BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143 Miércoles 16 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 73435
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10062 Resolución de 1 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Pedro Díaz Serrano, notario de Málaga, contra la 
negativa de la registradora de la Propiedad de Málaga número 13, doña María Dolores 
García Martín, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 28 de agosto de 2020 por el notario de Málaga, 
don Pedro Díaz Serrano, con el número 1.598 de protocolo, se procedió a la venta de la 
finca registral número 2.819 del Registro de la Propiedad de Málaga número 13, cuyo 
propietario tenía su capacidad modificada judicialmente, por lo que estaba representado 
por su tutor en dicho otorgamiento. En dicha escritura, el notario expresaba lo siguiente:
«La  incapacitación  y  delación  de  la  tutela  se  acreditan  con  testimonio  que  me 
exhiben del auto n.º 193/09/ recaído en el procedimiento de Juicio Verbal especial sobre 
capacidad número 31/2009 dictado con fecha 16 de junio de 2009 por el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 11 de Málaga, y donde se ordena que una vez firme se comunique 
al Registro Civil correspondiente mediante testimonio para proceder a la inscripción de la 
incapacitación y tutela.
Juicio de suficiencia.  Por tratarse de un acto que excede de las facultades legales 
que le corresponden con arreglo al/a los auto/s de incapacitación y nombramiento de 
tutor,  me  exhibe  testimonio  del  auto  1218/2020  (Procedimiento  n.º  704/2020),  de 
fecha 15 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Málaga, 
y del que resulta autorizado para la venta directa de la finca n.º número 2819 del 
Registro de la Propiedad de Málaga número 13 sin necesidad de subasta ni intervención 
de persona o entidad especializada, en suma no inferior a noventa mil euros (90.000,00 
€),  habiendo  sido  tasada  la  finca  previamente  en  la  suma  de  noventa  mil  euros 
(90.000,00 €), y haber pasado el expediente a informe del Ministerio Fiscal, quien evaluó 
en sentido favorable la pretensión aludida, por lo que a mi juicio, y previo aseguramiento 
que me hace de la vigencia de su representación y de que no ha variado la capacidad de 
su representado/a, le considero con facultades suficientes para el otorgamiento sin 
contravención legal o judicial alguna de esta escritura de compraventa en los términos 
que la misma queda autorizada».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Málaga número 13, fue  es
objeto de la siguiente nota de calificación: o
«Calificado el precedente documento, escritura de compraventa, otorgada el día  062ww
Sveeirnrtaioncoh, on údmee rAog 1o.s5t9o8 d dee  dsous p rmotiol cvoelion,t ec oapniate e leelc tNróontiacraio f udee r eMmáitliadgaa t eDleomn áPticeadmroe nDteía az 
lparse sveenintated ah ao ralass  yn uveevinet idhóosra sm idneult odsía d terel idnítaa  yv euinntoio cdheo a dgeo sAtog odset od odse  mdiol sv eminilt ev, esinetgeú ny   BOE-A-cable e
resulta del asiento de presentación número 1.488 del Tomo 73 del Diario de Operaciones 
de este Registro.
El 23 de octubre de 2020 se emite calificación negativa suspendiendo la inscripción 
de la escritura; el día trece de noviembre de 2020 a las diez horas y once minutos se 
aporta electrónicamente diligencia de subsanación de 13 de noviembre de 2020; el 
veinte de noviembre de dos mil veinte se retiró el documento por el presentante siendo 
devuelto el día dieciocho de enero de dos mil veintiuno; tras examinar los antecedentes 
del Registro, el Registrador que suscribe, en el día de hoy, ha suspendido la inscripción 
que  se  solicita  en  cuanto  a  la  finca  registral  2.819  de  la  Sección  Quinta,  por  los 
siguientes  defectos,  en  principio,  subsanables,  reiterando  los  mismos  defectos 
contenidos en la nota de calificación de 23 de octubre de 2020 y completando la 
argumentación a la vista de la subsanación de 13 de noviembre de 2020 la cual no fue 
calificada por haber sido el documento retirado durante el plazo de calificación antes de 
que ésta pudiera emitirse:
Hechos:
Primero.  En la escritura calificada, Don J. C. L. O., vende la finca registral 2.819 de 
la Sección Quinta, representado por su tutor Don J. D. L. O., sin que se acredite el cargo 
al no incorporarse el testimonio del auto número 193/09 recaído en el Procedimiento de 
Juicio Verbal especial sobre capacidad número 31/2009 dictado con fecha dieciséis de 
Junio de dos mil nueve por el Juzgado de Primera Instancia Número Once de los de 
Málaga.
Segundo.  No se acredita, la inscripción en el Registro Civil correspondiente de la 
Sentencia por la que, se declara la incapacidad de Don J. C. L. O.
Tercero.  No se acredita, la inscripción del tutor en el Registro Civil, en virtud de los 
artículos 218, 219 y 271 del Código Civil.
Cuarto.  No se incorpora testimonio del auto 1218/2020, –Procedimiento 704/2020–, 
de fecha quince de Julio del año dos mil veinte, dictado por el Juzgado de Primera 
Instancia Número Once de los de Málaga, por el que resulta autorizado Don J. D. L. O. 
para la venta directa de dicha finca.
No puede practicarse la inscripción de un acto que no sea válido con arreglo a las 
leyes y que pueda adolecer de un vicio que determine su anulabilidad. El cumplimiento 
de los requisitos para la validez del acto o contrato es objeto de calificación y deberá 
acreditarse para que puedan acceder al Registro negocios jurídicos perfectos conforme a 
la normativa. El documento presentado a inscripción deberá constar completo con todos 
los documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos.
La  acreditación  de  la  autorización  judicial  de  venta,  del  cargo  de  tutor,  de  la 
incapacidad y de los datos de inscripción en el Registro Civil no queda subsumida en el 
juicio  de  suficiencia  emitidos  por  el  Notario  ya  que  únicamente  tiene  por  finalidad 
asegurarse de que el compareciente tiene facultades suficientes representativas para el 
acto a realizar, en tanto que la aportación de toda esta documentación (autorización 
judicial, régimen jurídico del cargo de tutor e incapacidad, certificación del Registro Civil 
acreditativa de la inscripción) es necesaria a efectos de acreditar el cumplimiento de los 
requisitos  determinantes  de  la  validez  del  negocio,  que  deberán  aportarse  como 
intrínsecos  a  la  operación  cuya  inscripción  se  solicita;  sin  los  cuáles  el  acto  sería 
incompleto e incluso anulable.
Respecto de la exigencia de inscripción en el Registro Civil no puede entenderse  s
cumplida con la diligencia de subsanación de 13 de noviembre de 2020 en la que dice  oe.
«apcaluraipmt oiane ccrniaadú pamiadnc esnirttoaúa nmcci1óei9anr3o  y/ n0 3úd91me /l2aer0ecro0ció a9n1í d 1ddo iec d tlaeeadn  To Mu eáctlelo alnapg  rasfoe,ec c eyah dcadirm eo1din6eidt naedtno e  s cjedou enno  iotrejd usdeitcenimi oa2 o 0nqv0iueo9er b,q  auupleno  arem  seevpl  eeejzucx zihafgiilrba medsneoo   bddsreeeel     2021-10062n https://www.
comunique  al  registro  civil  correspondiente  mediante  testimonio  para  proceder  a  la
inscripción de la incapacitación y tutela».
Es claro que el hecho de que en el documento judicial se ordene la remisión no 
implica que realmente se haya inscrito, pues el Registro Civil es un Registro Jurídico en 
el  que  los  documentos  deberán  ser  calificados  antes  de  proceder  a  su  inscripción 
pudiendo haberse denegado en este caso por el motivo que sea. Y siendo requisito de 
inoponibilidad frente a terceros el hecho de que las resoluciones de declaración de 
incapacidad y de nombramiento de tutor consten inscritas en el mencionado Registro 
deberá  acreditarse  fehacientemente  que  ha  tenido  lugar  (mediante  certificado  del 
Registro Civil), para que pueda producir efectos y practicarse la inscripción en el Registro 
de la Propiedad de cualesquiera actos relativos a inmuebles en que intervenga una 
persona declarada incapaz y su tutor. (Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y el Notariado de 28 de octubre de 2014, 3 de julio de 2019, 14 de mayo 
de 1984, 12 de diciembre de 2007, 28 de enero de 2008, 29 de enero de 2008, 30 de 
noviembre de 2013 y 10 de enero de 2014).
