BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41914
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6374 Resolución de 21 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador  de  la  propiedad  accidental  de  Madrid  n.º  5,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don V. P. C., abogado, en nombre y representación de 
don M. A. M. M., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad accidental 
de Madrid número 5, don Julio Soler García, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo hipotecario concedido por el recurrente, por razón de no 
acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009 por parte del prestamista, 
singularmente por no haberse acreditado que éste se encuentre inscrito en el Registro 
especial creado al efecto por dicha ley.
Hechos
I
Mediante escritura pública autorizada el día 9 de julio de 2019 por el notario de 
Madrid, don Francisco Javier Gardeazábal del Río, con el número 2.215 de protocolo, 
don I. E. C., persona física que manifestaba ser pensionista pero que desarrollaba una 
actividad empresarial, constituía hipoteca a favor del prestamista, don M. A. M. M., sobre 
un local comercial de su propiedad, finca registral número 32.133, en garantía de un 
préstamo por importe de 37.440 euros, destinado a obtener liquidez «para obras arreglos 
y reformas» destinadas «al desarrollo de su actividad empresarial».
II
Presentada por vía telemática el día 9 de julio del año 2019 dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 5, y aportada copia en soporte papel 
debidamente liquidada del Impuesto el día 9 de agosto de 2019, fue objeto, el día 29 de 
agosto de 2019, de la siguiente nota de calificación por el registrador de la Propiedad 
accidental, don José Ramón Fraguas Solé:
«Hechos: (…)
Una vez efectuada por el registrador que suscribe la averiguación acerca del carácter 
de prestamista habitual del concedente del préstamo, por consulta en el archivo registral, 
y resultando que el mismo ya tiene concedidos otros cuatro préstamos con garantía 
hipotecas, lo que indica claramente la existencia de habitualidad en la actuación del 
acreedor. Se suspende la inscripción de la Hipoteca por no haberse acreditado que el 
citado prestamista está inscrito en el Registro especial creado al efecto, de conformidad 
con lo establecido en el artículo 3 de la Ley 2/2009 que dispone Artículo 3. Registros 
públicos de empresas. “1.–Con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las  s
empresas  deberán  inscribirse  en  los  registros  de  las  comunidades  autónomas  oe.
correspondientes a su domicilio social”». w.
PropCieodna fde cdhea  M3a ddreid o ncútumberero d 5e  d2i0lig1e9n sceia  rpeacribai ós utbesleamnaárti ceal mdeenfetec toe na  eqlu Re eagluisdtríoa  ddiec hlaa 
naorrteag ldoes  cya lriefifcoarcmióans,  einnd iecla lnodcoa l qhuiep oltae cfiandaoli»d ayd  qdueel  p«reéls ltoacmaol  hfuipeo t«eocbatdeon eers tliáq uaidrreezn dpaadroa 
para negocio de bar». Tras esta diligencia, la escritura de préstamo hipotecario fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura  de  hipoteca  otorgada  en  Madrid  a  09/07/2019  ante  el  notario  don 
Francisco Javier Gardeazábal del Río, número 2215/2019 de protocolo; asiento 244, del 
diario 111.º
Hechos:
La escritura de hipoteca relacionada en la que don I. E. C. constituye hipoteca a favor 
de don M. A. M. M. sobre la finca n.º 32.133, en garantía de un préstamo de treinta y 
siete mil cuatrocientos cuarenta euros de principal.
Calificada dicha escritura defectuosa, por los hechos y fundamentos que constan en 
nota de calificación de fecha 29/08/2019.
Con  fecha  03/10/2019  se  recibe  telemáticamente  diligencia  con  el  número  de 
entrada 5034, para subsanar el defecto que alude dicha nota de calificación.
Calificada la nueva documentación aportada, se reitera la calificación efectuada con 
fecha 29/08/2019.
Queda prorrogado el asiento de presentación en la forma y efectos previstos en el 
artículo 323 de Ley Hipotecaria.
Contra esta nota podrá (…)
Madrid, a ocho de octubre del año dos mil diecinueve.–El registrador accidental 
(firma ilegible), Fdo: Julio Soler García».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  V.  P.  C.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de don M. A. M. M., interpuso recurso el día 7 de noviembre de 2019 
mediante escrito de la misma fecha en el que constaban los siguientes argumentos:
«Primero.  La  calificación  que  se  recurre  deniega  en  esencia  la  inscripción  del 
documento referido en el expositivo del presente escrito al entender que el hecho de que 
el acreedor prestamista, consultado de oficio por el Registrador de la Propiedad el 
Servicio de Interconexión entre Registros, tenga yo concertados cuarto préstamos con 
garantía hipotecaria, llevaría consigo la obligación de éste de estar inscrito en el Registro 
creado por el artículo 3 de la Ley 2/2009.
