BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44103
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6670 Resolución de 12 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Huércal-Overa, por la que se 
deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en 
procedimiento  ejecutivo,  por  estar  caducada  la  anotación  en  la  que  se 
sustenta la adjudicación.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  P.  M.  L.  J.  C.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de «Materiales de Construcción Sola, S.L.», contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la Propiedad de Huércal-Overa, don Antonio Alcántara 
Martín, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento 
dictado  en  procedimiento  ejecutivo,  por  estar  caducada  la  anotación  en  la  que  se 
sustenta la adjudicación.
Hechos
I
Mediante mandamiento de cancelación, de fecha 4 de julio de 2019, dictado en el 
procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 667/2008 por el Juzgado de 
Primera  Instancia  e  Instrucción  número  1  de  Huércal-Overa,  acompañado  de 
subsanación, realizada mediante mandamiento de cancelación de fecha 15 de julio 
de 2019, se decretaba la cancelación de la anotación de embargo ordenada en el 
procedimiento judicial en cuestión, así como la de todas las inscripciones o anotaciones 
posteriores practicadas sobre la finca adjudicada, pero a la fecha de presentación del 
documento en el Registro, la anotación en la que se sustentaba el procedimiento, se 
encontraba ya caducada.
II
Presentada el día 31 de julio de 2019 la referida documentación en el Registro de la 
Propiedad de Huércal-Overa, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
precedente mandamiento, de conformidad con los artículos 18 y 19 Bis de la Ley 
Hipotecaria,  y  artículo  98  de  su  Reglamento,  ha  resuelto  no  practicar  el  asiento 
ordenado, por apreciar el defecto que se basa en la consideración de los siguientes:
Hechos
Primero: Se presenta mandamiento ordenando se cancele el Embargo a favor de 
Materiales de Construcción Sola, S.L., objeto de las presentes actuaciones, así como 
conforme a lo establecido en el artículo 674 de la LEC, de todas las inscripciones y 
anotaciones posteriores incluso a las que se hubieran verificado después de expedida la  e.
certificación a que se refiere al artículo 656 de la LEC. w.b
Segundo: La Anotación Preventiva de Embargo que se ordena cancelar, objeto de  70ww
lcaasn cperelasdeon tleas m aiscmtuaa cpioonr ecsa,d uscei deandc,u eenn tfreac hean  trlae caec dtuea Jliudnaido  cdoem doo sn mo ivl idgieencitneu, eavl eh.aberse
A estos hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho
Primero: Vistos los Artículos 86 y 97 de la Ley Hipotecaria, y 175.2 del Reglamento 
Hipotecario.
Acuerda
No practicar las cancelaciones que en el mismo se ordenan por haber observado el 
siguiente defecto que impide su práctica:
Conforme a los arts. 86 y 97 LH, 175.2 RH y reiterada doctrina de la Dirección 
General de los Registros y el Notariado (entre otras, 20 y 24 de julio de 2017), la 
caducidad de la anotación determina que no sea posible la cancelación de los asientos 
posteriores a la misma. Por tanto es posible inscribir la adjudicación correspondiente y al 
mismo tiempo denegar la cancelación de las cargas posteriores. No obstante hay que 
considerar que el Tribunal Supremo ha señalado en Sentencias como la de 7 de julio 
de 2017 que la certificación de cargas expedida en el procedimiento de ejecución fija las 
condiciones para la adquisición del inmueble, por lo que parecería posible cancelar 
dichos  asientos  posteriores  reflejados  en  la  mencionada  certificación.  Sin  embargo, 
como señala la Dirección General (entre otras, Resoluciones de 10 de octubre de 2017 y 
de 4 de abril de 2019), el registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la 
caducidad de los asientos y sus efectos. Ello determina que caducada la anotación es 
como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si 
deben o no mantenerse alguno de sus efectos; pero el que el registrador deba ceñirse a 
la Ley y a la prioridad del Registro, no significa que el adjudicatario no pueda solicitar 
civilmente lo que crea oportuno. Para ello deberá acudir ante el Juez correspondiente 
para que mediante el pertinente procedimiento judicial contradictorio dirigido contra los 
titulares de los asientos posteriores, pueda resolverse si procede o no la cancelación de 
las cargas posteriores a la anotación caducada.
