BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96041
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13429 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Tomelloso, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por don J. B. V. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad interina de Tomelloso, doña Beatriz Moreno Sanz, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante instancia privada, de fecha 16 de diciembre de 2020, con firma legitimada 
notarialmente, se solicitaba la inscripción de la representación gráfica catastral de la 
finca registral número 21.185 del término de Socuéllamos.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Tomelloso, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Visto por doña Beatriz Moreno Sanz, registradora de la Propiedad Interina de 
Tomelloso,  Provincia  de  Ciudad  Real,  el  procedimiento  registral  identificado  con  el 
número de entrada 6894/2020 iniciado como consecuencia de la presentación en el 
mismo Registro del documento que se dirá en virtud de solicitud de inscripción de la 
coordinación entre Catastro y el Registro de la Propiedad sobre finca que se dirá, al 
amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
En el ejercicio de calificación registral sobre la legalidad del documento presentado 
resultan los siguientes:
Hechos:
I.  El documento objeto de la presente calificación, instancia suscrita en Tomelloso, 
con fecha 16 de diciembre de 2.020, que fue presentado el día 16 de diciembre de 2.020, 
generando el asiento 1.336 del Diario 80 de operaciones, calificado dentro del plazo 
reglamentario de 15 días; sobre el que se ha observado la siguiente circunstancia que ha 
sido objeto de calificación desfavorable:
1.º  Presentada  la  referida  instancia  el  día  16  de  Diciembre  de  2.020,  bajo  el 
Asiento 1.336 del Diario 80, con firma legitimada ante don Eduardo José Martínez 
García, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Tomelloso, en la que se 
solicita la rectificación de la descripción de la finca objeto en cuanto a los linderos y que  e
se coordine gráficamente la referida finca con Catastro, adaptándola a la resultante de la  bo
representación geográfica georreferenciada de la finca registral 21.815 de Socuéllamos,  429ww
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rectificación solicitada, remitiéndose a la certificación catastral.
2.º  Con fecha 11 de enero de dos mil veintiuno, se da inicio a la tramitación del 
expediente  regulado  en  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  a  los  efectos  de  la 
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca registral 21.815 de 
Socuéllamos, necesaria para la inscripción de la rectificación de cabida y la modificación 
de sus linderos, para seguidamente proceder a la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca.
3.º  Como consecuencia de inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, se procedió a comunicar a todos los linderos catastrales y registrales, es 
decir, a: doña M. P. C. M., don A. D. M. D. y don S. R. M.
Posteriormente y dentro de los plazos convenidos, se presenta el siguiente escrito:
“Han comparecido doña M. P. C. M., mayor de edad, con DNI número (…) y domicilio 
en (…), don J. C. N., mayor de edad, con DNI (…) y domicilio en (…), don J. M. M. M., 
mayor de edad, con DNI número y domicilio en (…), don J. F. F. S., mayor de edad, con 
DNI (…) y domicilio en (…). don A. C. S., mayor de edad, con DNI (…) y domicilio en 
(…). don S. J. C. D., mayor de edad, con DNI número (…) y domicilio (…). don V. J. M., 
mayor de edad, con N.I.F. (…), domiciliado en la calle (…); don R. D. A. D. C., mayor de 
edad, con DNI (…) y domicilio en calle (…). y don S. R. M., con N.I.F. (…), domiciliado en 
la calle (…), para realizar las siguientes alegaciones:
Ante el Registro de la Propiedad comparecen y como mejor proceda exponen:
1.  Que se dado traslado a don A. D. M. D. de escrito relativo al expediente de 
referencia, al tener la consideración de lindero de la finca cuya representación gráfica se 
pretende inscribir.
2.  Que, efectivamente, el Sr. M. D. es propietario de la finca referenciada, si bien, la 
misma no es colindante con la del promotor del presente expediente, don J. B. V. C., ya 
la finca del Sr. M. es colindante con una finca propiedad de todos los que suscriben, por 
lo que deberían haber sido igualmente emplazadas para que realizasen las oportunas 
alegaciones y comparecieran ante el presente registro.
Los  comparecientes  son  propietarios  de  finca  colindante,  en  su  cuota 
correspondiente, en virtud de escrituras de compraventa otorgadas en fechas 14 de julio 
de 2007 y 7 de marzo de 2013 ante la notario doña M. Luisa Sánchez Tembleque 
Zarandona bajo los números 1.227 y 273 de su protocolo.
Los datos registrales de la finca son: tomo 2.794, libro 522, folio 188, finca 43189.
Se acompañan como documentos n.º 1 y 2 copia de las citadas escrituras de 
compraventa.
3.  Que, desde este momento, mostramos nuestra disconformidad con la inscripción 
pretendida, dado que la misma no se adapta a la realidad, como tampoco lo es la 
representación gráfica que aparece en la Base Gráfica Registral que aparece como 
provisional, por lo que la misma no deberá ser inscrita como tal en este registro, y ello en 
base a las siguientes
Alegaciones:
Primera.  Que don J. B. V. C. adquirió la finca cuya representación se pretende 
inscribir en fecha 10 de septiembre de 2015, teniendo la misma una extensión superficial 
de  unos  quinientos  metros  cuadrados  aproximadamente,  tal  y  como  consta  en  las 
inscripciones primera y segunda de la citada finca, si bien, en la inscripción tercera, el  es
Sr. V. inscribió, sin citación de colindantes, y por tanto sin pudiera existir posibilidad de  o
oposición ni alegación, un exceso de cabida de cincuenta y cuatro metros –lo que  429ww
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inferior, como más adelante veremos.
