BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 8 Sábado 9 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 2264
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
344 Resolución  de  18  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de adjudicación por permuta de fincas.
En el recurso interpuesto por el notario del Ilustre Colegio de Madrid don Pablo de La 
Esperanza Rodríguez, contra la nota de calificación de la Registradora de la propiedad 
de Madrid 55, doña María Cristina Iribarren Alonso, por la que se deniega la inscripción 
de una escritura de adjudicación por permuta de fincas.
Hechos
I
El 10 de septiembre de 2020 se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid 
n.º 55 escritura de adjudicación por permuta de las fincas registrales 100.066 y 100.029 
por parte de la titular registral, la compañía Glaciar Rock, SLU, a favor de M.S.A.S.L., 
de 10 de septiembre de 2020, número de protocolo 4238, autorizada por el notario de 
Madrid don Pablo de la Esperanza Rodríguez, motivando el asiento 1614 de Diario 74 
(entrada 1774/2020).
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Madrid número 55 fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: «Suspendida la calificación del precedente 
documento por hallarse pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad 
(que motivó el asiento 1510 del Diario 74), cuya inscripción ha sido denegada, siendo tal 
calificación  objeto  de  recurso  gubernativo  ante  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública. (Arts. 18 y 66 párrafo 111 L.H., y artículos 111, párrafo 111, y 432, 
2°  R.H.).  Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria:  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro. El plazo máximo para inscribir el documento será 
de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El Registrador en la 
nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá 
expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación 
negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido 
retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará 
desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, 
respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá 
prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias,  e.e
debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a  b
solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo  w
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plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el
Interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a 
cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones 
previsto en el artículo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días 
el Registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de 
sustituciones. [...] Artículo 66 de la Ley Hipotecaria. [...] En el caso de recurrir contra la 
calificación, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en 
suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su 
resolución definitiva. [...] Artículo 111 del Reglamento Hipotecario [...] La prórroga del 
plazo de vigencia de los asientos de presentación y, en su caso, de las anotaciones 
preventivas  llevará  consigo  la  prórroga  del  plazo  de  vigencia  de  los  asientos  de 
presentación relativos a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El 
Registrador hará constar esta circunstancia por nota al margen de los asientos de 
presentación [...] Artículo 432 del Reglamento Hipotecario [...] 2.º La prórroga del plazo 
de  vigencia  de  los  asientos  da  presentación  y,  en  su  caso,  de  las  anotaciones 
preventivas por defectos subsanables llevará consigo la prórroga de los asientos de 
presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos. [...]
Madrid a veintiocho de octubre del año dos mil veinte. La Registradora, Fdo. María 
Cristina Iribarren Alonso».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Pablo  de  La  Esperanza  Rodríguez 
interpone recurso en virtud de escrito de fecha 5 de noviembre de 2020 en base a los 
siguientes argumentos:
Hechos:
Primero.  Documentos calificados.  Las escrituras de adjudicación por permuta de 
fincas fueron otorgadas en Madrid el día 10 de octubre de 2020, con los números 4237, 
4238 y 4239 de protocolo por las que entidad «Glaciar Rock, S.L.U.» adjudicaba y 
trasmitía a diversos particulares, determinadas viviendas con sus plazas de garaje. En 
dichas escrituras, se incorporaron sendas notas simples informativas solicitadas por el 
Notario, al Registro de la Propiedad. En las notas incorporadas, en lo que aquí interesa, 
se  hace  constar:  1.  La  existencia  de  una  solicitud  por  un  tercero  de  anotación 
preventiva de crédito refaccionario. 2.  La denegación por parte de la Registradora de la 
práctica de la anotación solicitada «por constar ya en el Registro de la Propiedad la 
terminación  de  las  obras  que  motivan  el  crédito  cuya  anotación  se  pretende...»  3. 
Prorrogado de fecha 02/09/2020 con fecha de vencimiento 30/11/2020. Notificada la 
denegación  de  la  inscripción  (debe  entenderse  de  la  anotación)  del  documento  al 
presentante,  por  comparecencia,  se  prorroga  el  asiento  por  60  días.  Madrid  2  de 
septiembre de 2020. Segundo: Presentación. Las copias autorizadas de las escrituras 
reseñada se presentaron en el Registro de la Propiedad 55 de Madrid el mismo día 10 
de octubre de 2020, y causaron los asientos 1613, 1614 y 1615 del diario 74. Tercero. 
Calificación.  Las  escrituras  fueron  calificadas  negativamente,  haciéndose  constar  lo 
siguiente: «Suspendida la calificación del precedente documento por hallarse pendiente 
de inscripción un título presentado con anterioridad (que motivó el Asiento 151O del 
diario 74), cuya inscripción ha sido denegada, siendo tal calificación objeto de recurso 
gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Fe pública (arts. 18 y 66 párrafo III 
L.H y arts. 111, párrafo 111 y 432, 2 RH). 2.º la prórroga del plazo de vigencia de los  es
asientos de presentación y, en su caso, de las anotaciones preventivas por defectos  bo
subsanables llevará consigo la prórroga de los asientos de presentación o posteriores  w
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crédito  refaccionario  sobre  cada  uno  de  los  elementos  resultantes  de  la  división
horizontal. 3.  La Registradora de la propiedad deniega la práctica de la anotación 
preventiva solicitada porque ya consta en el Registro la finalización de las obras, pero se 
prorroga el asiento por 60 días. 4.  Se otorgan, las escrituras de adjudicación y venta de 
cada uno de los pisos y locales, y cuando se presentan en el Registro tales las escrituras 
por  las  que  el  dueño  de  las  viviendas  (el  promotor)  las  entrega  a  los  respectivos 
adjudicatarios o compradores, la Registradora deniega las inscripciones a favor de los 
adquirentes por hallarse pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad 
(la solicitud de anotación de crédito refaccionario) cuya inscripción ha sido denegada 
siendo  la  calificación  objeto  de  recurso  gubernativo  ante  la  Dirección  General  de 
seguridad jurídica y fe pública (la existencia. del recurso gubernativo no consta en la nota 
registral).
Fundamentos de Derecho:
Primero.  La Registradora se niega a practicar las inscripciones de dominio a favor 
de los compradores, por existir una solicitud de anotación preventiva previa y se ampara 
en el párrafo 2.° del artículo 432 del Reglamento Hipotecario que señala que «la prórroga 
de las anotaciones preventivas por defectos subsanables llevará consigo la prórroga de 
los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o 
conexos.» El artículo 432.2 se refiere a títulos contradictorios o conexos, y, en este caso, 
los títulos presentados para la inscripción no son contradictorios ni conexos con la 
anotación previamente solicitada (y denegada). En este caso, las inscripciones a favor 
de los adjudicatarios o compradores de las viviendas no son títulos contradictorios con la 
anotación del crédito refaccionario, (en el caso de que llegase a practicarse), ya que 
pueden coexistir con la anotación, ni conexos, ya que la inscripción de los pisos a favor 
de los compradores puede para practicarse exista o no la anotación. Es decir, la práctica 
de las inscripciones a favor de los propietarios de los pisos no depende de que prospere 
o no la solicitud de anotación preventiva previa, y por tanto tales inscripciones podrían 
practicarse independientemente de que prospere o no la solicitud de anotación. O sea, el 
hecho de que la anotación preventiva llegue a practicarse o no llegue a practicarse no 
impediría la práctica de las inscripciones de dominio a favor de los compradores de los 
pisos.  Lo  que  ocurre  es  que,  si  llegase  a  practicarse,  el  hecho  de  que  figurase 
prorrogado  el  asiento  previo  en  el  Registro,  provocaría  que  los  titulares  de  esas 
inscripciones de dominio de los pisos, no podrían invocar la protección del artículo 34 de 
la Ley Hipotecario, y por tanto el derecho del anotante (si prosperase la anotación) sería 
preferente al de aquellos. Por ello, resulta paradójico denegar la inscripción por la 
existencia de la solicitud de una anotación preventiva. Y es que si la anotación (en el 
caso de que llegara a practicarse) no cierra el registro y no impide la inscripción de 
títulos posteriores, con mayor razón tampoco puede cerrar el registro la simple solicitud 
(ya  denegada  por  la  Registradora)  de  anotación.  El  artículo  432.2  del  Reglamento 
Hipotecario, se refiere a títulos contradictorios o conexos, es decir, aquellos, que no 
podrían acceder al Registro, (o accederían de otra forma), si prosperase el asiento 
anterior prorrogado, pero no a títulos que no impiden, la inscripción de los anteriores. 
