BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127050
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16931 Resolución  de  20  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Dos  Hermanas  n.º  1  a  inscribir  una 
escritura de ampliación de obra.
En el recurso interpuesto por don José Francisco Zafra Izquierdo, notario de Dos 
Hermanas,  contra  la  negativa  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Dos  Hermanas 
número 1, don Javier Francisco Anaya Revuelta, a inscribir una escritura de ampliación 
de obra.
Hechos
I
El día 16 de abril de 2021, con número 772 de protocolo, se autorizó por el notario de 
Dos Hermanas, don José Francisco Zafra Izquierdo, escritura por la cual se declaró la 
ampliación de determinada obra sobre una vivienda unifamiliar, con rectificación de la 
superficie  del  solar,  en  los  términos  que  se  detallaban  en  la  calificación  registral 
impugnada.
II
Presentada  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Dos  Hermanas 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El  Registrador  que  suscribe,  previo  examen  de  la  escritura  otorgada  en  Dos 
Hermanas, el día dieciséis de abril de dos mil veintiuno, ante el Notario don José 
Francisco Zafra Izquierdo, número 772 de su protocolo, ha procedido a su calificación en 
los siguientes términos:
Hechos:
1.º  El mismo día que el de su otorgamiento se remite telemáticamente a esta 
Oficina copia autorizada electrónica de dicho instrumento público, causando el asiento 
de  presentación  número  265  del  diario  123;  suspendiéndose  en  dicha  fecha  su 
calificación  y  despacho,  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  254  de  la  Ley 
Hipotecaria, al no acreditarse la autoliquidación del Impuesto correspondiente.
2.º  El día veintiséis del pasado mes de abril se aporta copia autorizada en soporte 
papel de dicha escritura, junto con modelo AU7, acreditativo de la presentación de la 
autoliquidación  del  Impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos 
Documentados.
3.º  En dicho documento, los esposos don R. H. P. y doña M. I. L. F., como titulares 
dominicales con carácter ganancial de la finca registral 69.037, hoy identificada con el 
código registral único 41019000662580, que se corresponde con la vivienda unifamiliar  e.
(…) en término de Dos Hermanas, hoy calle (…), que consta de dos plantas, baja y alta o  w.b
primera, con una superficie construida en planta baja de ochenta y cinco metros y  931ww
vdeeicnítmitreétsro ds eccíumaedtrraodso sc,u addercaldaorasn, ,y  ceonm pol aonbtar aa lttear mo ipnraimdae,r aq udee  sseotbernet al am  emtrisoms ay  tsree inhtaa 
rdeeaclíizmaedtoro su nc uaamdpraliadcoisó ne nd eto ltaa l,c oqnuset rcuocncsióisnt ed ee nn orevfeonrmtaa y t octuaal tyro a mmeptlriaocsi óyn  trdeein ltaa  pyl adnotas 
baja en setenta y cuatro metros y dieciocho decímetros cuadrados, y ampliación de la
primera planta en veinte metros y catorce decímetros cuadrados. Asimismo se solicita la 
rectificación de la cabida de la superficie de solar de dicha finca, que no excede del cinco 
enteros por ciento de la superficie inscrita en el Registro, en base a certificación catastral 
que se incorpora a dicho título.
A los efectos de la expresada ampliación de obra nueva, se incorpora a la escritura 
presentada certificación expedida en Dos Hermanas en marzo de dos mil veintiuno por 
don A. O. G. y don A. M. M., colegiados números (…) y (…), respectivamente, del 
Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, cuyas firmas considera legitimas el Notario 
autorizante del título presentado, donde se hace constar que la construcción, en su 
configuración actual, tiene una antigüedad mínima del dio dos mil once. Asimismo en 
dicho certificado se hace constar la coordenadas georreferenciadas de la porción de 
suelo ocupada por la edificación.
4.º  Del Registro resultan las siguientes circunstancias:
a)  Que dicha finca forma parte integrante de un conjunto residencial compuesto de 
treinta y seis viviendas, desarrolladas en dos plantas, que se encuentra constituido en 
régimen de propiedad horizontal en virtud de escritura otorgada Sevilla, el día seis de 
julio de dos mil, ante el Notario don Jaime Antonio Soto Madera.
b)  Que  en  relación  a  dicho  conjunto  residencial,  constituido  en  régimen  de 
propiedad horizontal, no existen inscritos estatutos o normas de comunidad específicos 
que complementen dicho régimen de propiedad horizontal.