Contra la presente Calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Antonio 
Alcántara Martín registrador/a de Registro Propiedad de Huércal-Overa a día diecisiete 
de septiembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don P. M. L. J. C., abogado, en nombre y 
representación de «Materiales de Construcción Sola, S.L.», interpuso recurso el día 14 
de noviembre de 2019 mediante escrito del siguiente tenor literal:
«Alegaciones
I.   Hechos.
Primero.–Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Huércal Overa (Almería), 
fue dictado Decreto de Adjudicación de 6 de junio de 2019 y Decreto de subsanación del 
anterior de 15 de julio de 2019, en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 
número 667/2008, seguido por mi representada contra Constructora Hispano Escocesa,  es
S.L., acordando adjudicar a mi representada la finca registral núm. 23.392 del Registro  o
de la Propiedad de Huércal Overa, el cual quedó debidamente cumplimentado por el  70ww
RmmeeisgrmScisaeotnrg otJui lun,d zddegoe al.la –dp CoPle orMnororpae indesdodpamaomdnin dideiioeen n dtHotee u mdléaeer  fcniCnatecla- aOn carveele lgraDaics eitaórcalnr lep  adtroone ct eeCasdna eteregrx sapa sr eml adse aeinnd csfaeico c(rn…ihpaac)d ió4on , d aes e fja uvlliioborr  ódd ee p 2do0irc 1h9ea,l    OE-A-2020-66able en https://
subsanado mediante otro de fecha 15 de julio de 2019, en los que se acuerda tanto la
cancelación de la anotación preventiva de embargo Letra B, existente sobre la finca 
registral núm. 23.392, a favor de mi representada, así como la cancelación de totas las 
inscripciones  y  anotaciones  posteriores  a  la  misma,  incluso  las  que  se  hubieran 
verificado después de expedida la certificación a que se refiere el artículo 656 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC.)
El citado mandamiento de cancelación de cargas y su correspondiente subsanación, 
fueron presentados en el Registro de la Propiedad de Huércal-Overa, el día 31 de julio 
de  2019,  con  número  de  registro  de  entrada  3208/2019,  causando  el  asiento  de 
presentación núm. 581, del Diario 98, de fecha 31 de julio de 2019 (…)
Tercero.–Dicho Mandamiento de Cancelación fue calificado por el Sr. Registrador con 
el siguiente tenor literal: (…)
Cuarto.–Considerando esta parte que la calificación que antes ha sido transcrita no 
se  ajusta  a  derecho  y  supone  un  perjuicio  para  los  legítimos  intereses  de  mi 
representada, es por lo que se formula el presente recurso, basado en los siguientes
II.  Fundamentos de Derecho
Primero.–Inicialmente, el Sr. Registrador determina en su calificación que no procede 
la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  de  embargo  Letra  B,  que  era  la 
correspondiente a la ejecución judicial seguida por esta parte, cuyos datos se mencionan 
en el Hecho Primero de este escrito, argumentando que “La Anotación Preventiva de 
Embargo que se ordena cancelar (sic. Letra B), objeto de las presentes actuaciones, se 
encuentra  en  la  actualidad  como  no  vigente,  al  haberse  cancelado  la  misma  por 
caducidad, en fecha trece de junio de dos mil diecinueve.”
