BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96824
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13541 Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Ildefonso Sánchez Prat, notario de Barcelona, 
contra la negativa del registrador de la Propiedad de Barcelona número 11, don Nicolás 
Nogueroles Peiró, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante  escritura,  otorgada  el  día  10  de  enero  de  2021  ante  el  notario  de 
Barcelona,  don  Ildefonso  Sánchez  Prat,  con  el  número  24  de  protocolo,  los  siete 
copropietarios de una vivienda (cinco de ellos casados y los dos restantes solteros) la 
vendieron declarando que no se encontraban «en situación alguna que implique la 
necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 11, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia:
Numero de entrada: 742/2021. Asiento 144.
Diario 155.
Calificación negativa/resolución notificación.
De  conformidad  con  lo  tipificado  en  los  artículos  18,  19  bis  y  322  de  la  Ley 
Hipotecaria, así como con lo previsto en los artículos 39 y 40 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se 
ha procedido a suspender la inscripción del documento que se dirá, por adolecer de 
defectos.
Antecedentes de hecho.
1.º  Con fecha trece de abril de dos mil veintiuno, se reintegró en este Registro, 
copia física de la escritura de Compraventa autorizada el diez de enero de dos mil veinte 
por el Notario de Barcelona don Ildefonso Sánchez Prat con el número de protocolo 24, 
cuya escritura motivó el asiento de presentación 144 del Diario 155, mediante la cual 
doña Y. S. Q., don J. A. D. S., don G. O. D. S., don F. S. C., doña M. T. S. C., doña Y. S. 
C. y doña S. S. C., venden a don I. R. B., doña M. J. F. B. y doña L. R. F., el  s
departamento N.º (…), sito en esta ciudad, calle (…), inscrito en el tomo y libro 2057 de  oe.
(Mm….ie )Sn,2 .tf. roºSa lis.o  E Cq7nu.2, e ,lda  fdo inocñconaam  F Yn.p .úS aSmr.e .Ce cQr.eo .yn ,4  cdd5iaoo5 ññ8daa3e  -M YNla..    dSTee..s   SCce.rs. i,Ctt ued.r  oaRsn oeo ngJb i.sjs eoAttrloo.t e .Ddro.e s S"la..  yp rdeosne nFt.e C s.e S i.n, deicsatá nq ucea s"daodñoas   2021-13541n https://www.
3.º  En dicha dicha [sic] escritura manifiestan los vendedores que "… son dueños de 
la finca, respecto de la cual declaran no encuontrarse [sic] en situación alguna que 
implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación".
4.º  Dicha documentación fue objeto de calificación negativa con fecha diecinueve 
de febrero de dos mil veinte y el cuatro de noviembre de dos mil veinte.
Fundamentos de Derecho.
1.º  El  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  su  número  1  señala  que  "los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.".
2.º  El  artículo  98  del  Reglamento  Hipotecario  establece  que  "el  Registrador 
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad 
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan 
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o 
puedan conocerse por la simple inspección de ellos; y del mismo modo apreciará la no 
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias 
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de 
nulidad.".
3.º  El artículo 91 del Reglamento Hipotecario dispone que "cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una 
vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la 
escritura  que  la  vivienda  no  tiene  aquel  carácter.".  Y,  según  lo  establecido  en  el 
apartado 2 del artículo 234-3 del Libro II del Código Civil de Catalunya, en relación al 
artículo 231-9 de dicho Libro II del Código Civil de Catalunya, relativa a la "Disposición 
de la vivienda familiar, con independencia del régimen económico matrimonial aplicable, 
el  cónyuge  titular,  sin  el  consentimiento  del  otro,  no  puede  hacer  ningún  acto  de 
enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho sobre la vivienda 
familiar o sobre los muebles de uso ordinario que comprometa el uso, aunque se refiera 
a cuotas indivisas. Este consentimiento no se puede excluir por pacto ni otorgamiento 
con carácter general. Si falta el consentimiento, la autoridad judicial puede autorizar el 
acto, teniendo en cuenta el interés de la familia, y también si se da otra causa justa". Las 
Resoluciones de la Direccción [sic] General de Derecho y Entidades Jurídicas 22 de 
mayo de 2006, 11 de octubre de 2017, para el supuesto que la persona sea soltera pero 
no haga constar qu [sic] está unida en situación de pareja estable.
