BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 123 Lunes 24 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 63015
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8612 Resolución de 4 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se exige para 
inscribir  una  cesión  obligatoria  de  suelo  al  Ayuntamiento  formalizarla 
debidamente.
En el recurso interpuesto por don Vicente Martorell García, notario de Oviedo, contra 
la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Oviedo número 4, doña 
Marta Isabel Fernández Urrusuno, por la que se exige al Ayuntamiento, para inscribir una 
cesión obligatoria de suelo,  formalizarla debidamente.
Hechos
I
Mediante la «disposición primera» de una escritura denominada de segregación, 
autorizada el día 6 de noviembre de 2020 por el notario de Oviedo, don Vicente Martorell 
García, con el número 1.109 de protocolo, los titulares registrales de una finca «como 
acto previo para su cesión al Ayuntamiento de Oviedo, al objeto de incorporación a 
camino público», segregaron una porción de terreno de forma irregular alargada de 5 
metros  cuadrados  y  6  decímetros  cuadrados  de  superficie.  Y  en  la  «disposición 
segunda» se hacía constar lo siguiente: «.–Inscripción.–Conforme al art. 525 del Decreto 
asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la licencia se cumplen 
con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado».
En dicha escritura se incorporaba un «informe-propuesta» que culminaba con el 
acuerdo de concesión de licencia del Ayuntamiento de Oviedo, de fecha 29 de enero 
de 2020, en el que se autorizaba la referida segregación «y declarar la innecesariedad 
de licencia de parcelación a los efectos de proceder a las cesiones vinculadas a la 
edificación en la parcela», y que previo a la concesión de la licencia de obras debería 
aportarse copia autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se 
procederá a formalizar acta de cesión, que constituye el requisito previo al otorgamiento 
de la licencia de obras».
En el cuerpo de dicha resolución municipal se reseñaba previamente que constaba 
incorporado al expediente un informe técnico que señalaba que la inscripción de las 
cesiones obligatorias se efectuará conforme al artículo 30.3 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística, cuya redacción transcribía.
Se adjuntaba a dicha resolución municipal, y constaba también incorporado a la 
escritura, un informe técnico del topógrafo municipal, de fecha 2 de diciembre de 2019, 
en el que se decía que «se informa al interesado que la cesión debe formalizarse en 
documento  administrativo  en  el  Ayuntamiento,  para  lo  que  se  le  convocará 
oportunamente. Formalizada la cesión, el documento suscrito tendrá acceso al Registro  e.
de la Propiedad, a los fines y efectos procedentes». w.b
II
objePtore dsee nlata sdigau dieicnhtea  neostcar idtuer ac aelinfi ceal cRióeng:istro de la Propiedad de Oviedo número 4, fue
«Calificado el precedente documento, escritura otorgada en Oviedo, el día seis de 
noviembre de dos mil veinte ante el notario Don Vicente Martorell García, bajo el número 
de protocolo 1109/2020, que fue presentada el día tres de Diciembre del año dos mil 
veinte, bajo el asiento 1798 del Diario 91, tras examinar los antecedentes del Registro, la 
Registradora que suscribe acuerda no practicar la inscripción del mismo, en base a los 
siguientes Hechos y Fundamentos de derecho:
Hechos:
1.  Se presenta escritura de segregación autorizada el seis de noviembre de dos mil 
veinte por el Notario de Oviedo Don Vicente Martorell García, protocolo 1.109, por la que 
don A. J. C. R. y doña R. M. V., como dueños de la finca registral 20908 de la 
sección 5.ª, como acto previo para su cesión al Ayuntamiento de Oviedo, segregan de 
dicha finca una “Porción de terreno de forma irregular alargada de cinco metros con seis 
decímetros cuadrados de superficie que linda: Sur, resto de finca matriz; Norte, Este y 
Oeste, parcela 9017 (no 2017 como por error material consta en la escritura), descuento, 
camino  al  que  se  incorpora  (CAM_03_012  según  inventario  de  Caminos  del 
Ayuntamiento de Oviedo). El resto de finca matriz, a excepción de su superficie que pasa 
a ser de dos mil setecientos treinta metros con noventa y cuatro decímetros cuadrados, 
mantiene sus linderos y resto de circunstancias”. Se indica en la descripción inicial de la 
finca que dentro de la misma existe una casa de sótano y una planta que ocupa 82 m2.