Desde luego, no es en cuanto a este aspecto de la calificación registral frente a la 
que esta parte plantea la impugnación que se hace mediante el presente recurso, sino 
que  constituye  el  objeto  del  mismo  el  pronunciamiento  contenido  en  la  calificación 
registral  en  cuestión  por  el  que  se  deniega  la  cancelación  de  las  anotaciones  de 
embargo, las cargas, posteriores a la que constaba anotada a favor de esta parte, 
(Anotación de embargo Letra B, y sus sucesivas prórrogas) basándose en que, en el 
momento de presentarse en el Registro el Mandamiento de Inscripción de la Finca de 
que  se  trata,  registral  23.392,  a  favor  del  ejecutante  y,  conjuntamente  a  éste,  el 
consustancial Mandamiento de Cancelación de Cargas, tantas veces referido, lo que 
tuvo lugar el 31 de julio de 2019, la Anotación de Embargo Letra B se encontraba 
cancelada por caducidad lo que tuvo lugar el día 13 junio de 2019.
Segundo.–Ahora  bien,  aunque  ciertamente  el  hecho  de  que  cuando  fueran 
presentados en el Registro los Mandamientos de Adjudicación y su correspondiente de 
Cancelación de Cargas posteriores, se encontrara cancelada por caducidad la anotación 
preventiva de embargo derivada del procedimiento judicial de ejecución que, a la postre, 
dio  lugar  a  tales  mandamientos  de  Adjudicación  y  Cancelación  de  cargas, 
respectivamente, no por ello se ajusta a derecho la resolución adoptada por el Sr. 
Registrador,  en  el  sentido  de  denegar  lo  ordenado  por  la  Autoridad  Judicial  en  el 
mandamiento de cancelación, pues más allá de lo que resulta de la interpretación literal 
de los preceptos citados por el Sr. Registrador en su resolución, sería más ajustado a 
derecho hacer un interpretación de los mismos considerando que la finca se subastó 
cuando el embargo estaba vigente, y que además, se expidió certificación de cargas en 
fecha anterior a la subasta, y como es preceptivo, ésta se incorporó al procedimiento en 
esa  misma  fecha,  de  tal  forma  que  tuvieron  conocimiento  de  la  misma  todos  los 
acreedores posteriores a nuestro embargo (…) e
Tercero.–Igualmente, debe considerar para alcanzar una aplicación de los preceptos  bo
legales citados por el Registrador ajustada al caso concreto que nos ocupa, que, como  70ww
vyiag esnet eh ala  aAdneolatanctaiódno , Perne veeln tmivoam deen tEo mdbea rlag oc eLleetbrara cBió, n( …d)e  elan  spurubeabstaa  dsee  teanl ceoxnttrreambao 
CertCifiucaarctoió.n– Pdueel sC bieierrne,  dsee nlata Sduob taosdtoa  ldoe a lnat efirniocra,  roebsjeutltoa  daedl epcrueasdeon tter areerc uar scoo la(…ció).n la STS
n.º 427/2017 de fecha 7 de julio, en la que se contienen referencias relativas a los
efectos  de  la  caducidad  de  la  anotación  de  embargo  frente  a  terceros  acreedores 
registrales, las cuales, como se verá, son ciertamente apropiadas para la resolución de 
las cuestiones planeadas en el presente recurso.
En ella, al igual que en el presente procedimiento, el Sr. Registrador se negó a 
cancelar las cargas posteriores a la anotación de embargo ejecutada porque cuando se 
presentó a inscribir el título de adjudicación dicha anotación había caducado. Para su 
resolución, la Sala acudió a la doctrina sentada por la misma en su Sentencia núm. 
282/2007, de 12 de marzo, que fue reiterada por la Sentencia núm. 88/2015, de 23 de 
febrero, debiendo ser mantenida con arreglo a las disposiciones de la actual LEC 2000, 
especialmente  a  sus  artículos  656,  659  y  674,  donde  se  reconoce  una  especial 
significación  al  momento  de  emisión  por  parte  del  Registro  de  la  Propiedad  de  la 
certificación de cargas y gravámenes (artículo 656 LEC).