En cuanto a la falta de acreditación de la autorización judicial para la venta del 
inmueble, hay que señalar que es un requisito indispensable del acto realizado, no es un 
mero complemento, sino, que es un elemento del acto de disposición como señala el 
Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de abril de 2010. Esto supone que todo 
elemento del acto dispositivo debe acreditarse ante el Registro, dicho negocio deberá 
constar íntegro en la Escritura Pública porque, si no, faltaría un elemento esencial del 
contrato, no estaría completo, e incluso podría adolecer de un defecto que afectara a su 
validez una vez puestos en relación el documento acreditativo de la autorización con los 
asientos del Registro, y teniendo el Registrador que calificar la validez conforme al 
artículo 18 de Ley hipotecaria, y que los libros del Registro se encuentran a su cargo, 
será necesario aportar toda la documentación esencial del negocio cuya inscripción se 
solicita.
Es más, aun pudiendo considerar que no fuera necesaria aportar la resolución de 
incapacidad y nombramiento de tutor (las resoluciones únicamente, no la certificación del 
Registro Civil que acredite su inscripción como ya se ha argumentado), porque bastase 
la  reseña  identificativa  y  el  juicio  de  suficiencia  notarial(conforme  a  una  aplicación 
extensiva del artículo 98 de la ley 24/2001), nada hace suponer que la autorización 
judicial de la venta se entienda englobada también, puesto que va referido a otro ámbito 
ajeno a la representación. Esto es, con las resoluciones de nombramiento de tutor y la 
declaración de incapacidad, el compareciente está legitimado para actuar en nombre del 
titular registral, pero no hay ningún argumento para considerar que abarque también al 
requisito  imprescindible  de  la  autorización  judicial  necesaria  para  la  venta  de  un 
inmueble de una persona declarada incapaz (artículo 271 del código civil), puesto que en 
ese caso, entraría en juego el propio artículo 98 cuando impone la obligación legal de 
unir a la matriz "los documentos complementarios de la misma", los cuales (según la 
propia Dirección General en resolución de 29 de mayo de 2006), se refieren a los 
"documentos normalmente no protocolares, relativos a otros requisitos o presupuestos, 
que además de aquellos documentos auténticos que han de ser objeto de mera reseña, 
sean necesarios para la validez de la actuación representativa (testimonios judiciales de 
determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas 
administrativas  certificaciones  de  acuerdos  adoptados  por  órganos  de  personas 
jurídicas, etc.)". Por lo tanto, en el caso de que fuera posible que la representación del 
tutor  entrara  dentro  del  juicio  de  suficiencia,  ésta  no  se  referiría  a  la  necesaria 
autorización para la venta, que es un presupuesto del acto concreto, que es elemento del 
propio contrato, que es esencia de su validez, y que como tal deberá acreditarse para  s
que se entienda efectuado el negocio; en otro caso sería como si no se hubiera llevado a  oe.
cabo, o adoleciera de un defecto, porque le faltaría el presupuesto necesario para su  w.
existencia. (Además, hay que apuntar, que tampoco consta en la Escritura calificada  062ww
toemstitimidoon nioo  phaaryc ianla ddeal  qAuueto r eqsuteri najuat onrii,z ae nla f oernmaaje naalgcuiónna,,  dmaonddiofi qfeu ee lo N cootanrdioic idoen eq ulae  peanr tloe 
transcrita. Conforme al artículo 98.3 de la Ley 24/2001).
Por otra parte, ahondando en el tema de que la autorización no entra dentro de la 
representación, y por tanto de la posible aplicación del artículo 98.1 de la Ley 24/2001, 
se puede exponer el siguiente argumento. Es posible, y se da con cierta frecuencia, el 
otorgamiento  de  escrituras  públicas  donde  los  comparecientes  no  acreditan  la 
representación  que  dicen  ostentar  (cuando  actúa  un  mandatario  verbal  y  queda  la 
eficacia del documento a expensas de la posterior ratificación), pero lo que no tiene lugar 
en el tráfico jurídico es la formalización de una escritura de venta de un inmueble 
perteneciente  a  un  incapaz  sin  la  preceptiva  autorización  judicial,  porque  es 
consustancial al negocio, porque si faltara, atentaría a su legalidad, y sólo pueden 
otorgarse actos con todos los requisitos legales. (Por ejemplo, una obra nueva requiere 
acreditar la licencia o la cancelación de un usufructo por fallecimiento requiere aportar 
certificado de defunción del usufructuario, no basta en ninguno de estos casos con hacer 
constar en la escritura que se han tenido a la vista).
Y en otro orden de cosas, no hay que olvidar, que la autorización judicial faculta para 
la realización de un negocio o contrato, pero no tiene que decir necesariamente a quién 
autoriza. Así, el nombramiento de tutor va referido al quién, es decir, quién tiene la 
representación, quién está legitimado para actuar en nombre de la persona declarada 
incapaz. Pero la autorización judicial de venta, en última instancia se refiere al qué, es 
decir, qué actos se pueden realizar, cuál es la facultad que se permite, cómo se permite, 
condiciones y límites. Por lo tanto, la Resolución Judicial que contiene la habilitación 
para la enajenación del inmueble no es representación, ésta es elemento del acto 
dispositivo, y no se puede sustraer de la documentación presentada a calificación e 
inscripción. En conclusión, debe acreditarse la citada autorización mediante la aportación 
del Auto que la contiene.
Fundamentos de Derecho
– Artículo 18 párrafo primero de la Ley Hipotecaria: «Los Registradores calificarán, 
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de 
toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por 
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.».
– Artículo 2 párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria: "En los Registros expresados en el 
artículo  anterior  se  inscribirán:  Las  resoluciones  judiciales  en  que  se  declare  la 
incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por 
las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición 
de sus bienes.".
– Artículo 224 del Código Civil: "Las disposiciones aludidas en el artículo anterior 
vincularán al Juez, al constituir la tutela, salvo que el beneficio del menor o incapacitado 
exija otra cosa, en cuyo caso lo hará mediante decisión motivada.".
– Artículo  218  del  Código  Civil:  "Las  resoluciones  judiciales  sobre  los  cargos 
tutelares y de curatela habrán de inscribirse en el Registro Civil. Dichas resoluciones no 
serán  oponibles  a  terceros  mientras  no  se  hayan  practicado  las  oportunas 
inscripciones.".
– Artículo 219 del Código Civil: "La inscripción de las resoluciones a que se refiere el 
artículo anterior, se practicará en virtud de testimonio remitido al Encargado del Registro 
Civil.".
– Artículo 33 de la Ley Hipotecaria: "La inscripción no convalida los actos o contratos 
que sean nulos con arreglo a las leyes.". e
– Artículo  271  párrafo  segundo  del  Código  Civil:  "El  tutor  necesita  autorización  bo
judicial:  Para  enajenar  o  gravar  bienes  inmuebles,  establecimientos  mercantiles  o  062ww
cinedleubsrtraiar lceosn, torabtjoesto os  rperaelicziaors oasc toy sv qauloer etesn mgaonb icliaarráiocste dr ed ilsopso smiteivnoo yre sse oa ni nscuaspcaecpittiabdleoss ,d oe 
insc–ri pRcieósno. lSucei óenx cdeep tlúaa  Dlair eveccnitóan d Gele dneerreacl hdoe d Se esguusrcidriapdci óJnu rpídreicfear eyn Ftee d Pe úabclcicioan dees ."9 de
julio de 2.018, según la cual, nuestro ordenamiento opta, con carácter general, por
conferir al tutor la representación legal del menor o incapacitado, reconociéndole un 
ámbito competencial autónomo, de suerte que, en principio, la intervención judicial se 
produce únicamente en calidad de órgano de control, (así, arts. 269.4.º, 279, 233 y 285 
del  C.C.).  Ahora  bien,  para  determinados  actos  y  contratos  (los  previstos  en  el 
artículo 271 CC), el legislador ha establecido un elenco de excepciones al modelo 
general de actuación del tutor, imponiendo la autorización judicial, por tratarse de actos 
de especial relevancia que pueden tener una especial incidencia, actual o futura, en la 
vertiente personal o patrimonial del tutelado.  Y especialmente controvertida ha sido la 
cuestión relativa a los efectos que la falta de autorización judicial, cuando sea preceptiva, 
tiene  sobre  el  acto  celebrado  por  el  tutor.    Y  a  este  respecto,  la  STS  10-1-2018, 
descartando la idea de la nulidad radical, se inclina por la tesis de la anulabilidad.
– Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de enero de 2.018, según la cual, la 
enajenación por el tutor sin la previa autorización judicial no es un acto radicalmente 
nulo, sino anulable, por lo que es susceptible de posterior confirmación. Razona el 
Tribunal  que  con  esta  solución  se  cumple  la  finalidad  perseguida  por  la  norma 
(artículo 271 del Código Civil), que no es la de complementar la capacidad del tutelado, 
sino la de garantizar que los actos realizados por el tutor y que puedan comprometer de 
manera importante la entidad del patrimonio del tutelado se realicen en interés de éste.  
