BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23791
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3395 Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación extendida por el registrador de la propiedad de Chipiona, por la 
que se suspende la inscripción del testimonio de un auto por el que se 
resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido, en cuanto a dos partes de una finca.
En el recurso interpuesto por don J. J. C. C., abogado, en nombre y representación 
de don J. M. Z. M., contra la nota de calificación extendida por el registrador de la 
Propiedad de Chipiona, don José Manuel Enríquez Bustos, por la que se suspende la 
inscripción del testimonio de un auto dictado por el Juzgado Mixto número 2 de Sanlúcar 
de Barrameda, por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del 
tracto sucesivo interrumpido, en cuanto a dos partes de una finca, por el defecto de no 
constar previamente inscritas dichas dos partes.
Hechos
I
Mediante auto dictado por el Juzgado Mixto número 2 de Sanlúcar de Barrameda, se 
resolvía un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, 
en cuanto a dos partes de una finca.
II
Presentado el día 20 de junio de 2019 testimonio de dicho auto en el Registro de la 
Propiedad de Chipiona, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Tipo documento: Testimonio Auto Judicial.
Libro Entrada: 1374/2019.
Libro Diario: Asiento 537 del Diario 183.
Calificación negativa:
Previo  examen  y  calificación  conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes de su Reglamento del Auto 94/2018, sobre de Expediente de Dominio-
Reanudación de Tracto Sucesivo 416/2008, dictado por el Juzgado Mixto N.º 2 de 
Sanlúcar  de  Barrameda  el  día  07/09/2018,  presentado  en  este  Registro  el 
día 20/06/2019, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha resuelto suspender la 
práctica de los asientos solicitados, en base a los siguientes:
Hechos:
Por el documento que motiva la presente Nota de Calificación, en Auto 94/2018,  s
sobre de Expediente de Dominio-Reanudación de Tracto Sucesivo 416/2008, dictado por  oe.
el  Juzgado  Mixto  N.º  2  de  Sanlúcar  de  Barrameda  el  día  07/09/2018,  se  declara  w.
mjGus.u,t nifsiiccoiapbdareol   dedel o dCsoh mippiainoritnoea,s ,c  oodnred cteeanrrmááncindteaords gaeas l naa dcneac nilacale , lfdainecci óDan o ndre eJg .li asM tirn.a sZl c. nrMiúp.mc, ióceanros c ao1dn.o9t r9cao4dn ic dtDoeorl iñata.é rMm.i nCo.   2020-3395n https://ww
De  los  Libros  del  Registro  no  constan  inscritas  anteriormente  dichas  partes
determinadas. Bc
Fundamentos de Derecho:
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como  consecuencia  de  lo  expuesto  se  suspende  la  práctica  de  la  inscripción 
solicitada.
La presente calificación lleva consigo, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, 
la prórroga del asiento de presentación por plazo de 60 días, y contra la misma (…)
Chipiona, a 9 de julio del año 2019 El Registrador (firma ilegible) Fdo. José Manuel 
Enríquez Bustos».
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de San Fernando número 1, doña Carolina Sánchez Cruset. Dicha calificación 
sustitutoria  fue  resuelta  por  nota,  de  fecha  19  de  agosto  de  2019,  de  la  indicada 
registradora y en la que confirmaba la nota de calificación del registrador de la Propiedad 
de Chipiona, porque en el historial de la finca a la que se refiere el expediente de 
dominio, no aparecía inscrita la parte de la casa sobre la que se reanuda el tracto.
IV
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. C. C., abogado, en nombre y 
representación de don J. M. Z. M., interpuso recurso el día 3 de octubre de 2019 
mediante escrito del siguiente tenor literal:
«Que  por  medio  del  presente  escrito  y  en  la  representación  que  ostento,  con 
fundamento  en  los  artículos  66  y  324  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria  y  112  y 
siguientes del Reglamento Hipotecario, formulo recurso gubernativo contra la nota de 
calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad de San Fernando (Cádiz), Registro 
de la Propiedad n.º 1, de fecha 25 de Julio de 2.019, notificada a ésta parte el 4 de 
Septiembre de 2.019 y emitida como calificación sustitutiva de otra anterior del Sr. 