En base a tales fundamentos, la Sala Primera del TS dejó sentado que: “Dicha 
doctrina  reconoce  una  especial  significación  al  momento  de  emisión  por  parte  del 
Registro de la Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (656 LEC). Dicha 
certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble sobre el que 
se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) conocer el importe de todas las 
cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos 
de determinar la valoración del bien para la subasta que se calcula deduciendo su 
importe de avalúo); b) proporcionar a los posibles lidiadores una información completa 
sobre las condiciones de adquisición, y c) identificar e individualizar a los titulares de 
derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los 
cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicar la 
pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en el a los efectos 
legalmente previstos.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota 
marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es 
comunicada  a  los  titulares  de  derechos  que  figuren  en  asientos  posteriores  al  del 
derecho del ejecutante (art. 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las partes.
En consecuencia puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor 
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que 
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación”.
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de 
cargas cabe citar a la Sentencia de esta Sala núm. 1097/1994, de 5 de diciembre.
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio 
la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores,  que  carecen  de 
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo 
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha 
ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes.
En consonancia con la doctrina jurisprudencial aludida, de plena aplicación al caso 
que nos ocupa por la identidad existente entre el supuesto al que ésta se refiere y el que 
ahora nos ocupa, y aun cuanto esta parte no viene a negar que nuestra anotación de 
embargo estuviera caducada por el transcurso del plazo de 4 años (art. 86 LH), sin haber 
solicitado su prórroga, entendemos que, en atención a dicha doctrina, el Registrador 
debe  cumplimentar  el  mandamiento  judicial  y  cancelar  las  anotaciones  posteriores, 
porque la anotación base del procedimiento no estaba caducada en el momento en que  s
el registrador expidió la certificación de dominio y cargas de la finca a la que alude el  oe.
art. 656 LEC, así como tampoco lo estaba en el momento en el que se produjo la  w.
subasta, sobre todo por ello viene impuesto por el art. 674 LEC. 70ww
califPicoarc iótann teom, itpidroac peodre ,e l taSl r. yR ecgoimstora dao rc odnet ilnau Pacroiópnie dsaodlic ditea mHousé, rcqaul eO vseer ar eovbojeqtuoe  delal 
lparse sceanrtgea sre ceuxrisstoe ny,t eesn  scoobnrsee clau efinncciaa , rseeg iastcruael r2d3e. 3ll9e2v adr eal  cRaebgois ltaro c adnec elala Pciróonp ideed atodd daes   BOE-A-cable e
Huércal Overa, posteriores a la que fuera la Anotación de Embargo que esta parte tenía 
a su favor sobre dicha finca, y todo ello de conformidad con lo ordenado en el Decreto 
dictado por el Juzgado y el correspondiente Mandamiento, tantas veces aludidos.
En su virtud,
Solicito al Sr Registrador:
Que  habiendo  por  presentado  este  escrito  y  documentos  adjuntos,  tenga  por 
formulado el recurso de que se trata y, en su virtud, conforme a lo previsto en el 
artículo 327, párrafo sexto de la Ley Hipotecaria, proceda a rectificar la calificación 
recurrida, disponiendo conforme resulte adecuado en consecuencia; y subsidiariamente, 
para el caso de que decidiera mantener la calificación impugnada, proceda conforme a lo 
previsto en el mismo precepto para tales supuestos, en cuyo caso,
A la Dirección General de los Registros y Notariado, solicito:
Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos acompañados, se 
sirva admitirlo; por interpuesto recurso en tiempo y forma contra la Calificación emitida 
por el Sr. Registrador de la Propiedad de Huércal Overa, a la que se hace referencia en 
el encabezamiento, y en su virtud, estimando el mismo, revoque la calificación recurrida 
y, en su sustitución, acuerde proceder, en sus propios términos y especialmente en 
cuanto a lo ordenado sobre la cancelación de cargas a las que el mismo se refiere, 
conforme a lo acordado en el Mandamiento de Cancelación de Cargas y su subsanación, 
emitidos por el Juzgado y en el Procedimiento citados en el cuerpo de este escrito.»
