BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 188 Jueves 9 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49110
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7536 Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  declaración  de  obra  nueva 
finalizada.
En el recurso interpuesto por don F. V. S. en representación de Fredmer S.L., contra 
la nota de calificación extendida por la registradora titular del Registro de la Propiedad 
Número Treinta y Nueve de Madrid, doña Juana Cuadrado Cenzual, por la que suspende 
la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva finalizada.
Hechos
I
En escritura de declaración de obra nueva finalizada, otorgada en Madrid, el 24 de 
mayo de 2019, ante la Notario doña Paloma Mozo García, número 983 de su protocolo, 
Fredmer S.L. titular del pleno dominio de una casa de planta baja, registral 17.693, 
declara haber construido sobre la misma un edificio de cuatro plantas.
II
Presentada la anterior escritura en unión de los documentos que se citan en la nota 
de calificación, en el Registro de la Propiedad Número Treinta y Nueve de Madrid, fue 
objeto de la siguiente calificación: Hechos: I.–Documento presentado a inscripción: El 
día 9 de julio de 2019 tuvo entrada esta oficina, escritura de declaración de obra nueva 
finalizada, otorgada en Madrid, el 24 de mayo de 2019, ante la Notario doña Paloma 
Mozo García, número 983 de su protocolo, por la que Fredmer S.L. titular del pleno 
dominio de una casa de planta baja, … registral 17.693, declara haber construido sobre 
la misma un edificio de cuatro plantas. La citada escritura fue objeto de calificación por la 
Registradora que suscribe, con la nota firmada el día 11 de julio de 2019, con los 
defectos que en la misma se enumeran. - El día 9 de agosto de 2019, se devuelve a esta 
oficina la escritura de declaración de obra nueva terminada en unión de la escritura de 
aclaración y complemento autorizada por la Notario de Madrid, Doña Paloma Mozo 
García, el día 5 de agosto de 2019, protocolo 1.515, en la que se acredita la obtención 
de la licencia de demolición así como la vigencia de la licencia de obra nueva, y las 
coordenadas georreferenciadas de la parcela mediante la remisión a la certificación 
catastral descriptiva y gráfica. - El día 2 de septiembre de 2019 se aportó al Registro 
dispositivo USB en el que se incluye el Libro del Edificio en formato PDF, para su archivo 
en  este  Registro,  junto  con  más  documentación  requerida  para  la  inscripción  del 
documento. Entre los documentos que se incorporan al Libro del Edificio se encuentra la 
solicitud al Ayuntamiento de Madrid, Junta de Distrito de (…), Sección de Licencias, con 
fecha de entrada 19 de junio de 2019, de la concesión de la correspondiente licencia de  e.e
primera ocupación. Igualmente, se encuentra otra solicitud de la titular de la finca 17.693,  b
Fredmer SL, dirigida al mismo organismo municipal para que se acuerde emitir a su favor  36ww
plar imcoerrrae sopcounpdaiecnióten , cecortnif icfaeccihóan  ddeel  esinletrnacdioa  p2r0o dduec idaog oesnt ol a dpee t2ic0ió1n9 . dLea  lae sliccreitnucriaa  ddee 
ddee cdlaorcaucmióenn dtaec ifóinna lc idtaed oab fruae  juonbtjoe toco dne  lau neas cnruiteuvraa  dcea liaficclaacriaócnió pno yr  lcao Rmepgleismtreandtoor ay  triteuslator 
de este Registro, con la nota firmada el día 23 de septiembre de 2019, en la que se
apreció un único defecto, la falta de acreditación de la concesión de la licencia municipal 
de primera ocupación. - El día 3 de diciembre de 2019, Don F. V. S.,…, Administrador 
Único de la titular de la finca, Fredmer SL, interesada en la inscripción, reingresó la 
escritura  objeto  de  calificación,  junto  al  resto  de  documentación  que  se  había  ido 
presentando a este Registro, y aportó, además, copia del escrito firmado el día 12 de 
noviembre de 2019, por Don A. P. A., Jefe del Departamento Jurídico del Distrito (…) del 
Ayuntamiento  de  Madrid,  documento  que  ha  sido  cotejado  con  su  original  por  la 
Registradora que suscribe, habida cuenta de la petición del interesado, por necesitar el 
original para otros trámites. En dicho escrito, con número de expediente 114/2019/05805, 
se informa que no habiendo sido posible realizar la inspección técnica obligatoria, no se 
han  superado  los  plazos  máximos  para  que  tenga  cabida  la  figura  del  silencio 
administrativo positivo. II.–Defecto apreciado: Se reitera el defecto señalado en la nota 
de calificación de fecha 23 de septiembre de 2019: No se presenta ni acompaña la 
Licencia  de  Primera  Ocupación  concedida  por  el  Ayuntamiento  de  Madrid,  o  bien 
certificación del mismo acerca del cumplimiento de los requisitos para que dicha licencia 
fuese obtenida por silencio positivo. Fundamentos de derecho: Resultan de aplicación 
los siguientes preceptos: Artículo 28.1 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 
de octubre de 2015: “1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en 
construcción,  los  notarios  exigirán,  para  su  testimonio,  la  aportación  del  acto  de 
conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la 
legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por 
técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que 
haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración 
de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico 
competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, 
los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los 
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de 
ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias 
para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al 
uso  previsto  en  la  ordenación  urbanística  aplicable  y  los  requisitos  de  eficiencia 
energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación 
urbanística  sujetase  tales  actuaciones  a  un  régimen  de  comunicación  previa  o 
declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los 
documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido 
el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del 
Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. 2. Para 
practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra 
nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos 
establecidos en el apartado anterior.” Artículo 11.3 y 11.4 del mismo texto legal: “3. Todo 
acto  de  edificación  requerirá  del  acto  de  conformidad,  aprobación  o  autorización 
administrativa  que  sea  preceptivo,  según  la  legislación  de  ordenación  territorial  y 
urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse 
adquiridas  por  silencio  administrativo  facultades  o  derechos  que  contravengan  la 
ordenación  territorial  o  urbanística.  4.  Con  independencia  de  lo  establecido  en  el 
apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que 
autoricen: b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de 
nueva planta.” Artículo 151.1.b) y c) de la Ley 17 de julio de 2001, Ley del Suelo de la 
Comunidad de Madrid: “Son actos sujetos a intervención municipal 1. Están sujetos a  s
licencia urbanística, en los términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás  oe.
