BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63137
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9056 Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una ampliación de obra 
nueva.
En el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Juan Manuel Lozano Carreras, 
contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona, don Rafael Burgos 
Velasco, a inscribir una ampliación de obra nueva.
Hechos
I
En escritura de aceptación y partición de herencia al fallecimiento de don A.D.M. 
autorizada por el notario de Madrid don Juan Manuel Lozano Carreras, el día 4 de junio 
de 2019, con número 1.008 de protocolo, la viuda y la hija del causante se adjudicaron 
los bienes relictos y se declaró una ampliación de obra nueva terminada por antigüedad, 
sobre una vivienda unifamiliar, finca n.º 5015 de El Casar de Escalona. En dicha escritura 
se expresa que la vivienda, según el Registro, consta de una sola planta, si bien, según 
el Catastro y en la realidad, consta de dos plantas.
Se hace constar que, aunque en el Catastro figuran dos plantas y como año de la 
construcción el de 1978, por tratarse de una ampliación de obra nueva y en el Catastro 
figurar  una  sola  fecha  de  construcción,  se  incorporó  a  la  mencionada  escritura  un 
certificado de antigüedad de un arquitecto colegiado, en el que se describían las dos 
plantas y se certificaba la antigüedad de la construcción. En el certificado se indica que 
la superficie en planta baja comprobada es relativamente similar a la registral pero que 
en planta de semisótano, que es la planta cuya ampliación se declara, la superficie 
catastral es claramente superior a la comprobada. En el Catastro figuran ambas plantas 
con una superficie similar, y el técnico entiende que se ha computado por el Catastro en 
planta de semisótano el total de ocupación en planta baja, cuando en la realidad la 
superficie de la planta semisótano es sensiblemente inferior.
La ampliación de la obra nueva en la escritura se realiza con la descripción y la 
antigüedad certificadas por un arquitecto superior colegiado por el Colegio Oficial de 
Arquitectos de Madrid y por el de Castilla-La Mancha. En el certificado se indica que la 
planta semisótano, previsiblemente, está desde el inicio y, en todo caso, cuenta con una 
antigüedad superior a 20 años. La firma del arquitecto está legitimada por el notario en la 
escritura.
El siete de agosto de dos mil diecinueve se presentó dicha escritura en el Registro de 
la Propiedad de Escalona. El veintiuno de agosto de dos mil diecinueve se inscribió la 
finca 5015 de El Casar de Escalona con la descripción que consta en el Registro, y en 
cuanto  a  la  ampliación  de  obra  nueva  se  suspende  la  calificación  por  no  constar 
presentado el documento en Oficina Gestora Competente a efectos del impuesto. El 
siete de octubre de dos mil diecinueve se aportó documento acreditativo de la liquidación  e.
fiscal correspondiente. w.b
El  catorce  de  octubre  de  dos  mil  diecinueve  se  califica  el  documento  en  los  56ww
Esisgcua«ielEonnnte acs,u  staéenr mtsoui nsaop lsea:n fdinec laa  ianmvepnlitaacriióand ad eb aojbor ae lp noúr mcuearon ttore:s, registral 5015 de el casar de  OE-A-2020-90able en https://
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, BOE 31 de octubre, art. 28:
N.º  1,  declaraciones  de  obra  nueva  en  construcción,  se  requiere  en  síntesis 
autorización administrativa y certificación de técnico competente que necesariamente 
deberán coincidir con la descripción recogida en el título.
N.º 4, declaraciones de obra nueva antigua, el Registrador tiene que apreciar que no 
procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen 
su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes sin que 
se exista anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística, y además se le 
aportará documento acreditativo de la fecha de terminación de obra y de su descripción 
coincidente con el título, lo que podrá hacerse por:
Certificación expedida por el Ayuntamiento.
Certificación expedida por técnico competente.
Acta notarial.
Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
En el presente caso no se aporta certificación expedida por el Ayuntamiento en 
término totalmente coincidentes con la ampliación, y la descripción de la edificación una 
vez realizada la ampliación no es coincidente con la descripción que se desprende de la 
certificación catastral descriptiva y gráfica.»
El  veinticinco  de  octubre  de  dos  mil  diecinueve,  se  aclaró  la  anterior  nota  de 
calificación en los siguientes términos:
«La Resolución de 26 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, BOE 19 de noviembre de 2018 señala: “… es cierto que conforme al 
artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global, de modo 
que el registrador de la propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de 
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una 
inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia 
del Registro de la Propiedad. Pero es igualmente cierto que también tiene declarado este 
Centro  Directivo  (cfr.,  por  todas,  la  Resolución  de  5  de  marzo  de  2014)  que  las 
consideraciones  anteriores  no  pueden  prevalecer  sobre  uno  de  los  principios 
fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad 
de  poner  de  manifiesto  los  defectos  que  se  observen  aun  cuando  sea 
extemporáneamente”.
Por otra parte, el Título VII de la Ley Hipotecaria, relativo a la rectificación de los 
errores  en  los  asientos,  pero  que  tiene  identidad  de  razón  con  los  errores  en  las 
calificaciones registrales, establece en los artículos 212 y 213 señala que se entiende 
que hay error material cuando sin intención conocido se omita alguna expresión del 
documento sin variar su sentido, error que puede rectificarse cuando el título se conserve 
en el Registro.
