BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 54 Viernes 4 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 25590
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3438 Resolución de 15 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de La Bisbal d'Empordà a rectificar el registro y 
reponer como carga inicial o preferente la hipoteca inscrita a favor de una 
sociedad.
En el recurso interpuesto por don J. B. P., abogado, en nombre y representación de 
la sociedad «Mon Jurídic RDJ, SL», contra la negativa del registrador de la Propiedad de 
La Bisbal d’Empordà, don Vicente José García-Hinojal López, a rectificar el Registro y 
reponer como carga inicial o preferente la hipoteca inscrita a favor de la citada sociedad.
Hechos
I
Por sentencia, de fecha 4 de julio de 2018, de la Sección Primera de la Audiencia 
Provincial de Girona, que revocó el fallo del Juzgado de Primera Instancia número 3 de 
La Bisbal d’Empordà, se decretó la vigencia, sobre la mitad indivisa de una finca, de la 
inscripción de una sustitución fideicomisaria condicional de la inscripción 5.ª que había 
sido cancelada por la inscripción 8.ª en virtud de solicitud de parte interesada, una de las 
herederas  presuntamente  fiduciarias,  y  nuevamente  declarada  vigente  por  la 
inscripción 10.ª.
Se da la circunstancia que durante el tiempo en que el gravamen fideicomisario 
estuvo cancelado se inscribió una hipoteca (inscripción 9.ª) a favor de la sociedad «Mon 
Jurídic RDJ, SL», que por tal reposición de vigencia de la inscripción de la sustitución 
fideicomisaria 5.ª, entendido dicha sociedad que había perdido el rango registral, según 
los términos en que se practicó la inscripción de la referida sentencia.
Don J. B. P., abogado, en nombre y representación de la sociedad «Mon Jurídic RDJ, 
SL», suscribió una instancia, de fecha 1 de octubre de 2021, respecto de la mitad 
indivisa de la finca registral número 242 del municipio de Corçà, en la que solicitaba 
literalmente lo siguiente: «requerimos de forma expresa al Iltre. señor Registrador que de 
forma inmediata proceda a reponer la carga real correspondiente a la hipoteca suscrita a 
favor de Mon Jurídic RDJ SL, como carga inicial o preferente, y por lo tanto no afecta a la 
condición resolutoria de sustitución que consta anotada sobre la finca Registral 242 de 
Corçà».
II
Presentada dicha solicitud de práctica de un asiento registral en el Registro de la 
Propiedad de La Bisbal d’Empordà, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Examinada  la  instancia  suscrita  por  don  J.  B.  P.,  actuando  en  nombre  y 
representación de la Sociedad Món Jurídic RDJ, SL: por el que se requiere a este  e.e
Registrador  para  que  proceda  e  reponer  la  hipoteca  constituida  a  favor  de  dicha  b
sociedad por doña M. C. V. B. para garantizar el pago de un reconocimiento de deuda a  38ww
dfaev osru  dper olap iesodcaide,d caodm aoh ocraar greac iunricreianl teo,  psroebferere unntea  cmoimtaod  cinodnisveiscau ednec liaa  Fdien claa  i2n4s2c rdipec iCóno rdçeà 
lma éSrietonste dnecli aR 3e0c0u/r2s0o1 d8e  dAep leal aSceiócnc ió8n0 11/2.ª0 d1e7 -l1a. Audiencia Provincial de Girona, recaída en
Resulta que:
1) Este Registrador es competente para conocer el precedente escrito al amparo 
del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
2) Que la carga hipotecaria referida, constituida sobre una mitad indivisa de la finca 
citada, trae causa de garantizar un reconocimiento de deuda efectuado por la Sra. V. B. a 
sus abogados por los servicios prestados por ellos a la citada señora, pudo inscribirse en 
su  momento  (inscripción  9.ª  de  fecha  10  de  Julio  de  2.015)  porque  la  condición 
resolutoria de sustitución impuesta en testamento a doña M. R. V. B., estaba cancelada 
registralmente. Con posterioridad (2 de noviembre de 2.015) se hace constar en el 
Registro la Anotación de la Demanda interpuesta por doña M. R. V. B., contra su 
hermana por no estar de acuerdo con la solicitud de cancelación efectuada por ésta y 
que conllevó la cancelación registral de la misma.
