BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50315
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6925 Resolución de 18 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 14 a la práctica de una anotación 
preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don A. G. M., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de la Comunidad de Propietarios del edificio situado en la calle (…) 
de Madrid, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 14, 
don  Ángel  Valero  Fernández-Reyes,  a  la  práctica  de  una  anotación  preventiva  de 
embargo.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 62 de Madrid se tramitó juicio verbal 
número 250.2/2020 (antes pieza de medidas cautelares número 433/2020) promovido por 
una comunidad de propietarios de edificio situado en Madrid frente a doña M. P. L. B., en 
el que respecto de determinada vivienda de dicho edificio se decretó anotación preventiva 
de  embargo  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid  número  14  y  se  libró  el 
correspondiente mandamiento a dicho registro el día 4 de noviembre de 2020.
En el mandamiento constaba que la demandada tenía «domicilio» en dicha vivienda. 
Y en el Registro de la Propiedad la finca figuraba inscrita, el día 1 de febrero de 1984, a 
nombre de la demandada, con carácter privativo, por adjudicación mediante escritura 
otorgada el día 24 de noviembre de 1983 por la que doña M. P. L. B. y su esposo 
modificaron su régimen económico-matrimonial de gananciales, para establecer el de 
separación de bienes, y liquidaron su sociedad de gananciales.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Madrid número 14, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento  presentado  telemáticamente  por  recibido  por  fax  (…),  bajo  el  asiento 
número  1510,  del  tomo  77.º  del  Libro  Diario  y  número  de  entrada  3556/2020,  que 
corresponde al documento otorgado por el (…) Juzgado de 1.ª Instancia n.º 62 de Madrid, 
(…) de fecha cuatro de noviembre de dos mil veinte, ha resuelto no practicar los asientos 
solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos: e.
1.  La finca embargada, aunque privativa de la demandada, es la “vivienda familiar”  25ww
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II.  Fundamentos de Derecho:
1.  Los  artículos  1320  del  Código  Civil  y  144-5  del  Reglamento  Hipotecario 
establecen que, aunque la finca embargada sea privativa del cónyuge embargado, si 
constituye su “vivienda habitual familiar”, el cónyuge de dicho demandado deber ser al 
menos notificado de la traba (resoluciones DGRN de 29 de febrero y 9 de marzo de 2000 
y de 25 de octubre de 2012, entre otras).
La finalidad de dichos artículos es la protección no de la vivienda habitual que uno de 
los cónyuges circunstancialmente pudiera tener, distinta de la que se considera como 
vivienda del núcleo familiar, sino la protección de esa concreta vivienda familiar, que 
trasciende a aquella que pueda figurar como domicilio de uno de los cónyuges a efectos 
comerciales, fiscales o de otro tipo.
Esta protección de la vivienda familiar es tal que en las situaciones de nulidad, 
separación o divorcio matrimonial se puede atribuir su uso al cónyuge no propietario de 
la misma, sino al que se atribuya la custodia de los hijos menores o tenga un interés más 
digno de protección [arts. 90.c), 96.p.º1.º y 103.2 CC], y en tales supuestos, no obstante 
existir un domicilio habitual para el otro cónyuge, que es el propietario, también es 
necesario el consentimiento de ambos consortes para la disposición de la vivienda 
familiar (art. 96 párrafo último del Código Civil) y, en consecuencia, es aplicable el 
artículo 144-5 del Reglamento Hipotecario.
A este respecto, la DGRN (hoy de Seguridad Jurídica y Fe Pública), en resoluciones 
como las de 29 de diciembre de 2017 y 12 de junio de 2019, señala que de acuerdo con 
el artículo 40 del Código Civil por “vivienda familiar” debe entenderse aquella que sea la 
vivienda habitual del matrimonio por ser el domicilio que de común acuerdo haya sido 
fijado así por los cónyuges (art. 70 CC), es decir, aquél en el que de forma habitual 
resida la unidad familiar en su conjunto y donde se desarrolle la convivencia de sus 
miembros.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación podrá (…).
Madrid, a lunes, 30 de noviembre de 2020. El Registrador. Fdo: (firma ilegible).»
Esta calificación se notificó al presentante el día 16 de diciembre de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. G. M., procurador de los tribunales, en 
nombre  y  representación  de  una  comunidad  de  propietarios  de  edificio  situado  en 
Madrid,  interpuso  recurso  el  día  5  de  enero  de  2021  mediante  escrito  en  el  que 
expresaba lo siguiente:
«(…) Sigo al efecto las instrucciones recibidas de mi representada y baso el recurso 
en los siguientes
Hechos:
Único.  Según el hecho 1 de la calificación recurrida, “La finca embargada, aunque 
privativa de la demandada, es la vivienda familiar de la misma y así consta tanto en el 
Registro  de  la  Propiedad  como  en  el  propio  mandamiento  solicitando  la  anotación  e.
preventiva de embargo”. Respetuosamente, hemos de advertir que esto no es cierto: w.
nada1..º  En el mandamiento judicial (…) nada se dice en tal sentido. Absolutamente
cons2t.aº  soEbnr el ad inchoota p sairmticpulela rd.e la que dispone la Comunidad de Propietarios (…) nada
3.º  No estamos pues ante un caso de vivienda habitual de un matrimonio y aún 
mucho menos ante un caso de “vivienda habitual familiar”.
