BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121014
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17069 Resolución  de  10  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11 a inscribir una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Juan Pardo Defez, notario de Zaragoza, contra la 
negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza número 11, don Miguel Temprado 
Aguado, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 2 de marzo de 2020 ante el notario de Zaragoza don 
Juan Pardo Defez, con número 371 de protocolo, se formalizó un préstamo con garantía 
hipotecaria sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario.
Entre otros pactos, se fija un interés anual del 1,80 por ciento sobre el capital que se 
adeude, inalterable los doce primeros meses, y se revisará cada seis meses; según la 
cláusula  Sexta,  el  tipo  de  demora  es  «un  interés  nominal  anual  resultante  de 
adicionar  3,00  puntos  al  tipo  de  interés  ordinario  nominal  anual  aplicable  en  cada 
momento». Se añade que «A efectos informativos, se hace constar que, a la fecha de la 
presente escritura y sin perjuicio de su variabilidad, el tipo de interés nominal de demora, 
conforme a lo antes indicado, asciende a un 4,80%». Y, según la cláusula Séptima, la 
hipoteca se constituye «en garantía de la devolución del principal prestado, del pago de 
sus intereses ordinarios hasta un límite de cinco mil trescientos cuarenta y ocho euros 
con cincuenta céntimos de euro (5.348,50), de la cantidad de nueve mil trescientos 
cincuenta  y  nueve  euros  con  ochenta  y  siete  céntimos  de  euro  (9.359,87),  para 
responder de los intereses de demora o indemnizatorios, que puedan devengarse por 
capital impagado, como se determina en el párrafo primero de la cláusula sexta (…). Se 
hace constar que a efectos hipotecarios, el tipo de interés nominal anual máximo en 
concepto de intereses ordinarios será el 8% y el 11,00% en concepto de intereses de 
demora (…)».
II
Presentada  copia  autorizada  de  la  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
número  11  de  Zaragoza,  fue  objeto  de  calificación  por  el  registrador,  don  Miguel 
Temprado Aguado, el 31 de julio de 2020, según la cual se suspende la inscripción 
conforme a los siguientes fundamentos de derecho:
«Por incongruencia entre los propios términos de la escritura precedente en la que se 
documenta un préstamo con garantía de hipoteca, a constituir mediante la inscripción  es
solicitada, sobre la finca registral 45.479-V, de las de este Registro, que se manifiesta es  o
la vivienda habitual de los prestatarios y a cuya adquisición va destinado el importe del  069ww
présEtanm lao , eys etilplou lpaocrióqnu ef:inanciera sexta relativa a los intereses de demora, después de
omradninifaersiota rn oqmuien adl icahnou ailn ateprléicsa, blree seunlt acráa dad em  aodmiceionntoa ra  trlae so ppeurnatcoisó na, l seti paoñ addee  inqtueeré as   BOE-A-cable e
efectos informativos se hace constar que a la fecha de la presente escritura y sin 
perjuicio de su variabilidad, el tipo de interés nominal de demora, conforme a lo antes 
indicado, asciende a un 4,80%.
En  la  cláusula  no  financiera  Séptima  de  constitución  de  hipoteca,  después  de 
establecer que la hipoteca que se constituirá por la inscripción de la presente escritura, lo 
es en garantía de la devolución del principal prestado, es decir, 66.856,21 €, se dice que 
también que lo es en garantía de la cantidad de 9.359,87 € (que resultan de aplicar un 14 
% al capital o dos anualidades al 7%), para responder de los intereses de demora o 
indemnizatorios, que puedan devengarse por capital impagado, como se determina en el 
párrafo primero de la cláusula sexta. Seguidamente, reza la escritura lo siguiente: se 
hace constar a efectos hipotecarios que el tipo de interés nominal anual máximo en 
concepto de intereses de demora, será del 11%.
