BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143 Miércoles 16 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 73476
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10066 Resolución de 2 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Pedreguer a inscribir un testimonio de un 
decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación 
dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don A. I. S., abogado, en nombre y representación de la 
mercantil «Hipoges Iberia, S.L.», y esta a su vez como apoderada de la sociedad «SPV 
Reoco 3, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Pedreguer, doña 
María Isabel Navarro Torán, a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el 
correspondiente mandamiento de cancelación dictado en un procedimiento de ejecución 
hipotecaria.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Denia se tramitó procedimiento de 
ejecución hipotecaria número 1277/2012 a instancias de «Banco de Sabadell, S.A.» 
frente a «Ingicarsa, S.L.». Por medio de decreto, dictado el 18 de abril de 2019, se 
adjudicó la finca registral número 3.788 del Registro de la Propiedad de Pedreguer al 
ejecutante, que, a su vez, cedió el remate a la sociedad «SPV Reoco 3, S.L.». El referido 
procedimiento se inició mediante demanda presentada el día 31 de julio de 2012. Con 
fecha 7 de diciembre de 2010 se practicó inscripción de dominio de la finca a favor de 
doña E. R. Y. El día 29 de octubre de 2012 se expidió certificación de dominio y cargas a 
los efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria.
II
Presentado el mencionado decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación 
de cargas en el Registro de la Propiedad de Pedreguer, fueron objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«Previa calificación del precedente documento de conformidad con lo establecido en 
el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, he resuelto suspender la inscripción del documento 
de referencia y calificar negativamente el mismo, con base a los siguientes,
I.  Hechos
1.  Documentos  de  referencia  –testimonio  del  decreto  de  adjudicación  y 
mandamiento de cancelación de cargas– por el que, tras procedimiento de ejecución 
hipotecaria, la entidad SPV Reoco 3, SLU, por cesión de remate, adquiere la finca 
registral 3788 de Beniarbeig.
2.  Ambos  documentos  han  sido  objeto  de  presentaciones  anteriores,  bajo  los  e.
asientos 839 y 840 del diario 51, calificados negativamente; bajo los asientos 38 y 39 del  w.b
diario 52 en el que se aportaron dos nuevos documentos; e) Un Auto dictado en el  066ww
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R. Y. es deudora, sino tercer adquirente. Y b) Una diligencia de ordenación extendida
el 13 de enero de 2020, por el LAJ del JPI número 2 de Dénia, antiguo mixto 3, don A. M. 
G., en la que hace constar: – Que la parte ejecutada es la mercantil Ingicarsa, Sociedad 
Limitada, e indica la imposibilidad de que la consideración de vivienda habitual pueda 
recaer en una persona jurídica. – Que resulta del Antecedente de Hecho Primero del 
Decreto de Adjudicación que "con fecha 10 de enero de 2013 fue requerido de pago el 
ejecutado hipotecario". – Y se transcribe en sus fundamentos de derecho, la LEC, en lo 
relativo a las subastas electrónicas, al igual que hace en el decreto de adjudicación. –
 Además, indica la pendencia de un recurso de reposición a un Auto de 25 de noviembre 
de 2019, (se desconoce el mismo, pues no se acompaña). Se calificó negativamente. De 
nuevo fueron presentados los mismos documentos bajo los asientos 1385 y 1386 del 
diario 52, obteniendo la misma calificación, pues no se habían subsanado defectos.
3.  Ahora, la misma documentación es presentada bajo los asientos 519 y 520 del 
diario 53. –objeto de referencia en la presente calificación-. Se acompañan los mismos 
documentos que se aportaron bajo los asientos 38 y 39 del diario 52, y además: a) Auto 
de  33  de  junio  de  2014,  recaído  en  procedimiento  de  EH  del  que  dimana  la 
documentación presentada, reconociendo la suspensión del procedimiento hipotecario 
por prejudicialidad penal; b) Copia de una sentencia, la 300/2016, de la AP de Alicante, 
sección  décima,  de  fecha  29  de  julio  de  2016,  recaída  en  el  procedimiento 
Abreviado  78/2015,  por  la  que  se  condena  a  los  administradores  de  la  mercantil 
Ingicarsa, SL, –mercantil que vendió libre de cargas a doña E. R. Y.–, por un delito de 
apropiación indebida, y c) Certificación de fecha 11 de marzo de 2019 del cierre de 
subasta en el portal de subastas electrónicas del BOE. Subasta SUB-JA-2019-117607.
4.  Situación  registral:  La  hipoteca  que  se  ejecuta,  como  se  desprende  de  la 
certificación expedida con destino a los autos de que dimana el precedente documento, 
fue constituida inicialmente por la entidad mercantil Ingicarsa, SL a favor de Banco de 
Sabadell, SA. La inscripción es la 2.ª y data de 20 de octubre de 2005. La escritura que 
la motivó es de fecha 29/07/2005, protocolo 3456 del notario de Dénia, don Miguel Giner 
Albalate.
