BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89974
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12509 Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se acuerda no 
practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña R. B. V., en nombre y representación de la 
mercantil «Almeriplant Semilleros, S.L.», contra la nota de calificación del registrador de 
la Propiedad de Antequera, don José María Vega Rivero, por la que acuerda no practicar 
la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca, por la razón de no aportarse 
certificados vigentes de tasación emitido por sociedad de tasación homologada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 28 de enero de 2021 ante el notario de Almería, 
don Manuel Gallego Medina, con el número 106 de protocolo, se constituyó hipoteca 
sobre una finca del Registro de la Propiedad de Antequera, en garantía de un préstamo 
concedido por la mercantil «Almeriplant Semilleros, S.L.».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Antequera, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 522
Asiento: N.º 731 del Diario 151
Presentado el 28/01/2021
Califica: JAGR
Presentante: Gallego Medina, Manuel
Naturaleza: escritura pública
Interesados: J. M. A.
Objeto: hipoteca
Protocolo: 106/2021
Notario: Manuel Gallego Medina
En  relación  al  documento  arriba  reseñado,  y  conforme  a  lo  establecido  en  el 
artículo 19 de la Ley Hipotecaria, se han observado los siguientes defectos u omisiones, 
que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que deberán subsanarse dentro 
del plazo de vigencia del asiento de presentación. Acompañando la presente nota al 
documento subsanado.
Defectos:
Falta incorporar a la escritura los certificados vigentes de tasación de las fincas,  bo
emitidos por sociedad de tasación homologada, independiente del prestamista. 509ww
nomAbnrete yq uaepreal lidao os ndceel  rdeeg ismtraardzoor )»d.el año dos mil veintiuno (sello del Registro con el
III
Contra la anterior nota de calificación, doña R. B. V., en nombre y representación de 
la mercantil «Almeriplant Semilleros, S.L.», interpuso recurso el día 19 de abril de 2021 
mediante escrito y con base en la siguiente argumentación:
«Hechos
Se  aceptan  los  hechos  expresados  en  la  nota  de  calificación,  que  damos  por 
reproducidos al objeto de evitar inútiles reiteraciones
Fundamentos de Derecho
Único.  Ley Hipotecaria no exige que se tase el bien que se va a hipotecar. Solo 
para las hipotecas que se van a titulizar el art. 7 de la Ley 2/1981, del Mercado 
Hipotecario, (en adelante LMH) exige que se tasen, y el art. 5 que el importe de estos 
préstamos no exceda del de la tasación si es vivienda habitual).
Lo que sí exigen los artículos 682.2 LEC y 129 LH es que se fije un valor o tipo de 
subasta para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria 
(judicial  o  extrajudicial).  La  finalidad  de  ese  valor  es  en  principio  abreviar  ese 
procedimiento, ya que evita el trámite de valoración del bien por un perito que se realiza 
en los otros procedimientos ejecutivos. Sin embargo, el tipo o valor de subasta supone 
también una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca.
la Ley Hipotecaria tampoco establecía ninguna vinculación entre tipo de subasta y 
tasación con carácter general. Solo en el caso de los préstamos que se fueran a titulizar 
el art. 8.2 del RD 716/2009 -que desarrolla la LMH- exigía que el tipo de subasta no fuera 
inferior a la tasación oficial. En las demás hipotecas el acreedor podía tasar o no, y en 
ambos casos fijar un valor de subasta muy inferior al real de la finca. Esto puede facilitar 
que el acreedor se termine apropiando de inmuebles por un valor muy inferior al real, 
burlando así la prohibición del pacto comisorio.
La tasación era una garantía solo para el mercado hipotecario, y no como este caso 
para garantizar una transacción en garantía entre particulares, al igual que ocurre on [sic] 
la hacienda
Asimismo,  la  tasadora  solo  ha  de  ser  homologada  conforme  a  la  Orden 
ECO/805/2003 si el préstamo va a ser titulizado, «siendo válida en otro caso la realizada 
por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar». 
