BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96196
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13443 Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la 
inscripción de la certificación del acta de adjudicación mediante subasta.
En el recurso interpuesto por don J. L. F. G., jefe de la Unidad de Recaudación 
Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, por la que se 
suspende la inscripción de la certificación del acta de adjudicación mediante subasta.
Hechos
I
El  día  10  de  febrero  de  2021  se  expidió  certificación  de  acta  de  adjudicación 
mediante subasta, resultante del procedimiento de apremio 9703661, sustanciado ante la 
Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo.
II
Presentada dicha certificación en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificada la precedente titulación, y consultados los demás datos sobrantes en este 
Registro de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
1.  Ante  la  Unidad  de  Recaudación  Ejecutiva  del  Ayuntamiento  de  Vigo,  se 
sustanció el procedimiento de apremio “9703661”.
2.  Tras la subasta celebrada en el marco del procedimiento identificado en el punto 
anterior de estos fundamentos fácticos, resultó adjudicataria de la finca a la que se 
refiere la titulación presentada la entidad Laurican Inversiones, S.L., con N.I.F., (…)
3.  Del título presentado resulta que, “...C. H. M., con NIF (…), en representación de 
la entidad Laurican Inversiones, S.L., con NIF (…), en calidad de adjudicataria del bien”, 
y  que,  “...se  adjudica  el  bien  correspondiente...  a  C.  H.  M.,  con  NIF  (…),  en 
representación de Laurican Inversiones SL, con NIF (…)...”.
Fundamentos de Derecho:
Uno de los Principios estructurales de nuestro Sistema Inmobiliario Registral es el de 
Tracto  Sucesivo,  que  implica  la  necesidad  consistente  en  que  los  distintos  actos 
inscribibles que accedan a la vida tabular, aparezcan enlazados entre sí, generando, en 
consecuencia,  una  genealogía  de  asientos,  que  a  su  vez  origine  una  sucesión  s
eslabonada de titulares, de tal manera que se pueda llegar a afirmar, como se sostiene  oe.
mapp roaorlañc spae ansoprat a”e.ar  tDldi cteiucit hulalaolar  irdPD arroiedncgectisrispi ntirodaa e lH cl riipeecosnapttseíefocicc ataqor,iu  odeq le ulelne vo caeus l ca ool“ ancndsuoqipg uaroei,r, s eaeundxltteetaem  ndaádecser ,erh  ldoaliay tia,sm d spoceo oaqsn iubseeeill  icdthuraaaed nn,ts ecaminateiisdtne odnd iteeeen n  ddueeonl     2021-13443n https://www.
mismo la participación exigida por la normativa y Doctrina aplicables, y ello no solo con
apoyo normativo en el artículo 20 de la ley Hipotecaria (que dice: “Para inscribir o anotar  Bc
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la 
que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción 
solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho 
y  no  se  acredite  fuere  inscribible  con  arreglo  al  artículo  doscientos  cinco,  los 
Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá 
durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley. No será necesaria la 
previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, 
albaceas  y  demás  personas  que  con  carácter  temporal  actúen  como  órganos  de 
representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. 
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados 
por  los  herederos:  Primero.  Cuando  ratifiquen  contratos  privados  realizados  por  su 
causante,  siempre  que  consten  por  escrito  y  firmados  por  éste.  Segundo.  Cuando 
vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o 
cedentes,  pero  en  la  inscripción  que  se  haga  habrá  de  expresarse  dicha  previa 
adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y Tercero. Cuando 
se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en 
nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que 
el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una 
partición  de  herencia,  verificada  después  del  fallecimiento  de  algún  heredero,  se 
adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá 
practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella 
las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o 
prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es 
persona  distinta  de  aquella  contra  la  cual  se  ha  dirigido  el  procedimiento.  En  los 
procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo 
preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a 
juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los 
mismos  es  el  encausado,  haciéndolo  constar  así  en  el  mandamiento”),  máximo 
exponente  legal  del  antedicho  Principio,  sino  también  como  una  consecuencia  del 
superior  Principio  constitucional  de  prohibición  de  la  indefensión,  el  cual  aparece 
reflejado de forma principal en el artículo 24 de la Constitución Española vigente. Lo 
dicho también así resulta de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado (referencia que debe entenderse hecha en el momento presente al organismo 
denominado, Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) como las de 16 de 
octubre de 2019.
Por otra parte, y antes de entrar en el fondo del asunto, es obligado poner de 
manifiesto que, la concreción del ámbito de la función calificadora, por lo que a los 
documentos de naturaleza administrativa se refiere, se recoge en el artículo 99 de 
nuestro  actual  Reglamento  Hipotecario  de  14  de  febrero  de  1947,  en  el  que  se 
contempla que “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en 
todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de 
expediente  o  procedimiento  seguido,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de 
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”.
Centrándonos en el fondo del asunto causante de la presente nota de calificación,  s
procede poner de manifiesto que uno de las trámites esenciales del procedimiento  oe.
sustanciado  es  el  de  la  notificación  de  la  valoración  realizada  y  del  acuerdo  de  w.
enajenación al obligado al pago, tal y como así resulta de los artículos 97.3.4 (que dicen:  443ww
“pLrae sveanltoarra cviaólno raseciróán n cootinfitcraaddaic taolr ioab rleigaalidzoa daal  ppaogr op,e qriutoe ,a deenc cuaasdoo  deen  deils cprlaezpoa ndceia 1, 5p oddíarás 
ccoonntsaiddeorsa nad op alart isr udmeal  ddeía l ossig vuaielonrtees  aals idgen alad onso ptiofirc acacidóan .u nSai  ala l ad itfoetraelindcaiad  deen tlroes  abmiebnaess,,   BOE-A-cable e
no excede del 20 por ciento de la menor, se estimará como valor de los bienes el de la 
tasación  más  alta.  Si,  por  el  contrario,  la  diferencia  entre  la  suma  de  los  valores 
asignados a los bienes por ambas partes excede del 20 por ciento, se convocará al 
obligado al pago para dirimir las diferencias de valoración y, si se logra acuerdo, se 
dejará constancia por escrito del valor acordado, que será el aplicable.4. Cuando no 
exista acuerdo entre las partes, el órgano de recaudación competente solicitará nueva 
valoración  por  perito  adecuado  en  plazo  no  superior  a  15  días.  A  efectos  de  su 
designación,  se  estará  a  lo  establecido  en  los  párrafos  primero  y  segundo  del 
artículo  135.3  de  la  Ley  58/2003,  de  17  de  diciembre,  General  Tributaria.  Dicha 
valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las efectuadas anteriormente 
y será la definitivamente aplicable”) y 101.1.2 párrafo primero (en los que se dice: “1. El 
órgano de recaudación competente acordará la enajenación mediante subasta de los 
bienes  embargados  que  estime  bastantes  para  cubrir  suficientemente  el  débito 
perseguido y las costas del procedimiento y se evitará, en lo posible, la venta de los de 
valor notoriamente superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice 
la enajenación de los que sean precisos. El acuerdo de enajenación deberá contener los 
datos identificativos del deudor y de los bienes a subastar, así como el tipo para la 
subasta de los mismos. En el acuerdo deberá constar la duración del plazo para la 
presentación de ofertas en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 104 de 
este reglamento. Asimismo, se indicará que la presentación de ofertas se realizará de 
forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del 
Estado.2. El acuerdo de enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si 
se trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores 
hipotecarios,  pignoraticios  y  en  general  a  los  titulares  de  derechos  inscritos  en  el 
correspondiente registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que 
figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la 
Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los 
bienes a subastar”), del vigente Reglamento General de Recaudación de 29 de julio 
de 2005; si se aplica lo expuesto al caso que nos ocupa, se observa que, de la 
documentación calificada, no resulta el dato consistente en contra quién se ha dirigido el 
procedimiento (lo cual es esencial para determinar, en primer lugar, si el obligado al pago 
se corresponde con el titular de la finca registral, y, en segundo lugar, lo sujetos que 
deben  ser  notificados),  y  tampoco  consta  el  cumplimiento  de  uno  de  los  trámites 
esenciales del procedimiento cual es la práctica de las notificaciones a las que se acaba 
de hacer referencia en este párrafo.
