BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121031
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17071 Resolución  de  10  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral 
y posterior declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don Luis Miguel González Vallés, notario de San 
Vicente del Raspeig, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de 
Alicante n.º 3, doña María Teresa Sáez Sanz, por la que se deniega la inscripción de una 
representación gráfica alternativa a la catastral y posterior declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 16 de julio de 2020 por el Notario de San Vicente del 
Raspeig, Don Luis Miguel González Vallés, número 1.279 de su protocolo, don J. E. E. P. 
y doña J. M. G., solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la 
catastral correspondiente a la finca registral 47.901, incorporando a la misma informe de 
validación gráfica catastral, como operación previa a la declaración de una obra por 
antigüedad.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Alicante n.º 3, es 
objeto de con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «Hechos: Por la 
citada escritura del dieciséis de julio de dos mil veinte, se procede a declarar una obra 
nueva por antigüedad de una vivienda unifamiliar, sobre la finca registral 47.901 –
Cru 03022000499926–, finca que no está coordinada gráficamente con el Catastro, de 
conformidad con los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, inscrita por segregación 
y venta de la finca registral 44.911, y descrita como: Rústica. Tierra en término de 
Alicante, (…), de veinticinco áreas. No consta la referencia catastral de la finca.
Sobre  dicha  finca  se  declara  una  obra  nueva  por  antigüedad,  del  año  2001, 
manifestando los interesados que se encuentra enclavada en el seno de una parcela de 
dos mil cuatrocientos sesenta y siete metros cuadrados (2.467 m2).
A)  Se inserta en la escritura calificada Certificación catastral descriptiva y gráfica de 
la finca matriz de la que procede la finca sobre la que se declara la obra nueva, 
Referencia Catastral: 03900A008005250000OS, con una superficie gráfica de 166.572 
m2;  y  la  referencia  catastral  correspondiente  al  diseminado  perteneciente  al 
compareciente 03900A008005250020ME, la cual representa una vivienda de 102 m2 y 
porche 50% de 14 m2, en total 116 m2 de superficie construida, en el seno de una parcela 
de 166.572 m2, siendo su localización (…) Es: 20 Pt: 00 Pt: 01 Polígono 8 Parcela 525. es
Consultado el Catastro la Referencia catastral 03900A008005250000OS, es una  bo
Parcela,  a  efectos  catastrales,  con  inmuebles  de  distinta  clase  (urbano  y  rústico),  071ww
gLaropácafariceliacz eadncei ól an1s 6 (r…1e.f0e) 0rPe9on lcmígia2os n (coaa  8tfae Psctahraracl eedslae d  5ee2 sl5ota,s   Ascilagicluiafiinecatnect/eiAósln ad ci2sa1en-mt0 (i8nA-a2lidc0ao2ns0:t)e )y  cdoenn utrnoa  dSeu plae rcfiuciael   OE-A-2020-17able en https://
03900A008005250001PD (…) Es:1 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 212 m2 | % | 1999.
03900A008005250002AF (…) N2:1 (B) Es: 2 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 249 m2 | % | 2000.
03900A008005250003SG (…) Es: 3 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 157 m2 | % | 1999.
03900A008005250004DH (…) Es: 4 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 115 m2 | % | 1992.
03900A008005250005FJ (…) Es: 5 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 135 m2 | % | 2002.
03900A008005250006GK (…) Es: 6 Pl:00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela:525.
Residencial | 170 m2 | % | 2007.
03900A008005250007HL (…) Es: 7 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 178 m2 | % | 2000.
03900A008005250008JB (…) Es: 8 Pl:00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 149 m2 | % | 1970.
03900A008005250009KZ (...) Es: 9 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 111 m2 | % | 2008.
03900A008005250010HL (...) Es: 10 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela:525.
Residencial | 132 m2 | % | 2008.
03900A008005250011JB (...) Es:11 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 271 m2 | % | 2009.
03900A008005250012KZ (...) Es: 12 Pl: 00 Pt: 02 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 194 m2 | % | 2003.
03900A008005250013LX (...) Es: 13 Pl: 00 Pt: 02 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 256 m2 | % | 1999.
03900A008005250014BM (...) Es: 1 Pl: 00 Pt: 14 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 128 m2 | % | 2001.
