BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20390
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2593 Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6 a practicar la cancelación de 
las hipotecas que gravan unas determinadas fincas, ordenada por sentencia 
de la Audiencia Provincial de A Coruña.
En el recurso interpuesto por doña E. M. L. M., abogada, en nombre y representación 
de don J. M. B. R., contra la negativa del registrador de la Propiedad de A Coruña 
número 6, don Luis López Iglesias, a practicar la cancelación de las hipotecas que 
gravan unas determinadas fincas, ordenada por sentencia de la Audiencia Provincial de 
A Coruña en procedimiento de ejercicio de acción reivindicatoria del dominio de dichas 
fincas y de nulidad de las hipotecas constituidas por el demandado principal, por razón 
de no figurar las hipotecas inscritas a favor de la entidad acreedora demandada.
Hechos
I
Por sentencia, dictada el día 27 de enero de 2015 por don Luis Pérez Merino, 
magistrado-juez  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  4  de  A  Coruña,  en  el 
procedimiento ordinario de acción reivindicatoria número 792/2012, seguido a instancia 
de don J. M. B. R. contra «Residencial Zalaeta, S.L.» y «NCG Banco, S.A.» (luego por 
sucesión procesal «Abanca, S.A.»), se declaró a la parte demandante propietaria de 
cuatro fincas y sus correspondientes anejos, pertenecientes al Registro de la Propiedad 
de A Coruña número 6, se ordenó la entrega de la posesión de las mismas por parte de 
la  sociedad  demandada,  se  declaró  la  nulidad  de  pleno  derecho  de  las  hipotecas 
constituidas por ésta sobre las indicadas fincas y, finalmente, se declaró la nulidad de la 
correspondiente inscripción de hipoteca y se ordenó la cancelación de esos asientos. 
Presentado recurso de apelación, mediante sentencia dictada el día 27 de noviembre 
de 2015 por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña, se desestimó 
dicha apelación, confirmado la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.
Las fincas objeto de la declaración de propiedad en favor de la parte demandante 
aparecían inicialmente inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de «Residencial 
Zalaeta, S.L.», por contrato de permuta de solar a cambio de finca futura, y las hipotecas 
se inscribieron originariamente a nombre de «Caja de Ahorros de Galicia (luego «NCG 
Banco, S.A.» y «Abanca S.A.»), y a favor de la «Sociedad de Gestión de Activos 
Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» en el momento de presentar los 
documentos que se dirán.
II
Presentados el día 8 de octubre de 2021 testimonios de las referidas sentencias, 
junto con otra documentación, en el Registro de la Propiedad de A Coruña número 6,  e.
fueron objeto de la siguiente nota de calificación: w.b
Letr«aEdol  Tdees tliam Aondimo,i neisxtpraecdiiódno  deel  Juunsot icdiea  dmea rlazo S deec cdióons  Nmúiml veeroin tCiuunaotr op odre  dloan A Eud. ieGn. cIia., 
dPorosv minicl iqaul idnec eA  dCeo lrau ñSae,c dceió lna  NSúemnteernoc icau naútrmo edreo  l3a7 A7u/2d0ie1n5c diae  Pvreoivnitnisciieatle d dee A n oCvoierumñbar,e y d eel 
Testimonio, expedido el trece de mayo de dos mil diecinueve por doña M. S. A. P.,
Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número 
Cuatro de A Coruña, de Sentencia dictada el veintisiete de enero de dos mil quince por 
don Luis Pérez Merino, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 
Cuatro de A Coruña, dentro del Procedimiento Ordinario 0000792/2012-MR seguido ante 
dicho  Juzgado,  Diligencia  de  Ordenación  firmada  por  don  E.  G.  I.,  Letrado  de  la 
Administración de Justicia de la Sección Número Cuatro de la Audiencia Provincial de A 
Coruña, que recoge la firmeza de la referida sentencia de la Audiencia Provincial, y el 
Testimonio expedido el veintiséis de mayo de dos mil veintiuno por doña M. S. A. P., 
Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número 
Cuatro de A Coruña, sobre determinados particulares del procedimiento y donde consta 
que la demanda se presentó el cuatro de septiembre de dos mil doce, tuvieron entrada 
en este Registro siendo presentados a las quince horas y diecisiete minutos del ocho de 
octubre de dos mil veintiuno, causando el Asiento cuarenta y ocho del Libro Diario 
veintiocho. Así, dentro del plazo legal y en función del control de la legalidad que me 
atribuye la legislación hipotecaria de conformidad con los artículos 17 y 18 de la Ley 
Hipotecaria  y  sus  concordantes,  he  resuelto  el  veintinueve  de  octubre  de  dos  mil 
veintiuno  calificar  negativamente  la  cancelación  de  las  hipotecas  ordenada  por  las 
sentencias  presentadas,  única  operación  solicitada,  por  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
1. El titular de las hipotecas que se ordenan cancelar no ha sido parte en el 
procedimiento judicial.