En el presente caso falta la manifestación de los disponentes casados, sobre el 
carácter de la vivienda en los términos exigidos por el artículo 91 del Reglamento 
Hipotecario.  La  manifestación  hecha  por  los  vendedores  casados,  en  términos 
generales, sobre la no necesidad de recabar consentimientos es un juicio u opinión que 
no corresponde formular a los vendedores a efectos de inscripción, no puede dicha 
valoración  vincular  al  Registrador  e  impide  a  éste  sobre  que  realice  la  función  de 
calificación que le impone la Ley. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, resolución de 6 de marzo de 2020, ha sido muy cuidadosa en el cumplimiento 
de este requisito exigiendo que se haga la manifestación sobre la vivienda familiar 
prevista en la norma. Esta manifestación es la que no realizan los disponentes casados  e
en la escritura objeto de calificación. bo
REne scooluncsieócnu.encia, se suspende la inscripción del documento presentado por persistir  2021-13541n https://ww
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una valoración jurídica que impide la calificación registral. Así, en la escritura no consta 
la manifestación de los vendedores casados de no ser la finca enajenada la vivienda 
familiar  de  ninguno  de  ellos  en  los  términos  vistos  en  los  anteriores  hechos  y 
fundamentos de derecho.
Anotación preventiva por defectos subsanables (Vid. Art. 323 de la Ley Hipotecaria).
No se ha practicado la inscripción que establecen los artículos 42.9 y 69 del referido 
cuerpo legal, por no haber sido solicitada.
Notificación.  Autoridad e interesado.
Se procederá a la notificación formal de la aludida calificación con indicación de los 
recursos  y  de  la  posibilidad  de  solicitar  la  aplicación  del  cuadro  de  sustituciones 
pertinentes, por los medios admitidos, al Notario autorizante y a la parte interesada.
Prórroga de la vigencia del asiento.
Por causa de la suspensión de la inscripción del documento, su respectivo asiento de 
presentación ha quedado prorrogado durante un plazo de sesenta días.
Contra la presente calificación cabe: (…)
Barcelona,  a  cuatro  de  mayo  de  dos  mil  veintiuno.  El  Registrador.  firmado 
digitalmente (…) por el registrador: don Nicolás Nogueroles Peiró.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Ildefonso  Sánchez  Prat,  notario  de 
Barcelona, interpuso recurso el día 31 de mayo de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  Competencia funcional para la resolución de este recurso.
Considera el recurrente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
como el órgano legalmente competente para la resolución del presente recurso toda vez 
que:
– La escritura calificada en absoluto hace referencia, en cuanto a la manifestación 
que el otorgante hace respecto de la situación en que se encuentra en relación con las 
fincas, a norma alguna del derecho foral catalán, sino que se trata de una manifestación 
cuya generalidad comprende cualquier exigencia que en orden a consentimientos ajenos 
para la disposición de inmuebles se incluyan en ese derecho o en el civil común o en 
cualquier otro.
– La  base  legal  que  aduce  la  nota  para  estimar  la  existencia  de  un  defecto 
obstaculizador de la inscripción es el art. 91,1 del Reglamento Hipotecario, norma que la 
nota de calificación registral considera incumplida. Y toda vez que tal Reglamento es 
norma de ámbito estatal, queda a mi juicio confirmada la competencia funcional que 
viene deducida de las razones antes alegadas.
Precisamente por la generalidad de la manifestación contenida en la escritura, puede 
ser especialmente útil la resolución que al respecto dicte la Dirección General, toda vez 
que, de ser estimativa del recurso, será aplicable tanto a las exigencias materiales de la 
norma de Derecho Común como a las del Derecho especial Catalán, previniéndose de  es
esa manera la eventual duplicidad de criterios que eventualmente pudiera producirse  o
entre  los  diferentes  órganos  decisorios  –estatal  y  autonómico–  si  el  criterio  para  541ww
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debate..." "se refiere a la ordenación de los registros e instrumentos públicos... que son
cuestiones  reservadas  a  la  competencia  exclusiva  del  Estado,  conforme  al 
artículo 149,1.8.ª de la Constitución y, por ende, el conocimiento del recurso interpuesto 
está atribuido a este Centro Directivo".
