BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53669
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7413 Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra.
En el recurso interpuesto por don R. T. C., abogado, en nombre y representación de 
la sociedad «Expaim Trading Foods, S.L.», contra la calificación de la registradora de la 
Propiedad  de  Mijas  número  1,  doña  Asunción  Gutiérrez  Martínez,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 9 de agosto de 2018 por el notario de Madrid, 
don José Luis Ruiz Abad, se otorgó por los cónyuges don J. V. C. y doña A. M. M. E., a 
favor de la sociedad «Expaim Trading Foods, S.L.», una opción de compra sobre una 
vivienda unifamiliar, de acuerdo con los pactos siguientes: plazo de dos años, por lo que 
finalizaría el día 9 de agosto de 2020; precio o prima de opción de 25.000 euros, y precio 
de compraventa de 450.000 euros, que podría ser satisfecho mediante efectivo o por 
subrogación  de  la  deuda  pendiente  de  las  hipotecas  que  gravasen  la  finca,  o 
compensación  total  o  parcial  de  créditos  o  deudas  futuras  contraídas  con  la  parte 
optante, o mediante consignación notarial u otras admitidas en derecho a elección de la 
parte optante.
A los efectos de este expediente, interesa reseñar la cláusula quinta de la escritura, 
que consta inscrita en el Registro: «Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: 
Pactándose esta opción como derecho real e inscribible, ésta se ejercitará: – bien 
mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la 
que se fijará día, hora y Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello 
será designado por la parte optante para ejercitar la opción de compra. – bien mediante 
el ejercicio y comparecencia unilateral de la parte optante/compradora para el caso que 
la parte concedente/vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una 
semana o no compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación 
necesaria –cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por 
cualquier otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de 
notificación  o  requerimiento  y  debiéndose  cumplir  en  este  segundo  caso  todos  los 
requisitos, establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la 
legislación  aplicable  y  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado.  El 
otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se 
notificará notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Las 
partes,  a  efectos  de  notificaciones  y  requerimientos,  designan  como  domicilio  los 
indicados como propios en la comparecencia de esta escritura».
Mediante escritura autorizada el día 6 de agosto de 2020 por el notario de Madrid,  e.
don Juan Manuel Perelló Font, por la representación de la sociedad «Expaim Trading  w.b
Foods, S.L.», se otorgó ejercicio unilateral del derecho de opción de compra, haciéndose  13ww
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euros el día 9 de agosto de 2018; 60.000 euros el día 10 de agosto de 2018; 25.000
euros el día 5 de diciembre de 2018; 10.000 euros el 22 de enero de 2019; 25.000 euros 
el día 14 de febrero de 2019; 3.860 euros el día 6 de marzo de 2019; 301.140 euros que 
se retenían para hacer frente al pago de la cantidad pendiente de amortizar el préstamo 
hipotecario que gravaba la finca. Esta escritura causó calificación negativa por la que se 
suspendía la inscripción en el Registro, de fecha 21 de octubre de 2020.
Mediante diligencia en la anteriormente citada escritura de ejercicio de opción de 
compra, de fecha 22 de octubre de 2020, se incorporaba a la misma el burofax mediante 
el cual se notificaba por el compareciente a los propietarios el ejercicio unilateral de la 
opción de compra.
Mediante escritura autorizada el día 1 de septiembre de 2020 por el notario de 
Madrid, don Juan Manuel Perelló Font, se subsanaba la escritura de fecha 6 de agosto 
de 2020 en el sentido de que, al ser el saldo pendiente del préstamo hipotecario que 
gravaba la finca de 461.565,26 euros, se retenía la totalidad del precio para hacer frente 
a la deuda.