La hipoteca que grava las fincas que son objeto del procedimiento, consta inscrita a 
nombre de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración 
Bancaria S.A., inscripción que se practicó el veinticinco de octubre de dos mil trece en 
virtud de escritura pública otorgada el veintiuno de diciembre de dos mil doce ante el 
Notario de Madrid, don Ignacio Solís Villa, protocolo 756, y de Acta complementaria 
autorizada el ocho de octubre de dos mil trece por el Notario de A Coruña don Víctor 
José Peón Rama, protocolo 1961, y no a nombre de la entidad NCG Banco S.A. que 
como parte demandada y apelante consta en el procedimiento.
Es,  por  tanto,  necesario  que  para  cancelar  las  hipotecas  inscritas  a  favor  de 
Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A., ésta 
debería haber sido demandada por exigencia del principio hipotecario de tracto sucesivo 
regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria que dispone que «Para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, o extingan el dominio y demás 
derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente o anotado el derecho de 
la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos», lo cual no 
es sino consecuencia del principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado 
por el artículo 24 de la Constitución Española.
Tampoco afecta a esta calificación el hecho de que conste que la demanda tuvo 
entrada en el Juzgado Decano el cuatro de septiembre de dos mil doce, por tanto antes 
de la cesión por parte de NCG Banco S.A., que está demandada en el procedimiento, a 
la titular actual, puesto que como indica el artículo 17 de la Ley Hipotecaria «Inscrito o 
anotado  preventivamente  en  el  Registro  cualquier  título  traslativo  o  declarativo  del 
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no 
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea 
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o 
derecho real (…)». e.e
Esta calificación no afecta en ningún caso al fondo de esta resolución judicial,  w.b
circunstancia vedada en todo caso a la calificación registral conforme al artículo 100 del  93ww
jRuedgicliaamleesn ctoo nHfoiprmotee caa reios,t es ianrotí cau luon, oc odmeo  losso ne lleoms eonbtsotsá ccualolisfi cqaubele ss udrjea nl odse ld Roceugmisetrnot,o ys 
éusntoe ,d lea  eclolorsre.cta y efectiva participación del titular registral en el procedimiento judicial es
Por todo lo expuesto, procede suspender la cancelación de las hipotecas ordenadas 
en la sentencia en tanto no se subsane el defecto indicado.
El asiento de presentación motivado por el presente documento queda prorrogado 
durante sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada de la 
presente calificación.
La presente calificación negativa es susceptible de (…)
Y para que conste, así lo firmo en A Coruña a veintinueve de octubre de dos mil 
veintiuno  (firma  ilegible).–Luis  López  Iglesias,  registrador  titular  del  Registro  de  la 
Propiedad de A Coruña Número Seis».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña E. M. L. M., abogada, en nombre y 
representación de don J. M. B. R., interpuso recurso el día 3 de noviembre de 2021 
mediante escrito y con base en los siguientes razonamientos:
«I. (…)
III. No puede esta representación mostrar conformidad con los motivos esgrimidos 
por el Señor Registrador para suspender la cancelación de las hipotecas ordenadas en 
las  sucesivas  sentencias,  dicho  sea,  con  los  debidos  respetos  y  a  los  efectos  del 
presente recurso, siendo de especial interés en el presente caso el iter temporal de los 
hechos.
