BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16175
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2093 Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspendió la 
inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Inca 
número 2, doña María Alicia Echevarría Pérez, por la que se suspendió la inscripción de 
una escritura de declaración de obra nueva terminada por falta de coincidencia entre la 
superficie total construida según el certificado del técnico y la que debería resultar al 
haberse rectificado la superficie de la planta baja de la edificación.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 20 de diciembre de 2019 ante el notario de Palma 
de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, con el número 1.181 de protocolo, doña 
L. C. R., titular de la finca registral número 266 del término de Campanet, declaraba 
sobre la misma una obra nueva terminada. Se acompañaba escritura de rectificación 
otorgada ante el mismo notario el día 1 de septiembre de 2020, con el número 685 de 
protocolo, en la que figuraba diligencia de rectificación de fecha 1 de octubre de 2020.
II
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Inca número 2, 
fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previo  examen  y  calificación  de  la  escritura  autorizada  en  Palma  de  Mallorca 
el  20/12/2019  por  el  Notario  Jesús  María  Morote  Mendoza,  número  1181/2019  de 
protocolo,  acompañada  de  una  escritura  de  rectificación  otorgada  el  día  uno  de 
septiembre de dos mil veinte, número 685/2020 de protocolo y de una diligencia de 
rectificación otorgada el día uno de octubre de dos mil veinte, ambas ante el citado 
Notario de Palma, que motivaron el asiento 113 del Diario 82, y en vista de los libros del 
Registro, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador ha decidido 
suspender nuevamente la inscripción solicitada por adolecer de los siguientes defectos, 
en base a los siguientes:
Hechos.
1.  Se presenta una diligencia de rectificación, en la que se indica que por error, se 
omitió  rectificar  la  superficie  de  la  edificación  conforme  a  las  nuevas  coordenadas 
georreferenciadas, indicando entre otros, que “la planta baja, destinada a vivienda, tiene 
la superficie total construida que resulta de las coordenadas georreferenciadas de la  e.
edificación”,  sin  expresarse  los  metros  cuadrados  -por  lo  que  parece  que  se  está  w.b
hablando de los metros que constan en la certificación catastral, en cuanto a la vivienda  93ww
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inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la
legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número 
de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, 
entre otros, por lo que se tendrían que aclarar dichas circunstancias.
Fundamentos de Derecho.
1.  Artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria. Resoluciones de 8 y 19 de febrero, de 3 
de marzo, 19 de abril y 23 de mayo de 2016.
2.  Artículos 45, 49 y siguientes del Real Decreto 1093/97, por los que se exige la 
descripción completa de la obra cuya declaración se formaliza en el documento.
3.  Todo  ello  según  lo  previsto  en  el  principio  de  especialidad,  regulado  en  el 
artículo 21 de la Ley Hipotecaria, que exige la perfecta concreción del derecho que se 
inscribe, la finca sobre la que recae y la persona de su titular.
La presente calificación podrá (…)
Inca a ocho de octubre del año dos mil veinte (firma ilegible y sello del Registro con 
el nombre y apellidos de la registradora).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de 
Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 30 de octubre de 2020 con arreglo a las 
siguientes alegaciones:
«A)  Hechos (…)
B)  Fundamentos de Derecho.
Primero.
La registradora invoca infracción del artículo 45 “de la Ley Hipotecaria”, aunque 
parece claro que se ha padecido un error y lo que realmente se aprecia es infracción del 
artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, que dispone:
“Artículo 45.  Inscripción de obras nuevas.
(...) deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de 
parcela  ocupada,  el  total  de  los  metros  cuadrados  edificados,  y,  si  en  el  proyecto 
aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, 
oficinas  o  cualquier  otro  elemento  que  sea  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente.”
El error en cuanto al rango normativo es importante, porque el precepto aplicado es 
anterior a la reforma de la Ley Hipotecaria efectuada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
con  la  importante  consecuencia  de  que  si  el  Reglamento  no  se  adecúa  a  la  Ley 
actualmente  vigente,  por  el  principio  de  jerarquía  normativa,  o  bien  los  preceptos 
reglamentarios contradictorios con la ley son ilegales (y, por tanto, no aplicables) o bien 
deben interpretarse conforme a lo dispuesto por la ley posterior.
