BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53684
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7415 Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se deniega la 
práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia por la que 
se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don J. C. B. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Madrid número 22, don Adrián Jareño González, por la que se 
deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia por la que 
se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don J. C. B. se solicitaba la denegación de «la 
inscripción de la transmisión del crédito, pues el registro de la propiedad sólo tiene por 
objeto la inscripción de derechos reales y no de derechos de crédito», la denegación de 
la «inscripción de la hipoteca a nombre del adquirente del crédito, pues faltaría el 
consentimiento en tal sentido del titular de la hipoteca (Caixa Geral de Depósitos)» y 
«cancelar la propia hipoteca, por constar fehacientemente que el anterior titular registral 
de la hipoteca (Banco Caixa Geral) ya no es titular de la obligación garantizada».
II
Presentada  dicha  instancia  el  día  8  de  febrero  de  2021  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Madrid número 22, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos Entrada:
N.º Entrada: 685.
Fecha: 08/02/2021. Hora: 12:40.
Naturaleza: Cesión de crédito.
Presentante: Don J. C. B.
Hechos:
El documento de naturaleza privada no es susceptible de operación registral alguna, 
amén de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  sus  efectos,  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  por  consentimiento 
fehaciente del titular o mediante la correspondiente resolución judicial firme dictada en 
procedimiento en el que aquel hubiera sido parte.
Fundamentos de Derecho: s
Artículos 1.3, 3, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y 420 del Reglamento Hipotecario. w.
Contra la presente nota, (…) 15ww
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Adrián Jareño
aGñoon zdáolse zm rile vgeisintrtaiudnoor»/a. de Registro Propiedad de Madrid 22 a día ocho de febrero del
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. C. B. interpuso recurso el día 16 de 
febrero de 2021 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Hechos.
La finca 2162/D estaba gravada por una hipoteca, cuyo titular registral (crédito e 
hipoteca) era la entidad Banco Caixa Geral.
En fecha 8 de febrero (…) ante el mencionado Registro, presenté escrito solicitando 
la denegación de la inscripción de la cesión de crédito e hipoteca realizada por la 
mercantil "XYQ Luxco", puesto que la entidad Banco Caixa Geral había realizado una 
doble cesión del crédito:
– Primera cesión.–En base a escritura pública (…) de fecha 12 de diciembre de 2014 
y número de protocolo 2.130 del Notario Emilio Recoder de Casso, suscrita entre la 
entidad Banco Caixa Geral ("BCG") y Caixa Geral de Depósitos ("CGD") "que tuvo por 
objeto  la  formalización  de  la  emisión  por  parte  de  "BCG"  de  las  participaciones 
hipotecarias y su suscripción por parte de "CGD", de conformidad con las disposiciones 
legales vigentes que resultan de aplicación y de conformidad con el procedimiento y los 
requisitos establecidos en el RDL 716/2009" (véase Estipulación - "2. Objeto", pág. 12).
– Segunda cesión.–La entidad Banco Caixa Geral vuelve a ceder el crédito (ya 
extinguido) a la mercantil "XYQ Luxco", en base a escritura autorizada por el notario de 
Madrid, Don José Blanco Losada, el día 9 de marzo de 2020, protocolo 1.187.
En  este  recurso,  reitero  los  Fundamentos  de  Derecho  expuestos  en  el  escrito 
presentado ante el mencionado Registro:
1.  La cesión del crédito entre Banco Caixa Geral y Caixa Geral de Depósitos por 
medio de participaciones hipotecarias conllevó a la extinción del crédito, por lo tanto, la 
mercantil "XYQ Luxco" debería haber aportado al Registro, o bien: 1) escritura de cesión 
de crédito que lo adquirió a Caixa Geral de Depósitos; o, 2) escritura pública que acredite 
que la entidad Caixa Geral de Depósitos otorga y confiere capacidad de representación a 
la mencionada mercantil, extremos que no han sido aportados al mencionado Registro.
2.  La transmisión del crédito se realizó por medio de títulos valores ("participaciones 
hipotecarias"), no obliga a su registro, y ha generado la discordancia entre el registro y la 
realidad jurídica extrarregistral (art. 39 Ley Hipotecaria).
