BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42056
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6393 Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Madrid n.º 17, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, notario de 
Coslada, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 17, don 
José Luis Lacruz Bescós, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
novación de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 28 de agosto de 2019 ante el notario de Coslada don 
Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, con número 1.595 de protocolo, se formalizó la 
novación de un préstamo concedido –mediante otra escritura de 5 de marzo de 2018– 
por «Caixabank, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca sobre una vivienda 
del  prestatario.  La  novación  afecta  a  las  cláusulas  relativas  a:  tipo  de  interés, 
amortización anticipada, causas de resolución anticipada, pacto relativo a la transmisión 
de la finca y subrogación en la deuda personal hipotecaria, comunicaciones a la parte 
deudora y gastos correspondientes a la novación.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Acta Ley 5/2019, de 15 de marzo.
A efecto de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el Notario, hago constar que con 
fecha  21  de  agosto  de  2019,  número  1567  de  mi  protocolo,  se  formalizó  por  el 
prestatario el acta prevenida en dicho precepto y, de acuerdo con la misma, hago constar 
asimismo  bajo  mi  responsabilidad,  que  los  prestatarios  han  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento previsto en el artículo al principio citado, lo que 
corroboran en este acto los otorgantes».
II
Presentada el mismo día 28 de agosto de 2019 copia autorizada de la escritura en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 17, fue objeto de calificación negativa por el 
registrador, don José Luis Lacruz Bescós, que a continuación se transcribe:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por Gestarnal SA. el día 28/08/2019 bajo el asiento número 1128  s
del  Libro  Diario  110  y  número  de  entrada  6594,  que  corresponde  al  documento  oe.
autorizado  por  el  Notario  Don  Luis  Amaro  Núñez  de  Villaveirán  y  Ovilo  con  el  w.
número 1595/2019 de su protocolo de fecha 28/08/2019, ha resuelto suspender el  93ww
asiento solicitado en base a los siguientes:
Hechos.
I.  En el documento que precede no se incorpora el Código Identificador del modelo 
de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan 
comprobar  la  efectividad  de  su  depósito  con  anterioridad  a  la  comercialización  del 
préstamo.
No se manifiesta por el Notario autorizante que no existen discrepancias entre las 
condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se 
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder 
realizar dicha comprobación.
Fundamentos de Derecho.
I.  El artículo 11.2 de la LCGC, que ha sido objeto de modificación expresa por la 
disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de préstamo y crédito hipotecario 
en  que  se  contengan  condiciones  generales  establece  expresamente  “el  depósito 
obligatorio de sus formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su 
comercialización”.
Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los 
modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una 
obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de  conformidad  con  el 
artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la LCI), que ahora 
dice:  “las  condiciones  incorporadas  de  modo  no  transparente  en  los  contratos  en 
perjuicio de los consumidores serán Indas de pleno derecho”, no es posible la inscripción 
de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del modelo 
contractual que le sirve de soporte.
II.  Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos 
contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; 
añadiendo su artículo 30,3.a que “el notario debe comprobar.0 advertir antes de autorizar 
la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el 
documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de dicha constancia 
debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la 
LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de 
los consumidores.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
Los  defectos  son  subsanables,  entendiéndose  prorrogado  automáticamente  el 
asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la 
última notificación a que se refiere el artículo 323.
Contra la calificación negativa puede (…)
Madrid, veintitrés de septiembre del año dos mil diecinueve».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, le correspondió a la 
registradora de la Propiedad de Móstoles número 4, doña Ana María Gómez García,  s
quien el 8 de octubre de 2019 confirmó la calificación del registrador sustituido en  oe.
idénticos términos respecto delos fundamentos jurídicos expresados por éste. w.