II
Presentada el día 22 de octubre de 2020 dicha documentación en el Registro de la 
Propiedad de Mijas número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Asunción Gutiérrez Martínez, Registradora de la Propiedad número uno 
de Mijas, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 553/2020, 
iniciado  como  consecuencia  de  presentación  en  el  mismo  Registro,  por  Don  Juan 
Manuel Perelló Font, de los documentos que obran en dicho procedimiento, escritura 
otorgada  ante  el  Notario  de  Madrid,  Don  Juan  Manuel  Perelló  Font,  número  de 
protocolo 1.984, en virtud de solicitud de inscripción.
El documento objeto de la presente calificación, fue presentado por el anteriormente 
nombrado a las 09:00 horas del día 7 de agosto de 2020, asiento 346 del Diario de 
Presentación número 15, habiendo obtenido calificación desfavorable con fecha 21 de 
octubre de 2020. Dicho título ha vuelto a ser presentado en unión de diligencia de 
rectificación expedida por el mismo notario de fecha 22 de octubre de 2020, resultando lo 
siguiente:
Hechos:
Primero.–En  la  citada  diligencia  de  rectificación  se  inserta  copia  certificada  de 
imposición y contenido de la Sociedad Estatal de Correos y Telégrafos donde figura la 
imposición de burofax premiun, cuyo destinatario es Don J. V. C. V. C., si bien de este 
Registro resulta que la finca objeto de transmisión en el título consta inscrita a favor del 
citado señor y de su esposa, Doña A. M. M. E., por lo que no resulta subsanado el 
defecto contenido en la nota de calificación emitida con fecha 21 de octubre de 2020.–
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
Como ya señaló la DGRyN en resolución de 20 de mayo de 2005, la jurisprudencia, 
la doctrina científica y la de la DGRyN han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto 
de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del 
derecho; ahora bien: tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el 
exacto cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y  e
en el presente caso no es así. bo
La regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los  13ww
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mayo de 2012, por todas); por lo que en un supuesto como este en que el titular registral
del  derecho  que  se  transmite  no  presta  directamente  su  consentimiento,  deben 
extremarse las precauciones a fin de procurar una notificación efectiva al concedente de 
la opción, el cual se verá privado de su dominio sobre la finca. A efectos de notificación, 
se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado 
con aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al 
domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que 
el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de 
noviembre de 1992). En casos en los cuales el documento no ha podido ser entregado 
por la indicada vía postal, la DGRyN ha puesto de relieve (vid. Resoluciones de 30 de 
enero  de  2012  y  16  de  diciembre  de  2013)  que  el  acta  autorizada  conforme  al 
artículo 201 del Reglamento Notarial acredita únicamente el simple hecho del envío de la 
carta  por  correo,  la  expedición  del  correspondiente  resguardo  de  imposición  como 
certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el Notario del aviso de recibo y 
la devolución del envío por no haber podido realizarse la entrega, pero no cambia los 
efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas 
certificadas con acuse de recibo por el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por 
el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios 
postales,  que  en  su  artículo  32,  párrafo  final  señala  que  “el  envío  se  considerara 
entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento”, sin 
que de este Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de 
recibo  produzca  los  efectos  de  una  notificación.  Según  las  citadas  Resoluciones 
(relativas a casos en que se había hecho constar en acta un simple envío postal ex 
artículo 201 del Reglamento Notarial), es cierto que hay Sentencias (cfr. las citadas en 
los “Vistos”), que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con 
acuse  de  recibido  son  devueltas  con  la  mención  avisado  “ausente”,  “caducado”,  o 
“devuelto”, se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo 
prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia 
del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero –añaden– son Sentencias 
referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al 
previsto  en  el  Reglamento  Notarial–  y  a  los  efectos  de  no  entender  caducado  el 
procedimiento. Y termina la DGRyN en esas dos Resoluciones afirmando que en el 
ámbito del Reglamento Notarial existe otra forma más ajustada: el principio constitucional 
de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la 
recepción  de  la  notificación  por  el  destinatario  de  la  misma,  a  cuyo  fin  deben  de 
extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los 
medios  normales  (véase,  por  todas,  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 158/2007, de 2 de julio); y que esa vía es el procedimiento previsto en el 
artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el 
envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los 
términos previstos en dicho artículo. De acuerdo con lo expuesto, y siguiendo el criterio 
de las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de diciembre de 2013 y 3 de agosto 
de  2017,  debe  entenderse  que  resultando  infructuosa  la  notificación  por  correo 
certificado, debe verificarse una notificación personal del Notario.
En cuanto a la utilización del burofax, si bien este procedimiento se encuentra 
admitido en determinados ámbitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido 
alguna vez por la DGRyN como suficiente, cuando legalmente no se exige una forma 
determinada  de  notificación,  por  cuanto  permite  dejar  constancia  fehaciente  de  la 
entrega de la misma (Resolución de 18 de febrero de 2013, para la citación a los  s
acreedores en las herencias aceptadas a beneficio de inventario); no siempre que exista  oe.
una  falta  de  determinación  legal  de  la  forma  de  practicar  las  notificaciones  y  w.
requerimientos a efectos registrales debe seguirse esta regla, sino que, a falta de pacto,  13ww
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forma  concreta  de  practicar  la  notificación,  tal  y  como  consta  en  este  registro,  es
necesaria la práctica de la misma de conformidad con ella. (Vid. RDGRyN 14-5-2019). 
En su virtud,
Por lo cual se mantiene el defecto contenido en la calificación desfavorable antes 
mencionada al no haber sido subsanados, sin que se proceda nueva prórroga del 
asiento de presentación. Todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir 
a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar entre sí sobre la validez o nulidad 
de los títulos calificados.
Notifíquese al presentante del título calificado en el plazo máximo de diez días.
Mijas, a 11 de noviembre de 2020 La Registradora Asunción Gutiérrez Martínez.»
III
Solicitada el día 1 de diciembre de 2010 calificación sustitutoria, correspondió la 
misma al registrador de la Propiedad de Málaga número 1, don José Alfonso Uceda 
Serrano, quien, con fecha 16 de diciembre de 2020, confirmó la calificación de la 
registradora de la Propiedad de Mijas número 1.
IV
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  R.  T.  C.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la sociedad «Expaim Trading Foods, S.L.», interpuso recurso el día 8 
de febrero de 2021 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
I.–(…)
IV.–La opción de compra puede ser ejercida unilateralmente por el optante, sin 
necesidad de que concurra un nuevo consentimiento por el concedente. El ejercicio de la 
opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a 
cabo  el  contrato  negociado,  notificando  su  voluntad  positiva  en  este  sentido  al 
concedente (TS 18-5-05, EDJ 76740).
Basta  la  expresión  de  voluntad  del  optante  para  la  perfección  del  contrato  de 
compraventa que, desde el momento en que es conocida por el concedente, queda 
firme, perfecto, en estado de ejecución y obligatorio para ambas partes, sin necesidad de 
más actos (TS 14-11-02, EDJ 49705) y sin necesidad de ninguna otra actividad para que 
se tenga por consumada la opción (TS 11-4-00, EDJ 5724; 18-5-05, EDJ 76740).
El requisito esencial que perfecciona la compra para la que se concede la opción, es 
el de la aceptación de la compraventa ofrecida, pero sin ser necesario que se entregue a 
la vez el precio o sea consignado este, pues no es forzosa esa entrega hasta el 
momento de otorgarse la escritura de compraventa.
Doctrina  y  jurisprudencia  coinciden  en  considerar  el  carácter  recepticio  de  la 
aceptación por parte del optante. Así la opción se consuma y queda perfeccionado el 
contrato cuando, dentro del plazo estipulado y en la forma acordada por las partes, llega 
a conocimiento del concedente la declaración unilateral por la que el optante exterioriza 
la voluntad de llevar a cabo el contrato al que venga referido la opción, y aun cuando no 
llegue a conocimiento del concedente por causa solo a él imputable pues lo que se 
pretende con la notificación de la aceptación es solo que la misma llegue a conocimiento 
del concedente, pero no su conformidad con la declaración de compra del optante; esto  s
último es aplicable incluso al precontrato de opción (TS 29-9-81; 30- 4-10, EDJ 71255;  e.
