BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133679
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17957 Resolución de 8 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Torrijos,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de constitución de derecho de superficie.
En el recurso interpuesto por doña L. T. M., en nombre y representación de la 
mercantil  «Ictio  Solar,  S.L.U.»,  contra  la  nota  de  calificación  del  registrador  de  la 
Propiedad de Torrijos, don José Antonio Garvía Pastor, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de constitución de derecho de superficie.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 8 de abril de 2021 ante el notario de Madrid, don 
Ignacio Gil-Antuñano Vizcaíno, número 1.704 de protocolo, don B. E. D. y doña E. G. R., 
como titulares de la finca registral 1.911 del término de Albarreal de Tajo, constituyen un 
derecho de superficie sobre parte de dicha finca a favor de la mercantil «Ictio Solar, 
S.L.U.».
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Torrijos, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«I.  Fundamentos de hecho:
Primero.–Que con fecha 15/04/2021 fue presentada en este Registro la escritura 
pública  relacionada  en  el  encabezamiento,  en  virtud  de  comunicación  del  notario 
autorizante, recibida por vía telemática, causando el asiento número 208 del diario 203; 
quedando pendiente de calificación por no haberse acreditado el pago del impuesto 
correspondiente,  presentándose  la  precedente  copia  auténtica  en  soporte  papel  y 
acreditándose el pago del Impuesto el 03/05/2021.
II.  Fundamentos de Derecho:
Primero.–La Legislación Hipotecaria –Ley de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento 
de 14 de febrero de 1947–, otorga al Registrador de la Propiedad el control de legalidad 
de los documentos presentados a inscripción, mediante la calificación registral.
Segundo.–Una vez calificado el documento objeto del presente acuerdo, conforme a 
lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se observa el siguiente defecto que 
impide la inscripción del mismo:
1.º  No  consta  debidamente  delimitado  el  objeto  del  derecho  de  superficie  s
constituido, por cuanto: oe.
A)  No se identifica debidamente la parte de la finca registral 1911 de Albarreal de  957ww
Tealejoc traófneicctoa ddae  pcooro redle ninaddiacas deon  dfeorremcahtoo,  GaMl Ln,o  dperbeisdeanmtaernstee  efirl mcaodrroe sdpigointadlimenetnet ea rpcohri veol 
técnico competente y por los interesados para su acceso al Registro de la Propiedad. Y,
en  todo  caso,  no  consta  el  nombre  y  apellidos  del  técnico  que  firma  los  planos 
protocolizados, ni consta legitimada su firma.
B)  Tampoco se presenta el correspondiente archivo electrónico de coordenadas 
georreferenciadas de la totalidad de la finca, en igual formato GML, y debidamente 
firmado, que permita ubicar la parte afectada por el derecho de superficie dentro de la 
misma. La representación gráfica catastral no puede utilizarse al efecto por falta de 
identidad entre la finca registral y la parcela catastral.
C)  No constan claramente identificadas la [sic] "medida complementarias" que debe 
realizar  la  superficiaria  y  que  delimitan  el  derecho  de  superficie  constituido,  ni  se 
presenta copia auténtica de la resolución de 10 de junio de 2020 de la Delegación 
Provincial de Desarrollo Sostenible de Toledo.
Todo ello conforme a lo dispuesto en los artículos 3, 9, 13, 20, 38 y 98 de la Ley 
Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
2.º  No acreditarse debidamente la existencia y vigencia de la representación 
alegada por doña L. T. M., para otorgar en nombre de la entidad "Ictio Solar, S.L.U." el 
acto/contrato objeto del documento calificado, por cuanto no consta la inscripción en 
el Registro Mercantil correspondiente de la escritura de poder en virtud de la cual la 
primera actúa en representación, como apoderada, de la última ni, en su caso, se 
identifican las personas, cargos e inscripción de quienes otorgaron dicho poder –
artículos 1259, 1459, 1713 y 1727 del Código Civil, 255, 267 y 268 del Código de 
Comercio y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 20/09/89, 14/07/98 y 01/06/99, 18.1 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, 
de  27  de  diciembre,  17  bis,  apartado  2.a.  de  la  Ley  del  Notariado  y  109  del 
Reglamento del Registro Mercantil–.
