BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 213 Viernes 7 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65783
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9374 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Zamora n.º 2, por la que deniega la 
inmatriculación de 6/8 partes indivisas de una finca.
En el recurso interpuesto por don R. R. G., abogado, en nombre y representación de 
doña M. T. y doña M. B. G. L., contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Zamora número 2, doña Ana Félix Fernández Fernández, por la que 
deniega la inmatriculación de 6/8 partes indivisas de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura de permuta otorgada el día 24 de octubre de 2019 ante el notario 
de  Tres  Cantos,  don  José  Ángel  Gómez-Morán  Etchart,  con  el  número  2.438  de 
protocolo,  acompañada  de  la  escritura  de  aceptación  y  adjudicación  de  herencia 
otorgada ante el mismo notario el día 30 de junio de 2017, con el número 1.321 de 
protocolo, se solicitó la inmatriculación de 6/8 partes indivisas de una finca sita en el 
término municipal de Jambrina.
II
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Zamora 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentada en este Registro de la Propiedad el 11 de Marzo de 2020 la precedente 
escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2019 ante el notario de Tres Cantos 
(Madrid) don José Ángel Gómez-Morán Echart con el número 2438 de Protocolo, la cual 
dio lugar al asiento de presentación 1311 del Diario 43, se suspende la inscripción de 
permuta e inmatriculación de de [sic] 6/8 partes indivisas de la finca solicitada en base a 
los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos
1.  En la citada escritura doña M. T. G. L. y doña M. B. G. L. permutan entre sí tres 
octavas partes indivisas de una parcela de terreno sita en Jambrina (Zamora) en la calle 
(…) con una extensión superficial de 465 metros cuadrados, de forma que doña M. T. 
transmite a doña M. B. tres octavas partes indivisas de la finca y doña M. B. transmite a 
doña M. T. otras tres octavas partes indivisas de la misma finca.
2.  Dicha finca no aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, al menos con la 
descripción que tiene en el título.
3.  Las dos citadas transmitentes adquirieron las 3/8 partes indivisas cada una de  oe.
ellas por herencia a título de legado de su padre don J. G. C., fallecido el día 29 de junio  w.
pcdooemr 2 hp0er1ar6ev,ne acnilta ac  yus aleal g loeút nrpa em rmtaeintnaiefdice iísnatd aainv .iés saTto edd epo r liave alfliotniv ceaanm c evoninrtt euc dala rá dmcet ietear sdgc airnintduairvnaics iapa úl dbceoli cnlaa s  fudin eec saap ddoiecssiaóc npri otayr    2020-9374n https://ww
aceptación de herencia otorgada el 30 de junio de 2017 ante el Notario de Tres Cantos
(Madrid) don José Ángel Gómez-Morán Echart con el número 1321 de protocolo de 
dónde resultan las manifestaciones citadas.
4.  En dicha escritura se testimonia testamento del citado causante, don J. G. C., 
otorgado el 29 de Junio de 2016 ante el Notario de Tres Cantos don José Ángel-Gómez 
[sic] Echart con el número 1226 de protocolo en el que, aparte de otras disposiciones 
que no influyen en esta calificación, en su cláusula primera "Lega a sus hijas doña M. T. 
y doña M. B. G. L., con cargo al tercio de libre disposición y en los que excediere con 
cargo al tercio de mejora y por último quedando afectas sus correspondientes cuotas 
legitimarias los derechos que le puedan corresponder al testador sobre la vivienda sita 
en Jambrina (Zamora) y su calle (…). Ordenando el testador la sustitución vulgar y 
fideicomisaria de residuo, en lo que fuera posible, a favor de sus otros tres hijos, don J., 
doña C. y doña R. B. G. L. y en cuanto a este legado y siempre que no hayan dispuesto 
estos bienes legados por cualquier título intervivos, con carácter oneroso o gratuito."
