BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 28 Miércoles 2 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 14719
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1695 Resolución de 3 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2 a inscribir 
una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Javier Jiménez Cerrajería, notario de Las Palmas 
de Gran Canaria, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Las Palmas de 
Gran Canaria número 2, don Miguel Ángel Jiménez Barbero, a inscribir una escritura de 
compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 30 de julio de 2021 por don Javier Jiménez 
Cerrajería, notario de Las Palmas de Gran Canaria, con el número 690 de protocolo, la 
sociedad «Perlatorre, S.A.», representada por su administrador único, don P. M. P. F., 
vendió determinada finca a don M. A. G. En dicha escritura, y por lo que se refiere al 
representante de la sociedad vendedora, el notario autorizante expresaba lo siguiente:
«Legitimación de su actuación.–Resulta de su condición de Administrador Único 
cargo para el que don P. M. P. F., ha sido reelegido por plazo estatutario.
Facultades e inscripción.–Resulta de los acuerdos sociales que fueron objeto de 
elevación a público en escritura autorizada por don Pedro Javier Viñuela Sandoval 
de julio de dos mil veintiuno, con el número mil setenta y nueve (1.079) de orden de 
protocolo, cuya copia autorizada, yo el Notario, he tenido a la vista, que está pendiente 
de inscripción en el Registro Mercantil, circunstancia que advierto expresamente y de la 
que resulta, en lo que interesa al presente otorgamiento lo siguiente:
Otorga dicha escritura don P. M. P. F., de nacionalidad española, mayor de edad, con 
Documento Nacional de Identidad (…), empresario con domicilio en (…), que interviene 
como persona reelegida por la Junta General de la compañía Perla Torre, S.A -con los 
datos anteriormente reseñados y como administrador único de la sociedad y en su 
condición de cargo con facultad certificante inscrito en el registro mercantil y en la que 
certifica que en el libro de Actas de la sociedad hay aprobada y firmada una acta de la 
que resulta lo siguiente:
a)  Que el día siete de octubre de dos mil veinte se celebró, en la sede social de la 
compañía Juta [sic] General Universal de accionistas de la Entidad, en la que estuvo 
presente y representado, la totalidad del capital social y que todos los asistentes firmaron 
el acta bajo su nombre respectivo, su aceptación a la constitución de la Junta con 
carácter universal y el orden del día de la misma.
b)  Que en dicha Junta se adoptó por unanimidad entre otros, el acuerdo de reelegir 
en su cargo de Administrador único por el plazo estatutario a don P. M. P. F., cuyas  e.
circunstancias personales constan en el Registro Mercantil y no han sufrido variación. w.
c)  Que el nombrado aceptó el cargo y manifestó no estar incurso en causa de  95ww
incadp)a ciQdaude  oe li naccotma pfuaeti bailpidraodb apdaar ap sour  leaj eprcroicpioia. junta y firmada por el Secretario con el
Visto Bueno del Presidente.
Que en la reseñada Escritura se eleva a público la referida certificación que consta 
firmada por don P. M. P. F., haciendo constar el Notario autorizante que la considera 
legítima dicha firma por haberla reconocido en su presencia, don P. M. P. F.
Yo,  el  Notario  hago  constar  que,  en  lo  omitido,  no  hay  nada  que  modifique, 
condicione o restrinja lo aquí inserto (…).
Artículo 166 del Reglamento Notarial.–Tiene, a mi juicio, según interviene, suficientes 
facultades  representativas  para  otorgar  la  venta  objeto  del  presente  instrumento 
público.»
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran 
Canaria número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentada en esta oficina telemáticamente copia autorizada electrónica exacta de 
la escritura autorizada en Las Palmas de Cuan Canaria, el día 30 de julio de 2021 ante el 
Notario don Javier Jiménez Cerrajería, número 690/2021 P, causando el asiento 1193 del 
diario 122, a la que se acompaña la documentación que justifica el pago/presentación del 
ITP/AJD que también se ha recibido telemáticamente; tras su calificación, el Registrador 
que suscribe la presente, ha acordado suspender la inscripción solicitada con arreglo a 
los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
En virtud de dicho instrumento público la entidad mercantil “Perlatorre S.A.” debidamente 
representada por sir Administrador único, don P. M. P. F., vende a don M. A. G., divorciado, la 
registral finca número 29353 de Las Palmas de G.C. 2.
Tal y como se ha relacionado, interviene en la escritura que nos ocupa el señor P. F., 
en su condición de Administrador Único de la mercantil “Perlatorre SL”, para cuyo cargo 
fue nombrado en virtud de la escritura autorizada por don Pedro Javier Viñuela Sandoval 
de julio [sic] de dos mil veintiuno, con el número mil setenta y nueve de orden de 
protocolo, la cual no consta inscrita en el Registro Mercantil.
Fundamentos de Derecho:
Arts. 4 y 94 del Reglamento del Registro Mercantil; Sentencia de 25 de octubre 
de  2006  dictada  por  la  Sección  7.ª  de  la  Audiencia  Provincial  de  Valencia 
(JUR 2007/133897), firme en virtud de auto dictado por la Sala 1.ª del TS de fecha 21 de 
abril de 2009, Sentencias de 3 de noviembre de 2008 de la Audiencia Provincial de 
Murcia  y  de  10  de  junio  de  2002  dictada  por  la  Audiencia  Provincial  de  Cuenca 
(AC 2004/912), firme en virtud de auto dictado por la Sala 1.ª del TS de fecha 22 de 
enero de 2008).
Tales sentencias señalan que los Registradores de la Propiedad deben calificar la 
realidad,  validez  y  vigencia  del  nombramiento  de  las  personas  que  intervienen  en 
nombre de una sociedad, y que, en consecuencia, no cabe inscribir un negocio jurídico 
otorgado por quien, estando obligado a ello, actúa en nombre y representación de una 
persona jurídica sin que su autorización o nombramiento conste inscrito en el Registro 
Mercantil, porque se desconocería la invalidez de su nombramiento.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria. e
No se toma anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no  bo
haberse solicitado por el presentante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323  95ww
de laC oLnetyr aH liap octaelcifaicraiac.ión efectuada se podrá (…).
Las Palmas de Canaria, a treinta de agosto del año dos mil veintiuno.–El Registrador,
Fdo.: Miguel Ángel Jiménez Barbero.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Javier Jiménez Cerrajería, notario de Las 
Palmas de Gran Canaria, interpuso recurso el día 6 de octubre de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  Legitimación activa: Artículo 325 b) de la Ley Hipotecaria.
Segundo.  Infracción doctrina de la Dirección General de Fe Publica y Seguridad 
Jurídica en relación a los actos administrador no inscrito.
En la Escritura objeto de calificación se reseña mediante testimonio por relación 
todos los particulares de la Escritura de nombramiento del administrador de la sociedad 
vendedora  autorizada  por  don  Pedro  Javier  Viñuela  Sandoval  de  julio  de  dos  mil 
veintiuno, con el número mil setenta y nueve (1.079) de orden protocolo, necesarios para 
el que [sic] Señor Registrador de la propiedad, en el ejercicio de su función calificadora 
pueda valorar la regularidad del nombramiento:
No obstante, la referida reseña de todos los particulares de la Escritura de elevación 
a  público  del  nombramiento  del  administrador  de  la  sociedad  vendedora,  el  Señor 
Registrador en la calificación recurrida fundamenta, como único hecho impeditivo de la 
inscripción del derecho de propiedad de la parte compradora en el Registro a su Digno 
cargo, la falta de inscripción en el Registro mercantil del nombramiento del cargo de 
administrador de la sociedad vendedora.
A  estos  efectos  debemos  señalar  que  es  la  inscripción  del  nombramiento  del 
administrador en el Registro mercantil no tienen carácter constitutivo siendo doctrina 
reiterada de este Centro Directivo que la mera falta de inscripción en el Registro del 
cargo del administrador en el supuesto que nos ocupa no es per se elemento suficiente 
para impedir la inscripción en el Registro de la propiedad de del  [sic] derecho de 
propiedad  adquirido  en  la  virtud  de  la  compraventa  documentada  en  la  resellada 
escritura, máxime cuando de la misma resultan todos los elementos suficientes para que 
el registrador pueda valorar la regularidad del nombramiento del administrador no inscrito 
como ocurre en el caso que nos ocupa. [Entre otras las Resoluciones de 3 y 23 de 
febrero de 2001; 28 enero 2014 (BOE 19 febrero 2014); 29 de septiembre de 2016 
(BOE 14 octubre de 2016), y 15 de diciembre de 2017 (BOE 4 de enero de 2018)].
Conviene así [sic] mismo traer a colación que la referida resolución de 28 de enero 
de  2014  establece  además  que  ''Como  ha  declarado  este  Centro  Directivo  (vid. 
Resoluciones de 5 de octubre y 6 de noviembre de 2012 y 24 de junio y 8 de julio 
de 2013), es obligación de los registradores (un deber legal que les obliga no frente al 
notario sino a la parte) practicar la inscripción de aquellos títulos que se ajustan a la 
legalidad, que es la que, en último término, delimita su poder de control y justifica su 
ejercicio,  tal  como  resulta  específicamente  del  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria 
(artículos 15.2 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a Plazos de Bienes Muebles 
y 15.1 de la Orden, de 19 de julio de 1999, por la que se aprueba la Ordenanza para el 
Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, y disposición adicional única, apartado 6, 
del Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, en el caso del Registro de Bienes 
Muebles),  y  más  genéricamente  pero  decisivamente  del  artículo  103  de  la 
Constitución''.»
IV
Mediante escrito, de fecha 8 de octubre de 2021, el registrador de la Propiedad elevó  oe.
el expediente a esta Dirección General, con su preceptivo informe. w.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 20, 21 y 22 del Código de Comercio; 98 y 110.1 de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social; 32, 215, 233, 234 y 249 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 1, 9, 18, 20, 38, 
40, 222.8 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 51 y 383 del Reglamento Hipotecario; 
4, 7, 9, 11, 12, 77 a 80, 94, 108, 109, 111 y 192 del Reglamento de Registro Mercantil; 
143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 y 20 de mayo 
de 2008, y de, Sala de lo Civil, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 
y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de 
diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero 
de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de 
febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de 
abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 
20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 
17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 
22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio 
de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de 
abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 
de abril, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 
y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 5 y 13 de febrero de 2020 y 23 y 29 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021.
1.  La escritura objeto de la calificación impugnada, por la que se formaliza la 
compraventa de determinada finca, es otorgada, como vendedora, por una sociedad 
anónima representada por su administrador único, cargo que no está inscrito en el 
Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a 
público de los acuerdos de nombramiento de tal administrador, con especificación del 
notario autorizante, de la fecha de dicha escritura y de los acuerdos de junta general 
elevados a público y número de protocolo; además testimonia la copia autorizada de tal 
título en los términos transcritos en el apartado I de los «Hechos» de esta Resolución, 
con  especificación  del  nombramiento,  de  suerte  que  consta  que  se  le  nombró 
administrador único mediante acuerdo adoptado por unanimidad en la junta general 
universal indicada, que el cargo fue aceptado por el compareciente en la misma junta y 
manifestó  no  estar  incurso  en  causa  de  incapacidad  o  incompatibilidad.  Asimismo, 
advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil y 
añade que, a su juicio, tiene facultades suficientes para otorgar la venta objeto de la 
escritura calificada.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque falta la inscripción en el 
Registro Mercantil del nombramiento del administrador de la sociedad vendedora.
El  notario  recurrente  alega:  que  en  la  escritura  calificada  se  reseñan  mediante 
testimonio  por  relación  todos  los  particulares  de  la  escritura  de  nombramiento  del 
administrador  de  la  sociedad  vendedora  necesarios  para  que  el  registrador  de  la 
propiedad, en el ejercicio de su función calificadora, pueda valorar la regularidad del 
nombramiento; y que la inscripción del nombramiento del administrador en el Registro  e
Mercantil  no  tienen  carácter  constitutivo,  siendo  doctrina  reiterada  de  este  Centro  bo
Directivo que la mera falta de inscripción en el Registro del cargo del administrador no es  95ww
«dpeel rd esree»c heole mdee nptroo psiuefdicaide nated qpuairriad oim epne dlair  vlair tuinds cdreip claió cno emnp real vReengtais tdrooc duem elan tPardoap ieend alda 
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no inscrito como ocurre en el presente caso.
