BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56848
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8497 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que 
deniega la inscripción de una escritura de segregaciones y determinación de 
resto.
En el recurso interpuesto por don A.M.L., en representación de la mercantil «Consfri, 
S.A.» contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del 
Rey número 1, doña Camino Magán Ayuso, por la que deniega la inscripción de una 
escritura de segregaciones y determinación de resto.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 1 de julio de 2019, ante la notaria de Madrid, doña 
Carmen Carolina Crespo Álvarez, número 731 de protocolo, la entidad «Consfri, S.A.»,, 
como titular registral de la finca registral número 7.622 del término de Carabaña, que se 
describía como una finca discontinua que decían estar integrada por diversas parcelas 
catastrales, segregaba dos porciones, a saber: una finca discontinua integrada por varias 
parcelas catastrales con una superficie total de 45.604 metros cuadrados; otra finca 
discontinua integrada por varias parcelas catastrales con una superficie total de 96.373 
metros cuadrados, y quedando como porción resto una finca discontinua integrada por 
varias  parcelas  catastrales  con  una  superficie  total  de  355.595  metros  cuadrados, 
incorporando a la escritura licencia municipal de segregación de fecha 21 de junio 
de 2019. Esta escritura fue objeto de nota de calificación negativa de fecha 19 de julio 
de 2019 por la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 1, doña Camino 
Magán Ayuso, señalando como primer defecto que había varias parcelas catastrales que 
se asignaban solo en parte a la citada finca registral, por lo que no podía usarse la 
cartografía catastral para georreferenciar la finca; y, como segundo defecto, que había 
dudas fundadas de que una de las parcelas catastrales que se enumeraban como 
comprendidas en la finca registral lo estuviese realmente. Tras ello, se formalizó una 
escritura complementaria de la anterior, autorizada por la misma notaria el día 6 de 
agosto de 2019,  con el número 875 de protocolo, en la que se decía «aclarar la 
descripción de algunas de las parcelas catastrales integradas en la finca 7622 y procurar 
la coordinación del Registro de la Propiedad y del Catastro», se rectificaba la descripción 
que se hacía en dicha escritura de determinadas porciones que decían integrar la finca 
registral discontinua, y en particular, donde se dijo que determinadas porciones de finca 
eran parte de determinadas parcelas catastrales, ahora se decía que eran parcelas 
catastrales completas «según el actual catastro de rústicas». Además, se indicaba en 
ella que la diferencia entre la superficie registral total (499.475 metros cuadrados) y la 
superficie  catastral  total  (497.575  metros  cuadrados)  «nace  de  las  superficies  que 
recogía en catastro en 2005 y las que refleja en 2019». Presentado este título en el  e.
Registro  de  la  Propiedad  de  Arganda  del  Rey  número  1,  el  mismo  fue  objeto  de  w.b
calificación negativa, señalándose por la registradora como defectos que existen varias  97ww
qpuaerc enlaos  ceast assturascleesp tqibulee  sed ec ourrteiliszpaor ndlae n csaórltoo gpraarfícaia lmcaetnatsetr acol np laar afi nchaa creerg isctoranls, tpaor r lloa 
rlae parpeosretnatcaiócnió nd eg rráefpicrae sgeenotrarceifóenre gnrcáifaicdaa  adlete lransa tfiivnac,a ss esñeaglraengdaod aigsu ya lrmeestnot,e s dieunddaos  parceecricsaa 
de si una de las parcelas catastrales que se afirma corresponder parcialmente con la
finca efectivamente lo hace. Presentado el título nuevamente en el Registro, junto con la 
referida escritura de subsanación de 6 de agosto de 2.019, el mismo fue calificado 
nuevamente, bajo el mismo asiento de presentación, por el registrador accidental don 
Ignacio del Río García de Sola, señalando como defectos los siguientes: a) falta cumplir 
con la obligación legal de aportar la representación georreferenciada con coordenadas 
de los vértices de las fincas a las que afecte la escritura de segregación en formato 
informático GML; b) que las alteraciones de parcelas integradas en la finca discontinua 
debe realizarse «(…) mediante actos previos de agrupación o segregación a favor de 
otras fincas integrantes», y c) que constando diversas parcelas catastradas a nombre de 
persona distinta de la titular registral, «debe aportarse el impreso de solicitud al catastro 
de rectificación de la titularidad catastral, de las fincas catastradas a nombre de un titular 
diferente  a  la  sociedad  Consfri,  S.A”.  Frente  a  la  anterior  se  interpuso  recurso, 
provocando la resolución de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2.019, en la 
que se estimó la nota de calificación en cuanto a la necesidad de aportar representación 
gráfica georreferenciada de la finca en formato GML, en la forma determinada por la 
Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, sin que a tales efectos sea suficiente la 
aportación de las coordenadas UTM en soporte papel y se estimó el recurso respecto de 
la exigencia contenida en la nota de calificación de coincidencia entre el titular registral y 
el titular catastral del inmueble a efectos de lograr la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de una finca.
