. Debe recordarse que la constancia registral de 
la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos 
limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que 
se  refiere  el  artículo  10  de  la  Ley  Hipotecaria,  no  supone  la  inscripción  de  la 
representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma 
(artículo 9.b), párrafo séptimo).
Cuarto.  En el día de la fecha el documento reseñado ha sido calificado por la 
Registradora.
Fundamientos [sic] jurídicos:
Primero.  La calificación citada ha sido realizada al amparo de los artículos artículos 
[sic] 9, 18, 30, 39, 40 y 201 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Segundo.  De dicha calificación resulta el siguiente defecto, que impide practicar la 
inscripción solicitada:
No procede aplicar la normativa de los artículos mencionados que hacen referencia a 
la  rectificación  de  los  asientos  practicados  erróneamente,  situación  que  no  se  ha 
producido en el presente supuesto, donde lo que se trata es de excluir de la descripción 
de una finca registral una referencia catastral que el propio titular registral sostuvo ante 
la DG que sí forma parte de esa finca registral. Es decir, no existe un error en este 
Registro de la Propiedad. Lejos de ello, la asignación de la mencionada referencia 
clarifica la ubicación de la finca registral y como ha dicho la DG la constancia registral de 
la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos 
limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que 
se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Y la no inclusión de las otras referencias 
catastrales que constaban en el título de venta ya fue resulta y explicada por la nota 
denegatoria del expediente del 199 y la resolución de la DG ya mencionada y transcrita.
Parte dispositiva:
Vistos  los  artículos  citados  y  demás  de  aplicación,  el  Registrador  que  califica 
acuerda:
1.º  Suspender la inscripción solicitada por el defecto subsanable antes indicado.
2.º  Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el artículo 322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º  Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este 
documento conforme al artículo 323 de la citada Ley.
4.º  No  se  ha  tomado  anotación  de  suspensión,  por  no  haberse  solicitado 
expresamente.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Arganda del Rey a 19 de abril de 2021 Camino Magán Ayuso La registradora de la  e
Propiedad». bo
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. M. L., en nombre y representación de 
«Consfri, SA», interpuso recurso el día 22 de abril de 2021 mediante escrito y en base a 
las siguientes alegaciones:
«Primero.  Que el día 25/03/2021 se presentó solicitud ante el Registro para la 
subsanación de un error en la descripción registral de la finca de mi propiedad 644 de 
Tielmes.
Se presentó junto con la instancia de la solicitud, la escritura que da origen a mi 
derecho Y una nota simple anterior a mi compra, en la que se puede comprobar cuál era 
la descripción registral de la finca que yo he comprado a los efectos de dejar plena 
constancia que cuando yo compro la finca no existe en su descripción mención alguna al 
Catastro.
Segundo.  Que en la nota de calificación que ahora se recurre, se dice, en resumen, 
que no ha lugar rectificar nada porque el registro no tiene ningún error, y se añade que 
esta parte sostuvo ante la DGRN que la referencia catastral en discusión efectivamente 
pertenece a ésta finca.
Pues bien, lo primero que hay que señalar es que la Ley dice claramente que los 
asientos registrales sólo pueden modificarse por voluntad de su titular o por resolución 
judicial, en ningún lugar de la Ley hemos encontrado ningún artículo que diga que la 
señora registradora, arbitrariamente, modificará el asiento registra] como a ella le venga 
en gana.
Tampoco existe ninguna normativa que obligue a hacer referencia al catastro en la 
descripción registral de las fincas, es decir, no pasa nada si no se hace referencia al 
catastro (pero si se hace, ya que se hace, que se haga correctamente)
Se ha solicitado Certificación de la finca 644 (…) en ella se puede leer claramente lo 
que la señora registradora ha añadido arbitrariamente en la descripción de mi finca.
De la lectura de la descripción que de mi finca hace el registro, queda claro que la 
finca se corresponde únicamente con la parcela 1 del polígono 5, lo que puede conllevar 
a errores, no correspondiéndose los límites ni la superficie de la parcela catastral citada 
con los de la registral y esto lo ha hecho con la oposición expresa del titular registral.
Como podemos ver, en ningún lado dice que se señala «a los meros efectos de 
localización» o que «la forman, entre otras, la parcela 1 del polígono 5».
En ningún momento ha sido voluntad del titular del asiento el modificar la descripción 
registral haciendo constar en la misma sólo una de las referencias catastrales que la 
forman.
Mi escritura es muy clara, la registral 644 se corresponde con 5 parcelas catastrales 
y la descripción del título, que es la voluntad de las partes, no puede ser alterada 
arbitrariamente por la registradora, sino quiso inscribir todas las parcelas que la forman 
debió calificar en su día negativamente la inscripción, alegando lo que considerase 
oportuno,  en  cambio  inscribió  el  cambio  de  titularidad  y  alteró  la  descripción  sin 
consentimiento del titular registral que no pudo presentar ningún recurso pues no existió 
calificación negativa.
