BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 303 Miércoles 18 de noviembre de 2020 Sec. I.   Pág. 100545
I. DISPOSICIONES GENERALES
COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CATALUÑA
14371 Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la 
actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.
El artículo 67.6.a) del Estatuto prevé que los decretos-ley sean promulgados, en 
nombre del Rey, por el Presidente de la Generalidad.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 y concordantes de la Ley 13/2008, 
de 5 de noviembre, de la presidencia de la Generalidad y del Gobierno, y visto el 
Decreto 114/2020, de 30 de septiembre, de sustitución del Presidente de la Generalidad 
de Cataluña;
De acuerdo con lo anterior, promulgo el siguiente Decreto-ley:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La protección de la vida y de la salud frente a la pandemia de la COVID-19 ha 
obligado a las autoridades competentes, el Gobierno entre ellas, a adoptar medidas de 
suspensión  o  restricción  de  actividades  económicas  que,  a  pesar  de  su  carácter 
transitorio, tienen un impacto evidente sobre los sectores afectados por la pérdida de 
ingresos  que  les  pueden  suponer  y  por  la  dificultad  o  imposibilidad  de  afrontar  el 
cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los 
locales arrendados. Esta situación, sumada a los sacrificios que estos sectores ya 
habían sufrido anteriormente, puede suponer el fin de muchas actividades económicas, 
la pérdida de muchos puestos de trabajo y, en consecuencia, la pérdida de los medios de 
subsistencia de un gran número de personas y familias, principalmente en el caso de las 
trabajadoras y trabajadores autónomos y de las pequeñas y medianas empresas. Ello 
obliga a adoptar medidas urgentes y extraordinarias que permitan evitar o mitigar este 
resultado.
Tal y como dispone el artículo 45 del Estatuto de autonomía de Cataluña, los poderes 
públicos tienen que adoptar las medidas necesarias para promover el progreso económico y 
social de Cataluña y de sus ciudadanos, basados en los principios de la solidaridad, la 
cohesión, el desarrollo sostenible y la igualdad de oportunidades. La Generalidad, además, 
tiene que favorecer el desarrollo de la actividad empresarial y el espíritu emprendedor 
teniendo en cuenta la responsabilidad social de la empresa, la libre iniciativa y las condiciones 
de competencia, y tiene que proteger especialmente la economía productiva, la actividad de 
los emprendedores autónomos y la de las pequeñas y medianas empresas. Estos objetivos 
se pueden alcanzar desde varias competencias que el Estatuto de autonomía atribuye a la 
Generalidad, como la competencia exclusiva en materia de comercio y la competencia sobre 
la promoción de la actividad económica, reconocidas, respectivamente, por los artículos 121 
y 152 del Estatuto, y también, principalmente, mediante el ejercicio de la competencia 
exclusiva en materia de derecho civil que le otorga el artículo 129.
Considerando la urgencia de aprobar medidas jurídicas de apoyo a la actividad 
económica desarrollada en bienes inmuebles arrendados para uso comercial, incluidas 
las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas y servicios que se ven  s
afectados de manera particularmente intensa por esta crisis sanitaria, como los de  oe.
estética, de hostelería y de restauración, se adopta una regulación ad hoc en relación  w.
con la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales, institución  371ww
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impuestas  para  evitar  la  propagación  de  la  pandemia  de  la  COVID-19  respecto  del 
aprovechamiento  material  de  bienes  inmuebles  arrendados  para  el  uso  de  actividades 
industriales y comerciales, entendidas en el sentido ya mencionado. El criterio no se basa en 
apriorismos o maximalismos, sino en un principio de solidaridad que se traduce en el reparto 
igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando 
hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes.
