BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 790
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
191 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Palamós,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por doña M. S. B. D. contra la nota de calificación del 
registrador  de  la  Propiedad  de  Palamós,  don  Ramiro  Subira  Pérez,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante escritura de manifestación de herencia otorgada el día 30 de abril de 2021 ante 
la notaria de Badalona, doña María Fátima Hernández Ravanals, con el número 1.123 de 
protocolo, se formalizó la herencia de don L. N. M. en favor de doña M. S. B. D. de una serie 
de fincas, solicitándose además la rectificación de cabida de las siguientes fincas: finca 
registral 2.889 de Calonge, que según Registro tiene una superficie aproximada de 81 metros 
cuadrados y según la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada tiene una superficie 
de 147 metros cuadrados, que linda, según Registro, a poniente, izquierda entrando, con don 
J. A., antes don L. y J. N.; al Este, derecha, con don I. R., hoy don E. N.; a la espalda, Norte, 
con doña T. X., sucesora de don J. X., y hoy: por el frente, Sureste, con una calle; por la 
derecha, noreste, con finca número de la misma calle, propiedad también del causante; por la 
izquierda, Suroeste, con otra finca de la misma calle, propiedad de don A. R. G.; y por el 
fondo, Noroeste, con otra finca; y al Sur, frente, calle; finca registral 2.708 de Calonge, según 
manifiestan, con una superficie, según Registro de 81 metros cuadrados y según Catastro 
de 77 metros cuadrados, que linda: al Este, izquierda, con casa de don N. B. B., hoy calle; a 
mediodía, frente, con calle; a Poniente, derecha, con don A. C. R., hoy calle; y a la espalda, 
Norte, con don J. X. P., hoy calle; finca registral 2.890 de Calonge, que se describe como un 
cuarto de vesana, equivalente a cinco áreas, cuarenta y siete centiáreas de tierra cultiva de 
secano, en el que existe un pozo medianero con la finca procedente del mismo caudal, sita 
en Calonge, lindante al frente, con calle; a Oriente, con don I. R.; a Mediodía, con don J. M. 
V., y a Poniente, con finca de don E. N., mediante dicho pozo medianero, que según Catastro 
tiene una superficie de 224 metros cuadrados, siendo sus lindes actuales por su frente, 
Noroeste, con calle; por la derecha, suroeste, con finca propiedad de don A. R. G.; por la 
izquierda, sureste, con finca propiedad de doña R. M. V. N.; y por el fondo, sureste, con finca 
propiedad del Ayuntamiento de Calonge i Sant Antoni.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Palamós, una 
vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: e.e
«Asiento n.º 1907 Diario 71. Entrada 2128 w
Hechos:
RavEanna Elss csreit uprao n1e1 2d3e/2 0m2a1n idfiee slato  Nlao tahreior ednec iaB addea loDnoan,  DL.o ñNa.  MMa.r, íaq uFeá ticmoam pHreernndáen dleazs 
fincas 2889, 2708 y 2890 de este registro.
La Escritura se inscribió el día 22 de junio de 2021 y se inició el procedimiento 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El día 6 de agosto de 2021 Doña M. S. B. D. desiste de la solicitud de inscripción de 
la rectificación de la finca 2890.
En la Escritura presentada se solicitaba la rectificación de la cabida y linderos de las 
restantes fincas en los términos siguientes:
1.  La finca registral 2889.
1.1  La descripción registral:
Urbana.  Casa señalada con el número (…) de la calle (…) del término de la Villa de 
Calonge, compuesta de un cuerpo, planta baja y un piso, con un pedazo de tierra al 
detrás  de  cuatro  palmos  de  ancho  de  superficie  aproximada  ochenta  y  un  metros 
cuadrados, que fue parte de otra mayor.
Lindante, a poniente, izquierda entrando con J. A., antes L. y J. N., al Este, derecha, 
con I. R., hoy E. N., a la espalda, Norte, con T. X., sucesora de Jaime X. P., y al Sur, 
frente, calle (…)
1.2  La rectificación propuesta:
La referencia catastral es 6353511EG0365S0001GG.
Según la certificación catastral descriptiva y gráfica, tiene una superficie de 147 
metros cuadrados.
Linda: Por el frente, Sureste, con la calle (…); por la derecha, noreste, con la finca 
número  (…)  de  la  misma  calle,  propiedad  también  del  causante,  por  la  izquierda, 
Suroeste, con la finca número (…) de la misma calle, propiedad de Don A. R. G., y por el 
fondo, noroeste, con la finca número (…) de la calle (…), propiedad de Doña J., S., A., y 
la casa número (…) de la calle (…), propiedad de Doña C. G. R.
1.3  Efectos de la rectificación propuesta:
1.3.1  La finca conserva la referencia catastral 6353511EG0365S0001GG, que ya 
constaba desde la inscripción quinta, desde el año 2002.
1.3.2  Se altera el lindero de la derecha. Ahora el lindero de la derecha es una finca 
que se identifica también como perteneciente al causante. Según la descripción anterior 
la finca lindaba con E. N., antes I. R.
1.3.3  Se altera el lindero de la izquierda, que antes era J. A., antes L. y J. N.
1.3.4  Se altera la superficie de la finca, que pasa a tener, de 81 metros cuadrados 
a 147. Casi pasa a doblar la superficie inicial.
1.3.5  De esta manera la finca, que estaba situada a la derecha de la registral 2708 
pasa a estar a la izquierda de la 2708. Las fincas cambian su posición. La finca, que 
lindaba por su derecha con E. N., antes I. R. se desplaza hacia la izquierda.
2.  La finca registral 2708.
2.1  La descripción registral:
Urbana.  Casa señalada de número (…), situada en la calle (…) del término de 
Calonge, compuesta de un cuerpo de planta baja y un piso con un pedazo de tierra al 
detrás de cuatro palmos de ancho, de superficie aproximada ochenta y un metros  s
cuadrados, que linda: al Este, izquierda, con casa de N. N. B.; a mediodía, frente con  oe.
calle (…), a poniente, derecha, con A. C. R., y a la espalda, Norte, con J. X. P. w.
