BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149511
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20040 Resolución  de  17  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de préstamo 
con constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Martínez del Moral, notario de 
Santa Cruz de Tenerife, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Adeje, don 
Perfecto  Blanes  Pérez,  a  inscribir  una  escritura  de  préstamo  con  constitución  de 
hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 15 de junio de 2021 por el notario de Santa Cruz 
de Tenerife don Francisco Javier Martínez del Moral, con el número 1.531 de protocolo, 
se formalizó un préstamo concedido por la sociedad «Liral Group PTY Ltd» a la sociedad 
«Ruscan Invest Finance, S.L.» y, en garantía de la devolución de dicho préstamo, la 
sociedad  prestataria  constituyó  hipoteca  sobre  la  finca  registral  número  41.698  del 
Registro  de  la  Propiedad  de  Adeje.  Respecto  de  la  representación  de  la  entidad 
prestamista, el notario autorizante expresaba lo siguiente:
«He tenido a la vista el título legítimo de representación, consistente en documento 
público de poder singular para esta operación. Que incorpora certificación de los datos 
de la sociedad otorgante, no revocado ni modificado, debidamente legalizado con la 
Apostilla de La Convención de La Haya otorgada por el órgano de representación de la 
compañía,  a  través  de  sus  representantes  inscritos  con  facultades  para  conferir  el 
apoderamiento: su. Director (...) y la secretaria (...), ante el notario público de City of 
Cairns, State of Queensland, Australia, don Dale Robert Treanor el día veintiséis de 
mayo de dos mil veintiuno.
Yo, el Notario, hago constar a los efectos previstos en la disposición adicional tercera 
de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en el artículo 60 de la 
Ley 29/2015 de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, en los 
artículos  10.11  y  11  del  Código  Civil  común,  y  en  el  artículo  36  del  Reglamento 
Hipotecario, que con anterioridad a este otorgamiento y respecto del poder mencionado 
me he cerciorado de los extremos siguientes:
a.  que  el  documento  ha  sido  otorgado  por  autoridad  extranjera  competente 
conforme a la legislación de su Estado.
b.  que  la  autoridad  extranjera  ha  intervenido  en  la  confección  del  poder 
desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas 
en la materia de que se trata y surte los mismo [sic] o más próximos efectos en el país de 
origen. Especialmente me he cerciorado de que el poder incluye juicio de conocimiento,  s
fe de capacidad de los otorgantes y aptitud y legitimación en el concepto en que actúan  oe.
doerd feodcn.r.  mamaQD ieaeunn etlá aole o drlg eeagsh iuaegl cnalahar ioddre oaq odpu  oedarre icld ataolsa   e ncanooc rlnmtaut eaalenscgi idóeisonsla p cdaeieñón on ll aaee sls r peddapeoñr cdeoueslamere.nectnahtcooi ó innet esqr nuvaeác liciodonona fli rcpioórn ivefaol drmpoo.ed ear,l   2021-20040n https://www.
suficiencia de facultades y vigencia de la sociedad.
En su virtud, a la vista de las facultades conferidas y de la regularidad formal y 
material del documento, estimo bajo mi responsabilidad y con plena eficacia en el ámbito 
extrajudicial,  que  son  suficientes  las  facultades  representativas  que  me  han  sido 
acreditadas  para  otorgar  el  presente  título  de  elevación  a  público  de  contrato  de 
préstamo y constitución de hipoteca inmobiliaria con todas sus disposiciones.
Me  asegura  la  vigencia  de  su  apoderamiento  y  facultades  representativas  y  la 
persistencia de la capacidad jurídica de la entidad que representa.
Igualmente me asevera que los datos de identificación de la entidad que representa, 
domicilio y, especialmente, el objeto social, no han variado con respecto a los que 
constan en los documentos fehacientes exhibidos».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Adeje fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Referencia:
N.º de entrada: 2517/2021.
Clase de documento: Constitución de Hipoteca.
Fecha del documento: 15-06-2021.
Notario/Autorizante: Javier Martínez del Moral.
Protocolo: 1531.
Asiento: 2294/0 -Diario: 122..
Fecha presentación del documento: dieciséis de junio de dos mil veintiuno
Nota de calificación.
Examinado el documento arriba referenciado, a la vista de su contenido y de los 
asientos  del  Registro  y  de  conformidad  con  los  artículos  18  y  19.bis  de  la  Ley 
Hipotecaria, ha sido calificado negativamente por el Registrador que suscribe, por lo que 
se ha suspendido la inscripción del documento por el/los siguiente/s defecto/s que 
tiene/n el carácter de subsanables:
Hechos:
Se califica escritura de constitución de hipoteca autorizada ante el Notario de Santa 
Cruz  de  Tenerife,  Don  Javier  Martínez  del  Moral,  el  día  15  de  junio  de  2021, 
número  1531  de  protocolo,  presentada  telemáticamente  en  este  Registro  de  la 
Propiedad con el número de entrada número 2517/2021, asiento número 2294 del 
Diario 122, junto con diligencia autorizada por y ante el referido Notario, Don Javier 
Martínez del Moral, de fecha 27 de julio de 2021, en la cual, entre otras circunstancias, 
se acredita el pago del impuesto correspondiente.
1.  En la escritura calificada, la mercantil Liral Group PTY Ltd concede a la entidad 
Ruscan Invest Finance, Sociedad Limitada un préstamo por importe de 18.163.720 
euros,  más  sus  intereses  ordinarios  y  de  demora,  así  como  costas  y  gatos 
correspondientes, a devolver el día 1 de julio de 2023 (fecha de vencimiento final). En 
garantía de la devolución de dicho préstamo la mercantil prestataria constituye hipoteca 
sobre la finca 41.698 de este Registro.
Del documento que se califica no consta el N.I.F. de la entidad acreedora, Liral Group 
PTY Ltd, ni el N.I.E. del representante de la misma, Don Y. L. e
La  sociedad  prestamista  se  halla  representada  por  Don  Y.  L.,  en  calidad  de  bo
apoderado singular, según documento público de poder singular para esta operación:  040ww
m“Qoudeif icinacdoor,p doerab idcaemrtiefinctaec ilóeng adlizea dloos c odna taops osdteil lala d es olac iCedoandv eontcoiórgna dnete L, an Ho aryeav ooctoardgoa dnai 
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ante el notario público de City of Cairns, State of Queensland, Australia, don Dale Robert 
Treanor, el día 26 de mayo de 2021.”
El notario autorizante da juicio de suficiencia sobre la base de haber tenido a la vista 
el título legítimo de representación consistente en documento público de poder singular.
2.  De los libros del registro resulta que la registral citada, se halla inscrita a favor de 
la entidad Ruscan Invest Finance, Sociedad Limitada, en virtud de la inscripción 12.ª, al 
folio 7 del Libro 965.
3.  Tal como se halla redactado el apartado relativo al juicio de suficiencia, y más 
concretamente  el  tipo  de  documentación  exhibida  al  Notario  autorizante,  no  puede 
practicarse su inscripción con base en los siguientes
Fundamentos de Derecho:
Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria.  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro.
El artículo 98 de la ley 24/2001, dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
1)  En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apodera, el Notario 
autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera.
2)  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación.
