BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96172
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13440 Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador  de  la  propiedad  de  Cebreros,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción  de  decretos  de  adjudicación  y  de  aprobación  de  cesión  del 
remate.
En el recurso interpuesto por don R. S. L., en nombre y representación de «Redwood 
Real Estate Spain, S.L.U.», a su vez entidad apoderada de la mercantil «Claysburg, 
S.L.», contra la calificación del registrador de la Propiedad de Cebreros, don Francisco 
Javier Álvarez de Mon y Pan de Soraluce, por la que se suspende la inscripción de 
decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate.
Hechos
I
Mediante testimonio de los decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del 
remate a favor de «Formentera Debt Holdings DAC», habiéndose producido cesión a 
favor de la mercantil «Claysburg, S.L.», expedido el 24 de mayo de 2017, por el Juzgado 
de  Primera  Instancia  e  Instrucción  número  2  de  Arenas  de  San  Pedro,  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria número 17/2014, completado mediante distintas 
adiciones y dos mandamientos expedidos los días 21 y 22 de mayo de 2020 por doña B. 
G. F., letrada de la Administración de Justicia del citado Juzgado, resultaba lo siguiente: 
«que por diligencia de ordenación de fecha 09/02/2015 se acordó que la presente 
ejecución se dirigiera frente a la herencia yacente de D. A. C. G., por diligencia de 
ordenación de fecha 02/02/2016 se declaró en rebeldía a la herencia yacente, habiendo 
sido legalmente notificada por medio de edictos y constando en las actuaciones renuncia 
de la herencia de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y D. A. C. M.»; y en el segundo: 
«que por diligencia de ordenación de fecha 09/02/2015 se acordó que la presente 
ejecución se dirigiera frente a la herencia yacente de D. A. C. G., por diligencia de 
ordenación de fecha 02/02/2016 se declaró en rebeldía a la herencia yacente, habiendo 
sido legalmente notificada por medio de edictos y constando en las actuaciones renuncia 
de la herencia de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y D. A. C. M.».
Por instancia suscrita por la adjudicataria, el día 10 de julio de 2017, legitimada ante 
el notario de Madrid, don José María Madridejos Fernández, se ponía de manifiesto la 
situación arrendaticia de la finca; y por un nuevo testimonio expedido el día 16 de marzo 
de  2021,  por  la  referida  citada  letrada  de  la  Administración  de  Justicia  del  citado 
Juzgado, se recogía decreto firme, de fecha 3 de noviembre de 2020, de adjudicación y 
de aprobación de cesión del remate.
Mediante escritura otorgada el día 25 de septiembre de 2012 ante el notario de 
Madrid, don Luis Garay Cuadros, doña T. y doña Y. M. C. M., habían renunciado pura y 
simplemente a la herencia de su padre, don A. C. G., quien había fallecido el día 27 de 
junio de 2012. Ante el mismo notario, el día 26 de septiembre de 2012, el otro hijo, don  e.
A. C. M., también había renunciado, pura y simplemente, a la herencia de su padre. w.b
En el testimonio los decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate  440ww
rPe. feCr.id, ossin,  fqiguuer asbea  rqeulaec sioen haaseb íala p freocdhuac iddoe  ulan ar erefenruidnac iare mnuánsc, iala  ndie l ala  fhoermread eerna  qduoeñ af uAe. 
hecha.
