BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65123
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9291 Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registro  de  la  propiedad  de  Albaida,  por  la  que  se  suspende  la 
cancelación de una hipoteca por caducidad.
En el recurso interpuesto por don C. T. M. en representación de doña A. G. C. y ésta, 
a su vez, en representación de don L. E. G. C., en su condición de propietario de la finca 
gravada y contra la nota de calificación del Registro de la Propiedad Albaida, que 
suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia, 
al amparo del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por doña A.G.Ch., con fecha treinta de diciembre de dos 
mil diecinueve; junto con acta de notificación otorgada en Valencia el día veintidós de 
febrero de dos mil dieciocho, ante su notario don Javier-Máximo Juárez González, 
protocolo 285/18 por la que el titular registral de la finca gravada (don L.G.C.) notifica a la 
entidad  acreedora  su  voluntad  de  que  no  se  prorrogue  tácitamente  la  garantía 
hipotecaria;  se  solicitó  la  cancelación  por  caducidad  de  la  hipoteca  de  máximo  al 
entender que con esa notificación el plazo de la hipoteca quedaba terminado.
II
Dicho derecho real de hipoteca fue constituido por la inscripción 2.ª de la finca 
registral 5009 del Registro de la Propiedad Albaida, practicada en virtud de escritura 
autorizada por el notario de Valencia el 4 de mayo de 2011, protocolo 325, y garantizaba 
diversas operaciones financieras entre la entidad mercantil «Sistemas de Protección 
Eléctrica SL» y el Banco de Valencia. La naturaleza de la hipoteca constituida es, como 
expresamente  se  indica  en  varias  de  sus  estipulaciones  de  hipoteca  flotante  del 
artículo  153  bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  en  su  estipulación  Segunda  se  indica: 
«Segunda.–Que al amparo de lo establecido en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, 
según redacción dada por la Ley 41/2007 los comparecientes han pactado garantizar las 
obligaciones antes descrita (sic) con la hipoteca de máximo que se constituye mediante 
la  presente  escritura,  hipoteca  que  se  constituye  por  plazo  de  siete  años,  a  cuyo 
vencimiento se entenderá prorrogado tácitamente por un año hasta un máximo de cinco 
anualidades más, salvo que alguna de las partes notifique notarialmente a la otra su 
voluntad en contra por correo certificado con acuse de recibo, al menos sesenta días 
antes del vencimiento de cada periodo anual. (...)».
La referida hipoteca, constituida por la inscripción 2.ª a favor del Banco de Valencia SA, fue 
inscrita a favor de la entidad Caixabank, SA, por virtud de la absorción de aquella entidad 
de  crédito  por  esa  última,  en  la  inscripción  3.ª  de  fecha  29  de  abril  de  2019;  y  e.e
posteriormente es cedida a la mercantil «Gándara SV», que es la actual titular registral  b
de la hipoteca, por virtud de escritura de cesión autorizada por el notario de Madrid don  91ww
iJnosscéri pBcliaónnc 4o. ª Ldoes laad fain, cpar roetogcisotrloa l g5r2a4v4a,d ad ec o1n5 f edceh an 1o4v ideem ebnree rod ed e2 2001290, .que  causó  la
III
Presentada dicha instancia y acta notarial en el Registro de la Propiedad de Albaida 
el día 30 de diciembre de 2019, con el número de entrada 7.501/2019, asiento 1.737 del 
Diario 90; fue objeto de la siguiente nota de calificación denegatoria de fecha de 16 de 
enero de 2020, por parte de la registradora titular de la oficina registral doña Gema Reig 
Palmero:
«Primero.  Hechos:  No  puede  cancelarse  en  documento  privado  una  hipoteca. 
Fundamentos de Derecho: Artículo 3 de la Ley Hipotecaria: "Para que puedan ser 
inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en 
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por 
el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos."; y Artículo 33 
del Reglamento Hipotecario: "Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, 
el  documento  o  documentos  públicos  en  que  funde  inmediatamente  su  derecho  la 
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido 
que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante 
formalidades cuyo cumplimiento se acredite".