3.  En el mencionado escrito en su Fundamento de Derecho cuarto, he hecho 
referencia a la Resolución de 19 de febrero de 2018 ante una situación similar cuando se 
produce una doble cesión de crédito, concretamente, la "Resolución de 19 de febrero 
de  2018,  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso 
interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad 
interino de Valencia n.º 16, por la que suspende la inscripción de una escritura de 
cancelación de hipoteca", que además de reconocer la extinción de un crédito ante una 
doble cesión, expresa que:
"Este Centro Directivo ya manifestó (cfr. Resolución de 6 de agosto de 2014) que, en 
la cesión de un crédito hipotecario, dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del 
crédito, lo relevante es la transmisión de éste, por lo que deben hacerse prevalecer las 
normas sobre cesión de créditos frente a las que regulan la cesión de hipotecas"». s
IV w.
el exEpl erdeigeinsttrea ad oers dtee  Clae nPtrroop Dieidreacdt ivsou.scribió informe el día 22 de febrero de 2021 y elevó
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3 y 322 de la Ley 
Hipotecaria; 416 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 
de mayo de 2003, 2 de febrero, 2 de marzo y 14 de abril de 2005, 19 de diciembre 
de 2006, 23 de diciembre de 2008, 10 de junio de 2009, 19 de junio y 20 de septiembre 
de 2010, 28 de marzo y 23 de agosto de 2011, 3 de mayo y 17 de septiembre de 2012, 
20 de noviembre de 2013, 17 de febrero y 8 de abril de 2014, 5 y 20 de febrero, 27 de 
marzo, 9 de julio y 25 de septiembre de 2015, 14 de marzo y 20 de julio de 2016, 5 de 
mayo de 2017 y 10 de abril y 20 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de febrero de 2020 y 16 de 
junio de 2020.
1.  Mediante la instancia que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Madrid 
número 22, se solicita que se cancele la inscripción de una cesión de hipoteca.
El  registrador  acuerda  no  practicar  asiento  de  presentación  por  aplicación  del 
artículo 420 del Reglamento Hipotecario, al entender que se trata de un documento que, 
por su naturaleza, contenido o finalidad no puede provocar operación registral alguna.
2.  En  cuanto  a  la  idoneidad  del  recurso,  debe  recordarse  que  en  la  primera 
redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a 
extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. 
La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer 
recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la 
provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la 
Ley 24/2005, por lo que actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No 
obstante, este Centro Directivo ha entendido (cfr., Resoluciones citadas en los «Vistos») 
que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como 
tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse 
contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por 
tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 
y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si 
procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación 
que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador 
respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.
3.  Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el 
asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es 
lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la 
sola aportación del título correspondiente al Registro.
Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si 
procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos 
realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya 
presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación.
Consecuentemente,  en  este  momento  inicial  el  registrador  debe  limitarse 
exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento 
establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos 
requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar 
que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la  e
anotación o inscripción definitiva del título. bo
4.  Por lo que se refiere a la calificación objeto de este recurso, el artículo 420.1 del  15ww
aR elogsla mreegnistotr aHdioproetes cnaori oe, xetenn cdoenrs oansiaennctoia  dceo np erel saerntítcaucloió n3  ddee  llao sL edyo cHuipmoetenctoasr iap,r iovraddeonsa, 
salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de 
presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se 
solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.
Este  es  el  criterio  que  ha  de  presidir  la  interpretación  del  referido  precepto 
reglamentario (vid. también el apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender 
asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o 
finalidad no puedan provocar operación registral alguna»).
Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo 
no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente 
resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.
Es indudable que en el presente expediente nos encontramos ante una instancia 
privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la 
decisión del registrador.
5.  A la misma conclusión se llega por aplicación de la reiterada doctrina de esta 
Dirección General según la cual en aras de la independencia del registrador a la hora de 
emitir la calificación, es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que 
denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles.
En este sentido, siguiendo el criterio ya apuntado por la reciente Resolución de este 
Centro Directivo de 24 de mayo de 2019, se advierte del limitado alcance que ha de 
darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para obtener 
o lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar 
la calificación de otro documento presentado o por presentar y que no deben interferir en 
ésta, pues sus autores o remitentes tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez 
del  acto  cuyo  acceso  registral  consideran  improcedente  o  solicitar  la  adopción  de 
medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a 
fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de 
conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la 
anotación de la demanda o el asiento registral que en su caso corresponda.
6.  Por último, aunque –por hipótesis– la solicitud objeto de calificación hubiera 
podido ser objeto de asiento de presentación si hubiera reunido los requisitos necesarios 
para ello, y tuviera que pronunciarse este Centro Directivo respecto de la pretensión 
contenida  en  el  recurso,  y  en  caso  de  haberse  practicado  el  referido  asiento  de 
presentación, la calificación igualmente debiera haber sido negativa.
En este sentido, toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del 
Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la 
rectificación del Registro parte de un principio esencial y que constituye un pilar básico 
en nuestro Derecho hipotecario que afirma que los asientos registrales están bajo la 
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado 
este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones en «Vistos»), la rectificación o cancelación 
de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los 
que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no 
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial 
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  bo
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en  15ww
teol dpola ezlolo d ceo ndfoosr mmee sae lso  deesstadbel escuid noo etifnic laocsi óanrt,í csuielonsd o3 2d5e  ya p3l2ic8a cdieó nla l aLse yn oHrimpoatse cdaerl iaju.icio verbal,
Madrid, 15 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.