BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85191
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11917 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de segregación de local comercial.
En el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de 
Valladolid  número  1,  don  José  María  Martínez  Santiago,  por  la  que  suspende  la 
inscripción de una escritura de segregación de local comercial.
Hechos
I
El día ocho de junio de dos mil veinte se recibe en el Registro de la Propiedad 
número uno de Valladolid, escritura de segregación autorizada por el notario de dicha 
localidad, don Carlos L. Herrero Ordóñez el mismo día ocho de junio de dos mil veinte, 
número 1.160 de protocolo, siendo objeto de calificación negativa el día quince de junio 
de dos mil veinte.
Solicitada vía email la calificación sustitutoria el día diecisiete de junio del mismo año, 
correspondiendo dicha calificación al Registro de la Propiedad de Olmedo que con fecha 
veinticuatro del mismo mes y año ratifica los acuerdos adoptados por el registrador de la 
propiedad.
Con fecha siete de julio de dos mil veinte se recibe telemáticamente en ese Registro 
diligencia extendida por el citado notario de Valladolid, don Carlos L. Herrero Ordóñez el 
mismo  día  siete  en  la  que  presenta  sus  alegaciones  a  la  anteriormente  señalada 
calificación registral y en la que se hace constar que la finca se segregó "con anterioridad 
al plazo de prescripción de los plazos de restablecimiento de la legalidad urbanística" y 
que "la división que se solemniza por la escritura se realizó al amparo del expediente 
municipal 52306/2000 con certificado de final de obra de 30 de mayo de 2001". Además 
se incorpora certificado técnico suscrito por don O. M. C. G., colegiado (…) del COACYL, 
con firma legitimada notarialmente en el que se hace constar que «el local comercial 
objeto de la segregación coincidente con la división existente ya realizada sobre el 
mismo ya existe construido y dividido desde el año 2001 y está documentado con detalle 
en los planos acotados y descripciones escritas de la memoria del proyecto redactado en 
el  año  2000  para  la  ejecución  de  su  reforma  por  el  arquitecto  L.  P.  (…)  exp 
municipal 52306/2000 y con certificado final de obra a 30 de mayo de 2001.Además en 
dicho expediente ya estaba prevista la existencia de dicho local (…)».
El  día  quince  de  julio  de  dos  mil  veinte  es  calificada  nuevamente  la  escritura 
habiendo  estudiado  las  alegaciones  presentadas  por  el  anteriormente  notario  de 
Valladolid, don Carlos L. Luis Herrero Ordóñez.
II s
Con  fecha  15  de  julio  de  2020,  el  documento  presentado  fue  calificado  b
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un resto de treinta y nueve metros cuadrados y una cuota del 0,474%, se observan los
siguientes defectos subsanables: No se aporta la pertinente autorización administrativa 
que es necesaria para efectuar la segregación del local, toda vez que se produce un 
incremento  de  los  elementos  privativos  previamente  existentes  en  el  régimen  de 
propiedad horizontal. Fundamentos de Derecho: Conforme a los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los 
documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos- a "los 
obstáculos que surjan del Registro", a "la legalidad de sus formas extrínsecas de los 
documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción", a "las que afecten a la 
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos" y a 
"la  no  expresión,  o  la  expresión  sin  claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las 
circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo 
pena de nulidad". Dispone el artículo 26.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 
Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015: La constitución y modificación del 
complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de 
propiedad,  por  el  artículo  24  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  Propiedad 
Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la 
finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable 
para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la  autorización 
administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha 
autorización en los supuestos siguientes:
a)  Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del 
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción de las edificaciones que integren aquel.
b)  Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de 
sus  elementos  privativos.  Por  su  parte  el  artículo  10.3.b)  de  la  Ley  de  Propiedad 
Horizontal de 21 de julio de 1960 dispone que: Requerirán autorización administrativa, en 
todo caso cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del 
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas 
de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros 
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros 
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la 
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del 
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para 
mejorar  la  eficiencia  energética,  o  de  las  cosas  comunes,  cuando  concurran  los 
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. (Sustituido hoy este precepto por 
el art.26.6 del TR de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana previamente expuesto). Ya 
la RDGRN (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 26 de octubre 
de 2017 entendió que deben ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma 
coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos de modo que «la 
constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, 
agregación  y  segregación  de  elementos  integrantes  de  un  edificio  en  régimen  de 
propiedad  horizontal,  requerirán  en  todo  caso,  la  obtención  de  la  correspondiente 
autorización administrativa, siempre que de los mismos derive un incremento de los 
elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. 