Segundo.  Hechos:  Por  falta  de  tracto  sucesivo,  al  figurar  la  hipoteca  que  se 
pretende cancelar a favor de la mercantil "Gandara SV", por cesión. Además, no se 
puede cancelar un derecho sin el consentimiento del titular registral, en este caso el 
acreedor  hipotecario.–Fundamentos  de  Derecho:  Artículo  17  de  la  Ley  Hipotecaria: 
"Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo 
del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no 
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea 
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o 
derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco 
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término 
de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento."; y 
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria: "…"; y Artículo 24 de la Constitución Española: "..."
Observaciones. Los defectos señalados se consideran subsanables, por lo que podrá 
solicitarse  anotación  preventiva  de  suspensión,  así  como  subsanar  el/los  mismo/s 
durante el plazo de vigencia del asiento de presentación, que queda prorrogado por 
sesenta días desde la fecha en que se reciba la notificación de la presente calificación. 
(…) Albaida, a 16 de enero de 2020. La registradora. Fdo. Gema Reig Palmero».
IV
Notificada la precedente calificación a la citada presentante doña A.G.C., por don C. 
T. M., en nombre y representación de don L. E. G. C., titular registral de la finca gravada, 
sin manifestar ni acreditar título alguno que acredite las facultades representativas, 
presentó  recurso  mediante  impreso  oficial  fechado  el  19  de  febrero  de  2020,  y 
presentado en el Registro de la Propiedad de Albaida en la misma fecha con el número 
de entrada 1154/2020. En dicho recurso se alega lo siguiente:
«Hechos: 1.º Que se recurre la calificación de la Registradora de fecha 30 de 
diciembre de 2019, por cuanto se deniega la cancelación de la Hipoteca de Máximos, ya 
que entiende que es necesario el consentimiento del titular registral, en este caso el 
acreedor hipotecario. 2.º Que el crédito fue cedido de la acreedora (La Caixa antes  s
Banco  de  Valencia)  a  una  entidad  de  fondos  (GANDARA),  y  esta  procedió  a  la  oe.
modificación del titular registral. 3.° Que el aval de la hipoteca de máximos se constituyó  w.
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aportada en la solicitud de cancelación suspendida, la no prórroga del aval. 5° Que se
ejecutó judicialmente la Hipoteca por parte de la entidad absorbente (La Caixa) de la  Bc
acreedora  original  (Banco  de  Valencia)  y  finalizó  el  procedimiento  de  Ejecución 
Hipotecaria  por  auto  desestimatorio  de  tal  ejecución  y  que  así  consta  inscrita  la 
cancelación de la anotación de demanda ejecutiva. 6° Que ha transcurrido el plazo de 
caducidad de la garantía hipotecaria, con lo que estamos ante uno de los supuestos de 
cancelación automática del artículo 82.2 y 5 de la ley hipotecaria, sin necesidad de 
intervención del acreedor y por lo tanto, debe revocarse la suspensión y proceder a la 
inscripción solicitada. 7° Que es de aplicación la doctrina sentada de la DGRN de fecha: 
8 de marzo de 2019, de 31 de Julio de 2018, de 21 de Octubre de 2016, de 13 de Abril 
de 2016 y de 24 de Octubre de 2017, entre otras, en que se estima la cancelación de 
Hipoteca Flotante o de Máximos, por caducidad llegado el vencimiento del aval, es decir 
vencido el plazo propio de la Hipoteca (en este caso 7 Años y acreditado notarialmente 
la no prorroga) así como que no existe procedimiento en curso porque ha concluido a 
favor del solicitante (cancelación de la anotación de demanda ejecución hipotecaria). Por 
todo ello Solicito: se proceda a la revocación de la suspensión y a la inscripción de la 
cancelación  de  hipoteca  de  máximos  por  conclusión  del  plazo  constituido  para  tal 
hipoteca, por aplicación de los artículos 82. 2.º y 5.° de la Ley Hipotecaria, ya que se 
cumplen  con  los  requisitos  para  la  cancelación  automática  sin  necesidad  de 
consentimiento del titular que consta inscrito».
