BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46959
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7192 Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Granollers n.º 3, por la que deniega la práctica 
del asiento de presentación de determinada escritura.
En el recurso interpuesto por doña Y. P. C. contra la calificación del registrador de la 
Propiedad de Granollers número 3, don Antonio Cumella Gaminde, por la que deniega la 
práctica del asiento de presentación de determinada escritura.
Hechos
I
En virtud de acta notarial autorizada el día 29 de agosto de 2017 por la notaria de La 
Llagosta, doña Raquel Iglesias Pajares, con el número 818 de protocolo, doña Y. P. C. 
manifestó su intención de ejercer el derecho de retención sobre la finca número registral 
número 4.121 de Sant Pere de Vilamajor (se acompañaban al acta de manifestaciones 
los burofaxes remitidos a «Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona», «Servihabitat 
XXI, S.A.U.», y a la Fundación Privada Hospital Asilo-Granollers-Att don F. J. A. C.).
El día 2 de mayo de 2018, doña Y. P. C. otorgó, sin intervención de los propietarios 
de la finca 4.121 de Sant Pere de Vilamajor, escritura de reconocimiento de derecho de 
retención, la cual fue autorizada por el notario de La Roca del Vallès, don José Luis 
Criado Barragán, con el número 651 de protocolo, y presentada al Registro de la 
Propiedad de Granollers número 3 el día 14 de mayo de 2018, motivando el asiento de 
presentación número 898 del tomo 85 del Libro Diario. Escritura que, tras subsanación y 
ulteriores presentaciones (en fecha 27 de mayo de 2019, doña Y. P. C., mediante 
instancia, solicitó expresamente la inscripción de la escritura antes relacionada), fue 
calificada negativamente mediante nota de fecha 3 de junio de 2019, extendida por el 
titular del citado Registro.
Con posterioridad, tuvo entrada en el antedicho Registro escrito en virtud del cual 
doña Y. P. C., junto a «La Asociación Unión Usuarios Bancarios», interpuso recurso 
contra la mencionada nota de calificación negativa de fecha 3 de junio de 2019; y 
mediante resolución de 5 de septiembre de 2019, dictada por la Direcció General de Dret 
i  d’Entitats  Jurídiques  del  Departamento  de  Justicia  de  la  Generalitat  de  Cataluña 
(publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya número 7964, de 20 de 
septiembre  de  2019),  se  desestimó  -por  dicho  órgano-  el  recurso  interpuesto, 
confirmándose íntegramente la nota de calificación.
II
El día 20 de noviembre de 2019, doña Y. P. C. aportó nuevamente al Registro de la 
Propiedad de Granollers número 3 la citada escritura de reconocimiento del derecho de 
retención (autorizada el día 2 de mayo de 2018 por el notario de La Roca del Vallés, don  e.e
José Luis Criado Barragán, con número el 651 de protocolo), y fue objeto de la siguiente  b
nota de calificación: 92ww
«Antecedentes de hecho.
NotaI.r ia Qduee L ean  Lvlairgtuods tdae,  daocñtaa  nRoataqruiaell  aIguletosriiazsa dPaa ejanr efse,c hparo t2o9c odleo  ang.ºo s8t1o8 ,d ed o2ñ0a1 7Y . pPo.r  Cla.   BOE-A-cable e
manifestó su intención de ejercer el derecho de retención sobre la finca número 4121 de 
Sant Pere de Vilamajor en base a la condición de tercera poseedora que se irroga de la 
misma. Se acompañan al acta de manifestaciones los burofax [sic] remitidos a la Caja de 
Ahorros y Pensiones de Barcelona, Servihabitat XXI, SAU y a la Fundación Privada 
Hospital Asilo-Granollers Att don F. J. A. C.
II.  Que en fecha 2 de mayo de 2018 D.ª Y. P. C. otorgó, sin intervención de los 
propietarios de la finca n.º 4121 de Sant Pere de Vilamajor, escritura de reconocimiento 
de derecho de retención, autorizada por el Notario de La Roca del Vallès, D. José Luis 
Criado Barragán, protocolo n.º 651. Esta escritura fue presentada en este Registro el 
día 14 de mayo de 2018, motivando el asiento de presentación n.º 898 del tomo 85 del 
Libro Diario; posteriormente el día 7 de agosto de 2018, en unión de copia de una 
diligencia subsanatoria de fecha 14 de septiembre de 2018 aportada el día 26 de 
septiembre de 2018, motivando el asiento de presentación n.º 1963 del tomo 85 del Libro 
Diario; nuevamente presentada en fecha 7 de noviembre de 2018, motivando el asiento 
de presentación n.º, 788 del tomo 86 del Libro Diario; y finalmente presentada en fecha 6 
de febrero de 2019, motivando el asiento de presentación n9. 1815 del tomo 86 del Libro 
Diario. En fecha 27 de mayo de 2019, doña Y. P. C. presentó una instancia en la que 
solicita expresamente la inscripción de la escritura antes relacionada.
III.  Que la escritura fue calificada negativamente mediante nota de fecha 3 de junio 
de 2019 extendida por el abajo firmante al pie de su copia auténtica.
IV.  Que  en  este  Registro  de  la  Propiedad  tuvo  entrada  (Número  3727/19)  a 
las 16:58 horas del día 6 de junio de 2019 escrito de igual fecha en méritos del cual D.ª 
Y. P. C. (junto a “La Asociación Unión Usuarios Bancarios”) interpuso recurso gubernativo 
contra la nota de calificación negativa de fecha 3 de junio de 2019;
V.  Que mediante Resolución de fecha 5 de septiembre de 2019 (resolución JUS/
2357/2019), publicada en el DOGC número 7964, de 20 de septiembre de 2019, se 
desestimó por la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de 
Cataluña el recurso interpuesto y se confirmó en su totalidad la nota de calificación.
