BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89909
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12503 Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Olivenza a inscribir un mandamiento judicial 
ordenando  la  inscripción  de  una  sentencia  dictada  en  un  procedimiento 
ordinario.
En el recurso interpuesto por don E. S. C., en nombre y representación de «Sánchez 
Cerrada Cañón, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Olivenza, 
don Juan Pablo Gallardo Macías, a inscribir un mandamiento judicial ordenando la 
inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Olivenza se tramitó el 
procedimiento ordinario número 416/2018 en el que recayó sentencia estimatoria de la 
demanda el día 23 de abril de 2019, acordando la disolución de comunidad existente 
sobre una finca perteneciente a las partes.
II
Presentado mandamiento ordenando la inscripción de la referida sentencia en el 
Registro de la Propiedad de Olivenza, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Examinado el precedente mandamiento, expedido en Olivenza por la Letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e instrucción de Olivenza, 
doña M. G. R. el día dieciséis de septiembre de dos mil diecinueve adicionado por otro 
expedido  por  la  Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera 
Instancia e instrucción de Olivenza, doña C. C. S. con fecha dos de diciembre de dos mil 
veinte, que fue retirado por el presentante y nuevamente presentado el cuatro de marzo 
del año corriente, y calificado con fecha ocho de marzo de dos mil veintiuno, fue 
presentado en este Registro a las 09:00 horas del día 4 de diciembre de 2020 bajo el 
asiento número 771 del Diario 92.
En el texto del citado mandamiento se interesa la inscripción de la división de la finca 
registral 15.171 del término de Olivenza en los términos que resultan del mismo.
Que la competencia de este Registrador de la Propiedad para calificar e inscribir la 
escritura presentada le viene conferida por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de 
su Reglamento.
Se suspende la inscripción interesada sobre la finca a que la misma se refiere, en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos: No aparece en el mandamiento que se haya notificado a los acreedores  s
para que se personasen en el procedimiento. oe.
Fundamentos de Derecho: Para evitar la indefensión de los titulares y que puedan  w.
esgrimir sus derechos y pretensiones en sede judicial, es necesaria la notificación a los  503ww
mismAcouse crodnof:orme al principio de tutela judicial efectiva (art. 24 CE).
Primero: suspender la inscripción del mandamiento interesado por el defecto que se
considera subsanable, reseñado en el apartado de los fundamentos de derecho que
precede, al que me remito para ello y doy por reproducido en este lugar, con el fin de 
evitar repeticiones innecesarias; no tomándose anotación de suspensión, por no haberse 
solicitado, y prorrogar por el plazo de sesenta días desde la recepción de la notificación 
del defecto antes señalado, el asiento número 771 del Tomo 92 del Diario.
Segundo:  Notificar  esta  calificación  al  presentante  y  al  Juzgado  autorizante  del 
mandamiento, haciéndoles saber que la calificación negativa que precede, extendida por 
el Registrador que suscribe, podrá (…)
Olivenza a ocho de marzo de dos mil veintiuno. El registrador (firma ilegible), Fdo. 
Juan Pablo Gallardo Macías».
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. S. C., en nombre y representación de 
«Sánchez Cerrada Cañón, S.L.», interpuso recurso el día 13 de abril de 2021 atendiendo 
a los siguientes argumentos:
«La calificación negativa del Registrador es contraria, dicho sea, en términos de 
defensa, a la doctrina reiterada de la DGRN que expresa, en relación a las divisiones de 
fincas con cargas o embargos de una cuota de la misma "cuando la carga afecta 
exclusivamente  a  una  cuota,  la  división  implica  registralmente  y  en  aplicación  del 
principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la 
finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se 
consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta 
tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición 
jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios 
constitutivos de las hipotecas inserí tas ni fue responsable de las deudas que derivaron 
en el embargo de la cuota." (Resolución de la DGRN de 16 de marzo de 2016).
En este mismo sentido la Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2012 dice: 
"Esta Dirección General por su parte ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto 
Tribunal y así tiene declarado que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las 
facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a 
cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos 
en  el  artículo  123  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  la  carga  afecta  a  toda  la  finca 
(Resolución  de  4  de  junio  de  2003).  Por  el  contrario,  cuando  la  carga  afecta 
exclusivamente  a  una  cuota,  la  división  implica  registralmente  y  en  aplicación  del 
principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la 
finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 
del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de 
las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos 
condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien 
no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de 
las deudas que derivaron en el embargo de la cuota."