2.2  La descripción propuesta:
comCpauseas tas edñea luand ac udeerp noú dmee prola n(…ta )b, asjiatu ya duan  epnis ola c ocna lluen  (p…e)d adzeol  dtéer mtieinrora  dael  dCeatrláosn gdee, 
cuatro palmos de ancho, de superficie aproximada ochenta y un metros cuadrados, 
actualmente según catastro, de setenta y siete metros cuadrados.
Linda. Al Este, izquierda, con casa de N. N. B., hoy calle (…), a mediodía, frente, con 
la calle (…), a Poniente, derecha, con A. C. R., hoy calle (…), y a la espalda, Norte, con 
J. X. P., hoy calle (…) Referencia catastral 6353510EG0365S0001YG.
2.3  Efectos de la rectificación propuesta:
2.3.1  Se identifica la finca con la referencia catastral 6353510EG0365S0001YG. 
Esta referencia catastral ya consta inscrita en el historial de la registral 2890, inscrita a 
nombre de persona distinta.
2.3.2  Se mantiene el lindero Este izquierda, que era casa de N. N. B. Ahora se que 
es la calle (…) Este lindero propuesto no es posible si antes se altera el lindero de 
la 2889. Si como consecuencia de lo propuesto para dicha finca la 2889 pasa a estar a la 
izquierda de la 2708, en consecuencia, la 2708 debería pasar a estar a la izquierda de E. 
N., antes I. R.
2.3.3  Se  mantiene  el  lindero  Poniente  derecha,  que  es  A.  C.  R.  Este  lindero 
propuesto no es posible. Se dice que A. C. R. hoy es el número (…) En realidad A. C. R. 
es hoy el número (…) Esto es un hecho acreditado comprobando el historial de la 
registral 2708 en unión del historial de catastro.
2.3.4  Se reduce la superficie de la finca, que pasa a ser 77 metros cuadrados.
2.3.5  De  esta  manera,  la  finca,  que  estaba  situada  a  la  izquierda  de  la 
registral 2889 sigue estando en el mismo lugar. Este resultado es incompatible con el 
resultado de la alteración de la registral 2889. Si una finca pasa a estar a la izquierda de 
la otra, en consecuencia, la otra debería quedar a la derecha de la primera.
3.  La finca registral 2890.
3.1  La descripción registral:
Urbana. Un cuarto de vesana, equivalente a cinco áreas, cuarenta y siete centiáreas 
de tierra cultiva de secano, en el que existe un pozo medianero con la finca procedente 
del mismo caudal, sita en la calle (…) de Calonge, en la que está señalado con el 
número (…); lindante, al frente, con dicha calle; a Oriente, con I. R., a Mediodía, con J. 
M. V., y a Poniente, con finca de Don E. N., mediante dicho pozo medianero. Referencia 
Catastral 6452404EG0365S0001IG.
3.2  La descripción propuesta:
Solar sito en término de Calonge i Sant Antoni, con frente a la calle (…) Tiene una 
superficie de 224 metros cuadrados. Linda: Por su frente, Noroeste, con la calle (…); por 
la derecha, suroeste, con la finca número (…), propiedad de Don A. R. G., por la 
izquierda, sureste, con la finca número (…), propiedad de Doña R. M. V. N., y por el 
fondo, sureste, con la finca número (…), propiedad del Ajuntament de Calonge i Sant 
Antoni.
3.3  Efectos de la rectificación propuesta:
3.3.1  Se mantiene la referencia catastral que consta en la inscripción quinta.
3.3.2  Se rectifican los linderos.
3.3.3  Se reduce la superficie registral, de 5 áreas cuarenta y siete centiáreas a 224  e
metros cuadrados, conforme a catastro. bo
4.  Una vez estudiado el historial registral de las fincas propuestas, resultan los 
siguientes datos:
4.1  Los linderos que delimitan el área afectada:
4.1.1  El lindero izquierdo de la registral 2708 es, y ha sido siempre, la finca 1394. 
Esta es la finca que desde su inicio pertenecía a la familia C., luego C. R. Esta finca era 
el número (…) y está atravesada por la calle (…), por lo que también delimita las fincas 
afectadas por el lado sur de la calle. La finca 1394, muy anterior a las demás afectadas 
(su historial se inicia en el año 1861), linda «a izquierda, oriente, con D. N.» según la 
inscripción primera. En la inscripción séptima, –año 1979, linda «a la izquierda, Este, con 
D. N.». En la inscripción novena del año 1988 se transmite a Don A. R. G. y Doña M. V. 
En el historial de esta finca no consta referencia catastral. Consultado el Catastro, la 
única finca situada en la calle (…) de Don A. R. G. es la parcela con la referencia 
catastral  6353512EG0365S0001QG  en  el  lado  Norte  de  la  calle 
y 6452403EG0365S0001XG en el lado sur de la calle. En el lado Norte tiene el número 
(…)
La finca 2708 inicia su historial en el año 1899. La finca pertenece a D. N., era la 
casa número (…) de la calle, y linda a Poniente Derecha con A. C. R.
4.1.2  El lindero derecho que delimitaba en sus inicios el perímetro estaba formado 
por dos fincas:
4.1.2.1  Al Norte de la calle, con la registral número 4. Su historial se inicia en el 
año  1863.  Era  el  número  (…)  de  la  calle.  Pertenecía  a  la  familia  R.  Lindaba  por 
Occidente con N. N. (que era la finca 2889). En la inscripción tercera linda «poniente, 
derecha, N. N.». En la inscripción octava, linda «entrando, oeste con N. N.». En la 
inscripción novena, se produce un cambio relevante: pasa a lindar «izquierda, entrando 
Oeste, E. N. J.».
La finca número (…) lindaba con la registral 2889, que era de N. N., hasta que pasa 
a lindar con la finca de E. N. J.
