BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 288 Sábado 31 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 94572
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13326 Resolución de 14 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1, por la que se suspende 
la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  M.  R.  B.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Pontevedra número 1, don Hermes Rego Valcarce, por la 
que se suspende la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 10 de marzo de 2020, con firma ratificada el día 
siguiente ante el registrador de la propiedad de Pontevedra número 1, don M. R. B., 
titular de la finca registral 57.844 de Pontevedra, solicita el inicio del expediente de doble 
inmatriculación previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, alegando que, tras la 
inmatriculación  e  inscripción  de  la  representación  gráfica  de  una  finca  colindante, 
registral 80.119, se invade parcialmente su propiedad, en lo que se refiere a un camino 
existente entre ambas fincas que, a su juicio, pertenece a la registral 57.844, por lo que 
se produce una doble inmatriculación parcial.
II
Presentado  dicho  documento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Pontevedra 
número 1, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «1.º  El pasado día 11 de marzo, bajo el asiento de presentación 
número 1610 del Diario 149, Don M. R. B. presentó una instancia, acompañada de 
fotocopias de distintos documentos que se relacionan en la misma instancia, en la que 
solicita que se inicie la tramitación de un expediente de doble inmatriculación para 
subsanar la, a su juicio, existente entre parte de las fincas registrales números 57844 
y 80119 de este Registro de la Propiedad.
2.º  La  finca  registral  57844  figura  inscrita  en  el  folio  169  del  libro  741  de 
Pontevedra, Tomo 1.523 del Archivo, a favor de Don M. R. B., en cuanto a la nuda 
propiedad de una mitad indivisa de la misma, por título de herencia, en virtud de su 
inscripción  primera  practicada  el  día  21  de  septiembre  de  2001  al  amparo  del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria. El pleno dominio de la otra mitad indivisa así como el 
usufructo de la primera mitad, consta inscrito a favor del mismo titular por títulos de 
herencia y consolidación del pleno dominio por fallecimiento de la usufructuaria, en virtud 
de  su  inscripción  cuarta  de  fecha  03  de  marzo  de  2020.  La  descripción  de  dicha 
finca 57844 es la siguiente, según resulta de su inscripción primera: “Rústica. - "(…)", a 
labradío secano, de diecinueve concas y media, equivalentes a diez áreas y quince 
centiáreas, sita en el lugar de (…), municipio de Pontevedra. Linda: Norte, B. D.; Sur,  e.e
herederos de B. R.; Este, vallado alto, camino de servidumbre y terreno de J. R.; y  b
Oeste, rúa (…).” 326ww
libro3 .1º 44L5a,  Tnoumdao  p1r9o9p6ie ddaed  edsete l aR feingcisat rore, gais tfraavl o8r 0d11e9  Dcoonn sJta.  Lin. sOcr.i taR .a lp foorl iotí tu7l7o  ddeel 
daep aerntaecrioó nd ep r2e0v1ia8 d, eacl laamrapcaiórno  ddee l oabrrtaíc uelno  v2ir0tu5d d dee l as uL einys Hcriippoctieócna priraim, eesrata pnrdaoc tcicoaodrad ineal 1d7a 
con  el  Catastro.  Asimismo  constan  inscritos  la  representación  gráfica  y  la  lista  de
coordenadas de los vértices del terreno y de la edificación. En esa primera inscripción se 
describe  así:  “CRU  36014001109643  Urbana.–Casa,  número  (…),  en  la  ciudad  de 
Pontevedra, está compuesta de: Planta baja o nivel 00, destinada a almacén, con una 
superficie total construida de ochenta y tres metros cuadrados, y planta primera alta o 
nivel 01, destinada a vivienda propiamente dicha, con una superficie total construida 
ochenta  y  tres  metros  cuadrados,  y  está  distribuida  en  diversas  dependencias  de 
acuerdo con el fin al que se destina, y planta bajo cubierta o nivel +1, a vivienda, con una 
superficie construida de veintisiete metros cuadrados. La casa junto con el terreno 
forman una sola finca con una extensión superficial, incluido el fundo de la edificación, de 
doscientos sesenta y cinco metros cuadrados, y el conjunto linda: Norte, T. C. R.; Sur, A. 