Tercero.–Los  indicados  defectos  se  fundamenta  [sic]  en  las  normas  legales  o 
reglamentarias citadas y, en especial, el primero en el contenido del artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria y en la resolución de 26/10/2015 conjunta de la antigua DGRN y de la DGC, 
y en la resolución de 23/09/2020 conjunta de la DGSJFP y de la DGC por las que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y el 
Registro –BOE de 30/10/2015 y de 10/10/2020, respectivamente–.
Artículo 9 Ley Hipotecaria: "(…)".
En desarrollo de dicha norma la citada resolución de 26/10/2016 estableció, en su 
apartado séptimo: "(…)".
Aunque  en  el  título  calificado  no  se  practique  una  segregación,  el  principio 
hipotecario de especialidad exige la perfecta delimitación de la parte de finca afectada 
por los derechos constituidos y la misma debe ajustarse a los requisitos técnicos que 
actualmente impone la legislación vigente.
Y el defecto segundo, en especial, en el contenido del artículo 18.1 de la Ley 
Hipotecaria, conforme al cual el Registrador calificará, bajo su responsabilidad "...la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras  públicas...".  Siendo  necesario,  para  calificar  la  validez  del  acto/contrato 
otorgado  y  la  capacidad  de  los  otorgantes,  calificar  la  existencia  y  alcance  de  la 
representación alegada, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.259.2 del Código 
Civil son nulos los contratos realizados en nombre de otro por quien no tenga su 
representación legal. Por lo cual, las circunstancias y la suficiencia de la representación 
deben ser objeto de calificación registral. e.
Con objeto de hacer posible tal calificación, el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de  w.
diciembre, impone al notario la doble obligación de reseñar el documento auténtico del  957ww
qcounef ererisdualste a lla r ereppreresseenntatancteió.n alegada y de emitir el juicio de suficiencia de las facultades
Art. 98 Ley 24/2001: "(…)".
Además, según la relacionada sentencia del TS 643/2018, con relación a la reseña 
de los documentos de los que deriva la representación, el notario debe identificar el 
documento del que nace la representación y dejar constancia de las circunstancias que 
justifican la validez y vigencia del poder: "(…) El notario autorizante ha de examinar la 
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o 
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa 
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de 
realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada’. Añadiendo que "(…) el notario autorizante debe, 
bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder 
otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal 
actuación,  de  forma  que  la  reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la 
representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y 
vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder 
general no inscrito, ya de un poder especial."
Y respecto del juicio notarial establece que debe ser congruente con el contenido del 
título presentado, es decir, "(…) que resulte del contenido del juicio de suficiencia que 
dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión 
necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el 
negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades 
representativas."
Por lo indicado, acuerdo:
Uno.–Suspender la inscripción del documento relacionado, por los defectos que se 
indican en el segundo de los fundamentos de derecho.
Dos.–Hacer saber a los interesados: 1.º- Que el asiento de presentación que motivó 
el título calificado queda prorrogado en los términos expresados en los artículos 322 
y 323 de la Ley Hipotecaria. 2.º- Que no será objeto de inscripción el contenido de las 
siguientes  estipulaciones:  Los  apartados  1.4  y  1.5  de  la  primera;  la  novena;  la 
decimoprimera; la decimosegunda; la decimotercera y la decimoquinta por su carácter 
personal sin transcendencia registral alguna -arts. 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.6 de 
su Reglamento-. 3.º- Que transcurrido un mes desde la fecha de notificación de esta 
calificación sin que conste subsanación alguna o sin que el documento sea retirado, se 
procederá  a  su  envío  por  correo  contra  reembolso  al  domicilio  indicado  por  el 
presentante.
Contra el presente acuerdo puede (…)
Torrijos,  25  de  mayo  de  2021.–El  registrador  (firma  ilegible)  Fdo.:  José-Antonio 
Garvía Pastor.-».