Esto es coherente con el historial de la registral 2889, que lindaba con I. R. (finca 4), 
hoy  E.  N.  (esta  es  la  finca  2709,  que  tiene  en  su  historial  la  referencia 
catastral 6353510EG0365S0001YG). La finca 4 en su última inscripción está a nombre 
de N. P. L. y N. M. A. Catastralmente, la única parcela al norte de la calle (…) a nombre 
de dichos titulares es la parcela con referencia catastral 6353509EG0365S0001QG. Hoy 
tiene el número (…)
Catastralmente, la finca a la izquierda de la misma es la parcela con referencia 
catastral 6353510EG0365S0001YG, que consta en la inscripción de la registral 2709. Es 
el número (…) Esta parcela consta a nombre de R. M. V. N. y Olot Play S.L. Consta 
haberse  resuelto  en  catastro  un  expediente  tramitado  como  consecuencia  de  la 
alteración  de  dichos  titulares  como  resultado  de  la  comunicación  a  catastro  del 
otorgamiento de la Escritura de herencia, en virtud de la cual constó como titular Doña 
M. S. B. D., que fue dada de baja.
4.1.2.2  Al Sur de la calle, con la registral número (…)
Esta finca inicia su historial en el año 1863. Lindaba Oriente con huerto de N. N. En 
la inscripción octava linda Oeste con N. N. En la inscripción décima se produce un 
cambio relevante: Linda, oeste, con E. N. J.
La  finca  (…)  en  su  última  inscripción  está  a  nombre  de  N.  P.  L.  y  N.  M.  A. 
Catastralmente, la única parcela al sur de la calle (…) a nombre de dichos titulares es la  s
parcela con referencia catastral 6452406EG0365S0001EG oe.
Catastralmente, la finca a la izquierda de la misma es la parcela con referencia  w.
ctiatutalasrteras l d6e4 l5a2 r4e0g5isEtGra0l 326750S9.0001JG, a nombre de R. M. V. N. y Olot Play S.L, que son los  2022-191n https://w
4.2  La ubicación de las fincas 2708 y 2889 y sus linderos.
4.2.1  La finca 2708.
Su historial se inicia en el año 1889. Es la casa señalada en el número (…), de 
unos 81 metros cuadrados. Era la casa de D. N. y B. Linda, al Este Izquierda con casa 
de N. N., a Poniente Derecha, con A. C. R. Se inscribió a favor de L. y J. N. en dicho 
año. Durante 130 años el historial de esta finca ha estado paralizado. En el año 2019 se 
toma anotación preventiva de los derechos hereditarios que correpondieran a Don L. N. 
M. En el año 2020 se practica la inscripción del dominio de una mita a favor de Don L. La 
inscripción tercera es la que provocó la Escritura que ahora se califica.
De lo ya expuesto resulta que esta finca sólo podía estar a la izquierda de la 2889 y a 
la derecha de la 1394 (C. R.).
4.2.2  La finca 2889.
Su historial se inicia en el año 1908. Es la casa de N. N. y B. No tiene número en la 
calle. Linda a Poniente con L. y J. N., al Este, Derecha, I. R. Se inscribió a nombre de M. 
N. y E.
En la inscripción segunda, de herencia y división entre L., J. y E. N. J. del año 1950 
se inscribe a favor de Don L. N. J. Se hace constar que «hoy es el número (…)», que 
linda a Poniente con J. A., antes L. y J. N., y al Este con I. R., hoy E. N. (E. N. es el titular 
registral que declara una obra nueva en la Calle (…) en el año 1958). Esta alteración de 
lindero es coherente con el historial de la registral 2709.
En el año 1966 se mantiene la descripción. Se inscribe a favor de Don M. y Don P. N. 
L. por donación que hace Don L. J. N.
En el año 1988 se mantiene la descripción. Don M. vende su mitad a Don P. N. L.
En la inscripción quinta se describe como casa de un piso en estado ruinoso que 
linda  al  este  con  E.  N.  y  a  la  izquierda  con  J.  A.  Se  hace  constar  la  referencia 
catastral  6353511EG0365S0001GG.  Esta  finca  tiene  a  su  derecha  la  referencia 
catastral 6353510EG0365S0001YG, que consta en el historial de la finca 2709.
En la inscripción séptima, que causa el título calificado se mantiene la referencia 
catastral y se propone la rectificación de la cabida.
4.3  La finca 2709.
Su historial se inicia en el año 1899. Se describe como huerto de 5 áreas cuarenta y 
siete centiáreas. Don D. N. y B. transmite a Don N. N. y B.
La descripción se mantiene en la inscripción segunda del año 1908 a favor de Don 
M. N. E.
En la inscripción tercera, del año 1950 se inscribe la finca a favor de E. N. J. Es de 
señalar que en la misma fecha se altera el lindero de la finca 2889, haciendo constar 
como colindante a E. N.
En la inscripción cuarta, del año 1958 se declara una obra nueva consistente en una 
casa de un cuerpo, planta baja y un piso con un pozo medianero con la finca colindante 
de Don L. N. Linda al Este con L. N. y al Oeste con A. C. R. y al Norte con la calle (…) Su 
superficie es 5 áreas cuarenta y siete centiáreas. Se inscribe a favor de J. N. S. Don E. 
N. J. hace declaración de la obra ejecutada por su hijo y donatario Don J. N. S.
En  la  inscripción  quinta,  se  hace  constar  la  referencia 
catastral 6353510EG0365S0001YG. Esta es la referencia que ahora se quiere atribuir a  es
la finca 2708. o
Don J. N. S., con domicilio en la calle (…) se reserva el derecho de habitación sobre  w
lcsEaaes tñcmaarsiiltstaurmrar ala,q   uleaceno  6 nl4ca 5uo 2ycsa4au 0spiv5eóiErrnftGi ucddi0ee 3  s6qlea5u  Sedp0 or0sane0ca 1tciscJióeóGnñ . a laSala  in ifna nsevocmo rrisb peadc reiógc nooD ,r orcseñoósanlpo so Rtsna.ed b Meain  .sc acyodr neiDb miloóoáñ sslaa    lioApntrd.ri ameV re.or resNaf e.. q rEEuesenn  c dilleaaa     OE-A-2022-19able en https://
describen como situada al sur de la calle (…) (la superficie parece referirse a una finca 
que se extienda al otro lado de la calle).