3) No obstante lo anterior, si tenemos en cuenta que según el artículo 1-3 de la Ley 
Hipotecaria: "Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en 
los artículos 238 y siguientes. en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están 
bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se 
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley."; Así como lo dispuesto 
en el artículo 100 del Reglamento hipotecario, respecto al alcance de la calificación del 
Registrador en materia de documentos judiciales, que dispone: «La calificación por los 
Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento 
o  juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro». Pudiendo traer a colación en 
este punto la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2.017 cuando 
señala que «esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora 
que con carácter general le confiere al Registrador el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y, 
más en particular, respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario», respecto a los extremos de este artículo, pero 
no al fondo de la resolución judicial.
4) Que la Sentencia de la audiencia citada, 300/2018, que estima íntegramente el 
recurso interpuesto por don J. M. V. contra la sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia de 
La Bisbal d’Empordà de 3 de octubre de 2.017, en autos de juicio ordinario 303/2015 y 
revoca la misma con los siguientes pronunciamientos:
"1.º Estimar  íntegramente  la  demanda  y  declarar  que  el  testamento  del  señor 
F. V. V. impuso un gravamen fideicomisario condicional y tácito para el caso de morir 
alguna de sus hijas soltera, por lo que no procede la cancelación del gravamen acordado 
por el Registrador de la Propiedad de La Bisbal d’Empordà el 17 de Marzo de 2.014 
sobre las Finca registral 242-N, por lo que habrá de ordenar al Registrador que vuelva a 
hacer constar en las hojas registrales de las citadas fincas la cláusula de sustitución.
2.º Condenar  a  la  demandada  al  pago  de  las  costas  causadas  en  primera 
instancia."
5) En esta Sentencia de la audiencia el Tribunal no se pronuncia sobre el orden o 
prelación en que queda la hipoteca en cuestión.
6) Que la demandada no recurrió en casación ante el Tribunal Superior de Justicia 
de Catalunya, pese a haber ganado el pleito en 1.ª Instancia donde el juez ratifica la 
interpretación dada por el Registrador a la disposición testamentaria para proceder a la  es
cancelación de referencia y además el Registrador no fue demandado en ningún caso  bo
por lo que no fue parte del pleito. 38ww
ctdiieetanbdeePa roí carca  ltrsáoáeudcrsot eue rllla o  óp drargeenaf teensruroeiso njtrtui,et du ciccooiió nannsl  iodqq euuareio e  lnoaq,r  duheeeinnp  naoso tues  cehca aav  susluoeog,lb vardaere   abala e h aríamcacc ieetdarde detc eroi rnnmads iitnvlaoairs  ras eo snldi i ceetia tl all Radr oeef pginyoiscasta rico qi dóulaene     OE-A-2022-34able en https://
referencia, o bien determinase en sede Judicial.
Contra este acuerdo cabe (…)
La  Bisbal,  28  de  octubre  de  2.021.–El  Registrador,  Vicente-José  García-Hinojal 
López. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Vicente-
José García-Hinojal López registrador/a de Registro Propiedad de la Bisbal, d’Empordà a 
día veintiocho de octubre del dos mil veintiuno.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  B.  P.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la sociedad «Mon Jurídic RDJ, SL», interpuso recurso el día 9 de 
diciembre de 2021 con base en la siguiente argumentación:
«Primera. Antecedentes instancia inicial (….).
Segunda. Calificación registral. Procedimiento judicial que no se pronuncia sobre el 
orden o prelación de la hipoteca.
El ilustre señor Registrador de la Propiedad resume inicialmente la petición realizada 
por esta parte en los siguientes términos: «se requiere a este Registrador para que 
proceda a reponer la hipoteca constituida a favor de dicha sociedad por doña M. C. V. B. 
para garantizar el pago de un reconocimiento de deuda a favor de la sociedad ahora 
recurrente, sobre una mitad indivisa de la Finca 242 de Corçà de su propiedad, como 
carga inicial o preferente como consecuencia de la inscripción de la Sentencia 300/2018 
de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Girona, recaída en méritos del Recurso 
de Apelación 801/2017-1.»
Como es de ver, ab initio, el propio Iltre. señor, Registrador complementa la petición 
realizada  por  esta  parte  advirtiendo  de  que  debe  contextualizarse  la  presente 
controversia en el marco de un procedimiento judicial, en el que recayó sentencia firme, 
y en la que se ampara, pese a no compartir su criterio, para a la postre anotar la carga 
fideicomisaria por delante de la hipoteca de la sociedad. Dicho procedimiento judicial fue 
interpuesto por quien se consideró perjudicada precisamente por la cancelación inicial de 
la condición resolutoria de sustitución de referencia, contra la titular de la mitad indivisa 
de la finca registral, sin que en ningún momento se llamara al procedimiento a esta parte.
