BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89769
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12491 Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de dación en pago de deudas.
En el recurso interpuesto por don Gonzalo Cano Mora, notario de Gandía, contra la 
calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 17, doña Rosa María 
del Pilar Romero Payá, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación 
en pago de deudas.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 2 de marzo de 2020 por el notario de Gandía, 
don Gonzalo Cano Mora, se otorgó, por don A. J. R. G. y doña B. T. F., dación de una 
vivienda en pago de deudas a favor de las entidades «Bankia, S.A.» y «Bancaja 13 
Fondo de Titulización de Activos». Interesa a los efectos de este expediente el juicio de 
suficiencia emitido que resultaba así: en cuanto a la representación de «Bankia, S.A.», lo 
hacían las representantes con un poder inscrito cuyas circunstancias de autorización, 
notario autorizante y fecha se detallan y cuyos datos de inscripción se especifican, y se 
hace constar lo siguiente: «copia autorizada de la cual yo, el Notario, tengo a la vista y 
de la que, a mi juicio, resulta que la apoderada tiene facultades suficientes para el 
otorgamiento de la presente escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos 
contenidos en la misma». En cuanto a «Bancaja 13 Fondo de Titulización de Activos», lo 
hacían  las  representantes  mancomunadas  mediante  un  poder  de  «Europea  de 
Titulización, S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización S.A.», que ostentaba la 
representación de la anterior, cuyos datos de autorización se especifican, así como los 
de inscripción en el Registro, haciéndose constar lo siguiente: «yo, el Notario, tengo a la 
vista y de la que, a mi juicio, resulta que los comparecientes tienen facultades para el 
otorgamiento de la presente escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos 
contraídos en la misma». En la citada escritura, como consecuencia de la dación del 
inmueble en pago de las deudas, la representación de «Bankia, S.A.» daba carta de 
pago de las deudas en cuyo pago se entregaba la finca registral, y en función de la 
confusión de deudas, cancelaba la hipoteca que estaba pendiente sobre la misma.
II
Presentada el día 24 de febrero de 2021 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Valencia número 17, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Título: Dación en pago de deuda.
Notario: Gonzalo Cano Mora. es
Notaria: Gandía. o
Protocolo: 246/2020. 491ww
FCeaclihficaa: d0o2 /e0l3 /d2o0c2u0m.ento al que se hace referencia en el encabezado de la presente,
que fue presentado por R. G.–Garsa–, A., a las 12:08 horas, del 24/02/2021, motivando
el asiento 1814, del Diario 30, la Registradora que suscribe, ha resuelto no practicar el 
asiento solicitado en base a los siguientes:
Hechos:
– En  la  citada  escritura  de  se  manifiesta  por  el  notario  autorizante  que  los 
intervinientes en representación de Bankia S.A. y de Europea Titulización, S.A. Sociedad 
Gestota [sic] de Fondos de Titulización, S.A. tienen facultades para otorgar la presente 
escritura de dación en pago de deuda y “todos los demás pactos contenidos en la 
misma” sin que concreten los mismos y sin que se [sic] haga un juicio de suficiencia 
concreto y preciso acorde con el negocio jurídico realizado.
– El juicio de suficiencia de la [sic] facultades representativas resulta ambiguo e 
impreciso y no se determina expresamente para qué actos está facultado el apoderado 
en la escritura que es objeto de calificación.
– No  determinándose  de  modo  expreso  todos  los  actos  para  los  que  resulta 
facultado el apoderado no es posible calificar el juicio de suficiencia dado por el notario 
autorizante.
– La reseña de las facultades expresada por el notario autorizante debe ser expreso 
de modo que sea posible calificar la congruencia.
Fundamentos de Derecho:
Artículo  98  de  la  Ley  24/2001.  Juicio  de  suficiencia  de  la  representación  o 
apoderamiento por el Notario.
[…]
2.  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación.