Ha de tenerse en cuenta además que, dado que los preceptos citados tienen el carácter 
de  legislación  básica,  habrá  que  estar  a  la  legislación  autonómica  en  materia  de 
ordenación territorial y urbanística, siguiendo los pronunciamientos del Centro Directivo y  e.
del Tribunal Constitucional. Por tanto, será la normativa urbanística autonómica la que ha  w.b
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segregaciones,  divisiones  y  parcelaciones  de  terrenos  (cfr.  art.  288.b.1.º  y  2.º  del
Reglamento de Urbanismo de 29 de enero de 2004). Asimismo, la regulación urbanística 
somete a declaración responsable las obras de modificación, reforma o rehabilitación de 
las construcciones e instalaciones existentes, cuando tengan carácter no integral o 
parcial conforme a lo dispuesto en la legislación sobre ordenación de la edificación (ex. 
Art. 314 bis 1.ª del mismo texto reglamentario).
No alude expresamente la normativa urbanística autonómica a la segregación de 
locales integrantes de propiedad horizontal, pero de la regulación expuesta se infiere la 
necesidad de aportar un título administrativo habilitante de la segregación a fin de 
cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el 
artículo 10.3. b) LPH. Debe aportarse por tanto, la pertinente resolución administrativa 
(ya sea en forma de licencia, declaración responsable, o intervención administrativa 
pertinente de conformidad con la normativa autonómica y las ordenanzas locales), para 
la inscripción de la segregación pretendida. La RDGRN (hoy Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública) en Resoluciones de 7 de marzo de 2017 y 7 de mayo 
de 2018, admite para la segregación y división la análoga con la "obra nueva antigua" del 
artículo 28.4 del RD Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero 
teniendo en cuenta la diferencia por razón de la realidad fáctica de la obra nueva frente 
al carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, de manera que será 
necesario,  al  menos,  como  título  administrativo  habilitante  de  la  inscripción,  la 
declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de 
legalidad  o  su  situación  de  fuera  de  ordenación  similar,  conforme  a  la  respectiva 
normativa.  Modo  de  subsanación.  Aportar  autorización  administrativa  o  2.  Aportar 
expediente municipal 52306/200 con certificado de final de obra de treinta de mayo de 
dos mil uno que hace constar en la Diligencia de fecha siete de julio de dos mil veinte. 
(…). Valladolid a quince de julio del año dos mil veinte. El registrador. Fdo. José María 
Martínez Santiago.»
III
Con fecha de 17 de julio de 2020, el notario autorizante de la escritura, don Carlos L 
Herrero Ordóñez interpone recurso gubernativo contra la calificación negativa de 15 de 
julio de 2020, dicho escrito se fundamenta en lo siguiente:» Vistos los artículos 103 de la 
Constitución, los artículos 10.3.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal; 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 53.a) del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 7 de Mayo de 2.014 y 19 de junio de 2.012, 
de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014 y 15 de febrero y 13 de mayo de 2016, y de 26 de 
octubre de 2017, Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989, 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero 
de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 19 de junio y 4 de noviembre de 2008, 15 de enero de 2009, 5 de febrero y 24 de 
noviembre de 2010, 25 de abril de 2011, 14 y 27 de enero, 14 de febrero, 23 de julio y 5 
de noviembre de 2012, 23 de enero y 3, 11, 12 y 21 de junio de 2013, 15, 21 y 28 de 
enero, 17 de febrero, 20 de marzo, 7, 19 y 28 de mayo y 17 de octubre de 2014, 5 y 26 
de mayo y 15 de julio de 2015 y 11 de enero de 2016, s
Expongo: e.
