BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80587
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11268 Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se deniega la 
inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por don J. L. M. D., en nombre y representación y como 
administrador solidario de la mercantil «Bluevert Cap Nau, S.L.U.», contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Gandía número 4, doña Miren Karmele 
Monforte Duart, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de 
finca.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 15 de diciembre de 2020 ante el notario de Gandía, 
don Gonzalo Cano Mora, con el número 1.494 de protocolo, se solicitaba la inscripción 
de la representación gráfica alternativa a la catastral de la finca registral número 78.053 
del Registro de la Propiedad de Gandía número 4 y consecuente rectificación de su 
descripción, pasando de 4.500 a 3.900,20 metros cuadrados.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Gandía número 4, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Presentante: Germanías 15 Notarios SC.
Interesados: Bluevert Cap Nau SLU.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: inscripción de base gráfica.
Protocolo N.º: 1494/2020 de 15/12/2020.
Notario: Gonzalo Cano Mora, Gandía.
Documento y datos de presentación:
– Asiento de Presentación: 1082 del Diario 36.
– Fecha de presentación: 15/12/2020.
Acta de incorporación de base gráfica, protocolo mil cuatrocientos noventa y cuatro, 
otorgada en Gandía, el quince de diciembre de dos mil veinte, ante el notario don 
Gonzalo Cano Mora, acompañada de diligencia complementaria de fecha cuatro de 
febrero de dos mil veintiuno, del citado Notario don Gonzalo Cano Mora, al efecto de 
incorporar certificado de la Demarcación de Costas de Valencia en la que se indica que 
la parcela no invade el dominio público marítimo-terrestre. e.
Calificación negativa: 8w
califEicla ar rltoícsu tloít u1lo8s  dper elsae Lnetayd Hosip ao teincsacrriaip cqióune,  eesl tacbulaelc leit elara lombelingtaec idóinc ed elol  Rsiegguiisetnrated:o “rL does   2021-1126n https://w
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  Bc
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. El plazo 
máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del 
asiento de presentación. El Registrador en la nota a pie de título, si la calificación es 
positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la 
inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo 
de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos 
subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el 
plazo  de  quince  días  se  computará  desde  la  fecha  de  la  devolución  del  título,  la 
subsanación  o  la  inscripción  del  título  previo,  respectivamente.  En  estos  casos,  la 
vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del 
plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección 
General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente 
formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince 
días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de 
dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido 
desestimada. El Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que 
adopte la Dirección General.”.
La Registradora que suscribe ha resuelto suspender la inscripción de la base gráfica 
solicitada en el documento objeto del asiento de presentación 1082 del Diario 36, por los 
motivos que se indican en el acuerdo adoptado con fecha de hoy, y que se transcribe a 
continuación:
Hechos:
I.  Con fecha 8 de enero de 2021, y en base al título presentado el día 15 de 
diciembre de 2020, bajo el asiento 1082 del Diario 36, quedó extendida diligencia para 
hacer constar el comienzo del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, para la disminución de cabida e incorporación al folio real de la de la finca 
con Código registral único 46065000153226, finca 78.053 de este distrito hipotecario, de 
la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  misma,  siendo  el  promotor  del 
expediente la titular registral, mercantil Bluevert Cap Nau, S.L.U. La finca registral tiene 
una superficie inscrita de cuatro mil quinientos metros cuadrados, solicitándose ahora la 
constancia registral de tres mil novecientos metros, veinte decímetros cuadrados y la 
inscripción de la correspondiente base gráfica alternativa. Consultada la sede electrónica 
de catastro, la configuración y superficie de la parcela catastral se ajusta a la arrojada 
por la medición alternativa realizada por el técnico.
Lindando la finca por el este con dominio público marítimo-terrestre, se incorpora 
certificado de la Demarcación de Costas de Valencia en la que se indica que la base 
gráfica de la finca registral no invade el dominio público marítimo-terrestre, si bien está 
afectada  parcialmente  por  la  zona  de  servidumbre  de  tránsito  y  por  la  zona  de 
servidumbre de protección.
II.  Con fecha 8 de enero de 2021, fueron expedidas las notificaciones reguladas en 
el artículo 199 LH a los colindantes afectados y se realizó la oportuna publicación en el 
BOE.
III.  Con fecha 10 de febrero de 2021, y dentro del plazo legalmente establecido, se 
formuló  alegación  por  D.  C.  V.  M.,  actuando  en  nombre  y  representación,  como 
presidente, de la Comunidad de Propietarios “(…)”, colindante de la antedicha finca  s
registral.  En  su  escrito  de  alegaciones  expresa  “su  más  rotunda  oposición”  a  la  oe.
pretendida inscripción registral, y ello en base a las consideraciones siguientes, que  8ww.
tran–sc r“iLbao  lfiitnecraa lmcueynate :representación gráfica se pretende inscribir en el Registro de la  2021-1126n https://w
Propiedad número Cuatro de Gandía, excede en superficie a la real medición de la
parcela y no se corresponde con la superficie asignada en el Proyecto de Compensación 
y Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía.
Se aporta Informe de levantamiento topográfico de parcela urbana en la Playa de 
Gandía (Valencia), evacuado por D. J. C. F. D. - Ingeniero Técnico Agrícola (Colegiado 
COITAVC núm. […]), a los efectos de determinar la realidad física de la parcela cuya 
representación gráfica alternativa se pretende inscribir, como documento número uno.
De esta forma, se observa que la parcela en cuestión, no tiene la superficie que se 
quiere inscribir, ni tiene la superficie que figura inscrita, ni la que figura en el catastro, 
invadiendo en su realidad posiblemente la zona de dominio público marítimo terrestre, 
como se observa con la sola visión de las coordenadas UTM, en su superposición. Esa 
discordancia debe considerarse grave, no solo por lo que se visualiza con facilidad por 
cualquier observador objetivo e independiente, sino fundamentalmente por existir una 
discordancia entre la superficie que se pretende inscribir, con lo que debería ser su 
realidad jurídica y la propia determinación que de su superficie va haciendo la propiedad 
a lo largo de distintos hitos, como vamos a ir probando.
– Como consta, tanto en el Proyecto de Compensación como en el Proyecto de 
Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, la 
actual propiedad trae su derecho de una anterior agrupación de las fincas registrales 
indivisibles 15.961; 19.447 y 19.461, que eran propiedad respectivamente, de D. J. R. G. 
y su esposa, D.ª M. I. V. B.; de D. A. P. P. y su esposa, D.ª A. M. F.; y de D. A. N. C. y su 
esposa, D.ª M. B. M.; quienes, a su vez, las adquirieron previa segregación por compra a 
Rústicas,  S.A.,  con  un  derecho  a  edificar  volúmenes  determinados  y  en  unas 
condiciones urbanísticas y civiles vinculantes específicas, siendo las parcelas edificables 
con la tipología vigente determinada en el planeamiento a esa concreta manzana de la 
que forman parte, junto a esta Comunidad de Propietarios con la que colinda, todas ellas 
procedentes de una reparcelación anticipada.
– El  Sr.  D.  J.  L.  M.  D.,  adquiere  dichas  parcelas  indivisibles  en  virtud  de  la 
ordenación urbanística, que cuentan con una tipología concreta, y las agrupa, edificando 
de conformidad con la tipología señalada una vivienda unifamiliar aislada, cuya obra 
nueva declarada inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que ocurre, es que tal 
descripción,  ya  de  por  sí,  es  claramente  errónea,  pues  la  superficie  de  cuatro  mil 
quinientos cuadrados, es la superficie bruta de las parcelas antes de ser reparceladas, 
como más adelante veremos.