IV
Con fecha 28 de noviembre de 2019, don Antonio Alcántara Martín, registrador de la 
Propiedad de Huércal-Overa, elaboró informe en defensa de su nota de calificación y 
elevó el recurso a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 24, 32, 66, 82, 86, 97, 220 y 326 de la Ley Hipotecaria; 108, 
111.2.º, 165, 175 y 321 del Reglamento Hipotecario; 629, 666, 668, 674 y 692 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 
23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de 
marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre 
de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre 
de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 
de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 
10 de febrero, 3 y 12 de junio de 2014, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de 
enero de 2015 y 30 de junio y 19 y 20 de julio de 2017.
1.  La  cuestión  que  se  plantea  en  este  expediente  ha  sido  resuelta  por  esta 
Dirección General en numerosos recursos, por lo que no procede sino ratificar la doctrina 
elaborada al respecto (vid. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente).
En concreto, la cuestión planteada se refiere a la negativa del registrador a cancelar 
las cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo y su nota marginal de 
expedición de la certificación de título y cargas como consecuencia del mandamiento  e.e
dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Huércal-Overa en  w.b
procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 667/2008, en el que se trabó  70ww
ddiocchuam aennotataccióiónn c, adlaifidcoa dqau efu edsiceh par easneontatacdióan e pnr eevl eRnetgiviast rhoa dbeía l ac aPdroupcaieddoa da.ntes de que la
oper2a.  «iLpasso  iaunreo»ta ucinoan evse zp aregvoetandtiov aesl  ptileanzeon d eu ncau avtirgoe anñcoias ,d heateyarmn insiaddoa c ay nscue lacdaadsu coi dnaod, 
si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto
jurídico, entre ellos el relativo a la posición de prioridad que las mismas conceden a su 
titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a 
favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, 
de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos 
a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en 
virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al 
tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello 
porque  como  consecuencia  de  ésta,  han  avanzado  de  rango  y  pasado  a  ser 
registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril 
de 2002).
De otro modo: caducada la anotación, como acontece en el presente caso, no es 
posible  obtener  el  trasvase  de  prioridad  en  detrimento  de  las  cargas  posteriores, 
debiendo  el  registrador  denegar  la  inscripción  del  mandamiento  en  que  dicha 
cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́ la posibilidad 
de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha 
virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente 
(Resolución de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
3.  En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el 
mandamiento de cancelación se presenta en el Registro, la caducidad de la anotación 
del embargo del que dimana ya se había producido. En consecuencia, se rechaza la 
cancelación de las cargas posteriores, al estar caducada la anotación del embargo 
ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su 
prorroga,  ya  que  las  anotaciones  sólo  se  prorrogan  en  la  forma  establecida  en  el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
Alega además el recurrente que a la fecha de la subasta y adjudicación del bien, la 
anotación preventiva causada en el procedimiento ejecutivo estaba vigente, y por tanto, 
que  a  dicha  fecha  debe  estarse  para  analizar  los  efectos  del  mandamiento  de  la 
ejecución. Frente a tal razonamiento debe tenerse en cuenta que, aun cuando a la fecha 
de adjudicación estuviese vigente la anotación, el hecho de que se dicte la resolución 
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la 
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, pues en ningún caso pueden 
contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral desde la fecha de 
expedición de los documentos, sino desde la fecha de su presentación en el Registro de 
la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria). En el supuesto de hecho que da 
lugar a la presente Resolución, cuando el decreto de adjudicación se presentó en el 
Registro,  la  caducidad  de  la  anotación  del  embargo  de  que  dimana  ya  se  había 
producido.
Podría  haberse  dictado  mandamiento  judicial  ordenando  la  prórroga  de  dicha 
anotación preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del 
proceso  de  ejecución  entablado  y  sus  consecuencias  últimas  sobre  esas  cargas 
posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que 
conoció de aquél.
