BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149481
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20038 Resolución  de  16  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de participaciones 
indivisas de una finca rústica.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  E.  M.  C.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Santiago Aliaga Montilla, por 
la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de participaciones 
indivisas de una finca rústica.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  26  de  mayo  de  2021  por  el  notario  de 
Fuengirola, don Gregorio Isidro Martín Mayoral, con el número 1.598 de protocolo, don 
O. Q. J. vendió a don E. M. C. un 49,50%, y a «VTP-Azahar Resort, S.L.» un 0,50% de la 
finca registral número 43.471 del término municipal de Vélez-Málaga, la cual tiene una 
superficie inscrita de 50.121 metros cuadrados.
Se daba la circunstancia que la entidad compradora de esa cuota de 0,50% era 
titular registral del otro 50% indiviso de la finca.
II
Presentada  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Vélez-Málaga 
número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Se califica negativamente el documento presentado en virtud de las siguientes 
causas de tipo suspensivo o denegatorio, cuya motivación jurídica se ordena a través de 
lo siguiente:
Hechos:
Primero: Bajo el asiento 953 del diario 185, de fecha veintiséis de mayo del año dos 
mil veintiuno, Siendo las catorce horas y ocho minutos, se recibe una escritura por vía 
telemática y enviada por 6 RC Fuengirola S.L., otorgada en Fuengirola el día veintiséis 
de mayo del año dos mil veintiuno, número de protocolo 1598/2021 del notario don 
Gregorio Isidro Martín Mayoral, por la que don O. Q. J. vende a don E. M. C. un 49,50%, 
y a VTP-Azahar Resort S.L. un 0,50%, de la finca número 43471 del término municipal 
de Vélez-Málaga Sec.03.
Segundo: El día quince de julio del año dos mil veintiuno, se inicia el cómputo del 
plazo de calificación y despacho conforme al artículo 18 y 255 de la Ley Hipotecaria.
Tercero: Calificado el documento reseñado por el Registrador que suscribe, una vez  e.
acreditado la presentación/pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos  w.b
Jurídicos  Documentados,  y  la  declaración  de  transmisión  inmobiliaria  a  efectos  de  038ww
luiqrbuaidnaac,i ódne  dceoln ifmorpmuiedsatdo  csoonb reel  ealr tiínccurloe m2e5n4t od ed el av aLleoyr  Hdeip olotesc aterriare, nsoes  hdaen  naaptureracilaedzao 
algunos defectos que impiden la inscripción del mismo, en base a los siguientes.
Fundamentos de Derecho:
Al amparo del párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores 
calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Primero: Con fecha 1 de julio de 2021, se procedió a remitir por correo electrónico a 
la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Sostenible de la Junta de Andalucía, 
Delegación en Málaga, comunicación del otorgamiento de documento calificado, en 
cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 80 del R.D. 1093/97, de 4 de julio, cuyo 
tener literal fue el siguiente:
“Notificación registral
(Artículo 80 del R.D. 1093/97, de 4 de julio) (…)
Contenido que se notifica:
El artículo 80 del R.D. 1093/97, de 4 de julio establece que: ‘Fincas de dimensión 
inferior  a  la  parcela  mínima  de  cultivo.  Cuando  se  trate  de  actos  de  división  o 
segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la 
Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria 
competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha 
Administración  adoptase  el  acuerdo  pertinente  sobre  nulidad  del  acto  o  sobre 
apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de 
la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la 
resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que 
la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador 
practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase 
la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha 
resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que 
se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de 
fraccionamiento.’
