BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139761
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18539 Resolución de 18 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Fernando Varela Uría, notario de Bilbao, contra la 
negativa de la registradora de la Propiedad de Bilbao número 6, doña María Begoña 
Beitia Bastida, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por escritura autorizada el día 30 de abril de 2021 por el notario de Bilbao, don 
Fernando Varela Uría, con el número 1.749 de protocolo, la entidad Opervizcaya, S.A., 
vendió  a  doña  A.  B.  F.  una  participación  indivisa  de  1,86%  de  la  finca  registral 
número 5.470 del Registro de la Propiedad de Bilbao número 6.
Tal finca figuraba inscrita con la siguiente descripción: «Urbana, sita en Bilbao, 
provincia de Bizkaia, C/ (…). Lonja izquierda número uno, distribuida interiormente en 
planta  baja,  que  tiene  una  superficie  construida  de  ciento  sesenta  y  tres  metros 
cuadrados; y entreplanta, que tiene una superficie construida de veintidós metros y 
cuarenta y cinco decímetros cuadrados. Linda la planta baja: por la izquierda entrando y 
fondo, con propiedad de (…); derecha, con portal y caja de escalera y ascensor; y al 
frente, calle (…); y la entreplanta: Noreste, el patio de la parcela del edificio del que toma 
luces y vistas, así como la vivienda primero exterior derecha; al Sureste, el edificio 
número (…) de la calle (…); y al Noroeste y al Suroeste, la entreplanta única con acceso 
desde la escalera común del edificio. El acceso a la misma se hace mediante escalera 
interior del local al que pertenece. (…)».
En el exponen segundo de la escritura, se hacía constar lo siguiente:
«II.  Que Opervizcaya, S.A., ha distribuido el local descrito en treinta y dos trasteros, 
treinta en la planta baja (número 1 a 30, ambos inclusive) y dos en la entreplanta 
(números 31 y 32) y con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas, 
contando para ello con los correspondientes permisos municipales. Dichos trasteros 
están definidos en el plano que me entregan firmado por los comparecientes e incorporo 
a esta matriz.
A dichos trasteros se accede desde una puerta por la fachada principal, y:
– A los de la planta baja, a través de un pasillo distribuidor común que linda (…) Este 
pasillo, que conforma los elementos comunes del local, tiene una superficie aproximada, 
incluyendo hueco de escalera y demás elementos comunes, de cincuenta y un metros y 
cincuenta y siete decímetros cuadrados (51,57 m2).
– A los de la entreplanta, a través de escalera interior que arranca en planta baja  s
(…) Este pasillo, que conforma los elementos comunes del local, tiene una superficie  oe.
acuparodSxreiam daaocdsoa (m,1 0pin,a2cñ1lau m yue2nn). d»pol ahnuoe dcoe  ldoes  etrsacsatelerorass ,e nd eq udeie qz uemdeat rodsiv idy idvoe ienlt iúlonc adl eyc ímdee trlooss   2021-18539n https://www.
pasiLllao ss oac tireadvaéds  tditeu llaors d ceu alale fsin scea ,a pcocre ldae e as cloristu mrai srmefoesri.da, vendía a doña A. B. F.: BOE-A-cable e
«Una participación indivisa de un entero y ochenta y seis centésimas de entero por 
ciento  (1,86%)  de  la  finca  descrita,  con  derecho  al  uso  y  utilización  con  carácter 
exclusivo y excluyente del trastero señalado con el número seis, que tiene una superficie 
construida de tres metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (3,45 m2) y tres 
metros y veintitrés decímetros (3,23 m) de altura y linda (…).
A dicho trastero se accede a través del pasillo común.
Le corresponde una cuota en los elementos comunes de la subcomunidad de un 
entero y ochenta y seis centésimas de entero por ciento (1,86%).»
Y según la estipulación sexta:
«Dado el destino del local donde está ubicado el trastero transmitido, se estipula la 
renuncia por los compradores a la “actio communi dividundo” y al derecho de tanteo y 
retracto de los demás condueños en caso de venta a terceros. Esta norma se configura 
como esencial dado el destino del local. Asimismo, se hace constar que los propietarios 
están obligados a: (…)»
II
Presentada el día 30 de abril de 2021 dicha escritura en el Registro de la Propiedad 
de Bilbao número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificada, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, 
con arreglo a lo dispuesto en el artículo 428 del Reglamento Hipotecario, la precedente 
copia en soporte papel de la escritura autorizada el día treinta de abril de dos mil 
veintiuno,  ante  el  Notario  de  Bilbao  Don  Fernando  Varela  Uría,  con  el  número  de 
protocolo 1749/2021, que fue presentada por fax por dicho Notario el día treinta de abril 
del  año  dos  mil  veintiuno,  bajo  el  asiento  372  del  Diario  81;  y  consolidada 
telemáticamente con fecha cuatro de mayo de dos mil veintiuno y aportada en soporte 
papel en fecha trece de mayo de dos mil veintiuno por Don J. M. C. T.; se suspende el 
despacho de la misma, habiendo sido notificada la calificación al presentante y al Notario 
autorizante de la misma, (artículo 322 de la L.H y artículo 40 de la ley 39/2015 de 1 de 
octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), por 
haberse observado, conforme a los hechos y fundamentos de derecho que expongo, los 
siguientes defectos que se consideran subsanables:
La inscripción de plazas de trasteros en el Registro de la Propiedad puede obtenerse 
empleando  diferentes  fórmulas  (división  horizontal,  comunidad  ordinaria,  comunidad 
organizada y permanente, copropiedad con asignación de uso, etc.).
