BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27764
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3735 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Iznalloz a inmatricular una finca.
En el recurso interpuesto por doña doña J.S.C. contra la negativa de la registradora 
de la propiedad de Iznalloz, doña Natalia Calvente Rando, a inmatricular una finca
Hechos
I
Se presenta el día 6 de agosto de 2020 en el Registro de la Propiedad de Iznalloz 
testimonio judicial de un decreto de divorcio dictado el 17 de abril de 2018 en el 
procedimiento 419/2018 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Tres de 
Granada, por el que se disuelve el matrimonio contraído entre don J.M.S.S. y doña 
J.S.C. y se aprueba el convenio regulador de 14 de marzo de 2018, en el que los 
esposos acuerdan atribuir el uso y disfrute de la vivienda familiar a la esposa y a la hija 
dependiente económicamente y liquidar la sociedad de gananciales adjudicándose dicha 
finca número a doña J. S. C.
A dicho Decreto se acompaña, como título previo, escritura pública de aportación a la 
sociedad de gananciales autorizada el día 25 de abril de 2005 por el notario de Iznalloz 
don Luis Serrano Lorca con el número 902 de su protocolo, mediante la cual doña J. S. 
C., dueña con carácter privativo de la finca anteriormente descrita, la aporta a su 
sociedad conyugal, conforme al artículo 1323 del Código Civil.
II
Dichos  documentos  fueron  calificados  negativamente  por  la  registradora  de  la 
propiedad de Iznalloz, doña Natalia Calvente Rando, el día 27 de agosto de 2020 con los 
siguientes fundamentos de derecho:
«De conformidad al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, para la inmatriculación de 
fincas será necesaria la presentación de dos títulos públicos traslativos de la finca que se 
pretenda inmatricular, lo que ocurre en el presente caso, sin embargo es reiterada la 
doctrina  de  la  DGSJFP  el  especial  rigor  con  que  el  registrador  ha  de  calificar  las 
inmatriculaciones,  a  fin  de  evitar  los  eventuales  perjuicios  a  terceros  que  no  han 
intervenido en dicha operación registral. Por ello el registrador, en su labor calificadora, 
no debe limitarse a una pura operación mecánica de aplicación formal de los preceptos 
legales, sino que puede perfectamente acudir a la hermenéutica y a la interpretación 
contextual; lo que le puede llevar a apreciar la existencia de un fraude de ley impeditivo 
de la inscripción.
Aplicadas estas consideraciones a la inmatriculación por doble título, y el hecho de 
que el registrador debe evitar la inmatriculación cuando de la documentación aportada  es
resulte que la misma ha sido elaborada "ad hoc" con el fin de obtener la inmatriculación,  o
en este caso se pone de manifiesto el carácter circular de los negocios celebrados,  35ww
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Vistos los expresados hechos y fundamentos de derecho,
Resuelvo denegar la práctica de las operación/es registral/es solicitada/s por los 
motivos expuestos.
Contra el presente fallo del Registrador los interesados podrán (…)
No cabe, dado el carácter insubsanable de los defectos apreciados, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley. Hipotecaria.
La presente calificación negativa lleva Consigo la prórroga dé vigencia del asiento de 
presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria (…).»
III
El 19 de abril de 2018 se solicitó calificación conforme al cuadro de sustituciones, 
correspondiéndole al registrador de la propiedad interino de Santa Fe número 1, don 
César  Alfonso  Frías  Román,  quien  el  6  de  noviembre  emitió  calificación  con  los 
siguientes fundamentos de derecho:
«El artículo 205 de la Ley Hipotecaria señala, en su párrafo primero, que "Serán 
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos 
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados 
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año 
antes de dicho otorgamiento también mediante título público...".
La Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de 
los Registros y del Notariado) en numerosas Resoluciones, como las de 9 de mayo y 26 
de junio de 2013; 12 y 29 de mayo y 19 de noviembre de 2015; 14 de noviembre 
de 2016; 18 de abril y 5 de septiembre de 2018; 15 de noviembre de 2019 y 12 de junio 
de 20020, entre otras, tiene consolidada la doctrina de que el registrador no ha de 
limitarse a interpretar literalmente las normas y siempre que haya una doble titulación 
pública y se den los demás requisitos legales, proceder a la inmatriculación, sino por el 
contrario, debe rechazar la inscripción cuando los títulos hayan sido creados "ad hoc" 
para logar la inmatriculación y entrañen negocios circulares. Como aprecia que existe la 
registradora  sustituida  en  su  calificación.  Efectivamente  una  finca  originariamente 
privativa de la esposa, es aportada a la sociedad de gananciales para, después, y por 
liquidación de la misma pasar a la propiedad de la primera y con el mismo carácter.»
