BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61272
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8912 Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Luis López de Paz, notario de Madrid, contra la 
negativa  del  registrador  de  la  propiedad  de  Madrid  número  22,  don  Ángel  Valero 
Fernández–Reyes, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Luis López de Paz, el 
día 16 de diciembre de 2019, con número 621 de protocolo, la sociedad «Avantespacia 
Inmobiliaria,  S.L.»,  representada  por  un  apoderado,  vendió  dos  inmuebles  (fincas 
registrales números 97707 y 97792) a la sociedad «Gestión y Servicios Garco, S.L.», 
representada  por  su  administrador  única.  En  dicha  escritura,  respecto  de  la 
representación de la sociedad compradora se expresa lo siguiente:
«Manifiesta que el presente acto o negocio (artículos 160, 161, 228 y concordantes 
de la Ley de Sociedades de Capital):
– no es competencia de la Junta General por referirse a la adquisición, enajenación 
o aportación a otra sociedad de activos esenciales. Advierto que se presume este 
carácter cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento (25%) del 
valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.
– no está sujeto o, en su caso, se ajusta a las instrucciones recibidas de la Junta 
General.
– no está sujeto a autorización de la Junta General.
– respeta su deber de lealtad, no existe conflicto de intereses con él ni con persona 
vinculada con él, ni es necesaria una autorización singular.
Las facultades representativas son, a mi juicio, suficientes para el acto o contrato a 
que se refiere la presente: compraventa».
II
El mismo día 16 de diciembre de 2019 se presentó dicha escritura telemáticamente 
en el Registro de la Propiedad número 22 de Madrid, y fue objeto de calificación negativa 
emitida el 15 de enero de 2020 por el registrador, don Ángel Valero Fernández–Reyes, 
en los términos que a continuación se transcriben:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de  e
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: bo
ndúomcuEemlr oeR n1et2og0 ips9tr,re adsdeeoln rtt oadmdeoo   tle5al5 e Pmdreáolt piLcieiabdmraoed nD tiqeau rpieoo  rys l uans úNcmroibteaerro,í a dp, eree le vdnioítar a e1dx6aa/ 1m620e/12n50 ,1y 9q ,uc beaa licjfoioc raerecl isaópsnoi ennddteeol    2020-8912n https://ww
al  documento  otorgado  por  el  Notario  de  Madrid  Luis  López  de  Paz,  con  el
número 621/2019 de su protocolo, de fecha 16/12/2019, ha resuelto no practicar los 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
1.  En la adjunta escritura de venta, la entidad mercantil adquirente (Gestión y 
Servicios Garco SL), que compra una vivienda y una plaza de garaje, realiza unas 
manifestaciones contradictorias pues señala por un lado que a) “no es competencia (se 
supone que la compra) de la Junta General por referirse la adquisición, enajenación o 
aportación a otra sociedad de activos esenciales”, ya que si son activos esenciales por 
exceder del 25% del valor de los activos del último balance aprobado o por otra causa, sí 
sería  competencia  de  la  Junta  General  y  faltaría  la  certificación  del  acuerdo 
correspondiente; y, por otro lado que: b) “n.º está sujeto a autorización de la Junta 
General”, pero sin explicar que es por no tratarse de un activo esencial, circunstancia de 
esencialidad que se indica en el párrafo precedente.
Por otra parte, de la consulta realizada al Registro Mercantil on line para intentar 
aclarar esa contradicción, resulta que el valor de la compra excede del 25% del valor de 
los activos del último balance depositado, que data de 2011, por lo que a falta de 
afirmación expresa en sentido contrario, es aplicable la presunción del carácter esencial.
Por tanto, para poder inscribir esta compra es necesario bien aclarar la cuestión, 
manifestando al menos expresamente que las fincas adquiridas no constituyen un activo 
esencial de la sociedad, rectificando la manifestación de la escritura; o bien que se 
acompañe,  alternativamente,  certificación  del  acuerdo  de  la  Junta  General  de  la 
Sociedad que autorice la compra si tal carácter esencial se confirma.
Fundamentos de derecho:
1.  El artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital que establece que “es 
competencia de la junta general deliberar y acordar sobre los siguientes asuntos: f) La 
adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se 
presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el 
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado”.