Cuando se produce la inscripción de mi derecho, la registradora puede optar por una 
de dos:
– Inscribir el cambio de titularidad únicamente, dejando la descripción de la finca tal 
y como está, sin mención alguna al catastro. s
– Inscribir el cambio de titularidad y el cambio en la descripción que figura en el  oe.
documento público tal y como las partes lo han expresado. 738www.
la voLlou nqtuaed  hdae lo tcituurlarird ore agqisutír ael sy  tostea lmmoednitfeic aa rubnit raarsiioe nyt oc osnintr aqruioe  aa slaí  lLoe syo, lpicuietes  dsee  mvualnneerraa 
mexopdriefiscaa ceiól nt iaturlbairt,r aerisa  dmeá lsa,  dloe sqcruipec ieósnt ád eh sauc iefinncdao. el titular registral es oponerse a la  BOE-A-cable e
Los argumentos de la registradora son insostenibles, el hecho de que, precisamente 
para solucionar el problema creado por el Registro, el titular iniciase los trámites para lo 
coordinación con el catastro, en nada afecta a que la actual descripción de la finca no 
sea la que existía cuando la finca se compró, ni tampoco la que se hizo constar en la 
descripción del título público translativo [sic].
Efectivamente,  nadie  niega  que  la  parcela  1  del  polígono  5  es  parte  de  la 
registral 644 de Tielmes, pero la registral se compone de más parcelas catastrales, tal y 
como claramente dispone el título y, efectivamente, tal y como argumenta la registradora 
en su calificación, la constancia de la referencia catastral en la descripción registral tiene 
unos efectos limitados, y por tanto nada obsta a que se hubiesen hecho constar en la 
descripción de la finca todas las parcelas catastrales señaladas en el título.
Por otro lado, es una obligación legal de los intervinientes en una compraventa el 
indicar la correspondencia catastral de los bienes que se enajenan, sin embargo, no 
existe ninguna obligación legal de la registradora de tener que hacer referencia al 
catastro en las descripciones de las fincas registrales, en cambio, si es su obligación el 
dejar  los  asientos  inalterados  a  salvo  de  la  voluntad  del  titular  registral  o  de  los 
Tribunales.
El Notario y las partes cumplieron su obligación legal de hacer constar las parcelas 
catastrales que conforman la finca registral, la registradora en cambio, arbitrariamente, y 
sin preguntar nada, añadió a la descripción de la finca registral lo que le pareció, 
haciendo de esta manera una mutatio libelli de la voluntad de las partes. Tal actuación es 
contraria a derecho, vulnerando no sólo la Ley Hipotecaria, sino también los principios 
más  básicos  de  nuestro  ordenamiento  jurídico  y  el  empezinamiento  [sic]  de  la 
registradora a imponer su voluntad arbitraria por encima de los derechos del titular 
registral es inaceptable y digna del más profundo reproche.
Efectivamente hay un error en el asiento, pues la descripción de la registral 644 de 
Tielmes ha sido alterada no sólo sin el consentimiento de su titular, sino incluso con su 
oposición expresa y, por tanto, tal error debe ser rectificado.
Por tanto, debe estimarse el presente recurso y procederse a la rectificación del error 
del  asiento  consistente  en  haber  hecho  referencia  a  una  sola  de  las  referencias 
catastrales que constan en el título.
La descripción debe rectificarse en el sentido de explicitar todas las referencias 
catastrales que constan referidas a esta finca en el título, o bien, en el sentido de dejar la 
descripción de la finca como estaba antes de que la registradora, arbitrariamente, le 
asignase una sola de las parcelas catastrales que la componen, siendo tal cosa contraria 
a la voluntad del titular registral».
IV
La registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 1, doña Camino Magán 
Ayuso,  emitió  informe,  manteniéndose  íntegramente  en  su  calificación,  y  elevó 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 82, 248.3, 258.4 y 322 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 5 de mayo de 1978, 12 de enero de 2000, 7 de mayo 
de 2002, 9 de mayo de 2003, 2 de marzo de 2005, 15 de marzo y 5 de julio de 2006, 19  e.
de julio de 2007, 11 de febrero, 4 y 10 de noviembre y 23 de diciembre de 2008, 20 de  w.b
septiembre de 2010, 7 y 28 de marzo de 2011, 3 de mayo y 14 de julio de 2012, 20 de  738ww
nmoavyieom dber e2 0d1e6 ,2 60 1d3e,  j1u7n idoe d fee b2r0e1r7o,  d1e2  2d0e1 e4n, e9r od,e 2 j3u ldioe  ym 3a0r zdoe y n 1o7v iedme bmraey doe d 2e0 21051, 83  yd e6 
de septiembre y 22 de noviembre de 2019.
