BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119 Miércoles 19 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 59811
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8323 Resolución de 30 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se deniega la 
inscripción  de  una  representación  gráfica  catastral  de  una  finca  y 
consiguiente rectificación de su descripción.
En el recurso interpuesto por don E. P. L. D. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Requena, doña Inmaculada Gosálvez Simbor, por la que 
se  deniega  la  inscripción  de  una  representación  gráfica  catastral  de  una  finca  y 
consiguiente rectificación de su descripción.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 19 de mayo de 2020, don E. P. L. D., titular de la 
finca registral número 1.758 de Caudete de las Fuentes, solicitó la inscripción de la 
representación  gráfica  catastral  de  la  finca  y  la  consiguiente  modificación  de  su 
descripción, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, acompañando certificación 
catastral descriptiva y gráfica.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Requena, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Una vez tramitado el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria a 
solicitud  de  D.  E.  P.  L.  D.  en  instancia  suscrita  el  19  de  mayo  de  2.020  para  la 
incorporación  a  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la 
finca 1.758 de Caudete de las Fuentes de la que es titular registral, iniciado el día 27 de 
octubre de 2.020 en cumplimiento de la RDGSJFP de 24 de septiembre de 2.020, BOE 9 
de octubre de 2.020, que revocó mi nota de calificación desfavorable a la tramitación del 
citado expediente «en los términos en que se ha redactado», resuelvo denegar la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  y  en  consecuencia  la 
modificación de la cabida en la descripción de la finca, y emitir nota de calificación 
desfavorable por los siguientes motivos:
Hechos:
La descripción registral de la finca 1.758 de Caudete de las Fuentes es la siguiente 
“Rústica: Tierra secano, en término municipal de Caudete De Las Fuentes, Paraje (…), 
con una superficie de cincuenta y tres áreas, noventa centiáreas. Linda: norte, D. O. C.; 
sur, camino; este, J. A. P.; oeste, Camino (…) Parcela 57 del Polígono 22.”. El interesado  e.
manifiesta que actualmente hoy es la parcela 102 del polígono 7 de Caudete de las  w.b
Fuentes, y solicita la inscripción de la representación gráfica catastral con la modificación  23ww
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idmep 1ro4d.3u8c6ti vmoe ctorons u cnuaa dcorandsotrsu,c fcoirómn.ada por tres subparcelas a) viña secano b) matorral c)
Existe una diferencia de superficie desproporcionada entre la superficie inscrita de 53 
áreas 90 centiáreas y la que ahora se pretende conforme a la parcela catastral actual de 
superficie  1  hectárea,  43  áreas,  21  centiáreas.  Como  se  ha  señalado  en  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, 
siguiendo esta doctrina consolidada, "la registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados".
La representación gráfica catastral aportada sólo será objeto de incorporación al folio 
real  de  la  finca  cuando  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, conforme al art. 9 Ley 
hipotecaria. En este caso, el aumento desproporcionado de la superficie supone un 
supuesto excepcional en materia de excesos de cabida y la tramitación del expediente 
previsto en el art. 199 de la Ley Hipotecaria no han extinguido las dudas generadas en el 
presente caso y que detallo a continuación.
Es presupuesto para la tramitación de este procedimiento que la representación 
gráfica aportada se refiera a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que 
deberá ser objeto de calificación por el registrador (cfr., entre otras, Resoluciones de 1 de 
agosto y 5 de diciembre de 2018, 28 de marzo o 30 de abril de 2019), y la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 2 de enero de 2020 declara 
que la apreciación, conforme a los arts. 9 y 10 LH, de la correspondencia entre una finca 
registral y una o varias fincas catastrales es competencia y responsabilidad exclusiva del 
registrador. Asimismo, resulta del art 9 de la Ley hipotecaria que “el registrador podrá 
utilizar a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, 
con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le 
permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de 
delimitación”. En este caso, constan incorporados en el registro por inscripción en la 
finca los datos catastrales asignados.
Expuesto  lo  anterior,  consultados  en  la  sede  electrónica  del  catastro  los 
antecedentes del catastro actual, teniendo a la vista el plano del Avance Catastro del 
municipio de Caudete de las Fuentes de la parcela 57 del polígono 22 que consta inscrita 
en la finca registral 1.758, la descripción registral de la finca y teniendo a la vista la 
representación gráfica catastral de la parcela 102 del polígono 7 aprecio las siguientes 
diferencias:
1.  La  delimitación  de  la  parcela  57  del  polígono  22  por  sus  lindes  fijos  se 
corresponde con la descripción registral de la finca, que tiene sólo dos lindes fijos, Sur 
camino y Oeste camino (…) Sin embargo, la actual parcela 102 del polígono 7 añade un 
tercer lindero fijo al norte, la parcela 9030, Administrador de Infraestructuras ferroviarias, 
al haber incorporado en el norte parte de otra parcela catastral distinta de la parcela 57 
del polígono 22.
