BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Jueves 28 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 130890
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17552 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que se 
suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don J. M. V., en nombre y representación de «Ovigest 
Consulting, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Sevilla número 5, doña Margarita María Ballarín Gutiérrez, por la que se suspende la 
cancelación de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 17 de mayo de 2021 por don J. M. V., en 
nombre y representación de «Ovigest Consulting, S.L.», se solicitó la cancelación por 
caducidad de dos anotaciones de embargo sobre la finca registral número 23.041 del 
Registro de la Propiedad de Sevilla número 5:
La anotación letra Ñ, de fecha 14 de agosto de 1992, dimanante de los autos de 
juicio ejecutivo número 326/1992, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 
de Sevilla y prorrogada por la P el día 26 de julio de 1996.
La anotación letra O, de fecha 3 de enero de 1994, dimanante de los autos de juicio 
ejecutivo número 517/1985, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de 
Ronda, prorrogada por la R el día 22 de octubre de 1997.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 5, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Tipo documento: Instancia Privada
Libro Entrada: 2778
Libro Diario: Asiento 1339, Diario 114
Finca 23041. CRU: 41029000223346
Hechos
J. M. V. presenta a las catorce horas del día 18 de mayo, instancia privada suscrita 
en Sevilla el día 17 de Mayo del año dos mil veintiuno por J. M. V., en representación de 
Ovigest Consulting, S.L., legitimada su firma ante el Notario de Sabadell, don Juan 
Gómez Martínez el día 17 de mayo de 2021, por la que solicita la cancelación de las 
anotaciones de embargo letras Ñ y O de la finca número 23.041 del término municipal de 
Sevilla, al amparo de lo establecido en la Resolución de 22 de noviembre de 2019 de la  e
Dirección General de los Registros y del Notariado y del artículo 210.8 de la Ley  bo
Hipotecaria 552ww
Fundamentos de Derecho
InstrAurctíccióunlo sd e8 l6a,  D1G57R Ny  d2e1 01 2d ed el ad icLieeym bHreip odtee c2a0r0ia0;,  1R9e9s odluecl ióRne gdlea mlae DntGo RHNip doete 2c2a rdioe;   BOE-A-cable e
noviembre de 2019, Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 15 de junio de 2020, entre otras.
La anotación letra Ñ se practicó con fecha 14 de agosto de 1992 y fue prorrogada por 
la P con fecha 20 de julio de 1996. Por su parte, la anotación letra O se practicó con 
fecha 3 de enero de 1994 y fue prorrogada por la R con fecha 22 de octubre de 1997. 
Por tanto, ambas anotaciones fueron prorrogadas antes de la entrada en vigor de la 
LEC,  por  lo  que  no  cabe  la  cancelación  por  caducidad  del  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria, pues están sometidas a la prórroga indefinida del artículo 199.2 de su 
Reglamento. Para proceder a su cancelación es necesario, bien que se acredite por 
medio de la correspondiente resolución, la finalización o archivo del procedimiento en el 
que la anotación se hubiera acordado, y el transcurso de 6 meses desde la finalización 
por aplicación analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, o que se acompañe 
mandamiento judicial que ordene su cancelación.
La cancelación se solicita al amparo de lo dispuesto el artículo 210.8 de la Ley 
Hipotecaria y al amparo del último párrafo de los fundamentos jurídicos de la Resolución 
de la DGRN de 22 de noviembre de 2019 que establece “en última instancia será 
aplicable  el  art.  210  LH  cuando  dice:  Las  inscripciones  de  hipotecas,  condiciones 
resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no 
conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación 
garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando 
hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la 
reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último 
asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Al tratarse el embargo de una traba 
de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la 
anotación de embargo, le podría ser de aplicación este precepto, aunque no se ha 
justificado que sea aplicable en el supuesto de hecho de este expediente”.
Teniendo en cuenta que al margen de las anotaciones no existe nota marginal de 
expedición de certificación de cargas, que permitirían computar 20 años desde el último 
[sic] asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada, y el último 
asiento relativo a la titularidad de la propia garantía es de prórroga, respecto del cual no 
han transcurrido los 40 años que señala el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, procede 
suspender las cancelaciones solicitadas conforme a los argumentos y fundamentos de 
derecho establecidos.
La presente calificación lleva consigo, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, 
la prórroga del asiento de presentación, y contra la misma podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Margarita María 
Ballarín Gutiérrez registrador/a de Registro Propiedad de Sevilla 5 a día nueve de junio 
del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. V., en nombre y representación de 
«Ovigest Consulting, S.L.», interpuso recurso el día 14 de julio de 2021 en virtud de 
escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Primero.
