BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151506
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20348 Resolución  de  23  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, contra la 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 29, don Javier Stampa 
Piñeiro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 14 de mayo de 2021 por el notario de Madrid 
don  Luis  Núñez  Boluda,  se  otorgó  una  escritura  de  compraventa  en  la  que  se 
expresaban los medios de pago del precio y, respecto de cierta cantidad del total precio, 
se hacía constar por el notario que «la ha abonado la parte compradora a la vendedora, 
en el día de hoy, antes de este acto, mediante tres transferencias bancarias, según 
manifiesta, sin justificar documentalmente, de lo que advierto».
Interesa a los efectos de este expediente que se presentó copia electrónica el mismo 
día del otorgamiento, esto es el 14 de mayo de 2021. Posteriormente, el día 29 de julio 
de 2021, se aportaba otra copia en formato de papel en la que se incluía una diligencia 
del mismo día del otorgamiento con el texto siguiente: «La extiendo yo, Luis Núñez 
Boluda, como notario autorizante de la presente escritura, al objeto de hacer constar que 
el mismo día de su autorización, por parte interesada, se me entrega y dejó unidos a la 
presente, los justificantes de las tres transferencias a las que se hace referencia en la 
cláusula del precio de la escritura precedente (…)».
II
Presentada el día 29 de julio de 2021 la referida escritura en formato de papel en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 29, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Copia autorizada electrónica de escritura de compraventa autorizada el 14/05/2021 
por el Notario de Madrid Don Luis Núñez Boluda, número de protocolo 545/2021.
Dicho documento causó el día 14/05/2021 el asiento de presentación número 200 del 
diario 119. Aportada copia autorizada en formato papel con fecha 29/07/2021.
El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 
a 100 de su Reglamento suspende la inscripción del mismo por los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho: Hechos: Difiere la copia autorizada electrónica con la copia en 
papel aportada, sin que de esta última resulte rectificación alguna. Fundamentos de  es
Derecho: Resolución de 7 de enero de 2020 de la D.G.R.N. o
Contra esta calificación registral negativa puede: (…) 348ww
Madrid, once de agosto de dos mil veintiuno. El Registrador».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, 
interpuso recurso el día 9 de septiembre de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo 
siguiente:
«Hechos:
1.  El día 14 de mayo de 2021 se formaliza una escritura de compraventa y el 
mismo día, en cumplimiento de la normativa, que va buscando el envío «en tiempo real» 
se envía la copia telemática al Registro de la Propiedad. En dicha escritura consta que 
«tres transferencias del pago del precio, manifiesta la parte compradora que se han 
hecho, pero no se justifican en ese acto». El motivo es claro, en el momento de la firma, 
la parte compradora inicia la transferencia, vía Banco de España, pero no se produce de 
una manera automática, sino que conlleva un cierto tiempo. Por eso, como Notario, no 
doy fe de su existencia, porque aún no se ha justificado con el certificado de la recepción 
del dinero por la parte vendedora, y cuando se justifica, que normalmente suele ser el 
mismo día, pero horas después, se hace una diligencia diciendo que se incorporan las 
copias de las tres transferencias.
Pero como hemos dicho, se busca el envío “en tiempo real” para evitar riesgos, y 
nada más firmar la escritura se envía al Registro, y en ese momento no existe ni la 
diligencia de incorporación de las transferencias, ni la copia de las mismas.
2.  El Registrador inscribió [sic] la escritura de compraventa en base a la copia 
telemática que fue enviada, pero cuando se aportó la copia en papel, la denegó con la 
escueta calificación de “difiere la copia autorizada electrónica con la copia en papel 
aportada, sin que en ésta última resulte rectificación alguna”.
Lo primero que hay que resaltar es que sería deseable que el registrador dijera en 
qué difiere, porque es como si con otro defecto dijese “no se inscribe porque va en 
contra de la Ley”; pues igual que se debe de especificar en qué va en contra de la ley, lo 
lógico es decir en qué difieren ambas copias.
Lo segundo es dejar claro que las copias son correctas, ya que se han emitido en 
tiempos diferentes. Imaginemos que después de firmar una escritura, y emitirse una 
primera  copia,  viniese  al  despacho  a  ratificarla  algún  representado  sin  poderes; 
evidentemente se puede hacer una diligencia en la matriz con esa ratificación y si se 
emite una nueva copia, posterior a la ya emitida, figuraría esa ratificación, que no figura 
en la primera copia. Lo ilegal sería no unir esa diligencia posterior, de la que ya se 
desprende que fue hecha después de la emisión de la primera copia.
Y aquí acurre lo mismo. Queremos la rapidez en el envío de las copias electrónicas, 
y así lo hacemos; luego se hace en la matriz una diligencia que consta después de la 
firma y del envío de la copia electrónica; a continuación, sacamos la copia en papel, con 
todo lo que en ese momento forma parte del contenido de la matriz. Y ahora se nos dice 
que toda esa diligencia no es correcta porque habría que añadir en la copia en papel una 
frase que dijera que ésta difiere de la copia electrónica porque incluye actos posteriores, 
que se desprenden de la propia escritura.
Y no podemos por menos de señalar que estamos enviando constantemente copias 
telemáticas al Registro y posteriormente las gestorías se las llevan en papel y este 
defecto no es usual.
Y lo tercero, que el único argumento que se aduce es la resolución de 7 de enero 
de 2020; en dicha resolución se dice que se han emitido dos copias de una escritura de  s
una cancelación de hipoteca, y en la segunda se varían las cifras consecuencia de una  oe.
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ellas, contiene una diligencia donde dice que después de la firma se han justificado las
transferencias bancarias, que se aportan. En nada difiere de la primera copia, salvo en la 
constancia de los hechos acaecidos posteriormente.
Si se me hubiera ocurrido poner una diligencia diciendo que la copia electrónica ya 
se había inscrito ¿al recibir la copia en papel con esa diligencia se habría devuelto la 
copia alegando que esa diligencia no figuraba en la copia telemática? De hecho, en la 
matriz figura ahora una diligencia con la calificación negativa de la copia. Si emito una 
nueva y tercera copia con esa diligencia ¿tampoco se inscribirá porque lógicamente no 
figuraba en la copia electrónica ya inscrita que se había calificado negativamente la 
presentación de la copia en papel?
En resumen, el registrador está llevando a unos extremos absurdos la calificación. 
No hay duda que la escritura es la misma y no hay cambios en su contenido.
Fundamentos de Derecho:
La calificación registral se fundamenta en que dos copias difieren entre sí, porque la 
segunda de ellas, emitida posteriormente a la primera, contiene y describe los hechos 
acaecidos con posterioridad a la emisión de la primera copia y antes de la emisión de la 
segunda copia, sin alteración del contenido de la escritura».
IV
Mediante escrito, de fecha 23 de septiembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  112  de  Ley  24/2001,  de  27  de 
diciembre,  de  Medidas  Fiscales,  Administrativas  y  del  Orden  Social;  98  a  100  del 
Reglamento  Hipotecario;  153  del  Reglamento  Notarial,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de julio de 2005, 6 de abril 
de 2006, 13 de junio de 2012, 21 de marzo de 2015, 5 de septiembre de 2017, 16 de 
julio de 2018 y 7 de enero de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa en la que concurren las circunstancias y hechos siguientes:
– El día 14 de mayo de 2021 se otorga escritura de compraventa en la que se 
expresan los medios de pago del precio; y respecto de cierta cantidad de éste se hace 
constar por el notario que «la ha abonado la parte compradora a la vendedora, en el día 
de hoy, antes de este acto, mediante tres transferencias bancarias, según manifiesta, sin 
justificar documentalmente, de lo que advierto».
– Se presenta copia electrónica el mismo día del otorgamiento, esto es el 14 de 
mayo de 2021.
– El  mismo  día  del  otorgamiento,  pero  con  posterioridad  a  la  presentación 
telemática,  se  incluye  una  diligencia  en  la  que  se  incorporan  los  documentos 
acreditativos de tres de las transferencias realizadas vía Banco de España como medios 
de pago.
– El 29 de julio de 2021, se aporta otra copia en formato de papel en la que se 
incluye la citada diligencia.