V
El 21 de febrero de 2020, la registradora emite requerimiento para que el recurrente, 
conforme a lo dispuesto en el artículo 325 de la Ley Hipotecaria, acredite debidamente 
sus facultades representativas en nombre del titular registral. Dicho requerimiento es 
atendido mediante el envío de correo electrónico, sin firma alguna, de fecha 27 de 
febrero de 2020, en el que se indica que «a la consideración de la Sra. Registradora de 
la Propiedad a la que me dirijo, se significa que el Recurso se interpone por el recurrente 
y titular registral y se firma por el mismo, careciendo la necesidad de representación para 
presentarlo, pues lo que se requiere es que la interposición sea efectuada por el titular, 
siendo el presentador un mero mandatario. Se indica a los efectos de seguir con la 
tramitación del recurso gubernativo, no siendo necesaria la aportación de representación 
auténtica ninguna por cuanto se interpone por el propio recurrente y no de nadie en su 
nombre A.G.C».
VI
A la vista de tal correo electrónico, la registradora calificante entiende que el citado 
requerimiento de acreditación de la representación no puede considerarse atendido, 
solicitando sea inadmitido el presente recurso por falta de legitimidad del recurrente al 
haber transcurridos diez días desde el requerimiento sin aportar más documentación al 
respecto. No obstante, lo cual, conforme lo exigido en el artículo 327 LH, emite su 
informe en fecha 3 de marzo de 2020, ratificando su nota de calificación y elevando el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2, 529, 546.4, 1280 y siguientes, 1843.3, 1964 y 1969 del 
Código Civil; 79, 82, 103, 105, 118, 128, 142, 153, 153 bis y 325 de la Ley Hipotecaria; 
166, 174 a 177 y 193 del Reglamento Hipotecario; 688 de la LEC; artículo 68 de la  e.
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  w.b
Administraciones  Públicas;  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  noviembre  91ww
dfeeb r2e0ro0 4y;  1y8  ladse  Rmeasyool udceio 1n9e9s2 d, e1 7e dstea  oDctiruebcrcei ódne  G19e9n4e,r a2l2 d dee  3ju1n dioe  djeu li1o9 9d5e,  11988 d9e,  6ju ndioe 
y2 61 7d ed es jeuplitoie dmeb 2re0 0d1e,  82 0d0e7 e, n4e rod ed eju 2n0io0 2y,  82 9d ed me asrezpot ideem 2b0re0 5d, e1 52 0d0e9 f,e b1r5e rod ed efe 2b0re0r6o, 
de 2010, 30 de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio y 19 de
diciembre de 2013, 10 de febrero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre 
de 2015, 13 de abril, 8 de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre 
de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 de diciembre de 2017, y 20 de febrero, 9 y 31 de 
julio de 2018, y 8 de marzo y 10 de septiembre de 2019, relativas a la caducidad de los 
asientos registrales; y las Resoluciones de esta Dirección General de 18 de noviembre 
y 21 de junio de 2003, 14 de enero de 2005, 31 de julio de 2014, 13 de noviembre 
de 2017 y 15 de octubre de 2019, relativas a la legitimación para recurrir.
1.  En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la 
Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una inscripción de 
hipoteca, lo que la registradora de la propiedad califica como una hipoteca de máximo en 
garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a 
favor, inicialmente del Banco de Valencia SA, concurriendo, además, las siguientes 
circunstancias:
Primero.  Que en el texto de la inscripción de hipoteca que se pretende cancelar, la 
inscripción 2.ª, junto con el plazo de su duración al que luego se aludirá, se hace 
referencia constante a la constitución de hipoteca al amparo del artículo 153 bis de la 
Ley Hipotecaria.
Segundo.  Que al margen de la citada inscripción 2.ª de hipoteca consta la nota 
marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución 
hipotecaria, así como la nota marginal de terminación de dicha ejecución.
Tercero.  Que dicha hipoteca fue objeto de transmisión por la inscripción 3.ª de 
fecha 29 de abril de 2019, en virtud de sucesión universal por absorción, a favor de 
Caixabank SA; y por la inscripción 4.ª de fecha 14 de enero de 2020 (presentada en el 
Registro de la Propiedad el 15 de noviembre de 2019), por cesión singular del crédito 
hipotecario, a favor de la mercantil Gándara SV.
