BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46217
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6435 Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  La  Orotava,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de liquidación de gananciales.
En el recurso interpuesto por don F.B.J. contra la negativa del registrador de la 
propiedad  de  La  Orotava,  don  Antonio  Díaz  Marquina,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de liquidación de gananciales.
Hechos
I
Mediante  escritura  de  capitulaciones  matrimoniales  autorizada  por  el  notario  de 
Puerto de la Cruz don Fernando Arturo Martínez Ceyanes el 4 de julio de 2001, con 
número 1347 de protocolo, de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales 
existente entre don S.A.R.M y doña L.S.J.M., se inventaría como bien ganancial, entre 
otros bienes, una vivienda que, según se expresa, había sido adquirida por compra 
mediante escritura de 30 de septiembre de 1993 y se adjudica a dicha señora, que 
además se subroga en un préstamo hipotecario garantizado con hipoteca que grava 
dicha finca.
II
Copia autorizada de la referida escritura fue presentada el 9 de octubre de 2020 en el 
Registro de la Propiedad de La Orotava, y fue objeto de calificación negativa por el 
registrador, don Antonio Díaz Marquina, en los siguientes términos:
«(…) En relación al Documento reseñado, se han observado los siguientes defectos 
u omisiones, que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que deberán 
subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación acompañando la 
presente nota al documento subsanado.
Calificación practicada por Antonio Díaz Marquina, Registrador de la Propiedad de La 
Orotava, en relación con el título que causó el asiento 2814 del Libro Diario 124.
Hechos:
1.º  Se  solicita  la  inscripción  de  una  escritura  de  disolución  y  liquidación  de 
comunidad conyugal otorgada en Puerto de la Cruz el día 4 de julio de 2001 ante el 
Notario Don Fernando Arturo Martínez Ceyanes, número 1.347 de protocolo, en la que 
se modifica el régimen económico matrimonial y disuelven y liquidan su comunidad.
2.º  En la citada escritura se está inventariando dentro del activo del patrimonio 
ganancial la finca registral número 18.356 del término municipal de Los Realejos, no 
obstante dicha finca consta inscrita en el Registro a favor de Don S.R.M., con carácter  s
privativo, por compra en estado de viudo. oe.
Nota de calificación y fundamentos de derecho: 35ww
Suspendida la inscripción solicitada por los siguientes defectos subsanables:
Error en el inventario: Se inventaría como ganancial una vivienda que no aparece
como tal en el Registro al haber sido adquirida por Don S.R.M. en estado de viudo. En  Bc
consecuencia, o bien se trata de un error a la hora de formar el inventario o bien falta un 
título previo de aportación a la sociedad de gananciales.
Por tanto si no ha operado previamente el negocio jurídico de la aportación previa a 
la sociedad de gananciales, ya que aunque se cumple con el principio de autonomía de 
la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil) y la libre transmisión de bienes entre los 
cónyuges (artículo 1.323 del Código Civil), no cumple para su acceso al Registro el 
principio de tracto sucesivo que informa nuestro sistema registral y por lo tanto exige la 
inscripción de los distintos actos o negocios traslativos que enlazan la titularidad registral 
actual, y en consecuencia, mientras el bien siga inscrito con carácter privativo a favor de 
un  cónyuge  por  no  haber  accedido  al  Registro  ese  previo  negocio  que  habría 
determinado su incorporación al caudal común, no puede ser inscrito en virtud del 
negocio que ahora se califica.
Ello conforme a los artículos 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 609, 1274, 1275, 1396 
y siguientes, 1404 y 1410 del Código Civil.
No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada expresamente.
Contra esta nota de calificación (…)
La Orotava, a 23 de octubre de 2020.»
La notificación de la calificación fue recibida por el presentante el 28 de octubre 
de 2020.
III
Don F.B.J. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito que entró 
en el referido Registro de la Propiedad el 27 de noviembre de 2020, en el que expresa 
las alegaciones siguientes:
«(…) Segundo.  Pues bien, esta parte entiende que los argumentos esgrimidos por 
el  Sr.  Registrador  de  la  Propiedad  son  contrarios  a  la  doctrina  establecida  por  la 
Dirección de los Registros y Notariado (actualmente Dirección General de la Seguridad 
Jurídica y Fe Pública. Concretamente, traemos a colación el fundamento jurídico número 
cinco de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 
de marzo de 2020, según la cual:
"Es reiterada la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. 