5.º Examinados los antecedentes del Registro y la documentación presentada, se 
observan las siguientes causas impeditivos o defectos de la inscripción pretendida:
a)  Al formalizarse en el título presentado una ampliación de una obra, que, de una 
parte puede conllevar la modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico 
del  que  forma  parte  integrante  dicha  finca,  cuyo  conjunto,  como  se  ha  dicho,  se 
encuentra  constituido  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  y  de  otra  supone  la 
modificación de la superficie construida de dicha vivienda, lo que puede implicar la 
modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos integrantes del 
mismo, se precisa el consentimiento unánime de todos los propietarios de dicho conjunto 
urbanístico, expresado en la correspondiente junta. Igual consentimiento se requiere 
para la rectificación de la superficie del solar donde se encuentra ubicada dicha vivienda, 
por implicar la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
b)  Se  observa  discordancia  entre  la  superficie  que,  según  el  título,  ocupa  la 
edificación en su parcela, ascendente a ciento cincuenta y nueve metros y cuarenta y un 
decímetros cuadrados, y la que resulta como tal de las coordenadas georreferenciadas 
de las construcciones, que se consigna en el certificado relacionado en el precedente 
apartado  30  de  esta  nota  de  calificación,  expedido  por  técnicos  competentes,  que 
asciende a ciento setenta y siete metros y sesenta y siete decímetros cuadrados.
Fundamentos de Derecho:
Con carácter general es de aplicación el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que en su 
párrafo primero establece que los "Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se 
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los 
asientos del Registro". e.e
Y con carácter específico, para los hechos expuestos en el anterior apartado 5.º de  931ww
lcoosn s«idheercahcoiosn»e s:de  esta  nota  de  calificación,  hay  que  atender  a  las  siguientes
PúbAlicuan,q uae t rsaiv ébsie dne  essu sc ieRrteos oqluucei olnae sD idreec cfeiócnh aGs e1n2e rdael  ddeic iSemegbureri ddaed  1J9u8rí6d icya  2y0  Fdee   BOE-A-cable e
febrero  de  1989,  entre  otras,  puso  de  relieve  que  «en  la  propiedad  horizontal  la 
necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes 
sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la 
Ley como propiedad separada –artículos 1 y 3–), con la ineludible interdependencia 
objetiva  y  recíprocas  limitaciones  derivadas  de.  la  unidad  física  del  edificio  en  su 
conjunto,  no  se  opone,  en  sede  de  utilización  de  los  elementos  privativos,  al 
mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación 
se verifica a partir de un señorío potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los 
límites legales en forma de prohibición u obligación», todo ello en consonancia con el 
artículo 7 de la ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, que admite la posibilidad de 
modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no 
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o 
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario; también lo es que una 
modificación en la descripción de un elemento privativo, como se recoge en el título 
presentado, implica la alteración de la configuración exterior del conjunto residencial al 
que pertenece, toda vez que el elemento privativo a que se contrae dicho título, pasa a 
configurarse como una vivienda con una superficie construida mayor, tanto en su planta 
baja como en su planta alta o primera, que, puede perjudicar los derechos de otro u otros 
propietarios, y, en consecuencia, excede de ese ámbito de actuación individual que se 
reconoce por la Ley a su propietario, y, por ende, no puede llevarse a cabo sin que se 
acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios tal y como se desprende de los 
artículos 5 y 17 apartados 6 y 8 de la ley sobre propiedad horizontal.
Los mismos preceptos son aplicables en cuanto a la rectificación de la cabida de la 
superficie del solar por implicar la misma la rectificación del propio título constitutivo de la 
propiedad horizontal.
De otra parte, el artículo 45 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que 
aprueban  las  normas  complementaria  al  reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística, determina que, en los títulos previstos por la legislación hipotecaria para la 
constatación de los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a 
la finca, deberán constar, al menos, entre otros, la superficie de parcela ocupada por la 
edificación. En ese mismo sentido, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en su redacción 
dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que la porción de suelo ocupada por 
cualquier  edificación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación geográfica.
En su virtud, a la vista de dichas causas impeditivas de carácter subsanable y al 
amparo de los preceptos citados, se acuerda la suspensión de la inscripción del referido 
documento.
