BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48090
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7353 Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Manilva, por la que, aunque se inscribe 
el ejercicio de una opción de compra, se suspende la cancelación de las 
cargas posteriores a la opción.
En el recurso interpuesto por doña M. C. N. A. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Manilva, doña María Belén Santa-Olalla Fernández-
Figares,  por  la  que  aunque  se  inscribe  el  ejercicio  de  una  opción  de  compra,  se 
suspende la cancelación de las cargas posteriores a la opción.
Hechos
I
Se autorizó el día 26 de septiembre de 2019 una escritura de compraventa en 
ejercicio de opción de compra por el notario de Fuengirola, don Francisco Javier Martín 
Mérida, con el número 3.538 de protocolo.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Manilva, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Visto por doña Belén Santa-Olalla Fernández-Figares, Registradora de la Propiedad 
de Manilva (Málaga), el procedimiento registral identificado con el n.º 8491 de entrada 
de 2019, iniciado como consecuencia de la presentación en el mismo Registro, de los 
documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación Registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos.
I.  Documento y presentación:
Escritura de Compraventa en ejercicio de opción de compra n.º 3538/2019 de protocolo, 
autorizada el día 26 de septiembre de 2019, por el Notario de Fuengirola don Francisco 
Javier Martín Mérida, presentada en este Registro de forma telemática a las 14:28 horas del 
día 26 de septiembre de 2019, bajo el Asiento número 840 del Tomo 70 del Libro Diario de 
Operaciones, suspendida la calificación el día 30 de septiembre de 2019, de conformidad 
con los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, siendo acreditado el pago del impuesto y 
aportada la copia en soporte papel el día 16 de octubre de dos mil diecinueve a las 13:46 
por Francisco Javier Martín Mérida, fecha en que comienza el plazo para su calificación por 
aplicación de los arts. 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y 18,2.º de la misma tras la reforma  e
introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre. bo
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octubre de 2019, se va a proceder a despachar el documento respecto a la compra en 
ejercicio de la opción de compra, pero no en cuanto a la cancelación de las cargas 
inscritas después de la opción de compra, concretamente las anotaciones de embargo 
letras A y B a favor del Banco Popular y ello por las siguientes razones:
Tal  y  como  ha  señalado  reiteradamente  la  DGRN,  ejercitada  la  opción,  puede 
solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al 
reflejo registral del derecho de opción (en el caso debatido, anotación de embargo, pero 
para ello es requisito inexcusable el depósito del íntegro precio pasado a disposición de 
los titulares de esas cursas posteriores. (R. 18-4-2002, R. 4-3- 2014 (R. 30-5-2017, R. 
31-5-2017 y R. 8-5-2019. R. 6-3-2014 y rs de 22 de enero de 2018.
Reitera la Dirección General la doctrina de que, ejercitada la opción, la cancelación 
de  cargas  posteriores  (en  el  caso  debatido,  anotación  de  embargo)  requiere  la 
consignación o depósito íntegro del precio a favor de los titulares de tales derechos (o el 
consentimiento de los mismos), pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real 
la posición jurídica del inmuebles [sic] correspondiente. R. 11-6-2002, En la R. 22-4- 
2005.
Para cancelar derechos posteriores a la opción que se ejercita (en el caso debatido, 
hipotecas y anotaciones de embargo), es preciso acreditar la consignación o depósito del 
precio íntegro a favor de los titulares de aquéllos (R 21 de febrero de 2005).
– La  consignación  del  precio  pagado  por  el  optante,  con  el  fin  de  obtener  la 
cancelación de las cargas posteriores, no puede hacerse depositando en la notaría el 
precio pagado, sino que éste ha de consignarse en establecimiento público a disposición 
de los titulares de las cargas. (R. 30-5-2013
– La  cantidad  que  el  optante  ha  de  consignar  para  poder  cancelar  una  carga 
posterior  no  es  el  total  precio  que  él  haya  pagado  al  ejercitar  la  opción  (con  los 
eventuales descuentos que en su caso procedan), sino el valor de la carga posterior (en 
el  caso  debatido,  siendo  ésta  una  hipoteca,  la  cantidad  a  consignar  será  la 
correspondiente a la total responsabilidad hipotecaria). (R. 27-9-2014,
Es necesario destacar que teniendo en cuenta las circunstancias de este caso, creo 
que no procede la aplicación de la doctrina establecida en la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 11 de octubre de 1995, que en caso de ejercicio de la opción de compra si 
permitió la cancelación de cargas posteriores a la inscripción de la opción sin necesidad 
de consignación.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  Artículos 18, 32, 34 y 79.2.º de la Ley Hipotecaria, 175.6.ª del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 18 de abril de 2002, 4 de septiembre de 2009, 18 de mayo de 2011, 16 de noviembre 
de 2012, 5 de septiembre y 6 de noviembre de 2013, 4 y 6 de marzo y 27 de septiembre 
de 2014, 16 de diciembre de 2015 y 30 y 31 de mayo de 2017, y 22 de enero de 2018.