Y es que tal como se ha justificado a través de la documentación aportada por esta 
representación don J. M. B. R. formuló demanda ante los Juzgados de A Coruña el 
cuatro de septiembre de dos mil doce en la que interesaba entre otras peticiones que se 
acordase la nulidad de pleno derecho de las hipotecas constituidas por Residencial 
Zalaeta, S.L. a favor de la Caja de Ahorros de Galicia, en ese momento NCG Banco, 
S.A. como acreedor hipotecario sobre las viviendas, plazas de garaje y el local comercial 
objeto de demanda (cuya cancelación registral ahora es objeto de recurso) y esta 
demanda la formula frente a quien es titular del crédito hipotecario en ese momento. Es 
así, que se admitió la demanda a trámite el once de septiembre de dos mil doce y ello 
motivó que quien era acreedor hipotecario NCG Banco SA se personase debidamente 
en los autos y contestase a la demanda como titular del préstamo hipotecario cuya 
nulidad se interesaba en fecha once de octubre de dos mil doce. Por tanto, resulta 
acreditado que en su día resultó demandado quien era titular registral de las hipotecas, 
constando debidamente representada esta entidad en los autos hasta la finalización del 
procedimiento  mediante  Sentencia  firme,  sentencias  que  estimaron  la  demanda  y 
declararon la «nulidad de pleno derecho de las hipotecas constituidas por Residencial 
Zalaeta S.L. a favor de la Caja de Ahorros de Galicia, hoy NCG Banco S.A. como 
acreedor hipotecario, sobre las viviendas, plaza de garaje y el local comercial referidos».
Cierto  es  que  posteriormente  se  subrogó  la  Sociedad  de  Gestión  de  Activos 
Procedentes  de  la  Reestructuración  Bancaria,  S.A.  tras  cesión  inscrita  en  fecha 
veinticinco de octubre de dos mil trece practicada mediante escritura pública autorizada 
por el Notario de Madrid don Ignacio Solís Villa el veintiuno de diciembre de dos mil 
doce, pero también lo es que con esta cesión la Sociedad de Gestión de Activos 
Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. queda vinculado por todos los actos 
que hubiera realizado su antecesor y por la preexistencia de este procedimiento judicial, 
siendo las sentencias dictadas con posterioridad una consecuencia de aquellos actos  e.e
previos y vinculantes para la sociedad absorbente, actual titular de las hipotecas, sin  b
necesidad de prestación de consentimiento por la misma. En este sentido podemos  93ww
dreiefecrisirineotes  dae  llaa  Ddoircetcricniaó nr eGfleenjaedraal  deen  lloas  rReesgoilsutcrioósn  yd dee lo Nncoeta rdiaed od,i cyieam qburee,  cdoen fdoorsm em ail 
etosdtao sd olocstr indae, recochmoos  cyo nsoebcliugeanccioian edse  dlae  allau diednat idsaudb roagbascoiórbni dpao, r lsau caebssióonrb uennitvee rqsaule dean 
vinculada por todos los actos que hubiera realizado aquella.
En el mismo sentido podemos referirnos a la doctrina reflejada en la resolución de 
diecinueve de febrero de dos mil dieciocho de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, que además de reflejar la anterior doctrina refiere la relevancia de que no se 
le  haya  comunicado  al  deudor  cedido  la  existencia  de  esa  cesión  en  el  crédito 
hipotecario,  siendo  responsable  el  cedente  de  cualquier  perjuicio  de  la  falta  de 
conocimiento de la cesión por el deudor, no recayendo esos perjuicios nunca sobre el 
deudor conforme se deriva del artículo 151 de la Ley Hipotecaria. Es decir, los perjuicios 
recaerían  sobre  el  cesionario,  nunca  sobre  el  deudor,  de  forma  que,  si  el  crédito 
hipotecario quedó extinguido por sentencia firme, el hecho de que se haya cedido a un 
tercero no revive el crédito extinguido.