– Todo lo expuesto implica que existan unas condiciones preexistentes asignadas a 
esas parcelas a través del Plan Parcial. Esta asignación de determinadas transferencias 
de  aprovechamiento  urbanístico  limita  tanto  el  volumen  como  la  superficie  de  las 
mismas, lo que implica que no puede modificarse la superficie en exceso del propio 
aprovechamiento asignado por el planeamiento, lo que constituiría una vulneración de la 
legislación  urbanística  aplicable  a  la  parcela  cuya  inscripción  registral  se  pretende 
modificar.
Se aporta referencia al Proyecto de Compensación y Reparcelación del Polígono I 
del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, redactado por el arquitecto D. 
G. L. G. y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Valencia y Murcia en fecha 29 
de Octubre de1.973, en el que claramente se puede apreciar que las parcelas que 
integran finca registral 78.053, con código 46065000153226, contemplan una superficie 
de 3.600 m2. Se acompaña dicha referencia como documento número dos.
Del mismo modo, se aporta referencia al Anexo n.º 5 (adjudicación de parcelas) del 
Proyecto de Reparcelación del Proyecto de Plan Parcial de Ordenación de VIII Polígonos  s
en la Playa (aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo en fecha 4 de Julio  oe.
de 1.968), del Excmo. Ayuntamiento de Gandía, que es certificado por el Secretario  w.
mcpoaunrncsietcaliapta aq lu eeel n in hfteeeccghhroaa   la1as4n  trederefieo rarembnrecilni atdese  B d11e.,9s B7c52ri, t yoc ,B o3na,ss ticgaonnnád nuodn eo tnso etaelell   dfoueln i3oa.  680s 0ud pemel 2rm.ficisiem oto, taeln  déel  slea   2021-1126n https://w
Son  las  parcelas  adjudicadas  a  D.  J.  R.  G.  (B1  de  2.000  m2),  que  es  la
registral 15.961; a D. A. N. C. (B2 de 800 m2), que es la registral 19.461; a D. A. P. P. (B3  Bc
de 800 m2), que es la registral 19.447; se acompaña dicha referencia como documento 
número tres.
Por tanto, la superficie que proviene de la reparcelación, la real que debe tener la 
finca es de 3.600 m2.
Se acompaña como documento número cuatro, plano de parcelas resultantes del 
Proyecto reparcelador, en el que se observa claramente lo expuesto, y se ve, que la 
longitud de las tres parcelas agrupadas es de 90 metros (50 más 20 más 20); y su 
anchura de 40, formando un rectángulo (90 x 40 = 3.600).
Si  analizamos  el  plano  del  levantamiento  topográfico  que  acompañamos  como 
documento  número  uno,  observamos,  que  la  longitud  de  la  parcela,  finca 
registral 78.053, que es objeto del presente expediente, es de entre 89,98 m y 89,94 m, 
con una oscilación prácticamente despreciable en la práctica, sobre los 90 metros de 
longitud que fija la reparcelación de las fincas.
En cambio, la anchura de la parcela es de 42,61 m, que son 2,61 metros más que la 
anchura de la parcela que proviene de la reparcelación. Por ello, la superficie de la 
parcela tiene un incremento respecto a la superficie que fue objeto de adjudicación por la 
reparcelación, que se ha producido a costa del dominio público marítimo terrestre. Por 
tanto, no puede ser autorizada esta ilícita pretensión, a la que nos oponemos con 
razonable fundamento, y prueba indubitada de su irrealidad e ilicitud.
No solo se detecta, que la superficie que se pretende coordinar es errónea en 77,01 
m2,  sino  que  realmente  lo  es  en  300,22  m2,  respecto  a  lo  que  debería  ser,  y  en 
esos 77,01 m2, respecto a lo que quieren que sea, pero que, en ambos casos, no puede 
ser, ya que se produce una invasión de esa zona marítimo terrestre, tan delicada.
– Debemos señalar que, se está produciendo una alteración sustancial tanto de la 
superficie asignada por el planeamiento lo que se constata con la divergencia entre las 
medidas asignadas sobre la superficie de dicha parcela. Este hecho, la errática posición 
que va ocupando el solicitante, como decimos, se puede comprobar con la misma 
solicitud de primera utilización de la vivienda unifamiliar presentada ante el Excmo. 
Ayuntamiento de Gandía sobre esa misma parcela de fecha 7 de febrero de 1992, en el 
que se indicaba que la superficie del solar era de 3.800 m2. Se acompaña dicho escrito 
con la visualización de la superficie que dice tener, conforme al plano redactado del 
proyecto de ejecución de la vivienda unifamiliar aislada, como documentos números 
cinco y seis.
– Respecto a la diferencia de metros cuadrados entre la solicitud de inscripción 
solicitada  (3.900,20  m2),  y  la  propia  superficie  asignada  por  el  planeamiento  y  el 
documento  de  gestión  urbanística  aprobado  (3.600  m2),  debemos  observar  como 
decimos que se puede estar produciendo una invasión del espacio marítimo terrestre lo 
que implicaría un incumplimiento flagrante de la Ley de Costas, como advertimos.
En este sentido, la Ley de Costas, cumpliendo el mandato expreso del artículo 132.2 
de la Constitución, no sólo determina cuál es el dominio público marítimo terrestre 
(concretando los elementos que lo integran), sino también su régimen de protección, 
utilización y policía, declarando de forma expresa (artículo 7) que los bienes que lo 
integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, que carecen de todo valor 
obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que 
sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la 
Propiedad (artículo 8) y que en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden 
existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).
Consecuente  con  tales  postulados,  el  legislador  adopta  diversas  cautelas  para  s
impedir que puedan surgir nuevos pronunciamientos registrales contradictorios con el  oe.
carácter demanial de los bienes que radican en la zona marítimo-terrestre y que se  8ww.
qftirnuaceda uscy eacn o lleionn d ealasnsttu eevsxi eicgroeannn c,e ialc sdu oaimmnpdinuoie osa tpqaúusbe pllilcoaor  ,l cooos l liaanr dtiaíncnsuccloriaisp  c1rieó5sn yu  dl1tea6   epdxaecr eass louas  i nddmees acctrraiipcbucidilóaanc di óeon   ldaeesl    2021-1126n https://w
Registrador sospeche una posible invasión de aquél, consistentes en la necesidad de
justificar que la finca, o la mayor cabida que se pretende inscribir, no lo invade. Bc
Por  tanto,  es  un  hecho  claro,  como  decimos,  indubitado  y  fehaciente,  ante  la 
abundante  documental  histórica  coincidente,  estando  perfectamente  acreditado  que, 
existe una divergencia clara entre la superficie inicialmente inscrita que, en ningún caso 
se corresponde con una superficie de 4.500 m2, ni con la descripción pretendida por 
inscripción del defecto de cabida con una superficie de 3.900,20 m2, lo que implica un 
claro error registral y un defecto de inscripción que debe ser subsanado, al efecto de 
determinar  su  correspondencia  con  la  superficie  de  la  parcela  asignada  por  el 
planeamiento urbanístico y con la propia realidad física de la misma, ya que en ningún 
caso puede ser su superficie mayor a la parcela resultante de la adjudicación de las 
parcelas de las que procede la agrupación, que es de 3.600 m2, lo que lleva a mostrar 
nuestro  más  absoluto  y  rotundo  rechazo  a  la  inscripción  pretendida,  por  las 
irregularidades descritas, que hacen necesario salvaguardar la realidad jurídica y la 
afección pretendida sobre el dominio público”.
