BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126998
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16925 Resolución  de  14  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a la práctica de una anotación 
preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don V. R. S., abogado, y don O. P. A. N. C., en nombre 
y representación de la Comunidad de Propietarios del (…) en Eivissa, contra la negativa 
del registrador de la Propiedad de Eivissa número 2, don Miguel Peña Romero, a la 
práctica de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Eivissa se tramitó procedimiento de 
ejecución  de  títulos  judiciales  número  260/2014  promovido  por  una  comunidad  de 
propietarios de Eivissa frente a don J. P. M., y el día 8 de marzo de 2021 se dictó decreto 
por el letrado de la Administración de Justicia del indicado Juzgado, don R. P. A., en 
virtud del cual se acordó el embargo de la décima parte indivisa de la finca registral 
número 12.289 –propiedad de don J. P. M.– del Registro de la Propiedad de Eivissa 
número 2. En cumplimiento del señalado decreto, se libró el mismo día 8 de marzo 
de 2021 mandamiento al referido Registro de la Propiedad para la correspondiente 
anotación preventiva del embargo.
Según constaba en el Registro de la Propiedad, la finca se inscribió, el día 13 de 
junio de 1985, a nombre de don J. P. M., de nacionalidad francesa, «con sujeción a su 
régimen matrimonial», por no haberse acreditado el régimen económico-matrimonial de 
dicha persona.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Eivissa número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento: Mandamiento de anotación de embargo expedido el 08/03/2021 por el 
Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Eivissa, procedimiento n.º 260/2014 a instancias 
de  Com.  Prop.  (…)  contra  J.  P.  M.,  que  ha  motivado  el  asiento  número  900  del 
Diario 113.
Tras la correspondiente calificación, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 19 
bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, tras su reforma, Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, y de conformidad con 
lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, se 
le  comunica  que  la  anotación  de  dicho  título  ha  sido  suspendida,  con  defectos  es
subsanables, por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: o
Al constar inscrita la finca a nombre de Don J. P. M., con sujeción a su régimen  925ww
matrimonial, es preciso hacer constar que la demanda ha sido dirigida contra ambos o
bien, que se ha notificado a la esposa, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 144.1 
R.H. y 541.2 de la LEC.
Contra esta calificación (…)
Eivissa, a treinta de abril del año dos mil veintiuno».
La calificación se notificó al interesado el día 10 de mayo de 2021.
III
Contra la anterior nota de calificación, don V. R. S., abogado, y don O. P. A. N. C., en 
nombre y representación de una comunidad de propietarios en Eivissa, interpusieron 
recurso el día 22 de junio de 2021 mediante escrito en el que expresaban lo siguiente:
«Primero.– (…)
Teniendo  en  cuenta  que  al  art.  144.1  R.H.  del  Reglamento  Hipotecario  hace 
referencia  al  art.  94.1  de  la  misma  norma,  por  lo  que  a  falta  de  acreditación  de 
separación de bienes se presume la ganancialidad de la adquisición.
Segundo.–Considera la parte recurrente que el Sr. Registrador de la Propiedad, ha 
de cumplir y velar por el cumplimiento del principio de tracto sucesivo para proceder a la 
inscripción del mandamiento judicial que esta parte pretende. No obstante, la parte 
recurrente se encuentra ante una situación jurídica cuya solución no es del todo sencilla, 
de ahí que esta parte interponga el presente recurso.
Para  entender  mejor  el  bucle  en  el  que  esta  parte  se  encuentra  inmersa,  se 
procederá a hacer un pequeño resumen de la situación:
La parte recurrente presentó en marzo de 2013 demanda de Juicio Monitorio ante el 
Juzgado de Primera Instancia de Ibiza en reclamación de las cuotas de comunidad de 
propietarios que la parte ejecutada adeudaba como consecuencia de la titularidad que 
ostenta sobre 1/10 parte del inmueble que ha sido descrito con anterioridad, y cuya 
propiedad le corresponde por compra en fecha del pasado año 1983 (…).
La compra de la citada participación, se hizo en documento público, según consta en 
la Nota registral (…), escritura de fecha 26/08/1983 autorizada en Ibiza, Higinio Pi Banus, 
sin que conste el número de Protocolo.