Como afirmara la STS 16-2-2010 en relación con bienes de un menor (artículo 166 CC), 
el contrato celebrado sin la previa autorización judicial se entenderá sometido a una 
condición suspensiva, consistente en la obtención de dicha autorización.
– Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de 
enero  de  2012,  que  señala  que  la  enajenación  de  un  derecho  real  del  tutelado, 
cualquiera  que  éste  sea,  requiere  inexcusablemente  la  autorización  judicial 
(artículo 271.2 en relación con el 334.10 CC).
– Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado (actualmente 
de la Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 28 de octubre de 2014, que dice "... en relación 
con el tema de la prueba del estado civil de las personas que otorguen actos o contratos 
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, a los efectos de 
su inscripción en el Registro de la Propiedad, que parte, como se verá, del criterio 
general de la necesidad de que las distintas circunstancias y hechos relativos al estado 
civil de las personas, cuando afectan a la titularidad de los derechos inscritos o a la 
legitimación de los otorgantes, por afectar a la validez del acto o contrato en que 
intervienen, deben ser acreditados mediante certificación de su inscripción en el Registro 
Civil." "...no se trata solo de probar la incapacitación y el nombramiento de tutor, sino que 
en tanto no tenga lugar su inscripción en el registro civil no son oponible frente a 
terceros, por lo que no deberá accederse a la inscripción en el Registro de la Propiedad 
de actos o contratos otorgados en nombre del incapacitado por el tutor sin aquella previa 
inscripción en el Registro Civil, ya que en caso contrario existe el riesgo de que se 
produzca una colisión entre la inoponibilidad de la incapacitación derivada de su falta de 
inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad del Registro de la Propiedad en caso de 
que se inscriba la venta otorgada por el tutor en representación del incapacitado (o por 
éste con capacidad complementada por aquél)si el nombramiento del tutor –por el 
motivo que sea– no llegara a inscribirse en el Registro Civil...". "...El valor probatorio de 
los asientos del Registro Civil y de sus respectivas certificaciones es algo consustancial 
al carácter de documento público que tienen..." "...Los hechos inscribibles solo pueden 
ser probados a través del Registro Civil constituyendo así una verdad oficial de lo que en 
ellas reflejado que solo se puede suplir en los limitados casos que prevé la ley. Por tanto,  s
el registro civil goza del privilegio legal de exclusividad probatoria del estado civil de tal  oe.
forma que solo en los casos excepcionales que cita el artículo dos de la ley cabe acudir a  w.
otros medios probatorios extra registrales. En este sentido se habla gráficamente de  062ww
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va precedida de una labor de calificación que tiende a verificar la realidad y la legalidad 
del hecho inscribible (artículo 27 de la ley del registro civil), si fruto de tal control de 
legalidad el encargado y en su caso esta Dirección General en vía de resolución del 
recurso contra la calificación alcanza la conclusión de que el hecho o acto relativo al 
estado civil o no existe o no es válido, parece absurdo que el mero trámite de haber 
formalizado la solicitud de su inscripción equivalga a una especie de prueba plena de su 
realidad y legalidad. Por ello el correspondiente título presentado a efectos de solicitar la 
inscripción en el registro civil, pero todavía no inscrito, deberá ser valorado por la 
autoridad pública o funcionario ante quien se presente con arreglo a las reglas generales 
de valoración de la prueba, de lo que resultará una conclusión favorable o desfavorable 
en función de las circunstancias de cada caso.
Y si ello es así con carácter general, todavía debe acentuarse más la nota de la 
excepcionalidad de la admisión de la prueba extrarregistral en el caso de que se trate de 
hechos,  situaciones  o  circunstancias  relativas  al  estado  civil  de  la  persona  en  los 
supuestos en que la ley de forma explícita atribuye a su inscripción en el registro civil 
eficacia de oponibilidad frente a terceros, como es el caso de las resoluciones judiciales 
sobre incapacitación y cargos tutelares y dicha circunstancia o estado civil pueda afectar 
a la validez de actos o contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles que 
pretendan su acceso al registro de la propiedad, como ha destacado la doctrina reiterada 
de esta Dirección General.." "...Conocido es que en el ámbito de los registros de bienes 
la protección al tercero de buena fe que contrata confiado en la apariencia de los 
asientos registrales se desenvuelve a través de los principios de inoponibilidad y fe 
pública registral, de forma que en tanto el principio de legitimación protege al titular 
inscrito en un sentido estático, los principios de inoponibilidad y fe pública le protegen en 
sentido dinámico, es decir, en tanto que adquirente del derecho inscrito. Esta especial 
protección está basada en una suerte de presunción de integridad del contenido del 
registro... de forma que el derecho real no inscrito, o la causa de anulación o resolución 
no reflejada registralmente, no perjudican, es decir, se tiene por no existente, respecto 
del tercero de buena fe, esto es, que ignora de forma no negligente dicho derecho o 
causa..." "...de acuerdo con el espíritu y finalidad del artículo dos de la ley del registro 
civil exigiendo la prueba de la previa inscripción en el registro civil de la sentencia de 
incapacitación y el nombramiento de tutor a través de la correspondiente certificación al 
tratarse de materia que por afectar a la legitimación de los comparecientes tiene una 
relevancia evidente en la validez de la compraventa que se pretende inscribir en el 
registro de la propiedad..." "...deben llevar a rechazar la admisión extra procesal de 
pruebas distintas a la oportuna acreditación documental de la inscripción en el registro 
civil de la resoluciones judiciales de incapacitación y nombramiento de tutor, como en 
general,  cuando  se  trate  de  actos  o  situaciones  que  comprometan  la  titularidad 
previamente inscrita en el registro de la propiedad o la legitimación del otorgante como 
sucede en el presente caso en que comparecen para otorgar una escritura de venta de 
una participación indivisa de un bien inmueble el incapacitado y su tutora sin acreditar 
previamente su inscripción en el registro civil..."
"... Para determinados actos y contratos el código civil contempla un elenco de 
excepciones al modelo general de actuación del tutor. Son los supuestos del artículo 271 
en los cuál es la intervención del juez se materializa mediante la autorización del acto..." 
"...someter a control judicial únicamente una serie de actos o contratos entre los que 
figura la enajenación de bienes inmuebles por ser actos de singular relevancia que 
pueden  tener  una  especial  incidencia  actual  o  futura  en  la  vertiente  personal  o  s
patrimonial del tutelado y es que la exigencia de autorización judicial tiene como finalidad  oe.
la defensa del patrimonio del tutelado frente a actos que pudieran ponerlo en peligro por  w.
su especial importancia... El fundamento de la necesidad de autorización judicial por  062ww
pparinrtcei pdieol  dtuet osra plvaargau laar dreiaa ljiuzdaicciióanl  ddeel  daerttíecrumloin 2a1d6o sq uaec tsoes  tora ndeugcoec eions  ujunr ícdoicnotrso lr eosrdidinea ernio  eyl 
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realización del acto pudiera reportar al tutelado dada la especial gravedad o riesgo que 
por  su  propia  naturaleza  aquel  puede  implicar  en  el  patrimonio  o  la  persona  del 
tutelado..." "...En la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2010 que analizan 
los efectos del acto efectuado por el titular de la patria potestad sin autorización judicial 
del artículo 166 del código civil señala 'la autorización judicial para realización del acto 
por el representante legal cuando la ley lo requiera, tiene naturaleza imperativa en el 
código civil y no es un simple complemento del acto a realizar, la autorización judicial no 
es un complemento de capacidad como ocurre en la emancipación o en la curatela, sino 
que es un elemento del acto de disposición...'"
– Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado (actualmente 
de la Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 3 de julio de 2019: "...criterio general de la 
necesidad de que las distintas circunstancias y hechos relativos al estado civil de las 
personas, cuando afectan a la titularidad de los derechos inscritos o a la legitimación de 
los otorgantes, por afectar a la validez del acto o contrato en que intervienen, deben ser 
acreditados mediante certificación de su inscripción en el registro civil..." "...En tanto no 
tenga lugar su inscripción en el registro civil no son oponibles frente a terceros, por lo 
que no deberá accederse a la inscripción en el registro de la propiedad de actos o 
contratos otorgados en nombre del incapacitado por el tutor sin aquella previa inscripción 
en el registro civil, ya que en caso contrario, existe el riesgo de que se produzca una 
colisión entre la inoponibilidad de la incapacitación derivada de su falta de inscripción en 
el registro civil y la oponibilidad del registro de la propiedad en caso de que se inscriba la 
venta otorgada por el tutor en representación del incapacitado si el nombramiento del 
tutor por el motivo que sea no llegara a inscribirse en el registro civil..." "..No se trata solo 
de probar el nombramiento de tutor sino que en tanto no tenga lugar su inscripción en el 
registro civil la resolución de nombramiento no es oponible frente a terceros...".
