BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64064
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9206 Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad.
En el recurso interpuesto por don David Fiol Busquets, notario de Alaró, contra la 
calificación de la registradora de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1, doña 
Silvia  Núñez  Sánchez,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
segregación por antigüedad.
Hechos
I
Con fecha 4 de enero de 2018, fue presentada por vía telemática escritura otorgada 
el mismo día 4 de enero de 2018 ante el notario de Alaró don David Fiol Busquets, en 
virtud  de  la  cual  doña  M.M.C.A.  otorga  segregación  por  antigüedad  sobre  la  finca 
registral 49190 de Palma Sección IV, inscrita en este Distrito hipotecario.
La citada escritura fue calificada por la registradora, y se suspendió la inscripción 
solicitada. Dicha calificación fue recurrida por el Notario otorgante ante la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública. La expresada Dirección General desestimó el recurso y confirmó la nota de 
calificación meritada en resolución dictada el 7 de mayo de 2018.
Se vuelve a presentar la misma escritura al principio reseñada el 21 de febrero 
de 2020, acompañada de escritura complementaria de rectificación de fecha 13 de 
febrero  del  mismo  año.  En  dicha  escritura  complementaria  de  rectificación  los 
comparecientes modifican la anterior añadiendo, a los efectos del artículo 26 de la Ley 
Estatal de Suelo, declaración administrativa municipal de estar «fuera de ordenación o 
similar», aportando Certificado del Ajuntament de Palma de Mallorca de fecha 31 de 
Octubre de 2018 del que resulta el «carácter de fuera de ordenación de las edificaciones 
existentes» y Certificado del Ajuntament de Palma de Mallorca de fecha 20 de Mayo 
de 2019 del que resulta el «carácter ilegal» de las segregaciones practicadas con 
posterioridad al 1 de enero de 1993.Ambas escrituras causaron el asiento 1235 del 
Diario 442 con fecha 21 de Febrero de 2020.
II
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca 
número 1, fueron objeto de la siguiente nota de calificación con fecha de 24 de febrero 
de 2020: «Previa calificación jurídica de la precedente escritura complementaria de 13 de 
Febrero de 2020 ante el notario de Alaró Don David Fiol Busquets, protocolo 131/2020, 
junto con escritura de 4 de Enero de 2018 ante el Notario de Alaró Don David Fiol 
Busquets, protocolo 11/2018, se suspende la inscripción solicitada sobre la finca 49190  e.e
de Palma Sección IV, por el defecto subsanable de no acreditar el título administrativo  b
habilitante, conforme a la Ley de Urbanismo de Baleares y la Ley Estatal del Suelo.(…)  06ww
PSaálnmcah ezd»e  Mallorca,  a  24  de  febrero  de  2020.  La  registradora.  Fdo.  Silvia  Núñez
III
Don David Fiol Busquets, como notario autorizante, con fecha de 10 de septiembre 
de 2019 interpone recurso gubernativo ante esta Dirección General con las siguientes 
alegaciones:»  (…)  frente  a  la  Nota  de  Calificación  (…),  por  el  siguiente  motivo: 
Necesidad de aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración 
municipal de innecesariedad o una declaración de la administración competente acerca 
de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad 
urbanística infringida. No es posible practicar los asientos de inscripción solicitados 
cuando el propio Ayuntamiento de Palma declara ilegales las segregaciones que se 
pretenden inscribir. Respecto al defecto recurrido, la Dirección General en su Resolución 
de  17.10.2014  reconoció  la  analogía  en  la  admisión  de  la  vía  de  la  prescripción 
acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones 
antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de 
tornar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. Esta 
doctrina  es  reiterada  en  Resoluciones  de  5  y  26  de  mayo  de  2015.  La  propia 
jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o segregaciones sigan el 
régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan 
adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística. Se trata de una doctrina 
que permite compatibilizar, por un lado, el reconocimiento –de los derechos adquiridos 
válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista 
urbanístico, con la función preventiva que desempeñan los notarios y registradores en el 
control de la legalidad urbanística de los actos de división o segregación.
