BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166357
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21751 Resolución  de  15  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad interino de Elche n.º 3, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. P. L. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad interino de Elche número 3, don Ventura Márquez de Prado Noriega, por 
la que deniega la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  25  de  mayo  de  1976  por  el  notario  de 
Crevillente, don Pedro Ángel Navarro Arnal, con el número 664 de protocolo, la titular de 
la finca registral número 35.051 de Crevillente, con una superficie de 8.710 metros 
cuadrados,  segregaba  y  vendía  a  diferentes  compradores  tres  porciones  de  2.000 
metros cuadrados, 2.000 metros cuadrados y el resto de 4.710 metros cuadrados, 
respectivamente.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación de la escritura autorizada en Crevillente el veinticinco de mayo de mil 
novecientos  setenta  y  seis  por  Don  Pedro  Ángel  Navarro  Arnal,  protocolo  664, 
presentada en esta Oficina a las 9.00 horas del día tres de junio de dos mil veintiuno, 
según Asiento 462 del Libro Diario 52; y oficiada comunicación al Ayuntamiento de 
Crevillente sobre la necesidad o no de obtener licencia administrativa el once de junio del 
mismo año y prorrogado el asiento, se ha recibido certificación del Ayuntamiento de 
Crevillente el día quince de los corrientes mes y año:
El Registrador de la Propiedad firmante, previo examen y calificación de la misma de 
conformidad  con  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  98  y  siguientes  de  su 
Reglamento,  ha  resuelto  denegar  la  inscripción  solicitada  por  haber  observado  los 
siguientes defectos que impiden su práctica:
Hechos:
En  la  escritura  presentada  de  la  finca  registral  35.051  de  Crevillente,  con  una 
superficie de de [sic] 8.710 metros cuadrados, la titular Doña [sic] I. M. B. segrega y 
vende:
a)  una parcela de 2000 metros cuadrados a Don F. P. L.; y oe.
Dbc))e   ldaue ndtaeo rpcmuaimnrcaee enlalt  ardecesió t2on0  dp0er0 el ams ementatratordsiza ,c  duneao d 4cr7ao1dn0os msta ea lt arDo losic nce uMnac.d iaPra . mdLo.u;s ny qicuipea vle dned es eag Dreogna Jc.i óPn. ,L .no  2021-21751n https://www.
se aporta certificación catastral alguna, ni de la finca matriz ni de las fincas resultantes.
Consultado el historial registral de la finca referida, así como la documentación 
aportada y obtenidas de oficio las certificaciones catastrales de las fincas divididas y 
transmitidas, por medio de la titularidad de los compradores, resultan las parcelas 497 de 
F. P. L., 488 de M. P. L. y 489 de J. P. L., todas ellas del polígono 55, de las que se 
advierte lo siguiente:
Hay  indicios  de  existencia  de  parcelación  urbanística,  dado  el  evidente 
fraccionamiento del terreno, en cuyo caso se requiere el otorgamiento de licencia o 
declaración de innecesariedad por parte del Ayuntamiento de Crevillente. Estos indicios 
son los siguientes:
1.  Resulta con claridad de la base gráfica catastral de las fincas, que se adjunta, la 
existencia en ella de tres parcelas, lo que evidencia la existencia de la parcelación 
urbanística citada que requiere otorgamiento de licencia o declaración municipal de 
innecesariedad.
2.  Como consecuencia de las certificaciones catastrales referidas, se advierte una 
discontinuidad entre las parcelas 488 y 497, interponiéndose entre ambas la parcela 487 
del polígono 55, lo que sumado a la diferencia de superficie registral (8710 metros 
cuadrados) con la suma de la superficie catastral de las tres parcelas (9.397 metros 
cuadrados), producen inexactitud, pudiendo deberse tanto a la propia segregación como 
a los datos catastrales.
3.  De las referidas certificaciones catastrales y consultado el visor cartográfico de la 
Generalitat Valenciana, dos de las parcelas catastrales (488 y 489) invaden parcialmente monte 
público (…) y lindando todas ellas, además con terrenos propiedad del Ayuntamiento de 
Crevillente, polígono 55 parcelas 484, 490, 9007 y 9008. A la documentación presentada no se 
adjuntan las coordenadas georreferenciadas de las fincas.
Ante los indicios de existencia de parcelación urbanística referidos, se ha requerido 
el otorgamiento de licencia o declaración de innecesariedad por parte del Ayuntamiento 
de Crevillente.
El Ayuntamiento de Crevillente mediante certificación expedida el 8 de septiembre 
de 2021 por el Secretario General don M. R. R., con el V.º B.º del Concejal Delegado, en 
base al informe del arquitecto municipal concluye que:
– la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable común de 
usos mixtos (SNUCUM) y suelo no urbanizable protegido del medio natural (SNUPMN);
– que está afecto parcialmente a la parcela 497 del polígono 55 del catastro, monte 
público;
– que no se encuentra en ninguno de los supuestos de innecesariedad establecidos 
en el Art. 228.1 de la LOTUP, por lo que su autorización está sujeta a la licencia 
municipal;
– que  se  incumplen  los  parámetros  urbanísticos,  por  lo  que  se  declaran  no 
conformes con el planeamiento urbanístico municipal.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la  s
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de  oe.
Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de  w.
diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de  751ww
doect uebnreer od ey  21050 d5e,  2a bdreil  mdea r2z0o1, 32 4( 2d.ªe) ,m 4a yy o1,1 2 (91 .dªe)  doec tmubarrez o(2, .2ª)2 y d 3e  daeb rdili c(i2e.mª) byr e2 4(1 d.ªe)  dneo v2ie0m12b,r 2e 
mdea r2z0o1 d4e,  21021 d8e y  j1u3lio d dee m 2a0rz1o6 ,y  62 4d ed es aebprtiiel dmeb 2re0 1y9 .11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de  BOE-A-cable e
La  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de  la  Generalitat,  de  Ordenación  del  Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, en su artículo 228.1 establece que: 
“Toda  parcelación,  segregación  o  división  de  terrenos,  quedará  sujeta  a  licencia 
municipal, salvo que el ayuntamiento declare su innecesariedad”, y en su artículo 230.3 
establece que: “Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo 
urbanizable  sin  programación  las  parcelaciones  urbanísticas.  Está  prohibida,  por 
considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos 
o  más  lotes  cuando  tenga  por  finalidad  la  edificación  o,  en  su  caso,  crear  las 
infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de 
edificación excepcionalmente autorizables conforme a la presente ley. b) Los actos 
ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y 
que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o 
porcentajes  indivisos  de  ella  para  uso  individualizado  de  varios  titulares,  mediante 
asociaciones  o  sociedades,  divisiones  horizontales,  copropiedades,  acciones  o 
participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que 
procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley”.
En el mismo sentido, el artículo 228.2 de la citada Ley 5/2014, que establece: “De 
conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, los notarios y registradores de la 
propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de 
terrenos, resolución administrativa en la que se acredite el otorgamiento de la licencia o 
su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Asimismo, los 
notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas su 
cualidad  de  indivisibles,  cuando  así  les  conste.”,  y  el  artículo  230.8  de  repetida 
Ley 5/2014, que dice: “Todas las autoridades en el ámbito de sus competencias están 
obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento de la base física o 
jurídica que, en su caso, pudiera desnaturalizar o provocar la transformación del destino 
legal y natural propio del medio rural”.
En este caso, y vista la certificación municipal referida, de la que se adjunta copia, se 
confirman los indicios de parcelación como ha quedado expuesto en los Hechos, por lo 
que procede denegar la inscripción solicitada conforme a los hechos y fundamentos de 
derecho expresados.
Contra esta calificación negativa podrá, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de 
Justicia para contender entre sí sobre la validez o nulidad del título: (…)
El registrador de la Propiedad interino Fdo. Ventura Márquez de Prado Noriega Este 
documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ventura Márquez de 
Prado Noriega registrador/a de Registro Propiedad de Elche (Elx)2 a día quince de 
septiembre del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. P. L. interpuso recurso el día 13 de 
octubre de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«Alegaciones:
Primera.  Antecedentes.
Se presenta a Registro una escritura de segregación y compraventa otorgada ante el  e
Notario  con  residencia  en  Crevillente  (Alicante),  Don  Pedro  Ángel  Navarro  Arnal,  bo
el 25.05.1976; por la que Doña I. M. B. segregan de la finca registral 35.051 del Registro  751ww
deesc lrait uPrrao)p dieed uanda n c.aº b3i ddae  rEeglcishtera (lp deen d8i.e7n1t0e  mdee tirnossc criupacdiórna deons  edlo ms ofimnceanst;o d dee 2 o.0to0r0g amresetr olas 
mcuisamdroa daocst oc, ayd ae nu nloa  qduee e lalahso,r aq uinetdearensdao,  uDno ñreas tIo.  Mde.  B4..7 v1e0n mdee taro sD ocnu aJd. raPd. oLs..  eEl nr eesstoe 
de 4.710 metros cuadrados descrito con la letra C).
El Sr. Registrador del Registro de la Propiedad n.º 3 interino de Elche deniega la 
inscripción  de  la  escritura  pública  presentada  porque  “se  confirman  los  indicios  de 
parcelación”, conforme acuerda expresamente y desarrolla más extensamente en los 
hechos y los fundamentos de derecho de su resolución.
Segunda.  De la parcelación.
Entendemos, dicho sea en términos defensivos y con el mayor de los respetos, que 
la  resolución  ahora  notificada  infringe  lo  dispuesto  en  el  artículo  79  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (artículo que expresamente se cita en los 
Fundamentos de Derecho de la resolución).
Dicho artículo, en su redacción aplicable al supuesto, dispone:
Artículo 79.  Divisiones y segregaciones.
En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, 
cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima 
de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de 
descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de 
las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un 
núcleo  de  población,  en  los  términos  señalados  por  la  legislación  o  la  ordenación 
urbanística  aplicable,  los  Registradores  de  la  Propiedad  actuarán  con  arreglo  a  lo 
establecido en este artículo.
1.  Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura 
pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia 
correspondiente,  remitirán  copia  del  título  o  títulos  presentados  al  Ayuntamiento  que 
corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, 
sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con 
arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión de la documentación referida se hará 
constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de 
ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión.
2.  Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título 
autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador 
practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo 
dispuesto en el artículo 80.
3.  Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano 
competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia 
de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la 
inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el 
acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha 
nota producirá los efectos previstos en el artículo 73.
4.  Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del 
asiento de presentación, previsto en el aportado 1 de este artículo, si no se presentare el 
documento  acreditativo  de  incoación  del  expediente  o  que  se  refiere  el  aportado 
siguiente  con  efectos  de  prohibición  de  disponer,  el  Registrador  de  la  Propiedad  e.
practicará lo inscripción de las operaciones solicitados. w.b
pceorxerprve5eed.sn ipetoinSvnotie d  epielr nodAtceeye  udpneiontnadftrmeraá ics ecunsiróottonali c  oeit,fau erercsbnteoa  snsd íudse etlci c apRosr eoogh,p iisbeotilrrc a ióódrnpog araa rnbcdoese ol aullucrobit óoaPn nd ríeos ptidilcieeiosgdp aacold,on  meqrep,u neee tn e lneolotl e sa,  tnaéinocrcmtuaoeicanriódsoenos     OE-A-2021-21able en https://
previstos por el artículo 26.2.o de lo Ley Hipotecario.
Así, entendemos que se infringe el citado artículo y, más en concreto, el párrafo 3 y 
el párrafo 4 del mismo.
Expliquémosnos [sic].
Si de la escritura pública presentada el Sr. Registrador del Registro de la Propiedad n.º 3 de 
Elche infiere o sospecha que nos podemos encontrar con una duda fundada sobre el peligro de 
creación de un núcleo de población; debe obrar conforme a lo dispuesto en párrafo 1.º del 
artículo transcrito; esto es, “cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen 
la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, 
remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando 
escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con 
advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo 
establecido en este artículo”.
Creemos que éste es el supuesto que nos ocupa y al que parece que apunta la 
resolución, es decir, que pueden existir sospechas de peligro de creación de un núcleo 
de población.
Así, el Sr. Registrador, ante dichas sospechas; y conforme a lo que apunta el 
párrafo 11 del artículo 79 transcrito, remitió copia del título o títulos presentados al 
Ayuntamiento de Crevillent, “acompañando escrito con solicitud de que se adopte el 
acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de 
no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo”.
El Ayuntamiento de Crevillent contesta al requerimiento mediante certificación expedida 
el 08.09.2021 por el Secretario General, con el V.º B.º del Sr. Alcalde-Presidente, trasladando no 
una resolución administrativa, no el “acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia 
de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de 
posible parcelación ilegal” (artículo 79, párrafo 3); sino un informe emitido internamente por el 
Arquitecto Municipal (“en relación con la solicitud de ‘informe sobre la necesidad de otorgamiento 
de licencia o declaración de innecesariedad’ se ha emitido por el Arquitecto Municipal en 
fecha 08/09/2021 el siguiente informe”).
Por ello, y dados los términos del artículo 79, párrafo 4; transcurridos 4 meses desde 
la remisión de la documentación al Ayuntamiento de Crevillent, el Sr. Registrador debió 
(siempre a juicio de esta parte) no denegar la inscripción, sino practicar la inscripción de 
las operaciones solicitadas.
Tercera.  Subsidiariamente, de la necesidad de licencia de segregación.
Con carácter subsidiario a lo anterior, esta parte entiende que, de la resolución ahora 
notificada, pudiera desprenderse que el defecto al que apunta no es tanto la duda 
fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población (supuesto regulado en el 
artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística); sino de 
la necesidad de que (pese a datar del año 1976) la segregación cuente con licencia 
municipal o declaración de innecesariedad (supuesto regulado en el artículo 78 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
Así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística  e
(artículo que también es citado de forma expresa en los Fundamentos de Derecho de la  bo
resolución) dispone en su redacción aplicable al caso: 751ww
Artículo 78.  Actuación de los Registradores de la Propiedad.
terreLnooss R, eqguies trsaed oarcerse ddiete l ae Pl rootopriegdaamdi eenxtiog irdáen  lpaa rliac einnscciari bqiru lea  deisvtiusvióiens oe  spergerveisgtaac ipóonr  dlea   BOE-A-cable e
legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que 
deberá testimoniarse literalmente en el documento.
Abunda en esta interpretación de la resolución el siguiente párrafo: “Hay indicios de 
parcelación urbanística, dado el evidente fraccionamiento del terreno, en cuyo caso se 
requiere el otorgamiento de licencia o declaración de innecesariedad por parte del 
Ayuntamiento de Crevillente”.
En este caso, entendemos que sería de aplicación la doctrina contenida en, entre 
otras, la Resolución de 26 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la 
propiedad de Elche n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
segregación y compraventa:
2.  En primer lugar hay que aclarar cuál es la legislación actualmente vigente, 
además de los artículos 17.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, norma básica estatal, 
y  el  78  del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  para  luego  decidir  sobre  su 
aplicabilidad. Defiende el recurrente, acertadamente, que la Ley 4/1992, de 5 de junio, 
fue expresamente derogada por la disposición derogatoria primera de la Ley 10/2004 del 
Suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana, tal y como afirma el registrador, pero 
éste no tiene en cuenta que la citada disposición, exceptúa de la derogación la adicional 
tercera de dicha Ley, que literalmente indica “…los registradores de la Propiedad no 
podrán  inscribir  dichas  escrituras  sino  resulta  acreditada  la  licencia  municipal  o  la 
declaración de su innecesaridad”.
Pero lo cierto es que en el momento de presentación de la escritura en el Registro de 
la Propiedad, ya era de aplicación la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de 
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, vigente 
desde el día 20 de agosto de 2014, cuya disposición derogatoria única deja sin efecto 
tanto  la  disposición  adicional  Tercera  de  la  Ley  4/1992,  de  5  de  junio,  como  la 
Ley 10/2004, que ni se señala por el registrador en la nota de calificación ni por el 
recurrente en su escrito.
Todas las normas referidas, incluida la actual (artículo 228) establecen la necesidad 
de que los notarios y registradores de la Propiedad exijan para autorizar e inscribir, 
respectivamente, escrituras de división de terrenos, resolución administrativa en la que 
se acredite el otorgamiento de la licencia o su innecesaridad.
3.  Procede ahora resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la 
presentación en el Registro, en el año 2014, de una escritura en la que, por razón de la 
fecha de otorgamiento, se practica una segregación realizada con anterioridad a lo 
legislación que actualmente la regula.
El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de 
las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o 
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o 
situaciones  beneficiosas  para  los  particulares,  infiriéndose,  en  estos  casos,  la 
retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. También la doctrina admite 
la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad 
de  las  normas  interpretativas;  las  complementarias,  de  desarrollo  o  ejecutivas;  las 
procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con 
anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos, y, por último, 
las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades,  e
añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en las disposiciones transitorias  bo
del Código Civil. 751ww
SenEtenn cieas t6e/ 19se8n3t,i ddoe,  4e sd e dfoecbtrreinrao , yd esl e Trreibcuongael  eCn olnas jtuitruiscpiornuadle, ncqiuae d ea rlraa nScaal a ddee  llao 
Cdeo njutennioc iodseo 1-A9d9m5,i n5is dtrea tifveob rdeerol T drieb u1n9a9l 6S uy p1re5m doe  (aSbernilt ednec i1a9s9 d7e  y1 4m dáes  jruencioie ndtee m19e9n4te,  2l2a 
Sentencia de 15 de diciembre de 2010) y el propio Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad Valenciana –Sentencias de 3 de junio de 2014 y de 10 de febrero de 2015–, 
que ha de distinguirse entre una retroactividad de grado máximo “cuando se aplica la 
nueva norma a la relación o situación básica creada bajo el imperio de la norma antigua 
y a todos sus efectos consumados o no”, uno retroactividad de grado medio “cuando la 
nueva norma se aplica a los efectos nacidos con anterioridad pero aún no consumados o 
agotados” y una retroactividad de grado mínimo “cuando la nueva norma sólo tiene 
efectos para el futuro aunque la relación o situación básica haya surgida conforme a la 
anterior”.
Afirmando la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2013, “...hemos 
entendido que esta retroactividad de carácter mínimo –cuando la nueva norma sólo tiene 
efectos para el futuro aunque la relación o situación básica haya surgido conforme a la 
anterior– no debe considerarse como tal retroactividad en sentido propio, y así se 
expone por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Supremo, y por tanto, no es 
contraria al artículo 9.3, ya que la norma afecta a situaciones o relaciones jurídicas 
actuales no concluidas (Sentencias del Tribunal Constitucional 42/1986, 210/1990, entre 
otras, y Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1995, 15 de abril de 1997 
y 17 de mayo de 1999, entre otras muchas).
Debiendo insistirse en que la prohibición de la retroactividad sólo es aplicable a los 
derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los 
pendientes, futuros, condicionados y expectativas, según reiterada doctrina del Tribunal 
Supremo –cfr. en este sentido, también, la Sentencia del Tribunal Constitucional 42/1986, 
de 10 de abril–, teniendo tal doctrina especial relevancia en el ámbito urbanístico, por el 
carácter estatutario del contenido del derecha de propiedad del suelo –artículo 7 del Real 
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la 
Ley de Suelo–.
Tampoco se vulnera el principio de seguridad jurídica, y su aplicación singular en el 
ámbito administrativo, manifestado en el principio de confianza legítima, con origen en el 
Derecho Administrativo alemán, y que constituye, en la actualidad, desde las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea de 22 de marzo de 1961 y 13 de julio 
de 1965 (Asunto Lemmerz-Werk), un principio general del Derecho Comunitario, que 
finalmente ha sido objeto de recepción por nuestro Tribunal Supremo desde 1990 y 
también por nuestra legislación (Ley 4/99 de reforma de la Ley 30/92, artículo 3.1.2), 
pues, como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2013, ‘este 
principio no puede invocarse para crear, mantener o extender, en el ámbito del Derecho 
público, situaciones contrarias al ordenamiento jurídico’.
Sobre el eventual carácter de disposición sancionadora y por tanto incluida en el 
ámbito  proscrito  por  el  artículo  9.3  de  la  Carta  Magna,  es  también  constante  la 
jurisprudencia, llegando a sostener que forma parte del acervo del Derecho urbanístico 
español,  la  diferenciación,  en  sede  de  disciplina  urbanística,  entre  los  llamados 
expedientes de reposición o restauración de la legalidad urbanística y los expedientes 
sancionadores que se incoan como consecuencia de la infracción urbanística cometida –
cfr. Sentencias de 4 de noviembre de 2011 y 17 de septiembre de 2012–. Se trata, pues, 
de  dos  consecuencias  jurídicas  derivadas  de  un  acto  de  naturaleza  y  tratamiento 
distintos y diferenciados, ya consten plasmados a través de un único procedimiento, con 
dichos  dos  efectos  jurídicos,  o  a  través  de  dos  procedimientos  separados  e 
independientes.  Afirmando  con  rotundidad  la  Sentencia  de  21  de  julio  de  2011 
(Fundamento Jurídico 8.º) que, ‘en estos dos tipos de procedimiento, únicamente en el 
primero son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad  s
punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad  oe.
ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por  w.
las obras,...’. 751ww
régimToedno  terallnos nitoo roiob sptaar,t isciunl aerm qbuaer gdoe,b aa  qsueer  aepl lliecagdisola, dsourp ceoramnpdeot elan tdeo pcutreindaa  eexsptaubelsetcae –r cufnr. 
la disposición transitoria décima de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación
urbanística y protección del medio rural de Galicia y la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 5 de julio de 2013–.
Este Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones 
de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando el problema de derecho 
intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una 
segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el 
supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de 
que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y 
autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el 
Registro,  aunque  el  otorgamiento  de  aquélla  se  haya  producido  bajo  un  régimen 
normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la 
fecha  en  que  se  produzcan,  ya  que  el  hecho  de  que  tales  efectos  no  se  hayan 
consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la 
aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció 
la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba  que  ‘consta  segregada  con  su  configuración  actual  desde  el  catastro 
de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, 
no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita’, añadiendo 
esta Dirección General que ‘no bastaría con constatar que haya prescrito la posible 
infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades 
de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como 
establece claramente el artículo 203 de la misma Ley (de Madrid), las medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya 
imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente 
Ley’.
De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son 
legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, 
como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo 
fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación 
de fincas respecto de los cuales yo no procede adoptar medidos de restablecimiento de 
lo legalidad urbanístico que impliquen su reagrupación forzoso –cfr. artículo 238 de la 
Ley 5/2014 de 25 de julio de la Generalidad Valenciana–, por haber transcurrido los 
plazos de prescripción correspondientes, y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo 
dispuesto en materia de régimen de unidades mínimos de cultivo que habrá de ser 
observado en cualquier caso, en especial, el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio –norma adjetivo o procedimental– en cuanto al deber del registrador de 
remitir copio de los documentos presentados o la Administración agrario competente 
paro que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de los 
excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de lo Ley 1911995, 
de 4 de julio –cfr. Resolución de 25 de abril de 2014–.
4.  En el supuesto de hecho de este expediente, además de haber transcurrido  e.
sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, está claro que no se  w.b
han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad  751ww
ular binanneíscteicsaa,r iadnatde sd ebli eont oarlg caomniternatroio  deen  lilcae cnecriatif,i ccaocnió lno  acupaolr tsaed ac usme pdleec elal rrae qeuxipsrietos aemxiegnidtoe 
en laP olerg úisltliamcoió, nn od ep uaepdliceanc vióanlo.rarse en este recurso las alegaciones del registrador en su
informe relativas a la incongruencia de la resolución administrativa respecto a los casos
de innecesaridad a que hace referencia la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, 
de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, puesto 
que,  como  ha  quedado  expuesto,  ni  dicha  normativa  ni  dicha  circunstancia  fueron 
puestas de manifiesto en su momento en la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota  de  calificación  del  registrador  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores 
pronunciamientos.”
En el presente caso, acontecido igualmente bajo la vigencia de la actual legislación 
valenciana, como el transcrito en precedente la Resolución de 26 de mayo de 2015; 
dada la antigüedad del acto de segregación; han (eventualmente) prescrito las acciones 
encaminadas a la restauración del orden urbanístico vulnerado (de haber existido; pues 
con anterioridad a la Ley 4/1992 de 5 de junio, sobre suelo no urbanizable de la 
Generalitat Valenciana (BOE 28.07.1992) no existía normativa alguna que definiese la 
parcela mínima a segregar en suelo no urbanizable, o rústico, en dicción de la época; 
como bien nos recuerda a resolución transcrita).
Es por ello que entiende esta parte que, dada la antigüedad de la escritura, debió 
procederse  a  la  inscripción  solicitada,  sin  necesidad  de  licencia  de  segregación  o 
declaración de innecesariedad.
Cuarta.  Subsidiariamente a lo anterior, de la necesidad de título administrativo 
habilitante.
Subsidiariamente  a  todo  lo  anterior,  y  sin  perjuicio  de  ello,  es  cierto  que  esta 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública está solicitando que en situaciones 
como la que nos ocupa, es decir, una segregación antigua que data de una escritura 
pública otorgada hace cuarenta y cinco (45) años, la existencia de un título administrativo 
habilitante independiente de la escritura que colme las exigencias de lo dispuesto en el 
artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; título 
administrativo habilitante que no será, necesariamente, ni la licencia, ni la declaración de 
innecesariedad de la misma; sino que puede consistir en la declaración administrativa 
municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de 
fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación; así se 
explica, por todas, en la Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador  de  la  Propiedad  de  Algete,  por  la  que  suspende  la  inscripción  de  una 
escritura de segregación y elevación a público de documento privado de compraventa.
Pero entendemos que, en ese caso, la decisión adoptada de denegar la inscripción 
infringiría lo dispuesto en el artículo 65 de la [sic] Decreto de 8 de febrero de 1946 por el 
que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria que dispone:
Artículo 65.
Las  faltas  de  los  títulos  sujetos  a  inscripción  pueden  ser  subsanables  o 
insubsanables.
Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y 
extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.
En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin  e.e
poder hacerse la anotación preventiva. b
Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su  751ww
cRoengsisetcraudeonrc iata, nltao  aaln octoanctieónni dpor ecvoemnotiv aa  laa s qfuoerm  saes  rye fsieorlee mensidtea daerst ícduelol ,t ítautleon dye ará  loesl 
asieYn toesll od eplo Rrqeugeis teron tceonnd eéml roesla cqiuoen aedsotasr.íamos ante una falta subsanable (mediante la
aportación de “la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a 
la respectiva normativa de aplicación”); y, por lo tanto, el Sr. Registrador de la Propiedad 
(a nuestro juicio) debió suspender la inscripción y no denegar la inscripción; extendiendo 
anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.
Por ello,
Solicita se tenga por presentado este escrito con los documentos que lo acompañan, 
tenga por presentado recurso gubernativo contra la resolución del Sr. Registrador del 
Registro de la Propiedad n.º 3 de Elche interino por la que deniega la inscripción 
solicitada de la escritura autorizada en Crevillente el 25.05.1976 por Don Pedro Ángel 
Navarro Arnal, protocolo 664, presentada a las 09:00 del 03.06.2021, según asiento 462 
del Libro Diario 52 y, en su día, y previos los trámites legales oportunos; en su día dicte 
resolución revocando la misma y:
1.  Ordene  la  inscripción  solicitada  de  la  escritura  autorizada  en  Crevillente 
el 25.05.1976 por Don Pedro Ángel Navarro Arnal, protocolo 664, presentada a las 09:00 
del  03.06.2021,  según  asiento  462  del  Libro  Diario  52  (Alegaciones  1  y, 
subsidiariamente, 2).
2.  Subsidiariamente, corrija la calificación en el sentido de suspender (en lugar de 
denegar)  la  inscripción,  pudiendo  el  interesado  subsanar  el  defecto  mediante  la 
aportación de licencia de segregación, declaración de innecesariedad o declaración 
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o 
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de 
aplicación; extendiendo anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título 
(Alegación 3).»
IV
Mediante escrito, de fecha 19 de octubre de 2021, el registrador de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  26  y  28.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 247, 249 y 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, 
de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación 
del territorio, Urbanismo y Paisaje; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por 
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la 
Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, 
y 143/2017, de 14 de diciembre; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal 
Supremo de 23 de noviembre de 2000, 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio 
de 2003, 10 de octubre de 2005, 14 de julio de 2009 -en respuesta a la consulta 
formulada por el Colegio Notarial de Andalucía-, 12 de julio de 2010, 24 de agosto 
de 2011, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero, 4 de marzo, 28 de octubre y 14 
de noviembre de 2013, 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo y 10 de septiembre  s
de 2015, 11 y 12 de julio y 5 de octubre de 2016, 7 de marzo, 2 de agosto y 6 de  e.
septiembre de 2017 y 19 de febrero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de  w.
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de enero de 2021. 751ww
1.  Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura autorizada el
ddeía  82.57 1d0e  mmeatryoos  dceu a1d9r7a6d opso rs elag rqeugea  lya  vteitunldaer  dae d uifenrae nfitnecsa  croemgipsrtraadl ocreosn  turensa  psuoprceiorfniceies 
de  2.000  metros  cuadrados,  2.000  metros  cuadrados  y  el  resto  de  4.710  metros 
cuadrados respectivamente.
El registrador aprecia indicios de existencia de parcelación urbanística, dado el 
evidente fraccionamiento del terreno, por lo que requiere el otorgamiento de licencia o 
declaración de innecesariedad por parte del Ayuntamiento.
Tras ser requerido por el registrador, el Ayuntamiento de Crevillente expide informe 
señalando:
– Que la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable común 
de usos mixtos y suelo no urbanizable protegido del medio natural.
– Que está afecto parcialmente a la parcela 497 del polígono 55 del Catastro, monte 
público.
– Que no se encuentra en ninguno de los supuestos de innecesariedad establecidos 
en el artículo 228.1 de la Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje, por lo 
que su autorización está sujeta a la licencia municipal.
– Que  se  incumplen  los  parámetros  urbanísticos,  por  lo  que  se  declaran  no 
conformes con el planeamiento urbanístico municipal.
El recurrente considera que la escritura es inscribible sin necesidad de licencia de 
segregación o declaración de innecesariedad, citando la Resolución de 26 de mayo 
de 2015, pues dada la antigüedad del acto de segregación han prescrito las acciones 
encaminadas a la restauración del orden urbanístico vulnerado, de haber existido.
Subsidiariamente, solicita que se corrija la calificación en el sentido de suspender (en 
lugar de denegar) la inscripción, pudiendo el interesado subsanar el defecto mediante la 
aportación de licencia de segregación, declaración de innecesariedad o declaración 
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o 
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de 
aplicación.
2.  El artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo aprobado por el Real 
Decreto  Legislativo  7/2015,  establece  que  «en  la  autorización  de  escrituras  de 
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación 
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté 
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea 
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para 
practicar la correspondiente inscripción».
Debe recordarse en primer lugar la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro 
Directivo en materia de inscripción de actos de división o segregación de fincas y el 
cumplimiento de la legalidad urbanística.
Así, este Centro Directivo a la hora de estudiar el problema de derecho intertemporal 
que plantea la presentación en el Registro, de un documento público que acredita la 
práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la 
regula, y que se produjo en fecha, en que la legislación aplicable no exigía licencia para 
las mismas o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita 
la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, 
ha sostenido –cfr. Resolución de 7 de marzo de 2017, por todas–:
«El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de 
las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o  e.
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o  w.
situaciones  beneficiosas  para  los  particulares,  infiriéndose,  en  estos  casos,  la  751ww
retroTaacmtibviidéand l ad edl oscetnritnidao ,a edl mesitpeí rliatu  roe tlrao faincativlididaadd  dteá clait aL edye. la Ley y de este modo se
dpero nduenscairaro all ofa voo er jdeec ulati vraestr;o laacst ivpirdoacde sdael elass,  npoerrmo assó lion teernp rleot aretivlaatsiv;o la as  cqoume plloesm aecnttoasri adse,   BOE-A-cable e
ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites 
y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar 
con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en 
las disposiciones transitorias del Código Civil.
Este Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones 
de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando el problema de derecho 
intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una 
división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como 
sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el 
sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los 
requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de 
presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se 
haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil–.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o 
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos 
no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, 
para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció 
la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba  que  “consta  segregada  con  su  configuración  actual  desde  el  catastro 
de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, 
no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita”, añadiendo 
esta Dirección General que “no bastaría con constatar que haya prescrito la posible 
infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades 
de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como 
establece claramente el artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], ‘las medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya 
imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente 
Ley’”. Doctrina reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las que el 
Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues “la fecha de otorgamiento del 
título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana”.»
La  propia  jurisprudencia  ha  reconocido  el  hecho  de  que  las  divisiones  o 
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal 
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, 
a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. 
Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  noviembre  de  2000,  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de 
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior 
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también, los 
artículos 257.1.c) del reciente Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio (vigente ya al 
tiempo de la calificación de 15 de septiembre), y el propio artículo 174 de la Ley 7/2021, 
de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, si bien,  s
por vinculación a la edificación en situación asimilada a fuera de ordenación–. oe.
Por lo que, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto  w.
jurídico de segregación sin licencia –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla  751ww
ldae S 2a6l ad eP reimneerroa  ddee l 2T0r0ib6u–n oa l uSnu pprroenmuon cdiea m11ie dneto  jujundioic idael  e2n0 1ta0l– s, eensttied ot r–avtaidm. iSenetnot ernecgiias tdrael 
edse scdoem epl aptuibnleto  cdoen v lias tae fuicrabcainaí sctiivciol ,y p soitru raaczióónn  dceo nssuo alindtaigdüae ddeald a.cto jurídico, en principio,  BOE-A-cable e
Las  cautelas  desde  el  punto  de  vista  de  la  protección  de  legalidad  urbanística  y  la 
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el 
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento 
y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley estatal de Suelo, salvo 
que, como dispone el propio precepto se haya practicado previamente alguna medida cautelar 
acordada por la Administración –cfr. Resolución de 16 de julio de 2013–.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades 
mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, el artículo 80 del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio –norma adjetiva o procedimental– en cuanto al deber del 
registrador  de  remitir  copia  de  los  documentos  presentados  a  la  Administración  agraria 
competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de 
las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de 
julio –cfr. Resolución de 25 de abril de 2014–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el 
reconocimiento  de  los  derechos  adquiridos  válidamente  por  los  propietarios  y,  en 
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real 
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la 
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como 
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal  labor  preventiva  se  concreta,  como  se  ha  expuesto  anteriormente,  en  la 
acreditación  del  título  administrativo  habilitante  previsto  en  la  respectiva  legislación 
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será 
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla, 
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al 
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y 
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio precepto no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse 
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada 
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente 
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo 
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia 
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos 
registrales.
Por lo que así se justificó la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, 
seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de 
agosto de 2017, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o 
segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley de 
Suelo  estatal  –norma  registral  temporalmente  aplicable–  la  oportuna  licencia  o 
declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad 
acreditada  fehacientemente,  podrá  estimarse  suficiente,  como  título  administrativo 
habilitante de la inscripción, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de 
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a 
la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo. s
3.  En el caso particular de este expediente, a la vista de la doctrina expuesta, no  w.b
cabe sino confirmar el defecto objeto de recurso en cuanto a la exigencia de licencia,  751ww
dcoemclapreatceinótne   daec erincnae cdees arlaie deafde ctoiv aa l pmreesncorisp ciuónna  ddee cllaa raacciócnió nd ea dlma inAisdtmraitnivisat rapcaiórna 
preasrtcaeblaleccióenr  lqau lee gjuaslitdifaiqdu eu rlbaa nnoís etixciag einnfcriinag didea l icye, npcoira .tanto, del carácter consolidado de la
De conformidad con el artículo 247 del reciente Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de 
junio (vigente ya al tiempo de la calificación de 15 de septiembre): «1. Toda parcelación, 
segregación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el 
ayuntamiento declare su innecesariedad (…)».
Añadiendo que, de conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, «las 
notarías  y  los  registros  de  la  propiedad  exigirán  para  autorizar  e  inscribir, 
respectivamente, escrituras de división de terrenos, resolución administrativa en la que 
se acredite el otorgamiento de la licencia o su innecesariedad, que las primeras deberán 
testimoniar en el documento. Asimismo, las notarías y los registros de la propiedad harán 
constar  en  la  descripción  de  las  fincas  su  cualidad  de  indivisibles,  cuando  así  les 
conste».
El artículo 249, por su parte, establece un riguroso régimen para la parcelación de 
fincas rústicas: «1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa 
aprobado  es  igualmente  exigible  la  licencia  que  autorice  todo  acto  de  división  o 
segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de 
innecesariedad  de  licencia  de  parcelación,  previa  declaración  del  ayuntamiento, 
conforme al artículo 247 de este texto refundido (…)».
Destacando en el apartado octavo, que: «Todas las autoridades en el ámbito de sus 
competencias están obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento 
de  la  base  física  o  jurídica  que,  en  su  caso,  pudiera  desnaturalizar  o  provocar  la 
transformación del destino legal y natural propio del medio rural».
Por  tanto,  debe  confirmarse  el  defecto  opuesto  por  el  registrador  en  cuanto  la 
exigencia  de  acreditación  de  licencia  municipal  o  declaración  administrativa  de  su 
innecesariedad, de modo que las alegaciones del recurrente en cuanto a la situación 
consolidada por caducidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística 
infringida, respecto de la división material que se pretende inscribir, deben plantearse en 
el ámbito del procedimiento administrativo y ante el órgano municipal competente.
Pues, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley estatal a los actos de 
parcelación de suelo en relación con la norma temporalmente aplicable al tiempo de la 
presentación en el Registro, esto es, el artículo 26 de la Ley de Suelo, requiere aportar 
un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de su 
innecesariedad  o  resolución  de  la  Administración  competente  que  justifique  la  no 
exigencia de licencia.
Por idéntica motivación procede considerar subsanable el defecto apreciado por el 
registrador pues si bien es cierto que del documento municipal aportado resulta que no 
procede la innecesariedad de licencia así como la disconformidad con el planeamiento 
urbanístico, no obstante se trata de un informe técnico que no reviste la naturaleza de 
acto  administrativo,  por  lo  que  cabe  sostener  el  carácter  subsanable  del  defecto 
mediante la aportación de la correspondiente resolución administrativa en los términos 
expuestos, siempre que no se trate de resolución denegatoria de licencia en cuyo caso el 
defecto será insubsanable.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria. e.
Madrid, 15 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  751ww
Pública, Sofía Puente Santiago.