Seguidamente,  el  Principio  Hipotecario  de  Especialidad,  exige  una  adecuada 
concreción de todas las circunstancias referidas a las personas de quien provenga el 
derecho,  así  como  también,  de  las  personas  a  cuyo  favor  se  pretenda  hacer  la 
inscripción, tal y como así exigen tanto el artículo 9 de la vigente Ley Hipotecaria en su 
apartado e) (que dice: “La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción 
o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, 
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los 
bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán 
inscribibles  en  el  Registro  de  la  Propiedad  siempre  que  se  acredite,  conforme  al 
artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición 
sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las 
integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También 
podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las  s
comunidades  de  propietarios  en  régimen  de  propiedad  horizontal.  En  cualquier  oe.
momento,  el  titular  inscrito  podrá  instar  directamente  del  Registrador  que  por  nota  w.
marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a  443ww
deefercetcohso d ein srecrciitboi.r  cLoams ucnoimcaucnioicnaecsio yn enso tiafi ctarcaivoénse sd ee lemcteródnioicsa se leyc tterólenmicáotsic ays  treelelamtiváatisc oasl 
ys edráenl  cvoánlidteansi dsoie mínptereg rqou ed ee xlaissta c coomnusntaicnacciaio dnee sla,  tyr asnes midiseinótnif iyq ureec deep cfióonrm, dae a suutsé nfeticchaa os   BOE-A-cable e
fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”), como la regla novena, del 
artículo 51, del vigente Reglamento Hipotecario (estableciéndose en esta última que 
“Novena.–La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda 
el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: a) 
Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento 
nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, 
precisando,  de  estar  emancipado,  la  causa;  si  el  sujeto  es  soltero,  casado,  viudo, 
separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los 
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la 
vecindad  civil  del  sujeto  si  se  acreditan  o  manifiestan;  y  el  domicilio  con  las 
circunstancias que lo concreten. b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su 
clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en 
el  Registro  correspondiente;  la  nacionalidad,  si  fuere  una  entidad  extranjera,  y  el 
domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se expresarán también, en su caso, 
las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen 
al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando 
proceda, su inscripción en el Registro correspondiente. d) Cuando las circunstancias de 
la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el 
nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y 
denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia, para las demás 
circunstancias,  al  asiento  anterior,  expresando  las  variaciones  que  resulten  de  los 
documentos  presentados.  e)  En  cualquier  momento,  el  titular  inscrito  podrá  instar 
directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias 
de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito”). En 
este orden de cosas se observa que, de la documentación calificada, no resultan todas 
las circunstancias identificativas de la persona titular de la finca subastada, y tampoco, 
todas las circunstancias de la adjudicataria (persona jurídica) contempladas en la letra b, 
del parcialmente transcrito artículo 51 (faltarían, en este caso, las circunstancias relativas 
a la inscripción registral y el domicilio).
Seguidamente la petición de registración formulada se circunscribe a la extensión de 
un asiento de inscripción que publique la adjudicación realizada, debiendo matizarse 
que, el asiento de inscripción, es un asiento de duración indefinida, el cual, por lo tanto, 
obliga a exigir, y atendiendo a las particularidades del caso que nos ocupa, que la 
resolución  administrativa  correspondiente,  sea  firme,  firmeza  que  no  resulta  de  la 
documentación calificada.
Finalmente,  procede  recordar  que,  de  la  documentación  calificada,  resulta  la 
intervención  de  una  persona  física,  se  dice,  en  representación  de  la  entidad 
adjudicataria,  y  sin  que,  de  la  misma,  resulte  suficientemente  acreditada  la 
representación invocada, así como tampoco, todas las circunstancias personales de la 
persona que se pueda llegar a considerar como representante. En relación a esto último, 
las  circunstancias  que  deberían  haberse  reflejado  en  el  título  calificado  son  todas 
aquellas que contempla la letra b, del parcialmente transcrito artículo 51 del Reglamento 
Hipotecario. Por otra parte, y tal y como resulta de la resolución de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 10 de junio de 2020 (referencia que debe entenderse 
hecha  en  el  momento  presente  al  organismo  denominado,  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública), la calificación registral, en el ámbito de los documentos 
administrativos, también se extiende a la respresentación alegada. En este orden de  s
cosas,  cabe  recordar,  sin  discutir  las  facultades  competenciales  del  funcionario  oe.
certificante que, a diferencia de lo que ocurre con los documentos notariales (en relación  w.
a los cuales se reconoce una bifurcación competencial notarial-registral), no ocurre lo  443ww
mreissumltoa nc odna toloss  sduoficcuiemnetensto sp aarad mcionnisstirdaetirvaors .a cErne deitsatdea ss elnatsid ofa, cdueltal dtíetus lor ecparelifsiceandtaot,i vnaos 
alegadas (por ejemplo, la referencia al título, la valoración de la representación invocada,
etc.), y sin que tampoco se aporte el propio documento del cual emanarían dichas 
facultades, ni cualquier otro documento fehaciente enfocado a acreditar las mismas.
Por lo tanto, por no haberse acreditado la realización de las notificaciones expuestas, 
por no constar en el título inscribible las antedichas circunstancias personales, por no 
figurar la firmeza de la resolución administrativa y por no considerar acreditadas las 
facultades representativas alegadas, no es posible acceder a la petición de registración 
formulada.
En consecuencia, atendiendo a dichos hechos y fundamentos de derecho, y dado el 
carácter subsanable de los defectos advertidos, se acuerda suspender la práctica de la 
inscripción solicitada.
Vigo, a 16 de abril de 2021.–La registradora, Fdo., María Purificación Geijo Barrientos.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado 
el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde la recepción de la 
última  de  las  notificaciones  efectuadas  de  acuerdo  con  el  artículo  322  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación (…).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  L.  F.  G.,  jefe  de  la  Unidad  de 
Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, interpuso recurso el día 27 de mayo 
de 2021 basándose en los siguientes fundamentos de Derecho:
«I.  De conformidad con lo establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Asimismo, el artículo 325 c) 
dispone que estará legitimado para interponer este recurso el funcionario competente de 
quien provenga el mandamiento o título presentado.
II.  La  calificación  negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo  n.º  tres  se 
fundamenta, entre otros motivos, en la falta de indicación en el documento administrativo 
de todas las circunstancias identificativas de la persona jurídica adjudicataria de la finca 
enajenada, así como de las circunstancias personales del titular registral de la finca, 
sobre  la  base  de  lo  establecido  en  el  artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  el 
artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.
Pues bien, este criterio no puede ser compartido por esta Administración Tributaria 
Local.  En  primer  término,  de  acuerdo  con  lo  previsto  en  el  artículo  103  del  Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación:
“Artículo 103.  Licitadores.
1.  Con excepción del personal adscrito al órgano de recaudación competente, de 
los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente 
implicados en el procedimiento de apremio, podrá tomar parte en la subasta o concurso 
o adjudicación directa, por si o por medio de representante, cualquier persona que posea 
capacidad de obrar con arreglo a derecho y que no tenga para ello impedimento o 
restricción legal, siempre que se identifique adecuadamente. s
2.  Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín  o
qaiOducefciiceneirtadiadle nadr dápe nal a rEdtaiscmlti apitmdaidorio s emssn oo pllaa om prs oeuernbl  taBaesl ogtsaluee ntd íponeo  bOdedrrefááic nnila o relse s datealmizlr e adEdras iopdtasuod jsaoe sd,l  eeedc leater lcótmatnr aóiccnonoemiscr aoasd  u.qe suL ueoaa scrs riioeens dtge idtaraeercals iósnaintdsic oteesdm  equ aun leaay     2021-13443n https://www.
plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas
utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín
Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un 
funcionario  público  de  cualquiera  de  las  Administraciones  públicas  y  órganos  que 
celebren subastas a través del Portal de Subastas, que facilitará este trámite en los 
términos que se establezcan en su respectiva normativa.”
Por otra parte, ha de acudirse a lo establecido en el artículo 104 bis del citado Real 
Decreto 939/2005, en cuanto a la adjudicación de los bienes subastados:
“Artículo 104 bis.  Adjudicación y pago.
Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo 
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a 
las siguientes reglas:
a)  En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento 
del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera 
presentado dicha postura.
b)  Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo 
de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio 
mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del 
bien o lote o declarando desierta la subasta.
c)  Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes 
simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de 
las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir 
la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se 
determinará  de  conformidad  con  las  reglas  contenidas  en  el  artículo  99  de  este 
reglamento.
d)  Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se 
procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.
(...)
i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en Jo que se 
refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago 
del remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con 
funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en 
el procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación 
y, en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en 
el Registro de la Propiedad.
La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y 
en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro 
público correspondiente a nombre de la Hacienda Pública. Asimismo, tal y como se 
establece  en  el  artículo  111.3  de  este  reglamento,  se  expedirá  mandamiento  de 
cancelación de las cargas posteriores.”
Esto es, de la literalidad de los preceptos transcritos se desprende que los únicos 
requisitos exigidos por la normativa tributaria a los licitadores que participen en los 
procedimientos de enajenación de bienes mediante subastas administrativas son la 
posesión de capacidad de obrar con arreglo a derecho y la identificación adecuada a 
través de medios electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín  e.
Oficial del Estado. Por otra parte, la normativa administrativa no hace ninguna referencia  w.
a  la  exigencia  de  constancia  en  la  certificación  del  acta  de  adjudicación  de  otras  443ww
cdiorcmuincsilitoa,n ceiassta dpoe rscoivnila, lersé gdime elons  epcoosnióbmlesic oli cimtaadtorirmeso noia la doj,u deicna tealr iocsa,s oco mdeo  pseur seodnaads, 
jurídicas, su inscripción registral o la de sus representantes o apoderados.
