BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 267 Viernes 9 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85990
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12047 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la 
que se suspende la inscripción solicitada en instancia privada de los linderos 
georreferenciados alegados para una finca y la mitad indivisa de otra.
En el recurso interpuesto por doña M. del C. P. Q. contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, D. Javier de Angulo Rodríguez, 
por la que se suspende la inscripción solicitada en instancia privada de los linderos 
georreferenciados alegados para una finca y la mitad indivisa de otra.
Hechos
I
Mediante instancia privada de fecha 1 de junio de 2020, supuestamente firmada por 
doña M. del C. P. Q., que alega actuar en representación de determinada comunidad 
hereditaria que dice ser dueña de la finca 5.032 y de la mitad de la finca 5.033, se solicita 
«que se inscriban dichas fincas con los linderos actuales georreferenciados … a nombre 
de la masa hereditaria de los herederos de don O. P. G.»
Asimismo, solicita «anotación preventiva de la finca 5032 y de la mitad indivisa de la 
finca 5033 a nombre de la masa hereditaria».
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana, 
fue objeto de nota de calificación registral negativa de fecha 26 de junio de 2020 los 
siguientes términos:
«(…)
El  registrador,  que  suscribe,  previo  el  consiguiente  examen  y  calificación  de 
conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de Reglamento Hipotecario, 
y conforme a lo siguiente:
Hechos.  Han  sido  presentados  en  este  Registro  los  documentos  anteriormente 
relacionados tendentes a: Inscripción.
Fundamentos de Derecho. A la vista del contenido de la instancia calificada, en cuyo 
encabezamiento se alude a los artículos 14 y siguientes de la Ley 15/2015, de 2 de julio, 
de la Jurisdicción Voluntaria, resulta lo siguiente:
a)  en primer lugar, se hace constar que, tal y como resulta del artículo 1 de la citada 
Ley, ésta tiene por objeto la regulación de los expedientes de jurisdicción voluntaria que 
se  tramitan  ante  los  órganos  jurisdiccionales,  sin  que,  por  tanto,  sea  aplicable  al 
procedimiento de inscripción registral que se regula en la Ley Hipotecaria y normas  e.
reglamentarias que la desarrollan. w.b
b)  en los Hechos de la instancia consta que la comunidad hereditaria de don Ó. P.  047ww
tGé.r my idnooñ ma uCn. icFi.p Qal.  dNe.  eVsa plsreoqpuieiltlaor, iap edreo ,l ae fnin rceaa 5lid.0a3d2,  yd imchitaasd  fdinec alas  fifnigcuar a5n.0 r3e3g, isatmrablmase ndteel 
insccri)t asf aal tfaa,v opru dees ,t erlcae rpor.evia  inscripción  del  título  de  adquisición  de  los  citados
causantes, el cual –según se indica– es común para ambas fincas, otorgado con el n.º
1.437/1975 del protocolo del Notario de Las Palmas de Gran Canaria Sr. Sáinz-Trápaga 
Avendaño.
d)  al respecto de dicho título de adquisición, cabe señalar que el mismo tuvo 
acceso a este Registro, con fecha 24 de julio de 2019, según entrada n.º 4.732/2019 y 
fue presentado al Libro Diario de este Registro por la propia solicitante de la instancia 
calificada, Sra. P. Q., bajo el n.º 548 del Diario 133; que dicho título es de Compraventa, 
previa Segregación, de un trozo de terreno de 2.572m2 segregados de la finca registral 
n.º 5.032 de Valsequillo y que el mismo fue objeto de calificación negativa por –entre 
otros extremos–, el siguiente defecto: "La finca matriz descrita en el título calificado es la 
registral  número  5.032,  cuya  superficie  es  de  ciento  sesenta  y  cinco  áreas  y  diez 
centiáreas  –y  constituida,  según  figura  inscrita,  sólo  por  la  superficie  del  terreno–; 
figurando la misma inscrita, en cuanto a una mitad indivisa, o parte del Naciente –que es 
la participación citada en el calificado– a favor de don F. P. N., casado con doña A. M. M. 
