BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133596
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17951 Resolución de 5 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se suspende la 
inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por doña E. G., en nombre y representación de la entidad 
«Monte Capsades, S.L.», y don C. M. B., en nombre y representación de la entidad 
«César Morcillo, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Benissa, doña Irene Bemposta Iglesias, por la que se suspende la inscripción de una 
representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante acta autorizada el día 12 de diciembre de 2019 por el notario de Jávea, don 
Miguel Vicente-Almazán Pérez de Petinto, con el número 126 de su protocolo, doña E. 
G., en nombre y representación de la entidad «Monte Capsades, S.L.», y don C. M. B., 
en nombre y representación de la entidad «César Morcillo, S.L.», como titulares de la 
finca registral número 26.893 de Benissa, solicitaban la inscripción de su representación 
gráfica alternativa a la catastral y consecuente rectificación de su descripción al amparo 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Benissa, una vez tramitado 
el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Documento y datos de presentación:
Escritura autorizada el día 12/12/2019 por el Notario de Jávea/Xábia don Miguel 
Vicente-Almazán Pérez de Petinto, número 126/2019 de su protocolo, en unión de 
escritura de Complemento autorizada el día 04/03/2021 por el Notario de Benissa, don 
Pedro Jorques Infante, número 226/2021 de su protocolo, y que ha causado el asiento 
de  presentación  1273  del  diario  74,  Referencia  523  de  2021,  fecha  de 
entrada 09/03/2021, se suspende la extensión del asiento solicitado por cuanto:
Calificación negativa:
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria que establece la obligación del Registrador de 
calificar los títulos presentados a inscripción, el cual literalmente dice lo siguiente: “Los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  e
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las  bo
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. El plazo  951ww
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de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos
subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el 
plazo  de  quince  días  se  computará  desde  la  fecha  de  la  devolución  del  título,  la 
subsanación  o  la  inscripción  del  título  previo,  respectivamente.  En  estos  casos,  la 
vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del 
plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección 
General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente 
formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince 
días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de 
dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido 
desestimada. El Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que 
adopte la Dirección General”.
De este modo, la Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y 
calificación  de  los  documentos  reseñados  ha  resuelto  suspender,  la  inscripción  del 
documento objeto del asiento de presentación 1273 del diario 74 de este Registro, por 
concurrir en el mismo las causas impeditivas siguientes y de acuerdo a los fundamentos 
de Derecho expresados a continuación:
Hechos:
Primero.  Se  presenta  la  reseñada  acta  de  requerimiento  para  el  inicio  del 
procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria en la que las entidades mercantiles 
“Monte Capsades, S.L” y “Cesar Morcillo,S.L” debidamente representadas comparecen 
en calidad de titulares registrales de la finca registral 26893 de Benissa a los efectos de 
requerir la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la ley hipotecaria 
con el fin de acreditar la ubicación, delimitación gráfica, linderos y superficie de la finca 
descrita.
Consultados los libros del registro la finca registral 26893 consta con la siguiente 
descripción:
“Urbana. Parcela de tierra situada en término de Benissa (…), de 2895 metros 
cuadrados, en cuyo perímetro existe construida una casa identificada como (…), de 325 
metros cuadrados de superficie construida que se distribuye en planta baja, de 88 metros 
cuadrados en almacén y 55 metros cuadrados en zona deportiva; planta primera de 88 
metros cuadrados y planta segunda de 44 metros cuadrados; con la distribución propia 
para habitar. La superficie de parcela ocupada es de 193. Linda todo: este, calle (…); 
Oeste, solara (…); Norte, parcelas catastrales números 440, 442 y 449 y sur, calle (…) y 
solar (…) Inscrita a favor de la mercantil Monte Capsades, Sociedad Limitada el 60 por 
ciento del pleno dominio y a favor de la mercantil Cesar Morcillo, S.L unipersonal, el 
cuarenta por ciento del pleno dominio.”
En la presente acta los comparecientes manifiestan que según reciente medición 
realizada por el Ingeniero don J. H. P., avalada por la Ingeniera Técnica en Topografía, 
doña M. L., la parcela ocupa una superficie total de 2646,70 metros cuadrados y no 2895 
metros cuadrados que constan en el registro, por lo que resulta un defecto de cabida 
de 248,30 metros cuadrados.
Segundo.  Se  acompaña  escritura  complementaria  autorizada  por  el  notario  de 
Benissa  don  Pedro  Jorques  Infante,  el  día  cuatro  de  marzo  de  dos  mil  veintiuno, 
número 226 de protocolo en la que se solicita la tramitación del procedimiento previsto 
en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con la finalidad de rectificar la superficie de la 
finca para adecuarla a su realidad física y la inscripción de la base gráfica de la misma,  e.
aportando al efecto una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral  w.
con CSV: (…), elaborado por Doña M. L., ingeniera técnica en topografía, colegiada (…),  951ww
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la Ley Hipotecaria siguiendo los trámites en él señalados, recogidos en el “Expediente de 
inscripción de base gráfica asiento 1273/74”, firmado por la Registradora que suscribe y 
archivado en este Registro.
De tal expediente resulta, entre otros extremos, la notificación del mismo a los 
colindantes registrales y catastrales de la finca 26893, sobre la que se pretende practicar 
las operaciones, así como al Ayuntamiento de Benissa, Confederación Hidrográfica del 
Júcar y Consellería D’Agricultura, Medi Ambient, Canvi Climatic i Desenvolupamente 
Rural, como titulares del dominio público colindante afectado.
Cuarto.  Siendo esto así, en este Registro se han presentado alegaciones en tiempo 
y forma por parte de la Confederación Hidrográfica del Júcar, aportando a tales efectos 
un informe de afección al dominio público hidráulico de fecha de 6 de abril de 2021, 
firmado electrónicamente por don M. P. C., presidente de la Confederación en el que se 
expone lo siguiente: “Solicitado informe, sobre si la parcela citada en el asunto invade el 
dominio público hidráulico, se comprueba que sin perjuicio de los dispuesto en los 
artículos 2, 4 y 5 del texto refundido de la Ley de Aguas, según la seria a escala 1:25000 
del Mapa Topográfico Nacional, la misma es atravesada por un cauce. Dicho cauce, 
tiene la condición de dominio público hidráulico por disposición legal, según lo dispuesto 
en el artículo 2 del Real Decreto Ley 1/2001 del texto refundido de la Ley de Aguas. La 
Constitución española, en su artículo132.1 establece que el dominio público hidráulico es 
inalienable,  imprescriptible  e  inembargable,  lo  que  imposibilita  que  se  realice  la 
inscripción solicitada”.
Quinto.  Habiendo sido notificados como titulares de parcela catastral colindante con 
referencia 767311BC4874N0001RF don J. A. y don A. J. B. V., se oponen a la inscripción 
de la representación gráfica alternativa manifestando que son titulares de la indicada 
parcela catastral y que la misma se identifica con la finca registral 10356, lo cual 
acreditan con certificación de equivalencia emitida el día 2 de julio de 2014 por el 
Ayuntamiento de Benissa y certificado de correspondencia de fecha de 14 de marzo 
de 2013. Adjuntan certificación registral de la finca 10.356 expedida el día cinco de mayo 
de 2014. Las alegaciones recogen que su parcela identificada linda por el este con la 
finca  registral  26893,  objeto  de  este  expediente,  disponiendo  literalmente  que  “el 
verdadero linde este-oeste entre ambas parcelas se encuentra físicamente delimitado 
desde hace más de quince años por una valla metálica y coincide con el linde catastral.” 
A tales efectos acompañan la certificación catastral descriptiva y gráfica, así como 
sendos planos topográficos elaborados por Nadira S.L en octubre de 2019 y A. M. S., 
Ingeniero Agrónomo número (…) de colegiado en noviembre de 2020. Se aporta acta de 
presencia autorizada el día ocho de julio de dos mil nueve por el notario de Benissa, don 
Andrés Sánchez Rodríguez, número 610 de protocolo y acta de presencia autorizada el 
día trece de septiembre de dos mil diecinueve por el Notario de Benissa, don Ignacio 
Jorge Castillo López de Medrano-Villar, número 852. En ambas actas se incorporan 
fotografías de la parcela en las que se puede observar la valla metálica delimitadora 
entre ambas propiedades haciendo constar los respectivos notarios autorizantes que 
dichas fotografías coinciden con la realidad que reflejan. En consecuencia, concluyen los 
alegantes manifestando su total oposición a la nueva descripción y georreferenciación de 
la finca registral 26893 en los términos que se formulan en dicho expediente.
Sexto.  La Consellería d’Agricultura, desenvolupament Rual, Emergéncia Climática i 
Transició Ecológica, Direcció Territorial d´Alacant, Secció Forestal presentó alegaciones 
en tiempo y forma como titular del posible dominio público colindante afectado aportando 
Informe técnico de posible afección a dominio público en relación con la inscripción de la  s
representación gráfica alternativa de la finca registral 26893, firmado por el Ingeniero  oe.
Técnico Forestal, don E. C. R. de fecha de 27 de abril de 2021 en la que se informa  w.
“Consultado el fondo documental de esta Consellería, se informa que la representación  951ww
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definir con exactitud el límite respecto a la citada finca y, por tanto, definir la superficie 
exacta de afección, en su caso. No obstante, de acuerdo con la cartografía actualizada 
de la consellería, el trazado de la vía pecuaria, el cual, se ha corregido a raíz del estudio 
del mismo a su paso por la parcela objeto de este informe y representado al Norte de la 
parcela, afectaría a la representación gráfica que se pretende inscribir… debiéndose 
respetar cautelarmente dicha superficie como terreno correspondiente al dominio público 
viario”. En este mismo sentido se pronunció el Ayuntamiento de Benissa el cual remitió 
informe emitido por la arquitecta técnica municipal, doña M. C. F. S., en fecha de 19 de 
abril de 2021 indicando que la parcela está afecta al trazado de la vía pecuaria “(…)”, la 
cual tiene una anchura de 10 metros y por tanto afecta al dominio público.” Dicho 
organismo  requirió  a  la  Consellería  de  Agricultura,  Desarrollo  Rural,  Emergencia 
Climática y transición ecológica, como órgano competente en materia de vías pecuarias, 
para que emita informe, el cual fue emitido y remitido a este Registro en los términos 
anteriormente expuestos.
Séptimo.  Por último, doña A. M. B. y don N. B., como titulares catastrales de la 
finca  colindante  con  referencia  catastral  7647302BC4874N0001LF  presentan 
alegaciones en tiempo y forma manifiestando [sic] su oposición a la inscripción de la 
base gráfica en tanto no se aclaren los lindes considerando que” la misma invade su 
terreno en la parte superior de la parcela y de este modo afecta a la cabida catastral 
reduciéndola en varias decenas de metros”. Asimismo, aportan título de compraventa de 
veintinueve de septiembre de dos mil seis, autorizado por el notario de Teulada, don 
Víctor Ortega Álvarez, 2271 de protocolo, por el cual los alegantes adquirieron la finca 
registral  7391,  que  en  la  propia  escritura  los  mismos  identifican  con  la  parcela 
catastral 7647302BC4874N0001LF, si bien no aportan el correspondiente certificado de 
equivalencia, no constando incorporada dicha referencia catastral al folio registral. No 
obstante, no se cuestiona su condición de colindantes catastrales pudiendo a tales 
efectos realizar las alegaciones que convengan a su derecho.
Por lo anteriormente dicho, el expediente 1273/74 se cierra, denegando la inscripción 
de la Base Gráfica solicitada y, en consecuencia, las operaciones de rectificación de 
cabida y linderos. Por todo ello, las operaciones solicitadas en las escrituras presentadas 
no pueden llevarse a efecto, por los siguientes
Fundamentos de Derecho:
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se “inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación,  división, 
agrupación  o  agregación,  expropiación  forzosa  o  deslinde  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”. Como ha afirmado reiteradamente 
la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, tal precepto debe ser 
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca 
registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal 
modificación.  Asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter  s
potestativo  al  tiempo  de  formalizarse  cualquier  acto  inscribible,  o  como  operación  oe.
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representación  georreferenciada,  el  artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria  se  remite  al
procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción 
de la representación gráfica sea meramente potestativa.
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el apartado 2 prevé 
que  cuando  el  titular  manifieste  expresamente  que  la  descripción  catastral  no  se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real 
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la 
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de 
junio de 2017).
En el presente expediente, en el que se produce una alteración cartográfica que no 
respeta la delimitación del perímetro de la matriz, como resulta del informe de validación 
gráfica catastral, al mismo tiempo que tiene lugar una rectificación de superficie, es 
necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de 
colindantes que pudieran resultar afectados.