II
El  referido  testimonio,  tras  sucesivas  presentaciones  y  notas  de  calificación 
negativas, se presentó de nuevo el día 31 de marzo de 2021 en el Registro de la 
Propiedad de Cebreros, y fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentado nuevamente en este registro el precedente documento el día 31 de 
marzo de 2021 bajo el asiento 504 del Diario 94, testimonio de Decretos de adjudicación 
y de aprobación de cesión del remate, expedido el 24 de mayo de 2017, por el Juzgado 
de 1.ª Instancia e Instrucción N.º 2 de Arenas de San Pedro, procedimiento de ejecución 
hipotecaria  17/2014,  completado  mediante  distintas  adiciones  y  dos  mandamientos 
expedidos los días 21 y 22 de mayo de 2020 por doña B. G. F., Letrada de la Admón. de 
Justicia del citado Juzgado, haciendo constar, en el primero de ellos: “que por diligencia 
de ordenación de fecha 09/02/2015 se acordó que la presente ejecución se dirigiera 
frente  a  la  herencia  yacente  de  D.  A.  C.  G.,  por  diligencia  de  ordenación  de 
fecha 02/02/2016 se declaró en rebeldía a la herencia yacente, habiendo sido legalmente 
notificada por medio de edictos y constando en las actuaciones renuncia de la herencia 
de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y D. A. C.”; y en el segundo: “que por diligencia 
de ordenación de fecha 09/02/2015 se acordó que la presente ejecución se dirigiera 
frente  a  la  herencia  yacente  de  D.  A.  C.  G.,  por  diligencia  de  ordenación  de 
fecha 02/02/2016 se declaró en rebeldía a la herencia yacente, habiendo sido legalmente 
notificada por medio de edictos y constando en las actuaciones renuncia de la herencia 
de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y A. C.”; acompañado por escrituras de renuncia 
de doña T., doña Y. M. y don A. C. M., otorgadas ante don Luis Garay Cuados, el día 25 
de Septiembre de 2012, para los dos primeros y el 26 de Septiembre del mismo año para 
el último; por instancia suscrita por la adjudicataria el 10 de julio de 2017, legitimada ante 
don  José  María  Madridejos  Fernández,  Notario  de  Madrid,  en  la  que  se  pone  de 
manifiesto la situación arrendaticia de la finca; y por un nuevo testimonio expedido el 
día 16 de marzo de 2021 por la referida citada Letrada de la Administración de Justicia 
del citado Juzgado, que recoge un Decreto firme de fecha tres de noviembre de dos mil 
veinte, se extiende la siguiente nota de calificación:
Hechos:
1.  En vista de los expuesto y del criterio mantenido por el Juzgado en la diligencia 
transcrita, este registrador entiende no subsanado el defecto de la anterior nota de 
calificación, en la que se indicaba que: “En los supuestos de las ejecuciones seguidas 
contra  las  herencias  yacentes,  es  doctrina  de  la  DGRN,  a  través  de  distintas 
resoluciones, entre ellas, la de fecha 18 de diciembre de 2017, BOE. N.º 9 de 10 de 
enero de 2018, que, ‘toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previsto en 
el artículo 790 LEC y siguientes, bien mediante la intervención en el procedimiento de 
alguno  de  los  interesados  en  dicha  herencia  yacente’  y  así  mismo,  ‘respecto  a  la 
incidencia de la renuncia de los herederos en los supuesto de procedimientos seguidos 
contra la herencia yacente, que no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho 
de que haya un pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de 
renuncia a la herencia por parte de los herederos, pues, mediante la renuncia de los 
inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa a los siguientes en orden, sean testados o 
intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses en la herencia’. Para 
finalmente añadir ‘distinto sería el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera  e.
producido  una  vez  iniciado  el  procedimiento  de  ejecución  como  consecuencia  del  w.
requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso, si habría habido  440ww
posiAbniliadlaizda nddeo in teesrtvae ndcoiócntr ienna  dye feanpsliaca dned olo sl ain tmerisemseas  dael  lsau hpeureesntoc iaq’”u.e nos ocupa, se
oinbteservrevan ciqóune e nla e lr epnroucnecdiaim  ideen tolo, sp ohr elore qdueero csu ahnad ote énsidtao  sleu gparor dcuocne , ayan tenroio rreidpareds ean tasun   BOE-A-cable e
los intereses de la herencia a la que previamente habían renunciado, y de ahí la 
necesidad de nombrar un administrador judicial que pueda velar por tales intereses, por 
lo tanto, y a la espera del nombramiento del administrador judicial.
A lo dicho anteriormente, sólo cabe añadir que, según resulta del testimonio de fecha 
treinta y uno de julio de dos mil diecinueve de una diligencia de ordenación de fecha 
dieciocho de julio de dos mil diecinueve, consta en Autos, especificar fecha, la renuncia a 
la herencia de la heredera doña A. P. C. Si se acreditara que dicha renuncia tuvo lugar 
con posterioridad a su intervención en el procedimiento. la anterior doctrina recogida en 
esta nota decaería y se procedería a la inscripción solicitada.