03900A008005250015ZQ (...) N2: 1 Es: 15 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 141 m2 | % | 2003.
03900A008005250016XW (...) Es: 16 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 301 m2 | % | 2002.
03900A008005250017ME (...) N2Dup: B Es: 17 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 265 m2 | % | 2004.
03900A008005250018QR (...) Es: 18 Pl: 01 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 254 m2 | % | 2004.
03900A008005250019WT (...) N2: 1 Es: 19 Pl: 00 Pt: 03 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 131 m2 | % | 1998.
03900A008005250020ME (...) Es: 20 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 116 m2 | % | 2001.
03900A008005250021QR (...) N2: 1 Es: 21 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 235 m2 | % | 2005.
03900A008005250022WT (...) Es:22 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 89 m2 | % | 1999.
03900A008005250023EY (...) Es: 23 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 213 m2 | % | 1995.
03900A008005250024RU (...) Es: 24 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 120 m2 | % | 1999. es
03900A008005250025TI (...) Es: 25 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525. bo
Residencial | 65 m2 | % | 2009. 071ww
0R0R33ee99ss00iidd00eeAAnn00cc00iiaa88ll00  ||00  315577227555  00mm002222  ||76  %%UYO  P||    11((.9.9...9.9)) 06 EE..ss::  2276  PPll::  0000  PPtt::  0011  PPoollííggoonnoo::  88  PPaarrcceellaa::  552255.. OE-A-2020-17able en https://
03900A008005250028IA (...) Es: 28 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 153 m2 | % | 2002.
03900A008005250029OS (...) Es: 29 Pl: 00 Pt: 29 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 65 m2 | % | 2005.
03900A008005250030UP (...) Es: 30 Pl: 00 Pt:30 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 65 m2 | % | 2005.
03900A008005250031IA (...) Es:31 Pl: 00 Pt: 31 Polígono: 8 Parcela: 525.
Localización.
Residencial | 169 m2 | % | 2002.
03900A008005250032OS (...) Es: 32 Pl: 00 Pt: 32 Polígono: 8 Parcela: 525.
Residencial | 571 m2 | 100,00% | 2005.
Diseminados entre los que se encuentra la referencia 03900A008005250020ME del 
diseminado Localización (...) Es: 20 Pl: 00 Pt: 01 Polígono 8 Parcela 525 03699 Alicante/
Alacant (Alicante), Clase Urbano, Uso principal Residencial, Superficie construida 116 
m2, Año construcción 2001, correspondiente a los comparecientes, señalado e inserto en 
la escritura calificada.
Se incorpora a la escritura Informe de Validación Gráfica frente al parcelario catastral 
con CSV: JCPT7GJBG18JKSDH realizado y firmado digitalmente por el Auxiliar Técnico 
en Topografía, don J. J. E. T., Colegiado (…), en el que se lleva a cabo la operación 
catastral de «Subsanación» en la que como Parcelas Resultantes figuran:
– La 001602200YH15E.1 que debe referirse a la catastral 001602200YH15E0001ER, 
que se corresponderá con la finca registral 47.903 colindante por el sur con la finca 47.901 
objeto de esta escritura.
– La Parcela 03900A00800525 cuya delimitación se corresponde con la parcela 
matriz de superficie 164.119 m2 según dicho informe de validación.–Es decir la parcela 
catastral que en el catastro aparece con la referencia 03900A008005250000OS, dentro 
de la que se incluyen los diseminados anteriormente citados, y en la que estaría incluida 
la referencia 03900A008005250020ME del diseminado Localización (...) Es:20 Pl:00 
Pt:01 Polígono 8 Parcela 525, correspondiente a los comparecientes.
– Y  la  Parcela  identificada  en  el  informe  del  técnico  con  la 
referencia 03900A008005250000OS, de superficie 2467 m2, que sería la parcela 
dentro de la que se ha construido la vivienda cuya obra nueva se declara en la 
escritura calificada. (la urbana diseminado 03900A008005250020ME). Obsérvese 
que el número de referencia catastral coincide con el de la finca matriz.