(por  ejemplo,  si  se  suspende  la  inscripción  de  dominio  a  favor  del  hipotecante, 
evidentemente  debería  suspenderse  la  hipoteca  posterior).  Tercero.  Denegar  la 
inscripción del consumidor final (el comprador del piso) alegando que hay una solicitud 
de anotación, que no es contradictoria (ya que no cierra el registro), con la inscripción 
que se pretende supone frustrar la finalidad de protección que el Registro persigue. En 
su virtud, se solicita que se dicte resolución por la que se revoque la nota de calificación  e
recurrida y se ordene la inscripción de las escrituras en cuanto al punto recurrido. bo
a esLtea  creegnitsrotr addiroercat iveom.itió informe el día 17I Vde noviembre de 2020 y elevó el expediente  OE-A-2021-34able en https://
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 66 y 327 de la ley hipotecaria y artículos 111 y 432 de su 
reglamento, así como las resoluciones de este Centro Directivo de 26 de julio de 1988, 
27 de abril de 2005, 18 de julio de 2011, 18 de junio de 2013, 3 de octubre de 2014, 6 de 
marzo de 2015, 22 de mayo de 2015, 7 de septiembre de 2017, 29 de enero de 2018 
y 29 de noviembre de 2018.
1.  Se plantea en este recurso si es inscribible en el Registro de la propiedad una 
escritura  de  permuta  de  fincas  cuando  está  previamente  presentada,  calificada 
negativamente y recurrida la calificación de una instancia mediante la que solicita la 
anotación preventiva de crédito refaccionario en relación a la finca registral dividida 
horizontalmente de la que han resultado como fincas independientes las fincas que son 
objeto  de  permuta  en  el  título  ahora  presentado  y  calificado  negativamente.  La 
denegación de la anotación preventiva por crédito refaccionario fue objeto de recurso y la 
registradora  prorrogó  el  asiento  de  presentación  conforme  al  artículo  432,  2.º  del 
Reglamento Hipotecario, por lo que entiende que no puede despachar la permuta ahora 
presentada.  El  notario  recurrente,  por  el  contrario,  considera  que  el  titulo  ahora 
presentado no está sujeto a prórroga al no ser un título contradictorio o conexo con el 
previamente presentado y cuya calificación negativa ha sido recurrida.
2.  Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado 
el asiento de presentación del mismo (véase artículo 327 LH) y por ende se produce la 
prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o 
conexos. Dispone así el artículo 111 párrafo tercero del RH que «la prórroga del plazo de 
vigencia de los asientos de presentación y en su caso, de las anotaciones preventivas 
llevará consigo la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación relativo 
a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El Registrador hará constar 
esta circunstancia por nota al margen de los asientos de presentación».
Es doctrina reiterada por esta Dirección General (véase resoluciones citadas en los 
vistos) que estando vigentes asientos de presentación anteriores con relación a las 
mismas fincas, más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con 
posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe 
aplazarse  su  despacho,  tal  como  resulta  implícitamente  de  lo  dispuesto  por  los 
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento 
de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley 
Hipotecaria según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando 
determina  que  el  plazo  máximo  para  inscribir  el  documento  es  el  de  quince  días 
contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa 
desde la fecha de la inscripción del título previo.
