BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41635
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6342 Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Federico José Ramón Cantero Núñez, notario de 
Arteixo, contra la calificación del registrador de la Propiedad Arteixo, don Emiliano Voces 
de Onaindi González, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo 
con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 29 de julio de 2019 ante el notario de Arteixo, don 
Federico José Ramón, Cantero Núñez, con el número 1.148 de protocolo, se formalizó 
un préstamo garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual de la prestataria. En tal 
escritura  se  pactó  un  tipo  de  interés  de  demora,  en  los  siguientes  términos:  «Las 
cantidades no satisfechas por la parte prestataria a su vencimiento devengarán a favor 
del Banco el interés de demora, que será el resultado de sumar dos puntos al tipo de 
interés nominal empleado para el cálculo del interés remuneratorio en cada momento, 
sin necesidad de requerimiento alguno».
II
Presentada telemáticamente la escritura referenciada en el Registro de la Propiedad 
de Arteixo, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado, de acuerdo con los artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria y 
los pertinentes del Reglamento Hipotecario para su ejecución, el precedente documento, 
que fue presentado telemáticamente el día veintinueve de Julio de dos mil diecinueve, 
bajo el asiento 1.903 del diario 89, y aportada copia física liquidada el día cinco de 
Septiembre,  ha  sido  calificado  negativamente,  en  base  a  los  siguientes  Hechos  y 
Fundamentos de Derecho:
1.  Hechos:
En la precedente escritura, Doña R. M. G. V. constituye hipoteca a favor de ING Bank 
NV, sucursal en España, sobre la finca registral número 18.565 del municipio de Arteixo, 
que constituye su vivienda habitual.
En el primer párrafo de la cláusula de intereses de demora se pacta que: “Las 
cantidades no satisfechas por la parte prestataria a su vencimiento devengarán a favor 
del Banco el interés de demora, que será el resultado de sumar dos puntos al tipo de 
interés nominal empleado para el cálculo del interés remuneratorio en cada momento,  e.
sin necesidad de requerimiento alguno”. w.b
El segundo párrafo de la cláusula de constitución de hipoteca, establece lo siguiente:  42ww
c“Laan/tsid afidn cdae/s n ohvipeontteac madila Esu rreossp (o9n0d.0e0rá0n,0 0h i€p)o”.tecariamente a efectos de terceros por la
II.  Fundamentos de Derecho:
Impide practicar la inscripción de hipoteca solicitada los siguientes defectos:
1.  Se  pacta  un  interés  de  moratorio  inferior  al  fijado  imperativamente  en  los 
artículos 25 de la LCI y 114.3 de la LH, es decir, inferior a la adición de tres puntos al 
interés remuneratorio pactado.
El artículo 25 de la Ley 5/2.019 dispone que “1.  En el caso de préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 
tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés 
de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no 
podrán  ser  capitalizados  en  ningún  caso,  salvo  en  el  supuesto  previsto  en  el 
artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2.–Las reglas relativas al interés de 
demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en 
el mismo sentido el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.
Las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los artículos 25 
de la LCI y 114.3 de la LH, no admiten “pacto en contrario”, y ello ni siquiera en beneficio 
del prestatario consumidor pues en el apartado IV del preámbulo se indica que la 
finalidad de la LCI, en este ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en el que existía 
cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter 
estrictamente imperativo”. A este respecto, el artículo 3 de la LCI establece que “las 
disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter 
imperativo,  no  siendo  disponibles  para  las  partes  contratantes  salvo  que  la  norma 
expresamente establezca lo contrario”.
2.  En la constitución de hipoteca se establece que la finca hipoteca responderá por 
la cantidad de 90.000 euros, sin que se especifique si dicha cantidad garantizada lo es 
en concepto de principal, intereses ordinarios, intereses de demora o costas (principio de 
claridad y determinación: artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento 
Hipotecario).
Aunque la cantidad garantizada coincide con el importe del principal del préstamo, no 
puede presuponerse que es éste el concepto garantizado, ya que como estableció la 
DGRN en Resolución de 5 de abril de 2005, el Registrador no puede suplir la intención o 
consentimiento de las partes, haciendo deducciones o interpretaciones sobre cuál ha 
sido su voluntad.
Por todo lo expuesto, y teniendo lo reseñado en los hechos y fundamentos de 
derecho el carácter de subsanable, se suspende la práctica de la inscripción solicitada.
La presente calificación negativa causa prórroga automática desde la fecha de la 
última notificación.
Contra esta calificación cabe interponer: (…)
Arteixo, a 16 de Septiembre de 2.019. El Registrador, Fdo: Don Emiliano Voces de 
Onaindi González.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  únicamente  respecto  del  primero  de  los 
defectos en ella expresados, don Federico José Ramón Cantero Núñez, notario de  e
Arteixo, interpuso recurso el día 16 de octubre de 2019 mediante escrito en el que  bo
alegaba lo siguiente: 42ww
inter«é(s… d) eS di ebmieonr ae s( .c..i)e rntoo  qaudem iltoirsá nm ipsamcotos  eanrt íccounlotrsa rsieoñ”,a elannt ieqnudee “ leasst er engolatasr iroe,l aptoivra us naal 
parte, que una cosa es el tipo y otra distinta la regla para su determinación, que el propio
artículo consigna a continuación y a la que debe entenderse circunscrita la imperatividad,
y, por otra, que la norma no puede interpretarse de manera lesiva para el prestatario, 
pues no tiene sentido que la misma Ley que ha nacido con la finalidad de proteger al 
consumidor impida un pacto que le beneficie. Señala el preámbulo de la LCCI que la 
misma “persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser 
abusivas, y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las 
partes”.
