BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166333
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21748 Resolución  de  15  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Las  Palmas  de  Gran 
Canaria n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
donación.
En el recurso interpuesto por doña M. L. S. L. contra la calificación de la registradora 
de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, doña María Cristina Bordallo 
Sarmiento, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 23 de mayo de 2016 por el notario de Las 
Palmas de Gran Canaria, don Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes, don J. S. R. hace 
donación a doña M. L. S. L. del usufructo vitalicio que correspondía al donante de dos 
doceavas partes de una vivienda. Se advertía en la escritura que el usufructo quedaría 
extinguido al fallecimiento del donante, ya que estaba constituido sobre su vida. En la 
citada escritura, en el apartado relativo al título del usufructo que se donaba, se reflejaba 
que el usufructo de una doceava parte indivisa provenía por donación de su hija, doña J. 
M. S. F., mediante escritura otorgada ante el mismo notario el día 19 de mayo de 2016; 
el usufructo de la otra doceava parte provenía por donación de su hijo, don C. S. S. F., 
mediante escritura otorgada ante el mismo notario de número anterior a la presente.
II
Presentada el día 9 de septiembre de 2021 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Calificado el precedente documento, conforme a los Artículos 18, 19 y 19 bis de la 
Ley Hipotecaria, que fue autorizado el día 23/05/2016, por el notario de esta Ciudad D. 
Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes, número de protocolo 870/2016, presentado en este 
Registro a las 11:26 horas del día 09/09/2021, asiento 1649 del Diario 34, examinados 
los antecedentes registrales, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender el 
asiento solicitado por haberse observado lo siguiente:
Se presenta escritura de donación otorgada ante el notario de Las Palmas de Gran 
Canaria don Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes el día veintitrés de mayo de dos mil 
dieciséis, número 870 de protocolo en donde don J. S. R. hace donación a favor de doña 
M. L. S. L. Se suspende la inscripción solicitada con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho: s
1.ª  Siendo el objeto de la donación el usufructo de dos doceavas partes indivisas  w.b
de la finca registral 46.346, hoy finca registral 18.771, que adquirió el donante por título  748ww
dSe.  Sd.o Fn.a ecnió nvi rqtuude  dlee  feusec hrietucrhaas  ao tosurg faadvaosr  apnotre p ealr tneo tdaer ios udse d Loass  hPijaolsm daosñ dae J G. Mra.n y C daonna rCia. 
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paso previo dichas escrituras de donación a favor del ahora donante, don J. S. R., y dar
así debido cumplimiento al principio de tracto registral recogido en el artículo 20 de la 
Ley Hipotecaria.
2.ª  Se advierte, además, que en el «exponen» se dice que don J. S. R. «es dueño 
en pleno dominio con carácter privativo del usufructo vitalicio de dos doceavas partes 
«de la finca; existe una contradicción ya que uno no puede ser titular del pleno dominio y 
del usufructo a la vez de la misma cuota, en este caso, de dos doceavas partes de la 
finca. Es evidente que obedece a un mero error material, pero se advierte a efectos de 
su subsanación.
El expresado defecto tiene la consideración de subsanable por lo que se suspende la 
práctica del asiento solicitado, sin tomarse anotación preventiva de suspensión por no 
haber sido la misma solicitada (art. 65 L.H.).
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Las Palmas de Gran Canaria, a veintiuno de septiembre del año dos mil veintiuno.–
La registradora (firma ilegible) Fdo. M.ª Cristina Bordallo Sarmiento.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. L. S. L. interpuso recurso el día 8 de 
octubre de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Que por la Ley Orgánica 3/2018 de 5 de diciembre de Protección de Datos al no ser 
partícipe en esas escrituras dicho notario me deniega el acceso a dichas escrituras.»
IV
Notificada la interposición del recurso al notario de Las Palmas de Gran Canaria, don 
Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes, como autorizante del título calificado, con fecha 
de 14 de octubre de 2021 presentó las alegaciones siguientes:
«1.  No puedo sino estar de acuerdo con el hecho evidente de que, por aplicación el 
principio de tracto sucesivo, para la inscripción a favor de la donataria deben estar 
previamente inscritas las escrituras de donación reseñadas en el apartado título, es 
decir, las autorizadas por mí el 19 de mayo de 2016, número 836, y el 23 de mayo 
de  2016,  número  869,  así  como  la  escritura  autorizada  él  17  de  abril  de  2013, 
número 687, por él notario de Las Palmas de Gran Canaria don Alfonso Zapata Zapata.
2.  No es cierto, como dice la recurrente en su recurso, que yo haya denegado el 
acceso a las escrituras números 836 y 839 de 2016. Ni siquiera me consta que hayan 
sido solicitadas copias de dichas escrituras. Es cierto que doña M. L. S. L. no es 
partícipe en esas escrituras, pero como es (o fue en su momento), titular de un derecho 
que deriva de ellas, se la puede considerar con interés legítimo para obtener copia a los 
solos efectos de la inscripción en el Registro de los bienes de los que acredite ser titular.
