BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46858
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7181 Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Pedro Díaz Serrano, notario de Málaga, contra la 
calificación del registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 2, don Santiago 
Aliaga Montilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 8 de octubre de 2019 ante el notario de Málaga, 
don Pedro Díaz Serrano, con el número 2.394 de protocolo, se formalizó un préstamo 
concedido  por  «Caja  Rural  de  Granada,  Sociedad  Cooperativa  de  Crédito»  a  dos 
personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Y yo, el Notario hago constar:
Que según resulta del contenido del acta autorizada, el día tres de octubre de dos mil 
diecinueve, otorgada ante mí, bajo el número 2345 de protocolo, ha quedado acreditado 
el cumplimiento del principio de transparencia material del artículo 15 de la ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario respecto al préstamo 
que  por  la  presente  se  formaliza,  pues  la  entidad  prestamista  ha  entregado  a  la 
prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 con arreglo al préstamo a 
formalizar  con  una  antelación  no  inferior  a  los  diez  días  naturales  previos  al  del 
otorgamiento de esta escritura, y ésta ha recibido de mí, el Notario, información y 
asesoramiento individualizado con relación a las cláusulas específicas recogidas en la 
Ficha Europea de Información Normalizada (FEI N) y en la Ficha de Advertencias 
Estandarizadas (FiAE) y de cualquier otra cuestión que ha estimado conveniente relativa 
al préstamo, y cumplimentando y firmando a mi presencia un test para concretar la 
documentación entregada y la información suministrada.»
II
Presentada el mismo día del otorgamiento copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Vélez-Málaga número 2, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Se califica negativamente el documento presentado en virtud de las siguientes 
causas de tipo suspensivo o denegatorio, cuya motivación jurídica se ordena a través de  e.
lo siguiente: w.b
HPreimcheorso:. A las 14:41 horas del día ocho de octubre de dos mil diecinueve, se recibió
vía telemática en este Registro, presentándose bajo el asiento número 684 del Diario 81
-entrada 5405/2019-, copia electrónica autorizada de la escritura otorgada en Málaga el  Bc
día ocho de Octubre del año dos mil diecinueve, número de protocolo 2394/2.019 del 
Notario Don Pedro Díaz Serrano, por la que I. A. G. B. y B. G. S. constituyen hipoteca a 
favor de Caja Rural de Granada Sociedad Cooperativa de Crédito, en garantía de un 
préstamo de ciento treinta mil euros de principal, sobre la finca número 5267 del término 
municipal de Vélez-Málaga 02.
Segundo. Una primera copia de dicha escritura fue presentada en este Registro por 
nota al margen de dicho asiento, en soporte de papel, el día 15 de noviembre de 2019, 
en unión de los modelos telemáticos acreditativos de la presentación de la misma al 
correspondiente pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos 
Documentados.
Tercero. Calificado el documento reseñado por el Registrador que suscribe se han 
apreciado  algunos  defectos  que  impiden  la  inscripción  del  mismo,  en  base  a  los 
siguientes
Fundamentos de Derecho
Primero. Al amparo del párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, asa como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo. En el presente caso se califica la escritura relacionada en el apartado 
primero anterior; observándose que el Notario autorizante no manifiesta que no existen 
discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la 
adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- 
al objeto de poder realizar dicha comprobación.
Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos 
contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; 
añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar 
la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el 
documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de dicha constancia 
debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la 
LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de 
los consumidores.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
Tercero. Respecto del acta notarial de fecha tres de octubre de dos mil diecinueve, 
otorgada por el Notario de Málaga, Don Pedro Díaz Serrano, con el número 2345 de 
protocolo, no afirma dicha Notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con dicha acta, 
que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en, 
el articulo 15.7 LCI.
Según el artículo 15.7 LCI: “En la escritura pública del préstamo el notario autorizante 
insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. 
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de 
autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con 
el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento  e
previsto en este artículo.” bo
Cuarto. Igualmente, se hace constar que calificadas las cláusulas que configuran la  81ww
gaartríacunltoías  h1i2p,o 1te8c ya r2ia5 8a. 2in dscer ilbai rL ye yla H oipboligteaccaiórina .a Asretigcuurlaads a8, 3c oyn 3 l4a  deex tlean Lseióyn G perenveirsatla p eanra l olas 
LDeegfeisnlastaiv doe 1 l/o2s0 1C)7o ndseu m1i6d odree sn oyv Uiesmubarreio,s A, rTteicxutloo  R8e dfuen dlaid Loe ay p7ro/1b9a9d8o  dpeo r1 R3 edael  Dabercilr edteo 
Condiciones Generales de la Contratación, y la nueva Ley 5/2019. de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; se dejarán fuera de la inscripción las 
cláusulas de contenido ajeno a la garantía hipotecaria que se constituye, aquellas de 
carácter meramente informativo, (cláusulas de afianzamiento, otorgamiento de poderes, 
advertencias notariales, informaciones tributarias o sobre la ley de protección de datos. 
etc.) y compensación o condiciones para la subrogación en la posición del deudor, ya 
que se tratan de pactos personales, cuyo reflejo en el asiento de hipoteca se encuentra 
prohibido por los artículos 2 y 98 de la L.H. y especialmente: (…)
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de Derecho acuerdo:
Primero. Suspender el documento calificado. No se solicita anotación de suspensión.
