BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 200 Jueves 23 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56340
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8402 Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por doña  M. Y. Z.,  contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Pamplona número 4, don Celestino Morín Rodríguez, por 
la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 12 de junio de 2019, ante el notario de Pamplona, 
don Joaquín de Pitarque Rodríguez, número 1880 de protocolo, doña M. Y. Z. como 
titular de la finca registral 5.115 de Cendea de Cizur, declara sobre la misma una obra 
nueva terminada. En la misma escritura se rectifica la descripción de la finca y solicita la 
inscripción de su representación gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Pamplona número 4, 
una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos: «El registrador que suscribe ha resuelto suspender la práctica de los asientos 
solicitados con base en los siguientes:
Hechos:
En virtud de escritura autorizada por el notario, don Joaquín de Pitarque Rodríguez, 
el 12 de junio de 2019, número 1880 de su protocolo, doña M. Y. Z., previa demolición de 
las edificaciones anteriores existente, procede a declarar sobre la finca registral 5.115 
una edificación que ocupa una superficie de 113 metros cuadrados, la referida finca 
registral según resulta de los libros del Registro tiene una superficie de 70 metros y 50 
decímetros cuadrados.
Con  el  objeto  de  que  dicha  declaración  de  obra  nueva  pueda  ser  objeto  de 
inscripción y dadas las diferencias de superficie entre la finca registral (70,50 m2) y la 
superficie de parcela ocupad por la edificación que se declara (113 m2), la interesada 
solicita la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley hipotecaria a 
los efectos de la constancia registral de ese exceso de cabida para lo cual se incorpora a 
la escritura de declaración de obra nueva, cédula parcelaria de la que resulta que la finca 
tiene la referida superficie de 113 metros cuadrados.
Iniciada la tramitación del antedicho procedimiento notificándose esa pretensión a los  s
titulares colindantes tanto registrales localizados como catastrales, dentro del plazo legal  oe.
establecido al efecto se formuló oposición a la constancia registral de dicho exceso: w.
alegPaonrd op aqrtuee  pcoor mloos  rteitsuulaltrae sd dee l ala  infisnccraip rceiógnis tprarilm 9e.5ra0 1d, ec olali nfdinacnate  repgoirs terla ll in5d.1e1ro5  ncourytea 
caambbidaas  sfien cparse, teqnudee  saeugmúne nhtaorj,a  hcaa teaxsitsrtaidl od etrla daiñcoio n1a8l8m0e nqtuee u na pcoartlalenjó na  qsuue  essecpriator adbea 
oposición la citada finca tenía una superficie de 70,50 metros, pasando actualmente a
tener una superficie de 113 metros cuadrados según pretensión de la promotora del 
expediente por lo que se habría producido una invasión del dominio público.
Así mismo, se ha formulado oposición mediante la presentación del correspondiente 
escrito por parte del Ayuntamiento de la Cendea de Cizur Menor en los mismo términos 
antes reseñados e incorporados al expediente.
Habida cuenta de las alegaciones presentadas y del historial de la finca en el que 
desde la primera inscripción no ha variado su descripción y superficie, salvo en lo relativo 
a las personas titulares de las fincas colindantes este registrador alberga dudas sobre la 
identidad de la finca fundadas en la posible invasión del dominio público.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria; 3 del Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  del  Catastro  Inmobiliario,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de 
junio, 19 de julio, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 1 de junio, 4 de 
septiembre y 10 de octubre de 2017, y 5 y 20 de marzo, 10 de abril y 12 de junio 
de 2019.
El  articulo  199  regula  las  actuaciones  necesarias  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica,
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real 
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
En el presente caso, resultan justificadas las dudas, al ponerse de manifiesto la oposición 
expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica. Oposición 
que se fundamenta en los datos y documentos expresados en los hechos.
Por otra parte en cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como 
señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016  e
0 la más reciente de 4 de septiembre de 2017, ésta protección que la Ley otorga al  bo
mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace  02ww
eexl treengsisivtraa daol rd yo mcoinni oe lp qúubelic pou ndoie rinas lclerigtoa rp ae rcoo dlisei ocnuayra a elgxuisntean pcrieat etennsgióan i nddei ciniossc rsipucfiicóine.ntes
prevPisotro  teanl  mdiosttiivnota, sc oleny ecsa reáscpteerc iparleesv,i oc oam loa  lpar ádcet iccao sdtaes  lao  dines cmriopncitóens,,  eyl  creognifsotrrmadeo ra  hloa 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así  se  expresa  de  manera  terminante  y  reiterada  en  varios  preceptos  de  la  Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, 
sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones 
concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205.