– Resolución de 29 de mayo de 2006: "...una recta interpretación del apartado tres 
del artículo 98 de la ley 24/2001 del 27 de diciembre, lleva a la conclusión de que la 
obligación legal de unir a la matriz los documentos complementarios de la misma no se 
está  refiriendo  a  los  documentos  auténticos  de  los  que  nazcan  las  facultades 
representativas, que más que complemento son la base imprescindible del juicio notarial 
de suficiencia de la representación, si no a los documentos normalmente no protocolares 
relativos  a  otros  requisitos  o  presupuestos,  que  además  de  aquellos  documentos 
auténticos que han de ser objeto de mera reseña, sean necesarios para la validez de la 
actuación  representativa  (testimonios  judiciales  de  determinadas  autorizaciones, 
certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones 
de acuerdos adoptados por órganos de personas jurídicas etc...".
– Artículo 98.3 de la Ley 24/2001: "Deberán ser unidos a la matriz, original o por 
testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y 
podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de 
unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay 
nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita".
Siendo los defectos subsanables, no se toma anotación de suspensión, por no ser 
haber sido solicitada.
Contra esta calificación puede (…)
Málaga a cuatro de Febrero del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible). 
Fd.º: María Dolores García Martín». s
III 062ww
interCpounstor ar elac uarnstoe reiol r dníoat a9  ddee c amliafirczaoc iódne,  2d0o2n1 P, eúdnrioc aDmíaezn tSe errerasnpoe,c tnoo tdaeri ol odse  dMeáfelacgtoas, 
primero y cuarto, por escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  Con relación al primer defecto de la calificación que se recurre, señala la 
Registradora en el hecho primero de su nota de calificación lo siguiente:
"En la escritura calificada, Don J. C. L. O., vende la finca registral 2.819 de la 
Sección Quinta, representado por su tutor Don J. D. L. O., sin que se acredite el cargo al 
no incorporarse el testimonio del auto número 193/09 recaído en el Procedimiento; de 
Juicio Verbal especial sobre capacidad número 31/2009 dictado con fecha dieciséis de 
Junio de dos mil nueve por el Juzgado de Primera Instancia Número Once de los de 
Málaga.
La Registradora cita como fundamentos de derecho del defecto alegado el art. 18 de 
la L.H., la resolución de la DGRN de 29/05/2.006 y el art. 98.3 de la Ley 24/2.001.
Al exigir la Registradora que se incorpore a la escritura el testimonio del auto que 
acredite el cargo del tutor, está desconociendo las innumerables resoluciones del Centro 
Directivo sobre la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001 que la Registradora 
debería haber considerado en su calificación.
Según su criterio, el documento del cual resulte cualquier representación (legal o 
voluntaria) deber ser aportado a la escritura, (pensamos que para ella comprobar que 
existe  tal  representación  y  que  el  representante  tiene  facultades  para  el  acto 
documentado).
El  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  establece  en  su  primer  párrafo  que  «Los 
Registradores calificarán bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Pero este artículo solo contiene unas consideraciones de carácter general que en su 
aplicación  al  juicio  de  suficiencia  exigen  ponerlo  en  conexión  con  98-1-2  de  la 
Ley 24/2001, y el artículo 166 del R.N.
Así, el art. 98-1-2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la redacción introducida 
por la Ley 24/2005 dice:
"1.  En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera".
"2.  La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y 
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por 
sí  solas,  de  la  representación  acreditada,  bajo  responsabilidad  del  Notario.  El 
Registrador  limitará  su  calificación  a  la  existencia  de  la  reseña  identificativa  del 
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido 
del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o 
acompañe el documento del que nace la representación".
En el mismo sentido, el artículo 166 del Reglamento Notarial dice que "En los casos 
en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el Notario reseñará en el cuerpo 
de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente 
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  Notario  de  los  datos  e.
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades  w.
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la  062ww
creosmpoo nmsaebdiliiod adde d ejul iNcioot adrieo . sEunfi ccioennsceiac uoe necnia  esul sNtoitutacriióon n od ed eébsetreá,  infasceurtlatard n i atlrgaunnsac ribdier,l 
documento auténtico del que nace la representación».
Son, por tanto, los artículos 98-1-2 de la Ley 24/2001 y el artículo 166 del R.N. los 
que delimitan cual es la función calificadora del Notario y del Registrador. El Notario tiene 
a la vista el documento o documentos de los que resultan las facultades representativas, 
lo reseña (sin necesidad de transcribir ni acompañar) y hace el juicio de suficiencia de 
forma congruente con el negocio documentado. Por su parte, el Registrador verifica si 
las anteriores actuaciones se han realizado por el Notario pero sin que pueda revisar el 
juicio emitido por el mismo. Esto es lógico puesto que la función de uno y otro funcionario 
se realizan en momentos diferentes, quedando perfeccionado el negocio jurídico, en el 
caso que nos ocupa de compraventa, en el momento del otorgamiento de la escritura, en 
la que las partes realizan sus prestaciones. Iría contra todo principio de seguridad 
jurídica que, una vez calificado favorablemente por el Notario las facultades de un 
representante, una calificación, muy posterior, pudiera revisarla como insuficiente.
El planteamiento expuesto es el criterio seguido por innumerables resoluciones del 
Centro Directivo, así como también por el Tribunal Supremo en su Sentencia 643/2018 
de 20 de noviembre de 2018, de la que transcribimos las siguientes consideraciones:
"(...) En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la 
posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, 
que atribuye al Registrador la función de calificar 'la capacidad de los otorgantes' y el 
art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la 'reseña indicativa del 
juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título 
presentado", debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos 
efectos la consideración de la ley especial.
Conforme a todo lo anterior, parece claro que corresponde al Notario emitir un juicio 
de  suficiencia  de  las  facultades  de  representación  con  una  reseña  del  documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo. Y la función del Registrador es calificar la existencia de esta 
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio 
jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del 
otorgante de la escritura le corresponde al Notario autorizante de la escritura, sin que el 
Registrador  pueda  revisar  dicho  juicio  de  suficiencia,  en  la  medida  en  que  resulte 
congruente  con  el  contenido  del  título  al  que  se  refiere.  Para  emitir  ese  juicio  de 
suficiencia, el Notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del 
poder (léase en nuestro caso nombramiento del cargo de tutor y autorización judicial 
para la venta) del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el 
Notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que 
ha  comprobado  la  validez  y  vigencia  del  poder,  además  de  realizar  una  ‘reseña 
identificativa  del  documento  auténtico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la 
representación alegada.
En base al tenor del art 98.2 de la Ley 24/2001, la calificación registral debe limitarse 
a la existencia de la reseña identificativa del documento del juicio notarial de suficiencia y 
a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador 
pueda  solicitar  que  se  le  transcriba  o  acompañe  el  documento  del  que  nace  la 
representación’.
No estaríamos dedicando nuestro tiempo infructuosamente a cuestiones ya resueltas 
y pacificas si la Registradora hubiera aplicado el criterio del Centro Directivo plasmado 
en la propia resolución 29/05/2.006 que alega en su fundamento de derecho del cuarto 
defecto, y de la que en lo pertinente a este recurso se transcribe lo siguiente:
"... 2. Cabe recordar una vez más que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr.  bo
el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de  062ww
dseep oticetmubbrree  yd e1 02 0d0e4 ,n couvyieom cbornet edneid 2o0 s0e4  hya  1re0i tdeera ednoe erno  ldaes  d2e0 0154, , 2115,,  2128 ,y 1 293,  2d0e,  2fe1b yre 2r2o 
pduee 2d0a0 5e n–teenndtreer soet ravsá limdaáms ernetceie nctuems pcliidtaod aesl  aerntí clouslo  'V9i8s todse'  dlae  Llae yp r2e4s/e2n0t0e1-),,  d'pea r2a7 q duee 
diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se
prefiere,  acerca  de  la  suficiencia  de  las  facultades  contenidas  en  el  mandato 
representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a 
aquellas  facultades  que  se  pretendan  ejercitar.  Obviamente,  las  facultades 
representativas  deberán  acreditarse  al  Notario  mediante  exhibición  del  documento 
auténtico; Asimismo, el Notario deberá nacer constar en el título que autoriza que se ha 
llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio 
jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario 
dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de 
los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá 
comprender,  al  menos,  el  nombre  o  denominación  social  del  poderdante  y  del 
apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el número de 
protocolo y su vigencia. Las obligaciones para el Registrador son también palmarias 
puesto  que  deberá  calificar,  de  un  lado,  la  existencia  y  regularidad  de  la  reseña 
identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del 
juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico 
documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el 
Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho 
de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que 
se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el 
contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o 
negocio jurídico documentado. Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el 
Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento 
auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades 
o  que  se  le  testimonie  total  o  parcialmente  contenido  alguno  de  dicho  documento 
auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a 
ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha 
de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple 
lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados 
los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los 
asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente 
con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público 
notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862’. Este criterio 
en la interpretación del 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por 
virtud de la reciente modificación de este precepto legal por el artículo trigésimo cuarto 
de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad."
