BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44126
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6673 Resolución de 13 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Luis  Maiz  Cal,  notario  de  Madrid,  contra  la 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 53, don Francisco Javier 
Gómez Jené, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 16 de septiembre de 2019 por el notario de 
Madrid, don Luis Maiz Cal, se otorgó compraventa, en la que a los efectos de este 
expediente interesa lo siguiente: que el representante de la parte compradora lo hacía en 
su calidad de administrador único de la sociedad que representaba, lo que se acreditaba 
con copia autorizada de la escritura de elevación a público, debidamente inscrita, de su 
nombramiento, y tras las referencias de rigor relativas a la titularidad real y otras, el 
notario autorizante, expresaba lo siguiente: «Yo, el Notario, considero suficientes todas 
las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se 
refiere (…) Juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación 
necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa». En la escritura, que se 
titulaba «escritura de compraventa», en la comparecencia, aparecían las partes como 
«compradora» y «vendedora»; en el expositivo I, se hacía referencia a «mediante venta 
directa», «la mejor oferta para la compra de la finca objeto de la presente» por varias 
veces; en el expositivo II, se hacía referencia a la «parte vendedora» y a la «parte 
compradora»; en el expositivo tercero se hacía referencia a la «autorización para la 
venta  directa»;  en  las  disposiciones  constaba  «vende  y  transmite»  y  «compra  y 
adquiere», y «parte vendedora» y «parte compradora» varias veces.
II
Presentada el día 16 de septiembre de 2019 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 53, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, a la vista de su contenido y del contenido del 
Registro, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender la práctica de la inscripción 
a que aquél se refiere, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
Primero: Con fecha 16 de septiembre de 2019 se autoriza escritura de compraventa, 
autorizada por el Notario de Madrid Luis Maiz Cal, que fue presentada telemáticamente  e.
en este Registro el mismo día de su otorgamiento. Con fecha 10 de octubre de 2019 se  w.b
presenta copia autorizada en papel de la que resulta el cumplimiento del art. 254 de la  73ww
Ley SHeipgoutnedcoa:r iCa.omparece en el documento Don R. V. G. como Administrador Único de la
fsaoccuieltdaaddo  ecno mvpirrtauddo rdae  “eRsecrciutuprear adceio npeosd erM ceutayloúsrg idcaatso sV daele nfecicah aS, .nLo.”t,a reion caounttorárinzadnotsee, 
protocolo e inscripción en el Registro mercantil se hacen constar.
En cuanto al juicio de suficiencia, dice el Notario que: “considero suficientes todas las 
facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se 
refiere”.
Fundamentos de Derecho.
Primero: Conforme a lo dispuesto en el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, en la 
redacción  dada  por  la  ley  24/2005:  “2.  La  reseña  por  el  Notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo 
responsabilidad del Notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la 
reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia 
de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que 
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.
En este caso, en cuanto al juicio de suficiencia efectuado por el Notario, no consta 
para qué considera suficientes el notario autorizante las facultades. Y, por lo tanto, no 
puede cumplirse lo dispuesto en la ley, esto es, calificar la congruencia del juicio de 
suficiencia con el contenido de la diligencia, al tratarse de una remisión genérica, válida 
para cualquier acto o contrato.
Segundo:  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  en  diversas 
Resoluciones de las que se citan varias a continuación, ha perfilado cuando debe 
entenderse correctamente efectuado el juicio de suficiencia notarial.
a)  De 30 septiembre y 8 noviembre 2002: no basta con que el Notario exprese 
lacónicamente la suficiencia del poder “para el otorgamiento de esta escritura” (o utilice 
fórmulas similares), sino que ha de hacer una referencia concreta a las facultades 
conferidas, en congruencia con el contenido de la escritura que autoriza; concreción que 
podrá hacer apoyando su juicio bien en una transcripción somera, pero suficiente, de las 
facultades atinentes al caso, o bien en una referencia o relación de la esencia de tales 
facultades.
