BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77732
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10792 Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se suspende la 
inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
En el recurso interpuesto por don J. C. J. M., como secretario-administrador de la 
comunidad  de  propietarios  del  edificio  situado  en  calle  (…)  de  Madrid,  contra  la 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 22, don Adrián Jareño 
González,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  determinada  cláusula  de  los 
estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 25 de enero de 2021 por el notario de Madrid, don 
José Luis López de Garayo y Gallardo, con el número 474 de protocolo, se elevaron a 
público los acuerdos adoptados el día 25 de septiembre de 2019 por la junta general 
extraordinaria de una comunidad de propietarios de Madrid por los que se aprobó una 
nueva norma estatutaria, según la cual: «1. Las viviendas del edificio solo podrán tener 
como destino el uso residencial. 2. Ningún piso del edificio podrá destinarse a hospedería, 
alquiler  vacacional,  apartamento  turístico  o  vivienda  o  uso  turístico  que  supongan  la 
explotación de la vivienda como uso hostelero. 3. Esta prohibición será igualmente aplicable 
a los locales, incluso si se transforman en vivienda». Se incorporaba a dicha escritura 
certificación expedida el día 18 de noviembre de 2020 por el secretario-administrador de la 
comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 
mayoría de votos a favor que representan un porcentaje superior a 3/5 de propietarios y 
coeficientes, y fue notificado a los propietarios ausentes, por el procedimiento establecido 
en el artículo 17.8 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, «sin que se 
haya recibido manifestación alguna de ningún propietario en los 30 días posteriores a la 
notificación de fecha 15 de octubre de 2019».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 22, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento en el día de hoy, presentado en esta Oficina, 
presentado por Don J. C. J. M., el día 18/02/2021, bajo el asiento número 178, del 
tomo 58 del Libro Diario y número de entrada 952, que corresponde al documento 
otorgado  por  el  Notario  de  Madrid  José  Luis  López  de  Garayo  y  Gallardo,  con  el 
número 474/2021 de su protocolo, de fecha 25/01/2021, el Registrador que suscribe ha 
resuelto suspender la inscripción solicitada, por el defecto subsanable que seguidamente  es
se indica, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: o
Hechos:  Se  precisa  la  unanimidad  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,  792ww
clariemocpnuirtseaetrnsidte uaantn ivtl aeoi nm le dpteerlali  cl aaeto n)t p adrlleao l p daaieerp tdírcaloaudbsl ao hc c5oiuó rdonizet oa onlsa t  amLdl eoeoyd   ip2feiac9nra/ t1clioc9ióis9pn 4ae ,cs dditóeaen t u,lAa trsopr seur needdsgea l amllasais  e ccnopotonrmosteuh Unnibiirddibcaaaiosdnn ,o eesqns.u  eeq lu netoi t ussleeo    OE-A-2021-10able en https://
Fundamentos de Derecho: Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el 
cual los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación 
o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o 
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los 
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Y el artículo 5, 
letra e) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, según el cual quedan excluidos del 
ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una 
vivienda  amueblada  y  equipada  en  condiciones  de  uso  inmediato,  comercializada  o 
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o 
promoción,  y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen 
específico, derivado de su normativa sectorial turística.
No se toma anotación de suspensión por no solicitarse. Contra la presente nota, 
podrá (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Adrián Jareño 
González registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 22 a día veinticuatro de Febrero 
del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. C. J. M., como secretario-administrador 
de una comunidad de propietarios de Madrid, interpuso recurso el día 17 de marzo 
de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«(…) Que se me ha notificado la suspensión de la inscripción en este Registro de la 
Propiedad N.º 22 de Madrid (asiento, tomo y n.º de entrada arriba indicados) de la escritura 
del Notario de Madrid D. José Luis López de Garayo y Gallardo, protocolo n.º 474/2021 
de 25/01/2021, que recoge el acuerdo alcanzado por la Comunidad de Propietarios que 
represento en Junta General Extraordinaria de fecha 25 de septiembre de 2019, en la cual 
se aprobó (con el voto favorable del 92,817 % de las participaciones y con un solo voto en 
contra)  la  prohibición  de  que  ningún  piso  del  edificio  dentro  de  la  comunidad  pueda 
destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda o uso turístico 
que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero, prohibición que también será 
aplicable a los locales que se transformen en vivienda. Y no estando conforme con la 
misma, formulo recurso gubernativo en la forma prevista por los arts. 322 a 327 Ley 
Hipotecaria de 8/2/1946 (BOE 27/2/1946), sobre la base de los siguientes,
Hechos.