Esta interpretación resulta conforme con los criterios hermenéuticos que determina el 
artículo 3 del Código Civil, a los que a su vez se remite el artículo 12 de la Ley 58/2003, 
de 17 de diciembre, General Tributaria, al disponer que, “las normas se interpretarán 
según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes 
históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, 
atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”, resultando que la 
dicción literal del artículo 104 bis no deja lugar a dudas sobre el contenido de la 
certificación  administrativa  que  ha  de  entregarse  a  los  adjudicatarios  de  bienes 
subastados en los procedimientos administrativos de naturaleza tributaria.
En el presente caso, celebrada y finalizada la subasta de la finca registral núm. 
34294, se procedió a su adjudicación de acuerdo con las reglas descritas anteriormente, 
procediéndose a levantar acta de subasta con fecha 02/12/2020. Se cumplen todos los 
requisitos establecidos en el artículo 104 bis del Reglamento General de Recaudación, 
por cuanto la adjudicación fue acordada a favor del licitador que realizó la oferta más 
ventajosa, figurando este licitador adecuadamente identificado mediante la certificación 
emitida al efecto por el Portal de Subastas Electrónicas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado. Del mismo modo, la certificación del acta de adjudicación emitida y 
firmada digitalmente el 10/02/2021, y entregada al adjudicatario, también cumple con el 
contenido previsto en la letra i) del citado artículo 104 bis, esto es, en ella se recoge la 
transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la 
acreditación  de  haberse  efectuado  el  pago  del  remate  y  de  haberse  emitido  en 
conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre 
la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, haciéndose 
constar que queda extinguida la anotación preventiva de embargo efectuada en su día a 
favor de la Hacienda Pública.
De la normativa tributaria transcrita se concluye que no puede exigirse la constancia, 
en la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes en subasta, de las 
circunstancias citadas por la Sra. Registradora en su nota de calificación negativa. Sí es 
cierto  que  las  circunstancias  requeridas  deberían  constar  en  la  escritura  pública 
correspondiente,  en  el  supuesto  de  que  el  adjudicatario  hubiera  optado  por  su 
otorgamiento. No obstante, y dado que no se ha ejercitado dicha opción, la certificación 
administrativa extendida reúne todos los requisitos exigidos en la letra i) del artículo 104 
bis del citado Real Decreto 939/2005.
En ningún caso el Recaudador Ejecutivo o el Tesorero Municipal (en calidad éste 
último de Presidente de la Mesa de Subasta) podrían dar fe de las circunstancias 
personales  de  los  adjudicatarios  de  las  fincas  enajenadas  en  los  procedimientos 
administrativos de apremio, ya que no pueden ser equiparados a fedatarios públicos, a 
diferencia del Secretario Judicial o del Notario que sí actúan con tales potestades en los 
procedimientos de ejecución judiciales y en los otorgamientos de escrituras públicas.
Mantener una postura contraria, pretendiendo la aplicación analógica de normas del 
proceso civil o del régimen notarial al procedimiento administrativo de apremio, en 
cuanto al contenido de la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes, 
es improcedente.
III.  En cuanto a la identificación del obligado tributario contra quién se ha dirigido el 
procedimiento  administrativo  de  apremio  núm.  9703661,  este  dato  se  ha  venido 
reflejando sucesivamente en todos los documentos presentados en el Registro de la 
Propiedad en relación al citado expediente administrativo núm. 9703661, esto es, tanto 
en  el  mandamiento  de  anotación  preventiva  de  embargo  de  la  finca  núm.  34294  s
presentado en el Registro de la Propiedad de Vigo N.º Tres el 24/08/2017 (Asiento 672,  oe.
Diario 86), como en la solicitud de expedición de certificación de dominio y cargas  w.
presentada  en  fecha  31/05/2018  (Asiento  1753,  Diario  87),  así  como  en  la  propia  443ww
ecel rmtifaicnadcaimónie dneto d doem cinainoc ye lcaacriógna sd eex apneodtiadcai ópno rp reel vReengtiivsatr od ee le 0m6b/0a6rg/2o0 y1 8d ey ,l apso rp oúslttimeroio, reens 
Ra elgai setrjoe cjuutnatdoa c oenx plead cideort ifeicna cfeiócnh ad e1l 0a/c0t2a/ 2d0e2 1a dyju dpirceasceinótna daoh osraim cualtláifniceaadma e(nsteeg úenn  seel   BOE-A-cable e
acredita  mediante  resguardo  de  presentación  adjunto).  En  particular,  y  en  lo  que 
respecta a dicho mandamiento de cancelación, realizando una interpretación integradora 
del  contenido  de  la  certificación  del  acta  de  adjudicación  y  del  mandamiento  de 
cancelación presentados, se concluye que es consecuencia natural del procedimiento 
ejecutivo la extinción o agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o 
liberación, en su caso, de las posteriores. De ahí que, como viene afirmando la doctrina y 
jurisprudencia, sea el mandamiento junto con la certificación del acta de adjudicación un 
instrumento único que da suficiente satisfacción y respuesta al obstáculo puesto de 
manifiesto en la calificación aquí combatida.
Resultando  de  todas  estas  sucesivas  actuaciones  y  documentos  administrativos 
expedidos y presentados en el Registro que ha quedado suficientemente acreditado que 
el procedimiento administrativo de apremio tramitado en esta Unidad de Recaudación 
Ejecutiva con el núm. 9703661 se ha seguido frente al obligado tributario D. A. R. B., con 
NIF (…) quien, según se desprende de la propia certificación de dominio y cargas 
extendida en fecha 6 de junio de 2018, es el titular registral de la finca ejecutada, sin que 
se haya aportado en la nota de calificación recurrida motivación alguna sobre qué 
razones fácticas o jurídicas fundamentan las dudas sobre este extremo.
IV.  Por otra parte, entiende la Sra. Registradora que de la documentación calificada 
no resulta haberse cumplido con todos los requisitos en cuanto a la notificación de los 
trámites esenciales del procedimiento refiriéndose, en particular, al trámite de notificación 
de la valoración del bien a efectos de subasta y al trámite de notificación del acuerdo de 
enajenación.
En  este  sentido,  no  se  comparte  tampoco  el  criterio  mantenido  en  la  nota  de 
calificación negativa. En primer lugar, por la misma argumentación expuesta en los 
apartados anteriores respecto al contenido de la certificación del acta de adjudicación de 
bienes, que se reproduce nuevamente:
“i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escrin.ua pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.”
La Sra. Registradora aduce en su nota que la calificación se ampara en la previsión 
del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que permite examinar que la resolución 
administrativa haya sido congruente con la clase de expediente o procedimiento seguido, 
y  por  tanto,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del  mismo.  Entendemos,  por  el 
contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su ámbito propio, y que se 
está realizando una interpretación del artículo 99 RH incorrecta, formalista y vulneradora 
del principio de legalidad al rebasar el contenido del principio de calificación, tal y como 
se deduce del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dicho sea, con el debido respeto y en 
estrictos términos de defensa.
En  este  sentido,  aunque  en  relación  con  la  calificación  de  documentos 
administrativos el registrador goce de mayor libertad que respecto de los documentos  e
judiciales, la calificación nunca puede alcanzar la legalidad intrínseca de la resolución,  bo
puesto que ello supondría asumir facultades revisoras que exceden del ámbito de la  443ww
fhuan csieóñna rlaedgois trreailt,e erand laínmeean cteo nla l oD pGrSecJeFpPt,u laad coa elifnic ealc aiórntí cduelo l a1 8co LnHg.r uEenn ccoian dsoen laa nrceisao, lcuocmióon 
ceoleng ildao c plaosr ela d Aed emxipneisdtrieanctióen s Pegúubildicoa ,i melp dliocacu emxeanmtoin easr  scio heenr eenl tme acrocno  edl eml ipsmrooc e(deism dieenctior, 
si se ha adoptado una resolución propia del procedimiento de que se trate) y si se han 
respetado los trámites esenciales del procedimiento.
Así pues, aunque el registrador deba revisar las formalidades de los documentos 
presentados, habida cuenta de los efectos que se derivan de su inscripción en el 
Registro de la Propiedad, lo que no puede es convertirse en revisor de toda la legalidad 
administrativa,  vulnerando  un  principio  esencial  básico  como  es  la  presunción  de 
legalidad administrativa (artículo 39 de la Ley 39/2015) y el principio de autotutela 
declarativa, en cuya virtud es la propia Administración la competente para revisar la 
legalidad de sus actos administrativos, ya sea de oficio a través de la declaración de 
nulidad de pleno derecho o la declaración de lesividad, ya sea a instancia de los propios 
interesados mediante el uso de los recursos administrativos, y posteriormente, a través 
del  recurso  contencioso-administrativo  ante  los  Jueces  y  Tribunales  del  orden 
jurisdiccional contencioso-administrativo
Igualmente,  esta  facultad  revisora  debe  ponerse  en  inmediata  relación  con  el 
artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en 
el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y 
absolutamente del procedimiento legalmente establecido”. Se requiere, pues, un doble 
requisito,  a  saber,  el  carácter  ostensible  de  la  omisión  del  trámite  esencial  o  del 
procedimiento,  y  que  ése  trámite  no  sea  cualquiera,  sino  esencial.  A  tal  fin,  la 
ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y 
palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica.
