BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 18 Martes 21 de enero de 2020 Sec. III.   Pág. 5960
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
874 Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que se deniega 
la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por doña C. O. C. R. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de La Zubia, don Javier Alberto García Hernández, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 17 de abril de 2019, doña C. O. C. R. y don 
M. S. R., rectificaban la descripción de la finca registral número 10.022 del término de La 
Zubia, según su representación gráfica alternativa en fichero informático en formato GML 
que se acompañaba a la citada instancia.
II
Presentada el día 22 de abril de 2019 dicha instancia en el Registro de la Propiedad 
de La Zubia, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del documento:
Presentante: C. O. C. R.
Interesados: C. O. C. R., M. S. R.
Naturaleza: Instancia ART. 199.2 LH
Objeto: inscripción base gráfica
Hechos:
El día 22 de abril de 2.019, bajo el asiento de presentación n.º 624 del Diario 112, fue 
presentada instancia suscrita por doña C. O. C. R. y don M. S. R., como titulares 
registrales  de  la  finca  10.022  del  término  de  La  Zubia,  con  referencia 
catastral  8279508VG4087G0001AM,  solicitando  la  inscripción  de  una  base  gráfica 
alternativa de conformidad con lo establecido en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Se acompañan a la instancia:
1.  Informe técnico de medición de la finca de referencia suscrito por arquitecto 
técnico, donde aparecen las correspondientes coordenadas georreferenciadas.
2.  Fichero informático en formato GML en soporte CD-Rom.
Del  referido  fichero  informático  se  ha  procedido  a  extraer  las  correspondientes 
coordenadas  georreferenciadas  al  objeto  de  tramitar  el  correspondiente  expediente  e
regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. bo
De las coordenadas obtenidas, resulta una superficie a la finca de 409,70 m2. w
confCoormn idfaedc hcao n 1lo4  edseta bmleacyidoo  edne  e2l 0a1rt9íc usloe  1i9n9ic.2ia d ela l a tLraemy iHtaicpioótne cadreial , epxropceeddieiénnted odsee 
a noDtiuficraanr tdei cheol  epxetrreíomdoo  a dloes  taitulelagraecsio cnaetsa sttriaelnees  ye rnetgraisdtraa leesn c oelinstdea nrteegs.istro,  bajo  el
número 1376/2019, escrito presentado por doña E. N. A., actuando en representación
del titular registral colindante don P. C. G. en virtud de escritura de poder otorgado el 
día 10 de junio de 2019 ante el Notario de La Zubia don Miguel Ángel Carmona del 
Barco, n.º 647 de protocolo, manifestando su oposición al expediente dado que con la 
base gráfica que se pretende inscribir se invade parte de la finca propiedad de su 
representado,  finca  registral  11.669  del  término  de  La  Zubia,  con  referencia 
catastral 8279517VG4087G0001LM.
En el referido escrito de alegaciones se hace constar, entre otros extremos, que en la 
escritura se segregación, compraventa y declaración de obra nueva formalizada el día 24 
de febrero de 2000 por los promotores del expediente en favor de su hijo C. S. C., y que 
dio lugar a la finca registral 11.669, propiedad en la actualidad de don P. C. G., se utilizó 
por error una licencia de segregación de fecha 23 de noviembre de 1999, que había sido 
posteriormente rectificada por el Ayuntamiento mediante nueva licencia de segregación 
de fecha 8 de febrero de 2000.
En la primera de ellas se concedió licencia para segregar sendas parcelas de 180,74 
y 172,80 m2 respectivamente, mientras que en la segunda, habiéndose reconocido en la 
solicitud la existencia de un error, en el sentido de que, en lugar de 172,80 metros 
cuadrados (que fueron los metros que por error se segregaron en aquella escritura), la 
segregación autorizada finalmente lo era de 197 m2, superficie esta última coincidente 
con la superficie real de la finca actualmente propiedad de don P. C. G. (y prácticamente 
coincidente con la catastral de 195 m2), de los que 128,50 m2 corresponden a la 
edificación y 68,50 m2 a un patio perfectamente delimitado por cerramiento de bloques y 
que ahora se pretende invadir con la representación gráfica cuya inscripción se solicita.
