BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56871
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8501 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad interino de Laguardia, por la que se deniega la 
inscripción de una ejecutoria de sentencia firme.
En el recurso interpuesto por doña R. G. F., contra la nota de calificación del 
Registrador de la propiedad interino de Laguardia, don Carlos de Arozarena de la Lama, 
por la que se deniega la inscripción de una ejecutoria de sentencia firme.
Hechos
I
Mediante ejecutoria de sentencia firme de fecha 19 de noviembre de 2019 dictada en 
el juzgado de primera instancia número 7 de Vitoria Gasteiz se declara: 1.  Las actuales 
parcelas catastrales 822, 823 y 824 del polígono 5 de Elvillar (Araba) se identificaron 
anteriormente como las fincas catastrales números 406 y 407, correspondiéndose la 
primera de estas con la antigua finca catastral número 479 a) y b) del polígono 2, la cual 
pertenece en cuanto a una mitad indivisa a la actora P. F. F. R., perteneciendo la otra 
mitad  indivisa  a  la  herencia  yacente  o  ignorados  herederos  de  F.  P.  F.  2.  La 
identificación en la 4.ª y última inscripción de la finca registral número 2426 al folio 65, 
libro 29 de Elvillar, Tomo 832 del Registro de la propiedad de Laguardia, así como objeto 
de compraventa en la escritura pública otorgada el 18 de abril del año 2000 por la difunta 
F. P. F. y los hermanos C. y J. R.V. M., con la parcela catastral 406 del polígono 5 de 
Elvillar, es incorrecta, sin que sus linderos y cabida real los de la descripción registral. 3. 
Eliminada la referencia catastral, cabida y linderos de la parcela 406 del polígono 5 de 
Elvillar como identificativa de la finca objeto de la referida escritura de compraventa 
de 18 de abril de 2000 y de las escrituras posteriores de agrupación, segregación, venta 
e hipoteca, otorgadas y que pudieran otorgarse. 4. Cancelada la referencia catastral, 
cabida y linderos de la parcela 406 del polígono 5 de Elvillar como identificativa de la 
finca número 2426 y de la derivada por agrupación número 3582, al folio 67, libro 29 de 
Elvillar, tomo 832 y de las derivadas por segregación, fincas números 4617, 4618 y 4619, 
a los folios 160, 164 y 167 respectivamente al libro 37 de Elvillar, tomo 1.044, todas del 
registro de la propiedad de Laguardia, así como los posteriores asientos de agrupación, 
segregación, enajenación, hipoteca o gravamen de cualquier tipo. 5.  La nulidad en el 
Catastro de la agrupación de las parcelas 406 y 407 del polígono 5 de Elvillar y del alta 
de las nuevas parcelas 822, 823 y 824. 6. La ilicitud de las obras nuevas que han 
procedido a realizarse sobre los solares indebidamente identificados con arreglo a las 
anteriores declaraciones y que son parcelas catastrales indebidamente agrupadas, en 
cuanto la porción correspondiente a la parcela catastral 406 que es propietaria de la 
actora en cuanto a una mitad indivisa. Y debo condenar y condeno a que: 7.  Los 
demandados estén y pasen por todas las anteriores declaraciones, ejecuten los actos y 
suscriban cuantos documentos sean precisos para la efectividad de las mismas. 8.  e.
Quienes  sean  dueños  de  las  obras  ilícitas,  a  su  costa,  dejen  la  porción  del  solar  w.b
correspondiente a la expresada parcela catastral 406 en la situación que tenían antes de  01ww
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anotación preventiva de la demanda en el Registro de la propiedad (…).
II
Presentado  testimonio  de  dicha  ejecutoria  en  el  Registro  de  la  propiedad  de 
Laguardia, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Antecedentes de hecho:
1.  Se presenta en este registro mandamiento de diecinueve de noviembre de dos 
mil diecinueve que recoge el testimonio de igual fecha de la sentencia dé dieciocho de 
mayo de dos mil diecinueve, todo ello relativo al juicio ordinario 349/02 del juzgado antes 
señalado. 2.  En el mandamiento se dice que debe anularse la identificación de una 
finca registral con una parcela catastral o con otras procedentes de la misma parcela, así 
como la cabida y linderos de la finca registral y otras derivadas de la agrupación de ésta 
con otras y posteriores divisiones en cuanto procedan tales datos de la expresada 
parcela catastral o de otras parcelas catastrales que proceden de ella, sin determinar 
cuál sería la nueva descripción de las fincas afectadas. 3.  En la sentencia se condena 
a que los demandados estén y pasen por lo declarado (que básicamente coincide con lo 
dicho en el punto anterior), ejecuten actos y suscriban documentos para la efectividad de 
lo  declarado.  4.  En  el  registro  la  finca  registral  afectada  en  primer  lugar  por  la 
declaración se agrupó con otra y la resultante fue objeto de división en varias. 5.  La 
resolución  judicial  dice  que  uno  de  los  intervinientes  está  en  situación  de  rebeldía 
procesal.
Fundamentos de Derecho:
1.  En primer término, cabe destacar que, aunque el mandamiento indica que se 
practiquen ciertas operaciones registrales, de la sentencia resulta que la condena es a 
realizar ciertas operaciones por parte de los condenados, pero no dice la sentencia que 
las mismas puedan practicarse directamente por el registrador con el único apoyo de la 
documentación judicial, lo que es lógico, dado lo que se dirá a continuación en el 
número 2 de estos fundamentos jurídicos. Por ello se observa falta de congruencia del 
mandamiento  con  la  sentencia  de  que  deriva,  calificable  por  el  artículo  100  del 
Reglamento  Hipotecario  y,  lo  que  es  más  relevante,  se  observa  la  falta  de  título 
inscribible, con arreglo al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 33 de su reglamento, ya que, 
en este caso y de acuerdo con la sentencia, lo que procedería es el otorgamiento de 
documento notarial que plasmase la nueva descripción de las fincas afectadas, debiendo 
por ello calificarse este defecto de insubsanable. 2.  De la documentación presentada 
resultaría la nulidad de toda referencia a ciertos datos catastrales en determinadas 
inscripciones, pero no se dice cómo debe quedar el contenido del registro tras todo ello. 
