BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41860
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6368 Resolución de 20 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la 
registradora de la propiedad de Castro-Urdiales, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de declaración de obra nueva preexistente.
En el recurso interpuesto por doña M. B. S. Z. contra la calificación negativa de la 
registradora  de  la  Propiedad  de  Castro-Urdiales,  doña  Marta  Esperanza  Casal 
Garmendia, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de 
obra nueva preexistente.
Hechos
I
Se otorgó el día 27 de diciembre de 2017 una escritura de declaración de obra nueva 
terminada  ante  el  notario  de  Castro-Urdiales,  don  José  Graiño  Ferreiro,  con  el 
número 885 de protocolo, y se acompañó de acta autorizada el día 10 de noviembre 
de 2018 por el referido notario, con el número 846 de su protocolo
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Castro-Urdiales, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
Primero.–Que con fecha 4 de septiembre de 2019 ha sido nuevamente presentada 
bajo Asiento 237 del Diario 108 escritura autorizada el 27 de diciembre de 2017 por el 
Notario de los de Castro Urdiales, don José Graiño Ferreiro, número 885/2017 de su 
Protocolo, en la que se documenta declaración de obra nueva preexistente, en unión de 
acta autorizada el 10 de noviembre de 2018 por el infrascrito Notario, número 846/2018 
de su Protocolo. Número de Entrada 5543/2019.
Segundo.–Que con fecha 12 de abril de 2019 fue suspendida la inscripción solicitada 
conforme a la nota de defectos que fue notificada a la presentante con acuse de recibo 
con fecha 24 de abril de 2019.
Tercero.–Que  uno  de  los  defectos  apreciados,  concretamente  no  resultar  de  la 
escritura  la  concreta  situación  urbanística  de  la  finca,  es  decir  no  se  acredita  la 
calificación urbanística del suelo sobre el que se haya construida la edificación, se ha 
subsanado mediante certificación expedida el 5 de agosto de 2019 por doña M. E. S., 
Secretaria-Interventora del Ayuntamiento del Valle de Villaverde en la que se certifica 
que  la  parcela  catastral  n.º  40  del  polígono  6,  con  referencia 
catastral 39101A006000400000MB, se considera suelo urbano.
Cuarto.–Que sigue sin subsanarse el primer defecto apreciado en su día ya que con  s
los documentos presentados se pretende la inscripción de una obra nueva preexistente:  oe.
“nave de una sola planta, de una superficie construida de setenta y cuatro metros  w.
cuadrados (74m2) y útil de sesenta y cinco metros cuadrados (65m2). 68ww
inscQribuiirn tsoe.– hQaullea  seen cmlaavnaidfiae setan  qlau efi nlaca e rdeifgicisiatrcailó n3 0[0s6ic ]d ceul yVaa loleb rdae  nVuiellavave srdee ,p rpeatercnedlae 
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indica  “sobre  esta  finca  existe  una  construcción”,  ni  “sobre  esta  finca  existe  una 
construcción excluida de concentración”, sino que en la descripción de la finca se hace 
referencia a que existen edificaciones lindando con la misma, concretamente al Norte y 
al Este.
Sexto.–Que asimismo se incorpora en la escritura certificación expedida el 5 de 
diciembre de 2017 por doña M. E. S., Secretaria-Interventora del Ayuntamiento del Valle 
de Villaverde en la que se certifica que la finca de concentración parcelaria N.º 14 del 
Polígono 4, linda por su parte Este con una edificación.
Séptimo.–Que se acompaña un plano topográfico en el que consta una superficie de 
la parcela de 3.152 metros cuadrados; asimismo se acompaña certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca con una superficie de 3.088 metros cuadrados, mientras 
que consultados los libros del Registro la finca 3006 del Valle de Villaverde tiene una 
superficie, según la Concentración Parcelaria, de 2.900 metros cuadrados.
Fundamentos de Derecho.
I.–Que ni de la descripción que de la finca consta en el Registro, ni del certificado 
expedido por la Secretaria-Interventora del Ayuntamiento del Valle de Villaverde puede 
deducirse que la edificación cuya obra nueva se declara está enclavada en la parcela 
número catorce del polígono cuatro, registral 3006, como así se manifiesta en los títulos 
aportados. Tanto en el Asiento Registral como en el citado certificado la edificación 
consta ubicada en un lindero de la parcela.