Se hace constar también que, si bien en el proyecto inicial de obra de una vivienda 
unifamiliar  sobre  la  reseñada  finca  11.669  se  hizo  constar  una  superficie  de  solar 
de  172,8  m2,  posteriormente  fue  modificado  dicho  proyecto  expresándose  como 
superficie correcta del solar la de 196,5 m2, modificación que fue visada por el Colegio 
Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental.
Se manifiesta igualmente en el escrito de alegaciones que la segunda licencia de 
segregación, con las superficies correctas, fue utilizada para segregar otra porción de 
terreno que es la finca registral 15.250, con superficie de 180,74 m2, manifestándose en 
dicha escritura por los propios los promotores del expediente, en base a la nueva 
licencia, que la finca matriz quedaba con un resto de 402,26 m2, después de las dos 
segregaciones efectuadas con anterioridad.
En definitiva, no es dable a los promotores del expediente ir contra sus propios actos; 
si por error únicamente a ellos atribuible llevaron a la Notaría la licencia de segregación 
errónea  (ya  había  sido  rectificada  a  su  instancia  la  licencia  de  172,80  m2  por  la 
de 197m2), y se hizo constar en el título por el que transmitían a su hijo C. la superficie 
errónea, lo que no le es dable es venir ahora a reclamar unos metros que saben 
perfectamente  que  se  los  vendieron  en  su  día  a  ese  hijo  y  que  en  la  actualidad 
pertenecen a don P. C. G. como sucesor en la titularidad de la finca.
Para acreditar dichos extremos se acompaña, entre otros:
1.  Copia de los expedientes de segregación en su día tramitados reconociéndose 
por los promotores del expediente de inscripción de base gráfica objeto de calificación la 
existencia de un error en los metros a segregar, siendo los correctos 197 m2 y no 172,80 
como se solicitó inicialmente.
2.  Copia del proyecto de ejecución de obra y su modificación en relación con los 
metros del solar afectados, visados por el Colegio Oficial de Arquitectos.
3.  Copias simples de las escrituras anteriormente mencionadas. e.
4.  Declaración de alteración de orden físico y económico presentada en su día ante  w.
el Catastro por don C. S. C., donde aparece como superficie del solar la de 195 m2. 4w
de j5u.n ioI ndfeo r2m0e1 9d ep osru plae rafircqieusit edceta l at éficnnciaca p rdoopñiead Mad.  Mde.  Sdo.,n d Pe.  dCo.n Gde.  erfeescutultaad uan eal  cdaíab id1a4 
real de 196,99 m2, comprobándose un fondo de parcela de 18,24 m2 y un frente de
parcela de 10,80 m2, en unión de un croquis de la finca de donde resulta claramente la 
forma perfectamente rectangular de la finca.
Examinado el registro, se comprueba que la finca registral 10.022 de La Zubia 
aparecía con una cabida inscrita inicial de 780 m2. De la misma se segregaron sendas 
porciones con superficies respectivamente de 172,80 m2 y 180,74 m2, quedando un resto 
según registro de 426,46 m2 y según título de 402,26 m2.
Según certificación catastral descriptiva y gráfica, la expresada finca, a la que le 
corresponde  la  referencia  catastral  8279508VG4087G0001AM,  tiene  una  superficie 
gráfica de 388 m2.
Por otra parte, obtenido informe de validación gráfica catastral con base al fichero GML 
aportado por los promotores del expediente, se observa que se invade la finca catastral 
colindante con referencia 8279517VG4087G0001LM en una extensión de 22 m2.
Fundamentos de Derecho:
Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina competente por razón 
del territorio donde radica la finca en el ámbito de sus facultades de calificación previstas 
por el artículo 18 de Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del 
plazo legal a que se refiere el precepto legal citado.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece en su letra b) párrafo primero que 
siempre  que  se  inmatricule  una  finca,  o  se  realicen  operaciones  de  parcelación, 
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, 
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además el apartado 2 
prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En  el  caso  de  aportación  de  representación  gráfica  alternativa,  el  artículo  9.b) 
dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del 
perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral” y 
que “si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, 
deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de 
ellas  habrá  de  respetar  la  delimitación  que  conste  en  la  cartografía  catastral”.  El 
apartado  2  del  artículo  199  remite  en  estos  casos  a  la  misma  tramitación  de  su 
apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales 
colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las 
alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha ido precisando 
en diversas Resoluciones (28 de noviembre de 2016, 19 de diciembre de 2017, 27 de 
noviembre de 2018, 30 de enero de 2019 y 18 de febrero de 2019, entre otras) su  es
doctrina en materia de inscripción de bases gráficas, la cual puede resumirse en los  o
siguientes términos: ww.
