BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 123 Lunes 24 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 63046
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8615 Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inmatricular una 
finca en virtud de una escritura pública de compraventa.
En el recurso interpuesto por don M. R. R. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, doña María Sonsoles Rodríguez-Vilariño 
Pastor, a inmatricular una finca en virtud de una escritura pública de compraventa.
Hechos
I
Por medio de escritura otorgada el día 10 de noviembre del 2020 ante el notario de 
Pilas, don José María Varela Pastor, con el número 1.542 de protocolo, don A. M. S. 
vendió a don M. R. R., casado en régimen legal de gananciales con doña S. R. R., una 
finca  sita  en  Pilas,  aún  no  inscrita,  de  superficie  de  204  metros  cuadrados.  Se 
acompañaba como título previo la escritura de herencia, de fecha 26 de octubre de 2016, 
por la que el vendedor adquirió el pleno dominio de la finca.
II
Presentada  copia  de  la  citada  escritura  de  compraventa  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento.
Fecha del documento: 10/11/2020.
Notario: José María Varela Pastor. Protocolo: 1542/2020.
Entrada: 3239/2020.
Asiento de Presentación: 1300 del Diario: 243.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente  título,  en  unión  del  título  previo  de  herencia,  de  conformidad  con  los 
artículos  18  y  19.Bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  ha  resuelto  no  practicar  los  asientos 
solicitados, en base a lo [sic] siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho.
1.º  En cuanto al título previo de herencia aportado, Debe aportarse la Declaración 
de herederos abintestato por fallecimiento de F. S. Q. a que se alude en la escritura: 
art.14 y 18 LH.
2.º  No coincide el uso de la finca según catastro, con el expresado en la escritura 
(casa en escritura, almacén en catastro): art. 9 y 205 LH.
3.º  Por falta de previa inscripción de la finca a favor del transmitente y no reunir el 
título  presentado  los  requisitos  precisos  para  su  inmatriculación,  por  cuanto  hecha  e.
búsqueda en el Registro, se observa que al menos de tres de los colindantes catastrales,  w.b
se  corresponden  con  fincas  registrales  que  fueron  segregadas  de  la  finca  4.752,  15ww
eRxeisgtiisetnrod oy  ppoorr  tatanntoto c adruedcaiesr af udned iandscarsip cdieó nq 1u.eº  od iicnhmaa tfriinccuala cnióunn,c asi nhou qbuieer ap raoccceeddeirdíao  dael 
lsae gsreeggraecgiaócni ódne  yla t itruelpaeritdidaad  fsinocbar e4 7d5ic2h, ad epboirecniódno  pprroocceeddeenrstee  dpeo rd tiachnato  fain claa :r eagrtuíclaucloiósn  1d8e, 
20, 40, 205 LH, y 45 y siguentes [sic] del RH.
Contra la presente calificación (…)
Sanlúcar la Mayor, veintisiete de enero del año dos mil veintiuno Fdo. El Registrador 
(firma ilegible). Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. R. R. interpuso recurso el día 16 de 
febrero de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Que, en fecha 10 de noviembre de 2.020, en escritura otorgada en Pilas ante el 
notario de dicha localidad, Sr. Varela Pastor, número 1.542 de protocolo, compró la finca 
que allí se describe, escritura (…)
La  finca  objeto  del  contrato,  que  no  está  inmatriculada,  fue  adquirida  por  mi 
vendedor, Don A. M. S., por título de herencia de sus padres Doña F. S. Q. y Don R. M. 
V., según consta en escritura otorga en esta misma población, ante el mismo notario, el 
día 26 de octubre 2.016, número 1.228 de protocolo (…)
En  esta  última  escritura  se  hace  constar  que  los  padres  del  vendedor  habían 
adquirido la finca en cuestión por título de compraventa verbal y privada hacía más de 
veinte años, sin tener título auténtico y fehaciente de dicha adquisición.
Que, presentada la escritura 1.542/2020, para su inscripción, en el Registro de la 
Propiedad número 2 de Sanlúcar la Mayor, en fecha 27 de enero de 2.021, ha sido 
calificada negativamente por la Sra. Registradora con varios defectos, discrepándose de 
dicha calificación, en concreto en sus fundamentos 2.º y 3.º que, literalmente, dicen:
“2.º No coincide el uso de la finca según catastro, con el expresado en la escritura 
(casa en escritura, almacén en catastro): art. 9 y 205 LH.