Dado el principio de rogación del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, no cabe que sea el 
registrador quien establezca por sí mismo el contenido de los asientos con datos que, 
además, no le constan. Hay que tener en cuenta que conforme a los artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51 de su reglamento los datos de descripción de las fincas deben constar 
en las inscripciones, por lo que en este caso no podría inscribirse lo pretendido dejando 
vacías  de  contenido  las  descripciones.  Al  mismo  tiempo,  la  descripción  en  toda 
agrupación es un dato esencial, como establecen los artículos 45 y 50 del Reglamento 
Hipotecario e igualmente ocurre lo mismo en la división, conforme a los artículos 46 y 50 
del citado reglamento. Finalmente, dado que se realizaron operaciones de agrupación y 
división y la exigencia de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria de que en tales 
operaciones conste la representación gráfica georreferenciada, en principio catastral, si  e.e
se pretende anular una determinada descripción catastral simultáneamente debe darse  b
otra que cumpla los requisitos legales. 3.  La sentencia se dicta en la fecha indicada  01ww
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consecuencia, se deniega la práctica de los asientos instados. Laguardia, a dieciséis de
diciembre de dos mil diecinueve. Fdo.–Carlos de Arozarena de la Lama, registrador 
interino de Laguardia.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. B. A., Procurador de los tribunales, en 
representación de doña R. G. F., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 17 de 
enero de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos:
«Primero.  Antecedentes. En su día, doña P. F. F. interpuso una demanda de juicio 
ordinario, con el número de orden 349/2002, cuyo conocimiento recayó en el Juzgado de 
Primera  Instancia  núm.  7  de  Vitoria,  contra  las  siguientes  personas  (…).  En  dicho 
procedimiento de juicio ordinario núm. 349/2002, se dictó, por el Juzgado de Primera 
instancia núm. 7 de Vitoria-Gasteiz, la Sentencia N.º 55/05 de 18 de mayo, estimatoria 
de la demanda interpuesta por esta parte. Frente a esta sentencia de Primera Instancia, 
se interpusieron tres recursos de apelación que fueron resueltos en una única sentencia 
dictada por la Audiencia Provincial de Álava en 19 de octubre de 2005, desestimando 
dichos recursos y confirmando la sentencia dictada en primera Instancia (…). Esta 
sentencia  es  definitiva  en  el  procedimiento  debiendo  resaltarse  determinados 
particulares que hacen referencia a la cuestión que se discute.
En el último párrafo del Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia de la 
Audiencia se declara expresamente: “...sólo es dable la calificación de tercero protegido 
por la inscripción registral si no ha sido sujeto del acto jurídico traslativo del dominio cuya 
nulidad se solicita, siendo de aplicar si ha participado en dicho negocio el artículo 33 L.H. 
El Registro no sana los defectos o vicios del contrato que da origen a la inscripción y 
como estos demandados-apelantes concertaron con la Sra. P. el negocio cuya nulidad se 
ha interesado por la actora, no pueden ser amparados en su supuesta condición de 
terceros hipotecarios, al margen de que no combatan el pronunciamiento de la sentencia 
atacada que razonada y razonablemente, imputa a dichos demandados “mala fe”. Este 
proceder de mala fe de los demandados se vuelve a considerar en el penúltimo párrafo 
(in fine) del Fundamento de Derecho Quinto de la sentencia de la Audiencia Provincial de 
Álava. “...y sin embargo, hicieron caso omiso de tales cartas, diluyéndose en todo caso la 
buena fe”. Uno de los principios fundamentales del Registro de la Propiedad, es el 
principio de la fe pública registral que deriva de la buena fe de los intervinientes, siendo 
así que todos los intervinientes demandados actúan de mala fe infringiendo uno de los 
principios básicos en que se apoya el Registro de la Propiedad, por lo que su proceder 
conculca el Derecho Registral. Como señala acertadamente el artículo 33 de la Ley 
Hipotecaria, la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo 
a las leyes.
Segundo.  Una vez expuesta la infracción registral de que se ha dejado hecha 
mención, vamos a examinar a continuación más detenidamente el asunto desde distintos 
puntos de vista, acorde, y siguiendo los distintos puntos que conforman el fallo de la 
sentencia:  1)  Titular  de  la  finca  406;  2)  Identificación  de  la  referencia  catastral, 
linderos y cabida de la parcela 406 con otras fincas; 3)  Nulidad de la agrupación, 
segregación de las parcelas 406 y 407 y del alta a las parcelas catastrales 822, 823 
y 824; 4)  Ilicitud de las obras nuevas que se hayan realizado sobre el solar de la 
parcela real 406; 5)  Condena de los demandados a pasar por todas las declaraciones; 
6)  Derribo de las obras ilícitas.
1.  Titulares de la parcela catastral 406.–Tanto en la Sentencia de primera instancia,  e.e
como en la de la segunda, que confirma aquella en este punto, las parcelas 822, 823  b
y  824  se  identificaron  anteriormente  como  las  fincas  catastrales  406  y  407,  01ww
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dueña de una mitad indivisa de la finca 406, y la otra mitad indivisa, y no en su totalidad, 
de la expresada finca 406 era dueña doña F. P. F.
2.  Identificación de la referencia catastral, linderos y cabida de la parcela 406 con 
los mismos datos en otras fincas. La 4.ª y última inscripción de la finca registral núm. 
2.426 del Registro de la Propiedad de Laguardia, consistente en la venta de dicha finca 
por doña F. P. F. a los hermanos don C. y don J. R. V., comprendía una descripción de la 
finca que no era la suya propia sino (referencia catastral, linderos y cabida), puesto que 
la identificaba de forma plenamente incorrecta con la finca catastral 406, no siendo ni sus 
linderos ni su cabida los de la descripción registral. Así, en la inscripción 3.ª y 4.ª de la 
finca registral 2.426, los datos de dicha finca antedichas eran los siguientes: Descripción 
de la inscripción 3.ª: “Superficie. 7 áreas; linda Norte y Oeste con tierras de la herencia 
de los P.; Sur, P. A. G.; Este, al río” (descripción en la 3.ª inscripción).