La parte actora de dicho procedimiento judicial interesó la anotación preventiva de su 
demanda, procediéndose a ello por parte del Registrador en fecha de 2 de noviembre 
de 2015.
(…) tanto la Sentencia de primera instancia como la posterior Sentencia dictada por 
la Audiencia Provincial de Girona, de las que se desprende un criterio muy dispar entre 
una y otra. En definitiva, la sentencia que a la postre resultó firme dispuso literalmente, 
tal como indica el propio ilustre señor Registrador, que «...no procede la cancelación del 
gravamen acordado por el Registrador de la Bisbal d’Empordà el 17 de marzo de 2014 
sobre las fincas registrales por lo que habrá de ordenar al Registrador que vuelva a 
hacer constar en las hojas registrales de las citadas fincas la cláusula de sustitución».
El  propio  Iltre.  señor  Registrador,  resulta  categórico  en  el  apartado  5  de  su 
calificación, dado que no deja pasar la ocasión para señalar que:
«En esta Sentencia de la Audiencia el Tribunal no se pronuncia sobre el orden o 
prelación en que queda la hipoteca en cuestión.» e.
Pese  al  criterio  muy  distante  entre  el  pronunciamiento  judicial  de  la  Audiencia  38ww
sPorobvrein claia lc ya necl edlaecfeiónnd iddoe l egnr atovdaom meno mdee nstou sptiotur ceiló Inlt,r eé.s stee,ñ ovrié Rndeogsisetr aodbolirg addeo l aa P arocpaiteadr aedl 
amnaontdaar tdoe j unduiecviaol,  tya le cno nudni ceijóenrc riceisoo dlueto inritae rdper estuasctiiótunc dióen l,a o Sbevinatnednoc iala,  rcaobnisoisdae rróe aqluidea dd eqbuíae 
en aquél entonces tenía la finca, es decir sobre la existencia de una hipoteca inscrita
estando la finca «libre de cualquier carga y gravamen», y sobre la cual nada decía la 
Sentencia en cuestión.
Así las cosas, pese a la ambigüedad e inexactitud del pronunciamiento judicial 
reconocidas por el propio Iltre. señor Registrador, éste consideró que no debía solicitar 
aclaración alguna al Tribunal, pese a estar en su mano, y procedió a anotar de nuevo el 
gravamen donde él consideró oportuno, consiguiendo con ello crear un grave perjuicio a 
los intereses de la sociedad.
Una muestra más de que el Iltre. señor Registrador de la Propiedad debería haberse 
abstenido de dar cumplimiento a dicha disposición judicial se desprende del segundo 
párrafo del apartado 6 de la calificación cuando literalmente dice «(...) ya que debería ser 
el órgano judicial que ordena se vuelva a hacer constar en el Registro la citada cláusula 
de sustitución quien, en su caso, debería determinar si tal reposición tiene carácter 
preferente o no a la hipoteca sobre la mitad indivisa de la finca de referencia, o bien 
determinase en sede Judicial.
Esta parte no puede entender como el Iltre. señor Registrador no advirtió al Tribunal 
de la carga hipotecaria existente sobre la finca y de las consecuencias, respecto del 
rango hipotecario de la misma, de la anotación del gravamen fideicomisario en su 
posición originaria, pero es evidente que el no hacerlo ha causado una total y absoluta 
indefensión a Món Jurídic RDJ, SL, que ha visto como perdía la garantía que se le 
reconoció inicialmente sin ni siquiera poderse defender ni pronunciar al respecto.
¿Por qué si el propio Iltre. señor Registrador tenía dudas sobre el carácter preferente 
o no de la hipoteca, accedió entonces a anotar el gravamen por delante de ella?
¿Por qué no informo al Tribunal de la existencia de otra carga hipotecaria y de las 
consecuencias  para  el  titular  de  dicha  carga,  de  la  reinscripción  de  la  carga 
fideicomisaria?
Tercera. Vulneración del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Condición de tercero de 
buena fe de la sociedad Món Jurídic, SL.
