BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139735
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18537 Resolución de 15 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que se acuerda no 
practicar  la  inscripción  de  un  testimonio  de  auto  firme  y  posterior 
mandamiento en el que se ordena la cancelación de una inscripción de 
adjudicación y la nulidad de todas las actuaciones judiciales, constando la 
finca inscrita a nombre de un tercero.
En el recurso interpuesto por doña M. J. A. C., abogada, en nombre y representación 
de don C. R. L. S., contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Valencia 
número 6, doña Fátima María Azpitarte Santos, por la que se acuerda no practicar la 
inscripción de un testimonio de auto firme y posterior mandamiento en el que se ordena 
la cancelación de una inscripción de adjudicación y la nulidad de todas las actuaciones 
judiciales, constando la finca inscrita a nombre de un tercero.
Hechos
I
En testimonio de auto firme dictado el día 21 de mayo de 2020 por el Juzgado de 
Primera Instancia número 17 de Valencia, complementado a su vez por diligencia de 
ordenación de dicho Juzgado de fecha 24 de mayo de 2021, que se insertaba en un 
mandamiento de la misma fecha, en los autos de procedimiento de ejecución hipotecaria 
número 1010/2012, se ordenaba la cancelación de la inscripción de adjudicación de la 
finca registral número 45.823 del Registro de la Propiedad de Valencia número 6 y la 
nulidad de todas las actuaciones judiciales desde el auto despachando la ejecución, 
constando la finca inscrita a nombre de un tercero.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Valencia 
número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previo examen del Mandamiento de presente documento, presentado el 31 de 
mayo  de  2021,  asiento  1.452  del  Diario  76,  entrada  2.135/2021,  se  acuerda  su 
calificación negativa, en base a los siguientes:
Hechos.
En el Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Valencia, se tramitan autos 
del procedimiento de Ejecución Hipotecaria número 1.010/2012, a instancia de Banco 
Popular Español, Sociedad Anónima frente a los cónyuges Don C. R. L. S. y Doña M. D. 
R. M.
En auto firme dictado el 21 de mayo de 2020, “se declara nula por abusiva la  e.
cláusula de vencimiento anticipado contenida en el contrato celebrado entre las partes  w.b
que ha dado lugar a la presente ejecución”. 537ww
autoE na ndtielirgioernmciean dtee  orerdlaecnioancaiódno .f irEmne  édsictata dreas eoll u2c4i ódne,  msea yaoc duee r2d0a2 1la,  scea ncocemlapcleiómne ndtea  elal 
aincstcuraipccioiónne s djeu diacdiajuledsic daecisódne  deel  aluat of idnecsap arecghiasntrdaol  l4a5 e.8je2c3u, cyió nla,  lan usluidbaads tad ey  etol ddaesc relatos 
de adjudicación de fecha 22 de abril de 2014.
A los efectos de la calificación del título, es de advertir que de los antecedentes del 
Registro, consta que la finca registral 45.823, está inscrita a favor de la mercantil 
“Inversiones  Inmobiliarias  Limara,  Sociedad  Limitada”,  con  CIF  (…),  domiciliada  en 
Madrid, calle (…), y le pertenece en pleno dominio, la adquirió por aportación social 
realizada  por  la  entidad  Banco  Popular  Español,  Sociedad  Anónima,  en  virtud  de 
escritura autorizada por el Notario de Madrid Don Antonio Morenés Giles, el veintidós de 
febrero de dos mil dieciocho, número 360/2.018 de su protocolo, subsanada en escritura 
otorgada ante el mismo Notario el día veintitrés de julio del mismo año, número 2.176 de 
su protocolo, según consta en la inscripción 12.ª, al folio 117 del tomo 2.681, libro 1.043, 
practicada con fecha dieciséis agosto de dos mil dieciocho. A su vez, el transmitente 
Banco Popular Español Sociedad Anónima había adquirido la finca en la ejecución 
hipotecaria que trae causa del presente procedimiento.
Defectos advertido [sic] y fundamentos de Derecho.
De todos los documentos aportados, se advierte la existencia de dos defectos:
1.  Con motivo de la ejecución hipotecaria, se extendió en la finca registral 45.823 la 
inscripción 11.ª de dominio a favor del ejecutante, inscripción que, de conformidad con lo 
dispuesto en los artículos 133 de la Ley Hipotecaria, 233 de su Reglamento y 674 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, comprendía también la cancelación de la inscripción 8a de 
hipoteca y la nota marginal a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; la cancelación de la inscripción 9.ª de hipoteca; y la cancelación de la anotación 
preventiva letra A de embargo.
Como en el presente mandamiento se ordena cancelar únicamente la inscripción de 
dominio a favor del actor, deberá ordenarse la rehabilitación de la inscripción de dominio 
a favor de los hipotecantes, y dejar sin efecto las cancelaciones acordadas en su día, 
con la consiguiente rehabilitación de la inscripción 8.ª de hipoteca y la nota de ejecución 
a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la rehabilitación de la 
inscripción 9.ª de hipoteca, y la rehabilitación de la anotación preventiva letra a de 
embargo,  todo  ello  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  1  de  la  Ley 
Hipotecaria, que determina que los asientos actualmente vigentes se encuentran bajo la 
salvaguarda de los tribunales –art. 1 LH–; por ello, aunque las cancelaciones estén 
íntimamente  relacionadas  entre  sí  al  derivar  de  la  misma  ejecución,  no  puede  el 
Registrador por si solo cancelar o rehabilitar ningún asiento sin la correspondiente 
resolución judicial, siendo el Juez que conoce el procedimiento de ejecución quien lo 
determine  en  el  mandamiento  acordando  la  reposición  de  la  situación  registral  al 
momento anterior a la declaración de nulidad –Principio de tracto sucesivo artículo 20 de 
la Ley Hipotecaria y doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en 
resolución de fecha 26 de diciembre de 2014–.
2.  No  obstante,  aún  subsanado  el  defecto  advertido  anteriormente,  no  podría 
cancelarse la inscripción de dominio contradictoria, y dejar sin efecto las cancelaciones 
acordadas en su día, con la consiguiente rehabilitación de la inscripción 8.ª de hipoteca y 
la nota de ejecución a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la 
rehabilitación  de  la  inscripción  9.ª  de  hipoteca,  y  la  rehabilitación  de  la  anotación 
preventiva letra a de embargo, porque a día de hoy la finca está inscrita a favor de 
tercera persona distinta de la ejecutante, totalmente ajena al procedimiento, todo ello en 
virtud del principio de tracto sucesivo previsto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que 
determina que: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,  s
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,  oe.
ddeReenerb gceeiucsryhtároo ac  dnoaoon rmfseatsbva orrde rep  sndreeeevag inpaa ermoártsenoon rlngateaa i  ndindsosicsscr tirilpnoitctsoai  óa ondc  etaso noslaol irc teaqitfdaueoder ia deo.o.lt .so”d.re gEruenec  ehlloa c  dtaresa onl asd mepi esrreióssonun lotaa  rgq irunaesv caormittooer gnau,q eulo eosl    2021-18537n https://www.