En el presente caso se ha cometido el error material de que se ha expresado 
formalmente que no hay acta notarial de terminación de obra y que no hay certificación 
expedida por técnico competente. Si bien del hecho de no aceptar la documentación 
aportada como suficiente se sigue que en la calificación se entiende que no se ha 
aportado esta documentación.
En cuanto a la determinación del técnico competente se explicita que hay que estar a 
lo dispuesto al art. 50 del Real Decreto 1093/1997: e.e
Artículo 50.  Técnico competente. 56ww
el qu1e.  seE lc qounec epdoiór  slaí  lsicoelon coi ae dne u endióifnic daeci óontr.os técnicos hubiere firmado el proyecto para
obra2..  El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la  BOE-A-cable e
3.  Cualquier  otro  técnico  que,  mediante  certificación  de  su  colegio  profesional 
respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4.  El  técnico  municipal  del  Ayuntamiento  competente  que  tenga  encomendada 
dicha función.
En cuanto a la acreditación del técnico podrá hacerse por cualquiera de los medios 
admitidos en derecho, sea mediante dación de fe notarial de los documentos que se le 
hayan presentado, sea por certificación del Ayuntamiento que concedió la licencia, sea 
mediante aportación de la documentación en el Registro, sea mediante certificación del 
Colegio profesional en la que conste o bien la firma del proyecto, o bien la dirección de la 
obra o la habilitación para el supuesto concreto de que se trate (sin que baste la 
manifestación genérica de colegiación, lo que haría innecesarios los dos supuestos 
anteriores relativos al arquitecto que realizó el proyecto o dirigió la obra).
En  virtud  de  la  presente  diligencia  queda  subsanado  el  error  material  de  no 
consignarse formalmente en la calificación la ausencia de acta notarial de fin de obra y 
de certificado de técnico competente.
La presente diligencia se pone en atención a la conversación mantenida con el 
Notario autorizante de la escritura.»
El veintiocho de octubre de dos mil diecinueve se solicitó calificación sustitutoria 
correspondiendo  a  la  registradora  de  la  propiedad  de  Madridejos,  doña  Marisol 
Fernández-Aragoncillo  Aglio,  quien  el  18  de  noviembre  confirmó  la  calificación  del 
registrador sustituido.
El día 27 de noviembre de 2019 se autorizó por el mismo notario, don Juan Manuel 
Lozano Carreras, con número 2.082 de protocolo, una escritura complementaria de la 
anterior  en  cuyo  otorgamiento  comparece  el  técnico  en  su  condición  de  arquitecto 
colegiado, quien manifiesta que le han indicado en el Colegio Oficial de Arquitectos que 
no es necesaria la habilitación expresa para poder certificar la antigüedad de la vivienda 
en cuestión, sita en la calle (…), El Casar de Escalona, siendo competente para emitir tal 
certificado de antigüedad por su propia pertenencia y colegiación en el reseñado Colegio 
Oficial de Arquitectos de Madrid, y también le indicaron que no era necesario visar el 
certificado de antigüedad. Se incorpora a esta escritura certificado de colegiación en el 
Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, certificado de su título oficial de arquitecto 
superior, y carnet de arquitecto colegiado. Por último, el notario legitima la firma del 
arquitecto que consta en el certificado de antigüedad por ser reconocida como suya en 
su presencia.
II
El 2 de diciembre de 2019 se volvió a aportar al Registro de la Propiedad de 
Escalona la referida escritura de aceptación y partición de herencia en unión de la 
indicada escritura complementaria autorizada por el mismo notario el 27 de noviembre 
de 2019 con el número 2082 de protocolo, y fue objeto calificación negativa por parte del 
registrador, don Rafael Burgos Velasco, quien emitió nota el 23 de diciembre de 2019 
con los siguientes fundamentos de derecho:
«En cuanto a la finca inventariada bajo el número tres, registral 5015 de El Casar de 
Escalona, se suspende la ampliación de obra por cuanto:
De conformidad con el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, BOE 31 de  e.
octubre, art. 28: w.b
procNe.dºe 4 ,a ddeocpltaarra mcioendeidsa ds ed oeb rreas ntaubelevaci manietingtuoa ,d ee l lRa eleggisatrliaddaodr  utirebnaen íqsutiec aa pqrueec iaimr pqluiqeu enno 
ssue  deexmistoal icainóont apcoiró hna pbreerv teranntisvcau drreid eox lpoes dpielanztoes d dee  dpisrecsipclrinipac iuórnb caonrírsetiscpao, nyd iaednetemsá ssi ns eq ulee 
aportará documento acreditativo de la fecha de terminación de obra y de su descripción 
coincidente con el título, lo que podrá hacerse por:
Certificación expedida por el Ayuntamiento.
Certificación expedida por técnico competente.
Acta notarial.
Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
En cuanto a la determinación del técnico competente ha de estarse a lo dispuesto en 
el art. 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y puede 
ser:
1.  El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para 
el que se concedió la licencia de edificación.
2.  El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la 
obra.
3.  Cualquier  otro  técnico,  que  mediante  certificación  de  su  colegio  profesional 
respectivo, acredite que tiene facultades suficientes, hay que entender que no se trata de 
colegiación sino de facultades suficientes para la obra nueva concreta que se declara, 
pues en otro caso sobrarían los números 1, 2 y 4. En este sentido Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de septiembre de 2019 “BOE” 
núm. 261, de 30 de octubre se remite a la Resolución de 31 de agosto de 2017 que 
señala  respecto  del  artículo  50  del  Real  Decreto  1093/1997  “en  el  caso  de  los 
números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del 
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el 
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto”, de donde se sigue que en el 
caso del número 3 sí es precisa la aportación de visado colegial de la certificación 
expedida de la obra realizada.