IV.  A la vista de lo que resulta del Registro y de la alegación efectuada, suspendo la 
inscripción de la representación gráfica solicitada, por no resultar pacífica la delimitación 
gráfica que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción se puede 
alterar  la  realidad  física  exterior  que  se  acota  con  la  global  descripción  registral, 
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el apartado 2 prevé 
que  cuando  el  titular  manifieste  expresamente  que  la  descripción  catastral  no  se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real 
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la 
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de 
junio de 2017).
Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  efectos  de  valorar  la  e
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con  b
apcavaerráaric gtlueoar  rmq luaeesra  cmpaoerdanrctáet e araíucsxutiicdliaairsrs,  etoo tpraao sgl arrá efpaicrpealissce adncetiaó lcnai  ofiinnnefcosar  mgyr áástfuiicc aalí ns epdaries pvpioosltniagib olneeansl ,  ddqeiuc ehd aele li mnpoeitrrammcaiitóa nny,    2021-11268n https://ww
homEonlo geal dcaa esno  lad eR easpoolurctaiócnió dne  dees tare Dpirreescecniótanc Gióenn egrraál fdicea  2a dltee rangaotisvtao,  deel  2a0r1tí6c.ulo  9.b)
dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del
perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y 
que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, 
deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de 
ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”.
El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su 
apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales 
colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las 
alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
En el presente caso, las dudas del colindante relativas a la invasión del dominio 
público marítimo terrestre quedarían disipadas con el certificado de costas aportado por 
el interesado, que pone de manifiesto que la base gráfica alternativa (coincidente con la 
catastral) cuya inscripción se pretende no invade el dominio público marítimo terrestre.
No obstante, persistirían las dudas acerca de la superficie real y delimitación gráfica 
de la parcela, pues de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa que se pretende inscribir, resultando 
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación 
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción 
registral.
Debe recordarse, como se indicó, entre otras, en la Resolución de 20 de noviembre 
de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que el objeto de la 
intervención de los titulares  colindantes  en los procedimientos de concordancia del 
Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo 
caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan 
tener  acceso  al  registro  situaciones  litigiosas  o  que  puedan  generar  una  doble 
inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo 
de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de 
procedimientos: “la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya 
cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en 
velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en 
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les 
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso 
contrario se podría producir un supuesto de indefensión”.
Parte dispositiva
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: Doña 
Miren Monforte Duart, Registradora de la Propiedad de Gandía 4, acuerda:
1.º  Calificar  el  documento  presento  en  los  términos  que  resultan  de  los 
antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho reseñados.
2.º  Suspender, en consecuencia, el despacho del documento presentado.
3.º  Prorrogar el asiento de presentación de conformidad con el art. 323 de la Ley 
Hipotecaria de forma automática por un plazo de sesenta días contados desde la fecha 
de la última notificación, plazo durante el cual podrá solicitarse la anotación preventiva a 
que se refiere el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…).
Gandía,  dieciocho  de  enero  de  dos  mil  veintiuno.–La  Registradora.  Fdo.  Miren 
Monforte Duart.» e.e
2021-1126n https://w
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. L. M. D., en nombre y representación y 
como administrador solidario de la mercantil «Bluevert Cap Nau, S.L.U.», interpuso 
recurso el día 15 de marzo de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  Antecedentes Relevantes.
Para comenzar, cabe realizar una breve referencia a la situación que acontece 
alrededor de la parcela urbana sita en calle (…) con número de finca registral 78.053 del 
Registro  de  la  Propiedad  Número  4  de  Gandía  con  código  registral 
único 46065000153226, y referencia catastral 4629402YJ4242N0001HP (en adelante, la 
“Finca 78.053”) en cuyo seno tienen lugar las actuaciones a las que nos referiremos en 
el presente escrito, todo ello para entender las verdaderas intenciones y perjuicios que a 
cada parte afecta.
En la Finca 78.053 se pretende llevar a cabo por parte de Bluevert Cap Nau, S.L.U. 
un proyecto inmobiliario que cuenta con la oposición manifiestamente pública de las 
comunidades de propietarios vecinas, incluida la Comunidad de Propietarios “(…)” (en 
adelante,  el  “Colindante”)  que  tal  y  como  han  declarado  públicamente  en  diversos 
periódicos: “nos perjudica gravemente porque no solo perderemos las vistas, sino que 
además verán gravemente depreciados sus inmuebles” (…).
Es por ello, que la oposición del Colindante no pretende defender un interés legal o 
de protección de derecho propio o de terceros, sino se debe más bien a una actuación 
con  abuso  de  derecho  para  la  defensa  de  intereses  personales  y/o  económicos 
subjetivos.
No es difícil de entender el interés de esta parte en que se proceda a la inscripción 
del acta de incorporación de base gráfica ya que mientras ello no tiene lugar, cualquier 
actuación o desarrollo inmobiliario queda totalmente paralizado sin ninguna justificación 
legal.
Segundo.  Presentación de Escritura a inscripción.
El  acta  de  incorporación  de  base  gráfica,  contiene  el  Certificado  de 
Georreferenciación de la Finca 78.053 emitido por el Ingeniero Técnico en Topografía, 
don A. E. H. con número de colegiado (…), (en adelante, la “Base Gráfica”), de fecha 5 
de noviembre de 2020, compuesto de los documentos que a continuación se enumeran:
(a)  Certificado literal de la descripción de los límites de la propiedad;
(b)  Certificado  tabular  de  las  coordenadas  de  los  vértices  de  la  finca 
georreferenciada;
(c)  Certificado gráfico de la delimitación sobre cartografía catastral;
(d)  Informe de Validación Gráfica Positiva emitida por la Dirección General del 
Catastro en fecha 5 de noviembre de 2020; y
(e)  Acta de Replanteo del Deslinde del Dominio Público Marítimo Terrestre (en 
adelante, “DPMT”) y servidumbres de demarcación de costas de Valencia de fecha 27 de 
octubre de 2020 realizado con conformidad de Demarcación de Costas (en adelante, el 
“Acta de Replanteo del Deslinde del DPMT”).
De conformidad con la resolución de la DGRN de fecha 20 de noviembre de 2019 no  e.
es obligatorio ningún otro documento distinto a los presentados. w.b
úBnaiscEea nmG eernlá tafeicc talaa   edmne  eiendlc icoRiórepngo irdsatecr oiól and  esd uelpa be arPfsirceoi epg ierrádefagicdisa t rnsa.eºl   sd4oe l dicleait  óGm laae nnindccíiaoo,nr paaodl raao cbFijóienntco ad  de7e l8a .r 0ere5cf3teif,ri ciddaear    2021-1126n https://w
lmoso d3o.9 0q0u,e2 0p mas2 adrea  lad eB alsoes  G4r.á5f0ic0a ,m c2o inccoind elnotse  cqoune  laa psaurpeecrefi ciaec rteuaall my ecnattea srteragli.strada, a
Tercero.  Existe correspondencia entre la Base Gráfica aportada y la delimitación de 
la cartografía catastral.
Por Acuerdo de Alteración de la Descripción Catastral de fecha 9 de diciembre 
de 2020 se procedió a la inscripción en el Catastro de alteración catastral acreditada de 
la Finca 78.053, teniendo efectos en el Catastro Inmobiliario desde el pasado 18 de 
noviembre de 2020 (…).
En  consecuencia,  y  como  bien  manifiesta  y  reconoce  expresamente  la  Sra. 