2.  No se acompaña el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, 
siendo  necesario  el  despacho  conjunto  de  dicho  Decreto  y  el  mandamiento  de 
cancelación de cargas, conforme al artículo 133 de la Ley Hipotecaria.
Por todo lo expuesto y hasta la subsanación de los defectos indicados, se suspende 
nuevamente la inscripción solicitada a la espera de que se repare el defecto invocado.
No se toma anotación preventiva por no haber sido solicitada, conforme al artículo 65 
de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación podrá (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Javier Álvarez 
de Mon y Pan de Soraluce registrador/a de Registro Propiedad de Cebreros a día siete 
de mayo del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. S. L., en nombre y representación de. 
Redwood  Real  Estate  Spain,  S.L.U.»,  a  su  vez  entidad  apoderada  de  la  mercantil 
«Claysburg, S.L.», interpuso recurso el día 14 de junio de 2021 en el que alegaba lo 
siguiente:
«Primera.  Se ha notificado a esta parte en fecha 12 de mayo de 2021, calificación 
negativa del Registro de la Propiedad de Cebreros, por la que se deniega la inscripción 
del testimonio del decreto de adjudicación a favor de mi mandante expedido en fecha 24 
de mayo de 2017 (…).
Que, en el presente caso, se ha considerado por el juez que la legitimación pasiva de 
la Herencia Yacente e ignorados herederos de D. A. C. G. queda justificada con la 
documental que obra en Autos, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 de la LEC.
El único prestatario e hipotecante es D. A. C. G., que falleció el 27 de junio de 2012, 
sin otorgar testamento (tal y como se desprende de las averiguaciones realizadas en el 
procedimiento destinadas a la identificación de herederos).
Aun así, esta parte localizó a los hijos y posibles herederos del fallecido Dña. T. C. 
M., Dña. Y. M. C. M. y D. A. C. M., a los que se requirió personalmente herederos y se 
les hizo conocedores de la existencia del procedimiento hipotecario, aportando en autos 
escrituras  de  Renuncia  de  Derechos  Hereditarios,  con  número  de  protocolo  2.892 
y 2.898 de 25 de septiembre de 2012.
Tras la renuncia de los herederos conocidos y ante el desconocimiento de esta parte 
de la posible existencia de familiares o personas afines que pudieran ser nombrados 
como defensores judiciales de la herencia, no se puede sino continuar el presente 
procedimiento frente a la Herencia Yacente e ignorados Herederos del prestatario. e.
Por lo tanto, interesamos se proceda a la inscripción del testimonio del decreto de  w.b
adjudicación. Debe tenerse en cuenta que la doctrina de la DGRN dice expresamente  440ww
dqeubee “ lcao nevxeigretinrsceia e dne u nnao mebxirgaemniceinat ofo drme aul ne xdceefseinvsaomr ejnutdei cgiaral vdoes ala ( qhueere pnrceiac isyaamceennttee  neos 
lpoo qr ufea ltlea  edsetá  tpraacstaon dsou cae sCivlaoy scbuuarngd So. Ln.)o  dese m  haanyeara  vqeureif iclaa dsou stpael nnsioómn bdrea mlai einnstoc,r ipdceióbne 
limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es 
puramente genérico”.
En el presente caso, se realizaron las correctas investigaciones para conocer a los 
herederos por parte de mi mandante y dada la renuncia de los mismos a sus derechos 
hereditarios, ha sido imposible, a día de hoy, verificar el nombramiento de los herederos, 
lo  que  supone  que  la  legitimación  pasiva  de  la  herencia  yacente  está  plenamente 
justificada y no se ha realizado a través de un llamamiento genérico. La no inscripción 
registral del testimonio deja a la adjudicataria en una situación de indefensión.
