BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126938
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16918 Resolución  de  10  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  R.  S.  R.  y  doña  I.  G.  L.  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Segovia número 1, doña Blanca María 
Gimeno  Quintana,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
compraventa.
Hechos
I
En virtud de escritura de compraventa autorizada el día 23 de octubre de 2000 por el 
notario de Segovia, don Manuel Fermín Domínguez Rodríguez, don R. S. R. y su 
esposa, doña I. G. L., compraron a la sociedad mercantil «La Innovadora, S.L.» una 
plaza de garaje en Segovia, finca registral número 41.469 del Registro de la Propiedad 
de Segovia número 1.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Segovia número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 1651/2021.
Asiento N.º: 376 del Diario 174.
Presentante: Asesoría Pereira, S.L.
Fecha documento: 23/10/2000.
Notario: Manuel Fermín Domínguez Rodríguez.
Protocolo: 4165/2000.
Calificado el precedente documento con arreglo a los artículos 18 y concordantes de 
la Ley Hipotecaria y artículos 99, 100 y concordantes de su Reglamento, la Registradora 
que suscribe no procede a la inscripción de los asientos solicitados en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Supuesto de Hecho
El precedente documento, consiste en una compraventa por la que Don R. S. R. y su 
esposa Doña I. G. L., compran a la sociedad mercantil «La Innovadora, S.L.» la plaza de 
garaje (…) sito en esta Ciudad de Segovia, (…) registral 41.469.
Fundamente de Derecho s
Se suspende de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria la calificación y  w.
despacho del documento presentado por estar pendiente de despacho un título previo,  918ww
pcorens feencthaad o2 9b adjeo  aebl rails dieen 2to0 211.6.03 del tomo 174 del Diario, el cual se calificó con defecto
inscPripocr ióenl  rpeofer reidl od esfuescptou easnttoe  [sseicñ]a dlaed oh.echo y fundamento de Derecho, se suspende la  BOE-A-cable e
No se toma anotación de suspensión por defectos subsanables por no haberse 
solicitado.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación podrá (…)
Segovia 31 de mayo de 2021. El registrador.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. S. R. y doña I. G. L. interpusieron 
recurso el día 25 de junio de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes 
alegaciones:
«Primera.  Que, D. R. S. R. y Dña. I. G. L. son propietarios de la plaza de garaje (…) 
sito  en  Segovia,  (…)  con  una  superficie  construida  con  la  parte  proporcional  de 
elementos comunes de 23,84m², reflejado en escritura de compraventa otorgada ante el 
Notario D. Manuel F. Domínguez Rodríguez, en Segovia, con fecha 26 de octubre del 
año 2000 y número de protocolo 4.175 (…)
Segunda.  Los dicentes son también propietarios de una vivienda en el mismo 
edificio,  (…)  Actualmente,  tanto  el  piso,  como  el  trastero  y  la  plaza  de  garaje,  se 
encuentran alquilados, desde 2016, con pleno uso dominical por los arrendatarios (…)
Tercera.  En ningún momento se ha procedido a la enajenación de la plaza de 
garaje, ni de ninguno de los elementos del inmueble, por parte de los comparecientes. Si 
bien es cierto que no se llegó a inscribir en el Registro de la propiedad el citado garaje, 
adquirido posteriormente a la vivienda, sí se cuenta con título de propiedad elevado a 
escritura pública.
