BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96126
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13435 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se acuerda la 
legalización de un libro de actas de una subcomunidad de propietarios y su 
constancia en el Libro Fichero de comunidades no inscritas.
En el recurso interpuesto por don J. V. N., en nombre y representación y como 
presidente de la Comunidad de Propietarios (…) de Parla, contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Parla número 1, doña Carmen Colmenarejo 
García, por la que se acuerda la legalización de un libro de actas de una subcomunidad 
de propietarios y su constancia en el Libro Fichero de comunidades no inscritas.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 26 de marzo de 2021, don J. V. N. solicitó la 
legalización del libro de actas de una mancomunidad de propietarios de Parla. Dicha 
mancomunidad  estaba  formada  por  tres  edificios  inscritos  como  fincas  registrales 
independientes,  sin  que  figurase  la  mancomunidad  formalmente  constituida  en  el 
Registro.  A  la  vista  de  la  solicitud,  y  al  no  constar  inscrita  la  mancomunidad  de 
propietarios, la registradora dejó constancia de dicha diligenciación con fecha de 30 de 
marzo de 2021 en el Libro Fichero que a tal efecto existía en el Registro.
II
Contra la actuación de la registradora de la Propiedad, don J. V. N., en nombre y 
representación y como presidente de una comunidad de propietarios Parla, interpuso 
recurso el día 12 de mayo de 2021 en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones:
Primero.  Que con fecha 31 de marzo de 2021, he recogido el libro de actas de la 
citada Comunidad de Propietarios, el cual es el libro quinto, tercero que se diligencia en 
el Registro de la Propiedad de Parla n.º 1 (…).
Que la citada diligencia ha sido emitida por la Registradora de la Propiedad doña 
Carmen Colmenarejo García. Que en la diligencia de dicho libro de actas se ha cometido 
un error, por cuanto en el mismo se recoge… “se han consignado los datos en el libro 
fichero a que se refiere el artículo 415.7.ª del Reglamento Hipotecario”.
Que dicho libro, no es un libro fichero, por cuanto el mismo se corresponde con el 
libro  de  la  comunidad  de  propietarios  que  represento  tal  y  como  consta  en  la 
Certificación de fecha 17 de mayo de 2010, –que corresponde al libro cuarto–, del propio 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Parla (…). s
La  Comunidad  de  Propietarios  (…)  de  Parla  se  corresponde  con  las  Fincas  oe.
Registrales 16.244, 16248, 16.246 del presente Registro. w.
Segundo.  Con  fecha  9  de  abril  de  2021,  se  presentó  escrito  solicitando  la  435ww
rectificación del citado documento registral (…).
Tercero.  Con fecha 12 de abril de 2021, se recoge documento del citado Registro 
no subsanando/rectificando tal circunstancia, estableciendo textualmente: (…).
... pongo en su conocimiento que las operaciones referentes al diligenciado de un 
libro de actas han sido realizadas correctamente...
En el libro quinto de la Comunidad no consta rectificación alguna.
Cuarto.  Que el citado Registro conoce sobradamente que dicho libro de actas 
corresponde a una comunidad de propietarios y no es un libro fichero del articulo 415.7.º 
del Reglamento Hipotecario. Que dicha decisión está perjudicando gravemente a la 
Comunidad que represento en los diferentes procedimiento [sic] judiciales existentes.
Quinto.  Que  la  Comunidad  de  Propietarios  (…)  Parla  existe  desde  el  mismo 
momento  que  se  registra  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  siendo  esta  una  sola 
comunidad de propietarios como se acredita en las múltiples resoluciones judiciales 
dictadas  por  los  Tribunales  de  Justicia  (Juzgados  de  Primera  Instancia  de  Parla, 
Audiencia Provincial de Madrid y Tribunal Supremo).
Sexto.  De todo ello, es conocedora la Registradora de la Propiedad (…).
Y en virtud de lo expuesto,
Solicito al registrador de la Propiedad, al que tenemos bien dirigirnos, que tenga por 
hechas  las  manifestaciones  expuestas  y  se  acuerde  por  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Publica  subsanar  la  citada  resolución  conforme  a  los 
documentos presentados, en el sentido de diligenciar el libro de actas de la comunidad 
de propietarios (única) que represento.»