Por último, solicitamos se tenga en cuenta que tal y como ha indicado nuestro propio 
Tribunal supremo la función esencial de un registrador de la propiedad es la calificación 
de  los  documentos  presentados  como  requisito  previo  a  su  inscripción,  pero  dicha 
función no puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales sino comprobar que en 
el mandamiento consta que se ha dictado de acuerdo con los requisitos establecidos en 
las leyes. Si el Letrado de la administración de justicia entiende que se han cumplido 
todos los requisitos para continuar con la ejecución frente a la herencia yacente y así lo 
hace  constar  en  el  mandamiento  (de  forma  justificada,  como  hemos  indicado 
anteriormente),  el  Registrador  de  la  Propiedad  no  puede  entender  lo  contrario  ni 
cuestionarlo (Véase la STS 652/2017 de 21 de noviembre).»
IV
Mediante escrito, de fecha 18 de junio de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución española; 2, 3, 18, 20, 38, 40, 82, 199, 201, 
202, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 496 y siguientes, 524 y 790 y siguientes de la Ley 
de  Enjuiciamiento  Civil;  100  y  272  y  siguientes  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013, 
relativas al alcance de la calificación, y de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005, 12 de 
junio de 2008 y 3 de marzo de 2011, relativas a la herencia yacente, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 
y 8 de abril de 2003, 23 de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto 
de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre 
de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de 
enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 
y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio, 22 de octubre y 9 de diciembre de 2015, 17 de 
marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 de noviembre de 2016 y 22 
de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  un  testimonio  de 
decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate contra una herencia 
yacente  en  el  que  concurren  los  hechos  y  circunstancias  siguientes  por  orden 
cronológico:
– Mediante escrituras, una de fecha 25 de septiembre de 2012, doña T. y doña Y. M. 
C. M., habían renunciado pura y simplemente a la herencia de su padre, don A. C. G., y 
otra de fecha 26 de septiembre de 2012, el otro hijo, don A. C. M., había renunciado  es
también, pura y simplemente, a la herencia de su padre. o
sdpreiorgemsus –aieem tnenEat,te nene  :dex eajp«lem eqctdeuiueisecdnt ioitómpo neoso  lrsn  edeidoxí aidp li dieg2reide4g in idledocoresiasa     mdfldroeaeescyn  rotedoe tírd oadaesse   l n2ad2a0 e1hc1  ei7aóyr,den  c2jn uo2dcdm ieiacd p aeyflece acimtcóahenadan yo tyo e0 m  9ddde/eee0d   2aiD2a/p20.n r02tAoe10b. 5 ,daC  icrs.sei tóeGisnn u.t a,al dtcpaseoo   ardrcdd edeói cis leiiioqgóllnuenoeen sds c  leliaoayl      OE-A-2021-13440able en https://www.
de  ordenación  de  fecha  02/02/2016  se  declaró  en  rebeldía  a  la  herencia  yacente,
habiendo  sido  legalmente  notificada  por  medio  de  edictos  y  constando  en  las 
actuaciones renuncia de la herencia de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y D. A. C. 
M.»; y «que por diligencia de ordenación de fecha 09/02/2015 se acordó que la presente 
ejecución se dirigiera frente a la herencia yacente de D. A. C. G., por diligencia de 
ordenación de fecha 02/02/2016 se declaró en rebeldía a la herencia yacente, habiendo 
sido legalmente notificada por medio de edictos y constando en las actuaciones renuncia 
de la herencia de D.ª A. P. C., D.ª Y. C. M., D.ª T. C. M. y D. A. C. M.».
– Se recoge decreto firme, de fecha 3 de noviembre de 2020, de adjudicación y de 
aprobación de cesión del remate. En el testimonio los decretos de adjudicación y de 
aprobación de cesión del remate, figura que se ha producido una renuncia más, la de la 
heredera doña A. P. C., sin que se relacione la fecha de la referida renuncia ni la forma 
en que fue hecha.
El registrador señala dos defectos, de los que se recurre el primero de ellos: que la 
renuncia de los herederos ha tenido lugar con anterioridad a su intervención en el 
procedimiento, por lo que cuando ésta se produce ya no representan los intereses de la 
herencia a la que previamente habían renunciado, y de ahí la necesidad de nombrar un 
administrador judicial que pueda velar por tales intereses; que cabe añadir que, según 
resulta del testimonio de fecha 31 de julio de 2019, de una diligencia de ordenación de 
fecha 18 de julio de 2019, consta en autos, sin especificar fecha, la renuncia a la 
herencia de la heredera doña A. P. C.; que si se acreditara que dicha renuncia tuvo lugar 
con posterioridad a su intervención en el procedimiento, la anterior doctrina recogida en 
esta nota decaería y se procedería a la inscripción solicitada.