Formas de subsanación. b
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En su virtud, acuerdo:
Inscribir  parcialmente  y  suspender,  la  inscripción  del  documento,  respecto  a  la 
cancelación de las cargas posteriores, objeto de la presente calificación en relación con 
las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota, al 
concurrir los defectos indicados en los Fundamentos de Derecho II de la misma nota.
De  conformidad  con  los  arts.  322  y  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados 
desde la fecha de la última notificación. Pudiendo, no obstante, el interesado o el 
funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro 
del plazo de 60 días antes referido, solicitar la práctica de la anotación preventiva 
prevista en el Art. 42,9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título en el plazo máximo 
de 10 días contados desde esta fecha.
Contra la anterior calificación (…)
Manilva,  a  6  de  noviembre  de  2019.–La  Registradora,  Fdo.  Belén  Santa-Olalla 
Fernández Figares.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. N. A. interpuso recurso el día 20 de 
diciembre de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
«(…) mediante la presente y de conformidad a lo establecido en los arts. 66, 324 
y 328 LH, dentro del plazo legal concedido a tal efecto, vengo a interponer recurso 
potestativo de reposición, formulando a tal efecto las siguientes alegaciones:
Primera.–Que  en  el  mismo  asunto  y  en  fecha  06/11/2019,  se  dicta  resolución 
suspendiendo la inscripción en base a una serie de defectos que se detallan en la misma 
(…).
Las circunstancias consisten en:
“(…)”.
Siendo los defectos de los que adolece, los que se reflejan en los Fundamentos de 
Derecho II:
“(…)”.
Segunda.–Que  como  forma  de  subsanación  propone:  “Para  cancelar  derechos 
posteriores a la opción que se ejercita (en el caso debatido, anotaciones de embargo), es 
preciso acreditarla consignación o depósito del precio íntegro a favor de los titulares de 
aquéllos....”.
Tercero [sic].–Entendemos que dicha calificación incumple los artículos 18 y 19 de la 
Ley Hipotecaria. La resolución dictada perjudica al interesado y produce una situación de 
indefensión absoluta.
Del tenor literal de la escritura de opción de compra firmada ante el notario de Manilva 
don Fernando Guerrero Arias en 3 de enero de 2013, con número 7 de protocolo, queda 
patente el arrendamiento inmobiliario con opción de compra a favor de doña C. N. A. con las  es
condiciones y precio que fueron aceptadas entre las partes, siendo inscrita la misma en el  o
Registro de Manilva en 13 de febrero del año 2013. En esta se establecía un contrato de  53ww
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jurídico debidamente [sic] inscrito con la protección de la debida publicidad del registro.
Quiere decirse con cuanto antecede que a la fecha del embargo existía una opción de 
compra y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de 
dicha opción inscrita, bien para consolidar el embargo, en caso de que no se ejercitara 
dicha opción o bien para que se levantase, en caso de su ejercicio, precisamente por la 
publicidad registral, situación asimilada a la recogida en la STS 5008/1995 - ECLI: ES:TS: 
1995:5008 Cendoj: 28079110011995104520 (…)
Además, haciendo expresa alusión a la Resolución de la Dirección General de 
Registros y Notariado de fecha 31 de mayo de 2017, BOE 150/2017 de 24 de junio, 
donde en un caso similar falla a favor del administrado en el sentido siguiente: (…)
En términos similares la Resolución de 16 de diciembre de 2015, relativa a un 
supuesto similar al que provoca la presente, en el que la persona optante satisfacía el 
precio pactado mediante la subrogación en la carga hipotecaria previamente inscrita, la 
expone del siguiente modo: (…) Añade la misma Resolución reiterando el criterio de la 
de 5 de septiembre de 2013, que, (…) Y termina afirmando que (…)
Termina la citada Resolución afirmando que (…)
Por tanto y conforme a lo expuesto en este recurso, procede, y dado que el derecho 
de opción se ha ejercitado correctamente puesto que el Registrador en su día nada 
cuestionó al respecto, la cancelación de los embargos posteriores. Y es que como dice la 
Resolución a la que nos hemos referido en este escrito, las cláusulas de la opción que 
tuvieron  acceso  al  Registro  y  cuyo  cumplimiento  exacto  hicieron  que  la  misma  se 
efectuara debidamente, hace que se produzca la cancelación de los asientos posteriores 
y no existe por tanto obligación de consignar por los mismos.
