BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53623
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7407 Resolución de 13 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1 a inscribir una 
escritura de prenda denominada «irregular».
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.  V.  A.,  abogado,  contra  la  negativa  de  la 
registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa 
Pereira Remón, a inscribir una escritura de prenda denominada «irregular».
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 27 de junio de 2017 por el notario de Santa Cruz 
de Tenerife, don Nicolás Quintana Plasencia, con el número 1.923 de protocolo, doña A. 
T. P. R. reconoció determinada deuda a favor de don A. V. A., abogado, y en garantía de 
dicha deuda la primera constituyó prenda -denominada «irregular»- sobre los derechos 
hereditarios que le correspondían en la herencia de su fallecida madre, pendiente de 
adjudicación, y de la que formaba parte determinada finca inscrita en el Registro de la 
Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado con fecha de hoy, el documento presentado cuyos datos se relacionan a 
continuación, de acuerdo con los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y concordantes 
de su Reglamento, se deniega la inscripción/anotación del mismo de acuerdo con los 
siguientes:
Hechos:
Primero.–A las 10:23 horas del día 30 de octubre de 2020, doña A. D. B. P. presenta 
copia autorizada de Escritura de reconocimiento de deuda con garantía de prenda 
irregular, otorgada por doña A. T. P. R. a favor de Don A. V. A., ante el Notario de Santa 
Cruz de Tenerife, don Nicolás Quintana Plasencia, el día 27 de Junio de 2.020 [sic], 
número de protocolo 1.923, causando el asiento de presentación número 49 del libro 
Diario 211; Reintegrado el día 13 de noviembre último, en unión de carta de pago del 
Impuesto, solicitando anotación preventiva.
Segundo.–Doña A. T. P. R., que reconoce adeudar a don A. V. A. la suma global y 
alzada de 101.000 euros en concepto de honorarios profesiones, constituye, en garantía 
del pago de dicha deuda, prenda irregular a favor del citado señor V. A., sobre los 
derechos que le correspondan en la herencia de doña C. R. R. M., de la que forma parte  e.
la finca registral 16.065. w.b
FPurinmdearmo.e–nAtlo sa mdep aDreor edcehl op:árrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  Bc
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo.–Se  deniega  el  despacho  del  precedente  documento  por  carecer  de 
trascendencia  real  inmobiliaria  de  conformidad  con  los  artículos  1  y  2  de  la  Ley 
Hipotecaria, los cuales delimitan la materia inscribible, entendiendo este último término 
en el sentido de lo que accede al Registro de la Propiedad, y no como especie de 
asiento. Disponen dichos preceptos: Artículo 1: “El Registro de la Propiedad tiene por 
objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás 
derechos reales sobre bienes inmuebles.” Artículo 2: “En los Registros expresados en el 
artículo anterior se inscribirán: 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los 
inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2.º Los títulos en que 
se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, 
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 
(...).
Y ello como consecuencia de ser la prenda un derecho real sobre bienes muebles, 
tal y como señala el artículo 1864 del Código Civil, que dispone: “Pueden darse en 
prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles 
de posesión.”
Las conclusiones anteriores se mantienen y son independientes de que la forma de 
acceso  al  Registro  de  la  Propiedad  del  derecho  hereditario  “in  abstracto”  sea  la 
anotación preventiva, de conformidad con los artículos 46 de la Ley Hipotecaria y 146 de 
su Reglamento, por la especial naturaleza del mismo.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra la precedente nota (…)
Santa Cruz de Tenerife a cuatro de diciembre del año dos mil veinte La registradora 
(firma ilegible)».