En todo caso, esta parte se aviene a que, si la Dirección General, no obstante, las 
razones anteriores, se considerara incompetente para la resolución de este recurso, se 
sirva remitirlo al órgano que a su entender corresponda.
En cuanto al plazo de presentación, la de este recurso cumple la normativa aplicable 
toda vez que la notificación de la calificación recurrida se produjo, según es de ver en la 
parte superior de la misma, mediante fax de fecha 18 de mayo de 2021.
Segundo.  Audencia [sic] de motivación.
A juicio del recurrente la nota infringe lo ordenado en el art.19 bis, de la Ley 
Hipotecaria,  toda  vez  que  no  contiene  motivación  jurídica  alguna  de  la  supuesta 
infracción  que  considera  causa  de  denegación  de  la  inscripción  de  la  escritura, 
limitándose a la reseña numérica de una disposición legal, sin explicitar los motivos por 
lo que ésta se considera incumplida, ni la razón de la trascendencia registral que se da a 
esa supuesta infracción ni, mucho menos, los argumentos por los que el registrador 
calificante no considera la declaración de los otorgantes antes transcrita suficiente para 
tener por cumplidos los requisitos que dicha norma del art 91 Reglamento Hipotecario 
establece.
En efecto, dos objeciones pone el registrador a la manifestación de los otorgantes 
antes transcrita:
1.  Que es una valoración de las partes que impide al registrador realizar la función 
de calificación.
2.  Que no costa la manifestación de los vendedores casados de no ser la finca 
enajenada la vivienda familiar de ninguno de ellos.
Ninguna de las dos objeciones viene acompañada de motivación alguna.
En cuanto la primera, no explica el sr. registrador por qué tal manifestación de los 
otorgantes le impide realizar su función calificadora. A este notario se le hace difícil 
recurrir una razón de suspensión del asiento que no entiende en absoluto y que resulta 
contraria a la propia evidencia, pues es en una nota de calificación registral donde se 
contiene, lo que prueba que la manifestación de parte es inocente del ilícito de impedir la 
función calificadora que le registrador le imputa.
En cuanto a la segunda, no motiva el sr. registrador por qué la expresión utilizada en 
la escritura no cubre la exigencia del art 91 del Reglamento Hipotecario. De los términos 
de la nota de calificación parece deducirse que el registrador considera que el citado 
artículo exige unos términos sacramentales que recojan su texto literal para entenderse 
cumplido, sin que sea posible que la escritura aproveche la riqueza del lenguaje para 
cumplir con lo que pide el Reglamento Hipotecario y, a la vez y de manera perfectamente 
compatible, las exigencias de consentimiento ajeno contenidas en otras disposiciones, 
singularmente el Código Civil común y el Código Civil catalán y ello tanto para casados 
como para solteros, por la procedencia de tal prevención también cuando la familia está 
formada por personas en situación de pareja estable.
Seguir la lógica de la nota de calificación implicaría que, en casos como el presente, 
en que la parte vendedora se compone de personas casadas y de otras solteras, 
hubieran  de  recogerse  diferentes  manifestaciones  de  cada  uno  de  los  vendedores  e.e
ajustadas estrictamente la situación que pudiera personalmente afectarles. b
Esa inconveniente y estéril complejidad queda resuelta plenamente, a juicio de este  541ww
notaDrieos, dceo ne ll ap umnaton idfees tvaisctiaó nd ecol enjteernciidcaio e dne lla l eegsíctirmituor ad eyr eocbhjeot addea d peofer nesl are, geissatr aindsourf.iciente
dmoocttivriancai ódne,  aldae mDáirse cdceió cno nGsetintueirra ul niam ipnofrnaecnc ióanl  ac alalifsic oabnltieg,a cdioenjae sa ql uien telar elesya dyo  reeitne ruandaa 
situación de desconcierto toda vez que se ve obligado a articular su defensa sin disponer
de todos los elementos de juicio, deduciendo a tientas cuáles puedan ser en el juicio del 
registrador los motivos y argumentos que le llevan a negar al ciudadano la prestación del 
servicio público al que aquél sirve y al que éste tiene derecho y solicita. Ante tal 
parquedad en la calificación, el notario se ve ante la alternativa de no poder recurrir, o 
tener que hacerlo eligiendo a ciegas el camino que deben seguir sus alegaciones porque 
no conoce la razón real de la decisión registral. Así pues, tal situación de desconcierto 
genera el inconcebible –en un ámbito que, precisamente tiene por norte la seguridad 
jurídica– albur de que sus posibilidades de defensa radiquen en la fortuna de acertar en 
la suposición de los ocultos motivos del funcionario calificante, cayendo en la más 
absoluta indefensión en caso contrario.
