BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Jueves 28 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 130860
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17549 Resolución  de  29  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Algeciras n.º 3, por la que se 
deniega  la  inmatriculación  de  una  finca  en  virtud  de  una  escritura  de 
elevación a público de contrato privado de compraventa y otra escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don G. T. C., en nombre y representación de la 
mercantil «Sostente C.G., S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Algeciras número 3, doña María Luisa López Fernández, por la que se 
deniega la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de elevación a público 
de contrato privado de compraventa y otra escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  16  de  febrero  de  2021  por  la  notaria  de 
Algeciras, doña María del Pilar Bermúdez de Castro Fernández, con el número 295 de 
protocolo, la mercantil «San Bartolo 2012, S.L.», representada por don A. J. T. M., como 
administrador solidario de la misma, vendió a la mercantil «Sostente C.G., S.L.», que, 
representada por don G. T. C., como administrador único de la misma, compraba y 
adquiría, el pleno dominio de una finca no inmatriculada en el Registro de la Propiedad 
de Algeciras número 3, a cuya demarcación hipotecaria pertenecía.
En dicha escritura constaba, como título de adquisición por parte de la mercantil 
vendedora, que fue adquirida por la misma por compra, en virtud de escritura otorgada el 
día 30 de diciembre de 2019 ante el notario de Algeciras, don Miguel Durán Brujas, con 
el número 2.569 de protocolo.
En  esta  última  escritura  don  G.  T.  C  y  la  mercantil  «San  Bartolo  2012,  S.L.», 
representada por don J. T. M., como administrador solidario de la misma, elevaron a 
público un documento privado suscrito por los mismos el día 30 de septiembre de 2019, 
que  constaba  presentado  en  la  Oficina  Liquidadora  de  Algeciras  de  la  Gerencia 
Provincial correspondiente de la Agencia Tributaria de Andalucía el día 19 de diciembre 
de 2019, por el que, según figuraba en la parte expositiva de la escritura, don G. T. C. 
vendió a la entidad «San Bartolo 2012, S.L.» la misma finca vendida en la escritura 
citada en primer lugar –protocolo número 295/2021 de la notaria de Algeciras, doña 
María del Pilar Bermúdez de Castro Fernández, aunque con la diferencia de que en esta 
escritura la finca era calificada como urbana, mientras que en la escritura de elevación a 
público de documento privado la finca era calificada como rústica–, si bien en el contrato 
privado de compraventa protocolizado en la escritura de elevación a público del mismo 
don G. T. C. vendía y entregaba a la mercantil «San Bartolo 2012, S.L.» tan solo la 
posesión de dicha finca. Se protocolizaba en la escritura de compraventa de 2021 
certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral con la que se decía que  e.
se correspondía la finca. w.b
II
escrPitruersaesn ctaitaddaa dse e nm aenl eRreag itsetlreom dáeti claa  Perl odpíiae d1a6d  ddee  fAelbgreecriora ds en ú2m02e1ro l a3 ,p hriambeiernad doe s ildaos 
aportada  el  día  4  de  marzo  de  2021  una  copia  autorizada  de  dicha  escritura,
acompañada de carta de pago del Impuesto y de copia autorizada de la segunda de las 
escrituras mencionadas, fue objeto de una primera nota de calificación negativa de 
fecha 24 de marzo de 2021.
El día 22 de abril de 2021 se aportó el documento mediante el cual fue subsanado el 
defecto señalado en dicha nota de calificación, y fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Tipo documento: Escritura Pública.
Libro Entrada: 280.
Libro Diario: Asiento 1455, Diario 162.
Previo  examen  y  calificación  conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes de su Reglamento de la escritura de compraventa para inmatriculación de 
finca, otorgada en Algeciras por Doña María del Pilar Bermúdez de Castro Fernández el 
día 16 de febrero de 2021, número de protocolo 295/2021, presentada en este Registro 
telemáticamente el día 16 de febrero de 2021, habiéndose aportado copia en formato 
papel, acompañada de carta de pago el día 4 de marzo de 2021 por T. M., A. J., y 
subsanación del documento el día 22 de abril de 2021, el Registrador de la Propiedad 
que suscribe ha resuelto denegar la práctica de los asientos solicitados, en base a los 
siguientes hechos subsanables:
Hechos:
Por  el  documento  que  motiva  la  presente  nota  de  calificación,  la  mercantil  San 
Bartolo 2012, S.L. vende a Sostente C.G., S.L. la finca sita en (…) con una superficie 
de 14.103 metros cuadrados, con Referencia Catastral número 7300204TF7070S0001BS 
que  carece  de  inmatriculación  en  el  Registro,  solicitándose  la  misma  conforme  al 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Ante la existencias de dudas sobre la coincidencia total o parcial de que la finca 
descrita en el documento y cuya inmatriculación se solicita, pudiera coincidir con otras de 
dominio público que no estuvieran inmatriculadas; fundadas en la información resultante 
de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, de la que resulta que la finca 
linda, por uno de sus lados con tres fincas catastrales de titularidad del Excelentísimo 
Ayuntamiento  de  Algeciras;  y  que  la  misma  se  encuentra  situada  dentro  de  zona 
urbanizada, y lindante con la red viaria pública.
Con carácter previo a la práctica de la inscripción requerida, y conforme al párrafo 
tercero  de  dicho  artículo,  se  realizó  notificación  al  Excelentísimo  Ayuntamiento  de 
Algeciras, a fin de que por dicha entidad se remitiera el informe correspondiente.
En tiempo y forma, ha sido recibido informe suscrito por el Alcalde Presidente de 
dicho Ayuntamiento, Don Ignacio Landaluce Calleja, que a la vista del informe realizado 
por Don A. P. J., Secretario General, acompañado de copia de apartados de la memoria 
del Plan Parcial (…), relativos a la estructura de la propiedad de la zona, hace saber que 
la  finca  objeto  de  inmatriculación  es  titularidad  de  un  tercero,  cedida  a  este 
Ayuntamiento, encontrándose pendiente de finalizar la formalización de dicha cesión y 
que no procede la inmatriculación pretendida.
Por  lo  expuesto  y  conforme  al  párrafo  5.ª  de  dicho  artículo,  por  la  oposición 
manifestada por la administración requerida, se deniega la inmatriculación solicitada.
Fundamentos de Derecho:
Vistos el artículo reseñado, y los artículos 18, 19, 65 y 66 de la Ley Hipotecaria y 98  e.e
de  su  Reglamento,  se  suspende  la  práctica  del  asiento  solicitado,  en  tanto  no  se  b
subsane el defecto señalado. 549ww
la prLóar rporgeas ednetle a sciaelnifitcoa dceió pnr lelesvean tcaocniósnig, oy,  ccoonntfroar mlae m aisl maratí cpuoldor 3á2 e3l  idnete lrae sLaedyo H (i…po)t.ecaria,
LópeEzs tFee drnoácnudmeezn rteog hisatr asdidoor /afi rdmea dRoe gcisotnro f iPrmroap ieeldeacdtr ódneic Aal gceucairliafisc a3d aa  dpíoar  tMreasr ídae  Ljuunisioa 
del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don G. T. C., en nombre y representación de la 
mercantil «Sostente C.G., S.L.», interpuso recurso día 1 de julio de 2021 mediante 
escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«I.  (…).