‘Vistos’) sobre la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo 
(cfr. artículos 1274 y siguientes del Código Civil); la extensión de la calificación registral a 
todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible (artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria); la necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad de forma 
completa el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir (cfr. artículos 9 de 
la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario); y las distintas exigencias en cuanto 
a validez de los diferentes tipos negociales, así como las específicas repercusiones que 
el  concreto  negocio  adquisitivo  tiene  en  el  régimen  jurídico  del  derecho  adquirido 
(adviértanse las diferencias entre las adquisiciones a título oneroso y las realizadas a 
título gratuito, así respecto de su protección –cfr. artículos 34 Ley Hipotecaria y 1297 del 
Código Civil– como en su firmeza, cfr. artículos 644 y siguientes del Código Civil).
La cuestión estriba en determinar si la transmisión del dominio operada en las 
escrituras  objeto  del  expediente,  puede  considerarse  que  trae  causa  directa  de  la  e
disolución conyugal operada o, por el contrario, deriva de un acuerdo posterior entre los  bo
herederos cuya causa no se expresa. 35ww
hay Ednu daam dbea sq ueesc lrait ucraauss aco dmep alarse cterann stomdiossio nloess  inveterrifeicsaaddaoss  hya t istuidlaor elas  lrieqguiisdtaracilóens,  dye  nlao 
psoacciteaddaad,  lad ec aguasnaa necsi alale sli.q uBidieanc isóen  dpero dlau zscoac iepdoar dd civoonrycuiog aol , pnoerg osceipoa oranceiórons od.e E bni eensetes 
punto ha afirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. ‘Vistos’)
que a tal efecto cabe recordar la tradicional distinción doctrinal, inserta en la teoría 
general de la causa, entre la finalidad del negocio jurídico y su propia causa. En este 
sentido al referirse a la finalidad se pone el acento en la cuestión de por qué se realiza el 
negocio  en  cuestión,  mientras  que  al  referirse  a  la  causa  se  trata  de  la  función 
económico-social digna de protección por el ordenamiento jurídico. Y en el presente 
supuesto de hecho se aprecia de forma clara cuál es la causa del negocio; existe causa 
del  negocio  de  liquidación,  que  resulta  de  forma  expresa  tanto  de  la  escritura  de 
capitulaciones como de la posterior de ratificación y reiteración, y es absolutamente 
lícita.
Puede concluirse, de acuerdo con todo lo anterior, que los ex cónyuges llegan a un 
acuerdo por el que consideran que la adjudicación de la finca objeto del expediente en la 
citada  liquidación  de  gananciales  tiene  como  contraprestación  las  compensaciones 
recibidas.
Admitido que la causa de la transmisión del dominio descansa en un convenio de 
liquidación de bienes gananciales celebrado entre los dos interesados, procede ahora a 
determinar  si  esta  causa  resulta  de  forma  clara  de  las  escrituras.  En  el  presente 
supuesto no hay duda de que las adjudicaciones realizadas proceden de una liquidación 
de la sociedad de gananciales, sin que esto se cuestione por la registradora, y siendo 
que respecto de la primera escritura tras los capítulos se suspendió la inscripción por 
falta de inscripción de los mismos en el Registro Civil –cuestión que no es objeto del 
expediente porque no es esta la calificación que se recurre–, la segunda tras el divorcio, 
que consta inscrito en el Registro Civil, reúne todos los requisitos necesarios para su 
inscripción.  En  ambos  casos  se  produce  un  adecuado  reflejo  documental  a  fin  de 
posibilitar la inscripción, porque está plasmado nítidamente, en los correspondientes 
documentos, los contratos y negocios realizados con todos sus elementos esenciales."
Se anexa al presente recurso la mencionada resolución de la Dirección General de la 
Fe Pública y Seguridad Jurídica de fecha 4 de marzo de 2020 como Documento 3.