El cómputo del art. 210 LH es estrictamente registral regulando un régimen de 
caducidad de los asientos. e.e
En  efecto,  y  para  mejor  comprensión  de  la  naturaleza  y  alcance  del  mentado  b
precepto, traemos a colación la RDGSJyFP de 2 de diciembre de 2015, cuando afirma,  552ww
pLaHr:a distinguir los supuestos de hecho regulados en este precepto y en el artículo 82.5
“En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en
la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo
cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico 
régimen de caducidad de los asientos”.
Segundo.
De la petición contraída por esta parte en la instancia presentada al Registrador de la 
Propiedad de cancelación de anotaciones de embargos al amparo del art. 210.1.8 LH.
En efecto, en la solicitud promovida por esta parte ante el Sr. Registrador de la 
Propiedad la petición de cancelación de las anotaciones de embargos dichas lo ha sido 
con invocación de lo dispuesto en el art. 210.8 LH.
Tercero.
Del  art.  210.1.8  LH  y  encaje  de  las  anotaciones  de  embargo  en  la  expresión 
“cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales”.
La regla octava del art. 210.1 de la Ley Hipotecaria regula la facultad de cualquier 
interesado,  sin  necesidad  de  tramitar  el  expediente  de  liberación  de  cargas  y 
gravámenes, en poder cancelar las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias 
y cualesquiera otras formas de garantías con efectos reales con la concurrencia de 
diversos requisitos, (i) La no constancia en Registro de la fecha en que debió producirse 
el pago íntegro de la obligación garantizada; (ii) el transcurso de 20 años desde la fecha 
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada (iii) o (iv) en 
su defecto el transcurso de 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la 
propia garantía, precepto que reproducimos, íntegramente, del siguiente tenor literal:
“...Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse 
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del 
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y 
cualesquiera  otros  derechos  o  facultades  de  configuración  jurídica,  cuando  hayan 
transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, 
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro 
asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado 
reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas 
de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió 
producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a 
instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha 
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su 
defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia 
garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a 
censos,  foros  y  otros  gravámenes  de  naturaleza  análoga,  establecidos  por  tiempo 
indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la 
extensión del último asiento relativo a los mismos...”.
Por otro lado, y avanzando en el Recurso, es razonamiento incontrovertido que la 
anotación preventiva de embargo tiene encaje en la expresión utilizada en dicha regla de 
“...cualesquiera  otras  formas  de  garantía  con  efectos  reales...”,  tal  y  como  así  se 
reconoce en la RDGSJ  FP de 15 de junio de 2020, BOE 209/2020, de 3 de agosto 
de 2020, Ref. Boletín: A-2020-9049: s
“...la anotación de embargo no es un derecho real en sentido propio, pero sí tiene  w.b
una indudable eficacia real, resulta que encaja sin dificultad en la expresión ‘cualesquiera  552ww
loat rLaesy f oHrimpoatse cdaer igaa…ra”n.tía con efectos reales’ que utiliza la regla octava del artículo 210 de
GenYe reanl  digeu Sale sgeunritdidaod  laJu RríDdiGcaS JyF FPe,  RPeúsbolilcuac,ió enn d eel  3re0c duers mo ainrzteor pduee 2s0to2 1c,o dnetr ala l aD inreoctac idóen 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Adra,  por  la  que  se  deniega  la
cancelación de una anotación de embargo. BOE 101/2021, de 28 de abril de 2021 Ref 
Boletín: A-2021-6928, El Derecho, EDD 2021/535151 teniendo por declarado que la 
anotación de embargo no siendo un derecho real en sentido propio:
“...Sentadas tales premisas, de las que se concluye que la anotación de embargo no 
es un derecho real en sentido propio, pero sí tiene una indudable eficacia real, resulta 
que encaja sin dificultad en la expresión ‘cualesquiera otras formas de garantía con 
efectos reales’ que utiliza la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria...”
Cuarto.
Concurre en el hecho debatido los requisitos exigidos en el art. 210.1.8 LH para la 
cancelación de las anotaciones de embargo por el transcurso del plazo de 20 años.–
Interpretación de la expresión “último asiento” como fecha del cómputo del expresado 
plazo.