De conformidad con los hechos y fundamentos de derecho expuestos, se acuerda 
con fecha de hoy denegar las cancelaciones acordadas, calificándose el segundo de los 
defectos advertidos como insubsanable.
Contra la presente calificación negativa, cabe: (…)
Valencia, a 21 de junio de 2.021 La registradora (firma ilegible) Fdo.: Fátima Azpitarte 
Santos.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. J. A. C., abogada, en nombre y 
representación de don C. R. L. S., interpuso recurso el día 29 de julio de 2021 mediante 
escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Defectos advertidos:
1.  Subsanación y complemento del auto con respecto a ordenar la rehabilitación de 
la inscripción de dominio a favor de los hipotecantes, y dejar sin efecto las cancelaciones 
acordadas en su día con la consiguiente rehabilitación de la inscripción octava de la 
hipoteca, que ha sido solicitada judicialmente y que se acompaña.
2.  Que la finca está inscrita a favor de tercera persona distinta al ejecutante. La 
finca 45.823 está inscrita a favor de la mercantil Inversiones Inmobiliarias Limara SL, por 
aportación social de Banco Popular SA 22/02/2018 escritura notario Madrid don Antonio 
Morenes Giles protocolo 360/2018, lo que quebrantaría el principio de tracto sucesivo 
previsto en el art. 20 de la ley hipotecaria. Ha sido solicitado judicialmente.
Por lo que conforme art 324 Ley Hipotecaria en tiempo y forma vengo a interponer 
recurso potestativo de reposición frente a la calificación negativa del título efectuada (…) 
en base a los siguientes:
Antecedentes:
1.  Somos parte en el presente procedimiento de ejecución hipotecaria 1010/12 de 
vivienda habitual JPI 17 Valencia desde el 12 de enero del año 2018 y somos desde ese 
momento parte activa en el mismo.
2.  De hecho, en marzo de 2018 estaba pendiente la resolución que se dicta por 
auto 29 de mayo de 2018 de aplicación de Ley 1/2013 de deudores vulnerables por la 
que mis mandantes siguen en la ocupación pacífica de su vivienda.
3.  El cinco de octubre de 2018 existe un cambio de dirección letrada y asume la 
firmante el procedimiento.
4.  Pasando a interponer el 23/01/2020 incidente del art. 24 LCCI frente Banco 
Popular SA admitido a trámite.
5.  El 7 de febrero de 2020 contesta a dicho incidente el Banco Popular, y como se 
puede apreciar ninguna mención existe en el mismo de la mercantil Limara, o indicación 
alguna de no ostentar la propiedad.
6.  Resuelve SS.ª 21 mayo de 2020 haciendo propios los argumentos de esta 
representación y declarando el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
7.  Se opone el Banco Santander como sustituto del Banco Popular 12 de junio 
de 2020 sin realizar de nuevo ninguna alegación ni referencia a la aportación de la finca 
a una patrimonial. e.
8.  Resolviendo por auto 26 de enero de 2021 la audiencia provincial sección sexta  w.
desestimando el recurso planteado por el Banco Santander confirmando el auto de  537ww
JPI 91.7  dTer aVsa llean fciriam ye zcao nd eiml apuotsoi claió nta dsea ccióonst aesn. costas y todas las vicisitudes de judiciales
lcoosm apuletomse vnutoe ldveenl d ae  J2P1I  d1e7 m daey ov adleen 2c0ia2 0d o“lnad eej eeclu 1ta9n dtee  hma apyroe sdeen t2a0d2o1 e sscer idtoic stao liacuittaon ddeo   BOE-A-cable e
se proceda a expedir mandamiento ordenando la cancelación de la inscripción causa en 
virtud del decreto de adjudicación obrante en las actuaciones y la cancelación de la nota 
marginal causada como consecuencia del presente procedimiento”.
10.  De hecho, el 10 de marzo de 2021 se solicita la reactivación del préstamo a 
Banco Santander a lo que contestan 8 de julio 2021 solicitando la documentación para la 
aplicación del código de buenas prácticas bancarias.
11.  El 9 julio se comunica a esta representación por medio de JPI 16 de Valencia la 
negativa del registrador Valencia 6 a inscribir el auto judicial señalando que: “no podría 
cancelarse la inscripción de dominio contradictoria. La finca está inscrita a favor de 
tercera persona ‘Inversiones Inmobiliarias Limara SL’ por aportación social realizada por 
la entidad [sic] Banco Popular SA en virtud de escritura autorizada por notario de Madrid 
don Antonio Morenes Giles 22 de febrero de 2018 protocolo 360/2018”. Reiteramos que 
somos parte del procedimiento de ejecución hipotecaria desde 12 de enero de 2018, por 
lo tanto con anterioridad a la firma de la citada escritura de aportación, y en todo 
momento ha sido Banco Popular y su sucesora Banco Santander las que dentro del 
procedimiento judicial y extrajudicialmente se han presentado como legitimados, siendo 
que no lo eran supuestamente desde febrero de 2018, y ninguna mención realizan 
siquiera  en  la  actualidad  requiriendo  documentación  a  mis  mandantes  como  si 
ostentaran en realizada la capacidad jurídica que el registrador les niega al denegar la 
inscripción del auto judicial.
Segundo: Banco Popular SA es el único socio de Inversiones Limara SL pero es de 
recibo  señalar  que  si  vamos  al  BOE  jueves  5  de  abril  de  2018  página  16137 
apunte 152062 encontramos que la mercantil Inversiones Limara SL es una sociedad 
unipersonal cuyo socio único es Banco Popular Español datos registrales T35436, F 104, 
S  8,  H  M  636973,  I/A  (23.03/2018).  Si  seguimos  investigando  nos  encontramos 
únicamente  a  modo  de  ejemplo  la  sentencia  Audiencia  Provincial  de  Barcelona 
Sección 4 de 22/06/2020 Recurso 1044/2019 en la que la parte recurrida es Inversiones 
Inmobiliarias Limara SL en su fundamento de derecho primero dice y cito textualmente: 
“1.–IIL SL formulo demanda frente a J. D. ejercitando una acción de desahucio por 
expiración de plazo legal o contractual ala amparo 250,1.1 Lec en la que pretendió que 
se declarara extinguido el arrendamiento sobre la vivienda sita en carrer (…) De la Roca 
del Valles suscrito el día 4 de agosto de 2015 entre Banco Popular Sa (sucedida hoy por 
la actora) y el demandado” (actora es Inversiones Inmobiliarias Limara SL). En el mismo 
sentido encontramos en el procedimiento juicio verbal desahucio por falta de pago JPI 15 
de Valencia 1093/2019 interpuesto por Inversiones Inmobiliarias Limara SLU frente a un 
consumidor por un contrato de alquiler firmado con Banco Popular por un procedimiento 
similar y cuya propiedad aporto el Banco Popular a la Sociedad Limara por aportación en 
la misma fecha que nuestro supuesto: “adquirida por aportación de la sociedad mercantil 
en virtud de escritura otorgada en Madrid ante el notario Don Antonio Morenes Giles el 
día 22 de febrero de 2018”. En el mismo sentido las sentencias aportadas.
