BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96886
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13548 Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Altea, por la que suspende la 
inscripción de un auto dictado por letrado de la Administración de Justicia en 
expediente de dominio para la reanudación de tracto.
En el recurso interpuesto por don I. M. C. C., abogado, en nombre y representación 
de doña S. E. M., contra la nota de calificación extendida por el registrador de la 
Propiedad de Altea, don José Luis Valle Muñoz, por la que suspende la inscripción de un 
auto dictado por letrado de la Administración de Justicia en expediente de dominio para 
la reanudación de tracto.
Hechos
I
En auto, de fecha 5 de mayo de dos 2016, dictado por doña M. R. Z. C., letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de 
Villajoyosa, en el procedimiento de expediente de dominio para la reanudación de tracto 
número 843/2014, se declaraba justificado el dominio de la finca registral número 5.037 
de La Nucía a favor de doña S. E. M., ordenándose la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido  desde  la  inscripción  de  dominio  y  la  cancelación  de  las  inscripciones 
contradictorias del dominio justificado.
II
Presentado dicho auto en el Registro de la Propiedad de Altea, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«En relación al documento de 28/07/2016 del Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción 
N.º  1  con  número  de  procedimiento  843/2014  presentado  por  C.  C.,  I.  en 
fecha 19/05/2021 con el número de entrada 2769 con el número de asiento 196 del 
Diario 57 calificado el mismo se observa:
Hechos
Se presenta a las trece horas y cuarenta cinco minutos del diecinueve de mayo de 
dos mil veintiuno por el asiento 196 del Diario 57, auto de fecha cinco de mayo de dos 
mil dieciséis expedido por M. R. Z. C., Letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado del [sic] Primera Instancia n.º 1 de Villajoyosa, procedimiento expediente de 
dominio, reanudación de tracto número 843/2014, en el que se declara justificado el 
dominio de la finca registral 5.037 de La Nucía a favor de S. E. M., ordenándose la 
reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido  desde  la  inscripción  de  dominio, 
debiéndose cancelar las inscripciones contradictorias del dominio justificado. e.
Nota de calificación: 548ww
ExpSedei ednetnei edgea  Dlao imnsinciroip pcaiórna  dlae l rperaencueddaecnióten  ddoeclu Tmraecnttoo  Spourc ensoi vsoe,r  leal  vAíuat oa dreeccauíaddoa e pna uran 
actualizar la titularidad registral, cuando existe una relación directa entre el promotor del
expediente y el titular registral. Lo procedente, en consecuencia, es la elevación a  Bc
público del contrato de compraventa, lo cual requiere de la intervención de los herederos 
del titular registral en el procedimiento, así como la previa inscripción de la finca a favor 
de los herederos del titular registral, pues al tratarse de un contrato verbal, el mismo no 
aparecerá firmado por el causante y, en consecuencia, no se producirá la excepción del 
artículo 20, párrafo 5.º, primera de la Ley hipotecaria. En caso de negativa de los 
herederos del titular registral a realizar dicha elevación a público, es necesario que se 
entable el juicio ordinario correspondiente.
El defecto se considera insubsanable por lo que no se toma anotación preventiva por 
defectos del título, la cual tampoco ha sido solicitada.
Fundamentos de Derecho.
El artículo 208 de la LH señala que “No se entenderá producida la interrupción del 
tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya 
adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la 
inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en 
que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto 
de la inscripción solicitada”. Si bien este precepto está redactado por la reforma de la Ley 
Hipotecaria, llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, con lo cual no sería 
aplicable al supuesto ahora calificado, esta nueva redacción es fruto de una doctrina de 
la  Dirección  General  de  los  Registros  y  el  Notariado  (Hoy  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública) muy consolidada.
En este sentido, como señala la Resolución de 5 de abril de 2020 de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 30 de julio), y en la que se citan 
hasta catorce resoluciones anteriores, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. 