Tal y como ha sido configurada la comunidad descrita, la calificación de su verdadera 
naturaleza es la de una subcomunidad sometida al régimen de propiedad horizontal en la 
que faltaría describir los restantes trasteros que la integran, así como la forma de 
adopción de acuerdos, o en su caso, la remisión, en este último punto, a la Ley de 
propiedad Horizontal.
Se constituye sobre un local (lonja distribuida interiormente en planta baja, que tiene 
una superficie construida de ciento sesenta y tres metros cuadrados; y entreplanta, que 
tiene  una  superficie  construida  de  veintidós  metros  y  cuarenta  y  cinco  decímetros 
cuadrados) una comunidad de trasteros, con la previsión estatutaria de transmitir los 
trasteros como cuotas indivisas en propiedad con asignación de derecho de uso de una 
zona delimitada por su superficie y linderos. e.
Por la presente se transmite una cuota indivisa en la copropiedad del inmueble, con  w.b
delimitación de superficie y linderos a la que se asigna la misma cuota de participación  539ww
en loNso g saes tdoest ecromminuanne sla dse d leam loánsja p.orciones de suelo (superficie y linderos), ni sus cuotas
duen  pplaarntioc.ipación en los elementos comunes de los restantes trasteros, sino que se aporta
A dichos trasteros se accede desde una puerta por la fachada principal, y:
1.  A los de la planta baja, a través de un pasillo distribuidor común que… Este 
pasillo, que conforma los elementos comunes del local, tiene una superficie aproximada, 
incluyendo hueco de escalera y demás elementos comunes, de cincuenta y un metros y 
cincuenta y siete decímetros cuadrados (51,57 m2).
2.  A los de la entreplanta, a través de escalera interior que arranca en planta baja 
(…), que conforma los elementos comunes del local, tiene una superficie aproximada, 
incluyendo hueco de escaleras, de diez metros y veintiún decímetros cuadrados (10,21 
m2).
En las normas se prevé:
– Que el local se transmitirá por cuotas indivisas, y que cada cuota que se transmita 
dará derecho a su propietario a la utilización con carácter exclusivo y excluyente, de un 
trastero.
– Sexta: “Dado el destino del local donde está ubicado el trastero transmitido, se 
estipula la renuncia por los compradores a la ‘actio communi dividundo’ y al derecho de 
tanteo y retracto de los demás condueños en caso de venta a terceros. Esta norma se 
configura como esencial dado el destino del local”.
– Los  propietarios  están  obligados  a:  Respetar  las  instalaciones  generales, 
Contribuir conforme a su cuota a los gastos generales del local de que se trata…
Esa delimitación de los trasteros transforma la comunidad ordinaria preexistente en 
una comunidad especial con asignación de uso de espacios determinadas, comunidad 
de carácter funcional, por razón de su destino, en la que queda excluida la “actio 
communi dividendo” y el derecho de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y 
que  como  tal  comunidad  participa  de  algunas  de  las  características  propias  de  la 
propiedad  horizontal,  en  cuanto  integrada  por  elementos  comunes  (pasillo  de 
distribución,  escalera  interior,  etc.)  y  otros  privativos,  susceptibles  de  un 
aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 
primera, de 24 de diciembre de 1990).
No se trata de una comunidad ordinaria, sino una comunidad especial. Como dispuso 
el Tribunal Supremo en ST de 24 de diciembre de 1990, sin perjuicio de que dicho 
régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y 
siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha 
de  advertirse  que,  básicamente,  será,  el  evento  del  artículo  396  el  que  haya  de 
proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de 
un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener 
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es 
susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se 
divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto; y 
que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a 
que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal (artículos 392,396 y 401 
Código Civil; 1, 3, 8, 15 L.P.H.)
En este mismo sentido se ha pronunciado la resolución de la D.G.R.N de 16/7/2015, 
que califica estos supuestos de hecho de comunidades especiales de carácter funcional, 
integrada  por  elementos  comunes  y  privativos  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente y separado, y que en dicha comunidad lo esencial no son las cuotas  s
transmitidas, que son meramente instrumentales, sino las plazas de garaje y trasteros, lo  e.
que verdaderamente se transmitirá es el espacio asignado. w.
La  finca  no  podrá  ser  única,  puesto  que  como  ha  quedado  expuesto,  la  539ww
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(pasillos de acceso y escalara interior). En una comunidad ordinaria no se puede excluir 
la acción de división ni el ejercicio del derecho de retracto.
Se  trata,  en  definitiva,  de  configurar  verdaderas  fincas  independientes  con 
sustantividad y autonomía propias, pero bajo el régimen de una comunidad romana 
ordinaria. Como dispuso textualmente la DGRN (14 de febrero de 2013), a propósito de 
un asunto efectivamente distinto, pero vinculado a este:
(…) Dicho de otro modo, dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso 
que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les 
permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes 
entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de 
fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico 
en el que se enmarque.
