BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42077
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6396 Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por 
el registrador de la propiedad de Tías, de compraventa de una cuota de 
participación de una finca registral, así como de una hipoteca en garantía del 
precio aplazado y de dos pagarés.
En el recurso interpuesto por don Javier Jiménez Cerrajería, notario de Yaiza, contra 
la calificación practicada por el registrador de la Propiedad de Tías, don Francisco Javier 
Nieto  González,  de  compraventa  de  una  cuota  de  participación  de  la  finca 
registral 40.021 de Tías, así como de una hipoteca en garantía del precio aplazado y de 
dos pagarés.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 6 de marzo de 2019 por el notario de Yaiza, don 
Javier Jiménez Cerrajería, se solicitaba la inscripción de la compraventa de una cuota de 
participación de la finca registral número 40.021 de Tías, así como de una hipoteca en 
garantía del precio aplazado y de dos pagarés.
II
Presentada el día 6 de marzo de 2019 la indicada escritura en el Registro de la 
Propiedad de Tías, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del Documento.
Asiento 31 Diario 55 (NE 1256/2019).
Fecha del documento: 06/03/2019.
Autorizante: Javier Jiménez Cerrajería.
Protocolo: 173/2019.
Francisco Javier Nieto González, Registrador de la Propiedad del distrito hipotecario 
de Tías, he calificado negativamente el documento de referencia, al apreciar en el mismo 
la existencia de causas impeditivas para su inscripción, sobre la base de los siguientes
Antecedentes de hecho.
Mediante el documento presentado, las entidades Bomar, SL y Satocan, SA, venden 
a Hotel Princesa Yaiza, SA, determinada participación de que son titulares sobre la 
Parcela destinada a Campo de Golf en el Plan Parcial Golf Puerto del Carmen, en 
término municipal de Tías, finca registral 40.021, por un precio global –que comprende el 
valor de la participación en la comunidad de bienes del campo de golf– de 4.320.000 
euros. De dicho precio, la cantidad de 432.000 euros se compensa con la deuda por  s
dicho importe que asume la compradora y cuya titularidad corresponde a las vendedoras  oe.
y  otra  sociedad,  pactando  la  entrega  para  el  caso  de  que  no  se  obtuviera  el  w.
trcoeotcnalasl emdneati sme1i .e2na0t 0o.l a0as0 l 0a  vseeuunbrdoreosdg, oaqrcauiósen   sepólo lro pl aap geoond triáddnae d p darieccsrheeaen dtadorersaue,d  daae l  dppooasrg  poian gceuanmr écpsal ispmooi re dnuetno   iqmudpeeo  rstleae    2020-6396n https://ww
cdoem lopsr apdaograar.é Es ne mgaitriadnotsí a( 1d.2e0l 0p.a0g0o0  deeulr opsr)e cHioo tealp Plarzinacdeos a(3 Y.8a8iz8a.0, 0S0A ,e ucoronss)t ityu ydee lh iimpoptoerctea   BOE-A-cable e
sobre 55 apartamentos de su propiedad sitos en (…), Playa Blanca, término municipal de 
Yaiza, en favor de las vendedoras.
Fundamentos de Derecho.
Son de aplicación los artículos 12, 18, 19, 19 bis, 112, 114 y 153 bis de la Ley 
Hipotecaria.
La Ley 41/2007 introdujo en el articulado de la Ley Hipotecaria su artículo 153 bis y 
con él, la denominada “hipoteca global” o “flotante”, en que se flexibilizan los requisitos 
de  accesoriedad  y  especialidad,  permitiendo  la  garantía  conjunta  de  diversas 
obligaciones  sin  necesidad  de  su  incorporación  a  una  cuenta  corriente  con  pacto 
novatorio de las mismas, limitando su constitución a las entidades financieras y las 
administraciones  públicas  titulares  de  créditos  tributarios  o  de  la  Seguridad  Social, 
siendo suficiente en tal caso “que se especifiquen en la escritura de constitución de la 
hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera 
preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o 
puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que 
responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo 
final líquido garantizado”.
