BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 246 Jueves 14 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 125224
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16657 Resolución  de  2  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  M.  C.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Mula, don Pablo Antonio Fernández Sánchez, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 31 de diciembre de 2020 ante el notario de 
Orihuela, don Juan Vélez Bueno, número 2021 de protocolo, don J. M. C., como titular 
de la finca registral 12.523 del término de Mula, declara una obra nueva sobre la misma 
consistente en una nave industrial destinada a aparcamiento.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Mula es objeto de 
una primera calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
1.  Don J. M. C. ha presentado a las 12:12 horas del día 18/01/2021, bajo el 
asiento 1301 del Diario 131, una primera copia de la escritura autorizada por el Notario 
de Orihuela, Don Juan Vélez Bueno, el día 31 de diciembre de 2020, n.º 2021 de 
protocolo, debidamente liquidada del impuesto.
2.  El precedente documento es copia de la escritura de declaración de obra nueva 
construida sobre la finca registral 12523 del término municipal de Mula.
3.  Que, consultados los libros del Registro, resulta que la finca 12523 del término 
municipal de Mula, se trata de un “Terreno destinado a ejidos en (…), de 90 m2” sobre la 
que se declara la construcción de lo siguiente:
''Dentro de su perímetro e incluida en su superficie hay una nave industrial destinada 
a aparcamiento y a cualquier otro uso permitido por las leyes y ordenanzas, de una sola 
planta y con cubierta no transitable a una sola agua, y sin distribución interior, que mide 
sesenta y nueve metros cuadrados''; todo ello, según resulta de Catastro, hallándose 
concluida la citada edificación desde el año 2005.
4.  De la certificación catastral que se incorpora al propio documento, así como de 
nueva consulta efectuada en el día de hoy, resulta que la superficie gráfica de la parcela  e
arroja una cabida de 69 m2, superficie ésta que coincide con la superficie construida de  bo
la edificación declarada, no habiéndose efectuado reducción de cabida alguna respecto  657ww
caal bteidrrae neon, tqreu e Rseeggiúsntr oR eyg isCtraot atisetnroe  urneasp ceacbtoid aa dl et e9r0re mno2,  edxei st9ie0n dmo 2u n–ae qduifeivraelnecnitae  dae 
un 23,33%–.
Fundamentos de Derecho:
1.  No puede practicarse la inscripción de obra por antigüedad declarada en el 
precedente documento, dado que existe falta de identidad de la finca registral con la 
parcela catastral.
En  el  precedente  documento  se  declara  la  obra  por  antigüedad  con  arreglo  a 
Catastro, existiendo falta de identidad entre la finca registral y la parcela catastral (en los 
términos del artículo 45 del TRLCI), puesto que de los libros del Registro, resulta que la 
finca registral 12523 del término municipal de Mula tiene una superficie de 90 m2, y del 
Catastro una cabida de 69 m2, existiendo por tanto una diferencia de cabida entre ambas 
superficies de 90 m2 –lo que equivale a un 23,33% de la cabida inscrita–; además, se 
encuentra la finca situada, según Registro, en ‘el término municipal de Fuente Librilla, a 
la espalda de la casa número (…)’, pudiendo deberse la diferencia de cabida existente 
entre Registro y Catastro, a que el terreno a la espalda de la citada casa se ha visto 
disminuido al haber sido atravesada la finca por la creación de la «Calle (…)».
Por tanto, para poder inscribir la declaración de obra contenida en el precedente 
documento se proponen dos opciones:
– O bien se adecúa la finca registral a la realidad catastral mediante la disminución 
de su cabida, acreditación de la calle de situación e inscripción de la base gráfica 
catastral, tomando entonces sí los datos de catastro para la declaración de la obra por 
antigüedad, tanto la descripción del almacén/aparcamiento de 69 m2 como la fecha de 
construcción (2005) y sus coordenadas (art. 202 LH).
– O en otro caso deberá acreditarse la descripción y antigüedad de la obra mediante 
certificado  emitido  por  técnico  competente,  con  firma  legitimada  notarialmente,  y 
debidamente visado por su colegio profesional (Real Decreto de 5 agosto de 2010) o, al 
menos, certificación de dicho colegio que acredite tener las facultades suficientes para 
certificar  la  declaración  de  la  obra  con  su  descripción  y  antigüedad  (artículo  50 
RD 1093/97), con inclusión de las coordenadas correspondientes a la superficie de suelo 
ocupada por las edificaciones que se declaren (art. 202 de la Ley Hipotecaria).
Artículos 28.4 TRLS y 52 RD 1093/97.
Acuerdo
En  virtud  de  lo  anteriormente  expuesto,  suspendo  la  inscripción  por  el  defecto 
subsanable indicado [prórroga del asiento y oferta de recursos].–Mula, a 8 de febrero 
de 2021.–El registrador, Fdo. Pablo Antonio Fernández Sánchez».
III
Aportada documentación complementaria, se emite una nueva calificación en los 
siguientes términos:
«Hechos:
1.  Don J. M. C. presentó a las 12:12 horas del día 18/01/2021, bajo el asiento de 
presentación 1301 del Diario 131, una primera copia de la escritura autorizada por el 
Notario de Orihuela, Don Juan Vélez Bueno, el día 31 de diciembre de 2020, n.º 2021 de 
protocolo, debidamente liquidada del impuesto. s
Dicho documento, fue objeto de calificación negativa con fecha ocho de febrero de  e.
dos mil veintiuno, habiéndose aportado bajo el n.º 996 de entrada, de fecha nueve de  w.
marzo de dos mil veintiuno, escrito suscrito en Murcia, el día cuatro de marzo de dos mil  657ww
hveaibniteiunndoo,  rpeocri bDidoon  nJo. tiMfic. aCc.ió, nc odne  Dfe.Nch.Ia.  n8ú mdee rfoe b(r…er)o,  edne  e2l0 q2u1e e, ne l rmelaiscmióon,  ae xlpao ensec: r“itquurae 
naurreibvaa  incodnictaednaid, ae ne nla l aq ume issme ale,  preroqpuoienrieé nqduoel ep adroas  poopdceior ninessc, ripboirr  lala  dqeucela rsaec iaócno dgee  oab rlaa   BOE-A-cable e
siguiente: la acreditación de la descripción y antigüedad de la obra mediante certificado 
emitido por técnico competente; por lo que, al citado escrito, se acompaña certificado de 
antigüedad, expedido por Don J. M. G. B., Arquitecto Colegiado n.º (…), en el que se 
hace constar la descripción de la edificación que se declara, consistente en una nave 
industrial destinada a aparcamiento y a cualquier otro uso permitido por las leyes y 
ordenanzas, de una sola planta, y con cubierta no transitable a una sola agua, y sin 
distribución interior, que mide sesenta y nueve metros cuadrados construidos, igual a la 
extensión  de  su  huella  en  suelo,  destinándose  el  resto  hasta  el  total  del  solar,  a 
ensanches, y que la misma tiene una antigüedad superior a quince años, indicándose las 
coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación, y 
cuya firma se encuentra debidamente legitimada por el Notario Orihuela, don Juan Vélez 
Bueno, con fecha 23 de febrero de 2021.