La notificación de la calificación fue recibida por el interesado el 18 de diciembre 
de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. V. A., abogado, interpuso recurso el 
día 18 de enero de 2021 mediante escrito en el que expresaba lo siguiente:
«Hechos y alegaciones
Primero.–(…)
Tercero.–El Registro de la Propiedad número 1 de Santa Cruz de Tenerife, en su 
contestación a nuestra copia autorizada y petición de anotación preventiva, se refiere en 
las primeras líneas a que “se deniega la inscripción/anotación del mismo” (sic). Se 
deniega la inscripción cuando en ningún momento esta parte acreedora ha solicitado de 
ese Registro la inscripción registral. Te niegan algo que no pides: curioso, como poco.
Necesito y, por ello, solicito, entonces y ahora, la anotación preventiva recogida en el 
artículo 42, apartado Décimo, de la Ley Hipotecaria.
Cuarto.–Para proteger el legítimo interés del acreedor o, en otras palabras, asegurar  s
el cumplimiento de la obligación principal por parte de la deudora, es fundamental la  o
seguridad jurídica, es decir, que ese reconocimiento de deuda (respaldado por un bien  w.
iienmrmgpaue edobirm lelan  eehsni p ceoosténtet i cscaua  staroan nocstoamncciisórienót nop )vr eitcevineagndataiv  dpaeu elb nblic ieiednla  Ridn emrgeuigseitsbrotlre a dal edy ,jl uaed niPc arcoodpnois eaed calaud e pncaocritnae , e dele ffiucinda ocdrieaa    2021-7407n https://ww
en la formalización de la división de la herencia.
Quinto.–Siendo el primer paso el reconocimiento de deuda en escritura pública, tal y 
como se hizo, el segundo y fundamental paso a dar, con el fin de salvaguardar nuestro 
legítimo derecho, es su anotación en un registro que respalde y refuerce, con absoluta 
seguridad jurídica, lo que es la estructura que sostiene nuestro derecho de crédito, esto 
es, que el bien inmueble no sea objeto de negocio jurídico alguno que, eventualmente, 
pudiese impedir nuestra satisfacción crediticia.
Esta  parte  acreedora  quedaría  totalmente  en  indefensión  ante  una  eventual 
transmisión de los citados bienes sin que, posteriormente, la deudora cumpliese con el 
pago a este acreedor. Ha de irse más allá del propio reconocimiento de deuda con 
garantía para poder anotar esa, llamemos, “carga” que, precisamente, viene a recaer 
sobre un bien inmueble.
Sexto.–Naturalmente la prenda es un derecho real de garantía. En este sentido, tal y 
como recoge el artículo 4 del Reglamento Hipotecario (RH), “serán inscribibles los bienes 
inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o 
jurídica a que pertenezcan...”. De la lectura del precepto se deduce que, cabiendo la 
inscripción, también cabrá anotación.
Fundamentos de Derecho
1.º) Legitimación.–Conforme a los artículos 325-a) LH y 112 Primero RH, se cumple 
la legitimación activa para interponer este recurso por parte de quien suscribe, “persona 
natural a cuyo favor se hubiese de practicar la inscripción” (anotación, en este caso).
2.º) Objeto del recurso.–Tal y como mandan los artículos 326 LH y 117 RH, ambos en 
su párrafo primero, este recurso gubernativo que presentamos recae exclusivamente 
sobre las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificación de la 
Registradora.
3.º) Plazo.–Se interpone el recurso dentro del plazo de un mes, computado desde la 
fecha de notificación de la calificación, que señala el párrafo segundo del artículo 326 
LH.
4.º) Títulos sujetos a inscripción.–Artículo 1 LH: Estamos ante un derecho real de 
garantía que recae sobre un bien inmueble, con lo que cabe anotación o inscripción. De 
la misma manera, son de aplicación los artículos 2 LH y 7 RH.
5.º) Tramitación y documentos.–Este recurso se presenta ante el Registro de la 
Propiedad n.º l de S/C de Tenerife que calificó y para la DGSJFP, reseñados en el 
encabezamiento (…)
Consideraciones y conclusiones
Primera.–La Registradora escoge el camino más fácil para denegar la anotación 
preventiva del título, sencillamente la discrepancia entre lo hecho por un notario y la 
opinión de la Registradora; él alude a prenda y ella cree ese término suficiente sin 
siquiera acercarse al contenido real, esto es: un derecho real de garantía que recae 
sobre un bien inmueble.