Esta parte no puede más que evidenciar lo ya antedicho, y es que la anotación 
registral practicada en su momento por el Iltre. señor Registrador se realizó al amparo de 
un  mandato  judicial  que  presentaba  serias  dudas  de  derecho,  que  bien  hubieren 
merecido como mínimo una aclaración judicial antes de proceder a relegar y posponer el 
rango de un derecho de hipoteca, vulnerándose con ello de forma clara y flagrante lo 
dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Esta  parte  ha  llegado  incluso  a  considerar  que  la  parte  actora  del  referido 
procedimiento judicial ya cuidó muy mucho de ocultar al Tribunal la situación real que 
presentaba la finca (existencia de la carga hipotecaria anotada por Món Jurídic RDJ, SL), 
pues resulta del todo paradójico que nada diga al respecto la sentencia.
De este modo, resultaría que, además de que el Iltre. señor Registrador tuvo que 
proceder a dar cumplimiento a un mandato judicial ambiguo según lo visto, sin duda 
dicho mandato judicial no contaba con todos los elementos a valorar, pues se le había 
ocultado al Tribunal de forma a todas luces maliciosa, una información imprescindible y 
necesariamente  relacionada  que  hubiere  comportado,  como  mínimo,  la  llamada  al 
procedimiento de esta parte evidentemente interesada, y ahora afectada.
Una vez más, llegados a este punto, no podemos hacer más que destacar lo que 
resulta indudable a todas luces:
a) La calidad de tercero de buena fe que ostenta la sociedad. e.e
b) El claro perjuicio que se le ha ocasionado a la sociedad, al haberse pospuesto el  b
rango hipotecario de la carga hipoteca de referencia. 38ww
delacn)t e Qduee  lala  raeniteortaacdiaó nh idpeo telac ac,o ncdoimcipóonr trae sloal uptoérridai ddae  tosutaslt itduec iócnu adlqeu ireerf edreenrecciah op oor 
gy apraenrjtuíaic dioes  lad es ofcáiecdil ayd  soobbjereti vlaa  fainpcrae cdiaec rieófne,r epnrcoivao, ccaodno lso sp coor nlsai gpuéierndtideas  gdrea vecus adlqauñioesr 
derecho de garantía respecto de su crédito.
Cuarta. Revocación de la calificación registral.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, y las consideraciones efectuadas por el propio 
Iltre. señor Registrador en su calificación, procede su entera y completa revocación, 
acordándose así la procedencia de reponer la carga real correspondiente a la hipoteca 
suscrita a favor de Món Jurídic RDJ, SL, como carga inicial o preferente, y por lo tanto no 
afecta  a  la  condición  resolutoria  de  sustitución  que  consta  anotada  sobre  la  finca 
Registral 242 de Corçà.»
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de diciembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
emitió informe, ratificando la calificación negativa, y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1252 del Código Civil; 1, 17, 18, 
20, 24, 32, 34, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, 24 de febrero de 2001, 21 de 
marzo de 2006, 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 7 de julio y 21 de noviembre 
de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 24 de febrero y 30 de julio de 1998, 7 de enero y 29 de diciembre de 1999, 11 de 
septiembre de 2002, 4 de enero de 2005, 8 de abril y 8 de octubre de 2013, 14 de mayo 
de 2014, 7 y 15 de septiembre de 2015, 1 de marzo de 2016, 9 de mayo y 9 y 21 de julio 
de 2017, 18 de abril, 17, 20 y 26 de julio y 14 y 26 de septiembre de 2018 y 22 de 
noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 20 de abril y 23 de diciembre de 2021.
1. la presente Resolución tiene por objeto la solicitud de rectificación del Registro, 
en lo referente al reconocimiento del carácter preferente de una hipoteca.
Para  la  resolución  del  presente  expediente  debe  tenerse  en  cuenta  el  historial 
registral de la finca objeto de la mismo, la número 242 del Ayuntamiento de Corçà, 
Registro de la Propiedad de La Bisbal d’Empordà:
a) Por  la  inscripción  5.ª,  la  finca  se  inscribió  a  favor  de  doña  M.  R.  y  doña 
M. C. V. B. con la siguiente carga: «En el remanente de todos mis bienes, presentes y 
futuros, instituyó por mis herederas universales y en igualdad de partes a mis dos únicas 
y estimadísimas hijas (...); queriendo que si alguna de éstas me premuriese dejando, a 
su vez, hijos legítimos y naturales, estos hijos, nietos míos, pasen a ocupar el lugar y 
sitio de su madre premuerta, como por derecho de representación y en partes iguales si 
fueren más de uno: si empero alguna de mis hijas falleciera soltera, su parte acrecerá a 
su parte superviviente, o a los hijos de ésta en el caso de haber premuerto dejándola, 
quedando, no obstante, a salvo a favor de la hija que falleciere soltera, la legítima que le 
correspondiere sobre mi herencia; y en el caso de que mis dos referidas hijas me 
premuriesen o que sobreviviéndome fallecieran solteras, las sustituyo por mi heredera 
que nombro a mi dicha esposa, libremente», impuesta en el testamento de su causante, 
don F. V. V.
