BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119 Miércoles 19 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 59799
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8322 Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una 
comunidad.
En el recurso interpuesto por don J. L. O. C., en nombre y representación de la 
«Comunidad de Propietarios (…)» de Santa Cruz de Tenerife, contra la calificación de la 
registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa 
Pereira Remón, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los 
estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 2 de junio de 2020 por el notario de Santa Cruz 
de Tenerife, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, con el número 492 de protocolo, se 
elevaron a público los acuerdos de la junta general de propietarios de una comunidad 
celebrada el día 8 de octubre de 2019 en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, 
según la cual «se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de 
las  viviendas  del  inmueble  como  viviendas  vacacionales».  Se  incorporaba  a  dicha 
escritura certificación expedida el día 27 de mayo de 2020 por el secretario de la 
comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 
los asistentes, propietarios de 23 pisos y locales del total de 47 elementos privativos. 
Asimismo, constaba en dicha certificación y en la escritura que el acuerdo fue notificado 
a los propietarios ausentes, conforme al artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
sin que se hubiera recibido ninguna oposición o discrepancia. También se incorporaba a 
la misma escritura una certificación relativa a la relación de propietarios del edificio.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado con fecha de hoy, el documento presentado cuyos datos se relacionan a 
continuación, de acuerdo con los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y concordantes 
de su Reglamento, suspendo la inscripción del mismo de acuerdo a los siguientes:
Hechos:
Primero.  Se presenta en esta Oficina, por doña M. E. G. M., copia autorizada de 
Escritura de elevación a público de acuerdos de la “Comunidad de Propietarios (…)”, 
otorgada ante el Notario de esta capital, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, el 2 de junio  e.
de 2020, número 492 de protocolo, a las catorce horas y ocho minutos del 24 de  w.b
noviembre de 2020, causando el asiento de presentación 323 del Diario 211, bajo el  22ww
númSeerog udned eon. traSdeag 3ú7n0 e9l/ 2p0re2c0e.dente documento, don J. L. O. C., como Presidente de la
CGoemneurnaild daed  Gdeo bPierronpoie dtaer iolas  C(…om),u neildeavda  dae  pfúebclhicao  8l odse  aoccutuebrdreo sd eto m2.a0d1o9s,  rpeolar tilvao sJ uan tlaa 
modificación de los Estatutos por los que ha de regirse la misma, consistente en añadir
un apartado con el siguiente tenor literal: “Se prohíbe expresamente, y a todos sus 
efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales”, 
según resulta de certificación del acuerdo que se incorpora.
Tercero.  Se incorpora, asimismo, al documento que se inscribe, una certificación 
relativa a la relación de propietarios del edificio, no coincidiendo con los titulares que 
figuran en el Registro. En particular:
– La urbana 24), finca con código registral único 38012000318231 –registral 38518 
antes 48008–, figura inscrita, con anterioridad a la fecha de adopción del acuerdo, a 
favor de doña C. E. B., constando en la certificación que se incorpora al título como 
propietario don F. B. M.
– Con  respecto  a  las  urbanas  28),  38)  y  48),  fincas  con  códigos  registrales 
únicos  38012000603122  –registral  48016–,  38012000301486  –registral  34866 
antes 48036–, y 38012000332954 –registral 27909 antes 48056–, figuran inscritas, con 
fecha anterior a la de adopción del acuerdo, a favor de don L. L. M., de los hermanos 
don J. M., don A. I., don J. L. y don C., S. C.; y la entidad “T. Robayna Suministros y 
Distribuciones de Aguas, SL”, figurando en la certificación que se incorpora, C. L. F., J. L. 
