BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53643
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7410 Resolución de 14 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad interina de Chinchón, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña A. M. V., don L. G. N., don M. P., don V. M. y don 
V. S. C. contra la calificación de la registradora de la Propiedad interina de Chinchón, 
doña María de las Mercedes Palencia Alacid, por la que suspende la inscripción de una 
escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 20 de noviembre de 2020 se autorizó por la notaria de Ciempozuelos, doña 
María Asunción Ferreiro Llano, con el número 1.450 de protocolo, una escritura de 
compraventa de finca rústica. La escritura tenía por objeto la compraventa de distintas 
participaciones indivisas de la finca registral número 14.578 del término municipal de 
Chinchón por parte de varias personas, cada una en un porcentaje distinto, esto es, en 
cuanto  al  31,42%,  en  cuanto  al  26,19%,  en  cuanto  a  un  21,32%,  en  cuanto  a 
otro 10,57% y en cuanto a un 10,50%, adquiriéndolas por la misma escritura de la actual 
titular registral.
Dicha finca, según su descripción registral, era rústica y tenía una extensión de 93 
áreas y 16 centiáreas. En concreto se describía como «tierra de labor secano, en término 
de Chinchón al sitio (…) Tiene una extensión superficial de una hectárea, un área y 
veinticinco centiáreas».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Chinchón, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por Doña María A. Ferreiro Llano, el día 20/11/2020, bajo el 
asiento número 455, del tomo 157 del Libro Diario y número de entrada 1787, que 
corresponde al documento otorgado por el notario de Ciempozuelos María Asunción 
Ferreiro Llano, con el número 1450/2020 de su protocolo, de fecha 20/11/2020, ha 
resuelto  no  practicar  los  asientos  solicitados  en  base  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
Hechos: e.
Este título tiene por objeto la compraventa de distintas participaciones indivisa de la  10ww
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Dicha finca, según su descripción registral, es rústica y tiene una extensión de 
noventa y tres áreas, dieciséis centiáreas.
Estas circunstancias, hacen dudar de la existencia de una posible parcelación ilegal 
o riesgo de formación de núcleo urbano en dicha finca, requiriéndose la aportación de la 
correspondiente licencia de segregación o declaración de innecesariedad.
Fundamentos de Derecho:
Arts. 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Arts. 143 a 146 y 151.1.a Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de 
Madrid.
Resoluciones de 26 junio 1999, 19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 
septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001, 23 julio 2005, 
14 de julio de 2009 y 12 de julio de 2010.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación (…)
Chinchón, a veintidós de diciembre del año dos mil veinte El Registrador Interino 
(firma ilegible) Fdo: María de las Mercedes Palencia Alacid».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. M. V., don L. G. N., don M. P., don V. 
M. y don V. S. C. interpusieron recurso el día 25 de enero de 2021 mediante escrito con 
los siguientes argumentos:
«Motivos del recurso:
(i)  (…)
(vi)  El Art. 18 de la Ley Hipotecaria, establece que los Registradores calificarán, 
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de 
todas clases, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por 
lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro. A la vista de este precepto, la 
función  calificadora  del  Registrador  se  limita  a  valorar  las  formas  extrínsecas  del 
documento que se pretende inscribir, es decir, si el citado documento presenta la forma 
requerida para la inscripción, y la validez del acto, de manera que este no sea contrario a 
la Ley, a la moral, ni a las buenas costumbres, pero en ningún caso debe juzgar el 
contenido de un negocio jurídico formalmente correcto y cuya validez solamente es 
cuestionada  en  este  caso,  por  una  conjetura,  a  todas  luces  infundada  de  la  Sra. 
Registradora, ya que la consideración de que los compradores pretenden realizar una 
parcelación, por el mero hecho de que exista una copropiedad, es cuanto menos, una 
mera figuración, que no tiene acomodo en nuestro sistema legislativo, como elemento 
limitador de derechos, dado que como es de ver, ningún tipo de prueba y/o indicio, de  s
carácter  documental  o  de  cualquier  otro  tipo,  existe  para  poder  soportar  la  mera  o
conjetura sobre la que se fundamenta la calificación desfavorable. w.