3.º Por falta de previa inscripción de la finca a favor del transmitente y no reunir el 
título  presentado  los  requisitos  precisos  para  su  inmatriculación,  por  cuanto  hecha 
búsqueda en el Registro, se observa que al menos de tres de los colindantes catastrales, 
se  corresponden  con  fincas  registrales  que  fueron  segregadas  de  la  finca  4.752, 
existiendo por tanto dudas fundadas de que dicha finca nunca hubiera accedido al 
Registro y por tanto careciera de inscripción 1.º o inmatriculación, sino que procedería de 
segregación de la repetida finca 4752, debiendo procederse por tanto a la regulación de 
la segregación y titularidad sobre dicha porción procedente de dicha finca: artículos 18, 
20, 40, 205 LH, y 45 y siguientes del RH.” (…)
Que, disconforme con la calificación anterior, interpongo recurso gubernativo contra 
la misma, en base a los siguientes razonamientos:
A)  En relación al punto 2.º: Según las Resoluciones de esa Dirección General de 
fechas 12 de mayo de 2016 (BOE de 06/06/2016, marginal 5510) y de 23 de junio 
de 2016 (BOE de 27/07/2016, marginal 7232), la identidad entre la certificación catastral 
y  la  descripción  literaria  de  la  finca  en  la  escritura  se  predica  de  la  ubicación  y 
delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente de sus elementos 
físicos, tales como edificaciones, ni tampoco del titular catastral; o, como dice la segunda 
de  las  resoluciones,  dicha  identidad  se  refiere  a  la  coincidencia  “en  la  extensión 
superficial, la descripción perimetral y la identificación de los linderos del inmueble”.
La descripción literaria de la finca realizada en la escritura y su certificación gráfico 
descriptiva catastral son coincidentes en todos [sic] esas circunstancias, por lo que 
entiendo  no  puede  mantenerse  el  defecto  alegado;  cierto  es  que  la  finca  en  la  e.
certificación unida a la escritura 1228/2016 aparece con el número (…) de gobierno y en  w.b
la certificación incorporada a la escritura 1.542/2020 tiene asignado el número (…) de  15ww
cgaotbaisetrrnaol , qpueer oa pdaerle ceex aemne na mdeb assu  cedretsifcicraipccioiónne sy,  dsee  clao nccoluinyceid eqnucei ae ldloe  elas  rdeefebrideon caial 
camBb)io  dEen l oresl ancúimóne raol sp udnet og o3b.ºie:rno, siendo la finca la misma.
1.º La calificación realizada se basa, exclusivamente, en que algunas de las fincas 
colindantes con la que se pretende inmatricular proceden de segregación de una finca ya 
inscrita en el Registro de la Propiedad; obsérvese la certificación catastral unida a la 
escritura  de  referencia  que  contiene  las  acotaciones  de  mano,  imagino  de  la  Sra. 
Registradora,  que  señala  las  fincas  colindantes  identificadas  como  procedentes  de 
segregación, pero que también refleja que otras finca colindantes con la comprada no 
tienen ese origen.
Es decir que la finca de mi propiedad colinda tanto con fincas procedentes de 
segregación  como  con  otras  con  distinto  origen,  que  accedieron  al  Registro  de  la 
Propiedad mediante su inmatriculación.
La Registradora apunta una posibilidad pero nunca una certeza sobre el origen de la 
finca, a pesar de contar con las bases gráficas catastrales y otras de uso doméstico que, 
de señalar la ubicación y origen de la finca, clarificarían la cuestión, entendiendo el 
exponente que, al no contener la calificación referencia alguna al respecto, es porque, de 
la  utilización  de  tales  instrumentos,  no  surge  obstáculo  alguno  para  realizar  la 
inmatriculación pretendida.
2.º Del título presentado, resulta la aseveración de la parte vendedora que la finca no 
fue adquirida a la mercantil titular de la registral 4752, finca matriz de la que la Sra. 
Registradora presume se segregó la de mi propiedad; sin embargo, en la calificación que 
impugnamos  se  transita  de  unas  dudas  sobre  el  origen  de  la  finca  a  indicar  la 
procedencia de realizar la segregación y regularización de la titularidad de dicha finca.
Si  la  parte  transmitente  afirma  que  la  finca  en  cuestión  no  procede  de  la 
registral 4752 ni fue adquirida a su titular, ¿cómo vamos a segregar de una propiedad 
ajena a nosotros y apropiamos del dominio sobre parte de la misma, despojando de ella 
a su legítimo titular?