Segundo. Notifíquese (…)
Tercero. Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Santiago Aliaga 
Montilla registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 2 a día veintiséis de 
Noviembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la nota de calificación anterior, don Pedro Díaz Serrano, notario de Málaga, 
interpuso recurso el día 28 de noviembre de 2019 mediante escrito con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«(…) Segundo. Con relación al primer defecto de la calificación que se recurre, cuyo 
hecho y fundamento de derecho ha quedado reseñado en el apartado III antecedente de 
los Hechos, el Sr. registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en los 
artículos  18  y  concordantes  de  la  Ley  Hipotecaria,  29  y  30.3.a  de  la  Orden 
EHA 2899/2011.
Señala en su nota de calificación el Sr. registrador que “El Notario autorizante no 
manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y 
las  estipulaciones  de  la  adjunta  escritura,  ni  se  acompaña  la  Ficha  Europea  de 
información Normalizada-FEIN- al objeto de poder realizar dicha comprobación”. Y como 
apoyo  de  su  fundamentación  jurídica  dice:  Según  el  artículo  29  de  la  Orden 
EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán en perjuicio del 
cliente, desvirtuar el contenido de lo FEIN”, añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario 
debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre 
las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”.
Sin entrar en la discusión de si la Orden EHA 2899/2011 es de aplicación o no a los 
contratos sometidos a la LCCI de 5/2.019, queremos resaltar como cuestión previa la 
discordancia entre el texto transcrito por el Sr. registrador de los preceptos de la citada 
orden, alegados como fundamentación jurídica, y su texto literal con arreglo al texto 
consolidado del BOE.
Artículo 29.  Documentación contractual.
Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los 
préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras 
cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no 
podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas.
Artículo 30.  Acto de otorgamiento. e.
1... w.b
2… 81ww
cont3ro. l dEen  lseug acliodnaddi cdióen  lodse  afuctnocsio yn anrieogso cpiúobsl icqouse  ya udteorriivzaadno,  lodse  nsout adreiobse rd egneengéarircáon  dlae 
aleugtaolriidzaadc ióvnig ednetle .p rAéssitmamismo oc,u laonsd noo tealr imosis imnfoo rmnoa rcáunm apl lac lielon tper edveisl tvoa leonr  ye satlaca onrcdee nd ey l alas 
obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:
a)  Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación 
la Ficha de información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las 
condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e 
informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha 
de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al 
cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.
Como  se  puede  observar,  la  calificación  del  Sr.  Registrador  se  basa  en  una 
fundamentación jurídica carente de apoyo legal y por lo tanto sin motivación alguna, 
pues los preceptos que alega para la misma no existen en nuestro ordenamiento jurídico 
tal y como los transcribe.
En  efecto,  como  dice  la  DGRN  en  su  resolución  de  14/04/2.010,  respecto  al 
contenido de la calificación y de su necesaria motivación, cuando la calificación del 
Registrador  sea  desfavorable  lo  más  adecuado  a  los  principios  básicos  de  todo 
procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignarse los defectos que, a su 
juicio,  se  oponen  a  la  inscripción  pretendida.  aquélla  exprese  también  la  íntegra 
motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998 y 22 de marzo 
de 2001). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el 
Registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los 
fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos 
los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador que pudieran ser relevantes 
para la resolución del recurso.
También considera la Dirección General (vid. Resolución de 25 de octubre de 2007) 
que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de dos Resoluciones de 
esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que, ese precepto 
es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe 
entenderse respecto de las citadas Resoluciones) ya que sólo de ese modo se podrá 
combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la 
misma (La Registradora al citar los preceptos en que fundamenta su calificación no dice 
nada en este sentido). Clave en esta materia del contenido de la calificación y de su 
necesaria motivación es la resolución de 21 de marzo de 2007, donde la DGRN dice:
“Respecto a la falta de motivación de la nota de calificación del Registrador señalada 
por el Notario, esta Dirección General entiende que para acotar de modo definitivo qué 
debe entenderse por suficiencia de la calificación negativa, es de plena aplicación la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha interpretado tanto el artículo 43 de la Ley de 
Procedimiento  Administrativo,  de  17  de  julio  de  1958,  como  el  artículo  54  de  la 
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas 
y  del  Procedimiento  Administrativo  Común.  En  efecto,  no  se  trata  sólo  de  que  la 
calificación  sea  un  acto  de  Administración  en  el  sentido  ya  expuesto,  al  ser  el 
Registrador un funcionario público que presta una función pública, sino que es el mismo 
Legislador el que, tras la modificación operada en la Ley Hipotecaria, ha entendido que a 
dicho funcionario se le debe exigir el mismo deber y extensión en la motivación que a 
cualquier otro órgano administrativo. El hecho de que la Ley Hipotecaria no utilice la 
expresión empleada en el artículo 54 de la Ley 30/1992 -«Serán motivados, con sucinta 
referencia de hechos y fundamentos de derecho»-, no obsta a que sea de aplicación 
dicho deber de motivación y con idéntica extensión, pues no otra es la interpretación  e.