Pero no es sólo una cuestión de hecho: la calificación recurrida infringe la ley, en los 
artículos que se invocan a continuación.
Fundamentos de Derecho:
I.  Infracción del artículo 1320 del Código Civil. Existe autorización judicial, basada 
además en el artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal.
Según dicho artículo 1320 CC, “Para disponer de los derechos sobre la vivienda 
habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan 
a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, 
autorización judicial. Ya hemos dicho que aquí no estamos en el supuesto de una 
vivienda habitual. Ahora bien, sea como fuere, es patente que el mandamiento judicial 
que ordena la anotación del embargo trabado sobre el inmueble en cuestión, comporta 
en sí mismo la autorización judicial que previene dicha norma. Tan es así, que en el 
antecedente de hecho segundo del decreto que se inserta en el citado mandamiento, se 
hace expresa referencia “a la afección real establecida en el artículo 9 LPH”; y, tan es 
así, que el fundamento de derecho único de dicho decreto refiere expresamente al 
artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo párrafo segundo establece, sin 
alternativa, que “El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad 
de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo 
prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado”.
Autorizado pues judicialmente el embargo del inmueble, con fundamento en “la 
afección real establecida en el artículo 9 LPH” y sobre la base del mandato legal 
contenido en el artículo 21.5 LPH, que impone al tribunal, “en todo caso”, acordar el 
embargo preventivo, denegar su anotación es patentemente contrarío a derecho. Es 
facilitar  al  deudor,  no  solo  el  incumplimiento  de  su  obligación,  sino  también  el 
incumplimiento  de  la  ley,  en  contra  del  legítimo  derecho  del  acreedor.  Cuando  el 
legislador proveyó la defensa del crédito de las comunidades de propietarios mediante la 
afección real que estableció en el artículo 9 LPH, lo hizo precisamente para que el 
deudor respondiera de la deuda con el propio inmueble. Supeditar esta afección real a 
las circunstancias personales del deudor, no digamos ya a las de su cónyuge, es 
claramente contrario a la Ley, que queda convertida en papel mojado si no se permite el 
cauce necesario para su cumplimiento. “El piso o local estará legalmente afecto al 
cumplimiento de esta obligación”. Esos son los claros términos del artículo 9 LPH, sin 
que la norma distinga entre vivienda familiar y no familiar. Las afecciones reales, lo son 
porque no dependen de avatares estrictamente personales.
II.  Infracción del artículo 144-5 del Reglamento Hipotecario.
En  efecto,  solo  cabe  invocar  este  artículo  “Cuando  la  Ley  aplicable  exija  el 
consentimiento  de  ambos  cónyuges  para  disponer  de  derechos  sobre  la  vivienda 
habitual de la familia y este carácter constare en el Registro”. Acabamos de ver cómo la 
ley aplicable, que no es otra en nuestro caso que la Ley de Propiedad Horizontal, no 
exige en modo alguno el consentimiento del cónyuge del deudor para que se produzcan 
los efectos prevenidos en dicha ley a consecuencia del impago de las deudas con la 
comunidad. Sería ciertamente inadmisible y carecería de sentido dejar en manos del  es
deudor y de su cónyuge el cumplimiento de la ley. Aquí no estamos hablando de actos  o
de disposición de los derechos sobre la vivienda; de lo que hablamos aquí, es de actos  25ww
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que legalmente está afecto al pago de la deuda.
Por si cuanto queda dicho no fuera ya suficiente, a tenor del número 1 de este 
artículo 144 RH, la notificación del embargo al cónyuge del deudor se previene solo 
“durante la vigencia de la sociedad conyugal. En nuestro caso, consta en el Registro que 
la demandada es titular del 100 % del pleno dominio” por título de adjudicación en pago 
de gananciales”, con carácter privativo. Luego su sociedad conyugal no está vigente. No 
lo está, desde 1983, nada menos, según resulta de los libros del propio Registro. En este 
caso pues, es de aplicación el segundo párrafo del número 4 del artículo 144 RH, pues 
“Cuando constare en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si el bien ha 
sido adjudicado al cónyuge contra el que se dirige la demanda o la ejecución, o del 
mandamiento resulta la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo”. 
En nuestro caso se dan los dos supuestos: el bien embargado fue adjudicado a la 
demandada en pago de gananciales y, además, del mandamiento resulta claramente la 
responsabilidad del bien en relación con la deuda, por aplicación como se ha dicho del 
artículo 9 LPH.»
IV
Mediante escrito, de fecha 7 de enero de 2021, el registrador de la Propiedad elevó 
el expediente, con su informe, a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos, 40, 70 y 1320 del Código Civil; 18 de la Ley Hipotecaria; 100 
y 144 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 13 de julio de 1998, 23 y 29 de febrero y 9 de marzo 
de 2000, 22 y 23 de julio de 2011, 25 de octubre de 2012, 19 de septiembre de 2013, 14 
de junio de 2017 y 12 de junio de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2021.