La  Ley  Hipotecaria  no  contempla  la  prórroga  de  la  anotación  preventiva  como 
consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones 
preventivas. Efectivamente, el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada  s
por el apartado 2 de la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil,  oe.
determina  taxativamente  que  «las  anotaciones  preventivas,  cualquiera  que  sea  su  w.
origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas  70ww
iqnuteer etesnagdaons  ose pñoarl amdoa nedna tloa  dLee yla us na uptloarziod amdeáss  qbureev lea.s  Ndoe corbestataronnte, , pao dirnásnta pnrcoiarr odgea rlsoes 
pseoar  upnre psleanztoa ddoe  acnutaetsr od ea ñqouse m cáasd,u sqiueem perl ea sqiueen toe.l  Lmaa nadnaomtaiceinótno  porrodrerongaanddao  claa dpurcóarrroág aa   BOE-A-cable e
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves 
inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones 
de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su 
disposición  final  novena,  dio  nueva  redacción  al  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria 
disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino 
también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada  la  anotación  preventiva  se  produce  su  extinción.  Así  lo  establece 
expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones 
preventivas  se  extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en 
inscripción». Y, conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se 
presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable 
a todo tipo de anotaciones.
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos 
como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de 
la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado 
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando 
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de 
cancelación  registral.  Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la 
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  de  terceros  posteriores 
inscritos  surge  un  obstáculo  registral  que  impedirá  la  cancelación  de  los  asientos 
posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
4.  Ciertamente, la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de 
existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el 
sentido de que informaba de la situación en un preciso momento temporal, lo que 
comportaba cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha 
de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido.
En cierta medida estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista 
en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y más recientemente mediante la certificación 
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras 
la reforma operada por la Ley 42/2015, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la 
certificación  de  titularidad  y  cargas,  y  su  nota  marginal,  sin  embargo,  no  debe 
identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de 
ejecución que motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede 
ocurrir  que  una  anotación  preventiva  anterior  haya  caducado  y,  al  expedirse  la  s
certificación de dominio y cargas de la anotación posterior, no se haga constar en la  oe.
certificación la anterior anotación, por haber caducado con anterioridad a su expedición.  w.
Esta  situación  puede  constituir  un  grave  riesgo  para  los  adjudicatarios  de  los  70ww
pcaroncceedlaimdoie pnotors c apdousctiedraiodr,e as ,l ap qour el,a s ienx eismtebnacrigao ,d see  luen p reemtebnadrag od acru eyfaic aacniao tparceiófenr esnete .ha
darsHea ya  uens taa rgcuumesetinótno,  mquáes  qguuea rddaa  leas tdreocchtrain are alauctioórniz acdoan,  eslo bpraep eell  deenlf oRqeugei sqturoe  ddee blae   BOE-A-cable e
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien 
acude a una subasta judicial, lo cierto es que el ordenamiento jurídico tiene previstas las 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo 
de la prórroga, que, según la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación 
que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero resulta sin embargo 
desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y terminante de la ley 
al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una 
anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación de dominio y 
cargas.
5.  En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo 
de  2007  y  23  de  febrero  de  2015,  recogidas  en  los  precedentes  «Vistos»,  ha  de 
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de 
hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la 
primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: «Es la propia parte 
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está 
recurriendo  la  calificación  del  registrador  denegando  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido 
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no 
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro 
anotados  con  posterioridad  a  su  propia  anotación  pueda  sostenerse  invocando  la 
adecuada aplicación de otras normas jurídicas».
En estas dos Sentencias queda claro que no se impugna propiamente la actuación 
registral, sino que se contiende sobre la preferencia entre distintas anotaciones; en 
resumen,  en  sede  judicial,  puede  discernirse  sobre  preferencia  entre  cargas,  con 
independencia de su caducidad en el Registro, como se desprende del hecho de que en 
todas las sentencias indicadas hayan sido demandados los titulares de las cargas cuya 
cancelación no pudo practicarse.
