BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143629
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19274 Resolución  de  11  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de San Clemente a inscribir la adjudicación 
de una finca en escritura de disolución y liquidación de Grupo Sindical de 
Colonización.
En el recurso interpuesto por don J. V. A. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de San Clemente, doña Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos, a inscribir la 
adjudicación de una finca en escritura de disolución y liquidación de Grupo Sindical de 
Colonización.
Hechos
I
Mediante escritura, autorizada el día 6 de julio de 2001 por el notario de Belmonte, 
don Rafael de Estrada Fernández-Hontoria, con el número 1.005 de protocolo, don J., 
don G. y don S. L. V., como únicos socios o miembros que manifestaban ser del disuelto 
«Grupo Sindical de Colonización número 14.633 de Cañada Juncosa», que se hallaba 
disuelto de pleno derecho conforme a la legislación vigente, según también exponían, 
dando  al  acto  de  otorgamiento  el  carácter  de  junta  general  universal,  acordaban 
proceder  a  la  liquidación  del  mencionado  grupo  sindical,  ya  disuelto  por  Ley,  y 
adjudicaban, entre otras, la finca registral número 744 del término municipal de Cañada 
Juncosa, que figuraba inscrita a favor del citado grupo sindical, a don J. L. V., quien 
compensaba mediante la entrega en metálico a los otros dos comparecientes, quienes 
confesaban recibir la cantidad entregada. Los tres comparecientes, en virtud de los 
acuerdos adoptados, se daban por enteramente pagados de sus derechos e, igualmente, 
daban por disuelto y liquidado el Grupo Sindical de Colonización del que formaban parte, 
que  quedaba  plenamente  extinguido  para  el  futuro,  y  solicitaban  expresamente  la 
inscripción de las fincas objeto de la escritura, entre ellas la mencionada, en favor del 
adjudicatario, don J. L. V.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de San Clemente, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
Previa  calificación  del  documento  presentado,  y  una  vez  examinados  los 
antecedentes del Registro, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y 19 bis 
LH, he resuelto suspender la operación registral solicitada con arreglo a los siguientes 
Hechos y Fundamentos de Derecho. s
Se presenta en este Registro bajo el asiento 1557 del Diario 54 copia de la escritura  oe.
autorizada por el Notario de Belmonte con fecha de 6 de julio de 2001 y número de  w.
protocolo 1.005 de disolución y liquidación del grupo sindical de colonización. 274ww
comRoe s“uúlntaic onse cesosaciroios  aoc remdiiteamcibórno sq udee lr edlaiscuioenlteo  –Gidreunptoifi quSein dai calol s dceo mCpoalroenciizeancteiósn, 
dnoúcmuemroe n1ta4c.6ió3n3  addme inCisatñraatdivaa  Jou anccroesdait”a ttivaal  dye  ctaolm reol amciaónni–fi epsetratenn eennc ieal.  título  mediante  BOE-A-cable e
A tal efecto se entiende necesaria la presentación de la escritura de constitución del 
Grupo  Sindical  de  Colonización  número  14.633  de  Cañada  Juncosa.  así  como  su 
reglamento debidamente aprobado por Ministerio de Agricultura de conformidad con la 
DA  2.ª  de  la  Ley  54/1968,  de  27  de  julio,  de  Ordenación  Rural,  y  DF  4.ª  de  la 
Ley 118/1973, de 12 de enero; y el acuerdo de liquidación adoptado por la respectiva 
Junta Rectora, al objeto de determinar que los comparecientes son los únicos socios del 
Grupo Sindical de Colonización, tal como manifiestan en el título calificado, así como la 
normativa- condiciones a las que sus respectivos estatutos– reglamentación sujetan la 
disolución y liquidación del Grupo, sin perjuicio de otros medios de prueba admitidos en 
Derecho,  sin  que  al  efecto  se  entienda  bastante  la  mera  manifestación  de  los 
comparecientes;  todo  ello  de  conformidad  con  los  principios  de  determinación 
hipotecaria, legitimación y fe pública registral, principios que imponen la necesidad de 
claridad, congruencia y precisión en los pronunciamientos registrales –y, por ende, en los 
títulos que motivan la práctica de los mismos– con el fin de garantizar adecuadamente la 
seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
DT 2.ª RD 1776/1981, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Estatuto que regula 
las SAT.–“Las antiguos Grupos Sindicales de Colonización legalmente inscritos, deberán 
adaptar sus Estatutos a los preceptos contenidos en el presente Real Decreto. En otro 
caso, quedarán disueltos de pleno derecho”,
Fundamentos de Derecho.
Art. 18 LH: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción; así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del 
Registro”.
Art. 21.1 LH; “Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse 
expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la 
inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los 
derechos inscritos”.