La cesión de un crédito es aquel acuerdo de voluntades por el que el acreedor cede, 
con justa causa, su crédito a un tercero, quien por la cesión se subroga en la posición del 
acreedor cedente; la cesión de un crédito afecta fundamentalmente a tres personas -
físicas o jurídicas-, el acreedor que cede el crédito, el deudor que se mantiene y el nuevo 
acreedor;  no  se  altera  la  situación  de  los  terceros.  La  STS  506/2015,  treinta  de 
septiembre  de  dos  mil  quince  califica  la  cesión  de  crédito  como  un  negocio  de 
disposición,  bilateral,  cuyos  sujetos  son  el  antiguo  acreedor,  cedente,  y  el  nuevo, 
cesionario. Por lo tanto, el deudor no es un tercero, sino que es parte de este contrato y 
conforme dispone el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, en relación a la cesión de crédito 
o préstamo garantizado con hipoteca, si bien el cesionario se subrogará en todos los 
derechos del cedente, el deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo 
estuviere por el suyo. Por tanto, si bien es cierto que la cesión produce el efecto de una 
inmediata transmisión a favor del cesionario del crédito del cedente contra el deudor 
cedido y que no es necesario para ello acto alguno complementario de forma que no 
requiere el consentimiento del deudor, también es cierto que de acuerdo con el art. 1529 
del Código Civil es el acreedor cedente quien responde de la existencia y legitimidad del 
crédito. El deudor no ha de ver alterada su posición, no aumenta ni disminuye su deuda 
ni se altera la garantía dada, salvo que intervenga en la cesión y con su consentimiento, 
por lo que declarada la inexistencia del crédito hipotecario por Sentencia judicial en virtud 
de un proceso pendiente previo a la cesión del crédito nada se habría transmitido 
realmente a la cesionaria, siendo en todo caso responsable el acreedor cedente de esa 
inexistencia del crédito. Tal como refiere la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, el 
cesionario  adquiere  la  titularidad  del  crédito,  con  el  mismo  contenido  que  tenía  el 
acreedor cedente, permaneciendo incólume la relación obligatoria (SS. 15 nov. 1990, 22 
feb. 2002, 26 sept. 2002, 18 jul. 2005) y al deudor le asiste el derecho de oponer al 
cesionario, todas las excepciones que tuviera frente al cedente (SS. 29 sept. 1991, 24 
sept. 1993, 21 mar. 2002). Por lo tanto, si las hipotecas que garantizaban el crédito 
cedido han sido declaradas nulas por sentencia firme, debe accederse a la cancelación 
de las mismas al afectar directa y automáticamente al cesionario.
Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto 
de 5 de julio de 2016 (C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL) que 
las cesiones de créditos son neutras para los deudores ya que no les suponen nuevas 
cargas financieras sino, únicamente, tener que realizar el pago a distinto acreedor, tal 
como  recoge  la  Resolución  de  dos  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve 
(BOE 30-10-2019) de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el 
recurso  interpuesto  contra  la  nota  de  calificación  dictada  por  la  registradora  de  la 
propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se deniega la cancelación de 
una inscripción de hipoteca solicitada mediante escrito por el hipotecante con base en la  es
caducidad legal de la hipoteca, disposición de la Ley y/o por el pago del préstamo por  o
dtfdeoeerrmlcm eDpaarreno oqbd.cueaee ,s  toseni neopen rsredsevoe i s teetesonntsda  r ecáanund e mlenointstai  d caauar,tes íhcinmuatalbios rsmeá n o4q  1luaq0e u  sateee  nn4ete1enr3n   ecedinlae   c pllauraese s nLienteanny t oleodv seac  ceaEifsoenoncju etoiqscs uiaq edmu eepi e,rl aned tseopes enCpntuaidvédeilsan,   cddileeaa     OE-A-2022-2593able en https://www.
iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las
personas que hubiere dado origen a la demanda, salvo el supuesto de que determinaran 
una satisfacción extraprocesal de las pretensiones (Sentencia del Tribunal Supremo de 
nueve de octubre de dos mil siete). También debería tener en cuenta que el cesionario 
podría  haberse  personado  en  los  autos  tras  efectuarse  esa  cesión  de  los  créditos 
conforme faculta el artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulador de la sucesión 
por transmisión del objeto litigioso pendiente un juicio, y que prevé como una facultad, 
que no una obligación, del adquirente del derecho el solicitar la sucesión procesal. Es 
por ello que entendemos debe acordarse estimar el presente recurso y revocar las notas 
negativas de calificación del Sr. Registrador.
Por cuanto antecede,
Suplica, se dignen tener por presentado el presente escrito y formulado recurso en 
plazo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado frente a resolución de 
don Luis López Iglesias, registrador titular del Registro de la Propiedad Número 6 de A 
Coruña, por el que se resuelve calificar negativa de cancelación de hipotecas ordenadas 
en sentencias dictadas, y tras los trámites oportunos, proceda a acordar estimar el 
presente  recurso  y  dejar  sin  efecto  la  referida  calificación  registral  ordenando  la 
inscripción de la cancelación de hipotecas ordenada por sentencias presentadas en su 
día».