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable,  w.
todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y el  36ww
cdoemsaor rloalslo d dee c aocntsivtriudcacdieósn  ye,  iemnp plaanrttaiccuiólanr,  dloes i nssigtaulaiecniotense:s b d) eL atosd oab crlaass ed ed ee dniufiecvaac iópnla, natas.í 
cc)o nsLtarus ccoiobnraess  ed ein satamlapcliioancieósn ,y ar eefxoirsmtean,t esm, ocduiaficlqauciieórna  qou er esheaab siluit aaclicóann cdee,  fineadliifdicaido sy,   BOE-A-cable e
destino”. Por su parte, la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas 
del Ayuntamiento de Madrid, de 23 de diciembre de 2004, dispone, en su artículo 3. f) 
“Actos sujetos a licencia urbanística, declaración responsable o comunicación previa. 
Están sujetos a licencia urbanística, declaración responsable o comunicación previa, en 
los términos establecidos en la presente Ordenanza y en la Legislación Urbanística de la 
Comunidad de Madrid, y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes 
con  arreglo  a  la  legislación  sectorial  aplicable,  todos  los  actos  de  uso  del  suelo, 
subsuelo,  vuelo,  construcción  y  edificación  para  la  implantación  y  el  desarrollo  de 
actividades y, en particular, los siguientes: f) La primera utilización y ocupación de los 
edificios e instalaciones en general”. Y en su artículo 51.1 b), 4 y 5: “Régimen jurídico del 
silencio administrativo. 1. Cuando hubiesen transcurrido los plazos que procedan para 
resolver  la  licencia,  con  las  interrupciones  legalmente  procedentes,  sin  que  la 
administración  municipal  hubiera  adoptado  resolución  expresa,  operará  el  silencio 
administrativo de la siguiente forma: (…) b) Se entenderá otorgada la licencia si se 
refiere  a  cualquier  otro  tipo  de  actuaciones,  con  las  excepciones  previstas  en  el 
artículo 9.8 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el 
Texto Refundido de la Ley de Suelo. 4. En ningún caso podrán adquirirse por silencio 
administrativo facultades en contra de las determinaciones de la ordenación urbanística 
o normativa ambiental aplicables, de acuerdo con lo establecido en el artículo 8 del Texto 
Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de 
junio. 5. Sin perjuicio de lo establecido en los apartados anteriores, el Ayuntamiento 
estará obligado, en todo caso, a dictar resolución expresa. En los casos en que la 
licencia se hubiese entendido otorgada por silencio administrativo, la resolución expresa 
posterior a la producción del acto sólo podrá dictarse de ser confirmatoria del mismo, sin 
perjuicio de lo establecido en el apartado 4.” (Debe tenerse en cuenta que el artículo 9.8 
de la Ley del Suelo citado en el precepto es el actual artículo 11 de la vigente Ley del 
Suelo, según la Disposición Adicional única del Real Decreto Legislativo 5/2015 de 30 de 
octubre). Artículo 63. 1, 2, y 3 de la citada Ordenanza Municipal. - “Artículo 63. Licencia 
de  primera  ocupación  y  funcionamiento:  actos  de  comprobación:  1.  La  licencia  de 
primera  ocupación  y  funcionamiento  tiene  por  objeto  acreditar  que  las  obras  y 
actividades han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto y condiciones en que la 
licencia fue concedida y que se encuentran debidamente terminadas y aptas según las 
determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico. 2. El 
otorgamiento de la licencia de primera ocupación y funcionamiento se tramitará dentro 
del procedimiento de concesión de licencia, y se ajustará a las prescripciones siguientes: 
a) Una vez terminada la actuación y antes de la recepción de ésta por el promotor, 
deberá comunicarse el final de las obras acompañando la documentación prevista en el 
Anexo I, A, apartado 3.4. b) Los servicios municipales practicarán, en el plazo máximo de 
un mes desde la comunicación, una inspección final con acta de conformidad o no de las 
obras ejecutadas y de su adecuación al uso, y la actividad a la que vayan a ser 
destinadas.  c)  En  el  supuesto  de  que  la  declaración  fuera  de  disconformidad,  se 
notificará  al  interesado  para  que  subsane  los  reparos  detectados  por  los  técnicos 
municipales  en  el  plazo  de  un  mes.  Este  requerimiento  interrumpirá  el  plazo  de 
resolución. d) La declaración de conformidad efectuada por los servicios municipales 
bastará para autorizar la licencia de primera ocupación y funcionamiento, que deberá 
resolverse en el plazo máximo de un mes desde el levantamiento del acta de inspección. 