En consecuencia, expuesta la necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el 
artículo  199.2  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  la  representación  gráfica  aportada  no 
respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía 
catastral, es preciso entrar a valorar la oposición formulada por los distintos colindantes 
catastrales y registrales y por los titulares del dominio público afectado a efectos de 
calificar negativamente la inscripción de la representación gráfica georreferenciada.
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva 
regulación  de  este  precepto  se  incardina  en  el  marco  de  la  desjudicialización  de 
expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 
de  2  de  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio, 
regulándose en esta última los expedientes que afectan al Registro de la Propiedad y 
atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores 
de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción  s
Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición  oe.
por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  impedirá  que  w.
continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición  951ww
de MEont iveossta d leín leaa c eital daart íLceuylo 1 159/290 d1e5  ola  sLue ayr tHícipuolot e1c7a.r3ia., al regular el expediente registral
cpoaorard ilnaa ciniósnc rcipocnió enl  Cdaet alsat rore, pdriesspeonntea cqióune  “gar álafi cvais tgae doerr elafesr eanlecgiaadcaio ndees  elaf ecfitnucaad ays , seul   BOE-A-cable e
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». 
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede 
entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador. Por otra parte, ha reiterado este Centro Directivo que 
siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no 
puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 
de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 
de abril de 2016, entre otras).
En relación a las alegaciones formuladas por la Confederación Hidrográfica del Júcar 
y por la Consellería d’Agricultura cabe traer a colación, en primer lugar respecto de los 
cauces,  que  los  mismos  tienen  la  consideración  de  dominio  público  hidráulico  por 
disposición legal, según el artículo 2 del Real Decreto Ley 1/2001 del texto refundido de 
la Ley de Aguas. Lo mismo cabe decir respecto de las vías pecuarias cuyo carácter de 
dominio público viene reconocido por el artículo 3 de la ley 3/2014, de 11 de julio, de la 
Generalitat,  de  Vías  Pecuarias  de  la  Comunitat  Valenciana.  En  consecuencia, 
determinado su condición de bienes de dominio público, son por tanto inalienables, 
imprescriptibles  e  inembargables  con  arreglo  al  artículo  132.1  de  la  Constitución 
Española.
En  efecto,  la  invasión  del  dominio  público  alegado  por  las  respectivas 
administraciones y apoyada en sendos informes antes enunciados, tal y como ha puesto 
de manifiesto la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas 
ocasiones (entre otras, Resoluciones de 15 de marzo de 2016, 4 de enero de 2017, 13 
de abril de 2018, 4 de julio de 2019 y 10 de julio de 2019), la protección legal del dominio 
público no se restringe solamente al inscrito en el Registro de la Propiedad sino que 
también se extiende al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios 
suficientes el registrador y con el que pudiese colisionar la inscripción pretendida. Esta 
protección registral del dominio público se ha visto reforzada por la Ley 13/2015 de 24 de 
junio,  dándose  nueva  redacción  a  diversos  artículos  de  la  Ley  Hipotecaria  con  la 
finalidad, entre otras, de evitar la inscripción de representaciones gráficas alternativas 
cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio 
público (párrafo cuarto del artículo 199. l de la Ley Hipotecaria), porque el dominio 
público, por su carácter inalienable implica la imposibilidad de existencia de derechos 
privados sobre la porción de territorio de que se trate. Teniendo en cuenta la oposición 
formulada por el Ayuntamiento de Benissa, la Confederación Hidrográfica del Júcar y la 
Consellería d’Agricultura, debe rechazarse la inscripción solicitada, sin perjuicio de que la 
interesada pueda presentar el recurso correspondiente ante la autoridad administrativa 
para lograr la rectificación del informe emitido.
Respecto  a  las  alegaciones  de  los  titulares  catastrales  de  la 
parcela  7647311BC4874N0001RF,  la  cual  según  certificado  de  equivalencia  del 
ayuntamiento de Benissa se corresponde con la finca registral 10356, la oposición del 
colindante se fundamenta a mayor abundamiento, no solo en la representación gráfica 
catastral sino en sendos levantamientos topográficos de diferente fecha aportados a 
tales efectos, en los que se observa que la finca tiene la actual configuración del 
catastro,  observándose  una  posible  ocupación  del  extremo  Este  de  la  parcela  del 
alegante por parte de la representación gráfica que se pretende inscribir. A la misma  s
conclusión se llega a través del examen de las fotografías incorporadas en las actas de  oe.
presencia adjuntas, en las que se observa la delimitación de las parcelas por una valla  w.
metálica. En efecto, existen dudas fundadas de la identidad de la representación gráfica  951ww
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Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario) y las pruebas aportadas, se pone de manifiesto que no es pacífica 
la delimitación gráfica de la finca propuesta por la promotora del expediente.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, 
cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se 
puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, 
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Por  lo  que  respecta  a  las  alegaciones  del  colindante 
catastral  7647303BC4874N0001LF,  si  bien  es  cierto  que  el  alegante  es  colindante 
catastral y no puede precisarse que se corresponda con la finca registral 7391, no es 
menos cierto, que el tenor literal del artículo 199.2 LH señala (precisamente a efectos de 
que  puedan  éstos  alegar  lo  que  a  su  derecho  convenga)  que  “Cuando  el  titular 
manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad 
física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y 
gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, una vez 
tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se 
deberá  notificar  a  los  titulares  catastrales  colindantes  afectados,  incorporará  la 
representación gráfica alternativa al folio real (…)”.
En efecto, en el presente caso, y en virtud del criterio sentado por la Dirección 
General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública en la reciente resolución de 31 de 
julio  de  2020,  dado  que  se  trata  de  una  representación  gráfica  alternativa  y  el 
procedimiento  es  el  contemplado  en  el  apartado  2  del  artículo  199,  las  dudas  de 
identidad podrán referirse, además, a las parcelas catastrales colindantes, incluso no 
inscritas, ya que el precepto contempla la intervención de los titulares catastrales de las 
mismas, dada la alteración de la cartografía catastral que conlleva este procedimiento, 
debiendo recordarse, además, la presunción de veracidad en cuanto a los datos físicos 
de la que goza el Catastro (artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario).Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  valorar  la 
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con 
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan 
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, 
para  lo  que  podrá  acudirse  a  la  aplicación  informática  prevista  en  dicha  norma  y 
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016; 
herramienta  auxiliar  de  innegable  utilidad  que,  junto  con  la  información  territorial 
asociada  y  con  la  cartografía  catastral  (incluidos  sus  antecedentes),  accesible 
directamente por el registrador a través de la Sede Electrónica del Catastro, facilitarán la 
resolución  de  las  dudas  de  identidad  que  puedan  plantearse,  sin  perjuicio  de  la 
conveniencia, ya manifestada por esta Dirección General, de que todas las alegaciones 
vengan acompañadas de una representación gráfica que sirva para sustentar lo afirmado 
en ellas, y que vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la 
oposición a la inscripción de la representación gráfica, que tratándose de la inscripción 
de una representación gráfica georreferenciada, es razonable entender que el mismo 
venga  constituido  por  un  dictamen  pericial  emitido  por  profesional  especialmente 
habilitado al efecto.
Ciertamente, la base gráfica alternativa que se presenta se superpone con las bases 
gráficas catastrales de algunas fincas catastrales colindantes, entre ellas, la del alegante, 
invadiéndolas en diferentes medidas, tal y como resulta del propio informe de validación  s
gráfica alternativa a la catastral presentado. oe.
Como se ha dicho anteriormente, la oposición planteada no altera la naturaleza del  w.
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haciéndolo contencioso,  951ww
ddee bliae nqduoe r egcoozrdaa resle ,C aadtaesmtráos ,( alart ípcruelsou n3c idóenl  dTee xvteor aRciedfaudn deidno c udaen tloa  aL leoys  ddealt oCs afítsaisctoros 
I(nremitoebraildiaar ioe).n  Doetbraes r epcoosrdtearrisoere, sc)o, mqou es e einl doicbóje eton  ldae R  elas oilnutceiórvne ndcei ó1n9  ddee  juloliso  dtietu 2la0r1e6s   BOE-A-cable e
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la 
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes 
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: “la participación de los 
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial 
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de 
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso 
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de 
intervenir  en  el  expediente.  En  caso  contrario  se  podría  producir  un  supuesto  de 
indefensión”.
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Parte dispositiva:
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: Doña 
Irene Bemposta Iglesias Registradora de la Propiedad de Benissa, acuerda:
1.º  Calificar  el  documento  presento  en  los  términos  que  resultan  de  los 
antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho reseñados.
2.º  Suspender, en consecuencia, el despacho del documento presentado.
3.º  Prorrogar el asiento de presentación de conformidad con el art. 323 de la Ley 
Hipotecaria de forma automática por un plazo de sesenta días contados desde la fecha 
de la última notificación, plazo durante el cual podrá solicitarse la anotación preventiva a 
que se refiere el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra la expresada calificación (…)
Benissa,  veintiséis  de  mayo  del  año  dos  mil  veintiuno.–La  Registradora  de  la 
Propiedad (firma ilegible). Fdo.: Doña Irene Bemposta Iglesias.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña E. G., en nombre y representación de la 
entidad «Monte Capsades, S.L.», y don C. M. B., en nombre y representación de la 
entidad «César Morcillo, S.L.», interpusieron recurso el día 8 de julio de 2021 mediante 
escrito en el que alegaban lo siguiente:
«Primera.  Calificación negativa de fecha 26/05/2021 relativa a los protocolo n.º 126 
y n.º 226/2021; sobre el primer motivo o causa relativo a informes de administraciones 
públicas por afecciones de dominio público: a) informe de la Consellería de Agricultura 
sobre la afección de vía pecuaria denominada “(…)”; b) informe de la confederación 
hidrográfica del Júcar (CHJ) sobre afección de cauce y del dominio público hidráulico.
La calificación negativa que se recurre, en sus Hechos y Fundamentos de Derecho, 
invoca dos motivos o causa principales para denegar la inscripción interesada, siendo 
que ambos motivos, dicho sea, con todo respeto son erróneos y contrarios a Derecho. s
En esta Primera Alegación se impugnan las afecciones de dominio público que  o
fIpruneongsrpde leanacmi eCtirevoHna JtTma éndec ennl atifec e Cocy ah Felaionf irc0 esa6suc/t0siaó 4lFn /d2u eN0n 2dela1ag  maCstueiovsnnacts orerisetlol ced urpeírao rDi rdd eaeer,l e  APicnghrseroeisc,r iutdyale tseun nretae nb   ddaseesu e sfde  aicHc hhleoaocs  h2 oIo7nrsg/f0 oaC4rnm/ui2sae0mrs2to o1r  e yy–m  apSilto eiqdrx uoteeosl     2021-17951n https://www.
se adhiere el Ayuntamiento de Benissa–.
Que,  si  bien,  la  referencia  a  dichas  Alegaciones  de  las  Administraciones  y 
organismos indicados se citan separadamente, y respectivamente, como antecedentes 
en los hechos Cuarto y Sexto de la Calificación que se recurre, lo bien cierto es que la 
motivación y resolución jurídica de las mismas se efectúa en sus Fundamentos Jurídicos 
de manera conjunta para ambas Alegaciones, esto es, la afección a dominio público 
(Autonómico por la Colada o vía pecuaria y Estatal por el cauce).
Es por ello que la oposición e impugnación de tales motivos y alegaciones se 
efectúan en este primer apartado, diferenciando la cuestión fáctica y geográfica de los 
Informes  presentados,  y  posteriormente  invocando  los  motivos  Jurídicos  de  los 
recurrentes de manera común a ambas alegaciones de las Administraciones, todo ello 
de conformidad y al amparo de los siguientes motivos:
I.  Antecedentes comunes a las afecciones de dominio público.
Los recurrentes, previamente a la adquisición de la finca registra matriz n.º 26893, y 
a la formalización de los Protocolos objeto de calificación, interesó del Ayuntamiento de 
Benissa toda la documentación previa precisa a tal fin, siendo que el resultado de dichas 
actuaciones, al igual que el de la obtención de la información Registral, fueron los 
siguientes  antecedentes  vinculantes  y  contrarios  a  los  Informes  que  de  manera 
injustificada motivan la Calificación recurrida, a saber:
– En  fecha  15/11/2018  el  Excmo.  Ayuntamiento  de  Benissa  emitió  certificado 
estableciendo los límites que separan los suelos de uso o dominio público de la parcela 
edificable o del espacio libre de uso privado, certificado que lleva la firma del Ingeniero 
Técnico Municipal D. J. M. G. C. En dicho certificado no se menciona la existencia de la 
(…) ni del Cauce, por lo que de dominio público diferentes a los ya certificados como 
tales.