Tercero.  Teniendo en cuenta la doctrina reflejada en la resolución anterior, debemos 
concluir que, en la nota de calificación impugnada, se han vulnerado varios preceptos del 
Código Civil y la legislación hipotecaria tales como los artículos 1255, 1261, 1274, 1275, 
1277 y 1333 del Código Civil; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como 51 del 
Reglamento  Hipotecario.  Recordemos  que,  en  la  escritura  de  capitulaciones 
matrimoniales, se pactó expresamente la disolución y la liquidación de la sociedad de 
gananciales. Para ello, se realizó el inventario con las partidas del activo y pasivo. Y, 
también,  se  pactó  de  forma  expresa  que  "con  los  valores  de  las  adjudicaciones 
realizadas, los señores comparecientes se dan por pagados en sus derechos en la 
sociedad de gananciales".
Cuarto.  Se trata, por tanto, de dilucidar en el presente caso, si es admisible, en el 
mismo acto a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a 
un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en 
cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.
Debe partirse de la naturaleza de la institución y su finalidad: los cónyuges, de 
común acuerdo, deciden elevar a público las  capitulaciones matrimoniales y previa 
consideración de la inexistencia de perjuicio para ninguno de los cónyuges ni para un 
tercero, aprueban ese acuerdo contable en la que quedan compensados mutuamente en 
iguales importes.
No cabe duda de que la liquidación de los bienes adquiridos por los cónyuges en 
consideración a su vida en común es cuestión que debe incluirse en la escritura de  e.
capitulaciones matrimoniales. Con mayor razón en el caso que nos ocupa, por tratarse  w.b
de la vivienda familiar. 35ww
bienE al dpqriunicriidpoio  pdreiv aetcivoon oamntíeas p droecl emsaalt rcimomonpieol,e s aa taisdfemcihtior  epsatart ep odseilb pilirdéasdta. mSoe  thriaptoat edcea urino 
pcoonr  elal  qSurea .s eJ .fMin.a nDceiós dseu  aodtrqou ipsiucnióton  dduer avnitseta l,a  dseolc iemdiasmd od em goadnoa nqcuiaele slo ys  lae xocteras oms itadde 
adjudicación en la liquidación de gananciales motivados por la indivisibilidad de los
inmuebles puede compensarse con dinero privativo, nada obsta a que incluyan otros 
bienes privativos para compensar tales excesos.
Por último, como ya se ha dicho, la finalidad de las capitulaciones matrimoniales 
debe  llevarnos  a  incluir  en  su  ámbito  todas  las  operaciones  que  ponen  fin  a  una 
titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges, que alcanza o puede alcanzar, no sólo 
a la liquidación de los bienes gananciales, sino también todas aquellas operaciones 
encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común.
Aun siendo cierto que no consta efectivamente un negocio jurídico propio traslativo 
del  dominio  por  el  que  la  finca  registral  adquiría  el  carácter  ganancial,  porque 
propiamente lo que hubo fue la declaración de los propios cónyuges en la escritura de 
capitulaciones matrimoniales incluyéndola en el activo de la sociedad conyugal, lo cierto 
es que fue por decisión de los esposos de incorporarla a su patrimonio ganancial, por el 
principio de autonomía y libertad de pactos.
Quinto.  Es necesario advertir que la finca registral número 18.356 del término 
municipal de Los Realejos y que es objeto de inscripción, constituía la vivienda familiar 
de los esposos Don S.A.R.M. y Doña L.S.J.M. Ambos contrajeron matrimonio el 14 de 
enero de 1994 en el régimen legal de gananciales y la citada finca estaba gravada con 
hipoteca en favor de la entidad BBVA y por tanto es de aplicación del artículo 1357 en 
relación con el 1354 del Código Civil. A tal efecto se aporta escritura de compraventa 
donde consta que la vivienda se adquirió mediante préstamo hipotecario (página 13, 
Cláusula segunda). Una vez disuelta, liquidada y adjudicada la sociedad de gananciales 
es la voluntad de las partes que a Doña L.S.J.M. se le adjudique el pleno dominio de la 
finca 18.356 y el saldo deudor de la hipoteca pendiente que pesa sobre dicha finca, del 
que queda deudora y se subroga en el mismo. A tal efecto se adjunta escritura de 
cancelación de hipoteca otorgada el 23 de octubre de 2020, ante el notario Don José 
Javier Soto Ruiz, con número de protocolo 1.278 en la que se justifica que dicho 
préstamo se encuentra reembolsado económicamente en su totalidad, no existiendo 
cantidad alguna pendiente de pago por razón de dicho préstamo.