S. M., y “TR Inversiones, SL”, respectivamente.
– En  cuanto  a  la  urbana  1),  finca  con  código  registral  único  38012000301493, 
registral 3920 antes 47962, faltarían por notificar, pues no figuran en la relación que 
resulta de la certificación incorporada, doña N. G. P. Z., don L. L. M. y doña M. C. F. Q., 
don G. M. P. y doña C. I. B., don J. A. J. P. y doña R. B. J. (según consta del Registro, 
nacida como R. B. M.), doña C. S. G., don J. N. C. y doña M. E. M. C., don T. R. G. y 
doña M. D. R. G., y los hermanos don J. M., don S. I., don J. L. y don C., S. C., quienes 
figuran como titulares registrales.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  Al amparo del párrafo primero del art. 18 de la Ley Hipotecaria: “Los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Segundo.  Establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que 
otorgue  la  transmisión  o  gravamen,  los  Registradores  denegarán  la  inscripción 
solicitada”.
Asimismo, dispone el artículo 38 de dicha Ley: “A todos los efectos legales se 
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.
Incorporándose  relación  de  los  propietarios  al  título  calificado,  respecto  de  la 
existencia de titulares registrales distintos de los que como propietarios de algunos 
elementos figuran en la certificación incorporada al tiempo de la adopción del acuerdo, el 
principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, trasunto 
registral  del  derecho  constitucional  a  la  tutela  judicial  efectiva  consagrado  en  el  s
artículo 24 de nuestra Carta Magna, así como el principio de legitimación registral  oe.
establecido en el artículo 38, exigen que presten su consentimiento a la modificación  w.
ecEesstrtataift iuectaxaicrgiiaóe,nn –csi aalol vdsoe   pnqrouotepif iiecstaeac riiaóocnsr  esddeei t eelox tsqie udneed pesa oirgntua amoltmeronestno ts–e e aasl t looti see mqsup leoo  sfdi gequ uraaedn odfipogt uacrroa menl o ea tncit uudelaircrdheoas.    2021-8322n https://ww
registrales no constan notificados, por no aparecer en la relación de propietarios.
Esta/s falta/s se califica/n de subsanable/s no tomándose anotación por defecto 
subsanable al no haber sido solicitado por el presentante.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra la precedente nota se podrá (…)
Santa Cruz de Tenerife a diecisiete de diciembre del año dos mil veinte (firma 
ilegible) La registradora. Doña Carmen Rosa Pereira Remón.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. L. O. C., en nombre y representación de 
una comunidad de propietarios de Santa Cruz de Tenerife, interpuso recurso el día 3 de 
febrero de 2021 mediante escrito con los siguientes fundamentos de Derecho:
«I.  Debemos mostrar nuestra absoluta disconformidad con la nota de calificación 
mencionada, extendida por la Titular del Registro de la Propiedad número uno de Santa 
Cruz de Tenerife, en relación con la escritura cuya inscripción ha sido solicitada por esta 
Comunidad de Propietarios, ya identificada en el encabezamiento del presente escrito.
Legislación aplicable sobre el fondo.
Como se indicaba en los antecedentes expuestos, en fecha 04 de enero de 2021, 
recogido en fecha 07 de enero, ha sido notificado a esta Comunidad de Propietarios, por 
parte del Registro de la Propiedad N.º 1 de Santa Cruz de Tenerife, calificación de 
suspensión  a  la  inscripción  del  acuerdo  adoptado  por  la  misma  en  Junta  General 
Ordinaria de fecha 8 de octubre de 2019, con prórroga del asiento de presentación por el 
término  señalado  en  el  artículo  323.1  de  la  Ley  Hipotecaria,  al  considerar,  con 
fundamento en los art. 18, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, que para inscribir el mismo esta 
comunidad ha de notificarlo a todos aquellos relacionados en el cuerpo del Legajo.
Se suspende la inscripción en tanto, no se localice por la Comunidad, a todos y cada 
uno  de  los  propietarios  de  viviendas,  locales  y  plazas  de  garaje,  cuyos  titulares, 
conforme los registros de la Comunidad, no coinciden con los existentes en el Registro 
de la Propiedad.
El acuerdo adoptado por esta Comunidad de Propietarios cuya inscripción se ha 
solicitado, lo ha sido en Junta General Ordinaria, convocada y celebrada en legal forma, 
y con respeto al quorum legalmente establecido para su adopción (3/5), siendo además 
notificando posteriormente a todos y cada uno de los ausentes, y dejado transcurrir el 
plazo fijado por la ley para oposición antes de su elevación a público. Se ha respetado 
escrupulosamente por la misma, tanto lo establecido en la legislación especial que rige 
las Comunidades de Propietarios (Ley de Propiedad Horizontal), como la legislación 
autonómica  sobre  la  materia  (legislación  sectorial  específica  sobre  Viviendas 
Vacacionales).