Dispuso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife núm. 599/2001 de 13 
julio:
“Se ha de estar de acuerdo con la Sentencia impugnada en que si hemos de ‘calificar 
jurídicamente esa ‘titularidad’ y subsumirla dentro de alguna de las figuras existentes en 
nuestro derecho, esa deba ser la de la propiedad horizontal. Se es propietario de una 
parte concreta del inmueble, la plaza de garaje, y cotitular de una serie de elementos 
comunes (accesos, pasillos, etc.). De nada serviría, por otro lado, decir que estamos 
ante una figura ‘atípica’, puesto que, aun admitiendo a efectos hipotéticos la teoría de los 
‘numerus apertus’ en materia de derechos reales, al no establecerse el régimen jurídico 
de ese especial ‘derecho de uso’ habría que acudir a alguna de las figuras ya conocidas, 
de forma que en este caso debe considerarse que en realidad los demandados y todos 
los demás titulares de plazas de garaje que adquirieron mediante igual título constitutivo, 
son propietarios de esas plazas en régimen de propiedad horizontal.”
Es cierto que el plano puede quedar incorporado, y de hecho ha permitido inscribir 
situaciones complicadas en el pasado, pero a fecha de hoy la legislación ha venido a 
solventar estas situaciones de manera específica. El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre 
propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la 
Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y  renovación  urbanas, 
dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará la Ley sobre 
propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título 
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y 
disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e 
independencia funcional o económica.
Entiendo que sería precisa la formalización de una sub propiedad horizontal, en la 
que  se  describan  los  elementos  comunes,  encontrándose  el  pasillo  entre  aquellos, 
puesto que al amparo del artículo 396 del Código Civil, el pasillo es un elemento común 
por naturaleza. Dichos elementos comunes han de determinarse con claridad en los 
asientos del registro (cfr. Código Civil, Artículos 392, 396 y 401; Ley sobre Propiedad 
Horizontal, Artículos 1, 2, 3, y 5). Y si bien es cierto que en la escritura se describe el 
pasillo  como  elemento  común,  y  se  asigna  a  cada  trastero  “la  cuota  indivisa  en 
propiedad” en el local en su conjunto; ni se describen (superficie y linderos), ni se 
especifican los gastos de participación en los elementos comunes de los trasteros no 
transmitidos (un total de 31 según el título), ni la forma de adopción de acuerdos 
necesaria para la adecuada gestión del mantenimiento y conservación de los elementos  s
comunes del local. Todo ello conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Así mismo,  oe.
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la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción” a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que 
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o a la expresión sin 
claridad  suficiente  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
En  aplicación  del  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria  queda  automáticamente 
prorrogada la vigencia del asiento de presentación por plazo de sesenta días desde la 
fecha de la notificación de la calificación expresada en este escrito.
De acuerdo con la ley (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por doña María 
Begoña Beitia Bastida registrador/a de Registro Propiedad de Bilbao 6 el día veintiocho 
de mayo de dos mil veintiuno.»
III
Solicitada el día 16 de junio de 2021 calificación sustitutoria, la misma correspondió, 
en aplicación del cuadro de sustituciones previsto por los artículos 19 bis y 275 de la Ley 
Hipotecaria, al registrador de la Propiedad de Santurtzi, don Leopoldo Sánchez Cabrera, 
quien emitió nota el día 22 de junio de 2021 en la que, después de reproducir íntegra la 
calificación  negativa  expedida  por  doña  María  Begoña  Beitia  Bastida,  expresó  lo 
siguiente:
«(…) Y añado:
4)  Resolución de 13 de marzo de 2019 que en su fundamento 7 recoge lo siguiente: 
“Este  Centro  Directivo  ha  señalado  reiteradamente  que  la  fijación  de  determinadas 
cuotas indivisas como consecuencia de la pretendida división de un local de garaje, que 
forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser 
calificadas de fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad, 
constituido  sobre  dicho  local,  respecto  de  las  cuales  puedan  operar  en  todos  los 
principios hipotecarios y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de 
propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una 
cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa además la delimitación suficiente 
de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte 
ese  derecho  singular  y  exclusivo  de  propiedad  y  en  cuyo  goce  se  concrete  esa 
participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el 
propietario  único  del  local  carecerán  de  sustantividad  jurídica  actual  que  permita 
diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. 
Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 
19 de julio de 2011 y 14 de febrero de 2013).
Fundamentos de Derecho:
Primero: Teniendo en cuenta que el recurso gubernativo sólo puede interponerse 
contra la calificación del Registrador Sustituido, la calificación del Registrador sustituto 
tiene como único alcance remover o confirmar los defectos atribuidos por el Registrado 
sustituto (cfr. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 
de febrero de 2005).
Por  los  referidos  hechos  y  fundamentos  de  derecho  confirmo  la  calificación 
desfavorable,  de  fecha  veintiocho  de  mayo  de  dos  mil  veintiuno,  suscrita  por  la 
Registradora de Bilbao número 6 respecto de la escritura otorgada en Bilbao, el día  e.
treinta  de  abril  de  dos  mi  veintiuno,  ante  el  notario  don  Fernando  Varela  Uría,  w.b
número 1.749 de su protocolo (…)» 539ww
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Fernando Varela Uría, notario de Bilbao, 
interpuso recurso el día 19 de julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo 
siguiente:
«(…) Alego:
Primero: Este Notario conoce perfectamente la doctrina de esa Dirección General 
referente a que los Registradores no están vinculados por sus calificaciones previas o 
por las de otros Registros. Sin embargo, no puedo dejar de denunciar el hecho de que 
un elevadísimo número de escrituras idénticas a ésta han sido calificadas sin defectos 
por muchos otros Registradores y, en particular, por la actual titular del Registro n.º 6 de 
Bilbao. El presente cambio de criterio no está justificado por modificación legislativa ni 
jurisprudencial alguna y sólo conlleva inseguridad jurídica, una gravosa interrupción del 
tráfico económico y un perjuicio tanto a los otorgantes de esta escritura como a los 
compiladores del resto de los trasteros que han paralizado las transacciones como 
consecuencia de ver en riesgo la inscripción de sus eventuales compras.