Por su parte el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone que en los casos en 
que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de 
la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento  auténtico  del  que  nace  la  representación.  En  los  supuestos  en  que  el 
documento del que resulte la representación figure en protocolo legalmente a cargo del 
notario autorizante, la exhibición de la copia auténtica podrá quedar suplida por la 
constancia expresa de que el apoderado se halla facultado para obtener copia de este y 
que no consta nota de su revocación.
De la interpretación de las referidas normas legales llevada a cabo por el Tribunal 
Supremo, (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 o la  e.
última y más reciente de 1 de junio de 2021) y de la doctrina de la Dirección General de  w.
los Registros y de Notariado de 19 de marzo de 2007 y 16 de octubre de 2019, y las más  040ww
raeñcoie ennte csu drseo 2, 3B OdeE  Jduen i2o6 d ed e2 0lo2s1 ,c oprurbielinctaedsa,  peenr oe ls BoObrEe  etol ddoía l a8  ddee  2J2u lidoe,  yJ u1l iod ed eju l2io0 2d1e)l 
puede extraerse la siguiente doctrina quieta y pacífica.
El Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio de suficiencia de las 
facultades  representativas  que  deberán  acreditarse  mediante  la  exhibición  del 
documento auténtico. El notario, a su vez, deberá indicar que dichas facultades le han 
sido acreditadas mediante la exhibición de documentación auténtica, esto es la copia 
autorizada de la escritura de apoderamiento o directamente de la matriz si obrase en su 
protocolo.
Por su parte el registrador deberá calificar la existencia y regularidad de la reseña 
identificativa del documento del que nace la representación mediante la exhibición de 
documentación auténtica.
Por tanto, la precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial, dada 
cuenta los importantes efectos que produce, impone a quien lo redacta un mayor rigor, 
excluyendo frases o expresiones ambiguas, imprecisas o genéricas, tales como “título 
legítimo de representación he tenido a la vista” o “previo examen del título público”. 
Artículo 148 del Reglamento Notarial, los instrumentos públicos deberán redactarse 
empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni 
ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad 
en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma.
En el caso que nos ocupa, además se nota una clara diferencia entre “el título 
legítimo” de representación de la entidad prestamista y la “copia autorizada” de la 
entidad hipotecante sin saber cuál es la diferencia entre una y otra.
De  conformidad  con  apartado  2  del  Artículo  264  de  la  ley  Hipotecaria:  No  se 
practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o 
contratos  por  los  que  se  adquieran,  declaren,  constituyan,  transmitan,  graven, 
modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o 
a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos 
los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas 
o entidades en cuya representación actúen.  Y  de conformidad con apartado 4 del 
Artículo 254 de la ley Hipotecaria: Las escrituras a que se refiere el número 2 anterior, se 
entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada 
cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten 
todos los números de identificación fiscal.
Aún subsanados tales defectos, se denegará la inscripción de la Cláusula Quinta 5.1 
(i), por constituir una prohibición de enajenar puramente obligacional establecida en un 
negocio oneroso si no inscribible conforme a los artículos 27 de la Ley Hipotecaria y 57 
de su Reglamento.
Artículo 27 de la Ley Hipotecaria. Las prohibiciones de disponer que tengan su origen 
en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al 
Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real 
se asegure su cumplimiento.
Artículo 57 del Reglamento Hipotecario. Cuando mediante hipoteca se asegure el 
cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se 
inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se 
constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer.
Parte dispositiva
En virtud de lo expuesto, don Perfecto Blanes Pérez, Registrador titular del Registro 
de la Propiedad de Adeje, acuerdo:
Primero.  Suspender la inscripción pretendida en el documento calificado, porque el  oe.
jptuerinecisidSotoa e dmgceuois npstdaiuao f Li.ac iruiaetNlon Grociiztraioaf icuddapaer    Pollaa Ta  Yupe trnLéettnsiddte,ia cnadatse  ídp  ccereoal smlpiftoiaocdm aeecilrs i Nótaan.  I l.aeaE sl.v   pidsirneteac sso,e umyn  rptpealopenrrtt oeefa s ayelt aln Nrtna oeontl a teiNrni,o.d ID .icFaoa undrt soeYer .li  azLsa .ie nnstetei d dhaeadl    2021-20040n https://www.
documento calificado, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota podrá (…)
En Adeje, a 29-07-2021. El Registrador, Este documento ha sido firmado digitalmente 
por el registrador: don Perfecto Blanes Pérez con firma electrónica reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Javier Martínez del Moral, 
notario de Santa Cruz de Tenerife, interpuso recurso el día 26 de agosto de 2021, 
únicamente respecto de las objeciones que opone el registrador en relación con la 
acreditación de la representación de la entidad prestamista, mediante escrito en el que 
alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero.  De la redacción del juicio de suficiencia.
El juicio de suficiencia representativa del prestamista objeto de calificación negativa 
se expresa como sigue:
“...He tenido a la vista el título legítimo de representación, consistente en documento 
público de poder singular para esta operación que incorpora certificación de los datos de 
la  sociedad  otorgante,  no  revocado  ni  modificado,  debidamente  legalizado  con  la 
Apostilla de La Convención de La Haya. otorgado por el órgano de representación de la 
compañía,  a  través  de  sus  representantes  inscritos  con  facultades  para  conferir  el 
apoderamiento: su director... y la secretaria..., ante el notario público de City of Cairns, 
State of Queensland, Australia, don Dale Robert Treanor el día veintiséis de mayo de dos 
mil veintiuno.
Yo, el Notario, hago constar a los efectos previstos en la disposición adicional tercera 
de la Ley 1512015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en el artículo 60 de la 
Ley 2912015 de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, en los 
artículos  10.11  y  11  del  Código  Civil  común,  y  en  el  artículo  36  del  Reglamento 
Hipotecario, que con anterioridad a este otorgamiento y respecto del poder mencionado 
me he cerciorado de los extremos siguientes:
a.  que  el  documento  ha  sido  otorgado  por  autoridad  extranjera  competente 
conforme a la legislación de su Estado.
b.  que  la  autoridad  extranjera  ha  intervenido  en  la  confección  del  poder 
desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas 
en la materia de que se trata y surte los mismo [sic] o más próximos efectos en el país de 
origen. Especialmente me he cerciorado de que el poder incluye juicio de conocimiento, 
fe de capacidad de los otorgantes y aptitud y legitimación en el concepto en que actúan 
de forma análoga a la requerida en la legislación española.
c.  Que  el  hecho  o  acto  contenido  en  el  documento  es  válido  conforme  al 
ordenamiento designado por las normas españolas de derecho internacional privado.
d.  De la regularidad de la actuación de la representación que confirió el poder, 
suficiencia de facultades y vigencia de la sociedad. En su virtud, a la vista de las 
facultades conferidas y de la regularidad formal y material del documento, estimo bajo mi 
responsabilidad y con plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que son suficientes las 
facultades representativas que me han sido acreditadas para otorgar el presente título de 
elevación a público de contrato de préstamo y constitución de hipoteca inmobiliaria con 
todas sus disposiciones. e
apeseseprsveMiescetriaea ln macqseiueaneg t uedr,leo a es ll al aod  bacvjtaeoigptsoea  ncdscidoeiaac  diiadd le,ej un nrtsíoifdui cih caaaacn pió dovneda  erdlriaaae dm eolian ec tniodetonan  dtriyd e aqsfdpua eeccq uturloteae pd are reelsosp esrr neeqtspauer.ee n stIcageo,un natdsalmottaimvenani csteie lni yo m  lolyaes,     2021-20040n https://www.
documentos fehacientes exhibidos...”.
