BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Viernes 23 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 91275
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12827 Resolución de 8 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
En el recurso interpuesto por don C. M. R. G., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Colmenar Viejo, número 2, doña María López Álvarez, 
por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 20 de febrero de 2020, con firma legitimada el 
mismo día ante el Notario de Madrid don Francisco Javier Gardeazábal del Río, don C. 
M. R. G., cotitular de la finca registral 633 de Manzanares, solicita la inscripción de la 
representación  gráfica  catastral  de  la  finca  y  la  consiguiente  modificación  de  su 
descripción, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, acompañando Certificación 
Catastral Descriptiva y Gráfica.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo, 
número 2, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos:
«Hechos
En la mencionada instancia, don C. M. R. G., con DNI y NIF (...), como cotitular de la 
finca registral número 633 de Manzanares el Real (Madrid), expone su intención y 
solicitud de completar la descripción literaria de la citada finca acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
La citada finca registral tiene, según su historial hasta la fecha de esta calificación, la 
siguiente descripción literaria:
«… Urbana.–Vivienda Unifamiliar señalada (…) en término de Manzanares el Real 
(Madrid),  al  sitio  (…).  –Consta  de  una  sola  planta  con  un  garaje  semisótano 
aprovechando el desnivel del terreno, cubierta de pizarra y uralita. –Se halla distribuida 
en distribuidor, estar-comedor, cocina, aseo, baño, cuatro dormitorios y un pequeño 
almacén o despensa, con una superficie todo ello de ciento diez metros seiscientos 
noventa y cinco centímetros cuadrados. –Porche cubierto de una superficie de veintiséis 
metros veintiocho decímetros cuadrados. –Y el Garaje en semisótano de una superficie 
de sesenta y un metros sesenta decímetros cuadrados.–Todo ello se halla ubicado en  e.
parcela con una superficie total de tres mil doscientos treinta y dos metros cuadrados  w.b
(3.232,00 m²), estando destinado lo no edificado a accesos y zonas verdes.  –Linda todo  827ww
perllooc: epdoer;  eplo rN eolr tSeu, r,e ne nl ílníneeaa  ddee  csueaterenntata y  yc uuant rom meterotrso, sc coinn ctueerrnetan ocse ndteím leat rfoinsc, ac odne  cqaullee 
c(…en)t,í mdeotnrdoes,  tcieonne t eerrnetnraodsa d; ep loar  finecl aO dees tper,o ceend elínnceiaa ; dye p osre seel nEtsat ey,  edno lsín emae tdreo sc insceuseennttaa 
metros cincuenta centímetros, con calle (…), donde tiene su entrada principal.–…»
Para mejor entendimiento se indica que la ubicación de la finca según el Registro es 
calle (…), la cual quedó incorporada al historial mediante la inscripción 4.ª de fecha 7 de 
enero de 2020. Y según Catastro la ubicación de la finca es calle (…)
La superficie inscrita en el Registro son tres mil doscientos treinta y dos metros 
cuadrados (3.232,00 m²), y según el Catastro la superficie son tres mil ochocientos trece 
metros cuadrados (3.813,00 m²), lo que representa una gran diferencia, concretamente 
cercana al 20%, lo cual parece del todo excesivo para el procedimiento que quiere iniciar 
el interesado.
Igualmente, los linderos de la finca según Registro y Catastro (estos últimos medidos 
con la herramienta que Catastro presta en su sede electrónica, por tanto, como la 
herramienta se utiliza por medio de dispositivo de entrada que no se ajusta a los vértices 
reales, no se obtiene una precisión total, pero sirve para entender las diferencias):
– Norte: Registro: cuarenta y un metros cuadrados (41,00 m²), con terrenos de la 
finca de que procede. Catastro: cuarenta metros ochenta y ocho decímetros cuadrados 
(40,88 m²), con finca ubicada en calle (…), con RC: 5901202VL2150S0001WL. Finca 
Registral: tras búsquedas en el fichero registral, parece corresponderse con la registral 
número 632 de igual término.
– Sur: Registro: setenta y cuatro metros cincuenta decímetros (74,50 m²), con calle 
(…), donde tiene entrada. Catastro: setenta y ocho metros cuatro decímetros cuadrados 
(78,04 m²), con calle (…)
– Oeste: Registro: en línea de sesenta y dos metros sesenta decímetros cuadrados 
(62,60 m²) con terrenos de la finca de procedencia. Catastro: cincuenta y dos metros 
doce  decímetros  cuadrados  (52,12  m²),  con  finca  ubicada  en  calle  (…),  con  RC: 
5901204VL2150S0001BL. Finca Registral: tras búsquedas en el fichero registral, parece 
corresponderse con la registral número 516 de igual término, segregada de la misma 
matriz que la que nos ocupa mediante escritura otorgada el día 11 de octubre de 1957.
– Este: Registro: en línea de cincuenta metros cincuenta decímetros cuadrados 
(50,50 m²), con calle (…), donde tiene su entrada principal. Catastro: ochenta y un 
metros noventa y cinco decímetros cuadrados (81,95 m²), con la indicada calle (…)
Con estas apreciaciones previas, se hace constar que las fincas colindantes y casi 
todas las aledañas ubicadas en la zona, provienen por segregación de una única matriz, la 
registral número 159 de Manzanares el Real, segregadas más o menos en las mismas 
fechas, por lo que igual existirá en la documentación del Ayuntamiento algún tipo de plano 
de la parcelación que pueda arrojar algo de luz a esta operación. Analizando los metros 
con que vienen registradas esas fincas de la zona y las superficies que dimanan del 
Catastro,  se  observa  que  existen  diferencias  en  prácticamente  todas  ellas,  siendo, 
además, que en finca colindante se aprecia una diferencia prácticamente del 20%. Con la 
documentación obrante en este Registro, y la resultante del Catastro es imposible acceder 
a lo solicitado por el interesado, puesto que la inscripción de la base gráfica derivaría en 
una rectificación de superficie con un margen elevado, y observando el Catastro de la 
propia finca que nos ocupa y las citadas de la zona se aprecia claramente que existen 
inexactitudes de todos los tamaños en sus documentaciones, por tanto no es posible 
acometer la inscripción de base gráfica pretendida por el interesado sin que aparezcan 
dudas fundadas, y sin que se pueda alcanzar la seguridad suficiente para los terceros.
Además, en la planimetría catastral no se aprecian con suficiente claridad las tapias 
o lindes de las parcelas, hecho éste que no hace otra cosa que añadir más dudas a la 
operación ya que en parcelas tan grandes una ligera desviación en las lindes puede  e
acarrear una medición totalmente errónea en un porcentaje más grande del asumible  bo
como error «técnico». 827ww
de loP oprr etotednod ildoo e pxpour eesl tsoo, liyc iatapnrteec ieánn dlao sines dtaundcaias  ofubnjedtaod daes  essotbar ec alalif iicdaecnitóidna, ds uos peexnadcotit usud 
iLnesyc ripHciipóont,e scianr idaa. rseE sinaisc io,d puodra tsa ntfou,n adla pdraosc edaimpaierenctoe nr egaull adtora etanr  el daer tíceunloc o1n9t9ra dr e llaa 
correspondencia entre la representación gráfica pretendida, dimanante de la catastral, y
la finca inscrita, existiendo una gran diferencia de superficies al comparar los recintos, 
siendo que la rectificación de superficie podría representar una posible invasión del 
dominio público, visto que la linde del Este, que es la vía pública tiene una medición 
sensiblemente distinta en el Registro y en el Catastro. Esto también ocurre en la linde del 
Oeste, aunque con menos diferencia también en una cantidad reseñable que no puede 
considerarse error de transcripción o similar. Cabe mencionar también que el mero 
hecho de que la descripción registral contenga mediciones de linderos tan exactos hace 
pensar que lo pretendido por el interesado puede contener algún tipo de inexactitud que 
está siendo imposible de detectar con la documentación disponible y/o aportada.
Como se puede observar en la transcripción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 
se inserta seguidamente, existirá correspondencia entre representación gráfica y finca 
registral  cuando  ambos  recintos  se  refieran  a  la  misma  porción  de  territorio  y  las 
diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la superficie inscrita, y no 
impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto 
de los colindantes; siendo que, como se ha expuesto anteriormente, existen diferencias 
superiores a ese 10% de diferencia, pero es que, además, la correcta identificación del 
perímetro de la finca no se puede alcanzar por los motivos detallados anteriormente en 
linderos, y por las diferencias observadas en las superficies de las fincas colindantes, o 
de la zona, que proceden de una misma matriz.
«Fundamentos Derecho:
– El artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 98 del Reglamento Hipotecario, en 
cuanto a facultades de calificación.
– El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a la correcta identificación de la finca 
y posibilitación de la inscripción de su base gráfica catastral, que copiado literalmente 
dice así:
«(...)»
– El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en cuanto al procedimiento a seguir para la 
inscripción de bases gráficas, que copiado literalmente dice así:
«(…)»
* En conjunción con la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, 
por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado y de la Dirección General del Catastro, en la que se regulan los requisitos 
técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la 
Propiedad.
En virtud de todo lo relacionado anteriormente, la Registradora que suscribe ha 
resuelto suspender la inscripción de la relacionada instancia privada, indicándose que la 
vía del artículo 9.b) no parece ser útil para obtener lo pretendido por el interesado.
[notificación y oferta de recursos]
Colmenar Viejo, a 22 de junio de 2020.
>>> FIRMA DIGITAL Registradora.–María López Álvarez».
III
Don C. M. R. G. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de  s
fecha 8 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día siguiente, en el que  o
alega lo siguiente: 827www.
de la« Pcraimllee rnoo.  coLian creidgeisnttrea dcoorna  einl dCicaata qstureo . laP ruebciicsaacmióenn tdee l ala  cfeinrtcifaic eanc iórenl accaiótans taral ln úpmoderríoa 
servir de base para dicho cambio.
Según se desprende del propio Registro, la finca registral tiene asignada como 
referencia  catastral,  la  misma  que  consta  en  el  certificado  catastral  e  informe  de 
validación que se acompañaron a la instancia.
El art. 45 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba 
el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece:
Artículo 45.  (...).
Así el art. 48.2 de dicho texto legal: (...)
Por tanto, constando la referencia catastral en la finca registral que nos ocupa, no 
hay  duda  de  que  dicha  finca  ha  cambiado  su  número  de  policía  a  la  vista  de  la 
certificación catastral, dado que la misma consta en el Registro.
La propia nota de calificación hace constar que las fincas colindantes provienen de 
una única matriz, la registral número 159, por lo que ha sido modificado el número de 
policía también de las fincas colindantes. La mera comprobación de las colindantes que 
la propia nota de calificación en algún caso, identifica registralmente, disipa cualquier 
duda de que no se trate de la misma finca.
En este sentido la res. de 6 de julio de 2012 DGSJPF, en su fundamento 4:
«4.  [... ]
Si se acompaña la certificación catastral descriptiva y gráfica con expresión de los 
colindantes y del plano de la finca, permitirá calificar las dudas de identidad de la finca, 
pues aparecerán correlativamente los números de las diferentes fincas colindantes, a 
efectos de calificar la identidad de la finca respecto a ellas a pesar del cambio de número 
de calle solicitado. En todo caso, el número de la calle modificado sólo significa la 
constancia de la situación de la finca, no de la superficie ni de los linderos, para lo cual 
existen otros medios de constancia registral que no se plantean en este caso».
Segundo.  La registradora en su nota de calificación dentro de las dudas fundadas 
se observa la afirmación de la gran diferencia, concretamente cercana al 20%, entre la 
superficie registral y la que se pretende inscribir, expresando literalmente «lo cual parece 
del todo excesivo para el procedimiento que quiere Iniciar el Interesado».
En  este  sentido  son  múltiples  la  [sic]  resoluciones  de  la  DGJFP  afirmando  la 
procedencia de dicho expediente independientemente de la rectificación solicitada.
Por todas ellas la Resolución DGSJFP de 17 de noviembre de 2015, en un supuesto 
en  que  se  producía  un  exceso  en  la  finca  reflejándose  un  incremento  desde 
los 89.618,65 m² hasta los 131.062,14 m², siendo el exceso superior al 40% de la 
superficie original que constaba en el Registro, es clara en cuanto a la Idoneidad del 
procedimiento del artículo 199 LH en su fundamento de derecho 8:
«B.  Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo 
procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones 
descriptivas, cama es el regulada en el nuevo artículo 1.99 de la Ley Hipotecaria, cuya 
tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado 
para Inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto 
si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran 
inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya Inscripción se pretende, 
cama si necesitaran ser rectificadas para acomodarse a ella, y ella incluso cuando la 
magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie  es
inscrita o se tratase de una alteración de linderas fijas, pues, por una parte, la redacción  o
legal na introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecta, y por otra, los  827ww
ijemuxspptiorPfeircotsaara nn.t»t aepnslte onr, aelmqau eaisnfiitrteom sea, sctitaórá nim ndtieteer psq rueyet a ecgilaó prnar onsctoíeabdsrei m dsieeu n átqomu eqb uiteoe  ssdtáee   qadupoilteiacradeco ii nótinca,il a crpo remosco e «ldduieemlg ioteo ndstooe    OE-A-2020-12able en https://
excesivo» carece de fundamentación jurídica.
Tercero.  Respecto a la diferencia de linderos con el Catastro cabe decir que el 
análisis comparativo de los linderos del Registro con el Catastro realizado en la nota de 
calificación no se entiende por cuanto, en ningún caso se indica invasión de colindante y 
además  precisamente  lo  que  se  pretende,  es  tal  rectificación.  Lógicamente  si 
coincidieran no sería necesario ir a tal procedimiento en cuanto a esta modificación.
Además, se observa que se indican las líneas colindantes en superficie (¿metros 
cuadrados?) y no en metros lineales, lo que hace más confuso todavía entender tal 
comparativa.
En todo caso, y retirando lo indicado en el punto primero, la manera de disipar tal 
duda sería mediante la iniciación del procedimiento solicitado por el recurrente, es decir, 
el expediente del art. 199 LH.
Así la res. de 10 de abril de 2019 DGSJPF establece que la diferencia de linderos no 
impide la inscripción:
«6.  Finalmente,  en  cuanto  a  la  falta  de  coincidencia  de  los  linderos  según  la 
representación gráfica y la descripción literaria contenida en la instancia y en el título de 
adquisición  que  se  acompaña,  ya  esta  Dirección  General  se  ha  pronunciado 
anteriormente sobre esta cuestión. Así, en las Resoluciones de 8 de junio de 2016 y 13 
de julio de 2017 se afirmó que «no obstante la conveniencia de rectificar la descripción 
literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo 
prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no 
impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. 
artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria)».
Cuarto.  En  cuanto  a  que  la  finca  tanto  del  expediente  como  las  colindantes 
proceden por segregación de otra, la res de la DGSJPF de 16 de julio de 2018 establece:
«5.  [...]
Así,  en  cuanto  a  la  circunstancia  de  proceder  la  finca  de  una  operación  de 
segregación, la Resolución de este Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó 
que «aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización 
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad 
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, 
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en 
la Ley Hipotecaría y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen 
una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la  modificación 
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 de septiembre 
de 2017)».
Aunque, considerando la magnitud del exceso en el presente caso pudiera concluirse 
que concurre una nueva reordenación de terrenos, lo cierto es que no se plantea la 
calificación en estos términos y la motivación de la misma no puede estimarse suficiente 
toda vez que el motivo de denegación se limita a expresar que la finca procede por 
segregación de otra inscrita, junto con otras...
A la vista de ello, no puede mantenerse el defecto apuntado en primer lugar por el 
registrador en su nota de calificación.»
Quinto.  Con relación a que en la planimetría catastral no se aprecian con suficiente 
claridad las tapias o lindes de las parcelas, no entendemos tal manifestación por cuanto 
las parcelas catastrales tanto en el plano como en sus datos están perfectamente  e.
deslindadas como así resulta de la propia certificación catastral, en la que no se puede  w.
albergar  duda  acerca  del  perímetro  de  la  misma.  Las  parcelas  catastrales  están  827ww
pceerrtfieficctaacmióenn ctea tdaesftirnaild.as en cuanto a sus linderos como se puede deducir de la propia
oposLiac ióDnG dSeJ uFnP  ceonli nsdua nretes oplourc aióuns ednec i1a2 d ed em joujnoinoe ds,e d 2ic0h1o8 c, eennt rocu dyiore cctaivsoo  rsees uaenlvaeli zqau ela:  BOE-A-cable e
«Tales afirmaciones determinan que toda la argumentación de la registradora, en 
cuanto a la parcela 2.542 de la Zona Concentrada, se fundamenta en la presunta 
invasión de fincas colindantes, sin aportarse ningún principio de prueba que sirva de 
soporte a las oposiciones formuladas, pues como ya se ha afirmado no existe informe 
pericial que ponga de manifiesto la posible invasión alegada, limitándose a basar su 
oposición en la inexistencia de mojones;
[...]
Debe también ponerse de manifiesto que la alegación así formulada no aparece 
respaldada por un informe técnico o prueba documental que, sin ser por sí misma 
exigible, sirva de soporte a las alegaciones efectuadas».
Sexto.  Con  respecto  a  la  invasión  de  dominio  público  que  indica  la  nota  de 
calificación  únicamente  basa  su  duda  en  que  «podría  representar  una  invasión  de 
dominio público», es decir sin concretar, y sin aportar documentación técnica que así lo 
indique.
Sin embargo, el recurrente aporta informe de validación gráfica positivo que en 
ningún caso indica Invasión de dominio público, por lo que tal afirmación de la nota de 
calificación carece de base.
Por tanto, no hay razón para pensar que la finca invade dominio público únicamente 
porque la vía pública tiene una medición distinta en el Registro y en el Catastro, ya que 
eso no determina tal invasión.
En todo caso, la res de 16 de julio de 2018 aborda esta situación. Así en su 
fundamento 6:
...En efecto, dispone el párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la ley 
Hipotecaria que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la 
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el 
dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la  Administración  titular  del 
inmueble afectado».
Sin embargo, esta previsión de notificación una vez denegada la inscripción se 
refiere al supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las 
dudas existentes al respecto. Tal circunstancia no concurre en el caso que nos ocupa, en 
el que la mera manifestación de las dudas en la calificación no se ve refrendada con un 
pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada en el curso de dicho 
procedimiento.
En el mismo sentido la resolución de 28 de noviembre de 2019:
«6.  Lo mismo cabe decir en cuanto al dominio público colindante no inscrito. Así se 
ha pronunciado este Centro Directivo, afirmando que en caso de dudas de invasión del 
dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble 
afectado  a  efectos  de  valorar  si  efectivamente  se  produce  dicha  invasión,  y  tal 
intervención  sólo  puede  producirse  durante  la  tramitación  del  expediente 
correspondiente.
Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de octubre 
de 2018), el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública no 
puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración y los 
titulares  de  fincas  colindantes  hayan  tenido  la  oportunidad  de  pronunciarse  en  el 
expediente correspondiente. s
En efecto, dispone el párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley  oe.
dHifninoimpcmoauit,nee ibscolia e rl paiaaú f ebmqcluiitcsaeomd ,« oae»c lic. rRocuienngcsiisdtatirenarcdaioa re  ndq eutneoe dgsoae roráá   placa oritnmes uccnroiipcnca idoóatnr a da eb  allaas  eiAd gedrnmátfiifniciciasat crianiócsnicó rgnitr aát fitoicu alca ord ned  eelall    2020-12827n https://www.
Sin embargo, esta previsión de notificación una vez denegada la inscripción se
refiere  al  supuesto  en  que,  tras  la  realización  de  las  actuaciones  previstas  en  el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no 
se hayan disipado las dudas existentes al respecto. Tal circunstancia no concurre en el 
caso que nos ocupa, en el que la mera manifestación de indicios o sospechas en la 
calificación no se ve refrendada con un pronunciamiento de la administración que pueda 
verse afectada en el curso de dicho expediente.»
Pero además, y a efectos informativos se hace constar que el recurrente ha obtenido 
licencia de segregación firmada digitalmente el 5 de junio de 2020, con Cód. validación: 
(…) (Verificación: https:// manzanareselreal.sedelectronica.es/) de la que resulta que La 
Finca  Registral  se  identifica  con  la  Finca  Catastral  por  parte  del  Ayuntamiento  de 
Manzanares el Real, y en la que el propio técnico del citado Ayuntamiento manifiesta:
«Visto el informe Favorable emitido por el Arquitecto Municipal, con fecha B de mayo 
de 2020, que determina lo siguiente:
[...]
Se  solicita  una  segregación  de  una  finca  urbana  que,  según  nota  simple 
tiene 3232.00 m², pero, tanto catastralmente como en el topográfico aportado, la finca 
cuenta con 3813.00 m², superficie que es la que se utiliza para realizar la segregación.
Este técnico entiende que se debería registrar esa superficie previo a la concesión de 
la segregación, ya que con posterioridad a su concesión se solicitará construir, y en los 
proyectos constará la superficie de la segregación que pueden tener incongruencias con 
las notas simples que se soliciten al promotor en su día.»
Por tanto y en todo caso, queda desvirtuada la posibilidad de invasión de dominio 
público municipal.
Séptimo.  La iniciación del procedimiento del art. 199 LH entiende el recurrente que 
en el presente caso es de carácter obligatorio, a la vista de las dudas expresadas por la 
registradora.
En tal sentido la citada Resolución de 28 de noviembre de 2019, para un caso de 
agrupación, entiendo que en caso de existir dudas cabe por parte del Registro de oficio, 
la tramitación del expediente del artículo 199 LH:
«5.  Esta Dirección General ha señalado que estas dudas en la identidad de la finca 
pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, como sucede en 
el caso que nos ocupa, evitando así dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resoluciones 
de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 o 9 de junio de 2017). No obstante, estas dudas 
impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse 
en los trámites del mismo expediente; en particular, a la vista de la intervención de los 
colindantes o administración pública como eventuales perjudicados por la inscripción de 
la representación gráfica en cuestión, de manera que el registrador pueda tomar en 
consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de identidad.
En  el  caso  de  este  recurso,  el  registrador  expone  fundadamente  una  serie  de 
circunstancias que pueden motivar dudas de identidad, según ha quedado expuesto en 
los hechos y se reseña en el fundamento primero de esta resolución. Sin embargo, del 
análisis de tales circunstancias resulta que el recurso debe estimarse en cuanto a la 
posibilidad de tramitar el expediente.
En efecto, en primer lugar, la magnitud de la diferencia de superficie no puede 
impedir la tramitación del expediente salvo que concurra una desproporción tal que 
impida identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica 
(cfr., entre otras, Resoluciones de 1 de agosto de 2018 o 17 de octubre de 2019), lo cual  s
no sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este  oe.
pseronct[Eie.d.nd.o] e.tre rlace fri nyc aú ldtiem ou nlau goapr,e rparcoiócne ddee  resecogrrdeagra cqióune,,  eenn  dcivuearnstaos  ar elsao lcuicrciounnessta ndcei ae sdtee   2020-12827n https://www.
Centro Directivo que invoca el recurrente (cfr.«Vistos»), ya se afirmó que «aun constando
ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización  administrativa
concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción 
de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y 
cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley 
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una 
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria 
para la que se concedió la licencia».
Además,  las  dudas  de  que  la  representación  gráfica  de  una  finca  invada  otra 
colindante de la cual procede por segregación, al no constar inscrita la representación 
gráfica de ésta, carecen de la precisión y exactitud necesaria como para descartar «ab 
initio» la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
siendo necesaria la intervención del titular colindante, tal y como alega el recurrente, 
para determinar si efectivamente existe perjuicio al mismo.»
En el mismo sentido la reciente resolución de 15 de enero de 2020 DGSJFP.
Por último, es reiterada la doctrina de la DGSJFP en múltiples resoluciones que las 
dudas fundadas del registrador han de estar motivadas y fundadas en criterios objetivos 
y razonados».
IV
La  registradora  de  la  propiedad  de  Colmenar  Viejo  número  2,  emitió  informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  199,  200,  201  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  y  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  17  de 
noviembre de 2015, 8 de junio de 2016, 3 de octubre de 2016, 9 de junio de 2017, 16 de 
mayo de 2018, 31 de julio de 2018, 22 de octubre de 2018, 28 de noviembre de 2018, 14 
de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 17 de junio de 2019, 4 de diciembre de 2019 y 
resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de 
febrero de 2020, 19 de febrero de 2020, 20 de marzo de 2020 y 15 de junio de 2020.
1.  Solicitada en instancia privada la tramitación del procedimiento previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de una representación gráfica 
catastral, la registradora suspende la operación solicitada sin iniciar dicho expediente 
oponiendo dudas de identidad, resumidamente, por los siguientes motivos:
– Por existir un cambio en la numeración de la calle no acreditado.
– Por considerar que la diferencia de superficie es excesiva.
– Por existir una posible invasión de dominio público.
– Por estar delimitados con precisión los linderos en el Registro.
2.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en su apartado b) la posibilidad de 
incorporar  a  la  inscripción,  como  operación  específica,  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si 
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. 
La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia 
que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida  s
será  la  resultante  de  dicha  representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que  e.
previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la  w.
Ley Hipotecaria). 827ww
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ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la 
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la misma 
disposición se regula el procedimiento para la incorporación de la representación gráfica 
que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
Debe recordarse, además, que esta Dirección General ha señalado en Resoluciones 
de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 (entre otras) que estas dudas 
en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del 
procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.
4.  Procede,  por  tanto,  analizar  si  los  motivos  esgrimidos  por  la  registradora 
justifican la negativa a tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. s
En primer lugar, la circunstancia de existir un cambio en la numeración de la calle no  oe.
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catastral  el  código  alfanumérico  identificador  que  permite  situar  el  inmueble
inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, por lo que ninguna duda puede 
albergarse sobre este extremo.
En segundo lugar, en cuanto a la magnitud de la diferencia de superficie, esta 
Dirección General ha señalado (desde la resolución de 17 de noviembre de 2015 que es 
reiterada en numerosas posteriores como las de 22 de octubre de 2018, 8, 19, 27 y 28 
de noviembre de 2018), que «el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  es  aplicable  incluso  cuando  la  magnitud  de  la  rectificación  superficial 
excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de 
linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción 
cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y 
garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación 
sobre su ámbito de aplicación». Por tanto, la calificación no puede mantenerse en lo 
relativo  a  la  improcedencia  de  la  tramitación  por  considerar  excesiva  la  diferencia 
superficial.
Respecto a las dudas de invasión de dominio público, es reiterada y consolidada la 
doctrina de esta Dirección General en el sentido de que, en caso de dudas de invasión 
del dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del 
inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal 
intervención  sólo  puede  producirse  durante  la  tramitación  del  procedimiento 
correspondiente.
El mero indicio o sospecha del registrador acerca de la afectación al dominio público 
no puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración y los 
titulares  de  fincas  colindantes  hayan  tenido  la  oportunidad  de  pronunciarse  en  el 
procedimiento correspondiente. Más aún cuando la representación gráfica que pretende 
inscribirse respeta este dominio público según resulta representado en una cartografía 
oficial como es la Catastral que goza de presunción de veracidad (cfr. artículo 3.3 Ley del 
Catastro).
En efecto, dispone el párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la 
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el 
dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la  Administración  titular  del 
inmueble afectado».
Sin embargo, esta previsión de notificación una vez denegada la inscripción se 
refiere al supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las 
dudas existentes al respecto. Tal circunstancia no concurre en el caso que nos ocupa, en 
el  que  la  mera  manifestación  de  indicios  o  sospechas  en  la  calificación  no  se  ve 
refrendada con un pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada en el 
curso de dicho procedimiento.
Por tanto, tal y como se ha indicado, será una vez tramitado el procedimiento 
cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que 
a juicio del registrador constituye dominio público  que pudiera resultar perjudicado, 
pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.
Y sin que proceda tomar en consideración los documentos no aportados al tiempo de 
emitirse la calificación, ya que es doctrina reiterada de esta Dirección General, de 
conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  debe 
prescindirse para la resolución del recurso de los documentos aportados con el escrito 
de su interposición pero que no tuvo a la vista el registrador en el momento de calificar,  s
quedando a salvo la posibilidad de su presentación en el Registro para que pueda el  oe.
registrador, una vez examinados, emitir una nueva calificación. w.
Finalmente, en lo que se refiere a la delimitación precisa de los linderos según la  827ww
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la finca con sus consiguientes efectos legitimadores y, por otra, que la discrepancia más 
relevante  entre  tales  mediciones  y  la  representación  gráfica  catastral  aportada  se 
observa precisamente en el lindero correspondiente a la Administración Pública (calle), 
por lo que será necesaria su intervención en el procedimiento para despejar las dudas de 
invasión en los términos ya indicados.
5.  Por todo lo expuesto, debe entenderse que lo procedente es iniciar la tramitación 
del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no se aprecian de 
dudas de identidad sobre la representación gráfica cuya inscripción se solicita, relativas a 
que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica 
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de 
modificación  de  entidad  hipotecaria,  en  los  términos  señalados  en  los  anteriores 
fundamentos. Y sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe 
en el procedimiento.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.