5.  Se testimonia en la escritura que se presenta certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca
6.  Se deniega la inmatriculación solicitada en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho
1.  De  los  títulos  presentados  se  deduce  claramente  que  el  segundo  título  de 
permuta se ha creado ad hoc para lograr la inmatriculación de la finca, pues si bien entre 
la primera adquisición a título de herencia y la segunda a título de permuta hay un lapso 
temporal suficiente, en realidad la transmisión que se pretende realizar en el segundo 
documento -el de permuta- tiene una carácter ficticio al carecer de contenido económico 
y de traslación de derechos. La permuta de una parte indivisa de un comunero por otra 
parte indivisa igual de otro comunero de la misma finca, en realidad no transmite nada, 
las dos partes contratantes se quedan en la misma posición jurídica y de titularidad que 
tenían al principio. No hay transmisión ni cambio patrimonial por la propia naturaleza de 
la copropiedad y de las participaciones que conforman la misma, ya que no suponen uso 
u titularidad de parte concreta de la finca, sino sólo de una cuota que no se puede 
individualizar ni distinguir de otra igual perteneciente a otro comunero.
No puede admitirse la inmatriculación cuando uno de los dos títulos en que se basa 
tiene carácter ficticio y se ha producido en fraude de ley a los solos efectos de lograr el 
acceso de una finca al Registro de la Propiedad, como resulta de los artículos 6-3 y 1277 
del Código Civil, 205 Ley Hipotecaria, 298 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Mayo de 2007, 9 de 
mayo de 2013, 29 de enero, 6 y 7 de febrero, 12 y 14 de mayo y 17 de junio de 2014 y 8 
de enero de 2015.
2.  Por otro lado, parece que con esta doble transmisión ficticia podría burlarse la 
verdadera intención del testador que es, al establecerse la sustitución fideicomisaria de 
residuo, que la parte de dicha finca que pertenece al mismo no salga de la línea familiar 
del testador, pasando a sus otros hijos en caso de no haber dispuesto las legatarias de la 
misma durante su vida. Al hacer dicha transmisión pretende liberarse los bienes objeto 
de sustitución fideicomisaria de residuo de este gravamen y posibilitar que las fiduciarias 
puedan transmitir "mortis causa" la parte indivisa de finca que, de otra forma, debería 
pasar a sus hermanos según se deduce claramente de la voluntad del testador que es la  es
que debe regir la sucesión en primer lugar. Todo ello conforme a los artículos 658, 667,  o
668, 675, 774 y 781 a 785 del Código Civil 74ww
ZCaomntorara d, icohcah oc adleif icaabcriiló dne (l… a)ño dos mil veinte La Registradora de la Propiedad (firma
ilegible) Fdo.: Ana Félix Fernández Fernández.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  R.  R.  G.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de doña M. T. y doña M. B. G. L., interpuso recurso el día 12 de mayo 
de 2020 alegando, resumidamente, lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
I.  La señora registradora fundamenta la no inadmisión de la inmatriculación de la 
finca en primer lugar en virtud del artículo 6. 3 del Código Civil, sin especificar cual es la 
norma imperativa que está contraviniendo si es el hecho de que una persona transmita a 
otra la participación indivisa de la que es titular o es el hecho de que están prohibidas las 
transmisiones entre hermanos.
Si bien, tenemos claro que la participación indivisa de una finca, en principio, no está 
concretado en una parte física de un bien, –aunque existen ejemplos claros y comunes 
como las participaciones indivisas de inmuebles que dan derecho a una plaza de garaje 
concreto o un trastero o como cuando se determina que dicha participación da derecho a 
una vivienda dentro del total o una parte de una finca–. Pero lo que no se discutible es 
que mediante la Permuta:
– La  transmisión  se  ha  producido,  y  han  sido  abona  dos  el  Impuesto  de 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos por cada una de las ventas, y está sujeto 
al Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana por cada 
una de las transmisiones. Incluso la extinción de condominio donde una de las partes se 
adjudica la totalidad de un inmueble sin que haya habido transmisión sobre la parte que 
permanece en el patrimonio del codueño que continua es título inmatriculador. Y así 
refleja  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  25  de  febrero  de  2011,  en  la  que 
expresamente se estipula que "la extinción produce una modificación jurídico real de 
carácter  esencial,  pues  extingue  la  comunidad  existente,  modifica  el  derecho  del 
comunero  y  su  posición  de  poder  respecto  del  bien,  que  lo  justifica  como  título 
inmatriculado". Como ocurre en este caso que con la escritura de permuta produce una 
modificación jurídica liberando a di chas participaciones el gravamen que establecido por 
el testador, en los términos que determina este mediante la transmisión intervivos.
– Tiene un contenido económico, que de carecerlo no habría producido tales pagos 
de impuestos.