Por su parte el art. 98.3 de la Ley 24/2.001, también alegado por la Registradora en 
sus fundamentos de derecho, dice:
"3.  Deberán  ser  unidos  a  la  matriz,  original  o  por  testimonio,  los  documentos 
complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el 
Notario  autorizante  juzgue  conveniente,  En  los  casos  de  unión,  incorporación  o 
testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en 
forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita".
La calificación de la Registradora basada en este fundamento de derecho decae con 
la propia resolución de 29/05/2.006, que, en vez de servir como tal a su calificación, 
establece el criterio contrario a la misma, pues en ella el Centro Directivo dice que el  s
Registrador no puede ampararse en la interpretación del apartado 3 de dicho precepto  oe.
spiagrua"i eEennxt eeig:l irp rqeuseen tsee  cainscoo, replo Rree geisl trdaodcourm neon ptoo nae  elan  deuscdrait ular as.u fTicraiennscciari bdime olass  dfaec ueltlalad elos   2021-10062n https://www.
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del que nacen las facultades representativas; y este último extremo es fundamental para 
la resolución del presente recurso. En efecto, si el Notario expresa en la escritura que se 
le exhibe el documento notarial de poder otorgado en Inglaterra que se identifica, y el 
Registrador  no  achaca  defecto  alguno  a  esa  reseña  identificativa  del  documento 
extranjero, resulta claramente contradictorio que dicho funcionario calificador se base en 
determinadas consideraciones sobre las consecuencias de la inexistencia de archivo 
protocolar de matrices u originales de los documentos notariales en dicho país, y sobre 
el valor que, en su opinión, puede atribuirse al simple traslado o copia de ese documento 
extranjero (cuando, de la referida reseña que contiene la escritura calificada resulta que 
es el documento de poder original lo que se ha exhibido al Notario autorizante), para 
concluir exigiendo que se incorpore a la matriz de la escritura calificada dicho documento 
de  poder.  Esta  última  exigencia  resulta  contraria  a  la  norma  del  artículo  98  de  la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre; sin que, por el hecho de que se trate de un documento 
notarial extranjero que se caracterice por la inexistencia de protocolo o archivo de 
originales  pueda  apoyarse,  como  pretende  el  Registrador,  en  la  interpretación  del 
apartado 3 de dicho precepto, pues según la Resolución de esta Dirección General de 12 
de  abril  de  2002  (en  consulta  sobre  el  alcance  del  mencionado  precepto  legal)  la 
obligación legal de unir a la matriz 'los documentos complementarios de la misma' no se 
refiere a los documentos auténticos de los que nazcan las facultades representativas 
referidos en los apartados 1 y 2 del artículo 98 'que más que complemento son la base 
imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representación, sino los documentos 
–normalmente no protocolares– relativos a otros requisitos o presupuestos que, además 
de  aquellos  documentos  auténticos  que  han  de  ser  objeto  de  mera  reseña,  sean 
necesarios  para  la  validez  de  la  actuación  repre–  [sic]  representativa  (testimonios 
judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por 
las  normas  administrativas,  certificaciones  de  acuerdos  expedidos  por  órganos  de 
personas  jurídicas  etc.’  Cuestión  distinta  es  que,  precisamente  en  atención  a  las 
mencionadas características del documento extranjero reseñado, el Notario pueda, si lo 
estima conveniente (v.gr., para mejor conservación), unirlo a la matriz por él autorizada, 
como permite el citado artículo 98.3, sin que, por lo demás, sea obligatorio en tal caso 
trasladarlo a las copias que de la misma expida".
Segundo.  Con relación al cuarto defecto de la calificación que se recurre, señala la 
Registradora en el hecho cuarto de su nota de calificación lo siguiente:
"No  se  incorpora  testimonio  del  auto  1218/2020,  –Procedimiento  704/2020–,  de 
fecha quince de Julio del año dos mil veinte, dictado por el Juzgado de Primera Instancia 
Número Once de los de Málaga, por el que resulta autorizado Don J. D. L. O. para la 
venta directa de dicha finca".
Como podemos observar este defecto está íntimamente relacionado con el anterior, 
remitiéndonos  a  la  exposición  allí  realizada  en  cuanto  a  la  esencia  del  juicio  de 
suficiencia.
La Registradora cita como fundamentos de derecho de su calificación los artículos 18 
de la Ley Hipotecaria, 271 del Código Civil y las resoluciones del Centro Directivo de 
fecha 29/05/2.006, 02/07/2.018 y 27/12/2.012.
De su fundamentación jurídica podemos extraer dos sorprendentes afirmaciones:
1.ª  "La acreditación de la autorización judicial de venta, del cargo de tutor, de la 
incapacidad y de los datos de inscripción en el Registro Civil no queda subsumida en el  e.
juicio  de  suficiencia  emitidos  por  el  Notario  ya  que  únicamente  tiene  por  finalidad  w.
asegurarse de que el compareciente tiene facultades suficientes representativas para el  062ww
jaucdtioc iaal , rreéagliizmaer,n  ejunr ítdaicnoto d qeul ec alrag oa pdoer ttauctoiór ne  dinec atopdaac ideasdta,  cdeortcifuicmaecniótanc dióenl  R(aeugtiosrtrizoa Cciióvnil 
arecqreudisititaotsiv ad deete lram iinnsacnrtiepsc iódne)  elsa  nveacleidseazri ad ae le fneecgtoosc idoe,  aqcuree didtaerb eelr ácnu mappliomrtiaernsteo  dceo mloos   BOE-A-cable e
intrínsecos  a  la  operación  cuya  inscripción  se  solicita;  sin  los  cuáles  el  acto  seria 
incompleto e incluso anulable".
2.ª  "La autorización no entra dentro de la representación, y por tanto de la posible 
aplicación del artículo 98.1 de la Ley 24/2001", y para apoyar tal afirmación expone el 
siguiente argumento:
"Es posible, y se da con cierta frecuencia, el otorgamiento de escrituras públicas 
donde los comparecientes no acreditan la representación que dicen ostentar (cuando 
actúa un mandatario verbal y queda la eficacia del documento a expensas de la posterior 
ratificación), pero lo que no tiene lugar en el tráfico jurídico es la formalización de una 
escritura  de  venta  de  un  inmueble  perteneciente  a  un  incapaz  sin  la  preceptiva 
autorización judicial, porque es consustancial al negocio, porque si faltara, atentaría a su 
legalidad, y sólo pueden otorgarse actos con todos los requisitos legales. (Por ejemplo, 
una obra nueva requiere acreditar la licencia o la cancelación de un usufructo por 
fallecimiento requiere aportar certificado de defunción del usufructuario, no basta en 
ninguno de estos casos con hacer constar en la escritura que se han tenido a la vista).
Y en otro orden de cosas, no hay que olvidar, que la autorización judicial faculta para 
la realización de un negocio o contrato, pero no tiene que decir necesariamente a quién 
autoriza. Así el nombramiento de tutor va referido al quién, es decir, quién tiene la 
representación, quién está legitimado para actuar en nombre de la persona declarada 
incapaz. Pero la autorización judicial de venta, en última instancia se refiere al qué, es 
decir, qué actos se pueden realizar, cuál es la facultad que se permite, cómo se permite, 
condiciones y límites. Por lo tanto, la Resolución Judicial que contiene la habilitación 
para la enajenación del inmueble no es representación, ésta es elemento del acto 
dispositivo, y no se puede sustraer de la documentación presentada a calificación e 
inscripción. En conclusión, debe acreditarse la citada autorización mediante la aportación 
del Auto que la contiene.
En absoluto comparte el recurrente semejantes afirmaciones; muy al contrario las 
rechaza de plano.