Tras ello, se formalizó un acta complementaria a la escritura de 1 de julio de 2.019, 
ante la misma señora notaria autorizante, el día 18 de diciembre de 2.019, con el 
número 1.625 de protocolo, para hacer constar que en la repetida escritura de 1 de julio 
de 2.019 se incorporaron las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las 
parcelas que integran la registral 7622 del término de Carabaña y que en las mismas 
figura un Código Seguro de Verificación.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey 
número 1, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «No se entiende cumplido el mandato contenido en la Resolución 
de la DGRN que ordena aportar la georreferenciación de las fincas resultantes, tanto 
segregadas como resto, en formato GML. Toda vez que las parcelas 148, 265 y 268 del 
polígono 13 presentan una diferencia desproporcionada de cabida entre la catastral y la 
que consta en el Registro, por lo que no se puede usar la cartografía catastral
[Prórroga del asiento de presentación y oferta de recursos]
La registradora de la propiedad
Camino Magán Ayuso
Arganda del Rey a 27 de diciembre de 2019».
III
Don  A.M.L.,  en  representación  de  «Consfri,  S.A.»,  interpuso  recurso  contra  la 
anterior calificación mediante escrito de fecha 22 de enero de 2020, que tuvo entrada en 
el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente: «Se presentó solicitud ante  s
el Registro de Arganda del Rey n.º 1 para la inscripción de una segregación con base en  e.
escritura otorgada por doña Carolina Crespo Álvarez bajo el número 731/2019 de su  w.
protocolo. El documento se calificó defectuoso con defectos subsanables en relación con  97ww
plala szuop edrefi csieu bdsea ndaivceiórnsa qsu pea rscee lnaos sc aottaosrgtróa lesse  qpurees ienntetóg reasnc rlait ufrinac cao rmegpilsetmrael.n tDaerinat rdoe d leal 
irnefsraasltcarditoas  npootra lraio r ecgoins tnraúdmoeraro e dne s up raontotecroiolor  c8a7l5if/ic2a0c1i9ó ne.n la que se aclaraban los puntos  BOE-A-cable e
El registrador accidental en aquel momento volvió a calificar negativamente los 
documentos de manera que no entendíamos acorde a derecho, por lo que se recurrió 
ante la DGRN que resolvió con fecha 28 de noviembre de 2019, estimando en parte 
nuestro recurso e indicando que era necesario aportar los GML, siquiera en formato 
papel, con indicación de sus CSV correspondientes, para poder inscribir la segregación.
En fecha 19 de diciembre de 2019 se volvieron a presentar a inscripción las dos 
escrituras ya mencionadas, acompañando de acta de la notario doña Carolina Crespo 
Álvarez, indicando que todos los GML de las fincas matrices y segregadas (con sus CSV 
correspondientes)  ya  se  encontraban  aportados  en  la  primera  escritura  de 
protocolo  731/2019,  lo  que  se  ponía  de  manifiesto  a  los  efectos  oportunos  y  en 
cumplimiento de lo exigido por la anterior resolución de la DGRN a la que ya hemos 
hecho referencia y que se daba así cumplimiento.