Tercero: Inversiones Inmobiliarias Limara SL es una sociedad instrumental Banco 
Popular  SA  hoy  Santander  SA  constituida  con  un  beneficio  doble  pagar  menos 
impuestos y entorpecer el ejerccio [sic] de acciones por parte de los comnumidores [sic] 
Las aportaciones societarias son un mecanismo que se acontece principalmente para la 
transmisión de un activo y pagar menos impuestos. La exención a la carga tributaria se 
encuentra reguladas en el artículo 45.11 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por ello es un recurso  e.
jurídico que se utiliza para evitar tener que pagar impuestos, como ocurriría con una  w.b
compra venta o una permuta. Unido a este beneficio encontramos que el legislador ha  537ww
rfaevfuogreioc,i doo  eal nmtigouvaimmieennttoe  dceo naocctiivdoass  ccoonm eoll o,p alot riqmuoen aiaclaersr,e aq ulae  csreua cúiónnic ad ef isnoacliideadda deess 
pvererdseardvearro sd teitutelarmreisn.a Edons e satec tcivaosso  vdeem olass d ep nouseibvleos c ornecpuelcrcaudsoi oenl edse reecjehcou ptorroiatesc caio nsisutas 
de los consumidores, que después de nueve años consiguen muchas batallas y muchas
noches sin dormir, por no hablar de la situación psicológica que acarrea no saber cuándo 
te van a echar de tu vivienda, consiguen ganarle a la entidad bancaria y la sentencia no 
es  ejecutable  (…)  En  nuestro  tejido  empresarial  es  habitual  la  creación  de  estas 
sociedades refugio, para confundir al acreedor y pensar que no tiene activos, obligándole 
de forma impropia, a buscar en el entramado societario donde se ha desviado los bienes 
para resarcir sus posiciones acreedoras. La única vía que tiene el acreedor que ha visto 
frustrada su posibilidad de resarcimiento es excepcionar el mecanismo del levantamiento 
del velo y probar esa desviación, generando no solo un gasto mayor en tiempo y 
recursos  sino  con  la  merma  de  sus  derechos  al  tener  que  probar  la  insolvencia 
premeditada del deudor y demostrar cómo ha desviado esos activos.
Cuarto: Grupos empresariales beneficio potencial 970.251.606 euros, constituidos a 
base de las viviendas de los consumidiores [sic]. Pero además resulta que Inversiones 
Inmobiliarias  Limara  SLU  (apunte  17)  únicamente  es  una  de  las  34  mercantiles 
participadas (…)
Quinto: levantamiento del velo de sociedades instrumetales [sic] creadas para eludir 
la normativa proteccionista de consumidores, la CE y el cumplimiento de resoluciones 
judiciales. quebranto de la buena fe y la tutela judicial efectiva.
La interposición de sociedades mercantiles como es el caso, con el fin de eludir la 
protección  al  consumidor  que  le  ofrece  la  legislación  de  consumo  la  constitución 
española y la jusrisprudencia [sic] emanada del TJUE, está realizada en fraude de ley.
Consecuentemente, consideramos oportuno indagar con respecto al fraude a la ley 
de protección al consumidor que supone la aportación de las viviendas adjudicadas en 
procedimiento de ejecución hipotecaria, por las entidades bancarias, a sociedades donde 
son el único socio, con el único fin de entorpecer, una resolución judicial como la 
presente, y la inscripción conforme señala su SS.ª y es confirmado por la audiencia 
provincial de la vivienda de nuevo a nombre de mis mandantes.
Como  hemos  señalado  y  demostrado  documentalmente  la  separación  entre  la 
sociedad y sus socios la entidad bancaria no existe, de hecho desde la interposición del 
presente incidente, durante la tramitación del mismo en fase de instancia y hasta la 
presentación del recurso de apelación, no aparece ninguna constancia a la sociedad 
mercantil, ni a que la vivienda que al final es el objeto de discordia no fuera de ellos, o 
que pudiera aparecer algún tipo de disonancia en el cumplimiento de la resolución 
judicial.
El dogma del hermetismo de la sociedad mercantil, decae cuando se vislumbra un 
fraude  de  ley,  ye  este  existe  cuando  se  está  abusando  como  es  el  caso  de  la 
diferenciación/personificación de la sl, cuando en realidad es un único ente, y dicha 
mercantil únicamente se ha creado cercenar e impedir los derechos de los consumidores 
con respecto a su vivienda.
En los supuestos de fraude de ley por medio de una persona jurídica, se ha creado a 
esta con el fin que sea utilizada para burlar la norma positiva, una ley puede quedar 
burlada con la utilización de la figura de la persona jurídica, cuando los individuos a 
quienes la norma se dirige se ocultan tras aquella, con la finalidad de sustraerse del 
mandato legal derivado de una resolución judicial.
En  este  caso  está  patente  que  la  persona  jurídica  ha  sido  utilizada  para  fines 
contrarios al Derecho, con el propósito que las personas que se ocultan detrás de ella se 
sustraigan de la aplicación de la norma positiva, y de la resolución judicial.
La entidad bancaria a sabiendas de que el procedimiento judicial seguía vigente 
dado que los consumidores estaban y residían dentro de su vivienda y a sabiendas de  s
que, conforme se refleja tanto judicial como jurisprudencialmente el procedimiento de  oe.
ejecución hipotecaria no finaliza hasta el lanzamiento de los mismos de su vivienda,  w.
aporta como capital y una sociedad interpuesta de la que es su único accionista la  537ww
parfeocptiaerdaa da  ddeic hlaa  vviivviieennddaa,,  ac ofinn  uenv aedviird eeln cteu mafpálnim dieen otob sdtea ccuuliazlaqru dieer  froersmolau cdioólno sjuad, ilcaia tlu qteulea 
judicial efectiva y el cumplimiento de las resoluciones judiciales.
Si el registrador descorre el velo, puede apreciar lo que realmente sucede o, lo que 
es lo mismo, llegar a la verdad material y no a la formal y bajo este contexto considerar 
que no se ha quebrantado el tracto sucesión en la inscripción registral, dado que la 
mercantil que consta el registro tiene como socio único por aportación de capital a la 
entidad bancaria que consta en el proceso judicial.
Partiendo de un análisis de la condición de tercero, el Tribunal Supremo en la 
sentencia del 7 de junio de 1927, señala que: “... no puede intentar la formación de una 
sociedad para crear una figura de tercero y ampararse en las inmunidades de la ley, 
quien no puede alegar ignorancia, acerca de los motivos y fundamentos del acto que 
pretende desconocer. Que los acreedores particulares de cada uno de los socios tienen 
derecho a pedir el embargo y remate de la parte de este, en el fondo social, por lo que la 
sociedad, no se halla en relación a los bienes aportados por aquel y embargados por un 
acreedor en el concepto de tercero”.