– Antecedentes del expediente 217/2019 seguido ante el Ayuntamiento de Benissa; 
Previa licencia de segregación: Los informes aportados por el Ayuntamiento de Benissa, 
la Consellería de Agricultura y la CHJ son contrarios a Derecho y vulneran gravemente 
los derechos de las mercantiles Monte Capsades SL. y Cesar Morcillo, S.L., generando 
una  absoluta  inseguridad  jurídica  con  infracción  de  los  principios  administrativos  y 
Constitucionales más elementales y esenciales. Desde el año 2018, los interesados 
hemos solicitado de forma permanente información al Ayuntamiento de Benissa sobre 
todas las condiciones jurídico-urbanísticas-administrativas del inmueble que nos ocupa, 
así como tramitado numerosas gestiones urbanísticas referidas al suelo público y privado 
que afectan a la parcela, habiendo recibido en todo momento la confirmación de que no 
existe documento oficial alguno en el que se defina el deslinde, amojonamiento y/o 
trazado de (…) ni del Cauce –del que no se ha tenido conocimiento jamás–, ni por tanto 
su previa calificación y ni siquiera la existencia, y en concreto:
En noviembre de 2018 y con carácter previo a la adquisición por compraventa de la 
parcela por los interesados, se solicitó por parte del arquitecto de Monte Capsades S.L. 
(D. C. M.) al arquitecto municipal, toda la información y documentación sobre la parcela, 
no existiendo ningún documento que indicase o fijase el trazado o existencia de la ya 
meritada (…) ni del referido Cauce de dominio público hidráulico.
Con  objeto  de  refrendar  de  forma  fehaciente  la  información  facilitada  y  las 
condiciones de la parcela, en ese mismo año 2018 se solicitó al Excmo. Ayuntamiento de 
Benissa el certificado oficial de alineaciones, para que los servicios técnicos municipales 
delimitasen y estableciesen los límites que separan los suelos de uso o dominio público  e.
de la parcela edificable o del espacio libre de uso privado. Dicho Certificado (…) fue  w.
emitido en fecha 15/11/2018 y que firma D. J. M. G. C., siendo que en el mismo ni se  951ww
Cmaeuncceio, nean l ac eoxnisstoennacniac iad ey l ac (o…nf)i rnmi ascei óinnd idcea  nlaa dpar eavl irae sipnefocrtmo,a ncii ómnu cqhuoe  myean ohsa bsíoab rseid eol 
facilitada por la oficina técnica.
A mayor abundamiento, se solicitó informe de urbanización de viales públicos, el cual 
fue emitido en fecha 11/12/2018 mediante correo electrónico de D. S. B., y, en el que se 
realiza  descripción  de  las  obras  a  realizar.  En  esta  documentación,  tampoco  se 
menciona  en  absoluto  la  (…)  Posteriormente  y  como  medida  de  precaución,  en 
fecha 14/12/2018 se recibió certificado firmado por D. C. A. N. C., Secretario Gral. del 
Ayuntamiento  de  Benissa  (Alicante),  (…)  emitido  por  la  funcionaria  adscrita  al 
Departamento de Licencias y Disciplina Urbanística, en relación con la instancia con 
registro de entrada n.º 8369/2018, presentada por C. M. B., en el que se dice lo 
siguiente:  “Que  examinados  cuantos  datos  se  tienen  en  esta  sección  referidos  a 
inmueble ubicado en (…), se constata que no existe incoado expediente de infracción 
urbanística ni sancionador en trámite”. Y para que conste y surta los efectos oportunos, 
extiendo  la  presente  certificación  de  orden  y  con  el  visto  bueno  del  Sr.  Concejal 
Delegado de Urbanismo, en Benissa en la fecha de la firma del documento.
Este certificado fue solicitado, dado que sobre la parcela en cuestión existe una 
edificación construida con licencia municipal en vigor, que consume en la actualidad la 
edificabilidad de la parcela, sin que en el momento de la construcción de la misma el 
Ayuntamiento notificase que la afectación de la supuesta “cañada” ni del supuesto 
“cauce” afectase al aprovechamiento de la misma, ni por supuesto se hiciese mención 
alguna a la posición y/o deslinde de dichos elementos de dominio público al conceder la 
licencia aludida, lo que hace visible que jamás el Ayuntamiento ha tenido intención de 
aplicar una deducción de aprovechamiento a la parcela derivada de la afectación de una 
vía  pecuaria,  si  hubiese  sido  así,  al  emitir  este  certificado  lo  debería  de  haber 
manifestado y no lo hizo.
Con estas premisas (antecedentes, información municipal, certificados, informes) se 
adquirió por los interesados el solar que nos ocupa en fecha 13/12/2018, en la seguridad 
manifestada repetidamente por el Excmo. Ayuntamiento de Benissa de que no existía 
documento alguno que determinase la propia existencia ni el trazado de dominio público 
alguno diferente al indicado en el Certificado de Alineaciones de 15/11/2018, y menos 
aún una vía pecuaria (…) ni un Cauce de dominio público hidráulico que afectasen a la 
parcela de referencia.
En fecha 21-01-2019, se recibió certificado Informe Urbanístico de la parcela de 
referencia, solicitado previamente y emitido por el Arquitecto Municipal, en el que se 
recogen las condiciones que según el PGOU de Benissa le son de aplicación a la 
parcela. En dicho certificado, no se menciona la existencia de la (…) ni del Cauce, ni 
mucho menos que la parcela pueda estar afectada por ellos (…)
Atendiendo al certificado de alineaciones emitido por el Excmo. Ayuntamiento y en 
base a sus determinaciones, se redactó proyecto de segregación para proceder a la 
segregación y cesión gratuita de los viales definidos en el certificado de alineaciones.
En fecha 06/02/2019, el Ayuntamiento mediante Decreto de Alcaldía n.º 2019-0226 
dictado en el Expediente N.º 217/2019, otorgó la Licencia n.º 324/2019 de segregación, 
indicando textualmente que, una vez efectuada la superposición de la finca con el 
planeamiento vigente, se constata que existen 266,39 m2 de suelo destinado a uso 
dotacional público en dos porciones de 96,85 m2 y 169,54 m2, que procede ceder libre de 
cargas a la administración; así como dos lotes de suelo urbano, lote n.º 1 de 1.272,79 m2 
y lote n.º 2 de 1.107,52 m2 (…) Igualmente se constata en la licencia que “la segregación 
se ajusta a las normas de planeamiento vigente y demás normativa aplicable, por lo que 
se emite informe favorable del Sr. Ingeniero Técnico Municipal”, señalando que de la 
operación jurídica reseñada resultan cuatro lotes, dos de suelo público (viales) y dos de  s
suelo urbano privado con uso residencial. oe.
Una vez aprobada la segregación, se redactaron los correspondientes proyectos de  w.
vAsioyvluiaenrn tad0ma1 ,iu ennnit.foºa  mc2o0ilni1a 9rr -eEpga-iRsratEr o-c2 ad2de3a 2e  unentrnaa  ddfaee c nhla.aºs   22p09a1/r90c-6eE/l2a-R0s 1Es9-e2 g1pr6ae4rga ae dnea l sfe,s cophlraaer s 2e01n2/0t á6yn/ 2dn0o.1sº e92  pa0an1rt9ea-  Eee-ll   2021-17951n https://ww
RE-2234  para  el  proyecto  de  demolición  de  la  edificación  existente,  los  cuales  se
encuentran en trámite. Bc
En fecha 18 de diciembre de 2019, el Sr. D. C. M. B. presenta escrito número registro 
de entrada 2019-E-RC-8145, solicitando al Ayuntamiento la aceptación de la cesión de 
los terrenos correspondientes a los siguientes lotes, en base a la licencia de segregación 
concedida: Lote n.º 3 - Suelo dotacional destinado a vía pública de 96,85 m2. Lote n.º 4 - 
Suelo dotacional destinado a vía pública de 169,54 m2. Para ello, aporta escritura de 
segregación  y  cesión  a  favor  de  Ayuntamiento  de  Benissa,  otorgada  por  “Montes 
Capsades, S.L” y “Cesar Morcillo, S.L.”, ante el Sr. Notario de Xàbia, D. Miguel Vicente-
Almazan Pérez de Petinto, en fecha 12 de diciembre de 2019, número de protocolo 127. 
Consta  toda  la  documentación  en  el  expediente  gestiona  número  217/2019 
correspondiente  a  la  tramitación  de  licencia  de  segregación  324-2019,  concedida 
mediante Decreto de Alcaldía número 2019-0226 de fecha 6 de febrero.
En fecha 22 de diciembre de 2020, la Alcaldía-Presidencia del Excmo. Ayuntamiento 
dictó, en el seno del Expediente N.º 217/2019, el Decreto número 2020-2878 por el que, 
tras la emisión en fecha 20 de noviembre de 2020 de Informe favorable por el Ingeniero 
Técnico Municipal J. M. G. C. que constata que la escritura se ajusta a la licencia de 
segregación concedida, resuelve aceptar la cesión gratuita que al Ayuntamiento de 
Benissa han efectuado las mercantiles “Monte Capsades, S.L.” y “Cesar Morcillo, S.L.” 
en virtud de la escritura pública otorgada ante el Sr. Notario de Xàbia, D. Miguel Vicente-
Almazan Pérez de Petinto, en fecha 12 de diciembre de 2019, número de protocolo 127, 
de las siguientes porciones de terrenos de suelo dotacional, cuya descripción constan el 
dicho título público presentado:
– Urbana: Porción de terreno que discurre en paralelo a la Calle (…) Tiene una 
superficie de noventa y seis metros con ochenta decímetros cuadrados (96,85 m2). 
Lindes: Norte, finca de referencia 7549906BC4874N0001TF propiedad de J. B.; Sur, con 
la canalización de pluviales de la calle (…); Este, con Calle (…); Oeste, parcela situada 
en el Término Municipal de Benissa, Calle (…)
– Urbana: Porción de terreno de nueva apertura, de forma triangular. Tiene una 
superficie  de  ciento  sesenta  y  nueve  metros  con  cincuenta  y  cuatro  decímetros 
cuadrados (169,54 m2). Lindes, parcela situada en el Término Municipal de Benissa, 
Calle (…); Sur, finca con referencia catastral 7647302BC4874N00001LF propiedad de N. 
B.; Este parcela, situada en el Término Municipal de Benissa, Calle (…); Oeste, finca con 
referencia catastral 7647311BC4874N0001FR propiedad de J. A. B. V. En dicho Decreto 
se hace constar el carácter demanial de los terrenos cedidos al Ayuntamiento, dado el 
uso dotacional de los mismos, a los efectos previsto en el artículo 27 del RDL 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y 
Rehabilitación Urbana. Igualmente se acuerda expedir a las mercantiles interesadas 
certificación comprensiva del acuerdo para su presentación y gestión en el Registro de la 
Propiedad de Benissa, al objeto de la inscripción de las citadas porciones de terrenos 
dotacionales a favor del Ayuntamiento de Benissa, acordando dar traslado de dicha 
resolución al Departamento de Patrimonio para su conocimiento (…)
Con todo ello, y con evidente infracción del artículo 9.3 de la Constitución Española, 
resulta en el presente momento improcedente el tramitar un expediente sobre “posible 
invasión de dominio público en c/ (…)” relativo a la denominada “(…)” y al supuesto 
“Cauce de dominio público hidráulico”.
Estos antecedentes son comunes a ambas alegaciones de las Administraciones, 
siendo que todo lo indicado contradice la aparición, ex novo, de sendas afecciones de 
dominio público que ni están delimitadas, ni constaban en el Registro de la Propiedad, ni  e.e
constaban en el PGOU de Benissa, ni constaban en el Catastro, ni han sido tenidas en  b
consideración en ningún momento por la propia Administración a la hora de informa y  951ww
certificar sobre las condiciones de la finca registral que nos ocupa.
II.  Sobre la vía pecuaria “(…)
Este  apartado  del  recurso  se  fundamenta  desde  el  punto  de  vista  técnico  y 
urbanístico en relación a dicho elemento, y en base a los siguientes documentos y 
argumentos:
– Visor cartográfico de la Generalitat Valenciana.
– PGOU de Benissa.
– Licencias del Excmo. ayuntamiento de Benissa en base al PGOU.
Visor cartográfico de la Generalitat Valenciana:
El Registro de la Propiedad de Benissa, fundamenta su calificación negativa, sobre 
este particular, en base al Informe de la Consellería de Agricultura meritado, que su vez 
se fundamenta en el visor cartográfico de la Generalitat Valenciana citado.