En virtud de lo alegado,
Solicito Se tenga por presentado este escrito, junto con la documentación que lo 
acompaña, lo admita y lo una al expediente de su razón, teniendo por interpuesto 
recurso de reposición, para que en su día resuelva dejando sin efecto la resolución 
recurrida  y  proceda  a  la  inscripción  del  título  aportado  teniendo  en  cuenta  que  la 
escritura objeto de inscripción reúne los requisitos solicitados.»
IV
Mediante escrito, de fecha 9 de enero de 2020, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, haciendo constar que, tras haber dado traslado del recurso interpuesto 
al notario autorizante del título calificado, éste no había realizado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 32, 34 y 79.2.º de la Ley Hipotecaria, 175.6.ª del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 18 de abril de 2002, 4 de septiembre de 2009, 18 de mayo de 2011, 16 de noviembre 
de 2012, 5 de septiembre y 6 de noviembre de 2013, 4 y 6 de marzo y 27 de septiembre 
de 2014, 16 de diciembre de 2015, 30 y 31 de mayo de 2017 y 22 de enero de 2018.
1.  Constando inscrito un arrendamiento inmobiliario con opción de compra, y tras 
ella, dos anotaciones de embargo, se otorga y presenta una escritura de compraventa en 
ejercicio de dicha opción, por precio de 120.000 euros que se abona íntegramente a la  s
vendedora, y en la que se reseña la existencia de esas dos anotaciones de embargo  e.
cuya cancelación se solicita expresamente. w.
La  registradora  inscribe  la  compra  y  transmisión  dominical  pero  deniega  la  53ww
«capnacrae laccainócne dlaer  ldaesr ceacrhgoass  preogstisetrriaolreess  pao slate oripocreiósn a q luae p rsoep ieaj eorpccitiaó ne sp oprr eecl idseof eacctroe ddieta qr ulea 
consignación o depósito del precio íntegro a favor de los titulares de aquéllos».
La recurrente alega, resumidamente, que «a la fecha del embargo existía una opción 
de  compra  y  que  el  embargante  sabía  que  su  derecho  quedaba  supeditado  a  las 
vicisitudes de dicha opción inscrita» y ello «hace que se produzca la cancelación de los 
asientos posteriores y no existe por tanto obligación de consignar por los mismos». 
Invoca además diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, como por ejemplo la de 27 de septiembre de 2014 según la cual, al hacer 
dicha consignación «puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, 
es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas 
anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente 
no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio 
pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la 
finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado».
El notario autorizante no ha efectuado alegaciones en el presente recurso.
2.  Como señaló la Resolución de 22 de enero de 2018 «se trata de resolver, una 
vez más, el problema de la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad a la 
constancia registral de un derecho de opción de compra, conciliando los derechos 
adquiridos tanto por el optante que tiene inscrito su derecho con transcendencia real y 
por lo tanto la facultad de adquirir el inmueble en los términos pactados en la escritura, 
como por el titular de cargas posteriores que tiene a su vez anotado o inscrito su derecho 
con la expectativa de que el mismo quede consolidado si la opción no se ejecuta o de 
que si se ejecuta pueda realizar su derecho sobre el importe que por el pago de la 
compraventa sustituye a la finca».
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid., 
por todas, Resolución de 18 de mayo de 2011 y demás citadas en los «Vistos») que una 
vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que 
hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo -en este caso 
constan dos anotaciones preventivas de embargo-, al resultar consecuencia directa de la 
transcendencia real de la opción.
En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente 
y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la 
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley 
Hipotecaria,  de  modo  que  la  cancelación  de  tales  cargas  es  sólo  una  inevitable 
consecuencia de su extinción.
Ahora  bien,  para  ello  es  necesario,  como  regla  general,  el  depósito  del  precio 
pendiente  de  pagar  a  disposición  de  los  titulares  de  las  cargas  posteriores  (cfr. 
artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación 
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la 
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta 
los  principios  generales,  y  en  especial  los  hipotecarios,  que  informan  nuestro 
ordenamiento  jurídico,  como  ya  se  puso  de  manifiesto  en  la  Resolución  de  7  de 
diciembre de 1978.