Registrador de la Propiedad de Chipiona (Cádiz).
El presente recurso tiene como base los siguientes hechos y fundamentos jurídicos.
Hechos:
Primero.  Del mandamiento objeto de inscripción.
El  mandamiento  presentado  a  inscripción  procede  del  Juzgado  Mixto  n.º  2  de 
Sanlúcar de Barrameda (Cádiz), conteniendo Auto de fecha 7 de Septiembre de 2.018, 
dictado en Expediente de Dominio para la reanudación del tracto sucesivo n.º 416/2008, 
por medio del cual se declara textualmente «justificada la adquisición del pleno dominio, 
para su sociedad de gananciales, por Don J. M. Z. M. (NIF […]), mayor de edad, casado 
en régimen de gananciales con D. M. C. G. (NIF […]), de la finca inscrita en el Registro 
de la Propiedad de Chipiona bajo en número 1.994, descrita en el antecedente de hecho 
primero de esta resolución, ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias 
que pudieran existir».
Dicho Expediente de Dominio se inició por escrito en el que se solicitaba que se  e
dictara auto declarando justificada a favor del promovente la adquisición de dominio de la  bo
finca que se describía en el hecho primero de dicho escrito de la siguiente manera: 95ww
inmuUerbblaen ea : izPqauriteer ddae  ccoansfao,r msieta s ee ne nlatr aV,i lclao mdep uCehsitpai odnea  dcoasl lec u(e…rp)o, ss istueapdaara adlo sfo nednotr ed esíl 
por un pasillo de acceso a otra vivienda de los herederos de D. M. C. G. El primer cuerpo
se compone a su vez de dos plantas, con fachada de 6,65 metros y fondo de 3,25
metros; la planta baja por donde tiene su entrada, se compone de sala de estar, cocina y 
cuarto de baño; de la sala de estar parte la escalera de acceso a la planta alta, la cual se 
compone de dos dormitorios y cuarto de aseo y del primer dormitorio parte una escalera 
para la azotea, donde existe otra habitación para servicios y lavadero.
Separada del pasillo antes dicho se encuentra otra habitación destinada a dormitorio, 
más cocina y cuarto de baño, ello en la planta baja; la planta alta e este segundo cuerpo, 
que tiene su entrada por el exterior del patio común, mediante una escalera y se 
compone de una habitación destinada a dormitorio, cocina y cuarto de baño, más una 
pequeña terraza con una superficie aproximada de 26,40 metros.
Lindan: Ambas participaciones lindan por su derecha con finca de herederos de D. J. F. 
C., izquierda con finca de herederos de D. A. M. C. y con finca de herederos de D. M. C. G.
Se manifestaba además expresamente en el escrito inicial del expediente de dominio 
lo siguiente:
Que dicha finca se corresponde con la que figura en la inscripción primera de la finca 
registral n.º 1.994 que no ha sido cancelada por las inscripciones 11.ª, 12.ª, 21.ª y 31.ª, y 
que  figura  a  favor  de  D.  J.  M.  R.,  siendo  vecino  de  Chipiona,  mayor  de  edad  y 
propietario,  en  virtud  de  expediente  posesorio  seguido  ante  el  Juez  Municipal  de 
Chipiona, que causó la inscripción primera citada, de fecha cinco de noviembre de mil 
novecientos setenta y tres de la Casa en la Villa de Chipiona, en la calle (…), que linda 
toda ella: por la derecha mirada de frente con otra, número (…) de la misma calle, propia 
de D. E, G, R,; por la izquierda, con la número (…) de D. J. F. C.; y por el fondo, con 
otras de D. D. C. V. y D. A. S. B. B. No consta su extensión superficial.
La finca figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Chipiona al Tomo 1521, 
Libro 525, Folios 213 y siguientes, inscripción 1.ª de la finca registral n.º 1.994 de 
Chipiona.