En el Acta Notarial de fecha 10 de noviembre de 2018 se insiste en manifestar que la 
edificación cuya obra nueva se declara se halla enclavada en la finca de parcelaria 
referenciada.
II.–Que aunque en el Catastro figure descrita una edificación, hay que determinar con 
los datos aportados si la misma está construida sobre la finca descrita en el Registro.
Que  ante  la  duda  planteada  sobre  si  la  edificación  se  halla  o  no  físicamente 
enclavada en la finca de parcelaria se solicitaron por parte de esta Registradora los 
planos de la Concentración Parcelaria, y una vez aportados se aprecia que la finca se 
halla excluida de la parcela antedicha.
La Concentración Parcelaria tiene por finalidad corregir la excesiva división de la 
propiedad rústica, y respecto a los suelos construidos, entendiendo por tales aquellos 
suelos ocupados por edificaciones y obras, para saber si están o no excluidos hay que 
atender al plano de concentración, las superficies sombreadas son suelo excluido tengan 
o no construcciones.
Atendiendo al plano de Concentración y comprobando que hay sombreado, podemos 
interpretar que eso significa que el suelo está exluido [sic] de concentración y sobre él 
hay  una  construcción,  y  seguramente  habrá  sido  la  circunstancia  de  que  esta 
construcción existiera al tiempo de iniciarse la concentración lo que habrá determinado 
que ese suelo haya quedado excluido.
La concentración afecta sólo a parte de la finca de origen aportada, el suelo sobre el 
que hay edificaciones ha quedado excluido de concentración y no existe inscripción 
registral de dicho suelo excluido.
En este caso, en el que existe un suelo excluido sobre el que existe una edificación, 
deberá  inscribirse  la  finca  con  los  requisitos  y  formalidades  exigidos  para  la 
inmatriculación de finca, y una vez inscrita la finca se procederá a inscribir la declaración 
de obra nueva.
III.–A mayor abundamiento, de las superficies que figuran en el plano topográfico  e
(3.152 metros cuadrados), en la certificación catastral descriptiva y gráfica (3.088 metros  bo
cuadrados), y en los libros del Registro (2.900 metros cuadrados), parece deducirse  68ww
ccloanracemnetrnateci óqnu ey  enlo s euxeilsot es oinbsrcer ieplc qióune  dseel  hmaiysam coo.nstruida la edificación quedó excluido de
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procede  la  inscripción  independiente  de  la  declaración  de  obra  nueva  al  ser  una
operación exclusivamente registral. La inmatriculación del solar sobre el que se ubica la 
obra declarada llevará implícita, tras su adecuación a catastro, la inmatriculación de la 
edificación.
Al  estar  la  finca  sobre  la  que  está  enclavada  la  edificación  cuya  obra  nueva 
preexistente  se  declara  sin  inmatricular  es  de  aplicación  la  nueva  redacción  del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015 que exige para 
inmatricular  mediante  título  público  de  adquisición  que  se  trate  de  títulos  públicos 
traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca 
al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público. Es decir, 
no se admite más fórmula documental de acreditar la previa adquisición que el título 
público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio 
género de los documentos fehacientes, y además se exige que dicha adquisición previa 
se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo 
que  va  a  operar  como  título  inmatriculador,  siempre  que  exista  identidad  en  la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo 
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
Que la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en 
particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, 
de manera clara, general y sin excepciones, que la porción de suelo ocupada por 
cualquier  edificación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación geográfica.
En  consecuencia,  para  inscribir  cualquier  edificación,  nueva  o  antigua,  cuya 
declaración  documental  y  solicitud  de  inscripción  se  presente  en  el  Registro  de  la 
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la 
Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción del suelo ocupada habrá de 
estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, deberá 
hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución 
de  26  de  octubre  de  2015  dictada  conjuntamente  por  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado y por la Dirección General del Catastro (Proyección UTM, 
sistema  ETRS89  para  la  península).  Igualmente  será  válida  la  aportación  de  una 
representación  gráfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  realizada  sobre  un  plano 
georreferenciado  o  dentro  de  una  finca  georreferenciada.  En  estos  casos,  dichas 
coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia 
o en relación a las del plano o finca sobre la que se representa la edificación, quedando 
suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
En su virtud,
Acuerdo.
