BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143523
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19262 Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de 
partición de herencia.
En el recurso interpuesto por doña María del Pilar López-Contreras Conde, notaria 
de Madrid, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid, número 29, don 
Javier Stampa Piñeiro, a inscribir una escritura de partición de herencia.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 15 de septiembre de 2020 por la notaria de 
Madrid, doña María del Pilar López-Contreras Conde, con el número 1.545 de protocolo, 
se  formalizó  la  partición  de  herencia  por  fallecimiento  de  don  R.  J.  B.  R.  En  el 
otorgamiento,  uno  de  los  herederos  (don  F.  B.  N.)  estuvo  representado  por  una 
apoderada (su madre) y la notaria autorizante expresaba lo siguiente: «Está facultada 
para este acto en virtud de la escritura de poder otorgada ante mí el día 7 de enero 
de 2020 bajo el número 27 de protocolo, de donde derivan sus facultades para este 
otorgamiento, aunque existan intereses contrapuestos o se incida en la figura jurídica del 
autocontratación doble o múltiple representación. Asevera la compareciente que no ha 
variado  la  capacidad  de  sus  representados  y  que  sus  facultades  no  le  han  sido 
suspendidas, revocadas ni limitadas. Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad 
legal necesaria y las facultades de representación suficientes para otorgar la presente 
escritura de partición de herencia y, al efecto (...)».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 29, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Con respecto al título precedente, copia autorizada de escritura otorgada el quince 
de Septiembre de dos mil veinte ante la Notario de Madrid doña Pilar-López Contreras 
Conde, número 1.545 de protocolo, que fue presentado en unión de traslado a papel –
realizado con fecha trece de julio de dos mil veintiuno por la citada Notario de Madrid– de 
copia autorizada electrónica de escritura de ratificación otorgada con fecha ocho de Julio 
de  dos  mil  veintiuno  ante  el  Notario  de  Barcelona  don  Álvaro  Marqueño  Ellacuría, 
número 1.308 de protocolo, y en unión de acta de declaración de herederos abintestato 
otorgada con fecha cuatro de marzo de dos mil veinte ante la reiterada Notario de 
Madrid, Sra. López-Contreras Conde, número 552 de protocolo, originando el Asiento 
número 172 del Diario 120, el registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y 
calificación  del  citado  documento,  de  conformidad  con  los  artículos  18  de  la  Ley  es
Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento, suspende la inscripción del mismo por los  o
siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: No se acredita la vigencia del  262ww
ppalaoau drteoteiscrriciz órraneitdu laadrca edi o ehdnle eamr deirosna mcteiifnoaic  ,ao eac l rlite óíntsnuou lo latc eppo ofrnaerstcsatuaedlrnta atq adundoeoo e   selc enao  pmlhaoap dfyaeearcre ahecdaexo h d iplbeaai  dorpaoteo  orrasgbl oateNnmnaoie etarnq rctuioooe  p daioaeuts tolo adrr gieezalas  pcneortieldt u epcrraoo.  dpEdeianer     OE-A-2021-19able en https://
relacionado. Fundamentos de Derecho: Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y artículo 1.259
del Código Civil, artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, reformado por la 
Ley 24/2005 de 18 de Noviembre y Resoluciones de la Dirección General de Registros y 
del  Notariado  de  20  de  septiembre  de  2006,  que  establece  que  “las  Facultades 
representativas deberán acreditarse al notario mediante la exhibición del documento 
auténtico, debiendo aquel expresarlo así en la escritura”, y la de 19 de marzo y 6 
noviembre  de  2007,  que  especifican  que  todo  documento  notarial  debe  constar 
expresamente que la copia exhibida es la autorizada; y según la Sentencia del Tribunal 
Supremo  de  fecha  20  de  noviembre  de  2018  el  Notario  debe  realizar  una  reseña 
identificativa  del  documento  auténtico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la 
representación alegada; y resolución de la Dirección General de los Registros y el 
Notariado de fecha 3 de julio de 2019.