Fundamentos de Derecho:
Primera.
Debe practicarse la inscripción de la base gráfica de la finca a los efectos de 
acreditar la ubicación de la obra cuya declaración se pretende dentro de los límites de la 
misma.
Dispone el párrafo segundo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria en su redacción 
introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que se ocupa de la inscripción de obras 
nuevas: “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación 
habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”, 
coordenadas que en el presente supuesto no constan.
Dado que la edificación declarada se ubica en los límites de la parcela; y siguiendo la 
doctrina de la DGRN, será preciso georreferenciar la finca como paso previo a la 
inscripción de las coordenadas de los vértices de la edificación. Así, la Resolución de 21 
febrero 2019 (BOE 14-3) señala que “La circunstancia de ubicarse la edificación en los 
límites de la parcela (como sucede en el supuesto de este expediente) o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de 
septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019. La 
expresión  de  las  coordenadas  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la  edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre 
si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral”.
Téngase  en  cuenta  que  no  podemos  tomar  para  iniciar  el  procedimiento  del 
artículo 199 LH, la base gráfica catastral, dado que del catastro resulta una superficie 
gráfica de 69 m2, y en Registro, el solar sobre el que se practica la declaración de la obra 
nueva contenida en el precedente documento tiene una cabida de 90 m2, resulta por 
tanto una diferencia de cabida entre Regisetro [sic] y Catastro de un 23,33% de la cabida 
inscrita, por lo que entendemos que no existe una adecuación de la realidad física a la  s
catastral. oe.
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Registro de la Propiedad, siendo de destacar que la misma debe contenerse en un
fichero informático, en formato GML firmado electrónicamente por el técnico que haya  Bc
intervenido en su elaboración y autenticado con firma electrónica o por otros medios 
fehacientes por el propietario, y cumplir los requisitos técnicos previstos en el mismo.
Segunda.
Y además, en el certificado de antigüedad aportado no consta el visado obligatorio 
de su colegio profesional (Real Decreto de 5 agosto de 2010) o, al menos, certificación 
de  dicho  colegio  que  acredite  tener  las  facultades  suficientes  para  certificar  la 
declaración de la obra con su descripción y antigüedad (artículo 50 RD 1093/97). En 
efecto, no siendo técnico municipal ni el técnico encargado de la dirección de obra o que 
firmó el proyecto de la misma, será necesario acreditar sus facultades mediante uno de 
los dos medios indicados (Resoluciones de 27 de enero de 2006, 11 de marzo de 2009, 
26 de marzo de 2010 y 1 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado).
Se hace constar, que una vez subsanados los defectos indicados, y para el inicio del 
expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, bastará la solicitud expresa 
por parte del titular registral, incluso mediante instancia privada con firma legitimada o 
ratificada ante el registrador que suscribe.
Acuerdo:  Suspender  nuevamente  la  inscripción,  por  los  defectos  subsanables 
indicados anteriormente. [prórroga del asiento y oferta de recursos]. Mula, a 29 de marzo 
de 2021. El Registrador (firma ilegible), Pablo Antonio Fernández Sánchez.»
IV
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
propiedad de Lorca número 3, don Jorge López Fernández, quien resolvió en fecha 27 
de abril de 2021 confirmar la calificación.
V
Don J. M. C., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 18 de mayo de 2021, presentado directamente en esta Dirección General y que 
tuvo entrada en el citado Registro el día 4 de junio de 2021, en el que alega lo siguiente:
«(…)   Motivos del recurso:
A)  En la primera calificación recurrida, el Sr. Registrador mantiene que no existe 
identidad entre parcela catastral y finca registral, y atiende a la diferencia de superficies 
entre las mismas, que cifra matemáticamente en un 23,33%. Diferencia en más de la 
finca registral respecto de la parcela catastral, que racionalmente constituye un fortísimo 
argumento en favor de que las construcciones que pudieran ubicarse dentro de la 
parcela catastral, no se extralimiten o sobrepasen la finca registral, que es según sus 
propios cálculos, ostensiblemente mayor. Intuye el Sr. Registrador que la diferencia 
pudiera deberse a que, parte de la finca registral pudiera estar catastrada como “(…)”; 
pero no afirma que así se deduzca del registro ni cual sea la razón de su ciencia. De otra 
parte, no dice, en momento alguno que la falta de concordancia entre parcela y finca le 
sirva de argumento para sospechar que la parcela se refiere a otra finca registral 
diferente; tanto más cuanto que si atendiera a los linderos de la parcela catastral y a los 
de  las  parcelas  catastrales  y  fincas  registrales  colindantes,  puede  disipar  cualquier 
inquietud. e.
B)  No manifiesta el Sr. Registrador en su calificación, duda alguna de que la  w.
construcción se sitúe o radique dentro de la finca registral, ni de que sospeche exceda  657ww
adleg ulan ap adrec eolatr ac aftinacsatr aol;  pnaor cdeiclae,  qnui em ouccuhpoe ,m seen oesx trdaelilm ditoem oin piou epdúab liecxot.e nNdoe resxep reens ap,a retne 
definitiva, duda racional sobre la edificación, su composición, antigüedad o pertenencia
indubitada al dicente, sin que quepa inducir –bien al contrario–, perjuicio o usurpación a 
tercero, por el hecho de que la finca registral sea mayor que la parcela catastral.
C)  Sorpresivamente, sin embargo, pretende que se adecúe la finca registral a la 
realidad catastral; o sea que, sea cual fuere la efectiva superficie de la finca, a la que se 
extiende el dominio del dicente, se reduzca o restrinja a la que aparece en el catastro. 
Pretende que lo que dice el catastro tiene que ser la realidad última, desplazando los 
pronunciamientos registrales, en otros tiempos bajo la salvaguarda de los tribunales, y 
con pérdida (sea o no real) del 23,33% de la propiedad del dicente. Y ello, como decía, 
sin ninguna apoyatura en pronunciamientos registrales, deslindes administrativos, planes 
urbanísticos, expediente, nota o asiento que lo imponga.