En la inscripción sexta no se altera la descripción y superficie. Se aporta la mitad de 
Doña R. M. a Olot Play S.L.
5.  La documentación de la propia escritura Consta protocolizado Decreto 2021/207 
del Ayuntamiento de Calonge i Sant Antoni el que «se propone la suspensión de la 
resolución del recurso de reposición hasta que la dirección general del catastro resuelva, 
o que recaiga una sentencia declarativa de dominio que determine quién es el titular o 
titulares de la finca de la calle (…)»
6.  Las alegaciones.
De  las  alegaciones  presentadas  Doña  M.  A.  V.  N.  y  Olot  Play  SL  resulta  la 
interposición de recurso de reposición contra el acuerdo de alteración catastral que en su 
día se practicó en virtud de la Escritura ahora calificada. En el mismo se señala que en el 
registro consta inscrita la titularidad de la finca a favor de las mismas. Resulta asimismo 
la existencia de una situación litigiosa sobre los lindes y sobre la titularidad de parte de 
las finca [sic] 2890 y 2709. En su día fue desestimada la pretensión de Don L. N. M. por 
la Sentencia de 29 de Junio de 2005 dictada por la Sección Primera de la Audiencia 
Provincial de Girona.
Se  acompaña  «Análisis  del  deslinde  de  dos  fincas  situadas  en  Calonge  y 
atravesadas por la calle (…), con dos viviendas en el lado norte y dos huertos en el lado 
sur» de 30 de Abril de 2004. Del mismo resultan las inexactitudes sobre la descripción y 
linderos de las fincas implicadas.
Se aporta copia de la Escritura de donación que causó la inscripción quinta, en la 
que constan las dos referencias catastrales.
7.  Las dudas.
De lo expuesto anteriormente, surgen las siguientes dudas:
1.  Que el exceso de cabida que se declara de la registral 2889 pretenda que 
mediante el mismo se agrupen las superficies de las registrales 2889 y 2708 en el 
historial de la 2889, dejando libre el historial de la 2708 para asignarla al número 
siguiente de la calle. Inicialmente las fincas 2708 y 2889 eran dos casas de unos 80 
metros  cada  una.  Ahora  la  finca  se  describe  con  una  superficie  de  147  metros 
cuadrados. A tal fin parece obedecer el traslado a la izquierda de la finca 2889.
2.  Que  la  alteración  de  los  linderos  y  la  asignación  de  la  referencia 
catastral 6353510EG0365S0001YG a la registral 2708 tenga por objeto que la casa que 
tiene el número (…), que consta inscrita en la finca 2709 a nombre de personas distintas 
se inscriba a nombre de la heredera.
3.  Que mediante lo expuesto anteriormente se eluda el procedimiento judicial que 
corresponda si lo que subyace es un conflicto sobre la titularidad de la casa del número 
(…)
4.  Que  en  un  momento  inicial  sólo  hubiera  dos  casas,  con  sus  titulares, 
registrales 2708 y 2889 y que posteriormente una de ellas fuese ruina y se construyera 
una tercera casa, y que físicamente hayan pasado a ser hoy sólo dos casas.
5.  Que la descripción registral de las fincas sea conflictiva, no se adecúe a la 
realidad y que se pretenda la rectificación de las mismas evitando el procedimiento 
judicial correspondiente. e.e
6.  Que se haya ignorado que mientras que registralmente la registral 2708 estaba  b
inactiva, cabía la posibilidad de que catastralmente se hayan agrupado la 2708 y 2889. w
Resolución:
solicEitna dvairst uadl  edxeis tlior  laesx pduuedsatso  arnetseuse clvitoa dsauss.pender la inscripción de las rectificaciones  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho:
Artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Sobre  la  existencia  de  dudas:  Resoluciones  de  la  DGSJFP  23  de  diciembre 
de 2020(hay 3), RDGSJFP de 14 de enero de 2021.
Sobre la rectificación del registro: RDGSJFP de 26 de febrero de 2020, Resoluciones 
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto 
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015.
Sobre la diferencia entre inexactitud y rectificación del registro cuando consta inscrita 
una referencia catastral sobre una finca inscrita a nombre de persona distinta del que 
solicita la inscripción de dicha referencia a su favor: RDGSJFP de 17 de Julio de 2017.
Sobre la diferencia entre inexactitud y rectificación del registro. RDGSJFP de 13 de 
Julio de 2009, RDGSJFP de 22 de febrero de 2019.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación negativa cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ramiro Subira 
Pérez registrador/a de Registro Propiedad de Palamós a día diecisiete de agosto del dos 
mil veintiuno.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Roses número 2, doña Rocío Perteguer Prieto, quien, con fecha 15 de 
septiembre de 2021, confirmó la nota de calificación de la registradora del registrador de 
la Propiedad de Palamós.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. S. B. D. interpuso recurso el día 30 
de septiembre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Que ninguna de las razones motivadas expuestas en la nota de calificación del 
Registrador respecto a la finca 2889, son hechos objetivos que justifiquen las dudas de 
identidad  o  la  falta  de  correspondencia,  ni  se  justifica  la  posible  existencia  de 
operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  o  negocios  traslativos  no 
formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, y que la 
existencia de una diferencia de superficie desproporcionada, no es motivo para denegar 
la Rectificación de la cabida y modificación de linderos de acuerdo con el artículo 199.1 
de la Ley Hipotecaria, y además, no se justifica el motivo por el cual el Registrador no ha 
modificado la descripción de la finca, por ello, se presenta el siguiente recurso:
1.  En cuanto a la falta de denegación o suspensión de la modificación de la 
descripción de la finca, causa una clara indefensión a esta parte conforme al artículo 24 
CE, porque de haberse indicado la falta de algún certificado técnico, la cédula de 
habitabilidad  u  otro  requisito  hubiera  sido  objeto  de  aportación,  si  tenía  dudas  al 
respecto. En 1950, los tres hermanos que formalizaron la escritura división y aceptación 
de herencia objeto de la inscripción en la finca 2889, manifestaron sin documento técnico  s
alguno, debida a la situación de dejadez y antigüedad de la finca en ese momento,  e.