A este respecto, las resoluciones de la DGRN de 26 de junio (2), 8, 10 y 27 de julio, 
y 23 de octubre de 2015 que señalan que el registrador puede apreciar el carácter 
esencial de un activo cuando así resulte de forma manifiesta (por ej., que se trate de un 
activo notoriamente imprescindible para el desarrollo del objeto social), o cuando resulte 
de los elementos de que dispone al calificar (por ej., que del propio título o de los 
asientos del Registro de la Propiedad o del Registro Mercantil resulte la contravención de 
la norma, por aplicación de la presunción legal de superación del 25% del valor de los 
activos sociales, o por manifestación de los representantes de la sociedad afectada).
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación podrá interponerse recurso (…).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, le correspondió a la registradora de la propiedad 
de Pinto número 2, doña María Victoria Tenajas López, quien el 28 de enero de 2020 
confirmó la calificación del registrador sustituido en los siguientes términos:
«Primero: e.
El defecto alegado por el Registrador en su nota de calificación es, resumidamente,  12ww
elas eanccliaarlaecsi ó(ns updeer asni dloo sa sbí ielon eqsu ea dpqaureircideo ss etri eunnean  coo nntroa dliac cicóonn seind elraa creiódna cdceió na cdteiv olas 
ceosncrfiitrumrea )l aa lm tiaenmifpeost aqcuieó ns dee s qoulicei tsaí  llao  saounto.rización de la Junta General, caso de que se
Todo ello se complementa con consulta al Registro Mercantil del que resulta que el 
valor de la compra excede del 25% del valor de los activos del último balance depositado 
lo  que  implica,  en  principio,  la  consideración  de  activo  esencial  de  los  inmuebles 
adquiridos.
Segundo:
Es doctrina reiterada en numerosas resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (11 de junio de 2016, 8 de julio de 2015, 22 de agosto de 2015, 
27 de diciembre de 2017 y 13 de agosto de 2018 entre otras) que el artículo 160 del 
texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del 
mismo texto legal por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan 
obrado de buena fe y sin culpa grave.
En el caso que ahora nos ocupa, es la Resolución de 26 de junio de 2015 (en la que 
se ampara la nota de calificación) la que expresamente indica que.... “no existe ninguna 
obligación de aportar un certificado o hacer una manifestación expresa por parte del 
administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial para 
concluir que la omisión de esa manifestación expresa no es por sí defecto que impida la 
inscripción.
Desde ese punto de vista, la calificación debería ser revocada, independientemente 
de si existe o no contradicción en las manifestaciones emitidas. No obstante, es la propia 
resolución  citada  la  que  establece  la  excepción  al  permitir  que  la  calificación  del 
Registrador se extienda a otros elementos de los que dispone al calificar. En este caso, 
el Registrador, en aplicación de esa excepción, ha consultado al Registro Mercantil, de 
cuyos  datos  resulta  que  los  bienes  adquiridos  sí  tienen  la  consideración  de  activo 
esencial (o la presunción de que pueden serlo) por lo que es procedente la solicitud de 
aclaración sobre si lo son o no efectivamente, y caso de serlo la autorización de la Junta 
General.
En base a todo ello se ratifica la nota de calificación por cuanto al defecto señalado 
justifica la suspensión de la inscripción de la escritura calificada (…).»
IV
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 22 de 
Madrid, don Luis López de Paz, como notario autorizante de la escritura, interpuso 
recurso contra la calificación del registrador sustituido en el que alega los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Previo.  La  escritura  calificada  negativamente  contiene  la  siguiente  afirmación 
expresa por el representante de la parte compradora: "Manifiesta que el presente acto o 
negocio (artículos 160, 161, 228 y concordantes de la Ley de Sociedades de Capital):
– no es competencia de la Junta General por referirse a la adquisición, enajenación 
o aportación a otra sociedad de activos esenciales. Advierto que se presume este 
carácter cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento (25%) del 
valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.
– no está sujeto o, en su caso, se ajusta a las instrucciones recibidas de la Junta 
General.
– no está sujeto a autorización de la Junta General.