En  el  presente  caso  se  hacen  constar  en  la  escritura,  como  reconoce  la 
Registradora, el total de los metros cuadrados edificados, en este caso doscientos diez 
metros con cincuenta decímetros cuadrados, así como el número de plantas. Por tanto, 
toda la controversia versa sobre si en la escritura se ha hecho constar la superficie de 
parcela ocupada. e.e
Pero la forma en que debe hacerse constar la superficie de parcela ocupada no  b
consiste actualmente en una cifra expresada en metros cuadrados. En efecto, tal como  93ww
sdee cclaornatecimónp lad ee no blara nsu ey vcao rnesdtrauccccióionn edse  ldae L leays  Hcoipoortdeecnaaridaa, sq ugee oerxriegfee rlean ccoiandsatasn dceial , seune llao 
soucsutpitaudyoe  ap olar  lma ecnocniósntr uocbcliigóant o(rpiaá rdraef ola  2s udpeel rfaicriteíc, usloig u2ie0n2d doe e ll ap rLinecyip iHoi pdoet eqcuaer ias)o,n q luaes 
coordenadas  georrefenciadas  las  que  determinan  la  superficie,  y  no  esta  la  que
determina aquellas, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria (“El titular registral del 
dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción 
literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, 
sus linderos y superficie”), principio que ha sido asumido por la Dirección General 
mediante doctrina reiterada.
En tales circunstancias es evidente que el motivo alegado por la registradora decae, 
por cuanto el precepto reglamentario que establece la obligación de hacer constar la 
superficie de parcela ocupada tiene que entenderse actualmente que consiste en hacer 
constar las coordenadas georreferenciadas del suelo ocupado, y no su expresión en 
metros cuadrados.
Por tanto, no hay motivo para la denegación de la inscripción.
Segundo.
De forma sorprendente, sin embargo, la registradora parece vincular la denegación 
de la inscripción de la obra declarada a una posible discrepancia entre la superficie 
construida declarada de doscientos diez metros cuadrados (210 m²) y la superficie de la 
parcela ocupada, pues aquella superficie deriva del informe técnico y la modificación en 
las georreferencias del suelo de parcela ocupado por la edificación debería, según ella, 
conllevar  una  modificación  de  la  superficie  construida  resultante  de  las  mediciones 
técnicas.
Pero la registradora parece ignorar que la medición del suelo no es una medición 
sobre una superficie de papel en blanco. Por un lado, la realidad física de la parcela 
presenta irregularidades del terreno que hacen imposible su medición con precisión. Y, 
por otro lado, la capacidad humana para medir magnitudes físicas se halla condicionada 
por las limitaciones propias de los instrumentos de medición, que no presentan nunca 
una exactitud absoluta en los resultados de medición obtenidos.
Esto ha sido reconocido por la propia Dirección General en su Resolución de 23 de 
septiembre de 2020, conjunta con la Dirección General del Catastro (BOE de 10 de 
octubre). En efecto, en el párrafo 4.º de la Exposición de Motivos se dice que en la 
Resolución “se perfila expresamente la mejora de la precisión métrica de la cartografía 
catastral  a  través  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa”. 
Evidentemente, si la precisión métrica de la cartografía catastral mejorable, es porque no 
es  absolutamente  perfecta  y,  por  tanto,  es  susceptible  de  mejora.  Por  ello,  por  la 
imperfección de la cartografía, se dice en el párrafo siguiente que “se prevén unos 
márgenes de tolerancia gráfica”.
Tales márgenes se definen en el Anexo II de dicha Resolución conjunta, exponiendo 
de  inicio  que  “las  representaciones  gráficas  georreferenciadas  alternativas  (RGGA), 
correspondientes a la cartografía elaborada por técnicos, normalmente se realizan con 
instrumentación y metodologías de mayor precisión que las utilizadas en la cartografía 
catastral, lo que supone que las escalas a las que se representan son diferentes”. Por 
ello se define un “Margen de tolerancia”.