El  hecho  real  entre  las  partes  comparecientes  es  garantizar  el  pago  de  unos 
honorarios  por  intervenir  en  un  juicio  sobre  división  de  una  herencia,  cuyo  único 
contenido es un edificio urbano; no hay más bienes.
Testamento y litigio con sentencia sólo contienen el concepto de inscripción (más aún 
el de anotación). No querer ver esta realidad es una ficción inadmisible en Derecho.
Segunda.–En el escrito denegatorio, se introduce el artículo 1864 del Código Civil, 
esto es, que la prenda sólo puede recaer sobre bienes muebles. Efectivamente. Pero es  e.
obvio que los derechos hereditarios están constituidos única y exclusivamente por bienes  w.
inmuebles, de tal manera que en el propio título se dice, tal vez de forma equivocada  07ww
“preTnedrac esroab.–reA dlgeurneacsh oesx phreerseidointaersio/ms”a.nifestaciones del Notario, que pueden ser erróneas
eol  saep aprrtoadduoc Se eaglguunndao  doem liossió Hn eqcuheo se sy  oApleogrtaucnioo nreess.eñar, como se ha visto más arriba, en  BOE-A-cable e
Llama la atención que la escritura se refiera a prenda irregular sobre los derechos 
hereditarios (bienes inmuebles), cuando la razón de ser o principal característica del 
derecho real de prenda irregular recae sobre bienes fungibles (¿Qué hay más fungible 
que el dinero y cuál es el ejemplo típico? La prenda irregular en la fianza de un 
arrendamiento de bien inmueble).
Cuarta.–Lo que escritura un notario o califica un registrador no “imprime carácter”, no 
es inamovible porque puede haber habido error del notario, mantenido y no salvado/
subsanado por el registro.
Hay un testamento, un derecho real de garantía sobre unos derechos hereditarios 
(bien inmueble) y hay una sentencia en juicio para la división de la herencia en la que se 
ratifica el testamento, es decir, que en todo momento hay unos bienes inmuebles, y que 
cualquier garantía sobre los mismos quizá no sea adecuado calificarla como prenda.
En virtud de todo lo expuesto, solicito:
Que  se  tenga  por  presentado  este  escrito,  se  admita  a  trámite  y,  conforme  a 
Derecho, sea estimada y calificada como favorable la pretensión de anotación preventiva 
en el Registro de la Propiedad N.º 1 de Santa Cruz de Tenerife del título que acompaño a 
este recurso».
IV
Mediante escrito, de fecha 5 de febrero de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe hacía 
constar que el día 22 de enero de 2021, a los efectos de lo establecido en el párrafo 
quinto  del  artículo  327  de  la  Ley  Hipotecaria,  se  dio  traslado  del  recurso  y  de  la 
documentación aportada al notario que autorizó la escritura calificada, sin que éste haya 
presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397, 1058, 1061, 1062, 1067,1083, 1261, 1857, 1863, 1864, 1865 
y 1868 del Código Civil; 1, 2, 18, 42.6.º, 46 y 326 de la Ley Hipotecaria; 54, párrafo 
segundo, de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin 
desplazamiento de posesión; 7, 146, 166 y 206.10.º del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo número 875/2002, 26 de septiembre, y 44/2009, 3 de 
febrero de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 1 de diciembre de 2006, 18 de marzo de 2008 (por la que se responden 
determinadas consultas relativas al párrafo tercero del artículo 54 de la Ley de 16 de 
diciembre  de  1954,  de  hipoteca  mobiliaria  y  prenda  sin  desplazamiento  según  la 
redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre) y 5 de junio de 2018.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de este recurso se formaliza el 
reconocimiento de una deuda por honorarios profesionales y en garantía del pago de 
ésta se constituye prenda -incorrectamente denominada «irregular», pues el objeto de la 
misma no es un bien o derecho fungible- a favor del ahora recurrente sobre los derechos 
que corresponden al deudor en la herencia que se especifica, de la que forma parte 
determinada finca, sin que haya sido objeto de partición con adjudicación de los bienes 
relictos.