Cuarta.  Desconociendo el motivo por el que se solicita por parte de un tercero, la 
Inscripción Registral del mismo predio, y habiendo resuelto favorablemente la estimación 
de titularidad por parte de la Gerencia Regional del Catastro, con fecha 29 de abril 
de 2021, esta parte solicita la revisión de su Inscripción en base a la documentación de 
titularidad  aportada.  Igualmente,  se  pide  la  no  inscripción  cautelar  de  ningún  otro 
solicitante, hasta no resolverse la controversia generada en torno a la posible duplicidad 
de títulos (…)
Quinta.  D. R. S. y Dña. I. G., en su condición de propietarios, han venido abonando 
el  importe  correspondiente  al  Impuesto  de  Bienes  Inmuebles  del  Ayuntamiento  de 
Segovia, desde el año 2000, fecha de adquisición, hasta los corrientes, motivo que 
acredita la posesión real y efectiva, sin modificación de titularidad alguna desde su 
escrituración, por motivo de compraventa a D. J. C. G., en nombre y representación de la 
«La Innovadora S.L.» titular del CIF (…)
Por todo lo anteriormente expuesto,
Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que, teniendo por 
presentado este escrito, con los documentos que se acompaña n, se sirva admitirlo, y se 
tenga  por  formulado  recurso  potestativo  contra  la  Resolución  del  Registro  de  la 
Propiedad  n.º  1  de  Segovia,  y  se  dicte  igualmente  Resolución  procediendo  a  la 
Inscripción Registral de la Plaza de Garaje a nombre de los comparecientes.»
IV es
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de julio de 2021, confirmó la  w.
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. 918ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 32, 38 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 47 
y 432 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 septiembre 1989, 21 de junio de 1999, 23 de enero y 16 
de noviembre de 2004, 18 de julio de 2005, 9 de febrero de 2007, 12 de noviembre 
de 2010, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014; 12 de febrero, 8 de marzo, 7 de 
julio y 2 de septiembre de 2016 y 7 de septiembre de 2017, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020.
1.  Presentada escritura otorgada el día 23 de octubre de 2000 ante el notario de 
Segovia, don Manuel Fermín Domínguez Rodríguez, por la que «La innovadora, S.L.», 
titular registral vendió a los recurrentes una plaza de garaje, finca 41.469, fue objeto de 
calificación  negativa  con  fecha  31  de  mayo  2021,  por  encontrarse  pendiente  de 
despacho,  y  haber  sido  objeto  de  calificación  negativa  un  documento  previo, 
incompatible con el anterior.
En efecto, en el asiento previo 1603 del Diario 173, se hizo constar la presentación 
de la escritura otorgada por doña M. Y. F. S., donde la titular registral, «La innovadora, 
S.L.» vendió a «Farlington Spain, S.L.U.» varias fincas, entre ellas la 41.469, plaza de 
garaje. La venta lo es como consecuencia de la ejecución extrajudicial derivada del 
procedimiento extrajudicial que consta al margen de la finca. Este asiento previo fue 
objeto de calificación negativa el día 29 de abril 2021, lo que determinó la prórroga del 
asiento de presentación.
Presentada ahora la escritura de compraventa se suspende su calificación por estar 
pendiente de despacho un título previo.
Los recurrentes solicitan la inscripción de su título, desconociendo el motivo por el 
que  se  solicita  por  parte  de  un  tercero,  teniendo  en  cuanta  que  se  ha  resuelto 
favorablemente  la  estimación  de  titularidad  por  parte  de  la  Gerencia  Regional  del 
Catastro, con fecha 29 de abril de 2021. Igualmente, se pide la no inscripción cautelar de 
ningún otro solicitante, hasta no resolverse la controversia generada en torno a la posible 
duplicidad de título.
2.  El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en 
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual «inscrito o anotado preventivamente en 
el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los 
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro 
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o 
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el 
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la 
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente 
al de la fecha del mismo asiento».