Resoluciones citadas en los “Vistos”) que el auto recaído en expediente de dominio para 
reanudar  el  tracto  sucesivo  interrumpido  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la 
inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: 
a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un 
asiento  el  consentimiento  de  su  titular  o  una  resolución  judicial  dictada  en  juicio 
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto 
puede  provocar  la  cancelación  de  un  asiento  sin  satisfacer  ninguna  de  esas  dos 
exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y 
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento 
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido 
por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha 
provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí 
que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario 
de  la  inscripción  de  los  titulares  intermedios;  y,  c)  Porque  contra  la  exigencia  de 
acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 
y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la 
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede 
estar  consignado  en  un  simple  documento  privado  y  que  tal  auto  recae  en  un 
procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel 
documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 
y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y  201  reglas  3.ª  y  4.ª  de  la  Ley 
Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del 
registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin  e
de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de  bo
derechos  de  terceros  (al  permitir  una  disminución  de  las  formalidades  que  en  los  548ww
psuopr ueejsetmosp loor dlain aerixoisg esnec iap redsec rifboermn,a plizreacciisóanm  peúnbteli,c ap adrae l lan eggaoracniotí aa ddqeu aisqituiveoll ops,a rcao msuo 
tinrasncsrimpcisióionn reesg iinsttrearlm), eod ipaas reat cla.) .e Slues iiómnp doen el apso ro btalingtaoc iuonnae sin ftiesrcparleetsa c(ilóans  rinehsterricetnivteas d ae  llaass 
normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que
definen  la  propia  hipótesis  de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando 
efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse 
a la inscripción. 5. En este sentido tiene la razón el registrador al recordar la doctrina de 
este Centro Directivo sobre inaplicación del expediente de dominio cuando no hay 
propiamente  interrupción  del  tracto  sucesivo.  No  puede  decirse  que  exista  efectiva 
interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del 
adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de 
las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por 
el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa.
Como señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 28 de enero de 2021, “es principio básico de nuestro sistema registral que 
todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral 
o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), 
alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio 
constitucional  de  salvaguardia  jurisdiccional  de  los  derechos  e  interdicción  de  la 
indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de 
salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción ‘iuris tantum’ de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la 
de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias  relacionadas  en  ‘Vistos’,  que  el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial ‘los obstáculos que surjan del Registro’, y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Los herederos del titular registral fallecido son los únicos que están legitimados para 
asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, debe exigirse por 
el registrador, cuya función implica la defensa de las titularidades inscritas, que los 
herederos de los que lo firmaron acrediten su condición, sin que esto suponga o requiera 
un acto de adjudicación de herencia o similar, como se ha dicho anteriormente. Y en aras 
de esta exigencia, debe velar por la correcta representación del titular registral en el 
procedimiento  judicial  correspondiente,  y  ello  conforme  al  principio  de  legitimación 
registra} conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria en los términos señalados
La presente calificación se comunica a los efectos de retirada del título, y en su caso,  s
a la subsanación de defectos dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación el  oe.
cual quedará prorrogado durante sesenta días, a partir de la fecha de la recepción de la  w.
presente calificación. 548ww
Contra esta calificación (...)
Altea veintisiete de mayo del año dos mil veintiuno El registrador (firma ilegible) Fdo.
José Luis Valle Muñoz.»
III
Contra la anterior nota de calificación don I. M. C. C., abogado, en nombre y 
representación de doña S. E. M., interpuso recurso el día 4 de junio de 2021 con base en 
las siguientes alegaciones:
«Alegaciones
Primera.  El expediente de dominio, antes y después de la reforma de 2015, tiene 
como finalidad generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos 
casos  en  los  que  exista  una  interrupción  del  tracto  que  no  puede  ser  subsanada 
mediante  la  presentación  de  los  sucesivos  títulos  que  han  quedado  al  margen  de 
Registro. El expediente ha de basarse en un título material de adquisición, que puede ser 
cualquiera de los mencionados en el artículo 609 CC, y que ha de ser aportado y 
justificado por el promotor del expediente y expresado y fundamentado en el auto. Por 
ello,  según  recogen  todas  las  resoluciones  dictadas  por  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, el registrador no puede calificar la validez del mismo ni 
de las adquisiciones intermedias ni puede exigir que se aporte una copia del título 
material en la medida en que son cuestiones reservadas al Juez ante el que se sigue el 
expediente.