2.  Es reiterada  doctrina de este  Centro Directivo  que el nombramiento de los 
administradores  surte  sus  efectos  desde  el  momento  de  la  aceptación,  ya  que  la 
inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero 
no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de 
inscribir  no  determina  por  sí  solo  la  invalidez  o  ineficacia  de  lo  realizado  por  el 
administrador  antes  de  producirse  la  inscripción  (cfr.  artículos  22.2  del  Código  de 
Comercio, 4 y 94.1.4.º del Reglamento del Registro Mercantil y 214.3, 233 y 234 de la 
Ley de Sociedades de Capital, y, entre otras, Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 
23 de febrero de 2001, 13 de noviembre de 2007 y -entre las más recientes-, las de 7 de 
noviembre de 2018, 18 de diciembre de 2019 y 29 de junio de 2021, para los cargos de 
sociedades, y de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero 
de 2005, 27 de mayo de 2017, 17 de septiembre y 11 de octubre de 2019 y 5 de febrero 
de 2020, para los apoderados o representantes voluntarios de sociedades).
La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los 
nombramientos  de  cargos  sociales  o  poderes  generales  (cfr.  artículo  94.1.5.ª  del 
Reglamento del Registro Mercantil) no significa que dicha inscripción en aquel Registro 
deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de 
la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, 
pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. artículo 383 del Reglamento Hipotecario, 
conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil 
sí es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición 
realizada a su favor, o el artículo 249.3 de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al 
cual, no sería inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero 
delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho 
cargo), y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del 
Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. artículo 95), en la legislación actual, con las 
excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella 
inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el 
Registro de la Propiedad.
3.  El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
establece: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña 
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por otro lado, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos  s
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades  oe.
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la  w.
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,  95ww
cdoomcuom emnetod ioa utdéen tijcuoic dioe l dqeu es nuaficceie nlac irae pore seenn tsaucsiótintu»c.ión  de  éste,  facultad  alguna  del
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la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe 
extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral 
del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, 
la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
4.  En el presente caso, según la calificación impugnada, la objeción del registrador 
se  refiere  a  la  falta  de  inscripción  en  el  Registro  Mercantil  del  nombramiento  del 
administrador de la sociedad vendedora.
Esta objeción no puede ser confirmada si se tiene en cuenta lo establecido en el 
citado artículo 98 de la Ley 24/2001, que ha sido objeto de interpretación por este Centro 
Directivo y por el Tribunal Supremo (Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 
643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de 
junio).
En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se 
afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no 
consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma 
rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia 
de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico 
del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, 
justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya 
se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe 
revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de 
examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que 
confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido 
del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que 
dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión 
necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el 
negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades 
representativas.
5.  Los anteriores razonamientos son aplicables, «mutatis mutandis» al presente  s
caso  de  representación  por  un  administrador  con  cargo  no  inscrito  en  el  Registro  oe.
Mercantil. w.
Lo esencial es que, como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo, la calificación  95ww
erelegmisetrnatl,o se nq uees topse rcmaistaons , cdoerrboeb olimrairt aqrsuee  ae l renvoitsaarrio q uhea  eelj etríctuidloo  aeul tocroiznatrdool  qcuoen telan gleay l oles 
encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su
juicio  de  suficiencia  sea  congruente  con  el  negocio  y  así  se  exprese  en  el  título 
presentado, a efectos de que eso pueda ser objeto de calificación.
En el presente caso es indudable que el notario ha emitido, conforme al artículo 98 
de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades 
representativas acreditadas por el administrador de la sociedad vendedora para otorgar 
la compraventa objeto de la escritura que autoriza y ese juicio incluye el examen de la 
validez y vigencia de tal nombramiento -según los medios de que dispone para ello– y su 
congruencia con aquel acto o negocio. Es indudable que el testimonio que hace de 
determinados extremos de la escritura de nombramiento del administrador (del que 
resulta que fue nombrado -«reelegido»- por unanimidad en la junta general universal 
indicada, que el cargo fue aceptado por el compareciente en la misma junta y manifestó 
no  estar  incurso  en  causa  de  incapacidad  o  incompatibilidad),  tiene  la  precisión 
necesaria y es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el 
control  que  la  ley  le  encomienda  respecto  la  validez  y  vigencia  de  las  facultades 
representativas. Y, por ello, el registrador puede apreciar que el título autorizado contiene 
los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control.
Consecuentemente,  la  objeción  opuesta  por  el  registrador  en  su  calificación  no 
puede ser confirmada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Madrid, 3 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.