A juicio del recurrente, tanto el documento del que resulta la representación como, en 
su caso, el documento del que resulten las facultades (si el primero no las contiene), 
forman un todo inseparable sobre el cual el Notario emite el juicio de suficiencia notarial, 
y no es necesario su traslado a las copias en caso de haberse incorporado a la matriz. 
Por lo tanto, y a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe 
distinguir, como pretende la Registradora, entre el auto de declaración de incapacidad y 
nombramiento del tutor y la autorización judicial de venta, para sujetar el primero al 
ámbito del art 98 de la Ley 24/2001, y el segundo al de la calificación registral previsto en 
el art 18 LH. El juicio que el art 98 de la Ley 24/2001 atribuye al Notario sobre la 
actuación el tutor incluye tanto el auto de declaración de incapacidad y nombramiento del 
tutor  como  la  autorización  judicial  de  venta,  que  no  puede  ser  revisado  por  el 
Registrador.
Lo anterior está en consonancia con la doctrina de nuestro directivo plasmada en su 
resolución de 17/01/2.011 y en la mucho más reciente de 10/04/2.019, confirmando 
nuestro criterio en orden a la no necesidad de incorporar a la escritura documento alguno 
que  conforme  el  juicio  de  suficiencia  notarial.  De  dicha  resolución  extractamos  lo 
siguiente:
"4.  Sentada la necesidad de previa autorización (que no ulterior aprobación) judicial 
del acto dispositivo, y dado que la misma se ha producido y ha sido reseñada en la forma  e
expuesta  por  parte  del  Notario  en  el  título  calificado,  quien  ha  transcrito  la  parte  bo
dispositiva del auto que concede la autorización a la tutora, procede analizar si tiene  062ww
aaplgoúrnta cfiuónnd daem leans tdoo sla r eesoxilguecinocniae s (juqduiec iaslees .contiene  en  la  calificación  recurrida)  de
presAeunnte r erefecruidrsoo a,  puune ssu apl ufeins tyo a ql ucea bpore ssee ntrtaat aa ldgeu ndao cduifmereenntcoisa  q–uneo  hsaunst adnec ciaolm– pcloenm eeln dtaerl 
al que sirve de base a la inscripción (la escritura de compraventa en el caso de este
expediente que nos ocupa y la de herencia en el ejemplo que se indica seguidamente), 
conviene recordar lo afirmado por este Centro Directivo en su Resolución de 17 de 
septiembre de 2018:
"(...) En el ámbito de la sucesión intestada, esta Dirección General ha entendido que 
puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los 
particulares del documento (la declaración judicial o acta de declaración de herederos 
abintestato) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, 
los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la 
exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de 
la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que 'basta con que 
el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e 
inscripción en el Registro de la Propiedad' (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005, 
confirmada por la sentencia firme número 220/2008 de 18 de diciembre, de la Audiencia 
Provincial de Teruel). Como añadió la citada Resolución de 12 de noviembre de 2011, de 
todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de 
declaración  de  herederos  abintestato  el  Registrador,  si  bien  debe  contar  para  su 
calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo 
todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los 
llamamientos  hereditarios  operados  por  la  ley–,  ello  no  impide  que  la  constatación 
documental de tales particulares pueda ser realizada por el Notario autorizante, bien 
mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en 
relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con 
ello  la  exigencia  de  documentación  auténtica  para  la  inscripción  establecida  en  el 
artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995. Según esta última 
Resolución,  testimoniados  los  referidos  extremos  de  la  declaración  de  herederos 
abintestato, no es necesario acompañar ni testimoniar los certificados de defunción y del 
Registro General de Actos de Última Voluntad, porque sólo es exigido por el artículo 76 
del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la 
inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la 
declaración judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del 
Reglamento Hipotecario– (...)."
Partiendo de la base de que en este recurso no se sustancia cuestión alguna referida 
a la representación, sea la legal o la voluntaria presentes en este caso, pues no se 
cuestionan en la calificación, debe determinarse si la reseña realizada por parte del 
Notario en el título que da cuenta de un acto de control previo por parte de la autoridad 
judicial (cuando es evidente ha devenido firme) puede ser cuestionada por parte del 
Registrador, exigiendo la respecto del primero y más relevante de los dos, pues el 
segundo es una aclaración, se transcribe su parte dispositiva). Y la respuesta ha de ser 
necesariamente negativa.
En efecto, si conforme el artículo 22.2 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, caso de 
que la resolución recaída fuera (directamente se entiende) inscribible en el Registro de la 
Propiedad,  Mercantil  u  otro  registro  público,  la  calificación  de  los  Registradores  se 
limitaría a la competencia del juez o letrado de la Administración de Justicia, a la 
congruencia  del  mandato  con  el  expediente  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro, esto 
es  acotando  estricta  y  perfectamente  los  extremos  que  pueden  ser  sometido  a 
calificación; si éstos, como ocurre en el caso de este recurso, aparecen perfectamente  e
reseñados en la escritura y están por tanto bajo la fe notarial, no se alcanza a ver qué  bo
razón  puede  existir  para  introducir  una  obligación  adicional  de  aportación  de  062ww
rdees oclounctiroonl edse  juddeitceiramleisn acduayso  fcaocnutlteandideos  qnuoe d, eejan  tluagnator  qau deu rdeapsr eys ehnatna nctuem lepglidaol,  clao mfupnectieónn 
laal  atuuttoorr, izpaocr iólon  qjuudei ceial lR (eragzisótnra ddeo rs ceur ednetla c citoand ot oedxopse dloies netele mdee njutoriss dpicreccióisno vso pluanrata rciaal)i fqicuaer 
da soporte al acto dispositivo (el objeto de la inscripción) realizado por la tutora en 
nombre de su representada.
Y es que aún no referida la problemática que subyace en el presente recurso a una 
cuestión estricta de representación y juicio de las facultades representativas, no es 
menos cierto que es perfectamente trasladable al caso la doctrina que se contiene en las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018, citada por el recurrente, 
y  22  de  noviembre  de  2018,  ambas  reseñadas  en  los  "Vistos";  de  modo  que  la 
calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a revisar que el título autorizado 
contenga los elementos que permitan corroborar que el Notario ha ejercido el control que 
la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y 
del  complemento  de  las  mismas  de  requerirse  alguna  autorización  o  habilitación 
adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y que su juicio de 
suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a 
efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.
Tercero.  El recurrente lamenta que, en ciertas ocasiones, la función calificadora del 
Registrador se convierta en un elemento de dilación innecesaria de la inscripción con 
posible perjuicio para terceros, en vez de ser un elemento más de la seguridad jurídica 
que  Notarios  y  Registradores  debemos  proporcionar  a  los  ciudadanos  que 
voluntariamente, en el caso del Notario, y forzosamente, en el caso del Registrador, 
confían en nosotros. Calificaciones como la presente, sobre materias ya ampliamente 
resueltas y respecto de las no debiera plantearse discusión alguna, ponen en entredicho 
el crédito profesional del Notario, pues el cliente solo entiende que el Registrador ha 
corregido al Notario y que su problema lo genera el Notario.
Cuarto.  Como resulta de la escritura aportada y de la diligencia de subsanación, 
han quedado cumplidos los requisitos que se exige en los artículos 98 de la Ley 24/2.001 
y 166 del Reglamento Notarial en la interpretación que tanto el Centro Directivo como el 
Tribunal Supremo hacen de ellos, pues el Notario ha tenido a la vista el testimonio de la 
sentencia de modificación de la capacidad y del nombramiento de tutor, así como el auto 
relativo a la autorización de venta, y sobre ello el Notario ha realizado el juicio de 
suficiencia para el negocio jurídico que se documentaba, esto es, una escritura de 
compraventa; la Registradora no pone en duda la suficiencia de las facultades del tutor 
para el acto realizado, según el juicio hecho por el Notario, ni expresa en su calificación 
objeción alguna a la reseña hecha por el Notario del documento del que nacen las 
facultades representativas; solo quiere que se aporten a la escritura las documentos de 
los que nace la representación y facultades del tutor. Por todo ello, debe desestimarse la 
necesidad de aportar los testimonios de la sentencia y del auto que exige la Registradora 
en su nota de calificación.
En su virtud solicito:
Se admita el presente escrito con sus copias y demás documentos relacionados, y 
teniendo por interpuesto recurso frente a los defectos indicados en los fundamentos de 
derecho primero y segundo, proceda, previos los trámites previstos al efecto, a dictar 
resolución que revoque la calificación registral y estime ajustada a derecho la escritura 
calificada».