En aplicación del artículo 98 de la Ley 24/2001 y la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 12 de abril de 2.002, es necesario que en el 
propio  título  se  cumpla  una  doble  exigencia:  reseña  identificativa  del  documento 
auténtico que se le ha exhibido al Notario del que resulte la representación alegada, y 
juicio o valoración de la suficiencia de las facultades representativas por el Notario, 
necesariamente concretada a los actos y contratos a que el instrumento se refiere, 
siendo de aplicación tales exigencias no sólo en caso de apoderados, sino también a 
cualquier caso de representación legal y orgánica. –Resoluciones de 12 y 13-9-2006, 
27-9-2006 y 16-12-2006, entre otras–. Es, por tanto, necesario que el juicio de suficiencia 
de las facultades del representante sea congruente con el concreto acto o negocio 
jurídico que se instrumenta en el título.
El juicio de suficiencia debe ser expresado necesariamente concretado al acto o 
negocio jurídico al que el instrumento se refiera. Resolución DGRN 27 de julio de 2011, 
11 de diciembre de 2015.
Contra la precedente Nota (…)
De conformidad con el art. 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación  oe.
queda prorrogado por un plazo de 60 días hábiles a contar desde la fecha de recepción  w.
de la última de las notificaciones a que se refiere el art. 322 de dicha ley. 491ww
DNioc hsoe  dperafecctitcoa  saen cootancsiiódne rpar esvuebnstaivnaa bdlee .suspensión por no haberse solicitado.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rosa María del 
Pilar Romero Payá registrador/a de Registro Propiedad de Valencia 17, a día veinticinco 
de marzo del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Gonzalo Cano Mora, notario de Gandía, 
interpuso recurso el día 27 de abril de 2021 en el que en síntesis alegaba lo siguiente:
«Cuestiones previas.
Antes  de  pasar  a  examinar  los  fundamentos  jurídicos,  me  gustaría  recordar  la 
necesidad por parte de los Registradores del principio de Calificación Unitaria para evitar 
perjuicios a los ciudadanos, usuarios de nuestros servicios respectivos.
La presente escritura ya fue objeto de calificación cuando se presentó por primera 
vez en 2020. Entonces se puso de manifiesto la falta de tracto sucesivo entre Bankia y el 
Fondo al que se cedió la hipoteca.
Nada se opuso entonces por la misma Registradora en cuanto al defecto que hoy 
nos ocupa; y aunque ello no sea un impedimento para calificar de nuevo el documento, 
sí que sería recomendable, como ha recordado en numerosas ocasiones la Dirección 
General, recordar el buen hacer que supone y los problemas que evita hacer una 
calificación unitaria para no retrasar y dilatar el procedimiento jurídico.
Fundamentos jurídicos.
Como  fundamentos  jurídicos  no  me  cabe  más  que  repetir  los  que  alude  la 
Registradora en su calificación, el famoso 98 de la Ley 24/2001 que dio lugar a tantas 
Resoluciones que tuvo que ser modificado por la Ley 24/2005 para dejar clara su 
aplicación  al  ámbito  registral;  y  toda  la  serie  de  Resoluciones  del  Centro  directivo 
posteriores.
Además, recientemente contamos también con Sentencias del Tribunal Supremo, 
como la 645/2011, de 23 de septiembre, que establece que la posible contradicción que 
pudiera advertirse entre la previsión contenida en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el 
artículo 98 de la Ley 24/2001 debe resolverse dando prioridad a esta segunda norma 
que tiene a estos efectos la consideración de ley especial.
Y la 43/2018, de 20 de noviembre STS 643/2018 que establece que “corresponde al 
notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña 
del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con 
el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de 
esta reseña y del juicio del notarial de suficiencia, así como su congruencia con el 
negocio jurídico otorgado”.
Sentado lo anterior, parece que la señora Registradora no considera congruente el 
juicio de suficiencia respecto del poder, porque se dice que es suficiente para la escritura 
de dación en pago y todos los pactos contraídos en la misma. Parece exigir la señora 
Registradora que se enumeren expresamente todos y cada uno de los posibles pactos.
