BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56844
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8496 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6 a inscribir un decreto 
de  adjudicación  dictado  en  un  procedimiento  de  ejecución  directa  sobre 
bienes hipotecados.
En el recurso interpuesto por doña F.G.P. contra la negativa del registrador de la 
propiedad de Palma de Mallorca número 6, don José Pablo Bolado Rodrigo, a inscribir 
un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre 
bienes hipotecados. 
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma de Mallorca se tramitó 
procedimiento de ejecución hipotecaria 139/2015 seguido a instancias de Banco de 
Sabadell, SA. En dicho procedimiento se dictó decreto de 2 de septiembre de 2019 por el 
que se adjudicó a la entidad mercantil Bocalber, SL, la finca 12214. La hipoteca objeto de 
ejecución, inscrita inicialmente a favor de la entidad ejecutante, Banco de Sabadell, SA, 
se encuentra registrada al tiempo en que se presenta el mencionado decreto, a favor de 
la  entidad  denominada  «Pera  Assets  Designated  Activity  Company»,  tras  haber 
adquirido el indicado derecho de hipoteca por cesión de la anterior titular del mismo, la 
entidad denominada «Banco Sabadell, S.A.», cuyo título transmisión se formalizó en 
virtud de escritura otorgada el 23 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don Antonio 
Morenés  Giles,  número  2842  de  su  protocolo,  que  causó  la  inscripción  17.ª  de  la 
indicada finca registral, de fecha 3 de octubre de 2019.
II
Testimonio del citado decreto se presentó en el Registro de la Propiedad de Palma 
de Mallorca n.º 6, siendo objeto de calificación en los siguientes términos: «Hechos: 
Según los asientos registrales, la hipoteca objeto de ejecución que se constituyó sobre la 
finca registral número 12214 de la Sección de Palma VII, está inscrita a favor de la 
entidad denominada “Pera Assets Designated Activity Company”, tras haber adquirido el 
indicado derecho de hipoteca por cesión de la anterior titular del mismo, la entidad 
denominada “Banco Sabadell, S.A.”, cuyo título transmisión se formalizó en virtud de 
escritura otorgada el 23 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don Antonio Morenés 
Giles, número 2842 de su protocolo, que causó la inscripción 17 de la indicada finca 
registral número 12214 de la Sección de Palma VII que se extendió con fecha 3 de 
octubre  de  2019.  Sin  embargo,  del  decreto  testimoniado,  dictado  con  fecha  2  de 
septiembre de 2.019, que dimana del indicado procedimiento ejecución hipotecaria, 
consta como parte actora la referida entidad “Banco Sabadell, S.A.”, sin que se indique  e.e
que el actual titular del derecho de hipoteca objeto de ejecución “Pera Assets Designated  b
Activity Company”, ocupe en el juicio la posición que la entidad transmíteme ostentaba  96ww
eejne céul,c cióonm, o(A crto.ºn s1e7c duee nlac iLa. Ede.C l.a);  itnednicieanddao  terann csumeinsitóan q dueel  sdeegrúenc heol  Adret íchuiploo t1e3c0a  doeb jleat oL .dHe. 
“eejel rcpirtaorcseed icmoimenot ore adliez aceijóenc udceió unn ad hiriepcottae caco innstrcar italo, ss obbireen leas b ahsipeo dteec aaqduoesl losso elox trpeomdorás 
contenidos en el título que se haya recogido en el asiento respectivo”.
Fundamentos de Derecho: Arts. 3, 9, 18, 130 de la Ley Hipotecaria, 51 y 100 del 
Reglamento.
Hipotecario y 17 de la L.E.C. (…). Palma, a 9 de diciembre de 2.019. El registrador 
(firma ilegible). Firmado: José Pablo Bolado Rodrigo.».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  F.G.P.  interpuso  recurso  ante  esta 
Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: «Alegaciones: (…). 3. Se 
rebate el citado defecto de conformidad con las siguientes alegaciones: 3.1. Señala el 
artículo 135 de la ley hipotecaria que el registrador deberá comunican la extensión de 
ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución. 3.2. En el presente supuesto el 
procedimiento hipotecario es un procedimiento instado en 2015, en concreto la ejecución 
hipotecaria 139/2015, habiéndose procedido a la subasta del inmueble a finales de 2018, 
y habiéndose dictado el decreto de adjudicación el pasado día 2 de septiembre de 2019, 
como bien señala la resolución bien recurrida; pues bien, ni consta en el procedimiento 
judicial la existencia de cesión alguna, ni por el cedente ni por el cesionario, por lo que 
ninguna de las dos partes involucradas ha puesto a disposición del resto de interesados 
dicha circunstancia, y además, el propio registrador tampoco lo comunicó al amparo de 
lo dispuesto en el artículo 135 de la ley hipotecaria, por lo que de modo alguno, esta 
representación  podía  tener  conocimiento  alguno  de  dicha  circunstancia,  lo  que 
obviamente se vinculará al principio de publicidad registral. 3.3. Pero es que, además, 
que el artículo 131 de la ley hipotecaria señala que deben cancelarse las anotaciones o 
cualesquiera otras que no puedan determinar la suspensión de la ejecución. Por lo tanto, 
dado que se ha procedido a la adjudicación del inmueble a tercero, la transmisión del 
crédito, siendo posterior a la certificación de cargas, no puede surtir efecto alguno y debe 
anularse, procediéndose a la inscripción de la adjudicación, por cuanto dicha cesión es 
posterior. 3.3.1. Obsérvese a estos efectos que no se produce ningún perjuicio a ninguna 
de la [sic] partes interesadas, puesto que la única función de la nueva cesionaria sería la 
de subrogarse en la posición de la cedente y como tal asumir la subasta y el decreto de 
adjudicación, que es lo que se pretende inscribir, siendo únicamente el defecto formal, la 
distinta nomenclatura del titular, si bien esto se produce con posterioridad a la subasta. 
3.4. En la misma línea, se reitera el artículo 134 de la ley hipotecaria cuando señala que 
sin excepción, incluso las verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición 
de certificación determinarán la cancelación de la hipoteca y sin excepción, incluso las 
que  se  hubieran  verificado  con  posterioridad  a  la  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. 3.5. De no hacerlo así se 
estaría incurriendo en un grave quebrantamiento del artículo 344 de la ley hipotecaria 
referida a la publicidad del registral (…)».
IV
El registrador de Palma de Mallorca número 6, don José Pablo Bolado Rodrigo, 
emitió su informe en el que mantuvo íntegramente su calificación, formando el oportuno 
expediente que ha elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3, 18, 20, 38, 40, 82, 130, 134  bo
y 135 de la Ley Hipotecaria; 17, 656, 674 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del  96ww
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septiembre de 2013, 30 de marzo de 2015 y 11 de julio de 2016 y 17 de octubre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador a inscribir un 
decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes 
hipotecados, dado que la hipoteca se halla inscrita a favor de una entidad mercantil 
distinta de la que aparece como ejecutante, dado que esta se la había cedido y dicha 
cesión se había inscrito con anterioridad a la presentación del referido decreto.
2.  Este Centro Directivo ha tratado en diferentes Resoluciones (puede verse, por 
todas, la de 11 de julio de 2016) el supuesto en el que, habiéndose cedido el crédito 
hipotecario, y habiéndose producido en el procedimiento de ejecución la correspondiente 
sucesión procesal en favor del cesionario, sin embargo, dicha cesión no había accedido 
aun al Registro al tiempo en que se presenta a inscripción el decreto de adjudicación 
derivado del mencionado procedimiento de ejecución hipotecaria.
En estos casos, la conclusión acogida es la de que resulta necesaria, para inscribir el 
decreto de adjudicación, la inscripción de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor 
del ejecutante o de su sucesor, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad 
bien con anterioridad a la inscripción de la ejecución procesal o simultáneamente a ésta, 
pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el 
ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación 
que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos 
(vid.  artículo  17  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  versus  artículo  130  de  la  Ley 
Hipotecaria).
3.  El caso ahora analizado es el contrario. La cesión del crédito hipotecario se ha 
inscrito en el Registro, pero no consta del decreto presentado a inscripción que se haya 
producido la correspondiente sucesión procesal.
Podría sostenerse que ha de aplicarse idéntica conclusión, y exigir que conste 
acreditada la sucesión procesal en favor de quien en el momento de la presentación del 
decreto  de  adjudicación  resulta  titular  registral  de  la  hipoteca.  Ciertamente,  el 
artículo 130 de la Ley Hipotecaria («El procedimiento de ejecución directa contra los 
bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, 
sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el 
asiento respectivo») presupone que el procedimiento de ejecución directa sobre bienes 
hipotecados ha de basarse en el contenido de la inscripción de hipoteca. Además, el 
legislador  ha  expresado  su  voluntad  de  que  se  mantenga  la  coordinación  del 
procedimiento de ejecución con el contenido del Registro durante todo el desarrollo del 
proceso.  Así,  el  artículo  135  de  la  Ley  Hipotecaria  señala:  «El  registrador  deberá 
comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, 
incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores 
asientos que puedan afectar a la ejecución».
4.  Sin embargo, existen razones de mayor peso que conducen a entender que el 
defecto no puede mantenerse. La entidad mercantil adquirente por vía de cesión de la 
titularidad del crédito hipotecario, ha tenido conocimiento al inscribir su derecho de la 
pendencia de un procedimiento de ejecución de la referida hipoteca. La constancia de la 
nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas (artículos 656 y 688 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil) advierte a cualquier tercero de esta circunstancia y le 
permite personarse en el procedimiento y ejercer las actuaciones que a su derecho 
convenga.  En  el  caso  del  cesionario  de  un  crédito  hipotecario  en  ejecución,  el 
artículo 17.1 de la Ley Rituaria le permite «solicitar, acreditando la transmisión, que se le 
tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente».
Por tanto, ningún obstáculo deriva de los principios registrales de legitimación y  s
tracto sucesivo para acceder a la inscripción del decreto de adjudicación. De estos  oe.
principios hipotecarios deriva la exigencia de que no pueda alterarse un asiento registral  w.
si su titular no ha prestado su consentimiento o no ha sido llamado de forma correcta al  96ww
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de entenderse notificado de la existencia del procedimiento como consecuencia de los 
efectos que produce la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.
Como afirmó la Resolución de esta Dirección General de 22 de octubre de 2015: 
«Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la de 27 de 
noviembre de 1961, dictada en relación a la antigua regla cuarta del artículo 131 de la 
Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas 
para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí 
opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos 
los  asientos  practicados  con  posterioridad  al  de  la  hipoteca  que  sea  base  del 
procedimiento. Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una 
mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente 
función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores 
a la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 236-b.2 del Reglamento Hipotecario 
y 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la expedición de la 
certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las 
consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a 
través de la extensión de la nota marginal, cuando se trata de cargas posteriores a esta 
última, constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento.».
Y como ya señalara la Resolución de 17 de octubre de 2019, si en el momento de la 
inscripción del auto de adjudicación la cesión no ha tenido reflejo en el procedimiento 
judicial, y el pago o, en su caso, la adjudicación se efectuaría a quien ya no es titular de 
la  hipoteca  que  se  ejecuta,  en  el  ámbito  registral  procedería  la  cancelación  de  la 
inscripción de cesión al haberse efectuado con posterioridad a la extensión de la nota 
marginal que sirve de notificación de la existencia de la ejecución, debiendo por tanto ser 
el cesionario quien solicite que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el 
cedente, mediante sucesión procesal. Ya que, como ha reiterado este Centro Directivo 
(vid., por todas, la Resolución de 8 de julio de 2013), la nota marginal acreditativa de 
haberse expedido certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución 
hipotecaria ofrece unas características propias, de modo que si bien no lleva consigo un 
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria cuyo juego determinará la 
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que 
sea base del procedimiento.
Por todo ello, considerando que el cesionario titular registral de la hipoteca resultó 
correctamente notificado de la existencia del procedimiento de ejecución a través de los 
efectos que produce la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, 
y que, consecuentemente, pudo haberse personado en dicho proceso solicitando la 
correspondiente sucesión procesal, debe concluirse que no es exigible que se acredite la 
referida sucesión procesal para poder inscribir el decreto de adjudicación calificado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  2  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. w.