VI.  Que en fecha 20 de noviembre de 2019, D.ª T. P. C. aportó nuevamente a esta 
Oficina la escritura de reconocimiento del derecho de retención, autorizada el 2 de mayo 
de 2018 por el Notario de La Roca del Valles, D. José Luis Criado Barragán, protocolo 
n.º 651.
Fundamentos de Derecho.
El presente título se refiere a una cuestión que ya fue planteada por la misma 
interesada,  en  la  que  la  nota  de  calificación  desfavorable  fue  objeto  de  recurso 
gubernativo ante la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de 
Catalunya, la cual lo desestimó en su integridad.
Por  esta  razón,  siguiendo  la  reiterada  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 14 de enero, 8 de marzo y 7 de diciembre 
de 2012 y 30 de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014), no cabe la aplicación del 
artículo 108 del Reglamento Hipotecario, que ampara la posibilidad de reproducir la 
presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la 
subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos 
posteriores.
En  casos  como  el  presente,  este  precepto  generaría  disfunciones  y  abusos 
incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su 
remedio en los mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código  e
Civil). Por ello -siguiendo al Centro Directivo-, la facultad de reiterar la presentación y la  bo
petición de calificación, ya por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión  92ww
nheag saitdivoo o.bjeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya resuelto en sentido
reprLoad uRcier solalu cmióisnm dae  p5r edteen sseiópnt.ie mCobmreo d ee s2ta0b1l9e ceesn  filrams ec yit andoa sc aRbees olalu cpioosniebsil iddaed  dLea 
Dirección General de los Registros y del Notariado, “tampoco cabe una vez recaída
Resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido 
objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para 
ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Así lo ha entendido esta Dirección General al 
afirmar que «la posibilidad que brinda el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, y en la 
que pretende ampararse el recurrente, de presentar de nuevo a calificación los títulos 
que  ya  lo  hubieran  sido  previamente...  no  puede  desenfocarse  hasta  el  punto  de 
pretender  que  en  el  caso  de  haberse  interpuesto  dicho  recurso  y  pendiente  de 
resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma cuestión. La seguridad 
jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador ha 
arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que en tanto la 
cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver 
a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas 
sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. arts. 533.5.q de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común, 69 d) de la Ley 
reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa)" (cfr. Resolución de 15 de junio 
de 2000).
La Dirección General de los Registros y del Notariado fundamenta tal postura en los 
siguientes argumentos adicionales:
a)  Una interpretación extensiva del artículo 108 del Reglamento Hipotecario al caso 
de  las  calificaciones  recurridas  y  con  resolución  definitiva  implica  burlar  la  norma 
imperativa contenida en los artículos 326 y 328 de la Ley Hipotecaria sobre plazos para 
recurrir;
b)  La doctrina del acto consentido que resulta del artículo 28 de la Ley 29/1998, 
de 13 de julio, conforme al cual no es admisible el recurso contencioso-administrativo 
contra  actos  consentidos  por  no  haber  sido  recurridos  en  tiempo  y  forma,  y  del 
artículo 115 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, conforme al cual expirado el plazo 
para recurrir en alzada sin interponer el recurso la resolución «será firme a todos los 
efectos», preceptos que si bien quedan excluidos “a limine” en el terreno propio de la 
calificación registral por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 3 de enero de 2011, por el contrario no quedan exceptuados en el caso de las 
Resoluciones dictadas por esta Dirección General, de las que la Sentencia no niega su 
naturaleza administrativa, sin perjuicio de su carácter “sui generis” como consecuencia 
de tener “como presupuesto y objeto un acto de calificación del registrador”, ni cabe 
tampoco sostener la exclusión respecto del procedimiento especial del recurso contra 
tales calificaciones de aquellas normas del procedimiento administrativo “que respondan 
a  los  principios  generales  materiales  o  de  procedimiento  propios  de  todo  el 
ordenamiento”,  como  sucede  como  regla  general  con  la  doctrina  de  los  actos 
consentidos y el carácter preclusivo de los plazos fijados en los procedimientos, incluidos 
los judiciales del orden civil;
c)  En concreto, el artículo 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina la 
preclusión de los actos procesales de parte y la pérdida de la ocasión de realizar el acto 
procesal  de  que  se  trate  cuando  no  se  ha  ejercitado  la  facultad  correspondiente 
tempestivamente,  incluyendo  la  necesidad  de  formular  todas  las  alegaciones  sobre 
hechos y fundamentos de Derecho en la demanda, sin que sea posible la reserva de su 
alegación para un momento ulterior -cfr. artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, 
norma que se vería vulnerada si, por la vía indirecta de reproducir el recurso judicial 
contra una nueva resolución recaída frente a una nueva e idéntica calificación del mismo  e.