Aún con esas incertidumbres, de la que es responsable únicamente el funcionario 
que tan evidentemente incumple su obligación legal, se interpone este recurso fin de 
evitar en la medida de lo posible mayores dilaciones y los consiguientes perjuicios, no 
obstante considerar que la falta de motivación suficiente debe ser, por sí sola, motivo 
suficiente  para  la  revocación  de  la  nota  de  calificación  recurrida,  y  así  se  solicita 
expresamente.
La indefensión provocada por la falta de suficiente motivación hace que el recurrente 
se  plantee  la  siguiente  pregunta  que  la  hace  más  evidente  si  cabe:  ¿es  que  la 
manifestación  de  los  otorgantes  deja  hueco  alguno  para  que  pueda  racionalmente 
pensarse que, no siendo atacable por falsedad, pueda amparar una reserva mental o 
encubrir un doble sentido que permitiera violar la exigencia legal? De ser así, reitero que 
la nota de calificación debería explicarlo. Tal esfuerzo, además de cumplir las normas 
aludidas sobre motivación, constituiría, de ser aceptable el argumento, una enseñanza 
que este Notario no sólo reconocería, sino que valoraría enormemente, toda vez que 
viene  manteniendo  (por  supuesto  cuando  de  la  indagación  previa  hecha  sobre  los 
otorgantes  resulta  procedente)  la  misma  cláusula  desde  hace  más  de  veinte  años 
considerándola  irreprochable  desde  el  punto  de  vista  legal  y  práctica  desde  la 
perspectiva de la organización de la oficina y la deseable evitación de enmiendas cada 
vez que las circunstancias del caso no se ajustan en lo meramente accesorio a los datos 
inicialmente  recibidos.  Y  lo  mismo  debe  haber  sido  considerado  por  todos  los 
registradores de toda España que han calificado mis escrituras durante las dos últimas 
décadas, incluido muy probablemente aquél contra cuya calificación se presenta este 
recurso.
Desde este punto de vista del cumplimiento del requisito sustantivo, poco más cree el 
recurrente que puede añadir, dado precisamente lo misterioso de los motivos que en 
contra debe tener el Sr. registrador. Particularmente se le plantea la duda de si el 
funcionario calificante cree exigible una fórmula sacramental determinada para que el 
requisito sustantivo quede cubierto y, en caso afirmativo, dónde fundamenta tal exigencia 
tan contraria a los principios elementales de nuestro Derecho, reacio a la solemnidad 
esclerotizada  de  las  fórmulas  que  caracterizan  tradiciones  jurídicas  anticuadas  y/o 
extrañas a la nuestra.
Al  criterio  del  órgano  que  debe  resolver  este  recurso  queda,  pues,  decidir  lo 
pertinente tras la lectura de la declaración escrituraria en cuestión.
Tercero.  Sobre el cumplimiento de los requisitos sustantivos y su trascendencia 
registral.