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Madrid, cinco de agosto de dos mil veintiuno.–El Registrador.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María del Pilar López-Contreras Conde, 
notaria de Madrid, interpuso recurso el día 5 de agosto de 2021 en el que alegaba lo 
siguiente:
«Hechos.
l.  En la escritura de partición de herencia otorgada ante mí el día 15 de septiembre 
de 2020 bajo el número 1545 de protocolo, comparecen el cónyuge viudo y dos de los 
herederos del causante, haciéndose constar expresamente que “intervienen En su propio 
nombre  y  derecho,  haciéndolo  la  primera,  además  de  por  sí,  en  nombre  y 
representación, como apoderada, de su hijo don F. XXX. Está facultada para este acto 
en virtud de la escritura de poder otorgada ante mí, el día 7 de enero de 2020 bajo el 
número  27  de  protocolo,  de  donde  derivan  sus  facultades  para  este  otorgamiento, 
aunque  existan  intereses  contrapuestos  o  se  incida  en  la  figura  jurídica  de  la 
autocontratación, doble o múltiple representación. Asevera la compareciente que no ha 
variado  la  capacidad  de  sus  representados  y  que  sus  facultades  no  le  han  sido 
suspendidas, revocadas ni limitadas. Tienen, a mi juicio, según interviene, la capacidad 
legal necesaria y las facultades de representación suficientes para otorgar la presente 
escritura de partición de herencia y, al efecto...”
II.  Presentada a inscripción, el Registrador suspende la inscripción porque “no se 
acredita la vigencia (sic) del poder... al no constar que se le haya exhibido al Notario 
autorizante copia autorizada del mismo”.
Cita en los fundamentos de Derecho los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 1259 del 
Código Civil y 98 de la Ley 24/2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, y las 
siguientes Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
– 20 de septiembre de 2006, que establece que “las facultades representativas 
deberán acreditarse al notario mediante la exhibición del documento auténtico, debiendo 
aquel expresarlo así en la escritura”.
– 19 de marzo y 6 de noviembre de 2020, “que especifican que todo documento 
notarial debe constar expresamente que la copia exhibida es la autorizada”.
– y la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018 (sic) “el Notario 
debe realizar una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado  e.
para acreditar la representación alegada”. w.b
– la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha  262ww
de 3 de julio de 2019 (cuyo contenido o doctrina no cita).
la eIsIcI.r ituEran  edset ep ocdaesor  adnet ela  qcuiriceunn sseta noctoiarg dae  laq upea srtiiecniódno  deel  mheisrmenoc Niao ctauryioa  ainustocrriizpacniótne  dsee 
suspende,  el  Notario  no  precisa  que  se  le  acredite  la  representación  mediante  la
exhibición de copia de dicho poder, ya que tiene a la vista, en su protocolo, la matriz de 
dicho poder.
IV.  Por  tanto,  la  interpretación  que  realiza  el  Registrador  supone  un  proceso 
deductivo irracional o absurdo, y la calificación no puede mantenerse por los motivos que 
se expresan a continuación.
Fundamentos de Derecho.
1.º  La fuerza legitimadora de la escritura matriz es siempre superior a la de la copia 
auténtica (artículos 1218 y 1220 CC).
2.º  El Registrador confunde la vigencia del poder con la exhibición de la copia 
auténtica. El Notario no da fe de la vigencia del poder, sino de la suficiencia de las 
facultades de representación. La subsistencia del poder deriva de las manifestaciones 
del apoderado.
Ningún precepto legal, resoluciones o sentencias citadas se refieren a la vigencia del 
poder, sino a la exhibición de la copia auténtica del poder para que el Notario que ha de 
autorizar la escritura pueda apreciar la representación mediante documento auténtico y 
plasmar en la escritura el juicio de suficiencia de facultades representativas.
La vigencia del poder resulta de las manifestaciones del apoderado, y aun así, éste 
puede exhibir copia auténtica de un poder revocado en la que no conste la nota de 
revocación. Por ello, si de “vigencia” del poder se hablara, ofrecería mayores garantías tener 
a la vista la matriz del poder que su copia auténtica, pues la vigencia del poder quedaría 
acreditada al no constar en la escritura matriz nota de revocación (artículo 1219 CC).
3.º  El Registrador interpreta que es inexcusable la exhibición de la copia auténtica 
del poder para que el Notario emita el juicio de suficiencia de facultades representativas, 
atribuyendo mayor fuerza legitimadora a la copia auténtica que a la escritura matriz, 
interpretación  contraria  a  lo  que  disponen  los  artículos  1218,  1219  y  1220  CC.  El 
Registrador obvia que en este caso el Notario autorizante del poder y de la escritura de 
partición es el mismo, y que por tanto tiene a la vista, por obrar en su protocolo, la propia 
escritura matriz de poder (no siendo necesario que se le aporte ninguna copia para que 
se le acredite la representación).
Ningún precepto legal, resoluciones o sentencias citadas han sentado la doctrina de 
que sea inexcusable la expedición de copia auténtica del poder ni exigen la exhibición de 
copia auténtica del poder al propio Notario autorizante del mismo, por lo irracional de tal 
exigencia.