En el presente caso, la certificación del acta de subasta se ha dictado en el seno de 
un procedimiento de recaudación tributaria, siguiendo el procedimiento administrativo de 
apremio establecido al efecto. Asimismo, la adjudicación se ha acordado después de 
haberse celebrado la subasta tributaria en el Portal de Subastas del BOE, y habiéndose 
cumplido todos los trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo 
ejecutivo (providencia de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación 
preventiva, valoración a efectos de subasta, notificación de la valoración, fijación del tipo, 
acuerdo de enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos 
ellos al obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le 
confiere a su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de 
subasta se practicó de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 58/2003, 
de  17  de  diciembre,  General  Tributaria,  a  través  de  citación  para  comparecencia 
publicada  en  el  BOE  núm.  110  de  07/05/2018  y  la  notificación  del  acuerdo  de 
enajenación se practicó a través de citación para comparecencia publicada en el BOE 
núm. 261 de 02/10/2020.
No vamos a entrar a especificar el cumplimiento concreto y pormenorizado de todos 
los demás trámites del procedimiento administrativo de apremio, por cuanto que, según 
resulta de la propia certificación del acta de adjudicación de bienes, en fecha 08/02/2021 
fue  emitido  informe  de  conformidad  del  cumplimiento  de  “todos  los  requisitos 
procedimentales” por parte de la Asesoría Jurídica municipal, y en los términos previstos 
en el anteriormente citado apartado i) del artículo 104 bis del Real Decreto 939/2005. En 
definitiva, no es posible apreciar en la documentación presentada en el Registro de la 
Propiedad ningún indicio de omisión manifiesta, palpable u ostensible de los trámites 
esenciales del procedimiento administrativo en que se pueda apoyar o pueda haber 
motivado la calificación negativa emitida que ahora se recurre, sino acudiendo a una 
interpretación forzada, restrictiva y excesivamente formalista del artículo 99 RH. s
A mayor abundamiento, la fundamentación jurídica de la nota de calificación negativa  oe.
resulta contraria a la Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001 (RJ 2001\4800)  w.
en  la  que  se  resuelve  que  se  consideran  trámites  esenciales  del  procedimiento  la  443ww
nnoo tihfiacaciceiónnd od ee slata p rreosvoidluecnicóina  ddee  alap rDeGmSioJ Fy Pd er elafe dreilnigceian caialg duen ae mnib aa rlgao  ncootrifriecsapcoiónnd ideen tela, 
vparolocreadciimónie dneto l:o “sL bleiegnaedso sn ia a  elas tdee lp aucnutoe,r dyo  ddaed eons aljoesn aecsiótrne cchoomso l ítmráimteiste dse e seesntec iarelecsu rdseol   BOE-A-cable e
(artículo 117 del Reglamento Hipotecario), hay que examinar si la falta de notificación de 
la subasta constituye un trámite esencial del procedimiento, debiendo responderse en 
sentido negativo, pues el único trámite esencial es la notificación de la providencia de 
apremio, y diligencia de embargo, al efecto de que el deudor pueda oponerse a la 
continuación del procedimiento, y cuya falta produciría la indefensión de dicho deudor 
(cfr.  artículos  110  y  111  del  Reglamento  de  Recaudación  de  los  Recursos  de  la 
Seguridad Social).” Esto es, si la nota de calificación negativa extendida atendiese a los 
criterios de ese Centro Directivo contenidos en la Resolución de la DGSJFP de 21 de 
mayo de 2001, deberla citar como trámites esenciales del procedimiento, en todo caso, 
la notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo, y no lo hace, 
sino que menciona, por el contrario, la notificación de la valoración y del acuerdo de 
enajenación.
Entendemos, por consiguiente, no acertada la calificación negativa en este punto por 
cuanto de la documentación presentada no se desprende ninguna omisión palmaria y 
ostensible de los trámites procedimentales en las actuaciones administrativas, en los 
términos exigidos tanto por la propia DGSJFP como por la jurisprudencia contencioso-
administrativa para fundamentar la nulidad de los actos administrativos, siendo válido el 
contenido de la certificación del acta de subasta por cuanto refleja el informe favorable 
de los servicios jurídicos municipales (que refleja y avala el cumplimiento de “todos los 
requisitos procedimentales”), informe jurídico cuyo sentido y objetivo es, precisamente, el 
de revisar la legalidad de la actuación administrativa impidiendo la indefensión de los 
interesados.
V.  También se califica negativamente la certificación del acta de adjudicación por 
entender que la inscripción de la adjudicación “es un asiento de duración indefinida, el 
cual, por lo tanto, obliga a exigir, y atendiendo a las particularidades del caso que nos 
ocupa,  que  la  resolución  administrativa  correspondiente,  sea  firme,  firmeza  que  no 
resulta de la documentación calificada”.
En este sentido, esta escueta argumentación que se ofrece para fundamentar la 
calificación negativa y que se ha reproducido literalmente adolece de una grave falta de 
motivación, lo cual coloca a esta Administración Tributaria Municipal en una posición de 
manifiesta indefensión al no permitirle conocer las razones jurídicas en las que la Sra. 
Registradora funda su rechazo a los documentos presentados. No se cumple, por tanto, 
con la exigencia de motivación de las calificaciones desfavorables, en los términos 
contenidos, entre otras, en la resolución de la DGSJFP de 18 de septiembre de 2019 
(IU 2019\4393): “Debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual 
cuando  la  calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 16 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras 
muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y  s
razonamientos  aducidos  por  el  registrador  que  pudieran  ser  relevantes  para  la  oe.
Resolución del recurso.” w.
En el presente caso, no hay en la nota de calificación recurrida motivación alguna  443ww
dsoebl dreo cquumé eranztoo naedsm fiáncistitcraatsiv oo  jeuxrípdeicdaidso f.undamentan las dudas sobre la firmeza y eficacia
admEinni stcruaativlqau ilear  DcGaSsoJ,F Py,  erens psue crteos oalu claió nc udeesl ti2ó3n  ddee  oclatu berfeic adceia 1 9d9e9  l(aIU  a 1d9ju9d9ic\7a6c7ió9n)   BOE-A-cable e
concluye que: “Por otra parte no puede desconocerse que el acta de la subasta es un 
documento público administrativo (cfr. artículo 46.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las 
Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en relación con el 
artículo  148.5  Reglamento  General  de  Recaudación),  que  por  ello  acredita 
fechacientemente  [sic]  el  hecho  que  motiva  su  otorgamiento  (cfr.  artículo  1218  del 
Código Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el 
momento del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57.1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico 
de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común en relación con 
el 148.5 b) Reglamento General de Recaudación –y de ahí que no se admita la tercería 
de  dominio  después  de  ‘...consumada  la  venta  de  bienes  de  que  se  trate...’  cfr. 
artículo 173 del Reglamento General de Recaudación–), pago cuya efectiva realización 
puede también quedar reflejado en el acta.”
En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, ni la Ley 
General Tributaria ni el Reglamento General de Recaudación prevén la posibilidad de 
impugnación  de  la  adjudicación  de  los  bienes  en  los  procedimientos  de  ejecución 
forzosa. Por tanto, y como ha venido afirmando ese Centro Directivo, frente a la regla 
general de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del 
titular o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo, 
debe reconocerse que cabe la modificación de las situaciones jurídico reales en virtud de 
documento  público  emanado  de  la  Administración  competente.  En  esta  línea,  la 
Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2012 (RJ 2012\7948) dispone que: “La extinción 
del  derecho  real  de  concesión  inscrito  en  el  Registro  de  la  Propiedad  provoca  la 
necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad jurídica (artículos 40 
y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la cancelación del derecho 
inscrito es el documento administrativo de resolución emanado de la Administración 
contratante (artículo 265 del Decreto Legislativo 28/2000) que, como tal, goza de las 
presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (vide 
artículos  56  y  57  de  la  Ley  30/1992,  de  26  noviembre  (RCL  1992,  2512,  2775  y 
RCL  1993,  246),  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  del 
Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su 
competencia  de  calificación  en  los  términos  establecidos  en  el  artículo  99  del 
Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de 
este Centro Directivo.”
VI.  Por último, respecto a la falta de acreditación de la representación otorgada por 
la adjudicataria, la entidad Laurican Inversiones, S.L., a favor de don C. H. M. señalar 
que, de conformidad con lo previsto en el artículo 104 del Reglamento General de 
Recaudación,  en  la  redacción  vigente  tras  la  modificación  operada  por  el  Real 
Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, las subastas tributarias se desarrollarán por 
medios electrónicos a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial 
del Estado.
“Artículo 104.  Desarrollo de la subasta.
l.  La subasta comenzará en la fecha señalada en el anuncio de la subasta, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 101.3 de este reglamento.
