BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104657
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14916 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Barcelona  n.º  15  a  inscribir  una 
escritura de opción de compra.
En el recurso interpuesto por don J.G.M. contra la negativa de la registradora de la 
propiedad  de  Barcelona  número  15,  doña  Isabel  González  García,  a  inscribir  una 
escritura de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Barcelona don José-Ángel Ruiz Prado 
de 21 de noviembre de 2019, con número 2.073 de protocolo, se formalizó la concesión 
de un derecho de opción de compra respecto de determinadas fincas en favor de don 
S.A.D. En dicho otorgamiento el ahora recurrente, don J.G.M., manifiesta que actúa 
como mandatario verbal de los concedentes de tal derecho, don A.A.T., don E.A.T., doña 
T.A.V. y doña M.A.M. Por ello, el notario autorizante expresó lo siguiente: «… advierto al 
compareciente  que  la  eficacia  de  esta  escritura  queda  pendiente  de  la  prueba 
documental de dicha representación o de la ratificación, en su caso, quedando conforme 
e insistiéndome en su otorgamiento por razón de urgencia».
En dicha escritura constan dos diligencias de 12 y 16 de diciembre 2019, mediante 
las cuales don A.A.T., don E.A.T., doña T.A.V. y doña M.A.M. manifiestan que manifiestan 
expresamente que en ningún caso procederán a ratificar dicha escritura y solicitan la 
nulidad de su contenido, dado que «en ningún momento han otorgado, ni por escrito ni 
verbal ni de ninguna otra forma mandato ni poder de ningún tipo en favor del indicado 
don J.G.M. que le habilite en lo más mínimo, para actuar por cuenta y nombre de los 
comparecientes  no  con  respecto  al  inmueble  indicado  ni  con  respecto  a  ninguna 
propiedad ni negocio jurídico de ningún tipo»; y añaden que «en ningún caso procederán 
a ratificar la escritura antes referida» y manifiestan que es de su interés que se deje 
totalmente nulo y sin efecto alguno el total contenido de la mencionada escritura.
Mediante otra diligencia de 13 enero 2020 don J.G.M. manifiesta que actuó conforme 
a lo pactado entre las partes en determinado contrato de opción de compra de 17 de julio 
de 2019.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 15 
fue objeto de la calificación siguiente:
«(…) De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así 
como los artículos 97 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario, por la presente pongo en  es
su  conocimiento  los  defectos  observados  en  la  calificación  registral  del  documento  o
indicado y que impiden el acceso del mismo a los Libros del Registro. Visto el documento  916ww
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cual actúa el señor G. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su
autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo 
nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante; así como de 
conformidad con los artículos 1280.11 y 1227 del Código Civil y artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria.
Se hace constar que por las mencionadas diligencias de 12 y 16 de diciembre, 
comparecen los señores A. y manifiestan expresamente que en ningún caso procederán 
a ratificar dicha escritura y solicitan la nulidad de su contenido, dado que en ningún 
momento han otorgado, ni por escrito ni verbal ni de ninguna otra forma mandato ni 
poder de ningún tipo.
Los defectos se estiman subsanables.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este 
documento quedará prorrogado por sesenta días desde la fecha de la última de las 
preceptivas notificaciones que se efectúe.
La anterior calificación registral negativa podrá (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Isabel 
González García registrador/a de Registro Propiedad de Barcelona 15 a día cinco de 
agosto del año dos mil veinte.»
III
Don  J.G.M.,  mediante  escrito  con  entrada  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Barcelona número 15 el 30 de agosto de 2020, interpuso recurso contra la anterior 
calificación en el que expresa las alegaciones siguientes:
«La citada inscripción [sic] resulta de carácter negativo ya que en la parte de Hechos 
y fundamentos jurídicos, se manifiesta que D. J.G.M. actúa como mandatario verbal de 
Don A.A.T., don E.A.T., doña T.A.V. y doña M.A.M., en la citada escritura no se tiene en 
cuenta el acta de convocatoria con número 2078 que incorpora la citada escritura 2073, 
donde se requiere a la parte vendedora fehacientemente para la comparecencia en la 
misma notaria para su firma correspondiente, ni tampoco el testimonio Notarial que la 
escritura 2073 incorpora, al final de la misma.