Segundo: Como bien expone la Sra. Registradora, la inscripción de trasteros en el 
Registro de la Propiedad puede obtenerse empleando diferentes fórmulas y la obligación 
del Notario es, tras asesorar a las partes, la de reflejar en la escritura la opción por ellos 
elegida. En el presente caso, ésta fue la consistente en vender los distintos trasteros 
como participaciones indivisas de la finca original atribuyéndoles un número de orden, 
linderos, dimensiones y superficie, además de incorporar un plano detallado; y creando a 
tal efecto una “comunidad funcional” que comparte pasillos y escalera interior. Y cuyos 
respectivos folios se abran correlativamente con cada cuota y trastero según se vayan 
vendiendo.  Se  trata  este  de  un  procedimiento  absolutamente  consolidado  por  la 
jurisprudencia, la doctrina y la práctica notarial y registral.
Tercero: El sistema que exige la registradora supone crear un nuevo régimen de 
subpropiedad  horizontal  sobre  el  local  lo  que,  además  de  no  ser  el  deseo  de  los 
otorgantes, conllevaría un significativo incremento de los costes registrales, fiscales y 
notariales.
Cuarto: La opción elegida por los otorgantes en la escritura está amparado por el 
art. 68 del Reglamento Hipotecario, que tras la reforma de 1998 y la STS de 31 de enero 
de 2001, dispone: “La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca 
destinada  a  garaje  o  estacionamiento  de  vehículos,  podrá  practicarse  en  folio 
independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada 
cuota. La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la 
finca matriz.”
Y el del art. 53.1.b) del RD 1093/1997 de 4 de julio, que establece: “Cuando el objeto 
de  la  transmisión  sea  una  participación  indivisa  de  finca  destinada  a  garajes,  que 
suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título 
la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, 
dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los 
elementos comunes.
Y las RRDGRN de 26 de junio de 2018 y 19 de julio de 2019, entre otras, reconocen 
la extensión de esta figura exclusivamente a los trasteros. En este sentido, la RDGRN 
de 19 de julio de 2019 dice:
“La ‘comunidad funcional’ es una figura jurídica reservada por el artículo 68 del  e.
Reglamento Hipotecario a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas ‘a  w.
garaje  o  estacionamiento  de  vehículos  con  asignación  de  uso  exclusivo’,  y  que  la  539ww
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Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001, por falta de 
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades 
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo 
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de 
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.”
Es  decir,  esta  comunidad  o  subcomunidad  funcional,  efectivamente,  es  una 
excepción a la regla general por lo que el criterio de la Sra. Registradora podría tener 
sentido en el caso de otro tipo de elementos, pero no en el de garajes o trasteros que 
tienen atribuido este tratamiento especial.
Como  consecuencia  de  la  asignación  del  uso  concreto  de  un  trastero  por  la 
transmisión  de  cada  cuota  se  produce  la  transformación  de  una  comunidad  o 
subcomunidad ordinaria en una especial, de carácter funcional, en la que por razón de 
su  destino  queda  excluida  la  actio  communi  dividundo  y  el  derecho  de  retracto 
(RDGRN 27 de mayo de 1983), y en la que existen elementos comunes y otros privativos 
susceptibles de aprovechamiento separado e independiente.
Quinto: En contra de lo que consta en la nota de calificación, según la cual los 
pasillos  “no  se  describen  (superficie  y  linderos)”,  sí  que  están  perfectamente 
determinados  en  el  texto  de  la  escritura  con  su  superficie  y  linderos  y  constan 
delimitados en el plano incorporado. En concreto se dice:
“A dichos trasteros se accede desde una puerta por la fachada principal, y:
– A los de la planta baja, a través de un pasillo distribuidor común que linda por el 
frente o Norte, con calle (…); por el Sur o fondo, con trasteros 16 y 17; por el Este o 
izquierda entrando, con trasteros 1 a 15, ambos incluidos; y por el Oeste, o derecha 
entrando, trasteros 18 a 30, ambos incluidos. Este pasillo, que conforma los elementos 
comunes del local, tiene una superficie aproximada, incluyendo hueco de escalera y 
demás elementos comunes, de cincuenta y un metros y cincuenta y siete decímetros 
cuadrados (51,57 m2).
– A los de la entreplanta, a través de escalera interior que arranca en planta baja, 
entre  los  trasteros  22  y  23  y  un  pasillo  distribuidor  común  que  linda  al  Noreste, 
trastero 31; al Sureste, trastero 32; y al Noroeste y al Suroeste, la entreplanta única con 
acceso desde la escalera común del edificio. Este pasillo, que conforma los elementos 
comunes del local, tiene una superficie aproximada, incluyendo hueco de escaleras, de 
diez metros y veintiún decímetros cuadrados (10,21 m2).”