La misma habilitará, en su caso, para la puesta en funcionamiento de la actividad. e) 
Transcurridos dos meses desde la comunicación de la certificación final de las obras  s
debidamente cumplimentadas y el resto de documentación indicada en el apartado a) sin  oe.
que se haya realizado la inspección o resuelto expresamente sobre la licencia de primera  w.
ocupación  y  funcionamiento  quedará  automáticamente  concedida  por  silencio  36ww
ahdambeinrsiset raatcivreod. ift)a dLoa  tliocdeansc iala sd er epsritmanetreas  oacuutpoaricziaócni oyn efusn coi ocnoanmcieesnitoon, eesn  aedl mciansisot rdaetiv naos 
qpueen,d ieenn tseus ,c naoso a, dfuqeusireienn edxoi geibfilceasc, ias es ointoo rgtraarsá  lasi no bpteernjuciicóino  yd ea  troedsaesrv eal ldaes . la3s.  qQuuee deasrtéánn   BOE-A-cable e
sometidas a licencia de primera ocupación y funcionamiento las edificaciones resultantes 
de obras de nueva edificación y reestructuración general, los cambios de uso de los 
edificios, el incremento del número de viviendas en los edificios, la transformación en 
viviendas  de  locales  comerciales  y  las  nuevas  implantaciones,  ampliaciones  o 
modificaciones de actividades que se tramiten por el procedimiento ordinario abreviado, 
previstas en el Anexo II. 2 apartado 2.2.” Del conjunto de preceptos citado resulta: Que 
no cabe la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaración de 
obra nueva terminada sin que se acredite (además de todos los demás requisitos, que 
en la presente no se discuten) la obtención de la Licencia de Primera Ocupación. Que tal 
Licencia, en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid ha de ser obtenida de acuerdo con su 
normativa específica citada. Que tanto la Ley del Suelo de 2015 como Le Ley del Suelo 
de la Comunidad de Madrid, como la propia Ordenanza Municipal de Tramitación de 
Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, establecen expresamente, que en 
ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo facultades en contra de las 
determinaciones de la ordenación urbanística o normativa ambiental aplicables, o que en 
ningún  caso  podrán  entenderse  adquiridas  por  silencio  administrativo  facultades  o 
derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
Como se especifica en los hechos, se solicitó por Don F. V. S., al Ayuntamiento de 
Madrid, Junta de Distrito de (…), Sección de Licencias, con fecha de entrada en dicho 
organismo el 19 de junio de 2019, la concesión de la licencia de primera ocupación, y 
con posterioridad, solicitó al mismo órgano municipal que expidiese la correspondiente 
certificación del silencio producido en la petición de la licencia de primera ocupación, con 
fecha de entrada en la Junta de Distrito, el 20 de agosto de 2019. Dicho escrito tuvo 
contestación  por  parte  del  Jefe  del  Departamento  Jurídico  del  Distrito  (…)  del 
Ayuntamiento de Madrid, fechado el día 12 de noviembre de 2019. En definitiva, en 
cuanto  a  la  obtención  de  licencia  por  silencio  positivo,  se  trata  de  examinar  la 
admisibilidad  del  juego  del  principio  del  silencio  administrativo  positivo  en  materia 
urbanística. Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de Septiembre de 2009, 31 de mayo de 2011 y tratado más extensamente en la 
de 19 de mayo de 2012, se pronuncian en el sentido de que ha de atenderse a los 
pronunciamientos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009,–Sala 
Tercera–, la cual, resolviendo un recurso de casación en interés de ley, ha declarado: «… 
como doctrina legal, que el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen 
del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de 
junio, y el artículo 8.1.b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo aprobado 
por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes 
básicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, 
también básico, contenido en el artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de 
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas 
por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial urbanística». 
Según esta Sentencia, aunque conforme al citado artículo 43.2 de la Ley 30/1999 de 26 
de noviembre, (hoy artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de Octubre del Procedimiento 
Administrativo  Común  de  las  Administraciones  Públicas)  la  regla  general  es  la  del 
silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de 
ley -en este caso la Ley del Suelo de 2015 y la específica Ley del Suelo de la Comunidad 
de Madrid- o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario. Vinculando 
esta doctrina legal a todos los jueces y tribunales, no puede en modo alguno ser  s
desconocida por este Centro Directivo ni tampoco por notarios y registradores, quienes,  oe.
a la vista de la ordenación urbanística correspondiente y en el ámbito de sus respectivas  w.
funciones, deberán tenerla bien presente a la hora de examinar si el acto que se  36ww
pprreotpeonrdcieo ndao clau mliecnetnacri ap úqbuleic avmenegnate ,l eyg aelmn esnut ec aesxoig iidnas,c rliab irc, ugaol,z ae nd elo sla  scuopbueerstutoras  qquuee 
ainddmician iestl rTatriivbou npaol sSituivpor.e mDoe,l  naort ípcuuelod e2 8e nd nei nlgaú Lne cya sdoe le nStueenldoe drsee  2c0o1n5c,e dsied ad peodru cseilenn lcoios   BOE-A-cable e
siguientes  aspectos:  suprime  el  término  licencia  para  acudir  al  más  amplio  de 
«conformidad,  aprobación  o  autorización  administrativa»,  como  consecuencia  del 
respeto de la ley hacia la regulación específica de cada Comunidad Autónoma; se 
impone, en su caso, en la declaración de obra nueva, como conceptos más amplios que 
éste; y, lo impone cuando la legislación que le sea aplicable así lo exija, es decir, cuando 
la  legislación  autonómica  expresamente  exija  dicha  conformidad,  aprobación  o 
autorización, tal y como lo exige la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001. 