Conforme a lo dispuesto en el citado artículo 80 del R.D. 1093/97, de 4 de julio, y a 
los efectos previstos en el mismo, por la presente certifico y notifico que mediante 
escritura de compraventa otorgada en Fuengirola el día veintiséis de Mayo del año dos 
mil veintiuno, número de protocolo 1598/2021 del notario don Gregorio Isidro Martín 
Mayoral, por la que don O. Q. J. vende a don E. M. C. un 49,50%, y a VTP-Azahar 
Resort S.L. un 0,50%, de la finca número 43471 del término municipal de Vélez-Málaga 
Sec.03, cuya descripción registral es la siguiente:
Rústica. Parcela de terreno de pastos situada en el paraje (…) del término municipal 
de Vélez Málaga. Es la parcela quinientos catorce del polígono treinta y dos. Tiene una 
superficie de cinco hectáreas, un área, veintiún centiáreas. Linda: al Norte, parcela 515 
de M. T. C. P. y parcela 516 de M. T. M. M.; al Este, parcela 511 de Sat número 6542 
(…); al Sur, parcela 513 de R. M. M. C. y al Oeste, río o parcela 9043.
Referencia Catastral número: 29094A032005140000OR.
Representación Gráfica: Es la que consta en la certificación catastral telemática, 
descriptiva y gráfica, expedida el día veintiocho de Noviembre de dos mil diecisiete por le 
Dirección General del Catastro, Ministerio de Hacienda y Función Pública, y en el Plano  e.e
de  superposición  de  linde  sobre  parcelario  catastral  realizado  por  doña  S.  H.  A.,  b
ingeniero  técnico  agrícola  perteneciente  al  Colegio  Oficial  de  Ingenieros  Técnicos  038ww
AgríScoel ahsa  dines Mcráitola glaa r.–epresentación gráfica georreferenciada de esta finca.
con Ecsattaadsotr od.e coordinación gráfica con catastro: Esta finca está coordinada gráficamente
Considerándose  acto  revelador  de  una  posible  parcelación  urbanística,  ya  que 
compran cuotas en pro indiviso de la finca antes expresada, de conformidad con el 
artículo 66 de la L.O.U.A., por lo que solicito se adopte el acuerdo que sea pertinente con 
la advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo 
establecido en dicho precepto y en todo caso sin perjuicio de lo establecido en el 
artículo 80 del citado Real Decreto en lo relativo a la unidad mínima de cultivo.–Se remite 
copia de la referida escritura de compraventa.”
Tercero: Con fecha 15 de julio de 2021, se recibió por correo certificado, escrito de 
fecha 5 de Julio de 2021 con firma electrónica suscrito por el Delegado Territorial en 
Málaga, de la Delegación Territorial de Agricultura, Ganadería y Pesca, con su referencia 
Expediente 21-0028-UMC, presentado por nota al margen dicho siento, con el número 
de entrada 5.204/2021 en este Registro, cuyo tenor literal es el siguiente:
“En contestación a su comunicación, de fecha 2 de Julio de 2021, en cumplimiento 
del  artículo  80  del  Real  Decreto  1093/97,  de  4  de  julio,  en  el  que  solicita  el 
pronunciamiento de esta Administración Agraria sobre la división que se pretende llevar 
a cabo sobre las Finca 43471 del Término Municipal de Vélez-Málaga, coincidente con la 
parcela de referencia catastral 29094A032005140000OR descrita en la Escritura de 
Compraventa con número de protocolo mil quinientos noventa y ocho del notario de 
Fuengirola, don Gregorio I. Martín Mayoral, de fecha 26 de Mayo de 2021, se le indica 
que: la división planteada es nula por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de 
la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y la 
Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de 
fecha 4 de noviembre de 1996 por la que se determinan las unidades mínimas de cultivo 
en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza y que para el Término 
Municipal de Vélez-Málaga, en fincas de secano se establecen en 3 Hectáreas.
Cuarto.  En  base  a  dicha  resolución  de  la  delegación  Territorial  de  Agricultura, 
Ganadería y Pesca, no es posible la inscripción de la compraventa de las participaciones 
indivisas formalizada mediante el documento ahora calificado, de conformidad con el 
indicado artículo 80 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, que dispone:
“Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad 
mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos 
presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el 
apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente 
sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo 
dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador 
certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro 
meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de 
alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de 
que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador 
denegará  la  inscripción.  Si  dicha  resolución  fuese  objeto  de  recurso  contencioso-
administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva 
de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento”.
Dicho criterio de calificación, fue ratificado por la Resolución de la DGRN de fecha 27 
de septiembre de 2.019 entre otras.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, acuerdo e.e
Primero.  Denegar la inscripción del precedente documento. 038ww
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contados desde la última de dichas notificaciones.
Tercero.  Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Santiago Aliaga 
Montilla registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 2 [sic] a día veintinueve de 
Julio del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. M. C. interpuso recurso el día 25 de 
agosto de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Hechos y fundamentos
Primero.  (…)
Cuarto.  Siendo notificada a esta parte con fecha de 29 de julio de 2021 la negativa 
de la calificación, entendemos que, dada la falta motivacional de la misma habida cuenta 
de la inexistencia de división, parcelación o segregación, no se ajusta a derecho, siendo 
lesiva  para  nuestros  intereses,  viéndonos  obligados  a  acudir  al  presente  recurso 
gubernativo, por virtud de los artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, frente la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Quinto.  Ante la consideración tenida en cuenta por parte del Registrador, cabría 
plantear en primer lugar, si el mero negocio jurídico de la compraventa y con ello la 
transmisión de la titularidad de una participación indivisa, origina, per se, el primer indicio 
de acto revelador de parcelación urbanística; en segundo lugar, y como concatenación 
del anterior, si se habría de requerir un segundo o sucesivos elementos de juicio, tanto 
de iure como de facto, dentro del negocio jurídico, así como, de manera externa, a los 
elementos  circundantes  que  pudieran  dar  lugar  a  la  correcta  creencia  de  la 
intencionalidad prevista y sancionable dentro de la calificación del acto –entre ellos, 
pactos intrínsecos, costumbre del lugar, actuaciones de colindantes, elementos físicos de 
división dentro de la parcela, etc.–.
Ello nos lleva a la duda sobre la valoración o prospección realizada en este caso 
concreto para la calificación, ya que para mantener la creencia de que el mero negocio 
jurídico supone acto revelador, y por tanto llevar aparejado la sanción aquí impuesta de 
no inscripción.
En este caso que nos ocupa, el elemento tenido en cuenta en el negocio jurídico no 
es más que la compraventa de cuotas en pro indiviso de la finca. Elemento que por sí 
solo sigue sin poder ser sostenido jurídicamente en tanto que no conoce esta parte 
existencia de norma actual vigente que, por la realización únicamente de dicho negocio 
jurídico sin ninguna otra circunstancia anexa valorable, pueda llevar aparejada la no 
inscripción.
Ahora bien, si atendemos al negocio jurídico aquí expuesto, se hace necesario, por 
tanto,  confrontar  las  circunstancias  del  mismo  ya  que,  por  un  lado,  entiende  el 
Registrador la existencia de parcelación, y por otro, no concurren elementos suficientes 
para tal consideración.
Nos encontramos ante una compraventa en la cual se adquiere por esta parte una 
cuota indivisa de la finca en régimen de copropiedad, cuotas ya inscritas en el Registro 
de la Propiedad, acto que habría de considerarse neutro desde un punto de vista 
urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de  contratación  (ex. 
Resolución DGRN 6 de septiembre de 2017).