D)  Pero más sorpresivamente aún, ofrece como solución alternativa la aportación 
de certificación de técnico competente, acreditativa de la descripción y antigüedad. No 
pide que por el técnico se cohoneste parcela catastral y finca registral, se acredite la falta 
de extralimitación de las obras, ni siquiera que se certifique dónde y por qué se han 
perdido los metros de diferencia, si es que se hubieran perdido. Se limita a reclamar 
descripción y antigüedad de las obras. Ante tal exigencia –y aún con el convencimiento 
de su innecesaridad–, esta parte aporta certificación expedida por el Arquitecto Superior 
Colegiado D. J. M. G. B., acompañada de copia de su carné profesional, adverados 
ambos documentos por testimonio notarial del autorizante de la escritura, D. Juan Vélez 
Bueno. La certificación es de todo punto coherente con el contenido de la escritura, y se 
presenta en cumplimiento del requisito subsanatorio exigido por la primera calificación 
indicada.
E)  Nuestra sorpresa en mayúscula cuando observamos que, habiendo subsanado 
en los términos indicados por la calificación aludida, el Sr. Registrador de descuelga con 
una especie de reformatio in peius, de 29 de Marzo de 2021, donde, olvidada ya la 
calificación precedente, y como si se tratase de otra nueva, viene ahora a exigir la 
inscripción previa de la base gráfica, amparándose en una serie de resoluciones que la 
entendían preceptiva para cuando el registrador tuviera dudas acerca de la ubicación o 
extralimitación de las obras; y dejando por tanto, a esta parte, si quiere consignar la 
incorporación de la obra a su patrimonio, ante la tesitura, bien de perder la diferencia de 
metros de su finca que no aparecen en el catastro, bien de iniciar un procedimiento 
contra quienes pudieran haber usurpado esos metros. Y, en todo caso, sin que de la 
inscripción registral de la obra nueva, pueda deducirse –no lo dice en ningún momento– 
perjuicio o invasión a tercero.
F)  La justificación de esta segunda calificación para no inscribir en base a la 
certificación técnica aportada (en cuyo contenido y corrección técnica no entra), produce 
cuando  menos  cierto  rubor.  Acudir  a  que  siga  precisando,  conforme  permite  el 
RD 1093/1997 certificación colegial del Colegio Oficial de Arquitectos, acreditativa de 
que un arquitecto está facultado para certificar sobre la composición o antigüedad de un 
edificio, cuando en su propio Registro debe tener inscritas por centenares obras nuevas 
con base en certificación técnica de arquitecto, suena a excusa, para aparentar que no 
se ha subsanado en los términos exigidos en la calificación; y no parece muy acorde a la 
idea de calidad y prestigio que la ley atribuye a la actuación registral.
G)  En cuanto a la calificación alternativa, repite maquinalmente los argumentos 
anteriores, omitiendo que la obligación de la previa inscripción de la base gráfica de la 
finca, para la posterior inscripción de las obras nuevas radicadas en la misma, no 
aparece exigida en ningún precepto de la Ley o Reglamento hipotecario; y solo es 
contemplada como necesaria cuando se precise para dilucidar posibles extralimitaciones  s
o  infracciones;  supuesto  que  no  se  da  al  caso,  ni  tan  siquiera  puede  inferirse  oe.
indiciariamente de los hechos expuestos. No hace referencia alguna a que la segunda  w.
calificación que el califica, implique una indebida reformatio in peius, ni, por supuesto,  657ww
eanrqcuuietencttroa  iancstóulaitnot ee,l  qhueiczháos  dpeo rqquuee  seen  esxuij ar elag iscterrot iftiacamcpióonc os osber eh alay ah ainbsilcidraitod  tnéucnncicaa  udneal 
obra nueva por antigüedad, amparada en certificación expedida por arquitecto superior.
IV.  Fundamentos de Derecho: No precisan enumeración por ser sobradamente 
conocidos por la dependencia a que nos dirigimos.
Por todo ello, se solicita que se tenga a bien admitir este recurso y ordenar, si 
procediera, que por el Sr. Registrador de la Propiedad de Mula inscriba la escritura 
calificada en los términos que se deducen de los exponentes anteriores.
Otrosí digo: Que se solicita en todo caso resolución expresa.
Segundo  otrosí  digo:  Que,  dado  que  el  presente  escrito  se  notificará  al  Sr. 
Registrador de Mula para la emisión del preceptivo informe, se solicita del mismo que 
certifique que en los libros a su cargo no aparece practicada ninguna inscripción de obra 
nueva por antigüedad, fundada en certificación técnica emitida por Arquitecto Superior 
Colegiado. Y de no hacerlo así, se solicita a la Dirección General a que tengo el honor de 
dirigirme,  si  así  se  entendiese  necesario  a  fin  de  depurar  el  contenido  de  las 
calificaciones que se impugnan, se oficie al Sr. Registrador de Mula para que certifique 
en los términos indicados.
Solicito en consecuencia se atienda a esta petición adicional».
VI
El notario autorizante formuló las siguientes alegaciones:
«Alegaciones que formula el notario autorizante del título cuya inscripción es objeto 
de recurso, de fecha 31 de diciembre de 2020, n.º 2021 de Orden.
I.  Por el dicente se recibe en fecha 7 de junio de 2021, notificación telemática del 
Sr. Registrador de la Propiedad de Mula, en la que se ofrece, conforme al art. 327-5 de la 
Ley  Hipotecaria,  plazo  de  cinco  días  para  efectuar  alegaciones  sobre  el  recurso 
Interpuesto contra las sucesivas notas de calificación del mentado título.
II.  Como es de ver se trata de una escritura mediante la cual el titular de la 
finca  12.523  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Mula,  considera  incorporada  a  su 
patrimonio y, en consecuencia, declara mediante título público la obra nueva de una nave 
radicada  en  aquella,  con  el  resto  de  la  descripción  que  en  el  expresado  título  se 
contiene. A la escritura se adjunta certificación catastral descriptiva y gráfica de la nave 
declarada, de la que se deduce su conformación y antigüedad.
Aun obrando el título en el expediente, se resaltan como circunstancias significativas 
del presente supuesto, los siguientes:
1.  La finca registral tiene una superficie escriturada y registral de 90 m2.
2.  La realidad física objeto de catastro es una nave que mide 69 m2, concordando la 
superficie solar con la construida del inmueble que se declara.
3.  En el título se actualizan los linderos, correlacionando los titulares registrales y 
catastrales anteriores con los actuales, para que puedan ser comprobados por el Sr. 
Registrador de la Propiedad, no solo en los libros del registro, sino también en las bases 
gráficas y catastrales.
4.  En el título no se solicita modificación alguna de conformación ni cabida de la 
finca solar preexistente. Se expresa que la superficie de la nave es la de la parcela 
catastral, pero no se reduce ni, en forma alguna se opera sobre la finca registral.