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11.  Entrando en el fondo de la cuestión, y sin olvidar que la calificación negativa 
supone rechazar un derecho de todo ciudadano: la inscripción en el registro para poder 
así  obtener  la  importante  protección  que  dicha  institución  le  brinda,  el  registrador 
argumenta por un lado, el art 10.3.b) de la LPH que contiene la mayoría exigida para la 
aprobación del acto que se realiza, cuando consta prevista en los propios estatutos que 
como  norma  fundamental  de  la  comunidad  de  propietarios,  ya  exonera  del 
consentimiento de la dicha comunidad. Así, en la escritura se transcribe lo siguiente:
«11.  Que con el objeto de segregar parte de la finca descrita en el apartado 
anterior, me presentan escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, 
referente a la finca objeto de esta escritura, autorizada el día 3 de octubre de 1991 por el 
notario de Madrid, don Luis Coronel de Palma, bajo el n2 4283, en la que figura 
siguiente, copiado literalmente:
1111.–Estatutos de la comunidad de propietarios. -… B) … del mismo modo, los 
propietarios de las plazas de garaje y de los locales comerciales podrán segregar los, 
…». Aducimos aquí el tenor de la RDGRN de fecha 15 de octubre de 2015.
Además, entre otras en Resolución de 7 de mayo de 2.014 y 19 de junio de 2.012- 
afirman  que  «las  cláusulas  que  permiten  la  agrupación  anticipan  el  consentimiento 
requerido  por  la  Ley  sobre  Propiedad  Horizontal  para  la  modificación  del  título 
constitutivo,  permitiendo  que  el  dueño  pueda  actuar  no  sólo  sobre  los  elementos 
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su 
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos 
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propi edad, siempre que no se 
altere o menoscabe seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o 
se  perjudiquen  de  cualquier  modo  los  derechos  de  cualquier  otro  propietario»». 
Circunstancia plenamente aplicable al caso que nos ocupa, aunque la modificación 
hipotecaria no sea agrupación sino segregación.
Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los 
interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil. La validez 
de este tipo de cláusulas estatutarias es igual mente admitida por el Tribunal Supremo, 
como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero 
de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración y renovación urbanas, nuestro Centro Directivo ha afirmado que debe 
entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la 
validez  de  este  tipo  de  cláusulas  estatutarias.  La  modificación  legal  no  limita  la 
autonomía  de  la  voluntad  respecto  de  la  posibilidad  de  configurar  el  derecho  real 
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la 
ahora debatidas. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas 
estatutaria s se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos 
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación 
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos 
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntaria mente de forma 
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de 
autonomía de la voluntad.
111.  En relación a la normativa urbanística, se alude al Texto refundido de la Ley 
del suelo y rehabilitación urbana de 30 de octubre de 2015, y en el ámbito autonómico, 
alude a el art 288 b, 1 y 2 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León de 29 de 
enero de 2004, y tangencialmente a su artículo 314 bis l. e
Conforme  a  los  artículos  103  de  la  Constitución;  26.6  del  Real  Decreto  bo
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  7w
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de 7 de Mayo de 2.014 y 19 de junio de 2.012, de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014
y 15 de febrero y 13 de mayo de 2016, y de 26 de octubre de 2017, Resolución DGRN 
de 15 de febrero de 2016; las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre 
de 1989, 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2015, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de junio y 4 de noviembre 
de 2008, 15 de enero de 2009, 5 de febrero y 24 de noviembre de 2010, 25 de abril 
de 2011, 14 y 27 de enero, 14 de febrero, 23 de julio y 5 de noviembre de 201 2, 23 de 
enero y 3, 11, 12 y 21 de junio de 2013, 15, 21 y 28 de enero, 17 de febrero, 20 de 
marzo, 7, 19 y 28 de mayo y 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo y 15 de julio 
de  2015  y  11  de  enero  de  2016,  y  especialmente  la  RDGRN  de  fecha  25  de 
octubre 2017, que parte de considerar que los actos de modificación hipotecaria en una 
propiedad horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la 
LPH «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley 
de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Rea l Decreto Legislativo 7/ 2015, de 30 de 
octubre)».Conforme a dicho artículo se exceptúan de licencia dos supuestos: que no 
haya aumento de elementos privativos o cuando el número de elementos privativos 
resultante sea el fijado en la licencia de obras.
En escritura ya se aporta memoria descriptiva firmada digitalmente por el arquitecto 
Don O. M. C. G. sobre la segregación pretendida de un local comercial ya dividido, 
sirviendo dicho documento para justificar dichos extremos.
1.  La existencia de los elementos descritos como finca matriz y finca segregada con 
anterioridad al plazo de prescripción de los plazos de restablecimiento de la legalidad 
urbanística. Ya que tal y como se reseña en los antecedentes de dicha memoria, la 
«segregación es coincidente con la división existente ya realizada sobre el mismo y 
documentada con detalle en los planos acotados y descripciones escritas de la memoria 
del proyecto redactado en el año 2000, para la ejecución de su reforma por el arquitecto 
L. P. A. B. (colegiado n. […] del COACYLE), con certificado de final de obra de 30 de 
mayo de año 2001.