Art. 98. “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la 
Ley como faltas de legalidad en las formas extrínsecas.de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según 
las leyes que determinan la firma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de 
dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo 
modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de 
las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, 
bajo pena de nulidad”.
Principio registral de tracto sucesivo en sentido material y formal.
Art. 20.1.º y 2.º LH “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, 
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, 
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o 
en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel 
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los 
Registradores denegarán la inscripción solicitada”.
RDGRyN 19 abril 1.999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto 
a la cadena de titularidades, cómo insoslayable.
DT 2.ª RD 1776/1981, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Estatuto que regula  e
las SAT.–“Los antiguos Grupos Sindicales de Colonización legalmente inscritos, deberán  bo
adaptar sus Estatutos a los preceptos contenidos en el presente Real Decreto. En otro  274ww
casoL,e qyu e5d4a/1rá9n6 8d,i sudeel to2s7 d ed ep lejunloio d, edreec hOor”d.enación  Rural;  DA  2.ª-  “El  Ministerio  de
lAogsr iGcurultuproas,  aS ipnrdoipcauleesst,a  lodse  lqau Oe rdgiasnfriuzatacriáónn  Sdein dlaic acla, paapcriodbaadr ád leo so bRreagr lasmufeicnietonste t ippoa rpaa real 
cumplimiento de sus fines, una vez inscritos en el Registro de Grupos Sindicales de 
Colonización establecido por las disposiciones vigentes”.
DF 4.ª Ley 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la ley de 
reforma y desarrollo agrario.–“El Ministerio de Agricultura a propuesta de la Organización 
Sindical, aprobará los Reglamentos tipo para los Grupos Sindicales, los que disfrutarán 
de la capacidad de obrar suficiente para el cumplimiento de sus fines, una vez inscritos 
en el Registro de Grupos Sindicales de Colonización establecido por las disposiciones 
vigentes”.
Art 1669 CC.–“No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se 
mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de éstos contrate en su propio 
nombre con los terceros. Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones 
relativas a la comunidad de bienes”.
La presente nota de calificación negativa lleva consigo la prórroga automática de la 
vigencia del asiento de presentación por un plazo de 60 días, contados desde la última 
notificación  a  que  se  refiere  el  art.  323  LH.  Durante  la  vigencia  del  asiento  de 
presentación puede solicitarse anotación preventiva de suspensión de acuerdo con lo 
previsto en los artículos 42.9, 65 y 323 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente nota de 
calificación podrán (…)
En  San  Clemente,  a  12  de  julio  de  2021.  La  registradora  (firma  ilegible).  Fdo; 
Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. V. A. interpuso recurso el día 13 de 
agosto de 2021 mediante escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«Hechos.
Primero.  El 16 de agosto de 2001, D. J. V. P., con DNI (…), compra en escritura 
pública  con  n.º  de  protocolo  1.182,  la  finca  número  3  del  polígono  1  del  Término 
Municipal de Cañada Juncosa (…).
Dicha finca la compra a J. L. V. y C. L. L.
Segundo.  La finca objeto de la compra por parte de J. V. P. le pertenece a J. L. V. 
por adjudicación de la misma según consta en la escritura de Disolución del Grupo 
Sindical de Colonización 14.633 de Cañada Juncosa, n.º de protocolo 1005, de fecha 6 
de julio de 2001 (…).
No obstante, en el Registro de la Propiedad de San Clemente figura a fecha de hoy a 
nombre del Grupo Sindical de Colonización 14.633 de Cañada Juncosa.
Tercero.  J. V. P. lleva la escritura de compraventa con n.º de protocolo 1.182 a 
inscribir, y el 27 de septiembre de 2010 el Registro de la Propiedad de San Clemente 
califica como defectuosa la inscripción, “debiendo aportar escritura de constitución o 
acuerdo de la Junta de disolución y liquidación de la sociedad para poder determinar que 
los comparecientes son los únicos socios del Grupo Sindical”. Art. 1669 del Código Civil. 
Desconocemos si en ese momento se presentó la escritura de disolución del Grupo 
Sindical (…).
Tras varias consultas, en Delegación de Agricultura, JJCC, en Cuenca, tanto en SAT 
como en la Cámara Agraria de Cuenca y en el Ministerio de Medio Rural y Marino, 
informan que no consta nada de este Grupo Sindical, lo cual se trasladó en su momento  s
al Registro, denegándose la inscripción (…) oe.
Cuarto.  El 11 de agosto de 2020 procedemos a presentar nuevamente la Escritura  w.
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Registro de la Propiedad, en el que se nos vuelve a pedir “resulta necesario acreditación
que relacione a los comparecientes, que manifiestan ser los únicos socios o miembros del  Bc
disuelto Grupo Sindical de Colonización n.º 14633 de Cañada Juncosa con el indicado 
grupo mediante documentación administrativa o acreditativa de tal relación...” (…).