Resulta trascendente la sentencia del 22 de junio de 1956, en la que el Tribunal 
Supremo, declaró no haber a lugar el recurso de casación interpuesto, aduciendo que la 
sociedad  no  tiene  el  carácter  de  tercero.  En  esta  ocasión  el  Tribunal  cuestiona  la 
constitución de una sociedad por los propios y únicos aportantes con el fin de crear ese 
tercero, con la clara intención de eludir las obligaciones contraídas anteriormente por los 
socios sobre los mismos bienes aportados. En esta sentencia se señala que aceptar la 
condición de tercero de la sociedad constituida bajo estos términos pugna con los más 
elementales principios de la moral y el derecho y por eso procede la desestimación del 
recurso.
El Tribunal Supremo estima que la figura de la persona jurídica no puede obedecer a 
fines contrarios a la moral y al derecho y no puede utilizarse a la persona jurídica para 
otros fines. Y en base a ello ya desde la sentencia 28 de mayo de 1984 señala: “que ya, 
desde el punto de vista civil y mercantil, la más autorizada doctrina, en el conflicto entre 
seguridad jurídica y justicia, valores hoy consagrados en la Constitución (artículos 1.1 
y 9.3), se ha decidido prudencialmente, y según los casos y circunstancias, por aplicar 
por vía de equidad y acogimiento del principio de buena fe (artículo 7.1 del Código Civil), 
la tesis y práctica de penetrar en el sustrato personal de las entidades o sociedades, a 
las que la ley confiere personalidad jurídica propia, con el fin de evitar que al socaire de 
esa ficción o forma legal (de respeto obligado, por supuesto) se puedan perjudicar ya 
intereses privados o públicos o bien ser utilizados como camino de fraude (artículo 6.4 
del  Código  Civil),  admitiéndose  la  posibilidad  de  que  los  jueces  puedan  penetrar 
(‘levantar el velo jurídico’) en el interior de esas persona cuando sea preciso para evitar 
el abuso de esa independencia (artículo. 7.2 del Código Civil) en daño ajeno o de los 
‘derechos de los demás’ (artículo 10 de la Constitución) o contra interés de los socios, es 
decir,  de  un  mal  uso  de  la  personalidad,  de  un  ejercicio  antisocial  de  su  derecho 
(artículo 7.2 del Código Civil)”.
Reiterándose en la sentencia del 13 de diciembre de 1996, y en la Sentencia del 
Tribunal Supremo del 3 de enero de 2012, el Tribunal expresa que las causas que 
pueden dar origen a levantar el velo pueden ser muy variadas “lo que ha dado lugar en la 
práctica a una tipología de supuestos muy amplia que justificarían el levantamiento del 
velo, sin que tampoco constituyan “numerus clausus”.
En un pronunciamiento reciente, como lo es la sentencia del 28 de febrero de 2014, 
el  Tribunal  Supremo,  afirma  que  “la  norma  general  ha  de  ser  la  de  respetar  la 
personalidad de las sociedades de capital (...)
A no ser que: “sea procedente el ‘levantamiento del velo’, a fin de evitar que el  s
respeto absoluto a la personalidad provoque de forma injustificada el desconocimiento  oe.
de legítimos derechos e intereses de terceros”. w.
En la sentencia dictada el 16 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo, considera que  537ww
uan tara sviétusa dceió nla  daep laicbaucsioó nd ed el al ap edroscotnrianlaid daedl  jluervídainctaa msoiecnietota rdiae l pveerljou dsieci apl uae dloes  “cinotnesretasteasr 
pcoúmbloic ousn  om perdivioa doo sin, sqtruuem ceanutsoa d deafrñaou daajetonroio, ,b ou rclao nlo su nd efirne cfrhaousd udlee nlotos  yd eqmuáes s oe  spero udtuilcizea,   BOE-A-cable e
entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre 
ellas el pago de deudas (...), supone en definitiva, un procedimiento para descubrir, y 
reprimirlo en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de 
una sociedad, sancionando a quienes la manejan, con lo que busca poner coto al fraude 
o al abuso”.
Esta forma de actuar de la entidad bancaria menoscaba el principio de seguridad 
jurídica, así como la justicia, contraviniendo lo preceptuado en, en los artículos 1.1 y 9.3 
de la Constitución Española – adelante CE–. Además de afectar de facto a la buena fe y 
a la prohibición de ir contra los propios actos, que veda una pretensión incompatible o 
contradictoria con una conducta anterior “venire contra factum proprium non valet”.
Cuando judicialmente la entidad bancaria ha creado una apariencia litigando de 
ostentar tanto legitimidad activa pasiva como ad processum, cuando en realidad es que, 
a la vista del suplico de esta representación era evidente que no podía a priori cumplir 
voluntariamente, a menos que como esta representación mantiene nos encontremos 
ante un único ente o persona jurídica.
La doctrina de los propios actos en relación al levantamiento del velo se entendería 
aplicada,  “cuando  una  persona  física  y  una  persona  jurídica  han  mantenido  una 
apariencia de unidad en la llevanza de un negocio o en el ejercicio de una actividad 
empresarial, esa conducta supone un acto propio de la persona física que se contradice 
con su conducta procesal posterior de alegar falta de acción por tratarse la persona 
jurídica de un sujeto de derecho distinto con un ámbito único de responsabilidad. La 
conducta de la persona ha creado la apariencia de unidad, y la contradicción que implica 
una contravención de la buena fe que hace aplicable la doctrina de los actos propios. El 
efecto  que  producirá  la  aplicación  de  esta  doctrina  será  la  inadmisibilidad  de  la 
pretensión contradictoria que, en el caso examinado, se traduce en la inoponibilidad de 
la existencia de la persona jurídica.
El fraude de ley aparece regulado en el artículo 6.4 del Código Civil, que establece 
que “los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan el resultado 
prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en 
fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de 
eludir”. La doctrina del fraude de ley ha sido concebida como remedio para reprimir los 
ataques ocultos o indirectos contra la ley.
En los casos del levantamiento del velo, por existencia de fraude de ley, se justifican 
“la variedad de efectos, tantos como normas defraudadas mediante la utilización de la 
normativa correspondiente a la persona jurídica (norma de cobertura)”.
Abuso de derecho: “es necesario que el sujeto sea titular de aquella situación a la 
que llamamos derecho y que además se produzca un daño. El abuso del derecho 
“conlleva  la  responsabilidad  del  autor  a  través  de  la  indemnización,  de  acuerdo  al 
principio del art. 1902 CC, el art. 7.2 del CC y ILGC.
Fraude de ley: Cuando se abusa de la persona jurídica, se abusa de una institución 
en particular, como lo es la persona jurídica en claro fraude de ley, cubriéndose en las 
normas entorno a la misma para conseguir un resultado contrario o prohibido por el 
ordenamiento y del que además resulta un evidente perjuicio tanto particular para mi 
mandante como social y contrario a la tutela judicial efectiva.