Descripción  de  la  inscripción  4.ª:  “Superficie  1.694,15  metros  cuadrados;  Norte, 
camino;  Sur  Parcela  407  de  D.  V.  P.,  Parcela  619  del  Ayuntamiento  de  Elvillar,  y 
Parcela 617 de don L. P. R.; Este, camino y Parcela 407 de D. V. P.”, y Oeste, camino y 
parcela de don L. P. R.” (Descripción en la 4.ª inscripción. Como puede comprobarse, la 
descripción de la finca entre las inscripciones 3.ª y la 4.ª difieren enormemente. La 
superficie en la 3.ª es de 700 m2 y en la 4.ª de 1.694,15 m2, o lo que es lo mismo, la 
descripción posterior es nada más y nada menos que un 240 por cien superior a la 
anterior. Y si nos referimos a los linderos, la comparación sería la misma que entre una 
manzana y una sandía. En la inscripción 3.ª nos encontramos con un único lindero fijo, 
ya que linda al Este con río, mientras que según la descripción de la inscripción 4.ª, la 
finca linda al Este con camino y parcela 407. En los linderos de la inscripción 3.ª solo 
encontramos un lindero fijo que es un río. Pero además, existen otros linderos fijos en la 
inscripción 4.ª que no tienen correspondencia en la 3.ª Así en el lindero Norte, Este y 
Oeste de la inscripción 4.ª la finca linda con camino lo que no sucede en la inscripción 3.ª 
Resulta evidente, por tanto, que la Sra. P. y los hermanos RR. V. se confabularon para 
dar a la finca la descripción de la parcela catastral 406, a fin de que con posterioridad 
pudieran  transmitir  la  finca  registral  2.426  con  esa  nueva  identificación  a  los  3 
matrimonios demandados.
La reglamentación de este extremo evidencia la importancia que da el legislador a la 
identidad de la finca, de suerte que cuando proceda la modificación de la cabida o la 
alteración  de  linderos  en  el  caso  de  que  éstos  sean  fijos,  podrá  procederse  a  la 
rectificación de la cabida o la alteración de los linderos en base a una certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la finca (apartado 8.º del artículo 53 de la Ley 13/1996 
de 30 de diciembre). No cabe la menor duda de que entre los datos descriptivos de la 
finca  2.426  en  su  3.ª  inscripción,  y  los  datos  descriptivos  de  la  misma  en  su 
inscripción 4.ª, existe tan enorme diferencia que no sólo hace brotar la duda acerca de la 
identidad de la finca en ambas descripciones, sino que hace surgir la certeza de la 
ausencia de identidad de las descripciones. Sin embargo, a pesar de que se le da a su 
cabida un exceso del 240 por cien, y a pesar de que donde existía un río apareció 
singularmente un camino, ello no creó duda alguna en el Registrador, quien anotó de 
suspensión el exceso de cabida y la alteración de los linderos, proceder que daba lugar a 
la nulidad de dichos actos registrales. Con esta actuación se daba un segundo paso en 
la trama de falsedad urdida por los demandados.
En una primera fase que se ha descrito con anterioridad, se procedió a eliminar a 
doña  P.  F.  F.  de  su  titularidad  sobre  una  mitad  indivisa  de  la  finca  catastral  406, 
otorgando a doña F. P. F. el total dominio de la misma. En esta segunda fase, la cabida y  s
linderos de la finca registral 2.426 de doña F. P. F., se alteran sustituyéndolas por los  oe.
datos de la finca catastral 406, transmitiendo de esta forma la totalidad de la propiedad  w.
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una descripción distinta a la que constaba en el Registro.
3.  Eliminación de la referencia catastral, cabida y linderos de la parcela 406 como 
identificativa  de  la  finca  objeto  de  la  inscripción  de  la  finca  registral  objeto  de  la 
compraventa  de  18  de  abril  de  2000.  y  de  las  escrituras  públicas  posteriores  de 
agrupación, segregación, venta e hipoteca otorgadas y las que pudieran otorgarse.
Como hemos tenido ocasión de ver, la identificación de la descripción de la finca 
catastral  406  con  la  descripción  de  las  escrituras  posteriores  de  agrupación, 
segregación, venta e hipoteca, no es más que una derivación de la eliminación de la 
referencia catastral, cabida y linderos de la escritura pública de 18 de abril de 2000, 
consistente en la venta a los hermanos R. V. de la finca registral 2.496 y por los mismos 
motivos. Es decir, no sólo se elimina la descripción de la finca registral 2.426, sino que 
mediante el cambio de su descripción la identifica con la finca catastral 406. Este 
proceder habrá de seguirse en cualquier ocasión en que se produzca una escritura 
pública que recoge una agrupación, una segregación, una venta, y una hipoteca que 
fueron otorgadas y las que pudieran otorgarse.
4.  Cancelación de la referencia catastral, cabida y linderos de la parcela 406 como 
identificativa  de  la  inscripción  de  la  finca  registral  2.426  y  de  las  derivadas  por 
agrupación 3.582 y de las derivadas por segregación, fincas números 4.617, 4.618 
y 4.619, así como todos los asientos de agrupación, segregación, enajenación, hipoteca 
o gravamen de cualquier tino.
5.  Nulidad en el Catastro de la agrupación de las parcelas 406 y 407 y del alta de 
las mismas parcelas 822, 823, y 824, ante la falta de consentimiento de la copropietaria 
de la 406 doña P. F. F.
6.  La ilicitud de las obras nuevas que han procedido a realizarse sobre los solares 
indebidamente  identificados  con  arreglo  a  las  anteriores  declaraciones  y  que  son 
parcelas inválidamente agrupadas en cuanto a la porción correspondiente a la parcela 
catastral 406, que es propiedad de la actora en cuanto a una mitad indivisa. Como 
consecuencia de los 6 puntos anteriores, la sentencia declara igualmente que:
7.  Debe  condenarse  a  los  demandados  a  que  estén  y  pasen  por  todas  las 
anteriores declaraciones, ejecuten los cuantos actos y suscriban cuantos documentos 
fueran precisos para la efectividad de las mismas.
8.  Debe condenarse a los demandados dueños de las obras nuevas ilícitas, a su 
costa, dejen la porción del solar correspondiente a la expresada parcela número 406 en 
la  situación  que  tenía  antes  de  tales  alteraciones.  Siendo  la  parcela  catastral  una 
comunidad de bienes, propiedad por mitad e iguales partes de doña F. P. F. y de doña P. 