adecuada que ha de darse a la expresión «.y la motivación jurídica de las mismas  w.b
[causas impeditivas, suspensivas o denegatorias de la inscripción], ordenada en hechos  81ww
yb iefunn, deal mTreibnutonsa ld Seu Dpreermecoh oe»n tiqeuned eu tqiluizea  lae lm aorttiívcaucloió n1 9y  bsius  sduef iclaie nLceiya  Hesip eoxteigciabrliea .a  Ptoudeas 
Aend mlain iinsstrcarcipiócnió nd-a dpou eqduee  ceosn eolc úenr icsoi  eml eódrgioa nao t raadvmésin disetlr actuivaol  e-Rl aedgmisitnrois tdraed loa  -Pinrtoepreiesdaaddo, 
Mercantil y de Bienes Muebles- sirve con objetividad a los intereses generales y con
pleno  sometimiento  a  la  Ley  según  exige  el  artículo  103.1  de  la  Constitución  (cfr. 
Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de febrero, de 23 de abril de 1990 y de 13 de 
junio de 1997). En consecuencia, la motivación es necesaria para el debido conocimiento 
de los interesados y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con 
la amplitud necesaria para tal fin, pues sólo expresando las razones que justifiquen la 
decisión, es como puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su 
defensa. De otro modo, se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión 
que  está  proscrita  por  el  artículo  24.1  de  la  Constitución,  también  extensivo  a  las 
resoluciones  administrativas  (cfr.  Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  14 
noviembre 1986, de 4 de noviembre de 1988 y de 20 de enero de 1998, así como la 
sentencia del Tribunal Constitucional número 36/1982, de 16 de junio). Finalmente, la 
exigencia  de  una  motivación  suficiente  pretende  asegurar  también  que  la  decisión 
registral sea la conclusión razonada de un proceso jurídico de aplicación e interpretación 
normativa, desterrando toda posibilidad de una calificación que no sea arreglada a 
Derecho. Si la decisión del Registrador produce el relevante e inmediato efecto de 
impedir la inscripción interesada, como corolario lógico es necesario que tanto el criterio 
de la nota calificadora como la propia fundamentación de la misma se ajusten a los 
postulados normativos, quedando ambos aspectos, al igual que la decisión adoptada, 
bajo la responsabilidad que le es exigible al funcionario calificador en el ejercicio de su 
función. A lo que añade la Resolución de 1 de Abril de 2005 que el Tribunal Supremo no 
ha admitido como medio de motivación la simple cita de unos preceptos legales sin 
acompañamiento de la interpretación, exposición del razonamiento lógico que de ellos 
hace el órgano que dicta el acto. Por todo ello se ordena al Registrador que se adecue 
en el futuro a estos criterios. No obstante, conviene tener en cuenta la doctrina de esta 
Dirección  General  que  en  materia  de  motivación  (Resoluciones  de  13  de  Octubre 
de 2005; 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo y 1 de abril de 2005, entre 
otras más recientes) entiende que aunque la argumentación en que se fundamenta haya 
sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitación del 
expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que 
el  interesado  ha  podido  alegar  cuanto  le  ha  convenido  para  su  defensa,  como  lo 
demuestra en este caso el contenido del escrito de interposición del recurso.”
Baste lo anterior para que considere la DGRN si la calificación en los términos 
formulados está o no motivada suficientemente. Pero el recurrente, y para el caso de que 
el  pronunciamiento  sobre  la  insuficiencia  de  la  motivación  de  la  calificación  fuese 
favorable, no pretende que el mismo tenga la consecuencia de anular la calificación, con 
devolución del expediente a el Sr. registrador para que éste vuelva a calificar el título 
presentado  cumpliendo  con  la  exigencia  de  motivación,  sino  que,  según  viene 
admitiendo  el  Centro  Directivo,  en  aras  de  evitar  una  dilación  innecesaria,  con  el 
consiguiente daño al interesado en la inscripción, y conforme a la doctrina del Tribunal 
Supremo, se decida sobre el fondo del recurso si la integridad del expediente así lo 
permite (Sentencias de 3 de octubre de 1988, 30 de diciembre de 1989 y 2 de marzo 
de 1991).