título y con idéntica situación registral de la finca, se reabriesen tales plazos; w.b
d)  El carácter de principio general del derecho que presenta la doctrina civil de los  92ww
asuctpoosn ep rqoupeio ess,  ceonn tcraornioe xaió lans  ceoxnig elan cciaitsa ddae  ldao bcutreinnaa  fdee r elopsro daucctoirs u nco rnesceunrstiod ocso,n tlroa  quunea 
edxepciirsaiór nlo dse psleasztoims aptaorraia  sdue  imsup upgrentaecnisóinó nju fdreicniatel,  ac rleaa qnudeo  euln rae csuitruraecnitóen s ree gaiqsutriaelt ód eafli ndietijvaar 
y firme, y atentando contra la necesidad de conciliar el derecho a la tutela judicial 
efectiva con el valor de la seguridad jurídica;
e)  La ilimitada e indefinida posibilidad de reiterar todo el procedimiento de recursos 
contra  las  calificaciones  registrales  respecto  de  un  mismo  título,  sin  alteración  de 
circunstancias  fácticas  o  jurídicas  sobrevenidas  que  permitan  apreciar  una  falta  de 
identidad en la pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de 
provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros 
títulos  posteriores,  conforme  al  principio  de  prioridad  del  artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria, de forma indefinida, con perjuicio de terceros; y
f)  Que en el caso del procedimiento registral nos encontramos, como ratifica la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, ante un procedimiento especial, 
especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación, integrando uno de 
los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad 
jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, 
sino el de diversos administrados entre sí -quien solicita la inscripción y quien como 
consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido- por 
lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la 
Resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la 
inscripción) -como ha declarado la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 
de abril de 2010, “razones de certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia 
respecto de terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad 
procedimental registral”.
Calificación.
Por medio de la presente, acuerdo no practicar el asiento de presentación y, en 
consecuencia, dar por no iniciado el procedimiento registral.
La anterior calificación registral negativa podrá (…)
Granollers, a 2 de diciembre de 2019 (firma ilegible). Fdo. Antonio Cumella Gaminde 
Registrador de la Propiedad de Granollers-3.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Y. P. C. interpuso recurso el día 9 de 
diciembre de 2019 en el que alegaba lo siguiente:
«Por medio del presente escrito, venimos a solicitar a la Dirección General, en su 
potestad como Autoridad, que impida un Acto en Fraude de Ley, contra la calificación 
negativa  del  Registrador  de  la  Propiedad  Número  3  de  Granollers,  de  fecha  2  de 
diciembre del 2019, en la que se acuerda “No practicar el asiento de presentación y en 
consecuencia, dar por no iniciado el procedimiento registral”.
Dicha resolución es contraria a los Derechos Fundamentales que asisten a esta 
parte, sobre Tutela Judicial efectiva, de los Arts. 24.1 y 24.2 de la CE., asimismo, es un 
Acto de Discriminación, contraria a lo dispuesto en el Art. 14 de la CE., y asimismo, es un 
Acto contrario a los Derechos que emanan de los acuerdos previos contratados, y 
verificados por Fedatario Público, es de “facto”, el negar el Derecho Real de Retención 
de los Arts. 569.3 del Código Civil de Cataluña, y contrario a los “Principios sobre Tracto 
Sucesivo  Registral  y  Publicidad  Registral”,  lo  inadecuado  de  dicha  resolución  ha 
quedado ha quedado acreditado, en la documental aportada por esta parte y en las  e.
siguientes alegaciones: w.b
con Pfericmhear a2.9– Mdeed aiagnotset oA cdteal  N2o0t1a7ri,a sl ed ev imnoa naif eesjetaccuitoanr eys ,a a ncotem euln Nicoatra raio t oddea Lsa l aLsla pgaorstteas, 
ointtoerrgeós aad easst,a e pna lart eF,i nlocsa  a4c1u2e1r ddoes S fiarmnta Pdeorse  edne  lVa ilEasmcarijtourr,a e dl De eCreocmhpor ad eV eRnettae ndcei ófenc qhuae 2 le3 
de marzo del 2007, quedando esta parte, en condición de tercer poseedor, como así ha
sido reconocido y resuelto en innumerables veces por el propio Registrador, que ahora 
niega dicho Derecho.
Ante la oscuridad de algunas resoluciones del propio Registrador, que no quedaba 
muy claro los pasos y/o requisitos, para poder ejecutar el Derecho Real de Retención 
sobre la Finca 4121, en pago de un Crédito, al final se tuvo que protocolizar ante Notario, 
de La Roca del Valles, en su protocolo número 651 de fecha 2 de mayo del 2018, 
Derecho de Reconocimiento del Derecho Real de Retención, todas aquellas acciones 
relativas, a la comunicación y la notificación a los interesados, banco, prestamista, 
inmobiliaria y terceros propietarios regístrales, para dejar de forma indubitada que esta 
parte ejerció su Derecho Real de Retención. Todas las partes fueron notificadas, incluso 
por el propio Registrador.
Segunda.–De común acuerdo con lo dispuesto en el Art. 569.3 del CCCat. Y una vez 
transcurrido el plazo de caducidad de la Acción, a los interesados, de 60 días fecha 
notificación, siendo la última el día 24 de mayo de 2018, según Diligencia Notarial que 
esta aportada al Registro, sería el 24 de Julio.
A la vista de la entrada en vacaciones, se formuló a primeros de setiembre del 2018, 
con el visto bueno del Registrador, Demanda de Juicio Verbal para poder inscribir la 
Escritura mencionada, según mandato del propio Registrador, al final, nos encontramos, 
conque  la  demanda  se  desestima,  y  en  el  Auto  emitido  se  viene  a  indicar  que 
presentemos  Recurso  Gubernativo  contra  la  negativa  del  Registrador,  se  plantea 
Recurso Gubernativo, al no estar contemplado la posibilidad de la presentación de 
demanda, para poder inscribir la Escritura.
