BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 272 Miércoles 14 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 87614
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12236 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Sort, por la que se practicó 
inscripción de adjudicación de herencia y legado.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  M.  C.  V.  R.,  Abogada,  en  nombre  y 
representación de don J. L. F., doña M. A. L. F. y doña L. L. F., contra la calificación de la 
Registradora de la Propiedad de Sort, doña Helena Nava Poblaciones, por la que se 
practicó la inscripción de determinada adjudicación de herencia y legado.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 25 de junio de 2016 por el Notario de Sort don 
Gonzalo Ortilles Borobia, número 551 de protocolo, los señores J., R., J., L. y M. A. L. F. 
adicionan la herencia de su padre, don J. L. B., adjudicándose el bien inventariado bajo 
el número 1 en la escritura –finca registral número 651 de Espot–, por iguales quintas 
partes indivisas en pleno dominio y el señor R. L. F. adiciona también la herencia de su 
madre, doña M. F. A., y en cumplimiento del legado ordenado por la causante en su 
testamento, adjudica a doña M. A., doña L. y don J. L. F., por iguales partes indivisas 
entre ellos en pleno dominio, la finca inventariada bajo el número 3 –tres décimas partes 
indivisas de la finca registral número 435 de Espot–.
A continuación, en cumplimiento de un auto de fecha 25 de noviembre de 2013, 
rectificado por otro auto de fecha 9 de diciembre de 2013, ampliado por otro auto de 
fecha 28 de febrero de 2014 y completado por auto de 9 de febrero de 2015, copia de los 
cuales se protocoliza en la escritura, de homologación de transacción judicial acordada 
entre don J., doña M. A. y doña L. L. F. y don R. L. F., dictados en procedimiento 
ordinario número 578/2012 seguido en el Juzgado de Primera Instancia de Tremp, 
convenio en virtud del cual don R. L. F. entregaría a sus hermanos don J., doña M. A. y 
doña  L.  L.  F.,  en  pago  de  sus  derechos  legitimarios  maternos  y  en  concepto  de 
suplemento de legítima materna, y en concepto de legado, una mitad indivisa de la finca 
registral número 435 de Espot y la finca registral número 651 de Espot, entre otros 
bienes, y conforme al mandamiento del mismo Juzgado de fecha 8 de mayo de 2014, el 
señor R. L. F. adjudica a don J., don J., doña M. A. y doña L. L. F. por iguales partes 
indivisas entre ellos en pleno dominio, «la porción que le corresponde en las fincas 
inventariadas  bajo  los  números  1  y  2  [sic]»,  si  bien  en  la  escritura  solo  aparecen 
inventariadas fincas bajo los números 1 y 3.
II
Presentada el día 27 de junio de 2016 dicha escritura en el Registro de la Propiedad 
de  Sort,  fue  objeto  de  inscripción  el  día  17  de  agosto  de  2016  por  parte  de  la  e.e
Registradora,  doña  Helena  Nava  Poblaciones,  quien  emitió  la  siguiente  nota  de  b
despacho: «Calificado el precedente documento, que se presentó a las 13:52:16 horas  236ww
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adjudicación,  en  los  tomos  libros,  folios,  números  e  inscripciones  que  indican  los
cajetines puestos al margen de las respectivas descripciones de las fincas. Se ha hecho 
constar la afección fiscal al margen de las referidas inscripciones. Se ha practicado la 
correspondiente nota marginal a los efectos de hacer constar el Código Registral único. 
Según  los  antecedentes  del  Registro  no  hay  constancia  de  si  las  fincas  están 
coordinadas o no con el Catastro. Se ha procedido a la cancelación de 2 notas de 
afección fiscal, por su caducidad, a tenor de lo dispuesto en el art. 353.3 párrafo 2.º del 
Reglamento Hipotecario. Los asientos practicados producen los efectos previstos en la 
Ley Hipotecaria y en especial, la legitimación civil y procesal a favor de su titular, y 
presunción de existencia del derecho (artículos 38 y 41) y los efectos del artículo 34, 
quedando bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1-3). Sort, a 17 de agosto de 2016. 