En el presente caso, se formaliza la constitución de una hipoteca en garantía de dos 
obligaciones distintas (el pago del precio aplazado –obligación presente– y los pagarés 
entregados en garantía, para el caso de reclamación de deuda a las vendedoras –
obligación  futura  y  distinta  de  aquella-)  en  favor  de  las  sociedades  mercantiles 
vendedoras, que no ostentan la condición de entidad de crédito y que por tanto no 
pueden acogerse a esta clase de hipotecas, reservadas a bancos, entidades oficiales de 
crédito,  cajas  de  ahorro,  cooperativas  de  crédito  y  establecimientos  financieros  de 
crédito, debido a la especial normativa de supervisión a que están sometidos. Y es que, 
como dice el Preámbulo de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, “la accesoriedad y 
determinación  que  rige  en  las  hipotecas  ordinarias  excluye  de  nuestro  actual 
ordenamiento jurídico como hipotecas ordinarias o de tráfico a aquellas hipotecas en las 
que son diversas las obligaciones garantizadas o en las que se mezclan obligaciones 
presentes  y  futuras.  Eso  determina  necesariamente  que  deban  constituirse  tantas 
hipotecas como obligaciones se pretenden garantizar”.
La  denegación  de  la  inscripción  de  la  hipoteca  convierte  en  irrelevante  el 
incumplimiento de los requisitos exigidos en dicho artículo para su válida constitución, en 
lo referente a la determinación del plazo de duración de la hipoteca –distinto del de las 
obligaciones garantizadas–, y el procedimiento para el cálculo del saldo final líquido, así 
como la determinación de la cuota de participación que en el derecho real de hipoteca 
corresponde a las acreedoras, en aplicación del artículo 54 RH, habida cuenta de que se 
pacta su ejecución conjunta o separada por cada una de aquellas.
La falta de inscripción de la garantía del vendedor impide la de la totalidad del 
documento, de no mediar su consentimiento expreso (vid. RDGRN de 06 de octubre 
de 1989).
Visto lo expuesto.
Acuerdo:
Denegar la inscripción del documento.
Tías, a veinticuatro de septiembre del año dos mil diecinueve. o
Contra lo resuelto en el presente acuerdo de calificación (…)» 96ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don Javier Jiménez Cerrajería, notario de 
Yaiza, interpuso recurso día 28 de octubre de 2019 mediante escrito en el sostenía lo 
siguiente:
«A)  Hechos.  (…)
B)  Fundamentos de Derecho.  Apoyan éstos, en contra de la nota recurrida, las 
siguientes afirmaciones:
Primero.  Legitimación activa: Artículo 325 b) de la Ley Hipotecaria.
I.–En relación a la denegación de la inscripción de derecho de propiedad adquirido 
por el comprador por haberse denegado la inscripción de la hipoteca constituida en 
garantía  del  precio  aplazado,  salvo  que  el  acreedor  consienta  expresamente  dicha 
inscripción:
Segundo.  Falta de fundamentación jurídica de la denegación de la inscripción del 
derecho de propiedad.
a)  No se alega en la nota de calificación la existencia de vicio o defecto en el 
contrato de compraventa que afecte a la validez y plena eficacia del título o que impidan 
la adquisición por el comprador del derecho de propiedad transmitido o que determine su 
falta  de  idoneidad  para  que  el  comprador,  mediante  correspondiente  tradición 
instrumental –(artículo 1462.2 del Código Civil)–, adquiera con plena eficacia el derecho 
de propiedad transmitido en virtud de dicho título de compraventa. Tampoco se alega la 
existencia de hechos impeditivos en los asientos del registro que impidan la inscripción 
de la propiedad adquirida por el comprador, (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
b)  No se cita precepto legal alguno que impida o sirva de fundamento jurídico la 
denegar la inscripción en el Registro de la propiedad y, por tanto, denegar la protección 
que se deriva de la fe pública registral a un derecho de propiedad válidamente adquirido 
y que tiene plena vigencia material y sustantiva, por el hecho de que no haya podido 
tener acceso al registro de la propiedad el derecho de hipoteca constituido en garantía 
del precio aplazado de la venta, –pues, insistimos, no se hace mención alguna en la 
calificación a la existencia de vicio o defecto en el negocio traslativo–.