Son dos los argumentos concretos que motivan la calificación que cito literalmente:
1.  “...Por tanto, la precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial… 
impone a quien lo redacta un mayor rigor, excluyendo frases o expresiones ambiguas, 
imprecisas o genéricas, tales como título legítimo de representación he tenido a la vista” 
o “previo examen del título público”.
Este argumento parece extraído de un corta y pega de una calificación anterior 
referente a otro documento, porque la “expresión “previo examen del título público” no 
forma parte del juicio de suficiencia que se debate (…)
2.  “...En el caso que nos ocupa, además, se nota una clara diferencia entre ‘el título 
legítimo de representación’ de la entidad prestamista y la copia autorizada de la entidad 
hipotecante sin saber cuál es la diferencia entre una y otra...”
Como puede apreciarse, el registrador admite que el problema no deriva de la 
redacción de la escritura sino de su acusado déficit de información, al desconocer “cuál 
es la diferencia entre una y otra”.
En consecuencia, la resolución de este recurso pasa, exclusivamente, por ilustrar 
cuál es esa diferencia, con base en el contenido de la propia escritura calificada y 
tomando dos elementos de valoración: la expresión “documento público” y la forma de 
circulación del documento notarial australiano.
Segundo.  El concepto de documento público en la ciencia jurídica.
Yerra,  en  primer  lugar,  el  funcionario  calificador,  al  calificar  –sin  concreción  ni 
motivación  de  clase  alguna–  como  imprecisos,  genéricos  o  ambiguos  términos  de 
precisión y concreción incontestable, que forma n parte desde hace siglos del lenguaje 
jurídico y del Código Civil español y que, desde luego, no permiten ni por asomo 
sostener que carezcan de rigor (…) En suma, estamos ante una calificación (…) sobre 
una expresiones cuyo sentido no es, ni puede ser, ambiguo o genérico, más allá de que 
se pretenda imponer de forma caprichosa (…) –permítasenos la expresión– el uso de los 
vocablos que a él le gustan o le resultan cómodos y que únicamente sirven para 
acreditar las carencias de conocimientos de técnica documental australiana, exigiendo 
sacramentalmente que  figuren en el  título las  expresiones “documento auténtico” o 
“copia  autorizada”,  cercenando  la  libertad  expresiva  (…)  y  haciendo  tabla  rasa  del 
sistema australiano de circulación de los documentos notariales.
A todo ello nos referimos seguidamente.
2.1  Vaya por delante que la identidad y expresión de la tipología del título formal 
representativo  se  triplica  en  la  [sic]  escrituras  que  contienen  actos  o  negocios 
susceptibles de publicación por el registrador de Adeje, deferencia que pretende superar 
las singulares e impredictibles observaciones del señor Perfecto B. Pérez, que tanto 
daño –en términos de incertidumbre y pérdida tiempo– generan al sistema de seguridad 
jurídica (…)
Por esta razón, desde una perspectiva semántica se utilizan adicionalmente hasta 
tres sinónimos expresivos dela naturaleza documental apreciada (“título legítimo de 
representación”, “documento público”, “documento fehaciente”); y desde una perspectiva 
física para apuntalar la percepción sensorial del documento representativo se utilizan 
otras tres expresiones (“he tenido a la vista”, “previo examen” y “exhibido”). todo ello con 
referencia al mismo documento público de poder, que se califica notarialmente de forma 
exhaustiva  como  legítima,  pública  y  fehaciente,  tras  su  exhibición,  visualización  y  e.e
examen. b
Centramos nuestro análisis, en consecuencia, en esas tres expresiones referidas al  040ww
mism21..oºº   do““cHcouenm tseeisnntitedono rt eea s eleanñ  vadisdotocau: eml etíntutolo p leúgbílitcimo os idneg urelapr rpeaseran teasctiaó no”p.eración. OE-A-2021-20able en https://
3.º  “Documentos fehacientes exhibidos”.
2.1.3  Primera concreción en la escritura del documento auténtico examinado.
Según la Real Academia Española de la Lengua (en lo sucesivo, la RAE):
TÍTULO es: (der) “1.  El documento que acredita un derecho... 3, –Justificación 
jurídica de un derecho u obligación…”.
Legítimo es: (der) “...3.–que es auténtico, genuino y verdadero”,
Por representación se entiende: “...Actuación en nombre de una persona, de uno 
institución o de un colectivo
El juicio de suficiencia de la escritura calificada, por lo que hace a la determinación 
del  título  formal  representativo,  indica  haber  tenido  a  la  vista  el  “título  legítimo  de 
representación”, que según la RAE es equivalente o sinónimo de “documento auténtico o 
justificación jurídica auténtica, genuina y verdadera” de la “actuación en nombre de una 
persona”
La expresión “he tenido a la vista” tiene por objeto constatar la percepción sensorial 
del título, que sólo puede ser entendido corno sinónimo de documento y no sólo como 
acto o negocio, porque éstos no son susceptibles de percepción sensorial, sino en 
cuanto están incorporados a un soporte sensible verbal o escrito.
En consecuencia, no se nos diga que esta expresión puede referirse no sólo al título 
formal o documento, sino al título material o negocio. Tres elementos impiden interpretar 
la expresión corno referida exclusivamente al título material.
La primera de ellas es que la escritura calificada dice literalmente que “he tenido a la 
vista el título”, lo que implica que nos referimos a un título susceptible de percepción 
sensorial y, más concretamente, visible y visualizado por el notario. Sólo los títulos 
formales que constan por escrito son susceptibles de visualización o, dicho de otro 
modo, el titulo material visualizado sólo puede ser objeto de aprehensión intelectual 
mediante su plasmación o incorporación documental.
La segunda, con relación al adjetivo “legítimo”. Un título material sólo es legítimo en 
función de la legitimidad del soporte, por lo que sólo si se encuentra expresado en un 
título  formal  cuya  naturaleza  sea  auténtica  o  legítima  podemos  concluir  que  la 
aprehensión intelectual del negocio permite sostener su autenticidad o legitimidad.
Y la tercera, porque se dice que. el poder ha sido legalizado con la Apostilla de la 
Haya que implica, necesariamente, que se trata de un documento que cuenta con la 
firma del notario australiano que es el objeto de la legalización internacional.
2.1.2  Segunda concreción en la escritura: “consistente en documento público de 
poder singular para esta operación”.
Según la RAE y el Diccionario Panahispánico del Español Jurídico (en adelante, el 
DPEJ):
Documento público: Proc. Documento que hace prueba plena del hecho, acto o 
estado de cosas que documente, de la fecha en que se produce la documentación y de 
la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella 
(art. 319 LEC). Civ., Pen. y Proc. Documento autorizado por un notario o empleado 
público  competente  con  las  solemnidades  requeridas  por  lo  ley  y  que  acredita  la 
identidad de los intervinientes y su fecha (art. I 216 CC). En contraposición a privado: 
(Der). documento que autorizado por las partes interesadas, pero no por funcionario 
competente, es prueba a favor de quien lo escribe o sus herederos. es
Es decir, lo que se observa atentamente o se examina, con carácter previo, es algo  o
(documento o prueba) que se ha exhibido y que se define corno “documento” cuyo  040ww
nafsuiurgnteínccsiiufotirlcnooaa  d1rcio2oa 1 snc6ooo d,m  eepsls eeC t oeótindrdotiege no qct uioCfienciv a ill laa. s nY jous tmsoatliráefiiasmc lamancriediróinabntdae e j susecr ílo decmigocaoanl  cerqs“eup,t eúap b acplriucaruáofrel”a ,be sasee  aesuntsnode  o dt eíeltosur, el odc iehspxopúp ubeyelid scqitodou o yee  ,nq p ueoeénrl     OE-A-2021-20able en https://
tipo de funcionario lo autorizó (notario australiano).