VI.  Hechos.
a)  Con  fecha  de  16  de  febrero  de  2021,  numero  de  protocolo  295/2021  fue 
otorgada escritura pública otorga por Notario Dña. María del Pilar Bermúdez de Castro 
Fernández, presentada telemáticamente el mismo día de su autorización, y presentada 
la copia acompañada de carta de pago el día 4 de marzo de 2021.
En virtud de dicho documento la mercantil San Bartolo 2012, S.L. vende a Sostente 
Cg, S.L. la finca sita en (…), con una superficie de 14.103 metros cuadrados, y con 
referencia  catastral  número  7300204TF7070S0001BS,  que  acompaña  Certificación 
Catastral Descriptiva y Gráfica.
b)  Con fecha de 24 de marzo de 2021, la Registradora de la Propiedad 3 de 
Algeciras emite una primera calificación (…)
Como puede comprobarse tras la lectura de la misma, en esta “primera” calificación 
de 24 de marzo de 2021, la Registradora suspende la práctica de los asientos solicitados 
sobre el único motivo subsanable de la falta de inscripción del cargo del administrador 
único de Sostente CG, S.L., sin que la mima calificación, al amparo de los arts. 18 y 205 
LH se mencionasen otro/s motivo/s de dicha calificación negativa.
c)  Con fecha de 22 de abril de 2021 quedo subsanada lo único y expresamente 
indicado en la “primera” calificación de fecha 24 de marzo de 2021, aportándose la 
escritura de nombramiento de un administrador único ya inscrita en el Registro Mercantil.
d)  A pesar de la plena subsanación operada, cual ha sido la sorpresa de esta parte, 
cuando  con  fecha  de  3  de  junio  de  2021  (y  de  forma  claramente  extemporánea 
atendiendo a los plazos del art. 18 LH) se ha recibida una “segunda” calificación negativa 
por parte de la Registradora de la Propiedad 3 de Algeciras, que constituye el objeto del 
presente recurso.
Como consta en el literal de la misma, la Registradora de la Propiedad 3 de Algeciras 
califica  ahora  por  segunda  vez,  motivando  la  calificación  negativa  en  motivo 
absolutamente  distinto  a  la  primera  calificación  otorgada  el  24  de  marzo  de  2021, 
concretamente, según se afirma, en base a lo que dispone el art. 205 párrafo 5 Ley 
Hipotecaria, todo ello, según igualmente se dice, a la vista de informe recibido por el 
Ayuntamiento de Algeciras.
e)  Entendemos con todos los respetos que esta “segunda” calificación de fecha 3 
de junio de 2021, y que aquí se recurre, no se ajusta a Derecho, como se expone 
detalladamente en los fundamentos de Derecho que se a continuación se desarrollan.
VII.  Fundamentos de Derecho.
A  los  efectos  del  artículo  326  c)  de  la  Ley  Hipotecaria,  se  exponen  de  forma 
pormenorizada  los  Fundamentos  de  Derecho  en  los  que  esta  parte  funda  sus 
alegaciones/motivos del presente recurso:
Primera.  Infracción art. 258.5 Ley Hipotecaria y art. 127 de su Reglamento. Se 
infringe el principio de calificación única o unitaria. es
Entiende esta parte que la Registradora con la emisión de esta “segunda” calificación  o
que  aquí  se  recurre,  atenta  contra  el  principio  básico  en  materia  hipotecaria  de  549ww
RDcaeGlgiRfilcaNam cyei ólnant o júu, nriqiscupaer u ode uennnteictnaiadr ieaam,p lqoicusae b inqlefur.eindgaid porso,s carsitío c [osmic]o e lna  lodso catrrtisn.a 2 5le8g.a5l  LeHm ya naartd. a1 2d7e d leal   OE-A-2021-17able en https://
Así, en efecto, sobre este extremo se ha pronunciado la DGRN en sus Resoluciones 
de 1 de marzo de 2006, 31 de enero de 2007, 28 y 29 de septiembre de 2007 y 5 de 
febrero de 2008, con doctrina legal que no cabe sino reiterar ahora.
Una de las razones esenciales de las modificaciones introducidas por la Ley 24/2001 
de 27 de diciembre, en el procedimiento registral, fue el aplicar a éste las garantías que 
se explicitan en muchos aspectos, como pueden ser la necesaria· motivación de la 
calificación; la complitud de la misma; la expresión de los medios de impugnación; la 
notificación en los términos exigidos por los artículos 58 y 59 de la LRPPAC, etc.
Igualmente,  y  en  dichas  Resoluciones,  se  afirmaba  que  la  aplicación  de  esas 
mínimas garantías administrativas al procedimiento registral venía exigida por el hecho 
de  que  los  registradores  son  funcionarios  públicos  sujetos  a  la  jerarquía  de  esta 
Dirección General (artículo 274 de la Ley Hipotecaria), titulares de una oficina pública 
(artículo 259 de la misma Ley Hipotecaria) dependiente del Ministerio de Justicia. Esa 
dependencia personal y funcional tenia de carácter jurídico público al procedimiento 
registral y a los actos dictados en su seno por el Registrador, lo que evidenciaba la 
necesidad de sujetar su actuación a las mismas garantías y requisitos que eran exigibles 
a cualquier otro procedimiento administrativo.
Derivado de cuanto antecede, y volviendo sobre la cuestión objeto de este recurso, 
resulta obvio que a cualquier funcionario público en el ejercicio de su función le está 
vedado poner de manifiesto en sus actos sólo parcialmente aquellos defectos que impide 
acceder a la solicitud u objeto de la pretensión esgrimida por el administrado frente a la 
Administración.  La  aplicación  de  los  principios  ordenadores  de  todo  procedimiento 
administrativo (artículos 74 y ss de LRJPAC) impide que ante una solicitud se exprese la 
por Administración en diferentes momentos diversos defectos que imposibilitan acceder 
a lo solicitado. Si así fuera, el administrado estaría ante una situación de indefensión de 
facto, pues creyendo que no existe ningún obstáculo añadido para acceder a su solicitud 
se encontraría que la misma es rechazada en diversos momentos por distintas causas, 
exactamente lo acaecido en nuestro supuesto.
Por  tal  razón,  el  artículo  74.1  de  la  LRJPAC  afirma  que  el  procedimiento 
administrativo queda sometido al principio de celeridad, añadiendo en lógica conclusión 
el artículo 7 5.1 del mismo texto que deberán acordarse “en un solo acto todos los 
trámites que, por su naturaleza, admitan impulsión simultánea y no sea obligado su 
cumplimiento sucesivo”.