Primero.  En fecha 24 de febrero de 2021 he recibido resolución suspensoria de 
inscripción de la escritura del Notario de Madrid D. José Luis López de Garayo y 
Gallardo de fecha 25/01/2021, protocolo n.º 474/2021. En la mencionada escritura se 
recogía el acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la C/ (…) 
de Madrid celebrada el 25/09/2019 en la que se aprobó por mayoría de 3/5 partes el 
acuerdo de la prohibición de que ningún piso del edificio dentro de la comunidad pueda 
destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda o uso 
turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero, prohibición que 
también será aplicable a los locales que se transformen en vivienda.
La Junta se celebró contando con un 75,449 % de participación, votando a favor del 
acuerdo un porcentaje de coeficientes del 92,817 %, constando un solo vecino que votó  e.
en contra del citado acuerdo. La precitada escritura notarial se encuentra entregada en  w.b
este Registro de la Propiedad n.º 22 de Madrid (…). 792ww
de  Slae gLuenyd o.d eL aP sroupsipeednasdi ónH doeri zinosnctarilp, cisóeng súen  fuenld acmuaeln talo esn  alac uaeprlidcoasc iónno d erle agrut.l a1d7o.6s 
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de los propietarios, que a su vez representen el total de las cuotas de participación.
También se alude al art. 5.e) de la Ley 29/1994 LAU según la cual quedan excluidas del 
ámbito de aplicación de esta ley las viviendas de uso turístico.
Tercero.  La  Comunidad  de  Propietarios  C/  (…)  de  Madrid,  no  pretende  la 
modificación de los Estatutos o de las reglas contenidas en el título constitutivo, sino que 
lo que aprobó en Junta-fue la consolidación del uso originario de las viviendas, con su 
carácter únicamente residencial, puesto que ese uso es incompatible con la instalación 
de  hoteles,  hostales  o  viviendas  de  uso  turístico  que  complican  sobremanera  la 
convivencia dentro del edificio. Así mismo, debe tenerse en cuenta que la normativa de 
aplicación a las viviendas de uso turístico es incompatible con la realidad física del 
edificio donde se ubica la Comunidad de Propietarios C/ (…) en cuanto a la normativa 
urbanística vigente Gobierno de Desarrollo Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid y 
Agencia de Actividades. Por ello, no resulta aplicable el art. 17.6 LPH, sino que lo es el 
art. 17.12 LPH que establece: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el 
ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa 
sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, 
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a 
su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta 
misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales 
de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda 
donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un 
incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Cuarto.  Así lo ha entendido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
en sucesivas Resoluciones, entre otras de 5 de noviembre de 2020, de 19 de diciembre 
de 2019 y más recientemente la dictada en fecha 15 de enero de 2021 BOE n.º 24 
de 28/1/2021 (…) y que textualmente establece:
“En  cuanto  al  alcance  de  la  modificación  que  se  pueda  hacer  en  los  estatutos 
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, (...) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a 
que ‘se limite’, es decir, ‘poner límites a algo’, en modo alguno impide la prohibición de una 
actividad. Es más, cuando expresa ‘limite o condicione’, la disyuntiva indica claramente que 
se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a 
las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se ‘limite o condicione’ el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que ‘en materia de viviendas 
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad 
horizontal que explícita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de 
propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad’; es decir, su finalidad 
es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler 
turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de 
manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa 
actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la 
finalidad no es contraría a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera  e.