Es perfectamente posible, y así sucede en la práctica por economía de medios y 
costes, que no se expida copia auténtica del poder cuando se prevé otorgar la escritura 
proyectada ante el propio Notario autorizante del poder. (Según la interpretación del 
Registrador, tal escritura no sería inscribible por no haberse expedido la copia auténtica, 
interpretación irracional que no puede mantenerse).
4.º  El  artículo  98  de  la  Ley  24/2001,  de  27  de  diciembre,  establece:  “En  los 
instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante 
insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para 
acreditar  la  representación  alegada...  El  Registrador  limitará  su  calificación  a  la 
existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a 
la congruencia de este con el contenido del título presentado...
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial dispone: “En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya  e
aportado para acreditar la representación alegada... La reseña por el notario de los datos  bo
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades  262ww
rreepspreosnesnatbaitliivdaasd  hdaerlá nno tfaer isou..f.ic (iEennt ee,s tpeo cr assí os,o ¿laqsu,é d me alay orer parcerseednittaacciióónn  qaucere tdeintaedr aa,  lbaa vjois tlaa 
el orLigoisn aplr edceel pptoodse lre?g).ales citados, las Sentencias y Resoluciones que cita el Registrador
(y otras numerosísimas que han sentado una doctrina uniforme acerca de la expresión
del juicio de suficiencia de las facultades representativas, que por conocidas se dan por 
reproducidas), se refieren a la aportación o exhibición de la copia auténtica del poder a 
Notario distinto del que autoriza la escritura sometida a calificación.
En este caso no es necesario que al Notario se le aporte ninguna copia auténtica, 
pues tiene a la vista la escritura matriz por obrar en su protocolo.
En la escritura de partición cuya inscripción se suspende se ha reseñado en la 
escritura el documento auténtico de donde deriva la legitimación del apoderado, que 
como se ha dicho, tiene el Notario a la vista por obrar en su protocolo, y se ha emitido el 
juicio de suficiencia de las facultades representativas de forma expresa y concreta para 
el negocio documentado.
Por tanto, la representación está acreditada, el juicio de suficiencia de las facultades 
representativas está emitido y expresado en la escritura con toda claridad y concreción, 
por referencia al concreto negocio jurídico documentado, y la expresión en el documento 
público del juicio de suficiencia de las facultades representativas cumple las exigencias 
derivadas del art. 98 de la Ley 24/2001, art. 166 RN, y las resoluciones de los Tribunales 
de Justicia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
En su virtud,
Solicita
Primero.  Se admita el presente escrito, teniendo por interpuesto recurso frente a la 
calificación dicha, procediendo, previos los trámites correspondientes, a dictar resolución 
por la que se revoque la nota de calificación recurrida y se ordene la inscripción de la 
escritura.»
IV
El día 13 de agosto de 2021, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a 
este Centro Directivo, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social; 1218, 1219 y 1220 del Código Civil; 18 de la Ley 
Hipotecaria; 143, 145, 148, 164 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo de 2008, y, 
Sala de lo Civil, número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio, y las Resoluciones de esta 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de abril de 2002, 9 de abril, 3 
de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 12 y 23 de septiembre 
y 24 de octubre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 20 de diciembre de 2006, 
19 de marzo, 1 de junio y 6 y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 
27 de febrero (2.ª), 11 de junio (2.ª) y 22 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 24 de 
junio y 8 de julio de 2013, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de 
septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 
18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 3 de julio y 17 de septiembre 
de 2019.
1.  El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de partición de  e.e
herencia  en  cuyo  otorgamiento  uno  de  los  herederos  está  representada  por  una  w.b
apoderada. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho  262ww
aoptoordgeardaad oa nrtees uellt amn isdmelo  pnoodtearr ioo toerl gdaídao  7a  dseu  efnaevroor  deen  2la0 2e0s, cdrietu rlaa  oqbujee tose dgeú nr easñeañdae, 
edsecrirvitaunra l.as facultades de representación suficientes para el otorgamiento de la citada
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, «no se acredita la 
vigencia del poder relacionado en el título presentado en la fecha de otorgamiento de la 
escritura de partición de herencia, al no constar que se haya exhibido al Notario autorizante 
copia autorizada del mismo o resulte facultado el apoderado para obtener copias del poder».