En efecto, y aquí discrepamos con la calificación negativa dada por el Sr. Registrador 
de la Propiedad, entiende esta parte que el plazo de 20 años del asiento en que conste 
la reclamación de la obligación garantizada debe computarse desde la fecha de los 
iniciales asientos de anotaciones de embargo, y en lo que aquí interesa, desde el día 14 
de Agosto de 1992 para la anotación letra Ñ y desde el día 3 de enero de 1994 para la 
anotación  letra  O  y  ser  contrario  al  mencionado  precepto  –art.  210.1.8  LH–  el 
razonamiento  que  esgrime  el  Registrador  que  dicho  plazo  de  20  años  computaría 
necesariamente desde la fecha de la nota marginal de la Certificación de dominio y 
cargas expedida a instancias del procedimiento judicial o administrativo –lo que en el 
presente supuesto no acontece– y entender que dicha Certificación es la que acredita la 
reclamación  de  la  obligación  garantizada  por  lo  que,  a  juicio  del  Sr.  Registrador, 
resultaría de aplicación el plazo de 40 años indicado en dicho precepto.
Entendemos que razonamientos, bien de naturaleza estrictamente jurídica bien de 
mera aplicación de sentido común, deben llevar, irrefutablemente, a la estimación del 
presente Recurso y ello a tenor de los siguientes considerandos.
En primer lugar, por cuanto el art. 210.1.8 LH refiere que el inicio del plazo de 20 
años  se  computa  desde  la  fecha  del  asiento  en  que  conste  la  reclamación  de  la 
obligación garantizada y dicha constancia de reclamación viene inserta en el asiento de 
anotación de embargo con constancia de las actuaciones judiciales (o administrativa) del 
que deriva y las cuantías por las que se asegura dicha traba.
En segundo lugar, es el asiento de anotación preventiva de embargo en el que se 
refleja y hace constar la reclamación de la obligación garantizada y a partir del cual debe 
entenderse iniciado el cómputo del plazo de 20 años previsto en el art. 210.1.8 LH.
El precepto en cuestión es claro cuando declara que el plazo de 20 años se iniciará 
“...desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación...” y la interpretación 
de la expresión reseñada “...último asiento...” va a ser determinante para el dictado de la 
resolución que se somete a la RDGSJyFP a través de este Recurso.
Pues bien,
a)  No se discute que en los supuestos en los que se hubiere verificado en el 
procedimiento judicial o administrativo la expedición de la Certificación de Dominio y 
Cargas, éste a través de nota marginal y como acto y asiento posterior al del embargo y 
su anotación, sea tenido en cuenta la fecha de la nota marginal de la Certificación como 
dies a quo del transcurso del expresado plazo en tanto considerada como una actuación  s
procesal posterior que revela continuidad en la reclamación judicial por parte del titular  oe.
bcreuecanlanebmdf)i coai acrPerieóifoirne o.rd. e.el”a  e llaa c uóasmneonptcuaitcaoi ó ddnee  ly dp iplcaohzrao  t an“.no..ttdoae  ssmdeaer r galaijnu fasetlc ahndaoo   deaem ll apú iletliimcteeor a ealinds iaecdno tndose eid nde irqcahuroe q  cpuoreen cseetsep  tlloaa    2021-17552n https://www.
fecha del asiento de la anotación preventiva de embargo ordenada por la autoridad
judicial  o  administrativa  precisamente  tras  el  incumplimiento  por  el  deudor  de  su  Bc
obligación, una vez requerido al efecto, la que inicie (dies a quo) el cómputo del plazo 
de 20 años al contenerse o constar en dicho asiento la exigencia legal de reclamación de 
la obligación garantizada y que en este debate queda circunscrito, según o dicho, a los 
días 14 de Agosto de 1992 –para la anotación letra Ñ– y 3 de enero de 1994 –para la 
anotación letra O (i) como por la circunstancia de representar corresponderse al “...último 
asiento...” al que la norma refiere (ii).
De ello se desprende que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 210.1.8 LH, el 
plazo de 20 años se computará desde la fecha del último asiento en que conste la 
reclamación de la obligación garantizada y de cuya circunstancia se concluye que dicho 
asiento no es otro que, de no existir un asiento ulterior, el relativo al de la propia 
anotación preventiva de embargo ordenada por la autoridad judicial o administrativa 
precisamente tras el incumplimiento por el deudor de su obligación, una vez requerido al 
efecto.