F. F. R., no cabe ninguna duda de que, conforme establece la sentencia, no es posible 
hacer alteraciones en la cosa común según dispone el artículo 397 del Código Civil.
Resumen.  Todo lo anteriormente expuesto no es más que el desarrollo de la trama 
o falsedad que los 9 demandados (todos excepto la Caja Vital sobre la que nos surge la 
duda de que participara con el resto en la antedicha trama). En una parte céntrica del 
pueblo de Elvillar había una gran extensión que constituía un magnifico enclave en el 
que construir unas edificaciones o viviendas unifamiliares. A efectos catastrales, era la 
parcela catastral 406, de unos 1.900 metros cuadrados, a la que, si se adjuntaba la finca 
catastral 407, contigua a la anterior, arrojaba una gran finca urbana de unos 2.600 
metros  cuadrados.  Siendo  la  extensión  y  su  emplazamiento  de  gran  interés  para 
cualquier persona que pretendiera la construcción en esa parcela, fueron varias las que 
se interesaron en su adquisición, pero existía un impedimento paira ello que consistía 
que una de los dos propietarios de la finca de mayor extensión, doña P. F. F. R., se  e
oponía a cualquier intento de transmisión de su propiedad. Por el contrario, la propietaria  bo
de la otra mitad de la finca catastral 406, doña F. P. F. se inclinaba por la enajenación de  01ww
la mDisamdao. el fuerte interés que mostraban los posibles compradores, y la oposición a ello
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de doña F. P. F. y doña P. F. F. R., como lo había sido durante muchas generaciones de
ambas, y siendo esta última la dueña de una mitad de la 406 que se oponía a venderla, 
esa primera fase consistía que doña P. F. F. R. desapareciera como titular de esa mitad 
figurando la totalidad de la finca a nombre de la otra copropietaria doña F. P. F. De esa 
forma todas las decisiones acerca de la finca 406 serían tomadas por doña F. P. F. y 
doña P. F. F. R. quedaba privada de cualquier decisión acerca de dicha finca. Y en este 
punto surgió una ocasión que aprovechó sin dudarlo doña F. P. F. y que consistía en lo 
siguiente. El listado de titularidades catastrales de las fincas, cuando éstas pertenecían a 
más de una sola persona, se solía hacer figurando uno de los titulares con su nombre y 
apellidos, y haciéndose constar al otro titular de la finca con expresiones como “y de 
otro”, “Hnos.”, etc. Por ejemplo, si una finca pertenecía a don J. G. P. y un hermano de 
éste, la expresión de la titularidad era la de “don J. G. P. y Hno.”. Si era otra la relación, 
se hacía constar “J. G. P. y otro”, o “don J. G. P. y padre”. En definitiva, sólo uno de los 
titulares se expresaba de forma completa, añadiéndose los otros posibles titulares con la 
expresión “y hno.”, “tía” o “hija” o de cualquier otra forma que dejaba sin expresión 
completa a los demás titulares de más de uno.
Como  esta  forma  de  hacer  figurar  las  titularidades  no  le  pareció  correcta  a  la 
Diputación Foral de Álava, decidió que solo figurase aquel que hasta entonces había 
sido  objeto  de  la  expresión  completa,  suprimiéndose  los  añadidos  con  referencias 
inconcretas. Por ejemplo, lo que hasta entonces había figurado como “don J. G. P. y 
“Hno.”, pasó a figurar con sólo la expresión principal, suprimiéndose los añadidos: “J. G. 
P.”. Ello dio lugar a que la finca catastral 406 que figuraba a nombre de “V. P. F. y otra”, 
pasó a ser identificada como de la titularidad de “V. P. F.”, al suprimirse “y otra”.
Tal proceder se advierte fácilmente porque el listado de titularidades catastrales 
comprendía esos añadidos (“y otro”, y hnos.”, etc.) en los listados de titularidades del 
año 1995 (…), mientras que en el año 1996 (…) ya sólo aparecía la identificación 
completa de uno solo de los titulares. Tal circunstancia, la de que se suprimiera la 
referencia inconcreta, dio lugar a que a partir de 1996 (año en que doña P. cumplía 79 
años como se deduce con el certificado de defunción que se acompaña, Documento n.º 
6 de este recurso) figurase como único titular de la finca catastral 406 doña V. P. F., y a la 
muerte de ésta doña F. P. F.
La segunda fase consistía, ahora que doña F. P. F. figuraba como única titular de la 
finca catastral 406, en transmitir la finca 406 a los hermanos R. V. que tenían tres 
matrimonios compradores de la expresada finca. Pero si doña F. P. F. había salvado el 
primer  inconveniente  apareciendo  como  única  titular  de  la  406,  aprovechando  la 
modificación administrativa de la Diputación Foral de Álava en cuanto a las titularidades 
inconcretas,  surgía  un  segundo  inconveniente,  que  consistía  en  transmitir  a  los 
hermanos R. V. la finca 406.
Y la solución apareció clara para todos los intervinientes. Como doña F. P. F. disponía 
de una finca registral, la número 2.426, que o no sabía ni donde se encontraba, o 
resultaba improductiva o muy próxima a esa situación, se decidió que doña F. P. F. 
cambiara  sus  datos  descriptivos  (cabida,  linderos)  por  los  de  la  finca  406,  y  así, 
cambiados los datos descriptivos, se aparentó que la finca 2.426 apareciera como la 
finca catastral 406.
Tras una agrupación, se dividió la finca que habían comprado los hermanos R. V. con 
apariencia de ser la finca registral 2.426, cuando en realidad su descripción la hacía 
parecer la parcela catastral 406. Y cada una de las tres parcelas en que se dividió se 
transmitió a los 3 matrimonios que estaban interesados en la compra de la finca 406, con 
los  números  registrales  4.617,  4.618  y  4.619.  Con  esta  adquisición,  el  título  se  s
encontraba totalmente cerrado. Doña F. P. F. se hizo pasar por la titular completa de la  oe.
finca catastral 406, cuando solamente era dueña de un 50 por cien, aprovechando una  w.
modificación administrativa de la Diputación Foral de Álava. 01ww
su pCroopmiao  ddueescñraip dceió lna,  fisnincao  rceognis tlara ld 2e.s4c2r6ip, cvióenn ddióe  élsat afi nac lao sc haetarsmtraanl o4s0 R6..  VA.s pimerisom noo,  cloens 
vendió la finca 3.582 que era de la entera propiedad de doña F. P. F.