1.  Este recurso tiene por objeto una calificación del registrador de la Propiedad 
de Madrid número 14 por la que suspende la práctica de una anotación de embargo 
ordenada en un mandamiento librado en un procedimiento de juicio verbal (pieza de 
medidas cautelares), seguido contra la titular de una de las viviendas de determinado 
edificio  en  régimen  de  propiedad  horizontal  por  deudas  con  la  comunidad  de 
propietarios.
Son hechos relevantes los siguientes:
– En  el  mandamiento  presentado  consta  expresamente  como  domicilio  de  la 
demandada la calle (…), de Madrid.
– En el Registro de la Propiedad consta en su inscripción 3.ª (la última del historial 
registral de la finca), practicada en el año 1984, que la demandada, doña M. P. L, B. y su 
marido, entonces también el titular registral, don M. G. P., y por manifestación expresa de 
ambos,  son  «vecinos»  de  Madrid,  «calle  (…)»  [hoy  calle  (…)].  El  objeto  de  esta 
inscripción es la adjudicación de la finca mediante escritura por la que dicha señora y su 
esposo modificaron su régimen económico-matrimonial de gananciales, para establecer 
el de separación de bienes, y liquidaron su sociedad conyugal.
– La vivienda embargada es el piso (…) del edificio situado en la calle (…).
El registrador se opone a la práctica del embargo porque considera que la finca  s
embargada  es  la  «vivienda  familiar»  de  la  demandada,  lo  que  impide  practicar  la  e.
anotación preventiva de embargo mientras no se acredite la notificación al cónyuge de la  w.
demandada conforme a los artículos 1320 del Código Civil y 144.5 del Reglamento  25ww
Hipo2t.e caErli o.artículo  144.5  del  Reglamento  Hipotecario  establece  que  cuando  la  ley
vaipvliiecnadbale  heaxbijaitu eal l cdoen slean ftaimmiielinat,o y d ee satem bcoasrá ccótenry ucgoenss tpaarera e dni seplo Rneerg disetr doe, rseecrháo sn escoebsraer iloa   BOE-A-cable e
para la anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que 
del mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha 
sido notificado al cónyuge del titular embargado.
Este  centro  directivo  ha  manifestado  que  el  registrador  solo  puede  rechazar  la 
anotación del embargo en aplicación de este precepto cuando del Registro resultare que 
el bien embargado es la vivienda habitual de la familia del deudor y no se acreditare que 
el cónyuge de éste tiene conocimiento adecuado de ello. Mas si tal carácter no resultare 
del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar 
menoscabados en el procedimiento seguido (véanse las Resoluciones de 23 de julio 
de 2011, 19 de septiembre de 2013, 14 de junio de 2017, 12 de junio de 2019 y 4 de 
febrero de 2021, entre otras citadas en los «Vistos»).
3.  En cuanto al concepto de vivienda familiar, según el artículo 40 del Código Civil, 
el domicilio de las personas naturales es el lugar de su residencia habitual; y respecto de 
la vivienda familiar del matrimonio, debe atenderse al domicilio que de común acuerdo 
haya sido fijado así por los cónyuges (artículo 70 del Código Civil), es decir aquel en el 
que de forma habitual resida la unidad familiar y donde se desarrolle la convivencia de 
sus miembros.
La constancia del carácter familiar de la vivienda debe ser clara y expresa, bien 
porque venga directamente determinada por la manifestación de su titular al tiempo de la 
adquisición o con posterioridad, bien por la realización de determinados actos que 
requieran el consentimiento del cónyuge no titular que ingresen en el registro dicho 
carácter (por ejemplo, la constitución de una hipoteca).
4.  En el caso objeto del presente recurso, solo se puede concluir que en el Registro 
no consta que la finca embargada sea la vivienda habitual familiar de su titular registral, 
fijada con tal carácter de común acuerdo con su cónyuge, que es a la que alude el 
artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario. Por tanto, no cabe basar la suspensión de la 
anotación del embargo ordenada en un presunto carácter familiar de la vivienda.
El registrador no puede revisar las decisiones judiciales cuando no hay obstáculos 
derivados del Registro que impongan el control del cumplimiento de los requisitos de 
procedimiento establecidos en garantía de los derechos inscritos (cfr. artículos 18 de la 
Ley Hipotecaria y 100 de su reglamento). Por ello, cuando del Registro no resulta que la 
vivienda  es  la  habitual  de  la  familia,  habrá  de  considerarse  que  es  el  órgano 
jurisdiccional el que debe decidir, en función de las circunstancias puestas de manifiesto 
en el procedimiento, si procede acceder al embargo de dicha vivienda y si ha de hacerse 
con  o  sin  notificación  al  cónyuge  del  deudor  titular,  de  modo  que  ordenado  en  el 
mandamiento subsiguiente la práctica de la anotación de aquél, no debe el registrador 
revisar la bondad intrínseca de aquella decisión judicial, sino que deberá estar y pasar 
por ella.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 18 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.