y en cuanto a la otra mitad indivisa, o parte del Poniente, a favor de don M. N. R.; por lo 
que la segregación objeto del título calificado requiere el consentimiento del citado 
cotitular Sr. N. R. (-artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria, 1091, 1256, 1257, 1218 
y 1219 del Código Civil y 153 del Reglamento Notarial-Tercero)".
e)  si bien la instancia calificada alude en su encabezamiento a "la voluntad de M. N. 
R.", no consta en este Registro la subsanación del defecto indicado y que el citado título 
de Compraventa, previa Segregación, haya sido ratificado por dicho cotitular registral Sr. 
N. R., ni consta, pues, la inscripción de la parcela segregada de 2.752m2 a favor de los 
compradores y padres de la solicitante.
f)  por otra parte, del contenido de dicha Escritura –de la cual se aporta fotocopia– 
resulta que es objeto de la misma tan solo la venta, previa segregación, del terreno 
procedente de la matriz registral 5.032, pero no –tal y como en la instancia se ha hecho 
constar– la mitad indivisa de la finca registral n.º 5.033.
g)  si  bien  la  instancia  calificada  contiene  una  prolija  relación  de  hechos  y 
fundamentos, parece resultar de la misma que lo solicitado es una actualización de 
linderos de las indicadas fincas registrales números 5.032 y 5.033 y, asimismo, anotación 
preventiva a nombre de la "masa hereditaria de los causantes".
h)  respecto a dicha actualización de linderos, cabe señalar que el Expediente 
regulado a tal efecto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, solo podrá promoverlo el 
titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio o de cualquier 
derecho real, sin que la solicitante sea titular de derecho alguno sobre ninguna de dichas 
fincas y faltando, en cualquier caso, la previa inscripción del dominio de las mismas a 
favor de sus causantes, para lo cual y conforme a las exigencias de los principios 
hipotecarios de legalidad, legitimación y de tracto sucesivo, deben ser presentados al 
Libro Diario los correspondientes títulos de adquisición de sus respectivos derechos.
i)  finalmente, la instancia adolece de un defecto formal al carecer de legitimación 
notarial de su firma o de ratificación ante el Registrador titular de este Registro.
(Artículos 2, 3, 6, 9 10, 18, 20, 34, 199 y 201 LH y 51 y 98 RH).
Resuelvo suspender el documento presentado por los motivos dichos.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en 
su conocimiento la nota de calificación del referido documento.
No se ha tomado anotación de suspensión por no haber sido solicitada.
Esta nota, puede ser (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Javier Angulo  e
Rodríguez registrador/a de registro propiedad de Santa Lucia de Tirajana a día veintiséis  bo
de junio del año dos mil veinte.» 047ww
III
D.ª M. del C. P. Q., presentó recurso contra la anterior calificación mediante escrito
de fecha 5 de agosto de 2020, en los siguientes términos:
«… Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y 
fundamentos de Derecho:
Que  por  medio  del  presente  se  recurre  la  calificación  arriba  reseñada 
número 2561/2020.
Que doña M. C. P. Q. heredera don O. P. G. y Doña C. F. Q. N. y en representación 
de la comunidad hereditaria en base a la aceptación de herencia número 1693 de 1 de 
octubre de 2019 ante el Notario Lesmes Gutiérrez Rodríguez Moldes. Que la comunidad 
hereditaria es propietaria de la finca 5032 Comprada a F. P. N. y doña A. M. M. que 
Vende a don O. P. G. y doña C. F. Q. N. 1 de julio de 1975 por escritura pública 
número 1437 ante el notario de Las Palmas Víctor Sainz Trápaga Avendaño. Por el que 
vende rústica trozo de (…), situada en (…) término municipal de Valsequillo, que linda: al 
norte con herederos de doña J. N. R., al sur con acequia de la (…) y barranquillo que 
sigue al camino (…), al naciente con resto de la finca matriz del dueño que segrega y 
reserva F. P., al poniente con camino de (…), mide media fanegada, igual a veintisiete 
áreas, cincuenta y dos centiáreas.