Sobre dicha finca y en virtud de mandamiento librado el 23 de abril de 2008 más otro 
de fecha 28 de octubre de 2008, en autos de medida cautelar coetánea 637/2007, del 
mismo  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  2  de  Dénia,  se  practicó  anotación 
preventiva de demanda, letra A, con fecha 14 de mayo de 2009, a favor de doña E. R. Y. 
En ella, doña E., pedía: La elevación a público de un contrato privado de compraventa de 
la finca 3788 de Beniarbeig de fecha 9 de diciembre de 2005, libre de cargas.
Posteriormente, en escritura autorizada 12/11/2010, protocolo 2597 del notario de 
Dénia, don Secundino J. García Cueco Mascarós, el juez, en nombre de Ingicarsa, y en 
ejecución de sentencia, procedió a elevar a publico el contrato privado de compraventa 
cuya demanda había sido anotada bajo la letra A. En dicha escritura se hizo constar 
expresamente: "la obligación de la mercantil Ingicarsa, Sociedad Limitada de cancelar la 
carga que pesa sobre el inmueble transmitido, a su exclusivo cargo, comunicándose por la 
parte compradora el objeto de la escritura a la entidad bancaria concedente del préstamo 
hipotecario, y ello, sin perjuicio de que, entre tanto se produce tal cancelación, la parte 
vendedora atenderá de modo integro las cuotas mensuales de tal préstamo hipotecario". 
El dominio de la finca 3788 de Beniarbeig quedó inscrito a favor de doña E. R. Y., con 
fecha 7 de diciembre de 2010, inscripción 3.ª
Casi 2 años después de inscribir el dominio, o 3 años y 5 meses desde que anotara 
la demanda doña E., se expidió, con fecha 29 de octubre de 2012, la certificación de 
cargas con destino al procedimiento de ejecución hipotecaria del que los documentos  e.
presentados traen causa. Queda claro, por tanto, de que la señora R. es una titular  w.b
registral de dominio (tercer poseedor) anterior a la expedición de certificación de cargas. 066ww
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sucesión procesal de la parte actora en el procedimiento de ejecución hipotecaria, si bien
quien demandó inicialmente era Banco de Sabadell, SA adquiriendo la cesionaria su 
derecho cuando el procedimiento estaba suspendido por prejudicialidad penal, según 
Auto de fecha 23 de junio de 2014 y sentencia de la AP de Alicante, de 29 de julio 
de 2016 que ahora, con la documentación presentada, se han acompañado.
II.  Causas de calificación negativa y fundamentos jurídicos
1.  Calificación Arts 19, 19, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento 
Hipotecario,  y  calificación  conjunta  del  decreto  de  adjudicación  y  mandamiento  de 
cancelación de cargas (Rs de 11/03/2014).
2.  No resulta de la documentación calificada que se haya demandado y requerido 
de pago a la tercer adquirente, doña E. R. Y. Se trata de dos requisitos cumulativos: 
demanda y requerimiento de pago, pese a la personación en autos de la Sra. R. pues la 
notificación realizada por este registro, en base a la cual, se personó la señora R. en el 
procedimiento de ejecución hipotecaria no suple a los trámites procesales más rigurosos 
y con distinta finalidad contemplados en la Ley.
A)  En cuanto a la demanda
Uno de los problemas que plantea la regulación actual (Ley 1/2000, de 7 de enero 
de 2000, de Enjuiciamiento Civil) es la posición procesal del tercer poseedor que ha 
inscrito su título de adquisición antes del comienzo del procedimiento de ejecución. Este 
problema se plantea con la reforma de la LEC acaecida en el año 2000, pues existe una 
"aparente" contradicción, de lege data, entre el artículo 685.1 de la LEC y el artículo 132 
de  la  Ley  Hipotecaria  (curiosamente  redactada  por  la  disposición  final  9.7  de  la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil); pues el artículo 685 de la LEC, exige 
un plus al tercer poseedor (acreditar la adquisición) mientras que en el artículo 132 de la 
Ley Hipotecaria basta con que el tercer poseedor tenga inscrita su adquisición. De lege 
ferenda sería tan sencillo como acompañar a la demanda inicial una certificación registral 
para que el órgano judicial pudiera comprobar que están todos los demandados que 
tienen que estar y no solicitar la certificación con posterioridad a la presentación de la 
demanda.
