BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126930
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16917 Resolución  de  10  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  El  Rosario-Área 
Metropolitana  de  Santa  Cruz  de  Tenerife,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción  de  un  acta  notarial  de  expediente  de  dominio  para  la 
inmatriculación de finca.
En el recurso interpuesto por don Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San 
Cristóbal de La Laguna, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, doña María Azucena 
Morales  González,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  de 
expediente de dominio para la inmatriculación de finca.
Hechos
I
Mediante acta autorizada por el notario de San Cristóbal de La Laguna, don Alfonso 
de la Fuente Sancho, iniciada el día 12 de febrero de 2019, con el número 273 de 
protocolo y concluida mediante acta de conclusión, el día 12 de julio de 2019, con el 
número 1.540 de protocolo, se tramitó el procedimiento regulado en el apartado 1 del 
artículo 203 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación de una finca en el término de El 
Rosario.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de El Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«María Azucena Morales González, registradora de la propiedad de El Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, provincia de Santa Cruz de Tenerife, Tribunal 
Superior de Justicia de Canarias, Las Palmas de Gran Canaria.
Previa calificación del documento que antecede, acta de iniciación de expediente de 
dominio para la inmatriculación de finca, autorizada por el Notario de La Laguna, don 
Alfonso de la Fuente Sancho, el día doce de febrero de dos mil diecinueve, bajo el 
número 273 de protocolo, y acta de conclusión autorizada el día doce de julio de dos mil 
diecinueve, número 1540 de protocolo; de conformidad con los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 del Reglamento para su ejecución, la Registradora que suscribe ha 
resuelto suspender la inscripción del documento que antecede por los Hechos a los que 
son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho:
En el punto 7 del acta de conclusión indicada se hace constar que se ha notificado el 
contenido  del  anuncio  relativo  a  la  tramitación  del  expediente  a  los  interesados  s
mencionados en el artículo 203 de la LH, con doble intento de notificación y notificación  oe.
pública en el BOE y ninguno de ellos ha comparecido y se ha opuesto a la pretensión  w.
solicitada. 917ww
L. J.D Ae.l  ehxaanm seidno  dneo tliafisc addilaigse ennci atrse sin ococarpsoiorandeas sp soer  coobrsreeorv ace qrtuifeic addooñ,a  dCe.v uVe. lCta.s y e dno tñoad oAs. 
los casos.
1)  En cuanto a las realizadas en tres ocasiones con resultado negativo, no puede 
considerarse que se ha realizado la notificación a los colindantes citados, lo cual es 
trámite necesario en el procedimiento tal y como resulta del artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria al señalar que «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos 
recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de 
las  fincas  registrales  y  catastrales  colindantes  y  a  los  titulares  de  derechos  reales 
constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser 
distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente» y todo ello de conformidad 
con lo establecido en el artículo 202 del Reglamento Notarial, que literalmente dice así: 
«Las actas de notificación tienen por objeto transmitir a una persona una información o 
una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, 
intimar  al  requerido  para  que  adopte  una  determinada  conducta.  El  notario, 
discrecionalmente, y siempre que de una norma legal no resulte lo contrario, podrá 
efectuar las notificaciones y los requerimientos enviando al destinatario la cédula, copia o 
carta  por  correo  certificado  con  aviso  de  recibo.  Siempre  que  no  se  utilice  el 
procedimiento a que hace referencia el párrafo anterior, el notario se personará en el 
domicilio o lugar en que la notificación o el requerimiento deban practicarse, según la 
designación efectuada por el requirente, dando a conocer su condición de notario y el 
objeto de su presencia. De no hallarse presente el requerido, podrá hacerse cargo de la 
cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su 
identidad. Si nadie se hiciere cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia. 
Cuando  el  edificio  tenga  portero  podrá  entenderse  la  diligencia  con  el  mismo.  La 
diligencia se cumplimentará mediante entrega de cédula que, suscrita por el notario con 
media firma al menos, contendrá el texto literal de la notificación o el requerimiento y 
expresará  el  derecho  de  contestación  del  destinatario  y  su  plazo,  conforme  al 
artículo 204. Si la diligencia se entendiera con persona distinta de éste, la cédula deberá 
entregarse en sobre cerrado en el que se hará constar la identidad del notario y el 
domicilio de la Notaría. El notario advertirá, en todo caso, al receptor de la obligación de 
hacer llegar a poder del destinatario el documento que le entrega, consignando en la 
diligencia este hecho, la advertencia y la respuesta que recibiere. La cédula podrá ir 
extendida en papel común y no será necesario dejar en la matriz nota de su expedición; 
bastará indicar el carácter con que se expide y la fecha de su entrega. El notario siempre 
que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado 
con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, 
o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega. 