Por lo tanto, es manifiesto que se inició el expediente de dominio con la expresa 
solicitud de reanudar el tracto sucesivo respecto de la Inscripción Primera del [sic] finca 
en cuestión, constando que dicha inscripción no ha sido cancelada por ninguna de las 
anteriores inscripciones, según consta en la certificación del Registrador acompañada al 
escrito inicial del expediente de dominio (…)
Durante  la  sustanciación  del  procedimiento  judicial,  según  consta  en  el 
mandamiento, se produce un incidente a instancias de uno de los propietarios de otra 
parte determinada de la finca, la entidad Bigcrim, S.L., que da lugar a que se practique 
prueba pericial a instancias del promovente por parte del perito, Don J. J. N., y que como 
consecuencia de la misma se haya acreditado tanto la existencia física y real de la parte 
determinada de la finca objeto de expediente, como que dicha parte no afecta a otros 
copropietarios.
Todo ello figura en el mandamiento presentado a inscripción, en el cual se establece 
textualmente:
«Quinto.  Mediante escrito de 17 de julio de 2012 la Procuradora Sra. R. N., en 
representación de Bigcrim, S.L., cotitular registral de la finca objeto del expediente, se 
persona en el presente expediente solicitando su suspensión conforme al artículo 285 
del Reglamento Hipotecario y, subsidiariamente, formulando oposición a la pretensión del 
mismo.
Por auto de 19 de febrero de 2013 se acuerda la suspensión del expediente en tanto 
se acredite por el solicitante la descripción que se la da a la participación Primera de la 
finca y que ésta no afecta a otros copropietarios. e
Emitido informe por el arquitecto técnico D. J. J. N., tras las alegaciones formuladas  bo
por el promotor del expediente y la representación de Bigcrim S.L., el Ministerio Fiscal  95ww
ainlefogramcóio nceosn  fofremchuala d2a3s  pdoer  Bfeigbcrreimro  cdoen si2d0e1ra5n, deon n eecle ssaernioti dqou ed peo ra edlh Peerirristoe  Sar.  Jla.  N[.s sice] 
acredite que las mediciones practicadas no afectan a otros copropietarios de la finca.
Sexto.  Redactado nuevo informe por el perito arquitecto técnico Sr. J. N., se dio 
traslado al Ministerio Fiscal por diligencia de ordenación de 15 de mayo de 2017, y 
evacuando el traslado conferido, dice el Ministerio Fiscal "que al reunirse todos y cada 
uno de los requisitos que se establecen en los artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 
siguientes, así el 272 y concordantes, informa favorablemente a la reanudación del tracto 
sucesivo de la finca, tras el último informe pericial aportado respecto a la realidad física 
de las fincas colindantes, que no se ven afectadas por la del solicitante, e interesa que 
se ponga en conocimiento del Registro de la Propiedad a los efectos oportunos"».
Las partes personadas no han formulado alegaciones.
Segundo.  De la calificación del Sr. Registrador de la Propiedad de Chipiona y de la 
calificación sustitutiva de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de San 
Fernando n.º 1.
El  mandamiento  judicial  ordenando  la  inscripción  y  que  ha  sido  objeto  de  la 
calificación registral que se recurre, se presenta ante el Registro de la Propiedad de 
Chipiona,  motivando  el  asiento  de  presentación  n.º  537  del  Diario  183  y  recibe 
calificación del Sr. Registrador con fecha 9 de Julio de 2.019 estableciendo que «se 
acuerda suspender la práctica de los asientos solicitados».
Los hechos que se contienen en la calificación registral referida son del siguiente 
tenor:
«De los Libros del Registro no constan inscritas anteriormente dichas [sic] parte 
determinadas».
Los fundamentos de derecho hacen alusión únicamente al artículo 20 de la LH.
Notificada  dicha  calificación  se  solicitó  calificación  sustitutiva  prevista  en  el 
artículo 19 bis de la LH, siendo designado como sustituto la Sra. Registradora de la 
Propiedad  de  San  Fernando  n.º  1,  quien  tras  los  trámites  correspondientes  dicta 
calificación con fecha de 19 de Agosto de 2.019, notificada el día 4 de Septiembre del 
mismo  año,  por  medio  de  la  cual  acuerda  confirmar  la  calificación  negativa  del 
Registrador de Chipiona.
En los fundamentos de derecho de la indicada nota de calificación que es objeto de 
éste recurso se establece:
El supuesto objeto de esta calificación se encuadra en el último de los citados 
aspectos a que se refiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario -obstáculos que 
surjan en el Registro- y ello debido a que, como ha quedado expuesto más arriba, el 
caso que nos ocupa se trata de una reanudación del tracto sucesivo de una parte de la 
finca registral 1.994 del Registro de la Propiedad de Chipiona, en concreto, tal y como se 
expresa en el referido Auto, la «...situada al fondo del inmueble e izquierda conforme se 
entra, compuesta por dos cuerpos separados entre sí por un pasillo de acceso a otra 
vivienda...» En la inscripción de la finca en cuestión no consta medida superficial ni 
descripción pormenorizada -salvo sus linderos- de la finca completa; haciéndose constar 
además, que es objeto de dicha inscripción 1.ª una cuarta parte de la referida casa; 
resultando del registro que se han ido inscribiendo participaciones determinadas de 
dicha finca registral, todas ellas a partir de la propia inscripción 1.ª Si bien es cierto, a 
pesar  de  lo  expuesto,  que  se  han  inscrito  varios  expedientes  de  dominio  para  la 
reanudación del tracto de partes determinadas de dicha finca, en concreto los que 
causaron las inscripciones 11.ª, 12.ª, 21.ª y 31.ª, del historial registral no resulta que  e.e
conste inscrita la parte de casa que se pretende inscribir, para mayor abundamiento, en  b
la  certificación  expedida  por  el  registrador  Don  Andrés  Castizo  Romero  con  fecha  95ww
sdeie chiascitee  c[soicn]s tdaer  Equnee r«o. .d.ae)  2P.0o0r 6la - lian sccuraipl cfoiórnm Pa rpimaretera d, edle e psocrsietos iiónnic,i aeln d liari gpidaort ea lq Juuez gnaod hoa- 
sdied ola c paanrctee ldaedtae rpmoirn laadsa i ninsiccriiaplc, idoen elos  q1u1e.ª ,n 1o2 e.ªx,i s2t1e. ªc oyn 3s1ta.ªn, cciaa seon  deel  Rexeigsitsirt raol.g..u»n.a porción
Tercero.  Del objeto y los motivos del recurso gubernativo.
El recurso que se formula por medio del presente escrito contra la calificación del 
Registrador de la Propiedad tiene como objeto el que se revoque la referida nota de 
calificación con el efecto de que inscriba el mandamiento judicial presentado.
Está claro que la negativa a inscribir el mandamiento judicial es por motivo de 
entender  el  Sr.  Registrador  que  no  consta  inscrita  la  parte  determinada  objeto  de 
reanudación del tracto sucesivo con base en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige «para inscribir o anotar títulos por los que 
se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos 
reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la 
persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
Este  precepto  recoge  el  principio  de  tracto  sucesivo,  uno  de  los  principios 
fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas 
las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de dichas transmisiones y cuya 
aplicación ha sido reiterada por la DGRN en numerosas Resoluciones.
Pues bien, en el presente supuesto dicho principio resulta respetado por el contenido 
del mandamiento judicial que se ha presentado a inscripción.
Hay un doble fundamento que acredita que consta inscrita la parte determinada 
objeto de reanudación del tracto sucesivo:
1.  Desde un punto de vista puramente registral.
2.  Desde un punto de vista de la realidad física.
Cuarto.  Desde el punto de vista registral. No se quiebra el principio de tracto 
sucesivo que se consagra en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria con la inscripción que 
ordena el mandamiento judicial.
El fundamento de la calificación negativa hemos visto que es la supuesta falta de 
inscripción previa de la parte determinada que contiene el mandamiento judicial.
Se  comprueba  en  la  calificación  negativa  que  se  recurre,  que  es  base  para 
fundamentar tal solución el hecho de que en la inscripción primera no consta medida 
superficial alguna y que en la certificación expedida por el Sr. Registrador Don Andrés 
Castizo Romero (…) se hace constar que: «...a) Por la inscripción Primera, de posesión, 
en la parte que no ha sido cancelada por las inscripciones 11.ª, 12.ª, 21.ª y 31.ª, caso de 
existir alguna porción de la parte determinada inicial, de lo que no existe constancia en el 
Registro...»
Lo cierto, es que precisamente la certificación referida del Sr. Castizo Romero da 
parte de la clave para que se pueda estimar el presente recurso y practicar la inscripción 
que se ordena en el mandamiento.
En efecto, la certificación lo que examina es cuales son las inscripciones de dominio 
vigentes de la finca registral n.º 1994 de Chipiona, a que se refiere, y en tal sentido 
establece:
«2)  Titularidad: Aparecen inscritas las citadas partes determinadas de ésta finca a 
favor de las personas que se indican:
a)  Por la inscripción Primera, de posesión, en la parte que no ha sido cancelada por 
las  inscripciones  11.ª,  12.ª,  21.ª  y  31.ª,  caso  de  existir  alguna  porción  de  la  parte 
determinada inicial, de lo que no existe constancia en el Registro a favor de don J. M. R...».
Se certifica que existe una inscripción de dominio vigente que no ha sido cancelada a  e.e
favor del referido Sr. M. R. b
Del mismo modo, se indica que se han practicado una serie de inscripciones, 11.ª,  95ww
i1n2s.cª,r ip2c1ió.ªn  yp r3im1.eªr, ay. que ninguna de ellas ha provocado la cancelación de la referida
primEenra c (oanrstíeccuuloe n8c0i ad,e l ola q Lueey  hHai pteonteidcoa rliuag) ayr n eos u unnaa c caanncceelalaccióiónn t optaarlc diael  ddiec hlaa  iinnssccrriippcciióónn 
que regula el artículo 79 de la misma Ley.
Es lo que se desprende claramente del Registro.
Efectivamente, la cancelación parcial se deriva de hechos o actos que afecten al 
derecho inscrito (y no al propio asiento).
El art. 80 LH establece:
Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1.  Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
2.  Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
En el primer caso, la reducción supone una disminución de su cabida o proporciones 
que es lo que ha sucedido en el presente caso, pues la inscripción ha soportado las 
sucesivas inscripciones 11.ª, 12.ª, 21.ª y 31.ª que comportan lógicamente reducción de la 
cabida del inmueble, sin que haya tenido lugar una cancelación total.
En abono de ello, también es de tener en cuenta lo establecido en el artículo 173.1 RH:
Para practicar la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en 
los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el 
Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho, o en 
que se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción.
Si hubiera tenido lugar la cancelación total de la inscripción primera, cosa que 
expresamente se certifica de modo contrario, debería constar en el Registro los títulos o 
documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho y ello no sucede, pues no se 
desprende tal hecho de las inscripciones practicadas, según se certifica por el registrador 
Sr. Castizo Romero en la certificación (…) y que fue la que en su día se acompañara al 
escrito inicial del expediente de dominio.
Abunda en tal conclusión el contendido [sic] de la Resolución de 17 de septiembre 
de 2018, (BOE 5 de Octubre de 2.018) de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad 
interino de Sevilla n.º 7, en la que se establece:
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas 
en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera 
hecho la inscripción o una sentencia firme.
Ciertamente, según la doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 2 
de noviembre de 1992. 27 de septiembre de 1999. 12 de septiembre y 2 de diciembre 
de 2000, 24 y 26 de septiembre de 2005, 14 de julio y 24 de septiembre de 2015, 9 de 
octubre y 4 de diciembre de 2017 y 22 de enero de 2018), este precepto no puede 
interpretarse de forma aislada, sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y 
de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la 
cancelación  no  se  conviene  con  las  exigencias  de  nuestro  sistema  registral,  que 
responde, a su vez, al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la 
causa que fundamenta dicha cancelación.