Registradora en su Calificación Negativa, la configuración y superficie de la parcela 
catastral de la Finca 78.053 de conformidad con la Certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la Finca 78.053 (…), actualmente se ajusta total e idénticamente (tanto en 
superficie,  titulares  como  en  lindes),  a  la  arrojada  por  la  representación  gráfica 
georreferenciada  alternativa  incluida  en  la  Base  Gráfica  adjuntada  al  acta  de 
incorporación de base gráfica que incluye la representación gráfica alternativa emitida 
por el técnico.
Por lo anterior, la Base Gráfica respeta o se corresponde en su totalidad con la 
delimitación resultante de la cartografía catastral de la Finca 78.053, así como de sus 
colindantes, como demuestra el Informe de Validación Gráfica Positiva emitida por la 
Dirección General del Catastro en fecha 5 de noviembre de 2020 que se incorpora a la 
mencionada acta de incorporación de base gráfica.
Es preciso destacar, que el procedimiento de subsanación de discrepancias en la 
Gerencia Regional del Catastro, se inició en fecha 5 de junio de 2020 por propia iniciativa 
del propietario de la Finca 78.053, esto es, Bluevert Cap Nau, S.L.U., el recurrente, ante 
la falta de concordancia entre la superficie de la cartografía catastral y la delimitación 
física real de la parcela de la Finca 78.053, no habiéndose producido oposición de los 
propietarios de las fincas colindantes catastrales (coincidentes con las registrales).
Cuarto.  Existe  coincidencia  total  de  los  linderos  de  la  Base  Gráfica  y  de  la 
descripción literal de la Finca 78.053.
Es un hecho reconocido y no discutido que la Finca 78.053 donde se ubica un chalet 
se halla cercada desde el año 1992 por un muro de cerramiento perimetral de la 
propiedad, teniendo únicamente tres colindantes: DPMT por el Este; vial público del 
Excmo. Ayuntamiento de Gandía por el Sur, y la Comunidad de Propietarios “(…)” por el 
Norte y Oeste.
De conformidad con lo que antecede, existe una correspondencia y coincidencia 
entre  los  linderos  que  aparecen  en  la  Base  Gráfica  aportada  en  la  escritura,  la 
descripción literaria de la Finca 78.053 en el Registro y en el catastro.
En todo caso;
– Respecto al linde por el Este está el DPMT, se incorpora como parte de la Base 
Gráfica,  el  Acta  de  Replanteo  del  Deslinde  del  DPMT  con  conformidad  de  la 
Demarcación de Costas de Valencia.
– Respecto al linde por el Norte y Oeste, está el Colindante (la Comunidad de 
Propietarios “[…]”), destacar que la misma desde 1978 tiene su propio “murete” como 
reconoce dicho Colindante en sus alegaciones de oposición, que separa la Finca 78.053 
y la mencionada comunidad de propietarios, que, en ningún caso, queda alterado por la 
Base Gráfica, así es aceptado y reconocido, tanto por la Sra. Registradora como por el 
propio representante del Colindante que se opone a la inscripción de la mencionada  e.e
acta. b
Erexcctei–fil ceRancetíissópinme ccota oAt aysautlrn atlal inmyd ideeen ntpotro odr  ed eeGll  paSrnoudcrí,ea d, simneo ietienfinctoca uddeoen l tcraoarm tíceoul  lcoov i1lain9l d9a pdnúetbe l liace onL  eecyla  Hlpleirp ooc(te…esc)oa,  rdiaee,l    2021-11268n https://ww
Tnoop ohgar ámficaon ifdees tlaad poa rocpeolas iccaiótna satrlaglu dnea  laa  Flain cBaa 7s8e. 0G5r3á friecaal.i zIagduaa lpmoer netle t,é c(…nic) oA mlzuanmicieipnatol, 
don F. F. J., del Exmo. Ayuntamiento de Gandía, de fecha septiembre de 2020, que se
tuvo en cuenta y respetó para la realización de la Base Gráfica (…) (en adelante, 
“Alzamiento topográfico del Exmo. Ayuntamiento de Gandía”).
Quinto.  Calificación Negativa.
Así  pues,  el  pasado  15  de  diciembre  de  2020,  se  presentó  al  Registro  de  la 
Propiedad n.º 4 de Gandía el acta de incorporación de base gráfica que contiene la Base 
Gráfica (junto con sus anexos identificados en el Hecho segundo), cuya configuración, 
superficie y delimitación de los límites propuestos de la Finca 78.053 coincidente con su 
Certificación catastral descriptiva y gráfica, y con los lindes que constan en el Registro de 
la Propiedad, con el objeto de que se inscribiera en el Registro de la Propiedad n.º 4 de 
Gandía la disminución de 599,8 m2 de superficie, de forma que pasará de una superficie 
inscrita de 4.500 m2, a una superficie de 3.900,20 m2 como demostraba tanto la Base 
Gráfica como la Certificación catastral descriptiva y gráfica de la Finca 78.053.
Una  vez  iniciado  el  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  el 
Colindante presentó alegaciones manifestando que la descripción pretendida podría 
“estar produciendo una invasión del espacio marítimo terrestre lo que implicaría un 
incumplimiento flagrante de la Ley de Costas, como advertimos”, “lo que lleva a mostrar 
nuestro  más  absoluto  y  rotundo  rechazo  a  la  inscripción  pretedida  [sic],  por  las 
irregularidades descritas, que hacen necesario salvaguardar la realidad jurídica y la 
afección pretendida sobre el dominio público” (trascripción literal del escrito de oposición 
del colindante). Como se ve en su literalidad, el Colindante habla de forma condicional 
pero no afirma que esté seguro de que se esté produciendo, ni prueba ni fundamenta en 
ningún argumento jurídico la posible invasión del dominio público.
Sin embargo, y a pesar de toda la documentación aportada, la Sra. Registradora 
calificó negativamente la pretensión de inscripción del acta de incorporación de base 
gráfica, únicamente en base a la oposición formulada por el Colindante del Norte y 
Oeste, que reconoce que no es perjudicado de la Base Gráfica, y que la misma respeta, 
tanto el murete que delimita la parcela del Colindante, como el cerramiento perimetral 
que  delimita  la  Finca  78.053.  Se  transcribe  literalmente  manifestación  de  la  Sra. 
Registradora en la Calificación Negativa: “A la vista de la alegación efectuada, suspendo 
la  inscripción  de  la  representación  gráfica  solicitada  por  no  resultar  pacífica  la 
delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción 
se  pueda  alterar  la  realidad  física  exterior  que  se  acota  con  la  global  descripción 
registral, y pudiendo afectar a los derechos de terceros.”
A los anteriores hechos les corresponden los siguientes
Fundamentos de Derecho.
I.  Legitimación activa.
Bluevert  Cap  Nau,  S.L.U.  está  legitimada  para  interponer  el  presente  recurso 
gubernativo de acuerdo con el artículo 325.a) de la Ley Hipotecaria.