Y para ello debemos examinar los siguientes artículos:
– Artículo 1.357 C. Civil: “Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges 
antes  de  comenzar  la  sociedad  tendrán  siempre  carácter  privativo,  aun  cuando  la 
totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la 
vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354”.
– Artículo 1.354 C Civil: “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, 
en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de 
gananciales  y  al  cónyuge  o  cónyuges  en  proporción  al  valor  de  las  aportaciones 
respectivas”.
Junto a estos dos preceptos, también deberemos tener en cuenta que la doctrina 
reiterada de los Tribunales equipara las amortizaciones del préstamo hipotecario con los 
pagos en una compraventa a plazos (Tribunal Supremo, sentencia 3.11.2006).
Las anteriores precisiones vienen a significar lo siguiente:
Cuando se trate de la vivienda familiar, si una persona la adquiere con carácter 
privativo antes de contraer matrimonio pero el abono de la hipoteca se hiciere durante el 
matrimonio casado en gananciales, la vivienda no será privativa en exclusiva de aquél 
que la haya adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso a la 
sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió. s
Sentencias. Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales: oe.
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 10.ª) de 19 septiembre  35ww
de 2006:
docu“Emne nctuaal nptroa catli cpardimae yr od edle r elocso nmooctiimvoiesn, tsoe e txrpartae sdoe d dee ltoesrm pianrater sa,  clau ávli setas  edle p loor cperunetabjea 
ganancial de la vivienda que fuera domicilio conyugal y cuyo uso se encuentra atribuido
o la esposa e hija desde la sentencia de separación, todo vez que tonta la primera 
entrega como dos de los plazos o cuotas del préstamo hipotecario que la gravaba fueron 
abonados por el esposo con anterioridad o contraer matrimonio y en consecuencia, con 
carácter privativo. Para tales casos es decir para el caso de la vivienda adquirida antes 
del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante 
el matrimonio, ha de estarse dada la remisión del art. 1357, párrafo segundo a lo 
dispuesto en el art. 1354 del Código Civil conforme al cual la propiedad se tendrá pro 
indiviso entre el cónyuge y la sociedad de gananciales con relación a lo pagado por cada 
uno de ellos, norma especial que ha de aplicarse al caso de autos tratándose del abono 
de la hipoteca de la vivienda, pues no es más que un pago aplazado de la misma. En 
consecuencia, en el activo de la sociedad no puede incluirse la totalidad del bien sino 
solo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales, 
que deberá acreditarse en ejecución de sentencia.”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3.ª) de 29 abril de 2011:
“Se  establece  que,  con  carácter  general,  la  adquisición  de  un  bien  con  precio 
aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter 
privativo, aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, 
sin  perjuicio  del  derecho  de  crédito  a  favor  de  dicha  sociedad  por  las  cantidades 
abonadas en el pago de dicho bien privativo. No obstante, esta regla general no se 
aplica en las supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En 
tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al 
valor ce las respectivas aportaciones.
En  definitiva,  por  la  aplicación  de  tales  preceptos  legales,  la  celebración  del 
matrimonio  supone  una  modificación  de  la  titularidad  del  bien  adquirido  por  precio 
aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1.º  Que se constituyó la sociedad de gananciales.
2.º  Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3.º  Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse lo sociedad de 
gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería 
considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte 
privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su 
pago”.
A mayor abundamiento y con el fin de justificar la titularidad del inmueble a nombre 
de Doña L.S.J.M., como así reconocieron las partes en la escritura de capitulaciones 
matrimoniales, se adjuntan los siguientes documentos:
– Notificación  del  Ministerio  de  Economía  y  Hacienda  (Gerencia  Territorial  del 
Catastro) de fecha 7 de octubre del 2009 donde consta que Doña L.S.J.M. tiene el 100% 
de propiedad plena.
– Notificación del Consorcio de Tributos de Tenerife donde constan los impuestos 
municipales a nombre de Doña L.S.J.M. o sus herederos.