Este extremo, debe ser objeto de aclaración por las partes prestamista y prestataria, 
mediante  escritura  o  diligencia  complementaria,  y  ello  dada  la  claridad  y  precisión 
necesarias,  para  la  redacción  del  asiento  de  inscripción  a  través  del  cual  quede 
constituida la hipoteca.
Artículos 9, 12, 114 y 145 de la Ley Hipotecaria.
Recursos.
Contra  esta  decisión,  sin  perjuicio  de  acudir  a  los  Tribunales  de  Justicia  para 
contender entre si sobre la validez o nulidad del título, cabe (…)»
III
El notario autorizante de la escritura, don Juan Pardo Defez, solicitó calificación 
conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole al registrador de la propiedad de 
Calatayud (como sustituto de la registradora de la propiedad de Zaragoza número 13), 
Borja Oliveri Guilarte, quien el 19 de agosto de 2020 emitió calificación confirmando la 
calificación del registrador don Miguel Temprado Aguado en los siguientes términos: «Se 
dan por reproducidos los hechos fundamentos de derecho expuestos en la citada nota 
de calificación a los que me remito. La cláusula séptima "Constitución de hipoteca" 
contiene dos cantidades o límites distintos como garantía hipotecaria para los intereses 
de demora. Debe aclararse o especificarse cuál de ellos es el pretendido y estipulado por 
las partes».
IV
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad el día 18 de 
septiembre de junio de 2020, el notario autorizante de la escritura interpuso recurso 
contra la calificación del registrador sustituido en el que alega lo siguiente:
«(..) Hechos.
Presentada  telemáticamente  en  el  Registro  de  la  Propiedad  n.°  11  de  los  de 
Zaragoza la escritura de préstamo hipotecario antes reseñada, fue calificada por el Sr. 
Registrador de la Propiedad, suspendiendo la inscripción de la misma por entender que, 
por incongruencia entre los propios términos de la escritura en relación a los intereses de 
demora garantizados con la hipoteca en ella constituida, se hace necesario la aclaración 
de la misma por las partes prestamista y prestataria, y ello dada la claridad y precisión  e.e
necesarias  para  la  redacción  del  asiento  de  inscripción  a  través  del  cual  quede  w.b
constituida la hipoteca. 069ww
– Alega el Registrador calificante, que dicha incongruencia se deriva de lo siguiente:
1.  De que en la "estipulación financiera sexta", después de manifestar que el
interés de demora resultará de adicionar tres puntos al tipo de interés ordinario nominal  Bc
anual aplicable en cada momento a la operación, se añade que "a efectos informativos", 
a la fecha de la presente escritura y sin perjuicio de su variabilidad, el tipo de interés 
nominal de demora, conforme a lo antes indicado, asciende a un 4,80 %.
2.  De que posteriormente, en la cláusula no financiera séptima de "constitución de 
hipoteca", después de establecer que la hipoteca se constituye en garantía del principal 
prestado, esto es, 66.856,21 Euros, se dice también que lo es en garantía de 9.359,87 
euros para responder de los intereses de demora, indicándose seguidamente que, a 
efectos hipotecarios, el tipo de interés nominal máximo en concepto de intereses de 
demora, será del 11%.
Añade, no obstante, el Sr. Registrador, al parecer, por un cálculo realizado por él, de 
manera  totalmente  caprichosa  y  aleatoria,  que  la  cantidad  de  9.359,87  euros  para 
responder de los intereses de demora, resulta de aplicar un 14 % al capital o dos 
anualidades al 7 %.
Dicha  afirmación  y  dichos  criterios  matemáticos  de  cálculo  solamente  pueden 
resultar de la imaginación del Sr. Registrador, ya que si bien, las operaciones realizadas 
por el mismo son correctas matemáticamente hablando, dichos criterios de cálculo no 
aparecen de forma alguna reflejados, ni de manera expresa ni tácita, en la escritura 
calificada,  además  de  que  también  es  cierto  que,  poniéndonos  caprichosos,  a  las 
indicadas por el Sr. Registrador, se podrían haber añadido algunas operaciones más, 
también matemáticamente correctas, como por ejemplo, 6 meses al 28 %, cuatro años 
al 3,5 %, ocho años al 1,75 % … y así unas cuantas operaciones más.