– Existe  una  propia  individualización,  el  propio  Registrador  cuando  realiza  la 
inscripción de una participación indivisa la individualiza con su propia inscripción, como 
podría ser en este caso, doña M. T. y doña M. B. G. L. son titulares cada una de ellas por 
una [sic] lado de las 6/16 ava parte indivisa de la finca objeto de Permuta provenientes 
de  la  herencia  de  su  padre,  y  por  otro  son  titulares  de  una  dieciséis  ava  parte 
provenientes de la herencia de su madre que no son objeto de Permuta. Resultando, por 
ejemplo, a los efectos del pago de los impuestos sobre el Incremento de valor de los 
terrenos de naturaleza urbana individualizaciones muy concretas. De hecho, se paga 
como sabemos en función de cuando se haya adquirido esa participación. Y es más 
evidente esta individualización cuando una finca es objeto de gravamen o carga de una 
participación indivisa de una finca, por ejemplo, en el caso de un embargo sobre una 
parte de una finca. ¿Acaso no es viable el gravar una determinada participación de una 
finca porque no se puede concretar en el bien?
Incluso en este caso que nos ocupa las 6/16 ava parte indivisa de la finca objeto de 
Permuta  provenientes  de  la  herencia  de  su  padre,  están  sujetas  a  la  mencionada  e.
sustitución fideicomisaria de residuo salvo que estas se transmitan intervivos a título  w.
gratuito u oneroso y las otras participaciones indivisas de la citada finca, es decir,  74ww
lpaasr ti4c/i1p6a cpioanretess  iinnddiivviissaass  dneo  ltaiesn efinn ceasst,a  asuunjeqcuieó nn. oS is en oc osnec rpeutdei eerna ne iln dbiiveind,u a¿lpizoadr rílaans 
sujetarse, gravarse unas si y otras no?
II.  En segundo lugar, se fundamenta en el artículo 1277 del Código Civil. Sabemos 
que nuestro Derecho es abiertamente causal y requiere la existencia de tal elemento y 
por ello de conformidad con tal precepto, resulta entre otras consecuencias que la falta 
de consideración o expresión de la causa en el contrato es posible, pero el contrato 
seguirá siendo causal y no abstracto y que además nuestro Código Civil presume la 
existencia y licitud de la causa contractual, que beneficiará al acreedor de la relación 
obligatoria. Y en este contrato está claro cuál es la causa y que no siendo necesaria 
expresarla, es evidente que es la transmisión de la participación indivisa de la que es 
titular sujeta a la sustitución fideicomisaria de residuo, como así lo permite el testador. 
Puesto  que  si  su  objetivo  fuera  ad  hoc  la  inmatriculación  de  la  finca  se  hubieran 
trasmitidos todas las participaciones de las que son titulares.
III.  En tercer lugar, se alude a los artículos 205 de la Ley Hipotecaria, artículo 298 
del Reglamento Hipotecario y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Publica de 21 de mayo de 2007, 9 de mayo de 2013, 29 de enero, 6 y 7 de 
febrero, 12 y 14 de mayo y 17 de junio de 2014 y 8 de enero de 2015. La mayoría de 
estas mencionadas resoluciones como por ejemplo las de 21 de mayo de 2007, 9 de 
mayo de 2013, 29 de enero, 6 y 7 de febrero y 14 de mayo son transmisiones realizadas 
intervivos, tanto el título previo como el título a inmatricular incluso en el mismo día y por 
el mismo Notario, que no es el caso de la cuestión que nos ocupa. Pero lo que se 
determina en todas ellas es la interpretación del artículo 205 de la Ley hipotecaria en el 
que establece que para la inmatriculación de una finca es necesario:
1.º  Que en ambos títulos se incorporaron Certificaciones Catastrales Descriptivas y 
Gráficas, como es el caso que nos ocupa y se reconoce por parte de la Registradora.
2.º  Que la descripción en ambos títulos coincide totalmente con las certificaciones 
catastrales, en cuanto a superficie, numero de polígono y parcela y linderos, tal y como 
resulta de los planos contenidos en las mentadas Certificaciones, así como en la relación 
de colindantes que aparecen en el reverso de estas, como es el caso que nos ocupa y 
se reconoce por parte de la Registradora.
3.º  Que las dos escrituras mencionadas, se corresponden con dos transmisiones 
separadas en el tiempo, debidamente liquidadas y no se ha buscado título instrumental 
alguno para solicitar su inmatriculación, es decir, que se haya realizado ad hoc.
