BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Viernes 23 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 91306
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12831 Resolución de 9 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Adra a inscribir un testimonio de decreto de 
adjudicación  y  mandamiento  de  cancelación  de  cargas  dimanantes  de 
procedimiento de ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña M.G.C.L., en nombre y representación la sociedad 
«Aliseda, S.A.», contra la negativa de la registradora de la propiedad de Adra, doña Ana 
María  Rodríguez  López,  a  inscribir  un  testimonio  de  decreto  de  adjudicación  y 
mandamiento  de  cancelación  de  cargas  dimanantes  de  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria.
Hechos
I
Por decreto dictado el 26 de febrero de 2018 por la Letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 y de Violencia sobre la 
Mujer de Berja, en el procedimiento de ejecución hipotecaria 861/2010, se adjudicaron a 
la sociedad «Aliseda, S.A.», las fincas 20.267/bis y 20.268 del Registro de la Propiedad 
de Adra.
Según consta en dicho decreto de adjudicación, el despacho de ejecución se produjo 
mediante auto de junio de 2012, suspendiéndose la misma en virtud de decreto de 28 de 
junio  de  2013,  por  haber  sido  declarado  en  concurso  de  acreedores  la  sociedad 
«Promociones Inroal, S.L.» –propietaria de las fincas objeto de la ejecución– en auto 
dictado el 11 de marzo de 2013 por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Almería, en 
el procedimiento concursal 536/2011.
Por auto dictado por el Juez del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de Almería el 1 de 
septiembre de 2014 se abrió la fase de liquidación del concurso; y por auto de 23 de abril 
de 2015 se aprobó el plan de liquidación.
Mediante auto de 16 de octubre de 2014 por dictado por el Juez del Juzgado de lo 
Mercantil Número 1 de Almería, las referidas fincas 20.267/bis y 20.268 del Registro de 
la Propiedad de Adra, fueron declaradas no necesarias para la continuación de la 
actividad profesional o empresarial de la concursada, tras lo cual el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número 2 y de Violencia sobre la Mujer de Berja acordó la 
continuación de la ejecución hipotecaria, celebrándose la subasta y adjudicándose las 
fincas a la sociedad «Aliseda, S.A.», tras haberle sido cedido el remate por Banco 
Popular Español, S.A., por media del referido decreto de 26 de febrero de 2018.
II
Presentado el título referido en el Registro de la Propiedad de Adra, fue objeto de 
calificación negativa por la registradora, doña Ana María Rodríguez López, el día 11 de  e.e
junio de 2020 en los siguientes términos: b
lspaor elLisc«eeitCyan adtaHlaicfisipicó opantode 4roc 6 hae0arli/b a2de 0oyr2sc 0eu1, m0 ala0pe  rnRedteceoig  ajsiudsudtor i acRcdiiaeroclg,ru alaqn mqusueteae nnt utscovuia,o ss nc eroiminb tpperare ahddcaaitt  iiavcncaaúosrm r qdleauarsedo  o oi8m pc2epo0rin/da2feco0inro2m n0laee   ysian  lasr aecsrrgieitpi.sn c1ttrio8óa  nldde eesy     OE-A-2020-12able en https://
cancelación registral, que han sido objeto de calificación desfavorable en con arreglo a 
los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
1.º  A las diez horas y diecisiete minutos del día catorce de mayo de dos mil veinte 
fue presentado en este Registro de la Propiedad, testimonio de decreto de adjudicación 
así como mandamiento de cancelación de cargas firmes dimanantes de procedimiento 
de ejecución hipotecaria 861/2010 expedido el 26 de febrero de dos mil dieciocho por 
Doña M. C. P. E., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción Número dos y de Violencia sobre la Mujer de Berja, causando el 
asiento de presentación número 459 del Diario 200.
2.º  En el referido procedimiento, se tramita proceso de ejecución hipotecaria a 
instancia  de  Banco  Popular  Español  contra  Promociones  Inroal,  S.L  y  como 
consecuencia del mismo, tras quedar desierta la subasta, se acuerda la cesión de la 
adjudicación de las fincas registrales número 20.268 y 20267 / Bis en favor de Aliseda, 
SAU, así como la cancelación de todas las cargas posteriores.
3.º  En  el  mismo  documento,  en  sus  antecedentes  de  hecho,  se  expresa  que 
«Mediante decreto de 28 de junio de 2013 se acordó la suspensión de la presente 
ejecución hipotecaria por estar la entidad ejecutada en concurso de acreedores. …En 
fecha 16 de octubre de 2014 se dictó auto del Juzgado de lo Mercantil número 1 de 
Almería que declaraba que las fincas registrales objeto de la presente ejecución no están 
afectas  a  la  actividad  empresarial  de  la  ejecutada…  Continuándose  el  presente 
procedimiento.
4.º  Y es que, efectivamente, al documento presentado se acompaña testimonio del 
auto dictado por Don Leandro Blanco García-Lomas, Magistrado Juez del Juzgado de lo 
Mercantil Único de Almería de fecha 16 de octubre de 2014 y expedido por Doña M. A. 
B. R., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de 
Almería, en el cual se declara que no están afectas a la actividad empresarial de la 
concursada  las  fincas  registrales  número  20268  y  20267  /  bis  del  Registro  de  la 
Propiedad de Adra.
5.º  Consultados los asientos del Registro se observa que el procedimiento de 
ejecución hipotecaria, con su consiguiente reflejo registral a través de la nota marginal de 
expedición de certificación de cargas de 28 de enero de 2013 se inició y se practicó con 
anterioridad la declaración de concurso necesario, situación subjetiva que fue declarada 
mediante auto firme de 11 de marzo de 2013.