III.  La escritura de referencia es objeto, en cuanto interesa, de dos calificaciones 
sucesivas: e
frcienagclciasEu tlnrara edllag a si speetrraniam  llo aecs rpaoter nons epslai ibae l xepnpmaorrteecasne.a tlSae c  inomc maeatmoay osbotrarb arqsgl”tuoá,e ,c d uelealnor  i vlpaaaa  dlpracar eo inlpdasie,ac  r uilnpanoc  tica2ói 3rndc,,3ue l3njaa%s  “tcfa,al anlstrcaeoi ag dq úeudn eei d, c eqnunuoate nido taiblfaidsc  taadficneniót celana,     2021-16657n https://www.
las precisiones del art. 45 de la TRLCI, reconoce que se trata de la misma realidad, la
jurídica amparada por el título y la física reflejada, siquiera parcialmente, en la parcela
catastral,  pues  aunque  numéricamente  diferentes,  él  mismo  justifica,  al  menos 
presuntivamente, la diferencia de cabida en la posible mayor extensión de la zona de 
camino existente al lindero Este, hoy denominado calle (…) Por tanto, no solo no afirma 
tener dudas acerca de que se trate de la misma finca, sino que confirma le consta su 
ubicación, denominación e, incluso, la causa probable de la discordancia entre las 
cabidas. Asumida, por tanto, la identidad, no debía de ser motivo de rechazo. Pero es 
que, además, tal circunstancia no puede ser causa de denegación de la inscripción: 
Incluso si se tratase de una finca con exceso de cabida no inscrito, no por ello debería 
suspenderse la inscripción de la obra nueva: “10. Por último, procede analizar la solicitud 
de  inscripción  de  la  ampliación  de  obra  nueva  cuando  hay  un  exceso  de  cabida 
declarado, y éste, en virtud de lo expuesto no puede ser registrado. Ciertamente, aunque 
no se produzca en el Registro tal inscripción, ello no impediría que se practicaran las 
demás operaciones registrales que se pretenden respecto de la finca a que se refiere la 
calificación impugnada siempre que la superficie de suelo ocupada por la obra cupiera 
en la finca inscrita (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2015). En el presente caso la 
superficie ocupada por la edificación (133 metros cuadrados) cabe físicamente dentro la 
finca  registral  (150  metros  cuadrados).  Y  la  calificación  no  contiene  ningún 
pronunciamiento acerca de que existan dudas sobre la ubicación de la edificación en la 
finca  registral,  atendiendo  a  sus  coordenadas  georreferenciadas”.  (Res.  16  de 
septiembre de 2019). Si el exceso de cabida no inscrito no imposibilita la constatación de 
la obra, menos lo hará el defecto.
En consecuencia de lo expuesto, queda claro que en ningún momento alberga el Sr. 
Registrador dudas acerca de la identidad de la finca sobre que se sitúa la edificación, 
deduciéndose por el mismo las causas de la falta de concordancia entre catastro y 
registro;  y  tampoco  afirma,  como  no  podía  ser  de  otra  forma,  que  tenga  motivos 
racionales o indicios suficientes para sospechar que la obra declarada invada otros 
fundos en perjuicio de terceros; bien al contrario, las diferencias de superficie, como 
reiteradamente hemos acentuado, operan precisamente en favor de la posición del titular 
registral. Volveremos más adelante sobre este punto.
IV.  No siendo fácilmente comprensibles los argumentos de la denegación en la 
nota, menos aún lo son las soluciones que propone como medios de subsanación.
Ofrece como primera solución la reducción de superficie. Ello implicaría el necesario 
reconocimiento por parte del titular registral, bien una medición ab initio errónea, bien 
que  una  parte  de  dicha  cabida  se  ha  incorporado  a  predio  colindante,  bien  tal 
desaparición de la cabida por haber sido objeto de expropiación (cuyo expediente, por 
cierto, no parece constar en el Registro, puesto que no se menciona). En cualquiera de 
los casos, implicaría una renuncia a parte de la cabida de la finca registral que, en 
principio, no parece exigible, y mucho menos explicable; porque carece de sentido que 
tenga que reducirse la cabida de una finca, precisamente para justificar que la edificación 
que radica dentro de la misma no se extralimita o excede de los linderos de la misma. Y 
ello, sin entrar en la pérdida de acciones que comportaría, para el caso de que el titular 
quisiera reclamar la superficie a quien indebidamente la hubiese ocupado, amparándose 
precisamente en los pronunciamientos tabulares.
La segunda solución ofrecida, complementar el título con certificación de técnico 
competente, no deja de ser peculiar: se propone con carácter alternativo, subrayándose 
dicho carácter puesto que, este procedimiento de subsanación invalida los obstáculos 
técnicos del primero, constituyendo este un medio técnico de distinta naturaleza; lo que  e
produce, cuando menos perplejidad, pues su posibilidad determina que, subsane o no al  bo
primero, el primero sobra. 657ww
resoAlv epre sdaerf indieti vcaomnseindteer alarl ac uoecsiotiósan,.  Ase t aalc eefpetcót op,o sre e pl roetsoergnatón tcee ertsiftiaca sdoolu tcéicónni,c oe ne xapraesd iddeo 
pporor feesl ioanrqaul idteecl tmo esnutpaedroio tré ccnoilceog,i aadmob, odso nd oJc.u Mm.e nGto. sB l.e, gaitcimomadpoasñ apdoor  edle i ncfooprmiaa ndteel . cEanrn laé 
certificación  se  describían  las  obras  en  los  mismos  términos  de  la  escritura,
acompañándose de las coordenadas georreferenciadas de la huella de la edificación, 
concordantes con las de la certificación catastral. Con el resultado que se vio.
V.  La  segunda  nota  de  calificación,  sorpresivamente  vuelve  a  denegar  la 
inscripción, si bien por causa no expresada en la primera: exige la previa inscripción de 
la base gráfica de la finca para acreditar que la obra se circunscribe y no rebasa la 
superficie  solar.  Añade,  además,  incomprensiblemente,  que  el  certificado  técnico 
aportado, es ineficaz a los efectos que pretende, por no cumplirse la exigencia del art. 50 
RD 1093/97; o sea, por no acompañarse de certificación colegial habilitante.
Empezando por esta segunda cuestión, hay que reparar en que, si la causa de la no 
inscribibilidad del título es la falta de previa consignación de la base gráfica de la finca, 
poco aprovechamiento resultaría de haberse incorporado un certificado técnico (por otra 
parte, pedido por la calificación anterior), complementado con unos u otros requisitos. 
Más  bien  parece  que  se  quisiese  eludir  el  reproche  de  que,  en  realidad,  nos 
encontramos  ante  una  segunda  calificación,  independiente  y  sucesiva,  que  señala 
defectos  no  advertidos  en  la  primera,  que  se  produce  tras  haber  subsanado  los 
inicialmente  indicados  y  que  no  tiene  su  justificación  en  nuevas  aportaciones 
documentales ni en hechos desconocidos al tiempo de la primera. (Vid. Por todas, Res. 
de 5 de marzo de 2014). Hay que dejar constancia de que la certificación técnica, cuyo 
contenido en ningún momento se cuestiona, se expidió por arquitecto superior colegiado, 
y cuya firma aparecía notarialmente legitimada. Y para probar, además, dicha condición 
profesional, se acompañó fotocopia testimoniada del carné profesional. Se argumenta, 
sin embargo, que no viene visada, ni acompañada de certificación del colegio profesional 
que se contempla en el art. 50 del RD 1093/1997.