IV
Doña J.S.C. interpuso recurso contra la calificación de la registradora sustituida por 
escrito que se presentó en el Registro de la Propiedad de Iznalloz el 26 de noviembre 
de 2020. En el mismo expresa la recurrente lo siguiente:
«Que no procede denegar la referida inscripción toda vez que:
1.°  Concurren todos los requisitos legales para proceder a su inmatriculación.
2.°  El Registrador debe calificar por lo que resulte del contenido del Registro en el 
momento de la presentación, y por lo que resulte del documento presentado (art. 18 LH) 
sin tener en cuenta informaciones extrarregistrales, ya sean producto de indagaciones, 
que en ningún caso debe hacer (RDGRN de 17 de junio de 2004) o de su propio 
conocimiento personal (RDGRN de 30 de septiembre de 2000).
Y en el caso, del documento calificado no resulta que se haya otorgado con la  e.e
finalidad de inmatricular. w.b
Es cierto que las Resoluciones de la DGRN, que se citan en la nota de calificación,  35ww
cdooncfuirmmeannt aceiló nd eafepcatroe ndteem peondtee rs ussecr etprtaibnlsem disei ocnoenss eingsutirru lma einntmalaetsri cau laficnió nd.e  Pcerreoa rc oumnoa 
ecrnit edriicoh apsu eredsao gluecnioenraelsiz atarmseb iaé no tsroes e, xppureess al,a slo  shoascpee:c "heans  edsetel  Rceagsois tcraodnocrre "tnoo",  psuine dqeune  enli 
deben  bastar  para  suspender  la  inscripción".  Esto  es,  bastará  acreditar  que  las
finalidades hayan sido, y aún hayan podido ser, otras, para evidenciar que el juicio de 
que la única finalidad es conseguir la inmatriculación no pueda tener más base que una 
simple sospecha, y, por tanto, no pueda mantenerse.
Las simples dudas o conjeturas que pudiera suscitar un determinado negocio jurídico 
por tanto no constituyen base suficiente para presumir una causa ajena a la tenida en 
cuenta por el legislador para abrir este cauce de inmatriculación de fincas. Por ello el 
registrador debe motivar su negativa a inmatricular la finca expresando los indicios o 
motivos que conducen a estimar racionalmente que el título es ficticio o instrumental 
ponderando la concurrencia en el caso concreto de uno o más factores objetivos (la 
coetaneidad  o  proximidad  de  ambos  negocios,  la  inexistencia  de  titulo  original  de 
adquisición,  el  nulo  coste  fiscal  de  la  operación,  etc.)  que  impidan  acudir  al 
procedimiento simplificado de inmatriculación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por 
resultar incompatible con el principio de seguridad jurídica preventiva que el Registro de 
la Propiedad debe salvaguardar.
La  indagación  de  la  voluntad  de  los  otorgantes  se  encomienda  al  Notario 
(art. 147RN).
En  el  caso  objeto  de  recurso,  el  título  previo  al  calificado  es  una  escritura  de 
aportación a la sociedad conyugal (respecto a la que debe recordarse que la mera 
exención fiscal de la aportación a la sociedad de gananciales, no es elemento suficiente 
para deducir. la creación instrumental ad hoc) otorgada el 25/04/2005, esto es 13 años 
antes de que los cónyuges se divorcien el 17 de abril de 2018 dando lugar al Decreto de 
divorcio, hecho difícilmente elaborable ad hoc, y al convenio regulador de divorcio de 14 
de marzo de 2019 en el que se acuerda la atribución del uso y disfrute del domicilio 
familiar  sito  en  Granada  C/  (…),  a  doña  J.  y  a  su  hija  doña  P.  dependiente 
económicamente y a la disolución de la comunidad conyugal en la que se adjudica la 
referida vivienda familiar con carácter privativo a la esposa.
No se trata de instrumentos otorgados en la misma fecha que puedan dar a entender 
que haya habido una unidad de acto, aun impropia, de suerte que pueda pensarse que 
no se hubiese otorgado el primero sin la certeza de que hubiese de ser otorgado el 
segundo.