Se llevó a cabo la inscripción del derecho de la parte ejecutada sobre la citada finca 
en el Registro de la Propiedad sin que ni por parte del notario, ni por parte del registrador 
de entonces se requiriera concretar el régimen matrimonial en que el mismo se hallaba 
casada ni se exigiera ningún dato personal identificativo de la esposa.
En cuanto a la comunidad, en todo momento ha venido actuando como propietario 
Don J. P. M., desde el año 1983 así como desconocemos por completo el nombre de su 
esposa y del concreto régimen matrimonial por el que se rige dicho matrimonio y al estar 
inscrito el matrimonio en Francia no es posible efectuar averiguación acerca del mismo 
en los Registros Civiles españoles.
Tercero.–Por  tanto,  y  resumiendo,  en  el  ario  1983  (fecha  en  que  compra  el 
ejecutado), no es necesario hacer constar el régimen matrimonial en que se encontraba 
casado el adquirente o comprador ni la identidad de su cónyuge para la inscripción de un 
derecho en el Registro de la Propiedad, no obstante, en la actualidad, cuando se trata de 
trabar  un  embargo  sobre  una  finca  a  fin  de  garantizar  una  deuda,  se  rechaza  la  s
inscripción al no poder acreditar que la demanda ha sido dirigida o notificada a la esposa  o
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matrimonial del ejecutado ni de la identidad de la consorte del mismo, y siendo el único
bien conocido del mismo para conseguir el cobro de la deuda por medio del embargo del
mismo, nos encontramos ante una laguna jurídica cuya solución debe darse por la 
instancia superior a la cual nos dirigimos.
De no ofrecerse la solución pretendida, nos podríamos encontrar ante una situación 
jurídica bastante peligrosa, habida cuenta que esta comunidad está dividida casi por 
completo  en  aprovechamiento  por  turnos,  y  la  mayoría  de  los  propietarios  son 
extranjeros  que  compraron  hace  muchos  años  sin  indicar  el  concreto  régimen 
matrimonial francés al que estaban sometidos ni la identidad de sus consortes, esto es, 
la mayoría de los propietarios están en la misma situación que el ejecutado, lo cual nos 
puede llevar a una situación de "anarquía", puesto que si se llega a saber por el resto de 
copropietarios que se puede dejar de contribuir al sostenimiento de los gastos generales 
y comunes porque no se puede embargar la finca por no constar el régimen matrimonial 
con sujeción al cual adquirieron ni la identidad de su consorte, y que no corren peligro de 
perder sus propiedades, todos dejarían de pagar las cuotas, lo cual nos llevaría a la 
quiebra la Comunidad.
A mayor abundamiento, esta parte considera que se está actuando en contra de la 
Teoría de los Actos Propios, que también apoya lo manifestado en la presente demanda, 
habida cuenta que su fundamento reside en que el ordenamiento jurídico no puede 
tolerar  que  un  sujeto  pretenda  ejercitar  un  derecho  en  total  contradicción  con  una 
conducta suya anterior que suscitaba confianza y respecto al comportamiento del mismo 
en una determinada relación jurídica, como es el caso que nos ocupa, es decir, el 
Registrador de la Propiedad en 1983, inscribe un derecho sin importar que el titular del 
derecho acredite el concreto régimen matrimonial en que se encuentra casado ni la 
identidad  de  su  consorte,  creando  objetivamente  confianza  de  que  mantendrá  ese 
comportamiento, no obstante cuando se pretende trabar un embargo sobre el derecho 
de este mismo sujeto, la ley nos exige acreditar dicho régimen matrimonial o que se ha 
demandado o notificado al cónyuge cuya identidad se desconoce, lo cual hace que 
exista una incompatibilidad o contradicción que atenta contra la buena fe. Según la 
citada Teoría las actitudes asumidas respecto de una determinada relación jurídica, 
crean ciertas vinculaciones que le impiden posteriormente ejercitar ciertas facultades o 
derechos subjetivos en contradicción con la conducta anterior.
Fundamentos de Derecho
I.– (…)
IV.  Resulta de aplicación lo dispuesto en la Ley y Reglamento Hipotecario, los 
artículos 9 y ss. de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la obligación del 
sostenimiento de los gastos generales y el embargo de los bienes suficientes hasta 
cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas, así como lo dispuesto, en los 
arts. 392 y ss. del Código Civil, relativos a la comunidad de bienes.»