IV
Mediante escrito, de fecha 17 de marzo de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo. e.e
Fundamentos de Derecho 062ww
Vistos los artículos 216, 227,233, 267, 269.4, 270, 271, 272, 285 y 1259 del Código
CNiovtial;r i1a8d oy;  39282  yd es iglau ienLteeys  d2e4 /2la0 0L1e,y  dHeip o2te7c adriea ; d1i7c iebmisb, raep, ardtaed oM be)d, iddaes  laF Lisecya ledse,l 
Administrativas y del Orden Social, en la redacción introducida por la Ley 24/2005, de 18
de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; 22.2 y 61 y siguientes de 
la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; 98 a 100 del Reglamento 
Hipotecario; 164, 166, 236 y 251 y siguientes, especialmente el 263, del Reglamento 
Notarial; las Sentencias de 23 de septiembre de 2011 y número 643/2018, de 20 de 
noviembre, y 661/2018, de 22 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de 
enero, 8 de febrero y 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre 
y 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004, 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 
14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 20 de abril, 23 de mayo y 13 de octubre de 2005, 20 de 
enero y 29 de mayo de 2006, 31 de enero y 25 de octubre de 2007, 11 de febrero 
de 2008, 8 de mayo y 3 y 13 de diciembre de 2010, 17 de enero y 7 de julio de 2011, 28 
de febrero y 22 de mayo de 2012, 16 de septiembre de 2014, 13 de septiembre y 12 de 
diciembre de 2017, 30 de enero, 5 de marzo, 9 de julio y 17 de septiembre de 2018 y 2 
de enero de 2019.
1.  Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:
Mediante  escritura  cuya  calificación  es  impugnada  se  formalizó  la  venta  de  un 
inmueble cuyo propietario tenía su capacidad modificada judicialmente, por lo que estaba 
representado por su tutor en dicho otorgamiento. En la escritura el notario expresa lo 
siguiente:
«La  incapacitación  y  delación  de  la  tutela  se  acreditan  con  testimonio  que  me 
exhiben del auto n.º 193/09/ recaído en el procedimiento de Juicio Verbal especial sobre 
capacidad número 31/2009 dictado con fecha 16 de junio de 2009 por el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 11 de Málaga, y donde se ordena que una vez firme se comunique 
al Registro Civil correspondiente mediante testimonio para proceder a la inscripción de la 
incapacitación y tutela.
Juicio de suficiencia.  Por tratarse de un acto que excede de las facultades legales 
que le corresponden con arreglo al/a los auto/s de incapacitación y nombramiento de 
tutor,  me  exhibe  testimonio  del  auto  1218/2020  (Procedimiento  n.º  704/2020),  de 
fecha 15 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Málaga, 
y del que resulta autorizado para la venta directa de la finca n.º número 2819 del 
Registro de la Propiedad de Málaga número 13 sin necesidad de subasta ni intervención 
de persona o entidad especializada, en suma no inferior a noventa mil euros (90.000,00 
€),  habiendo  sido  tasada  la  finca  previamente  en  la  suma  de  noventa  mil  euros 
(90.000,00 €), y haber pasado el expediente a informe del Ministerio Fiscal, quien evaluó 
en sentido favorable la pretensión aludida, por lo que a mi juicio, y previo aseguramiento 
que me hace de la vigencia de su representación y de que no ha variado la capacidad de 
su representado/a, le considero con facultades suficientes para el otorgamiento sin 
contravención legal o judicial alguna de esta escritura de compraventa en los términos 
que la misma queda autorizada».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio –además de 
existir otros dos defectos no impugnados– es necesario que se acredite tanto el cargo de 
tutor como la autorización para la venta directa de dicha finca con la incorporación de los 
respectivos testimonios de las referidas resoluciones judiciales.
El notario autorizante alega que han quedado cumplidos los requisitos que se exigen 
en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial en la interpretación 
que tanto esta Dirección General como el Tribunal Supremo hacen de ellos, pues aquél  e.
ha tenido a la vista testimonios de las resoluciones judiciales de modificación de la  w.
capacidad y del nombramiento de tutor, así como de la relativa a la autorización de la  062ww
dveoncutam, eyn tsaobbar.e ello ha realizado el juicio de suficiencia para la compraventa que se
2.  La cuestión planteada respecto del primero de los defectos impugnados debe
resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la aplicación del
artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que resulta de las Resoluciones 
citadas en los «Vistos» de la presente, especialmente las de 14 de septiembre de 2004 
y 17 de enero de 2011, relativas ambas a la reseña por el notario de documentos 
judiciales acreditativos de la representación alegada por tutores y al juicio de suficiencia 
sobre las facultades representativas emitido por el notario autorizante de la escritura 
calificada.
3.  El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
establece: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña 
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias 
de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018) y de la doctrina 
expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe extraer un 
criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio 
notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, 
la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la  e.
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y  w.b
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades  062ww
jeujreírdcicitoa dadso,c uamsíe cnotamdoo  lay  ceol ncgornuteenncidiao  ddeel lj umiciisom qou et íthualoc.e  Deilc hnoo tadreio  odterol  amctood oo,  ndeegboecrioá 
jcuaicliifoic adre q useu fisceie hnaci ap rdaect iclaasd ofa lcau rlteasdeeñsa  ddeel  mreopdreos aednetacnutaed, os iye nqduoe  seel  choan itnecnoidrpoo draed oé suten 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
4.  La  especialidad  que  se  observa  en  la  escritura  objeto  de  la  calificación 
impugnada consistente en que la reseña se efectúa de un testimonio de un auto judicial. 
Y  no  puede  negarse  a  tal  documento  el  carácter  de  auténtico.  Asimismo,  debe 
considerarse que la reseña está hecha con corrección, pues en la misma se indica el tipo 
de resolución, el Juzgado del que proviene y su fecha. Cabe añadir, además, que en el 
presente caso no nos encontramos con una calificación de documentos judiciales sino, 
por el contrario, con la de un documento público notarial en el que se reseñan los datos 
identificativos de la resolución judicial. Además, se recoge la manifestación del tutor 
relativa a la vigencia de su cargo y al hecho de no haber variado la capacidad de su 
representado.
Por ello, el defecto debe ser revocado, pues según las normas y doctrina referidas la 
registradora no puede solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que 
nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le 
testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que 
nacen las facultades representativas.
5.  Respecto del segundo de los defectos impugnados, relativo a la exigencia de 
que se incorpore en la escritura el testimonio del auto de autorización de la venta, debe 
recordarse el modo en el que el legislador ha configurado y dotado de contenido la 
institución tutelar para alcanzar el objetivo esencial de la tutela, esto es, la defensa de la 
persona  y  del  patrimonio  del  tutelado,  para  lo  cual  combina  dos  mecanismos 
regulatorios.
Por un lado, y al margen de la identificación de determinados actos excluidos de la 
representación y administración legal del tutor (cfr. artículos 227 y 267 del Código Civil), 
se opta con carácter general por conferir al tutor la representación legal del menor o 
incapacitado y el reconocimiento de un ámbito competencial autónomo, con obligación 
de ejercer la administración legal del patrimonio del tutelado con la diligencia de un buen 
padre de familia (artículo 270 de dicho Código). Consecuentemente con esta concepción 
de la tutela, la intervención judicial se produce únicamente en calidad de órgano de 
control y se materializa a través de diversos instrumentos en el Código Civil, como la 
obligación de información y rendición de cuentas anual contenida en el artículo 269.4 del 
mismo, la rendición de cuenta general ante el juez al cesar el tutor en sus funciones 
(artículo 279), las medidas de vigilancia, control e información que puede adoptar el juez 
conforme al artículo 233, y el establecimiento de la responsabilidad en exclusiva por sus 
actos por aplicación conjunta de los artículos 270 y 285 del Código Civil.
Pero, por otro lado, para determinados actos y contratos el Código Civil contempla un 
elenco de excepciones al modelo general de actuación del tutor. Son los supuestos del 
artículo 271, en los cuales la intervención del juez se materializa mediante la autorización 
del acto; y los casos a los que hace referencia el artículo 272, para los que el legislador 
opta por aplazar el control y requiere la aprobación judicial.