III
Doña L. T. M., en nombre y representación de la mercantil «Ictio Solar, S.L.U.», 
interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 7 de julio 
de 2021, que tuvo entrada en el citado Registro el día 9 de julio, en el que alega lo 
siguiente:
«(…) Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los  s
argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables  oe.
al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones  w.
rpPeoúfreb rlaiecnnaac lpioargdeíasaes, ,na tqla ucdeaa s uaot i llqiazu aien e snlc orSispr .c oRióceungp yias ,dt reeannde oagrt aeprna lcraai ó mnca isalmi filcaaa , frnu done dssaofmanv edonerta aabcplieólimnca ejcunirótíedn i,lc ana iE  mssiqcarutietieurirraaal    2021-17957n https://ww
que se expondrá, esta Dirección General deberá estimas el presente recurso, dictando
resolución que ordene practicar la inscripción solicitada. Bc
Fundamentos de Derecho
I.  Jurídicos procesales: (…)
II.  Jurídico materiales:
Primero.–Que en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de 
inscripción, se adjuntan como anexos I y II, los planos y la tabla de coordenadas, que 
delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto de derecho real 
de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca sobre la que se 
concede el derecho de superficie con coordenadas UTM las cuales se corresponden con 
la zona delimitada en los planos GML.
Sin embargo, el Sr. Registrador considera que no queda delimitado el objeto del 
derecho  de  superficie,  básicamente,  por  no  presentarse  un  "archivo  electrónico  de 
coordenadas  en  formato  GML,  debidamente  firmado  digitalmente  por  el  técnico 
competente y por los interesados para su acceso al Registro de la Propiedad. (...)", lo 
que, al entender de esta parte, respetuosamente, es una argumentación totalmente 
errónea,  pues  aplica  los  criterios  establecidos  para  los  casos  de  practicarse  una 
segregación al presente caso en el que únicamente se ha constituido un derecho de 
superficie susceptible de inscripción registral sobre unas zonas delimitadas de una finca 
concreta.
Así, la fundamentación jurídica del primer motivo del acuerdo de calificación registral 
para denegar la inscripción del derecho de superficie otorgado, se basa en la Resolución 
conjunta de la antigua DGRN y de la DGC de 26/10/2015, y en concreto, en su apartado 
séptimo, el cual reproduce, en el que se regulan los «Requisitos que ha de cumplir la 
descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al 
Registro de la Propiedad», que como insistimos no son de aplicación al caso particular 
en el que simplemente se configura un derecho de superficie susceptible de inscripción, 
el cual reúne todos los requisitos subjetivos, objetivos y de contenido necesarios para la 
constitución del derecho de superficie regulados en el Capítulo III, del Título VII, del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que nada tiene que ver, ni si quiera por 
analogía como considera el Sr. Registrador, con los requisitos establecidos en la referida 
resolución aplicables a la segregación en la que se deben cumplir una seria de requisitos 
técnicos concretos, por cuanto su regulación y normativas son completamente distintas, 
así como el acto jurídico que se realiza.
En este sentido, se pronuncia la reciente Resolución de 28/10/2.019, de la DGRN 
(BOE N.º 311 de 27 de diciembre de 2.019), que de manera literal establece en sus 
fundamentos de derecho:
"3.  Finalmente,  en  cuanto  a  la  necesidad  de  georreferenciación  obligatoria  del 
derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatorio 
para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento, o en 
los casos de declaración de obra nueva finalizada.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de 
una  exigencia  legal  referida  a  la  concordancia  del  Registro  con  la  realidad  física 
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los 
casos  en  que  la  edificación  se  encuentre  finalizada,  momento  en  el  que  podrán 
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en  s
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las  oe.
mepconroootdeyriednficedctneaaarsdsdeaea   asse  usnu s o eetce lu rrmspeeafiinnceatiróidecnionó.   nDda, ee e  ll qoaRut reeosg  uitmspieteornordef iopc ,iuq esbu ile iocl acae urseípatdaa iurfd incaraae  caipnilómofnore  rmnnlatoae  c lelioeódcgniufa iepcsaraercdó iaanó ,en ea nje.ol"oc  umtqaeurrseae m doee nbsteee    2021-17957n https://www.
El artículo 9 LH sí exige la representación gráfica georreferenciada de la finca 
cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca 
la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro 
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho 
de superficie susceptible de inscripción registral.