II.  Objeto del recurso.
El presente recurso se centra en la suspensión de la inscripción de la Base Gráfica 
solicitada, según señala la Sra. Registradora en su Calificación Negativa, porque a la 
vista de las alegaciones formuladas por el Colindante catastral y registral en las que se 
plantea una posible invasión de la Base Gráfica con el dominio público, se evidencia, a  e.
su juicio, que no es pacífica o, cuando menos, no incontrovertido, la delimitación gráfica  w.b
naolte erTnsea nctiioevnant drqoouv eee nrst iecd uape rpenattearna cd onemi ningosu scneroi b hidra.e  inlodsic pardoop ieenta lroioss h ceoclhinodsa, nlate dse rleimspitaeccitóon a d seu lso sp rloinpdioess   2021-1126n https://w
lainddjuenst.a dEan  aels atec tpau yn taol  prerecoserdnatem roesc, ucrosom oq uhea  (aq)u eDdeamdaor caaccreiódnit addeo C coosnta lsa  Id) ohcau mceerntiftiaccaidóon 
expresamente que no se invade el DPMT, suscribiendo con conformidad el Acta de
replanteo de deslinde del DPMT y servidumbres (…), por lo que esa duda queda expresa 
y totalmente disipada; II) no se ha opuesto en el procedimiento de rectificación catastral; 
y III) no se ha opuesto en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria; y (b) el 
Excmo. Ayuntamiento de Gandía I) no se ha opuesto en el procedimiento de rectificación 
catastral  y  II)  no  se  ha  opuesto  en  el  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria; III) el técnico municipal ha realizado el Alzamiento topográfico del Exmo. 
Ayuntamiento  de  Gandía  que  se  respeta  totalmente  en  la  Base  Gráfica  y  (c)  el 
Colindante no se opone respecto a su propio linde, que respeta incluso el murete por 
dicha comunidad construida hace muchos años atrás.
Por tanto, la existencia de concordancia entre los linderos, y la mera oposición de un 
registral colindante respecto de un linde que el verdadero propietario no discute carece 
de fundamentación jurídica que no puede llevar a la denegación de la inscripción, 
máximo cuando no existen motivos fundados.
III.  Oposición de colindante por posible modificación del planeamiento.
El Colindante hace referencia a una diferencia entre la Base Gráfica y el proyecto de 
urbanización y reparcelación promovido en el año 1974, del que se selecciona para su 
interés ciertas páginas del proyecto inicial. A juicio del presentante de este escrito, la 
diferencia puede venir de la medición primitiva de la Finca 78.053 en el mencionado 
proceso reparcelatorio hace casi cincuenta años, habiendo sido pacífica desde entonces 
su forma rectangular, la ubicación, superficie y lindes de la Finca 78.053, teniendo en 
cuenta,  además,  que  la  misma  es  objeto  de  cerramiento  perimetral  por  un  muro 
construido por el recurrente desde 1992. Dadas las manifestaciones del Colindante en su 
escrito a la edificabilidad de la parcela, más bien parece que con esta oposición esté 
tratando de dilatar el proceso constructivo que sabe que el titular de la finca registral va a 
realizar sobre la misma.
En el propio Certificado de Georreferenciación de la Finca 78.053 adjunto al acta de 
incorporación de base gráfica se explica por el Ingeniero Técnico en Topografía que lo 
suscribe el motivo del exceso de superficie registral (599,8 m2): “La Cartografía Catastral 
(antes  de  su  rectificación  por  la  Base  Gráfica)  presenta  imprecisiones  en  la 
representación de las alineaciones de fachada sobre el viario público (…) así como en la 
zona DPMT. Las diferencias por defecto entre las alineaciones de fachada reflejadas en 
Cartografía Catastral y las materializadas sobre el terreno reflejadas en la representación 
gráfica alternativa, se han incorporado al informe gráfico de validación como recintos 
sobrantes de la Finca, que han de formar parte del vial en Cartografía Catastral. A su 
vez, las diferencias en la alienación real del DPMT se han materializado a través del Acta 
de Replanteo que se adjunta”.
Hay que tener en cuenta que como se ha mencionado el proyecto de urbanización y 
reparcelación promovido en el año 1974, y que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 
de  junio,  se  permitía  el  acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su 
representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de 
la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una 
cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica 
con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Que resulte una diferencia entre las superficies que, en su día, hace más de cuarenta 
años,  se  consignaron  en  un  proyecto  de  compensación  y  reparcelación,  no  es  un 
obstáculo insalvable para reflejar registralmente su verdadera superficie, puesto que 
para ello está el presente procedimiento. e
Precisamente el requirente antes de realizar un proceso constructivo se dio cuenta  bo
ldae rl eeEarnlr,o  yrto  oedbso r paconart eslo oe ,qn ue eel l  phRraeo gcsieosdltirciomit adiedeno tl aoe  lP dpreroo picnieecddoairmdpi oearnla trcoei ósdunel t adrere c intBifsiaccsariecta ió Gunnr ádafe ics sauu ppseeerfr ifcuiciteiiel imz.aa ypoarr aa   2021-11268n https://ww
udneate rpmrionpaire dcaodn;  lomse dmioesd iodse  télocsn icqouse  daisnptiognuiabmlese natec tunaole ss el asd isepfeocntíiavna s pcaoroar dreenaalizdaars  ldaes 
mediciones con la precisión actual.
Todo lo anterior, teniendo en cuenta que la parcela correspondiente a la Finca 78.053 
es objeto de delimitación perimetral por medio de un muro desde 1992, y que la Base 
Gráfica no perturba ni modifica los límites reales/físicos de ninguna de las parcelas, no 
existiendo  ningún  otro  mojón,  hito,  marca,  poste,  estaca,  hierro  ni  marca  física  de 
cualquier otra índole que dé lugar a contemplar que el linde no es otro que el referido 
muro.
A mayor abundamiento, como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015, reiterada en 
muchas posteriores). En consecuencia, esta cuestión ha quedado ya resuelta a través de 
la interpretación realizada por la Dirección General.
IV.  Oposición de colindante por posible invasión de espacio marítimo terrestre.
La oposición del Colindante no se basa en una posible invasión de su propiedad, 
respecto  de  cuyo  linde  no  manifiesta  problema  ninguno;  sino  que  se  refiere 
constantemente a una posible invasión de DPMT, reconociendo que la Base Gráfica no 
colisiona con su parcela ni derechos.
Según se señaló en las Resoluciones de 18 de octubre de 2018 y 21 de enero 
de 2020 de la Dirección General, es doctrina reiterada y consolidada que la protección 
que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público no debe referirse únicamente a 
aquél que conste inscrito, tutela que se hace más evidente a partir de la entrada en vigor 
de la Ley 13/2015, que prevé en varios preceptos que, en todo caso, el registrador 
tratará  de  evitar  la  inscripción  de  nuevas  fincas  o  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la 
posible invasión del dominio público; protección que también resulta de lo dispuesto en 
distintas leyes especiales (Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 y 4 de 
septiembre de 2017) “En caso de dudas de invasión del dominio público resulta, por 
tanto,  esencial  la  comunicación  a  la  Administración  titular  del  inmueble  afectado  a 
efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo 
puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente”.
La Sra. Registradora manifiesta en la Calificación Negativa que ha realizado las 
notificaciones a los colindantes previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dando 
como  resultado  que,  Demarcación  de  Costas  en  Valencia,  además  de  haberse 
manifestado expresamente conforme a la delimitación gráfica alternativa en el Acta de 
Replanteo del Deslinde del DPMT, no se ha opuesto en el procedimiento, y el Exmo. 
Ayuntamiento de Gandía, habiendo sido notificado, no se opone a la pretensión, no 
exigiendo la norma la manifestación expresa de la Administración Pública.