IV
Mediante escrito, de fecha 16 de noviembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe se 
ratificaba íntegramente en la calificación negativa, indicando que, de la demanda judicial, 
no se pidió en su momento anotación preventiva de demanda para asegurar los efectos 
del procedimiento frente a terceros. Comunicada la interposición del recurso al Juzgado 
de Primera Instancia número 4 de A Coruña, como autoridad que dictó la sentencia 
objeto de calificación para que, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria pudiera 
realizar  las  alegaciones  que  estimase  oportunas,  no  se  ha  recibido  ninguna 
comunicación del referido órgano judicial.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución; 238, 241, 242 y 243 de la Ley 
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 134, 222, 501, 502 y 524 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; 1528 y 1529 del Código Civil; 1, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 42, 82, 
96, 149, 151 y 326 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia 
del Tribunal Constitucional número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias de la 
Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2006, 28 de junio y 21 de octubre 
de 2013 y 7 de julio y 21 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero de 2001, 30 de septiembre 
y 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 16 de enero, 19 de febrero y 8 de junio 
de 2007, 6 de junio de 2009, 15 de junio y 16 de julio de 2010, 3 de marzo, 1 de abril, 21 
de julio y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio y 21 y 26 de 
noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de octubre y 25 de 
noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 
de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 de marzo y 14 de mayo de 2015, 11 de enero, 24 
de mayo, 19 y 20 de julio, 2 de octubre y 11 de diciembre de 2017, 5 y 19 de febrero, 4  e.
de abril, 14 de marzo, 31 de mayo y 26 de julio de 2018 y 2 de septiembre de 2019, y la  w.b
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de octubre  93ww
ddeic t2a10d.2 a1 eE.nn  uens tper oecxepdeimdiieenntteo  djuedbicei arle osrodlivnearrsioe  ssei geusi doo  cnoon itnras cpreibrisbolen ausn dai sstienntatesn dceial  tfiitrumlaer   OE-A-2022-25able en https://
registral por la que se declara nulidad de pleno derecho de una hipoteca que recae sobre
cuatro  fincas  y  se  ordena  la  cancelación  de  las  correspondientes  inscripciones 
registrales.
Son relevantes a los efectos de este recurso los hechos siguientes:
– Don J. M. B. R. interpuso demanda de reivindicación del dominio de cuatro fincas 
contra la sociedad «Residencial Zalaeta, S.L.», titular registral de las mismas, y de 
declaración de nulidad de la hipoteca constituida por dicha sociedad, contra el acreedor 
«NCG  Banco,  S.A.»,  titular  registral  de  las  hipotecas,  por  incumplimiento, 
respectivamente, de las obligaciones asumidas por la primera entidad en un contrato de 
«transmisión de solar a cambio de cuatro fincas resultantes de una obra nueva futura», y 
por no exclusión, por parte de la segunda entidad, de las referidas cuatro fincas en la 
distribución de la responsabilidad hipotecaria de la garantía inmobiliaria constituida para 
la financiación de la obra nueva del edificio, ya que se había pactado la entrega de las 
fincas libres de cargas.
– Por  sentencia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  4  de  A  Coruña  de 
fecha 27 de enero de 2015, ratificada por la sentencia de la Sección Cuarta de la 
Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 27 de noviembre de 2015, se declaró a la 
parte demandante propietaria de las cuatro fincas y sus correspondientes anejos, se 
ordenó la entrega de la posesión de las mismas por parte de la sociedad demandada, se 
declaró la nulidad de pleno derecho de las hipotecas constituidas por ésta sobre las 
indicadas fincas y, finalmente, se declaró la nulidad de la correspondiente inscripción de 
hipoteca y se ordenó la cancelación de esos asientos.
El registrador de la Propiedad inscribió la declaración del dominio y denegó la 
cancelación de la inscripción de hipoteca solicitada porque «el titular de las hipotecas 
que se ordenan cancelar no ha sido parte en el procedimiento judicial (…)» porque para 
ello es necesario que «(…) ésta debería haber sido demandada por exigencia del 
principio hipotecario de tracto sucesivo regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria 
(…)».
La parte recurrente alega en favor de la práctica de la cancelación que: a) la 
demanda se ha formulado frente a quien es titular registral del crédito hipotecario en ese 
momento de la demanda; b) el cesionario de créditos queda vinculado por todos los 
actos que hubiera realizado su antecesor-cedente, siendo las sentencias dictadas con 
posterioridad una consecuencia de aquellos actos previos y vinculantes para la sociedad 
absorbente,  actual  titular  de  las  hipotecas,  sin  necesidad  de  prestación  de 
consentimiento  por  la  misma  como  consecuencia  de  la  subrogación  por  sucesión 
procesal en todos los derechos y obligaciones de la entidad absorbida, y c) la existencia 
de  la  cesión  del  crédito  hipotecario  no  se  le  ha  comunicado  al  deudor,  siendo 
responsable el cedente de cualquier perjuicio de la falta de conocimiento de la cesión por 
el deudor, por lo que, declarada la inexistencia del crédito hipotecario por sentencia 
judicial en virtud de un proceso pendiente previo a la cesión del crédito, nada se habría 
transmitido realmente a la cesionaria, siendo en todo caso responsable el acreedor 
cedente de esa inexistencia del crédito.
2. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5 
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito 
hipotecario  del  principio  de  seguridad  jurídica  y  de  proscripción  de  la  indefensión, 
máxime  estando  los  asientos  del  Registro  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  y 
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos 
establecidos en la Ley. s
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable  e.
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial  w.
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un  93ww
aoubnstqáuceu lsoe  dheal yma iisnmstoa dRoe lgai sptreoti cqióune  piomrp uidne  oqrguaen issem op rjoucdeicdiaal , csoinm oq usee e lsloo liscuitpao, ningcal,u eson 
ningEúsn  cdaoscotr,i nuan ar evuitelnreardaac iódne  dees ltoes  Caretíncturolo sD 1ir1e7c tyiv 1o1 8q udee  leal  Cporninsctiiptuioc iócno.nstitucional de  BOE-A-cable e
protección  jurisdiccional  de  los  derechos  e  intereses  legítimos  impide  extender  las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de 
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no 
ha sido parte violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24 
de la Constitución.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si, conforme al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
3. Respecto de las alegaciones de la recurrente sobre la obligación de respetar la 
sentencia declarativa de nulidad del pleno derecho de la hipoteca, ciertamente el respeto 
a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, 
impone  a  todas  las  autoridades  y  funcionarios  públicos,  incluidos  por  ende  los 
registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de 
calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero 
sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro 
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su 
indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario 
registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es también doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro 
Tribunal Supremo (vid. Sentencias relacionadas en el «Vistos»), que el registrador puede 
y  debe  calificar  si  se  ha  cumplido  la  exigencia  de  tracto  aun  cuando  se  trate  de 
documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario 
permite e impone al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que 
surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento 
registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente 
procedimiento judicial.
Además, como puso de relieve la Resolución de 14 de mayo de 2015, tratándose de 
la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, como en este 
supuesto, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano 
jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que 
el  contenido  de  la  demanda  y  la  designación  de  los  demandados  queda  bajo  la 
responsabilidad del demandante.
Cabe recordar en este ámbito que el Tribunal Supremo en su Sentencia de la Sala 
Primera de 28 de junio de 2013 (dictada en impugnación de la sentencia que confirmó la 
Resolución de este Centro Directivo de fecha 6 de junio de 2009), «no ha de apreciarse  es
extralimitación en la actuación del registrador que tuvo en cuenta los obstáculos nacidos  o
adpcJauferierszl mvagpicasaritdnoóaodpns oi  oq pe uqunceue o eslnsa  et le«aglnen uiysidí a eosy n e,lta de  eenhenlca j einaRcc  oeurqnegcucicióserotne rnc tooo(o a,cn qrifdltuiaírocem  u dóalioem l   ap1orqee0pugd0oeií nsaldlteanrera  ls dRlelRoee revsa ago drllda ueimca ci lhóeacann as tPob nr orooeH  psiplipooeuo lduetiaencddicteoe a nrfrseeaioessc)ra u» djlo.ut oabdY djie cpetsiosoair g l enudesoee.l      OE-A-2022-2593able en https://www.
Tampoco se ha sustituido de hecho al Juez predeterminado por la Ley, con indefensión
de la parte recurrente, ni se ha atribuido al registrador el conocimiento del proceso de 
ejecución en detrimento de las facultades de los jueces y tribunales, como tampoco se 
ha admitido la interferencia de un órgano administrativo en el ámbito de competencia de 
los tribunales ni se han vulnerado las garantías del proceso».
En el mismo sentido, la Sentencia de la misma Sala de fecha 21 de octubre de 2013, 
ante un supuesto en que se llevó a cabo la cancelación de un asiento en ejecución de 
sentencia sin que el titular hubiera sido parte en el procedimiento afirma: «Antes bien, 
debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y 
autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y 
cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o 
situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio 
Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por 
todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que 
menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del 
titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»».
