BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50217
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6916 Resolución de 10 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir una escritura de 
extinción de comunidad.
En el recurso interpuesto por don J. L. M. P. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Madrid número 6, don Juan José Jiménez de la Peña, a inscribir una 
escritura de extinción de comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 8 de julio de 2020 por el notario de Madrid, don 
Jaime Recarte Casanova, con el número 3.076 de protocolo, se formalizó la extinción de 
una comunidad sobre cinco fincas urbanas con la particularidad de que la otorgaban 
únicamente dos hermanos copropietarios de una cuarta parte de dichas fincas cada uno 
de ellos, si bien la hermana estaba representada por el padre de ambos, quien también 
era  copropietario  de  la  mitad  indivisa  restante  de  tales  fincas  (pero  intervenía 
exclusivamente en nombre de su hija). Los términos de la escritura que interesan en este 
expediente constan en el primer fundamento jurídico de esta Resolución.
II
Presentada el día 3 de noviembre de 2020 la citada escritura en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 6, fue objeto de calificación negativa con los fundamentos 
de Derecho que, a continuación, se transcriben únicamente respecto de los defectos 
impugnados:
«Se han apreciado en la Escritura, previa su calificación registral, los siguientes 
defectos:
1.  (…)
4.  Aparecer referida en la Escritura, y en concreto en el Exponen III, una condición 
suspensiva, cuyo contenido concreto no se entiende. Dice dicho Exponen:
“III. Que  interesa  a  los  comparecientes,  para  su  momento,  la  disolución  del 
condominio sobre tales fincas, disolución que someten desde ahora a la condición 
suspensiva del fallecimiento de D. J. M. G., pero precisamente bajo el testamento 
autorizado por mí en el día de hoy con el anterior número de protocolo, como su última 
voluntad; entendiéndose cumplida la condición a los seis meses del óbito en dicha 
circunstancia. De no acaecer el evento del que depende la suspensión, se entenderá sin 
efecto alguno la presente.”
En el Estipulan, se remite a ella, pero no se pacta expresamente la condición  e.
suspensiva. Dice: w.b
f“aplrlee“EccSiinsme agrimeeunanetldniodat aem. d ábP nsao ojroo  l tsoreeo tl s ast neastsbeotei,as  um smnie aeln asvt oeec szoa, n susdetioi  calraiilózc ncaeo d lenaosd  c eiecolil nó mfdnai iclsleeimóscn oiem  sld iuefíasanpl lteoecc nodisnmei vi eeadln  optnnoaú  cJmmt.a eádMrsao ..  q.G.au”ne.,t  elsorii  oheras  dgeeal    OE-A-2021-69able en https://
protocolo”, si es el fallecimiento más seis meses habiendo fallecido bajo el testamento
citado, o si en el testamento aparece la propia condición suspensiva o alguno de los 
elementos referentes a ella.
Como se ha dicho, en la Escritura se enuncia en el Exponen, pero no se pacta, con 
todos sus extremos, en el Estipulan.
En cualquier caso, sería imprescindible acreditar el contenido del Testamento.
Todo ello es contrario al principio hipotecario de especialidad o determinación.
(Artículos 9.c y 23 de la Ley Hipotecaria; y 51.6 de su Reglamento. Resoluciones 
DGRN 14 de abril de 1969, 5 de junio de 2015).
5.  (…)
6.  No tener una causa reconocible la adjudicación que del 50% en pleno dominio 
que pertenece a don J. M. G., se hace a don J. L. M. P., en la extinción del condominio. 
En concreto:
– No consta si es a título gratuito u oneroso. No resulta por qué se adjudica a su hijo 
don J. L. M. P., el 50% que le correspondería en los proindivisos sobre las fincas. No es 
oneroso, al no señalarse contraprestación –frente a lo que sucede con la participación de 
doña M. B.–. Pero tampoco resulta expresamente que sea a título gratuito.
– Y no consta claramente si es a título intervivos o mortis causa. En el caso presente 
se pretende que el fallecimiento de don J. M. G., aparezca como condición suspensiva; 
pero lo cierto es que la adquisición de los bienes parece que es a título sucesorio, ya que 
no se pacta contraprestación.
(Artículos 1261.3.º y 1.274 a 1.276 del Código Civil).
Como señala reiteradamente la DGRN, actualmente DGSJ y FP, es necesaria la 
expresión de la causa en los títulos inscribibles, sin que pueda jugar en el ámbito 
registrar  la  presunción  que  establece  el  artículo  1.277  del  Código  Civil.  Así 
Resoluciones 28 de enero de 1999, 10 de marzo de 2004, 9 de diciembre de 2011, 16 de 
febrero de 2012, 21 de mayo de 2012, 17 de octubre de 2012, 29 de octubre de 2012, 16 
de enero de 2013, 31 de julio de 2014, 23 de septiembre de 2016).