Los hermanos RR. V. agruparon la finca 2.426 que había sido identificada con la 
finca catastral 406 (y la pequeña 407 de la que era dueña total la Sra. P.) con la 3.582 
formando la finca registral 4.530. Estas fincas que dieron lugar a la agrupación 4.530, se 
dividieron  después  en  3  fincas,  4.617,  4.618  y  4.619,  que  los  hermanos  RR.  V. 
enajenaron a esos tres matrimonios, con lo que la trama quedó consumada. Los tres 
matrimonios  accedieron  a  la  finca  de  gran  extensión  que  hemos  señalado  con 
anterioridad venciendo todos los inconvenientes. En primer lugar, la Sra. P. intervino 
como única propietaria de la finca catastral. Esta Sra., primero cambió la descripción de 
la finca registral de su propiedad núm. 2.426, alterando la cabida de linderos de la 406, y 
la vendió después junto a la 3582 a los hermanos RR. V. Éstos agruparon ambas fincas, 
la  2.426  (con  la  superficie  y  linderos  totalmente  cambiados  por  los  de  la  finca 
catastral 406) y la 3.528 para dividir la agrupación en tres parcelas (4.817, 4.618 y 4.619) 
para transmitirlas a los 3 matrimonios anteriormente identificados construyendo una 
edificación en cada parcela. De esta forma doña P. F. F. R., de ser dueña de una mitad 
de la parcela 406, pasó a perder titularidad alguna sobre dicha finca sin recibir nada a 
cambio.
Segundo.  Frente a todo cuanto ha quedado descrito en el motivo primero anterior, y 
ratificado por una sentencia judicial firme, y que representa la violación de los principios 
de buena fe o fe pública registral, como el principio de tracto sucesivo, el Registro de la 
Propiedad de Laguardia deniega acometer las debidas rectificaciones desde el erróneo 
enfoque que realiza de la cuestión. El Registro parte de un punto de vista completamente 
ajeno a aquel del que debe partir. Inicia su calificación partiendo de la falta de título 
refiriendo que procedería el otorgamiento de un documento notarial que plasmase la 
nueva descripción de las fincas.
Como decimos, el punto de inicio del Registro resulta completamente erróneo. Y es 
que el encabezamiento del propio mandamiento, “interesando rectificación en inscripción 
registral”, ya revela que nos encontramos ante una rectificación, y no ante una nueva 
inscripción, como así sostiene el registrador. El mandamiento del que se deriva la 
calificación recurrida, no pretende la inscripción de nuevas fincas, que es la circunstancia 
de  la  que  parte  la  calificación  incorrectamente,  sino  de  la  eliminación  de  datos 
descriptivos empleados o utilizados en fincas anteriores.
2.1  Requisitos de la rectificación.
Como tiene reiterado la Dirección General de Registros y Notariado a la que nos 
dirigimos la rectificación de los asientos exige en primer lugar, bien el consentimiento del 
titular  registral  y  de  todos  aquellos  a  los  que  el  asiento  atribuya  algún  derecho  -
lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la 
voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado 
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún 
derecho, con fundamento en el principio esencial por el cual los asientos registrales 
están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se 
declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
De los antecedentes expuestos, y como así da cuenta la resolución judicial, ninguna 
duda cabe que la demanda se ha dirigido contra todos a quienes los asientos que el 
mandamiento ordena rectificar conceden algún derecho.
La  rectificación  registral  se  practica  conforme  indica  el  artículo  40  de  la  Ley 
Hipotecaria,  en  el  cual  se  contemplan  diversos  supuestos  que  pueden  originar  la 
inexactitud del Registro que debe repararse. Estos supuestos son: a) no haber tenido  e
acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún  bo
derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la  01ww
cfaulaselqduaiedr,  onturlaid caadu osa d neofe cetsop edceilf ictíatudlaos q eune  lhau lbeiye:r ee nm eosttivea údloti meol  assuiepnuteos tyo,,  elan  rgeecntieficraalc, iódne 
precEisna reál  dcaesl oco qnusee nntoims ieonctuop dae, lt atimtuplaorc oo,  ehna ys ulu dgeafre dcutod,a rse sdoelu qcuióen  njuodsi ceianlc.ontramos ante
con  un  supuesto  en  que  la  inexactitud  de  las  descripciones  de  las  fincas  que  el
Mandamiento ordena rectificar, se incardina en el supuesto de la letra d) del artículo 40, 
para cuya rectificación la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador.
Cabe recordar además, por un lado que como tiene afirmada esta Dirección General 
del Registro y Notariado, que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en 
exclusiva a los jueces y tribunales, se impone a todas las autoridades y funcionarios 
públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir 
las resoluciones judiciales, y, por otro lado, que, como nos recuerda la Resolución de 7 
de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el 
recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 1, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa: “Asimismo, este 
Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo 
de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 
de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo y 2 de diciembre de 2011 y 29 
de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012, entre otras) la posibilidad de 
rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de 
rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento 
erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por 
su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar 
a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los 
documentos que aclaren y acrediten el error padecido.”
A  la  vista  de  todo  lo  anterior,  tampoco  podrá  discutirse  que  no  haya  quedado 
probado, de forma absoluta y con documento fehaciente - nada más y nada menos que 
una sentencia judicial firme - el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo, como es 
la  falsedad  en  los  datos  y  descripciones  derivada  de  la  trama  urdida  por  los 
demandados. Ahondaremos a continuación en este punto, si bien ya de por sí con estas 
concreciones bastarían para revocar la calificación negativa.”
Aun a riesgo de repetir algunos argumentos, vamos a desarrollar el punto de vista del 
que debe comenzarse el camino. Para ello y tomando como base la finca registral 2.426, 
y más específicamente los números 5 y 6 del testimonio de los Hechos Probados de la 
Sentencia se comprueba fácilmente que doña F. P. F. vendió en escritura pública de 19 
de abril de 2000 a los hermanos D. C. y J. R. V. la finca registral 3.528.