La aparente contradicción en la normativa existente, ha dado pie a dos corrientes 
doctrinales:
a)  Por un lado están los que propugnan que si el tercer poseedor no ha acreditado 
su derecho al acreedor, bastará la notificación del procedimiento de ejecución al tercer 
poseedor y que, como ha sido parte en el proceso, no puede invocar indefensión alguna; 
entre ellas –por citar una–, la que emana de la Sentencia de la AP de Madrid, de fecha 4 
de junio de 2018, índice Cendoj 28079370202018100197, y las que le siguen, cuando 
dice  que  "el  acreedor  hipotecario  no  tenía  la  obligación  de  dirigir  su  demanda  de 
ejecución hipotecaria contra el tercer poseedor del inmueble que inscribió su derecho 
con posterioridad a la hipoteca, pero antes de presentar aquella, si no se le había 
acreditado la adquisición del mismo, por no tener obligación de consultar periódicamente 
el Registro de la Propiedad; y si tal circunstancia se evidenciaba posteriormente con la 
correspondiente  certificación  de  dominio  y  cargas  expedida  de  conformidad  con  lo 
establecido en el art. 688 de la LEC, dicha omisión debía entenderse subsanada con la 
notificación a ese tercer poseedor de la existencia del procedimiento, de acuerdo con lo 
previsto en el art. 689.1 de la LEC, lo que impediría hablar de indefensión, en cuanto que 
no se le limitaba el derecho a comparecer en la ejecución y a mostrarse parte en ella  e.e
para intervenir conforme a las amplias facultades que la ley le concede". Ello no implica  b
más que un amplio desconocimiento de la seguridad jurídica que brinda el Registro de la  066ww
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ecoficnascuilata " oe rngoa,  opmorn esis l"u deeg olo,  ain ssuc reitloe cyc tióond ae  rienfteerreénsc, idae aml apnridnac ipoi on od ed elemgaitnimdaa,c ioóbnv riaengdisotr laal 
recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. De seguir esa doctrina, el fraude 
procesal está servido (cita el profesor M. A., página 993 de Proceso Civil, 9.ª edición).
En el presente caso, doña E. R. Y. anotó su demanda, el 14 de mayo de 2009, dando 
publicidad sobre la finca 3788 de Beniarbeig de una posible mutación jurídico real de la 
propiedad. El juez otorgó escritura de elevación a público de su documento privado de 
compraventa y la inscribió el 7 de diciembre de 2010. En la escritura, como se ha 
recogido en los hechos de la presente calificación y así se desprende de su asiento de 
inscripción, se dice: "la obligación de la mercantil Ingicarsa, S.L. de cancelar la carga que 
pesa sobre el inmueble transmitido, a su exclusivo cargo, comunicándose por la parte 
compradora el objeto de la escritura a la entidad bancaria concedente del préstamo 
hipotecario y ello, sin perjuicio de que, entre tanto se produce tal cancelación, la parte 
vendedora atenderá de modo íntegro las cuotas mensuales de tal préstamo hipotecario".
Cerca de tres años y medio después de la anotación de demanda se expide la 
certificación de cargas con destino a la ejecución hipotecaria. Tiempo, más que suficiente, 
para conocer el estado del Registro y las titularidades que éste publica; a ello, habrá que 
sumarle la indicación expresa –que consta en la escritura de elevación a público del 
documento privado– de comunicación de la escritura de compra a la entidad bancaria qua 
planteó la demanda inicial. Por tanto, se entiende acreditada ante el acreedor inicial, esto 
es Banco de Sabadell, SA, la adquisición por compra de la señora R. Y.
b)  Por otro lado, están quienes siguiendo al profesor M. A. entienden que, la falta 
de la demanda implica la nulidad porque impide que la relación jurídico procesal quede 
correctamente constituida desde el primer momento y la notificación ulterior, pese a sus 
efectos, no suple ese defecto. En resumen, falta de litisconsorcio pasivo necesario. 
Requisito este de orden público, recogido en la Sentencia del Tribunal Constitucional, 
Sala Primara, Sentencia 79/2013 de 8 de abril, Rec. 6996/2011:
"En este sentido, al art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al 
tercer poseedor de los bienes hipotecados ‘siempre que este último hubiese acreditado 
al acreedor la adquisición de dichos bienes’, precepto éste que entendido según el 
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litisconsorcio necesario se 
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular 
registral, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En 
efecto, en la cuestión planteada la inscripción en el Registro produce la protección del 
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe 
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este 
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de 
exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 
LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde 
se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago 
de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley hipotecaria, que exige al 
Registrador,  a  la  hora  de  realizar  la  calificación  del  título  que  constate  si  se  ha 
demandado y requerido el pago al deudor, hipotecante no deudor y ‘terceros poseedores 
que tengan inscrito su derecho en el registro en el momento de expedirse certificación de 
cargas en el procedimiento".
Este mismo pronunciamiento ha sido recogido, en múltiples Rs de la hoy DGSJFP, 
entre ellas, por citar algunas de las más recientes, las de fecha 29 de noviembre 
de 2012; 14 de febrero de 2014, 7 de marzo de 2014, 10 de abril de 2014; 11 de  e
noviembre de 2015; 27 junio 2016, 2 agosto 2016, 23 enero 2017, 22 mayo 2017, 10  bo
julio 2017, 13 septiembre 2017, 15 febrero 2018, 20 de abril de 2018, 19 y 24 de  066ww
sreespptieecmtob:re de 2018, 26 de julio de 2019, que establecen una doctrina muy clara al
El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si, antes
de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente
acreditada la adquisición frente al acreedor desde el momento que éste puede conocer 
el contenido de la titularidad publicada. La posterior notificación que sobre la existencia 
de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la 
debida demanda y requerimiento de pago, relegando la cuestión de la notificación al 
tercer poseedor, para el caso de que este inscribe después de la fecha de interposición 
de la demanda, pero antes de la nota de expedición de certificación de cargas, lo que no 
ocurre en el presente caso, pues el dominio de la Sra. R. es bastante anterior a la fecha 
de expedición de la certificación de cargas.