También dice que ese «es el significado que ha de atribuirse a la expresión «en su caso» 
a que se refiere el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada 
por la Ley 19/2015»,
Por lo expuesto,
A la Dirección General de Registros y del Notariado solicito, que presentado en 
tiempo y forma este escrito y documentos que se acompañan, se admita y tenga por 
presentado recurso gubernativo contra la nota de calificación desfavorable de fecha 11 
marzo de 2021 emitida por la Ilma. Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de 
Antequera, a practicar la inscripción de hipoteca y, en su vista y previos los trámites que 
procedan, dicte resolución ordenando la inscripción interesada».
IV s
El registrador de la Propiedad de Antequera, don José María Vega Rivero, emitió el  w.
preceptivo informe en defensa de su nota de calificación el día 27 de abril de 2021, en el  509ww
tqruaesl acdoon fdireml óre ecul rdseof einctteor preuceusrtori daol ,n yo tealreiov ód ee lA elmxpeerídai,e dnoten  aM aensutee lC Geanltlreog oD Mireecdtiivnoa.,  cDoamdoo 
aauletgoaricziaonntees  dqeule  tcíotunlosi dcearalifriac aodpoo rtpuanraas ,q nuoe ,l o shi a loe feecstutimadaor.a  conveniente,  realizase  las  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 18, 24, 104, 115, 122, 123, 129, 
130  y  144  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria;  234  y  siguientes  del  Reglamento 
Hipotecario; 637 a 639 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social; los artículos 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 2/1981, 
de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; 2, 7, 8, 9, 10 y 14 de la Orden 
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de 
determinados derechos para ciertas finalidades financieras; la Ley 19/2015, de 13 de 
julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia 
y del Registro Civil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 29 de diciembre de 1992, 28 de marzo de 2007, 2 de diciembre de 2011, 29 
de octubre, 21 de noviembre y 9 de diciembre de 2013, 22 de enero, 18 de febrero, 24 
de marzo, 4 de junio, 5 de agosto y 12 y 30 de septiembre de 2014, 17 y 22 de abril, 17 
de julio, 22 de septiembre y 7 de octubre de 2015, 1 de marzo 20 de junio y 14 de 
septiembre  de  2016,  6  de  septiembre  de  2017  y  18  de  diciembre  de  2019,  y  la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero 
de 2021.
1.  La única cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si en las 
hipotecas constituidas a favor de entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 
de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, la tasación de 
la finca hipotecada tiene que ser necesariamente realizada por sociedad de tasación 
homologada, o puede ser hecha por otro tipo de entidades o personas físicas que tengan 
entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.
Como  datos  concretos  concurrentes  en  este  supuesto  debe  señalarse  que  la 
obligación garantizada es un reconocimiento de deuda que lleva a cabo una persona 
física de profesión agricultor, manifestando que deriva de sus relaciones comerciales con 
la empresa acreedora, la sociedad «Almeriplant Semilleros, S.L.», en garantía de la cual 
hipoteca dos fincas rústicas, figurando en la descripción registral de una de ellas, ya 
desde el año 1997, que dentro de la misma existe una casa de teja es estado ruinoso.
2.  Esta cuestión ya ha sido analizada en diversas ocasiones por esta Dirección 
General:  constituye  su  actual  doctrina  la  recogida  en  las  Resoluciones  de  14  de 
septiembre de 2016 y 18 de diciembre de 2019, cuyo contenido se expone en los 
fundamentos de Derecho siguientes, en las que se supera el criterio de las previas 
Resoluciones de 22 de enero de 2014 y 17 de julio de 2015, en las que funda su 
calificación el registrador de la Propiedad.
