BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44137
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6675 Resolución de 13 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don J. J. F. M. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Granada número 3, don Jesús Camy Escobar, por la que 
se deniega la inscripción de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Granada se tramitó el 
procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales  número  2155/2009.  En  dicho 
procedimiento se acordó el embargo de la finca registral número 73.343 del Registro de 
la Propiedad de Granada número 3. La referida finca aparecía inscrita a favor de los 
cónyuges don R. R. G. y doña M. E. Z. R.
II
Presentado  mandamiento  judicial  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Granada 
número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
I
El  día  20/09/2019,  fue  presentada  vía  fax,  el  mandamiento  referenciado  en  el 
encabezamiento bajo el asiento de presentación número 522, del Diario 79 a cuyo 
margen constan las siguientes notas: 1.–“Hoy ha sido presentado por doña V. D. M. el 
documento original, adelantado por telefax y que causó el asiento adjunto quedando, por 
tanto, consolidado. Granada, a 26 de septiembre de 2019. Firmado Digitalmente (…) 
a 26 de Septiembre de 2019.” 2.–“Retirado a petición del presentante. Granada a 8 de 
Octubre de 2019.–Firmado Digitalmente (…) a 9 de Octubre de 2019.” 3.–“Reintegrado 
en el día de hoy por Doña V. D. C. Granada a 17 de Octubre de 2019. Firmado 
Digitalmente (…) a 17 de octubre de 2019.”
II
Que el Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que 
legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que 
acceden al Registro de la Propiedad, emite con esta fecha calificación negativa teniendo  s
en cuenta las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de  oe.
derecho w.
Fundamentos de Derecho.
I
Considerando que la finca objeto del presente embargo, consta inscrita a favor de los 
cónyuges Don R. R. G. y Doña M. E. Z. R., por título de compra, para su sociedad de 
gananciales, en virtud de escritura otorgada el día veintiséis de Abril de mil novecientos 
ochenta y cinco ante el Notario de Granada Don Luis Rojas Montes, practicada en la 
inscripción 4.ª, el día doce de Agosto de mil novecientos ochenta y cinco y la anotación 
de embargo que se pretende inscribir es contra Doña F. R. L., por lo que no figura 
derecho alguno inscrito en la finca registral 73.343 objeto de la anotación de embargo 
que se ordena a nombre de la demandada, Doña F. R. L.
Considerando que el Art. 20 de la L.H. consagra el principio de Tracto Sucesivo, y el 
Art. 140.1 del Reglamento Hipotecario establece: “Si la finca embargada apareciese 
inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el 
embargo, se denegará o suspenderá la anotación según los casos. Los Registradores 
conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán el otro con 
arreglo a lo prevenido en el ARt. 133.”
Acuerdo.
Se deniega la inscripción del mandamiento presentado en razón a los fundamentos 
de derecho antes expresados.
En consecuencia, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogada 
la vigencia del asiento de presentación hasta un plazo de sesenta días hábiles a contar 
desde  el  día  siguiente  a  aquel  en  que  tenga  lugar  la  última  de  las  notificaciones 
efectuadas de acuerdo con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Jesús Camy 
Escobar registrador/a de Registro Propiedad de Granada 3 a día veinticuatro de Octubre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. F. M. interpuso recurso el día 20 de 
noviembre de 2019 en virtud de escrito y en el que señalaba lo siguiente:
«Primero.–La  Finca  n.º  73343  (Código  Registral  Único  18019000400634)  del 
Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada es propiedad de doña F. R. L. con DNI (…) 
quién la adquirió virtud de contrato privado de compraventa de fecha 24 de octubre 
de 1988 suscrito entre don R. R. G. y su esposa doña M. E. Z. R., como partes 
vendedoras, y doña F. R. L. como parte compradora.
Dicho contrato privado de compraventa de fecha 24 de octubre de 1988 fue elevado 
a escritura pública autorizada el día 26 de abril de 2019 por el señor Notario de Granada 
don José Justo Navarro Chinchilla por designación del Juzgado de Primera Instancia 
Número 15 de Granada y la escritura pública se presentó a inscripción en el Registro de 
la Propiedad N.º 3 de Granada con el Número 58 del Diario 78 de fecha 26/04/2019 si 
bien  la  calificación  del  documento  quedó  suspendida  al  no  constar  acreditada  la 
liquidación  del  impuesto  correspondiente  según  se  acredita  mediante  Nota  Simple 
Informativa del Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada. e
Segundo.–(…) auto de 8 de octubre de 2015 dictado en Procedimiento de Ejecución  bo
de Títulos Judiciales 2158/2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de  75ww
Gran“Saed at ioerndee neamnditoid ean  psour p alart ep dairstep oseijteivcau:tada  la  declaración  de  voluntad  solicitada,
elevándose a público el contrato privado de fecha fecha [sic] 24 de octubre de 1988 entre
M. E. Z. R. y F. R. L., y líbrese oficio al Notario Don J. J. N. C., al que se adjuntará
testimonio  del  contrato  cuya  elevación  a  escritura  pública  se  solicita,  del  auto  de 
homologación que se está ejecutando y de testimonio de la presente resolución”.