B)  En cuanto al requerimiento de pago.
Asimismo, la hoy DGSJFP en las citadas Rs reitera que el requerimiento de pago es 
un requisito esencial del procedimiento y compete al registrador la calificación de tal 
extremo, garantizando de tal forma la posición y derechos del titular registral. Es de 
advertir, por otro lado, que la LEC no ha derogado los arts. 126 y 127 de la LH (ni los 
arts. 222 a 224 del RH, por lo que los mismos están vigentes con relación al caso de 
que, persiguiéndose los bienes hipotecados, éstos hayan pasado a manos de un tercer 
poseedor. Así pues, conforme a los artículos citados, requerido de pago el deudor, 
notarial o judicialmente, ante el impago del deudor debe requerirse de pago al tercer 
poseedor. Extremo éste que tampoco se ha acreditado.
Por tanto, la adjudicación y cancelación de cargas presentada, no puede ser objeto 
de inscripción, en cuanto que existe un tercer poseedor que ha inscrito su derecho casi 
dos años antes –o tres años y medio si contamos desde la publicidad de la mutación 
jurídico real provocada por la anotación de demanda–, y que, además, resulta del 
registro, del contenido del asiento de inscripción de dominio –la inscripción 3.ª– que se 
comunica la adquisición al acreedor hipotecario, –esto último, dotado de la virtualidad 
jurídica del artículo 38 de la Ley Hipotecaria: le pertenece «en la forma predeterminada 
por el asiento respectivo»; si bien, es cierto, en el presente caso, que doña E. R. Y. ha 
tenido conocimiento e intervención en el procedimiento; pero lo que la documentación 
presentada tiene que indicar claramente que, doña E. R. Y., ha sido demandada y 
requerida de pago (dos requisitos).
En principio, se califica el defecto como subsanable, pues puede tratarse de una 
mera omisión en el documento, aunque si realmente las exigencias legales no se han 
cumplido (requerimiento de pago y entablada demanda contra el titular del dominio) el 
defecto será insubsanable.
3.  Falta la indicación de que no se halla pendiente de resolución de un posible 
recurso  de  apelación  contra  un  eventual  auto  desestimatorio  de  un  incidente  de 
oposición que pudiera haber interpuesto el ejecutado.
En cuanto a este defecto puesto en la calificación negativa a los asientos 839-840 del 
diario 51); el mismo continúa manteniéndose, además de que se indica en la diligencia 
de  ordenación  acompañada  de  fecha  13/01/2020,  en  su  último  fundamento  que  el 
ejecutado (esto es o deber ser Ingicarsa, SL) ha interpuesto recurso de reposición sobre 
el Auto de 25 de noviembre de 2019. Se desconoce si el mismo es sobre cláusulas 
abusivas, o no.
Por tanto, continúa faltando de forma clara, una indicación de que no se halla 
pendiente  de  resolución  un  posible  recurso  de  apelación  contra  un  eventual  Auto 
desestimatorio de un incidente de oposición que pudiera haber interpuesto el ejecutado, 
(esto es o deber ser Ingicarsa, SL) puesto que en el caso de la ejecución hipotecaria  s
resulta preciso distinguir entre la firmeza del decreto, cuando contra el mismo no cabe  oe.
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y 567, 681-1 y 695.4 LEC, solo si el prestatario recurrente en apelación solicita la
suspensión de la ejecución y así lo acuerda el Juez, previa prestación de caución
bastante en su caso, se suspenderá la ejecución. De otro modo habrá de continuar su 
tramitación, pudiéndose llegar a la venta en subasta o a la adjudicación de la finca 
hipotecada al actor, con la posible aparición de terceros protegidos por la fe pública 
registral. Defecto subsanable.
4.  Cláusulas abusivas: Se sigue manteniendo la misma calificación negativa puesta 
a los asientos 839-840 del diario 51; pues se trata de un procedimiento en curso que no 
acredita la culminación del mismo con la entrega de la posesión al adjudicatario.–
Incidente de cláusulas abusivas.
La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019 se aplicará a los decretos de 
adjudicación  dictados  en  procedimientos  de  ejecución  hipotecaria  que  reúnan  los 
siguientes requisitos:
1.  Que el procedimiento de ejecución se haya iniciado antes del 15 de mayo 
de 2013. Entendemos que se ha iniciado antes cuando la demanda se interpuso antes 
de dicha fecha.
