BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46943
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7190 Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Marbella  n.º  2,  por  la  que  practicó  la 
inscripción de determinada compraventa.
En el recurso interpuesto por don Luis Pla Rubio, notario de Marbella, contra la 
calificación de la registradora de la propiedad de Marbella número 2, doña Evangelina 
Calvo de Castro, por la que practicó la inscripción de determinada compraventa.
Hechos
I.  Mediante  escritura  autorizada  el  día  18  octubre  de  2019  por  el  notario  de 
Marbella, don Luis Pla Rubio, bajo el número 2100 de protocolo, doña M. I. R. C. adquirió 
el pleno dominio de las fincas registrales números 73.066 y 73.079 del Registro de la 
Propiedad de Marbella número 2, por un precio total de 434.500 euros que se pagaba 
mediante  dos  cheques  bancarios.  En  dicha  escritura  se  hizo  constar  lo  siguiente: 
«Manifiesta doña M. I. R. C. que el dinero invertido en la presente compraventa proviene 
de la venta de bienes privativos según consta en la escritura de extinción de condominio 
autorizada por el notario de Estepa don Manuel Ramos Gil, el día 13 de marzo de 2019, 
número 247 de orden de protocolo, de la cual me exhibe copia en este acto, aseverando 
su esposo, don M. L. L. G. C. aquí compareciente lo aquí manifestado, solicitando 
expresamente doña M. I. R. C. que se inscriba esta adquisición con tal carácter privativo 
según lo previsto en los artículos 1.346-3.º del Código Civil y 95.1 del Reglamento 
Hipotecario».
II.  Presentada el día 18 de octubre de 2019 dicha escritura en el Registro de la 
Propiedad de Marbella número 2, fue objeto de inscripción el día 6 de noviembre 
de 2019 por parte de su titular, doña Evangelina Calvo de Castro, quien emitió la 
siguiente nota de despacho:
«Calificado el precedente documento, de forma favorable y dentro del plazo máximo 
establecido, el Registrador que suscribe, certifica que ha practicado las inscripciones de 
las  fincas  registrales  números  73079  y  73066  de  Marbella  y  Códigos  Registrales 
Únicos 29029000943877 y 29029000943785, en los folios 76 y 37 del libro 1.299 de esta 
ciudad, tomo 2.318 del Archivo, en virtud de la cual ha quedado inscrito a favor de Doña 
M. I. R. C., por título de compraventa, con carácter privativo por confesión.–Al margen de 
la inscripción practicada se ha extendido una nota de afección fiscal por plazo de cinco 
años.–No  se  han  aportado  los  documentos  previstos  en  el  Artículo  44.1  del  Texto 
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2.004.–El estado de 
cargas registrales el que se expresa en la nota simple que se acompaña.–Los asientos 
practicados quedan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos los efectos 
previstos en la legislación hipotecaria.–(…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Evangelina  e
Calvo  de  Castro  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  Marbella  2  a  día  seis  de  bo
Noviembre del año dos mil diecinueve.» 90ww
interIpIIu. soC roencturars loa  ealn dteíari o2r  dneo tdai cdieem cbarliefi cdaec i2ó0n1, 9d omne Lduiaisn tPe lae sRcruitboio e, nn oetla qriuoe d ael eMgaabrbae llloas, 
siguientes fundamentos jurídicos:
«(…) Materiales.
El artículo 1.324 del Código Civil señala que para que un bien sea privativo, será 
bastante  la  confesión  del  otro,  pero  tal  confesión  por  sí  sola  no  perjudicará  a  los 
herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores. Y el precepto reglamentario 
citado establece una cautela quizás excesiva para el caso de que la privatividad resultare 
sólo de la confesión del consorte. Digo que quizás resulte excesiva porque tanto los 
acreedores de la comunidad o de cada uno de los cónyuges como los legitimarios del 
confesante se encuentran sobradamente protegidos por nuestro ordenamiento jurídico 
sin necesidad de esa especial cautela, aquellos mediante las acciones subrogatoria y 
revocatoria del artículo 1.111 y la rescisoria del artículo 1.291 y estos, mediante la de 
complemento  de  legítima  del  artículo  815  y,  en  su  caso,  la  de  reducción  de  las 
disposiciones gratuitas inoficiosas de los artículos 633, 654 y 817, todos del Código Civil, 
y  unos  y  otros  además  podrán  quedar  protegidos  registralmente  instando  las 
correspondientes anotaciones preventivas de demanda.
Pero es que, además, en este caso, la privatividad no resulta solo de la confesión de 
un cónyuge, sino que la establecen ambos cónyuges explicando su la causa.