De  la  documentación  aportada  cabe  destacar  que  la  segregación  de  esta 
finca 47.901 no ha tenido reflejo en el Catastro, que no le asigna referencia catastral, a 
diferencia de algunas otras fincas segregadas que sí que han dado lugar a parcelas con 
su referencia catastral (como ocurre por ejemplo con la colindante por el sur 47.903), por 
lo  que  catastralmente  aparece  el  diseminado  03900A008005250020ME,  la  urbana, 
situada  –con  los  demás  diseminados–  dentro  de  la  parcela  catastral,  la  rústica, 
03900A008005250000OS.
Teniendo en cuenta todos los antecedentes registrales y catastrales, aunque en la 
escritura presentada no se indica, parece que lo que se pretende con la «Subsanación» 
aportada  por  el  técnico  es  rectificar,  subsanar,  el  catastro  para  hacer  constar  la 
segregación de la finca 47.901 –que no tuvo reflejo en el catastro; que, repetimos, no ha 
asignado referencia catastral a la parcela, a diferencia de algunas otras segregadas que 
si se han hecho constar catastralmente– resultando la documentación aportada por el  es
técnico incongruente con esa finalidad, dado que lo procedente es hacer la validación de  o
una  segregación  de  parcela,  en  la  que  la  parcela  segregada  NO  tendría  todavía  071ww
rlslaaeit  fúvseaaere lgildnoreacsgic adaió idcsnaae t–dma eslia ntlr aaar dela,of le(tsedr.e rePnn hacoetirai vcl aohc  oaaq tpuaeoesntr, r teaael ldn cqa adu tleaeofs  icqntrouiotrie vrn easos,e  pla aohp naradecreefee  ceraees  nl daaci csifaihing accn aaap traam rsacat retlaarlia lz «) d.dn eMou neliaedv naefit  nrpeacalas rc  cqameutalaaest» rteir z–no,    OE-A-2020-17able en https://
como se señala en la escritura por los interesados, y resulta de las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas aportadas, se viene a asignar a la parcela que se 
habría segregado.
Por lo que deberá rectificarse oportunamente la certificación técnica, para hacer 
constar  las  coordenadas  de  la  parcela  segregada,  rectificando  oportunamente  la 
escritura, ya que la parcela segregada no puede tener referencia catastral ya que no ha 
tenido todavía acceso al catastro y menos la referencia correspondiente a la totalidad de 
la finca matriz.
B)  Y por último cabe señalar que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, establece 
que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación 
habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». 
Como señala la Dirección General de los Registros y del Notariado entre otras en la 
Resolución del 28-09-2016, «… para que proceda inscribir en el folio real de una finca la 
existencia  de  una  edificación  ubicada  sobre  ella,  el  primer  presupuesto  y  requisito 
conceptual  es,  obviamente,  que  tal  edificación  esté  efectivamente  ubicada  en  su 
integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, 
no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida 
de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la 
finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está 
efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación 
con la delimitación geográfica de la finca».
«Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, 
como señalan las Resoluciones antes citadas (8 de febrero, 19 de abril,9 de mayo, 5 de 
julio y 28 de septiembre de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación 
geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener 
la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro 
de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que 
necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o 
simultáneamente,  y  a  través  del  procedimiento  que  corresponda,  la  delimitación 
geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló 
este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de  2015  sobre  la  interpretación  y  aplicación  de  algunos  extremos  regulados  en  la 
reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.»
Y en el presente caso, en que las coordenadas aportadas de las construcciones 
sitúan indudablemente la construcción dentro de la parcela matriz, pero los problemas 
que plantea la geolocalización de la parcela segregada no permiten determinar que la 
edificación esté precisamente dentro de la parcela segregada, por lo que no se puede 
entender  cumplido  dicho  requisito,  y  será  preciso  para  poder  hacer  constar  las 
coordenadas de las construcciones, que «previa o simultáneamente se haga constar la 
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique», para poder 
concluir que esa porción de suelo ocupada por la obra nueva se encuentra íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca, con su superficie en su caso 
modificada, sobre la que se pretende inscribir.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse  s
solicitado. oe.