– respeta su deber de lealtad, no existe conflicto de intereses con él ni con persona  e.
vinculada con él, ni es necesaria una autorización singular." w.b
reprLeas eenstacrtiivtuarsa  scoonn,t iean me i ejlu jiuciioci,o s duefic cieanptaecsi dpaadr ad eell  naocttaor ioo  caountotrraiztoa nate q: u"Lea sse f arceufiletared elas 
presEeln rtee:g cisotrmapdroarv eennttiae.n"de que existe una contradicción entre las manifestaciones del
representante de la parte compradora al decir, por un lado, que no es competencia de la
Junta General, y por otro, que no está sujeto a autorización de la misma. Para solventar 
la contradicción, consulta el Registro Mercantil on line y para aclarar la cuestión, exige la 
manifestación expresa de que las fincas adquiridas no constituyen un activo esencial de 
la sociedad, rectificando la manifestación de la escritura; o bien que se acompañe, 
alternativamente, certificación del acuerdo de la Junta General que autorice la compra si 
tal carácter esencial se confirma.
Primero.  Como queda reflejado en la calificación sustitutoria ("la Resolución de 26 
de junio de 2015 (en la que se ampara la nota de calificación) la que expresamente 
indica  que...  'no  existe  ninguna  obligación  de  aportar  un  certificado  o  hacer  una 
manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio 
documentado no es esencial... ' para concluir que la omisión de esa manifestación 
expresa no es por si defecto que impida la inscripción") no existe obligación de aportar 
un certificado o hacer una manifestación expresa por parte del administrador, por lo que 
la calificación ya debería ser revocada. La escritura contiene expresamente el juicio de 
capacidad claro y suficiente.
Segundo.  Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(DGRN) de 11 y 26 junio, 8, 10, 27 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre 2015 ya 
resolvieron esta cuestión. A modo de ejemplo la resolución de 23 de octubre establece 
"Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital 
no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda 
obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe 
ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por 
parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, 
si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal 
activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y 
valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no 
es por sí defecto que impida la inscripción."
Tercero.  No obstante, de la doctrina anterior, podemos señalar las obligaciones que 
competen  a  Notario  y  Registrador  respecto  a  esta  cuestión:  Notario:  "...  aunque 
normalmente  carecerá  de  suficientes  elementos  de  juicio  de  carácter  objetivo  para 
apreciar si se trata o no de activos esenciales, es necesario que en cumplimiento de su 
deber de velar por la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza 
(artículo 17 Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento público conforme a la 
voluntad común de los otorgantes, despliegue mayor diligencia al informar a las partes 
sobre  tales  extremos  y  reflejar  en  el  documento  autorizado  los  elementos  y 
circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe 
del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, por ejemplo, la exigencia de 
una certificación del órgano social o manifestación del representante de la sociedad 
sobre el hecho de que el importe de la operación no haga entrar en juego la presunción 
legal establecida en la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los 
activos que figuren en el último balance aprobado) o, de superarlo, sobre el carácter no 
esencial de tales activos..."
El notario ha cumplido con esa diligencia y, así ha hecho constar, no sólo las 
menciones relativas al artículo 160 f) LSC, sino además las relativas a los artículos 161, 
228 y concordantes LSC:
– Que no es competencia de la Junta General (supuesto del artículo 160 f) LSC) por 
ser activo esencial, e incluye expresamente la advertencia relativa a la presunción legal. e
– Que no está sujeto o, en su caso, se ajusta a las instrucciones recibidas de la  bo
Junta General (supuesto del artículo 161 LSC). 12ww
LSC–) . Q– uQeu neo  reessptáe tsau jseuto d ae baeur todreiz laecaióltand d, en ola  eJxuisnttea  cGoennfleicrtaol  d(seu pinuteersetos edse cl oanrt íécul lnoi  1co6n1 
spiegrusioennate sv iLnScuCl)a.da con él, ni es necesaria una autorización singular (artículo 228 y
Destacar  la  diferencia,  confundida  por  el  registrador,  entre  el  supuesto  del 
artículo 160 f) LSC en que, por ser un activo esencial, la competencia corresponde a la 
Junta  General,  de  supuesto  diferente  previsto  en  el  artículo  161  LSC  en  que  la 
competencia correspondiendo al órgano de administración, pero sobre la que la Junta 
General puede, salvo disposición contraria de los estatutos, impartir instrucciones o 
someter a su autorización la adopción por dicho órgano de decisiones o acuerdos sobre 
determinados asuntos de gestión.