En tercer lugar, y complementando las anteriores consideraciones, entiende esta 
parte que el asiento de prórroga no cumple con la exigencia de corresponderse al 
“...último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada...” sino que 
únicamente constituye un mecanismo de evitar la caducidad del asiento cuando la 
resolución del procedimiento judicial o administrativo de ejecución se demore más allá de 
los 4 años.–En dicho sentido la RDGRN de 29 de octubre de 2018, BOE 280/2018, de 20 
Noviembre  2018  BOE  280/2018,  de  20  de  Noviembre  de  2018  Ref  Boletín:  A- 
2018-15828 viene sosteniendo que la prórroga no es un acto ejecutivo propiamente 
dicho “...Es por ello que, por ejemplo, en el ámbito de las situaciones concursales este 
Centro Directivo no haya puesto inconveniente en que se pueda practicar la anotación de 
prórroga de una de embargo, puesto que no es acto ejecutivo propiamente dicho ni 
legitima la ejecución separada si no se dan los demás requisitos, y que de no practicarse 
impediría al ejecutante intentar llevar a cabo la ejecución dentro del concurso o al 
margen de él, si se dieran las circunstancias necesarias...” e incluso la doctrina que ha 
venido sustentando la DGSJyFP que la nota marginal de expedición de la certificación de 
cargas carece del carácter de dicha reclamación y en ese sentido la Dirección General 
en resolución de 9 de abril de 2018, de la consulta vinculante formulada por el Colegio 
de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles en materia de 
caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de 
cargas posteriores: “...ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino consignar 
registralmente  su  expedición,  suponen  en  ningún  caso  la  prórroga  de  la  anotación 
preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota marginal, en 
tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto como el 
asiento  principal  que  le  sirve  de  soporte,  la  anotación  preventiva,  por  lo  que  la 
cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal. 
Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del 
resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el 
procedimiento de ejecución llegue a culminarse’; advirtiendo a continuación del peligro 
para los adjudicatarios de procedimientos posteriores, derivado de que se pretenda 
‘mantener la eficacia de una anotación anterior caducada por el hecho de que en su 
momento se hubiera expedido la correspondiente certificación de dominio y cargas...” y 
que supone la dependencia de la nota marginal respecto de la anotación preventiva de la 
que trae causa. De ello deriva que la nota marginal tenga la consideración de asiento 
accesorio cuya eficacia o duración irá expresamente unido al del asiento principal –el de 
embargo– que le sirve de soporte y de lo que se concluye que la cancelación por  e.
caducidad de la anotación de embargo llevaría inexorablemente aparejada la de la nota  w.b
marginal. 552ww
de pYr óernro cguaa retoq uluivgaaler,  eanl  “t.o..dúolt icmaos oa ys iednet oe.n..t”e nddeel rasert .p 2o1r 0e.s1a.8 D LGHS,J yeFnP t aqnuteo  lala sa nmotiasmcióans 
Ñfu–e royn  2c2a udsea doacst/uabnroet addea s 1e9n9 f7e c–hparsó r2r6o gdae  ljeutliroa  dRe  1r9e9s6p e–cptoró rdroeg ala l eltertar aP  Ore–s,p eacstiom disem lao 
concurriría el transcurso del mentado plazo de 20 años, por lo que debería acogerse el
presente Recurso y acordarse la cancelación de las mentadas anotaciones preventivas 
de embargo.
Quinto.
Las Resoluciones de la DGSJFP de fechas 19 de noviembre de 2019 y posterior 
de 15 de junio de 2020 acogen y sostienen el criterio de cancelación de las anotaciones 
de embargo al amparo del art 210.1.8 LH por plazo de 20 años.
En efecto, en ese sentido la resolución de 15 de junio de 2020 de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE 209/2020, de 3 de agosto de 2020, Ref 
Boletín: A-2020-9049 declara sin ambages que el transcurso del plazo de 20 años desde 
“...el último asiento practicado...” cumple la exigencia del art. 210.1.8 LH y procede la 
cancelación de la anotación:
“...Como se afirmó en la resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre 
de 2019, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una 
obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le resulta de 
aplicación este precepto.”
(...)
“...la anotación de embargo no es un derecho real en sentido propio, pero sí tiene 
una indudable eficacia real, resulta que encaja sin dificultad en la expresión ‘cualesquiera 
otras formas de garantía con efectos reales’ que utiliza la regla octava del artículo 210 de 
la Ley Hipotecaria. Es por ello que, en el presente caso, habiendo transcurrido el plazo 
previsto en el citado precepto contado desde el último asiento practicado en relación con 
el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la nota marginal de 
expedición de certificación de cargas), debe accederse a la solicitud formulada por el 
interesado...”.