M. R. V. y en parte camino; Este, (…).; y Oeste, L. M. B. B. y en parte camino; y en la 
esquina Suroeste, linda además con de E. R. G.”.
Fundamentos de Derecho:
El régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos fincas o más 
fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de 
la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. Tras la entrada en vigor de la nueva ley, 
el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el 
Registrador  aprecie  la  existencia  de  doble  inmatriculación  Una  vez  considere  esta 
posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el 
mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la 
forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria.
En el caso de que el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes 
concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la 
continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para 
acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
De conformidad con la regla tercera del artículo 209 de la Ley Hipotecaria se han 
examinado el archivo y las bases gráficas del Registro, así como los antecedentes y 
descripciones catastrales actualizadas de ambas fincas.
En cuanto al Registro de la Propiedad, de sus respectivas descripciones literarias 
antes transcritas, resulta que la finca 57.844 linda por el Este: vallado alto, camino de 
servidumbre y terreno de J. R. … y la otra finca, registral 80.119 linda por su viento Oeste 
con L. M. B. B. y en parte camino.
Respecto de las bases Gráficas del Registro no consta la representación gráfica de 
la finca registral 57.844, mientras que la finca registral 80.119 consta grafiada en los 
mismos términos que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se 
acompañó al tiempo de su inmatriculación.
Por  lo  que  se  refiere  al  Catastro,  la  registral  57.844,  con  referencia 
catastral  0267045NG3906N0001ZX,  tal  como  expone  el  solicitante  en  su  escrito,  y 
resulta de los antecedentes examinados, la superficie alfanumérica de la finca fue desde 
el cinco de junio de 1990 hasta el 31 de octubre de 2001 de 1.047 metros cuadrados, 
siendo posteriormente modificada la misma al alza y a la baja en distintas fechas, y 
figurando  actualmente  en  el  Catastro  con  una  base  alfanumérica  de  1.022  metros 
cuadrados.
Según la representación gráfica de fecha 31 de octubre de 2001, el lindero Este son 
las  fincas  catastrales  fincas  catastrales  0267025NG3906N0001PX, 
0267026NG3906N0001LX y 0267027NG3906N0001TX, entre las que se encuentra la  e
registral 80.119. En las certificaciones gráficas posteriores el lindero Este sigue siendo el  bo
mismo, pero se observa que se ha producido un cambio en la representación gráfica de  326ww
llaas r ecgaitsatsratrla 5le7s.8 q4u4e,  elinn dloasn  tpéormr einsoes v aienntetos,  sreesñualltaadnodso. que parece disminuir la superficie de
la mEisnm cau aenrtao  eal  la1 5s itduea csieópnt iceamtabsrter adl edle a lñao f in2c0a0 0re gdies tr2a6l 78 0m.1e1tr9o sla  cbuaasder aadlfoasn,u smieénridcoa  dseu 
actual superficie de 265 m/2, coincidente con la que figura en su descripción registral 
acreditada en su día con la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
En cuanto a sus representaciones gráficas se observa que en la de fecha 31 de 
octubre  de  2001  el  lindero  Oeste  es  la  finca  registral  57.844, 
catastral 0267045NG3906N0001ZX, y así sigue siendo en la de 12 de marzo de 2004 y 
posteriores, si bien parece que a partir de la de 2004 se ha producido un desplazamiento 
en dicho lindero de la forma antes expuesta. El artículo 1471 del Código Civil, al tratar de 
la compraventa de bienes inmuebles señala que el inmueble incluye todo lo que está 
dentro de los linderos que consten en la descripción del mismo.
A la vista de lo expuesto, y teniendo en cuenta que la finca registral 57.844 linda por 
el Este, según la descripción que consta en su inscripción primera, transcrita del título 
que la motivó, con “vallado alto, camino de servidumbre y terreno de J. R.”, resulta que la 
superficie del camino al que se refiere reiteradamente el solicitante no puede estar 
incluida en la de la finca inscrita. Por ello, sin prejuzgar nada en cuanto a la titularidad del 
dominio de ese camino de servidumbre, es evidente que la superficie del mismo no 
consta doblemente inmatriculada, dado que quedó excluido en la descripción de la 
finca 57.844, al fijarse como lindero Este de la misma el repetido camino, por lo que no 
procede  iniciar  el  expediente  del  artículo  209  para  la  subsanación  de  la  doble 
inmatriculación ya que la premisa necesaria para aplicarlo es la existencia de una doble 
inmatriculación, siquiera parcial, que deba de ser subsanada.