iden1ti.d adE l dree glais tfriandcao,r  qdueeb ep uceadlieficna rre feenr irtsoed oa  cqauseo  lala  reepxrisetseennctiaac ioó nn gor ádfeic ad uddea sla  efinn claa 
pcooisnibcildea i nevna stioódno d oe  fpinacrtaes  ccoonli nodtaran tebsa sinem garátrfiiccual aidnassc roita a  oq uceo ns ee le ndcoumbirnieios ep úubnl icnoe,g oac liao   BOE-A-cable e
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
2.  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
3.  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
4.  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y en principio, la 
oposición de un titular catastral a la inscripción de la representación gráfica no tiene 
porqué suponer la denegación de la inscripción solicitada.
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador, y a la vista de las mismas, podrá denegar la 
inscripción si éste llega a la conclusión que con la georreferenciación pretendida se 
invade alguna finca colindante, y así lo justifica razonadamente.
5.  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En  base  a  lo  antes  expuesto,  se  observa  el  siguiente  defecto  que  impide  la 
inscripción solicitada:
Existen dudas fundadas en la identidad de la finca cuya representación gráfica se 
pretende inscribir derivadas de la posible invasión de una finca colindante inmatriculada, 
registral 11.669 del término de La Zubia.
Tales dudas resultan a la vista del escrito de alegaciones presentado por doña E. N. 
G.,  en  representación  de  don  P.  C.  G.,  titular  registral  de  una  finca  colindante 
inmatriculada, finca 11.669 del término de La Zubia.
Hay que tener en cuenta que la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y como ha puesto de 
relieve la Dirección General de los Registros y del Notariado (Así, Resoluciones de 19 de 
junio de 2016 ó 21 de marzo de 2018), el objeto de la intervención de los colindantes es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, evitando, además, que puedan tener acceso al Registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
En el caso planteado, a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas, y en 
especial,  del  informe  de  medición  técnica  acompañado,  resulta  suficientemente 
acreditada la existencia de una posible invasión de una finca registral colindante, lo que  e
evidencia  que  no  es  pacífica  la  delimitación  gráfica  de  la  finca  propuesta  por  los  bo
solicitantes del expediente. w
la pTreovdias ióvenz  qquuee  ae xeisstteen  edfuedcatos  qseu ec iomnptiiedneen  lean r eepl reasrteícnutaloc ió1n9 9g rdáefi claa,  pLoedyr áH aipcoutdeicrsaeri aa, 
cfuoenrfao rdmeen eagla cduaa pl o“rS lia l ap oinsicbolerp ionrvaacsióiónn  ddee  flain ccaesr ticfioclaincdióann tecsa tiansmtraatlr idceuslacdriapsti,v eal  py rogmráofitcoar 
podrá  instar  el  deslinde  conforme  al  artículo  siguiente,  salvo  que  los  colindantes
registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien 
en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación 
ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que 
con  ello  no  se  encubran  actos  o  negocios  jurídicos  no  formalizados  e  inscritos 
debidamente”.
Acuerdo:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación según 
resulta  de  los  Hechos  y  Fundamentos  de  Derecho  consignados.  Quedando 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo 
de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de 
las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de 
la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del 
título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior calificación (…)
La Zubia, a diecinueve de julio de dos mil diecinueve. El registrador (firma ilegible).–
Firmado: Javier Alberto García Hernández».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña C. O. C. R. interpuso recurso el día 5 de 
septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Motivos
Primero.–Ha sido la dicente la que al pretender cumplir su propósito de enajenar y 
segregar su finca matriz al efecto de que cada uno de sus tres hijos tuvieran unas 
parcelas  de  similares  características  y  medidas,  quien  ha  interesado  el  presente 
expediente.