7.  (…)
8.  Constituir  un  pacto  sobre  herencia  futura,  sin  concurrencia  de  todos  los 
herederos forzosos, prohibido por el artículo 1271 párrafo segundo del Código Civil.
No cabe duda de que el supuesto de hecho responde a pactos sobre la herencia 
futura o sucesión contractual. En atención a los siguientes argumentos:
– Se vincula la extinción de los proindivisos sobre las fincas al fallecimiento de 
don J. M. G.
– Además, la extinción de las comunidades de bienes la “someten desde ahora a la 
condición  suspensiva  del  fallecimiento  de  D.  J.  M.  G.,  pero  precisamente  bajo  el 
testamento autorizado por el Notario de Madrid don Jaime Recarte Casanova, el día 8 de 
julio de 2020, número 3.075 de su Protocolo, como su última voluntad”. Si bien con las 
conjeturas a que se han hecho referencia en el Defecto número 5, se condiciona o 
restringe la libre voluntad del futuro causante, y se encauza ella en una dirección que 
implica claramente pactos sobre la herencia futura.
– Lo que se enuncia como condición suspensiva, es en realidad una conditio iuris de 
la sucesión, o presupuesto legal de eficacia de la sucesión. (Art. 658.1 del Código Civil).
– Como ya se ha señalado en el defecto n.º 6, y a pesar de la falta de claridad que 
en él se indica, es un hecho que el 50% del pleno dominio de las fincas -y, en su caso del 
usufructo vitalicio del otro 50%- lo adquiere don J. M. G., sin más causa presumible que 
el fallecimiento de su padre; y eso no es más que una sucesión hereditaria, que se  e
pretende articular como sucesión contractual. bo
– Ello aparece reforzado con lo que resulta del Exponen II “Que el otro 50% de la  16ww
cfaolplercoipmieiednatdo  lcoosr riensteprovnindieen atecstu parlmeveisnitbel eaml epnatder ep adsea rloásn  ian tseerrv ilnoise nútneisc oDs.  cJo.p Mro.p Gie.t,a ari ocsu dyeo 
llaas h feinrecnacsi ad,e lsac Eritsatsip”u. lSaic eiól n“p Prerivmiseibrale “mcoennvteie”n imenp leicna s uun ían tpergervai aa dpjaurdtiicciaócni óyn a ad jDud. iJc.a Lc.i óMn .d Pe. 
que habrá de compensar a D.ª B. M. P. por su participación indivisa en tales fincas
(un 25%)...” deja sin efecto el “previsiblemente” ya que suprime cualquier partición de 
herencia después de la muerte del causante, definiendo su itinerario desde ahora, de 
forma contractual.
– El argumento del Exponen V “no se refieren a la universalidad de la herencia de D. 
J. M. G., sino a bienes concretos que no constituyen su totalidad existentes al tiempo de 
su otorgamiento en el dominio de D. J. M. G. y de los intervinientes, por lo que,... se trata 
de unos negocios jurídicos no encardinables en la prohibición del art. 1.271 del Código 
Civil”,  no  es  más  que  una  manifestación  de  los  comparecientes,  sin  que  quede 
acreditado fehacientemente a los efectos de la inscripción.
Así, Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). de 16 noviembre 1932. 
(Aranzadi RJ 1932\1289)
“Considerando.
Que tocante al segundo, es preciso recordar el hecho noveno de la demanda, donde 
se recoge la promesa que el señor L. S. hizo al recurrente de nombrarle heredero en 
propiedad no sólo de los bienes de su esposa, sino también de los propios y particulares 
de dicho causante: y este anticipo de voluntad, ora se estime como una determinación 
libérrima, ora como un propósito de desagravio y reparación en favor del heredero 
instituido en el testamento ológrafo indebidamente, retenido por el supuesto oferente, 
constituye  como  acertadamente  dice  la  Sala  sentenciadora,  dados  los  términos 
generales de tal manifestación, un pacto sobre herencia futura, prohibido e inefectual a 
virtud de lo consignado en el párrafo segundo del artículo 1271 del Código Civil, del que 
no pueden extraerse consecuencias jurídicas en punto al ejercicio de acciones derivadas 
del pretendido cuasi-contrato que, fundado en el artículo 1887 del referido Cuerpo Legal 
aspira a obtener el recurrente.”
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 31 octubre 1994. (Aranzadi 
RJ 1994\8008).
“Sucede  también  que  el  que  recurre  no  acreditó  su  condición  de  heredero  del 
prestamista y aunque así sucediera, ha de tenerse en cuenta el mandato imperativo del 
artículo 1.271 del Código Civil, prohibitivo del contrato sobre herencia futura”.
También Auto del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) de 14 marzo 2006 
(Aranzadi JUR 2006\170499).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6.ª) núm. 324/2019 
de 9 julio. (Aranzadi AC 2020\328).