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.” w.b
F– uAndrtaícmuelonst o3s9 6d,e 3 D9e7r ey c6h0o6. del vigente Código Civil.
– Artículos 5, 9, 10, 16 y 17 Ley Hipotecaria.
– Respecto a la forma artículos 322 a 327 Ley Hipotecaria
– Artículo 5, 9, 10,1 6 y 17.12 Ley de Propiedad Horizontal
– Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de 
octubre de 2020, 5 de noviembre de 2020 y de 15 de enero de 2021.
Por lo expuesto, solicito del Registro de la Propiedad n.º 22 de Madrid, que teniendo 
por presentado este escrito y documentos que se acompañan, se sirva admitirlo y por 
presentado  Recurso  Gubernativo  para  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, contra la resolución que suspende la inscripción de la escritura notarial del 
Notario de Madrid José Luis López de Garayo y Gallardo, número 474/2021 de su 
protocolo de fecha 25/01/2021; presentada ante este Registro el día 18/02/2021, asiento 
n.º 178, tomo 58 de libro diario y número de entrada 952; y tras los trámites oportunos 
acuerde inscribir el citado acuerdo de la Junta de Propietarios de la Comunidad de la C/ 
(…) de Madrid, por ser plenamente ajustado a derecho en aplicación de lo establecido 
por el art. 17.12 LPH.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 7 de abril de 2021. En dicho informe afirmaba que dio traslado 
del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, quien lo recibió el 
día 24 de marzo de 2021, sin que haya formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal;  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional  de  9  de  mayo  de  1995;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio 
de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero 
y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 
de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio 
de  2017,  9  de  mayo  de  2018  y  29  de  mayo  y  19  de  diciembre  de  2019,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 
de junio y 16 de octubre de 2020 y 22 de enero y 27 y 29 de abril de 2021.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el día 25 de septiembre de 2019 por la junta de 
propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican 
los estatutos de esta. Concretamente se acuerda que «1. Las viviendas del edificio solo 
podrán tener como destino el uso residencial. 2. Ningún piso del edificio podrá destinarse 
a hospedería alquiler vacacional apartamento turístico o vivienda o uso turístico que 
supongan la explotación de la vivienda como uso hostelero (…)». Según consta en dicha 
escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de votos a favor (no por unanimidad de 
los asistentes a la junta) que representan un porcentaje superior a tres quintas partes del 
total de los propietarios y, a su vez, de las cuotas de participación.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que 
es necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el 
total de las cuotas de participación, pues las prohibiciones que se acuerdan implican la 
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de  la  es
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que no se limitan a la letra e)  o
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dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» 
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el  s
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial  oe.
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos  w.
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite  792ww
qreulaet iveossa  ae oxctreopsc uiósno sa d ela l an voirvmiean dgae,n ceormalo  dees  lcau aulqnuaineirm uidsaod n oa lrceasnidceen cai aol tdroes l aa vciuveiernddoas 
soe eclt omriearl otu arílsqtuicilae,r  av alocsa cqiuoen asle e rne fireérgei mlae nno drmistain etos taatlu etasrpiae cdíeficboa tdidear.ivado de la normativa  BOE-A-cable e
En el presente caso, el propio recurrente admite que el acuerdo no ha sido aprobado 
por  unanimidad  de  los  propietarios  (ni  presunta,  como  permite  la  regla  octava  del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), pues la junta de copropietarios se 
celebró contando con un 75,449 % de participación, y votaron a favor del acuerdo 
propietarios que representan un porcentaje de coeficientes del 92,817 %, constando un 
solo propietario que votó en contra del citado acuerdo.
Por ello debe confirmarse el defecto invocado por el registrador.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  8  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.