IV
PropEiel d2a2d d ee l odcítau b3r0e  ddee  o2c0t1u9b,r ep odre e 2s0cr1it9o,  qeul en octaaurisoó a euntotrraizdaan eten  deel  rleaf eersidcori tuRreag, idstorno  dLeu isla-  BOE-A-cable e
Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, interpuso recurso contra la calificación del registrador 
sustituido con los siguientes fundamentos jurídicos:
«(…) En relación al punto I de los Hechos, apoya su calificación el Sr. registrador en 
el correlativo de los Fundamentos de Derecho en los artículos que cita y no se reiteran, 
pero lo cierto es que tanto la totalidad de los preceptos indicados como la Instrucción 
de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre 
el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, (en adelante Ley 5/2019), se refieren a los contratos de 
préstamo o crédito inmobiliario y en ningún caso a las novaciones modificativas de [os 
mismos que, por definición, se entienden pactadas de modo particular por prestatarios y 
prestamista  (son  modificación  de  un  contrato  precedente),  como  igualmente  podría 
suceder con aquellas otras cláusulas insertadas en los propios contratos de préstamo o 
crédito  hipotecario  que  se  apartan  de  las  condiciones  generales  que  no  se  han 
depositado, precisamente porque su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, tal como menciona, en cuanto a esto último, la citada Instrucción.
En cualquier caso, la ausencia de depósito (lo que acontece en el presente caso de 
novación) no impide ni al notario autorizar ni al registrador de la propiedad inscribir, y 
conlleva para ambos funcionarios la obligación de notificarlo al Ministerio de Justicia para 
que  este  proceda  en  la  forma  establecida  en  el  artículo  24  de  la  Ley  7/1998,  de 
Condiciones Generales de Contratación.
En relación al punto II de la calificación procede determinar, si tras la entrada en vigor 
de la Ley 5/2019 se hace o no necesario la constancia en la escritura de los extremos 
indicados por la Sra. registradora, que por otro lado tampoco se contemplaba en la 
Orden citada.
Si bien es cierto que con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, tal 
criterio fue mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
algunas de sus resoluciones, en base como es lógico a la legislación entonces vigente, 
lo  cierto  es,  que  a  mi  juicio,  publicada  la  Ley  5/2019,  tal  circunstancia  deviene 
innecesaria, en primer lugar, porque hoy estamos ante una Ley no una Orden; de una 
Ley que entra en vigor en el año 2019; de una ley cuya finalidad primordial es la de 
potenciar la transparencia y comprensión de los contratos de préstamo incluidos en su 
ámbito de aplicación más omnicomprensiva que la citada orden.
Señala la Ley 5/2019 en su Preámbulo lo siguiente “La Ley regula tres aspectos 
diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que 
imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus 
representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la 
referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre...” (…)
La Ley cuyo contenido se sobrepuja a la Orden mencionada, regula con detalle en 
sus  artículos  14  (Normas  de  transparencia  en  la  comercialización  de  préstamos 
hipotecarios) y 15 (Comprobación del cumplimiento de transparencia material), la función 
del notario que, con carácter previo a la formalización de la escritura y tras comprobar y 
analizar con el prestatario, hipotecante y demás interesados la documentación facilitada 
por el prestamista (especialmente el contenido de la FEIN y la FiAE), comprobar el 
cumplimiento de los plazos y responder a cuantas cuestiones pueden serle planteadas 
por los interesados, culmina con la autorización del acta (inexistente en la Orden que se 
invoca) prevenida en el punto 7 del mencionado artículo 15. Señala la Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, en consulta sobre la interpretación  e.
de determinados aspectos de la Ley 5/2019 y del Real Decreto 309/2019, en el ejercicio  w.b
de  funciones  notariales  de  comprobación  del  cumplimiento  del  control  material  de  93ww
trrealancsipóanr ecnocnia l,o se np répsutnatmo oIs.  cgoanrasnidtiezraadcoiosn ceosn  gheinpeortaelceas  sloob rseig buiieennetes  “in5m. uEenb leefse cdteo , uesno 
arecstaid ennoctaiarila, le ql uaert,í cduel ofo 1rm5 ad,e o lbal igleayt oerisat ayb lgercaetu eitna  hsua  pdáer arauftoo r1iz.ºa rq eule n:.o..t aCroion  eelellog idhoa cpeo rd eell 
consumidor o persona física, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación 
de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España...”.
En el punto 7 del artículo 15 de la Ley 512019, antes referido, se señala con claridad 
la reseña, y no otra, que el notario debe hacer constar en la escritura, lo que conecta con 
el artículo 22.2 del mismo texto legal que, de una parte, imposibilita al notario a autorizar 
y, de otra, al registrador de la propiedad a inscribir, si no consta la reseña mencionada.