“que el único título sucesorio es el testamento que contiene la voluntad de mejorar a 
su hija Rebeca y que el contador partido ha tenido a su vista la de manifestaciones y no 
le ha atribuido ningún efecto revocatorio del testamento; en cuanto a las manifestaciones 
de que su hermana le hará entrega de la mitad de los 180.000 €, no es posible atribuir 
dicha interpretación al acta de manifestaciones ya que de admitirse se vulnerarían 
articulo 1271 Código Civil que sanciona con nulidad cualquier pacto sobre la herencia 
futura”.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (Sección 1.ª) núm. 57/2017 de 14 
febrero. (Aranzadi AC 2017\831).
“Pues bien, lo que han hecho las partes con estos actos es un reparto en vida de la 
herencia de los actores, pacto... que se encuentra prohibido desde la tradición romanista 
y que ha seguido así en el Código Civil, incluso tras la Ley 7/2003, de 1 abril (SAP de 
Barcelona -Sección 13.ª- 697/2007 de 21 diciembre (Aranzadi JUR 2008, 108451)). 
Según el art 1271.2 Ce, sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros  e
contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y  bo
otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056.” 16ww
abrilS. e(Anrteanncziaad di Ae Cla 2 A0u0d8i\e1n7c3i5a) .Provincial de A Coruña (Sección 5.ª) núm. 136/2008 de 7
gene“Eranl  leosst ep ascetnotsid sou, cneoso rpiouse dpeo rd eels caornt.o 1ce2r7s1e  dqeul eC óqduiegdoa Cn ivpilr,o syc rúitnoicsa mcoenn tec ahráac tdeer 
atenderse las excepciones que el propio precepto establece relativa a la partición de
bienes, en el sentido de autorizar al testador para practicar entre vivos la división de un 
caudal, por lo que conforme al art. 1056, ha de pasarse en tanto no perjudique la legítima 
de los herederos forzosos, pero sin que tal autorización pueda suponerse concedida sino 
cuando la partición se halla respaldada por una disposición testamentaria, con la que ha 
de tener perfecta adecuación, y a la que, por de ella derivar y traer causa, ha de 
supeditarse; por tanto ha de considerarse nulo, como prohibido por este artículo, pues en 
él se dispone que sobre la herencia futura no se podrán celebrar otros contratos que 
aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal conforme al 
artículo  1056.  Ciertamente,  nuestro  ordenamiento  jurídico,  con  carácter  general,  se 
muestra refractario a la validez de los denominados pactos sucesorios, señalando el 
artículo 1.271 del Código Civil que sobre la herencia futura no se podrán celebrar otros 
contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal 
conforme al artículo 1.056 del Código Civil (existen, además, otras excepciones que no 
son ahora del caso, arts. 826 y 827, 831, etc.). En efecto, dicho precepto se refiere a la 
partición realizada por acto entre vivos, anunciando la posibilidad de que el causante y 
sus herederos realicen por anticipado la partición. Se trata así de una partición, llamada 
a ser operativa o causar efectos en el momento de morir el causante, siendo además 
discutido por los autores que se han ocupado de la discusión si esa partición tiene o no 
carácter irrevocable para el testador”.
En el caso presente se dan las circunstancias de que no se conoce si se perjudican o 
no las legítimas; y además si hay otros legitimarios que los dos hijos don J. L. M. P. y 
doña M. B. M. P., ya que su padre contrajo nuevas nupcias, si bien se encuentra 
divorciado.
No es aplicable al caso presente la jurisprudencia que admite los pactos sucesorios 
sobre  bienes  concretos.  En  primer  lugar,  por  todas  las  causas  expresadas  en  los 
argumentos y defectos anteriores, en que se pretende determinar un itinerario de los 
bienes a adquirir por causa de muerte.
Y en segundo lugar, por el número y valor de los bienes inmuebles. No puede 
pretenderse que no constituye una sucesión contractual de la herencia, cuando se 
incluye la mayoría cualificada de los bienes que pertenecen a don J. M. G., tanto por su 
número como por su cuantía.
Así, consultados los índices y Nota Simple de los bienes, además de los señalados, 
únicamente sería titular don J. M. G., de los siguientes: (…)
Acuerdo:
Se acuerda no inscribir la Escritura, por las causas y en los términos que resultan de 
la presente Nota de Calificación.
Contra la presente Calificación podrá (…)
Madrid a 23 de noviembre de 2020. El Registrador (firma ilegible y sello del Registro 
con el nombre y apellidos del registrador)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. L. M. P. interpuso recurso mediante 
escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Madrid número 6 el día 23 
de diciembre de 2020, si bien, por no aducir argumento alguno en dicho escrito, fue  e
posteriormente requerido por el registrador, con base en los artículos 326.c) de la Ley  bo
Hipotecaria y 73 y 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento  16ww
Adídams,i naipstorrattaivrao  eCsocmritúon q udee  claosn tuAvdimerian ilsotsra fcuionndeasm ePnútbolsic dae,  pDaerrae cqhuoe ,e ne nlo es l qpulea zboa sdaeb ad iesuz 
ipmopdurígan daecciólanr,a ar ddveicrtaiéídnod oelne  seux pdreerseacmhoe nat ela q turaem siit ancoió sne d ceul mrepcluimrseon.taba tal requisito se le
Por escrito, de fecha 11 de febrero de 2021, el recurrente alegó los siguientes 
fundamentos de Derecho:
«I. En cuanto al no entendimiento de la condición suspensiva, apartado 4 de la 
calificación.