2.  De la superposición de los dos planos, concluyo que la línea poligonal de la 
parcela  57  del  polígono  22  se  corresponde  actualmente  con  parte  de  la  actual 
parcela 102 del polígono 7, concretamente con la subparcela a), viña secano de 61 
áreas y 97 centiáreas. La descripción de la finca registral 1.758 de Caudete de las 
Fuentes es secano de 53 áreas noventa centiáreas. e.
He apreciado que la actual parcela 103 del Polígono 7 se corresponde en parte  w.b
también con la antigua parcela 57 del polígono 22, si bien existe acto de conciliación  23ww
adpeo lrotas dloin deenrtroes  loesn ttrietu llaarse sd odse  plaasr cpealarcse claast a1s0tr2a lye s1,0 p3o dr ello p qoulígeo rneos u7l tcao jnu srteifcicoandoac imquieen tloa 
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3.  La subparcela b) de la parcela 102 es matorral de 81 áreas, 25 centiáreas, y no 
procede de la parcela 57 del polígono 22 asignada a la registral 1.758 de Caudete de las 
Fuentes. Se trata de una porción colindante adicional que se pretende incluir en la finca 
registral con modificación de su perímetro.
Por los motivos expuestos anteriormente deniego la inscripción de la representación 
gráfica  catastral  aportada  y  en  consecuencia  la  modificación  de  la  cabida  en  la 
descripción de la finca por existir dudas en la identidad de la finca registral 1.758 de 
Caudete  de  las  Fuentes  y  su  correspondencia  con  la  parcela  catastral  102  del 
polígono 7, que se fundan en las modificaciones apreciadas en antecedentes catastrales, 
en  las  alteraciones  de  linderos  fijos  por  modificación  del  contorno  perimetral  de  la 
parcela 57 del polígono 22 del Avance, y en el desproporcionado aumento de superficie 
a que ha dado lugar tales alteraciones. La falta de correspondencia entre la descripción 
de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada puede 
deberse  a  la  posible  existencia  de  operaciones  de  modificación  de  entidades 
hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un 
adecuado  acceso  al  Registro.  Es  doctrina  consolidada  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública que «puede no haber dudas de que una finca está 
situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la 
concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no 
figura  inscrita  dentro  de  los  linderos  que  constan  en  el  Registro,  en  cuyo  caso  lo 
procedente  sería  inmatricular  la  porción  correspondiente  para  luego  agregarla  o 
agruparla con la finca inscrita” RDGSJFP 2-06-2012, 26-06-2019.
Fundamentos de Derecho:
Ley Hipotecaria: arts 199 LH, art 9 LH, art 10 LH.
Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden 
social art 53.5. Ocho. La rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración 
de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la 
identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva 
y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y 
la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca Resoluciones de la 
Dirección general de Seguridad Jurídica y Fe publica como las siguientes entre otras:
– RDGSJFP 26 de junio de 2019: “las dudas de identidad que expone el registrador 
se fundamentan en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca 
según resulta de los antecedentes del Catastro... A ello cabe añadir la magnitud del 
exceso conjuntamente con la alteración de los linderos”
– RDGSJFP 30 de abril de 2019: “Todo lo expuesto lleva a tomar en consideración 
las  dudas  del  registrador,  advertidas  en  la  nota  de  calificación,  sobre  la  falta  de 
correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la 
representación  gráfica  aportada,  dada  la  posible  existencia  de  operaciones  de 
modificación  de  entidades  hipotecarias  y  negocios  traslativos  no  formalizados 
debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, por lo que el recurso 
debe ser desestimado”.
– RDGSJFP 28 de marzo de 2019: “es presupuesto de cualquier rectificación de 
datos descriptivos que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca 
que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que 
se pretende inscribir”; RDGSJFP 30 enero de 2015, cuando no existe correspondencia  s
entre los linderos que figuran en el asiento registral y en la certificación catastral. oe.
– RDGSJFP 3 de junio de 2020, existe correspondencia entre la representación  w.