En particular, el número segundo del artículo 271 impone al tutor la obtención de 
autorización judicial para «enajenar (...) bienes inmuebles (...)». En este supuesto, pese 
a que el tutor continúa siendo quien ostenta el derecho-deber de tomar la iniciativa y, en 
su caso, materializar el acto o negocio jurídico concreto, corresponde necesariamente a 
la autoridad judicial determinar la procedencia de su realización. El legislador ha optado 
por someter a control judicial únicamente una serie de actos o contratos, entre los que, 
como se ha indicado, figura la enajenación de bienes inmuebles, por ser actos de 
singular relevancia que pueden tener una especial incidencia, actual o futura, en la 
vertiente personal o patrimonial del tutelado; y es que la exigencia de la autorización  e.
judicial tiene como finalidad la defensa del patrimonio del tutelado frente a actos que  w.b
pudieran ponerlo en peligro por su especial importancia. El fin de protección de la norma  062ww
qcounet ennoid ap ueend eel na rtaíccutuloa r2 7p1o re ss lía  ssoallovsa guy arqduae  deplu iendteerné se dnec olonst rmaresneo reens  os iitnucaacpioanceitsa ddoes 
dreesspporontseacbciilóidna dc upaantdriom oanlgiauli–e ns icno netl raptrae ceenp tsivuo  ncoomnbtrroel.  yA l etas l oebfeligcato ,– clao na clatu acocinósnig dueie nlotes 
tutores siempre debe tener como finalidad el interés de los menores o incapacitados
sujetos a tutela tal y como dispone el artículo 216. La representación legal no es un 
derecho del tutor sino de los sujetos a tutela que les permite exigir que se actúe en 
beneficio de sus intereses.
El fundamento de la necesidad de autorización judicial por parte del tutor para la 
realización  de  determinados  actos  o  negocios  jurídicos  reside  en  el  principio  de 
salvaguarda judicial del artículo 216, que se traduce en un control ordinario y casi 
continuo de la actuación del tutor, y en beneficio del tutelado, pues presupone un juicio 
de valor sobre la conveniencia o beneficio o, al menos, sobre la falta de perjuicio que la 
realización del acto pudiera reportar al tutelado, dada la especial gravedad o riesgo que, 
por su propia naturaleza, aquél puede implicar en el patrimonio o en la persona del 
tutelado. En definitiva, la intervención judicial se produce en calidad de órgano de control 
y se materializa a través de diversos instrumentos en el Código Civil, siendo de reseñar 
que  para  determinados  actos  y  contratos  el  Código  Civil  contempla  un  elenco  de 
excepciones al modelo general de actuación del tutor, tales como los supuestos del 
artículo 271, en los cuales la intervención del juez se materializa mediante la autorización 
del acto, que es lo que en el caso de este recurso procedía y tuvo lugar; y los casos a los 
que hace referencia el artículo 272, para los cuales el legislador opta por aplazar el 
control y requiere la ulterior aprobación judicial y que en este caso no procedía.
Por tanto, la necesidad de autorización o aprobación judicial tiene su fundamento en 
la protección de los derechos de los menores y de las personas con la capacidad 
modificada judicialmente, protección que no sólo afecta a su persona, sino que ampara 
la integridad e indemnidad de su patrimonio. Respecto de esta última finalidad, el objeto 
del expediente regulado en los artículos y 61 y siguientes de la Ley de la Jurisdicción 
Voluntaria (cuyo examen en profundidad no procede ahora) es la obtención, por parte del 
representante legal del menor o de la persona con la capacidad modificada judicialmente 
o el administrador de un patrimonio protegido, de autorización o aprobación judicial para 
la validez de actos de disposición, gravamen u otros que afecten a los bienes o derechos 
de éstos. Esa es la «ratio» del expediente y de la resolución que se dicte, y esa finalidad 
(su razón de ser y lógicamente su cumplimiento) ha de guiar la presente resolución.
6.  Sentada la necesidad de previa autorización (que no ulterior aprobación) judicial 
del acto dispositivo, y dado que la misma se ha producido y ha sido reseñada en la forma 
expuesta por parte del notario en el título calificado, quien ha testimoniado en relación la 
parte dispositiva del auto en que consta la autorización a la tutora, procede analizar si 
tiene algún fundamento la exigencia (que se contiene en la calificación recurrida) de 
aportación de las dos resoluciones judiciales.
Aun referido a un supuesto que presenta alguna diferencia –no sustancial– con el del 
presente recurso, pues al fin y al cabo se trata de documentos que han de complementar 
al que sirve de base a la inscripción (la escritura de compraventa en el caso de este 
expediente que nos ocupa y la de herencia en el ejemplo que se indica seguidamente), 
conviene recordar lo afirmado por este Centro Directivo en su Resolución de 17 de 
septiembre de 2018:
«(…) En el ámbito de la sucesión intestada, esta Dirección General ha entendido que 
puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los 
particulares del documento (la declaración judicial o acta de declaración de herederos 
abintestato) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, 
los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la 
exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de  e
la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que  bo
el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e  062ww
cinosncfriirpmcaiódna  epno r elal  sReengteisntrcoia  dfierm lae  nPúrmopeireod a2d2»0 /2(c0f0r.8  Rdees 1o8lu dceió nd icdieem 8b rdee,  djeu lliao  Adued i2e0n0c5ia, 
ProvCinocmiaol  daeñ aTedrióu ella). citada Resolución de 12 de noviembre de 2011, de todo ello se
deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de
herederos  abintestato  el  Registrador,  si  bien  debe  contar  para  su  calificación  e 
inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que 
permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos 
hereditarios operados por la ley–, ello no impide que la constatación documental de tales 
particulares  pueda  ser  realizada  por  el  Notario  autorizante,  bien  mediante  una 
trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los 
cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la 
exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de 
la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995. Según esta última Resolución, 
testimoniados los referidos extremos de la declaración de herederos abintestato, no es 
necesario acompañar ni testimoniar los certificados de defunción y del Registro General 
de Actos de Última Voluntad, porque sólo es exigido por el artículo 76 del Reglamento 
Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de 
bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración 
judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del Reglamento 
Hipotecario– (…)».
Debe determinarse en este caso si la reseña realizada por parte del notario en el 
título que da cuenta de un acto de control previo por parte de la autoridad judicial 
(cuando  es  evidente  ha  devenido  firme)  puede  ser  cuestionada  por  parte  de  la 
registradora, exigiendo la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario 
bajo su fe. Y, como entendió este Centro Directivo en la citada Resolución de 17 de 
septiembre  de  2018  en  un  caso  análogo,  la  respuesta  ha  de  ser  necesariamente 
negativa, pues debe estimarse que los términos empleados por el notario autorizante 
comportan  cabalmente  una  constatación  de  dicho  documento  judicial  con  valor  de 
testimonio en relación, con eficacia análoga a la del testimonio literal (cfr. artículos 251 y 
siguientes del Reglamento Notarial), que contiene no solo la afirmación de un hecho sino 
también un juicio del notario amparados por la fe notarial, que incluye los elementos 
necesarios para la calificación registral conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
En efecto, si conforme el artículo 22.2 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, caso de 
que la resolución recaída fuera (directamente se entiende) inscribible en el Registro de la 
Propiedad,  Mercantil  u  otro  registro  público,  la  calificación  de  los  registradores  se 
limitaría a la competencia del juez o letrado de la Administración de Justicia, a la 
congruencia  del  mandato  con  el  expediente  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro, esto 
es  acotando  estricta  y  perfectamente  los  extremos  que  pueden  ser  sometido  a 
calificación; si éstos, como ocurre en el caso de este recurso, aparecen perfectamente 
reseñados en la escritura y están por tanto bajo la fe notarial, no se alcanza a ver qué 
razón  puede  existir  para  introducir  una  obligación  adicional  de  aportación  de  la 
resolución judicial cuyo contenido no deja lugar a dudas y ha cumplido la función de 
control de determinadas facultades que, en tanto que representante legal, competen al 
tutor, por lo que la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la 
autorización judicial (razón de ser del citado expediente de jurisdicción voluntaria) que da 
soporte al acto dispositivo (el objeto de la inscripción) realizado por la tutora en nombre 
de su representada.
Y es que aun no referida la problemática que –respecto del defecto analizado– 
subyace en el presente recurso a una cuestión estricta de representación y juicio de las 
facultades representativas, no es menos cierto que es perfectamente trasladable al caso 
la doctrina que se contiene en las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre  e.
de 2018, citada por el recurrente, y 22 de noviembre de 2018, ambas reseñadas en los  w.b
«Vistos»; de modo que la calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a  062ww
nreovtiasraior  qhuae e jeelr ctíitduolo e al uctoonrtizroald qou ceo lnat elenyg ale  loesn ceolemmieenndtao sr eqsupee cpteor mlai tvaanl idceozrr oyb voirgaern qcuiae  deel 
alaust ofraizcaucltiaódne so  rheapbreilistaecnitóanti vaadsi cyio dneall  c(loam cpulaelm heanbtorá  ddee  lares smeñisamrsaes  ddee  froerqmuae rsirusfeic iaelngtuen ay 
rigurosa); y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese 
en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.