BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 267 Viernes 9 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85983
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12046 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que se 
suspende  la  práctica  de  determinadas  cancelaciones  ordenadas  en 
mandamiento judicial.
En el recurso interpuesto por Isba, Sociedad de Garantía Recíproca contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Eivissa número 2, don Miguel Peña 
Romero por la que se suspende la práctica de determinadas cancelaciones ordenadas 
en mandamiento judicial.
Hechos
I
Mediante mandamiento librado por doña A. P. B., Letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ibiza/Eivissa en fecha 24 de julio 
de 2017, en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales número 45/2017 –
Procedimiento  de  origen:  procedimiento  ordinario  889/2011–  a  instancias  de  «Isba, 
Sociedad de Garantía Recíproca» contra doña F. C. D. T. se ordena la cancelación de las 
inscripciones 2.ª de exceso de cabida, 3.ª de rectificación, 4.ª de obra nueva (únicamente 
en lo que respecta al conjunto de cinco casas invernadero), y 5.ª de propiedad horizontal 
(en lo que respecta a las entidades registrales dos a seis), todas relativas a la finca 
registral 24.175 de Sant Josep de Sa Talaia, la cual se halla constituida en régimen de 
propiedad horizontal, siendo sus titulares registrales actuales quienes lo son de las fincas 
que la integran (fincas registrales 33.931 a 33.936 de Sant Josep que constituyen las 
entidades registrales números Uno a Seis de dicha división horizontal).
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Eivissa número 2, fue 
objeto de nota de calificación registral negativa de fecha 12 de marzo de 2020 los 
siguientes términos:
Registro de la Propiedad de Eivissa número 2.
Presentante: F. M., M. C.
Autorizante: Juzgado de Primera Instancia número 2 de Eivissa.
Documento:  Mandamiento  de  cancelación  de  inscripciones  expedido  en  Eivissa 
el 24/07/2017 por Juzgado de Primera Instancia número 2 de Eivissa, procedimiento de 
Ejecución  de  Medidas  Judiciales  número  45/2017,  que  ha  motivado  el  asiento 
número 196 del Diario 111.
Tras la correspondiente calificación, en unión de testimonio del Auto de fecha 24 de  s
julio de 2017 –del que resulta su firmeza– y del Auto de subsanación dictado el 19 de  oe.
febrero de 2018, de testimonio de la Sentencia de fecha 11 de marzo de 2014, y de  w.
testimonio de la sentencia firme de la Audiencia Provincial Sección 3 de Palma de  046ww
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cdoen f2o7rm  didea dd iccioenm blore ,p rdeev ismtoe deind also sf isacratílceusl,o sa d5m8 inyi st5r9a tivdaes  lay  Ldeey  o3r0d/e1n9 9s2o cdiea l, 2y6  ddee   BOE-A-cable e
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento 
administrativo  común,  se  le  comunica  que  la  anotación  de  dicho  título  ha  sido 
suspendida por lo siguiente:
No consta que los actuales titulares de las entidades registrales números dos y cinco 
de la propiedad horizontal hayan sido parte en el procedimiento, no figurando tampoco 
sobre dichas entidades la anotación de demanda trabada en el procedimiento 889/2011 
seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ibiza que dio origen al que 
motiva el precedente mandamiento. Y ello por cuanto la entidad registral número dos de 
la propiedad horizontal –casa invernadero número 1, finca registral 33932 de Sant 
Josep– fue aportada por don J. B. G. y doña M. R. A. a la entidad «Alejo 28, S.L.» y 
posteriormente vendida por ésta última a don L. C., y la entidad registral número cinco de 
la propiedad horizontal –casa invernadero número 4, finca registral 33.935 de Sant 
Josep– fue aportada por doña F. C. T. a la entidad «Viviendas Individuales Domésticas 
Autosuficientes,  S.L.»  y  posteriormente  vendida  por  esta  última  bajo  condición 
resolutoria, a don F. C. (Base legal: Arts. 20, 40 y 82 L.H. y 198 R.H.).
Asimismo es de advertir que sobre la referida entidad registral número Cinco obra 
una anotación preventiva de demanda a favor de la misma actora «Isba, Sociedad de 
Garantía Recíproca» trabada en los Autos de Medidas Cautelares número 181/2018 
seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa contra la entidad 
«Viviendas Individuales Domésticas Autosuficientes S.L.» y el actual titular don F. C.
Contra  esta  calificación,  y  –en  su  caso–  además  de  la  opción  de  anotación 
preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, puede (…)
Eivissa, a doce de marzo del año dos mil veinte.–El registrador, Fdo. Miguel Peña 
Romero.
III
La entidad Isba, Sociedad de Garantía Recíproca interpuso recurso contra la anterior 
calificación mediante escrito de fecha 29 de junio de 2020, en los siguientes términos:
«(…) Segunda.  Pues bien, esta parte se halla disconforme con la suspensión de la 
Calificación acordada por el Registrador, por los siguientes motivos:
1.º  En fecha 1 de septiembre de 2011 mi principal, ISBA, Sociedad de Garantía 
Recíproca,  presentó  demanda  ante  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  de  Eivissa, 
ejercitando acción reivindicatoria y de nulidad o cancelación de asientos registrales, así 
como acción de nulidad de contratos de compraventa y, subsidiariamente, reclamación 
de cantidad en concepto de daños y perjuicios, contra doña. F. C. T, D. J. B. G., doña. M. 
R. A. y doña. D. T.
En el Suplico de la demanda se solicitó, entre otras cuestiones, por lo que atañe a la 
finca  registral  número  24.175,  que  se  ordenase  la  nulidad/cancelación  de  las 
inscripciones 2.ª (exceso de cabida), 3.ª (rectificación), 4.ª (Obra nueva, únicamente por 
lo que atañe al apartado 2.ª relativo al conjunto de cinco casas invernadero) y 5.ª 
(Propiedad horizontal tumbada, únicamente por lo que atañe a las partes determinadas 
número Dos a Seis); y la sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2014 por la 
Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma, rectificada en virtud de Auto de 
fecha 27 de Octubre de 2014, la cual devino firme, acordó, por lo que atañe a la finca  e
registral número 24.175, «la nulidad/cancelación de las inscripciones 2.ª (exceso de  bo
cabida), 3.ª (rectificación), 4.ª (obra nueva, únicamente por lo que atañe al apartado 2.º  046ww
rúenlaictaivmo enatle  pcoorn jluon qtou e daeta ñcea asa las s ipnavreternsa ddeetreor)m  iyn ad5a.ªs  n(púrmopeireodsa ddo sh ao rsizeoisn)t»a.l  (…tu)mbada,
Tal y como se explicó en la demanda y consta en el Registro de la Propiedad, en
fecha 15 de junio de 2009, ante el Notario D. Juan Acero Simón, Dña. F. C. T. había
constituido la total finca registral número 24.175 en régimen de Propiedad Horizontal 
tumbada, habiéndose creado seis partes determinadas (números Uno a Seis), fincas 
registrales número 33.931, 33.932, 33.933, 33.934, 33.935 y 33.936; y la demanda se 
dedujo en su día contra todos y cada uno de los titulares registrales de dichas fincas:
a)  Por lo que atañe a la entidad número dos de la propiedad horizontal, finca 
número 33.932; en la fecha de presentación de la demanda (1 de septiembre de 2011), 
los titulares registrales de la misma eran D. J. B. G. y Doña M. R. A., quienes fueron 
debidamente demandados.
Pues bien, en fecha 15 de Julio de 2011 los Sres. B. R. procedieron a aportar dicha 
finca a la entidad Alejo 28, S.L; si bien el documento público fue presentado ante el 
Registro de la Propiedad varios años después, es decir, en fecha 6 de Septiembre 
de 2016, habiéndose practicado la inscripción a favor de dicha entidad en fecha 8 de 
Septiembre de 2016, es decir, cuando ya había sido dictada y notificada a las partes la 
sentencia  de  fecha  21  de  Octubre  de  2014  dictada  por  la  Sección  Tercera  de  la 
Audiencia Provincial de Palma.
Y en cuanto a la última transmisión a favor de D. L. C., tuvo lugar en fecha 18 de 
enero de 2018 (…)
b)  En cuanto a la entidad número cinco de la propiedad horizontal, finca número 
33.935, en la fecha de presentación de la demanda (l de septiembre de 2011), la titular 
registral de la misma era doña D. T., quien fue debidamente demandada.
No obstante, la escritura de compraventa a favor de la Sra. T. había sido otorgada 
con condición resolutoria, y no habiendo satisfecho la misma el importe convenido en los 
plazos acordados, fue inscrito de nuevo el dominio a favor dela Sra. C.; posteriormente, 
en fecha 23 de Mayo de 2017, dicha finca fue aportada por la Sra. C. a la entidad 
Viviendas Individuales Domésticas Autosuficientes, S.L, fecha en la cual ya había sido 
dictada la sentencia de fecha 21 de octubre de 2014 por parte la Sección Tercera de la 
Audiencia Provincial de Palma; y en cuanto a la última transmisión a favor de D. F. C., 
tuvo lugar en fecha 11 de diciembre de 2017.
Dichas últimas transmisiones fueron objeto de un segundo procedimiento judicial 
instado por ISBA, S.G.R. contra la Sra. C., la entidad Viviendas Individuales Domésticas 
Autosuficientes, S.L y D. F. C., instando la nulidad y subsidiariamente rescisión de la 
escritura pública de fecha 23 de Mayo de 2017 por lo que respecta a la aportación, por 
aumento de capital, de las fincas registrales número 33.935 y 33.931; el cual dio lugar a 
los  autos  Procedimiento  Ordinario  número  826/2017  seguidos  ante  el  Juzgado  de 
Primera Instancia número Cuatro de Eivissa.
Por dicho motivo, en la Calificación que se recurre se hace constar que «(...) sobre la 
referida entidad registral número Cinco obra una anotación preventiva de demanda a 
favor de la misma actora “Isba, Sociedad de Garantía Recíproca” trabada en los Autos 
de  Medidas  Cautelares  n2181/2018  seguidos  en  el  Juzgado  de  Primera  Instancia 
número  4  de  Eivissa  contra  la  entidad  “Viviendas  Individuales  Domésticas 
Autosuficientes, S.L.” y el actual titular dos F. C.» (…)
b)  El mandamiento de cancelación de inscripciones expedido por el Juzgado de 
Primera Instancia número dos de Eivissa en los autos Ejecución de Títulos Judiciales 
número  45/2017,  título  objeto  de  la  calificación,  ordena  la  cancelación  de  las 
inscripciones 2.ª (exceso de cabida), 3.ª (rectificación), 4.ª (obra nueva, únicamente por 
lo que atañe al conjunto de casas invernadero) y 5.ª (propiedad horizontal tumbada, 
únicamente por lo que atañe a las partes determinadas números dos a seis).
Pues bien, como seguidamente se verá, todos y cada uno de los títulos que dieron  e.
lugar a las inscripciones 2.ª a 5.ª objeto de cancelación, fueron otorgados única y  w.b
exclusivamente por Dña. F. C. T., parte demandada en el procedimiento judicial, sin que  046ww
hubiere mediado intervención de terceros:
novi–e mEbxrcee dsoe  2d0e0 5c aabnitdea e l( iNnsoctarirpioc idóen  E2i.vªi)s: saA cDta.  Jduea nn Aoctoerrioe dSaimd óinns, tpaodra D eñna . fFe.c Ch.a T .3 ( …de)
– Rectificación (inscripción 3.ª): Acta autorizada en fecha 29 de enero de 2008 por el 
Notario de Eivissa D. Juan Acero Simón, siendo parte otorgante Dña. F. C. T. (…)
– Obra nueva (inscripción 4.ª): Escritura de fecha 22 de abril de 2009 otorgada ante 
el Notario de Eivissa D. Juan Acero Simón por Dña. F. C. T. (…)
– Propiedad horizontal tumbada (inscripción 5.ª); Escritura de fecha 15 de junio 
de 2009 otorgada ante el Notario de Eivissa D. Juan Acero Simón por Dña. F. C. T. (…)
Así pues, por lo que atañe a la parte determinada número dos de orden (finca 
número 33.932), fue transmitida por la Sra. C. a D. J. B. G. y a Dña. M. R. A. en fecha 13 
de Julio de 2009; habiendo estos últimos procedido a su aportación en fecha posterior a 
la entidad Alejo 28, S.L., siendo dicha finca objeto de otra transmisión en el año 2018.
Por tanto, todas y cada una de las transmisiones operadas sobre dicha finca registral 
número 33.932, tuvieron lugar con posterioridad al otorgamiento por parte de la Sra. C. 
de los títulos que dieron lugar a las inscripciones objeto de cancelación.
Y por lo que atañe a la parte determinada número cinco de orden (finca número 
33.935), fue transmitida por la Sra. C. a Dña. D. T. en fecha 29 de septiembre de 2010 
con condición resolutoria, volviendo con posterioridad al patrimonio de la Sra. C., quien 
procedió a su aportación a la entidad Viviendas Individuales Domésticas Autosuficientes, 
S.L., y por último vendida por esta última a Don F. C.
Por tanto, todas y cada una de las transmisiones operadas sobre dicha finca registral 
número 33.935, tuvieron lugar con posterioridad al otorgamiento por parte de la Sra. C. 
de los títulos que dieron lugar a las inscripciones objeto de cancelación.
c)  la sentencia dictada en fecha 21 de octubre de 2014 por la Sección Tercera de la 
Audiencia Provincial de Palma devino firme acordando, por lo que atañe a la finca 
registral número 24.175, «la nulidad/cancelación de las inscripciones 2.ª (exceso de 
cabida), 3.ª (rectificación), 4.ª (obra nueva, únicamente por lo que atañe al apartado 2.º 
relativo  al  conjunto  de  casas  invernadero)  y  5.ª  (propiedad  horizontal  tumbada, 
únicamente por lo que atañe a las partes determinadas números dos a seis)»; y el 
mandamiento expedido en su día por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de 
Eivissa, ordena la cancelación de dichas inscripciones en sus propios términos.
No obstante, la calificación del Registro de la Propiedad que se recurre cita como 
Base Legal una serie de preceptos de la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, 
que en modo alguno resultan de aplicación al supuesto que nos ocupa, por cuanto el 
referido mandamiento de cancelación, título objeto de la calificación, como hemos visto, 
ordena la cancelación de las inscripciones 2.ª (exceso de cabida), 3.ª (rectificación), 4.ª 
(obra nueva, únicamente por lo que atañe al conjunto de casas invernadero) y 5.ª 
(propiedad horizontal tumbada, únicamente por lo que atañe a las partes determinadas 
números dos a seis); y la inscripción de dicho mandamiento no afecta ni a la titularidad ni 
a la posesión de ninguno de los titulares de las diferentes partes determinadas ni, por 
tanto, de los titulares de las partes determinadas números dos y cinco de orden (fincas 
registrales número 33.932 y 33.935).
Se dejan expresamente designados, a efectos de prueba, el Registro de la Propiedad 
número Dos de Eivissa y el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Eivissa, autos 
Procedimiento Ordinario número 889/2011 y Ejecución de Títulos Judiciales número 
45/2017.
Tercera.  Por los motivos expuestos, procede estimar el recurso en el sentido de 
dejar sin efecto la calificación expedida por el Registro de la Propiedad de Eivissa 
número 2 en fecha 12 de marzo de 2020; acordando la inscripción del Mandamiento 
expedido por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Eivissa en los autos  e.
Ejecución de Títulos Judiciales número 45/2017 en sus propios términos. w.b
IF. unAdratímcuelnotso s 3d2e4 D  eyr escihgou.ientes  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  cuanto  al  Recurso
Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
IV
Mediante escrito de fecha 15 de julio de 2020, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo 
constar  que  se  ha  dado  traslado  del  recurso  interpuesto  al  Sr.  Letrado  de  la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Eivissa, que 
expidió el mandamiento que ha sido objeto de calificación registral negativa, para que 
realice las alegaciones que considere oportunas, si bien a la fecha de emisión del 
informe por el registrador no consta que se hayan producido tales alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución española; 134, 501, 502 y 524 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 42, 82, 96, 97 y 326 de la Ley 
Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 
de octubre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril de 1991, 3 de 
junio de 1992, 24 de febrero de 2001, 30 de septiembre y 15 de noviembre de 2005, 2 de 
marzo de 2006, 16 de enero, 19 de febrero y 8 de junio de 2007, 15 de junio de 2010, 1 
de abril y 21 de julio y 27 de septiembre de 2011, 18 de enero, 3 de febrero, 21 de mayo, 
16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 28 de enero, 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 
de agosto, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 4 de 
julio, 2 de agosto, 1 de octubre y 2 de diciembre de 2014, 29 de enero y 14 de mayo 
de 2015 y 24 de mayo de 2017, y la de 8 de mayo de 2018.
1.  Mediante mandamiento judicial, dimanante de una sentencia firme previa, se 
ordena la cancelación de las inscripciones 2.ª de exceso de cabida, 3.ª de rectificación, 
4.ª  de  obra  nueva  (únicamente  en  lo  que  respecta  al  conjunto  de  cinco  casas 
invernadero), y 5.ª de propiedad horizontal (en lo que respecta a los elementos privativos 
dos a seis de la finca registral 24.175 de Sant Josep de Sa Talaia, la cual se halla 
constituida en régimen de propiedad horizontal y dividida en seis elementos privativos, 
que son las fincas 33.391 a 33.396.
El registrador suspende la práctica de tales cancelaciones por el defecto de que «no 
consta que los actuales titulares de las entidades registrales números dos y cinco de la 
propiedad horizontal hayan sido parte en el procedimiento, no figurando tampoco sobre 
dichas entidades la anotación de demanda trabada en el procedimiento … que dio origen 
al que motiva el precedente mandamiento».