Según parece, el origen de la contradicción a juicio del Registrador, está en que 
debería incluirse una doble negación: no es competencia de la Junta. General por no ser 
activo esencial. La doble negación o múltiple negación es la presencia e os o más 
elementos con valor de negación en una oración. En algunas lenguas (por ejemplo, en 
lengua inglesa), no está admitida ya que se anulan y producen una afirmativa; en otros 
idiomas como el español, la doble negación intensifica el sentido negativo. Como señala 
la Real Academia Española de la Lengua, "En español existe un esquema particular de 
negación, que permite combinar el adverbio no con la presencia de otros elementos que 
tienen también sentido negativo". Pero no debemos confundir que sea admisible la doble 
negación, con la incorrección de la negación simple. Así, podemos decir que el contrato 
no es competencia de la Junta General por ser un activo esencial, es decir, que no es 
competencia de la Junta General por ser el supuesto previsto en el apartado f) del 
artículo 160 LSL; la competencia de la Junta General puede tener su origen en que el 
objeto de la compraventa sea un activo esencial, y tras preguntar al representante y 
afirmar que no es activo esencial, concluimos que el contrato no es competencia de la 
Junto General por ese motivo, no es competencia de la Junta General por ser activo 
esencial.  En  definitiva,  no  existe  contradicción  alguna  o  ninguna  (según  queramos 
negación simple o doble).
Registrador: "... el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando 
resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social 
que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de 
los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos 
resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal)... "
En nuestro caso, el carácter esencial:
– no resulta de forma manifiesta de las circunstancias del caso,
– no resulta de los elementos de que dispone al calificar: el propio título o los 
asientos del Registro a su cargo.
Pero el Registrador, no satisfecho con el juicio de capacidad efectuado por el Notario, 
no existiendo circunstancias que pongan de forma manifiesta el carácter esencial del 
activo adquirido, y no resultando lo contrario del título o de los asientos del Registro, 
decide acudir a información disponible en otros Registros: concretamente a las cuentas 
de la sociedad depositadas en el Registro Mercantil. Con relación a esta consulta:
– No existe obligación de consulta por el Registrador, y su consulta al Registro que 
quiera, cuando quiera, es decir, de manera discrecional no resulta admisible.
– Como señalan las resoluciones de la DGRN citadas, el carácter esencial del activo 
es un concepto jurídico indeterminado; aunque de dicha consulta resulte que el importe 
de la compra supera el veinticinco por ciento (25%) del valor de los activos que figuren 
en el último balance aprobado, puede que el activo no sea esencial. Por lo tanto, sólo 
estaríamos  ante  el  supuesto  que  activa  la  presunción  legal,  pero  que  podría  ser  e.
desvirtuada por la manifestación en contrario del órgano de administración que, en todo  w.
caso,  ha  efectuado  la  adquisición,  manifestado  su  competencia  ante  el  notario  12ww
acaustoor ipzearnjuted iqcaurieían  ael fteecrtcueór oe al djuqiuciiore ndtee  cdaep bauceidnaad ,f ey y c suiyna c uplopsai bglera vinec.orrección en ningún
sería–  pArdeedmicáasb,l ee nd enl inúgltúimn oc absaola rnecseu lataprríoab daed oa,p nlicoa dcieóln ú llati mpore sbuanlacniócne  ldeegpaol syiata qduoe e ens teal   BOE-A-cable e
Registro Mercantil. Para conocer el último balance aprobado, también necesitaríamos 
una declaración del administrador para saber a cuál se refiere, pero que, dado el tiempo 
transcurrido  hasta  el  año  2019  en  que  se  ha  otorgado  la  escritura,  para  bastante 
probable que no sería el correspondiente al año 2011, por lo que la cifra obtenida y, en 
consecuencia, la propia consulta efectuada, resulta irrelevante.