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finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes.
Se hace constar expresamente que el plazo de vigencia del asiento de presentación 
relacionado, ha quedado automáticamente prorrogado por un plazo de sesenta días 
contados desde la fecha de notificación de este acuerdo, como se ha hecho constar al 
margen de dicho asiento (Art. 323 L.H.).
Se notifica esta calificación al Funcionario autorizante y al presentante, en caso de 
no ser el mismo, dentro del plazo de diez días Art. 322 L.H
Contra esta calificación negativa (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Inmaculada 
Gosálvez Simbor, registrador/a de Registro Propiedad de Requena, a día dieciocho de 
enero del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. P. L. D. interpuso recurso el día 5 de 
febrero de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero:  Que,  por  medio  del  presente  escrito,  promueve  recurso  de  los 
artículos 322 y siguientes, de la Ley Hipotecaría contra la calificación de la Ilustrísima 
Señora Registradora del Registro de la Propiedad de Requena, para ante la Dirección 
general  de  los  Registros  y  del  Notariado,  contra  la  resolución  Negativa  notificada 
el 28/01/2021 de solicitud de inscripción del título público con arreglo al procedimiento 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaría.
Segundo:  La  resolución  negativa  referenciada  perjudica  los  intereses  del  que 
suscribe, y se considera desajustada a Derecho, dicho sea con todos los respetos y con 
ánimo de defensa.
Tercero: Nos ratificamos y damos aquí por reproducido nuestro recurso contra la 
resolución  de  la  Ilustrísima  Registradora  de  Registro  de  la  Propiedad  de  Requena 
(Valencia),  entrada  N.º  2.837,  fecha  de  entrada  26/06/2020,  que  ya  fue  objeto  de 
resolución  por  esta  Dirección  General;  R.D.G.S.S.F.P.  de  24  de  septiembre  del 
año 2020,- B.O.E 9 de octubre de 2020.
Cuarto: En cuanto al recurso en cuestión, manifestamos:
1.  Fue practicado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y (según 
deducimos) no hubo oposición alguna contra lo solicitado por el que suscribe, por parte 
de los vecinos, ni de nadie más.
2.  La Resolución recurrida ahora, hace alusión a alguna fraudulenta actuación 
jurídica, creemos anterior a la confección por el Catastro del Título que pretendemos 
inscribir, no se pronuncia al respecto.
3.  Actuaciones, en mi opinión, totalmente desconocida y que carecería de sujeto 
actor.  ¿Quién  pudiere  haber  cometido  las  irregularidades  que  supone  la  resolución 
recurrida, si no ha intervenido nadie excepto los sujetos que intervinieron en los títulos 
que asignaron la inmatriculación de la finca?
Carecerían también de objeto, pues ¿a qué metros cuadrados se refiere la Ilustrísima 
Registradora, si aquí no ha protestado nadie? Porque no falta nada a ningún vecino, y 
carecerían, también, de forma; es imposible montar operación alguna, en nuestra opinión 
con los datos del expediente; pues no ha habido invasión alguna y, por tanto, pacto entre 
invasor e invadido, artículo 199.1.5 LH, que es el acto que podría encubrir actos o 
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente. e.
Quinto: Entiendo, o así lo deduzco del contexto de la resolución, objeto de este  w.b
recurso, que los metros cuadrados están ahí; entre los linderos de la inmatriculación  23ww
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parcela 9.030 del polígono 7 de parcelas rústicas de Caudete de las Fuentes y así lo 
certifica el propio Catastro topográfico y parcelario.
Sexto: Como lo dice el repetido artículo 1471 del Código Civil, los linderos prevalecen 
sobre cualquier expresión errónea de la cabida de una finca que pudiere haber. El título 
presentado a la inscripción y aquéllos de los que traen causa son anteriores a la 
normativa de coordinación del Catastro y el Registro de la Propiedad, de tiempos en que 
la fe pública registral no se extendía a la expresión de la superficie de las fincas y sí sólo 
eran relevantes los linderos, que, a la postre, se expresaban por la identidad de los 
vecinos, o accidentes naturales o artificiales como caminos. Se han mantenido actos de 
conciliación  con  todos  los  vecinos  (o  “lindantes”),  sin  que  ninguno  de  ellos  haya 
formulado objeción alguna a los lindes de mi parcela. Por ello, tampoco hace falta 
ninguna pretendida “inmatriculación de metros”, de una finca que ya está inscrita y que 
expresa sus linderos, indiscutidos, con una claridad diáfana. Es cuanto se tiene que 
comprobar.  El  hecho  de  la  sugerencia  de  una  "inmatriculación  de  metros"  viene  a 
demostrar la falta de contradicción de los linderos de inscripción registral de a [sic] 
finca 1758 del Registro de la Propiedad de Requena, cualquiera que sean los errores u 
omisiones de su descripción superficial (que bien pudo corresponderse únicamente con 
la parte cultivada de la finca, prescindiendo de la parte no cultivada, ya que ésta era una 
práctica habitual de cara a los efectos fiscales cuando la fe pública registral se extendía 
únicamente a los linderos).