No sólo es un principio registral, sino sustantivo en nuestro Derecho civil, de manera 
que en relación con los bienes inmuebles el artículo 1473 del Código Civil determina que 
en caso de que una misma cosa se hubiera vendido a diferentes compradores la 
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Por su parte el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos 
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás 
derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho 
de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este 
precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de  e
nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones  bo
realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada  918ww
por Eesstteo sC pernintrcoi pDioirse cetsivtáon e nín ntimumamereonstaes  rReelascoioluncaiodnoess (.véase, por todas, Resolución de 7
Ldeey s eHpitpieomtebcraer iad e y2 0q1u7e)  csounp oenl ep riunncaip iop rdeesu lnecgiiótinm a«ciiuórnis  retacongtuidmo»  end ee l eaxratícctuitluod 3 8d ed el olas 
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los 
títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
3.  Las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así, en relación al 
orden de despacho de los títulos, debe hacerse como regla general, por su orden de 
presentación; en cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo 
determina  la  presentación  en  el  Registro,  salvo  que  se  haya  interpuesto 
tempestivamente  la  correspondiente  tercería  de  dominio  o  de  mejor  derecho  (cfr. 
artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario) y también en 
relación  al  modo  de  proceder  respecto  de  los  títulos  anteriores  presentados  con 
posterioridad, pues no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado, 
sino  que  ello  determina  el  cierre  registral  a  los  títulos  anteriores  incompatibles 
presentados posteriormente.
En el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al 
Registro, sino que, además, el título que primero llega al Registro impide que otro título 
incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo 
publica una transmisión. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena «erga 
omnes» mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación 
del asiento (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).
4.  El cierre registral puede ser de dos tipos: a) definitivo, cuando el primer título ha 
obtenido  el  asiento  definitivo  que  pretendía,  que  normalmente  será  el  asiento  de 
inscripción -artículo 17.1 de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde ese momento 
todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el título que accede 
en  primer  lugar  al  Registro  está  simplemente  presentado  -artículo  17.2  de  la  Ley 
Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de 
presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede 
acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título 
anteriormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o 
despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con 
la presentación posterior de otro título.
5.  De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de 
prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, ya que el momento 
de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia 
a la inscripción o fecha de prioridad.
Conforme  al  artículo  24  de  la  Ley  Hipotecaria  se  considera  como  fecha  de  la 
inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de 
presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Y por eso el artículo 25 de la 
Ley  Hipotecaria  establece  que,  para  determinar  la  preferencia  entre  dos  o  más 
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la 
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
6.  Entre los efectos del principio de prioridad -como se ha visto- está el de imponer 
a los registradores la obligación de despachar los documentos referentes a una misma 
finca por el riguroso orden de su presentación en el Diario.
La regla tiene las excepciones lógicas que permiten la alteración de este orden, 
como el caso de que el título posterior confirme el primero presentado o el caso en que 
el título posterior sea previo para la inscripción del primero. También las Resoluciones 
de 12 de noviembre de 2010 y 8 de marzo de 2016, entendieron que el documento 
presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para 
los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su  s
despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía  oe.
su  inscripción,  siempre  que  el  disponente  del  primer  documento  presentado  sea  w.
causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar  918ww
acol ndtoracudmicteonritoo  qsuueb ssaen parteosrieon (tóre acnotnesst,r upcetroor  ddeesl ptruaécst od)e dl esu pbrseafenraednoc.ia sobre el intermedio
Pero en el caso que nos ocupa los títulos son claramente incompatibles al tratarse de 
una doble venta a diferentes compradores, por lo que no puede despacharse el título a 
que se refiere el segundo asiento de presentación mientras el primero esté vigente.
7.  Es doctrina reiterada por esta Dirección General (véase, por todas, Resolución 
de 18 de diciembre de 2020) que estando vigentes asientos de presentación anteriores 
con relación a las mismas fincas, más que suspenderse la inscripción o anotación del 
presentado con posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios 
previos, debe aplazarse su despacho, tal como resulta implícitamente de lo dispuesto por 
los artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del 
asiento de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la 
Ley Hipotecaria según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando 
determina  que  el  plazo  máximo  para  inscribir  el  documento  es  el  de  quince  días 
contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa 
desde la fecha de la inscripción del título previo.
En este sentido el artículo 432 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo segundo, 
expresamente  determina  que  la  prórroga  del  plazo  de  vigencia  de  los  asientos  de 
presentación lleva consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o 
posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.