4.  El  técnico  municipal  del  Ayuntamiento  competente  que  tenga  encomendada 
dicha función.
En el presente caso no se acredita la terminación de la obra con la superficie 
indicada en la escritura por ninguno de los medios anteriores.
En el presente caso no se aporta acta notarial que acredite la fecha de terminación 
de obra ni tampoco certificado de técnico competente en los términos requeridos por la 
normativa citada ni certificación expedida por el Ayuntamiento en término totalmente 
coincidentes con la ampliación, y la descripción de la edificación una vez realizada la 
ampliación no es coincidente con la descripción que se desprende de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica.
En concreto, en la escritura complementaria autorizada por el Notario de Madrid don 
Juan Manuel Lozano Carreras, el veintisiete de noviembre del año dos mil diecinueve, 
protocolo 2082, acredita que el compareciente es arquitecto, pero no aporta certificado 
visado por el Colegio de Arquitectos con respecto a la obra concreta que se declara.
No es posible que cualquier arquitecto de la Unión Europea expida un certificado de 
fin de obra respecto de una edificación en la que no consta que haya intervenido. Esto 
no obstante, siempre cabe el acta notarial para solucionar la dificultad que pueda haber 
en la certificación del técnico competente.
Resolución: En vista de los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de  e.
Derecho,  este  registrador,  en  su  en  su  condición  de  autoridad  pública  legalmente  w.
competente para ello ha resuelto adoptar el acuerdo formal (Resolución de 13 de octubre  56ww
ddee  s2u0s1p4e, nddee lra l aD iinrescccriipócni óGne enne rtaaln dtoe  nloos s Re esguibsstraonse yn  dloesl  Ndeofteacritaodso s, eBñOalEa d7o ds.e noviembre)
CProónrfroorgmae d aell  aarstiíecnutloo  1d9e  bpirse speánrrtaafcoió cnu: aArtrotí cduelo la 3 L2e3y L Heyip Hotiepcoatericaa (r…ia )(.…») BOE-A-cable e
III
Contra  la  anterior  calificación,  el  notario  autorizante,  don  Juan  Manuel  Lozano 
Carreras, interpuso recurso el 22 de enero de 2020 mediante escrito que causó entrada 
en  el  referido  Registro  el  28  de  febrero  de  2020  en  el  que  alega  los  siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Rectificación de la calificación.
Aunque el recurso se dirige contra la última nota de calificación, como no puede ser 
de otra manera, queremos resaltar la inseguridad jurídica que produce la rectificación de 
la primera nota de calificación y emisión de una segunda nota en base a la conversación 
telefónica mantenida por el Registrador con el Notario. En esta segunda nota no se limita 
a rectificar un error, como sería transcribir un precepto incorrectamente redactado o no 
citado, sino que se añade un nuevo defecto como es el de exigir que el técnico al que se 
refiere el artículo 50.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tiene que tener 
habilitación  expresa  para  el  supuesto  concreto  de  que  se  trata,  sin  que  baste  la 
manifestación  genérica  de  colegiación.  Esta  afirmación  es  extemporánea  e 
improcedente, sin respaldo en ningún precepto legal ni en resolución de la DGRN, es 
una interpretación errónea del art. 50.3, y supone añadir nuevos defectos, cuando la 
calificación registral tiene que ser global y unitaria, lo que supone una infracción del 
artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria. Se ha añadido un nuevo defecto en base a una 
conversación telefónica, sin haberse presentado de nuevo el documento, ni aportarse 
otros documentos no tenidos en cuenta a la hora de calificar la escritura (art. 127 del 
Reglamento Hipotecario).
Acreditación de la antigüedad de una construcción.
Entrando en el fondo del asunto, el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del 
Suelo y Rehabilitación Urbana, y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de 
la  Ley  Hipotecaria  sobre  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  actos  de 
naturaleza urbanística, permiten el acceso al Registro de construcciones, edificaciones e 
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento 
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos 
de prescripción correspondientes. Y tanto el art. 28.4 del texto refundido de la Ley del 
Suelo, como el art. 52.a) del Real Decreto 1093/1997, exigen que se acredite o que se 
pruebe  la  existencia  de  la  obra  descrita,  la  terminación  de  dicha  obra  en  fecha 
determinada y su descripción coincidente con la del título, a través de cualquiera de los 
medios que dichos preceptos señalan.
Como  tiene  declarado  reiteradamente  la  DGRN,  la  Ley  no  establece  ninguna 
jerarquía o preferencia entre los medios de acreditación, pues caso de que así fuera 
habría  de  estar  al  medio  considerado  preferente,  sino  que  se  emplean  fórmulas 
disyuntivas  o  alternativas,  estableciendo  que  se  inscribirán  en  el  Registro  de  la 
Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de las antiguas se refiere) que se 
acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta 
notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, en la que 
conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con 
el título, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios 
mencionados, que constituyen una lista cerrada, según la doctrina de la DGRN. e.e
De los cuatro medios mencionados, habiendo una obra inscrita en el Registro de la  b
Propiedad y pretender la inscripción de una ampliación, consistente en una planta de  56ww
dseemfinisitóivtoa nloa,  fleac chear tidfiec atceirómni ncaactaiósntr adl ed elassc roipbtirvaas  yd eg ráafmicpal iancoi ódne,t eyram iqnuae d een m eol dCo actlaasrtor oy, 
aañuon q1u9e7 8c o(nmsátasn d aem 4b0a asñ polsa)n, tpaesr,o f iegsutroa  nuandaa  sooblas tafe ach qau ed ep uaendtiag üreedcuardr irdsee  laa  ccuoanlsqturuiecrcaió dne, 
los otros medios, conforme a la Resolución de la DGRN de 23 de abril de 2014.
