BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133659
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17955 Resolución de 6 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Adeje a inscribir la escritura de segregación de 
una finca.
En el recurso interpuesto por don J. A. G. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Adeje, don Perfecto Blanes Pérez, a inscribir una escritura de segregación 
de determinada finca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 7 de julio de 2020 por la notaria de La Orotava, 
doña Pilar García Hernández, con el número 566 de protocolo, la sociedad «Sagrera 
Canarias, S.A.» segregó de la finca registral número 38.092 de Adeje (integrada en un 
conjunto en régimen de propiedad horizontal) cuatro fincas nuevas según se describía en 
el título.
Conforme al artículo 7 de los estatutos de la comunidad «los propietarios o titulares 
en cada momento de cada uno de los locales podrán por sí solos, en todo tiempo y sin 
límite de veces, realizar en él las actuaciones que se recogen a continuación, para lo 
cual se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes 
copropietarios, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de sus 
propiedades particulares: a) Realizar operaciones de agrupación, agregación, división, 
subdivisión y unión o comunicación horizontal o vertical sin necesidad de agrupación 
hipotecaria, con otros colindantes del mismo o diferentes inmuebles (…)».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Adeje, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Referencia:
N.º de entrada: 1750/2021
Clase de documento: obra nueva y segregación
Fecha del documento: 07-07-2020
Notario/Autorizante: Pilar García Hernández
Protocolo: 566
Asiento: 1572/0 -Diario: 122
Fecha presentación del documento: tres de mayo de dos mil veintiuno
Nota de calificación
Examinado el documento arriba referenciado, escritura de declaración de obra nueva 
y segregación, autorizada en La Orotava el día siete de julio de dos mil veinte, ante la  es
Notario doña Pilar García Hernández, número 566 de protocolo, en unión de diligencia  o
complementaria expedida el día nueve de julio de dos mil veinte por la Notario de La  955ww
yraOe nrleaotesttia cvlrvaaiat  uN ardaolo  tjñaduareiic o Pios idu laedbr es LGa asna uarOfccicríiaoóie tnaHn vcaeaiura nt doádorneiñzd aael adzP a, ir lqeaeuprl  erGde iísnaaecr cnocítaraapt cooHirórceaner  nc dedáerent  idflsiaece zape,d tnnioetú imdtméabcedrnre ioc"  Sdo8ea 7d g9edr e odfrisnea a  mpCl ridlao entvo eaocirbnoiartloaes,,,,     OE-A-2021-17able en https://
S.A.", éstas dos últimas presentadas telemáticamente, a la vista de su contenido y de los
asientos  del  Registro  y  de  conformidad  con  los  artículos  18  y  19.bis  de  la  Ley 
Hipotecaria, ha sido calificado negativamente por el Registrador que suscribe, por lo que 
se ha suspendido la inscripción del documento por el/los siguiente/s defecto/s que 
tiene/n el carácter de subsanable/s:
Hechos:
No se acompaña o incorpora el acuerdo de la Junta General de la Comunidad de 
Propietarios del Edificio, a que se refiere el expositivo II del título que se califica, lo que 
además advierte el Notario autorizante.
Para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa 
aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen 
las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento 
interviniendo  en  la  escritura,  además  del  propietario  del  elemento  dividido,  los 
propietarios de los restantes elementos del edificio.
La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la 
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las 
mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por 
idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o 
dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Fundamentos de Derecho:
Artículos  3,  5,  7,  10  y  17  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio  sobre  Propiedad 
Horizontal,  en  su  nueva  redacción  dada  por  la  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Artículo 10,3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, en su 
nueva redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración 
y renovación urbanas.
3.  Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a)  La constitución  y modificación  del  complejo inmobiliario a que se refiere el 
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b)  Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del 
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas 
de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros 
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros 
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la 
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del 
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para 
mejorar  la  eficiencia  energética,  o  de  las  cosas  comunes,  cuando  concurran  los 
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y 
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría 
de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización 
por  daños  y  perjuicios  que  corresponda.  La  fijación  de  las  nuevas  cuotas  de 
participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a  es
realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno  o
acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también  955ww
epno dlará Lne lyo.s interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos
Artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Parte dispositiva
En virtud de lo expuesto, don Perfecto Blanes Pérez, Registrador titular del Registro 
de la Propiedad de Adeje, acuerdo:
Primero.  Suspender la inscripción pretendida en el documento calificado, por las 
causas y en los términos que resultan de la presente nota de calificación.