2.  Como cuestión previa debe examinarse si el recurso debe ser admitido a trámite 
dado que el mismo ha sido presentado por una persona (don C.T.M.) en representación 
del presentante del documento calificado (doña A.G.C.), el cual, a su vez, manifiesta 
representar del titular registral de la finca hipotecada (don L.G.C.), sin que se aporten los 
correspondientes poderes de representación.
A este respecto por el Registro de la Propiedad de Albaida se ha requerido al 
recurrente para que se acredite de forma auténtica dicha representación en el plazo 
de 10 días conforme a lo prevenido en el artículo 325 de la Ley Hipotecaria, sin que tal 
acreditación  haya  tenido  lugar.  Así,  la  registradora  de  la  propiedad  calificante  no 
considera  subsanada  dicha  falta  de  acreditación  por  la  presentación  de  un  correo 
electrónico sin firma manual ni electrónica, en el cual, el representante intermedio, ni tan 
siquiera alude a una escritura poder, sino que se limita a indicar que el escrito del 
recurso ha sido redactado y firmado por el titular registral de la finca gravada, por lo que 
no es necesario acreditar ninguna representación; ya que una cosa es la firmar del 
recurso en sí mismos considerado y otra la instancia de presentación del mismo.
El artículo 325 de la Ley Hipotecaria restringe la legitimación para interponer el 
recurso, entre otras, a: «La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de 
practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, 
como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma 
auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto», y es  s
doctrina reiterada de esta Dirección General (ver resoluciones de 18 de noviembre y 21  oe.
de junio de 2003, 14 de enero de 2005 y 31 de julio de 2014) que si bien se presume la  w.
rreeel pcRureerssgoeis,n ttrsaoice idnóedn o ld aep loP irrn otteparineetdsoaa ddp,or e dpciicoshro al,a   eppnrre estsaueln ncctiaaóscnoi ó,nn oq d useee  d soeecx utiaemcnredenedt oitaes   lplaaa  rinaret esprurpe oisnsesincctiraóipcnci óidónen   dueennl    2020-9291n https://ww
apoderado con un título formal y facultades suficientes para tal interposición.
Sin embargo, es también doctrina de este Centro Directivo que el requerimiento para 
la subsanación de los defectos formales observados en un recurso debe hacerse, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, 
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común, y se ha recogido en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al 
recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición; siendo este 
artículo 68 plenamente aplicable a la acreditación del interés que legitime al recurrente 
(ver resolución de 13 de noviembre de 2017 y 15 de octubre de 2019).
Pues  bien,  en  este  expediente,  en  el  escrito  de  requerimiento  realizado  por  el 
Registro de la Propiedad no consta el apercibimiento expreso de tenerle por desistido en 
caso de no subsanar el defecto, por lo que para evitar la indefensión del recurrente y en 
aras  de  la  economía  procesal,  entiende  esta  Dirección  General  que  procede 
manifestarse sobre el fondo del asunto debatido en este recurso. A esta circunstancia 
hay  que  añadir  que  el  escrito  de  recurso,  si  bien  no  tiene  la  firma  legitimada 
notarialmente, se encuentra firmado por el titular registral de la finca hipotecada, aunque 
fuera presentado en el Registro por otra persona.
3.  En cuanto a la cuestión de fondo, en el presente supuesto concurren una serie 
de  circunstancias  particulares,  que  inciden  en  la  determinación  de  la  caducidad  y 
cancelación de la inscripción solicitada y que, en consecuencia, deben ser analizadas.
