BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8340
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1219 Resolución de 13 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Guadalajara del n.º 2, por la que se 
suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de 
una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, Director General de 
Medio Rural y Biodiversidad de Castilla la Mancha, contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad del número 2 de Guadalajara, don Javier Gil Álvarez, por la 
que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una 
finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 8 de septiembre de 2020 por doña C.S. M., jefa de 
Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio 
Natural y Biodiversidad, de Guadalajara, y tras hacer constar que se había recibido la 
comunicación del Registro de la Propiedad de Guadalajara N.º 2 sobre la inscripción de 
la base gráfica de la finca registral número 2.140 de Pozo de Guadalajara, se solicitó la 
extensión de una nota al margen de la misma «ya que esta finca colinda con la (…), vía 
pecuaria  clasificada  en  el  término  municipal  de  Pozo  de  Guadalajara  por  Orden 
Ministerial de 24 de noviembre de 1956 con una anchura de 16,75 metros. Esta vía 
pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad 
o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla La 
Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y 
condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales 
contradictorias  con  el  deslinde  (art.  8.4  Ley  3/1995,  de  23  de  marzo,  de  Vías 
Pecuarias)». Asimismo, recomendaba la aplicación de la solicitud de informe previo a 
que hace referencia el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Guadalajara Número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Se presenta el documento anteriormente reseñado, en virtud del cual, solicitan que 
se  haga  constar  una  nota  al  margen  de  la  inscripción  de  la  inmatriculación  de  la 
finca 2140 del término municipal de Pozo de Guadalajara, por colindancia con la vía 
pecuaria, "(…)", al no estar deslindada en la actualidad, por un posible procedimiento de  s
deslinde que pudiera producirse en el futuro. oe.
Fundamentos de Derecho: 19ww
pnrootacNe odm imeasrie gpninotoas li dbelae   dpqerusalecin tidcseae r y l arce ofnnieo ritneat  emlrava ergnLiceniyóa nl  sddoeel i clVoitsaía disna t,e Pyreeasc aquduaoeris as,s o(,al oru tp.nºu ale,  d3ve8e ,z p4 r0ain cyitc ic8iaa2dr sdoee   lelaal    OE-A-2021-12able en https://
Ley Hipotecaria), Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica 
de 12/03/2020.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
(…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada Por Javier Gil 
Álvarez  registrador/a  de  registro  propiedad  de  Guadalajara  2  a  día  veintinueve  de 
septiembre del año dos mil veinte.»
III
Contra la anterior nota de calificación don Félix Romero Cañizares, Director General 
de Medio Ambiente Natural y Biodiversidad, interpone recurso por escrito de fecha 30 de 
octubre de 2020 en base a los siguientes argumentos:
«La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice 
"La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad". Por lo tanto, actualmente 
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la 
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500Km (56.000ha).
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200Km (17.800ha).
– Vías  Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200Km 
(14.200ha).
– Solo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200ha) 
está inscrita en los Registros de la Propiedad.
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar la buena fe 
exigida  por  el  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  en  las  posteriores  transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben  s
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a  oe.
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los  w.
pcoalritnEicdnuatlneatnreedsse,  m(vcoeosrn   aqlraut. e c2, o1cn.o8sn igdfoueri melane tL eae ly pa é4rrt3ídc/i2ud0lao0  3d1 e8d  edp eaM tlroaimn Ltoeensy)i o.H ippúobteliccaor iaa , fealv Rore gdies truandoosr  ppuoecdoes   2021-1219n https://ww
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la  Bc
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares y Pastrana-Sacedón para casos similares a los que se tratan en este 
recurso.»
IV
El registrador recurrido emite informe en defensa de su nota de calificación el 12 de 
noviembre de 2020 ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40, 82, 205 
y 326 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de 
marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas; las Sentencias de la Sala Contencioso-Administrativa del 
Tribunal Supremo de 5 de febrero de 1986 y de 20 de abril de 1988, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 y 13 de marzo, 4 de abril 
y 8 y 22 de mayo de 2012, 15 de enero, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de 
junio de 2013, 23 de enero y 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 25 de julio 
y 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 4 de julio, 9 de agosto y 19 de 
septiembre de 2019, y de 12 de marzo de 2020.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Respecto de la finca 2.140 del término municipal de Pozo de Guadalajara, con 
anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa 
impugnada, se siguió el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para 
incorporar la base grafica catastral.
– Mediante instancia suscrita por la jefa de Servicio Forestal de la Consejería de 
Desarrollo  Sostenible,  Dirección  General  de  Medio  Natural  y  Biodiversidad,  de 
Guadalajara, tras hacer constar que se ha recibido la comunicación del Registro de 
Belmonte sobre la inscripción de la base grafica de la finca, se solicita la extensión en el 
Registro de la Propiedad de una nota marginal, para hacer constar que la posesión de la 
totalidad  o  parte  de  la  citada  finca  registral  podría  ser  atribuida  a  la  Junta  de 
Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde. Asimismo, recomienda la 
aplicación de la solicitud de informe previo a que hace referencia el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria.
El  registrador  suspende  la  extensión  de  la  nota  marginal  por  entender  que  la 
extensión de dicha nota, dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de 
hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 
de la Ley Hipotecaria.
El recurrente, por su parte, apunta que la mayor parte de las vías pecuarias no 
figuran en el Catastro con la anchura legal, porque han sido invadidas por las parcelas 
colindantes, de modo que, a su parecer, la nota marginal solicitada resulta imprescindible 
para evitar la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de los posibles adquirentes a 
título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el  s
dominio público pecuario mediante futuros deslindes. Añade que en ausencia de estas  e.
notas marginales se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34  w.
de la Ley Hipotecaria, intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de  19ww
lpoasr tcicoulilnadreasn tye sq,u ceo and leam cáosn ssieg uhiaenn tper apcétridciaddao d neo ptaast rsimimoinlaiore psú ebnli cootr oas f arevgoirs dtreo su.nos pocos
Gen2e.r alE dne  plorsim Reer gliusgtraors  cyo dnevli eNnoet atrriaaedro ,a e cno elal csieónnt idlao  ddoec qtruinea e rl erietegrisatdraad doer,  alal  eDjeirreccecr iósun   BOE-A-cable e
competencia  de  calificación  de  los  documentos  presentados  a  inscripción  no  está 
vinculado,  habida  cuenta  del  principio  de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las 
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las 
propias  resultantes  de  la  anterior  presentación  de  otros  títulos  (cfr.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 
de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017).
De  lo  anterior  no  resulta  un  perjuicio  para  la  seguridad  jurídica,  ya  que  los 
mecanismos previstos en el ordenamiento para la revisión de las decisiones de los 
registradores, como lo es este expediente de recurso, garantizan a los interesados la 
defensa de su posición jurídica en términos que su derecho a la inscripción sea revisado 
y,  en  su  caso,  confirmado,  así  como  el  establecimiento  de  criterios  uniformes  de 
actuación.
3.  En cuanto a la cuestión de fondo, la publicidad del procedimiento de deslinde se 
contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías 
Pecuarias que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde 
aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran 
resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá 
en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal 
preventiva de esa circunstancia».
Con  independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral 
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados.
En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el 
titular haya sido parte en el procedimiento.
Como ha venido resolviendo la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid., por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual 
del  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  dada  por  el  Real  Decreto  de  12  de 
noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina 
de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad 
para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se 
trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del  procedimiento  seguido,  a  fin  de 
comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas 
por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario  faculta  al  registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos 
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la 
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, 
así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el 
Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 
27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 
y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a  s
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están  oe.
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene  w.
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado  19ww
sLie, ye, ne evli tparnodcoe dqiumeie enlt oti toublajer tore dgeis ltara rl essuoflruac,i óenn,  neol  mhais tmenoi dRoe lgai sintrtoe,r vlaesn ccióonn sperceuveisntaci apso rd lae 
uconnas tiintudceifoennasli óan  upnroac etusatel,l ay  juednic ieasl tee fescetnivtiad-o  d-ecboem os eur nae ntgeanrdaindtoía  eml áasr tícduello  d9e9re cdheol   BOE-A-cable e
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
4.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas.
Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre 
(cfr.  artículo  52),  se  contempla  la  publicidad  registral  una  vez  iniciado  dicho 
procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera».
En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva 
este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria; advierte la posibilidad de un eventual 
deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y 
en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que 
resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada 
al  amparo  de  este  precepto,  pues  no  resulta  una  concreta  calificación  urbanística, 
medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía 
pecuaria y no resulta de la solicitud la intervención del titular de la finca.
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma estos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
5.  Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 de julio de 2018 y de este Centro Directivo de 12 de 
marzo de 2020, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y 
garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas 
colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: El cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos  s
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del  oe.
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos». w.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad  19ww
dpeo sdeessolriniad, e qpuree vio« spea rasu eblo vrdáilnidao  eaj erqcuicei o edne  llaa  faccourlrteasdp oanddmieinnistetr aptivruae dbea  resceu paecrraecdióiten 
squufeic iseen tteramtae,n tye, , ppoor ro utrno , laqduoe,  elal  ipnodsiceasdióon u asod mhianyisat rsaitdivoa ,p eerl tuursboa dpoú bpliocro  edl eald tmerinreisntora ddoe   BOE-A-cable e
contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno 
reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los 
límites de las propiedades en cuestión».
En este punto no puede olvidarse la presunción derivada del principio de legitimación 
registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los 
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y 
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo 
se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales 
tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
6.  No obstante lo anterior, la protección registral que la Ley otorga al dominio 
público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace 
extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el 
deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero 
de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, 
diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un 
informe previo favorable, así sucede en el caso de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, 
de carreteras, artículo 30.7, en el caso de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de 
Montes,  artículo  22,  y  en  el  caso  de  la  Ley  22/1988,  de  28  de  julio,  de  Costas, 
artículo 15.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria,  s
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o  oe.
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera  w.
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. 19ww
HipoAtesíc asreia ,e xyp rneos as ódloe  emna neel raar ttíecurmloi n9a nqteu ey  yrae itceornatdiean ee nu nvaa riporso cplaremcaecpitóons  gdeen elar aLl eayl 
rmeaspneifectsota, csioinnoe st acmobnicérne taesn  ddeivl emrsisoms oa rptírcinucloipsi od egle nTeítruallo,  cVoIm  doe  lolas  alerytí cquuloes  c1o9n9t,ie 2n0e3n   BOE-A-cable e
y 205, si bien contemplando la emisión de informe previo únicamente para el supuesto 
de inmatriculación regulado por este último artículo, por lo que no es de aplicación en 
este caso.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
7.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la 
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una 
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que 
establece  que:  «Alcanzada  la  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  e  inscrita  la 
representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
Por tanto, procede confirmar la calificación del registrador en el sentido de que no 
puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin 
haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.