BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23828
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3399 Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se 
suspende parcialmente la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno, notario de 
Herrera, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Marchena, 
doña Almudena del Carmen Hava García, por la que se suspende parcialmente la 
inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 11 de julio de 2019 en Fuentes de Andalucía ante 
el  notario  de  Herrera,  don  Alberto  Manuel  Gutiérrez  Moreno,  como  sustituto  por 
imposibilidad física de su compañera, doña Lorea Vázquez Romero, y para su protocolo, 
con  el  número  783,  don  F.  J.  y  doña  M.  L.  P.  B.,  vendieron  la  finca  registral 
número 13.437 del término de Marchena a don J. A. B. A. y rectificaron la descripción de 
la edificación que constaba en el Registro.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Marchena, fue objeto 
de inscripción respecto a la compraventa y rectificación de superficie del solar y, en 
cuanto a la rectificación de la edificación, fue objeto de calificación negativa, con arreglo 
a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos.
En el Registro de la Propiedad consta descrita como una casa habitación compuesta 
de galería que conduce a patio, dos habitaciones, cocina, corral cuadra y escalera que 
conduce a dos habitaciones altas, sin que conste la superficie construida y según el título 
presentado se solicita que se haga constar la superficie construida de 211 m2 y las 
distintas superficies de las plantas, que constan en el catastro no como obra nueva sino 
como rectificación o complemento de la descripción de la casa
Fundamentos [sic] de Derecho.
Si bien es cierto que antes por la Dirección General de los Registros y el Notariado 
se admitián [sic] a efectos descriptivos la constancia de la existencia de construcciones 
en los libros del Registro sin que ello implicara la correspondiente declaración de obra 
nueva, ello no es admisible en el presente supuesto, en primer lugar porque dicha 
finalidad  “descriptiva”  ya  está  cubierta  con  la  descripción  que  de  la  finca  hace  la  e
inscripción registral antes transcrita y en segundo lugar, porque tras la reforma de la  bo
Ley 13/2015 de 24 de junio y en base al espíritu que informa la misma se entiende que  99ww
qeunuxnoiea ge  escs eo p pnaaofcrusarsie baldal ei at depiennac crlloliauesrinr ar cceeiaiqnó u ndei sedli  telRoe segla gausilrs ibdotarabondr aí dsysta  ictpnoooussre   vndlaaie  sssp,ec u rpbcipoulitrcmi viedopla slaed nrs rq iolnour  selaa  rldse  qeqfu ouderisim cipthaoualsei d dofaiabsd creaians ldes uqescu. dier,a  rldaíaa n Lsdeiony    OE-A-2020-33able en https://
Parte dispositiva.
Por todo lo cual, la registradora de la ropiedad [sic] que suscribe ha calificado 
parcialmente  de  negativo  el  documento  en  cuanto  a  la  inscripción  de  la  superficie 
construida de la casa cuya inscripción se solicita como rectificación o complemento, 
suspendiéndose la inscripción de la misma por observarse el defecto antes apuntado.
Contra la presente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del 
Carmen Hava García registrador/a de Registro Propiedad de Marchena a día cuatro de 
Septiembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno, notario 
de Herrera, interpuso recurso el día 12 de septiembre de 2019 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«I.–En primer lugar, llama la atención la parquedad, insuficiencia e indeterminación 
de la calificación.
Efectivamente, comienza reconociendo que la Dirección General ha permitido la 
operación tal como se plantea en la escritura, pero considera que hoy en día no se 
puede... Y lo hace sin alegar para contradecir dicha doctrina absolutamente ningún 
precepto, sino fundamentos genéricos, abstractos y sin una mínima solidez:
– que la “finalidad, descriptiva ya está cubierta con la descripción que de la finca 
hace la inscripción registral”, cuando eso no es cierto, ya que en el Registro simplemente 
se refleja que hay una casa, sin mención alguna a un dato esencial: la superficie 
construida.
– “el espíritu que informa la Ley 13/2015”, sin concretar o explicar en qué sentido o 
por qué dicho espíritu cambia el de la legislación anterior (bajo cuyo amparo la Dirección 
General, tal como reconoce la nota, permitía constatar los metros de una obra declarada 
en la que no figurasen) impediría la constancia del dato en concreto, sino simplemente 
concluyendo que en virtud del mismo, será preciso cumplir “las formalidades que la Ley 
exige para la declaración de las obras nuevas “ (cuando la obra ya consta declarada en 
el registro, aunque eso sin, sin mención a superficie) y que el reflejo de la superficie de la 
casa,  que  ya  consta  declarada,  podría  “inducir  a  error”,  continúa  la  nota,  por  “la 
apariencia de legalidad y publicidad de la obra” (insisto, obra que ya consta declarada y 
publicada, eso sí, sin metros) que se haría sin cumplir “los requisitos urbanísticos” 
(cuando tal como resulta de Catastro la casa lleva construida nada menos que 59 años, 
plazo más que suficiente para la prescripción de cualquier infracción urbanística) “ni los 
fiscales” (cuando la obra no hay que declararla porque ya consta declarada en el 
Registro).