En  el  presente  caso  se  ha  optado  porque  un  arquitecto  colegiado  certifique  la 
antigüedad y la descripción real de la obra.
Manera de acreditar la cualificación del técnico.
Hay que empezar diciendo que el art. 50.3 no exige el visado colegial. Y que el Real 
Decreto  1000/2010,  de  5  de  agosto,  sobre  visado  colegial  obligatorio,  dice  en  su 
exposición de motivos que "El artículo 2 establece, con carácter exclusivo y excluyente, 
cuáles son los trabajos profesionales concretos que tienen que obtener obligatoriamente 
el visado colegial, de acuerdo con los criterios de necesidad, por existir una relación de 
causalidad  directa  con  la  seguridad  o  integridad  física  de  las  personas,  y 
proporcionalidad, que exige el artículo 13 sobre la Ley sobre Colegios Profesionales". 
Pues bien, el artículo 2 no enumera el certificado de antigüedad de una construcción 
entre los trabajos profesionales respecto de los que sea obligatorio obtener el visado 
colegial.
Y la Disposición Derogatoria Única del mencionado Real Decreto 1000/2010 dispone 
literalmente: "1.  Quedan derogadas cuantas disposiciones incluidas en normas de igual 
o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este Real Decreto y, en particular, las que 
establezcan, de cualquier forma, la exigencia de un visado colegial obligatorio sobre 
trabajos profesionales distintos de los referidos en el artículo 2 de este real decreto.
2.  Asimismo, quedan derogadas las disposiciones relativas al visado incluidas en 
los  estatutos  de  corporaciones  colegiales  y  demás  normas  internas  colegiales,  en 
aquello en que se opongan a lo dispuesto en este real decreto."
Además, la Dirección General de Política Económica dicta, en fecha 27 de enero 
de 2011, una nota informativa a raíz del contenido de las consultas que en relación al 
Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio ha recibido la 
Dirección  General  de  Política  Económica,  impulsora  del  Proyecto  de  Real 
Decreto 1000/2010, y resuelve las principales cuestiones suscitadas sobre dicha norma. 
Esta nota complementa la presentación sobre visados publicada en la web del Ministerio 
de Economía y Hacienda con el fin de facilitar a los profesionales la comprensión y 
correcta aplicación de las importantes novedades introducidas en esta materia por el 
Real Decreto 1000/2010. Pues bien, a la pregunta de: ¿Cómo comprobar la identidad y 
habilitación  del  profesional  firmante  del  trabajo?  ¿Se  puede  exigir  declaración 
responsable para acreditar la identidad y habilitación profesional en los trabajos que no 
estén sujetos a visado obligatorio? ¿Y certificado firmado por el Colegio Profesional?, 
dispone expresamente:
"Los Colegios Profesionales deberán disponer de un registro de colegiados, al que 
se  acceda  a  través  de  la  ventanilla  única  por  vía  telemática,  que  deberá  estar 
permanentemente actualizado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de 
Colegios  Profesionales.  En  dicho  registro  constarán  el  nombre  y  apellido  de  los 
profesionales colegiados, el número de colegiación, los títulos oficiales de los que estén 
en posesión, el domicilio profesional y la situación de habilitación profesional.
De acuerdo con la Ley de Colegios Profesionales, no resulta exigible un certificado 
firmado por el Colegio Profesional mediante el que se acredite la identidad y habilitación 
del profesional autor del trabajo en relación a aquellos trabajos profesionales que no 
estén sujetos a visado obligatorio.
Algunas  Administraciones  Públicas  han  optado  por  solicitar  una  declaración 
responsable del profesional mediante la que se acrediten dichos extremos. Sin embargo,  e.
no existe base jurídica para exigir un certificado al respecto del Colegio Profesional, pues  w.
esto  sería  una  carga  desproporcionada  para  alcanzar  un  objetivo  que  ya  puede  56ww
conseguirse mediante la consulta telemática del registro."
cualEifisc accieiórnto  yq huaeb ielilt avciisóand op rocfoelseigoinaal l cdueml ptélec,n eicnot rcee rottifriacsa nftuen cai olan efse,c hlaa  ddee  eamcriesdióitna rd elal 
certificado, pero también lo es que dicho visado no viene exigido de manera imperativa y
excluyente  por  el  art.  50.3  del  Real  Decreto  1093/1997,  ni  por  el  art.  2  del  Real 
Decreto  1000/2010,  sobre  visado  colegial  obligatorio,  ni  por  el  artículo  13  de  la 
Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales, en su redacción dada por la 
denominada Ley Ómnibus (Ley 25/2009, de 22 de diciembre), por lo que se puede 
acreditar la cualificación del técnico mediante otros medios, por ejemplo, y aun sin ser 
necesario, con certificación del Colegio Profesional que acredite que tiene facultades 
suficientes.