Es inscribible y público el documento presentado a inscribir (Art. 9 b) párrafo 2; 
198.1ll y art. 199de la L.H.
Se  ha  practicado  el  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  sin 
oposición alguna, el cual Título ha sido emitido, firmado, confeccionado y publicado por 
el Catastro Parcelario del Ministerio de Hacienda. Entendemos que el Título que se 
pretende inscribir es algo más que una afirmación de parte carente de prueba, lo único 
que se pretende es inscribir un Título Público del Ministerio de Hacienda, sin oposición 
alguna contra el mismo. Mis causantes y yo mismo estamos poseyendo los metros 
cuadrados del Título esgrimido desde hace más de 30 años y así sigue. Todo ello, 
ajustado a Derecho. Así lo atestiguan las declaraciones en actos de conciliación de los 
propietarios de las fincas colindantes 104 y 105 del mismo polígono y término; que 
constan  en  el  expediente,  cuyos  linderos  no  toman  en  consideración  la  resolución 
recurrida, ni los actos de conciliación.
Séptimo: Lo que se solicita por mi parte es la inscripción de un Título Público 
perfectamente  inscribible  tras  la  tramitación  llevada  a  cabo  por  el  Registro  de  lo 
establecido en el artículo 199 Ley Hipotecaria y demás aplicables y concordantes y no 
tiene  base  alguna  el  que  haya  habido  operación  fraudulenta  alguna;  y  tampoco 
modificación perimetral, sino posterior a la inmatriculación y debidamente registrada 
(parcela 103 y 1930).
Se basa el recurso en los siguientes Fundamentos de Derecho:
Los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 9 -10-199 de la misma Ley, y el 
art. 198 L.H. Resolución número 22-XI -2018 publicada en Ley 178594 [sic].
Artículo 1.471 del Código Civil. Artículo 609 del Código Civil.
Artículo  9  del  Real  Decreto  417-2006  y  demás  disposiciones  aplicables  y 
concordantes.
Por todo lo cual,
Suplico a la Dirección General de los Registros y del Notariado. oe.
Que previo los trámites oportunos, se revoque la resolución recurrida, ordenando, en  w.
sTdueé  rllmuagsina oFr, u Mlean uitnnesiscc irp(iVpaacl liedónenc  dCiaea)  ulRad eebgtaeiss etdr oeg  rdálaefis cR aFe usqoeulniectneitasa  d-(a VC adaleeta nlasct irafain)l, c Paao  rlqeígugoeisn tdorai c7l h,1 a7P 5ac8arc ldiefeilca aC 1cai0óu2nd  edsteeel    2021-8323n https://ww
refiere, completándose la descripción literaria de la inscripción en ese Registro de la
mencionada finca.»
IV
La registradora de la propiedad de Requena, doña Inmaculada Gosálvez Simbor, 
emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a 
esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril, 
8 de junio y 3 y 10 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 
de octubre, 7 de noviembre y 18 y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de enero, 23 de 
abril, 1 de agosto, 22 de octubre, 8, 19, 27 y 28 de noviembre y 5 de diciembre de 2018 
y 14, 16 y 30 de enero, 28 de marzo, 30 de abril, 26 de septiembre y 9 de octubre 
de 2019 y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 14 de octubre y 23 de diciembre de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
catastral  correspondiente  a  una  finca  registral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción, tras la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Dicho procedimiento fue iniciado tras revocarse la anterior nota de calificación de la 
registradora según Resolución de este Centro Directivo de fecha 24 de septiembre 
de 2020.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La finca registral número 1.758 del término de Caudete de las Fuentes tiene según 
Registro una superficie de 5.390 metros cuadrados y se corresponde, según resulta 
desde la inscripción de inmatriculación, con la parcela 57 del polígono 22 del antiguo 
Catastro de Rústica.