IV
Mediante escrito, de fecha 1 de julio de 2021, el registrador de la Propiedad elevó el 
expediente, con su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe afirmaba que el 
día 28 de junio de 2021, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley 
Hipotecaria, se notificó al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Eivissa el escrito 
de interposición de recurso, sin que haya realizado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho e.e
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de 1991, 12 de febrero de 1998, 10 de junio de 2000, 16 de marzo y 23 de diciembre
de 2002, 23 de abril, 5 de mayo y 25 de junio de 2005, 30 de enero, 24 de febrero, 5 de 
julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre 
de 2007, 16 de enero, 17 de marzo, 2 de junio y 6 de noviembre de 2009, 21 de abril, 16 
y 17 de agosto de 2010, 21 de enero y 11 y 22 de julio de 2011, 22 de marzo y 4 de 
octubre de 2012, 19 de febrero, 7 de marzo, 5 de julio y 11 de diciembre de 2013, 6 de 
marzo, 13 de octubre y 10 y 12 de diciembre de 2014, 21 de diciembre de 2016, 16 de 
febrero y 17 de mayo de 2017, 1 y 6 de junio de 2018 y 24 y 30 de enero y 7 y 22 de 
marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 2 de junio, 15 de septiembre y 19 de noviembre de 2020 y 15 de enero 
de 2021.
1.  Este recurso tiene por objeto una calificación del registrador de la Propiedad de 
Eivissa número 2 por la que suspende la práctica de una anotación de embargo de la 
décima  parte  indivisa  de  determina  finca  ordenada  en  mandamiento  librado  en  un 
procedimiento de ejecución de títulos judiciales. La participación indivisa de finca objeto 
de embargo figura inscrita a nombre del demandado, de nacionalidad francesa, «con 
sujeción a su régimen matrimonial», por no haberse acreditado el régimen económico 
matrimonial de dicho señor.
El registrador expresa en su calificación que no cabe la práctica de la anotación de 
embargo porque no consta que la demanda ha sido dirigida contra ambos cónyuges o 
bien, que se ha notificado a la esposa, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 144.1 
del Reglamento Hipotecario y 541.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los recurrentes alegan que se trata de un matrimonio celebrado en Francia entre 
franceses,  por  lo  que,  no  pudiendo  llevarse  a  cabo  la  averiguación  del  régimen 
matrimonial del ejecutado ni de la identidad de la consorte del mismo, y siendo el único 
bien conocido del mismo para conseguir el cobro de la deuda por medio del embargo del 
mismo, existe una laguna jurídica. Añaden que el registrador actúa contra sus propios 
actos, al haberse inscrito en el Registro en 1983 un derecho sin importar que el titular del 
derecho acredite el concreto régimen matrimonial en que se encuentra casado ni la 
identidad  de  su  consorte,  creando  objetivamente  confianza  de  que  mantendrá  ese 
comportamiento, y cuando se pretende trabar un embargo sobre el derecho de este 
mismo sujeto, la ley exige acreditar dicho régimen matrimonial o que se ha demandado o 
notificado  al  cónyuge  cuya  identidad  se  desconoce,  lo  cual  hace  que  exista  una 
incompatibilidad o contradicción que atenta contra la buena fe.
2.  Como puso de relieve este Centro Directivo ya en Resolución de 26 de febrero 
de 2008, aunque el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de 
lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.ªa) del artículo 51 del Reglamento 
Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial del adquirente, 
la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el artículo 92 del Reglamento 
Hipotecario desde la reforma de 1982 después, asumieron que lo más práctico, en el 
caso de adquirentes casados cuyo régimen económico matrimonial estuviera sometido a 
una  legislación  extranjera,  era  entender  no  necesario  expresar  el  régimen  en  la 
inscripción («con indicación de éste si constare» expresa la disposición «in fine» de ese 
precepto reglamentario), en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un 
régimen económico-matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es 
posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y 
la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado este 
Centro Directivo en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 
de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen  e.
económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y  w.b
derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario difiere el  925ww
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que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen 
matrimonial».