La consecuencia registral de todo ello viene determinada en el inciso final, al decir que 
«los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado 
anterior”. Por tanto, que la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo es aplicable a 
lo previsto en el artículo 151 de la Ley 17 de julio de 2001, Ley del Suelo de la 
Comunidad de Madrid, por lo que el silencio administrativo positivo al que el mismo se 
refiere no producirá efectos registrales sin una previa declaración administrativa de la 
que resulte que el silencio tuvo lugar, por no haber dado lugar a la adquisición de 
facultades contrarias a la ordenación urbanística. En este caso se manifestó por el 
interesado (verbalmente) la falta de respuesta tempestiva de la Administración a la 
solicitud de la licencia, acompañando el documento en que la ha solicitado, así como 
solicitud  de  que  se  le  emitiera,  por  parte  del  Ayuntamiento,  certificado  acerca  del 
cumplimiento de la obtención de la licencia por silencio positivo, lo cual, sin embargo, a 
la vista de la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 28 de enero 
de 2009, antes reseñada, no puede entenderse suficiente a efectos de considerar la 
licencia  adquirida  por  silencio  administrativo  y,  con  ello,  inscribible  la  obra  nueva 
declarada, toda vez que según el criterio sostenido por el Alto Tribunal puede concurrir 
una  situación  de  inexistencia  o  nulidad  radical  del  pretendido  acto  administrativo 
presunto sin necesidad de que la Administración deba iniciar un expediente de revisión 
del acto producido por silencio. Todo ello genera, a falta de una manifestación expresa 
del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a 
la  ordenación  urbanística,  una  situación  jurídica  claudicante,  en  la  que  no  puede 
entenderse acreditada la existencia y validez de un acto de autorización de la obra 
declarada, por lo que su acceso al Registro, según resulta de las citadas Resoluciones 
de 15 de septiembre de 2009, 11 de mayo de 2011, 19 de mayo de 2012, no puede ser 
admitida. Este mismo criterio resulta reiterado por la Resolución de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 3 de julio de 2015. Por tanto, con la acreditación de 
haber solicitado la licencia, así como la de haber solicitado, al Ayuntamiento, certificación 
sobre su obtención por silencio administrativo positivo, e incluso manifestando la falta de 
respuesta por parte de aquel, de conformidad con lo anteriormente expuesto, no sería 
posible la inscripción de la declaración de obra nueva terminada formalizada en el 
documento  calificado.  En  el  presente  caso  concurre,  además,  la  circunstancia  de 
haberse aportado (en la tercera presentación del documento), documento emitido por el 
Jefe del Departamento Jurídico de la Junta Municipal del Distrito de (…), en el que 
expresa que vista la solicitud de “certificación de acto presunto de fecha 10 de octubre 
de 2019, reiterada el 4 de noviembre de 2019, por parte de D. F. V. S., en representación 
de “Fremer S.L.”, pretendiendo que la solicitud de licencia de primera ocupación (…) se 
entienda concedida por silencio administrativo positivo, informa lo siguiente (…)”. En tal 
documento se reproducen parte los artículos aplicables -anteriormente transcritos- y, en 
definitiva, y en base a diversas circunstancias que el documento refleja, se expresa que 
“no es posible entender superados los plazos máximos de resolución para que tenga 
cabida la figura del silencio administrativo positivo.”. Igualmente, se le comunica una  s
fecha y horas determinadas, a los efectos de realizar la visita de inspección. Es decir, en  oe.
el presente caso, existe actividad y respuesta expresa del Ayuntamiento constatando no  w.
haberse producido aquel silencio administrativo positivo invocado por el interesado. Es  36ww
cdoenctirr,a nrioa sc ao nlas toartad elan arceisópnu uersbtaan dísetli cAay, usnintaom mieunyt oa l qcuoen tlraasr iofa, ccuoltnasdtaetsa  asduq dueircidisaisó nn od es qeuaen 
staolleicsi tufadc udltea dleicse nncoia s es ee nhtiuebnideesenn a daqpuoirrtiaddaos . lNoso  doobcsutamríean ato se llod ee ll ohse cqhuoe ,d ee nq uper inccoinp iola,   BOE-A-cable e
resultaba la adecuación de la edificación cuya obra se declara a la legalidad urbanística, 
pues la calificación registral no se extiende al fondo material o sustantivo del acto 
administrativo de autorización o aprobación del acto civil cuya inscripción se pretende o, 
dicho de otra forma, carece el registrador de competencia para entrar a calificar si la obra 
de cuya inscripción se trata se ajusta o no a la ordenación urbanística, actuación de 
control de legalidad que corresponderá, en primer lugar a la administración municipal en 
ejercicio de sus competencias en materia de disciplina y policía urbanística y, en último 
extremo, a la jurisdicción administrativa. A la vista de lo expuesto he resuelto suspender 
la inscripción solicitada…. Madrid, 13 de diciembre de 2019. La registradora. Doña Juana 
Cuadrado Cenzual.