2.  La referida finca matriz registral número 20908, se describe en los libros del 
Registro de la siguiente forma, al haberse tramitado expediente de rectificación de 
descripción  al  amparo  del  artículo  201.1  de  la  Ley  hipotecaria,  en  virtud  de  actas 
autorizadas por el Notario de Oviedo, don Vicente Martorell García, los días catorce de 
marzo, veintisiete de junio y cuatro de septiembre de dos mil diecinueve, protocolos 218, 
598 y 778, respectivamente, que causaron la inscripción 2.ª de fecha veinticinco de 
septiembre de dos mil diecinueve: “Urbana.–Finca a prado llamada (…) localizada en 
Oviedo, código postal (…) con una superficie de dos mil setecientos treinta y seis metros 
cuadrados. Linda toda la finca: Norte, parcela 9017 descuento camino de servicio del 
Ayuntamiento de Oviedo y parcela urbana D10703600TP70E0001QB de M. C. V. G.; 
Sur, parcela 33900A017000450000WQ de M. A. L. C.; Este, parcela 9002, descuento 
camino  del  Ayuntamiento  de  Oviedo;  y  Oeste,  parcela  9017  descuento  camino  de 
servicio del Ayuntamiento de Oviedo. Dentro de esta finca existe una casa de sótano y 
una planta, hoy señalada con el número (…) de población del lugar de (…), que ocupa 
una superficie de ochenta metros cuadrados.”
3.  Se acompaña como documento unido Resolución 2020/1929 de la Alcaldía del 
Ayuntamiento de Oviedo de fecha veintinueve de enero de dos mil veinte por la que se 
autoriza la segregación de la parcela de 5,06 m2 y se declara la innecesariedad de 
licencia de parcelación (Expediente 1238-170185). A la citada resolución se acompaña 
informe técnico del Ayuntamiento, de fecha 2/12/2019, al que se remite la licencia, en el 
que se incorpora un plano de la finca, y en el que consta que según reciente medición 
topográfica la finca tiene una superficie de 2613,06 m2 y que se halla coordinada el 
veinticinco de septiembre de dos mil diecinueve con una superficie de 2736 m2. Se 
procede en dicho informe a calcular la cesión, quedando un resto de finca matriz con una 
superficie de 2608 m2. También se acompaña un el listado de coordenadas UTM de la 
parcela inicial, de la parcela segregada para su de cesión y del resto de finca.
4.  En la disposición segunda de la escritura se manifiesta que “conforme al art. 525 
del Decreto asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la licencia  e
se cumplen con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado”. En la  bo
escritura comparecen únicamente los titulares registrales de la finca. 12ww
Fundamentos de Derecho:
258,V 3is2to2s,  3lo2s3 a, r3tí2c6u lodse  1la,  2L,e 3y,  H9,ip 1o0te, c1a8r,i a1,9 m boisd,i f2ic0a, d2a1 ,p 3o8r ,l a6 5L,e 1y9 183, /129091,5 2; 0D1T,  2d0e3 ,d 2ic4h3a,   BOE-A-cable e
ley  13/2015;  artículos  33,  34,  46,  47,  50,  51,  105,  298,  425  de  su  Reglamento, 
artículos 26. 2, 28 y 65 y ss Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto 
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana; artículos 29, 30 y ss, 45 y ss, 78 y 
ss RD 1093/1997; artículo 189, 228 y concordantes del Decreto legislativo 1/2004, de 22 
de abril, del Principado de Asturias y Decreto 278/2007, de 4 de diciembre; 633 Código 
Civil; Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 
de noviembre de 2015, Resolución Conjunta de la DG de los Registros y del Notariado y 
de la DG del Catastro de 26 de octubre de 2015; y entre otras, Resoluciones DGRN 22 
de noviembre de 2016; 22 de abril,23 de mayo, 8, 13 y 30 de junio de 2016; 1, 7, 19 y 22 
de julio de 2016; 2 y 21 de septiembre; y 3 y 10 de Octubre de 2016, 14 y 28 de 
noviembre de 2016; 1 de junio, 13 de julio y 7 de septiembre de 2017, 1 de marzo 
de 2019; 11 de abril de 2019; 7 de junio de 2019, 8 de julio de 2019; 14 de noviembre 
de 2019, 28 de noviembre de 2019, 2 de junio de 2020, 11 de junio de 2020,se acuerda 
suspender la práctica de las operaciones solicitadas por los siguientes defectos:
1.  Se  formaliza  en  la  escritura  presentada  una  operación  de  modificación  de 
entidad hipotecaria, consistente en la segregación de una finca.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre 
que se “...se realicen operaciones de... segregación... que determinen una reordenación 
de los terrenos, (la inscripción contendrá) la representación gráfica georreferenciada de 
la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente 
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”. Como ya se afirmó en 
la Resolución de 2 se septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el 
sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de 
entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando 
tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación”.
Por otra parte, el artículo 10 apartado 3, letra b) de la Ley Hipotecaria, prevé como 
uno  de  los  supuestos  de  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa  a  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica el siguiente: “3. Únicamente podrá aportarse 
una  representación  gráfica  georreferenciada  complementaria  o  alternativa  a  la 
certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:....b) Cuando el 
acto inscribible consista en una... segregación,... que determinen una reordenación de 
los terrenos”.