La finca matriz fue objeto de inscripción por el trámite del art 205 LH como obra en el 
expediente presentando originariamente las características a las que me remito. Las dos 
fincas que se han segregado y que fueron objeto de venta a los hijos lo fueron como 
cuerpos ciertos con expresión de metros y fijación clara y precisa de los linderos. Siendo 
ello, lo que realmente se segrego tal y como aparece en las propias escrituras de 
compraventa. Entre ellas, la escritura de la que trae título el Sr. C. G. Esto, entiende esta 
parte, no debiera ser contrariado por una interpretación subjetiva e interesada de la 
lectura que pudiera dar el colindante-alegante de las distintas solicitudes de segregación.
A tal efecto, adjunto (…) copias de Escritura Pública de Segregación Compraventa y 
Declaración de Obra Nueva en Construcción de fecha 24 de Febrero de 2000 otorgada 
por la Notaria, D.ª M.ª del Pilar Fernández-Palma Macías al n.º 389 de su Protocolo 
sobre la base de Cédula de notificación de Segregación de fecha 23 de Noviembre 
de  1999  y,  Escritura  Pública  de  Compraventa  de  fecha  23  de  Diciembre  de  2003 
otorgada por el Notario, D. Alfonso Carlos Orantes Rodríguez al n.º 3332 de su protocolo 
y, se hace sobre la base de la segregación autorizada en comisión de gobierno del 
Excmo. Ayuntamiento de La Zubia de fecha 3 de Febrero de 2000. Se dejan por 
designados a los oportunos efectos los archivos de los citados Notarios y del Ilustre 
Colegio Notarial de Granada. e.
Segundo.–A criterio de esta parte, a la vista de las escrituras públicas y por las  w.b
razones que se expondrán, queda claro lo que fue objeto de segregación habiendo  4w
quedSaodrpor erenfdleeja lad oc eelne rlaid apdro qpuiae  essec rllietuvróa  epnú blali ccao ndset rcuacdcaió unn doe dl ein lmosu ehbelrem qauneo,s a.l presente,
sceo nasctiotumypea lñaa f iennc at arne gsisotlroa lt r1e1s6 m69e.s Pesu esse,  ccoonmsotr usyee p luae cdaes ave, rt eennie lnad eos ecnri tucruae nptúab llaic afe qcuhea 
de la notificación de segregación (23/11/1999) y que a la fecha de la escritura pública
(24/02/2000) ya estaba la vivienda construida. Ello, ad initio, viene a dejar claro que la 
segregación se dio sobre 172,80m2 y que el Catastro yerra. En este caso, la finca 
catastral que se origina por la segregación de la finca matriz, compuesta las fincas n.º 
8279508VG4087G0001M  y  8279509VG4087G0001M,  da  lugar  a  la  n.º 
8279517VG4087G0001LM  y  se  puede  ver  que  si  reflejan  los  metros  de  superficie 
construida que se consigna en Escritura Pública de 24 de Febrero de 2000, si bien, se 
pone como año de construcción el año 2003.
Se ha de indicar que esta parte ha solicitado se le dé traslado de las alegaciones que 
ha efectuado el colindante y que han dado lugar a la calificación registral, si bien a fecha 
de hoy no ha podido examinarlas, siendo ello la razón por la cual, sin perjuicio de cumplir 
el plazo preceptivo va a interesar la suspensión del plazo en orden a poder completar 
más fundamentadamente el presente recurso. Adjunto se acompaña (…) solicitud de 
traslado de alegaciones efectuadas en el presente expediente por el colindante que dan 
base a la calificación registral, dejando por designados los archivos del Registro de la 
Propiedad al que me dirijo.
Sin  perjuicio  de  lo  expuesto,  de  la  calificación  registral  parece  inferirse  que  la 
representación  del  Sr.  C.  se  ampara  en  la  segunda  solicitud  de  segregación, 
concretamente la dada en Febrero de 2000, si bien, ello no es así. No se realiza para 
ampliación de metros de la finca de la que previamente se solicitó segregación, que es la 
que se hace constar en la escritura pública, sino que, es una renovación de la solicitud 
por al haber transcurrido el tiempo y para la Segregación de la finca que se vendiera al 
otro hermano, Don G. S. C.