El art. 49-3 del mentado RD 1093/97, menciona las características que debe reunir el 
certificado técnico, cuando se acompaña como documento complementario para obtener 
la inscripción. Del cotejo de su tenor con el de la certificación, puede observarse que el 
contenido de ésta cumple perfectamente con las exigencias legales, procediendo de 
Arquitecto superior colegiado. El artículo 50, relaciona en sus cuatro apartados quien 
puede ser el técnico certificante, sin que, para ninguno de aquellos, requiera cualificación 
profesional específica; bastando acreditar que hubiera firmado el proyecto, llevado la 
dirección de obra o, incluso, conforme al apartado 4°, simplemente que se trate del 
técnico  del  Ayuntamiento  que  tenga  encomendada  dicha  función.  Nuestro  caso  se 
incardina en el apartado 3.°, donde se expresa que será competente cualquier otro 
técnico (distinto de los expresados en los párrafos anteriores) con tal que acredite tener 
facultades suficientes mediante certificación colegial. Es cierto que en este caso no se 
acompaña dicha certificación; pero lo es también que cabe entender que la expresada 
certificación no sea el único medio de acreditar la capacidad certificante como, de otra 
parte, ha sido entendido por esa Dirección General al admitir como sustitutivo, por 
ejemplo, el visado colegial en las certificaciones de obra antigua. Entendemos que no 
nos encontramos ante un requisito ad substantiam, cuya carencia determine la ineficacia 
de la certificación, sino de un medio, legal, preferente, indiscutido, para acreditar que un 
determinado técnico puede certificar válidamente sobre una cierta materia. Lo que no 
puede  pretenderse,  sin  embargo,  es  que  ese  medio  sea  único  o  exclusivo,  y 
acompañamiento  necesario  de  toda  certificación  técnica.  En  otro  caso,  la  enorme 
mayoría,  la  casi  totalidad  de  las  obras  nuevas  inscritas  con  apoyo  en  certificados 
expedidos  por  Arquitectos  Superiores  serían  nulas,  pues  tratándose  de  dichos 
profesionales  la  exigencia  registral  de  documentos  colegiales  habilitantes  es  e
prácticamente desconocida; y no  porque signifique  corruptela o mala práctica, sino  bo
porque, de una parte se sabe ya consta en los Registros por documentos anteriores, y  657ww
dcoel eogtiraad,o ,r espualrtaa   ncoetrotirfiicaa ry  sdoeb reto dlaa  ecvoidnefonrcmiaa cliaó nf,a caunlttaigdü eddea du ny  asrqituuaitecicótno   sduep eurinoar 
epdairfáicmaecitórons,  choemrmo elan éduetli ccoass od. eIln taerrtp. re3ta-1n dCo cl,a  rneosrumltaa  allae geaxdias teennc siau,  caoln tteiexmtop yo  cdoen  losus 
promulgación (y en buena parte aún hoy), de un complejo entramado de competencias
profesionales, que pudiera hacer dudar al Registrador si un concreto técnico está o no 
habilitado para certificar sobre determinados extremos. Para disipar dichas dudas y 
asegurar así la corrección y exactitud de los pronunciamientos registrales, la norma 
facultó la exigencia del indicado certificado habilitante; requisito que aún hoy puede 
resultar preciso para ciertos técnicos, en relación con determinados supuestos, cuando 
unos u otros comporten situaciones inhabituales. De ahí a entender que sea necesaria la 
justificación habilitante en el presente supuesto o, por mejor decir, que el funcionario 
calificante precise inexcusablemente la certificación del colegio de arquitectos, para 
saber  que  uno  de  ellos  tiene  facultades  para  certificar  sobre  las  más  elementales 
características  de  una  obra,  parece  francamente  excesivo.  Quizás  no  sea  ocioso 
recordar que la norma, conforme viene formulada, supone una excepción al principio 
“iura novit curia”, que tiene vigencia no solo en el orden procesal, sino también (aunque 
más matizadamente), en aquellos ámbitos extraprocesales que implican el ejercicio de 
facultades cuasi jurisdiccionales o de Jurisdicción voluntaria, como es el caso. Y que tal 
excepcionalidad conlleva la necesidad de una interpretación restrictiva en consonancia, 
además,  con  las  necesidades  de  facilitar  el  tráfico  jurídico,  sin  imponer  cargas  o 
requisitos que no conllevan ninguna garantía y suponer meramente formales.
Pero lo que, entendemos, es inadmisible, es que su exigibilidad se configure como 
una suerte de privilegio del calificante que podrá pedir o no, a su libérrimo arbitrio la 
indicada  habilitación,  aun  cuando  previamente  le  constase  la  suficiencia  de  las 
facultades, por ejemplo, por haber practicado inscripciones con documentos idénticos; lo 
que, dada la frecuencia de aquellos, puede presumirse racionalmente que ya había 
sucedido.
VI.  El  obstáculo  nuclear  que  impide  la  inscripción,  conforme  a  la  segunda 
calificación, consiste en la falta de previa inscripción de la base gráfica de la finca.
Principia diciendo el Sr. Registrador que el art. 202 de la L.H., exige la identificación 
de  la  parte  de  suelo  ocupada  por  la  construcción  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación geográfica, como así es, para añadir que dichas coordenadas no constan, 
lo que no es así. Es un palmario error, ya que en el párrafo 2.º del hecho 1 de la propia 
nota, afirma y subraya, que en la certificación técnica se indican «las coordenadas 
georreferenciadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación», y si se examina 
el contenido  de dicha certificación, aparecen en  su segunda página. Pero es que, 
aunque no constasen, dado que se dice corresponde con la parcela catastral, en aquella 
sede obran a su disposición los datos correspondientes a los que, conforme reiterada 
doctrina de esa Dirección General, puede y debe acudir.
Enlaza el antedicho defecto, que no lo es, con otro diferente, introducido ex novo, y 
sin ninguna correlación lógica entre ambos: cuando acaba de decir que no dispone de 
las coordenadas referenciadas de la obra, indica que es precisa, la inscripción de la base 
gráfica de la finca solar, para poder inscribir sobre ella obra nueva declarada, como 
medio  de  cotejo  entre  ambas  coordenadas.  Cabe  hacer  al  respecto  las  siguientes 
consideraciones:
1)  Solo será exigible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de 
la finca, que complete su descripción literaria, en los casos de inmatriculación, o de 
operaciones  como  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación, 
división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una 
reordenación de los terrenos: Entre dichas operaciones, es evidente, no se encuentra la  s
inscripción de las obras nuevas. oe.
qpsuureeecl 2oe)s d qeeu Erep ll  raoeC ctegeunenptodraroe r  leaDif neiorsrebeccrnraticbi viisaor,ec,   ipósueinbnr i mcdeaeimt  edbe easqnrtuagtre ooú,,   ldtyeiem ne  lana,d   aedcrteoealmirsmm oaii tn amaacsdeióeodngsio u p rsedaureripsm eude eisdtsrietpao al qsrd u eded u ulladda ao fpissno ocsrsaco,  ibósdrnoee b bdrleaae     2021-16657n https://www.
exacta ubicación de la construcción, y en evitación de posibles perjuicios a colindantes.