A dichas nuevas fincas les es aplicable el párrafo 4.º del artículo 9 letra b) de la Ley 
Hipotecaria, que establece que “En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá 
de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas 
aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa 
afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes 
afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que 
conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los 
requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la 
operación registral”.
La especialidad de  esta  representación  gráfica alternativa de las fincas que se 
formen en virtud de estas modificaciones de entidades hipotecarias es que debe respetar 
la delimitación de la finca matriz (o matrices) que resulte de la cartografía castastral [sic]. 
A tal efecto, debe acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o 
fincas matrices y el Registrador debe calificar que se respeta dicha delimitación.
Todo documento que contenga división, agrupación, segregación o agregación habrá  e.
de  cumplir  con  la  obligación  legal  de  aportar,  para  su  calificación  e  inscripción,  la  w.b
representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que  12ww
afecEten  ene lf ocrmasaoto  einxfaomrmináatidcoo  GnMo L.se  cumple  dicho  requisito,  debiendo  aportarse  la
gfoeromraretofe GreMncLi aecxióignid od ep olra lsa  Rpaerscoelulacsió nre dseu lt2a6n tdees ,o ctatunbtore  sdeeg 2re0g1a5d dai ctcaodma oc ornejsutnot,a mene nteel 
por la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del
Catastro, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en 
soporte papel.
Como se ha señalado reiteradamente por la DGSJFP, tratándose de operaciones de 
segregación, con carácter general, resulta obligatorio, conforme al artículo 9 b) de la Ley 
Hipotecaria, la incorporación al folio real de la representación gráfica georreferenciada no 
solo  de  la  finca  segregada,  sino  también  de  la  finca  descrita  como  resto 
(Resoluciones  11-abril-2019;  11-junio-2020).  Para  ello  es  necesario  que  la 
representación gráfica aportada respete la delimitación de la finca matriz en el catastro, 
según establece el párrafo cuarto del citado artículo.
La representación gráfica que se aporte, si es alternativa, deberá cumplir con los 
requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la 
operación  registral,  debiendo  reunir  los  requisitos  establecidos  por  la  Resolución 
Conjunta DGRN y DGC de 26 de octubre de 2015.
2.  Se advierte que, según el informe técnico aportado de fecha 02/12/2019, la finca 
matriz tiene en realidad 2613,06 m2, según medición topográfica, que no es coincidente 
con la superficie catastral y registral, que es la que también consta en la escritura (2736 
m2), y tras la segregación de 5,06 m2, señala que queda el resto de finca matriz con una 
superficie de 2608,80 m2, y no 2730,94 m2 como consta en el título presentado.
Como señala la doctrina de la DGRN (Resoluciones citadas en Vistos), en los casos 
en los que la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino 
preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer 
párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que 
con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin 
perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, 
una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en 
los que fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales 
derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.
No  obstante,  en  el  caso  examinado,  toda  vez  que  se  ya  encuentra  inscrita  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, siendo su superficie la que resulta de 
tal representación inscrita, sería improcedente cualquier rectificación de superficie que 
no se realice con previa rectificación de la representación gráfica inscrita, a través del 
oportuno expediente (Res. DG 7-junio-2019)
Por ello, si como consecuencia de lo señalado en el punto anterior, fuese precisa la 
rectificación de superficie de la finca, operación que no se solicita en este caso, no 
podría efectuarse al amparo del artículo 201.3 LH, sino mediante la inscripción de la 
nueva representación gráfica de la finca, que rectifique y sustituya a la anteriormente 
inscrita, a través del oportuno expediente tramitado conforme al artículo 201.1, que a su 
vez remite al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, o del artículo 199 de la misma.
3.  Por otra parte, se señala a los efectos oportunos que, no formalizándose la 
cesión de la parcela segregada en el título presentado, una vez subsanados los defectos 
apreciados, la inscripción de las fincas se practicará a favor de los actuales titulares 
registrales, siendo preciso para inscribir la cesión que se formalice en la correspondiente 
acta  administrativa  o  en  escritura  pública,  constando  el  acuerdo  de  los  titulares 
registrales y la Administración actuante, Ayuntamiento de Oviedo, tal como consta en la 
licencia e informe incorporados a la escritura (artículos 29 y 30 RD 1093/1997, 6 RH y 
concordantes).
4.  Igualmente se señala que se mantendrá la descripción registral de la casa 
existente en la finca, según el cual, ocupa una superficie de 80 m2, y no los 82 m2 que  s
se mencionan en la escritura. Caso de interesarse la inscripción de la ampliación de obra  oe.
nueva, deberá hacerse constar no sólo la superficie de parcela ocupada y el número de  w.
plantas, sino también la superficie total construida (45 RD 1093/1997, 9 LH, 51 RH) y  12ww
haicproetdeitcaarrsiae  (eal rtcícuumlopsli m4i5e nato 5 5d eR lDos  1r0e9q3u/i1s9it9o7s,  edxeig 4id odse  pjuolri ol;a  alretígciusllaoc 2ió8n  duer blaan Lísetiyc ad eel 
Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 202 LH y concordantes), a
cuyo efecto, podrá adaptarse su descripción a la contenida en la certificación catastral 
incorporada, caso de pretenderse su inscripción por antigüedad.