Y más adelante añade la citada Sentencia que: «La fundamental función calificadora 
del  Registrador,  está  sujeta  al  art.  20  LH  que  exige  al  Registrador,  bajo  su 
responsabilidad (art. 18 LH), que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre 
inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que 
otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el Registrador 
denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor 
de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso 
la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de 
aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento (art. 20, párrafo séptimo)».
También hay que citar entre dichos fallos la Sentencia del Pleno de la Sala Primera 
del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, 
declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que 
con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».
La Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal 
Constitucional,  reconoce  el  derecho  a  la  tutela  judicial  efectiva  sin  indefensión 
(artículo  24.1  de  la  Constitución  Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías 
(artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los  es
siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación  o
ptpamíatrqáuerusltsoéi ce lqu innluelcase icrae  re r(iap.tl .o r.ddo),  iecsnnsepoocso  odapnnilues oednpcdetueie ds a oardqe .e dugEpeeisla  lltpóorraorasgrsl   aitpebenufiroelcidd ceijaeutrodordsa sic a  isinlqageaulu ruevlnode,a  incot adío a nenp o pfaai aarleerntentgdic  aoruuer nl esayapnr  mpe rlercaeoat noblvit adeedrar e odde baq neldu iglx iaerate rndcag,oa  irs uoeatssrg atapeis lr,npot rtepmaanulno adqdvli,ueoe er prau  olnaanr      OE-A-2022-2593able en https://www.
ver  perjudicados  sus  intereses  por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que
interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que 
también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia 
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -
cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda- es necesario 
que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha 
efectuado.
En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el 
adquirente cuya titularidad se anula (pero que dejó de ser titular registral en virtud de otra 
transmisión  posterior  inscrita),  la  sentencia  sólo  producirá  efectos  contra  éste  de 
conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento (artículo 222 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil); pero no respecto del titular registral del dominio o derecho real de 
que se trate (en este caso hipoteca) en virtud de inscripción vigente cuya cancelación se 
pretende y que no fue parte en dicho procedimiento.
4. En resumen, como se ha expuesto anteriormente, entre los principios de nuestro 
Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un 
título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho 
del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente 
relacionado  con  los  de  salvaguardia  judicial  de  los  asientos  registrales  y  el  de 
legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así 
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el 
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular y la no 
inscripción de las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos en que los titulares 
registrales no hubieran sido demandados.
En el caso de este recurso es indudable que la nota de calificación se produce dentro 
del  ámbito  competencial  del  registrador,  pues  la  objeción  que  se  expresa  en  ésta 
consiste en que la titular registral del derecho real de hipoteca reflejado en los asientos 
registrales afectados por la declaración de nulidad y que se pretenden cancelar, no ha 
tenido adecuada participación en el procedimiento.
Debe tenerse en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes 
litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento 
de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos 
aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional 
la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), y d) 
que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda que 
pudiera menoscabar los efectos de los asientos registrales.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia 
despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se 
haya  anotado  preventivamente  la  demanda  de  nulidad  del  asiento  registral  con 
anterioridad a los mismos- es necesario que al menos hayan sido emplazados en el 
procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. A este respecto debe tenerse en 
cuenta que el asiento de anotación preventiva de la demanda tiene como función la 
afectación de los terceros adquirentes a las resultas del procedimiento y la información a 
estos de su existencia, a los efectos de que puedan personarse en autos y defender sus 
intereses, solicitando, en su caso, la sucesión procesal.
5. Está ineficacia de la sentencia respecto de titular registral no emplazado en el 
procedimiento no se ve alterada por la alegación de la recurrente de la existencia de una  es
sucesión universal entre éste -la «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la  o
RpaoetberrjieebsEstouotsnyr, ue acncnliioetddu raottrioade ,c na jipue óor nltíarad  B lio ccactaraena,r sc áppiaócuarnteiera tsre,  l old,Sa sec. A c ote.rme»asf-oeni ó csysntm oee dsñils e baió aldcannea  lc ruatoune  rnircevaaeecs dur sedfruarneeslt .niecótr nedé ,ed qsmitouoacesni, e pdptoaaordrr i olama  - u«ccyeNo snCai ómGnsp u Bdlcioaee n sqcciuróoéen,d   Ssiteeo.Anas.  ,» sle-ua,l     OE-A-2022-2593able en https://www.
