BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16246
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2100 Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la Propiedad de Algete, por la que suspende la inscripción de 
una escritura de segregación y elevación a público de documento privado de 
compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  M.  y  doña  M.  L.  C.  G.,  en  nombre  y 
representación de M. L. G. R., contra la calificación del registrador de la Propiedad de 
Algete, don Ernesto Calmarza Cuencas, por la que suspende la inscripción de una 
escritura de segregación y elevación a público de documento privado de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura de segregación y elevación a público de documento privado de 
compraventa otorgada el día 24 de enero de 2020 ante el notario de Algete, don 
Fernando González Garrido, con el número 121 de protocolo, se formalizó, en primer 
lugar, la segregación de una porción de terreno de 636,75 metros cuadrados de la finca 
registral número 6.171 del término de Fuente el Saz de Jarama y, posteriormente, se 
elevó a público el contrato privado fechado el día 3 de diciembre de 1978 (sin liquidar) 
por el que los titulares registrales de la finca vendieron dicha porción segregada a don F. 
S. M., casado con doña A. M. F.
En concreto, la registral referida tiene una superficie de 2.547 metros cuadros, de la 
que segregaron la siguiente porción: «Tierra en Fuente el Saz de Jarama, Diseminado en 
(…).  Mide  seiscientos  dieciocho  metros  cuadrados  (618  m²)  según  el  catastro  y 
seiscientos treinta y seis metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (636,75 m²) 
según el documento privado (reconocen que la superficie real de la finca es de 618 m2)», 
quedando el resto como: «Parcela de terreno al sitio de (…), que ocupa una superficie 
real de mil novecientos ochenta y siete metros cuadrados (1.987 m²) (…) Sobre la misma 
continua  se  ubica  la  vivienda  unifamiliar  –ya  inscrita–  (…)  El  resto  del  terreno  no 
edificado se destina a jardín con piscina».
Se incorpora certificación expedida el día 24 de enero de 2020 por la vicesecretaria-
interventor del Ayuntamiento de Fuente  el Saz de Jarama, con el visto bueno del 
concejal delegado de Área, del informe emitido por los Servicios Técnicos Municipales 
por el que se informaba: «que se tiene constancia que ya en el año 1980 la finca registral 
estaba dividida en dos parcelas coincidentes éstas con las parcelas catastrales 704 
y 706 (…) que además pueden autorizarse e inscribirse las escrituras de división de 
terrenos sin que se acredite la licencia de segregación en aquellos supuestos en los que 
conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo 
de 1984 (art. 6 de la Orden 701/1992)».
Resultaba del citado informe que, conforme al vigente Plan General de Fuente el Saz 
de  Jarama,  la  finca  estaba  clasificada  como  suelo  no  urbanizable  de  protección  e.
edafológica y paisajística. w.b
Se acompaña certificación expedida el día 7 de octubre de 2020 por doña N. P. E.,  00ww
dseecleregtaadroia  ddee lÁ Areyau,n tdaomni eJnutaon d Me aFnuueenl teD eesl cSaalzzo d Ae nJdarréasm, ap,o cr odne leelg vaisctióon b duee nlao  dAelcl aclodníac,e ejanl 
lMa uqnuiceip asle,  rhealactíiav ocso nas tparro cqeudeim: i«ecnotonss ueltna dmosa telorsia  ddoec udmisecniptolins ao ubrrbaannteísst icean,  enlo  Acrocnhsivtao 
procedimiento abierto ni concluso, de restablecimiento de legalidad urbanística referente
a la segregación de las parcelas 704 y 706 del polígono n.º 11 del Catastro de Rústica 
del  Término  Municipal,  cuyas  parcelas  se  identifican  con  las  siguientes  referencias 
catastrales  409070400VK59E0001KZ  y  409070600VK59E0001DZ,  siendo  titulares 
catastrales D. M. C. G. y D. F. S. M., respectivamente».
II
Presentada el día 8 de octubre de 2020 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Algete, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por C. G., M. L. que se corresponde a la escritura de segregación 
y elevación a público de documento privado de compraventa otorgada el día 24/01/2020, 
ante el notario de Algete, don Fernando González Garrido, número 121/2020 de su 
protocolo, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes 
hechos y fundamentos de Derecho:
I.  Hechos.
Presentada a las 14:24 horas del día 08/10/2020, con el número de entrada 2776 y 
número de asiento 1166/43.
II.  Fundamentos de Derecho.
1.  Se presenta, con los datos de entrada arriba indicados, escritura de elevación a 
público de documento privado de compraventa que tiene por objeto la transmisión de 
una porción de suelo rústico segregado de la finca registral 6.171 del término de Fuente 
el Saz de Jarama.
En el citado documento, en primer lugar, se formaliza la segregación de una porción 
de terreno de 636’75 m² de la finca registral 6.171 del término de Fuente el Saz de 
Jarama y posteriormente se eleva a público el contrato privado fechado el día 3 de 
Diciembre de 1.978 (sin liquidar) por el que los titulares registrales de la finca venden 
dicha porción segregada a don F. S. M. casado con doña A. M. F.
Se  incorpora  certificación  expedida  el  día  24/01/2020  por  la  Vicesecretaria-
Interventor del Ayuntamiento de Fuente el Saz con el visto bueno del Concejal Delegado 
de Área, del Informe emitido por los Servicios Técnicos Municipales por el que se 
informa: «que se tiene constancia que ya en el año 1980 la finca registral estaba dividida 
en  dos  parcelas  coincidentes  éstas  con  las  parcelas  catastrales  704  y  706,...  que 
además pueden autorizarse e inscribirse las escrituras de división de terrenos sin que se 
acredite  la  licencia  de  segregación  en  aquellos  supuestos  en  los  que  conste 
fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1.984 
(art. 6 de la Orden 701/1992).
Resulta del citado informe que, conforme al vigente Plan General de Fuente el Saz, 
la  finca  está  clasificada  como  suelo  no  urbanizable  de  protección  edafológica  y 
paisajística.
Se acompaña certificación expedida el día 7 de Octubre de 2020 por doña N. P. E., 
Secretario  del  Ayuntamiento  de  Fuente  el  Saz  de  Jarama,  con  el  visto  bueno  del  s
Concejal Delegado de Área, don Juan Manuel Descalzo Andrés, por delegación de la  o
Alcaldía, en la que se hace constar que: «consultados los documentos obrantes en el  w.
Arceorfcnehsrietvano t peMr oauc nelaidc iismpeaigel,rn ertoge alaactbiióvieonrs td oae  n plia rsco ocpneacdrliucmesiolea,ns td o7es0  r4ee nsy t am7b0ale6tec dirmieail e dpneoto líd gdiosenc iople lig1n1aa l idduearldb  Caunarítbsaatsicntraíos, t indcaoe    2021-2100n https://ww
Rústica  del  término  municipal,  cuyas  parcelas  se  identifican  con  las  siguientes
referencias catastrales 409070400VK59E0001KZ y 409070600VK59E0001DZ, siendo 
titulares catastrales don M. C. G. y don F. S. M., respectivamente».
2.  Procede en primer lugar señalar que, conforme reiteradísima doctrina de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva Fe Pública (antes los Registros y del 
Notariado), la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, por lo 
que  su  inscripción  queda  sujeta  a  los  requisitos  y  autorizaciones  impuestos  por  la 
legislación vigente en el momento en que se pretende su inscripción, no a los que 
previera la legislación vigente en el momento en que se otorgó la escritura. Resoluciones 
DGRN de 23 de julio de 2012, 1 de diciembre de 2014, 21 de marzo de 2018, 1 de 
agosto de 2018 y 9 de octubre de 2018.
3.  El artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que 
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y que tiene el 
carácter  de  disposiciones  establecidas  en  ejercicio  de  la  competencia  reservada  al 
legislador estatal por el artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 14.ª, dispone que:
«2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo 
es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la 
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios 
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será 
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.»
Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce al artículo 143 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
«Actos de parcelación.
1.  Tendrán la consideración de actos de parcelación con independencia de su 
finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de 
la forma, superficie o lindes de una o varias fincas.
2.  Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No podrá 
autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de 
parcelación con independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin la 
aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar 
íntegramente en aquélla.»
Y continúa diciendo el artículo 144:
«Actos de parcelación rústica.
1.  Tienen la consideración legal de actos de parcelación rústica, todos aquellos que 
se produzcan en suelo no urbanizable de protección o suelo urbanizable no sectorizado 
en que no se haya aprobado definitivamente el Plan de Sectorización.
2.  Las fincas resultantes de los actos de parcelación rústica habrán de cumplir las 
dimensiones y características mínimas fijadas en la legislación agraria, forestal o de 
similar naturaleza.
3.  En suelo no urbanizable de protección y en suelo urbanizable no sectorizado 
quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas. s
4.  La licencia urbanística para actos de parcelación rústica requerirá informe previo  oe.
y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería competente en materia de  w.
agricultura.» 00ww
4.  De la aplicación de la normativa vigente, resulta:
art. a1)5 1.D1.eab dee e xlaig Liresye  uar beafencístotisc are mgiasdtrrailleeñsa la,  eonp ocrutaunntao  liecxeingcei ali cuernbcainaí sptaicraa  («acl uaamlepsaqruoi edreal 
otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo»).
b)  Además, será necesaria licencia expresa, sin que sea admisible, tal y como ya 
declarara  la  resolución  DGRN  de  17  de  octubre  de  2014  una  simple  declaración 
municipal de innecesariedad. Si, según la legislación autonómica, art. 143 de la Ley 
urbanística,  siempre  es  necesaria  la  licencia,  una  hipotética  declaración  de 
innecesariedad de la misma encerraría en sí misma una contradicción y una vulneración 
legal.
c)  Finalmente, al tratarse de suelo no urbanizable, la licencia de parcelación deberá 
otorgarse con informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable de la Consejería 
competente en materia de Agricultura (artículo 144.4 Ley del Suelo Madrid). A estos 
efectos el artículo 24 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, dispone 
que: 1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar 
a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no 
producirán  efecto  entre  las  partes  ni  con  relación  a  tercero,  los  actos  o  negocios 
jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de 
dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior. Si bien, pueden existir 
supuestos de excepción, éstos deberán ser valorados por el órgano competente en 
materia de Agricultura.
d)  Respecto de la posibilidad de aplicar a las segregaciones la doctrina, sentada en 
materia  de  inscripción  de  obras  nuevas,  sobre  admisibilidad  de  la  inscripción,  sin 
necesidad  de  aportar  licencia,  por  haber  prescrito  la  infracción  urbanística  que 
eventualmente se hubiera podido cometer al amparo del artículo 28.4 TR de la Ley del 
Suelo de 2015, la doctrina de la Dirección General negó dicha posiblidad pues existe una 
norma legal (el art. 145.2 de la Ley del Suelo madrileña) que expresamente declara la 
nulidad de toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación urbanística o 
infrinja lo dispuesto en la misma.
La reciente resolución DGSJPFP de 28 de julio de 2020, BOE de 6 de agosto, en su 
Fundamento de Derecho 5, argumenta que: «Respecto a esta última posibilidad (se 
refiere a la posibilidad de aplicar el régimen del artículo 28.4 TR Ley del Suelo 2015), 
que es la que se invoca en el presente expediente, este Centro Directivo –cfr. Resolución 
de 25 de abril de 2018– ha mantenido la necesidad de diferenciar entre los actos 
edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el 
cambio  de  vivienda  unifamiliar  a  colectiva  o  el  aumento  de  elementos  de  uso 
independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable 
el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a 
efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, 
debidamente  acreditada,  que  por  sí  demuestra  la  no  ejecución  de  medidas  de 
restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto supuesto 
parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del 
artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título 
administrativo habilitante de la inscripción.»
Sin perjuicio de que tal título habilitante pueda ser la declaración administrativa 
municipal con reconocimiento expreso del transcurso de los plazos de restablecimiento 
de la legalidad urbanística infringida o su situación de fuera de ordenación o similar, 
conforme a la respectiva normativa de aplicación. Según resolución DGSJPFP de 14 de 
julio de 2020, BOE de 5 de agosto, FD 4.º, «Como se ha expuesto anteriormente para 
inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los 
efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo, la oportuna licencia o declaración de 
innecesariedad  o,  para  el  supuesto  de  parcelaciones  de  antigüedad  acreditada  e.
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la  w.b
inscripción,  la  declaración  administrativa  municipal  del  transcurso  de  los  plazos  de  00ww
lrae srteasbpleeccimtiviae nntoo rdmea letivgaa liddaed a op lsicua sciitóuna,c ipóonr  dleo  fuqeurea  daesí  odrdeebnea ceinótne nod seimrsiela rl,a c oanpfloicramceió an 
parneavlóegnitcivaa  mteantdizeandtae  dae el vaitratírc lual of o2rm8.a4l idzaec liaó nL ey yc odnes Soluidealoc,ió lno  dqeu ep acrocneslatictuioynee us naal  mmaerdgiedna 
de la ordenación urbanística aplicable.
5.  En el presente caso se incorpora Informe de los Servicios Técnicos Municipales 
de 16 de Enero de 2.020 y Certificación municipal de dicho informe de fecha 24 de Enero 
de 2.020. Sin embargo, la licencia municipal no puede ser suplida por otro documento 
administrativo (en este caso un informe). Un informe sobre la normativa o su contenido, 
por más que emane del técnico competente y esté certificado por autoridad idónea, aun 
cuando pudiera servir de base para el pronunciamiento de la Administración ante la 
petición de Licencia, no cabe admitir que supla a ésta (Resolución de 18 de Noviembre 
de 2003 confirmada por sentencia de 20 de Abril de 2006 de la Audiencia Provincial de 
Málaga).
Por otro lado, el contenido del informe tampoco puede avalar la operación realizada 
en base a la cita del artículo 6 de la Orden 701/1992, pues, además de su rango 
normativo inferior, se ha visto superada por la legislación urbanística madrileña. Así se 
ha reconocido la Dirección General de los Registros en Resolución de 12 de Diciembre 
de 2.019 al señalar que dicha disposición debe entenderse modificada por el artículo 143 
apartado 2.º de la vigente Ley del Suelo de la Conunidad [sic] de Madrid, al establecer 
claramente que cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa y 
consecuentemente ésta será exigible por el notario y el registrador conforme al citado 
artículo 26 de la Ley del Suelo estatal.
6.  En cuanto a la certificación expedida el día 7 de Octubre de 2020 por doña N. P. 
E., Secretario del Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama, con el visto bueno del 
Concejal Delegado de Área, don Juan Manuel Descalzo Andrés, por delegación de la 
Alcaldía que se aporta, se entiende que tampoco avala la operación realizada.
El certificado se limita a dejar constancia de que no consta procedimiento abierto ni 
concluso de restablecimiento de la legalidad urbanística referente a la segregación de las 
parcelas 704 y 706 del polígono 11, por lo que no puede considerarse como título 
administrativo habilitante para la inscripción, en la interpretación matizada que, a efectos 
de  la  aplicación  del  régimen  del  artículo  28.4  TR  Ley  del  Suelo  a  los  actos  de 
segregación, ha realizado la DG, según la doctrina antes expuesta.
Y  ello  porque  el  certificado  aportado  no  contiene  reconocimiento  expreso  del 
transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida o su 
situación  de  fuera  de  ordenación  o  similar,  conforme  a  la  respectiva  normativa  de 
aplicación.
7.  Finalmente,  no  podrá  procederse  a  la  inscripción  de  las  operaciones 
particionales por fallecimiento de Doña A. M. F. en tanto no se acredite la presentación 
de  la  escritura  ante  la  Administración  Tributaria  competente  para  el  pago  de  los 
impuestos devengados por tal fallecimiento (artículo 254 Ley Hipotecaria).
Por lo expuesto, y por considerarlo un defecto subsanable acuerdo suspender la 
inscripción solicitada.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Algete.  El  Registrador.  Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica 
cualificada por Ernesto Calmarza Cuencas registrador/a de Registro Propiedad de Algete 
a día veintidós de Octubre del año dos mil veinte.».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. y doña M. L. C. G., en nombre y 
representación de M. L. G. R., interpusieron recurso el día 23 de noviembre de 2020  es
mediante escrito con los siguientes fundamentos: bo
caus«aL ad ec anluifliicdaacdió dne  rpelgeinsotr adle rreeccuhrori dpao rd menoetivgoasto sriiag udieen ltae sin:scripción solicitada incurre en  2021-2100n https://ww
De fondo.
Disconformidad –dicho sea con el debido respeto y en términos de una legítima 
defensa– con la Calificación Registral por lo subjetivo de la misma, no ajustarse a toda la 
normativa aplicable, jurisprudencia ni doctrina de la D.G.R.N. que la interpreta y notoria 
arbitrariedad.
Acierta el señor Registrador de la Propiedad a la hora de reseñar la normativa 
vigente y aplicable a los actos de segregación para su inscripción en el Registro de la 
Propiedad.
Pero yerra –reiterando el debido respeto– en cuanto a la legislación aplicable al 
fondo sustantivo del acto realizado y la cuestión de derecho inter temporal su normativa 
y aplicación.
Efectivamente,
En el presente caso se plantea la inscripción de una segregación y posterior venta de 
finca rústica al sitio de (…) en t.m. de Fuente el Saz de Jarama –Madrid–, formalizada en 
documento privado que se remonta al día 3 de diciembre de 1.978 elevado a público en 
la escritura autorizada en Algete el día 24 de enero de 2020, por el citado notario 
número 121 de su protocolo respecto de una situación urbanística consumada; y la 
simple invocación de la legislación vigente, obviando otros elementos comunes en el 
caso no se puede entender como un supuesto de infracción a la normativa urbanística, 
todo  ello  de  acuerdo  con  la  normativa,  doctrina  y  jurisprudencia  aplicable  al  caso 
documentado.
1.  Porque, no se discute que la segregación, es un acto de jurídico de carácter 
esencialmente registral, y por éste motivo, el acceso de éstas operaciones jurídico reales 
al Registro de la Propiedad quedan sujetas a la normativa y requisitos exigidos en el 
momento de presentar la escritura en el Registro de la Propiedad (Rs. DGRN de 27 de 
enero y 23 de julio de 2.013/ Disposiciones Transitorias 3.ª y 4.ª del Código Civil)
Esta aplicación retroactiva de normativa urbanística a un acto o hecho nacido bajo el 
amparo de la legislación anterior, que aunque pueda chirriar (dicho esto con el debido 
respeto) se encuentra avalado tanto por el Tribunal Supremo como por el Tribunal 
constitucional, que expresamente tienen declarada la retroactividad de la ley a actos 
nacidos al amparo de la legislación anterior.
Pero  tan  cierto  es  eso,  como  que  el  propio  Tribunal  Constitucional  y  Tribunal 
Supremo, al avalar la conformidad a derecho de dicha retroactividad exigen siempre,... 
«que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado, y siempre, 
además, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para 
los  particulares.  Prohibición  de  la  retroactividad  que  declaran  aplicable  sólo  a  los 
derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los 
pendientes, futuros, condicionados ni expectativas, según reiterada jurisprudencia del 
Tribunal Supremo.
Resulta de la escritura calificada que las fincas, matriz y resultado de la segregación, 
–de distintos titulares– ya existían en la realidad física como fincas independientes desde 
al menos el año 1.980, fincas coincidentes con la parcelación catastral correspondientes 
a la parcela 704 la matriz y parcela 706 la segregada.
Así lo declara el informe urbanístico aportado a la escritura a la que las presentes 
actuaciones se refieren, emitido por los servicios técnicos municipales del que resulta... 
«tener constancia que ya en el año 1.980 la finca registral estaba dividida en dos 
parcelas coincidentes éstas con las parcelas catastrales 704 y 706....»
Nos encontramos pues, ante una situación cuya consolidación y consumación consta  e
fehacientemente desde dicha fecha, presupuesto que justifica la no aplicación de una  bo
figura tan excepcional como la retroactividad, conforme a los artículos 2.3 C. civil 9.3 de  00ww
lsaie Cnd.Eo.  ésseteg úqnu elab rjaunritsapmruiednetnoc, iae l dperli mTeCr . mToSt,iv yo  rdeeit edriascdoansf orermsoidluacdi,o nreeiste rdaen dlao  Del. Gd.eRb.iNdo.; 
rlae srpeetrtooa, cctiovnid laad c daeli fliacsa cnióonrm daesl .Sr. Registrador sustituido, por una indebida aplicación de
2.  Resulta incuestionable, el reconocimiento unánime que la propia Jurisprudencia 
y doctrina de éste centro directivo al que respetuosamente nos dirigimos, declarando que 
«...las segregaciones sigan el régimen general de cualquier obra o actuación ilegal frente 
a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, 
situación que presenta similitudes a la de fuera de ordenación... (St. TS de 23 de 
noviembre de 2.000)».
Pues bien, aún en el supuesto de que se estuviera, dialécticamente hablando, ante 
una situación ilegal –lo que se niega y probará más adelante–, no podemos tampoco 
coincidir con el criterio del Sr. Registrador, al afirmar:...Además, será necesaria licencia 
expresa, sin que se admisible, tal y como ya declarara la resolución DGRN de 17 de 
octubre de 2014 una simple declaración municipal de innecesariedad. Si, según la 
legislación autonómica art. 143 de la Ley urbanística, siempre es necesaria la licencia 
una hipotética declaración de innecesariedad de la misma encerraría en sí misma una 
contradicción y una vulneración legal....c) No puede aplicarse a las segregaciones la 
doctrina, sentada en materia de inscripción de obras nuevas, sobre admisibilidad de la 
inscripción, sin necesidad de aportar licencia, por haber prescrito la infracción urbanística 
que eventualmente se hubiera podido cometer; pues existe una norma legal (el art. 145 
de la Ley de Suelo Madrileña) que expresamente declara la nulidad de toda parcelación 
urbanística que sea contraria a la ordenación urbanística o infrinja lo dispuesto en la 
misma.
Y lo anterior por los siguientes motivos:
1.  El  Ayuntamiento  tuvo  la  oportunidad  de  manifestarse  sobre  una  hipotética 
ilegalidad de la segregación formalizada desde el año 1.980; y no lo hizo por ser el acto 
llevado  a  cabo  de  la  segregación,  desde  ese  momento  conforme  a  la  legislación 
urbanística  aplicable,  hasta  el  extremo  de  que  cuando  ha  tenido  que  expresar  la 
conformidad o no de la segregación efectuada lo hace en términos suficientemente 
claros que no requieren de ninguna interpretación:... «consta fehacientemente que la 
parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1.984, pues ya en ese año la finca registral 
estaba dividida en dos parcelas catastrales 707 y 706; y respecto de las cuales no 
consta procedimiento abierto ni concluso de restablecimiento de la legalidad urbanística 
en  ese  término  municipal,  cuyas  parcelas  se  identifican  con  las  referencias 
catastrales 409070400VK59E0001KZ y 40900600VK5 9E0001DZ». (Informe servicios 
técnicos municipales y Certificación de la Secretaria del Ayuntamiento de fecha de 
octubre de dos mil veinte).
Hasta el punto, es así, que con fecha 11 de abril de 1.977 se certifica igualmente por 
el Ayuntamiento sobre la Autorización de las segregaciones efectuadas en dicha zona 
declarándolas conformes a la legislación urbanística del momento (…)
2.  Porque la legislación actual, otorga al Registro de la Propiedad y también al 
notariado, una función colaboradora en la protección de la Legalidad urbanística, visto 
como un control preventivo de la irregularidad urbanística. Control que se concreta en la 
exigencia de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad, o bien cuando se 
trate de antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o 
certificado municipal que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de 
restablecimiento  de  legalidad  urbanística  permitirá  su  inscripción,  debiendo  el 
Registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano Autonómico, actuación 
registral que permitirá al órgano local o autonómico controlar el acto y el cumplimiento a 
la Ley.
Pero sucede –circunstancia al parecer no tenida en cuenta por el Registrador–, que  e.
la jurisprudencia, tal y como hemos dicho, ha reconocido el hecho de que la divisiones o  w.b
segregaciones, sigan, el mismo régimen general que el de cualquier actuación ilegal  00ww
far esnatbee ar,  luan qau sei tnuoa cpióune dqau ea dporepstaernstea  msiemdiildituads edse a r elas tdaeu r«afcuióenra d dee l ao rldeegnaalidcaiódn »u r(bSatn TísSti c2a3, 
jduen inoo dveie 2m.0b1re3  ddee l 2T.S00J 0C; odme u1n6id daed  Vseapletinecmiabnrae) .de 2.005 TSJ Comunidad Balear y 28 de
Resulta que en el caso concreto, se aporta un título administrativo habilitante, que si 
bien no es Licencia, es declaración de innecesariedad, y además un certificado del que 
resulta  la  improcedencia  de  la  adopción  de  medidas  de  protección  de  legalidad 
urbanística respecto de una situación que se remonta fehacientemente a 1.980, con 
unas  construcciones  cuya  antigüedad  se  remontan  también  conforme  al  certificado 
catastral a 1.977 y 1.980; un título administrativo en suma donde se identifican las 
parcelas como fincas independientes, la conformidad de las mismas a la legislación 
urbanística y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística 
respecto a las dos parcelas, siendo éste un segundo motivo de no conformidad con el 
criterio  del  Sr.  Registrador  por  quebrantar  la  Jurisprudencia  y  doctrina  sobre  la 
inscribilidad de una segregación por vía de la prescripción (..)
3.  Se fundamenta en última instancia por el Sr. Registrador la negativa al acceso de 
la  segregación  efectuada  al  Registro  de  la  Propiedad,  atacando  de  forma 
manifiestamente subjetiva, la certificación expedida por la Secretaría del Ayuntamiento: 
«...se entiende que tampoco avala la operación realizada. El certificado se limita a dejar 
constancia de que no consta procedimiento abierto ni concluso de restablecimiento de la 
legalidad  urbanística  referente  a  la  segregación  de  las  parcelas  704  y  706  del 
polígono 11, por lo que no puede considerarse como título administrativo habilitante para 
la inscripción en la interpretación matizada que a efectos de la aplicación del régimen del 
artículo 28.4 TR Ley del Suelo a los actos de segregación ha realizada de DG según la 
doctrina antes expuesta.
Asombra que por vía de una interpretación notoriamente subjetiva se niegue a la 
certificación expedida el valor que este documento tiene:
a)  Desde  un  punto  vista  personal,  de  quien  emana,  pues  a  la  Secretaría  del 
Ayuntamiento le corresponden las funciones de fe pública y el asesoramiento legal 
preceptivo y la facultad de certificar. El art. 92.2 de la LRBRL, dice que son funciones 
públicas,  cuyo  cumplimiento  queda  reservado  exclusivamente  a  personal  sujeto  al 
Estatuto funcionarial las de fe pública; 3) son funciones públicas necesarias en todas las 
Corporaciones  locales,  cuya  responsabilidad  administrativa  está  reservada  a 
funcionarios con habilitación de carácter nacional: a) la de Secretaría, comprensiva de la 
fe pública y la fé pública del Secretario comprende: «certificar () todos los actos o 
resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de los órganos colegiados decisorios, así 
como de los antecedentes, libros y documentos de la Entidad.» R.O.F. arts. 162 y 203 
a 207.
Y si se está certificando que consultados los documentos obrantes en el Archivo 
Municipal  en  materia  de  Disciplina  Urbanística,  no  consta  procedimiento  abierto  ni 
concluso de restablecimiento de la legalidad urbanística referencia a la segregación de 
las parcelas 704 y 706 del polígono 11 identificadas con sus respectivas referencias 
catastrales y que el propio Ayuntamiento data de 1.980, tiene razón el Sr. Registrador 
cuando  dice,  que  el  certificado  aportado  no  contiene  reconocimiento  expreso  del 
transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad urbanística si con ello quiere 
decir que no fija un periodo de fecha a fecha de prescripción de las facultades para el 
restablecimiento de la legalidad urbanística, pues lo cierto y lo que resulta es que dicho 
plazo está certificado desde que el Ayuntamiento tuvo conocimiento de la segregación de 
las dos fincas independientes: 1.980. Desde ese año hasta el día en que se expide el 
certificado, 7 de octubre de 2.020, sin que se pueda olvidar que, «los certificados se 
refieren  a  actos,  resoluciones,  acuerdos,  antecedentes,  libros  y  documentos  de  la 
Entidad. e.
b)  Desde un punto de vista real, pues el contenido del Certificado tiene por objeto, a  w.b
los efectos de servir como título habilitante pretendido, la situación urbanística de dos  00ww
pfinaccaiesn ciniad edpeel nAdyieunntteasm, ieenxtiost eyn steosb reco lmaso  qtuaele sn indgeúsnd er eepla aroñ ole g1a.9l 8ti0e nae  lqau vei sotab,je ctaier,n acila n oy 
dhiacbee) rn ia hbaiebretorl on huencchao  nainhgoúran  pporro ecnetdeinmdieenr tnoo  pporor ciendfrearc eciló mn isumrboa (nníis aticbaie r(tnoi,  sceo ndciclues)o., se
c)  En cuanto a la forma por que el certificado con el contenido al que se refiere 
emana como se ha dicho de quien ostenta la facultad certificante, tiene como base un 
expediente, el de las propias fincas que ya obra en dependencias municipales (…) 
cuando se solicita la certificación, y del cual se da fe de su existencia y contenido, pues 
si no fuese así faltaría la base de la fe pública del Secretario y éste no podría certificar.
Se  expide  pues,  en  el  ejercicio  de  sus  funciones  certificantes,  con  el  V.B.  del 
responsable de Urbanismo y a más, y a más, por delegación de la Alcaldía n.º 149/2019 
de 26 de junio, lo que tiene que ponerse en relación con que la expedición de las 
certificaciones exige (art. 205 ROF) la orden del Alcalde o Presidente de la Corporación, 
requisito éste que en la actualidad se encuentra superado pues como afirmar la doctrina 
«se trata de una exigencia sin fundamento natural en la institución, basada en principios 
políticos y jerárquicos» «cuya omisión no puede producir efectos invalidatorios»: si las 
certificaciones han de expedirse siempre por el Secretario, si se ha suprimido el requisito 
de ser interesado pudiendo todos los ciudadanos obtener certificaciones, no parece tener 
mucho sentido el requisito de la orden previa del Presidente, mucho más si se trata de 
certificaciones  relativas  a  acuerdos  contenidos  en  los  Libros  de  Actas  cuando  las 
sesiones son públicas y además el Secretario está obligado a expedirlas.
Pues bien a pesar de eso, se encuentra facultado por delegación de Alcaldía, no 
entendiéndose el motivo por el que el Sr. Registrador da el carácter invalidatorio al 
certificado  expedido,  siendo  un  motivo  más  de  oposición  a  la  calificación  del  Sr. 
Registrador por quebranto de la normativa y doctrina vigente para la inscripción que al 
amparo de un título habilitante establecen el artículo 28.4 TR de la Ley del Suelo a los 
actos de segregación y ha sancionado también la propia D.G. R. N.:
Rs de 17 de octubre de 2.014 de la DGRN, que para un supuesto similar declaró:
...debemos estimar que tal certificado municipal, con las circunstancias concurrentes 
en el presente caso, habilita y permite la práctica registral de una concreta segregación, 
efectuada extra registralmente, de modo fehaciente, en fecha determinada y sobre un 
tipo de suelo, que, mediante la concurrencia conjunto de todos esos factores, determina 
la prescripción, no sólo de la posible infracción urbanística, sino lo que es más relevante 
a efectos registrales, de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística 
potencialmente infringida.»
d)  Por infracción a los límites de la función registral; pues al afirmar que dicha 
certificación no es válida, es tanto como declararla nula o anulable y el artículo 18 de la 
Ley Hipotecaría y el 99 del RH, no habilitan a los Srs. Registradores para formular 
pronunciamiento  [sic]  declarativos  sobre  la  validez  del  certificado  emitido  por  la 
Secretaria del Ayuntamiento.
Si el certificado, ha sido dictado por órgano competente, como así es, y con todos los 
requisitos legales exigibles, como el Sr. Registrador así lo reconoce, entrar como hace la 
nota de calificación a negar la validez del Certificado con interpretaciones subjetivas, no 
es otra cosa que negar la presunción de validez de todo Acto administrativo, en este 
caso un Certificado municipal de naturaleza Urbanística, a la que le resulta aplicable 
también la presunción de validez y cuyo control no corresponde a los Registradores si no 
a los Tribunales de Justicia.
En éste caso la actuación del registrador deberá articularse, no juzgando la actuación 
administrativa - que le está vedada, si no [sic] a través del procedimiento establecido en 
el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997: Artículo 79 Divisiones y segregaciones: En  s
caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de  oe.
la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo  w.
sdoui,m ceeensn istvoiaodsno e ssce,a gsrlooe,cg aaalcuizinoa ncseiióesnn,  dsoou  rsnguúiepmreeer irodoru edsda,e   cfuufiannndcdaaosd  apr eossro ublalrtase n ceteilr scp uendlseigt arolna c diadesi v cidsreieó andc eióosnc  rdidpeec  ióluanns,    2021-2100n https://ww
núcleo  de  población,  en  los  términos  señalados  por  la  legislación  o  la  ordenación
urbanística  aplicable,  los  Registradores  de  la  Propiedad  actuarán  con  arreglo  a  lo
establecido en este artículo. 1. Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de 
haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el 
número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o 
títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud 
de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia 
expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en 
este artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del 
asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta 
días a contar de la fecha de la remisión. …
Siendo éste un motivo de nulidad radical de la calificación recurrida por infracción del 
artículo 117 de la CE que declara que la potestad jurisdiccional en y para todo tipo de 
procesos, incluidos los relativos a la actuación administrativa y la legalidad en la misma 
corresponde a los Tribunales de Justicia, no pudiendo los Registradores de la Propiedad 
al amparo de las facultades calificadoras arrogarse facultades jurisdiccionales.
Por lo anterior de VI y con el debido respeto, solicitamos.
Primero.  Se  tenga  por  presentado  recurso  contra  la  calificación  registral  de 
fecha 22 de octubre de 2.020, del Registro de la Propiedad de Algete y se declare la 
nulidad de la misma, se deje sin efecto alguno y a su tenor,
Se ordene la inscripción de la escritura de segregación y elevación a público de 
contrato privado de compraventa de la finca registral 6.171 del t.m. de Fuente el Saz de 
Jarama -Madrid- otorgada por el Sr. Notario de Algete (Madrid) Don Fernando González 
Garrido, de fecha de 24 de enero de 2.020, número 121 de su protocolo».
IV
Notificada la interposición del recurso al notario de Algete, don Fernando González 
Garrido, como autorizante del título calificado, presentó el siguiente escrito fechado el 
día 5 de diciembre de 2020:
«Fernando  González  Garrido,  hago  constar  que  por  el  Sr.  Registrador  de  la 
Propiedad de Algete se me ha comunicado por fax la calificación desfavorable para 
inscribir la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa el 
día 24 de enero de 2.020 con el número 121 de protocolo.
Emito mi informe, basándose en los siguientes fundamentos:
En la escritura objeto de la calificación se documenta una segregación, efectuada 
extra registralmente antes de 1.980, como resulta de la misma escritura.
Antes de 1.984, la segregación que se ha formalizado estaba permitida, sin la 
licencia.
Por lo tanto no se trata de efectuar actualmente una segregación basándose en el 
documento administrativo municipal, sino que se documenta lo que ya existe desde hace 
más de cuarenta anos en la realidad jurídica extra registral. No se trata de legalizar una 
situación ilegal, sino de documentar o que fuera del Registro existe y es legal, como 
resulta plenamente acreditado.
Se inscriba o no la escritura, la realidad de las dos fincas que se conformaron 
legalmente antes de 1.980, existe y es legal, y en este caso la documentación de los 
actos jurídicos anteriores a 1.980 ajusta el Registro a la realidad extra registral legal.
Con base a la escritura de segregación y a la certificación expedida el día 24 de  s
enero de 2020 por la Vicesecretaria-Interventor del Ayuntamiento de Fuente el Saz con  oe.
el visto bueno del Concejal Delegado de Área del informe emitido por los Servicios  w.
T(dqeéu cefna icnctooos  c ymoan udsnteiacs)idp deae lee slla ,a  elñincoe  en1l c9qi8au0 em  ysu eqn uirceeicp odanel obdceeer í paqa uirnecs ecclaoricnbisiórtsnae,   fepshuinae csniteeocn eqtesumied ealnadt  esd eelag  arpecagrreacdceiitlóaancc iióóyann    2021-2100n https://ww
existe realmente desde el tiempo indicado.
Con base a la propia doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado, 
que ya ha tenido ocasión de estudiar la redacción del artículo 145.2 de la Ley del suelo 
de la Comunidad de Madrid y el problema de derecho inter temporal que plantea la 
presentación en el Registro de un documento que recoge una segregación realizada con 
anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que 
la legislación aplicable o bien no exigía licencia para las segregaciones, o bien, como en 
el presente caso, la exige y no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita por 
el  número  de  años  que  ha  transcurrido  (en  este  caso  unos  40)  la  facultad  de 
restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.
En  este  sentido  dicha  Dirección  General  ha  venido  señalando  que  si  bien  la 
segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos 
por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura, la 
exigencia de tal requisito debe conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de 
segregación o división conforme a la legislación material o sustantiva vigente a la fecha 
en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o 
agotado es presupuesto necesario para aplicación excepcional de la retroactividad de la 
ley actual, no correspondiendo tal retroactividad en el caso de que los efectos jurídicos 
de  tales  actos  ya  se  hayan  consumado  o  se  perjudique  derechos  consolidados  o 
situaciones beneficiosas para los particulares.
En  este  sentido  se  considera  aplicable  la  doctrina  anteriormente  expuesta  y 
plenamente vigente recogida perfectamente vg en las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014 y de 2 de agosto 
de  2017  sobre  la  inscribibilidad  de  la  segregación  por  la  vía  de  la  prescripción, 
considerando el certificado municipal título administrativo habilitante por el que resulta la 
improcedencia de la adopción de medidas de protección de la legalidad al identificarse 
perfectamente las parcelas y el reconocimiento de una segregación de facto con al 
menos 40 años de antigüedad, promoviendo el propio Ayuntamiento no un expediente de 
restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  sino  la  propia  inscripción  que  cree 
corresponder en Derecho (puede «autorizarse e inscribirse») por la realidad de los 
hechos y el tiempo transcurrido».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  26  y  28.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 145 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, 
de la Comunidad de Madrid; 53, 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el 
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 23 de septiembre de 2004, 9 de febrero de 2007, 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de 
mayo de 2015, 22 de febrero, 2 de agosto y 7 de septiembre de 2017, 19 de febrero, 21 
de marzo y 7 de mayo de 2018 y 12 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 y 28 de julio y 19 de octubre  e.
de 2020. w.b
form1a. lizaS ela p lsaengtereag eanc ióenl  pdrees uennate  peoxrpceiódnie dnete  tlear riennscor idpec ió6n3 6d,e7 5u nmae etrsocsr itcuuraa derna dlao sq udee  slea 
pfinúcbalic roe geils tcroanl t6ra.1to7 1p drieval dtéor mfeinchoa ddeo  Feul edníate 3 e dl eS adzic dieem Jbarrea mdea  1y9 p7o8s tpeorrio erml qeunete l osse  teitulelavare as 
registrales de la finca venden dicha porción segregada.
Se incorpora certificación del Ayuntamiento por el que se informa que se tiene 
constancia que ya en el año 1980 la finca registral estaba dividida en dos parcelas 
coincidentes  éstas  con  las  parcelas  catastrales  704  y  706,  que  además  pueden 
autorizarse e inscribirse las escrituras de división de terrenos sin que se acredite la 
licencia de segregación en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la 
fecha  de  la  parcelación  fue  anterior  al  1  de  marzo  de  1984  (artículo  6  de  la 
Orden 701/1992).
Además, se acompaña certificación en la que se hace constar que, consultados los 
documentos obrantes en el Archivo Municipal, relativos a procedimientos en materia de 
disciplina urbanística, no consta procedimiento abierto ni concluso, de restablecimiento 
de  legalidad  urbanística  referente  a  la  segregación  de  las  parcelas  704  y  706  del 
polígono 11 del Catastro.
El registrador suspende la inscripción por considerar que la licencia municipal no 
puede ser suplida por otro documento administrativo (en este caso un informe), y el 
contenido del informe tampoco puede avalar la operación realizada en base a la cita del 
artículo 6 de la Orden 701/1992, pues, además de su rango normativo inferior, se ha 
visto superada por la legislación urbanística madrileña.
También opone que el segundo certificado se limita a dejar constancia de que no 
consta procedimiento abierto ni concluso de restablecimiento de la legalidad urbanística 
referente a la segregación de las parcelas 704 y 706 del polígono 11, por lo que no 
puede considerarse como título administrativo habilitante para la inscripción, porque el 
certificado aportado no contiene reconocimiento expreso del transcurso de los plazos de 
restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  infringida  o  su  situación  de  fuera  de 
ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación.
Finalmente, deja constancia de que no podrá procederse a la inscripción de las 
operaciones particionales por fallecimiento de doña A. M. F. en tanto no se acredite la 
presentación de la escritura ante la Administración Tributaria competente para el pago de 
los impuestos devengados por tal fallecimiento (artículo 254 Ley Hipotecaria).
El recurrente se centra, resumidamente, en defender que los certificados municipales 
aportados son suficientes para la habilitar la inscripción pretendida, citando la doctrina de 
este Centro Directivo sobre el acceso registral de parcelaciones ya consolidadas.
2.  Respecto al único defecto objeto de recurso, basado en la exigencia de licencia, 
procede recordar aquí la doctrina definida por este Centro Directivo –cfr. Resolución 
de 14 de julio de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– en 
materia de inscripción de actos de división o segregación de fincas y el cumplimiento de 
la  legalidad  urbanística,  en  los  conflictos  de  derecho  intertemporal  que  plantea  la 
presentación en el Registro de la Propiedad de un documento público que acredita la 
práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la 
regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable no exigía licencia para 
la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la 
facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, 
esta Dirección General ha sostenido –cfr. Resolución de 7 de marzo de 2017, por todas– 
lo siguiente:
El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de 
las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o 
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o 
situaciones  beneficiosas  para  los  particulares,  infiriéndose,  en  estos  casos,  la  e.
retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. w.b
También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se  00ww
pdreo nduenscairaro all ofa voo er jdeec ulati vraestr;o laacst ivpirdoacde sdael elass,  npoerrmo assó lion teernp rleot aretivlaatsiv;o la as  cqoume plloesm aecnttoasri adse, 
ey jeprrcoicceiod idmei ednetoresc; hyo,  pnoarc úidltoims oc,o lna sa nqtueer iopruideadde na e asqtaubéllelacse rh raeng ídmee snuejest aurnsifeo ram seuss o t raácmaibteasr 
con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en 
las disposiciones transitorias del Código Civil.
Este Centro Directivo, interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones 
de 27 de enero y 23 de julio de 2012), ha abordado el problema de derecho intertemporal 
planteado  por  la  presentación  en  el  Registro  en  la  actualidad  de  una  división  o 
segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el 
supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de 
que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos 
impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la 
escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya 
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil–. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los 
efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material 
o sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales 
efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho 
anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la 
analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba  que  «consta  segregada  con  su  configuración  actual  desde  el  catastro 
de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, 
no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo 
esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible 
infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades 
de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como 
establece claramente el artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], «las medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya 
imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente 
Ley».
Esta doctrina fue reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las que 
el Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues «la fecha de otorgamiento 
del título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana».
La  propia  jurisprudencia  ha  reconocido  el  hecho  de  que  las  divisiones  o 
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal 
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, 
a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación» –cfr. 
Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  noviembre  de  2000,  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de 
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior 
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también, los 
artículos  238.1.c)  de  la  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de  Ordenación  del  Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y 185 de la Ley de Ordenación 
Urbanística de Andalucía, tras la reforma por Ley 6/2016, si bien, por vinculación a la 
edificación en situación asimilada a fuera de ordenación–.
Por ello, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto  s
jurídico de segregación sin licencia –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla  oe.
de 26 de enero de 2006– o un pronunciamiento judicial en tal sentido –vid. Sentencia de  w.
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010–, este tratamiento registral  00ww
dees scdoem epl aptuibnleto  cdoen v lias tae fuicrabcainaí sctiivciol ,y p soitru raaczióónn  dceo nssuo alindtaigdüae ddeald a.cto jurídico, en principio,
inforLmaas ccióanu tae ltaesr cdeerossd es ee lb pausanrtoá nd een v lias tcao dmeu nlaic parcoiótenc pcioósnt edrieo rl eag ianlsidcaridp cuiórbna qnuíset ichaa ryá  leal   BOE-A-cable e
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el 
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley 
estatal  de  Suelo,  salvo  que,  como  dispone  el  propio  precepto  se  haya  practicado 
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración –cfr. Resolución 
de 16 de julio de 2013–.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de 
unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, 
el  artículo  80  del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio  –norma  adjetiva  o 
procedimental–, en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos 
presentados  a  la  Administración  agraria  competente  para  que  adopte  el  acuerdo 
pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con 
lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio –cfr. Resolución 
de 25 de abril de 2014–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el 
reconocimiento  de  los  derechos  adquiridos  válidamente  por  los  propietarios  y,  en 
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real 
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la 
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como 
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación. Tal labor 
preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la acreditación del título 
administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o 
segregación documentada en la escritura, título que será ordinariamente la licencia de 
parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo 
competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por 
haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los 
plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse 
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada 
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente 
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo 
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia 
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos 
registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de 
división  o  segregación  debe  ser  matizada  diferenciando  entre  los  actos  relativos  a 
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la 
parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre 
de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero 
de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación 
de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –
norma  registral  temporalmente  aplicable–  la  oportuna  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad  o,  para  el  supuesto  de  parcelaciones  de  antigüedad  acreditada 
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la  s
inscripción,  la  declaración  administrativa  municipal  del  transcurso  de  los  plazos  de  oe.
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a  w.
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación  00ww
anal3ó.g icEan m ealt izpardease dnetel a retíxcpuelod i2e8n.t4e  dsee  lap Lreetye nddee S udeivliod.ir la finca matriz en dos fincas
independientes coincidentes éstas con las dos parcelas catastrales, es decir, la parcela
catastral  704  del  polígono  11  (referencia  catastral:  409070400VK59E0001KZ)  y  la 
parcela catastral 706, (referencia catastral: 409070600VK59E0001DZ).
Se incorpora certificado municipal expedido por la Secretaria del Ayuntamiento con el 
visto bueno del concejal delegado de Urbanismo y Medio Ambiente Urbano que acredita 
que no consta procedimiento abierto ni concluso, de restablecimiento de la legalidad 
urbanística referente a la segregación de las parcelas 704 y 706, y otro certificado 
expedido  por  el  vicesecretaria-interventor  del  Ayuntamiento  con  el  visto  bueno  del 
concejal delegado de Urbanismo y Medio Ambiente Urbano, por delegación efectuada 
por la Alcaldía que deja constancia del contenido de un informe técnico municipal en el 
que refleja que se tiene constancia que ya en el año 1980, la finca registral estaba 
dividida en dos parcelas, coincidentes éstas con las parcelas catastrales 704 y 706, 
como así se observa en la fotografía aérea histórica de este año que, además, pueden 
autorizarse e inscribirse las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la 
licencia de parcelación en aquellos, supuestos en los que conste fehacientemente que la 
fecha de la parcelación fue anterior al 1 marzo de 1984, constando, en este sentido, que 
la división de la finca es anterior a esta fecha (artículo 6 de la Orden 701/1992).
Se trata de un caso similar al resuelto por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en su Resolución de 17 de octubre de 2014 o la más reciente de 19 de octubre 
de 2020, también relativo a la Comunidad de Madrid, en el que se reproduce el problema 
de divisiones parcelarias ejecutadas bajo la legislación anterior y que no pueden ser 
autorizadas  conforme  a  la  legislación  vigente  al  tiempo  en  que  se  pretende  su 
inscripción.
Como se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha tratado de justificar 
una solución que permita conciliar la posición jurídica de la propiedad, acreditada en la 
realidad extrarregistral y que, sin embargo, persiste al margen de la protección del 
Registro, y por otro lado, el cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia 
corresponde exclusivamente a la Administración urbanística, sin perjuicio de la función 
colaboradora del Registro.
Por ello, ante el presente supuesto en la que se pretende el acceso al Registro de 
una escritura de segregación acompañada de certificado municipal en la que la propia 
Administración urbanística reconoce la preexistencia individualizada de la parcela a las 
vigentes normas urbanísticas –bajo la vigencia de la legislación vigente entonces, el 
Texto  refundido  de  1976–,  resulta  de  aplicación  la  doctrina  expuesta  sobre 
segregaciones de cierta antigüedad amparadas en un título administrativo habilitante.
4.  Respecto  del  título  administrativo  habilitante  de  la  inscripción,  este  Centro 
Directivo –vid. Resoluciones citadas en «Vistos»– ha estimado suficiente, la declaración 
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o 
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de 
aplicación, lo que exige analizar caso por caso el contenido del documento municipal 
aportado, mas no puede ser identificado necesariamente con la licencia, legalización o la 
declaración de innecesariedad de licencia, por el propio supuesto de hecho del que 
tratamos, parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, 
reconocida su validez por la propia Administración y que sin embargo, no cumplen las 
prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, propósito al que obedecía 
el artículo 6 de la Orden 701/1992.
No debe desconocerse el carácter dinámico del planeamiento en relación con la 
realidad existente y la necesidad de arbitrar una solución a aquellos propietarios de 
fincas válidamente formadas en su momento y que sin embargo no cumplen con los  s
requisitos de parcela actuales, lo que afecta tanto a fincas inscritas como no inscritas,  oe.
siendo la de éstas últimas la posición que se trata de tutelar permitiendo su acceso al  w.
Registro y su plena incorporación al tráfico jurídico sin desconocer su particular situación  00ww
urbaDneís tnicinag.ún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o
sheagbrileitgaancteio qnuees  ipleegrmalietas  od esdinu cliicr eenl crieac, opnuoecsim siee netxoi geex perne stood poo cr apsaor tuen d teít ulalo A addmmininisistrtraactiióvno   BOE-A-cable e
de la parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la 
«acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a 
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le 
sea aplicable».
Por lo que no se comparte el defecto en el sentido de que, el título administrativo 
aportado sí se estima suficiente para amparar la inscripción independiente de la porción 
segregada ya existente en la realidad, dado que los certificados municipales aportados 
reconocen la existencia de la división en 1980 y sin poner objeción de validez, con cita 
de  la  Orden  701/1992  que  permitía  inscribir  sin  licencia,  aunque  pueda  discutirse 
ciertamente la vigencia y amparo competencial de esta disposición a efectos registrales.
5.  Cuestión distinta es la aplicación de la legislación agraria en materia de unidades 
mínimas de cultivo y la apreciación de las excepciones a la misma, cuya competencia, 
como advierte el registrador, es del órgano autonómico.
Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo  –vid.  Resolución  de  12  de  diciembre 
de 2019–, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las 
excepciones recogidas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con 
el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
conforme al cual «cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores 
a la unidad mínima de cultivo, los registradores de la Propiedad remitirán copia de los 
documentos presentados a la Administración agraria competente».
Nada obsta a tal planteamiento, a que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, 
como  Administración  urbanística  competente,  la  correspondiente  licencia  de 
segregación, pues como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 
de junio de 2009, 2 de noviembre de 2012 y 25 de abril de 2014), si bien la licencia 
municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser 
suficiente  para  cumplir  con  los  requisitos  urbanísticos  impuestos  a  la  segregación, 
cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local 
de competencia.
Por lo que en el presente caso el defecto relativo al documento municipal debe ser 
revocado, sin perjuicio de la procedencia de informe del órgano competente en unidades 
mínimas de cultivo que deberá articularse en su caso, a través del procedimiento del 
citado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada respecto al defecto planteado en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.