En efecto, los cónyuges declaran que el dinero utilizado por la compradora era 
privativo de la compradora. Proviene de la extinción del condominio y se ingresó en la 
cuenta bancaria de la que precisamente y como figura en la escritura de compra, 
salieron  los  fondos  para  hacer  frente  al  pago  de  su  precio.  Se  adjunta  certificado 
bancario relativo al ingreso en esa cuenta.
En puridad, es de ese dinero de lo que el cónyuge de la compradora confiesa su 
privatividad, confesión que, de acuerdo con el artículo 1.324 del Código Civil, debería ser 
bastante para que ese dinero sea considerado privativo.
Pero,  además,  los  cónyuges  comparecientes,  al  amparo  de  la  libertad  de 
contratación entre ellos prevista en el artículo 1.323 del Código Civil, convienen dar 
carácter privativo absoluto o puro a las fincas adquiridas con dicho dinero privativo. Por 
eso solicitan la inscripción como privativos por haber sido adquiridos a costa o en 
sustitución de bienes privativos, extremo éste que ambos conocen y ambos ratifican.
La Ley 11/1981, de 13 de mayo, modificó diversos preceptos del Código entre otros 
el artículo 1.323 que en su redacción vigente desde entonces establece que “El marido y 
la mujer podrán transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí 
toda clase de contratos”. El artículo se encuentra en la sección que regula las reglas 
generales a todo tipo de régimen económico matrimonial y es que, como señaló la 
sentencia del TS, Sala la de lo Civil 24 de junio de 2015: “...En el profundo cambio del 
modelo social y matrimonial que se viene experimentando (art. 3.1 del CC) la sociedad 
demanda un sistema menos encorsetado y con mayor margen de autonomía dentro del 
derecho de familia, compatible con la libertad de pacto entre cónyuges que proclama el 
artículo 1323 del CC, a través del cual debe potenciarse la facultad de autorregulación 
de los cónyuges...”.
Así pues, tras esa modificación, resumidamente y a los efectos que ahora interesan 
al recurso, resulta que en el régimen de gananciales:
a)  Un cónyuge puede donar al otro un bien de su patrimonio privativo. El registro de 
la propiedad lo inscribirá como privativo del donatario sin ninguna limitación dispositiva 
(salvo la general de la vivienda habitual) y, por tanto, el bien se inscribirá con carácter 
privativo del donatario (artículo 95.1 del Reglamento Hipotecario) y éste podrá disponer 
libremente del mismo (95.3 del mismo reglamente) mientras viva su cónyuge donante y  e
después de su muerte. Es evidente que ese desplazamiento patrimonial (como toda  bo
donación) puede perjudicar a acreedores y legitimarios del donante, pero sus derechos  90ww
ancoc isoen epsr oatnetgeesn m leimncitiaonndaod alas.s facultades dispositivas del donatario, sino mediante las
consbe) cuAemncbiaoss  ccivóilneysu gy erse gipsutreadleesn  ddeol nnaerg oucnio  sboienn  exgaacntaanmceianlt ea l asu nmoi smdea s eqlluoes . enL aesl 
supuesto  anterior:  inscripción  como  privativo  del  donatario  sin  limitación  dispositiva
alguna  y  reserva  a  los  acreedores  y  legitimarios  del  donante  del  ejercicio  de  sus 
acciones civiles y de la anotación preventiva de la demanda.
c)  Un cónyuge puede manifestar que el dinero invertido en una compra es privativo 
suyo  y,  el  otro,  confesar  la  veracidad  de  esa  afirmación.  El  supuesto  (aunque  la 
confesión  no  respondiese  a  la  verdad)  no  es  más  peligroso  para  acreedores  y 
legitimarios del confesante que para los del donante de los dos supuestos anteriores, 
pero,  sorprendentemente,  el  reglamento  hipotecario  (norma  reglamentaria,  no  lo 
olvidemos) los protege más que a los de quien abierta y explícitamente desplaza un bien 
desde su patrimonio al de otra persona.
Esto es, un cónyuge dona al otro un bien y el donatario puede libremente disponer 
del bien sin ninguna limitación; igual ocurre si ambos cónyuges donan un bien hasta ese 
momento ganancial a uno de ellos; pero si un cónyuge compra con dinero privativo y 
carece de justificación documental de ese carácter, el reglamento hipotecario le impide 
disponer del bien si su cónyuge muere, aunque éste haya confesado la privatividad de la 
contraprestación.
La solución reglamentaria (por absurda) no puede ser esa. Sobre todo cuando se 
podría conseguir la plena disponibilidad del bien si en la compra no se expresase nada 
sobre el carácter de la contraprestación (resultando por tanto la adquisición ganancial 
por presunción) y, a continuación los cónyuges donasen el bien al dueño privativo de la 
contraprestación. Ya tendríamos el bien inscrito en el Registro a nombre de un cónyuge 
sin  limitación  dispositiva  alguna,  y,  para  ello,  tendríamos  que  haber  simulado 
absolutamente una donación.
