BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104588
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14906 Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende 
la inscripción de una resolución de los servicios periféricos de Agricultura de 
Cuenca, confirmada por una sentencia judicial firme, en la que se declara la 
nulidad de una segregación de finca rústica.
En el recurso interpuesto por don J. C. O., delegado provincial de la Consejería de 
Agricultura, Agua y Desarrollo Rural de Castilla la Mancha contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de San Clemente, doña Catalina Javiera Ruiz-Rico 
Ramos, por la que se suspende la inscripción de la resolución de los servicios periféricos 
de  Agricultura  de  Cuenca  confirmado  por  una  sentencia  judicial  firme  del  Tribunal 
Superior de Justicia de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la nulidad de 
una segregación de finca rústica.
Hechos
I
Con  fecha  3  de  junio  de  2020  tiene  entrada  en  el  Registro  de  San  Clemente 
Sentencia 246 del TSJ de Castilla La Mancha, junto con diligencia acreditativa de su 
firmeza; a los que se acompaña Sentencia 376/17 dictada por el Juzgado Contencioso 
Administrativo n.º 1 de Cuenca en procedimiento 398/2017 y Resolución de 19 de enero 
de 2015 dictada por los Servicios Periféricos de Agricultura de Cuenca dictada por el 
coordinador  provincial,  don  J.  J.  Z.  G.;  por  la  que  se  confirma  la  resolución  del 
Coordinador Provincial que declara nula la segregación de la parcela rústica catastral 
número 15 del polígono 45 del término municipal de San Clemente.
II
Presentado dichos documentos en el Registro de la Propiedad de San Clemente, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación de fecha 15 de julio de 2020:
«(…)
Hechos.
Previa  calificación  del  documento  presentado,  y  una  vez  examinados  los 
antecedentes del Registro, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y 19 bis 
LH, he resuelto suspender la operación registral solicitada con arreglo a los siguientes 
Hechos y Fundamentos de Derecho.
Con fecha 6 de noviembre de 2019 se presentó en este Registro bajo el asiento 1033 
del Diario 53 sentencia n.º 246 de 7 de octubre de 2019 dictada por la Sala de lo 
Contencioso Administrativo, Sección 1.ª del TSJ de Castilla la Mancha motiva por el  e.
recurso de apelación n.º 55/2018 interpuesto por la Junta de Comunidades de Castilla La  w.b
Mancha contra la Sentencia de fecha 15 de diciembre de 2017, dictada por el Juzgado  906ww
d3e9 8/lo2 01C7o;n qteunec mioostoiv óA cdamliifnicisatcraiótniv on eng.aºt iv1a  ddee  feCcuhean c2a7  deen  nopvroiecmedbirme iednet o2 01a9b.reviado  n.º
de CCaosnti lfleac Lhaa  M3 adnec hjuan,i oa rdrieb a2 0in2d0i ctaiednae,  jeunnttroa dcao ne nd ieligseten cRiae gaisctrreod iStaetnivtae ndceia s 2u4 f6ir mdeelz Ta;S aJ 
los  que  se  acompaña  Sentencia  376/17  dictada  por  el  Juzgado  Contencioso
Administrativo n.º 1 de Cuenca en procedimiento 398/2017 y Resolución de 19 de enero 
de 2015 dictada por los Servicios Periféricos de Agricultura de Cuenca dictada por el 
coordinador  provincial,  Don  J.  J.  Z.  G.;  causando  asiento  presentación  1887  del 
diario 53, entrada número 613.
De  los  libros  registrales  resulta  que  de  la  finca  registral  15.375  se  segregaron 
ochenta y cinco áreas y setenta y ocho centiáreas, según consta por nota marginal de 
fecha 12 de marzo de 2019, quedando la finca matriz con noventa y ocho hectáreas, 
noventa y tres áreas, doce centiáreas siendo titular registral de la misma doña C. G. R.; 
por su parte la porción segregada que pasó a formar la finca registral 26.219 inscrita en 
el folio 224, del libro 209, tomo 980 está inscrita a favor de don J. M. A. con fecha 12 de 
marzo de 2019, en virtud de escritura pública de segregación y permuta autorizada el 28 
de agosto de 2014 por el Notario de San Clemente, don Guillermo-Luis Villamón Blanco.