– La parcela que el interesado afirma corresponderse con la finca, con referencia 
catastral 46097A007001020000WS, tiene una superficie, según resulta de certificación 
catastral descriptiva y gráfica de 14.321 metros cuadrados.
– La citada parcela se halla formada a su vez por dos subparcelas: la a), de viña 
secano, con una superficie de 6.196 metros cuadrados; y la b), matorral, con una 
superficie de 8.125 metros cuadrados.
La  registradora  deniega  la  inscripción  solicitada,  pese  a  que  no  se  formularon 
alegaciones  por  los  colindantes,  oponiendo  dudas  de  identidad  acerca  de  la 
representación gráfica aportada, basadas en las siguientes circunstancias:
– La desproporción del exceso.
– La alteración en los linderos, surgiendo un nuevo lindero fijo al norte.
– La parcela 57 del polígono 22 se corresponde con la subparcela a) de la actual 
parcela 102 del polígono 7; y la actual parcela 103 del polígono 7 se corresponde 
también parcialmente con la antigua parcela 57 del polígono 22.
– La existencia de un acto de conciliación entre los titulares de las parcelas 102 
y 103 del polígono 7, que denotaría que la actual parcela 103 no se encuentra incluida 
en los linderos iniciales de la registral 1.758. e
– La subparcela b) de la parcela 102, a su juicio, no se corresponde con la antigua  bo
parcela 57 del polígono 22, tratándose de una porción colindante adicional que se  23ww
pretPenodr ee inlloc luciro enncl ulay efi ncqau ere glais toraple, rmaocidóinfic ápnredtoesned aidsaí  spuo dderílaim ietancciuóbnr pire roimpeertaracli.ones  de
modificación de entidades hipotecarias.
El  interesado  recurre  alegando,  en  síntesis,  la  inexistencia  de  operación  de 
modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente ni invasión alguna 
de fincas colindantes; que la nueva superficie atribuida a la finca ha estado siempre 
incluida dentro de los linderos que constan en la inscripción de inmatriculación; que 
conforme al artículo 1471 del Código Civil, los linderos prevalecen sobre cualquier 
expresión errónea de la cabida de una finca; la existencia de un acto de conciliación con 
los colindantes sin que se haya formulado objeción alguna en cuanto a los linderos de la 
finca; y la posesión de la finca con la cabida resultante de la representación gráfica 
catastral  cuya  inscripción  se  pretende  desde  hace  más  de  treinta  años;  todo  ello 
corroborado  por  el  hecho  de  no  existir  alegaciones  por  parte  de  los  colindantes 
eventualmente perjudicados.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Procede  reiterar,  una  vez  más,  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros  y  del  Notariado  relativa  a  la  inscripción  de  representaciones  gráficas.  El 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar 
a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la  inscripción  tiene  como 
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la 
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  el  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación  s
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». oe.
4.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de  w.
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la  23ww
sreiepmrepsreen tqauceió nno g sráef iaclab earpgouretand dau dsaesrá  poobr jeetl oR deeg isintrcaodropro rsaocbióren  laa l cfoorlrioe srpeoanl ddeen cliaa  feinnctrae, 
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invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la 
registradora en la nota de calificación justifican la denegación de la inscripción de la 
representación  gráfica  solicitada  y  consiguiente  rectificación  de  la  descripción, 
considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede 
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados.
Esta Dirección General ha señalado (desde la Resolución de 17 de noviembre 
de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las más recientes de 22 de 
octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el procedimiento previsto en el 
artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  es  aplicable  incluso  cuando  la  magnitud  de  la 
rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase 
de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce 
ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes 
requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  procedimiento  justifican 
plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Por otra parte, como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr., entre otras, 
Resoluciones de 1 de agosto y 5 de diciembre de 2018, 28 de marzo o 30 de abril 
de 2019), «en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma 
porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de 
este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador».