De todo ello resulta que los registradores deben evitar practicar inscripciones de 
bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, 
inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, 
precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre 
esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
En el presente caso, resultan justificadas las dudas al ponerse de manifiesto la 
oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción 
de la representación gráfica.
Aunque,  como  señala  el  artículo  199,  «la  mera  oposición  de  quien  no  haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no 
determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en 
el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del 
registrador, especialmente cuando se trata de la oposición de la Administración Pública 
poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca 
que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación 
hipotecaria.
Por todo ello a la vista de las alegaciones municipales no puede procederse a la 
inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones 
correspondientes ante dichas autoridades administrativas o incluso judicial para instar la 
rectificación de las resoluciones dictadas.
Como consecuencia de la no inscripción del exceso de cabida de la finca tampoco 
procede la inscripción de la declaración de obra nueva sobre la misma sencillamente 
porque la misma no cabría dentro de la finca.
Contra esta calificación registral (…) Pamplona, a 28/11/2019. El registrador (firma 
ilegible).
III
Doña M. Y. Z., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 7 de enero de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 10 de enero, en 
el que alega lo siguiente:
Alegaciones:
Primera.  Con  fecha  12  de  junio  de  2019  la  suscribiente  otorgó  escritura  de  oe.
declaración de obra nueva ante el Notario de Pamplona, Don Joaquín de Pitarque  w.
Rdeo dlaLrí agP ureoespzci re(intduúarmda  enfur.oºe   41p 8dre8es0 Pe dnaetma sdpualo  pneraol  t2(oe0cn oatlrgoao)d s(a…t on ).d.º e1 528011,9 a psaiernat os u6 3in5s, cdriiaprcioió n7 0e)n. el Registro  2020-8402n https://ww
El  registrador  dio  inicio  al  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley
Hipotecaria procediendo a la notificación a los titulares de fincas colindantes para que  Bc
pudieran comparecer ante el Registrador y alegar y justificar lo que a su derecho 
conviniera.
Con fecha 24 y 26 de septiembre de 2019 (con número de registro 1807 y 1831) 
fueron presentados dos escritos de alegaciones oponiéndose a la inscripción.
Con fecha 11 de diciembre de 2019 le fue notificada a la suscribiente calificación 
registral por la que se acuerda suspender la práctica de los asientos solicitados por los 
motivos a los que haremos referencia en los expositivos siguientes.
Segunda.  En la calificación registral se hace constar que «los registradores deben 
evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en 
parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la 
inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de 
existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada 
domo demanial».
Se expone que, de conformidad a lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
corresponde al registrador valorar las alegaciones y decidir motivadamente según su 
prudente arbitrio. En este caso el registrador «alberga dudas sobre la identidad de la 
finca fundadas en la posible invasión del dominio público» y considera que debe tener en 
cuenta las alegaciones al tratarse de la oposición de la Administración Pública poniendo 
de manifiesto una alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión 
de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.
Es  por  ello  que  deniega  la  inscripción  del  exceso  cabida  de  la  finca  y  de  la 
declaración de obra nueva ejecutada sobre la misma «porque la misma no cabría dentro 
de la finca».
Tercera.  El Presidente del Concejo de Muru Astrain presentó escrito de alegaciones 
afirmando en síntesis que «existe una discordancia de superficie, siendo que del viario 
público se han detraído 37,56 m2, justa la diferencia existente entre ambos catastros 
de 1980 y 2019» y por ello se opone a la inscripción.
La Comunidad de Propietarios C/ (…) presentó escrito de alegaciones afirmando que 
«existía  un  callejón  que  separaba  ambas  propiedades,  un  suelo  público  que  ha 
desaparecido y comprobamos que existía un callejón que separaba ambas propiedades, 
un suelo público que ha desaparecido y comprobamos que los cubiertos de D M. J. Z. 
han pasado de 70,50 metros cuadrados a 113 metros cuadrados» y añade en su escrito 
que «a día de hoy no existe callejón, la casa de Doña M. Y. Z. que deriva de Don M. Z. 
está totalmente pegada a la propiedad de la Comunidad de Propietarios calle (…) de 
Muru Astrain, antes (…), con el consiguiente perjuicio de luz y espacio a esta propiedad 
y  de  lo  que  se  deduce  que  la  diferencia  entre  los  70,50  metros  cuadrados  de  la 
propiedad de Doña M. Y. y los 113 metros cuadrados que pretende inscribir, o sea, 42,50 
metros corresponden al callejón que separaba ambas casas y por lo tanto propiedad 
comunal de Muru Astrain».