Previo examen de los antecedentes del Registro y al amparo de lo dispuesto en el 
artículo. 18.1.º de la Ley Hipotecaria reitierar [sic] la calificación de 12 de abril de 2019 en 
cuanto al defecto apuntado y suspender la inscripción solicitada de la edificación por el 
defecto, que se considera subsanable, de que el terreno sobre le [sic] que se ubica ha 
quedado  excluido  de  concentración  y  no  existe  inscripción  registral  de  dicho  suelo 
excluido, no procediendo la inscripción independiente de la declaración de obra nueva al 
ser una operación exclusivamente registral. s
Dicho defecto podrá subsanarse mediante la inmatriculación del terreno excluido  oe.
sobre el que se ubica la edificación cuya obra nueva se declara. w.
1P.a raT iintumloa ptrriceuvliaor  ddeic ahdoq tueirsriecnióon s deerál  tneerrceensoa ryio d aep noort aerx:istir título previo de adquisición  2020-6368n https://ww
sinem adterbiceurláa caiócnu dseir  parle tjeunicdioe .declarativo ordinario relativo al dominio de la finca cuya  BOE-A-cable e
2.  Certificación catastral descriptiva y gráfica donde conste descrita la finca en 
términos totalmente coincidentes con el título.
3.  La porción del suelo ocupada por la edificación habrá de estar identificada 
mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Una vez aportada la documentación requerida se procederá a su calificación pues 
tras su presentación se volverá a proceder a la calificación global del documento pues 
pueden apreciarse nuevos defectos imposibles de tener en cuenta sin la documentación 
requerida.
– De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, se entiende prorrogado 
automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la 
fecha de la última notificación a que se refiere dicho artículo, en cuanto a lo no inscrito.
– Según el mismo artículo puede solicitarse anotación preventiva de suspensión del 
artículo 42.9 del mismo cuerpo legal.
– Contra el presente acuerdo de calificación los interesados podrán (…)
Castro Urdiales, 4 de septiembre de 2019. La Registradora de la Propiedad (firma 
ilegible) Fdo.–Marta Esperanza Casal Garmendia.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Reinosa, don Carlos Soto Carranceja, quien, con fecha 25 de septiembre 
de 2019, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de Castro-Urdiales.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. B. S. Z. interpuso recurso el día 30 
de octubre de 2019 mediante escrito con las siguientes alegaciones
«Previo.–Antecedentes de hecho.
El 4 de abril de 2019 presente en el Registro de la Propiedad de Castro Urdiales, 
escritura autorizada el 27 de diciembre de 2017 por el Notario de Castro Urdiales, don  
José Graiño Ferreiro, núm. 885/2017 de su protocolo, sobre declaración de obra nueva 
preexistente, en unión de Acta autorizada el 10 de noviembre de 2018 por el mismo 
Notario, bajo el núm. 846/2018 de su protocolo.
Lo que se pretende es la inscripción en el Registro de la Propiedad de obra nueva 
preexistente, concretamente “una nave de una sola planta, de una superficie construida 
de setenta y cuatro metros cuadrados (74m²) y útil de sesenta y cinco metros cuadrados 
(65 m²).”
En el referido Acta se manifiesta que la nave, se halla enclavada en la Finca n.º 14 
del polígono 4 del plano general, y que linda por todos sus vientos, con la citada finca en 
la que se halla enclavada (la n.º 14), excepto por el Este, que linda por camino vecinal. 
Tal circunstancia se hace constar porque, a tal efecto, el Notario, don  José Graiño 
Ferreiro, se personó en la finca número 14. del polígono 4, del Valle de Villaverde 
(Cantabria) y dio fe que hacia el lindero Noroeste de la referida finca y dentro de su 
perímetro, se halla enclavada la nave de una sola planta cuya inscripción se pretende.
A fecha 12 de abril de 2019 la Registradora de la Propiedad de Castro Urdiales, 
acordó suspender la inscripción solicitada de la edificación por el defecto, subsanable, de  e.e
que el terreno sobre el que se ubica la nave ha quedado excluido de la concentración y  w.b
no existe inscripción registral de dicho suelo excluido, no procediendo la inscripción  68ww
ienxdcelupseinvadmienetnetme erengteis tradle A  tlaal  edfeecctloa,r aincdióicna bad ela  doobcruam  ennuteavcaió n anle cseesra riau npaa rao ppreorcaecdióenr 
a la Ainnmtea ttraicl ucliarccuiónns tdaenlc tiear, reeln 4o , dqeu eju mniáos d aed 2e0la1n9t,e  psree sceonntcér eutna reás.crito ante el Registro de
la Propiedad de Castro Urdiales, solicitando de nuevo que se procediera a la inscripción
de la obra nueva preexistente, justificando la solicitud conforme a lo concluido por el 
Ingeniero Técnico Topógrafo, don J. J. M. Q. (colegiado […]), en su Informe topográfico 
de 14 de mayo de 2019, del que resulta que la nave de una sola planta, descrita en la 
escritura autorizada ante el Notario de Castro Urdiales, don José Graiño Ferreiro, el 27 
de diciembre de 2017, bajo su protocolo 885, se halla enclavada en la Finca núm. 14 del 
polígono 4, descrita en este escrito.