La primera y más importante de ellas, la determinación de la naturaleza de la 
hipoteca inscrita, pues si bien en el acta de inscripción se inscribe «una hipoteca de 
máximo»  y  que  en  la  redacción  del  asiento,  antes  de  la  transcripción  de  las 
estipulaciones financieras se indica que «(…) en garantía de una cuenta de crédito, 
formalizan hipoteca de máximo sobre esta finca (…)»; lo cierto es que del conjunto de la 
inscripción no parece que la hipoteca constituida sea una «hipoteca de máximo en 
garantía de una cuenta corriente de crédito», como afirma la registradora de la propiedad 
en su nota de calificación y en su informe, sino más bien una hipoteca de máximo de las 
denominadas flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
Así,  en  la  estipulación  primera  se  señalan  como  obligaciones  garantizadas  un 
conjunto extenso de operaciones financieras de diversa índole (anticipos y descuentos 
de  efectos,  créditos  documentarios,  financiación  de  importaciones  y  exportaciones, 
leasings,  préstamos,  créditos,  avales,  saldos  negativos  de  cuentas  corrientes  y  de 
ahorro,  responsabilidad  como  fiador  y  otras  obligaciones  accesorias)  que  la  parte 
prestataria tiene concertada con la entidad de crédito garantizada y aquellas del mismo 
tipo que se concierten en el futuro. Y, en la estipulación Segunda, si bien se indica que se 
abrirá  «una  cuenta»  a  favor  de  la  parte  acreditada,  se  indica  que  su  finalidad  es 
meramente contable: «a los efectos de asentar en ella al el límite garantizado con la 
hipoteca, las cantidades que adeude la mercantil Sistemas de Protección Eléctrica SL 
como  consecuencia  de  las  operaciones  descritas  anteriormente,  adeudo  que  no 
supondrá novación de las operaciones garantizadas», añadiéndose que dicha cuenta se 
regirá por sus normas naturales, los usos del comercio bancario y los artículos 153 bis 
de la Ley Hipotecaria y 245 de sus Reglamento.
En concreto, respecto del plazo estipulado, el mismo no se establece como un plazo 
de duración de una cuenta corriente, sino que expresamente se indica que «(…) la 
hipoteca  se  constituye  por  plazo  de  siete  años,  a  cuyo  vencimiento  se  entenderá 
prorrogada tácitamente por un año hasta un máximo de cinco anualidades más, salvo 
que alguna de las partes notifique notarialmente a la otra su voluntad en contra por  s
correo certificado con acuse de recibo, al menos sesenta días antes del vencimiento de  oe.
cada periodo anual. (...) ». w.
Además,  en  la  estipulación  quinta  se  señala  que  «la  cantidad  exigible  será  la  91ww
roebssueltravnátned odsee l,a e lniq usiud accaisóon,  ecfueacntutoa daal  epfoerc teol  sbea ndcisop eonn ela e fno rlmosa  acrotíncvuelonsid 1a5 e3n b lias  edsec lrait uLreay, 
Hcoipnostteitcuacrióian  yd e2 4h5i pdoet escua  Rseeg lpaamcetan tola  (…co)n»s tyit,u fcinióanlm deen teh,i peonte lcaa  eas tifpauvloarc iódne l sbéapnticmoa  «dael   BOE-A-cable e
amparo de lo establecido en los artículos 153 bis de la Ley Hipotecaria y 245 de su 
Reglamento».
Esta naturaleza tiene gran importancia práctica ya que en «las hipotecas en garantía 
de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, 
llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real 
hipotecaria, por lo cual la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad 
hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las 
prórrogas posibles del crédito (artículo 8, párrafo 5 de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, 
por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término 
pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo 2, y 153 bis de la Ley 
Hipotecaria).
De los términos dimanantes de la escritura de préstamo hipotecario anteriormente 
expuestos, se concluye que la hipoteca de que se trata tiene la naturaleza de «máximo 
flotante»  y,  en  consecuencia,  el  asiento  registral  de  derecho  real  de  hipoteca  es 
susceptible de cancelación de caducidad al transcurrir el plazo convenido.
4.  El artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca 
flotante,  cualquiera  que  fuere  el  número,  clase  o  naturaleza  de  las  obligaciones 
garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de 
constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la 
hipoteca.
Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de 
vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante 
no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única 
obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho 
pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir 
entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante 
por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus 
términos definitorios.
La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo, propio de 
duración de la hipoteca flotante o global, es que, como queda señalado, su duración no 
vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a 
partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la 
caducidad del derecho real de hipoteca –arts. 128 y 82-5 LH–, no pudiéndose cancelar la 
hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según se señaló en la resolución 
de 22 de septiembre de 2016, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera 
como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará 
automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del artículo 353-3 del Reglamento 
Hipotecario, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en 
tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la 
ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 82 
párrafo 5 de la Ley Hipotecaria.
Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad, como ya se indicaba 
en la resolución de 13 de abril de 2016, el que motiva que en la práctica bancaria el 
plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de 
vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor 
duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones 
presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva  s
para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los  oe.
últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas. A partir de esta circunstancia,  w.
válida, por responder a una causa adecuada, y específica de este tipo de hipotecas, el  91ww
dairctíhcou lpol a1z5o3 p boirs  lod eq ulea  dLeebye  Hteipnoetrescea crioam noo  aejusstatabdleoc ae  dneinregcuhnoa  elilm eistatacbiólenc ear  llaa  pfiojascibióilnid adde 
de prórrogas, siempre que figure una duración máxima.
5.  En consecuencia, al tratarse de una hipoteca flotante aquella que se pretende 
cancelar por caducidad, deben rechazarse los argumentos de la nota de calificación 
recurrida de exigir escritura pública y consentimiento del acreedor hipotecario inscrito, ex 
artículos 3, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, considerándose, como regla, suficiente la 
solicitud de cancelación en instancia privada firmada por el titular registral del dominio o 
cualquier derecho sobre la finca gravada.
Sentada esa regla general, debe analizarse la repercusión que puede tener en el 
supuesto objeto de este expediente la interrupción del plazo de caducidad por el ejercicio 
de la acción hipotecaria, reflejada en el Registro de la Propiedad por la nota marginal de 
expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución e interrupción 
plazo, practicada el día 31 de octubre de 2018, y cancelada el día 16 de enero de 2020.
La resolución de esta Dirección general de 27 de enero de 2014, respecto del 
supuesto de cancelación de la hipoteca al amparo del párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley 
hipotecario, constando en el Registro de la Propiedad la nota marginal de haberse 
expedido certificación de cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria, caben dos 
posibilidades en orden a la cancelación de las hipotecas por caducidad: a) Que la nota 
marginal se expida después de haber vencido el plazo de vencimiento de la obligación 
garantizada. En este caso, la nota interrumpe el plazo de prescripción de la acción 
hipotecaria (artículo 1973 del Código Civil), de modo que dicho plazo (el del artículo 1964 
de dicho cuerpo legal) empieza a contar desde la fecha de la extensión de la nota 
marginal, y en consecuencia hasta transcurridos veintiún años desde dicha fecha no se 
podrá cancelar la hipoteca por caducidad legal (artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria). Y b) 
que la nota marginal se extienda antes de haber vencido la obligación garantizada. En 
este supuesto, nada interrumpe la nota, pues ningún plazo de prescripción habrá nacido 
previamente (al menos desde la perspectiva registral), por lo que, en este caso, el plazo 
de veintiún años que posibilita la cancelación de la hipoteca por caducidad legal habrá 
de contarse a partir de la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. Y respecto 
de la particularidad de hallarse cancelada la nota marginal de expedición de certificación 
de cargas, que concurre en este supuesto, la misma resolución citada señala que caben 
tres posibilidades: a) que la fecha de inicio de la prescripción de la acción hipotecaria sea 
la del vencimiento de la obligación garantizada; b) que la fecha a partir de la cual haya 
que contar los veintiún años exigidos por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria sea la del 
mandamiento de cancelación de la nota marginal; y c) que los veintiún años deben 
contarse desde la fecha en que la nota marginal se extendió, que es por la que se inclinó 
este Centro Directivo.
Ahora bien, esta doctrina no puede aplicarse a la cancelación por caducidad de las 
hipotecas flotantes por cuanto en éstas la caducidad del asiento registral no se encuentra 
condicionada a la presunción de prescripción de acción real hipotecaria (y consecuentemente 
a que aparezca posteriormente al cierre de la cuenta corriente o al último plazo del préstamo 
una nota marginal de inicio de la ejecución hipotecaria); sino que opera de forma automática 
llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, salvo que en ese 
momento constaré en el Registro de la Propiedad la nota marginal de expedición de la 
certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos.