No existen elementos suficientes como para encuadrar el negocio jurídico que se  es
pretende inscribir como un acto revelador de parcelación, en tanto que el único sustento  bo
a la calificación negativa es el negocio jurídico en sí, no existiendo otros elementos de  038ww
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uso individualizado, y sin que se aprecie o pueda extraer, incluso de la realidad física de
la finca, la intención o posibilidad de parcelación, no existiendo elementos delimitantes 
físicos del que deducir un uso individualizado (…)
A mayor abundamiento, se hace preciso recordar la Resolución de la DGRN de 10 
de octubre de 2005 en cuanto a la venta de participación indivisa de una finca en la que 
no  concurría  ninguna  otra  circunstancia  reveladora  de  una  posible  parcelación 
urbanística  donde  se  afirmó  que  “sin  perjuicio  de  que  la  autoridad  administrativa, 
utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda 
estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de 
una finca no puede traer como consecuencia por sí sola la afirmación de que exista tal 
parcelación  ilegal,  ya  que  para  ello  es  necesario,  bien  que  junto  con  la  venta  de 
participación  indivisa  se  atribuyera  el  uso  exclusivo  de  un  espacio  determinado 
susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), 
bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, 
pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación”.
Al  hilo  de  lo  expuesto  anteriormente,  sobre  la  inexistencia  de  elementos  que 
conduzcan al entendimiento de una supuesta división o delimitación, se puede entender, 
que se da la circunstancia que, incluso desde una perspectiva formal, no se produce una 
parcelación, sino todo lo contrario, estaríamos ante una concentración de la propiedad. 
De la existencia de dos propietarios al 50%, a través del negocio jurídico objeto del 
presente, se pasa a dos propietarios, uno con el 51% y otro con el 49%.
Cabe traer a colación la Resolución de 7 de mayo de 2012 de la DGRN, al respecto 
de una transmisión de participaciones indivisas donde expresa “(...) el negocio jurídico 
sobre el que recae la calificación recurrida no genera una división ideal de dominio que 
deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a licencia previa. 
Por el contrario, (...) dicho negocio jurídico supone la mera transmisión de la titularidad 
de una participación indivisa ya creada con anterioridad. No se da, por tanto, el supuesto 
de hecho previsto en el artículo 66.2 LOUA, el cual se ha de entender referido no a 
cualquier  transmisión  de  participaciones  indivisas,  sino  únicamente  a  aquellas 
transmisiones en las que se produce una división ideal del dominio mediante la creación 
de  nuevas  participaciones  indivisas,  y  ello  aun  cuando  no  se  establezca  de  forma 
expresa  que  la  titularidad  de  las  mismas  atribuye  al  uso  exclusivo  de  espacio 
determinado. Debe así entenderse limitada la presunción resultante del artículo 66.2 de 
la LOUA a aquellos actos dispositivos por los que se crean nuevos objetos de derecho, 
físicos, –porciones de terreno–, o ideales, –cuotas proindiviso del dominio, acciones, 
participaciones u otros derechos societarios–.”
No se da por tanto el supuesto de hecho previsto en el art. 66 LOUA, en cuanto a 
parcelación urbanística, ya que únicamente se transmite la titularidad de un objeto 
existente con anterioridad.
Sexto.  Es exigencia del legislador la motivación de las actuaciones administrativas 
cuando esté directamente relacionada con los principios de un Estado de derecho y con 
el carácter vinculante de las administraciones públicas con la ley. Por ello, todas las 
decisiones administrativas han de estar sujeta a la exigencia de motivación. Así pues, 
todas las decisiones administrativas están sujetas a la exigencia de motivación (art. 88.3 
de la LPAC).
En este caso que nos ocupa nos encontramos, y resulta palmario con una simple 
lectura,  con  una  motivación  insuficiente  y  parca,  ya  que  apunta  únicamente  a  un 
elemento, por un lado, inexistente, la supuesta parcelación de la finca a través del 
negocio jurídico de la compraventa; por otro lado, insuficiente, la simple remisión a un  s
precepto legal (art. 66 LOUA). oe.
Ello lo hace sin ahondar en las circunstancias que se pueda extraer del título a  w.
inscribir. De igual manera, y dado que se opta por acogerse a un precepto legal sin  038ww
rdeeajaliznadro  pdroes pveaclocriaórn  oatlrgousn ae leaml erenstopse cdtoe,  njuoic isoe  ya, tipeonrd ee nad ela,  nreoa lpiduaddie jnudríod icjuas tnifii cfaísr icdae, 
manera exhaustiva o al menos aclarativa la denegación de inscripción.
En este sentido la Resolución de 4 de marzo de 2013 de la DGRN, en relación al 
precepto indicado (art.66 LOUA), expone: “(...) estamos ante un concepto jurídico amplio 
en  cuya  tipificación  confluyen  elementos  meramente  técnico-jurídicos,  pero  también 
elementos finalistas que son determinantes pues sin su concurrencia no puede afirmarse 
que el tipo esté completo (…) En definitiva no basta con que las partes lleven a cabo uno 
de los negocios de los considerados como reveladores de una parcelación urbanística; 
es preciso que resulte que la existencia de diversos titulares venga acompañada de la 
posibilidad de un uso individualizado de parte de la finca bien porque las partes del 
negocio así lo hayan establecidos (vide Resoluciones de 26 de junio de 1999 y 12 de 
febrero  de  2001)  bien  porque  resulten  otros  elementos  de  juicio  que  permitan  al 
Registrador llegar a esa conclusión”
Entendemos  que,  no  sustentándose  en  otros  elementos  de  juicio  más  que  el 
expuesto, o en su defecto, no señalando en la calificación elementos de juicio suficientes 
que concluyan en la negativa a la inscripción registral, termina no justificando la decisión 
emitida, quedando esta desamparada y al arbitrio de tal disposición,
En el mismo sentido, la Resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2019, que el 
Registrador de manera disimulada incluye, contempla un supuesto de hecho similar al 
aquí acontecido; ahora bien, si atendemos a la argumentación ofrecida en la misma: 
“(…) la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso 
(mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya 
inscrita en el Registro, amprada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, 
como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que 
vaya acompañada de indicios cualificado [sic] como puede ser la nueva asignación de 
uso de parte determinada de la finca o la conversión de una comunidad hereditaria en 
ordinaria  mediante  sucesivas  transmisiones,  siempre  atendiendo  al  resto  de 
circunstancias  concurrentes  (relativas  a  la  descripción,  dimensiones,  localización, 
número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal 
valoración) y con la legislación sustantiva aplicable.”
El supuesto de hecho que da pie a la Resolución expuesta es la compraventa de 
participaciones indivisas de finca rústica a favor de dos personas físicas y una sociedad 
mercantil en la cual, entre los elementos indiciarios se encuentra la existencia de varias 
construcciones, dos de ellas de carácter agrario y otras dos destinadas a viviendas, 
elementos fácticos que sí inducen a pensar la posible parcelación.
No siendo ese aspecto coincidente con el supuesto de hecho que aquí nos ocupa en 
tanto que no existen, como se ha expuesto anteriormente, elementos físicos que puedan 
inducir a la posible parcelación, no queda suficientemente motivada la decisión de no 
inscripción.
Aspecto tan importante el de la valoración de las circunstancias concurrentes que, de 
haberse  tenido  en  cuenta,  a  nivel  decisorio,  conllevaría  una  justificación  más  que 
suficiente dando por satisfecha la motivación».
IV
Mediante escrito, de fecha 11 de septiembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
se ratificó en su calificación, emitió informe, haciendo constar que el escrito del recurso 
interpuesto fue notificado al notario autorizante del título calificado sin que se haya 
recibido ningún tipo de alegación por su parte, y remitió el expediente a este Centro 
Directivo. s
Fundamentos de Derecho 038www.
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y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del 
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística  de  la  Comunidad  Autónoma  de  Andalucía;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de 
mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 
de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre 
y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 
13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de 
octubre de 2020 y 14 de abril y 15 de septiembre de 2021.
1.  La  presente  Resolución  tiene  por  objeto  la  negativa  del  registrador  de  la 
Propiedad a inscribir la venta de un 50% del que es titular el transmitente; un 0,50% a 
favor del otro cotitular y un 49,50% a favor de un tercero. Su negativa a la práctica de la 
inscripción radica en la presunción de existencia de parcelación prohibida.
Son circunstancias que deben ser tenidas en cuenta en la resolución del presente 
expediente, las siguientes:
– El titular registral del 50% indiviso de una finca rústica de 50.121 metros cuadrados 
vende una cuota del 0,50% a una sociedad limitada que ya es titular del otro 50% 
indiviso de la finca, y un 49,50% indiviso a una determinada persona.
– En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación 
formal y expresa de uso individualizado de una parte de dichos inmuebles a cada uno de 
los compradores.
– El  registrador  considera  que  estamos  ante  un  acto  revelador  de  posible 
parcelación  y  aplica  el  artículo  80  del  Real  Decreto  1093/1997  comunicando  a  la 
Delegación Territorial en Málaga, de la Delegación Territorial de Agricultura, Ganadería y 
Pesca, recibiendo resolución administrativa que declara que «la división planteada es 
nula por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 19/1995».
El  registrador  resuelve  que  «en  base  a  dicha  resolución  (…)  no  es  posible  la 
inscripción de la compraventa de las participaciones indivisas formalizada mediante el 
documento ahora calificado».
El comprador del 49,50% indiviso recurre, alegando, en esencia:
– Que él adquiere una cuota indivisa de la finca en régimen de copropiedad, cuotas 
ya inscritas en el Registro de la Propiedad, acto que habría de considerarse neutro 
desde un punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de 
contratación.
– Que no existen elementos suficientes para encuadrar el negocio jurídico que se 
pretende inscribir como un acto revelador de parcelación, en tanto que el único sustento 
a la calificación negativa es el negocio jurídico en sí, no existiendo otros elementos de 
juicio que puedan inducir a la creencia de una posible parcelación futura.
– Que «de la existencia de dos propietarios al 50%, a través del negocio jurídico 
objeto del presente, se pasa a dos propietarios, uno con el 51% y otro con el 49%» [sic].
2.  Como señaló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del  e.e
Notariado de 15 de septiembre de 2021, «la simple transmisión de una cuota indivisa de  b
propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo  038ww
ancetuutarol  od efustduer oe sl opburnet op adrete  vdisettae rmuribnaandías tidceo  lya  fainmcpaa, racodnos tpitouri ríuan,  epnr inpcriipnicoip igoe, nuenra al cdtoe 
leibxeisrtteandc iad ed ec uonnatr aptaarccióenla; cisóonl ofí ssici a hceacbhroías  enpjousicteiariro nreesg aptiuvadmiereannte  plao nuetirl izdaeci órne laiebvues ivlaa 
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de 
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la 
que  no  concurría  ninguna  otra  circunstancia  reveladora  de  una  posible  parcelación 
urbanística, ya afirmó que “sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando 
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la 
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no 
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación 
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa 
se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca 
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro 
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión 
de la existencia de la repetida parcelación”.
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero 
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la 
existencia  de  una  parcelación  urbanística  a  efectos  registrales)  en  un  supuesto 
consistente  en  la  venta  de  una  finca  por  mitad  y  pro  indiviso  a  dos  compradores 
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia 
adicional  de  indicio  alguno  del  que  pueda  extraerse  la  sospecha  de  una  posible 
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o 
segregación de una finca, a los supuestos de “enajenación, sin división ni segregación, 
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o 
sociedades en las que la cualidad de  socio  incorpore dicho derecho de utilización 
exclusiva”.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr. 
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo 
de  2012  y  2  de  enero  y  15  de  abril  de  2013–  acorde  con  los  pronunciamientos 
jurisprudenciales,  ha  ido  desarrollando  una  doctrina,  asumiendo  tal  concepto  de 
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para 
soslayar  su  prohibición  y  precisamente  para  protegerse  de  ellas,  trascendiendo  la 
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para 
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos 
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una 
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, 
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se 
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También  ha  señalado  que  la  ausencia  de  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la  s
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia  oe.
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos  w.
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o  038ww
incluEsno  etáscteit as.entido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo
Cmoanrzteon cdieo s2o0-A11d,m lain ipstarracteivloa cidóenl  iTlergibaul ncaol nSstuitpueyreio ru nd ep roJcuesstioci ae nd ee l Aqnudea lsuec íasu cdeed e1n7  ldoes   BOE-A-cable e
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que 
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y 
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que 
posibilita la formación de un núcleo de población».
3.  En particular, en el marco de la legislación urbanística andaluza el artículo 66 de 
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece lo 
siguiente:
«1.  Se considera parcelación urbanística:
a)  En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda 
división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b)  En  terrenos  que  tengan  el  régimen  del  suelo  no  urbanizable,  la  división 
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con 
independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, 
pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
2.  Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos 
en  los  que,  mediante  la  interposición  de  sociedades,  divisiones  horizontales  o 
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una 
acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que 
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a 
los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar 
pactos  sobre  el  uso  pueda  excluir  tal  aplicación.  En  tales  casos  será  también  de 
aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de 
suelo de la que se trate.
3.  Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las 
condiciones  que  establece  la  ordenación  urbanística  de  los  instrumentos  de 
planeamiento.
4.  Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo 
que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni 
inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la 
aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura 
correspondiente.
5.  Las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la 
condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su 
otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de 
parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad 
de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de 
presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6.  En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna 
licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que 
envíe  por  conducto  reglamentario  copia  autorizada  de  la  misma  al  Ayuntamiento 
correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se 
refiere el apartado anterior».
El artículo 68 de la ley, por su parte, añade:
«Régimen de las parcelaciones urbanísticas. e.e
1.  No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable  038ww
pesmeasiet raatnrb atlrlateae cs.ii n dScnaeoo  rp pesooxercr  aeehclp aitiónyúnasa t ndrpu edrm oetdee urnlarcte oirnd eodogse l al aap  lal aepnnnrteeotrarcaimeodsrai eo lan edstnoe   s iveudigrgóbronearegn oaidz cesai eoclginaóúe nnso   erlqdanue  cenel ala scáseimeóa nnbd  ietpion o sdrduimseep elouen nnodisdreaiaz bqadludeeeass     OE-A-2021-20able en https://
de ejecución.
2.  En  terrenos  con  régimen  del  suelo  no  urbanizable  quedan  prohibidas  las 
parcelaciones urbanísticas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que 
las autoricen, de acuerdo con el artículo 169.5 de esta ley. En caso de inexistencia de 
tales  actos  administrativos,  las  parcelaciones  urbanísticas,  al  estar  expresamente 
prohibidas, tendrán las consecuencias previstas en el ordenamiento jurídico aplicable».
4.  Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos 
resueltos recientemente por este Centro Directivo para supuestos similares y que en 
conjunto sientan una doctrina ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria, 
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa 
en  la  transmisión  de  una  cuota  indivisa  de  finca  no  urbanizable  que  no  consta 
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la 
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la 
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo 
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una 
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en 
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una 
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de 
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la 
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del 
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal».
En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de 
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no 
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin 
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por 
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real 
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el 
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el 
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de 10 de septiembre de 2015, 
referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, manifestó que «ciertamente la 
situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa hubiera sido inscrita con anterioridad 
y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este caso el principio de legitimación 
registral establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria se extendería a todos los 
efectos legales la presunción legal de que el derecho inscrito existe y pertenece a su 
titular en la forma establecida en el asiento respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo 
y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que concurran otros elementos adicionales que 
revelen  la  posible  existencia  de  parcelación  ilegal».  Hace  referencia,  además,  al 
Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por otra parte, se pretende, en todo caso, 
una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de 
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la 
seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro 
(…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza que «el registrador, en el ejercicio de su  s
función pública, comunique al Ayuntamiento la inscripción practicada, en el marco de su  oe.
