BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 42 Jueves 18 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 18861
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2512 Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la 
inscripción de una certificación del Ayuntamiento por la que se resuelve un 
contrato de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña María del Rosario Sevillano Calero, alcaldesa-
presidenta  del  Excmo.  Ayuntamiento  de  San  Clemente,  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la Propiedad de San Clemente, doña Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos, 
por la que se suspende la inscripción de una certificación del Ayuntamiento por la que se 
resuelve un contrato de compraventa.
Hechos
I
Mediante un acuerdo adoptado por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de 
San Clemente (Cuenca), de fecha 11 de septiembre de 2020, (en ejercicio de las 
atribuciones delegadas por el Pleno de la Corporación en virtud de acuerdo adoptado en 
sesión celebrada el 8 de julio de 2020) se procede a «declarar resuelto el contrato de 
compraventa»  formalizado  en  escritura  pública  autorizada  por  el  Notario  de  San 
Clemente, Don Guillermo Luis Villamón Blanco, de fecha 30 de marzo de 2011, entre el 
Ayuntamiento de San Clemente y la entidad mercantil Centro de Reciclaje San Clemente 
SL, relativo a la finca registral 25.418 y por un precio de 411.622 euros; siendo la causa 
de la resolución del contrato de compraventa el incumplimiento por la parte compradora 
de lo contenido en el pliego de condiciones relativo a la «obligación de construir la 
edificación en que se vaya a desarrollar la actividad comercial y esté en funcionamiento 
en el plazo de veinticuatro meses a contar desde la finalización de la urbanización de la 
segunda fase del Polígono Industrial San José». En el citado pliego se establece que 
revertirá «al patrimonio municipal la parcela con todas sus pertenencias y accesiones, 
recobrando, por tanto, el Excmo. Ayuntamiento de San Clemente el pleno dominio de la 
finca vendida sin derecho de indemnización alguna por parte de la mercantil compradora, 
y por otra, reteniendo el Municipio la totalidad del precio de venta en concepto de 
penalización por incumplimiento, indemnización de daños y perjuicios y compensación 
por el tiempo de utilización de la parcela, no pudiendo la sociedad compradora reclamar 
devolución del precio ni cantidad alguna». Como consecuencia, se motiva la resolución 
acordada en la reversión del pleno dominio al patrimonio municipal de la parcela, «sin 
derecho a indemnización alguna por parte de la mercantil compradora» y «reteniendo el 
Municipio  la  totalidad  del  precio  de  venta  en  concepto  de  penalización  por  el 
incumplimiento, indemnización de daños y perjuicios y compensación por el tiempo de 
utilización de la parcela».
En la certificación del acuerdo citado, se hace constar que se comunicó la resolución 
al Centro de Reciclaje San Clemente SL y se le concedió un plazo de quince días para la  e.
realización de cuantas alegaciones estimara oportunas; en ese plazo, la citada entidad  w.b
realizó una serie de alegaciones en el referido plazo de audiencia; desestimadas las  12ww
eanletgidaacdio Cneesn treof edcetu Radeacsic, lasjee  Sreasno lCvilóe meel nctoen StrLa,t oe ld eej ecrocimcipor advee lnat ac,o yn dsicei ócno rmeusonliucato raia  lay 
eanlg ucnoan sae cfuaevonrc iad ela l are evnetrisdiaódn  dcoeml inpmraudeobrale,  ayl  rAeyteunniteanmdioe netol ,A syiunn dtaemreicehnoto a  lain dtoetmalnidizaadc idóenl 
precio de venta en concepto de indemnización de daños y perjuicios y compensación por
el tiempo de utilización de la parcela, no pudiendo la sociedad compradora reclamar 
devolución del precio ni cantidad alguna.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de San Clemente 
(Cuenca) el día 15 de septiembre de 2020, y fue objeto de calificación negativa de 5 de 
octubre de 2020, que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos:
Previa  calificación  del  documento  presentado,  y  una  vez  examinados  los 
antecedentes del Registro, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y 19 bis 
LH, he resuelto suspender la operación registral solicitada con arreglo a los siguientes 
Hechos y Fundamentos de Derecho:
Se presenta en este Registro bajo el asiento 39 del Diario 54 Certificado acuerdo 
ejercicio de acción resolutoria del contrato de compraventa de bien patrimonial "manzana 
H" expedido por el secretario del Ayuntamiento de San Clemente, Don F. J. M. G. de 
fecha 11 de septiembre de 2020.
No  resulta  acreditada  la  liquidación  referente  al  Impuesto  de  Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Fundamentos de Derecho:
Art. 18 LH: "Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del 
Registro".
El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: "Ninguna inscripción se hará en el 
Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos 
establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que 
se pretenda inscribir".
Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre registral, el artículo 255, párrafo 
primero, de la misma Ley establece: "No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá 
extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto, 
más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se 
devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto".
Señala la Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2012 que "El artículo 255 dispone 
que en estos supuestos se suspenderá la calificación y la inscripción, lo que comporta 
que este precepto va más allá que el artículo 254 al recalcar que no sólo se paralizará la 
inscripción sino también la propia actividad de calificación, y es por este motivo por el 
juzgador a que alude a la distinción entre calificación parcial o formal y calificación de 
fondo, que queda subordinada a la justificación de la liquidación de los impuestos".
Y añade "Se excluye, por tanto, el acceso al Registro de la Propiedad, y se impone al 
registrador  el  deber  de  comprobar,  para  la  admisión  del  documento,  el  previo 
cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o 
contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente, antes de que se 
verifique el pago, el asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la  e
inscripción,  con  devolución  del  título  presentado,  a  fin  de  satisfacer  el  impuesto  bo
correspondiente. Lo anterior enlaza también con las normas relativas al plazo máximo  12ww
pparerase nctaalcifiiócna,r  seeg úinns cerl ibairrt íc(uqluoi n1c8e- 2 ddíaes  lac oLnetya dHoips otdeecasdriea ) lya  alf epclhaaz o ddeel  vaigseiennctioa  ddeel 
daesi epnrótorr odgea p dreesl emnitsamcioó,n q (u6e0  sdeía psr,o edxu caert ídceu lfoo r1m7a-2 a dueto lma áLteicya ,H eipnotrtee coatrrioas)  syu lpau peosstoibsi lisdia edl 
título se hubiera retirado antes de la inscripción (por ejemplo para pago de impuestos) o
tuviera defectos subsanables, en cuyo caso, el artículo 18-2 de la Ley Hipotecaria 
dispone que una vez reintegrado el título, el plazo de quince días se computará desde la 
devolución del mismo, y la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada 
hasta  la  terminación  del  plazo  de  calificación  y  despacho,  por  lo  que  bien  puede 
entenderse que si el plazo es para "calificar e inscribir», la calificación (de fondo, según 
la diferenciación a que se refiere la sentencia de instancia) se efectuará, ahora sí, de 
forma global y unitaria, dentro de ese plazo máximo, sin que pueda anticiparse esa 
exigencia al momento previo, de calificación formal del título de conformidad con los 
articulas 254 y 255 de la Ley Hipotecaria que deberá conducir a la «suspensión de la 
calificación y de la inscripción" a que se refiere el artículo 255 de la Ley Hipotecaria".
RDGSJFP 16 de enero de 2019. - "2. Son numerosas las ocasiones en las que este 
Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los "Vistos") ha analizado el alcance del 
denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, 
tanto en relación con los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos 
Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto 
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. El artículo 254.1 de 
la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  "ninguna  inscripción  se  hará  en  el  Registro  de  la 
Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que 
se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda 
inscribir". Respecto de este cierre registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma 
Ley establece que "no obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el 
asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; más, en tal caso 
se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el 
título  al  que  lo  haya  presentado,  a  fin  de  que  se  satisfaga  dicho  impuesto".  En 
consecuencia, la falta de acreditación de la liquidación del impuesto referido supone el 
cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la 
suspensión de la calificación del documento. 3. Según la doctrina reiterada por este 
Centro Directivo, el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se 
solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeta o 
no a impuestos, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el 
plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos 
tributos;  no  obstante,  será  suficiente  bien  para  acceder,  en  caso  afirmativo,  a  la 
inscripción sin necesidad de que la Administración fiscal ratifique la no sujeción, bien 
para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, 
exención,  prescripción  o  incluso  la  no  sujeción  respecto  del  impuesto  que  aquel 
consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, 
puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación 
injustificada  de  los  trámites  pertinentes  para  el  adecuado  desenvolvimiento  de  la 
actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de 
especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de 
diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al 
impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de 
las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal - como ocurre en la 
aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad 
Social, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos 
actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar 
inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de 
facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) queda fuera del ámbito de la competencia  s
reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador  oe.
aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, debe tenerse en  w.
cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago,  12ww
eexne necsitóen , cparseos,c riapuctioónnó om nicoo ssu- jelcoisó nq, uhea brpáond rdáen s emr alonsif eósrgtaarnsoes  stroibbureta rieolslo c oaml preetceibnitre sl a-
pcoromnuunnicciaacrsióen,  a imnop ueexissttair  rpaozor nelesy ,s uspienr ioqruees  pacorarr eelslop o(pnodra  ejae mepslota,  cfDr. iarertcícciuólno  11G8e ndeer laal   BOE-A-cable e
Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de 
un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida".
En  consecuencia,  la  falta  de  acreditación  de  la  liquidación  de  los  impuestos 
correspondientes supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del 
asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento.
No  obstante,  lo  anterior,  acreditada  en  la  forma  indicada  la  liquidación  fiscal 
correspondiente;
(…) Hechos.
Previa  calificación  del  documento  presentado,  y  una  vez  examinados  los 
antecedentes del Registro, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y 19 bis 
LH,  he  resuelto  SUSPENDER  la  operación  registral  solicitada  con  arreglo  a  los 
siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho.
Se presenta en este Registro bajo el asiento 39 del Diario 54 Certificado acuerdo 
ejercicio de acción resolutoria del contrato de compraventa de bien patrimonial" manzana 
H" expedido por el secretario del Ayuntamiento de San Clemente, Don F. J. M. G. de 
fecha 11 de septiembre de 2020.
Se presenta en este Registro Certificación relativa al acuerdo adoptado por la Junta 
de Gobierno Local de fecha 11 de septiembre de 2020, en ejercicio de las atribuciones 
delegadas por el Pleno de la Corporación en virtud de acuerdo de adoptado en sesión 
celebrada el 8 de julio de 2020; relativo a "declarar resuelto el contrato de compraventa" 
formalizado en ESCRITURA PÚBLICA autorizada por el Notario de San Clemente, Don 
Guillermo - Luis Villamón Blanco el 30 de marzo de 2011, protocolo 599; entre el Excmo. 
Ayuntamiento de San Clemente y la entidad mercantil Centro de Reciclaje San Clemente 
SL teniendo por objeto bien inmueble patrimonial situado en la " zona o manzana H" de 
la  segunda  fase  de  polígono  industrial  denominado  "Polígono  San  José"  de  San 
Clemente,  finca  registral  25.418;  siendo  la  causa  de  la  resolución  del  contrato  de 
compraventa el incumplimiento por la parte compradora de "las cláusulas cuatro y diez 
del pliego de condiciones económico administrativas incorporada a la escritura pública 
(obligación de construir la edificación en que se vaya a desarrollar la actividad comercial 
y esté en funcionamiento en el plazo de veinticuatro meses a contar desde la finalización 
de la urbanización de la segunda fase del Polígono Industrial "San José)".
Señalando el punto 2° del acuerdo que revertirá "al patrimonio municipal la parcela 
con todas sus pertenencias y accesiones, recobrando, por tanto, el Excmo. Ayuntamiento 
de San Clemente el pleno dominio de la finca vendida sin derecho de indemnización 
alguna por parte de la mercantil compradora, y por otra, reteniendo el Municipio la 
totalidad  del  precio  de  venta  en  concepto  de  penalización  por  incumplimiento, 
indemnización de daños y perjuicios y compensación por el tiempo de utilización de la 
parcela, no pudiendo la sociedad compradora reclamar devolución del precio ni cantidad 
alguna".
A la vista de los libros registrales, la finca 25.418 sita en el término municipal de San 
Clemente figura inscrita a favor de la entidad Centro de Reciclajes San Clemente SL en 
virtud de escritura pública, autorizada por el Notario de San Clemente el 30 de marzo 
de  2011,  protocolo  599;  gravada  con  prohibición  de  disponer,  y  dos  condiciones 
resolutorias una por falta de pago de precio y la otra dispone "la compraventa se 
resolverá si en el plazo de 24 meses la parte compradora no ha construido la edificación 
referida en el pliego de condiciones incorporado mediante testimonio a esta escritura".
A la vista de la documentación presentada y los datos obrantes en este registro,  e
resulta  necesario  requerimiento  notarial  o  judicial  de  resolución  del  contrato  de  bo
compraventa; consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora y la  12ww
p5r9e rshe nyt adcoicótnri ndae dl etí tlual od ipreúcbcliicóon  dgee nceormalp drea vseengtuar, iddaed c jounrífdoircma idy afed  pcúobnl iecal .artículo 1554 cc;
I.–A.  Atendiendo a la normativa existente y a la doctrina de la Dirección General
procede distinguir entre "actos de la Administración" y "actos administrativos" siendo
estos últimos actos en que la Administración actúa en virtud de su "imperium" o en el 
ejercicio de una potestad que solo ostentaría como persona jurídica-pública, mientras 
que en los primeros la Administración actúa como persona jurídico privada actuando en 
relaciones de puro derecho privado; como ocurre en los casos en que la Administración 
contiende con los particulares sobre cuestiones de propiedad en relación con bienes 
patrimoniales- privados, a menos que la Administración actúe al amparo de la legislación 
sobre  expropiación  forzosa  (o  sobre  la  base  de  potestades  administrativas  que 
inexcusablemente han de venir atribuidas por norma con rango legal), podemos señalar 
al efecto resolución 26 de marzo de 2008; 20 de abril de 2011; 11 de julio de 2014 o 21 
de junio de 2016.
En  conexión  con  ello  cabe  destacar  entre  otras  las  resoluciones  27  de  marzo 
de 1999; 9 y 11 de julio de 2014; 17 de abril de 2015; 22 de abril de 2016; 8 de 
noviembre de 2018; 6 y 13 de febrero de 2019 o 21 de junio de 2019 que destacan la 
diferencia en el ámbito de los contratos privados de los entes públicos entre "fase de 
preparación y adjudicación del contrato" regida por normativa especial y "cuya eventual 
infracción corresponde revisar a la jurisdicción contencioso-administrativa" y la fase 
relativa a "los efectos y extinción del contrato" sujeta a las normas del Derecho Privado y 
"cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria"; destacando la citada 
resolución  de  8  de  noviembre  de  2018  que  tal  criterio  está  hoy  consagrado 
normativamente en el art. 26.2 Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, que si bien 
somete los efectos y extinción de los contratos privados al régimen propio del Derecho 
privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos se regirá por 
la citada Ley.
Coincide con la expuesto el Dictamen emitido por el Consejo Consultivo de Castilla 
Mancha n.º 74/2020 de fecha 26 de febrero de 2020 mencionado en la Certificación que 
se presenta en este Registro y en el que se transcribe su conclusión "los contratos como 
el examinado tenían siempre la condición de contratos privados… quedando excluidos 
del ámbito de aplicación de la legislación de contrato de las Administraciones Públicas y 
sujetos a las normas de derecho privado relativas a sus efectos y extinción, sin disponer 
la  Administración  adjudicataria  de  la  prerrogativa  de  resolución  enunciada  en  el 
artículo 194 de dicha ley" (Ley 30/2007, de 30 de octubre, ley que el Dictamen citado 
entiende aplicable al presente supuesto).
I.–B.  Sentado  lo  anterior  y  atendiendo  a  los  artículos  1554  CC;  59  RH; 
jurisprudencia del TS (STS 21 de septiembre de 1993; 20 de febrero y 16 de marzo 
de 1995, entre otras) y doctrina reiteradísima de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública (así resolución de 25 de enero de 2012; 16 de octubre de 2014; 5 
de septiembre de 2016; 16 de enero de 2019 o 10 de junio de 2020) a los efectos de la 
reinscripción derivada del ejercicio de condición resolutoria inscrita resulta necesario:
a)  De conformidad con artículo 59 RH la aportación del título de transmisión.
b)  Acreditación  del  requerimiento  notarial  o  judicial  resolutorio  realizado  al 
comprador; en la que el transmitente manifieste su voluntad de dar por resuelta la 
trasmisión; "siempre que por parte de aquél no se manifieste oposición por el hecho de 
faltar algún requisito para la resolución, pues, de formularse, deberá el transmitente 
acreditar en el correspondiente procedimiento judicial que se dan todos los presupuestos 
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave que frustre el fin del 
negocio  por  el  comportamiento  del  adquirente,  sin  que  exista  causa  razonada  que 
justifique tal conducta", por lo que "Si el adquirente se opusiese a la resolución, no cabe 
ésta por la vía extrajudicial". La exigencia de que para que proceda la reinscripción a  e.
favor del vendedor es preciso que no haya oposición del requerido es reiterada por  w.b
resolución de 8 de mayo de 2003; 16 de octubre de 2014; 16 de enero de 2019 o 10 de  12ww
jturinbiuon adlee s 2d0e2 j0u sdtiecciala prauneddoe ne psrtoansu ndcoisa rsúelt iamcaesr caq udee,  lodse  pfroersmuupluaersseto so pdoes liac iróens,o lsuoclioó nl.os
califEicna  rdeela 'c'pióienz aa  clala vneo tdifeicnatcroió dne al lm ceocmapnrisamdoor  rleas orelustoolruioc,i óanl  cduem 1p0li rd uen aju ldioo bdlee  f2u0n1c3ió nla: 
sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del vendedor de optar por la
resolución,  ante  el  incumplimiento  de  sus  obligaciones  por  parte  del  comprador  o 
cesionario; pero al mismo tiempo es un mecanismo de defensa para éste, pues le 
permite oponerse a la resolución".
Señalando la resolución de 17 de mayo de 2013 sobre la reinscripción a favor 
vendedor  que  "No  cabe  si  no  existe  allanamiento  del  permutante  requerido  de 
resolución",  entendiendo  por  allanamiento  la  aceptación  incondicional  de  las 
pretensiones del requirente.
c)  Debe acreditarse la consignación de las cantidades que hubiese percibido el 
transmitente como consecuencia de la transmisión, aunque en el contrato de transmisión 
se hubiese pactado cláusula penal, no cabe detracción alguna de la cantidad que deba 
ser consignada. En este punto procede destacar las resoluciones de 10 de octubre 
de 2018 y 16 de enero de 2019, entre otras, en las que señalan que "la consignación es 
inexcusable en todo supuesto de resolución, sea convencional o judicial, y que lo es no 
solo cuando hay titulares de cargas posteriores (cuyo derecho pasa de la finca a la 
cantidad consignada), sino también cuando no los hay, pues la consignación tutela no 
solo los intereses de aquéllos, sino también los del comprador y en general los de 
cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre la cantidad consignada" razonando 
que el art. 175.6 RH la exige en forma incondicionada y añade que ha de entenderse sin 
perjuicio de las deducciones que eventualmente pueda acordar el juez (por ej., por haber 
sido pactadas en la compraventa a modo de cláusula penal, por compensación por el 
disfrute de la cosa por el comprador en el tiempo que media entre la compra y la 
rescisión, o por cualquier otro concepto que resulte legalmente procedente).
Es reiterada la doctrina (resoluciones 28 de marzo de 2000; 6 de julio de 2012; 28 de 
noviembre de 2017 o 16 de enero de 2019) que, en casos en que no exista oposición del 
comprador a la resolución, ni terceros posteriores, cabe la reinscripción de la finca a 
favor del vendedor como consecuencia del ejercicio por éste de su facultad resolutoria 
inscrita. Ahora bien, para ello es imprescindible que acredite haber consignado las 
cantidades que hubiese percibido como consecuencia de la transmisión. No obsta a ello 
la cláusula penal que se hubiese pactado, e inscrito; pues, aparte de estar sujeta a la 
moderación judicial del art. 1154 CC, su acceso al Registro no tiene más finalidad que la 
de advertir a posibles terceros (titulares de derechos posteriores) del efecto subrogatorio 
que sobre el precio a devolver puedan tener sus derechos, llamados como están éstos a 
extinguirse en caso de producirse la resolución de la venta.
II.  No obstante, el defecto anterior no resulta la firmeza del acuerdo de resolución 
del contrato de compraventa adoptado.
Señala la doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de que, la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar 
cualquier asiento en el Registro que implique una mutación jurídico real inmobiliaria, 
siempre que el acto o resolución cuya inscripción se pretenda haya agotado la vía 
administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya ante los 
tribunales contencioso-administrativos ya ante los tribunales ordinarios. En definitiva, con 
carácter de regla general el acto debe poner fin a la vía administrativa y además es 
necesaria, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable posibilidad de 
anotación  preventiva  de  la  demanda  del  recurso  contencioso-administrativo  quedan 
garantizados los derechos de los titulares registrales. Así, entre otras, las Resoluciones 
de 14 de octubre de 1996, 29 de enero de 2009, 12 de febrero de 2014, 24 de marzo 
de 2015 y 8 de febrero de 2016.
Fundamentos de Derecho. bo
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contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del
Registro".
Art. 98 RH: "El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la 
Ley como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según 
las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de 
dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo 
modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de 
las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, 
bajo pena de nulidad".
Art 99 RH; "La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en 
todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de 
expediente  o  procedimiento  seguido,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de 
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro".
Art 1504 CC.–"En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado 
que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la 
resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, 
ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, 
el Juez no podrá concederle nuevo término".
Art 1154 CC.–"El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación 
principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".
Art 59 RH. "Si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiere 
estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno 
derecho la resolución del contrato, será necesario para verificar la nueva inscripción a 
favor del vendedor o de su causahabiente que se haga constar la notificación judicial o 
notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe 
el título de vendedor".
Art 82 LH. "Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura 
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso 
de  casación,  o  por  otra  escritura  o  documento  auténtico,  en  el  cual  preste  su 
consentimiento  para  la  cancelación  la  persona  a  cuy  o  favor  se  hubiere  hecho  la 
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos".
Art  175.6  RH.  "Las  inscripciones  de  venta  de  bienes  sujetos  a  condiciones 
rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o 
nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y 
que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes 
o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de 
ser devuelto".
RDGSJFP 27 de marzo de 1999; 28 de marzo de 2000; 8 de mayo de 2003; 26 de 
marzo de 2008; 20 de abril ele2011; 25 de enero ele 2012; 17 de mayo de 2013; 9 y 11 
de julio y 16 de octubre de 2014; 17 de abril de 2015; 22 ele abril y 21 de junio de 2016; 
28 de noviembre de 2017; 8 de noviembre de 2018; 16 de enero de 2019; 6 y 13 de 
febrero de 2019 o 21 de junio de 2019 o 10 de junio de 2020.
RDGSJFP 26 de marzo de 2008. "Como señalara la Resolución de 13 de diciembre 
de 2002, siguiendo al Tribunal Supremo (cfr. sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos 
de  competencia  atribuible  a  la  jurisdicción  civil  y  a  la  jurisdicción  contencioso-
administrativa deben distinguirse los llamados "actos de la administración" de los "actos 
administrativos"  pues,  sentado  que  sólo  éstos  últimos  son  susceptibles  de  la  vía 
administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al  s
requisito de emanar de la Administración Pública, como consecuencia de una actuación  oe.
de ésta con facultad de "imperium" o en el ejercicio de una potestad que sólo ostentaría  w.
como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada, pues cuando la  12ww
Asodbmrein isutnra cbióienn  coornigtiiennadriea mceonnt ee l ppriavratidcou,l ars ins obbraes ec ueens tioenl eesj earctricibiou tivdaes  fdaecu pltarodpeise dadde 
ceoxnptreonpiidaoci ódne  floar zporsoap,i edy adco yn cdreetmamáse ndteer,e cehno sre rlaecailóens , cdoenb elraá  tsiteurla rreidsaude,l toa dpqouri seicl ióJnu ezy   BOE-A-cable e
ordinario, como consecuencia del principio secular básico en Derecho Administrativo de 
atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia 
sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que 
inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, de tal 
manera que, cuando –como en el presente caso– esa atribución no se produce, y la 
Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es la adquisición de 
bienes de tal índole, el control de esa situación administrativa debe quedar reservada a 
los Tribunales ordinarios".
RDGSJFP  21  de  junio  de  2019.–"La  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo 
caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de 
expediente  o  procedimiento  seguido,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de 
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del 
Reglamento  Hipotecario).  En  efecto,  cuando  el  ejercicio  de  las  potestades 
administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del 
Registro  de  la  Propiedad,  se  ha  de  sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación 
administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación 
en  los  términos  previstos  por  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  99  de  su 
Reglamento, habida cuenta de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a 
aquellos asientos (vid. Resoluciones citadas en los "Vistos"). Por ello entra dentro de la 
competencia del registrador valorar qué documento es el idóneo para procurar el acceso 
al Registro de la Propiedad de los actos y contratos susceptibles de inscripción, en este 
sentido el artículo 3 de la Ley Hipotecaria invocado por el recurrente, señala como tales 
a la escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o 
por el Gobierno o sus agentes, pero títulos no son intercambiables ni pueden ser 
utilizados de manera indistinta sino que deben ser los adecuados para cada supuesto 
concreto". Y añade en el apartado 4° en relación con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, 
de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico 
español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/ UE, 
de 26 de febrero de 2014 "El artículo 25.a) dice que tendrán carácter administrativo, 
siempre  que  se  celebren  por  una  Administración  Pública,  los  contratos  de  obra, 
concesión de obra, concesión de servicios, suministro y servicios, con las excepciones 
señaladas en el propio apartado y los contratos declarados así expresamente por una 
Ley, y aquellos otros de objeto distinto a los expresados en la letra anterior, pero que 
tengan naturaleza administrativa especial por estar vinculados al giro o tráfico especifico 
de la Administración contratante o por satisfacer de forma directa o inmediata una 
finalidad pública de la especifica competencia de aquélla. Los contratos administrativos 
se regirán, en cuanto a su preparación, adjudicación, efectos, modificación y extinción, 
por  esta  Ley  y  sus  disposiciones  de  desarrollo;  supletoriamente  se  aplicarán  las 
restantes normas de derecho administrativo y, en su defecto, las normas de derecho 
privado. No obstante, a los contratos administrativos especiales a que se refiere la letra 
b)  del  apartado  anterior  les  serán  de  aplicación,  en  primer  término,  sus  normas 
específicas".
RDG 27 de marzo de 1999.–"Para resolver el primero ha de acudirse a la doctrina, 
en la actualidad plenamente consolidada en materia de contratos de los entes públicos, 
del  llamado  acto  separable,  inicialmente  propugnada  en  sede  doctrinal,  acogida 
posteriormente  por  la  jurisprudencia  y  consolidada  hoy  día  a  nivel  normativo  (vid.  s
artículos 5.3 y 9 de la Ley 13/1995, de 18 de mayo, de Contratos de las Administraciones  oe.
Públicas –de aplicación supletoria a la contratación de los entes locales "ex" artículo 112  w.
de  la  Ley  de  Régimen  Local  a  reserva  de  la  normativa  autonómica  aplicable–  o  12ww
Aardtímcuinlois t2r.abt)iv dae).  laS eLgeúyn 2 9e/l1la9, 9e8n,  dloes 1 c3o dnetr ajutloios,  prerigvualdaodso rdae d elo sla  eJnutreissd picúcbiólinc oCso snete nhcaino sdoe-
qduisetidnagnu irs udjoesto ass ap elcatso sn:o Prmora su nd ela dDoe reel crheola tpivriov aad loo sy  ecfueycoto sc oyn eoxctimincieiónnto d eesl  ccoonmtrpaetote, nqcuiae   BOE-A-cable e
de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, 
la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la 
atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción 
corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa. Trasladada esa distinción 
al  ámbito  de  la  función  calificadora  de  los  Registradores  de  la  Propiedad  puede 
sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente contractual, queda sujeto a la 
regla  general  sobre  calificación  del  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  sin  ninguna 
distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan sólo los particulares; en tanto que 
el  segundo,  el  aspecto  netamente  administrativo  del  contrato,  tan  sólo  puede  ser 
calificado dentro de los más rigurosos límites que impone el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, lógica consecuencia de la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de 
que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la 
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas 
y  del  Procedimiento  Administrativo  Común).  El  citado  artículo  99  del  Reglamento 
Hipotecario  faculta  al  Registrador  para  calificar  en  relación  con  los  documentos 
administrativos, y lo mismo habrá que entender respecto de los actos administrativos, 
entre otros extremos, la competencia del órgano y los trámites e incidencias esenciales 
del procedimiento. Por tanto, si el Registrador entiende que determinada autorización o 
informe es uno de aquellos trámites o incidencias esenciales del procedimiento cuya falta 
vicia la formación de la voluntad contractual de una de las partes o la hace ineficaz, entra 
dentro de sus facultades el recabar que se le justifique tanto su existencia como la 
emanación del órgano competente y sin que ello pueda entenderse como una revisión de 
los trámites administrativos que alcance a su esencia y contenido, desde el momento en 
que no se extiende al procedimiento seguido para su producción o las razones del 
pronunciamiento, positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de 
sus facultades de calificación. Frente a esa exigencia cabe recurrir en vía gubernativa, 
cuestionando la condición de elemento esencial del procedimiento o el alcance jurídico 
de la omisión o contenido negativo de tales trámites, y sobre tales cuestiones habrá de 
resolverse, pero lo que no cabe es descalificar "a priori", como único argumento, la 
competencia registra! para extender a ellos el alcance de la función calificadora, y sin 
entrar en el fondo de la cuestión planteada alegar simplemente extralimitación en la 
función, por lo que ese fundamento del Auto no es admisible como base de la estimación 
del recurso y sin que con ello se resuelva sobre si efectivamente estaba o no justificada 
aquella exigencia pues tal cuestión ni la plantea el recurrente ni la resuelve el Auto, lo 
que veda su examen en esta fase del recurso de conformidad con lo dispuesto en el 
artículo 117 del Reglamento Hipotecario".
RDGSJFP 10 de junio de 2020. "la reiterada doctrina fijada por la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, la reinscripción en favor del vendedor, cuando es 
consecuencia  del  juego  de  la  condición  resolutoria  expresa  pactada  conforme  al 
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
Primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario). es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada, segundo: 
La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente. deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial  s
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave  oe.
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del  w.
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa  12ww
yc o3n0d udcet am (aSrzeon tdeen c1i9a9s 2d, e2l 2T drieb umnaarl zSou dpere 1m9o9 3d ey  2108  ddee  fdeibcrieermob yr e1 6d ed e1 9m9a1r,z 1o4 d ed e1 9fe9b5r)e; ryo, 
ote rccaejaro o: fEicli adlo eclu immepnotrote q pueer caibcrideod itqeu eh ahbaeyras ed ec osnesri gdneavduoe leton  aul na deqsutairbelencteim oi ecnotror ebsapnocnadraio,   BOE-A-cable e
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de "restituirse lo que hubiera 
percibido", en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que,  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica 
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir 
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada"
II.–RDGRN 2 y 4 octubre de 1996 y 8 de febrero de 2016 señalan que por "firmes en 
vía  administrativa"  hay  que  entender  aquellos  actos  que  ponen  fin  al  expediente 
administrativo, aun cuando sean susceptibles de revisión judicial, ya ante los tribunales 
de lo contencioso, ya ante los ordinarios.
RDGRN  22  junio  1989  y  14  octubre  1996  reseñan  que  la  firmeza  en  vía 
administrativa es suficiente para que los actos administrativos que implican una mutación 
jurídico- real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.
RDGRN  29  de  enero  de  2009.–"Como  ha  dicho  ya  este  Centro  Directivo  (vid. 
Resoluciones citadas en el "vistos" en particular la de 27 de Octubre de 2008), a efectos 
de  atribuir  la  competencia  a  la  jurisdicción  civil  o  a  la  jurisdicción  contencioso-
administrativa, deben seguirse la doctrina del Tribunal Supremo en su Sentencia de 10 
de junio de 1988, y distinguir los llamados "actos de la administración" de los "actos 
administrativos",  pues,  sentado  que  sólo  estos  últimos  son  susceptibles  de  la  vía 
administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al 
requisito  de  emanar  de  la  Administración  Pública,  la  misma  los  realiza  como 
consecuencia  de  una  actuación  con  facultad  de  "imperium"  o  en  ejercicio  de  una 
potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica 
privada. " Añadiendo en su apartado 9.º "La firmeza de la resolución administrativa sí 
que  es  un  requisito  esencial  para  practicar  cualquier  asiento  de  cancelación  en  el 
Registro. Así se deduce del claramente del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Firmeza 
que en nuestro caso debe predicarse del procedimiento en vía administrativa, de manera 
que  no  lo  impedirá  el  hecho  de  que  se  hubiera  interpuesto  recurso  contencioso 
administrativo. ".
La presente nota de calificación negativa lleva consigo la prórroga automática de la 
vigencia del asiento de presentación por un plazo de 60 días, contados desde la última 
notificación  a  que  se  refiere  el  art.323  LH.  Durante  la  vigencia  del  asiento  de 
presentación puede solicitarse anotación preventiva de suspensión de acuerdo con lo 
previsto en los artículos 42.9, 65 y 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación… (Oferta de recursos).»
III e.
No se solicitó calificación sustitutoria. 12ww
IV
El día 5 de noviembre de 2020, doña María del Rosario Sevillano Calero, alcaldesa-
presidenta  del  Excmo.  Ayuntamiento  de  San  Clemente,  interpuso  recurso  contra  la 
calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente:
«A)  No resultar acreditada la liquidación referente al Impuesto de Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sostiene la Sra. Registradora en su 
escrito de calificación que se suspende la operación registral solicitada al no resultar 
acreditada la liquidación referente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos 
Jurídicos Documentados con arreglo a lo indicado en la normativa hipotecaria, si bien, 
tratándose de un defecto subsanable, se ha procedido a practicar dicha liquidación en 
fecha 16 de octubre de 2.020, razón ésta por la se entiende debe decaer el motivo 
suspensivo.
B)  Exigencia  de  requerimiento  notarial  o  judicial  de  resolución  del  contrato  de 
compraventa; consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora y 
presentación del título público de compraventa de conformidad con los artículos 1554 del 
CC (si bien se entiende que se trata de un error material y que se refiere al artículo 1504 
de dicho Código), 59 del RH y doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe pública.
Sostiene la Sra. Registradora en su escrito de calificación que se suspende la 
operación  registral  solicitada  al  no  aportarse  requerimiento  notarial  o  judicial  de 
resolución del contrato de compraventa; consignación de las cantidades entregadas por 
la parte compradora y presentación del título público de compraventa de conformidad 
con los artículos 1554 del CC (si bien se entiende que se trata de un error material y que 
se refiere al artículo 1504 de dicho Código), 59 del RH y doctrina de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe pública.
B.1)   En cuanto a la exigencia de requerimiento notarial o judicial de resolución del 
contrato de compraventa, esta Secretaría entiende que, frente a dicha exigencia, podría 
oponerse  en  primer  lugar  la  inaplicabilidad  al  supuesto  que  nos  ocupa  de  los 
artículos 1504 del CC y 59 del RH toda vez que no nos encontramos ante un supuesto 
de falta de pago de precio (toda vez que el precio por la compra de la parcela ya ha 
resultado satisfecho), sino ante el incumplimiento de una condición resolutoria derivada 
de las previsiones contenidas en la normativa urbanística reguladora de los bienes 
integrantes de los patrimonios públicos de suelo (ostentando tal condición el inmueble 
objeto de enajenación), considerando aplicable por tanto al caso los artículo 1255 y 1506 
del CC para el supuesto que nos ocupa. En este sentido, se ha de recalcar que la 
cláusula resolutoria cuyo incumplimiento determina el dictado del Acuerdo resolutivo 
cuya inscripción se pretende se enmarca en el contenido de un pliego de condiciones 
económico administrativas aprobado en el seno de un procedimiento de licitación pública 
de suelo calificado como patrimonio público de suelo en la normativa urbanística vigente 
en el momento de la enajenación y, por lo tanto, siendo la preparación y adjudicación de 
los contratos privados una materia sujeta a la normativa sobre contratación pública con 
arreglo a lo dispuesto en la normativa contractual entonces vigente y resultando que el 
pliego rector de la licitación ostenta la condición de "lex contractus", a lo dispuesto en el 
mismo habrá de estarse en aras de garantizar los principios de legalidad, concurrencia, 
publicidad, igualdad y no discriminación, seguridad jurídica y transparencia. Atendiendo a 
lo anterior, toda vez que el pliego de condiciones rector de la licitación (incorporado a la  s
escritura de compraventa) estipula un concreto procedimiento a efectos de aplicar la  oe.
condición resolutoria prevista en el mismo y sus efectos (el cual incorpora de manera  w.
eedlxelopl  rpehrsaoabc reuádn idm teriáe emnstiottae, r nsdoee ,  marauezddóiieannn cédisaot  aap lo prino ttrae lnraet osq auidneod  epqfaeurnees csióeen  q hauale  v reeasrpipfliieccacatrdo oa), l e ssneu  lpaeu nestuisetsnotad qneuc qeiau cneióo ans    2021-2512n https://ww
ocupa la previsión contenida en los artículos 1504 del CC y 59 del RH no solamente no
se considera adecuada en términos de fundamentación jurídica (ya que no se trata de un
incumplimiento  derivado  del  pago  de  la  finca  –tal  y  como  ya  se  indicó–  sino  del 
incumplimiento de una condición subsumible en el artículo 1255 del CC derivada de la 
aplicación de la normativa urbanística vigente e incorporada expresamente al pliego 
rector de la licitación, a la escritura pública de compraventa y al propio Registro de la 
Propiedad), sino que ello implicaría una alteración de las condiciones rectoras de la 
licitación en detrimento de la Administración adjudicataria, teniendo en cuenta de manera 
especial que la condición resolutoria objeto de aplicación se establece a efectos de 
proteger el interés público subyacente a toda enajenación de bienes integrantes de los 
patrimonios públicos de suelo.
Por otra parte, se ha de señalar que acudir al requerimiento notarial o judicial como 
fórmula  para  exigir  del  comprador  el  cumplimiento  del  contrato  en  los  términos 
establecidos en el pliego de condiciones parece que resulte de difícil aplicación al caso 
que nos ocupa toda vez que, resultando la aplicación de la condición resolutoria del 
incumplimiento por parte del comprador del deber de construir y poner en funcionamiento 
una actividad empresarial, no parece que pueda resultar operativo la formulación de 
requerimiento para dar cumplimiento a tal obligación si se atiende a la naturaleza de las 
prestaciones a realizar, las cuales exigirían de la concesión de un amplio periodo de 
tiempo para su ejecución, repercutiendo negativamente en el interés público municipal.
Así pues, a juicio de esta Secretaría, se considera que la exigencia de requerimiento 
notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa establecida por la Sra. 
Registradora en su escrito de calificación sobre la base de los artículos 1504 del CC y 59 
del RH no resulta de aplicación al caso, entendiendo de aplicación las previsiones 
contenidas en los artículos 1255 y 1506 del CC y, con ello, las contenidas en el pliego 
rector de la licitación y en la escritura pública de compraventa.
B.2)  En cuanto a la exigencia de consignación de las cantidades que hubiese 
percibido  este  Excmo.  Ayuntamiento  como  consecuencia  de  la  transmisión,  esta 
Secretaría entiende que, frente a dicha exigencia, podría oponerse la inaplicabilidad al 
supuesto que nos ocupa de las previsiones contenidas en el artículo 175.6 del RH toda 
vez que, con arreglo a lo establecido en el pliego de condiciones rector de la licitación y 
en  la  escritura  de  compraventa,  resuelta  la  compraventa,  el  comprador  no  podrá 
reclamar devolución del precio ni cantidad alguna, circunstancia ésta que, tratándose 
como se dijo de un procedimiento de licitación pública para la enajenación de bienes 
sujetos a una especial tutela por parte de las Administraciones titulares de los mismos, y 
sobre la base de las previsiones contenidas en los artículos 1255 y 1506 del CC y en la 
normativa rectora de la licitación pública (la cual atribuye a la normativa administrativa la 
preparación y adjudicación de los contratos), parece que haga ceder la aplicación de 
dicha exigencia. En este sentido, al igual que sucede con la exigencia referida en el 
apartado anterior del pres ente informe, se considera procedente indicar que, a juicio de 
esta Secretaría, enmarcándose la cláusula resolutoria cuyo incumplimiento determina el 
dictado del Acuerdo resolutivo cuya inscripción se pretende en el contenido de un pliego 
de condiciones económico administrativas aprobado en el seno de un procedimiento de 
licitación pública de suelo calificado como patrimonio público de suelo en la normativa 
urbanística  vigente  en  el  momento  de  la  enajenación  y,  por  lo  tanto,  siendo  la 
preparación y adjudicación de los contratos privados una materia sujeta a la normativa 
sobre  contratación  pública  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en  la  normativa  contractual 
entonces vigente y resultando que el pliego rector de la licitación ostenta la condición de 
"lex contractus'', a lo dispuesto en el mismo habrá de estarse en aras de garantizar los 
principios de legalidad, concurrencia, publicidad, igualdad y no discriminación, seguridad  s
jurídica y transparencia, así como en aras de proteger el interés público subyacente a  oe.
toda enajenación de bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo. De esta  w.
manera, exigir la consignación de las cantidades percibidas como consecuencia de la  12ww
ivnecnutma pdliem iebnieton epso ri nltoesg rcaonmtepsr addeolr epsa dtreim loonsi ofi npeúsb alic qou ed ed esbueenlo  deesnt inloasrs es utpauleess tboise ndees 
(pcuonmtoo  edse  evl icsatas oe qcuoen ónmosic ooc, uspinao)  nqou seo lasmupeonntee  puenrj uadcictoa  aq uees tac oAndtmraivniiesntrea ceiól n pdlieesgdoe  duen   BOE-A-cable e
condiciones rector de la licitación y que obligaría a la Administración aprobatoria del 
mismo a su contravención, así como minorar de manera considerable el régimen de 
garantías  establecido  en  aras  de  la  especial  tutela  a  que  se  someten  los  bienes 
integrantes de los patrimonios públicos de suelo y en perjuicio de la Administración 
responsable de dicha tutela.
Así pues, a juicio de esta Secretaría, también se considera que la exigencia de 
consignación de las cantidades que hubiese percibido este Excmo. Ayuntamiento como 
consecuencia de la transmisión establecida por la Sra. Registradora en su escrito de 
calificación sobre la base de los artículos 1504 del CC y 59 del RH no resulta de 
aplicación  al  caso,  entendiendo  de  aplicación  las  previsiones  contenidas  en  los 
artículos 1255 y 1506 del CC y, con ello, las contenidas en el pliego rector de la licitación 
y en la escritura pública de compraventa.
B.3)  En cuanto a la exigencia de presentación del título público de compraventa, 
esta Secretaría entiende que, tratándose de un defecto subsanable, dicha exigencia 
puede satisfacerse de manera sencilla.
C)  Exigencia de la firmeza del acuerdo de resolución del contrato de compraventa 
adoptado sobre la base de diversos preceptos contenidos en el CC, la. LH y en el RH y 
doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública.
Sostiene la Sra. Registradora en su escrito de calificación que se suspende la 
operación registral solicitada al no resultar la firmeza del Acuerdo de resolución del 
contrato de compraventa adoptado, si bien. a juicio de esta Secretaría, dicho requisito no 
resulta exigible en el caso que nos ocupa a la vista de lo dispuesto en la normativa 
contractual de aplicación, toda vez que los efectos y extinción de los contratos privados 
(como es el caso que nos ocupa) se regulan por el Derecho privado. En este sentido, se 
ha de decir que, toda vez que nos encontramos ante un acto dictado por un órgano 
(actuando por delegación de atribuciones con arreglo a la normativa sobre Régimen 
Local  y  que  pone  fin  a  la  vía  administrativa  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en  los 
articulas 52.2 de la LRBRL y 114.1 de la LPAC) de una Administración en el marco de la 
extinción de un contrato privado sujeto al Derecho privado y cuyo conocimiento en el 
supuesto de controversia entre las partes corresponde al orden jurisdiccional civil con 
arreglo a la normativa contractual de aplicación, carece de sentido exigir la firmeza 
propia de un acto administrativo, toda vez que el Acuerdo resolutorio, a juicio de esta 
Secretarla, no reviste la naturaleza de acto administrativo (no se trata de un acto sujeto 
al Derecho público más allá de sus aspectos formales) y, por tanto, no resulta susceptible 
de  impugnación  ante  la  jurisdicción  contencioso-administrativa.  Así,  la  exigencia  de 
firmeza en vía administrativa conllevaría la aplicación al acto en cuestión del Derecho 
administrativo (y por tanto a la actuación al margen de la reserva que a favor del 
Derecho privado establece la normativa sobre contratación pública de aplicación) y, por 
derivación, atribuir el conocimiento de las controversias que pudieran surgir en cuanto al 
acto en cuestión al orden jurisdiccional contencioso administrativo con arreglo a lo 
dispuesto en los artículos 1 y 3 de la LRJCA (lo que implicarla, asimismo, otra actuación 
contraria a la normativa contractual de aplicación).
Por lo tanto, a juicio de esta Secretaría, resulta de difícil asunción el hecho de exigir 
la firmeza propia de un acto administrativo a un acto sujeto al Derecho privado y cuyo 
conocimiento corresponde al orden jurisdiccional civil, lo cual, por otra parte, no implica 
la existencia de indefensión en la persona del destinatario del acuerdo resolutorio (el 
comprador frente al que se declara la resolución del contrato) toda vez que, aparte del  e
trámite de audiencia sustanciado durante la sustanciación del procedimiento resolutorio  bo
con arreglo a lo dispuesto en el Pliego rector de la licitación, en la notificación del  12ww
RAceugeisrtdroo  daed olap taPdroop pieodra lda  yJ ucnutyaa  dseu sGpeonbsieiórnno h Lao dceacl rceutaydao i nlas ctritiuplcaiór nd esl em pisremteon cdoen setna  elal 
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V
Mediante escrito con fecha de 25 de noviembre de 2020, la registradora de la 
Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de 
entrada el mismo día 31).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1124, 1255, 1504 y 1506 del Código Civil; 17, 18, 19 bis, 82, 254 
y 255 de la Ley Hipotecaria; 26.2 Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público; 59 y 175 
del Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de septiembre 
de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995; Resoluciones de la Dirección General de 
Registros y del Notariado de 27 de marzo de 1999, 20 de marzo de 2000, 26 de marzo 
de 2008, 20 de abril de 2011, 25 de enero y 6 de julio de 2012, 17 de mayo y 10 de julio 
de 2013, 9 y 11 de julio y 16 de octubre de 2014, 17 de abril de 2015, 22 de abril y 21 de 
junio y 5 de septiembre de 2016, 28 de noviembre de 2017, 8 de noviembre de 2018; 16 
de enero, 6 y 13 de febrero y 21 de junio de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de 
enero de 2021.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible la certificación de un 
acuerdo del Ayuntamiento por el que se resuelve unilateralmente una compraventa por 
ejercicio de una condición resolutoria, en el que concurren las circunstancias siguientes:
– El acuerdo procede a «declarar resuelto el contrato de compraventa» formalizado 
en escritura pública, entre el Ayuntamiento y una entidad mercantil, relativo a una finca 
registral y por un precio de 411.622 euros; la causa de la resolución del contrato de 
compraventa es el incumplimiento por la parte compradora de lo contenido en el pliego 
de condiciones relativo a la «obligación de construir la edificación en que se vaya a 
desarrollar la actividad comercial y esté en funcionamiento en el plazo de veinticuatro 
meses a contar desde la finalización de la urbanización de la segunda fase del Polígono 
Industrial…». En el citado pliego se establece que revertirá «al patrimonio municipal la 
parcela  con  todas  sus  pertenencias  y  accesiones,  recobrando,  por  tanto,  el 
Ayuntamiento… el pleno dominio de la finca vendida sin derecho de indemnización 
alguna por parte de la mercantil compradora, y por otra, reteniendo el Municipio la 
totalidad  del  precio  de  venta  en  concepto  de  penalización  por  incumplimiento, 
indemnización de daños y perjuicios y compensación por el tiempo de utilización de la 
parcela, no pudiendo la sociedad compradora reclamar devolución del precio ni cantidad 
alguna». Como consecuencia, se motiva la resolución acordada respecto de la reversión 
del pleno dominio al patrimonio municipal de la parcela, «sin derecho a indemnización 
alguna por parte de la mercantil compradora» y «reteniendo el Municipio la totalidad del 
precio de venta en concepto de penalización por el incumplimiento, indemnización de 
daños y perjuicios y compensación por el tiempo de utilización de la parcela».
– En  la  certificación  del  acuerdo  citado,  se  hace  constar  que  se  comunicó  la 
resolución al comprador y se le concedió un plazo de quince días para la realización de 
cuantas alegaciones estimara oportunas; en ese plazo, la citada entidad realizó una serie 
de  alegaciones  en  el  referido  plazo  de  audiencia;  desestimadas  las  alegaciones 
efectuadas, se resolvió el contrato de compraventa, y se comunica a la entidad el 
ejercicio de la condición resolutoria y en consecuencia la reversión del inmueble al  s
Ayuntamiento, sin derecho a indemnización alguna a favor de la entidad compradora, y  oe.
reteniendo  el  Ayuntamiento  la  totalidad  del  precio  de  venta  en  concepto  de  w.
painalgdruecnmealan.,iz naoc iópnu ddieen ddaoñ lao ss oyc pieedrajudic cioosm yp rcaodmorpae rnescalacimóna rp doer veoll utcieiómnp doe dl ep ruetciliioz anci iócann dtied alad   2021-2512n https://ww
La registradora señaló como defectos los siguientes: 1.–No resulta acreditada la
liquidación  referente  al  impuesto  de  transmisiones  patrimoniales  y  actos  jurídicos
documentados. 2.–Que resulta necesario requerimiento notarial o judicial de resolución 
del contrato de compraventa; consignación de las cantidades entregadas por la parte 
compradora y la presentación del título público de compraventa. 3.–No resulta la firmeza 
del acuerdo de resolución del contrato de compraventa adoptado.
La parte recurrente alega lo siguiente: que se ha procedido a practicar la liquidación 
del  Impuesto  de  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados  en 
fecha 16 de octubre de 2.020, por lo que, tratándose su falta de un defecto subsanable, 
se entiende con esto decaído el defecto; que, no nos encontramos ante un supuesto de 
falta de pago de precio –ya ha resultado satisfecho–, sino ante el incumplimiento de una 
condición resolutoria derivada de las previsiones contenidas en la normativa urbanística 
reguladora de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, y por tanto, 
toda  vez  que  el  pliego  de  condiciones  rector  de  la  licitación  estipula  un  concreto 
procedimiento a efectos de aplicar la condición resolutoria prevista en el mismo y sus 
efectos (el cual incorpora de manera expresa un trámite de audiencia al interesado que 
se  ha  verificado  en  la  sustanciación  del  procedimiento,  no  mediando  por  tanto 
indefensión al respecto), por lo que habrá de estarse, al incumplimiento de una condición 
subsumible en el artículo 1255 del Código Civil derivada de la aplicación de la normativa 
urbanística vigente ya que ello implicaría una alteración de las condiciones rectoras de la 
licitación en detrimento de la Administración adjudicataria, teniendo en cuenta de manera 
especial que la condición resolutoria objeto de aplicación se establece a efectos de 
proteger el interés público subyacente a toda enajenación de bienes integrantes de los 
patrimonios públicos de suelo; que, por tanto, la exigencia de requerimiento notarial o 
judicial de resolución del contrato de compraventa establecido en la calificación sobre la 
base de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario no resulta 
de aplicación al caso, entendiendo de aplicación las previsiones contenidas en los 
articules 1255 y 1506 del Código Civil y, con ello, las contenidas en el pliego rector de la 
licitación y en la escritura pública de compraventa; que con arreglo a lo establecido en el 
pliego de condiciones rector de la licitación y en la escritura de compraventa, resuelta la 
compraventa, el comprador no podrá reclamar devolución del precio ni cantidad alguna, 
ya que, tratándose como de un procedimiento de licitación pública para la enajenación 
de bienes sujetos a una especial tutela por parte de las Administraciones titulares de los 
mismos, y sobre la base de las previsiones contenidas en los artículos 1255 y 1506 del 
Código Civil y en la normativa rectora de la licitación pública (la cual atribuye a la 
normativa administrativa la preparación y adjudicación de los contratos), parece que 
haga ceder la aplicación de dicha exigencia; que nos encontramos ante un acto dictado 
por un órgano de una Administración en el marco de la extinción de un contrato privado 
sujeto al Derecho privado y cuyo conocimiento en el supuesto de controversia entre las 
partes corresponde al orden jurisdiccional civil con arreglo a la normativa contractual de 
aplicación, por lo que carece de sentido exigir la firmeza propia de un acto administrativo, 
toda vez que el Acuerdo resolutorio, no reviste la naturaleza de acto administrativo (no 
se trata de un acto sujeto al Derecho público más allá de sus aspectos formales) y, por 
tanto,  no  resulta  susceptible  de  impugnación  ante  la  jurisdicción  contencioso-
administrativa; que la exigencia de firmeza en vía administrativa conllevaría la aplicación 
al acto en cuestión del Derecho administrativo (y por tanto a la actuación al margen de la 
reserva que a favor del Derecho privado establece la normativa sobre contratación 
pública de aplicación) y, por derivación, atribuir el conocimiento de las controversias que 
pudieran  surgir  en  cuanto  al  acto  en  cuestión  al  orden  jurisdiccional  contencioso 
administrativo con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1 y 3 de la Ley reguladora de la  s
Jurisdicción  Contencioso-administrativa  (lo  que  implicarla,  asimismo,  otra  actuación  oe.
contraria a la normativa contractual de aplicación). w.
acre2d.i taEcinó n cudaen tloiq uaidl acpiórinm edroe l dIme puloess tod edfeec toTsra nssemñiasliaodnoess,   Peafetrcimtivoanmiaelenste  y coAnc tolas 
cJaulriífdicicaocsió Dn o–c5u mdee notactduobsr,e s ed es u2b0s2a0n-a y e lla d edfee clato  lisqeuñidaalacdióon,  sdi ebli erenf,e draiddoa sim lapsu efesctoh a–s1 d6e d lea 
octubre de 2020–, hay que recordar la reiteradísima doctrina de la Dirección General de
Registros y del Notariado según la cual no puede sustentarse la resolución del recurso 
en documentos que no tuvo a la vista la Registradora en el momento de extender la nota 
de calificación, como resulta, entre otras, de las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 4 y 10 de noviembre de 2008 y 5 de febrero de 2009. En 
este sentido, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria dispone que: «El recurso deberá 
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente 
con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en 
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma», y que el recurso 
contra la calificación registral no puede servir como medio para la subsanación de los 
defectos, por lo que esta acreditación de liquidación de los impuestos debe causar 
presentación en el Registro para la subsanación del defecto. En consecuencia, debe 
confirmarse este defecto señalado en la nota de calificación.
3.  En cuanto al segundo de los defectos señalados, esto es que resulta necesario 
requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa, consignación 
de las cantidades entregadas por la parte compradora y la presentación del título público 
de compraventa, es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones 
de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en 
favor  del  vendedor,  cuando  es  consecuencia  del  juego  de  la  condición  resolutoria 
expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos 
controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden 
sintetizar de la siguiente forma: primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. 
artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que 
resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición 
resolutoria estipulada; segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por 
el  transmitente  de  quedar  resuelta  la  transmisión,  siempre  que  no  resulte  que  el 
adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto 
de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en 
el  correspondiente  proceso  judicial  los  presupuestos  de  la  resolución,  esto  es,  la 
existencia  de  un  incumplimiento  grave  (Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  21  de 
septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin 
hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo 
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, tercero, el documento que acredite haberse 
consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya 
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el 
deber  de  «restituirse  lo  que  hubiera  percibido»,  en  los  términos  que  resultan  del 
artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones 
y,  como  ocurre  en  la  ineficacia  por  rescisión,  uno  de  los  contratantes  sólo  estará 
legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le 
incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede 
dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado 
que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta 
podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede 
tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el  artículo  1154  del  Código  Civil 
(Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de 
febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura  e.
(Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se  w.b
consignara  por  el  transmitente  podrán  existir  cantidades  que  fueron  indebidamente  12ww
consEigstnaa ddaosc tprionraq uees  lrae cdoegdiudcac dióen  fpoormsiab led entoa lplauddao  pdoer  mlao rmegeinsttora sdeorr ad eetenr mla incaadlifaic.ación, si
beixepne, dliaesn tee,s paescí iacloems oc aeral cpterorícsetidciamsi eqnutoe  dsee  aredújundeinc aecnió nla  mcuonmicpirpaavl eqnutae  odbioje tlou gdaer  eas tlae 
misma, exigen que se trate cada uno de los requisitos reseñados para la resolución por 
separado, tal y como se hace en el escrito de interposición del recurso.
4.  En primer lugar, en cuanto a la exigencia del requerimiento de pago, alega la 
parte recurrente que no nos encontramos ante un supuesto de falta de pago de precio –
ya ha resultado satisfecho–, sino ante el incumplimiento de una condición resolutoria 
derivada de las previsiones contenidas en la normativa urbanística reguladora de los 
bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, y por tanto, toda vez que el 
pliego de condiciones rector de la licitación estipula un concreto procedimiento a efectos 
de aplicar la condición resolutoria prevista en el mismo y sus efectos –con su trámite de 
audiencia–, se entiende que a ello habrá de estarse; que, por tanto, el incumplimiento de 
una condición derivada de la aplicación de la normativa urbanística vigente implica una 
alteración de las condiciones rectoras de la licitación, teniendo en cuenta de manera 
especial que la condición resolutoria objeto de aplicación se establece a efectos de 
proteger el interés público subyacente a toda enajenación de bienes integrantes de los 
patrimonios públicos de suelo; que, por tanto, la exigencia de requerimiento notarial o 
judicial de resolución del contrato de compraventa establecido en la calificación sobre la 
base de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario no resulta 
de aplicación al caso, entendiendo de aplicación las previsiones contenidas en los 
articules 1255 y 1506 del Código Civil y, con ello, las contenidas en el pliego rector de la 
licitación y en la escritura pública de compraventa.
Este Centro Directivo, en Resolución de 8 de noviembre de 2018, afirmó en este 
punto lo siguiente:
«Esta Dirección General ya tuvo ocasión de analizar en detalle la naturaleza de los 
contratos sobre bienes patrimoniales celebrados por Administraciones Públicas en su 
Resolución de 11 de julio de 2014, con cita de la abundante jurisprudencia existente en la 
materia y, en particular, de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2012, 
cuyo objeto era un acuerdo municipal de resolución unilateral por parte de Ayuntamiento 
de la venta de dos fincas registrales formalizada mediante escritura pública e inscrita en 
el Registro de la Propiedad.
En dicha Resolución se recordó y reiteró la doctrina, en la actualidad plenamente 
consolidada  en  materia  de  contratos  de  los  entes  públicos,  de  los  llamados  actos 
separables, inicialmente propugnada en sede doctrinal, acogida posteriormente por la 
jurisprudencia y consolidada hoy día a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real 
Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre –actualmente 26 y 27 de la Ley 9/2017, 
de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público–, y 2.b) de la Ley 29/1998, de 13 
julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa).
Según esta doctrina, en los contratos privados de los entes públicos se han de 
distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que 
quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia 
de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, 
la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la 
atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción 
corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resolución de 27 de 
marzo  de  1999).  Estos  criterios  están  hoy,  como  se  ha  dicho,  consagrados 
normativamente, y así el apartado 2 del artículo 26 de la referida Ley 9/2017, de 8 de 
noviembre, de Contratos del Sector Público, si bien somete los efectos y extinción de los 
contratos privados al régimen propio del Derecho privado, aclara que en cuanto a su  e
preparación y adjudicación los mismos se regirán por la citada Ley. En el mismo sentido  bo
se  pronunciaba  ya  el  artículo  20.2  del  Real  Decreto  Legislativo  3/2011,  de  14  de  12ww
noviPeomrb traen, tyo ,s aussí  acnotmeroio rtoeds op rleoc reedlaetnivteos a n loorsm caotinvtoras.tos administrativos en que sea parte
uanpalic Aacdimónin imstrearcaimóne nptúeb lsicuap lqeutoerdiaa  sdoeml eDtiedroe cahl oD eprreivcahdoo a demn indisetfreactitvoo  d(sei na pqeuréjul)i,c ioy  dae  llaa 
jurisdicción de lo contencioso-administrativo, en el caso de los contratos privados en que
sea parte una Administración pública, si bien lo relativo a sus efectos y extinción queda 
sometido  al  ámbito  del  Derecho  privado  y  de  la  jurisdicción  ordinaria,  hay  otros 
elementos relativos a la preparación del contrato que permanecen sometidos a las 
normas y jurisdicción propia de los contratos administrativos. Esta misma distinción entre 
ambas  categorías  de  contratos  se  refleja  en  el  ámbito  concursal,  al  disponer  el 
artículo  67.1  de  la  Ley  22/2003,  de  9  de  julio,  Concursal,  que  "los  efectos  de  la 
declaración de concurso sobre los contratos de carácter administrativo celebrados por el 
deudor con Administraciones públicas se regirán por lo establecido en su legislación 
especial"; mientras que, por el contrario, el mismo artículo establece en su apartado 2 
que "los efectos de la declaración de concurso sobre los contratos de carácter privado 
celebrados por el deudor con Administraciones públicas se regirán en cuanto a sus 
efectos y extinción, por lo establecido en esta Ley".
…  En  relación  en  concreto  con  los  contratos  que  tengan  por  objeto  bienes 
patrimoniales de carácter inmobiliario, hay que destacar que el artículo 4.1, letra p) del 
Real Decreto legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, en vigor a la fecha de aprobación 
del acuerdo de reversión –y correlativo artículo 5 del Real Decreto Legislativo 2/2000, 
de  16  de  junio,  que  le  precedió–,  excluye  del  ámbito  de  la  citada  legislación  "los 
contratos  de  compraventa,  donación,  permuta,  arrendamiento  y  demás  negocios 
jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, (…) que tendrán siempre el carácter de 
contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial". Este mismo criterio se ha 
confirmado por el 9.2 de la nueva Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del 
Sector  Público,  que  reitera  la  misma  exclusión  respecto  de  los  "los  contratos  de 
compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos 
sobre  bienes  inmuebles",  así  como  la  misma  calificación  jurídica  al  establecer 
nuevamente que tales contratos "tendrán siempre el carácter de contratos privados y se 
regirán por la legislación patrimonial", calificación que ha de entenderse sin perjuicio de 
lo antes señalado sobre la doctrina de los "actos separables"».
El Ayuntamiento recurrente sostiene su recurso sobre la base de la calificación de la 
compraventa,  cuya  resolución  se  debate  en  este  expediente,  como  contrato 
administrativo especial con base en al artículo 19.1 del Real Decreto-legislativo 3/2011 
que, tras referirse como contratos de carácter administrativo a «los contratos de obra, 
concesión de obra pública, gestión de servicios públicos, suministro, y servicios, así 
como los contratos de colaboración entre el sector público y el sector privado», añade 
que  también  tiene  dicho  carácter,  como  contratos  de  «naturaleza  administrativa 
especial»,  aquellos  otros  que  estén  «vinculados  al  giro  o  tráfico  específico  de  la 
Administración contratante o por satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad 
pública de la específica competencia de aquélla, siempre que no tengan expresamente 
atribuido el carácter de contratos privados conforme al párrafo segundo del artículo 20.1, 
o por declararlo así una Ley», calificación que apoya en el hecho de tratarse de una 
cesión  de  parcelas  destinadas  a  la  construcción  con  la  «obligación  de  construir  la 
edificación en que se vaya a desarrollar la actividad comercial y esté en funcionamiento 
en el plazo de veinticuatro meses a contar desde la finalización de la urbanización», y 
estar vinculada dicha finalidad con las competencias urbanísticas del Ayuntamiento.
Sin embargo, este planteamiento choca «prima facie» con el hecho de que el citado 
precepto legal subordina la consideración de un contrato vinculado al giro o tráfico de la 
Administración como contrato administrativo a la condición excluyente de que «no tenga 
expresamente atribuido el carácter de contratos privados conforme al párrafo segundo  s
del artículo 20.1, o por declararlo así una Ley», siendo así que, como se ha visto, en el  oe.
caso de las compraventas, donaciones y demás contratos que tengan por objeto bienes  w.
inmuebles la misma Ley afirma que «tendrán siempre el carácter de contratos privados y  12ww
se regirán por la legislación patrimonial».
juris5p.r udSeonbcriea  qluae  ninot esrpiermetparceió hna  dsied o eusntiafosr mneo. rmCoams o hsae ñarleóc alaíd oR esuonluac ióanb udned aensttee 
Centro Directivo de 11 de julio de 2014, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en
la  materia,  dada  la  labilidad  y  carácter  indeterminado  de  los  conceptos  y  criterios 
utilizados por el legislador para determinar la naturaleza de los denominados contratos 
administrativos  especiales,  ha  resultado  casuística  y  en  cierta  forma  zigzagueante, 
observándose también falta de sintonía en algunos momentos entre la jurisprudencia 
emanada  en  la  materia  de  la  Sala  de  lo  Civil  y  la  producida  por  la  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo de nuestro Tribunal Supremo.
Pero la Sentencia del Alto Tribunal de este último orden (Sala Tercera, Sección 
Séptima)  de  21  de  febrero  de  2012  ha  realizado  un  esfuerzo  de  clarificación  y 
armonización, a cuyos criterios y conclusiones debemos atenernos. En este sentido 
afirma la citada Sentencia que si bien «durante la vigencia de la Ley de Contratos 
de 1965 se ensanchó el ámbito conceptual de los contratos administrativos en razón a la 
finalidad de interés público perseguida, también lo es que con posterioridad se recondujo 
la  situación  justamente  en  el  sentido  de  no  calificar  como  administrativo  cualquier 
contrato que la Administración celebrara en el que se persiguiera una finalidad de interés 
público, porque entonces, como la Administración por definición ha de perseguir siempre 
fines de interés público (art. 103 de la Constitución), se habría acabado la categoría de 
los  contratos  de  derecho  privado  de  la  Administración.  Y  recuerda  que  ésta  fue 
precisamente la ratio de la redacción de los artículos 5.2.b), 5.3, y 9 del TRLCAP 
de  2000.  El  artículo  5.2.b)  se  refiere,  como  ya  hemos  indicado,  a  los  contratos 
administrativos  de  naturaleza  especial,  categoría  desconocida  hasta  entonces,  y  el 
artículo 8.2 de dicha norma establece que en el Pliego de Cláusulas Administrativas 
Particulares de estos contratos se hará constar «su carácter de contratos administrativos 
especiales» y la «competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo para 
conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en relación con los mismos», nada de 
lo cual se hizo en el caso presente… Es cierto que en base a dicha extensión del 
concepto de contrato administrativo, una reiterada jurisprudencia de esta Sala, de la que 
son exponente las sentencias de 11 de mayo de 1982, 30 de octubre de 1986, 9 de 
octubre de 1987, 11 de julio de 1988, 23 de mayo y 7 de noviembre de 1988, 28 de junio, 
17 y 24 de octubre de 1989, 30 de octubre de 1990 y 14 de abril de 1999 forman un 
cuerpo  de  doctrina  que  diferencia  los  contratos  privados  y  los  administrativos, 
destacando que la relación jurídica concreta ofrece la naturaleza administrativa cuando 
se determina por la actividad de una Administración necesaria para satisfacer el interés 
general, extendiendo al ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa a todos 
aquellos acuerdos en los que, con independencia de lo que hubieran manifestado las 
partes, se patentice la finalidad de carácter público en su más amplio sentido, junto con 
la facultad de la Administración de imponer unilateralmente sus decisiones con carácter 
provisional». Sin embargo, recuerda igualmente el Tribunal Supremo que «la Sentencia 
de este Tribunal de fecha 31 de octubre de 1995, reitera la doctrina de las Sentencias 
anteriores de 15 de junio de 1976, 28 de noviembre 1981 y 8 de marzo de 1986, 
conforme a los cuales la calificación del contrato como administrativo en razón al interés 
público perseguido depende de que el fin público perseguido se incluya expresamente 
como causa del contrato (lo cual se había producido de forma patente en los casos por 
ellas resueltos)».
A mayor abundamiento la reiterada Sentencia de 21 de febrero de 2012 recuerda, en 
refuerzo de la tesis que le lleva a estimar el recurso de casación, que «el artículo 4.1. 
apartado p) de la Ley de Contratos del Sector Público de 2007, excluye del ámbito de la 
Ley a: «Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás 
negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, que tendrán siempre el carácter de  s
contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial», y lo mismo se sostiene en  oe.
el artículo 4 del Real Decreto Legislativo de 2011, de 14 de noviembre, (…) Y aunque  w.
estos preceptos no sean de aplicación por razones temporales, sí ponen de manifiesto  12ww
qduee C eol nletrgaitsolsa,d oyr  eonp tac opnosre ecuxcelnuciri ae ld ceo nstur actoa ldifiec accoiómnp rcaovmenot ac odnet rlaat oa palidcmacinióisnt rdaeti vloa» L. eYy 
cnoonvcielumyber,e «, Cdieisrptaomnee nltae , peel rasristítceunloci a5 .1d.ebl)  dceoln Rtraetaol  Daedcmreintois tLraetgivisol aetivsop edceia 2l 0a1l1 ,d deec ir1 4q udee   BOE-A-cable e
tendrán carácter administrativo: «b) Los contratos de objeto distinto a los anteriormente 
expresados, pero que tengan naturaleza administrativa especial por estar vinculados al 
giro o tráfico específico de la Administración contratante o por satisfacer de forma directa 
o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de aquélla», pero ello 
será «siempre que no tengan expresamente atribuido el carácter de contratos privados 
conforme al párrafo segundo del artículo 20.1, o por declararlo así una Ley». Es decir, si 
se trata de un contrato de los que la ley prevé como privados [entre ellos, la compraventa 
de un bien inmueble] no tendrá en ningún caso carácter administrativo». Jurisprudencia, 
que vertida en relación con un supuesto de compraventa debe entenderse aplicable 
igualmente,  por  ser  idénticas  las  normas  interpretadas  aplicables,  a  los  casos  de 
donación o permuta de bienes inmuebles.
6.  De todo lo anterior no se colige, sin embargo, que en el presente caso quede 
excluida la posibilidad de que la Administración municipal pueda proceder a la resolución 
unilateral de una cesión o de una compraventa, en el supuesto de concurrir causa legal 
para ello (en concreto, el incumplimiento del destino de las fincas con la obligación de 
construir la edificación en que se vaya a desarrollar la actividad comercial y esté en 
funcionamiento en el plazo de veinticuatro meses a contar desde la finalización de la 
urbanización) y la potestad exorbitante que la Administración ostenta en base a la 
legislación patrimonial a la que se remite el texto refundido de la propia Ley de contratos 
del Sector Público, aprobado por el Real Decreto-legislativo 3/2011 (vigente a la fecha 
del acuerdo de reversión) en su artículo 4.1 en relación con los contratos sobre bienes 
inmuebles  que,  al  tiempo  que  excluye  de  su  ámbito  de  aplicación  tales  contratos 
(«tendrán siempre el carácter de contratos privados»), los reenvía a la citada legislación 
patrimonial («y se regirán por la legislación patrimonial»), lo que supone, como veremos 
a continuación, el reconocimiento de una facultad de resolución unilateral de carácter 
excepcional, exorbitante al régimen general de proscripción de la facultad de resolución 
unilateral  de  los  contratos  de  naturaleza  privada  sujetos  al  Derecho  privado  (vid. 
artículo 1256 del Código civil).
Ciertamente, en perfecta concordancia con la reseñada legislación de contratos del 
Sector  Público,  la  Ley  33/2003,  de  3  de  noviembre,  del  Patrimonio  de  las 
Administraciones Públicas, dispone en su artículo 7.3 que «el régimen de adquisición, 
administración, defensa y enajenación de los bienes y derechos patrimoniales será el 
previsto  en  esta  ley  y  en  las  disposiciones  que  la  desarrollen  o  complementen. 
Supletoriamente,  se  aplicarán  las  normas  del  derecho  administrativo,  en  todas  las 
cuestiones relativas a la competencia para adoptar los correspondientes actos y al 
procedimiento que ha de seguirse para ello, y las normas del Derecho privado en lo que 
afecte a los restantes aspectos de su régimen jurídico», norma que completa en su 
artículo 110.1 al establecer que «los contratos, convenios y demás negocios jurídicos 
sobre  bienes  y  derechos  patrimoniales  se  regirán,  en  cuanto  a  su  preparación  y 
adjudicación, por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas 
normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas. Sus efectos y 
extinción se regirán por esta ley y las normas de derecho privado», lo que nuevamente 
reconduce a la legislación civil para regular la resolución del contrato como modo de 
extinción de sus efectos.
Paralelamente el apartado 3 del mismo precepto atribuye al orden jurisdiccional civil 
la competencia «para resolver las controversias que surjan entre las partes» (y ello sin 
perjuicio de considerar «actos jurídicos separables los que se dicten en relación con su 
preparación y adjudicación» que, en consecuencia, «podrán ser impugnados ante el  e.
orden  jurisdiccional  contencioso-administrativo  de  acuerdo  con  su  normativa  w.b
reguladora»). Precepto este último que tiene carácter de norma de aplicación general  12ww
ecos ndfoer mapel iac alac iódnis pnoos iscóiólon  fain alal  sAedgmunindisat,r aacpiaórnta Gdoe n1e, rdael  dlae lc iEtasdtaad Loe, ys 3in3o/2 t0a0m3b, ipéonr  «loa  qluaes 
Cdeormecuhnoid apdúebsli caou tvóinnocmulaads,a se noti ddaedpeesn qduieen itnetse gdrea ne llala As»d,m cinoinsftorarmcióen a llo caartl ícyu elon ti2d.a2d edse  dlea 
misma Ley 33/2003. Por el contrario, el apartado 1 del mismo artículo 110 no tiene
carácter de norma de aplicación general ni de legislación básica (según se desprende de 
la misma disposición final segunda), lo que permite regular el régimen jurídico de los 
negocios  patrimoniales  por  la  respectiva  legislación  autonómica  cuando  la  parte 
contratante sea una Administración autonómica o municipal, como sucede en el caso del 
presente expediente.
Así lo reconoció ya la Resolución de este Centro Directivo de 26 de marzo de 2008 al 
recordar que «cuando la Administración contiende con el particular sobre cuestiones 
atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio 
de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en relación con la titularidad, 
adquisición y contenido de la propiedad y demás derechos reales, deberá ser resuelto 
por  el  Juez  ordinario,  como  consecuencia  del  principio  secular  básico  en  Derecho 
Administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a 
la  injerencia  sobre  bienes  de  su  propiedad,  salvo  cuando  se  ejerciten  potestades 
administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con 
rango de Ley», atribución legal que en este ámbito de los negocios jurídicos sobre los 
bienes  integrados  en  el  patrimonio  municipal  del  suelo  realizó  el  artículo  34  de  la 
Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo que, como señaló la citada Resolución, «admite el 
acceso  al  Registro  de  la  Propiedad  de  las  limitaciones,  obligaciones,  plazos  o 
condiciones, permitiendo que cuando se hayan configurado como causa de resolución, 
ésta [la resolución] se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien 
del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que 
proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso 
ordinario alguno, administrativo o judicial».
Este régimen que admite la resolución unilateral por parte de la Administración se ha 
mantenido en las posteriores reformas de la legislación estatal del suelo llegando hasta 
nuestros días, por lo que no cabe discutir la admisibilidad de dicha actuación resolutoria 
unilateral por parte del Ayuntamiento cedente, sin perjuicio del correspondiente control 
jurisdiccional  de  la  corrección  y  legalidad  de  dicha  actuación,  y  de  su  calificación 
registral, en cuanto a los presupuestos legales (concurrencia de la causa resolutoria) y 
observancia de los tramites y garantías del procedimiento.
7.  Debe recordarse, no obstante, que como ha puesto de manifiesto la mejor 
doctrina y ha asumido esta Dirección General (vid. Resolución de 12 de diciembre 
de 2016), la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito 
constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la 
Administración  que  resulta  obligada  a  impugnar  judicialmente  la  presunción  de 
legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro (artículos 1 y 38 de la Ley 
Hipotecaria, salvo en el caso particular de los deslindes de costas, artículo 13 de la Ley 
de Costas, y de cauces públicos, artículo 87 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 
de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas), excepciones 
ambas que se justifican por la ostensibilidad característica del demanio natural, así como 
aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.
Así debe entenderse el contenido del artículo 99 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, 
del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones  Públicas,  cuando 
exceptúa  de  la  ejecución  forzosa  de  los  actos  administrativos  por  la  propia 
Administración, aquellos supuestos en que «(...) la Ley exija la intervención de los 
Tribunales»,  siendo  así  que  el  primer  artículo  de  la  Ley  Hipotecaria  expresamente 
sanciona que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y 
producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de  e.
la que goza el titular registral. w.b
Esta doctrina debe relacionarse, por tanto, con el Real Decreto Legislativo 7/2015,  12ww
Rdee h3a0b ilditea cioócnt uUbrreb,a npao,r  ceul yqou ea rtsíceu laop r5u2e,b aa pealr tatedxot ot errecfeurnod, idpor edcee pltao  Lqeuye  dreeg uSluae loot roy 
psuaptruimesotnoi o dpeú balicuoto dtuet esluae laod (mdeinl iqsturea tievsa  preenc eldae nrteev eerl saiórtníc udloe  3b7i ednee lsa  Lperoy c8e/d2e0n0t7e sa ntdeesl 
citado), permitiendo la constancia registral como causa de resolución de la cesión, y 
afectando con eficacia real a eventuales terceros que puedan resultar perjudicados.
Dicha  norma  prevé  en  concreto  que  «las  limitaciones,  obligaciones,  plazos  o 
condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que 
se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro 
de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin 
perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación. 4. 
El  acceso  al  Registro  de  la  Propiedad  de  las  limitaciones,  obligaciones,  plazos  o 
condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos: a) 
Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, 
bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración 
titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que 
dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. 
Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar 
la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista 
por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación 
de procedimiento de disciplina urbanística. b) En otro caso, la mención registral producirá 
los  efectos  propios  de  las  notas  marginales  de  condiciones  impuestas  sobre 
determinadas fincas».
En  definitiva  y  como  corolario,  como  bien  sostiene  la  registradora,  existe  una 
diferencia en el ámbito de los contratos privados de los entes públicos entre «fase de 
preparación y adjudicación del contrato» regida por normativa especial y «cuya eventual 
infracción  corresponde  revisar a la jurisdicción contencioso-administrativa" y la fase 
relativa a "los efectos y extinción del contrato» sujeta a las normas del Derecho Privado y 
«cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria»; destacando la citada 
resolución  de  8  de  noviembre  de  2018  que  tal  criterio  está  hoy  consagrado 
normativamente en el art. 26.2 Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, que si bien 
somete los efectos y extinción de los contratos privados al régimen propio del Derecho 
privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos se regirá por 
la citada Ley.
8.  Sentado que en cuanto a la fase de efectos y extinción del contrato hay sujeción 
a las normas de Derecho Privado, se debe encarar la necesidad de cumplir los requisitos 
exigidos  para  la  resolución  unilateral  de  la  compraventa  conforme  lo  expuesto 
anteriormente.  Primero:  aportación  del  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del 
Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el 
transmitente  retiene  el  derecho  de  reintegración  sujeto  a  la  condición  resolutoria 
estipulada;  Segundo:  La  notificación  judicial  o  notarial  hecha  al  adquirente  por  el 
transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente 
requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. 
Formulada  oposición  por  el  adquirente,  deberá  el  transmitente  acreditar  en  el 
correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia 
de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, 
sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (conforme la jurisprudencia 
mencionada antes); y, Tercero: El documento que acredite haberse consignado en un 
establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al 
adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos 
por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
9.  Así pues, en cuanto a la notificación y requerimiento al comprador, ha reiterado  bo
este Centro directivo (cfr. ya en la Resolución de 10 de julio de 2013) que es «pieza  12ww
ccolamveu nidceanr trdoe  fdoerml am feechaancisiemnote  lrae sdoelucitsoiróion,  daell  vceunmdepdliro r udnea  opdtoabrl ep ofru lnac rióens:o luscirivóen , paanrtae 
mel isinmcou mtiepmlimpioe netso  udne  msuesc aonbislimgaoc idoen edse fpeonrs ap apratera  déesl tec,o mpupersa dloer  poe rmceitseio onpaorinoe; rpseer oa  alal 
resolución». Y en ese mismo sentido, la Resolución de 17 de mayo de 2013 señala
sobre la reinscripción a favor vendedor que «No cabe si no existe allanamiento del 
permutante  requerido  de  resolución»,  entendiendo  por  allanamiento  la  aceptación 
incondicional de las pretensiones del requirente.
Alega el Ayuntamiento recurrente que tal notificación se cumplimentó con el trámite 
de audiencia que se recoge en el pliego de condiciones rector de la licitación, en el que 
se  estipula  un  concreto  procedimiento  a  efectos  de  aplicar  la  condición  resolutoria 
prevista en el mismo y sus efectos, el cual incorpora de manera expresa un trámite de 
audiencia al interesado que se ha verificado en la sustanciación del procedimiento, no 
mediando por tanto indefensión al respecto. Pues bien, como se ha expuesto, este 
trámite de audiencia pertenece solo a la fase de preparación y adjudicación del contrato, 
y siendo que la fase de efectos y extinción, en la que se ubica la de resolución, se ha de 
regular por normas de Derecho Privado, no se puede más que exigir el cumplimiento 
establecido de los requisitos señalados para la misma. Por tanto, no se ha cumplido este 
requisito necesario para la resolución unilateral de la compraventa.
10.  En cuanto a la consignación del precio satisfecho, es doctrina reiteradísima de 
la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  (Vistos)  que,  para  la  resolución 
unilateral de la compraventa por ejercicio de condición resolutoria, se ha de aportar el 
documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja 
oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por 
subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica 
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir 
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada.
A mayor abundamiento, también tiene declarado la Dirección General de Registros y 
del Notariado de forma reiterada que «en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que 
debe  llegarse  es  que  el  artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario  impone  la 
consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de 
derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará 
a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que 
los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. Y es 
lógico que así sea, pues en caso contrario el comprador estaría saldando su crédito 
frente al vendedor con preferencia a las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando 
dicho  crédito  no  goza  de  protección  alguna  frente  los  créditos  consignados  en  el 
Registro, por lo que la cláusula penal no puede tener virtualidad frente a la consignación 
de las cantidades retenidas, sin que así haya sido declarado por un juez» (Resolución  e.
de 10 de diciembre de 2015). w.b
No obstante, cabe recordar que conforme a la jurisprudencia y doctrina expuesta en  12ww
clalá Ruseusloal ucpieónna dl ee ess trae nDuirnecciacbiólen.  GEenn eerafel cdteo ,2 9la  deú ltaimgoas toju rdisep 2ru0d1e9n, claia  mhoad earacecipótna ddoe  llaa 
pao lsai bmilioddaedr adcei óqnu ed,e p loar  cpláaucstou lean ptreen laals.  Apasrí,t eesn, tpreu eodtraa sa,d cmitiatinrs, et alan troe neul nrecciau rdreenl cteo mcopmraod oerl 
registrador, las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre
de 2017 y 14 de febrero de 2018, según las cuales, de una interpretación correcta del 
artículo 1154 del Código Civil, ha de extraerse que no cabe la moderación judicial de una 
pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto en el marco 
de la relación contractual en cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto 
sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el 
incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente. 
Este  criterio  ha  sido  reiterado  recientemente  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo  341/2020,  de  23  de  junio  de  2020,  que  con  cita  de  otras  anteriores 
(la 325/2019, de 6 de junio, y la 57/2020, de 28 enero) pone de relieve que «es doctrina 
constante  de  esta  Sala  que  cuando  la  cláusula  penal  está  establecida  para  un 
determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la 
facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la 
infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando 
se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento 
total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del 
repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente 
la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar 
la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido».
Por tanto, la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del 
artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del 
principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la 
pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la 
de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente.
Por lo demás, ya puso de relieve dicha Resolución de 29 de agosto de 2019 que de 
ser  aplicable  la  legislación  sobre  consumidores  y  usuarios,  procedería  un  enfoque 
radicalmente  distinto  de  la  cuestión  (cfr.  artículo  85.6  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias). Pero –como el entonces analizado por este Centro Directivo– no 
parece  que  sea  este  el  caso  a  que  se  refiere  el  presente  recurso,  al  que  son 
perfectamente trasladables esas consideraciones que han formulado tanto la doctrina 
como la jurisprudencia en el sentido de que el juez no podría moderar la pena cuando se 
produce el tipo de incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría a ser una lógica 
consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y 
del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda», ex artículo 1091 del 
Código Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal convenida por las 
partes al amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada se ha previsto para 
sancionar el incumplimiento parcial o deficiente producido.
11.  En cuanto a la aportación del título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada, se acepta 
por el recurrente como un defecto subsanable y no es objeto de recurso.
Así pues, no habiéndose cumplido ninguno de los  parámetros exigidos para la 
reinscripción del inmueble en virtud del ejercicio de la condición resolutoria, no puede 
más que confirmarse este segundo defecto señalado por la calificación.
12.  El tercero de los defectos señalados es que no resulta la firmeza del acuerdo de 
resolución del contrato de compraventa adoptado. e
Alega el Ayuntamiento recurrente que nos encontramos ante un acto dictado por un  bo
órgano de una Administración en el marco de la extinción de un contrato privado sujeto  12ww
caol rDreesrepcohnod ep raivl aodrod eyn c juuyrios dciocncioocnimal iecnivtoil,  epno re ll os uqpuuee sctaor edcee  cdoen trsoevnetirdsoia  eexnigtrier  llaa sf iprmaretezas 
pnraotupriaa ledzea  duen  aaccttoo  aaddmmininisitsrtarativtiovo y,,  ptoodr ata vnetoz,  nqou ere seul ltAac suuesrcdeop triebsleo ldueto irmiop, ungon arceivóins taen tlea 
la jurisdicción contencioso-administrativa. En los defectos señalados antes, se había
objetado  por  el  recurrente  que  la  naturaleza  y  actuación  administrativa  suplían  las 
exigencias de notificación exigida por el derecho privado, y ahora, la misma entidad 
recurrente, alega que el acuerdo resolutorio se sujeta al marco del derecho privado, con 
lo  que  considera  inadmisible  la  exigencia  de  firmeza  en  vía  administrativa,  lo  que 
conllevaría la aplicación al acto en cuestión del Derecho administrativo y por derivación, 
atribuir el conocimiento de las controversias que pudieran surgir en cuanto al acto en 
cuestión al orden jurisdiccional contencioso administrativo.
Pues bien, la calificación ha exigido la firmeza de la resolución administrativa que 
sustancia el acuerdo de la resolución, porque se trata de un requisito esencial para 
practicar el asiento en el Registro que implicaría –en el caso de subsanarse los defectos 
señalados anteriormente– una mutación jurídico real inmobiliaria. Pero para esto, debe 
agotarse la vía administrativa del acto o resolución cuya inscripción se pretende. Y eso, 
como ha señalado la registradora, por más que sea susceptible de revisión en vía 
judicial,  ya  ante  los  tribunales  contencioso-administrativos  ya  ante  los  tribunales 
ordinarios.
Así pues, el acto debe poner fin a la vía administrativa y además es necesaria, pero 
suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable posibilidad de anotación 
preventiva de la demanda del recurso contencioso-administrativo quedan garantizados 
los derechos de los titulares registrales. Esto cohonesta con la exigencia del otros de los 
requisitos exigidos para la resolución unilateral: «… siempre que no resulte que el 
adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto 
de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en 
el  correspondiente  proceso  judicial  los  presupuestos  de  la  resolución,  esto  es,  la 
existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del 
adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta…».
En consecuencia, debe confirmarse este defecto señalado en la nota de calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la calificación, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos jurídicos (con las salvedades indicadas respecto de la falta de consignación 
del precio).
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.