2.1.3  Tercera concreción.
Para determinar la vigencia y subsistencia de los datos que obran en los documentos 
relacionados, reseñados o transcritos, en la última parte del juicio de suficiencia se deja 
constancia de que tales datos no han variado “...con respecto a las que constan en los 
documentos fehacientes exhibidos...”
Según la RAE, fehaciente es “(adj.) lo que hace fe”
Y fe: 7.f Documento que certifica la verdad de algo
Documento notarial fehaciente exhibido con firma notarial australiana que ha sido 
objeto de apostilla sólo puede ser el soporte documental que en el derecho español se 
conoce como “documento público”, “fehaciente” o “auténtico”.
2.2  Conclusiones semánticas.
1.º  El vocablo “título” sin más atributos puede referirse a título formal o material.
2.º  El vocablo “documento” solo se refiere a título formal.
3.º  Los adjetivos “legítimo”, “público” y “fehaciente” sólo son predicables respecto 
de  determinados  títulos  formales  o  documentos,  auténticos  expedidos  con  las 
formalidades de derecho que, por ello hacen fe.
4.º  Los vocablos “examen” y “exhibido” y la expresión “he tenido a la vista” exigen 
la  percepción  sensorial  visual  de  lo  examinado,  exhibido  o  tenido  a  la  vista.  Tal 
percepción exige un soporte formal, en nuestro caso, un título formal o documento que, a 
su vez, se califica de legítimo, público y fehaciente, por partida triple para guiar y facilitar 
singularmente la comprensión lectora del registro de Adeje.
5.º  Lo que se identifica como tenido a la vista, examinado y exhibido y se califica 
como legítimo, público y auténtico, consiste de forma precisa, concreta y específica, cito 
literalmente, en un “documento público de poder singular para esta operación” “no 
revocado ni modificado”, otorgado por el. órgano de representación de la compañía, ante 
el notario australiano.
Tercero.  No  existe  en  el  sistema  documental  notarial  australiano  la  copia 
autorizada.
La calificación, como único argumento racional y aparentemente lógico nos dice que 
“...en el caso que nos ocupa, además, se nota una clara diferencia entre ‘el título legítimo 
de  representación’  de  la  entidad  prestamista  y  la  copia  autorizada  de  la  entidad 
hipotecante sin saber cuál es la diferencia entre una y otra…”
La diferencia entre uno y otro es clara; El poder del prestamista ha sido otorgado 
ante notario australiano; el título del hipotecante ante mí.
Para entender adecuadamente esa diferencia debemos superar –como apunta la 
doctrina internacionalista- esa visión provinciana en la interpretación de nuestro sistema 
jurídico, que lleva a reconducir erróneamente las instituciones foráneas a las estructuras 
y conceptos de nuestro derecho nacional.
Así,  el  poder  del  prestamista  ha  sido  otorgado  ante  notario  australiano,  de 
conformidad con la legislación notarial australiana, mientras que el representante del 
prestatario actúa en virtud de escritura de elevación a público de acuerdos sociales ante 
notario  español,  por  la  que  se  designan  a  los  representantes  (administradores 
mancomunados) de la sociedad.
En el sistema documental notarial australiano, el título de legitimación para el tráfico 
no es –ni puede ser– la copia autorizada, porque lo que circula es el original con las  e.e
firmas autógrafas de los otorgantes. Ese original es documento público en virtud del  b
“notary certificate” que figura en el propio documento con la firma del notario, expresivo  040ww
ddeic hlaa  rfeirgmuala rhidaa sdi dfoor mleagla yli zmadaate rcioanl  dleal  Anpeogsotcililoa.  dEen  llaa  Hesacyrait uyr aq cuael ifeicl addoac usme einnftoor mpúab qliuceo 
laau stleragliisalnaoc ióenx hibdied o s“uh a Essidtaod oot”o rgdaedsoa rproolrla anudtoo rid“faudn ceioxtnreasn jeeraq uciovmalepnetteesn”t e ac onlafosr mqeu ea 
desempeñan los notarios españoles de que se trata y surte los mismos efectos en el país
de origen, habida cuenta que “incluye juicio de conocimiento, fe de capacidad de los 
otorgantes y aptitud y legitimación en el concepto en que actúan de forma análoga a la 
requerida en la legislación española”.
Todo ello forma parte del control de equivalencia redactado exhaustivamente, con 
base  en  la  disposición  adicional  tercera  de  la  Ley  15/2015.  de  2  de  julio,  de  la 
Jurisdicción  Voluntaria,  en  el  artículo  60  de  la  Ley  29/2015  de  30  de  julio,  de 
Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, en los artículos 10.11 y 11 del Código 
Civil común, y en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Al amparo de este elenco 
normativo doy fe de “la regularidad formal y material del documento” que me permite 
emitir  el  juicio  de  suficiencia  positivo  que  produce  plenos  efectos  en  la  esfera 
extrajudicial y, en consecuencia, el registrador queda subordinado al superior criterio del 
notario, de conformidad con el artículo 98 de la Ley 24/2001 y jurisprudencia del Pleno 
del Tribunal Supremo.
En consecuencia, no puede decirse en la escritura sin faltar a la verdad, como 
pretende el señor Perfecto B. Pérez con evidente impropiedad, que el notario español 
tiene a la vista una copia autorizada del documento de poder, porque el documento 
reseñado ni es copia ni es autorizada: es el original del poder que adopta la forma de 
documento  público  al  haber  sido  intervenido  y  contar  con  el  notary  certificate  de 
autoridad competente, siendo equivalente el documento público de poder australiano a la 
matriz de una escritura de poder español.
Cuarto.  Sobre  la  obligación  del  registrador  de  motivar  adecuadamente  sus 
decisiones.
El registrador ejerce exclusivamente una función pública. Como funcionario puro, de 
acuerdo con lo previsto en el artículo 1.3 a y h del RD Legislativo 5/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Estatuto Básico del 
Empleado Público, dentro de los fundamentos de su actuación se encuentra el “servicio 
a los ciudadanos y a los intereses generales”, así como la “transparencia”.
En particular, por lo que se refiere al procedimiento administrativo registral, el art. 19 
bis LH configura la calificación negativa como un acto reglado y garantista que exige su 
constancia por escrito –y bajo responsabilidad del funcionario– con expresión separada 
de hechos y fundamentos de derecho, suficientemente motivados.
De ahí que la calidad del servicio público registral se mide en gran medida por el 
respeto  a  las  reglas  de  procedimiento  registral  y  la  argumentación  jurídica  de  la 
calificación (…)
Pero es que, además, la exigencia de motivación no sólo va destinada a acabar con 
la arbitrariedad en el funcionamiento de los registros públicos, que ya es bastante. La 
motivación de un acto administrativo constituye el presupuesto del ejercicio de la defensa 
y de la. tutela del administrado, que pasa por conocer las razones jurídicas que han dado 
lugar al criterio del funcionario y la impertinencia o no de su decisión. En nuestro caso, 
no  se  explicita  la  razón  del  proceso  lógico  y  jurídico  que  determinó  la  decisión 
administrativa, pese a ser preceptivo y esencial (Sentencia del tribunal Supremo de 22 
de junio de 1995).
