BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85208
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11919 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 
1, por la que se deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la 
reinscripción  del  dominio  a  nombre  del  cedente  por  concurrir  causa  de 
resolución pactada en una permuta de solar por obra futura.
En el recurso interpuesto por don L. M. F., en nombre y representación de la 
mercantil B.L.L., S.L., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa Pereira Remón, por la que se 
deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la reinscripción del dominio a 
nombre del cedente por concurrir causa de resolución pactada en una permuta de solar 
por obra futura.
Hechos
I
Se presenta una instancia otorgada por don L. M. F., en nombre y representación de 
la mercantil B.L.L., S.L., en virtud de la cual se pretende reinscribir el dominio del 50% de 
tres  fincas  registrales  permutadas  a  favor  del  cedente  por  incumplimiento  de  las 
condiciones previstas en una permuta de solar por obra futura. La registradora de la 
Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número uno, doña Carmen Rosa Pereira Remón, 
deniega la inscripción solicitada por considerar que la cláusula invocada no legitima la 
resolución del contrato por una sola de las partes, siendo necesaria la intervención del 
titular registral, máxime cuando el propio contrato excluía la resolución en caso de fuerza 
mayor.
II
Presentada la referida instancia en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de 
Tenerife número uno, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«(…) Se presenta en esta Oficina por don L. M. F. instancia suscrita en esta capital 
por el mismo en representación de la entidad mercantil "B.L.L., S.L." el día 26 de febrero 
de 2.020, junto con escritura de transmisión de fincas con contraprestación diferida, 
otorgada ante el notario que fue de esta capital don Juan José Esteban Beltrán, el 2 de 
abril de 2.004, número 289 de protocolo, a las 14:46 horas del 26 de febrero de 2.020, 
causando el asiento de presentación 252 del Diario 210, bajo el número de entrada 820.
Previa la calificación del documento que precede, conforme a lo dispuesto en los 
artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, la Registradora de la Propiedad ha 
resuelto denegar la práctica de la inscripción, por apreciar la existencia de los defectos 
impeditivos que se expresan a continuación, ordenados en Hechos y Fundamentos de  es
Derecho. o
H1.e chEons :la instancia presentada, la mercantil "B.L.L., S.L.", tras exponer que el 50%  2020-1191n https://w
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entidad «R.M., S.L.» y que las mismas quedaron gravadas con condición resolutoria a
favor de la vendedora para el caso de que no se iniciara la edificación en el plazo 
concedido  de  doce  años,  acompañando  certificado  municipal  acreditativo  del 
cumplimiento de los requisitos objetivos pactados por las partes con transcendencia real, 
haciendo hincapié en que la resolución no es por incumplimiento, sino por el hecho 
objetivo de no haberse iniciado la edificación, conforme a lo dispuesto en la Estipulación 
Quinta bajo la rúbrica "Plazo máximo de eficacia del contrato", solicita la toma de razón 
registral del ejercicio de la resolución, mediante la inscripción de la propiedad a nombre 
de la mercantil "B.L.L., S.L.", así como, para el caso de suspensión de la inscripción 
instada, se anote preventivamente el ejercicio de la resolución.
Al  documento  presentado  acompaña  certificación  municipal  de  la  que  resulta 
literalmente, en relación a las licencias de obras obtenidas en el ámbito de actuación del 
Partido: "no consta en los archivos de esta gerencia la concesión de licencia alguna".