En el Certificado de Georreferenciación adjunto al acta de incorporación de base 
gráfica,  el  Ingeniero  Técnico  en  Topografía  respecto  a  la  parcela  catastral  de  la 
Finca 78.053, indicaba que «hay una discrepancia en su geometría y cabida puesto que, 
una  parte  de  ésta  se  encuentra  dentro  del  DPMT,  por  lo  que,  se  presenta  una 
Representación Gráfica Alternativa para su actualización en la base gráfica registral y 
catastral. Además, se ha realizado un Acta de replanteo de deslinde del DPMT con 
Demarcación  de  Costas  parta  georreferenciar  correctamente  dicho  límite».  La 
Representación Gráfica Alternativa para la actualización en la base gráfica registral y 
catastral es la Base Gráfica que se pretende inscribir con la mencionada acta.
Si el supuesto afectado, esto es, Demarcación de Costas, disponiendo de los medios 
actuales y de un levantamiento topográfico realizado recientemente establece que con la  e
Base Gráfica no hay invasión, el Colindante que se opone no puede desvirtuar con su  bo
manifestación, la acreditación contraria del otro colindante supuestamente afectado que  8w
en eEsnte  ccaosnoc luessi óunn,a  Aladsm  ainleisgtaraccioiónne sP údbelilc aC.olindante  no  muestran  ningún  conflicto  o  2021-1126n https://w
esilt uOaecsióten) ;n soi npoa cqíufieca a cleogna  ecl olinntdineu qaumee ncotem ap aurntea  cpoons iebll er einqvuairseinótne  d(qeu lea  eBsa stoed Go reálf incoar tceo ny 
un linde ajeno, el DPMT, o con la vía municipal, respecto al cual el Registrador toma las
medidas adecuadas para su protección, esto es, el procedimiento del artículo 199 de la 
Ley hipotecaria, pero si ninguna de estas administraciones, notificadas, se ha opuesto a 
dicha pretensión (e incluso Demarcación de Costas, ha expresado su conformidad con la 
misma),  carece  absolutamente  de  sentido  la  calificación  registral  suspendiendo  la 
inscripción de la Base Gráfica por no resultar pacifica la delimitación gráfica, y por poder 
afectar a los derechos de terceros.
Las  alegaciones  del  Colindante  hacen  entrar  en  el  peligroso  terreno  de  las 
conjeturas, presunciones y apreciaciones subjetivas, que en ningún caso pueden ni 
deben ser óbice para el libre desenvolvimiento de la voluntad de los particulares (la cual 
ha sido objeto del previo control de la legalidad notarial), pues una de las características 
definitorias del Derecho es su previsibilidad, la cual es básica para generar la seguridad 
jurídica.
Por tanto, la Calificación Negativa tras  las alegaciones del Colindante pone en 
situación de indefensión absoluta a Bluevert Cap Nau, S.L.U. puesto que no puede 
resolver  la  suspensión  de  la  Base  Gráfica,  defendiendo  su  derecho  a  rectificar  la 
superficie de la Finca 78.053 frente al Colindante mediante un procedimiento de deslinde 
con  él  mismo,  o  en  su  defecto  mediante  un  procedimiento  judicial,  puesto  que  el 
Colindante no está aduciendo la invasión de su propiedad, sino que aduce una invasión 
ajena de alguien que no se ha opuesto a la misma en ninguno de los dos procedimientos 
de rectificación de superficie, tanto en el catastral como en el registral, por lo que esta 
situación no puede ser consentida.
A este respecto, y para mayor ilustración del órgano al que nos dirigimos, no se 
puede olvidar, como reconoce expresamente la DGRN en Resolución del 10 de abril 
de  2019  que  “la  posible  invasión  de  dominio  público  se  descarta  si  notificada  la 
administración  no  se  opone”,  y  en  este  caso,  no  solo  no  se  ha  opuesto  en  el 
procedimiento de rectificación catastral, ni en el del artículo 199 de la Ley Hipotecaría, 
sino que para mayor abundamiento, existe y se adjuntó al acta de incorporación de base 
gráfica el Acta de Replanteo del Deslinde del DPMT y Alzamiento topográfico del Exmo. 
Ayuntamiento de Gandía (…).
V.  Doctrina de la DSJFP sobre las dudas del registrador para evita la inscripción.
La inscripción de representación gráfica es preceptiva, con inicio del procedimiento 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en aquellos supuestos, como es el caso, en los 
que se produce una rectificación superficial de las fincas superior al 10%, y ello como ya 
afirmó la Resolución de la DGRN de 29 de mayo de 2018, para “preservar la tutela de los 
eventuales derechos de titulares colindantes, siempre que estos se vean afectados por la 
representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido 
generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica 
no resulta afectado colindante alguno”.
Según doctrina de la Dirección General, las dudas del Registrador para evitar la 
inscripción han de referirse a que la representación gráfica de la finca (i) coincida en todo 
o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; (ii) a la posible invasión de 
fincas colindantes inmatriculadas; (iii) o a que se encubriese un negocio traslativo u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio 
y 10 de octubre de 2016, entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente  e
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  bo
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que  8w
Rpoedsroálu accióund idrsee e as tala D airpelicccaicóinó nG einnfoerrmal ádteic a2  dpere avigsotas toe nd ed i2c0h1a6 n.orma y homologada en la  2021-1126n https://w
Ley CHoimpoot escea riniad,i ccao rerne slap oRnedseo laulc iróeng idsetr a1d1o dr,e  am laay ov isdtea  2d0e1 8la, ss eaglúeng aecl ioanrteícsu leof e1c9t9u addea lsa, 
decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto
se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno 
de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción 
Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  regulándose  en  esta  última  los 
procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para 
la tramitación y resolución a los Notarios y Registradores de la Propiedad.
Pues bien, dicha finalidad, en el caso que nos ocupa, no se cumple desde el 
momento en que, sin justificación jurídica alguna, y rozando la arbitrariedad, se sitúa al 
interesado  en  una  situación  de  indefensión,  puesto  que  las  dos  únicas  opciones 
registrales que tiene son (a) instar el deslinde con el linde que según el Colindante hay 
conflicto o discordia, supuesto ya realizado mediante el Acta de Replanteo del Deslinde 
del DPMT o (b) que el Colindante registral que se opone consienta la rectificación 
solicitada, supuesto poco probable teniendo en cuenta las manifestaciones públicas 
indicadas en el Hecho primero (Antecedentes), por lo que se obliga al interesado a 
acudir a la vía judicial, con los consiguientes costes que ello comporta para aquel.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, 
salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los 
interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación 
hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada 
Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
Como interpreta la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016, al permitir la 
intervención de los titulares de las fincas colindantes, la finalidad del procedimiento del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los derechos de los colindantes, 
siempre que se vean afectados por la representación gráfica que pretende inscribirse, 
carece absolutamente de sentido la calificación registral suspendiendo la inscripción de 
la Base Gráfica, cuando no resulta afectado el colindante en cuanto a la superficie de su 
finca.
Por lo que es preciso valorar si la mera oposición de un colindante, alegando una 
posible invasión parcial en el DPMT, sin aportar un elemento probatorio en el que 
sustentar dicha afirmación y existiendo una Acta de Replanteo del Deslinde del DPMT 
por costas, es suficiente para servir de apoyo a la calificación negativa a la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la Finca 78.053.
En el presente caso la Base Gráfica (I) no coincide con ninguna otra base gráfica 
inscrita; ni con el dominio público (téngase en cuenta la coincidencia exacta con el 
certificación catastral descriptiva y gráfica de la Finca 78.053 y el Acta de Replanteo del 
Deslinde del DPMT); (II) ni hay posible invasión de fincas colindantes porque de los tres 
colindantes,  las  dos  administraciones  públicas  no  muestran  oposición  (ni  en  el 
procedimiento  rectificativo  de  superficie  llevado  a  cabo  en  el  Catastro  ni  en  el 
procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria llevado a cabo por el Registro de la 
Propiedad), y el otro colindante que es el opositor no alega que se esté invadiendo su 
propiedad sino la de aquellos que no se han opuesto; (III) ni la Sra. Registradora ni el 
colindante afirman que se esté encubriendo un negocio traslativo u operaciones de 
modificación de entidad hipotecaria por la rectificación de la superficie de 4.500 m2 
a 3.900,20 m2.