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, no contemplaba el acta antes citada en 
la que recogen todos los pasos seguidos para garantizar el principio de transparencia, 
como si contempla la Ley 5/2019, señalando en el punto 5 del repetido artículo 15 que 
“Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las 
obligaciones  previstas  en  el  artículo  14.1  o  si  no  se  compareciese  para  recibir  el 
asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta 
esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo” 
(…).
Por todo lo señalado resulta a mi juicio claro que, de acuerdo con la Ley 5/2019, lo 
único que se exige al notario autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de 
comprobación  y  control  de  transparencia  al  que  me  he  referido  (especialmente  el 
contenido en sus artículo 14 y 15), es hacer constar en la escritura la reseña citada en el 
punto 7 del artículo 15 que subsume todo lo anterior sin necesidad de añadir ninguna 
otra circunstancia, indicando el artículo 22.2, como ya se ha señalado, que el registrador 
de la propiedad no inscribirá ninguna escritura que se refiera a los préstamos regulados 
por la ley en la que no conste la mencionada reseña».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe el 12 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de  e.
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de  w.b
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19  93ww
ddee  2ju0li2o0 d.e 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó la
novación de un préstamo concedido –mediante otra escritura de 5 de marzo de 2018–
por «Caixabank, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca sobre una vivienda 
del prestatario.
2.  Según el primero de los defectos expresados por el registrador en su calificación, 
suspende la inscripción solicitada porque en la escritura calificada «no se incorpora el 
Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, 
acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, 
ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la 
comercialización del préstamo».
El recurrente alega que tanto la totalidad de los preceptos indicados por el registrador 
como la Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General se refieren a los 
contratos  de  préstamo  o  crédito  inmobiliario  y  en  ningún  caso  a  las  novaciones 
modificativas  de  los  mismos  que,  por  definición,  se  entienden  pactadas  de  modo 
particular por prestatarios y prestamista, al ser modificación de un contrato precedente. 
Añade que la ausencia de depósito no impide al notario autorizar ni al registrador de la 
propiedad inscribir, y conlleva para ambos funcionarios la obligación de notificarlo al 
Ministerio de Justicia para que este proceda en la forma establecida en el artículo 24 de 
la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de contratación.
En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad –a la que se remite la reciente 
Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres 
cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de 
que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción 
registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido 
que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una 
cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista 
alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones 
Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de  s
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de  oe.
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que  w.
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha  93ww
iqnudeic alad of leaxnitbeirliidoarmd eqnutee,  traemqubiieérne  eesl  atrnáafliiczoa djau ríednic doi cdheab Ien sptreurcmciitóirn ,l ate naideanpdtoa ceiónn c uae nlatas 
ncoence lsai dfaindaelsid qaude d seel  pplraénstteaemno e, ne cl aodbaje stou,p uloess tosu cjeotnocsr,e tloa  (rpeolar ceióspne ecinatlried aldoess  seunje rteolsa,c ilóons   BOE-A-cable e
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
Expresadas  las  anteriores  consideraciones  debe  ahora  debe  analizarse  si  son 
trasladables a la novación de los préstamos hipotecarios. Y para responder a esta 
cuestión debe tenerse en cuenta que tanto la disposición transitoria primera, como la 
disposición adicional sexta de la Ley 5/2019, establecen literalmente la aplicabilidad de 
dicha Ley a los préstamos suscritos antes de su entrada en vigor cuando tras la misma 
sean objeto de novación, como ocurre en el presente caso. s
La disposición transitoria primera de esta ley establece en su segundo párrafo que  oe.
«el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14  w.
de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado  93ww
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limitan a “aquellas cláusulas del préstamo o crédito que son objeto de modificación”, que 
serían aquellas que serían objeto específico del acta prevista en el artículo 15. De 
manera que el deber de información del artículo 14.1, y por consiguiente el deber de 
información y asesoramiento mediante el acta del artículo 15, se limitan a aquellos 
extremos o cláusulas “que hayan sido objeto de modificación”. Y, teniendo en cuenta que 
la  Ley  5/2019  ha  dado  lugar  a  la  aplicación  de  ciertos  preceptos  que  establecen 
imperativamente contenidos del préstamo sin necesidad de una novación expresa de los 
mismos, como resulta por ejemplo de los apartados 3 y 4 de la disposición transitoria 
primera en materia de cláusulas de vencimiento anticipado (artículo 24) o derecho al 
reembolso anticipado (artículo 23), la información de la entidad al deudor sobre la 
novación, y en particular la información que el notario le debe dar en el acta previa, 
deberán  también  hacer  referencia  a  estas  nuevas  condiciones  de  su  préstamo, 
imperativamente impuestas por la ley desde su entrada en vigor.