Obsérvese, además, que esa justificación será exigible con “la suficiente amplitud 
para que los interesados tengan el debido conocimiento de los motivos del acto para 
poder defender sus derechos e intereses” (Sentencia del Tribunal Supremo deli de 
febrero de 1998).
El  déficit  de  motivación  o  la  ausencia  de  la  misma  redunda,  en  definitiva,  en  e
indefensión del administrado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Constitucional  bo
de 14 de diciembre de 1992 dice que: 040ww
fund“a..m.eesn tcola droe  laqsu ed eecli siionnteerse sqaudeo l eo a fpeacrtteen , hean  dtaen toco qnuoec einr stlrausm  reanztoons ense cdeescaisriiovsa sp,a real 
su posible impugnación y utilización en los recursos”.
Esta doctrina ha sido concretada específicamente al procedimiento registral por las 
RRDGRN de 23 de enero y 3 de marzo de 2003 y la Sentencia dictada por el Juzgado de 
Primera Instancia número 6 de Vitoria, de fecha 11 de abril de 2003. Por su elocuencia 
se transcribe en lo pertinente el Fj 2 de la Resolución de 23 de enero de 2003:
“...Cuando la calificación del registrador sea desfavorable lo más adecuado a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignarse 
los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese 
también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el 
interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que basa dicha calificación... 
Es indudable que de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 enero de 1998, con cita de una previa del 
Tribunal Constitucional de 17 de julio de 1981, declara literalmente que:
“...no es un simple requisito de carácter meramente formal, sino que lo es de fondo e 
indispensable,  cuando  se  exige,  porque  sólo  a  través  de  los  motivos  pueden  los 
interesados conocer las razones que justifican el acto... y porque sólo expresándolos 
puede el interesado dirigir contra el acto las alegaciones... que correspondan...”.
En otras palabras, constituye una garantía del derecho a la defensa del interesado, 
de la tutela efectiva de sus derechos e intereses, pues le facilita los datos fácticos y 
jurídicos necesarios para que pueda decidir si considera o no conforme a derecho el acto 
administrativo y, en este sentido, si va a proceder o no a su impugnación.
La Dirección General ha llegado a decir, para un caso arbitrario como el que ahora se 
denuncia en su Resolución de 15 octubre 2005 que el defecto invocado por el registrador
“...trasciende los términos de lo razonable, convirtiendo en este punto a la calificación 
recurrida más que en una resolución jurídica fundamentada en derecho, en una decisión 
marcada más por el puro voluntarismo y las valoraciones subjetivas de quien la emite, 
que por un razonamiento riguroso, por lo que ha de merecer un enérgico rechazo esa 
forma de proceder...”
Y más adelante continúa diciendo que:
“... Las motivaciones y deducciones del Registrador ponen de manifiesto que éste se 
excede al ejercer su función calificadora, atendido el ámbito propio de ésta. En efecto, 
conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de 
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas presentadas a inscripción, por 
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Pero ello no significa que ejerzan 
una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero 
medio  de  prueba.  En  el  procedimiento  registral  se  trata  de  hacer  compatible  la 
efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los 
actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora 
bien, la facultad que se atribuye al Registrador para calificar esa validez –a los efectos 
de extender o no el asiento registral solicitado, y por lo que resulte de los documentos 
presentados así como de los propios asientos del Registro– implica la comprobación de 
que, según los indicados medios que puede tomar en cuenta al realizar su calificación, el 
contenido del documento no es, de forma patente, contrario a la ley imperativa o al orden 
público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que palmariamente vicie el acto o 
negocio documentado; pero fuera de tales supuestos no le autoriza para arrogarse 
funciones propias de los Tribunales... A mayor abundamiento, ha de tenerse en cuenta  e.e
que esas deducciones y objeciones del Registrador se dirigen contra un acto que al estar  b
solemnizado en escritura pública goza de la presunción de exactitud y de adecuación al  040ww
Loerdye dnealm Nieontatori ajudroí)d.i.c.”o. de que le inviste la autorización notarial (cfr. artículo 17 bis de la
Todo  ello  nos  lleva  a  entender  respetuosamente,  que  el  Centro  Directivo  debe 
oponerse  a  calificaciones  como  la  impugnada  que  –sobre  no  añadir  nada  al 
enriquecimiento del debate jurídico– solo obstaculizan la necesaria agilidad del tráfico.
Quinta.  Extralimitación de competencias del registrador sobre el juicio de suficiencia 
representativa.
5.1  La motivación de la decisión administrativa es tanto más necesaria cuando se 
cuestiona la veracidad, integridad o legalidad de un instrumento público. Sc ha dicho con 
razón que la escritura no es válida porque se inscriba, se inscribe porque es válida. Esa 
validez se desarrolla en dos planos diferentes: el del negocio (validez de fondo), que 
obliga al notario a controlar la legalidad (más técnicamente, la juridicidad) de ese acto y 
de las disposiciones o estipulaciones que lo conforman; y el de la forma (validez formal) 
para que ese acto o negocio documentado pueda ser exhibido por su titular como 
vehículo de expresión de una realidad jurídica, generar confianza en el mercado y 
producir los efectos legitimadores que la ley asigna al título público. Por eso se dice que 
la escritura pública es un título que produce autenticidad de fondo y autenticidad de 
forma, un negocio perfecto en un documento perfecto. Cuando el notario da fe de que lo 
otorgado se adecúa al ordenamiento jurídico, emite una calificación jurídica que se 
impone legalmente frente a todos como acto de fe, como presunción legal de veracidad e 
integridad (arts. 17 bis LON, 1218 y 1219 Cc), que acredita su realidad y su validez 
(SSTS 20 febrero 1943, 24 marzo 1961, 6 octubre 1984 y 4 febrero 1986, entre otras), 
sólo cuestionable ante los tribunales, pero incontrovertible fuera del proceso y, por tanto, 
también de cara al registro. La práctica del asiento no afecta a la presunción de legalidad 
del título público, puesto que la inscripción es una mera copia selectiva del documento 
(el registrador da fe esa coincidencia, cfr. art. 9 h, i LH y 51 142 del RH) y si éste goza de 
una presunción de legalidad (legitimación cartularia), su transcripción tabular también 
gozará de esa legitimación (legitimación registral) aunque de forma derivada, no de 
forma prevalente.
Con mayor precisión técnica nos recuerda la RDGRN de 7 de febrero de 2005 (FJ 1) 
que:
“...sólo el título impregnado de una presunción de legalidad debe acceder al Registro, 
a  fin  de  comunicar  ese  mismo  valor  al  asiento,  articulándose  a  través  de  aquí  el 
fundamento del llamado principio de legitimación registral...”.
Por esta razón, la STS de 2 de noviembre de 2001 Sala II, Ponente Sr. Sierra Gil de 
la Cuesta), a propósito de la inscripción de documentos privados en el Registro de 
Bienes Muebles, declaró como ratio decidendi que:
“..,la incorporación de un documento privado a un Registro público, sólo hace que, 
con respecto a terceros, sea constante su fecha, pero tal inscripción no da fe del 
contenido del documento en cuestión, y as( se infiere de lo dispuesto en el artículo 1227 
CC...”.