(…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Helena Nava 
Poblaciones Registradora de Sort».
III
Contra la anterior nota de calificación doña M. C. V. R., Abogada, en nombre y 
representación de don J. L. F., doña M. A. L. F. y doña L. L. F., interpuso recurso el día 12 
de junio de 2020 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: «1.  Que el 27/06/2006 
se presentó escritura en el Registro de la Propiedad de Sort, con el número 1227 del 
diario  65.  Que  esta  escritura  nos  fue  devuelta  con  las  correspondientes  notas  de 
calificación el día 7/05/2020, por lo que estando vigente el estado de alarma, el plazo para 
recurrir no comienza a contarse hasta el día siguiente de la finalización del mismo. En 
definitiva, el presente recurso, contra la calificación errónea del Registro de la Propiedad 
de Sort, se presenta en plazo (pues continua vigente el estado de alarma a la fecha de su 
presentación). La escritura presentada, otorgada ante el Notario Gonzalo Ortilles Borobia, 
bajo el n.º 551 de su protocolo (documento n.º 4 que acompañamos), es una escritura de 
adición de herencia y pago de legítimas. En ella comparecen los hermanos J., R., J., L. en 
nombre propio y además en representación de su hermana M. A.
En el expositivo I, consta que los comparecientes formalizaron el 08/03/1993 la 
escritura de aceptación de herencia de su padre J. L. B.
En el expositivo II, consta que por error involuntario se omitió en dicha escritura la 
siguiente finca: Urbana. Casa (…) sita en Espot (…). Inscrita en el Registro de la 
Propiedad de Sort, al Tomo (...), finca 651. Referencia catastral (...) Documento 5.
En el expositivo III, consta que los hermanos R. y J. L. F. formalizaron en escritura 
de 4/05/2007, la herencia de su madre M. F. A. Que la sucesión de la misma se rigió por 
el testamento otorgado, en el que designaba como heredero a R. y legaba a sus hijos M. 
A., J., J., R. y L. la Casa (...).
En el expositivo IV consta que por error involuntario se omitió parte de la propiedad 
de dicha finca inventariada bajo el número 12 en la escritura de 4/05/2007. Que la parte 
omitida corresponde a la siguiente finca: Tres décimas partes indivisas. Urbana. Casa 
llamada (…) sita en el pueblo de Espot (...). Inscrita en el Registro de la Propiedad de 
Sort en el Tomo (...), finca 435. Referencia Catastral: Parte de la (...), señalada en el 
plano catastral que adjuntamos como documento n.º 6.
En  el  expositivo  V,  consta  que  en  autos  seguidos  ante  el  Jugado  de  Tremp 
(documento  n.º  7  que  acompañamos),  número  203/2013  de  25  de  noviembre 
(Procedimiento Ordinario 578/2012B), se procedió a homologar la transacción judicial 
acordada por los comparecientes, por la que el Sr. R. L. F., entregaría a sus hermanos, 
en concreto [sic] de suplemento de legítima una mitad indivisa de la finca llamada Casa  s
(…), finca registral 435 de Espot y la casa conocida como (…) finca registral 651 de  e.
Espot. w.
Por lo que se otorgaron las siguientes estipulaciones: 236ww
Primera.  Adicionar  a  la  herencia  del  padre  J.  L.  B.,  adjudicándose  el  bien
inventariado bajo el número 1 [Casa (...)], por iguales quintas partes indivisas.
Segunda.  El Sr. R. adicionar a la herencia de la madre M. F. A., y en cumplimiento 
del legado adjudica a M. A., L. y J., por iguales partes indivisas la finca número 3, la 
Casa llamada (…).
Tercera.  En  cumplimiento  del  Auto  dictado  por  el  Juzgado  de  Tremp  de 
fecha 08/05/2014, documento n.º 7, rectificado por auto de 9/02/2015, el Sr. R. adjudica a 
J., J., M. A. y L., por iguales partes indivisas entre ellos en pleno dominio la porción que 
corresponde en las fincas inventariadas [Casa (…) y Casa (…)].