Pues bien, la aplicación de ambos principios, comunes a cualquier procedimiento 
administrativo, al procedimiento registral impide admitir, como ya ha expresado la DRGN, 
la existencia de calificaciones sin una forma adecuada o sucesivas, pues en tal caso se 
estaría incumpliendo ambos principios, con grave quebranto de una mínima y elemental 
garantía del administrado, esto es, el conocimiento tempestivo e íntegro de las causas 
por las que un órgano administrativo adopta una decisión, en este caso, la calificación de 
un título que se presenta a inscripción.
Por ello los artículos 254 de la Ley Hipotecaria, y esencialmente el 255 de dicha Ley, 
deben interpretarse en un sentido favorable al administrado, lo que impide que puedan 
admitirse calificaciones sucesivas como la ahora recurrida, pues implicaría, sin más, 
como de hecho ha sucedido, que cuando se presente el título acompañado de la 
autoliquidación  y  pago  o  declaración  de  no  sujeción  o  exención,  sea  cuando  el 
registrador califique el título esgrimiendo defectos que pudo y debió oponer desde un 
primer momento. En casos como el presente se aprecia de manera significativa cómo 
ello beneficia la agilidad del tráfico y su seguridad pues el otorgante del título podrá  s
conocer  en  su  totalidad  los  defectos  que  afectan  a  éste,  sin  necesidad  de  haber  oe.
esperado,  como  ahora  sucede,  a  nuevas  y  sucesivas  decisiones  del  funcionario  w.
calificador.  De  ese  modo,  y  para  el  supuesto,  de  que  el  legitimado  activamente  549ww
idmispcrriempieanrad o dael  tlraá fidcoe cliasi ónne caedsaorpiata daag,i lidpaodd rísain  rmeceurmrriarl ao  eanfe cecli ónm oam leans toc auospaosrt uqnuoe, 
fundan los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
Esta fue la razón que llevó a la DGRN a afirmar en su Resolución de 1 de marzo 
de 2006 la imposibilidad de que el registrador esgrimiera en una primera calificación la falta 
de liquidación del título presentado a inscripción ex artículos 254 y 255 L.H., para calificar de 
modo ulterior aduciendo otros defectos del mismo título una vez subsanado ése.
Y por idéntica causa en la Resolución de 31 de enero de 2007, tras recordar en qué 
consistieron  las  reformas  introducidas  en  el  procedimiento  registral  por  las 
Leyes 24/2001 de 27 de diciembre, y 24/2005 de 18 de noviembre, se afirmaba que “el 
carácter unitario que ha de tener la calificación (cfr. artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria 
y 127 de su Reglamento, según doctrina reiterada de esta Dirección General, exige que 
se incluyan en ella todos los defectos existentes en el documento, por lo que no es 
admisible  someter  dicho  título  a  sucesivas  calificaciones  parciales,  de  suerte  que 
apreciado un defecto (aunque sea la falta de liquidación fiscal al amparo de los previsto 
en los artículo 254 y 255 del Reglamento Hipotecario –cfr. Resolución de 1 de marzo 
de 2006–) no se entre en el examen de la posible existencia de otros en tanto aquel no 
sea subsanado”.
Por su parte, y en las Resoluciones de 28 y 29 de septiembre de 2007 y 5 de febrero 
de 2008, la DGRN señalaba cómo dicha tesis, además, en modo alguno contraria la 
causa  que  subyace  a  los  artículos  254  y  255  de  la  Ley  Hipotecaria,  pues 
independientemente  de  su  origen  pensado  en  una  Administración  sin  los  medios 
técnicos actuales, lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la 
LRJPAC y de las reformas introducidas en el procedimiento registral exigen que tales 
artículos  se  interpreten  sistemáticamente,  no  pudiendo  admitirse  una  interpretación 
literalista que ampare un perjuicio para el interesado.
Lo expuesto queda corroborado, asimismo, si se atiende a la finalidad perseguida por 
la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, al introducir las nuevas tecnologías en el quehacer 
diario de notarías y registros. La razón de esa notable modificación fue agilizar el trámite 
registral y la actuación notarial, sin modificar su esencia. Así, y como es conocido, se 
regula el procedimiento de presentación telemática y al acceso telemático al contenido 
de los libros. Igualmente se pretendió de ese modo conocer adecuadamente los plazos 
de calificación exigiendo así su cumplimiento y, en su caso, las consecuencias de su 
incumplimiento (responsabilidad disciplinaria; en su caso de carácter civil y de reducción 
de honorarios –artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio–).
En este sentido, y aun cuando esta Dirección General ha reiterado su doctrina sobre 
el  contenido  del  informe  del  funcionario  calificador,  funcionario  calificador,  resulta 
extraordinariamente revelador a estos efectos, y no puede pasarse por alto en cuanto 
expresa que “en cualquier caso esta interpretación resulta de imposible cumplimiento 
–sic– si tenemos en cuenta que prácticamente la totalidad de las escrituras que se 
presentan telemáticamente se presentan sin liquidar, que el volumen de las mismas ya 
supone casi la mitad de la documentación presentada en numerosos registros y que con 
frecuencia  los  Registradores  nos  vemos  obligados  a  dirigir  más  de  un  Registro 
simultáneamente por ausencia o licencia de su titular –sic– o por encontrarse el mismo 
vacante, cuando no tenemos que desplazarnos cientos de kilómetros de nuestro lugar de 
trabajo para asistir a las Asambleas Territoriales o a las reuniones a las que en nuestra 
condición de liquidadores tenemos obligación de asistir...” Por tanto, debe repetirse 
ahora que calificaciones como la expuesta no pueden admitirse, no solo porque se 
ampararía la existencia de calificaciones sucesivas del mismo documento, cuando en un 
solo trámite pueden exponerse la totalidad de los defectos del mismo (artículos 18 y 19 
bis de la Ley Hipotecaria, y 74 y 75 de la LRJPAC), sino porque implicaría, sin más, un  s
perjuicio real parla viabilidad del procedimiento de presentación telemática de título, en  oe.
clara contradicción con el fundamento de las últimas modificaciones introducidas en la  w.
Ley Hipotecaria. 549ww
títuloE,n e sxupmonae, rd leab teo traelicdoardd adres elo asl  dReefegcisttorsa dqoure q auqeu deejebne  aal l ttíiteumlop eo  imdep ildaa pnr essue inntsaccriiópnc iódne.l 
Por ello que la expresión “suspensión de plazo de calificación e inscripción” (artículo 255
de la Ley Hipotecaria), por las razones expuestas, no puede interpretarse en el sentido 
de admitir diversas calificaciones.