Escritura  e  inscripción  de  título  público  tienen  en  común  esa  tercivalencia 
(drittwirkung)  u  oponibilidad,  siempre  en  función  de  su  respectiva  cognoscibilidad. 
Mientras la cognoscibilidad del registro es pública (art 221 LH), la de la escritura no 
(art. 224 RN). La carga de esa cognoscibilidad juega, por ello, en ambos casos de 
distinto modo. La del registro opera automáticamente y eso Impide alegar ignorancia a  es
quien,  por  negligencia,  incumple  la  carga  de  haberlo  consultado,  mientras  que  la  o
cognoscibilidad del documento público depende de que sea dado a conocer por quien lo  040ww
qraaeuduseunp cqoeulen,e gs caístubeimmialia dpfmaaliledsen anpd tyoeo r  l eclca oor enncsfo íuanlal tf eieac lna azdrtaegv reac(r lesadra eov. ,e erdtxreahbuibeei rnlaoss,h uaemfntui rnlvagi rtt)qu, udsi eednge ú nsle ala a c coreunsaoplc,o ildnaas a aptbealoerr ieíadn ecd iaee  lelalna,    OE-A-2021-20able en https://
La  llamada  presunción  de  integridad  (vollständigkeitvermutung),  como  aspecto 
negativo de la oponibilidad, no es más que la aplicación normativa de la teoría de la 
responsabilidad por la confianza, tanto al registro (art. 32 LH) como al instrumento 
público (art. 1219 CC), dada la apariencia de titularidad que ambos suscitan, de manera 
que el título anterior no inscrito puede devenir inoponible frente al posterior inscrito, igual 
que tampoco se sobrepone a una escritura, en perjuicio de terceros que confían en ella, 
otra posterior que la desvirtúe, mientras no se haya anotado al margen de su matriz o de 
la copla o traslado exhibido (art 1219 CC). Y ese efecto originario se sacrifica contra el 
sujeto que es responsable de la causa del conflicto, por su negligencia de no haber 
exhibido o, alternativamente, no haber inscrito o anotado su propio título, para evitar una 
falsa confianza, mediante la postergación del mismo, que experimenta así una pérdida –
no una falta– de oponibilidad, una inoponibilidad parcial sobrevenida (no originaria) con 
relación a otro.
Concretando esta doctrina al supuesto debatido, el título público de apoderamiento 
es invocado y acreditado ante el notario recurrente que explícitamente advierte que “ha 
tenido a la vista el título legítimo de representación” y más adelante se reitera que 
consiste en un documento público de poder notarial australiano, que le ha sido exhibido; 
y  tales  afirmaciones  del  notario  respecto  del  soporte  auténtico  donde  constan  las 
facultades representativas no revocadas ni modificadas gozan, en consecuencia, de una 
oponibilidad  originaria  no  perdida,  puesto  que  el  notario  afirma  bajo  su  fe  tales 
circunstancias fácticas, por lo que la calificación notarial del mismo se impone ergo 
omnes bajo una presunción iuris tantum de veracidad e integridad (art, 17 bis 2 LON, 
1218 y 1219 CC), incontrovertible fuera del proceso (RDGRN 12 de abril de 2002 y 
artículo 66 de la LH).
Por el contrario, la calificación registral no tiene siempre la misma extensión. Las 
facultades y extensión de ese acto administrativo difieren sustancialmente según el 
extremo analizado. A veces, la calificación tiene contenido jurídico y se extiende a la 
validez intrínseca del extremo calificado (art. 98.1 RH), otras, a meros aspectos externos 
o formales del procedimiento (art. 99 RH) y, en fin, en otros supuestos el registrador 
únicamente examina la expresión suficiente de datos (art. 98.2 RH).
Esto es lo que acontece con la capacidad natural y desde la Ley 24/2001 con la 
capacidad jurídica o legitimación del representante.
Si como ya se ha expuesto, se presume veraz e íntegro el documento público, esos 
mismos atributos son parangonables respecto a la valoración o juicio notarial de la 
suficiencia formal y de fondo de las facultades representativas (artículo 17 bis de la Ley 
del Notariado), con los efectos legitimadores que se derivan para el tráfico de esta 
afirmación.
Todo ello en armonía con la distinción entre el control de legalidad que el notario está 
obligado a realizar en el momento de la firma del contrato (el control de legalidad notarial 
es omnicomprensivo, simultáneo, intrínseco y esencial) y la calificación registral del 
documento, si este tuviera cláusulas inscribibles, calificación que realiza posteriormente 
el registrador a los solos efectos de determinar la inscribibilidad de tales cláusulas (la 
calificación  es  un  escrutinio  de  legalidad  parcial,  sucesivo,  extrínseco,  accidental  y 
limitado a los solos efectos de la publicidad del título). De ahí que pueden inscribirse 
títulos nulos o no acceder al registro títulos perfectamente válidos, ya sea porque opere 
la regla del tracto, la protección del tercero o por otros diversos motivos que no procede 
colacionar ahora.
Esta  distinción  fundamental  ha  sido  explícitamente  reconocida  por  el  Tribunal  s
Constitucional en su Sentencia 207/1999, al afirmar que: oe.
“…A los Notarios, en cuanto fedatarios públicos, les incumbe en el desempeño de la  040ww
fduandcoió qnu neo etal riaarlt  e1l  djueic liao  vdiee jale gLaelyid apdo,r  slae aq uceo ns ea proigyeo  eeln N uontaar ilaedyo e, sLteayta ld eo  2a8u todneó mmaicyao, 
dcoen f1o8rm62e,  ad ilsapso lenyee sq,u dee  ‘lEols  Ncoontatrraioto se sy  deel mfuánsc aiocntoasri oe xptrúabjulidcioc iaaleusto’,r ifzuandcoió np adrea  gdaarar nfteía, 
de legalidad que igualmente destaca el Reglamento de la Organización y Régimen del
Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, en su art 145, párrafo 2, al 
imponer  a  los  Notarios  no  sólo  la  excusa  de  su  ministerio  sino  la  negativa  de  la 
autorización notarial cuando ‘...el acto o el contrato, en todo o en parte, sean contrarios a 
las leyes, a la moral y a las buenas costumbres, o se prescinda por los interesados de 
los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos’...”.
Sosteniendo a continuación que:
“...La función pública notarial incorpora, pues, un juicio de legalidad sobre la forma y 
el fondo del negocio jurídico que es objeto del instrumento público, y cabe afirmar, por 
ello, que el deber del Notario de velar por la legalidad forma parte de su función como 
fedatario público...”
5.2  Dicho  esto,  abordamos  la  última  cuestión  de  interés  para  este  debate:  la 
calificación  registral  de  las  escrituras  no  se  extiende  al  juicio  de  suficiencia 
representativa, ni desde una perspectiva formal, ni desde una perspectiva material.
Así resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001.
El primero nos dice que los registradores calificarán bajo su responsabilidad, Por 
consiguiente, todo lo que se encuentra extramuros de la responsabilidad del registrador, 
queda fuera del ámbito de su calificación. El segundo nos dice que la responsabilidad y 
competencia del juicio de suficiencia formal y material de la representación es exclusiva 
del notario.