Como colofón, indicar que el registrador, como funcionario cualificado, al interpretar 
las cláusulas contractuales, ha de utilizar los criterios interpretativos de los arts. 1281 y 
ss. Código Civil. Así, atender a los actos coetáneos de los contratantes (art 1282 Cc), 
entender las cláusulas en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (art 1284 
Cc), interpretar las unas por las otras (art 1285 Cc), todo lo cual, en este caso, permite 
entender que el otorgante estaba manifestando que el bien adquirido no constituía activo 
esencial.»
V
Mediante escrito de 21 de febrero de 2020, el registrador de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1281 a 1286 del Código Civil; 160, 161, 234, 371, 387, 392, 393, 
479, 489 y 511 bis de la Ley de Sociedades de Capital; la Ley 31/2014, de 3 de 
diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del 
gobierno corporativo; los artículos 9.1 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento 
Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, sobre determinados aspectos del 
Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo 
primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324, 396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 
498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero, 650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 
1259, 1297, 1298, 1320, 1322, 1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 43.2 y 226.2.3.ª de la 
Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de 
Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal  Supremo  de  14  de  mayo  de  1984,  24  de  noviembre  de  1989  y 
número 285/2008, de 17 de abril, de la Sala Primera, y de 24 de octubre de 2000, Sala 
Tercera; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 
de marzo de 1986, 22 febrero y 12 de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 
20 de abril de 2005, 22 de mayo de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio y 8, 
10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 
y 29 de noviembre de 2017 y 31 de mayo de 2018.
1.  Mediante  la  escritura  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  una 
sociedad de responsabilidad limitada compra determinados inmuebles y el administrador 
único de la misma expresa lo siguiente:
«Manifiesta que el presente acto o negocio (artículos 160, 161, 228 y concordantes 
de la Ley de Sociedades de Capital):
– no es competencia de la Junta General por referirse a la adquisición, enajenación  e.e
o aportación a otra sociedad de activos esenciales. Advierto que se presume este  w.b
carácter cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento (25%) del  12ww
valo–r  dneo l oess taác tsivuojest oq uoe,  feignu rseun  ceans oe,l  úsleti maoju bstaala an clea sa pinrsotbruacdcoi.ones recibidas de la Junta
Gen–e rnaol. está sujeto a autorización de la Junta General.
– respeta su deber de lealtad, no existe conflicto de intereses con él ni con persona 
vinculada con él, ni es necesaria una autorización singular.»
El notario autorizante manifiesta lo siguiente: «Las facultades representativas son, a 
mi juicio, suficientes para el acto o contrato a que se refiere la presente: compraventa».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, las manifestaciones del 
administrador de la sociedad compradora son «contradictorias pues señala por un lado 
que  a)  «no  es  competencia  (…)  de  la  Junta  General  por  referirse  la  adquisición, 
enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales” (…); y, por otro lado, 
que: b) “no está sujeto a autorización de la Junta General” (…)». Añade el registrador 
que de la consulta realizada al Registro Mercantil resulta que el valor de la compra 
excede del 25% del valor de los activos del último balance depositado, que data de 2011. 
Por ello concluye que considera necesario bien aclarar la cuestión, manifestando al 
menos expresamente que las fincas adquiridas no constituyen un activo esencial de la 
sociedad,  rectificando  la  manifestación  de  la  escritura;  o  bien  que  se  acompañe, 
alternativamente,  certificación  del  acuerdo  de  la  junta  general  de  la  sociedad  que 
autorice la compra si tal carácter esencial se confirma.
El notario recurrente alega: a)  Que, según la reiterada doctrina de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, no existe ninguna obligación de aportar un 
certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el 
activo  objeto  del  negocio  documentado  no  es  esencial,  y  la  omisión  de  esta 
manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción; b)  Que, no 
obstante, el notario ha desplegado la mayor diligencia al informar a las partes sobre tales 
extremos  y  reflejar  en  el  documento  autorizado  los  elementos  y  circunstancias 
necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que 
contrata  con  la  sociedad,  como  resulta  de  las  manifestaciones  del  administrador 
recogidas sobre, entre otras normas, el apartado f) del citado artículo 160 de la Ley de 
Sociedades de Capital; sin que haya contradicción en esa manifestación aunque se haya 
empleado la forma gramatical de negación simple; y c)  Que. además, en ningún caso 
resultaría de aplicación la presunción legal a que se refiere el registrador ya que esta 
sería predicable del último balance aprobado, no del último balance depositado en el 
Registro Mercantil.