– En base a los hechos expuestos, se hace necesario afirmar que, al menos al 
parecer de este Notario recurrente, es precisamente la nota de calificación registral la 
que peca de la falta de claridad y de la precisión necesarias que el Sr. Registrador de la 
Propiedad  exige,  no  obstante,  a  la  escritura  calificada  y  que  considera  totalmente 
necesarias para la redacción del correspondiente asiento registral de hipoteca.
Y ello es así porque, entendiéndose por incongruencia "la expresión que contradice a 
otra, o no guarda con ella una relación lógica", después de leer repetidas veces la 
mencionada nota de calificación registral, no se acierta a ver claramente donde está la 
incongruencia de la escritura alegada por el Sr. Registrador.
No se acierta a entender si la incongruencia resulta:
a)  De aseverar en la "cláusula séptima", que a efectos hipotecarios, el tipo da 
interés de demora nominal anual máximo sería del 11%, no obstante, haber aseverado 
en la "cláusula sexta", que el interés de demora a abonar por el prestatario, será el que 
resulte de sumar 3 puntos porcentuales al tipo de interés vigente en cada momento y 
que,  en  consecuencia,  a  "efectos  simplemente  informativos",  en  el  momento  de 
otorgarse la escritura, el interés de demora que correspondería aplicársele, en caso de 
producirse dicha mora, sería del 4,80 %, sin perjuicio de su posible variabilidad posterior.
b)  O bien de aseverar en la cláusula séptima que, a efectos hipotecarios, el tipo de 
interés de demora nominal anual máximo sería del 11% y, no obstante, según los 
caprichosos cálculos realizados por el Sr. Registrador y antes reseñados, de lo dicho en 
dicha cláusula séptima se debería deducir que el tipo de demora a efectos hipotecarios 
que garantizaría la hipoteca sería del 14 % o del 7%.
Esta falta de claridad y precisión en la nota de calificación inicial, parece traslucirse 
también del contenido de la nota de calificación sustitutoria a la que dicha falta de 
claridad y precisión se trasladan igualmente y en la que el Registrador sustituto, tras  s
indicar que ha resuelto confirmar la nota de calificación inicial y dar por reproducidos los  oe.
dhccloeeán cudhtsieeoumnsla eo  frsudaeno. xdsDt aaecm,ba eeninn tdaidtioccalsaad  readlistree so rea d loliemm reeeitscnephtseeo  cd,q iifsuiscteiiann r t"solraese   fccceuolrááimruls soedu  egl apae arlslaroaéns pt íetnaimsa  hdeaial p  "poCnrteeoi tcnemasnrtediiatniud ccpoiioaó ynrna a e drsl oetiss p iHquinuliaptieedorroteea spc eaolas"r     2020-17069n https://www.
las partes". Parece, por tanto, entender el Sr. Registrador sustituto que estamos en el
supuesto de incongruencia antes referido bajo la letra b), ya que como resulta palmario y
claro (basta simplemente con leerla), en la redacción de dicha cláusula séptima, no se 
indican en ningún caso: ni dos cantidades como garantía de los intereses de demora 
(solo  resulta  una,  9.359,87  euros),  ni  dos  límites  a  dicha  garantía  (solamente  se 
menciona un límite a dicho interés, el 11% nominal anual).
Esas dos cantidades o límites a las que el Registrador sustituto se refiere en su nota, 
solamente pueden resultar de añadir a la redacción literal de dicha cláusula séptima que 
consta en la escritura calificada, los cálculos y las elucubraciones caprichosas añadidas 
a  su  redacción  por  la  nota  del  Sr.  Registrador  calificante,  pareciendo,  que  el  Sr. 
Registrador  sustituto,  ante  el  afán  de  seguir,  defender  y  no  contradecir  la  primera 
calificación, en vez de atender a la redacción literal que de dicha cláusula se realiza en la 
escritura,  ha  atendido,  más  bien,  a  la  redacción  que  de  dicha  cláusula,  con  sus 
correspondientes añadidos, ha realizado en su nota de calificación el primer Registrador 
calificante.
En base a lo dicho y partiendo de la propia por "incongruencia", esto "la expresión 
que contradice a otra, o no guarda con ella una relación lógica", el presente recurso se 
ha de sustentar en los siguientes
Fundamentos de derecho.
En la escritura calificada se formaliza un préstamo con garantía hipotecaria sobre la 
finca registral n.° 45.479-V del Registro de la Propiedad n.° 11 de los de Zaragoza, que 
se manifiesta, es la vivienda habitual de los prestatarios y, estando destinado su importe 
a financiar su adquisición, y todo ello con las siguientes condiciones:
Principal del préstamo: 66.856,21 euros, duración: 20 años.
Tipo interés: El préstamo lo es a "tipo de interés variable", siendo el tipo de interés 
nominal  anual  inicial,  durante  los  12  primeros  meses  de  duración,  del  1,8%,  y 
posteriormente, con revisiones semestrales, que se llevarán a cabo adicionando al tipo 
de referencia "Euribor a 1 año" un margen o diferencial de 1,8 puntos, con diversas 
posibilidades de bonificación para dicho diferencial.
Intereses de demora: A efectos obligacionales entre prestamista y prestatario, y 
tratándose de un préstamo con interés variable, la "cláusula sexta" de la escritura 
establece  que..."en  el  supuesto  de  que  la  parte  prestataria  no  satisfaga  total  o 
parcialmente  las  cuotas  pactadas  a  sus  respectivos  vencimientos,  se  devengará 
diariamente en concepto de demora y sobre el principal pendiente de pago, un interés 
nominal anual resultante de adicionar 3,00 puntos al tipo de interés ordinario nominal 
anual aplicable en cada momento a la operación, haciéndose constar en el último párrafo 
de dicha cláusula que, a efectos meramente informativos para la parte deudora, que, a la 
fecha de la presente escritura y sin perjuicio de su variabilidad, el tipo de interés nominal 
de  demora,  conforme  a  lo  antes  indicado,  que  se  aplicaría  en  caso  de  impago, 
ascendería a un 4,80%.
La información suministrada por la entidad acreedora a la parte prestataria en ese 
último párrafo es congruente y cierta, es simplemente una forma gráfica y sencilla de 
explicar al deducir claramente el significado real de, lo pactado en el primer párrafo de la 
cláusula, al hablar de añadir 3 puntos al interés vigente en cada momento para calcular 
el interés de demora si en el momento de otorgarse la escritura, el interés de salida es 
del  1,8  puntos  porcentuales  durante  12  meses,  ….  si  durante  esos  12  meses,  el 
prestatario incumpliera sus obligaciones de pago, como intereses de demora, la entidad 
acreedora le aplicaría un interés equivalente al 1,80% + 3%, esto es el 4,80%. s
No obstante, se le advierte, de que ello es así a modo informativo de ejemplo y sin  oe.
sipdneeet erl jpr2uéo%icsdi ,or eíe andln  ed e ehll a adm beveomarmr oiaaerbañni atlsiodde airddídaoe    deaieml  l5 lpa%tiap g co…ol á d.ufeus euinslatee,  reéalsl g,1 uy%nao,  sqe ule ejd,e ema dpdeleommsá osmr aád ses…le sr íuaap sudí…eesl  to4s %i de,ic l hstioi p,f uobe ideseen    2020-17069n https://www.
Pero en todo caso, todo ello no sería sino mera información para el deudor a efectos 
meramente  obligacionales  y  sin  transcendencia  alguna  a  efectos  de  los  límites  de 
garantía de la hipoteca constituida.
Garantía  hipotecaria:  En  la  cláusula  séptima,  como  garantía  del  préstamo,  se 
constituye hipoteca en los siguientes términos:
"Además  de  la  responsabilidad  personal  y  solidaria  de  la  parte  prestataria,  en 
garantía de la devolución del principal prestado, del pago de sus intereses ordinarios 
hasta un límite de cinco mil trescientos cuarenta y ocho euros con cincuenta céntimos de 
euro (5.348,50), de la cantidad de nueve mil trescientos cincuenta y nueve euros con 
ochenta y siete céntimos de euro (9.359,87), para responder de los intereses de demora 
o indemnizatorios, que puedan devengarse por capital impagado, como se determina en 
el párrafo primero de la cláusula sexta, de la cantidad de dos mil cinco euros con sesenta 
y nueve céntimos de euro (2.005,69) que se fijan para costas y gastos, los prestatarios, 
constituyen voluntariamente una sola hipoteca sobre la finca que se describe al final de 
esta escritura, a favor de la entidad acreedora que, a su vez, acepta dicha garantía 
hipotecaria.
Se hace constar que, a efectos hipotecarios, el tipo de interés nominal anual máximo 
en concepto de intereses ordinarios será el 8% y el 11,00% en concepto de intereses de 
demora."
Es evidente, que de conformidad con lo dispuesto en el art. 114 de la Ley Hipotecaria 
y de la interpretación que del mismo ha realizado la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado  en  multitud  de  resoluciones,  la  delimitación  de  la  responsabilidad 
hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros, ha de sujetarse a los siguientes límites 
y criterios de determinación y cálculo:
– Tiene un límite máximo de 5 años (art.114 LH).
– Dicho límite de cinco años ha de entenderse de forma autónoma y diferenciada 
para los intereses ordinarios y para los de demora y no de forma conjunta para ambos 
(vid. Resoluciones de 18 de diciembre de 1999, 29 y 30 de noviembre de 2002 y 27 de 
febrero de 2018 entre otras).
– Dentro de ese máximo de cinco años, la ley posibilita la libertad de pacto, la cual 
puede ejercitarse, bien fijando un número de años concreto dentro del máximo de cinco y 
que en conjunción con el tipo de interés previamente establecido determinaría el máximo 
de responsabilidad por interés; o bien, fijando simplemente, una cantidad máxima; pero 
en modo alguno se precisa que en este segundo caso dicha cantidad corresponda 
necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que 
dicha cantidad, en conjunción con el tipo de interés pactado, implica (vid. Resoluciones 
de 19 enero, 23 febrero, 5, 11, 12, 13, 15, 18, 20 y 21 marzo, 1 y 2 abril, 10 mayo, 4 y 27 
junio, 30 septiembre, 23 octubre, 14 noviembre 1996; 12 febrero, 17, 18, 19, 20 y 24 
marzo, 16, 22 y 29 abril, 5 mayo, 27 junio, 2, 4 julio 1997; 20 y 21 enero 1998).
– Que la hipoteca que garantiza un préstamo con interés variable pertenece al grupo 
de las de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura de dichos 
intereses  para  delimitar  el  contenido  del  derecho  real,  (vid.  Resolución  de  26 
diciembre 1996).
– Que teniendo en cuenta que el principio de especialidad o determinación afecta 
sólo al derecho que se inscribe, la hipoteca y no el préstamo, no hay indeterminación en 
la escritura en la que se pacta un interés sujeto a cláusulas de variabilidad, sin fijación de  s
tope,  pero  en  cuya  cláusula  de  constitución  si  se  fija  un  tope  para  los  intereses  oe.
dmdgeeae rrrealaacnm htciozeoa nbrdteeeoar tslhu ;di rpeaeol   pthheaiecpracotehrtiesoo»c sad "cr,eo ia nmq oudo pee "u  eetearndgl eeaes  sos tiemanr tn eceerlánesuts"e.se nu(sdvl,ai idde .oss eR tso eia nseñoosa l,eud ncadi  eoea nlld  esteosef pinndetieir,d   2oqe8 ul d ease le csfpaeijtan iferci jmeala  b d"eraeex l,et  ep6fenr yocs tipó1oino8s     2020-17069n https://www.
noviembre 2000; 27 febrero, 13 marzo, 16 y 29 mayo, 11 y 22 junio 2001).
Pues bien, todos y cada uno de los límites y criterios de determinación y cálculo 
reseñados en relación al art. 114 de la ley hipotecaria, se cumplen escrupulosamente y 
de forma clara y expresa, sin ningún tipo de ambigüedad ni de incongruencia con el resto 
de la escritura, en la referida "cláusula séptima" de la escritura calificada.
Así, la hipoteca constituida ha de garantizar:
– el principal del préstamo (66.856,21 euros).
– el  pago  de  sus  intereses  ordinarios  hasta  el  límite  de  5.348,50  euros,  que 
calculados  "al  tipo  máximo  pactado  a  efectos  hipotecarios"  en  la  propia  "cláusula 
séptima", esto es, al, 8%, se corresponden con el plazo de un año.
– el pago de los intereses de demora indemnizatorios, que puedan devengarse por 
capital impagado, como se determina en el párrafo primero de la cláusula sexta, hasta la 
cantidad  de  9.359,87  euros,  que  calculados  "al  tipo  máximo  pactado  a  efectos 
hipotecarios" en la propia "cláusula séptima", esto es, al 11% (3 puntos sobre el tipo 
máximo fijado en la misma cláusula para los intereses ordinarios), se corresponden con 
el plazo de 464,55 días, esto es, un año, tres meses y algunos días.
Es este y no otro, es el único calculo que cabe hacer para fijar los límites de la 
garantía hipotecaria por intereses de demora, fuera de las elucubraciones y cálculos 
caprichosos y aleatorios aducidos en su nota por el Sr. Registrador calificante.»
V
El registrador de la propiedad, don Miguel Temprado Aguado, informó y elevó el 
expediente a esta Dirección General mediante escrito de 9 de octubre de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de  crédito  inmobiliario;  1255  y  1826  del  Código  Civil;  9,  12,  18  y  114  de  la  Ley 
Hipotecaria; 51 y 220 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 9 y 10 de octubre de 1997, 20 y 21 de enero 
de 1998 y 9 de febrero de 2001, 31 de octubre de 2013, 28 de mayo de 2014, 22 de 
septiembre de 2016, 25 de enero y 21 de marzo de 2017, 16 de febrero de 2018 y 5 de 
diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica 
Preventiva y Fe Pública de 5 y 20 de marzo, 11 de junio y 14 y 28 de julio de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo con garantía hipotecaria, en la que se pacta un interés anual del 1,80 por 
ciento sobre el capital que se adeude, inalterable los doce primeros meses, y se revisará 
cada seis meses; según la cláusula Sexta, el tipo de demora es «un interés nominal 
anual resultante de adicionar 3,00 puntos al tipo de interés ordinario nominal anual 
aplicable en cada momento». Se añade que «A efectos informativos, se hace constar 
que, a la fecha de la presente escritura y sin perjuicio de su variabilidad, el tipo de interés 
nominal de demora, conforme a lo antes indicado, asciende a un 4,80%». Y, según la 
cláusula Séptima, la hipoteca se constituye «en garantía de la devolución del principal 
prestado, del pago de sus intereses ordinarios hasta un límite de cinco mil trescientos 
cuarenta y ocho euros con cincuenta céntimos de euro (5.348,50), de la cantidad de 
nueve mil trescientos cincuenta y nueve euros con ochenta y siete céntimos de euro  s
(9.359,87), para responder de los intereses de demora o indemnizatorios, que puedan  e.
devengarse  por  capital  impagado,  como  se  determina  en  el  párrafo  primero  de  la  w.
cláusula sexta (…). Se hace constar que, a efectos hipotecarios, el tipo de interés  069ww
ncoonmcienpatl oa dneu ainl tmeráexsiemso d ee nd ecmonocreap (t…o )d»e. intereses ordinarios será el 8% y el 11,00% en
El  registrador  suspende  la  inscripción  solicitada  porque,  a  su  juicio,  existe 
incongruencia entre la estipulación sexta relativa a los intereses de demora y la séptima 
respecto de la responsabilidad que por intereses moratorios se garantiza con la hipoteca.
El recurrente alega, en esencia, que la incongruencia que alega el registrador se 
debe a cálculos y criterios matemáticos que no constan en la escritura calificada y en 
ésta se da cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y a la 
doctrina de esta Dirección General.
2.  El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. 
las Resoluciones 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de marzo de 2017 y 20 de 
marzo, 11 de junio y 14 y 28 de julio de 2020) en lo tocante a la configuración de la 
responsabilidad hipotecaria que se fije en garantía de los intereses ordinarios y de 
demora que se puedan devengar, dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 
de la Ley 5/2019, 114, párrafos segundo y tercero, de la Ley Hipotecaria y 220 del 
Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no 
garantizando  los  intereses  devengados  de  un  tipo  determinado,  bien  fijando  una 
cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo 
máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar 
ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro 
tipo  de  interés  sea  inferior  a  los  efectivamente  devengados,  como  nada  impide  la 
garantía parcial de la obligación principal.
En este sentido, puede pactarse que la garantía hipotecaria cubra únicamente parte 
de la obligación, principal o de intereses (artículos 1255 y 1826 del Código Civil).
Por otra parte, es también doctrina de esta Dirección General (cfr. (Resoluciones 
de 23 de febrero y 8 de marzo de 1996, posteriormente confirmada en otras como las 
de 9 y 10 de octubre de 1997, 20 y 21 de enero de 1998 y 9 de febrero de 2001, 31 de 
octubre de 2013 y 22 de septiembre de 2016, entre otras muchas) que, conforme al 
artículo 114 de la Ley Hipotecaria, la determinación de la responsabilidad hipotecaria por 
intereses en perjuicio de terceros tiene un límite máximo de cinco años; en ningún caso, 
podrán reclamarse frente a terceros intereses de más de cinco anualidades, si bien este 
límite  opera  de  forma  autónoma  y  no  conjunta  para  cada  concepto  de  intereses, 
ordinarios y moratorios (cfr., por todas, la Resolución de 16 de febrero de 2018). Pero 
dentro de este máximo la Ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, 
bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, que en conjunción 
con  el  tipo  de  interés  previamente  establecido,  determinará  ese  máximo  de 
responsabilidad  por  interés,  ajustado  a  las  exigencias  del  principio  de  especialidad 
(véase artículo 12 de la Ley Hipotecaria), bien, fijando, simplemente, una cantidad 
máxima –o un porcentaje máximo, como añadió la Resolución de 22 de septiembre 
de 2016- (que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo de interés establecido, 
a un período de cinco años, como establece el artículo 220 del Reglamento Hipotecario); 
sin que en modo alguno se exija que en este segundo caso dicha cantidad corresponda 
necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que 
dicha cantidad, en conjunción con el tipo de interés pactado, implica.
En consecuencia, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses 
se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no 
puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés 
máximo a efectos hipotecarios establecido, si en la escritura se ha fijado -como ocurre en 
el presente caso- un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios, esta circunstancia, 
por un lado, sirve para delimitar el alcance del derecho real constituido y, por otro,  s
permite comprobar si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses  oe.
de demora respeta ese límite establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. w.
califEicna ccioónns iemcpuuegnncaiad,a e.sta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.