Fundamentos de derecho: 071ww
Artículos 9, 10, 18, 19 bis, 199, 202 y concordantes, 322 y ss. de la Ley Hipotecaria;
aRlegsuonlousc ióenx-tCreirmcuolsa r rdeeg u3la ddeo sn oevnie mlab rree fdoerm 2a0 1d5e s olab reL elay  inHteiproptreectaacriiaó n oyp earpaldicaa cpióonr  dlae 
Ley 13/2015, de 24 de junio; Resolución Conjunta de la Dirección General de los
Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, del 29 octubre de 2015 
(BOE 30 octubre 2015) por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio 
de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, 8 de febrero, 19 de 
abril,9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016, 26 de junio de 2019, 17 de 
octubre de 2019.
Se practicarán las notificaciones prevenidas en el art. 322 de la Ley Hipotecaria, 
prorrogándose el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la última 
notificación de conformidad con el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Alicante a veintiuno de agosto de dos mil veinte.
La Registradora (firma ilegible)»
III
Don Luis Miguel González Vallés, notario de San Vicente del Raspeig, interpuso 
recurso  contra  la  anterior  calificación  mediante  escrito  de  fecha  20  de  septiembre 
de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el siguiente día 21, en el que alega lo 
siguiente: «1. Entiende la Sra. Registradora de la Propiedad, que dado que se trata de 
una  finca  formada  por  segregación,  si  bien  años  atrás,  y  carente  de  referencia  y 
representación gráfica catastral individualizada, no es posible tomar en consideración la 
representación gráfica alternativa aportada, sin que previamente haya tenido acceso al 
Catastro.
No lo entiende así este Notario. Precisamente, en la escritura cuya calificación se 
recurre, además de proceder a la declaración de la obra, se solicita expresamente de la 
Sra. Registradora, a través del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral. Y esto es 
así, porque como bien se indica en la calificación recurrida, la referencia catastral y la 
certificación catastral descriptiva y gráfica aportadas, se refieren a una parcela catastral 
matriz, o mejor dicho, que comprende, entre otras, la finca registral objeto de la escritura. 
Es cierto que el Catastro no refleja la realidad, y es por ello que la realidad de la finca se 
aporta a través de representación gráfica alternativa, desconociéndose por este notario 
la norma o principio legal que motivan la inadmisión de representación gráfica alternativa 
en el caso que nos ocupa, y que parece impedir la toma en consideración de la aportada 
para el trámite solicitado.
2.  Entiende la Sra. Registradora, que dado que la representación gráfica alternativa 
aportada a través de Informe de Validación Gráfica frente al parcelario Catastral por el 
técnico actuante es de la modalidad subsanación, está dirigido a subsanar Catastro, y 
debiera subsanarse éste para asignar una referencia catastral individualizada la finca, 
mejor dicho, parcela catastral.
Pero ese razonamiento, o modo de proceder, haría en la práctica innecesario acudir 
a las representaciones gráficas alternativas a la catastral, pues impedirían iniciar ningún 
procedimiento de inscripción de bases gráficas si el Catastro no reflejara la realidad, y 
para eso precisamente la Ley permite las representaciones gráficas alternativas, fuera de 
los supuestos de inmatriculación. De hecho, si la finca se formara por segregación en 
este mismo momento, el artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, siendo consciente de que 
normalmente Catastro no reflejará una realidad recién surgida, admite la representación 
gráfica alternativa a la catastral.
Es cierto que la Sra. Registradora entiende que deberá rectificarse oportunamente la  e.e
certificación técnica, en cuanto al identificador de la parcela o mejor dicho, finca registral  b
objeto de la escritura cuya calificación se recurre, al haber sido identificada por el técnico  071ww
ceosn c liae rrtoe feqrueen ceian  claa taasptlricaal cdieó nla d fein claa  Smeadteri zE. lPeectrroó nnioc ae sC aastaí,s tor anl,o  edne ll ato vdios,u paulizeasc siói nb ideen 
epla rXcMelLa sd esel ginúfno rCmSeV, a dcecle Isnibfolerm een  dlae  pVraolipdiaac Sióend eG rEálfeiccatr óanpiacrae cCea tcaosntr aels ea  itdraevnétisfi cdaedl oCr,S eVn, 
figura identificada como 03900A0080052500000SES. LOCAL.CP, siendo además otros
los nombres identificadores de los archivos GML aportados, y que en ningún caso crean 
confusión con la parcela matriz. En cualquier caso, validada por Catastro la información 
gráfica, será este organismo el que notifique la referencia catastral definitiva al Registro 
de la Propiedad, conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria.