A este respecto, de los linderos están correctos, pero tiene mayor cabida, lo que nos 
lleva a la tesitura, no existe ninguna segregación de la finca al respecto, se ha solicitado 
hace un año al Ayuntamiento no consta segregación alguna, la finca está hipotecada por 
A. M. y F. P. según notas de la certificación registral de la 10 la 13 y debido a esto se ve 
obligado a vender menos metros si tenemos en cuenta que la hipoteca se cancela 
en 1981 y se solicita antes de la venta que ocurrió el 1 de julio de 1975, y la otra tesis que 
se vende menos metros para pagar menos impuesto, debido a la economía precaria, 
como se comprueba en la certificación registral vende a sus suegros y recupera hipoteca y 
vende y le llevo a decir que existía segregación para no cometer delito con la venta de una 
finca hipotecada si se paga 1981 años después de la venta, y en cuanto a la voluntad de 
M. R. esta parte no entiende, porque se inscribe en el registro hasta 5 veces diferentes. 
Dicha finca Fue Vendida por la madre de M. N. R. Vende las mencionadas fincas entre 
otras, doña M. R. O. a Don J. M. N. y doña M. O. P. a través de la escritura número 101 en 
Telde a 30 de enero de 1953 ante el Notario Miguel González Rodríguez, finca inscrita en 
el Registro de la propiedad a pesar de venderse en ausencia de don M. N. R. de la isla, 
dichas Fincas Fueron Inscritas en el Registro de la propiedad a pesar de no tener la 
voluntad de don M, Igualmente ocurrió con las transmisión realizada por don J. M. N. y 
doña M. O. P. a don F. P. N. y doña A. M. M. por escritura 1903 en la Telde a 29 de 
noviembre de 1955, ante el Notario Miguel González Rodríguez, dicha finca fue inscrita en 
el Registro de la propiedad reseñado anteriormente se aporta certificaciones históricas de 
las referidas fincas para su comprobación. Igualmente se vuelve a vender por Don F. P. N. 
y Doña A. M. M. vende a Don A. M. M. y doña T. M. O. a través de la inscripción quinta de 
dicha finca según consta en la certificación Registral y luego don A. M. M. y doña T. M. O. 
vende don F. P. N. y doña A. M. M. a través de la escritura 2812 de 18 de mayo de 1966 a 
través del Notario Femando García Mauriño Longoria de Las Palmas y luego; La finca no 
se ha podido inscribir una vez que don F. P. N. y doña A. M. M. que Vende a don O. P. G. 
y doña C. F. Q. N. 1 de julio de 1975 por escritura pública número 1437 ante el notario de 
Las Palmas Víctor Sainz Trápaga Avendaño, dicha finca sigue constando de la misma 
superficie a pesar de que dice que segrega, los linderos son los mismos, y tiene la misma 
superficie,  prueba  de  ello  es  la  presentación  de  la  peritación  [sic]  georreferenciada, 
certificado catastral de la finca, y compraventa privada de los herederos, que debido al 
proceso de incapacitación no se ha podido elevar a pública.
Artículos  322  y  siguiente  y  20  LH  y  R.  2  marzo-1962  atiende  la  prioridad  del  s
documento presentado en primer lugar. Cuando se trate de un título de dominio, podrá el  oe.
presentante acudir a cualquiera de lo [sic] medios inmatriculadores, que tras la reforma  w.