Segundo.  Del documento presentado, así como de las inscripciones 4.ªs de las 
citadas fincas, resulta literalmente lo siguiente:
"Segundo: En contraprestación, ‘R.M., S.L.’, se obliga a entregar a ‘B.L.L., S.L.’, un 
diecisiete por ciento de las obras que se ejecuten sobre las fincas objeto de esta 
escritura, con arreglo a los siguientes pactos: (…) c) (...) ‘R.M., S.L.’, se obliga a solicitar 
las licencias de obras correspondientes en el plazo de seis meses a contar desde la 
fecha de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación. Obtenida la Licencia 
sobre determinado solar, se obliga a iniciar las obras dentro de los tres meses siguientes 
a la fecha de la licencia, y a continuarlas a ritmo normal y sin interrupción hasta la 
entrega de lo que corresponda a ‘B.L.L., S.L.’, siempre dentro del plazo establecido en la 
propia licencia. En caso de retraso en el cumplimiento de los plazos pactados, ‘R.M., 
S.L.’, tendrá derecho a una prórroga de hasta seis meses, pagando a ‘B.L.L., S.L.’, en 
concepto de indemnización, la cantidad de seis mil euros por cada mes o fracción de 
mes  de  retraso.  Transcurrida  la  prórroga,  ‘B.L.L.,  S.L.’,  podrá  ejercitar  la  condición 
resolutoria  que  más  adelante  se  establece.  No  se  considerarán  incumplimiento  los 
retrasos debidos a fuerza mayor u otras causas no imputables a ‘R.M., S.L.’.
Cuarto.  Condición Resolutoria. El incumplimiento de la obligación de entrega dentro 
de los plazos pactados, asumida en esta escritura por parte de ‘R.M., S.L.’, facultará a 
‘B.L.L., S.L.’, para exigir su cumplimiento o resolver este contrato. En caso de optar por 
la resolución del contrato, lo notificará fehacientemente a ‘R.M., S.L.’. El incumplimiento 
podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad mediante acta notarial en la que se 
haga constar el estado de las obras que no estén terminadas, o por certificación del 
Ayuntamiento acreditativa de no haberse solicitado u obtenido licencia de obras. Una vez 
presentado en el Registro de la Propiedad el documento que, en cada caso, acredite el 
incumplimiento,  ‘B.L.L.,  S.L.’  podrá  ocupar  por  sí  sola  las  fincas  afectadas  por  el 
incumplimiento. Resuelto el contrato ‘B.L.L., S.L.’, recuperará la propiedad de las fincas 
transmitidas o de aquellas otras en que figure inscrita en el Registro de la Propiedad la 
presente condición resolución por procedencia de las aquí transmitidas, sin obligación de 
devolver cantidad alguna de la suma que tiene recibida como anticipo a cuenta, que 
conservará en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Si la resolución tuviere 
lugar después de haberse cumplido lo pactado respecto a determinadas obras o solares, 
éstas no resultarán afectadas por la resolución del contrato y conservarán toda su 
eficacia,  ya  que,  con  arreglo  a  lo  antes  estipulado,  cada  aplicación  del  contrato  a 
determinada obra o solar será objeto de una liquidación por separado, con liberación de 
esa obra o solar de la presente condición resolutoria. (…)
Quinto.  Plazo máximo de eficacia del contrato. En todo caso, transcurridos doce  e.
años desde la fecha de firma de esta escritura, quedará sin efecto lo aquí pactado  w.b
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vigente."
Tercero.  Expuesto  cuanto  antecede,  se  deniega  la  inscripción  solicitada  de 
conformidad con los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
Primero.  Al amparo del párrafo primero del art. 18 de la Ley Hipotecaria: "Los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Segundo.  Tal y como resulta de nuestra Ley Hipotecaria, habiéndose pronunciado 
sobre ello reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado, los 
asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1), y los 
mismos sólo pueden ser cancelados con el consentimiento de su titular o por medio de 
una resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los 
que el asiento reconoce algún derecho, tal y como resulta de los artículos 40, 82 y 220 
de dicha Ley.
Asimismo, tal y como ha reconocido nuestro Centro Directivo, la facultad resolutoria 
ha de ser interpretada restrictivamente. El enérgico sistema de autotutela que supone la 
facultad resolutoria pactada a favor del vendedor ha de ser examinado en su aplicación 
con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y 
evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir 
unilateralmente  una  cuestión  tan  delicada  (Resoluciones  de  fechas  9-3-2.010, 
10-07-2.013, 25-03-2.014, 16-10-2.014 y 2-12-2.015). Es preciso que las circunstancias 
en que se ha de desenvolver, si llegara el caso, consten de forma indubitada en el título 
y, por extensión, en los asientos registrales, ya que sólo así se conseguirá que la 
condición pueda desplegar todos sus efectos frente a terceros.