3.  En cuanto a la necesidad de una previa rectificación de Catastro, ya señaló el 
Centro  Directivo,  en  Resolución  de  fecha  22  de  septiembre  de  2017,  que  en  los 
supuestos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la 
obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede 
impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al 
propio  interesado  y  a  la  institución  registral,  doctrina,  que  si  bien  no  se  refiere  al 
supuesto debatido en el presente recurso, sí que da a entender, a juicio del Notario 
recurrente, que no toda inconsistencia, falta de actualización o general, discordancia del 
Catastro con la realidad, deben impedir al particular continuar con la posibilidad de acudir 
al Registro de la Propiedad en garantía de la protección que éste confiere, y en definitiva, 
continuar con la vida jurídica de su propiedad, obteniendo en este caso, la inscripción de 
la obra que existe sobre la finca de su propiedad.
Por todo lo expuesto solicita a V.E. admita este recurso y ordene, si procede, la 
inscripción de la escritura calificada en el Registro de la Propiedad».
IV
La  registradora  de  la  propiedad  de  Alicante  n.º  3,  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015; y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2015, 12 de 
febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 de junio de 2016, 19 de julio de 2016, 29 de 
septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 14 de noviembre de 2016, 2 de noviembre 
de 2016, 28 de noviembre de 2016, 7 de abril de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio 
de 2017, 4 de septiembre de 2017, 19 de octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 18 
de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2017, 17 de enero de 2018, 6 de febrero 
de 2018, 7 de marzo de 2018, 24 de abril de 2018, 11 de mayo de 2018, 21 de mayo 
de 2018 y 20 de diciembre de 2018, 16 de mayo de 2019, 4 de diciembre de 2019, 17 de 
enero de 2020 y 21 de enero de 2020 y las resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero de 2020 y 11 de marzo de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una rectificación descriptiva 
de finca y posterior declaración de obra nueva terminada. La registradora deniega tal 
operación,  sin  haber  dado  inicio  a  los  trámites  del  procedimiento  regulado  en  el 
artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por considerar que no puede identificarse la finca, 
entendiendo  que  la  registral  47.901  no  tiene  asignada  referencia  catastral, 
identificándose en el título con la correspondiente a la finca matriz de donde procede por 
segregación  y  con  la  correspondiente  al  diseminado  (que  comprende  sólo  la 
construcción), a diferencia de otros diseminados también procedentes por segregación  es
de la misma matriz, que sí tienen asignada referencia catastral propia; que lo que se  o
pppderureseace tcrqseitt uinuctedaraa edl l  aaesr  esecfa gionplrmncreoa geac anensctdteeieóeg,r nrriao e a rgnti rdaolaaad v dahére; as cn q dtotuiefe eincla  aiilpdnocaof ioórp ernarmzo ccdcceaeee  dlds ieeCod n eavtantaealt l isifsdCitceraaoarctí diaapóas an rtre rpaogco ;rt qráif yuficni ceaifan irén g csaluaatlnem teaa erss enctrfretrlaeeiftle,uj  eirrnee alcnna oe c rscnipaeu o egacrlrna aestdtgoeaoa ns acattrii d óallonaal,      OE-A-2020-17071able en https://www.
declaración de obra nueva, que dados los problemas para ubicar la finca segregada de
forma georreferenciada, no permiten determinar que la edificación declarada se ubique 
exactamente dentro de la misma.
El notario recurrente alega, por su parte, que precisamente la circunstancia de no 
tener asignada la finca segregada referencia catastral propia es la que obliga a la 
inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral; que el razonamiento de 
la registradora de que con la operación pretendida se busca una alteración del Catastro, 
debiendo rectificarse éste previamente, harían superflua e innecesaria la posibilidad 
legalmente admitida de inscripción de representación gráfica alternativa a la catastral y 
es por ello que, precisamente para los casos de segregación el artículo 10.3 de la Ley 
Hipotecaria admite la representación gráfica alternativa; que la finca con la que se 
corresponde la representación gráfica no está identificada únicamente por la referencia 
catastral de la finca matriz de donde procede, sino también por otros medios, que 
excluyen cualquier confusión; que una vez que el Catastro admita la representación 
gráfica aportada, éste comunicará de oficio al Registro la nueva referencia catastral 
asignada a la finca segregada; y que, a su juicio, que no toda inconsistencia, falta de 
actualización o general, discordancia del Catastro con la realidad, deben impedir al 
particular continuar con la posibilidad de acudir al Registro de la Propiedad en garantía 
de la protección que éste confiere.