b) Por la inscripción 8.ª se canceló la citada carga, que el registrador calificante  s
denomina como condición resolutoria de sustitución, a solicitud de la heredera doña  oe.
M. C. V. B., por entender el registrador que habiendo sobrevivido ambas hijas tanto a su  w.
chpoiajand drreiec siócponem cptoao r aad  eqs uulae s m ohapederrrmea,ra anlnaa  sac meanrbgtaraes   qssuíu,e sydti taud cesi oiannm eesbf:ae scla to ap  rlpaeu memosa rideernnetc eipana draiaól   plaqa udserue s etdisteua c aieólrgnau  enlnaa    2022-3438n https://ww
favor de ésta.
c) Por la inscripción 9.ª se constituyó una hipoteca sobre una mitad indivisa de la 
finca a favor de sociedad recurrente «Mon Jurídic RDJ, SL», en garantía del pago de un 
reconocimiento de deuda.
d) Posteriormente, se tomó la anotación preventiva de demanda letra B, sobre 
dicha mitad indivisa de finca, a favor de M. R. V. B., en garantía de las resultas del 
procedimiento entablado por ésta contra su hermana, doña M. C. V. B. para que se 
dictara sentencia por la que se decretara, en esencia, que en el testamento de don F. V. 
V. se imponía un gravamen fideicomisario condicional y tácito para el caso de morir 
alguna de las hijas soltera, siendo que la actora seguía soltera antes de morir, debe 
subsistir el mismo, por lo que se solicita que se declarase la no procedencia de la 
cancelación de este gravamen hecha por el Registrado de la Propiedad.
e) Por  la  inscripción  10.ª  se  canceló  la  inscripción  8.ª  de  cancelación  de  la 
condición resolutoria de sustitución, quedando nuevamente vigente la inscripción 5.ª en 
cuanto a la cláusula fideicomisaria condicional; por entender la Audiencia Provincial de 
Girona, revocando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había confirmado 
el criterio registral, que la voluntad del testador fue «asegurar que el patrimonio familiar 
permaneciera unido y dentro de la familia», y eran hechos probados «que ambas hijas 
sobrevivieron a su padre y cuando se produjo el fallecimiento de éste, no sólo eran 
solteras, sino que eran unas niñas pequeñas que, obviamente, no tenían hijos».
f) Los términos concretos del fallo de la sentencia de la Sección Primera de la 
Audiencia  Provincial  de  Girona  de  fecha  4  de  julio  de  2018  que  ordena  la  citada 
cancelación de la inscripción 8.ª y decreta la vigencia de la sustitución fideicomisaria 
condicional son: «Estimar íntegramente la demanda y declarar que el testamento del 
señor F. V. V. impuso un gravamen fideicomisario condicional y tácito para el caso de 
morir alguna de sus hijas soltera, por lo que no procede la cancelación del gravamen 
acordado por el Registrador de la Propiedad de La Bisbal d’Empordà, (…) por lo que 
habrá que ordenar al Registrador que vuelva a hacer constar en las hojas registrales de 
las citadas fincas la cláusula de sustitución». No existe pronunciamiento alguno acerca 
de la vigencia de la inscripción de hipoteca, ni tampoco sobre el orden o prelación en que 
queda la misma, ni su titular registral, la parte recurrente, fue parte en el procedimiento.
2. Como cuestión preliminar previa, según la reiterada doctrina de esta Dirección 
General, basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina 
de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la 
Resolución  de  18  de  abril  de  2018),  el  objeto  del  expediente  de  recurso  contra 
calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si 
la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier 
otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, por lo que atañe al presente caso, 
valorar la corrección jurídica de la extinción de asientos ya practicados, o las actuaciones 
efectuadas por un órgano judicial, o la supuesta conducta del registrador de la propiedad 
o de la parte actora en el procedimiento que se dirá, cuestiones todas ellas extrañas al 
recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada 
doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para  s
acordar la cancelación de asientos ya practicados o la rectificación de su contenido en  e.
uno u otro sentido. w.