En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa 
a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la 
cancelación  del  asiento  sin  su  concurso,  se  requiere  -como  indicó  la  mencionada 
Resolución- que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del 
inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, subrogándose 
dicho precio de la venta en el lugar de la finca como objeto de los créditos anotados o  s
hipotecarios, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar  oe.
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que  w.
ello podría implicar para los terceros afectados. 53ww
estaEbsle ctaidmob piéonr  ddoivcetrrisnaas  rReietesroaludcai oqnuees  e-el nptrrien ceiplliaos  dlae  dcoen 1s1ig ndaec ijóunn ioín tdeeg ra2 0d0e2l- , pdreecbieo 
pimupeeddei rl lepvaacrtsoes  aqlu eex tdreemjeno , lap uceosn ismigpnliaccairóían,  ys os up riemtepxotrote d ea l parorbteitgrieor  dae ll oosp ttiatunltaer,e sp edreo  lnoos   BOE-A-cable e
derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de 
preferencia registral frente a ellos.
Así  pues,  es  necesario  analizar  los  eventuales  pactos  establecidos  sobre  este 
particular en cada caso concreto.
Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de 
aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a 
la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad 
del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca 
que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando 
se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en 
garantía.
Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten 
pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
Por ello, el contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el 
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la 
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las 
obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la 
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y 
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.
Entre tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el 
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre 
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares 
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio 
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reconocido la posibilidad de 
cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del 
precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo 
convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento 
registral.
Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que 
pueda ser transcrito en el asiento registral.
En este sentido, se ha reconocido, como ya se ha dicho anteriormente, la posible 
deducción del importe de la prima de la opción o de las cantidades satisfechas en 
concepto de cuotas del arrendamiento, tratándose de un pacto bastante frecuente en la 
práctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que 
incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, 
aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el 
Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio, 
si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de 
que tal cantidad no se consignará.
También se ha reconocido la posible deducción del importe de cargas anteriores a la 
propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante permitiendo detraer de las 
cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se 
subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria puesto que 
lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y 
el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el 
ejercicio de la opción. Si bien esta posibilidad debe considerarse limitada por el principio  s
de que las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las  oe.
correspondientes  coberturas  hipotecarias.  Pero  dentro  de  dichos  límites,  es  posible  w.
deducir  no  sólo  el  importe  del  principal,  sino  también  de  aquellos  otros  conceptos  53ww
gdaermaonrtaiz.ados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los intereses de
Por último, se ha reconocido que tampoco es necesaria tal consignación en caso de 
haberse pactado en la escritura de concesión de la opción un pago por compensación de 
deudas (excluyéndose tal posibilidad, lógicamente, si hubiera pacto comisorio).
3.  En el supuesto del presente expediente, la cláusula segunda, de la escritura de 
compraventa  en  ejercicio  de  la  opción  de  compra,  dice  que  el  precio  de  esta 
compraventa es el de 120.000 euros, y, que de dicho precio, «la cantidad de setenta mil 
euros (70.000,00 €), han sido pagados mediante cuotas mensuales, desde la fecha de la 
formalización  de  la  escritura  de  arrendamiento  con  opción  a  compra,  así  como 
determinadas transferencias realizadas por la adquirente [identificando los medios de 
pago] (…) El resto, es decir la cantidad de cincuenta y mil euros (50.000,00 €), mediante 
cinco cheques (…) a favor de la sociedad vendedora, por importe de diez mil euros 
(10.000,00 €) cada uno».
Tras  reseñar  que  la  finca  está  gravada  con  diversas  anotaciones  de  embargo 
posteriores a la inscripción de la opción de compra, simplemente «se solita del Sr. 
Registrador de la Propiedad, la cancelación de los embargos antes mencionados, al 
hacerse efectiva la opción de compra», pero el optante y ahora comprador no paga ni 
asume el pago de ninguna deuda anterior, ni hace ningún deposito ni consignación a 
favor de los acreedores posteriores.
Por tanto, conforme a la doctrina de este Centro Directivo reseñada más arriba, la 
cual «ha reconocido la posibilidad de cancelación de las cargas posteriores sin proceder 
a la correspondiente consignación del precio cuando no proceda pago alguno en el 
momento  de  la  compraventa  según  lo  convenido  en  la  escritura  de  concesión  del 
derecho de opción y reflejado en el asiento registral», en el presente caso en el que sí 
que se efectúa un pago a la parte vendedora en el momento de la compraventa y no se 
consigna a disposición de los titulares de los gravámenes posteriores cuya cancelación 
se pretende, la nota de calificación registral ha de ser confirmada.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.