Es pacífico que la condición suspensiva es aquella que hace depender la eficacia de 
un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e 
incierto, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla 
la misma (art. 1113 del Código Civil). Como señala la Sentencia del TS de 3 de diciembre 
de 1993: “la adición, como causa a la que se subordina o de la que se hace depender la 
eficacia del contrato, hay que aplicarla a todo el ámbito contractual (Sentencia 18 de 
mayo de 1963) y la realización del evento estipulado como tal constituye un requisito 
necesario para la plena actividad de la relación”. En este mismo sentido STS de 6 de 
mayo de 1.991, STS de 9 de septiembre de 2.008 y SIS de 2 de junio de 2006, entre 
otras muchas.
El rasgo definitorio es que la condición venga referida a un suceso futuro e incierto
En nuestro caso, la escritura determina como tal suceso el fallecimiento de D. J. M. 
G. (hecho cierto de fecha incierta) pero precisamente bajo el testamento autorizado por 
mí en el día de hoy con el anterior número de protocolo, como su última voluntad; 
entendiéndose cumplida la condición a los seis meses del óbito en dicha circunstancia 
(hecho  incierto  y  desconocido).  Que  la  última  voluntad  el  causante  sea  precisa  y 
exactamente (testamento de 8 de julio de 2020) esa es lo que dota de carácter incierto al 
suceso, pues no se sabe de ninguna forma si acaecerá o no y es del todo ajeno a la 
voluntad de los hijos contratantes.
Dispone  el  artículo  1115  CC,  párrafo  2  CC  la  validez  de  las  condiciones  que 
dependen de la suerte o de la voluntad de un tercero, como es el caso.
Se ha establecido el inicio de la eficacia de la condición a los 6 meses del óbito 
acaecido en la circunstancia prevista (testamento en concreto); para que exista un plazo 
suficiente en orden a que los coherederos ejecuten el testamento, puedan realizar las 
operaciones particionales y puedan así devenir en únicos condueños del proindiviso que 
tienen acordado disolver.
II. En cuanto a la causa no reconocible de la adjudicación del 50% en pleno dominio 
que se hace a don J. L. M., apartado 6 de la calificación
Sostiene el Sr. Registrador en su calificación, que no es reconocible la causa de la 
atribución a D. J. L. de la adjudicación de la participación indivisa en su favor y no se 
identifica si es negocio lucrativo u oneroso, si es intervivos o mortis causa.
Pues bien, de la causa de la atribución de los bienes inmuebles a D. J. L. se deja 
constancia en el propio título de la escritura: se trata de una extinción de proindiviso 
(artículos 400 y 406 del Código Civil) en la que pactan los intervinientes disolver el 
condominio que (actualmente existe) que previsiblemente existirá entre ellos en el futuro 
(al óbito de su padre) con satisfacción a metálico por quien se atribuirá la total propiedad 
de los bienes al otro condómino, por razón de su indivisibilidad; satisfacción que se pacta 
individualizada  por  cada  bien  y  que  en  conjunto  es  por  importe  de  275.975,55  €, 
obligación de pago que en tal caso se extinguirá por compensación parcial (art 1195 CC) 
con la deuda que la hermana reconoce tener con D. J. L. (el reconocimiento de deuda es 
una figura autónoma, valida y lícita por efecto del principio de autonomía de la voluntad, 
artículo 1.255 del Código Civil). No hace falta ningún esfuerzo indagatorio para constatar 
que se trata de un negocio oneroso y que se realiza intervivos (respecto de bienes que 
tendrás dos personas supérstites, si bien proyectado sobre la situación que se generará  e.
tras el óbito del padre). w.b
III. En cuanto a la calificación negativa por constituir un pacto sobre herencia futura  16ww
Csianl icfiocancciuórnre.ncia de todos los herederos forzosos (art. 1271 del CC), apartado 8 de la
M. GV.a, ypau peos r sdoelola nhtae  tqeuneid oe nd loas  ehsicjoristu, rDa.  cJo. nLc.u qrrueen  itnotdeorvsi elonse  hpeerresdoenraolsm feonrtzeo syo Ds .dª eM D. .B J.., 
que comparece representada, precisamente por su padre.