– Junta General de la Cdad. Propietarios Edificio (…) del ejercicio 2016, donde 
consta con un saldo pendiente en concepto de las cuotas de comunidad de propietarios 
Don F.B.J. (página 4). es
Quinto [sic].  Por consiguiente, y atendiendo a lo anteriormente expuesto, debe  w.
estimarse el recurso interpuesto y revocarse la calificación, inscribiendo la finca 18.356  35ww
ecanp itfualvaocri ondees  mDoañtraim  oLn.Sia.lJe.sM .d ec ofemchoa  a4s íd ea jcuolirod adreo n2 0l0a1s  optoarrgteasd a eann tela  ele nsoctraitruiora  Dodne 
Fernando Arturo Martínez Ceyanes.»
IV
El registrador de la propiedad informó mediante escrito de 22 de diciembre de 2020 y 
elevó el expediente a esta Dirección General. En dicho informe consta que se dio 
traslado del mismo al notario autorizante, sin que éste formulara alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 609, 1058, 1255, 1261, 1274 y siguientes, 1323, 1344, 1354, 
1355, 1357, 1397 y 1404 del Código Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 19, 20, 21, 34, 38, 40 y 322 y 
siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria;  51,  91.3  y  193  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo (sala 1.ª) de 31 de octubre de 1989, 18 de julio 
de 2012 y 17 de enero y 25 de abril de 2018; y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 16 de octubre de 1998, 28 de enero y 21 de 
diciembre de 1999, 20 de febrero y 2 de diciembre de 2003, 10 de marzo de 2004, 26 de 
febrero y 23 de abril de 2005, 20 de julio, 1 de octubre y 19 de noviembre de 2007, 8 de 
junio de 2009, 22, 29 y 31 de marzo de 2010, 19 de enero, 13 de junio, 3 de septiembre, 
13 de noviembre y 9 de diciembre de 2011, 11 de abril, 4 de junio y 29 de octubre 
de 2012, 19 de diciembre de 2013, 16 de octubre de 2014, 24 de noviembre de 2015, 4 
de mayo y 26 de julio de 2016, 11 de enero, 25 de mayo, 8 de septiembre y 27 de 
noviembre de 2017, 28 de febrero, 22 de mayo, 2 y 31 octubre, 7 de noviembre y 11 de 
diciembre de 2019 y 8 de enero; y las Resoluciones de esta Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 y 6 de marzo, 11 de junio, 15 de septiembre y 26 de 
noviembre de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
liquidación de gananciales mediante la cual se adjudica a la esposa una finca que consta 
inscrita en el Registro, con carácter privativo, a nombre del marido.
El registrador de la propiedad fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en 
que se inventaría como ganancial una vivienda que no aparece como tal en el Registro al 
haber sido adquirida por uno de los cónyuges en estado de viudo. Por ello entiende que 
o bien se trata de un error a la hora de formar el inventario o bien falta un título previo de 
aportación a la sociedad de gananciales, de modo que si no ha operado previamente el 
negocio de aportación previa no cumple para su acceso al Registro el principio de tracto 
sucesivo.
El  recurrente  alega  que  es  admisible,  en  el  mismo  acto  de  la  liquidación  de 
gananciales, atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante 
del  patrimonio  conyugal  ha  sido  tenido  en  cuenta  por  los  cónyuges  durante  su 
matrimonio. Y añade que si bien el marido adquirió la finca mediante escritura de 
compraventa –el 30 de septiembre de 1993– antes de contraer su matrimonio –el 14 de 
enero  de  1994–,  dicha  compra  se  realizó  mediante  un  préstamo  garantizado  con 
hipoteca, por lo que es aplicable lo dispuesto en los artículos 1357 y 1354 del Código 
Civil, de suerte que la vivienda no era privativa en exclusiva del comprador, sino que 
correspondía pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió.
2.  Este  Centro  Directivo,  reiterando  otros  pronunciamientos  anteriores,  en  la 
Resolución de 22 de marzo de 2010, posteriormente confirmada por las de 13 de junio 
y 3 de septiembre de 2011, de 11 de abril de 2012, entre otras como las más recientes 
de 2 y 31 octubre y 11 de diciembre 2019 y 8 de enero y 26 de noviembre de 2020, ha 
puesto de relieve que respecto de la sociedad de gananciales, proclamada en nuestro  es
Derecho la posibilidad de transmisión de bienes entre cónyuges por cualquier título (cfr.  bo
artículo 1323 del Código Civil), nada se opone a que éstos, con ocasión de la liquidación  35ww
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cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación –a su favor– de
bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, 
independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa.
Indudablemente,  el  negocio  de  que  se  trate  ha  de  tener  su  adecuado  reflejo 
documental, siendo preciso plasmarlo así, nítidamente, en el correspondiente documento 
(cfr. artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid., Resoluciones 
citadas  en  los  «Vistos»)  que  son  válidos  y  eficaces  cualesquiera  desplazamientos 
patrimoniales entre los cónyuges, y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el 
consorcial (vid. artículo 1323 del Código Civil), siempre que aquéllos se produzcan por 
cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto (vid. artículo 609 del Código Civil), 
entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos 
a una comunidad de bienes, no personalizada jurídicamente o de comunicación de 
bienes  como  categoría  autónoma  y  diferenciada  con  sus  propios  elementos  y 
características. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico 
determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites 
legales (cfr. artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la 
normativa del Código Civil. En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y 
precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación 
por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, 
y  especialmente  su  causa,  que  no  puede  presumirse  a  efectos  registrales  (vid. 
artículos 1261.3.º y 1274 y siguientes del Código Civil). La especificación de la causa es 
imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo, tanto por 
exigirlo  el  principio  de  determinación  registral,  como  por  ser  presupuesto  lógico 
necesario para que el registrador pueda cumplir con la función calificadora, y después 
practicar debidamente los asientos que procedan (vid. artículos 9 de la Ley Hipotecaria, 
y 51 y 193.2 de su Reglamento, y Resoluciones de 20 de febrero de 2003, 10 de marzo 
de 2004, 8 de junio de 2009, 29 y 31 de marzo de 2010 y 19 de enero de 2011).
3.  Es cierto que, como afirma el recurrente, tratándose de la vivienda familiar, si se 
hubieran realizado pagos del precio aplazado de la compra con dinero ganancial, la 
titularidad privativa inicial habrá devenido –«ex lege»– con los desembolsos realizados, 
en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales 
y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. 
artículos 1354 y 1357, párrafo segundo, del Código Civil). Esa situación y la consiguiente 
extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por 
las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario). El propio Tribunal Supremo en 
Sentencia de 31 de octubre de 1989 afirma la relevancia que tiene para el carácter de la 
vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado un 
préstamo  hipotecario  –formalizado  el  mismo  día  de  la  compraventa–  con  fondos 
gananciales  durante  el  matrimonio,  lo  que  permite  confirmar  que  es  adecuada  la 
conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar 
con las adjudicaciones que en ese caso se realizan con motivo de la liquidación de la 
sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en el reparto de bienes que motiva 
dicha  liquidación,  adjudicándola  al  otro  de  los  cónyuges,  quien  asume  la  deuda 
hipotecaria, y en compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al otro 
titular (vid. las Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de mayo y 26 de julio 
de 2016 y 11 de enero y 8 de septiembre de 2017).
En el concreto supuesto de este expediente, en la documentación presentada a 
calificación nada consta sobre el carácter de vivienda familiar de la finca adjudicada ni  s
sobre la financiación de su adquisición, y, según la constante e inequívoca doctrina de  oe.
esta Dirección General, debe rechazarse toda pretensión basada en documentos no  w.
presentados debidamente en el momento de la calificación y, con mayor motivo, la  35ww
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pues se trata de un bien comprado por el marido antes de contraer matrimonio que, sin 
embargo, se incluye como integrante de la sociedad de gananciales que se liquida, pero 
sin expresión del negocio jurídico por el que se produce tal ganancialidad. Además, una 
aportación de la finca a la sociedad de gananciales realizada mediante la escritura 
calificada sería contradictoria con la naturaleza propia del acto de liquidación, en tanto en 
cuanto se estaría aportando un bien a la sociedad de gananciales que ha quedado 
disuelta simultáneamente en ese mismo acto (cfr., entre otras, las Resoluciones de 7 de 
noviembre de 2014, 11 de julio de 2018 y 31 de octubre de 2019).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.