3.  La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas 
a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria, como 
queda indicado, ha sido ya abordada por esta Dirección General en las Resoluciones 
de 22 de enero y 24 de marzo de 2014, 17 de julio y 7 de octubre de 2015, 14 de 
septiembre de 2016, 6 de septiembre de 2017, 18 de diciembre de 2019 o 11 de febrero 
de 2021, para destacar el carácter imperativo de los requisitos establecidos por los 
artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la 
tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada con cumplimiento 
de su normativa específica (vid. el fundamento de Derecho tercero de la Resolución del 7 
de octubre de 2015, tras reforma llevada a cabo por la Ley 19/2015, de 13 de julio), y la 
exigencia de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con 
los  pronunciamientos  registrales  dado  el  carácter  constitutivo  de  la  inscripción  de  e.
hipoteca (artículo 130 de la Ley Hipotecaria). w.b
Es verdad que inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981,  509ww
hdiep o2te5c adreio m ya friznoa,n cdiee rore, gtuelnaícai ócno mdeol  ombejertcoa dpori ohriitpaoritoe cgaariroa nyt izoatrr aesl  ncuomrmpalism ideenlt os idsete mloas 
llaíms iteems isimiopnueess dtoes  caéld imulapso rote b doen oloss h cipréodteitcoasr ihoisp o(atertcícauriloos 2 q duee  lpau Oedrdaenn s EerCvOir  d8e0 5g/a2r0a0n3tí)a,  lao 
que servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado
hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo 
situaciones de sobreendeudamiento.
Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la 
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa 
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una 
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del 
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos 
económicos  de  crisis  y  de  contracción  de  la  demanda  inmobiliaria  puede  llegar  a 
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo 
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la 
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de 
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes 
(70 % o 50 %, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para 
subasta  fijado  en  la  escritura  de  constitución  (artículos  670  y  671  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del 
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para 
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de 
venta  extrajudicial  incluidos  en  las  escrituras  de  constitución  de  hipoteca,  resulta 
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, 
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de 
subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación (hoy el 100 % tras la reforma de 
la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Su infracción implicaría la nulidad  de la  estipulación correspondiente, lo que la 
inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el 
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el 
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Así, en un principio, como afirmó la Resolución de 24 de marzo de 2014: «el 
precepto [artículo 682.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil] se refiere a la «escritura de 
constitución de hipoteca» por lo que no distingue entre aquellas en las que interviene 
una entidad financiera de aquellas en las que el pacto de constitución y en su caso el 
pacto  de  ejecución  lo  es  entre  particulares.  La  referencia  literal  a  la  «escritura  de 
constitución»  sin  distinguir  categorías  de  constituyentes  prestamistas  hace  que  la 
exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con 
independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley 
no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento».
No obstante, conviene recordar que los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil  y  129  de  la  Ley  Hipotecaria  fueron  modificados  por  el  artículo  1.22  de  la 
Ley 19/2015, de 13 de julio (en redacción mantenida en cuanto al condicionante por la 
Ley 5/2019), en el sentido de que el tipo que sirva en la subasta, no puede ser inferior, 
en ningún caso, al 100 % (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de 
diciembre de 2020) del valor señalado en la tasación que, «en su caso», se hubiere 
realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario. Dicha expresión de «en su caso», es la que genera dudas acerca 
de su significado, en el sentido de preguntase si la misma permite amparar excepciones 
a la regla general y cuales sean estas.
4.  Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25  s
de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la  oe.
tasación debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la  w.
misma ley dado el carácter imperativo de las normas de referencia; y esa es la doctrina  509ww
reitePraedroa  dtrea etásnted oCseen tdroe  Dhiriepcottievcoa.s  constituidas  a  favor  de  sujetos  distintos  de  los
Rmeesnocliuocniaódno dse  e1n4  edle  csietapdtioe mabrtríec udloe  220 1d6e,  plaa rLeecye  q2u/1e9 l8a1 t,a scaocmióon  pnuos on edcee samraianmifieenstteo  hlaa   BOE-A-cable e
de ser verificada por entidad oficial de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden 
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de 
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, expresamente delimita su 
ámbito, al decir: «La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación 
se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o 
préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos 
hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el 
artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado 
Hipotecario».
Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las 
expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede 
ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la 
misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre 
sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. Es decir, en tales supuestos no 
se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o 
bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad -como entidad homologada- 
que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las 
homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que 
entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá 
de  la  adecuación  de  las  cualificaciones  técnicas  de  los  tasadores  a  la  naturaleza 
específica del bien objeto de la tasación.