Es cierto que por el art. 1251 del CC. están prohibidos los pactos sobre herencias 
futuras
Pero no es menos cierto que repetida jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene 
declarado que son admisibles los pactos sobre bienes concretos integrantes de una 
herencia futura aún no abierta. Así, con cita de otras resoluciones previas, se pronuncia 
la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1997 determinado el alcance del 
art 1271 CC:
“El segundo supuesto de nulidad alegado, consiste en que el documento privado de 
referencia  viene  a  representar  un  pacto  de  los  dos  hermanos  suscribientes  sobre 
herencia futura no, autorizado por el artículo 1271 del Código Civil. Este precepto se 
refiere única y exclusivamente a los pactos sobre la universalidad de una herencia que, 
según el artículo 65.9 del Código Civil, se instaura a la muerte del causante, integrándola 
todos los bienes, derechos y obligaciones subsistentes, pero no cuando el pacto se 
refiere a bienes conocidos y determinados, existentes al tiempo del otorgamiento del 
compromiso  en  el  dominio  del  causante  (Sentencias  de  2-10-1926,  16-5-1940 
y 25-4-1951)”.
Además de en las ya citadas, se ha pronunciado el TS en este mismo sentido en sus 
sentencias de 8 de octubre de 1915, 26 de octubre de 1926, 16 de mayo de 1940, 3 de 
marzo de 1964, 22 de julio de 1997, entre otras.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 26 de abril de 2002 resume 
con acierto esta doctrina jurisprudencial,
“La cuestión estriba en que la doctrina del Tribunal Supremo, de formo constante, 
reiterada,  mantenida  en  el  tiempo,  y  sin  ninguna  fisura,  ha  establecido  que  el 
artículo  1271-2  se  refiere  exclusivamente  a  la  prohibición  de  pactos  sobre  la 
universalidad de una herencia, que según el artículo 659 del Código Civil, se instaura a 
la  muerte  del  causante,  integrándola  todos  los  bienes,  derechos  y  obligaciones 
subsistentes. Pero proclama la validez del pacto cuando se refiere a bienes conocidos y 
determinados, existentes al tiempo del otorgamiento del contrato en el dominio del 
causante, o que hubieren de adquirirse por título de heredero”.
Conforme a esta constante y reiterada doctrina no es admisible el pacto sobre la 
universalidad de la herencia, pero en cambio sí es válido el pacto que se refiere a bienes 
conocidos y determinados propiedad del futuro causante al tiempo del otorgamiento.
Es evidente que la escritura calificada no recae sobre una universalidad sino que por 
el contrario se refiere a un número limitado de bienes concretos, bien determinados y 
definidos, cada uno con su valoración individual y que son propiedad del Sr. M. G. al 
tiempo del otorgamiento.
Objeta  el  Sr.  Registrador  que  no  ha  quedado  acreditado  fehacientemente  la 
manifestación de que no se trata de todos los bienes del padre, pero tal objeción cae por 
su propio peso desde el punto y hora en que el mismo Sr Registrador seguidamente 
constata en la propia calificación que el padre de los otorgantes tiene otros bienes en 
otros  registros,  frente  a  lo  que  aduce  que  la  escritura  se  refiere  a  una  “mayoría 
cualificada” de sus bienes. Con ello se dice, de entrada, que no todos los bienes del 
padre están incluidos en la escritura según comprobación del Sr. Registrador. Que se 
trate de “mayoría cualificada” o no, es una cuestión de apreciación subjetiva (nosotros lo 
negamos, puesto que los inmuebles excluidos del ámbito de la escritura según el Sr 
Registrador, son precisamente los de mayor valor y ni siquiera se tienen en cuenta los 
activos financieros y demás bienes muebles o derechos del padre) pero lo más relevante 
a nuestros efectos es que la escritura no viene referida a la universalidad de la herencia  e.
como un totus, sino a unos bienes individuales, específicos e individualizados, tal como  w.b
exige el TS en la doctrina antes expuesta. Es patente que no puede hacerse equivaler el  16ww
ccoonncceeppttoo  rdeela t“iuvon ivye rcsoanlitdinagde”,n teco dnec e“bmidaay ocroíam cou aulnif ictaoddao” , uqnuitea reios  eo piinndaibsloel uyb lree, fecroidno  eal 
elemSeonsttoiesn hee etel rSogr.é Rneeogsis etr ainddoirv iqduuea lilzoasd poas.ctos de la escritura suponen en realidad una
conditio iuris de la sucesión o presupuesto legal de eficacia de la sucesión, pero no se ve
en qué medida puede la escritura condicionar la futura sucesión, puesto que el padre no 
interviene en nombre propio, sino como representante de su hija residente en los EEUU. 
Evidentemente, el padre ninguna obligación asume y al padre en nada le condicionan 
jurídicamente los pactos de la escritura, conservando intacta su plena soberanía para 
testar y ordenar su sucesión como tenga por conveniente, ahora o en el futuro.