Ambos escritos de alegaciones han llevado a un error al registrador ya que no es 
cierto que la suscribiente se haya apropiado de suelo de dominio público y que haya 
aumentado la superficie de la parcela existiendo una evidente mala fe en la actuación de 
la Comunidad de Propietarios Calle (…) tal y como exponemos a continuación.
Cuarta.  La parcela 36 del polígono 8, tiene desde la implantación de catastro, en el 
año  1987,  una  superficie  de  112,95  metros  cuadrados.  Se  acompaña  (…)  cédula 
parcelaria actual, (…) cédula parcelaria emitida con fecha 14.4.1994 (es decir previa a la  s
obra realizada) donde se hace constar que se trata de un almacén agrícola y que consta  o
de una superficie de 113 m2. (…) croquis de parcela que consta en la implantación de  w.
ccaattaaDsstterr oae.l setnotsr et rleoss  ddoactousm ceanttaosst rsaele sin fdieerl ea ñqou e1 9n8o7 e, xloisst ep rneivnigousn aa  lad ifreeraelnizcaiaci ódne  dseu plae rofibcriea   2020-8402n https://ww
(año 1994) y los del año 2019.
Sorprende y, mucho, que se diga por la Comunidad de Propietarios Calle (...) que la 
suscribiente se ha apropiado de 42,50 m2 de suelo público cuando sabe perfectamente 
que esto es incierto ya que en el año 2012 se mantuvo un contencioso entre ambas 
partes habiéndose dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Pamplona 
Sentencia n.º 140/2013 de fecha 10 de septiembre (…)
En el fundamento jurídico segundo de dicha resolución expresamente se dice «en la 
audiencia previa llevada a cabo se dejó claro por ambas partes que no es un hecho 
controvertido  el  que  el  hueco  existente  entre  ambas  viviendas  es  una  belena  o 
etxekoartea».
La regulación de las mismas se encuentra en las Leyes 376 y 404.2 del Fuero 
Nuevo, estableciendo la Ley 376 que se «presumen comunes a las edificaciones los 
vanos entre las fincas urbanas conocidos con el nombre de belenas o etxekoarteas que 
se regirán por lo dispuesto en esta Ley y en el párrafo segundo de la Ley 404».
Los colindantes saben que la belena (vano, callejón, pasadizo) no se ha eliminado 
porque ninguna actuación se ha realizado con posterioridad al procedimiento judicial, sin 
embargo, con clara intención de perjudicar los derechos de la suscribiente, se afirma que 
esta se ha apropiado de suelo de dominio público. Como prueba de esta evidente mala 
fe acompañamos (…) misiva remitida por el letrado Don J. R. I. y (…) la contestación 
remitida; ambas cartas son previas a la judicialización del conflicto y en la carta remitida 
por los colindantes se dice expresamente «siempre hemos tenido la certeza de que el 
callejón es parte de nuestra finca».
Desconocemos  porque  la  administración  afirma  que  se  han  detraído  del  viario 
público 37,56 m2 cuando no aporta justificación documental de dicha afirmación ni existe 
prueba de la existencia de un vial de esas dimensiones entre ambas edificaciones (…) A 
mayor abundamiento del acervo probatorio aportamos (…) telón de implantación del 
año 1987 donde se observa que nunca ha existido un vial sino dos parcelas privadas 
colindantes.
Para una mejor comprensión se inserta foto del documento donde se grafía el límite 
de ambas parcelas sin que conste entre ambas un vial.
[Imagen insertada]
Además, el Ayuntamiento, tras la obra de rehabilitación que se hizo de la vivienda 
otorgó licencia de primera ocupación y tramitó la modificación catastral por lo que de ser 
cierta la ocupación del viario público se hubiera puesto alguna objeción en ese momento 
y en modo alguno se hubiera tramitado una modificación de los datos catastrales para 
adecuarlo a la realidad del momento (…)
También  sorprende  la  siguiente  frase  «a  día  de  hoy  no  existe  callejón».  Esta 
afirmación no es veraz tal y como acreditamos con las fotografías que aportamos (…) en 
las  que  se  observa  la  existencia  de  esa  belena.  Se  inserta  foto  para  una  mejor 
ilustración.