En este caso, otorgado el primero, pudo perfectamente no llegar a otorgarse el 
segundo,  si  éste  fue  otorgado  fue  porque  13  arios  después  del  título  previo,  el 
matrimonio de los otorgantes fracasa y se ven abocados a divorciarse, reiteramos hecho 
este difícilmente elaborable ad hoc, acordando la atribución del uso y disfrute de dicha 
vivienda  para  la  esposa  e  hija  y  la  liquidación  de  la  sociedad  conyugal  con  la 
adjudicación  de  la  misma  en  pleno  dominio  a  la  esposa,  junto  con  otros  bienes 
correspondiendo igualmente al esposo otros bienes también con carácter privativo, y 
siendo los lotes adjudicados a cada uno de ellos del mismo valor, y por lo tanto sin 
perjuicio alguno para ninguno de ellos.
Cabe entonces preguntarse si a juicio de la calificadora ¿Cuándo se otorgó el título 
previo  13  años  antes  del  título  a  inmatricular,  los  otorgantes  ya  tenían  previsto 
divorciarse en abril de 2018 para inmatricular dicha finca? ¿O acaso es que se han 
divorciado con la finalidad de inmatricular títulos públicos no inscritos otorgados 13 años 
antes? Lo absurdo de ambas preguntas, y, sobre todo, la absoluta arbitrariedad de 
cualquier posible respuesta, pone de manifiesto lo inverosímil de que la aportación se 
preparase, con la intención de inmatricular, una operación que, para cumplir con sus 
objetivos, necesitaba de otra posterior, y que esta fuera el divorcio de los otorgantes y 
liquidación de su sociedad conyugal, esperando para ello más de 13 años. s
En este caso, el título público previo tiene más de 13 años de antigüedad y según  oe.
consta en el ordinal segundo del otorgamiento del mismo "el negocio de aportación  w.
formalizado por esta escritura tiene como causa los trabajos, mejoras y obras, realizadas  35ww
ocoringsetna not ec amuastar imfuoen eios ae ny  nlao  flian cdae  oinbmjetaot ridceull apr rleas efinnctea ,n ye gqoucieion  jausrííd lioc op" reptoern dloa  qdueeb esráu 
plicroitubda rdloe,  lpau ceasu seal  syi setne mela a msep abraos, ap oern l al afes  ppúrebsliucan cnioontaersia ld, ee nb ulae neasf efera,  ddeel  Dexeirsetecnhcoi,a d ey   BOE-A-cable e
la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes en el 
instrumento público redactado conforme a las leyes. ¿O es el fraude lo que debe 
presumirse?
La confirmación de un defecto como el recurrido conduciría, en definitiva, a una 
absoluta  inseguridad  jurídica.  Aún  cumplidos  todos  los  requisitos  para  inmatricular, 
siempre habrá que esperar a que no exista en el calificador la sospecha de haber sido 
elaborados los documentos con la única finalidad de inmatricular.
No concurren por tanto en el presente, los elementos necesarios para poder inferir la 
creación  instrumental  de  documentación  ad  hoc  para  procurar  la  inmatriculación 
eludiendo los requisitos legales (ni la coetaneidad o proximidad de ambos negocios, ni la 
inexistencia de título original de adquisición, ni hay transmisiones circulares, ni el nulo o 
bajo coste fiscal de la operación).
Y por tanto, lo coherente con el sistema debe ser practicar la inscripción, y la 
garantía para quien pueda entenderse perjudicado debe ser, la vía judicial, facilitada por 
la publicación de edictos, y la limitación de efectos resultante del artículo 207 LH.»
V
La registradora de la propiedad de Iznalloz, doña Natalia Calvente Rando, emitió 
informe y, por mantener su calificación en todos sus extremos, elevó el expediente a este 
Centro Directivo, en el que causó entrada el 11 de diciembre de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 2007, 29 de mayo de 2014, 
18 de abril y 25 de junio y 5 de septiembre de 2018; y las Resoluciones de esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio y 25 y 28 de julio de 2020.
1.  El título cuya calificación ha sido impugnada es un decreto dictado el 17 de abril 
de 2018 en procedimiento judicial de divorcio por el que se disuelve el matrimonio 
contraído entre don J.M.S.S. y doña J.S.C. y se aprueba el convenio regulador de 14 de 
marzo de 2018, en el cual los esposos acuerdan liquidar la sociedad de gananciales y 
adjudicar la vivienda familiar a dicha señora. A dicho decreto se acompaña, como título 
previo, escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales otorgada el día 25 
de abril de 2005 mediante la cual doña J. S. C., dueña con carácter privativo de esa 
finca, la aporta a su sociedad conyugal, conforme al artículo 1323 del Código Civil.
La registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada por entender que de 
la documentación aportada resulta que la misma ha sido elaborada «ad hoc» con el fin 
de obtener la inmatriculación, pues mediante los negocios celebrados, aportación a la 
sociedad de gananciales y liquidación de ésta, la finca concluye en la misma titularidad 
inicial.
La recurrente alega que concurren todos los requisitos legales para proceder a la 
inmatriculación  de  la  finca,  pues  el  título  previo  al  calificado  es  una  escritura  de 
aportación a la sociedad conyugal, otorgada trece años antes, en la que se indicó que 
ese negocio de aportación «tiene como causa los trabajos, mejoras y obras, realizadas 
constante matrimonio en la finca objeto del presente negocio jurídico», y el decreto 
judicial de divorcio con el convenio regulador que contiene la liquidación de la sociedad 
de  gananciales  difícilmente  puede  considerarse  elaborado  «ad  hoc»  para  la  e.e
inmatriculación de la finca. b
2.  Es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo  35ww
ldoes  2tí0tu1l4o)s  qpuree sneon tsaudpoosn pea uran ain emxatrtarilcimuliatar cuiónna  cfionmcap ectuemncpialel nq uloes  erle qreugisisittorasd loerg aclaelsif iqou hea sni 
fsinidaoli dealda byo rraazdóons  d«ea sde rh eosce»n cdiael  dmea tnaelersa  parertcifeicpiotossa.  para  eludir  el  cumplimiento  de  la
Así  se  viene  exigiendo,  a  fin  de  garantizar  la  objetividad  y  publicidad  del 
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación 
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo 
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales 
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de 
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que 
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad 
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de 
dos  adquisiciones  sucesivas  o  directamente  coordinadas  con  la  finalidad  de  lograr 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean 
dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda 
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude 
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, 
a la vista de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de 
calificación  no  se  limita  a  una  pura  operación  mecánica  de  aplicación  formal  de 
determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la 
interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el 
registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los 
títulos, si bien esta última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues 
deberá analizarse el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy 
especialmente el iter documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada 
sospecha y no una mera suposición o conjetura.
3.  Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación 
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes 
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de 
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, 
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que 
debe  incorporarse  necesariamente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  en 
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la 
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su Preámbulo, 
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de 
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que 
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la 
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, 
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba 
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la 
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal 
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro  s
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público  oe.
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. w.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta  35ww
Rcueagllqaumieern tmo eHdiiop odteec aaricor,e deinta caiólgnu nfeah adcei esnutes,  scuacteegsoivraías  aremfoprlmia asd,e nhtarob íad ec olan sicduearal deol 
comprendidos incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y  en  cuanto  al  momento  temporal  en  que  debía  haberse  producido  la  previa 
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima respecto 
de la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. 
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de 
acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y 
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, 
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes 
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
4.  Todos estos requisitos se cumplen por los dos títulos públicos aportados en el 
caso analizado en este expediente. Y no concurren los elementos necesarios para poder 
inferir  la  creación  instrumental  de  documentación  «ad  hoc»  para  procurar  la 
inmatriculación  eludiendo  los  requisitos  legales  (ni  la  coetaneidad  o  proximidad  de 
ambos negocios, ni la inexistencia de título original de adquisición), pues existe doble 
título traslativo público, han pasado trece años entre ambas transmisiones –que es el 
criterio fijado legalmente al efecto–; y, aunque termina siendo titular quien inicialmente 
realizó el negocio de atribución patrimonial, es indudable que no puede entenderse que 
la liquidación de gananciales, como consecuencia del divorcio transcurridos los años 
indicados, se haya realizado con la mera finalidad de conseguir la inmatriculación de la 
finca. A lo que debe añadirse que la exención fiscal de la aportación a la sociedad de 
gananciales tampoco es elemento suficiente para deducir la existencia de creación 
instrumental, elusiva y fraudulenta, de documentación «ad hoc» (véase la Resolución 
de 5 de septiembre de 2018).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.