6.º  Sin embargo, si bien el procedimiento de ejecución hipotecaria se inició y quedó 
en suspenso como consecuencia de la declaración concursal del ejecutado, según 
resulta  de  la  inscripción  11  mediante  auto  firme  con  efectos  a  partir  del  día  1  de 
septiembre de 2014 se procede a la apertura de la fase de liquidación y, posteriormente, 
dentro de esta fase concursal de liquidación, se declara el carácter "no afecto de los 
bienes a la actividad concursal" continuándose y concluyéndose el procedimiento de 
ejecución hipotecaria ante el juez ordinario y no ante el Juez del Concurso. Por tanto:
7.º  Al encontrarse la sociedad concursada en estado de liquidación, la competencia 
del procedimiento ejecutivo corresponde al Juzgado de lo Mercantil de Almería y no al 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Berja.
Fundamentos de derecho.
1.º  De acuerdo con el artículo 100 RH y, en consonancia con el artículo 8 de la Ley  e.
Concursal 22 / 2003 de 9 de Julio, la competencia objetiva para la ejecución de las  w.
garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal, es materia  831ww
cpalernáactmere ndtee  cparleifsicuapbulee stpoo r perol creesgaisl trpaadroar  ey,l  avdáelidmoá sd, edsea rreoxlltore mdea  liam proerltaacniócnia  jpuorírd iscuo 
procesal, cuya infracción puede provocar la nulidad del acto (artículo 238.1.º de la
LOPJ ) tal y como ha recordado la DGSJFP en resoluciones como la de 19 de enero 
de 2017 y 24 de julio de 2019.
2.º  Asentado  lo  anterior,  debe  tenerse  en  cuenta  que  en  el  presente  caso  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria se inició con anterioridad a la declaración de 
concurso, quedó en suspenso y que, posteriormente, resultando que la entidad mercantil 
«Inroal, S.L» se encuentra en fase de liquidación y con plan de liquidación aprobado, 
continúa  el  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  al  margen  del  procedimiento 
concursal ante el Juez Ordinario cuando verdaderamente, tras la apertura de fase de 
liquidación, solo podría seguirse ante el Juez del Concurso, dada la vis atractiva del 
procedimiento concursal. Así resulta de lo dispuesto en los artículos 55, 56, 149 y 155 
LC y, muy especialmente, de lo ordenado en su artículo 57:
1.  El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el 
artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez 
de éste, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia y, en su caso, acordará 
su tramitación en pieza separada, acomodando las actuaciones a las normas propias del 
procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda.
2.  Iniciadas o reanudadas las actuaciones, no podrán ser suspendidas por razón de 
vicisitudes propias del concurso.
3.  Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de 
concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en 
procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como 
consecuencia  de  la  declaración  de  concurso  se  reanudarán,  acumulándose  al 
procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada.
3.º  La falta de claridad de la legislación concursal en materia de competencia para 
la ejecución de las garantías reales ha dado lugar a una numerosa jurisprudencia menor. 
Se debe resolver ahora una situación compleja y no prevista expresamente por el 
legislador.  Lo  que  debe  quedar  claro  es  que  no  se  trata  tanto  de  que  no  pueda 
continuarse el procedimiento de ejecución sino que la competencia objetiva del juez 
ordinario, abierta la fase de liquidación, haya cesado y sea competente el juez del 
concurso.
4.º  Podría pensarse, sin embargo, que el pronunciamiento por parte del Juzgado de 
lo Mercantil de Almería con fecha de 16 de octubre de 2016 del carácter «no afecto de 
dichos bienes al ejercicio de la actividad empresarial, fuese causa suficiente para que 
pueda  continuare  este  procedimiento  al  margen  del  procedimiento  concursal.  Sin 
embargo, de una interpretación lógica y tuitiva de la Ley concursal según aclaran la 
Resolución de la DGSJFP de 19 de enero de 2017:
Abierta la fase de liquidación resulta extraño hablar de bienes necesarios para la 
continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, por la propia finalidad 
de la liquidación que ya no es mantener la viabilidad de la empresa, que ha devenido 
imposible, sino la realización de forma colectiva de los bienes para la satisfacción 
ordenada de los acreedores.
En el presente caso, acreditada  la existencia de los  presupuestos que podrían 
pensar que fuese posible esa ejecución separada, es incuestionable que ha de hacerse 
a través de la citada causa ya abierta, sin más alteración que la competencia, que será la 
del juez del concurso conforme a lo previsto en el artículo 57.3 Ley Concursal.
En efecto, como señalaban, las Resoluciones de DGSJFP de 19 enero de 2017 y 24  s
julio de 2019. El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los  oe.
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de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales. La solución propuesta
equilibra de manera adecuada el carácter universal que supone la liquidación concursal 
con los derechos del acreedor hipotecario a la ejecución separada de su crédito.
Acuerdo:
Por lo expuesto, suspender la práctica de los asientos solicitados, conforme a los 
hechos y fundamentos de derecho anteriormente expuestos.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación durante un plazo de 
sesenta días desde la fecha de la notificación conforme los artículos 322 y 323 de la LH.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado.
(…)».
III
Doña M.G.C.L., en nombre y representación la sociedad «Aliseda, S.A.», interpuso 
recurso contra la calificación, mediante escrito que causó entrada en el Registro de la 
Propiedad  de  Adra  el  10  de  julio  de  2020.  En  dicho  escrito  alegó  los  siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Primero.  El artículo 56 de la Ley Concursal establece, en sus apartados primero y 
segundo, establece que desde la declaración de concurso hasta que se apruebe el 
convenio  o  transcurra  un  año  sin  que  se  haya  abierto  la  apertura  de  la  fase  de 
liquidación, no podrá iniciarse la ejecución de garantías reales, suspendiéndose por ese 
mismo plaza las ya iniciadas, siempre y cuando recaigan "sobre bienes del concursado 
que resulten necesarios para la continuidad de su actividad empresarial o profesional". A 
su vez, el apartado 5 de dicho artículo, indica que "corresponderá al juez del concurso 
determinar  si  un  bien  del  concursado  resulta  necesario  para  la  continuidad  de  la 
actividad profesional o empresarial del deudor."