Al solicitar por segunda vez la inscripción (y dando cumplimiento a lo solicitado en la 
primera inscripción, que era aportar acuerdo de la Junta de disolución y liquidación de la 
sociedad para poder determinar que los comparecientes son los únicos socios del Grupo 
Sindical), se nos requiere para que demostremos documentalmente que los socios que 
firman la escritura de disolución son los únicos socios.
Ya en 2010 se nos informó por parte de dos administraciones públicas que no había 
ningún registro del Grupo Sindical, no obstante volvimos a requerirles la información 
solicitada por el Registro, obteniendo contestación del Registro de SAT, Servicio de 
alimentación en Cuenca, Archivo histórico provincial en Cuenca, todo ello vía e-mail (…) 
Estos correos fueron remitidos al Registro de la Propiedad de San Clemente, y vía 
telefónica se nos trasladó que no eran suficientes los correos electrónicos y que debían 
ser  por  un  canal  oficial,  por  lo  que  a  través  del  Registro  electrónico  solicitamos 
información a la Delegación de Agricultura en Cuenca y al Archivo Central del Ministerio 
de  Agricultura,  Pesca  y  Alimentación  en  Madrid,  obteniendo  las  siguientes 
comunicaciones:
1.  Carta emitida por el Secretario Provincial de la Consejería de Agricultura, Agua y 
Desarrollo Rural, Delegación provincial de Cuenca, de fecha 7 de octubre de 2020, por la 
que se nos informa que el archivo puede estar en el Archivo Central del Ministerio de 
Agricultura, Pesca y Alimentación (…).
2.  Notificación electrónica de la Jefa de Servicio del Archivo Central del Ministerio 
de Agricultura, Pesca y Alimentación, de fecha 29 de octubre de 2020, siendo el único 
lugar donde hay anotaciones de este Grupo Sindical en el Servicio del Archivo Central 
del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (…).
La  Jefa  de  Servicio  del  Archivo  Central  del  Ministerio  de  Agricultura,  Pesca  y 
Alimentación, por la cual se nos notifican [sic] por un lado, lo referente a:
1.  Obra Sindical de Colonización Libro de presentación, en el cual consta inscrito el 
Grupo Sindical el 22 de agosto de 1973.
2.  Libro de Registro para los años 1972-1977, en cuya última línea figura Grupo 
Sindical de Colonización 14.633 de Cañada Juncosa, cuyo número de socios son 3, 
coincidiendo con los tres socios que manifiestan [sic] que son los únicos socios en la 
escritura de disolución del dicho grupo sindical.
Toda esta documentación se aportó la Registro de la Propiedad de San Clemente el 
día 30 de octubre de 2020, tanto por correo electrónico como en papel.
Aportamos  también  documento  firmado  en  el  año  1973,  firmado  por  C.  L.  L., 
Secretaria Interventora del Grupo Sindical, en el que acuerdan pedir un préstamo al 
IRYDA donde se faculta al presidente D. J. L. V..., firmado por D. J. L. V. como presidente 
y Dña. C. L. como secretaria (…)
Según la escritura de disolución (…) los únicos socios son:
– J. L. V.
– G. L. V.
– S. L. V.
De los tres socios, el único fallecido es J. L. V., siendo su mujer C. L. L., secretaria 
del grupo sindical (…).
Debido  a  los  años  transcurridos  desde  que  se  disolvió  el  Grupo  Sindical  y  la  e.
avanzada edad de los socios, no les consta que tengan ningún documento de la época  w.
que acredite que son los únicos socios, lo cual no es inusual máxime cuando ni la propia  274ww
aedstme ineissctrraitoci ó(…n )g.uarda registros oficiales de la época más allá de los aportados junto con
sindEicsa lelas  dúensiacpaa riencfoiermroanc eiónn e ld aisñpoo 1n9ib8le1 , cquuaen dhoe mpoors D  eloccraeltioz a1d7o7,6 /p1u9e8s1  peasstoasb ang rau psoesr   BOE-A-cable e
SAT adoptando los estatutos y preceptos contenidos en este decreto, o bien pasaban a 
estar disueltos de pleno derecho. En este caso el Grupo Sindical de Colonización 14.633 
de Cañada Juncosa no se convirtieron en SAT, de ahí que no haya nada ningún registro 
posterior donde se refleje el nombre de los socios, pues si ese hubiese sido el caso 
estaría la SAT registrada a que dio lugar y teniendo en cuenta que en este Decreto en su 
“Artículo 4. Documentación social. Las SAT llevarán, en orden y al día, los siguientes 
libros a) Libro de registro de socios.”
Lo que sí queda claro es que en la escritura de disolución firmada ante notario se 
indica claramente que eran tres los socios y eso coincide con el Libro de Registro para 
los años 72/77, siendo esta toda la documentación oficial que hay relativa al Grupo 
Sindical de Colonización 14633 de Cañada Juncosa.
Quinto.  Con  todo  lo  anterior  y  por  entrada  1038  se  presenta  nuevamente  la 
escritura para calificación, haciendo referencia al contenido de la certificación registral 
(…) y en la que, como inscripción 3.ª se describe la adquisición de esta tierra por el 
Grupo  Sindical  referido,  mediante  escritura  de  compraventa  e  hipoteca.  En  dicha 
escritura de hipoteca se encuentra unida la certificación (…) sobre el acuerdo de Junta 
General del Grupo Sindical y en la que figura como secretaria D.ª C. L. L. y así fue 
inscrito dicho documento. Aportándose ahora, certificado emitido por la, aún vigente, 
secretaria del Grupo Sindical.
Sexto.  Atendiendo a los hechos descritos y a la acreditación documental, oficial, 
que se aporta con el presente recurso y que consta en los archivos y registros del 
Registro de la Propiedad de San Clemente. Entendemos que la calificación negativa del 
Registro es contraria a derecho y perjudica los intereses de esta parte, dicho sea con 
todos los respetos al titular de dicho respecto y en exclusivos términos de defensa.
Fundamentos de Derecho:
I.  Los  interesados  podrán  reclamar  contra  el  acuerdo  de  calificación  del 
Registrador, por el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá 
iniciarse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien directamente 
ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello, podrán también 
acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre si acerca de 
la  validez  o  nulidad  de  los  mismos  títulos.  En  el  caso  de  que  se  suspendiera  la 
inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, 
podrán los interesados subsanar las faltas en los sesenta días que duran los efectos del 
asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el 
tiempo que ésta subsista, según el artículo 96 de esta Ley.
Estando esta parte legitimada de conformidad con lo dispuesto en el Art.325.a). al 
tratarse  del  comprador  de  la  finca  adjudicada  en  la  escritura  de  fecha  06/07/2001 
(disolución), por escritura posterior de compraventa de techa 16 agosto de 2001 (…)
II.  Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al 
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser 
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad 
o  resolución  susceptible  de  impugnación  (cfr.  artículos  18,  33,  34  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 1259 del Código Civil).
En nuestro caso se trata de un contrato de compraventa, en el que aparecen tres 
personas que manifiestan [sic] al notario, bajo su responsabilidad, que son los únicos 
socios  de  una  entidad,  extinguida  por  ley,  sin  liquidar,  denominada  Grupo  Sindical 
Colonización 14.633 de Cañadajuncosa [sic]. Entidades disueltas por RD 1776/1981 de 3  e
de agosto. sociedad disuelta pero no liquidada y, por ello, jurídicamente existente. bo
Tratándose, por lo tanto, de un contrato totalmente válido y con todos sus requisitos  274ww
neceLsaa rsioesg upraidraa dd ejuspríldeigcaar  perfeecvteonst ijvuar ídqicuoes .en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo
bcoamsilparro meent ideal  einn setrsutem ecanstoo , pdúabdloic oq uey  eestna se ml isRmeagsis tpreor sdoen asla s oPnr olapsie qduaed ,c onmop asree ceven 
ante Notario para liquidar la entidad, legalmente disuelta. Y es que, como ya expresara el
Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, “a Notarios y 
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, 
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento 
público, o sobre los títulos inscribibles”. Pero no les corresponde el Juicio de valor sobre 
la actuación de los comparecientes, que asumen personalmente la responsabilidad de 
sus declaraciones y máxime, cuando no resulta posible, como se ha acreditado con la 
documentación aportada [sic], que existen registros oficiales de los que pueda obtenerse 
un documento o los documentos que requiere el Registro.
III.  Debe tomarse en consideración que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita 
el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los registradores calificarán “(...) la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, (...) así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas (...)”. Ciertamente, en el procedimiento registral se trata de hacer 
compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de 
impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora 
de este.
Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se exige la 
afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad 
que se atribuye al registrador para calificar esa validez –a los efectos de extender o no el 
asiento registral solicitado–, implica la comprobación de que el contenido del documento 
no es contrario a la ley imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos 
esenciales que vicie el acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los 
medios que puede tener en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el 
carácter esencial de los activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la 
regla competencial haya sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la 
sociedad manifestación alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone 
dicha manifestación, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se 
exige determinada manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, 
por ejemplo, la manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia 
–artículo 91 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código 
Civil–, la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, según los artículos 25.5 de la 
Ley de Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) 
constituye impedimento legal para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que con la manifestación del compareciente y la asunción 
de las responsabilidades por la falsedad de sus afirmaciones, ha cumplido el notario con 
su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene 
encomendado; pero sin que tal manifestación, sin documentación confirmatoria, pueda 
considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a 
que el adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos 
casos; todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad, para el caso de que no 
fueran ciertas las manifestaciones de los comparecientes en la escritura de liquidación, 
de exigir la responsabilidad procedente si su actuación no fuese conforme a derecho.»
IV
La registradora de la Propiedad de San Clemente emitió informe el día 24 de agosto 
de 2021, ratificando la calificación en todos sus extremos, y elevó el expediente a esta 
Dirección General. s
Fundamentos de Derecho 274www.
del CViósdtoigso l oCsi vailr; tílacu Lloesy  1d,e  32,5 2 d0e,  3n8o,v i4e0m, b8r2e,  d3e2 51 9y4 302 d6e  dCeo llao nLizeayc Hioinpeoste dcea rIinat;e 3ré5s y L 1o2c5a9l; 
«laC oLleoyn izdaec io2n7e sd ed ea binrtile rdées  l1o9c4a6l» ;q eule  Dmecordeitfoic ad el a1 0d ed e2 5e ndeero  ndoev ie1m94b7r ep odre  e1l 9q4u0e  dsee 
aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley de 27 de abril de 1946 sobre 
colonizaciones de interés local; las Órdenes del Ministerio de Agricultura de 11 de junio 
y 5 de julio de 1941, por las que se aprueba el Reglamento Orgánico del Grupo Sindical 
de Colonización, y de 25 de agosto de 1941, por la que se aprueba el Reglamento de los 
Grupos Sindicales Menores de Colonización; la disposición adicional segunda de la 
Ley  54/1968,  de  27  de  julio,  de  Ordenación  Rural;  la  disposición  final  cuarta  del 
Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y 
Desarrollo Agrario; la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 31/1977, de 2 
de junio, sobre extinción de la sindicación obligatoria, reforma de estructuras sindicales y 
reconversión del Organismo autónomo «Administración Institucional de Servicios Socio-
Profesionales»; la disposición transitoria segunda del Real Decreto 1776/1981, de 3 de 
agosto,  por  el  que  se  aprueba  el  Estatuto  que  regula  las  Sociedades  Agrarias  de 
Transformación;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 14 de junio de 2010, 18 de mayo de 2016, 19 de enero, 7 de septiembre 
y 1 y 13 de octubre de 2015, 23 de enero y 21 de julio de 2017 y 6 y 21 de junio, 11 de 
julio  y  28  de  noviembre  de  2018,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública 5 y 26 de mayo de 2021.
1.  Se plantea en este expediente si es posible inscribir la adjudicación de una finca 
llevada a cabo en la liquidación de un Grupo Sindical de Colonización disuelto por 
disposición legal en virtud de un acuerdo de liquidación del mismo adoptado por tres 
personas  que  manifiestan  ser  los  únicos  socios  o  miembros  de  dicho  grupo,  sin 
acreditarlo, y que dan al acto de otorgamiento de la escritura presentada el carácter de 
junta general universal del mencionado grupo.
2.  En la resolución del presente expediente es necesario analizar el carácter de los 
Grupos Sindicales de Colonización.
Los Grupos Sindicales de Colonización constituyeron, en su día, un cauce por el que 
se hizo discurrir una parte del asociacionismo agrario.
La creación de estos grupos fue prevista en la Ley de 25 de noviembre de 1940 de 
Colonizaciones  de  Interés  Local,  que  en  su  artículo  tercero  estableció  que  podían 
solicitar los auxilios fijados por la misma ley, entre otros, las entidades, sindicatos o 
agrupaciones de toda índole constituidas con fines agrícolas.
En desarrollo de esta previsión, la Orden del Ministerio de Agricultura de 11 de junio 
de 1941 dispuso que, a los efectos de lo dispuesto en la citada Ley de 25 de noviembre 
de 1940, los grupos de productores que se organicen y que soliciten el auxilio del 
Instituto Nacional de Colonización se constituirían bajo la denominación de «Grupo 
Sindical  de  Colonización»,  a  través  de  la  Obra  Sindical  de  Colonización,  de  la 
Delegación Nacional de Sindicatos.
Poco después se dictó la Orden del Ministerio de Agricultura de 5 de julio de 1941, 
por la que se aprueba el Reglamento Orgánico del Grupo Sindical de Colonización.
A efectos de lo que ahora interesa, en dicho Reglamento se establece que el Grupo 
Sindical es una agrupación de productores para la realización de obras o mejoras de 
interés  local  (artículo  1);  que  el  capital  social  del  grupo  estará  representado  por 
resguardos  nominativos  expedidos  a  favor  de  los  productores  que  lo  integran, 
resguardos nominativos que conceden a su titular una participación en el disfrute de las 
obras  o  mejoras  que  se  realicen  y  de  los  beneficios  comunes  que  se  obtengan 
equivalente a la parte alícuota del capital social que el resguardo representa y que se 
inscribirán en el libro que a tal efecto llevará la Obra Sindical de Colonización, sin que la 
transmisión de los mismos produzca efecto en tanto no se haya tomado razón en el  e.
expresado libro y expedido nuevo título a favor del cesionario, previa anulación del  w.b
transmitido (artículo 5); que los órganos del grupo sindical son el jefe del grupo, la junta  274ww
rheeccthoora l oy  elas  djuen tlaa  jguenntae rrael c(taorrtaíc, urleop r9e)s; eqnutea  ye l ojbelfieg ad eall  ggrruuppoo  ssiinnddiiccaall , yq au eto pdoors  eys tae  csaodloa 
udneo g edset ilóons  dperol dgurucptoor essin dqiucea l lo(a irntítceuglroa n1 3()a yrt ílceu cloo r1re0s);p yo nqduee  lala  gjeusnttiaó nre dceto lroas  eass uenl tóorsg aqnuoe 
interesan al grupo sindical y la ejecución de los acuerdos de la junta general que no 
exijan facultades representativas (artículo 17).
Es de destacar el marcado carácter intervencionista de la Administración por cuanto 
el jefe no era elegido por los miembros del Grupo Sindical de Colonización, tenía 
derecho de veto de los acuerdos de las juntas generales y rectoras. Asimismo, quedaban 
sometidos a la Disciplina de la Delegación Nacional de Sindicatos de FET y de las JONS 
y en el seno de la Obra Sindical de Colonización.
Por otro lado, para aquellos Grupos Sindicales de Colonización de menos de diez 
productores, como parece ser el caso que nos ocupa, por Orden del Ministerio de 
Agricultura de 25 de agosto de 1941 se aprueba el Reglamento de los Grupos Sindicales 
Menores  de  Colonización,  que  en  realidad  lo  que  hace  es  modificar  determinados 
aspectos  del  Reglamento  antes  mencionado  para  adaptarlo  a  las  especiales 
necesidades de funcionamiento de estos pequeños grupos o grupos menores. Así, como 
órganos del grupo sindical en estos casos establece solo el presidente del grupo y la 
junta rectora, pero no la junta general, pues la junta rectora está formada por todos los 
productores que integran el grupo.
Es necesario citar también, entre la regulación de estos grupos, el Reglamento de la 
Obra Sindical de Colonización, establecido por Orden de la Delegación Nacional de 
Sindicatos de 20 de marzo de 1943, y el Reglamento del Registro de Grupos Sindicales 
de Colonización, aprobado por Orden de la Delegación Nacional de Sindicatos de 30 de 
septiembre de 1943.
Además, por Ley  de 27  de abril de  1946 se  modifica la citada Ley de 25 de 
noviembre de 1940 y también se aprueba para el desarrollo de esta Ley de 1946 el 
Reglamento de 10 de enero de 1947.
Mencionan  asimismo  a  los  Grupos  Sindicales  de  Colonización  la  disposición 
adicional  segunda  de  la  Ley  54/1968,  de  27  de  julio,  de  Ordenación  Rural,  y  la 
disposición final cuarta del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el 
texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, ambas con el mismo contenido, que es 
que el Ministerio de Agricultura a propuesta de la Organización Sindical, aprobará los 
reglamentos tipo para los grupos sindicales, los que disfrutarán de la capacidad de obrar 
suficiente para el cumplimiento de sus fines, una vez inscritos en el Registro de Grupos 
Sindicales de Colonización establecido por las disposiciones vigentes.
De todo lo anterior resulta que los Grupos Sindicales de Colonización son entidades 
asociativas  de  interés  particular  con  personalidad  jurídica  y  patrimonio  propios  e 
independientes de los de sus asociados, cuya naturaleza jurídica no se define de manera 
nítida en ninguna disposición. No son simples asociaciones civiles de interés particular 
reguladas en el artículo 35 del Código Civil, sino que sus finalidades económicas, 
industriales o comerciales y el hecho de aportarse un capital a las mismas, junto con 
otras características de su regulación, las aproximan a las sociedades.
Con posterioridad, el Real Decreto-ley 31/1977, de 2 de junio, sobre extinción de la 
sindicación obligatoria, reforma de estructuras sindicales y reconversión del Organismo 
autónomo  «Administración  Institucional  de  Servicios  Socio-Profesionales»,  facultó  al 
Gobierno, en su disposición adicional segunda, a regular y adaptar los Grupos Sindicales 
de Colonización a las nuevas Sociedades Agrarias de Transformación y finalmente la 
disposición transitoria segunda del Real Decreto 1776/1981, de 3 de agosto, por el que 
se aprueba el Estatuto que regula las Sociedades Agrarias de Transformación, dispuso 
que  «los  antiguos  Grupos  Sindicales  de  Colonización  legalmente  inscritos,  deberán 
adaptar sus Estatutos a los preceptos contenidos en el presente Real Decreto. En otro  s
caso, quedarán disueltos de pleno derecho». oe.
3.  En el caso que ha dado lugar a este expediente, tres personas que manifiestan  w.
ser los tres únicos socios del Grupo Sindical de Colonización que es el titular registral de  274ww
ucanbao d leat elriqmuiindaadcaió nfin dceal  sdeis cuoenltsot itguryuepno , eand jjuundticaa gnednoe lraa l muennivceiorsnaald dae fl inmcias mao u yn oll edvea nlo as 
socios.
Esta Dirección General ya ha señalado (cfr. Resolución de 14 de junio de 2010), con 
relación a las sociedades de capital, que la sociedad tiene personalidad jurídica propia 
que se aísla de la de sus socios, de forma que estos no ostentan representación alguna, 
cualquiera que sea su participación, por el hecho de serlo, pues la representación de las 
sociedades mercantiles corresponde a los administradores sin perjuicio de la posible 
concesión por estos de poderes (cfr. artículos 128 de la Ley de Sociedades Anónimas 
y 57 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada).
A pesar de ello, en este caso es necesario tener en cuenta: que en los Grupos 
Sindicales de Colonización son los propios productores los únicos que forman parte del 
grupo; que, a salvo de lo que se disponga en los estatutos de este Grupo Sindical de 
Colonización en particular, que no se han aportado, si bien las facultades representativas 
de los Grupos Sindicales de Colonización parece que corresponderían al jefe del mismo, 
que según lo expuesto debía ser el jefe del sindicato o Hermandad de Labradores a que 
pertenecieran los productores que integraran el grupo, la Organización Nacional Sindical 
o sindicato único desapareció al cambiar el anterior régimen por el actual presidido por la 
Constitución, y por tanto desaparecieron también las hermandades sindicales que la 
integraban; que en los Grupos Sindicales Menores de Colonización -los de menos de 
diez  productores,  como  es  este  caso-  la  junta  rectora  está  formada  por  todos  los 
productores que integran el grupo; y que se está llevando a cabo la liquidación del Grupo 
Sindical de Colonización, disuelto por disposición legal, y que por tanto serían los únicos 
socios los encargados de decidir acerca de dicha liquidación, es posible admitir la 
inscripción de la adjudicación en la liquidación en virtud de acuerdo adoptado por todos 
los socios.
Sin embargo, para que ello sea posible es necesario, tal como señala la registradora 
en su nota de calificación, que efectivamente los tres comparecientes sean los únicos 
tres socios del Grupo Sindical de Colonización en cuestión.
Son  principios  básicos  de  nuestro  Derecho  hipotecario  los  de  tracto  sucesivo, 
salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación, según los artículos 1, 20, 
38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, en virtud de los cuales para inscribir un título en el 
Registro de la Propiedad es necesario que preste su consentimiento el titular registral del 
derecho objeto de disposición o gravamen.
En este caso, es una persona jurídica la titular registral y la formación de la voluntad 
de la misma se realiza a través de sus órganos de representación o de representantes 
voluntarios designados por estos, por mediación en todo caso de personas físicas. Pero 
es en todo caso necesario acreditar que las personas físicas que actúan en su nombre 
tienen efectivamente atribuida esa representación, sin que baste una manifestación al 
respecto por los comparecientes.
4.  Del historial registral de las fincas resulta lo siguiente:
– La inscripción 1.ª, de fecha 23 de septiembre de 1972, consta la adjudicación, por 
concentración parcelaria, a favor de don J., don G. y don S. L. V.
– Por  la  inscripción  2.ª,  de  fecha  30  de  septiembre  de  1974,  por  extinción  de 
condominio se adjudican la finca por mitades, don G. y don S. L. V.
– Por la inscripción 3.ª, de fecha 30 de septiembre de 1974, don S. y don G. L. V. 
venden esta finca junto con cuatro más, y dos más que vende don S. M. J., a favor de 
«Grupo Sindical de Colonización número 14.633 de Cañada Juncosa», constituyendo 
hipoteca  a  favor  del  Instituto  Nacional  de  Reforma  y  Desarrollo  Agrario,  junto  con 
derecho de opción y condición suspensiva. Además, por importe de 270.500 pesetas se 
formalizó póliza de préstamo personal con la fianza solidaria de don G. L. S. don M. C.  e.
P., don J. V. L. L. y don J. V. P. w.b
– Ahora, mediante escritura autorizada por el notario de Belmonte, don Rafael de  274ww
JE.s, tdraodna G F. eyr ndáonnd Se.z L-H. oVn.,t ocroiam, oe úl ndiícao s6  sdoec ijousli oo  dmei e2m0b0r1o, sn qúumee mroa 1n.if0ie0s5t adne  sperro dtoecl odlios,u deoltno 
«dGisorulupcoió nS inyd liicqauli ddaec ióCno, lopnroizcaecdióiénn dnoúsme earo l a1 a4d.6ju3d3i cdaec ióCna dñea ddai veJursnacso sfian»c,a sd,e scileanradno  llaa 
calificación negativa de esta escritura la que motiva el presente recurso.
De  la  escritura  presentada  de  disolución  y  liquidación  del  «Grupo  Sindical  de 
Colonización  número  14.633  de  Cañada  Juncosa»  no  resulta  acreditado  que  los 
comparecientes fueran los únicos socios del grupo sindical.
Por otro lado, el recurrente aporta una serie de documentos que a su juicio serían 
suficientes para subsanar el defecto señalado.
Estos documentos no fueron objeto de aportación en la última presentación del 
documento que ha dado lugar a la calificación objeto de recurso, pues se señala que se 
aporta esa documentación con el escrito de recurso y que «consta en los archivos y 
registros del Registro de la Propiedad de San Clemente» (pues ya había sido aportada 
con anterioridad).
Tales  documentos  por  tanto  no  pueden  ser  tenidos  en  cuenta  ahora  para  la 
resolución del recurso si no pudieron ser tenidos en cuenta en el momento de la 
calificación.
Como tiene declarado esta Dirección General, de conformidad con el artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma (vid., por todas, Resoluciones de 7 de septiembre y 1 de octubre 
de 2015, 21 de julio de 2017, 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018 y 5 y 26 de mayo 
de 2021).
En  definitiva,  el  objeto  del  recurso  queda  delimitado  en  el  momento  de  su 
interposición y resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el 
contenido de la calificación negativa del registrador, sin que pueda el recurrente en el 
escrito de impugnación introducir nuevos elementos que no se han hecho constar en el 
título presentado.
Y es igualmente doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 19 de enero y 13 
de octubre de 2015), que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los 
defectos  apreciados  por  el  registrador,  sin  perjuicio  de  que,  una  vez  terminado  el 
procedimiento,  pudiera  ser  presentado  de  nuevo  el  título,  con  los  documentos 
subsanatorios o complementarios correspondientes, y así obtener una calificación nueva 
sobre los mismos.
Además,  los  documentos  aportados  con  el  recurso,  como  pone  de  relieve  la 
registradora en su informe, no son documentos auténticos (con la salvedad de una 
certificación  del  mismo  Registro  que  obviamente  no  es  necesario  aportar,  pues  el 
contenido de los asientos del Registro puede y debe ser consultado por la registradora 
para  calificar),  pues  son  impresiones  en  papel  de  correos  electrónicos  enviados  o 
recibidos por el interesado y de archivos adjuntados a los mismos.
También pretende justificar dicho hecho por medio de un certificado expedido por 
quien afirma ser la secretaria interventora del grupo, doña C. L. L., que sirvió en su día 
para comprar e hipotecar la finca por parte del mismo y practicar la inscripción de los 
mismos. Pero ello de nuevo no acredita el hecho discutido.
Por último, se aporta un certificado expedido el día 26 de enero de 2021 por dicha 
señora, doña C. L. L. –si bien su firma no se encuentra legitimada y por tanto no queda 
acreditado  que  haya  sido  firmado  por  ella–,  en  el  que  manifiesta  ser  secretaria 
interventora del «Grupo Sindical de Colonización número 14.633 de Cañada Juncosa», 
con sus facultades en vigor, y certifica que a la fecha de otorgamiento de la escritura de 
disolución y liquidación del Grupo Sindical de Colonización los únicos socios del mismo 
eran los tres comparecientes en la escritura. s
Tampoco sirve este documento para acreditar la condición de únicos socios, por la  oe.
mencionada falta de legitimación de su firma y porque no se acredita que doña C. L. L.  w.
sea la secretaria interventora del Grupo Sindical de Colonización en el momento de  274ww
reexspueltdair  dlea  ucne rcteifirctiaficciaódno,  isninco qrpuoer abdaos tae  lala e sacfirrimtuarac iódne  cdoem qpuraev yean talo d eer ala  efinn c1a9 y7a3 ,in ssecgriútan, 
y que sigue siéndolo.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.