Esta nota de calificación negativa lleva consigo la prórroga automática del asiento de 
presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días, a contar desde que se 
tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones  legalmente 
pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. No 
obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del 
asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días, anteriormente referido, podrá 
solicitar que se practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación los interesados podrán (…)
Dos Hermanas, a dieciocho de mayo de dos mil veintiuno.–El Registrador. Fdo.:  e
Javier  Anaya  Revuelta.–Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  bo
cualificada  por  Javier  Anaya  Revuelta  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  dos  931ww
Hermanas 1 a día diecinueve de Mayo del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Francisco Zafra Izquierdo, notario de 
Dos Hermanas, interpuso recurso el día 18 de junio de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba lo siguiente:
«Antecedentes de hecho:
Primero.–(…)
Tercero.–(…)
Se  trata  de  una  ampliación  de  obra  declarada  por  antigüedad  y  solicitud  de 
rectificación de cabida sobre una finca que consta inscrita con la siguiente descripción:
Urbana: (…) en término municipal de Dos Hermanas. Hoy calle (…) Consta de dos 
plantas, baja y alta o primera; la planta baja, consta de vestíbulo distribuidor, salón, 
cocina, dormitorio y aseo, y escalera de acceso a la planta alta o primera; planta alta o 
primera, se distribuye en tres dormitorios, dos cuartos de baño y dos terrazas. Superficie 
construida: planta baja ochenta y cinco metros y veintitrés decímetros cuadrados; y 
planta alta o primera, setenta metros y treinta decímetros cuadrados, siendo la superficie 
total construida de la vivienda de ciento cincuenta y cinco metros cincuenta y tres 
decímetros cuadrados. La superficie de la parcela es de trescientos metros dieciséis 
decímetros cuadrados. Linda, mirando desde calle (…), por la derecha entrando, con 
vivienda número (…); por la izquierda, con vivienda número (…); y por el fondo, con zona 
común, a través de la cual linda con la vivienda número (…) Coeficiente: dos enteros 
setenta y siete centésimas por ciento.
Es de destacar que la descripción es de una parcela con superficie y linderos propios 
y en la que hay una edificación de dos plantas con sus superficie [sic], destinada a 
vivienda.
En la escritura consta:
"... Esta finca forma parte de un complejo urbano descrito como urbanización de 
viviendas independientes, cada una de las viviendas se levanta en el interior de una 
parcela  independiente.  Todo  el  conjunto  está  rodeado  por  viales  generales  y  calle 
interiores. Sobre cada una de las parcelas, y en su interior, se levanta una vivienda 
unifamiliar independiente.
Por tanto sus rasgos definitorios son la pluralidad de parcelas con destino a viviendas 
(elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos sobre otros 
elementos (elementos comunes) que son los viales, y en cuanto a su organización de la 
que se dota es la de la Ley de Propiedad Horizontal."
En el PGOU de Dos Hermanas artículo 2.2.1 se recogen los conceptos de:
Manzana es la parcela o conjunto de parcelas delimitadas por alineaciones exteriores 
contiguas.
Parcela es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial.
Superficie es la dimensión, en proyección horizontal del área comprendida dentro de 
los linderos.
En el mismo PGOU también se recoge el de vivienda unifamiliar como vivienda 
situada en parcela independiente aislada o entremedianeras. e
A los anteriores Hechos le son de aplicación los siguientes 931www.
Fundamentos de Derecho:
sobrIe.  laS eM tarantzaa ndae  (u…n )C yo nqjuuen toe sUtarb, aan íssuti cvoe zq,u lea  sfoer mdeasnc rtirbeein ctao my os eCios npjuanrctoe lRase sciodne nucniaal 
vivienda unifamiliar, formalizado en escritura de división horizontal del dos mil y por tanto
muy anterior a la regulación de los complejos inmobiliarios y reforma de la Ley de 
Propiedad Horizontal, lo que no implica que, aunque se constituyera en su día sobre una 
finca registral, Manzana (…), no pueda ser un Complejo Inmobiliario. Así la resolución 
de 15 de febrero de 2018, "... De este modo, no cabe duda y así se reconoce por la 
doctrina y ha admitido este Centro Directivo, que es posible constituir un complejo 
inmobiliario sobre una única finca registral, debate que en la actualidad carece de 
sentido al estar admitida expresamente tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo 
párrafo, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: ‘El complejo 
inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias’".