incluyendo dicha manifestación en la descripción, pero en la actualidad, he manifestado  w.
que  ya  no  se  encuentra  en  estado  ruinoso,  tras  las  obras  realizadas  desde  1w
aproSxeimgúand alma ennottea  esl i1m9p6le3  aclo 1n9fo9r5m (e… e)l artículo 19 bis de la inscripción de la herencia,
odbejsectroip dceiól np: rDeseesnctreip creiócnu:r sUor,b aenna l.a=  aCcatusaa lisdeañda llaods al ibcroons  edl enl úRmeegrios t(r…o t)i edneel nté lram sinigou dieen tlae   BOE-A-cable e
Villa de Calonge, compuesta de un cuerpo, planta baja y un piso en estado ruinoso 
actualmente con un pedazo de tierra al detrás de cuatro palmos de ancho de superficie 
aproximada ochenta y un metros cuadrados, que fue parte de otra mayor; lindante: a 
poniente, izquierda entrando con J. A., antes L. y J. N.; al Este, derecha, con I. R., hoy E. 
N.; a la espalda, Norte, con T. X., sucesora de J. X. P.; y al Sur, frente, calle (…).
En la escritura de herencia, objeto del presente recurso, en la actualidad no está en 
estado ruinoso, por lo que se indicaba la siguiente descripción: Urbana. Casa señalada 
con el número (…) del término de la Villa de Calonge, compuesta de un cuerpo, planta 
baja y un piso, con un pedazo de tierra al detrás de cuatro palmos de ancho de superficie 
aproximada ochenta y un metros cuadrados, que fue parte de otra mayor. Lindante, a 
poniente, izquierda entrando, con J. A., antes L. y J. N.; al Este, derecha, con I. R., hoy 
E. N.; a la espalda, Norte, con T. X., sucesora de J. X. P.; y al Sur, frente, calle (…)
En conclusión, se ha suspendido la inscripción de la modificación de la descripción 
de la finca, pero ni se ha indicado el motivo o causa jurídica de la denegación, ni tan 
siquiera se ha expresado formalmente que se ha denegado o suspendido, simplemente 
se ha limitado a no inscribir la modificación de la descripción, sin indicar el porqué, dicha 
circunstancia me causa indefensión y no es conforme a derecho. En este supuesto de 
hecho, la obra nueva ya está inscrita, por lo que no necesita licencia, para cambiar el 
hecho o suprimir la mención de «en estado ruinoso actualmente».
2.  En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde 
la resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores 
como las de 22 de octubre de 2.018, 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
3.  En cuanto a la identidad total de la descripción literaria y la gráfica, la Dirección 
General de los Registros y del Notariado señaló en la resolución de 5 de diciembre 
de 2018 que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el 
título  sólo  se  exige  en  los  supuestos  de  inmatriculación  (y  sin  perjuicio  de  que  la 
descripción registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según 
dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es presupuesto de aplicación de cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
4.  Los colindantes de la finca 2889, no se han opuesto a la modificación de linderos 
ni al exceso de cabida, y los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan 
de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su 
apartado 3 y como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras 
posteriores),  que  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además, que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios  s
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son  oe.
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se  w.
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito  1w
ceaxppietadli eqnutee.  Esne  claesso  bcorinntdrea ridoe s eu pno dmríoad por oedfueccitri vuon  esusap uepsotsoib dileid iandd edfeen siniótne»rv.enir  en  el
titula5r.e s LRase gfiisntcraasle sre, gdisetsrdaele ss u2 7i0n8m ayt r2ic8u8la9c idóen  Ceanl oenlg Re,e gniusntrcoa  dhea nla t ePnriodpoi elodsa dm, ihsamsotas   BOE-A-cable e
ahora, que tampoco tiene la misma titularidad. Haciendo poco creíble que nadie hubiera 
dicho  nada,  si  una  casa  se  hubiera  derrumbado,  y  construida  otra,  no  tendía  la 
antigüedad que resulta de la certificación catastral aportada, que no se refleja en la nota 
de calificación, que fue aportada por trámite telemático. Además, en las alegaciones 
efectuadas (…), dentro de la certificación expedida por el Registrador, para conocer las 
alegaciones efectuadas, «Análisis del deslinde de dos fincas situadas en Calonge y 
atravesadas por la calle (…), con dos viviendas en el lado norte y dos huertos en el lado 
sur» de 30 de Abril de 2.004. Del mismo resultan las inexactitudes sobre la descripción y 
linderos de las fincas implicadas (…)
En dicho documento se transcribe la inscripción 140 del Registro de Hipoteca de La 
Bisbal, (…) que tiene el siguiente tenor literal: «El nombrado N. N. corresponda cerca de 
la mitad o sea toda la obra antigua de la única casa que su nombrado padre poseía en la 
calle (…) de la que queda dividida de la otra restante parte que puede llamarse obra 
nueva, por estar construida de poco tiempo, por medio de una pared mediera, la cual 
obra antigua comprende un solar y un piso con una habitación delante y otra al detrás, 
junto con la parte del huerto sito al frente de la propia casa y dividido de ella por medio 
de dicha calle, que comprenda el ancho de todo el frente de la propia obra antigua en la 
citada calle; y pedazo de terreno que a la parte de cierzo de esta pertenezca, del que allí 
hay unido a toda la casa, en la descrita conformidad del huerto; cuya parte de casa, de 
huerto y pedazo de terreno consideramos ser de valor de 240 y lindan por oriente con I. 