Por tanto, es claro que R. tanto en la escritura presentada al Registro, como en el 
Auto del Juzgado de Tremp, adjudica a sus hermanos J., J., M. A. y L., por iguales partes 
indivisas, el pleno [sic] dominio de Casa (…) y Casa (…).
Sin embargo, con evidente error la registradora ha procedido a inscribir las fincas, 
nuevamente, a nombre de R., cuando es evidente que éste adjudicó las fincas a sus 4 
hermanos en pago de la legítima (auto del Juzgado de Tremp), y como suplemento de 
las legítimas (escritura pública presentada para su inscripción). Por tanto y en definitiva, 
las fincas Casa (…) y Casa (…), deben estar registradas a nombre de los 4 hermanos J., 
J., M. A. y L. L. F., a partes iguales. Por otro lado, se ha inscrito la finca 435, Casa (...), 
con la referencia catastral errónea, siendo la correcta la que consta en la escritura 
pública presentada, parte de la (...), señala la parte que corresponde a esta registral, en 
el plano que aportamos como documento n.º 6.
Por tanto, es procedente, rectificar las inscripciones registrales de las dos fincas (651 
y 435) de tal forma que consten como titulares los 4 hermanos J., J., M. A. y L. L. F., pero 
no el hermano R. Siendo además procedente rectificar la referencia catastral de la 435 
siendo la inscripción correcta que forma parte de la (...), señala la parte que corresponde 
a esta registral, en el plano que aportamos como documento n.º 6.
2.  Así mismo se presentó en el Registro de la Propiedad de Sort, documento n.º 7, 
el  Auto  número  203/2013  de  25  de  noviembre  de  2013  (Procedimiento 
Ordinario 578/2012B), que procedió a homologar la transacción judicial acordada por 
los comparecientes, por la que el Sr. R. L. F., entrega a sus hermanos, J., M. A. y L. L. 
F. en pago de sus derechos legitimarios, en concepto de legítima, suplemento de 
legítima y legado, los siguientes bienes: 1.  Rústica. Una meitat indivivisa de la terra 
anomenada (…). Finca registral 208 de Espot. 2.  Rústica. Una meitat indivivisa de la 
terra anomenada (…). Finca registral 582 de Espot. 3.  Rústica. Una meitat indivivisa 
de la terra anomenada (…). Finca registral 583 de Espot. 4.  Rústica. Una meitat 
indivivisa de la terra anomenada (…). Finca registral 584 de Espot. 5.  Rústica. Una 
meitat indivivisa de la terra anomenada (…). Finca registral 208 de Espot. 6.  Rústica. 
Una meitat indivivisa de la terra anomenada (…). Finca registral 1393 de Espot. 7. 
Rústica. Una meitat indivivisa de la terra anomenada (…). Finca registral 853 de Espot. 
8.  Rústica. Una meitat indivivisa de la terra anomenada (…). Finca registral 854 de 
Espot.  9.  Rústica.  Una  meitat  indivivisa  de  la  terra  anomenada  (…).  Finca 
registral 855 de Espot. 10.  Rústica. Una meitat indivivisa de la terra anomenada (…). 
Finca registral 1543 de Espot. 11.  Urbana. Una meitat indivivisa de Casa (…). Finca 
registral 435 de Espot. 12.  Casa coneguda com a (…). Finca registral 651 de Espot.
A pesar de que los términos del Auto son claros: J., M. A. y L. L. F., adquieren por 
adjudicación en pago de legítimas las fincas relacionadas de R., sin embargo las fincas 
[sic] se inscribieron con evidente error a favor de R. y J. L. F. Documentos 8 a 17. Siendo 
que R. no puede aparecer como titular propietario por haber adjudicado su parte a J., M. 
A. y L. L. F.
Por todo lo expuesto solicito a la Dirección General de los Registros y del Notariado:  e.