En diversas resoluciones de la Dirección General, por todas la de la Resolución 27 
de enero de 2021 (las Resoluciones de 21 de enero de 2014, 15 de febrero y 10 de 
septiembre de 2018) se ponen de manifiesto las diferencias entre complejo inmobiliario y 
propiedad  horizontal  tumbada.  La  resolución  de  10  septiembre  de  2018  dice:  "...El 
régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil 
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos 
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional 
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su 
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la 
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios 
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales 
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal... El artículo 24, que 
integra el capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la 
naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar 
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino 
principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, 
como  derecho  objetivamente  vinculado  a  la  respectiva  finca  independiente,  en  una 
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o 
tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la 
que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes…"
Por ello la propiedad horizontal tumbada es una auténtica propiedad horizontal con 
unidad jurídica y funcional y el suelo y el vuelo son elementos comunes, mientras que el 
Complejo Inmobiliario no tiene esta naturaleza de propiedad horizontal, y lo común son 
los elementos accesorios.
De ahí el error de la nota de calificación que no pone en duda que estemos ante un 
Complejo Urbanístico, sino que confunde su naturaleza y le aplica todo el régimen de la 
propiedad horizontal resultando fuera de lugar.
En  una  propiedad  horizontal  tumbada  para  hacer  propia  la  edificación  sobre  y 
elemento común no basta con el consentimiento de la Junta de Propietarios, sería 
necesario la desafectación como elemento común, su cesión al particular, con una causa 
propia a este negocio de cesión.
En cambio en el Complejo Urbano, como recoge la Resolución de la Dirección 
General de 15 de febrero de 2018, "...de modo que lo que vendría a implicar la ulterior 
edificación es un mero ejercicio de facultades inherentes al dominio; en este caso la 
edificación y adquisición de lo adquirido por obra de la accesión inmobiliaria (edificación 
sobre suelo propio y no ajeno); accesión (artículos 353 y siguientes del Código Civil), por 
tanto, verdadero modo de adquirir el dominio -haciendo propio y privativo lo edificado."
En este caso la Junta de Propietarios del Complejo Urbanístico no tiene competencia  e.
ninguna en las decisiones del dueño de una parcela en cuanto a la ampliación de la  w.b
edificación. 931ww
horizSoonlota l,lo sy  ceonl inbdaasnete sa  yla sp orre laecsitoen etsít uldoe,   nveoc icnodmado  pmoidermíab rtoesn edr ei nutenrav enpcroiópnie dpaodr 
dcoisntasntrcuicacsi,o nluecse esn,  ov issotabsr,e  my eadl iasneerr íavisv.iendas  pareadas  por  tratarse,  en  su  caso,  de
Dice la nota que la modificación de la superficie construida de la vivienda puede 
implicar la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos del 
mismo, olvidando que el artículo 5 de la LPH, para situaciones de división horizontal 
propia o tumbada no tiene a la superficie útil como único parámetro para fijar la cuota, y 
además, tratándose en esta caso de un Complejo Urbano el coeficiente está claro que se 
estableció por número de fincas, (100/36=2.77%).
En cuanto a la rectificación de cabida además de lo dicho anteriormente hay que 
resaltar lo siguiente:
La nota del registrador no pone en duda que se trate de un auténtico caso de 
rectificación de cabida, como "la registración de un exceso de cabida ‘stricto sensu’ sólo 
puede  configurarse  como  la  rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la 
descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción 
registra!, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originariamente registrados..." sino el medio que es la rectificación del título constitutivo. 
La resolución de la Dirección General de 22 de enero de 2009 para el caso de un edificio 
en Propiedad Horizontal admite "...la posibilidad de rectificación de errores de datos 
descriptivos, de manera que identificado pues un elemento privativo a través de esos 
datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se 
corresponda  con  la  comprendida  dentro  de  los  linderos  a  través  de  los  que  se 
individualiza y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a través de un 
expediente de dominio".
De manera que solicitándose la rectificación de acuerdo con el artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria no albergando dudas el registrador no se entiende que se deniegue la 
inscripción y el resultado que produce es descabellado al exigir como único instrumento 
la rectificación del título constitutivo, con acuerdo unánime de la Junta, rectificación de 
cuotas, escritura notarial, impuesto de AJD e inscripción.