2.  Que el decreto de adjudicación sea anterior a 14 de Julio de 2019.
En el presente caso, cumpliéndose dichos requisitos temporales, es preciso acreditar 
alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que con anterioridad a la entrada en vigor la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019) se 
había puesto en posesión del inmueble al adquirente.
b)  En otro caso, que se ha notificado personalmente al deudor su derecho a 
interponer recurso extraordinario de revisión y que:
1)  El deudor no ha interpuesto el recurso en plazo.
2)  El deudor ha interpuesto el recurso en plazo y el mismo ha sido desestimado 
mediante resolución judicial firme.
3)  También cabe una declaración judicial expresa de que el juez, de oficio, ha 
analizado la posible abusividad de las cláusulas contractuales
Contra la presente (…).
Pedreguer, 1 de marzo de 2021 (firma ilegible). Fdo.: María Isabel Navarro Torán.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  A.  I.  S.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la mercantil «Hipoges Iberia, S.L.», y esta a su vez como apoderada 
de la sociedad «SPV Reoco 3, S.L.», interpuso recurso el día 10 de marzo de 2021 
atendiendo a los siguientes argumentos:
«Primera.  Respecto  al  punto  2  de  la  calificación,  la  demanda  no  se  dirigió 
inicialmente contra la tercera poseedora señora R. porque la mercantil adquirió por título 
de compra de la anterior propietaria, la sociedad Ingicarsa, S.L. sin subrogación en la 
carga hipotecaria que pendía sobre la finca registral 3788 de Beniarbeig –motivo por el 
que no ostenta la condición de deudora– pero es que además en el momento de 
presentación de la demanda julio de 2012 todavía no figuraba aquella como titular del 
inmueble, sino que adquirió la titularidad por instar un procedimiento ordinario frente a la 
anterior propietaria (Ingicarsa, S. L.) que posteriormente fue objeto de Ejecución de 
Título Judicial como se expone en la Sentencia dictada por la Excelentísima Audiencia  e.
Provincial de Alicante de 29/07/2016 que a continuación se extrae; w.
y préstamos hipotecarios. 066ww
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tuvo lugar ante la inactividad de los acusados, tras instar la perjudicada un procedimiento 
de ejecución de título judicial, el día 23 de noviembre de 2012.
III.  Fundamentos de Derecho
Primero.  Los hechos que hemos declarado probados son resultado de prueba 
valorada en conciencia de acuerdo con lo dispuesto en el art. 741 de la (…).
Por tanto, a tenor literal del artículo 685.1 de la LECiv; "... La demanda ejecutiva 
deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al 
tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado 
al acreedor la adquisición de dichos bienes...", se cumplió con la legitimación pasiva, 
dado  que  Dña.  E.  no  puso  en  conocimiento  del  acreedor  (de  aquel  momento)  la 
adquisición de la propiedad, lo cual era lógico, pues dicha transmisión era objeto de 
controversia litigiosa todavía pendiente de resolución firme.
Pese a ello, si se le requirió de pago salvaguardando así sus derechos como a 
continuación se expondrá.
Respecto a lo dispuesto en el artículo 132.1 de la LH y 682.2 de la LECiv, tal y como 
consta en el propio Registro al que nos dirigimos se expidió Certificado de dominio y 
cargas  el  29/10/2012  a  consecuencia  del  despacho  de  ejecución  que  fue  devuelto 
cumplimentado al Juzgado en fecha 22/11/2012 por escrito presentado por mi mandante 
que se aporta como documento cinco.
Por esta causa, la originaria acreedora Banco de Sabadell, S.A. como ejecutante 
presentó escrito el 29/11/2012 solicitando que a la vista del Certificado de dominio y 
cargas en el que literalmente se expuso;
Mediante el presente y a la vista de que la última inscripción de dominio practicada 
sobre la finca hipotecada, figura a favor de E. R. Y., tercero que se verá afectado por el 
curso de los presentes autos, interesa al derecho de mi mandante, de conformidad con 
el artículo 689LEC, se proceda a comunicar la existencia del presente procedimiento a la 
Sra. R. Y. con domicilio en (…) para que pueda, si le conviene intervenir en la ejecución o 
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que 
esté asegurada con la hipoteca de su finca. Subsidiariamente para el caso de que resulte 
negativo el intento de comunicación en este domicilio, se intente en el domicilio que 
resulte de la consulta telemática que ya desde este momento se deja interesada (…).
Téngase en cuenta que la documentación y las resoluciones del Juzgado no se 
dictan de forma inmediata, el procedimiento sigue su curso en muchas ocasiones con 
dilaciones indebidas a causa de la sobrecarga de trabajo que los propios Juzgados 
vienen sufriendo en el sistema y, por tanto, en muchas ocasiones, aunque se impulsen 
los procedimientos, no se cumplen los plazos establecidos para obtener las resoluciones 
pertinentes. Asimismo, se suelen dilatar el envío de requerimientos y notificaciones por 
estar intentando precisamente notificar o requerir fehacientemente.