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. V. S. en representación de Fredmer SL 
interpone recurso en base a las siguientes alegaciones. Que con fecha 16 de diciembre 
de 2019, recibo escrito de ese Registro, (…) denegando la inscripción, por no presentar 
la licencia de primera ocupación exigible en este caso, conforme al artículo 63 de la 
Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Apuntamiento de Madrid de 23 
de diciembre de 2004 modificado por la Ordenanza de 29 de abril de 2014. No se ha 
acreditado  la  concesión  de  la  licencia  urbanística,  ni  tampoco  tal  y  como  solicita 
expresamente  la  mercantil  Fredmer  SL,  la  certificación  del  órgano  municipal 
correspondiente  del  silencio  producido  en  la  tramitación  de  la  licencia  de  primera 
ocupación. Sin la certificación de acto presunto, no se puede precisar si se ha realizado 
la  inspección  técnica  que  declare  que  las  obras  se  ajustan  a  las  determinaciones 
urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico. Artículo 63 de la 
Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Apuntamiento de Madrid, de 
acuerdo  con  el  artículo  161  de  Ley  del  Suelo  de  la  Comunidad  de  Madrid  y  del 
artículo 28 de la Ley del Suelo. Que tanto el artículo 151 de la Ley del Suelo de la 
Comunidad de Madrid, como el artículo 28 de la Ley del Suelo exigen la intervención 
Municipal  en  el  otorgamiento  de  las  autorizaciones  administrativas  necesarias  para 
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso 
previsto en la ordenación urbanística aplicable, y es en base a esta exigencia, en este 
caso el Ayuntamiento de Madrid, quien establece los consecuentes procedimientos, por 
medio de su Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU), 
entendiendo que cumpliendo con la OMTLU, se cumple con los artículos 151 de la Ley 
del Suelo de la Comunidad de Madrid y con el artículo 28 de la Ley del Suelo. La OMTLU 
en  el  artículo  1  y  siguientes,  establece  la  obligación,  requisitos  y  trámites  para  la 
obtención de la licencia municipal de obra, Licencia debidamente tramitada y obtenida en 
este caso. La OMTLU, en su Artículo 63., establece los requisitos y trámites para la 
obtención de la Licencia de Primera Ocupación. (…) En su apartado 2 a) dice: Una Vez, 
terminada  la  actuación  y  antes  de  la  recepción  de  ésta  por  el  promotor,  deberá 
comunicarse el -final de las obras acompañando la documentación prevista en el Anexo 
X, A, apartado 3.4. (…) En su apartado 2 b), dice: Los servicios municipales practicarán, 
en el plato máximo de un mes desde la comunicación, una inspección final con acta de 
conformidad o no de las obras ejecutadas y de su adecuación al uso, y la actividad a la 
que  vayan  a  ser  destinadas.  Los  servicios  municipales,  como  se  acreditará  más 
adelante, no realizan esa inspección en ese plazo máximo de un mes establecido en 
este apartado. En su apartado e), dice: Transcurridos dos meses desde la comunicación  s
de  la  certificación  final  de  las  obras  debidamente  cumplimentadas  4  el  resto  de  e.
documentación indicada en el apartado a) sin que se haya realizado la inspección o  w.
resuelto expresamente sobre la licencia de primera ocupación 4 funcionamiento quedará  36ww
ayau tsoem háatic daimcheon tye  sceo naccereddiditaa rpáo mr sáisle andceiola andtem, innois thraatniv roe. aLliozsa dsoe rlvai ciniossp emcucnióicni,p nail etsa,m cpoomcoo 
hmaáns  raedseulealntote e, xpporre sloa mqeunet ela e On MeTl LpUla zeos  dtea xdaotisv am eens eess, tec opmuon toya,  esset aabclerecdieitnadráo , taqmueb ieénn   BOE-A-cable e
estas  circunstancias  la  licencia  de  primera  ocupación  quedará  concedida 
automáticamente,  sin  más  requisitos.  Una  vez  transcurridos  los  dos  meses 
reglamentados, en base a lo anterior, solicitamos la certificación de acto presunto (…), 
para  poder  presentarla  como  prueba  de  la  concesión  de  la  Licencia  de  Primera 
Ocupación, donde fuera necesario. Nuevamente los servicios municipales, incumplen 
con  sus  obligaciones,  no  emitiendo  la  certificación  de  acto  presunto  en  el  plazo 
reglamentado, que incluso solicitamos al Concejal del Distrito, quien nos concede más 
silencio administrativo. (…) Que con fecha 4 de noviembre de 2019 y cruzándose con 
nuestra nueva reclamación (…) suponiendo que, como respuesta a nuestro segundo 
escrito al concejal, recibimos un correo electrónico de la Junta de (…), en el que no dicen 
la verdad, manifestando que han intentado contactar telefónicamente con el interesado 
para realizar la visita de inspección en varias ocasiones, sin conseguirlo. Que con 
fecha  11  de  Noviembre  de  2019  se  registra  escrito,  (…)  manifestando  que  es 
absolutamente falso que hayan realizado esas llamadas, que el procedimiento para 
cualquier comunicación de la Administración no son las llamadas teléfono, ni el correo 
electrónico, que no se sabe ni quien las hace ni quien los manda, sino el correo 
certificado con acuse de recibo y que en cualquier caso han trascurrido los plazos, tanto 
para la concesión de la licencia de Primera ocupación, como para la del certificado de 
acto presunto, y lo que tienen que hacer es emitirlo sin más excusas ni dilación. Que con 
fecha 11 de noviembre de 2019, registramos también escrito (…), solicitando cita con la 
Jefa de la Sección de Licencias, obteniendo como respuesta más silencio administrativo. 
Que con fecha 13 de noviembre de 2019, recibimos en mano en nuestra oficina, escrito 
del Jefe del Departamento Jurídico de la Junta de (…), en el que dice “Consultada la 
tramitación del expediente administrativo 114/2013/4474, constan diversos intentos del 
Servicio de Medio Ambiente y Escena Urbana del Distrito, de ponerse en contacto con la 
empresa Fredmer S.L. al objeto de concertar día y hora para la realización de la visita de 
inspección.  Estos  intentos  han  resaltado  fallidos,  toda  vez  que  no  existen  en  el 
expediente,  datos  identificativos  de  contacto  suficientes  facilitados  por  la  entidad 
solicitante.  Es  fácilmente  comprobable,  que  absolutamente  todos  nuestros  escritos, 
comienzan con mi nombre, DNI, dirección y que actuó en representación de Fredmer SL. 