Por ello el recurrente quiere entrar en el análisis de este segundo defecto invocado 
en la calificación.
De su nota calificadora, relativa al defecto recurrido, parece desprenderse que el Sr. 
registrador  sostiene  que  la  escritura  que  se  otorgue  una  vez  superada  la  fase 
precontractual habría de ser un mero calco de la FEIN. Por ello asevera en su nota que 
es necesario manifestar que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta  s
vinculante y las estipulaciones de la escritura, o bien aportar copia de la Ficha Europea  oe.
de Información Normalizada al objeto de poder realizar dicha comprobación. w.
El  otorgamiento  del  acta  previa  de  transparencia  presupone  que  el  notario  ha  81ww
veel raifritcíacudloo  la1 4d.1o cLu.mCe.Cn.tIa.,c ipóune asc, rdeed itlaot icvoan dtreal ricou, mnpol imdeiebnetroía d hea lboes r reoqtourigsaitodso  ptarel vaicsttao.s  Teanl 
oatl ocrguammpileimniteon itmo pdliecla  pqruinec ispeio  hdaen  tcruamnsppliadroe nlocsia r, epqouri slioto sq ueex igeild ocos netenn liad oL .dCe.C l.aI  rFeElaItNiv,o as   BOE-A-cable e
nuestro juicio, queda fuera del ámbito de la facultad calificadora del Sr. registrador y en 
modo  alguno  ha  de  ser  aportada  para  la  inscripción  de  la  escritura  de  préstamo 
hipotecario.
El otorgamiento del acta previa en los términos previstos en la Ley 5/2019 es 
responsabilidad exclusiva del notario autorizante, quedando sometida a la decisión de 
los  tribunales  competentes  caso  de  resultar  contradicha  por  quien/es  ostente/n  la 
pertinente legitimación activa.
La  Ley  5/2019  impone  en  su  art.  15.7  al  notario  autorizante  la  obligación  de 
consignar en la escritura de préstamo hipotecario la reseña relativa al acta señalada en 
dicho artículo y en los términos fijados en el mismo, lo que ha sido cumplido con la 
aseveración contenida en la escritura calificada y anteriormente transcrita al tratar del 
primer defecto. En modo alguno exige la Orden EHA 2899/2011 ni la Ley 5/2019, ni las 
normas que la han desarrollado, que el notario emita una dación de fe notarial alguna 
sobre la coincidencia o no del contenido de la escritura con el de la oferta vinculante 
(FEIN), ni tampoco que se aporte dicho documento para que tal coincidencia pueda ser 
comprobada  y  calificada  directamente  por  el  registrador  a  modo  de  una  instancia 
prejudicial. La calificación del registrador ha de limitarse en este extremo a comprobar 
que tal reseña se ha recogido en la escritura en los estrictos términos fijados en el 
art. 15.7 de la L.C.C.I. En definitiva, que no es preciso acreditar al Sr. Registrador la 
coincidencia entre el contenido de la escritura y la oferta vinculante (FEIN).
Lo anterior no obsta para afirmar que la escritura deba de ajustarse en lo esencial a 
la FEIN (y al proyecto de contrato). Ahora bien, a nivel teórico, ello no significa que no 
pudieran existir algunas diferencias de contenido entre la escritura otorgada y dichos 
documentos, diferencias que, sin desnaturalizar la FEIN y/o el contrato proyectado en lo 
esencial, la parte prestataria hubiere podido conseguir tras haberlas negociado con la 
parte prestamista durante el periodo de reflexión previsto en la Ley y tras haber recibido 
el asesoramiento notarial. Pensemos en una mejora del diferencial aplicable, de una 
comisión u otro extremo, que en nada afectarían a la transparencia contractual exigible 
legalmente. Lo contario conduciría por una parte a privar a la parte prestataria, a la que 
la Ley pretende dotar de la mayor protección posible, del poder negociador de las 
condiciones  inicialmente  ofertadas  y,  por  otra,  a  negar  todo  sentido  y  utilidad  al 
asesoramiento notarial, pues resultaría superfluo. Tales diferencias, que no desvirtuaran 
en lo esencial el contrato proyectado, no justificarían, por economía procesal, que fuere 
necesario iniciar un nuevo procedimiento para otorgar el acta de transparencia previa a 
la formalización de la escritura.
Ahora bien, lo esencial para que se tenga por cumplido el principio de transparencia 
no es la pretendida coincidencia ni la dación de fe del notario autorizante que el Sr. 