R., por mediodía el pedazo de terreno y parte de casa con la predicha calle y la parte del 
huerto con J. M., por poniente con restante casa y tierra y por cierzo con R. P. (…)
2.º  Que  los  bienes  que  forman  la  restante  herencia  de  dicho  difunto  padre 
consistentes en el sobrante de la enunciada casa todavía no concluida huerto y terreno a 
la parte del detrás de aquella, de igual valor de 240 y con idénticos lindes por mediodía y 
cierzo, siendo el de poniente con J. C.» (…)
6.  Existen errores de lindes y metros, en todas las cuatro fincas, –no sólo lo 
decimos nosotros sino los propietarios de la finca 2709, y su técnico de parte–, que se 
segregaron de la finca 140 del Registro de Hipoteca de la Bisbal, y por ende, en más 
fincas de la calle ocurre lo mismo, y no han sido analizadas por el Registrador, en 
especial finca 2.709 de Calonge, – que se ponen en evidencia–, ya que la suma de las 
cuatro finca son un cuarto de vesana (547 m2), y se omitió en las descripciones –
procedente  de  un  cuarto  de  vesana–,  por  ello  se  instó  un  209  LH  respecto  las 
fincas 2709 y 2890 al igual que es un error que ambas casas tengan 81 m2, ya que la 
nuestra siempre ha sido más grande que la otra. Además, la finca 2889 nunca ha estado 
en litigio, hasta ahora que el Registrador pretende ponerla.
7.  Se  omite  o  no  lo  hemos  sabido  ver,  la  presentación  vía  telemática  de 
fecha 28/05/2021 del certificado descriptivo y gráfico (…), y si dicha documentación se 
ha tenido en cuenta o no en la calificación. Aprovecho para complementarla con la 
resolución del Catastro en el mismo sentido, para mejor proveer, siendo a los únicos 
efectos de determinar los colindantes catastrales afectados a la finca 2889, y quien 
consta como propietario en el Catastro. En fecha 22 de junio de 2.021, fecha inicio 
del 199 LH, la situación de la fincas y del catastro era la siguiente:
– Propietaria de la finca 2889: Doña M. S. B. D. (calle […] de Calonge).
– Titular catastral de la calle (…) de Calonge, la misma.
8.  El Registro de la Propiedad de Palamós ha librado certificados o notas simples 
donde  finca  registral  2889,  tiene  la  referencia  catastral  e
inscrita 6353511EG0365S0001GG, ya constaba desde la inscripción quinta, desde el  bo
año 2002, además coincide calle y número, el titular catastral y registral, y hasta resulta  w
ndoet ala  dper ocpailaif icnaoctaió nin, fonrom raetsivualt ac osnef ohramyea ne hl eacrthícou nloin 1g9u nbais a LleHg.a cDióenl  ccoonntetrnai dlao  fliintecraa l2 d.8e8 9la. 
Nhai np orer cpiabridteo  dmeu ncihnagsu nnoo tdifeic alocsio cnoelisn,d aalngtuenso rse ghiasstrtaal ecsu ayt/roo ,c ay tansot rnaoless q, uyead qau ecl aloros  vae qcuinieons 
le han efectuado las notificaciones, cuando el procedimiento era por el artículo 199.1 LH,
pero si se ha efectuado además a los catastrales, aún más para disipar que la finca 2889 
no está en discusión alguna ni conflicto con ningún colindante. Además, no coincide en 
todo o parte con otra base gráfica o con dominio público según consulta efectuada en el 
geoportal del Colegio de Registradores https://geoportal.registradores.org/
[se inserta imagen].
9.  El único motivo, para alegar una ficticia agrupación de las fincas 2889 y 2708, –
cuando en 1963, era como el plano de situación de la casa de la calle (…) de Calonge, 
realizado por el aparejador don J. V. D., (…)–, no es otro, que el problema que tiene el 
Registrador,  es  situar  la  casa  declarada  sobre  la  finca  2709,  pero  es  debido  a  la 
simulación realizada por los declarantes don E. N. J. y don J. N. S., en el momento de la 
escritura de donación y declaración de dicha Obra Nueva, junto al error de concepto 
posterior  cometido  por  el  Registro,  al  ponerle  una  Referencia  Catastral  cuando  no 
cumplía con los requisitos de la Ley del Catastro, pero dichas circunstancias no puede 
penalizar al titular registral de otra finca, que somos nosotros, y sobre la única finca que 
no está en conflicto, la finca 2889. La acción de simulación realizada por de don E. N. J. 
y de don J. N. S., que en 1958 declaran la obra nueva sobre la finca 2709, que según la 
inscripción 4.ª, se dice: «Se describe de nuevo por haber variado sus circunstancias y 
por haberse urbanizado», siendo ello acto sujeto a simulación, con el agravante que no 
modificaron el linde, por lo que la finca 2709 sigue lindando «al Norte, con la calle (…)», 
–lindero fijo–, por lo que nunca ha dejado de estar al otro lado de la calle, donde su 
ubican los huertos. Esta parte, a la vista del informe técnico de la parte contraria no 
entiende como el Registrador no ha iniciado de oficio el artículo 209 LH, entre la 
finca 2708 y 2709. El técnico contrario, en el mismo informe dice que el problema es la 
declaración de la Obra Nueva de 1958, –«Aquest error col·loca un habitatge sobre una 
finca quan en realitat la finca 2709 ja tenia un altre número en el Registre de la 
Propietat»–, que no es otra que la finca 2708. Deberíamos aplicar el principio «prior 
tempore, potior est iure», sólo para determinar y hacer prevalecer que la obra nueva de 
la calle (…) de Calonge, ya constaba inscrita el veintidós de mayo de mil ochocientos 
noventa  y  nueve  en  la  finca  2708,  en  virtud  del  mismo  título  que  da  origen  a  la 
finca  2709,  conforme  las  sentencias  de  la  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  n.º 
654/1999, de 19 julio; 100/2008, de 12 febrero; y 985/2005, de 12 diciembre. Don J. M. 