2.  Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente las 
siguientes:
– La registral 47.901 consta inscrita con una superficie de 2500 metros cuadrados, 
careciendo de referencia catastral propia, si bien la construcción ubicada en la misma se 
corresponde con la referencia catastral 03900A008005250020ME, configurándose como 
un diseminado.
– Se  encuentra  ubicada  dentro  de  la  parcela  con  referencia 
catastral 03900A008005250000OS.
– De la representación gráfica alternativa aportada su cabida resulta ser de 2.467 
metros cuadrados, manteniendo los mismos linderos.
3.  Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, la resolución 
de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado 
b)  la  posibilidad  de  incorporar  a  la  inscripción,  como  operación  específica,  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la 
inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
(párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica».  El  apartado  2  del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la  e
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de  bo
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. 071ww
supu4e. stoEss  erne iltoesra qduae  ys e cpornesteonliddaed laa  inlas cdriopcctiórinn ad ed eu nae srteap reDsireenctcaicóinó n Ggeránfeicraa l y epnu eldoes 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En el presente caso, las dudas de la registradora surgen de la circunstancia de 
no  contar  la  finca  sobre  la  que  se  declara  la  obra  nueva  y  cuya  inscripción  de 
representación gráfica alternativa a la catastral se solicita de referencia catastral propia. 
Conviene, en consecuencia, recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre el valor 
que tiene la posible incorporación de las referencias catastrales a la descripción registral 
de los inmuebles. Así, la constancia de la referencia catastral se contempló en el 
artículo 50 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas 
y del Orden Social, posteriormente recogido en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario 
en la redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y actualmente 
en la Ley 13/2015, sin que se haya alterado la finalidad ni efectos de dicha constancia 
registral.
El artículo 48 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé que la 
referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de 
la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, que lo define como 
código alfanumérico que permite situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del 
Catastro. e.
En este sentido, como ha puesto de relieve esta Dirección General en distintas  w.b
Resoluciones (vid., por todas, la 4 de diciembre de 2013) la referencia catastral de la  071ww
nfinúcmae rsoó lod ei mrepfleicrae nlaci aid ceanttaifsictaracli,ó pne droe  nlao  loqcuael izlaa cdióens cdriep cliaó nfi ntecan gian sqcurieta  seenr  ccounacnotord aa nuten 
ceonn  clear tdifeicl aCcaiótna sctraot ansi tqraule d sees cpruipetdivaan  yin sgcrárifbicira .e nP otarl  lcoa staon ttood, alsa  laresf edriefenrceinac icaast absatrsaal dnaos 
sustituye  a  la  descripción  de  la  finca  que  figura  en  el  Registro  ni  implica  una
incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en 
el folio registral.
Como recientemente ha señalado esta Dirección General (Resoluciones de 6 de 
mayo de 2016 y 17 de julio de 2017) «la constancia en el Registro de los datos de 
identificación  catastrales  es  una  circunstancia  más  de  la  inscripción,  conforme  al 
artículo  9.a)  de  la  Ley  Hipotecaria.  La  certificación  catastral  permite  la  constancia 
registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite 
situar  el  inmueble  inequívocamente  en  la  cartografía  oficial  del  Catastro.  Debe 
recordarse que la constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) 
de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede 
equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley 
Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la 
descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería 
necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se 
tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)».
Este criterio, además, resulta de lo dispuesto en la disposición final cuarta de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la 
presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se 
considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los 
Registradores,  conforme  al  segundo  inciso  de  la  regla  1.ª  del  apartado  Cinco  del 
artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y 
del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de 
la inscripción de la finca».
Y por su parte el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario 
dispone que «a efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia 
catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre 
que los datos de situación, denominación y, superficie, si constara esta última, coincidan 
con los del titular y en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan 
diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, 
no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos 
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, 
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, 
notario o registrador».