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala, que «corresponde a la Junta 
de propietarios:
d)  Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e)  Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, 
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”. s
Dentro de estos acuerdos cuya prerrogativa corresponde a los propietarios reunidos  w.
en Junta General, se encuentran los recogidos, como es el caso del presente, en el  22ww
aVrivtíiceunldoa 1s7 .V12a cdaec iolan amleesn cdioen aldaa ,C aormtícuunloid acdo ncAourtdóannotme ac odne e l C1a2n.2a ridaesl,  Raepgrloabmaednot o pdoer 
Decreto 113/2015, de 22 de mayo.
Señala este artículo 17.12 de la L.P.H., que “el acuerdo por el que se limite o 
condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la 
Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de  Arrendamientos  Urbanos,  en  los  términos 
establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título 
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del 
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas 
de  participación”.  Acuerdos  estos,  “que  no  tendrán  efectos  retroactivos”,  luego  no 
afectarían a aquellos titulares que ya dedicaran sus viviendas al alquiler vacacional 
prohibido por acuerdo posterior de la Junta de Propietarios.
Este artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el que recoge aquellos que 
quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley, señalando como tales en su letra 
e), La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en 
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta 
turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con 
finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico,  derivado  de  su 
normativa sectorial turística.
Adoptado el acuerdo, señala este mismo art. 17 de la L.P.H., en su apartado 8, que, 
salvo en los supuestos que en el mismo se mencionan, dentro de los que no queda 
incluido en presente acuerdo, “se computarán como votos favorables los de aquellos 
propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del 
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, 
no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de 
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que 
permita tener constancia de la recepción”.
Recoge la Certificación emitida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios, 
con el V.º B.º del Presidente de la misma, realizada en ejercicio de sus funciones legales, 
e incorporada al documento público cuya inscripción se solicita, que el acuerdo fue 
notificado a todos y cada uno de los propietarios conforme lo recogido en los artículos 
anteriores, lo que supone su adopción por mayoría muy superior a los 3/5 exigidos, e 
incluso en algún caso por unanimidad al no haberse expresado discrepancia alguna
Este artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal al que el anterior remite, recoge 
expresamente,  cuales  “Son  obligaciones  de  cada  propietario”,  entre  las  que  se 
encuentran,  las  de  “i)  Comunicar  a  quien  ejerza  las  funciones  de  secretario  de  la 
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio 
de titularidad de la vivienda o local, señalándose en su apartado anterior (h), que 
también es obligación del propietario, el “Comunicar a quien ejerza las funciones de 
secretario  de  la  comunidad,  el  domicilio  en  España  a  efectos  de  citaciones  y 
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”, entendiéndose en defecto 
de esta comunicación que el “domicilio para citaciones y notificaciones será el piso o 
local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al 
ocupante del mismo”.
La comunidad, conforme consta en la Certificación incorporada a la Escritura de 
Elevación a Público del acuerdo de prohibición de actividad de vivienda vacacional en el 
inmueble, comunicó/notifico el mismo a todos los ausentes. Y lo hizo, en la persona y 
domicilio legalmente establecido, bien por haber sido comunicado así por el propietario, 
bien por ser el legalmente aplicable en caso de no designación.
El exigir a la misma, que para inscribir dicho acuerdo, tenga que localizar a todos y 
cada uno de los titulares que no han cumplido con tal obligación legal, para notificarles  s
un acuerdo que ya ha sido notificado en legal forma, supone contravenir por parte del  oe.