Requisito subjetivo previo y necesario, es que el registrador albergue, exprese y 
justifique dudas racionales y fundadas en cuanto a que la inscripción de la obra nueva, 
de producirse sin la previa georreferenciación de la finca solar, pudiera conllevar una 
fijación de linderos que excedan de la finca solar o, en a1guna forma, puedan causar 
perjuicios a terceros.
Requisito objetivo es que la inscripción de las coordenadas de la obra nueva, venga 
a significar una nueva delimitación del territorio, que antes no existiese, con la misma 
posibilidad de perjuicio o pérdida de acciones para terceros; o sea, que fije linderos con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación, que ahora surge 
ex novo, se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como 
prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. (Res. 15/10/2020).
A)  Pues bien, en el presente caso, el Sr. Registrador no ha expresado ninguna 
duda, ni ha alegado razón o motivo que le permita sospechar que alguna parte de la obra 
nueva, excede o se extralimita de la finca solar. La manifestación de que pudieran 
coincidir los linderos de la edificación con los de la finca (los que, sin embargo, más 
adelante en su propia calificación manifiesta desconocer y por ello no poder practicar 
notificaciones  a  los  colindantes),  no  es  suficiente,  por  si  propia,  para  imponer  la 
georreferenciación, sobre todo en casos como el presente en que la superficie de la 
parcela es inferior a la de la finca. El Sr. Registrador tendría que haber expresado y 
fundamentado tal duda y su posible consecuencia, pues en otro caso carece de sentido. 
“Debe recordarse que las dudas de registrador –sobre una posible– extralimitación de la 
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la 
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los 
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle 
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis 
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o 
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y 
resolver  las  dudas  fácticas  planteadas.  (Res.  12  de  junio  de  2019).”  Son,  en 
consecuencia, las dudas expresas, racionales y fundadas del funcionario las que han de 
ser  manifestadas  en  la  calificación,  no  solo  para  que  puedan  ser  conocidas  y 
combatidas, sino también, y en su caso, solventadas por cualquier medio de prueba; 
siendo  la  georreferenciación  de  la  finca  uno  de  ellos,  si  se  quiere  especialmente 
adecuado, pero no único: habría que atender a la causa y naturaleza de las dudas y a 
las circunstancias del caso. La mera expresión de la coincidencia (que aquí se supone, 
pero tampoco se afirma) entre los linderos de la obra y los de la finca, no impone 
automáticamente la georreferenciación del entero inmueble, si no se articula como causa 
o elemento de aquella duda sobre la posible extralimitación o indebida ubicación de la 
construcción. Entendemos que así pudiera deducirse del conjunto de la doctrina al caso, 
emanada por esa Dirección, incluso de la interpretación integrada de la propia resolución 
alegada por el Registrador. (Res. 21 de febrero de 2019).
Pero es que, además, la falta de coordinación, como venimos repitiendo, procede de 
la mayor cabida de la finca registral; lo que excluye, en línea de principio, que la 
existencia de una representación catastral que la refleja parcialmente, permita inducir 
extralimitación o invasión de predio ajeno, sino más bien lo contrario: que los fundos 
limítrofes hayan podido incrementarse y catastrarse (regular o irregularmente) a costa de 
la  finca  indicada,  incluso  la  calle  colindante  y  hasta  por  vía  de  hecho.  Si  bien 
reiteradamente tiene expuesto el Centro Directivo que la mera comparación numérica de 
las superficies de la finca y del asiento de la obra, no implica justificación absoluta de la  e.
corrección de la ubicación, al menos es claro que en nuestro caso, ontológicamente tal  w.b
circunstancia no pude constituir indicio ni prueba de su incorrección. 657ww
de lLaa  sduepdeurfcicciieó nd qeu ela,  dfien coat,r ae pxtaerrtieo,r  haa clea  epla Srcr.e Rlae cgaisttarsatdraolr,  snoob rpea lrae cueb icaapcoióyanr sdee l erens tlao 
epxeirsot eennc itao ddoe  cnaostoa  roa taifsiciean qtou ere sgaisbtera dl ee xqpurée scivoon cdree teax fpinecdaie snete t rdaeta e (xcporionpciidaaci ómná os  oa nmáelongoos, 
con la certificación catastral), y carga de significado y valor el hecho de que no haya
expresado  (ni  pueda  expresar  ni  albergar)  duda  racional  sobre  extralimitación 
constructiva alguna. En un supuesto similar, en que la superficie de la finca registral 
excedía ampliamente del de las construcciones declaradas, la Res. de 29 de marzo 
de 2017 dice que «...Además, dicha coordinación gráfica no es presupuesto en todo 
caso para la inscripción de la obra nueva, según ha quedado expuesto. Por otra parte, 
no se plantea en la calificación que la falta de correspondencia de la certificación 
catastral con la descripción de la finca afecte a otras cuestiones como, por ejemplo, que 
impidiese acreditar por este medio la antigüedad de la edificación.
En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de 
tales dudas sobre la ubicación de la edificación como pudieran ser, por ejemplo, la 
valoración de dicha ubicación respecto de los linderos de la finca o la existencia de 
modificaciones  de  descriptivas  que  se  hubieran  manifestado  en  el  título.  Tales 
circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la 
nota de calificación.
Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de 
identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, en cuanto a la 
ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar 
motivado  y  fundado  en  criterios  objetivos  y  razonados  (resoluciones  8  de  octubre 
de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio 
de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas 
que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto 
señalado en la nota de calificación ha de ser revocado.».