El recurrente alega lo siguiente: que se ha considerado por el juez que la legitimación 
pasiva de la herencia yacente e ignorados herederos del causante queda justificada con 
la documental que obra en autos; que tras la renuncia de los herederos conocidos y ante 
el desconocimiento de la posible existencia de familiares o personas afines que pudieran 
ser nombrados como defensores judiciales de la herencia, no se puede sino continuar el 
procedimiento frente a la herencia yacente e ignorados herederos del prestatario; que se 
realizaron las correctas investigaciones para conocer a los herederos y dada la renuncia 
de los mismos a sus derechos hereditarios, ha sido imposible verificar el nombramiento 
de los herederos, lo que supone que la legitimación pasiva de la herencia yacente está 
plenamente justificada y no se ha realizado a través de un llamamiento genérico.
2.  Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. arts. 20 
y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el 
ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos 
e interdicción de la indefensión (cfr. art. 24 de la Constitución española) y el propio 
principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. art. 1 de la Ley 
Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. e.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y  w.b
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los  440ww
regisPterarod onreos  edse  lma ePnroops iecdieardto, ,la  coobnlifgoarmcieó nd doec tcruinma prlier iltaesra rdeas odluec ioensetes  jCudeinctiraole sD.irectivo,
aqpuoey eald rae geinst rlaa ddoer  tnieunees,t rsoo Tbrrieb utanlaels S ruepsroelumcoio enne sl,a  laS eonbtleignacciaiósn r edlea cciaolnifaicdaars d eente r«mViinsatodso»s, 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. art. 24 de la Constitución 
española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre  de  2013,  el  registrador  «(…)  debía  tener  en  cuenta  lo  que  dispone  el 
artículo  522.1  LEC,  a  saber,  todas  las  personas  y  autoridades,  especialmente  las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 de la Constitución española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (art.  24.2  de  la  Constitución  española)  de  la 
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular  (…)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano 
judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
3.  En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente 
(Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo 
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y 
siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los 
procedimientos judiciales de división de herencia –entre ellas el nombramiento de un 
administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil– cuando fallecido el causante no 
conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye, por tanto –en los  s
supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención  oe.
de posibles llamados a la herencia. w.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en  440ww
ulons  p«oVsisibtoles »in),t eerne slaa dqou, ea suen qaudem nitoe  esel  ehmapylaa zaacmreiednittaod od es lua  choenredniccióian  ydaec ehnetere ad etrroa vnéis  pdoer 
spuapriueenstetos  scuo na cdeeprteacchióons.  Saó lloa  ssiu ncoe ssióen c opnoor cmierinai setel rtieos tdaem elan tole dy,e ly c alau sdaenmtea nnid ah ufbuieerraa   BOE-A-cable e
genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de 
un administrador judicial.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de 
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento 
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
Por otro lado las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra 
una herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda 
ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en 
rebeldía;  en  este  sentido  el  Tribunal  Supremo  en  Sentencia  de  fecha  3  de  marzo 
de 2011, en un caso en que, se demandó a la herencia yacente o ignorados herederos si 
bien  en  ese  supuesto  también  se  demandaron  a  personas  identificadas,  recoge  la 
doctrina plasmada en la Sentencia de 4 de marzo de 2005 y señala que la razón de las 
exigencias impuestas por la Ley de Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está 
en que el destinatario del acto tenga oportuna noticia del proceso para que pueda 
adoptar la conducta procesal que estime convenirle (Sentencia del Tribunal Supremo 
de 25 de junio de 2008), pues la indefensión consiste en la privación o limitación no 
imputable  al  justiciable  de  cualesquiera  medios  legítimos  de  defensa  de  la  propia 
posición  dentro  del  proceso,  y  la  hay  siempre  que  falte  una  plena  posibilidad  de 
contradicción (Sentencias del Tribunal Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 
98/1987, de 10 de junio, 26/1993, de 25 de enero, 101/2001, de 23 de abril, 143/2001, 
de 14 de junio, etc.).