6-9-11, EDJ 210469). w.
Así, en el presente supuesto, tal y como consta en la cláusula quinta de la escritura  13ww
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ejercitará “bien mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del
plazo, en la que se fijará día, hora y Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, 
todo ello será designado por la parte optante para ejercitar la opción de compra.”
Por tanto, es obligación de mi representado notificar de manera fehaciente a D. J. V. 
C. y Dña. A. M. M. E. su voluntad de llevar a cabo la opción de compraventa.
Hecho  que  se  produjo  con  el  envío  del  burofax  a  la  residencia  habitual  del 
matrimonio, casado en régimen de gananciales, en fecha 30 de julio de 2020 no siendo 
entregado por cuestiones ajenas a mi mandante imputables a los destinatarios ya que se 
realizaron dos intentos de entrega a los mismos, siendo recogida por estos en la Oficina 
de Correos en fecha 6 de agosto de 2020.
Hemos de señalar que el domicilio al que se envió el citado burofax es el que 
designaron los concedentes en la escritura de opción de compra otorgada en fecha 9 de 
agosto de 2018 ante el Notario de Madrid D. José Luis Ruiz Abad, bajo el número 2621 
de orden de protocolo, siendo esta Calle (…)
A mayor abundamiento, dado que se trata de un matrimonio casado en régimen de 
gananciales la notificación a uno solo de los concedentes sería válida. No obstante, esta 
parte se dirigió a ambos propietarios tal y como consta en el cuerpo del escrito a pesar 
de que en la caratula del burofax solo figure como destinatario D. J. V. C.
A tal efecto, debemos manifestar, por tanto, que el simple hecho de enviarlo es a 
efectos legales una notificación efectuada válidamente, así lo establecen Audiencias 
Provinciales como la de Alicante en sentencia de 12 de abril de 2019 y la Audiencia 
Provincial de Barcelona en sentencia de 10 de junio de 2020 en la cual estable que:
“Y un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no 
retirado de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. 
La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser 
rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del 
destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger 
la documentación correspondiente y ser notificado.
Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el 
derecho  del  demandante,  por  ser  doctrina  constitucional  reiterada  (Sentencias  del 
Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo [EDJ 2000/3838], 145/2000, de 29 de 
mayo [EDJ 2000/13821], y 6/2003, de 20 de enero [EDJ 2003/1401]), que los actos de 
comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la 
voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, 
error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso no consta que la 
parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna 
causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la 
comunicación previa del arrendador”.
En  el  mismo  sentido  se  pronuncia  la  Sentencia  n.º  297/2009  de  la  Audiencia 
Provincial de Alicante sección 8.ª de fecha 26 de julio de 2009:
“Pues bien, el sentido de este último inciso, no es el de conceder al optante una 
ampliación del plazo, computándose desde el envío, cualquiera que sea la fecha de 
recepción, sino la de garantizar que si la comunicación llega al domicilio pactado en los 
horarios establecidos y en el plazo de los dos meses pactados, aunque no se hubiera 
recibido, sería válida. La sustantivación ‘comunicación’ no tiene un sentido primario, de 
inicio, sino finalista, o de recepción. Solo así se integra adecuadamente, primero, con la 
expresa intención de las partes de que el plazo de dos meses sea final –terminará, dice 
la cláusula tercera–, segundo, con la obligación contraída fijar domicilio a los efectos de  e
notificación  y,  tercero,  con  el  establecimiento  de  horarios  y  días  concretos  de  bo
notificaciones a las que, el inciso litigioso, confiere tal valor que permitiría entender que  13ww
psero hdaunc idparo daulc iddoo mauicnilqiou ei nredaiclmadeon tee nn o dloía hsa yya  shiodroa, reioss  depcairc,t aqduoes l,a  mpreordau ccoem  euln iceafecicótno 
prerecetepntidciidao d, eclo ancjutog ácnodmousnei ctoadtiov oe ldloe  coopnc ilóan d yo catlr iánma bjuitrois ptermudpeonrcaila el nre qlauteiv ap rao dlau cnea teufriacalecziaa 
que solo contempla dos excepciones, en primer lugar, el de la declaración del optante a
través de un acto de conciliación respecto del que en Jurisprudencia ya antigua (STS 
de 12 de julio de 1979,; 2 de noviembre de 1979; 21 de noviembre de 1950; 30 de enero 
de 1959) ha venido señalando que caso basta con que la papeleta promoviendo el acto 
de conciliación se hubiere presentado ante el Juzgado dentro del plazo, aunque el acto 
de conciliación se celebre después de vencido el plazo, teniéndose por ejercitado el 
derecho dentro de plazo; y en segundo lugar, el caso contemplado en la STS de 
fecha 22 de diciembre de 1992, de declaración del optante realizada dentro del plazo 
pero recibida con posterioridad al transcurso del mismo que la Sentencia admite porque 
la razón de que llegara la notificación al concedente fuera de plazo era imputable al 
propio concedente. Decía en concreto esta Sentencia que si el optante utiliza alguno de 
los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad por la que 
hace  uso  de  la  opción,  dentro  de  plazo,  llegue  al  conocimiento  del  concedente  u 
optatario y, sin embargo, ello no puede producirse porque, éste obstaculiza o impide que 
dicha  comunicación  llegue  a  su  poder,  ha  de  entenderse  cumplido  el  requisito  de 
ejercicio  de  la  opción  dentro  del  plazo  pactado,  debiendo  considerarse  recibida  tal 
declaración aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, 
cuando no estaba en la potestad del optante y sí del destinatario oferente, el conseguir u 
obtener el conocimiento.”
En definitiva, el ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo 
pactado  el  optante  manifieste  su  voluntad  de  llevar  a  cabo  el  contrato  negociado, 
notificando en este sentido su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad 
de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
Y, en el presente supuesto, mis representados han cumplido con el requisito legal 
fehaciente a los efectos de notificación con la parte concedente, puesto que la obligación 
nace del envío del burofax y no de la recepción de este.»
V
Mediante escrito, de fecha 17 de febrero de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificado el recurso 
interpuesto al notario autorizante del título calificado, no ha efectuado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255, 1256, 1261 y 1281 y siguientes del Código civil; 9 de la Ley 
Hipotecaria; 14, 51 y 54 del Reglamento Hipotecario; 201, 202 y 203 del Reglamento 
Notarial; 32 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el 
Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de 
lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de 
Liberalización de los Servicios Postales (actualmente derogada por Ley 43/2010, de 30 
de  diciembre,  del  servicio  postal  universal,  de  los  derechos  de  los  usuarios  y  del 
mercado postal); las Sentencias del Tribunal Constitucional números 76/2006, de 13 de 
marzo, y 158/2007, de 2 de julio; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo 
Contencioso-administrativo, de 17 de noviembre de 2003 y 28 de junio de 2013, y, Sala 
de lo Civil, de 1 y 26 de febrero y 27 de mayo de 1985, 21 de mayo de 1991, 17 de 
diciembre de 1992, 24 de febrero de 1993, 17 de julio de 1995 y 13 de mayo de 1997, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de 
marzo de 1994, 6 de noviembre de 1996, 13 de abril de 2000, 20 de mayo de 2005, 11  e.e
de julio de 2009, 2 de junio de 2010, 30 de enero, 13 de junio y 9 de octubre de 2012, 16  b
de diciembre de 2013, 22 de mayo y 25 de junio de 2014, 18 de febrero de 2016, 30 de  13ww
junio, 3 de agosto y 24 de octubre de 2017 y 14 de mayo de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de ejercicio 
unilateral de opción de compra en la que son relevantes los hechos y circunstancias 
siguientes:
a)  La escritura de constitución de la opción de compra, de 9 de agosto de 2018, se 
otorgó por un matrimonio a favor de una sociedad, y lo fue sobre una vivienda unifamiliar, 
de acuerdo con los pactos siguientes: plazo de dos años, por lo que finaliza el 9 de 
agosto de 2020; precio o prima de opción de 25.000 euros; precio de compraventa 
de 450.000 euros, que podrá ser satisfecho mediante efectivo o por subrogación de la 
deuda pendiente de las hipotecas que graven la finca, o compensación total o parcial de 
créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, o, mediante consignación 
notarial u otras admitidas en derecho a elección de la parte optante.
b)  La cláusula quinta de la escritura, que consta inscrita en el Registro, establece lo 
siguiente: «Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: Pactándose esta opción 
como  derecho  real  e  inscribible,  ésta  se  ejercitará:  –  bien  mediante  notificación 
fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se fijará día, hora y 
Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello será designado por la parte 
optante para ejercitar la opción de compra. – bien mediante el ejercicio y comparecencia 
unilateral  de  la  parte  optante/compradora  para  el  caso  que  la  parte  concedente/
vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana o no 
compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria –
cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por cualquier 
otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de notificación o 
requerimiento  y  debiéndose  cumplir  en  este  segundo  caso  todos  los  requisitos, 
establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación 
aplicable y la Dirección General de los Registros y del Notariado. El otorgamiento de la 
escritura  de  compraventa  en  ejercicio  de  esta  opción  de  compra  se  notificará 
notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Las partes, a 
efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los indicados como 
propios en la comparecencia de esta escritura».
c)  El 6 de agosto de 2020, se otorgó ejercicio unilateral del derecho de opción de 
compra, haciéndose constar que «la parte transmitente ha sido notificada por burofax 
para el ejercicio de la presente opción de compra, no habiendo recibido contestación por 
parte de don J. V. C. y doña A. M. M. E. y no habiéndose presentado a la firma en el día 
de hoy en la Notaría».
Esta escritura causó calificación negativa el 21 de octubre de 2020, y por diligencia 
de fecha 22 de octubre de 2020, se incorpora a la misma el burofax mediante el cual se 
notifica por el compareciente a los propietarios el ejercicio unilateral de la opción de 
compra.
La registradora señala como defecto que la innecesariedad del consentimiento de los 
concedentes  de  la  opción  ha  de  tener  su  base  en  el  exacto  cumplimiento  de  los 
requisitos  inscritos  para  la  inscripción  a  favor  del  optante;  y  en  el  presente  caso, 
estableciéndose una forma concreta de practicar la notificación, tal y como consta en el 
Registro, es necesaria la práctica de la misma de conformidad con ella.