De lo expresado respecto de la falta de motivación en el apartado anterior se deduce 
también el argumento de fondo fundamental, a juicio de este notario, para la resolución  e
del  recurso  ya  que  la  expresión  contenida  en  la  escritura  cumple  perfecta  y  bo
satisfactoriamente el requisito exigido por la legislación hipotecaria, con base en la civil  541ww
ytaan tqou ceo msi úens ctao mfuoe craa talala nhaa,b irteusapl efcatmo ialia lra  dceo ncduicaiólqnu ideera l ad vei vlioesn dcao ombpjeatroe cdieen late se sccorintu rsau, 
icmópnlyicuagreía o l ac onne cpeasrideajad  edset acbolen,s esní tsime ieenntcoo anjteranroía p aerl at rlaan tsrmanitsemntiesi óenn.  Ys,it uaa lcai óvne zle, geal lt eqxutoe 
discutido aquí salva y evita las dificultades que se derivan de la falta de tipificación legal
de los conceptos de "habitual" y "familiar", dificultades que reiteradamente ha puesto de 
manifiesto la Dirección General en sus resoluciones, entre otras y significativamente, en 
la alegada por el registrador de fecha 6 de marzo de 2020.
Poco más se puede argumentar sobre dicha circunstancia porque no se le ocurre a 
este  recurrente  qué  interpretación  alternativa  puede  racionalmente  darse  a  esa 
manifestación por la que pueda plantear dudas acerca de que efectivamente abarca 
plenamente la exigencia legal. Sólo desde el presupuesto –contrario a nuestra tradición 
jurídica y la inveterada doctrina de la Dirección General– de que sea exigible una fórmula 
sacramental para el caso, podría sostenerse la calificación registral recurrida.
Y, siendo ello de elemental conocimiento para el órgano juzgador, así como el hecho 
de que la exigencia de cualquier fórmula sacramental que pueda imaginarse resultaría 
estéril jurídicamente y entorpecedora de la fluidez deseable en la prestación del servicio 
registral, no resulta pertinente insistir en ello.
Por otro lado, la referencia que el registrador hace en apoyo de su calificación a la 
Resolución de 6 de marzo de 2020, resulta contraproducente para justificar la nota, pues 
tal resolución resuelve la cuestión de si la expresión "vivienda habitual" es suficiente a 
los efectos del art. 91 Reglamento Hipotecario, o es preciso qua se añada el carácter 
"familiar" de la vivienda. Es decir, estamos ante un caso diametralmente contrario en su 
fundamento al del presente, pues allí se reprochaba la cortedad de la manifestación y 
aquí (siempre según lo que el recurrente deduce del laconismo de la nota registral) 
parece que lo que se reprocha es la generalidad de la declaración de los otorgantes. Y, 
dado  que  esa  generalidad  obviamente  sí  comprende  el  hecho  de  que  la  vivienda, 
además de habitual, sea la familiar, resulta que la doctrina de la resolución citada por el 
registrador  apoya,  en  lugar  de  contradecir,  la  corrección  del  texto  de  la  escritura 
calificada y, correspondientemente, desautoriza los términos de la calificación ahora 
recurrida.
En conclusión, a juicio de esta parte, la manifestación objetada por la nota de 
calificación cumple plenamente las exigencias del art. 91 del reglamento Notarial y sólo 
por no ser bien entendida por el sr. registrador, o porque este desconfíe o suponga que 
encubre algún sentido oculto o reserva mental con los que se pretenda ocultar que la 
vivienda sí es la habitual familiar de alguno de los vendedores puede entenderse que la 
nota de calificación la haya considerado inválida a los efectos de dicho artículo. Pero ni 
de su interpretación gramatical y lógica se desprende conclusión alguna en tal sentido, ni 
aclara el registrador qué es lo que entiende en realidad dicho en esa manifestación ni, 
por descontado, la seguridad jurídica y la debida prestación del servicio público registral 
admiten  que  la  calificación  se  base  en  conjeturas,  prevenciones,  suposiciones  o 
sospechas fruto de la subjetividad del calificador y sin apoyo objetivo alguno ni en la 
literalidad de la manifestación ni en el Derecho.
Cuarto.  Artículos  19  bis,  324  a  327  Ley  Hipotecaria  y  concordantes  de  su 
Reglamento  y  cuantas  otras  disposiciones,  doctrina  y  jurisprudencia  resulten 
mencionadas en el texto de este recurso y las demás que sean de aplicación a juicio de 
la Dirección General.»
