BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50304
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6924 Resolución de 18 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Pina de Ebro a expedir la certificación 
y  practicar  la  anotación  preventiva  correspondiente  en  relación  con 
expediente de reanudación del tracto sucesivo.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Fernando  Pascual  Ruiz  Morollón,  notario  de 
Fuentes de Ebro, contra la negativa de la registradora de la Propiedad interina de Pina 
de Ebro, doña Lourdes Cosano Arjona, a expedir la certificación y practicar la anotación 
preventiva  correspondiente  en  relación  con  expediente  de  reanudación  del  tracto 
sucesivo.
Hechos
I
En el Registro de la Propiedad de Pina de Ebro se presentó acta de requerimiento 
del expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido autorizada el día 25 
de  junio  de  2020  por  el  notario  de  Fuentes  de  Ebro,  don  Fernando  Pascual  Ruiz 
Morollón, con el número 326 de protocolo, junto al acta de rectificación y complementaria 
autorizada por el mismo notario el día 28 de agosto de 2020, con el número 474 de 
protocolo.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Pina de Ebro, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada n.º: 573 del año: 2020.
Asiento n.º: 2.575 Diario: 42.
Presentado el 14/07/2020 a las 15:00.
Presentante: Ruiz Morollón, Fernando Pascual.
Interesados: don M. B. G. B., doña M. I. G. A.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: reanudación tracto sucesivo.
Protocolo n.º: 326/2020 de 25/06/2020.
Notario: Fernando Pascual Ruiz Morollón, Fuentes de Ebro
Resolución adoptada: Calificado con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se 
ha acordado la suspensión de la inscripción solicitada, en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Se presenta en el Registro de la Propiedad acta de requerimiento del expediente 
para  la  reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido  el  14  de  julio  de  2010.  Fue  s
calificada negativamente el 3 de agosto de 2020. oe.
Se presenta acta de rectificación y complementaria de la anterior con fecha 28 de  w.
agosto de 2020. 24ww
interErunm epl idaoct ase d hea rceeq rueeferirmeinecniato c doeml oe xtíptueldoi ednet ea dpqaurias iclaió rne alan cuodmacpióranv ednetla t reanc tdoo scuucmeesnivtoo 
vperinvaddeod odreesl  apñoor  c1o9n7c9e, nctritaácniódno sep aqrcueel aarinat eesn  dvei rtduidch ad ev eancttaa  ldae  finpcroat opceorlitzeanceicóína  dae  lolas   BOE-A-cable e
reorganización de la propiedad de fecha diez de julio de 1989, la cual consta inscrita en 
dos de enero de 1990. Por ello se aprecia una contradicción entre las fechas indicadas, 
pues si los citados vendedores adquirieron el dominio de la finca desde la última fecha, 
no pudieron venderla con anterioridad al no pertenecerle.
Con posterioridad consta también inscrito otro título en el Registro de la Propiedad, el 
cual es el de herencia de una doceava parte indivisa de la finca, por lo que hay dos 
títulos inscritos con fecha posterior a la del título de adquisición alegado.
En el acta de rectificación complementaria se manifiesta que la finca fue inscrita por 
error en virtud del acta de protocolización de la reorganización de la propiedad de la 
zona de concentración parcelaria de Quinto de Ebro y del plano general de la misma 
expresando Don M. B. G. B. y Doña M. I. G. A. que “los vendedores de esta finca la 
aportaron involuntariamente a la concentración parcelaria, pese a que estos vendedores 
ya la habían vendido con anterioridad a la concentración”.
Los mismos manifiestan a su vez que respecto del segundo título inscrito de herencia 
y aludido con anterioridad “desconocen el motivo por el que doña M. L. M. M., don S. P. 
M., doña L. P. M. y don J. L. P. M. incluyeron en la herencia de su esposo y padre don J. 
P. B. la doceava parte indivisa de la parcela; cuando su esposo y padre ya había vendido 
esa parte en vida”.
En dicho acta se expone la extraordinaria dificultad de formalización de la primera 
transmisión con elevación a público del documento privado así como la imposibilidad de 
localizar a la mayoría de los herederos de la parte vendedora por haber éstos fallecido y 
se fundamentan doctrinal y jurisprudencialmente múltiples argumentos que apoyan la 
tramitación  del  expediente  de  reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido  con  la 
finalidad  de  permitir  que  tales  obstáculos  sean  solventados  y  poder  obtener  la 
reanudación del tracto interrumpido.
Sin embargo, lo que ocurre en el presente caso es que no se da el supuesto de 
hecho  de  interrupción  del  tracto  sucesivo  para  cuya  reanudación  está  regulado  tal 
procedimiento, sino que tal y como se expone en el acta complementaria presentada, se 
alude  a  que  las  inscripciones  posteriores  al  título  de  adquisición  alegado  son 
contradictorias con el mismo por errores en los citados títulos, según manifiestan los 
comparecientes.
Es por ello que pretender acudir al expediente del artículo 208 LH para intentar 
rectificar los asientos del registro por errores cometidos en los títulos cuando la vía que 
se debería seguir es la de la rectificación de errores por tal causa sería contrario a los 
principios  registrales  de  prioridad  registral,  tracto  sucesivo,  legitimación  registral  y 
presunción de validez y exactitud de los asientos, los cuales son las bases del sistema 
registral.