Registrador señala en su nota de calificación, sino:
a)  que el prestamista (art. 14 de la LCCI) haga entrega al prestatario, fiador y/o 
garante, e hipotecante no deudor de la documentación reseñada en dicho artículo y en 
los términos en el mismo fijados, informado y explicando su contenido.
b)  que  el  notario  (art  15  LCCI)  verifique  la  documentación  acreditativa  del 
cumplimiento de los requisitos impuestos por el artículo 14.1 LCCI, y
c)  que  verificado  ese  cumplimiento,  se  otorgue  la  correspondiente  acta  de 
transparencia,  en  la  que  el  notario  hará  constar  la  entrega  de  tal  documentación 
precontractual en tiempo y forma; el obligado asesoramiento notarial prestado de forma 
personal e individualizada a la parte prestataria, fiadora, garante e/o hipotecante no 
deudora relativo a cada una de las cláusulas de la FEIN y FIAE; que se ha realizado en  e.
su  presencia  por  tales  interesados  el  test  correspondiente;  y  que  el  notario  ha  w.b
respondido, en su caso, a las preguntas que hubieren realizado los mismos con reseña  81ww
de dLicoh raess epñreagduon etans  lya sr elesptruaess ata),s .b) y e) es lo verdaderamente esencial para acreditar el
chuamn pdleimsaierrnotolla ddeo .los requisitos de transparencia y lo exigido en la L.C.C.I y normas que la
Cabría preguntarse si es posible o no que la escritura modifique la FEIN (y por lo 
tanto el proyecto de contrato inicialmente entregado a la parte prestataria). La respuesta, 
a nuestro juicio, debe ser positiva porque si no ¿qué sentido tendría el asesoramiento 
prestado por el notario? ¿Solo cumplir con el principio de transparencia sin ayudar al 
prestatario a tomar las determinaciones que considere oportunas una vez recibido el 
asesoramiento? El sentido común y la inexistencia de una norma prohibitiva nos lleva a 
dar una respuesta positiva a la cuestión planteada y aceptar que el prestatario pudiere, 
una vez recibida la documentación precontractual y el obligatorio asesoramiento notarial, 
acudir al prestamista y negociar determinados extremos de la FEIN (y del contrato 
proyectado) al objeto de mejorar las condiciones del préstamo que está negociando. No 
aceptar esta posibilidad supondría quitarle todo sentido y razón de ser al asesoramiento 
notarial que no solo tiene por objeto dar cumplimiento al principio de transparencia, sino 
informar al prestatario de la normativa reguladora del préstamo y facilitarle información y 
asesoramiento para poder obtener unas mejores condiciones. De hecho esta sería la 
interpretación más acorde con el sentido del artículo 29 de la orden EHA 2899/11 
invocado  por  el  Sr.  registrador,  que  prohíbe  aquellas  cláusulas  de  los  documentos 
contractuales que, en perjuicio del cliente, desvirtúen el contenido de la FEIN, por lo que, 
en sentido contrario, se permitirían como venimos diciendo aquellas cláusulas de los 
documentos contractuales que, en beneficio del cliente, desvirtúen el contenido de la 
FEIN. Parece obvio que es posible modificar en sentido positivo la FEIN (y el proyecto de 
contrato) y por lo tanto la escritura en tanto en cuanto beneficie y mejore la situación de 
la parte deudora. Igualmente parece obvio que no sería posible tal modificación en 
perjuicio de la parte deudora, modificación que, por otro lado, resultaría impensable 
teniendo cuenta que lo normal sería que no fuera aceptada tal modificación perjudicial 
por la parte prestataria, quien puede exigir a la parte prestamista el cumplimiento de las 
condiciones reflejadas en la oferta vinculante dentro de su plazo de vigencia.
El artículo 14 L.C.C.I impone entregar a la parte prestataria, entre otros documentos, 
la FEIN que, al tener el carácter de oferta vinculante, obliga a la parte prestamista 
durante su periodo de vigencia; y, asimismo, el proyecto de contrato ajustado a ella. No 
podemos olvidar que lo que se ha de entregar es un “proyecto de contrato”. Y, al tratarse 
de un mero proyecto de contrato, será posible que pudiera concluirse bien en los 
términos establecidos en el mismo, que son los contenidos en la FEIN, bien en otros 
términos diferentes, por lo que la escritura de préstamo hipotecario que se otorgare 
podría no coincidir totalmente con la FEIN ni con el proyecto inicial de contrato con base 
en lo negociado durante la fase precontractual por el cliente con la entidad. De lo 
contrario no sería un mero proyecto en base a la oferta que contiene la FEIN, sino ya el 
contrato definitivo negociado y solo pendiente de formalización en la correspondiente 
escritura pública, lo que haría inútiles e innecesario tanto el periodo de reflexión como el 
obligado asesoramiento notarial a la parte prestataria.
Durante  la  fase  precontractual  se  reconoce  a  la  parte  prestataria  el  derecho  a 
reflexionar sobre la documentación recibida, se le obliga a recibir el correspondiente 
asesoramiento notarial, a realizar un test y el notario viene obligado a responder, dejando 
constancia de ello en el acta de transparencia, a las cuestiones que le hubiera planteado 
la parte interesada al recibir el asesoramiento. ¿Qué sentido tendría todo ello si las 
condiciones de la FEIN (contenidas en el proyecto de contrato) no pudieran negociarse 
durante ese periodo de reflexión y tras recibir el asesoramiento notarial? ¿Para que 
serviría el asesoramiento notarial si tras recibirlo y haber reflexionado los interesados, se 
niega a los mismos la posibilidad de modificar, sin desnaturalizar la FEIN el contrato  s
proyectado que se está negociando, e introducir determinadas modificaciones que, como  oe.
decimos, no alteren su naturaleza y lo esencial de la misma? Negar esta posibilidad  w.
supone tanto como quitarle todo sentido a ese derecho de reflexión y a esa obligación de  81ww
recibCiro masoe ssoer ahma iseenñtoa lapdreov iasntote driuorramneten tlea,  feals aer ptírceucloo n1t4ra.1c.tdu aLl..C.C.I exige que se entregue
a“p lrao ypeacrttoe  pdree csotanttarraiato, ”g cauryaon tceo en theinpiodtoe cdaenbteer án o“ adjeuustdaorsrae ”d aulr acnotnet elan ifdaos ed ep rleocso dnotrcaucmtueanl tuons   BOE-A-cable e
reseñados en las letras anteriores de dicho artículo (FEIN, FIAE y documento relativo a 
diversos escenarios de evolución de tipo de interés, caso de tratarse de préstamo a 
interés variable). Ahora bien, dicho artículo ni ninguno otro de la L.C.C.I establece que la 
escritura tenga que “coincidir” con la FEIN y la FIAE, si bien es obvio y elemental que 
debe de ajustarse a las mismas y debe recoger en esencia el contrato proyectado sin 
poder desnaturalizarlo, pues, de lo contarlo, debería iniciarse un nuevo periodo o fase 
precontractual y otorgar nueva acta de transparencia.
Esa pretendida coincidencia que demanda el Sr. registrador, supondría tanto como 
negar el principio de autonomía de voluntad de las partes contratantes, reconocida en el 
artículo 1255 del código civil, al tener que pasar por el proyecto de contrato y no poder 
modificarlo. No se puede pretender que la escritura sea un mero calco de la FEIN y/o del 
proyecto de contrato cuando se hubieran podido negociar durante el periodo de reflexión 
mejoras, no desvirtuadoras de la FEIN y/o del proyecto de contrato, en beneficio del 
prestatario, garante o hipotecante no deudor, obligando a dichos interesados a iniciar 
una nueva fase precontractual para incorporar tales mejoras a la escritura en la que se 
formalizara el contrato negociado.
Por  último,  desde  un  punto  de  vista  puramente  teórico  y  suponiendo  que  el 
artículo 30.3.a de la orden EHA 2899/2011 tuviese el tenor literal transcrito por el Sr. 
registrador, entendemos que, además de por todo o dicho anteriormente, tampoco puede 
mantenerse el defecto, porque de dicho tenor literal se deduciría claramente que la 
obligación impuesta al notario de comprobar y advertir antes de autorizar la escritura solo 
tendrá lugar si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el 
documento  contractual  finalmente  suscrito,  por  lo  que,  en  sentido  contrario,  dicha 
obligación no tendrá lugar si tales discrepancias no existen.
Discrepancias que hay que entender perjudican al prestatario. Y si el notario no ha 
dicho nada al respecto es porque tales discrepancias, en perjuicio del prestatario, no 
existen. Y si hubieran existido el precepto no dice que la advertencia deba constar en la 
escritura, sino solo que debe advertir, lo que indica que la advertencia puede ser verbal, 
y que se entendería incluida dentro de las reservas y advertencias legales que el notario 
hace de palabra a los otorgantes, y ello sin perjuicio de que, a juicio del Notario, pudiera 
detallarse expresamente en la escritura (art. 194 del R.N).
En base a todo lo anterior, entendemos que no es preciso aseverar la coincidencia 
entre las condiciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante exigida por 
el Sr. Registrador, ni aportar la misma por no venir tal exigencia impuesta en la Ley, y 
también entendemos que tal coincidencia no tiene por qué darse y que pueden existir 
ciertas diferencias, no desvirtuadoras de la esencia y naturaleza de la FEIN y del 
contrato proyectado, que se hubieran podido introducir en la escritura tras negociación 
de las partes contratantes, mejorando y beneficiando la posición de la parte prestataria. 
