BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46307
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7081 Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  León  n.º  4  a  inscribir  una  escritura  de 
reconocimiento de dominio.
En el recurso interpuesto por don J. M. T. G., en nombre y representación de doña C. 
E. C. R. y doña I. C. y don P. A. C., contra la negativa de la registradora de la Propiedad 
de León número 4, doña Amalia Burgos Sanz, a inscribir una escritura de reconocimiento 
de dominio.
Hechos
I
Mediante «escritura de reconocimiento de propiedad» otorgada el día 11 de febrero 
de  2014  ante  el  notario  de  Madrid,  don  F.  Javier  Monedero  San  Martin,  con  el 
número 374 de protocolo, don J. J. D. G., con el consentimiento de su esposa, reconoció 
el dominio sobre determinada finca en favor de don F. A. A. (si bien, por haber fallecido, 
se hacía en favor de sus herederos otorgantes de dicha escritura).
Se expresaba en dicho título lo siguiente:
«(…) Tercero.–Que no obstante figurar como adquirentes y copropietarios –tal y 
como consta en el título de adquisición– don J. J. D. G. y don F. A. A., lo cierto y verdad 
es que dicha finca fue única y exclusivamente adquirida por cuenta de don F. A. A., toda 
vez que fue él, quien desembolsó íntegramente el precio de su adquisición, actuando en 
consecuencia don J. J. D. G. como un simple mandatario, en nombre propio, pero en 
interés del citado don F. A. A.
Cuarto.–Que en coherencia con lo anterior, es intención de don J. J. D. G. hacer un 
reconocimiento formal de la propiedad de Don F. A. A. –hoy sus herederos– ratificando 
en consecuencia, lo por él siempre reconocido y expresado, y entre otros documentos, 
en uno privado suscrito en fecha 28 de enero de 2003 y que me entrega y del cual 
deduzco fotocopia que dejo incorporada a la presente escritura, y ante el Juzgado de 
Primera Instancia núm. 1 de León y según documento privado otorgado por ambas 
partes con fecha 3 de mayo de 1982.
Quinto.–Reconocimiento de propiedad. Y expuesto lo anterior, Don J. J. D. G. con el 
consentimiento de Doña R. M. P. D. reconoce que Don F. A. A. como propietario, en 
pleno dominio, con carácter ganancial, y en su totalidad de la finca objeto del presente 
instrumento –hoy sus herederos–, manifestando que por el presente reconocimiento no 
tiene que reclamar cantidad ni derecho alguno derivado de la misma dado que su precio 
de adquisición fue satisfecho únicamente por Don F. A. A.».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de León número 4, fue  o
objeto de la siguiente nota de calificación: 81ww
dicie«mCbornef)o rym 9e8  ayl  sairgtuícieunlot e1s8 d deel  Rlae Lgelaym Heinptoot eHciaproiate (craerfioor:mado por Ley 24/2001, de 27 de
Amalia  Burgos  Sanz,  Registradora  de  la  Propiedad  de  León  número  4,  previo
examen y calificación del documento presentado por J. G. S. R., el 08/10/2019, con el
asiento número 1642 del Diario 77 y número de entrada 2688, que corresponde a la 
escritura de reconocimiento de propiedad autorizada el 11/02/2014 por Don F.–Javier 
Monedero San Martín, Notario de Madrid, número 374/2014 de protocolo, ha resuelto 
suspender la práctica de la inscripción solicitada en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Hechos:
Primero.–Corresponde al Registrador calificar bajo su responsabilidad la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la 
inscripción,  la  capacidad  de  los  otorgantes  y  la  validez  de  los  actos  dispositivos 
contenidos en ellos, comprobando si expresan todas las circunstancias relativas a las 
personas  de  los  otorgantes,  los  bienes  y  los  derechos,  que  deba  necesariamente 
contener la inscripción, con sujeción a las disposiciones legales y, en su caso, a las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Segundo.–Se presenta escritura de reconocimiento de propiedad de la mitad de la 
finca registral número 2931 del Ayuntamiento de Mansilla de las Mulas. No procede 
practicar la inscripción de la mitad de la finca señalada en favor del otro cotitular en base 
a una escritura de reconocimiento de propiedad, pues el reconocimiento de propiedad no 
es  título  material  inscribible.  Además  falta  expresión  de  la  causa  que  en  su  caso 
determine la transmisión de la mitad de la finca en favor del otro cotitular (compraventa, 
donación...)