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participaciones indivisas de una finca rustica, dado que del tenor literal de la escritura
pública,  no  es  posible  apreciar  que  la  venta  realizada,  en  realidad  encubra  una
parcelación ilegal (sin autorización administrativa), dado que como es entendible, la 
venta de participaciones, por sí sola, no implica que exista parcelación ilegal, salvo que 
haya atribución de uso de una porción concreta u otros indicios reveladores de una 
voluntad  parceladora  (Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de fecha 9 de septiembre de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de enero de 2013, 
entre  otras),  indicios  a  los  que  ninguna  referencia  se  realiza  en  la  Calificación 
Desfavorable, desconociendo esta parte cual es la motivación que conduce a la Sra. 
Registradora a adoptar esa solución, lo que nos sitúa en una manifiesta indefensión, 
puesto que a esta parte no se le ha notificado hecho alguno, a través de la Calificación, 
que  sustente  los  motivos  que  conducen  a  la  Sra.  Registradora  a  dudar  sobre  la 
existencia de una posible parcelación.
(viii)  En  consecuencia,  y  ante  la  ausencia  de  motivación  o  dato  alguno  en  la 
Calificación,  dado  que  la  expresión  que  se  recoge  en  la  misma  como  «Estas 
circunstancias hacen dudar de la existencia de una posible parcelación ilegal..», se 
refieren única y exclusivamente al hecho de que se haya adquirido la finca por un grupo 
de proindivisarios, sin otros datos o circunstancias fácticas y/o jurídicas que puedan 
sostener esa «duda» de la Sra. Registradora, hemos de alegar, siguiendo la doctrina de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de fecha 24 de 
mayo de 2012, que no cabe predicar en la transmisión operada por la escritura, cuya 
inscripción se ha suspendido, la necesidad de licencia urbanística de parcelación o la 
subsidiaria  declaración  de  innecesariedad,  como  se  hace  constar  por  la  Sra. 
Registradora interina del Registro de la Propiedad de Chinchón, pues el negocio jurídico 
sobre el que recae la calificación que recurrimos, no genera una división ideal del 
dominio que deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a 
licencia previa, ya que por el Contrario, la compraventa documentada supone la mera 
transmisión de la titularidad de participaciones indivisas.
(ix)  No  se  da  por  tanto,  el  supuesto  de  hecho  previsto  en  el  Art.  143  de  la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el cual se ha de 
entender  referido  no  a  cualquier  transmisión  de  participaciones  indivisas,  sino 
únicamente a aquellas transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio 
mediante la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas. Como es 
de ver, en la escritura calificada no se crea objeto de derecho alguno, físico o ideal, sino 
que únicamente se transmite la titularidad de un objeto –la participación indivisa–, sin 
que conste en el Registro de la Propiedad, ninguna advertencia, ni de prohibición de 
disponer por parcelación urbanística ilegal o expediente sancionador en este sentido.
(x)  Como ya reconoció la Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial 
(Resoluciones de 10 de septiembre de 2015 y 12 de julio de 2016), una parcelación 
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y 
objetivos fácilmente constatables. De modo que, la simple transmisión de una o varias 
cuotas indivisas de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne, como es el 
caso, derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la 
finca, constituye, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un 
principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner 
de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la 
utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, pero realizarlo a priori, no 
solo  es  propia  de  una  conjetura,  sino  también  de  una  invasión  de  competencias 
administrativas ajenas al control registral.
(xi)  Así, el Centro Directivo, en su Resolución de fecha 10 de octubre de 2005, en  s
un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría  oe.
otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin  w.
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se  10ww
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uso  exclusivo  de  un  espacio  determinado  susceptible  de  constituir  una  finca 
independiente (Resolución de 12 febrero de 2001) bien que exista algún otro elemento 
de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la 
existencia de la repetida parcelación».