La presentación de ofertas se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en 
el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
2.  Una vez abierta la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un plazo 
de veinte días naturales desde su apertura. Las pujas se enviarán electrónicamente a  e
través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal, que devolverá un acuse técnico  bo
garantizado con sello electrónico del momento exacto de recepción de la puja y de su  443ww
csuuapnetríaad. aE snu  epsueja  isnesrtáa natdev esret idpou bdleic easráta  eclierccutrnósntiacnacmiae nptoer  elal  spisutjeam ya .el postor que viera
realiSzeardáan,  qaudem pisoidbrláens  speur,j adse  pcoonr foimrmpiodrated  csounp elori odri,s piugeusatlo  oe ni nefle arirotríc ual ol a1 0m3 ábsis  daelta e sytea 
reglamento, reservadas para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja
más alta no ingrese finalmente el precio de remate. En el caso de que existan pujas por 
el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
La subasta no se cerrará hasta que haya transcurrido una hora desde la realización 
de la última puja, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicialmente fijado, con un 
límite máximo de ampliación de 24 horas.”
De este modo, tras la reforma operada en el régimen jurídico de la enajenación de 
bienes en los procedimientos tributarios, una vez abierta la subasta en el Portal de 
Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado solamente se podrán realizar 
pujas electrónicas. Ello implica que aquellos interesados que quieran participar en la 
subasta  deberán  estar  previamente  dados  de  alta  como  usuarios  del  sistema  y 
accederán al mismo por alguno de los medios electrónicos seguros de acreditación de la 
identidad  contemplados  en  la  normativa,  de  manera  que  se  garantice  la  plena 
identificación tanto de los licitadores como, en su caso, de sus representados. El alta en 
el sistema puede realizarse en el propio Portal de Subastas utilizando alguno de los 
medios electrónicos de identificación admitidos por la Agencia Estatal Boletín Oficial del 
Estado, posibilitándose de este modo la participación en las subastas, la constitución de 
depósitos y realización de pujas de forma electrónica, tanto en nombre propio como en 
representación, en todo o en parte, de otras personas físicas o jurídicas. Si se actúa en 
representación de otras personas, el certificado correspondiente a la puja se emitirá 
haciendo constar dicha circunstancia.
Como ya se ha argumentado en el apartado II anterior respecto a la indicación en la 
certificación del acta de adjudicación de las circunstancias particulares de la entidad 
adjudicataria,  tampoco  constan  en  el  expediente  administrativo  las  relativas  a  la 
representación otorgada por dicha adjudicataria a favor del licitador que ha realizado las 
pujas en el Portal de Subastas. El licitador ha participado en la subasta por medios 
electrónicos a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del 
Estado y, según se deduce de la certificación de mejor postura emitida por la propia 
Agencia  Estatal  Boletín  Oficial  del  Estado,  ha  actuado  en  representación  de  la 
adjudicataria sin que sea exigible, de acuerdo con la normativa tributaria reproducida con 
anterioridad, que las circunstancias relativas a la acreditación de dicha representación 
figuren reflejadas en el acta de adjudicación de la finca enajenada.
A modo de conclusión, se destaca que en el expediente que ha provocado este 
recurso resulta que se han presentado en el Registro de la Propiedad los documentos 
administrativos emanados por la Administración actuante de los que se desprende que, 
celebrada subasta tributaria de bienes en el curso del procedimiento administrativo de 
apremio seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo 
contra el titular registral de la finca ejecutada, el órgano competente ha acordado la 
adjudicación del bien y, en consecuencia la cancelación de la carga ejecutada y, en su 
caso,  de  las  posteriores  si  las  hubiera.  Siendo  dicho  documento  administrativo  el 
normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral la intervención legalmente 
establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del procedimiento (figurando el 
dictamen preceptivo y positivo del órgano con funciones de asesoramiento jurídico de la 
Administración  ejecutante),  y  derivando  de  su  contenido  la  adjudicación  operada, 
concurren los requisitos analizados para proceder a su inscripción en el Registro de la 
Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de 
presentación y calificación».
IV es
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 10 de junio de 2021 y elevó el  w.
expediente a este Centro Directivo. 443ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3, 24 y 103 de la Constitución española; 9, 18 y 20 de la Ley 
Hipotecaria; 39, 46, 47, 56 y 57 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas; 12 y 112 de la Ley 58/2003, 
de 17 de diciembre, General Tributaria; 51 y 99 del Reglamento Hipotecario; 104 bis, 
110, 111, 148 y 173 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el 
Reglamento  General  de  Recaudación;  las  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional 
número 153/2001 y 158/2001, de 2 de julio; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 15 de marzo de 1975, 30 de septiembre de 1980, 24 de 
agosto de 1981, 22 de junio de 1989, 7 de septiembre de 1992, 27 y 28 de abril de 1995, 
22 de octubre de 1996, 27 de enero y 29 de diciembre de 1998, 27 de marzo de 1999, 21 
de mayo y 20 de julio de 2001, 21 de abril de 2005, 30 de enero de 2007, 29 de enero 
de 2009, 31 de octubre de 2011, 1 y 11 de junio y 30 de octubre de 2012, 15 de enero 
de 2013, 12 de febrero, 15 y 23 de marzo y 2 de octubre de 2014, 24 de marzo y 7 de 
octubre de 2015, 8 de febrero de 2016, 25 de abril de 2017 y 31 de octubre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de 
septiembre de 2020 y 3 de marzo de 2021.
1.  El presente recurso tiene por objeto un procedimiento administrativo de ejecución 
a instancia del Ayuntamiento de Vigo.
El registrador señala como defectos, resumidamente: a) la falta de constancia en la 
certificación de adjudicación de la notificación al ejecutado de la valoración del bien a 
efectos de determinar el tipo para la subasta y del acuerdo de enajenación del bien; b) la 
falta  de  indicación  en  el  documento  administrativo  de  todas  las  circunstancias 
identificativas de la persona jurídica adjudicataria de la finca enajenada, así como de las 
circunstancias personales del titular registral de la finca; c) no figurar la firmeza de la 
resolución administrativa, y d) no considerar acreditadas las facultades representativas 
alegadas
2.  La falta de indicación en el documento administrativo de todas las circunstancias 
identificativas de la persona jurídica adjudicataria de la finca enajenada, así como de las 
circunstancias personales del titular registral de la finca.
El ordenamiento jurídico es un todo y no debe limitarse el examen de un supuesto de 
hecho, un acto o una relación jurídica a un único aspecto de su regulación, sino que 
deben tenerse en cuenta todas las normas que puedan afectarles, máxime cuando la 
eficacia jurídica del acto, administrativo en este caso, quiere producir efectos más allá de 
los intervinientes en el mismo: terceros de cuya tutela se ocupan otras normas distintas 
de las tributarias.
Por ello no pueden admitirse los motivos alegados por el recurrente en cuanto a la 
ausencia de las circunstancias del adquirente en la certificación de la adjudicación 
derivada del apremio dada su exigencia por los artículos 9 de Ley Hipotecaria y 51 de su 
Reglamento.
No obstante, ha de tenerse en cuenta:
i)  En cuanto al ejecutado y transmitente, que derivándose la adjudicación de un 
embargo practicado contra una persona cuyas circunstancias ya fueron calificadas por el 
registrador al tomar la anotación de embargo, necesariamente está suficientemente 
identificado el ejecutado ya que de otra forma el embargo no se habría anotado ni 
procedería, consecuentemente, la inscripción de la adjudicación.
ii)  Debe  añadirse  también  lo  dispuesto  en  el  artículo  51.9.ªa)  del  Reglamento  e
Hipotecario, según el cual «cuando las circunstancias de la persona constaren en otro  bo
asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y  443ww
aepne ullindoo sy  soi tsreo  tcraatsao d, ela p erersfeornean cfíisai,c ap aor ala  laclsa sdee my ádse ncoirmcuinnasctiaónnc isai se, sa pl earssioennato j uaríndtiecraio yr,, 
ecixrcpurenssatanndcoi alass e vna reial cfoiolinoe dse q ulae  frinecsau ltaednj uddeic laods ad,o ncou mhae nltuogsa pr reels deenfteacdtoos »a.d Avel rctoidnos tpaor rl alas 
registradora.
3.  En cuando a la falta de constancia de los datos de la adjudicataria, la mercantil 
«Laurican, S.L.», en la certificación de adjudicación calificada es de plena aplicación lo 
establecido por la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección 
General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública)  de  11  de  junio  de  2012  diciendo: 
«acreditada la inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil, el recurso 
podría (y debería) evitarse, y con ello las consiguientes molestias a los usuarios, si la 
registradora,  antes  de  poner  la  nota,  hubiese  consultado  directamente  el  Registro 
Mercantil y se procurase los datos que sean necesarios para practicar la inscripción por 
cuanto le resultan fácilmente accesibles. El “principio de rogación registral, en efecto, se 
ha dicho recientemente por este Centro Directivo, es perfectamente compatible con el 
reconocimiento al registrador de un principio de aportación de prueba. Es cierto que, en 
los procedimientos de inscripción registral, como en general ocurre en todos los iniciados 
a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la 
inscripción. Ahora bien, ello no exime al registrador de la facultad, y también del deber, 
de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de 
proveerse de la que esté a su alcance, esto es, de aquella que el propio interesado le 
debería entregar, pero a la que él puede acceder con facilidad, no paralizando así el 
procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en último término, 
a la satisfacción del interés general. Una circunstancia que claramente se dará en los 
casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros públicos y sea fácilmente 
accesible. Así deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en 
particular,  los  constitucionales  de  eficacia,  legalidad  y  tutela  del  interés  público, 
plenamente aplicables, como no podía ser de otro modo, a todos los procedimientos, 
como es el caso de los de inscripción en los registros de la propiedad, de aplicación del 
Derecho en el ejercicio de funciones públicas”. Un principio, por lo demás, que ha 
“recogido ejemplarmente el artículo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda 
a administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentación de certificados 
registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtención 
directamente  por  medios  electrónicos”.  Doctrina,  por  lo  demás,  “perfectamente 
compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el registro de la 
propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogación –ya que el registro no inscribe lo que 
no se le pide, sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)– ni 
tampoco a la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se 
impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)”. No 
existe por ello, en tales supuestos, “rogación de oficio alguna de derechos susceptibles 
de inscripción separada y especial, sino sólo toma en consideración de datos necesarios, 
oficiales  y  públicos,  que  no  pueden  producir  por  sí  mismos  ninguna  inscripción 
independiente de derechos pero que sí enervan (o limitan) la eficacia entre partes o 
contra  terceros  de  los  mismos  títulos  que  se  quiere  inscribir”».  Pueden  verse  los 
abundantes fundamentos legales en la indicada Resolución.