En la 4.ª y última descripción de la finca 2.426 los datos descriptivos (cabida y 
linderos)  eran  los  de  la  finca  catastral  406,  siendo  completamente  distintos  en  los 
linderos  fijos  de  la  3.ª  Inscripción,  por  lo  que  resulta  obligado  eliminar  los  datos 
descriptivos de la 4.ª inscripción con los que se buscaba la identificación de la finca 
registral 2.426 la finca catastral 406.
A continuación, los hermanos RR. V. agruparon la finca 2.426 (no con sus datos 
registrales sino con los datos que la identificaban con la 406) y la finca registral 3.528 
(apartado 7 de los Hechos Probados de la sentencia) formando la finca registral 4.530.
Igualmente a continuación de la agrupación, los hermanos R. V. procedieron a la 
división  de  esa  finca  4.530  en  3  nuevas  fincas  registrales:  4.617,  4.618  y  4.619, 
vendiéndose por los hermanos R. V. la 4.617 al matrimonio formado por D. I. D. A. y 
doña Y. P. F., la 4.618 al matrimonio formado por D. J. E. V. G. y doña M. J. R. V.; y la 
finca registral 4.619 al matrimonio formado por D. R. G. R. y doña M. L. G.; todas las 
ventas otorgadas en 3 de marzo de 2001 (apartados 7, 8, 9, 10 y 11 de los Hechos 
Probados de la sentencia).
Versando el tema en la eliminación de datos descriptivos de fincas anteriores, y no 
en la inscripción de fincas nuevas, la cuestión se centraría en reconocer la existencia y,  s
sobre todo, la inscripción de la finca catastral 406, y en la eliminación de los datos  oe.
descriptivos (cabida y linderos) de las fincas registrales 2.426, 4.530, 4.617, 4.618  w.
y 4.619 en lo que sean identificativos con los datos registrales de la finca catastral 406.  01ww
Aigsuía clmomenot ec caanncceelalar rl ala sa gfirnucpaasc icóant adsetr alale sfi n8c2a2 ,c 8a2ta3s,t r8a2l 44.06 con la finca catastral 407. E
por Cproimmeor aq uvieerza  sqeu es ulap rvimenietaro dne l olas  Sdraato. sP . rae gloisst rhaelersm daensocsr iRp.t ivVo. sfu dee l au noap efrinaccaió nre egnis tqruael,   BOE-A-cable e
la 2.426, para ser sustituidos por los datos descriptivos de la finca catastral 406, deben 
cancelarse o eliminarse la cabida y linderos en lo referente a las fincas cuyos datos 
descriptivos coincidían con las de la parcela 406 en las operaciones posteriores (finca 
registral 2.426, finca registral 4.530, agrupación de 2.426 con 3.528, 4.617, 4.618 y 4.619 
e igualmente en cuanto a las fincas catastrales: agrupación 406 con 407 y fincas 822, 
823 y 824).
Tercero.–Advertido el erróneo enfoque que da el Registrador en su calificación, por 
cuanto lo que el mandamiento exige es rectificar mediante las distintas cancelaciones 
que se señalan en el fallo de la sentencia, se hace preciso destacar, sin obviar que no 
aplicaría al caso por cuanto no nos encontramos ante una nueva inscripción, que el 
Registrador sí dispondría de las descripciones correctas resultantes de la rectificación.
El  punto  de  partida  lo  tendríamos  respecto  a  la  finca  2.426,  sobre  la  que  las 
cancelaciones  y  rectificaciones  propuestas  por  la  sentencia  y  ordenadas  por  el 
mandamiento,  afectarían  a  todas  sus  inscripciones  desde  la  4.ª  en  adelante,  ésta 
incluida, por lo que, practicadas las debidas rectificaciones, las descripciones y datos 
correctos serían los de la propia inscripción 3.ª, y que la sentencia en el hecho probado 5 
ya expresa como:
“La finca registral n.º 2426, al folio 65, libro 29 de Elvillar, tomo 832 del Registro de la 
Propiedad de Laguardia, se inmatriculó el 17 de junio de 1941, como propiedad de M. F. 
L., con superficie de 7 áreas, y linderos norte y oeste caudal, sur P. A. M., y este río (...).”
A mayor abundamiento a este respecto, en la Resolución de 6 de octubre de 2016, la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, ya indica que: “Aun cuando la parte 
dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva 
que haya de practicarse en la finca registral 10.125, tras las diversas configuraciones 
catastrales que se han sucedido: ello no es óbice para impedir la inscripción de la 
rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la 
pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales 
operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia.
Cuarto.  El juego de los principios registrales respecto de los datos descriptivos de 
las fincas, órbita en torno a la precisión y objetividad de las descripciones.
El enfoque del Registrador, además de erróneo, va contra los más elementales 
principios, como el principio de especialidad, básico de nuestro sistema registral, que 
impone la perfecta determinación del derecho real publicado, tanto en su contenido y 
titularidad como en su objeto, y que exige la perfecta identidad de la finca sobre que éste 
recae,  o  lo  que  es  lo  mismo,  que  ha  de  estar  perfectamente  identificada  para  el 
adecuado funcionamiento del resto de los principios hipotecarios. O como el principio de 
legitimación o de presunción de exactitud registral iuris tantum, o el de buena fe registral. 
A mayor abundamiento, dé proceder como refiere el Registrador, otorgando un título 
nuevo a inscribir sin practicar las debidas correcciones que señala el mandamiento, 
tampoco se respetaría el tracto sucesivo, por cuanto el mismo quedaría construido -
hasta donde ha quedado sobradamente demostrado- sobre una absoluta falsedad. Es 
imprescindible para la eficacia de los principios hipotécanos, que la descripción de las 
fincas en el Registro sea precisa y coincidente con su realidad física. Como bien es 
conocido, a nivel normativo se ha ido evolucionando hasta Ley 13/2015, de 24 de junio, 
de  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  y  del  Texto  Refundido  de  la  Ley  del  Catastro 
Inmobiliario, en un claro esfuerzo legislativo de coordinar el Registro de la Propiedad y el 
Catastro.  Tanto  es  así,  que  no  puede  escapar  a  esta  Dirección  General,  que  en  e
consonancia con lo anterior, lo mismo que el fallo de la sentencia contiene una serie de  bo
pronunciamientos  dirigidos  al  registro  de  la  propiedad,  con  las  consiguientes  01ww
pcororrneucnccioianmesie, ntoigs udairlmigeidnotse  a Cenactaosnttrroa,m loo sq,u e dreev elafo ramúna  máasb slao lunteacmeseindtaed  dceo lnlegvrauresnet ea, 
Rcaebgois trlaos-C  aretacstitfricoa acniotense sr efqeuried ao.»rdena  el  mandamiento,  en  aras  de  la  coordinación
IV
El registrador emitió informe el día 28 de enero de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su reglamento, así como las 
resoluciones de este Centro Directivo de 20 de abril de 2002, 6 de febrero de 2012, 6 de 
octubre de 2016 y 7 de noviembre de 2018.