(xii) Por tanto, en el presente caso, de la descripción contenida en el documento y de 
la descripción registral, no resulta la existencia de «parcelas» en el sentido que define el 
artículo 26 de la Ley de Suelo de la CAM, como tampoco resulta, en principio, acto 
alguno  de  segregación  o  parcelación  que  determine  la  exigencia  de  licencia  de 
segregación, a tenor de la legislación autonómica. Del mismo modo no existe, y por ello 
no ha sido recogido en la Calificación Desfavorable, indicio cualificado alguno del que se 
pueda derivar, una parcelación, sin que el caso de una mera transmisión de una cuota 
indivisa,  como  aquí  ocurre,  pueda  justificar,  como  regla  general,  la  exigencia  de 
intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada, como reiteramos, de 
un indicio cualificado que provoque la calificación desfavorable».
IV
Con fecha de 16 de febrero de 2021, la registradora de la Propiedad titular, doña Asia 
Aglae  Gómez-Morán  Esteban,  emitió  informe,  en  el  que  confirmaba  la  nota  de 
calificación  recurrida,  citando  nuevos  elementos  de  apoyo  a  la  misma,  y  elevó  el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística;  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional  número  143/2017,  de  14  de 
diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre 
(1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril 
(2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de 
diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre 
de 2019, y las que en las mismas se citan.
1.  Se  plantea  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
compraventa por la que la actual titular registral vende el pleno dominio de una finca 
rústica a distintas personas que adquieren respectivamente por participaciones indivisas 
desiguales, esto es, en cuanto al 26,19%, en cuanto al 21,32%, en cuanto a un 10,57%, 
en cuanto a otro 10,50% y en cuanto a un 31,42%. Dicha finca, según su descripción 
registral, es rústica y tiene una extensión de 93 áreas y 16 centiáreas.
La registradora hace constar en su nota de calificación que estas circunstancias 
hacen dudar de la existencia de una posible parcelación ilegal o riesgo de formación de 
núcleo  urbano  en  dicha  finca,  por  lo  que  considera  necesaria  la  aportación  de  la 
correspondiente  licencia  de  segregación  o  declaración  de  innecesariedad  citando 
distintos preceptos legales de aplicación.
2.  Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe  e.e
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar  b
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo  10ww
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Como ha reconocido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en línea 
con  la  doctrina  jurisprudencial  (cfr.  Resoluciones  de  2  de  enero  de  2013,  10  de 
septiembre de 2015, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 
de marzo de 2018 y 13 de marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es 
un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente 
constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin 
que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro 
sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de 
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra 
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin 
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se 
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación 
ilegal,  la  venta  de  participaciones  indivisas  de  una  finca  no  puede  traer  como 
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para 
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el 
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente 
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero 
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la 
existencia  de  una  parcelación  urbanística  a  efectos  registrales)  en  un  supuesto 
consistente  en  la  venta  de  una  finca  por  mitad  y  proindiviso  a  dos  compradores 
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia 
adicional  de  indicio  alguno  del  que  pueda  extraerse  la  sospecha  de  una  posible 
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o 
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, 
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o 
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización 
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr. 
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo 
de  2012  y  2  de  enero  y  15  de  abril  de  2013–  acorde  con  los  pronunciamientos 
jurisprudenciales,  ha  ido  desarrollando  una  doctrina,  asumiendo  tal  concepto  de 
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para  s
soslayar  su  prohibición  y  precisamente  para  protegerse  de  ellas,  trascendiendo  la  oe.
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para  w.
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos  10ww
sduivpisuieósnt oesn  elan  tiqtuulea rmidaandt eon giéoncdeo, syea  sfoeram eanlm réegnitme elan  udnei dinaddi vdiseiól nin, mdeu epbrloep, iesed apdr ohdouriczeo nutnaal, 
pdree tveinndcual aaclcióann zaa r ploasrt imciipsamcoiosn oebsj eetinv osso.ciedades, o de cualquier otro modo en que se  BOE-A-cable e
También  ha  señalado  que  la  ausencia  de  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de 
que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición 
de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo 
formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en 
documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas 
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma 
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y 
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de 
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los 
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso 
los artículos 143 a 146 y 152.b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la 
Comunidad de Madrid.
