BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65164
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9296 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a practicar una anotación de 
demanda.
En el recurso interpuesto por doña P. T. C., abogada, en nombre y representación de 
la entidad «Manta Ray 18, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de 
Madrid  número  19,  doña  María  Belén  Andújar  Arias,  a  practicar  una  anotación  de 
demanda.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid se tramitó procedimiento 
ordinario en el que, en pieza de medidas cautelares número 1117/2019-001, se dictó 
auto, de fecha 14 de noviembre de 2019, por el que se acordaba la correspondiente 
anotación de demanda sobre una serie de fincas registrales propiedad de las sociedades 
demandadas. La demanda tenía por objeto la petición de que se declarasen resueltos 
una serie de contratos de compraventa celebrados entre la actora y las demandadas por 
incumplimiento de éstas, y que se las condenase al pago del duplo de la cantidad 
entregada en su día en concepto de arras, más los intereses legales y las costas. El 
juez, según resultaba de la fundamentación del auto que accedía a la adopción de la 
medida cautelar, justificaba su decisión atendiendo a la situación de poca solvencia 
económica de las sociedades demandadas, tal y como se deducía de los depósitos de 
cuentas que constaban en el Registro Mercantil.
II
Presentado mandamiento librado por doña M. C. V. B., letrada de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 19, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento la Registradora que suscribe supende [sic] la 
práctica de la anotación de demanda a que se refiere, lo que se notifica al presentante y 
al Juzgado de Primera Instancia Número 33 de Madrid, y ello por los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Hechos:
Con fecha 12 de diciembre de 2019, asiento 348 del diario 105.º, posteriormente 
retiriado y devuelto por su presentante para su despacho el día 10 de febrero de 2.020 
en unión de diligencia telemática de presentación del Impuesto, fue presentado en este 
Registro mandamiento librado por duplicado el día 2 de diciembre de 2019 por el referido  e.
Juzgado, por el que en el procedimiento "Pieza de Medidas Cautelares 1117/2019-0001  w.b
(Procedimiento Ordinario)" seguido a instancias de la sociedad "Manta Ray 18, S.L."  96ww
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demSaen daac osmobpraeñ laa st efisntcimaso nreiog iestxrpaeledsid qou ee le dní ae l 3m disem doi csiee mreblarec iodnea 2n..019 del escrito de la
demanda de fecha 14 de octubre de 2019, en el que la parte demandante Manta Ray 18
S.L. suplica al Juzgado que declare resuellos los contratos de compraventa suscritos con 
fecha 15 de enero de 2019 por incumplimiento de los vendedores y demandados Grupo 
Adler Ameise SL, Gagi Real Estate SL, Maximun Real Estate SL, Yield Real Estate SL y 
Brulemar Real Estate SL, y los condene a abonar a la sociedad demandante el duplo de 
la cantidad entregada en su día en concepto de arras por importe de 667.049,94 euros, 
más los intereses legales correspondientes y las costas del juicio, solicitando de dicho 
Juzgado la anotación preventiva de demanda o embargo preventivo, sobre las citadas 
fincas.
Fundamentos de Derecho:
a)  No procede la práctica de la anotación preventiva ordenada porque tratándose 
de una reclamación de cantidad pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría 
ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Las 
únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad serían las 
de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar.
El defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas que 
pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en que la demanda de reclamación de cantidad no 
afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las 
medidas  cautelares  procedentes,  que  contempla  el  artículo  727  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.
b)  Por otra parte, se advierte que en cuanto a la finca registral número 32.086 -
radicante en este Registro- la anotación ordenada, además es objeto de denegación, por 
aparecer inscrita la finca a favor de persona distinta de las demandadas.
Artículos 6-4, 7-5, 222, 227-1, 540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario. Resoluciones de la 
DGRN de fechas 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 y 8 de julio y 11 
y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, y 18 de diciembre de 2018, entre 
otras. Artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento.
La precedente calificación podrá (…)
Madrid, 2 de marzo de 2.020. La registradora (firma ilegible): Fdo.: M.ª Belén Andújar 
Arias».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  P.  T.  C.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de la entidad «Manta Ray 18, S.L.», interpuso recurso el día 2 de junio 
de 2020 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones
Primera.  (…)
Tercera.  El Juzgado de Primera Instancia 33 de Madrid fundamenta en su auto 
judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en:
1.  Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que: e.
Es una medida que suspende de forma relativa el juego de la fe pública registral,  96ww
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anotante.
