BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166308
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21743 Resolución  de  13  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que 
se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca.
En el recurso interpuesto por don J. R. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Barcelona número 15, doña Isabel González García, por 
la que se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 27 de noviembre de 1997 por don Antonio Bosch 
Carrera, notario de Barcelona, con el número 2.772 de protocolo, los hermanos don F. J. 
y doña M. M. R. C. otorgaron manifestación y aceptación de herencia de su hermano, 
don R. R. C. Entre los bienes de la herencia de don R. R. C., en el apartado D).I. del 
expositivo  tercero  de  la  citada  escritura,  se  encontraba  la  participación  indivisa 
de 0,196% del coeficiente 4,928% de un departamento destinado a garaje.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 15, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral.
Asiento/Diario: 980 53.
Presentante: B. G., E.
Notario/Autoridad: Antonio Bosch Carrera.
Fecha documento: 27/11/1997.
Prot./Exp./Autos: 2772/1997.
De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como los 
artículos 97 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario, por la presente, pongo en su 
conocimiento los defectos observados en la calificación registral del documento indicado 
y que impiden el acceso del mismo a los Libros del Registro.
Hechos y fundamentos jurídicos:
Examinado el Registro de él resulta que don R. R. C. es titular de una participación 
de 3,986% del departamento (…) de Barcelona, registral 1/42313, que da derecho a las 
plazas de aparcamiento (…).
En el referido documento se relaciona como relicto por el citado señor R. una 
participación de 0,196 % de la referida finca.
Aclarar la participación de la que es titular don R. R. C. Conforme al artículo 98 del  s
Reglamento Hipotecario. oe.
Los defectos se estiman subsanables. w.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este  743ww
dporeccuempetinvatos  nqouteifdicaaráci opnreosrr oqguaed soe  peoferc tsúees.enta días desde la fecha de la última de las
La anterior calificación registral negativa podrá (…).
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Isabel 
González García registrador/a de Registro Propiedad de Barcelona 15 a día trece de 
agosto del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. R. C. interpuso recurso el día 17 de 
septiembre de 2021 en virtud de escrito y en el que, resumidamente, señalaba lo 
siguiente:
«Antecedentes de hecho:
Primero.–(…).
Tercero.–Con fecha 26 de julio de 2021, fue presentada primera copia de la escritura 
a que se refiere el hecho Segundo anterior ante la Registradora de la Propiedad de 
Barcelona  núm.  15,  en  solicitud  de  inscripción  de  la  titularidad  de  las  plazas  de 
aparcamiento a nombre de D. F. J. R. C., adjudicatario de estas en la herencia de su 
hermano D. R. R. C.
La Sra. Registradora de la Propiedad de Barcelona núm. 15 al calificar la citada 
escritura pública de manifestación y adjudicación de herencia, con relación a las citadas 
plazas de aparcamiento, extendió la por la que se deniega la solicitada inscripción por el 
defecto de que, y cito textualmente: “se relaciona como relicto por el citado Sr. R. una 
participación de 0,196% de la referida finca”
Es cierto que, en la escritura del 27-11-97, no se menciona que la adquisición por 
parte  de  R.  R.  del  0,196%  le  “daba  derecho”  a  utilizar  con  carácter  exclusivo  y 
permanente las plazas de aparcamiento señaladas con los números (…), según el plano 
protocolizado  en  una  escritura  anterior.  Ahora  bien,  es  obvio  que  la  única  “cosa 
determinada”  que  constituye  objeto  del  contrato  de  compraventa  es  el  porcentaje 
reiteradamente aludido; no se trataba, en ningún caso, de las dos plazas a las que dicho 
porcentaje  “daba  derecho”.  A  este  efecto,  es  importante  señalar  que,  en  la  propia 
escritura del 07-11-78, el Sr. B. “queda facultado” para realizar, según crea conveniente, 
las “variaciones, agregaciones y agrupaciones” de las partes “cuya titularidad ostente” -
es decir del porcentaje aún no vendido del sótano n.º 2, con la posibilidad de “asignar 
una  nueva  numeración”  a  las  partes  resultantes.  Parece  pues  evidente,  que  la 
identificación de las plazas de aparcamiento (…) no es ni permanente ni definitiva en lo 
que a la numeración se refiere, aunque lo sea en cuanto al “espacio físico”. Es cierto 
que, en los 43 años transcurridos, no se han producido dichas variaciones en el espacio 
y cambio de numeración. Pero ello no excluye que, en un futuro más o menos próximo, 
pueda producirse. El Sr. B. podría hacerlo a partir del porcentaje que conserve, o que 
haya recuperado, más aún, teniendo en cuenta que, con el constante aumento de 
dimensiones de los vehículos más corrientes, buena parte de las plazas acaben siendo 
inviables.
Lo cierto es
Cuarto.–Conviene destacar que las plazas de aparcamiento en cuestión, las número 
(…), han sido utilizadas ininterrumpida y pacíficamente por don R. R. C. (desde 1978 
hasta 1997) y por su hermano y heredero, don J. R. C. desde 1978 hasta la actualidad. 
Tal y como acredita el certificado emitido por el secretario-administrador de dicha finca, 
Sr. A. E. P., el Sr. F. R. C. consta como propietario de las plazas de aparcamiento (…) del  s
sótano tercero de la citada finca, siendo el coeficiente de cada una sobre el total de la  oe.
finca el 0,098% y del 1,9887% sobre el total de la finca y durante este período ha  w.
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R. R. C., que como se acredita es su hermano F. J. R. C. el adjudicatario de estas en
calidad de heredero. Bc
(…) Recibos de IBI de cada plaza de aparcamiento de 3 de junio de 2021 de las 
citadas fincas que acreditan que el Sr. F. J. R. C. satisface el ibi de ambas fincas.
Quinto.–Es oportuno hacer referencia a un porcentaje de participación del 0,098% 
del mismo sótano 3 del propio edificio, que “ otorga” a su propietario el derecho a la 
utilización exclusiva de una plaza de aparcamiento señalada con el número (…). Se trata 
pues de una participación que constituye la única “cosa” objeto del contrato de compra-
venta, que “da derecho” a una sola plaza. Esta participación fue adquirida, en su día, por 
el Sr. V. y fue inscrita sucesivamente a su favor, al de su heredera la Sra. A. C. V., y al 
del  Sr.  M.  R.  M.,  que  la  adquirió  el  07-09-93,  mediante  escritura  de  compraventa 
autorizada por el notario del Ilustre Colegio de Barcelona, Sr. Antonio Bosch Carrera, 
número 2.141 de protocolo. En las sucesivas inscripciones mencionadas, se identificó “la 
cosa” exclusivamente mediante la primera definición detallada en el Hecho primero 
anterior (ciento noventa y seis céntimas).
Sobre la base de lo expuesto, resulta de gran interés averiguar el tipo de anotación 
referida a la plaza de aparcamiento (…) en el Registro de la Propiedad. Lo cierto es que 
el porcentaje del 0,098% se refiere a toda la planta del sótano tercero del edificio (…)».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 20 de septiembre de 2021 y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria; 51, 54 y 98, párrafo segundo, del 
Reglamento  Hipotecario;  172  del  Reglamento  Notarial,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de junio de 1991, 8 de mayo 
de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 y 7 de enero de 1998, 26 de junio de 1999, 7 de 
octubre de 1999, 6 de septiembre de 2002, 30 de septiembre de 2005, 13 de febrero 
de 2007, 13 de octubre de 2009 y 29 de agosto de 2011.
1.  Se  plantea  en  este  recurso  la  posibilidad  de  inscribir  una  escritura  de 
adjudicación de herencia en el que los hermanos don F. J. y doña M. M. R. C. otorgaron 
manifestación y aceptación de la causada por el fallecimiento de su hermano, don R. R. 
C.
Entre los bienes de la herencia de don R. R. C., en el apartado D).I. del expositivo 
tercero  de  la  citada  escritura  se  encuentra  la  participación  indivisa  de  0,196%  del 
coeficiente 4,928% de un departamento destinado a garaje. Del Registro resulta que don 
R.  R.  C.  es  titular  de  una  participación  de  3,986%  de  dicho  departamento,  finca 
registral 1/42.313, que da derecho a las plazas de aparcamiento 15 y 16.
La registradora suspende la inscripción por no coincidir la participación que resulta 
del título de herencia con la que refleja el Registro de la Propiedad.
El  recurrente  señala  que  se  refiere  al  mismo  elemento  independiente,  la  única 
diferencia es que la participación que consta en el Registro es sobre la totalidad de la 
finca y lo descrito en la escritura de herencia se refiere a 0,196% de la planta sótano 3 
del edificio, titularidad del causante.
2.  El recurso no puede prosperar. s
Uno  de  los  principios  de  nuestro  Derecho  registral  es  el  de  especialidad  o  w.b
determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro  743ww
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ipnrsocnruitnoc.iamientos  tabulares  conozca  la  extensión,  alcance  y  contenido  del  derecho
Como afirmó la Resolución de 8 de abril de 2010 «la necesidad de claridad suficiente 
de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la 
Ley  y  el  Reglamento  prescriben  para  los  asientos  hace  imprescindible  que  el 
pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado». Y lo que se afirma respecto 
de  los  títulos  judiciales  es  igualmente  predicable  de  los  documentos  notariales  y 
administrativos.
Así lo dispone el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria al señalar: «Los documentos 
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
Y,  el  artículo  98  de  su  Reglamento  en  el  párrafo  segundo:  «Del  mismo  modo 
apreciará el registrador la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de 
cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la 
inscripción, bajo pena de nulidad».
En el presente expediente existe contradicción entre la descripción del bien el objeto 
de la herencia que consta en la escritura calificada y la que resulta del contenido de los 
libros registrales.
En la escritura la finca se describe de la siguiente forma: «La participación indivisa de 
ciento noventa y seis milésimas por ciento del coeficiente de 4’928 por ciento del 
departamento número (…) Local en planta sótano, 3.ª, del edificio en Barcelona, calle 
(…) de superficie mil doscientos diez metros cuadrados, destinado a aparcamiento de 
vehículo. Linda: al Norte, con finca número (…); al sur, con la calle (…); al este, con la 
finca número (…); y, al Oeste, con la calle (…) Coeficiente 4,928».
Registralmente se describe de la siguiente forma: «Departamento número (…) Local 
en planta sótano (…) una participación indivisa de tres enteros novecientos setenta y 
seis milésimas por ciento, concretada en las plazas de aparcamiento números (…), junto 
con la totalidad de otra finca (…)».
Las descripciones contenidas en la escritura y en el Registro son completamente 
discordantes, por lo que el defecto debe ser confirmado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.