BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 267 Viernes 9 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85996
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12048 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador mercantil de Madrid, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.
En el recurso interpuesto por D. A. M. R. quien interviene en su propio nombre y en 
representación de la Mercantil Cactus Gestión y Servicios Hoteleros, S.L., contra la nota 
de calificación del Registrador Mercantil de Madrid don Antonio Holgado Cristeto, por la 
que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos 
sociales.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  20  de  enero  de  2020  por  el  Notario  Javier 
Fernández Merino se procede a elevar a públicos los acuerdos sociales de la sociedad 
Cactus Gestión y Servicios Hoteleros SL, por la que se designa nuevo Administrador 
único de la citada Compañía a D. A. M. R.
II
Presentada dicha escritura en el Registro Mercantil de Madrid fue objeto de la 
siguiente nota de calificación: A la vista del documento presentado en ésta oficina con el 
número  189168/2019  actualmente  el  número  43874/2020,  referente  a  una  escritura 
autorizada por el notario de Granada D. Ignacio Moren Serrano el día 19 de Diciembre 
de 2019 con el número 1499 de protocolo, mediante la que se eleva a público el acuerdo 
de la Junta General Universal de fecha 14 de Octubre de 2019 por el cual se cesa como 
administrador único de la sociedad a Arrendamientos Hoteleros del Sur, S. A. y se 
nombra a don P. F. V., firmando la correspondiente certificación de los acuerdos el 
representante persona física del administrador único saliente, doña V. F. B. Existen, por 
consiguiente, dos juntas generales universales una de 14 de octubre de 2019 y otra 
de 16 de enero de 2020 de contenido incompatible pues en ambas se cesa al mismo 
administrador único de la sociedad nombrándose distintos administradores únicos y, 
además,  en  la  primera  se  manifiesta  que  las  cuentas  anuales  de  la  sociedad 
correspondientes a los ejercicios 2015 a 2018 no han sido aprobadas por la Junta 
General de la sociedad, cuando las mismas aparecen depositadas en este Registro. Esta 
incompatibilidad hace necesario suspender la inscripción dada la transcendencia de los 
pronunciamientos registrales y su alcance "erga omnes" habida consideración de la 
presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el contenido 
tabular  se  halla  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  mientras  no  se  declare  la 
inexactitud registral. Por eso el registrador no solo puede sino que debe tener en cuenta 
los documentos inicialmente presentados sino también los auténticos relacionados con  e.e
éstos, aunque fuesen presentados después con el objeto de que al examinarse en  b
calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo  048ww
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del  Registro  Mercantil  en  cuanto  institución  encaminada  a  la  publicidad  legal  de
situaciones  jurídicas  ciertas  ante  la  insalvable  incompatibilidad,  el  registrador  debe 
suspender la inscripción de sendos (o de todos y sus conexos) títulos incompatibles y 
remitir la cuestión relativa a la determinación de cual sea el auténtico a la decisión del 
Juez competente cuya función el registrador no puede suplir. La Dirección General ha 
reiterado en numerosas ocasiones (por todas la Resolución de 5 de junio de 2012 que 
fija doctrina) que el principio de prioridad, propio de un registro de cosas, como es el 
Registro de la Propiedad, tiene su reflejo en un Registro de personas, como es el 
Mercantil, si bien con las debidas adaptaciones derivadas de su distinta naturaleza, pues 
aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil haga una formulación de tal 
principio, formulación que no aparece a nivel legal, su aplicación debe ser objeto de una 
interpretación restrictiva atendida la naturaleza y función del registro Mercantil y el 
alcance de la calificación donde los principios de legalidad y legitimación tiene su fuente 
en la Ley (artículo 20 del Código de Comercio). Se advierte que el desistimiento de 
conformidad con lo previsto en el art.433 del Reglamento Hipotecario, tiene que hacerlo 
el  presentante  de  la  escritura  o  los  interesados.  Sin  perjuicio  de  proceder  a  la 
subsanación de los defectos anteriores y a obtener la inscripción del documento, en 
relación con la presente calificación: (…) Madrid, a 1 de junio de 2020. El registrador, 
Fdo. D. Antonio Holgado Cristeto.