3.  Y, finalmente, no puedo dejar de manifestar mi sorpresa por la pretensión de 
inscribir los derechos derivados de la escritura número 870 de mi protocolo del año 2016, 
ya que de esos derechos no es actualmente titular doña L. S. L., pues fueron cedidos a 
don J. R. S. en escritura autorizada bajo mi fe el 10 de mayo de 2017, número 845 de  e
protocolo.» bo
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 32, 38 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 47 
y 432 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 de septiembre de 1989, 21 de junio de 1999, 23 de 
enero, 23 y 16 de noviembre de 2004, 18 de julio de 2005, 9 de febrero de 2007, 12 de 
noviembre de 2010, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014, 12 de febrero, 8 de 
marzo, 7 de julio y 2 de septiembre de 2016 y 7 de septiembre de 2017.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
fecha 23 de mayo de 2016, de donación de usufructo de participaciones indivisas en las 
que el usufructo vitalicio corresponde al donante; se advierte en la escritura que el 
usufructo quedará extinguido al fallecimiento del donante ya que está constituido sobre 
su vida; en la escritura, en el apartado del título del usufructo que se dona, se refleja que 
el usufructo de una doceava parte indivisa proviene por donación de su hija mediante 
escritura otorgada ante el mismo notario el día 19 de mayo de 2016; el usufructo de la 
otra doceava parte proviene por donación de su hijo mediante escritura otorgada ante el 
mismo notario de número anterior al presente.
La registradora señala dos defectos de los cuales se recurre el primero de ellos 
consistente en que adquirió el donante por título de donación que le fue hecha a su favor 
por parte de sus dos hijos en virtud de escrituras que se reseñan respectivamente, por lo 
que es necesario que se inscriban como paso previo dichas escrituras de donación a 
favor del ahora donante.
La recurrente alega lo siguiente: «al no ser partícipe en esas escrituras dicho notario 
me deniega el acceso a dichas escrituras».
El notario autorizante informa lo siguiente: no puede sino estar de acuerdo con el 
hecho evidente de que, por aplicación el principio de tracto sucesivo, para la inscripción 
a favor de la donataria, deben estar previamente inscritas las escrituras de donación 
reseñadas en el apartado título; que no es cierto que haya denegado el acceso a las 
escrituras referidas y ni siquiera le consta que hayan sido solicitadas copias de dichas 
escrituras; que, aun siendo cierto que la recurrente no es partícipe en esas escrituras, 
como es o fue en su momento, titular de un derecho que deriva de ellas, se le puede 
considerar con interés legítimo para obtener copia a los solos efectos de la inscripción en 
el Registro de los bienes de los que acredite ser titular.
2.  El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en 
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual «inscrito o anotado preventivamente en 
el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los 
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro 
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o 
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el 
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la 
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente 
al de la fecha del mismo asiento».
Por su parte el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos 
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás 
derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho 
de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este 
precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de  s
nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones  oe.
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la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los 
títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
3.  Las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así, con relación al 
orden de despacho de los títulos, debe hacerse como regla general, por su orden de 
presentación; en cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo 
determina  la  presentación  en  el  Registro,  salvo  que  se  haya  interpuesto 
tempestivamente  la  correspondiente  tercería  de  dominio  o  de  mejor  derecho  (cfr. 
artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario) y también en 
relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con 
posterioridad, pues no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado, 
sino  que  ello  determina  el  cierre  registral  a  los  títulos  anteriores  incompatibles 
presentados posteriormente.
En  el  Derecho  español  no  sólo  gana  prioridad  el  título  que  primero  accede  al 
Registro, sino que, además, el título que primero llega al Registro impide que otro título 
incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo 
publica una transmisión. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena erga 
omnes mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación 
del asiento (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).
4.  El cierre registral puede ser de dos tipos: a) definitivo, cuando el primer título ha 
obtenido  el  asiento  definitivo  que  pretendía,  que  normalmente  será  el  asiento  de 
inscripción -artículo 17.1.º de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde ese momento 
todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el título que accede 
en primer lugar al Registro está simplemente presentado -artículo 17.2.º de la Ley 
Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de 
presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede 
acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título 
anteriormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o 
despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con 
la presentación posterior de otro título.
5.  De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de 
prioridad tiene la presentación de los documentos en el Libro Diario, ya que el momento 
de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia 
a la inscripción o fecha de prioridad.
Conforme  al  artículo  24  de  la  Ley  Hipotecaria  se  considera  como  fecha  de  la 
inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de 
presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Y por eso el artículo 25 de la 
Ley  Hipotecaria  establece  que,  para  determinar  la  preferencia  entre  dos  o  más 
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la 
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
En  consecuencia,  no  puede  más  que  desestimarse  el  recurso  y  confirmar  la 
calificación de la registradora, lo que ha sido corroborado por el notario autorizante en el 
informe al recurso.
6.  En cuanto a la única alegación de la recurrente relativa a la denegación de 
copias  autorizadas  de  las  escrituras  necesarias  para  cumplir  el  principio  de  tracto 
sucesivo e inscribir las que se pretenden, en el informe del notario autorizante, como 
titular del protocolo de las que se solicitan, se informa de forma contundente sobre la  e.
pretensión de la recurrente: que no se han solicitado las citadas copias y que, en su  w.
caso, de hacerlo, se le puede considerar con interés legítimo para obtener copia a los  748ww
solos efectos de la inscripción en el Registro de los bienes de los que acredite ser titular.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.