Sexto: Respecto a la exigencia que consta en la calificación de hacer constar la 
forma de adoptar acuerdos o la determinación de la cuota que cada trastero tiene en la 
comunidad general del edificio, conforme a las RRDGN de 1 de abril de 1981 y 14 de 
febrero de 2013 y 16 de julio de 2015; y STS de 10 de enero de 2008, la determinación 
de la cuota constituye un elemento para fijar no el uso, que viene especificada por el 
trastero vinculado y perfectamente descrito, sino la participación en la organización, en 
las facultades de disposición y administración y en los gastos de la comunidad.
En este sentido, la RDGRN de 16 de julio de 2015 (en términos idénticos a las otras 
citadas), dice: “en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota constituye, 
según concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la medida del uso, 
que viene determinada por la plaza asignada según haya quedado delimitada, sino la 
participación  o  concurrencia  en  la  organización,  en  los  poderes  de  disposición  y 
administración y en los gastos de la comunidad” (…)».
V w.b
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 392, 396, 397, 1261, 1274 y 1277 del Código Civil; 3, 8, 9, 20 y 40 
de la Ley Hipotecaria; 2, 3, 5, 7 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal; 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1905, 24 de enero de 1964, 3 de 
febrero de 1982, 27 de mayo de 1988, 24 de diciembre de 1990, 27 de febrero de 1995, 
16 de mayo de 2006, 12 de abril de 2007, 10 de enero de 2008, 25 de febrero de 2011 
y 12 de diciembre de 2012; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 12 de marzo de 1930, 1 de abril de 1981, 18 y 27 de mayo de 1983, 25 
de septiembre de 1990, 30 de marzo y 27 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 8 de 
mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 26 de enero y 6 de 
mayo de 2002, 26 de mayo y 22 de julio de 2009, 19 de julio, 29 de agosto y 3 y 11 de 
noviembre de 2011, 14 de febrero de 2013, 14 de febrero de 2014, 16 de julio de 2015, 4 
de abril de 2016, 22 de febrero de 2017, 5 de febrero, 26 de junio y 2 de noviembre 
de 2018 y 13 de marzo, 30 de abril y 19 de julio de 2019, y, respecto de las facultades 
del  registrador  en  su  calificación,  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, 5 y 11 de marzo y 10 de 
julio de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio y 7 y 17 de septiembre de 2015 y 2 
de noviembre de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe Pública de 4 de junio de 2020 y 25 de mayo de 2021.
1.  Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible una escritura de 
compraventa en virtud de la cual la sociedad titular de un elemento privativo de un 
edificio en régimen de división horizontal consistente en un local de dos plantas transmite 
una cuota indivisa del mismo, que da derecho a la utilización exclusiva y excluyente de 
uno de los trasteros, el número 6, de los 32 en que es dividido el local, atribuyéndole así 
mismo la cuota que le corresponde en la «subcomunidad» creada. Se hacen constar así 
mismo unas normas aplicables a la referida subcomunidad, entre las que se encuentran 
la exclusión de la «actio communi dividundo» y del derecho de tanteo y retracto de los 
demás condueños, incorporándose además un plano de los 32 trasteros creados sobre 
el local y del pasillo de acceso a los mismos.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesaria la 
formalización de una subpropiedad horizontal en la que se describan los elementos 
comunes, encontrándose el pasillo entre aquellos, puesto que, según el artículo 396 del 
Código  Civil,  el  pasillo  es  un  elemento  común  por  naturaleza,  y  dichos  elementos 
comunes deben determinarse con claridad en los asientos del registro (cfr. artículos 392, 
396 y 401 del Código Civil y 1, 2, 3, y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal). Añade que 
la subcomunidad creada no cumple los requisitos necesarios para su acceso al Registro 
de la Propiedad porque ni se describen (con superficie y linderos) los 31 restantes 
trasteros constituidos, ni se especifican los gastos de participación en los elementos 
comunes  de  tales  trasteros  no  transmitidos,  ni  la  forma  de  adopción  de  acuerdos 
necesaria para la adecuada gestión del mantenimiento y conservación de los elementos 
comunes del local, siendo además preciso determinar la cuota que cada trastero tiene en 
la comunidad general del edificio.
El notario autorizante de la escritura, por el contrario, defiende la posibilidad de su 
inscripción. En primer lugar, entiende que la exigencia de la registradora es contraria a la  e
voluntad de los interesados, quienes no quieren constituir una subpropiedad horizontal  bo
sobre el local, sino una comunidad funcional al amparo de lo previsto por los artículos 68  539ww
dseegl uRnedgol alumgeanr,t oa  Hsuip ojuteiccioa rliao  dye s5c3r.i1p.cbió) nd edle  Rloesa lt raDsetcerreotso  y1 d0e9 3lo/1s9 e9l7e,m deen t4o sd ceo mjuulion.e sE na 
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acuerdos o la determinación de la cuota que cada trastero tiene en la comunidad general
del edificio, entiende que tal determinación no es necesaria pues conforme a la doctrina 
de esta Dirección General tal determinación de la cuota constituye un elemento para fijar 
no la medida del uso, que viene especificada por el trastero vinculado y perfectamente 
descrito, sino la participación en la organización, en las facultades de disposición y 
administración y en los gastos de la comunidad.