Consiguientemente,  es  fácilmente  comprobable,  que  el  Sr  Jefe  del  Departamento 
Jurídico de la Junta de (…). no dice la verdad, intentando justificar lo injustificable. En su 
escrito, Jefe del Departamento Jurídico de la Junta de (…) hace alusión a diversos 
artículos, para intentar justificar lo injustificable, entre ellos el artículo 63.2 d) de la 
OMTLU que le viene bien y elude deliberadamente reproducir los 63.2 b) y 63.2e), 
porque desmontan totalmente su relato, tal como le exponemos en nuestro escrito de 
contestación de fecha 13 de noviembre (…). Para mayor abundamiento y justificación de 
su relato, el Jefe del Departamento Jurídico de la Junta (…) no duda en tergiversar el 
artículo 63, diciendo “En consecuencia, no habiendo sido posible realizar la inspección 
obligatoria fue exige el artículo 63.2 e), cabe entender que el plazo máximo de un mes 
para resolver a que se refiere el artículo 63.2 d) no ha dado comienzo y por lo tanto no 
es posible entender superados los platos máximos de resolución para que tenga cabida 
la figura del silencio administrativo. El truco está en que el artículo 63.2 b), no citado ni 
reproducido deliberadamente en su escrito por el Jefe del Departamento Jurídico de la 
Junta (…), dice “Los servicios municipales practicarán en el plato de un mes desde la 
comunicación,  una  inspección  final  con  acta  de  conformidad  o  no  de  las  obras 
ejecutadas y de su adecuación al uso, y la actividad a la que van a ser destinadas. Es 
decir, los plazos no empiezan a contar a partir la fecha del acta de inspección, como  s
pretende hacer valer el Jefe del Departamento Jurídico de la Junta (…), sino desde la  oe.
comunicación del final de las obras. como dice explícitamente dice artículo 63.2 a),  w.
también eludido en su escrito y que dice: Una vez terminada la actuación y antes de la  36ww
raeccoemppciaóñna nddeo   leas tdao cpuomr enetla cpióronm  porteovr,i stdae beenr áe l cAomneuxnoic aI,r sAe   aepl arftiandaol  d3e.4 . laQsu eo bcroans 
fseoclihcait a1n3d od cei tan ocvoine mebl rJee,f er edgeisl tDraempaorst aemsecnrittoo  Jmuraíndiifceos t(a…n)d.o P otord úol tilmo oa, netne rsiour  e(s…cr)i toy  (o…tr)o,   BOE-A-cable e
el Jefe del Departamento Jurídico de la Junta (…) concluye, que para dar cumplimiento a 
lo establecido en los preceptos citados y a todos los fundamentos jurídicos que expone, 
apoyado  en  falsedades  y  tergiversaciones,  que  realizara  la  visita  de  inspección  el 
viernes 29 de noviembre de 2019. Es decir, cinco meses después de la solicitud de la 
Licencia de Primera Ocupación, al concertar la visita de inspección para el 29 de 
Noviembre de 2019 según consta en su escrito (…), el Jefe del Departamento Jurídico 
de la Junta (…), reconoce explícitamente, que la inspección no se realizó dentro del mes 
que regula el artículo 63.2 b) y que el expediente tampoco se resolvió dentro de los dos 
meses desde la comunicación de la certificación final como regula el artículo 63.2 e).por 
lo que en aplicación de este artículo la Licencia de Primera Ocupación esta concedida 
automáticamente por silencio administrativo. siendo su escrito sustitutivo del certificado 
de acto presunto, que debiera haber emitido y que al parecer no tiene ninguna intención 
de emitir, simplemente, porque si lo emite, está reconociendo, la desidia, dejadez y la 
falta de respeto a los ciudadanos de los funcionarios de la Junta y prefiere avasallarnos 
con mentiras y tergiversando la normativa, para tratar de cubrir su responsabilidad, 
amparado en la impunidad que les da su puesto de funcionario y sin tener en cuenta los 
perjuicios que su irregular proceder causan a los ciudadanos. Que Fredmer sí, ha 
cumplido  escrupulosamente  con  lo  exigido  en  la  OMTLU,  que  la  Junta  (…),  la  ha 
incumplido sistemáticamente y que ese incumplimiento le está produciendo a Fredmer 
SL innumerables perjuicios, pues al no poder inscribir la obra nueva, no puede vender 
los  pisos,  no  puede  recuperar  la  inversión,  no  puede  continuar  con  su  actividad 
económica, no puede pagar las nóminas y los seguros sociales de sus empleados etc. y 
por supuesto, tiene que seguir pagando puntualmente sus impuestos, pues sino será 
sancionada inexcusablemente, para que los funcionarios de la Junta (…), puedan cobrar 
puntualmente sus sueldos por el trabajo que no hacen, incluido el Jefe del departamento 
Jurídico de la Junta, que no puede negarnos lo que en justicia nos pertenece ni hacernos 
víctimas  de  las  consecuencias  y  mucho  menos  amparado  en  falsedades  y 
tergiversaciones. Independientemente a todo lo anterior, junto con la comunicación de la 
terminación de la actuación, se adjuntó certificado del Arquitecto Director independiente 
del Certificado Final de Obra en el que consta claramente que la obra nueva se ajusta a 
la licencia concedida. Por todo lo expuesto solicita, se tenga por presentada la Licencia 
de  Primera  Ocupación,  obtenida  automáticamente  por  silencio  administrativo  y  se 
inscriba la obra nueva en cuestión.
