BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149423
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20032 Resolución  de  15  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se 
deniega  la  inscripción  de  una  solicitud  de  cancelación  de  inscripción 
formulada en instancia privada.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  T.  S.  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la Propiedad de Archena, doña Carmen María Ferrer Martínez, por la que 
se deniega la inscripción de una solicitud de cancelación de inscripción formulada en 
instancia privada.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 14 de julio de 2021 por don J. T. S., con 
firma  legitimada  por  el  notario  de  Archena,  don  Francisco  Sobrao  Domínguez,  se 
solicitaba la cancelación de la inscripción 6.ª de la finca registral número 7.903 de 
Archena.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Archena, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Previa  calificación  del  documento  presentado  (instancia  privada  suscrita  con 
fecha 14 de Julio de 2.021 por Don J. T. S., encontrándose su filrma [sic] debidamente 
legitimada  en  la  indicada  fecha  por  el  Notario  de  Archena,  Don  Francisco  Sobrao 
Domínguez), que ha causado el asiento 1565 del Diario 126, de conformidad con lo 
dispuesto en los artículos 18 y 19 bis LH, la Registradora de la Propiedad que suscribe 
ha acordado denegar la cancelación y la anotación solicitada en su defecto, por los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
La finca 7903 del municipio de Archena tenía inscrita por su inscripción 1.ª una 
superficie de solar de 84 metros cuadrados. Con fecha 2 de septiembre de 2020 y 
causando el asiento 1266 del Diario 125, se presentó en este Registro por el titular 
registral de la misma, Don F. J. T. S., instancia con firma legitimada notarialmente por la 
que solicitaba que, con arreglo al procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, se procediese a la rectificación de la cabida registral de la finca ajustándose 
a la cabida real que era la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
adjuntaba, y de la cual resultaba una superficie alfanumérica de 109 metros cuadrados. 
Dicha instancia consta archivada en el legajo correspondiente de este Registro.
La  certificación  catastral  incorporada  a  la  instancia  estaba  caducada  al  haber 
transcurrido  más  de  un  año  desde  su  fecha  de  expedición  (artículo  84.2  del  Real  es
Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del  o
Catastro Inmobiliario y Resolución de la DGRN de 25 de diciembre de 2014), por lo que  032ww
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la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su
correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos 
en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral 
vigente  en  el  momento  de  la  inscripción,  a  cuyo  fin  podrá  consultar  en  la  Sede 
Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre 
las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada 
de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse 
exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de 
las fincas colindantes”.
De  la  certificación  catastral  obtenida  de  oficio  resultaba  una  superficie  gráfica 
de  108,23  metros  cuadrados,  difiriendo  en  cuanto  a  0,77  metros  cuadrados  de  la 
expresada en la instancia. Sobre esta cuestión cabe destacar, conforme a Resolución de 
la DGSJPP de 8 de junio de 2016, que dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en su 
primer inciso que “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de 
la  correspondiente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica”.  El  procedimiento  que 
recoge el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que “el Registrador sólo incorporará 
al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales 
del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de 
las fincas registrales colindantes afectadas (...). La certificación gráfica aportada, junto con 
el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de 
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9”. En el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria se dispone que “para la incorporación de la representación gráfica de la finca 
al  folio  real,  deberá  aportarse  junto  con  el  título  inscribible  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la 
ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa”. Y en el artículo 10 de 
la Ley Hipotecaria se indica que “en los casos de incorporación de la representación 
gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá 
aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, 
salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo”. 
En ninguno de ellos, ni en el artículo 199.1 antes citado, se habla expresamente de que, 
además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el 
titulo la finca según lo que resulta de tal certificación. En consecuencia, resuelve la 
DGSJFP “En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la 
descripción  literaria  con  la  representación  gráfica  catastral,  quedando  debidamente 
cumplido  el  principio  de  rogación  con  la  solicitud  de  inicio  de  la  tramitación  del 
procedimiento del artículo 199. No obstante, la conveniencia de rectificar la descripción 
literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo en cumplimiento de lo 
prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone 
la  total  coincidencia  descriptiva  salvo  en  los  supuestos  de  inmatriculación  (cfr. 
artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).” Por tanto, de acuerdo con esta doctrina, en el 
presente caso se entendía debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud 
de  inscripción  de  la  representación  gráfica  catastral,  por  lo  que  procedía  iniciar  el 
expediente del artículo 199 LH.