En el caso que nos ocupa podrá lograrse el deslinde y la rectificación de superficie 
pretendida de las fincas registral 57.844 y 80.119, por los medios señalados en el art.º 
200 de la Ley Hipotecaria, o en su caso la correspondiente resolución judicial firme.
– Ley Hipotecaria, Artículos 9, 10, 40, 199, 200 y siguientes.
– Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado.
– Resoluciones de la D.G.R.N entre otras 3/10/2018, 25/04/2018.
Calificación.
A la vista de los hechos y fundamentos de derecho antes expresados, el registrador 
que suscribe acuerda denegar la subsanación solicitada.
La vigencia del asiento de presentación se prorroga (...)
Contra esta calificación podrá interponerse: (...) Pontevedra, 27 de abril de 2020.
El Registrador. Fdo: Hermes Rego Valcarce.»
III
Don M. R. B. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 13 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día siguiente, en el 
que alega lo siguiente:
«Primero.  Esta  parte  ha  de  reiterarse  en  las  alegaciones  efectuadas  ante  el 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Pontevedra que definen las circunstancias de hecho y, 
por ende, de derecho determinantes de nuestra solicitud.
Y así decíamos:
1.  Soy propietario de una finca denominada “(…)” descrita como: “(…)” a labradío 
secano, de diecinueve caneas y media, equivalentes a diez áreas y quince centiáreas  e
(1.015 m2) en el lugar de (…), parroquia de (…), municipio de Pontevedra, hoy rúa (…):  bo
Linda Norte, B. D.; Sur, herederos de B. D.; Este, vallado alto, camino de servidumbre y  326ww
terreTnieon dee r eJf.e Rre. nyc Oiae csateta, srútraa l(: …02).67045NG3906N0001ZX
adjuMdiec apceiórtne ndeec eh eerne npcairate d (e1 /m2 in ufadllae cpirdoop ipeaddarde)  Deno nv irMtu.d R d.e F e. sdcer itfuercah dae 1 m8 adneif edsictaiecmióbnr ey 
de 2.000 otorgada ante el notario que fue de Pontevedra don César Cunqueiro González 
Seco, con n.º de protocolo 2.807.
En el restante 1/2 de pleno dominio y usufructo en mi condición de heredero único de 
mi madre doña L. M. B. B. fallecida el pasado día 7 de septiembre de 2019 (…).
2.  Dicha  finca  fue  adquirida  por  mi  finado  padre,  don  M.  R.  F.,  en  virtud  de 
documento privado de fecha 21 de noviembre de 1953 habiendo liquidado los derechos 
reales correspondientes (…)
Consta en notificación individual de valores catastrales de fecha septiembre del 
año 2000 una superficie de 1.047 m2 (…)
3.  La finca figura inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Pontevedra, 
inscripción  primera  (inmatriculación)  desde  fecha  21  de  septiembre  de  2001  al 
Tomo 1.523 Libro 741 Folio 169; finca registral 57.844 (…)
4.  En  el  año  de  su  inmatriculación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  la  finca 
presentaba en la base gráfica del Catastro la configuración catastral y descriptiva que se 
recoge en certificación catastral que se acompaña como documento n.º 6; de fecha 5 de 
febrero de 2.001.
Igualmente, en la base alfanumérica del Catastro presentaba la superficie de 1.047 
m2. Como se aprecia en la certificación la finca, por su viento Este, lindaba con las 
parcelas catastrales n.º 25, n.º 26 y n.º 27.
Dentro del perímetro de la finca de mi propiedad (y, por tanto, en la inscripción 
registral), en su viento Este, se encontraba incluido el terreno a camino de servicio que 
aparece marcado en el plano con trazo más fino en su trayectoria por el interior de mi 
propiedad.