Además  dicha  interpretación  sería  contraria  al  espíritu  y  doctrina  de  las 
STS  265/2015  de  22  de  abril,  470/2015  de  7  de  septiembre  y  469/2015  de  8  de 
septiembre,  entre  otras,  que  establecen  que  “el  interés  de  demora  establecido  en 
cláusulas no negociadas en contratos celebrados con consumidores debía consistir, para 
no  resultar  abusivo,  en  un  porcentaje  adicional  que  no  excediera  de  dos  puntos 
porcentuales sobre el interés remuneratorio. SI el interés de demora queda fijado por 
encima de este porcentaje, la cláusula que lo establece es abusiva”.
Del mismo modo, el artículo 3 de la LCCI que insiste en el carácter imperativo de las 
normas contenidas en la Ley y su indisponibilidad por las partes contratantes hay que 
contemplarlo teniendo en cuenta el espíritu y finalidad de la Ley, esto es la protección del 
consumidor, pues en su párrafo segundo declara la “nulidad de pleno derecho de los 
actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley (...) y eh particular la renuncia 
previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no 
deudor”, es decir, lo que se persigue es impedir que se reduzcan los derechos de los 
mismos, sin que la inclusión de cláusulas más beneficiosas para el deudor, fiador, 
garante o hipotecante no deudor que las previstas en la Ley pueda considerarse que es 
contrario a la misma. Además la interpretación sostenida por el Registrador impediría a 
los bancos realizar ofertas más favorables a los clientes de acuerdo con la Ley 15/2007 
de 3 de julio de defensa de la Competencia.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 12 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del 
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras 
leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 1, 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12  e.
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de  w.b
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre  42ww
Ddeir e2c0c1ió7n  yG 1e1n edrael  sdeep tlioesm Rbreeg idster o2s0 y1 9d; ella  NIontsatrruiacdcoió nso dbere  1e3l  ddeep ójusnitioo  ddee  c2o0n1d9i cdioen elas 
Rgeengeisrtarloe sd ed ela l aP croopniteradtaadc,i ódne, syd eel  lrae felenjtora ddeal  menis vmigoo er nd ela sla e Lsecyri t5u/r2a0s1 d9e,  pdreé s1t5a mdeo  my aernz oe,l 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de 
enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 
de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de 
julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario. En dicha 
escritura se pacta un interés de demora que será el resultado de sumar dos puntos al 
tipo de interés nominal empleado para el cálculo del interés remuneratorio en cada 
momento.
El registrador suspende la inscripción de dicha cláusula por entender que las normas 
sobre fijación del tipo de interés moratorio establecidas en los artículos 25 de la Ley 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 114.3.º de la Ley Hipotecaria, no 
admiten «pacto en contrario», y ello ni siquiera en beneficio del prestatario consumidor 
pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la Ley reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, en este ámbito, ha sido «sustituir el régimen vigente, 
en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas 
de carácter estrictamente imperativo».
El notario recurrente sostiene que, atendiendo al espíritu y a la finalidad de tales 
normas legales debe entenderse, en beneficio del deudor, que es posible pactar que el 
interés moratorio sea inferior al que establece el citado artículo 25 de la Ley 5/2019, pues 
la  imperatividad  de  esta  norma  se  circunscribe  únicamente  a  la  regla  para  la 
determinación del tipo de interés de demora, y, por otra parte, dicho precepto legal no 
puede interpretarse de manera lesiva para el prestatario.
La cuestión planteada ha sido ya abordada por ese Centro Directivo en las recientes 
Resoluciones de 5 y 19 de diciembre de 2019, cuyo criterio debe ser ahora reiterado.
2.  El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora 
en  caso  de  procedimientos  de  ejecución  hipotecaria,  establece  que:  «Los  Estados 
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos».
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, determina lo siguiente: «1. En el caso de préstamo o crédito concluido por 
una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para 
uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos 
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora 
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser 
capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en 
este artículo no admitirán pacto en contrario».
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de 
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora 
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un 
tipo inferior -o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno- en beneficio del 
prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, 
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para  e.
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no  w.b
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto  42ww
eanrt íccuuloa n1to.2  edxec lluay eD iriencetqivuaív o9c3a/1m3e/CnEteE  edl elc oCnotrnosle jdoe,  daeb u5s idveid aadb ridl ed el a1 9c9lá3u, ssuolbar e- clfar.s, 
ccllááuussuullaass  caobnutsraivcatsu aelens  loqsu ec orenftlreajetons  dcisepleobsriacdioonse sc oleng acolenss uom reidgolaremse, nsteagriúans  ieml pceuraalt i«valass, 
(…), no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras,
las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre 
de 2019-).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación 
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, 
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el 
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar 
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al 
préstamo  contratado.  Del  mismo  modo  dota  de  una  mayor  seguridad  jurídica  a  la 
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que 
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo 
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato 
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que: 
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la 
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la 
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un 
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas 
relativas al interés de demora contenidas en el apartado 1 del mismo artículo «no 
admitirán pacto en contrario». De este modo, frente al régimen general de autonomía de 
la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha 
optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con 
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula 
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que 
excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora 
inferior al legal.
Por las anteriores consideraciones, el defecto debe ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.