B)  Tampoco se entiende pueda ser exigible la georreferenciación de la finca y su 
consignación registral, previamente a la de la obra nueva, si no es como presupuesto o 
medio de protección a posibles terceros teóricamente afectados o susceptibles de llegar 
a serlo. La declaración de obra nueva se ha practicado en plena concordancia con los 
datos  catastrales  de  la  construcción:  la  superficie  de  asiento,  su  configuración, 
antigüedad y linderos, son exactamente los de la parcela catastral; y ello porque, como 
es de ver en la certificación descriptiva y gráfica incorporada, lo que aparece catastrado 
no es la finca o parcela solar, sino la completa obra, y además desde 2005. De esta 
manera, con la declaración de la obra nueva y su inscripción no se están fijando linderos 
donde antes no los hubiera, determinado coordenadas georreferenciadas distintas de las 
obrantes en el catastro (que ya están vinculando a los colindantes), alterando territorio, ni 
estableciendo  hipotéticas  limitaciones  a  los  derechos  de  los  titulares  de  los  dichos 
predios colindantes; sobre todo, cuando la mayor extensión de la propia finca, más bien 
aleja a los colindantes de los límites de la edificación, antes que faculta para presumir 
que dicho edificio pueda estar intersectando o invadiendo predio ajeno. De hecho, la 
declaración de obra y su inscripción, no producirá alteración catastral alguna ni Implicará 
variación de la situación fáctica y jurídica de ninguno de los colindantes.
Esta circunstancia, unida al hecho de que, como se ha repetido hasta la saciedad, no 
se  ha  formulado  ni  justificado  por  el  Registrador  sospecha  alguna  de  alteración, 
extralimitación,  afectación  ni  invasión,  definitivamente  hace  decaer  la  alegada 
insoslayable necesidad de georreferenciación, derivada de la posible coincidencia de los 
linderos de la finca con los de la edificación declarada, e impone la revocación de la 
nota.
Para  terminar,  tres  consideraciones:  dado  que  el  Sr.  Registrador  acredita  que 
reconoce perfectamente la parcela catastral y la finca registral, pues como repetidamente  s
hemos dicho incluso cree saber cuál sea la justificación de sus diferencias, de entenderlo  oe.
necesario para disipar cualquier duda (que no ha expresado) y proceder a la inscripción  w.
de  la  operación  solicitada,  hubiera  podido  notificar  a  los  colindantes,  catastrales  y  657ww
rpergeitsetnradliedsa.  faYl tae lldoe  paodreqcuuea, ccióonn tfríasriciaam ae lnat ec aata lsot rqaul see agfúirnm sau  edne clair,  nnoot aa ltdeera c eanlif iecsatcei ócna,s ola, 
pcoemrfeoc teasm ednet ev edre teenrm lain apdlaansi.metría, las titularidades que rodean a la finca, que están  BOE-A-cable e
La segunda consideración se refiere a la situación que propugna con su calificación 
el Sr. Registrador: o se renuncia por el otorgante a la diferencia de superficie (lo que ni 
parece justo ni razonablemente preconizable), sigue un expediente de reducción de 
cabida, y procede a la inscripción de la base gráfica de la finca (a lo que no viene 
obligado); o ejercita acción contenciosa o contencioso-administrativa, para reivindicar el 
resto del terreno (cuya causa de ocupación contra tabulas no puede presumirse justa), 
obtiene sentencia e inscribe la base gráfica, con previa o posterior alteración catastral, y 
tras ello, declara e inscribe la obra nueva de su nave en los mismos y exactos términos 
en que la tenía catastrada desde 2005.
La tercera, atinente a la calificación sustitutoria, expresar que no se combate, tanto 
por no ser esta objeto del recurso, como por tratarse de mecánica traslación de los 
argumentos  de  las  impugnadas.  Por  todo  ello  entendemos  deben  revocarse  las 
calificaciones recaídas, y procederse a la inscripción del título.
Con cuanto antecede, queda cumplimentado el trámite de alegaciones previsto en 
Reglamento Hipotecario dentro del término conferido a tal efecto (…)».
VII
El Registrador de la Propiedad de Mula, emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; 28 del texto refundido 
de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre; 49 y 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de 
la  Ley  Hipotecaria  sobre  Inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Actos  de 
Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 4 de diciembre de 2009, 10 de marzo de 2012, 29 de enero de 2015, 8 de 
febrero de 2016 y 4 de enero, 21 de febrero, 23 de abril, 14 de mayo, 16 de mayo, 12 de 
junio, 19 de julio y 4 de septiembre de 2019, las y Resoluciones de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo y 16 de junio de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una declaración de obra 
nueva por antigüedad.
Son datos de hecho relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La finca registral tiene una superficie según Registro de 90 metros cuadrados.
– El título incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica en la que la 
parcela tiene una superficie construida de 69 metros cuadrados y en la que consta una 
edificación destinada a aparcamiento que ocupa la totalidad de dicha parcela.
El registrador en una primera calificación suspende la inscripción al pretenderse 
acreditar la antigüedad con la certificación catastral y no existir correspondencia entre la 
finca registral y la parcela catastral.
Aportado  certificado  técnico  acreditativo  de  la  antigüedad  de  la  edificación,  se 
suspende nuevamente la inscripción por considerarse necesaria la previa inscripción de 
la representación gráfica de la finca y por no constar visado el citado certificado técnico o  e.e
al menos aportar certificado que acredite que el técnico tiene facultades suficientes. w.b
chlaoá ncbosi2li r.dpr eeasrErapanro s jnpuedrs,i temcifnoieccmrai alrou   dlgahea a ar l,ana e tffiingrinm ücceauadda raoned tgoe i dssatete r laa laCl  i cneeosndnctirfr oiilcpa aDc cciióerióenrntc idf,ti iecvlo aol ac,q  iqóouunbee r cae ac snut auraesentqvrduaaoil s  panitopooro   qairntunaeetdliugdadüa,i e béadlsceatr adep ,da ndirtoaae  dbelaaes     OE-A-2021-16able en https://
inscripción de la declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto 
refundido de la Ley de Suelo (cfr. Resolución de 2 de marzo de 2017).
Todo ello sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita 
por otros medios la antigüedad de la misma en los términos previstos por el citado 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo, y siempre que resulte justificado que las coordenadas 
de  la  edificación  se  encuentran  ubicadas  en  la  finca  registral,  según  se  verá 
seguidamente.
Siguiendo la Resolución de 4 de marzo de 2020 (que a su vez reitera doctrina de 
este Centro Directivo), debe recordarse que el certificado catastral o técnico que exige el 
párrafo a) del apartado 4 del artículo 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, lo es 
«de la finca» con su descripción «coincidente con el título». Ahora bien, en el presente 
caso, la finca registral no coincide con la finca descrita en el certificado catastral, siendo 
esta falta de coincidencia reconocida por el recurrente.
En base a dicho precepto, ya antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 
de  junio,  ha  reiterado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (cfr. 
«Vistos»), que el requisito de la «descripción coincidente» tiene dos aspectos.
Por una parte, al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la 
necesidad de identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca 
registral. Dicha identificación no se produce en este caso, pues, aunque en el certificado 
catastral figure una edificación destinada a aparcamiento, no es posible determinar con 
los datos aportados, si la misma está construida sobre la finca descrita en el Registro.
No en vano, en los libros del Registro aparece una referencia catastral inscrita 
(9482404XG3998S0001FD) distinta de la aportada como medio de inscripción de la obra 
(9583602XG3998S0001QD).