A la misma conclusión se llega por aplicación de los artículos 7 de la Ley 2/1981 y 8 
del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados 
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y 
otras  normas  del  sistema  hipotecario  y  financiero,  al  decir  ambos  que  «los  bienes 
inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados 
con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad 
financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este 
real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que 
pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía 
última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado».
Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que, en consecuencia, ha 
de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refieren los artículos 682 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  129  de  la  Ley  Hipotecaria  tras  la  reforma  operada  por  la 
Ley 19/2015, de 13 de julio, y vigente en la actualidad; debiendo exigirse el certificado de 
tasación por entidad homologada solo cuando concurra la doble exigencia subjetiva y 
objetiva de ser concedidas por entidades de crédito de las previstas por el citado 
artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de cobertura para la emisión de títulos 
hipotecarios.
Por su parte, la Resolución de 18 de diciembre de 2019 referida a un supuesto de 
hipoteca mobiliaria, recogiendo esta doctrina, señaló respecto a la relación entre el 
certificado de tasación del bien gravado y el carácter del prestamista, que para poder 
inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta 
extrajudicial  en  las  escrituras  de  constitución  de  hipotecas,  «entre  la  disyuntiva  de 
estimar que el inciso «en su caso» deba interpretarse en el sentido de que la tasación y 
el reiterado límite del 75 % (hoy el 100 %) sólo se impone cuando voluntariamente se 
haya realizado la tasación, o que sólo se impone en aquellos casos en que la tasación se  s
haya efectuado de forma obligatoria para la emisión de títulos hipotecarios, o bien, en fin,  oe.
entender que la tasación (y el límite porcentual) se impone siempre si bien admitiendo  w.
que aquella sea realizada por entidad no homologada cuando la hipoteca carezca de  509ww
aLpetyit u1d/ 1p9a8r1a,  speorrv irt radtea rcsoeb edretu rhaip ao teucnaas  ecmoinssiótintu iddea st ítpuolors  ehnitpidoatedceasr ioqsu, ec ocnafroerzmcea na  dlae 
úleltgimitima aocpicóinó np»a.ra realizar tales emisiones, este Centro Directivo se ha inclinado por esta  BOE-A-cable e
5.  Por otra parte, el artículo 13 de la Ley de 15 de marzo, de regulación de 
contratos  de  créditos  inmobiliarios,  dispone  en  cuanto  a  la  tasación  de  los  bienes 
inmuebles que «los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una 
tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se 
realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito 
regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o 
profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la 
disposición  adicional  décima  de  esta  Ley,  independiente  del  prestamista  o  del 
intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas 
internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, 
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados 
derechos para ciertas finalidades financieras».
Y la disposición adicional décima dispone: «1. El Gobierno aprobará en el plazo de 
seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el régimen de homologación de 
aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en 
el artículo 13 de esta Ley. 2. El Ministerio de Economía y Empresa evaluará, en el plazo 
de seis meses, la conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, 
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para 
ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya 
previstas, otras tipologías avanzadas de tasación».
No procede, sin embargo, entrar ahora a analizar si estas normas alteran la doctrina 
antes expuesta respecto de las personas o entidades que pueden hacer la tasación 
hipotecaria, en aquellos supuestos en que sea de aplicación la Ley 5/2019, ya que, sin 
necesidad de entrar a analizar cuál es el fin predominante del préstamo concedido 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2017), por un lado, ni el prestatario 
tiene la condición de consumidor ni el préstamo va dirigido a adquirir las fincas gravadas 
(artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019); y, por otro lado, tampoco las fincas hipotecadas 
pueden calificarse de inmuebles de uso residencial (artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019), al 
tratarse, según el Registro de la Propiedad y la escritura, de fincas rústicas en la que no 
figuran edificios que puedan tener el destino de vivienda, siquiera fuera segunda o no 
habitual, pues en su descripción solo figura una mención a la existencia de una casa en 
estado ruinoso desde 1997, lo que no se considera suficiente para alterar, ni siquiera 
parcialmente, la naturaleza de los inmuebles gravados.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.