BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50240
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6919 Resolución de 11 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad interino de Adeje, por la que se deniega una 
anotación preventiva de crédito refaccionario.
En el recurso interpuesto por don A. S. L., como administrador único de la sociedad 
«European Project & Construction Management, S.L.», contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad interino de Adeje, don Miguel Ángel González Garrós, por la 
que se deniega una anotación preventiva de crédito refaccionario.
Hechos
I
Mediante escrito firmado por el administrador de la mercantil «European Project & 
Construction Management, S.L.», se solicitaba tomar anotación preventiva de crédito 
refaccionario  sobre  determinadas  fincas  registrales  en  el  ámbito  de  la  Unidad  de 
Ejecución número 1 de (…).
II
Presentado  dicho  escrito  el  día  4  de  diciembre  de  2020  en  el  Registro  de  la 
propiedad de Adeje, fue objeto de la siguiente nota de calificación.
«Hechos
1)  Que en la precedente instancia suscrita por don A. S. L. con DNI (…), en 
representación de la entidad European Project and Construction Management SL, y al 
amparo del artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria, se solicita la anotación del crédito 
refaccionario por obras realizadas en el ámbito de la Unidad de Ejecución N.º 1 de (…)
2)  Que en la misma se indica que las parcelas objeto de refacción sobre las que se 
pretende tomar dicha anotación, resultan ser las siguientes:
– Parcela 7a inscrita a favor del Ayuntamiento de Adeje, finca Registral 31.999.
– Parcela 7b inscrita a favor de la entidad Utesa, finca registral 31.997.
– Parcela 13 inscrita a favor de la entidad Inversiones y Desarrollos Rocabella S.L, 
finca registral 31.991.
– Parcela 14 inscrita a favor de la entidad Inversiones y Desarrollos Rocabella S.L, 
finca registral 31.993, resultando estar esta finca Dividida Horizontalmente en 27 fincas 
nuevas e independientes Registrales 56.604 a 56.656.
– Parcela 15 inscrita a favor de la entidad Inversiones y Desarrollos Rocabella S.L, 
finca registral 31.995.
3)  Que el crédito refaccionario base de la anotación pretendida, surge, según las  e
alegaciones expuestas en la precedente instancia, por el impago en el que incurre la  bo
Junta de Compensación por obras realizadas de dicha unidad de actuación, resultando  19ww
cdJrueénudtd4aito)o  dr aerQ e lCafua oercem cfsiepoerengidnaúasrni ao Jcs uiefónig ntahu d ardae enel   PxCipnloausmnec rspPitteaoanr,s cs liaaaacs l if (óa…pnva o)drrce eld lPaes lap nse orPsbaorrenc aila alds (i s…qtiun)eta  sae  lpar eetnetniddaed  adneoutadro real   OE-A-2021-69able en https://
5)  Que  respecto  a  catorce  de  las  veintisiete  fincas  resultantes  de  la  división 
horizontal de la parcela 14, registrales 56.604 a 56.630, se halla inscrita la terminación 
de obra, según resulta de escritura autorizada el día 27 de noviembre de 2020, por el 
notario de Adeje, don Roberto J. Cutillas Morales, como sustituto y para el protocolo de 
su compañero de residencia don José Yeray Molinillo Suárez, número 3147 de protocolo.
6)  Por  lo  tanto,  y  por  lo  expuesto,  se  suspende  la  Anotación  del  crédito 
refaccionario solicitada, por hallarse las finas objeto de anotación inscritas a favor de 
persona distinta a la entidad deudora Junta de Compensación del Plan Parcial (…) y se 
deniega  la  misma  respecto  a  las  fincas  resultantes  de  la  división  horizontal  ya 
terminadas.
Fundamentos del Derecho
– Artículo 18 Ley Hipotecaria, Art. 140,1 del Reglamento Hipotecario, en el mismo 
sentido R.D.G.R.N 26 de Marzo de 1992 y 20 de Octubre de 1994.
– Artículo 20 LH, y 341 del Reglamento Hipotecario.
– Resolución de 20 de noviembre de 2020 de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública.
Parte dispositiva
En virtud de lo expuesto, don Miguel Ángel González Garrós, Registrador titular del 
Registro de la Propiedad de Adeje, acuerdo:
Primero.  Suspender/denegar la inscripción/anotación en el documento calificado, 
por las causas y en los términos que resultan de la presente nota de calificación.