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos, 18 de la Ley Hipotecaria, Artículos 11.3, 11.4 y 28.1 de la Ley del 
Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, artículo 151.1.b) y c) de la 
Ley 17 de julio de 2001, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículo 63 de la 
Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23 
de diciembre de 2004 modificado por la Ordenanza de 29 de abril de 2014 y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de julio 
de 2004, 22 de abril de 2005 (2.ª), 19 de abril de 2006, 9, 10 (2.ª), 12, 13, 15 (2.ª), 17, 
18, 19 y 22 de diciembre de 2008, 8, 9, 10, 12, 13 y 14 de enero, 2 de marzo, 25 de  e.
mayo, 26 de septiembre y 21 de noviembre de 2009, 9 de enero de 2010 y 24 de marzo,  w.b
12, y 14 de abril, 4 de mayo, 14 de junio y 14 de noviembre de 2011 y 21 de enero  36ww
dGee n2e0r1a2l ,d ee nlo rse Rlaecgióisnt rcoosn y  lad elli cNeontcairaia ddeo  doecu 3p0a cdieó ns eyp tlaiesm Rbrees odleu c2io0n0e0s,  1d7e  dlea  jDunirieoc yc ió1n9 
d2e4  dneo vmieamrzbore,  1d4e  d2e0 0a4b,r il2, 33 1d ed efe mbraeyroo  yd e3  2d0e0 j6u,n 2io1  ddee  2ju0l1io1  yy  1251  ddee  mseaprtzieom, 2b rdee d aeb 2ri0l, 0196, 
de  julio  y  28  de  noviembre  de  2013  en  relación  con  la  apreciación  del  silencio 
administrativo.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– En escritura de declaración de obra nueva finalizada, aclarada y complementada 
por  otra,  Fredmer  S.L.  titular  del  pleno  dominio  de  una  casa  de  planta  baja, 
registral 17.693, declara haber construido sobre la misma un edificio de cuatro plantas.
– Entre los documentos que integran el libro del edificio se encuentra la solicitud al 
Ayuntamiento de Madrid, Junta de Distrito de (…), Sección de Licencias, con fecha de 
entrada 19 de junio de 2019, de la concesión de la correspondiente licencia de primera 
ocupación.
– Igualmente, se encuentra otra solicitud de la titular de la finca, Fredmer SL, dirigida 
al mismo organismo municipal para que se acuerde emitir a su favor la correspondiente 
certificación del silencio producido en la petición de la licencia de primera ocupación, 
antes citada que tuvo fecha de entrada 20 de agosto de 2019.
– Finalmente  se  acompaña  copia  del  escrito  firmado  el  día  12  de  noviembre 
de  2019,  por  Don  A.  P.  A.,  Jefe  del  Departamento  Jurídico  del  Distrito  (…)  del 
Ayuntamiento de Madrid, con número de expediente 114/2019/05805, en el que se 
informa de que, no habiendo sido posible realizar la inspección técnica obligatoria, no se 
han  superado  los  plazos  máximos  para  que  tenga  cabida  la  figura  del  silencio 
administrativo positivo.
El recurrente basa sus alegaciones en la inexactitud de lo afirmado en este último 
escrito, defendiendo la concesión de la licencia por silencio.
2.  Como ha reiterado este Centro Directivo es competencia de las normas estatales 
establecer los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral 
de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o 
licencias que establezca la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, 
la Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena 
parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en 
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma 
sentencia  dejaba  a  salvo  aquellos  preceptos  que,  por  regular  materias  que  son 
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución 
Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad 
(cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde 
a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística 
están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que 
éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización 
de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin 
embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de 
la oportuna licencia, (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las 
declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para 
que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica 
aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo (Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo 
de 2011).
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se  e.
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece como  w.
requisito  para  inscribir  la  declaración  de  obra  nueva  terminada,  además  de  la  36ww
cceornt ifliac adceióscnr iepxcpióend iddea  épsotra  téecnn eicl op rcooymecpteot eqnutee  hdaey tae rsmidinoa ocbiójent od ed elal  aocbtroa  ddee  ccoonnffoorrmmididaadd, 
aoprdroebnaacciióónn  toe rariutotoriraizl ayc uiórnb aandísmtiicnais ytr adteivl ac uqmuep lirmeqieunietor ad ela t oodboras  lsoesg rúenq ulais itleogs isimlapcuióens tdoes   BOE-A-cable e
por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios (que 
según la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de  26  de  julio  de  2007,  se  trata  del  seguro  decenal  y  del  libro  del  edificio),  el 
otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la 
edificación  reúne  las  condiciones  necesarias  para  su  destino  al  uso  previsto  en  la 
ordenación urbanística aplicable (que según la exposición de motivos del Real Decreto-
Ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de que adopte 
otra denominación según las respectivas normativas autonómicas) y los requisitos de 
eficiencia  energética  tal  y  como  se  demandan  por  la  normativa  vigente  (Real 
Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la 
certificación de la eficiencia energética de los edificios, en cuanto derecho supletorio 
estatal, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su caso), salvo 
que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación 
previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán 
por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha 
transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, 
sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en 
el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas 
terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto 
a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso 
de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.
3.  Respecto al silencio en relación a las licencias de ocupación, el artículo 23 del 
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, 
incluyó  entre  los  actos  que  requerían  acto  expreso  de  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta. La 
posterior  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y  renovación 
urbanas, derogó el citado artículo. El vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, no incluye la ocupación entre los actos para los que se requiere autorización 
expresa, con silencio administrativo negativo.
El citado artículo en su apartado 5 señala:«Cuando la legislación de ordenación 
territorial  y  urbanística  aplicable  sujete  la  primera  ocupación  o  utilización  de  las 
edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de 
dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para 
el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación deberá 
adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. 
Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los 
perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales 
medidas. La Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la 
comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.»