2.  Para resolver el presente recurso debe partirse de la reiterada doctrina sentada 
por esta Dirección General (vid. las Resoluciones de 11 y 26 de junio y 8, 10, 27, 28 y 29 
de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017 y 31 de 
mayo de 2018) sobre la aplicación del precepto legal invocado por el registrador en su 
calificación impugnada.
La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para 
deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad 
de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la 
Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del 
gobierno corporativo. En el apartado IV del Preámbulo de esa reciente Ley se expresa 
que mediante la modificación del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital en 
lo  que  ahora  interesa  «se  amplían  las  competencias  de  la  junta  general  en  las 
sociedades para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su 
relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructurales». Y, en la misma 
reforma,  se  añade  el  artículo  511  bis,  según  el  cual  en  las  sociedades  cotizadas 
constituyen materias reservadas a la competencia de la junta general, además de las  e
reconocidas  en  el  artículo  160,  entre  otras,  «a)  La  transferencia  a  entidades  bo
dependientes de actividades esenciales desarrolladas hasta ese momento por la propia  12ww
csuoycoie deafedc,t oa usneqau eeq eusivtaal emnaten taeln dgea  lae ll iqpuleidnaoc dióonm dinei ola  dseo caieqduaedlla»s.» y «b) Las operaciones
sisteLma áfitnicaali ddaed l ad em lias mdais p(eonsi ceiló nm idseml oa ratírctíucluol o1 6106.0f),,  ecnotmreo  losse  sduepsuperesntodse  ddee  mlao udbifiiccaacciióónn 
estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a incluir en el supuesto normativo
los casos de «filialización» y ejercicio indirecto del objeto social, las operaciones que 
conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a 
una modificación sustancial del objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse 
en cuenta, que dada la amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la 
adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), 
surge la duda razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las 
consecuencias de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta 
general por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.
El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado – «activos 
esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las 
consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que 
debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica 
preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador.
Ciertamente,  no  es  de  aplicación  la  inoponibilidad  frente  a  terceros  de  las 
limitaciones  voluntarias  al  poder  de  representación  de  los  administradores 
(artículos 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital, al que se remite el artículo 161. Cfr., 
asimismo, los artículos 479.2 y 489, relativos a la sociedad anónima europea), toda vez 
que se trata de un supuesto de atribución legal de competencia a la junta general con la 
correlativa falta de poder de representación de aquéllos. Cuestión distinta es la relativa a 
la posible analogía que puede existir entre el supuesto normativo del artículo 160.f) y el 
de los actos realizados por los administradores con extralimitación respecto del objeto 
social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa 
grave ex artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital (cfr. artículo 9.1 de la 
Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, 
sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades, que se corresponde con los 
artículos 10.1 de la derogada Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del 
Consejo,  de  16  de  septiembre  de  2009,  y  9.1  de  la  también  derogada  Primera 
Directiva 68/151/CEE del Consejo, de 9 de marzo de 1968).
Según la Sentencia del Tribunal Supremo número 285/2008, de 17 de abril, los 
consejeros delegados de una sociedad anónima carecen de poderes suficientes para 
otorgar la escritura pública de transmisión de todo el activo de la compañía (en el caso 
enjuiciado,  las  concesiones  administrativas  de  transportes,  tarjetas  de  transporte  y 
autobuses,  dejando  a  la  sociedad  sin  actividad  social)  sin  el  conocimiento  y 
consentimiento de la junta. Señala que «excede del tráfico normal de la empresa dejarla 
sin sus activos, sin autorización de la Junta General para este negocio de gestión 
extraordinario». Primero, porque la sociedad no se dedicaba a nada más que a las 
actividades realizadas a través de esos activos. En segundo lugar, porque la enajenación 
equivalía a una modificación del objeto social. Y lo fundamental de esta Sentencia es 
que en el caso concreto no casa la sentencia recurrida por entender que prevalece «la 
protección de terceros de buena fe y sin culpa grave ante el abuso de exceso de poderes 
de los Consejeros–Delegados (art. 129.2 LSA [actual 234.2 de la Ley de Sociedades de 
Capital], aplicable por una clara razón de analogía)».
Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los 
administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos 
esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de 
la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la 
presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de 
los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar a  s
priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a  oe.
los  representantes  orgánicos  de  la  sociedad  o,  por  referirse  a  activos  esenciales,  w.
compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de  12ww
isnev eresftiiegraer. la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que
indeDteardmoi naqduoe,  deelb ecna rdáecstcear rtaersseen ciniatel rpdreetl acaiocntievos  dceo nlas tnitouryme a uinnc ocmopnacteibplteos  njuor ídsóicloo   BOE-A-cable e
con su «ratio legis» sino con la imprescindible agilidad del tráfico jurídico. Así, una 
interpretación de ese tipo es la que exigiera un pronunciamiento expreso de la junta 
general en todo caso, por entender que cualquiera que sea el importe de la operación 
puede que se trate de un activo esencial. Y, por las mismas razones, tampoco puede 
estimarse  exigible  esa  intervención  de  la  junta  en  casos  en  que  sea  aplicable  la 
presunción  legal  derivada  del  importe  de  dicha  operación.  De  seguirse  esas 
interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la 
sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de 
juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es 
necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de 
los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora 
de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que 
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor 
diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento 
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del 
negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, 
por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del 
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga 
entrar  en  juego  la  presunción  legal  establecida  por  la  norma  (por  no  superar  el 
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) 
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Dados  los  privilegiados  efectos  que  en  nuestro  ordenamiento  se  atribuye  a  la 
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos 
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten 
asegurar  una  sólida  publicidad  registral  basada  en  títulos  en  apariencia  válidos  y 
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe 
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el 
apartado  b)  que  «los  documentos  públicos  autorizados  por  Notario  en  soporte 
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido 
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según 
el artículo 24 de la misma Ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los 
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no 
sólo  formal  sino  material  de  los  actos  o  negocios  jurídicos  que  autorice[n]  o 
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al 
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser 
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad 
o  resolución  susceptible  de  impugnación  (cfr.  artículos  18,  33,  34  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica 
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento 
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal 
Supremo  en  Sentencia  de  24  de  octubre  de  2000,  Sala  Tercera,  «a  Notarios  y 
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, 
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento 
público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración 
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al  s
establecer que los registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de  oe.
los documentos de toda clase,... así como la capacidad de los otorgantes y la validez de  w.
los  actos  dispositivos  contenidos  en  las  escrituras  públicas…».  Ciertamente,  en  el  12ww
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inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para 
calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–, 
implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley 
imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el 
acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener 
en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los 
activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya 
sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación 
alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a 
diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada 
manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la 
manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del 
Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia 
de  arrendamiento  de  la  finca  vendida,  según  los  artículos  25.5  de  la  Ley  de 
Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye 
impedimento legal para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal 
Supremo  transmitir  los  activos  esenciales  excede  de  las  competencias  de  los 
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano 
de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el 
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que 
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el 
control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin 
que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la 
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe 
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de 
Capital);  todo  ello  sin  perjuicio  de  la  legitimación  de  la  sociedad  para  exigir  al 
administrador  o  apoderado  la  responsabilidad  procedente  si  su  actuación  hubiese 
obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.
Resumidamente, el artículo 160 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de 
Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad 
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No 
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa 
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es 
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no 
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de 
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación 
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá 
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por 
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el 
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso 
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por 
aplicación de la presunción legal).
3.  En el presente caso, es cierto que la redacción de la escritura en el extremo 
objeto de debate podría haber sido más precisa, pero si a la interpretación literal de los 
términos empleados se añade la que atiende al contexto del documento no hay duda de 
que lo que está expresando el administrador es que no es necesaria la autorización de la 
junta general porque no se compran activos esenciales. Así resulta de la frase «no es  e.
competencia de la Junta General por referirse a la adquisición, enajenación o aportación  w.b
a otra sociedad de activos esenciales» (que se habría entendido mejor de haberse  12ww
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la Ley de Sociedades de Capital; a lo que debe añadirse que el notario emite el juicio de
suficiencia de la facultades representativas acreditadas por el administrador. Por ello, la 
calificación no puede ser confirmada.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.