En el mismo sentido que la anteriores traemos a colación la reciente sentencia 
STS 206/2018 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sección: 1 Fecha: 30/01/2018 N.º de 
Recurso: 2265/2015 N.º de Resolución: 47/2018 provine SAP M 5460/2015. Fto jurídico 
segundo:  “no  puede  pretender  utilizar  diferentes  formas  jurídicas  para  beneficiarse  s
fiscalmente,  laboralmente  o  para  difuminar  y  diluir  responsabilidades  y  para  eludir  oe.
responder de sus obligaciones ante los consumidores especialmente tratándose de un  w.
bien de primera necesidad como es la vivienda. Se crea la figura por el legislador de la  537ww
ppeerrjsuodnicaa jru arí dteicrace proesro e snu s fuinsa lelidgaítdim naos  peuxepdeect asteivr ansi . s(e.. .p)uede amparar que se utilice para
al oCrdoenns igpuúeb liacsoí  uqnuae  feinsa lliad audt inlizoa acmiópna draed ala ns i pqeuresroidnaa lpidoard neuse sjutrroíd liecagsis lapdaorar  ye vciotanrt rasruias   BOE-A-cable e
responsabilidades económicas. Resulta de todo lo anterior que existe una confusión y 
uso abusivo de la personalidad jurídica de las sociedades (...). Es indicativo como 
existen reiteradas peticiones de la Comunidad de Propietarios dirigidas todas a Ferrovial 
y que son atendidas por el demandado independientemente y si tomar relevancia la 
figura del constructor existiendo incluso peticiones de que se llamen a la reunión a 
ambos para evitar que pretendan diluir responsabilidades. Existe un mismo interés y 
finalidad económico como resulta del hecho de que utilizan la apariencia y buen nombre 
de Ferrovial para vender las fincas, posteriormente no se reclaman las sociedades nada 
entre ellas en relación a las deficiencias de las obras, no acude ni llaman a la misma 
cuando es reiteradamente pedido por la demandante asumiendo el demandado la voz 
única en relación a las deficiencias; y ahora pretende ir contra la referida apariencia 
creada  de  constructor-promotor  manifestando  que  no  son  lo  mismo  a  efectos  de 
responder”. (...)
2.  La sentencia núm. 628/2013, de 28 octubre, que se cita en el recurso, recuerda 
cómo la norma general ha de ser la de respetar la personalidad de las sociedades de 
capital y las reglas sobre el alcance de la responsabilidad de las obligaciones asumidas 
por dichas entidades, que no afecta a sus socios y administradores, ni tampoco a las 
sociedades  que  pudieran  formar  parte  del  mismo  grupo,  salvo  en  los  supuestos 
expresamente  previstos  en  la  Ley  (sentencias  796/2012,  de  3  de  enero  de  2013, 
y 326/2012, de 30 de mayo ), si bien lo anterior no impide que “excepcionalmente, 
cuando concurren determinadas circunstancias –son clásicos los supuestos de infra 
capitalización, confusión de personalidades, dirección externa y fraude o abuso– sea 
procedente el ‘levantamiento del velo’ a fin de evitar que el respeto absoluto a la 
personalidad provoque de forma injustificada el desconocimiento de legítimos derechos e 
intereses de terceros (Sentencia 718/2011, de 13 de octubre, con cita de la anterior 
Sentencia 670/2010, de 4 de noviembre )...”.
Dicha excepcionalidad, reiterada en numerosas sentencias que, en el llamado grupo 
de sociedades o de empresas, recuerda que estos grupos carecen de personalidad 
jurídica propia, y por tanto de un patrimonio propio. Cada sociedad es exclusiva titular de 
su propio patrimonio, que responde de sus obligaciones. No existe un “patrimonio de 
grupo”,  ni  un  principio  de  comunicabilidad  de  responsabilidades  entre  los  distintos 
patrimonios de las distintas sociedades por el mero hecho de estar integradas en un 
grupo, sin perjuicio de situaciones excepcionales de confusión de patrimonios, o que 
justifiquen de otro modo el levantamiento del velo (sentencias 100/1014, de 30 de abril 
y 429/2014, de 17 de julio).
Estamos, en definitiva, ante un instrumento “(…) que se pone al servicio de una 
persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que 
resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada 
entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia(...)”.
En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005, supone un procedimiento 
“(...) para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la 
autonomía  jurídica  de  una  sociedad,  sancionando  a  quienes  la  manejan» 
(sentencias 1375/2007, de 19 de diciembre; 201/2008, de 28 de febrero; 655/2010, de 3 
de noviembre; 326/2013, de 16 de mayo).
3.  Las conclusiones obtenidas por la Audiencia Provincial son lógicas, racionales y 
ajustadas a las reglas de la sana crítica a partir de las pruebas aportadas y obrantes en 
autos, y correcta por tanto la extensión de responsabilidad solidaria a Ferrovial Agroman 
SA  junto  a  Promociones  Hábitat,  tal  y  como  ha  sido  perfilada  la  doctrina  del  s
‘levantamiento del velo’ por la jurisprudencia de esta Sala”. oe.
Sexto a modo de conclusión: Señalar que, pese a la apariencia de quebranto del  w.
trato sucesivo, entendemos dicho sea en términos de estricta defensa que no existe tal,  537ww
aa  llaa  vinisstacr idpec ilóan d soocluicmiteandtaa cuiónna  avpeozr tsaedaa  rae clati fpicraedseon etel , Apuotro  loe nq ueel  ssoelnictiitdaom ionste srees pardooc,e dyaa 
sDoirleiccitcaiódno  Ga efneecrhaal  dien teRrepgoissitcroiósn  yd Nelo tparreiasdeon,t eq uree cteunrsieon. dPoo pr olro  perexspeunetsatdoo,  esostliec itroe cuar slao   BOE-A-cable e
potestativo en tiempo y forma junto con la documentación que se acompaña, y tras los 
trámites oportunos acuerde proceder a la inscripción solicitada. Es justicia que solicito en 
Valencia 27 de julio de 2021.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Valencia  número  6  dio  traslado  el  recurso 
interpuesto al Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, como autoridad 
judicial que conoce del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1010/2012 para 
que, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, hiciera las alegaciones oportunas, 
recibiéndose con fecha 16 de septiembre de 2021 un escrito, de fecha 8 de septiembre 
de 2021, del tenor literal siguiente:
«Por recibido el anterior oficio del Registro de la Propiedad número 6 de Valencia, se 
efectúa el siguiente informe, de conformidad con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria:
Primero.  En los presentes autos de ejecución hipotecarla 1010/12 se ejecuta con 
base  en  una  escritura  pública  de  préstamo  con  garantía  hipotecaria  suscrita 
el 8/10/2009. En ella se pactó la posibilidad de declarar vencida toda la deuda en caso 
de impago de cualquier cuota.
El  30/04/2012  se  declaró  vencida  la  obligación,  y  se  presentó  la  demanda  de 
ejecución el 21/06/2012, tras lo cual dictó Auto despachando la ejecución el 16/07/2012, 
sin declarar abusiva ninguna estipulación contractual.
La parte ejecutada formuló oposición a la ejecución, alegando carencia de fuerza 
ejecutiva del título y pluspetición, tras lo cual se dictó Auto el 29/1012012 no teniendo por 
formulada la misma.
La parte ejecutada promovió también un incidente de nulidad, que se desestimó por 
el Auto de 01/07/2013, así como un incidente extraordinario de oposición, en el que no 
se alegó la abusividad de la estipulación del vencimiento anticipado, que se desestimó 
por el Auto de 06/09/2013.