3. Como  consecuencia  de  todo  lo  expuesto,  resulta  que  el  registrador  de  la  38ww
Pporor pilead asde natcetnucói ac odrree crtaemfeerenntec iaa,l  cya nmcealnatre lnai einndscor iplac ióvni g8e.nª cdiae  cdaen cleal aciniósnc,r ipocrdióenn addae 
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en el correspondiente procedimiento judicial.
Así las cosas, la citada inscripción de hipoteca se encuentra vigente, no habiendo 
sido afectada por la, finalmente, sancionada falta de poder de disposición de la parte 
hipotecante, y su rango o prelación, por tanto, se regirá por las normas y principios 
generales hipotecarios.
Es  decir,  la  inscripción  se  encuentra  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  y 
desplegará  todos  sus  efectos  en  tanto  no  se  declare  su  inexactitud,  bien  por 
consentimiento de la parte interesada, bien por decisión de los tribunales de Justicia 
(artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por  todo  ello,  el  registrador  de  la  Propiedad  consideró  que  no  era  procedente 
acceder a lo solicitado por la parte recurrente en el sentido de reponer la hipoteca, ya 
que, por un lado, la hipoteca se encuentra inscrita y vigente en los mismos términos que 
anteriormente, y, por otro lado, porque la alteración de los asientos registrales debería 
decretarse o determinarse por autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.
La parte recurrente, sin embargo, considera que sí se encuentra perjudicado por la 
cancelación de la inscripción 8.ª porque se ha pospuesto su rango, y que el registrador 
de  la  propiedad  «debería  haberse  abstenido  de  dar  cumplimiento  a  la  disposición 
judicial» que la ordenó porque, como titular registral de la hipoteca afectada, el acreedor 
se encuentra protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y, además, no había sido 
emplazado en el procedimiento que dio lugar a la inscripción 10.ª. Por último, considera 
que el registrador debió haber informado al tribunal acerca de la existencia de la carga 
hipotecaria y de las consecuencias para el titular de dicho gravamen, de la reinscripción 
de la carga fideicomisaria.
4. Respecto a las alegaciones del recurrente cabe señalar que los registradores de 
la Propiedad tienen la obligación legal de respetar y cumplir las resoluciones judiciales 
constitutivas,  declarativas,  modificativas  o  extintivas  del  dominio  o  derechos  reales 
inscritos.
Es cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar 
determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí 
examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro 
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su 
indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario 
registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es también doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro 
Tribunal Supremo (vid. Sentencias relacionadas en el «Vistos»), que el registrador puede 
y  debe  calificar  si  se  ha  cumplido  la  exigencia  de  tracto  aun  cuando  se  trate  de 
documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario 
permite e impone al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que 
surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento 
registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente 
procedimiento judicial.
En  el  supuesto  objeto  de  este  recurso,  el  procedimiento  se  ha  entendido 
exclusivamente  contra  una  de  las  titulares  registrales  del  dominio,  cuyo  poder  de 
disposición se anula (como ocurre cuando se anula una inscripción de dominio del 
demandado),  por  lo  que  la  sentencia  sólo  produce  efectos  contra  ese  titular  de 
conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento (artículo 222 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil); pero no respecto del titular registral del derecho real de que se trate 
(en este caso de hipoteca) que no ha sido parte en el procedimiento. Pero todo ello se ha 
cumplido en el presente expediente ya que la inscripción de hipoteca no ha quedado  es
afectada por la sentencia inscrita, pese a lo que manifiesta la parte recurrente, pues su  o
aóelasrn gi ienaeAnsnsdtcotoere  ij pmnuscoráuii sósspdn,eu i  ccedhocseaimto  ovuno,in sa hpatlo au a sysc el oaanq n dtpuceeeeen t lrciatceiedailóinoe ned,v  riednc  etie alam npd  oRaacdr euteiesefni ocnq aletuuadlce  oái eó rmelin gnbp ed ir steieonu n c1 dc i4epeo li n odleat eej de njmeuricd raiirocsyoid ooogi  c addpcceeriióe ó 2anlna0c  ccc1yiiió5v on,vinl ,i.ten rcasco tucámlianvocdil ieoóossnc,e u p drdroeeerl     OE-A-2022-3438able en https://www.
lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la
responsabilidad del demandante, sin que el registrador pueda intervenir en el mismo si 
no ha sido parte procesal y sin que le corresponda función alguna de información 
especial la juez, fuera de aquella que sea solicita por el mismo, bien como un trámite 
determinado del procedimiento cuando la Ley procesal lo establezca (ej. procedimientos 
de ejecución hipotecaria), bien discrecionalmente como un medio especial de prueba u 
otro concepto. En este supuesto, como consta en el informe del registrador, se expidió 
nota simple a efecto del citado procedimiento, por lo que la existencia de la hipoteca 
constaba en los autos.