En particular, la Resolución de 9 de marzo de 2010, resalta la fehaciencia indubitada 
con que hay que probar el hecho determinante del cumplimiento de la condición, no 
cumpliéndose en el caso objeto de la Resolución el requisito, máxime cuando no había 
sido notificado el titular registral, sin que la prueba pueda quedar al arbitrio de una de las 
partes (1256 del código Civil). Dicha prueba es uno de los puntos más controvertidos de 
la técnica hipotecaria, por ser necesario para ello atender a hechos y circunstancias que 
se  desenvuelven  fuera  del  Registro,  tal  y  como  señaló  la  Resolución  de  23  de 
septiembre de 1.996, que cita la doctrina de la de 7 de octubre de 1.929.
Asimismo,  la  Resolución  de  12  de  febrero  de  2.015,  pone  de  manifiesto  la 
importancia de la notificación notarial o judicial para proceder a la resolución del contrato, 
únicos medios adecuados para que el notificado pueda defender sus intereses, titular 
registral que va a quedar desprovisto de su finca. La Resolución de 10 de julio de 2.013 
señala que la notificación al comprador es una pieza clave en el mecanismo resolutorio 
al cumplir una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la resolución; al 
mismo tiempo, es un mecanismo de defensa para éste, pues le permite oponerse a la 
resolución, alegando las causas que estime pertinentes.
De lo expuesto en los Hechos resulta la confusa redacción de los términos del 
contrato, del que, si se lee detenidamente lo transcrito, no resulta expresamente la 
determinación  de  un  plazo  para  la  entrega,  contemplándose  la  posibilidad  de  que 
concurra  fuerza  mayor.  Igualmente  contiene  prescripciones  relativas  a  la  condición 
resolutoria, respecto de la que se impone la notificación fehaciente al comprador y se 
contempla la posible existencia de cantidades dadas a cuenta. En una Estipulación  e
aparte se recoge el plazo máximo de doce años de eficacia del contrato, sin regular el  bo
mecanismo a través del cual procedería la constancia en el Registro de la Propiedad de  9w
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rae sspeeñcatola rd eql uáem bnioto  cdoen asctatu accoinócne dseiól nP adreti dloic.encia alguna en los archivos municipales
Por todo ello, por los efectos derivados de la resolución, respecto de la que no se 
previó la constancia registral con una simple instancia de la parte vendedora, la operativa 
de la misma, de no mediar la conformidad de la otra parte, habida cuenta de los términos 
de redacción del contrato, requerirá inexcusablemente su ejercicio en vía judicial, y es en 
tal sede donde se ventilarán todas las cuestiones que procedan, esto es causas y 
liquidación de las relaciones entre las partes que, como bien señala el firmante de la 
instancia presentada, quedan fuera del Registro y no pueden ser tenidas en cuenta en el 
margen de la calificación registral.
Esta/s falta/s se califica/n de no subsanable/s, por lo que no se toma la anotación por 
defecto subsanable solicitada.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra la precedente nota (…)
Santa Cruz de Tenerife a 8 de abril de 2020.
La registradora.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. M. F. interpuso recurso el día 8 de julio 
de 2020, con arreglo a las siguientes alegaciones:
«1.  Que por escrito presentado en ese Registro a las 14:46 horas del pasado 26 de 
febrero (que causó el asiento 252 del Diario 210, entrada número 820) instó la toma de 
razón  registral  del  ejercicio  de  la  condición  resolutoria  inscrita,  toda  vez  que  se 
acreditaban los extremos objetivos pactados con carácter real, y que debía consistir en la 
inscripción de la propiedad a nombre de la mercantil B.L.L., S.L., solicitando para el caso 
de suspensión de la inscripción instada, la anotación preventiva del ejercicio de la 
referida resolución.