A estos efectos, en esta alegación queremos dejar constancia de la improcedencia 
de considerar esta información como determinante para la Calificación negativa, y ello en 
base a:
1.º  Tal y como indica el propio visor cartográfico al clicar sobre la pestaña “Vías 
pecuarias”, en los documentos que se muestran en las imágenes y planos del visor, se 
advierte  como  aviso,  que  la  cartografía  de  las  vías  pecuarias  gestionadas  por  la 
Consellería, solo tienen carácter informativo.
[se inserta imagen]
A  mayor  abundamiento,  el  propio  visor  permite  acceder  a  la  página  IDEV 
Infraestructura  Valenciana  de  Dades  Espacials,  donde  permite  acceder  a  la 
georreferencia  de  los  límites  de  las  Vías  Pecuarias  de  la  Comunidad  Valenciana, 
describiendo que la georreferenciación de los límites de una vía pecuaria después de la 
aprobación  de  un  procedimiento  determinante,  esta  cobertura  se  presenta  a  título 
informativo y no es vinculante. Reproducimos la página referida:
[se inserta imagen]
2.º  De  igual  modo,  si  entramos  en  los  datos  que  ofrece  la  página  del  visor 
cartográfico en lo que se refiere concretamente a (…) que es de la que tratamos, vemos 
que nuevamente describe que (…) se clasificó en fecha 03/02/1966.
Reproducimos el documento:
[se inserta imagen]
Sin embargo, si continuamos bajando la pestaña, la lectura de información general de la 
(…) ofrece claramente dos datos importantes y fundamentales, deslinde no, mojón no, es 
decir, no estaba deslindada ni amojonada, por lo que es imposible determinar su posición.
[se inserta imagen]
Pero, es más, si entramos en la pestaña del visor denominada “Catastro WMS”, 
vemos que no existe ninguna referencia catastral sobre la (…), lo que quiere decir que 
catastralmente no existe esta Colada.
[se inserta imagen] e.
3.º  Por  último,  y  para  reforzar  más  aún  estos  argumentos  que  exponemos,  951ww
“ednotrcaummoesn taac iólons”  cdoomcuom úennictooss  deonc uPmDeFn toqsu oef iceial lepsr oappioro bvaisdoors  ovfigreecnete se nq ueel  dheyfipneernli nlak 
(…), que son:
[se inserta imagen]
Pues bien, si vamos al BOE, lo único que define es la anchura de la Colada, nunca 
su posición, deslinde o georreferenciación. Reproducimos el contenido que se refiere a 
esta Colada.
[se inserta imagen]
Si revisamos el BOP, exactamente lo mismo, ninguna definición de ubicación, solo de 
anchura.
[se inserta imagen]
Si vamos al plano de clasificación (único documento aprobado oficialmente en 1966), 
vemos que ni siquiera se recoge como fondo de plano el plano catastral o parcelario que 
pueda servir de referencia al trazado de la Colada y pueda determinar una localización 
más o menos precisa; observándose que además el plano carece de escala definida, y 
que la única referencia es la mancha gris que se supone define el casco urbano de 
Benissa, por lo que el único documento oficial aprobado, que es este plano, es el que 
puede ser consultado para determinar si la Colada afecta o no a la finca cuya calificación 
se ha denegado (…)
[se inserta imagen]
Como documento final, se presenta también el Proyecto de Clasificación de Vías 
Pecuarias del Ministerio de Agricultura Sección Vías Pecuarias ICONA, donde se recoge 
la descripción del trazado que se aprobó también en 1966 (único documento que puede 
servir de referencia por ser el único que ha sido aprobado a día de hoy), y en la que 
como vemos, no consta que la Colada atraviese o tenga ocupación de la parcela sita en 
Calle (…).
[se inserta imagen]
En esta descripción del trazado, en ningún caso se menciona que atraviese edificios 
construidos. Sin embargo, si hacemos un pequeño seguimiento del trazado grafiado en 
el visor cartográfico, apreciamos que existen infinidad de propiedades y de edificaciones 
de vivienda unifamiliar atravesadas por la línea amarilla que representa la (…). Sirvan de 
ejemplo los siguientes:
[se insertan imágenes]
Como se puede apreciar, decenas de edificaciones son atravesadas por la Colada, 
sin que estén descritas en el trazado del proyecto aprobado en 1966. Lo que significa, 
que el Ayuntamiento ha concedido licencias de construcción sin tener en cuenta la 
posible afección, al no estar la Colada amojonada ni delimitada.
Por otro lado, ni siquiera cuando la línea va por la carretera (…) es lo suficientemente 
precisa, ya que se puede observar que su trazado no solo no discurre por el eje de la 
carretera, si no que constantemente entra y sale de la carretera invadiendo solares a 
ambos lados, lo que ratifica la imprecisión del documento del visor cartográfico.
[se inserta imagen]
Por ejemplo, ponemos estos dos tramos, en los que vemos que no va por el eje la 
línea invadiendo propiedades, a pesar de que el trazado lo define por la carretera de (…) e.e
4.º  Como vemos en los datos que ofrece el visor cartográfico, la escala del plano  951www.
del v[siseo irn esse rdtae  i1m/1a0g.e0n0]0.
Esto  quiere  decir,  que  un  centímetro  representa  cien  metros  y  un  milímetro
representa diez metros. Obviamente, con esta escala es imposible determinar cualquier
replanteo de un objeto o trazado que figure en dicho plano, ya que la propia anchura de 
la línea que de forma informativa define el visor ya tiene el ancho de un milímetro como 
mínimo, lo que quiere decir que la indefinición del propio grosor de línea ya estaría en 10 
metros de error.
Por otro lado, el propio trazado orientativo del visor cartográfico atraviesa multitud de 
edificaciones que ya están construidas y cuentan con la oportuna licencia municipal de 
obras, por lo que, de haber existido una referencia real y legal con un trazado definido, 
amojonado, deslindado y aprobado, obviamente estas edificaciones no habrían contado 
con informe favorable y tampoco licencia de obras.
Reproducimos uno de los tramos del visor donde se aprecia esta circunstancia.
[se inserta imagen]
Conclusión sobre dichos antecedentes:
Del estudio de todos estos documentos que hemos analizado y aportado, podemos 
determinar que no existe ningún documento oficial aprobado que pueda garantizar el 
amojonamiento, deslinde, posición y/o trazado de (…) y, como consecuencia de ello, que 
la Colada pueda afectar a la finca cuya calificación se pretende.
El plano que ha servido de referencia para determinar la posición aproximada de 
dicha Colada, es el plano que figura en el Proyecto de Clasificación de Vías Pecuarias 
del Ministerio de Agricultura Sección Vías Pecuarias ICONA, en el que vemos que no 
existe  escala  gráfica,  no  se  ha  dibujado  sobre  una  base  cartográfica  que  permita 
determinar o replantear su trazado y ni siquiera puede referenciarse sobre otro plano por 
superposición, dado que la única referencia es una mancha gris que define el casco 
urbano de Benissa. Insistimos en que este es el único plano oficial que recoge el trazado 
de la (…) y cuanta con aprobación.
Este plano, es el que se ha superpuesto sobre la base catastral y parcelaria del visor 
Cartográfico de la Generalitat para sugerir de forma informativa y no vinculante, cual es 
el posible recorrido de la Colada por el término municipal de Benissa, y por ello, la 
Generalitat Valenciana, consciente de la imprecisión de esta técnica y de que la Colada 
no está definida ni catastralmente, ni se ha deslindado ni amojonado porque no existe 
ningún documento que pueda determinar sus límites, avisa en su página de que el 
trazado es solo informativo y no vinculante.
Por todo ello, recurrimos la decisión de Calificación negativa del Registro de la 
Propiedad de Benissa, al haber fundamentado dicha calificación en un documento que 
no cuenta con ninguna aprobación y que solo tiene carácter informativo y no vinculante.
En adición a lo expuesto, y en relación al Informe de la Consellería de Agricultura 
sobre la “Colada”, se ha de invocar lo siguiente:
En el mismo se hace referencia al “fondo documental”, y, atendiendo al art. 8 de la 
Ley 3/2014 que determina que para el mejor conocimiento y consulta de particulares 
interesados, la Consellería dispondrá de un Fondo Documental de Vías Pecuarias como 
inventario  y  registro  de  información  de  la  red  de  Vías  Pecuarias  de  la  Comunitat 
Valenciana,  con  sus  correspondientes  documentos,  planos,  antecedentes  y  actos 
administrativos, con los cuales se aprobará un catálogo en el que figurarán su anchura y 
su itinerario, basados en las órdenes o resoluciones, que figurarán en la página web.
Consultada la página web, no existe ningún documento que acredite el itinerario 
de la (…).
El único documento que pudiera definir este trazado, el visor cartográfico, determina  e.
que no está deslindada, ni amojonada, ni catastrada y que su recorrido no es vinculante.  w.
Entendemos por ello que, salvo que se demuestre fehaciente y documentalmente la  951ww
exisPteonrc iao tdroe  tlaald tora, zacduoe,s ntao  ecxreiseter  eqnu aeb spoulduiteor ae steex fiosntird, o cduoacnudmoe nmtaul.ltitud  de  fincas  y
ccoonncsetrduicdcaiosn heass tsao blare f eecllhaas  peosrt aerlí aAny uanfetactmadieanst,o  sdine  qBueen iessna l,a as slíi cceonmcioa sla d ees ccorintusrtarucciócnió en   BOE-A-cable e
inscripción en el Registro de la Propiedad de Benissa de cada una de estas propiedades, 
se haya recogido lo más mínimo al respecto, siendo realmente sorprendente que ahora, 
en el año 2021, sea la primera vez que el Ayuntamiento y el Registro de la Propiedad 
tienen constancia de la existencia de tal Vía Pecuaria. Se reproduce el artículo citado, y 
que se entiende infringido.
[…]
En cuanto a las potestades administrativas sobre la [sic] vías pecuarias, la Ley obliga 
a que se reflejen en los Planes Generales y en el resto de instrumentos urbanísticos, lo 
cual, desde 2014 no ha realizado y tampoco desde 1966 cuando se calificó la Colada, ni 
en 1982 cuando aprobó el Plan General.
[…]
En todo caso, si se considera como hecho cierto la afección de la parcela del que 
suscribe, y puede demostrarlo fehacientemente la Administración, procedería en tal caso 
la recuperación del trazado completo de la Vía Pecuaria en todos y cada uno de los 
casos en los que a su juicio, se hayan producido intrusiones, tal y como determina el 
artículo 10 del mismo Texto Legal, ya que de otra forma, estaría generando un evidente 
trato desigual a nuestra parcela. Se reproduce el precepto citado.
[…]
Por tanto, cualquier intento de deslinde de la Vía Pecuaria deberá de hacerse de 
conformidad con los artículos 14, 15 y 16 de la Ley, lo cual obviamente al analizar la 
cantidad de edificaciones, piscinas, vallados, solares urbanos que se debe proceder a 
demoler para la que la (…) tenga una continuidad que permita su uso y disfrute, se ve a 
simple vista inviable.
Lo que no es de recibo es deslindar la Colada solo en un tramo de treinta metros, 
que va desde el vallado de una propiedad hasta el vallado de otra, siendo únicamente 
recuperable  el  tramo  que  pasa  por  nuestra  propiedad.  Ante  esta  situación  de 
imposibilidad de deslinde, dadas las circunstancias expuestas en el presente recurso, 
entendemos que la única vía posible que queda es la desafectación de los terrenos -de 
entenderse afectados, lo cual no compartimos- por la imposibilidad material de recuperar 
las  funciones  establecidas  para  las  vías  ganaderas.  No  imaginamos  que  un  vía 
ganadera, pueda tener un trazado discontinuo y limitado por parcelas edificadas de suelo 
urbano consolidado, en el que se van a recuperar únicamente 30 metros de longitud que 
trascurre de la nada a la nada.
[…]
Otra alternativa, teniendo en cuenta que la mayor parte del trazado de la (…) discurre 
coincidente con la carretera, sería modificar el trazado conforme al artículo 19 del mismo 
Texto Legal y hacerlo coincidir con la misma, siendo esta, por cierto, la única posibilidad 
viable en la actualidad de garantizar un trazado continuo y regular, no interrumpido por 
construcciones, vallados, piscinas, etc.
En todo caso, queda claro que el trazado actual no vinculante, no amojonado, no 
deslindado, no catastrado y no registrado, no cumple las determinaciones ni el espíritu 
propio de este tipo de vías, al estar completamente cortado e interrumpido en multitud de 
puntos de su recorrido y, lo que es peor, ocupado por edificaciones, piscinas, vallados y 
parcelas urbanas completas, lo que impide un uso normal del mismo.
