BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41818
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6362 Resolución de 17 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que 
se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial.
En el recurso interpuesto por don Alberto Blanco Pulleiro, notario de Las Palmas de 
Gran Canaria, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Las 
Palmas de Gran Canaria número 1, doña Beatriz Casero Villar, por la que se suspende la 
inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial.
Hechos
I
Mediante expediente de dominio iniciado el día de 7 de mayo de 2019 ante el notario 
de Las Palmas de Gran Canaria, don Pedro Antonio González Culebras, como sustituto 
de su compañero de residencia, don Alberto Blanco Pulleiro, con el número 885 de 
protocolo, se pretendía la inmatriculación de una finca urbana sita en el término de Las 
Palmas de Gran Canaria. Dicho expediente se finalizó mediante acta autorizada el día 6 
de septiembre de 2019, ante el citado notario, don Alberto Blanco Pulleiro, con el 
número 2.091 de protocolo.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de 
Gran Canaria número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento  presentado  por  Don/Doña  Gestoría  Calzada,  el  día  30/09/2019,  bajo  el 
asiento número 342, del tomo 97 del Libro Diario y número de entrada 3326, que 
corresponde al documento otorgado por el notario de Las Palmas de Gran Canaria 
Alberto  Blanco  Pulleiro,  con  el  número  2091/2019  de  su  protocolo,  de  fecha  6  de 
septiembre de 2019, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
No puede accederse a la inmatriculación solicitada porque el certificado de catastro 
aportado no es coincidente con el título, al haber discrepancias en la identidad del titular, 
que no coincide ni con adquirente ni con transmitente.
Fundamentos de Derecho:
Artículo 205 [sic] de la Ley Hipotecaria. es
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos  w.
ssoolliiccNiittoaa ddoos.se  detol mdoac uamneontatoci ómne npcrioenveandtoiv.a  por  defectos  subsanables  por  no  haberse  2020-6362n https://ww
Contra esta calificación cabe (…)
Las Palmas de Gran Canaria, quince de octubre del año dos mil diecinueve.–La 
Registradora de la Propiedad, Fdo: Beatriz Casero Villar».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Alberto Blanco Pulleiro, notario de Las 
Palmas de Gran Canaria, interpuso recurso el día 22 de octubre de 2019 mediante 
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Se recurre dado que:
1.  La cita del artículo 205 Ley Hipotecaria no se entiende. Se trata de un expediente 
de inmatriculación tramitado con arreglo al artículo 203 Ley Hipotecaria.
2.  La referencia a la falta de coincidencia entre adquirente y transmitente no se 
entiende.  En  un  expediente  de  inmatriculación  no  hay  transmitente  y  adquirente 
únicamente promotor.
3.  La  exigencia  de  la  coincidencia  entre  transmitente  y  adquirente  que  exigía 
(recordemos) el artículo 298 del Reglamento Hipotecario (que no el 203 de la Ley) se 
refería a los supuestos de inmatriculación por “doble título” o por “acta complementaria” y 
no en el caso de expediente de dominio (que es el caso que se plantea).
4.  A mayores se entiende menos la calificación registral a la vista de la doctrina 
reiterada de la Dirección General y que es la que el presente notario trata de tener en 
cuenta cuando autorizada una escritura con base al principio de buena fe y confianza 
legítima en el funcionamiento y en la aplicación de la norma (por no hablar del carácter 
vinculante para la calificación registral con base a lo dispuesto en el artículo 327 Ley 
Hipotecaria).
Por todas: Resolución de 7 de noviembre de 2017. Resolución de 30 de agosto 
de 2017. Resolución de 19 de julio de 2018 (11310). “Por tanto, actualmente debe 
entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular… en 
cuanto  que  dispone  que  el  título  público  de  adquisición  incorporará  o  acompañará 
certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está 
catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.
5.  Respecto del hecho que la parcela se encuentre “en investigación” recuerda la 
Dirección General que tampoco es óbice para la inmatriculación (por todas Resoluciones 
de 16 de julio de 2018 de 7 de noviembre de 2017) sin perjuicio que nada alegue la 
Registradora sobre el citado extremo».
IV
La registradora de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1 informó y 
elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 bis, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 298 del Reglamento 
Hipotecario; la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de 
Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto 
refundido  de  la  Ley  de  Catastro  Inmobiliario,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; los artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de  s
noviembre,  del  Patrimonio  de  las  Administraciones  Públicas;  3  Real  Decreto  oe.
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del  w.
dCNeao ttoaacsrittaurodb orIe nd mye  o29b2 i dldieae r ainobo, rvyili, e l1am7sb  Rdreee  2sju0ol1liuo6c,, i o17n7 de yes   1ad9be r dilla,e   3Dn0oi rdveiece cmaiógbnor esGt oye  yn2 e12r 9ad led d ede is cleioepsmt iRebmreegb idrseetr  do2es0  12y5 0d,1 e37l    2020-6362n https://ww
y 7 de noviembre de 2018.