La jurisprudencia del Pleno del Tribunal Supremo han [sic] dejado meridianamente 
claro que la actividad de comprobación registral del juicio de suficiencia es puramente 
requisital (SSTS 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018)) y se 
proyecta limitadamente a la constancia de dos datos. De un lado, la comprobación de 
que se ha identificado el título legítimo de representación, con expresión tanto del notario 
o autoridad que lo haya otorgado o decretado, como de los demás elementos que 
permitan su individualización; señaladamente, el tipo de documento, la fecha y número 
de  protocolo  o  autos.  De  otro,  a  la  congruencia  del  juicio  emitido  por  el  notario 
autorizante –bajo su responsabilidad– con referencia al acto o contrato de que se trate.
Fuera  de  estos  estrictos  términos,  el  registrador  carece  de  competencia  para 
cuestionar la forma y el fondo de ese juicio, como hace en la calificación recurrida, en la 
que parece exigir expresiones sacramentales que resulten cómodas a la oficina registral 
según su eventual saber y entender, como la que apunta: “copia autorizada”, que, a 
fortiori es equivalente a las que constan en la escritura calificada (“título legítimo de 
representación, “documento público” o “documento fehaciente”). Pero, en cualquier caso, 
tal exigencia, imposible de mantener cuando se valora un documento australiano que no 
circula por medio de copias auténticas, supone una extralimitación de la función registral 
que no se extiende a la selección o predisposición de los vocablos o del uso del lenguaje 
técnico de redacción de los instrumentos públicos, ni de la plasmación o relato de los 
elementos  necesarios  de  cognición  exhibidos  o  de  la  voluntad  manifestada  de  los 
otorgantes,  sirio  a  la  inscripción  de  tales  actos  redactados  con  propiedad  por  el 
funcionario competente, bajo su dación de fe, amparadas cabalmente por la RAE y la 
DPEJ, más allá de lo usual o cómodas que puedan resultar tales expresiones y del gusto 
o preferencias del funcionario territorial.
Por esa razón, lo que el registrador hace cuando califica es analizar uno de los 
posibles efectos del título –su inscribibilidad– y, por idéntica causa, la calificación del 
registrador  no  puede  extravasar  el  estricto  ámbito  registral  y  no  extiende  sus  s
consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial civil o mercantil.  oe.
rdnLeeuomcl ideiistaxeiópd anu d ,e leoas s tltoo oi sndq tomeusrei esldomsasao  decsofo etsríc truqotoluboseos, r ”qda aued i olepo rrsapo noTc rlra“ ivblmaeu annmrtai ldliaesircms h ydaa ec  Lov jauenlsytiedt ineHcdiziape ,oor  y tneeaunc qltairdueraie asd  sí.q óaulcoee  arec enas  tdsoeus   lcaaor tvmíacpulideloete z6  la6o    2021-20040n https://www.
Además, como acontece en la calificación recurrida, en ningún caso y bajo ningún
concepto puede extenderse la calificación registral a cuestiones formales o de fondo que
otra norma con rango de Ley le haya excluido, como sucede con el juicio de suficiencia 
de las facultades representativas, con base en el documento examinado y exhibido, ex 
artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
La decisión de inadmitir la inscripción de un título en un registro de la propiedad, no 
extravasa este concreto ámbito, ni extiende más allá sus consecuencias y exige en todo 
caso que el registrador motive su decisión (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria); de ahí 
la importancia y nivel de exigencia que se ha de pedir de tal calificación negativa que no 
existe en el presente caso, por lo que el reproche que merece –a nuestro juicio– la 
conducta del registrador es doblemente grave, puesto que, más allá de la impertinencia 
de su decisión sobre el fondo del asunto, se aprecia una falta de calidad formal y jurídica 
de su actividad, incompatible con las garantías que deben adornar todo servicio público.
Es más, el registrador sólo puede calificar que el juicio emitido por el notario resulta 
contradicho por lo que deriva del mismo documento o de los asientos del registro, cfr. 
artículo 18 de la Ley. Sin duda, entre las competencias que legalmente se atribuyen al 
registrador se incluye la calificación de la omisión del imprescindible juicio notarial sobre 
la suficiencia de las facultades representativas y la apreciación de la incongruencia del 
mismo (art. 98,2), pero en ningún caso, puede realizar una revisión de fondo del juicio 
efectuado por el notario, tanto en su aspecto formal (clase o naturaleza de documentos 
en que funda ese juicio) como en su aspecto material (contenido de las facultades para 
intervenir nomine ailenii), pues tal posibilidad le está legalmente vedada ex artículo 98 ya 
reiterado. Por ello, la legislación notarial sólo autoriza al registrador a calificar lo que su 
norma atributiva de competencia le permite, siempre que no esté excluido por otra norma 
de idéntico rango, como sucede con el mencionado juicio de suficiencia de las facultades 
representativas».
IV
El día 30 de agosto de 2021, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a 
este Centro Directivo, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del 
Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo de 2008 y, de 
la Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de 
junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero 
de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio 
de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de 
septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio 
de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de 
octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de 
diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 
de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de 
octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 
de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de 
mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de  e.
mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero,  w.b
10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y  040ww
flaesb rRereos doelu c2i0o2n0e sy  2d3e  dlae  Djuinreioc cyi ó2n2  Gdee njueliroa ld dee 2 0S2e1g.uridad Jurídica y Fe Pública de 5 de
1.  El  título  objeto  de  la  calificación  impugnada  es  una  escritura  de  préstamo
hipotecario en la cual, respecto de la representación de la entidad prestamista, el notario
autorizante  expresa  que  ha  «tenido  a  la  vista  el  título  legítimo  de  representación, 
consistente en documento público de poder singular para esta operación. Que incorpora 
certificación  de  los  datos  de  la  sociedad  otorgante,  no  revocado  ni  modificado, 
debidamente legalizado con la Apostilla de La Convención de La Haya otorgada por el 
órgano de representación de la compañía, a través de sus representantes inscritos con 
facultades para conferir el apoderamiento: su Director (...) y la secretaria (...), ante el 
notario público de City of Cairns, State of Queensland, Australia, don Dale Robert 
Treanor el día veintiséis de mayo de dos mil veintiuno». Y añade respecto del mismo 
poder que se ha cerciorado de los siguientes extremos: «a.–(…) que el documento ha 
sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su 
Estado.  b.–que  la  autoridad  extranjera  ha  intervenido  en  la  confección  del  poder 
desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas 
en la materia de que se trata (…). c.–Que el hecho o acto contenido en el documento es 
válido  conforme  al  ordenamiento  designado  por  las  normas  españolas  de  derecho 
internacional privado. d.–De la regularidad de la actuación de la representación que 
confirió el poder, suficiencia de facultades y vigencia de la sociedad». Concluye que «En 
su virtud, a la vista de las facultades conferidas y de la regularidad formal y material del 
documento,  estimo  bajo  mi  responsabilidad  y  con  plena  eficacia  en  el  ámbito 
extrajudicial,  que  son  suficientes  las  facultades  representativas  que  me  han  sido 
acreditadas  para  otorgar  el  presente  título  de  elevación  a  público  de  contrato  de 
préstamo y constitución de hipoteca inmobiliaria con todas sus disposiciones».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio y en lo que 
interesa al objeto de este recurso, tal como se ha redactado el apartado relativo al tipo 
de documentación exhibida al notario autorizante («título legítimo de representación 
consistente  en  documento  público  de  poder  singular»)  no  puede  practicarse  la 
inscripción, pues no se especifica con claridad si el notario autorizante ha tenido a la 
vista documento auténtico o copia autorizada del poder utilizado por el apoderado de la 
entidad  prestamista,  mientras  que  respecto  de  las  facultades  representativas  de  la 
sociedad prestataria sí se hace constar que ha tenido a la vista «copia auténtica».