Tal labor preventiva se concreta, en la acreditación del título administrativo habilitante 
previsto en la respectiva legislación para la división o segregación documentada en la 
escritura, título que de forma ordinaria será la licencia de segregación o división, pero 
también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la 
improcedencia  de  conceder  licencia  al  acto  de  segregación  o  división  por  haberse 
formalizado con anterioridad y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la 
legalidad.
Este caso de segregaciones de cierta antigüedad, presenta multitud de semejanzas 
con  la  situación  jurídica  en  que  se  encuentran  las  edificaciones  que  acceden 
registralmente por vía del art. 28.4 de la actual Ley del Suelo que, como prevé el propio 
artículo, no requiere previa declaración municipal. La equiparación para el recurrente 
llega hasta el extremo de poder demostrarse por la apariencia/por el hecho de que la 
Administración competente no ha ejecutado medidas de restablecimiento de la legalidad 
urbanística, –sino más bien todo lo contrario–, pudiendo constatarse mediante:
Certificación catastral descriptiva y gráfica donde se le da el carácter de urbano y uso 
residencial, con una superficie construida de 281 m2 y una superficie de solar de 1.033 
m2, con sus linderos y coordenadas perfectamente delimitadas y, sobre la base de la 
presente  certificación,  el  Ayuntamiento  de  Palma  gira  a  sus  propietarios  el 
correspondiente IBI (….–se adjuntan al presente recurso).
El Ayuntamiento de Palma de Mallorca no ha adoptado frente a la ilegalidad de la 
segregación–  ninguna  medida  cautelar  al  respecto  (por  ejemplo,  la  incoación  de 
expediente disciplinario sobre la finca), se ha limitado a indicar en el informe de fecha 29 
de marzo de 2019 que «las segregaciones que se pretenden inscribir en el Registro de la 
Propiedad son ilegales (...)» sin reserva alguna, en su caso, a las potestades que en  es
materia de protección de la legalidad urbanística y sancionadora le atribuye la Ley. o
Para el recurrente, tanto de la escritura de segregación –con su diligencia–, como de  w.
la es1c. rituErla a dñeo  reenc tqifuicea csieó nin dcoer 1p3o rdóe a Fl Cebartearsotr doe e 2s0a2 c0o,n scer ehtaa  fsuitnudaacmióenn ptaadrcoe:laria, esto es,  2020-9206n https://ww
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uso residencial y una superficie de 1.033 m2, coincidentes con la porción segregada de la 
finca matriz.
2.  De manera clara, el certificado del Ayuntamiento incorporado a la escritura de 13 
de febrero de 2020 afirma que «las segregaciones que se pretenden inscribir en el 
registro de la propiedad, son ilegales (...)», sin reserva alguna respecto a las potestades 
que en materia de protección de la legalidad urbanística le atribuye la Ley. En este 
sentido, un principio esencial de distribución o asignación de la carga de la prueba 
sancionado por la jurisprudencia del TS se refiere a que los hechos negativos tampoco 
han  de  probarse  según  el  célebre  aforismo  latino  negativa  non  sunt  probanda, 
estimándose que por su propia naturaleza la negación no es de acreditar, por lo que si se 
exigiera su demostración, nos encontraríamos ante lo que se ha denominado como 
probatio diabolica o prueba imposible, causando indefensión a la parte a quien se 
imputara su verificación. En el caso que nos ocupa el ciudadano tan sólo pretende que 
se le reconozcan los derechos adquiridos por el transcurso del tiempo y, en principio, 
consolidados urbanísticamente, sin que la Administración haya realizado reserva alguna 
respecto a la potestad que en materia de protección de la legalidad urbanística le 
atribuye la Ley.