A continuación, acontece lo siguiente en la Litis del procedimiento de ejecución 
hipotecaria:
– El 26/11/2012 se persona la tercera poseedora en los autos del procedimiento de 
ejecución hipotecaria. Posteriormente, el 04/12/2012 anuncia la querella interpuesta frente 
a la mercantil deudora Ingicarsa, S.L. y solicita la suspensión del procedimiento (…).
– En fecha 03/12/2012 se presenta querella (…).
– En fecha 03/01/2013 presenta escrito en el Juzgado aportando copia del Auto que 
admite la querella y en fecha 10/01/2013 se admite el mismo (…). s
– En  fecha  04/06/2013  se  dictó  Auto  por  el  que  se  desestimó  la  solicitud  de  oe.
seuxstrpaPeoonrrds tiianónantr oioy,   qdsueee o dplaeo  saciccorineócdnei t(da…idóo) . pqluaez os ea l el ao totergrcóe ara l ap toesrceeerdao rpao speaerdao rpal alan tpeoasr ibinilicdiadde ndtee   2021-10066n https://www.
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desde el 26/11/2012 y se salvaguardaron la totalidad de sus derechos en cumplimiento 
de los preceptos legales que resultaban de aplicación.
Como  quiera  que  la  suspensión  por  prejudicialidad  penal  no  se  acordó  hasta 
el 23/06/2014 (…). La representación de la Sra. R. presentó el 18 de junio de 2013 
incidente extraordinario de oposición tras recibir la resolución (…) que además fue 
admitido el 18 de junio de 2013, que, tras la oportuna celebración de la vista, quedó 
resuelto  el  28/01/2014  mediante  Auto  que  desestimó  íntegramente  la  oposición 
planteada por la tercera poseedora (…).
Asimismo, la Sra. R. presentó escrito instando incidente excepcional de nulidad de 
actuaciones  en  fecha  23/11/2020  siendo  inadmitida  mediante  Providencia  de 
fecha  27/11/2020.  Dicha  Providencia  fue  recurrida  en  reposición  por  la  Sra.  R.  en 
fecha 16/12/2020 que desestimando mediante Auto de 16 de febrero de 2020 (…).
En conclusión, no solo la Doña E. tuvo acceso al procedimiento desde prácticamente 
su inicio, sino que ejerció su derecho a oponerse a la ejecución hipotecaria, habiendo 
expresamente formulado alegaciones respecto a la abusividad de las cláusulas, sino que 
posteriormente continúo ejerciendo sus derechos y recursos hasta la firmeza de las 
resoluciones.
Segundo.  Respecto a la calificación de los puntos 3 y 4, esta parte ha solicitado al 
Juzgado de Primera Instancia 2 de Denia nueva adición al testimonio y al mandamiento. 
Tras  la  nueva  solicitud  se  ha  realizado  gestión  en  el  Juzgado  a  fin  de  que  se 
especificaran el Testimonio ciertos datos de los autos ante lo que el propio Juzgado nos 
ha indicado que un testimonio no tenía que reflejar con semejante detalle lo acontecido 
en los autos, puesto que ya había hecho constar que la mercantil fue requerida de pago 
y los datos relevantes en el propio testimonio.
Por  todo  ello,  teniendo  en  cuenta  que  el  criterio  del  Juzgado  es  que  no  tiene 
obligación  legal  de  adicionar  todos  estos  aspectos  y  que  el  testimonio  no  puede 
contener, pues no lo exige así la Ley, toda la aclaración con el detalle y exhaustividad 
que aquí se refleja, entendemos que el procedimiento ejecutivo ha seguido la totalidad 
de los trámites legales exigibles en los artículos 681 y ss. de la LECiv y en concreto lo 
dispuesto en los artículos 686 y 685.1 del referido texto legal.»
IV
La registradora de la Propiedad de Pedreguer, doña María Isabel Navarro Torán, 
emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 
18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132 y 145 de la Ley Hipotecaria; 524, 538.2.3.º, 568, 659, 
662, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la disposición transitoria 
tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, 
Sala Primera, número 79/2013, de 8 abril; las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de 
diciembre de 2004 y 12 de enero de 2015; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de 
abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de  e.e
junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio  b
y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20  066ww
daeg onsotov ideem 2b0re1 6d,e 2 32 0d1e4 e, n2e3r od ye  1m0a drzeo j uyli o1 1d ed 2e0 n1o7v yie 2m6b dree  djueli o2 0d1e5 2, 02179 , dye l aju Rnieos oyl u2c iódne 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero de 2021.
1.  El  presente  recurso  tiene  como  objeto  el  testimonio  de  un  decreto  de 
adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librado en un 
procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados seguido contra el deudor 
hipotecario, «Ingicarsa, S.L.».
Son  hechos  a  tener  en  cuenta  en  la  resolución  del  presente  expediente  los 
siguientes:
– La hipoteca consta inscrita con fecha 20 de octubre de 2005.
– Con fecha 7 de diciembre de 2010 se inscribió el dominio de la finca a favor de 
doña E. R. Y.
– El procedimiento de ejecución hipotecaria se inició mediante demanda presentada 
el día 31 de julio de 2012.