V.
En la calificación suspensiva de la inscripción de la Base Gráfica de la Finca 78.053, 
la Sra. Registradora se está extralimitando en sus funciones, entendido en estrictos 
términos de defensa, ya que a juicio de Bluevert Cap Nau, S.L.U. su resolución no está  e
motivada  ni  fundada  en  criterios  objetivos  y  razonados  por  lo  que  contraviene  lo  bo
etRésectsanobiclluoecsci iódpnoa  rcpaoo nre jull ani ntaDte irrdececa cm2ió6bn io d Ged eeon ceitnruafbol rredm ead ceCi óa2nta0 s1et5nro,t r epy o erla l l aCD aGqtuaResN trs,o eq  uyr eelg ohusal anRn  ealgopisrso trbroeasqd uodi seuit nolaas    2021-11268n https://ww
dPerobpei eudtialidza, re lna  ldae qsucreip ecnió ne l caarttaícsutrlaol  ovcigtaevnote s pea praa rintes cdreib ilra  lap rreempriseas edneta qcuióen  egl eRoeggráisfitcraad doer 
la finca, que es lo que se pretende única y simplemente, en este caso, ya que se dan 
todos los requisitos establecidos en la Ley.
Se entiende que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la 
descripción literaria de una finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la 
misma porción del territorio, entendiendo esta parte que no existe motivos para su 
denegación,  al  existir  una  total  coincidencia  entre  la  representación  gráfica  y  la 
descripción de la Finca 78.053. Tampoco se expresa o motiva duda alguna de identidad 
o la forma en la que la inscripción de la representación gráfica pudiera afectar al titular 
registral que formula oposición.
Atendiendo  a  las  consideraciones  expuestas,  en  el  presente  caso  no  resultan 
justificadas en la Calificación Negativa las dudas de identidad que impiden la inscripción 
de la Base Gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las conjeturas, 
dudas y manifestaciones de posibles invasiones a terceros que no se han opuesto, 
contenidas en un escrito de oposición de un Colindante que reconoce no estar afectado 
por la Base Gráfica.
En cuanto es de utilidad y correspondencia con lo hasta ahora manifestado se trae a 
colación la resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2018 y 21 de enero de 2020 
que se expresa en los siguientes términos: «El juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que 
basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un 
colindante».
Por todo lo expuesto, considera esta parte, en el presente caso las dudas del 
registrador  en  la  nota  de  calificación  se  limitan  a  reproducir  las  alegaciones  del 
Colindante no afectado. De esta forma, siguiendo la doctrina de esta Dirección General, 
considera  esta  parte  no  es  razonable  entender  que  la  mera  oposición  basada  en 
advertencias  y  conjeturas,  que  no  esté  debidamente  fundamentada,  aportando  una 
prueba  escrita  del  derecho  de  quien  formula  tal  oposición,  pueda  hacer  derivar  el 
procedimiento a la jurisdicción contenciosa.
En resumen, la calificación recurrida topa frontalmente con la doctrina de ese Centro 
Directivo, y no olvidemos que, conforme puso de manifiesto la Exposición de Motivos de 
la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869, una de las más destacadas funciones de 
la Dirección General consiste en formar una jurisprudencia ajustada al espíritu de la Ley, 
que constituya complemento necesario del precepto escrito y asegure la uniformidad en 
su aplicación, correspondiendo, por tanto al Centro Directivo aclarar y fijar la verdadera 
interpretación de las Leyes.
A la vista de lo cual,
Solicito a Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que tenga por 
presentado este escrito con sus documentos adjuntos, se sirva a admitirlos, y, en su 
virtud, tenga por presentado recurso gubernativo contra la Calificación Negativa de la 
Registradora del Registro de la Propiedad n.º 4 de Gandía (…), y tras los trámites 
pertinentes, se deje sin efecto la calificación aquí recurrida y en consecuencia se inscriba 
el acta de incorporación de base gráfica, de conformidad con el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  y  las  resoluciones  de  las  DGRN  citadas,  en  virtud  de  las  alegaciones 
presentadas».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  Gandía  número  4  emitió  informe  ratificando  la  s
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. e.
Vistos los artículos 9, 10, F19u9n dya m32e6n tdoes  lda eL Deye rHeciphootecaria; las Resoluciones de la  2021-1126n https://w
dDeir efecbciróenro G, e2n0e drael  jduelio lo, s2 7R edgei sntorovsie ym dberel  Nyo 2ta0r idaed od idceie 1m dbere j udnei o2 d0e1 82,0 1187 ,d 1e7 f edber eernoe ryo ,1 68 
de  septiembre  de  2019,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de 
noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 y 18 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Según el Registro, la finca registral 78.053 tiene una superficie de 4.500 metros 
cuadrados, se formó por agrupación de las registrales 15.961, 19.447 y 19.461, y se 
corresponde  con  la  referencia  catastral  4629402YJ4242N0001HP.  Así  resulta  de  la 
inscripción 2.ª, de fecha 4 de julio de 2019.
– En el título presentado se rectifica la superficie de la finca afirmando que la 
correcta, según levantamiento planimétrico, posteriormente incorporado a la cartografía 
catastral es de 3.900,20 metros cuadrados.
– La escritura incluye informe de validación catastral en el que se representa la 
parcela y sus colindantes, con resultado positivo.
La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en base a la alegación de un colindante 
consistente en que la representación gráfica propuesta excede en superficie a la real de 
la finca y no se corresponde con la superficie asignada en el proyecto de compensación 
y reparcelación del que resultó, siendo ésta última de 3.600 metros cuadrados, según 
afirma el colindante, mientras que del levantamiento topográfico que se aporta junto con 
el  escrito  de  alegaciones  resulta  una  superficie  asignada  a  la  finca  objeto  del 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria de 3.822,99 metros 
cuadrados; asimismo el colindante pone de relieve una posible invasión del dominio 
público marítimo-terrestre, invasión que si bien queda desvirtuada por el certificado de 
Costas aportado y por el acta de replanteo del deslinde del dominio público marítimo-
terrestre referido a la meritada parcela catastral, no excluye las dudas de la registradora, 
que persisten sobre la superficie real y delimitación gráfica de la finca, evidenciando que 
no es pacífica la delimitación de la misma.
El recurrente alega, en síntesis, que las alegaciones del colindante responden a un 
interés del mismo en evitar la ejecución de un proyecto inmobiliario, tratándose de un 
abuso  de  derecho  para  la  defensa  de  sus  intereses  personales  y/o  económicos 
subjetivos; que la base gráfica cuya inscripción se pretende ya está incorporada a la 
cartografía  catastral,  a  través  del  correspondiente  procedimiento  de  alteración;  que 
existe coincidencia de linderos entre los que resultan de la descripción literaria y los de la 
representación  gráfica  aportada;  que  la  Demarcación  de  Costas  ha  certificado 
expresamente que no se invade el dominio público marítimo-terrestre; que no existe 
oposición por parte de ningún otro colindante y que aquél que ha formulado alegaciones 
no se opone respecto a su propia linde; y que las diferencias de superficie entre el 
proyecto de reparcelación y la representación gráfica se deben a que al tiempo de la 
inscripción del proyecto la ubicación, localización y delimitación física de la finca se 
limitada a una mera descripción literaria y que los medios actuales de medición gozan de 
una mayor precisión que los existentes hace más de cuarenta años.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede  s
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción  oe.