Igualmente,  se  adjuntó  certificación  expedida  por  doña  M.  E.  S.,  en  el  que  se 
certificaba  que  la  parcela  catastral  n.º  40  del  polígono  6,  con  referencia 
catastral 39101A006000400000MB se considera suelo urbano.
A pesar de la documentación facilitada, el 4 de septiembre de 2019, la Registradora 
de la Propiedad de Castro Urdiales, acordó reiterar la calificación de 12 de abril de 2019 
en cuanto al defecto apuntado, y suspender la inscripción solicitada de la edificación por 
el defecto, subsanable, de que el terreno sobre el que se ubica la nave ha quedado 
excluido de la concentración y no existe inscripción registral de dicho suelo excluido, no 
procediendo la inscripción independientemente de la declaración de obra nueva al ser 
una operación exclusivamente registral.
Haciendo uso de la facultad conferida en esta última resolución, inste calificación 
sustitutoria, ante el Registro de la Propiedad de Reinosa, el cual resolvió, confirmando la 
calificación del Registrador sustituido.
Así,  la  resolución  recurrida  acuerda  “suspender  la  inscripción  solicitada  de  la 
edificación por el defecto, subsanable, de que el terreno sobre el que se ubica ha 
quedado  excluido  de  concentración  y  no  existe  inscripción  registral  de  dicho  suelo 
excluido, no procediendo la inscripción independiente de la declaración de obra nueva al 
ser una operación exclusivamente registrar y que dicho defecto “podrá subsanarse 
mediante la inmatriculación del terreno excluido sobre el que se ubica la edificación cuya 
obra nueva se declara”.
Es  por  cuanto  antecede,  por  lo  que  se  presenta  el  presente  recurso  contra  la 
calificación negativa de inscripción de declaración de obra nueva preexisten de 4 de 
septiembre de 2019, conforme a las siguientes alegaciones.
Primera.–La registradora de la propiedad resuelve que “ni la descripción que de la 
finca consta en el Registro, ni del certificado expedido por la secretaria interventora del 
Ayuntamiento del Valle de Villaverde puede deducirse que la edificación cuya obra nueva 
se declara está enclavada en la Parcela número 14 del polígono cuatro, registral 3006 y 
que, tanto en el asiento registral como en el citado certificado la edificación consta 
ubicada en un lindero de la parcela”.
Dicha afirmación no es cierta, se ha hecho constar en reiteradas ocasiones que, la 
edificación cuya declaración obra nueva preexistente se pretende inscribir, se halla 
enclavada en finca de reemplazo resultante de concentración parcelaria núm. 14 del 
polígono 4 -parcela catastral 40, polígono 6-, conforme la siguiente documentación que 
consta en el expediente:
– El Acta Notarial de fecha 10 de noviembre de 2018, tal circunstancia se hace 
constar porque, el Notario. don José Graiño Ferreiro, se personó en la finca número 14 
del polígono 4. del Valle de Villaverde (Cantabria) y dio fe que hacia el lindero Noroeste 
de la referida finca y dentro de su perímetro, se halla enclavada la nave de una sola 
planta cuya inscripción se pretende.
– En la certificación expedida el 5 de diciembre de 2017 por doña M. M. E. S., 
secretaria-interventora del Ayuntamiento de Valle de Villaverde (Cantabria), que certifica 
que “según la documentación catastral consultada, la mencionada edificación tiene 74  e.
m2.  fue  construida  en  el  año  1966,  y  forma  parte  del  inmueble  con  referencia  w.b
catastral 39101A006000400000MB”. 68ww
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catastral actual, no se ha encontrado un solo indicio de que las construcciones situadas
en la parcela 40 del polígono 6 del valle de Villaverde sean ajenas a la parcela en la que 
se encuentran enclavadas. Por lo que, en opinión de este ingeniero técnico topógrafo se 
informa  que  las  construcciones  referenciadas,  almacén  y  cobertizo,  se  encuentran 
enclavas en el interior de la parcela de referencia catastral 39101006000400000MB y, 
por tanto, forman parte de ella”.