Segunda.  El  artículo  100  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria  determina  que  la 
calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial 
se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. El documento de 
calificación  entra  a  valorar  aspectos  que,  a  juicio  de  esta  parte,  no  deberían  ser 
cuestionados. El Expediente de dominio 843/2014 seguido ante el Juzgado de Primera 
Instancia N.º 1 de Villajoyosa tuvo en cuenta todas las formalidades necesarias, de otro 
modo, Su Señoría nunca hubiera dictado Auto en el sentido favorable al promotor. De 
hecho, esta parte no puede entender en qué se basa el Registrador calificante cuando 
expresa en su documento que no han sido citados los herederos del titular registral del 
que trae causa la promotora, así como tampoco su esposa. El procedimiento seguido sí 
ha citado a todos los herederos del titular registral, y así se certifica en el propio Auto, 
además de constar en el procedimiento judicial una ingente cantidad de notificaciones y 
trabajos procesales tendentes a la demostración del argumento básico del expediente, 
esto es, que el Sr. G. vendió de forma verbal a su compañera sentimental el cincuenta 
por ciento de la vivienda que ambos habitaban. Naturalmente que fueron todos citados, 
pero incluso, la publicación y publicidad a que están sometidos los expedientes para la 
inmatriculación o reanudación del tracto sucesivo suponen que todas las formalidades 
legales  inherentes  a  los  mismos  deberían  ser  suficientes  para  que  el  Registrador 
comprenda y dé por bueno todo el esfuerzo procesal realizado.
El Ministerio Fiscal también fue parte del Expediente de dominio y emitió un informe 
favorable para que mi representada pudiera anotar en el Registro la propiedad adquirida 
en el contrato que nunca pudo ser registrado, debido, desafortunadamente, a la muerte 
sobrevenida del vendedor.
Tercera.  El Registrador, dicho sea con todos los respetos, pretende someter a la 
promotora a la realización de un negocio jurídico imposible, como es la elevación a 
público del contrato realizado en el seno de una pareja conviviente en la que el otorgante 
está fallecido. Pero, además, sus herederos, según quedó acreditado en los autos del  s
expediente de dominio 483/2014, ni quisieron personarse en el procedimiento ni dieron  oe.
mmacol oum2te0ivos1ot r5i ma)ts.ip e Eondsseetionb hs le alup begreola rcnr e eadlgocioemsc piiEetoanx djtpuooers ídd lapiiec enohrtm eesrsiuet egndnece rilaia d d ordoe epma onsinruu iedo lap  Rca(aideólr gnemi .sd etePrnalo odtrrso a erc,es toynte,   s pluamrce oelcetsiisgvivaiosom l,ac elcoaninó tisenni,s d cpaeronriaprte mcerióisooensr     2021-13548n https://www.
de un título que de otro modo sería imposible, y, de ahí que el justiciable recurra al
amparo de los jueces y tribunales para recibir la ayuda necesaria a la hora de registrar la 
veracidad dominical.
Cuarta.  El artículo 272 del Reglamento Hipotecario, permite al propietario acudir al 
expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino 
también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.
Igualmente, y habiendo sido reprochado también por parte del Sr. Registrador, la 
Dirección General de Seguridad y Fe Pública ya se pronunció en Resolución de 15 de 
noviembre  de  1990,  según  la  cual  “No  puede  argumentarse  haciendo  distinciones 
imposibles entre interrupción del tracto y ruptura de la sucesión de titularidades, ni cabe 
excluir el expediente de reanudación en aquellos casos, los más frecuentes, en que el 
titular real trae causa del titular registral”.
Quinta.  El propio Sr. Registrador, hace constar que no puede entrar en el fondo del 
asunto, cuestión exclusiva del Juez de Instancia, y, en cambio, sí es capaz de valorar la 
citación (llamada al proceso) que se produjo al causante (sus herederos). Para poder 
conocer el alcance de estas citaciones debería consultarse los autos del procedimiento 
judicial, actuación ésta que el Registrador nunca ha realizado. Para ello, tanto Juez, 
como fiscales, como la parte promotora, han desarrollado un trabajo procesal que no 
puede ser analizado de forma tan rápida y superficial, dicho sea, en estrictos términos 
de. defensa. En la calificación negativa el Sr. Registrador incide en la personación de los 
herederos del vendedor, como si no hubiesen sido citados, y como si no hubiesen tenido 
la posibilidad de defenderse. Si hubiese sido así, el Juez no habría tomado la decisión de 
otorgar a la promotora del expediente el cien por cien del dominio de la vivienda, siendo 
ésta una facultad exclusiva del Juzgador.