Resulta necesario la intervención de los titulares registrales de las fincas afectadas 
de  conformidad  con  principio  constitucional  de  salvaguardia  jurisdiccional  de  los 
derechos y proscripción de la indefensión contenido en el artículo 24 de la Constitución 
Española,  así  como  los  principios  registrales  de  salvaguardia  jurisdiccional  de  los 
asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (artículo 38 
de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales 
impiden inscribir un título no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el 
que no ha sido parte.
Puede al efecto destacarse la resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 31 de julio de 1998 en la que se señala que “(…)”.
Fundamentos de Derecho.
Art. 18 LH: “(…)”.
Art. 21.1 LH; “(…)”.
Art. 98 RH.–“(…)”.
Art. 100 RH:"(…) ".
Art. 24 Constitución Española; “(…)”.
Art. 34 LH “(…)”.
Art. 20 LH Principio hipotecario tracto sucesivo; “(,,,)”.
Es  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  la 
necesidad de que los título relativos a inmuebles sean los legalmente procedentes según el 
acto o contrato que haya de inscribirse, entre ellas podemos destacar la resolución de 5 de 
diciembre de 2011.–“ La DGRN parte del concepto de documento inscribible, que como 
señala el artículo 3 LH, deberá estar consignado en escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que 
prescriban los reglamentos. Pero los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales no 
pueden presentarse indistintamente en cualquiera de estas clases de documentos, sino en 
aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. La 
forma utilizada ha de ser congruente con la naturaleza del acto o negocio”.
RDGRN  11  octubre  2000.–“la  proscripción  de  la  indefensión  consagrada  en  el 
artículo 24 de la Constitución Española, impiden que la misma pueda producir en el 
Registro  la  cancelación  de  asientos  que  afectan  a  personas  que  no  han  sido 
demandadas, sin que, como dice el auto impugnado, el llamamiento generalizado pueda 
hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas 
perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, personas, además,  s
como indica la Sentencia del Tribunal Supremo que declaró no haber lugar a la casación,  oe.
atí tulalos(…s q a)udeq suoisnit iavpolsic, anbi lsees  hloas d aerctílcauralodso  3n4i  pye 3d8id od”e. la Ley Hipotecaria, la nulidad de cuyos  2020-14906n https://www.
RicoE Rn aSmaons C.»lemente, a 15 de julio de 2020. La registradora. Fdo.; Catalina Javiera Ruiz- BOE-A-cable e
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  C.  O.,  delegado  provincial  de  la 
Consejería de Agricultura, Agua y Desarrollo Rural de Castilla la Mancha, interpone 
recurso en virtud de escrito de fecha 4 de agosto de 2020 en el que resumidamente 
señala lo siguiente:
«Al respecto se formulan las siguientes alegaciones:
Cuando se dictó la resolución de 19 de enero de 2015 de los Servicios Periféricos de 
Agricultura de Cuenca por la que se declaraba nula la segregación de la parcela rústica 
catastral número 15 del polígono número 45 del término municipal de San Clemente 
(Cuenca),  la  misma  fue  notificada  con  carta  certificada  con  acuse  de  recibo  a  las 
personas que fueron intervinientes en la escritura pública de segregación, es decir a:
– M. C. G. R.–C/ (…) Madrid.
y
– J. M. A. C/ (…) Cuenca
Obrando en el expediente los acuses de recibo de haberse producido la notificación 
a las dos partes en el procedimiento.
(Documento n.º 1)
Por ello hay que decir que ya han sido parte del procedimiento de nulidad de la 
segregación, desde el principio.
A más abundamiento se señala que se ha llevado con igual fecha que este recurso a 
cabo  emplazamiento  a  ambas  partes  para  que  se  personen  en  este  recurso  si  lo 
consideran oportuno.
(Documento n.º 2)
Teniendo en cuenta que la solicitud que ha formulado esta Delegación Provincial a la 
Sra. Registradora es única y exclusivamente la siguiente:
Dar cumplimiento a la sentencia judicial dictada por el Tribunal Superior de Justicia 
de Castilla la Mancha en sentencia 246/17 de 7 de octubre de 2019, dictada en el 
recurso de apelación n. 55/2018, procedimiento ordinario 398/2017, todo ello en virtud 
del mandato constitucional que establece.
“Artículo 118.
Es obligado cumplir las sentencias y demás resoluciones firmes de los Jueces y 
Tribunales, así como prestar la colaboración requerida por éstos en el curso del proceso 
y en la ejecución de lo resuelto”.
Se adjunta copia de la sentencia señalada.
