BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46232
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7071 Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que 
se suspende la anotación de un embargo cuya titularidad no pertenece a los 
ejecutados.
En el recurso interpuesto por don F. M. S. contra la calificación de la registradora de 
la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, doña María Cristina Bordallo 
Sarmiento, por la que se suspende la anotación de un embargo cuya titularidad no 
pertenece a los ejecutados.
Hechos
I
En virtud de testimonio de decreto expedido el día 26 de septiembre de 2019 por 
doña M. M. G. D., letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia número 5 de Telde, en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales 
número 1085/2011 de, se ordenaba la anotación de embargo de determinados bienes no 
inscritos a nombre de la parte ejecutada.
II
Presentado el día 26 de septiembre de 2019 dicho mandamiento en el Registro de 
Las Palmas de Gran Canaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, conforme a los artículos 18, 19 y 19 bis de la 
Ley Hipotecaria, que fue expedido el día 26/09/2019, por M. M. G. D., Letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Telde, número de 
procedimiento  1085/2011,  presentado  en  este  Registro  a  las  15:14  horas  del 
día 26/09/2019, asiento 800 del Diario 32, examinados los antecedentes registrales, la 
Registradora  que  suscribe  ha  resuelto  suspender  el  asiento  solicitado  por  haberse 
observado lo siguiente:
No se practica la anotación de embargo solicitada por estar la finca objeto de 
embargo, finca registral 16.999, a nombre de personas distintas de los demandados 
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
El expresado defecto tiene la consideración de subsanable por lo que se suspende la 
práctica del asiento solicitado, sin tomarse anotación preventiva de suspensión por no 
haber sido la misma solicitada (art. 65 L.H.).
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Las Palmas de Gran Canaria, a veintidós de octubre del año dos mil diecinueve.–La 
registradora, Fdo. M.ª Cristina Bordallo Sarmiento.» e.
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. M. S. interpuso recurso el día 28 de 
noviembre de 2019 mediante el siguiente escrito:
«Alegación  única.  La  calificación  objeto  del  presente  recurso  esgrime  como 
fundamento para denegar la inscripción de embargo que la finca registral n.º 16999, 
inscrita al Tomo 2118, Libro 176, Folio 173, inscripción Alta 24 (…), naturaleza urbana, 
sita en Calle (…), Las Palmas de Gran Canaria inscrita en el Registro de la propiedad no 
está a nombre de los ejecutados.
Frente a este posicionamiento, esta parte alega lo siguiente:
Si bien es cierto, que los ejecutados no figuran como titulares de la finca cuyo embargo 
se ha decretado, obran documentos (que desconocía la Registradora) donde consta la 
condición de herederos de los ejecutados embargados. Por un lado, en el oficio del Ilmo. 
Ayuntamiento de Las Palmas obrante en los autos judiciales (…) se alude expresamente 
que los ejecutados “Con fecha 19 de enero de 2006 realizaron un cambio de titularidad en la 
finca sita en la Calle (…) con Referencia Catastral 7909621DS5170N0001JB, a nombre de 
A. y otros (…)”, confirmando expresamente lo aludido en los párrafos precedentes.
A todo lo anterior, cabe añadir que los ejecutados embargados aceptaron la herencia de 
sus padres mediante Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia otorgada por el limo. 
Notario D. Femando Moreno Muñoz, en fecha 26 de mayo de 2011, n.º protocolo 1.416 (…).
Sin embargo, dejaron fuera del inventario, a sabiendas, la vivienda de sus padres donde 
los  ejecutados  residen,  actualmente,  a  saber,  la  finca  registral  n.º  16999,  inscrita  al 
Tomo 2118, Libro 176, Folio 173, inscripción Alta 24, naturaleza urbana, sita en Calle (…) Las 
Palmas de Gran Canaria cuya práctica de anotación d [sic] embargo se ha denegado.
La referida Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia otorgada por el Ilmo. 
Notario D. Femando Moreno Muñoz, en fecha 26 de mayo de 2011, n.º protocolo 1.416 
evidencia el fallecimiento de los titulares (padres de los ejecutados) de la finca reseñada 
en el párrafo anterior y la aceptación de sus herencias por parte de los ejecutados, amén 
de que no se haya realizado mención expresa sobre la misma.
Así pues, nos encontramos con una aceptación de herencia expresa de los bienes de 
Dña. D. D. M. y D. J. L. T. M. (padres de los ejecutados y titulares, en vida, de la finca 
registral n.º 16999, inscrita al Tomo 2118, Libro 176, Folio 173, inscripción Alta 24, 
naturaleza urbana, sita en Calle […]) y aceptación tácita al ser en dicho domicilio donde 
residen, se les notifica las resoluciones en este procedimiento y también ratificarlo así el 
Ayuntamiento de Las Palmas donde tramitaron el cambio de titularidad del IBI.
Por ende, a tenor de la documental aportada en el presente recurso, se acredita la 
condición de herederos de los ejecutados de sus padres, titulares de la finca objeto de 
embargo, donde pese a haberla omitido del inventario en la escritura de aceptación de 
herencia de la madre, manifiestan la aceptación de su caudal relicto. Y, al mismo tiempo, 
formalizaron el cambio de titularidad en el Ayuntamiento de Las Palmas, aportando 
documental de la que, en estos momentos, aquélla administración no dispone (se ha 
solicitado por conducto judicial nuevo libramiento de oficio para solicitar, al menos las 
referencias  de  los  documentos  (notariales  o  privado)  que  motivaron  el  cambio  de 
titularidad. Todo lo cual, evidencia un mínimo sustento documental y probatorio de título 
de la condición de herederos de los ejecutados cuya finca donde residen ha sido objeto 
de embargo y siendo denegada la anotación de embargo respectiva.»
IV w.
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria, 166 del Reglamento Hipotecario y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de julio 
de 2011 y 18 de septiembre de 2019.
1.  La cuestión debatida es si cabe anotación de embargo sobre bienes inscritos a 
nombre de personas distintas del ejecutado. La registradora suspende la anotación del 
embargo por estar la finca objeto de embargo a nombre de personas distintas de los 
demandados conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria. El recurrente entiende que, si 
bien  eso  es  cierto,  obran  documentos  (que  el  mismo  recurrente  reconoce  que 
desconocía la registradora) donde consta la condición de herederos de los ejecutados 
embargados.  Se  aporta  ahora  un  informe  del  órgano  de  gestión  tributaria  del 
Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria donde se afirma que hubo un cambio de 
titularidad  en  el  sujeto  pasivo  del  impuesto  sobre  el  bien.  Además,  los  ejecutados 
embargados aceptaron la herencia de sus padres mediante escritura de aceptación y 
adjudicación de herencia, aunque dejaron fuera del inventario la vivienda de sus padres 
donde los ejecutados residen.
2.  Lo primero que debe afirmarse es que en el recurso contra la calificación de 
registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen 
directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra 
pretensión  basada  en  motivos  o  documentos  no  presentados  en  tiempo  y  forma 
(artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3.  Por otra parte, el artículo 166 del Reglamento Hipotecario al regular los requisitos 
de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados 
o determinados del titular registral está aplicando el principio de tracto sucesivo si bien 
con  la  peculiaridad  de  que  los  bienes  no  constan  aun  inscritos  a  favor  de  los 
demandados. El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución 
Española, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir 
dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser 
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de 
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Como 
ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema 
registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado 
por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley 
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral 
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de 
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario.
4.  Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, y se ha recogido en muchas  e
otras posteriores, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador  bo
del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los  71ww
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a)  Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos 
por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al 
registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la 
tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil.
Si  se  ha  producido  el  fallecimiento  del  titular  registral  antes  de  iniciado  el 
procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá 
acreditarse  al  registrador,  si  los  herederos  fueran  ciertos  y  determinados,  que  la 
demanda  se  ha  dirigido  contra  éstos  indicando  sus  circunstancias  personales 
(artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este 
caso aportar los títulos sucesorios.
Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia 
relativa a la herencia yacente.
b)  Si  se  ha  producido  el  fallecimiento  del  titular  registral  antes  de  iniciado  el 
procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además 
del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra 
éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el 
certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo 
segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de 
herederos del titular registral.
c)  En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos 
indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, 
será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se 
acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles 
llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un 
administrador de la herencia yacente.
5.  En  el  decreto  objeto  de  calificación  en  este  expediente  se  ordena  que  se 
practique  la  anotación  preventiva  de  embargo  sobre  bienes  inscritos  a  nombre  de 
personas distintas del titular registral, alegando el recurrente que los ejecutados son 
herederos del titular registral, pero sin acreditarse al registrador –en el momento de 
poner la nota de calificación– el fallecimiento del titular registral, y la condición de 
aquéllos como únicos herederos, mediante la aportación de los títulos sucesorios y el 
certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo 
segundo, del Reglamento Hipotecario), en definitiva, su condición de herederos del titular 
registral. Si fueran varios herederos y no todos ellos fueron los deudores, sólo podría 
embargarse los derechos hereditarios de los ejecutados, debiendo sólo en este último 
caso rectificarse al efecto el decreto ordenando la anotación del embargo sobre tales 
derechos hereditarios.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  e.
Pública, Sofía Puente Santiago. w.