El recurrente alega lo siguiente: que la notificación fue hecha a ambos cónyuges, 
aunque en la carátula del burofax aparezca solo el nombre de uno de ellos; que un 
burofax no entregado por ser rehusado o no retirado, no implica una acreditación de falta 
de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueba la voluntad  e
renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado; que el  bo
ejercicio válido del derecho de opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante  13ww
smua vnoifliuensttea ds up ovsoiltuivnat aadl  cdoen lcleevdaern ate c, apbaor ae lq cuoen, tsraint on enceegsoicdiaadd od,e n noitnifgicuannad oo teran  aecsttievi dsaedn,t idseo 
treencegpac pióonr  dcoen essutme.ada la opción; que la obligación nace del envío del burofax y no de la
2.  El defecto señalado por la registradora es que el ejercicio unilateral del derecho 
de opción de compra no se ajusta a los requisitos pactados e inscritos, en concreto la 
notificación al concedente de la opción. Como ya señaló la Resolución de 20 de mayo 
de 2005 y reiteró la de 14 de mayo de 2019, la jurisprudencia, la doctrina científica y la 
de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio 
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho; 
ahora bien: tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto 
cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y en el 
presente caso, lo que deriva de los términos en que se inscribió el derecho es que, el 
ejercicio de la opción de compra de forma unilateral será «mediante el ejercicio y 
comparecencia unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte 
concedente/vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana 
o  no  compareciere  ante  el  Notario  designado  (…)  debiendo  acompañarse  a  la 
correspondiente escritura acta de notificación o requerimiento y debiéndose cumplir en 
este segundo caso todos los requisitos, establecidos al respecto del ejercicio unilateral 
de la opción de compra, por la legislación aplicable y la Dirección General de los 
Registros y del Notariado. El otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de 
esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la opción en su 
expresado domicilio».
3.  En relación con esta cuestión, se debe empezar señalando que la regulación que 
los  Reglamentos  Hipotecario  y  Notarial  hacen  respecto  de  los  requerimientos  y 
notificaciones  ha  de  interpretarse  de  acuerdo  con  las  exigencias  de  los  preceptos 
constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los términos que 
la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de diligencia en 
procurar el conocimiento personal por parte del afectado (vid. Sentencia de 7 de mayo 
de 2012, por todas); por lo que en un supuesto como este en que los titulares registrales 
del  derecho  que  se  transmite  no  prestan  directamente  su  consentimiento,  deben 
extremarse las precauciones a fin de procurar una notificación efectiva al concedente de 
la opción, el cual se verá privado de su dominio sobre la finca.
A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa 
del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento, siempre que la 
remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y 
resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho 
domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 1992).
En casos en los cuales el documento no ha podido ser entregado por la indicada vía 
postal, este Centro Directivo ha puesto de relieve (vid. Resoluciones de 30 de enero 
de 2012 y 16 de diciembre de 2013) que el acta autorizada conforme al artículo 201 del 
Reglamento Notarial acredita únicamente el simple hecho del envío de la carta por 
correo, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, 
entrega  o  remisión,  así  como  la  recepción  por  el  notario  del  aviso  de  recibo  y  la 
devolución del envío por no haber podido realizarse la entrega, pero no cambia los 
efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas 
certificadas con acuse de recibo por el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por 
el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios 
postales, que en su artículo 32.1, párrafo final señala que «el envío se considerará 
entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento», sin 
que de este Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de 
recibo  produzca  los  efectos  de  una  notificación.  Según  las  citadas  Resoluciones  s
(relativas a casos en que se había hecho constar en acta un simple envío postal ex  oe.
artículo 201 del Reglamento Notarial), es cierto que hay Sentencias (cfr. las citadas en  w.
los «Vistos»), como también pone de relieve el recurrente en este caso, que entienden  13ww
qdueevu eclutaasn dcoo nl alas  mcoemncuiónnic aacviiosnaedso  «paour sceonrtree»o,  «cceartdifuiccaaddoo »c, oon  «daecuvusee ltod»e,  sreec icboidnos idseoran 
rqauzeo nhaabyle  fadleta  lad eim dpiloigseibnilcidiaa dim dpeu tlaab lree caelp cdieósnt,i nnaota rimiop, idqeu el as aelfvicoa cpiaru edbeal  arcatzoo nqaudea  sey   BOE-A-cable e
notifica  o  para  el  que  se  lo  requiere.  Pero  –añaden–  son  Sentencias  referidas  al 
procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el 
Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento. Y 
termina esta Dirección General en esas dos Resoluciones afirmando que en el ámbito 
del Reglamento Notarial existe otra forma más ajustada: el principio constitucional de 
tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la 
recepción  de  la  notificación  por  el  destinatario  de  la  misma,  a  cuyo  fin  deben  de 
extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los 
medios  normales  (véase,  por  todas,  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 158/2007, de 2 de julio); y que esa vía es el procedimiento previsto en el 
artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el 
envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los 
términos previstos en dicho artículo.