A estos efectos, la DGRN (vid. Resoluciones señaladas), siguiendo la estela de la 
jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  ha  venido  señalando  el  problema  de  derecho 
intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una 
segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que 
debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción 
queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la 
escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya producido bajo 
un régimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código 
Civil-. Pero también es verdad que, a partir de su Resolución de fecha 17 octubre 
de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada 
para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, 
aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el 
registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha 
admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los 
cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción 
correspondientes. La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones 
sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no 
puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística.
2.  Además, y a mayor abundamiento, la división que se solemniza por la escritura 
se realizó al amparo del expediente municipal 52306/2000 con certificado de fina l de  e.
obra de 30 de mayo de año 2001. A tal fin, se aporta certificado expedido por don O. M.  w.b
C. G., colegiado (…) del COACYL, con firmaIV legitimada (…)». 2020-1191n https://w
El registrador de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 10.3.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal; 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 53.a) del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014 y 15 de 
febrero, 13 de mayo de 2016 y 26 de octubre de 2017.
1.  Se  plantea  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
segregación de local comercial que tras una primera calificación negativa es subsanada 
mediante diligencia en la que se hace constar que la finca se segregó "con anterioridad 
al plazo de prescripción de los plazos de restablecimiento de la legalidad urbanística" y 
se incorpora certificado técnico en el que se hace constar que «el local comercial objeto 
de la segregación coincidente con la división existente ya realizada sobre el mismo ya 
existe construido y dividido desde el año 2001 y está documentado con detalle en los 
planos acotados y descripciones escritas de la memoria del proyecto redactado en el 
año  2000  para  la  ejecución  de  su  reforma  por  el  arquitecto  L.  P.  (…)  exp 
municipal 52306/2000 y con certificado final de obra a 30 de mayo de 2001.Además en 
dicho expediente ya estaba prevista la existencia de dicho local (…)».
El  registrador  considera  necesario  aportar  autorización  administrativa  o  bien,  el 
expediente municipal con certificado de final de obra que hace constar en la Diligencia 
citada, siendo este el defecto recurrido.
2.  Pasando ya a examinar el defecto que ha mantenido el registrador en su nota de 
calificación y que es objeto de recurso, se plantea si, con arreglo a lo establecido en el 
artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, es necesario aportar licencia o 
autorización administrativa para dividir un departamento privativo destinado a local de un 
edificio en propiedad horizontal, generando uno nuevo.
Se hace necesario, pues, analizar el contenido del artículo 10.3 de la Ley sobre 
propiedad horizontal que establece: «Requerirán autorización administrativa, en todo 
caso: (…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes 
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las 
cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para 
formar  otros  más  reducidos  e  independientes;  el  aumento  de  su  superficie  por 
agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de 
alguna  parte;  la  construcción  de  nuevas  plantas  y  cualquier  otra  alteración  de  la 
estructura  o  fábrica  del  edificio,  incluyendo  el  cerramiento  de  las  terrazas  y  la 
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas 
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio».
3.  Como ya se indicó en la Resolución de 13 de mayo de 2016, «esta Dirección 
General en su reciente Resolución de 15 de febrero de 2016, ya tuvo ocasión de afirmar 
que: «…No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo 
de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad 
horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, 
segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de 
pisos,  locales  o  anejos  que  formen  parte  de  un  edificio  en  régimen  de  propiedad  e
horizontal  requiere  la  previa  autorización  administrativa  como  acto  de  intervención  bo
preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este  7w
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de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de 
forma complementaria»».
Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «la constitución y 
modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes 
especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se 
ubique  la  finca  o  fincas  sobre  las  que  se  constituya  tal  régimen,  siendo  requisito 
indispensable  para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la 
autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será 
necesaria  dicha  autorización  en  los  supuestos  siguientes:  a)  Cuando  el  número  y 
características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los 
que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que 
integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del 
número  de  sus  elementos  privativos.  A  los  efectos  previstos  en  este  número  se 
considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad 
inmobiliaria  en  el  que  se  distingan  elementos  privativos,  sujetos  a  una  titularidad 
exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental 
y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos 
privativos».