c)  Salvo error por nuestra parte no consta publicada en el “Boletín Oficial del 
Estado” Resolución de la Dirección General de los Registro y del Notariado de fecha seis 
de octubre de mil novecientos ochenta y nueve.
d)  En el caso de existir la citada resolución de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, no expresa la calificación los fundamentos o extremos de ésta que 
consideran aplicables al negocio calificado y la posible identidad de razón que pueda 
existir, si la hubiese, entre ambos supuestos de hecho. En este sentido, entre otras, la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha veinticinco 
de  julio  de  dos  mil  diecinueve  (BOE  4  de  octubre  de  2019),  que  establece  que 
“...También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre 
de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio 
de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones 
de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de 
que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo 
mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo  es
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere  o
adecuada la misma…”. 96ww
abinpaslscaaerzi )pa ecdli oLóR and  eecgd alieasli t friclcaaoad mcogipróa rnrapa vannertoaína  th aea hnecitplee ov ntradeeleocferar  rrdeqiaenu  ceeci aloel anmass  etliopntusatoi dr mtaee oss etpivenaoncrasi a  ely ald  sfceeuolg nncudtorranaamtrtro ea entholt oa ypsn a  eegannot r  qilbudouéesi  ld mqopue redae i cdsilaoea     OE-A-2020-63able en https://
la falta de inscripción de la garantía afecta a la validez de la adquisición del derecho de
propiedad cuya inscripción se deniega ni tampoco la norma jurídica que en tal caso 
servirla de fundamento a dicha decisión.
f)  No consta en la calificación referencia a precepto legal alguno que, aún en el 
caso de que las partes hubiesen supeditado la eficacia de la compraventa y por tanto de 
la adquisición del derecho de propiedad del comprador a la inscripción de la garantía 
hipotecaria, –efecto que, adelantamos, no resulta en modo alguno del título calificado,– 
permita denegar el acceso al Registro de la propiedad de un derecho de propiedad, si 
así fuese, en una eventual fase de pendencia y mucho menos que permita supeditar la 
protección  registral  del  derecho  de  propiedad  del  comprador,  en  este  caso,  al 
consentimiento del acreedor.
Tercero.  La compraventa y la transmisión de la propiedad del bien vendido tiene 
plena validez jurídica al margen del pago de del precio y por ende de la inscripción de la 
garantía constituida para asegurar el mismo:
a)  La compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona y será obligatorio 
para ambas partes por el mero concurso de voluntades entre el comprador y el vendedor 
(en  comprar  y  vender)  aunque  ni  el  precio  ni  la  cosa  objeto  de  la  compraventa 
(artículos 1445 y 1450 del Código Civil).
Por tanto el aplazamiento de pago del precio no afecta a la validez del contrato de 
compraventa ni a la transmisión de la propiedad mediante la concurrencia del título y el 
modo una vez verificada la tradición instrumental por el otorgamiento de la Escritura 
pública de venta (Art 1462.2 del Código Civil).
b)  En plena concordancia con el carácter consensual del contrato de compraventa 
el artículo 11 de la Ley Hipotecaria determina que la mera constancia en la inscripción 
registral  del  aplazamiento  del  precio  no  perjudicará  a  tercero  si  no  se  garantiza 
específicamente  con  hipoteca  o  condición  resolutoria.  De  dicho  precepto  resulta 
claramente, que la falta de pago del precio, aún garantizado con hipoteca o condición 
resolutoria no afecta a la transmisión de la propiedad de la cosa vendida y por tanto a la 
inscripción  del  derecho  de  propiedad  del  comprador,  sin  perjuicio  de  que  dichas 
garantías  desplieguen,  en  el  caso  de  incumplimiento  de  la  obligación  de  pago 
garantizada, los efectos que jurídicamente le corresponden que no son otros que la 
realización  del  valor  del  bien  hipotecado  y  la  resolución  contractual  con  la 
correspondiente reinscripción del bien a favor del vendedor (artículo 59 del Reglamento 
hipotecario) lo que confirma que la adquisición de la propiedad por el comprador se ha 
consumado jurídicamente aunque el pago del precio no haya tenido lugar.