Segundo.  Notificar  la  presente  calificación  al  presentante  y  autorizante  del 
documento calificado, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota (…)
En Adeje, a 16 de diciembre de 2020.–El registrador, este documento ha sido firmado 
digitalmente por el registrador don Miguel Ángel González Garrós con firma electrónica 
reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. S. L., como administrador único de la 
sociedad «European Project & Construction Management, S.L.», interpuso recurso el 
día 26 de enero de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos.
«Hechos
Primero.  A  la  sociedad  aquí  recurrente  le  fue  contratada,  por  la  Junta  de 
Compensación de la Unidad de Ejecución n.º 1 del Sector de Suelo Urbanizable de (…), 
en Adeje, Tenerife, la ejecución de las obras de urbanización de dicha Unidad de 
Ejecución y, ante la falta de pago por parte de la Junta de Compensación, de parte de las 
cantidades giradas portal concepto, la sociedad aquí recurrente solicitó la anotación 
preventiva de un crédito refaccionario por la ejecución de dichas obras de urbanización, 
sobre las parcelas de los propietarios privados.
Segundo.  El Registrador suspende la anotación por estar inscritas las parcelas a  es
nombre de titular distinto de la Junta de Compensación y la deniega o en cuanto a  o
diversas viviendas unifamiliares para las que, a fecha de presentación de la solicitud de  19ww
leaanns o cftTiaunecacricanóestnor  oi dn.ae s lc lcErairt léa drdseei tcnaoue  nrrgseoaofmac sicbóecrnie o p nddlaaeenr  ittaoeitn,au oc laeotarnn c dsicótisaunt ai lnanst tootoeb  drarmee l  ianllaa as scJu iusócnpnate tadon erdsc eileóa  nCsc  odoomebn rcplaraees n.taasnsao ctpaióacnrióc, enal uapnsoq rc ueuesy tnaaosr    OE-A-2021-69able en https://
obras constan registralmente como Registrador es del todo correcta, en cuanto que el
crédito refaccionario, por su propia naturaleza, solo se puede anotar en tanto mientras 
las obras no hayan terminado.
Fundamentos de Derecho
I.  No se puede mostrar conformidad respecto a la decisión suspensiva respecto del 
resto de las fincas cuyas obras no constan registralmente como terminadas, decisión que 
creemos errónea, ya de entrada, porque si lo que el Registrador decide es suspender la 
anotación, es porque se supone que estima que se trata de un defecto subsanable y, sin 
embargo,  no  se  requiere,  al  mismo  tiempo,  la  subsanación  del  supuesto  defecto, 
otorgando plazo para ello, sino que únicamente se ofrece recurso ante la DGRN o ante 
el Juzgado, lo que constituye una incongruencia manifiesta.
II.  Por otro lado, el análisis que hace el Registrador de la cuestión es totalmente 
superficial y se basa, además, en normas y Resoluciones de la DGRN no atinentes al 
caso, ya que el art 140.1 RH se refiere a los supuestos en que la propiedad de la finca 
embargada aparezca inscrita a nombre de persona distinta contra la que se hubiese 
decretado el embargo; la Resolución de la DGRN de 26 de marzo de 1992 se refiere a 
los  casos  de  aumento  de  capital  por  elevación  del  valor  nominal  de  las  acciones 
preexistentes, y en concreto si el desembolso mínimo del veinticinco por ciento que 
marca la Ley, ha de referirse al importe de la variación experimentada en su valor por 
cada acción o, únicamente, al valor total de cada una de ellas que resultare después de 
la  ampliación;  la  Resolución  de  la  DGRN  de  20  de  Octubre  1994  se  refiere  a  la 
inscripción de una escritura de venta con precio confesado recibido, en la que el mismo 
otorgante  interviene  en  nombre  propio  como  comprador  y  en  representación  del 
vendedor que resulta ser su esposa, al amparo de un poder revocado, y el Registrador 
suspende la inscripción por carecer el apoderado de facultades representativas en el 
momento del otorgamiento; y por último la Resolución de la DG de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 20 de noviembre de 2020, se refiere a si es inscribible una representación 
alternativa a la catastral en caso de oposición de los titulares de fincas colindantes.
En fin, los fundamentos de la calificación nada tienen que ver con el supuesto de 
hecho a que se refiere el presente expediente
De forma contraria a lo resuelto por el Registrador, esta entidad entiende que ha de 
accederse a la anotación del crédito refaccionario por las razones que se contienen en 
este recurso y que a continuación se exponen
III.  Debe tomarse en consideración que el Tribunal Supremo, en sentencias de 23 
julio  2015  (ROJ  STS  3724/2015),  de  21  julio  2014  y  de  15  de  julio  2014  (ROJ: 
STS 3745/2014 y ROJ STS 3169/2014) ha tenido ocasión de pronunciarse sobre los 
créditos de las juntas de compensación, estableciendo, entre otras cosas, que:
– La  Junta  de  Compensación  es  un  órgano  de  naturaleza  administrativa  con 
personalidad jurídica propia (art. 114 TRLS).