Registro, lo establecido en la legislación vigente, así como una absoluta indefensión para  w.
cualquier  Comunidad  de  Propietarios  que  no  tiene  por  qué,  andar  investigando  y  22ww
nlooctaifliiczaarn ad ola  am pisemrsao neal sc afmísbicioa sd ey  tjiuturlíadricidaasd  qyu/oe  dnoom hicailnio .c Numo psloidloo  ecso nu nsau f uonbcliigóanc qióune  dneo 
tcieunmep lpimorie qnutoé. asumir conforme la legislación vigente, sino que además es de imposible  BOE-A-cable e
Siempre  habrá  titulares  que  no  cumplan  con  sus  obligaciones,  ni  con  las 
Comunidades  de  Propietarios,  ni  con  el  Registro.  Pero  en  todo  caso,  su  acción  y 
consecuencias,  ha  de  ser  imputable  a  los  mismos,  no  a  terceros.  Si  el  obligado, 
conforme lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, comunicó a la 
Comunidad  de  Propietarios,  el  cambio  de  titularidad  y  domicilio  y  no  regularizó  su 
situación registral, las consecuencias entran dentro de “sus actos propios” (Principio 
General de nuestro Ordenamiento Jurídico), no dentro de los de la Comunidad, y lo 
mismo, si modificó sus datos en el Registro, pero no cumplió con su obligación de 
comunicarlos a la Comunidad.
El exigir a esta que haga todo tipo de gestiones para localizar a todos y cada uno de 
los  relacionados  (personas  jurídicas  que  pueden  o  no  existir  al  presente,  o  haber 
cambiado de forma o de nombre, haberse absorbido o segregado, suspendido, liquidado 
etc., o personas físicas, que pueden encontrarse en cualquier punto de España o del 
mundo, vivos o fallecidos, comunidades de bienes o hereditarias...) ya es de por sí, no 
solo imposible, sino además inconcebible, y si logra averiguarlo y localizar a alguno (con 
todo el coste que ello además le supondría a la Comunidad, no solo de tiempo y 
llamadas, sino además de solicitar documentación a registros civiles, mercantiles, de la 
propiedad, de Justicia e Interior, Exterior, Últimas Voluntades...), viene el segundo paso, 
el explicarle, que, como consecuencia de un acuerdo de prohibición de dedicar las 
viviendas de la Comunidad a alquiler vacacional, el Registro ha acordado la suspensión 
de inscripción del mismo, en tanto no lo notifiquemos a quienes aparecen en él como 
titulare [sic], así que “tendrá que explicarnos que ha pasado para que no coincidan los 
datos que tenemos en la Comunidad con los del Registro”, y que tendrá además “que 
entregarnos los documentos públicos, personales o societarios, etc., que acrediten lo 
que ha pasado para que esto sea así, porque tenemos que presentarlos en el Registro, 
para acreditar que hemos comunicado el acuerdo de la Comunidad que pretendíamos 
inscribir, al titular correcto y en el domicilio adecuado” ya que si no, la inscripción no se 
llevará a cabo”. Y cuando hayamos conseguido todo esto (lo que es perfectamente 
lógico  y  normal,  porque  todo  el  mundo  está  dispuesto  a  que  un  tercero  le  pida 
explicaciones y documentos de unos hechos o actos que son personales y que en 
ejercicio de su voluntad decidió no comunicar, o a la Comunidad o al Registro), tendría la 
misma que asumir también el coste adicional de comunicarles el acuerdo adoptado en la 
Junta de Propietarios, y elevarlo a público, para poder presentar todo ello en el Registro 
para que lo inscriban. Y todo ello dentro además, de un plazo temporal determinado.
Si la ley especial, en este caso la Ley de Propiedad Horizontal, establece una 
regulación específica a este respecto, es por algo. Una Comunidad de Propietarios, ni 
puede, ni tiene capacidad para averiguar sobre la vida y obra de los propietarios que la 
componen. Son estos quieres tienen obligación de comunicarlo, y si no lo hacen, se está 
a lo que la misma señala. La inscripción registral también es voluntaria, tanto la de la 
Comunidad al solicitar la inscripción del acuerdo, como la del propietario respecto a sus 
bienes. Lo que este último, en el ejercicio voluntario de su derecho, al igual que en el 
caso del artículo 9 de la L.P.H., haya podido decidir, afectará al mismo, pero en ningún 
caso a un tercero como es la Comunidad de Propietarios, en el ejercicio voluntario del 
suyo, que es el que se registre un acuerdo válidamente adoptado por la misma y elevado 
a público.