3.º Como señala la Resolución de esa Dirección General de fecha 20 de marzo 
de 2.020 (BOE de 09/07/2020, marginal 7534) “siempre que se formule un juicio de 
identidad de finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonables.
Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación 
de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas”.
En este caso, la calificación se limita a apuntar que algunas fincas colindantes 
proceden de segregación, pero no apunta ningún dato objetivo que permita presumir que 
la finca a que se refiere este recurso tenga igual origen; omitiendo, además, que, 
igualmente, existen fincas colindantes respecto de las cuales no puede afirmarse que 
procedan de segregación.
La calificación está huérfana de cualquier indicio referente a la finca que nos ocupa 
que permita entender ha sido segregada de la registral que la misma apunta; por lo que 
entiendo debe darse cumplimiento al procedimiento contemplado en el Artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria, y nunca negar mi derecho a inscribir mi título apriorísticamente sobre la 
base de un simple indicio o sospecha no fundada, no ya en Derecho, sino en pura lógica.
4.º Que las dudas que motivan la calificación de la Sra. Registradora entiendo 
carecen de fundamento, pues, en pura lógica, no puede extender el origen de alguna 
finca colindante a la propia, y que, al respecto, no aporta dato objetivo ni fáctico alguno 
que permita sustentar dicha conclusión.»
IV
Notificada la interposición del recurso al notario de Pilas, don José María Varela  e.
Pastor,  como  autorizante  del  título  calificado,  presentó  el  siguiente  escrito  de  w.
alegaciones: 15ww
«No se discute que la escritura adolezca de defectos de fondo o forma, de falta
Psurobpsiaendaabdl;e  eol  oinbssutábcsualon apbaler a qeulelo  ipmrpoicdead ee ld ea cqcuees ol ad Se rala.  Rmeigsimstara daol raR epgoissetreo  ddued alas 
fundadas en que algunas de las fincas colindantes con la que se pretende inmatricular
proceden,  por  segregación,  de  otra  finca  inscrita,  y,  elevando  esa  duda  a  certeza, 
entiende que la finca en cuestión, para acceder al Registro de la Propiedad, debe ser 
también segregada de la matriz que ella señala.
No indica que otras fincas igualmente colindantes con la que se pretende inmatricular 
no proceden de esa matriz; ni tampoco justifica el por qué esta finca pueda proceder de 
dicha matriz.
Ante ello, se alza la aseveración de la parte enajenante que niega dicho origen de la 
finca.
Entiendo muy acertada la cita contenida en el recurso presentado que dice, tomando 
como fuente la Resolución de esa Dirección General de fecha 20 de marzo de 2.020 
(BOE de 09/07/2020, marginal 7534) “siempre que se formule un juicio de identidad de 
finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de 
estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonables.
Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación 
de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas”.
En este caso, creo desorbitado, entender que debe procederse a segregar la finca de 
otra  ya  inscrita  y  perteneciente  a  un  titular  distinto  de  los  contratantes,  cuando  el 
otorgante de la escritura afirma que su finca no procede de la ya [sic] accedió, en su día, 
al Registro; ello podría entenderse como despojo del titular registral, siendo peor el 
remedio que la enfermedad.
No existe razonamiento lógico alguno por el que se pueda concluir que, por proceder 
la finca colindante de una segregación, la cuestionada deba de tener ineluctablemente 
ese  mismo  origen,  cuando  otras  de  las  colindantes  accedieron  al  Registro  de  la 
Propiedad por su inmatriculación y no por segregación de otra ya inscrita.
Tampoco se pone manifiesto en la calificación que esa conclusión se sostenga en 
base a planimetría catastral o de otro tipo que sirva de auxilio a la Sra. Registradora en 
su calificación.
Por todo lo anterior, fundamentalmente por no existir una justificación suficiente sobre 
el origen de la finca que nos ocupa y que concluya que la misma forma parte de una ya 
inscrita, entiendo que la calificación realizada no debe mantenerse, pues no existe dato 
objetivo o fáctico que la sustente.»
V
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Sanlúcar  la  Mayor  número  2,  doña  María 
Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor, emitió informe en el que mantuvo íntegramente su 
calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  20,  203  y  205  de  la  Ley  Hipotecaria;  28  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 4 y 5 de agosto y 15 de diciembre de 2014, 18 de abril y 12 
de mayo de 2016, 6 de febrero de 2017 y 26 de julio de 2018.