Tercero.–(…) testimonio del auto de 8 de octubre de 2015 dictado en Procedimiento 
de  Ejecución  de  Títulos  Judiciales  2158/2009  por  el  Juzgado  de  Primera  Instancia 
número 15 de Granada indicando que es firme.
Cuarto.–(…) Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada 
en la que consta que la escritura pública autorizada el día 26 de abril de 2019 por el 
señor Notario de Granada don J. Justo Navarro Chinchilla por designación del Juzgado 
de Primera Instancia Número 15 de Granada se presentó a inscripción en el Registro de 
la Propiedad N.º 3 de Granada con el Número 58 del Diario 78 de fecha 26/04/2019 si 
bien  la  calificación  del  documento  quedó  suspendida  al  no  constar  acreditada  la 
liquidación  del  impuesto  correspondiente  según  se  acredita  mediante  Nota  Simple 
Informativa del Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada.
Del auto de 8 de octubre de 2015 dictado en Procedimiento de Ejecución de Títulos 
Judiciales 2158/2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Granada y de la 
Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada resulta claro:
1.  Que  la  verdadera  titular  de  la  Finca  N.º  73343  (Código  Registral 
Único 18019000400634) del Registro de la Propiedad N.º 3 de Granada es doña F. R. L. 
con DNI (…) quién la adquirió virtud de contrato privado de compraventa de fecha 24 de 
octubre de 1988 suscrito entre don R. R. G. y su esposa doña M. E. Z. R., como partes 
vendedoras, y doña F. R. L. como parte compradora.
2.  Que dicho contrato privado de compraventa de fecha 24 de octubre de 1988 fue 
elevado a escritura pública autorizada el día 26 de abril de 2019 por el señor Notario de 
Granada  don  J.  Justo  Navarro  Chinchilla  por  designación  del  Juzgado  de  Primera 
Instancia Número 15 de Granada.
3.  Y  que  la  escritura  pública  se  presentó  a  inscripción  en  el  Registro  de  la 
Propiedad N.º 3 de Granada con el Número 58 del Diario 78 de fecha 26/04/2019 si bien 
la calificación del documento quedó suspendida al no constar acreditada la liquidación 
del impuesto correspondiente.»
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 25 de noviembre de 2019 y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria; 105 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 26 de junio de 1986, 23 de abril de 2014, 21 de septiembre de 2017 y 2 de 
septiembre de 2019.
1.  Se  debate  en  el  presente  recurso  si  puede  anotarse  un  mandamiento  de 
embargo sobre finca inscrita a nombre de personas distintas de los ejecutados.
Son circunstancias a tener en cuenta en la resolución del presente expediente, las 
siguientes:
– Que el día 26 de abril de 2019 se presentó copia autorizada electrónica de igual  bo
fecha, remitida por el notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, con el  75ww
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público un contrato privado de compraventa por el que los cónyuges don R. R. G. y doña 
M. E. Z. R. vendieron a doña F. R. L. la finca registral número 73.343.
– El mismo día 26 de abril de 2019 quedó suspendida la calificación de la citada 
escritura al no constar acreditada la liquidación del Impuesto de Transmisiones y sobre el 
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a lo establecido en 
los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
– El día 25 de julio de 2019 fue cancelado formalmente, mediante nota marginal, el 
expresado asiento por transcurso del plazo legal de vigencia, concluido el previo día 
ocho del mismo mes.
– Que el día 25 de julio de 2019 fue nuevamente presentada la escritura expresada, 
retirándola el mismo día de su presentación.
– El día 18 de octubre de 2019 fue cancelado el expresado asiento por transcurso 
del plazo legal.
– Que el día 20 de septiembre de 2019 fue presentado, mediante fax, mandamiento 
objeto de este recurso solicitando anotación preventiva de embargo sobre esta finca. El 
día ocho de octubre de 2019 fue retirado por doña V. D. M. a petición de la misma. El 
día 17 de octubre de 2019 fue reintegrado el citado mandamiento.
– El día 23 de octubre de 2019, el mandamiento fue calificado negativamente pues, 
considerando que la finca objeto de anotación de embargo, constaba inscrita a favor de 
los cónyuges don R. R. G. y doña M. E. Z. R., por título de compra, para su sociedad de 
gananciales, y la anotación de embargo que se pretendía anotar lo era contra doña F. R. 
L., sin que en ese momento dicha señora figurara con derecho alguno inscrito en la finca 
registral 73.343 objeto de la anotación de embargo ordenada contra dicha señora.
– El día 4 de noviembre de 2019 fue presentada nuevamente por don F. M. A. la 
escritura de compraventa con número 594 protocolo del notario de Granada, don José 
Justo Navarro Chinchilla.
– El mismo día 4 de noviembre de dos 2019 fue retirada el expresado título por su 
presentante, don F. M. A.
2.  Desde un punto de vista sustantivo debe confirmarse la nota de calificación 
registral pues la finca a la que se refiere el mandamiento figura inscrita a nombre de 
personas distinta de los ejecutados.