Por otro lado, el artículo 57.1 de la Ley Concursal establece lo siguiente:
"El ejercicio de acciones que se inicie a se reanude conforme a lo previsto en el 
artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez 
de este, quien a instancia de parte decidir sobre su procedencia y, en su caso, acordará 
su tramitación en pieza separada, acomodando las actuaciones a las normas propias del 
procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda."
Como resulta de los artículos citados, la suspensión de las ejecuciones de garantías 
reales sobre bienes del concursado y su reanudación sometida a la jurisdicción del 
concurso, se produce únicamente en aquellos casos en los que dichos bienes resulten 
necesarios para la actividad profesional o empresarial del deudor, de tal forma que 
aquellas ejecuciones iniciadas antes de la declaración del concurso que afecten a bienes 
no necesarios, continuaran sustanciándose ante el juez ordinario que conocía de la 
ejecución, siempre que, naturalmente, el Juez del Concurso haya determinado que 
dichos bienes no son necesarios para la continuación de la actividad empresarial o 
profesional del concursado.
Si bien es cierto que esta cuestión fue objeto de cierta controversia doctrinal y 
jurisprudencial, en la actualidad la competencia del juez ordinario para continuación de 
las ejecuciones sobre las fincas no necesarias es pacifica en la práctica judicial, al 
tiempo que muy mayoritaria en la numerosísima jurisprudencia que existe sobre ella 
(véanse, entre otros, los autos de la Sección 28 de la A.P. de Madrid de fecha 12 de  e
Marzo de 2012, Sección 15 de la A.P. de Barcelona de 22 de septiembre de 2.010 y  bo
Sección Tercera de la A.P. de Granada, autos de 24 de Junio de 2011 y 26 de junio  831ww
de 2E0s1 5m).ás,  las  dos  resoluciones  de  la  Dirección  General  de  las  Registros  y  del
dNeo t7a rdiaed foe bcriteardoa dse e 2n0 l1a7 c-a yli friceascoilóunc iórenc duerr i2d4a  d(Ree jsuoliolu cdieó n2 0d1e9 1 -9B dOeE e dnee r2o5 d dee 2 s.e0p1t7ie -mBbOrEe 
de 2019), asi lo reconocen. En concreto, la de 19 de enero de 2.017, manifiesta en su 
fundamento de derecho 6 (reproducido por el fundamento 5 de la de 24 de julio de 2019):
"Se  plantea  así,  una  vez  más,  la  cuestión  de  la  competencia  objetiva  para  la 
ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal 
(...). A este respecto es necesario advertir, desde un principio, que no se cuestiona en 
ningún momento la posibilidad de ejecución de la acción hipotecaria. Lo que debe 
decidirse es si mantiene la competencia para la ejecución separada el juez ordinario, 
fijada la competencia en el momento de interposición de la demanda de ejecución, o si lo 
que procedería, en su caso, es la suspensión del curso de las actuaciones pasando la 
competencia al juez del concurso (...).
En la actualidad, la tesis mayoritaria que se impone entiende que no es cierto que 
cualquier ejecución hipotecaria sobre bienes integrados en el patrimonio del concursado 
correspondo al conocimiento del juez del concurso, (...)
El artículo 55.4 de la Ley Concursal exceptúa de la prohibición de iniciación de 
ejecuciones singulares, o de su paralización en caso de que estuvieren iniciadas, lo 
dispuesto para las garantías reales en los artículos 56 y 57. La jurisprudencia mercantil 
ha perfilado el alcance de estos preceptos sosteniendo de manera mayoritaria que la 
competencia del juez del concurso en esta materia quedará circunscrita a los bienes 
necesarios. Cuando la garantía real está constituida sobre bienes no necesarios para la 
actividad profesional o empresarial del deudor la declaración de concurso no suspende 
la facultad de realización ni paraliza las ejecuciones ya iniciadas, par Jo que quien 
debería  conocer  de  las  correspondientes  ejecuciones  no  habría  de  ser  el  juez  del 
concurso sino el competente de acuerdo con las normas extra concursales."
La calificación negativa ignora las manifestaciones de la Dirección General de las 
Registros  y  del  Notariado  que  acabamos  de  transcribir  y,  en  su  lugar,  realiza  una 
interpretación errónea de la doctrina que recogen ambas resoluciones, cuando estudian 
quien debe ser el juez competente en un proceso de ejecución hipotecaria iniciado ante 
un juzgado ordinario después de haberse aprobado el convenio de acreedores pero que, 
antes de solicitar la expedición de la certificación de cargas al Registro de la Propiedad, 
se ha declarado la fase de liquidación por incumplimiento del convenio.
Las resoluciones de la Dirección General que estamos invocando, parten de la 
constatación de que se trata de una cuestión compleja y que no está expresamente 
resuelta par el legislador, para a continuación afirmar lo siguiente:
"Ciertamente,  abierta  la  fase  de  liquidación  resulta  extraño  hablar  de  bienes 
necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, para 
la propia finalidad de la liquidación que ya no es mantener la viabilidad de la empresa, 
que ha devenido imposible, sino la realización de forma colectiva de los bienes para la 
satisfacción ordenada de los acreedores. Aunque la Ley no ha previsto hasta cuándo 
puede solicitarse esta declaración de innecesaridad del bien para permitir la reanudación 
separada de la ejecución, parece que no tiene sentido que se efectúe una vez aprobado 
el plan de liquidación.
Sin embargo, estos conceptos tampoco son completamente ajenos a la liquidación 
coma  lo  corroboran  los  artículos  que  prevén  reglas  especiales  supletorias  para  la 
liquidación  del  conjunto  de  los  establecimientos,  explotaciones  y  cualesquiera  otras 
unidades productivas de bienes o servicios pertenecientes al deudor (artículo 149.1 de la 
Ley Concursal). Y por eso se ha entendido que posible que el plan de liquidación declare  s
la innecesaridad de determinados bienes cuya ejecución hipotecaria extra concursal  oe.
vcheeoafe nyvctaeitn onúqste aud jeaeld o aqa ludgeeouje  necsaluu  acescinpór eenene.s ddtSeiod erac gpa úuscnooe  mddeoeos   cttaceo onnsnetiosnrl euuqcacuui,eó el narne  cempijaeoi tcdidrur íelcao i ó laapnc e tadurnmeatcdeitloi are sralae lóc  jriucógeonazn n tdocine oiu nnacicc,ou ianraslc naputluer spe oase r lan a oj qu luoseeesz     2020-12831n https://www.
ordinario una ejecución iniciada antes de la apertura de la fase de liquidación, siempre
que el plan así lo prevea y apruebe."
Como vemos, las resoluciones invocadas par la calificación recurrida, reconocen que 
es  posible  que  pueda  continuarse  la  ejecución  de  un  bien  necesario  ante  el  juez 
ordinario, incluso una vez abierta la fase de liquidación, siempre que la declaración de 
innecesariedad de los bienes se solicite antes de la aprobación del plan de liquidación o 
bien que sea el propio plan de liquidación el que prevea y aprueba que el acreedor 
pueda continuar la ejecución ante el órgano inicial.
En el supuesto de los bienes adjudicados a mi mandante, hay que decir que la 
declaración de innecesariedad se solicitó antes de la apertura de la fase de liquidación. A 
mayor abundamiento, el auto por el que se acordó que ambas fincas no eran necesarias 
para la actividad empresarial o profesional de la concursada se dicta el 16 de octubre 
de 2014, esto es, más de medio año antes de que se dictara el auto de 23 de abril 
de 2015, por el que se aprobó el plan de liquidación.
Así  pues,  habiéndose  declarado  la  innecesariedad  de  las  fincas  antes  de  la 
aprobación del plan de liquidación, queda fuera de toda duda que el juez de primera 
instancia era el competente para continuar la ejecución y no el juez de lo mercantil.
Pero es que además, en este caso nos encontramos con que el plan de liquidación 
presentado por la Administración Concursal (página 8) establece, para la enajenación de 
inmuebles con garantía real y ejecución hipotecaria iniciada, lo siguiente:
"2.  Enajenación de inmuebles.
Dentro de los inmuebles a liquidar en este proceso, se diferencian dos grupos:
1)  Bienes inmuebles con garantía real.
2)  Bienes inmuebles sin garantía real.
2.1  Bienes inmuebles con garantía real.
Estos inmuebles se clasifican a su vez, entre aquellos que cuenten con procesos de 
ejecución hipotecarias iniciadas y aquellos que no.
2.1.1  Bienes inmuebles con ejecución hipotecaria iniciada.
Se continuarán sus trámites en el juzgado donde se esté conociendo el proceso de 
ejecución ya iniciado. (...)"
Además, el auto que aprobó el plan de liquidación no solo mantuvo este sistema de 
liquidación, sino que elimino del plan el párrafo que preveía el levantamiento de la carga 
hipotecaria  y  su  enajenación  par  venta  directa,  si  el  deudor  no  continuaba  con  la 
ejecución hipotecaria en el plazo de un mes desde la aprobación del plan, de tal forma 
que, en la parte dispositiva de dicho auto se acordó lo siguiente:
"(...); y acogiendo las siguientes modificaciones y subsanaciones propuestas por los 
acreedores de la entidad mercantil Promociones lnroal SL:
1.  Debe eliminarse el párrafo siguiente, contenido en el Apartado 2.1.1. del plan de 
liquidación: 'Para el supuesto de que el acreedor hipotecario no continuase con la 
ejecución hipotecaria iniciada, en el plazo de un mes desde la aprobación de este Plan, 
la AC solicitara del juzgado de lo Mercantil que se decrete el levantamiento de la carga 
hipotecaria, pasando estos bienes a ser liquidados mediante Vento Directa, siguiendo lo 
expuesto en el apartado 2.2. Vento de inmuebles sin cargo, (...)" s
En definitiva y aplicando a este caso la doctrina sentada par la DGRN (hoy DGSJPF)  w.
para las ejecuciones hipotecarias previas al concurso que se reanuden abierta la fase de  831ww
lpiqriumidearac ióinns,t aenl cjiuaz agnatdeo e lc qoumep seete innticei óp, aarla d acrosnet ilnausa sr igcuoine nltae sm ciosnmdaic isoenreías: el juzgado de
El juez del concurso declaró los bienes objeto de ejecución como no necesarios para
la continuación de la actividad profesional o empresarial de la concursada.
La solicitud de que los bienes se declarasen no necesarios se presentó antes de que 
se abriera la fase de liquidación.
El auto que declare los bienes no necesarios se dicta antes de que se aprobara el 
plan de liquidación.
El plan de liquidación y el auto que lo aprobó, reconocen que la liquidación de los 
bienes de la concursada sobre los que hubiera constituida una hipoteca cuya ejecución 
se hubiera iniciado con anterioridad a la declaración del concurso, se realizara mediante 
la continuación de dicha ejecución en el juzgado que la estuviera conociendo».
IV
La  registradora  de  la  propiedad  emitió  informe  y,  por  mantener  la  calificación 
impugnada, elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 23 
de julio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  656  y  688  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil; 8, 9, 43, 44, 55, 56, 57, 84, 90, 109, 130, 140, 141, 142, 149, 154, 
155 y 176 de la Ley Concursal; 238.1.º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 100 del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, 4 
de diciembre de 2012, 9 de abril, 28 de junio y 13 de noviembre de 2013, 2 de junio y 12 
de diciembre de 2014, 26 de marzo de 2015 y 4 de junio de 2019, así como los Autos 
de 14 de septiembre y 14 de diciembre de 2016; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 23 de marzo y 9 de abril de 2010, 27 de 
febrero, 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 2 y 7 de 
marzo, 3 y 8 de abril, 29 de mayo, 24 de junio y 13 de diciembre de 2013, 6 y 24 de 
octubre de 2014, 8 de junio de 2015, 4 de abril y 4 de julio de 2016, 10 y 19 de enero, 27 
de junio, 25 de julio y 13 de noviembre de 2017, 27 de febrero de 2018 y 15 de marzo 
y 24 de julio de 2019.
1.  Son  circunstancias  relevantes  para  la  resolución  del  presente  recurso  las 
siguientes:
a)  Por decreto dictado el 26 de febrero de 2018 por la Letrada de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 y de Violencia sobre 
la Mujer de Berja, en el procedimiento de ejecución hipotecaria 861/2010, se adjudicaron 
a la sociedad «Aliseda, S.A.», las fincas 20.267/bis y 20.268 del Registro de la Propiedad 
de Adra.
La ejecución se produjo mediante auto de 4 de junio de 2012 y se suspendió el 28 de 
junio  de  2013,  por  haber  sido  declarada  en  concurso  de  acreedores  la  sociedad 
propietaria de dichas fincas en auto dictado el 11 de marzo de 2013 por el Juzgado de lo 
Mercantil Número 1 de Almería, en el procedimiento concursal 536/2011. Por auto de 
este Juzgado de 1 de septiembre de 2014 se abrió la fase de liquidación del concurso; y 
por auto de 23 de abril de 2015 se aprobó el plan de liquidación.
Mediante auto de 16 de octubre de 2014 dictado por el Juez del indicado Juzgado de 
lo Mercantil, las referidas fincas 20.267/bis y 20.268 del Registro de la Propiedad de 
Adra, fueron declaradas no necesarias para la continuación de la actividad profesional o 
empresarial de la concursada, tras lo cual el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción  es
número 2 y de Violencia sobre la Mujer de Berja acordó la continuación de la ejecución  o
SJhcuoi.pAzmog.bp»tae)e, d ctpoaeoL rniradac  me,ira  ece Pgdedrielsiieomlt br pdearráerdoanlo c rdreIeanodf ssefiumterain dinledaocna  idsat osue u ebce  ranjeIesnetctosgaut a rdtyuitvei vco aac2 di c6óajou n drdl,are iec  aifsánel pnsbeodcrnnerocidrpsooeecn  i dótalraenla s  Jr2s su0foeizn1l igcc8laaai.t dasso doa acd  lieeaen  dls oaqo duMc eiece,od racna acdsnuu «tr isjlAu ayliidc sniaeoo d, e aalan,l     OE-A-2020-12831able en https://www.
estado de liquidación.
c)  La recurrente, por el contrario, defiende la competencia del Juzgado de Primea 
Instancia e Instrucción ante el que se inició el procedimiento ejecutivo, por darse las 
siguientes condiciones:
El juez del concurso declaró los bienes objeto de ejecución como no necesarios para 
la continuación de la actividad profesional o empresarial de la concursada.
La solicitud de que los bienes se declarasen no necesarios se presentó antes de que 
se abriera la fase de liquidación.
El auto que declaró los bienes no necesarios se dictó antes de que se aprobara el 
plan de liquidación.
El plan de liquidación y el auto que lo aprobó reconocen que la liquidación de los 
bienes de la concursada sobre los que hubiera constituida una hipoteca cuya ejecución 
se hubiera iniciado con anterioridad a la declaración del concurso, se realizaría mediante 
la continuación de dicha ejecución en el juzgado que la estuviera conociendo.
2.  Como cuestión procedimental previa, debe advertirse que no puede ser tenido en 
cuenta el referido plan de liquidación y el auto aprobatorio del mismo, por tratarse de 
documentos que se han presentado por primera vez con el escrito de interposición del 
recurso. Como tiene declarado el Tribunal Supremo, Sala Tercera, en Sentencia de 22 de 
mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es 
el asiento registral sino el propio acto de calificación registral, de manera que se trata de 
declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que sea el acto de 
calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias: en 
primer lugar, que sólo son objeto de recurso aquellos concretos pronunciamientos que 
sean impugnados (por todas, Resolución de 23 de marzo de 2010); en segundo lugar, 
que los documentos aportados con el escrito de recurso no pueden tenerse en cuenta 
por no haber sido presentados al Registrador en el momento de la calificación, debiendo 
resolverse  el  recurso  sólo  a  la  vista  de  los  documentos  que  fueron  aportados 
originariamente en tiempo y forma al solicitar su calificación (cfr. artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria), y sin perjuicio de la calificación que hayan de merecer en caso de nueva 
presentación en el Registro de la Propiedad junto con el documento principal a que 
complementan (por todas, Resolución de 9 de abril de 2010). En definitiva, el objeto del 
recurso queda delimitado en el momento de su interposición y resulta constreñido tanto 
por la documentación presentada como por el contenido de la calificación negativa del 
Registrador
3.  También como consideración preliminar, debe tenerse en cuenta que la cuestión 
de la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se 
encuentra en situación concursal es materia plenamente calificable por el registrador (ex 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario) y de extrema importancia por su carácter de 
presupuesto procesal para el válido desarrollo de la relación jurídico procesal, cuya 
infracción puede provocar la nulidad del acto (artículo 238.1.º de la Ley Orgánica del 
Poder Judicial), tal y como ha recordado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones 
(cfr., por todas, las Resoluciones de 10 y 19 de enero de 2017).
4.  Hechas las precedentes aclaraciones, es necesario advertir que no se cuestiona 
en  ningún  momento  la  posibilidad  de  ejecución  mediante  ejercicio  de  la  acción 
hipotecaria.