Tal configuración y linde aparece también reflejado en plano de alineaciones del 
año 2006 del Concello de Pontevedra, en el que se aprecia como parcela A lo aquí 
expuesto (…)
5.  Por el Registro de la Propiedad de Pontevedra n.º 1 se nos notificó en el mes de 
enero  de  2018  la  inscripción  registral  de  la  finca  con  referencia 
catastral 0267027NG3906N0001TX, esto es la parcela n.º 27 de las lindantes por el 
viento Este/Oeste con la parcela n.º 45 de mi propiedad. Para su inscripción se dice se 
acompañó certificación catastral descriptiva y gráfica (…).
7.  Interesándonos por la referida inscripción registral, y para nuestra desagradable 
sorpresa, resulta que la configuración catastral de la parcela de mi propiedad, n.º 45, en 
su colindancia con las parcelas n.º 27, n.º 26 y n.º 25 se ha alterado totalmente y el 
terreno de mi finca (inscrita desde el año 2001, es decir 17 años antes que la colindante, 
n.º 27) a camino de servicio está ahora, sin saber cómo ni por qué, en las fincas de mis 
colindantes por el Este (…) Se aprecia claramente si se compara con la certificación 
catastral del año 2001.
8.  Consultado el Catastro se aprecia, y se nos indica, que la finca de nuestra 
propiedad, finca registral n.º 57.844, en la base alfanumérica tiene los 1.047 m2 que 
tenía de acuerdo con su configuración original; pero no tiene tal superficie en la base 
cartográfica, donde ha “perdido” la superficie “adjudicada” a las parcelas n.º 25, n.º 26 y 
n.º 27; existiendo una divergencia de superficies entre una base catastral (alfanumérica) 
y la otra (gráfica).
9.  La finca inscrita en el año 2018, parcela catastral n.º 27, finca registral n.º 80.119, 
está según consta coordinada con el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, su inmatriculación se ha efectuado atendiendo a la base gráfica y 
descriptiva del Catastro, la cual incluye, según lo expuesto, parte de la superficie de la  s
parcela catastral n.º 45, finca registral n.º 57.844 (1.047 m2) inscrita con tal superficie en  oe.
el año 2001, en la parcela catastral n.º 27, finca registral n.º 80.119 inscrita en el  w.
año 2018. 326ww
n.º 5E7s.8 d4e4c iyr,  nh.ºa y8 0u.n1a1 9d eonb lesu i ncmolaintrdicaunlcaicai.ón, siquiera sea parcial, de las fincas registrales
la suSbesgaunnadcoió. n sCoolinc ifteacdhaa. 27 de abril de 2020 se dicta certificación negativa, denegando  BOE-A-cable e
Esta parte ha de manifestar su discrepancia con tal calificación negativa.
Se señala que “... teniendo en cuenta que la finca registral 57.844 linda por el Este, 
según la descripción que consta en su inscripción primera transcrita del título que la 
motivó, con vallado alto, camino de servidumbre y terrenos de J. R. resulta que la 
superficie del camino al que se refiere reiteradamente el solicitante no puede estar 
incluida en la de la finca inscrita...”.
Hay que recordar que la finca lindante en su descripción de linderos, igualmente, 
inscritas en el Registro de la Propiedad como finca registral n.º 80.119 señala que linda 
por si viento Oeste con “... L. M. B. B. y en parte camino...”.
Por  tanto  la  descripción  de  linderos,  en  ambos  casos  inscritos,  no  puede  ser 
definitoria  de  la  decisión  a  adoptar  por  cuanto  las  dos  fincas  constan  en  sus 
descripciones que lindan con el camino.
Tercero.  Por el contrario, es lo cierto que la finca de nuestra propiedad, registral n.º 
57.844:
a)  Fue objeto de inmatriculación con anterioridad a la registral n.º 80.119.
b)  Consta  como  superficie  en  la  base  alfanumérica  de  Catastro  de  1.022  m2 
coincidente, sustancialmente, con la superficie inscrita de 1.015 m2.
c)  En el momento de la inmatriculación su configuración gráfica y descriptiva era la 
que se recoge en la certificación aportada, en la cual la superficie marcada a camino 
estaba incorporada a la finca registral 57.844; y así, se inscribió.