En mismos términos la Resolución de DGRN de 20 de enero de 2015: "1. Mediante 
la escritura objeto de la calificación impugnada una finca perteneciente a los otorgantes 
pro  indiviso  es  objeto  de  segregación  con  extinción  parcial  de  la  comunidad, 
adjudicándose la finca segregada a uno de comuneros –la ahora recurrente–, y, por estar 
la cuota de uno de los comuneros gravada con una anotación preventiva de embargo en 
favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, solicitan que el embargo recaiga  es
exclusivamente sobre la finca resto, de suerte que la finca segregada quede libre de  bo
cargas. 503ww
‘qllaau  Sea Eensgloe urt aecricogdiniaóscdntrr  aeSddteoeo c erei amndl ’eba. allgargu Pon arso edp eiee sedplalaadrs c seeul  sscpooebnnrsede elna tlsiam  fiiinnecsnactorsi  pescxeipógrnree ssgooa lddicaeits al,a ds aTie epnsodororqe unríeea,c  eGas esanurie ojru apilca diroea,    OE-A-2021-12able en https://
2.  La cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina sentada por esta 
Dirección General en casos análogos. Así, como expresó en la Resolución de 20 de 
febrero de 2012, ‘nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada 
doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro Código Civil en 
sus artículos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una 
situación  transitoria  y  a  la  que  el  ordenamiento  contempla  con  disfavor  dada  su 
inestabilidad y alta conflictividad. La Sentencia del Alto Tribunal de 28 de enero de 2011 
(con  cita  de  otras  muchas)  afirma  así  que  la  acción  de  división  reconocida  en  el 
artículo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y 
se caracteriza por su imperatividad. La Sentencia de 31 de diciembre de 1985 reitera por 
su  parte  que  la  acción  para  solicitar  la  división  es  absoluta,  irrenunciable  e 
imprescriptible. La acción, cuya legitimación activa y pasiva está atribuida en exclusiva a 
los condóminos, resulta pues consustancial al derecho de dominio. El ordenamiento 
regula  los  eventuales  derechos  de  terceros,  esencialmente  acreedores  de  los 
condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a 
oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del artículo 403 del 
Código Civil. La posible intervención de los acreedores en el proceso de división no 
implica sin embargo en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a 
prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de 
la  acción  de  división.  El  conflicto  eventual  entre  los  condóminos  y  los  terceros  se 
soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los 
derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código Civil): los acreedores pueden 
solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un 
acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación (Sentencia 31 de diciembre 
de  1985);  los  derechos  individuales  de  los  acreedores  se  concretan  en  la  parte 
adjudicada  sin  perjuicio  del  derecho  de  impugnación  (Sentencia  de  28  de  febrero 
de 1991)’.
Esta Dirección General ‘ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y 
así  tiene  declarado  que,  dado  que  la  existencia  de  una  hipoteca  no  afecta  a  las 
facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a 
cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos 
en  el  artículo  123  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  la  carga  afecta  a  toda  la  finca 
(Resolución  de  4  de  junio  de  2003).  Por  el  contrario,  cuando  la  carga  afecta 
exclusivamente  a  una  cuota,  la  división  implica  registralmente  y  en  aplicación  del 
principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la 
finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 
del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de 
las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos 
condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien 
no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de 
las deudas que derivaron en el embargo de la cuota’.
De las anteriores consideraciones resulta necesariamente que no puede confirmarse 
la calificación impugnada, en los términos en que ha sido expresada (vid. artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada."
La finca sobre la que se ha practicado la división, es una finca urbana en zona 
residencial, donde se han adjudicado con el allanamiento de los demás propietarios,  e.
entre ellos, al que se le ha embargado su cuota, y de dicha división, ningún perjuicio o  w.b
fraude  se  le  produce  a  los  acreedores,  ya  que  como  mencionamos,  es  un  zona  503ww
raedsjuiddeicnacdiaal s qeune l an doi vsiseió nv e( …a)fectada por zonas que pudieran minusvalorar las fincas
en lNa op ahretme oasd jdued icoalvdidaa sr inq upee lrojusi cdioe redcehl odse riencdhivoid duea leims pdueg nloasc iaócnr e(eSdeonrteesn csiea  cdoen c2r8e tdaen 
febrero de 1991). Así mismo, los acreedores actuales, no han ejecutado los embargos
realizados en la cuota de la finca, los cuales tienen una antigüedad de más de seis años, 
lo que además de indicar que no tienen interés en los mismos o que los mismos son de 
difícil ejecución, crea un grave perjuicio para los demás propietarios que les imposibilita 
el ejercicio pleno de su dominio sobre sus cuotas correspondiente, al tener una actitud 
pasiva en el ejercicio de sus derechos los acreedores. El derecho de los acreedores 
queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su 
derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no 
ostentan la condición de deudores. Y reiteramos que tanto conforme a la jurisprudencia y 
doctrina de esta Dirección General, los derechos individuales de los acreedores se 
concretan en la parte adjudicada. Además, con esta división y concreción de la carga en 
la finca adjudicada, se mejora la posición de los acreedores ya que al ser una finca única 
propiedad de su deudor las posibilidades de su enajenación en subasta aumentan.