b)  De  12  y  13  de  septiembre  de  2006:  no  basta  con  que  el  notario  reseñe 
adecuadamente el título de representación, sino que imperativamente ha de emitir juicio 
de suficiencia expreso y concreto del mismo en relación con el acto o negocio jurídico 
documentado, de suerte que el registrador deberá calificar tanto la reseña como el juicio, 
así como la congruencia de éste con el acto o negocio jurídico documentado y el 
contenido del mismo título.
c)  De 6 de noviembre de 2007 (tres Resoluciones de la misma fecha): El juicio de 
suficiencia hecho por el notario es incompleto si se omite la expresión del acto o negocio 
para  cuyo  otorgamiento  considera  el  notario  que  el  representante  tiene  facultades 
suficientes.
El criterio asentado de la DGRN en cuanto al alcance de la calificación registral del 
juicio  notarial  de  suficiencia  de  las  facultades  representativas  de  los  otorgantes,  y 
manifestado claramente en resoluciones como la de 16 de diciembre de 2015 es el que 
seguidamente se transcribe (…) lo que más se ajusta al caso que nos ocupa:
“De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo –Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011– y de la doctrina expresada por esta Dirección General en 
numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del 
alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades  e.e
representativas de los otorgantes. b
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos  73ww
rceopnrteesmepnltaadnotess e on  ealp omdeenrcaidoon,a deol  naorttaícruiolo d 9e8b eerná  leoms iitnirs tcruomn ecnatroásc tpeúr bolibcloigsa ototorirog audno sju ipcoior 
ajucreídrcicao  dpere ltae nsduifdicoi eon ceina  rdeela lcaisó nf accounlt aadqeuse lalacsr efdaictaudltaads epsa qrau efo srem aplrieztaern edla anc etoje orc intaerg. oLcaios 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación
De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades 
representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o 
bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, 
calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio 
notarial  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado.  Por  ello,  el  registrador  debe 
suspender  la  inscripción  por  falta  de  congruencia  del  juicio  notarial  acerca  de  las 
facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones 
genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que a falta de 
reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas se circunscriben a afirmar que la 
representación es suficiente ‘para el acto o negocio documentado’, en vez de referirse de 
forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza –cfr., 
entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015–.”
En la misma línea, la Dirección General de los Registros y del Notariado en la 
Resolución de 5 de enero de 2017 ha declarado: “el registrador deberá calificar, de un 
lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado. En definitiva, el notario debe 
emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto 
concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, 
siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de 
los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio 
jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de 
congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas –del apoderado o 
representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como 
cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades 
acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente ‘para el acto 
o negocio documentado’, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto 
o negocio que en la escritura se formaliza”.
Por otra parte, diversas RDGRN no referidas a apoderados sino a administradores  s
(v.g. 27 de septiembre de 2006, 3 y 4 de octubre de 2006 y 6 de noviembre de 2007) han  oe.
confirmado notas de calificación por omisión del juicio notarial de suficiencia declarando  w.
que “de cuanto antecede resulta que, según la letra y la ratio del mencionado artículo 98  73ww
dreep relas enLteayc ió2n4 /e2s0 0a1p,li calab lee xniog esnócloia e nr elolast ivcaa soasl  djeu icaicot uancoitóanri aml eddiea ntseu faicpioedneciraa mdieen tola, 
sino también en supuestos de representación legal u orgánica (sin que, respecto de esta
última constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito 
legal del poder representativo).
Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho, he 
resuelto suspender la inscripción del título presentado.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…)
Madrid, 15 de octubre de 2019 (firma ilegible) Fdo. Francisco Javier Gómez Jené.»
III
Mediante diligencia complementaria, de fecha 12 de noviembre de 2019, el notario 
autorizante, a la frase de la escritura, «para el acto o contrato a que esta escritura se 
refiere», añadió la palabra «escritura de compraventa se refiere». Causó inscripción.