Debe advertirse que, la referencia catastral de la parcela 40, polígono 6 y de la finca 
número 14 del polígono 4 de reemplazo resultante de concentración parcelaria, es 
la 39101A006000400000MB, por lo que el certificado de la secretaria- interventora del 
Ayuntamiento no genera duda alguna en cuanto a que la edificación está enclavada en la 
citada finca, la misma conclusión a la que llega el ingeniero técnico topógrafo, como se 
ha destacado a través de subrayado.
Segunda.–La  registradora  resuelve  que  “aunque  en  catastro  figura  descrita 
edificación, hay que determinar con los datos si la misma está construida sobre la finca 
descrita en el registro” y, ante la duda de si la edificación se halla o no físicamente 
enclavada en la finca de parcelaria, solicitó los planos de la concentración parcelaria, y 
una vez aportados, entendió que “la finca se halla excluida de la parcela”.
La registradora señala que “la concentración parcelaria tiene por finalidad corregir la 
excesiva  división  de  la  propiedad  rustica,  y  respecto  a  los  suelos  construidos, 
entendiendo por tales aquellos suelos ocupados por edificaciones y obras, para saber si 
están  o  no  excluidos  hay  que  atender  al  plano  de  concentración,  las  superficies 
sombreadas son suelo excluido tengan o no construcciones”. Interpreta que “atendiendo 
al plano de concentración y comprobando que hay sombreado [...] eso significa que el 
suelo está excluido de concentración y sobre él hay una construcción, y seguramente 
habrá sido la circunstancia de que esta construcción existiera al tiempo de iniciarse la 
concentración lo que habrá determinado que ese suelo haya quedado excluido”.
En definitiva, concluye que la “concentración afecta solo a parte de la finca de origen 
aportada, el suelo sobre el que hay edificaciones ha quedado excluido de concentración 
y no existe inscripción registral de dicho suelo excluido” y que “deberá inscribirse la finca 
con los requisitos y formalidades exigidos para la inmatriculación de la finca, y una vez 
inscrita se procederá a inscribir la declaración de obra nueva”.
La realidad es que, como señala la registradora de la propiedad, la concentración 
parcelaria supone una reorganización de la propiedad agraria, de modo que respecto de 
una  serie  de  fincas,  se  reorganiza  la  propiedad  y  se  adjudican,  en  sustitución  de 
aquellas, nuevas fincas, de reemplazo, con una superficie suficiente y adecuada para 
lograr un buen rendimiento agrícola y mejor comunicación, excluyendo aquellas que 
tienen edificaciones.
A este respecto y ya que, la concentración parcelaria deja fuera el suelo ocupado por 
edificaciones, es necesario superar la confusión entre fincas regístrales y catastrales, y 
más cuando, en el presente caso, en la certificación descriptiva y gráfica del catastro 
figura descrita la edificación cuya inscripción de declaración de obra nueva preexistente 
se solicita, tal y como reconoce la Registradora.
En se sentido, se ha acreditado, a través de cartografía catastral y certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la parcela 40 del polígono 6 -finca de reemplazo de 
concentración  parcelaria  número  14-  que  esta  parcela  incluye  la  edificación  cuya 
inscripción de declaración de obra nueva preexistente se solicita y que la misma aparece 
a partir de los años 60, que es cuando se construyó.
La Registradora advierte que, en la descripción de la finca n.º 14 de reemplazo 
resultante  de  concentración  parcelaria,  no  se  indica  “sobre  esta  finca  existe  una  e.
construcción” ni “sobre esta finca existe una construcción excluida de concentración”, y  w.b
que por ello, no es posible hacer constar la construcción sobre el suelo de concentración  68ww
medPiaunetse  beisecnr,it uar ala d fee cdheac,la araucni ósnin d qeu oeb rlaa  nfiunecava d.e reemplazo contenga esa apreciación
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través  de  Informe  Topográfico  que  consta  en  el  expediente,  es  evidente  que  la
construcción cuya inscripción de declaración de obra nueva se pretende sí está sobre la 
parcela 40 polígono 6. y que es esa porción de suelo es la que debió abarcar la finca de 
reemplazo de concentración parcelaria número 14. O bien que esta parcela no debió 
afectarse  a  concentración  parcelaria  puesto  que,  la  secretaria  interventora  del 
ayuntamiento certificó que “la parcela catastral n.º 40 del polígono 6, con referencia 
catastral 39101A006000400000MB, se considera suelo urbano”.