Por otro lado, se ha de significar que el actual propietario de la finca registral 11669, 
Sr. C., trae su propiedad por la compra al “banco malo” concretamente a Servihabitat 
XXI, S.A.U., quien se adjudicó la finca tras ejecución hipotecaria n.º 126/2010 tramitada 
en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 8 de Granada. Dicho procedimiento y dicha venta, 
igualmente, lo fue por un cuerpo cierto y con la expresión clara de linderos y de metros, 
concretamente  172,80m2.  Adjunto  se  acompaña  (…)  Diligencia  de  Ordenación  del 
Juzgado de 13 Instancia n.º 8 de Granada por la que se comunica la fecha de Subasta, 
dejando por designados los archivos del citado Juzgado. Igualmente (…) mensaje de 
correo electrónico mantenido con la empresa Servihabitat XXI, S.A.U., por el que se le 
comunicaba a la misma la existencia de metros de más en la finca que se adjudicaron y, 
burofax remitido a instancias de la dicente al colindante que presentara las alegaciones. 
Se dejan por designados los archivos de La Caixa, de Servihabitat y de Notificados.
Como se ha expuesto “ut supra”, la dicente previamente a la solicitud licencia de 
parcelación para la división de la finca registral “matriz” al efecto de proceder a la 
enajenación a favor de su hija hace mediciones y comprueba la alteración dando lugar a 
la solicitud que da origen al presenten expediente registral. Tal alteración atañe a que la 
finca registral 11669 y catastral n.º 8279517VG4087G0001LM. En la licencia que se 
concede se expresan los metros de las distintas parcelas que se afectan con sus 
superficies según la descripción y planimetría y en lo que atañe a la finca colindante se 
expresa claramente la superficie de 172,80 m2. Igualmente, tras las comprobaciones 
oportunas, la dicente procede, previamente, ante el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia a 
la solicitud de licencia de parcelación para la división de la finca registral. Por parte de la 
Administración y tras las comprobaciones de los técnicos municipales, se procede a 
otorgar licencia de parcelación.
Adjunto se acompaña (…) resolución de concesión de licencia de parcelación dada 
por el Excmo. Ayuntamiento de La Zubia, dejando por designados los archivos del citado  s
Ayuntamiento. oe.
Resulta, a criterio de esta parte, claro que la finca matriz, tras las segregaciones  w.
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Esta parte entiende acreditado con la documental aportada que la superficie real de
la  parcela  matriz,  teniendo  en  cuenta  lo  expuesto,  es  de  409,70m2  Bc
(concretamente 409,66m2), ello en contradicción a lo que figura en título 402,26m2 y con 
lo que dice en registro 426,46m2.
Como se ha dicho pretendiendo la dicente una venta similar en metros de fincas a 
sus  hijos,  la  misma  pretendía  segregar  (como  se  podría  apreciar  en  proyecto  y 
certificación de superficies para segregación) 178m2 por lo que resultaría que la finca 
matriz quedaría con 231,66m2.
La finca registral 11669 quedaría afectada por tener un exceso en lo que actualmente 
constituye un patio y que pertenece a la finca de la dicente. Este patio representa una 
medida superior a 22 metros. Me remito a las coordenadas georreferenciadas que obran 
en el informe emitido a instancia de la dicente por el Arquitecto Técnico; don M. M. M. Se 
puede apreciar que la diferencia de los metros de superficie gráfica de parcela que se 
consignan en la certificación descriptiva y gráfica de la dicente (388m2) no son reales 
frente a los 409,66m2. Ello viene a determinar que los metros que falta [sic] en la 
Certificación hasta llegar a los 409,66 m2 son los que se tienen de más en la finca 
registral 11669 y catastral 8279517VG4087G0001LM.
Tercero.–Sin perjuicio de lo que se pueda apreciar en la documentación que en las 
alegaciones se acompaña de contrario, lo cierto es, que el propietario originario del que 
sucesivamente trae causa la propiedad del Sr. C., que no es otro que el hijo de la 
dicente, Don C. S., quien “presuntamente” de modo interesado y sin consentimiento se 
extralimita en su construcción y ocupación. Ello, pudiera explicar la rápida edificación.