Hay que entender por ello que si ambos cónyuges (adquirente y confesante) solicitan 
expresamente  la  inscripción  conforme  al  párrafo  1  del  artículo  95  del  Reglamento 
Hipotecario, de forma que el adquirente pueda disponer libremente del bien adquirido, 
esa  decisión  está  amparada  por  la  facultad  de  autorregulación  de  los  cónyuges 
(terminología del Tribunal Supremo en la antes referida sentencia) y los derechos de los 
terceros quedarán protegidos, sencillamente, por las acciones que el Código Civil les 
confiere. Con más motivo aún, si, además, los cónyuges declaran la causa de tal 
atribución de privatividad, como es el caso.
Por  todo  lo  expuesto  suplico  al  señor  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado que dicte Resolución revocando la nota de inscripción recurrida.»
Junto al escrito de recurso se acompañó certificado expedido por apoderado de la 
sucursal 0154 de la entidad «Unicaja Banco, S.A.» de Marbella, haciendo constar el 
abono de 440.000 euros con fecha de 14 de marzo de 2019 en una cuenta titularidad de 
la compradora cuyo número se expresaba y que coincidía con la cuenta en la que, según 
la escritura de compraventa, se habían cargado los cheques bancarios con los que se 
pagaba el precio.
IV.  Mediante escrito, de fecha 11 de diciembre de 2019, la registradora de la 
propiedad elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 19 bis, 38, 40, 82, 218, 324, 326 y 328 de la Ley Hipotecaria; 
1346, 1324 y 1361 del Código Civil; 95 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del  s
Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General  oe.
de los Registros y del Notariado de 11 de noviembre de 1970, 10 de marzo y 5 de mayo  w.
ddneeo  v1i1e99m798b8,r, e 6 1 d7de e d1 ne9o 9v2ei,ne e3mr odb ered m ed ae2r z01o09 18y, 0 1,1 871 d  dede ej u mnniaoorv zdieoem  d1be9r 9e13 9,d8 e28 6, 2 d70e 0d 2ae,g  no8os tvdoiee ym  f2be3rbe rd edereo n  o1yv9 i9e11m0,  b2dr6ee    2020-7190n https://ww
septiembre de 2004, 2 de enero, 5 de marzo y 13 de septiembre de 2005, 27 de julio
de 2006, 25 de octubre de 2007, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero y 5 de mayo  Bc
de 2009, 8 y 18 de enero, 19 de junio y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero, 3 y 7 de 
marzo, 2 de noviembre y 2 de diciembre de 2011, 17 y 20 de enero, 29 de febrero, 2 y 5 
de marzo, 7 de julio, 4 y 17 de septiembre y 3, 16 y 19 de octubre de 2012, 18 de enero, 
8 de mayo, 12 y 21 de junio y 28 de agosto de 2013, 17 de febrero y 28 de marzo 
de 2014, 9 de julio, 7 de septiembre, 1 de octubre y 30 de noviembre de 2015, 2 de 
marzo, 3 de mayo y 2 de agosto de 2016, 2 de febrero, 9 de mayo y 6 de junio de 2017, 
12 de enero, 28 de febrero, 23 de marzo, 18 de abril, 17 de mayo, 13 de septiembre y 7 
de noviembre de 2018 y 22 de febrero, 19 de marzo y 28 de noviembre de 2019.
1.  Por la escritura de compraventa cuya calificación es impugnada, la compradora –
casada en régimen de gananciales– adquiere el pleno dominio de dos fincas mediante 
precio que paga con dos cheques bancarios; manifiesta, con la confirmación de su 
marido, que el dinero invertido en dicha compraventa proviene de la venta de bienes 
privativos  según  consta  en  determinada  escritura,  y  solicita  que  se  inscriba  esta 
adquisición con tal carácter privativo según lo previsto en los artículos 1346.3.º del 
Código Civil y 95.1 del Reglamento Hipotecario.
La  registradora  inscribió  tal  adquisición  por  título  de  compraventa,  con  carácter 
privativo por confesión.
El recurrente sostiene que tal inscripción es incorrecta, pues, a su juicio, debieron 
haberse  inscrito  las  fincas  con  carácter  puramente  privativo,  al  haberse  acreditado 
fehacientemente el origen privativo de los fondos empleados en la adquisición. Y solicita 
que se revoque la nota de inscripción recurrida.