c)  No afectando, por tanto, el aplazamiento del pago del precio a la adquisición de 
la propiedad y no constando en la calificación defecto que afecte a la validez y perfección 
el negocio de compraventa o impedimento en el Registro que impida la inscripción de la 
propiedad adquirida (art 18 Ley Hipotecaria), no hay, a nuestro juicio, argumento jurídico 
que permita atribuir a la falta de inscripción de la hipoteca el efecto de denegar la 
inscripción del derecho de propiedad del comprador, ni mucho menos, supeditar la 
protección  registral  del  derecho  de  propiedad  del  comprador  al  consentimiento  del 
acreedor,  con  sugiere  la  calificación  recurrida,  máxime,  si  tenemos  en  cuenta  que 
además la hipoteca, en la escritura calificada no recae siquiera sobre la finca objeto del 
contrato de compraventa.
Cuarto.  Aun supeditando la eficacia de la compraventa y su efecto traslativo a la 
inscripción de la hipoteca constituida en garantía del precio del precio aplazado, esto no  s
impediría la inscripción registral del derecho de propiedad del comprador. oe.
a)  El principio de autonomía de la voluntad previsto en el artículo 1255 del Código  96ww
Cefievcil toys e lt íppriocopsio  oa rttíicpuiflioc a1d4o6s2 .d2e dl ec doincthraot ote xdteo  lceogmalp, rpaevremnittae,n  pao rla se jpeamrptelos  mdeofdiraieliznadro  lolas 
atrdaqvéusis idceiól ne xdpee dlaie pnrtoep dieedl apda cdteol  dceo mrepsreardvoar  dhea sdtoam einl ipol eon ob iepna gpoe rdmeilt iepnredcoi ol aa rpelaszoaludcoió an   BOE-A-cable e
contractual y la restitución de prestaciones en caso de incumplimiento del comprador 
mediante el pacto de la condición resolutoria explícita regulada en el artículo 1504 del 
Código Civil, cabe incluso la posibilidad de condicionar suspensivamente la eficacia del 
contrato de compraventa a la inscripción de la hipoteca constituida en garantía del precio 
aplazado.
Ninguno de estos pactos constan, ni de forma expresa en el título calificado, ni 
resultan tácitamente del mismo, es más, la estipulación cuarta atribuye a la falta de 
inscripción de la hipoteca el efecto de que el acreedor pueda de instar el vencimiento 
anticipado para reclamar el cumplimiento de la obligación de pago, de lo que resulta 
claramente que no se condiciona o supedita en modo alguno el efecto traslativo de la 
compraventa ni su eficacia y mucho menos su acceso al registro de la propiedad, a la 
Inscripción de la garantía hipotecaria.
b)  Aun cuando las partes hubiesen atribuido a la inscripción de la hipoteca un 
carácter esencial para la eficacia del contrato, –circunstancia que no ocurre en el título 
calificado,– dicho pacto, que tendrá el carácter jurídico de condición suspensiva, no 
impedirá el acceso de derecho de propiedad del comprador al registro de la propiedad 
con constancia expresa de su situación de pendencia y en su caso de su posterior 
cumplimiento o incumplimiento de la condición con las garantías exigidas por la ley para 
ello,  (artículos  9  letra  c  y  23  de  la  Ley  Hipotecaria  y  51.6  y  58  del  Reglamento 
hipotecario) pero en ningún caso, la falta de inscripción de la hipoteca impedirá per se el 
acceso al Registro de la propiedad del derecho del comprador.