[Imagen insertada]
A mayor abundamiento hemos accedido al Sitna y aunque las imágenes no son muy 
nítidas estas sirven de prueba de lo alegado por esta parte; se puede observar que en 
ninguna de las fotos (la más antigua data del año 1926) hay un vial. Insertamos las 
ortofotos y lo hacemos desde la más actual hasta la más antigua. Así en la primera foto, 
la del año 2017, se observa perfectamente la existencia de un pasadizo sobre el que se 
superpone el tejado de los colindantes (motivo del litigio judicial),
A efectos ilustrativos insertamos las ortofotos de los diferentes años solicitando que 
por el registrador se acceda al Sitna para una mayor claridad. s
Año 2017- actual oe.
[Imagen insertada] w.
Año 1966-1971 02ww
[AImñoa g1e9n5 6in-1se9r5t7ada]
[Imagen insertada]
Año 1929
[Imagen insertada]
Quinta.  Por  si  alguna  duda  cabe  aportamos  (…)  certificado  expedido  por  el 
arquitecto encargado de realizar la obra en el que se indica que el proyecto se realizó 
definiendo  el  solar  con  los  croquis  de  Riqueza  Territorial  y  la  edificación  existente 
indicando que «el replanteo se realiza siguiendo el proyecto y las huellas y restos de 
muros existentes que definen la propiedad, sin ampliar la edificación existente».
En el punto 5 de su informe se indica que «la obra se realizó conforme al proyecto 
mencionado y se recoge en los planos finales visados en el colegio de arquitectos con 
fecha 18 de junio de 2009, así la fachada principal mide 8,85 m y la fachada de la 
carretera mide 8,02 m; la superficie que ocupa la planta semisótano es 111,93 m2 
manteniendo el callejón con la parcela 35 sus medidas originales».
También aportamos (…) una fotografía antigua en la que se evidencia el estado de la 
casa y la existencia del vano, pasadizo o belena entre las dos fincas privadas. Se inserta 
extracto de la foto para una mejor comprensión.
[Imagen insertada]
Sexta.  De todo lo expuesto se evidencia que no existía un vial entre ambas fincas 
privadas por lo que no se ha producido una invasión del dominio público que deba ser 
protegido,
Las descripciones registrales de las fincas también arrojan luz y por ello adjuntamos 
(…) la certificación de la finca registral 5.115 (que se corresponde con la parcela 36 de 
catastro) y de la finca registral 9501 (que se corresponde con la parcela 35 de catastro). 
Del contenido de esta certificación se infiere lo siguiente:
– Que la primera inscripción registral de la finca registral 5.115 (catastral 36) data 
del 7 de enero de 1926 al haberse inscrito la escritura otorgada el 26 de mayo de 1915 
ante el Notario de Pamplona, don Bartolomé Castedo.
– Respecto al lindero de la parcela se indica que por el lado izquierdo linda con 
callejón que le separa la casa de F. E.
– Que  la  superficie  catastral  de  esta  parcela  coincide  con  la  realidad  física  al 
haberse mantenido la superficie de 113 m2 desde que se implantó el catastro en el 
año 1987 ya que los datos catastrales se extraen del trabajo de campo realizado siendo 
este dato fiel reflejo de la realidad; lo que no se puede predicar de la superficie que 
consta en una escritura que data del año 1915 y que se basaba en meras referencias de 
las partes.
– Respecto a la parcela registral 9.501 (catastral 35) su primera inscripción trae 
causa de la escritura de fecha 25 de abril 1972, de fecha posterior a la de inscripción de 
la finca de la suscribiente, motivo por el cual la expresión de los linderos no coincide.
– Respecto a su lindero sur dice que linda con cubiertos de M. J. Z.
Ha quedado plenamente acreditado que:
– La superficie catastral de la parcela 36 se ha mantenido invariable desde la 
implantación de catastro y por tanto desde la toma de datos en el trabajo de campo.
– Que no existe ningún indicio fehaciente de la existencia de una calle pública entre 
las fincas privadas.
– Que entre ambas fincas existía y existe lo que se conoce como helena (Ley 372 
del Fuero Nuevo). e.e
– Que dicho callejón, vano o helena sigue en la actualidad y los propios linderos que  b
constan  en  el  registro  sirven  para  acreditar  este  extremo  ya  que  la  finca  9501  02ww
(ccaallteajsótnra, le 3s5 d)e sceirñ caolan  qeul ep alisnaddai zaol  squure c doens cdueb aienrttiogsu oy  elax ifsintec ae n5t1re1 5a m(cbaatass ptraarl c3e6la) sli.nda con
Séptima.  A fin de verificar las alegaciones realizadas por esta parte se interesa que
se acceda a cuenta documentación obre en los archivos de catastro y se solicite al
Servicio de Riqueza Territorial del Departamento de Hacienda y Política Financiera de 
Gobierno de Navarra que emita certificación indicando si entre las parcelas 35 y 36 del 
polígono 8 ha constado en algún momento desde el año 1987 hasta la actualidad un vial 
público informando igualmente si sobre la parcela 36 del polígono 8 se han realizado 
modificaciones en cuanto a su delimitación».