6.  En  el  concreto  caso  de  este  expediente,  la  registral  47.901,  formada  por 
segregación de otra mayor, carece de referencia catastral propia, como se ha dicho, al 
no haber tenido reflejo tal operación en el parcelario catastral. Tal como esgrime el 
notario recurrente, la inscripción de la representación gráfica alternativa es consecuencia 
de la aplicación de la norma contemplada en el artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, a 
cuyo tenor, «Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada 
complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los 
siguientes supuestos:
a)  Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad 
extrarregistral  del  Título  VI  de  esta  Ley  en  los  que  expresamente  se  admita  una 
representación gráfica alternativa.
b)  Cuando  el  acto  inscribible  consista  en  una  parcelación,  reparcelación, 
segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una 
reordenación de los terrenos.
En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa,  bo
el  Registrador  remitirá  la  información  al  Catastro,  de  acuerdo  con  su  normativa  071ww
reguDlaed oprraa,c ptiacraar sqeu el ae satelt eprraaccitóiqnu, el,a e nD sirue cccaisóon,  lGa eanlteerraalc iódne l quCea tcaosrtrreos ploo ntdraa.sladará  al
Rcaetgaissttrraol edse c loar rPesroppoineddiaedn,t eas ,e afescí tcoosm doe  laq uceir ceul nRsteagnisctiara ddeo rl ah acogoar dcionnasctiaórn ,la es  inrecfoerrpeonrcei aasl 
folio real la representación gráfica catastral».
En desarrollo de esta disposición legal, la Resolución Conjunta de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de 
octubre de 2015, en su norma Quinta prevé los requisitos técnicos del intercambio de 
información sobre los procedimientos registrales que incorporen la representación gráfica 
alternativa. En los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos 
presentados  para  la  inscripción  deberán  incorporar  la  referencia  catastral  y  la 
certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  cada  una  de  las  parcelas  catastrales 
afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, 
junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los 
planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas 
contempladas en el apartado séptimo de esta resolución. El registrador, una vez que 
practique la inscripción, previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas 
afectadas, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes y 
remitirá  al  Catastro,  en  el  plazo  de  cinco  días,  la  información  sobre  la  inscripción 
practicada y los inmuebles afectados. Expresamente prevé que «cuando el resultado del 
informe de validación sea positivo y una vez practicada la inscripción, la Dirección 
General del Catastro incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, siempre 
que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido la Ley del 
Catastro Inmobiliario, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral conforme al 
artículo 18.3 de dicha ley, y comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las 
fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de 
que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación 
gráfica con el Catastro».
7.  Por otra parte, ha reiterado este centro directivo que siempre que se formule un 
juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras).
Atendiendo  a  las  anteriores  consideraciones,  en  el  presente  caso  no  resultan 
justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la tramitación 
del expediente para la inscripción de la representación gráfica alternativa, ya que se 
limita a rechazar la inscripción en base a que la registral 47.901 carece de referencia 
catastral propia, pero sin que el motivo fundamental de la denegación de la incorporación 
de la representación gráfica aportada resulte ser la falta de correspondencia entre ésta y 
aquélla. En consecuencia, lo procedente será iniciar la tramitación del procedimiento 
regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, de cuyo resultado podría resultar, en 
su caso, la inscripción de la representación gráfica aportada.
8.  Finalmente, y por lo que se refiere a la suspensión de la declaración de obra 
nueva  declarada,  esta  Dirección  General  ya  ha  señalado  que  «para  que,  una  vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través de las 
actuaciones que correspondan, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique» (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de 
julio de 2016). s
Como  es  doctrina  de  esta  Dirección  General,  la  circunstancia  de  ubicarse  la  oe.
edificación en los límites de la parcela es relevante a la hora de determinar si la misma  w.
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico,  071ww
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y 21 de febrero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de este expediente, consta en la escritura el CSV del informe catastral de 
ubicación de construcciones que, superpuesto sobre la representación gráfica resultante 
del informe de validación también aportado evidencian la indudable ubicación de la 
construcción  declarada  sobre  la  finca  cuya  inscripción  de  representación  gráfica 
alternativa se solicita, debiendo rechazarse este motivo de suspensión.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.