1.  Mediante ejecutoria de sentencia firme se declara literalmente que: 1.  Las 
actuales parcelas catastrales 822, 823 y 824 del polígono 5 de Elvillar (Araba) se 
identificaron  anteriormente  como  las  fincas  catastrales  números  406  y  407, 
correspondiéndose la primera de estas con la antigua finca catastral número 479 a) y b) 
del polígono 2, la cual pertenece en cuanto a una mitad indivisa a la actora P. F. F. R., 
perteneciendo la otra mitad indivisa a la herencia yacente o ignorados herederos de F. P. 
F.. 2.  La identificación en la 4.ª y última inscripción de la finca registral número 2426 al 
folio 65, libro 29 de Elvillar, Tomo 832 del Registro de la propiedad de Laguardia, así 
como objeto de compraventa en la escritura pública otorgada el 18 de abril del año 2000 
por la difunta F. P. F. y los hermanos C. y J. R. V. M., con la parcela catastral 406 del 
polígono  5  de  Elvillar,  es  incorrecta,  sin  que  sus  linderos  y  cabida  real  los  de  la 
descripción  registral.  3.  Eliminada  la  referencia  catastral,  cabida  y  linderos  de  la 
parcela 406 del polígono 5 de Elvillar como identificativa de la finca objeto de la referida 
escritura de compraventa de 18 de abril de 2000 y de las escrituras posteriores de 
agrupación,  segregación,  venta  e  hipoteca,  otorgadas  y  que  pudieran  otorgarse.  4. 
Cancelada la referencia catastral, cabida y linderos de la parcela 406 del polígono 5 de 
Elvillar como identificativa de la finca número 2426 y de la derivada por agrupación 
número  3582,  al  folio  67,  libro  29  de  Elvillar,  tomo  832  y  de  las  derivadas  por 
segregación,  fincas  números  4617,  4618  y  4619,  a  los  folios  160,  164  y  167 
respectivamente al libro 37 de Elvillar, tomo 1.044, todas del registro de la propiedad de 
Laguardia, así como los posteriores asientos de agrupación, segregación, enajenación, 
hipoteca o gravamen de cualquier tipo. 5.  La nulidad en el Catastro de la agrupación de 
las parcelas 406 y 407 del polígono 5 de Elvillar y del alta de las nuevas parcelas 822, 
823 y 824. 6. La ilicitud de las obras nuevas que han procedido a realizarse sobre los 
solares indebidamente identificados con arreglo a las anteriores declaraciones y que son 
parcelas catastrales indebidamente agrupadas, en cuanto la porción correspondiente a la 
parcela catastral 406 que es propietaria de la actora en cuanto a una mitad indivisa. Y 
debo condenar y condeno a que: 7.–Los demandados estén y pasen por todas las 
anteriores  declaraciones,  ejecuten  los  actos  y  suscriban  cuantos  documentos  sean 
precisos para la efectividad de las mismas. 8.–Quienes sean dueños de las obras ilícitas, 
a  su  costa,  dejen  la  porción  del  solar  correspondiente  a  la  expresada  parcela 
catastral  406  en  la  situación  que  tenían  antes  de  tales  alteraciones.  9.–Que  los 
demandados reembolsen todas las costas procesales causadas a la parte actora. Firme 
que  sea  la  sentencia  se  alzará  la  medida  cautelar  de  anotación  preventiva  de  la 
demanda en el Registro de la propiedad.
El registrador deniega la inscripción por entender que la sentencia condena es a 
realizar ciertas operaciones por parte de los condenados, pero no dice la sentencia que 
las mismas puedan practicarse directamente por el registrador con el único apoyo de la  es
documentación judicial, ni se dice cómo quedaría la descripción de las fincas tras la  bo
sentencia, por lo que procedería es el otorgamiento de documento notarial que plasmase  01ww
lcdaee nnsutcErreali pvrrícaeai có deunenr sr ecsrenrinictpeooc  neióronenctc ieedtirnef idl calaea s ceq ilófiuminnec i nnadaosec   aisóeflane s ctrd taaeytd aalao  dssee. xd uiasnttoeasn n tdeueses,v cadr iiepn tsivmcoraispn c(ecióraanb  iqdquaue ey  e llxianig diceríuraoe slsa)t  ióndnue e lavsaes    OE-A-2020-85able en https://
fincas registrales 2.426, 4.530, 4.617, 4.618 y 4.619 en lo que sean identificativos con los 
datos registrales de la finca catastral 406.
2.  No se ha recurrido el defecto relativo a que no consta si se ha notificado a la 
parte rebelde personalmente o por edicto ni en qué fecha, por lo que no cabe concluir 
que hayan transcurrido los plazos y requisitos para la irrecurribilidad que resultan de los 
artículos 502 y 524-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo que este defecto debe 
considerarse firme.
3.  En relación al objeto del recurso, éste debe ser estimado parcialmente. La 
sentencia firme es declarativa y no de mera condena, y tiene de por sí contenido 
inscribible en el Registro de la propiedad.
En particular tiene trascendencia registral y se puede dar cumplimiento al contenido 
del apartado 4 de la sentencia en cuanto ordena cancelar la referencia catastral, cabida y 
linderos de la parcela 406 del polígono 5 de Elvillar como identificativa de la finca 
número 2426 y de la derivada por agrupación número 3582, al folio 67, libro 29 de 
Elvillar, tomo 832 y de las derivadas por segregación, fincas números 4617, 4618 y 4619, 
a los folios 160, 164 y 167 respectivamente al libro 37 de Elvillar, tomo 1.044, todas del 
registro de la propiedad de Laguardia, así como los posteriores asientos de agrupación, 
segregación, enajenación, hipoteca o gravamen de cualquier tipo.