Segundo.  Que en la nota de calificación que ahora se recurre, se expresa que se 
resuelve no practicar la inscripción de la segregación por: «No se entiende cumplido el 
mandato  contenido  en  la  Resolución  de  la  DGRN  que  ordena  aportar  la 
georreferenciación de las fincas resultantes, tanto segregadas como resto, en formato 
GML. Toda vez que las parcelas 148, 265 y 268 del polígono 13 presentan una diferencia 
desproporcionada de cabida entra la catastral y la que consta en el registro, por lo que 
no se puede usar la cartografía catastral». Entendemos que los argumentos carecen de 
una motivación suficiente; por tanto, se nos deja en indefensión, sin ninguna salida para 
alegar o buscar razón, en éste mismo sentido se ha pronunciado en diversas ocasiones 
la DGRN, a la que tengo el honor de dirigirme nuevamente, cuando se presentan 
calificaciones en las que simplemente se procede a emitir dictámenes arbitarios [sic] o 
sin apoyo en normativa legal alguna.
Y ello basado en dos apreciaciones:
a)  Discrepamos  con  que  no  se  halla  [sic]  cumplido  el  mandato  de  la  anterior 
resolución  de  la  DGRN.  Efectivamente  se  han  aportado  las  coordenadas 
georreferenciadas de las fincas incluidas en la segregación (matriz y segregadas) en 
formato GML con sus CSV correspondientes. En la escritura de segregación consta tal 
información,  que  es  lo  único  que  la  DGRN  mandó  cumplir  para  poder  inscribir  la 
segregación.
b)  La razón pues de denegar la inscripción de la segregación no es que no consten 
los  GML  de  las  fincas  regístrales  matriz  y  segregadas,  sino  que  tal  información 
suministrada no es aceptable a criterio de la registradora, así lo expresa claramente en el 
siguiente párrafo:
«Toda vez que las parcelas 148, 265 y 268 del polígono 13 presentan una diferencia 
desproporcionada de cabida entra la catastral y la que consta en el registro No da 
referencia alguna sobre qué articulo o norma se está incumpliendo para proceder a la 
inscripción, añadiendo que: «no se puede usar la cartografía catastral» nuevamente sin 
dar ninguna explicación ni base jurídica a tal conclusión, ni presentar qué opción es la 
que se nos da entonces para inscribir nuestro derecho, que no olvidemos que se trata de 
una segregación jurídica ya aprobada por la Comunidad de Madrid y por el Ayuntamiento 
competente.
Tercero.  De la lectura de la descripción de la finca registral discontinua que se 
pretende  segregar,  podemos  apreciar  que  está  formada  por  multitud  de  parcelas 
catastrales. s
De la lectura de la segregación que se pretende inscribir, podemos apreciar que se  oe.
limita a repartir esas mismas parcelas catastrales que la conforman en tres partes, para  w.
munneaactee msriaaerlj,ioo r s ggineeons etirmóaner .rjuarmídeicnate d eju lroídsi cbaie, npeosr,  elos  dqeuceir , nniin sgiuqnuaie raR GseA  trsaeta  hdae  ugnean esreagdroe gnaic ióens   2020-8497n https://ww
La diferencia de superficie entre la finca matriz actual y la segregación que se
pretende inscribir, es menos del 5% (en concreto el 03%) evidentemente achacable a los
cambios que el Catastro haya podido tener al efectuar las mediciones correspondientes 
a las renovaciones catastrales que se hayan dado, no se cambian los limites exteriores 
de la finca.
En base a la actual Ley Hipotecaría y a las Resoluciones de ésta DGRN que la 
interpretan, las georreferenciaciones de fincas regístrales con diferencias de cabida 
menores al 5% entre la superficie registral vigente y la que se quiere hacer constar tras 
la georreferenciación, cuando además se aportan las certificaciones catastrales de las 
parcelas que integran la finca registral (todas y cada una de ellas) no debería de tener 
ningún problema para inscribirse, siempre que el registrador, en resolución motivada, y 
previa  comprobación  de  muchas  cosas,  tales  como:  «la  previa  comprobación,  con 
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el 
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la 
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud 
su superficie» no albergue dudas.