Este  indebido  exceso  de  cabida  fue  el  origen  de  una  representación  gráfica 
provisional  igualmente  incorrecta,  si  bien,  ahora  se  pretende  legitimar  la  misma  e 
inscribirla con de forma definitiva.
El fin pretendido por el Sr. V. con lo anterior, es anexionar a su propiedad una franja 
de terreno que no lo es, alterando la superficie y linderos de su finca en beneficio propio 
y en perjuicio de los colindantes.
Se acompaña como documento n.º 3 certificado emitido por este Registro respecto 
de la finca del solicitante.
Segunda.  Como podemos comprobar, el Sr. V. pretende que inscribir y que se le 
reconozca como propia, accediendo así mismo a la protección registral que confiere la 
inscripción,  una  finca  cuya  representación  gráfica  es,  prácticamente,  un  cuadrado 
perfecto y cuyo lindero derecho es la finca de don A. D. M. S., con referencia catastral 
n.º 8383436WJ148850001FG, si bien, ni el lindero es correcto ni la identificación gráfica 
pretendida se adapta a la realidad.
Como podemos comprobar del certificado catastral descriptivo y gráfico obtenido 
de Archivo Histórico Provincial de Ciudad Real, y que evidentemente es de fecha muy 
anterior a la compra e inscripción de la finca por su actual titular, la finca contaba con 466 
metros  cuadrados,  constando  inscritos  ahora  más  de  554  metros  cuadrados.  Y  su 
representación gráfica difiere ostensiblemente de la que se pretende inscribir. Podemos 
apreciar la existencia de un claro tacón que ahora ha desaparecido, haciendo la finca 
totalmente cuadrada en perjuicio de la colindante.
Así mismo, si vemos la representación gráfica de la finca antigua donde actualmente 
se ubica la que es propiedad de los que suscriben, se puede apreciar el mismo tacón y la 
inexistencia de la finca perfectamente cuadrada hoy propiedad del Sr. V.
Se acompañan como documentos n.º 4 y 5 las certificaciones extraídas del Archivo 
Histórico Provincial de Ciudad Real y como documentos n.º 6 y 7 otros dos planos 
catastrales antiguos donde aparecen las fincas.
Como  podemos  comprobar  en  todas  las  representaciones  gráficas  de  la  finca, 
anteriores a la compra por parte del Sr. C., la forma y extensión de la finca dista mucho 
de la que ahora se pretende inscribir.
Tercera.  En la finca propiedad de los que suscriben en el año 2011 se realizó una 
piscina, contando para ello con todos los permisos necesarios.
Se  acompaña  como  documento  n.º  8  copia  de  la  licencia  municipal  para  la 
realización de la misma.
Para  la  realización  de  la  obra  y  su  posterior  aprobación,  hubo  que  realizar  el 
preceptivo proyecto, habiendo sido realizado el mismo por el Ingeniero Industrial don J. 
S. C. A. El citado proyecto, que fue debidamente visado, e inspeccionado por los 
Técnicos Municipales, se incluía plano de situación de la finca donde se iba a realizar la 
construcción  de  la  piscina,  plano  de  emplazamiento,  plano  de  instalaciones,…  Se 
acompañan como documentos n.º 9 a 12 copia de los citados planos.
Como podemos comprobar en los planos realizados, existe una franja de terreno 
entre la finca de don A. D. M. S., con referencia catastral n.º 8383436WJ148850001FG, y 
la del promotor del expediente, siendo esta franja de terreno la que pretende anexionar a 
su finca, inscribiendo una representación gráfica que omita la misma y la incluya en su 
propiedad.
Cuarta.  Dados los problemas existentes respecto de la franja de terreno citada 
desde que el Sr. C. adquiera su finca, se tuvo que realizar un acta de presencia por la 
Notaría Maria Luisa Sánchez Tembleque Zarandona en fecha 22 de enero de 2010 y  s
bajo en número 63 de su protocolo. oe.
En la citada acta de presencia, cuya copia se acompaña como documento n.º 13, se  w.
puede comprobar, sin lugar a dudas, que existe una puerta abierta en la propiedad de los  429ww
qeuxies tseunstec reibnetnre,  elan  flian czao ndae l ddeo nla  Ap.i sDci.n Ma,.  yS d. eys ldae p lrao pqiueed asde  daeclc eSdr.e V a.  Elas  freavnidjae ndtee  tqeurree rsoi 
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finca del Sr. C. o para que éste pudiera acceder a una piscina que no es suya. Además, 
la puerta lleva abierta desde mucho antes de que el Sr. C. adquiriera la propiedad.
Al margen de lo anterior, en las fotografías se puede apreciar como al fondo de la 
franja de terreno existe ese tacón que la nueva representación gráfica ya no existe.