El carácter ad hoc del título se puede inferir de las circunstancias que rodean su 
otorgamiento (la coetaneidad [sic] o proximidad de ambos negocios, la inexistencia de 
título original de adquisición, el nulo coste fiscal de la operación, etc.). Aplicando estos 
criterios diversas Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y 
el 30 de julio de 2005, así como las de 11 de marzo de 2006, 21 de mayo de 2007, 22 
y  27  de  junio  de  2013  y  29  de  mayo  de  2014  [2.ª],  entre  otras)  impidieron  la 
inmatriculación  de  fincas  cuando  los  títulos  aportados  podían  considerarse 
racionalmente, y no como mera conjetura, como ficticios en el sentido indicado. Pero en 
el caso que es objeto de este re curso, no tiene este carácter ad hoc que interpreta la 
Registradora puesto que: 1.º no existe proximidad de ambos negocios, 2.º existe título 
original objetivo como es la adjudicación de herencia, 3.º hay coste fiscal en la operación 
y 4.º si el objeto de la permuta hubiera sido la inmatriculación de la finca, se hubiera 
transmitido la totalidad de las participaciones de las que son titulares doña M. T. y doña 
M. B. G. L. y no una parte como es el caso.
Así mismo la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica ha reiterado en 
sus resoluciones que el registrador no puede detener la inmatriculación, estimando la  e
instrumentalidad  de  los  títulos,  por  simples  sospechas,  debiendo  estar  estas  bo
suficientemente fundadas. 74ww
que Dael  heefechctou,a er l scuo nctraolli fdicea claió nin,m eaxtrtriceumlaecnió nla sp opr rteítcualou cpioúnbelisc o peaxriag ee avi tlaors  erel gaisctcraedsoor easl 
Rqueeg issetr oe xdpel ictíatu ylo jsu setliafibcoar pao dro las s" aedx ihgoecn"c icaosn d eelr iúvnaidcaos f idne dl ep roinbctiepnioe rd lea  sinemguartirdicaudl ajucrióídni,c alo, 
pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación
instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación 
mediante título público ha instituido el legislador. Este criterio tiende a garantizar la 
presunción de exactitud registral de los asientos del Registro, y es correcto en la medida 
en que sirva para excluir aquellos títulos que en realidad no evidencien una transmisión 
del dominio, sino que obedezcan al único y exclusivo propósito de obtener un título 
inmatriculador. Ahora bien, las simples dudas o conjeturas que pudiera suscitar un 
determinado negocio jurídico no constituyen base suficiente para presumir una causa 
ajena a la tenida en cuenta por el legislador para abrir este cauce de inmatriculación de 
fincas. Por ello, la calificación es importante para la seguridad jurídica, pero ello no 
implica ignorar los límites de la función calificadora en lo que se refiere a los medios de 
los  que  ésta  puede  servirse,  pues  conforme  al  mencionado  artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria, el registrador deberá constatar la validez del acto jurídico de que se trate de 
acuerdo con el principio de legalidad, pero limitando su actuación al acto mismo y sin 
interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional.
El alcance de calificación del registrador sobre la validez del título no puede ir más 
allá de la comprobación de que, según los medios que puede tomar en cuenta al formar 
su juicio -los propios títulos presentados y los asientos del Registro- el contenido del 
documento no es contrario de forma clara a la ley imperativa o al orden público, ni existe 
falta alguna de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado haciéndolo 
inválido o ineficaz civil o registralmente. Así la Sentencia de la Audiencia n.º 1 de Lugo, 
contra  la  Resolución  de  25-6-2012,  que  apreciaba  documentación  ad  hoc  para  la 
inmatriculación,  dice  que  "afirmar  que  los  documentos  presentados  son  simples 
transmisiones instrumentales cuya finalidad es conseguir la inmatriculación de la finca, 
supone indagar en la causa del negocio jurídico, tarea reservada a los Tribunales de 
Justicia, de modo que el que se sienta perjudicado puede acudir a los Tribunales y 
ejercitar una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos y 
una demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Por ello para 
que el registrador pueda apreciar el carácter fraudulento del título presentado debería 
resultar de modo patente del mismo.
Por ello, no existe motivo alguno para privar a doña M. T. y doña M. B. G. L. de la 
protección y efectos favorables de la inscripción registral.