Ley 13/2015 recoge la necesidad de que el título público traslativo sea otorgado por  047ww
puenr saoñnoa a qnutees a (carretdícituelo h a2b0e5r  LaHd)q. uSireidñoa llaa  eplr oapriteícdualod  d2e0 8la d fein lcaa  Lpeoyr  tHítiuploot epcúabrliiac,o  raeld macecnióons 
tLreayc t1o3 s/u2c0e1s5i,v oe nc usaun adpoa lrata pdeor sporinmae aro c uqyuoe  f“aNvoo rs heu ebnieteran ddeer áp rparcotdicuacrisdea  lala  ininstcerrirpucpiócnió nh adyeal   BOE-A-cable e
adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos”. El artículo 208 
recoge el caso de adquirentes directos del titular registral o sus herederos. La misma 
regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, 
se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento 
relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos. Artículo 322 
Igualmente deberá notificarse la calificación negativa de cláusulas concretas cuando la 
calificación suspensiva o denegatoria no afecte a la totalidad del título, el cual podrá 
inscribirse parcialmente a solicitud del interesado. En este caso, podrán practicarse 
asientos posteriores, siempre que no impidan en su día la inscripción de las cláusulas 
suspendidas o denegadas en el caso de que se recurra la calificación y se estime la 
impugnación. Interpuesto el recurso, el Registrador hará constar por nota al margen del 
asiento correspondiente, una relación sucinta pero suficiente del contenido de los pactos 
o cláusulas rechazadas. Párrafo 3.º del artículo 322 redactado por el párrafo cuatro del 
artículo 135 de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas 
y del orden social (BOE 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2004.
Solicito: Al Registrador en base a todo lo alegado en el cuerpo del escrito que debido 
al trascurso del tiempo desde la primera transmisión de las propiedades y habiéndose 
inscrito dicha propiedad más de cinco veces como consta en el cuerpo del escrito y en 
base a la tesis de existir hipoteca sobre la finca y evitar pago de impuesto en su día se 
nombró segregación de la finca para justificar menos metros vendiéndose la totalidad de 
la  superficie  según  consta  en  varias  periciales  [sic]  topográficas  presentadas  y 
certificación  catastral  georreferenciada  de  la  finca  solicitamos  en  base  al  [sic] 
artículo  322  LH  Igualmente  deberá  notificarse  la  calificación  negativa  de  cláusulas 
concretas cuando la calificación suspensiva o denegatoria no afecte a la totalidad del 
título, el cual podrá inscribirse parcialmente a solicitud del interesado, en este caso de la 
comunidad hereditaria o compradores. Y cuanto a la Voluntad de M. N. en su día en las 5 
inscripciones anteriores en el registro de la propiedad en la certificación registral no 
consta que se haya solicitado a los vendedores en las cinco ocasiones que ha sido vendí 
Doña A. M. M. que Vende a Don O. P. G. y Doña C. F. Q. N. 1 de julio de 1975 por 
escritura pública número 1437 ante el notario de Las Palmas Víctor Sainz Trápaga 
Avendaño no se puede inscribir. a pesar de haberse inscrito está finca con anterioridad 5 
veces consta en la certificación registral de la finca 5032 (…), todo en base al según las 
normas.
– A falta de una regulación específica de Derecho Transitorio, se aplicará la norma 
general contenida en el art. 2.3 CC: “Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no 
dispusieren lo contario”.
– En cualquier caso, el legislador que decida atribuir un carácter retroactivo a la 
nueva  regulación  está  sujeto  a  ciertos  límites:  no  pueden  aplicarse  con  carácter 
retroactivo  las  normas  sancionadoras  no  favorables  o  restrictivas  de  derechos 
individuales (art. 9.3 CE); además, se entiende que la retroactividad de una norma no 
puede afectar en ningún caso a los derechos adquiridos ni a los hechos consumados 
bajo la legislación anterior (art. 9.3 CE); además, se entiende que la retroactividad de 
una norma no puede afectar en ningún caso a los derechos adquiridos ni a los hechos 
consumados bajo la legislación anterior.