2.  Debe recordarse que la Dirección General de los Registros y del Notariado, con 
base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, en 
Sentencia de 22 de mayo de 2000 (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), y a salvo 
la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre la validez o 
nulidad de los títulos, ha puesto de relieve reiteradamente que el recurso es el cauce 
legalmente  arbitrado  para  impugnar  las  calificaciones  de  los  registradores  cuando 
suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o 
no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia 
de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras 
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que 
conduce  a  su  artículo  40,  en  el  que  se  regulan  los  mecanismos  para  lograr  la 
rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
En efecto, una vez practicado un asiento registral, el mismo se encuentra bajo la 
salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo 
con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria). Por tanto la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del 
titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la 
oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquéllos 
a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Y ello aun cuando 
se discrepe de la forma en que el acto o contrato por inscribir ha sido objeto de reflejo 
tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el 
derecho inscrito, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral 
opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
En definitiva, una vez practicado un asiento, éste no puede ser modificado sin 
consentimiento del titular registral o resolución judicial, máxime en un caso como el del  e
presente recurso en el que la trascendencia de la inscripción tal y como se ha practicado  bo
–fincas cuya privatividad se ha confesado– frente a la pretendida –fincas de acreditado  90ww
ceanr ásuct eers cprriitvoa dtiev oim–,p eusg nmaucyió rne.levante, tal y como pone de manifiesto el notario recurrente
reguPlaodr ol oe nd elma álesg, isella pcrióonc ehdiipmoiteenctaor iap,a rya  frreenctteifi caa rl al onse gearrtoivrae sd aepl areregciset ramdinour coio dsea maelgnúten 
interesado a atender la solicitud de rectificación de los de concepto, si se entendiere que
se ha incurrido en el mismo, habrá de acudirse al juicio ordinario correspondiente (cfr. 
artículo 218 de la Ley Hipotecaria), sin que pueda lograrse por la vía del recurso. No 
obstante, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha admitido en diversas 
Resoluciones  (10  de  marzo  y  5  de  mayo  de  1978,  6  de  noviembre  de  1980,  26 
noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio 
de 2010, 7 de marzo y 2 de diciembre de 2011, 29 de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 
de octubre de 2012 y 22 de febrero de 2019, entre otras) la posibilidad de rectificar el 
contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación 
antes apuntado del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, siempre que el hecho básico que 
desvirtúa  el  asiento  erróneo  sea  probado  de  un  modo  absoluto  con  documento 
fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en 
tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte 
interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, 
petición o instancia que ni siquiera concurren en el presente supuesto.
3.  Por último, debe tenerse en cuenta también que el hecho de que el objeto del 
recurso contra la calificación negativa del registrador no sea el asiento registral sino el 
propio acto de calificación de dicho funcionario tiene importantes consecuencias, entre 
ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos  o  en  documentos  no  presentados  en  tiempo  y  forma  (vid.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18 
de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de junio y 28 de agosto 
de 2013 y 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015). Y, según la doctrina reiterada de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, el recurso no es la vía adecuada 
para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que 
los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en 
unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener 
una nueva calificación (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 21 
de julio de 2017, 31 de octubre de 2018 y 30 de enero de 2019).
Por ello, no puede tomarse en consideración la certificación bancaria con la que el 
recurrente  pretende  acreditar  el  carácter  privativo  del  dinero  empleado  en  la 
compraventa a la que se refiere este recurso.
No obstante, sobre la cuestión de fondo que se plantearía de presentarse de nuevo, 
para su calificación, el título calificado con la referida certificación bancaria, conviene 
recordar la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado según la 
cual, en el ámbito registral, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, 
el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige –al margen del supuesto de confesión de 
privatividad por el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el 
carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública 
suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado 
sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero (cfr., por todas, las 
Resoluciones de 25 de octubre de 2007, 12 de junio de 2013, 2 de marzo de 2016, 2 de 
febrero de 2017 y 7 de noviembre de 2018). Y también ha puesto de relieve que la 
prueba de la privatividad de la contraprestación es especialmente difícil cuando consiste 
en dinero, ya que su carácter fungible hace muy difícil demostrar que el dinero utilizado 
es privativo, pues para ello hay que acreditar de forma indubitada que el dinero invertido 
es justo el mismo que había adquirido anteriormente con igual carácter el cónyuge  e.
adquirente y que integraba su peculio privativo. El rastro del dinero privativo que se dice  w.b
invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el  90ww
cpuroycae daidmmieisnitóon  rehgaibsrtíraa l dneo  lelexvisatre  plaa rpeojas iblail idpaods ibdielid aaddm disei ócno dnetr aodtricocsi ómn.e dEiosas  dceo npcrluuesbióan, 
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registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del
precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. Fuera del proceso 
esa exigencia se viene entendiendo necesario que sea directamente la fe notarial –y no 
tanto  las  manifestaciones  de  parte  interesada  plasmadas  en  soporte  documental 
público– la que ampare la privatividad del precio invertido. En otro caso, la presunción de 
ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial; y esta 
es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación 
normativa que (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo) flexibilice este 
extremo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.