A tal efecto, se ha de comenzar atendiendo a los antecedentes normativos de la 
disposición objeto de análisis, que se pueden encontrar, de modo más claro, en el 
artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que 
establece «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento 
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, 
a  menos  que  se  acredite,  mediante  nueva  licencia  concedida  de  acuerdo  con  las 
previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será 
de  aplicación  lo  dispuesto  en  este  número  a  las  superficies  destinadas  a  locales 
comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de 
locales  comerciales  o  de  plazas  de  garaje  constituye  condición  esencial  de  su 
concesión».
Este  criterio  recogido  en  el  citado  precepto  reglamentario  ha  quedado  ahora 
confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos 
doctrinales  a  su  aplicación  generalizada),  pues  la  exigencia  de  autorización 
administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento 
privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se 
impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que 
encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los 
actos  de  constitución  o  modificación  de  conjuntos  inmobiliarios,  habiendo  sido 
redactados  ambos  preceptos  por  la  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación, 
regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013.
Señalando la Resolución de 26 de octubre de 2017 que, conforme al artículo 53.a) 
del Real Decreto 1093/1997 la división o segregación de locales sólo precisaría dicha 
autorización en el caso de que «del texto de la licencia resulte que el número de locales 
comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión», ha de 
tenerse en cuenta que si bien dicho precepto reglamentario, como antes se ha indicado,  s
constituye  un  antecedente  normativo  del  actual  artículo  10.3.b)  de  la  Ley  sobre  oe.
propiedad horizontal, ello no significa que el precepto legal se haya limitado a plasmar  w.
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de concluirse que la excepción alegada por el recurrente quedó tácitamente derogada y 
por tanto no resulta de aplicación.
Es cierto que la redacción del citado artículo 26.6 difiere del anterior artículo 17.6 del 
texto de 2008 en su última redacción, por cuanto el actual texto vigente se refiere 
específicamente  al  complejo  inmobiliario  privado,  «del  tipo  de  los  regulados  como 
regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, 
sobre Propiedad Horizontal», mas no debe obviarse que el precepto de aplicación directa 
a los actos de división o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen 
de propiedad horizontal, es el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, que 
parte  precisamente  de  la  distinción  del  supuesto  del  complejo  inmobiliario  privado 
regulado en el artículo 24 de la misma ley, y que es al que se refiere de forma específica 
el aparatado a) del mismo artículo 10.3.
En  cambio,  sí  serán  de  plena  aplicación  las  excepciones  contenidas  en  el 
artículo 26.6, por remisión directa del citado artículo 10.3.b), por lo que no será exigible 
la  intervención  administrativa  en  los  supuestos  siguientes:  a)  cuando  el  número  y 
características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los 
que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que 
integren aquel, y b) cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del 
número de sus elementos privativos.
4.  Recuérdese  que  se  trata  de  normativa  que  según  la  disposición  final 
decimonovena  tiene  el  carácter  de  legislación  básica,  debiendo  ser  interpretados  y 
aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente 
entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación 
de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación 
de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán 
en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que 
de  los  mismos  se  derive  un  incremento  de  los  elementos  privativos  previamente 
existentes o autorizados en la licencia de edificación.
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización 
administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la 
reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas),  que  incide  coordinadamente  en  dos  normas 
estatales. La primera, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a 
la propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y 
deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de Suelo); mientras que la 
segunda (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil.
Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición 
final decimonovena, número 1, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de 
legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad 
económica,  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  149.1.13.  ª  de  la 
Constitución».  Añadiéndose  en  el  número  2,  apartado  2.º,  en  relación  con  los 
artículos 17 del texto refundido Ley de Suelo y 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1. 8.ª y 18.ª de la 
Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre legislación civil, procedimiento 
administrativo  común,  legislación  sobre  expropiación  forzosa  y  el  sistema  de 
responsabilidad de las Administraciones Públicas».
5.  Cabe afirmar, no obstante el carácter básico de la normativa citada, que la 
determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para los actos de  s
división o segregación de locales, y demás previstos en el citado artículo 10.3 de la Ley  oe.
sobre propiedad horizontal, corresponderá a la correspondiente legislación autonómica  w.
