BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64081
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9208 Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.N.M.,  en  nombre  y  representación  de 
«Porkytrans, S.L.», contra la negativa de la registradora de la propiedad de Úbeda 
número 1, doña Pilar Ramos Agustino, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Úbeda don Francisco Javier Vera 
Tovar el día 9 de enero de 2020, con número 29 de su protocolo, don L., don M., don F., 
don J. y doña A. S. C. y doña M. Q. C. vendieron a la entidad mercantil «Porkytrans, 
S.L.» la finca registral 28.167 de dicho Registro.
II
Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad número 1 Úbeda, fue objeto 
de la siguiente calificación por parte de la registradora, doña Pilar Ramos Agustino:
«Antecedentes de hecho.
Con fecha 10 de enero de 2020, se presentó telemáticamente en este Registro de la 
Propiedad, bajo el asiento 2,271 del Diario 193, habiendo sido suspendida su calificación 
por falta de justificación de la autoliquidación del impuesto, aportándose copia física, 
debidamente autoliquidada, el día 10 de marzo de 2020, copia de escritura otorgada en 
Úbeda, el día 9 de enero de 2020, ante el Notario don Francisco Javier Vera Tovar, 
número 29 de su protocolo, por la que don L., don M., don F., don J. y doña A. S. C. y 
doña M. Q. C. venden a la entidad mercantil Porkytrans, S.L. la finca registral 28.167 de 
este Registro.
La citada entidad Porkytrans, SL fue declarada en concurso de acreedores con 
intervención de las facultades de la administración por auto de fecha 24 de mayo 
de  2018,  dictado  en  el  seno  del  procedimiento  concursal  368/2017  seguido  en  el 
Juzgado de lo Mercantil de Murcia, practicándose anotación, con fecha 20 de junio 
de 2018, de tal declaración de concurso y de las limitaciones a las facultades de 
administración en el Registro Mercantil de Murcia, según resulta de consulta efectuada al 
citado Registro Mercantil, no habiendo podido obtenerse información sobre la fase en la 
que se encuentra el referido concurso.
Fundamentos de Derecho.
Vistos los artículos 1, 3, 9, 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, 51 y 98 y siguientes 
de su Reglamento, 21, 24, 33 y 40 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, y diversas  es
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, las  o
de 16 de febrero de 2012, 9 de abril de 2013 y 4 de junio y 26 de octubre de 2018, la  08ww
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conformidad  a  la  compra  efectuada,  dada  la  intervención  de  las  facultades  de  la
administración  de  la  entidad  compradora  establecida  en  el  auto  de  declaración  de 
concurso.
En efecto, la entidad compradora interviene representada por la entidad Urbanisol, 
S.L., en su calidad de consejera-delegada de la misma, y ésta a su vez interviene 
representada por don A.N.M., como persona física designada para el ejercicio del citado 
cargo de consejero-delegado. El notario autorizante de la escritura presentada afirma 
haber tenido a la vista la documentación auténtica que acredita la citada representación 
y  juzga  al  representante  con  la  capacidad  necesaria  para  otorgar  la  escritura.  Sin 
embargo, no efectúa juicio de suficiencia de la representación alegada.
El artículo 21 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, dispone: "I. El auto de 
declaración de concurso contendrá los siguientes pronunciamientos…. 2.° Los efectos 
sobre  las  facultades  de  administración  y  disposición  del  deudor  respecto  de  su 
patrimonio,  así  como  el  nombramiento  y  las  facultades  de  los  administradores 
concursales... 2, El auto producirá sus efectos de inmediato, abrirá la fase común de 
tramitación del concurso,  que comprenderá las  actuaciones previstas en los cuatro 
primeros títulos de esta ley, y será ejecutivo aunque no sea firme". La Dirección General 
de los Registros y del Notariado ha declarado reiteradamente que la declaración de 
concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, 
sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las 
facultades de administración y disposición sobre sus bienes. El régimen de intervención 
o suspensión de las facultades del concursado es eficaz desde la fecha del auto de 
declaración del concurso, como resulta del transcrito artículo 21,2 de la referida ley, se le 
haya dado o no publicidad registra] o extrarregistral y desde ese mismo instante, los 
actos  realizados  por  el  concursado  deben  ser  calificados  de  conformidad  con  las 
restricciones  impuestas  al  mismo,  Es  en  el  momento  de  la  calificación  del  título 
presentado cuando el registrador de la propiedad debe comprobar, en virtud de consulta 
al  Registro  Público  Concursal,  si  alguno  de  los  intervinientes  en  el  contrato  tiene 
limitadas o suspendidas sus facultades. Dicha consulta constituye una obligación de los 
registradores en el ejercicio de su competencia y una posibilidad, pública y gratuita, para 
cualquier persona interesada en conocerlo, a fin de obtener la mejor información para la 
toma de sus decisiones cuando se relacione con terceros.
En relación con la publicidad registral del concurso, el artículo 24 de la citada ley 
dispone: "... 2. Si el deudor fuera sujeto inscribible en el Registro Mercantil, serán objeto 
de inscripción en la hoja abierta a la entidad, preferentemente por medios telemáticos, 
los autos y sentencias de declaración y reapertura del concurso voluntario o necesario, 
de apertura de la fase de convenio, de aprobación de convenio, la apertura de talase. de 
liquidación,  la  aprobación  del  plan  de  liquidación,  la  conclusión  del  concurso  y  la 
resolución  de  la  impugnación  del  auto  de  conclusión,  la  formación  de  la  pieza  de 
calificación y la sentencia de calificación del concurso como culpable, así como cuantas 
resoluciones dictadas en materia de intervención o suspensión de las facultades de 
administración y disposición del concursado sobre los bienes y derechos que integran la 
masa activa, Cuando no constase hoja abierta a la entidad, se practicará previamente la 
inscripción en el Registro... 4. Si el deudor tuviera bienes o derechos inscritos en 
registros públicos, se inscribirán en el folio correspondiente a cada uno de ellos' la 
declaración de concurso, con indicación de su fecha, la intervención o, en su caso, la 
suspensión de sus facultades de administración y disposición, así como el nombramiento 
de los administradores concursales..."
Respecto a las facultades de la administración concursal, éstas aparecen reguladas  s
en el artículo 33 de la Ley Concursal, que en su apartado b), subapartados 12 y 13  oe.
establece  como  tales:  "12°  En  el  concurso  necesario,  sustituir  las  facultades  de  w.
administración  y  disposición  sobre  el  patrimonio  del  deudor  de  conformidad  con  lo  08ww
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concurso. iv) Presentación de declaraciones y autoliquidaciones tributarias. 13° En el 
concurso voluntario, intervenir las facultades de administración y disposición sobre el 
patrimonio  del  deudor  de  conformidad  con  lo  dispuesto  por  el  artículo  40.1  y,  en 
particular: i) Supervisar la formulación de cuantas. ii) Determinar los actos u operaciones 
propios del giro o tráfico que por ser necesarios para la continuidad de la actividad 
quedan  autorizados  con  carácter  general.  iii)  Autorizar  o  confirmarlos  actos  de 
administración y disposición del órgano de administración. iv) Conceder al deudor la 
autorización para desistir, allanándose, total o parcialmente, y transigir litigios cuando la 
materia  litigiosa  pueda  afectar  a  su  patrimonio.  v)  Autorizar  la  interposición  de 
demandas. vi) Presentación de declaraciones y autoliquidaciones tributarias".
Por último, en cuanto a las facultades del deudor, el artículo 40 de la repetida Ley 
dispone: "Facultades patrimoniales del deudor, 1. En caso de concurso voluntario, el 
deudor conservará las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, 
quedando  sometido  el  ejercicio  de  éstas  a  la  intervención  de  los  administradores 
concursales, mediante su autorización o conformidad. 2. En caso de concurso necesario, 
se suspenderá el ejercicio por el deudor de las facultades de administración y disposición 
sobre  su  patrimonio,  siendo  sustituido  por  los  administradores  concursales.  3.  No 
obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el juez podrá acordar' la suspensión 
en caso de concurso voluntario o la mera intervención cuando se trate de concurso 
necesario. En ambos casos, deberá motivarse el acuerdo señalando los riesgos que se 
pretendan evitar y las ventajas que se quieran obtener, 4. A solicitud de la administración 
concursal y oído el concursado, el juez, mediante auto, podrá acordar en cualquier 
momento el cambio de las situaciones de intervención o de suspensión de las facultades 
del deudor sobre su patrimonio. El cambio de las situaciones de intervención o de 
suspensión  y  la  consiguiente  modificación  de  las  facultades  de  la  administración 
concursal se someterá al régimen de publicidad de los artículos 23 y 24." En el caso que 
nos ocupa, se desconoce si el concurso tiene carácter voluntario o necesario pero de la 
información obtenida del Registro Mercantil si resulta que el ejercicio de las facultades 
patrimoniales  del  deudor  está  sometido  a  la  intervención  de  los  administradores 
concursales, por lo que éstos deben prestar su autorización o conformidad para los actos 
de administración o disposición que aquél realice, Los actos del deudor que infrinjan las 
limitaciones  establecidas  en  el  citado  artículo  40  son  anulables,  como  dispone  el 
apartado 7 de dicho artículo, añadiendo el último párrafo del citado apartado que: "Los 
referidos  actos  no  podrán  ser  inscritos  en  registros  públicos  mientras  no  sean 
confirmados o convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su 
desestimación  firme".  El  registrador  no  puede,  por  tanto,  desconociendo  tales 
restricciones, permitir el acceso al Registro de actos otorgados por el deudor concursado 
que  la  propia  Ley  Concursa(  considera  anulables,  aun  tratándose  de  actos  de 
administración y aunque la otra parte contratante o el funcionario autorizante no tengan 
conocimiento  de  tal  situación  concursal,  pues  es  su  función  velar  por  el  buen 
funcionamiento del sistema de seguridad jurídica cuya tutela tiene encomendada, no 
permitiendo el acceso al Registro de títulos otorgados por quien no tiene la habilitación 
legal necesaria para ello.
Contra esta nota de calificación, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia 
para contender sobre la validez o nulidad del título, cabe (…)
Úbeda, a 13 de abril de 2020. La Registradora.»
III es
Don A.N.M., en nombre y representación de «Porkytrans, S.L.», interpuso recurso  w.
contra la calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 25 de mayo  08ww
de 2020, con las alegaciones que a continuación se transcriben:
repr«eMseannttaiednae  palar ar eegl isottroardgoarma ieqnutoe  dlae l snoecgieodcaiod  trcaosmlaptirvaod ocroan tneon ideos teanb ae ld einbsitdraummeenntteo 
público.
A su vez, da por sentado que el Sr. Notario no llevó a cabo juicio de suficiencia de la 
representación que obra al título. Excediéndose, a nuestro juicio la Sra. Registradora, 
invadiendo materia y competencias notariales.
Empero el negocio de la compra venta alcanzado entre las partes, libre de cargas y 
gravámenes, con entrega total del precio en contraprestación, según reza el título, así 
como habiéndose presentado por la concursada ITP debidamente ingresado al erario, 
sostiene la Sra. Registradora que la operación de compraventa calificada para inscribir la 
titularidad del pleno dominio de la finca en favor de mi representada Porkytrans, no se 
encuentra  entre  los  actos  y  negocios  habituales  de  la  mercantil  y  que  gozan  de 
autorización o conformidad con carácter general (Ley Concursal art. 33 b) 13.º iii)
Yerra la Sra. Registradora a nuestro juicio, pues del propio título más bien se deduce 
indubitadamente y se constata, que si goza la operación o está amparada entre los actos 
o negocios autorizados con carácter general.
En este sentido, la capacidad del representante de la compradora, la suficiencia de 
representación para otorgar la escritura, y elevar a público aquella compraventa pactada 
entre las partes, está debidamente acreditada, no sólo porque es como lo entendió el Sr. 
Notario, sino porque es meridiano que tras el acto o negocio jurídico para inscribir, 
acreció el patrimonio de la concursada, sin asumir cargas ni obligaciones, y porque la 
contraprestación quedó pagada y el impuesto ingresado en la A.T.A.»
IV
Mediante escrito de 4 de junio de 2020, la registradora de la propiedad elevó el 
expediente, con su informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 9, 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 21, 23, 24, 33 y 40 
de la Ley 22/2203, de 9 de julio, Concursal; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de 
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2012, 9 de abril y 20 de 
septiembre de 2013 y 4 de junio, 4 de julio y 26 de octubre de 2018.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación la sociedad 
«Porkytrans, S.L.» compró un inmueble, representada por la persona física designada 
para  ejercer  el  cargo  de  consejero  delegado  de  aquella  entidad  para  el  que  fue 
nombrada la sociedad «Urbanisol, S.L.».
La registradora fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en que la sociedad 
compradora fue declarada en concurso de acreedores con intervención de las facultades 
de la administración por auto de fecha 24 de mayo de 2018, dictado en el seno del 
procedimiento concursal 368/2017 seguido en el Juzgado de lo Mercantil de Murcia, 
practicándose anotación, con fecha 20 de junio de 2018, de tal declaración de concurso 
y de las limitaciones a las facultades de administración en el Registro Mercantil de 
Murcia, según resulta de consulta efectuada al citado Registro Mercantil, no habiendo 
podido obtenerse información sobre la fase en la que se encuentra el referido concurso. 
Por ello considera necesario que intervengan los administradores concursales prestando 
autorización o conformidad a la compra efectuada. Y añade que el notario autorizante de 
la escritura afirma haber tenido a la vista la documentación auténtica que acredita la 
representación de la sociedad compradora y juzga al representante con la capacidad  e.e
necesaria para otorgar la escritura, pero no efectúa juicio de suficiencia de dicha la  b
representación alegada. 08ww
acre2e.d oLreas  dcael iflaic ascoiócine dadde bceo msperra dcoornaf idrmebaed ae, xigpiursees  lae nin tesirtvueanccióiónn  ddee l acdomncinuirsstora ddoer 
concLuorss aalc (taorst ícduel ola 4 s0o, caiepdaartda dcoosn c1u yr s2a ddae  lrae avliigzeandtoes L seiny  Clao inncteurrvseanl)c.ión del administrador
social,  en  caso  de  intervención,  o  del  propio  administrador  concursal,  en  caso  de
suspensión, no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean confirmados 
o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la 
caducidad de la acción de anulación, sea la desestimación por sentencia firme de la 
acción ejercitada (artículo 40.7 de la Ley Concursal).
Es doctrina consolidada de este Centro Directivo (Resoluciones de 26 de enero, 16 
de febrero, 4 de mayo de 2012, 20 de septiembre de 2013 y 4 de julio de 2018, primera, 
segunda y tercera, entre otras), que la declaración del concurso hace pública la situación 
subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y 
disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los 
mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz 
de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del 
concurso y la del acto cuya inscripción se solicita, sin que se produzca el conflicto de 
prioridad  que  resuelve  el  artículo  17  de  la  Ley  Hipotecaria.  Así,  el  régimen  de 
intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o 
anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del 
concurso, que «producirá sus efectos de inmediato (…) y será ejecutivo, aunque no sea 
firme» (artículo 21.2 de la Ley Concursal), con independencia del conocimiento que de él 
tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y 
registral prevista en los artículos 23 y 24 de la Ley Concursal. Este último artículo 
establece los efectos posteriores y específicos que se producen como consecuencia de 
la constancia de la declaración concursal en el ámbito registral, pero en ningún modo 
altera la eficacia de tal declaración. Desde el momento de la declaración, los actos que 
tienen  por  objeto  bienes  integrados  en  el  patrimonio  del  concursado  deben  ser 
calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del 
concurso.
3.  No puede compartirse la afirmación del recurrente de que la registradora se 
excede de sus competencias por el hecho de expresar que el notario no ha llevado a 
cabo juicio de suficiencia de la representación acreditada por el representante de la 
sociedad vendedora. A la vista de los términos de la escritura es evidente que el notario 
ha insertado una reseña identificativa de los documentos auténticos exhibidos para 
acreditar  la  representación  alegada,  pero  no  ha  expresado  que,  a  su  juicio,  son 
suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  la  compraventa  que  se 
formaliza (cfr. artículo 98.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre)
4.  Tampoco es aceptable la invocación que se hace en el escrito de recurso al 
artículo 33.1.b), 13.º, según el cual son funciones de los administradores concursales 
«En el concurso voluntario, intervenir las facultades de administración y disposición 
sobre el patrimonio del deudor de conformidad con lo dispuesto por el artículo 40.1 y, en 
particular: (…) ii) Determinar los actos u operaciones propios del giro o tráfico que por ser 
necesarios para la continuidad de la actividad quedan autorizados con carácter general». 
Y es que en la escritura calificada nada se expresa sobre esa determinación que 
compete a los administradores concursales ni sobre la misma situación de concurso de 
acreedores (ni siquiera si se ha consultado el Registro Público Concursal o el Registro 
Mercantil).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  08ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 14 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.