nuevo acreedor cesionario se subroga en la misma posición jurídica de que disfrutaba el
acreedor cedente, y que de acuerdo con el artículo 1529 del Código Civil, a falta de 
conformidad del deudor, es el acreedor cedente quien responde de la existencia y 
legitimidad  del  crédito,  sin  que  el  deudor  vea  alterada  su  posición,  y  que,  en 
consecuencia,  declarada  la  inexistencia  del  crédito  hipotecario,  por  pago  u  otra 
circunstancia, en sentencia judicial la cesión del crédito nada se habría transmitido 
realmente a la parte cesionaria.
Pero, sin prejuzgar los requisitos de la cancelación de la garantía el tal caso, esta 
circunstancia tampoco ha tenido lugar en el supuesto objeto de este recurso, sino que en 
él lo que se solicita es la cancelación de una hipoteca por el ejercicio de la acción 
reivindicatoria contra el titular registral del dominio que hipotecó, pero el préstamo que 
garantiza  esa  hipoteca  continua  vigente  entre  ese  demandado  en  reclamación  del 
dominio de la finca y el acreedor cesionario y ello no ha sido el objeto de la litis. Esta 
situación  reconduce  la  cuestión  a  dilucidar  a  la  expresada  en  los  fundamentos  de 
derecho  anteriores,  por  lo  que  para  practicar  la  cancelación  solicitada  y  privar  al 
cesionario de su garantía hipotecaria, es esencial que el mismo haya participado en el 
procedimiento en el que se ordena cancelar su derecho, pues de lo contrario se estaría 
vulnerando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de la 
tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución española.
Tampoco altera la situación jurídica expuesta el hecho de que la demanda tuviera 
entrada en el Juzgado antes de la cesión por parte de «NCG Banco, S.A.», que es la 
parte demandada, pues, como señala la Resolución de 13 de marzo de 2015, no es 
inscribible (por impedirlo el artículo 20 de la Ley Hipotecaria) una sentencia que declara 
en favor del actor el dominio de una finca si, para cuando la sentencia se presenta en el 
Registro, la finca ya no está inscrita a nombre del demandado aunque lo estuviere al 
tiempo de interponerse la demanda. Además, como se indica en la calificación recurrida, 
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria «inscrito o anotado preventivamente en el Registro 
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos 
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual 
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la 
propiedad del mismo inmueble o derecho real (…)».
En  cuanto  a  la  posibilidad  de  reflejar  registralmente  la  nulidad,  declarada 
judicialmente, de un título de dominio inscrito, a pesar de que no se puedan cancelar las 
cargas posteriores basadas en éste, por no haber sido parte en el procedimiento los 
titulares registrales de aquéllas (ej. el titular de un derecho real de hipoteca), la misma ha 
sido admitida por esta Dirección General (vid., por todas la Resolución de 24 de febrero 
de  2001),  pues  si  bien,  según  dispone  el  artículo  40,  párrafo  segundo,  de  la  Ley 
Hipotecaria, la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que, 
durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe; lo anterior no 
obsta para que, «sin perjuicio de la subsistencia de esos asientos posteriores, pueda 
reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, 
a  fin  de  evitar  que  el  Registro  siga  abierto  a  nuevos  actos  dispositivos  que, 
fraudulentamente  y  amparados  en  su  apariencia  tabular,  pudieran  celebrar 
posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción».
Por último, no compete al registrador de la Propiedad enjuiciar si el titular registral del 
dominio o derecho real, según se trate, es de mala fe, o si la aportación de la finca en la 
constitución de una sociedad, en una cesión de créditos o en otro negocio jurídico, no 
queda amparada por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Según este precepto legal, la 
buena fe se presume siempre, por lo que en los casos en que se pretenda hacer valer la  es
mala fe, debe ser ésta probada en el juicio contradictorio correspondiente seguido frente  o
paarln ooactceatdcuiiaómln ie titnputrloae rjvu erdenicgtiiviasalt r paudl.ee Nd aola  s oubmrgsitisra mnutnae  ,t eppracreerasro e nipmtraopdteeadg ilirad  ocq piutaoedr  alad  udferea mpnútaebn ldiclaaa   pretorgadimrsátir taasloc.ilóicnit ardseel   2022-2593n https://www.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar 
la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.