Además,  el  motivo  primero  en  su  apartado  B),  finaliza  diciendo  que  «La 
representación gráfica catastral no puede utilizarse al efecto por falta de identidad entre 
la finca registral y la parcela catastral.», sin embargo, en este caso la finca registral 1911, 
identifica de manera expresa el polígono y parcela que se corresponde con la finca en 
cuestión siendo este el polígono 1-parcela 110, tal y como consta en la nota simple 
adjunta a la Escritura Pública, por lo que la delimitación de la superficie objeto del 
derecho de superficie está debidamente delimitado y es adecuada y suficiente para 
proceder a la inscripción de la escritura de constitución del derecho real de superficie.
Por otra parte, y respecto al apartado C) del motivo primero, en estrictos términos de 
defensa y con los debidos respetos, entendemos que el Sr. Registrador se extralimita de 
sus  funciones  al  considerar  que  no  constan  claramente  identificadas  las  "Medidas 
Complementarias" que debe realizar la superficiaria ni aportarse copia autentica de la 
resolución de la Delegación Provincial de la Consejería de Desarrollo Sostenible de 
Toledo, por cuanto se trata de un contrato entre particulares, en el que rige el principio de 
libertad contractual, no siendo necesario para practicar la inscripción del derecho de 
superficie hacer constar una a una las medias compensatorias a llevar a cabo para 
preservar los recursos naturales y defender el medio ambiente que compensen el posible 
impacto de la construcción y explotación de la Planta Fotovoltaica, siendo suficiente para 
ello cómo se describe en la propia escritura de constitución de derecho de superficie 
para llevar a cabo su inscripción.
Segundo.–En cuanto al defecto segundo y último alegado por el Sr. Registrador, 
referido a que el Notario no identifica de manera adecuada la representación que ostenta 
la apoderada de la sociedad Ictio Solar, S.L.U., que comparece como parte Superficiaria, 
manifestar  que  en  la  comparecencia  realizada  por  el  Sr.  Notario,  respecto  a  la 
representación otorgada por la compañía a la apoderada literalmente, se hace constar 
que:
"Actúa en su calidad de apoderado, en virtud de escritura de apoderamiento, vigente 
según asevera, conferido a su favor en fecha 5 de junio de 2.020, autorizada por el 
Notario de Madrid Don Segismundo Álvarez Royo-Villanova, con número 1.365 de su 
protocolo.
Me exhibe copia autorizada de la escritura referida, manifestando estar vigente su 
representación, que subsiste la entidad que representa, así como que no han variado las 
circunstancias indicadas respecto al domicilio y objeto social, juzgando yo el Notario 
suficientes  las  facultades  representativas  para  la  constitución  de  derecho  real  de 
superficie que se formaliza en la presente escritura."
A mayor abundamiento, en los folios finales de la referida Escritura Pública de 
Constitución de Derecho de Superficie, el Sr. Notario, vuelve a hacer constar:
"Así lo otorgan los comparecientes, quienes, cumplidos los requisitos de lectura de 
esta escritura de conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 193 del 
Reglamento del Notariado, le prestan su consentimiento y la firman conmigo el Notario, 
que doy fe de su total contenido y: s
A)  De  haber  identificado  a  los  comparecientes  por  medio  de  sus  documentos  w.
identificativos, reseñados en la comparecencia, que me han sido exhibidos. 957ww
parab )e l pDrees eqnutee  lootso rcgoammpieanrteoc.i e(.n..t)e."s, a mi juicio, tienen capacidad y están legitimados
Por tanto, se comprueba la certeza o realidad ante el propio Notario autorizante (a
quien se han suministrado) que es el sujeto de la afirmación que indica que dicha
circunstancia le es acreditada a él mismo a quien evidentemente se le han exhibido esos 
documentos de los que están provistos los comparecientes.
Así, en la dación de fe general que cierra el instrumento el propio Notario autorizante 
afirma, habiendo quedado ya dicho en la comparecencia que se habían acreditado 
dichos documentos suministrados, e indicando en dicha dación de fe general otra serie 
de cuestiones también reglamentariamente exigidas y que se enumeran en ese mismo 
párrafo de cierre del instrumento.