Sexta.  Por último resaltamos que, si hubiera habido herederos con derechos sobre 
dicha finca registral, se habrían adjudicado el 50% de la propiedad perteneciente al 
difunto  en  el  momento  de  la  aceptación  de  herencia.  Dado  que  con  una  simple 
averiguación de bienes del difunto aparecería dicho inmueble entre sus propiedades y 
los herederos se habrían adjudicado dicho porcentaje de propiedad sin inconveniente 
alguno. El hecho de que dicha propiedad continuase a nombre del difunto demuestra el 
consentimiento  de  los  herederos  respecto  a  la  transmisión  verbal  efectuada  cuya 
ratificación instamos en el Expediente de dominio objeto de esta inscripción.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1279 y 1280 del Código Civil; 9, 18, 201, 202 y 208 (éste en la 
redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria 
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de 
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo) de 
la Ley Hipotecaria; 100, 298, 300, 306 y 272 y siguientes del Reglamento Hipotecario, 
ambos  en  su  redacción  vigente  al  tiempo  de  la  incoación  del  expediente;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de mayo 
de 1995, 18 de enero y 10 de marzo de 2001, 21 de marzo y 23 de septiembre de 2003, 
20 de febrero de 2004, 28 de abril de 2005, 7 de julio y 28 de agosto de 2006, 22 de 
enero y 8, 9 y 17 de septiembre de 2009, 11 de diciembre de 2010, 19 de abril, 4 de  e.
mayo, 2 de junio, 13 de julio y 19 de diciembre de 2011, 6 de febrero, 24 de julio, 1 y 6 de  w.b
agosto, 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 8 de enero, 6 de mayo y 25 de  548ww
ndoev 2ie0m16b,r e3  ddee  2e0n1e3ro, ,2 1 y  d2e3  judnei oo cyt u1b8r ed ed eo c2t0u1b4re,  1d4e  d2e0 1a7b ryil  2y2 2 d8e d me aarbzroil  dye 2 230 d1e8 , my alayos 
Ry e2s3o dluec dioicnieesm dbere l ad eD 2ir0e2c0c.ión General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio
1.  En el presente expediente, presentado un auto recaído en expediente de dominio 
para reanudación de tracto, el registrador deniega la inscripción del mismo por no existir 
realmente interrupción del tracto sucesivo al ser el promotor del expediente adquirente 
directo del titular registral.
La finca cuya reanudación de tracto se solicita, aparece inscrita a favor de don R. L. 
G. y doña S. E. M. por mitad y proindiviso, por título de compra y con carácter privativo.
El expediente lo promueve doña S. E. M., titular de una mitad indivisa de la finca, 
conforme se ha dicho, quien alega haber adquirido la mitad restante de la finca del otro 
condueño, el citado don R. L. G., ya fallecido, mediante contrato verbal.
2.  Como se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
no hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular 
registral o de sus herederos (cfr. Resoluciones 18 de marzo de 2000, 17 de febrero 
de 2012 y 2 y 23 de octubre de 2014).
Esta doctrina, además, ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuya regla primera 
prevé que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la 
persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho 
directamente del titular registral o sus herederos».
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de ese 
Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en virtud de la cual el 
expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio 
excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, 
y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige 
para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial 
dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un 
asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a 
todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del 
titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración 
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de 
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el 
propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la 
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación 
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley 
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la 
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede 
estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no 
quedar  asegurado  el  legítimo  reconocimiento  de  aquel  documento  privado  por  sus 
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios 
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se  impone  por  tanto  una  interpretación  restrictiva  de  las  normas  relativas  al  s
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis  oe.
de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando  efectivamente  concurra  esta  w.
hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción. 548ww
que 3.s e Cporomdou csee  ainfitremrróu epnci ólans  dReels otrlaucctioon ecsu adned 2o  ye 2x3is tdeen  ovcaturiborse  dtíetu 2lo0s1 4p,e sned iceonntesisd edrae 
tinrasvcérisp cdióen ,e dxep eadhieí nqtuee  dneo  sdeo maidnmioi tac ulaa npdoos ibeill idpardo mdeo torer asneuad accaióuns adhea tbriaecnttoe  sduecel stiivtuol aar   BOE-A-cable e
registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es 
documentar y aportar el título de adquisición.
En el caso de este expediente la promotora y titular registral adquirió directamente 
del otro titular, que falleció en el año 2010, promoviéndose el expediente en el 2014, por 
lo tanto no se advierte ni una verdadera interrupción de tracto ni una extrema dificultad 
en la identificación y localización de los posibles herederos, que solo se ha admitido por 
esta Dirección General, cuando además de la extraordinaria dificultad para formalizar el 
título público que permitiría la inscripción a favor del promotor, se trate de casos en que 
el promotor haya adquirido de solo alguno o algunos de los herederos del titular registral.
En consecuencia, en este supuesto lo procedente es la formalización del referido 
contrato por los citados herederos debiéndose confirmar por tanto la calificación del 
registrador.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.