Y  en  igual  sentido  la  DGRN,  Resolución,  22-11-2019,  BOE  308/2019,  de  24 
Diciembre 2019 BOE 308/2019, de 24 de diciembre de 2019 Ref Boletín: A-2019- 18464, 
El Derecho, EDD 2019/760664 para la cual, con meridiana claridad, recoge que el 
art. 210 LH es el adecuado tanto para la tramitación de la cancelación del embargo como 
así atribuir eficacia real a la traba de bienes para garantizar el pago de una obligación a 
través  de  la  “...anotación  de  embargo...”  y  por  ende  equiparando  el  asiento  de  la 
anotación de embargo al de la constancia de la reclamación de la obligación garantizada:
“...4.
Finalmente cabe señalar que en última instancia será aplicable el artículo 210 de la 
Ley Hipotecaria cuando dice: ‘Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y 
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el 
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, 
podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier  interesado  cuando  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento 
relativo a la titularidad de la propia garantía’. Al tratarse el embargo de una traba de 
bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la 
anotación de embargo. le podría ser de aplicación este precepto, aunque no se ha 
justificado que sea aplicable en el supuesto de hecho de este expediente...”.
O la DGRN/DGSJFP. Resolución de 30 de marzo de 2021, de la Dirección General 
de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de  s
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Adra,  por  la  que  se  deniega  la  oe.
cEBaDonlDect eí2nla0: c2i1ó/n5A 3d-25e01 u25n11a-.6 9a2n8o tacióPnro dcee deimmibeanrtgoo: . BOREec 1u0rs1o/2 021g,u bdeer n2a8t idveo , abriEl ld e 2D0e2r1e cRheof,.   2021-17552n https://www.
Sexto.
El supuesto contemplado en el apartado segundo de la regla 8 del art. 210 LH de 
cancelación por el transcurso del plazo de 40 años desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía no resulta de aplicación a este debate.
Finalmente el Sr. Registrador y además de declarar que la inexistencia de la nota 
marginal de expedición de certificación de cargas impide el cómputo de los 20 años para 
la cancelación de la anotación de embargo –circunstancia que acabamos de rebatir en 
los fundamentos anteriores– introduce que sólo podría producirse dicha cancelación por 
el transcurso del plazo de 40 años (ex art. 210.1.8) desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía y que equipara a la anotación de prórroga practicada en 
autos según el siguiente tenor literal:
Pues  bien,  debemos,  asimismo,  mostrar  nuestra  total  disconformidad  con  tales 
razonamientos.
En primer lugar, por cuanto entendemos que resulta inapropiado equiparar el asiento 
de prórroga a la “...titularidad de la propia garantía...”, pues es evidente que la función de 
la prórroga, y su asiento, según ya antes hemos referido con cita de la RDGRN de 29 de 
octubre de 2018, BOE 280/2018, de 20 Noviembre 2018 BOE 280/2018, de 20 de 
Noviembre de 2018 Ref. Boletín: A-2018-15828, es la de constituir un mecanismo de 
evitar  la  caducidad  del  asiento  cuando  la  resolución  del  procedimiento  judicial  o 
administrativo de ejecución se demore más allá de los 4 años.
Y en segundo lugar, entiende esta recurrente que el inciso de dicho apartado 2.º de 
la regla 8.ª “...o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la 
titularidad  de  la  propia  garantía...”  es  de  aplicación  a  las  anotaciones  de  embargo 
decretadas como medida cautelar que fueran prorrogadas en el tiempo y no consten 
convertidas en embargo ejecutivo con la legislación procesal vigente, pero que en todo 
caso  nada  que  ver  con  la  anotación  preventiva  de  prórroga  a  la  que  equipara  la 
calificación del Sr. Registrador objeto de este Recurso.5 [sic]
Sexto [sic].
Se concluye así que:
a)  La petición/instancia de cancelación de las anotaciones de embargo han sido 
instadas conforme a lo dispuesto en el art. 210.1.8 de la Ley Hipotecaria.
b)  Concurren los presupuestos exigidos para la aplicación de dicho precepto, (i) 
existencia de anotaciones preventivas de embargo y su equiparación con la previsión 
“cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales”; (ii) la no constancia en 
Registro de la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada 
y (iii) el transcurso de 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la 
reclamación de la obligación garantizada.
c)  Y que el transcurso del mentado plazo de 20 años debe serlo desde el “...último 
asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada...” siendo éste el 
consistente en las propias anotaciones preventivas de embargo y sin que sea preciso la 
expedición  de  Certificación  de  dominio  y  cargas  en  el  procedimiento  judicial  o 
administrativo con constancia por nota marginal, siendo erróneo que el Sr. Registrador 
fije la existencia de dicha nota marginal como hecho a partir del cual devengará el 
cómputo del mentado plazo de 20 años siendo evidente que cuando la doctrina de la 
DGSJFP  hace  mención  a  la  mentada  nota  marginal  lo  es  en  la  consideración  de 
corresponderse  al  “último  asiento”  en  que  conste  la  reclamación  de  la  obligación  s
garantizada por lo que de no existir la certificación explicitada del dominio y cargas el  oe.