3.  Con anterioridad a la Ley 13/2012, de 26 de diciembre, este Centro Directivo vino 
entendiendo tradicionalmente que para la anotación preventiva de embargo sobre bienes 
o derechos inscritos a favor de extranjeros en la forma prevista por el artículo 92 del 
Reglamento Hipotecario era necesario acreditar que, con arreglo al Derecho extranjero 
aplicable, cabía la posibilidad de que tales bienes o derechos pudieran embargarse por 
deudas  de  un  cónyuge  con  arreglo  al  concreto  régimen  económico-matrimonial 
extranjero aplicable. Ahora bien, se admitió, igualmente, la posibilidad alternativa, para el 
caso de falta o insuficiencia de prueba del citado régimen legal extranjero, de obtener la 
anotación  del  embargo  en  caso  de  que  la  demanda  se  hubiera  dirigido  en  el 
correspondiente procedimiento ejecutivo contra ambos cónyuges. En este sentido era 
doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de que no se acreditaran las 
normas aplicables del Derecho competente podía solucionarse el problema dirigiendo la 
demanda contra ambos cónyuges, supuesto en el que se podría anotar el embargo 
sobre la totalidad del bien, pero señalando al tiempo que no era suficiente la mera 
notificación o comunicación a efectos de tracto sucesivo por desconocerse si con arreglo 
al Derecho extranjero aplicable rige o no un sistema similar al de gananciales que 
permitiera la aplicación de lo dispuesto en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario. 
La demanda a ambos cónyuges además permitía que, si la anotación concluía con la 
venta  forzosa  de  la  finca,  el  juez  o  funcionario  correspondiente  podría  actuar  en 
representación de ambos titulares en caso de rebeldía (vid. Resoluciones esta Dirección 
General de 9 de agosto de 2006, 1 de febrero y 14 de abril de 2007, 29 de agosto 
de 2008 y 7 de marzo de 2013, entre otras).
Según estas consideraciones, el régimen registral de las anotaciones de embargo en 
los supuestos citados, con finalidad tuitiva del derecho de defensa del cónyuge no 
deudor, imponía al acreedor la carga de la prueba del régimen económico-matrimonial y 
del Derecho extranjero aplicable al caso concreto o, alternativamente, la carga procesal 
de dirigir la demanda contra ambos cónyuges, lo que, a su vez, dificulta la obtención de 
la  tutela  judicial  efectiva,  en  vía  ejecutiva,  del  acreedor.  Por  ello,  la  reforma  del 
artículo 144 del Reglamento Hipotecario, viniendo a cubrir una laguna legal, añadió un 
nuevo número 6 del citado precepto a través de la disposición adicional cuarta de la 
Ley 13/2012, de 26 de diciembre (sin que quepa objetar obstáculos de rango normativo, 
pues no hay materia reservada al reglamento en la que no pueda entrar una ley), en el 
que se viene a resolver las dificultades prácticas derivadas de la constitución de un 
gravamen forzoso sobre un bien inscrito a favor de adquirentes casados sometidos a 
legislación extranjera sin especificar su régimen económico matrimonial, al disponer de 
forma menos gravosa para el acreedor, sin generar por ello una situación de indefensión 
en  el  cónyuge  no  deudor,  que  «cuando  se  trate  de  bienes  inscritos  conforme  al 
artículo 92 de este Reglamento, a favor de adquirente o adquirentes casados sometidos 
a legislación extranjera, con sujeción a su régimen matrimonial, se haya o no indicado 
dicho régimen, el embargo será anotable sobre el bien o participación indivisa del mismo 
inscrita en tal modo, siempre que conste que la demanda o el apremio han sido dirigidos 
contra los dos cónyuges, o que estando demandado o apremiado uno de los cónyuges 
ha sido notificado al otro el embargo».
No cabe oponer a este precepto el hecho de que la publicidad registral no identifique 
al cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen 
matrimonial aplicable. s
Por  tanto,  podrá  procederse  a  la  anotación  del  embargo  de  bienes  de  estos  oe.
ciudadanos extranjeros, cuando aparezcan inscritos a su favor con sujeción a su régimen  w.
económico-matrimonial, si la demanda o apremio se ha dirigido contra los dos cónyuges  925ww
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Por cuanto antecede, cabe concluir que la actuación del registrador no merece
reproche alguno a la luz de la doctrina expuesta y de las normas aplicables referidas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.