Asimismo, se está contraviniendo con la suspensión de inscripción acordada por tal 
motivo por parte del Registro, con el quorum legalmente establecido para la validez del 
acuerdo, ya que se está exigiendo unanimidad, pero, y lo que es más grave, unanimidad  s
conforme  los  datos  del  Registro,  dado  que  se  exige  para  su  inscripción  que  se  oe.
comunique a todos los que figuran como titulares en el mismo, que no es lo que dice la  w.
Ley de Propiedad Horizontal. Y recordemos que se trata de la solicitud voluntaria de  22ww
Linesyc rippacriaó ns, ud ev aulnid eazc ueesrd oú ndicea munean tCe o3m/5u ndideal dt odtael  Pdreo plioesta rpiorosp. ieEtla qriuoosr uqmue f,i jaad os up ovre lza, 
rreepgrisetsroe ndteen  llaa sC 3o/m5 upnaidrtaeds  ddee  lParso pciueotatariso sd ec opmaort ictiaplaecsi,ó nc o(ntiftourlmaree s aq ulaes  fiogbulrigaanc ieonn eesl   BOE-A-cable e
contenidas en el artículo 9 de la misma, no titulares registrales), quorum más que 
cumplido y acreditado por la Certificación emitida por el Secretario de la Comunidad, con 
el visto bueno del Presidente, que obra incorporado a la Escritura cuya inscripción se 
solicita, motivo por el que pudo elevarse a público el acuerdo.
Es evidente, aunque irrelevante al presente, por lo ya expuesto, que incluso si los 
señalados en la notificación de suspensión de inscripción hubieran votado en contra (que 
no lo han hecho tal y como está certificado), los restantes superan con mucho los tres 
quintos fijados. El exigir tal notificación, supeditando la inscripción del acuerdo a la 
misma, supone acoger este a una unanimidad que la que contraviene lo establecido en 
la ley, y además “unanimidad Registral”.
El no admitir la inscripción de un acuerdo, de una Comunidad de Propietarios, cuya 
exigencia es del 3/5, válidamente adoptado y notificado, conforme la norma sectorial y 
especial aplicables, por no coincidir la totalidad de los titulares que lo han adoptado 
(Registros de la Comunidad conforme artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), con 
los recogidos en el Registro de la Propiedad, se traduciría en última instancia, en que 
ninguna Comunidad de Propietarios podría inscribir, en ningún Registro de la Propiedad, 
ningún acuerdo, aunque haya sido válidamente adoptado, si existe alguna discrepancia 
entre ambos registros.
O consigue localizar a todos los titulares que no coinciden entre ambos registros, y 
lograr además que le expliquen por qué no han inscrito sus derechos en el Registro de la 
Propiedad, y que les den voluntariamente sus datos y documentos para demostrar que 
los de dicho Registro son o no correctos, y además lograr notificarles el acuerdo, y 
conseguir elevar a público cada uno de ellos (o esperar a tenerlos todos para hacerlo). O 
nunca podrá inscribirlo. Como lo anterior es imposible, la conclusión es que los acuerdos 
no son inscribibles.
Tampoco serían aplicables al presente, o mejor dicho, si lo serían, pero a sensu 
contrario,  es  decir,  a  favor  de  lo  solicitado  por  esta  Comunidad  de  Propietarios, 
resoluciones como la dictada por esta Dirección General en fecha 05 de abril de 2020, 
en recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid 
número 25, por cuanto que en ese caso, el motivo de desestimación de la inscripción del 
acuerdo por parte del mismo, y su ratificación por parte de esta Dirección General, lo fue 
por pretenderse incluir en el mismo, por parte de la Comunidad, más de lo establecido en 
la  normativa  sectorial,  es  decir,  acuerdos  que  excedían  de  lo  establecido  para  la 
aplicación de la excepción a la norma general de la unanimidad.