La Dirección General de Derechos y de Entidades, de la Generalitat de Catalunya, 
con fecha 6 de setiembre del 2019, ratifica la petición de demanda que exige el propio 
Registrador, y a la vista del Auto, se plantea de nuevo la Demanda de Ordinario.
Se presenta a mediados de Octubre del 2019 y se emite el Decreto de admisión a 
trámite con fecha 14 de noviembre del 2019.
Tercera.–La resolución del Registrador, no solo es contraria a todas las resoluciones 
anteriores, sino que de “Facto” me arrebata mi Derecho de Retención y que el mismo se 
pueda inscribir, para información de terceros, en la Hoja Registral, imputando a esta 
parte, una posible negligencia en sus actuaciones, cuando es todo lo contrario, y lo que 
no entendemos que a estas alturas, se cambie radicalmente la actitud del Registrador, y 
por esta resolución se me impida ejercer a esta parte, el Derecho Real de Retención que 
dispongo, de forma firme, ya que la acción de los terceros, caduco hace meses, el propio 
Registrador  me  remite  a  un  procedimiento  de  Ordinario  por  un  importe  superior  a 
los 591.000,00€, con el Coste que ha llevado todos los anteriores, y ahora declara que 
parece  que  estemos  abusando  de  querer  seguir  con  la  inscripción  del  asiento  y 
manteniéndolo en el tiempo, precisamente será el mismo tiempo que conlleve cerrar el 
Procedimiento de Ordinario, ordenado por el propio Registrador, impidiendo éste sin 
causa justa para ello, que pueda seguir con la inscripción del asiento, para informar a 
terceros, de que he ejecutado mi Derecho Real de retención, amparándome en los 
“Principios sobre Tracto Sucesivo Registra y sobre Publicidad Registra!”, principios que 
son negados por el registrador, en contra de mis Derechos Fundamentales, y de mis 
Derechos Contractuales, y dicha acción de negar la inscripción por reiterativa, y más 
cuando se ha admitido a trámite el Procedimiento Judicial exigido por éste.
Esta parte, se reserva cualquier acción que le viniera a corresponder, por una posible 
actuación irregular, que perjudicara netamente los Derechos adquiridos.
Que,  mediante  el  presente  escrito,  formulo  Recurso  Gubernativo,  contra  la  s
calificación negativa del Registrador de fecha 2 de diciembre del 2019, se acuerde su  oe.
Nulidad  de  Pleno  Derecho,  y  se  acuerde  proceder  con  todas  las  garantías  a  la  w.
inscripción  preventiva  del  asiento  en  la  Hoja  Registral  4121,  de  la  Escritura  cuyo  92ww
pRrooctoac odleol  eVsa ellel sn,ú mDeorno  J6o5s1é d eL ufíesc hCar i2a ddoe  Bmaaryraog dáenl,  2d0e1 8n, oo tosregra daasí ,a nstee  evul lNnoetraarriíoa nd el olas 
aDtearceacnhdoos  dFiruencdtaammeennttea lleoss  Pdrein ceisptiao sp saorbtere,  sTorabcreto  TSuutceelas ivJou dRiecigails tErafle yc tSivoab rye  sPéu belisctiadraída   BOE-A-cable e
Registral”, a la vosta [sic] de que la Finca ha sido puesta a la Venta, y un tercero pudiera 
perjudicarse  en  tanto  en  cuanto  el  Juzgado  autorice  la  inscripción  de  la  Escritura, 
perjuicio que esta parte ha venido siempre a evitar.»
IV
Mediante escrito, de fecha 13 de diciembre de 2019, el registrador de la Propiedad 
elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, con su 
preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 7 del Código Civil; 3, 17, 18, 24, 42, 66, 96, 248.3, 258.4, 322 y 
siguientes -en especial, el artículo 327- de la Ley Hipotecaria; 21, 24, 35, 93, 94 y 109 de 
la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas; 136, 400, 727.5 y 738.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
42.1, 97, 108, 111, 165, 420 y 432 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000 y, Sala Primera, de 23 de 
febrero de 2006, 20 de septiembre de 2007, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre 
de 2010, 3 de enero y 24 de octubre de 2011 y 4 de marzo y 12 de septiembre de 2013; 
la Resolución de 5 de septiembre de 2019 de la Direcció General de Dret i d’Entitats 
Jurídiques del Departament de Justicia de la Generalitat de Cataluña, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de febrero de 1980, 12 de 
diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989, 25 de septiembre de 1991, 23 de marzo 
de 1998, 15 de junio de 2000, 15 de marzo y 5 de julio de 2006, 3 de abril, 7 de junio 
y 19 de julio de 2007, 11 de febrero, 4 y 10 de noviembre y 23 de diciembre de 2008, 10 
de junio de 2009, 18 de junio de 2010, 14 de enero, 8 de marzo, 3 de mayo, 14 de julio 
y 7 de diciembre de 2012, 15 de julio y 13 y 20 de noviembre de 2013, 30 de enero, 17 
de febrero, 8 de abril, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014, 17 de diciembre de 2015, 12 
de junio de 2018 y 21 de noviembre de 2019.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
– En virtud de acta notarial autorizada el 29 de agosto de 2017 doña Y. P. C. 
manifestó su intención de ejercer el derecho de retención sobre la finca número 4.121 de 
Sant Pere de Vilamajor.