IV.  Por último, se alude en la calificación que con la permuta realizada se quiere 
burlar la intención del testador, por la sustitución fideicomisaria de residuo establecida 
por el mismo. Se olvida la Registradora que el testador permite expresamente en la 
sustitución  fideicomisaria  establecida  la  trasmisión  libre  inter  vivos,  permitiendo  su 
transmisión a una tercera persona o como es el caso a uno de los hermanos. ¿Acaso se 
hubiera dudado en cuanto a la inscripción si la venta se hubiera realizado a un tercero? 
Además,  en  la  calificación  aludida  se  expresa  que  el  testador  quiere  que  las 
participaciones indivisas de la finca no salgan de la línea familiar, –que si bien como se 
ha dicho antes, si esta hubiera sido su intención, hubiera establecido una sustitución 
fideicomisaria sin posibilidad de transmitir–, no obstante, con la per muta realizada, si 
fuera esta la voluntad del testador, las participaciones indivisas transmitidas continúan en 
la línea familiar».
IV
La registradora de la Propiedad de Zamora número 2 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. s
Fundamentos de Derecho w.
774 Vyi s7t8o1s  alo s7 8a5r tdíceul loCsó d9i,g 1o0 C, i2v0il;5 2, 9382 6d eyl  3R2e7g ldaem elan tLoe Hy iHpoipteocteacraior,i ay;  l6a5s8 R, e6s6o7l,u c6i6o8n,e 6s 7d5e, 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 2003, 2 de
septiembre de 2013, 29 de mayo de 2014, 8 de enero y 22 de junio de 2015, 7 de abril 
y 30 de agosto de 2017 y 18 de abril, 16 y 25 de julio y 5 y 13 de septiembre de 2018.
1.  Constituye el objeto de este recurso decidir si procede la inmatriculación de 6/8 
partes indivisas de finca en virtud de un título público de permuta, aportándose como 
título previo una escritura de adjudicación de herencia. Considera la registradora que el 
título de permuta ha sido creado «ad hoc» para lograr la inmatriculación de la finca 
puesto que no se produce una traslación de derechos y carece de contenido económico. 
Señala además como defecto que con dicha transmisión ficticia pretende liberarse al 
bien  de  la  sustitución  fideicomisaria  de  residuo  impuesta  por  el  causante  en  su 
testamento, burlando de esta manera la voluntad del testador.
El recurrente por su parte sostiene que se trata de dos transmisiones separadas en 
el tiempo, debidamente liquidadas y que no se ha buscado título instrumental alguno 
para  solicitar  su  inmatriculación.  Añade,  respecto  a  la  sustitución  fideicomisaria  de 
residuo, que el testador permite expresamente la trasmisión libre inter vivos, pudiendo 
transmitirse la finca a una tercera persona sea esta un extraño o un hermano.
2.  Respecto del primer defecto hemos de partir recordando la doctrina de este 
Centro Directivo según la cual no supone una extralimitación competencial, sino todo lo 
contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca 
cumplen los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa 
para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. Así 
en la Resolución de 29 de mayo de 2014, se señala que «la doctrina de este Centro 
Directivo (…) ha establecido que, no obstante, se viene exigiendo también, a fin de 
garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, (…) que de las circunstancias 
concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el 
objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el 
registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de 
fechas  de  los  títulos,  transmisiones  circulares,  ausencia  de  función  económica, 
neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios 
suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc» (…) La 
inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos 
adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos 
transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda 
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude 
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, 
cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro 
pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación 
formal  de  determinados  preceptos,  ni  al  registrador  le  está  vedado  acudir  a  la 
hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este 
Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la 
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, 
debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto».