La registradora funda su negativa al acceso de dicho título al Registro en que carece  es
de trascendencia real inmobiliaria de conformidad con los artículos 1 y 2 de la Ley  o
mHsahoreiutpnríeceo buidtnellieodtcassear, pri 4oicea6 on;  md«dyeii noe e  nlaeltla oesLb tseacs ybdotr lemHae ccoiqpte uoo ce»etoe  ln lcaassa reefrtoíiacacr uu myello aan1   c41dia6a8en  6 ddao4eect a dc scseeuiesló  rRoCn   elóaagdp l lpiraRgermoeev gneeCidnnsiattvtiorv iol,u;a   pn,yd o  e-drd a elleñaar a e ePdccsrheoopo-npe  fticoraeeirladmealas li ndd sca aodotduben rrlca ecldlu eoebsznriiaeeo  ncndlhoeeeosssl      OE-A-2021-7407able en https://www.
mismo.
El recurrente alega, en síntesis, que se constituye un derecho real de garantía sobre 
un inmueble (los derechos hereditarios) que es susceptible de la anotación preventiva 
conforme al artículo 42, apartado décimo, de la Ley Hipotecaria.
2.  El Tribunal Supremo se ha referido a la prenda de derechos como «el derecho 
real de prenda que no recae sobre una cosa, sino sobre un derecho y al acreedor 
pignoraticio se le transmite, no la posesión de la cosa, sino el poder en que el derecho 
consiste, que le permite realizarlo. En el caso de prenda sobre derecho de crédito se 
producen los mismos efectos que la posesión, por la notificación al deudor y por la 
facultad del acreedor pignoraticio de percibir directamente el crédito que ha sido objeto 
de aquella prenda» (cfr., las Sentencias número 875/2002, 26 de septiembre, y 44/2009, 
3 de febrero).
También este Centro Directivo se ha ocupado de la prenda ordinaria de créditos en 
Resolución de 18 de marzo de 2008 (por la que se responden determinadas consultas 
relativas al párrafo tercero del artículo 54 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de 
hipoteca  mobiliaria  y  prenda  sin  desplazamiento  según  la  redacción  dada  por  la 
Ley 41/2007, de 7 de diciembre). Se refiere, entre otros aspectos, a los requisitos que 
son propios de la constitución de una prenda ordinaria, por más que el objeto pignorado 
sea  un  bien  intangible  (derecho  de  crédito):  «Como  es  conocido,  tal  constitución 
(concepto en el que aunaremos los tradicionales de perfección y constitución) exige 
como paso previo inexcusable la existencia de consentimiento de los contratantes ex 
artículo  1261  del  Código  Civil;  que  la  cosa  pignorada  pertenezca  en  propiedad  al 
pignorante, sea o no obligado de la deuda cuyo pago garantiza (artículo 1857.2.º del 
CCv); la plena disposición sobre el bien objeto de pignoración -sea corporal o intangible- 
ex artículo 1857.3.º del CCv; la existencia de causa que no es otra que “asegurar el 
cumplimiento de una obligación principal” (artículo 1857.1.º del CCv) y, para que dicho 
contrato despliegue la antedicha eficacia erga omnes, la existencia de desplazamiento 
posesorio, ya se produzca éste a favor del acreedor o de un tercero de común acuerdo 
(artículo  1863  del  CCv)  y,  lo  que  es  esencial,  una  forma  determinada,  esto  es 
instrumento público ya que “no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por 
instrumento público la certeza de su fecha” (artículo 1865 del CCv)».
