BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 95968
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13550 Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Lalín a practicar una anotación preventiva de 
embargo.
En el recurso interpuesto por doña A.L.P. contra la negativa del registrador de la 
propiedad de Lalín, don Manuel García Louro, a practicar una anotación preventiva de 
embargo.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 7 de A Coruña se tramitó procedimiento 
de ejecución de títulos judiciales 98/2017 en el que se dictó decreto de 20 de enero 
de 2020 por el letrado de la Administración de Justicia del indicado Juzgado, don J. M. B. 
R.,  por  el  que  se  acordó  el  embargo  de  los  derechos  hereditarios  que  pudieran 
corresponder al ejecutado, don R.P.T., en la herencia de su padre, don R.J.J.P.G., en 
particular sobre el 33% de la finca 22221.
II
En  cumplimiento  del  señalado  decreto  se  libró  mandamiento  al  Registro  de  la 
Propiedad de Lalín el 14 de febrero de 2020. Dicho mandamiento fue presentado el día 5 
de marzo de 2020, siendo objeto de la siguiente calificación: «Hechos y fundamentos de 
derecho: - Consultados los libros del Registro resulta que un tercio del pleno dominio de 
la finca registral 22221 del Ayuntamiento de Vila de Cruces consta inscrito a favor de don 
R.J.J.P.G. - De conformidad con el párrafo segundo del artículo 166.1 del Reglamento 
Hipotecario,  para  la  práctica  de  la  anotación  preventiva  de  embargo  derivado  de 
procedimientos seguidos contra persona en quien concurra el carácter de heredero o 
legatario del titular registral, por deudas del demandado, es preciso: Primero. Acreditar el 
fallecimiento del titular registral, aportando al efecto el correspondiente certificado de 
defunción.  Segundo.  Acreditar  la  condición  de  heredero  del  demandado,  debiendo 
aportarse o bien el testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última 
Voluntad,  o  bien  el  correspondiente  acta  notarial  de  declaración  de  herederos 
abintestato. Sin que sea suficiente, como señaló la Dirección General de los Registros y 
del Notariado en Resolución de 19 de diciembre de 2017, acreditar que el demandado es 
hijo del titular registral ya que, si bien por Ley los hijos son herederos forzosos de sus 
padres, pueden concurrir circunstancias que impidan o hagan ineficaz el llamamiento 
sucesorio. (…). Lalín, a dos de julio del año dos mil veinte. El registrador (firma ilegible).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  A.L.P.  interpuso  recurso  ante  esta  b
Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: «Alegaciones: Primera.–Se  550ww
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pertinente  certificado  de  defunción  del  titular  inscrito  si  bien,  es  de  imposible
cumplimiento la aportación del resto de la documental requerida toda vez que al tratarse 
de  la  anotación  de  embargo,  el  ejecutado,  naturalmente,  no  va  a  facilitar  dicha 
documentación,  no  siendo  posible  adquirirla  por  el  anotante,  siendo  pues,  dicho 
requerimiento por parte del señor registrador de imposible cumplimiento y por tanto debe 
entenderse nulo, pues no debe el encargado del Registro interpretar la Ley Hipotecaria 
en perjuicio del derecho constitucional del artículo 24, esto es, el derecho de tutela 
judicial  efectiva,  imponiendo  al  solicitante  de  inscripción  la  aportación  de  una 
documentación, como se dijo, de imposible cumplimiento por éste. Como dice el Tribunal 
Constitucional en su sentencia 160/97 de 2 de octubre, FJ4: "La Constitución y muy 
particularmente  los  derechos  fundamentales,  inspiran  y  alientan  todo  nuestro 
ordenamiento,  hasta  sus  últimas  o  más  modestas  manifestaciones".  Cualquier 
interesado,  que  el  registrador  pudiese  entender  que  quedase  desprotegido  por  la 
inscripción, queda perfectamente salvado y siendo compatible con la protección del 
citado derecho constitucional toda vez que, antes y hasta el momento de la posible 
subasta del inmueble, puede interponer, si le asiste, la correspondiente tercería de mejor 
derecho o, en su caso, de dominio. Por todo ello solicito al presente organismo, tenga 
por interpuesto el presente recurso y, siguiente los trámites de rigor, en su día, se 
resuelva  acordar  la  inscripción  solicitada  y  ordenada  por  el  Juzgado  a  quo,  ahora 
suspendida,  teniendo  por  aportado  el  certificado  de  defunción  pedido  y  por  no 
imprescindible  el  resto  de  la  documental  requerida,  con  lo  demás  que  en  derecho 
proceda.»
IV
El registrador de Lalín, don Manuel García Louro, emitió su informe en el que 
mantuvo íntegramente su calificación, formando el oportuno expediente que ha elevado 
a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria, 591 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
166 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de  21  de  noviembre  de  2017,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) 
de 9 de julio de 2011, 18 de septiembre de 2019 y 14 de febrero de 2020.
1.  Se discute en este recurso la posibilidad de anotar un embargo trabado en un 
procedimiento judicial sobre una finca registral que figura inscrita a nombre del difunto 
padre del ejecutado.
El  decreto  acordó  el  embargo  de  los  derechos  hereditarios  que  pudieran 
corresponder al ejecutado, don R.P.T., en la herencia de su padre, don R.J.J.P.G., en 
particular sobre el 33 % de la finca 22221.
El registrador suspende la anotación exigiendo: Primero. Acreditar el fallecimiento del 
titular registral, aportando al efecto el correspondiente certificado de defunción. Segundo. 
Acreditar  la  condición  de  heredero  del  demandado,  debiendo  aportarse  o  bien  el 
testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, o bien la 
correspondiente acta notarial de declaración de herederos abintestato.
La recurrente aporta con el escrito de recurso el certificado de defunción del titular 
registral, pero señala que es imposible aportar el resto de los documentos requeridos  e.e
toda vez que, al tratarse de la anotación de embargo, el ejecutado no va a facilitar dicha  b
documentación, no siendo posible adquirirla por el anotante. 550ww
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el recurso tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta 
los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(...) De tal forma 
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora 
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado.
Con todo lo anterior hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la 
falta de constancia en el mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del 
art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación 
o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a 
acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
3.  Entrando ya en el fondo de la cuestión planteada, ha de señalarse que el 
artículo 166 del Reglamento Hipotecario al regular los requisitos de extensión de las 
anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del 
titular registral está aplicando el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de 
que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que 
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su 
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el 
titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el 
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales 
contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario.
4.  Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, y se ha recogido en muchas 
otras posteriores, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador 
del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los 
supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido 
antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos 
ciertos y determinados del titular registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de 
herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.
a)  Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos  e.
por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al  w.b
registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la  550ww
tdrea mEintajuciicóina mcioenn tsou Cs ivhiel.rederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley
procSeid imseie nhtao , yp reosdtuec isdeo  seigl uefa plleocr imdeieundtaos  ddeel  atqituuélal,r  ardeegmisátrsa ld eal nftaelsle cdimei enintioc iaddeob ereál 
acreditarse  al  registrador,  si  los  herederos  fueran  ciertos  y  determinados,  que  la
demanda  se  ha  dirigido  contra  éstos  indicando  sus  circunstancias  personales 
(artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este 
caso aportar los títulos sucesorios.
Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia 
relativa a la herencia yacente.
b)  Si  se  ha  producido  el  fallecimiento  del  titular  registral  antes  de  iniciado  el 
procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además 
del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra 
éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el 
certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo 
segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de 
herederos del titular registral.
c)  En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos 
indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, 
será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se 
acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles 
llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un 
administrador de la herencia yacente.
5.  En  el  decreto  objeto  de  calificación  en  este  expediente  se  ordena  que  se 
practique  la  anotación  preventiva  de  embargo  sobre  bienes  inscritos  a  nombre  de 
personas distintas del demandado.
El  decreto  acordó  el  embargo  de  los  derechos  hereditarios  que  pudieran 
corresponder al ejecutado, don R.P.T., en la herencia de su padre, don R.J.J.P.G., en 
particular sobre el 33 % de la finca 22221, alegando ser hijo del titular registral, pero sin 
acreditarse  al  registrador  –en  el  momento  de  poner  la  nota  de  calificación–  el 
fallecimiento del titular registral, y la condición del ejecutado como heredero, mediante la 
aportación de los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de 
Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).
Procede, por tanto, confirmar la calificación impugnada, sin que puedan aceptarse 
las  alegaciones  de  la  recurrente  respecto  a  la  imposibilidad  de  obtener  dichos 
documentos, puesto que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 591 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, siempre podrá acudir al auxilio del órgano judicial para su obtención.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.