Quinto.  La falta de inscripción de la garantía hipotecaria carece de idoneidad en su 
misma para impedir el acceso al Registro de la propiedad del derecho de propiedad del 
comprador adquirido en virtud de un título plenamente válido y eficaz.
a)  Los mecanismos de defensa del derecho del acreedor, aún en el caso de que su 
garantía  no  haya  accedido  al  registro,  se  desenvuelven  jurídicamente  en  nuestro 
ordenamiento a través de cauces distintos de la denegación del acceso al registro de la 
propiedad del derecho de propiedad que corresponde al comprador, que existe en la vida 
jurídica, que es plenamente válido y eficaz.
b)  La hipoteca es un derecho real de garantía, accesorio de una obligación y sin la 
que la hipoteca no puede existir (artículo 1528 y 1857 y siguientes del Código Civil y 105 
de  la  Ley  Hipotecaria).  Este  carácter  accesorio  ha  confirmado  también  nuestra 
jurisprudencia, así entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 1298/1984 de 14 de 
junio. Por tanto, atendido su carácter accesorio, la falta de inscripción de la hipoteca no 
puede afectar a la validez de la obligación garantizada ni mucho al contrato principal de 
compraventa del que esta nace. La venta no se celebra en contemplación esencial a la 
posible garantía hipotecaria del precio aplazado, todo lo más incidirá en la forma en que 
se pacta dicho aplazamiento y su falta puede dar lugar, si las partes hubiesen atribuido a 
dicha garantía un valor esencial para determinar el aplazamiento del pago del precio, a la 
resolución contractual ex artículo 1.124 del Código Civil, –(lo que presupone que la 
adquisición de la propiedad por el comprador ha tenido lugar)– y no mediante el cierre 
registral a dicha adquisición dominical como hace la calificación recurrida.
c)  La hipoteca es un derecho de realización de valor, que por tanto en modo alguno 
influye en el derecho de propiedad del comprador y mucho menos a su validez y eficacia, 
por lo que la calificación no puede, a nuestro juicio, atribuir a la falta de inscripción de la 
garantía pactada un efecto que no se deriva ni de la propia naturaleza ni del posterior 
desenvolvimiento de la garantía hipotecaria ni de su régimen legal, como es denegar al  e
acceso al registro de la propiedad del derecho de propiedad del comprador que, en  bo
nuestro caso, goza de plena validez y eficacia. 96ww
inscdri)p ciEónl  deenr eeclh Ro edgeis trpor odpeie dlaa dp rsoep ieaddaqdu,i eyrae  qeune  neusetast rtoie ndee reucnh coa raál ctmera rmgeenra mdee nsteu 
dperecvlaernattiivvao  udne l vdaelroerc heos ednec iaplr odpeie dnaude satdroq uiorirddoe,n asmieniednoto a djuermídáicso  lac osnesgaugrirdaaddo  juproídr iceal 
artículo 9.3 de la Constitución, que constituye un derecho del administrado (artículo 2.1
Ley Hipotecaria) por lo que no procede la denegación de la inscripción de un derecho de 
propiedad que, aún antes de la misma, goza de plena validez y plenos efectos jurídicos, 
por el hecho de que no puedan tener acceso al registro de la propiedad elementos 
accesorios ya que es lo accesorio lo que sigue a lo principal y no al contrario.
Si  la  hipoteca  objeto  del  título  calificado  se  hubiese  formalizado  en  Escritura 
separada, no dudamos que, atendida su accesoriedad respecto al contrato principal de 
compraventa, –más concretamente respecto a la obligación del pago del precio aplazado 
que nace del mismo–, cualquier vicio o defecto apreciado en la misma no hubiese 
impedido el acceso al registro de derecho de propiedad del comprador, como no impide 
la inscripción del derecho de propiedad del comprador, pese a su carácter de negocio 
complejo, cualquier defecto padecido en la Escritura posterior en que formaliza préstamo 
con garantía hipotecaria destinado a financiar el precio de la venta, ya a que en este 
caso, aunque con distinto financiador, nos encontramos ante el mismo esquema negocial 
que el título calificado, piénsese, si no, en el concepto amplio de préstamo que recoge el 
artículo 2 de la ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario o el artículo 1.a) de la Ley 2/2009, de 31 de marzo,
Sexto.  La  denegación  de  la  inscripción  produce  un  perjuicio  injustificado  al 
comprador en la tutela de su derecho de propiedad.
