BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71035
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9676 Resolución de 27 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la 
anotación  de  un  mandamiento  judicial,  ordenándose  la  práctica  de  una 
anotación preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por don J. C. P. V. contra la nota de calificación extendida 
por el registrador de la Propiedad de Illescas número 1, don José Ernesto García-
Trevijano Nestares, por la que se suspende la anotación de un mandamiento judicial, 
ordenándose la práctica de una anotación preventiva de demanda, en la que se acuerda 
como medida cautelar la suspensión de un apoderamiento otorgado por la persona a 
quien se pretende incapacitar.
Hechos
I
Mediante mandamiento, dictado el día 26 de enero de 2021 por el Juzgado de 
Primera  Instancia  número  94  de  Madrid,  como  medida  cautelar  «se  acuerda  la 
suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces don J. P. P. y doña 
C. V. R. ante el Notario de Madrid, don Francisco Javier Gardeazábal del Río el día 17 de 
junio de 2020, con el número 1.173 de su Protocolo, a favor de don F. P. V.», y también 
se acordaba «practicar la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la 
Propiedad correspondiente en el que se encuentran inscritos los bienes inmuebles», 
describiéndose las fincas pertenecientes a los titulares contra los que se seguía el 
procedimiento de incapacitación.
II
Presentado el día 3 de febrero de 2021 el referido mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Illescas número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento calificado.
Clase/Objeto Mandamiento/Anotación de demanda.
Autorizante Juzgado de 1.ª Instancia n.º 94 de Madrid.
Fecha/Procedimiento 26 de enero de 2021 / 1509-2020.
Fecha y Hora Presentación 3 de febrero de 2021 / 09:56.
Asiento 1293 Diario 221 DG.
Nota de calificación.
A solicitud del presentante, con fecha 9 de febrero de 2021, la extiendo en relación 
con las fincas 7.482, 8.247, 8.246 y 8.260 de Seseña, conforme a los artículos 18, 66, 
323  y  concordantes  de  la  Ley  Hipotecaria,  a  continuación  del  documento  arriba  s
identificado, por los siguientes oe.
Hechos: 76ww
regisSEtonran ll ealos s pn aorer tsseuu rldtgaiesn ptoeobsss ittdiávecalu  dldooe calu lgmpureenncote.od ey nsteu  pmreasnednatmacieiónnto. ,D ceol mcoon tmeneiddiod ad ec aloust ealasrie, n«tsoes   OE-A-2021-96able en https://
acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces don... y
doña... ante el notario de Madrid, don... el día 17 de junio de 2020, con el número 1.173 
de su protocolo, a favor de don...».
Fundamentos de Derecho:
Es función del registrador examinar el contenido de la demanda para determinar si es 
susceptible de anotación en el Registro, dentro de los límites que marca el artículo 100 
del Reglamento Hipotecario.
El artículo 1 de la Ley Hipotecaria dispone que «El Registro de la Propiedad tiene por 
objeto la inscripción y anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás 
derechos reales sobre bienes inmuebles.» En consecuencia, aquellos actos o contratos 
que no tengan ese objeto no podrán ser inscritos o anotados en el Registro.
A su vez, el artículo 42 de la Ley Hipotecaria indica que «Podrán pedir anotación 
preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1.º  El que demandare enjuicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. (...)
5.º  El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones 
judiciales expresadas en el número 4.º del artículo 2.º de esta Ley.»
No estamos en ninguno de los dos casos previstos en el citado artículo de anotación 
preventiva de demanda susceptible de ingresar en el Registro, toda vez que:
1.º  La anotación de demanda tiene como finalidad ganar rango para la sentencia 
futura, de manera que se pueda cumplir pese a los actos de trascendencia real que 
pueda realizar el demandado entre la anotación y la futura sentencia, ya que advierte al 
posible adquirente de dominio u otro derecho real inmobiliario de la existencia del 
procedimiento.
En el presente caso, la suspensión del poder notarial, aun cuando acabara con 
Sentencia favorable para el demandante, no daría lugar a ninguna modificación en la 
titularidad o estado de cargas de las fincas a que se refiere el mandamiento.
Es además, doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, como ha indicado en la reciente Resolución de 2 de octubre de 2020, entre 
otras,  que  «Lo  determinante  es  que  la  demanda  ejercite  una  acción  atinente  a  la 
propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de 
la pretensión del demandante propiciará directamente una alteración registral».
2.º  Si el Mandamiento calificado tuviera por objeto la alteración de la capacidad de 
los «presuntos incapaces» otorgantes del poder, deberán, además de especificar el tipo 
de anotación que se solicita, cumplir los requisitos de los artículos 43.3, 72 y siguientes 
de la Ley Hipotecaria, 142 y 166 del Reglamento Hipotecario, y concordantes de ambos 
cuerpos legales.
Acuerdo:
En base a los anteriores hechos y fundamentos, y dado que, conforme al tenor literal 
del Mandamiento, la estimación de la demanda (Sentencia favorable) no provocaría ni la 
modificación del dominio o estado cargas de las fincas, ni la alteración de la capacidad 
de los «presuntos incapaces», deniego la anotación solicitada respecto de las fincas.
El defecto señalado, tiene el carácter de insubsanable. e
Calificación alternativa: El interesado puede solicitar (…) bo
Contra esta calificación (…) 76ww
NesItlalerescsa.»s, a 11 de febrero de 2021 (firma ilegible) Fdo.: José-Ernesto García-Trevijano
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. C. P. V. interpuso recurso el día 17 de 
marzo de 2021 mediante escrito del siguiente tenor literal:
«Que con fecha 16 de febrero de 2021, se me practica notificación del acuerdo 
adoptado por el Sr. registrador de la Propiedad número 1 de Illescas en fecha 11 de 
febrero de 2021, en virtud del cual, y a la luz de los Hechos y Fundamentos de Derecho 
que le sirven de sustento al mismo, se deniega la anotación preventiva de demanda 
solicitada respecto a fincas inscritas en este Registro, en virtud de mandamiento del 
Juzgado  de  Primera  Instancia  número  95  [sic]  de  los  de  Madrid,  en  los  autos 
referenciados en el encabezamiento, cuyo defecto tiene el carácter de insubsanable.
Que estimando dicho acuerdo contrario a Derecho y lesivo a mis intereses, dicho 
sea, en términos de estricta defensa y legalidad, interpongo expresamente y dentro del 
plazo  de  un  mes  a  contar  desde  la  notificación,  recurso  gubernativo  de  carácter 
potestativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, 
siguiendo los trámites del artículo 327 LH.
Todo ello, conforme a los siguientes
Motivos.
Primero.  El Registro de la Propiedad al que me dirijo, de conformidad con el 
artículo  322  de  la  Ley  Hipotecaria,  extiende  nota  de  calificación  negativa  del 
mandamiento expedido el día 26 de enero de 2021, por el Letrado de la Administración 
de Justicia adscrito al Juzgado de Primera Instancia número 94 de los de Madrid, en 
procedimiento  de  Medidas  Cautelares  Previas  LEC  727,  con  el  número  de 
Autos 1509/2020, acordando finalmente la denegación de la anotación preventiva de la 
demanda al no ser susceptible de ingresar en el Registro de la Propiedad, toda vez, que 
dicha demanda no provocaría ni la modificación del dominio o estado de cargas de las 
fincas,  ni  la  alteración  de  la  capacidad  de  los  «presuntos  incapaces»,  por  ser  lo 
determinante en las acciones judiciales que subyazcan el ejercicio de pretensiones que 
propicien directamente una alteración registral.
Así las cosas, y con el máximo respeto que me merece la decisión de este Registro 
de la Propiedad al que me dirijo, y de los fundamentos que sostiene para adoptar el 
acuerdo, entiendo, con el mejor de los criterios, que de la interpretación que hace la 
jurisprudencia del artículo 42 de la Ley Hipotecaria y del carácter que tienen las medidas 
cautelares impetradas en un proceso, el acuerdo de anotar preventivamente la demanda 
debería tener acogida tal y como se presenta.
Segundo.  En efecto; la anotación preventiva de demanda, en la vigente Ley de 
Enjuiciamiento Civil, tiene por finalidad asegurar que, cuando recaiga una sentencia 
condenatoria o declaratoria de una situación jurídica, ésta pueda ejecutarse en iguales 
circunstancias que cuando se inició la instancia judicial.
Es,  en  definitiva,  un  asiento  registral,  de  vigencia  limitada  temporalmente,  que 
publica la pendencia de un proceso, sobre una situación jurídica registrada o registrable, 
siendo el efecto fundamental de la misma, la enervación de la fe pública registral de los 
terceros que adquieran tras la anotación, anotación que, como recogen las clásicas 
resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 4 de julio de 1919 
y 23 de julio de 1910, permite el tráfico jurídico del objeto registrable afectado, sin 
perjuicio del derecho del anotante, siendo su efecto principal, como ponen de manifiesto 
las SSTS de 22 de abril de 1952 y 20 de enero de 1976, garantizar y asegurar la  e.
retroacción de los pronunciamientos de la sentencia dictada, sin impedir el tráfico de los  w.
bienes litigiosos afectados, según el criterio sostenido en los Autos de la AP de Madrid  76ww
sCeivcicl:i ósne c1c1i.óªn d 1e4l 8.ª  ddee lN 6o dveie mMbarrezo d dee 2 020070 7( R(ROOJ:J A: AAAPP M M 1 3307521/2/2000077) )R, eRceucrusros:o 5: 7570/22/020060,7 y.
prevEeln taivrtaíc udleo  s4u2s  dree slpae cLteivyo sH idpeorteeccahroias  perne veiel nRee gqiusetr:o  «c(.o..r)r ePsopdornádnie npteed: ir1 .aºn oEtla cqióune   BOE-A-cable e
demandara en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, 
modificación o extinción de cualquier derecho real (...)».
Debe reseñarse que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la anotación 
preventiva de la demanda, al amparo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, determina 
anticipadamente los límites dentro de los cuales pueden ser desenvueltos, con efectos 
retroactivos, los pronunciamientos de un fallo judicial, y que las anotaciones preventivas 
de  demanda  amparan  el  derecho  que  se  ejercita,  publican  una  posible  causa  de 
rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la efectividad de la 
sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a hacer ilusoria la 
acción ejercitada e inútil la garantía adoptada. Y, por su parte, la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notario  ha  especificado  que  la  anotación  preventiva  de  demanda 
obtenida al amparo del número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, asegura la 
acción ejercitada ante los Tribunales en forma completa, participa del carácter de una 
carga  registrada  sin  gozar  de  la  sustantividad  hipotecaria,  condiciona  un  derecho 
inscribible sin las ventajas especiales que la inscripción concede a los derechos inscritos 
bajo condición, y en fin, determina anticipadamente los límites dentro de los cuales 
pueden ser devueltos, con efectos retroactivos, los pronunciamientos de un fallo judicial, 
y  garantiza,  por  lo  menos,  que  en  el  futuro  podrá  practicarse  una  inscripción  o 
cancelación  sin  temor  a  los  derechos  adquiridos  o  inscritos  con  posterioridad 
(resoluciones de 4 de julio de 1.919 y 21 de diciembre de 1925).
Como sostiene la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en Resolución 
de 14 de junio de 2005: «el fundamento de las medidas cautelares se circunscribe a la 
‘apariencia’ de buen derecho del peticionario y a la existencia de riesgo por la tardanza 
en el dictado de la resolución definitiva del proceso, y que la concurrencia de tales 
presupuestos debe verificarse sin prejuzgar el fondo del asunto, la existencia de aquella 
apariencia debe limitarse a la seriedad de los argumentos expuestos en la demanda y a 
la razonabilidad sólo presunta de un fallo favorable al demandante.»
En definitiva, el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento civil permite la posibilidad de 
acordar como medida cautelar la anotación preventiva de demanda para obtener los 
efectos  que  la  legislación  correspondiente  otorga  a  la  publicidad  de  los  asientos 
registrales, consistente básicamente en impedir a terceros hacer valer su buena fe frente 
al contenido del registro.
Tercero.  Pues bien, si proyectamos esta doctrina al caso que se debate, resultaría 
que,  con  la  anotación  preventiva  de  la  demanda,  este  actor  e  interesado  en  el 
procedimiento civil, don J. C. P. V. hijo de los demandados tutelados, se protege de la 
posibilidad  de  que  un  tercero  pueda  alegar  buena  fe  en  la  adquisición  de  bienes 
inmuebles de dominio de sus padres, al ser enajenadas ilícitamente las fincas que 
aparecen inscritas, por don F. P. V. (hermano e hijo de los tutelados que es quien ostenta 
el poder que se suspende en cuanto a su eficacia, por los motivos que constan en el 
auto judicial) sustrayendo o distrayendo su producto del destino pretendido por este 
interesado peticionario de la medida, cual es la protección o preservación del patrimonio 
de los discapacitados y de lo que debo de velar como Administrador Provisional que soy 
por mandato judicial, respecto de los bienes de mis padres tutelados, bastando con el 
riesgo abstracto derivado de la duración del proceso, que apareja de suyo la pérdida del 
sentido o finalidad de la tutela jurisdiccional solicitada.
Téngase en cuenta que, como tiene declarado el Tribunal Supremo, el fin o efecto de 
este tipo de medida es proteger no sólo a los titulares de un derecho real, sino también 
de quienes lo sean de acciones personales con trascendencia real (...)». s
A  mayor  abundamiento,  todas  las  medidas  que  se  adoptan  en  un  proceso  de  oe.
modificación de la capacidad de las personas que están afectas de patologías que  w.
merman la misma, están salvaguardadas por un marcado interés público, indisponible  76ww
paraC luaasr ptoa.r teEs,s ag apraondtreía d ese sru lsa  instoelruecsieósn  pqruoete ghiad oasd.optado el Registro de la Propiedad
número 26 de los de Madrid, así como el Registro de la Propiedad número 2 de
Colmenar  Viejo,  que  sí  han  acordado  anotar  preventivamente  la  demanda  en  los 
términos en que aparece en el mandamiento judicial (…)
Por todo ello,
Al señor registrador de la Propiedad solicito: Que habiendo por presentado este 
escrito con los documentos que se acompañan, en tiempo y forma, y en mérito a las 
manifestaciones que se contiene en su texto, se sirva admitirlo, teniendo por interpuesto 
oportunamente recurso gubernativo de carácter potestativo frente al acuerdo adoptado el 
día 11 de febrero de 2021 por el que se resuelve denegar la anotación solicitada 
respecto de las fincas inscritas en este Registro, dando el curso procedente. Y
A la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública solicito: Que estimando 
íntegramente el presente recurso, resuelva anular dicho acuerdo impugnado por no ser 
ajustada  a  Derecho,  dictando  otro  en  su  lugar  por  la  que  se  acuerde  anotar 
preventivamente la demanda, en los términos que aparecen en el Mandamiento Judicial 
expedido el día 26 de enero de 2021 por el Letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado de Primera Instancia número 94 de Madrid, en procedimiento de Medidas 
Cautelares Previas LEC727 con el número de autos 1509/2020».
IV
El registrador de la Propiedad de Illescas número 1, don José Ernesto García-
Trevijano Nestares, elaboró informe en defensa de la nota y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 42.5.º, 43.3.º y 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 100, 
142 y 166 del Reglamento Hipotecario y 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1.  Se  trata  de  dilucidar  en  este  expediente  si  es  posible  practicar  anotación 
preventiva de una demanda de incapacitación, acordada judicialmente como medida 
cautelar,  cuando  del  mandamiento  resulta  la  admisión  de  la  demanda,  se  acuerda 
ordenar la práctica de la anotación preventiva de demanda y, además, se suspende un 
apoderamiento formalizado a favor de un tercero, por parte de una de las personas 
contra las que se dirige el procedimiento de incapacitación.
El  mandamiento  presentado  y  objeto  de  calificación,  tiene  dos  puntos:  en  el 
número 1, se acuerda, como medida cautelar, la suspensión de un poder, a fin de evitar 
que el apoderado pueda disponer o gravar bienes de una de las personas contra las que 
se dirige el proceso de incapacitación, y, en el número 2 del mismo mandamiento, se 
acuerda la anotación preventiva de la demanda de incapacitación.
2.  El hecho de que, al acordarse judicialmente la admisión de la demanda y la 
anotación de la misma, se acuerde también otra medida cautelar –la suspensión de un 
apoderamiento–, no puede ser obstáculo para la anotación preventiva de la demanda.
Es muy claro en este sentido el primer párrafo del mandamiento, inmediatamente 
anterior a la parte dispositiva, y es igualmente de claridad meridiana la parte dispositiva, 
al separar en dos puntos las medidas acordadas.
En definitiva, el mandamiento presentado reúne todos los requisitos exigidos por las 
normas citadas en los precedentes vistos, y la circunstancia de que además ordene, 
como medida cautelar la revocación de un poder, no es óbice para que pueda anotarse,  es
conforme  al  número  quinto  del  artículo  42  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  hay  un  o
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en la misma se acuerda la incapacitación solicitada.
Como señaló la Resolución de 7 de septiembre de 1992, y han reiterado numerosas 
resoluciones  posteriores,  al  Registro  sólo  deben  llegar  actos  plenamente  válidos, 
máxime  si  la  posible  anulabilidad  está  establecida  en  interés  y  garantía  del  titular 
registral para evitar su indefensión, sin importar, para negar en su caso la inscripción, 
que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno Derecho.
En el presente caso la anotación tiene como finalidad, además que evitar la aparición 
de un tercero protegido por la fe pública registral, la de proteger al propio incapacitado.
El artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina:
«Medidas cautelares específicas.
Conforme a lo establecido en el artículo anterior, podrán acordarse, entre otras, las 
siguientes medidas cautelares: (…)
5.ª  La  anotación  preventiva  de  demanda,  cuando  ésta  se  refiera  a  bienes  o 
derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos.
6.ª  Otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil 
para el buen fin de la ejecución.»
No cabe duda de que la anotación solicitada constituye una medida cautelar útil para 
el buen fin de la ejecución.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.