Teniendo  en  cuenta,  por  lo  tanto,  la  excesiva  onerosidad  de  algunas  de  las 
prestaciones,  el  carácter  imprevisible  e  inevitable  del  riesgo  de  donde  deriva  y  la 
necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación 
del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos, se 
opta por preservar e incentivar la autonomía de la voluntad y se establecen las reglas 
legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo. De esta forma se 
adopta una solución expeditiva en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic 
stantibus y se evita, al mismo tiempo, el incremento indeseable de la litigiosidad. En 
cualquier  caso,  las  reglas  establecidas  afectan  exclusivamente  al  reparto  de  estas 
consecuencias negativas y son compatibles con el derecho de las partes a acudir al 
auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa al contrato.
Las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones 
o restricciones dictadas por la autoridad competente y se establecen como reglas por 
defecto en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo satisfactorio en un plazo 
prudencial. La adopción de estas normas favorece la seguridad jurídica y resulta esencial 
con el fin de garantizar la protección y supervivencia del tejido económico de nuestro 
país, dado que la falta de regulación es fuente de incertidumbre en estos momentos de 
inestabilidad económica y puede ocasionar una gran conflictividad y el colapso del 
sistema judicial.
Por lo tanto, en uso de la autorización que concede el artículo 64 del Estatuto de 
autonomía de Cataluña, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 13/2008, de 5 de 
noviembre, de la presidencia de la Generalidad y del Gobierno;
A propuesta de la consejera de Justicia y del consejero de Empresa y Conocimiento, 
y de acuerdo con el Gobierno, decreto:
Artículo 1.  Modificación de las condiciones del contrato.
Si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad 
competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del 
aprovechamiento  material  de  bienes  inmuebles  arrendados  para  la  realización  de 
actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero 
de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de 
otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del 
contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con 
las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.
Artículo 2.  Reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes.
1.  En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o 
mediación  en  el  plazo  de  un  mes  a  contar  desde  el  requerimiento  previsto  en  el 
artículo 1, se aplicarán las siguientes reglas:
a)  En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades  s
debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto  oe.
de las vigentes mientras dure la medida de suspensión. w.
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aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de
horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. Bc
c)  La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en 
el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras 
a) y b) de este apartado.
d)  La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o 
parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que 
hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de 
sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el 
organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías 
objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las 
circunstancias a que hace referencia el artículo 1 y, en todo caso, antes de la finalización 
del contrato si su plazo de duración es inferior.
e)  En  caso  de  que  las  medidas  previstas  a  la  letra  a)  de  este  apartado  se 
prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en 
vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin 
penalización  a  partir  del  momento  en  que  ocurra  esta  circunstancia,  mientras  se 
mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo 
notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.
2.  Las reducciones de renta y de otras cantidades debidas por la parte arrendataria 
establecidas en el apartado 1 son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de 
modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Desde 
que reciba el requerimiento, la parte arrendadora debe abstenerse de emitir factura 
contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta 
hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es 
anterior, hasta la fecha del acuerdo.
Disposición transitoria.  Acuerdos anteriores.
La parte arrendataria puede hacer uso de las facultades que le atribuye este Decreto-
ley con independencia de los acuerdos a que hubieran llegado las partes contratantes, 
respecto de las contingencias que se prevén, antes de su entrada en vigor.
Disposición  final  primera.  Régimen  de  la  modificación  del  contrato  por  cambio 
imprevisto de circunstancias.
En el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de este Decreto-ley, y a 
propuesta del departamento competente en materia de derecho civil, el Gobierno deberá 
elaborar y aprobar un proyecto de ley para incorporar en el ordenamiento jurídico catalán 
la  regulación  de  carácter  general  necesaria  para  el  restablecimiento  del  equilibrio 
contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.
Disposición final segunda.  Entrada en vigor.
Este Decreto-ley entra en vigor el mismo día de su publicación en el «Diari Oficial de 
la Generalitat de Catalunya».
Por lo tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación este 
Decreto-ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los que 
corresponda lo hagan cumplir.
Barcelona, 20 de octubre de 2020.–El Vicepresidente del Gobierno en sustitución de  oe.
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Generalitat de Cataluña» número 8267, de 10 de noviembre de 2020)