Es manifiesto que no consta que exista tal cancelación de la inscripción y menos con 
expresión de la causa que la fundamente, en su caso.
Quinto.  Desde el punto de vista de la realidad física. No se quiebra el principio de 
tracto sucesivo que se consagra en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria con la inscripción 
que ordena el mandamiento judicial.
Según establece el artículo 198 de la Ley Hipotecaria la concordancia entre el  es
Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a  o
efecto, entre otros procedimientos, por medio del expediente de reanudación del tracto  95ww
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resolución favorable a la justificación del dominio, probada de forma documental a través
de los contratos aportados al procedimiento con el escrito inicial que lo promovía, pero 
además, de una forma más técnica a través de la aportación al procedimiento de los 
diferentes informes periciales del perito Don J. J. N, que han llevado al Juzgador y al 
Ministerio Fiscal a concluir y considerar que se acredita la descripción que se la da a la 
participación primera de la finca y que ésta no afecta a otros copropietarios.
En el Auto presentado a inscripción se establece textualmente lo siguiente:
«Emitido informe por el arquitecto técnico D. J. J. N., tras las alegaciones formuladas 
por el promotor del expediente y la representación de Bigcrim S.L., el Ministerio Fiscal 
informó  con  fecha  23  de  febrero  de  2015,  en  el  sentido  de  adherirse  a  la  [sic] 
alegaciones formuladas por Bigcrim, considerando necesario que por el Perito Sr. J. N. 
se acredite que las mediciones practicadas no afectan a otros copropietarios de la finca.
Sexto.  Redactado nuevo informe por el perito arquitecto técnico Sr. J. N., se dio 
traslado al Ministerio Fiscal por diligencia de ordenación de 15 de mayo de 2017, y 
evacuando el traslado conferido, dice el Ministerio Fiscal "que al reunirse todos y cada 
uno de los requisitos que se establecen en los artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 
siguientes, así el 272 y concordantes, informa favorablemente a la reanudación del tracto 
sucesivo de la finca, tras el último informe pericial aportado respecto a la realidad física 
de las fincas colindantes, que no se ven afectadas por la del solicitante, e interesa que 
se ponga en conocimiento del Registro de la Propiedad a los efectos oportunos"».
Las partes personadas no han formulado alegaciones.
Ello hay que ponerlo en relación con el contenido del Registro y concretamente con 
lo establecido en la certificación registral (…) que establece:
«2)  Titularidad: Aparecen inscritas las citadas partes determinadas de ésta finca a 
favor de las personas que se indican:
a)  Por la inscripción Primera, de posesión, en la parte que no ha sido cancelada por 
las  inscripciones  11.ª,  12.ª,  21.ª  y  31.ª,  caso  de  existir  alguna  porción  de  la  parte 
determinada inicial, de lo que no existe constancia en el Registro a favor de don J. M. R…».
De todo lo anterior se colige que verdaderamente existe una parte de la inscripción 
primera de la finca 1994 en la realidad física, acreditado por la prueba documental, 
testifical y los informes periciales practicados en el procedimiento judicial.
También se acredita que no figura cancelada en el Registro la inscripción primera y 
que por tanto la inscripción de dicha parte determinada a que se refiere el Auto contenido 
en el mandamiento judicial debe practicarse, pues se acredita que existe realmente en la 
realidad física, principalmente, a través de la prueba practicada en el procedimiento 
judicial y especialmente por la pericial del técnico don J. J. N.