Rara es la escritura hoy día que contenga un único pacto, ya que suele haber un 
contrato  principal  y  varios  accesorios.  Por  ejemplo,  es  común  en  las  escrituras 
retenciones de precio en garantía de diversas deudas cuyo pago realizará el comprador; 
apoderamientos a gestorías para tramitar; apoderamientos a los representantes de las 
entidades bancarias para subsanar; consentimientos para que se expidan segundas  e.
copias con carácter ejecutivo; posibles aplazamientos de precio; pactos relativos al pago  w.b
del IBI del año en curso... 491ww
que Uunnaa  ivnetezr preresteañcaiódno  leólg picoad edre  slea sh naogram eal sj,u iRcieos odleu csiuofniceise nyc iSae cnotenngcruiaesn taelmudeidnates ,c osenr íeal 
nqeugeo ucnio p prérisntcaimpaol , coo nn ehgipooctieocsa p, roin ccoipna fleiasn. zEa.s  Ov eurndaa dc oqmuep rnaov eensta l,o q mueis umnoa  ucno mpprérastvaemntoa, 
con condición resolutoria.
Pero no parece ni lógico, ni ágil en la contratación jurídica (ni para la claridad de la 
redacción de los documentos) que para que el juicio de suficiencia fuera coherente el 
notario tuviera que escribir expresamente todos y cada uno de los pactos accesorios al 
principal que se llevan a efecto.
No es práctico, por la extensión que tendrían entonces los juicios de suficiencia; y no 
es lógico porque en los apoderamientos siempre suele existir la cláusula que faculta para 
firmar cualquier acto y documento necesario o accesorio para llevar a buen fin las 
facultades conferidas.
Conclusión.
En el presente caso se realiza lo que se ha denominado en el juicio de suficiencia 
una “dación en pago de deudas”. Dicho concepto conlleva de por sí, un reconocimiento 
de  deuda,  una  transmisión  de  dominio,  una  carta  de  pago,  puede  conllevar  una 
cancelación de hipoteca (si se solicita); y además como cualquier transmisión, hay 
pactos  sobre  pago  de  deudas  de  IBI  y  Comunidad  de  Propietarios  pendientes, 
apoderamientos  a  la  entidad  acreedora,  apoderamiento  a  gestoría,  hay  condición 
suspensiva de no inscripción en caso de nuevas cargas, hay entrega y recepción de 
llaves, hay pacto de reparto de gastos notariales y registrales.
Entiendo que el juicio de suficiencia “Dación en pago de deudas y todos los pactos 
contraídos en ella” es congruente con los actos jurídicos contenidos en la misma.
De seguir la tesis de la registradora nos encontraríamos dos posibilidades:
La primera, que se exprese simplemente escritura de “Dación en pago de deudas”. 
En este caso la Registradora podría decir que no es congruente puesto que hay más 
pactos accesorios incluidos en la escritura.
Entonces en ese caso nos veríamos abocados a expresar todos y cada uno de los 
pactos accesorios, con la consiguiente extensión, redacción farragosa, y siempre con la 
amenaza de no haber nombrado algún pacto accesorio contenido en la misma, puesto 
que cualquier jurista podría sacar sin mucho esfuerzo al menos diez actos jurídicos de 
cualquier escritura de transmisión.
Como cualquiera de las dos soluciones conllevaría a un absurdo, parece lo más 
lógico usar la expresión utilizada que engloba tanto el negocio principal, como los pactos 
accesorios para su buen fin. Del mismo modo que es imposible en los poderes poner 
todas y cada una de las facultades que pueden darse en la vida jurídica, y siempre hay 
una facultad de cierre o cláusula en la que se apodere para firmar cualquier documento o 
realizar cualquier acto necesario para el buen fin de las facultades conferidas.
Por último, flaco favor se está haciendo al sistema de seguridad jurídica preventiva, 
que es el pilar de nuestro sistema, y a cómo ven nuestras funciones respectivas los 
usuarios del mismo, cuando se frena el tráfico jurídico por temas como el del objeto de 
este recurso.»