IV
Mediante escrito, de fecha 14 de junio de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho w.b
87.2V, is9t0o,s 4 l6o4s,  a1r3tí2cu0l,o 1s3 12418, .113.84.6ª ,d 1e4 l0a6 C yo n1s9t5it5u cdióenl  CEósdpiagñoo Clai;v i9l;,  11,0 3,  2y4 ,4  4d0e, l 6C6ó, d6ig9o,  7d0e, 
CHoipmoteerccaior;ia ;1 ,2 321, -99 ,y  1233, 41-38 , de1l9  Cbóisd,i g2o1 c, iv3il8 ,d e1 2C9a.2ta.blu) ñay ; 312920  yd esl igCuóideingtoe sd ed eD elar ecLheoy 
Foral de Aragón; 1, 2 y 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la
calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho 
catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes 
muebles de Cataluña; 7 y 91 del Reglamento Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; 
las Sentencias del Tribunal Constitucional número 156/1993, de 6 de mayo, y 4/2014, 
de 16 de enero; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 31 de 
diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de marzo de 2015, 3 
de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987, 16 de junio de 1993, 27 de 
junio de 1994, 7 de julio de 1998, 4 de marzo de 1999, 31 de marzo de 2000, 16 y 17 de 
septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 17 y 23 de mayo de 2005, 20 de 
enero y 22 de mayo de 2006, 31 de enero y 7 de diciembre de 2007, 11 de febrero 
de 2008, 22 de julio de 2009, 28 de septiembre y 13 de diciembre de 2010, 5 de enero 
y 7 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2013, 21 de septiembre y 12 y 19 de diciembre 
de 2017, 11 de enero, 5 de marzo, 13 de junio y 9 de octubre de 2018 y 29 de agosto 
de 2019; las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 6 de marzo y 16 de junio y 22 de octubre de 2020 y, respecto de la motivación de la 
calificación, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 
y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 8 
de mayo y 3 de diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 
de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de 
marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 
19 de junio y 12 de diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 20 de 
junio de 2019 y 7 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo 
de 2021.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la 
venta de una vivienda por los siete copropietarios de ésta (cinco de ellos casados y los 
dos restantes solteros), quienes declaran que no se encuentran «en situación alguna que 
implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque no consta la manifestación de 
los vendedores casados de no ser la finca enajenada la vivienda familiar de ninguno de 
ellos, en los términos exigidos por el artículo 91 del Reglamento Hipotecario.
2.  Como cuestión previa, esta Dirección General debe decidir sobre su propia 
competencia para resolver el presente recurso. Y hay que afirmar que este Centro 
Directivo es el único organismo competente para resolverlo, por lo que procede reiterar y 
reafirmar la doctrina sentada sobre esta cuestión (cfr., por todas, Resoluciones de 29 de 
agosto de 2019 y 22 de octubre de 2020).
Esa  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  y  es  meridianamente  clara  al 
establecer, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento 
de  Cataluña,  parcialmente  derogada  por  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y Entidades 
Jurídicas  de  la  Generalidad  de  Cataluña  es  competente  para  la  resolución  de  los 
recursos  contra  la  calificación  registral  únicamente  cuando  «las  calificaciones 
impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho 
catalán o en su infracción», mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, 
es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en 
cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de  e.
los Registros y del Notariado». w.b
La citada sentencia del Tribunal Constitucional resuelve lo siguiente: 541ww
«(…) Encuadrado el debate en los términos expuestos, según se desprende del
arertcíucursloo s3 g.4u baenrtneast ivtroasn svcarritíoa,  deel póerngdaineon daod dmein lias trinavtiovcoa ccoiómn pqeuteen, teen p cauraa lqcuoineorac edre d eel loloss, 
se  haga  de  la  normativa  estatal  o  autonómica.  Se  establece  una  regla  sobre  la
acumulación de recursos gubernativos dirigidos contra una misma calificación registral 
negativa que impone, por el solo hecho de que uno de ellos se base en normas de 
Derecho catalán o en su infracción, una vis atractiva a favor de la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, habilitándola para sustanciarlos todos 
en una sola pieza, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho 
catalán.