Cuarto.  Se señala, igualmente, en la calificación negativa recurrida que “Respecto 
de las bases Gráficas del Registro no consta la representación gráfica de la finca 
registral 57.844, mientras que la finca registral 80.119 consta grafiada en los mismos 
términos que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompañó la 
[sic] tiempo de su inmatriculación”.
No podemos estar conformes tampoco con tal argumentación que supone hacer de 
“mejor derecho” a aquél cuya finca registral esté incorporada a la Base Gráfica del 
Registro frente a aquél cuya finca no lo esté; aunque haya inscrito antes.
La finca registral n.º 57.844 fue inscrita con anterioridad a la finca registral n.º 80.119 
y lo fue con la base gráfica y descriptiva que consta en la certificación catastral que se 
aportó de fecha 5 de febrero de 2001 y así fue inmatriculada el día 21 de septiembre 
de 2001.
Si ahora la finca registral n.º 80.119 ha sido inmatriculada en el año 2018 y en su 
representación gráfica y descriptiva incorporada a la Base Gráfica del Registro [sic] ha 
sido, igualmente, incorporada la superficie que también se incluye en la finca registral n.º 
57.844  entendemos  que  hay  una  doble  inmatriculación,  parcial,  de  ambas  fincas 
registrales que ha de ser subsanada de conformidad con lo dispuesto en los arts. 
198.8.º, 199, 9, 10.2 párr. 2.º, 38 y demás concordantes de la L.H.
Tal  subsanación  habrá  de  suponer  la  incorporación  del  terreno  doblemente 
inmatriculado en la finca registral n.º 57.844 por ser la finca inscrita con anterioridad.»
IV
El registrador de la propiedad de Pontevedra número 1, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho e.e
resoVluisctioosn elso sd ea lratí cDuirloesc ci9ó,n  1G0e, n2e0ra, l 3d8e,  lo4s0 R, e2g0i9st roy s 3y2 d6e ld Ne otlaa riLaedyo  dHei p2o1t edcea rdiaic;i eym blares   2020-13326n https://www.
de 2015, 26 de julio de 2016, 18 de septiembre de 2019, 5 de diciembre de 2018 y 6 de 
agosto de 2019.
1.  Se plantea en este expediente si procede la tramitación de un expediente de 
doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. El promovente 
afirma que se invade parcialmente su propiedad, en lo que se refiere a un camino 
existente entre la finca de su titularidad, registral 57.844, y la colindante, registral 80.119, 
por lo que a su juicio se produce una doble inmatriculación parcial.
El registrador sostiene en su calificación la inexistencia de tal situación, atendiendo a 
la descripción literaria de los linderos según el registro, de la que resulta que la finca 
titularidad del recurrente linda con un camino por lo que entiende que la superficie del 
mismo se excluye de la finca.
2.  Como ya ha afirmado esta Dirección General, el régimen jurídico del tratamiento 
de la doble inmatriculación entre dos fincas o más fincas o partes de ellas cambia 
sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por 
la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango 
de  ley,  debiendo  por  tanto  entenderse  tácitamente  derogado  el  artículo  313  del 
Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.
La regla tercera del artículo 209 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, 
una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el 
examen  de  las  representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y  recabados  los  datos 
pertinentes  del  Catastro  Inmobiliario,  apreciara  la  coincidencia  de  las  fincas  y,  en 
consecuencia,  la  posibilidad  de  doble  inmatriculación,  total  o  parcial,  notificará  tal 
circunstancia  a  los  titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas 
registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta 
Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de 
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General (R. 26 de julio de 2016), tras la entrada 
en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento 
de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una 
vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota 
marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos 
precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes 
en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no 
hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, 
quedando  a  salvo  la  facultad  de  los  interesados  para  acudir  al  procedimiento 
correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha  decisión,  en  cuanto  se  encuadra  en  las  facultades  de  calificación  del 
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 
de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble 
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos 
previstos  en  esta  Ley  para  la  calificación  negativa»,  deberá  ser  motivada 
suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador 
en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, 
siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en 
cuanto al rigor de su fundamentación.