2.  Como cuestión previa, respecto de la alegación del notario recurrente sobre el 
hecho de que «un elevadísimo número de escrituras idénticas a ésta han sido calificadas 
sin defectos por muchos otros Registradores y, en particular, por la actual titular del 
Registro n.º 6 de Bilbao», cabe recordar que, como ha reiterado este Centro Directivo, el 
registrador,  al  llevar  a  cabo  el  ejercicio  de  su  competencia  calificadora  de  los 
documentos presentados a inscripción, no está vinculado por las calificaciones llevadas 
a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación 
de la misma documentación o de la anterior presentación de otros títulos, y ello por 
aplicación del principio de independencia en ese ejercicio de su función, dado que debe 
prevalecer la mayor garantía de acierto en la aplicación del principio de legalidad por 
razones de seguridad jurídica (vid., por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo 
de 2012, 5 y 11 de marzo y 10 de julio de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio 
y 7 y 17 de septiembre de 2015, 2 de noviembre de 2016, 4 de junio de 2020 y 25 de 
mayo de 2021, entre muchas otras).
3.  Para  resolver  las  cuestiones  de  fondo  planteadas  debe  comenzarse  por  la 
determinación de la naturaleza jurídica de la operación formalizada en la escritura de 
compraventa cuya inscripción se pretende.
Tal y como ha declarado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 19 
de julio de 2019) se entiende que la constitución de una «subcomunidad de viviendas» 
dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de 
propiedad  horizontal  deberá  adoptar  la  forma  jurídica  de  «subdivisión  horizontal» 
siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero 
no la de «comunidad funcional».
A  este  respecto  es  de  aplicación  el  artículo  8.5.º  de  la  Ley  Hipotecaria  que, 
desarrollando el artículo 396 del Código Civil, dispone que se inscribirán como una sola 
finca (es decir, como finca registral independiente) «los pisos o locales de un edificio en 
régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del 
inmueble  la  constitución  de  dicho  régimen»,  lo  que  es  aplicable  también  a  las 
«subcomunidades  horizontales»,  y  excluye  que  se  puedan  configurar  como  partes 
integrantes no independientes de una unidad arquitectónica mayor distintos pisos o 
locales susceptibles de aprovechamiento independiente.
Distinta de la «subdivisión horizontal» es la «comunidad funcional» regulada por los 
artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 
de  julio,  a  las  cuotas  indivisas  de  las  fincas  registrales  destinadas  a  garaje  o 
estacionamiento  de  vehículos  con  asignación  de  uso  exclusivo,  y  que  este  Centro 
Directivo ha extendido únicamente a las fincas registrales destinadas a trasteros –cfr. 
Resolución de 26 de junio de 2018–, por su mismo carácter accesorio respecto de los 
elementos principales y siguiendo la línea del antiguo artículo 68, apartados 3 y 4, del 
Reglamento Hipotecario, anulados por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, 
de 31 de enero de 2001, por falta de cobertura legal, pero que revela la intención del 
legislador de reducir las comunidades funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, 
se entiende que el citado artículo reglamentario constituye una excepción a la regla 
general de la configuración jurídica de las subcomunidades que no puede ser elevada a  s
categoría general. oe.
Por  lo  expuesto,  si  lo  querido  por  los  otorgantes  fuera  la  constitución  de  una  w.
«subcomunidad», debe tenerse en cuenta que para que exista tal subcomunidad es  539ww
ncoemceusnaidrioa dq udee  vcaierirotos s preolepmieetanrtiooss  doe  seelrevmiceionst osc opmriuvnaetisv osq udei spseoanng anin deenp ernédgiiemnetne s dey 
sdoifberree npcrioapdioesd areds hpoerciztoo ndtael –o,t rtoasl  cdoem loa  hmai sremcao ndoivciisdioó ne shtoer iCzoennttarol  –Dairretícctuivloo  2e.nd )R deeso llau cLióeny   BOE-A-cable e
de 22 de febrero de 2017. Afirma esta Resolución que «la definición de subcomunidad la 
encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando 
dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto 
en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su 
uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de 
unidad e independencia funcional o económica». Y añade lo siguiente: «En el presente 
caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el precepto. No hay varios 
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos 
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de 
otros de la misma división horizontal, como ocurre, por ejemplo.
En  el  presente  caso  se  trata  indudablemente  de  una  comunidad  de  carácter 
funcional,  por  razón  de  su  destino,  en  la  que  queda  excluida  la  “actio  communi 
dividundo” y el derecho de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como 
tal comunidad o subcomunidad participa de algunas de las características propias de la 
propiedad  horizontal,  en  cuanto  integrada  por  elementos  comunes  (zonas  accesos, 
rodamiento, etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e 
independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de 24 de diciembre 
de 1990), en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes».
4.  Presupuesto lo anterior, debe determinarse si la compraventa objeto del presente 
expediente puede ser objeto de inscripción.
La registradora plantea varias objeciones: la necesidad de describir el pasillo, en 
tanto elemento común de los trasteros que es; la necesidad de describir los restantes 
trasteros constituidos sobre el local y no transmitidos, especificando su superficie y 
linderos; la necesidad de determinar la participación de los trasteros en los gastos de los 
elementos comunes y la forma de adopción de acuerdos para la adecuada gestión del 
mantenimiento y conservación de los elementos comunes del local; y por último, la 
necesidad de determinar la cuota que cada trastero tiene en la comunidad general del 
edificio.