Por todo ello no puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. Registrador 
en la nota de calificación que se impugna.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito con registro de fecha 30 de junio de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 2, 3, 5, 7, 10, 12, 17, 24 y 26 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, introducido por la Ley 8/1999, 
de 6 de abril; 26, apartados 2, 4, 5 y 6, y 65.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana;  las  Sentencias  de  la  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  de  10  de  mayo 
de 1999, 13 de marzo de 2003, 27 de octubre de 2008, 1 de abril de 2009, 18 de octubre 
de 2013 y 21 de enero de 2020; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril 
de 1998, 2 de marzo de 2001, 26 de septiembre de 2002, 7 de abril de 2006, 7 de 
octubre de 2008, 22 de enero y 3 de diciembre de 2009, 17 de octubre de 2010, 5 de  e.e
mayo y 15 de junio de 2011, 27 de noviembre de 2013, 13 y 21 de enero y 17 de octubre  b
de 2014, 13 de julio de 2015, 8 de enero y 20 de diciembre de 2016, 15 de febrero, 23 de  931ww
mdea rlzao  Dy i2re2c dcieó nm aGyeon deera 2l 0d1e8  yS e1g9u dried ajudli oJ yu r5íd dicea  sey pFtieem Pbúreb lidcea  2d0e1 92,  yd lea sj uRneios oylu c1i2o ndees 
noviembre de 2020 y 25 de febrero y 28 de junio de 2021.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes:
a)  La finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura cuya calificación es 
impugnada está integrada en un conjunto residencial de treinta y seis viviendas, que se 
encuentra constituido en régimen de propiedad horizontal en virtud de escritura otorgada 
en Sevilla, el día 6 de julio de 2000. En dicho título constitutivo del régimen de propiedad 
horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la finca matriz, registral 64.619, se 
consignó expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la 
Ley de 21 de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás 
disposiciones  concordantes  y  complementarias,  sin  perjuicio  de  los  Estatutos  que 
pudiera redactar en el futuro la comunidad de propietarios». Asimismo, al margen de la 
referida  inscripción  6.ª  de  dicha  finca  matriz  existe  extendida  una  nota,  de  14  de 
diciembre de 2001, haciendo constar el diligenciado del libro de actas número uno de 
dicha comunidad de propietarios.
b)  En la escritura calificada los otorgantes declaran, como obra terminada, que 
sobre la citada finca registral 69.037 se ha realizado una ampliación de la construcción 
de 94,32 metros cuadrados en total, que consiste en reforma total y ampliación de la 
planta baja en 74,18 metros cuadrados, y ampliación de la primera planta en 20,14 
metros cuadrados. Asimismo, se solicita la rectificación de la superficie de solar de dicha 
finca, que no excede del cinco por ciento de la superficie inscrita en el Registro, con base 
en certificación catastral que se incorpora a dicho título.
El registrador suspende la inscripción de la escritura presentada por dos razones. En 
primer  lugar,  entiende  que  la  ampliación  de  obra  declarada  puede  conllevar  la 
modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte 
integrante dicha finca, constituido en régimen de propiedad horizontal, y supone la 
modificación de la superficie construida de dicha vivienda, por lo que es necesario el 
consentimiento  unánime  de  todos  los  propietarios  de  dicho  conjunto  urbanístico, 
expresado  en  la  correspondiente  junta.  Y,  en  segundo  lugar,  entiende  que  igual 
consentimiento se requiere para la rectificación de la superficie del solar donde se 
encuentra ubicada dicha vivienda, por implicar la modificación del título constitutivo de la 
propiedad horizontal.
El recurrente alega, en esencia, que el conjunto urbanístico en que se integra la finca 
objeto de la escritura calificada es un complejo inmobiliario que no puede confundirse 
con la propiedad horizontal tumbada, por lo que la junta de propietarios del complejo 
urbanístico no tiene competencia alguna en las decisiones del dueño de una parcela en 
cuanto a la ampliación de la edificación; y respecto de la rectificación de superficie del 
solar afirma que este Centro Directivo, en Resolución de 22 de enero de 2009 ha 
permitido la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos en un elemento 
privativo integrante de un régimen de propiedad horizontal, a través de un expediente de 
dominio.
2.  Como  ha  declarado  ya  en  otras  ocasiones  esta  Dirección  General  (cfr. 
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, vino a recoger en el Derecho 
positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado 
que,  con  diversas  denominaciones  (urbanizaciones  privadas,  conjunto  inmobiliario, 
propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y 
había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y 
las resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica muestra figuras  e
muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un  bo
solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las  931ww
spórotapnieodsa dy ebsa jhoos riczoomntuanleess ),c oloms pcleejnatsro s(p cluormaleidracida ledse  ceosnc aol esrians v iovi epnodratasl eesn  ssoubsr ep launntoass 
suunpifearmioilrieasre, s,lo lso s ecdoinficjuionsto se necdaifbicaaltgoardiooss ,e nl ahsi leurarb, alonsiz acocinojnuensto sp drieva vdiavise ncdoans  pvaivreieanddaass, 
etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos 
inmobiliarios privados.