III
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 17 de mayo de 2021 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 82, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 415 del Reglamento 
Hipotecario;  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  22  de  mayo  de  2000;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio 
de 2012, 9 de mayo y 6 de junio de 2017, 12 de enero, 18 de abril, 17 de mayo y 13 de 
septiembre de 2018 y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio y 24 de septiembre de 2020.
1.  Constituye  la  pretensión  del  recurrente  su  disconformidad  con  el  modo  de 
proceder de la registradora, al hacer constar la legalización de un libro de actas relativo a 
una  mancomunidad  de  propietarios  que  no  ha  sido  formalmente  constituida  ni,  en 
consecuencia, registrada.
Son hechos que deben tenerse en cuenta en la resolución del presente recurso, los 
siguientes:
– Mediante  Resolución  de  esta  Dirección  General  de  fecha  24  de  septiembre 
de 2020, en recurso interpuesto por don B. C. Y., en su fundamento de Derecho primero, 
se afirmaba que «estando diligenciado el libro de actas de una urbanización o complejo 
inmobiliario  integrado  por  tres  edificios,  se  presenta  ahora  para  diligenciar,  sin  es
acompañar  inutilizado  el  libro  de  actas  anterior  –ni  concurrir  los  demás  requisitos  bo
exigidos  en  el  artículo  415  del  Reglamento  Hipotecario–  tres  libros  de  actas  435ww
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siguiente: «En el supuesto de hecho de este expediente existe ya legalizado un libro de
actas de la mancomunidad o complejo inmobiliario inscrito. Conforme al artículo 415 del 
Reglamento Hipotecario en que no se puede legalizar un nuevo libro de actas mientras 
no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida 
o extravío o destrucción o se denuncie su substracción. Pero frente a lo manifestado por 
la registradora, el recurrente no pretende legalizar un libro que recoja los acuerdos de 
una mancomunidad de edificios –la urbanización– que ya tiene legalizado otro libro (lo 
cual no sería posible sin acompañar el anterior íntegramente utilizado) sino legalizar los 
correspondientes a cada subcomunidad que la integra. En definitiva, nada obsta a que 
se legalice y se haga constar en el libro de legalizaciones, la diligenciación de los libros 
de actas de las tres subcomunidades».
– Y,  en  su  fundamento  de  Derecho  noveno  se  señaló  que:  «En  cuanto  al 
cumplimiento de los requisitos que establece la Ley de Propiedad Horizontal para la 
constitución de cada comunidad, tales como la convocatoria en forma, orden del día, 
quórum para tomar acuerdos que afecten a los intereses específicos de cada una de las 
tres comunidades individualmente consideradas, también debe flexibilizarse, y admitir la 
validez de la solicitud bajo responsabilidad del solicitante, teniendo en cuenta que no se 
van a beneficiar de los efectos del sistema registral, al no ser objeto de reflejo registral la 
legalización, sino que van a ser solo objeto de mero diligenciamiento. Atendiendo a las 
circunstancias de hecho y a los fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección 
General ha acordado la estimación parcial del recurso en los términos relacionados, 
admitiendo la legalización de los libros, pero no su reflejo registral por nota al margen del 
título constitutivo».
– Al margen de cada una de las tres edificaciones (registrales número 16.244, 
16.246 y 16.248) se han puesto dos notas marginales de contenido semejante: La 
primera nota marginal dice textualmente: «Practicada la Diligencia a que se refiere el 
artículo 415 del reglamento hipotecario en el libro de Actas tercero, Primero que se 
legaliza registralmente compuesto de cien hojas útiles de la comunidad de propietarios 
(…) casas uno, dos, tres, cuatro cinco, seis, siete, ocho, nueve, diez. El edificio al que 
corresponde el asiento adjunto pertenece a las casas siete, ocho, nueve y diez, hoy calle 
(…). Todo ello en virtud de instancia presentada a las diez horas 03 minutos del día 
veintiocho de julio último. Asiento 1356 del diario 19. Parla, uno de septiembre de mil 
novecientos noventa y nueve»; la segunda nota marginal dice: «Practicada la Diligencia 
a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario en el libro de Actas cuarto, 
Segundo que se legaliza registralmente compuesto de cien hojas móviles numeradas de 
la 01 a la cien de la comunidad de propietarios (…), integrada por las casas números uno 
a diez entre las que se incluyen las casas siete, ocho, nueve y diez, las cuales hoy se 
corresponden con los portales números (constan los números de los portales y nombre 
de la calle), de Parla que corresponde el asiento adjunto. Así resulta de la instancia de 
fecha diez de mayo de dos mil diez, que ha sido presentada a las once horas y 
veintisiete minutos del día diez de mayo de dos mil diez, según el asiento 1889 del 
diario 60. Parla a diecisiete de mayo de dos mil diez». Ambos asientos constan firmados.