Dispone el citado artículo 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que 
«cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a 
garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá 
incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número 
de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción 
correspondiente a los elementos comunes».
Este precepto es plenamente aplicable a supuestos posteriores a la entrada en vigor 
del citado Real Decreto, como ocurre en el presente caso, siempre que se pretenda la 
atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción no queda limitada a la 
cuota indivisa, es decir cuando se pretende modalizar la comunidad existente sobre el 
local, pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a 
una comunidad especial con asignación de uso de plazas o trasteros determinados, con 
descripción  singular  de  los  mismos,  modalización  que,  según  ha  afirmado 
reiteradamente este Centro Directivo (vid., por todas, la reciente Resolución de 13 de 
marzo de 2019), tiene el carácter de «acto de alteración de la comunidad» (artículo 397 
del Código Civil), alteración que tiene un doble carácter físico y jurídico y que, en 
palabras de la Resolución de 5 de febrero de 2018, constituye un «cambio esencial en la 
naturaleza de la comunidad».
En este sentido, este Centro Directivo ha afirmado reiteradamente (vid., por todas, la 
Resolución de 14 de febrero de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas  s
como  consecuencia  de  la  pretendida  división  de  un  local  que  forma  parte  de  una  oe.
propiedad  horizontal  no  da  lugar  a  que  dichas  cuotas  puedan  ser  calificadas  w.
jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad  539ww
rhigoorirz olonst apl rcinocnipstioitus idhoip osotebcraer idoisc,h yo  elonc easl,p reecsipael cetlo d dee t rlaacst oc usaulceess pivuoe.dan operar en todo su
horizPoanrata l qnuoe  bpausetdaa  choanb ldaersfien ird eu nap rocpuioetdaa da bssetrpaacrtaad are sepne cutno  dréegl imtoedno , dsei npor oqpuieed asde   BOE-A-cable e
precisa,  además,  la  delimitación  suficiente  de  un  espacio  susceptible  de 
aprovechamiento  independiente  sobre  el  que  se  proyecte  ese  derecho  singular  y 
exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta.
Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del 
local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por 
mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de mayo 
de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 19 de julio de 2011 y 14 de 
febrero de 2013).
Dicho de otro modo, dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso que 
las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser 
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; 
toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas 
cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el 
que se enmarque. Faltando esa delimitación espacial, susceptible de aprovechamiento 
independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, 
las cuotas que se señalen por el propietario único del local, como se ha indicado, 
carecerán de entidad o sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí. 
En este sentido, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de 
cada comunero en la titularidad común.
5.  De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a 
que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la 
comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de 
plazas de aparcamiento o trasteros determinados, comunidad de carácter funcional, por 
razón de su destino, en la que queda excluida la «actio communi dividundo» y el derecho 
de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como tal comunidad o 
subcomunidad  participa  de  algunas  de  las  características  propias  de  la  propiedad 
horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, 
etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente 
(cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
Es más, el Tribunal Supremo, Sala Primera, ha llegado a sostener en sus Sentencias 
de 16 de mayo de 2006 y 10 de enero de 2008 que en tales casos la cuota indivisa es 
meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio físico concreto, de forma que lo 
verdaderamente adquirido, cuando así se configura el derecho (cuota con asignación de 
plaza o trastero), es la plaza o espacio asignado, pues los derechos de propiedad, uso y 
disfrute se han de atener a la conformación o configuración del bien, como ha afirmado 
la Resolución de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de abril 
de 1981, de forma que en la venta de las plazas de garaje o trastero, la indicación de la 
cuota constituye, según concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la 
medida del uso, que viene determinada por la plaza o espacio asignado según haya 
quedado delimitado, sino la participación o concurrencia en la organización, en los 
poderes de disposición y administración y en los gastos de la comunidad. Mutación 
jurídico-real para la que deberán prestar su consentimiento todos los copropietarios, 
dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone (cfr. 
artículos 397 del Código Civil y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria).
6.  Procede,  en  consecuencia,  analizar  cada  uno  de  los  requisitos  cuyo 
cumplimiento, según la calificación impugnada, es imprescindible para inscribir la venta 
objeto del presente recurso.
Por un lado, exige la descripción del pasillo del local destinado a trasteros dada su  s
condición de elemento común de los mismos. Sin embargo, esta exigencia se encuentra  oe.
plenamente cumplida en la medida en que en la escritura se hace constar lo siguiente: w.
«A dichos trasteros se accede desde una puerta por la fachada principal, y:
pasi–ll oA,  qlouse  dceo nlafo prmlaan talo sb aejlae,m ae tnratovsé sc odme uunne psa dseilllo l odcisatlr, ibtiueindeo ru cnoam súunp eqrufiec ielin adpar o(…xim) Eadsate, 
incluyendo hueco de escalera y demás elementos comunes, de cincuenta y un metros y 
cincuenta y siete decímetros cuadrados (51,57 m2).
– A los de la entreplanta, a través de escalera interior que arranca en planta baja 
(…). Este pasillo, que conforma los elementos comunes del local, tiene una superficie 
aproximada,  incluyendo  hueco  de  escaleras,  de  diez  metros  y  veintiún  decímetros 
cuadrados (10,21 m2).»
Quedan así delimitados de modo excluyente los espacios susceptibles de ser usados 
de forma privativa por los titulares de los trasteros.
En segundo lugar, exige también la registradora la descripción individualizada y 
completa de los treinta y un restantes trasteros a que se destina el local, debiendo 
indicarse  su  superficie,  linderos,  los  gastos  de  participación  de  los  mismos  en  los 
elementos comunes, la cuota que a cada uno de ellos corresponde en la comunidad 
general del edificio, así como la forma de adopción de acuerdos necesaria para la 
adecuada gestión del mantenimiento y conservación de los elementos comunes del 
local.
Tales circunstancias se encuentran plenamente determinadas respecto del trastero 
objeto de venta formalizada en la escritura calificada, pues en esta consta que se vende 
lo siguiente:
«Una participación indivisa de un entero y ochenta y seis centésimas de entero por 
ciento  (1,86%)  de  la  finca  descrita,  con  derecho  al  uso  y  utilización  con  carácter 
exclusivo y excluyente del trastero señalado con el número 6, que tiene una superficie 
construida de tres metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (3,45 m2) y tres 
metros y veintitrés decímetros (3,23 m) de altura y linda (…).
A dicho trastero se accede a través del pasillo común.
Le corresponde una cuota en los elementos comunes de la subcomunidad de un 
entero y ochenta y seis centésimas de entero por ciento (1,86%).»
En relación con los demás trasteros, los linderos de algunos resultan de la misma 
escritura de venta al describirse la forma de acceso a los mismos, así como el pasillo 
común a todos ellos, tal y como ha quedado antes reproducido. Respecto de los linderos 
de los restantes así como la superficie correspondiente a cada uno de ellos, es cierto 
que tales datos se hacen constar en el plano incorporado, pero, sobre ello, debe traerse 
a colación la doctrina fijada por esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones 
de 13 de marzo y 30 de abril de 2019), según la cual la descripción de las plazas de 
aparcamiento o trasteros transmitidos, con los datos concretos de su concreta superficie 
y linderos, debe constar en el título inscribible, sin que pueda suplirse dicha descripción 
por  meros  planos,  sin  perjuicio  de  su  eventual  valor  complementario  o  auxiliar. 
Obsérvese que la «descripción pormenorizada» de las plazas de aparcamiento exigida 
por el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en 
materia urbanística, aprobado por del Real Decreto 1093/1997, «deberá incluirse en el 
título», según este mismo precepto, sin que en el mismo figure la posibilidad que admitía 
el párrafo tercero del artículo 68 del Reglamento Hipotecario, en su redacción dada por 
Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, de hacer la descripción de los elementos a 
que se refería exclusivamente «con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se 
archivará  en  el  Registro»,  párrafo  que  fue  anulado  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001. Y las restantes circunstancias cuya 
mención exige la registradora, por el contrario, no figuran ni en la escritura de venta ni en  es
el plano incorporado. o
ecdrseec aur7idtt.iuo lirzsaaL,  cappi oólecrnn u laaee mxsqctueilóuenns tes ive cai edv neyetn nreatdixfle,icc  laueudnnyoea  n dpeteeanf ri ntútioicntidiivpcoaaas,cm  isóneunons  ti enee dslse ivomoibsterraean   dtuoqensul o,le o p dcrleaao l c lqoedusdee e t  rdaehetiarntiecbtareum ryy iecn u oaunnrn  s tstdraaie rs retetenacr lheoloass     2021-18539n https://www.
datos descriptivos y organizativos respecto de los restantes trasteros cuya creación está
proyectada, pero sin que su transmisión se haya consumado todavía.
El antes transcrito artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone 
que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada 
a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá 
incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número 
de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción 
correspondiente a los elementos comunes».
Del mismo resulta, por tanto, que la necesidad de una «descripción pormenorizada» 
(con datos descriptivos tales como la determinación del número de orden, superficie –útil 
y en su caso construida–, linderos, y cuota que le corresponde en la subcomunidad –cfr. 
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–), se predica únicamente respecto de la 
cuota o participación indivisa objeto de transmisión, que, en definitiva, es aquella cuya 
inscripción se pretende; no así respecto de los restantes elementos de la subcomunidad 
(plazas de garaje o trasteros) proyectados. En efecto, la completa descripción de tales 
elementos podrá hacerse en un momento ulterior, ya mediante la formalización de la 
constitución de la subcomunidad en un título «ad hoc», ya con ocasión de la progresiva 
transmisión  de  los  restantes  trasteros  proyectados,  si  bien  en  estos  supuestos  la 
determinación de tales elementos descriptivos requerirá, en todo caso, el consentimiento 
de todos los titulares y partícipes integrantes de dicha comunidad, de conformidad con lo 
antes expuesto. Por ello, aunque sea aconsejable que desde el inicio vengan descritas 
todas las diversas plazas de garaje o trasteros, sin embargo, su omisión inicial no 
impide, en este caso, la inscripción de la inicial transmisión de la cuota.
Por último, y en relación con la exigencia de la registradora relativa a la necesidad de 
hacer  constar  las  reglas  de  adopción  de  acuerdos  concernientes  a  los  elementos 
comunes de la subcomunidad por parte de los integrantes de la misma, lo cierto es que 
no  sólo  no  hay  precepto  alguno  que  imponga  la  regulación  expresa  de  tales 
circunstancias.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.