BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149529
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20041 Resolución  de  17  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de adjudicación hereditaria de una 
finca.
En el recurso interpuesto por don  Francisco  Pascual Peral Ribelles, notario de 
Alicante, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Villajoyosa 
número 1, don Federico Trillo-Figueroa Molinuevo, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de adjudicación hereditaria de una finca.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  25  de  febrero  de  2021  por  don  Francisco 
Pascual Peral Ribelles, notario de Alicante, con el número 280 de protocolo, se formalizó 
la adjudicación hereditaria de la finca registral número 1.911 del Registro de la Propiedad 
de Villajoyosa número 1, descrita como: «Urbana: Casa habitación, sita en la calle (…) 
cuya medida superficial no puede determinarse, lindante: derecha, entrando, herederos 
de R. C.; izquierda, de la M.A.; y espalda, peñas».
En la citada escritura, se identificaba con un número de policía y tenía la superficie 
solar dentro de los linderos de 115 metros cuadrados. Se actualizaba la identidad de los 
linderos. Todo conforme a la certificación catastral.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villajoyosa número 1, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«I)  Presentado el precedente documento a las 10;18:57 del día dieciséis de junio 
del año dos mil veintiuno –Escritura otorgada en Alicante/Alacant el 25/02/2021 ante el/la 
Señor/a Notario Francisco Pascual Peral Ribelles, con el número 280/2021 de protocolo– 
habiendo causado el asiento de presentación número 439 del Libro Diario número 153, 
se ha procedido a su calificación:
II)  Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por ley 24/2001 de 27 
de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario; el registrador que suscribe, 
previo  exenten  y  calificación  del  documento  resellado,  ha  resuelto  no  practicar  los 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Primero.
En el Registro la finca consta descrita como una casa habitación situada en la villa de  s
Sella, calle (…), señalada con el número (…), de policía. En el título precedente se  e.
describe el inmueble manifestando que hoy (…) w.
No se incorpora ni-se aporta certificación administrativa municipal alguna acreditativa  041ww
sdietu qaudea  dlaic fhinoc naú, mseegrúon s eel  cRoerrgeisstproon (daert íccounlo e 4l 3a7n tdigeul oR engúlmamereon (t…o H),i peont eecl aqruioe) .s–e encuentra
Segundo.
Hechos:  Se  solicita  la  inscripción  de  escritura  que  documenta  la  adquisición 
hereditaria  de  la  finca  registral  1911  del  término  de  Sella,  con  CRU 
número  03016000190747,  tal  y  como  expone  en  el  título  objeto  de  la  presente 
calificación, consultado el historial registral no resulta constancia alguna de la medida 
superficial del inmueble, en el título cuya inscripción se pretende se hace constar que 
tiene una superficie solar dentro de los linderos de 115 m2, siento la construida entre las 
dos plantas de 143 metros, y actualiza sus linderos.–
Todo lo anterior es coincidente con certificación catastral descriptiva y gráfica de 
fecha 28 de enero de 2016, que se incorpora al título que se registra.
Fundamentos de Derecho: Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de 
su  Reglamento,  el  Registrador  califica  bajo  su  responsabilidad  los  documentos 
presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que 
surjan del Registro”, a “la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de 
toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción”, a “las que afecten a la validez de los 
mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos” y a “la no 
expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, 
según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena do nulidad”.
La  falta  de  esta  circunstancia  que  debe  constar  obligatoriamente  es  defecto 
subsanable que impide la práctica de la inscripción por contravenir las exigencias del 
principio  de  especialidad  que  quedan  consagradas  en  los  artículos  9  de  la  Ley 
Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario con carácter general. Sería necesario 
acompañar al título de la documentación necesaria para acreditar la cabida del inmueble, 
situación y linderos de modo tal que no se alberguen dudas de ningún tipo respecto de la 
identidad de la finca.
En este sentido viene resolviendo la Dirección General de Registros y del Notariado, 
en Resoluciones como la de 13 de diciembre de 2017 (BOE 4 de enero 2018), entre 
otras, de la que resulta que tras la reforma del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, la 
superficie de la finca debe constar en todo caso.
De hecho, tal inscripción de superficie debe ser tratada como una rectificación, a los 
efectos de iniciar un procedimiento del articulo 199 o el notarial del 201, si bien, es 
necesario el consentimiento expreso de los interesados, en el que se haga constar 
expresamente que la superficie del solar es la que consta en el Catastro, o bien, es otra. 
Es por ello necesario, en el segundo caso, que se acompañe la representación gráfica 
alternativa con la superficie del solar que se pretenda inscribir, ya que en cuanto al 
primero se acompaña al documento calificado la correspondiente certificación catastral 
descriptiva y gráfica. Y que en el caso de tratarse de una edificación deberá cumplir los 
requisitos de la normativa urbanística (en concreto, de cara al Registro, artículo 28.4 del 
TRLSyRU)”
III)  El defecto calificado tiene el carácter de subsanable por cuanto basta para su 
corrección la aportación de lo requerido en el anterior apartado II.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el 
despacho del citado documento.
No se toma anotación preventiva por no haber sido solicitada.
Contra la presente calificación, los interesados pueden: (…) e.e
Registrador, En Villajoyosa a veintidós de julio del año dos mil veintiuno Federico  041ww
TcVuriliallalolijfo-iFcyaiogdsuaae  rp(oLoaar   FVMeilado-elJinroiuciooes vTaor) i l1loE -asF tdeigí aud evoreociaun mtMideoónlsitn odu ee hvjuaol  iores digdeios td roafisdrm omra/iald  vode ein cRtoiuenng oisf.it»rrmo aP roepleiecdtraódn idcea   OE-A-2021-20able en https://
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Pascual Peral Ribelles, notario 
de Alicante, interpuso recurso el día 3 de septiembre de 2021 en virtud de escrito en el 
que, resumidamente, señalaba lo siguiente:
«1.  El primero de los defectos señalados en la calificación es que no se aporta 
certificado administrativo municipal acreditativo de que el nuevo número de policía de la 
calle, el (…), se corresponde con el antiguo número (…) y cita el artículo 437 del 
Reglamento Hipotecario. De hecho, dicho artículo no se refiere a ningún certificado 
aportado por el interesado sino al oficio que la Administración Local debe remitir al 
registro dando parte de las alteraciones en los nombres y numeración de las calles, para 
que por éste se consignen las nuevas circunstancias. Lo que parece que no ha ocurrido 
ni el registro haberlo solicitado al Ayuntamiento.
La Resolución de 6 de julio de 2012 del Centro Directivo admite que la actualización 
de número de calle pueda hacerse por los titulares regístrales con base a la Certificación 
Catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  finca,  siempre  que  no  resulte  posibilidad  de 
confusión. La calificación se limita a expresar la diferencia de numeración, pero no 
manifiesta expresamente duda ni justifica dicha duda, todo ello a efectos de que este 
recurrente pueda combatir las razones de la duda. La escritura actualiza el número de 
policía de la calle en base catastral, que además es un único número del (…) al (…)
2.  El segundo defecto señalado se limita a indicar que la no expresión de las 
circunstancias que según la Ley o el Reglamento debe contener la inscripción impide la 
registración del título. Y cita la Resolución del Centro Directivo de 13 de diciembre 
de 2017. La Resolución se refería a la adjudicación hereditaria de una casa en la que no 
constaba inscrita la superficie, pero además ni se expresaba ahora la misma. No es 
nuestro caso.
En la escritura calificada todos los titulares que resultan de la finca hacen constar la 
superficie de la parcela y de la Casa, justificando las mismas con el Certificado catastral 
descriptivo y gráfico de la finca.
La calificación es, de suyo, tan parca y escueta que no acaba uno de saber cuál es 
realmente el defecto señalado ni el fundamento jurídico del mismo. Reitero que la 
escritura contiene la superficie de suelo y de la construcción proporcionadas por la 
manifestación unilateral del titular en base al Certificado catastral, sin que el registrador 
haya manifestado dudas ni las razones de las mismas.