– El día 2 de mayo de 2018, doña Y. P. C. otorgó, sin intervención de los propietarios 
de la citada finca, escritura de reconocimiento de derecho de retención. Dicha escritura 
se presentó en el Registro de la Propiedad de Granollers número 3 el día 14 de mayo 
de 2018, y tras subsanación y ulteriores presentaciones (el día 27 de mayo de 2019 
doña Y. P. C., mediante instancia, solicitó expresamente su inscripción), fue calificada 
negativamente por el registrador mediante nota de 3 de junio de 2019.
– Con posterioridad, tuvo entrada en el citado Registro escrito en virtud del cual 
doña Y. P. C., junto a «La Asociación Unión Usuarios Bancarios», interpuso recurso 
contra la mencionada nota de calificación negativa de fecha 3 de junio de 2019; y, por 
resolución  de  5  de  septiembre  de  2019,  la  Direcció  General  de  Dret  i  d’Entitats 
Jurídiques del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña desestimó el 
recurso interpuesto y confirmó íntegramente la nota de calificación.
– Finalmente, el día 20 de noviembre de 2019, doña Y. P. C. aportó nuevamente al  es
Registro de la Propiedad la citada escritura de reconocimiento del derecho de retención,  o
m(lao tiEmvlai snrmdeoga i slaqtr ucaead loifmric oaetcnivi óócn a lqlaiuf iecra eacshioóolnura c icsóoenn  rcedluceuy erlra e a.Dfirimreacncidóo  Gloe nseigrauli ednete :D  «re(…t  a) natecsu ecrditaod an)o,   2020-7192n https://www.
pprraoccteicdaimr ieenl toa rseiegnistotr ald (e…  )p»r.e Ys,e cnotamcoió fnu nyd,a mene ntcoosn dsee ctuael dnecicais, iódna ar lepgoar  lon soi guinieicniated:o  el  BOE-A-cable e
– El título presentado se refiere a una cuestión que ya fue planteada por la misma 
interesada, en la que la nota de calificación desfavorable fue objeto de recurso ante la 
Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Catalunya, la cual lo 
desestimó en su integridad.
– Siguiendo la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado (cfr. Resoluciones de 14 de enero, 8 de marzo y 7 de diciembre de 2012 y 30 
de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014), no cabe la aplicación del artículo 108 
del Reglamento Hipotecario, que ampara la posibilidad de reproducir la presentación del 
título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de 
nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores, ya que, en casos 
como el presente, este precepto generaría disfunciones y abusos incompatibles con las 
exigencias  de  seguridad  jurídica;  situaciones  que  han  de  tener  su  remedio  en  los 
mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código Civil). Por ello 
-añade siguiendo al Centro Directivo-, la facultad de reiterar la presentación y la petición 
de calificación, ya por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido 
objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya resuelto en sentido negativo.
– La Resolución de 5 de septiembre de 2019 es firme y no cabe la posibilidad de 
reproducir la misma pretensión, pues como establecen las citadas Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, tampoco cabe una vez recaída 
resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido 
objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para 
ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Y Así lo ha entendido dicha Dirección 
General  al  afirmar  que  «la  posibilidad  que  brinda  el  artículo  108  del  Reglamento 
Hipotecario, y en la que pretende ampararse el recurrente, de presentar de nuevo a 
calificación los títulos que ya lo hubieran sido previamente (…) no puede desenfocarse 
hasta el punto de pretender que, en el caso de haberse interpuesto dicho recurso y 
pendiente de resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma cuestión. La 
seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador 
ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que en tanto la 
cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver 
a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas 
sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. arts. 533.5.q de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común, 69 d) de la Ley 
reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa)» (cfr. Resolución de 15 de 
junio de 2000).
– La ilimitada e indefinida posibilidad de reiterar todo el procedimiento de recursos 
contra  las  calificaciones  registrales  respecto  de  un  mismo  título,  sin  alteración  de 
circunstancias  fácticas  o  jurídicas  sobrevenidas  que  permitan  apreciar  una  falta  de 
identidad en la pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de 
provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros 
títulos  posteriores,  conforme  al  principio  de  prioridad  del  artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria, de forma indefinida, con perjuicio de terceros.
– En el caso del procedimiento registral nos encontramos, como afirma la Sentencia 
del  Tribunal  Supremo  de  3  de  enero  de  2011,  ante  un  procedimiento  especial, 
especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación, integrando uno de 
los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad 
jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado,  s
sino el de diversos administrados entre sí -quien solicita la inscripción y quien como  oe.
consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido-, por  w.
lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la  92ww
iRnescsroipluccióiónn)  d-ceonmegoa htoar idae) cflraernatdeo a lla d see onttreonsc itae rdcee rloas A (ulodsie pnecriaju dPircoavdinocsi aol  adfee cSteavdiollsa  pdoer  2la6 
de abril de 2010, «razones de certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia
respecto de terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad 
procedimental registral».
La recurrente alega que la calificación impugnada es «contraria a los Derechos 
Fundamentales que asisten a esta parte, sobre Tutela Judicial efectiva, de los Arts. 24.1 
y 24.2 de la CE., asimismo, es un Acto de Discriminación, contraria a lo dispuesto en el 
Art. 14 de la CE., y asimismo, es un Acto contrario a los Derechos que emanan de los 
acuerdos previos contratados, y verificados por Fedatario Público, es de “facto”, el negar 
el Derecho Real de Retención de los Arts. 569.3 del Código Civil de Cataluña, y contrario 
a los “Principios sobre Tracto Sucesivo Registral y Publicidad Registral”, a la vosta [sic] 
de que la finca ha sido puesta a la Venta, y un tercero pudiera perjudicarse en tanto en 
cuanto el Juzgado autorice la inscripción de la Escritura, perjuicio que esta parte ha 
venido siempre a evitar».