IV
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Luis  Maiz  Cal,  notario  de  Madrid, 
interpuso recurso el día 15 de noviembre de 2019 en el que, en síntesis, alegaba lo 
siguiente:
Primero.  Que en la segunda línea de la escritura –la primera es el número de 
protocolo–  se  titula  «escritura  de  compraventa»;  en  la  intervención  y  antes  de  la 
exposición, se dice «juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y 
legitimación necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa». Al hacer el 
juicio de suficiencia se redactó así: «Yo, el Notario, considera suficientes todas las 
facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se 
refiere»; la nota resulta sorprendente porque el registrador da a entender que como no 
se dice exactamente en dicho lugar que son suficientes las facultades para otorgar la 
escritura de compraventa, él no puede llegar a saber para qué son suficientes las 
facultades. Esto, teniendo en cuenta que la calificación es de «este documento», no del 
número siguiente de protocolo, o del anterior, es lo que resulta incomprensible.
Segundo.  El notario en la formación de su juicio no tiene que observar ningún 
procedimiento  determinado  (salvo  en  el  caso  del  artículo  665  del  Código  Civil);  y, 
además, el juicio de suficiencia corresponde en exclusiva al notario. En consecuencia, si 
no  hay  un  requisito  sacramental  de  cómo  hacerlo  y  dónde  hacerlo,  y  dicho  juicio 
corresponde  al  notario,  será  él  el  encargado  de  su  redacción,  siempre  que  quede 
suficientemente clara.
Tercero.  El Tribunal Supremo en reiteradas sentencias, Entre ellas las de 20 y 22 
de noviembre de 2018, señala que el artículo 28 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, prevalece sobre el artículo 18 
de la Ley Hipotecaria, al tratarse de una norma especial.
V
Mediante escrito, de fecha 21 de noviembre de 2019, el registrador de la Propiedad 
emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho e.
Vistos los artículos 9.3 y 24 de la Constitución; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 1,  73ww
Mn1Ro7eev gdbieliiadsmm,a b2se r3neF,t ,io2 sd 4cNea y olre te4asf7r,oi  arAdmle;d a lmalsa i  SnpLieaesnrtyrat aed teneivlcl  aiiNmasso p ytuda ledrsileao Tld  aroOi b;lr au9d n8epa nrdlo  eSSd uuolacpc tirLiaevelmi;dy  3ao24d 4d ;/ ed21 e042 037la1,  d ,1 Led4e ee5y n, 2 e217r46 od/42 e,d0  e1d0 6i52c5,0i e 0ydm0 e1b,  61r2e683,    ddddeeeel     OE-A-2020-66able en https://
septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 6 de noviembre de 2007, 17 de enero, 9, 10, 
11 y 22 de junio y 4 de agosto de 2011, 4 y 22 de junio, 5 de octubre y 6 de noviembre 
de 2012, 9 de enero y 24 de junio de 2013, 22 de febrero de 2014, 14 de mayo, 14 de 
julio, 26 de noviembre y 11 de diciembre de 2015 y 10 de marzo de 2016.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa en la que interviene un representante –administrador único– mediante 
escritura  de  nombramiento  cuyos  datos  de  fecha,  notario  autorizante,  protocolo  e 
inscripción en el Registro Mercantil están acreditados; en el juicio de suficiencia consta lo 
siguiente: «Yo, el Notario, considero suficientes todas las facultades representativas 
acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se refiere (…) Juzgo a los 
señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación necesaria para otorgar la 
presente  escritura  de  compraventa».  En  la  escritura,  que  se  titula  «escritura  de 
compraventa»,  en  la  comparecencia,  aparecen  las  partes  como  «compradora»  y 
«vendedora»; en el expositivo I, se hace referencia a «mediante venta directa», «la mejor 
oferta para la compra de la finca objeto de la presente» por varias veces; en el expositivo 
II, se hace referencia a la «parte vendedora» y a la «parte compradora»; en el expositivo 
tercero se hace referencia a la «autorización para la venta directa»; en las disposiciones, 
consta «vende y transmite» y «compra y adquiere», y «parte vendedora» y «parte 
compradora» varias veces.