IV
El registrador de la propiedad de Pamplona número 4, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, las Leyes 376 y 404 de la 
Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del 
Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo y las resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril de 2016, 8 de 
junio de 2016, 3 de octubre de 2016, 10 de octubre de 2016, 9 de junio de 2017, 30 de 
junio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 de septiembre 
de 2017, 19 de octubre de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 18 de 
diciembre de 2017, 15 de enero de 2018, 19 de diciembre de 2017, 16 de enero de 2018, 
23 de abril de 2018, 1 de agosto de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de noviembre 
de 2018, 19 de noviembre de 2018, 27 de noviembre de 2018, 28 de noviembre de 2018, 
5 de diciembre de 2018, 14 de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 30 de enero 
de 2019, 28 de marzo de 2019, 30 de abril de 2019, 26 de septiembre de 2019 y 9 de 
octubre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
catastral  correspondiente  a  una  finca  registral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción. La solicitud de dicha operación es previa a una declaración de obra nueva 
sobre  la  finca,  siendo  precisa  efectuar  dicha  rectificación  descriptiva  (cfr.  doctrina 
reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado citada en «Vistos») ya 
que la obra nueva no cabe en la finca registral.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La finca registral número 5.115 según su inscripción primera que data de 1926 es 
una casa con una superficie de 70 metros y 50 centímetros cuadrados.
– Según el título y Catastro, la finca tiene una superficie de 113 metros cuadrados.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo dudas de invasión de 
dominio público a la vista de la oposición de un titular registral colindante y de la 
formulada  por  la  Administración  Pública,  relativa  a  la  invasión  de  un  callejón.  En 
concreto, el Ayuntamiento de Cendea de Cizur afirma que «existe una discordancia de 
superficie, siendo que del viario público se han de traído 37,56 metros, justo la diferencia 
entre ambos Catastros de 1880 y 2019», acompañando documentos acreditativos de la 
situación catastral de los años referidos.
La recurrente alega, en síntesis, que no existe alteración del Catastro desde 1987,  s
que el callejón no ha desaparecido, que se trata de una «belena» o «etxekoarte» (vano o  e.
espacio común entre edificaciones regulado en el Fuero Nuevo de Navarra) y no de una  w.
calle pública y que así se afirmó en una Sentencia que resolvía una controversia judicial  02ww
que se aporta junto con el escrito de recurso.
regis2t.r acEiósn  ddoec truinna  exccoenssoo liddea dcaa bdied a essttraic toD irseecncsióun  soGloe npeuraeld e(c fcro. n«fiVguisrtaorss»e) : co«ma)o  Llaa 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas. El artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como 
operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su 
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas 
georreferenciadas  de  sus  vértices.  La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la 
inscripción  tiene  como  consecuencia  que  «una  vez  inscrita  la  representación  gráfica 
georreferenciada  de  la  finca,  su  cabida  será  la  resultante  de  dicha  representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
(párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  el  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». El apartado 2 del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de 
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
4.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación 
gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y 
la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación 
gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se 
entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la  representación  gráfica  aportada  y  la 
descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma 
porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por 
ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su  e
correcta diferenciación respecto de los colindantes». bo
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca  02ww
pcooisnibcildea  inevna stoiódno  od ep afirntec acso nc ooltinrad abnateses  ginrámfiactari cinuslacdriatas  oo  csoen  eeln cduobmriiensioe  puúnb licnoe,g oac liao 
tdrea slala tLiveoy  uH ioppoeteracaciroian eys R dees omluocdioifniceasc idóen  2d2e  deen taidbaridl,  h8i pdoet ejucnairoia y ( c1f0r.  daer toíccutulobsr e1 9d9e  y2 021061, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  La Dirección General de los Registros y del Notariado ha mantenido una doctrina 
consolidada (cfr. «Vistos») acerca de que, la protección registral que la Ley otorga al 
dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se 
hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios 
suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de 
inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así  se  expresa de manera  terminante y  reiterada  en  varios  preceptos  de  la  Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, 
sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones 
concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino 
asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio 
público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la 
posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio.