En consecuencia con todo lo anterior, al contrario de lo dispuesto en el acuerdo de 
calificación, las normas citadas sí son cumplidas en la mencionada Escritura por el 
Notario  autorizante,  y  por  tanto,  cumple  con  la  legislación  vigente,  pues  no  existe 
obligación de hacer constar de manera expresa la inscripción del Registro Mercantil de la 
escritura de poder en virtud de la cual la apoderada actúa con dicha representación, 
bastando con que el requisito quede acreditado a criterio del Notario en cuanto a la 
suficiencia de las facultades representativas, lo que de forma suficiente y por triplicado 
queda expresado en el contenido del citado documento».
IV
El registrador de la Propiedad de Torrijos emitió informe ratificando la calificación 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, 
de 27 de diciembre; 53 y 54 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre; 164, 165, 166 
y 221 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Supremo número 645/2011, 
de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, 
y 378/2021, de 1 de junio; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 19 de septiembre de 2002, 16 de junio y 5 de octubre de 2012, 9 de 
mayo de 2014, 29 de marzo de 2017 y 4 de enero y 28 de noviembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero 
de 2020 y 23 y 29 de junio de 2021.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  una  escritura  de 
constitución de derecho de superficie sobre parte de una finca registral.
El registrador opone como defectos que no consta debidamente delimitado el objeto 
del  derecho  de  superficie  y  que  no  se  acredita  la  existencia  y  vigencia  de  la 
representación alegada por cuanto no consta la inscripción en el Registro Mercantil de la 
escritura de poder ni, en su caso, se identifican las personas, cargos e inscripción de 
quienes otorgaron dicho poder.
2.  En  cuanto  al  primer  defecto,  plantea  el  registrador  en  su  calificación  las 
siguientes cuestiones:
– Que no se identifica debidamente la parte de la finca registral afectada por el 
indicado  derecho,  al  no  presentarse  el  correspondiente  archivo  electrónico  de 
coordenadas  en  formato  GML,  debidamente  firmado  digitalmente  por  el  técnico 
competente y por los interesados para su acceso al Registro de la Propiedad. s
– Que  no  consta  el  nombre  y  apellidos  del  técnico  que  firma  los  planos  e.
protocolizados, ni consta legitimada su firma. w.
– Que  no  se  presenta  el  correspondiente  archivo  electrónico  de  coordenadas  957ww
gfiremoarrdeofe, rqeuneci apdearms itdae  ulbai ctaort alalid paadr ted ea fleac tfaindcaa ,p oern  eilg duearle fcohrom adteo  sGupMeLrf,i cyie  ddeebnidtraom deen tlae 
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– Que  no  constan  claramente  identificadas  las  «medidas  complementarias»  o 
«medidas compensatorias» que debe realizar la superficiaria y que delimitan el derecho 
de superficie constituido, ni se presenta copia auténtica de la resolución de 10 de junio 
de 2020 de la Delegación Provincial de Desarrollo Sostenible de Toledo, a la que se 
remite sobre este particular la escritura presentada.
3.  En  primer  procede  reiterar  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  sobre  la 
posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así 
como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de 
noviembre de 2019 (que con acierto invoca el recurrente), afirmó que «tiene declarado 
este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 
de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente 
factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles 
de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible 
con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la 
constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción 
material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 
545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), 
siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho 
inscribible)  la  porción  de  la  finca  sobre  la  que  recaerá  tal  derecho  de  goce  (vid. 
artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del 
Reglamento Hipotecario)».
Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de 
georreferenciación  obligatoria  del  derecho  de  superficie  debe  también  estimarse  el 
recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el 
caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos 
no es exigible en este momento, o en los casos de declaración de obra nueva finalizada. 
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una 
exigencia  legal  referida  a  la  concordancia  del  Registro  con  la  realidad  física 
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los 
casos  en  que  la  edificación  se  encuentre  finalizada,  momento  en  el  que  podrán 
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en 
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las 
coordenadas  se  refieren  a  la  superficie  ocupada  por  la  edificación  lo  que  debe 
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente 
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se 
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea».