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administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales integrados en una 
propiedad horizontal –cfr., por ejemplo, el artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de 
urbanismo de Cataluña, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, 
introducido  por  Ley  16/2015,  de  21  de  julio,  de  simplificación  de  la  actividad 
administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de 
Cataluña y de impulso de la actividad económica–, pues ciertamente se trata de un 
ámbito, el de la actividad comercial, donde se han introducido importantes medidas de 
simplificación administrativa, afectando, incluso, a la normativa urbanística.
En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y 
a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo 
caso» por el citado artículo 10, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que 
se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de 
locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del 
mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de 
ésta, a las ordenanzas locales respectivas. De otro modo se estaría regulando actos 
sujetos a licencia urbanística al margen de la legislación autonómica y normativa local 
competente, circunstancia no perseguida, desde luego, por el legislador estatal.
6.  En el presente caso, es claro que con la segregación pretendida se crea un 
nuevo  elemento  privativo  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  y  no  existe,  en  la 
legislación autonómica aplicable, previsión alguna en cuanto al concreto acto de división 
de locales en edificios existentes –cfr. artículo 97 y 105 bis de la Ley 5/1999, de 8 de 
abril, de Urbanismo de Castilla y León y artículos 288 y 289 del Decreto 22/2004, de 29 
de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León–, 
puesto que no se trata del supuesto de «segregaciones, divisiones y parcelaciones de 
terrenos» o de la «constitución y modificación de complejos inmobiliarios» pudiendo 
considerarse incluido en la regla general de usos sometidos a licencia.
Por lo que atendiendo a la normativa de aplicación y la fundamentación antes 
expuesta, como dijera la citada Resolución de 26 de octubre de 2017, en principio 
deberá acreditarse la licencia administrativa de la que resulte autorizada la segregación 
del  local,  bien  de  forma  específica,  bien  por  resultar  autorizada  la  obra  para  la 
segregación en los términos expuestos anteriormente, debiendo acreditar, en otro caso, 
mediante certificado municipal, la procedencia de otro tipo de intervención administrativa, 
para el acto de segregación de local que se pretende inscribir.
7.  En  el  presente  caso,  sin  embargo,  el  notario  autorizante,  para  sostener  la 
inexigibilidad de licencia a efectos registrales, invoca la doctrina de este Centro Directivo 
en materia de segregaciones ya materializadas en elementos constructivos, supuesto 
diferenciable del caso en que dichos actos afecten al suelo -cfr. Resolución de 14 de julio 
del 2020- pues a diferencia de éstos, respecto a aquellos esta Dirección General ha 
admitido la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de suelo estatal dada la realidad 
consolidada de la edificación existente siempre que resulte debidamente acreditada por 
los medios previstos en el citado precepto básico.
Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resolución de 15 de febrero de 2016), 
siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el 
problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la 
actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, 
entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico 
cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento 
de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya  s
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y  oe.
cuarta del Código Civil. w.
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admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los 
cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción 
correspondientes.
La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen 
general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan 
adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación 
que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal 
Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del 
Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005 y de la Sala 
de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad 
Valenciana de 28 de junio de 2013, vid. también el artículo 238.1.c) de la Ley 5/2014, 
de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la 
Comunitat Valenciana–.
En el caso concreto de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, 
el plazo de prescripción de la acción de restablecimiento es como máximo de 10 años, 
para infracciones muy graves -art. 114 y 121-.
En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por certificado técnico 
que «el local comercial objeto de la segregación coincidente con la división existente ya 
realizada sobre el mismo ya existe construido y dividido desde el año 2001 y está 
documentado con detalle en los planos acotados y descripciones escritas de la memoria 
del proyecto redactado en el año 2000 para la ejecución de su reforma por el arquitecto 
L. P. (…) exp. municipal 52306/2000 y con certificado final de obra a 30 de mayo 
de 2001.Además en dicho expediente ya estaba prevista la existencia de dicho local 
(…)».
Por lo que se utiliza uno de los medios previstos en el art.28.4 para acreditar la 
antigüedad de la segregación tal y como se describe y no consta la existencia de 
anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística.
Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para 
este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto.
Ahora bien a los efectos de una adecuada colaboración entre el Registro de la 
Propiedad y los órganos competentes de la disciplina urbanística, se dará cuenta al 
Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas y harán constar en la inscripción, 
en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha 
notificación (cfr. artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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