Según la doctrina reiterada de la DGRN (vide, por todas, las Resoluciones de 20 de 
enero, 1 de marzo y 10 y 13 de noviembre de 2006, 31 de enero de 2007, 21 de mayo 
de 2008 y 13 de marzo de 2009), el carácter unitario que ha de tener la calificación 
–cfr. artículos 258.5 de la Ley Hipotecaria y 127 de su Reglamento– exige que se incluya 
en ella todos los defectos existentes en el documento, por lo que no es admisible 
someter dicho título a sucesivas calificaciones parciales, de suerte que apreciado un 
defecto no se entre en el examen de la posible existencia de otros en tanto aquel no sea 
subsanado.
En un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del Registrador acerca 
del destino del título que se presenta debe ajustarse a las normas establecidas en 
garantía de los interesados en la inscripción (cfr. los artículos 18, 19 bis y 322 de la Ley 
Hipotecaria.
Igualmente, respecto de la naturaleza, ámbito y contenido del informe y la necesidad 
de que la calificación sea íntegra a los efectos de su necesaria motivación. Así, cabe 
citar la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Vitoria-Gasteiz de 31 de 
marzo de 2003; Resolución de este Centro Directivo de 15 de septiembre de 2004, cuyo 
criterio ha sido confirmado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 14 de 
noviembre  de  2005;  Resolución  de  20  de  septiembre  de  2004,  confirmada  por  la 
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona, de 24 de noviembre 
de 2005; Resolución de 22 de octubre de 2004, confirmada por la Sentencia de la 
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de noviembre de 2005; Resolución 
de 20 de abril de 2005, confirmada por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 
n.º 8 de Barcelona, de 23 de diciembre de 2005 y Resolución de 17 de septiembre 
de 2004, confirmada por Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de junio 
de 2006.
Segunda.  La  oposición  del  Ayuntamiento  de  Algeciras  no  refiere  ninguna 
coincidencia  con  parcela  de  dominio  público  sino  de  terreno  propiedad  privada 
actualmente de un tercero, y en que en todo caso, de supuesta titularidad futura del 
Ayuntamiento de carácter meramente patrimonial infracción del art. 205 LH.
No pueden quedar dudas que el art. 205 LH solo se refiere en su articulado a la 
posibilidad de solicitar informe de la Administración Pública competente para el caso de 
que la finca objeto de la inmatriculación pudiera coincidir con otras de dominio público. 
En modo alguno, el art. 205 Ley Hipotecaria se refiere a esta posibilidad legal respecto a 
otras fincas de carácter patrimonial, propiedad privada aun de titularidad pública.
Huelga decir que los bienes de dominio público en el Derecho español (también 
denominados Bienes demaniales o, en conjunto, demanio) son exclusivamente aquellos 
de titularidad pública, afectados al uso general o al servicio público, y los expresamente 
declarados por la Constitución (art. 132.2 C.E. la zona marítimo-terrestre, las playas, el 
mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental) 
o una ley, así como siempre los inmuebles sede de servicios, o dependencias de los 
Órganos constitucionales o de la Administración Pública de España.
Surge así la diferenciación entre bienes demaniales y patrimoniales:
– Son  bienes  y  derechos  de  dominio  público  (demaniales)  los  que  siendo  de 
titularidad pública se encuentran afectados al uso general o al servicio público, así como 
aquellos a los que una Ley les otorgue expresamente el carácter de demaniales.
– Son bienes o derechos de dominio privado de la Administración o patrimoniales los  e.
que  siendo  titularidad  de  las  Administraciones  Públicas  no  tengan  el  carácter  de  w.b
demaniales y puedan ser adquiridos, gravados y transmitidos por las mismas, como si de  549ww
un particular se tratase.
evacEuna dlao  cpaolri fiecla Aciyóunn taaqmuiíe nretoc udreri dAal,g elac irRaes g“issutrsacdroitroa  psoer  elilm Aitlac aald em Penrecsioidneanr tee ld ien fdoircmheo 
Ayuntamiento, Don Ignacio Landaluce Calleja que, a la vista del informe realizado por
Don A. P. J., Secretario General acompañado de copia de apartados de la memoria del 
Plan Parcial (…) relativos a la estructura de a propiedad de la zona”.
Esta parte, una vez recibida la calificación objeto de este recurso, y previo a la 
interposición de este recurso ha tenido que solicitar por escrito dicho informe, resultando 
que,  examinado  el  expediente  obrante  del  Registrador,  lo  que  se  suponía  un  solo 
informe, son realmente dos de ellos:
a)  Un primer informe de 24 de mayo de 2021.
b)  Un segundo informe de 31 de mayo de 2021, que, según se afirma “subsana” un 
error de “transcripción” del primer informe (…)
Como  puede  comprobarse  de  ambos  informes  no  puede  haber  dudas  que  el 
Ayuntamiento  de  Algeciras  refiere  su  oposición  a  la  inmatriculación  en  base 
exclusivamente a:
a)  La supuesta propiedad privada actual de la finca de un tercero (Cortijo Real, S. A.).
b)  La futura titularidad del Ayuntamiento de Algeciras por la cesión de dicha finca 
que se encuentra, según se afirma, “pendiente de formalizar la finalización de dicha 
cesión”.
c)  En el primero de los informes del Ayuntamiento de Algeciras, esto es, el de 
fecha 24 de mayo de 2021, queda claro que:
a.  El suelo objeto de la inmatriculación pretendida por esta parte “se encuentra 
dentro de suelo urbano calificado por el vigente PGMO como suelo residencial”.
b.  Que no consta en el Departamento de Patrimonio de este Ayuntamiento, que la 
finca resultante se trate o invada suelo de titularidad municipal (…)”.
En modo alguna, los informes del Ayuntamiento refieren que nos encontremos ante 
un supuesto de finca de dominio público, sino un bien de propiedad privada, que, en todo 
caso,  y  en  el  futuro  (de  formalizarse  esa  cesión  que  se  dice  pendiente),  seria 
exclusivamente un bien de naturaleza puramente patrimonial que no demanial.
Resulta un fraude de ley al art. 205 de la Ley Hipotecaria, que se utilice dicho 
artículo, exclusivamente pensado para fincas constitutivas o de naturaleza de dominio 
público, para que una Administración Pública “defienda” la titularidad privada de un 
tercero,  o,  en  todo  caso,  sus  meras  expectativas  de  derechos  futuros  de  bienes 
exclusivamente patrimoniales.
El art. 205 LH solo refiere y ampara supuestos de calificación negativa en casos de 
posible invasión de terreno de dominio público, pero en modo alguno, viene referido a 
supuestos de terrenos privados de titularidad de terceros y/o supuestos de terrenos de 
titularidad pública, pero de naturaleza meramente patrimonial no demanial.
Efectivamente aquí estamos ante un supuesto en la que una Administración Pública 
ha emitido formalmente informe contrario a la inmatriculación (realmente dos distintos 
aun refieran en el segundo de los mismos un supuesto “error de trascripción”), pero no 
es menos cierto que, en modo alguno, dicho informe refiere supuesto de ocupación total 
y/o parcial de terreno de dominio público, que supone el único supuesto de hecho del 
art. 205 LH.