– El día 29 de octubre de 2012 se expidió certificación de dominio y cargas a los 
efectos de dicho procedimiento.
– El Juzgado, mediante auto de fecha 3 de julio de 2019, hace constar que, «la 
notificación a los dos ejecutados en esta causa se realizó correctamente. En el caso de 
doña E., nada cabe decir, dado que se personó de inmediato tras la comunicación del 
Registro  (precisamente,  la  llevada  a  cabo  en  cumplimiento  de  lo  previsto  en  el 
mencionado artículo 659)».
La registradora entiende en su nota de calificación que no se ha acreditado que doña 
E.  R.  Y.,  en  su  calidad  de  tercera  poseedora  de  la  finca  hipotecada,  haya  sido 
demandada y requerida de pago en el procedimiento. También se consignan como 
defectos: 1.º) Falta la indicación de que no se halla pendiente de resolución de un 
posible recurso de apelación contra un eventual auto desestimatorio de un incidente de 
oposición que pudiera haber interpuesto el ejecutado, y 2.º) Es preciso acreditar alguna 
de las siguientes circunstancias: «a) Que con anterioridad a la entrada en vigor la 
Ley  5/2019  (16  de  junio  de  2019)  se  había  puesto  en  posesión  del  inmueble  al 
adquirente. b) En otro caso, que se ha notificado personalmente al deudor su derecho a 
interponer recurso extraordinario de revisión y que: 1) El deudor no ha interpuesto el 
recurso en plazo. 2) El deudor ha interpuesto el recurso en plazo y el mismo ha sido 
desestimado mediante resolución judicial firme. 3) También cabe una declaración judicial 
expresa de que el juez, de oficio, ha analizado la posible abusividad de las cláusulas 
contractuales».
2.  Respecto del primero de los defectos alegado por la calificación impugnada, hay 
que reiterar la consolidada doctrina de este Centro Directivo sobre la cuestión de la 
posición del tercer poseedor de los bienes hipotecados en el procedimiento.
En aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación 
registral  a  los  efectos  de  las  inscripciones  y  cancelaciones  a  que  dé  lugar  el 
procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, 
al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no 
deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el 
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la 
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no 
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último 
hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes»,  añadiendo  el 
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la 
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor  e
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que  bo
resulte vigente en el Registro». 066ww
demPaonrd taa nctoom, od ee lla r edqicuceiórinm dieen teos tdoes  pparegcoe aplt otse rlceegra pleoss ereesduoltra d qeu leo se sb ineenceess hairpiao tteacnatod olas 
qHuipeo theacyaari aa cqrueed italod o haaln  acarcereeddoitar dloa  aadqquuéilsloicsi ónq udee  hsauysa nb ieinnescsr, itoe ntseun dideenrdeoc hloa  cLoeny 
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por 
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por  ello,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en  consonancia  con  el 
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales 
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la inscripción.
Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los 
registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual 
tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de 
manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. Resolución de 18 de 
junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012). Todo ello, no es sino consecuencia de un 
principio registral fundamental, el de legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria cuando determina que «a todos los efectos legales se presumirá que los 
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma 
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga 
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado 
al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta 
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) 
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su 
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera 
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el 
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre 
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de 
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a 
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior 
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la 
adquisición,  exigiéndole  la  ley  simplemente  la  aportación  de  su  título  de  ejecución 
debidamente inscrito».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) que es la que 
sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde 
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la 
Constitución Española) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento 
de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la 
relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la 
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad». Según la doctrina del 
Tribunal  Constitucional  –reiterada  por  la  citada  Sentencia–  «el  procedimiento  de 
ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de realización del valor de la 
finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya estructura resulta lógica a 
partir de la naturaleza del título, donde se limita extraordinariamente la contradicción 
procesal,  si  bien  ello  no  significa  que  se  produzca  indefensión  por  el  carácter  no 
definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de fondo quedan intactas y 
pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo sentido, STC 158/1997, de 2  s
de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en relación con el procedimiento  oe.
especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)». Sin embargo, como añade la  w.
reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura procedimental de la ejecución  066ww
hinipteorteescaadrioas , enno  smieonddoo  aadlgmuinsiob leasd lmecitteu raesx creesptcriioctniveass  dael  ldae irnetcehrvoe ndceió nd deefe nqsuaie ndees  sloons 
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subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta 
perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este Tribunal en materia de 
acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria 
en  particular,  ha  promovido  la  defensa,  dando  la  oportunidad  de  participar, 
contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al existir 
una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título».
En este sentido, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la 
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre 
que  este  último  hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes», 
precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución Española, nos lleva 
a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso 
respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución 
hipotecaria  no  puede  desarrollarse  a  espaldas  del  titular  registral,  como  aquí  ha 
sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En 
efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la titular derivada de la 
publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante 
el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la 
titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  de  aplicación  al  proceso  especial  de  ejecución  hipotecaria  ex 
artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce la condición de parte 
al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo 
dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de 
realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al 
deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho 
en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda 
tiene  su  título  inscrito  quedando  suficientemente  acreditada  frente  al  acreedor 
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el 
contenido de la titularidad publicada.