Debe  recordarse  que  es  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  las  sentencias 
declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles 
en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil– si de este no resultan obstáculos que lo impidan, 
mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que 
acredite su contenido, así como la firmeza de la misma. En este sentido ya se había 
pronunciado este Centro Directivo, por cuanto tiene establecido que «las sentencias 
declarativas  ni  necesitan  ejecución  ni,  por  ello,  son  susceptibles  de  actividades 
posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el 
testimonio de la sentencia, que es firme» (cfr. Resolución de 20 de abril de 2002 y 6 de 
febrero de 2012).
4.  En  este  sentido  es  perfectamente  posible  proceder  a  la  rectificación  de  la 
descripción  de  las  fincas  a  que  se  refiere  el  apartado  4  del  mandamiento.  Así  la 
superficie y linderos de la finca 2.426 deben volver a los que tenían en la inscripción 3.ª, 
eliminado  los  datos  descriptivos  de  la  4.ª  inscripción  con  los  que  se  buscaba  la 
identificación de la finca registral 2.426 con la parcela catastral 406.Y hacerse esta 
referencia en los folios relativos a la agrupación con la finca 3.528, en la resultante 4.530 
y en todas las divisiones posteriores que dieron lugar a las fincas registrales 4.617, 4.618 
y 4.619.
En definitiva como declara la sentencia debe reflejarse que queda cancelada la 
referencia catastral, cabida y linderos de la parcela 406 del polígono 5 de Elvillar como 
identificativa de la finca número 2426 y de la derivada por agrupación número 3582, al 
folio  67,  libro  29  de  Elvillar,  tomo  832  y  de  las  derivadas  por  segregación,  fincas 
números 4617, 4618 y 4619, a los folios 160, 164 y 167 respectivamente al libro 37 de 
Elvillar, tomo 1.044, todas del registro de la propiedad de Laguardia, así como los 
posteriores asientos de agrupación, segregación, enajenación, hipoteca o gravamen de 
cualquier tipo. Al no haberse objetado por el registrador problemas de tracto sucesivo, no 
parece que existan problemas desde la perspectiva del emplazamiento al proceso de 
todos los titulares registrales.
5.  En relación a los demás extremos de la sentencia debe confirmarse la nota de  s
calificación por no tener trascendencia registral y estar encaminadas a una rectificación  oe.
catastral  o  por  exigir  una  actuación  posterior  de  los  condenados.  En  efecto,  los  w.
apartados 1 a 3 y 5 y siguientes del mandamiento carecen de trascendencia registral, y o  01ww
úbnieicna msoenn teju csotifnic ealt iCvaasta sdtero ,l adso nddeem dáesb edráe cslaerra rceifolenjeasd aa ldao spetandteansc iao.  bien  tiene  relación
condEenn aedsotes  slae notidbolig aticeinóen  rdaez ónp aseal rr epgoisr tratoddoars  culaasn ddoe calafirramcaio nqeuse  csoen tiemnpidoanse  ean  lolas   BOE-A-cable e
sentencia y a ejecutar y suscribir cuantos documentos sean precisos para la efectividad 
de las mismas. En particular se le condena a dejar la porción del solar correspondiente a 
la parcela catastral 406 en la situación que tenían antes de tales alteraciones y por tanto 
libre de la obra ilegal. Estos extremos no podrán ser cumplidos sin la correspondiente 
rectificación de la declaración de la obra nueva declarada e inscrita.
En este sentido debe recordarse hay que recordar, como ha puesto de relieve 
recientemente el Tribunal Supremo en su Sentencia de la Sala Primera de 28 de junio 
de 2013 (dictada en impugnación de la Sentencia que confirmó la Resolución de este 
Centro Directivo de fecha 6 de junio de 2009), «no ha de apreciarse extralimitación en la 
actuación del registrador que tuvo en cuenta los obstáculos nacidos del propio contenido 
del Registro que impedían llevar a cabo lo interesado por el Juzgado que seguía la 
ejecución (artículo 100 del Reglamento Hipotecario)». Sigue afirmando el Alto Tribunal 
que la Sentencia que confirmó aquella Resolución no puede ser objeto de casación pues 
«ni se han reconocido al registrador de la Propiedad facultades no previstas en la ley y, 
en concreto, la de oponerse a dichas resoluciones judiciales. Tampoco se ha sustituido 
de hecho al juez predeterminado por la ley, con indefensión de la parte recurrente, ni se 
ha atribuido al registrador el conocimiento del proceso de ejecución en detrimento de las 
facultades de los jueces y Tribunales, como tampoco se ha admitido la interferencia de 
un órgano administrativo en el ámbito de competencia de los Tribunales ni se han 
vulnerado las garantías del proceso».
Aún más recientemente, la Sentencia de la misma Sala de fecha 21 de octubre 
de 2013, ante un supuesto en que se llevó a cabo la cancelación de un asiento en 
ejecución de sentencia sin que el titular hubiera sido parte en el procedimiento afirma: 
«Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  a  saber,  todas  las  personas  y  autoridades,  especialmente  las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la Sentencia del Tribunal 
Supremo número 295/2006, de 21 de marzo, no puede practicarse ningún asiento que 
menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del 
titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte».
Y es que, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, el respeto a la 
función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a 
todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la 
Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto 
que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, 
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (apoyada 
como ha quedado acreditado en la de nuestro Tribunal Supremo), que el registrador 
puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de 
documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario 
permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del 
Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si 
no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento  s
judicial, o si el asiento de anotación preventiva que se pretende prorrogar ya está  oe.
caducado (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014). w.
En definitiva, el registrador puede denegar los aspectos carentes de trascendencia  01ww
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sí tienen trascendencia registral y en los que no existen obstáculos derivados de la 
legislación registral.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  la  estimación  parcial  del  recurso 
admitiendo  la  inscripción  del  apartado  4  de  la  sentencia,  confirmando  la  nota  de 
calificación en lo demás.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.