Del mismo modo, y como expresa la STS de 6 de octubre 2010, cada parte soporta 
la carga de la prueba de las condiciones fácticas de la norma en que se basa su 
pretensión  –y  así  lo  ha  hecho  la  otorgante  de  la  escritura  de  segregación  por 
antigüedad–, regla a veces corregida por el criterio de la mayor facilidad de una de las 
partes en la aportación de la prueba concreta. El principio de la buena fe en la vertiente 
procesal puede matizar, intensificar o alterar la regla general sobre distribución de la 
carga de la prueba, en aquellos casos en que para una de las partes resulta muy fácil 
acreditar un dato de difícil demostración para la otra. Lo que se hace patente en el caso 
de la Administración Pública, como proclama el Tribunal Constitucional (SSTC de 28 de 
noviembre de 1991 y 17 de julio de 1995), al señalar que la rigidez del principio clásico 
del onus probandi quiebra cuando se hace recaer tal carga sobre la parte que tiene en su 
poder o a su alcance las fuentes de prueba frente a aquella que se encuentra dificultada 
o incluso impedida para acceder a ella, especialmente cuando el particular se enfrente a 
una Administración Pública. El Tribunal Supremo (STS de 26 de julio de 1996) se 
pronuncia en términos similares, señalando que el onus probandi se traslada hacia la 
Administración Pública cuando ésta tiene en sus manos la posibilidad de certificar sobre 
los extremos necesitados de prueba. En el presente caso, la otorgante de la escritura de 
segregación por antigüedad, siguiendo las directrices de la DG, solicitó al Ayuntamiento 
declaración  acerca  de  la  efectiva  prescripción  de  la  acción  administrativa  para 
restablecer la legalidad urbanística infringida y, el Ayuntamiento contestó mediante el 
certificado incorporado a la escritura de 13.02.2020 en los términos señalados.
3.  Finalmente, resulta que la superficie catastral de la porción segregada (1.033 m2) 
es coincidente con la de la finca segregada, no planteando dudas la Registradora acerca 
de su correspondencia con parte de la finca matriz». Para el recurrente, las cautelas que 
desde el punto de vista de la protección de la legalidad urbanística y la información a 
terceros deberían adoptarse, deben basarse en la comunicación posterior a la inscripción 
que haga la registradora tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con 
constancia en el asiento y en la publicidad registral, tal y como prevé la Ley del Suelo. Y 
todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de 
cultivo si la registradora mantuviera la naturaleza rústica de la porción segregada, en 
especial, el artículo 80 del RO 1093/1997, de 4 de julio en cuanto al deber de la  s
registradora de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria  oe.
competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre  w.
ltaarpa rnLeseccyiua rc1riaó9nn/1  cd9ue9a 5lt,ar osd  mee xec4se epdsce di oeJnsuedlsieo  d lae(R  raeDcmGuieRsriNódno   doce od ne2  l5oq  uddeie sl paau Abedrsimlt odi neeins t 2rlao0cs1i 4óa)nr.t  íacEgunrlao rsei al 2 ca3ap ysr eo2c 4iqa udseee    2020-9206n https://ww
la existencia de alguna excepción, la Registradora practicará los asientos solicitados. En
el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, 
la Registradora denegará la inscripción».
IV
La registradora de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo íntegramente la 
calificación impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  26  y  28.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; el artículo 32, 146.1.a), 148.2 y 161 de la Ley 12/2017 
de  Diciembre  de  Urbanismo  de  las  Islas  Baleares;  artículos  53,  78  y  79  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística;  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de Resolución de 17 de octubre de 2014, 5 y 26 
de mayo de 2015, 22 de febrero y 2 de agosto de 2017, 19 de febrero y 7 de mayo 
de 2018.
1.  Se plantea en este expediente si es inscribible una escritura por la que se 
formaliza una segregación por antigüedad sobre la finca rústica, escritura que ya fue 
objeto  de  calificación  recurrida  ante  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública quien desestimó el 
recurso y confirmó la nota de calificación en resolución dictada el 7 de mayo de 2018.
Se vuelve a presentar la misma escritura, acompañada de escritura complementaria 
de rectificación en la que los comparecientes modifican la anterior añadiendo, a los 
efectos del artículo 26 de la Ley Estatal de Suelo, declaración administrativa municipal 
de estar «fuera de ordenación o similar», aportando Certificado del Ajuntament de Palma 
de Mallorca del que resulta el «carácter de fuera de ordenación de las edificaciones 
existentes»  y  Certificado  del  Ajuntament  de  Palma  de  Mallorca  del  que  resulta  el 
«carácter ilegal» de las segregaciones practicadas con posterioridad al 1 de Enero 
de 1993.
La registradora exige acreditar el título administrativo habilitante, conforme a la Ley 
de Urbanismo de Baleares y la Ley Estatal del Suelo.
El recurrente invoca la doctrina sobre segregaciones consolidadas por antigüedad 
aportando diversos medios de prueba.
2.  Como se expuso en la citada Resolución de 7 de mayo de 2018 recaída sobre el 
mismo asunto, el artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real 
Decreto  Legislativo  7/2015,  establece  que  «en  la  autorización  de  escrituras  de 
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación 
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté 
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea 
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para 
practicar la correspondiente inscripción».
La  doctrina  mantenida  hasta  ahora  por  este  Centro  Directivo  en  materia  de 
inscripción de actos de división o segregación de fincas y el cumplimiento de la legalidad  e.e
urbanística,  parte  de  ante  el  problema  de  derecho  intertemporal  que  plantea  la  b
presentación en el Registro de un documento público que acredita la práctica de una  06ww
dpirvoidsiuójno  erena fliezcahdaa  ecno nq uaen tlear iloergidisaladc aió nla a lpelgicisalbalcei ónno  qeuxeig aíac tluicaelmnceian tpea lraa  rleag mulias,m ya  qou eq usee, 
erexsigtaiébnledcoimla,ie nntoo  rdees uleltgaa laidcaredd uitrabdaan,í sptiecrao,  apl umeedneo cso, nas eidfeecratorsse r epgriesstrcarlietas , leas tfaa cDuilrteacdc idóen 
General ha sostenido –cfr. Resolución de 7 de marzo de 2017, por todas– lo siguiente: El
Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de las 
normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o 
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o 
situaciones  beneficiosas  para  los  particulares,  infiriéndose,  en  estos  casos,  la 
retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley.
También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se 
pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, 
de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de 
ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites 
y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar 
con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en 
las disposiciones transitorias del Código Civil.
Este Centro Directivo, interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones 
de 27 de enero y 23 de julio de 2012), ha abordado el problema de derecho intertemporal 
planteado  por  la  presentación  en  el  Registro  en  la  actualidad  de  una  división  o 
segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el 
supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de 
que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos 
impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la 
escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya 
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil–.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o 
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos 
no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, 
para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la 
analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba  que  «consta  segregada  con  su  configuración  actual  desde  el  catastro 
de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, 
no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo 
esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible 
infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades 
de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como 
establece claramente el artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], «las medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya 
imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente 
Ley». Esta doctrina fue reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las 
que  el  Ayuntamiento  declaró  la  innecesariedad  de  licencia,  pues  «la  fecha  de 
otorgamiento del título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat 
Valenciana».
La  propia  jurisprudencia  ha  reconocido  el  hecho  de  que  las  divisiones  o  s
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal  oe.
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística,  w.
a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación» –cfr.  06ww
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artículos  238.1.c)  de  la  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de  Ordenación  del  Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y 185 de la Ley de Ordenación 
Urbanística de Andalucía, tras la reforma por Ley 6/2016, si bien, por vinculación a la 
edificación en situación asimilada a fuera de ordenación–.
Por ello, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto 
jurídico de segregación sin licencia –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 
de 26 de enero de 2006– o un pronunciamiento judicial en tal sentido –vid. Sentencia de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010–, este tratamiento registral 
es compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en principio, 
desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la 
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el 
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el 
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley 
estatal  de  Suelo,  salvo  que,  como  dispone  el  propio  precepto  se  haya  practicado 
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración –cfr. Resolución 
de 16 de julio de 2013–.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de 
unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, 
el  artículo  80  del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio  –norma  adjetiva  o 
procedimental–, en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos 
presentados  a  la  Administración  agraria  competente  para  que  adopte  el  acuerdo 
pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con 
lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio –cfr. Resolución 
de 25 de abril de 2014–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el 
reconocimiento  de  los  derechos  adquiridos  válidamente  por  los  propietarios  y,  en 
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real 
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la 
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como 
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal  labor  preventiva  se  concreta,  como  se  ha  expuesto  anteriormente,  en  la 
acreditación  del  título  administrativo  habilitante  previsto  en  la  respectiva  legislación 
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será 
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, 
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al 
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y 
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse 
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada 
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente 
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo 
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia 
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos  s
registrales. oe.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de  w.
división  o  segregación  debe  ser  matizada  diferenciando  entre  los  actos  relativos  a  06ww
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de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación 
de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo 
norma  registral  temporalmente  aplicable–  la  oportuna  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad  o,  para  el  supuesto  de  parcelaciones  de  antigüedad  acreditada 
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la 
inscripción,  la  declaración  administrativa  municipal  del  transcurso  de  los  plazos  de 
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a 
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación 
analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
3.  En el caso de la legislación balear, de conformidad con el artículo 32 de la 
Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Illes Balears, vigente desde el 
día 1 de enero de 2018, por tanto, al tiempo del otorgamiento del título de formalización 
de la segregación, «1. En el suelo rústico sólo se podrán efectuar actos que tengan por 
objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas 
cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función 
del  objeto  del  acto  de  división.  Estos  actos  estarán  sujetos  a  licencia  urbanística 
municipal, y serán nulos los que se efectúen sin esta licencia. 2. Se exceptuarán de la 
necesidad de obtención de licencia, y se sustituirán en estos supuestos por un certificado 
de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de 
determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos 
que se establezcan reglamentariamente».
Exigencia  de  intervención  administrativa  que  reiteran  con  carácter  general  los 
artículos 146.1.a) y 148.2.b) de la misma ley y, particularmente, como medida preventiva 
de la parcelación de tipo urbanístico, el artículo 161.3 al señalar que «los notarios y los 
registradores  de  la  propiedad  exigirán  para  autorizar  e  inscribir,  respectivamente, 
escrituras de división de terrenos en los que se acredite el otorgamiento de la licencia o 
la aprobación del proyecto, y los primeros deberán testimoniarlo en el documento».
Como se ha señalado anteriormente, la doctrina de este Centro Directivo sobre la 
aplicación  analógica  del  artículo  28.4  de  la  Ley  estatal  de  Suelo  a  los  actos  de 
parcelación en relación con la norma registral temporalmente aplicable al tiempo de la 
presentación en el Registro de la escritura de segregación, esto es, el artículo 26 de la 
Ley de Suelo, requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la 
declaración municipal de su innecesariedad o una declaración de la Administración 
competente  acerca  de  la  efectiva  prescripción  de  la  acción  administrativa  para 
restablecer la legalidad urbanística infringida.
Pues siendo la norma de carácter registral aplicable la vigente al tiempo de la 
presentación, en este caso, el artículo 26 de la Ley estatal de Suelo, pudiera mantenerse 
que, sin embargo, la norma material aplicable no fuera la vigente al tiempo de formalizar 
la escritura de segregación, esto es, la Ley 12/2017, sino la aplicable al tiempo en que se 
acredita fehacientemente que se individualizó la parcela, en este caso octubre de 1998, 
según el certificado de la Gerencia del Catastro.
Pero lo cierto es que en tal momento ya se encontraba en vigor, como norma 
material aplicable, la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares, 
cuyo artículo 13 era de contenido similar al de la norma actual, singularmente en cuanto 
a la declaración de nulidad de los actos sin licencia preceptiva.
Por  lo  que,  como  se  afirmó  en  la  Resolución  de  7  de  mayo  de  2018,  tales 
alegaciones basadas en la antigüedad acreditada u otras circunstancias habrían de ser 
planteadas ante el órgano administrativo competente, en orden a obtener la oportuna  s
declaración administrativa exigible por la citada norma registral reguladora del requisito  oe.
de inscripción de la segregación, el artículo 26 de la vigente Ley estatal de Suelo. w.
4.  En el caso concreto del presente expediente, la escritura de segregación se  06ww
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existentes», y Certificado del Ajuntament de Palma de Mallorca de fecha 20 de Mayo 
de 2019 del que resulta el «carácter ilegal» de las segregaciones practicadas con 
posterioridad al 1 de Enero de 1993.
Como se ha expuesto anteriormente para inscribir escrituras públicas de división o 
segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal 
de Suelo, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de 
parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, 
como  título  administrativo  habilitante  de  la  inscripción,  la  declaración  administrativa 
municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de 
fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo 
que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de 
Suelo, lo que constituye una medida preventiva tendente a evitar la formalización y 
consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.
Por lo que la cuestión se centra ahora en determinar si los documentos aportados 
son  suficientes  para  estimar  acreditada  la  correspondiente  «declaración  de  la 
Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa 
para restablecer la legalidad urbanística o su situación de fuera de ordenación o similar 
conforme a la respectiva normativa de aplicación».
En concreto, dichos documentos consisten en un certificado del Ayuntamiento de 
Palma  de  Mallorca  del  que  resulta  el  «carácter  de  fuera  de  ordenación  de  las 
edificaciones existentes», y otro Certificado del Ayuntamiento de Palma de Mallorca del 
que resulta el «carácter ilegal» de las segregaciones practicadas con posterioridad al 1 
de enero de 1993.
Según resulta de dichos certificados la finca en cuestión se ubica en una «Zona de 
Régimen Especial» cuyo régimen urbanístico debe ser regulado mediante la tramitación 
de un Plan Especial que, en este caso, no se ha llegado a aprobar definitivamente.
En todo caso, según se detalla, la división parcelaria del Plan Especial debe respetar 
el estado de parcelación existente a 1 de enero de 1993, salvo excepciones, en los 
términos previstos por la norma de aplicación. Por lo que en el certificado municipal se 
concluye que «quedan prohibidas todas las segregaciones con posterioridad a 1 de 
enero de 1993 al no haberse aprobado definitivamente el plan especial que tiene que 
regular la mencionada zona» y «en consecuencia, las segregaciones que se pretenden 
inscribir en el registro de la propiedad son ilegales al no haberse realizado cumpliendo 
con la normativa urbanística vigente».
Respecto  a  las  edificaciones,  según  consta  en  el  certificado,  en  tanto  no  sea 
aprobado  el  Plan  Especial,  se  prohíbe  también  cualquier  tipo  de  construcción  o 
intervención en edificaciones existentes, salvo demolición o conservación ordinaria de 
las mismas. No obstante, en el caso concreto, el certificado alude expresamente al 
carácter de fuera de ordenación de las edificaciones afectadas.
A la vista del contenido concreto de los documentos aportados no puede compartirse 
la posición del recurrente, dado que en el presente caso únicamente consta el carácter 
de  fuera  de  ordenación  de  las  edificaciones,  lo  que  permitiría  su  inscripción  como 
declaración de obra por antigüedad conforme al art. 28.4 de la Ley de suelo, mas no 
respecto a las divisiones o segregaciones pretendidas, cuyo carácter ilegal y prohibido lo 
afirma expresamente el propio órgano competente, en tanto no se regularicen mediante 
la aprobación definitiva de un Plan Especial para la zona.
Pues cuando en la doctrina de este Centro Directivo se ha admitido como título 
administrativo  habilitante  de  la  inscripción  de  la  segregación,  la  declaración  s
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o  oe.
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de  w.
aplicación,  se  ha  justificado  en  el  reconocimiento  expreso  que  el  propio  órgano  06ww
ccoonmspoelitdeandtea .en disciplina urbanística hace respecto a la existencia de una parcelación
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afirma su carácter ilegal y contrario a ordenación lo que puede motivar además la nulidad 
de los actos a tenor de la legislación antes citada.
No puede tampoco alegarse la falta de ejercicio o renuncia a la acción administrativa 
de restablecimiento de legalidad, pues como se ha argumentado, para la inscripción de 
divisiones o segregaciones es preciso un reconocimiento expreso de la Administración 
en  cuanto  a  la  improcedencia  de  dichas  medidas,  a  diferencia  del  caso  de  las 
edificaciones  donde  basta  la  acreditación  de  los  presupuestos  contemplados  en  el 
meritado artículo 28.4 de la Ley estatal de suelo.
Por todo ello, el recurso no puede ser estimado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.