2.  Que por escrito de Calificación fechado el 8 de abril y notificado a esta parte el 8 
de junio se vino a calificar negativamente por defecto que considera no subsanable por, 
en definitiva, "no se previó la constancia registral [de la resolución] con una simple 
instancia de la parte vendedora" (sic). No compartiendo la referida nota de calificación, 
no sólo por no tratarse de una venta sino de una permuta de suelo por obra futura, y 
existiendo previsión expresa de resolución inscrita en el Registro con detalle suficiente 
para  su  ejercicio  imparcial  ante  la  acreditación  de  circunstancias  objetivas,  es  que 
procede interponer contra la misma el presente recurso gubernativo previsto en los 
artículos 66 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria ante la Dirección General de fe 
pública y seguridad jurídica, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho (que para su mejor relación con la nota de calificación se articulan siguiendo 
aquella):
Primero.  Conforme con el fundamento de Derecho primero de la Resolución de la 
Registradora  de  la  Propiedad  Dña.  Carmen  Rosa  Pereira  Remón,  registradora  del 
Registro de la Propiedad n.° 1 de los de Santa Cruz de Tenerife. Debe señalarse que el 
artículo 18 LH refiere los medios de conocimiento con los que se instruirá el Registrador 
en su labor, teniendo obligación de resolver conforme a ellos. Es evidente que la realidad 
completa no puede contenerse en los libros del Registro, pero si la información suficiente  e
para con base en ellos articular un sistema de defensa de lo inscrito, de publicidad  bo
mrtreaágssis  rtaeralclálo,  rdqdeua erlso ens  oep nrpo uepeli odfsue n avdseaiermsneeto nistno.e. .f piPcriarmezce icrsooa mmlaoe  oncbtoelin gesasecoció uenes nd cleoia  lq odusee r  epregaqirseutrceaerdi roh uraencsea r dsveea  lccoauralaifcnicidóaonr    2020-11919n https://ww
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(art. 1 LH). Nadie duda de lo uno ni de lo otro... pero lo que no puede resultar lo segundo
es una falta de asunción de responsabilidad por los registradores, un abandono de la 
función que les es propia.
Segundo.  Se ha aplicado y respetado en el ejercicio de la resolución la doctrina que 
la propia nota de calificación invoca, por lo que es a la misma a la que debe acudirse.
Efectivamente, lo referido en el ordinal primero no está reñido con que existan 
circunstancias en las que de los asientos del registro y de la documentación presentada 
se constaten dudas razonables que impidan la calificación sin un análisis que acuda a 
otros elementos, como después veremos; pero desde luego ni esa puede ser la regla, ni 
ocurre  en  el  presente  caso.  Cuando  se  inscribe,  previa  calificación,  una  condición 
resolutoria, cuyos términos se consideran claros por las partes, y por el Registrador que 
accede a su inscripción, permitiendo aquella en dichos términos (por cuanto cumple los 
principios de especialidad y exactitud), lo es porque, en línea de principio, la condición 
resolutoria es ejercitable en los términos inscritos. Caso contrario se echa por tierra 
buena  parte  de  la  eficacia  del  Registro,  y  de  la  confianza  que  los  ciudadanos 
legítimamente  depositan  en  dicha  Institución.  Lejos  de  dudarse  de  las  condiciones 
resolutorias deben considerarse correctas por cuanto han sido inscritas, en tanto se 
cumplan los requisitos de acreditación objetiva de su concurrencia, en los términos 
inscritos.