En el presente caso entendemos que la registradora no ha realizado la previa 
comprobación de los extremos exigidos, o por lo menos no lo motiva en su resolución, 
limitándose a decir que en tres de las muchas parcelas catastrales que integran la finca 
registral existe una diferencia entre la superficie que en su día se dijo que tenían 
aquellas parcelas y la que se dice ahora.
En  el  presente  caso  la  finca  registral  se  conforma  por  multitud  de  parcelas 
catastrales, la superficie actual de la finca registral 7622 es la que consta inscrita como 
total, es decir, 49,94 hectáreas, esa es la superficie registral de la finca que se segrega, y 
tras la segregación y su obligada georreferenciación (que recordemos es una nueva 
obligación legal que se impone a las segregaciones) la superficie suma de las fincas 
segregadas y resto matriz, es prácticamente la misma (diferencia menor al 1%). No 
entendemos por tanto la calificación de la señora registradora.
Lo que está claro es que la superficie inscrita de la finca registral es la que es, y la 
diferencia con la georreferenciación a inscribir es menor al 1%, y no se añade ni se quita 
ninguna de las referencias catastrales que conforman la finca según el propio registro, ni 
se nos ponen de manifiesto dudas sobre la invasión de otras fincas regístrales o bases 
gráficas inscritas.
Por  tanto,  esa  desproporcionada  diferencia  que  dice  la  registradora  no  se 
comprende.
En definitiva, entendemos que se nos ha dejado en indefensión y que existe una falta 
de la debida motivación a la hora de calificar el documento, se nos dice que en tres 
parcelas existe una desproporcionada diferencia entre la superficie que actualmente 
consta en el Catastro y la que antes constaba, cosa que no motiva y que además no 
afecta a la integridad jurídica de la finca registral, que no ve alterados sus límites 
externos ni se pretenden inscripciones de mayor cabida (la realidad actual es que mide 
unos pocos metros menos que los que constan inscritos). No se explica cuál es esa 
supuesta desproporcionada diferencia, y no se tiene en cuenta si esa diferencia ha sido 
absorvida [sic] por otras de las parcelas catastrales que integran la registral y colindan 
con aquellas, puesto que, al final, lo que está claro es que se hacen constar todas las 
parcelas catastrales integrantes de la registral según los propios archivos del registro y 
que la suma de superficie de todas ellas es prácticamente la misma que ya se hizo 
constar en el registro en su día, no se varían los límites externos de la misma, y la 
diferencia de superficies es menor al 1%. Por otro lado, se dice que no se puede utilizar 
la cartografía catastral para georreferenciar la finca, sin dar ningún tipo de explicación de  s
por qué no, o de qué normativa se ha infringido. oe.
En todo caso, queremos hacer constar nuestra más firme oposición a la conclusión  w.
de la registradora que entiende no cumplido el mandamiento de la DGRN. En la anterior  97ww
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DenGteRnNd eym qouse  ostera h vae czu lma pnluideov asu c asulifbicsaacniaócni óqnu.e se excede del único defecto que estimó la  BOE-A-cable e
Por todo lo dicho, entendemos que debe revocarse la calificación de la señora 
registradora  y  proceder  a  la  inscripción  de  la  segregación.  Solicito,  por  tanto,  la 
inscripción del documento presentado».
IV
La registradora de la propiedad titular de Arganda del Rey número 1, emitió informe 
confirmando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 18, 19, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 45 y 48 
del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y las resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de noviembre de 2013, 4 de diciembre 
de 2013, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016, 22 de junio de 2016, 22 de agosto 
de 2016, 2 de septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 17 de julio de 2017, 16 de 
octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 21 de mayo de 2018, 28 de noviembre 
de 2019 y 29 de noviembre de 2019.