Por lo demás, se considera doctrinalmente que el mismo artículo 1868 del Código 
Civil admite implícitamente la prenda de créditos al referirse a los intereses que produzca 
la prenda. Por otra parte, y además de la posibilidad de constituir prenda ordinaria de 
créditos -como afirmó este Centro Directivo en la citada Resolución de 18 de marzo 
de 2008-, el artículo 54, párrafo segundo, de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre 
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión (introducidos en ésta por la 
Ley 41/2007, de 7 de diciembre), permite sujetar a prenda sin desplazamiento «los 
créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, 
concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el correspondiente 
título  de  constitución  autoricen  su  enajenación  a  un  tercero».  Asimismo,  el  párrafo 
tercero del mismo artículo -introducido también por la Ley 41/2007-, del mismo modo 
indicado en dicha Resolución, dispone que «los derechos de crédito, incluso los créditos 
futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de 
instrumentos financieros a los efectos de lo previsto en el Real Decreto Ley 5/2005, 
de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora 
de la contratación pública, podrán igualmente sujetarse a prenda sin desplazamiento. 
Para su eficaz constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles».
Indudablemente, es imprescindible que los derechos objeto de la prenda tengan la  s
consideración de muebles, estén en el comercio de los hombres y sean susceptibles de  oe.
posesión, por exigencia del artículo 1864 del Código Civil. Por ello, es innegable que la  w.
prenda de derechos no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, al carecer de  07ww
t(raarstícceunlodse 2n cdiae  lrae aLle yre Hspipeoctteoc adreia  byi e7n deesl  Rinemgulaembleenst oo H dipeoretecchaorsio )r.eales sobre inmuebles
consAt itmuiadyao re na beuln pdraemseiennteto ,c daesob ee tse nuenr sdee reenc hcou eennta a tbasmtrbaiéctno  qaul ec eoln ojubnjetoto d dee  blaie ngeasra qnutíea   BOE-A-cable e
integran la herencia y no un derecho en concreto sobre bienes determinados, en tanto no 
se lleve a efecto la partición, por lo que si bien es posible anotar por deudas del heredero 
bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder 
al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien (artículo 166.1.ª 
del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 1067 del Código Civil y 42.6.º 
y 46 de la Ley Hipotecaria), ni siquiera sería posible la inscripción de un pretendido 
derecho  real  de  garantía  -hipotecaria-  sobre  los  derechos  que  al  deudor  pudieran 
corresponder sobre bienes concretos y determinados hasta realizar la partición de la 
herencia, por cuanto solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta 
cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada 
uno de ellos se le adjudiquen en tales operaciones. Los herederos pueden verificar la 
partición del modo que tuvieren por conveniente (cfr. artículo 1058 del Código Civil) sin 
que ninguno de ellos pueda imponer al otro la atribución por participaciones indivisas de 
todos y cada uno de los bienes resultantes (vid. artículos 1061 y 1062 del Código Civil), 
de manera que, ultimada la liquidación, tanto puede ocurrir que a un heredero no le 
corresponda ningún derecho sobre determinado bien como que se le atribuya éste en su 
integridad, razón por la cual se prevé para esa primera hipótesis la cancelación de la 
anotación preventiva (artículo 206.10.º del Reglamento Hipotecario). Por ello, para la 
plena efectividad de la adjudicación de los derechos hereditarios de la deudora sobre 
determinados  bienes  a  favor  del  adjudicatario,  resultante  de  un  procedimiento  de 
ejecución, es necesario promover previamente la partición de la herencia del titular 
registral y a la vista del resultado de la misma, siempre que los bienes o parte de ellos 
fueran adjudicados al deudor embargado, lograr la inscripción de las adjudicaciones 
aprobadas (cfr., por todas las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de diciembre 
de 2006 y 5 de junio de 2018).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.