Es doctrina reiterada de este centro directivo que el principio constitucional de tutela 
judicial  efectiva,  que  proscribe  la  indefensión  (cfr.  artículo  24  de  la  Constitución 
Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido 
parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito 
registral  determina  la  imposibilidad  de  practicar  asientos  que  comprometen  una 
titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 
de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido 
parte en el procedimiento de que se trata (artículos 20, 40 y 82 Ley Hipotecaria). De ahí 
que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del 
Reglamento  Hipotecario,  en  coherencia  plena  con  los  preceptos  constitucionales  y 
legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
El apartado 6.º del artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone: «No podrá tomarse 
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en 
la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el 
procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse 
anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como 
medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el  e.
verdadero  titular  de  los  mismos  es  el  encausado,  haciéndolo  constar  así  en  el  w.b
mandamiento». 75ww
utiliz3a. doE, lp oarrdae snoalvmeinetnatro  laju rinídaicctoiv pidraodv edee lm veedrdidaadse, roq uteitu hlaars etan  aohrdoeran  eal  lrae creugrriestnrtaec inóon  hdae 
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inscripción de la compra, para asegurar las resultas del procedimiento seguido con el
valor de realización del inmueble embargado. Por tanto, no existiría ningún problema en 
la anotación del embargo solicitado siempre y cuando se produzca la previa inscripción 
de la escritura de compraventa, título que actualmente se encuentra presentado en el 
Registro con asiento vigente como se ha expresado en el anterior apartado, aunque 
retirado por su presentante.
El  artículo  663  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  dispone:  «Presentación  de  la 
titulación de los inmuebles embargados. 1. En la misma resolución en que se mande 
expedir  certificación  de  dominio  y  cargas  de  los  bienes  inmuebles  embargados,  el 
Letrado de la Administración de Justicia podrá, mediante diligencia de ordenación, de 
oficio o a instancia de parte, requerir al ejecutado para que en el plazo de diez días 
presente los títulos de propiedad de que disponga, si el bien está inscrito en el Registro. 
2. Cuando la parte así lo solicite el procurador de la parte ejecutante podrá practicar el 
requerimiento  previsto  en  el  número  anterior.  La  presentación  de  los  títulos  se 
comunicará al ejecutante para que manifieste si los encuentra suficientes, o proponga la 
subsanación de las faltas que en ellos notare».
Y, el artículo 664: «No presentación o inexistencia de títulos. Si el ejecutado no 
hubiere  presentado  los  títulos  dentro  del  plazo  antes  señalado,  el  Letrado  de  la 
Administración de Justicia, a instancia del ejecutante, podrá emplear los apremios que 
estime conducentes para obligarle a que los presente, obteniéndolos, en su caso, de los 
registros o archivos en que se encuentren, para lo que podrá facultarse al procurador del 
ejecutante si los archivos y registros fueran públicos. Cuando no existieren títulos de 
dominio, podrá suplirse su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley 
Hipotecaria.  Si  el  tribunal  de  la  ejecución  fuera  competente  para  reconocer  de  las 
actuaciones judiciales que, a tal efecto, hubieran de practicarse, se llevarán a cabo éstas 
dentro del proceso de ejecución».
Por su parte, el artículo 140 del Reglamento Hipotecario dispone: «Se hará anotación 
preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en 
juicio  civil  o  criminal,  aunque  el  embargo  sea  preventivo  o  en  procedimiento 
administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas siguientes: Primera. Si la 
propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea 
aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la 
anotación, según los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del 
mandamiento judicial y devolverán el otro con arreglo a lo prevenido en el artículo 133. 
Segunda. Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita se suspenderá 
la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión 
del mismo. Tercera. Los interesados en los embargos podrán pedir que se requiera al 
considerado  como  dueño,  o  a  su  representante  en  el  procedimiento,  para  que  se 
subsane la falta verificando la inscripción omitida; y caso de negarse, podrán solicitar 
que el Juez o Tribunal lo acuerde así cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos 
necesarios al efecto. Cuarta. Cuando en virtud de sentencia ejecutoria se acuerde la 
venta de los bienes embargados, podrán también los interesados, si el propietario se 
niega a presentar la titulación, suplir su falta por los medios establecidos en el Título VI 
de la Ley. Quinta. Los interesados podrán solicitar, en su caso, que se saquen a subasta 
los bienes embargados, con la condición de que el rematante verifique la inscripción 
omitida antes o después del otorgamiento de la escritura de venta, en el término que sea 
suficiente y el Juez o Tribunal señale, procediendo, al efecto, según lo expresado en las 
reglas anteriores. Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a 
hacer la inscripción serán de cuenta del mismo. Estas mismas reglas se aplicarán a las  s
demás anotaciones en cuanto lo permita su respectiva índole». oe.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y  75ww
confirmar la nota de calificación.
anteC oenl trJau zegsatad ore sdoel ulcoi óCn ilvoisl  ldeeg allam ecnatpeit alel gditiem alad oPsr opvuiendceian  dreecl ulrurigr amr eddoianndtee  draedmicaan deal 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.