Fundamentos de Derecho:
Primero.–Artículos 18, 19, 19-bis, 21 y 327 de la Ley Hipotecaria, y 98 y siguientes 
de  su  Reglamento,  en  cuanto  a  ejercicio  y  alcance  de  la  función  calificadora  del 
Registrador.
Segundo.–Artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, 1261,3 y 1274 y 
siguientes del Código Civil.
Vistas las disposiciones citadas, y demás de pertinente aplicación, este Registrador 
acuerda:
No  practicar  los  asientos  solicitados  hasta  la  subsanación,  en  su  caso,  de  los 
defectos señalados, y sin perjuicio de ulterior calificación, notificar esta calificación de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, y prorrogar la 
vigencia del asiento de presentación hasta que transcurran sesenta días desde el de la 
última de dichas notificaciones. No se toma anotación preventiva de suspensión por 
defecto subsanable, por no haberse solicitado.
Contra la presente nota de calificación negativa podrá: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Amalia Burgos 
Sanz registrador/a de Registro Propiedad de León 4 a día veinticuatro de octubre del año 
dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. T. G., en nombre y representación de 
doña C. E. C. R. y doña I. C. y don P. A. C., interpuso recurso el día 26 de noviembre 
de 2019 mediante escrito alegando los siguientes fundamentos jurídicos: s
«(…) Estamos ante un supuesto similar al señalado por la resolución de 20 de julio  w.
de 2018 de la DGR y N (BOE 190 de 7 de agosto de 2018, págs. 79668 a 79682). 81ww
En la escritura que nos trae en causa consta:
mera1m. eQntuee f ildau tcitiualraiari dya qdu dee lo d coine rJto.  Jy.  vDe.r dGa. dy  eDso qñuae R d.i cMh.a  Dfi.n Pca.  dfuee l aú nmicitaa dy  ienxdcivluissaiv ahma esnidtoe 
adquirida por cuenta de don F. A. A., toda vez que fue él, quien desembolsó íntegramente el
precio de su adquisición, actuando en consecuencia don J. J. D. G. como un simple 
mandatario, en nombre propio, pero en interés del citado don F. A. A.”
2.  Que se ha pretendido exteriorizar con la escritura la relación de representación 
voluntaria  habida  entre  fiduciante  y  fiduciario,  lo  que  se  hace  ratificando  en 
consecuencia, lo por él siempre reconocido y expresado, y entre otros documentos, en 
uno privado suscrito en fecha 28 de enero de 2003 unido a la escritura.
3.  Por tanto la finalidad de la escritura de reconocimiento de dominio es hacer 
coincidir la titularidad formal con la titularidad real de la finca. En dicha escritura consta 
que pertenece desde 1984 exclusivamente a Don F. A. y su sociedad conyugal. “Mi parte 
quedó compensada en su momento y sólo está pendiente de elevar a público el acuerdo 
entre Don F. A. y yo. Y realizo esta manifestación a todos los efectos oportunos y en 
particular, los del cambio en el catastro. En Majadahonda a 28 de enero de 2003.”
4.  Por  tanto  consta  expresamente  la  causa  de  la  adquisición  onerosa  por  la 
propietaria  real  (compraventa)  y  la  existencia  del  pacto  de  fiducia;  también  resulta 
implícitamente que el mecanismo para llevar a cabo la adquisición fiduciaria, y por 
últimos consta el negocio, obviamente no transmisivo sino recognoscitivo o declarativo, 
mediante el cual la fiduciaria cumple la obligación de facilitar la inscripción. Lo único que 
no  se  expresa  ni  hace  falta,  es  la  finalidad  de  la  fiducia,  finalidad  que  no  puede 
presumirse ilícita.
El art. 1717 del CC permite la posibilidad de actuación de una persona en nombre 
propio pero en interés ajeno.
La forma de acreditación de la titularidad del dominus está debidamente acreditada 
por el acto de ratificación y la expresión de los otorgamientos de la escritura y de la 
propia  documental  privada  unidad  a  la  misma  por  tanto  se  trata  de  una  simple 
adecuación de la titularidad formal a la realidad.
Analizando  el  caso  concreto  que  nos  ocupa  la  escritura  de  referencia  es 
literosuficiente en relación al documento que se adjunta transmisivo de la propiedad (mi 
parte quedo compensada en su momento y solo está pendiente de elevar a público el 
acuerdo...).
La escritura de reconocimiento de dominio que nos ocupa es título material de 
transmisión del dominio de la mitad proindivisa por contener expresión de la causa ya 
que exterioriza la misma al afirmarse que mi parte quedo compensada en su momento.
Siendo el Registro inexacto (titularidad real distinta de la inscrita) solo hay dos formas 
de  restablecer  la  correspondencia  entre  la  realidad  y  el  Registro:  la  primera  es  el 
reconocimiento por el fiduciario de la existencia del pacto de fiducia (que ahora cesa) y 
del dominio del fiduciante (que ahora queda determinado erga omnes) con ocasión del 
negocio mediante el cual se realizó la adquisición; la otra vía es la sentencia judicial en 
juicio contradictorio, juicio al que aboca injustificadamente la calificación recurrida, de 
modo que los interesados han de litigiar para obtener por sentencia lo mismo que 
voluntariamente han acordado en escritura, si se sigue la doctrina que sostiene de que el 
reconocimiento de propiedad no es título declarativo de dominio (art. 2 de la LH), sino 
sólo la resolución judicial.
Es evidente que si la propiedad pertenece ya a los herederos de Don F. A. y a su 
esposa no se les puede exigir que otorguen en la actualidad un negocio simulado por 
compraventa (que sería nula por falta de causa art 1275 CC) para ocultar el verdadero 
negocio querido (el reconocimiento de dominio) de modo que obtengan por esta vía 
oblicua forzosa lo que no pueden obtener directamente.
En  la  escritura  que  nos  ocupa  el  reconocimiento  de  dominio  es  plenamente  e.
causalizado pues se expresan las circunstancias del negocio real de adquisición. w.b
“Que no obstante figurar como adquirentes y copropietarios –tal y como consta en el  81ww
ftuíteu loú ndiec aa dyq euxiscilcuiósinv–a mdoenn tJe.  aJd. qDu. irGid. ay  pdoorn  cFu.e An.t aA .d, elo d coienr tFo.  yA .v eAr.d, atdo deas  vqeuze  qduiceh afu fein céal, 
dqounie nJ . dJe. sDe.m Gb.o clsoóm íon tueng rsaimmepnlete m eal npdraetcairoio d, ee ns un oamdqbureis ipcrioópni,o a, cpteuraon deon  iennte créosn sdeecl uceitnacdiao 
don F. A. A.”
En el pacto Quinto Reconocimiento de propiedad. Y expuesto lo anterior don J. J. D. G. 
con el consentimiento de doña R. M. P. D. reconoce que don F. A. A. como propietario, en 
pleno dominio, con carácter ganancial, y en su totalidad de la finca objeto del presente 
instrumento –hoy sus herederos–, manifestando que por el presente reconocimiento no 
tiene que reclamar cantidad n1 derecho alguno derivado de la misma, dado que su precio 
de adquisición fue satisfecho únicamente por don F. A. A.
Estamos ante un acto real de indudable transcendencia real respecto al dominio 
inscrito, otorgado por el titular registral cuya legalidad es indudable y debe tener acceso 
al Registro, pues el Registrador dispone de todos los datos necesarios para calificar la 
capacidad y la forma en relación con el negocio (de tipo recognoscitivo o confesorio) 
celebrado.
La documental aportada y la existencia de otras fincas en el Registro de la Propiedad 
en igual situación únicamente a nombre de la otra parte son elementos indicativos más 
que suficientes de la legalidad de la causa.
Está superada la denostada teoría del doble efecto: real “erga omnes”, obligacional 
“inter partes” y en la escritura se reconoce la existencia de un mandato o representación 
indirecta  (hecho  insoslayable  que  ha  de  ser  tenido  por  cierto  mientras  no  sea 
judicialmente declarada otra cosa) cuyos efectos son los que determina el ordenamiento 
jurídico civil, según doctrina consolidada del Tribunal Supremo. En tal sentido, quien 
adquiere directamente del tercero (al que no se revela ni el pacto de fiducia ni la 
representación indirecta, pues es completamente ajeno) es el fiduciante, no el fiduciario; 
éste solo tiene una titularidad fiduciaria, si bien la salvaguarda de los pronunciamientos 
registrales, a favor de los terceros de buena fe que desconozcan dicha inexactitud 
registral (art. 38 de la LH), hará que frente a éstos sea considerado dueño».
A continuación, el recurrente transcribía los fundamentos de Derecho de la Resolución 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de julio de 2018.
IV
Mediante escrito de fecha 5 de diciembre de 2019, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, con su 
preceptivo  informe.  Constaba  que  dio  traslado  del  recurso  interpuesto  al  notario 
autorizante del título calificado, sin que éste formulara alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1257, 1259, 1274 a 1277 y 1717 del Código Civil; 1, 2, 3, 20, 38, 
40 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de 
mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 
2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio 
de 1997, 18 de enero de 2000, 31 de octubre de 2003, 2 de abril de 2012 y 30 de mayo 
y 10 de junio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 12 de febrero de 1958, 30 de junio de 1987, 18 de octubre de 1989, 19 de 
enero de 1994, 15 de abril de 1999, 10 de marzo y 2 de septiembre de 2004, 6 de julio 
de 2006, 7 de marzo y 21 de marzo de 2015 y 13 de junio y 20 y 25 de julio de 2018.
1.  En la escritura cuya calificación es impugnada, otorgada el día 11 de febrero 
de 2014, quien figura como copropietario de determinada finca manifiesta que lo cierto y  es
verdad es que dicha finca fue única y exclusivamente adquirida por cuenta del otro  o
pcapdoodreoprq  plrauéoio ilsp p,sii rcepioeitóepamnrireopi,o d rea,ea nc dtr to iuenddacteaeon  rndévéoosesc tz eeidd  neq–o lua  ccyecoi tt enuafxusadpeelomrc  ecuéesoesnaptntdeercoo  idapq, e iueea intesqatnurure siéo d lo,h e tepcsrorooeemrsmd  lodoeb o roqouclussnueó– ms   hreíiamnanttciptefoeilgces rua ,a nnmem dnraoee nu ncdenotaenont   oacepcrolri ionimvp,sa rieeeedcncnouit  ooesn  unofdoscmerciam br isrtalouoel      OE-A-2020-7081able en https://www.
el 28 de enero de 2003 –que se testimonia en la misma escritura–, así como ante el
Juzgado de Primera Instancia número 1 de León y según documento privado otorgado 
por ambas partes con fecha 3 de mayo de 1982.
La  registradora  suspende  la  inscripción  solicitada  porque,  a  su  juicio,  el 
reconocimiento de propiedad no es título material inscribible. Además falta expresión de 
la causa que en su caso determine la transmisión de la mitad de la finca en favor del otro 
cotitular.
La cuestión planteada en el presente recurso debe resolverse con el mismo criterio 
de  las  Resoluciones  de  13  de  junio  y  20  de  julio  de  2018,  basada  en  otras  dos 
Resoluciones de 6 de julio de 2006 («Boletín Oficial del Estado» de 24 y 25 de agosto 
de 2006) y en dos pronunciamientos de la Sala Primera del Tribunal Supremo en 
Sentencias  de  30  de  mayo  y  10  de  junio  de  2016.  Deben  reiterarse  por  ello  los 
fundamentos jurídicos de aquellas dos Resoluciones más recientes:
«(…) 2. Para abordar la cuestión planteada en el presente recurso es ineludible tener 
en cuenta la doctrina de este Centro Directivo expresada en dos Resoluciones de 6 de 
julio de 2006 ("Boletín Oficial del Estado" de 24 y 25 de agosto de 2006). Interesa 
transcribir los términos de la última de ellas, análogos a los de la primera:
“(…) La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés 
ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto 
central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se 
refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil 
y 245, 246 y 287 del Código de Comercio). El examen de esta cuestión brinda, además, 
la ocasión de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relación con esta figura. 
Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia 
que puede tener la doctrina de la simulación, se considera preferible orillar el estudio de 
esta última ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad 
judicial en el procedimiento correspondiente.
4.  La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución 
de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos 
muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el 
representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el 
problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el 
tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre 
tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código 
Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba 
que  la  única  vinculación  por  efecto  del  negocio  celebrado  con  el  tercero  era 
exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de 
representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier 
tipo de vinculación entre el tercero y el ‘dominus negotii’ y era necesario un acto posterior 
de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los 
requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio 
nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura 
equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se 
confirmaba con la afirmación de que la ‘contemplatio domini’ era requisito esencial de la 
institución representativa.
Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina 
reciente  más  autorizada,  destacar  las  consecuencias  injustas  a  que  conduce  este 
planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de  e
las partes –recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser  bo
exclusivamente de mandato– que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades  81ww
seusftiec ieúnlttimeso  phaarab rláa  dreaadloiz aacl iógne sdteo ru lna sa cintos tdruectecriomniensa dpor eecnis ianste rpéasr ad eell  ‘ddoemseinmupse’.ñ Ao  tdael  fsinu, 
lcao mopeotirdtou nya,  arceansdoic, iólen h daeb rác upernotvaisst otr adse  leols  dfoensedmosp enñeoce dsaer isous , elon cqaureg ole.  pSeer mpiotinráe  eaxsigí ierlen 
evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la
sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se 
realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo 
previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido 
lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de 
la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad 
en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la 
condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que 
conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al 
devenir el gestor propietario, no es posible que el ‘dominus’ ejercite frente a él las 
acciones  que  le  permiten  defender  su  dominio  (acción  reivindicatoria,  tercería  de 
dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición 
realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera 
cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, 
consiguientemente,  del  derecho  objeto  de  disposición  (por  ejemplo,  cuando  se  ha 
demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una 
previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la 
tendencia  hoy  dominante  se  muestra  partidaria  de  afirmar  que  la  denominada 
representación  indirecta  o  mediata  es  una  auténtica  forma  de  representación  que, 
aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite 
atribuir  efectos  directos  a  la  actuación  del  representante,  con  lo  que  se  define 
correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la 
vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 
del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el 
mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del 
contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al ‘dominus’ 
desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre 
ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el 
dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 
y 1.952 del Código Civil) y que el ‘dominus’ puede ejercitar la acción reivindicatoria frente 
a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 –que 
recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio 
de 1885–.
En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir 
efectos  directos  para  el  representado  cuando  el  carácter  ajeno  de  la  gestión  del 
representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de 
mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 
2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio 
de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).
5.  Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el ‘dominus’, el siguiente 
problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, 
de  momento,  puede  quedar  reservada  u  oculta.  Es  evidente  que  si  la  titularidad 
pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, 
como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo 
que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como 
tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la 
titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer 
oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta –aunque 
esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la  s
relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión  oe.
del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación  w.
entenderse con el representado en su condición de propietario–. Únicamente es preciso  81ww
puenr macittiorá  qaucere rdeitvaerl ela  htaitucilaa riedla de xdteerl io‘dro lma intiutusl’a prioddardá.  sEenr  veoslau nstaitruiaa,c imóne,d ilaan vteía l ar eecstcar itquurae 
doetorregcahdoa  dpeol rú letilm roe p(rcefsr.e anrttaícnutelo  y5 4a0q udeel l eCnó ldai gqou Ce iveill ).p rEimstear oe srcercitounrao zncoa  eesrg, ae no mpunreidsa de,l   BOE-A-cable e
una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas 
las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, 
porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación 
contractual  establecida  y  en  él  documentada  no  se  modifica  –se  trata  de  simple 
adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue produciendo todos 
sus  efectos  entre  quienes  lo  suscribieron  (cfr.  artículo  1.257  del  Código  Civil),  sin 
modificación de ninguna especie –a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo 
inciso del párrafo segundo del artículo 1.717, cuestión sobre lo que se volverá más 
adelante– por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la 
Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto 
que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no 
exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y 
del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado 
debidamente la relación representativa.
Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la 
mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del ‘dominus’, sino que 
esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera 
suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a 
cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la 
previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se 
atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa 
previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que 
ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en 
general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o 
suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde 
este  punto  de  vista,  aunque  resulte  discutible  la  aplicación  de  la  ratificación  a  la 
representación indirecta –el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la 
actuación  en  nombre  ajeno–  lo  que  no  resulta  dudoso  es  la  admisibilidad  de  una 
declaración  de  las  partes  dirigida  a  suplir  la  falta  de  acreditación  previa  de  la 
representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del 
actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración 
vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las 
circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo 
que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.
En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, además de la 
relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de 
reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y todos los 
gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el 
reconocimiento de dominio. Respecto de esta última declaración no puede olvidarse su 
carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en 
el documento público y la presunción general del artículo 1.277 del Código Civil, que 
reserva a los Tribunales de Justicia en última instancia el control de la licitud de la causa 
(cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas, a la vez que 
sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición ‘ab initio’ 
por  el  representado,  excluyen  la  utilización  indirecta  de  la  representación  como 
mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión. Y sin 
perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique de no ajustarse 
a la realidad. s
6.  En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada  oe.
la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del párrafo segundo del artículo 1.717  w.
del  Código  Civil,  que  excepciona  la  regla  general  de  obligación  exclusiva  del  81ww
dreepl ráemsebnittoa ndtee  aepl lcicaascoió dne y q duee  lsaes  tcraotnes edceu “ecnocsiaass  pdreo plaia esx dceepl mcióann,d aannttee ”l.a L faa litnat edrep rcelataricdiaódn 
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sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación 
contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de 
representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los 
bienes  adquiridos  en  ejercicio  de  la  facultad  de  representación  hasta  entonces 
reservada, la excepción resulta aplicable –incluso se puede llegar a entender que en tal 
caso  se  produce  un  supuesto  de  representación  directa,  como  puso  de  relieve  la 
Resolución de 28 de enero de 1987–, lo que confirma la relación directa que entonces se 
produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
7.  Las  consecuencias  anteriores  no  quedan  desvirtuadas  por  la  necesidad  de 
proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o 
aparente del representante indirecto –por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo 
faltando  a  la  confianza  en  él  depositada–.  La  escritura  que  documenta  el  negocio 
adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su 
propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que 
obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. 
Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en 
absoluto  excepcional:  además  de  los  casos  de  protección  al  tráfico  mobiliario 
(artículo 464 del Código Civil, 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos 
otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de 
hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 
1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que 
prevalece la protección del tercero –obsérvese que la situación que se produce es 
coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por 
la que está reflejada en la escritura pública–. En cualquier caso, este es un riesgo que 
debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
8.  Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el 
punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los 
libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración 
del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en 
el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene 
la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al 
Registro  de  la  Propiedad,  y  por  ello  es  necesaria  la  expresión  de  la  causa  (cfr. 
Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio 
efectuado  sin  expresión  de  causa  carece  de  virtualidad  traslativa  y  no  procede  su 
inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según 
se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio 
no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir 
y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se 
recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. 
El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él 
se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido 
reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley 
Hipotecaria–. En el supuesto, el título de adquisición inicial había accedido al Registro, 
haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes 
ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos, 
pues la situación del vendedor no queda alterada –a salvo la incidencia del artículo 1.717 
del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral–. Que lo 
que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma  s
el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación  oe.
representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título  w.
traslativo”. 81ww
3.  La doctrina expuesta ha sido claramente corroborada en las Sentencias del
cTorinbvuennacl ióSnu pnreegmooci adl ed e3 f0id udcei am “cauymo  ya m1ic0o ”d, ei njculunsioo  dcuea n2d0o1 6e, xissetag úcna ulsaas  iclíuciatale so  teonrp ela, 
no será aplicable la excepción del artículo 1306 Código Civil y los bienes dados en esa
confianza  y  bajo  esa  apariencia  formal  deberán  ser  restituidos  siempre  que  se 
encuentren bajo la titularidad del fiduciario y fueren reivindicables. Es más, si el fiduciario 
los dispusiera, los retuviera o se negara a entregarlos, esta conducta configuraría la 
tipicidad penal del delito de apropiación indebida, y si la fiducia “cum amico” persigue la 
salvaguarda de los bienes a costa de frustrar el crédito de los acreedores, encajaría en el 
tipo penal de la insolvencia punible. Cuestiones penales estas últimas, como no podría 
ser de otra forma, que quedarían plenamente en su caso bajo la jurisdicción de los 
tribunales y que no han de ser enjuiciadas en este expediente, quedando también 
obviamente al margen de la calificación registral.»
2.  La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que ha 
quedado suficientemente expuesta es plenamente aplicable al presente caso, dada su 
identidad sustancial, toda vez que en la escritura consta en forma expresa la causa de la 
adquisición onerosa y la existencia del pacto de fiducia; y consta el negocio jurídico, en 
este caso recognoscitivo o declarativo, mediante el cual el fiduciario cumple la obligación 
(agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor del fiduciante al 
confirmar la referida relación representativa. A la hora de restablecer la correspondencia 
entre la realidad y el Registro, no sería razonable que los mismos interesados hubieran 
de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente ya han otorgado en 
escritura  de  reconocimiento.  Y  todo  ello  sin  merma  de  la  salvaguarda  de  los 
pronunciamientos registrales a favor de los terceros de buena fe que desconocieran 
dicha inexactitud registral (un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a 
actuar en su propio nombre). Lo cual como ya ha declarado la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  se  hallaría  plenamente  incardinado  en  el  ámbito  de  la 
protección a la apariencia jurídica de la que el ordenamiento ofrece otros casos, como 
los artículos 464 del Código Civil y 85 y 86 del Código de Comercio; o aquellos otros 
supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho 
revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1725, 1734 y 1738 del 
Código Civil).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.