BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28661
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4359 Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se deniega la práctica 
de un asiento de presentación en el Libro Diario.
En el recurso interpuesto por doña F. M. L. M. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Inca número 2, doña María Alicia Echevarría Pérez, por 
la que se deniega la práctica de un asiento de presentación en el Libro Diario.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 6 de octubre de 2019 por doña F. M. L. M., se 
solicitó la cancelación de oficio por parte de la registradora de una servidumbre que 
gravaba la finca de su propiedad a favor de la finca registral número 1.130 del Registro 
de la Propiedad de Inca número 2.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Inca número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Aportado  el  precedente  documento  para  su  presentación,  con  número  de 
entrada 3.069/2019, se deniega la presentación del mismo conforme a los siguientes:
Hechos:
Se trata de una simple instancia, firmada, aunque sin legitimar la firma siquiera, por 
doña F. M. L., esto es, un documento privado, en calidad de titular de la finca 1.128, por 
la que solicita la cancelación de oficio por parte de la registradora que firma la presente 
de una servidumbre que grava la finca de su propiedad a favor de la finca 1.130.
La cancelación de un derecho inscrito no puede ser practicada de oficio por el 
Registrador, sino que necesita la correspondiente escritura pública, en la que preste su 
consentimiento el titular registral a cuyo favor esté inscrito el derecho (o el titular del 
predio  dominante,  en  este  caso)  o  bien  la  correspondiente  sentencia  judicial  firme 
dictada en procedimiento declarativo seguido contra el titular registral del derecho cuya 
cancelación se pretende.
Fundamento de Derecho:
Artículo 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria, de los que se desprende que para la 
inscripción, anotación o cancelación de derechos reales sobre bienes inmuebles, único 
objeto del Registro de la Propiedad, es imprescindible la presentación de escritura  s
pública,  ejecutoria  o  documento  auténtico  expedido  por  autoridad  judicial  o  por  el  oe.
Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. w.
aptoEPsxo ppr arceroasn apsmreoecdnuuteceni rc lieaal , a slatóerlrtoíac csuieólorná  ns4 oo2lib0cj ietatdode adl, e e Rnpe rleags lafeomnrmteanacti oód ne theeirnpm oeitnle aRcdaeargi oies,nt r oes la loansrct íidcoounclaou  m2l4ae9 n.tnoos   2020-4359n https://ww
presentación en el Libro Diario de los documentos privados, salvo en los supuestos en
que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral, que no es el caso. Bc
De hecho, y limitándome al motivo de la no presentación, el fundamento por el que 
se solicita la cancelación de oficio, que parece deducirse del escrito es el de error del 
Registro; pues bien, los procedimientos de rectificación del Registro, regulados, según 
los distintos supuestos (errores de los títulos que ocasionaron las Inscripciones, errores 
en  los  libros  del  Registro),  por  el  Título  VII  de  la  Ley  Hipotecaria,  no  admiten  el 
documento  privado  por  el  que  una  persona  no  titular  de  un  derecho  solicite  la 
cancelación de un derecho inscrito y constituido, sino que exige o consentimiento de las 
partes implicadas en escritura pública o sentencia judicial firme (artículo 40 LH).
La presente calificación podrá (…)
Inca a 10 de octubre de 2019 (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y 
apellidos de la registradora)».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña F. M. L. M. interpuso recurso el día 18 de 
octubre de 2019 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«– Habiendo  recibido  contestación  día  17/10/19,  denegando  a  mi  solicitud  de 
rectificación núm. 3069/2.019, a los errores cometidos por el registro.
– Habiendo gravado con derecho real inexistente, mi propiedad finca 1.128 a favor 
de la finca 1.130. Que las escrituras de ambas fincas (1.128 y 1.130) reflejan el mismo 
contenido.
Inscripción 1.ª de la finca 1.128.
Servidumbre.
Se constituye sobre dicha integra finca (1118), según el repetido título servidumbre 
de camino de doce palmos de ancho que partiendo del límite Este y atravesando las 
misma integra finca entre los límites Norte y Sur conduzca a la porción adjudicada a J., 
cuya servidumbre empezará atravesando esta porción (1.118) y seguirá por dentro de G. 
(1.130), C. (1.131) M. (1.133) M. (1.118) hasta llegar a la de dicho J. (1.129), teniendo 
cada uno de los convidantes derecho a transitar.
– Que el registro de la propiedad n.º 2 de Inca, ha gravado mi finca 1.128, sin título 
acreditativo e incumpliendo la legislación.
Solicito:
– Rectificación de todos los errores habientes y aplicación de la normativa».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 28 de octubre de 2019 y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3, 258.4 y 322 de la 
Ley  Hipotecaria;  416  y  420  del  Reglamento  Hipotecario;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 22 de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo  es
de 2003, 2 de marzo y 14 de abril de 2005, 23 de diciembre de 2008, 10 de junio  o
de  2009,  20  de  septiembre  de  2010,  28  de  marzo  de  2011,  3  de  mayo  y  17  de  59www.
yjsu e1lipo2t  ieyd me3 be0rn ede erdo en,  o22v30i 1ed2me,  bm2r0ea  rddzeeo  ,n 21o07v1 id5ee,m  3mb rdaeey do me,  1a22y0 od1 e3y , j 2u10n7 i odd eey   4jfue ldbioere  dsroee p y2t i0e81m d6be, r 6ea  bddreeil   2dju0en1 i28o0. 1d4e,  290 d1e7   OE-A-2020-43able en https://
1.  Se trata de decidir en este recurso si puede practicarse asiento de presentación 
en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de 
una inscripción.
Según la nota de calificación, la registradora deniega la práctica del asiento solicitado 
porque el documento no puede provocar operación registral alguna de acuerdo con su 
naturaleza, contenido y finalidad, ya que no tiene carácter de documento público a los 
efectos de lo establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ni es una de las 
excepciones permitidas por el artículo 420 del Reglamento Hipotecario.
2.  Debe recordarse que en la primera redacción del Reglamento Hipotecario el 
artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía 
recurso  de  queja  ante  el  juez  de  la  localidad.  La  Ley  24/2001  estableció  en  el 
artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta 
Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último 
precepto  quedó  derogado  y  dejado  sin  contenido  por  la  Ley  24/2005,  por  lo  que 
actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro 
Directivo ha entendido (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la 
práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede 
ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación 
que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal 
recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria.
Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si 
procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación 
que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador 
respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.
3.  Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el 
asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es 
lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la 
sola aportación del título correspondiente al Registro.
Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si 
procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos 
realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya 
presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación.
Consecuentemente,  en  este  momento  inicial  el  registrador  debe  limitarse 
exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento 
establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos 
requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar 
que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la 
anotación o inscripción definitiva del título.
4.  El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de 
la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los 
documentos  privados,  salvo  en  los  supuestos  en  que  las  disposiciones  legales  les 
atribuyan eficacia registral.
Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de 
presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se 
solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el 
criterio que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. 
también  el  apartado  3  del  mismo  artículo  420,  que  prohíbe  extender  asiento  de  s
presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no  oe.
puedan provocar operación registral alguna»). Por tanto, sólo en aquellos casos en los  w.
que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en  59ww
lpoosd rliíbar opsro dveolc aRre dgicishtroo a, soi eennto l,o csa bqruíea  ddeen uengaa r floar mprae seevnidtaecnióten .resulte que el título nunca
instaEnsc iian dpurdivaabdlea  qquuee e nn oe lp pureedsee nptero evxopceadr ieanstiee nntoo s reengcisotrnatrl aamlgousn col,a rpaomr elnot eq aunet ed uenbae   BOE-A-cable e
confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, sobre la 
que nada argumenta la recurrente.
5.  Por  último,  aunque  -por  hipótesis-  la  solicitud  objeto  de  calificación  hubiera 
podido ser objeto de asiento de presentación si hubiera reunido los requisitos necesarios 
para ello, y tuviera que pronunciarse este Centro Directivo respecto de la pretensión 
contenida en el recurso de que «(…) se subsane la inscripción de la finca registral (…)», 
para tal supuesto debe recordarse la doctrina reiterada de esta Dirección General en 
relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas, la Resolución de 6 de junio 
de 2017), según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la 
doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del 
expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es 
exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como 
resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. Una vez practicado un asiento, 
el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus 
efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los 
tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos  legalmente  establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 18 de enero de 2012, el 
recurso  es  el  cauce  legalmente  arbitrado  para  impugnar  las  calificaciones  de  los 
registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha 
calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste 
queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce 
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en 
la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para 
lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
Por tanto, la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del 
titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la 
oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos 
a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Y ello aun cuando 
se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha sido objeto de reflejo 
tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el 
derecho o situación jurídica inscrita, de indudable trascendencia a la vista de que la 
legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de 
la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004).
Resulta aplicable en el presente supuesto la regla general sobre rectificación del 
contenido del Registro. En definitiva, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia 
de los tribunales, por lo que, si no concurre el consentimiento de los interesados, sólo 
dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento (cfr. artículo 1, párrafo tercero, 
de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, a la luz de esta doctrina es claro que el recurso tampoco podría prosperar, 
pues practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es 
posible,  en  el  concreto  ámbito  de  este  expediente,  revisar,  como  se  pretende,  la 
legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que 
encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  59ww
lnao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,
Pedro José Garrido Chamorro.