Desde luego, estos pactos (concertados exclusivamente entre los hijos) en nada 
constriñen o afectan a la libertad de testar del padre, que podrá mantener o no el 
testamento  actual,  según  decida,  a  su  criterio,  pues  ningún  compromiso  aceptó  o 
contrajo en la escritura calificada. Queda íntegra, pues, su entera libertad de testar en el 
futuro y ordenar como mejor le convenga su propia sucesión. De hecho, la escritura ya 
prevé la posibilidad de que el padre cambie su testamento, como evento posible que 
dejaría sin efecto los pactos asumidos por los hijos.
En este sentido, la STS de 13 junio 1903 declara que una mera partición hecha, ya 
entre los interesados, ya con la intervención del dueño del caudal, lo mismo si se ajusta 
a un testamento que a las reglas de un abintestato, en ningún caso puede por su índole 
producir la menor coartación en la libre facultad de este para testar en cualquier tiempo, 
variando o modificando sustancialmente las condiciones de dicha partición, por ser esta 
facultad inherente a la testamentifacción activa y porque semejante coartación implica un 
verdadero pacto sobre la herencia futura que imposibilitaría atender a necesidades 
imperiosas y legítimas de familia que surjan con posterioridad, debiendo, por lo tanto, 
limitarse los efectos del contrato al momento en que por defunción del dueño del caudal 
hereditario deba referirse la partición convenida a un estado de derecho que no esté en 
oposición con ella».
IV
Mediante escrito, de fecha 11 de enero de 2021, el registrador de la Propiedad de 
Madrid  número  6  elevó  el  expediente,  con  su  informe,  a  este  Centro  Directivo;  y 
mediante otro escrito, de fecha 22 de febrero de 2021, informó sobre el requerimiento 
practicado al recurrente en los términos que figuran en el anterior apartado III. Asimismo, 
manifestaba que trasladó el recurso al notario autorizante del título calificado, conforme 
al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin que haya formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 392, 467, 470, 523, 594, 659, 737, 826, 827, 1261, 1271, 1274, 
1277, 1281, 1282, 1283, 1284, 1341 y 1648.2.º del Código Civil; 2, 9, 11, 18, 23 y 37 de 
la Ley Hipotecaria; 7 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal 
Supremo de 4 de mayo de 1910, 16 de mayo de 1940, 25 de abril de 1951, 1 de 
diciembre de 1955, 29 de octubre de 1960, 3 de marzo de 1964, 30 de octubre de 1989 
y 22 de julio de 1997; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 2 de noviembre de 1992, 4 de 
marzo de 1993, 29 de julio y 18 de noviembre de 1998, 28 de enero y 15 de marzo 
de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de febrero de 2003, 29 y 30 de marzo de 2010, 9 de 
diciembre de 2011, 17 de octubre y 19 de diciembre de 2012, 4 de septiembre y 30 de 
junio de 2015, 23 de septiembre de 2016, 30 de julio de 2018 y 30 de abril de 2019, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de marzo 
de 2020.
1.  Mediante  la  escritura  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  se  b
formaliza la extinción de una comunidad sobre cinco fincas urbanas, sujeta a condición  16ww
csoupsproepniseitvaari,o sc ocna dala u npoa rdtiec uulanraid cauda rtdae p aqrutee  dela  diocthoarsg afinn caúsn,i csai mbeiennt eu ndoo dse  heellroms aensotás 
rreepstraensteen taddeo  ptaoler se l pfiandcares  de(p aemrob oins,t eqruviieenne t amexbciéluns ievsa mcoepnrtoep ieetna rion odme blare m  idtaed  sinud ivhisijaa 
copropietaria).
En la escritura se expresa lo siguiente:
«II. Que el otro 50% de la copropiedad corresponde actualmente al padre de los 
intervinientes D. J. M. G., a cuyo fallecimiento los intervinientes previsiblemente pasarán 
a ser los únicos copropietarios de las fincas descritas.
III. Que  interesa  a  los  comparecientes,  para  su  momento,  la  disolución  del 
condominio sobre tales fincas, disolución que someten desde ahora a la condición 
suspensiva del fallecimiento de D. J. M. G., pero precisamente bajo el testamento 
autorizado por mí en el día de hoy con el anterior número de protocolo, como su última 
voluntad; entendiéndose cumplida la condición a los seis meses del óbito en dicha 
circunstancia. De no acaecer el evento del que depende la suspensión, se entenderá sin 
efecto alguno la presente».
Se  añade  que  la  copropietaria  representada  reconoce  adeudar  a  su  hermano 
determinada cantidad de dinero y, siendo indivisibles las fincas descritas, acuerdan la 
íntegra adjudicación de ellas a este último, quien deberá compensar a su hermana por el 
valor de la cuarta parte indivisa que a ésta pertenece de tales fincas, de modo que, una 
vez se cumpla la condición suspensiva pactada, el copropietario adjudicatario deberá 
satisfacer a su hermana la cantidad en que se valora esa cuarta parte indivisa, si bien 
podrá  compensarse  esta  cantidad  con  la  suma  a  que  asciende  la  deuda  que  ha 
reconocido tener con dicho señor.