En  el  presente  recurso,  interpuesto  por  don  J.  V.  N.,  al  no  constar  inscrita  la 
mancomunidad de propietarios, a tenor del artículo 415, regla séptima, del Reglamento 
Hipotecario, la registradora procedió a diligenciar el libro de actas consignando los datos 
en el libro fichero registral.
El recurrente muestra su disconformidad por hacerse constar en el Libro Fichero 
registral.
2.  Con carácter previo es preciso recordar cuál es el objeto del recurso. e.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resolución de 11 de junio  w.b
de  2020)  que  sólo  cabe  interponer  recurso  ante  este  Centro  Directivo  cuando  el  435ww
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Preventiva y Fe Pública) en la forma y según los trámites previstos en los artículos
siguientes (...)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso deberá recaer exclusivamente 
sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del 
Registrador,  rechazándose  cualquier  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma».
Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, basada en el contenido del 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  la  doctrina  de  nuestro  Tribunal  Supremo, 
Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), 
el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad 
es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No 
tiene  en  consecuencia  por  objeto  cualquier  otra  pretensión  de  la  parte  recurrente, 
cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
3.  Sin embargo, el presente expediente presenta unas características propias, toda 
vez que la legalización del libro de actas se ha realizado en el llamado Libro Fichero.
Como se ha dicho por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por 
este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 14 de febrero de 2000, 15 de marzo y 7 de 
diciembre de 2012, 8 de agosto de 2014, 17 de octubre de 2016 y 24 de septiembre 
de 2020) la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los 
asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, 
inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de 
constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara 
frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.
No gozando el Libro Fichero de la protección jurisdiccional que se predica de los 
asientos registrales, su rectificación es susceptible de revisión por este Centro Directivo.
4.  En  el  presente  expediente  consta  al  margen  de  las  inscripciones 
correspondientes a cada uno de los tres edificios la legalización de diversos libros de 
actas,  expresándose  que  dichos  libros  son  el  tercero,  primero  que  se  legaliza 
registralmente, y, a continuación, cuarto, segundo que se legaliza registralmente.
Sin  duda,  ello  obedece  a  que  los  libros  de  actas  primero  y  segundo  fueron 
legalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 10/1992, de 30 de abril, y del 
Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, debiendo recordarse que con anterioridad 
a dichas reformas la legalización se llevaba a cabo por el Juzgado municipal o comarcal 
correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por notario (cfr. artículo 17 del texto 
originario de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
También consta que se han legalizado los libros tercero y cuarto, primero y segundo 
registrales.
Como  ha  señalado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (cfr. 
Resolución de 22 de mayo de 2008) la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes 
de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, y con 
el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían 
la  condición  de  tales,  encomendó  a  los  registradores  de  la  Propiedad  la  tarea  de 
diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que 
reglamentariamente se determinara.
En  base  a  tal  mandato,  el  artículo  415  del  Reglamento  Hipotecario  desarrolla  s
detalladamente el modo de proceder del registrador imponiéndole dos tareas: la práctica  oe.
de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla; y el  w.
control sucesivo del número de orden de los libros. 435ww
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marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a 
propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro 
fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.
La razón inspiradora de la redacción de este precepto no fue otra que el desahogo 
de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recuérdese que aquéllos nunca tuvieron 
a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.
En atención a tales consideraciones y teniendo en cuenta que con anterioridad se 
han legalizado cuatro libros de actas, y que se han practicado las correspondientes notas 
marginales de legalización, debe estimarse el recurso y revocarse la nota de calificación 
de la registradora, pues tales notas marginales sí están bajo la salvaguardia de los 
tribunales y no practicarla ahora pondría en entredicho la eficacia y validez de aquéllas.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.