El  notario  recurrente  alega,  en  síntesis,  que  las  expresiones  empleadas  en  la 
escritura calificada («título legítimo de representación», «documento público de poder 
singular»,  «documento  fehaciente»)  son  suficientes  para  considerar  cumplido  lo 
establecido en el artículo 98 de la Ley 24/2001 respecto del juicio notarial sobre de 
suficiencia de la representación acreditada. A ello añade que en el sistema documental 
notarial australiano el título de legitimación para el tráfico no es la copia autorizada 
porque lo que circula es el original con las firmas autógrafas de los otorgantes; y en la 
escritura calificada consta que el documento contiene la legalización «con la Apostilla de 
La  Convención  de  La  Haya»  y  el  juicio  de  equivalencia  de  la  función  del  notario 
australiano y la de los notarios españoles, así como la dación de fe respecto de la «la 
regularidad formal y material del documento» de poder.
2.  Como  cuestión  previa,  no  puede  compartirse  el  reproche  formulado  por  el 
recurrente al afirmar en su escrito de impugnación que la calificación registral impugnada 
carece de suficiente motivación. Del análisis de la misma resulta que se especifica el 
defecto que a juicio del registrador afecta a la escritura, los fundamentos en los que se 
apoya para esa calificación y señala el modo de subsanar tal defecto. Y, según el 
contenido  de  la  calificación,  el  registrador  fundamenta  por  qué  considera  que  es 
necesario que el notario exprese que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura 
de poder. s
3.  Sobre la cuestión de fondo planteada debe tenerse en cuenta que el apartado  oe.
primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente:  w.
«En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario  040ww
aauptoorrtiazdaon tep airnas eartcarreád iutanra  lare sreepñrae sideenntaticfiicóant ivaale gdaedl ad oyc uemxepnretos aaráu teqnuteic,o  aq useu  sjuei clieo ,h saoyna 
isnusftircuiemnetensto l asse  fraecfiuelrtaa»d.e Es l raepparertsaednot asteivgausn daocr eddeilt amdiasms op aarratí ceul loa c9t8o  dois cpoonntera: t«oL aa  rqeusee ñeal   BOE-A-cable e
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias 
de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de 
la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe 
extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral 
del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según  la  misma  doctrina  citada,  el  registrador  deberá  calificar,  de  un  lado,  la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, 
con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:
«1.  Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de 
representación,  con  una  reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la 
representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la  e.
función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de  w.b
suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 040ww
de la2 .e sLcrait uvraalo lrea ccioórnre dsep olan dseu faicl ineontcaiari od ea ulatosr ifzaacnutleta ddee sla d ees rceriptureras,e nsitna cqióune  deel lr eogtoisrtgraadnoter 
pcounetdean irdeov idsealr  tdítiuclhoo a jlu qicuieo  sdee  rseufifeicreie.ncia, en la medida en que resulte congruente con el
3.  Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la 
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o 
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa 
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de 
realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada”».
Igualmente, según las mismas Sentencias, «conforme al tenor del art. 98.2 de la 
Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder 
realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de 
la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia 
de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que 
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
4.  Respecto de los términos en que deba efectuarse la reseña identificativa del 
documento auténtico que se haya aportado al notario para acreditar la representación 
alegada, se ha pronunciado recientemente este Centro Directivo, en Resolución de 22 de 
julio de 2021, según la cual se trataba de dilucidar en el expediente entonces analizado 
si la expresión «título legítimo de representación» era suficiente. Y puso de relieve que la 
riqueza de significados de las palabras «título» y «legítimo» recogidos en el Diccionario 
de  la  Real  Academia  Española,  podría  atribuirles  –como  alegaba  el  recurrente–  el 
significado de documento auténtico o justificación jurídica auténtica, genuina y verdadera 
de  la  actuación  en  nombre  de  una  persona;  y  también  otros  significados,  pues  la 
acepción de título legitimo comprende también el que en la doctrina jurídica se ha 
denominado título material, refiriéndose al acto o contrato, en este caso el mandato, 
conforme a las leyes, esto es legítimo, que se plasma en un documento, título formal 
según la definición doctrinal, que solo es auténtico cuando, también según la Real 
Academia Española, está autorizado o legalizado.
Ciertamente, se admitía que podría entenderse que, si el notario autoriza la escritura 
añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas 
«acreditadas» para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia 
alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha 
aportado  (dicha  exhibición  es,  según  el  mencionado  artículo  98.1,  el  medio  para 
«acreditar»  la  representación  alegada).  Pero  añadía  que,  precisamente  para  evitar 
presunciones, interpretaciones dispares o discusiones semánticas, este Centro Directivo 
ha afirmado que, habida cuenta de los efectos y especialmente la transcendencia que la 
Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, se impone un 
mayor rigor en la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial 
(cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial). Así, con expresiones genéricas, imprecisas o 
ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los 
requisitos que respecto de la forma de acreditar la representación exige el artículo 98 de 
la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el propio Reglamento Notarial para que dicho 
instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título 
inscribible.
Por ello concluía que se exige la constancia, por parte del notario autorizante que 
emite el juicio de suficiencia, de que se le han acreditado dichas facultades mediante la 
exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura (o 
directamente  de  la  matriz  si  obrara  en  su  protocolo),  sin  que  basten  referencias 
imprecisas como las relativas a «copia» de escritura o simplemente «escritura» que 
pudieran  incluir  medios  insuficientes  de  acreditación  como  la  copia  simple  o  los  s
testimonios. oe.
Tratándose  de  escrituras  de  apoderamiento  autorizadas  por  notario  españoles,  w.
tampoco puede considerarse suficiente el hecho de que el notario autorizante exprese  040ww
qseugeú ne mlaitse  deils tjiunitcaiso  adcee pscuifoicnieesn cdiae l «epsrteev ioté remxianmo,e np uddeiel ratí tucloom ppúrebnlicdoe r,e xphoirb iedjoe»m, pplou,e se,l 
eteqsutiimvaolen ioa  ntaol tacoripaila d ae  luonsa e cfeocptioas a eustotarbizlaedciad odse  elan  eesl ccriittaudrao  daert íacuplood 9e8ra dmei elan toL,e ye l 2c4u/a2l0 n0o1   BOE-A-cable e
(cfr., entre otras, las Resoluciones de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985 
y 17 de febrero de 2000).
No obstante, en el presente caso no puede llegarse a la misma conclusión que en el 
caso de la citada Resolución de 22 de julio de 2021, toda vez que: se trata de un 
documento  de  poder  australiano  del  que  –como  afirma  certeramente  el  notario 
recurrente– circula el documento original con la firma de los otorgantes, y no copia 
auténtica;  el  notario  afirma  que  ha  tenido  a  la  vista  no  sólo  el  «título  legítimo  de 
representación» sino también el «documento público de poder singular»; y da fe de la 
regularidad  formal  del  documento  después  de  haber  emitido  juicio  de  equivalencia 
respecto de la función de los notarios australianos.
Por todo ello es indudable que el notario ha expresado bien la «reseña identificativa 
del  documento  auténtico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la  representación 
alegada», de modo que ha dado perfecto cumplimiento a lo establecido en el apartado 
primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.