El recurrente alega, resumidamente, que «la demanda se dedujo en su día contra 
todos y cada uno de los titulares registrales de dichas fincas», y que las cancelaciones 
ordenadas no afectan ni a la titularidad ni a la posesión de ninguno de los titulares de las 
diferentes partes determinadas ni, por tanto, de los titulares de las partes determinadas 
números dos y cinco de orden (fincas registrales número 33.932 y 33.935).
2.  Como ha afirmado de forma reiterada la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, por ejemplo, en la resolución de 8 de mayo de 2018 y las en ella citadas, «el 
respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en  exclusiva  a  los  jueces  y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de 
calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero  es
sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el  bo
Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de  046ww
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exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento 
judicial  «los  obstáculos  que  surjan  del  Registro»,  y  entre  ellos  se  encuentra  la 
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular 
registral en el correspondiente procedimiento judicial, situación a la que obviamente hay 
que equiparar aquella otra en que habiendo sido parte en el procedimiento el titular 
registral  hayan  resultado  desestimadas  en  la  resolución  judicial  las  pretensiones 
ejercitadas contra el mismo.
Como ha puso de relieve este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones 
de 14 de mayo de 2015 y 24 de mayo de 2017), tratándose de la inscripción de una 
sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, como en este supuesto, hay que 
tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la 
petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la 
demanda  y  la  designación  de  los  demandados  queda  bajo  la  responsabilidad  del 
demandante. De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos 
legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen 
a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que 
está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española), indefensión que se produciría igualmente si no 
obstante  resultar  absuelto  en  sede  judicial  de  las  pretensiones  contra  el  mismo 
ejercitadas, en sede registral se practicasen los asientos de rectificación o cancelación 
de su titularidad registral como si el resultado del procedimiento hubiera sido otro por 
haber prosperado tales pretensiones.
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
3.  Reiterando una asentadísima doctrina, la Dirección General de los Registros y 
del Notariado ha afirmado, en su Resolución de 2 de agosto de 2014, que está claro que 
la declaración de nulidad de una escritura pública u otro título formal en un procedimiento 
judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores (y 
que, en su caso, no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con 
anterioridad  a  la  inscripción  de  tales  cargas  o  derechos),  no  puede  determinar  su 
cancelación automática. Es preciso tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia 
se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales 
presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio 
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; 
c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos, y d) que 
no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia  s
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores  oe.
cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a  w.
los mismos es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento y  046ww
que 4h.a yEann  sideol  vpernecsiednotse e nc daiscoh,o  psreo ceodridmeinean to,ju…d»ic.ialmente  la  cancelación  de  las
einns clori pqcuieo nreess p2e.ªc tdae a el xccoensjuon dtoe  dcaeb cidinac,o 3 c.ªa dsea sr eincvtiefircnaacdióenro, )4,. ªy  d5e.ª o dber ap rnoupeievad a(dú nhicoarimzoennttael   BOE-A-cable e
(en lo que respecta a los elementos privativos dos a seis de la finca registral 24.175 de 
Sant Josep de Sa Talaia, la cual se halla constituida en régimen de propiedad horizontal.
Como destaca el registrador en su calificación negativa, «no consta que los actuales 
titulares de las entidades registrales números dos y cinco de la propiedad horizontal 
hayan sido parte en el procedimiento, no figurando tampoco sobre dichas entidades la 
anotación de demanda trabada en el procedimiento … que dio origen al que motiva el 
precedente mandamiento» Por tanto, no cabe estimar la alegación de que «la demanda 
se dedujo en su día contra todos y cada uno de los titulares registrales de dichas fincas», 
pues  al  no  haberse  tomado  anotación  preventiva  de  dicha  demanda,  conforme  al 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, la sentencia final en la que derive dicha demanda no es 
oponible a los terceros registrales sobrevenidos, como se ha razonado anteriormente.
Tampoco procede estimar la alegación de que «las cancelaciones ordenadas no 
afectan ni a la titularidad ni a la posesión de ninguno de los titulares de las diferentes 
partes determinadas ni, por tanto, de los titulares de las partes determinadas números 
dos y cinco», pues la determinación del objeto registral concreto sobre el que recaen 
tales titularidades registrales sí que quedaría claramente afectado si se accediera a la 
cancelación de las inscripciones de exceso de cabida, declaración de obra nueva y 
división horizontal, que son, precisamente, las que terminan de configurar jurídicamente 
el objeto de sus respectivas titularidades, que no es una simple cuota indivisa sobre un 
suelo con una menor cabida, sino, en virtud de las inscripciones que ahora se pretenden 
cancelar, la propiedad de elementos privativos determinados de una propiedad horizontal 
constituida sobre una finca con una determinada edificación declarada e inscrita y una 
determinada superficie de suelo.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.