3.  En el presente caso, la adquisición por el nuevo titular se realizó en 2010, con 
fecha anterior a la presentación de la demanda, interpuesta el 31 de julio de 2012. Pero 
no solo la adquisición fue anterior a la demanda, también, y fundamentalmente, su 
inscripción registral, practicada con fecha 7 de diciembre de 2010, se produjo con 
anterioridad a aquélla, por lo que no puede alegarse, en los términos antes expuestos, el 
desconocimiento de la existencia del tercer poseedor y en todo caso, las anteriores 
circunstancias  se  pusieron  de  manifiesto  en  la  certificación  expedida  en  sede  del 
procedimiento de ejecución con fecha de 29 de octubre de 2012. Así mismo, y conforme 
a la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), 
la posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido 
realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.
Lo anterior, que llevaría a la desestimación de este recurso, no puede sostenerse, sin 
embargo, en el caso que motiva el presente expediente.
Como ya ha señalado esta Dirección General en Resoluciones como las de 2 de 
agosto  de  2016  o  22  de  mayo  de  2017,  si  bien  el  registrador  debe  velar  por  la 
intervención  del  tercer  poseedor  en  el  procedimiento  en  la  forma  dispuesta  por  la 
legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decide sobre dicha cuestión,  s
no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 del  oe.
Reglamento Hipotecario. w.
En atención a ello el recurso ha de ser estimado. Como antes se ha expresado, el  066ww
Jduozsg eajdeoc,u tmadeodsia netne  easuttao  cdaeu s3a d see j urleioa ldizeó  2c0o1rr9e,c htaamcee nctoen. sEtanr  eqlu cea, s«ola d neo dtifoicñaac iEó.n,  naa ldoas 
cabe  decir,  dado  que  se  personó  de  inmediato  tras  la  comunicación  del  Registro
(precisamente, la llevada a cabo en cumplimiento de lo previsto en el mencionado 
artículo 659)».
Por tanto, si el Juzgado ve correcta la personación de doña E. R. Y., no puede la 
registradora cuestionar en su calificación el fondo de esta decisión judicial. Procede, en 
consecuencia, revocar el señalado defecto.
4.  Respecto de los otros dos defectos recogidos en la nota de calificación, no cabe 
sino confirmarlos.
Por un lado, en el escrito de recurso no se hace una expresa impugnación de ellos, 
dado que solo se manifiesta: «teniendo en cuenta que el criterio del Juzgado es que no 
tiene obligación legal de adicionar todos estos aspectos y que el testimonio no puede 
contener, pues no lo exige así la Ley, toda la aclaración con el detalle y exhaustividad 
que aquí se refleja, entendemos que el procedimiento ejecutivo ha seguido la totalidad 
de los trámites legales exigibles en los artículos 681 y ss. de la LECiv y en concreto lo 
dispuesto en los artículos 686 y 685.1 del referido texto legal».
De acuerdo con lo establecido en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
«mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por 
esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo 
procederá  la  anotación  preventiva  de  las  sentencias  que  dispongan  o  permitan  la 
inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos», no es posible practicar 
inscripción y las cancelaciones derivadas del decreto de adjudicación y del mandamiento 
de cancelación de cargas calificados, mientras resulte que no es firme algunas de las 
resoluciones judiciales que hayan resuelto incidentes sobre la abusividad de cláusulas 
hipotecarias, o en tanto se esté en el ámbito de aplicación de lo establecido en la 
disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario.
Este último precepto dispone: «Régimen especial en los procesos de ejecución en 
curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la 
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 1. En 
los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al 
entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a 
los  deudores  hipotecarios,  reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  hubiera 
transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley 
de  Enjuiciamiento  Civil,  las  partes  ejecutadas  dispondrán  nuevamente  del  plazo 
señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado 
en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 
y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Dicho plazo preclusivo se 
computará  desde  el  día  siguiente  a  la  notificación  de  la  resolución  por  la  que  se 
comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en 
los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el 
plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. 3. La 
formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del 
proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y 
siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 4. Este artículo se aplicará a todo 
procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble 
al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la 
posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia 
de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del  s
artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado  oe.
incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria  w.
cuarta  de  la  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  ni  se  hubiere  admitido  la  oposición  del  066ww
deeje coucttaudbore c doen  2b0a1s5e  oe nc ulaa nsdeon teeln jcuieaz d deel  Torfiibcuion ayal  dheu bJiuesrtaic aian adleiz alad oU nlaió anb Eusuirvoidpaeda  ddee  l2a9s 
cláusulas contractuales».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto 
al  primero  de  los  defectos  impugnados,  y  confirmar  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora en cuanto a los defectos segundo y tercero.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  2  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.