Segundo.  La  STS  de  11  de  septiembre  de  2019  ha  declarado  que  deben 
interpretarse conjuntamente la STJUE de 26 de marzo de 2019 y el ATJUE de 3 de julio 
de 2019 en el asunto C-486/16, con la STJUE, de 14 de marzo de 2013, caso C- 
415/11(Aziz), y con su propia jurisprudencia, de tal manera que siempre que se cumplan 
las condiciones mínimas establecidas en el Art. 693.2 LEC (en la redacción dada por la 
Ley 1/2013), los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la 
facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de 
la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación 
con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor 
de evitar esta consecuencia. Se trata de una interpretación casuística en la que habrá 
que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del 
contrato y las posibilidades de reacción del consumidor. Y dentro de dicha interpretación, 
puede ser un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los 
requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario (LCCI), puesto que la STJUE de 20 de septiembre de 2018, asunto 
C-51/2017 (OTP Bank Nyrt) permite que quepa la sustitución de una cláusula abusiva 
viciada de nulidad por una disposición imperativa de Derecho nacional aprobada con 
posterioridad (apartados 52 y 53 y conclusión segunda).
Así lo declara también el apartado 62 de la STJUE de 26 de marzo de 2019, aunque  es
con referencia a la normativa anterior. Además, como se desprende de los apartados 48  bo
y 49 del ATJUE de 3 de julio de 2019 (asunto C-486/16), el principio de efectividad del  537ww
aDpuueteroedncaoh msou ísadt eepn rtoalacre sseUa enl niód lnea   lnonusoe  vEqasu traeedddoaas c cmmióeinen modsebc ruoansba,a  dunono arm pdoaer lqmeugaean,l d dace o dnceafo rerámjcetece ur caimiló pnpe rhrianiptcioviptoeio.c adriae   OE-A-2021-18able en https://
Conforme  a  ello,  el  TS  estableció  las  siguientes  pautas  u  orientaciones 
jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no 
se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
a)  Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se 
dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, 
deberían ser sobreseídos sin más trámite.
b)  Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, 
se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, 
y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad 
antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
c)  Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del 
deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
d)  Los  autos  de  sobreseimiento  dictados  conforme  a  los  apartados  a)  y  b) 
anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva 
basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación 
de disposiciones legales (ATJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que 
no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de 
ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes 
títulos (el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo).
Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas en el apartado anterior 
son las contenidas en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, pese a que las 
resoluciones del TJUE se refieran expresamente al art. 693.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 
en la redacción dada por la Ley 1/2013 y pueda haber alguna discordancia con la 
disposición transitoria primera 4.ª de la Ley 5/2019. Y ello, porque el Art. 693.2 LEC, en 
su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras 
que el art. 24 LCCI, al que ahora se remite, es imperativa. La disposición transitoria 
primera 4.ª LCCI, fruto de una enmienda transaccional en el Congreso y una enmienda 
en el Senado, optó por la retroactividad limitada para evitar que una sentencia del TJUE 
contraria al informe del Abogado General en la cuestión prejudicial que había presentado 
esta sala, pudiera hacer directamente aplicable el 693.2 LEC en su anterior redacción. 
Por lo que sería contradictorio que la voluntad del legislador se volviera en contra del 
consumidor, cuando lo que se pretendió es protegerlo más allá de lo previsto en el 
art. 693.2 Ley de Enjuiciamiento Civil anterior a la reforma.
Tercero.  La  aplicación  de  estos  parámetros  a  nuestro  caso  conllevo  el 
sobreseimiento de la ejecución. Estamos ante un procedimiento de ejecución en curso, 
en el que se dio por vencida la obligación con anterioridad a la entrada en vigor de la 
Ley 1/2013 (se declaró el vencimiento el 30/04/2012 y la Ley 1/2013 entró en vigor 
el 15/05/2013), por lo que, en el caso de reputarse nula la cláusula de vencimiento 
anticipado, la ejecución ha de sobreseerse.
Y la estipulación fue declarada nula por auto de 21 de mayo de 2020.
Dicho auto acordó declarar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado 
contenida en el contrato celebrado entre las partes que ha dado lugar a la presente 
ejecución.
Se acordó el sobreseimiento de la presente ejecución.
Dicho auto fue recurrido en apelación y se dictó auto de fecha 26 de enero de 2021, 
por la Audiencia Provincial sección sexta, en rollo de apelación 429.20 confirmando 
dicho pronunciamiento. e
Mediante auto de fecha 19 de mayo de 2021 se dicta auto firme que complementa el  bo
Auto de 21 de mayo de 2020 dictado en este procedimiento, añadiendo a su parte  537ww
daicsoprodsaidtivaas  eens tees tep rpornoucnecsioa mdeiesndteo :e l“ .A..uSteo  ddee 1ja6n  desi nju lieof edcet o2 0l1a2s,  iancctluuayceinodnoe se l edjeescpuaticvhaos 
daed julad iecajeccióunci ódne,  2la2  dseu baabsrtial d dee 2 1021 4d..e.” .febrero de 2013, de julio de 2014 y el Decreto de
De conformidad con la solicitud formulada por el Banco Popular Español S.A., y en 
virtud del citado auto se acordó por diligencia de ordenación de fecha 24 de mayo librar 
mandamiento,  a  fin  de  cancelar  la  inscripción  de  adjudicación  de  la  finca  registral 
número 45823 del Registro de la Propiedad 8 de Valencia, por auto de 21 de mayo 
de 2020, complementado por auto de 19 de mayo de 2021 que declara la nulidad por 
abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado y el sobreseimiento de la presente 
ejecución y la nulidad de todas las actuaciones judiciales desde el auto desechando la 
ejecución, la subasta y el decreto de adjudicación de 22 de abril de 2014, el cual es 
firme, que por testimonio se acompaña al presente. El bien inmueble es de la siguiente 
descripción literal:
Finca inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 6 de Valencia, al tomo 2.439, 
libro 801, folio 78, finca número 45.823, inscripción 8.ª
Se acordó cancelar la nota marginal del art. 688 de la Lec expedida en su día.
Cuarto.  En los presentes autos no consta ninguna sentencia ni ninguna actuación 
procesal sobre el levantamiento del velo de las sociedades en las que se basa el recurso 
por lo que no se puede informar nada sobre dicho particular.
Efectúo el presente informe de conformidad con dicho precepto y a los oportunos 
efectos legales.»