(Documento n.º 3)
Se  considera  que  lo  solicitado  por  esta  Delegación  es  no  sólo  razonable,  sino 
también de obligado cumplimiento para ajustar la realidad registral a la situación real en 
que quedan las parcelas, debiendo entender que la declaración de nulidad hace que el  es
negocio de la segregación practicada se tenga por no hecho. o
qnduuioela  Ya lc  aeao nmsn eobcgzuarcasea ngnptao ac eraitóle l nsrr ee enqcfoueutrciissftiiuoctoa a dcpeairxóe,in gsy ei ddqnoeut  aeplda oeo rrn, e l asea osSsltíure ac c.mi oóRmnoe modg eeisnelt rtla oañr deaooqc rt2uau0e,a 1rrlie 5msi teiepe rolnaertr so l a dh eqaq u nueeuem e hspvaeloac  zqdeaue declaol a y praSaa rbsraaae.     2020-14906n https://www.
Registradora con el fin de que se anule la inscripción de la segregación de una finca que
ha sido declarada nula, en el Registro de la Propiedad de San Clemente.
Es por ello que se solicita por esta Delegación Provincial para que por parte del 
Registro de la Propiedad de San Clemente se proceda a anular en el Registro de la 
Propiedad la inscripción de la segregación de la parcela rústica catastral número 15 del 
polígono número 45 del término municipal de San Clemente (Cuenca) ya que dicha 
segregación fue declarada nula por resolución de 19 de enero de 2015 de los Servicios 
Periféricos de Agricultura de Cuenca, y cuya decisión administrativa ha sido además 
confirmada en vía judicial por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha en 
sentencia 246/17 de 7 de octubre de 2019, dictada en el recurso de apelación n.º 
55/2018, procedimiento ordinario 398/2017. Lo que se pide en Justicia en Cuenca, a la 
fecha  de  la  firma  el  delegado  provincial  J.  C.  O.  Firmado  digitalmente  en  Cuenca 
a 04-08-2020 por J. C. O. con (…). Cargo: Delegado Provincial.»
IV
La registradora suscribió informe el 27 de agosto de 2020 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 17, 19, 
19 bis.e), 20, 32, 34, 38, 40, 42.9, 82, 96 y 257 de la Ley Hipotecaria; 100, 173, 427 
y 428 del Reglamento Hipotecario; 51.1.f), 51.1.g), 51.2, párrafo segundo, y 53.1 y.2 del 
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley de suelo; 1, 2 y 71 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; 21, 48, 49, 86.2.b), 88.1.c), 89, 104, 105 y 107 y la disposición final primera 
de  la  Ley  29/1998,  de  13  de  julio,  reguladora  de  la  Jurisdicción  Contencioso-
administrativa; los artículos 4, 149, 150.2, 155, 156, 207.2, 524.4, 726.1 y 727.6 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 26/1999, 
de 8 de marzo, número 1/2000, de 17 de enero, número 56/2001, de 26 de febrero, 
número 29/2003, de 13 de febrero, número 102/2003, de 2 de junio, número 102/2004, 
de 2 de junio, número 207/2005, de 18 de junio, número 246/2005, de 10 de octubre, 
número 124/2006, de 24 de abril, número 241/2006, de 20 de julio, número 166/2008, 
de 15 de diciembre, número 79/2009, de 23 de marzo, y número 43/2010, de 26 de julio; 
las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de junio y 21 de octubre 
de 2013; las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 4 de febrero 
de 2009 y 16 de abril de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio 
de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de 
febrero y 15 de junio de 2012, 1 y 6 de marzo, 24 y 29 de junio, 8 de julio, 5 de agosto, 8 
de octubre, 25 de noviembre y 3 de diciembre de 2013, 10 de febrero, 12 de marzo, 29 
de abril, 16 de junio, 8 de agosto, 1 de octubre y 26 de diciembre de 2014 y 29 de enero, 
18 de marzo y 21 de abril de 2015 y 26 de octubre de 2015.
1.  Se debate en este recurso la inscripción de una sentencia judicial firme de 
Tribunal Superior de Justicia de lo Contencioso-Administrativo, en la que se confirma la 
resolución del Coordinador Provincial que declara nula la segregación de la parcela 
rústica catastral número 15 del polígono 45 del término municipal de San Clemente. e.e
La  registradora  acuerda  suspender  la  inscripción  por  no  intervenir  en  el  b
procedimiento judicial el titular registral de la finca afectada.  906ww
Juris2d. iccEiól na rCtícounltoe n1c0io7s, oa-paadrmtaindios t1ra, tdivea ,l ae nL erey d2a9c/c1i9ó9n8 d, addea  1p3o rd lea  jLuelioy,  1r3e/g2u0l0a9d,o rdae  d3e  dlae 
tnroibvuienmalberse , ddeis pdoicnheo e no rrdeelanc iójunr icsodnic claio enjaelc uqcuióen  «dsei  lalas  sseenntteenncciiaas  ffiirrmmee s adnicutlaadsaes  tpootar ll oos 
parcialmente el acto impugnado, el secretario judicial dispondrá, a instancia de parte, la
inscripción del fallo en los Registros públicos a que hubiere tenido acceso el acto 
anulado…»
Por su parte, el artículo 65, apartado 1, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, establece que «serán inscribibles en el Registro de la Propiedad», entre otros, 
los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la 
anulación  de  instrumentos  de  ordenación  urbanística,  de  ejecución,  o  de  actos 
administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya 
participado su titular en el procedimiento» [vid. letra g)]. Por su parte el artículo 67 de la 
misma Ley de Suelo, especifica las modalidades de asientos a través de los que se 
harán  constar  en  el  Registro  los  diferentes  actos  de  contenido  urbanístico  que  se 
declaran inscribibles.
Como  ya  dijera  esta  Dirección  General  (cfr.  «Vistos»),  el  respeto  a  la  función 
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las 
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, 
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales –cfr. artículo 103 de la Ley 29/1998, 
de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso–administrativa–.
Pero  no  es  menos  cierto  que  el  registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a 
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con 
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y 
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
En efecto, como ha señalado la Resolución de 15 de junio de 2012, es doctrina 
reiterada de este Centro Directivo que el registrador puede y debe calificar si se ha 
cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que 
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar 
del  documento  judicial  «los  obstáculos  que  surjan  del  Registro»,  y  entre  ellos  se 
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido 
oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial –cfr. Sentencia de la 
Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, que afirma la exclusiva 
responsabilidad del registrador de calificar el documento judicial y proteger al titular 
registral,  debiendo  denegar  el  asiento  ordenado  judicialmente,  en  caso  de  falta  de 
intervención de aquél en el procedimiento, sin que quepa el apremio judicial–.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la 
inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado 
no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. El 
principio  de  tracto  sucesivo  se  encuentra  relacionado  con  el  principio  registral  de 
legitimación,  conforme  al  cual  «a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los 
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la gorma 
determinada por el asiento respectivo».
El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses 
legítimos  (cfr.  artículo  24  de  la  Constitución  Española)  impide  extender  las 
consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de 
manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial 
de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una 
resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular 
haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. s
Con lo anteriormente dicho, no se infringe el artículo 118 de la Constitución que  oe.
obliga al registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea  w.
así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión, la cual se  906ww
shiadbor íaa neovtiataddao  esni  lae l dRemegaisntdroa,  inptueerpsu etaslt aa nqoutea caiócanb óh acbornía  lap usbelnictaednoci al ar eefexriisdtae nhcuiab iedreal 
procedimiento y, por tanto, evitado la indefensión producida.
El artículo 21.1.b) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa considera 
como  parte  demandada  a  «las  personas  o  entidades  cuyos  derechos  o  intereses 
legítimos  pudieran  quedar  afectados  por  la  estimación  de  las  pretensiones  del 
demandante». Para facilitar que los interesados puedan personarse en el procedimiento 
el artículo 49.1 obliga a la Administración demandada a notificar el acuerdo de remisión 
del expediente al tribunal a cuantos aparezcan como interesados en él. El artículo 49.3 
establece la necesidad de que «el secretario judicial, a la vista del resultado de las 
actuaciones administrativas y del contenido del escrito de interposición y documentos 
anejos,  comprobará  que  se  han  efectuado  las  debidas  notificaciones  para 
emplazamiento y, si advirtiere que son incompletas, ordenará a la Administración que se 
practiquen  las  necesarias  para  asegurar  la  defensa  de  los  interesados  que  sean 
identificables».
Ahora bien, estos mecanismos que arbitra la Ley para el emplazamiento de los 
interesados,  cuya  condición  resulte  de  modo  directo  del  expediente,  pueden  ser 
insuficientes cuando esa condición sea en parte extraña al mismo.