Así mismo, tanto las fotografías del acta notarial, como en los planos realizados para 
la construcción de la piscina, se puede apreciar que la parte superior de la finca del 
Sr. C. no es totalmente recta como se pretende inscribir.
Es evidente, que la mera existencia de la puerta abierta acredita la titularidad o 
derecho sobre la franja de terreno a la que se accede. Franja que es la que se pretende 
inscribir como parte de la finca del Sr. V.
Quinta.  Que  el  Sr.  V.  en  base  al  exceso  de  cabida  inscrito  –sin  citación  de 
colindantes– se inició primero procedimiento penal, denunciando la usurpación de la 
franja de terreno cuya representación ahora se pretende inscribir, siendo sobreseído el 
procedimiento. Posteriormente, se inició un procedimiento civil en el que se reclamaba 
como propia la franja de terreno. Evidentemente, y como no podía ser de otra manera, la 
demanda fue desestimada tanto en primera instancia con en segunda instancia.
Es decir, que, hasta la fecha, el Sr. V. C. no podido acreditar en sede judicial la 
propiedad de la franja de terrenos que ahora pretende inscribir ante este registro.
Se acompañan como documentos n.º 14 y 15 las sentencias dictadas.
Sexta.  Por lo anterior, podemos comprobar que el Sr. C. ha intentado sin éxito que 
apareciera como de su propiedad la franja de terreno citada y hacer totalmente cuadrada 
su propiedad, tanto ante la jurisdicción penal como civil, y al no haberlo logrado, lo está 
tratando de hacer ante este registro, tal y como ya hizo en su día de forma indebida con 
el exceso de cabida, para una vez inscrita la representación gráfica, amparado en la 
protección que le inscripción registral le pudiera otorgar, reivindicar nuevamente como 
propia la zona de nuestra propiedad que no le corresponde y de la que no es titular, 
motivo  por  el  cual,  la  inscripción  gráfica  interesada  debe  ser  desestimada  no 
procediendo a su inscripción.
Por todo lo expuesto,
Solicitamos al [sic] Sra. registradora del Registro de la Propiedad de Tomelloso: Que 
tenga  por  presentado  este  escrito,  lo  admita,  junto  con  los  documentos  que  se 
acompañan, y en su virtud, tenga por efectuadas las presentes alegaciones en nuestra 
condición de propietarios colindantes, y tras los trámites oportunos, se dicte resolución 
que  con  estimación  de  las  presentes  alegaciones  deniegue  la  inscripción  de  la 
representación gráfica interesada por don J. B. V. C. tiene el tenor literal siguiente: “En 
Socuellamos, a 18 de febrero de 2021” [sic] y la de don S. R. M. tiene el tenor literal 
siguiente: “Que he recibido comunicación, procedente del Registro de la Propiedad de 
Tomelloso, referida a expediente iniciado a instancia de D. J. B. V. C. sobre finca 
registral  21815  con  referencia  catastral  8383404WJ1488S0001FG.  Expediente  que 
pretende modificar los linderos y las coordenadas de los vértices de dicha finca.
4.  Que soy propietario de la finca registral numero 43552 inscrita al tomo 2828, 
libro 530, folio 37 de ese Registro de la Propiedad de Tomelloso.
5.  Que  mi  finca  urbana,  también  identificada  con  la  referencia 
catastral 383405WJ1488S0001MG, posee según datos catastrales:
Superficie de suelo 385 m2 y superficie construida 380 m2.
Sus coordenadas georreferenciadas son: (…) e.
6.  Que en cuanto que la modificación de linderos y coordenadas de vértices que  429ww
pmroedteifnicdaec iDón. .J. B. V. C. afecte a mi finca, antes identificada y descrita, me opongo a tal
dato7s.  exApdujuensttoos c eernt ifeicl accuióenrp doe sdcerli pptriveas eyn tger áefisccar itdoe.  Pmoi rp taordcoe lac ucaantatos traanl teacdeedmeá: ss odleic iltoos: 
que se dé por presentado, en tiempo y forma, el presente escrito y sean consideradas
las  manifestaciones  expuestas  en  el  mismo  a  efectos  del  trámite  que  me  ha  sido 
notificado.”
Lo que hago constar a los efectos oportunos, en Tomelloso.
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
la calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca 
de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de 
los  actos  contenidos  en  las  mismas,  de  conformidad  con  lo  establecido  en  los 
artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 y 100 de su reglamento, para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas, como consecuencia de lo expuesto 
en los hechos, en el caso aquí contemplado, debe tenerse en consideración:
Artículo 199 Ley Hipotecaria.
“1.  El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita 
podrá  completar  la  descripción  literaria  de  la  misma  acreditando  su  ubicación  y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser 
notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el 
procedimiento,  así  como  a  los  de  las  fincas  registrales  colindantes  afectadas.  La 
notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados 
fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera 
efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del 
Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla 
séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el 
plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho 
convenga.  Cuando  las  fincas  colindantes  estén  divididas  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. 
No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando 
se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de 
propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se 
solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo 
dispuesto en el artículo 9.