Que  tengan  por  presentado  este  escrito  de  recurso,  con  todos  los  documentos  w.b
acompañados, los admitan, y acuerden la inscripción de las fincas urbanas relacionadas  236ww
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rectificación catastral de la registral 435 siendo la inscripción correcta, que esta finca
forma parte de la catastral (...), tal y como consta en la escritura aportada para su 
inscripción y en el plano que aportamos como documento n.º 6. Lleida a doce de junio de 
dos mil veinte».
IV
En fecha 30 de julio de 2020 la Registradora de la Propiedad de Sort en ese 
momento, doña María-Cruz Borlado Palomino, emitió informe y elevó el expediente a 
esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución Española; 1, 19 bis, 38, 40, 82, 216, 217, 
218 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de 
mayo de 2000; y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 13 de marzo y 24 de noviembre de 2014, 18 de abril de 2018, 25 de abril, 9 
de junio y 22 de julio de 2019 y 26 de febrero de 2020.
1.  Se discute en el presente expediente si es posible interponer recurso contra la 
calificación positiva y nota de despacho de un título inscrito y en consecuencia si la 
Registradora de la Propiedad puede a la vista de las alegaciones efectuadas por la 
recurrente, rectificar las inscripciones ya practicadas en unas fincas en virtud de una 
escritura de adición de herencia y pago de legítimas.
2.  Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento 
Hipotecarios y de las Resoluciones de este centro directivo relativa a la rectificación del 
Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la 
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este centro directivo (cfr., por todas, las Resoluciones 
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto 
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos 
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento 
atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al 
ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en 
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de 
rectificar conceda algún derecho.
La  rectificación  registral  se  practica  conforme  indica  el  artículo  40  de  la  Ley 
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del 
Registro  que  debe  repararse,  estos  supuestos  son:  a) no  haber  tenido  acceso  al 
Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que 
conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad 
o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa 
no  especificadas  en  la  Ley:  en  este  último  supuesto,  la  rectificación  precisará  del 
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
3.  Como ha quedado expuesto, uno de los supuestos de inexactitud registral puede 
venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del 
asiento.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el 
Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII. e.e
El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material  b
que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus  236ww
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párrafo  primero  del  artículo  217  de  la  Ley  Hipotecaria  (es  decir,  los  cometidos  en
inscripciones,  anotaciones  o  cancelaciones,  o  en  otros  asientos  referentes  a  ellas, 
cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la 
apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el 
artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso 
de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, 
párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos 
en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, 
cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime 
de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene».
Parece claro, a la vista del citado artículo, que el consentimiento o acuerdo unánime 
de  todos  los  interesados  y  del  Registrador  son  requisitos  indispensables  para  la 
rectificación.
Y ello porque, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación 
equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el 
Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, 
mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del 
título  que  hubiere  motivado  el  asiento,  la  rectificación  del  Registro  precisará  el 
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún 
derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud. 
En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, 
deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.
4.  Ciertamente, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la 
rectificación  de  los  errores  de  concepto:  el  que  exige  el  acuerdo  unánime  de  los 
interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la 
rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los 
asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la 
inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009).
Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el 
párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los 
errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros 
asientos  referentes  a  ellas,  cuando  no  resulten  claramente  de  las  mismas,  no  se 
rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una 
providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el 
error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los 
interesados para proceder a su rectificación.
Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero 
de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en 
que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad 
estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que a «sensu 
contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos 
rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre 
los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que 
el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la 
subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener 
que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada». s
No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los  oe.
Tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). w.
Asimismo, este centro directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo  236ww
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dreec t2if0ic1a1r,  ye l2 c9o dnete fneibdroe rdoe, l 1R7e dgeis streop tsieinm nberece ys i3d ayd 1 6d ed ea coucdtuirb arel  pdreo c2e0d1i2m) ilean ptoo sgibeinliedraadl  ddee   BOE-A-cable e
rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento 
erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por 
su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar 
a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los 
documentos que aclaren y acrediten el error padecido
5.  A la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar, pues 
practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es 
posible,  en  el  concreto  ámbito  de  este  expediente,  revisar,  como  se  pretende,  la 
legalidad en su práctica de ni de la calificación positiva previa en que encuentran su 
fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.