En  el  caso  de  este  expediente,  la  registradora  deniega  la  inscripción  de  la 
representación  gráfica  alternativa,  una  vez  tramitado  el  expediente  previsto  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que se hayan formulado alegaciones por ningún 
colindante,  por  diversos  motivos  que  ponen  de  manifiesto  que  pudieran  encubrirse 
operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
Además de la desproporción de la diferencia superficial y la alteración de linderos, se 
analizan en la calificación la correspondencia con las parcelas catastrales actuales, 
partiendo de la constancia registral de la correspondencia con el anterior parcelario 
catastral  rústico.  Así  concluye  que,  consultados  los  antecedentes  catastrales,  la 
parcela 57 del polígono 22 (que es la correspondencia que consta en la inscripción de  s
inmatriculación de la finca, fechada en el año 1985) se corresponde, a juicio de la  oe.
registradora, únicamente con la subparcela a) de la actual parcela 102 del polígono 7,  w.
así como con parte de la parcela 103 del mismo polígono 7. 23ww
resuAltsainmteis mdeol,  Alav anaccetu adle  sRubúpstaicrcae, lan o bs),e  ccoonrrtreassptoanddoe  ecl ona nltaig uaon tigpuaarc eplaarrcioe lac a5ta7s tdraell 
polígono 22.
A ello cabe añadir que, desde la inscripción de inmatriculación, la configuración de la 
finca  viene  determinada  por  la  indicación  de  sus  linderos  por  los  cuatro  puntos 
cardinales;  sin  embargo,  atendiendo  a  la  representación  gráfica  que  resulta  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, resulta la existencia de un lindero interior, 
constituido por la parcela 103 del polígono 7, del que no se hace mención alguna en la 
descripción literaria de la finca a lo largo de todo su historial.
6.  La circunstancia de no existir oposición en la tramitación del procedimiento no 
puede ser determinante a los efectos de acceder a la pretensión de inscripción de la 
representación  gráfica  catastral  solicitada.  Tal  ausencia  de  oposición  no  puede  ser 
obstáculo para que proceda confirmar la calificación si de los documentos y actuaciones 
realizados en el expediente el registrador ha concluido la existencia de operaciones de 
modificación  de  entidades  hipotecarias  no  formalizadas  debidamente  o  que,  con  la 
inscripción de la representación gráfica solicitada, en realidad lo que se pretende es 
aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando, por tanto, la 
correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada. Y ello 
puesto  que  la  calificación  se  encuentra  debidamente  fundamentada,  con  sólidos 
argumentos que determinan la localización física de la finca registral.
7.  Lo  mismo  cabe  decir  del  acto  de  conciliación  finalizado  con  avenencia.  La 
ausencia de oposición a la demanda de conciliación no hace desaparecer las dudas de 
identidad  explicitadas  por  la  registradora,  pues  además  de  no  venir  referido  a  la 
registral 1.758 del término de Caudete de las Fuentes, en nada acredita la pretendida 
correspondencia entre la antigua parcela 57 del polígono 22 y la actual parcela 102 del 
polígono 7.
No puede compartirse el argumento del recurrente al citar el artículo 1471 del Código 
Civil, pues dicho precepto se refiere al contrato de compraventa y nada tiene que ver con 
la delimitación de la finca desde el punto de vista registral, ni con la concordancia de la 
finca registral con la realidad, quedando limitado su ámbito al propio del contrato en cuya 
regulación se incardina la norma invocada y las obligaciones y responsabilidades que de 
dicho contrato se derivan (cfr. Resolución de 14 de octubre de 2020).
Aunque  la  extensión  y  delimitación  de  una  finca  vienen  determinadas  por  sus 
linderos, ello no significa que el dato de la extensión superficial devenga irrelevante, 
pues la misma constituye una circunstancia de la inscripción, conforme a los artículos 9 
de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, debiendo advertirse que, a diferencia de lo 
que señala el recurrente, en la fecha en que se procedió a su inmatriculación, año 1985, 
era una circunstancia del asiento la expresión de la medida superficial de la finca, con 
arreglo al sistema métrico decimal.
8.  Respecto a la alegación del recurrente acerca de la posesión de la finca con su 
exceso durante más de treinta años, la inadmisibilidad de la pretensión de adquisición 
por usucapión de un exceso de cabida fue tratada en la Resolución de esta Dirección 
General de 23 de diciembre de 2020.
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, la mutación sin causa 
negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y 
de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral 
(vid. Resolución de 25 de abril de 1989). No se trata de poner en duda la existencia de 
los hechos, sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede 
quedar al arbitrio de quien pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo 
de 2013).
Como ha afirmado recientemente la Resolución de 7 de marzo de 2018 «serán los  s
tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la  oe.
intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares  w.
registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del  23ww
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alo sju heecechs oys t raib luons aelefesc yto nso d peu lead aed sqeuri ssiucisótnra dídeal  ddoem siun icoo pnoorc ipmreiesnctroip»c.ión, (…) corresponde  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.