III
Contra la anterior nota de calificación, don A.M.R. interpone recurso en virtud de escrito 
de fecha 1 de junio de 2020, en base entre otros a los siguientes argumentos: El Sr. 
Registrador  Mercantil  de  Madrid,  Sr.  Antonio  Heliodoro  Holgado  Cristeto,  califica 
negativamente el documento notarial, protocolo 101/2020, del Notario de Madrid, D. Javier 
Fernández Merino, con asiento de presentación el 24 de Enero de 2020, por los motivos que 
a  continuación  se  señalan,  y  que  respetuosamente  no  compartimos  y  consideramos 
erróneos. Señala el Sr. Registrador Mercantil que "a la vista del documento presentado en 
esta oficina con el número 189168/2019, actualmente el número 43874/2020, referente a una 
escritura autorizada por el Notario de Granada D....., el día 19 de diciembre de 2019, con el 
número de protocolo 1499, mediante el que se eleva a público el acuerdo de la Junta General 
Universal de fecha 14 de Octubre de 2019, por el cual se cesa como Administrador único a la 
Sociedad Arrendamientos Hoteleros del Sur S.A., y se nombre a D. P. F. V.,....". Esto es, 
existe una supuesta Junta Universal de Accionistas el 19 de octubre de 2019, que certifica el 
cese del Administrador único de la Compañía, sin que del Libro de Socios Legalizado en el 
Registro Mercantil quepa deducir que los comparecientes a esa supuesta Junta fueran los 
accionistas reales de la Compañía, ya que se silencia el hecho de que el accionista Dña. M. 
D. M. S., ostenta el 90 % de las participaciones de la Sociedad, y obviamente, no asistió a la 
fantasmal Junta "Universal" de 19 de octubre de 2019. Con los debidos respetos, esta 
calificación negativa no se sostiene desde el momento en que el Registrador Mercantil tiene a 
su disposición el Libro Registro de Socios, debidamente diligenciado, y los documentos 
señalados con los números 1 a 4 en el apartado anterior. Admitir la calificación negativa sería 
tanto como permitir que cualquier tercero, se irrogue, sin acreditar, la propiedad de las 
participaciones de una Compañía, y su representación para libremente poder decidir aquellas 
cuestiones de un calado como el que nos ocupa, ni más ni menos que cesar Administrador y 
designar a uno nuevo. Continúa afirmando el Sr. Registrador; "Existen, por consiguiente, dos 
juntas Generales Universales, una de 14 de Octubre de 2019, y otra de 16 de Enero de 2020, 
de contenido incompatible pues en ambas se cesa al mismo Administrador único de la  s
Sociedad,  nombrándose  distintos  administradores  únicos,  y  además,  en  la  primera  se  e.
manifiesta que las cuentas anuales de la Sociedad correspondientes a los ejercicios de 2015  w.
a 2018 no han sido aprobadas por la Junta General de la Sociedad, cuando las mismas  048ww
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es creíble que unos supuestos accionistas de la Compañía el 14 de octubre de 2019 afirmen 
que no están aprobadas las Cuentas de la Sociedad cuando el propio Registrador reconoce 
que  si  lo  están.  La  explicación  es  sencilla;  no  son  los  accionistas  de  la  compañía  y 
desconocen este extremo. Pero al margen de esta cuestión, y por lo que hace estrictamente 
al presente Recurso Gubernativo, lo indudable es que los acuerdos cuya inscripción deniega 
el Sr, Registrador se corresponden con una Junta Universal celebrada el 16 de enero 
de 2020, protocolizada ante Notario el siguiente día 20, por quienes, según la propia 
información del Registro Mercantil (Libro de socios legalizado) son los titulares reales de las 
participaciones sociales de mi representada. Serian en todo caso los autores de la Junta 
de  14  de  octubre  de  2019  quienes  deberían  acreditar  su  supuesta  "titularidad  de  las 
participaciones de la Sociedad", porque esta parte la ha acreditado sobradamente. En 
relación con la presentación del documento realizada por terceros ajenos a la sociedad, 
donde se adjunta la escritura de protocolo 1499/2019, que obviamente está dificultando 
nuestra  inscripción  registral,  ya  le  indicábamos  con  anterioridad,  que  este  documento 
presentado no se corresponde con los accionistas actuales de la Compañía, y contempla una 
base accionarial, cuyo origen se encuentra en la Escritura de Constitución de la Compañía 
de 15 de abril de 2104. En esta escritura de constitución, el accionista único entonces era la 
sociedad Arrendamientos Hoteleros del Sur SA., (que a su vez fue nombrada Administrador 
Único de esta compañía en el mismo acto de constitución). Y continúa señalando el Sr, 
Registrador:  "esta  incompatibilidad  hace  necesario  suspender  la  inscripción  dada  la 
trascendencia  de  los  pronunciamientos  registrales  y  su  alcance  "erga  omnes",  habida 
consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que 
el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare la 
inexactitud registral. Por eso el registrador no solo puede, sino que debe tener en cuenta los 
documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos relacionados con estos, 
aunque fueren presentado después con el objeto de que al examinarse en calificación 
conjunta todos los documentos pendientes de despacho Pueda logarse un mayor acierto en 
la calificación. A ese argumentarlo del Sr. Registrador, no tendríamos nada que oponer si no 
fuera  porque  precisamente  hace  lo  que  contrario  de  lo  que  argumenta.  No  toma  en 
consideración el libro de Accionistas, legalizado ante el propio Registro Mercantil, no toma en 
consideración la escritura de pérdida de unipersonalidad, no toma en consideración la 
Escritura ni venta de participaciones sociales a favor de la Sra. M. D. M. S., no toma en 
consideración la certificación de titularidad real de las participaciones. Esto es, no toma en 
consideración esos documentos diferentes a los "inicialmente presentados" con el objeto de 
examinar la calificación conjunta para el "mayor acierto en la calificación", Se limita a 
suspender la inscripción de nuestro documento -calificándolo de forma negativa- por la 
existencia de uno previo en donde nada se ha acreditado en orden a la autenticidad de la 
propiedad/titularidad de las participaciones sociales en una fantasmal junta "Universal" de 
socios. Y se hace recaer sobre esta parte, la carga de probar un hecho ya probado; la 
auténtica  titularidad  de  las  participaciones  sociales  según  los  propios  documentos  del 
Registro Mercantil y el abundante documental aportada al Sr. Registrador, precisamente, para 
obtener ese acierto en la calificación. Ya el simple hecho de pérdida de la unipersonalidad, 
pone de relieve de forma notoria que no hay un solo accionista, hay más accionistas que el 
señalado en el documento que se indica y motiva la suspensión de la inscripción del nuestro. 
La Sociedad ha quedado en virtud de la calificación del Sr. Registrador sin Órgano de 
Gobierno, con las graves consecuencias que ello acarrea en todos los órdenes; mercantil, 
fiscal, administrativo, comercial, laboral, etc. En la actualidad – desde hace tiempo – los 
accionistas de Cactus Gestión son dos: un accionista con el 90% de las participaciones –M.  s
D. M. S. cuyo título de propiedad es una Compraventa de participaciones sociales de abril  oe.
de 2017 en documento público; y otro accionista, con el 10% de las participaciones, – w.
Arrendamientos Hoteleros del Sur S.A., cuyo título se deriva de la propia constitución de la  048ww
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obviamente su contenido se corresponde con la certificación del 16 de enero de 2020, 
incluida en nuestra escritura pendiente de inscribir. Este certificado, por lo demás, y aportado 
al Sr. Registrador que no ha habido ninguna otra transacción de participaciones entre los 
actuales accionistas, ni antes ni después de la Junta Universal del 16 de enero pasado, como 
consta y se recoge en el Libro de Registro de Socios de la Compañía, de manera, que el 
accionariado actual es el reflejado en nuestra certificación de Acuerdos Sociales y se 
correspondiente  con  la  escritura  pública  protocolizándolos.  Por  último,  en  el 
documento 43.874 presentado por estos terceros ajenos a la compañía, y con respecto a la 
representación que se adjudican sobre Arrendamientos Hoteleros del Sur S.A., además de 
ser ficticia, ni siquiera consta su inscripción en el RM de Málaga y, por tanto, adolece ese 
documento del rigor necesario para ello. El presentante del documento 43874/2020, no puede 
aportar  ninguna  documentación  que  respalde  su  titularidad  sobre  las  participaciones  o 
ninguna certificación de propiedad sobre títulos, ni la identidad de los propietarios reales de 
las participaciones, ni libro registro de socios, ni los depósitos de Cuentas Anuales, o en su 
defecto el mantenimiento del carácter de unipersonalidad accionarial de la Sociedad, etc., que 
respalden su certificación apócrifa. Lo único cierto, es que estos Sres.„ están obstruyendo de 
forma muy grave el funcionamiento ordinario de la Sociedad y perjudicando los intereses de 
sus socios, y el Sr. Registrador, con los debidos respetos, permitiéndolo. A los motivos 
anteriores son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho. I.–Permite el recurso 
gubernativo el art. 324 de la Ley Hipotecaria, y articulo 66 y siguientes del RRM., que 
establecen  que  las  calificaciones  negativas  del  Registrador  podrán  recurriese 
potestativamente ante esa Dirección General, en la forma y según los trámites que prevén los 
artículos  siguientes.  II.  Legitimación.  Concurre  legitimación  en  el  compareciente,  en  su 
condición de persona jurídica a cuyo favor se ha de practicar la inscripción, tanto en su 
condición  de  administrador  representante  de  la  mercantil,  Cactus  Gestión  y  Servicios 
Hoteleros, S.L, corno en su condición de ostentar notoriamente la representación legal de la 
citada Compañía, todo ello al amparo de lo dispuesto en los artículos 87 y concordantes del 
RRM. III. El presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la 
fecha de notificación de la calificación, día 10 de junio de 2020, y contempla los requisitos que 
a tal fin exige el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, designándose a efectos de notificaciones 
el domicilio del compareciente, que a la vez es domicilio social de la mercantil recurrente, que 
figura en el encabezamiento. IV. Resulta de aplicación lo dispuesto en los artículos 13, 58, 62 
y 63 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada (sic), así 
como lo dispuesto, en su caso, y con carácter supletorio, en los artículos 1709 y siguientes 
del Código Civil, relativos al contrato de mandato.
IV
El  registrador  emitió  informe  el  día  15  de  julio  de  2020,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 del Código de Comercio, 10 del Reglamento del Registro 
Mercantil, artículo 17 bis del Notariado, y las resoluciones de esta Dirección General de 2 
de octubre de 1981, 7 de junio de 1993, 13 de febrero y 25 de julio de 1998, 29 de 
octubre de 1999, 28 de abril de 2000, 31 de marzo de 2001, 23 de octubre y 8 de 
noviembre de 2001, 6 de julio de 2011, 5 de junio de 2012, 7 de mayo de 2013, 3 de julio 
de 2013, 31 de enero de 2014, 11 de febrero de 2014, 28 de julio de 2014, 14 de  e.
diciembre de 2017. w.b
relat1iv. osE anl  neol mprbersaemniteen troe cduer saod mesintáisnt rapdreosr edneta udnoas  mpoisrm daif esroecnietedsa dp,e rresaolnizaasd odso sp otírt udlooss 
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Universales, una de 14 de octubre de 2019, y otra de 16 de enero de 2020, de contenido
incompatible pues en ambas se cesa al mismo Administrador único de la Sociedad, 
nombrándose  distintos  administradores  únicos,  y  ambos  acuerdos  sociales  están 
elevados a públicos y presentados en el Registro Mercantil. El título que es objeto de 
este recurso es el presentado en segundo lugar. El recurrente alega la inexactitud de la 
escritura primeramente presentada, por no corresponderse la titularidad real de las 
participaciones  con  las  reflejadas  en  el  libro  de  socios  legalizado  en  el  Registro 
Mercantil.
2.  Es doctrina reiterada de este centro directivo (por todas, Resoluciones de 6 de 
julio de 2011, 7 de mayo de 2013 y 31 de enero de 2014), que la calificación de un 
documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la 
situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto 
significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes 
de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido 
presentados  con  posterioridad  con  el  fin  de  evitar  asientos  inútiles  que  deberían 
cancelarse  al  extender  los  asientos  derivados  de  un  título  posterior  que  ordena  la 
cancelación de los mismos.
Ya la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una rígida aplicación del 
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de 
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que 
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación 
del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen 
los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de 
procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado 
con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento 
seguido  contra  el  adquirente,  declarativa  de  la  nulidad  del  título  anteriormente 
presentado).
Esta misma doctrina ha exigido que se respete el principio de prioridad registral, de 
modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar 
una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones 
de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001).
Como indicó la Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los 
registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho 
relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con 
posterioridad «no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio 
de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la 
prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance 
como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que 
la Ley le encomienda al registrador)».
La  cuestión  esencial  reside  en  consecuencia  en  determinar  adecuadamente  la 
especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un 
documento  posterior  auténtico  que  cuestiona  la  validez  o  eficacia  del  primero. 
Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad 
pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o 
incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el 
orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles 
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera 
que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
3.  Este  conflicto  de  prioridad  no  debe  confundirse  con  el  supuesto  en  que  s
presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que  oe.
resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos  w.
incompatibles,  no  estamos  ante  un  problema  de  prioridad,  sino  de  validez  y  en  048ww
cdoen lsae Lceuye nHciipao yte pcoarr iaa pyl icdaecl ióCnó ddieglo  pdrien cCipoimo edrec iole,g parloidcaedd ec olan seaxgcrlaudsoió ne nd elol st ítaurltoíc iunlvoásl id1o8 
sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Este centro directivo ha reiterado en numerosas ocasiones (por todas la Resolución 
de  5  de  junio  de  2012  que  fija  además  doctrina,  reiterada  recientemente  por  la 
Resolución de 31 de enero de 2014), que el principio de prioridad, propio de un Registro 
de cosas como es el Registro de la Propiedad, tiene su reflejo en un Registro de 
personas como es el Mercantil si bien con las debidas adaptaciones derivadas de su 
distinta naturaleza.
Prescindiendo de otras cuestiones que no son de interés en este expediente, tiene 
declarado esta Dirección General que aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro 
Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal, 
su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y 
función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de 
legalidad  y  de  legitimación  tienen  su  fuente  en  la  Ley  (artículo  20  del  Código  de 
Comercio). Con base en esta circunstancia es también doctrina asentada de este Centro 
Directivo que el registrador Mercantil deberá tener en cuenta en su calificación no sólo 
los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con 
éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en 
calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo 
sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar 
inscripciones inútiles e ineficaces.
Es por esto que la dicción del artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil no 
empece para que en aquellos supuestos en que la validez del documento primeramente 
presentado  resulte  patentemente  refutada  por  un  documento  presentado  con 
posterioridad la inscripción no pueda llevarse a cabo (vid. artículo 111 del Reglamento 
del Registro Mercantil). Y es que la regla general de que el orden de despacho deba 
corresponder al orden de presentación no puede imponerse a aquellas situaciones en 
que del documento posteriormente presentado resulte de forma auténtica la falta de 
validez  del  primero,  o  bien  comprometida  dicha  validez  en  términos  tales  que  su 
inscripción resultaría contraria al principio general que rige en sede registral de que al 
Registro Mercantil sólo pueden acceder títulos plenamente válidos y no claudicantes, ni 
aquellos otros aquejados de incertidumbre en cuanto a las circunstancias fácticas o 
jurídicas en que se sustenta su validez, lo que sería contradictorio con las presunciones 
de exactitud y validez que el Ordenamiento anuda a los actos y contratos inscritos en 
dicho Registro (vid. artículos 20 número 1 del Código de Comercio y 7 del Reglamento 
del Registro Mercantil).
4.  Como  ha  declarado  reiteradamente  este  Centro  Directivo  (vid.,  por  todas, 
Resolución de 3 de julio de 2013), «debe tenerse bien presente la especial trascendencia 
de los pronunciamientos registrales con su alcance «erga omnes», habida consideración 
de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el 
contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare 
judicialmente la inexactitud registral.
Por ello, el registrador, en su calificación, no sólo puede sino que debe tener en 
cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y 
relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al 
examinarse  en  calificación  conjunta  todos  los  documentos  pendientes  de  despacho 
relativos  a  un  mismo  sujeto  inscribible,  pueda  lograrse  un  mayor  acierto  en  la 
calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces». Nuevamente y como 
veíamos en sede de Registro de la Propiedad, cuando el conflicto que se produce no se 
refiere al orden de inscripción de derechos o situaciones incompatibles entre sí sino a la  s
falta de validez de la primera puesta de relieve por la segunda, la cuestión no se plantea  oe.
en el ámbito de la prioridad sino en el de la validez, primando la aplicación del principio  w.
de legalidad e imponiéndose la exclusión del documento primeramente presentado.  048ww
Teesn rieelnadtiova emseton tper esseennctilela y p coor mcuoa natfoir mesa  alab sRoelustoalmuceiónnte  direr e5le dvea njtuen ciou ádle h 2a0ya1 2s ildao s eitlu oarcdieónn 
de presentación de los títulos en el Registro Mercantil, ya que el principio de prioridad
registral no funciona para solventar la preferencia excluyente entre título auténtico y el 
que no lo es.
5.  Lo mismo ocurre con la presentación, con asientos de presentación vigentes, de 
diversos  títulos  contradictorios  entre  sí.  La  regla  general  es  que,  en  su  función 
calificadora, los registradores mercantiles han de tener en cuenta el juego del principio 
de prioridad, lo que les obliga a tomar en consideración, junto con el título que es objeto 
de la misma, los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentación, y, en 
consecuencia, en cuanto tengan asiento de presentación vigente en tal momento, los 
documentos presentados con anterioridad, no los que accedan al Registro después.
No obstante, en numerosas ocasiones este Centro Directivo (cfr., por todas, las 
Resoluciones de 13 de febrero y 25 de julio de 1998, 29 de octubre de 1999, 28 de abril 
de 2000, 31 de marzo de 2001 y 5 de junio de 2012), ante una contradicción insalvable 
de  los  títulos  presentados  ha  afirmado:  en  primer  lugar,  que  el  registrador  en  su 
calificación deberá tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, 
sino  también  los  auténticos  y  relacionados  con  éstos,  aunque  fuese  presentados 
después,  con  el  objeto  de  que,  al  examinarse  en  calificación  conjunta  todos  los 
documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda 
lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e 
ineficaces; en segundo lugar, que hay que tener bien presente la especial trascendencia 
de  los  pronunciamientos  registrales  con  su  alcance  «erga  omnes»  y  habida 
consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de 
que el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se 
declare judicialmente la inexactitud registral; en fin y en su consecuencia, que para evitar 
la  desnaturalización  del  Registro  Mercantil  en  cuanto  institución  encaminada  a  la 
publicidad legal de situaciones jurídicas ciertas, ante la insalvable incompatibilidad, el 
registrador debe suspender la inscripción de sendos (o de todos y sus conexos) títulos 
incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la 
decisión  de  juez  competente,  cuya  función  el  registrador  no  puede  suplir  en  un 
procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de 
prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la 
contienda.
Así ocurre en el presente supuesto en el que debe considerarse fundada la decisión 
del registrador de rechazar la inscripción del título objeto de recurso en tanto en cuanto 
el primero se encuentre pendiente de despacho o con asiento vigente, o se dilucide 
judicialmente la titularidad real de las participaciones y la validez de uno u otra junta 
contradictoria, habida cuenta de la imposibilidad de determinar en el plano estrictamente 
registral la nulidad de los acuerdos documentados en los documentos presentados en 
primer lugar.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de 
dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 
27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.