3.  A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule  e.
un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni  w.b
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados  326ww
d(Riceiesmolburceio dnee s2 0d1e3 8,  3d ed eo cjutuliob rdee d 2e0 21040, 51,9 2 d ed efe fberberreor od ed e2 021051 0y,  2113  ddee a jburliiol  ddee  22001161,,  e2n tdree 
otraEs)n. el caso concreto de este expediente, el registrador atiende en su calificación
exclusivamente a la descripción literaria de la finca en el Registro y, más concretamente,
a la expresión de sus linderos, lo que le lleva a concluir que la superficie que el 
recurrente entiende invadida por la colindante en realidad está excluida de la finca, 
invocando, además, el artículo 1471 del Código civil.
En primer lugar, este precepto referido al contrato de compraventa nada tiene que 
ver con la delimitación de la finca desde el punto de vista registral, ni con la concordancia 
de la finca registral con la realidad, quedando limitado su ámbito al propio del contrato en 
cuya regulación se incardina la norma invocada y las obligaciones y responsabilidades 
que de dicho contrato se derivan.
Además, este único argumento basado en los linderos literarios no es suficiente para 
excluir la posibilidad de una doble inmatriculación parcial si, a la imprecisión que conlleva 
la descripción meramente literaria, se une la concurrencia de otros indicios más sólidos 
que el propio registrador reconoce en su calificación.
En efecto, de la consulta de los antecedentes catastrales se aprecia la variación del 
lindero de la finca objeto de controversia, de manera que el perímetro de la finca al 
tiempo de su inmatriculación varió posteriormente, sufriendo un detrimento de una franja 
de terreno en favor de la finca colindante que después fue objeto de inmatriculación e 
inscripción  de  su  representación  gráfica  catastral.  Esta  cuestión,  reconocida  en  la 
calificación, resulta esencial, ya que, aunque la finca no tenga inscrita la representación 
gráfica, lo cierto es que fue inmatriculada en el año 2001, bajo la vigencia del artículo 53 
siete de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre que disponía: «en lo sucesivo, no se 
inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador 
certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  finca,  en  términos  totalmente 
coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Esta total coincidencia con 
Catastro que imponía el precepto transcrito supone que la finca fue inmatriculada con 
una determinada superficie que resultaba del perímetro catastral de la parcela con 
referencia  0267045NG3906N0001ZX.  Y,  a  consecuencia  de  la  alteración  catastral 
sobrevenida, dicho perímetro (en el que se basó la descripción que se inmatriculó) 
resulta  actualmente  ocupado  parcialmente  por  el  perímetro  catastral  de  la  finca 
colindante, lo que es un indicio evidente de doble inmatriculación parcial.
El registrador, en el ejercicio de su función calificadora, debe comprobar la existencia 
de  la  doble  o  múltiple  inmatriculación  a  través  de  las  investigaciones  pertinentes 
practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento 
registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, máxime cuando junto con la 
instancia se indican cuáles son las fincas afectadas y la parcela catastral a que se 
corresponden.
Por  tanto,  en  el  caso  que  nos  ocupa,  puede  razonablemente  concluirse  que 
concurren suficientes circunstancias para estimar la existencia, siquiera indiciaria, de un 
supuesto de doble inmatriculación.
Por todo ello el recurso debe estimarse en lo relativo a la posibilidad de iniciar la 
tramitación del expediente registral para resolver la doble inmatriculación, previsto en el 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
4.  Ahora bien, no pueden acogerse las alegaciones del recurrente relativas a qué 
finca deba tener mejor derecho a la franja de terreno controvertida. Tal cuestión deberá 
dirimirse precisamente en el expediente de doble inmatriculación, siendo preciso que 
concurra  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  afectados  para  operar  cualquier 
modificación como consecuencia del mismo. Así resulta de la regla sexta del artículo 209 
de la Ley Hipotecaria. En otro caso, para resolver la controversia planteada deberá 
acudirse a los Tribunales de Justicia entablando el juicio declarativo que corresponda,  s
según prevé la regla séptima del precepto citado. oe.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho  326ww
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consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.