Esto define que, o bien la administración no ha velado por el carácter público de 
estos suelos invadidos, o que en ningún momento ha existido una documentación real, 
definida y fehaciente que haya permitido al Ayuntamiento aplicarla en sus licencias, lo 
que obviamente obliga a continuar con este criterio en la actualidad, y por ende no  s
afectar a la inscripción de los protocolos que nos ocupan. oe.
III.  Sobre el Cauce –Dominio Público Hidráulico–. 951ww
La Calificación recurrida hace referencia, reproduciendo el Informe de la CHJ, al
plano a escala 1/25.000, siendo que este nunca puede tomarse como un documento
determinante para localizar cualquier trazado que se representa en el mismo, por los 
siguientes motivos:
– Primero, por la escala –a esta escala 1 milímetro son 25 metros–; por tanto, el 
propio grosor de la línea ya está suponiendo un error de 25 metros.
– Segundo, por la deformación de todos los trazados de viales y edificaciones que 
en él se representan. Hemos realizado superposición de este plano con el plano catastral 
vigente,  resultando  que,  excepto  las  carreteras  principales,  el  resto  de  viales, 
edificaciones piscinas, no coinciden en absoluto con la realidad física, existiendo errores 
de varios metros.
– Tercero, porque en el caso de la parcela objeto de este recurso, no existe ninguna 
coincidencia entre la representación gráfica de este plano y la realidad física, ni por la 
posición de las edificaciones existentes que ocupan actualmente la parcela –no coincide 
ni remotamente su situación por varios metros– ni tampoco por la disposición real sobre 
el terreno, en este plano la edificación se ha girado 90º respecto de su situación real, 
pasando de tener su eje longitudinal en sentido oeste este, a norte sur en este plano.
– Cuarto, porque un cauce es una concavidad del terreno por donde discurren por 
gravedad las aguas. Su trazado debe seguir una pendiente descendente hacia un lugar 
donde desemboca en otro cauce o en el mar. Obviamente no puede discurrir por una 
cota y de pronto elevarse varios metros para discurrir por otras parcelas más elevadas 
discurriendo cuesta arriba. En el visor que se aporta, el cauce atraviesa parcelas que 
tienen diferencias de nivel de varios metros, lo cual hidráulicamente es imposible, salvo 
que se construyan acueductos, que obviamente no es el caso. En el trazado que se 
grafía en el informe, sacado del visor cartográfico, las parcelas y viales que atraviesa el 
cauce tienen diferencias de más de diez metros de unas a otras y respecto a los viales, 
lo que indica la fiabilidad del plano.
[se inserta imagen]
Como  demostración  de  lo  dicho,  compararemos  algunas  tomas  de  los  planos 
catastrales reales con la situación grafiada en este plano.
[se inserta imagen]
Plano Catastral Mapa Topográfico Nacional:
– Primera prueba: zona del trazado que discurre por la parcela objeto del recurso.
Se reproducen aquí a una escala similar uno y otro plano. De la observación de 
ambos, determinamos con claridad que en plano de la derecha (Mapa cartográfico 
Nacional utilizado para determinar el recorrido del cauce), cualquier parecido con la 
realidad es pura coincidencia.
No coinciden ni la anchura y trazado de viales y calles, ni la disposición de las 
edificaciones dentro de las parcelas, ni los límites catastrales de las parcelas, ni el 
número  de  edificaciones  y  piscinas;  es  decir,  tal  y  como  hemos  comentado 
anteriormente, este plano es una representación a una escala de 1/25.000 de los viales y 
orografía general del territorio, pero en absoluto puede determinar con precisión la 
posición exacta de los grafismos que contiene.
A tal efecto hemos señalado dos círculos:
– Círculo verde: El trazado del supuesto cauce discurre por el interior de la parcela  s
que ocupa el (…) Como vemos con claridad, dicho cauce atraviesa la totalidad de la  oe.
parcela del hotel, sin que en la actualidad exista vestigio alguno de la existencia de dicho  w.
cauce. 951ww
hidráPuelricoa, mese nmteá ss,e eríla h oimtepl oessibtále v qaurieo,s  trmaes traotsra pvoers aern dciimchao  dveial lv, iaals c(…en)d, ipeosre  lova qriuoes  fmíseictaro es 
para cruzar la parcela del hotel.
A mayor abundamiento, vemos la diferencia evidente entre las dimensiones de la 
piscina del hotel en uno y otro plano, hasta el punto, que ésta se dibuja fuera de los 
límites de la parcela del hotel y superpuesta sobre la Calle (…), lo que nos indica la 
fiabilidad del plano, ninguna.
– Círculo rojo: Comprobamos aquí que, tal y como hemos apuntado anteriormente 
las edificaciones que ocupan la parcela objeto de recurso, están desplazadas varios 
metros  y  giradas  90  º  respecto  a  la  realidad  física,  lo  que  nuevamente  es  una 
comprobación de la escasa o nula fiabilidad del plano.
– En  el  resto  del  plano,  vemos  comparando  ambos  las  distintas  proporciones, 
tamaños, de piscinas que ni existen, edificaciones que tampoco existen o tienen formas y 
tamaños diferentes.
– Finalmente, aportamos el plano satélite de la zona, donde se puede comprobar la 
realidad física y las incoherencias permanentes denunciadas en este recurso.
[se inserta imagen]
– Segunda prueba: Al igual que sucede en este tramo que afecta a la parcela objeto 
de  recurso,  existen  infinidad  de  puntos  donde  sucede  los  mismo.  Por  no  insistir, 
reproducimos  únicamente  las  zonas  donde  las  piscinas  invaden  los  viales,  incluso 
carreteras como la CV (…)
[se insertan imágenes]
Por todo ello, consideramos un dislate jurídico el determinar que, a la vista de este 
mapa cartográfico nacional a escala 1/25.000, la parcela es cruzada por un cauce.
Ni existen vestigios de ello en la realidad, ni se ha tenido jamás en cuenta en las 
licencias dadas por el Ayuntamiento de Benissa, ni se ha tenido en cuenta en las 
inscripciones de fincas en el Registro de la Propiedad de Benissa hasta el momento 
presente.
Tampoco existe evidencia del trazado de dicho supuesto cauce en el PGOU de 
Benissa y mucho menos en el Catastro, por lo que no existe ni ha existido dicho cauce a 
nivel administrativo, ni se encuentra ningún vestigio en la realidad física de su trazado 
real.
Carecería de lógica pensar que, de existir en la realidad, únicamente pueda ser 
tenido en cuenta a su paso por la parcela objeto de recurso, por lo que o bien se procede 
a deslindar el trazado del cauce desde el inicio hasta el final realizando listado de todas 
las propiedades afectadas por el mismo y en qué términos se produce esta afectación, o 
en caso contrario no puede dicho cauce cruza únicamente la parcela objeto del presente 
recurso.
2.º  Realidad física.
Expuesto lo dicho y dejando claro que no existe ningún cauce y mucho menos que se 
asemeje al trazado descrito en el mapa cartográfico, sí es cierto que en la realidad física 
existe una pequeña franja de suelo de un ancho variable y aproximado de 1.00 metro, que 
discurre entre las diferentes propiedades desde la (…) hasta nuestra propiedad, para 
terminar en una canaleta de piedra que va paralela a la Calle (…) hasta el mar.
Se aprecia que esta franja es un pequeño barranco que hace de desagüe da las 
aguas pluviales de forma natural, y que los vallados de las fincas han respetado.
Este trazado es coincidente con una zona pavimentada en hormigón en algunos  es
tramos y de terreno natural en otros, por donde de forma natural se produce el desagüe  o
de aguas pluviales, tal y como hemos descrito. 951ww
adpeo 1r[Est9ase5mt e2ino  sqstreu adreztoa acandup oimom reeátansg t eaecncl oeiAóisnny]cu fidnoettaonmgteriáe fncictooan  q yue eel n cd aeatmbassuoterlous ttorda e lol o 1 hd9eic6mh0oo .sy  incovand iedlo .v uAe lcoo natmineuraiccaiónno,   BOE-A-2021-17cable en https://
Conclusiones: De lo expuesto, consideramos que efectivamente existe un barranco 
de  desagüe  natural  de  las  aguas  pluviales  que  sí  existe  en  la  realidad  física  y 
desempeña funciones de desagüe natural, si bien no tiene nada que ver con el trazado 
que se expone en el mapa cartográfico ni en el visor,
Sin embargo, en ningún caso atraviesa la parcela de nuestra propiedad, ni muchas 
otras grafiadas en el mapa como las del (…), sino que tiene un trazado claramente 
definido sobre el terreno.
En nuestro caso concreto, la representación gráfica objeto de inscripción y de la 
Calificación  Negativa  que  aquí  se  recurre,  se  ha  hecho  precisamente  respetando 
íntegramente el trazado de este barranco-cauce, con objeto de no alterar el discurrir de 
las aguas naturales.
Por ello, este barranco-cauce se encuentra completamente por el exterior de la 
representación gráfica que hemos pretendido inscribir y respetando el mismo, motivo por 
el cual, no debe de ser tenida en cuenta la alegación de la Confederación Hidrográfica, y 
proceder por ende a inscribir los protocolos interesados al no existir la afección del 
dominio público hidráulico alegada por la CHJ.
IV.  La “colada” y el “cauce” en relación al PGOU de Benissa: argumentos comunes 
a la improcedencia de la calificación negativa.
El municipio de Benissa cuenta con Plan General de Ordenación Urbana PGOU-82 
de Benissa aprobado definitivamente en fecha 26 de julio de 1982 y publicado en el 
B.O.P. de fecha 29 de octubre de 1982.
Como podemos apreciar, el Plan General tiene una fecha posterior en 16 años 
al 03/02/1966, fecha en que se aprobó el Proyecto de Clasificación de Vías Pecuarias 
del  Ministerio  de  Agricultura  Sección  Vías  Pecuarias  ICONA,  donde  se  recoge  la 
descripción del trazado de la (…) que nos ocupa.
La parcela objeto del recurso, está clasificada como suelo urbano en dicho PGOU, lo 
que quiere decir que, en los planos, normativa de aplicación, ordenanzas y trazados de 
viales y alineaciones, al ser suelo urbano debería de constar cualquier vial, camino, 
colada, vía pecuaria, cauce o cualquier otro elemento que pueda afectar al suelo urbano 
y a la construcción de viviendas en el mismo.
Si vemos los planos del PGOU, no vemos ninguna referencia a la existencia dentro 
de los límites del solar sito en Calle (…) que nos ocupa, de una colada o cualquier otro 
indicio de suelo público, ni por ende del cauce. A estos efectos podemos determinar que, 
la normativa urbanística vigente en el Término Municipal de Benissa, no recoge ningún 
trazado de la mencionada Colada ni del Cauce.
Por el contrario, el PGOU define un vial público que atraviesa este solar y que 
precisamente es el que recoge el proyecto de segregación que se ha presentado en el 
registro  para  su  calificación,  cuyos  límites  han  sido  certificados  por  el  Excmo. 
Ayuntamiento de Benissa, como demostraremos en el apartado “licencias”.
Por tanto, es el propio PGOU quien determina las porciones de suelo público que 
afectan a este solar y, en ningún caso, determina afectación de suelo público por ser 
atravesado por una vía pecuaria ni por un cauce, argumentos que han servido de base a 
la calificación negativa por parte del Registro de la Propiedad.
Insistimos en que el Proyecto de (…) se aprobó en 1966 y el PGOU en 1982, y dado 
que en la fase de aprobación de cualquier instrumento urbanístico como el PGOU se 
requiere de una estructura bifásica para su aprobación definitiva, correspondiendo ésta 
al  Ayuntamiento  y  posteriormente  a  la  Comunidad  Autónoma,  previos  informes  e
vinculantes  de  cada  organismo  afectado  (incluido  medio  ambiente  anteriormente  bo
Ministerio de Agricultura sección Vías Pecuarias ICONA); al no existir ninguna referencia  951ww
deenl  dcicahuoc eP,G aO pUe qsuaer  ddee fihnaab eel rtsrea zsaodloic iptaredcoi seos, taoms oinjofnoarmdoe sy  pdreesvliinodsa pdaor dae s eus taap Crooblaadcaió nn,i 
Csiaguncifeic,a y  sciommpole cmoennsteec uqeunec ian on oe pxuiseted ep doestiebrilmidianda rsdee  adfeecstlaincdióen  daelg udnicah ean  Cesotlea dcaa snoi. del
V.  Licencias del Excmo. Ayuntamiento de Benissa en base al PGOU:
Argumentos comunes a la “colada” y el “cauce”.