No obstante, consultada la base gráfica catastral en la aplicación informática registral 
correspondiente se apreció la existencia de un desplazamiento de la cartografía catastral 
con respecto a la ortofotografía oficial de PNOA por lo que surgieron dudas de que la  s
finca invadiera en parte el dominio público, en concreto la calle (…) y calle (…) con las  oe.
que linda por la izquierda y frente respectivamente, razón por la cual se solicitó por este  w.
Registro al Ayuntamiento de Archena informe al respecto con carácter previo al inicio del  032ww
Eexsppeadñioelnat;e 5  1d9e9l LRHe.g lYam  eellnot od dee  cBoiennfoersm didea lda sc Eonn tidloasd easr tíLcoucloasle s1; 312,  9d,e 1 0la,1 8C, o1n9s9ti tyu c2i0ó3n 
de la Ley Hipotecaria; apartado décimo tercero de la Resolución Conjunta de la DGSJFP
y la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020; así como las Resoluciones 
de la DGRN de 22 de abril, 15 de marzo y 24 de octubre de 2016, entre otras.
Con fecha 9 de noviembre de 2020 se recibió en este Registro contestación del 
Ayuntamiento de Archena certificando que la parcela catastral referida “no tiene carácter 
demanial ni está afectada por servidumbres de uso público general; no obstante, la zona 
de la parcela marcada en color azul en el plano que se adjunta a dicho certificado del 
Ayuntamiento, está calificada como SU-5 -Sistema Local-Comunicaciones- según las 
determinaciones y previsiones de las NN.SS. vigentes, por lo que podría ser objeto de 
futuras expropiaciones o cesiones obligatorias.”
Acreditada de este modo la no invasión del dominio público se procedió a notificar la 
tramitación  del  expediente  a  los  colindantes  afectados,  los  cuales  no  formularon 
oposición ni alegación alguna, por lo que culminado favorablemente el procedimiento se 
procedió a la inscripción de la base gráfica y de la rectificación de cabida de la finca con 
fecha 17 de diciembre de 2020 (inscripción 6.ª). Siendo dicha cabida la resultante de la 
representación gráfica catastral inscrita de conformidad con el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria, según el cual “Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada 
de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”.
Al margen de dicha inscripción se hizo constar:
1.º  Que  la  rectificación  de  cabida  inscrita  tiene  limitados  sus  efectos  frente  a 
terceros durante dos años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 33/2003 de 
Patrimonio de las Administraciones Públicas.
Dispone el citado artículo que “Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad 
excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración 
pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de 
efectos  a  que  se  refiere  el  artículo  207  de  la  Ley  Hipotecaria,  deberá  ponerlo  en 
conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con 
expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo 
favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita”.
En el presente caso se practicó la inscripción de un exceso de cabida (de 84 a 108 
metros cuadrados) de una finca lindante con dominio público ([…]), plenamente aplicable 
el citado precepto registral de la suspensión de efectos lindante con dominio de modo 
que resulta tanto, la constancia fe pública registral durante dos años prevista en el 
artículo 207 de la Ley Hipotecaria. Esta limitación consta [sic].
2.º  Que, según consulta realizada en el NMS de la Confederación Hidrográfica del 
Segura, la finca 7903 no se encuentra ubicada en suelo clasificado como zona inundable 
o de flujo preferente, por lo que su propietario no está sometido a las limitaciones que 
imponen los artículos 9 bis, 9 ter y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
Dispone el artículo 53.3 de la Ley de Patrimonio Natural y Biodiversidad de 13 de 
diciembre  de  2007  que  “En  toda  información  registral,  así  como  en  las  notas  de 
calificación o despacho referidas a fincas, que según los sistemas de georreferenciación 
de fincas regístrales, intersecten o colinden con ámbitos espaciales sujetos a algún tipo 
de determinación medioambiental, conforme a la documentación recogida en el apartado 
anterior, se pondrá de manifiesto tal circunstancia como información territorial asociada y 
con  efectos  meramente  informativos,  recomendando  en  cualquier  caso,  además,  la 
consulta con las autoridades ambientales competentes”.