Es evidente que tal atribución excede de la competencia estatutariamente asumida 
por la Comunidad Autónoma de Cataluña para resolver estos recursos gubernativos, que 
se circunscribe estrictamente a la "calificación de los títulos o las cláusulas concretas en 
materia de derecho catalán" (art. 147.2 EAC), siendo su finalidad, tal y como se declara 
en la exposición de motivos de la de la Ley del Parlamento de Cataluña 5/2009, la de 
preservar y proteger el Derecho catalán. Es igualmente evidente que esta habilitación 
estatutaria no incluye –ni podría incluir– la preservación o protección de otros Derechos 
forales o especiales, ni del Derecho civil común.
(…) En conclusión, resulta contrario al bloque de la constitucionalidad el artículo 3.4 
impugnado, en cuanto atribuye a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas 
de  la  Generalitat  la  competencia  para  resolver  los  recursos  cuando  las  cuestiones 
registrales planteadas exceden del marco estricto del Derecho civil catalán. Incurre así el 
precepto en inconstitucionalidad y nulidad en los incisos "y al menos uno se basa en 
normas del Derecho catalán o en su infracción" e "incluidos los que no aleguen la 
infracción de una norma del Derecho catalán" (…)»
Y más clara no puede ser la postura de esta Dirección General, expresada en 
Resolución de 21 de septiembre de 2017 (en línea con anteriores pronunciamientos 
de 29 de mayo y 9 de junio de 2017, también seguida en Resolución de 5 de marzo 
de 2018), y que no cabe sino ratificar y reiterar:
«Según  el  artículo  324  de  la  Ley  Hipotecaria  "las  calificaciones  negativas  del 
registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros 
y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o 
ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que 
pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones 
contenidas en el artículo 328 de esta Ley. Cuando el conocimiento del recurso esté 
atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la 
Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se 
interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la 
mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano".
Por su parte, el artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la 
Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la 
calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que 
deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de 
Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de 
Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats 
Jurídiques  de  la  Generalitat  de  Cataluña  la  resolución  de  los  recursos  contra  la 
calificación registral únicamente cuando "las calificaciones impugnadas o los recursos se 
fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción" 
(artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que "si la  e
persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de  bo
los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación,  541ww
Denetrieecnhdoe   qyu ed, ee nE natpidlicaadceisó n Jdueríld iacratsíc, ulod e1b,e reás  fcoormmapre teenxtpee dlaie nDteir ececnió nl oGs entéerrmali ndoes 
ehsetcahbole".cidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel
Ello es así porque la citada Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero 
de 2014 en el recurso de inconstitucionalidad número 107/2010 planteado contra la Ley 
catalana 5/2009 entendió que todo lo no incluido en los términos estrictos del precepto 
competencial estatutario constituye competencia exclusiva e indisponible del Estado, que 
no puede ser menoscabada a partir de la competencia de la Comunidad Autónoma para 
la  conservación,  modificación  y  desarrollo  de  su  Derecho  civil  propio,  aun  cuando 
hubiera sido objeto de regulación en el Derecho civil catalán; por lo que se concluye que 
la  competencia  para  resolver  recursos  mixtos,  es  decir,  basados  en  cuestiones 
específicas de derecho catalán comprendiendo, además, otras cuestiones de derecho 
común u otro tipo de derecho –registral, consumo, etc.–, corresponde a esta Dirección 
General de los Registros y del Notariado.
Por tanto, cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de 
forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores 
deberán  remitir  el  expediente  formado  a  la  Direcció  General  de  Dret  i  d’Entitats 
Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General 
de los Registros y del Notariado. Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los 
recursos se fundamenten, además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos 
ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al 
recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a 
esta Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 
de la Ley Hipotecaria.
Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para 
resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial 
catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del 
Registro de la Propiedad.»
A mayor abundamiento, en el presente caso no se debate sobre la aplicación de una 
norma sustantiva de Derecho especial catalán, pues tanto el registrador como el notario 
están de acuerdo en la aplicación del apartado 2 del artículo 234-3 en relación con 
artículo 231-9 del Código Civil de Cataluña, sino que debe decidirse si en la aplicación 
de  tales  normas  se  ha  respetado  lo  establecido  en  el  artículo  91  del  Reglamento 
Hipotecario respecto de los títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad (cabe 
recordar que la ordenación de los registros e instrumentos públicos y a las normas para 
resolver  los  conflictos  de  leyes,  que  son  cuestiones  reservadas  a  la  competencia 
exclusiva del Estado, conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución).