El principio de legitimación registral permite a quien en el Registro aparece con 
facultades para ello, ejercitar los derechos y aún pedir la rectificación de los asientos. Y 
nada tiene que decir un (por poner un ejemplo) acreedor hipotecario frente a un derecho 
anterior que conoce y le perjudica, en tanto no se pacte la posposición de rango de la 
condición resolutoria respecto a la hipoteca, técnica bien conocida por las entidades de 
crédito y, aun no siendo el caso aquí, evidencia que. Lo que no puede hacerse es 
interpretar la Ley Hipotecaria de modo que la protección del crédito se realiza ultra vires, 
sin permitir el juego del principio de legitimación registral y limitando el ejercicio de los 
derechos, aún anteriores, al ejercicio judicial del mismo. La acción resolutoria existe y 
pertenece  al  anterior  titular  dominical  (artículo  38  LH)  en  los  términos  del  asiento 
respectivo, por lo que alcanza a quienes acceda con posterioridad al registro (artículo 37 
primero LH). Debemos señalar que es dicho ejercicio de un derecho inscrito el que se 
articula, en los términos que resultan del propio registro. Aunque la nota de calificación 
cita otras cuestiones, nada tienen que ver con el supuesto fáctico.
Tercero.  Entrando en el fundamento segundo de la Calificación, debe distinguirse el 
ejercicio de un derecho inscrito de lo que es una cancelación de derechos inscritos o 
rectificación registral, para lo que ciertamente se requiere el consentimiento del titular o 
resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que 
el asiento reconoce algún derecho, tal y como resulta de los artículos 40, 82 y 220 de" la 
Ley Hipotecaria. No estamos ante dicho supuesto.
Aceptamos  la  interpretación  restrictiva  de  la  facultad  resolutoria,  pero  no  la 
imposibilidad de la aplicación del régimen de autotutela pactado en el título, calificado 
previamente e inscrito. Se señala que la entonces Dirección General de los Registros y 
del Notariado (hoy de Fe Pública y Seguridad jurídica) así lo viene señalando, a fin de 
salvaguardar los derechos de los interesados, con cita de diversas Resoluciones en las 
que posteriormente entraremos. Lo que desde luego no puede aceptarse es que dicha 
protección de indeterminados interesados se realice sin señalar los intereses de qué 
interesado debidamente inscrito se están protegiendo, y que no se realice ponderación 
alguna entre dichos supuestos intereses y los del titular que ejercita un derecho inscrito. 
O, si se prefiere, más que ponderación de intereses tal vez convenga hablar aquí de  s
determinar si existen dudas en la determinación del supuesto de hecho que determina la  oe.
resolución, bien en su constancia registral bien en su verificación práctica. Ninguna duda  w.
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iGnveoncearadla  dpeo r lolas  RReeggisitsrtarodso ray  edne dl eNfeontasraia ddeo  s(uh nooy tad.e Fe Pública y seguridad Jurídica)  BOE-A-cable e
La referida Nota de Calificación dedica dos párrafos a destacar algunas de las 
Resoluciones de la Dirección General que menciona en apoyo de su denegación. El 
primero  de  ellos  por  lo  que  se  refiere  a  la  prueba  del  hecho  determinante  de  la 
Resolución (9 de marzo de 2010, 23 de septiembre de 1996, y la que ésta cita de 7 de 
octubre de 1929).
El segundo párrafo cita Resoluciones referidas a la importancia de la notificación 
notarial (12 de febrero de 2015, y 10 de julio de 2013). No resultan en absoluto de 
aplicación  al  presente  supuesto,  por  cuanto  no  hay  duda  alguna  de  la  perfecta 
notificación, habiendo servido tanto de comunicación fehaciente como de medio de 
defensa del titular dominical, sin que su oposición contenga sin embargo argumento 
alguno admisible, ni tal manifiesta ni recoge la Calificación impugnada.