Asimismo, se hace constar en dicho título que los pactos contenidos en el mismo «no 
se refieren a la universalidad de la herencia de D. J. M. G., sino a bienes concretos que 
no constituyen su totalidad, existentes al tiempo de este otorgamiento en el dominio de 
D. J. M. G. y de los intervinientes, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en 
constante y pacífica doctrina jurisprudencial (por todas, las STS de 3 de marzo de 1964 
y 22 de julio de 1997) se trata de unos negocios jurídicos no incardinables en la 
prohibición del art. 1271 del Código civil».
2.  La primera objeción objeto de impugnación de las que el registrador opone a la 
inscripción solicitada consiste en que, a su juicio, «en realidad no se sabe si la condición 
es el fallecimiento de don J. M.G., si es el fallecimiento más otros seis meses, si la 
condición  es  el  fallecimiento  más  que  lo  haga  “precisamente  bajo  el  testamento 
autorizado el mismo día con el número anterior de protocolo”, si es el fallecimiento más 
seis meses habiendo fallecido bajo el testamento citado, o si en el testamento aparece la 
propia condición suspensiva o alguno de los elementos referentes a ella». Añade que en 
la escritura «se enuncia en el Exponen, pero no se pacta, con todos sus extremos, en el 
Estipulan»;  y  que,  a  su  entender,  «sería  imprescindible  acreditar  el  contenido  del 
Testamento.  Todo  ello  es  contrario  al  principio  hipotecario  de  especialidad  o 
determinación».
Con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se 
permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente 
previstas  por  el  legislador,  incluyendo  cualquier  acto  o  contrato  innominado  de 
transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes 
inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 
del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los 
derechos reales legalmente previstos (cfr. artículos 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º 
del Código Civil) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 11, 
23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a  s
determinados  límites  y  respetar  las  normas  estructurales  (normas  imperativas)  del  oe.
estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia  w.
ua«nteearmg arpa ezorómanrn sejeus s»ati  fdilcaea  stlioavstai s dsfaeucrfeiccciióehnno tsde e,r e lada eldeteesr,t medriemn aimndaoacdsi oóe nqx ipugreee nclacis iaaasu d,t oetan llooemss  íccaoo dnmetoo r lanla ov seo xlduiesnltt eadndec rideaec dhbeoe    2021-6916n https://ww
real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de
junio y 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras).
A la vista del contenido de la escritura calificada, y si se tienen en cuenta los cánones 
hermenéuticos establecidos en el Código Civil (interpretación literal de la cláusula, así 
como la intención de los contratantes y la necesidad de atender al sentido de la misma 
que sea más adecuado para que produzca efecto –artículos 1281, 1282, 1283 y 1284 del 
Código Civil–), debe concluirse que en el presente caso es indudable que se declara la 
voluntad de sujetar la extinción de la comunidad con las correspondientes adjudicaciones 
a una condición suspensiva, consistente claramente en un suceso futuro e incierto (no el 
fallecimiento de uno de los copropietarios, sino, en realidad, el hecho de que la sucesión 
de éste se rija por un testamento determinado). Y el hecho de que se añada un término 
(seis  meses  a  contar  del  fallecimiento)  para  que  el  cumplimiento  de  la  condición 
produzca sus efectos no puede ser obstáculo a la inscripción de dicha estipulación.
Por ello, el defecto debe ser revocado.
3.  El segundo de los defectos impugnados consiste en que, a juicio del registrador, 
la adjudicación que de la mitad indivisa de uno de los copropietarios (el padre cuyo 
fallecimiento con las circunstancias añadidas constituye la condición suspensiva) se 
realiza al comunero ahora recurrente no tiene una causa reconocible, sin que conste si 
es a título oneroso o gratuito.
El recurrente alega que de la causa de la atribución de los bienes inmuebles se deja 
constancia en la escritura, pues se trata de una extinción de proindiviso en la que pactan 
los  intervinientes  disolver  el  condominio  que  (actualmente  existe)  y  previsiblemente 
existirá entre ellos en el futuro (al óbito de su padre) con satisfacción a metálico por parte 
de quien se atribuirá la total propiedad de los bienes al otro condómino, por lo que se 
trata de un negocio oneroso y que se realiza «inter vivos».
Ciertamente, según doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado (vid. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de 
noviembre de 1998, 28 de enero y 15 de marzo de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de 
febrero de 2003, 29 y 30 de marzo de 2010, 9 de diciembre de 2011, 17 de octubre y 19 
de diciembre de 2012, 4 de septiembre y 30 de junio de 2015, 23 de septiembre de 2016, 
30 de julio de 2018, 30 de abril de 2019 y 20 de marzo de 2020, entre otras muchas), es 
necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho 
la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus 
efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la 
inscripción, por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código 
Civil, ya que aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no 
resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el 
titular registral.
En el presente caso es cierto que la causa está expresada en la escritura, en tanto 
en cuanto se manifiesta que se disuelve el condominio no solo en su parte expositiva –
«(…) interesa a los comparecientes, para su momento, la disolución del condominio 
sobre tales fincas, disolución que someten desde ahora a la condición suspensiva del 
(…)»–, sino también en las disposiciones en las que están claras las adjudicaciones, su 
intercambio y las compensaciones, lo que hace oneroso el contrato conforme a lo 
dispuesto en el artículo 1274 del Código Civil que establece que «en los contratos 
onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa 
de una cosa o servicio por la otra parte…». Lo que ocurre es que tales especificaciones 
se realizan únicamente respecto de las relaciones entre los copropietarios que otorgan la 
escritura (titulares cada uno de una cuarta parte indivisa) y falta la expresión de esos 
mismos  extremos  –e  incluso  también  del  consentimiento,  objeto  y  forma;  cfr.  e.
artículo 1261 del Código Civil– respecto del copropietario de la restante mitad indivisa, el  w.b
padre que interviene únicamente en representación de su hija. 16ww
Por ello, el defecto debe ser confirmado.
cons4t.i tuyLea  tuenrc epraac dtoe  slaosb oreb jehceiroennecsia q ufuet uerl are, csuinrr ecnoten cruerbraetnec ieas  dqeu et oedl noes gloocsi oh cearleifdiceardoos 
forzosos, prohibido por el artículo 1271 párrafo segundo del Código Civil.
El Código Civil siguiendo la tradición histórica del Derecho Romano y de Las Partidas 
(5, 11 y 33), y con las atenuaciones de Las Leyes de Toro (17 y 22), prohíbe, con carácter 
general, los pactos sobre la herencia futura, admitiéndolos en la mejora, a través de las 
promesas de mejorar y no mejorar, y también en el caso de la donación de bienes futuros 
para  caso  de  muerte  hecha  entre  cónyuges  en  capitulaciones  matrimoniales  (cfr. 
artículos 658, 826, 827, 1271 y 1341 del Código Civil). El principio de libertad de testar, y 
con ello la posibilidad de revocar en cualquier momento toda disposición testamentaria, 
fundamentan esta prohibición (cfr. artículo 737 del Código Civil).
Ahora bien, para poder hablar de contrato sobre herencia futura, tanto en el caso de 
los pactos afirmativos o adquisitivos, como en el de los negativos o abdicativos (pactos 
de «succedendo» y de «non succedendum»), debe pactarse alguna estipulación en 
relación con llamamientos hereditarios o con el conjunto patrimonial que una persona 
deje al morir. En este sentido, la jurisprudencia ha afirmado reiteradamente que el 
artículo 1271 del Código Civil, al aludir a la prohibición de celebrar contratos sobre la 
herencia futura, se refiere única y exclusivamente a los pactos sobre la universalidad de 
una herencia que, según el artículo 659 del mismo Código, se determina a la muerte del 
causante, integrándola todos los bienes, derechos y obligaciones subsistentes, pero no 
cuando el pacto haga referencia exclusivamente a bienes conocidos y determinados 
existentes, al tiempo del otorgamiento del compromiso, en el dominio del causante (vid. 
Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1940, 25 de abril de 1951, 30 de 
octubre de 1989 y 22 de julio de 1997), pues en tal caso no existe propiamente coerción 
de la libertad de testar capaz de causar la nulidad de la convención (cfr. Sentencia del 
Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1910).
Atendiendo a las consideraciones anteriores no puede mantenerse la objeción que 
expresa el registrador para rechazar la inscripción solicitada, pues el negocio jurídico 
calificado no tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de 
ninguno de los adquirentes. Y es que el fundamento del citado artículo 1271 del Código 
Civil se encuentra en «evitar sujeciones insuperables de los bienes constitutivos de la 
herencia que vinculen al testador» (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre 
de 1955 y 29 de octubre de 1960).
Por lo demás, esta conclusión no puede quedar empañada por la afirmación del 
registrador sobre el hecho de que, a su juicio, constituye una sucesión contractual de la 
herencia por incluirse la mayoría cualificada de los bienes que pertenecen a don J. M. 
G., tanto por su número como por su cuantía, según resulta de la consulta de los índices 
registrales de los bienes de los cuales dicho señor es titular. Frente a esta afirmación 
debe tenerse en cuenta que, dados los medios de que dispone el registrador para 
realizar su calificación (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), debe pasar en el presente 
caso por las manifestaciones de las partes sobre el extremo debatido, pues es evidente 
que la herencia puede estar constituida por muchos otros bienes distintos de los que 
aparezcan en los Registros de la Propiedad.
Por ello, este defecto no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso parcialmente, en cuanto a los 
defectos primero y tercero de los impugnados, y desestimarlo respecto del segundo en 
los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 16ww
PúbMlicaad, rSido, fí1a0 P udeen mtea Srzaon tidaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe