BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 293 Viernes 6 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 96992
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13752 Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la Registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  I.R.C.  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
Registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú número 2, doña María del Pilar 
Rodríguez Álvarez por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de 
herencia.
Hechos
I
Con fecha 10 de marzo de 2020 se presentó en el Registro de la Propiedad n.° 2 de 
Vilanova i la Geltrú, una escritura pública autorizada por la Notario de Sitges, María del 
Pilar Cabanas Trejo el 9 de febrero de 2012, número 101 de protocolo, de adición de 
herencia. Dicho documento causó el asiento de presentación número 1031 del diario 27. 
En dicho documento doña Y. R. C. adiciona a la herencia de doña J. V. L. una vivienda 
en la calle (…), solicitando su inmatriculación. Aporta certificación descriptiva y gráfica de 
catastro de la finca, teniendo como referencia catastral la 3451607CF9635S001XH.
II
Dicha escritura fue objeto de la siguiente nota de calificación: Examinados los libros 
del Registro resulta que, en la calle (…) ya consta inscrita otra finca con dicha referencia 
catastral, de la que la causante era dueña de una participación indivisa que donó en el 
año 2007 a persona distinta de la heredera. Todo ello es indicio suficiente de que la finca 
en  calle  (…)  puede  estar  ya  inmatriculada.  Fundamentos  de  Derecho.  Vistos  los 
artículos 9, 17, 18, 198, 204, 205 y 249 de la Ley Hipotecaria; la disposición transitoria 
única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; los artículos 97, 111, 418 
y 432 del Reglamento Hipotecario, y las resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 4 de agosto de 2014 y 14 de septiembre y 17 de noviembre 
de 2015 y la de 23 de junio de 2016. El artículo 205.2 L.H. establece, como acto previo a 
cualquier operación de inmatriculación que, «/.../ el Registrador deberá verificar la falta 
de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas». Por su parte, 
la RDGRN de 23 de junio de 2016 ha señalado aplicable la legislación vigente a todo 
supuesto de inmatriculación, cualquiera que sea la fecha del título. Así dice literalmente: 
«3. Entrando a analizar el segundo de los defectos aludidos, debemos precisar si,  e.e
atendiendo a la fecha de presentación de la documentación calificada, debe sujetarse a  b
la redacción de la Ley Hipotecaria resultante de la modificación operada por la Ley de 24  752ww
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inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente
ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa 
anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el 
artículo 205 o en el artículo 206, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la 
fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público 
inmatriculador en el Registro de la Propiedad». El criterio decisorio será, por ello, el de la 
fecha de la presentación del título en el registro». Por todo ello resuelvo: Denegar la 
inscripción del precedente título. Esta calificación será notificada en el plazo de diez días 
desde su fecha al presentante y al Notario autorizante del documento, de conformidad 
con los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de 
noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  Procedimiento 
Administrativo  Común.  La  anterior  nota  de  calificación  negativa  podrá  ser  (…)  La 
Registradora, firmado con firma electrónica cualificada por María Pilar Rodríguez Álvarez 
registradora del Registro Propiedad de Vilanova i La Geltru 2, a día veintidós de abril del 
año dos mil veinte.
III
Contra la anterior nota de calificación, Doña I.R.C. interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 31 de julio de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: que 
debe tratarse de un error pues la causante no hizo donación alguna sobre esta finca, por 
lo que si consta como donataria de esta misma finca otra persona debe tratarse de un 
error o falsedad; que la causante Doña J. V. L. dejó todos sus bienes en herencia a la 
recurrente; que solicita que el documento de donación donde consta la identidad de la 
persona  beneficiaria  de  la  donación  sea  sometida  a  prueba  pericial  por  el  que  se 
compruebe la firma de Doña J. V. L.; que si en el Registro consta la donación en favor de 
otra persona es porque es una donación falsa; que la titularidad catastral se ha cambiado 
a favor de la recurrente y que ha sido la única persona que ha pagado impuestos sobre 
la finca desde la muerte de la causante.
IV
La registradora emitió informe el día 14 de septiembre de 2020, se ratificó en la nota 
de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1,  9,  10,  40  y  205  de  la  Ley  Hipotecaria,  así  como  las 
resoluciones de este Centro Directivo de 23 de junio de 2016, 3 de octubre de 2016, 16 
de enero y 27 de febrero y 31 de octubre de 2018, 24 de abril, 8 de mayo y 11 de octubre 
de 2019, y 21 de enero de 2020.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de adición de 
herencia en la que se solicita la inmatriculación de una finca, cuando en el Registro de la 
propiedad ya figura una finca, situada en la misma calle de la misma localidad, y con la 
misma referencia catastral, inscrita a favor de otra persona, que la adquirió por donación 
de la causante de la herencia ahora presentada a inscripción.
2.  El artículo 205 de la ley hipotecaria dispone en sus dos primeros párrafos lo 
siguiente:
«Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa  inscripción  y  siempre  que  no  oe.
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Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la
certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al 
efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de 
persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial 
de  la  finca  cuya  inmatriculación  se  pretende  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido 
previamente inmatriculadas.»
De la misma manera el artículo 9 en sus primeros párrafos dispone que:
«El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de 
aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas 
al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los 
asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá 
las circunstancias siguientes:
a)  Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los 
datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de  edificaciones, 
expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les 
fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que 
la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en 
los términos del artículo 10.
Cuando  conste  acreditada,  se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación 
urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha 
a la que se refiera.
b)  Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, 
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, 
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices.
Asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter  potestativo  al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. 
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.»
3.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase por todas la resolución 
de  21  de  enero  de  2020)  que  la  legislación  aplicable  (tanto  con  anterioridad  o 
posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de 
la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia 
del  medio  inmatriculador  utilizado,  resulta  imprescindible  para  cuando  acceda  por 
primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y 
gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al 
título inmatriculador.
Ha de recordarse también que conforme al nuevo artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, 
«únicamente  podrá  aportarse  una  representación  gráfica  georreferenciada 
complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los 
siguientes  supuestos:  a)  Procedimientos  de  concordancia  entre  el  Registro  de  la 
Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente 
se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista 
en  una  parcelación,  reparcelación,  segregación,  división,  agrupación,  agregación  o 
deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos». Y resulta que en el  e.
concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 -al igual que en el  w.
regulado  en  el  artículo  203-,  no  existe  expresa  previsión  legal  de  admisión  de  752ww
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o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa.
Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos 
idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia 
heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía 
«aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la 
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y 
responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se 
inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada 
desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral.
Como  ha  señalado  reiteradamente  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, la finalidad que realmente persigue la coincidencia catastral que exigía el 
artículo 53 de la Ley 13/1996, es la de fomentar la razonable coordinación entre la finca 
registral desde el momento mismo de su inmatriculación con el inmueble previamente 
catastrado. Para lo cual, la Ley 13/1996 decidió claramente evitar que surjan nuevas 
fincas  registrales  por  inmatriculación  que  no  sean  coincidentes  «ab  initio»,  en  su 
ubicación y delimitación geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos. 
Tras la derogación de dicha norma por la disposición derogatoria única Ley 13/2015, el 
contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley 
Hipotecaria, de manera que, en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos 
preceptos, la aportación de certificación catastral  descriptiva y gráfica sigue siendo 
requisito  propio  de  la  inmatriculación,  así  como  instrumento  imprescindible  para 
incorporar la representación gráfica de la finca a los libro del Registro, y requisito 
esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro.
4.  Como ha señalado este Centro Directivo, en todo caso el registrador debe 
extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble 
inmatriculación.  Además,  hay  que  considerar  que  el  procedimiento  previsto  en  el 
artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  tiene  menores  garantías,  al  no  exigir  la  previa 
intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.
Y aunque esta Dirección General ha afirmado que no es suficiente para denegar la 
mera expresión de que existe coincidencia con la referencia catastral de un inmueble 
inscrito, pues la constancia de la referencia catastral de una finca es un dato descriptivo 
de la misma, que no supone por si sola la incorporación de la representación gráfica de 
la finca al folio registral (cfr. Resoluciones de 24 de abril de 2019 y 11 de octubre 
de 2019) en este caso las dudas de la registradora proceden no sólo de estar la misma 
referencia catastral reflejada en el folio de otra finca registral, sino de ser la misma 
persona la donante en la escritura de la finca ya inmatriculada y la causante en la 
herencia ahora presentada a inscripción, así como de la coincidencia de la situación de 
la finca en la misma calle.
No cabe por tanto inmatriculación de una finca cuando ya existe una misma finca 
inscrita con la misma referencia catastral a nombre de otra persona, que aparece inscrita 
a nombre de persona distinta de quien ahora solicita la inmatriculación, practicada como 
consecuencia de una donación efectuada por la misma causante de la herencia que se 
presenta ahora a inscripción. Son razonables las dudas de que si se accede a ello se 
produciría una doble inmatriculación.
5.  Las alegaciones de la recurrente en orden a la falsificación del título no pueden 
ventilarse  en  sede  de  un  recurso  contra  la  calificación  de  los  registradores  de  la 
propiedad, que se limita a comprobar la procedencia o no de la calificación efectuada. El 
interesado,  a  falta  de  consentimiento  del  titular  registral,  deberá  acudir  al  juicio  s
declarativo correspondiente por el que se declare la nulidad del título o de la inscripción,  oe.
la cual entretanto está bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la  w.
Ley Hipotecaria). 752ww
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rectificación de la descripción el titular registral de la finca ya inmatriculada con la misma 
referencia catastral o se obtenga tal rectificación en procedimiento declarativo seguido al 
efecto contra él.
También podrá acudirse al procedimiento del artículo 203 de la ley hipotecaria, que 
cuenta con mayores garantías que el artículo 205 en orden a la defensa de los derechos 
de los titulares registrales y catastrales.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.