IV
Mediante escrito, de fecha 6 de mayo de 2021, la registradora de la Propiedad 
interina de Valencia número 17, doña María del Carmen Soto de Prado Otero, emitió 
informe manteniendo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho es
Vistos los artículos 9.3 y 24 de la Constitución; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis,  w.
23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas  491ww
Fnoisvciaelmesb,r eA, ddmei nriesftorarmtivaass  pya drae l eOl ridmepnu lSsoo caia ll;a  trpigroédsiumcotiv ciduaadr;t o1 d4e3 , la1 4L5e, y1 2644/,2 106055 , yd e1 6168  ddeel 
sReepgtliaemmebnreto d eN o2t0a1r1ia,l ;2 0la  yS 2e2n dteen ncioavsi edmebl rTer idbeu n2a0l1 S8 uyp 1re dmeo ju dneio  2d7e  2d0e2 e1n; elarso  Rdees o2l0u0c0io, n2e3s  ddee   BOE-A-cable e
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de noviembre de 2007, 17 de 
enero, 9, 10, 11 y 22 de junio y 4 de agosto de 2011, 4 y 22 de junio, 5 de octubre y 6 de 
noviembre de 2012, 9 de enero y 24 de junio de 2013, 22 de febrero de 2014, 14 de mayo, 14 
de julio, 26 de noviembre y 11 de diciembre de 2015 y 10 de marzo de 2016, y la Resolución 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de febrero de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de dación 
de bienes en pago de deudas, en la que concurren las circunstancias siguientes: el juicio 
de suficiencia emitido resulta así: en cuanto a la representación de «Bankia, S.A.», lo 
hacen las representantes con un poder inscrito cuyas circunstancias de autorización, 
notario autorizante y fecha se detallan y cuyos datos de inscripción se especifican, y se 
hace constar lo siguiente: «copia autorizada de la cual yo, el Notario, tengo a la vista y 
de la que, a mi juicio, resulta que la apoderada tiene facultades suficientes para el 
otorgamiento de la presente escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos 
contenidos en la misma». En cuanto a «Bancaja 13 Fondo de Titulización de Activos», lo 
hacen  las  representantes  mancomunadas  mediante  un  poder  de  «Europea  de 
Titulización, S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización S.A.», que ostenta la 
representación de la anterior, cuyos datos de autorización se especifican, así como los 
de inscripción en el Registro, haciéndose constar lo siguiente: «yo, el Notario, tengo a la 
vista y de la que, a mi juicio, resulta que los comparecientes tienen facultades para el 
otorgamiento de la presente escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos 
contraídos en la misma».
La registradora señala como defecto que no se concreten los actos para los que está 
facultado el representante de manera que no se hace un juicio de suficiencia concreto y 
preciso acorde con el negocio jurídico realizado, dado que el juicio de suficiencia de 
facultades representativas resulta ambiguo e impreciso y no se determina expresamente 
para qué actos está facultado el apoderado en la escritura que es objeto de calificación, 
ya que no se determinan de modo expreso todos los actos para los que resulta facultado 
el  apoderado  y  no  es  posible  calificar  el  juicio  de  suficiencia  dado  por  el  notario 
autorizante.
El notario recurrente alega lo siguiente: que en anterior calificación no fue señalado 
el defecto que ahora se recurre; que en el juicio de suficiencia hecho para una «dación 
en pago de deuda» y otros pactos, este concepto conlleva de por sí, un reconocimiento 
de  deuda,  una  transmisión  de  dominio,  una  carta  de  pago,  puede  conllevar  una 
cancelación de hipoteca y además, como cualquier transmisión, hay pactos sobre pago 
de  deudas  de  Impuesto  sobre  Bienes  Inmuebles  y  comunidad  de  propietarios 
pendientes, apoderamiento a gestoría, condición suspensiva de no inscripción en caso 
de nuevas cargas, entrega y recepción de llaves, y pacto de reparto de gastos notariales 
y registrales; que resulta lógico usar la expresión utilizada que engloba tanto el negocio 
principal, como los pactos accesorios para su buen fin.