Quinto.  En puridad la única argumentación de la calificación es que "de lo expuesto 
en los Hechos resulta confusa la redacción de los términos del contrato", sin embargo, tal 
supuesta falta de concreción se refiere a que "no resulta la determinación de un plazo 
para la entrega" (entendemos que por pensar que la resolución se vincula a un término 
que se pacta como esencial, lo cual no tiene porqué ser el único motivo de resolución), 
así  como  a  que  se  contempla  "la  posibilidad  de  que  concurra  fuerza  mayor"  que, 
evidentemente tendrá que ser alegada y justificada de contrario (en otros términos, no 
tiene que pactarse la exclusión de la fuerza mayor para que la cláusula resolutoria sea 
clara ni para que se acredite en los exigidos términos indubitados. "Añade que respecto 
de la condición resolutoria "se impone la notificación fehaciente al comprador", lo cual no 
hace sino recoger ya en el propio pacto la doctrina de esa Dirección General, lo que 
habla de su redacción conforme y cuidadosa, habiéndose producido tal notificación 
según  se  entiende  acreditado;  y  por  último,  señala  que  "se  contempla  la  posible 
existencia  de  cantidades  dadas  a  cuenta".  Se  olvida  que  no  estamos  ante  una 
compraventa, sino ante una permuta de suelo por obra futura en la que no existen 
obligaciones principales de pago cuyo reintegro condicione la devolución de la cosa (es 
más, en el propio título se habilita al cedente del suelo a recuperar por sí su posesión, 
tras la notificación al titular registral, cedido). No es necesario entrar en la ponderación 
de que es el constructor quien asume la totalidad de los riesgos de su propia gestión, en 
consonancia con que es el cedente del suelo el que asume el riesgo de que no llegue a 
existir el bien futuro, puesto que entrega en la confianza de una correcta gestión. Si 
alguna  obligación  adicional  surge  para  las  partes,  será  entonces  objeto  del 
correspondiente procedimiento, pero no ha de serlo la resolución. Tras todo ello viene a 
concluirse en el último párrafo de la Calificación, lo siguiente:
"Por todo ello, por los efectos derivados de la resolución, respecto de la que no se 
previó la constancia registral con una simple instancia de la parte vendedora, la operativa 
de la misma, de no mediar la conformidad de la otra parte, habida cuenta de los términos 
de redacción del contrato, requerirá inexcusablemente su ejercicio en vía judicial, y es en 
tal  sede  donde  se  ventilarán  todas  las  cuestiones  que  procedan,  esto  es  causas  y 
liquidación de las relaciones entre las partes que, como bien señala el firmante de la 
instancia presentada, quedan fuera del Registro y no pueden ser tenidas en cuenta en el 
margen de la calificación registral". Sin embargo, han sido tenidas en cuenta pese a la 
claridad de cuanto consta en el Registro, impidiendo el ejercicio de una acción que en su 
día fue calificada como de posible inscripción en sus términos, que objetiviza la resolución 
por la inexistencia de actos de edificación certificados por la Administración Pública 
(inexistencia  de  licencias),  tal  como  previo  el  contrato,  quedando  todo  lo  demás, 
extrarregistral, excluido del ámbito de la calificación registral, tal como determinan los  e.
artículos 18 y 19 de la Ley hipotecaria y 98 a 1000 del Reglamento para su ejecución, sin  w.b
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resolutoria, ni realiza una aplicación adecuada de la doctrina que invoca, que no resulta
sino en la constatación de la plena conformidad a aquella de la resolución ejercitada, dicho 
todo ello con el debido respeto y en términos de estricta defensa.
Por todo ello,
Solicito de la Sra. Registradora la rectificación de la calificación realizada en el curso del 
trámite del artículo 327.VI de la Ley Hipotecaria, o subsidiariamente y con práctica de la 
anotación preventiva a que se refiere el artículo 42.9 de la Ley hipotecaria, de conformidad 
con lo prevenido en el párrafo III del artículo 323 de la misma, mientras se sustancie su 
resolución, que proceda en los términos del párrafo VII de dicho artículo, dando traslado de 
este escrito con los documentos unidos y cuantos se refieren en dicho artículo; y, de la 
Dirección General, la revocación de la nota de calificación, accediendo a la toma de razón del 
ejercicio de la resolución practicada, en los términos inicialmente instados.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Santa  Cruz  de  Tenerife  número  uno,  doña 
Carmen  Rosa  Pereira  Remón,  emitió  informe  ratificando  su  calificación  y  elevó  el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 3, 1123 y 1504 del Código Civil, 13, 59, 82 y 175.6.a del 
Reglamento Hipotecario, las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 y 31 de julio de 1995, 
10  de  mayo  de  2001,  14  de  febrero  de  2003,  y  27  de  septiembre  de  2007,  y  las 
Resoluciones  de  esta  Dirección  General  de  17  de  noviembre  de  1978,  16  y  17  de 
septiembre de 1987, 19 de enero, y 2 y 4 de febrero de 1988, 19 de julio de 1994, 8 de 
mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 10 de diciembre de 2010, 25 de enero de 2012 y 16 de 
enero de 2019.