úepllrt óitmrradroon)  gsaacEsu (inraes unotnot odqd euosle  emc  daecesno oetr arnfedutseonpn dpodalneamdrzseeoern,í  taleaa n daf eoel c l pehprlar oe pdpsreieeo ns atedneneo dt teael acbR iaóaetnenc )oud.treas colai ó cpnor óndr erloa g edamo tbcaatmrringbaoié  ncy i tcanodona c duderer i rsílaau    2021-17552n https://www.
DGSJFP en las diversas resoluciones reseñadas.
Por cuanto se ha expuesto y a tenor de los alegatos aquí expuestos deviene la 
estimación del presente Recurso en los extremos indicados y se acuerde ordenar la 
cancelación de las anotaciones de embargo a las que este recurso se contrae».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 29 de julio de 2021 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  86,  157  y  210  de  la  Ley  Hipotecaria;  199  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004, 14 y 21 
de junio y 3 de diciembre de 2007; la Instrucción de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 12 de diciembre de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2005, 16, 17, 18 y 21 de febrero 
de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de mayo y 19 de septiembre de 2008, 11 de mayo 
y 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio y 23 de noviembre de 2012, 10 de 
junio de 2014, 18 de mayo de 2016, 13 de octubre y 19 de diciembre de 2017, 12 de 
enero de 2018 y 22 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020.
1.  Se  debate  en  el  presente  recurso  si  procede  cancelar  dos  anotaciones 
preventivas de embargo en virtud de instancia privada en la que se solicita la aplicación 
del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria.
La anotación preventiva de embargo letra Ñ, de fecha 14 de agosto de 1992, en favor 
de  «Banco  Popular  Español,  S.A.»,  dimanante  de  los  autos  de  juicio  ejecutivo 
número 326/1992, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Sevilla, y 
prorrogada por la P el día 26 de julio de 1996.
La anotación letra O, de fecha 3 de enero de 1994, en favor de «Monte de Piedad y 
Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera», dimanante de los 
autos de juicio ejecutivo número 517/1985, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia 
número 1 de Ronda, y prorrogada por la R el día 22 de octubre de 1997.
La registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido 40 años que 
señala el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta que al margen de 
las anotaciones no existe nota marginal de expedición de certificación de cargas, que 
permitirían computar 20 años desde el último asiento en que conste la reclamación de la 
obligación garantizada, y el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía es 
de prórroga.
El recurrente entiende que procede la cancelación al amparo de lo previsto en el 
artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria.
2.  En el historial registral de la finca consta extendida una anotación que ha sido 
prorrogada con anterioridad al día 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la 
vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), por lo que se plantea el 
problema de la posible caducidad de esta anotación preventiva de embargo prorrogada.
Con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de 
diciembre de 2000 reiterada en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos» de la presente) quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas  es
antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  Ley  1/2000,  no  era  necesario  ordenar  nuevas  o
HqdpEuerniópebjruo eritnoc eogsicae aamcrsr ai,iale bas,ne  eatv oginsg úutCeen nis cvet aiedll, n e pcse áeilnearl ran aercdefsioofóeo  n snrm meepgcoaouem rnds eadcenaro idtda odiu c uechenlio sdaa  aa rdsdtríeot.cí clucLaiulra o lpo  lar1n ó q9orru9rremoe cdg oaieangtli t ivdrdRoaeaed   aglueapljan olaim  cnleaaeol b ntpalaterorco t iípaóHci nuaiep,l o soLl otteo8e ysc6c  ua 1sdar/ui2elo p0 s,u l0uape0p os,oL rtd neoleeoys      OE-A-2021-17552able en https://www.
en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se 
pretende.
Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo «las 
anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento judicial “presentado en 
el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000”, resultando así 
que el momento clave a los efectos de saber si se les aplica una u otra legislación es el 
de  la  práctica  del  asiento  de  presentación,  con  independencia  de  la  fecha  de  la 
resolución judicial en que se hubiera acordado»; la legislación anterior aplicable es la del 
artículo 199 del Reglamento Hipotecario (virtualmente derogado hacia el futuro por la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), según el cual esas anotaciones practicadas y prorrogadas con 
anterioridad tienen prácticamente una duración indefinida: las anotaciones preventivas 
ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida 
la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído 
resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su 
prórroga hubieren sido decretadas.
Según  lo  dispuesto  en  el  párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento 
Hipotecario, «las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad Judicial no se 
cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 
de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que 
la  anotación  preventiva  y  su  prórroga  hubieren  sido  decretadas».  Este  párrafo  fue 
introducido en la reforma reglamentaria aprobada por Decreto de 17 de marzo de 1959, y 
tuvo por objeto impedir toda indefensión del anotante, al no prever el artículo 86 de la 
Ley Hipotecaria, en su primitiva redacción (la anterior a la modificación operada en el 
mismo por la Ley de Enjuiciamiento Civil), exclusivamente una única prórroga de cuatro 
años.
En efecto, el texto del artículo 86, apartado primero, de la Ley Hipotecaria que estuvo 
vigente  hasta  el  día  8  de  enero  de  2001  venía  a  establecer  que  las  anotaciones 
preventivas, cualquiera que fuera su origen, caducaban a los cuatro años, salvo aquéllas 
que tuvieran señalado un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o 
por mandato de las autoridades que las decretaron, se permitía una única prórroga por 
un plazo de cuatro años más. La existencia de esta prórroga única de cuatro años venía 
provocando especiales problemas en el caso de las anotaciones preventivas judiciales, 
por lo que en la reforma reglamentaria de 1959 se consideró que debían mantener su 
vigencia durante toda la vida del proceso, teniendo en cuenta que la duración de éste no 
es previsible, e incluso que puede tener una duración superior a los cuatro años.
Por otro lado, la introducción del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento 
Hipotecario supuso la prórroga indefinida de estas anotaciones preventivas judiciales 
hasta que se dictara resolución firme en el proceso en que se hubieran adoptado, de 
manera que no caducaban por transcurrir el plazo de cuatro años.
En este sentido se expresa la Exposición de Motivos del Decreto de 17 de marzo 
de 1959, donde puede leerse: «La prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas 
ordenadas por la autoridad judicial en determinadas circunstancias estaba impuesta por 
la experiencia procesal y era unánimemente solicitada para impedir que la caducidad de 
tales asientos se convirtiera en arma inadmisible de litigantes de mala fe». Esta finalidad 
fue asumida con claridad por este Centro Directivo en Resoluciones de 25 de septiembre 
de 1972, 24 y 25 de mayo de 1990, 11 de abril de 1991, 29 de mayo de 1998, 6 de 
marzo de 1999 y 6 de mayo de 2000, entre otras muchas.
La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición  s
final novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora en este  oe.
punto una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino  w.
prórrogas  sucesivas.  En  este  sentido,  para  evitar  la  caducidad,  se  hace  necesario  552ww
jsuodliicciitaaler s,s usicne sqiuvea ss ep pruóerrdoag aesn tedned etro qduaes  élsatsa s,a unnoata vceiozn perso rrporgeavdeansti,v anso,  caindculuciadna sh aslatas 
que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el
párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  debe  considerarse 
derogado.
Ocurre sin embargo que, desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el 
momento  de  entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  existían  numerosas 
anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse 
si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida.
Todo cambio legislativo plantea el problema de decidir por qué legislación deben 
regirse los actos realizados y las situaciones creadas bajo el imperio de la antigua ley, 
cuyos efectos todavía persisten en el momento de entrar en vigor la ley nueva.
Eso es lo que ocurría con las anotaciones preventivas judiciales prorrogadas antes 
de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no contempló expresamente 
el problema.
No obstante, cabía interpretar, aplicando los principios que inspiran la disposición 
transitoria séptima de la Ley 1/2000, que las anotaciones practicadas antes de entrar en 
vigor la ley debían seguirse rigiendo por la legislación anterior, aunque podría pedirse y 
obtenerse  su  revisión  y  modificación  con  arreglo  al  nuevo  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria. Aun teniendo en cuenta este principio, parecía dudosa la solución a adoptar 
en cuanto a las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la entrada en vigor de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, regidas por el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario.
Así cabía interpretar que tales anotaciones prorrogadas ya no estaban sujetas a 
prórroga indefinida, sino que, transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse 
una nueva prórroga. Lo que ocurre es que en ese momento (el de entrada en vigor de la 
Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de 
manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga 
en  el  mismo  momento  de  entrada  en  vigor  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil, 
entendiéndose caducadas en caso contrario.
Con  el  objeto  de  resolver  estos  problemas  de  Derecho  transitorio,  se  dictó  la 
Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la de 30 de noviembre de 2005.