Aunque,  como  señala  el  artículo  199,  «la  mera  oposición  de  quien  no  haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no 
determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en 
el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del 
registrador, especialmente cuando se ponga de manifiesto una situación de alteración de 
la  configuración  física  de  la  finca  que  implicaría  invasión  de  dominio  público,  e.
circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria. w.b
regis6t.r adPorro ceend ela,  enno taco dnese ccuaelifniccaiac,i óenn tjruasrt ifaic aann alaliz adre nsei gloasc iómno tdiveo sla  eisngsrcimripidcoiósn  pdoer  leal 
rceopnrseisdeenratancdioó nq ueg rtáofdicoa  juiscoioli cditea didae nyti dacdo ndsei glau iefinnctea  proerc tpifaicrtaec idóenl  redgei strlaa dodr,e nscor ippuceiódne, 
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados.
En el concreto supuesto de este expediente, resultan justificadas las dudas del 
registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a 
la inscripción de la representación gráfica. Oposición que es terminante y pone de 
manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría 
invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, según 
ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores.
No se pueden estimar las alegaciones de la recurrente acerca de la naturaleza del 
callejón o las resoluciones judiciales sobre el mismo, ya que las mismas se aportan junto 
con el escrito de recurso. En el recurso contra la calificación la apreciación documental 
ha de limitarse a los mismos documentos que se tuvieron a la vista al calificar, según 
reiteradísima doctrina sentada por esta Dirección General (cfr. resoluciones de 14 de 
octubre de 2006, 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 13 de enero de 2011, 
11 de abril de 2012, 31 de mayo de 2012 entre otras muchas). Así lo prescribe el 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  conforme  al  cual  «el  recurso  deberá  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos  o  en  documentos  no  presentados  en  tiempo  y  forma».  Por  lo  tanto,  lo 
procedente sería presentar la documentación completa con las resoluciones judiciales 
aportadas en sede de recurso para que pueda emitirse una nueva calificación a la vista 
de la misma.
En definitiva, atendiendo a la documentación de la que el registrador disponía al 
tiempo de emitir la calificación, debe confirmarse la calificación a la vista del informe 
municipal,  pues  dados  los  términos  de  este  pronunciamiento  municipal  no  puede 
procederse  a  la  inscripción,  sin  perjuicio  de  que  por  el  interesado  se  ejerciten  los 
recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial 
para instar la rectificación de la resolución dictada.
Y sin que por otra parte el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del 
contenido de dicha resolución municipal (cfr. Resolución de este Centro Directivo de 10 
de octubre de 2017).
7.  A  todo  ello  cabe  añadir  que,  aunque  no  se  tratase  de  una  vía  pública  y 
acogiendo la tesis de que se trata de un espacio común entre edificaciones de los 
previstos en el Fuero Nuevo de Navarra, no queda acreditado que la representación 
gráfica de la finca no invada dicho espacio.
Así,  en  el  caso  que  nos  ocupa  el  titular  colindante  afectado  también  formula 
oposición aportando diversos documentos en sustento de la misma y pone de manifiesto 
el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.
A lo que cabe añadir la existencia de una notable desproporción entre la finca 
registral (que se ha mantenido inalterada desde su inmatriculación en 1926, incluso en 
transmisiones recientes) y la superficie de la representación gráfica catastral aportada. 
Ya ha señalado este Centro Directivo que es presupuesto de aplicación de cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte  de  la  representación  gráfica  de  la  misma  que  se  pretende  inscribir, 
correspondencia que es dudosa en el caso que nos ocupa.
Las circunstancias concurrentes denotan la posible existencia de operaciones de  e.
modificación  de  entidades  hipotecarias  y  negocios  traslativos  no  formalizados  w.b
debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. 02ww
que Enno  deesf ipnaitcivíafic, ad ela  lodse lidmaittoasc ióyn d gorcáufmicae nqtuoes  sqeu ep roebterannd ee nin secl reibxirp, erdeiseunlttea,n dsoe  peovsidibelnec oia, 
pcuuaenddeo a mlteernaor sla,  nroe ainlicdoandt rfoísviecrat ideox,t eqruioer  cqoune  lase i nasccoritpac icóonn  dlea  lgal orbeaplr edseesnctraipccióiónn g rreágficisatr asel, 
pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el
recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de 
recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión 
que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de 
justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.