G. lo define como «el principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que 
acceden al Registro prevalecen, en caso de conflicto, frente a los títulos o derechos que 
no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a 
las fechas de presentación de los documentos en el libro Diario». Las inscripciones 
primeras de las fincas 2708 y 2709, –según resultan de los libros del Registro–, en virtud 
de escritura de adición e inventario otorgada el diecinueve Noviembre de mil ochocientos 
noventa  y  ocho,  ante  el  Notario  de  La  Bisbal  Don  José  Bellido  y  Macias  (…)  la 
finca 2709, tiene la siguiente descripción: «Un cuarto de vesana aquivalente [sic] a cinco 
áreas cuarenta y siete centiáreas de tierra huerto de secano en el que existe un pozo y 
alberca mediero que fue segregado de mayor pieza, sito en la calle (…) del término de 
esta villa al frente de la descrita casa y separado de la misma por dicha calle,», que 
coincide con la inscripción 1.ª de la finca 2709 de Calonge del Registro de la Propiedad 
de Palamós. Y en cuanto a: «Se describe de nuevo por haber variado sus circunstancias 
y por haberse urbanizado», Según certificación expedida por don Jordi Soler Casals, 
Alcalde del Excmo. Ajuntament de Calonge-Sant Antoni, de fecha 6 de agosto de 2021, 
respecto al tema del Vial, el primer POUM de Calonge fue posterior, en 1959, la calle ya 
existía y el vial-alcantarillado-pavimentado de la misma, se realizó posteriormente (…)  s
Según visualización de los cambios urbanísticos por el Institut Cartogràfic de Catalunya,  oe.
se puede apreciar que dicha calle (…) consta en la fotografía del orto1945-46, como  w.
mínimo, se ha solicitado copia del primer plano topográfico, para el Juicio que habrá  1w
cCoantatrlau nlyaa f,i npcearo 2 m70e9d.ia Entseta la e asp lliac accaiópntu grae odbea slae  dveisl uCaolilzeagcioió nd ed Rele gInissttriatudto Creasr tsoeg rpàufiecd edne 
imncáosr pfournadra, mmeuncthoass.  Smeá sa pcaoprtaas ,d opcauram eenl tRo edgeislt rAadjuonrt apmueednat  dhea ceCra luonnag ec,a lcifoicnafocriómne  ceonn   BOE-A-cable e
sesión de 15 de febrero de 1985 se aprueba la imposición de la Contribución Especial 
para las obras de urbanización de la calle de (…), por lo que no fue en 1958 como quería 
hacer ver (…), que hacen que las manifestaciones realizadas en la declaración de la 
obra nueva sobre la finca 2709, sean del todo simuladas.
10.  Se aporta prueba fotográfica, certificado del Instituto cartográfico de Cataluña, 
Certificado de suspensión del Ayuntamiento de Calonge, Certificado de un arquitecto 
sobre la finca, e Informe técnico sobre la ubicación de las fincas 2708 y 2709 (…), ya que 
el Registrador no ha argumentado ni fundado, con datos que resulten del Registro, 
Catastro o Ayuntamiento, el hecho ficticio de la agrupación de las finca [sic] 2708 y 2709, 
esta parte aporta prueba en contra ante la DGSJyFP. En la inscripción de la finca 140 del 
Registro de Hipoteca de la Bisbal, que se ordena a don N. N. B., hacer el cierre de 
puertas y ventanas. No es suficiente el hecho de perder la finca 2708 ante una más que 
posible usucapión por los titulares de la finca 2709, no ocurriría en el resto de España, 
pero en Cataluña, si, ya que no actúa la posesión civilísima del artículo 440 CC, y la 
mala fe para adquirir la posesión de la finca 2708. Al poner la referencia catastral en la 
finca 2709, ha permitido que la parte contraría tenga el Catastro a su nombre de la 
finca 2708, todo y que es evidente que el linde norte es la calle (…) Esta parte, quiere 
reiterar que hemos sufrido dos errores, el primero sin que el Registrador ni el Notario 
autorizante tengan culpa, ya que la culpa fue provocada por la manifestación de don E. 
N. J. y su hijo don J. N. S., consistente en la declaración de la obra nueva simulada 
sobre la finca 2709 en 1958, que provocó una doble inmatriculación de la obra nueva 
que ya constaba en el Registro en otra finca –finca 2708– (hasta el propio técnico de la 
parte contraria lo dice en su argumento), esta parte cree que en 1958 era muy difícil que 
el  Registrador  tuviera  medios  para  darse  cuenta,  –sin  reproche  alguno  para  el 
Registrador–, y el segundo, en hacer constar en la inscripción de la finca 2709, una 
referencia catastral sin cumplir lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley del Catastro, en 
una finca sin calle ni número ni coincide la superficie por más de 10%, y ahora pretender 
argumentar una ficticia agrupación, nos puede causar más daños y perjuicios, cuando no 
es verdad, y es una mera suposición sin que pueda demostrarla, y contradice al propio 
Ayuntamiento de Calonge, que dice que los propietarios 2709, no aportan título que les 
acredite como propietarios de (…) Calonge.
[se insertan imágenes]
Esta parte solicita el pronunciamiento de la DGSJyDP en cuanto si las afirmaciones 
en  condicional  que  hace  Registrador  en  su  calificación,  son  dudas  fundadas,  o  lo 
contrario, al decir:
– Que  en  un  momento  inicial  sólo  hubiera  dos  casas,  con  sus  titulares, 
registrales 2708 y 2889 y que posteriormente una de ellas fuese ruina y se construyera 
una tercera casa, y que físicamente hayan pasado a ser hoy sólo dos casas.
– Que se haya ignorado que mientras que registralmente la registral 2708 estaba 
inactiva, cabía la posibilidad de que catastralmente se hayan agrupado la 2708 y 2889.