Tercera.–La  Registradora  de  la  propiedad  señala  en  su  resolución  las  distintas 
superficies que constan en el expediente en función del documento público a que se 
refiera, así se señala:
a)  Plano topográfico de la parcela 40 polígono 6 3.152 m².
b)  Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela 40 polígono 6 -3.088 m² 
[2999 de cultivo + edificaciones (74+15)].
c)  Libros de registro de la finca 14 polígono 4 - 2.900 m².
Más adelante en este escrito se concretará, el motivo por el que se recoge la relación 
de superficies de los distintos documentos que figuran en el expediente.
Cuarta.–Por último, y en conclusión, la Registradora resuelve que “no se puede 
practicar la inscripción de obra nueva declarada en la escritura toda vez que el terreno 
sobre el que se declara no se encuentra inscrito. No procede la inscripción independiente 
de la declaración de obra nueva al ser una operación exclusivamente registral. La 
inmatriculación del solar sobre el que se ubica la obra declarada llevara implícita, tras su 
adecuación a catastro, la inmatriculación de la edificación”.
E indica que “el artículo 202 de la ley hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, 
de manera calara [sic], general y sin excepciones, que la porción de suelo ocupada por 
cualquier  edificación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación geográfica. En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o 
antigua,  cuya  declaración  documental  y  solicitud  de  inscripción  se  presente  en  el 
Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada 
en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada 
habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
A este respecto debe advertirse que, la Ley 13/2015, permite rectificar la descripción 
y superficie de fincas regístrales resultantes de concentración parcelaría inscritas con 
anterioridad a la Ley, incorporando la representación gráfica georreferenciada de la finca 
registral  y,  en  concreto,  el  artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria,  entiende  que  hay 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran a la misma porción y las diferencias de cabida 
no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la 
finca respecto de las colindantes.
Toda vez que ha quedado más que acreditado que, a la vista de la información 
catastral, título de propiedad, cartografía actual e histórica, planos de la concentración 
parcelaria y la definición analítica de la georreferenciación -según consta en el Informe 
topográfico  elaborado  por  el  Ingeniero  Técnico  don  J.  J.  M.  Q.  (ingeniero  técnico 
topógrafo)- la edificación cuya inscripción se solicita, se encuentra enclavada en la 
parcela  40  polígono  6  -Finca  n.º  14  de  reemplazo  resultante  de  concentración 
parcelaria-, e incluso la Registradora de la propiedad de Castro Urdiales concluye en tal 
forma, es más que evidente que ha existido un error en la descripción de los lindes de la 
finca de reemplazo inscrita en el Registro de la Propiedad.
Como se ha reiterado por la Dirección General (Resolución de 5 de diciembre  e
de 2018), “la incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como  bo
consecuencia que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la  68ww
fpinreccai,s os,u l ac aqbuied ap rseevriáa mlae nrtees uclotannsttea red ee nd ilcah ad ersecprripecsieónnt alcitieórna,r iare” c(tpifáicráranfdoo sseé,p tsimi ofu edreal 
artícAusloí,  9.lba)  dDei rleac Lceióyn H  iGpoetneecraarli a)(”R.esolución  de  4  de  septiembre  y  10  y  21  de
noviembre 2017) ha entendido que “debe admitirse que en una inscripción se rectifique
la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con 
la que fisura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación” como es 
el caso que nos ocupa.
Pues bien, se ha acreditado a través de la certificación catastral descriptiva y gráfica 
que, existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la finca registral, 
puesto que, ambas se refieren a la misma porción de territorio, y la diferencia de cabida 
no excede del diez por ciento de la cabida inscrita, ni se altera la geometría de la finca, y 
no se impide la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación 
respecto de los colindantes: i) parcela registral inscrita: 2900 m²; ii) parcela según 
información catastral: 3088 m²; iii) edificaciones cuya declaración de obra nueva se 
requiere y se consideran excluidas: 89 m².