Pero el requisito de la coincidencia descriptiva no se agota en la necesidad de 
identificación, que es esencial y aquí no se produce sino, además, en la coincidencia de 
descripción de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva, que tampoco 
coincide, según ha quedado expuesto en el fundamento primero de esta resolución. No 
es lo mismo que sobre una finca de mayor extensión conste edificada una obra, que, si 
consta  sobre  una  parcela  de  superficie  muy  inferior,  pues  aparte  de  la  falta  de 
identificación, no existe «descripción coincidente» de la finca y el precepto exige no sólo 
la identificación de la obra sino la descripción coincidente de la finca, que tampoco aquí 
se produce.
Es por ello por lo que es correcta la primera calificación emitida por el registrador.
3.  Plantea el registrador en la segunda nota de calificación la cuestión de la previa 
georreferenciación de la parcela, por lo que procede reiterar la doctrina de este Centro 
Directivo sobre el particular (cfr. «Vistos»).
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de 
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá 
constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en  s
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. oe.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación  w.
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no  657ww
sguepoemreé trliac am eesdpiadcai adl ea clear csau dpee rdfiócined ed ee sltaá  feinfeccat,i vsaimnoe nqteu eu beicsa dpare lcais pao rucnióan  coocmuppaadraac pióonr 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y 
solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de 
noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, 
en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus 
coordenadas de referenciación geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente la Dirección General de los Registros y 
del Notariado (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio 
de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de 
suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa 
porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación 
perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando 
albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y 
a  través  del  procedimiento  que  corresponda,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló la Dirección General 
de los Registros y del Notariado en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de 
noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados 
en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y 
posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación, sí lo estimase 
preciso, para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre 
efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como ha sucedido en el 
caso que nos ocupa.
4.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados, el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede 
en el supuesto de este expediente) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es  s
relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral  oe.
desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta  w.
Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras  657ww
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parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria.
Por  tanto,  resultan  justificadas  las  dudas  sobre  si  dicha  ubicación  excede 
efectivamente de la finca registral.
Además,  en  caso  de  no  figurar  inscrita  la  representación  gráfica  de  la  finca  y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
5.  En el caso de este expediente, además, existe una falta de correspondencia 
entre la finca registral y la parcela a la que se refiere el certificado catastral incorporado 
al título, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en las notas de calificación que 
sucesivamente ha emitido.
No puede compartirse la alegación del notario autorizante relativa a que el defecto de 
falta de previa georreferenciación de la parcela no se expresó en la primera calificación, 
ya  que  en  la  misma  ya  se  indicó  la  posibilidad  de  inscribir  la  operación  (tanto  la 
representación gráfica de la parcela como las coordenadas de la edificación) conforme a 
los datos de la certificación catastral incorporada al título.
Del certificado técnico aportado no resulta acreditada la correspondencia del mismo 
con la finca registral, ya que se remite a los datos y coordenadas que resultan de 
Catastro; sin que quede acreditada que la edificación declarada se ubique en la finca 
registral en que se declara, según las consideraciones que se han expuesto en los 
anteriores fundamentos, por lo que el recurso ha de ser desestimado (cfr. Resolución 
de 19 de julio de 2019).
Esta  falta  de  identidad  impide  la  inscripción  de  la  declaración  de  obra  nueva 
pretendida en tanto no quede determinada cuál es la finca sobre la que se ubica la 
edificación y su coincidencia con la registral, lo que puede lograrse mediante la ubicación 
y delimitación de la finca registral por alguno de los procedimientos previstos en la Ley 
Hipotecaria.
6.  En cuanto a la cuestión del visado del certificado técnico, como ya se afirmó en 
la  Resolución  de  16  de  junio  de  2020,  se  entiende  por  certificado  técnico  aquel 
documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para ello y en el 
que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación oportunas, dicho 
técnico que lo expide y suscribe hace constar la realidad de un hecho o la certeza de un 
dato. En concreto, los certificados de antigüedad son aquellos en los que se hace 
constar  la  fecha  de  finalización  de  la  construcción  u  obra  de  que  se  trate  con  la 
descripción de ésta.
El artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados 
como técnico competente: el que hubiera firmado el proyecto (número 1), el que tuviera 
encomendada la dirección de la obra (número 2), el técnico municipal del Ayuntamiento 
(número  4)  o  cualquier  otro  técnico  que  tuviera  facultades  suficientes  acreditadas 
mediante certificación de su colegio profesional (número 3).
En el caso de los números 1, 2 y 4 se exige únicamente la identificación del 
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el 
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (cfr. las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 9 de febrero de 1994, 23 de octubre de 2000, 22 de marzo de 2003, 
11 de marzo de 2009 y 16 de diciembre de 2016, entre otras). Y como afirmó este Centro  s
en Resoluciones de 5 de febrero de 2011 y 16 de diciembre de 2016, es evidente que el  oe.
visado no se exige en ningún momento, y sólo se exige certificación del Colegio para  w.
determinar las facultades del técnico cuando este sea el comprendido en el número 3 del  657ww
citadEos  acrtieícrutolo  q5u0e. el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la
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competencias  corporativas  propias  del  colegio  respectivo  (cfr.  artículo  2  del  Real 
Decreto 1000/2010,  de 5  de agosto,  sobre visado  colegial obligatorio, 30 del Real 
Decreto 129/2018, de 16 de marzo, por el que se aprueban los Estatutos Generales de 
los Colegios de Arquitectos y de su Consejo Superior; y la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 27 de julio de 2001), dicho requisito no viene exigido para la inscripción de 
la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto de ese cualquier 
otro técnico que no sea de los comprendidos en los números 1, 2 y 4 del artículo 50, 
siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que 
tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la 
construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta.
En el presente caso únicamente se aporta testimonio notarial de «Tarjeta del Colegio 
de Arquitectos», en la que no figura fecha de expedición ni de validez, por lo que no 
queda  acreditado  que  quien  emite  el  certificado  tenga  facultades,  cualificación  y 
habilitación  profesional  para  ello  vigentes  en  el  momento  de  la  emisión  de  dicho 
certificado. Tal es la exigencia contenida en la calificación del registrador, que debe 
confirmarse,  sin  que  pueda  entenderse  (como  lo  hacen  el  recurrente  y  el  notario 
autorizante  en  sus  alegaciones)  en  el  sentido  de  dudar  de  si  genéricamente  un 
Arquitecto Superior puede emitir un certificado de antigüedad, cuestión que no es objeto 
de discusión.
7.  Por último, no puede atenderse a solicitud alguna sobre emisión de publicidad 
formal formulada en el escrito de recurso, al limitarse el presente recurso exclusivamente 
a «las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del 
Registrador,  rechazándose  cualquier  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma» (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.