Es verdad que la Resolución cita como “especialmente idóneo” el procedimiento del 
artículo 199 o el previsto en el artículo 201, por sus garantías de notificaciones y 
publicaciones. Pero no parece que no puedan existir otros procedimientos habida cuenta 
de la totalidad de procedimientos inmatriculadores o rectificadores, como los resultantes 
de los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, con notificaciones o publicaciones 
posteriores a la inscripción.
3.  Establecía  ya  el  artículo  53.7  de  la  Ley  del  Catastro  según  redacción  de 
Ley 13/1996 de 30 de diciembre que: “En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca 
en  el  Registro  si  no  se  aporta  junto  al  título  inmatriculador  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción 
de ésta en el título”. Es decir, que toda inmatriculación de finca debe tener como base la 
certificación catastral descriptiva y gráfica. Todo lo cual ha pasado a la Ley 13/2015 de 
reforma de la Ley Hipotecaria y a la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por R.D. 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. e
La Ley del Catastro dispone en el artículo 3.3 que: “Salvo prueba en contrario y sin  bo
perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán,  041ww
los dLaotso sd caotnotse ndideol sC eant aesl tCroa tasset rop rIensmuombeilnia ricoi esreto psr.e sPurmeveanle ccieernt oslo”.s  pronunciamientos
jurídicos del Registro. En nuestro caso, se trata de un dato físico.
Es evidente que la descripción del inmueble debía tener una cabida dentro de los 
linderos que lo delimitan, siempre superior a cero. La regulación de la rectificación de 
superficie lo permite –dentro de ciertos límites– con la simple base catastral.
4.  En nuestro caso, además, no sólo se trata de la superficie del terreno o solar 
sino también de lo construido. La calificación se limita a transcribir parte de la Resolución 
de 13 de diciembre de 2017 sin más. Es decir, no indica qué requisitos de la normativa 
urbanística se han incumplido. Baste decir que la antigüedad de la obra resulta del 
propio Registro, al menos desde 1959 en que fue adquirida por los Causantes, que del 
Registro no resulta expediente de disciplina ni el carácter demanial del suelo»
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 6 de septiembre de 2021 y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 201, 203, 204, 205 y 206 de la Ley Hipotecaria; 437 
del Reglamento Hipotecario; 3, 11, 34 y 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de 
marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de mayo 
de 2012, 19 de febrero de 2015, 18 y 21 de abril, 9 y 12 de mayo y 1 y 7 de julio de 2016 
y 20 de abril, 4 de septiembre, 10 de noviembre y 13 de diciembre de 2017, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio 
de 2020 y 14 de junio de 2021.
1.  La  presente  Resolución  tiene  por  objeto  una  escritura  de  adjudicación  de 
herencia, en la que se modifica el número de la calle de situación y se hace constar la 
superficie de la edificación.
Son  hechos  a  tener  en  cuenta  en  la  Resolución  del  presente  expediente,  los 
siguientes:
– La  finca  registral  número  1.911  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Villajoyosa 
número 1 consta descrita como: «Urbana: Casa habitación, sita en la calle (…) cuya 
medida superficial no puede determinarse, lindante: derecha, entrando, herederos de R. 
C.; izquierda, de la M.A.; y espalda, peñas».
– En la citada escritura se identifica con otro número de policía y se manifiesta que 
la superficie solar dentro de los linderos es de 115 metros cuadrados. Se actualiza la 
identidad de los linderos. Todo conforme a la certificación catastral que se protocoliza.
El registrador señala como defectos: no se incorpora, ni se aporta, certificación 
administrativa municipal alguna acreditativa de que dicho número se corresponde con el 
antiguo número en el que se encuentra situada la finca, según el Registro (artículo 437 
del Reglamento Hipotecario), y no consta el consentimiento expreso de los interesados 
solicitando el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la 
descripción registral.
2.  En primer lugar, procede analizar el defecto relativo al cambio de número de 
policía de la calle. El registrador considera aplicable el artículo 437 del Reglamento 
Hipotecario, conforme al cual se estima necesario aportar certificación o informe del  s
Ayuntamiento del acuerdo aprobatorio del cambio de número de dicha finca. e.
El defecto no puede mantenerse. Esta Dirección General ya ha declarado que la  w.
certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el  041ww
dcaem  lbai of idnec an oym bsroeb roe  dela  núbmaseer od dee  lloa  cdailslep,u seisetmo peren  qluoes  naor teícxuislotasn  4d3u7d ads edl e Rlae gidlaemnteidnatdo 
Hmiapyoote dcea r2io0 1y2 3 y,  1191  dye 4 f5e bdree rloa  dLee y2 0d1e5l ).Catastro Inmobiliario (cfr. Resoluciones de 16 de  BOE-A-cable e
Parece evidente que, cuando exista tal identidad de la finca, la certificación catastral 
es el documento idóneo para acreditar la modificación del número, pues debe recordarse 
que según el apartado 2 del artículo 34 de la Ley del Catastro, dichos elementos, 
polígono y parcela, son definitorios de la propia cartografía catastral.
Así, dispone el precepto que «en particular, dicha cartografía contendrá: a) Los 
polígonos  catastrales,  determinados  por  las  líneas  permanentes  del  terreno  y  sus 
accidentes más notables, como ríos, canales, arroyos, pantanos, fuentes, lagunas, vías 
de comunicación, límite del término municipal y clases de suelo. b) Las parcelas o 
porciones de suelo que delimitan los bienes inmuebles, así como las construcciones 
emplazadas en ellas y, en su caso, las subparcelas o porciones de sus distintos cultivos 
o aprovechamientos.»
En la calificación recurrida no resulta manifestada ninguna duda de identidad de la 
finca catastral con la finca registral, más allá de poner de manifiesto la discrepancia del 
número de policía.
Debe recordarse que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por 
parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni  discrecional,  sino  que  ha  de  estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (vid. Resoluciones 8 de octubre 
de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio 
de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril y 3 de octubre de 2016, entre otras).
3.  En relación con segundo de los defectos, como ya señaló la Resolución de 13 de 
diciembre de 2016:
«(…) es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la 
superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma 
aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es 
indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene 
por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales 
a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no 
aparezca previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de 
junio de 2015, “una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede 
decirse que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no 
consta la superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también 
es verdad que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el 
número de gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro 
lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a 
lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a 
concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que 
ocurre es que no consta correctamente especificada su superficie”.»
También es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas 
en los «Vistos») que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento 
no  la  tenía  consignada  en  su  historial  registral,  sin  ser  en  sentido  técnico  una 
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las 
debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral 
de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación 
y  delimitación  geográfica  que  definen  dicha  superficie,  y  todo  ello  con  las  debidas 
garantías  de  notificación  a  los  propietarios  colindantes  potencialmente  afectados, 
utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la  e
Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo  bo
texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3,  041ww
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presYe nlate R ceassool,u ccoiómno d ees 1 s3a bdied od,i cnioe mcobnres tad ein 2s0c1ri7ta  ccoanbcidluay óa lgquunea «.hasta que el interesado
no exprese y acredite debidamente la superficie de la finca que adquiere, no es posible
inscribir  registralmente  tal  adquisición,  pues  lo  impiden  los  artículos  legales  y 
reglamentarios ya citados, que en este punto no son sino aplicaciones puntuales del 
principio de especialidad registral, relativo a la necesaria claridad y precisión de los 
asientos  registrales,  presupuesto  indispensable  para  la  seguridad  jurídica  y  efectos 
cualificados que están llamados a producir».
4.  En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es posible 
entender tácitamente solicitada la  iniciación de la  tramitación del procedimiento del 
artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la 
finca resultante de la certificación catastral incorporada al título.
Como ya ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. 
Resoluciones de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), 
el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del 
titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del 
registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular 
identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de 
la que es titular y cuya inscripción se pretende.
En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de 
descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta 
solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del 
apartado segundo, letra a), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se 
entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique 
la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación 
geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, 
ya que en la escritura se protocoliza, además de la certificación registral, el anexo de la 
referencia catastral que incorpora la georreferenciación del inmueble.
Consecuentemente, este defecto también debe ser revocado, en el sentido de que 
puede entenderse solicitada la iniciación del procedimiento previsto en el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.