En el caso que nos ocupa la delimitación de la porción de finca sobre la que se 
constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con 
la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que 
resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con 
pleno respeto al principio de especialidad registral.
No puede confirmarse la calificación en lo que se refiere a la exigencia técnica de 
aportación a este efecto de un fichero en formato GML. Tal y como se ha reiterado en 
numerosas ocasiones para la georreferenciación de obras nuevas, lo cual es aplicable 
igualmente a este supuesto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la 
superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo 
sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de  e.
octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para  w.b
Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato  957ww
GMLT aam qpuoec,o p apruae odter ocso snufiprmueasrstoes ,l as íe qxuigee anlcuiad ed lea  qciutaed eal  Rpelasnoolu oci ólins.tado de coordenadas
seunp eerl fiqcuiee  dseeb ad eleimstiatar  lsau spcorritcoió np odre  téficnnciac os oob red elbaa  quceo nstaer  ccoonns titlau yefi rmela d eleregcithimoa ddae 
notarialmente. Tales exigencias (más bien propias del certificado técnico exigible en una
declaración  de  obra  nueva)  no  cuentan  con  ningún  respaldo  legal  y  no  pueden 
sustentarse en el principio de titulación pública, como hace la calificación.
En nuestro caso, el propietario de la finca, concedente del derecho de superficie, ha 
delimitado la porción de la finca sobre la que se constituye el derecho mediante un 
listado de coordenadas y plano georreferenciado, que forma parte del título público 
presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de 
titulación pública.
En cuanto a las observaciones que hace el registrador en su informe acerca de que 
tal delimitación no se realiza en el cuerpo de la escritura y que no permite su inscripción 
o publicidad registral, hay que matizar que el documento incorporado forma parte del 
instrumento  público  (cfr.  artículo  221  Reglamento  Notarial),  de  modo  que  podrá  el 
registrador  trasladar  su  contenido  a  la  inscripción  en  la  medida  de  lo  posible,  en 
particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en 
las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento 
informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas 
o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.
A lo que cabe añadir que esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas 
ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar 
las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la 
Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la 
evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, 
como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil 
expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan 
los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los 
detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el 
asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una 
mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las 
servidumbres,  pero  no  puede  hacerse  descansar  la  publicidad  de  los  asientos 
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción 
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
Dado que en el caso que nos ocupa la grafía del plano resulta determinada por el 
listado de coordenadas que lo acompaña, según se ha expuesto, procede la estimación 
del recurso en este punto.
4.  Por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la 
parcela, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio 
de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de 
fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia 
de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 
de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la 
representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio 
de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta 
división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del 
aprovechamiento,  y  en  general  todos  aquellos  supuestos  en  que  manteniéndose 
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya 
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones 
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos 
objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de  e.
creación de un núcleo de población» (artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de  w.b
julio). 957ww
una Aphaorcrae labcieiónn,  pdaer ate rqrueen ousn y d pertoevrmocinaar dlao  aapclticoa oc iónne gdoec iloo sj umríedcicaon ipsmueodsa d eeq dueipfeanrasras ed eal 
odrivdiesinoanmesie qnutoe  sjueraídni ccoo nptraarraia se vai tlaor  elsat aibnlseccridipoc ieónn  lae nle geisl larceigóins trroe gudlea dloar ap droepl iseudealdo , ndoe 
basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del acto o negocio  jurídico en  una categoría que pudiera producir ese 
resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 10 de octubre 
de 2005 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su 
existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que 
para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el 
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente 
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un 
negocio  equiparable  al  de  parcelación  urbanística  si  se  tiene  en  cuenta  que  la 
constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique 
una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de 
carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, 
sobre todo, no  existe actividad de  urbanización  o  edificación ni indicio alguno que 
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la 
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, 
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de 
la inscripción solicitada.
5.  Rechazada  la  posibilidad  de  que  en  la  escritura  objeto  de  presentación  se 
contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia 
de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada 
de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de 
constitución  de  un  derecho  sobre  parte  de  finca  delimitada  por  un  listado  de 
coordenadas.