Y, en caso de un arquitecto, en cualquier compendio de Arquitectura Legal se pueden 
ver las facultades que tienen atribuidas y las normas que regulan el ejercicio de su 
profesión  y  es  notorio  que  puede  certificar  la  descripción  y  la  antigüedad  de  una 
edificación acreditando su colegiación, lo que implica poseer el título de arquitecto y su 
cualificación profesional.
Es evidente la capacitación de un Arquitecto para dictaminar que una casa tiene una 
antigüedad superior a 20 años. Como es notorio que un abogado colegiado puede 
prestar asistencia letrada e intervenir en un divorcio notarial acreditando su condición 
solo con su tarjeta de colegiado o documento de colegiación. O, como dice la R. de 22 
de mayo de 2007, es evidente que un Ingeniero Técnico Agrícola puede dictaminar la 
antigüedad de una construcción cuyo uso es de carácter agrario.
Como se dice en la página de Notarios y Registradores, en el caso de un arquitecto 
es innecesario pedir una certificación al colegio respectivo de que tiene facultades para 
certificar la descripción y antigüedad de una edificación, y se dice que se exige cuando 
hay dudas de sus facultades y se pone el ejemplo de un ingeniero industrial que certifica 
la descripción y antigüedad de una nave. En la misma página se dice que no es 
necesario el visado colegial por no afectar a la seguridad de las personas, recordamos 
que lo único que se certifica es la antigüedad de una edificación y su descripción 
coincidente con el título.
Los certificados de antigüedad de la vivienda no incluyen aspectos relacionados con 
cuestiones como la habitabilidad o seguridad de la estructura del edificio. Por ello, no se 
considera necesario el visado colegial del sector de la arquitectura.
Quiero resaltar que he utilizado, en las declaraciones de obras por antigüedad, no 
solo la certificación catastral descriptiva y gráfica, sino que he recurrido en numerosas 
ocasiones, cuando el Catastro no coincidía con la realidad, a la certificación de un 
Arquitecto  colegiado,  que  describía  la  finca  como  se  encuentra  en  la  realidad  y 
certificaba la antigüedad de la construcción, he legitimado la firma del Arquitecto y se 
han inscrito en diferentes Registros de la Propiedad sin visado colegial alguno,
Además, la resolución de fecha 4 de septiembre de 2019, que se cita en la nota, no 
se refiere al supuesto concreto del artículo 50.3, sino que resuelve un caso de una 
escritura de declaración de obra nueva terminada, donde se acompaña un certificado 
final de obra expedido por quien resulta ser, según certificado con firma legitimada por el 
notario autorizante, director de la obra y firmante del proyecto.
Sí se refiere al supuesto concreto del artículo 50.3 la resolución de 16 de diciembre 
de 2013, que dice "la forma de acreditación de la competencia del técnico lo es en 
función de si el técnico comparece en el otorgamiento de la escritura, se incorpora el 
certificado a la misma o se acompaña como documento complementario; de forma que 
en el caso de comparecencia al otorgamiento, la acreditación lo seria ante el notario 
autorizante; en el caso de certificación unida lo será por el visado del Colegio Profesional 
correspondiente, y en el de la legitimación notarial lo sería a los efectos de la autoría de 
la firma. De esta forma sólo la comparecencia ante notario o la legitimación de firma  s
puesta en presencia con la acreditación de la condición de técnico competente suplen el  oe.
visado del Colegio Profesional". Obsérvese que la DG no exige certificación del Colegio,  w.
sino acreditación de la condición de técnico competente. Es decir, el control de legalidad  56ww
ipmopsoitinveon  qlau ea crceodnitllaecviaó n edl e olato arguatomríiae n–tloe gnitoimtaarciaiól nd dee  ufinrma ad–e yc lealr acaciróánc tedre p roobfersai onnuael vdae,l 
ctéocnntricao  daec tulaa nDteG. RENn,  cyuaa lqquuiee r ecxapsroe sealm Reengteis tdraicdeo r esno losu a dnmotiate  qeul ev i"snaod os ec olaepgoiartla,  eenl   BOE-A-cable e
certificado visado por el Colegio de Arquitectos con respecto a la obra concreta que se 
declara".
Pues bien, en la escritura complementaria se ha cumplido con la doctrina de esa 
resolución, ya que se ha legitimado la firma del arquitecto de manera presencial (autoría 
del certificado) y se ha acreditado ante el notario su condición de técnico competente con 
certificado de colegiación en el COAM, certificado de su título oficial de Arquitecto 
Superior, y carnet de arquitecto colegiado. Entendemos que hubiera bastado con su 
carnet de colegiado, pero en cualquier caso ha quedado acreditada, de manera más que 
suficiente, su condición de técnico competente. La nota de calificación excluye cualquier 
tipo de acreditación y solo admite el visado colegial, sin base ni justificación legal alguna 
para esta exigencia en exclusiva, y no solo eso, sino en contra de lo dispuesto en el Real 
Decreto 1000/2010, por lo que entendemos que la nota no puede ser mantenida.
Descripción  de  la  edificación  sin  que  coincida  exactamente  con  la  certificación 
catastral.