5. Como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 
de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 
y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el 
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún 
derecho  –lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no  sustraída  al  ámbito  de 
autonomía  de  la  voluntad–,  bien  la  oportuna  resolución  judicial  recaída  en  juicio 
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar 
conceda algún derecho.
La  rectificación  registral  se  practica  conforme  indica  el  artículo  40  de  la  Ley 
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del 
Registro  que  debe  repararse,  estos  supuestos  son:  a) no  haber  tenido  acceso  al 
Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que 
conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, 
nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra 
causa no especificadas en la ley: en este último supuesto, la rectificación precisará del 
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
Pero, de acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez 
practicado un asiento, el mismo se encuentra, a su vez, bajo la salvaguardia de los 
tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por 
la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), que es lo que en 
este caso debería haber hecho la parte recurrente si quisiera anular un asiento registral o 
establecer el alcance de su derecho real de hipoteca frente a otras cargas inscritas.
Esta doctrina se adapta y complementa perfectamente con la anterior, de forma que 
no desplaza a aquélla, antes, al contrario, la complementa y refuerza. Como ha dicho 
este Centro Directivo en su Resolución de 9 de mayo de 2017, la calificación positiva es 
requisito imprescindible, insoslayable, de la inscripción, como fundamento que es, junto 
con la publicidad y consiguiente cognoscibilidad legal, de sus fuertes efectos defensivos 
y ofensivos, pero la calificación positiva no es ni se confunde con la inscripción misma, 
siendo así que es esta y no la calificación positiva previa la que, en paralelo a la 
salvaguardia judicial de la misma (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), sale 
del ámbito de la disponibilidad del registrador, pasando a ser intangible para el mismo.
6. Por  último,  en  cuanto  a  la  posibilidad  de  reflejar  registralmente  la  nulidad, 
declarada judicialmente, de un título de dominio inscrito (o de no limitación del poder de 
disposición), a pesar de que no se puedan cancelar las cargas posteriores basadas en 
éste, por no haber sido parte en el procedimiento los titulares registrales de aquéllas, 
debe recordarse que también es doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 24 
de febrero de 2001), que los asientos posteriores que traen causa de otro anterior cuyo 
título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de una 
declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento en que se declara dicha  es
nulidad no han intervenido los titulares respectivos, siendo así que la existencia del juicio  o
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sentencia (artículo 1252 del Código Civil), del principio registral de salvaguardia judicial
de  los  asientos  registrales  (artículo  1  de  la  Ley  Hipotecaria),  que  exige  para  su 
rectificación  el  consentimiento  de  los  titulares  respectivos  o  la  oportuna  resolución 
judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (artículo 40, párrafo segundo, de la 
Ley Hipotecaria), y así lo confirma también el último párrafo de este artículo 40, cuando 
señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que, 
durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe, como ocurre 
respecto de la inscripción de la hipoteca que nos ocupa en este expediente.
En todo caso, no es el recurso ante esta Dirección General el medio apropiado para 
determinar si el titular registral de que se trate tiene la cualidad de tercero hipotecario, 
por  ser  una  cuestión  que  debe  ser  objeto  de  apreciación  en  el  juicio  plenario 
correspondiente (vid. Resolución de 21 de julio 2017).
Ahora bien, como también es doctrina de esta Dirección General, lo anterior no obsta 
para que, sin perjuicio de la vigencia y prelación de esos asientos posteriores mientras 
no sean anulados si procede por los tribunales, pueda reflejarse registralmente la nulidad 
del  título  que  motiva  la  última  inscripción  de  dominio  (en  este  caso  de  la  libre 
disponibilidad del inmueble), a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos 
dispositivos  que,  fraudulentamente  y  amparados  en  su  apariencia  tabular,  pudieran 
celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción anulada.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar 
la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.