6.  El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales 
contenciosos,  y  fuera  del  ámbito  de  la  seguridad  jurídica  preventiva,  en  la  que  la 
caducidad opera de manera automática.
En la Resolución de esta Dirección General de 11 de enero de 2017, y en las que 
ésta recoge entre sus «Vistos», queda claro que la caducidad de la anotación determina 
que  el  beneficiado  ha  perdido  el  derecho  que  la  legislación  procesal  y  registral  le 
reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello 
no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un 
procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se 
pronuncie sobre tal extremo en particular. En el procedimiento que motiva la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, si bien se trata de una demanda directa 
contra la calificación registral, han sido demandados los titulares de las anotaciones 
preventivas posteriores a la que motiva la ejecución.
El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), 
y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las pruebas que 
puedan existir y sean determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la anotación  s
que ha servido de base al procedimiento ejecutivo. oe.
Podría pensarse que, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017,  w.
cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de  70ww
neomtbaa lrag ov,i retul arelidgaisdtr addeo rp rdoerbroegráa re ixntdeenfdineird anmotean atel  mlaa ragneont adceió lna  aa nloat aqcuióen ,s ey  dreafri eare d. icShina 
ceomnbtraarvgion,i enndoo  hfraoyn taalpmoeynot el eegl atel xqtou ed epl aerrtmíciutalo  h8a6c deerl ola.  LEesy  mHiápso,t escia rlioa , hy iceile eras píersittua rdíea   BOE-A-cable e
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la vigencia 
indefinida  de  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas,  precisamente  para  evitar  un 
obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.
7.  Como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse la 
actuación y el proceder registral de la actuación en sede judicial.
Registralmente  el  defecto  debe  ser  confirmado,  sin  que  en  vía  registral  pueda 
determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo por el hecho 
de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de 
las anotaciones preventivas viene determinada por ley y su caducidad implica la pérdida 
de su prioridad registral.
8.  En  definitiva,  el  registrador  deberá  calificar  el  mandamiento  cancelatorio 
conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de 
calificación  de  los  documentos  judiciales  ha  sido  objeto  de  estudio  en  la  reciente 
Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que 
literalmente expresa lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito civil, no puede desplegar su eficacia frente a terceros 
inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para 
ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
9.  No  obstante  lo  anterior,  el  actual  titular  tabular  tiene  a  su  disposición  los 
remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición 
jurídica  (artículos  66  de  la  Ley  Hipotecaria  y  117,  594,  601  y  604  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión 
oportuna  en  orden  a  la  preferencia  entre  cargas,  mediante  la  interposición  de  las 
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena 
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la 
Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, 
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de 
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo. s
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la Sentencia de 7 de julio  oe.
de 2017, aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la  w.
calificación  del  registrador  en  los  términos  previstos  en  el  artículo  328  de  la  Ley  70ww
Hcoipmoote dceamriaa,n ydaa ddoess dae  lsous  parcimreeerdao irnesst atintucliaar eses  adme palnióo tealc liloanmeasm dieen etom pbraorcgeos paol isntcelruioyreensd ao 
la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo 
con motivo del recurso contra la calificación (extremo que en este caso no concurre).
A este respecto cabe destacar que la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 
número 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el 
procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también 
señala «que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento 
judicial del cumplimiento de los requisitos legales, (en el supuesto resuelto los del 
art 155.4 Ley Concursal) fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la 
calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se 
llegue a acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
10.  De  cuanto  antecede,  resulta  que,  en  el  ámbito  de  la  calificación,  los 
registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, y solo pueden cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento de ejecución del que deriva  el mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad. Habiendo adecuado el registrador su actuación a esta 
doctrina, no cabe acoger favorablemente el recurso interpuesto contra su calificación.
Todo ello sin perjuicio, como antes se indicó, del derecho que asiste al adquirente de 
la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en 
el  que  pueda  discutirse,  con  la  intervención  de  todos  los  titulares  de  las  cargas 
posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.