La diligencia podrá practicarse en cualquier lugar distinto del designado, siempre que el 
destinatario se preste a ello y sea identificado por el notario. Si se hubiere conseguido 
cumplimentar el acta, se hará constar así, la manera en que se haya producido la 
notificación y la identidad de la persona con la que se haya entendido la diligencia; si 
ésta se negare a manifestar su identidad o su relación con el destinatario o a hacerse 
cargo de la cédula, se hará igualmente constar. Si se hubiere utilizado el correo, o 
cualquier  otro  medio  de  envío  de  los  previstos  en  este  artículo,  se  consignarán 
sucesivamente  las  diligencias  correspondientes.  La  notificación  o  el  requerimiento 
quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las 
formas expresadas en este artículo.».
2)  En cuanto a la notificación pública en el BOE a que se refiere el apartado 7, no 
resulta incorporada la publicación nominal de los mismos, sino únicamente la realizada el 
día 26 de febrero de 2019, dirigida a cualquier interesado. s
Es  necesario  incorporar  los  anuncios  de  notificación  nominal  de  las  referidas  oe.
colindantes; todo ello de conformidad con los principios de especialidad y determinación,  w.
el artículo 18 de la Ley Hipotecaria; así como lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley  917ww
HipoAtertcícaurilao,  2p0u3n.t o 11  Sapeaxrtata. dCou saelqxutoie.r interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario
yo paopsoicritóanr  pproure cbuaasl qeusiecrriata dse d leo ss iun tdeererescahdoo sd, ucroann teex perl epsliaózno d dee l au nc amuseas .e Sn i qsuee  fsoerm fuunladsee,   BOE-A-cable e
el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta 
inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio 
declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia 
correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta 
accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del 
expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de 
ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si 
procede, la inmatriculación solicitada.
De no haberse realizado nominalmente, es necesario proceder a nueva notificación 
en esos términos, siendo de aplicación lo contemplado en el apartado 5 del artículo 203 
de la Ley Hipotecaria al señalar «Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la 
extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario 
notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a 
todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la 
solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan 
gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus 
causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la 
finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular 
del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el 
expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la 
tramitación del acta para la inmatriculación en el «Boletín Oficial del Estado», que lo 
publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del 
caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, 
también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:
a)  El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o 
código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su 
identificación.
b)  Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c)  La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar 
interesada la persona notificada.
d)  Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse 
los documentos públicos de que los mismos resulten.
e)  Apercibimiento  sobre  los  perjuicios  que,  de  la  omisión  de  la  inscripción  o 
anotación, puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en 
las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas 
registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos 
sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en 
cualesquiera otros que resulten del expediente»; y de las consideraciones recogidas en 
la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de abril 
de 2018, relativa a intentos infructuosos de notificación a titulares colindantes, extensible 
también a los titulares de los que provienen las fincas, de la que parcialmente se 
transcribe lo siguiente: «Pero es que, además, el edicto publicado no se trata de un 
edicto de notificación dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó 
fallido, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto 
dirigido,  según  reza  el  mismo,  "a  cualquier  interesado".  Este  tipo  de  notificaciones  s
edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a  oe.
glcooasnr aoinncttieímaresies analtd ono.o»s  feignu rlaa rn eolt idfiecsatcinióanta, rpiou edse  elan  nootrtoifi ccaacsioó nc,o dnilfliecvualtraán duon aq ucela prau emdear mlleag aern a s suus   2021-16917n https://www.
al noE shtaab fearl tsai dsoe  scoalliicfiictaad doe p osur besl apnreasbelen tnaon tteo.mándose anotación por defecto subsanable  BOE-A-cable e
Contra la precedente nota (…)
El Rosario, a 15 de abril de 2021. La registradora (firma ilegible) Fdo.: María Azucena 
Morales González».
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Puerto de la Cruz, don Ángel Borja Ureta García, quien resolvió, en 
fecha 19 de mayo de 2021, confirmar la calificación de la registradora de la Propiedad de 
El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Alfonso de la Fuente Sancho, notario de 
San Cristóbal de La Laguna, interpuso recurso día 21 de junio de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba lo siguiente:
«Son dos los defectos observados:
1.º  Sostiene la registradora en el primer defecto que, a pesar de haberse intentado 
la notificación por Correos hasta en tres ocasiones a dos de las colindantes, el notario 
debe de ir personalmente al domicilio de las notificadas e intentar una nueva notificación, 
conforme a lo dispuesto en el artículo 202 del Reglamento Notarial.
2.º  En cuanto al segundo defecto, considera que no se ha realizado la notificación 
adecuadamente en el BOE porque en el apartado final del Edicto, la fórmula que se 
utiliza es la de que se notifica a cualquier interesado en el expediente y, suponemos 
(aunque no lo expresa), que considera que la fórmula final a emplear debería dirigirse 
nominativamente a esos colindantes reiterando nuevamente sus nombres y apellidos.
El recurso se basa en los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
(…)
En cuanto al primer defecto, el artículo 206 del Reglamento Notarial dispone que las 
notificaciones y requerimientos se practicarán conforme a lo dispuesto en las normas 
que establezcan una regulación específica y no serán de aplicación los artículos 202 del 
Reglamento Notarial y concordantes.
En este caso la regulación específica, es la establecida en el título VI de la Ley 
Hipotecaria, en particular en los artículos 203 y 199 de la Ley Hipotecaria, tal y como 
reconoció la Dirección General en su Resolución de 23 de Abril de 2018.
De dicha normativa especial resulta que el notario debe de hacer un doble intento de 
notificación a través del servicio de Correos y en caso de ser infructuoso hacer la 
notificación mediante la inserción de un edicto en el BOE.
Sin embargo, de la legislación especial aplicable citada no resulta que el notario 
tenga que intentar la notificación desplazándose al domicilio de los notificados, pues no 
es de aplicación el artículo 202 del Reglamento Notarial, de la misma forma que tampoco 
se tienen que desplazar personalmente los registradores cuando practican notificaciones 
en la tramitación de expedientes bajo la misma norma, como en el caso de los regulados 
en el artículo 199 LH- es
Por tanto la posición de la registradora (y del registrador sustituto) carece de apoyo  bo
legal que fundamente este defecto y además resulta de una asimetría paradójica en  917ww
dcuea enExtnpo e cadu ilaeann fttooer sma li nasm edgoeub pnilridaaorci todicsea fder ecla tloas:  Lneoyti fHiciapcoiotenceasr ialos notarios y los registradores. en sede  OE-A-2021-16able en https://
Centrándonos  ahora  en  la  fórmula  de  notificación  empleada  en  el  Edicto,  la 
registradora  no  cita  ninguna  norma  infringida  que  sirva  de  fundamento  al  defecto 
encontrado porque, salvo error, no la hay; por ello, habrá que acudir a las reglas de la 
interpretación  de  las  normas  que  regulan  las  notificaciones  en  este  tipo  de 
procedimientos especiales (artículo 203.1. quinta y 199.1 LH), en particular atender al 
razonamiento finalista de la legislación aplicable.
Ninguna de esas normas establece la obligación de que el Edicto sea nominativo con 
una fórmula final de tipo sacramental, quizá porque con la lectura del edicto que tenga el 
contenido reglamentario (incluyendo los nombres de los interesados que especifica la 
Ley Hipotecaria), algo de lo que no se duda en el presente caso, cualquier interesado 
que  lo  lea  quedará  informado  de  la  pretensión  del  requirente  y  de  su  derecho  a 
oponerse.
Aun cuando se interpretara, a efectos dialécticos, que la fórmula final del edicto tiene 
que ser necesariamente nominal se hace necesario interpretar qué se entiende por 
edicto nominal o nominativo, pues si la finalidad de todo el sistema de notificaciones es 
que  llegue  a  conocimiento  del  notificado  el  contenido  básico  del  expediente  de 
inmatriculación y pueda alegar lo que a su derecho convenga, lo decisivo será que 
aparezcan  en  el  edicto  designados  nominativamente  las  personas  que  han  de  ser 
notificadas y lo secundario el lugar del texto en que aparezcan.
Es obvio que con la expresión de que se notifica a cualquier interesado en el 
expediente se está incluyendo necesariamente a todos los designados líneas atrás por 
sus nombre y apellidos pues ninguna duda ofrece que los identificados individualmente 
en el edicto son por definición interesados.
Si las colindantes en cuestión de este expediente han leído el Edicto en el que 
aparece identificados por su nombre y apellidos, además del texto completo en el que se 
informa  de  todos  los  detalles  de  la  pretensión  del  requirente,  (finca  a  inmatricular, 
superficie, linderos, datos catastrales, etc.) y que existe el plazo de un mes desde la 
publicación  del  mismo  para  comparecer  en  la  notaría  e  informarse  y,  en  su  caso, 
oponerse, ninguna duda les quedará de que pueden hacerlo, por mucho que la fórmula 
final se refiera a cualquier interesado.
Resultaría  redundante  y  de  un  formalismo  vacío  de  contenido  identificar  en  el 
anuncio nominativamente a todos los interesados directos con su nombre y apellidos, 
como colindantes o titulares anteriores, e inmediatamente después volver a repetir en el 
apartado final del anuncio el nombre y apellidos de todos los titulares anteriores y de 
todos los colindantes en escritura, registrales y catastrales citados anteriormente, o peor 
incluso si se considerara necesario un edicto individualizado por cada uno de dichos 
interesados.
En el caso particular de este expediente hay que tener en cuenta también que ha 
habido tres notificaciones o intentos de notificación notarial por medio de Correos, una 
más por Edictos en el BOE, otra en el tablón de Anuncios del Ayuntamiento, y entre 1 y 3 
más en el expediente catastral de subsanación de discrepancias con el mismo objeto 
(necesario para lograr la inmatriculación), en total entre 6 y 8 notificaciones o intentos, 
con lo que se cumple sobradamente el criterio jurisprudencial de intento activo de 
notificación.
La interpretación de las normas ha de hacerse también de acuerdo con la realidad 
social, y de esta realidad resulta que muchas veces, como ocurre en el presente caso, es 
el propio destinatario el que no quiere ser notificado, pues no retira las notificaciones en 
Correos, después de que se le deje aviso de recibo en su domicilio hasta en dos  s
ocasiones. oe.
Por lo expuesto, solicito: w.
ordeQnuee l as ep rráecvtiocqau dee l ala c ianlmifiactarcicióunla cdieó nla s roeligciistatrdaad»o.ra por no ser ajustada a Derecho y se
V
La registradora de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de 
Tenerife, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; la disposición 
adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria 
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de 
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; los 
artículos 202 y 206 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio, 28 de noviembre 
y 20 de diciembre de 2016, 16 de enero, 3 y 6 de abril y 7 de noviembre de 2017 y 23 de 
abril y 12 de junio de 2018.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente de dominio 
notarial para la inmatriculación de finca.
La  registradora  opone  como  defecto  que  no  son  correctas  las  notificaciones 
realizadas a dos colindantes, al haberse realizado tres intentos infructuosos por correo y 
publicado un edicto que no consta dirigido nominalmente a los notificados.
En cuanto al primer defecto, aclara la registradora en su informe que (pese a la cita 
en la nota de calificación del artículo 202 del Reglamento Notarial) no pretende referirse 
a la necesidad de que el notario se persone en el domicilio de los notificados para 
efectuar la notificación -como entiende el recurrente-, sino a la insuficiencia de los tres 
intentos infructuosos.
Por tanto, el objeto de debate queda centrado en el segundo defecto relativo a la 
notificación edictal.
2.  La  cuestión  de  las  notificaciones  previstas  en  los  expedientes  de  los 
artículos 201, 203 y 208 de la Ley Hipotecaria ha sido ya tratada por esta Dirección 
General en diversas Resoluciones (cfr. «Vistos»).
En primer lugar, debe recordarse, como se indicó en la Resoluciones de 19 de julio 
de 2016 o 28 de noviembre de 2016 (entre otras), que el objeto de la intervención de los 
titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad 
física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan 
situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro 
situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
El artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria en su apartado quinto dispone:
«Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, 
acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de 
inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la 
relación  de  titulares  contenida  en  el  escrito  acompañado  a  la  solicitud,  resulten 
interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca 
que  se  pretende  inmatricular,  a  aquel  de  quien  procedan  los  bienes  o  sus 
causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la 
finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular 
del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el  s
expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la  oe.
tramitación del acta para la inmatriculación en el «Boletín Oficial del Estado», que lo  w.
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a)  El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o 
código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su 
identificación.
b)  Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c)  La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar 
interesada la persona notificada.
d)  Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse 
los documentos públicos de que los mismos resulten.
e)  Apercibimiento  sobre  los  perjuicios  que,  de  la  omisión  de  la  inscripción  o 
anotación, puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en 
las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas 
registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos 
sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en 
cualesquiera otros que resulten del expediente».
El apartado quinto del indicado artículo 203.1 ordena, en su primer párrafo, que «(…) 
[el  notario]  insertará  un  edicto  comunicando  la  tramitación  del  acta  para  la 
inmatriculación en el «Boletín Oficial del Estado», que lo publicará gratuitamente (…)».
Y, en el último párrafo del mismo artículo 203.1.5.ª dispone que «asimismo, notificará 
la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la 
forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales 
colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios 
que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten 
del expediente».
Es decir, contempla una notificación personal a los colindantes y una publicación 
genérica en el «Boletín Oficial del Estado».
Por lo que se refiere a la notificación personal a los colindantes, cuestión objeto del 
presente recurso, el artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de 
hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por 
las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la 
forma  que  determinen  los  artículos  precedentes.  Pero  cuando  aquellas  normas 
establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto 
a  domicilio,  lugar,  personas  con  quienes  deban  entenderse  las  diligencias,  o 
cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean 
aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento».
El artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria en su regla quinta, último párrafo, dispone, en 
cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones, que se realizará «(…) en 
la forma prevenida en esta Ley a los propietarios de las fincas registrales y catastrales 
colindantes (…)».
Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación a los colindantes ha de 
efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el 
Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente».
La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la 
prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos 
para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica 
extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio.
En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se 
hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido,  e.
se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación,  w.b
se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de  917ww
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Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el
«Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los 
que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el 
lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación 
personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de 
la  Ley  30/1992,  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  del 
Procedimiento Administrativo Común».
De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la 
notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo 
que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.
3.  En el caso de este expediente, se han efectuado los preceptivos dos intentos de 
notificación de forma personal a los titulares colindantes señalados en el acta de inicio 
del expediente, según resulta del contenido de las actas presentadas. En concreto se 
han realizado tres intentos, figurando todos ellos devueltos por el Servicio de Correos.
Por lo tanto, lo procedente es intentar la notificación edictal dirigida a dichos titulares.
Este tipo de notificaciones edictales, que se realizan con carácter supletorio, deben 
estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso 
conllevará  una  clara  merma  en  sus  garantías  al  no  figurar  el  destinatario  de  la 
notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento.
A diferencia de la publicación genérica en el «Boletín Oficial del Estado», que impone 
el  apartado  quinto  del  párrafo  primero  del  artículo  203  de  la  Ley  Hipotecaria,  la 
notificación a los colindantes debe ser personal, y no pudiendo ser personal, debe ser 
edictal pero nominal.
Así, no puede compartirse la tesis del recurrente que alega que basta con que conste 
el nombre del notificado en la descripción de la finca contenida en el edicto, puesto que 
ello no es equiparable a una notificación dirigida al mismo.
Considérese, en este sentido, la existencia de sistemas de búsquedas y alertas en el 
Suplemento  de  Notificaciones  del  «Boletín  Oficial  del  Estado»,  en  los  que  la 
identificación de la persona notificada, a la que se dirige el edicto, será indispensable 
para que ésta pueda acceder o conocer dicha notificación.
Y así, en concreto, la identificación del notificado es uno de los campos que deben 
constar en la información estructurada que se envía a dicho Boletín, según resulta del 
Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial 
del Estado».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.