En este sentido, tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas en el 
Registro  de  la  Propiedad  y  conociéndose  ya  en  el  momento  de  iniciación  del 
procedimiento cuáles son éstas, como sucede en el supuesto de hecho que nos ocupa, 
no existía ninguna dificultad para que quienes figuraban como titulares registrales en el 
momento de interposición de la demanda fueran emplazados en el procedimiento en una 
fase inicial para que pudieran personarse como parte demandada.
Sin  embargo,  respecto  de  los  titulares  futuros  la  anotación  de  demanda  es  el 
mecanismo adecuado de publicidad con arreglo al artículo 65.1.f) del texto refundido de 
la Ley de Suelo, sin que esta anotación preventiva se tomase en su momento en el 
supuesto de hecho planteado en el presente expediente, omisión que da lugar, por 
aparición  sobrevenida  de  nuevos  titulares,  al  obstáculo  registral  ahora  examinado, 
siendo  insuficiente  desde  el  punto  de  vista  del  requisito  del  tracto  sucesivo  los 
emplazamientos que se hicieron a los titulares registrales que a la sazón lo eran en el 
momento de iniciarse la tramitación del procedimiento judicial.
3.  La Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de 
manifestar en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de esta 
Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los 
precedentes  razonamientos  jurídicos,  que  «esta  doctrina,  sin  embargo,  ha  de  ser 
matizada,  pues  tratándose  de  supuestos  en  los  que  la  inscripción  registral  viene 
ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión 
acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como 
de  los  relativos  a  la  citación  o  llamada  de  terceros  registrales  al  procedimiento 
jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, 
necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión 
sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del 
procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva 
inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza 
el  competente  para  –en  cada  caso  concreto–  determinar  si  ha  existido  –o  no–  la 
necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con  s
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se convierta  oe.
automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los  w.
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los  906ww
jsuurpisudeicsctoiosn ael.n S  ololos,  pquuees , lean  ptarel tseintusaiócnió nr e–geissttora el sn, oa nacluizeanntad o cdoen  foerml  ain pdaicratidcou laorirzigaedna 
ccoandcau rcreanscoi a cdoen clarse tcoa–u spaosd dráe  imcopmospirboiblidaarsde d ep oerje ceul cióónrg daen os ejnutreisndciicac cioonnatel mlap lapdoassi belen   BOE-A-cable e
el artículo 105 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, pues 
se trata, ésta, de una indelegable decisión jurisdiccional que necesariamente ha de ser 
motivada en cada caso concreto».
De  forma  concorde  con  lo  expuesto,  en  defecto  de  consentimiento  expreso  y 
auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe 
exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si 
los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de 
intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias 
que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera 
del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013.
4.  En  el  expediente  que  provoca  la  presente,  de  los  títulos  presentados  a 
inscripción no resulta que el titular registral del asiento que pudiera verse afectado por la 
cancelación,  consecuencia  de  la  declaración  de  nulidad,  haya  sido  citado  en  el 
procedimiento.
Por lo tanto, existe un obstáculo insalvable para que la inscripción solicitada pueda 
llevarse a efecto, al no constar que el titular registral, haya tenido oportunidad de conocer 
el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni 
a través de un emplazamiento en el procedimiento judicial.
Se compatibilizan así las exigencias derivadas del principio registral de legitimación 
(cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), tracto sucesivo (artículos 20 y 82 de la Ley 
Hipotecaria), con los principios básicos de tutela jurisdiccional de los propios derechos 
(artículo  24  de  la  Constitución  Española),  la  salvaguardia  judicial  de  los  asientos 
registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), y la intangibilidad de las resoluciones 
judiciales firmes y de las situaciones jurídicas por ellas declarada, que impone que la 
ejecución de tales sentencias se lleve a cabo en sus propios términos, salvo cuando 
concurran  elementos  que  impidan  física  o  jurídicamente  su  ejecución  de  forma 
sobrevenida (por todas, Sentencia del Tribunal Constitucional número 285/2006, de 9 de 
octubre, fundamento jurídico 6), decisión que corresponde, previa valoración de las 
circunstancias de cada caso concreto, al propio órgano judicial competente para decidir 
sobre la ejecución a través de los trámites del correspondiente incidente, de forma que 
en caso de decisión favorable a la ejecución el obstáculo del tracto registral quedaría 
superado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador en los términos vistos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.