En este caso, la normativa sectorial, viene determinada por lo establecido en el 
Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las Viviendas 
Vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, reglamento que recoge en su 
artículo 12.2, en concordancia, como ya hemos comentado, con lo establecido en el 
artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que «cuando se trate de viviendas 
sometidas  al  régimen  de  propiedad  horizontal,  solo  podrán  comercializarse  como 
viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad 
por los estatutos de la Comunidad de Propietarios».
¿Cuál ha sido el acuerdo de esta Comunidad de Propietarios?. Nos remitimos a la 
Certificación  (…)  de  Elevación  a  Publico  de  los  Acuerdos  de  la  Comunidad  de 
Propietarios recurrente (Número 492 de los del protocolo del Notario de Santa Cruz de 
Tenerife, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, de fecha 2 de Junio de 2020).
Punto Quinto.  Propuesta de prohibición estatutaria de la actividad de viviendas 
vacacionales en el inmueble. Acuerdos de procedan. s
Conforme  al  artículo  12.2  del  Reglamento  de  las  Viviendas  Vacacionales  de  la  oe.
Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, y el  w.
artículo 17.º12 de la Ley de Propiedad Horizontal se propone la prohibición de esta  22ww
activEidna de setne  esl einnmtiduoe,b lsee.  propone  la  modificación  de  las  normas  Fundamentales  de
Ry eAgdujuladcicióanc idóen  Cdeo m08u.n0i6d.a7d8 ,c oontotergnaiddaas a ennte l ae lE Nscortiaturiroa  ddoen O Jburaan  NAunetovan,io D Civriuszió An uHñoorniz, obnatajol   BOE-A-cable e
el número 1.266 de los de su Protocolo, añadiendo un último párrafo al apartado “G”, con 
el siguiente tenor literal:
“Se  prohíbe  expresamente,  y  a  todos  sus  efectos,  la  comercialización  de  las 
viviendas del inmueble como viviendas vacacionales”.
Continúan los apartados relativos a voto, notificación del acuerdo y su resultado, y 
actuaciones y apoderamiento (…)
Como queda claro, el acuerdo adoptado por esta Comunidad de Propietarios, se 
ajusta estrictamente a la normativa especial y sectorial vigente, no recogiendo nada más 
que lo que la ley expresamente le permite.
En este sentido, entre otras, la Dirección General con fecha 25 de julio de 2020, 
publicada en el BOE de 25 de noviembre de 2020,en un supuesto prácticamente idéntico 
al que nos ocupa, y que estima el recurso del Notario frente a la nota de calificación 
registral  negativa,  revocando  ésta,  literalmente  dispone  que,  “según  la  escritura 
calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos previstos en la regla 12 
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues cuenta con el voto favorable de 
más las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan más 
las tres quintas partes de las cuotas de participación (como ha quedado expuesto sólo se 
opuso el propietario de un piso) [sic], siquiera sea esta una mayoría en parte presunta, 
como permite la regla 8 de tal precepto, al haberse notificado a los propietarios ausentes, 
sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días naturales. Por ello, la calificación 
impugnada no puede ser confirmada”.
Por todo ello no puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. Registrador 
en la nota de calificación que se impugna.
II.  Artículo 327 de la Ley Hipotecaria, que textualmente dice que “Publicada en el 
Boletín Oficial del Estado la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá 
carácter vinculante para todos los registradores mientas no se anule por los Tribunales”.
Efectivamente, aducimos asimismo vulneración del citado artículo 327 de la LH, ya 
que, que establece la vinculación para todos los registradores de la doctrina contenida 
en  las  resoluciones  de  la  DGRN,  cuando  resuelve  recursos  frente  a  calificaciones 
negativas.
Como hemos citado en el Ordinal anterior, sostiene nuestra tesis la Resolución 
dictada por la Dirección General con fecha 25 de julio de 2020, publicada en el BOE 
de 25 de noviembre de 2020, que cita las resoluciones de Centro Directivo siguientes: 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio 
de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero 
y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 
de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio 
de 2017, 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones 
de esta Dirección General de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020
III.  Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria.
IV.  El  presente  recurso  se  interpone  en  plazo  oportuno  puesto  que  no  ha 
transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto 
en el Artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
En virtud de todo lo expuesto,
Solicita de Ilma. Sra. directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que 
teniendo por presentado este escrito, en tiempo y forma, con sus copias y documentos  s
adjuntos, se sirva admitirlo, tenga por formulado en nombre y representación de la  oe.