Segundo.  Entendemos  que  el  razonamiento  que  efectúa  el  Registrador  en  su 
calificación es erróneo por la razones jurídicas que a continuación se van a esgrimir, ya 
que como se dirá falta en el prestatario los requisitos exigidos en el artículo 1 de la 
referida Ley 2/2009 para su aplicación, al no concurrir en el prestatario la condición de 
consumidor.
Que las cosas son así se demuestra en primer término del número de operaciones 
de préstamo suscritas por mi mandante que han tenido acceso a distintos Registros de la 
Propiedad  (4  según  se  dice  en  la  nota  e  calificación),  ya  que  si  como  parece 
desprenderse de la calificación el único elemento a tener en cuanta es la habitualidad en 
la concesión de préstamos para entender aplicable la normativa que se dice infringida, la 
tercera y cuarta operación de crédito suscrita por mi principal no debería haber tenido 
acceso al registro, al haber superado el número de dos operaciones que este centro 
directivo entiende como presunción de habitualidad, y si la han tenido, lo es porque mi  e
mandante  solo  suscribe  operaciones  de  crédito  que  quedan  fuera  del  ámbito  de  bo
aplicación de la Ley 2/2009, o dicho de forma más entendible aquellas que no están  74ww
parfeecsttaadtaarsio  ad iclah a ncoornmdaictiivóan  dpero ctoenctsourma iddoer .consumidores  y  usuarios,  al  no  ostentar  el
seráT edrec earpoli.c acEisótna bal elac ec oenl traarttaíccuiólon  1d ed leo sla c oLnesyu 2m/2id0o0r e9s  qcoune  a“Lqou edlliassp upeesrtsoo neans  efísstiac aLse oy 
jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de
las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios, 
distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o 
cualquier ocre medio equivalente de financiación.”
Por lo tanto el primer elemento que debemos tener en cuenta a la hora de determinar 
si es aplicable o no la Ley 2/2009 es si concurre en la parte prestataria la condición de 
consumidor:
– En primer lugar se hace constar expresamente en el positivo tercero “que el 
préstamo que en esta escritura se formaliza no está afectado por la Ley 2/2009 de 31 de 
Marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o 
créditos hipotecarios, ya que la finalidad del mismo es para la obtención liquidez para el 
desarrollo de la actividad empresarial de D. I. C. E., (página 6 escritura.
– El destino del préstamo es la obtención de liquidez para arreglos y reformas en el 
desarrollo de su actividad empresarial.
– Ambas consideraciones son nuevamente recogidas en la página 26 de la escritura 
cuando vuelve a reiterar “6.–Manifiestan las partes que la presente escritura no está 
sujeta a la Ley 2/009, de 31 de marzo. Conforme el Art. 1-b): Tienen la consideración de 
consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta 
Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional, siendo la 
finalidad del presente préstamo obtener liquidez para arreglos y reformas.
Cuarto.  No va a ser esta representación quien niegue que en la redacción la 
escritura se pudiera haber sido más preciso, razón por la que se acompañó diligencia de 
aclaración suscrita por la parte prestataria que originó la entrada 5034; aunque la misma 
ha sido insuficiente para que el Registrador pueda revocar la calificación en su día 
efectuada, en el misma se reitera la condición de empresario del prestatario y el destino 
o finalidad d [sic] empresarial de la operación de crédito.
Quinto.  El artículo 18 de la LH establece que “Los Registradores calificarán, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro.”
Pues bien de la documentación que el Registrador ha tenido a su disposición para su 
función calificadora y del resultado de la búsqueda de información a través del Servicio 
de Interconexión del Registro, nada desvirtúa las manifestaciones efectuadas por la 
parte prestataria de la exclusión de aplicación de la ley 2/2009, y faltando la condición de 
consumidor del prestatario, es irrelevante que mi mandante se encuentre inscrito o no los 
Registros exigidos por la referida ley (…)
Por todo lo expuesto,
Solicito: Que se admita este escrito, junto con los documentos que se acompañan, 
tenga  por  presentado  recurso  gubernativo  contra  la  Calificación  del  Registro  de  la 
Propiedad de Madrid 5 (…) y en mérito a lo expuesto en su día se revoque la calificación 
impugnada».
IV
Dado traslado del recurso interpuesto al notario de Madrid, don Francisco Javier  e.
Gardeazábal del Río, como autorizante del título calificado, presentó el siguiente escrito  w.b
de alegaciones de fecha 18 de noviembre de 2019: 74ww
«Por el presente procedo a emitir el informe preceptivo exigido por el artículo 327 de
rlae prLeesye nHtaipcioótne cdaer iad one nM .r eAl.a Mció. nM . ccoonn treal  lare ncoutras od ei nctaelrifpicuaecsitóon  ppoorr  lad oqnu e Vs.e  Psu. sCpe. ndeen 
la  inscripción  de  la  escritura  por  mí  autorizada  el  día  9  de  julio  de  2019  con  el 
número 2.115 de protocolo.
La nota de calificación rechaza la inscripción con base en el argumento de que, tras 
la consulta realizada por el registrador de oficio en el Servicio de Interconexión entre 
Registros, resulta que el acreedor prestamista ha concertado con anterioridad cuatro 
préstamos hipotecarios, por lo que estaría obligado a figurar inscrito en el Registro a que 
se refiere el artículo 3 de la Ley 2/2009.
Se disiente de la nota de calificación por los siguientes argumentos:
1.  Es evidente que al redactar la escritura de préstamo hipotecario se ha tenido en 
cuenta la posible incidencia de la Ley 2/2009 de 31 de marzo al recogerse varias 
referencias a ella, como puede comprobarse por su simple lectura.
2.  Si se ha tenido en cuenta, ha sido precisamente para dejar clara la exclusión de 
la aplicación de la ley al supuesto de hecho que documenta la escritura pública.
3.  La exclusión de la aplicación en este caso está, a mi juicio, clara a la vista del 
texto de la Ley y de la redacción de la escritura:
– La Exposición de Motivos vincula expresamente el contenido de la ley con el 
artículo 51 CE, con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y 
con las directivas europeas y demás legislación de defensa de los derechos de los 
consumidores.
– El artículo 1 delimita el ámbito de aplicación de la Ley ciñéndose exclusivamente a 
los consumidores: “Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los 
consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante las empresas) que, 
de manera profesional...'’; “Tienen la condición de consumidores las personas físicas y 
jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúen en un ámbito ajeno a su 
actividad empresarial o profesional”.
– Las partes realizan diversas declaraciones en la escritura para poner de manifiesto 
la no sujeción a la Ley: en la exposición declaran que el préstamo... no está afectado por 
la Ley 2/2009, de 31 de marzo... ya que la finalidad del mismo es para la obtención de 
liquidez para el desarrollo de la actividad empresarial de Don I. C. E...”; y, tras el 
otorgamiento reiteran: “Manifiestan las partes que la presente escritura no está sujeta a 
la  Ley  2/2009,  de  31  de  marzo.  Conforme  al  Art.  1-b):  Tienen  la  condición  de 
consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta 
Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional, siendo la 
finalidad del presente préstamo obtener liquidez para arreglos y reformas”.
– La descripción de la finca en el Registro: “Urbana, local de negocio destinado a Bar...”.
– Con la finalidad de aclarar todavía más la finalidad de la operación, mediante 
posterior  diligencia  complementaria,  las  partes  acreditan  que  el  negocio  que  se 
desarrolla en la finca hipotecada ha sido arrendado “como unidad patrimonial con vida 
propia” e incorporan fotocopia del contrato de arrendamiento.
Interesa destacar que la redacción de la ley, a la hora de precisar su ámbito subjetivo 
de aplicación, no aclara con el alcance deseable el concepto de consumidor, sino que lo 
determina de forma solo negativa o residual, al referirse a “...un ámbito ajeno a su 
actividad empresarial o profesional”. Esta circunstancia que, por lo demás es frecuente 
cuando el legislador tiene que enfrentarse con la precisión del concepto de consumidor, 
es una consecuencia de la indefinición relativa de una noción que es cambiante porque 
evoluciona con la finalidad de adaptarse y dar respuesta a las necesidades de cada  s
momento. oe.
Ante esta situación, es evidente que la prueba de que la persona física actúa en un  w.
álilnemsgcbariirtpo c aia ójsnee nero n d aeif lí csRiul e oga icscttiravosi did aeidm  lpaeo mPspirborlepesi.e adSraiaedl  ,e olna t pimeronafdneeisf eioqsnutaaecl,,i  óacno  mleoxsop  rehefesecach tdooes   nlodeseg  ainptitvreaorc,e tispcaaudre odlsaa,    2020-6374n https://ww
amparada en fe pública notarial debe ser suficiente, más aún si, como ocurre en nuestro
caso, es acompañada de la justificación objetiva de que en el negocio hipotecado se
desarrolla una actividad empresarial. Se trata de hacer lo mismo que ocurre en casos 
semejantes en que la declaración de los interesados es tenida en cuenta para disipar las 
dudas sobre el régimen jurídico aplicable. A título de ejemplo, se pueden recordar las 
declaraciones que en el instrumento público hacen los interesados sobre sobre su 
estado civil, o la subsistencia del poder, sobre la vecindad civil, el régimen de la vivienda 
habitual o el porcentaje que representa el acto de disposición sobre los activos de la 
sociedad, por citar algunos casos».
V
La registradora de la Propiedad titular de Madrid número 5, doña María del Carmen 
Iglesias Mayoralgo, emitió informe el día 18 de noviembre de 2019 confirmando las 
citadas notas de calificación recurridas y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 18, 19, 19 bis y 21 de la Ley Hipotecaria; 2.3, 9, 14, 16, 17 
y 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los 
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para 
la celebración de contratos de préstamo o crédito; la disposición transitoria del Real 
Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de 
empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación 
con  los  consumidores  de  préstamos  o  créditos  hipotecarios  y  de  servicios  de 
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe 
mínimo  del  seguro  de  responsabilidad  o  aval  bancario  para  el  ejercicio  de  estas 
actividades; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio 
de 2009 (As. C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 21 de enero de 2015 
(C-482/123, C-484/13, C/484/13 y C-487/13); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 
de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 18 de 
junio de 2012, 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013, 8 de septiembre de 2014, 22 de 
abril y 23 de diciembre de 2015, 18 de febrero de 2016 y 10 de octubre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de julio 
de 2015 sobre calificación registral de la representación, de 18 de enero y 8 de junio 
de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 
1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 de septiembre de 2013, 2 de enero, 2 de marzo y 13 de 
septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 y 9 de marzo de 2016, respecto a información 
a los consumidores en la contratación de créditos hipotecarios y control de incorporación, 
de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 5 de febrero y 3, 6 y 9 de octubre 
de 2014, en cuanto al control registral de cláusulas abusivas, y de 4 de febrero y 13 y 28 
de julio de 2015, 10 de marzo, 31 de mayo, 20 de junio y 7, 11 y 17 de julio de 2016, 26 
de julio de 2017, 13 de diciembre de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019, sobre habitualidad 
en la concesión de préstamos y determinación de la condición de consumidor.
1.  Planteamiento de la cuestión. De conformidad con los artículos 324 y 326 de la 
Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero 
de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente 
de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  y  Mercantil  es 
exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador 
titular del Registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no ajustada a  e.e
Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles  b
defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de  74ww
manPifoiers ttoa netno ,e ll an oútan icdae  ccauleifsictaiócnió nq uqeu es en op hlaunbtieeara ne ns ideol  opbrejesteon dtee  irmecpuurgsnoa, ccióonn.siste en
dperetestramminisatra l oys  dreeql upirseitsotsa tqaurieo , ddeebsetnin oc odneclu rprirré setna melo p yré sntaatmuroa lheizpao tdeecal rbioie (nc ohnipdoicteiócna ddoe)l 
para que a los prestamistas no entidades de crédito les sea de aplicación la Ley 2/2009,
de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos 
o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos 
de préstamo o crédito, y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el Registro 
Público previsto en su artículo 3; y la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la 
constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7.
Para esa determinación en el presente caso deben tenerse en cuenta las siguientes 
circunstancias:  a)  se  señala  que  el  deudor,  que  es  una  persona  física,  que  es 
pensionista, pero solicita el préstamo para desarrollar una actividad empresarial; b) se 
indica  como  destino  del  préstamo  el  de  «la  obtención  de  liquidez  para  arreglos  y 
reformas en el local de negocio hipotecado, el cual se trata de un local arrendado para 
negocio de bar»; c) se manifiesta que el acreedor, que es una persona física, no se 
dedica de manera profesional o habitual a la actividad de concesión de créditos y 
préstamo hipotecarios, y que los que concede no lo son a consumidores sino solo a 
trabajadores autónomos o empresarios, y d) se hipoteca una finca que el Registro de la 
Propiedad se encuentra descrita como «local de negocio», en el Catastro figura con un 
uso de «ocio-hostelería con un sótano para almacén», y en el certificado de tasación se 
valora como «elemento comercial terminado».
En concreto en este recurso se discute acerca de cuándo se puede entender que 
concurre el presupuesto de habitualidad o profesionalidad en la concesión de créditos o 
préstamos hipotecarios, y si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que 
el prestatario haga constar expresamente en la escritura de constitución del préstamo 
hipotecario que éste se destina a una actividad empresarial.
2.  De la determinación de la aplicación de la Ley 2/2009. El artículo 1, número 1 
letra a) de la Ley 2/2009 dispone actualmente como ámbito objetivo de aplicación de la 
misma «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en el 
artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, 
bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente 
de financiación», que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas en 
favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por 
actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.
Dado que la fecha de la escritura de préstamo hipotecario calificada es el día 9 de 
julio  de  2019,  posterior  al  15  de  junio  de  2019,  fecha  de  entrada  en  vigor  de  la 
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y teniendo en cuenta que 
el nuevo ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, tras dicha entrada en vigor, se determina 
por exclusión de los supuestos de aplicación de la citada Ley 5/2019, se hace preciso 
analizar, en primer lugar, cuál de dichas leyes debe aplicarse a este supuesto, ya que 
aunque ambas leyes exigen la inscripción de los prestamistas sujetos a las mismas en 
un Registro administrativo, ambos Registros son distintos, así como los requisitos de su 
exigencia.
Pues bien, el artículo 2.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la 
contratación de créditos inmobiliarios, señala como su ámbito de aplicación el de «los 
contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha 
actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una 
persona física (aunque tengan la condición de empresarios en el supuesto de la letra a), 
según su preámbulo) y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos 
con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso 
residencial (…). b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar 
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre  s
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor». oe.
Dado que en este supuesto el inmueble objeto de la garantía se trata de un local de  w.
negocio, el préstamo no se encontraría comprendido dentro del ámbito del artículo 2.1.a)  74ww
qdueete remxiingaer au nc uuásl oe sre seild eánmcibailt od edle  inampuliceabcleió nh ipdoetle caardtíoc.u loP ro2c.1e.dbe) , qeune , coenns epcruinecnipciioa,, 
comprende tanto los préstamos personales como los garantizados con cualquier garantía
real que no recaiga sobre un inmueble de uso residencial que respondan a la finalidad 
recogida en el mismo concedidos a prestatarios personas físicas consumidoras.
En cuanto al alcance de esa finalidad de «concesión de préstamos para adquirir o 
conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por 
construir», se ha discutido doctrinalmente si tales inmuebles debían ser también de uso 
residencial  atendiendo  a  la  finalidad  de  la  Ley  5/2019  de  transposición  de  la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre 
contratos  de  crédito  celebrados  con  consumidores  sobre  bienes  inmuebles  de  uso 
residencial, y a ciertas expresiones de aquélla tanto en su preámbulo como en algún 
artículo como el 24 relativo al vencimiento anticipado del préstamo.
Sin embargo la Instrucción de esta Dirección General de 20 de diciembre de 2019, 
sobre  la  actuación  notarial  y  registral  ante  diversas  dudas  en  la  aplicación  de  la 
Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha considerado como más 
ajustada a la voluntad del legislador la interpretación literal del artículo, compresiva de 
todo tipo de inmuebles, en aras a una mayor protección de los consumidores que es el 
criterio  que  debe  prevalecer  en  la  interpretación  de  las  normas  que  les  afecten, 
considerando que lo relevante en este supuesto es que el prestatario o el garante sea 
una persona física consumidora y no el destino o carácter del inmueble sobre el que 
recae la inversión. Como argumento de autoridad señala la citada Instrucción que el 
considerando 15 de la Directiva 2014/17/UE incluye dentro de su ámbito junto a «los 
contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
fincas o edificios construidos o por construir», a «los créditos garantizados destinados a 
la renovación de bienes inmuebles para uso residencial», lo que indica que la redacción 
de los dos supuestos del artículo 2.1 de la Ley 5/2019 responde, no a una mala 
redacción, sino a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos 
textos  legales  se  pretende  incluir  también  otros  inmuebles  cuyo  destino  no  sea  el 
residencial, siendo indiferente que sea o no el mismo que, en su caso, se hubiera 
hipotecado u otro diferente.
Respecto al significado que debe darse a que la finalidad del préstamo tenga que ser 
para «adquirir o conservar derechos de propiedad», la citada Instrucción de 20 de 
diciembre de 2019, partiendo de la consideración de que adquirir o conservar «derechos 
de  propiedad»  es  un  concepto  distinto  que  el  de  conservar  la  cosa  objeto  de  la 
propiedad, ha señalado que comprende aquellos préstamos destinados: 1) «A pagar 
todo o parte del precio de la compra de un inmueble (de cualquier naturaleza)», u 
obtener un derecho a adquisición de  la  propiedad (derecho de opción de compra, 
derechos de tanteo o retracto convencional, etc.); considerándose que el préstamo 
destinado simultáneamente a adquirir y rehabilitar el inmueble deben ser objeto de 
tratamiento unitario porque la finalidad económica de la total operación será finalmente 
adquirirlo en estado de que sea habitable o susceptible de explotación; 2) «A verificar los 
pagos para levantar un embargo» u otra carga real cuyo impago pueda originar la 
pérdida del derecho de propiedad (condición resolutoria, hipoteca, etc.); 3) «A refinanciar 
un préstamo anterior que se hubiera contraído con esa misma finalidad adquisitiva o que 
estuviera  garantizado  mediante  una  hipoteca  sobre  un  inmueble,  para  posibilitar  la 
conservación de la propiedad etc.»; y, como supuestos especiales, 4) «Los créditos 
garantizados (con cualquier tipo de garantía) destinados a la renovación de bienes 
inmuebles para uso residencial (art. 46 Directiva 2014/17/UE in fine)», antes aludidos; 
y 5) Los créditos destinados a evitar la ruina de un edificio cualquiera que fuere su 
carácter urbanístico. s
No quedan, por tanto, incluidos dentro del ámbito de la Ley 5/2019 el resto de los  oe.
préstamos  y  créditos,  y,  en  concreto,  aquellos  destinados  a  realizar  obras  de  w.
conservación, rehabilitación, reforma, ampliación o mejora de inmuebles de uso no  74ww
Eresstiadnednoc,i ael,n  seel  seunpcuueesnttor eonb joe ton od eg aersaten tirzeacduorsso, ,v eelr ipfircéasdtoasm od edsepsutiénsa ddoe  as lua  afidnqaulidisaicdi ódne. 
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concluirse que no es de aplicación la Ley 5/2019 por lo que debe analizarse si lo es la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito.
3.  De los requisitos de aplicación de la Ley 2/2009: Argumentos del recurrente. 
Como se ha señalado anteriormente, una vez excluida la aplicación de la Ley 5/2019, la 
Ley  2/2009  se  aplica,  según  su  artículo  1.1  letra  a),  a  los  préstamos  o  créditos 
hipotecarios garantizados por inmuebles de uso no residencial, cuya finalidad no sea 
adquirir o conservar el derecho de propiedad de ese u otro inmueble, en este caso 
cualquiera que sea su naturaleza, que concedan de manera profesional personas físicas 
o jurídicas en favor, como prestatarios o en su caso garantes, de otras de personas 
físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por actuar en un ámbito 
ajeno a su actividad empresarial o profesional.
Es decir, la Ley 2/2009 ha querido ir más allá en la protección del consumidor que la 
normativa  comunitaria  de  las  Directivas  93/13/CEE  y  2014/17/UE,  extendiendo  las 
medidas  de  protección  que  contiene  con  independencia  de  la  naturaleza  del  bien 
gravado (hoy limitado a los supuestos no comprendido en la Ley 5/2019), como también 
incluyendo en dicha protección a las personas jurídicas prestatarias en los mismos 
términos que a las personas físicas. El ámbito de aplicación de dicha normativa viene 
determinado,  por  tanto,  fundamentalmente  por  el  destino  del  préstamo  o  crédito 
concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del 
prestatario.
A este respecto, los distintos registradores calificantes ponen de manifiesto en las 
notas denegatorias y en el informe que la persona física prestamista es titular de otras 
cuatro hipotecas vigentes inscritas en distintos registros de la Propiedad de España, en 
garantía de los respectivos préstamos hipotecarios que se han concedidos a lo largo de 
varios años; circunstancia que reconoce expresamente el prestamista recurrente, el cual 
se limita a señalar, a este respecto, que el concepto de habitualidad o profesionalidad no 
queda comprendido por el escaso número de préstamos hipotecarios de que es titular 
que se señalan en la nota de calificación recurrida y que, además, él «solo suscribe 
operaciones de crédito que quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 o, 
dicho  de  forma  más  entendible,  aquellas  que  no  están  afectadas  a  la  normativa 
protectora de consumidores y usuarios, al no ostentar el prestatario dicha condición de 
consumidor».
En cuanto a esta última cuestión, argumenta el recurrente que no le es aplicable lo 
dispuesto en la Ley 2/2009 porque faltan en el prestatario los requisitos exigidos en el 
artículo 1 de la misma para su aplicación, al no concurrir en el mismo la condición de 
consumidor,  el  cual,  a  estos  efectos  afirma  expresamente  en  la  escritura  y  en  la 
diligencia de complemento que «el préstamo que se formaliza no está afectado por la 
Ley 2/2009 ya que la finalidad del mismo es para la obtención liquidez para el desarrollo 
de la actividad empresarial del prestatario» y, más en concreto, que el destino del 
préstamo es «la obtención de liquidez para arreglos y reformas en el desarrollo de su 
actividad empresarial».
4.  Del carácter de prestamista habitual. Como se indica en las Resoluciones de 
este Centro Directivo de 4 de febrero, 13 de julio y 28 de julio de 2015, 10 de marzo y 1 
de julio de 2016 y 26 de julio de 2017, el carácter de habitualidad en la concesión de 
préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, 
siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en  s
ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por  oe.
ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos  w.
supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de la actividad  74ww
due ol tprore ssetanttaidroio e, ns oclaod pau seudpeu persotdou ccoirnscer eptoor. la valoración de las pruebas existentes en uno
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empresarios. A este criterio se oponen los registradores calificantes en notas e informe 
porque, a su juicio, tal actividad profesional puede afirmarse de forma objetiva debido a 
la concesión por el recurrente, probada y no refutada, de una pluralidad de créditos 
hipotecarios, como ha ocurrido en este caso ya que así resulta de los asientos del 
Servicio de Interconexión entre los Registros, cuya consulta ha sido reconocida por esta 
Dirección General en las Resoluciones de 4 de febrero de 2015 y 13 de julio y 28 de julio 
de 2015 y 10 de marzo y 11 de julio de 2016, entre otras.
En este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número 
significativo  constituye,  indudablemente,  un  indicio  suficiente  del  desarrollo  de  una 
actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento 
de  los  requisitos  legales  exigibles;  quedando  desvirtuada  la  manifestación  del 
prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por 
los datos obrantes en el mismo o en los diferentes Registros de la Propiedad, que 
revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria.
Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar 
para  entender  que  existe  una  real  habitualidad  o  reiteración  en  la  concesión  de 
préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer 
objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de 
los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que 
«corresponde  a  las  empresas  –acreedores–  la  prueba  del  cumplimiento  de  las 
obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. 
Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos 
préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación 
adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la 
citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la 
acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no 
consumidor de este último.
Por tanto, en el supuesto objeto de este expediente, en el que consta la concesión de 
cuatro créditos hipotecarios vigentes, con más razón se debe considerar que dicha 
circunstancia constituye una prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio 
de tal actividad por parte del prestamista, circunstancia que, si bien no convierte al 
prestamista en profesional «strictu sensu», justifica plenamente la denegación de la 
inscripción registral mientras no exista prueba en contrario.
Este criterio de no necesidad de habitualidad «strictu sensu» en la concesión de 
préstamos y créditos para la sujeción de los prestamistas no entidades de crédito a las 
normas protectoras de los prestatarios consumidores, ha sido recogida en el inciso final 
del artículo 2.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la contratación de 
créditos inmobiliarios que señala que a los efectos de esa Ley «se entenderá que la 
actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional 
cuando  el  prestamista,  sea  persona  física  o  jurídica,  intervenga  en  el  mercado  de 
servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, 
con una finalidad exclusivamente inversora»; criterio de ocasionalidad que también es 
aplicable  en  el  ámbito  de  la  Ley  2/2009  que  nos  ocupa,  como  se  infiere  de  las 
resoluciones antes citadas.
5.  La condición de consumidor del prestatario. Como consecuencia de todo lo 
expuesto, la cuestión principal para resolver este recurso radica en delimitar cuál ha sido 
la  real  finalidad  del  préstamo  hipotecario  concedido,  ya  que  la  aplicabilidad  de  la 
Ley 2/2009 exige que el destino de éste sea una actividad ajena a la propia actividad  s
empresarial  o  profesional  del  prestatario,  es  decir,  que  el  prestatario  actúe  bajo  la  oe.
condición de consumidor. w.
Así, el artículo 2 de la Directiva 93/13/CEE define al consumidor como «toda persona  74ww
afíjseicnao  qau seu,  eanct ilvoisd acdo nptrroafteossi orneaglu»l,a edlo as rtpícour lola  3p rdees elan tLee Dy iGreecntievraa, l apcatrúae  lac oDne ufenn psaro dpeó sliotos 
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una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión», y el artículo 1 de la propia 
Ley 2/2009 declara que «tienen la consideración de consumidores las personas físicas y 
jurídicas que, en los contratos a que se refiere esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su 
actividad profesional o empresarial».
A este respecto debe destacarse la falta de precisión técnica en la redacción de la 
escritura calificada. Así, por un lado, serían factores favorables a un destino empresarial, 
vinculado a la actividad propia del deudor, las siguientes manifestaciones de éste: a) la 
de que «la finalidad del préstamo es para la obtención de liquidez para el desarrollo de 
su actividad empresarial», contenida en el expositivo III de la escritura; b) la de que «la 
cantidad prestada ha sido destinada a obtener liquidez para arreglos y reformas en el 
local», recogida en la estipulación 1.2 y en el número 6 del apartado «aplicación de la 
Ley 1/2013», en el que también manifiesta la no aplicación de la Ley 2/2009 por no tener 
la condición de consumidor; c) la de que «la finalidad para la que se solicitó el préstamo 
fue la de obtener liquidez para arreglos y reformas en el local hipotecado», que se hace 
constar en el otorgamiento 1.º1 de la diligencia de aclaración; d) la de que «el local 
hipotecado está arrendado», contenida en el otorgamiento 1.º2 de la citada diligencia de 
aclaración, que puede interpretarse en el sentido de actividad empresarial arrendaticia, y 
e) la inscripción del inmueble con el carácter de «local de negocio destinado a bar» y la 
calificación catastral del uso de «ocio-hostelería».
Operan, sin embargo, en contra de ese destino empresarial vinculado a la actividad 
propia del deudor, las siguientes circunstancias: a) que el prestatario se define a sí 
mismo, tanto en la escritura como en la diligencia de complemento, como pensionista y 
no como empresario; b) que el título de adquisición del local hipotecado, para cuya 
reforma se solicita el préstamo, es el de herencia, lo que a priori no se vincula a una 
actividad empresarial, y c) la indicación de que el local se encuentra arrendado, es decir, 
que el prestatario no realiza en el mismo la actividad empresarial a que el inmueble se 
destina. Todo ello permitiría entender que la finalidad para la que se solicita el préstamo 
es la reforma de local para posibilitar su arrendamiento, actividad ésta que puede ser 
realizada  tanto  en  régimen  profesional  o  empresarial,  como  en  régimen  de 
arrendamiento privado no profesional, lo que atribuiría al prestatario la condición de 
consumidor.
A este respecto debe tenerse en cuenta que, como ha afirmado la Sentencia del 
Tribunal  Supremo  de  10  de  octubre  de  2019,  el  concepto  de  consumidor  debe 
interpretarse restrictivamente, siempre atendiendo a la posición de la persona en un 
contrato determinado y en conexión con la naturaleza y finalidad de éste, de manera que 
una misma persona puede ser considerada como consumidor en ciertas operaciones, y 
como operador económico (profesional o empresario) en otras; de manera que sólo a los 
contratos celebrados fuera y con total independencia de cualquier actividad o finalidad 
profesional, y con el único objetivo de satisfacer necesidades de consumo privado de un 
individuo,  les  será  de  aplicación  la  normativa  sobre  protección  del  consumidor 
considerado  como  parte  débil,  mientras  que  esa  protección  no  se  justifica  en  los 
contratos cuyo objetivo consista en una actividad profesional.
Lo más apropiado, en consecuencia, hubiera sido hacer constar expresamente en la 
escritura o en la diligencia de aclaración, ya que ésta se otorga con esa concreta 
finalidad aunque no añade dato alguno determinante, la condición de empresario del 
prestatario, con indicación de la rama o ramas de actividad que le sean propias, ya que 
la condición de empresario no cabe presumirse en las personas físicas sino que debe 
acreditarse con el alta fiscal respectiva o, al menos, invocarse expresamente en el título. s
No obstante, con arreglo a esta última posibilidad, la reiteración del prestatario en la  oe.
indicación de que el préstamo se destina al desarrollo de su actividad empresarial y  w.
también de que no le es aplicable la Ley 2/2009, se considera suficiente, más allá del  74ww
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.