El registrador señala como defecto que difiere la copia autorizada electrónica con la  bo
copia en papel aportada, sin que de esta última resulte rectificación alguna. 348ww
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copia de la otra y en qué resulta contraria a la ley esa diferencia; que las copias son
correctas, ya que se han emitido en tiempos diferentes y se ha recogido una diligencia 
extendida en el ínterin; que no cabe incorporar a una copia emitida una diligencia 
posterior a la emisión sino mediante otra copia de la misma con su fecha de emisión; 
que, en definitiva, la calificación registral se fundamenta en que dos copias difieren entre 
sí, porque la segunda de ellas, emitida posteriormente a la primera, contiene y describe 
los hechos acaecidos con posterioridad a la emisión de la primera copia y antes de la 
emisión de la segunda copia, sin alteración del contenido de la escritura.
2.  Motiva el registrador su calificación en la Resolución de este Centro Directivo 
de 7 de enero de 2020. Pero, como bien alega el recurrente, el supuesto recogido en 
aquella es diametralmente distinto del concreto de este expediente. En el supuesto 
recogido por la citada Resolución la diferencia era sobre el contenido de la escritura: se 
modificaba la responsabilidad hipotecaria debida a una ampliación del préstamo no 
recogida en la primera copia; la copia electrónica no era coincidente con la matriz en el 
momento  mismo  de  la  expedición  debido  a  una  rectificación  de  un  supuesto  error 
cometido en la matriz o en la expedición de copia; las cuestiones que se plantearon 
fueron, en primer lugar, la relativa a calificación registral de la existencia de diferencias 
relevantes entre dos copias autorizadas que decían ser completas y exactas de una 
misma matriz; y la segunda, de carácter más específico, si la calificación registral podía 
tomar  en  consideración  la  existencia  de  tales  diferencias  cuando  las  dos  copias 
autorizadas  con  contenido  diferente  habían  sido  presentadas  simultáneamente  bajo 
asientos de presentación distintos, estando ya caducado el asiento de presentación de la 
primera copia.
Ahora, en el concreto supuesto de este expediente, no hay modificación alguna del 
contenido de la escritura salvo que, por el espacio de tiempo y la agilidad del tráfico y 
seguridad  jurídica,  se  ha  hecho  presentación  en  el  Registro  de  copia  electrónica 
expedida instantes después del otorgamiento y antes de la extensión de la diligencia de 
incorporación de los testimonios de las transferencias ordenadas vía Banco de España; 
siendo que la emitida en formato de papel, al haber sido expedida tras la diligencia de 
incorporación de los medios de pago, es comprensiva de la citada diligencia. Es habitual, 
especialmente tras los meses transcurridos bajo la pandemia, que los medios de pago 
empleados  sean,  cuando  interviene  una  entidad  financiera  en  la  financiación  de  la 
compraventa, la transferencia hecha por la entidad a través del sistema denominado 
OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) o transferencias urgente, vía Banco de 
España, lo que propicia que, debido al mecanismo del mismo, a veces, transcurra cierto 
tiempo  entre  la  orden  de  transferencia  y  su  realización  efectiva,  de  modo  que  la 
acreditación de la misma tarde algunos minutos y a veces horas. Pero lo cierto es que el 
contenido del negocio en una y otra es idéntico en ambas copias –electrónica y en 
formato de papel– respecto a la matriz del protocolo, que no ha sido modificada por 
subsanación alguna.
Pero es que, además, también a diferencia del supuesto de la Resolución de 7 de 
enero de 2020, en la que se habían causado dos asientos de presentación, ahora en el 
concreto  supuesto,  las  copias  han  sido  presentadas  bajo  un  mismo  asiento  de 
presentación –asiento 200 del Diario 119 según consta en la nota de calificación– por lo 
que no ha lugar a entrar en la cuestión específica de si la calificación registral podía 
tomar  en  consideración  la  existencia  de  tales  diferencias.  En  consecuencia,  los 
supuestos son diametralmente distintos.
3.  En el concreto supuesto, la cuestión se resuelve con un análisis del tracto 
temporal de las actuaciones, que aclaran cualquier duda: en el mismo momento del  s
otorgamiento, para propiciar la presentación del documento de financiación que sigue a  oe.
la compraventa, se presenta copia electrónica; una vez acreditados los medios de pago,  w.
se extiende diligencia en la que se incorporan los documentos acreditativos de tres de  348ww
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mismo asiento de presentación número 200. El registrador califica a la vista de todo. De 
este modo no hay lugar a dudas respecto al contenido del documento, en el cual no ha 
habido rectificación alguna que haya que justificar, por lo que debe ser revocada la 
calificación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.