2.  Como cuestión previa, ante la alegación del notario recurrente relativa a que en 
anterior calificación no había sido señalado el defecto que ahora se recurre, hay que 
recordar que como ha reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar 
a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a 
inscripción,  no  está  vinculado,  por  aplicación  del  principio  de  independencia  en  su 
ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias 
resultantes  de  la  anterior  presentación  de  la  misma  documentación.  Tampoco  está 
vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador aunque 
este haya sido inscrito Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos  e.
sus efectos y, de la misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo  w.b
alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr  491ww
vuinn cmulaaydoor  paocr ielartso  caelnif iclaa ccioanliefisc aacniótenr ioyr meevnitater  eafseicetnutaodsa sin aúutilne sc,u atanmdop osceoa np uperodpei avse. rEsen 
dreegfiinstitriavla., la nueva presentación significa el inicio –«ex novo»– de todo el procedimiento
3.  Para la resolución de este expediente hay que recordar la reiterada doctrina de 
este Centro Directivo. Establece el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, 
de 27 de diciembre, que «en los instrumentos públicos otorgados por representantes o 
apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento 
autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará 
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o 
contrato a que el instrumento se refiera». Por su parte, el apartado segundo del mismo 
artículo 98 establece que «la reseña por el Notario de los datos identificativos del 
documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas 
harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad 
del  Notario.  El  Registrador  limitará  su  calificación  a  la  existencia  de  la  reseña 
identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste 
con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le 
transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por otra parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en 
que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de 
la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011) y de la doctrina expresada por este Centro Directivo en 
numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacifico respecto del 
alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades 
representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación autentica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, 
la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un  s
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste  oe.
congruente con el acto o negocio jurídico documentado. w.
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades  491ww
breiepnre isnecnlutayetivnadso  poatrraa  reels eañcato,  scioqnuciererato m qíuneim aau, tdoeri zfaa,c ubliteand eess. pEelc rifeicgaisntdraod ocur,á pl osre sau  épsatert eo, 
cnaoltiafirciaarl ác loan  coenl caucrtroe noci an edgeo lcoiso  djuorsí driecoq uidsoitcousm ye ntatamdboié. nP loar  ceolnlog, rueel nrceiag isdtera edsoer  jdueicbioe   BOE-A-cable e
suspender  la  inscripción  por  falta  de  congruencia  del  juicio  notarial  acerca  de  las 
facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones 
genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de 
reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la 
representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse 
de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza 
(cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015).
El criterio seguido por el citado Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina 
del  Tribunal  Supremo  que  resulta  de  las  Sentencias,  Sala  de  lo  Contencioso-
Administrativo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008 y Sala de lo Civil, en su Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011 (cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 
de diciembre de 2015 que revoca la Resolución de 4 de junio de 2012). Expresamente 
se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, 
debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si 
bien  puede  hacerse  dicha  especificación  al  hacer  la  reseña  de  las  facultades 
representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el Tribunal Supremo en su 
Sentencia de 5 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se 
deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2011.
4.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  ha  abordado  en 
numerosas ocasiones la cuestión del juicio de suficiencia emitido con ciertas fórmulas o 
expresiones que han sido calificadas negativamente por el registrador en cuanto a su 
especificación. En la Resolución de 10 de marzo de 2016 se entendió que no es 
admisible  la  expresión  de  que  en  el  poder  se  confieren  al  apoderado  facultades 
representativas para llevar a cabo «el negocio jurídico objeto de la escritura»; en la de 2 
de  diciembre  de  2010,  se  rechazó  el  juicio  de  suficiencia  de  las  facultades 
representativas en el que se emplea una expresión genérica –«(...) para formalizar la 
presente escritura (...)»– y se determinó que debería ser «un juicio de suficiencia de las 
mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para 
que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de 
título»; en las Resoluciones de 12 y 13 de septiembre de 2006 se afirma que no basta 
con  que  el  notario  reseñe  adecuadamente  el  título  de  representación,  sino  que 
imperativamente ha de emitir juicio de suficiencia expreso y concreto del mismo en 
relación con el acto o negocio jurídico documentado, de suerte que el registrador deberá 
calificar tanto la reseña como el juicio, así como la congruencia de éste con el acto o 
negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título; en la de 6 de noviembre 
de 2007, se recuerda que el juicio de suficiencia emitido por el notario es incompleto si 
se omite la expresión del acto o negocio para cuyo otorgamiento considera el notario que 
el representante tiene facultades suficientes; por último, en las de 30 septiembre y 8 
noviembre 2002, se afirma que no basta con que el notario exprese lacónicamente la 
suficiencia del poder «para el otorgamiento de esta escritura», sino que ha de hacer una 
referencia concreta a las facultades conferidas, en congruencia con el contenido de la 
escritura que autoriza; concreción que podrá hacer apoyando su juicio bien en una 
transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o bien en una 
referencia o relación de la esencia de tales facultades.
Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se 
relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o 
representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como 
cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades  s
acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto  oe.
o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto  w.
o negocio que en la escritura se formaliza. 491ww
5.  Debe  tenerse  también  en  cuenta  que  el  Tribunal  Supremo  (vid.  Sentencia 
número  643/2018,  de  20  de  noviembre,  con  criterio  seguido  por  la  Sentencia 
número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…) 
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que 
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98 
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, 
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la 
consideración de ley especial (…) La valoración de la suficiencia de las facultades de 
representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la 
escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en 
que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el 
juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder 
para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como 
hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con 
aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede 
ser  revisada  por  el  registrador.  Esto  es,  también  el  examen  de  la  suficiencia  del 
apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la 
calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado 
permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y 
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y 
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (…)».
Esta doctrina ha sido recientemente confirmada por la Sentencia número 378/2021, 
de 1 de junio.
6.  En  el  concreto  supuesto  de  este  expediente,  el  notario  emite  su  juicio  de 
suficiencia literalmente como sigue: respecto de la representación de «Bankia, S.A.»: 
«copia autorizada de la cual yo, el Notario, tengo a la vista y de la que, a mi juicio, resulta 
que  la  apoderada  tiene  facultades  suficientes  para  el  otorgamiento  de  la  presente 
escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos contenidos en la misma»; 
respecto de la representación de la otra entidad: «yo, el Notario, tengo a la vista y de la 
que, a mi juicio, resulta que los comparecientes tienen facultades para el otorgamiento 
de la presente escritura de dación en pago de deuda y todos los pactos contraídos en la 
misma».
Así, de acuerdo con lo inicialmente expuesto, el notario ha designado el negocio 
jurídico y utilizado el concreto término de «dación en pago de deuda y todos los pactos 
contenidos en la misma» en un caso, y, «dación en pago de deuda y todos los pactos 
contraídos  en  la  misma»  en  la  otra  representación.  La  registradora  señala  que  es 
incongruente, que no se hace un juicio de suficiencia concreto y preciso acorde con el 
negocio jurídico realizado, que es ambiguo y no se determina expresamente para qué 
actos está facultado el apoderado en la escritura que es objeto de calificación, ya que no 
se  determinan  de  modo  expreso  todos  los  actos  para  los  que  resulta  facultado  el 
apoderado.
En primer lugar, no se emplea una expresión genérica, ambigua o imprecisa, sino 
que, por el contrario, es expresa y concreta, especificando que se trata de una dación en 
pago de deuda y los pactos contenidos en la misma; los pactos que se escrituran son los 
propios y complementarios de una dación en pago de deuda, tales como la carta de 
pago, y la cancelación de la hipoteca que garantizaba la deuda, por lo que el juicio es  s
expreso, concreto y coherente con el negocio documentado; por lo que a la vista de  oe.
estos razonamientos, el juicio de suficiencia que emite el notario autorizante de la  w.
escritura  calificada  incluye  datos  necesarios  para  hacer  una  comparación  entre  la  491ww
facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado.
califEicsatcai óDn.irección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.