Así mismo, la Instrucción de la Directora General del Agua para la aplicación de la 
modificación del Reglamento del Dominio Público Hidráulico en materia de limitaciones a  e.
los usos del suelo en zonas inundables de origen fluvial de 13 de septiembre de 2017,  w.b
expresamente dispone que “Cuando se practique cualquier asiento relativo a una finca  032ww
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pAuubtólincaodmaa se nu e l OWrgMaSn isdmelo sM AdPeA McuAe, noc ae,n  ao trtorsa vséesr viddeo relas  WapMliSca dceió nla si nCfoormmuántiicdaa ddees 
información  geográfica  homologada  del  artículo  9  LH,  expedirá  junto  a  la  nota  de
despacho del documento, una certificación registral con la información geográfica que 
acredite esta circunstancia (de aquí resulta la obligatoriedad de la certificación junto con 
la información geográfica), por la superposición de la cartografía administrativa con la 
jurídico registral (…). En toda publicidad registral que se expida de la finca se hará 
constar esta circunstancia, a efectos meramente informativos”.
Por otra parte, el artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria dispone que “Cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”.
En el presente caso la finca no se encuentra situada en zona inundable tal y como 
resulta  de  la  consulta  realizada  por  este  Registro  al  WMS  de  la  Confederación 
Hidrográfica del Segura en cumplimiento de la normativa citada, y de cuyo resultado se 
expidió certificación registral y gráfica y se practicó nota marginal dada la trascendencia 
de esta calificación medioambiental tanto para la calificación registral de posteriores 
documentos  inscribibles  como  para  el  conocimiento  por  cualquier  tercero  de  las 
limitaciones que tal calificación puede imponer al derecho de propiedad.
3.º  Que según certificación firmada electrónicamente el 22 de octubre de 2020 por 
el Secretario del Ayuntamiento de Archena, con el visto bueno de la Alcaldesa, y cuyo 
CSV ha sido por mi verificado, la referencia catastral de la presente finca no tiene 
carácter  demanial,  ni  está  afectada  por  servidumbres  de  uso  público  general;  no 
obstante, la zona de la parcela marcada en color azul en el plano que se adjunta al dorso 
está calificada como SU-5-Sistema Local-Comunicaciones según las determinaciones y 
previsiones  de  las  NN.SS.  vigentes,  por  lo  que  podría  ser  objeto  de  futuras 
expropiaciones o cesiones obligatorias.
Igualmente es procedente esta constancia registral en base al apartado décimo 
tercero de la Resolución Conjunta de la DGSJFP y la Dirección General de Catastro de 7 
de octubre de 2020 y al anteriormente citado artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria que 
dispone que “Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación 
urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha 
a la que se refiera”.
Ello sentado, hay que tener en cuenta que según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria 
“Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 
doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, 
están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se 
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
Y sobre la rectificación de los asientos dispone el artículo 40 de la misma ley en su 
apartado c) “Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se 
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.” Dicho Título dispone en su 
artículo 216 que “Se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en 
la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero 
sentido”. Pues bien, a tenor de lo expuesto en esta nota de calificación se considera 
correcta la inscripción 6.ª practicada, sus notas marginales y la publicidad expedida 
respecto de la misma, no existiendo en ninguno de los asientos practicados error de 
concepto que requiera rectificación pues los mismos se han practicado en los términos 
exactos que resultan del título presentado (certificación catastral descriptiva y gráfica), de 
la certificación municipal recibida, de la aplicación informática suministrada y diseñada 
por el Colegio de Registradores y homologada por la DGRN y de la legislación aplicable 
expuesta.
También  dispone  el  artículo  40  en  su  apartado  d)  que  “Cuando  la  inexactitud  s
procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en  oe.
general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación  w.
precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”. 032ww
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posibilidad  de  rectificar  una  representación  gráfica  inscrita  resulta  de  las  normas 
generales de la Ley Hipotecaría sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d) de la 
Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva 
representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)”.
Lo que no cabe en ningún caso es la cancelación de la inscripción 6 sin adecuar la 
superficie de la finca por la mera voluntad del interesado pues según doctrina reiterada 
de la DGRN, es necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en 
nuestro Derecho, la causa es determinante, no sólo de la validez del negocio jurídico, 
sino  también  de  sus  efectos,  y  debe  inexcusablemente  constar  en  el  título  para 
posteriormente  reflejarse  en  la  inscripción  por  lo  que  no  juega  la  presunción  que 
establece el artículo 1.277 del Código Civil, ya que aunque se presumiese su existencia, 
así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar 
de qué forma estaría protegido el titular registral. Destacando la Resolución de 20 de 
febrero de 2003 que no es suficiente el mero consentimiento formal para cancelar, sino 
que  se  requiere  la  expresión  de  la  causa,  que  es  presupuesto  obligado  para  la 
calificación registral y además permitiría la desinscripción al arbitrio del titular de un 
derecho, siendo que no sólo le interesa a él la inscripción, sino a las personas del 
artículo 6 de la Ley Hipotecaria. Así mismo resulta tal improcedencia de los artículos 79 
LH y 173 de su Reglamento (“Para practicar la cancelación total de las inscripciones y 
anotaciones preventivas, en los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será 
necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de 
la finca o derecho, o en que se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción”).
En consecuencia, no existiendo error en el asiento ni acreditándose defecto en el 
titulo mediante la aportación de la base gráfica real de la finca, procede denegar la 
cancelación solicitada por mera voluntad del interesado, no procediendo la práctica de 
anotación preventiva alguna al calificarse el defecto como insubsanable (artículo 42.9 IX 
y Resoluciones de 18 de abril de 2013, 18 de junio de 2015, 24 de marzo de 2017).
La presente nota de calificación negativa lleva consigo la prórroga automática de la 
vigencia del asiento de presentación por un plazo de 60 días, contados desde la última 
notificación a que se refiere el art.323 LH. Contra esta nota de calificación (…).
Archena, a veintinueve de julio del año mil veintiuno.–La registradora titular (firma 
ilegible): Fdo.: Doña Carmen María Ferrer Martínez.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. T. S. interpuso recurso el día 18 de 
agosto de 2021 mediante escrito en que alegaba lo siguiente:
«1.º  Ambos asientos, remiten a interponer Recursos “Gubernativo; Demanda Civil; 
Cuadro de sustitución”; el rigor –valor de dichos recursos, motivos, causa y fondo, 
requieren  información  omitida–  sesgada,  en  poder  del  registro,  encandilando  a  un 
conflicto viciado, previamente inexistente, desenfocando motivo del fondo de la Instancia 
Administrativa 02/09/20 del 199-LH, calificada el 18/09/20 con traslado a terceros (sin 
Oposición concluida el 04/11/20-), cuyo objeto corrector de cabida de la propiedad 
indubitada es de 0,77 m2, (simple redondeo técnico Cat, cuya medición tecnológica no 
trasladada, es ajena al fondo)
El presunto despropósito desvirtuado, permitió injertar inoportunas e incoherentes 
observaciones urbanísticas extemporáneas, con efectos colaterales al fondo de presunto  es
uso del derecho de terceros, en procedimiento Municipal Exp.537/20 de finca Colindante  bo
C/ (…) conocido en seno Judicial bajo D.P.404/2018. 032ww
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asientos 1556-1565/126 con calificación negativa 29/07/21; en defecto, complementario 
al subsidiario gubernativo ante DGSJFP, con base:
Hechos
Primero:  El  contenido  del  Certificado  1556/126,  no  compadece  la  solicitud, 
confundiendo fecha y fines. Al hilo, en este acto amplio solicitud de información desde 
el  01/08/20  al  30/12/20,  con  fecha  de  expedición  y  recepción  de  notificaciones  de 
correos, al colindante y Ayuntamiento 18/09/21.
Segundo: Que el contenido del asiento 1565/126 causa de solicitud 14/07/21 de 
cancelación automática de la inscripción 6.ª de la finva [sic] 7903, le ratifico íntegramente 
en este acto y, en consecuencia, impugno la resolución por la que se deniega dicha 
cancelación  en  Resolución  dictada  por  la  Registradora  el  29/07/21,  presuntamente 
amparada en fraude de ley. Y al efecto Aclaro:
a)  Admite  y  califica  y  traslada  (Si  está  mal  la  instancia,  no  la  admita  o  pida 
subsanación).
b)  Me informan salida colindantes el 18/09/21 y No haber apurado nada en libros 
el 15/12/20.
c)  Promueve  el  tramitador  alteración  catastral  el  17/12/21  apreciando  0,77 
centésimas  cuadrados,  por  los  que  motiva  nuevo  traslado  de  Doc,  a  terceros 
presuntamente extemporáneo, desplomando el fondo del 199 LH y, causando impunidad 
perpetua del dolo sutil mente en desarrollo.
Tercero:  El  17/08/21  con  entrada  n.º  2674/21,  se  presenta  Original  de 
Escritura  26/07//21  Protocolo  1195/2021,  complementaria  del  protocolo  1618 
de 28/12/12, por la que se eleva a publico la rectificación del error tabular, que pretendía 
subsanar la Instancia 2/9/20 causante de la Inscripción 6.º, y que por el mismo medio 
forma el 14/07/21, se formaliza su reiterada cancelación y efectos, cuya potestad, insto 
en este acto, al Registro por Competente… y momento procedimental oportuno.
Dado que la Naturaleza colateral de fondo (en este caso), traza perpetua el dolo, 
presunto móvil nexo origen de la causa materia, en conocimiento Judicial D.P-404/18, 
cuya depuración, me obligaría a poner en conocimiento, los actos que nos ocupan, de no 
cancelarse  por  defectos  expuestos  procedimentales  de  tramitación  expuestos  y  se 
acreditan  en  Escritura  Publica  presentada  el  17/08/211,  suscrita  por  el  Notario  D. 
Femando G.G. el 26/07/21, asiento 2674/21.
Solicito:  Admita  el  presente  recurso  potestativo  de  reforma  contra  la 
Resolución 29/07/21 y asientos 1556-1565/126, proceda a Dictar suspensión y efectos 
acordando cancelación de la Inscripción 6.º de la finca 7903, por floración de incidentes y 
efectos formales de su tramitación, solicitada por asiento registral 1565/126.»
IV
La registradora de la Propiedad de Archena emitió informe ratificando su calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 20, 38, 40, 199, 217 y 218 de la Ley Hipotecaria; 329 del  es
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y  bo
del Notariado de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23  032ww
ddee  2a0g1o6st.o de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015 y 14 de marzo y 2 de junio
1.  Se  debate  en  este  expediente  si  puede  practicarse  la  cancelación  de  una
inscripción de representación gráfica georreferenciada de finca tras la tramitación del  Bc
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en la que se ha hecho 
constar la situación urbanística de la finca (que según certificado municipal incorporado 
al  expediente  expresa  «podría  ser  objeto  de  futuras  expropiaciones  o  cesiones 
obligatorias») y que el terreno sobre el que se ubica la misma es no inundable, según 
consulta al servicio cartográfico de la Confederación Hidrográfica competente.
Dicha cancelación es solicitada en instancia privada suscrita por el propio titular de la 
finca que alega, en síntesis, que se han hecho constar la medida catastral y no la que 
consta en la instancia, así como «inoportunas e incoherentes observaciones urbanísticas 
extemporáneas,  con  efectos  colaterales»,  manifestando  también  desacuerdo  con  el 
carácter no inundable del terreno, exponiendo litigios con el colindante y problemas de 
filtración de aguas fecales y del nivel freático.
2.  Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento 
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del 
Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la 
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones 
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto 
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos 
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento 
atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al 
ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en 
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de 
rectificar conceda algún derecho.
La  rectificación  registral  se  practica  conforme  indica  el  artículo  40  de  la  Ley 
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del 
Registro que debe repararse, estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro 
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste 
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no 
especificadas  en  la  Ley:  en  este  último  supuesto,  la  rectificación  precisará  del 
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
3.  Como ha quedado expuesto, uno de los supuestos de inexactitud registral puede 
venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del 
asiento.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el 
Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII. El artículo 212 de la Ley 
Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie 
el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el 
artículo 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar 
en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero 
sentido;  asimismo,  el  artículo  327  del  Reglamento  Hipotecario  determina  que  se 
considera  el  error  de  concepto  de  los  comprendidos  en  el  párrafo  primero  del 
artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones 
o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de 
las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos 
obrantes en el Registro.
A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o  s
defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el  oe.
artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso  w.
de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. 032ww
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referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el
acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial 
que lo ordene».
Parece claro, a la vista del citado artículo, que el consentimiento o acuerdo unánime 
de  todos  los  interesados  y  del  registrador  son  requisitos  indispensables  para  la 
rectificación.
Y ello porque, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación 
equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el 
Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, 
mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del 
título  que  hubiere  motivado  el  asiento,  la  rectificación  del  Registro  precisará  el 
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún 
derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.
En  ambos  casos,  si  no  hay  acuerdo  de  todas  las  personas  que,  según  cada 
supuesto, deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.
4.  Ciertamente, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la 
rectificación  de  los  errores  de  concepto:  el  que  exige  el  acuerdo  unánime  de  los 
interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la 
rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los 
asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la 
inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009).
Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el 
párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los 
errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros 
asientos  referentes  a  ellas,  cuando  no  resulten  claramente  de  las  mismas,  no  se 
rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una 
providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el 
error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los 
interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal 
Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado 
artículo 217 de la Ley Hipotecaria -en un caso en que se expresó en la inscripción que la 
finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución 
fideicomisaria condicional- afirmando que a «sensu contrario» si los errores de concepto 
de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos 
ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue 
pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el 
Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como 
encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la 
oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el 
estrépito  judicial  de  la  acción  ejercitada.  No  en  vano  los  asientos  del  Registro  se 
encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).
5.  En el caso que nos ocupa, la calificación debe ser confirmada ya que, con 
independencia de que el interesado ponga de manifiesto determinadas circunstancias 
que a su juicio no deben constar en los libros del Registro, lo que se solicita es 
directamente la cancelación de dicha inscripción (ni siquiera se insta la rectificación).
El artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria establece que los asientos del Registro se 
encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras 
no se declare su inexactitud, y la rectificación de dichos asientos debe llevarse en los  s
supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. oe.
El supuesto de hecho que nos ocupa no se enmarca en ninguno de los apartados de  w.
dicho artículo: ni del título resulta la existencia de relaciones jurídicas inmobiliarias que  032ww
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cuya cancelación se solicita. Tampoco se acredita la nulidad o error cometido en los
asientos actualmente existentes. Simplemente por no estar conforme con el modo de 
practicar los asientos, se solicita su cancelación.
Tampoco puede alegarse lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, bien es 
cierto que en base al párrafo primero del artículo 82, se ha cuestionado si resulta 
admisible el mero consentimiento cancelatorio sin necesidad de causa que lo sustente, 
pero la admisión del consentimiento formal para la cancelación no se conviene con las 
exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro 
sistema civil causalista.
Así resulta de la propia ley en sus artículos 79 y 80, del artículo 193 del Reglamento 
Hipotecario y la reiterada doctrina de este Centro Directivo.
Por todo ello, en el caso de este expediente la causa alegada no puede provocar, 
conforme a lo antes indicado, la anulación y cancelación de las inscripciones.
El  mero  acuerdo  del  titular  registral  no  puede  provocar  la  cancelación  registral 
solicitada sin una causa con trascendencia jurídica que la sustente y la rectificación de 
los  asientos  requerirá  ajustarse  al  procedimiento  previsto  para  ello,  en  el  que  se 
precisará la conformidad del registrador y, en caso contrario, resolución judicial (cfr. 
artículos 217 y 218 de la Ley Hipotecaria y 329 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.