1.  El  presente  recurso  tiene  como  objeto  una  escritura  de  compraventa  que 
pretende ser título inmatriculador de la finca transmitida. Los defectos apreciados por la 
registradora y que han sido impugnados por el recurrente se centran en la posible  e.e
existencia de dudas respecto de la identidad de la finca cuya inmatriculación se solicita. b
eceosfecincr2citto.iu dsre aEd ,e el a l pllaumr ismianocme édraonet   rdielcaenu   lfaliconcascitó aadn se,st refeoegl)c ú:ct onrais terc tr.aci9oot a nyqss tuir2geo0n ,h 5aca do LosnH o e»sent.le   eEnlaxild  ponrree oecstasuat rderreo eCn ceteuennr r ticrldaooa  n Descsiirodcenercisrttuaiisvr toaqe  u e(eecsan,  qs:a ua« e lNe olanos     OE-A-2021-8615able en https://ww
identidad entre la certificación catastral y la descripción literaria de la finca en la escritura
se predica de la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no 
necesariamente de sus elementos físicos, tales como edificaciones.
El segundo requisito de identidad descriptiva exigido por el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria se refiere a la que ha de existir «en todo caso, en la descripción contenida en 
el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente 
debe ser aportada al efecto».
Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que 
se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo 
de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal 
identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, 
pero no necesariamente a los elementos físicos –tales como las edificaciones–, ubicados 
en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la 
Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por 
inmatriculación que no sean coincidentes “ab initio”, en su ubicación y delimitación 
geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». Pero que «en cambio, y 
con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la 
coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral 
de los inmuebles (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por 
ejemplo,  que  quien  sea  previamente  titular  catastral  y  sólo  él  hubiera  de  ser 
necesariamente  el  titular  registral,  o  que  las  edificaciones  que  aparezcan  en  la 
descripción catastral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la 
Propiedad». Como tampoco es necesario que exista identidad de los titulares catastrales 
colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador.
Esta cuestión ya fue resuelta por este Centro Directo en Resolución de 5 de agosto 
de 2014 al señalar que «que no sólo no es necesario que coincidan los nombres de los 
colindantes expresados en el título inmatriculador y en la certificación catastral, sino que, 
incluso, aun en el hipotético caso de que tales nombres fueran coincidentes, no es 
preciso, ni aportaría clarificación alguna, que la descripción registral literaria de la finca, 
cuando se proceda a su inmatriculación, mencionase los nombres de los propietarios 
colindantes, sino que, ajustándose a lo previsto por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 
por el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, y tratándose de inmatriculación regida 
además  por  el  artículo  53  de  la  Ley  13/1996,  ha  de  bastar  con  que  identifique 
geográficamente  la  finca  a  inmatricular  por  referencia  al  plano  resultante  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, y, con ello, queden identificados sus linderos 
de  manera  perimetral,  y  consecuentemente,  cuáles  son  los  inmuebles  catastrales 
colindantes por cada uno de sus cuatro puntos cardinales, pero sin tener que mencionar 
en la descripción literaria de la finca a inmatricular, pues en nuestro sistema registral han 
de evitarse las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, 
los supuestos nombres de los supuestos propietarios colindantes». Criterio que también 
lo confirma el apartado octavo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la 
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los 
Registros de la Propiedad al señalar que en orden a la calificación del registrador de la 
propiedad de la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y 
calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral, la falta de correspondencia 
no  pueda  basarse  exclusivamente  en  diferencias  en  la  identidad  de  los  titulares  s
catastrales y registrales de la fincas colindantes. oe.
Por tanto, el hecho de que en la escritura se describa la finca transmitida como una  w.
casa, mientras que en la certificación catastral aparezca identificada como almacén, no  15ww
paurteícduelo s e2r0 5o besstá lcau rleof epraidraa  sau  lain mubaitcraiccuiólanc iyó nd,e pliumeitsatoci óqnu eg elao gúrnáicfiac aid peenrtiimdaedtr aelx digeid laa  pfionrc ae,l 
nsool oc opnu erdeesp mecatnot ean elarsse e sdii fsicea ceionntieens deex, istatel nctoems oe na peullnat.a  Clao nrseegcisuterandteomrae netne ,s ue l indfeofremcteo,   BOE-A-cable e
limitado a los efectos de hacer constar en la inscripción la descripción de la edificación 
existente en la finca, dado que en este aspecto, y en la medida en que la certificación 
catastral  cumple  la  función  de  acreditar  la  antigüedad  de  la  obra  en  los  términos 
establecidos en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sí 
que sería preciso constatar la identidad descriptiva de la edificación para su acceso al 
Registro.