En el presente caso, la controversia se suscita en cuanto al título inmatriculador que 
es una escritura pública de permuta en cuya virtud doña M. T. y doña M. B. G. L se 
permutan 3/8 partes invidivisas que cada una de ellas había adquirido previamente por 
herencia de su padre. Se cumple el lapso de tiempo de un año entre ambos títulos y no 
se pone en duda en la nota el cumplimiento de los demás requisitos necesarios para  e
obtener la inmatriculación. Procede por tanto determinar si la permuta de 3/8 partes  bo
indivisas  de  finca  por  otras  3/8  partes  indivisas  sobre  esa  misma  finca  supone  74ww
einfmecattivriacmulaednoter.  una  traslación  de  derechos  que  permita  considerarla  como  título
pertCenoemcoie nsteeñ aa lau nl ac oremguisnterarod oproar  eontr as up anroteta i nldai vpisearm duet ae sdae  mpiasrmtea  ifnindcivai spae rdteen uencaie nfitnec aa 
otro comunero no altera la posición jurídica ni la titularidad de las permutantes puesto
que dichas partes indivisas no se concretan en el uso exclusivo de una parte de la finca, 
sino que se trata de una cuota abstracta idéntica a la de los demás comuneros sobre la 
finca y que no puede individualizarse.
A diferencia del acto de disolución de condominio que ha sido admitido como título 
inmatriculador dada su especial naturaleza jurídica ya que produce una mutación jurídico 
real de carácter esencial pues extingue la comunidad existente sobre el bien y modifica 
el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien, en el supuesto objeto 
de este expediente no se produce una mutación de la posición de poder que tienen las 
permutantes respecto del bien, cada una de ellas va a seguir siendo después de la 
permuta titular de una idéntica participación sobre la finca que como ya se ha dicho no 
puede individualizarse sobre una parte concreta de finca sino que es una cuota ideal y 
abstracta. Por todo lo anterior, y de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo 
contenida  en  la  Resolución  de  8  de  enero  de  2015,  según  la  «el  control  de  la 
inmatriculación por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, 
extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados ad hoc 
con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las 
exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude 
de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen 
todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el 
legislador» el defecto en los términos en que ha sido redactado debe ser confirmado.
3.  Respecto del segundo defecto, según el cual sostiene la registradora que a 
través de dicha «transmisión se pretende burlar la sustitución fideicomisaria de residuo 
impuesta por el causante en su testamento, liberando los bienes de este gravamen y 
posibilitando que las fiduciarias puedan transmitir mortis causa en su día la parte indivisa 
de finca que, de otra forma, debería pasar a sus hermanos». Hemos de partir del 
artículo 675 del Código Civil al que precisamente se refiere la registradora en su nota, 
según  este  artículo  la  interpretación  de  las  cláusulas  testamentarias  «deberán 
entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que 
fue otra la voluntad del testador», añadiendo que «en caso de duda se observará lo que 
aparezca  más  conforme  a  la  intención  del  testador  según  el  tenor  del  mismo 
testamento», lo que obliga al análisis y deducción de cuál ha sido esa intención del 
testador en este supuesto concreto.
Por  tanto,  en  esa  búsqueda  de  la  intención  más  probable  debe  atenderse 
especialmente  al  significado  que  esas  palabras  utilizadas  tengan  usualmente  en  el 
contexto del negocio o institución concreta de que se trate y, al interés cuya protección 
debe primar en cada caso. Pues bien, en el supuesto objeto del recurso que motiva esta 
resolución,  la  concreta  cláusula  objeto  de  interpretación  dispone  que:  «Ordena  el 
testador la sustitución fideicomisaria de residuo en lo que fuere posible a favor de sus 
otros tres hijos don J., doña C. y doña R.B. G. L. en cuanto a este legado y siempre que 
no hayan dispuesto estos bienes legados por cualquier título inter vivos con carácter 
oneroso o gratuito» lo que implica que nos encontramos en presencia de un fideicomiso 
de residuo en el que se confieren amplias facultades a las fiduciarias más allá de la 
facultad de disponer a título oneroso y por actos inter vivos que es connatural a los 
fideicomisos de residuo, ampliando la misma incluso a los negocios a título gratuito «inter 
vivos».
Ahora bien, el fideicomiso de residuo se ha configurado en el testamento para el 
caso en que no hayan dispuesto de bienes legados por cualquier título «inter vivos» con 
carácter oneroso o gratuito. Dado que en el presente supuesto no se ha dispuesto del  e.
bien en su totalidad, sino parcialmente por cuotas, con el resultado antes señalado de  w.b
que no se altera la proporción de los permutantes en la comunidad, no se puede  74ww
feidneteicnodmeris oq.ue  esté  cumplida  la  condición  a  la  que  se  somete  la  purificación  del
pretTeanmdeb ieésn  lae nin secsrtiop cipóonr  litbarnet od edl efibdee iccoomnfiisrom.arse la nota de calificación si lo que se
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.