Comunidad de Propietarios al comienzo indicado, recurso gubernativo contra la Nota de  w.
dfceaecl ihTfiace an0ce7iró ifdnee ,e  eLmneiegtirdaoajo) , p 4co5or7n l/sa2i g0Tn2ita0ud,l aonr o edtnief ilce aRl dceoug eicsroptrnoo   fddeeecl h lpaar  eP0s4reo npdtieee  deeansdec rrniotúo dm, ey.   2Up0rne2ov1 ido (esr e lSocoas gntitrdaáo mC cirtoeunsz    2021-8322n https://ww
legales  oportunos,  y  estimando  íntegramente  el  presente  recurso,  dicte  Resolución
acordando  la  revocación  de  la  calificación  impugnada,  y  la  inscripción  del  acuerdo
adoptado por esta Comunidad de Propietarios, y recogido en el cuerpo de este escrito, 
relativo  a  la  prohibición  de  comercialización  de  las  viviendas  del  inmueble  como 
viviendas vacacionales, tal y como se recoge en el documento en el que el mismo se 
elevó a público.»
IV
El día 5 de febrero de 2021, a los efectos de lo establecido en el párrafo quinto del 
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se dio traslado del recurso y de la documentación 
aportada al notario de Santa Cruz de Tenerife, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, como 
autorizante del título calificado, quien alegó lo siguiente:
«La  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  propiedad  horizontal.  impone  a  los 
copropietarios entre otros deberes, necesarios para el correcto funcionamientos de los 
órganos de la comunidad, la obligación de comunicar los cambios de titularidad y, en su 
caso, la fijación de domicilio para notificaciones:
“Artículo noveno. 
1.  Son obligaciones de cada propietario:...
h)  Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por 
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a 
efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En 
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el 
piso  o  local  perteneciente  a  la  comunidad,  surtiendo  plenos  efectos  jurídicos  las 
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el 
lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de 
la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar 
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos 
por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las 
funciones  de  secretario  de  la  comunidad,  con  el  visto  bueno  del  presidente.  La 
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de 
tres días naturales.
i)  Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por 
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad 
de la vivienda o local...”
Y conforme al art. 17 de la Ley de propiedad horizontal:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
8.  se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la 
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los 
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su 
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la 
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener 
constancia de la recepción.
9.  Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo  s
obligan a todos los propietarios...”. oe.
…12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se  w.
rsAeurfrpieeonrnedg aamla o ie lnenttoor asm  Uoerd)b iafidnceoalsc ,ió aenrnt í dclouesllo  tt éítr5um loidn ceoo sn leasst ittaLubetilvyeo c i2do9o /sd1 e9e 9nl4o l,sa   nedosert amt2ua4tto ivsda,e  sr eencqotuoveriireairmlá t buerreíl s,v tiocdtaoe,    2021-8322n https://ww
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma  Bc
mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de 
gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde 
se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento 
superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
En consecuencia, a la hora de convocar la Junta de propietarios, así como para la 
comunicación de los acuerdos, a los efectos de lo dispuesto en el art. 9 y 17 de La Ley 
de Propiedad horizontal, habrá que estar a los datos que consten a la comunidad, y cuya 
obligación de facilitarlos pesa en el propietario, sin que le exima la inscripción en el 
Registro de la propiedad (no olvidemos además la regla general de la voluntariedad de la 
inscripción  en  nuestro  sistema).  Y,  por  tanto,  las  consecuencias  derivadas  del 
incumplimiento  de  su  deber  de  diligencia  frente  a  la  comunidad  recaen  sobre  al 
responsable, es decir, el propietario incumplidor, no sobre la comunidad ni al resto de los 
propietarios.  Lo  contrario  obligaría  a  la  comunidad  a  hacer  continuas  consultas  al 
Registro de la propiedad, de todos y cada uno de los pisos o locales que integran la 
comunidad, desde que se hace la convocatoria de la junta, hasta el mismo momento de 
su celebración y posteriormente al efectuarse la notificación de los acuerdos adoptados.