No ha lugar por tanto la admisión del defecto.
4.  La falta de firmeza de la certificación de la adjudicación.
Según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en 
la calificación de los documentos administrativos han de aplicarse las mismas reglas y 
criterios que en la de los documentos judiciales (vid. las Resoluciones citadas en los 
«Vistos»); incluso puede actuar el registrador respecto de ellos con mayor rigor, al ser 
más  amplias  sus  atribuciones  calificadoras,  sobre  todo  si  se  trata  de  ejecuciones 
administrativas por deudas de contribuciones a favor de la propia Administración, en  s
donde  el  registrador  debe  examinar  la  observancia  de  los  trámites  esenciales  del  oe.
procedimiento  extremando  todavía  más  el  cuidado,  al  tratarse  de  un  documento  w.
expedido por la propia autoridad administrativa haciendo uso del privilegio de servirse  443ww
cpaolri fiscía cmióisnm  ad,e yl  eRne gsius trfaadvoorr,  dneol  asper emexiote naddemrián isatr atliav o;l eyg atoliddaod e llion trsíinns eoclvai dadre lq uaec tlao 
ddoiccieummbernet addeo 1 (9R9e0s,o 2lu2c dioen oecst udber e1 5d ed e1 9m9a6r yz o2 3d ed e1 9m7a5r,z 3o0 d dee 1 s9e9p9t)i.embre de 1980, 21 de  BOE-A-cable e
En atención a lo dicho, hay que concluir que para la inscripción de documentos 
administrativos deben seguirse criterios similares a los que se siguen en la inscripción de 
los documentos judiciales (en este sentido el artículo 104 del Reglamento General de 
Recaudación de la Seguridad Social señala que «los mandamientos que para obtener la 
anotación  preventiva  de  embargo  de  bienes  inmuebles  expidan  los  recaudadores 
ejecutivos de la Tesorería General de la Seguridad Social tendrán, a todos los efectos, la 
misma virtualidad que si emanasen de la autoridad judicial», y en el mismo sentido el 
artículo  170  de  la  Ley  General  Tributaria,  y  la  mencionada  Resolución  de  30  de 
septiembre de 1980).
Por lo tanto, si para el acceso al Registro de documentos judiciales que produzcan 
mutaciones jurídico-reales inmobiliarias, se exige que conste la firmeza en la vía judicial, 
para el acceso al Registro de documentos administrativos se debe exigir la firmeza en la 
vía administrativa.
La propia doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
reiteradamente  señala  que  la  adjudicación  con  la  que  concluye  un  procedimiento 
administrativo  de  apremio,  y  el  mandamiento  ordenando  la  cancelación,  son 
directamente  inscribibles  como  actos  ejecutivos  de  la  Administración  (Resoluciones 
de 18 de noviembre de 1986 y 27 de enero de 1998).
Por  lo  tanto,  como  no  podía  ser  de  otra  manera,  para  que  una  resolución 
administrativa  que  implique  una  mutación  jurídico  real  inmobiliaria  como  es  la 
adjudicación, goce de la «presunción de validez» a que se refiere el artículo 39.1 de la 
Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y 
que por tanto sea directamente ejecutiva e inscribible en el Registro de la Propiedad, es 
necesario que se acredite ante el propio Registro que dicha resolución efectivamente ha 
supuesto la conclusión del procedimiento o expediente administrativo y le ha puesto fin, 
agotando así la vía administrativa o gubernativa, aunque sea susceptible de revisión 
judicial, ya ante los tribunales de lo contencioso o ante los ordinarios (artículo 112.1, 
párrafo segundo, de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas).
La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar 
cualquier asiento de inscripción o cancelación en el Registro que implique una mutación 
jurídico real inmobiliaria, de modo que el acto o resolución cuya inscripción se pretenda 
haya agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía 
judicial,  ya  ante  los  tribunales  contencioso-administrativos,  ya  ante  los  tribunales 
ordinarios. Con carácter de regla general el acto debe poner fin a la vía administrativa y 
además es necesaria, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable 
posibilidad  de  anotación  preventiva  de  la  demanda  del  recurso  contencioso-
administrativo quedan garantizados los derechos de los titulares registrales. Así, entre 
otras, las Resoluciones de 14 de octubre de 1996, 29 de enero de 2009, 12 de febrero 
de 2014, 24 de marzo de 2015, 8 de febrero de 2016, 31 de octubre de 2019, 17 de 
septiembre de 2020 y 3 de febrero de 2021.
En definitiva debe constar en la certificación que se ha agotado la vía administrativa, 
pues hasta el momento en que una resolución administrativa no haya alcanzado firmeza, 
no se encuentra dotada de carácter definitivo, y la Autoridad que la dictó puede volver 
sobre ella y modificarla hasta que los apelantes agoten la cadena de recursos; sólo a 
partir de la firmeza se puede entender agotado el expediente administrativo sin que 
quepa una eventual revisión administrativa ulterior, y sólo a partir de ese momento podrá 
el favorecido por dicha resolución hacer valer todas sus consecuencias y tratar de  s
fundamentar en ella su pretensión de acceso al Registro. oe.
Por lo expuesto se confirma el defecto señalado por la registradora. w.
5.  La falta de constancia en la certificación de adjudicación de la notificación al  443ww
aecjeuceurtdaod od ed ee nlaa jevnaalocriaócni ódne ld beile bni.en a efectos de determinar el tipo para la subasta y del
docuCmomenot osse a dhma isneisñtraalatidvoos p porro clae ddeo nctor insóal oe ld efu qnudea msee ntrtaot ad ed el are cqauliisfiictoasc idóen  lroesg aisstrieanl tdoes   BOE-A-cable e
registrales, sino sobre todo de que, dados los efectos añadidos que el asiento registral 
produce para el acto administrativo (presunción de legitimación, fe pública registral, 
prioridad, cierre registral, usucapión, etc.), es necesario que se sujete a los requisitos 
previstos por la legislación hipotecaria para que se produzcan esos efectos.
Además,  a  través  de  los  asientos  registrales  los  documentos  administrativos 
adquieren efectos «erga omnes», que por sí mismos no pueden tener sin publicidad 
registral. Por ello, no es suficiente la presunción de legalidad de los actos administrativos 
que ya había establecido el artículo 57 de la antigua Ley 30/1992, de 26 de noviembre, 
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común, actualmente derogada por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, que regula esa 
presunción de legalidad en su artículo 39, pero que es sólo a los efectos de las partes 
del procedimiento administrativo y no respecto a terceros, pues, además, la calificación 
registral  se  entiende  limitada  a  los  efectos  de  extender,  suspender  o  denegar  la 
inscripción, y está relacionada con los efectos registrales que ha de producir el acto a 
través del asiento registral.
Tampoco  es  suficiente  para  excluir  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos la ejecutividad de los actos administrativos a que se refiere el artículo 38 
y la ejecutoriedad a que se refiere el artículo 98.1.c), ambos de la citada Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas,  pues  este  último  prevé  la  ejecutoriedad  salvo  los  casos  «en  que  una 
disposición establezca lo contrario», que en este caso sería la legislación hipotecaria, 
respecto a los requisitos para acceder al Registro.
Los actos administrativos se dictan «sin perjuicio de tercero», y en cambio, los 
asientos registrales producen «efectos contra terceros».
Las citadas presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente 
están investidos los actos administrativos, lo único que significan a efectos registrales es 
la  especial  regulación  de  la  calificación  registral  de  los  documentos  y  actos 
administrativos con los límites del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, según indica 
la Resolución de 27 de marzo de 1999.
Establecido  lo  anterior  y  contemplando  la  adjudicación  en  un  procedimiento  de 
apremio cuya calificación se recurre, bastaría con acudir a la jurisprudencia del Tribunal 
Constitucional reseñada en los «Vistos» y a la doctrina de la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014 para sostener la 
necesidad de calificación de la ausencia de notificación al ejecutado del precio de 
subasta.