El cien por cien inscrito registralmente, según certificado, son 2900 m², y lo que se 
solicita inscribir y corregir a los efectos de que, la edificación, cuya declaración de obra 
nueva preexistente se pretende, se encuentra enclavada en dicha parcela o finca de 
reemplazo por ser parte de la misma según se ha acreditado catastralmente y con 
referenciación geográfica, asciende a 74 m². Esta diferencia de cabida, no excede del 
diez por ciento de la cabida inscrita, concretamente representa un 2,55%, cumpliendo 
con la exigencia establecida en la Ley Hipotecaria
Lo que en todo caso corresponde, a la vista de que, a través de la solicitud de 
declaración de obra nueva preexistente se ha podido comprobar que existe un evidente 
error en la superficie de la finca de reemplazo resultante de concentración parcelaria y 
en  la  descripción  de  sus  lindes,  y  ello  porque  se  ha  acreditado  al  aportar  la 
referenciación  geográfica  de  la  edificación,  es  la  modificación  de  la  superficie  y 
descripción de la finca n.º 14 de reemplazo resultante de concentración parcelaria, que 
catastralmente se corresponde con la parcela 40 polígono 6 y que claramente incluye en 
sus límites la edificación cuya inscripción se pretende. Así la finca quedaría coordinada 
gráficamente con el catastro.
En lo que respecta al artículo 202 de la Ley 13/2015, citado por la Registradora de la 
propiedad, este señala en  su apartado  octavo, punto 1, que “cuando, conforme al 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de 
referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, 
instalación  o  plantación,  deberá  constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la 
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”.
A través del Informe Topográfico que se adjuntó al expediente, se ha cumplido con la 
exigencia de representación gráfica georreferenciada de la edificación a la que alude la 
Registradora, toda vez que consta en dicho informe cómo, el Ingeniero Técnico, tomando 
en  consideración  el  perímetro  exterior  de  la  parcela  de  referencia 
catastral 39101A006000400000MB y la huella de las construcciones existentes en su 
interior según la información que consta en la información catastral extraída en la Sede 
Electrónica del Catastro, concluye que “dado que la información es de carácter numérico 
y su trasiego esta automatizado, el error cometido es nulo, por tanto, la representación 
de los linderos catastrales y la huella de las construcciones se corresponde fielmente con 
los datos catastrales” (páginas 14 y siguientes del Informe).
Asimismo, se comprueba que, la referenciación geográfica de las edificaciones, que 
están dentro de la parcela 40 polígono 6, según consta acreditado en la certificación 
descriptiva y catastral, es la que debiera coincidir con la finca n.º 14 de reemplazo 
resultante de concentración parcelaria, sin que dicha circunstancia altere la geometría de 
la finca e impide la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación  s
respecto de los colindantes. oe.
En definitiva, que la finca de reemplazo resultante de concentración parcelaria tiene  w.
un  evidente  error  de  superficie  y  descripción  al  no  incluir  la  edificación  que  está  68ww
eesntcala rveacdtiafic eanc ilóan m piosrm loa ,d cisopmuoe ssteo  aecnr elad Litae ym 1e3d/2ia0n1te5 .certificación catastral, siendo posible
De acuerdo a la Resolución Circular, de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos 
extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria:
“La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca”.
En consecuencia, para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, 
cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la 
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la 
Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción, de suelo ocupada habrá de 
estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación  geográfica.  Y  para 
cumplir dicho requisito, la Dirección General ha resuelto (Resolución 10 de abril de 2018) 
que:
“será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo 
ocupada  realizada  sobre  un  plano  georreferenciado  o  dentro  de  una  finca 
georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En 
estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano 
o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecho la 
exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Además, dado que se traía de una 
exigencia  legal  referida  a  la  concordancia  del  Registro  con  la  realidad  física 
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), solo será exigible en los 
casos  en  que  la  edificación  se  encuentre  finalizada,  momento  en  el  que  podrán 
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en 
dicha realidad extrarregistral.”
En su virtud,
Suplico al Registro de la Propiedad de Castro Urdiales que, teniendo por presentado 
este escrito con los documentos y copias que se acompañan, se sirva admitirlo, únase al 
expediente de su razón, y se tenga por formulado recurso contra la calificación negativa 
de  inscripción  de  escritura  pública  de  declaración  de  obra  nueva  preexistente  del 
registrador de la propiedad de Castro Urdiales de fecha 4 de septiembre de 2019, siga el 
procedimiento por sus trámites, se eleven las actuaciones a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado para su resolución, y en su momento se dicte resolución 
estimando el presente recurso y dejando sin efecto la resolución denegatoria, dictando 
otra  estimatoria  de  la  referida  solicitud,  declarando  haber  lugar  a  la  inscripción  de 
escritura pública de declaración de obra nueva preexistente».