1.  Mediante instancia, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Arganda 
del Rey número 1, se solicita la rectificación de un asiento de inscripción ya practicado, 
en el sentido de que se elimine la referencia catastral asignada a una finca registral, por 
no haberse asignado, así mismo, las otras cuatro referencias catastrales y parte de otra 
que le corresponden.
Son cuestiones de hecho que deben tenerse en cuenta en la Resolución del presente 
recurso, las siguientes:
– Con fecha 18 de enero de 2017 se inicia un expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria en relación con esta finca y a otras más y se extiende la correspondiente 
anotación al respecto sobre la finca 644.
– El mencionado expediente es denegado por la registradora resumidamente por no 
resultar acreditado que la parcela catastral de Carabaña pertenezca a esta finca registral 
según alega el Ayuntamiento existiendo por todo ello dudas fundadas sobre la identidad 
de la finca registral y las parcelas catastrales añadidas en las que fundamentalmente se 
basa el exceso de cabida que se pretende.
– Respecto de la Finca registral 644 del término municipal de Tielmes se denegó en 
base  a  que  consta  «con  una  superficie  según  este  Registro  de  1.801.320  metros 
cuadrados.  Coincidente  con  la  referencia  catastral  28146A005000010000SG, 
equivalente al polígono 5, parcela 1 (…) de Tielmes. En el expediente objeto de la 
presente se incluyen también como parte de la finca registral en cuestión las referencias 
catastrales  28146A005090030000SO,  28146A005090020000SM, 
28146A005000140000SD  y  28035A02400280000FX  equivalentes  según  catastro  al 
polígono 5, parcelas 9003, 9002, 14 y polígono 24 parcela 285 (esta última del término 
municipal de Carabaña). Según las alegaciones presentadas, se incluyen como parte la 
finca dos caminos de uso público pertenecientes al Ayuntamiento y sin deslindar. No 
resulta acredito [sic] que la parcela catastral de Carabaña pertenezca a esta finca 
registral según alega el Ayuntamiento. Existe por todo ello dudas fundadas sobre la 
identidad  de  la  finca  registral  y  las  parcelas  catastrales  añadidas  en  las  que 
fundamentalmente se basa el exceso de cabida que se pretende».
– El  recurrente  manifestó  que  la  registral  644  se  corresponde  con  5  parcelas 
catastrales (no sólo la que ha sido objeto de inscripción.)
– La indicada nota de calificación fue objeto de recurso ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y resuelto mediante Resolución de fecha 27 de julio 
de 2017, de la que se estimó parcialmente el recurso, pero no en cuanto a la finca 
registral 664.
Ahora el recurrente solicita que se suprima de la descripción de la finca la referencia 
catastral pues dicha circunstancia puede inducir a error, dado que, en su opinión, la finca 
registral está formada por cinco referencias catastrales.
2.  Es doctrina reiterada de esta Dirección General que, una vez practicado un 
asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos 
sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por 
los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, a la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar, pues 
practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es 
posible,  en  el  concreto  ámbito  de  este  expediente,  revisar,  como  se  pretende,  la  s
legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que  oe.
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3.  En el caso del presente expediente no estamos propiamente ante un error de 
concepto o ante un error material, que se produce cuando al trasladar al Registro el 
contenido del título se padece alguno de los referidos errores, más bien todo lo contrario, 
pues tal y como se solicitó por instancia privada, se ha asignado a la finca registral 644 
de  Tielmes  una  de  las  cinco  referencias  catastrales  y  parte  de  una  sexta  que 
efectivamente  corresponden  a  la  citada  finca,  cuya  constancia,  además,  se  instó 
expresamente  para  el  caso  de  que  alguna  de  las  representaciones  gráficas  fuera 
denegada, a efectos de localización.
Esta última circunstancia no es preciso que se refleje en los asientos de forma 
expresa, pues tal y como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 2 de junio 
de  2012,  «una  cosa  es  la  inscripción  de  un  exceso  de  cabida  y  otra  diferente  la 
constancia registral de la referencia catastral de la finca. Esta última sólo implica la 
identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia 
catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni 
que  se  puedan  inscribir  en  tal  caso  todos  los  excesos  de  cabidas  basados  en 
certificación catastral descriptiva y gráfica. La referencia catastral no sustituye a la 
descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de 
linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato 
más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la 
finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción 
registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la 
descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento 
después de la descripción registral».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.