En  efecto,  la  Resolución  citada  señala  que  «como  ha  venido  resolviendo  esta 
Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la 
redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto 
de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada 
la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor 
libertad  para  calificar  el  documento  administrativo  en  relación  con  el  judicial,  y  en 
particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  reglamentos  (cfr.  entre  otras,  Resolución  de  30  de 
septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró 
carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando 
desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia 
de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la  s
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas  oe.
y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario  w.
faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre  443ww
optrroocse deimxtireenmtoo ss, elgau icdoom, ploeste ntrcáiam idteesl  óer giannciod,e nlac iacso negsrueenncciaiale sd ed ela  érseteso, luacsiíó nc ocmoon  elal 
reenlatrcei óontr adse,l  mlasis mReos coolunc eiol ntíetusl od ere 2g7is dtrea l ayb ari ll odse  o1b9s9t5á,c u2l7o sd eq ueen esurorj adne  c1o9n9 8e,l  R27e gdiest rmo a(rczfro.   BOE-A-cable e
de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio 
de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión  procesal, y en este  sentido –como  una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, si el registrador entiende que determinada autorización o informe es uno 
de aquellos trámites o incidencias esenciales del procedimiento cuya falta vicia el acto 
administrativo que ponga fin al procedimiento, entra dentro de sus facultades el recabar 
que se le justifique tanto su existencia como la emanación del órgano competente y sin 
que ello pueda entenderse como una revisión de las razones del pronunciamiento, 
positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de sus facultades de 
calificación (cfr. Resoluciones de 27 de enero de 1998 y 1 de junio de 2012). Frente a 
esa exigencia cabe recurrir en vía potestativa o judicial (cfr. artículo 324 de la Ley 
Hipotecaria), cuestionando la condición de elemento esencial del procedimiento o el 
alcance jurídico de la omisión o contenido negativo de tales trámites, y sobre tales 
cuestiones habrá de resolverse, pero lo que no cabe es negar “a priori” la competencia 
registral para extender a ellos el alcance de la función calificadora, y sin entrar en el 
fondo de la cuestión planteada alegar simplemente extralimitación en la función, por lo 
que ese motivo del recurso no es admisible como base de su estimación (cfr. Resolución 
de 27 de marzo de 1999). En definitiva, por imponerlo así el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender 
entre otros extremos, “a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento” y “a la 
relación de éste con el titular registral”. Y como señaló la Resolución de 7 de septiembre 
de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos 
puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro 
sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está 
establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión. Tampoco 
puede acogerse favorablemente como motivo impugnativo la afirmación de que dada la 
intervención preceptiva en estos procedimientos de apremio de los Servicios Jurídicos de 
la Seguridad Social, mediante la emisión del correspondiente informe, es en este trámite 
donde queda residenciada la facultad de controlar la legalidad del procedimiento. Como 
ya afirmara esta Centro Directivo, ante una alegación similar, en su Resolución de 25 de 
marzo  de  2008,  el  control  de  la  legalidad  en  relación  con  los  actos  inscribibles 
correspondiente al registrador de la Propiedad, y no queda excluido por el hecho de que 
concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya 
que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral (cfr. artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario) (…)
Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral, como se ha 
dicho,  figuran  todos  aquellos  que,  dentro  del  procedimiento  correspondiente,  van  s
dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista  oe.
por las leyes para evitar su indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española). En  w.
el  procedimiento  de  apremio  se  exigen  una  serie  de  notificaciones  de  actos  y  443ww
rpeesroslouncaio cnoenst rqau lea  cqounef iseere dni,r igcaed eal  purnooc eddei melileonst,o e. sDpee caíhfiíc loas n deecreescahroias  cdaeli fdiceafceinósna d pea traal elas 
Eexstpreamñoolsa  ay  2fi0n  ddee  leav Liteayr  lHai pinodteecfeanrisai)ó.n del interesado (cfr. artículos 24 de la Constitución  BOE-A-cable e
A los efectos de trasladar este criterio general al presente caso, a fin de dirimir el 
carácter esencial o no de los trámites cuya acreditación exige el registrador en su 
calificación, resulta relevante la doctrina sentada en la Sentencia número 153/2001, de 2 
de julio, del Tribunal Constitucional, por la que se declara la nulidad de actuaciones 
procesales seguidas en un procedimiento de ejecución judicial por haberse vulnerado el 
derecho a la tutela judicial efectiva, en la que, asentándose en una doctrina consolidada, 
se  afirma  que  “el  proceso  está  constituido  por  una  serie  de  actos  y  resoluciones 
procesales que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para las 
partes. Por ello, que el demandado haya tenido noticia de la existencia del proceso, bien 
porque fuera citado o emplazado oportunamente al inicio del procedimiento, o bien 
porque  tuviese  conocimiento  extraprocesal  del  mismo,  y  pese  a  ello  no  haya 
comparecido en el juicio, sólo puede determinar que sea declarado en situación de 
rebeldía procesal, con el efecto de que se siga el procedimiento sin su intervención 
(art. 281 de la derogada L.E.C. de 1881 y arts. 496.1 y 497.1 L.E.C.), pero esta situación 
de rebeldía no excluye el deber de los órganos judiciales de notificarle, cuando así 
resulte procedente de acuerdo con lo establecido en las normas procesales, la Sentencia 
que ponga fin al proceso (art. 769 de la derogada L.E.C. de 1881 y art. 497 L.E.C.) o 
aquellos actos del proceso de ejecución que la Ley ordena notificar personalmente al 
demandado,  ya  que,  tanto  frente  a  la  Sentencia,  como  frente  a  estos  actos,  el 
demandado rebelde podía ejercer específicos derechos en defensa (como interponer 
recurso de apelación, intervenir en el avalúo de los bienes embargados o participar en la 
subasta), de los que se ha visto privado por la falta de las notificaciones omitidas, con la 
consiguiente merma de su derecho a la tutela judicial efectiva (S.T.C. 39/2000 de 14 de 
febrero)”.  La  misma  doctrina  se  reitera  en  la  Sentencia  del  mismo  Tribunal 
número 158/2001, de 2 de julio, en la que igualmente exige que se hagan todas las 
notificaciones del procedimiento, no sólo del embargo, sino respecto de cada uno de los 
actos del procedimiento en que así está previsto legalmente, pues frente a cada uno de 
ellos existen específicos derechos de defensa legalmente previstos (como intervenir en 
el  avalúo  de  los  bienes  embargados  o  participar  en  la  subasta).  Esta  doctrina 
constitucional impide restringir el concepto de trámites esenciales del procedimiento de 
apremio, a los efectos de la interpretación que al mismo se le ha de dar en el contexto 
del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, a la providencia de apremio y a la diligencia 
de  embargo,  debiendo  ampliarse  a  aquellos  otros  frente  a  los  que  el  Reglamento 
General  de  Recaudación  de  la  Seguridad  Social  atribuye  específicos  derechos  de 
defensa». Y no cabe alegar en contra de la doctrina reseñada, como hace el recurrente, 
la Resolución de 21 de mayo de 2001 ya que la misma devino inconstitucional tras la 
sentencia del Tribunal. Lo más característico de la Sentencia es el párrafo último del 
Fundamento 5 de la misma: «A esta conclusión no puede oponerse que el recurrente 
conoció la existencia del juicio ejecutivo al haber sido citado de remate al inicio del 
procedimiento. Sin necesidad de entrar en la cuestión relativa a si existió o no esta 
citación, y de si se notificó o no a su esposa la existencia del proceso, extremos que el 
solicitante de amparo niega, la eventual circunstancia de que el recurrente conociera la 
existencia del juicio ejecutivo y la de que fuera declarado en rebeldía al no comparecer 
en el procedimiento, no excluían el deber del Juzgado de notificarle la Sentencia de 
remate,  así  como  los  posteriores  actos  del  proceso  de  ejecución.  El  proceso  está 
constituido por una serie de actos y resoluciones procesales que confieren, cada uno de 
ellos, específicos derechos de defensa para las partes. Por ello, que el demandado haya 
tenido  noticia  de  la  existencia  del  proceso,  bien  porque  fuera  citado  o  emplazado  s
oportunamente  al  inicio  del  procedimiento,  o  bien  porque  tuviese  conocimiento  oe.
extraprocesal del mismo, y pese a ello no haya comparecido en el juicio, sólo puede  w.
determinar que sea declarado en situación de rebeldía procesal, con el efecto de que se  443ww
4si9g6a. 1e ly p 4r9o7ce.1d iLm.Eie.Cnt.o),  spine rsou e isnttae rsviteunacciióónn  (daert .r e2b8e1l ddíae  nlao  deexrcolguayed ae lL d.Ee.bCe.r  ddee  1lo8s8 1ó ryg aanrotss. 
jluads icnioarlemsa ds ep nrooctiefiscaalreles,,  clau aSnednot eanscíi are qsuuelte p pornogcae dfienn atel  pdreo caecsuoe r(daor t.c o7n6 9lo d ees tlaab dleecriodgoa edna   BOE-A-cable e
L.E.C. de 1881 y art. 497 L.E.C.) o aquellos actos del proceso de ejecución que la Ley 
ordena notificar personalmente al demandado, ya que, tanto frente a la Sentencia, como 
frente a estos actos, el demandado rebelde podía ejercer específicos derechos en 
defensa, (como interponer recurso de apelación, intervenir en el avalúo de los bienes 
embargados o participar en la subasta), de los que se ha visto privado por la falta de las 
notificaciones omitidas, con la consiguiente merma de su derecho a la tutela judicial 
efectiva (S.T.C. 39/2000 de 14 de febrero)».