En el presente caso se ha acudido para establecer las georreferencias de la porción 
de suelo ocupado a la cartografía catastral. Sin embargo, el técnico, para medir la 
superficie edificada, ha utilizado “metodologías de mayor precisión que las utilizadas en 
la cartografía catastral”, arrojando, como es lógico, diferente resultado.
Como se puede ver claramente en la primera escritura objeto de rectificación (la 
número 1.181/2019 de protocolo), se incorporó un “certificado descriptivo de superficies”, 
en el que el técnico establece la superficie edificada, de 210’50 metros cuadrados, con  e
su correspondiente desglose. bo
La superficie controvertida consiste en la de la planta baja, que según el Catastro es  93ww
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scuaptaesrtfricaile sre, dloan ddeifaedrean cfuiae rpao ddreía  9e8s’4ta0r  me2n)t rey  10’’2300  mmeettrrooss  ccuuaaddrraaddooss  ((ssii   llaa   ssuuppeerrffiicciiee 
catastral redondeada fuera de 97’50 m2). Tal diferencia, indeterminada por ser distintos
los parámetros de precisión para su cómputo, no podría alcanzar en ningún caso una 
magnitud superior a la que la Resolución citada establece (0,50 metros en suelo urbano 
y 2’00 metros en suelo urbano) como más allá de los márgenes de tolerancia, dado que 
el perímetro de la edificación es rectangular y cualquiera de sus dos lados supera con 
creces los 5 metros.
En todo caso, como queda suficientemente argumentado en el Fundamento de 
Derecho precedente, la cuestión es irrelevante, porque una cosa es la superficie de 
suelo ocupada por la edificación y otra distinta es la superficie de la planta baja y lo que 
debe hacerse constar en la inscripción de la declaración de obra son, por un lado, la 
superficie  de  parcela  ocupada  y,  por  otro  lado,  el  total  de  los  metros  cuadrados 
edificados.  Ambas  superficies  sin  duda  guardan  relación,  pero  no  son  magnitudes 
idénticas.
C)  Solicitud. Y solicita a la Dirección General admita este recurso y disponga, si 
procede, la revocación de la calificación objeto del mismo.»
IV
La registradora de la Propiedad de Inca número 2 emitió informe el día 16 de 
noviembre de 2020 y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 20 y 202 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 
45, 46, 49, 50, 52 y 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 28 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; la Resolución de 29 de octubre 
de  2015,  de  la  Subsecretaría,  por  la  que  se  publica  la  Resolución  conjunta  de  la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  y  de  la  Dirección  General  del 
Catastro; la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se 
publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones 
técnicas  complementarias  para  la  representación  gráfica  de  las  fincas  sobre  la 
cartografía  catastral  y  otros  requisitos  para  el  intercambio  de  información  entre  el 
Catastro y el Registro de la Propiedad; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 25 de agosto de 2008, 8 de febrero, 19 de abril, 9 y 23 de 
mayo, 5 de julio, 6, 21 y 28 de septiembre, 7 de noviembre y 13 de diciembre de 2016, 9 
de enero, 7 de febrero, 27 de julio y 4 de octubre de 2017 y 5 de septiembre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 4 de marzo 
y 16 de junio de 2020.
1.  Es  objeto  de  este  recurso  si  es  inscribible  una  declaración  de  obra  nueva 
terminada en la que, al rectificarse las coordenadas de la parcela ocupada por la 
edificación, deja de haber coincidencia con el total de metros cuadrados construidos que 
se indican en la escritura.
En particular, en este expediente debe tenerse en cuenta lo siguiente:
– En la escritura de declaración de obra nueva finalizada se recoge, de acuerdo con  e.
la certificación del técnico, que la superficie de la planta baja de la edificación es  w.
de  97,20  metros  cuadrados  y  el  total  de  metros  edificados  es  de  210,50  metros  93ww
cuad–r aPdroess.entada la escritura, la registradora suspende la inscripción por tener dudas
sobre la posible invasión de la parcela colindante.
– El notario rectifica las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación 
señalando que las correctas son las catastrales. La registradora pone nueva nota de 
calificación por falta de coincidencia entre la superficie indicada en el cuerpo de la 
escritura (97,20 metros cuadrados) y la que resulta de las coordenadas de Catastro 
(98,45 metros cuadrados).