También se dice que "la descripción de la edificación una vez realizada la ampliación 
no es coincidente con la descripción que se desprende de la certificación catastral 
descriptiva  y  gráfica".  Como  tiene  declarado  en  varias  resoluciones  la  DGRN,  a 
diferencia de la inmatriculación, la Ley no exige la coincidencia total de la descripción del 
título con el Catastro, entre otras, resolución de 8 de febrero de 2016, sino que se 
acredite la realidad de la obra, que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de la 
legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado 
en  la  escritura  y  el  documento  justificativo  de  aquellos  extremos,  que  impida  la 
inscripción de la edificación tal como se describe en este último.
A diferencia de la inmatriculación, lo que exige el art. 28.4 del texto refundido de la 
Ley  del  Suelo  y  el  art.  52.a)  del  Real  Decreto  1093/1997  es  que  se  pruebe,  por 
cualquiera  de  los  cuatro  medios  que  indica,  la  terminación  de  la  obra  en  fecha 
determinada, y que la descripción que se haga por cualquiera de estos cuatro medios 
coincida con la escritura, no con el Catastro. Basta con una lectura detenida de los 
mencionados artículos.
Y respecto a la terminación en fecha determinada, cumple con este requisito la 
certificación del técnico en la que, después del examen de la edificación, establece que 
tiene más de 20 años de antigüedad, pues como recuerda la Resolución de 20 de junio 
de 2019, aun admitiendo que pudiera ser una estimación más o menos aproximada, 
excede, con mucho, al plazo previsto en la legislación para la prescripción de las 
infracciones urbanísticas. Y que el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones 
respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la 
legalidad  urbanística,  como  consecuencia  del  transcurso  del  plazo  de  prescripción 
establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, 
al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos en la ley, entre los que no 
se encuentra la fecha exacta de terminación de la obra.
Afirmación final de la nota.
Respecto a la afirmación final de que "No es posible que cualquier arquitecto de la 
Unión Europea expida un certificado de fin de obra respecto de una edificación en la que 
no consta que haya intervenido".
Diremos brevemente: e.e
– El certificado final de obra es un documento que acredita que las obras para las  56ww
ooqfirbbumrreaaa  ssre leods  e ehu elan d d aipifrireecqdacuitcdiotioeór  cndtu,oe ne  atll éa dc liionrcebieccrnoatoc.  iryaY  d  eedel e slda tei or oebdbcroartaoc  uree msdste eáu nnnet o jeaa ccrtiquaeucbniiaetóed ncqa tudsoe.e  y  Es laees lrt oe dvb irirdseaoac.cd toHuorm a pdbeoeintr u teoaloje lmstci euecncnoietlóee ng,q  ideuoenes     OE-A-2020-90able en https://
profesionales  correspondientes,  y  ello  con  carácter  obligatorio,  art.  2.b)  del  Real 
Decreto 1000/2010, de 5 de agosto.
– En el presente caso no se trata de un arquitecto que no tenga título español, o que 
esté colegiado en otro país, por lo que le es de aplicación la denominada Ley Ómnibus, 
Ley 25/2009, de 22 de diciembre, que modifica la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre 
Colegios  Profesionales,  que  establece  que  cuando  una  profesión  se  organice  por 
colegios territoriales, bastará la incorporación a uno solo de ellos, que será el del 
domicilio Único o principal, para ejercer en todo el territorio español (artículo 3.3)
– Respecto de cualquier arquitecto de la Unión Europea, como no es el caso en 
cuestión, citaremos solo el artículo 7 del mencionado Real Decreto 1000/2010, que 
contempla la libre prestación de servicios de los profesionales comunitarios y establece 
"1.  Los  profesionales  establecidos  en  cualquier  otro  Estado  miembro  de  la  Unión 
Europea deberán visar sus trabajos profesionales, cuando presten servicios en España 
en régimen de libre prestación sin establecimiento, en los mismos términos que los 
profesionales españoles, de acuerdo con lo previsto en este real decreto" Y el número 2 
de este artículo es muy expresivo "2. Cuando la realización del trabajo profesional esté 
sometida a visado obligatorio, bastará, a efectos de la acreditación de la identidad y 
habilitación del autor del trabajo que debe realizar el colegio para visar, la comunicación 
que el profesional haya realizado con motivo de su desplazamiento, de acuerdo con lo 
previsto en la normativa sobre reconocimiento de cualificaciones profesionales".
– Para concluir diremos que, en un principio, no entendíamos el porqué de esta 
afirmación, pues no guarda relación alguna con el caso en cuestión de la escritura, pero 
vemos  que  el  Registrador  confunde  el  certificado  de  fin  de  obra  respecto  de  una 
edificación en la que no consta que haya intervenido, con el certificado de antigüedad de 
una  edificación,  que  no  necesita  visado,  que  solo  acredita  la  antigüedad  de  una 
edificación sin afectar a la seguridad o integridad lisien de las personas, y que puede ser 
certificada por cualquier otro técnico competente o incluso sin la intervención de un 
técnico  en  la  edificación,  pudiéndose  acreditarse  la  antigüedad  por  medio  de  acta 
notarial  con  intervención  de  testigos  no  expertos  o  documentos  que  prueben  esa 
antigüedad. Solo esta confusión explicaría el largo, y a veces penoso. camino recorrido, 
donde en una primera nota se exigía “habilitación para el supuesto concreto de que se 
trate (sin que baste la manifestación genérica de colegiación)” por no haber intervenido 
en la obra; y en la nota recurrida se (liga "no se aporta el certificado visado por el Colegio 
de Arquitectos con respecto a la obra concreta que se declara" para concluir con "No es 
posible que cualquier arquitecto de la Unión Europea expida un certificado de fin de obra 
respecto de una edificación en la que no consta que haya intervenido".»