No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de 
inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria,  esta  previa  georreferenciación  solamente  será  exigible  cuando  existan 
dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el 
derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
Según  afirma  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  para  la  inscripción  de  obras 
nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito 
conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su 
integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador 
pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende  e.
inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que  w.b
conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda,  957ww
la deTlaimmibtaiécnió hna g eaofirgmráafdicoa  eys ltias tDa idreec ccoióonr dGeennaedraasl  dqeu ela,  afiunnc as ienn l aq uceo msep aurbaicqiuóen. geométrica
gdeeo rrerceifnetroesn,c hiaipdootsé teicl armegeisnttrea dpoord, ryíaa  dbaarjsoe s eul  rceasspoo ndsea qbuilied,a pdo, ra olctraonsz adraat olas  dceerstcerzipat idveo sq nuoe 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o 
aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las 
mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o 
geométrico,  tal  y  como  se  puso  de  manifiesto  por  esta  Dirección  General  en  la 
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 
de enero de 2019.
La  expresión  de  las  coordenadas  de  la  porción  de  finca  ocupada  conllevan  la 
ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte 
de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente 
la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que 
la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención 
alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de 
la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si 
dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
6.  En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia 
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación 
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la 
porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la 
falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la 
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la 
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los 
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle 
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis 
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o 
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y 
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse 
en este punto y el recurso debe estimarse.
7.  Señala  también  el  registrador  que  no  constan  claramente  identificadas  las 
«medidas  complementarias»  o  «medidas  compensatorias»  que  debe  realizar  la 
superficiaria ni se presenta copia auténtica de la resolución de 10 de junio de 2020 de la 
Delegación Provincial de Desarrollo Sostenible de Toledo, a la que se remite sobre este 
particular la escritura presentada.
Este punto de la calificación tampoco puede mantenerse. De la escritura resultan 
claramente determinadas las dos porciones de la finca en las que se concede el derecho 
de superficie, delimitadas por sendos planos con listados de coordenadas UTM, en los 
anexos I y II de la escritura, referidos, respectivamente, a «la construcción y explotación 
de una planta de generación de energía fotovoltaica» (anexo I) y a «cumplir una serie de  e
medidas  para  preservar  los  recursos  naturales  y  defender  el  medio  ambiente  que  bo
compensen  el  posible  impacto  de  su  actuación  por  la  instalación  de  la  planta  957ww
fdoeto 1v0o ldtaei cjuan»i o( adnee 2xo0 2I0I) .d eE nla  eDsetele gúalticmióon  aPsrpoevcintoci alal  dees cDreitsuararr oslelo  rSeofiestreen aib luen dae  rTeosloelduoc,ió lan 
cualE nsoto s, en ion coobrsptoarnate n, i nsoe  pauceodmep caoñma paal rtíttirusloe. la tesis del registrador que afirma que la no
aportación de este documento supone una indeterminación del derecho de superficie
concedido.  En  la  escritura  quedan  determinados  todos  los  elementos  del  mismo 
legalmente exigibles para la inscripción del derecho real. Al igual que no se exige que se 
pormenorice en qué modo se va a proceder a la instalación de la planta fotovoltaica ni de 
cada  uno  de  sus  múltiples  elementos;  tampoco  es  preciso  concretar 
pormenorizadamente las medidas compensatorias de impacto ambiental derivadas de la 
resolución  administrativa  para  el  desarrollo  de  la  actividad  correspondiente.  Tales 
medidas, además de quedar determinadas por la referencia a dicha resolución, están 
necesariamente ligadas a la actividad para la que se concede el derecho de superficie, y, 
como se señala en la estipulación primera de la escritura, el derecho real de superficie 
concedido es uno e indivisible.
8.  Procede  entrar  al  análisis  del  segundo  defecto  señalado  en  la  calificación, 
relativo a la representación del superficiario, manifestando el registrador que no consta 
inscrito el apoderamiento en el Registro Mercantil y que no se identifica la persona que 
ha conferido dicho apoderamiento.
Siguiendo lo dicho en las Resoluciones de esta Dirección General de 23 y 29 de junio 
de 2021, el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
establece: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña 
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por otro lado, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo 
(Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio).