2.  Para  encuadrar  adecuadamente  la  cuestión  que  se  suscita  en  el  presente 
recurso, debe afirmarse que aquélla no es de índole sustantiva o material, sino relativa al 
procedimiento  registral,  pues  la  cuestión  de  fondo  (referida  al  mismo  título  ahora 
presentado al Registro), basada en la aplicación del derecho civil especial de Cataluña, 
ha sido resuelta por la Resolución de la Direcció General de Dret de 5 de septiembre 
de 2019, la cual, confirmando la calificación recurrida, concluye lo siguiente:
«(…)  3.6  Ciertamente,  el  artículo  569-5.3  del  CCC  no  establece,  al  regular  la 
constitución del derecho de retención, la abstención o la negativa del propietario a 
otorgar la escritura de reconocimiento del derecho de retención -que solo él puede 
otorgar- ante la exigencia del retenedor. Pero no tiene por qué hacerlo, porque en este 
caso se aplican -como indica el registrador de la propiedad- las normas correspondientes 
al  cumplimiento  forzoso  de  las  obligaciones  que  consisten  en  la  emisión  de  una 
declaración de voluntad, de acuerdo con las cuales, cuando el obligado se niega a 
emitirla, el tribunal competente resolverá tener por emitida la declaración de voluntad 
(artículo 708 de la LEC). Por otra parte, así se desprende del artículo 569-8.3.b) del 
CCC, que, en la tramitación de la realización del valor del inmueble retenido, exige al 
retenedor  aportar  la  escritura  pública  de  la  constitución  del  derecho  o,  “si  fuera 
necesario, la resolución judicial correspondiente”, que es, precisamente, la dictada por la 
autoridad judicial en los supuestos en que el propietario se haya negado a otorgar esta 
escritura.
3.7  Finalmente,  hay  que  apuntar  asimismo  que,  en  el  recurso  interpuesto,  las 
recurrentes alegan que, en el auto número 233/2019, de 21 de marzo de 2019, el titular 
del  Juzgado  de  Primera  Instancia  núm.  2  de  Granollers  estima  improcedente  la 
presentación de la demanda exigiendo al propietario el otorgamiento de la escritura 
pública de reconocimiento del derecho de retención, considerando suficiente la autoridad 
del Registro [sic] para poder inscribir esta escritura, sin necesidad de la firma de los 
propietarios. Eso no es así y responde a una interpretación interesada y errónea de lo 
que dispone este auto. El auto declara la nulidad de actuaciones con relación a la 
admisión de la demanda interpuesta por los ahora recurrentes contra los propietarios 
registrales de la finca número 4121 de Sant Pere de Vilamajor, y decreta la inadmisión 
por infracción del procedimiento que ocasiona indefensión y perjuicio en las partes 
procesales y no niega que se tenga que presentar una demanda contra el propietario 
que se opone a otorgar la escritura de reconocimiento del derecho de retención, sino que 
exige que la demanda que se presente se ajuste a los requisitos de admisibilidad  s
establecidos legalmente. Y, por descontado, mucho menos parece estimar suficiente la  oe.
autoridad  del  registro  para  inscribir  la  escritura  de  reconocimiento  del  derecho  de  w.
pdrereetmetenancnidódena , c dcoeon mslotoistu  aairhl eeoglr aadn er erleoccsuh rrroee cnduteer rsree ncteotennsct.ri aóP nloo, rsl o lop q rotuapeni etpotra,o rpcioresod dedu ecpli odinra m plaaur etdebe leds eess oatbiqmrueae cellioló snc u edasel   s-lseai    2020-7192n https://ww
se considera oportuno- recurrir la resolución judicial, pero no trasladar la cuestión al
ámbito registral.»
3.  Hechas las anteriores precisiones, debe añadirse que es correcta y totalmente 
ajustada a derecho la decisión del registrador plasmada en su nota de calificación, 
denegando el inicio del procedimiento registral respecto de un título que ya fue objeto de 
una  calificación  negativa,  confirmada  íntegramente  por  la  citada  Resolución  de  la 
Direcció General de Dret.
Por tanto, carece de todo fundamento la pretensión de que la nueva presentación del 
mismo  -e  inalterado-  título  que  ha  sufrido  las  referidas  vicisitudes,  reabra  un 
procedimiento registral que culminó con la resolución confirmatoria de una calificación ya 
recaída sobre aquel. Y es que, como bien apunta el registrador en su nota, la ilimitada e 
indefinida  posibilidad  de  reiterar  todo  el  procedimiento  de  recursos  contra  las 
calificaciones registrales respecto de un mismo título, sin alteración de circunstancias 
fácticas o jurídicas sobrevenidas que permitan apreciar una falta de identidad en la 
pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el 
cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros títulos 
posteriores, conforme al principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, de 
forma indefinida, con perjuicio de terceros.
Y  sin  olvidar  –como  también  se  afirma  en  la  calificación–  que  en  el  caso  del 
procedimiento  registral  nos  encontramos,  como  ratifica  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 3 de enero de 2011, ante un procedimiento especial, especialidad que se 
extiende también al recurso contra la calificación, integrando uno de los denominados 
procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no 
se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos 
administrados entre sí -quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va 
a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido-, por lo que no hay razón 
alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la Resolución 
denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción) –
como ha declarado la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de abril 
de 2010, «razones de certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia respecto de 
terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad procedimental 
registral»–.