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de 6 de marzo de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 19 bis y 258 de la Ley Hipotecaria; 28 del texto refundido de la 
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre; 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial 
obligatorio; 30 del Real Decreto 129/2018, de 16 de marzo, por el que se aprueban los 
Estatutos Generales de los Colegios de Arquitectos y de su Consejo Superior; 45, 49, 50,  e.
52 y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas  w.b
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre  56ww
RInesaclr iDpceicórne teon 4 1e7l /R20e0g6is,t rdoe  d7e d lea  aPbrroil,p pieodra edl  qduee A scet odse sdaer rNolalatu erla tleexztao  Urerfbuanndíisdtoic ad;e  7la4  Ldeeyl 
mdeal rzCoa; tlaas tSroe nItnemncoiab ildiaerli oT,r ibaupnroabl aSduop rpeomr oe dl eR 2e7a ld eD ejucliroe tdoe  L2e0g0is1l;a yti vlaos  1R/2e0s0o4lu, cdioen e5s  ddee 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de febrero de 1994, 23 de 
octubre de 2000, 12 de noviembre de 2001, 22 de marzo de 2003, 28 de diciembre 
de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre de 2005, 4 de diciembre de 2006, 25 de agosto 
de 2008, 11 de marzo y 4 de diciembre de 2009, 1 de febrero y 12 de noviembre 
de 2012, 14 de abril y 5 de noviembre de 2013, 12 y 18 de febrero y 5 y 11 de marzo y 24 
de noviembre de 2014, 29 de enero, 28 de febrero, 9 de abril, 15 de mayo, 17 de julio y 1 
de diciembre de 2015, 8 de febrero, 19 de abril, 28 de septiembre, 3 de octubre y 16 de 
diciembre de 2016, 13 de septiembre y 4 de octubre de 2017, 30 de enero, 4 de junio, 8 
y 26 de octubre, 14 de noviembre de 2018, 13 de febrero, 27 de marzo, 4 de abril, 20 de 
junio y 4 y 16 de septiembre de 2019.
1.  Se plantea en el presente expediente si debe o no practicarse la inscripción de 
una obra nueva declarada por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, en la que la acreditación de la antigüedad (más de veinte años) se realiza por 
medio de certificación expedida por arquitecto técnico quien, además de describir en la 
certificación que se incorpora a la escritura la obra en que consiste la edificación, exhibe 
–y se testimonian por el notario en la escritura– certificado de su colegiación en el 
Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, su título oficial de arquitecto superior y carnet 
de arquitecto colegiado.
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, en la escritura objeto de 
calificación no se acredita la terminación de la obra con la superficie indicada en la 
escritura  por  ninguno  de  los  medios  establecidos  en  el  artículo  52  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues la descripción de la edificación una vez realizada 
la  ampliación  no  coincide  con  la  descripción  que  se  desprende  de  la  certificación 
catastral descriptiva y gráfica; y se acredita que el compareciente que certifica en la 
escritura sobre la descripción y la antigüedad de la construcción es arquitecto, pero no 
aporta certificado visado por el Colegio de Arquitectos respecto de la obra concreta que 
se declara.
El  notario  recurrente  alega,  en  síntesis,  que  el  artículo  52,  en  relación  con  el 
artículo 50.3, del citado Real Decreto 1093/1997 no exige visado colegial (lo que, a su 
juicio, concuerda con lo dispuesto en el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre 
visado colegial obligatorio); y que, a diferencia de la inmatriculación, lo que exigen el 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 52.a) del Real 
Decreto 1093/1997 es que se pruebe, por cualquiera de los cuatro medios que éste 
indica, la terminación de la obra en fecha determinada, y que la descripción que se haga 
por cualquiera de ellos coincida con la escritura, no con el Catastro.
2.  Respecto  de  las  alegaciones  del  recurrente  relativas  a  rectificación  de  la 
calificación registral inicial, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual la calificación ha de ser unitaria y global (artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria), por lo 
que el registrador de la propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de 
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una 
inseguridad jurídica en el rogante de su función incompatible con la finalidad y eficacia 
del Registro de la Propiedad. Pero, por otra parte, también tiene declarado este Centro 
Directivo que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los 
principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la 
necesidad  de  poner  de  manifiesto  los  defectos  que  se  observen  aun  cuando  sea 
extemporáneamente (vid. Resoluciones de 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre 
de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre de 2005, 5 de marzo de 2014, 28 de septiembre 
de 2016, 4 de octubre de 2017, 4 de junio y 26 de octubre de 2018 y 13 de febrero y 16  e.
de septiembre de 2019, entre otras). w.b
3.  Respecto del al fondo del asunto del recurso, debe recordarse que el acceso al  56ww
mReegdiisdtaros  ddee l a rPersotapbieledcaidm dieen teod ifdicea cliao nelesg raelisdpaedc tou rdbea nlaísst iqcuae,  ncoo mproo cecodnes eelc eujeenrcciicai o ddeel 
thraalnlas csuorsmoe dtiedlo p, ladzeo  mdeo dpore secxrciplucsióivno e, satal bcleucmidpoli mpoiern ltao  ledye p alorsa  lrae aqcucisióitno sd ee xdpisrceispalimnae,n stee 
establecidos por la ley; y el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
establece  que  se  inscribirán  «las  escrituras  de  declaración  de  obra  nueva  que  se 
acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta 
notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en 
las  que  conste  la  terminación  de  la  obra  en  fecha  determinada  y  su  descripción 
coincidente con el título».