En conclusión: Es doctrina reiterada de la Dirección General desde la entrada en 
vigor de la reforma del 2015 que puede emplearse el procedimiento del artículo 199 LH 
para  la  rectificación  de  cabida  de  la  finca  registral  siempre  que  no  existan  dudas 
fundadas de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada, 
es decir, que el Registrador debía tener «dudas fundadas» para denegar la inscripción, y 
su contrario sería «dudas infundadas», en Derecho Procesal sería: Acción que carece de 
fundamento legal, cuando no se han acreditado los hechos y el derecho que se invoca. /  e
Por lo general, se dice de la demanda que invoca un derecho sin sustentar la pretensión.  bo
En este sentido, la Real Academia Española, –infundado, da–. 1. adj. Que carece de  w
ffuonrmdaumle eunnto ju irceiaol  doe  irdaecniotindaald.  dLea  laD ifrineccaci ópno r Gpaernteer adle lh rae grisetirteardaodr,o  nqou peu esdieem sperre a rqbuitera rsieo 
rnai zodnisacdreocsi o(nRael,s osluincoio nqeuse  dhea 8  ddee  eoscttaurb rme odteiv a2d0o0 5y,  2f udned afdeob reerno  dceri te2r0io1s0 , o1b3j edtiev ojsu lioy 
de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril
de 2016, entre otras). Por ello, esta parte no ha recurrido las fincas 2708 y 2890, ya que 
no se puede pedir a la DGSJYFP que en sede de recurso pueda resolver dicho conflicto 
entre colindantes, en este caso las fincas 2708 y 2890 con la finca 2709. En el presente 
caso, está claro que sólo se trata de corregir un error en los lindes y la superficie pero, a 
mayor abundamiento, la contribución territorial Urbana (Ley 41/1964) de la calle (…) de 
Calonge, indica claramente que los titulares en 1974, eran M. y P. N. L., y que su linde 
derecha era J. N., y que la fecha de construcción fue antes 1900 y que ha habido 
reformas de conservación, bajos 118 m2 y Piso 1.º 118 m2, total 236 m2, dejando claro 
que no hay una ficticia agrupación de la finca 2708 propiedad de J. N. (…), disipando 
cualquier duda.
Por lo expuesto,
Suplica a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que habiendo por 
presentado este escrito, junto a los documentos que acompañan, los admitan y, en 
consecuencia,  se  digne  estimar  el  recurso  interpuesto  y,  en  su  virtud,  revoque  la 
calificación del Registrador de la Propiedad de Palamós.»
V
El registrador de la Propiedad Palamós, emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero 
de 2010, 13 de julio de 2011, 5 de marzo de 2012, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio 
de 2014, 19 de febrero y 17 de noviembre de 2015, 21 de abril y 19 de julio de 2016, 1 
de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 22 de octubre, 19, 27 y 28 de 
noviembre de 2018 y 5 y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de 
septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre 
de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, 
aportando sus respectivas georreferenciaciones actuales.
Una vez tramitado el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el 
registrador suspende la inscripción solicitada por dudas en la identidad razonadas en la 
identidad de la finca y porque se han presentado alegaciones por un colindante afectado, 
de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida, de modo que no es 
pacífica la delimitación propuesta que se pretende inscribir, pudiendo existir invasión de 
la finca colindante.
La  promotora  del  expediente  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  las  dudas 
manifestadas por el registrador no están fundamentadas ni revelan la existencia de un 
conflicto  latente  sobre  el  derecho  de  propiedad  de  la  finca,  tal  y  como  pretende 
describirse en la escritura calificada.
2.  Para  resolver  el  presente  recurso,  procede  volver  a  reiterar  la  doctrina  s
consolidada de la Dirección General (cfr. «Vistos»), en el sentido que la registración de  e.
un exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse como la rectificación de un  w.
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha  1w
daeco stae r cinodnu lbai taddeos cqruipec icóonn  rteagl isretrcatli,f iceasctioó ne sn,o  qsuee a lltae rsau lpae rreficaileid aqdu efí saichao reax tseeri opr rqeuteen dsee 
ccoonnstetantiadra  teanb ulolasr mlinednetero se so rilgai nqaulme endteeb iróe griestfrleajdaorsse,  seinn  qsuue  edlílao  spuopr osnegra  leal  irnetaelnmtoe ndtee   BOE-A-cable e
aplicar el folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca 
registral y una superficie colindante adicional, pues pare ello el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato 
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de 
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como 
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas en el 
sentido de que el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en 
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y  201  de  la  Ley  Hipotecaria),  para  lo  que  podrá  utilizar  la  aplicación  informática 
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así 
como  acceder  a  la  cartografía  catastral,  actual  e  histórica,  disponible  en  la  Sede 
Electrónica del Catastro y a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, 
debe  decidir  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  aunque  las  alegaciones 
efectuadas pueden ser tenidas en cuenta en su calificación, siempre que el juicio de 
identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera 
oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante y en las dudas en la 
identidad por parte del registrador, están bien fundamentadas en la nota de calificación y 
revelan  la  existencia  de  una  controversia  latente  sobre  la  titularidad  de  una  franja 
determinada de terreno, lo que está fuera del ámbito de aplicación del expediente del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por ser competencia exclusiva de los tribunales.
La oposición del colindante pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre 
los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
El ámbito del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la concordancia del 
Registro con la realidad jurídica extrarregistral, amparada en un título inscrito.
El  ámbito  del  recurso  ante  este  Centro  Directivo  es  decidir  si  en  la  nota  de 
calificación el registrador ha aplicado correctamente los preceptos legales, lo que ocurre 
en el presente caso, al haber motivado sus dudas, sin que proceda, como pretende el 
recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de 
recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión 
que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia 
o iniciarse un procedimiento de deslinde notarial.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada  s
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los  oe.
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan  w.
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,  1w
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participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica 
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso 
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo 
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un 
supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.