3.  El segundo de los defectos plantea la posible existencia de dudas sobre la 
identidad de la finca en estos términos: «hecha búsqueda en el Registro, se observa que 
al menos de tres de los colindantes catastrales, se corresponden con fincas registrales 
que fueron segregadas de la finca 4752, existiendo por tanto dudas fundadas de que 
dicha finca nunca hubiera accedido al Registro y por tanto careciera de inscripción 1.º o 
inmatriculación, sino que procedería de segregación de la repetida finca 4752».
Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no 
es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria relativa a 
que  «para  inscribir  o  anotar  títulos  por  los  que  se  declaren,  transmitan,  graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al 
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a 
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido 
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar 
que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el 
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, 
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse 
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca 
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo 
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no 
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita. Con 
arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
4.  En el presente caso, la registradora se limita a señalar en la nota de calificación 
que «se observa que al menos de tres de los colindantes catastrales, se corresponden 
con fincas registrales que fueron segregadas de la finca 4752, existiendo por tanto dudas 
fundadas de que dicha finca nunca hubiera accedido al Registro y por tanto careciera de 
inscripción 1.º o inmatriculación, sino que procedería de segregación de la repetida 
finca 4752».
Es  cierto,  como  apunta  el  recurrente  y  confirma  el  notario  en  su  escrito  de 
alegaciones, que esta sola mención por sí misma no justifica la existencia de duda 
fundamentada  sobre  la  identidad  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se  solicita.  Sin 
embargo, en el supuesto a que se refiere este recurso concurre una circunstancia  e
especial que obliga a confirmar el defecto consignado en la nota de calificación. En la  bo
nota simple que se expidió con carácter previo al otorgamiento de la escritura calificada y  15ww
dqeusec qriubeíad ay  cinocno rlap orerafedrae nacl iare cfeartiadsot rtaítlu rleol,a cdieosnpaudéas  ndoe a speañreaclaíar  qinusec rliata f icnocma ota tla ly  ac noommob sree 
dreea lpizeardsao,n eax iasltgeu enna , esl eté ramdivneor tmíau dneic ipmaal ndeer aP ileaxsp urensaa  fiqnucae : re«gSisi tbraiel ns ittar aesn  llaa  bcaúlsleq u(e…d)a, 
que es la finca 14138 de Pilas. Además, surgen dudas razonables sobre si la finca a que
la instancia se refiere puede proceder de segregación de una finca ya inscrita, ya que 
todos los linderos se han formado por segregación, pudiendo ser la finca 4752 de Pilas».
A pesar de contar con estas advertencias, en la escritura que ha dado pie a la 
calificación recurrida no se incluyen diligencias especiales o pruebas complementarias 
que desvirtúen las dudas consignadas en la nota simple. Tan solo se recoge una mera 
manifestación  de  las  partes  señalando  que  no  existen  pruebas  que  confirmen  las 
sospechas que apunta la nota simple respecto de la procedencia, indicando que «no 
consta a la parte vendedora que la misma fuese adquirida por sus ascendientes a la 
entidad que aparece en la nota simple unida a esta matriz».
Como ya se ha indicado en el anterior apartado, el procedimiento de inmatriculación 
que regula el artículo 205 de la Ley Hipotecaria carece de las garantías que sí ofrece el 
expediente regulado en el artículo 203. Por todo ello, resulta imprescindible que el 
registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar posibles 
perjuicios  a  los  titulares  de  fincas  colindantes  o  para  impedir  que,  a  través  de  la 
inmatriculación, se oculten operaciones de modificación de entidades hipotecarias como 
segregaciones  o  agrupaciones.  Por  todo  ello,  en  el  caso  analizado  hubiera  sido 
necesario que a la escritura se incorporasen pruebas que desvirtuaran las dudas puesta 
de manifiesto en la nota simple, o que, ante la existencia de dicha dudas, se hubiera 
optado  por  acudir  al  expediente  de  dominio  que  regula  el  artículo  203  de  la  Ley 
Hipotecaria que sí que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo 
de sospechas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya 
inscrita en el Registro bajo otro número de finca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.