Segundo.  Notificar la presente calificación al presentante y Notario autorizante del 
documento calificado, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota podrá (…)
En Adeje, a 14 de mayo de 2021. El Registrador, Este documento ha sido firmado 
digitalmente  por  el  registrador:  don  Perfecto  Blanes  Pérez  con  firma  electrónica 
reconocida».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones correspondió la misma a 
la registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa 
Pereira Remón, quien, el día 16 de junio de 2021, confirmó la calificación del registrador 
sustituido, reiterando los fundamentos de Derecho de ésta y añadiendo lo siguiente:
«Aun  cuando  la  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y 
renovación urbanas, supuso una flexibilización en cuanto a las mayorías exigidas para la 
adopción  de  los  acuerdos  de  las  Juntas  de  Propietarios  de  edificios  en  división 
horizontal, en el caso de divisiones materiales no deja lugar a dudas el artículo 10.3 de la 
Ley de Propiedad Horizontal, que exige la aprobación por las tres quintas partes del total 
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de 
participación. A este respecto, es de destacar además la procedencia del acuerdo, por 
cuanto  estas  operaciones  suelen  ir  acompañadas  de  la  declaración  de  las 
correspondientes obras que posibilitan la nueva configuración de los elementos surgidos 
de la división tal y como ocurre en el supuesto calificado».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don J. A. G. interpuso recurso el día 15 de 
julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero.–Falta de motivación.
El art. 19 bis, segundo párrafo, de la LH viene a establecer:
«La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de 
solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de 
constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de 
las mismas. ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de 
los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, 
sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda 
procedente». e
No  obstante,  en  la  nota  de  calificación  objeto  de  este  recurso,  el  Ilustre  Sr.  bo
Registrador, no menciona ni hace referencia en ningún momento a la existencia de una  955ww
Gcláeunseuralal  dees talatu tCaorima uenxiodnaedr addeo rPar odpeie ltaa rioobsl.i gSacimiópnl ed ey  lslaonmaemteern tael  asecu leimrdiota  dae  elax igJiur nstua 
aadpvoertratecniócnia  yg/eon éinriccoar pdoer alac iNóont aarilo  taítuutloor izqaunete  sqeu e cnaoli feicsa c, ohnaoccieednodroa  dree flear eenxcisiate nac iau ndae 
dicha cláusula estatutaria.
Evidentemente, la argumentación jurídica expuesta en la nota de calificación, y que 
más adelante repasaremos, está íntimamente relacionada con el supuesto de hecho de 
que trata el título pendiente de inscripción, no obstante, no es de aplicación a este caso 
en concreto a razón de la vigencia del artículo 7 de los Estatutos de la Comunidad de 
Propietarios del (…), ya citado en el Hecho Segundo.
Por tanto, la nota de calificación carece de un vicio de nulidad absoluta al carecer de 
la  argumentación  especifica  aplicable  a  este  supuesto.  Omite,  claramente  y  sin 
justificación alguna, un fundamento jurídico esencial como es el propio artículo 7 de los 
Estatutos de la Comunidad que sería el que legitima y levantaría la traba del acuerdo de 
la Junta General de la Comunidad de Propietarios.
En este sentido, esta parte recurrente considera que se vulnera su derecho a una 
calificación justa y motivada en virtud del art. 19 bis de la LH.
Segundo.–Normativa aplicable de la Ley de propiedad horizontal.
Conviene repasar, como segundo argumento, el repertorio de disposiciones vigentes 
en  materia  de  propiedad  horizontal  y  operaciones  modificativas  de  segregación  en 
materia de división horizontal, para verificar que no existe ningún impedimento normativo 
para aplicar la norma estatutaria del artículo 7 de la Comunidad de Propietarios del (…) 
en el que se enmarca la finca objeto de la escritura cuya inscripción se ha suspendido.
Y para evitar reiteraciones innecesarias, acudimos a la propia doctrina de este 
Centro Directivo (en su anterior denominación) que en Resolución de 7 de mayo de 2014 
expuso  el  siguiente  razonamiento  en  su  fundamento  de  derecho  n.º  3  sobre  las 
modificaciones llevadas a cabo en la Ley sobre Propiedad Horizontal por la disposición 
final  primera  de  la  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y 
renovación urbanas, que entró en vigor el día el 28 de junio de 2013:
«Según el preámbulo de esta Ley, uno de sus objetivos es "potenciar la rehabilitación 
edificatoria  y  la  regeneración  y  renovación  urbanas,  eliminando  trabas  actualmente 
existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible" (apartado 
III); y la citada disposición final primera "contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, 
de  21  de  julio,  de  Propiedad  Horizontal,  con  el  objeto  de  evitar  que  los  actuales 
regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas 
en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos 
de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por 
mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al 
título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante 
autorizar o, en algunos casos, exigir" (apartado IX).
Mediante estas modificaciones se deroga expresamente el artículo 8 de la Ley sobre 
Propiedad Horizontal citado y, según el nuevo texto de esta Ley modificada se regula la 
división,  segregación  o  agregación  de  los  pisos  o  locales  y  sus  anejos,  en  el 
artículo 10.3.b), conforme al cual requieren autorización administrativa, petición a la 
junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de 
los  titulares  afectados  y  la  fijación  de  las  nuevas  cuotas  de  participación;  en  el 
modificado artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre Propiedad Horizontal se dispone 
que la cuota de participación podrá variarse "de acuerdo con lo establecido en los 
artículos 10 y 17 de esta Ley"; el artículo 10.1 recoge supuestos de actuaciones de 
carácter  obligatorio  que  no  requieren  el  acuerdo  previo  de  la  junta  de  propietarios  s
(conservación; accesibilidad universal; construcción de nuevas plantas, alteración en la  oe.
iieamnsrmtptírclouiuqbcluitoluei arn1ari 7 ola.o;6   a fdáepibxrvoirigsibceiaóa cn pid óaenmrla  oa e ltdoemisrfoii acdailo icf iudcoeae rc ddióepon issl  aodnsseo    claoroes sg alrouesclg aacldaloeosmss c, u oenanxegtpserr,nee igscdaaoacmnsis óeetninnt,ut  ece siló eetningt u rdeleoegl   acauocrnintóí scnctu)oitl.uom t,Yi pvql oeu ejooel     2021-17955n https://www.
en los estatutos, "la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de cuotas de participación".
A la vista de tales preceptos legales, debe entenderse que con la nueva normativa 
existe el mismo fundamento para admitir la validez de las cláusulas estatutarias objeto 
de la calificación impugnada.
La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad 
de  configurar  el  derecho  real  adquirido  en  régimen  de  propiedad  horizontal  con 
autorizaciones estatutarias como la ahora debatidas. El hecho de que para el caso de 
inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en 
la  adopción  de  los  acuerdos  relativos  a  las  modificaciones  del  título  constitutivo 
consistentes  en  división,  segregación  o  agregación  de  elementos  privativos, 
exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no 
impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, 
habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en supuestos 
como el presente en el que no existen razones de orden público para afirmar el carácter 
imperativo de la normativa recientemente modificada en relación con los extremos ahora 
debatidos –exoneración de la obligatoriedad de acuerdo de la junta de propietarios–, 
todo ello al margen de que en este régimen legal se requiera expresamente para 
determinados casos –con carácter imperativo– la obtención de la oportuna autorización 
administrativa.»
Si bien es cierto, y hay que matizar, que dicha resolución, el objeto de la impugnación 
era una nota de calificación registral que denegaba la inscripción de una modificación 
estatutaria  en  virtud  de  la  cual  se  incorporaba,  a  los  estatutos,  una  cláusula  que 
autorizaba la división, segregación o agrupación de fincas por los propietarios sin el 
consentimiento de la comunidad. Ello, es diferente al objeto de esta impugnación, pues 
en este caso no se trata de inscribir en el Registro de la Propiedad una modificación 
estatutaria de este calibre, sino que la misma ya consta inscrita desde el momento de la 
división horizontal. constitución de la comunidad y aprobación de los estatutos.
Precisamente,  este  matiz  es  el  que  nos  permite  obviar  y  hacer  caso  omiso  al 
requisito que se menciona en dicha resolución respecto a la necesidad de que se 
establezca, en la propia cláusula exoneradora, el método de determinación de las cuotas 
que corresponden a cada uno de los nuevos elementos resultantes de las modificaciones 
practicadas (división, segregación o agrupación de fincas).
Dicho de otra manera, el artículo 7 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios 
del (…) no contempla un método de determinación de las cuotas de cada uno de los 
nuevos elementos resultantes de la segregación, sin embargo, ello no es obstáculo para 
que se inscriba una segregación practicada en base a dicho artículo.
Ello es así porque negar la inscripción de una segregación por este motivo sería 
intentar invalidar y dejar sin eficacia una norma constitutiva y fundamental del marco 
jurídico  de  la  Comunidad  de  Propietarios  cuya  validez  y  vigencia  precede  a  las 
modificaciones articuladas en la LPH y depende única y exclusivamente de la autonomía 
de la voluntad de la propia Comunidad, y no de agentes externos.
Tercero.–Prevalencia de la autonomía de la voluntad.
La  propia  Resolución  citada  de  7  de  mayo  de  2014  realza,  potencia  y  hace 
prevalecer este tipo de cláusulas exoneradoras al establecer:
«(...)  las  cláusulas  que  permiten  la  agrupación  (y  segregación)  anticipan  el 
consentimiento requerido por la Ley sobre Propiedad Horizontal para la modificación del 
título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos  s
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su  oe.
cauooln tsmeiderua epnd eoe r psjmur idqeviuanqetouiv sesacne a ypdb aeeqr  uaclaenu   aslloeelqsg us uidierriivrsd atmainndo t eoddxsoec  lp lloueisssdo iivdfsiaec mioroe ,elc osnhcutoae sel e asds ter éud lc,ce ut suasirnluqao u p gitreeaornmp oeibetrraidéola,n  pdc rs,oo onspbifieiergemtua prlroairosec. i »óeqnlue eem xneteonr tisooesr    2021-17955n https://www.
Este criterio se impuso también en Resolución de 19 de junio de 2012 (anterior a la 
reforma de la LPH), y posteriormente en Resolución de 21 de junio de 2013 de este 
Centro Directivo.
Es evidente que al constituir la Comunidad de Propietarios y aprobarse los Estatutos 
de  la  misma  desde  un  inicio,  estos  están  legitimados  y  cuentan  con  el  respaldo, 
beneplácito, apoyo y voluntad de todos los propietarios, con independencia de que 
existan transmisiones posteriores de la propiedad. En ese caso, es obvio que los nuevos 
propietarios deben asumir la normativa interna vigente y, si lo desean, plantear una 
modificación de los Estatutos, pero no es posible alegar que la voluntad de los nuevos 
propietarios no fue considerada al aprobarse estos Estatutos.
A nivel jurisprudencial, la propia Resolución de 7 de mayo de 2014 también se 
pronuncia al disponer:
«(…) la validez de este tipo de cláusulas estatutarias es actualmente admitida por el 
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 
y 25 de febrero de 2013, en cuales se considera, además, que con la autorización 
estatutaria para dividir, segregar o agrupar las fincas por el propietario de las mismas sin 
el consentimiento de la comunidad de propietarios, implícitamente se está autorizando la 
apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.»
Incluso  más  recientemente,  la  Resolución  de  3  de  junio  de  2020  continúa 
defendiendo la prevalencia de la autonomía de la voluntad y, en ella, reitera su criterio de 
la Resolución de 7 de mayo de 2014».
V
El registrador de la Propiedad, mediante escrito de fecha 19 de julio de 2021, informó 
y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 395, 396, 397 y 1255 del Código Civil; 3, 5, 10, 17 y 18 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 14 de marzo de 1968, 5 de mayo de 1986, 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero 
de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 31 de agosto de 1981, 26 de febrero de 1988, 24 de marzo de 2000, 17 de abril y 19 
de junio de 2012, 21 de junio de 2013 y 15 de enero, 1 de febrero, 20 de marzo y 7 de 
mayo de 2014; y respecto de la motivación de la calificación, las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de 
marzo de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de 
octubre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 8 de mayo y 3 de diciembre 
de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de 
julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo y 10 de junio 
de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 19 de junio y 12 de 
diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 20 de junio de 2019 y 7 de 
enero de 2020, y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero, 18 de marzo y 28 de julio de 2021.
1.  Mediante  escritura  objeto  de  la  calificación  impugnada,  se  segregan  cuatro  e.
locales de determinada finca en régimen de propiedad horizontal. Según los estatutos  w.
sociales, «los propietarios o titulares en cada momento de cada uno de los locales  955ww
pqouder ásne  proerc osgí esno loas , ceonn ttionduoa ctiióenm, ppoa yra s ilno  lícmuiatel  sdee  vceocnessid, erreaarláizna ri nevne sétli dlaoss  adcetu aamciopnlioess 
cpoondfeerreidso si rrpeovro ceal blseosl o dhee chtood odse  lloas  adreqsutiasnictieósn  dcoep rsoupsi eptarroiopsie, daqduees  spea rtiecnutlaernedse: ráan)   BOE-A-cable e
Realizar  operaciones  de  agrupación,  agregación,  división,  subdivisión  y  unión  o 
comunicación horizontal o vertical sin necesidad de agrupación hipotecaria, con otros 
colindantes del mismo o diferentes inmuebles (…)».
El  registrador  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  considera  necesario  el 
acuerdo de la junta general de la comunidad de propietarios del edificio, pues según el 
artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, para llevar a cabo la división de un 
piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes 
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las 
cuotas  de  participación,  o  bien,  que  presten  su  consentimiento  interviniendo  en  la 
escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes 
elementos del edificio.
El recurrente alega, en síntesis, que el referido acuerdo no es necesario por haber 
sido  excluida  su  necesidad  por  el  citado  artículo  de  los  estatutos  de  la  propiedad 
horizontal.
2.  Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de 
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero 
de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, 
de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer 
en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su 
negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que 
apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el 
registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha 
mantenido esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 25 de octubre 
de 2007 y 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de 
un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es necesario 
justificar  la  razón  por  la  que  el  precepto  de  que  se  trate  es  de  aplicación  y  la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre 
de 2017, 20 de junio de 2019, 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero de 2021, entre 
otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido 
expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente y entrar en el fondo del 
asunto si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el 
interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido  s
del escrito de interposición del recurso. oe.
En el presente caso el registrador ha expresado con claridad el defecto y ha fundado  w.
aquél en diversos preceptos, por lo que no cabe concluir que haya incurrido en una  955ww
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pdoedl eidsoc raitloe gdaer  imcupaungton aleci óhna. convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido  BOE-A-cable e
3.  Respecto de la cuestión de fondo planteada, la división o segregación de los 
pisos  o  locales  y  sus  anejos,  en  cuanto  modificación  del  título  constitutivo  de  la 
propiedad  horizontal,  requiere  consentimiento  de  los  propietarios  de  los  distintos 
elementos  privativos  que  la  integran.  La  exigencia  de  ese  consentimiento  de  los 
propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, 
apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el 
hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas 
comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo 
jurídico,  vinculada  al  funcionamiento  orgánico  de  la  comunidad:  el  hecho  de  que, 
además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar 
las  cuotas  de  participación  en  la  comunidad  de  propietarios.  Ahora  bien,  el 
consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para 
el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y 
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los 
acuerdos  no  regulados  expresamente  en  el  mismo  precepto,  que  impliquen  la 
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los 
estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total 
de cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después 
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la 
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de 
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los 
pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren petición a 
la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de 
los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay 
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, 
además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes 
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución 
de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite 
la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad 
de consentimiento de la junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento 
requerido  por  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  para  la  modificación  del  título 
constitutivo,  permitiendo  que  el  dueño  pueda  actuar  no  sólo  sobre  los  elementos 
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su 
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos 
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se 
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior 
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura 
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta 
autorizarlo  no  constando  en  estatutos,  también  podrá  haber  quedado  plasmada 
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y 
dicha  autorización  conllevará  todos  los  elementos  necesarios  para  su  ejecución, 
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales 
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como 
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa  s
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del  oe.
artículo 396 del Código Civil. w.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el  955ww
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validez  de  este  tipo  de  cláusulas  estatutarias.  La  modificación  legal  no  limita  la 
autonomía  de  la  voluntad  respecto  de  la  posibilidad  de  configurar  el  derecho  real 
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la 
ahora  debatida.  El  hecho  de  que  para  el  caso  de  inexistencia  de  tales  cláusulas 
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos 
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación 
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos 
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma 
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de 
autonomía de la voluntad.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y 
conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para 
llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar 
con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su 
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que 
presten  su  consentimiento  interviniendo  en  la  escritura,  además  del  propietario  del 
elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que 
figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al 
propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de 
la comunidad.
En el caso objeto de este expediente, este requisito estaría cumplido porque figura 
inscrita en la finca matriz la cláusula estatutaria séptima que permite tal posibilidad.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del 
registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.