BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41910
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6373 Resolución de 21 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Pastrana-Sacedón, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de manifestación de herencia.
En el recurso interpuesto por don T. M. D. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Pastrana-Sacedón, doña Amalia Crespo Torres, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia.
Hechos
I
En virtud de escritura autorizada el día 30 de julio de 2018 por el notario de Madrid, 
don José Luis López de Garayo y Gallardo, se procedió a la partición de herencia en 
favor  de  los  interesados.  En  dicha  escritura  se  inventariaban  varias  fincas,  cuya 
inmatriculación se solicitaba, acompañando título previo y certificaciones catastrales.
II
Presentada dicha escritura de herencia en el Registro de la Propiedad de Pastrana-
Sacedón, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
La Registradora que suscribe, previo examen y calificación del documento reseñado, 
ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Antecedentes de hecho:
I)  Presentado  en  este  Registro  el  documento  arriba  reseñado,  se  solicita  la 
inscripción del mismo.
II)  Las fincas n.º 16, 17 y 18 comprendidas en el documento no han tenido acceso a 
Registro, por lo que se trata de la inmatriculación de las mismas.
Fundamentos de Derecho:
I)  Esta nota de calificación se extiende por la Registradora titular de esta Oficina, 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades 
de calificación prevista por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su 
Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto 
legal citado.
II)  En cuanto al fondo de la cuestión: Conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria  e.
“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren  w.
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos  73ww
outno ragñaod oasn tpeosr  dpee rdsicohnoa so tqoureg aamcrieendtiote nta mhabbiéenr  amdeqduiiarindtoe  ltaít uplroo ppiúebdlaicdo ,d esi elam fpinreca q aule m eexnisotas 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
En el caso que nos ocupa no existe identidad entre las fincas que se describen en el 
título y las que se describen en las certificaciones aportadas, pues hay discrepancia en 
cuanto a las superficies. Por otro lado en el título previo se atribuye en el título previo una 
numeración de polígono y parcela a las fincas que tampoco coincide con la de catastro, 
por lo que existen dudas de identidad al variar tanto superficie como linderos.
En concreto en la finca n.º 18 la diferencia de superficie es tal que se duda de que se 
trate de la misma porción de terreno.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el 
despacho del citado documento.
Contra la presente calificación puede: (…)
Pastrana a 4 de octubre de 2019.–La Registradora de la Propiedad (firma ilegible), 
Fdo.: Amalia Crespo Torres».
III
Contra la anterior nota de calificación, don T. M. D. interpuso recurso el día 8 de 
noviembre  de  2019  solicitando  que  se  inscribieran  las  fincas  16  y  17,  dejando  en 
suspenso a la 18 por posible error de identificación. Entendía el recurrente que las 
fincas 16 y 17 concordaban en todos sus datos con los reflejados en las escrituras de los 
notarios de Madrid, don Antonio Pérez-Coca Crespo, de fecha 7 de octubre de 2009, con 
el número de protocolo 3.300, y don José Luis López Garayo, de fecha 30 de julio 
de2018, con el número de protocolo 3.325, que obraban en poder de la registradora de 
la Propiedad, así como en el certificado del Ayuntamiento de Auñon en el que se 
actualizaban al Catastro actual los datos del Catastro antiguo, que también figuraba en la 
última de las dos escrituras reseñadas.
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y confirmó la nota de calificación, si 
bien se revocaba el defecto en cuanto a las dudas de identidad con las parcelas 
descritas en el título previo, manteniéndolo en la necesidad de que coincida la superficie 
según Catastro con la descripción de las fincas en el título.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18 y 205 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de octubre de 2016, 16 de enero 
y 27 de febrero de 2018 y 31 de octubre de 2018.
1.  En la escritura de herencia presentada a inscripción se inventarían varias fincas 
anteriormente no inscritas, por lo que deben ser objeto de inmatriculación. La finca 
número 16 se describe como una tierra de 82 áreas y 80 centiáreas, en tanto que en la 
certificación catastral la misma finca se describe con 53 áreas y 33 centiáreas. En cuanto 
a la finca número 17 se describe como una tierra de 31 áreas y 5 centiáreas, mientras 
que en la certificación catastral la misma finca se describe con 35 áreas y 94 centiáreas.
La registradora, aunque revoca el defecto de falta de identidad de las fincas descritas  e.
en el título inmatriculador con el título previo, suspende la inscripción por considerar que  w.
no hay identidad entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Considera  73ww
qeunetr ee nla a pmobrcoisó nc adseo ste errxeisntoe  au nqau ed ifseer ernecfiiear ed ela s uepscerriftiucriea  yy  qlau ep oerxcisiótenn d deu tdearrse dneo  iad eqnuteid asde 
hreipfioetreec aerli aC (asteagsrterog.a cEiónntie ennd ee lq ucaes ola sd ef inlac ansú mpueerod e1n6  hya baegrr uspuafcriidóon  eunn ae lm coadsiofic adcei ólan   BOE-A-cable e
número 17). El recurrente entiende que los datos catastrales están actualizados y que se 
incorporan a las dos escrituras aportadas para la inmatriculación.
2.  El recurso no puede ser estimado y debe confirmarse la nota de calificación dado 
que  el  título  inmatriculador  no  contiene  la  descripción  de  las  fincas  en  términos 
totalmente coincidentes con la que resulta del Catastro.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con 
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de 
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con 
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando 
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral 
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha 
incorporada al título inmatriculador.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso 
como  el  planteado  del  doble  título:  «Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto».
Asimismo,  el  artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria  contempla  los  supuestos  de 
inmatriculación como uno en los que obligatoriamente deberá constar en la inscripción la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices.
Ha  de  recordarse  que  conforme  al  nuevo  artículo  10.3  de  la  Ley  Hipotecaria, 
«únicamente  podrá  aportarse  una  representación  gráfica  georreferenciada 
complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los 
siguientes  supuestos:  a)  Procedimientos  de  concordancia  entre  el  Registro  de  la 
Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente 
se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista 
en  una  parcelación,  reparcelación,  segregación,  división,  agrupación,  agregación  o 
deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos».
Y  resulta  que  en  el  concreto  procedimiento  de  concordancia  regulado  en  el 
artículo 205 –al igual que en el regulado en el artículo 203–, no existe expresa previsión 
legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de 
lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, 
el 201, el 202, el 204 o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación 
alternativa.
Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos 
idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia 
heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía 
«aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la 
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y 
responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se 
inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada  s
desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. oe.
Pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la  w.
finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso  73ww
soubptelinr elar  lav ocleurnttifaicda dcieóln i nctaetraesstaradlo c oernre ccutaa nyt oc oain claid deenstec rcipocni óenl  tgítruálofic, ae llcoo nnote pnuidead ee nll edviacrh oa 
atí tulalo .in Emna ctroicnusleaccuióenn claia ,s eulb dseafneacctoió nh ad dee d sicehr oc odnefifremctaod ob,i esnie nmdeod niaenctees laar iore pcatifriac apcrioócne ddeerl   BOE-A-cable e
título inmatriculador o bien mediante la aportación por el interesado de la certificación 
catastral correcta o consintiendo mediante instancia en la obtención de la misma por el 
registrador.
Al ser distinta en el título presentado la superficie de la escritura respecto de la que 
recoge el Catastro, procede la confirmación de la nota de calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.