Resulta  incuestionable  y  destacable  que  de  los  informes  emitidos  por  el 
Ayuntamiento  de  Algeciras  no  se  extrae  una  absoluta  afirmación  por  parte  del 
Ayuntamiento de que le conste como invadido efectivamente dominio público, a todo lo 
más refiere exclusivamente propiedad privada actual de tercero, y expectativas de futuro  e.e
de titularidad municipal de una supuesta cesión, pero que en todo caso sería de un bien  b
de mera naturaleza patrimonial no demanial, y por lo tanto, ajeno a la protección que  549ww
ndeisgpaetnivsaa  aeqlu ía rret.c u2r0r5id aL.H que se dice aplicable por la Registradora en su calificación
(excElul siivnafomremnete  ddee telram inAaddmoi npisatrraa cpiórenv ePnúirb sliucpau eqsutoes  rdeef ieorceu pealc ióanrt .t ot2a0l 5y /od ep arlcai alL dHe, 
bienes inmatriculados respecto a terrenos de dominio público), no puede ser utilizado en
fraude de ley para denegar una calificación sobre cuestiones relativas a terrenos de 
naturaleza privada de un tercero o, de titularidad pública, pero de naturaleza meramente 
patrimonial.
No hay ninguna duda, ni mucho menos evidencia en el expediente, que la finca 
propiedad de esta parte cuya inmatriculación se pretende, ocupe parcial o totalmente 
ningún  bien  de  dominio  público,  de  hecho,  el  propio  informe  evacuado  por  el 
Ayuntamiento de Algeciras así lo certifica indirectamente en contrario, por lo que no 
puede negarse la inscripción pretendida en base al art. 205 párrafo 5 LH como ha hecho 
la Registradora, so pena, de aplicar el mismo en claro fraude de ley o abuso de derecho.
El  Registro  de  la  Propiedad  3  de  Algeciras  a  la  vista  del  informe  (realmente 
“informes”) evacuado por el Ayuntamiento de Algeciras, tuvo la ocasión de comprobar 
que no estamos ante un supuesto en el que exista dudas o fehaciencia de ocupación 
parcial o total de terrenos de dominio público, sino en todo caso, un mero conflicto de la 
titularidad de bien de naturaleza privada, ajeno al supuesto del art. 205 LH que permite al 
Registrador no practicar la debida inscripción exclusivamente en lo que se refiere a 
bienes de dominio público.
Por último y a mayor abundamiento no es menos importante recordar que de forma 
definitiva, hay que referir que conforme tiene establecido la DGRN en Resolución de 18 
de septiembre de 2019, de recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Corcubión-Muros,  por  la  que  se  suspende  la 
inmatriculación de una finca por existir dudas sobre la posible invasión de dominio 
público, queda claro que la mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una 
finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto 
no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos.
Tercero.  Tampoco las dudas sobre la posible invasión del dominio público están 
debidamente expresadas, detalladas ni motivadas suficientemente.
Como hemos visto en el Fundamento de Derecho anterior, el Registrador de la 
Propiedad 3 de Algeciras resuelve su calificación negativa sobre la base del art. 205 LH 
y  a  la  vista  de  informe  (realmente  “informes”)  evacuado  por  el  Ayuntamiento  de 
Algeciras, pese a que el mismo, aun siendo formalmente contrario a la inmatriculación, 
no refiere supuesto de invasión de dominio público alguno (único supuesto de hecho de 
la posibilidad prevista del art. 205 párrafo quinto LH).
Con independencia de lo anterior, nos encontramos que, además de esta cuestión, y 
a juicio de esta parte, tenemos una calificación negativa, no solo extemporánea, sino 
más que deficiente en términos de su debido detalle, concreción y motivación.
Como expone la DGRN “Las dudas sobre una posible invasión del dominio público 
han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente” (R. 18 de septiembre 
de 2019).
Entendemos que, con todos los respetos y términos de estricta defensa de nuestros 
intereses, esta doctrina legal de la DGRN queda infringida en la calificación negativa que 
aquí  se  recurre,  en  cuanto  que  no  expresa,  detalla,  ni  motiva  suficientemente  los 
términos de la supuesta invasión de dominio público que justificaría la negación a la 
inmatriculación pretendida.
Ni de la propia calificación, ni mucho menos de los dos informes evacuados por el 
Ayuntamiento de Algeciras cabe deducir, parámetros esenciales de la supuesta invasión 
de los terrenos de dominio público, adoleciéndose de cualquier referencia a extensión, 
linderos, emplazamiento, etc., es decir, cualquier mínimo dato que permita a esta parte 
conocer  en  que,  medida  la  finca  de  nuestra  propiedad  supuestamente  invadiría  el  s
dominio público, ya sea total y/o parcialmente. oe.
La identidad del título que ostenta esta parte con la certificación catastral no dejan  w.
lugar a dudas sobre la finca de esta parte, sin embargo, de la supuesta finca titularidad  549ww
laocst udael rdeec huons  tdeerc eurnoa  (sCuoprutiejos tRae cael,s Sió.nA .f)u ytu drae  slae  qduees ceol nAoycuennta smuise ndtaot odse  idAelgneticfiicraasti vsoi sir rmogáas 
básicos.
Evidentemente, en caso de dudas de invasión del dominio público, resulta esencial la 
comunicación  a  la  Administración  correspondiente.  Si  bien,  la  oposición  de  la 
Administración, lejos de constituir, per se, un motivo de denegación de denegación de la 
inscripción debe constituir un elemento de entre los que dispone el Registrador para 
valorar si, efectivamente, se produce dicha invasión del dominio público o no, con 
examen  de  la  supuesta  ubicación  de  ambas  fincas  implicadas,  linderos,  extensión, 
superficie, etc.
En  nuestro  supuesto,  pese  a  lo  escueto  de  los  informes  presentados  por  el 
Ayuntamiento, y que se carecen de cualquier dato identificativo real y concreto, la 
Registradora procedió a emitir una calificación negativa sin el más mínimo juicio crítico a 
dichos informes del Ayuntamiento de Algeciras, y más, cuando la falta de veracidad, rigor 
y exactitud de dichos informes era palmaria, y cuanto menos irregular el hecho que bajo 
la  “excusa”  de  una  “subsanación  de  transcripción”  el  Ayuntamiento  de  Algeciras 
realmente  “mutila”  y  “suprime”  importantes  consideraciones  respecto  al  asunto  en 
cuestión.
Es absolutamente intolerante [sic] que bajo la mención de una “subsanación de error 
transcripción” una Administración Pública cambie un informe previo aportado en un 
procedimiento administrativo-hipotecario, suprimiendo “de facto” en el segundo informe 
importantes consideraciones expuestas en el primero de ellos.
Aquí las únicas dudas de hecho y de derecho las genera la propia Administración, 
sobre la base de un proceder en el que falta la más mínima objetividad e imparcialidad, y 
del que esta parte se reserva el ejercicio de las acciones judiciales oportunas.
Por último, señalar que los incumplimientos de la Registradora de la Propiedad 3 de 
Algeciras, tanto respecto al plazo general del art. 18 LH como del art. 205 LH, son para 
esta  parte  también  evidentes,  y  suponen  una  irregularidad  más  invalidante  de  la 
calificación negativa, por su evidente falta de imparcialidad y legalidad, de la que esta 
parte  también  se  reserva  exigir  las  responsabilidades  personales,  disciplinarias  y/o 
penales que en su caso correspondan.
Entiende esta parte, que la Registradora de la Propiedad 3 de Algeciras, a la vista del 
este recurso presentado hará uso de la facultad prevista en el art. 326 párrafo 6 LH y 
podrá rectificar la calificación en los cinco días siguientes a que hayan tenido entrada 
en.el Registro este recurso, accediendo a su inscripción, en los términos solicitados, 
debiendo comunicar su decisión al recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial 
o funcionario en los diez días siguientes a contar desde que realizara la inscripción.
VIII.  Documentación que se acompaña (…).»
IV
La registradora de la Propiedad de Algeciras número 3, doña María Luisa López 
Fernández, emitió informe ratificando la nota de calificación en todos sus extremos y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18,  205  y  258  de  la  Ley  Hipotecaria;  99  del  Reglamento 
Hipotecario; 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común de las Administraciones Públicas; 4 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora 
de las Bases del Régimen Local, y las Resoluciones de la Dirección General de los  e.e
Registros y del Notariado de 16 de enero de 2008, 17 de junio de 2010, 5 de marzo  b
de 2014, 7 de enero y 11 de noviembre de 2015, 20 de diciembre de 2016, 11 de octubre  549ww
sdoel i2c10it.a1 d8Ea y l  5ao lb djaeem tmop adarerzolo  p dyree 1sl 8ea ndrtteeíc  sureelopc tui2ers0mo5b  erdese  d delea c 2iLd0ei1ry 9s .iH piproocteecdaer iuan ae nin muna tsriucpuulaecsióton  edne  fqinucea,   OE-A-2021-17able en https://
solicitado por la registradora al Ayuntamiento de Algeciras un informe acerca de la
posible invasión de dominio público por la finca cuya inmatriculación se pretende, dicho 
Ayuntamiento emitió informe oponiéndose a la inmatriculación.
Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
a)  Mediante escrito de fecha 28 de abril de 2021 la registradora del Registro de la 
Propiedad de Algeciras número 3 notifica al Ayuntamiento de Algeciras que en virtud de 
la documentación presentada en dicho Registro se solicita inmatricular la finca que se 
describe  en  el  escrito,  que  se  corresponde  con  la  parcela  catastral  con  referencia 
número 7300204TF7070S0001BS, cuya certificación se acompaña, por existir dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras de dominio público que no están inmatriculadas, con el fin de 
que, por dicha Administración, se remita el informe correspondiente para confirmar o 
disipar tales dudas, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la 
recepción de la notificación.
b)  Con fecha 24 de mayo de 2021, el alcalde-presidente del Ayuntamiento de 
Algeciras emite un informe en respuesta a dicha notificación, haciendo constar que la 
parcela catastral en cuestión se encuentra dentro de suelo urbano calificado por el 
vigente PGMO como suelo residencial; que no consta en el Departamento de Patrimonio 
de ese Ayuntamiento que la finca resultante  se  trate o invada suelo de titularidad 
municipal, por lo que no se ve inconveniente, desde el punto de vista del patrimonio 
municipal, en continuar con la tramitación del expediente en cuestión; que el suelo objeto 
de la inmatriculación pertenece a una determinada sociedad –según afirma, sociedad 
que es distinta a la que pretende la inmatriculación– tal y como figura en la «Estructura 
de Propiedad del Plan Parcial (…)»; que la citada finca ha sido objeto recientemente de 
una alteración catastral, circunstancia que fue notificada tanto a la propiedad de la finca 
[sic] como a la Delegación del Catastro en Cádiz, ya que la parcela forma parte de un 
Plan Parcial, concretamente del Polígono 2 del Sector 5, encontrándose pendiente de 
finalizar  la  formalización  de  sus  cesiones  al  Ayuntamiento;  y  que  por  todo  cuanto 
antecede, entiende que no procede la nueva inmatriculación pretendida.
c)  Recibido este informe en el Registro de la Propiedad de Algeciras número 3 y a 
la vista del mismo, la registradora solicita su aclaración mediante escrito de fecha 28 de 
mayo de 2021, dado que, de la lectura del informe, se desprenden dos manifestaciones 
opuestas: por una lado se afirma que la finca no invade suelo de titularidad municipal y 
no se ve inconveniente desde el punto de vista del patrimonio municipal en continuar con 
la  tramitación  del  expediente;  y  por  otro,  se  manifiesta  que  no  procede  la  nueva 
inmatriculación pretendida.
d)  En  respuesta  a  esta  solicitud  de  aclaración,  el  alcalde-presidente  del 
Ayuntamiento de Algeciras emite un nuevo informe de fecha 31 de mayo de 2021, para 
la subsanación del anterior informe de fecha 24 de mayo de 2021, manifestando que se 
había cometido un error en la transcripción del mismo, según resulta del nuevo informe, 
de modo que el contenido de este nuevo informe es el mismo que el anterior, salvo que 
se suprime el párrafo que contenía el anterior informe cuyo contenido era «que no consta 
en el Departamento de Patrimonio de ese Ayuntamiento, que la finca resultante se trate o 
invada suelo de titularidad municipal, por lo que no se ve inconveniente, desde el punto 
de vista del patrimonio municipal, en continuar con la tramitación del expediente en 
cuestión».
A la vista de este nuevo informe la registradora deniega la inmatriculación, en los 
términos que resultan de su nota de calificación ya transcrita.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, la presente  e.
resolución se limitará exclusivamente a los defectos señalados por la registradora en su  w.b
nota de calificación. 549ww
2.  Con  carácter  previo,  es  necesario  resolver  la  cuestión  relativa  a  si  se  ha
uinnfritinagriaid o (eox  noa rptíocru lloa  r2e5g8is.t5r addoera  lsau  oLbelyig aHciiópno tedcea rrieaa),l izadra duon a qcuaeli ficparceiósenn gtalodbaa l lay 
documentación, emitió una primera nota de calificación negativa, relativa a la falta de
inscripción en el Registro Mercantil del poder en virtud del cual interviene uno de los 
comparecientes  en  la  escritura  de  compraventa  en  nombre  y  representación  de  la 
sociedad adquirente, y una vez subsanado dicho defecto, la registradora solicita el 
mencionado informe y tras las vicisitudes mencionadas emite una segunda nota de 
calificación, en la que deniega la inmatriculación en los términos expuestos, siendo esta 
segunda nota de calificación aquella que es objeto de recurso.
Como ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo (vid., por todas, 
las Resoluciones de 5 de marzo de 2014 y 20 de diciembre de 2016), de acuerdo con la 
exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y 
global  como  expresión  concreta  del  principio  de  seguridad  jurídica  consagrado  en 
nuestra Constitución (artículo 9.3). El registrador de la Propiedad debe extremar su celo 
para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la 
misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio 
incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la Ley 13/2015, de 24 de junio, modificó la 
Ley Hipotecaria entre otros extremos en lo relativo a los medios de inmatriculación en el 
Registro, de modo que en los nuevos procedimientos de inmatriculación se introducen 
trámites e incidencias que afectan a esta cuestión.
Así, en el caso del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si el registrador tiene dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que 
aparezcan  recogidas  en  la  información  territorial  asociada  facilitada  por  las 
Administraciones  Públicas,  debe  notificar  tal  circunstancia  a  la  entidad  u  órgano 
competente con el fin de que por dicha entidad se remita el informe correspondiente, 
dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la 
notificación.
Por lo tanto, tal y como señala en su informe, la registradora primero debe calificar si 
concurren o no los requisitos que establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para 
inmatricular una finca por la vía prevista en el mismo, a la vista de los documentos 
presentados y de los asientos del Registro. En el caso de que observe algún defecto, 
como ha sucedido en este caso, calificará negativamente el documento presentado, y 
una vez que concurran todos los requisitos es cuando debe solicitar el mencionado 
informe a la Administración competente, en caso de que tenga dudas acerca de una 
posible invasión del dominio público por la finca a inmatricular.
Si no concurren todos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no es 
necesario solicitar un informe a la Administración, pues no se va a poder llevar a cabo la 
inmatriculación por este medio. Y si al contrario, la registradora, a pesar de observar 
algún defecto que impediría la inmatriculación, tuviese que solicitar, antes de realizar su 
calificación, el mencionado informe a la Administración competente por tener dudas 
acerca de la posible invasión del dominio público, para, una vez recibido el mismo, o 
transcurrido  el  plazo  legalmente  previsto  sin  haberlo  recibido,  poder  realizar  una 
calificación global y unitaria que incluyese también este extremo, dado que el plazo para 
remitir el informe es de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la 
notificación, entonces estaría incumpliendo otra de las obligaciones que le impone la Ley 
Hipotecaria, que es la de calificar en el plazo de quince días contados desde la fecha del 
asiento de presentación (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Además, en este caso la segunda nota de calificación se realiza sobre una base 
documental distinta de aquella que fue objeto de la primera nota, pues tiene como base  s
el informe emitido por el Ayuntamiento, que lógicamente no se encontraba entre los  oe.
documentos presentados por el interesado y que son los que sirvieron de medio para la  w.
primera calificación, por lo que no puede hablarse en puridad de una infracción al deber  549ww
jduen icoa dliefic 2a0r 1d0e,  7fo drme ae ngelorob ayl  1y1  udneit anroiavi e(cmfrb. rRe edseo 2lu0c1io5n ye s2 0d ed e1 6d icdiee mebnreer od ed e2 021060)8., 17 de
emit3id. osE pnotrra enld Aoy uennt aeml ifeonntdoo,  edl es elgau ncudeos dtieó nlo sre ccuuarrleidsa s, uab slaa nvai sutna  edrero rlo dse  dtroasn sincfroiprmcióens   BOE-A-cable e
del primero, el recurrente llega a la conclusión de que el Ayuntamiento de Algeciras 
fundamenta su oposición a la inmatriculación exclusivamente en la supuesta propiedad 
privada  actual  de  la  finca  de  un  tercero,  la  futura  titularidad  del  Ayuntamiento  de 
Algeciras por la cesión de dicha finca, ya que se encuentra, según se afirma por dicho 
Ayuntamiento, «pendiente de formalizar la finalización de dicha cesión», y en que, como 
queda claro, según manifiesta, en el primero de los informes, el suelo objeto de la 
inmatriculación pretendida «se encuentra dentro de suelo urbano calificado por el vigente 
PGMO como suelo residencial» y que no consta en el Departamento de Patrimonio de 
ese Ayuntamiento que la finca resultante se trate o invada suelo de titularidad municipal.
Acerca de la cuestión de si, estando pendiente el acto formal de cesión y aceptación 
por la Administración cesionaria de terrenos en un proyecto de equidistribución, esta 
Dirección General ya ha establecido (vid. Resoluciones de 31 de mayo de 2017 y 18 de 
septiembre  de  2019),  tal  como  apunta  el  recurrente,  que  la  jurisprudencia  viene 
manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre 
ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que 
estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de 
cesión de tales terrenos.
En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre 
de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino 
en  la  forma  que  reglamentariamente  se  determine  de  acuerdo  con  los  distintos 
supuestos de ejecución del planeamiento urbanístico, y la del mismo Tribunal, Sala 
Primera, de 24 de diciembre de 1996, señala, en tales casos, como título transmisivo de 
la  titularidad  dominical  al  Ayuntamiento  la  «correspondiente  acta  de  entrega  y 
aceptación».
Así, esta última señala que «la inclusión en un plan general de ordenación de un 
terreno  de  propiedad  privada  como  destinado  a  viales  y  la  obligación  –que  a  los 
propietarios del suelo urbano impone el artículo 83.3.1.º de la Ley del Suelo de 1976, en 
la  actualidad  norma  supletoria  estatal,  de  ceder  gratuitamente  a  los  Ayuntamientos 
respectivos los terrenos destinados a viales, parques, jardines públicos y Centros de 
Educación  General  Básica  al  servicio  del  polígono  o  unidad  de  actuación 
correspondiente, no determinan por sí solas la conversión en dominio público municipal 
de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión gratuita de viales, 
establecida en los sistemas de actuación urbanística se lleve a cabo con arreglo a las 
normas  de  procedimiento  aplicables,  normas  que  son  de  inexcusable  observancia, 
debiendo señalarse que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los 
propietarios  de  suelo  urbano  por  la  legislación  urbanística,  se  produce  con  la 
correspondiente  acta  de  entrega  y  recepción,  que  produce  la  transmisión  al 
Ayuntamiento de la titularidad dominical».
Doctrina  que  es  reiterada,  a  propósito  del  ejercicio  de  acción  negatoria  de 
servidumbre,  por  la  Sentencia  del  Alto  Tribunal  de  18  de  noviembre  de  2004, 
considerando que, a pesar de existir acuerdo de cesión al Ayuntamiento, como el mismo 
no había sido ejecutado, subyace el derecho de propiedad sobre el suelo sujeto a 
planificación.
Cabe citar en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, 
de 14 de marzo de 2011, y las Sentencias más recientes del Tribunal Supremo, también 
de la Sala Primera, de 3 y 29 de octubre de 2014 y 17 de noviembre de 2015, que citan 
la anterior, las cuales establecen que el concepto de vía pública es jurídico y no de mero 
hecho, y trayendo a colación la de 24 de diciembre de 1996, que declara rotundamente  s
que la inclusión en un plan de urbanismo no convierte terrenos de propiedad privada  oe.
destinados a viales en dominio público, sino a través del acto de entrega y aceptación. w.
Y este criterio es asimismo compartido por la Sala Tercera del Tribunal Supremo que,  549ww
epno lísguo nSoe netrean ecila d dee c 2e7si ódne  daeb rvili adlee s1, 9c9o9n,f osremñael aa lq auretí c«uslio e 1l 2s9is tdeem laa  dLee ye jdeeclu Sciuóenl op,a eran  utanl 
sciosntesmtitau yelo ps ruperobpai edtea rqiouse  tdaelebse rváianl ecse pdeerrt eanle cAeynu an tsaum lieegníttoim  loo sp roteprireetnaoriso  mviiaelnetsr,a slo n oq usee   BOE-A-cable e
lleva a cabo la cesión, pues, aunque la obligación de la cesión obligatoria de terrenos 
según la Ley del Suelo haya de efectuarse en los términos que resulten del Plan General 
y de cada uno de los proyectos que lo desarrollen, ello no quiere decir que no deban 
cumplirse las formalidades legales para esta cesión y por el solo hecho de que una zona 
de la finca matriz esté destinada a viales no puede afirmarse que tales viales tuvieran la 
condición de vías públicas ni estuvieren por este solo hecho afectadas al dominio público 
con destino al uso público, ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, 
que salieran del patrimonio de la propietaria y entraran en el patrimonio municipal y la 
segunda, que una vez fuera del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta 
realizara un acto de aceptación, que en todo caso supone la previa transmisión del bien 
desde el patrimonio del particular al de la persona jurídica administrativa» (en el mismo 
sentido, las Sentencias de 6 de diciembre de 1980, 21 de junio de 1983 y 14 de 
noviembre de 1995).
4.  En este concreto expediente, se emite un primer informe por el Ayuntamiento del 
que resulta que la finca cuya inmatriculación se pretende no es de dominio público ni 
invade el mismo, pero solicitada aclaración del informe por la registradora, debido a la 
contradicción existente entre esta afirmación y el hecho de que el Ayuntamiento se 
oponga a la inmatriculación, el Ayuntamiento emite un segundo informe en que suprime 
el párrafo que contenía dicha afirmación anterior que la finca no se trata ni invade 
dominio público, manteniendo su oposición a la inmatriculación.
Al afirmar el segundo informe que la inclusión de dicho párrafo en el primero se debió 
a un error de transcripción, ha de estarse al contenido de este segundo informe, sin que 
el registrador pueda valorar o calificar si está o no bien hecha la rectificación o si se 
podría tratar de una revisión más que de una rectificación, dada la presunción de validez 
de los actos administrativos (artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y también, para 
los municipios, las provincias y las islas, el artículo 4.1.e) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, 
Reguladora de las Bases del Régimen Local) y la limitación de calificación registral de 
los documentos administrativos, que en ningún caso se puede extender al fondo de los 
mismos (artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
Es decir, de la documentación presentada no resulta finalmente que el Ayuntamiento 
sostenga de manera expresa que la finca cuya inmatriculación se pretende no se trate de 
dominio público o invada el mismo.
A pesar de ello, parece deducirse del contenido del informe que su oposición se 
funda en que la inmatriculación supondría la invasión de unas porciones de terreno que 
han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento, afirmando además el Ayuntamiento que la 
finca cuya inmatriculación se pretende pertenece a una sociedad distinta de aquella que 
pretende la inmatriculación, lo cual, como antes se ha expresado, no debería ser motivo 
que impida la inmatriculación, pues esas porciones de terreno todavía no son de dominio 
público –ya que para ello han de ser objeto de cesión, la cual, según el mismo informe, 
todavía no se ha realizado– y por otro lado no corresponde al Ayuntamiento determinar a 
quién corresponde la propiedad de las mismas.
Sin embargo, en este concreto expediente debe tenerse en cuenta la particularidad 
de que, con independencia de la discusión acerca de si son o no de dominio público las 
porciones de terreno que se solaparían con la finca a inmatricular, existe una oposición 
expresa de la Administración a que se lleve a cabo la inmatriculación.
A diferencia del supuesto que dio lugar a la Resolución de este Centro Directivo 
de 18 de septiembre de 2019, en que se emitió un informe por el Ayuntamiento en que  s
no se oponía de forma expresa a la inmatriculación respecto de la cual había sido  oe.
notificado, y solicitada también aclaración por la registradora a este respecto, no hubo  w.
contestación alguna por parte del Ayuntamiento, en este caso una vez solicitada también  549ww
arel itAeyraudnota msuie notpoo asciclaiórna caió nla a li ninmfoartmriceu lpaociró pna, reteli mdein alan droe gaisdtreamdoársa ,l ae l aAfiyrmunatcaimónie ndteo  hnao 
invasión del dominio público, que por error se había incluido en el anterior informe.
En caso de que, recibida por la Administración competente la notificación por parte 
de la registradora expresando sus dudas acerca de la posible invasión del dominio 
público por una finca cuya inmatriculación se pretende, dicha Administración emita un 
informe en el que se opone a la inmatriculación, como sucede en este caso, el párrafo 
cuarto del artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece de manera taxativa que el 
registrador denegará la inmatriculación.
Son dos los supuestos que contempla este párrafo cuarto del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria en los cuales el registrador ha de denegar la inmatriculación: uno, que la 
Administración manifieste su oposición a la inmatriculación; y otro, que la Administración 
no remita el informe solicitado en el plazo legalmente establecido y aun así el registrador 
conserve dudas sobre la posible invasión del dominio público. Es en este segundo caso 
donde el registrador debe expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas. En 
cambio, ante la oposición expresa por parte de la Administración el registrador no debe, 
ni puede (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario), cuestionar el fondo del informe 
emitido por la Administración, esto es, su oposición a la inmatriculación. En cualquier 
caso, quien debería justificar su oposición es el Ayuntamiento, no la registradora, quien 
no puede cuestionar el informe Ayuntamiento ni entrar a valorar si realmente puede o no 
la Administración oponerse a la inmatriculación por los motivos que parecen inferirse del 
informe, si bien es cierto, como sostiene el recurrente, que el Ayuntamiento solo debería 
poder oponerse a la inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria en 
caso de invasión del dominio público por la finca a inmatricular.
Por todo ello, debe confirmarse la calificación a la vista del informe municipal, pues 
dados los términos de este pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin 
perjuicio  de  que  por  el  interesado  se  ejerciten  los  recursos  o  actuaciones 
correspondientes  ante  dicha  autoridad  municipal  o  incluso  judicial  para  instar  la 
rectificación de la resolución dictada.
Y sin que por otra parte el procedimiento para la inmatriculación o el recurso contra la 
calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución 
municipal.
Se debe concluir por tanto que ha sido correcta la actuación de la registradora y 
confirmar en consecuencia el defecto señalado por la misma en su nota de calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.