Contra la precedente nota de calificación podrá (…)
Oviedo a veintinueve de Diciembre del año dos mil veinte. La registradora (firma 
ilegible), Marta Isabel Fernández Urrusuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Martorell García, notario de 
Oviedo, interpuso recurso el día 5 de febrero de 2021 mediante escrito en los siguientes 
términos:
«Hechos.
A)  (…)
C)  Nota  de  calificación.  La  escritura  fue  calificada  por  Doña  Marta  Isabel 
Fernández Urrusuno, Registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, con nota fechada 
el 29 de diciembre de 2020, que me fue notificada por telefax dieciséis días más tarde, 
el 14 de enero de 2021, en la cual acuerda no practicar la inscripción del mismo, entre 
otros supuestos defectos, porque “...(4 hechos) En la escritura comparecen únicamente 
los titulares registrales de la finca... (3 fundamentos) no formalizándose la cesión de la 
parcela  segregada  en  el  título  presentado,  una  vez  subsanados  los  defectos 
presentados, la inscripción de las fincas se practicará a favor de los actuales titulares 
registrales, siendo preciso para inscribir la cesión que se formalice en la correspondiente 
acta  administrativa  o  en  escritura  pública,  constando  el  acuerdo  de  los  titulares 
registrales y la Administración actuante, Ayuntamiento de Oviedo, tal como consta en la 
licencia e informe incorporados a la escritura (artículos 29 y 30 RD 1093/1997, 6 RH y 
concordantes)...” (…)
Fundamentos de Derecho.
Contra el señalado defecto de la nota de calificación recurrida cabe argumentar:
Primero.  Planteamiento.  No  se  trata  de  dilucidar,  como  en  el  supuesto  de  la 
Resolución DGRN de 31 de mayo de 2017 referido a la legislación valenciana, si los 5,06 
m2 segregados pueden inscribirse a favor de su titular registral con indicación de su 
destino a viales sino de que, además de tal segregación, se practique la inscripción de 
su cesión obligatoria y gratuita a favor del Ayuntamiento en virtud de la específica 
normativa asturiana.
De ahí que en la disposición Segunda se diga “...Conforme al art. 525 del Decreto 
asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la licencia se cumplen 
con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado...”.
Y en este sentido adelantamos que no hay acuerdo de voluntades, la cesión es una 
consecuencia derivada del planeamiento, cuyo cumplimiento sin necesidad de acudir a 
otros mecanismos coercitivos, el Gobierno asturiano entiende más eficiente y cómodo 
para sus ciudadanos confiar al otorgamiento unilateral por éstos de escritura pública, 
sometida  al  control  notarial  y  ajustándose  siempre  a  la  correspondiente  resolución 
administrativa anticipatoria de su consentimiento, por lo demás incorporada a la escritura 
y dotada de código de verificación; escritura que sirve también de título habilitante para 
publicar  en  el  Catastro  y  en  el  Registro  de  la  Propiedad  el  cumplimiento  de  esta  e
exigencia urbanística. bo
Segundo.  Normativa  específica  asturiana.  Estamos  conformes  en  que  los  12ww
caortmícpulleoms e2n9ta yri a3s0 a l dReel gRlaemael nDtoe cpraertao  la1 0e9je3c/1u9ci9ó7n  dpeo rl ae Ll eqyu Hei psoete caaprriuae sboabnr el ainss cnroiprmcióans 
deen  ell oRse gtiistutrloa rdees  lar ePgriosptriaeldeasd  dye  alac toAs ddmei nniastturaraclieózna  uarcbtuaannístteic, a feoxrimgeanliz laad cao nefonr maidcatad 
administrativa o en escritura pública.
Pero el hecho diferencial es que el artículo 525 del Decreto 278/2007 por el que se 
aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de 
Asturias estima cumplidos los deberes de cesión con la solicitud de la licencia y con su 
formalización en documento público acompañado de plano o documento gráfico en 
donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión. Es decir, no se exige 
nueva  concurrencia  de  la  Administración  actuante  que,  en  la  normativa  asturiana, 
anticipa su aceptación. Así se viene entendiendo en la práctica y es considerado por el 
propio Ayuntamiento que se niega a una comparecencia o acto adicional alguno.
Tercero.  Términos de la resolución.  Depende la solución al recurso de si este 
art. 525 del Decreto asturiano 278/2007 tiene algún valor o es inane, que todo puede ser 
en  el  intrincado  reparto  competencial,  pero  lo  que  no  puede  afirmar  la  calificación 
registral es que esa necesidad de concurrencia del Ayuntamiento de Oviedo “...consta en 
la licencia e informe incorporados a la escritura...”.
Lo que consta literalmente en el informe-propuesta, asumido íntegramente por la 
resolución es lo siguiente: “...En consecuencia, con objeto de materializar las cesiones 
vinculadas a la edificación en este expediente procede: 1.º– Declarar la innecesariedad 
de licencia de parcelación y, en consecuencia, autorizar la segregación de la porción de 
suelo objeto de cesión. 2.º– Por la propiedad del suelo se procederá a elevar a escritura 
pública la cesión de la porción de suelo, reflejada en el citado informe del Topógrafo 
municipal, como bien de dominio público afecto al uso público como viario, haciéndose 
constar  que  tal  cesión  es  obligatoria,  gratuita,  libre  de  cargas  y  gravámenes.  3.º– 
Deberán hacerse constar las modificaciones operadas en la finca como consecuencia de 
esta cesión en el Catastro inmobiliario y en el Registro de la Propiedad...”. Es decir, exige 
del propietario una serie de actuaciones posteriores, todas ellas unilaterales, porque el 
consentimiento ya lo ha anticipado.
Cuarto.  Fundamentos del art. 525 Decreto asturiano 278/2007.–Los fundamentos 
de este art. 525 del Decreto asturiano 278/2007, reconociendo la habilidad catastral y 
registral del otorgamiento unilateral de la escritura sobre la base del acto administrativo 
anticipatorio del consentimiento de la Administración actuante, serían:
1.  No estamos ante un negocio jurídico voluntario sino ante el cumplimiento de una 
exigencia urbanística.
2.  La Administración actuante anticipa su consentimiento en un acto administrativo 
cuya eficacia se condiciona al otorgamiento de la escritura en los estrictos términos de la 
resolución administrativa e inscripción de la misma.
3.  Esta opción por la suma del acto administrativo (cumplimiento de exigencias 
urbanísticas) más la escritura pública unilateral (control civil de titularidades y cargas, 
entre  otras  cosas)  es  respetuosa  con  los  principios  de  legalidad,  rogación  y 
transparencia, a la vez que una forma eficiente y cómoda para que el administrado, a 
través de un vehículo no coercitivo, formalice y acredite el cumplimiento de sus deberes 
urbanísticos, sin trasladar los costes a la sociedad, permitiendo su publicidad catastral y 
registral.
4.  Tal confianza del legislador asturiano en el control notarial previo a su publicidad 
es compatible con cualesquiera mecanismos registrales, toda vez que el mismo art. 2-6 
de la Ley Hipotecaria prevé que reglamentariamente pueda regularse la inscripción a 
favor  de  las  Administraciones,  en  particular  los  artículos  29  y  30  del  Real 
Decreto 1093/1997.
Quinto.  Incongruencias  de  la  calificación  registral.  Extraña  entonces  que  las  e
reticencias  de  la  calificación  registral  lleguen  hasta  el  punto  de  omitir  en  sus  bo
fundamentos (los hechos son los que son) toda referencia al art. 525 del Decreto  12ww
naostrumriaa nfuoe 2 u7n8 /c2o0n0o7c icduoa Rndeog,i sctruaednotra nd em lais  Pmroapyioerdeasd, , qhuaer tou ndoe  dqeu el ossu sin lsibpriroasd pourebsli cdaes elna 
ccoandváevnecreiesn mdou ya  glousa pAiynuonst adme iefinnctoass  dsee glare bgoanddaasd,  sdieq ueiestrea  sciosnte mlaa m peonr criaózno dnee ss due d ceosntintroo,l 
de la propia Administración.
Tampoco se entiende la referencia que en la calificación registral se hace al artículo 6 
del Reglamento Hipotecario, cuya redacción por RD 1867/1998 nada tiene que ver con la 
cuestión que nos ocupa y, además, fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 31 enero 2001.
Y ya hemos visto que no es verdad, como se afirma en la calificación registral, que 
conste en la licencia e informes incorporados a la escritura la necesidad de nueva 
concurrencia  del  Ayuntamiento,  pues  de  los  términos  de  los  mismos  anteriormente 
transcritos resulta precisamente lo contrario.»
IV
Mediante escrito, de fecha 18 de febrero de 2021, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 145.2 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se 
aprueba  el  texto  refundido  de  las  disposiciones  legales  vigentes  en  materia  de 
ordenación del territorio y urbanismo; 525 del Decreto 278/2007 por el que se aprueba el 
Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias; 29 y 30 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las 
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, y de la 
Sala  Civil,  de  4  de  octubre  de  2017,  y  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2020 y las en ella citadas.
1.  Mediante  la  «disposición  primera»  de  una  escritura  pública  los  titulares 
registrales de una finca «como acto previo para su cesión al Ayuntamiento de Oviedo, al 
objeto de incorporación a camino público», segregan una porción de terreno de forma 
irregular alargada de cinco metros con seis decímetros cuadrados de superficie. Y en la 
«disposición segunda» se hace constar lo siguiente: «Segunda.–Inscripción.–Conforme 
al art. 525 del Decreto asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona 
la licencia se cumplen con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado».
En dicha escritura se incorpora una resolución del Ayuntamiento de Oviedo, de 
fecha 29 de enero de 2020, en el que, además de autorizar la segregación, se hace 
constar  que  previo  a  la  concesión  de  la  licencia  de  obras  deberá  aportarse  copia 
autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a 
formalizar acta de cesión, que constituye el requisito previo al otorgamiento de la licencia 
de obras».
En el cuerpo de dicha resolución se reseña previamente que consta incorporado al 
expediente un informe técnico que señala que la inscripción de las cesiones obligatorias 
se efectuará conforme al artículo 30.3 del Real Decreto 1093/1997, cuya redacción 
transcribe.
Y  se  adjunta  a  dicha  resolución  municipal,  y  consta  también  incorporado  a  la 
escritura, un informe técnico del topógrafo municipal, de fecha 2 de diciembre de 2019, 
en el que se dice que «se informa al interesado que la cesión debe formalizarse en 
documento  administrativo  en  el  Ayuntamiento,  para  lo  que  se  le  convocará 
oportunamente. Formalizada la cesión, el documento suscrito tendrá acceso al Registro  e.e
de la Propiedad, a los fines y efectos procedentes». b
La registradora, además de expresar diversos defectos que no son objeto de recurso,  12ww
caedsviióenrt ed el ola  spigaurcieenlate s: e«gsreeg asedñaa elan  eal  tlíotusl oe pfercetsoesn toapdoor,t uunnoas v eqzu es,u bnsoa nfaodrmosa lliozás nddeofesect olas 
raepgriesctriaadleoss, , sliae nidnos cprripecciiósno  pdaer ala isn sfcinricbairs l as ec epsrióanct iqcuaerá s ea  fofarvmoar lidcee  elons l aa ccoturarelessp otnitduileanretes 
acta  administrativa  o  en  escritura  pública,  constando  el  acuerdo  de  los  titulares
registrales y la Administración actuante, Ayuntamiento de Oviedo, tal como consta en la 
licencia e informe incorporados a la escritura (artículos 29 y 30 RD 1093/1997, 6 RH y 
concordantes)».
El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que aunque la regla general 
contenida en los artículos 29 y 30 del Real Decreto 1093/1997 exigen la conformidad de 
los titulares registrales y la Administración actuante, formalizada en acta administrativa o 
en escritura pública, en el presente caso concurre «el hecho diferencial» de que el 
artículo 525 del Decreto 278/2007 por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación 
del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias estima cumplidos los deberes de 
cesión con la solicitud de la licencia y con su formalización en documento público 
acompañado de  plano  o documento  gráfico en  donde se exprese con precisión la 
superficie objeto de cesión. Y que, a su juicio «no se exige nueva concurrencia de la 
Administración actuante que, en la normativa asturiana, anticipa su aceptación. Así se 
viene entendiendo en la práctica y es considerado por el propio Ayuntamiento que se 
niega a una comparecencia o acto adicional alguno».
2.  La única cuestión debatida es la de si a la vista de la normativa aplicable en el 
Principado de Asturias es posible inscribir la transmisión de la propiedad de una finca por 
cesión obligatoria al Ayuntamiento mediante una escritura otorgada tan sólo por los 
titulares  registrales,  en  la  que  se  dice  que  «como  acto  previo  para  su  cesión  al 
Ayuntamiento de Oviedo, al objeto de incorporación a camino público» se formaliza la 
segregación de una porción de terreno. Consta la afirmación de que «conforme al 
art. 525 del Decreto asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la 
licencia se cumplen con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado».
El artículo 145.2 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba 
el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del 
territorio y urbanismo en el Principado de Asturias establece que «la inscripción registral 
de las situaciones y actos jurídicos de carácter urbanístico, así como los efectos de la 
misma, se regirán por su normativa específica».
Dicha  normativa  específica  viene  constituida,  fundamentalmente,  por  el  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y en particular, por lo dispuesto en sus 
artículos 29 y siguientes.
Y el artículo 30, salvo para determinados casos concretos que no son de aplicación 
al documento objeto de este recurso, establece como requisito para la inscripción que 
«conste  el  acuerdo  de  los  titulares  registrales  con  la  Administración  actuante, 
formalizado en acta administrativa de la que expedirá la certificación correspondiente, en 
los términos previstos en el artículo 2 de este Reglamento, o en escritura pública».
Y el artículo 525 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del 
Principado de Asturias, expresamente invocado en la escritura calificada y en el recurso 
del notario autorizante, dispone lo siguiente:
«En los supuestos que resulte procedente la instalación en suelo no urbanizable de 
actividades, equipamientos y dotaciones de interés público o social, los propietarios de 
los terrenos afectados harán efectivos sus deberes de cesión obligatoria y gratuita en los 
siguientes términos:
a)  El cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la  s
licencia. oe.
b)  La cesión se formalizará en documento público, acompañado por lo que se  w.
creeonfr irederosepn aod nelad  asce ea s ielóaxn pA rddeems eloin sics otternar rcepiónrenoc ssi sedi eóssnat itnilsaaf adsgouasp  aee nrvf iictaeilerer seo,n booj esc,tu oda end depo la cenelo sa ioóp nrdo, ovcecuocmhnafeomnrmtieoen g toraá  qfliuaceos    2021-8612n https://ww
alineaciones en su caso establecidas».
De  este  último  precepto  se  desprende  que  la  cesión  ha  de  formalizarse  en 
documento público, pero no que tal documento público será otorgado unilateralmente por 
la parte cedente sin consentimiento concurrente de la cesionaria.
Como recordó la Resolución de 9 de octubre de 2018 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, entre otras, procede afirmar la competencia de las normas 
estatales  en  materia  de  determinación  de  los  requisitos  necesarios  para  la 
documentación  pública  e  inscripción  registral  de  los  actos  urbanísticos  sujetos  a 
inscripción, sin perjuicio de la remisión a la normativa autonómica que regule la validez 
de aquéllos.
Como recordaron la Resoluciones de 31 de mayo de 2017, 5 de marzo y 18 de 
septiembre de 2018 y 5 de febrero de 2020, la jurisprudencia viene manteniendo que la 
existencia  de  normas  urbanísticas  o  acuerdos  municipales  sobre  ejecución  del 
planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al 
dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales 
terrenos.
En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre 
de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino 
que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios por la 
legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, 
que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical.
Más recientemente la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 4 de 
octubre de 2017 destaca la aplicación en este ámbito sustantivo de la teoría del título y el 
modo del artículo 609 del Código Civil, exceptuando los supuestos en que la adquisición 
de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis» como ocurre con la 
aprobación definitiva de un proyecto de equidistribución –artículo 23.1 de la Ley estatal 
de Suelo–.
El título es la cesión de bienes contemplada en la licencia como condición y aceptada 
expresamente por el promotor, por lo que se produjo un acuerdo de voluntades entre el 
mismo y el Ayuntamiento, siendo necesario además el requisito de la tradición, sin que el 
hecho de que no se formalice en ningún acta la toma de posesión excluya que se 
produzca la tradición. Nuestro sistema se basa en la separación entre el título de efectos 
obligacionales y la tradición, pero no requiere que esta última tenga lugar mediante la 
entrega material ni tampoco mediante un acto formal. En este caso, la tradición deriva, 
no del acuerdo de cesión, sino de los actos posteriores realizados en cumplimiento de tal 
acuerdo.
«Lo  cierto  es  que,  aunque  el  otorgamiento  de  la  escritura  pública  en  principio 
equivale  a  la  entrega  (tradición  instrumental),  la  escritura  no  es  otra  cosa  que  la 
formalización del acuerdo (en el caso, un acuerdo de cesión) y la tradición puede ser 
simultánea  (lo  será  si  el  acuerdo  se  formaliza  en  escritura),  pero  puede  otorgarse 
escritura y aplazarse la entrega y también puede haber existido tradición con anterioridad 
al otorgamiento de la escritura, de forma que se habrá producido la tradición y la 
transmisión de la propiedad aunque no se haya otorgado escritura».
La cuestión a efectos registrales, sin embargo, no plantea discusión, en la medida de 
que  siempre  será  necesaria  la  acreditación  fehaciente  del  acuerdo  de  voluntades 
respecto al título y la propia existencia de tradición, pues de otro modo no habrá tenido 
lugar la modificación jurídico real que pueda tener acceso al Registro –cfr. artículos 9 
y 33 del Reglamento Hipotecario–. A este planteamiento responde también la regulación 
reglamentaria de los artículos 29, 30 y 31 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio,  s
tratándose de cesiones de terrenos que tengan legalmente el carácter de obligatorias o  oe.
que resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, al  w.
establecer la regla general de exigencia de acuerdo de los titulares registrales con la  12ww
AdmSinóilsot reanci óenl  accatsuoa ndtee , pforormyeaclitzoasd doe e ne qaucitdai satrdibmuinciióstnr aoti vean o  eel nd ees csruitpuerarf ipciúebsl icdae. cesión
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consolidada –cfr. artículo 30.2–, se admite el procedimiento administrativo sin necesidad 
de consentimiento expreso del titular.
En el primer caso por tratarse de un efecto de la aprobación definitiva por ministerio 
de la ley y en el segundo porque el titular ha prestado su consentimiento tácito al 
materializar el aprovechamiento reconocido por el plan y para lo cual éste prevé como 
condición necesaria esa cesión obligatoria. En este segundo caso, la garantía para el 
titular, que goza de la protección de la legitimación registral, se basa en la exigencia de 
que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es 
susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de 
revisión –cfr. artículo 31.4– lo que es coherente con la propia legislación hipotecaria –
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria–.
Por su parte, las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de 
obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación 
sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de 
bienes inmuebles como expresamente dispone el artículo 32 de la norma reglamentaria.
La  expresión  del  articulo  reglamentario  invocado  por  el  recurrente  de  que  «el 
cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia» no 
cabe interpretarla en el sentido de que la mera solicitud de licencia implique por sí misma 
el  cumplimiento  de  los  deberes  de  cesión  y  la  transmisión  efectiva,  sino  que  el 
cumplimiento de tales deberes, mediante la correspondiente acta de entrega y recepción, 
será  condición  necesaria  para  la  concesión  de  la  licencia  tratándose  de  suelo  no 
urbanizable.
El  propio  precepto  destaca  además  la  necesidad  de  formalizar  la  cesión  en 
documento público de forma acorde con la regla general antes expuesta pues el titular 
no ha materializado aún el aprovechamiento reconocido en la licencia que solicita, por lo 
que resulta imprescindible acreditar el acuerdo de ambas partes del que resulte la 
existencia de título y tradición.
3.  Por otra parte, tampoco cabe estimar la alegación del notario recurrente de que, 
en el presente caso, a la vista de la resolución municipal incorporada a la escritura 
resulta que el Ayuntamiento «anticipa su aceptación» de la cesión obligatoria y que 
expresamente «se niega a una comparecencia o acto adicional alguno».
Por el contrario, como se ha reseñado más arriba, en la citada resolución municipal, 
y en concreto entre los informes técnicos que la integran, expresa que la inscripción de 
las  cesiones  obligatorias  se  efectuará  conforme  al  artículo  30.3  del  Real 
Decreto  1093/1997,  cuya  redacción  transcribe,  para  lo  que  deberá  aportarse  copia 
autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a 
formalizar  acta  de  cesión».  Y  que  «se  informa  al  interesado  que  la  cesión  debe 
formalizarse  en  documento  administrativo  en  el  Ayuntamiento,  para  lo  que  se  le 
convocará oportunamente. Formalizada la cesión, el documento suscrito tendrá acceso 
al Registro de la Propiedad, a los fines y efectos procedentes».
4.  Por último, debe destacarse que la argumentación del notario recurrente parte de 
dos premisas.
La primera es afirmar que los titulares registrales que segregan una porción de finca 
han expresado en la misma escritura su voluntad de transmitir en ese mismo acto su 
propiedad al Ayuntamiento.
Y la segunda premisa es que, según la interpretación que hace el recurrente de la 
normativa aplicable en Asturias, para inscribir esa transmisión basta el consentimiento ya  e
expresado del transmitente sin necesidad de aceptación expresa del adquirente, o que,  bo
subsidiariamente, el adquirente ya ha anticipado su aceptación en la resolución que se  12ww
incoErpno lroas a f ulan deasmcreitunrtoas. jurídicos anteriores se ha razonado que no concurre la segunda
premPiesrao. la verdad es que ni siquiera concurre la primera premisa, pues a la vista de la
escritura, el único acto jurídico que se formaliza en ella es el de segregación, y no el de
cesión o transmisión del dominio de la parte segregada, ya que, los otorgantes en ningún 
momento  afirman  que  «ceden  y  transmiten»  la  porción  segregada  a  favor  del 
Ayuntamiento, y de su afirmación de que «segregan como acto previo para su cesión al 
Ayuntamiento», sólo cabe razonablemente inferir tal cesión la prevén como un acto 
temporalmente posterior a la segregación.
Por todo ello la registradora, no es que haya interpretado que en la escritura se 
efectúa una transmisión de propiedad cuya inscripción deba ser suspendida por falta de 
aceptación  del  adquirente,  sino  que  ha  interpretado,  que  ni  siquiera  se  efectúa  ni 
pretende efectuar dicha transmisión por los otorgantes en el documento calificado.
Y precisamente por ello, en su nota de calificación no suspende la inscripción de esa 
hipotética transmisión defectuosa, sino que advierte e informa de que al ser inexistente 
todavía  tal  transmisión  anunciada  a  futuro,  la  porción  segregada  seguirá  inscrita  a 
nombre de sus actuales titulares registrales.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.