La denegación de la inscripción del derecho del comprador determina, que mientras 
el vendedor-acreedor conserva la plena tutela de su derecho (vía ejecutiva, acción 
cambiaría, juicio declarativo e incluso la posibilidad de acudir a la resolución contractual 
ex artículo 1124 del Código Civil), el comprador, sin embargo, pese a ser el verdadero 
propietario de la finca y aun cuando cumpla regularmente su obligación de pago del 
precio, queda a las expensas de los actos dispositivos o de gravamen que sobre la 
misma pueda realizar el vendedor, y en especial a la posible aparición de terceros 
protegidos al amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y ve interrumpido el tracto 
registral de la finca, pese a tener título público adquisitivo válido y eficaz.
II.  En relación a la denegación de la inscripción de la hipoteca:
Séptimo.  La hipoteca objeto del título calificado no está constituida, como afirma la 
calificación, en garantía de dos obligaciones una presente y otra futura, sino en garantía 
de una única obligación, si bien se trata de una obligación compleja que comprende dos 
prestaciones de dar: pagar el precio de la venta y pagar a un tercer acreedor por cuenta 
de los vendedores una determinada cantidad de dinero, presentando esta última una 
prestación alternativa de hacer (facultae solutione) que consiste en obtener la liberación 
como deudores de los vendedores frente al referido acreedor y que es, en todo caso, 
una prestación alternativa a la de pagar una cantidad de dinero, debiendo cumplirse esta 
última si la liberación de los deudores resultara imposible (art 1134 del Código Civil).
Octavo.  Todas  las  prestaciones  que  surgen  del  contrato  tienen  un  único  e 
indisoluble nexo causal en un único negocio que es la compraventa y nacen de una 
misma obligación que constituye su fundamento casual, único e inescindible, por lo que 
todas las prestaciones que integran la obligación tienen un carácter inseparable y un 
inequívoco y unitario nexo causal.
Noveno.  La hipoteca flotante prevista en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria 
tiene su razón de ser en necesidad de garantizar con una misma hipoteca de un conjunto 
de obligaciones que no tienen necesariamente entre sí un vínculo causal. Sin embargo, 
la  hipoteca  constituida  en  el  Escritura  calificada  presenta  una  sola  obligación  con  e.
pluralidad de prestaciones que presenta una unidad causal en el propio contrato de  w.
compraventa. 96ww
de  Duéncai msoo. la Lao bhliipgoatceiócna  ecsutiypau lacduaa netnía e l etístutálo  icnaicliifaiclmadeon tees  uinndae theirpmotineacad ae, n pgearroa nteías 
hdieptoetremcian aflboltea nstien  dnee claess irdeagdu ldaed ansu eenv ae lc aorntívceunloc i1ó5n3 o b aisc udeer ldao L eenyt rHei plaoste pcaarritae.s, y no, una  BOE-A-cable e
Undécimo.  El artículo 105 de la Ley Hipotecaria permite la constitución de hipoteca 
en garantía de toda clase de obligaciones y por tanto también de obligaciones complejas 
como la que es objeto de la escritura calificada, sin que ello afecte al principio de 
especialidad de la hipoteca. Incluso la Dirección General de los Registros y del Notariado 
en la resolución de fecha 28 de julio de 1998 ha reconocido que “la unidad de la hipoteca 
viene  determinada  por  su  fuente,  causa  y  fin”  e  incluso  la  Resolución  de  26  de 
septiembre de 2006 admitió la constitución de una hipoteca en garantía de obligaciones 
distintas pero con una conexión causal entre sí.
Duodécimo.  La  obligación  de  pago  del  precio  lleva  consigo  otras  prestaciones 
accesorias  como  la  pago  de  intereses  ordinarios  y  de  demora  cuya  posibilidad  de 
garantía en una misma hipoteca no sólo no es discutida, sino que está legalmente 
admitida (artículo 114 de la Ley Hipotecaria) y cuyo posible indeterminación de su 
cuantía inicial, (piénsese por ejemplo, en los intereses de demora) no las convierte en 
obligaciones  condicionales  ni  futuras,  por  lo  que  nada  obsta,  a  la  constitución  de 
hipoteca en garantía de una obligación compleja con una pluralidad de prestaciones y 
cuyo Importe final resulta directamente determinable, como ocurre en el título calificado.
Decimotercero.  El  hecho  de  que  una  de  las  prestaciones  de  la  obligación  se 
configure como una prestación facultativa no la convierte en una obligación distinta y 
autónoma del pago del precio como afirma la calificación recurrida.
Decimocuarto.  La  obligación  de  pagar  la  suma  de  dinero  si  no  se  obtiene  la 
liberación del deudor no es siquiera una obligación condicional ya que el propio deudor 
puede optar por el pago de dicha suma de dinero y no negociar con el acreedor la 
liberación de los deudores, lo que la incardina en ámbito de la obligaciones alternativas y 
la  falta  de  consentimiento  del  acreedor  a  la  liberación  en  una  imposibilidad  de 
cumplimiento de la prestación prevista de forma alternativa.
Decimoquinto.  La  prestación  de  pagar  una  cantidad  de  dinero  en  el  caso  de 
imposibilidad de liberación del deudor no es una obligación futura, pues existe desde el 
momento  de  la  constitución  de  la  obligación,  es  más,  está  representada  mediante 
pagarés, lo que realmente está en alternativa es la posibilidad de su cumplimiento 
obteniendo en un determinado plazo la liberación del deudor, en lugar de mediante su 
pago, transcurrido dicho plazo, sin que se haya obtenido o solicitado por el comprador al 
acreedor  la  liberación  como  deudores  de  los  vendedores,  el  pago  de  la  cantidad 
estipulada es la única prestación exigible por el acreedor junto a la de pagar el precio de 
la venta».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el 
día 31 de octubre de 2019, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1088, 1089, 1091, 1131 a 1136, 1255, 1125 a 1128, 1261, 1274 
y 1876 del Código Civil; 9, 12, 19 bis, 104, 142, 143, 153, 153 bis, 154 y 155 de la Ley 
Hipotecaria; 238 del Reglamento Hipotecario; 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario; la disposición adicional primera de la Ley 3/1994, 
de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de 
crédito  a  la  Segunda  Directiva  de  Coordinación  Bancaria  y  se  introducen  otras  e.
modificaciones relativas al sistema financiero, y las Resoluciones de la Dirección General  w.b
de los Registros y del Notariado de 17 de enero de 1994, 28 de julio de 1998, 15 de  96ww
my 2a4rz doe,  1a bdreil  djuen i2o0 y0 82,6 2 8d ed es ejupntiieom yb 1re8 ,d 2e6  2y0 2076 ,d 1e9 j udlieo  sdeep 2ti0e1m2b, r3e0 d dee 2 e0n0e7r,o 1 d7e d 2e0 1m3a, r1z3o 
ddee  2m0a1r8z.o de 2014, 26 de octubre de 2015, 14 de septiembre de 2016 y 11 de abril
1.  En el presente expediente es objeto de calificación negativa una escritura de 
compraventa de cuotas de propiedad sobre un inmueble, de cuotas de participación en 
comunidad de bienes, de constitución de hipoteca en garantía del precio aplazado y 
ulterior convenio transaccional autorizada por el notario de Yaiza, don Javier Jiménez 
Cerrajería. Son datos relevantes de la misma, a efectos del presente expediente:
– Se transmite una cuota dominical de la finca registral 40.021, entre otros derechos, 
por  el  precio  de  4.320.000  euros,  siendo  satisfechos  432.000  euros  mediante  la 
subrogación en un crédito y aplazados los restantes 3.880.000 euros.
– Se constituye una hipoteca en favor de la vendedora sobre 55 inmuebles de la 
parte  compradora  en  garantía  de  5.088.000  euros  correspondiendo  la  cantidad 
de 3.888.000 euros al precio aplazado de la compraventa y 1.200.000 euros «para 
responder de la eventual obligación de pago de los importes nominales de los pagarés 
entregados  para  cubrir  un  posible  impago  del  préstamo  hipotecario  del  Banco 
Santander»,  préstamo  objeto  de  subrogación  anteriormente  referido  por  importe 
de 432.000 euros.
– Se  acompaña  recibo  de  presentación  del  referido  título  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Tías, de fecha 29 de abril de 2019, suscrito por doña R. R. C. del que no 
resulta el expreso consentimiento para la inscripción parcial del documento respecto de 
la compraventa en caso de resultar defectuosa la constitución de la garantía inmobiliaria.
Son dos las cuestiones que se plantean en el presente recurso: si es o no admisible 
la constitución entre particulares de una sola hipoteca como la constituida en el presente 
caso, en garantía de dos obligaciones; y, de no ser admisible, si cabe la inscripción 
parcial de la escritura calificada respecto del negocio jurídico de la compraventa aun 
cuando no se pudiera inscribir la constitución de la garantía hipotecaria.
2.  Respecto del primero de los extremos expuestos, y como pusiera de relieve este 
Centro Directivo en Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008, ya antes de la 
modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria introducida por la Ley 41/2007, de 7 de 
diciembre, esta Dirección General entendió en sus Resoluciones de 1 de junio y 26 de 
septiembre  de  2006  que  «la  máxima  según  la  cual  una  única  hipoteca  no  puede 
garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no 
puede  mantenerse  como  principio  axiomático  y  absoluto.  Sobre  una  interpretación 
meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria 
ha  de  prevalecer  la  que  con  criterio  lógico,  sistemático  y  finalista  resulta  de  otros 
preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley 
Hipotecaria,  y  atendiendo  a  las  necesidades  del  tráfico  jurídico.  Indudablemente, 
obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas 
tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo 
impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en 
tanto  en  cuanto  las  distintas  obligaciones  estén  determinadas  en  sus  aspectos 
definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin 
de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas 
exigencias  mínimas)  y  la  hipoteca  constituida  quede  enlazada  con  esas  distintas 
obligaciones  de  suerte  que  aquélla  quede  debidamente  supeditada  a  éstas  en  su 
nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas 
mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo 
régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será  s
necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido – oe.
artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria–, establecer separadamente la cantidad que  w.
rofeecbstupreberrcoet o y d d1ee5   c1da9ed8 am7 ;ao rbazlsoigí  adcceio ó1mn9 o3c 5ul,ba r2 ir6Sá e yln a3t e1gn adcriaean  otídcate ul( bcrTfer.r ,i bdpueon r1a 9tl o8dS4a,u sp2,r 0el amdse oR  medaseoy olu1 cy2i  o2nd3ee sy   md2e6a  rd1ze4o    2020-6396n https://ww
de 1991)».
Este  criterio  que  admite  la  unicidad  de  la  hipoteca  aun  cuando  ésta  garantice 
obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen 
conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse a 
un  supuesto  como  el  presente,  diferente  a  los  supuestos  a  los  que  se  refiere  el 
artículo  153  bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  admite  la  constitución  de  la  garantía 
hipotecaria  para  asegurar  diversas  obligaciones,  de  cualquier  clase,  presentes  y/o 
futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas por una cantidad máxima total 
resultante de la liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida por 
las partes en la escritura. En el presente caso, la hipoteca garantiza el cumplimiento de 
dos prestaciones concretas que debe realizar el comprador como contraprestación por el 
contrato  de  compraventa:  el  precio  aplazado  y  la  eficaz  subrogación  en  la  deuda 
pendiente de forma que el vendedor resulte indemne por la misma. Las dos obligaciones, 
y el importe concreto de cada una de ellas, quedan, por lo demás, perfectamente 
definidas e individualizadas tanto en el propio contrato (sin perjuicio de los avatares que, 
como en todos los casos, pueden producirse en supuestos como los de cumplimiento 
parcial  o  defectuoso  de  la  obligación  garantizada)  como  en  la  fijación  de  la 
responsabilidad hipotecaria máxima por cada uno de los dos conceptos, por lo que no 
existe obstáculo alguno desde el punto de vista del alegado principio de especialidad.
Por tanto, el defecto no puede ser confirmado.
3.  Revocado  el  defecto  anterior,  no  procede  decidir  sobre  la  posibilidad  de 
inscripción parcial cuestionada en la calificación impugnada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.