Además, otra Sentencia del Tribunal Constitucional de la Sala Segunda, Sentencia 
número 158/2001 de 2 de julio, igualmente exige que se hagan todas las notificaciones 
del procedimiento, «del embargo trabado sobre los bienes de su propiedad y de los actos 
de la vía de apremio, causándoles la indefensión contraria al art. 24.1 de la Constitución, 
ya  que  frente  a  esos  actos  no  pudo  ejercer  los  específicos  derechos  de  defensa 
legalmente previstos (como intervenir en el avalúo de los bienes embargados o participar 
en la subasta). En consecuencia, debe otorgarse el amparo solicitado».
«A la suma de los argumentos ya expresados», señala la Resolución de 2 de octubre 
de 2014 de este Centro Directivo, «se une la propia dicción literal del artículo 122 del 
Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, que remite como requisitos 
que deben figurar en el certificado “todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean 
precisas  para  su  inscripción  con  arreglo  a  la  legislación  hipotecaria”  [similar  a  lo 
dispuesto por el artículo 110.1 del Reglamento General de Recaudación, según el cual 
“los bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda pública serán inscritos en el Registro 
de  la  Propiedad  en  virtud  de  certificación  expedida  por  el  órgano  de  recaudación 
competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y los datos 
necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el artículo 26 
Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947”]; y dentro 
de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales 
del procedimiento entre los que se encuentran los reseñados por el registrador en su 
nota de calificación, esto es, la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos 
de determinar el tipo para la subasta, puesto que el artículo 110.2 del Reglamento 
General de Recaudación de la Seguridad Social [en el mismo sentido, el artículo 97.3 del 
Reglamento General de Recaudación] concede al deudor el derecho de presentar frente 
a tal valoración otra contradictoria, pues “en caso de discrepancia, [el deudor] podrá 
presentar valoración contradictoria [realizada por perito adecuado] en el plazo de 15 días 
[contados a partir del día siguiente al de la notificación]”, y la notificación al mismo 
deudor del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a 
lo previsto en el artículo 116.2 del mismo Reglamento [al igual que el artículo 101.2 del 
Reglamento General de Recaudación, que establece que “El acuerdo de enajenación 
será notificado al obligado al pago”], pues en dicha notificación se ha de hacer constar, 
según ordena el párrafo final del citado precepto [en el mismo sentido, el párrafo tercero 
del artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación], el derecho del deudor de 
liberar  el  bien  pagando  la  totalidad  de  la  deuda  perseguida,  incluidos  el  recargo, 
intereses  y  las  costas  del  procedimiento,  además  de  determinar  el  plazo  para  la 
presentación de las ofertas. Así lo sostuvo ya este Centro Directivo en su Resolución 
de 7 de septiembre de 1992 a fin de garantizar el cumplimiento del plazo previsto 
legalmente entre la fecha del anuncio de la subasta al deudor y la fecha de la efectiva 
verificación de la propia subasta», así como en la Resolución del mismo Centro Directivo 
de 15 de enero de 2013, aunque ésta referida a un apremio de la Tesorería de la 
Seguridad Social. s
El propio recurrente en el recurso manifiesta que «habiéndose cumplido todos los  oe.
trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo ejecutivo (providencia  w.
de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación preventiva, valoración a  443ww
eefneacjteonsa cdióen , snuobtaifisctaac, iónno tdifeic aacciuóenr ddoe d ela e nvaajleonraacciióónn,  etfcija..c.)i,ó nn otdifeicl adtiopso , toadcouse redlloo s dael 
osub lifgaavdoor.  tErinb uctoanricor,e qtou,e l ap ondortíiafi chaacbióenr  hdeec lhao v uasloor adceió lno sd dee breiecnheoss  aq ueefe lcat oLse yd ele s cuobnafsietare s ae   BOE-A-cable e
practicó de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 58/2003, de 17 de 
diciembre, General Tributaria, a través de citación para comparecencia publicada en el 
BOE núm. 110 de 07/05/2018 y la notificación del acuerdo de enajenación se practicó a 
través de citación para comparecencia publicada en el BOE núm. 261 de 02/10/2020». 
Ante esta afirmación debe recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria dispone: 
«El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa 
e  inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
Debe  añadirse  a  lo  dicho  la  unidad  del  ordenamiento  jurídico  a  que  se  hace 
referencia en el párrafo segundo del fundamento de Derecho 1 de esta Resolución.
Por las razones antes expuestas y en orden a excluir la indefensión material del 
deudor titular registral de la finca embargada también debe confirmarse la calificación del 
registrador en lo relativo a la necesidad de que se explicite por el órgano competente 
cuando menos una referencia a la adecuación de la práctica de las notificaciones en la 
forma que para ellas prevé la legislación tributaria.
6.  La  falta  de  acreditación  de  las  facultades  representativas  de  quien  ha 
comparecido en representación de la citada entidad adjudicataria. Debe partirse del 
hecho de que el adjudicatario en este caso es una sociedad limitada.
De nuevo en este defecto deben inadmitirse los argumentos del recurrente por la 
pretendida inaplicación de las disposiciones hipotecarias en los términos ya expuestos 
en el fundamento 1.
Sin embargo este Centro Directivo ya resolvió en su Resolución de 30 de octubre 
de 2012 la necesidad de consulta por el registrador del Registro Mercantil a fin de no 
entorpecer  la  agilidad  que  debe  presidir  la  actuación  administrativa  y  así,  dispuso: 
«aunque el Juzgado a la vista del certificado del registro mercantil se limita a decir que el 
CIF es el mismo, es lo cierto que, sumado este dato, a las restantes coincidencias en la 
denominación de la sociedad embargada y la titular registral que resultan del expediente, 
hay base suficiente para concluir la identidad de una y otra y por tanto la suficiencia de la 
subsanación intentada. A lo que hay que añadir que, por razones constitucionales y 
legales que se han repetido últimamente con insistencia, es deber del registrador, como 
obligado que está a evitar los recursos, y por tanto las consiguientes molestias a los 
usuarios, antes de poner la nota de calificación por falta o dudas sobre los datos que 
maneja,  consultar  directamente  el  Registro  Mercantil  y  procurarse  los  que  sean 
necesarios para practicar la inscripción si son fácilmente accesibles.
El “principio de rogación registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este 
Centro,  es  perfectamente  compatible  con  el  reconocimiento  al  Registrador  de  un 
principio de aportación de prueba. Es cierto que, en los procedimientos de inscripción 
registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de 
la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripción. Ahora bien, ello no 
exime al Registrador del deber de aportar la que se encuentre en su poder por resultar 
de los asientos del Registro y de proveerse de la que esté a su alcance, esto es, de 
aquella que el propio interesado le debería entregar, pero a la que él puede acceder con 
facilidad, no paralizando así el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio 
de celeridad y, en último término, a la satisfacción del interés general. Una circunstancia 
que claramente se dará en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros 
Registros públicos y sea fácilmente accesible.
(…)  Así  deriva  de  los  principios  de  facilidad  probatoria,  proporcionalidad  y,  en  s
particular,  los  constitucionales  de  eficacia,  legalidad  y  tutela  del  interés  público,  oe.
plenamente aplicables, como no podía ser de otro modo, a todos los procedimientos,  w.
como es el caso de los de inscripción en los registros de la propiedad, de aplicación del  443ww
“Dreecreocghidoo  eenje melp leajremrceicnitoe  edle a rftuícnuclioo n8e0s. 2p dúeb lliaca nsu”.e vUan L epyri ndceipl iRoe, gpisotrr ol oC idveil mcuáasn, dqou eve hdaa 
a administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentación de certificados
registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtención 
directamente por medios electrónicos”.
Doctrina,  por  lo  demás,  “perfectamente  compatible  con  los  principios  que 
tradicionalmente vienen organizando el Registro de la Propiedad. No se perjudica, en 
efecto, la rogación –ya que el Registro no inscribe lo que no se le pide, sino que, en todo 
caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)– ni tampoco la prioridad (ya que no se 
da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a 
ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)”. No existe por ello, en tales supuestos, 
“rogación de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, 
sino solo toma en consideración de datos necesarios, oficiales y públicos, que no pueden 
producir por sí mismos ninguna inscripción independiente de derechos pero que sí 
enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos títulos que se 
quiere inscribir”».
Por lo expuesto, no cabe sostener el defecto alegado por la registradora.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a los defectos de falta de 
firmeza y de notificación del precio de la subasta y del acuerdo de enajenación al 
ejecutado, y estimar el recurso y revocar por ello la nota de calificación de la registradora 
en  cuanto  a  los  restantes  defectos  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores 
pronunciamientos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.