El registrador señala como defecto que, en cuanto al juicio de suficiencia efectuado 
por  el  notario,  no  consta  para  qué  considera  suficientes  el  notario  autorizante  las 
facultades. Y, por lo tanto, no puede cumplirse lo dispuesto en la ley, esto es, calificar la 
congruencia del juicio de suficiencia con el contenido de la diligencia, al tratarse de una 
remisión genérica, válida para cualquier acto o contrato.
El notario recurrente alega lo siguiente: que en la escritura se dice literalmente que 
se consideran suficientes todas las facultades a que se refiere el acto o contrato «a que 
esta escritura se refiere (…) Juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal 
y legitimación necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa»; que el 
notario no tiene que observar ningún procedimiento determinado para el lugar de hacer 
el  juicio  de  suficiencia  y  corresponde  en  exclusiva  al  notario  determinarlo,  y  en 
consecuencia, si no hay un requisito sacramental de cómo hacerlo y dónde hacerlo, y 
dicho juicio corresponde al notario, será él el encargado de su redacción, siempre que 
quede suficientemente clara.
2.  Para la resolución de este expediente hay que recordar la reiterada doctrina de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado. Establece el apartado primero del 
artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que «en los instrumentos públicos 
otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña 
identificativa  del  documento  autentico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la 
representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades 
representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». Por 
su parte, el apartado segundo del mismo artículo 98 establece que «la reseña por el 
Notario  de  los  datos  identificativos  del  documento  auténtico  y  su  valoración  de  la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación». e.
Por otra parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en  w.b
que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de  73ww
alap eosrtcarditou rpaa qrau ea acuretodriticaer  llao sr edparteosse indteanctiiófinca atilveogsa ddae l yd oecxupmreesnatroá  aoubtélignatitcoor iaqmuee nstee  leq uhea,y aa 
scuo ntjuraictoio , as oqnu es uefilc iiennstterusm  leans tof acsuel tardeefies rare. pLreas ernetsaetñivaa sp oarc reedl itnaodtaasr iop adrea   elol s acdtaot oos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su Sentencia de 23 de septiembre de 2011, 
en su fundamento de Derecho cuarto, señala lo siguiente: «Por último, tampoco puede el 
registrador,  según  la  norma  citada,  solicitar  que  se  le  transcriba  o  acompañe  el 
documento del que nace la representación, ni le corresponde examinar el cumplimiento 
que el notario haya dado a lo dispuesto en el apartado 3 del citado artículo 98 en cuanto 
a la incorporación a la matriz de determinados documentos, de modo que si lo hace 
parcialmente deba dar fe el propio notario de que en lo omitido no hay nada que restrinja 
ni  en  forma  alguna  modifique  o  condicione  la  parte  transcrita,  pues  tal  previsión 
normativa se refiere a la actuación del propio notario autorizante de la escritura en que 
alguna de las partes compareció representada y no al supuesto de que ante él se 
acredite la representación mediante copia parcial de la escritura de apoderamiento, que 
es el supuesto litigioso».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011) y de la doctrina expresada por la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  en  numerosas  Resoluciones  cabe  extraer  un  criterio  ya 
asentado y pacifico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de 
suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá́ emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá́ hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación autentica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá́ calificar, de un lado, 
la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá́ 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades 
representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o 
bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, 
calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio 
notarial  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado.  Por  ello,  el  registrador  debe 
suspender  la  inscripción  por  falta  de  congruencia  del  juicio  notarial  acerca  de  las 
facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones  s
genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de  oe.
reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la  w.
representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse  73ww
d(cefr .f,o ermntare c ootnracsre mtau yc heaxsp, rleas Ra easlo tliupcoió dne d aec 1to4  doe n jeuglioo cdioe  2q0u1e5 e).n la escritura se formaliza
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Administrativo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008 y Sala de lo Civil, en su Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011 (cfr. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 
de  2  de  diciembre  de  2015  que  revoca  la  Resolución  de  4  de  junio  de  2012). 
Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de 
forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico 
negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las 
facultades  representativas  (de  acuerdo  con  la  interpretación  dada  por  el  Tribunal 
Supremo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de 
suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de 
septiembre de 2011.
3.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  ha  abordado  en 
numerosas ocasiones la cuestión del juicio de suficiencia emitido con ciertas fórmulas o 
expresiones que han sido calificadas negativamente por el registrador en cuanto a su 
especificación. En la Resolución de 10 de marzo de 2016 se entendió que no es 
admisible  la  expresión  de  que  en  el  poder  se  confieren  al  apoderado  facultades 
representativas para llevar a cabo «el negocio jurídico objeto de la escritura»; en la de 2 
de  diciembre  de  2010,  se  rechazó  el  juicio  de  suficiencia  de  las  facultades 
representativas en el que se emplea una expresión genérica –«(…) para formalizar la 
presente escritura (…)»– y se determinó que debería ser «un juicio de suficiencia de las 
mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para 
que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de 
título»; en las Resoluciones de 12 y 13 de septiembre de 2006 se afirma que no basta 
con  que  el  notario  reseñe  adecuadamente  el  título  de  representación,  sino  que 
imperativamente ha de emitir juicio de suficiencia expreso y concreto del mismo en 
relación con el acto o negocio jurídico documentado, de suerte que el registrador deberá 
calificar tanto la reseña como el juicio, así como la congruencia de éste con el acto o 
negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título; en la de 6 de noviembre 
de 2007, se recuerda que el juicio de suficiencia emitido por el notario es incompleto si 
se omite la expresión del acto o negocio para cuyo otorgamiento considera el notario que 
el representante tiene facultades suficientes; por último, en las de 30 septiembre y 8 
noviembre 2002, se afirma que no basta con que el notario exprese lacónicamente la 
suficiencia del poder «para el otorgamiento de esta escritura», sino que ha de hacer una 
referencia concreta a las facultades conferidas, en congruencia con el contenido de la 
escritura que autoriza; concreción que podrá hacer apoyando su juicio bien en una 
transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o bien en una 
referencia o relación de la esencia de tales facultades.
Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se 
relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o 
representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como 
cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades 
acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto 
o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto 
o negocio que en la escritura se formaliza.
4.  Debe  tenerse  también  en  cuenta  que  el  Tribunal  Supremo  (vid.  Sentencia 
número  643/2018,  de  20  de  noviembre,  con  criterio  seguido  por  la  Sentencia 
número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…) 
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que  s
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98  oe.
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio  w.
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”,  73ww
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que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el 
juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder 
para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como 
hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con 
aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede 
ser  revisada  por  el  registrador./  Esto  es,  también  el  examen  de  la  suficiencia  del 
apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la 
calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado 
permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y 
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y 
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado».
5.  En  el  concreto  supuesto  de  este  expediente,  el  notario  emite  su  juicio  de 
suficiencia literalmente como sigue: «Yo, el Notario, considero suficientes todas las 
facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se 
refiere (…) Juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación 
necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa».
Así, de acuerdo con lo inicialmente expuesto, el notario ha designado el negocio 
jurídico y utilizado el concreto término de «compraventa»; no se emplea una expresión 
genérica,  ambigua  o  imprecisa,  sino  que,  por  el  contrario,  es  expresa  y  concreta, 
especificando  que  se  trata  de  una  compraventa;  el  juicio  es  expreso,  concreto  y 
coherente con el negocio documentado; por lo que a la vista de estos razonamientos, el 
juicio de suficiencia que realiza el notario autorizante de la escritura calificada cumple 
con las referidas exigencias de incluir datos necesarios para hacer una comparación 
entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.