V
La registradora de la Propiedad de Castro-Urdiales emitió informe, en el que mantuvo 
íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección 
General. es
Fundamentos de Derecho 68ww
Rdee s2Vo0lius1tc2oi,os n 6e loyss   d2ea8 r tldaíce uD lsoiresep ctc9iei,óm n1b 0rGe, e 1dn9ee8 ra2, l0 1d19e69 , l,o6 s 2 d0Re1e  fgeyisb trr2eo0rso2 , y  2dd eey l  l2aN9 o Ltdaeeryi a mdHoaip rzdooete  y1c a22r i dade,e  e yjn uenlarioos    OE-A-2020-63able en https://
de 2017, 10 de abril de 2018 y 4 de enero, 23 de abril, y 12 de junio de 2019.
1.  El presente recurso tiene únicamente por objeto resolver, a los efectos de la 
declaración de una obra nueva preexistente, si la misma se encuentra enclavada o no en 
la finca registral sobre la que se pretende su inscripción.
2.  Con carácter previo, procede reiterar la doctrina de este Dirección General en 
cuanto a la previa georreferenciación de la finca en la que se ubica una construcción (cfr. 
«Vistos»).
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de 
la  Ley  Hipotecaria,  proceda  inscribir  la  relación  de  coordenadas  de  referenciación 
geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o 
plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica 
y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo,  para  inscribir  cualquier 
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se 
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de 
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de  s
algunos  extremos  regulados  en  la  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  operada  por  la  oe.
Ley 13/2015, de 24 de junio. w.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie  68ww
oqcuuep asdea  tpraomr icteu aluqnu iepr roecdeifdicimacieiónnt,o  noju rríedqicuoie rees, pdeecsiadle  ceol np unnototi fidcea cvióisnt a yp rcoictaecdiiomneenst aal, 
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se 
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
3.  Como ha reiterado esta Dirección General, y tal y como se ha señalado con 
anterioridad,  no  basta  comparar  en  términos  aritméticos  las  superficies  de  las 
edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que 
es  preciso  comparar  las  ubicaciones  geográficas  de  aquélla  con  la  de  ésta.  Y  no 
constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o, aún 
más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) 
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además,  en  caso  de  no  figurar  inscrita  la  representación  gráfica  de  la  finca  y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
4.  Sin embargo, en el caso de este expediente, aunque la registradora funda sus 
dudas en la existencia de construcciones, según el Registro, respecto de los linderos de 
la finca (cfr. Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019), 
motivando de forma clara y suficiente su nota de calificación para permitir al interesado 
conocer con claridad los defectos aducidos y alegar los fundamentos de Derecho en los 
que pueda apoyar su tesis impugnatoria, dichas dudas alegadas no bastan para impedir 
la registración de la declaración de obra nueva que se pretende.
El hecho de que, según el Registro y el título de concentración parcelaria, existiesen 
como  linderos  edificaciones,  así  como  el  hecho  de  que  el  título  de  concentración 
parcelaria no hiciese referencia alguna a la existencia de edificaciones sobre la finca, no 
es óbice para que pueda declararse una obra nueva antigua si se despejan las dudas de 
que la misma, con la antigüedad necesaria para su declaración conforme al artículo 28 
del texto refundido de la Ley de Suelo, se encuentra efectivamente enclavada dentro de 
la finca registral, bien porque se trata de una obra nueva antigua distinta, bien porque 
constaba erróneamente ubicada en el título de concentración. Aportada en unión de la 
escritura de declaración de obra nueva un acta notarial de que la obra declarada se 
encuentra enclavada dentro de la finca registral inscrita, junto con informe topográfico 
que así lo acredita, debe entenderse justificado este extremo, y, por tanto, superadas las  s
dudas de la registradora, únicamente fundadas en la existencia de edificaciones en los  oe.
linderos de la finca y en el título de concentración parcelaria que motivó la inscripción  w.
registral. 68ww
se hEan i ntoddicoa dcoa spor,e veisatma eDnitree,c lcaiós nd uGdeanse drael  lsae r evgei setnra ldao orab lrieglaactiivóans d ae  lare ecofercdtaivr aq uubei,c caocmióno 
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Resolución de este Centro Directivo de 20 de abril de 2017 o en la más reciente de 30 de 
octubre  de  2019,  las  fincas  de  concentración  parcelaria  son  susceptibles  de  ser 
georreferenciadas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la 
registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.