También  ha  señalado  la  Dirección  que,  dada  la  vigencia  de  un  asiento  de 
presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede 
calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del 
mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4° de la Ley Hipotecaria y 
sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del 
título  previo  o  la  caducidad  de  su  asiento  de  presentación,  quedando  entretanto 
prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se 
respete el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo 
quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad. e
3.  Esta  suspensión  afecta  a  títulos  contradictorios  o  conexos,  anteriores  o  bo
posteriores, según resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que, en su párrafo  w
dseegcluanradtoiv, od idspeol ndeo mquineio,  edxet elnods idinom auseiebnletos  doe d per elosse ndtearceióchno dse r ecuaalelqs uimierp utíetusltoo str assolbarteiv olo os 
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inmueble o derecho real durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento, y de los artículos 111 y 432.2° del Reglamento 
Hipotecario antes citados.
El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una 
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y 
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios 
(como en el caso de doble venta, ex artículo 1473 C.C. en el que la inscripción del título 
primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino también se produce 
esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación del orden de 
prioridad de los derechos inscritos.
4.  En el supuesto de este expediente, el documento presentado en primer lugar y 
cuya calificación negativa se encuentra recurrida es una instancia privada por la que se 
solicita la anotación preventiva de un crédito refaccionario sobre las fincas integrantes de 
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, entre las que figuran las 
fincas  que  son  objeto  de  adjudicación  por  permuta  en  escritura  presentada  con 
posterioridad y cuya suspensión de calificación es objeto de este recurso.
Aunque  es  cierto  que  ambos  títulos  no  son  conexos  en  el  sentido  de  que  la 
inscripción del primero no impediría la inscripción del segundo, ni tienen una vinculación 
que haga necesario su despacho simultaneo o sucesivo (como si de un título previo se 
tratase), no es menos cierto que la suerte del título primeramente presentado va a influir 
decisivamente en el rango de los derechos inscritos, pues no es lo mismo adquirir una 
propiedad libre de cargas que una propiedad gravada con una anotación de crédito 
refaccionario, pues la anotación preventiva de crédito refaccionario, suponiendo que se 
estimara el recurso, es convertible incluso en hipoteca.
Permitir la inscripción de la permuta de las fincas a favor de terceros, impediría en su 
caso tomar la anotación preventiva de crédito refaccionario en el eventual caso de 
estimación del recurso contra la negativa a practicarla. Por lo tanto, pueden considerarse 
títulos contradictorios o incompatibles y en consecuencia no puede dejar de aplicarse el 
principio de prioridad en su aspecto formal que impone al Registrador, como norma 
general, que guarde en el despacho de los documentos presentados relativos a una 
misma finca el orden cronológico que resulte de su presentación el Registro.
5.  La prioridad registral en la fijación del rango de los derechos inscritos es un 
principio  esencial  del  sistema  registral  español.  En  tanto  no  haya  culminado  el 
procedimiento registral del título presentado antes, no puede continuar el procedimiento 
registral iniciado con la presentación posterior de otro título, por lo que las inscripciones 
se han de practicar por el riguroso orden de presentación de los respectivos títulos, y ello 
con independencia de la naturaleza de los documentos en cuestión. En ocasiones el 
título anterior será irrelevante para la calificación y despacho del segundo. Pero, en 
otras, no ocurrirá así y ello aun tratándose de títulos que no sean títulos previos uno de 
otro.
Este es el motivo por el que la calificación y despacho de un documento presentado 
después, al tener que ser la calificación global y unitaria, ha de aplazarse hasta que se 
despache  el  documento  presentado  con  anterioridad  o  caduque  su  asiento  de 
presentación tal y como prevé el artículo 18,2° de la Ley Hipotecaria.
Solo quedan excepcionados de la prórroga aquéllos títulos (como pudiera ser una 
cancelación de una carga anterior o la prórroga de una anotación preventiva previa) que 
no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una 
vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo, ni tampoco de 
documentos contradictorios o incompatibles por no afectar al rango de los derechos  s
inscritos, lo cual no ocurre en el caso de este expediente. oe.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y  4w
la confirmación de la nota de calificación.
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inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago