BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42051
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6392 Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Granada número 2, don Juan 
Lucas  García  Aponte,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 14 de agosto de 2019 ante el notario de Armilla 
don José Ignacio Suarez Pinilla, con el número 1.404 de protocolo, se formalizó un 
préstamo concedido por «Ing Bank NV» a una persona física garantizado con hipoteca 
sobre la vivienda habitual de la prestataria. En tal escritura se pactó un tipo de interés de 
demora,  en  los  siguientes  términos:  «Las  cantidades  no  satisfechas  por  la  parte 
prestataria a su vencimiento devengarán a favor del Banco el interés de demora, que 
será el resultado de sumar dos puntos al tipo de interés nominal empleado para el 
cálculo del interés remuneratorio en cada momento, sin necesidad de requerimiento 
alguno».
II
Presentada telemáticamente la escritura referenciada en el Registro de la Propiedad 
de Granada número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Remitida telemáticamente el día catorce de agosto del corriente, bajo el asiento 
número 583 del Diario 70, y aportada copia autorizada en soporte papel el día dieciocho 
de agosto del corriente, para su calificación e inscripción, la escritura referida en el 
encabezamiento, en la que N. D. M. constituye hipoteca unilateral a favor de ING Bank 
NV, Sucursal en España sobre la/s siguiente/s finca/s: urbana (…); en garantía de: en su 
caso, en la forma dispuesta en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, sobre la finca 
que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones 
contraídas en esta escritura, respondiendo de la devolución del capital del préstamo, en 
los casos, forma y plazos convenidos, no responderá: a) Del pago de los intereses 
ordinarios convenidos en la presente escritura, b) Del pago de los intereses de demora 
convenidos en la presente escritura, c) Del pago de las costas procesales y del pago de 
los gastos por tributos, gastos de comunidad y primas de seguro correspondientes a la 
finca  hipotecada  que  fuesen  anticipados  por  el  Banco,  en  consecuencia,  la  finca  e.e
hipotecada  responderá  hipotecariamente  a  efectos  de  terceros  por  la  cantidad  de  b
cincuenta y cinco mil euros, correspondiente al capital prestado; el que suscribe emite  92ww
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Fundamentos de Derecho:
1.  Respecto a la cláusula de intereses de demora se pacta un interés moratorio por 
impago de cualquier cantidad no satisfecha por la parte prestataria y resultante de sumar 
dos puntos al tipo de interés nominal empleado para el cálculo del interés remuneratorio 
en cada momento, por lo que dicho pacto es contrario al fijado legalmente con carácter 
imperativo en el artículo 25 de la LCCI y 114.3 de la Ley Hipotecaria.
A este respecto, el artículo 25 de la Ley 5/2019 y 114.3 de la Ley Hipotecaria dispone 
que “En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés 
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del 
período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse 
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún 
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil” y esas reglas relativas al interés de demora no admitirán pacto en contrario.
Debe ajustarse la cláusula a lo ordenado legalmente, devengándose los intereses de 
demora sólo por impago de principal y con el límite de tres puntos sobre el interés 
remuneratorio (…)
Acuerdo:
Por  todo  lo  expuesto  he  acordado  suspender  la  inscripción  del  documento 
presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados (…)
Contra el presente acuerdo de calificación: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Lucas 
García Aponte registrador/a de Registro Propiedad de Granada 2 a día dos de octubre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de 
Armilla,  interpuso  recurso  el  día  30  de  octubre  de  2019  mediante  escrito  en  los 
siguientes términos:
«(…) Fundamentos de Derecho:
El defecto apuntado por el Sr Registrador, objeto de recurso, es que se ha pactado 
en la escritura un tipo de interés de demora resultante de sumar dos puntos al tipo de 
interés  remuneratorio,  lo  que  es  contrario  al  fijado  con  carácter  imperativo  por  el 
artículo 25 de la LCCI, que los establece en más tres puntos.
A  nuestro  juicio  no  están  justificados  los  fundamentos  alegados  por  el  Sr. 
Registrador.
La finalidad de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario  (LCCI),  como  reiteradamente  dice  su  preámbulo  y,  su  artículo  1,  es 
''establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes”, por lo que una interpretación finalista de la misma nos 
debe llevar a la conclusión forzosa, de que cualquier pacto que mejore la situación legal 
del prestatario ha de admitirse como válido, y lógicamente pactar un interés de demora 
de “más dos puntos” es mejor para el prestatario, que el de “más tres puntos”. s
Pero es que además, si bien es cierto, que la norma que establece el interés de  o
demora es imperativa conforme dice el art. 3 párrafo 1.º, dicho carácter imperativo ha de  w.
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mencionar lógicamente al acreedor, al que únicamente la Ley protege en el sentido de no
considerar  abusivo  un  interés  de  demora  de  “más  tres  puntos”,  pero  sin  impedirle
renunciar al mismo o pactar un tipo de demora menor, como es el caso de la escritura 
calificada negativamente.
Por lo expuesto, entendemos que el defecto debe ser revocado».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 12 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del 
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras 
leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 1, 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de 13 de junio de 2019 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de 
enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 
de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de 
julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018, 13 y 27 de junio y 5 y 19 de diciembre de 2019 y 15 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por la entidad de crédito a una persona física garantizado con 
hipoteca sobre la vivienda habitual de la prestataria. En dicha escritura se pacta un 
interés de demora que será el resultado de sumar dos puntos al tipo de interés nominal 
empleado para el cálculo del interés remuneratorio en cada momento.
Respecto  del  único  defecto  objeto  de  impugnación,  el  registrador  suspende  la 
inscripción de dicha cláusula por entender que las normas sobre fijación del tipo de 
interés moratorio establecidas en los artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario y 114.3.º de la Ley Hipotecaria, no admiten pacto en contrario. e.e
El notario recurrente sostiene que, atendiendo a la finalidad de tales normas legales  b
debe entenderse, en beneficio del deudor, que es posible pactar que el interés moratorio  92ww
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al deudor, sin mencionar al acreedor, al que únicamente la Ley protege en el sentido de
no considerar abusivo un interés de demora superior en «tres puntos», pero sin impedirle 
renunciar al mismo o pactar un tipo de demora menor.
La cuestión planteada ha sido ya abordada por ese Centro Directivo en las recientes 
Resoluciones de 5 y 19 de diciembre de 2019 y 15 de enero de 2020, cuyo criterio debe 
ser ahora reiterado.
2.  El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora 
en  caso  de  procedimientos  de  ejecución  hipotecaria,  establece  que:  «Los  Estados 
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos».
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, determina lo siguiente: «1. En el caso de préstamo o crédito concluido por 
una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para 
uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos 
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora 
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser 
capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en 
este artículo no admitirán pacto en contrario».
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de 
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora 
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un 
tipo inferior –o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno– en beneficio del 
prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, 
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para 
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no 
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto 
en  cuanto  excluye  inequívocamente  el  control  de  abusividad  de  la  cláusula  –cfr., 
artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las 
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, según el cual «las 
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, 
(…), no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras, 
las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre 
de 2019–).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación 
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, 
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el 
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar 
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al 
préstamo  contratado.  Del  mismo  modo  dota  de  una  mayor  seguridad  jurídica  a  la 
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que 
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo 
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato 
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que:  s
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán  oe.
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la  w.
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la  92ww
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la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha 
optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con 
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula 
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que 
excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora 
inferior al legal.
Por las anteriores consideraciones, el defecto debe ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.