Así, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, al describirlos, exige tan solo 
dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de 
parcelas  con  destino  a  viviendas  o  locales  e  independientes  entre  sí  (elementos 
privativos) y la existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos 
independientes  sobre  otros  elementos  inmobiliarios,  viales  o  servicios  (elementos 
comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: 
la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de 
la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su apartado 2 dos esquemas: la comunidad 
de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en 
su apartado 4 la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a 
sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial 
sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y 
modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que 
acaba  de  expresarse,  la  postura  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  siempre  la  de 
reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración 
jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las 
especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse 
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin 
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas 
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos –
como ya se ha expuesto– se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad 
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también 
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación  Urbana  aprobado  por  el  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de 
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008 
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el 
V  Congreso  Internacional  de  Derecho  Registral  del  año  1982,  según  la  cual  se 
caracterizan  los  complejos  inmobiliarios  «por  la  existencia  de  una  pluralidad  de 
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un 
régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una 
multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y 
particulares de los partícipes», añadiendo la propia Sentencia que «según la doctrina 
científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es, 
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado 
en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, 
de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».
El  artículo  24  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  caracteriza  los  complejos 
inmobiliarios  por  «estar  integrados  por  dos  o  más  edificaciones  o  parcelas 
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar 
los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren 
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad 
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Así, por un lado, la Carta de Roma identifica los complejos inmobiliarios por la 
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o  s
servicios comunes o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con  oe.
vocación  de  pertenecer  a  una  multiplicidad  de  titulares  para  la  consecución  y  w.
mantenimiento de intereses generales o particulares de los partícipes. Y por otro, el  931ww
marátísc uelod i2fi4c adceio lnae Lse yo  spoabrrcee plarso piineddeapde hnodrieiznotnetsa l eimntpreo nseí  qcuuey oe sdtéens tiinntoe gpraridnocsip aplo rs deoas  loa 
evilveimenednato os  ilnomcaolebsil iayr icousy, ovsia tlietusl,a irnesst aplaacrtiiocnipeesn o e sne ruvnicai ocso.propiedad indivisible sobre otros  BOE-A-cable e
Más recientemente, en el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a que atenerse para 
determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario 
privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el artículo 24 de la Ley 
sobre  propiedad  horizontal:  «A  los  efectos  previstos  en  este  número  se  considera 
complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria 
en  el  que  se  distingan  elementos  privativos,  sujetos  a  una  titularidad  exclusiva,  y 
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas 
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
De este modo, es indudable, y así se reconoce por la doctrina y ha admitido este 
Centro Directivo, que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca 
registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente 
tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo párrafo, del texto refundido de la Ley de 
Suelo y Rehabilitación Urbana: «El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una 
sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo 
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en 
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo 
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del 
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, 
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de 
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero y 22 de mayo de 2018, entre otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código 
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos 
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional 
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 
declara su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su 
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la 
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios 
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales 
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del 
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el 
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes 
entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que 
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca 
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean 
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos 
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser 
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal 
suelen  cobijarse  (indebidamente),  situaciones  que  responden  a  ambos  tipos,  el  de 
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, 
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades 
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho 
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se 
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La 
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario 
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a  s
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también  oe.
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una  w.
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la  931ww
nlao rLmeay tidvea  sSuusetalon tyiv aR eahpalicbailibtalec ieóxni gUer btaal nrae)q. uEisnit ola ( cafrc. tuaartlíicdualdo  2e6l .a2r tdíceul ltoe x2t6o. 6re fduenl dmidios mdeo 
jtuerxítdoic alesg.al exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones  BOE-A-cable e
3.  En el presente caso, la configuración física es más propia de un complejo 
inmobiliario integrada por parcelas independientes, en las que existen edificaciones 
independientes y que comparten como elementos comunes viales y calles, diferente a la 
propiedad horizontal tumbada, lo que conduciría a la estimación del recurso en lo relativo 
a la ampliación de edificación dentro de la parcela independiente, dado que dichas 
modificaciones no afectarían ni otros propietarios ni a elementos comunes.
No obstante, del historial registral resulta configurado un conjunto inmobiliario en 
régimen de propiedad horizontal tumbada. En efecto, según ha quedado antes expuesto, 
la finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura calificada es una de las treinta y 
seis viviendas que integran un conjunto residencial constituido en régimen de propiedad 
horizontal mediante escritura otorgada el día 6 de julio de 2000; y en dicho título 
constitutivo del régimen de propiedad horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la 
finca  matriz,  registral  64.619  («obra  nueva  y  división  horizontal»),  se  consignó 
expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la Ley de 21 
de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás disposiciones 
concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que pudiera redactar en 
el futuro la comunidad de propietarios». Además, al margen de la referida inscripción 6.ª 
de dicha finca matriz consta extendida una nota, de 14 de diciembre de 2001, haciendo 
constar  el  diligenciado  del  libro  de  actas  número  uno  de  dicha  comunidad  de 
propietarios.
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de 
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran 
como «el mismo Conjunto Arquitectónico», «en régimen de propiedad horizontal», unido 
a la remisión explícita que en el título constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley 
sobre propiedad horizontal, llevaría a concluir que, en contra de lo que sostiene el 
recurrente,  no  se  trata  de  un  complejo  inmobiliario  sino  de  propiedad  horizontal 
«tumbada». A lo que cabe añadir que según el escrito de recurso se trata de un conjunto 
de viviendas pareadas que comparten no solo la medianería (como afirma el recurrente) 
sino suelo y estructura de edificación, tal y como ocurre en este tipo de propiedad 
«tumbada».
4.  Respecto del primero de los defectos invocados por el registrador, ciertamente, 
tratándose de una propiedad horizontal, la ampliación de la construcción de la vivienda 
objeto de la declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de 
la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha 
finca, así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el 
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Según  se  afirmó  en  las  Resoluciones  de  este  Centro  Directivo  de  8  de  enero 
de 2016, 31 de octubre de 2018 o 19 de julio de 2019, «tratándose de un elemento 
privativo,  se  admite  la  posibilidad  de  modificar  los  elementos  arquitectónicos, 
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del 
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los 
derechos  de  otro  propietario  (vid.  artículo  7  de  la  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre 
propiedad horizontal).
Este Centro Directivo, ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de 
febrero  de  1989,  entre  otras,  puso  de  relieve  que  «en  la  propiedad  horizontal  la 
necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes 
sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la 
Ley como propiedad separada –artículos 1 y 3–), con la ineludible interdependencia  s
objetiva  y  recíprocas  limitaciones  derivadas  de  la  unidad  física  del  edificio  en  su  oe.
conjunto,  no  se  opone,  en  sede  de  utilización  de  los  elementos  privativos,  al  w.
mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación  931ww
slíem ivteesri filceag aale psa retinr  dfoer muna  sdeeñ oprríooh piboitceiónnc iaul moebnlitgea caibósno»l.u tPoe sroob uren ae l mquoed ifsicea pciróony eccotamno l olas 
ápmrebsieton ted ee anc tlau adceiósnc riinpdciivóind udael  quune  eslee mreecnoton opcreiv paotirv ola  (…Le)y,  ae ns uc uparnotpoie etaxrcioe,d en od peu eedsee   BOE-A-cable e
llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. 
artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la Ley sobre propiedad horizontal)».
En el presente caso, tratándose de propiedad horizontal «tumbada», en la que son 
comunes  elementos  como  el  suelo,  vuelo,  estructura  o  cubierta  de  las  viviendas 
pareadas, se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos 
comunes de la división horizontal.
En consecuencia (reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018), se 
pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es 
materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal 
alteración  implica  una  modificación  del  título  constitutivo  y  de  los  estatutos  de 
conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «los 
acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o 
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o 
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de 
los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito 
jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con 
reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que 
la  unanimidad  no  ha  desaparecido,  exigiéndose  cuando  se  trata  de  cambiar  la 
configuración,  constitución  o  normas  esenciales  del  inmueble  (cfr.  Sentencias  del 
Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016).
Distinto sería el caso de tratarse de un complejo urbanístico o incluso de una 
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de 
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes, en 
este caso la mera modificación de la superficie construida de dicha vivienda no implica, 
«per se», la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos 
integrantes del conjunto urbanístico. En estos supuestos la misma ley exceptúa de la 
regla  de  unanimidad,  no  sólo  en  el  propio  artículo  17,  sino  en  el  artículo  10, 
apartado 3.b), que, después de la modificación realizada por la disposición final primera, 
apartado Cuarto, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y 
renovación urbanas, permite que por «aprobación por las tres quintas partes del total de 
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de 
participación» pueda llevarse a cabo «la división material de los pisos o locales y sus 
anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie 
por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación 
de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la 
estructura  o  fábrica  del  edificio,  incluyendo  el  cerramiento  de  las  terrazas  y  la 
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas 
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio». En 
estos supuestos, el acuerdo de la junta de propietarios puede adoptarse con la mayoría 
de 3/5 previsto en este artículo 10, apartado 3.b).
5.  El segundo de los defectos objeto de impugnación debe confirmarse por las 
mismas razones expuestas respecto del primer defecto.
Por lo demás, en relación con las alegaciones del recurrente sobre la posibilidad de 
rectificación de errores de datos descriptivos en un elemento privativo integrante de un 
régimen de propiedad horizontal debe tenerse en cuenta la doctrina de este Centro 
Directivo sobre los excesos de cabida relativos a elementos privativos de edificios en  s
régimen de propiedad horizontal. oe.
En tal sentido cabe citar, en primer lugar, la Resolución de 13 de enero de 2014, cuyo  w.
fundamento de Derecho octavo expresó que: «En conclusión, la rectificación de cabida  931ww
dlae  muond pifiiscoa ceinó np rdoep iceadbaidd ah odreiz uonnata fl inscea d reebgeis atrjauls tya, ra ad elamsá rse,g ala sla sg ennoerrmalaess  qpureev risetgausl apna rlaa 
mincoudrifriac aecnió nu ndae lv etírtdualod ecroan astltiteurtaivcoió nd ed ela  dpicrhoop ietídtualdo  hcoonrisztoitnuttaivl,o »c.u aPnodro s ula  praerctetif iceanc ilóans   BOE-A-cable e
Resoluciones de 2 de marzo de 2001, 7 de octubre de 2008 y 22 de enero de 2009 se 
hace referencia a la forma de individualizar los elementos independientes del régimen. 
En dichas Resoluciones se afirmó «que la forma negocial de constitución del régimen de 
propiedad horizontal, y por tanto de individualización de sus elementos susceptibles de 
aprovechamiento independiente, es la escritura pública constitutiva del dicho régimen. 
Otras vías excepcionales serían el laudo arbitral o la vía judicial a través del ejercicio de 
una acción declarativa de rectificación del Registro, ex artículo 40, letra d), de la Ley 
Hipotecaria. Por tanto, al ser la configuración de las fincas que pueden ser objeto de 
propiedad separada en un edificio que se somete al régimen de propiedad horizontal en 
principio voluntaria, siempre que se respeten las exigencias legales de idoneidad para 
ello y no comprendan elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio 
(cfr. artículo 396 del Código Civil), es el título constitutivo de dicho régimen el que ha de 
proceder a ella, describiendo cada una de ellas, con determinación de su extensión, 
linderos,  planta  en  que  se  hallaren  y  anejos,  aparte  de  asignárseles  un  número 
correlativo y la cuota de participación que le corresponda (cfr. artículo 5.º de la Ley de 
Propiedad Horizontal). 4. Sin embargo, estas Resoluciones no excluyeron la posibilidad 
de rectificación de errores de datos descriptivos, de manera que identificado un elemento 
privativo a través de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le 
haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a través de 
los que se individualiza y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a 
través de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificación de aquel 
título constitutivo, sino la rectificación de un error padecido en el mismo equiparable a la 
que supone para cualquier otro título inscrito la inscripción de un exceso de cabida 
justificado de la finca a que se refería. Distinto sería el supuesto cuando los linderos que 
individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se 
dividen  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  elementos  arquitectónicos  –muros, 
tabiques–, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el 
título constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se 
deba a un error en aquel título sino a una alteración posterior de aquellos elementos que 
la delimitan y que hasta cierto punto es frecuente cuando la división horizontal tiene lugar 
simultáneamente a la declaración de obra nueva en construcción, en ocasiones en su 
fase más inicial, y luego se introducen modificaciones que no tienen reflejo registral al 
tiempo de declarar la finalización de la obra o ésta ni tan siquiera llega a producirse, o 
bien por incorporación a una finca de parte de otra colindante. En tal caso ya no se 
tratará de un supuesto de inscripción de exceso de cabida como rectificación de la que 
realmente corresponde a una finca, sino el ya señalado de asignación a su folio registral 
de una colindante que según el título de constitución del régimen no le correspondía».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s