Carece, por tanto, de fundamento la calificación del Registrador al basar la misma en 
la  falta  de  constancia  en  el  Registro  de  la  inscripción  de  la  parte  determinada 
correspondiente  a  la  inscripción  primera  de  la  finca  1994,  dado  que  como  hemos 
razonado no existe una cancelación total, sino parcial de la inscripción primera, operada 
por las sucesivas inscripciones 11.ª, 12.ª, 21.ª y 31.ª, lo que se completa con haberse 
acreditado en el procedimiento judicial que físicamente existe en la realidad la parte 
determinada que queda de dicha inscripción primera y que pertenece a don J. M. Z. M. y 
esposa, mis representados, cuyo dominio se declara justificado por medio del Auto 
dictado por el Juzgado». es
V 95ww
PropEiel ddaíad  1d7e  dCeh iopciotunbar,e e ldaeb o2r0ó1 i9n,f odromne  Jeons éd eMfeannsuae ld Ee nsruíq nuoetza  Bdues ctoasli,f icreagciisótnra yd oerle dveó  leal 
expediente a este Centro Directivo. En dicho informe indicaba que, con fecha 8 de
octubre de 2019, comunicó la interposición del recurso al Juzgado Mixto número 2 de
Sanlúcar  de  Barrameda,  sin  que  se  haya  recibido  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
respuesta a dicha solicitud.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 198 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria, en su redacción previa a la Ley 13/2015; 100 del Reglamento Hipotecario, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de 
marzo de 2008, 8 de enero de 2010, 9 de diciembre de 2010, 30 de abril de 2014 y 1 de 
junio de 2017.
1.  La presente resolución tiene por objeto determinar si es posible reanudar el 
tracto sucesivo respecto a determinadas habitaciones o piezas de un inmueble, cuando 
ya constan inmatriculadas otras habitaciones o piezas del mismo inmueble.
2.  Con carácter previo al examen de la cuestión planteada, y tratándose de la 
calificación de un documento judicial, este Centro Directivo ha afirmado reiteradamente 
(vid., por todas, la Resolución de 17 de marzo de 2008), que el respeto a la función 
jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las 
autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la 
Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o 
sean  ejecutables  de  acuerdo  con  las  leyes,  sin  que  competa,  por  consiguiente,  al 
registrador de la Propiedad calificar los fundamentos.
No  obstante,  como  también  ha  sostenido  este  Centro  Directivo  en  reiteradas 
ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de 
interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a 
quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre 
los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, 
impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una 
indefensión  procesal  patente,  razón  por  la  cual,  el  artículo  100  del  Reglamento 
Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación 
registral  frente  a  actuaciones  judiciales  a  la  competencia  del  juez  o  tribunal,  la 
adecuación  o  congruencia  de  su  resolución  con  el  procedimiento  seguido  y  los 
obstáculos  que  surjan  del  Registro,  así  como  a  las  formalidades  extrínsecas  del 
documento presentado, todo ello limitado a la práctica de la inscripción.
3.  Entrando en la materia objeto del recurso, nos hallamos ante el problema de si 
es posible reanudar el tracto sucesivo respecto a determinadas habitaciones o piezas de 
un inmueble, cuando ya constan inmatriculadas otras habitaciones o piezas del mismo 
inmueble, y para dilucidar esta cuestión hemos de comenzar indicando que el inmueble 
sobre el que versa el recurso obedece a la tipología que vulgarmente pudiéramos 
denominar como «casa de vecinos» o propiedad horizontal de hecho, en el que existen 
zonas comunes, junto con otras zonas o piezas que son susceptibles de propiedad 
separada y especial; es decir, no se ha pretendido la reanudación del tracto sucesivo de 
una participación indivisa de una finca, sino de una parte concreta de dicho inmueble.
Examinado el historial de la finca, resulta que en su inscripción 1.ª aparece inscrita la 
totalidad  de  la  finca,  habiéndose  cancelado  dicha  inscripción  1.ª  en  cuanto  a 
determinadas partes de la misma, que se han inscrito a nombre de otras personas, pero 
es indudable, a la vista de dicho historial, que el inmueble en su total realidad física,  s
aparece inscrito, aunque no esté descrito conforme a la realidad extrarregistral. oe.
Estando inmatriculada la totalidad de la finca a la que se refiere el expediente de  w.
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finalidad (artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la
Ley 13/2015), en la que ha habido intervención del ministerio fiscal por dos veces, con 
solicitud de informes periciales.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  10  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.