Por otra parte, entre la información a suministrar conforme al artículo 14.1 de la 
Ley 5/2019, se incluye el apartado g) de dicho artículo 14.1, que expresamente recoge 
“la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y 
gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del 
contrato  de  préstamo,  sobre  el  contenido  y  las  consecuencias  de  la  información 
contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado”. Los dos 
párrafos que integran el apartado g) del artículo 14.1, y la finalidad protectora del 
consumidor de esta institución, llevan implícita la autorización del acta del artículo 15 de 
la Ley 5/2019, con todos los requisitos para su eficacia informativa, aunque dicha acta 
tenga un contenido bastante más limitado en el ámbito concreto de las “novaciones”.
Por lo que se refiere a la cuestión concretamente planteada en este recurso sobre la 
comprobación del depósito de las condiciones generales de la contratación, no puede 
entenderse que no sea exigible porque la  novación se entiende pactada de modo 
particular por prestatario y prestamista. Debe tenerse en cuenta que en la escritura 
calificada se modifican las cláusulas relativas a: tipo de interés, amortización anticipada, 
causas de resolución anticipada, pacto relativo a la transmisión de la finca y subrogación 
en  la  deuda  personal  hipotecaria,  comunicaciones  a  la  parte  deudora  y  gastos 
correspondientes a la novación. Por ello, si como ha quedado expuesto, la Ley 5/2019 es 
aplicable a los préstamos suscritos antes de su entrada en vigor cuando tras la misma 
sean objeto de novación, debe concluirse que es requisito ineludible para la autorización 
de la escritura novación del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que 
se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación 
empleadas para la novación por la entidad prestamista. Lo que ocurre es que no es este 
el  defecto  que  el  registrador  opone  para  suspender  la  inscripción  sino  la  falta  de 
incorporación del código identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo 
que aun cuando se hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura 
calificada, del cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación 
del previo depósito de las condiciones generales.
Por todo ello, ese defecto, en los términos en que se ha expresado en la calificación 
impugnada, no puede ser mantenido.
3.  La  segunda  de  las  objeciones  que  expresa  el  registrador  en  la  nota  de 
calificación recurrida es que «No se manifiesta por el Notario autorizante que no existen 
discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la 
adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–  e
al objeto de poder realizar dicha comprobación». bo
El recurrente sostiene que, conforme a la Ley 5/2019, lo único que se exige al notario  93ww
atruatnosrpizaarnetnec, iau,n eas  vheazc ecru mcopnlidstoa rt oedno  lae l epsrcorciteusrao  lpar erevisoe ñdae  ccitoamdap roebna eciló anp ay rtcaodnot ro7l  ddeel 
cairrtcícuunlsot a1n5ci aq.ue  subsume  todo  lo  anterior  sin  necesidad  de  añadir  ninguna  otra
Esta cuestión ha sido ya resuelta por esta Dirección General en Resoluciones de 29 
de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado 
en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe 
ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones  s
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha  oe.
Europea de Información Normalizada: w.
las ac)lá uEsul lnaos taersiop,e ecníf iceal sa crteac, ohgaid daesb eidno  lian foFrimchaar  yE uarsoepseoara dr ein dInivfoidrumaalicziaódna mNoernmtea lsizoabdrae 
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préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las  e.
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de  w.b
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo  93ww
dpere eloxiss tednietez,  adlí amse, ntorsa su nl od íac uaanlt esse d eal uottoorrizgaarmá ieunntoa  dneu lae veas carictutara .o  se  diligenciará  la
condSiic iloanse dsi socbrejeptiavnacmiaesn tneo  msáosn  fsauvsotaranbclieasle sp,a rpao rlqau pea srtiem pplreemsteantater iad,i eor apno lru gsua r faal tuan daes 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la Ley –número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– al 
objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la 
competencia– del notario autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar 
en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  el  acta  que  reseña,  por  él 
autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Por ello, debe entenderse que la escritura es 
conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede 
ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,  s
Pedro José Garrido Chamorro. oe.