De acuerdo con lo expuesto, y siguiendo el criterio de las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 16 de diciembre de 2013, 3 de agosto de 2017 y 14 de mayo 
de  2019,  debe  entenderse  que  resultando  infructuosa  la  notificación  por  correo 
certificado, debe verificarse una notificación personal del notario.
4.  En cuanto a la utilización del burofax, si bien este procedimiento se encuentra 
admitido en determinados ámbitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido 
alguna vez por esta Dirección General como suficiente, cuando legalmente no se exige 
una forma determinada de notificación, por cuanto permite dejar constancia fehaciente 
de la entrega de la misma (Resolución de 18 de febrero de 2013, para la citación a los 
acreedores en las herencias aceptadas a beneficio de inventario), no siempre que exista 
una  falta  de  determinación  legal  de  la  forma  de  practicar  las  notificaciones  y 
requerimientos a efectos registrales debe seguirse esta regla, sino que, a falta de pacto, 
habrá de atenderse a la transcendencia de los efectos que la misma provoca y a los 
criterios legales existentes para supuestos semejantes.
Así en materia de hipotecas y derechos reales encontramos numerosos supuestos 
en que, dada la decisiva transcendencia de la notificación, se exige que la misma se 
verifique por vía notarial (artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial) o judicial, no sólo 
porque se trata de procedimientos que permiten dejar constancia de la entrega sino, 
también, porque acreditan el contenido de la notificación y la identidad del emitente, y 
posibilitan la adecuada oposición del receptor. Entre esos supuestos se puede citar el 
artículo 1504 del Código Civil en cuanto el requerimiento al comprador con precio 
aplazado para la resolución de la venta (Resolución de 10 de julio de 2013). Y, en 
materia de hipotecas: a) el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y 
modificación de préstamos hipotecarios, que se refiere a la «notificación por conducto 
notarial» por parte de la entidad acreedora subrogante a la entidad acreedora primitiva 
de la oferta vinculante y de su decisión de subrogarse en la hipoteca y del requerimiento 
para que entregue el certificado del importe debido; b) el requerimiento de pago al 
deudor, previo a la ejecución hipotecaria, a que se refiere el artículo 686.2 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil relación con el artículo 581.2 del mismo cuerpo legal, y c) para hacer 
constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias que 
afectaran a la obligación asegurada, o que se han contraído las obligaciones futuras 
garantizadas, es necesario la presentación de documento público que así lo acredite o 
solicitud firmada por ambas partes con firmas legitimadas (artículos 238 y 239 del 
Reglamento Hipotecario).
5.  En el presente supuesto, se ha enviado un burofax directamente por quien ejerce  s
la opción de compra –no por el notario–, pero no se acompaña a la escritura de ejercicio  oe.
unilateral del derecho de opción, el acta notarial de requerimiento o notificación que se  w.
exige en el título inscrito. Si a todo ello añadimos que la regla general del sistema  13ww
orecgaissitoranla re aspsiaeñnotol sd ree geisxtirgaelensc iare cdoeg idtitou leanc ieóln a rptíúcbullioca 3  ddee  llao sL edyo Hcuipmoetenctaorsi a,q uy ed apduoe qduaen 
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directamente su consentimiento el titular registral del mismo, se entiende por este Centro 
Directivo que la misma debe de realizarse por medio de acta notarial y de acuerdo con 
las normas que específicamente la regulan.
Por lo tanto, al no ajustarse en el ejercicio unilateral de la opción de compra a la 
necesaria realización de las notificaciones a lo pactado por las partes e inscrito, debe 
confirmarse la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.