Como  resulta  de  los  fundamentos  de  Derecho  tercero  y  cuarto  de  la  citada 
Sentencia, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación 
de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la 
citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de 
la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del 
Estado»  requiere  que,  previamente,  se  hubieran  agotado  todos  los  medios  de 
averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia 
yacente, aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien 
pueda ostentar su representación en juicio.
4.  Por  otra  parte,  como  resulta  de  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  antes 
expuesta, el nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe 
convertirse en un trámite excesivamente gravoso debiendo limitarse a los casos en que 
el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún 
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el 
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
Esta Dirección General ha señalado respecto a la incidencia de la renuncia de los 
herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, que 
no  evita  la  necesidad  de  nombrar  administrador  el  hecho  de  que  haya  un 
pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la 
herencia por parte de los herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente 
llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, 
quienes  serán  los  encargados  de  defender  los  intereses  de  la  herencia;  así  en 
Resolución de 19 de septiembre de 2015. Pero también ha resuelto que distinto sería el 
caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el 
procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había 
hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en  s
defensa de los intereses de la herencia (Resolución de 15 de noviembre de 2016). oe.
Del propio escrito de interposición del recurso resulta reconocido por el recurrente y  w.
confirmada  esta  circunstancia.  Literalmente  dice  «que,  en  el  presente  caso,  se  ha  440ww
hcoenresdideerorasd od ep oDr.  eAl.  jCue. zG q. uqeu elad ale jguistitmifiacacidóan  cpoans ivlaa  ddoec ulam eHnetarel nqcuiae  Yoabcrae neten  iAguntoorsa,d does 
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los que se requirió personalmente herederos y se les hizo conocedores de la existencia 
del procedimiento hipotecario, aportando en autos escrituras de Renuncia de Derechos 
Hereditarios, (…) de 25 de septiembre de 2012. Tras la renuncia de los herederos 
conocidos y ante el desconocimiento de esta parte de la posible existencia de familiares 
o  personas  afines  que  pudieran  ser  nombrados  como  defensores  judiciales  de  la 
herencia, no se puede sino continuar el presente procedimiento frente a la Herencia 
Yacente e ignorados Herederos del prestatario (…) En el presente caso, se realizaron las 
correctas investigaciones para conocer a los herederos por parte de mi mandante y dada 
la renuncia de los mismos a sus derechos hereditarios, ha sido imposible, a día de hoy, 
verificar el nombramiento de los herederos, lo que supone que la legitimación pasiva de 
la herencia yacente está plenamente justificada y no se ha realizado a través de un 
llamamiento enérgico. La no inscripción registral del testimonio deja a la adjudicataria en 
una situación de indefensión».
En el concreto supuesto de este expediente, el argumento fundamental que se 
expresa en la calificación es la necesidad de nombramiento de un defensor judicial de la 
herencia  yacente  que  garantice  la  eficaz  defensa  de  sus  intereses,  dado  que  los 
reconocidos como herederos del primitivo deudor hipotecante hicieron sus renuncias 
antes  de  iniciado  el  procedimiento  por  lo  que  han  intervenido  en  el  mismo  con 
posterioridad a sus respectivas escrituras de renuncia de herencia de dicho causante. 
Por  tanto,  cuando  lo  hicieron,  no  tenían  ningún  interés  que  defender  en  la  citada 
herencia, sino que los herederos llamados tras su renuncia y que debieran ser parte en 
el procedimiento, debieron ser los citados en los autos. Además, como bien ha señalado 
el registrador, existe también una renuncia de otra heredera, cuya fecha de otorgamiento 
no se acredita y ni siquiera consta en la resolución, de manera que, si se acreditara que 
dicha renuncia tuvo lugar con posterioridad a su intervención en el procedimiento, la 
doctrina recogida en la calificación decaería y se podría practicar la inscripción. Pero 
esto no se ha realizado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.