Por lo demás y como también ha declarado la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral, produce 
el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es 
lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la 
sola aportación del título correspondiente al Registro, para lo cual el registrador ha de 
analizar  cada  documento,  con  objeto  de  decidir  si  procede,  o  no,  su  efectiva 
presentación al Diario, pues lo contrario supondría inundar el Diario con las más variadas 
y  subjetivas  pretensiones.  Eso  sí,  la  calificación  que  en  tales  supuestos  realiza  el 
registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados 
para determinar si son, o no, susceptibles de inscripción o anotación; si bien la negativa 
a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento 
cuya constancia registral se solicita sea, clara e indudablemente, de imposible acceso al 
Registro. Algo que viene corroborado, también, por el apartado 3 del artículo 420 del 
Reglamento Hipotecario, que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás 
documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación 
registral alguna»; y que, de forma indudable, es lo que sucede en el caso que nos ocupa 
ahora.
En suma, el documento nuevamente presentado y rechazado en la calificación no  s
puede, en modo alguno, dar inicio al procedimiento registral. oe.
Por  ello,  debe  mantenerse  en  el  presente  supuesto  la  reiterada  doctrina  de  la  w.
Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 14 de enero, 8  92ww
de mLaar zreog yu l7a cdieó nd idceiel mabrtríecu dloe  2100182 d ye l3 R0 edgela emneenroto,  1H9i pdoet emcaayrioo ,y a 2l 1a dmep oacratur blare p does i2b0ili1d4a)d.
daen tereriporr,o dy ulac irs ulab spigreusieennttea cpieótnic idóenl  dtíetu nlou,e vuan ac avleifizc accaiódnu cya dcioe rerel  aresgieisnttroa l ddee  plar efisnecnat aac ilóons   BOE-A-cable e
títulos  posteriores,  puede  generar  disfunciones  y  abusos  que  pueden  resultar 
incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su 
remedio en los mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código 
Civil), y que, con independencia de su posible revisión de «lege ferenda» postulada por 
algunos  autores,  encuentra  fundamento,  además  de  en  el  carácter  sumario  del 
procedimiento registral, en la previsión de posibles cambios en las circunstancias del 
caso  particular  o  de  modificaciones  en  el  régimen  legal  aplicable  que  permitan 
sobrevenidamente  acceder  al  despacho  del  título,  así  como  en  la  necesidad  de 
responder  a  la  eventual  apreciación  de  errores  en  la  calificación  inicial  o  de 
circunstancias excepcionales que no pueden ser subsanadas en sede de calificación 
registral mediante los recursos extraordinarios de revisión, declaración de lesividad o 
revisión de oficio de los actos anulables o nulos de pleno derecho (cfr. artículos 106 y 
siguientes de la Ley 39/2015), por ser inaplicables en este ámbito.
Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya 
por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un 
recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta 
Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio 
verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que 
recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego, 
no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento 
de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento 
registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un 
mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez 
recaída Resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no 
haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses 
previsto  para  ello  (cfr.  artículo  328  de  la  Ley  Hipotecaria).  Así  lo  ha  entendido  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado al afirmar que «la posibilidad que 
brinda el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, y en la que pretende ampararse el 
recurrente, de presentar de nuevo a calificación los títulos que ya lo hubieran sido 
previamente (…) no puede desenfocarse hasta el punto de pretender que en el caso de 
haberse interpuesto dicho recurso y pendiente de resolución, puede volver a plantearse y 
en igual sede la misma cuestión. La seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del 
sistema de recursos que el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, 
exigen, por un lado, que en tanto la cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el 
mismo  interesado  no  puede  volver  a  plantearla  por  igual  vía,  y,  por  otro,  que  las 
resoluciones que la agoten sean definitivas sin posibilidad de reproducir en ella la misma 
pretensión (cfr. arts. 533.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 
de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento 
Administrativo  común,  69  d)  de  la  Ley  reguladora  de  la  Jurisdicción  Contencioso-
administrativa)» (cfr. Resolución de 15 de junio de 2000).
4.  Esta interpretación no ha quedado desvirtuada ni por las reformas introducidas 
con  posterioridad  en  la  legislación  hipotecaria  ni  por  la  doctrina  contenida  en  la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011; antes al contrario, ha de 
entenderse confirmada por las mismas. Si se tiene en cuenta que: a) una interpretación 
extensiva  del  artículo  108  del  Reglamento  Hipotecario  al  caso  de  las  calificación 
recurridas y con resolución definitiva implica burlar la norma imperativa contenida en los 
artículos 326 y 328 de la Ley Hipotecaria sobre plazos para recurrir; b) la doctrina del 
acto consentido que resulta del artículo 28 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, conforme al  s
cual no es admisible el recurso contencioso-administrativo contra actos consentidos por  oe.
no haber sido recurridos en tiempo y forma, y del artículo 122.1 de la Ley 39/2015, de 26  w.