En Las Palmas a 5 de agosto de 2020.»
IV e.e
Mediante escrito de fecha 19 de agosto de 2020, el registrador se ratificó en su  047ww
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 9, 20, 38, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2019.
1.  Mediante instancia privada, sin firma legitimada, quien alega representar a una 
determinada comunidad hereditaria que dice ser dueña de la finca 5.032 y de la mitad de 
la  finca  5.033,  solicita  «que  se  inscriban  dichas  fincas  con  los  linderos  actuales 
georreferenciados … a nombre de la masa hereditaria de los herederos de don O. P. G.» 
y que se tome «anotación preventiva de la finca 5032 y de la mitad indivisa de la 
finca 5033 a nombre de la masa hereditaria».
La calificación registral opone los siguientes defectos: – Que dichas fincas figuran 
registralmente inscritas a favor de tercero y falta por tanto la previa inscripción del título 
de adquisición de los citados causantes; – Que el título de adquisición de los causantes, 
consistente en escritura de compra previa segregación, fue presentado en julio de 2019 y 
suspendido,  entre  otros  defectos,  porque  la  segregación  objeto  del  título  calificado 
requiere el consentimiento de un cotitular registral (el Sr. N. R.), y a fecha actual no 
consta que el citado título de Compraventa, previa Segregación, haya sido ratificado por 
dicho cotitular registral; – Además, del contenido de dicha escritura (de la cual se aporta 
solo fotocopia) resulta que es objeto de la misma tan solo la venta, previa segregación, 
del terreno procedente de la matriz registral 5.032, pero no la mitad indivisa de la finca 
registral n.º 5.033; – Que la pretendida actualización georreferenciada de linderos solo 
puede promoverla el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio 
o de cualquier derecho real, sin que la solicitante sea titular de derecho alguno sobre 
ninguna de dichas fincas; – Que la instancia adolece de un defecto formal al carecer de 
legitimación notarial de su firma o de ratificación ante el Registrador.
La firmante de la instancia recurre en los términos que han quedado literalmente 
transcritos en los antecedentes de hecho de esta resolución.
2.  En primer lugar, por referirse a las formalidades extrínsecas del documento 
presentado y calificado, procede analizar el último de los defectos señalados por el 
registrador, consistente en que el documento privado presentado carece legitimación 
notarial de su firma o de ratificación ante el Registrador.
Como señaló la resolución de DGRN de 29 de noviembre de 2019 «... es doctrina 
reiterada de este Centro Directivo que, a los efectos de su calificación y, en su caso, 
inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (art. 3 de 
la LH), y en los excepcionales casos en los que se admite un documento privado, la 
firma  del  solicitante  ha  de  estar  legitimada  notarialmente  o  bien  ratificada  ante  el 
Registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento».
Por tanto, este defecto ha de ser confirmado.
3.  En segundo lugar, sin entrar a revisar la calificación de la escritura pública de 
segregación y compra presentada en julio de 2019, pues ni es ese el título ahora 
presentado y calificado, (sino una instancia privada presentada en junio de 2020), ni es 
aquélla  del  año  2019  la  concreta  calificación  objeto  del  presente  recurso,  procede 
también confirmar los restantes defectos señalados en la actual y vigente nota de 
calificación de la instancia privada.
Tales defectos, en esencia, tienen todos el mismo fundamento y razón última, a 
saber: que la solicitante no es titular registral, y ni siquiera lo es su supuesto causante, 
sin que tampoco se presenten ahora los documentos auténticos que permitan practicar 
las inscripciones previas procedentes para cumplir con el principio de tracto sucesivo  e
enunciado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, las cuales inscripciones previas  bo
otorgarían a la solicitante la legitimación registral requerida por el artículo 199 o el 201 de  047ww
ddeicshcar ipLteivya, sy. de la que actualmente carece, para solicitar la inscripción de rectificaciones
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho
expuestos,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.