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no  8ww.
slsaue   sadulítpaee rprafo iclrai e sr eeqrau leliad  aarhdeo afrílmasi cesaen  teepx retceoterninotedr neqi udceao  nsesent a altocaosr  ttalain bcduoelnar orlams  edoneritsgeci nreiapslc mliaóe nnq tureee g rdeisegtrbisaiótlr,  aredesoftloes; ja ebrss), e qq ueuene    2021-1126n https://w
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso, si bien la calificación se fundamenta en la oposición del 
colindante que se acompaña de informe técnico y georreferenciación que manifiesta una  e
superficie asignada a la finca objeto del procedimiento distinta a la que resulta de la  bo
representación gráfica cuya inscripción se pretende, el defecto no puede mantenerse. 8w
con Rinefsourmltae  dye rsetapcreasbelen tqauceió nla  gorpáoficsaic igóeno drreel fecorelinncdiaandtae ,e alaubnoqruaed ad epboird taémcneinctoe,  seuvsidteenntcaiadna   2021-1126n https://w
qpuuee sn eon e txoidsote  ccaosnof liqcutoe deannt rere slopse tcaodloinsd alonst elisn dseorborse  dlae  dlae lfiimncitaa cdióen q ugireánfi csae  dhea  loapsu feinsctoa sa, 
la  inscripción  pretendida.  Es  más,  si  lo  que  pretende  es  ponerse  de  manifiesto  la
existencia de dudas sobre la cabida real de la finca, la propia indefinición del colindante 
sobre la cabida atribuida a la finca objeto del procedimiento, desvirtúan el contenido de 
sus alegaciones, pues afirma que en base a un proyecto de reparcelación aprobado 
en 1974 se atribuyó a las fincas resultantes que posteriormente agrupadas formaron la 
registral  78.053  una  superficie  de  3.600  metros  cuadrados,  lo  cierto  es  que  del 
levantamiento topográfico aportado por el mismo resulta una superficie de 3.822,99 
metros cuadrados, cabida muy aproximada a la que pretende inscribirse.
5.  La disposición del artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria no permite la 
tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de 
fincas  resultantes  de  expediente  administrativo  de  reorganización  de  la  propiedad, 
exigiendo  en  tal  caso  la  rectificación  del  título  original  o  la  previa  tramitación  del 
procedimiento administrativo correspondiente.
Esto, no obstante, esta Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas 
procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, consideró debe admitirse 
igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe 
duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación 
catastral aportada para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10 
y 21 de noviembre de 2017).
A tal efecto la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria prevé que «se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al 
mismo  artículo  9.b),  al  practicarse  la  inscripción  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y 
notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los 
titulares de derechos inscritos.
Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia entre la finca 
registral y la representación gráfica catastral –debe recordarse que en el caso de este 
expediente la representación gráfica alternativa propuesta ya ha sido incorporada a la 
cartografía catastral– deberán valorarse las circunstancias concretas que concurran en 
cada supuesto, tales como datos adicionales que figuren en Catastro o el perímetro de la 
finca  que  conste  en  los  planos  de  la  reparcelación  archivados  en  el  Registro  (cfr. 
artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
6.  Sentado lo anterior, en el caso de este recurso, la oposición del colindante se 
basa en la circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación sin que, 
del  historial  registral  resulte  que  el  proyecto  de  reparcelación  a  que  se  ha  hecho 
referencia conste inscrito, de tal modo que no sería de aplicación la regla contenida en el 
artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria, y sin poderse formular un pronunciamiento 
expreso acerca de si con la inscripción de la representación gráfica propuesta se altera 
la geometría de la finca respecto de la que tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de 
equidistribución y que justificaría la negativa de la registradora.
7.  Se  plantea  igualmente  una  posible  invasión  del  dominio  público  marítimo-
terrestre.
Debe recordarse que, como afirmó esta Dirección General en las Resoluciones de 15 
de marzo y 12 de abril de 2016 o las más recientes de 4 de septiembre de 2017 y 13 de  s
abril de 2008, la obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de  oe.
impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen  w.
Ayp udfemusni,nd iascmtoramecnoito on,s eecsño aPnl úacb alliracáa csLt,ee rty a gn3eto3n /ee2rn0a 0l,s3 ue,  nad rletaí c ul3el og dis6el a cconiómonvo ie pemrnob terseuc,t  oadrrateí cl duePlola  dt3ro0imm, olionnsiioo  b pideúenb eliscla osy,    2021-1126n https://w
derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son  inalienables,  imprescriptibles  e
inembargables,  lo  cual  no  es  sino  manifestación  del  principio  y  mandato  supremo 
contenido en el artículo 132 de la Constitución.
8.  Ahora bien, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se 
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al 
dominio  público  no  inscrito,  pero  de  cuya  existencia  tenga  indicios  suficientes  el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general.
9.  Como ya ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y 
del Notariado (cfr. Resoluciones de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 o 18 de 
abril de 2017) el eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-
terrestre en la regulación del Reglamento General de Costas es la incorporación al 
Sistema  Informático  Registral  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  en  la 
cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las 
servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la 
Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33).
Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática 
para  el  tratamiento  de  representaciones  gráficas  georreferenciadas  de  que  han  de 
disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Dicha aplicación, homologada en Resolución de este Centro Directivo de 2 de agosto 
de  2016,  permite  relacionar  las  representaciones  gráficas  de  las  fincas  con  las 
descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio 
público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la 
clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Por tanto, con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar 
directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en 
relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de 
tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador 
de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.
Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este  s
Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 y 23 de mayo de 2018  oe.
consideraron  que,  en  los  casos  en  los  que  las  aplicaciones  informáticas  para  el  w.
rytre apdtraeem sleaiensn ttasoce iródvneid  gubrmaásfbiecreass  g gedroáerf ircterafáesnr senintooc  iadydi sapp rodoneteg lcaacn iló ínnde,e a p ldaoe d irdníaofo mrdmienatieocr ipmóúninb alcicrosore rme slaapr oíctniomdlioine-dnteaternr ceaisa t rleao    2021-1126n https://w
sinittuearsceiócnc ióenn a sríe lcaocmióon  sci olan  fidniccah ainsv asdeerv oid unmo berle dso, mmineidoi apnútbel icloa  mparerívtiima oa-tpeorrretasctrióen y  dsue   BOE-A-cable e
certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a 
la representación gráfica que obre en tal Administración.
10.  Este Centro Directivo ha señalado en la Resolución de 5 de julio de 2018, 
invocada por el recurrente, que, en caso de dudas de invasión del dominio público, 
resulta esencial la comunicación a la Administración titular del dominio público afectado a 
efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.
En el caso que nos ocupa, fue practicada la notificación prevista en el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como colindante posible afectado por la inscripción 
de la representación gráfica que se pretende a juicio del registrador, resultando que este 
último no formuló alegación ni oposición alguna.
Asimismo,  se  notificó  a  la  Demarcación  de  Costas,  que,  no  sólo  no  formuló 
alegaciones,  sino  que  levantó  acta  de  replanteo  del  deslinde  del  dominio  público 
marítimo-terrestre, de tal manera que, elaborada la representación gráfica sobre la base 
del mismo, queda excluida cualquier posibilidad de invasión del demanio.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2021-1126n https://w