Tampoco  se  tiene  en  cuenta  la  escritura  2074,  ni  tampoco  la  2079  que  está 
incorporada en la misma (2074), que si bien no es inscribible como tal, demuestra la 
existencia de un derecho de compra sobre la finca y la existencia del contrato de 
compraventa firmado por ambas partes.
La citada 2074 causa entrada n.º108 de 2020, tal y como consta la pegatina de la 
portada de la 2074, con número de protocolo 2074/2019 con fecha 21/11/2019 y con 
presentación en el registro el 10/01/2020.
La registradora tampoco notifica absolutamente nada del acta 2074 Incorporamos 
nota  simple  de  fecha  17/01/2020  conforme  no  ha  causado  asiento  la  citada 
escritura 2074.
Se  adjunta  como  documentación  complementaria,  Escritura  2073,  acta  2074  y 
la 2078, así como la contestación del registro.»
IV
Mediante escrito de 8 de septiembre de 2020, la registradora de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe afirma que el 
acta de manifestaciones número 2.074 de protocolo que se menciona en el recurso no  e.e
ha sido presentada junto con la escritura calificada, escritura que ya fue calificada en el  b
mismo sentido con fecha 7 de febrero de 2020; y dicha acta tuvo entrada en el referido  916ww
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1227, 1259 y 1280 del Código Civil; 1, 3 y 326 de la Ley 
Hipotecaria; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 8 de febrero de 2004, 19 de septiembre de 2005, 28 de mayo de 2013 y 9 de mayo 
de 2018.
1.  La escritura calificación es objeto de impugnación, de concesión de un derecho 
de  opción  de  compra  respecto  de  determinadas  fincas,  fue  otorgada  por  el  ahora 
recurrente  quien  manifiesta  en  aquélla  que  actúa  como  mandatario  verbal  de  los 
propietarios de dichas fincas. Por ello, el notario autorizante advirtió «… que la eficacia 
de esta escritura queda pendiente de la prueba documental de dicha representación o de 
la ratificación, en su caso …». Por diligencias extendidas en la misma escritura los 
referidos  propietarios  manifiestan  expresamente  que  en  ningún  caso  procederán  a 
ratificarla dado que en ningún momento han otorgado, en forma alguna, mandato ni 
poder en favor del otorgante para actuar por cuenta y nombre de aquéllos y manifiestan 
que es de su interés que se deje totalmente nulo y sin efecto alguno el total contenido de 
la mencionada escritura.
La registradora suspende la inscripción solicitada por considerar necesario que la 
escritura sea ratificada por los titulares registrales de las fincas o se acredite el poder en 
virtud del cual actúa el otorgante.
2.  Es evidente que el recurso no puede ser estimado. A efectos registrales la 
representación alegada con base en la invocación de un mandato verbal exige, o bien 
justificar  de  forma  auténtica  su  existencia  (artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria),  algo 
realmente  difícil  aunque  no  imposible,  o  la  ratificación  en  tiempo  oportuno  por  el 
representado que ponga fin a la ineficacia que afectaría al negocio en caso de no existir 
la representación (artículo 1259 del Código Civil).
Frente  a  tales  exigencias  no  pueden  prevalecer  las  razones  aducidas  por  el 
recurrente basadas en documentos que no se aportaron al tiempo de la calificación -
como el acta de manifestaciones número 2.074 de protocolo que se menciona en el 
recurso-,  pues  conforme  al  artículo  326,  párrafo  primero,  de  la  Ley  Hipotecaria,  el 
recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. 
Y tampoco pueden tenerse en cuenta las manifestaciones que, mediante diligencia 
extendida en la escritura calificada, vierte el ahora recurrente sobre la existencia de un 
contrato de opción de compra en determinado documento privado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.