– El crédito de las JC deriva de la necesaria realización de obras públicas (art. 175.3 
RGU).
– Las fincas de los propietarios privados del ámbito, responden directamente del 
pago de los gastos de urbanización, y además, como señala el art. 126 RGU la afección 
será preferente a cualquier otra, incluso hipotecas y otras cargas anteriores.
– Conforme al Art. 19 Reglamento Hipotecario quedarán afectos al cumplimiento de 
la obligación de urbanizar los titulares reales incluso aquellos cuyos derechos constasen 
inscritos en el registro con anterioridad. s
– Conforme a los arts. 158 y 159 de la Ley Hipotecaria operan como hipoteca legal  oe.
tácita (aunque, estando inscritos, ya no son tácitos sino expresos). w.
caráEcnte rd erefinailt iqvuae,  ddicaenn  ulnaas  SprSeTfeSr,e nqcuiea  cdoen fcoormbreo  aslo abrrte.  9e0l .b1i1e.nº  LaCfe c"staodno  opbolirg aecniocinmeas  ddee 
cpuriavillqeugiieor  eostrpoe dciearle ac heofe icntsocsr ictoo nccounr saanlteesr.ioridad." Por ello, precisamente, son créditos con  BOE-A-cable e
El Tribunal Supremo recuerda, además, que las obras de urbanización son obras 
públicas y, precisamente, para garantizar el pago de estas obras quedan afectadas las 
fincas resultantes en el proceso de equidistribución. Y se deja claro que esta garantía 
real tiene la consideración de hipoteca legal tácita a los efectos previstos en el 90.1.1.º 
LC. Se dice al respecto: ''A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones 
derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la 
urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una 
preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho 
inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1.º LC, 
de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea 
mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones 
marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal 
hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter 
(art. 158.2 LH). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal 
tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del 
art. 90 LC, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, la 
respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos 
en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de 
hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores».
IV.  Por otro lado, resulta que en la primera de las sentencias citadas se señala 
expresamente  que  el  crédito  que  ostenta  la  Junta  de  Compensación  frente  a  sus 
miembros,  por  la  ejecución  de  las  obras  de  urbanización,  tiene  la  naturaleza  de 
refaccionario.
Y ello es así a pesar de que las obras que promueve la Junta de Compensación no 
las ejecuta directamente en las parcelas privadas, sino en las parcelas públicas pero, 
con todo, las parcelas que quedan gravadas con carácter real y responden de los gastos 
de urbanización, son precisamente las parcelas privadas, no las públicas (viales, zonas 
verdes, etc.), que sin embargo es donde se realizan materialmente las obras de la Junta, 
como es lógico, ya que dichas parcelas públicas en las que propiamente se lleva a cabo 
la  refacción  son  inajenables,  inembargables,  etc.,  pero  las  que  experimentan  el 
incremento de valor y se benefician de dichas obras de urbanización son las parcelas 
privadas.
Pese  a  ello,  la  Sentencia  no  duda  en  calificar  el  crédito  de  la  Junta  como 
refaccionario y hacer recaer dicho crédito sobre las parcelas privadas.
Pues bien, si de acuerdo con la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo el crédito 
tiene la condición de refaccionario en las relaciones entre la Junta y los particulares 
miembros de la misma, con mayor razón lo tendrá en las relaciones entre la Junta de 
Compensación, que promueve dichas obras, y el contratista a quien encarga la ejecución 
de las obras (en este caso, el Project Manager, aquí recurrente, que realiza funciones 
análogas a las del contratista), quien por tanto podrá pedir su anotación preventiva como tal.
Y, de la misma forma que la Junta puede exigir tal crédito refaccionario contra las 
parcelas privadas, a pesar de no haber ejecutado obras en ellas, de la misma forma, 
decimos, el acreedor refaccionario puede solicitar y obtener la anotación preventiva 
sobre dichas fincas privadas.
Necesariamente ha de ser así, ya que de lo contrario, si la tesis del Registrador fuese 
correcta no se podrían anotar prácticamente nunca créditos refaccionarios por obras de 
urbanización  (salvo  en  los  supuestos,  muy  poco  frecuentes,  de  que  la  Junta  de 
Compensación se reserve la titularidad de una de las parcelas de resultado para obtener  s
fondos, con el producto de su venta, para ejecutar la urbanización), ya que el crédito que  oe.
ostenta el contratista lo mantiene frente a la Junta de Compensación, que fue quien le  w.
contrató, pero como hemos indicado las parcelas que quedan directamente afectas al  19ww
qpuaeg oe dse dl ocnréddei tose n ore saolizna, nn i mpuaetedreianlm seenr,t ela sla psa orcberalass  dpeú blali cJausn t(av,ia yleas ,q uzoen saosn v ienradjeesn,a ebtlce.s),, 
inembargables, etc., sino las parcelas de los propietarios privados, miembros de la Junta.
En consecuencia, la existencia de la discordancia a la que se refiere el Registrador 
en  su  nota  de  calificación,  entre  la  entidad  que  se  debe  considerar  como  deudor 
refaccionario, la Junta de Compensación, y la titularidad de las fincas afectas al pago de 
las obras objeto de refacción, no es algo extraño, sino absolutamente normal, en cuanto 
que  deriva  de  la  propia  naturaleza  del  sistema  de  ejecución  urbanística,  por 
compensación, puesto que los propietarios privados necesariamente se integran en la 
Junta de Compensación que es una personificación instrumental a los meros efectos de 
ejecutar las obras y, por tanto, quien contrata las obras de urbanización y quien debe 
responder,  por  tanto,  ante  la  entidad  aquí  recurrente,  con  la  que  contrató,  pero 
manteniendo en todo caso la directa afección real de sus parcelas a la obligación de 
urbanizar y a las consecuencias que de dicha afección se derivan, considerándose como 
un crédito refaccionario sobre sus respectivas fincas.
Por eso resulta perfectamente posible que el acreedor refaccionario, a quien la Junta 
de  Compensación  le  encargó  la  ejecución  de  las  obras  de  urbanización,  pida  la 
anotación del crédito precisamente sobre las fincas que están afectas al cumplimiento de 
la obligación de urbanizar.
V.  Por último, hay que tener en cuenta también que, como ya se hizo constar en el 
escrito de solicitud de anotación, la Resolución de la DGRN de 18 de julio de 2011 
(BOE 242/2011 de 7 de octubre), ha admitido expresamente que pueda acceder al 
Registro el crédito refaccionario aunque la finca esté sujeta a cargas o derechos reales 
inscritos, siempre y cuando se renuncie a su preferencia en cuanto al exceso de valor de 
la finca como consecuencia de la refacción, renuncia que efectivamente consta que la 
aquí recurrente formalizó en su escrito de petición de anotación preventiva».
IV
El registrador de la Propiedad titular de Adeje, don Perfecto Blanes Pérez, emitió 
informe el día 28 de enero de 2021, mantuvo la nota de calificación del interino y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 14.d), 15.4 y 65 y siguientes del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 126 del Real Decreto 3288/1978, 
de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el 
desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 19 y 20 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 99 y 127 
del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 23 de septiembre de 1998, 5 de octubre de 2009, 31 de enero, 12 de 
febrero, 26 de mayo, 13 de junio y 1 de agosto de 2014, 24 de marzo de 2015, 8 de 
febrero de 2016, 25 de abril y 21 de junio de 2017 y 10 de enero de 2018.
1.  A la sociedad recurrente le fue contratada, por la Junta de Compensación de la 
Unidad de Ejecución número 1 del Sector de Suelo Urbanizable de (…), en Adeje, 
Tenerife, la ejecución de las obras de urbanización de dicha unidad de ejecución. Ante la 
falta de pago por parte de la junta de compensación, de parte de las cantidades giradas  e.e
por tal concepto, la sociedad solicitó la anotación preventiva de crédito refaccionario por  b
la  ejecución  de  dichas  obras  de  urbanización,  sobre  parcelas  de  los  propietarios  19ww
privaEdl orse.gistrador suspende la anotación por estar inscritas las parcelas a nombre de
tuitnuilfaarm diliisatriensto  pdaer ala  lajusn tqau dee,  aco fmecphean sdaec iópnr eys elan tdaecnióieng ad ee nla c usaonlictoit uad  ddivee rasnaos tavcivióienn ddaesl 
crédito refaccionario, consta la terminación de las obras. El recurso se plantea en cuanto
a la suspensión de la anotación por estar las fincas inscritas a nombre de titular distinto 
de la junta de compensación, aunque no en cuanto a la denegación de anotación sobre 
las catorce concretas parcelas cuyas obras constan registralmente como terminadas por 
aquietarse el recurrente en este extremo de la nota de calificación.
Se  da  la  circunstancia  de  que  la  nota  marginal  de  afección  a  los  gastos  de 
urbanización está cancelada por caducidad.
2.  Como ha señalado este Centro Directivo en sus Resoluciones de 31 de enero, 
26 de mayo y 13 de junio de 2014, recogidas en otras posteriores, la afección urbanística 
derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía 
real, según resulta de los artículos 14 d) y 15.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, y 
del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, y esta afección se extiende no solo a los 
titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal 
operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a 
la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos 
a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este 
carácter,  vencidos  y  no  satisfechos,  que  constasen  anotados  en  el  Registro  de  la 
Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.
El artículo 126 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba 
el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre 
Régimen  del  Suelo  y  Ordenación  Urbana,  determina  lo  siguiente:  «1.  Las  fincas 
resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de 
liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne. 2. Esta 
afección será preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores, 
excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del artículo 1.923 
del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén 
vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse 
la  afección  a  que  el  presente  artículo  se  refiere.  3.  La  afección  será  cancelada  a 
instancia de parte interesada, a la que se acompañe certificación del Órgano actuante 
expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la finca de que 
se trate. En todo caso la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de 
haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete 
años de haberse extendido la nota de afección. La cancelación se practicará a instancia 
de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse certificación 
relativa a la finca afectada».
Por su parte, el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística, en su apartado primero establece: «Quedarán afectos al cumplimiento de la 
obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la 
legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las 
fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos 
constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con 
excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley 
General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que 
constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la 
afección».
Y el artículo 20 del mismo Real Decreto establece que «la afección caducará a los 
siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a  s
definitiva  la  cuenta  provisional  de  liquidación  del  proyecto  de  reparcelación  o  oe.
compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de  w.
la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en  19ww
anfinegccúinó nc»a.so, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la
afecEcsióten , pslai zboie nd ed iccahdau cciadnacde lhaacyió nq uneo  ccoomnplleuvtaar lola  deexstdinec iólan  fedceh ala  doeb liignasccrióipnc ióleng adle d leal   BOE-A-cable e
propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo 
no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de 
los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del 
dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido 
sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que 
no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay 
que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que 
resulte inscrita y no haya caducado. Los plazos de caducidad de la afección urbanística 
establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con 
en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que 
establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya 
la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco 
años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
En cuanto al plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto 
de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva, pero sin que pueda 
exceder, conforme se ha señalado anteriormente, de los siete años desde la fecha 
originaria de la afección. No hay previsión legal de prórroga de la afección practicada, en 
consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la 
norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la 
Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que 
exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (artículo 4.1 del Código Civil), 
máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en 
el ínterin. Sin perjuicio de la posibilidad de extender una nueva nota de afección en caso 
de producirse una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de 
las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita.
3.  Ahora bien (como ya señalara la Resolución de 23 de septiembre de 1998) con 
independencia de si en virtud de la afección real de las fincas resultantes al pago de los 
gastos inherentes al sistema de actuación seguido pueden los acreedores de la junta de 
compensación  por  deudas  contraídas  en  el  desempeño  de  su  cometido  proceder 
directamente contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito 
como refaccionario, como ocurre en el caso presente; o, si por el contrario, ha de 
recurrirse en tal hipótesis la vía indirecta de la acción subrogatoria (cfr. artículo 1111 del 
Código Civil), lo cierto es que el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), y los 
principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley 
Hipotecaria), suponen que en el procedimiento correspondiente, los titulares de las fincas 
cuyo gravamen se pretende deben haber sido parte con carácter personal y directo, sin 
que ni siquiera sea suficiente la mera notificación de la existencia del procedimiento 
entablado, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (adviértase que la 
junta de compensación, que aparece como deudora, tiene personalidad jurídica propia), 
no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos.
Por  lo  demás,  tampoco  cabe  invocar  el  poder  dispositivo  que  como  fiduciaria 
corresponde a la junta de compensación sobre las fincas de los propietarios integrados 
en  ella  pues,  dicho  poder,  encaminado  al  cumplimiento  de  los  fines  propios  de  la 
actuación  urbanística,  cesan  en  el  momento  mismo  de  la  aprobación  definitiva  del 
proyecto de compensación.
En definitiva (como también confirmara la Resolución de 5 de octubre de 2009) el 
hecho de que existiera una afección real al pago de los gastos de urbanización no exime  s
de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la  oe.
anotación,  como  consecuencia  del  principio  de  tracto  sucesivo  proclamado  en  el  w.
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio  19ww
cons4t.i tucEionn eall  cdaes otu tdeela e jsutdei ceiaxpl eefdeiectnivtea .además la nota marginal de afección a los gastos
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a  la  denegación  de  la  anotación  preventiva  solicitada  (ex  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.