Lo que debe decidirse es si mantiene la competencia para la ejecución separada el 
juez ordinario, fijada la competencia en el momento de la interposición de la demanda de 
ejecución (anterior a la declaración del concurso), o si -como afirma la registradora- debe  e
entenderse  que,  una  vez  abierta  la  fase  de  liquidación  y  reanudada  la  ejecución  bo
hipotecaria (por haberse declarado no necesarias las fincas hipotecadas innecesarias  831ww
cpoarrrae splao nadcet iavli djuaedz  dperol fceosniocnuarsl o,o a ceummpurleásnadroiasle  adle p rolac edciomniceunrtsoa ddea )e, jelcau ccióonm cpoelteecnticviaa 
com5o.  pieEzna  seel pasirsatdeam.a  legal  vigente  las  ejecuciones  de  garantías  reales  tras  la
declaración de concurso del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera
constituido la garantía se rigen por un conjunto de reglas especiales (artículos 56, 57 
y 155 de la Ley Concursal), que, tras sucesivas reformas legislativas (Ley 38/2011, de 10 
de octubre, Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, Ley 17/2014, de 30 de 
septiembre, Ley 9/2015, de 25 de mayo; y, actualmente, artículos 145 a 149, 151, 209 
a 2011 y 430 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de 
mayo), con las matizaciones introducidas por una muy rica jurisprudencia menor, pueden 
sintetizarse en las siguientes: La primera de esas reglas es aquella según la cual, desde 
la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o 
derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o 
empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización 
forzosa sobre esos bienes o derechos. La segunda, aquella según la cual, desde la 
declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas 
a  esa  fecha  sobre  cualesquiera  bienes  o  derechos  de  la  masa  activa  quedaran 
suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el 
deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados 
los anuncios de subasta. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales 
de  garantía,  sobre  bienes  o  derechos  de  la  masa  activa  no  necesarios  para  la 
continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan 
iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o 
que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al 
procedimiento  judicial  o  administrativo  cuya  tramitación  hubiera  sido  suspendida  el 
testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para 
esa  continuidad.  Cumplido  ese  requisito  podrá  iniciarse  la  ejecución  o  alzarse  la 
suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente 
competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de 
cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a 
solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. 
Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no 
impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que 
se  declare  el  carácter  no  necesario  de  ese  mismo  bien  o  derecho  cuando  hayan 
cambiado las circunstancias. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o 
continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según 
esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o 
derechos de la masa activa podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización 
forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido 
suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del 
derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde 
la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la 
liquidación. Y la quinta regla, que es la que más directamente interesa considerar ahora, 
tiene como objeto determinar los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la 
masa  activa  sobre  las  ejecuciones  de  garantías  reales:  la  apertura  de  la  fase  de 
liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa 
de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que 
no  hubieran  ejercitado  estas  acciones  antes  de  la  declaración  de  concurso.  Las 
ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración 
de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que 
se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto.
La pérdida del derecho de ejecución separada en caso de apertura de la fase de  s
liquidación se extiende a todas las acciones reales no ejercitadas, afecten o no a bienes  oe.
o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o  w.
empresarial de la sociedad deudora. Es indiferente el carácter del bien o del derecho: lo  831ww
qpuroec etiseanle  (tarratsíccuelnod 5e6n.c1ia,  ppáarrraa feol  epjreimrceicrioo,  ddee  lala  aLcceiyó nC aonntceusr sdael;  eascet ucaolensc re1t4o5 m.1o, m14e7n.t2o 
ay p1e4r8tu)r aca dree clea  fdaes ee ldlae  cliuqauniddaoc isóen  hdae  ilnai cmiaadsoa  laa cftaivsae  ufinniaficl ad ee lc torantcaumrsieon dtoe  daec rueneodso rye so.t rLoas   BOE-A-cable e
bienes. Es indiferente que esa fase se haya iniciado inmediatamente después de la fase 
común o inmediatamente después de la fase de convenio, o, incluso, en el propio auto 
de declaración de concurso o durante la fase común; y es indiferente que esa fase se 
haya abierto a solicitud del deudor, del acreedor o del administrador concursal o se haya 
abierto de oficio. Lo único que toma en consideración la Ley es el hecho mismo de la 
apertura de la fase, cualquiera que sea el momento en que se produzca durante la 
tramitación del procedimiento concursal.
El acreedor no pierde el privilegio sustantivo: seguirá siendo acreedor con privilegio 
especial (artículo 90.1. 1.º de la Ley Concursal; actual 270.1.º del texto refundido), pero 
pierde el privilegio procesal. Los acreedores hipotecarios y pignoraticios tendrán que 
esperar, para obtener satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de 
garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal 
para la enajenación de esta clase de bienes (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal; 
actuales 421, 214 y 209 y siguientes) a las que necesariamente debe ajustarse el plan 
de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan 
de  liquidación.  Se  ha  dicho  que  el  sistema  legal  vigente  privilegia  al  «ejecutante 
madrugador», esto es, aquél que hubiera iniciado la ejecución antes de la declaración de 
concurso o inmediatamente después de que transcurriera un año a contar desde esa 
declaración sin que hubiera tenido lugar la apertura de la fase de liquidación. Pero la 
coherencia del sistema es absoluta. El complejo régimen de liquidación de la masa 
activa durante la fase específicamente destinada a esa finalidad exige necesariamente 
que, en un procedimiento de carácter universal como es el concurso de acreedores, no 
existan más excepciones procesales que las indispensables.
No obstante, los acreedores hipotecarios y pignoraticios siguen gozando de una 
situación particular. No sólo obtendrán satisfacción de los créditos garantizados con el 
valor de realización de los bienes gravados, como consecuencia de la afección real 
propia de estos derechos de garantía (artículo 155.5 de la Ley Concursal; actual 430.3), 
sino que tienen, además, cierta posición de control en la realización de los bienes 
(artículo 155.4, párrafo segundo, actual 210.3; Sentencia de la Audiencia Provincial de 
Córdoba, Sección Primera, de 3 de junio de 2015).
6.  De  las  consideraciones  anteriores  resulta  indudable  que,  abierta  la  fase  de 
liquidación, no es posible iniciar la ejecución separada de garantías reales (artículo 57.3, 
i.i., de la Ley Concursal: «Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la 
declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de 
hacerlo en procedimiento separado»; o, en términos del actual artículo 149.1 del texto 
refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo: «La apertura de 
la  fase  de  liquidación  producirá  la  pérdida  del  derecho  a  iniciar  la  ejecución  o  la 
realización  forzosa  de  la  garantía  sobre  bienes  y  derechos  de  la  masa  activa  por 
aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración 
de concurso o no las hubieran iniciado transcurrido un año desde la declaración de 
concurso»).  Pero  esta  norma  implica,  «sensu  contrario»,  que  durante  esa  fase  se 
mantiene el derecho del acreedor hipotecario a la ejecución separada de su crédito si 
esta se ha iniciado antes, como ocurre en el presente caso.
El Tribunal Supremo en su Sentencia 5408/2014, de 12 de diciembre de 2014, 
expresó lo siguiente:
«Esta norma [referencia al artículo 84.4 de la Ley Concursal] responde a la lógica de 
que si el concurso de acreedores entra en la fase de liquidación, haya una única 
ejecución  universal  de  todo  el  patrimonio  del  deudor  concursado,  para  que  pueda  e.
asegurarse el pago de los créditos conforme a las reglas legales de preferencia de  w.b
cobro, previstas para acreedores tanto concursales como contra la masa. 831ww
bienLeass e úmnbicaarsg aedxocse pacnitoense dse s lear ádne clalasr aecjeiócnu cdieo nceosn caudrmsoin nisotr saeti vhaasy aon l avbisotroa laefse cqtuaed asso bproer 
lrae cpuaprearliazcaicóinó na psrimeviliastdaa es nq eule a rst.e 5 5h uLbCie, rya nla sin eicjeiacduoc ioannetess d ed egla rcaonntcíausrs yo  laos  aanccteiosn edse  dlae 
liquidación (caso de haberse visto afectadas por la suspensión o la paralización).
Lo que resulta claro es que una vez abierta la fase de liquidación no cabe abrir 
apremios administrativos o ejecuciones separadas.
(…)  En  realidad,  el  único  escenario  en  que  podría  admitirse  una  ejecución  de 
créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se 
levantan los efectos de la declaración de concurso (art. 133.2 LC). Así como el impago 
de los créditos concursales provocaría la rescisión del convenio y la apertura de la 
liquidación (art. 140 LC), el impago de los créditos contra la masa daría lugar a su 
reclamación de pago y, si fuera necesario, la preceptiva ejecución. Sin perjuicio de que 
también pudiera justificar una acción de incumplimiento del convenio y de apertura de la 
liquidación.
Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la 
prohibición y paralización de ejecuciones del art. 55 LC, no tiene sentido iniciar una 
ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la 
liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las 
ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la 
apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación 
concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su 
pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del art. 154 LC, y sin necesidad 
de  instar  otra  ejecución  dentro  de  la  ejecución  universal  ni  acudir  al  apremio 
administrativo, en el caso de la TGSS».
Por tanto, del conjunto de la normativa y de la jurisprudencia expuesta resulta que la 
apertura de la fase de liquidación constituye un límite para la iniciación «ex novo» y al 
margen del proceso liquidatorio de procedimientos ejecutivos, ya sean estos de carácter 
administrativo, ya de carácter judicial, ya en cumplimiento de un crédito concursal, ya de 
un crédito contra la masa, pero en modo alguno afecta a aquellas ejecuciones de 
garantías cuya iniciación se ha producido antes del concurso o antes de la liquidación 
(caso de haberse visto afectadas por la suspensión o la paralización).
Es la norma relativa a la reanudación de estas ejecuciones (artículo 57.3 de la Ley 
Concursal;  actualmente,  art.  149  del  texto  refundido  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2020, de 5 de mayo) la que plantea en casos como el presente dudas 
interpretativas respecto del órgano competente para ello. Esta Dirección General en sus 
Resoluciones de 19 de enero de 2017 y 24 de julio de 2019 afirmó lo que a continuación 
se transcribe:
«(…) la falta de claridad de la legislación concursal en materia de competencia para 
la ejecución de las garantías reales ha dado lugar a una numerosa jurisprudencia menor. 
En la actualidad, la tesis mayoritaria que se impone entiende que no es cierto que 
cualquier ejecución hipotecaria sobre bienes integrados en el patrimonio del concursado 
corresponda al conocimiento del juez del concurso, de conformidad con el principio 
general del artículo 8.3 de la Ley Concursal que atribuye a dicho juez competencia 
exclusiva y excluyente para conocer de «toda ejecución frente a los bienes y derechos 
de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera 
ordenado». El artículo 55.4 de la Ley Concursal exceptúa de la prohibición de iniciación 
de ejecuciones singulares, o de su paralización en caso de que estuvieren iniciadas, lo 
dispuesto para las garantías reales en los artículos 56 y 57. La jurisprudencia mercantil 
ha perfilado el alcance de estos preceptos sosteniendo de manera mayoritaria que la 
competencia del juez del concurso en esta materia quedaría circunscrita a los bienes 
necesarios. Cuando la garantía real está constituida sobre bienes no necesarios para la  e
actividad profesional o empresarial del deudor la declaración de concurso no suspende  bo
la facultad de realización ni paraliza las ejecuciones ya iniciadas, por lo que quien  831ww
dcoenbceuríras oc osninooc ere l dec olmasp ecteonrrtees pdoen daiecnuteersd oe jeccounc iolanse s nnoorm  haas breíax trdae  csoenrc uerls ajuleesz.  dLeal 
mseo djuifsictiaficciaó ne nd el ae setexp aorstíiccuiólon  5d6e  remaolitzivaodsa  ppaorra e l« Rlimeaitla Dr elocsre stou-pleuye s4t/o2s0 1d4e,  dseu s7p ednes mióanr zdoe, 
ejecución de bienes dotados de garantía real aquellos que resulten necesarios para la
continuidad de la actividad profesional o empresarial». Se reconoce así la intención del 
legislador de que la suspensión no alcance a los bienes que no tengan esta condición de 
ser necesarios.
Resultando evidente la relevancia que tiene la calificación como necesarios de los 
bienes afectos a la garantía real, será el juez del concurso, en cualquier caso, el único 
competente para decidir si el bien contra el que se sigue o se pretende seguir una 
ejecución hipotecaria es necesario para la continuidad de la actividad profesional o 
empresarial  del  deudor  (artículo  56.5  de  la  Ley  Concursal).  La  atribución  de  la 
competencia para la apreciación de estas circunstancias en favor del juez Mercantil se 
justifica porque así se compagina el principio de universalidad de la masa activa del 
concurso con estas excepciones que posibilitan ejecuciones separadas al margen del 
concurso.  A  salvo  del  supuesto  específico  previsto  en  el  artículo  76.3  de  la  Ley 
Concursal para los titulares de créditos privilegiados sobre los buques y las aeronaves, 
las  ejecuciones  separadas  al  margen  del  concurso  amparadas  por  la  legislación 
concursal presuponen siempre una previa declaración del juez del concurso por la que 
se declare el carácter no necesario del bien (vid. artículos 55 y 56 de la Ley concursal). 
Adviértase que, aunque se haya reconocido de manera mayoritaria por la doctrina y la 
jurisprudencia la competencia del juez ordinario para la ejecución de las garantías reales 
cuando  recaen  sobre  bienes  no  necesarios,  lo  cierto  es  que  desde  la  fecha  de 
declaración  de  concurso,  sea  o  no  firme,  también  éstas  resultan  afectadas  por  la 
suspensión,  aunque  ya  estuvieren  publicados  los  anuncios  de  subasta  del  bien  o 
derecho, pues sólo se alzará y se ordenará que continúen cuando se incorpore al 
procedimiento testimonio del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no 
son necesarios.
(…) Ciertamente, abierta la fase de liquidación resulta extraño hablar de bienes 
necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, por 
la propia finalidad de la liquidación que ya no es mantener la viabilidad de la empresa, 
que ha devenido imposible, sino la realización de forma colectiva de los bienes para la 
satisfacción ordenada de los acreedores. Aunque la ley no ha previsto hasta cuándo 
puede solicitarse esta declaración de innecesaridad del bien para permitir la reanudación 
separada de la ejecución, parece que no tiene sentido que se efectúe una vez aprobado 
el plan de liquidación.
Sin embargo, estos conceptos tampoco son completamente ajenos a la liquidación 
como  lo  corroboran  los  artículos  que  prevén  reglas  especiales  supletorias  para  la 
liquidación  del  conjunto  de  los  establecimientos,  explotaciones  y  cualesquiera  otras 
unidades productivas de bienes o servicios pertenecientes al deudor (artículo 149.1.ª de 
la Ley Concursal). Y por eso se ha entendido que es posible que el plan de liquidación 
declare  la  innecesaridad  de  determinados  bienes  cuya  ejecución  hipotecaria  extra 
concursal haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración de concurso 
a los efectos de que el acreedor pueda continuar la ejecución ante el órgano inicial, pues 
no se ve ventaja alguna en este caso de tener que remitir lo actuado al juez concursal 
para que continúe la ejecución…».
Según esta interpretación podría permitirse continuar ante el juez ordinario una 
ejecución iniciada antes de la apertura de la fase de liquidación, siempre que en el plan 
de liquidación se declare la innecesariedad de los bienes objeto de ejecución para la 
actividad profesional o empresarial del concursado (es esta declaración cobre el carácter 
necesario o innecesario de los bienes la que puede contener el plan de liquidación y no 
la atribución de competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales, pues el  e.
citado artículo 57.3 de la Ley Concursal es de carácter imperativo y no puede ser  w.b
desconocido por dicho plan). 831ww
por Eotl rTo rAibuutnoa dl eS u1p4r edme od,i ceienm Aburteo  ddee  21041 6d)e  asfeirpmtióe mlob sreig udiee n2t0e1 e6n ( clao nin tcerritperreiota ccoiónnfi rdmea ldoos 
adristípcousloicsi ó8n.3 t,r a5n6s yit o5r7ia d neo lvae Lneay d Ce olan cLuerys a3l8, /e2n0 1s1u) :redacción originaria (por aplicación de la
«Los procedimientos de ejecución a los que se refiere el art. 57 LC son los propios 
de las garantías reales constituidas sobre bienes del deudor afectos a su actividad 
profesional o empresarial, que son los que han resultado suspendidos o paralizados por 
la declaración de concurso.
Sin embargo, cuando la garantía real está constituida sobre bienes no afectos a la 
actividad profesional o empresarial del deudor, de forma que la declaración de concurso 
no  suspende  la  facultad  de  realización  ni  paraliza  las  ejecuciones  ya  iniciadas,  la 
competencia para conocer de las correspondientes ejecuciones será del órgano judicial -
o extrajudicial- que las hubiera iniciado».
Este criterio ha sido recientemente confirmado por el artículo 146 del texto refundido 
de la Ley Concursal, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, según el cual «Los 
titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre 
bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad 
profesional  o  empresarial  del  concursado  que  pretendan  iniciar  procedimientos  de 
ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la 
suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o 
administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendida el testimonio de la resolución del 
juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido 
ese  requisito  podrá  iniciarse  la  ejecución  o  alzarse  la  suspensión  de  la  misma  y 
ordenarse que continúe ante el órgano jurisdiccional o administrativo originariamente 
competente para tramitarla».
Debe concluirse, por tanto, que el ultimo inciso del artículo 57.3 de la Ley Concursal 
(actual art. 149.2 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 
de mayo) no es aplicable a la reanudación de la ejecución de las garantías reales 
cuando se trate de bienes innecesarios para la actividad profesional o empresarial del 
concursado, de modo que únicamente en caso de que fueren necesarios, abierta la fase 
de liquidación «las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia 
de  la  declaración  de  concurso  se  reanudarán,  acumulándose  al  procedimiento  de 
ejecución colectiva como pieza separada».
En el presente caso, el juez del concurso declaró que las fincas hipotecadas no eran 
necesarias  para  la  continuación  de  la  actividad  profesional  o  empresarial  de  la 
concursada. Por ello, no puede confirmarse el criterio de la registradora.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.