1.  Es objeto de este expediente decidir si puede procederse a la inmatriculación de 
una finca en virtud de expediente de dominio notarial tramitado al efecto, cuando no 
coincide el titular catastral con el promotor del expediente, según la certificación catastral 
incorporada  al  título.  En  concreto,  la  titularidad  catastral  figura  en  el  Catastro  «en 
investigación». La registradora en una escueta nota de calificación se limita a citar el 
«artículo 205» de la Ley Hipotecaria, manifestando en su informe que se padeció un error 
mecanográfico, debiendo entenderse citado el artículo 203 del mencionado cuerpo legal.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que es incorrecta la cita del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria; que en el expediente de dominio no hay transmitente ni 
adquierente sino solamente promotor; que la exigencia del artículo 298 del Reglamento 
Hipotecario se refería a los supuestos de inmatriculación por «doble título» o por «acta 
complementaria» y no en el caso de expediente de dominio (que es el caso que se 
plantea); que conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo actualmente debe 
entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento; y que, también según doctrina de 
esta Dirección General, el hecho que la parcela se encuentre «en investigación» recuerda 
la Dirección General que tampoco es óbice para la inmatriculación.
2.  En primer lugar cabe recordar que, según la reiterada doctrina de este Centro 
Directivo (vid., por todas, la Resolución de 18 de febrero de 2014), cuando la calificación 
del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  según  los  principios  básicos  de  todo 
procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a 
su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación 
suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en 
los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones 
de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 
y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán 
efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial 
los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que 
pudieran  ser  relevantes  para  la  resolución  del  recurso.  También  ha  mantenido  esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita 
rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es 
preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
En el presente caso la nota de calificación es totalmente insuficiente, adoleciendo de 
una absoluta falta de motivación, no sólo por citar un precepto erróneo, tal y como alega 
el recurrente, sino que además no permite deducir en modo alguno la razón jurídica de la 
exigencia  que  se  contiene  en  la  misma.  Esta  falta  de  motivación  bastaría  para  la 
estimación del recurso.
3.  Entrando en el fondo de la cuestión, el requisito de coincidencia de la titularidad 
catastral  con  el  adquirente  o  transmitente  en  la  inmatriculación,  se  contenía  en  el 
apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario (no citado en la calificación), 
conforme al cual en la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna 
mediante el título público de su adquisición, en los casos del artículo 205 de la Ley, se  s
incorporará o acompañará al título «certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales  oe.
fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título,  w.
de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del  62ww
adquCioremnote »p.uede observarse, y así destaca con acierto el recurrente, este requisito
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extensiva del precepto a los supuestos de inmatriculación por expediente de dominio, en 
cuya regulación actual (artículo 203 de la Ley Hipotecaria) no se contempla tal exigencia 
(cfr. Resolución de 30 de agosto de 2017).
Del tenor del artículo 203 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el 
precepto  entre  el  título  y  la  certificación  catastral  se  refiere  exclusivamente  a  la 
descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 
de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin 
perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, 
los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Así la regla 
segunda, letra a), del precepto se refiere a «certificación catastral descriptiva y gráfica de 
la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la 
delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los 
titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos 
domicilios» y la regla tercera, letra a), alude a «a) la correspondencia entre la descripción 
contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral». En coherencia 
con lo expuesto, la regla quinta del precepto prevé la notificación al titular catastral, 
previsión que carecería de sentido si la norma exigiera la coincidencia de dicho titular 
con el promotor del expediente.
Por todo ello, el defecto debe ser revocado.
Por  otra  parte,  hay  que  recordar  que  esta  Dirección  General  ha  señalado  (cfr. 
Resolución 7 de abril de 2017) que «cuando la disposición derogatoria única de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  dispone  que  “quedan  derogadas  cuantas  normas  se 
opongan a lo previsto en la presente Ley”, ha de interpretarse que deben entenderse 
tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los 
cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la 
nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios 
inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos 
reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir 
del 1 de noviembre de 2015 (…) Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el 
artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular (…) en cuanto que dispone que el 
título público de adquisición incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva 
y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o 
del adquirente».
4.  Cuestión  distinta  es  la  circunstancia  de  hallarse  una  finca  incursa  en  un 
procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.
En primer lugar, podría determinar la existencia de duda de invasión del dominio 
público. En tal caso se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada 
y que se procediese conforme a lo prescrito en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que 
señala  a  este  respecto  que  «si  el  Registrador  tuviera  dudas  fundadas  sobre  la 
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la 
información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal 
circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha 
entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde 
el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su 
oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador 
conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público,  s
denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda  oe.
al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa,  w.
junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial  62ww
utilizEand as eyg, uennd sou l ucgaasor,,  lace mrteifircitaacdiaó nc ilritceurnasl tdaen claia f ipnocad roía f ipnlcaanste qaur es ie dsetibmióe  ecfoeinctcuidaersnete pso»r. el
notario, en la tramitación del expediente, notificación a la Administración que tramita el
citado procedimiento, en base a la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria.
Sin embargo, en el supuesto de este expediente la calificación de la registradora no 
hace referencia alguna a la circunstancia de encontrarse la finca «en investigación». A 
tal circunstancia alude la registradora en el informe pero no en la nota de calificación, y 
es  doctrina  de  esta  Dirección  General  que  el  informe  es  un  trámite  en  el  que  el 
registrador  puede  profundizar  sobre  los  argumentos  utilizados  para  determinar  los 
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden 
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos 
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción. Por ello esta cuestión no puede abordarse en el recurso (cfr. artículos 326 
y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y 17 de febrero y 3 
de abril de 2017).
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.