Resulta indicativo que, como se ha dicho, por parte de D. C. S. se contrae préstamo 
hipotecario, que posteriormente dio lugar a la ejecución a la que se refiere el documento 
adjunto número cuatro, donde se describe la finca y se hace una valoración de la misma 
para  la  hipoteca  con  visita  por  la  empresa  Sociedad  Tasación,  S.A.,  donde  no  se 
modificó medidas quedando la superficie en 172,80 M2
Parece claro que la superficie catastral de la parcela colindante no tiene la superficie 
de 197 m2 y, que la superficie de 195 m2 que aparece en la certificación catastral no 
aparece justificada. Por otro lado, esta parte se ratifica en su propuesta yen documental 
aportada con las georreferencias indicadas.
En tal sentido se apela al justo criterio de la Registradora.
Cuarta.–En  base  a  lo  expuesto,  no  podemos  más  que  mostrar  nuestra  férrea 
oposición  a  las  alegaciones  presentadas  de  contrario  y  por  ende  a  la  calificación 
registral.
Sin perjuicio de lo expuesto, como quiera que esta parte no ha tenido conocimiento 
de las alegaciones expuestas por el colindante y, se ha presentado solicitud de las 
mismas como se advera con el documento número tres, esta parte solicita la ampliación 
de  plazo  para  formular  y/o  completar  recurso,  al  necesitar  como  actuación 
complementaria  que  se  dé  traslado  a  esta  parte  de  la  totalidad  del  expediente 
(alegaciones de otro colindante junto documentos que acompañe, etc...) al efecto de 
poder argüir su mejor defensa y por ende no vulnerar el Defensa y a un proceso con 
todas las garantías que ampara a la dicente (art 24 CE). Ello en base al art 32 de la 
Ley 39/2015 y al entender que Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de 
Justicia, todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General 
de los Registros y del Notariado y, los Registradores son funcionarios públicos.
En el caso de que fuera la documentación de la que se da traslado, esta parte se 
afirma y ratifica en el presente escrito.
Fundamentos de Derecho
Único. Resulta de aplicación los arts. 322 y Ss de la Ley Hipotecaria. Esta parte se  s
encuentra legitimada al amparo del atr [sic] 325 LH.» oe.
Con fecha 23 de septiembre de 2019 tuIvVo entrada en el Registro de la Propiedad de
Loap oZsiucbióian  feosrmcruitloa dcao ne na elel geaxpcieodnieesn tea dpiocrio enla tlietusl adr ed ed uonñaa  fiCnc. aO c.o lCin.d aRn. tea. la vista de la  BOE-A-cable e
V
El registrador de la Propiedad de La Zubia emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo 
de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de 
febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre, 10 de octubre y 2, 14 y 28 
de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre 
y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 7 de marzo, 24 de abril, 11 
y 21 de mayo y 20 de diciembre de 2018.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que 
dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por 
segregación de la que pretende inscribir su representación, en base a la oposición del 
titular registral de la misma, que alega, en síntesis, diversas cuestiones acerca de 
errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente 
realizadas o declaración de obra nueva), que la superficie correcta es la que refleja el 
Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. Asimismo 
pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de 
dicho patio. Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada 
una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca.
2.  El  artículo  199  regula  las  actuaciones  necesarias  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de 
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a  s
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta  oe.
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,  w.
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georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la  Bc
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En  el  presente  caso  resultan  claramente  identificadas  y  fundamentadas  las 
dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto 
entre  fincas  colindantes  y  posible  invasión  de  otra  finca  inmatriculada.  Resulta 
destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  fundamenta  con  informe  técnico  y 
abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal 
conflicto.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, resultando improcedentes las referencias a impugnación de la 
documentación aportada, cuestiones que estarán reservadas a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda  vez  que  existen  dudas  que  impiden  la  inscripción  de  la  representación 
gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder  acudir  al  juicio  declarativo  correspondiente  (cfr.  artículo  198  de  la  Ley  e.
Hipotecaria). w.b
impuEgsntaa dDai.rección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  4  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.