Conforme al régimen competencial aplicable, dado que la competencia legislativa 
sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de 
la Constitución (artículos 148.1.3.ª y 149.1 y las Sentencias del Tribunal Constitucional 
número 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha 
de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que debe establecer qué 
actos  están  sometidos  a  licencia,  declaración  de  innecesariedad,  u  otro  título 
administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible 
parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros 
actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control 
municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un 
presupuesto  previo  o  «prius»  respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya 
configuración como requisito de inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a 
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores 
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la 
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos 
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
El artículo 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que tienen 
la consideración de actos de parcelación con independencia de su finalidad concreta y 
de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o 
lindes de una o varias fincas, y que cualquier acto de parcelación precisará licencia  s
urbanística previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que  oe.
se documente un acto de parcelación con independencia de su naturaleza, o del que  w.
resulte o derive ésta, sin la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los  10ww
notaErilo sa rdtíecbuelorá n1 4te4s teimn onsuia r aínptaergtaradmo etnetrec eerno ,a qpuoér llas.u  parte,  señala  que  en  suelo  no
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la  ordenación  urbanística  o  infrinja  lo  dispuesto  en  el  presente  capítulo  –cfr. 
artículo 145.2–.
3.  De los casos analizados por esta Dirección General –cfr. la citada Resolución 
de 27 de septiembre de 2019– puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento 
de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, 
pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional 
al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se 
someterán  al  previo  requisito  registral  de  acreditación  de  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la 
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe 
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de 
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, 
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y 
proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota 
indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no 
debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a 
menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio  cualificado  como  puede  ser  la  nueva 
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad 
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de 
circunstancias  concurrentes  (relativas  a  la  descripción,  dimensiones,  localización  o 
número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal 
valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones 
de 13 de marzo y 24 de abril de 2019).
4.  En el presente caso las únicas circunstancias indiciarias que se exponen en la 
nota de calificación se basan en la formalización de una compraventa del pleno dominio 
de una finca rústica por parte de su titular a diversos compradores que adquieren 
simultáneamente por cuotas desiguales.
Basándonos en la doctrina mantenida en las Resoluciones citadas puede concluirse 
que  en  el  presente  supuesto  deberían  concurrir  elementos  indiciarios  adicionales 
debidamente justificados en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de 
la  legitimación  registral  y  el  principio  general  de  libertad  de  tráfico  por  acreditar 
suficientemente que se trata de iniciar una parcelación de tipo urbanístico prohibida por 
la legislación aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de 
hecho.
Es decir, la mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos comprares 
en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa 
no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la 
nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o 
sospechas, que fundamenten la activación del procedimiento regulado en el artículo 79 
del Real Decreto 1093/1997 por la posible existencia de una parcelación urbanística 
ilegal. Por lo que el defecto tal y como ha sido formulado no puede ser mantenido.
En  el  presente  expediente  no  pueden  valorarse  los  argumentos  adicionales 
aportados en trámite de informe por la nueva registradora titular que no fueron expuestos 
en la nota de calificación. Pues es doctrina de esta Dirección General que el informe es  s
un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados  oe.
para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en  w.
ningún caso se pueden añadir nuevos defectos o matizarlos, ya que sólo si el recurrente  10ww
csoengoúcne  lean  oepl imnióonm endteol  inreicgiaisl trtaoddoors,  lopso ddráe fecdteofse nqdueers iem peidfiecna zlma einntsec,r ipacriógnu mdeenl tatíntudloo 
jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril 
de 2017).
De  igual  modo,  es  continua  doctrina  de  esta  Dirección  General  (basada  en  el 
contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal 
Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso 
contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es  exclusivamente  la 
determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia 
por objeto cualquier otra pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no 
del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas 
al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).
Por  tanto,  tampoco  puede  considerarse  que  sea  competencia  de  este  Centro 
Directivo  la  determinación  de  que  concurre  en  el  presente  caso  un  supuesto  de 
parcelación urbanística encubierta pues el objeto del recurso está limitado a analizar si 
los elementos indiciarios expresados en la nota tienen entidad suficiente para cuestionar 
los efectos de la legitimación registral e iniciar el procedimiento registral previsto en el 
citado artículo 79, siendo en todo caso competencia de la Administración competente en 
disciplina urbanística la eventual decisión sobre la concurrencia de tal circunstancia de 
hecho y la eventual adopción de acciones de restablecimiento de legalidad urbanística.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.