Debería concedérsele más importancia a la calificación, toda vez que su corrección, 
claridad y suficiencia es esencial para que el interesado pueda conocer la causa de la 
suspensión o denegación del asiento, y en consecuencia alegar lo que proceda en su 
derecho. Por ello la DGRN en reiteradas Resoluciones advierte que “no basta con la 
mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que  s
el precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo hace el funcionario  o
calificador”. w.
sfuinn cIeiIo.x–npRarereisosap rqe ucsetuo s c aaclali fricafoacn,t ederosís  tqdicueae s l,la a p eocudr eilfoisc taiqócunióe, n nl oco o enesssettaanbmcaioa srl,e  aflqneutjaeed  uapn avara e dceeenc  laenrlo aR ceeióngntise dtnreod .e orab úrenal    2020-3399n https://ww
(como  pretende  la  registradora),  por  más  que  pueda  someterse  a  algunos  de  sus
requisitos, sino ante una rectificación o complemento de la descripción aportando datos
físicos que se acreditan con la certificación catastral incorporada a la escritura, en la que 
figura el año de la construcción.
Es muy frecuente en la práctica la incorrección e incluso, como ocurre en nuestro 
caso, la omisión de los metros cuadrados construidos, plantas y demás circunstancias de 
las edificaciones inscritas hace años, ya que no siempre se ha exigido la consignación 
de dichos datos para el acceso de las edificaciones al registro.
En este sentido la DGRN, en Resolución de 6 de Julio de 2013 en un caso idéntico al 
nuestro, aclara que una cosa es el nombre del acto que se inscribe y otra los requisitos 
para inscribirlo, de manera que la concreción de los metros construidos de una casa que 
consta ya declarada sin expresar los mismos, produce una modificación registral para la 
que, “aunque no se trata formalmente de una declaración de obra nueva”, son exigibles 
los mismos requisitos de acreditación, que en el caso se consideraron cumplidos por la 
simple certificación catastral incorporada a la escritura, como en nuestro caso.
De esta forma, no se pretenden reflejar los metros construidos de la obra ya declara 
[sic] anteriormente sin cumplir “los requisitos urbanísticos”, como afirma la Registradora, 
ya que tal como resulta de la certificación catastral incorporada, la casa lleva construida 
nada menos que 59 años, plazo más que suficiente para la prescripción de cualquier 
infracción urbanística.
Por último, tampoco se estarían incumpliendo los “requisitos fiscales” como afirma la 
Registradora, ya que, insistimos, la obra ya está declarada en el registro. Como la 
Sentencia  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de  Madrid  de  18  de  julio  de  2011 
(Recurso 8/2009) la no producción directa de efectos jurídicos de ciertos actos (en 
nuestro caso la concreción de los metros) que constituyen una simple ejecución de otros 
previos que ya desplegaron anteriormente su eficacia (la obra que ya está declarada) 
provoca que aquéllos, a pesar de cumplir los demás requisitos del presupuesto de hecho 
del impuesto, queden fuera de su ámbito objetivo”. Por consiguiente, estando ya la obra 
declarada en el registro, no se produce un hecho imponible del impuesto, sino un 
complemento del asiento, haciendo constar un dato que, aun siendo relevante, no se 
reflejó cuando la edificación tuvo su acceso al Registro.
De seguirse el criterio de la funcionaria que califica, cada vez que se rectifique la 
cabida de una finca ya inscrita habría que pagar el impuesto por la “adquisición” de los 
metros que faltaban por reflejar... la finca ya está inscrita, ya se pagó el impuesto por su 
adquisición y pertenece a su propietario en su totalidad. Lo único que se hace es 
rectificar un dato físico: mide más de lo que refleja el asiento.
Por último, la Ley 13/2015 no impide la operación objeto de la calificación ni en su 
“espíritu” ni en su letra. Sí es cierto que introduce en el artículo 203.1 un expediente para 
rectificar descripción, cabida y linderos de las fincas, si bien parece evidente que está 
pensando en el suelo, de ahí las notificaciones y cautelas respecto a los colindantes, a 
quienes ni les va ni les vienen los metros cuadrados de una edificación de la finca del 
vecino. El supuesto que nos ocupa parece encajar más en el párrafo segundo de dicho 
precepto, que simplemente exige acreditación suficiente (en nuestro caso, mediante la 
certificación catastral).»
IV
La registradora de la Propiedad de Marchena emitió informe ratificando la calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho oe.
Vistos los artículos 202 de la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015,  99ww
dRee h3a0b ilditea cioócnt uUbrrbea, npao; r4 5e l aq 5u4e  dseel  Raeparul eDbeac reetl ot e1x0t9o3 /r1e9fu9n7d, iddeo  4d ed el aju lLioe,y p odre e lS quueelo s ey 
Hapipruoetebcaanr iala sso bnroer mInassc rcipocmiópnl eemne netla Rriaesg isatlr oR deeg lalam ePnrotop iepdaarad  dlae  eAjectcousc idóen  Ndea tulara lLeezay 
Urbanística, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 11 de octubre de 2008, 6 de abril de 2009, 6 de julio de 2013, 13 de diciembre 
de 2017 y 13 de noviembre de 2018.
1.  Se plantea en este recurso una rectificación descriptiva de una edificación que 
figura ya en el Registro. En concreto, la descripción de la finca registral 13.347 de 
Marchena expresa lo siguiente: «Casa habitación sita en Marchena en calle (…), que 
tiene una superficie de ciento ocho metros cuadrados –108 m2–, y constituye finca 
independiente  con  puerta  de  entrada  (…).  Referencia  catastral.  La  finca  tiene  de 
referencia catastral n.º 6241108TG8364S0001IE». Según el título presentado el solar en 
que se asienta tiene una superficie de 108 metros cuadrados y según manifiestan y se 
corresponde con Catastro, su cabida real es de 112 metros cuadrados, añadiendo que 
«en el registro de la propiedad no consta la superficie construida, si bien tal como resulta 
de catastro tiene 211 m² construidos, distribuidos en planta baja (108 m²) alta (91 m²) y 
azotea (12 m²). Se solicita del Registro se haga constar dicho dato, no como una obra 
nueva, sino como rectificación o complemento de la descripción de la casa que ya está 
declarada». Se incorpora a la escritura certificación catastral descriptiva y gráfica en 
términos totalmente coincidentes con las modificaciones descriptivas expresadas, de la 
que resulta que la antigüedad de la edificación data del año 1960.
La registradora suspende la inscripción oponiendo que no es posible incluir en el 
Registro datos descriptivos sin las formalidades que la Ley exige para la declaración de 
las obras nuevas. El notario autorizante recurre.
2.  En materia de obra nueva, para un supuesto análogo al que nos ocupa, se 
recuerda  en  la  Resolución  de  6  de  julio  de  2013  –que  acertadamente  invoca  el 
recurrente– la consolidada la doctrina de esta Dirección General que afirma que «el 
hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la 
aplicación de una normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 –
actual  artículo  28–  es  aplicable  a  toda  hipótesis  de  acceso  al  Registro  de  las 
edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener 
acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley 
Hipotecaria –actual artículo 202– y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación 
al supuesto del citado precepto» (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2008).
También ha establecido este Centro Directivo (Resolución de 6 de abril de 2009) que 
es evidente que si en una finca que figura inscrita con determinada superficie y se dice 
ahora que tiene una planta baja y una alta, especificando la superficie de cada una de 
ellas,  existe,  de  una  manera  o  de  otra,  una  declaración  de  obra  que  modifica  la 
descripción registral, por lo que, independientemente de que responda a la realidad 
actual, es preciso acreditar los requisitos para la declaración de obra nueva.
Siguiendo  esta  línea,  entiende  este  Centro  Directivo  (vid.  Resolución  de  13  de 
noviembre de 2018) que lo relevante para rectificar la superficie construida de una 
edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal 
rectificación,  sino  si  efectivamente  de  la  documentación  presentada  resulta  que  se 
reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.
3.  Sentado lo anterior, y con independencia de que la superficie de 108 metros 
cuadrados que figura en los asientos del Registro deba considerarse como superficie 
construida  («casa  que  tiene  una  superficie  de  108  metros  cuadrados»);  el  defecto 
señalado en la calificación decae, ya que en el caso de este recurso el título reúne todos 
los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que 
se pretende, quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los  e.
términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. w.b
Como es sabido, este precepto permite la inscripción de edificaciones e instalaciones  99ww
lreegsapleidcatod  udreb alnaíss ticcuaa qleuse  yima pnliqou epnro scue ddae madoolicpitóanr , mpoerd hidaabse rd tera nressctuarbrildeoc imloise nptloa zodse  dlae 
pmreedsciarniptcei ócne rctiofircraecsipóonn dcaietnatsetrsa, l ceuna nlad oq ueello c osen staec rlead itteer m(einnatrceió no trdoes  lma eodbioras  epno sfibelcehsa) 
determinada y su descripción coincidente con el título, que es precisamente el supuesto 
que nos ocupa.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  11  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.