de noviembre, conforme al cual expirado el plazo para recurrir en alzada sin interponer el  92ww
reexcculursidoo sla « rae sliomluinceió»n e «ns eelr áte frirremneo  ap rotopdioo sd elo sla  ecfaelciftiocsa»c,ió pnr erecgeipsttorasl  qpuoer  aspi libciaecni óqnu deed alan 
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General, de las que la Sentencia no niega su naturaleza administrativa, sin perjuicio de 
su carácter «sui generis» como consecuencia de tener «como presupuesto y objeto un 
acto de calificación del registrador», ni cabe tampoco sostener la exclusión respecto del 
procedimiento especial del recurso contra tales calificaciones de aquellas normas del 
procedimiento administrativo «que respondan a los principios generales materiales o de 
procedimiento propios de todo el ordenamiento», como sucede como regla general con 
la doctrina de los actos consentidos y el carácter preclusivo de los plazos fijados en los 
procedimientos, incluidos los judiciales del orden civil; c) en concreto, el artículo 136 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil determina la preclusión de los actos procesales de parte y 
la pérdida de la ocasión de realizar el acto procesal de que se trate cuando no se ha 
ejercitado  la  facultad  correspondiente  tempestivamente,  incluyendo  la  necesidad  de 
formular todas las alegaciones sobre hechos y fundamentos de Derecho en la demanda, 
sin que sea posible la reserva de su alegación para un momento ulterior -cfr. artículo 400 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, norma que se vería vulnerada si, por la vía indirecta 
de reproducir el recurso judicial contra una nueva resolución recaída frente a una nueva 
e idéntica calificación del mismo título y con idéntica situación registral de la finca, se 
reabriesen tales plazos; d) el carácter de principio general del derecho que presenta la 
doctrina civil de los actos propios, en conexión con la citada doctrina de los actos 
consentidos, lo que supone que es contrario a las exigencias de la buena fe reproducir 
un recurso contra una decisión desestimatoria de su pretensión frente a la que el 
recurrente se aquietó al dejar expirar los plazos para su impugnación judicial, creando 
una situación registral definitiva y firme, y atentando contra la necesidad de conciliar el 
derecho a la tutela judicial efectiva con el valor de la seguridad jurídica; e) la ilimitada e 
indefinida  posibilidad  de  reiterar  todo  el  procedimiento  de  recursos  contra  las 
calificaciones registrales respecto de un mismo título, sin alteración de circunstancias 
fácticas o jurídicas sobrevenidas que permitan apreciar una falta de identidad en la 
pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el 
cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros títulos 
posteriores, conforme al principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, de 
forma indefinida, con perjuicio de terceros, y f) que en el caso del procedimiento registral 
nos  encontramos,  como  ratifica  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  3  de  enero 
de  2011,  ante  un  procedimiento  especial,  especialidad  que  se  extiende  también  al 
recurso  contra  la  calificación,  integrando  uno  de  los  denominados  procedimientos 
triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el 
interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí 
–quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del 
Registro o afectado por su contenido– por lo que no hay razón alguna para que prime el 
interés de uno de ellos (quien no recurrió la Resolución denegatoria) frente al de otros 
terceros  (los  perjudicados  o  afectados  por  la  inscripción)  -como  ha  declarado  la 
sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de abril de 2010, «razones de 
certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia respecto de terceros, exigen el 
cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad procedimental registral».
5.  Ajustándose  plenamente  la  calificación  impugnada  a  los  postulados  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado reseñados por extenso más arriba, la 
cuestión  de  fondo  habrá  de  plantearse  ante  los  tribunales  de  Justicia;  pues,  al 
encontrarse los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales con arreglo al 
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los mismos sólo podrán cancelarse o rectificarse con 
consentimiento del titular registral o mediante resolución judicial firme recaída en el  s
procedimiento declarativo correspondiente, seguido contra todos aquellos a quienes los  oe.
asientos  que  se  traten  de  rectificar  concedan  algún  derecho  (cfr.  artículo  40  Ley  w.
Hipotecaria). 92ww
asieLnato  maelgrau nion,i cipauceiósn  edse  neescteossa rpioro cqeudei meiel njutozsg aadnot eo  lotsri bturinbauln acloems pneote nptuee ddee cmreotteiv alar 
ccoorrrreessppoonnddiieennttee   amnoetdaicdiaó n pprerevveenntitvivaa ; oa siceanutote liadró neqou e papraro creedcoag, erala s treanv éslo s dleib rolas   BOE-A-cable e
registrales mediante la resolución del correspondiente órgano judicial y el consiguiente 
mandamiento decretando la práctica de dicha anotación. Por ello, no cabe tampoco que 
el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni 
que ésta proceda -indirectamente- por el mero hecho de alegar, o incluso acreditar, la 
presentación de la demanda en el Juzgado correspondiente.
Las medidas cautelares son los mecanismos establecidos por la legislación procesal 
para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera obtenerse en la sentencia 
estimatoria que se dictare, o en el laudo arbitral que pusiera fin a la controversia; y 
siendo su finalidad ese tratamiento asegurativo (obtener una verdadera «restitutio in 
integrum») su adopción puede tener lugar no sólo durante la tramitación y conclusión del 
procedimiento sino también con carácter previo al proceso -antes de la demanda- o en el 
momento inicial del mismo.
El artículo 727.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge como medida cautelar la 
anotación  preventiva  de  demanda  cuando  ésta  se  refiera  a  bienes  o  derechos 
susceptibles de inscripción en Registros públicos, y el artículo 738.2, párrafo tercero de 
la misma ley se remite a las normas de la legislación hipotecaria en cuanto a la extensión 
de la anotación preventiva. A su vez, el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria contempla la 
anotación preventiva de demanda y el artículo 165 del Reglamento Hipotecario, aplicable 
a toda anotación que haya de practicarse en virtud de mandato judicial, establece que 
«se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o 
Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva con su fecha y se 
hará constar, en su caso, que es firme».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.