En este apartado reiteramos la improcedencia de la calificación negativa del Registro 
de la Propiedad en base a los antecedentes comunes antes indicados, esto es, la propia 
licencia urbanística y distintos certificados emitidos por el Excmo. Ayuntamiento de 
Benissa, sección de urbanismo, siguientes:
1.º  Certificado de alineaciones: Para la elaboración del proyecto de segregación, se 
solicitó previamente al Excmo. Ayuntamiento de Benissa un certificado de alineaciones 
del  solar  para  que  se  nos  definiese  las  porciones  de  suelo  del  mismo  que  están 
afectadas  por  suelo  público,  certificado  que  se  emitió  en  fecha  15/11/2018  por  el 
Ingeniero Técnico Municipal D. J. M. G. C. y que se adjunta:
[se inserta imagen]
Como se aprecia en el presente certificado, existen dos franjas de suelo público que 
corresponden a viales de cesión obligatoria, sin que en el mismo figure ninguna mención 
a la afectación por la que se nos deniega la calificación registral.
Se quiere dejar constancia de que, muy probablemente, el Excmo. Ayuntamiento de 
Benissa considere que el trazado del vial que discurre por el límite oeste de la finca, cuya 
cesión y segregación nos solicita, es coincidente con el trazado de la (…), dado que es 
más  o  menos  paralelo  al  descrito  por  el  visor  cartográfico,  solo  que  unos  metros 
desplazados hacia el oeste, lo que haría pensar que el propio PGOU del 82 definió este 
vial de nueva apertura por considerarlo necesario para que coincidiese con el de la 
Colada y por ello no hubo reparos ni informes desfavorables por parte de la Consellería 
en la aprobación del PGOU, ni de la Confederación Hidrográfica del Júcar. Hay que tener 
en cuenta a ese respecto las imprecisiones que hemos relatado que existen en su 
definición, por lo que, si el Excmo. Ayuntamiento ha considerado que estas son las dos 
porciones de suelo afectadas por uso público, no sería descabellada esta coincidencia, 
dado que así lo ha manifestado en la licencia de segregación concedida.
A  este  respecto,  es  de  aplicación  los  artículos  20  y  21  de  la  Ley  3/2014  que 
disponen:
[…]
Por tanto, es evidente que el Ayuntamiento de Benissa, con la aprobación de PGOU 
inicial y posterior modificación de 28/07/1998, definió en el vial cedido, y no inscrito por la 
Calificación recurrida, y con dicha nueva trama, lo que fue la inicial –e inconcreta– vía 
pecuaria proyectada que no materializada. Y ello, con el beneplácito e informe favorable 
de la Consellería competente, siendo innecesario Certificado alguno actual al respecto, 
del modo requerido.
2.º  Proyecto de segregación.
En  base  a  este  certificado,  se  redactó  por  Arquitecto  Superior  el  proyecto  de 
segregación  y  cesión  de  suelo,  proyecto  que  obtuvo  la  oportuna  licencia  del 
Ayuntamiento, y para cumplir las determinaciones de la licencia, en la cual se decía 
textualmente  que:  “se  ha  efectuado  la  superposición  de  la  finca  matriz  con  el 
planeamiento vigente, se constata que la misma ocupa una superficie de 266,39 m2 de 
suelo destinado a uso dotacional público en dos porciones de 96.85 m2 y 169.54 m2, que  e.
–por tanto–, procede ceder, libre de cargas a la Administración”, es por lo que se  w.b
pretende ahora inscribir la segregación de dichas porciones de suelo. 951ww
definAes í lapsu epso, rscoionn eloss  dpero psiuoesl os earfveiccitoasd oté ccnoimcoos  pdúebl liEcoxc meno . bAaysuen taalm PieGnOtoU q, ucieenrteifsic andoos 
dperimfineer ota cl uy acloems os oenl  Ayy cuonntacmedieienntod oh ali cseonlicciiata dpoo.steriormente en base al proyecto que los
Por todo ello, entendemos improcedente que se nos deniegue la calificación, ya que 
estamos  realizando  lo  que  la  licencia  municipal  nos  está  exigiendo.  A  tal  efecto, 
reproducimos el texto de la licencia.
[…]
VI.  Fundamentos jurídicos comunes a la “colada” y el “cauce”.
Tanto la supuesta invasión de una vía pecuaria invocada por la Consellería de 
Agricultura como la afección del Cauce de dominio público hidráulico invocada por la 
CHJ, son erróneos en su planteamiento y de imposible cumplimiento, infringiéndose de 
este modo con tales fundamentos de la Calificación que se recurre el propio artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, el artículo 34 de la misma Ley, la propia Ley 3/2014 de 11 de julio 
de la Generalitat de Vías Pecuarias de la Comunidad Valenciana y la Ley 3/1995 de 23 
de marzo de vías pecuarias estatal, el RDL del TR de la Ley de Aguas, así como la 
doctrina Jurisprudencial y la de esta DGRN habida al respecto, y el PGOU de la ciudad 
de Benissa (Alicante) aplicable al efecto, y demás preceptos que se invocan en la 
presente alegación.
Se ha de destacar, e invocar, que la escritura protocolo 126/19, que nos ocupa, está 
motivada,  o  trae  causa  –aunque  sea  posterior–  en  la  siguiente  escritura 
protocolo 127/2019 de segregación de parcelas y cesión de viales al Ayuntamiento 
otorgada y amparada en virtud de la licencia de segregación, ya meritada, expresamente 
concedida por el Ayuntamiento de Benissa, y en estricto cumplimiento de la obligatoria 
cesión de viales públicos reglamentariamente imperativa y establecida en el PGOU de 
Benissa, aplicable y vigente, y por ende en la normativa urbanística y sectorial de 
aplicación, que se entiende infringida.
Por  otra  parte,  la  supuesta  –difusa,  confusa,  no  delimitada–  vía  pecuaria  y  el 
supuesto  –difuso,  confuso,  no  delimitado–  cauce  no  han  sido  deslindados,  ni 
catastrados, ni definidos en el P.G.O.U., siendo que sus ubicaciones son material y 
jurídicamente inviables, y siendo que por mor de lo establecido en el artículo 9.2 de la 
Ley 3/2014 (colada) y 95 de la Ley de Aguas (cauce), que se entienden infringidos, las 
Administraciones  competentes  no  han  cumplido  con  su  obligación  de  deslinde  y 
amojonamiento.
Además, dichas supuestas vía pecuaria y cauce tampoco están inmatriculados, ni 
inscritos, incumpliendo con ello la Administración su obligación de inmatriculación e 
inscripción en registro tal supuesto bien demanial, por imperativo establecido en el 
artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones 
Públicas, que así mismo se entiende infringido.
A más inri, por mor de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, que también se 
entiende  infringido,  los  hoy  recurrentes  adquirieron  la  parcela  matriz  -objeto  de 
segregación y cesión de viales cuya inscripción ha sido denegada- sin que constase 
dicha vía pecuaria ni dicho cauce en el Registro de la Propiedad, ni siquiera en el 
Catastro ni en ningún Registro Público aplicable al efecto, siendo que con la carencia de 
dicha  grafía  en  el  Catastro  incumple  con  ello  las  Administraciones  su  obligación 
establecida en el artículo 9.3 de la Ley 3/2014 y 95 de la Ley de Aguas, y, así mismo 
vulnerados por la Calificación recurrida, pues ni siquiera están grafiadas tales supuestas 
vía pecuaria y cauce de manera preventiva en la Cartografía Catastral, ni en el PGOU, 
infringiendo con ello la Administración autonómica lo dispuesto en el artículo 21 de la 
Ley 3/2014 en cuanto a la vía pecuaria: 21.1. Las vías pecuarias de la Generalitat 
deberán  grafiarse  en  los  instrumentos  de  planeamiento  urbanístico  y,  en  su  caso,  e
territorial, de conformidad con la normativa sectorial vigente, y estarán sujetas a lo  bo
dispuesto por dicha legislación en todo lo concerniente a usos y aprovechamientos de  951ww
lcaasu cmeiss mdaes ”d,o ym einl ioa rpt úAbrltiíccou lqou 9e5  ddisep olan eL eqyu ed e“ 1A. gEula asp seoob rye  deel sAlinpdeeo  dye d leossl incdaeu cdees  ldoes 
dOorgmainniios mpoúsb ldiceo  ccuoerrnecsap, osnedgeú na  elal  pArdomceindiismtriaecnitóon q dueel  rEesgtlaadmoe, nqtaureia lmose netfee csteu adreát epromr inloes. 
2. El deslinde aprobado declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado,
dando lugar al amojonamiento. 3. La resolución de aprobación del deslinde será título 
suficiente para rectificar las inscripciones del Registro de la Propiedad contradictorias 
con el mismo, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, siempre 
que  haya  intervenido  en  el  expediente  el  titular  registral,  conforme  a  la  legislación 
hipotecaria. Dicha resolución será título suficiente, asimismo, para que la Administración 
proceda  a  la  inmatriculación  de  los  bienes  de  dominio  público  cuando  lo  estime 
conveniente. En todo caso los titulares de los derechos inscritos afectados podrán 
ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo 
susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial”.
En adición, la Calificación Negativa, para invocar dicha vía pecuaria y el cauce, y la 
supuesta existencia de unos espacios de dominio público, se fundamenta en Informes de 
las Administraciones que a su vez se motivan un “visores cartográficos” meramente 
informativos, y que por imperativo del Principio de Seguridad Jurídica del artículo 9.3 de 
la  Constitución  Española,  también  vulnerado,  y  de  jerarquía  normativa  no  pueden 
prevalecer  ante  el  PGOU  de  Benissa,  aprobado  y  vigente,  ni  ante  la  Licencia  de 
Segregación  y  la  obligatoria  cesión  de  viales  referida  y  demás  normativa  sectorial 
aplicable al efecto.
Y, menos implicación puede existir para enervar el acceso al registro cuando, por mor 
del artículo 1.2 de Ley 3/2014 y los artículos 2, 4, y 5 de la Ley de Aguas, no concurre ni 
finalidad ni causa alguna para la vigencia de tal supuesta vía pecuaria ni de tal cauce, 
que de estar se incardinarían en zona urbana consolidada –incluso dentro de viviendas 
allí sitas–, infringiéndose así mismo el artículo 5.1 de la Ley 3/2014 y 95 de la Ley de 
Aguas, pues en ningún caso ni la anchura, ni ubicación ni recorrido de dichos elementos 
es posible delimitarlos ni establecerlos, siendo por tanto improcedente invocar, tal y 
como se efectúa en la Calificación recurrida, una coincidencia inexistente con unos 
supuestos cauce y vía pecuarias inexistentes.
Entendemos que, por ende, la Calificación es errónea, pues no estamos en un 
supuesto de nueva inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, sino que el 
supuesto  que  nos  ocupa  es  la  segregación  de  una  finca  registral  preexistente  e 
inmatriculada y la obligada e imperativa cesión de viales reglamentariamente impuesta 
por el PGOU de Benissa, por lo que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se entiende 
vulnerado.
De este modo, con la Calificación recurrida se obvia y deja sin efecto el objeto del 
Plan General, cuales es la ordenación urbanística integral del territorio municipal con el 
alcance establecido por el artículo 10.1 de la Ley del Suelo, aplicable al momento de su 
aprobación y que así mismo se entiende infringido.
Se obvia por tanto con la Calificación recurrida un principio esencial, cual es que el 
Plan General es el marco básico regulador del planeamiento urbanístico que incide sobre 
Benissa y delimita, primariamente, las facultades que integran el contenido del derecho 
de propiedad relativas a la utilización y transformación de terrenos y construcciones 
según su clasificación y calificación urbanística.
Es más, dicho PGOU, debidamente publicado y aprobado en su día, prevalece en la 
determinación  parcelaria  sobre  un  [sic]  meros  “visores  gráficos”  (no  son  un  plano 
normativo incluido en el Plan General de Urbanismo), siendo que la vigencia y aplicación 
del mismo le otorga jerarquía normativa en la materia que nos ocupa por mor del 
artículo 49.1. del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, más si cabe en los 
supuestos de tramos de vías pecuarias y/o cauces que discurren por suelo urbano para 
cuya  competencia  la  normativa  urbanística  prevalece  y  desplaza  a  las  posibles  s
competencias  que  hubiere  tenido  (en  el  supuesto  de  deslinde,  amojonamiento,  oe.
inmatriculación  y  alegaciones  del  PGOU)  de  la  Consellería  correspondiente  de  la  w.
Comunidad Valenciana o de la CHJ. Pues, tal competencia se ejecutó en su momento,  951ww
en laY ,f amseá sd e aaúpnr obeanc ieóln  dcaesl oP GqOuUe , snioesn dooc quupea ,n ahdaab isdea  incduiceón tnai  sqeu dee clare tdóe atel rremsipneacctióon.
oubrbtuavnoís tsicua sL idceen claia  puarrbcaenlaí soticbaje teon  dbea sseeg lraesg aNcioórnm aes  indsecl riPpcGióOnU  (saupelilcoa bUlerbsa nsoe gAún-8 -s2u)   BOE-A-cable e
modificación publicada en el BOP de Alicante de 28/07/1998 (que se adjunta como 
documental), esto es, vigente que estaba la Ley Estatal de vías pecuarias y la Ley de 
Aguas  precitadas  e  invocadas  en  la  Calificación  negativa  recurrida,  sin  que  en  tal 
momento  (modificación  del  PGOU)  ni  en  su  inicial  aprobación,  nada  alegasen  la 
Consellería competente ni la CHJ frente a las determinaciones del Plan para esta parcela 
(ubicación, cesiones, lindes, lindes con suelo público –viales–, edificabilidad, etc.), ni 
invocasen, ni exigiesen, ni informasen, ni deslindasen, ni amojonasen, ni registrasen, 
nada  con  respecto  a  una  supuesta  vía  pecuaria  y  un  supuesto  cauce  del  todo 
inexistentes. Y, debe prevalecer la seguridad Jurídica.
Especialmente sangrante, el informe de la arquitecto técnico municipal Dña. M. C. F. S., 
en base al cual el Ayuntamiento presenta alegación en contra de la inscripción de la 
segregación  para  la  que  el  mismo  ha  concedido  licencia  en  base  a  sus  propios 
certificados de alineaciones y a su aceptación de los viales segregados, algo realmente 
inédito; informe que determina que en función del catastro de rústica de 1960, la (…) 
discurre por el lindero norte de la parcela n.º 18 de nuestra propiedad y no al sur de la 
misma como determina el visor catográfico [sic]. Sin embargo, sin realizar medición ni 
replanteo de ningún tipo, y contradiciendo todos los certificados anteriores emitidos por 
el Ayuntamiento de Benissa, concluye diciendo que afecta a la parcela, siendo imposible 
precisar la superficie de afectación debido a la falta de los correspondientes estudios 
topográficos que aporten los datos necesarios para determinar la superficie exacta.
Reproducimos parte de su informe:
[…]
Es decir, a la vista de que el catastro de urbana vigente no dice nada sobre esta 
Cañada, recurre a un catastro anterior, catastro de rústica nada menos, cuando no 
existía  ninguna  de  las  edificaciones  por  no  ser  suelo  urbano  como  ahora,  para 
determinar la existencia de la Colada, cuando además es contradictorio con el trazado 
del  visor  cartogrñafico  [sic]  tal  y  como  menciona  en  su  informe.  Recordamos  que 
posteriormente a este catastro, se redactó un P.G.O.U. en 1982, 22 años después, y se 
redactó sobre la base catastral urbana vigente en la actualidad, base catastral que nada 
tiene que ver con la que aporta el Ayuntamiento en su informe.
En todo caso, si era su intención dejar sin efecto el P.G.O.U. y el catastro vigente, por 
entender de mayor validez el catastro de 1960; así debería de haberlo reflejado en los 
certificados de alineaciones y certificado de ficha urbanística de la parcela que aquí 
aportamos, y no lo hizo. Por ello consideramos que no a [sic] lugar hacerlo ahora, dos 
años después, contradiciendo sus propios actos y generando inseguridad jurídica total.
Finalmente  y  para  rematar  la  ignominia  jurídica  que  aquí  se  pretende,  el 
Ayuntamiento de Benissa aporta ahora un vuelo americano del año 1956 superpuesto 
sobre el catastro vigente (ahora acude a él curiosamente y no al de 1960), documento en 
el que dicho sea con todos los repetos [sic] no se observa absolutamente nada más que 
sombras en blanco y negro y en el que la superposición catastral pretendida no coincide 
en absuto [sic] ni con viales, ni con parcelas, ni con edificaciones ni elementos naturales, 
no coincide con nada en absoluto.
No obstante, destacamos que la mancha blanca que el vuelo americano de 1956 
refleja y que el catastro de 1960 también grafía como camino (…), en la actualidad existe 
y se mantiene, discurre al norte de nuestra propiedad y en absoluto se ha invadido; 
siendo además coincidente con el cauce-barranco que hemos descrito fotográficamente 
en el apartado de la alegación cauce por donde discurre el agua de lluvia de forma 
natural. Nadie discute su existencia, lo que no estamos de acuerdo es con el trazado ni  e.
con las dimensiones, que la realidad física determina claramente y no es coincidente con  w.b
los visores, tal y como denuncia la arquitecta técnica municipal. 951ww
[se inserta imagen]
De todas formas, tanto el catastro de rústica de 1960 como el vuelo americano
de  1956,  fueron  sustituidos  por  el  catastro  de  urbana  vigente  y  por  el  P.G.O.U.
documentos de aplicación vigentes y actuales y sobre los que el Ayuntamiento ha 
emitido  sus  certificados  en  todo  momento  desde  2019  cuendo  empazamos  [sic]  a 
solicitar certificados. Jamás se hizo en ninguna de ellos alusión a estos dos planos, por 
lo que no cabe hacerlo ahora.
No obstante, la propia arquitecto técnico municipal determina en su informe que las 
fincas segregadas y cedidas al Ayuntamiento como suelo público de viales mediante 
decreto de fecha 20 de diciembre de 2021 por el que se acepta cesión gratuita de suelo 
según documentación tramitada en expediente 217/2019, no invaden suelo público ni en 
el (…), por lo que solicitamos al Registro de la Propiedad de Benissa que proceda a la 
inscripción de dichos suelos segregados como viales a nombre del Excmo. Ayuntamiento 
de Benissa, ya que no existe ninguna invasión que lo impida. Reproducimos la parte del 
informe donde lo refleja claramente:
[…]
Dicho lo expuesto, es de total aplicación la doctrina habida al respecto, entre la que 
se destaca –pues resume y sintetiza lo indicado– la Sentencia del Tribunal Superior de 
Granada, Sala de lo Contencioso Administrativo, n.º 205/2009, que dispone que “Distinta 
seria la conclusión a que habría de llegarse como lo hizo esta misma Sala en S. 
691/2003 si el deslinde se hubiera iniciado después del otorgamiento de la licencia, pues 
como acto futuro no puede afectar a las licencia ya concedidas; pues ello se opondría un 
elemental principio de seguridad jurídica (9-3 de la C.E.)”.
Y  más  clarificadora,  y  directamente  aplicable  al  presente  supuesto,  que 
expresamente se invoca, es la Resolución de 19 de julio de 2018, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de adjudicación de herencia (BOE núm. 190, de 7 de agosto 
de 2018) y que en extracto se reproduce en extracto: […]
Damos por enteramente reproducidos los argumentos de la Resolución invocada, y 
en virtud de la cual procede la estimación del represente recurso gubernativo.
Por  último,  como  se  ha  indicado  previamente,  se  entiende  infringido  con  la 
Calificación recurrida el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, objeto de los protocolos 
notariales no inscritos y que se entiende infringido, pues no existe dominio público que 
afecte a las fincas de los titulares resultantes de la segregación ni el vial publico cedido, 
ni por ende vía pecuaria ni cauce registrados, deslindados ni amojonados, que cumplan 
fin alguno de la Ley 3/2014 ni de la Ley de Aguas, ni que por tanto posean continuidad ni 
existencia alguna a los efectos de la inscripción interesada. Tales terrenos jamás han 
sido de Dominio Público, por lo que no hay invasión de dominio público alguno y tal 
motivo de la Calificación negativa recurrida debe fenecer.
En conclusión, deben fenecer ambos argumentos de la Administraciones, puesto con 
los bienes demenciales [sic] que invocan son, en síntesis, inexistentes.
Segunda.  Sobre las aleagaciones [sic] de los propietarios colindantes.
En los Hechos quinto y séptimo hace referencia a las alegaciones de los titulares 
colindantes por desencuentro en la definición de los límites de parcelas.
En nuestro caso y con objeto de evitar discrepancias con los colindantes, el límite 
norte de la finca se ha grafiado completamente diferente a como muestra el catastro, con 
la intención de mantener el trazado del barranco- cauce como límite de las propiedades y 
dejando este espacio como terreno público, completamente fuera de nuestros límites  e.
(nos remitimos al documento fotográfico aportado en las previas Alegaciones relativas al  w.
“cauce”). 951ww
colinSdina netems,b taarlg yo ,c ohmano  nsousr gciodmo udnificeare enlc piaros peion tRree gliosstr ol íemnit elas  cadleif icnauceiósntr an epgaartciveala. y las
Por ello, por el presente recurso anunciamos que el límite que definimos con la 
parcela catastral 7549908BC4847N, lo era en base a respetar el barranco como límite 
entre ambas, situación que nada tiene que ver con los límites grafiados por el catastro.
Ante esta situación, y debido al vallado que recientemente en el año 2020 nos colocó 
de  forma  unilateral  y  sin  licencia  de  obras  el  propietario  de  la  parcela 
catastral 7647311BC4874N, en estos momentos hemos presentado recurso ante ese 
Registro  de  la  Propiedad  contra  la  delimitación  propuesta  por  el  propietario  de  la 
parcela 7549908BC4847N, ya que entendemos que, con carácter previo a la inscripción 
de todas estas fincas, debe aclararse el linde entre las tres propiedades.
Por  todo  ello,  y  en  cuanto  a  las  Alegaciones  presentadas  por  los  propietarios 
colindantes decimos:
Parcela Catastral 7549908BC4874N:
Se han presentado alegaciones a las dimensiones y límites que se pretender inscribir 
por dicho colindante. Deberá aclararse dichos lindes entre las tres parcelas que hemos 
comentado, pues los titulares de estas parcelas pretenden hacer valer en mayor medida 
la  realidad  física  de  los  lindes  naturales  y  físicos  (el  barranco/vaguada  antedicho), 
mientras  que  los  titulares  de  la  parcela  de  referencia  catastral  7647311BC4874N 
pretenden hacer valer solo y exclusivamente las representaciones del Catastro, que 
como harto se ha indicado son erróneas a todas luces.
Si a un colindante se le diera la razón por la realizad física y a otro por la catastral, la 
finca de los aquí recurrentes ser vería mermada en la mayoría de su superficie, lo cual 
es irreal e inviable.
Parcela catastral 7647311BC4874N:
Negamos rotundamente que el vallado entre nuestras propiedades lleve colocado 
más  de  15  años.  A  este  respecto  podemos  presentar  numerosos  documentos  y 
testimonios que lo demuestran.
Hubo  un  vallado  que  se  colocó  a  finales  del  año  2019  y  de  forma  totalmente 
unilateral, atravesando nuestra propiedad incluido el garaje, que queda atravesado ahora 
por dicha valla, como demuestra la fotografía que adjuntamos. Dicho vallado fue retirado, 
volviendo este colindante a poner otro ya en agosto/septiembre de 2020, totalmente 
diferente. Tal disonancia ya acredita que el colindante no sabe ni conoce sus lindes, pues 
cada vez pone el vallado en una ubicación diferente.
Además, constan las visitas recientes de los técnicos municipales a las parcelas, que 
abrieron un expediente de infracción urbanística a este propietario por colocar una valla 
ilegal, sin licencia y contraria a las determinaciones del PGOU.
A este respecto el arquitecto superior Sr. M., tuvo varias conversaciones con los 
servicios técnicos municipales en el año 2019, cuando se colocó este vallado por primera 
vez.
A mayor abundamiento, el Sr. M. redactó sendos proyectos de vivienda unifamiliar 
para cada una de estas parcelas, proyecto en los que existen fotografías del estado 
actual de la parcela en el momento de la redacción de los mismos, 21/06/2019, en los 
que podemos apreciar que dicha valla no existía en ese momento.
Definimos  aquí  los  recibos  de  presentación  de  los  proyectos  para  su  posible 
consulta.
[…]
En estos proyectos como decimos, existen fotografías del terreno en su estado actual  e.
(2019), entre las que destacamos las siguientes, que son fieles testimonios de las  w.
incoherencias del colindante: 951ww
[se insertan imágenes]
Como hemos visto, tampoco este vallado respeta las explanaciones de nuestra
parcela realizadas hace más de 50 años cuando se construyó la edificación que ocupa
nuestra parcela. Es de suponer, que, si estas explanaciones se realizaron sobre su 
terreno, hace 50 años debería de haberse manifestado de forma fehaciente al respecto, 
sin embargo, nada de eso ocurrió entonces.
Como demostración del carácter totalmente invasivo de este vallado de reciente 
construcción, adjuntamos fotografía explicativa de lo dicho, donde se aprecia claramente 
la distancia entre el terraplén y la valla. Además, en esta fotografía, se aprecian los 
restos de movimiento de tierra de una vallado que se colocó en 2019 anterior al que 
ahora nos referimos, y que estaba desplazado más de un metro con respecto al actual, 
lo que indica que cada vez coloca el vallado el colindante en un lugar diferente. Se 
levantó acta notarial de estas diferencias entre vallados, que aportaremos en caso 
necesario.
Por todo ello concluimos, que los límites de las tres propiedades deberán someterse 
en su caso al acuerdo entre partes, haciendo valer los límites del barranco-cauce y el vial 
que define el PGOU, o por el contrario el catastral, pero para todos igual, esto es, o 
catastral para las tres propiedades o físico para las tres propiedades.
A mayor abundamiento, queremos dejar constancia de que, con posterioridad a 
colocar  el  vallado  referido,  mantuvimos  el  29-09-2020  una  reunión  “in  situ”  con  el 
propietario de esta parcela y su abogado, manifestándonos que el vallado lo habían 
colocado para “forzar por nuestra parte la compra de su parcela”.
Ante esta bochornosa manifestación que roza el chantaje, el arquitecto Sr. M. realizó 
estudio de las condiciones urbanísticas de esta parcela, resultando que para obtener la 
condición de solar y poder ser edificable, esta parcela necesita tener acceso rodado. 
frente mínimo que considera el PGOU es de 6.00 m, se da la circunstancia de que esta 
finca no tiene frente mínimo suficiente ya que su único acceso es por la calle (…) y su 
frente es de 4.47 m y por tanto no puede obtener la condición de solar. Es decir, es 
inconstruible. De ahí, la insistencia en querer vendernos este suelo como colindantes, ya 
que las únicas posibilidades de este suelo pasan por la agregación al nuestro, motivo por 
el cual nos han chantajeado colocando esta valla aleatoria.
Adjuntamos  fotografías  del  acceso,  medición  del  mismo  (4.47  m)  e  informe 
urbanístico.
[se inserta imagen]
Sobre estos particulares, la Calificación recurrida, en síntesis concluye que no existe 
conformidad entre los colindantes con las descripciones gráficas, si bien ni da ni quita a 
ninguno de los alegantes, por lo que resulta evidente que habiéndose acreditado por los 
recurrentes la existencia de elementos físicos naturales y ancestrales que determinan y 
establecen los límites y lindes de las tres parcelas, procede estimar el presente recurso e 
inscribir  la  descripción  gráfica  solicitada  por  los  recurrentes  en  sus  Protocolos  n.º 
126/2019 de fecha 12/12/2019 y n.º 226/2021 de fecha 09/03/2021.
Tercera.  Histórico de imágenes de Google Earth Pro satélite.
Afortunadamente, hoy disponemos de herramientas que no pueden falsearse y que 
ofrecen a cualquier persona que quiera consultarlas fotografías reales por satélite, de la 
situación de las parcelas en fechas determinadas, que el propio programa ofrece como 
histórico de una parcela.
Para probar que la valla del propietario colindante jamás ha existido, a excepción de 
cuando la coloca ilegalmente para realizar un acta notarial, facilitamos aquí el histórico 
desde 07/12/2007 de fotografías satélite de Google Earth Pro, que puede consultar  e.
cualquier persona. w.
También sirven estas fotografías para probar, que el camino a Calpe que describe el  951ww
ecas taesl trcoa udcee 1-b9a6r0ra, nscieom epxries thean tee xyis tqiduoe,  ny oq uhee meso sc oininvcaiddiednot ec ocno nl alo m qeudei ceiónn l aa paocrtutaadliad aadl 
Registro.
[se insertan imágenes]
Conclusión
Tras  ver  el  histórico  de  fotografías  aéreas  de  Google  fechadas  por  el  satélite, 
concluimos con que la valla jamás ha existido excepto en los momentos en que se ha 
levantado el acta notarial, lo que obviamente no presupone su existencia a largo plazo, 
tal y como demuestra el satélite.
De igual manera, siempre ha existido un camino que recorre la parcela por el exterior 
del linero norte, que coincide con el barranco-cauce de desagüe natural y el denominado 
camino de Calpe barranco. En ningún momento hemos invadido dicho suelo.
Tercera [sic].  Documentación que se acompaña (…)
Por todo lo expuesto,
Solicitamos a la DGSJFP que, tenga por interpuesto Recurso Gubernativo frente a la 
Calificación Negativa del Registro de la Propiedad de Benissa objeto del presente escrito 
e indicadas en el encabezamiento del mismo y previos los trámites oportunos dicte 
resolución por la que, estimado el presente recurso, revoque la calificación negativa 
recurrida y acuerde la inscripción de las escrituras Protocolos notariales n.º 126/2019 y 
n.º 226/2021 objeto del presente procedimiento en el Registro de la Propiedad de 
Benissa, y en todo caso dicte Resolución dejando sin efecto las afecciones de bienes de 
dominio público requeridos por la Sra. Registradora calificadora y por ende desestime las 
alegaciones al respecto de la Consellería de Agricultura, del Ayuntamiento de Benissa y 
de la Confederación Hidrográfica del Júcar, a los efectos legales oportunos al ser estos 
no procedentes.
En todo caso, proceda a inscribir los viales cedidos gratuitamente al Ayuntamiento de 
Benissa y aceptados por Decreto de fecha 20 de diciembre de 2021, ya que no están 
afectados por invasión de suelo público, tal y como dictamina la arquitecto técnico 
municipal y el propio decreto.»
IV
La registradora de la Propiedad de Benissa emitió informe ratificando la calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; la Ley 33/2003, de 3 
de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 21 y 22 de abril, 8 
y 15 de junio, 22 de julio y 29 de septiembre de 2016, 4 de abril, 10 de octubre y 19 de 
diciembre de 2017, 10 y 13 de abril, 5 de julio y 5 de diciembre de 2018 y 23 de enero, 4 
y 10 de julio y 27 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020 y 28 de julio de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción una representación 
gráfica alternativa a la catastral solicitada en acta notarial.
Una vez tramitado el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la 
registradora suspende la inscripción a la vista de diversos escritos de oposición, en 
concreto:
– Oposición formulada por la Confederación Hidrográfica del Júcar, aportando a  bo
tales efectos un informe de afección al dominio público hidráulico de fecha de 6 de abril  951ww
drreeeff ee2–rr0ee 2nnO1ccp,iiaa of  isrmi7c6aió7dn3o t1 ietf1uolBelramcCrte4urós8lan 7di4caaN m0p0eod0nre 1te Rlo pFso,  rt aidtpupoalonarr rctMeaesn.l a dP do. e C .p,l laap ncreapostasai drscetteornalpatleo   gdcreaá tflaaics coCtrosaol ilnn efdcelaaodnbleitnoreadr acadinóotnes.   ccpooonnr    OE-A-2021-17able en https://
técnicos  y  dos  actas  notariales  de  presencia  con  fotografías  a  fin  de  acreditar  la 
delimitación de su finca.
– La  Consellería  d’Agricultura,  desenvolupament  Rual,  Emergéncia  Climática  i 
Transició Ecológica, Direcció Territorial d´Alacant, Secció Forestal, aporta informe técnico 
de posible afección a dominio público, firmado por el ingeniero técnico forestal, don E. C. 
R., de fecha de 27 de abril de 2021, en la que se informa que la representación gráfica 
que se pretende inscribir puede afectar a una vía pecuaria.
– El  Ayuntamiento  de  Benissa  remitió  informe  emitido  por  la  arquitecto  técnica 
municipal, doña M. C. F. S., en fecha de 19 de abril de 2021 indicando que la parcela 
está afecta al trazado de una vía pecuaria, la cual tiene una anchura de 10 metros y por 
tanto afecta al dominio público.
– Oposición  formulada  por  titulares  catastrales  de  la  parcela  colindante  con 
referencia catastral 7647302BC4874N0001LF, que aportan su título de propiedad.
2.  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de 
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación  e
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  bo
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al  951ww
taitrutílcaur lor e1g9is9t rdael  dlae  Lleay  fHinipcao teoc adreia , c«ulaal qmueierraa  odpeo silcaisó nr edgei sqtruaileens  ncoo lhinadyaan atecsre ddietatedrom sineer 
neceLsoa rqiaume ennote i mlap dideen,e gpaocr ióontr ad ep laar itnes, cqriupec iólans» .alegaciones recibidas sean tenidas en
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso, en cuanto a la posible invasión de dominio público, resultan 
justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa 
de hasta tres Administraciones Públicas a la inscripción de la representación gráfica, en 
sendos informes en los que de forma clara y terminante se pone de manifiesto la 
invasión de dominio público por la representación gráfica que pretende inscribirse.
En cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta 
Dirección General (cfr. «Vistos»), ésta protección que la Ley otorga al mismo no se limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con 
el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 
el 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial.
5.  Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no 
determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en  e.
el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del  w.b
registrador,  especialmente  cuando  se  trata  de  la  oposición  terminante  de  tres  951ww
Adodmmiinniios tpraúcbiolicnoe.s Públicas poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de
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de  la  finca  al  dominio  público,  pues  dados  los  términos  de  los  pronunciamientos
aportados al expediente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el 
interesado  se  ejerciten  los  recursos  o  actuaciones  correspondientes  ante  dichas 
autoridades  administrativas  o  incluso  judicial  para  instar  la  rectificación  de  las 
resoluciones dictadas, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa 
de sus derechos.
Y sin que por otra parte el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del 
contenido de dichas resoluciones administrativas o resolver el conflicto que se ha puesto 
de manifiesto, ni debatir sobre si efectivamente existe o no afección de la finca al 
dominio público, contradiciendo un pronunciamiento expreso de la Administración –en 
este caso, incluso hasta tres– (cfr. arts. 199 y 200 de la Ley Hipotecaria).
Menos aún puede entrarse a valorar documentos que el registrador no ha tenido a la 
vista al tiempo de calificar y que se han aportado con el escrito de recurso (cfr. art. 326 
de la Ley Hipotecaria).
También resulta errónea la cita que el recurrente hace de la Resolución de esta 
Dirección General de 19 de julio de 2018. En aquel supuesto lo que se resolvió era la 
posibilidad de practicar la inscripción de una transmisión por título de herencia en un 
caso en el que la representación gráfica de la finca podía invadir una vía pecuaria no 
deslindada, según resultaba de la consulta a las bases gráficas disponibles. Pero en tal 
supuesto la pretensión era la de inscribir el dominio, no la representación gráfica.
Distinto de aquél supuesto de inscripción de una transmisión dominical –que no 
puede impedirse como resulta de la doctrina de dicha resolución (reiterada en otras 
posteriores y citando jurisprudencia del Tribunal Supremo)– es el supuesto que nos 
ocupa, en el que lo que se pretende es la inscripción de una representación gráfica.
En estos casos, aun no estando el dominio público deslindado si existe oposición 
expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente 
es la denegación de la inscripción por los motivos que han quedado expuestos (cfr. 
Resolución de 27 de noviembre de 2019).
6.  En cuanto a la oposición de los titulares de fincas colindantes, procede reiterar 
una vez más la doctrina consolidada de este Centro Directivo.
En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador en la 
nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y 
posible invasión de fincas colindantes.
Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan 
de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su 
apartado 3.
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  fundamenta  con  diversa 
documentación que se aporta al expediente, incluida delimitación topográfica y acta 
notarial de presencia con fotografías, que pone de manifiesto el conflicto en relación a la 
delimitación  gráfica  de  las  fincas.  Conflicto  que  también  queda  patente  con  las 
manifestaciones del propio recurrente.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y, tal y como se ha dicho en el fundamento anterior, el recurso contra la calificación 
no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre  s
colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a  oe.
los tribunales de Justicia. w.
Debe destacarse que no cabe en sede de recurso contra la calificación el análisis de  951ww
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situación física de las fincas.
Así, por ejemplo, no corresponde a esta Dirección General decidir si es correcto o no 
el vallado de las fincas, por más que se aporte todo tipo de documentación gráfica 
(fotografías, planos, etc.) con el recurso. El estudio de tales cuestiones está vedado en el 
estrecho margen del objeto del recurso que es, como indica el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria, exclusivamente «las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente 
con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en 
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto 
sobre la delimitación de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo o en los 
tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso gubernativo como una suerte de 
contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.
En base al mismo fundamento legal, también resulta improcedente la solicitud de 
operaciones registrales que no resultaban del documento calificado (inscripción de viales 
cedidos al Ayuntamiento o segregación), documentadas en un título distinto presentado 
posteriormente, cuya calificación procederá una vez despachado el título ahora calificado 
(cfr. art. 18 Ley Hipotecaria).
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
lo procedente es la denegación de dicha inscripción (y no suspensión, como consta en la 
calificación) y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la 
Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.