En la mayoría de los casos esta medida resultará escasamente trascendente para el 
titular del bien a que se refiere, al resaltar su aspecto meramente publicitario frente a 
terceros, que en ningún caso priva a la parte de sus derechos dominicales con relación 
al bien sobre el que recaía la anotación, mientras que aportaría notables ventajas en 
relación a la plena efectividad de la sentencia.
2.  Ser la medida adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una 
sentencia estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único 
activo con el que pueden responder en el futuro. En definitiva, se fundamenta por qué 
esta medida resulta adecuada y menos gravosa o perjudicial para el demandado, de 
conformidad con el artículo 726 de la LEC y la jurisprudencia y doctrina asociada al 
mismo, así como su trascendencia real pese a ser una acción personal.
En la resolución de 8 de julio de 2006, citada por el Sr. Registrador, se deniega la 
anotación preventiva de demanda con fundamento en que "es doctrina reiterada de este 
Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquellas 
demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral".
En el auto que acuerda la medida cautelar el juzgado estima que una sentencia 
favorable a nuestros intereses sí va a producir una alteración registral ya que existe una 
presunción de que van a transmitir estas fincas durante la pendencia del proceso al ser 
el único activo con el que pueden responder.
En el mismo sentido, la resolución de 20 de noviembre de 2006 citada por el Sr. 
Registrador:  "Conforme  a  la  interpretación  que  este  Centro  Directivo  ha  realizado 
reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el 
Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho 
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria."
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su Sentencia 18 febrero 1985, citando 
las Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de 
febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley 
Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real 
como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos 
inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no 
solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de 
anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en 
el Registro.
En su sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las anotaciones 
preventivas de demanda amparan el derecho que se ejercita, publican una posible causa 
de rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la efectividad de la 
sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a hacer ilusoria la 
acción ejercitada e inútil la garantía adoptada.
Las audiencias provinciales igualmente han admitido esta medida pese a no tratarse 
de acciones reales. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) en su auto núm. 
313/2018, de 27 de diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas 
y  no  devueltas,  admite  que  pueda  adoptarse  como  medida  cautelar  la  anotación 
preventiva de demanda al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no 
impide la adopción de esta medida pues, "tratándose de una medida homogénea, de 
publicidad negativa, ex Art.32 L.H. que no causa innovación, sino mantenimiento del 
status quo ex ante, llegaremos a la conclusión de que es procedente el otorgamiento de 
la medida cautelar." s
En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12.ª), en su auto  oe.
núm.  737/2012  de  22  noviembre,  que  señala:  "...Sin  embargo,  la  práctica  judicial,  w.
amparada por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los  96ww
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al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.
Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la anotación preventiva 
de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el 
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria "ha de interpretarse en el sentido de entender 
incluidas  en  su  ámbito  de  aplicación  todas  aquellas  demandas  que,  de  prosperar, 
producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro pública", con lo que se 
ha reconocido "la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en 
una acción personal y aun a los titulares de una vocación o jus ad rem, siempre que se 
trate de obtener una inscripción definitiva» con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 
de  agosto  de  1.943)."  A  este  criterio  amplio  y  flexible  responde  la  actual  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, cuando permite adoptar como medida cautelar la anotación de 
demanda "cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en 
Registros públicos", con lo que pone el acento en la relación de causalidad registra 
(entre la pretensión y la mutación del Registro, lo que tanto equivale a remitirse a la nota 
de la homogeneidad de la medida (artículo 726.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).» 
La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19.ª), en su auto núm. 109/2017 de 25 
mayo, AC 2017\991, justifica la adopción de esta medida en acciones personales con 
trascendencia real al señalar: "La anotación preventiva de demanda, según los preceptos 
hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de eficacia 
temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que 
tiende a garantizar el ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del fallo, haciendo 
posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece 
por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro 
frente a posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino, como 
antes se dice, una garantía para la efectividad del derecho material que se discute en el 
proceso". Por otra parte, y en cuanto al ámbito de dicha medida cautelar la STS de 18 de 
febrero de 1985 precisa que "los efectos de las anotaciones preventivas de demanda 
conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria están acordados no sólo en beneficio de los 
titulares de un derecho real, sino también de quienes lo sean de acciones personales 
con trascendencia real siendo constante la interpretación doctrinal y la práctica de las 
anotaciones  en  el  sentido  de  que  aun  correspondiendo  a  acciones  personales  no 
obstante amplían su efectividad de suerte que siquiera no comporten las acciones de 
esta clase la inmediatividad con la cosa y antes bien signifiquen una relación mediata 
nada más entre el titular de la anotación por serlo del derecho personal anotado, y la 
cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través de una prestación del obligado, con todo, 
gozan de una efectividad «erga omnes» y haciendo imposibles cuantas enajenaciones 
otorgue, con posterioridad a su existencia, el deudor obligado por el derecho personal 
adoptado,  dejando  sujetos  a  todos  los  adquirientes  posteriores  a  su  fecha,  a  la 
eventualidad de un fallo estimatorio."
En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm. 
14/2007 de 29 enero, y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª), en su auto 
núm. 14/2009de 22 enero.
En definitiva, esta medida es la indicada ante la acción que hemos planteado en la 
que se pretende afectar directamente un bien inmueble al pago de una determinada 
responsabilidad,  pues  con  la  anotación  se  proclama  la  pretensión  dirigida  a  hacer 
efectiva esa afección, y, por el contrario, la enajenación del bien a un tercero que 
reuniera las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar 
posteriormente la ejecución en el referido inmueble.
Cuarta.  Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad. STS de Pleno de 21  e.
de noviembre de 2017. w.b
La calificación del Sr. Registrador infringe, a nuestro entender, la doctrina del Tribunal  96ww
Supremo que en su sentencia del Pleno de 21 de noviembre del 2017, ha declarado de
forma contundente que la función calificadora no permite al registrador revisar el fondo 
de una resolución judicial:
"Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al 
artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad. la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar 
sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia 
del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de 
los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal".
Quinta.  Denegación de la inscripción de la finca registral n.º 32086 por aparecer 
inscrita a favor de persona distinta de las demandadas.
En cuanto a la advertencia que se hace respecto a la denegación de la anotación de la 
finca  registral  n.º  32.086  por  aparecer  inscrita  a  favor  de  persona  distinta  de  las 
demandadas. queremos hacer contar que no es esta la finca registral respecto a la cual se 
solicitaba la anotación, sino la 32.088, tal y como consta en el mandamiento judicial (…)».
IV
La registradora de la Propiedad de Madrid número 19, doña María Belén Andújar 
Arias, emitió informe, en el que mantuvo su calificación salvo «en cuanto a la tercera 
alegación relativa a la denegación de la finca registral 32.086, efectivamente no ha lugar 
ya que se trata de un mero error material, toda vez que dicha finca no está comprendida 
en el título calificado», y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 721 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42.1.º de la Ley 
Hipotecaria; 100 y 139 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 28 de febrero de 1947, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 5 de marzo de 2004, 10 de 
marzo, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 
de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013 y 15 de 
septiembre y 18 de diciembre de 2017.
1.  Se plantea en este expediente la posibilidad de practicar una anotación de 
demanda  derivada  de  un  procedimiento  que  tenía  por  objeto  una  reclamación  de 
cantidad, derivada de la resolución de una serie de contratos de venta celebrados entre 
las partes.
El registrador plantea dos defectos. En primer lugar, considera que la demanda no 
puede  ser  objeto  de  anotación,  de  conformidad  con  el  artículo  42.1.º  de  la  Ley  s
Hipotecaria.  Y,  en  segundo  término,  respecto  de  una  de  las  fincas,  por  darse  la  e.
circunstancia de que no aparece inscrita a nombre de las demandadas. Sin embargo, a  w.
la vista del escrito de recurso, la registradora reconoce en el preceptivo informe que no  96ww
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los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece 
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o 
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el 
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las 
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
3.  El  criterio  del  numerus  clausus,  es  decir,  que  no  pueden  practicarse  otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, aunque con importantes matizaciones.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que 
pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la 
demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo 
inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante  propiciará 
directamente una alteración registral.
4.  Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que 
se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una 
resolución  contractual  sin  trascendencia  en  cuanto  a  la  titularidad  de  las  fincas 
afectadas.
Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el 
peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del 
actor,  lo  procedente  es  una  anotación  de  embargo  preventivo  o,  en  su  caso,  de 
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de 
este expediente, el Juzgado expresamente, ante la opción que le planteaba el escrito de 
demanda, ha optado por la anotación de demanda en lugar de la de embargo preventivo. 
Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por la registradora en la nota.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  96ww
la LeMya Hdripido,t e2c8a ridae. julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.