– El notario incorpora una nueva diligencia indicando que la superficie de la planta 
baja  es  la  que  resulta  de  las  coordenadas  catastrales,  sin  expresarla  en  metros 
cuadrados.
– La registradora vuelve a suspender la inscripción porque se mantiene la misma 
cifra total de metros construidos (210,50 metros cuadrados), sin tener en cuenta la 
modificación de la superficie de la planta baja.
2.  En cuanto al modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma 
de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, este Centro Directivo 
ya  ha  tenido  ocasión  de  pronunciarse  en  varias  Resoluciones  sobre  el  ámbito  de 
aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
En todo caso debe partirse de que el precepto proclama, de manera clara, general y 
sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación 
o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica».
En  cuanto  a  las  dudas  que  advierte  la  registradora  sobre  la  ubicación  de  la 
edificación respecto a la finca registral, como ha reiterado esta Dirección General, no 
basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas 
con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las 
ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, 
no es posible efectuar tal comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados, el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede 
en el supuesto de este expediente en cuanto alguno de los elementos constructivos 
declarados) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de 
determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista 
espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la 
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en muchas posteriores como la de 4 
de enero, 23 de abril, 14 de mayo o 4 de septiembre de 2019 (entre otras).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre 
si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y  e.
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la  w.b
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya  93ww
repr3e.s enEtna ceiól ns ugpráufeicsato n od es ee hsate i nesxcpreitdoi.ente, la escritura cumple con lo dispuesto en el
alar tíecduilfoic a2c0i2ó nd eq ulae  Lceoyn sHtaipno teenc aCriaat aasl trreom. Litiars ree,g uisntara vdeozra r escetñifiaclaad, ae,n a  slua ss ceogournddean andoatas  ddee 
calificación,  que  la  superficie  que  resulta  de  esas  coordenadas  no  coincide  con  la 
declarada en la escritura.
Como  se  ha  afirmado  por  esta  Dirección  General  en  otras  ocasiones  (cfr. 
Resoluciones de 29 de junio, 27 de julio y 2 de noviembre de 2017), para inscribir la 
edificación es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella según 
la  descripción  literaria  que  figura  en  el  título  y  la  que  resulta  de  las  coordenadas 
georreferenciadas aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Pero no constituye el objeto de este recurso determinar si para la constancia registral 
de una declaración de obra nueva finalizada, de la que se aportan las correspondientes 
coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación obtenidas de la geometría 
catastral, constituye defecto la falta de coincidencia de la superficie ocupada, que consta 
en el título, con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de 1,25 
metros cuadrados, ya que el notario rectifica ese aspecto para que no haya discordancia.
4.  En efecto, en este expediente, el notario indica por diligencia que la superficie de 
la parcela ocupada por la edificación es la que resulta de las coordenadas catastrales 
(esto es, 98,45 metros cuadrados), por lo que se modifica la superficie inicialmente 
señalada en el certificado del técnico y en la escritura (97,20 metros cuadrados).
A pesar de haberse modificado dicha superficie, no se ha rectificado el total de 
metros cuadrados construidos, manteniéndose los 210,50 que se declararon inicialmente 
en la escritura.
El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el cual se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de 
la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, exige la expresión en el título por el 
que se declare la obra nueva finalizada tanto de la superficie de la parcela ocupada por 
la edificación como del total de metros cuadrados edificados. Esa última cifra debe ser 
coincidente con la que resulta de sumar los metros cuadrados construidos en cada una 
de las plantas declaradas.
Ahora bien, esta Dirección General entiende que no puede mantenerse la calificación 
en el caso que nos ocupa considerando las circunstancias de ser ínfima diferencia 
superficial advertida; de que se debe a la última rectificación efectuada en la cual se 
toma la superficie que expresan las coordenadas catastrales, las cuales no tienen la 
misma precisión ni se han obtenido por los mismos métodos que los empleados por 
técnico; y de que, a la vista del título y de sus rectificaciones, no se aprecian dudas de 
que la edificación a la que se refiere la escritura, el técnico y el Catastro es la misma.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.