En las referidas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se 
afirma que cuando, como ocurre en el presente caso, se trata de un poder conferido por 
una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su 
responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado 
por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que 
la  reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la  representación  exprese  las  e.
circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en  w.b
ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya  957ww
cdoer ruonb opraord eqru ee sepl encoiatal.r ioY  heal  erejegricsitdraod sour  fduenbceió nre dveis aerx aqmuee ne dl et ítlual oe xaisutteonricziaad yo  vpigeermncitiaa 
dy eql upeo deesrt ey  djueic liao  ssuefiac iecnocnigar udeen ltaes  cfaocnu letal dceosn tqeuneid coo ndfeiel rteít udleo  fporremsae nctoamdop,l eetas  yd ericgiur,r oqsuae, 
resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto
del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de 
que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo 
la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a 
expresar que el interviniente en representación de la sociedad superficiaria «actúa en su 
calidad de apoderado, en virtud de escritura de apoderamiento, vigente según asevera, 
conferido a su favor en fecha 5 de junio de 2020, autorizada por el Notario (…), con el 
número (…) de su protocolo».
Como sucedió en el supuesto de la Resolución de 5 de febrero de 2020, en el 
presente recurso lo relevante es que, como afirma el registrador, en la reseña del poder 
el notario ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil o 
al carácter especial del citado poder, así como a la persona que concede el poder. Y esta 
objeción debe ser confirmada.
En esta última Resolución citada se afirma que entre los elementos que debe calificar 
el registrador se incluyen, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, la existencia y 
regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación. 
Según  el  artículo  165  del  Reglamento  Notarial,  «Cuando  alguno  de  los  otorgantes 
concurra al acto en nombre de una Sociedad (…), se expresará esta circunstancia, 
designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de 
dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su 
caso, e indicando los datos del título del cual resulte la expresada representación (…)». 
Y, como ha afirmado el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 20 de mayo de 2008 –Sala 
Tercera–) dentro de la expresión, a que se refiere el citado artículo 165 del Reglamento 
Notarial, «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse 
que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil 
cuando sea pertinente, por lo que la constancia de tal circunstancia está implícita en el 
precepto y no puede justificarse en el mismo su falta de reflejo en el documento».
9.  En el supuesto que da lugar al presente recurso, el notario autorizante del título 
calificado  ha  reseñado  el  documento  del  que  nace  la  representación  directamente 
invocada  por  el  compareciente,  la  escritura  pública  de  apoderamiento,  mediante 
indicación del notario autorizante, fecha y número de protocolo, pero ha omitido toda 
referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, a la persona concedente del 
poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción 
registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado 
poder, de lo que nada se dice en la reseña.
Resulta en definitiva que de la reseña realizada no puede saberse si estamos ante el 
ejercicio de un poder general no inscrito o ante un poder especial que exigiría la reseña 
de las circunstancias anteriormente especificadas a fin de verificar debidamente la licitud 
de la actuación representativa.
Hay que recordar que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se 
presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de 
Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de quién concedió el poder.
Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo 
que, como se desprende «a fortiori» de lo razonado en los fundamentos anteriores, la 
reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender 
también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador 
pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de 
examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que  e.
confiere de forma completa y rigurosa. w.b
Por ello debe concluirse que en la escritura calificada en el presente supuesto la  957ww
creirsceuñnas tadnecl iadso cpuremceisnatso  paaurtaé nqtiuceo  edl erl egqiusetr ardeosru lptau eldaa  rreepvriessaer nqtaucei óenl  tnítou loe xapurteosraiz aldaos 
pviegremnicteia  cdoerrl opboodrearr  yq udee  elal  nsuoftiacriieon hciaa  edjee rlcaisd ofa scuu lftuandceisó nq udee  cvoanlofirearcei ódne  dfoer mlaa e cxoismtepnlectiaa  yy 
rigurosa,  y  que  este  juicio  sea  congruente  con  el  contenido  del  título  presentado. 
Procede en consecuencia, la desestimación de este motivo de recurso.
En  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores  consideraciones,  esta  Dirección 
General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el  recurso  y  revocar  la  calificación  del 
registrador en cuanto al primer defecto y desestimarlo y confirmar la calificación en 
cuanto al segundo.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.