Basta que, en lo esencial, la escritura se ajuste al contenido de la FEIN y el proyecto de 
contrato entregado como documentación precontractual.
Por todo lo anterior estimamos que, con relación a este primer defecto recurrido, la 
escritura calificada cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro 
de la Propiedad.
Segundo [sic].–Con relación al segundo defecto de la calificación que se recurre, el 
Sr. registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en el artículo, 15.7 de 
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario 
(L.C.C.I.).
La presente cuestión solo se puede resolver transcribiendo de la escritura calificada  s
su contenido en lo relativo al defecto alegado: oe.
“V. Que, como ha quedado acreditado mediante el otorgamiento del acta notarial de  81ww
fneúcmhae rtore 2s3 d4e5 ,o lcat uebnrteid daed  dhoas  cmumil pdliiedcoin cuoenv eto, doatosr gsaudsa o abnlitgea cmioí neens  Mreállaatgivaa, sc oan l ap reontotrceoglao 
ddee  plar éisntfaomrmoa hciipóont epcraercioon.tractual exigida para la formalización de la presente operación
Y yo, el Notario hago constar:
Que según resulta del contenido del acta autorizada, el día tres de octubre de dos mil 
diecinueve, otorgada ante mí, bajo el número 2345 de protocolo, ha quedado acreditado 
el cumplimiento del principio de transparencia material del artículo 15 de la ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario respecto al préstamo 
que  por  la  presente  se  formaliza,  pues  la  entidad  prestamista  ha  entregado  a  la 
prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 con arreglo al préstamo a 
formalizar  con  una  antelación  no  inferior  a  los  diez  días  naturales  previos  al  del 
otorgamiento de esta escritura, y ésta ha recibido de mí, el Notario, información y 
asesoramiento individualizado con relación a las cláusulas específicas recogidas en la 
Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  (FEIN)  y  en  la  Ficha  de  Advertencias 
Estandarizadas (FiAE) y de cualquier otra cuestión que ha estimado conveniente relativa 
al préstamo, y cumplimentando y firmando a mi presencia un test para concretar la 
documentación entregada y la información suministrada”.
De la simple lectura de lo transcrito de la escritura relativo a la reseña del acta resulta 
con toda claridad:
1.º) Que dicha reseña existe.
2.º)  Y que se ajusta a lo exigido por el citado artículo 15.7 en su párrafo segundo, 
pues  contiene:  (a)  número  de  protocolo,  (b)  notario  autorizante  y  su  fecha  de 
autorización, así como la (c) afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en este artículo.
No entendemos de donde sale el defecto alegado por el Sr. registrador.
En base a todo lo anterior resulta evidente que dicho defecto no existe, pues la 
reseña  identificativa  del  acta  de  transparencia  consta  con  suficiente  claridad  en  la 
escritura en los literales términos prescritos por el artículo 15.7 L.C.C.I.
Y por ello estimamos que, con relación al defecto recurrido, la escritura calificada 
cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro de la Propiedad».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 2 de diciembre de 2019 y elevó el 
expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado. En dicho informe 
afirmaba que «a la vista del recurso planteado, el Registrador que suscribe se allana en 
cuanto  al  defecto  advertido  en  el  Fundamento  de  Derecho  Tercero  y  mantiene  la 
calificación en el resto de sus términos conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, 
por los mismos Fundamentos de Derecho que se expresan en la nota de calificación 
recurrida y a la cual me remito».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de  es
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por  o
d1lodae0ce tl9 q um3Tub/rear2ieb r0zs,u 1oend0  aedm; l e 1todr 4ad2e7ni0 f Jsi1dcup3easa lnt (riR Aeclaniesasc.g   idlCaaDe m-yi 4rl eea1pcn 5rUtot/io1vnte1 aiNóc)s;nco  2il tóaaE0nsr0ui  a8rSdol/e;e4 pl2n 8ec9t/aelC i nyedE cne3 itay 0e4s   d2 d dde0eee 1 ls la3 jeuT /3rOnrvi6ibrioc/duU iedonEnesa    lEyb 2S aH0eun0Alp c9/Rar2 e(re8Aimog9ssol9a.;  / mC2dla0e-es21 n 914St o,3 ed /d0ne(eU8t e m)E2n 8ya)c   rind1az.eo4sº      OE-A-2020-7181able en https://www.