V
La registradora de la Propiedad de Valencia número 6, doña Fátima María Azpitarte 
Santos,  emitió  informe,  manteniéndose  íntegramente  en  su  calificación,  y  elevó 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 238, 241, 242 y 243 de 
la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 134, 501, 502 y 524 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil; 1, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 42, 82, 96 y 326 de la Ley 
Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal 
Supremo de 16 de abril de 2013, y, de la Sala Primera, de 21 de octubre de 2013 y 7 de 
julio y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril 
de 1991, 3 de junio de 1992, 24 de febrero de 2001, 30 de septiembre y 15 de noviembre 
de 2005, 2 de marzo de 2006, 16 de enero, 8 de junio y 19 de febrero de 2007, 15 de 
junio y 16 de julio de 2010, 3 de marzo, 1 de abril, 21 de julio y 3 de diciembre de 2011, 
18 de enero, 3 de febrero, 21 de mayo, 16 de julio y 21 de noviembre de 2012, 1 y 6 de 
marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 12 de 
marzo, 12 y 13 de junio, 4 de julio, 2 de agosto y 2 de diciembre de 2014, 29 de enero 
y 14 de mayo de 2015, 11 de enero, 24 de mayo, 19 y 20 de julio y 2 de octubre de 2017 
y 4 de abril, 31 de mayo y 26 de julio de 2018.
1.  La única cuestión objeto de recurso en el presente expediente, sobre la que 
procede resolver, es el segundo defecto señalado por la registradora en su nota de 
calificación, esto es, si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad un testimonio  e.e
firme y posterior mandamiento en el que, como consecuencia de haberse declarado nula  w.b
por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado que ha dado lugar a una ejecución  537ww
nhuipliodtaedc adreia ,t osdea so lradse naac tulaa ccioanneces lajucdióicnia dlees  udneasd ien secl raipuctoió nd edsep aacdhjaunddicoa claió enj,e causcí iócno.mo la
inscEritna  ae l npormesberen tdee  euxnp teedrcieenrtoe,,  «sInev edras iolan ecsi rIcnumnosbtailniacriiaa sd Lei mqaurea , lSa .Lfi.n»c, aq usieen ,e pnocur etíntutrloa 
de aportación social había adquirido, según la inscripción 12.ª, el pleno dominio de la
finca por parte de la entidad ejecutante, «Banco Popular Español, S. A.», en la ejecución 
hipotecaria que trae causa del indicado procedimiento y que motivó la inscripción 11.ª
2.  Con carácter previo, ha de manifestarse que, de conformidad con el artículo 326 
de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que 
se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.
En  este  sentido,  se  acompañan  al  escrito  de  recurso  diversas  fotocopias  y 
documentos, así como un escrito de fecha 20 de julio de 2021 dirigido al Juzgado, en el 
que se solicita que se complete el auto ordenando al Registrador la rehabilitación de 
algunas inscripciones, y dejar sin efecto las cancelaciones acordadas en su día, así 
como que se levante el velo de la persona jurídica, acordándose que no existe quebranto 
del tracto sucesivo registral; documentos que, sin embargo, no fueron debidamente 
presentados en el Registro en el momento de emitir el registrador su calificación, por lo 
que de la misma forma que éste no ha tenido tal información o documentación para 
analizar el caso, tampoco pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este 
recurso conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la posibilidad de 
su posterior presentación, a fin de procederse a una nueva calificación (vid., por todas, la 
Resolución de 5 de febrero de 2018).
3.  Como ha manifestado este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 5 de 
febrero  de  2018)  el  principio  de  tracto  sucesivo  es  una  traducción  en  el  ámbito 
hipotecario  del  principio  de  seguridad  jurídica  y  de  proscripción  de  la  indefensión, 
máxime  estando  los  asientos  del  Registro  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  y 
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos 
establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable 
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial 
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un 
obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso 
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en 
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de 
protección  jurisdiccional  de  los  derechos  e  intereses  legítimos  impide  extender  las 
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de 
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no 
ha sido parte violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24 
de la Constitución.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si, conforme al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados  s
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que  oe.
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro  w.
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del  537ww
RegClaimeretanmtoe Hntiep oetle rceasrpioe (tovi da. ,l ap ofur ntocidóans j,u lrais Rdeicscoioluncaiól, nq duee  1co4r drees mpoanrdzoe  deen  2e0x1cl8u)s.iva a los
ejunedcee sl oys t rirbeugnisatlreasd, oimrepso ndee  al ato dparso plaiesd aaudt,o rliad aodbelsig ya cfuiónnc iodnea ricousm ppúlbirl iclaoss , irnecslouliudcoiso npeosr   BOE-A-cable e
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a 
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con 
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y 
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal 
Supremo (vid. Sentencias relacionadas en el «Vistos»), que el registrador puede y debe 
calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos 
judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite e 
impone al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del 
Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si 
no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento 
judicial.
4.  Es cierto que también tiene declarado esta Dirección General (a partir de la 
Resolución de 8 de octubre de 2013) que este criterio se ha de matizar y complementar 
con la doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda 
ser subsanado.
En efecto, la Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión 
de manifestar en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de 
esta Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente 
con los precedentes razonamientos jurídicos, que «esta doctrina, sin embargo, ha de ser 
matizada,  pues  tratándose  de  supuestos  en  los  que  la  inscripción  registral  viene 
ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión 
acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como 
de  los  relativos  a  la  citación  o  llamada  de  terceros  registrales  al  procedimiento 
jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, 
necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión 
sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del 
procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva 
inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza 
el competente para -en cada caso concreto- determinar si ha existido -o no- la necesaria 
contradicción  procesal  excluyente  de  indefensión,  que  sería  la  circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que -insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como el en el que nos encontramos- la simple oposición registral -con 
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación-, se conviertan 
automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los 
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los 
supuestos  en  los  que  la  pretensión  registral  no  cuenta  con  el  indicado  origen 
jurisdiccional. Sólo, pues, en tal situación -esto es, analizando de forma particularizada 
cada  caso  concreto-  podrá  comprobarse  por  el  órgano  jurisdiccional  la  posible 
concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en 
el  artículo  105  de  la  LRJCA,  pues  se  trata,  esta,  de  una  indelegable  decisión 
jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto».
De  forma  concorde  con  lo  expuesto,  en  defecto  de  consentimiento  expreso  y 
auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe  s
exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si  oe.
los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de  w.
intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias  537ww
qSueen tednecbiaa nd esl eTrr ibduignnaol sS udper emproo tdeec c1ió6n d, ec aobmriol  deex 2p0re1s3a (mcfer.n atert íchual or 5e2co2n, oncúimdoe rola 2 ,c ditaed laa 
Ley de Enjuiciamiento Civil).
5.  No obstante, como puso de relieve la Resolución de 14 de mayo de 2015, 
tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, 
como en este supuesto, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación 
del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, 
por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo 
la responsabilidad del demandante.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte»».
También hay que citar entre dichos fallos la Sentencia del Pleno de la Sala Primera 
del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, 
declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que 
con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de  s
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita  oe.
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna  w.
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o  537ww
vneon eían  puanratic ruelaarlimdaedn tee xotrbali graedgois tara lp rqoumeo av ear qlau épl rlees eenrac iad epsrcoocneoscaild dae.  Ealq uóergllaonso t ejurcdeicroiasl 
qeusteim, acocinófnia nddeo u enna  plae tviceiórdna da cruesgaitsotrraial,  qpuued iienrtaenre svaebr ap ehrajucedric avadloesr  dseurse cinhtoesre psoesse psoorri olas   BOE-A-cable e
en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia 
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -
cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda- es necesario 
que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha 
efectuado.