actuación colaboradora en materia de disciplina urbanística en orden a la necesaria  w.
colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015,  038ww
de 1P doer  otacntutob,r e«–e»n. el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por
mcuitoatda  iyn dpivroisian dyivai sinos c(mritead eiann etel  Ruengai sctroom, parmavpeanratad as ipmour lttaánnteoa  pyo r nlao  lseugciteimsiavcai)ó, no r edgeis turnaal,   BOE-A-cable e
no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, 
a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva 
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad 
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de 
circunstancias  concurrentes  (relativas  a  la  descripción,  dimensiones,  localización  o 
número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal 
valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable» (vid. Resoluciones 
de 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019).
5.  En el presente caso, sin embargo, se plantea la cuestión de cuál debe ser la 
actuación del registrador cuando después de activar el procedimiento del artículo 80 del 
Real Decreto 1093/1997, la Comunidad Autónoma remite resolución declarando nula la 
división.
Dicho precepto prevé que «cuando se trate de actos de división o segregación de 
fincas  inferiores  a  la  unidad  mínima  de  cultivo,  los  Registradores  de  la  Propiedad 
remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, 
en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración 
adoptase  el  acuerdo  pertinente  sobre  nulidad  del  acto  o  sobre  apreciación  de  las 
excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 
de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el 
caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria 
apreciase  la  existencia  de  alguna  excepción,  el  Registrador  practicará  los  asientos 
solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división 
o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto 
de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar 
la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento».
El artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones 
Agrarias, determina:
«Indivisión
1.  La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé 
lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
2.  Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los 
actos o negocios jurídicos sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la 
división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
3.  La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el 
apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las 
reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley 
y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de 
convenio entre los herederos».
El artículo 25 de la misma ley establece determinadas excepciones.
En cuanto al régimen de inscripción de las fincas rústicas, el artículo 26 de la 
Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, determina:
«Inscripción de fincas rústicas
1.  En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará 
si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible 
de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de  e.e
acuerdo con lo establecido en el presente Título. b
2.  La inexactitud de aquellos datos no puede favorecer a la parte que ocasionó la  038ww
feanls eeld aardtí cnui leon 3e4r vdaer  llao sL edye rHeciphootse ceasrtiaab»l.ecidos en este Título, sin perjuicio de lo dispuesto
AdmCinoimstora cyiaó ns aeg draijroia e anp rleac Riaer slao lpuocisóibnl ed ec o1n3c udrree nfceibar edreo  ladse  e2x0c1e9p,c i«ocnoersr ersepgounladdea sa  elna 
el actual artículo 25 de la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado
pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso 
de  recurso  contencioso-administrativo,  la  anotación  preventiva  en  el  Registro  de  la 
Propiedad.  Dicho  control  por  parte  de  la  Administración  agraria  autonómica  debe 
entenderse  sin  perjuicio  del  control  de  legalidad  urbanística  por  parte  de  la 
Administración municipal y autonómica, tanto en el cumplimiento de los requisitos de 
parcela mínima determinada en planeamiento, como en el impedimento de parcelaciones 
urbanísticas en suelo rústico al margen de la ordenación, lo que se manifestará en 
alguna de las formas de intervención administrativa previa antes expuestas. En el suelo 
rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la vulneración de la unidad mínima de 
cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de 
actos posteriores, deben considerarse cumulativas –cfr. las Sentencias de la Sala de lo 
Contencioso del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012–».
Por ello, en este caso debe confirmarse la calificación a la vista de la resolución de la 
Administración competente, pues dados los términos del pronunciamiento no puede 
procederse  a  la  inscripción,  sin  perjuicio  de  que  por  el  interesado  se  ejerciten  los 
recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso 
judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.
Y sin que por otra parte el recurso contra la calificación sea el adecuado para 
contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa (cfr. Resolución de 9 
de mayo de 2018).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.