Por tanto, solicito que se revoque la calificación, acordando la inscripción, puesto que 
queda claro que el mandamiento cumple con lo prescrito en el artículo 399 del Código 
Civil y que los derechos de los acreedores están salvaguardados con la concreción de la 
carga o embargo en la finca adjudicada a su deudor».
IV
El Registrador de la Propiedad de Olivenza, don Juan Pablo Gallardo Macías, emitió 
informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente 
que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 399, 400, 402, 403 y 405 del Código Civil; 1, 13, 119 a 123, 125 
y 323 de la Ley Hipotecaria; 45 y 46 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1985, 28 de febrero de 1991, 7 de abril de 2004 
y 28 de enero de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 4 de marzo de 1993, 27 de abril y 4 de septiembre de 2000, 4 de junio 
de 2003, 4 de abril y 21 de septiembre de 2005, 3 de marzo de 2006, 14 de marzo 
de 2009, 20 de febrero de 2012, 20 de enero de 2015 y 16 de marzo y 25 de mayo 
de 2016.
1.  El  presente  recurso  tiene  como  objeto  una  sentencia  dictada  en  un 
procedimiento ordinario por la que, ante el allanamiento de los demandados, se acuerda, 
en los términos propuestos en la demanda, la disolución de un condominio sobre una 
finca, ordenando la división en tres fincas distintas que se adjudicarán a los distintos 
condueños. El problema radica en que la participación indivisa de uno de los comuneros 
se hallaba gravada por varias anotaciones de embargo, habiéndose decidido en el fallo 
que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se 
adjudica al condueño titular de dicha participación.
El registrador se opone a la inscripción por entender que sería necesario que los 
acreedores titulares de las anotaciones de embargo que gravan la cuota de uno de los 
condueños hayan sido citados en el procedimiento para evitar que sufran indefensión.
2.  La cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina sentada por esta 
Dirección General en casos análogos. Así, como expresó en la Resolución de 20 de 
febrero de 2012, «nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada 
doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro Código Civil en  e.e
sus artículos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una  b
situación  transitoria  y  a  la  que  el  ordenamiento  contempla  con  disfavor  dada  su  503ww
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su  parte  que  la  acción  para  solicitar  la  división  es  absoluta,  irrenunciable  e
imprescriptible. La acción, cuya legitimación activa y pasiva está atribuida en exclusiva a 
los condóminos, resulta pues consustancial al derecho de dominio. El ordenamiento 
regula  los  eventuales  derechos  de  terceros,  esencialmente  acreedores  de  los 
condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a 
oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del artículo 403 del 
Código Civil. La posible intervención de los acreedores en el proceso de división no 
implica sin embargo en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a 
prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de 
la  acción  de  división.  El  conflicto  eventual  entre  los  condóminos  y  los  terceros  se 
soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los 
derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código Civil): los acreedores pueden 
solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un 
acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación (Sentencia 31 de diciembre 
de  1985);  los  derechos  individuales  de  los  acreedores  se  concretan  en  la  parte 
adjudicada  sin  perjuicio  del  derecho  de  impugnación  (Sentencia  de  28  de  febrero 
de 1991)».
Esta Dirección General «ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y 
así  tiene  declarado  que,  dado  que  la  existencia  de  una  hipoteca  no  afecta  a  las 
facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a 
cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos 
en  el  artículo  123  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  la  carga  afecta  a  toda  la  finca 
(Resolución  de  4  de  junio  de  2003).  Por  el  contrario,  cuando  la  carga  afecta 
exclusivamente  a  una  cuota,  la  división  implica  registralmente  y  en  aplicación  del 
principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la 
finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 
del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de 
las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos 
condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien 
no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de 
las deudas que derivaron en el embargo de la cuota».
De las anteriores consideraciones resulta necesariamente que no puede confirmarse 
la calificación impugnada, en los términos en que ha sido expresada (vid. artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.