Se consideró derogado el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, con base a lo 
cual  se  determinó  lo  siguiente:  «el  principio  general  del  Derecho  del  carácter  no 
retroactivo de las normas, salvo que en ellas se disponga lo contrario, recogido en el 
artículo 2.3 del Código Civil significa que las anotaciones preventivas prorrogadas en 
virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en 
vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la 
legislación anterior. Por el contrario, las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud 
de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad una vez en vigor la nueva 
redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, caducarán automáticamente una vez 
transcurrido el plazo por el que se haya ordenado la prórroga, computado desde la fecha 
de la anotación misma de prórroga, pudiendo practicarse sucesivas ulteriores prórrogas 
en  los  mismos  términos».  A  ello  se  añade  en  el  punto  VI:  «Con  relación  a  las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
será necesario, por tanto, ordenar nuevas prórrogas, ni procederá practicar asiento 
alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento 
de prórroga».
El fundamento del criterio interpretativo de este Centro Directivo fue incrementar la 
seguridad jurídica, de tal manera que las diversas situaciones posibles en el momento de 
entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil no ofrecieran dudas. s
De esta manera, podían plantearse tres posibilidades diferentes. oe.
En primer lugar, la de aquellas anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de  w.
la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86  552ww
cdaed ulac idLaedy  dHe icpuoatetrcoa raiañ ose,n s iseun dnou seuvsac erpetdibalcecsi ódne,  perósr rodgeacisr,  suscoemseivtiadsa.s  a  un  plazo  de
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caducaban a los cuatro años, pero admitían prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo 
régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad.
Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas antes de 
entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil.  En  este  tercer  supuesto,  siendo  la 
prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior 
legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, 
considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación 
a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. 
Por  el  contrario,  si  la  prórroga  se  ha  decretado  expresamente  y  presentado  en  el 
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá 
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto 
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro 
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas, 
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
3.  Ahora bien, en el presente caso el interesado solicita de forma expresa la 
aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla 
octava,  cuando  dice:  «Las  inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y 
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el 
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, 
podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier  interesado  cuando  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento 
relativo a la titularidad de la propia garantía».
Como se afirmó en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre 
de 2019, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una 
obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le resulta de 
aplicación este precepto.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para comprender cuál sea 
la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso tener en cuenta que el 
embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la 
finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una 
ejecución procesal, y que origina un derecho de análogas características al real, ya que 
recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos. Es decir, 
concurren  en  él  las  dos  facultades  esenciales  del  derecho  real,  a  saber:  el  “ius 
persequendi”, que autoriza a hacerse con el bien, aunque su titularidad haya variado con 
posterioridad al embargo mismo, y el “ius prioritatis”, que garantiza al primer embargante 
la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho. Es por tanto un verdadero 
derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de una 
obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar en el 
Registro de la Propiedad, mediante la correspondiente anotación preventiva, que viene a 
complementarlo» (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004 
y 14 y 21 de junio y 3 de diciembre de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un  s
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una  oe.
garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del  w.
buen fin de la ejecución en curso mediante la afección «erga omnes» del bien trabado al  552ww
perno lcae vdeimntiean dtoe  aeqnu eél l q(cufer.  sRee dseoclurceitóan,  s1i9n  dpere djuiczigeamr berle m doed 2o0 d1e7 )r.eparto del precio obtenido
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objeto preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al 
embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se 
realice (cfr. Resolución 11 de septiembre de 2006).
Es por ello, que la anotación de embargo no es constitutiva ni supone la afección de 
un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección 
de la finca al resultado del procedimiento de ejecución (cfr. Resolución 21 de noviembre 
de 2006).
4.  Sentadas  tales  premisas,  es  de  aplicación,  en  el  presente  caso,  el 
artículo  210.1.8.ª  de  la  Ley  Hipotecaria,  procediéndose  a  la  cancelación  de  las 
anotaciones de embargo por caducidad, computándose el plazo de veinte años desde el 
último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda 
(en  este  caso,  la  prórroga  de  la  anotación  de  embargo),  ya  que  como  afirma  el 
recurrente, dicha constancia de reclamación viene inserta en el asiento de anotación de 
embargo con constancia de las actuaciones judiciales (o administrativa) del que deriva y 
las cuantías por las que se asegura dicha traba y en segundo lugar, es el asiento de 
anotación preventiva de embargo en el que se refleja y hace constar la reclamación de la 
obligación garantizada y a partir del cual debe entenderse iniciado el cómputo del plazo 
de 20 años previsto en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.