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero 
de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3, 6 y 12 de febrero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito» a 
dos personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Y yo, el Notario hago constar:
Que según resulta del contenido del acta autorizada, el día tres de octubre de dos mil 
diecinueve, otorgada ante mí, bajo el número 2345 de protocolo, ha quedado acreditado 
el cumplimiento del principio de transparencia material del artículo 15 de la ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario respecto al préstamo 
que  por  la  presente  se  formaliza,  pues  la  entidad  prestamista  ha  entregado  a  la 
prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 con arreglo al préstamo a 
formalizar  con  una  antelación  no  inferior  a  los  diez  días  naturales  previos  al  del 
otorgamiento de esta escritura, y ésta ha recibido de mí, el Notario, información y 
asesoramiento individualizado con relación a las cláusulas específicas recogidas en la 
Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  (FEIN)  y  en  la  Ficha  de  Advertencias 
Estandarizadas (FiAE) y de cualquier otra cuestión que ha estimado conveniente relativa 
al préstamo, y cumplimentando y firmando a mi presencia un test para concretar la 
documentación entregada y la información suministrada.»
2.  Según el único de los dos defectos objeto de impugnación que es mantenido por 
el registrador, éste suspende la inscripción solicitada porque «el Notario autorizante no 
manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y 
las  estipulaciones  de  la  adjunta  escritura,  ni  se  acompaña  la  Ficha  Europea  de 
Información Normalizada -FEIN- al objeto de poder realizar dicha comprobación».
El  recurrente  sostiene  que  el  otorgamiento  del  acta  previa  de  transparencia 
presupone que el notario ha verificado la documentación acreditativa del cumplimiento 
de los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, pues, de lo contrario, no 
debería haber otorgado tal acta; que el contenido de la FEIN queda fuera del ámbito de 
la facultad calificadora del registrador y en modo alguno ha de ser aportada para la 
inscripción de la escritura de préstamo hipotecario; que el otorgamiento del acta previa 
en los términos previstos en la Ley 5/2019 es responsabilidad exclusiva del notario 
autorizante, quedando sometida a la decisión de los tribunales competentes caso de 
resultar contradicha por quien ostente la pertinente legitimación activa. Añade que dicha 
ley impone en su artículo 15.7 al notario autorizante la obligación de consignar en la 
escritura de préstamo hipotecario la reseña relativa al acta señalada en dicho artículo y 
en  los  términos  fijados  en  el  mismo,  lo  que  ha  sido  cumplido  con  la  aseveración 
contenida en la escritura calificada; y la calificación del registrador ha de limitarse en este  e
extremo a comprobar que tal reseña se ha recogido en la escritura en los estrictos  bo
términos fijados en el citado artículo 15.7 de la ley. 81ww
Reg3is. troLsa y  cdueel sNtioótna rpialadnot eeand Ra ehsoal usciidoon eysa d ere 2s9u edltea  npoovrie mlab rDei rdeec c2ió0n1 9G ye n7e, r1a5l , d1e6 , l2o2s 
Cy e2n8t rdoe  Deinreecroti vdoe  d2e0 2200,  dceo nd cicriietemribor e(t admeb 2ié0n1 9e)x pqruees asdeo  hean  mlaa rnetceineindtoe  pInosrt reusctcai óDni rdeec ceiósen 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 3, 6 y 12 de febrero 
de 2020 y debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada: s
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre  w.b
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada  81ww
(cFaEdIaN )u ny ae n-a lratí cFuicloh a1 5d.e2 .Ac)d-v. eErtseen caiasse sEosrtaamndieanritzoa dsaóslo  (FpiuAeEd)e,  croenfe rreirfseere nac ilaa  eFxEpIrNes ad eal 
pcoréinsctaidmeon,  pnroe cais aomtrae ndtiefe creonnt ela,s c doeml op reéss taemvidoe hnitpeo; teecsa drieoc.ir, a la FEIN cuyas condiciones
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo  s
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la  oe.
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura. w.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas  81ww
ceonntiddiacdio nneos  aofebcjetatirvaanm ae nltaes  mcáosn dfiacvioonraebs lefisn apnacriae rlaas  pdaerlt ep rpérsetsatmatoa riean,  olo sp otré rsmui nfoaslt aq udee 
acarrdibaa c saes oh aanl p irnedsitcaatdaori,o  eol  gnaortaarniote ,a nuotorrmizaalnmtee nhtea bhraác iinéfnodrmoloa dcoo ndset aerl leon s eelg lúung aprr odcoenddae  esen   BOE-A-cable e
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada o -como se pretende en la calificación impugnada en este expediente- que 
se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario 
autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar 
en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  el  acta  que  reseña,  por  él 
autorizada,  ha  quedado  acreditado  el  cumplimiento  del  principio  de  transparencia 
material del artículo 15 de la Ley 5/2019, pues la entidad prestamista ha entregado a la 
prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 y ésta ha recibido de dicho 
notario  información  y  asesoramiento  individualizado  con  relación  a  las  cláusulas 
específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE y de cualquier otra cuestión que ha 
estimado conveniente relativa al préstamo. Debe entenderse, por tanto, que la escritura 
es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que el defecto impugnado no puede 
ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí2a0 P duee nfteeb Srearnot iadgeo 2.020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-7181n https://ww