1.  Mediante escritura autorizada el 1 de julio de 2019 la entidad «Consfri, S.A.», 
como titular registral de una finca que se describe como finca discontinua integrada por 
varias parcelas catastrales, segrega dos porciones, a saber, una porción de 45.604 
metros cuadrados, otra de 96.376 metros cuadrados, y resultando un resto de 355.595 
metros cuadrados. Cada una de las tres porciones resultantes se dice estar integrada en 
todo en o parte por varias parcelas catastrales concretas. Esta escritura es objeto de 
nota de calificación negativa por la registradora de la Propiedad titular de Arganda del 
Rey número 1 señalando como primer defecto que hay varias parcelas catastrales que 
se asignan solo en parte a la citada finca registral, por lo que no puede usarse la 
cartografía catastral para georreferenciar la finca; y, como segundo defecto, que hay 
dudas  fundadas  de  que  una  de  las  parcelas  catastrales  que  se  enumeran  como 
comprendidas en la finca registral lo esté realmente. Tras ello se formaliza una escritura 
complementaria de la anterior, autorizada por la misma notaria en agosto de 2019, en la 
que se rectifica la descripción que se hace en dicha escritura de determinadas parcelas 
catastrales que dicen integrar la finca registral y las porciones resultantes. El registrador 
de la Propiedad accidental, a la vista de ambas escrituras, y bajo la vigencia del mismo 
asiento de presentación inicial, dicta nota de calificación señalando como defectos: a) 
falta cumplir con la obligación legal de aportar la representación georreferenciada con 
coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte la escritura de segregación en 
formato informático GML; b) que las alteraciones de parcelas integradas en la finca 
discontinua debe realizarse «(…) mediante actos previos de agrupación o segregación a 
favor de otras fincas integrantes», y c) que constando diversas parcelas catastradas a 
nombre de persona distinta de la titular registral, «debe aportarse el impreso de solicitud 
al catastro de rectificación de la titularidad catastral, de las fincas catastradas a nombre 
de un titular diferente a la sociedad Consfri, S.A». La citada entidad recurre contra esta 
segunda nota de calificación, que ocasionó la resolución de este Centro Directivo de 28 
de noviembre de 2.019. Posteriormente, y bajo un nuevo asiento de presentación, el 
título fue nuevamente presentado, en unión de acta otorgada el día 18 de diciembre 
de 2.019, protocolo 1.625. La registradora opone como defecto obstativo a la inscripción  e.e
que  no  se  aportan  las  representaciones  gráficas  georreferenciadas  de  las  fincas  b
segregadas y resto, toda vez que las parcelas 148, 265 y 268 del polígono 13 presentan  97ww
Runeag isdtirfoe,r epnocr ialo  qdueesp nroo psoer cpiuoendaed au sdaer  laca cbaidrtao geranftírae  claat acsatrtaals.tral y la que consta en el
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entre la que consta inscrita y la que resulta de las respectivas representaciones gráficas
es inferior al 5%, debiendo procederse a su constancia registral, toda vez que no se han 
advertido dudas de identidad por la registradora; que la supuesta diferencia de cabida 
entre las parcelas 148, 265 y 268 del polígono 13 y la que consta en el Registro no 
queda suficientemente explicada, pues no se ha descartado que tal presunta diferencia 
de superficie se deba a una corrección catastral y que la superficie sea atribuida a 
parcelas  colindantes;  y,  en  definitiva,  que  la  calificación  no  está  suficientemente 
motivada.
2.  Es circunstancia de hecho relevante para la resolución de este expediente que la 
registral  7.622  del  término  de  Carabaña  se  describe  como  una  finca  discontinua, 
compuesta una serie de fincas y parcelas catastrales, correspondiéndose con algunas de 
ellas sólo resulta expresamente de su descripción literaria, si bien la misma finaliza con 
una relación de parcelas que afirma que constituyen la meritada finca registral, y que son 
tomadas por la notaria autorizante para hacer constar la descripción de la misma en el 
título.
Su cabida inscrita es de 499.475 metros cuadrados. Según el título calificado, su 
cabida es de 497.575 metros cuadrados, siendo esta superficie el resultado de la suma 
de todas y cada una de las parcelas catastrales que se afirma que la componen.
3.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación,  división, 
agrupación  o  agregación,  expropiación  forzosa  o  deslinde  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices».  Como  ya  se  afirmó  en  la 
Resolución de 2 se septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido 
de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad 
hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la 
finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.
4.  Exigida, con carácter preceptivo, la incorporación de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca en los casos de operación de modificación de entidades 
hipotecarias,  plantea  la  registradora  como  defecto  obstativo  a  la  inscripción  el  no 
haberse presentado representación gráfica alternativa de las fincas segregadas y resto, 
toda vez que existe una notable desproporción entre la superficie de las parcelas 148, 
265 y 268 del polígono 13 y la cabida que consta en el Registro, por lo que, entiende, no 
puede servir de base las distintas certificaciones  catastrales descriptivas y gráficas 
incorporadas al título para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de 
las fincas resultantes de la operación documentada.
Efectivamente,  analizado  el  historial  registral  de  la  finca  7.622  del  término  de 
Carabaña resulta que de su inscripción resulta corresponderse con varias parcelas 
catastrales,  con  algunas  de  ellas  parcialmente,  de  tal  forma  que  se  corresponde 
parcialmente con la parcela 148 del polígono 13, atribuyéndosele una cabida en el 
Registro de 34.813 metros cuadrados, cuando en Catastro figura una superficie de la 
citada  parcela  de  18.865  metros  cuadrados;  igualmente  se  corresponde  con  la 
parcela 268 del polígono 13, que consta en el Registro con una superficie de 5.350 
metros cuadrados (resultado de la suma de la cabida de dos de las subfincas con las 
que se corresponde parcialmente) y en Catastro una superficie atribuida a dicha parcela  s
de 1.826 metros cuadrados; y también con la parcela 265 del polígono 13, que según  oe.
resulta de la descripción de la finca tiene una superficie de 171.406 metros cuadrados  w.
(según  resulta  de  distintas  subfincas  que  componen  la  registral),  mientras  que  en  97ww
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catastrales  a  que  se  refiere  el  título  calificado,  habiendo  sido  incorporadas  a  la 
inscripción las referencias catastrales que la componen por haber sido calificada su 
correspondencia.
5.  Procede, en consecuencia, recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre el 
valor que tiene la posible incorporación de las referencias catastrales a la descripción 
registral de los inmuebles. Así, la constancia de la referencia catastral se contempló en el 
artículo 50 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas 
y del Orden Social, posteriormente recogido en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario 
en la redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y actualmente 
en la Ley 13/2015, sin que se haya alterado la finalidad ni efectos de dicha constancia 
registral.
El artículo 48 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé que la 
referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de 
la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, que lo define como 
código alfanumérico que permite situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del 
Catastro.
En este sentido, como ha puesto de relieve esta Dirección General en distintas 
Resoluciones (vid., por todas, la 4 de diciembre de 2013) la referencia catastral de la 
finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un 
número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante 
con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas 
en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no 
sustituye  a  la  descripción  de  la  finca  que  figura  en  el  Registro  ni  implica  una 
incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en 
el folio registral.
Como recientemente ha señalado esta Dirección General (Resoluciones de 6 de 
mayo de 2016 y 17 de julio de 2017) «la constancia en el Registro de los datos de 
identificación  catastrales  es  una  circunstancia  más  de  la  inscripción,  conforme  al 
artículo  9.a)  de  la  Ley  Hipotecaria.  La  certificación  catastral  permite  la  constancia 
registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite 
situar  el  inmueble  inequívocamente  en  la  cartografía  oficial  del  Catastro.  Debe 
recordarse que la constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) 
de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede 
equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley 
Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la 
descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería 
necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se 
tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)».
Este criterio, además, resulta de lo dispuesto en la disposición final cuarta de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la 
presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se 
considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los 
Registradores,  conforme  al  segundo  inciso  de  la  regla  1.ª  del  apartado  Cinco  del 
artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y 
del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de 
la inscripción de la finca».
Y por su parte el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario 
dispone que «a efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia  s
catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre  oe.
que los datos de situación, denominación y, superficie, si constara esta última, coincidan  w.
con los del titular y en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan  97ww
dniofe reexnisctiaans  ddeu dsuaps efrufincidea qduaes  nsoo bsreea nla s uidpeenritoidreasd  adl e1 0l ap ofri ncciean tdoe yri vsaiedmasp red eq uoet,r oasd edmatáoss, 
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles,
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, 
notario o registrador».
En consecuencia, y a la vista de lo anterior, en particular, la aparente contradicción 
en la descripción de la finca sobre su correspondencia total o parcial con determinadas 
parcelas catastrales y las discrepancias entre la superficie de estas parcelas, según 
consta en la descripción tabular, y la que resulta ahora de las certificaciones catastrales 
descriptivas y gráficas incorporadas al título, justifican la negativa de la registradora a la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  aportada,  tomada  de  las 
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas al título.
6.  En cuanto a la alegación del recurrente consistente en la escasa diferencia 
superficial entre la cabida inscrita y la que resulta de las representaciones gráficas 
georreferenciadas incorporadas al título, cabe recordar, una vez más, los criterios fijados 
por  esta  Dirección  General  sobre  los  distintos  procedimientos  de  rectificación  de 
descripción de fincas y su ámbito de aplicación a raíz de la reforma operada por la 
Ley 13/2015, de 24 de junio. Desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, y a partir 
del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley 
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener 
la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes 
grupos:  –  Los  que  sólo  persiguen  y  sólo  permiten  inscribir  una  rectificación  de  la 
superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la 
representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el 
artículo 201.3, letras a y b, de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, 
a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la 
cabida  inscrita,  y  que  no  están  dotados  de  ninguna  tramitación  previa  con  posible 
intervención  de  colindantes  y  terceros,  sino  solo  de  notificación  registral  tras  la 
inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». – El supuesto que 
persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la 
cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la 
finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra 
b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una 
vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la 
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente 
constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de 
ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, 
como señala el artículo citado, Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal 
rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los 
trámites  del  artículo  199  ya  constare  su  notificación».  Adviértase  que  el  caso  de 
rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral 
descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, 
letra  a),  como  a  la  del  artículo  9,  letra  b).  –  Y,  finalmente,  los  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa-. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y 
con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley  s
Hipotecaria. oe.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de  w.
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la  97ww
rseiepmrepsreen tqauceió nno g sráef iacalb earpgouretand dau dsaesrá  poobr jeetl oR deeg isintrcaodropro rsaocbióren  laa l cfoorlrioe srpeoanl ddeen cliaa  feinnctrae, 
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invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en 
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas 
colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación 
de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de 
abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Por otra parte, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha 
de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre 
de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 
19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
7.  En el caso que nos ocupa, la calificación se fundamenta en las discrepancias que 
resultan de la descripción de la finca que resulta de su historial registral y la de aquellas parcelas 
con las que se afirma parcialmente corresponder, lo que unido a los limitados efectos que se 
derivan de la constancia registral de la referencia catastral, llevan a la desestimación del recurso.
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, como ya 
ha declarado esta Dirección General, para lograr la registración de la rectificación pretendida, 
podrá tramitarse el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas previsto en el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuyo procedimiento podrán practicarse las actuaciones 
precisas para disipar las dudas alegadas por la registradora o bien que así se declare en el 
correspondiente juicio declarativo a que se refiere el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
8.  Finalmente, alega el recurrente una insuficiente motivación de la calificación que le 
genera indefensión. Esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas, Resolución de 16 de 
octubre de 2017), que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según 
los  principios  básicos  de  todo  procedimiento  y  conforme  a  la  normativa  vigente,  que  al 
consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese 
también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el 
interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos 
jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y 
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero 
de 2011, 20 de julio de 2012 y 18 de noviembre de 2013, entre otras muchas). En el caso de 
este expediente, si bien la registradora no ha explicitado sus dudas con toda la claridad que sería 
deseable, del contenido de la calificación sí resultan los obstáculos advertidos por ésta para 
lograr la inscripción y, es evidente, en nada ha perjudicado el derecho del recurrente a interponer 
el recurso correspondiente.
Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta 
Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la 
registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PuenMtea dSraidn, t2ia gdoe. junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía  2020-8497n https://ww