En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el 
adquirente cuya titularidad se anula (pero que dejó de ser titular registral en virtud de otra 
transmisión  posterior  inscrita),  la  sentencia  sólo  producirá  efectos  contra  éste  de 
conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento (artículo 222 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil). Pero el titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente 
cuya cancelación se pretende no fue parte en dicho procedimiento.
6.  La  conclusión  desestimatoria  del  recurso  interpuesto  que  se  deriva  de  las 
consideraciones  anteriores  no  puede  verse  enervada  por  las  alegaciones  de  la 
recurrente, referidas a la identidad subjetiva en la composición del capital de la sociedad 
mercantil  titular  registral  de  las  fincas  objeto  de  la  Litis  (la  sociedad  panameña 
«Inversiones Inmobiliarias Limara, S. L.») respecto de la sociedad demandada en el 
procedimiento concluido con la sentencia calificada («Banco Popular Español, S. A.») 
entendiendo  la  recurrente  que  procede  aplicar  la  doctrina  jurisprudencial  sobre  el 
levantamiento  del  velo  societario  para  permitir  remover  el  obstáculo  de  la  falta  de 
cumplimiento del requisito del tracto sucesivo.
La legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los 
rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del levantamiento del velo, 
lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados supuestos de excepción a 
aquel principio hipotecario, en sentido material y no meramente formal.
Uno de estos supuestos es el previsto en el párrafo final del artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria  que,  tras  establecer  que  «no  podrá  tomarse  anotación  de  demanda, 
embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular 
registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento», 
añade a continuación la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá 
tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, 
como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de 
que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el 
mandamiento».
Es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir 
estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se 
contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, en relación con la 
práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de embargo preventivo o 
de prohibición de disponer), y previa decisión motivada del juez o tribunal competente 
dentro del propio procedimiento judicial y sujeto a sus garantías sobre la existencia de 
«indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos [bienes] es el imputado», y 
como tal supuesto excepcional no es susceptible de interpretación extensiva.
Otro  supuesto  en  que  el  legislador  ha  querido  excepcionar  la  regla  del  tracto 
sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley General 
Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de 
la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de 
prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que  s
el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al  oe.
obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control  w.
efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control. Por tanto,  537ww
ttaramigbaié cna uesna e eslt em caansdoa mdeiebnet oe xsiostbirr eu nla p erxeivsitoe npcroian udnec liaa mreileanctioó ne nd ee lc pornotrcoeld dimeli esnotcoio d ceu qyuaes 
dpea rltaic itpraabcaio.nes o acciones son embargadas sobre la sociedad cuyos bienes serán objeto  BOE-A-cable e
Esta doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo consiste (véanse Sentencias 
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 17 de diciembre de 2002 y 16 de mayo de 2013) 
en un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para 
hacer  efectiva  una  legitimación  pasiva  distinta  de  la  que  resulta  de  la  relación, 
contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la 
que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían «terceros» 
(«falsos terceros» podríamos decir) -los socios o la sociedad- en parte responsable a 
partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una 
situación  de  abuso  de  la  personalidad  jurídica  societaria  perjudicial  a  los  intereses 
públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza 
como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, 
entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre 
ellas el pago de deudas.
Esta doctrina jurisprudencial referida al denominado «levantamiento del velo» de la 
personalidad  jurídica  tuvo  su  origen,  como  recordó  la  Resolución  de  este  Centro 
Directivo  de  5  de  febrero  de  2018,  en  la  técnica  procesal  utilizada  por  los  jueces 
norteamericanos  del  «disregard  of  legal  entity»  a  través  del  cual  se  apartaba  la 
personalidad jurídica penetrando en el sustrato personal de sus miembros, y en aquellos 
casos en que la sociedad trataba de cometer abusos. Se trata de evitar una situación de 
burla de derechos de terceros, un trasvase de bienes propios de una persona física, a un 
ente social, constituido por dichas personas, que no deja de ser alarmante para una 
convivencia en la que debe primar la seguridad jurídica.
En definitiva, como señala la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de 18 de febrero de 2016, «(...) resulta claro que la regla o concreción normativa que nos 
revela la doctrina del levantamiento del velo queda referenciada en la protección del 
derecho  de  crédito  y  su  necesario  entronque  con  el  plano  de  la  responsabilidad 
patrimonial del deudor, pues se trata de evitar que el abuso de la personalidad jurídica 
pueda perjudicar el legítimo pago de la deuda existente», abuso de la personalidad 
jurídica que puede generar lesión en otros derechos e intereses distintos a los de crédito, 
como al mismo derecho de propiedad.
7.  Ahora bien, presupuesto necesario para la aplicación de la señalada doctrina 
sobre el levantamiento del velo es que medie una decisión judicial en el procedimiento y 
con las garantías procesales en cada caso previstas, sin que, como ya se ha dicho, tal 
intervención judicial pueda ser suplida en sede registral o en el estrecho margen de este 
recurso, que por la ausencia de aplicación del principio contradictorio y por la limitación 
de medios de prueba y cognición, necesariamente debería pronunciarse sobre hechos 
eventualmente controvertidos y ajenos a la prueba documental presentada inaudita parte 
y sin poder garantizar, por tanto, el derecho de defensa (alegando y probando lo que a 
su derecho convenga) del titular registral con la plenitud que exige el derecho a la tutela 
judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española.
Por  tanto,  en  el  presente  caso  y  desde  el  punto  de  vista  registral,  instado  un 
procedimiento civil en la que ha sido demandada persona distinta del titular registral, no 
tratándose  de  un  supuesto  de  transmisión  universal,  no  habiendo  pronunciamiento 
judicial previo de levantamiento del velo, y no estando amparado este supuesto en 
ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no 
cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación del artículo 20 de 
la Ley Hipotecaria.
8.  Sin perjuicio de todo lo anterior, debe considerarse que el defecto es subsanable. s
La regla general es la subsanabilidad de los trámites procesales, dada la limitación  oe.
de las causas de nulidad de los actos procesales (Sentencia del Tribunal Constitucional  w.
número 79/2012, de 17 de abril). 537ww
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audiencia, asistencia y defensa, y en los demás supuestos que establece el artículo 238 
de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
El  principio  de  conservación  de  los  actos  procesales  aparece  consagrado  con 
claridad  en  los  artículos  241  y  242  de  la  Ley  Orgánica  del  Poder  Judicial.  Y  el 
artículo 243 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su párrafo 3, dispone que el 
juzgado o tribunal cuidará de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran 
los actos procesales de las partes, siempre que en dichos actos se hubiese manifestado 
la voluntad de cumplir los requisitos exigidos por la ley. Sólo cuando exista una ineficacia 
registral definitiva se podrá calificar el título de insubsanable.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación, de conformidad con lo dispuesto en los anteriores fundamentos de Derecho, 
revocando  la  calificación  en  cuanto  se  califica  el  defecto  de  insubsanable, 
considerándose que debe calificarse de subsanable.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.