Por ello los datos a tener en cuenta a la hora de determinar los quorum y las 
mayorías no son los libros del Registro sino lo que consta a la comunidad (art. 9 y 17 
citados).»
V
La registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de fecha 17 de febrero de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal;  12  del  Decreto  113/2015,  de  22  de  mayo,  por  el  que  se  aprueba  el 
Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias; la 
Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de 
octubre  de  2006,  9  de  febrero  y  4  de  noviembre  de  2008,  5  de  febrero  y  22  de 
septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de 
mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 5 de noviembre 
de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 2 de 
junio de 2020, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el día 8 de 
octubre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad 
horizontal (situado en Santa Cruz de Tenerife) por los que se modifican los estatutos de 
la misma. Concretamente se acuerda prohibir «expresamente, y a todos sus efectos, la 
comercialización  de  las  viviendas  del  inmueble  como  viviendas  vacacionales».  Se 
incorpora a dicha escritura certificación expedida el 27 de mayo de 2020 por el secretario 
de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue 
aprobado por los asistentes, propietarios de 23 pisos y locales del total de 47 elementos 
privativos. Asimismo, consta en dicha certificación y en la escritura que el acuerdo fue  e.
notificado a los propietarios ausentes, conforme al artículo 9 de la Ley sobre propiedad  w.b
horizontal, sin que se haya recibido ninguna oposición o discrepancia. También se  22ww
iendciofircpioo.ra a la misma escritura una certificación que incluye la relación de propietarios del
que,L aa lr engois trcaodinocraid ifru ncdoanm  leonst at istuul anreegs atrievgai satr alale psr átcotdicoas  dleo sl a pirnospcireiptacriióons  sqoulieci taddea  leons 
elementos privativos del edificio constan en la relación incorporada al título calificado, 
deben prestar su consentimiento a la modificación estatutaria quienes figuran en el 
Registro como propietarios de los departamentos al tiempo de adoptar el acuerdo, salvo 
que se acredite que los propietarios son los que figuran en dicha certificación; y esta 
exigencia de notificación se extiende igualmente a los que figurando como titulares 
registrales no constan notificados, por no aparecer en la relación de propietarios.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada  s
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,  oe.
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico,  w.
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»  22ww
dcoeml aor típcaurlao  5e ld aec luae Lrdeoy  2p9o/r1 9e9l 4q, udee  s2e4  edset anbolveizecmabnr ec,u doeta sA reresnpdeacmiaileens todse  Ugrabsatnooss )o,  ausní 
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al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12. Por lo demás, la normativa sectorial turística en este caso 
está constituida por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el 
Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (cfr. 
artículo 12).
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el 
que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y 
no la unanimidad.
3.  La objeción que expresa la registradora en la calificación impugnada se centra 
en que hay falta de coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que 
constan en la relación incorporada al título calificado, existiendo además determinados 
propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los 
acuerdos, y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias 
derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según 
reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de 
julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio 
de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre 
de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por 
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de 
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es 
necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos 
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones 
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la 
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos 
frente  a  los  derechos  inscritos,  radica  en  razones  de  seguridad  jurídica  del  tráfico 
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el 
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. 
Dicho  principio  ya  fue  mencionado  expresamente  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los 
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al 
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. 
Asimismo,  la  Sentencia  de  la  misma  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  de  7  de 
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de 
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de 
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la 
clandestinidad  frente  a  la  necesidad  de  transparencia  y  publicidad  de  los  actos  y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí 
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código 
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede 
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción 
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil 
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa 
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, 
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta 
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los  s
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo  oe.
inscrito sin las correspondientes modificaciones. w.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del  22ww
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al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos 
aquellas  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieran  sido  inscritas 
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera 
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema 
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la 
Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable 
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres 
quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido 
por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que 
el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, 
incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción 
de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.