3.  Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de 
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero 
de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, 
de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer 
en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su  e.
negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que  w.b
apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el  541ww
mreagnistterandidoor  eqsutea  Dpuirdeicecriaónn  sGeer nreerlaelv (avnidte.,s  ppoar rato dlaa sR, elasso lRuceisóonl udceiol nreesc udres o2. 5T adme boicétnu bhrae 
duen  2p0re0c7e yp t2o8 l edgea fle (bor edreo  yR e2s0o dluec jiuolnioe sd ed e2 0e1s2te)  qCueen ntroo  bDaisretac tcivoon) ,l as imnoe rqau cei tae sr untiencaerisaa drieo 
justificar  la  razón  por  la  que  el  precepto  de  que  se  trate  es  de  aplicación  y  la
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre 
de 2017, 20 de junio de 2019, 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero de 2021, entre 
otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido 
expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente y entrar en el fondo del 
asunto si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el 
interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido 
del escrito de interposición del recurso.
En el presente caso el registrador ha expresado con claridad el defecto y ha fundado 
aquél en diversos preceptos, por lo que no cabe concluir que haya incurrido en una 
situación de falta de motivación jurídica. La motivación ha sido suficientemente expresiva 
de la razón que justifica su negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha 
podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido 
del escrito de impugnación.
4.  En relación con la cuestión de fondo planteada, la ley protege especialmente la 
vivienda familiar habitual, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda 
en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge 
hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar 
figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil. Este artículo, en la redacción 
dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo, preceptúa que, «para disponer de los derechos 
sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales 
derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de 
ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o 
falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de 
buena fe». Con esta norma legal se introdujo en el Derecho español una singular 
protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial. Pero no se 
trata de una norma específica del Derecho civil común, sino que la misma, con variantes, 
existe también en otros Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil 
aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón) y Derecho civil catalán, 
éste aplicable en el presente caso. Así, según el artículo 231-9 del Código Civil de 
Cataluña,  «1.  Con  independencia  del  régimen  económico  matrimonial  aplicable,  el 
cónyuge  titular,  sin  el  consentimiento  del  otro,  no  puede  hacer  acto  alguno  de 
enajenación, gravamen o, en general, disposición de su derecho sobre la vivienda 
familiar o sobre los muebles de uso ordinario que comprometa su uso, aunque se refiera 
a cuotas indivisas (…)».
5.  Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento de ambos cónyuges, o en su caso autorización judicial supletoria, cuando 
sea exigible para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia según la 
ley aplicable– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda  s
habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así. oe.
Este precepto reglamentario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de  w.
esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación  541ww
Hdeip olotes cmareiad)i,o se xqiguee  lae nm taanl ifceosmtaectiiódno  npeugeadteiv au tpiliazraar  aecl creedgeisr traa dlao rin (sacrrtiípccuilóon ,1 8si nd ep elarj uLiceioy 
dees  lqau hea pbuiteudaal  djues ltaif icfaamrsielia f.e Chaocni eenstteam menatneif edset aoctiróon m soed oob qtieunee l ag avrivainetníad as utrfaicniesnmteit,id aa  lnoos   BOE-A-cable e
solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y 
de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.
Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 6 de marzo de 2020, debe 
atenderse a la finalidad de tales normas protectoras de la vivienda habitual familiar, de 
modo que el cumplimiento de las mismas quede asegurado inequívocamente.
Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. 
artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente de 
la trascendencia que la ley atribuye hoy a la manifestación sobre el carácter de vivienda 
habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, debe exigirse rigor en su 
constancia en el instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o 
ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente 
con las exigencias legales y reglamentarias referidas.
Por ello, en el presente caso, no  puede entenderse que la referida norma del 
artículo 91 del Reglamento Hipotecario, en cuanto exige una manifestación específica 
sobre un hecho concreto (que la finca no sea vivienda habitual de la familia), quede 
cumplida con la genérica afirmación de que los vendedores no se encuentran «en 
situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para 
esta operación»; igual que no que sería suficiente, por ejemplo, la mera afirmación de 
que el acto dispositivo cumple todos los requisitos legales.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.