El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la 
misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En 
los  demás  casos,  y  la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas,  el  registrador  decidirá 
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá 
ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada 
por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el  es
deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados  o
hayan  prestado  su  consentimiento  a  la  rectificación  solicitada,  bien  en  documento  429ww
nRpoúe bgslEieiscn toer a,n cdcabousirbeo, rn qad uneep a  odccreta ojlaiscfir ocoáma  nccpoeióangnrsoe tccapieononscsc iiajtiuiav rd aído,e iccnluao m sec enle nortt paifforli ocrdmapecioa itó laiznle a cxdcirpoacestuad nesies tirtnnaatsnel cc driiaeyto, s scsr riadeiptemitfbiivcpidaarea c imyqó unege nr átacefoni.cntae  e slleoel    OE-A-2021-13able en https://
incorporará  al  folio  real  y  se  hará  constar  expresamente  que  la  finca  ha  quedado
coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente 
al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
2.  Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El  registrador,  una  vez  tramitado  el  procedimiento  de  acuerdo  con  el  apartado 
anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes 
afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará 
al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo 
dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que 
este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva 
representación gráfica catastral de la finca.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral 
hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el 
registrador  haga  constar  que  la  finca  ha  quedado  coordinada  gráficamente  con  el 
Catastro.”
Por tanto, por lo que se refleja de la documentación aportada, y de las alegaciones y 
oposición al expediente presentadas, a la vista de la oposición de los titulares registrales 
de varias fincas colindantes, por manifestar que la superficie catastral de la finca objeto 
no es coincidente con la realidad física del solar o parcela de terreno urbano, debiendo 
coincidir exactamente con las medidas reales de la parcela para que no haya invasión de 
las parcelas colindantes, se da por concluso el procedimiento anteriormente expresado 
en base al artículo 199 de la L.H., sobre la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca registral 21.815 del término municipal de Socuéllamos, 
referente a la rectificación de cabida y modificación de linderos de la misma.
Defecto con carácter insubsanable, no cabe solicitar que se practique la anotación 
prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
En su virtud:
Acuerdo
Denegar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca 
registral 21.815 de Socuéllamos, referente a la modificación de linderos de la misma a 
que se refiere el documento presentado e inscripción de la coordinación gráfica de la 
finca con el Catastro, por la concurrencia de los defectos anteriormente advertidos.
Por tanto, por lo que se refleja de la documentación aportada, y de las alegaciones y 
oposición al expediente presentadas, se da por concluso el procedimiento anteriormente 
expresado en base al artículo 199 de la L.H., sobre la inscripción de la representación 
gráfica  georreferenciada  de  la  finca  registral  21.815  de  Socuéllamos,  referente  a 
modificación de linderos de la misma y la coordinación gráfica con el catastro.
Notifíquese este acuerdo en el plazo máximo de diez días contados desde esta 
fecha.
Queda  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de  presentación  en  los  términos 
expresados en los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
No cabe, dado el carácter de insubsanable de los defectos apreciados, solicitar que 
se practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. e.
Las calificaciones negativas del registrador podrán (…) w.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Beatriz Moreno  429ww
dSealn dzo rse mgiisl tvraedinotriu/an od.e» Registro Propiedad de Tomelloso (interinidad) a día tres de abril
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. B. V. C., interpuso recurso el día 10 de 
mayo de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Expone:
Primero.  (…).
Tercero.  Que como datos de hecho relevantes en el presente procedimiento se 
significan los siguientes:
a)  La  finca  cuya  representación  gráfica  pretende  inscribirse,  esto  es,  la  finca 
registral n.º 21.815 de Socuéllamos consta inscrita con una superficie de 554,56 m2, 
además de reflejar la propia inscripción la referencia catastral 8383404WJ148880001FG 
(…).
b)  La  representación  gráfica  catastral  es  la  correspondiente  a  la  parcela 
catastral 8383404WJ148880001FG, con una superficie de 554 m2. Nos remitimos a la 
certificación  catastral  obrante  en  el  expediente,  no  obstante,  adjuntamos  consulta 
obtenida de la base de datos de Catastro el día 15-12-2020 (…).
Cuarto.  Que entendiendo esta parte que dicha nota de calificación no es ajustada a 
derecho y perjudica sus derechos legítimos, dicho sea en estrictos términos de defensa, 
mediante el presente escrito y conforme al artículo 66 y artículo 199 del Decreto de 8 de 
febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, 
se viene a interponer recurso gubernativo contra la Nota de Calificación de fecha 3 de 
Abril  de  2021  emitida  por  la  registradora  interina  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Tomelloso, todo ello en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I.  Ausencia de juicio de identidad de la registradora conforme se exige para la 
resolución del procedimiento establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Efectivamente, en la nota de calificación recurrida se observa que el único defecto 
que hace mención la Sra. registradora para proceder a la denegación de la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la finca del presente expediente es el 
siguiente:
“… a la vista de la oposición de los titulares registrales de varias fincas colindantes, 
por manifestar que la superficie catastral de la finca objeto no es coincidente con la 
realidad física del solar o parcela de terreno urbano, debiendo coincidir exactamente con 
las medidas reales de la parcela para que no haya invasión de las parcelas colindantes, 
se da por concluso el procedimiento anteriormente expresado en base al artículo 199 de 
la L.H.…”
Pues bien, y sin perjuicio de lo que más adelante se expondrá, el artículo 9, apartado 
b) de la Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como 
operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete 
su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Así de esta manera, y siguiendo al 
artículo 199 LH, el titular registral del dominio o de cualquier otro derecho real sobre la 
finca  inscrita  podrá  completar  la  descripción  literaria  de  la  misma  acreditando  su  e
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la  bo
aportación  de  la  correspondiente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  429ww
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la cual goza de presunción de veracidad (artículo 3 de la Ley de Catastro) (Resolución 
DGRN 30-9-2020).
En definitiva, la competencia del registrador se concreta en calificar en todo caso la 
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que puedan referirse a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o en parte con otra base gráfica 
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de 
modificación de entidad hipotecaria (artículos 9, 199 y 201 LH) (Resolución DGRN por 
todas la de 30-9-2020).
Así las cosas y entrando en la exégesis del fundamento jurídico alegado, éste 
interesado no logra distinguir con un mínimo de nitidez, la razón, motivo o dudas en la 
identidad de la finca por las cuales la Sra. registradora en su calificación procede a 
denegar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada solicitada, dado que 
a la vista incluso de las alegaciones formuladas por los colindantes, no se encuentra 
obstáculo  para  negar  la  existencia  de  correspondencia  entre  la  finca  registral  y  la 
referencia catastral aportada.
A saber:
I.  Como bien dice la Resolución de la DGRN de 5-12-2018 en su fundamento 5.º: 
“… 5. Es consolidada la doctrina de este centro directivo acerca de que siempre que se 
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario 
ni  discrecional,  sino  ha  de  estar  motivado  y  fundado  en  criterios  objetivos  y 
razonados…”.
Así, en la nota de calificación que hoy se recurre, se echa en falta esa motivación y 
fundamento en criterios objetivos y razonados, dado que la Sra. registradora realiza 
meras referencias genéricas a la oposición realizada por los colindantes sin más, en 
cuyos escritos por un lado, el titular de la finca registral 43.552 se limita a transcribir 
exactamente las coordenadas y datos que aparecen en la base de datos de Catastro 
para su finca, lo cual es compatible y congruente con la representación gráfica catastral 
aportada  por  este  interesado  sin  darse  invasión  alguna  entre  fincas,  y  por  cuanto 
respecta  al  otro  colindante,  no  observamos  que  de  sus  alegaciones  se  infiera  la 
destrucción  de  la  presunción  de  veracidad  de  la  representación  gráfica  aportada 
mediante el certificado correspondiente (artículo 3.3 R.D.L. 1/2004, de 5 de marzo, por el 
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y decimos infiera, 
porque en la nota de calificación no observamos que se realice un análisis detenido de 
las mismas y su trascendencia o no para el presente procedimiento, se limita a realizar 
una justificación de la denegación en la mera oposición de los colindantes.
Dicho con todos los respetos, entendemos que la nota de calificación que es objeto 
de recurso adolece del juicio de identidad propiamente dicho, el cual es exigible al 
registrador para este y otros tantos procedimientos hipotecarios, la no realización del 
juicio de identidad puede dar a resoluciones y conclusiones arbitrarias o discrecionales 
como bien señalaba la Resolución más arriba citada.
Así, en la propia Resolución de esa dirección de 5-7-2018 referida, en su fundamento 
de derecho 2.º: “... es doctrina de este centro directivo que cuando la calificación del 
registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  según  los  principios  básicos  de  todo 
procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a 
su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación 
suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos  e.
en los que se basa dicha calificación (cfr. art. 19.bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones  w.b
de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero  429ww
dseer á2n0 1e1fe, c2t0iv adse  lajusl igoa draen t2ía0s1 2d,e el nintrtee reostraadso  mreuccuhraresn).t eE. sq uiniednu daal bcloen qouceer,  edne  eels mteo mmoednoto, 
iinniscciarilp cloiósn a srgoulimciteandtao sp oednr áq uael eegla rre lgoiss trfaudnodra mfuenndtao sj udríed icDaemreecnhtoe  seen  [lsoisc ] qnueeg aatpivoay ea  slua 
tesis  impugnatoria.  a  la  vista  ya  de  los  hechos  y  razonamientos  aducidos  por  el
registrador que pudieran ser relevantes para resolución del recurso...” (también se cita 
en la Resolución DGRN 12-2-2016).
“... También ha mantenido esta dirección general (vid. la resolución de 25 de octubre 
de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio 
de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de resoluciones 
de esta dirección general), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto 
de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y los 
mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo 
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma...”
Entendemos que lo señalado en las anteriores resoluciones se da en la nota de 
calificación, dado que en el fundamento de derecho segundo se transcribe de forma 
literal e íntegra el artículo 199 LH, sin justificar en este caso qué interpretación del mismo 
ha de efectuarse y, por otro lado, se acusa la ausencia de ese “desarrollo necesario” que 
marca la doctrina de esa dirección general para que el interesado pueda conocer con 
claridad  los  defectos  advertidos,  así  a  modo  de  ejemplo,  basta  con  contrastar  las 
alegaciones  del  colindante  titular  de  la  registral  43.552  en  las  que  reproduce 
exactamente las coordenadas catastrales de su finca perfectamente compatibles con la 
representación  gráfica  aportada  por  este  interesado.  y  en  el  defecto  de  la  nota  la 
registradora expresa sin reparo alguno que dicha alegación muestra que la superficie 
catastral de la finca no es coincidente con la realidad física del solar, esto constituye una 
prueba inequívoca de esa falta de emisión de ese juicio de identidad a la que estaba 
obligada y se ha obviado.
II.  A mayor abundamiento y como prueba de esa ausencia del juicio de identidad 
aquí alegado, es hecho innegable que en ninguna parte de la nota de calificación 
aparece  un  mínimo  análisis  de  la  representación  gráfica  aportada  con  la  finca 
registral 21.815 de Socuéllamos, llegando al punto de no referirse tan siguiera al dato de 
que las superficies que constan tanto en la inscripción registral, como en la base de 
datos del Catastro son plenamente coincidentes (554 m2), y que además en la propia 
inscripción consta la referencia catastral.
Este interesado entiende que se parte en la nota de calificación de un hecho erróneo 
que se pudiera haber “arrastrado” hasta la resolución, y nos referimos al hecho 2.º de la 
propia nota de calificación: “... 2.º Con fecha 11 de enero de dos mil veintiuno, se da 
inicio a la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a 
los efectos de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca 
registral 21.815 de Socuéllamos, necesaria para la inscripción de la rectificación de 
cabida y la modificación de sus linderos...”.
Y  decimos  hecho  erróneo  porque  en  ningún  momento  éste  interesado  solicitó 
rectificación de cabida o modificación de sus linderos (nos remitimos a la instancia 
presentada el 16-12-2020 y que consta en el presente expediente), únicamente se 
interesó la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca registral 
para completar su descripción literaria (artículo 9.b LH) y la actualización de los linderos 
conforme a la certificación catastral.
Entendemos que hubiera sido lógico, deseable y obligado por el procedimiento del 
artículo 199 LH que la Sra. registradora hubiera aducido las razones y fundamentos por 
los  cuales  esa  coincidencia  de  superficies  era  suficiente  o  no  para  acceder  a  lo 
solicitado, y así de esta manera mostrar de forma clara al interesado aquel “desarrollo 
necesario” de la fundamentación de la resolución, que como bien muestra ese Centro  s
Directivo a través de su doctrina debe llevarse a cabo, circunstancia que en el presente  oe.
caso no se ha dado. w.
2e1xi.g8Pi1bo5ler   lyo  odtabenl itgoa, dSeoon ctdeuené dlelaemmmitooirss  p qour eyp  alar tenla od tae  dlraee p Scrreaasl.ife ircneatgacicisóitónran da odroagle recánefit crdaee  ll aj ufgiicneicooa rrd ereef egirdiesetnnrcatiilad nda.adº    2021-13429n https://ww
aportada 8383404WJ1488S0001FG, no constando ni tan siguiera en los fundamentos de
la nota señales del mismo, sustentándose el defecto únicamente en una mera referencia  Bc
genérica y global de los escritos presentados por colindantes, lo que viene a poner de 
manifiesto la extralimitación de la registradora en su competencia de calificación al 
adentrarse en apreciar cuál es la realidad física actual de la finca más allá de la 
representación  gráfica  catastral  aportada,  dejando  sin  respuesta,  ni  explicación 
cuestiones tan importantes como la coincidencia entre la superficie que consta en la 
inscripción y la base de datos catastral y lo que es aún más importante, alejándose del 
dictado del artículo 9.b LH.
II  [sic].  Escritos  presentados  por  colindantes  no  desvirtúan  la  correspondencia 
instada y solicitada.
A la vista de los escritos presentados por los colindantes, entendemos como hemos 
referido más arriba, que el escrito referido al titular de la finca registral n.º 43.552 de 
Socuéllamos carece de virtualidad a los efectos de este expediente, ya que reproduce 
exactamente las coordenadas que aparecen en la base de datos de Catastro, las cuales 
son compatibles y sin que se produzca invasión alguna entre las fincas.
Por ello, la Sra. registradora en su nota y respecto a este colindante no puede afirmar 
que su oposición se basa en una falta de coincidencia con la realidad física del solar, ya 
que  el  propio  colindante  al  reflejar  las  coordenadas  “aprueba”  y  “confirma”  la 
representación gráfica aportada por este interesado.
Por lo que respecta al resto de alegaciones, hemos de señalar que en las mismas no 
se aprecia que la parcela 8383404WJ1488S0001FG conste en los títulos de propiedad 
aportados, ni en las inscripciones registrales obrantes en los Libros del Registro a favor 
de las personas que suscriben dicho escrito.
Así, en la propia escritura de compraventa y en el acta de presencia aportadas, 
aparece como referencia catastral una totalmente distinta a la que aquí se trata (y en la 
alegación 2.º de su escrito, otra referencia también distinta), pero en ningún documento 
aparece la parcela catastral objeto de coordinación, por ello, dicha circunstancia debiera 
haber sido tenida en cuenta por la Sra. registradora al momento de emitir la nota de 
calificación, dado que el presente procedimiento “pivota” sobre la representación gráfica 
georreferenciada  aportada  junto  a  la  solicitud,  la  cual  no  invade  en  modo  alguno 
propiedad ajena y esto no lo afirmamos nosotros es plenamente verificable en la base de 
datos de la sede electrónica del Catastro y conforme a lo establecido en el artículo 9.b 
LH  y  la  doctrina  de  ese  centro  directivo,  reflejada  entre  otras  en  la  Resolución 
de  5-12-2018:  “...Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  valorar  la 
correspondencia gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de Agosto de 2016...”.
Por ello, y dado que el procedimiento instado se dirige exclusivamente a incorporar a 
la inscripción, como operación específica. la representación gráfica georreferenciada de 
la finca y así completar su descripción literaria, y no a otras cuestiones, en base a la 
representación  aportada  y  los  escritos  presentados,  entendemos  que  la  nota  de 
calificación en base a una clara extralimitación competencial de la Sra. registradora, deja 
huérfana de argumentos aquella al no fundamentar las razones de la denegación de la 
inscripción,  resultando  que  los  colindantes  no  han  negado  en  momento  alguno,  ni 
documentado, que la parcela 83834o4WJ1488Sooo1FG conforme a su representación 
gráfica como tal y objeto de coordinación se corresponda con la finca registral n.º 21.815 
de Socuéllamos. e.
III.  Correspondencia  entre  la  finca  registral  n.º  21.815  de  Socuéllamos  y  la  w.b
representación gráfica georreferenciada 83834o4WJ1488Sooo1FG. 429ww
califEicna cieósnt e hap ucnoton seengtueidnod emfuonsd amqueen tatar mspuo cdoe nleag aScriaó.n  reag ilsat raindsocrraip ceinó n suin tenroetsaa ddae, 
haadbeemráses  dsee ppaorar dolo sc lmaroatmiveonst er edfeerli doess peírnit u loys  efuxnédgaemsies ntdoesl  jaurrtíídciucolos  9a.nbt)e riLoHre sy,   pdoerl 
artículo 199 LH como “vehículo procedimental” de aquel, todo ello plasmado en diversas 
resoluciones de ese centro directivo que a continuación citaremos y desarrollaremos.
Así, la Resolución de 5-12-2018 en su fundamento jurídico 4.º, expresa que: “… Se 
entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la 
descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la 
misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 
diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca 
inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Por tanto, las dudas 
pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o en parte 
con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. a la posible invasión de fincas 
colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de 
modificación  de  entidad  hipotecaria  (cfr.  arts.  199  y  201  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras)...”.
A la vista de lo anterior, no cabe duda que en el presente asunto una coincidencia de 
superficie  total  y  absoluta  entre  la  inscripción  y  la  representación,  marca  y  refleja 
claramente  una  misma  porción  de  territorio,  alejado  de  diferencias  de  cabida  que 
pudieran darse en otros supuestos, dando como resultado un acomodamiento “perfecto” 
entre “ambas caras de una misma moneda”, si se nos permite la expresión.
Así de esta manera, y dado que de la propia nota de calificación se desprende la 
falta de un mínimo análisis y contraste entre la inscripción registral de la finca 21.815 de 
Socuéllamos,  la  representación  gráfica  georreferenciada  aportada  y  los  escritos 
presentados por los colindantes, este proceder no puede resultar perjudicial para este 
interesado con una denegación que entendemos sin fundamento, por ello y a la vista de 
las cuantiosas razones expuestas a lo largo del presente escrito, estimamos que la 
calificación carece de una fundamentación fáctica y jurídica que avale y sustente la 
denegación de lo solicitado dado que no analiza la correspondencia de unos recintos 
coincidentes, resultando el defecto alegado (falta de coincidencia de las medidas reales 
de la parcela) ir totalmente en sentido contrario a lo mencionado en la citada Resolución 
de 5-12-2018 y artículo 9.b) LH, según ellos y en consonancia con su contenido aplicado 
al  presente  asunto,  no  habría  obstáculo  impeditivo  alguno  para  apreciar  dicha 
correspondencia entre la finca 21.815 y la parcela 83834o4WJ1488Sooo1FG, máxime 
cuando ya consta en la inscripción la propia referencia catastral y ningún interviniente en 
el procedimiento la ha negado.
Por todo lo anterior, entendemos que la nota de calificación que hoy es objeto de 
impugnación, la cual y a la vista de lo establecido en la legislación hipotecaria, así como 
en las diversas resoluciones dictadas por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado,  no  muestra  un  juicio  de  identidad,  ni  una  fundamentación  que  avale  la 
negativa a llevar a cabo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la 
finca urbana solicitada mediante la instancia privada presentada, ni tan siquiera una 
razón  por  la  cual  no  se  aprecia  correspondencia  entre  la  finca  registral  y  la 
representación gráfica aportada frente a la que este interesado pudiera combatir, por lo 
que se solicita a la Dirección General la revocación de la nota de calificación y se 
proceda conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en cuanto a operación registral 
específica y actualización de linderos.»
IV
La registradora de la Propiedad titular de Tomelloso, doña Carmen Maluenda Albert,  e.e
emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a  b
esta Dirección General. 429ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de diciembre de 2013, 6 de
mayo de 2016, 1 de junio y 17 de julio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 27 
de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero y 18 de septiembre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de 
febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de 
enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Según el Registro, la finca registral 21.185 del término de Socuéllamos tiene una 
superficie  de  554,56  metros  cuadrados  y  se  corresponde  con  la  referencia 
catastral 8383404WJ1488S0001FG, que tiene una superficie gráfica coincidente con la 
registral.
– Del historial de registral de la finca resulta que se rectificó en 2015 la superficie 
inicial de 500 metros cuadrados a los 554,56 actuales.
– De los antecedentes catastrales también se observan alteraciones en la morfología 
de la finca, en concreto, en relación a una franja de terreno por el lindero de la derecha 
(entrando).
La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones por varios colindantes afectados, de las que resulta una georreferenciación 
distinta y controvertida en cuanto a una concreta franja de terreno, aportando diversa 
documentación entre la que se encuentra acta notarial de presencia y sentencia judicial 
en juicio verbal precisamente referida a una franja de terreno en disputa.
El interesando recurre alegando, en síntesis, que la registradora no ha emitido juicio 
de identidad, que se limita a transcribir las alegaciones, que el acta notarial de presencia 
no se refiere a su finca registral, que la superficie registral es coincidente con la catastral, 
que consta en el registro la referencia catastral, que no se ha solicitado rectificación de 
descripción y que las alegaciones de los colindantes no desvirtúan que la finca registral 
se corresponda con la parcela catastral.
2.  Como se ha reiterado por esta dirección general (cfr., por todas, la Resolución 
de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado 
b)  la  posibilidad  de  incorporar  a  la  inscripción,  como  operación  específica,  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la 
inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
[párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria].
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación  s
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la  oe.
sRcionertgre3eist.si tzpraooP sndr deoyilc e dseniedgteleu   Nicereonerttitateiefr iircmaaadorc,od ió ourn:en lacaa titvvaeasz tr aa mll adá esins, sclcrairp iptdicvoiaóc ntyr  igndraeá  fridceeap »rel.as eDnitraecciocinóens  Ggreánfiecraasl  qduee  lsoes   2021-13429n https://www.
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. arts. 9, 199 y 201 de 
la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la sede electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a  las  dudas  de  identidad,  basadas  en  la  oposición  debidamente  fundamentada  y 
documentada de los colindantes que se transcribe en la calificación.
Resulta  destacable  que  la  oposición  de  los  colindantes,  según  consta  en  la 
calificación, se refiere a las modificaciones que ha sufrido la finca tanto en la superficie 
registral como en la geometría catastral, acompañando abundante documentación en 
sustento  de  dicha  oposición,  destacando  diversos  planos  oficiales,  acta  notarial  de 
presencia referida a la finca de los colindantes y la franja en disputa, y sentencia en 
procedimiento judicial sumario. Todo lo cual pone de manifiesto de forma evidente el 
conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, en particular, en 
cuanto a una concreta franja de terreno.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no  es  pacífica  la  delimitación  gráfica  catastral  propuesta  que  se  pretende  inscribir, 
resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la 
representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la 
global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. e.
5.  No  procede,  como  pretende  el  recurrente,  que  la  incorporación  de  la  w.b
representación gráfica catastral sea automática por el hecho de coincidir la superficie  429ww
rceagtaissttrraal l.con la de dicha representación gráfica, o por constar en el registro la referencia
direcEcnió ens tgee pnuenratol  deenb ed isreticnotardsa rrsees ouluncai ovneezs  m(ávisd .q, upeo, rc otomdoa sh,a  lap uedset o4 d ed er eldieicviee mebsrtae 
de 2013), la referencia catastral de la finca solo implica la identificación de la localización
de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la 
descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en 
tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por 
lo tanto, la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el 
registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y 
superficie catastrales en el folio registral.
Como recientemente ha señalado esta dirección general (Resoluciones de 6 de 
mayo de 2016 y 17 de julio de 2017) «la constancia en el registro de los datos de 
identificación  catastrales  es  una  circunstancia  más  de  la  inscripción,  conforme  al 
artículo  9.a)  de  la  Ley  Hipotecaria.  La  certificación  catastral  permite  la  constancia 
registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite 
situar  el  inmueble  inequívocamente  en  la  cartografía  oficial  del  Catastro.  Debe 
recordarse que la constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) 
de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede 
equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley 
Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la 
descripción literaria conforme a la misma [artículo 9.b) párrafo séptimo]. Para ello sería 
necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se 
tramite el procedimiento correspondiente [artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria]».
6.  En  definitiva,  en  el  caso  de  este  expediente  no  puede  pretenderse  que  el 
registrador en su calificación o esta dirección general en sede de recurso pueda resolver 
dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de 
acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. art. 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. 429www.