Esta  exigencia  documental  se  fundamenta  en  la  necesidad  de  asegurar 
inequívocamente que la edificación que se describe en el título es la misma que aquélla 
cuya terminación en fecha determinada se acredita. Por otra parte, nada impide que la 
descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma se 
acrediten por el mismo medio documental, o por medios documentales –la certificación 
técnica y la certificación catastral–, siempre que no exista duda fundada de que uno y 
otro medio se refieren a la misma edificación (cfr., por todas, la Resolución de 4 de 
diciembre de 2009, con criterio confirmado por otras muchas citadas en los «Vistos» de 
la  presente).  Además,  como  aclara  el  artículo  52,  apartado  b),  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de tales documentos debe resultar que «dicha fecha 
sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la 
infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a 
la simple constatación sobre la inexistencia de anotación preventiva por incoación de 
expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e 
instalación de que se trate –vid. apartado c) del citado artículo 52–, así como que el 
suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público 
general,  constituyen  los  únicos  requisitos  necesarios  para  el  acceso  de  la  obra  al 
Registro. En este sentido se ha pronunciado de forma reiterada esta Dirección General 
(vid. Resoluciones de 5 de noviembre de 2013, 11 de marzo y 24 de noviembre de 2014, 
28 de febrero de 2015 o 19 de abril de 2016 y 20 de junio de 2019, entre otras).
A los efectos de lo dispuesto en las referidas normas, se entiende por certificado 
técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para 
ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación 
oportunas, dicho técnico que lo expide y suscribe hace constar la realidad de un hecho o 
la certeza de un dato. En concreto, los certificados de antigüedad son aquellos en los 
que se hace constar la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate 
con la descripción de ésta.
El artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados 
como técnico competente: el que hubiera firmado el proyecto (número 1), el que tuviera 
encomendada la dirección de la obra (número 2), el técnico municipal del Ayuntamiento 
(número  4)  o  cualquier  otro  técnico  que  tuviera  facultades  suficientes  acreditadas 
mediante certificación de su colegio profesional (número 3).
En el caso de los números 1, 2 y 4 se exige únicamente la identificación del 
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el 
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (cfr. las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 9 de febrero de 1994, 23 de octubre de 2000, 22 de marzo de 2003, 
11 de marzo de 2009 y 16 de diciembre de 2016, entre otras). Y como afirmó este Centro 
en Resoluciones de 5 de febrero de 2011 y 16 de diciembre de 2016, es evidente que el 
visado no se exige en ningún momento, y sólo se exige certificación del Colegio para 
determinar las facultades del técnico cuando este sea el comprendido en el número 3 del 
citado artículo 50, como ocurre en el presente caso.
Es cierto que el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la  s
cualificación y habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del  oe.
certificado, pero también lo es que, al margen de su eficacia en el ámbito de las  w.
competencias  corporativas  propias  del  colegio  respectivo  (cfr.  artículo  2  del  Real  56ww
DDeeccrreettoo  112090/02/021081,0 d, ed 1e6  5d ed em aargzoos, tpoo, r seol bqruee  vsisea adpor uceobleagni alol so Eblsigtaattuotroios,  G3e0n edreall eRs edael 
Slousp rCeomleog dioes  2d7e d eA rjuqluioit edceto 2s0 0y1 )d, ed icshuo  Creoqnusiesjioto  Snuop veireionre;  eyx iglaid oS epnatrean claia i ndsecrl ipTcriióbnu ndael   BOE-A-cable e
la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto de ese cualquier 
otro técnico que no sea de los comprendidos en los números 1, 2 y 4 del artículo 50, 
siempre  que,  como  acontece  en  el  supuesto  analizado  en  el  presente  recurso,  se 
acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades 
suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u 
obra de que se trate y la descripción de ésta.
4.  Finalmente,  respecto  de  la  falta  de  coincidencia  entre  la  descripción  de  la 
edificación una vez realizada la ampliación y la descripción que se desprende de la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, cabe recordar que, como ha afirmado este 
Centro Directivo en Resoluciones de 25 de agosto de 2008, 1 de febrero de 2012, 29 de 
enero de 2015 y 8 de febrero de 2016, entre otras, no se trata el presente de un 
supuesto (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia 
total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en 
materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se 
ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de 
legalidad urbanística, y que no haya duda sobre la identidad de la finca según lo 
expresado  en  el  título  y  en  el  documento  justificativo  de  aquellos  extremos, 
circunstancias  que  han  de  reputarse  suficientemente  acreditadas,  a  pesar  de  las 
discrepancias descriptivas referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan 
dudas  sobre  esa  identidad  de  la  finca  ni  hay  contradicción  entre  la  certificación 
descriptiva y gráfica, la certificación técnica y el título calificado, que impida la inscripción 
de la edificación tal como se describe en este último.
En definitiva, la identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra 
realizada, la finca catastral cuya certificación se aporta y la descripción de la edificación 
en la certificación técnica únicamente importa ahora a los efectos de constatar que 
desde la fecha de terminación de la obra realizada ha transcurso del plazo previsto por la 
legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el 
edificante.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.