El efecto de la constancia registral de la cancelación de la referida nota marginal produce 
el efecto de permitir operar automáticamente las consecuencias que respecto de la caducidad 
de  la  inscripción  de  la  hipoteca  se  hubieren  pactado,  es  decir,  la  de  permitir  solicitar 
inmediatamente esa cancelación por caducidad de la inscripción, salvo que se hubieren 
previsto prorrogas al plazo de duración de la hipoteca, en cuyo caso deberá estarse a lo que  s
se hubiere convenido al respecto, en este caso la necesidad de acreditar que tales prorrogas  oe.
no han tenido lugar porque alguna de las partes ha notificado notarialmente a la otra su  w.
voluntad en contra de la prórroga con al menos sesenta días antes del vencimiento de cada  91ww
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reclamado no es exigible, sin prejuzgar la vigencia de la hipoteca flotante en garantía del resto
de las obligaciones cubiertas, ya se encuentren nacidas, ya puedan nacer en el futuro, entre 
las partes contratantes.
6.  En cuanto a la validez del pacto de no prórroga del plazo de la hipoteca para el 
supuesto que una de las partes notifique notarialmente a la otra su voluntad en contra 
por correo certificado con acuse de recibo, al menos sesenta días antes del vencimiento 
del  plazo  inicial  o  de  cada  periodo  anual  de  prórroga,  ya  se  ha  pronunciado 
favorablemente esta Dirección General, entre otras en la reciente resolución de 10 de 
septiembre de 2019, referida a un supuesto de caducidad de la hipoteca puramente 
convencional y perfectamente aplicable a las hipotecas flotantes, al no contener el 
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria norma alguna en contra.
Así, esa resolución señala que si bien es admisible que el derecho real de hipoteca 
se constituya por una duración determinada (ver artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del 
Código  Civil),  y  consiguientemente  sea  posible  la  cancelación  de  la  inscripción  de 
hipoteca  por  caducidad,  dicha  cancelación  ha  de  sujetarse  a  lo  que,  además  del 
transcurso del plazo, hubieran eventualmente convenido las partes. Por ello, pactado en 
la escritura de constitución de la hipoteca que ésta podría cancelarse transcurrido un 
determinado  plazo,  pero  siempre  que  el  hipotecante  otorgase  acta  notarial  previa 
notificación al acreedor (con el fin de que éste pudiera oponerse a la cancelación, en el 
supuesto de la resolución), no basta para obtener la cancelación con que así lo solicite el 
hipotecante, mediante instancia, una vez transcurrido el plazo pactado, sino que deberá 
aquél ajustarse a lo pactado al tiempo de constituir la hipoteca y acompañar la citada acta 
de notificación.
En el supuesto objeto de este recurso el hipotecante ha presentado, junto con la instancia 
de solicitud de la cancelación, un acta notarial de notificación de oposición a la prórroga tácita 
del plazo de la inscripción de hipoteca, de fecha 22 de febrero de 2018, es decir, cumpliendo 
el plazo anticipado de sesenta días pactado, dirigida a la entidad Caixabank SA, titular 
registral de la hipoteca según la inscripción 3.ª de 29 de abril de 2019, como sucesora 
universal por absorción de la primitiva entidad acreedora el Banco de Valencia SA.
Desde esta exclusiva perspectiva, la cancelación solicitada debería practicarse; pero 
concurre,  finalmente,  en  este  supuesto,  como  consta  en  Fundamento  de  Derecho 
primero, la circunstancia de que en el momento de presentación en el Registro de la 
Propiedad de dicha instancia de cancelación y del acta notarial, la hipoteca figuraba ya 
inscrita a favor de una entidad jurídica, la mercantil Gándara SV, distinta de aquella con 
la que se practicó la notificación contraria a la prórroga.
Dado que ningún convenio entre las partes con relación a la hipoteca puede tener efectos 
contra tercero si no se hace constar en el Registro (véase artículo 144 LH) respecto de dicho 
cesionario el plazo de duración de la hipoteca debe entenderse prorrogado.
En consecuencia, en el supuesto que nos ocupa, al no haberse presentado en su 
momento el acta de notificación y cancelación de la hipoteca, para poder proceder ahora a la 
cancelación solicitada será necesario bien el consentimiento expreso del titular registral en el 
momento en que se pretenda, bien sentencia firme dictada en procedimiento judicial en el que 
haya sido parte dicho titular registral (artículo 82.1 Ley Hipotecaria), o bien, en este supuesto 
concreto, una nueva acta de notificación dirigida a la mercantil titular registral de la hipoteca y 
referida al siguiente período anual de prórroga.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la nota calificación impugnada en los términos expuestos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  91ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 27 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.