BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81601
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11320 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Villafranca del Bierzo, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de agrupación de fincas.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  F.J.S.T.  y  doña  M.C.G.G.  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la propiedad de Villafranca del Bierzo, doña Marta 
Hernández Gómez de Liaño, por la que se deniega la inscripción de una escritura de 
agrupación de fincas.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 10 de octubre de 2019, ante el Notario de Ponferrada, 
don Rogelio Pacios Yáñez, número de protocolo 1.109, don F.J.S.T. y doña M.C.G.G., 
como titulares de las fincas 12.774, 12.775 y 11.177 de Camponaraya, procede a su 
agrupación,  rectificando  su  descripción,  aportando  una  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca resultante de dicha agrupación, elaborada según informe 
técnico, junto con el correlativo informe de validación gráfica catastral.
II
Presentado  dicho  documento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Villafranca  del 
Bierzo,  una  vez  tramitado  el  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos:
«Se presenta escritura de agrupación de las fincas registrales sitas en el término de 
Magaz de Abajo en Camponaraya, con las siguientes descripciones:
12774 Rústica –Agrario– Prado o praderas de regadío sita el término de Magaz de 
Abajo del Ayuntamiento de Camponaraya y sitio de (…), que tiene una superficie de tres 
áreas y cuarenta y siete centiáreas. Linda: Norte, F. J. G. F.; Sur, M. A. P. P.; Este, R. A. 
A., F. J. G. F. y M. A. P. P.; y Oeste, V. A. A. Es la parcela 862 del Polígono 32. 
Referencia catastral: 24036A032008620000RF.
12775 Urbana – Suelo sin edificar, sita en la Calle (…), en término de Magaz de 
Abajo y Ayuntamiento de Camponaraya, superficie de quinientos veinticinco metros 
cuadrados. Linda: Frente, calle de su situación y visto desde ésta; Derecha, F. J. G. F.; 
Izquierda, M. A. P. P.; y Fondo, R. A. A., M. A. P. P. y F. J. G. F. Referencia catastral: 
9890016PH9199S0001EL.
Y 11177, Rústica: Finca, sita en Magaz de Abajo, Ayuntamiento de Camponaraya, 
compuesta por una parte rústica destinada a labor de regadío, en el paraje (…), de una  s
superficie de ocho áreas y treinta centiáreas; y otra parte urbana, solar de una superficie  oe.
de trescientos cuarenta y un metros y cincuenta decímetros cuadrados, que linda todo: al  w.
NpPoaorrr cteee,l la c a9Am5y7uin ndote adlm eP ie(o…nlígt)oo;  nEdose t2e 0, C,I .as Pim .b pAieo.n;n  Sasrueargy, úacn,a  mCseienr oti fcdicoear rc(e…iósnp); o Cyn adOteae sstctreoa,nl ,A  y.l  aCA e. PrPt.aif;i rclcaae drlaúo s et8ixc6pa3e e dsdid elaol    2020-1132n https://w
PRoelfíegroennoc ia3 2C,a tRaestfrearle: n9c8ia9 0C01a5taPtHra9l 1[9s9icS]:0 020410J3L6.A032008630000RM; y la parte urbana,  BOE-A-cable e
De tal forma que una vez agrupadas las tres fincas por ser colindantes pasan a tener 
la siguiente descripción:
Rústica y parte urbana: Terreno en forma de “L” invertida, parte de naturaleza rústica 
y  parte  urbana,  sito  en  el  término  de  Magaz  de  Abajo,  del  Ayuntamiento  de 
Camponaraya, en la Calle (…). Tiene una superficie total de dos mil cincuenta y cinco 
metros  veintinueve  decímetros  cuadrados,  de  los  cuales  la  parte  de  terreno  de 
naturaleza rústica se destina a prado o praderas y labor de regadío, arroja una superficie 
total de mil ciento sesenta y nueve metros seis decímetros cuadrados y se corresponde 
con la porción de finca sita al fondo de la parcela vista desde la calle de su situación; la 
parte de terreno naturaleza urbana, suelo sin edificar, tiene una superficie de ochocientos 
ochenta y seis metros veintitrés decímetros cuadrados y se corresponde con la porción 
de finca sita al frente vista su lindero frente por donde tiene su acceso. Linda todo el 
conjunto: Frente, calle (…), y visto desde ésta; Derecha, M. V. P.; Izquierda, M. A. P. P. y 
V. A. A.; Fondo, V. A. A. y acequia de Comunidad de regantes del Canal (…), que le 
separa del camino de (…).
Se acompaña representación gráfica georreferenciada alternativa de la agrupación, y 
se solicita la inscripción de la misma, conforme a lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 199 
Lh.
De acuerdo con el art. 199.2 LH, la Registradora que suscribe procede a notificar a 
los titulares catastrales y registrales de las fincas colindantes afectadas, siendo en este 
caso los colindantes:
V. A. A. Recibida la notificación el 13 de diciembre de 2019.
M. A. P. P. Recibida la notificación el 19 de diciembre de 2019.
M. V. P. Recibida la notificación el 13 de diciembre de 2019.
Comunidad  de  Regantes  del  (…).  Recibida  la  notificación  el  12  de  diciembre 
de 2019.
Ayuntamiento de Camponaraya. Recibida la notificación el 12 de diciembre de 2019.
Se procedió a publicar edicto en el BOE con fecha de 29 de noviembre de 2019 a 
efectos de notificar a los demás colindantes registrales desconocidos.
Colindantes  que  se  oponen  a  la  inscripción  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa:
1.  Con fecha de 3 de enero de 2020 a las 12.45: se presenta en el Registro escrito 
de alegaciones suscrito por doña M. A. P. P.
El escrito de alegaciones presentado por doña M. A. P. P., se acompaña de un 
estudio técnico realizado por el ingeniero técnico en topografía don P. G. C., número de 
colegiado (…) del Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topografía, del que se 
desprende que la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada invade la 
finca colindante.
2.  Con fecha de 26 de diciembre de 2019 a las 11.25: se presenta en el Registro 
escrito de alegaciones suscrito por Parte del colindante don V. A. A., complementadas 
con archivo gml de representación gráfica contradictoria el 15 de enero de 2020.
El escrito de alegaciones presentado por don V. A. A, donde afirma:
– Que no está de acuerdo en ningún modo con dicho cambio.
– Que según división realizada por arquitecto técnico que se acompaña, a su finca le  es
corresponden  912,23  m2  y  no  los  877  m2  que  resultaría  si  se  inscribiese  la  o
representación gráfica alternativa georreferenciada que se pretende. 0w
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este último extremo. Esta alegación no se tiene en cuenta para denegar la inscripción de
la identificación gráfica de la finca conforme al 199 Lh, pues no es objeto de este 
expediente tal pretensión.
Se acompaña de un estudio técnico realizado por el arquitecto técnico don J. A. N. 
V., colegiado número (…) donde se justifica la alegación manifestada, y gml recibido 
el 15 de enero de 2020 por email de don M. G. S. J. a las 18.43, de donde resulta que la 
representación gráfica georreferenciada alternativa aportada invade la finca colindante.
Fundamentos de Derecho.
Según el art. 199.1 L.H.: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación 
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del 
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La 
calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada 
por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el 
deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados 
hayan  prestado  su  consentimiento  a  la  rectificación  solicitada,  bien  en  documento 
público,  bien  por  comparecencia  en  el  propio  expediente  y  ratificación  ante  el 
Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello 
no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.” En 
relación  al  artículo  199.2  de  procedimiento  de  incorporación  de  base  gráfica 
georreferenciada alternativa, que se remite al citado 199.1 Lh.
Tal y como se desprende de los informes técnicos aportados, existen dudas fundadas 
de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya inscripción se solicita, 
invada la finca registral colindante.
En consecuencia, tal y corno se señala en el propio artículo 199 de la L.H., si la 
incorporación de la base gráfica georreferenciada alternativa fuera denegada por la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, como es el caso, el promotor 
podrá instar el deslinde conforme al art. 200 de la L.H.
Acuerdo.
La registradora abajo firmante ha decidido suspender la inscripción solicitada, al 
haberse observado los indicados defectos.
La presente calificación no prejuzga ni condiciona calificaciones futuras a resultas de 
la aportación de nuevos documentos y/o subsanaciones del documento calificado.
No se ha practicado anotación preventiva por defecto subsanable por no haber sido 
solicitada.
Ante la presente calificación negativa, el interesado podrá instar, en el plazo de 
quince  días  desde  su  notificación,  la  calificación  por  el  Registrador  sustituto  que 
corresponda.
Según cuadro de sustituciones previsto en la Resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2003, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y el RD. 1039/ 2003 de 1 de agosto.
Contra esta calificación puede (…) o
VFiirllmafara enlceac tdróenl iBcaie drzeo l.a E rle Rgeisgtrisatdraodrao.r». 2020-1132n https://w
III
Don F.J.S.T. y doña M.C.G.G., interpusieron recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 12 de marzo de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el 
mismo día, en el que alega lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  De la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base gráfica 
otorgada el 10 de octubre de 2019 ante el Notario de Ponferrada (León) don Rogelio 
Pacios Yáñez, bajo el número 1.109 de protocolo: los esposos don F. J. S. T. y doña M. 
C.  G.  G.  procedieron  en  virtud  de  dicha  escritura  a  la  agrupación  de  las  fincas 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177 –colindantes entre sí, con una superficie inscrita de 
trescientos cuarenta y siete metros cuadrados (347,00 m2), quinientos veinticinco metros 
cuadrados  (525,00  m2)  y  mil  ciento  setenta  y  un  metros  y  cincuenta  decímetros 
cuadrados (l.171,50 m2), respectivamente, lo que hace una cabida total inscrita de dos 
mil  cuarenta  y  tres  metros  y  cincuenta  decímetros  cuadrados  (2.043,50  m2)–, 
incorporando, como consecuencia de la medición actualizada del perímetro de dichas 
fincas registrales y que integran la finca resultante de la agrupación –de la que se 
practicó  también  medición–,  la  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa 
elaborada por técnico competente que recoge la superficie real del perímetro inscrito –
definido por el “Muro propio” que delimita las tres fincas registrales agrupadas y las 
diferencia de las parcelas colindantes, permitiendo su total y plena identificación–, la cual 
da como resultado dos mil cincuenta y cinco metros y veintinueve decímetros cuadrados 
(2.055,29  m2),  resultando,  en  consecuencia,  un  pequeñísimo  exceso  de  cabida  de 
apenas once metros y setenta y nueve decímetros cuadrados (11,79 m2) respecto a la 
superficie resultante de la agrupación de las fincas inscritas –lo que representa un 
porcentaje insignificante del 0,57 por ciento de la superficie inscrita–, por lo que se 
procedió a dar nueva descripción a dicha finca agrupada para recoger el referido exceso 
de  cabida,  conforme  al  procedimiento  previsto  en  el  artículo  201.3.b)  de  la  Ley 
Hipotecaria, al no exceder del 5 por ciento de la cabida que consta inscrita, solicitando al 
mismo tiempo la inscripción de la base gráfica; pudiéndose verificar en los Anexos IV a 
VI  de  la  escritura  otorgada  la  plena  y  total  identidad  de  la  finca  resultante  de  la 
agrupación de las registrales 12.774, 12.775 y 11.177 y su correspondencia con la 
representación gráfica alternativa aportada.
A.  Mediante escritura otorgada ante el Notario con residencia en Ponferrada (León) 
don Rogelio Pacios Yáñez el día 10 de octubre de 2019, bajo el número 1.109 de 
protocolo, los esposos don F. J. S. T. y doña M C. G. G. procedieron a la agrupación de 
las siguientes fincas, como dueños en pleno dominio y con carácter ganancial de las 
mismas, cuya descripción literal según consta en el expositivo I de la escritura es la 
siguiente:
– “1.  Rústica. Agrario, Prado o praderas de regadío, sita en el término de Magaz de 
Abajo  del  Ayuntamiento  de  Camponaraya  –León–  y  sitio  de  ‘(…)’,  que  tiene  una 
superficie de tres áreas y cuarenta y siete centiáreas. Linda; Norte, F. J. G. F.; Sur, M. A. 
P. P.: Este, R. A. A., F. J. G. F. y M. A. P. P.; y Oeste, V. A. A.
(...)
Registro.  Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Villafranca  del  Bierzo  al 
Tomo  1442,  Libro  119  del  Ayuntamiento  de  Camponaraya,  folio  109,  finca  registral  e.e
número mero 12774, inscripción 1.ª w.b
y  AR–y ue“nf2et.ar emnUicerinbata ocn aatda. esS turaCella.o m s2pin4o 0ne3ad6riafAicy0aa3r ,2 (s0Li0tea8ó 6en2n),0  l0aq0 Cu0eaR lFlet.i  eP(…naer) c, euelnnaa  t8 é6rs2mu pdineeorl  fpdicoeiel íM goadngeoa  z3q 2ud”ien. iAehnatojos   2020-11320n https://ww
Dveeirneticchinac, oF .m J.e Gtro. sF .;c uIzaqduriaedrdoas,.  MLi.n Ad.a P; .F Pr.e; nFtoen, dCoa, lRle.  dAe.  As.u,  Msi.t uAa. cPió. nP . yy  Fv.is Jta.  Gd.e Fs.de ésta;
(...)
Registro.  Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Villafranca  del  Bierzo  al 
Tomo  1442,  Libro  119  del  Ayuntamiento  de  Camponaraya,  folio  110,  finca  registral 
número 12775. Inscripción 1.ª
Referencia catastral.  9890016PH9199S000EL”.
– “3.  Finca sita en Magaz de Abajo del Ayuntamiento de Camponaraya (León), 
compuesta de una parte rústica destinada a labor de regadío en el paraje “(…)”, de una 
superficie de ocho áreas y treinta centiáreas; y otra parte urbana, solar de una superficie 
de trescientos cuarenta y un metros y cincuenta decímetros cuadrados, que linda todo; al 
Norte, Camino de (…); Este, I. P. A.; Sur. camino de (…); y Oeste, A. A. P.
(...)
Registro.  Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Villafranca  del  Bierzo  al 
Tomo  1267,  Libro  87  del  Ayuntamiento  de  Camponaraya,  folio  l43,  finca  registral 
número 11177, inscripción 2.ª
Referencia  catastral.  Se  corresponde  con  las  referencias  catastrales 
9890015PH9199S000JJL de urbana y 24036A032008630000RM de rústica”.
Haciéndose constar por el Notario autorizante, a los efectos de lo dispuesto en los 
artículos 14, 38, 41, 45 y 47 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que dichas referencias 
catastrales se incorporan como identificadas, pues se corresponden con la identidad de 
las fincas.
Acompañándose a la escritura, como Anexos I a III, las certificaciones catastrales 
descriptivas y gráficas correspondientes a dichas referencias.
Tales fincas habían sido adquiridas por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. 
en virtud de escritura de compraventa autorizada por el Notario de Ponferrada don José 
Pedro Rodríguez Fernández el día 27 de febrero de 2015, bajo el número 373 de 
protocolo.
B.  Y por ser colindantes entre sí, en el otorgan primero de la escritura autorizada 
el 10 de octubre de 2019, los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. procedieron a su 
agrupación, resultando la que a continuación se describe, con la siguiente descripción 
coincidente con la descripción de las fincas de origen obrantes en el título de propiedad 
indicado:
“Terreno en forma de ‘L, invertida, parte de naturaleza rústica y parte urbana, sito en 
el término de Magaz de Abajo, del Ayuntamiento de Camponaraya, en la Calle (…).
Tiene una superficie total de dos mil cincuenta y cinco metros veintinueve decímetros 
cuadrados, de los cuales la parte de terreno de naturaleza rústica se destina a prado o 
praderas y labor de regadío, arroja una superficie total de mil ciento sesenta y nueve 
metros seis decímetros cuadrados y se corresponde con la porción de finca sita al fondo 
de la parcela vista desde la calle de su situación; la parte de terreno naturaleza urbana, 
suelo sin edificar, tiene una superficie de ochocientos ochenta y seis metros veintitrés 
decímetros cuadrados y se corresponde con la porción de finca sita al frente vista su 
lindero frente por donde tiene su acceso. Linda todo el conjunto: Frente, calle (…), y visto 
desde ésta; Derecha, I. P. A.; Izquierda, M. A. P. P. y V. A. A. (antes A. A. P.); Fondo, V. 
A. A. y camino de (…)”.
La superficie total inscrita es, pues, de dos mil cuarenta y tres metros cincuenta 
decímetros cuadrados (2.043,50 m2).
C.  Los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G., como se indica en el otorgan  e.
segundo  de  la  escritura  autorizada  el  10  de  octubre  de  2019,  estimaron  oportuno  w.
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recoge la superficie real del perímetro inscrito, la cual dado como resultado dos mil 
cincuenta y cinco metros y veintinueve decímetros cuadrados (2.055,29 m2), resultando, 
en consecuencia, un pequeñísimo exceso de cabida de apenas once metros y setenta y 
nueve  decímetros  cuadrados  (11,79  m2)  respecto  a  la  superficie  resultante  de  la 
agrupación de las fincas inscritas –lo que representa un porcentaje insignificante del 0,57 
por ciento de la cabida inscrita–, por lo que se procedió a dar nueva descripción a dicha 
finca agrupada para recoger el referido exceso de cabida, conforme al procedimiento 
previsto en el artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, al no exceder del 5 por ciento de la 
cabida  que  consta  inscrita,  siendo  la  nueva  descripción,  actualizados  también  los 
linderos según el Catastro, la que sigue: “Terreno en forma de “L” invertida, parte de 
naturaleza  rústica  y  parte  urbana,  sito  en  el  término  de  Magaz  de  Abajo,  del 
Ayuntamiento de Camponaraya, en la Calle (…).
Tiene una superficie total de dos mil cincuenta y cinco metros veintinueve decímetros 
cuadrados, de los cuales la parte de terreno de naturaleza rústica se destina a prado o 
praderas y labor de regadío, arroja una superficie total de mil ciento sesenta y nueve 
metros seis decímetros cuadrados y se corresponde con la porción de finca sita al fondo 
de la parcela vista desde la calle de su situación; la parte de terreno naturaleza urbana, 
suelo sin edificar, tiene una superficie de ochocientos ochenta y seis metros veintitrés 
decímetros cuadrados y se corresponde con la porción de finca sita al frente vista su 
lindero frente por donde tiene su acceso. Linda todo el conjunto: Frente, calle (…), y visto 
desde ésta; Derecha, M. V. P.; Izquierda, M. A. P. P. y V. A. A.; Fondo, V. A. A. y acequia 
de Comunidad de regantes del Canal (…), que le separa del camino de (…)”.
Haciéndose constar, también, que, como consecuencia de la agrupación de las 
fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177. la finca resultante queda gravada, como 
predio  sirviente,  con  servidumbre  permanente  de  paso  de  personas  y  vehículos 
concretada en una franja de una anchura de cuatro metros (4,00 m), que discurre por el 
lindero izquierda de frente a fondo, a favor la parcela 861 del polígono 32, que es predio 
dominante. Y ello, según resulta de la Sentencia n.º 112/2014 dictada por el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 3 de Ponferrada en el procedimiento ordinario n.º 160/2012.
D.  A los efectos anteriores, como se indica en el otorgan tercero de la escritura 
autorizada el 10 de octubre de 2019, los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. 
hicieron  entrega  al  Notario  autorizante  de  la  siguiente  documentación  para  su 
incorporación:
– La representación gráfica georreferenciada alternativa (Anexo IV) correspondiente 
a las referidas fincas registrales que conforman la finca resultante de agrupación.
– Este Anexo IV se corresponde con el plano n.º 1 “Planta de fincas matrices”, en el 
que se contiene el levantamiento topográfico de las fincas registrales 12.774, 12.775 
y 11.177 objeto de agrupación, pudiéndose comprobar que el perímetro de dichas fincas 
está definido por el muro existente –señalado como “Muro propio”–, que constituye la 
línea divisoria con las fincas colindantes, permitiendo su total y plena identificación.
– La representación gráfica georreferenciada alternativa (Anexo V) correspondiente a 
la finca resultante de la agrupación, con expresión del recinto o perímetro de la misma, si 
bien expresando, lógicamente, la superficie real resultante de la citada georreferenciación.
Este Anexo V se corresponde con el plano n.º 2 “Agrupación”, en el que se contiene 
el  levantamiento  topográfico  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  de  las 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177, pudiéndose comprobar también que el perímetro de 
dicha finca está definido por el muro existente –señalado como “Muro propio”–, que 
constituye la línea divisoria con las fincas colindantes, permitiendo su total y plena  e.
identificación. w.b
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finca  resultante  de  la  agrupación  de  las  registrales  12.774,  12.775  y  11.177  y  su
correspondencia  con  la  representación  gráfica  alternativa,  de  la  que  resulta  una 
superficie para la finca agrupada de dos mil cincuenta y cinco metros y veintinueve 
decímetros  cuadrados  (2.055,29  m2).  Arrojando  la  suma  de  la  superficie  de  las 
referencias catastrales –con las que se identifican las fincas registrales 12.774, 12.775 
y 11.177 objeto de agrupación– y que consta en las certificaciones incorporadas a la 
escritura un total de dos mil sesenta y siete metros cuadrados (2.067,00 €), lo que 
confirma la identidad y correspondencia reseñadas.
– Y  en  relación  con  el  resultado  negativo  obtenido  de  la  validación  catastral 
efectuada, el certificado –protocolizado– expedido por doña M. J. V. R., Secretaria del 
Ayuntamiento de Camponaraya, de fecha 6 de septiembre de 2019, en el que se detalla 
que las fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177, que integran la finca agrupada, con 
las  coordenadas  georreferenciadas  que  se  indican  en  la  representación  gráfica 
alternativa reseñada y con informe de validación gráfica catastral CSV (…), no ocupa 
suelo de titularidad pública (Anexo VIII).
E.  Por último, en el otorgan cuarto de la escritura autorizada el 10 de octubre 
de 2019, los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. solicitan expresamente de la 
Ilustre Sra. Registradora de la Propiedad la incorporación a la inscripción de la finca 
resultante de la agrupación de las fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177 –inscritas en 
el Registro de la Propiedad de Villafranca del Bierzo (León)– la representación gráfica 
georreferenciada de la misma, conforme a lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 199 de la 
Ley Hipotecaria; a cuyo efecto manifestaron que las coordenadas georreferenciadas de 
dicha parcela, tras la agrupación efectuada en la escritura, son las que resultan de la 
representación gráfica georreferenciada alternativa incorporada a la misma.
Segundo.  De la nota de calificación emitida por la Ilustre Sra. Registradora de la 
Propiedad del Registro de la Propiedad de Villafranca del Bierzo (León): la nota de 
calificación dictada no desvirtúa el contenido de la representación gráfica alternativa que 
se ha aportado, sin que se motiven tampoco suficiente y objetivamente las dudas que le 
hayan podido surgir a la Ilustre Sra. Registradora, que apoya su calificación negativa en la 
simple y mera oposición de dos colindantes catastrales –doña M. A. P. P. y don V. A. A.–, 
que se han limitado a alegar una supuesta invasión parcial de sus parcelas catastrales –
que no figuran inscritas–, sin aportar ninguna prueba escrita ni ningún otro elemento 
probatorio de su derecho; oposición, que, como ha reiterado esa Dirección General –y 
analizaremos en los fundamentos de derecho–, no es suficiente para servir de apoyo a 
una calificación negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de 
una finca; debiéndose tener en cuenta, además, que ninguna de las fincas colindantes 
figura inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la manifestación de “... la posible 
invasión de fincas colindantes inmatriculadas” es igualmente errónea.
A.  Presentada dicha escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base 
gráfica en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Bierzo (León), con fecha 6 de 
febrero de 2020 se emite nota de calificación, que fue notificada al presentador del 
documento –el Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de L. C. H. S. P., coleg. n.º (…), 
con D.N.I./N.I.F. (…)–, el día 13 de ese mismo mes, mediante correo administrativo con 
acuse de recibo, en su domicilio profesional de la calle (…).
Después de reproducir la descripción de las fincas registrales objeto de agrupación y 
la  resultante  de  dicha  agrupación  –señalando  que  se  acompaña  a  la  escritura 
representación gráfica georreferenciada alternativa de la agrupación y que se solicita la  s
inscripción de la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 199 de la Ley  o
Hipotecaria–, se indica en dicha nota de calificación que “De acuerdo con el art. 199.2  0ww.
LreHg.i stlara leRse dgeis tlraasd foinrac asq uceo linsduasncrteibse a fpercotcaeddaes , sai ennodtoif iecna re sate  lcoass oti tluolsa rceosli ncdaatnatsetsra:les  y  2020-1132n https://w
VM..  AA..  AP..  RP.e Rciebcidibai dlaa  nlao tnifoictaificciaócni óenl  1e3l  1d9e  ddeic dieicmiebmreb dree  d2e0 1290.19. BOE-A-cable e
M. V. P. Recibida la notificación el 13 de diciembre de 2019.
Comunidad  de  Regantes  del  (…).  Recibida  la  notificación  el  12  de  diciembre 
de 2019.
Ayuntamiento de Camponaraya. Recibida la notificación el 12 de diciembre de 2019.
Se procedió a publicar edicto en el BOE con fecha de 29 de noviembre de 2019 a 
efectos de notificar a los demás colindantes registrales desconocidos”.
Debiendo advertirse aquí, como primera cuestión que los colindantes referidos son, 
únicamente, titulares catastrales. La nota de calificación en ningún caso refiere que haya 
fincas registrales colindantes –y así lo han reconocido los propios oponentes–, por lo que 
no existen titulares registrales colindantes.
Según la nota de calificación, los colindantes –catastrales– que se oponen a la 
inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa son dos: doña M. A. 
P. P. don V. A. A.
Doña M. A. P. P., como puede comprobarse en la escritura de agrupación y solicitud 
de inscripción de base gráfica que aquí nos ocupa –otorgada el día 10 de octubre 
de 2019– y así consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que, como 
Anexos I a III, se incorporaron a dicha escritura, es la titular catastral de las parcelas con 
referencias  números  9890017PH9199S0001SL  de  urbana  (parcela  17) 
y  24036A032008600000RL  de  rústica  (parcela  860),  situadas  al  oeste  o  izquierda 
entrando de las fincas registrales 12.775 (referencia catastral 9890016PH9199S0001EL 
de  urbana,  parcela  16)  y  12.774  (referencia  catastral  24036A032008620000RF  de 
rústica, parcela 862), que se agruparon por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. 
G. junto con la finca registral 11.177.
Mientras que don V. A. A. es el titular catastral de la parcela con referencia rústica 
número  24036A032008610000RT  (parcela  861),  situada  al  fondo  de  la  finca 
registral 12.774 (referencia catastral 24036A032008620000RF de rústica, parcela 862) y 
oeste  de  la  registral  11.177  (en  la  que  se  comprende  la  referencia 
catastral 24036A032008630000RM de rústica, parcela 863), que se agruparon por los 
esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. junto con la finca registral 12.775.
Limitándose la nota de calificación emitida por la Ilustre Sra. Registradora de la 
Propiedad a señalar lo siguiente:
– En lo que respecta a doña M. A. P. P., se indica que “Con fecha de 3 de enero 
de 2020 a las 12.45: se presenta en el Registro escrito de alegaciones suscrito por doña 
M. A. P. P.”, que “… se acompaña de un estudio técnico realizado por el ingeniero técnico 
en topografía don P. G. C., número de colegiado (…) del Colegio Oficial de Ingeniería 
Geomática  y  Topografía,  del  que  se  desprende  que  la  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa aportada invade la finca colindante”.
La nota de calificación –como veremos con detalle en el hecho tercero– no alude a 
ninguna prueba escrita del derecho que pretende arrogarse doña M. A. P. P. Y tampoco 
se alude a ninguna inscripción registral, pues las fincas de las que la oponente dice ser 
dueña no figuran inscritas.
Y en lo que respecta a don V. A. A., se indica que “Con fecha de 26 de diciembre 
de 2019 a las 11.25: se presenta en el Registro escrito de alegaciones suscrito por Parte 
del colindante don V. A. A., complementadas con archivo gml de representación gráfica 
contradictoria el 15 de enero de 2020”. La nota de calificación transcribe el escrito de 
alegaciones presentado por el Sr. A. A., en el que éste se limita a afirmar que “... no está  s
de acuerdo en ningún modo con dicho cambio” y que “... según división realizada por  oe.
arquitecto técnico que se acompaña a su finca le corresponden 912,23 m2 y no los 877  0ww.
mqu2e q Lsuaee  n proreetsatue dlntead recía”a. lsifii csaec iiónns crerifbieiersee q luae r “eSpere asceonmtapcaióñna  gdreá fuicna  easlttuedrnioa ttiévacn giceoo rrreeafelizreandcoi apdoar   2020-1132n https://w
el arquitecto técnico don J. A. N. V., colegiado número (…) donde se justifica la alegación
manifestada, y gml recibido el 15 de enero de 2020 por email de don M. G. S. j. a
las 18.43, de donde resulta que la representación gráfica georreferenciada alternativa 
aportada invade la finca colindante”.
Como en el caso anterior –y así lo analizaremos con detalle en el hecho cuarto–, la 
nota de calificación tampoco alude a ninguna prueba escrita del derecho que pretende 
arrogarse don V. A. A. Y tampoco se alude a ninguna inscripción registral, pues la finca 
de la que el oponente dice ser dueño no figura inscrita.
B.  En sus fundamentos de derecho, la nota de calificación se limita a transcribir el 
artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria.
Para señalar a continuación que “Tal y como se desprende de los informes técnicos 
aportados, existen dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada 
alternativa, cuya inscripción se solicita, invada la finca registral colindante” y que “En 
consecuencia,  tal  y  como  se  señala  en  el  propio  artículo  199  de  la  L.H.,  si  la 
incorporación de la base gráfica georreferenciada alternativa fuera denegada por la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, como es el caso, el promotor 
podrá instar el deslinde conforme al art. 200 de la L.H.”.
Como puede comprobarse en la nota de calificación, la Ilustre Sra. Registradora de la 
Propiedad en ningún caso desvirtúa el contenido de la representación gráfica alternativa 
aportada, sin que tampoco se motiven suficiente y objetivamente las dudas que le hayan 
podido surgir a la Ilustre Sra. Registradora, debiéndose reiterar, además, que ninguna de 
las fincas colindantes figura inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la 
manifestación  de  “…la  posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas”  es 
igualmente errónea –dicho, nuevamente, con los debidos respetos y consideración–.
La Ilustre Sra. Registradora apoya su calificación negativa en la simple y mera 
oposición de dos colindantes catastrales –doña M. A. A. P. y don V. A. A.–, que se han 
limitado a alegar una supuesta invasión parcial de sus parcelas catastrales –que no 
figuran inscritas–, sin aportar ninguna prueba escrita ni ningún otro elemento probatorio 
de su derecho.
Oposición, que, como ha reiterado esa Dirección General –y así lo analizaremos en 
los fundamentos de derecho–, no es suficiente para servir de apoyo a una calificación 
negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca.
Tercero.  De la oposición formulada por la titular catastral colindante doña M. A. P. 
P., con las alegaciones formuladas no se aporta ninguna prueba escrita del derecho que 
pretende arrogarse la oponente; no se acompaña ningún título de propiedad ni ninguna 
otra prueba escrita que permita verificar si la cartografía aportada por la oponente se 
corresponde o no con las fincas de las que dice ser dueña, pero no justifica, omitiéndose 
la  necesaria  identificación  de  dichas  fincas  y  su  correspondencia  con  el  título  de 
propiedad; tampoco se aporta ningún dato registral, lo que confirma que las fincas de las 
que dice ser propietaria la oponente no figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, 
evidenciándose con ello también el error de la nota de calificación cuando refiere que “…
existen dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, 
cuya inscripción se solicita, invada la finca registral colindante”; pero no solo no se aporta 
ninguna prueba escrita del derecho que la oponente pretende arrogarse, sino que la 
propia realidad física resulta incontestable en el sentido de que no se ha producido 
ninguna invasión de fincas, razón por la que el informe técnico que se acompaña por la 
oponente tampoco incorpora ningún levantamiento topográfico; pudiéndose comprobar 
en  los  Anexos  III  y  IV  de  la  escritura  otorgada  que  las  fincas  registrales  12.775 
(referencia  catastral  9890016PH9199S0001EL  de  urbana,  parcela  16)  y  12.774  e
(referencia  catastral  24036A032008620000RF  de  rústica,  parcela  862)  –que  se  bo
agruparon  junto  con  la  finca  registral  11.177–  están  delimitadas  físicamente  en  su  0w
c(poalirncdealan c1ia7 ) yc o2n4 0l3a6sA  0p3a2rc0e0l8a6s 00c0o0n0 RreLf edree nrúcisatsic a9 (8p9a0rc0e1l7aP 8H6901),9 s9iStu0a0d0a1sS aL  sdue iz quurbiearndaa   2020-1132n https://w
up eormesittee  l–ay t odtea l lay sp lqeunea  didiceen tsifeicra cdiuóenñ dae l ala os pfoinnceanst;e –e,l  minfeodrimanet eté “cMniucroo  approorptiaod”,o  lop oqr ulea 
oponente ignora, en cambio, la realidad física existente, pues la delimitación que realiza
de las fincas de las que la oponente dice ser dueña rebasa el muro –”Muro propio” así 
identificado en la representación gráfica alternativa presentada por esta parte–, que, 
como elemento físico delimitador, no puede ser desconocido, dándose en el referido 
informe técnico un “bocado” muy sustancial –y sin justificación alguna– a las fincas 
registrales 12.775 y 12.774 objeto de agrupación.
A.  Con fecha 20 de febrero pasado, se emite por la Ilustre Sra. Registradora de la 
Propiedad certificación relativa a las alegaciones formuladas –de la que se hizo entrega 
a los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G.–, habiéndose comprobado que, en lo 
que hace referencia a las alegaciones presentadas por doña M. A. P. P., únicamente se 
ha aportado un informe técnico elaborado por el Ingeniero Técnico en Topografía don P. 
G. C., cuyo autor se limita a señalar que “He realizado el trabajo de mi competencia 
profesional correspondiente al levantamiento topográfico de 2 parcelas situada en la (…) 
en Magaz de Abajo T.M de Campo naraya–León, el citado trabajo ha sido aprobado, 
previamente por la propietaria doña M. A. P. P. Con los datos de este levantamiento, se 
ha realizado una cartografía detalle de la zona y se ha superpuesto sobre la cartografía 
catastral y se ha calculado la situación real de las propiedades”, manifestando el perito –
sin  justificación  de  ningún  tipo–  que  “La  superficie  real  de  la  parcela 
9890017PH9199S0001SL es de 675 m2 y de la parcela 24036A032008600000RL es 
de 1.643 m2”.
Dicho informe, como puede comprobarse, omite los fundamentos técnicos en base a 
los cuales realiza el levantamiento topográfico –que tampoco aporta– y la cartografía 
que, posteriormente, superpone sobre la cartografía catastral.
B.  Como  puede  comprobarse,  con  las  alegaciones  formuladas  no  se  aporta 
ninguna prueba escrita del derecho que pretende arrogarse doña M. A. P. P. No se 
acompaña ningún título de propiedad ni ninguna otra prueba escrita que permita verificar 
si la cartografía aportada por la oponente se corresponde o no con las fincas de las que 
dice ser propietaria, pero no justifica, omitiéndose la necesaria identificación de dichas 
fincas y su correspondencia con el título de propiedad.
El informe técnico aportado alude a que las referencias catastrales afectadas son las 
números 9890017PH9199S0001SL y 24036A032008600000RL, pero, insistimos, no se 
aporta ninguna prueba escrita del derecho que pretende arrogarse la oponente. Tampoco 
se aporta ningún dato registral, lo que confirma que las fincas de las que dice ser 
propietaria  la  oponente  no  figuran  inscritas  en  el  Registro  de  la  Propiedad, 
evidenciándose con ello también el error de la nota de calificación cuando refiere que “... 
existen dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, 
cuya inscripción se solicita, invada la finca registral colindante”.
Según el informe técnico que se ha aportado por la oponente, la “... superficie real de 
la parcela 9890017PH9199S0001SL es de 675 m2”, cuando el actual parcelario catastral, 
como puede comprobarse –y silencia el autor del informe–, asigna a esta parcela una 
superficie de cuatrocientos noventa y siete metros cuadrados (497,00 m2), sin que se 
justifique en ningún caso esta sustancial diferencia de cabida, de ciento setenta y ocho 
metros cuadrados (178,00 m2), que representaría un exceso de casi el 36 por ciento.
El informe aportado por la oponente dice también que la superficie real “... de la 
parcela 24036A032008600000RL es de 1.643 m2”, cuando el actual parcelario catastral, 
como puede comprobarse –y silencia también el autor del informe–, asigna a esta 
parcela una superficie de mil ciento cuarenta metros cuadrados (1.140,00 m2), sin que se 
justifique  tampoco  esta  sustancial  diferencia  de  cabida,  de  quinientos  tres  metros 
cuadrados (503,00 m2), que representaría un exceso de más del 44 por ciento. e.
Resultando absolutamente incongruente que se manifieste en el informe técnico  w.
agseprá ofcrictoaardr esose qp ouocenu d“p.e.a.   cluaon nrae  plparo errsceeiaónlnitda dacedió  nsfíu sgpirceáarff iiccdaiee  d plear sola psmi epidsrmaodpa ised,de a ymd eqi suc eldie enc otDen.,   Ftea.s lJ tya.   Scro.e myp roue  smseeun jrteearfc,l eiónjano    2020-1132n https://w
en el plano y los archivos georreferenciados”.
Debe advertirse que doña M. A. P. P. no ha iniciado ningún expediente rectificativo en 
el Catastro.
C.  Por la oponente no solo no se aporta ninguna prueba escrita del derecho que 
pretende arrogarse, sino que la propia realidad física a la que se alude en el informe que 
aporta resulta incontestable en el sentido de que no se ha producido ninguna invasión de 
fincas, razón por la cual el informe técnico que se acompaña por la oponente tampoco 
incorpora ningún levantamiento topográfico.
La realidad física, insistimos, es incuestionable.
Como  vimos  en  el  hecho  primero,  a  la  escritura  de  agrupación  y  solicitud  de 
inscripción de base gráfica otorgada por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. se 
acompaña,  como  Anexo  IV,  la  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa 
correspondiente a las fincas registrales que conforman la finca resultante de agrupación. 
Y, como puede comprobarse en el plano n.º 1 “Planta de fincas matrices”, las fincas 
registrales 12.775 (referencia catastral 9890016PH9199S0001EL de urbana, parcela 16) 
y 12.774 (referencia catastral 24036A032008620000RF de rústica, parcela 862) –que se 
agruparon  junto  con  la  finca  registral  11.177–  están  delimitadas  físicamente  en  su 
colindancia  con  las  parcelas  con  referencias  números  9890017PH9199S0001SL  de 
urbana (parcela 17) y 24036A032008600000RL de rústica (parcela 860), situadas a su 
izquierda u oeste –y de las que dice ser dueña la oponente–, mediante “Muro propio”, lo 
que permite la total y plena identificación de las fincas. Y así aparece también reflejado 
en el plano n.º 2 ‘“Agrupación”, que se acompaña como Anexo V, correspondiente a la 
representación  gráfica  georreferenciada  alternativa  de  la  finca  resultante  de  la 
agrupación con expresión del recinto o perímetro de la misma, si bien expresando, 
lógicamente, la superficie real resultante de la citada georreferenciación.
Por lo que no se sostiene en ningún caso la manifestación realizada en el informe 
técnico aportado por la oponente, según la cual, “... con esta representación gráfica se 
ocupa una porción de superficie propiedad de mi cliente”. Nada hay que soporte esa 
manifestación, que solo recoge la voluntad de quien ha solicitado el informe.
Las fincas que dibuja el informe técnico aportado por la oponente no tienen apoyo en 
ninguna prueba escrita que pudiera justificar el derecho que doña M. A. P. P. pretende 
arrogarse. La realidad física no es otra que la que identifica la representación gráfica 
georreferenciada alternativa aportada como Anexos IV y V a la escritura de agrupación y 
solicitud de inscripción de base gráfica otorgada por los esposos don F. J. S. T. y doña M. 
C. G. G.
Se trata, por lo tanto, de una oposición absolutamente arbitraria e injustificada.
El informe técnico aportado por la oponente incorpora, como plano n.º 1 y único, lo 
que dice ser equivocadamente el plano real georreferenciado de las parcelas, en el que 
dibuja a su libre arbitrio las fincas de las que doña M. A. P. P. dice ser dueña sin aportar 
ninguna prueba escrita de su derecho, ignorándose, además, en el referido informe 
técnico la realidad física existente, pues la delimitación que realiza de las fincas de las 
que la oponente dice ser dueña rebasa el muro –“Muro propio” así identificado en la 
representación gráfica alternativa presentada por esta parte–, que, como elemento físico 
delimitador,  no  puede  ser  desconocido,  dándose  en  el  referido  informe  técnico  un 
“bocado” muy sustancial –y sin justificación alguna– a las fincas registrales 12.775 
(referencia  catastral  9890016PH9199S0001EL  de  urbana,  parcela  16)  y  12.774 
(referencia catastral 24036A032008620000RF de rústica. parcela 862), que figuran ya 
inscritas a favor de los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G.
El  muro  –“Muro  propio”  así  identificado  en  la  representación  gráfica  alternativa  s
presentada por esta parte– define claramente la realidad física. oe.
qlause  Capluerageratteocni.o dneDe sae r frloaor gomapuroslaseid caeiósl n o nfpooor msneeu nlaatepd;oa r nptaoo  rt saeeml  tpiatouccloaomr  cpnaaintñagasu tnrnaainl  pcgorúulnien bdtíaatu neltoes  cddroietan   pVdr.oe Apl i.de Aedr.a:e dcc ohnnoi    2020-1132n https://w
enli nogpuonnae nottera s per ucoerbrae sepsocnridtae  qou neo  pceornm liata f ivnecraif idcea rl as iq luae c dairctoeg srearfí ad uceañtaos, tpraelr oa pnoor tjaudsatif ipcoar, 
omitiéndose la necesaria identificación de dicha finca y su correspondencia con el título
de propiedad; tampoco se aporta ningún dato registral, lo que confirma que la finca de la 
que dice ser propietario el oponente no figura inscrita en el Registro de la Propiedad, 
evidenciándose con ello también el error de la nota de calificación cuando refiere que “…
existen dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, 
cuya inscripción se solicita, invada la finca registral colindante”; pero no solo no se aporta 
ninguna prueba escrita del derecho que el oponente pretende arrogarse, sino que la 
propia realidad física resulta incontestable en el sentido de que no se ha producido 
ninguna invasión de fincas, razón por la que el informe técnico que se acompaña por el 
oponente tampoco incorpora ningún levantamiento topográfico; pudiéndose comprobar 
en  los  Anexos  III  y  IV  de  la  escritura  otorgada  que  las  fincas  registrales  12.774 
(referencia catastral 24036A032008620000RF de rústica, parcela 862) y 11.177 (en la 
que  se  comprende  la  referencia  catastral  24036A032008630000RM  de  rústica, 
parcela 863) –que se agruparon junto con la finca registral 12.775– están delimitadas 
físicamente  en  su  colindancia  con  la  parcela  con  referencia  número 
24036A032008610000RT, situada al fondo y oeste de las mismas –y de la que dice ser 
dueño el oponente–, mediante “Muro propio”, lo que permite la total y plena identificación 
de las fincas; el oponente acompaña, como único argumento, la consulta descriptiva y 
gráfica  de  datos  catastrales  correspondiente  a  la  referencia  rústica 
número 24036A032008610000RT, que asigna a dicha parcela una superficie –errónea– 
de novecientos doce metros cuadrados (912,00 m2).
A.  En la certificación emitida por la Ilustre Sra. Registradora de la Propiedad de 
fecha 20 de febrero pasado, constan también las alegaciones formuladas por don V. A. 
A.
El oponente dice ser “... propietario de la finca catastral 24036A0320086J0000RT, 
Polígono 032 Parcela 00861 (…) de Magaz de Abajo (Camponaraya)”, sin que se aporte, 
como en el caso anterior, ningún título de propiedad ni ninguna otra prueba escrita del 
derecho que pretende arrogarse en este caso don V. A. A. omitiéndose la necesaria 
identificación de la finca de la que el Sr. A. A. dice ser dueño y su correspondencia con el 
título de propiedad.
No se acompaña ninguna prueba escrita del derecho que permita verificar si la 
cartografía catastral aportada por el oponente se corresponde o no con la finca de la que 
dice ser dueño, pero no justifica.
Tampoco se aporta ningún dato registral, lo que confirma que la finca de la que dice 
ser  propietario  el  oponente  no  figura  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad, 
evidenciándose con ello también el error de la nota de calificación cuando refiere que “... 
existen dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, 
cuya inscripción se solicita, invada la finca registral colindante”.
B.  Por el oponente no solo no se aporta ninguna prueba escrita del derecho que 
pretende arrogarse, sino que la propia realidad física resulta incontestable en el sentido 
de que no se ha producido ninguna invasión de fincas, razón por la que el informe 
técnico que se acompaña por el oponente tampoco incorpora ningún levantamiento 
topográfico.
La realidad física, insistimos, es incuestionable.
Como vimos antes. a la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base 
gráfica otorgada por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G. se acompañó, como 
Anexo IV, la representación gráfica georreferenciada alternativa correspondiente a las 
fincas  registrales  que  conforman  la  finca  resultante  de  agrupación.  Y,  como  puede 
comprobarse en el plano n.º 1 “Planta de fincas matrices”, las fincas registrales 12.774  e.
(referencia catastral 24036A032008620000RF de rústica, parcela 862) y 11.177 (en la  w.b
fqpísuaiercc aemlsaee  8n6tce3o )m –peqrneu ned seseu   alag cruorpeliafnerdroaennn ccjuiiaan  toc cacotoanns  tlraal la fi n2c4ap0 a3rre6cgAeils0at3 ra2l0 c01o82n6.7 37050r–e0 f0eeRrseMtán nci add ee limnrúúitsmatdiecaraos,    2020-1132n https://w
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de las fincas. Y así aparece también reflejado en el plano n.º 2 “Agrupación”, que se
acompaña como Anexo V, correspondiente a la representación gráfica georreferenciada 
alternativa de la finca resultante de la agrupación, con expresión del recinto o perímetro 
de la misma, si bien expresando, lógicamente, la superficie real resultante de la citada 
georreferenciación.
La finca que dibuja el oponente no tiene apoyo en ninguna prueba escrita que 
pudiera justificar el derecho que don V. A. A. pretende arrogarse. Y la realidad física no 
es  otra  que  la  que  identifica  la  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa 
aportada como Anexos IV y V a la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de 
base gráfica otorgada por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G.
Se trata, por ello también, de una oposición absolutamente arbitraria e injustificada.
El oponente ignora, además, la realidad física existente, pues la delimitación que 
realiza  de  la  finca  de  la  que  dice  ser  dueño  rebasa  el  muro  –“Muro  propio”  así 
identificado en la representación gráfica alternativa presentada por esta parte–, que, 
como elemento físico delimitador, no puede ser desconocido.
El  muro  –“Muro  propio”  así  identificado  en  la  representación  gráfica  alternativa 
presentada por esta parte– define claramente la realidad física.
C.  El oponente acompaña, como único argumento, la consulta descriptiva y gráfica 
de datos catastrales correspondiente a la referencia número 24036A032008610000RT, 
que  asigna  a  dicha  parcela  una  superficie  –errónea–  de  novecientos  doce  metros 
cuadrados (912,00 m2).
El oponente alega que “Según división realizada por un arquitecto técnico (que se 
acompaña) y estando de acuerdo en dicha división. el anterior propietario de la finca que 
adquirió D. F. J. S., a mi finca le corresponde 912,23 m2. y según consta en la oficina 
catastral por los documentos presentados en su momento”. Dicho plano, como puede 
comprobarse, no hace sino reproducir la delimitación perimetral que contiene el Catastro 
y así puede comprobarse en el mismo en cuanto a las fincas registrales 12.774 y 12.775 
objeto de agrupación:
– Que la parcela con referencia catastral rústica número 24036A032008620000RF 
(parcela 862) –registral 12.774– figura con una superficie de trescientos cuarenta y seis 
metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (346,75 m2), coincidente con la superficie 
catastral de trescientos cuarenta y siete metros cuadrados (347,00 m2) –el Catastro no 
emplea decimales, por lo que las superficies se redondean–, siendo ésta la superficie 
que consta inscrita en el Registro.
Y que la parcela con referencia catastral urbana número 9890016PH9199S0001EL 
(parcela  16)  –registral  12.775–  figura  con  una  superficie  de  quinientos  veinticuatro 
metros y ochenta y ocho decímetros cuadrados (524,88 m2), coincidente con la superficie 
catastral de quinientos veinticinco metros cuadrados (525,00 m2) –el Catastro no emplea 
decimales, por lo que las superficies se redondean–, siendo ésta también la superficie 
que consta inscrita en el Registro.
Los alegatos del oponente se limitan, pues a la consulta descriptiva y gráfica de 
datos catastrales correspondiente a la referencia número 24036A032008610000RT, en la 
que  asigna  a  dicha  parcela  una  superficie  –errónea–de  novecientos  doce  metros 
cuadrados (912,00 m2).
El oponente, insistimos, no acompaña ningún título de propiedad ni ninguna otra 
prueba escrita de su derecho que permita verificar si la cartografía catastral que aporta 
se corresponde o no con la finca de la que dice ser propietario, omitiéndose la necesaria 
identificación de la finca y su correspondencia con el título de propiedad.
D.  Y prueba de la oposición arbitraria que se ha realizado, el oponente señala que  b
“csToean mastdpajou ncnio tal ae  syst eáqr vduiede u ampcoubrer ersd edone t eepnna cslaioa , d njeuis decicrl iipraecl biódanejo bd eeern íl aala  f qianucceeadr aaqr u qecu oesn efsi gtvauanr aca i aein nsy dc irdcibehibor e pproílaarq nuhoea q buneeor    2020-11320n https://ww
edjee cPurtimadeora”,  Ienns taalnucsiiaó nn .aº  3la d See Pnotennfecriara ddiac teand ae le pl r1o cdeed simepietinetmo borred indaer i2o0 n1.4º  1p6o0r /e 2l 0J1u2zg.ado
Manifestación  igualmente  inconsistente,  pues  en  la  escritura  de  agrupación  y 
solicitud  de  inscripción  de  base  gráfica  otorgada  el  10  de  octubre  de  2019,  en  el 
expositivo  1.º,  al  describirse  las  fincas  registrales  12.774  (referencia 
catastral  24036A032008620000RF  de  rústica,  parcela  862)  y  12.775  (referencia 
catastral 9890016PH9199S0001EL de urbana, parcela 16), en el apartado ‘“Cargas”, 
como puede comprobarse, se hace alusión expresa a dicha servidumbre de paso en los 
términos establecidos en la Sentencia judicial; y en el otorgan tercero al describirse la 
finca agrupada –con la solicitud de inscripción de la base gráfica–, en el apartado 
‘“Cargas” se recoge también que, como consecuencia de la agrupación de las fincas 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177, la finca resultante queda gravada, como predio 
sirviente, con servidumbre permanente de paso de personas y vehículos concretada en 
una franja de una anchura de cuatro metros (4,00 m), que discurre por el lindero 
izquierda de frente a fondo, a favor la parcela 861 del polígono 32, que es predio 
dominante, todo ello, según resulta de la Sentencia n.º 112/2014 dictada por el Juzgado 
de Primera Instancia n.º 3 de Ponferrada en el procedimiento ordinario n.º 160/2012.
Quinto.  De la plena y total identidad de la finca resultante de la agrupación de las 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177 y su correspondencia con la representación gráfica 
alternativa aportada: la finca resultante de la agrupación, considerando las cabidas 
inscritas de las tres fincas registrales agrupadas, arroja, como se describe en el otorgan 
primero de la escritura, una superficie total de dos mil cuarenta y tres metros cincuenta 
decímetros  cuadrados  (2.043,50  m2);  justificándose  en  el  otorgan  segundo  que  la 
medición  actualizada  del  perímetro  de  las  tres  fincas  registrales  –12.774,  12.775 
y 11.177– y que integran la finca resultante de la agrupación, según la representación 
gráfica georreferenciada alternativa que se ha aportado, arroja una superficie real de dos 
mil cincuenta y cinco metros cuadrados y veintinueve decímetros cuadrados (2.055,29 
m2), lo que supone una diferencia insignificante de apenas once metros y setenta y 
nueve  decímetros  cuadrados  (11,79  m2),  representando  un  exceso  de  cabida  con 
respecto a la superficie inscrita del 0,57 por ciento; todo lo cual permite la plena y total 
identificación de la finca agrupada y su correspondencia con las tres fincas registrales 
objeto de agrupación, por lo que no puede existir ninguna duda sobre la correspondencia 
entre la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada por esta parte y las 
tres fincas registrales –12.774, 12.775 y 11.177– que han sido objeto de agrupación, 
refiriéndose a la misma porción del territorio.
A.  En el plano n.º 3 “Superposición de la agrupación con la cartografía catastral”, 
adjunto como Anexo VI a la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base 
gráfica otorgada por los esposos don F. J. S. T. y doña M. C. G. G., puede comprobarse, 
como  hemos  visto,  la  identidad  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  de  las 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177 y su correspondencia con la representación gráfica 
alternativa. Tal es así, insistimos, que la diferencia con respecto a la superficie inscrita es 
pequeñísima, de tan solo once metros y setenta y nueve decímetros cuadrados (11,79 
m2), lo que representa un exceso de cabida con respecto a la superficie inscrita del 0,57 
por ciento, absolutamente insignificante.
En el expositivo I de la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base 
gráfica, autorizada el 10 de octubre de 2019, se describen, como hemos visto antes, las 
tres fincas objeto de agrupación:
La  finca  registral  12.774,  identificada  catastralmente  con  la  referencia  rústica  es
número  24036A032008620000RF  (parcela  862),  con  una  superficie  inscrita  de  o
trescientos  cuarenta  y  siete  metros  cuadrados  (347,00  m2),  que,  como  puede  0ww.
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veinticinco metros cuadrados (525,00 m2), que, como puede comprobarse también en la
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura, es coincidente con 
la superficie catastral.
Y  la  finca  registra)  11.177,  que  se  identifica  catastralmente  con  las  referencias 
números 9890015PH9199S0001JL de urbana (parcela 15) y 24036A032008630000RM 
de rústica (parcela 863), con una superficie inscrita de mil ciento setenta y un metros y 
cincuenta decímetros cuadrados (1.171,50 m2), mientras que la superficie catastral, 
como  puede  comprobarse  en  las  certificaciones  catastrales  descriptivas  y  gráficas 
incorporada a la citada escritura, es de mil ciento noventa y cinco metros cuadrados 
(1.195,00 m2).
Por lo que la finca resultante de la agrupación, considerando las cabidas inscritas de 
las tres registrales agrupadas, arroja, como se describe en el otorgan primero de la 
escritura otorgada una superficie total de dos mil cuarenta y tres metros cincuenta 
decímetros cuadrados (2.043,50 m2).
B.  Justificándose en el otorgan segundo que la medición actualizada del perímetro 
de las tres fincas registrales –12.774, 12.775 y 11.177– y que integran la finca resultante 
de la agrupación, según la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada 
por esta parte, arroja una superficie real de dos mil cincuenta y cinco metros cuadrados y 
veintinueve  decímetros  cuadrados  (2.055,29  m2),  lo  que,  insistimos,  supone  una 
diferencia insignificante de apenas once metros y setenta y nueve decímetros cuadrados 
(11,79 m2), representando un exceso de cabida con respecto a la superficie inscrita 
del 0,57 por ciento.
Lo  que  permite  la  plena  y  total  identificación  de  la  finca  agrupada  y  su 
correspondencia con las tres fincas registrales objeto de agrupación. Por lo que no 
puede existir ninguna duda sobre la correspondencia entre la representación gráfica 
georreferenciada alternativa aportada por esta parte y las tres fincas registrales –12.774, 
12.775 y 11.177– que han sido objeto de agrupación, refiriéndose a la misma porción del 
territorio.
El  propio  artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria,  al  que  nos  referiremos  en  la 
fundamentación jurídica, establece que “Se entenderá que existe correspondencia entre 
la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes”.  y  aquí  la  diferencia  de  cabida  es  de  0,57  por  ciento,  absolutamente 
insignificante.
Resultando  de  aplicación,  como  base  del  presente  recurso  gubernativo,  los 
siguientes
Fundamentos de Derecho.
Primero.  Sobre los preceptos legales de aplicación y la doctrina de la Dirección 
General  de  Registros  y  del  Notariado  –ahora  denominada  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública–:  esa  Dirección  General  ha  dejado  claro  que  la 
oposición  de  un  colindante  catastral,  alegando  una  posible  invasión  parcial  de  su 
parcela, sin aportar un elemento probatorio en el que sustentar dicha afirmación –como 
sucede con las alegaciones formuladas por doña M. A. P. P. y don V. A. A.–, no es 
suficiente  para  servir  de  apoyo  a  una  calificación  negativa  a  la  inscripción  de  la  s
representación gráfica georreferenciada de una finca; según la doctrina de esa Dirección  e.
General –por todas la de 11 de mayo de 2018–, “…las dudas pueden referirse a que la  w.
Roe neccpourneb sreieel nsdteoa mcuinóin nino ge prgáúofbiccliiaoc  odt,re aa sl allaa ft iipnvoocas ui bc looeip niencrvidaaacsi oieónnne  tsdo edd ofei n omc paoasd rictfeioc lcainocdnióa non ttredase   bienanmsteiad tgarirdcá ufhilcaipado aitnses coca rristiaea    2020-1132n https://w
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artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  “…a  la  vista  de  las  alegaciones 
efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la 
mera  oposición  de  quien  no  haya  acreditado  ser  titular  registral  de  la  finca  o  de 
cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la 
inscripción”,  y  en  base  a  ello  esa  Dirección  General  –citándose,  nuevamente,  la 
Resolución de 11 de mayo de 2018, y las que en ella se refieren– ha señalado como 
doctrina, de plena aplicación al caso que nos ocupa, que “… no es razonable entender 
que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba 
escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento 
a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de 
otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido 
en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”.
A.  Se interpone el presente recurso gubernativo frente a la calificación negativa de 
la Ilustre Sra. Registradora de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Villafranca 
del Bierzo (León), toda vez que, de acuerdo con la vigente Ley Hipotecaria y la doctrina 
sentada por esa Dirección General, la escritura de agrupación y solicitud de inscripción 
de base gráfica autorizada por el Notario de Ponferrada (León) don Rogelio Pacios 
Yáñez el día 10 de octubre de 2019, bajo el número 1.109 de protocolo, contiene todos 
los requisitos exigidos para que pueda acceder al Registro.
Son  de  aplicación  los  artículos  9,  10,  199  y  201  de  la  Ley  Hipotecaria  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado –ahora denominada 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública–, entre otras la de 11 de mayo 
de 2018.
Como tiene señalado esa Dirección General, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su 
redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación 
gráfica  georreferenciada  de  las  fincas  con  carácter  preceptivo  –véase  la  letra  b)– 
siempre que “... se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, 
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, 
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos”, en 
cuyo caso, la inscripción registral contendrá la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
En  cuanto  al  procedimiento  y  conjunto  de  trámites  a  través  del  cual  haya  de 
producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva 
representación  georreferenciada,  el  artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria  se  remite  al 
procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción 
de la representación gráfica sea meramente potestativa. No obstante, téngase en cuenta 
que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la 
tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas 
se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo 
que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la 
representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor 
del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin 
tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan 
diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10 por ciento de la 
cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes.
En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente  e.
potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9,  w.b
leaesrttrtíeac  uplboro) ,1c 9ep9dr iimmsuieeprno tnpoeá,  rsqriaunfe op ,ce orljnau  iccfaiaorl átdace te dere fge ecutnnueaar ra rll aensmo n issoieótirnfái c anecexicpoernesesasar i par delaev sitsdrateam se iteal nca ióertnl íc apurrtlíeocv uia9lo   d9ae,l    2020-1132n https://w
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superficial de las fincas superior al 10 por ciento o alguna alteración cartográfica que no
respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía 
catastral –cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto–, fuera necesaria la tramitación del citado 
procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar 
afectados.
B.  En  consecuencia,  expuesto  el  carácter  preceptivo  de  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca en los casos de agrupación y la 
necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria 
cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la 
finca matriz que resulte de la cartografía catastral, es preciso entrar a valorar si la 
oposición  de  un  colindante  catastral,  alegando  una  posible  invasión  parcial  de  su 
parcela, sin aportar un elemento probatorio en el que sustentar dicha afirmación –como 
sucede con las alegaciones formuladas por doña M. A. P. P. y don V. A. A.–, es suficiente 
para servir de apoyo a una calificación negativa a la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de una finca.
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 
remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la 
misma tramitación de su apartado l, con la particularidad de que han de ser notificados 
los titulares catastrales colindantes afectados
En todo caso, será objeto de calificación por el Registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues, tal y como dispone el artículo 9, letra b), “La 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita.  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público”,  a  lo  que  se  añade  que  “Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, como ha reseñado la Dirección General de los Registros y del Notariado 
en múltiples Resoluciones, entre otras la de 11 de mayo de 2018. “... las dudas pueden 
referirse a que la Representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra 
base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes 
inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de 
entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 
de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016)”, sin que concurra aquí ninguno de estos 
supuestos.
Pudiendo citarse también las Resoluciones de esa Dirección General de 13 de 
septiembre de 2017 y 10 de abril de 2018.
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  e.
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que  w.b
RpoedsrSoáleu gacúcióunnd e idrls eae rd taíicc hulaalo  a D1pi9rlie9cc adcceiióó nlna  G iLneefnoyer mHraiápl todicteea c 2pa drreieav ,ai scgtoaor sreetons  pddoeicn 2hd0ae1  na6ol. rRmeag isyt rhaodmoro, loag laa dvais etan  dlae   2020-1132n https://w
las aLlae gancuioenveas  erefegcutulaacdióans , ddeec ideirs mteo tipvaredcaempeton tes see giúnnc asrud ipnrau deennt e ecrl itemrioa.rco  de  la
desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la
nueva  Ley  15/2015,  de  2  de  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria,  y  de  la  citada 
Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan 
al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a 
los Notarios y Registradores de la Propiedad.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, 
salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los 
interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación 
hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada 
Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento 
registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su 
coordinación con el Catastro, dispone que “... a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
Por otra parte, esa Dirección General ha reiterado que siempre que se formule un 
juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
–véanse las Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio 
de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril 
de 2016, entre otras–.
Y así en la Resolución antes comentada de 11 de mayo de 2018 de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, se razona con pleno acierto que:
“Atendiendo  a  las  anteriores  consideraciones,  en  el  presente  caso  no  resultan 
justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de 
la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las 
manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la posible 
invasión de una parcela catastral según el contraste que resulta de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica de ésta y del enlace notificado que conduce al geoportal 
del Colegio de Registradores.
A  la  vista  de  dicho  escrito  el  Registrador  concluye  que  “de  las  alegaciones 
formuladas por la entidad ‘M&M Dream Invest S.L.,, se desprende una posible invasión 
de parte de su finca en parte por la finca a segregar en este expediente, procedente de 
la finca registral 654 de Sant Josep de Sa Talaia, hecho que evidencia que no es pacífica 
la delimitación gráfica de la finca propuesta por la promovente. Por ello el Registrador, 
tras la valoración de tal supuesto –posible invasión de finca colindante–, puede rechazar 
la inscripción. Ante esta negativa, el promovente del procedimiento puede instar el 
procedimiento  de  deslinde  del  artículo  200  de  la  Ley  Hipotecaria  o  bien  que  los 
interesados presten su consentimiento a la rectificación solicitada por comparecencia 
ante el propio Registrador”. Tales afirmaciones determinan que toda la argumentación 
del Registrador se fundamenta en la presunta invasión de una finca colindante como 
consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin 
identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción 
de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad 
que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca 
[cfr. Resoluciones de 13 de septiembre de 2017 (RJ 2017, 4367) y 10 de abril de 2018 
(RJ 2018, 1499)].
Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio  e.
de 2017 (RJ 2017, 3794) (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la  w.b
dLmeeely r adH eoirpepocothesoicca iódrinea  ,q qeuusei e ennx otfr oaerpsmotéula ladb eletba iald loa ppmroeessniecteinó tnefu,  nspudupaeumdeeasn tohta)a,dc naeo,r   adepeso rrirvataaznro dneoal  buplenro aec enpdtreuimnedbieeanr  teqosu caer  itllaaa    2020-1132n https://w
mjuroisddoi csceió dne csovnirtteunacríiao slaa . pNroop piau eedsee nsceiar  odtera e lsat ein etexrpperdeiteanctióen s edgeú ens tsae  nhoar mcoan pcueebsid doe e ont reol 
marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
En  definitiva,  en  el  caso  que  nos  ocupa  no  pueden  considerarse  fundados  los 
motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la 
oposición del colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación 
gráfica alternativa de la porción segregada. Por todo ello la calificación no puede ser 
mantenida y, en consecuencia, el recurso debe estimarse”.
Argumentos los sostenidos en dicha Resolución que son plenamente aplicables al 
caso que nos ocupa, tal y como se justifica en este recurso.
Segundo.  Sobre la nota de calificación y la ausencia de justificación de las dudas 
de la en la identidad de la finca: las dudas de identidad que impiden la inscripción de la 
representación gráfica no resultan justificadas en la nota de calificación, ya que ésta se 
limita a rechazar la inscripción por la simple y mera oposición de dos colindantes 
catastrales, que se han limitado a alegar una supuesta invasión parcial de sus parcelas 
catastrales –que no figuran inscritas–, sin aportar ninguna prueba escrita ni ningún otro 
elemento probatorio de su derecho; oposición, que, como ha reiterado esa Dirección 
General –por todas la de 11 de mayo de 2018–, no es suficiente para servir de apoyo a 
una calificación negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de 
una finca; debiéndose tener en cuenta, además, que ninguna de las fincas colindantes 
figura inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la manifestación de “… la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas” es igualmente errónea; toda la 
argumentación de la Ilustre Sra. Registradora se fundamenta en la presunta invasión de 
dichas  fincas  –catastrales–  colindantes  como  consecuencia  de  la  inscripción  de  la 
representación gráfica de la finca resultante de la agrupación de las registrales 12.774, 
12.775 y 11.177, sin identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la 
inscripción de la representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas 
de  identidad  que  impedirían  la  inscripción  de  dicha  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca resultante de la agrupación; y siguiendo la doctrina de esa 
Dirección  General,  no  es  razonable  entender  que  la  mera  oposición  que  no  esté 
debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula 
tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa; no 
puede ser otra la interpretación de los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria, pues de 
otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido 
en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria; por lo que en el caso que nos 
ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de 
identidad, ni las razones por las que la simple oposición de dos colindantes catastrales 
debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica alternativa 
de la finca resultante de la agrupación de las registrales 12.774, 12.775 y 11.177; la nota 
de calificación no ha desvirtuado el contenido de la representación gráfica alternativa, ni 
se han motivado suficiente y objetivamente la dudas que le hayan podido surgir a la 
Ilustre Sra. Registradora; en el presente caso, la representación gráfica georreferenciada 
alternativa aportada con la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base 
gráfica de 10 de octubre de 2019 no plantea ninguna duda sobre la correspondencia 
entre dicha representación y las tres fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177 objeto de 
agrupación,  según  la  descripción  literaria  que  resulta  del  Registro,  permitiendo  su 
correcta diferenciación con las fincas colindantes, sin que exista, por tanto, ninguna 
invasión de las mismas ni del dominio público; tal es así que de la representación gráfica 
alternativa resulta un pequeñísimo exceso de cabida de once metros y setenta y nueve 
decímetros cuadrados (11,79 m2) respecto a la superficie resultante de la agrupación de 
las fincas inscritas, que representa un porcentaje insignificante del 0,57 por ciento de la  e.
cabida inscrita, estableciéndose, precisamente, en el artículo 9, letra b), de la Ley  w.b
gHbráiápsfoiiccteaacm aaeprinoatr eta qadu aela  y “m Slaies  mdeeans tcperoniprdcceiióórnán   dlqietuel erta erreiraxit iosdrteieo  l ayc  ofliarnrsec asdp ifcoeunraednnedcnoica isaa  mdeebn octsrae br eidlcaai n, rtseoips l raesses e hrnuetbfaieiceriraóann,    2020-1132n https://w
ndoe  elxac efdinacna  deinl sdcireitza p onri  csieun toc odrere lcat ac abdiidfear einnscciarictaió yn  nroe simpepcidtoa n dlae  pelorsfe cctoal iinddeanntitfeicsa”c; iólna 
representación  gráfica  georreferenciada  alternativa  aportada  presenta,  pues,  una
coincidencia absoluta con la realidad física y jurídica, no existiendo, por ello, ninguna 
duda de la correspondencia entre la representación aportada y las tres fincas registrales 
objeto de agrupación, pues la representación gráfica alternativa aportada y la descripción 
literal de las fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177 objeto de agrupación se refieren a 
la misma porción del territorio; la representación gráfica que se pretende inscribir, como 
ha quedado acreditado, no coincide con otra base gráfica inscrita, ni con el dominio 
público, y las oposiciones realizadas por doña M. A. P. P. y don V. A. A. lo son por 
simples  titulares  catastrales  –las  fincas  colindantes  no  están  inscritas–y  la  mera 
oposición de quien no es titular registral, sin ninguna prueba escrita del derecho que los 
oponentes pretenden arrogarse, ha conllevado de forma automática a la denegación de 
la inscripción, por lo que la calificación no puede ser mantenida y, en consecuencia, el 
recurso debe estimarse; resultando evidente, además, en relación con la oposición 
formulada por don V. A. A., que cuando se solicita inscripción con una representación 
gráfica georreferenciada alternativa, ésta tiene como finalidad aportar al Registro una 
representación cartográfica real del inmueble, y que ésta sustituya a la descriptiva y 
gráfica del Catastro, y ello lleva implícito una modificación en la cartografía de las 
parcelas catastrales colindantes, con merma o exceso de superficie en las mismas 
según el caso, por lo que ello tampoco puede ser motivo de calificación negativa en 
nuestro caso.
A.  Entendemos que en este caso, conforme a lo dispuesto en los artículos 9, 10, 
199 y 201 de la Ley Hipotecaria, la existencia de dudas en la identidad de la finca por 
parte de la Ilustre Sra. Registradora no está justificada. Como ha señalado esa Dirección 
General en múltiples Resoluciones –y así se reitera en la Resolución de 11 de mayo 
de 2018–, “... las dudas pueden referirse a que la Representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  y  Resoluciones  de  22  de  abril,  8  de  junio  y  10  de  octubre 
de 2016)”, sin que concurra aquí ninguno de estos supuestos:
– La representación gráfica georreferenciada alternativa correspondiente tanto a las 
fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177 como a la finca resultante de su agrupación –
incorporadas como Anexos IV y V a la escritura otorgada– no coincide con ninguna otra 
base gráfica inscrita.
Así se infiere de la propia nota de calificación, pues nada se dice al respecto.
– La representación gráfica georreferenciada alternativa tampoco afecta al dominio 
público.
Si bien consta informe de validación catastral con CSV (…), de resultado negativo –
incorporado como Anexo VII a la escritura otorgada–, también se ha acompañado –vid. 
Anexo VIII– el certificado expedido por doña M. J. V. R., Secretaria del Ayuntamiento de 
Camponaraya,  de  fecha  6  de  septiembre  de  2019,  en  el  que  se  detalla  que  las 
registrales 12.774, 12.775 y 11.177, que integran la finca agrupada, con las coordenadas 
georreferenciadas que se indican en la representación gráfica alternativa reseñada y con 
informe de validación gráfica catastral CSV (…), no ocupa suelo de titularidad pública.
Tanto el Ayuntamiento de Camponaraya como la Comunidad de Regantes del (…) 
fueron  también  notificados  como  colindantes,  sin  que  se  haya  efectuado  ninguna 
oposición por dichos Organismos.
– La representación gráfica georreferenciada alternativa tampoco supone la posible  e
invasión de fincas colindantes inmatriculadas. bo
Las  fincas  de  las  que  doña  M.  A.  P.  P.  dice  ser  propietaria,  identificadas  0w
c(paatarcsetrlaal m17e)n tye  24c0o3n6 Ala0s3 20re0f8e6re0n0c0i0a0s RLn údmee rrúosst ic9a8 (9p0a0rc1e7lPaH 896109)9 nSo0 0fi0g1uSraLn  idnes cruitrabsa enna   2020-1132n https://w
el Registro de la Propiedad.
Así lo reconoce la propia oponente y corrobora por la Ilustre Sra. Registradora de la 
Propiedad, pues en otro caso se habría hecho constar el número de finca registral y sus 
datos de inscripción.
Y lo mismo sucede con el otro oponente, don V. A. A. La finca de la que dice ser 
propietario,  identificada  catastralmente  con  la  referencia  de  rústica  número 
24036A03200860000RT  (parcela  861),  tampoco  figura  inscrita  en  el  Registro  de  la 
Propiedad.
Así  lo  reconoce  igualmente  el  propio  oponente  y  corrobora  por  la  Ilustre  Sra. 
Registradora de la Propiedad, pues en otro caso se habría hecho constar el número de 
finca registral y sus datos de inscripción.
Por  lo  que  no  se  justifica  que  en  los  fundamentos  de  derecho  de  la  nota  de 
calificación se indique por la Ilustre Sra. Registradora que “Tal y como se desprende de 
los  informes  técnicos  aportados,  existen  dudas  fundadas  de  que  la  representación 
gráfica georreferenciada alternativa, cuya inscripción se solicita, invada la finca registral 
colindante” y que “En consecuencia, tal y como se señala en el propio artículo 199 de la 
L.H., si la incorporación de la base gráfica georreferenciada alternativa fuera denegada 
por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, como es el caso, el promotor 
podrá  instar  el  deslinde  conforme  al  art.  200  de  la  L.H.”.  Ninguna  de  las  fincas 
colindantes figura inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la manifestación de 
“... la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas” es, como hemos señalado, 
errónea–dicho, de nuevo, con los debidos respetos–.
– Y tampoco se encubre ningún negocio traslativo u operaciones de modificación de 
entidad hipotecaria, ni se supera el 10 por ciento de la cabida inscrita.
Como ya se ha justificado, la finca resultante de la agrupación, considerando las 
cabidas inscritas de las tres fincas registrales agrupadas –12.774, 12.775 y 1 t. t 77–, 
arroja, como se describe en el otorgan primero de la escritura otorgada una superficie 
total de dos mil cuarenta y tres metros y cincuenta decímetros cuadrados (2.043,50 m2); 
justificándose en el otorgan segundo que la medición actualizada del perímetro de las 
tres citadas fincas registrales y que integran la finca resultante de la agrupación, según la 
representación gráfica georreferenciada alternativa aportada, arroja una superficie real 
de dos mil cincuenta y cinco metros cuadrados y veintinueve decímetros cuadrados 
(2.055,29 m2), lo que, insistimos, supone una diferencia pequeñísima de apenas once 
metros y setenta y nueve decímetros cuadrados (11,79 m2), representando un exceso de 
cabida  con  respecto  a  la  superficie  inscrita  del  0,57  por  ciento,  absolutamente 
insignificante.
B.  Debiéndose  insistir,  además,  que  la  Dirección  General  de  Registros  y  del 
Notariado –ahora denominada Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– ha 
dejado claro que la oposición de un colindante catastral, alegando una posible invasión 
parcial de su parcela, sin aportar un elemento probatorio en el que sustentar dicha 
afirmación –como sucede con las alegaciones formuladas por doña M. A. P. P. y don V. 
A. A.–, no es suficiente para servir de apoyo a una calificación negativa a la inscripción 
de la representación gráfica georreferenciada de una finca.
Ni doña M. A. P. P. ni don V. A. A. han presentado ninguna prueba escrita del 
derecho que pretenden arrogarse.
Recordándose aquí que, según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “... a la vista de 
las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la  e.
denegación de la inscripción”, y en base a ello esa Dirección General –citándose, de  w.b
rsnaeuzñeoavnloaa,d blolae   cReoenmsteoonl uddceoiórc ntqr iundeae ,  1lad1 e m dpeel erman aao ypaoop sdliicecai ó2cni0ó 1nq8 u,a ely   nclaoas s oeq suqtéeu  ede ennb oeidsll aaom cseuenp traee,  iffqiueunreedn a“ m.[.s.e icnn]to–a  dheaas,    2020-1132n https://w
daeproivrtaarn edlo p uroncae dpirmueiebnat oe asc lrait aju rdisedl idcceiróenc hcoo ndteen qcuioiesna . fNorom puulae dtael  soepr oostircaió lan , inptueerpdrae thaaccióenr 
de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente 
según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”.
C.  Como analizamos en el hecho tercero, con las alegaciones formuladas por doña 
M. A. P. P. no se aporta ninguna prueba escrita del derecho que pretende arrogarse la 
oponente. No se acompaña ningún título de propiedad ni ninguna otra prueba escrita que 
permita verificar si la cartografía aportada por la oponente se corresponde o no con las 
fincas de las que dice ser dueña, pero no justifica, omitiéndose la necesaria identificación 
de  las  fincas  –tampoco  se  aporta  ningún  levantamiento  topográfico–  y  su 
correspondencia con el título de propiedad. El informe técnico aportado alude a que las 
referencias  catastrales  afectadas  son  las  números  9890017PH9199S0001SL 
y 24036A032008600000RL, pero, insistimos, no se aporta ninguna prueba escrita del 
derecho que pretende arrogarse la oponente. Tampoco se aporta ningún dato registral, lo 
que confirma que las fincas de las que dice ser propietaria la oponente no figuran 
inscritas en el Registro de la Propiedad, evidenciándose con ello también el error de la 
nota  de  calificación  cuando  refiere  que  “...  existen  dudas  fundadas  de  que  la 
representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya inscripción se solicita, invada la 
finca registral colindante”.
El informe técnico aportado por la oponente dibuja unas fincas a su libre arbitrio, 
asignándose  –sin  justificación  alguna–a  la  parcela  9890017PH9199S0001SL  una 
superficie de “... 675 m2” y a la parcela 24036A032008600000RL de “... 1.643 m2”, lo que 
supone un exceso de casi el 36 por ciento y de más del 44 por ciento, respectivamente, 
con respecto a la superficie catastral.
Pero la oponente no solo no aporta ninguna prueba escrita del derecho que pretende 
arrogarse, sino que la propia realidad física resulta incontestable en el sentido de que no 
se ha producido ninguna invasión de fincas, razón por la cual el informe técnico que se 
acompaña por la oponente tampoco incorpora ningún levantamiento topográfico.
La  realidad  física,  insistimos,  es  incuestionable.  Como  analizamos  en  el  hecho 
tercero,  el  linde  común  entre  las  fincas  registrales  12.774  (referencia 
catastral  24036A032008620000RF  de  rústica,  parcela  862)  y  12.775  (referencia 
catastral  9890016PH9199S0001EL  de  urbana,  parcela  16)  –que  integran  junto  con 
la 11.177 la finca agrupada– y las fincas de la oponente se encuentra perfectamente 
delimitado  en  el  terreno  por  el  muro  –“Muro  propio”–,  que  aparece  perfectamente 
reflejado en la representación gráfica georreferenciada alternativa que se ha aportado, 
como puede comprobarse en los Anexos IV y V de la escritura. Es decir, sobre el terreno 
no  existe  ninguna  duda  ni  conflicto  sobre  el  linde  común  entre  las  respectivas 
propiedades. Dicho muro permite la total y plena identificación de las fincas. Por lo que 
no se sostiene en ningún caso la manifestación realizada en el informe técnico aportado 
por la oponente, según la cual, “... con esta representación gráfica se ocupa una porción 
de superficie propiedad de mi cliente”. Nada hay que soporte esa manifestación, que 
solo recoge la voluntad de quien ha solicitado el informe. Dicho informe, como ha 
quedado  de  manifiesto,  ignora  por  completo  la  realidad  física  existente,  pues  la 
delimitación que realiza de las fincas de las que la oponente dice ser dueña rebasa el 
muro –”Muro propio” así identificado en la representación gráfica alternativa presentada 
por esta parte–, que, como elemento físico delimitador, no puede ser desconocido, 
dándose en el referido informe técnico un “bocado” muy sustancial –y sin justificación 
alguna–  a  las  fincas  registrales  12.775  (referencia  catastral  de 
urbana  9890016PH9199S0001EL,  parcela  16)  y  12.774  (referencia  catastral  de 
rústica 24036A032008620000RF, parcela 862), que figuran ya inscritas a favor de don F.  s
J. S. T. y su esposa doña M. C. G. G. oe.
Las fincas que dibuja el informe técnico aportado por la oponente no tienen, pues,  w.
agpprráeoftyiecona d eegn e anorirrnoreggfuaenrrsaee np.c rYiua edlaba a re aealtsleicdrrnaitadat  ifvqísaui ceaa pp nuoodrt iaeedsraa o  jtucraso tmqifiuoce a Arl ane elq xduoeesr  iedVceh noyti  fqiVcua e a lad  olrañe ape rseMcs.re itAnut.ra aPc .i ódPne.    2020-1132n https://w
agrupación y solicitud de inscripción de base gráfica otorgada por los esposos don F. J.
S. T. y doña M. C. G. G. Bc
Se trata, por lo tanto, de una oposición absolutamente arbitraria e injustificada.
D.  En el caso del otro oponente, como analizamos en el hecho cuarto, don V. A. A. 
tampoco aporta ninguna prueba escrita del derecho que pretende arrogarse, omitiéndose 
la necesaria identificación de la finca de la que el Sr. A. A. dice ser dueño y su 
correspondencia con el título de propiedad –tampoco se aporta ningún levantamiento 
topográfico–. No acompaña ningún título de propiedad ni ninguna otra prueba escrita que 
permita verificar si la cartografía aportada por el oponente se corresponde o no con la 
finca de la que dice ser dueño, pero no justifica. Tampoco se aporta ningún dato registral, 
lo que confirma que la finca de la que dice ser propietario el oponente no figura inscrita 
en el Registro de la Propiedad, evidenciándose con ello también el error de la nota de 
calificación cuando refiere que “... existen dudas fundadas de que la representación 
gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se solicita, invada la finca registral 
colindante”.
Y como en el caso anterior, no solo no se aporta ninguna prueba escrita del derecho 
que  pretende  arrogarse  el  oponente,  sino  que  la  propia  realidad  física  resulta 
incontestable en el sentido de que no se ha producido ninguna invasión de fincas, razón 
por la que el informe técnico que se acompaña por el oponente tampoco incorpora 
ningún levantamiento topográfico.
La  realidad  física,  insistimos,  es  incuestionable.  Como  analizamos  en  el  hecho 
cuarto,  el  linde  común  entre  las  fincas  registrales  12.774  (referencia 
catastral  24036A032008620000RF  de  rústica,  parcela  862)  y  11.177  (en  la  que  se 
comprende la referencia catastral de rústica 24036A032008630000RM, parcela 863) –
que se agruparon junto con la finca registral 12.775– y la finca de la que el oponente dice 
ser dueño se encuentra perfectamente delimitado en el terreno por el muro –“Muro 
propio”–,  que  aparece  perfectamente  reflejado  en  la  representación  gráfica 
georreferenciada  alternativa  que  se  ha  aportado,  como  puede  comprobarse  en  los 
Anexos IV y V de la escritura. Es decir, sobre el terreno no existe tampoco ninguna duda 
ni conflicto sobre el linde común entre las respectivas propiedades. Dicho muro permite 
la total y plena identificación de las fincas.
El  oponente  acompaña,  únicamente,  la  consulta  descriptiva  y  gráfica  de  datos 
catastrales correspondiente a la referencia número 24036A0320086I000ORT, que asigna 
a dicha parcela una superficie –errónea– de novecientos doce metros cuadrados (912,00 
m2),  alegando  que  “Según  división  realizada  por  un  arquitecto  técnico  (que  se 
acompaña) y estando de acuerdo en dicha división, el anterior propietario de la finca que 
adquirió D. F. J. S. a mi finca le corresponde 912,23 m2, y según consta en la oficina 
catastral  por  los  documentos  presentados  en  su  momento”.  Dicho  plano,  como  ha 
quedado justificado, no hace sino reproducir la delimitación perimetral que contiene el 
Catastro y así puede comprobarse en el mismo en cuanto a las fincas registrales 12.774 
y 12.775 objeto de agrupación:
– Que la parcela con referencia catastral rústica número 24036A032008620000RF 
(parcela 862) –registral 12.774– figura con una superficie de trescientos cuarenta y seis 
metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (346,75 m2), coincidente con la superficie 
catastral de trescientos cuarenta y siete metros cuadrados (347,00 m2) –el Catastro no 
emplea decimales, por lo que las superficies se redondean–, siendo ésta la superficie 
que consta inscrita en el Registro.
– Y que la parcela con referencia catastral urbana número 9890016PH9199S0001EL 
(parcela  16)  –registral  12.775–  figura  con  una  superficie  de  quinientos  veinticuatro 
metros y ochenta y ocho decímetros cuadrados (524,88 m2), coincidente con la superficie  e.
catastral de quinientos veinticinco metros cuadrados (525,00 m2)–el Catastro no emplea  w.
qdueeci mcoanlessta,  ipnosrc rloita q eune  elal sR esguipsetrrofi.cies se redondean–, siendo ésta también la superficie  2020-1132n https://w
gráfRiceas gueltaonrrdeofe reevnicdieandtae  aqltueer nacutivaan,d oé stsae  tiseonleic itcao minos cfrinipacliidóand  caopno rutanra  arl eRpreegsisetnrota cuiónna 
representación cartográfica real del inmueble, y que ésta sustituya a la descriptiva y
gráfica del Catastro, y ello lleva implícito una modificación en la cartografía de las 
parcelas catastrales colindantes, con merma o exceso de superficie en las mismas 
según el caso.
Por lo que ello tampoco puede ser motivo de calificación negativa en nuestro caso, 
en el que el oponente Sr. A. A. basa toda su defensa en la consulta descriptiva y gráfica 
de datos catastrales que aporta de la referencia número 24036A032008610000RT, sin 
ninguna prueba escrita de su derecho.
E.  Entendemos que las alegaciones formuladas nacen del desconocimiento del 
procedimiento por parte de los oponentes y que la Ilustre Sra. Registradora –dicho 
siempre  con  los  debidos  respetos  y  consideración–  no  ha  motivado  ni  justificado 
suficientemente  la  denegación  de  la  inscripción,  dado  que,  en  virtud  del  citado 
artículo 191.1 de la Ley Hipotecaria, la mera oposición no determina la denegación de la 
inscripción.  Además,  en  la  calificación  de  la  Sra.  Registradora  se  omite  cualquier 
valoración al respecto sobre si la oposición está o no debidamente fundada y en base 
qué criterios, a fin de evitar la discrecionalidad.
Como señala la Resolución de esa Dirección General de 12 de febrero de 2016, “... 
es doctrina de este Centro Directivo que cuando la calificación de la Sra. Registradora 
sea  desfavorable  es  exigible  según  los  principios  básicos  de  todo  procedimiento  y 
conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se 
oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de 
los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con 
claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se 
basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de 
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de 
julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las 
garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  el  momento  inicial  los 
argumentos en que el Sr. Registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria,  a  la  vista  ya  de  los  hechos  y  razonamientos  aducidos  por  el  Sr. 
Registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso”.
También  ha  mantenido  esta  Dirección  General  –véase  la  Resolución  de  25  de 
octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de 
julio de 2012– que “... no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de 
Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la 
que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de 
que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de 
sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se 
considere adecuada la misma”.
El Tribunal Supremo, en Sentencias como las de 27 de febrero y 23 de abril de 1990 
y 13 de junio de 1997, entiende que la motivación y su suficiencia es exigible a toda 
Administración dado que es el único medio a través del cual el administrado –interesado 
en la inscripción puede conocer si el órgano administrativo –Registro de la Propiedad, 
Mercantil y de Bienes Muebles– sirve con objetividad a los intereses generales y con 
pleno  sometimiento  a  la  Ley  según  exige  el  artículo  103.1  de  la  Constitución.  En 
consecuencia, la motivación es necesaria para el debido conocimiento de los interesados 
y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la amplitud 
necesaria para tal fin, pues solo expresando las razones que justifiquen la decisión, es 
cómo puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su defensa. De otro  s
modo, se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión que está proscrita  oe.
por  el  artículo  24.1  de  la  Constitución,  también  extensivo  a  las  resoluciones  w.
Tadderim b1ui9nn8ias6lt r,C a4oti vndasesti ,t unccooivomineamol  bnsr.eeºñ  3da6ela/ 1n19 98l8a28s,   dySe e2 1n06t e ddneec  iaejusnn eiodro.e l dAe lt1o9 9T8ri,b uansía lc odme o1 4la  dSee nnteonviceiam bdreel   2020-1132n https://w
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únicamente, que “Tal y como se desprende de los informes técnicos aportados, existen 
dudas fundadas de que la representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya 
inscripción se solicita, invada la finca registral colindante” y que “En consecuencia, tal y 
como se señala en el propio artículo 199 de la L.H., si la incorporación de la base gráfica 
georreferenciada alternativa fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes 
inmatriculadas, como es el caso, el promotor podrá instar el deslinde conforme al art. 200 
de la L.H.”.
F.  Las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica no 
resultan, pues, justificadas en la nota de calificación, ya que ésta se limita a rechazar la 
inscripción por la simple y mera oposición de dos colindantes catastrales, que se han 
limitado a alegar una supuesta invasión parcial de sus parcelas catastrales –que no 
figuran inscritas–, sin aportar ninguna prueba escrita ni ningún otro elemento probatorio 
de su derecho. Oposición, que, como ha reiterado esa Dirección General –por todas la 
de 11 de mayo de 2018–, no es suficiente para servir de apoyo a una calificación 
negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca; 
debiéndose tener en cuenta, además, que ninguna de las fincas colindantes figura 
inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la manifestación de “... la posible 
invasión de fincas colindantes inmatriculadas” es igualmente errónea –dicho ello, de 
nuevo, con los debidos respetos–.
Toda la argumentación de la Ilustre Sra. Registradora se fundamenta en la presunta 
invasión de dichas fincas –catastrales– colindantes como consecuencia de la inscripción 
de  la  representación  gráfica  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  de  las 
registrales  12.774,  12.775  y  11.177,  sin  identificar  la  concreta  finca  registral 
presuntamente  afectada  por  la  inscripción  de  la  representación  gráfica,  ni  motivar 
adecuadamente cuáles son las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha 
representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación.
Y siguiendo la doctrina de esa Dirección General, no es razonable entender que la 
mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita 
del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la 
jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de los artículos 9 y 199, 
pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha 
concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
Por lo que, en definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados 
los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la 
simple oposición de dos colindantes catastrales debe prevalecer sobre la solicitud de 
inscripción de la representación gráfica alternativa de la finca resultante de la agrupación 
de las registrales 12.774, 12.775 y 11.177.
La nota de calificación no ha desvirtuado el contenido de la representación gráfica 
alternativa, ni se han motivado suficiente y objetivamente las dudas que le hayan podido 
surgir a la Ilustre Sra. Registradora.
La apreciación de las dudas sobre la identidad de la finca ha de ser motivada en 
función de las circunstancias y condicionantes que concurran en cada supuesto, sin que 
tal alegación, genéricamente formulada, pueda convertirse en un recurso meramente 
formal y vacío de contenido, desconectado de un mínimo criterio de valoración para su 
aplicación al caso concreto objeto de la nota de calificación.
Y  en  el  presente  caso,  la  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa 
aportada con la escritura de agrupación y solicitud de inscripción de base gráfica de 10 
de  octubre  de  2019  –vid.  Anexos  IV  y  V–  no  plantea  ninguna  duda  sobre  la  s
correspondencia entre dicha representación y las tres fincas registrales 12.774, 12.775  oe.
y 11.177 objeto de agrupación, según la descripción literaria que resulta del Registro,  w.
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registrales 12.774, 12.775 y 11.177 y su correspondencia con la representación gráfica 
alternativa, de la que resulta una superficie para la finca agrupada de dos mil cincuenta y 
cinco metros y veintinueve decímetros cuadrados (2.055,29 m2). siendo la cabida total 
inscrita de las tres registrales objeto de agrupación de dos mil cuarenta y tres metros y 
cincuenta  decímetros  cuadrados  (2.043,50  m2),  resultando,  en  consecuencia,  un 
pequeñísimo exceso de cabida de once metros y setenta y nueve decímetros cuadrados 
(11,79 m2) respecto a la superficie resultante de la agrupación de las fincas inscritas, que 
representa  un  porcentaje  insignificante  del  0,57  por  ciento  de  la  cabida  inscrita. 
Estableciéndose, precisamente, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria que “Se 
entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la 
descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la 
misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 
diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca 
inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.
La representación gráfica georreferenciada alternativa aportada presenta, pues, una 
coincidencia absoluta con la realidad física y jurídica. No existiendo, por ello, ninguna 
duda de la correspondencia entre la representación aportada y las tres fincas registrales 
objeto de agrupación. La representación gráfica alternativa aportada y la descripción 
literal de las fincas registrales 12.774, 12.775 y 11.177 objeto de agrupación se refieren a 
la misma porción del territorio.
Siendo doctrina reiterada de esa Dirección General, como hemos visto antes en las 
Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras, que “... siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del Sr. 
Registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que de la finca por parte del Sr. 
Registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, si no que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados”.
Y en el presente caso, como hemos justificado ya, la representación gráfica que se 
pretende inscribir no coincide con otra base gráfica inscrita ni con el dominio público, y 
las oposiciones realizadas por doña M. A. P. P. y don V. A. A. lo son por simples titulares 
catastrales –las fincas colindantes no están inscritas– y la mera oposición de quien no es 
titular registral, sin ninguna prueba escrita del derecho que los oponentes pretenden 
arrogarse ha conllevado de forma automática a la denegación de la inscripción.
Por lo que la calificación no puede ser mantenida y. en consecuencia, el recurso 
debe estimarse.
Por todo lo cual,
Solicitan que, habiendo por presentado este escrito junto con sus copias, se admita, 
teniendo por interpuesto recurso gubernativo frente a la nota de calificación negativa de 
la Ilustre Sra. Registradora de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Villafranca 
del Bierzo (León), doña Marta Hernández Gómez de Liaño, con firma electrónica del 
día 6 de febrero anterior –notificada el día 13 del mismo mes–, por la que se acuerda 
suspender la inscripción solicitada de la escritura de agrupación y solicitud de inscripción 
de base gráfica autoriza da por el Notario de Ponferrada (León) don Rogelio Pacios 
Yáñez el día 10 de octubre de 2019, bajo el número 1.109 de protocolo y que causó el 
asiento  de  presentación  1.106  del  Diario  83,  procediendo,  previos  los  trámites 
legalmente previstos, a dictar resolución por la que revoque In nota de calificación 
ordenando su inscripción.
En Villafranca del Bierzo (León), a 12 de marzo de 2020.» e.
La registradora de la propiedad de VillaIVfranca del Bierzo, emitió informe y elevó el  2020-1132n https://w
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria; 3 del texto refundido de la Ley 
del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, 
y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de 
julio y 18 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 24 de abril, 11 de mayo, 12 de 
junio, 27 de septiembre, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 30 de enero, 24 
de julio y 9 de octubre de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una agrupación de fincas, 
aportándose una representación gráfica alternativa a la catastral de la finca resultante de 
la agrupación, de la que resulta además una modificación de la superficie registral. Una 
vez  tramitado  el  expediente  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  la  registradora 
suspende la inscripción por el motivo de existir oposición de los titulares de dos fincas 
colindantes.
2.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter receptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación,  división, 
agrupación  o  agregación,  expropiación  forzosa  o  deslinde  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, tal precepto debe ser 
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca 
registral, como ocurre en un supuesto de agrupación de fincas como el que nos ocupa.
3.  En cuanto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de 
producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva 
representación  georreferenciada,  el  artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria  se  remite  al 
procedimiento del artículo 199.
No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de 
fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica 
que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales tramites 
cuando  de  la  calificación  registral  de  la  representación  gráfica  no  resulta  afectado 
colindante alguno.
De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de 
representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos 
en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo 
del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni 
su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
En este sentido la Resolución de 17 de noviembre de 2015 contempló como uno de 
los medios para inscribir rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10% de la 
cabida inscrita, con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca: 
«este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de 
la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez 
inscrita  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca,  su  cabida  será  la  e
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente  bo
constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de  0w
streañmailtaa ceiól na rptírceuvloia  ccitoand op, o“seilb lRe eignitsetrravednocr iónno tidfieca rcáo lienld haenctehso  yd et ehrcaebreorss,e  spi rabcietinc,a dcoo mtaol   2020-1132n https://w
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4.  El artículo 199 regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 
remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la 
misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados 
los titulares catastrales colindantes afectados.
5.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
6.  Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista 
de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La 
nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de  e
expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015  bo
de  2  de  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  0w
aretrgibuuláynednodsoe  ceonm epsettae núclitaim paa rloas l ae xtrpaemdiiteanctieósn  qyu ree saofelucctaiónn  aal  lRoes gnisottraor idoes  yla  rePgroisptrieaddaodre sy   2020-1132n https://w
dVeo lulan taPrriao peies dqaude.,  Usanlovo  dqeu elo lsa  Lperiyn ceipxpiorse sdaem eensttea  lon uperevave are, glau lfaocrimónu ladcei ólna  dJeu oripsodsicicciióónn 
por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  impedirá  que
continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición 
de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el expediente registral 
para  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  y  su 
coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». 
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede 
entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador.
Por otra parte, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras).
7.  Atendiendo  a  las  anteriores  consideraciones,  en  el  presente  caso  resultan 
fundadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de 
la representación gráfica.
En el caso que nos ocupa, la oposición de los colindantes se fundamentan en sendos 
informes técnicos contradictorios, que ponen de manifiesto el conflicto sobre la titularidad 
de  una  concreta  franja  de  terreno,  con  independencia  de  la  existencia  de  una 
servidumbre de paso, como resulta del escrito de alegaciones de uno de los colindantes; 
en tal caso, el terreno ocupado por dicha servidumbre formaría parte de la misma finca, 
sin perjuicio de los derechos de servidumbre que pudieran existir, los cuales precisan de 
inscripción para poder surtir efectos respecto de terceros (cfr. artículo 13 de la Ley 
Hipotecaria). Además, del informe técnico incorporado a la escritura calificada y que 
recoge las coordenadas georreferenciadas de la finca resultante de la agrupación, queda 
plasmada  la  servidumbre  de  paso  a  que  se  refiere  el  colindante  en  su  escrito  de 
alegaciones.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, 
cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se 
puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, 
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Alega el recurrente que no se aporta por los colindantes ninguna prueba escrita que 
permita verificar si la cartografía catastral aportada por los oponentes se corresponde o 
no con la realidad de la finca, ni ninguna prueba escrita del derecho que pretende 
arrogarse.  Como  se  ha  dicho  anteriormente,  la  oposición  planteada  no  altera  la 
naturaleza  del  procedimiento  regulado  en  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria, 
haciéndolo contencioso, debiendo recordarse, además, la presunción de veracidad en 
cuanto a los datos físicos de la que goza el Catastro (artículo 3 del Texto Refundido de la 
Ley del Catastro Inmobiliario).
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,  s
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que  oe.
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la  w.
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capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1132n https://w