La notaria recurrente alega: que el registrador interpreta que es inexcusable la 
exhibición de la copia auténtica del poder para que el notario emita el juicio de suficiencia 
de facultades representativas, atribuyendo mayor fuerza legitimadora a la copia auténtica 
que a la escritura matriz, interpretación contraria a lo que disponen los artículos 1218, 
1219 y 1220 del Código Civil; que el registrador obvia que en este caso la notaria 
autorizante del poder y de la escritura de partición es la misma, y que por tanto tiene a la 
vista, por obrar en su protocolo, la propia escritura matriz de poder (no siendo necesario 
que se le aporte ninguna copia para que se le acredite la representación); que ningún 
precepto legal, Resoluciones o Sentencias citadas han sentado la doctrina de que sea 
inexcusable la expedición de copia auténtica del poder ni exigen la exhibición de copia 
auténtica del poder al propio notario autorizante del mismo; que los preceptos legales 
citados, las Sentencias y Resoluciones que cita el registrador se refieren a la aportación 
o exhibición de la copia auténtica del poder a notario distinto del que autoriza la escritura 
sometida a calificación; y que en la escritura de partición cuya inscripción se suspende la 
representación está acreditada, el juicio de suficiencia de las facultades representativas 
está emitido y expresado en la escritura con toda claridad y concreción, por referencia al 
concreto negocio jurídico documentado, y la expresión en el documento público del juicio 
de suficiencia de las facultades representativas cumple las exigencias derivadas de los 
artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial y las resoluciones de los 
tribunales de Justicia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
2.  El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: 
«En  los  instrumentos  públicos  otorgados  por  representantes  o  apoderados,  el  Notario 
autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes 
las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se 
refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los 
datos  identificativos  del  documento  auténtico  y  su  valoración  de  la  suficiencia  de  las 
facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, 
bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la 
reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de 
éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le 
transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias  s
de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de  oe.
la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe  w.
extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral  262ww
del jCuiocniofo nrmotea riaal  dees seu ficcriietenrcioia,  dpea lraas  faecnuteltnaddeers  rveáplirdeasmenetnatteiv acsu dmep lolidso ost orlogsa ntreesq.uisitos
rceopnrteesmepnltaadnotess e on  ealp omdeenrcaidoon,a deol  naorttaícruiolo d 9e8b eerná  leoms iitnirs tcruomn ecnatroásc tpeúr bolibcloigsa ototorirog audno sju ipcoior   BOE-A-cable e
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y 
regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de 
otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o 
negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio 
que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. 
Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que 
se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el 
contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
3.  En  el  presente  caso,  el  registrador  no  ha  cuestionado  el  juicio  de  suficiencia 
expresado por la notaria en la escritura calificada ni la reseña de identificativa del documento 
auténtico acreditativo de la representación, sino que el defecto señalado es, a su juicio, que 
no se expresa en la escritura haberse exhibido al notario autorizante copia autorizada de la 
escritura de poder que se invoca como título de legitimación para intervenir en nombre de la 
representada.
Ciertamente el artículo 166 del Reglamento Notarial permite que no se exhiba al notario 
autorizante copia autorizada de la escritura de poder cuando –como ocurre en el presente 
caso– el mismo consta en el protocolo del propio notario, pero para ello es necesario que el 
notario manifieste expresamente que el apoderado se halla facultado para obtener copia del 
mismo y que no consta nota de su revocación. En efecto, dispone el artículo 166, párrafo 
segundo, del Reglamento Notarial que «en los supuestos en que el documento del que 
resulte la representación figure en protocolo legalmente a cargo del notario autorizante, la 
exhibición de la copia auténtica podrá quedar suplida por la constancia expresa de que el 
apoderado se halla facultado para obtener copia del mismo y que no consta nota de su 
revocación». Pero en la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso la notaria 
autorizante no ha hecho expresa mención de la exigencia impuesta por esta disposición 
reglamentaria. Por ello (según la doctrina de este Centro Directivo en Resolución de 3 de julio 
de 2019), el defecto debe ser confirmado, pues aunque podría entenderse que si la notaria 
autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades 
representativas del compareciente para otorgar la escritura de que se trata, en virtud de poder 
«con subsistencia», es porque no consta la referida nota de su revocación, lo cierto es que a 
la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del 
Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la trascendencia que la 
Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de las facultades representativas 
acreditadas, debe añadirse la obligación reglamentaria de constancia expresa de que el 
apoderado se halla facultado para obtener copia del poder (como garantía razonable de que 
la falta de exhibición de la copia autorizada de la escritura de poder no se debe a que haya 
sido revocado y devuelta dicha copia).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  bo
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en  262ww
teol dpola ezlolo d ceo ndfoosr mmee sae lso  deesstadbel escuid noo etifnic laocsi óanrt,í csuielonsd o3 2d5e  ya p3l2ic8a cdieó nla l aLse yn oHrimpoatse cdaerl iaju.icio verbal,
Madrid, 27 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.