1.  Se discute en este expediente si es posible la reinscripción del dominio a favor 
del transmitente en una permuta de solar por obra futura al concurrir una causa de 
resolución prevista en el contrato e inscrita en el Registro («transcurridos doce años 
desde la fecha de firma de esta escritura...no exista...una construcción que se esté 
realizando conforme a una licencia de obras vigente»). Se acompaña a la instancia un 
certificado municipal del que resulta que no consta la concesión de licencia alguna.
La registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número uno deniega la 
inscripción solicitada por entender necesaria la intervención del titular registral. Alega 
que de la confusa redacción del contrato de permuta no resulta claramente que se haya 
estipulado un plazo para la entrega, que el mismo excluye el incumplimiento en caso de 
fuerza mayor, que no se pactó el mecanismo a través del cual se dejaría constancia de 
dicha ineficacia en el Registro y que no consta notificación fehaciente al permutante.
El  recurrente  lo  rechaza  y  sostiene  que  la  intervención  del  titular  registral  es 
innecesaria  pues  la  resolución  pretendida  es  en  ejercicio  de  un  derecho  inscrito  y 
además alega en su recurso que el titular sí fue notificado.
2.  Antes de entrar en el fondo del asunto, conviene señalar que de la redacción del 
contrato de permuta de solar por obra futura a que se refiere el presente expediente, 
resultan previstas dos vías para su resolución: a través del ejercicio de la condición 
resolutoria expresamente pactada en la cláusula cuarta o por vía del denominado «plazo 
máximo de eficacia del contrato» que prevé la disposición quinta y que constituye  es
también un supuesto de condición resolutoria. El contrato excluye el incumplimiento en  o
caso de fuerza mayor o concurrencia de otras causas no imputables a «R.M., S.L.». 9ww.
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Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en
este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico 
sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha 
de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los 
derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin 
intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y 
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato como el actual, de cesión de solar a 
cambio de parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a 
favor  del  transmitente,  como  consecuencia  del  ejercicio  de  la  condición  resolutoria 
explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el título 
del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la 
transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto 
a  la  condición  resolutoria  estipulada;  2.  La  notificación  judicial  o  notarial  hecha  al 
adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte 
que  el  adquirente  requerido  se  oponga  a  la  resolución  invocando  que  falta  algún 
presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente 
acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto 
es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de 
septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin 
hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo 
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo 
de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 3. El documento que acredite haberse 
consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya 
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este 
requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber 
de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 
del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como 
ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para 
exigir  del  otro  la  devolución  cuando  cumpla  por  su  parte  lo  que  le  incumba  (cfr. 
artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de 
la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba 
ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección 
judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre 
de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo 
de  2000),  sin  que  quepa  pactar  otra  cosa  en  la  escritura  (Resolución  19  de  julio 
de 1994). Todo ello implica que el importe que en tal caso se haya consignado podrá ser 
disminuido al ser concretada la moderación pertinente de la cláusula penal.
4.  En este expediente, el recurrente alega en su escrito que el permutante sí fue 
notificado, pero tal afirmación no fue acreditada al tiempo de presentar la instancia y, por 
tanto,  no  pudo  ser  tenida  en  cuenta  por  la  registradora  en  su  calificación  (Cfr. 
artículo 326 L.H.)
Esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  interpuesto  y  en 
consecuencia confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  9w
la LeMya Hdripido,t e1c6a driea .septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-1191n https://w
Pública, Sofía Puente Santiago.