La primera ocupación es una situación del edificio ajena a la declaración de obra 
nueva terminada, pues nada tiene que ver con la conclusión de su construcción (aspecto 
material) ni su dominio –que ha operado ya por accesión y se ha patrimonializado 
(aspecto jurídico), sino con una determinada aptitud del edificio para una actividad o uso 
a desarrollar posteriormente en el edificio terminado, en unas determinadas condiciones 
de calidad y seguridad, exigibles y verificables en el momento que se efectúe o prevea 
su ocupación. Esta concepción de la ocupación quizás justifique que, en el caso de ser  e.
requerida por la legislación la obtención de la licencia, el régimen de concesión, a  w.b
diferencia de lo que sucede con la licencia de obras, contemple el silencio positivo. 36ww
4.  En cuanto a la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, la Ley 9/2001,
sduej e1t7o sd ea  jiunltieor,v deenlc Sióune lmo udneic liap aCl.o 1m. uEnsidtáand  sduej eMtoasd ari dl icdeisnpcoian eu rebna nsíus taicratí,c uelno  l1o5s1 t:é «rmAicntooss 
de la presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con
arreglo a la legislación sectorial aplicable, todos los actos de uso del suelo, construcción 
y edificación para la implantación y el desarrollo de actividades y, en particular, los 
siguientes: …f) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en 
general».
Por su parte, el artículo 63 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas 
del Ayuntamiento de Madrid de 23 de diciembre de 2004 modificado por la Ordenanza 
de 29 de abril de 2014, señala: “Licencia de primera ocupación y funcionamiento: actos 
de comprobación. 1. La licencia de primera ocupación y funcionamiento tiene por objeto 
acreditar que las obras y actividades han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto 
y  condiciones  en  que  la  licencia  fue  concedida  y  que  se  encuentran  debidamente 
terminadas y aptas según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad 
de su destino específico. 2. El otorgamiento de la licencia de primera ocupación y 
funcionamiento se tramitará dentro del procedimiento de concesión de licencia, y se 
ajustará a las prescripciones siguientes: a) Una vez terminada la actuación y antes de la 
recepción  de  ésta  por  el  promotor,  deberá  comunicarse  el  final  de  las  obras 
acompañando la documentación prevista en el Anexo I, A, apartado 3.4. b) Los servicios 
municipales practicarán, en el plazo máximo de un mes desde la comunicación, una 
inspección  final  con  acta  de  conformidad  o  no  de  las  obras  ejecutadas  y  de  su 
adecuación al uso, y la actividad a la que vayan a ser destinadas. c) En el supuesto de 
que la declaración fuera de disconformidad, se notificará al interesado para que subsane 
los  reparos  detectados  por  los  técnicos  municipales  en  el  plazo  de  un  mes.  Este 
requerimiento interrumpirá el plazo de resolución. d) La declaración de conformidad 
efectuada por los servicios municipales bastará para autorizar la licencia de primera 
ocupación y funcionamiento, que deberá resolverse en el plazo máximo de un mes 
desde el levantamiento del acta de inspección. La misma habilitará, en su caso, para la 
puesta  en  funcionamiento  de  la  actividad.  e)  Transcurridos  dos  meses  desde  la 
comunicación de la certificación final de las obras debidamente cumplimentadas y el 
resto  de  documentación  indicada  en  el  apartado  a)  sin  que  se  haya  realizado  la 
inspección  o  resuelto  expresamente  sobre  la  licencia  de  primera  ocupación  y 
funcionamiento quedará automáticamente concedida por silencio administrativo. f) La 
licencia de primera ocupación y funcionamiento, en el caso de no haberse acreditado 
todas las restantes autorizaciones o concesiones administrativas que, en su caso, fuesen 
exigibles,  se  otorgará  sin  perjuicio  y  a  reserva  de  las  que  estén  pendientes,  no 
adquiriendo eficacia sino tras la obtención de todas ellas.”
Por lo tanto, en la legislación madrileña, la concesión de la licencia de ocupación se 
vincula a la realización de inspección previa y se contempla el silencio administrativo 
positivo para el caso de que dicha inspección no se haya efectuado en el plazo de dos 
meses desde que se comunicó la finalización de las obras.
5.  En el supuesto de este expediente el recurrente alega el trascurso de dicho plazo 
de dos meses desde que se realizó al Ayuntamiento la comunicación de finalización de la 
obra conforme a la legislación transcrita, por lo que sostiene que la licencia debe 
entenderse otorgada por silencio, solicitando la emisión del oportuno certificado.
Pero, en escrito suscrito por el Jefe del Departamento Jurídico del Distrito (…) del 
Ayuntamiento de Madrid con número de expediente 114/2019/05805, se informa que no 
ha sido posible realizar la inspección técnica obligatoria a que se refiere el citado 
artículo 63 de la Ordenanza, en el plazo máximo de un mes desde la comunicación, ya 
que constan diversos intentos del Servicio de Medio Ambiente y Escena Urbana del 
Distrito, de ponerse en contacto con la empresa Fredmer S.L. al objeto de concertar día  e.
y hora para la realización de la visita de inspección, resultando todos ellos infructuosos,  w.b
por lo que entiende que no se han superado los plazos máximos para que tenga cabida  36ww
la figDuerbae d etel nseilersnec ieon a dcumeinnitsat rqautiev oe pl ossileitinvcoi.o opera en los procedimientos administrativos
idneic iafodromsa a  sqouleic itnuod  dseel  inptreordeuscaed ol ac uacnaddou csidea pda radleic elan  pionrs tcaanucsiaa  nsoin iom pluat aebsleti mala mciiósnm oo, 
desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo.
En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del 
silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, 
motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera.
Tratándose  de  un  problema  de  derecho  material,  no  corresponde  ni  puede  el 
registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del 
silencio y, dado que no queda indubitadamente acreditada la concesión de la licencia de 
ocupación, procede confirmar la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación  de  la  registradora  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago