BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83605
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11638 Resolución  de  2  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se 
deniega la práctica de la anotación preventiva de una demanda.
En el recurso interpuesto por doña P. T. C., abogada, en nombre y representación de 
la mercantil «Manta Ray 18, S.L.», contra la nota de calificación del registrador de la 
Propiedad de Madrid número 53, don Francisco Javier Gómez Gené, por la que se 
deniega la práctica de la anotación preventiva de una demanda.
Hechos
I
Mediante mandamiento expedido por doña M. C. V. B., letrada de Administración de 
Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  33  de  Madrid,  dictado  en  el 
procedimiento número 1117/2019, seguido a instancia de «Manta Ray 18, S.L.» frente a 
«Grupo Adler Ameise, S.L.», «Gagi Real Estate, S.L.», «Maximum Real Estate, S.L.», 
«Yield Real Estate, S.L.» y «Brulemar Real Estate, S.L.» se ordenaba la práctica de una 
anotación preventiva de demanda sobre las fincas registrales número 7.649, 7.651, 
11.983 y 18.994 del Registro de la Propiedad de Madrid número 53.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Madrid número 53, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, a la vista de su. contenido, y del contenido del 
Registro, el Registrador que suscribe ha resuelto denegar la práctica de la inscripción a 
que aquél se refiere, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
Primero: Con fecha 12 de diciembre de 2019, se ha presentado en este Registro 
Mandamiento por duplicado expedido en Madrid el 2 de diciembre de 2019 por el 
Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid, acompañado de testimonio expedido el 3 
de diciembre de 2019 por la Letrada de la Administración de Justicia de dicho Juzgado, 
comprensivo del escrito de fecha 14 de octubre de 2019, donde la parte demandante 
Manta  Ray  18  S.L.  suplica  al  Juzgado  que  declare  resueltos  los  contratos  de 
compraventa  suscritos  con  fecha  15  de  enero  de  2019  por  incumplimiento  de  los 
vendedores y demandados Grupo Adler Ameise SL, Gagi Real Estate SL, Maximun Real 
Estate SL, Yield Real Estate SL y Brulemar Real Estate SL, y los condene a abonar a la 
sociedad demandante el duplo de la cantidad entregada en su día en concepto de arras 
por importe de 667.049,94 euros, más los intereses legales correspondientes y las  e.
costas del juicio, solicitando de dicho Juzgado la anotación preventiva de demanda o  w.b
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hipotecarios.
Segundo: Retirado el documento por el presentante, se aporta de nuevo el 10 de 
febrero de 2020.
Fundamentos de Derecho:
Único: No puede practicarse la anotación de demanda ordenada porque, como ha 
dicho  reiteradamente  la  DGRN  (hoy  DGSJFP),  demandándose  una  reclamación  de 
cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la 
misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivarla una modificación jurídico-
real de la finca. Las únicas medidas. que procederían en el caso de una reclamación de 
cantidad serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de 
enajenar. El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones 
preventivas que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo 
dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación 
de cantidad no afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se 
estima que las medidas cautelares procedentes. que contempla el artículo 727 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. (Vistos los artículos 24 y 117 de 
la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 
540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 
100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la DGRN de fechas 18 de mayo 
de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 24 
de febrero, 5 y 8 de julio y 11 y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 
y 18 de diciembre de 2018).
En suma, no cabe practicar una anotación de demanda, como la ordenada, que 
carezca de trascendencia jurídico real.
Este defecto se estima insubsanable.
Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho,
He resuelto
Denegar la práctica de la anotación de demanda.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…)
Madrid a dos de marzo del año dos mil veinte (firma ilegible) Fdo, Francisco Javier 
Gómez Gené.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación  doña  P.  T.  C.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de la mercantil «Manta Ray 18, S.L.», interpuso recurso el día 2 de junio 
de 2020 por escrito en el que indicaba lo siguiente:
«(…) como mejor proceda en derecho, digo:
Que por medio del presente escrito interpongo recurso en vía gubernativa contra la 
calificación negativa del Registrador, de fecha 2 de marzo de 2020 en virtud de la cual se 
deniega la inscripción de mandamiento judicial acordando la anotación preventiva de 
demanda, el cual baso en las siguientes
Alegaciones. e.
1117P/2ri0m1e9r,a s.–eQ auceo rpdoór  leal  aJduozgpacidóon  ddee  Pmriemdeidraa  cInasuttaenlacria f rne.nº t3e3 a d lea sM eandtirdida,d eens  lGosru apuot oAsd nle.ºr   2020-11638n https://ww
Améis, S.L. y otras, consistente en la anotación preventiva de demanda “respecto a las 
siguientes fincas que fueron transmitidas a la actora”:
a)  Propiedad de Maximum Real Estate, S.L., la finca registral n.º 64.317 inscrita en 
el Registro de la Propiedad n.º 19, sita en la calle (…).
b)  Propiedad de Brulemar Real Estate, S.L.:
– Las fincas registrales n.º 74070, 74076, 74078, 74082, 74084 y 74088, inscritas en 
el Registro de la Propiedad n.º 19, sitas en la calle (…);
– Las fincas 25227, 25229, 25231, 25233, 25235, 25237, 25239, 25241, 25243, 
25245 y 25247 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sitas en la calle 
(…);
– La finca 13.544 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sita en la 
calle (…);
– Las fincas 59943, 59944, 129971, 129972, 129973, 129974 y 129975 inscritas en 
el Registro de la Propiedad n.º 16 de Madrid, sitas en la calle (…).
c)  Propiedad de Yield Real Estate, S.L.:
– Las  fincas  registrales  n.º  135908,  135911,  135903,  135904,  135905,  135907, 
135910 y 135906 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Madrid, sitas en la 
calle (…);
– La finca registral n.º 26.157 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de 
Madrid, con referencia catastral 4119111VK4741G000IJM, sita en la calle (…).
d)  Propiedad de Gagi Real Estate, S.L., la finca registral n.º 32.088 inscrita en el 
Registro de la Propiedad n.º 19 de Madrid, sita en la calle (…).
e)  Propiedad de Grupo Adler Ameise, S.L., las fincas 18.994, 7.649, 11.983 y 7.651 
inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 53 de Madrid, sitas en la calle (…).
Segunda.–Que presentado en tiempo y forma el mandamiento en el Registro de la 
Propiedad n.º 53 de Madrid correspondiente a las fincas 18.994, 7.649, 11.983 y 7.651, 
sitas en la calle (…), se nos ha notificado calificación negativa del Sr. Registrador 
denegando la anotación ordenada como defecto insubsanable con fundamento en:
“No puede practicarse la anotación de demanda ordenada porque, como ha dicho 
reiteradamente la DGRN (hoy DGSJFP), demandándose una reclamación de cantidad 
no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se 
afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivarla una modificación jurídico-real de la 
finca. Las únicas medidas. que procederían en el caso de una reclamación de cantidad 
serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. 
El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas 
que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación de cantidad no 
afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las 
medidas  cautelares  procedentes.  que  contempla  el  artículo  727  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. (Vistos los artículos 24 y 117 de 
la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522,  s
540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria;  oe.
100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la DGRN de fechas 18 de mayo  w.
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Tercera.–El Juzgado de Primera Instancian.º 33 de Madrid fundamenta en su auto 
judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en:
1.  Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que:
– Es una medida que suspende de forma relativa el juego de la fe pública registral, 
pues el titular del bien o el derecho puede seguir transmitiendo. Como recogen las 
resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (DGRN),  la 
anotación es una limitación específica de la facultad de disponer que si bien permite el 
tráfico  jurídico  del  objeto  registrable  afectado,  ello  es  sin  perjuicio  del  derecho  del 
anotante.
– En la mayoría de los casos esta medida resultará escasamente trascendente para 
el titular del bien a que se refiere, al resaltar su aspecto meramente publicitario frente a 
terceros, que en ningún caso priva a la parte de sus derechos dominicales con relación 
al bien sobre el que recaía la anotación, mientras que aportaría notables ventajas en 
relación a la plena efectividad de la sentencia.
2.  Ser la medida adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una 
sentencia estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único 
activo con el que pueden responder en el futuro.
En definitiva, se fundamenta por qué esta medida resulta adecuada y menos gravosa 
o perjudicial para el demandado, de conformidad con el artículo 726 de la LEC y la 
jurisprudencia y doctrina asociada al mismo, así como su trascendencia real pese a ser 
una acción personal.
En la resolución de 8 de julio de 2006, citada por el Sr. Registrador, se deniega la 
anotación preventiva de demanda con fundamento en que “es doctrina reiterada de este 
Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquellas 
demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral”.
En el auto que acuerda la medida cautelar el juzgado estima que una sentencia 
favorable a nuestros intereses sí va a producir una alteración registral ya que existe una 
presunción de que van a transmitir estas fincas durante la pendencia del proceso al ser 
el único activo con el que pueden responder.
En el mismo sentido, la resolución de 20 de noviembre de 2006 citada por el Sr. 
Registrador:  “Conforme  a  la  interpretación  que  este  Centro  Directivo  ha  realizado 
reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el 
Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho 
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria”.
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su sentencia 18 febrero 1985, citando 
las Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de 
febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley 
Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real 
como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos 
inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no 
solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de 
anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en 
el Registro.
En su sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las anotaciones 
preventivas de demanda amparan el derecho que se ejercita, publican una posible causa  s
de rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la efectividad de la  oe.
sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a hacer ilusoria la  8ww.
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313/2018, de 27 de diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas
y  no  devueltas,  admite  que  pueda  adoptarse  como  medida  cautelar  la  anotación
preventiva de demanda al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no 
impide la adopción de esta medida pues, “tratándose de una medida homogénea, de 
publicidad negativa, ex Art.32 L.H. que no causa innovación, sino mantenimiento del 
status quo ex ante, llegaremos a la conclusión de que es procedente el otorgamiento de 
la medida cautelar”.
En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12.ª), en su auto 
núm.  737/2012  de  22  noviembre,  que  señala:  “...Sin  embargo,  la  práctica  judicial, 
amparada por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los 
supuestos en que procede la anotación preventiva de demanda, yendo mucho más allá 
de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten 
al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.
Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la anotación preventiva 
de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el 
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria ‘ha de interpretarse en el sentido de entender 
incluidas  en  su  ámbito  de  aplicación  todas  aquellas  demandas  que,  de  prosperar, 
producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica’, con lo que se 
ha reconocido ‘la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en 
una acción personal y aun a los titulares de una vocación o jus ad rem, siempre que se 
trate de obtener una inscripción definitiva’ con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 
de  agosto  de  1.943).’  A  este  criterio  amplio  y  flexible  responde  la  actual  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, cuando permite adoptar como medida cautelar la anotación de 
demanda ‘cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en 
Registros públicos’, con lo que pone el acento en la relación de causalidad registral entre 
la pretensión y la mutación del Registro, lo que tanto equivale a remitirse a la nota de la 
homogeneidad de la medida (artículo 726.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).”
La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19.ª), en su auto núm. 109/2017 
de 25 mayo, AC 2017\991, justifica la adopción de esta medida en acciones personales 
con trascendencia real al señalar: “La anotación preventiva de demanda, según los 
preceptos hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de 
eficacia  temporal  limitada  al  tiempo  del  proceso  judicial,  relativo  a  derechos  no 
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del 
fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia 
registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se 
mantenga  seguro  frente  a  posibles  terceros.  Pero  no  constituye  una  pretensión 
autónoma,  sino,  como  antes  se  dice,  una  garantía  para  la  efectividad  del  derecho 
material que se discute en el proceso”. Por otra parte, y en cuanto al ámbito de dicha 
medida cautelar la STS de 18 de febrero de 1985 precisa que “los efectos de las 
anotaciones preventivas de demanda conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria están 
acordados no sólo en beneficio de los titulares de un derecho real; sino también de 
quienes lo sean de acciones personales con trascendencia real; siendo constante la 
interpretación  doctrinal  y  la  práctica  de  las  anotaciones  en  el  sentido  de  que  aun 
correspondiendo a acciones personales no obstante amplían su efectividad de suerte 
que siquiera no comporten las acciones de esta clase la inmediatividad con la cosa y 
antes bien signifiquen una relación mediata nada más entre el titular de la anotación por 
serlo del derecho personal anotado, y la cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través 
de una prestación del obligado, con todo, gozan de una efectividad ‘erga omnes’ y 
haciendo imposibles cuantas enajenaciones otorgue, con posterioridad a su existencia, 
el deudor obligado por el derecho personal adoptado, dejando sujetos a todos los  s
adquirientes posteriores a su fecha, a la eventualidad de un fallo estimatorio”. oe.
En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm.  w.
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efectiva esa afección, y, por el contrario, la enajenación del bien a un tercero que 
reuniera las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar 
posteriormente la ejecución en el referido inmueble.
Cuarta.–Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad. STS de Pleno de 21 
de noviembre de 2017.
La calificación del Sr. Registrador infringe, a nuestro entender, la doctrina del Tribunal 
Supremo que en su sentencia del Pleno de 21 de noviembre del 2017, ha declarado de 
forma contundente que la función calificadora no permite al registrador revisar el fondo 
de una resolución judicial:
“Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al 
artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así corno la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar 
sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia 
del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de 
los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal”.»
IV
El registrador de la Propiedad dio traslado del referido recurso al Juzgado de Primera 
Instancia número 33 de Madrid mediante escrito de fecha 4 de junio de 2020, conforme a 
lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, realizase las 
alegaciones  que  considerase  pertinentes.  Transcurrido  el  plazo  legalmente  previsto, 
dicho requerimiento no fue atendido. El registrador de la Propiedad emitió informe en 
defensa de su nota de calificación por escrito de fecha 8 de julio de 2020, ratificándola en 
cuanto al defecto apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 42.1.º y 43.1.º de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 5 de febrero y 4 de abril de 2000, 30 de 
junio de 2001, 2 de octubre de 2002, 5 de marzo de 2004, 8 de febrero y 6 de octubre 
de 2005, 10 de marzo, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006, 12 de marzo 
de 2008, 26 de mayo de y 12 de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de 
junio de 2013, 18 de marzo de 2014, 18 de diciembre de 2017 y 28 de junio de 2019, 
entre otras.
1.  Se  discute  en  el  presente  expediente  si  procede  practicar  una  anotación 
preventiva  de  demanda  respecto  de  varias  fincas  registrales  en  el  seno  de  un 
procedimiento ordinario de reclamación de cantidad. e.e
2.  Debe comenzarse recordando que, como ha afirmado de forma reiterada esta  w.b
lDpooisrre  jucecenicdóeens   Glyoe stn rireberuganils,a telreal sdr,e oismreppseo todn eea   allaa  t ofPudrnaocspi óileands aj uadru,is tlodari cidocaibodlniegasal ,cy iqó funue n dcceioo rncraeursmipoposl nirpd úleab slei cnro eess,xo cilnluuccsliuiovindaeo ass    2020-11638n https://ww
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resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece 
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o 
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el 
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las 
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
3.  El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, aunque con importantes matizaciones.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que 
pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la 
demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo 
inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante  propiciará 
directamente una alteración registral.
4.  Esta interpretación solo permite la anotación de aquellas demandas en las que 
se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una 
resolución  contractual  sin  trascendencia  en  cuanto  a  la  titularidad  de  las  fincas 
afectadas.
Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el 
peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del 
actor,  lo  procedente  es  una  anotación  de  embargo  preventivo  o,  en  su  caso,  de 
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de 
este expediente, el Juzgado expresamente, ante la opción que le planteaba el escrito de 
demanda, ha optado por la anotación de demanda en lugar de la de embargo preventivo.
Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por el registrador en la nota.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.
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