Por tanto, la vía adecuada para obtener la inscripción en el Registro sería no la 
reanudación del tracto sino la rectificación del Registro por algunos de los cauces que la 
legislación hipotecaria prevé al efecto, los cuales serían o bien obtener el consentimiento 
de los titulares registrales o en caso de haber fallecido éstos sus herederos, acreditando 
la defunción y la condición de herederos, o bien acudiendo al oportuno procedimiento 
judicial en que dichos titulares o sus herederos sean demandados a fin de obtener 
sentencia  firme  en  juicio  declarativo  en  que  se  reconozca  tal  rectificación.  Así  lo 
establece el artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado d):
“d)  Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que 
hubiere  motivado  el  asiento  y,  en  general,  de  cualquier  otra  causa  de  las  no 
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en  e.
su defecto, resolución judicial. w.b
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la  24ww
adlegmúna nddear eccohnot,r ay  tsoed souss ataqnuceiallorás  pao rq uloiesn terásm eitl eass dieenl tjou iqciuoe d seec latrraatteiv od ec orerrcetsifpicoanrd cieonntcee. dSai 
saec todre; nsiie sgóal ot ostea ldmeennieteg ala e na cpcaiórtne , ddee creidcirtáifi ceal cJiuóenz  eaje sruc itparduad,e nsete  iamrbpiotrniod.rán las costas al
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se 
derive.
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por 
tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare 
inexacto.”
Todo ello conforme a los Artículos 213 y siguientes de la Ley Hipotecaria en lo 
relativo  a  la  rectificación  de  asientos  que  traigan  causa  en  error  en  el  título  y 
concordantes del Reglamento Hipotecario, artículos 18, 20, 17, 38 de la LH, principios 
registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación y presunción de validez y exactitud. 
Es reiterada la doctrina de la DGSJFP en el sentido de concretar cuál es el supuesto de 
hecho de interrupción de tracto en que procede acudir al expediente del artículo 208 de 
la  LH,  el  cual  tiene  como  finalidad  suplir  el  título  formal  pero  no  el  material  de 
adquisición, exigiéndose la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el 
que promueve el expediente, pero no la rectificación del Registro por causa de error en 
los títulos cuando han accedido al Registro los mismos (Resolución de 20 de septiembre 
de 2019). El Centro Directivo también ha hecho hincapié en múltiples resoluciones como 
la de 23 de mayo de 2016 en el carácter excepcional del expediente de reanudación del 
tracto, confiriéndose al registrador facultades de calificación en la averiguación de la 
verdadera interrupción del tracto.
Contra la calificación registral podrá (…)
Pina de Ebro, a dieciocho de septiembre del año dos mil veinte.–El Registrador. Fdo: 
Lourdes Cosano Arjona.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad interino de Ateca, don Borja Oliveri Guilarte, quien confirmó, el día 4 de 
noviembre de 2020, íntegramente la calificación inicial.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Fernando Pascual Ruiz Morollón, notario 
de Fuentes de Ebro, interpuso recurso el día 30 de diciembre de 2020 atendiendo a los 
siguientes argumentos:
«Visto:
– Acta de requerimiento del expediente para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido por mí autorizada en Quinto, como notario de Fuentes de Ebro, el día 
veinticinco  de  junio  de  dos  mil  veinte,  bajo  el  número  trescientos  veintiséis  de  mi 
Protocolo.
– Acta de rectificación y complementaria por mí autorizada en Fuentes de Ebro el 
día veintiocho de agosto de dos mil veinte, bajo el número cuatrocientos setenta y cuatro 
de mi Protocolo.
– Nota de calificación firmada por la señora registradora de la propiedad interina de 
Pina de Ebro doña Lourdes Cosano Arjona el día dieciocho de septiembre de dos mil 
veinte, “suspendiendo la inscripción” (denegando la práctica de la anotación preventiva y  es
la expedición de la certificación). bo
– Confirmación  en  sustitutoria  de  la  nota  de  calificación,  firmada  por  el  señor  24ww
drneiocgviieisemtmrabbdreroe rd  dede ed d ooslas m  mpili rlvo vepeiineintdetae.d,  nodteif icAatdeac aa  mdoí nc oBmoor jnao tOarliiove ariu toGruizilaanrttee  eel ld ídaí ad ieccuisaiterote  ddee   OE-A-2021-69able en https://
Fundamentos de hecho:
La finca descrita pertenece en pleno dominio y con carácter consorcial a don M. B. G. 
B. y doña M. I. G. A. por compraventa a los titulares registrales o a sus causahabientes, 
en virtud de compraventa en documento privado, según original del resguardo de ingreso 
en la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja; del 
vendedor don M. P. B., el día siete de marzo de mil novecientos setenta y nueve. 
Exhiben al notario el original del resguardo de ingreso, extendido en un pliego de papel 
común del que se dedujo fotocopia que incorporé al acta.
Antes de la venta en documento privado, la finca pertenecía en pleno dominio a los 
vendedores doña P. P. D., en cuanto a tres doceavas partes indivisas, don J. P. D., en 
cuanto a tres doceavas partes indivisas, doña R. P. D., en cuanto a tres doceavas partes 
indivisas, don M. P. B., en cuanto a una doceava parte indivisa, don J. P. B., en cuanto a 
una doceava parte indivisa, y a don J. P. B., en cuanto a la restante una doceava parte 
indivisa.
La finca fue inscrita por error, posteriormente, en la concentración parcelaria, en 
virtud del acta de protocolización de la de reorganización de la propiedad de la zona de 
concentración parcelaria de Quinto de Ebro (Zaragoza) –regadío– y del plano general de 
la  misma,  autorizada  por  la  que  fue  notaria  de  Fuentes  de  Ebro  doña  Ana-Isabel 
Valdivielso Gago el día diez de julio de mil novecientos ochenta y nueve, número 
doscientos veintidós de su Protocolo.
Los vendedores de esta finca la aportaron involuntariamente a la concentración 
parcelaria, pese a que estos vendedores ya la habían vendido con anterioridad a la 
concentración.
Fundamentos de Derecho:
I.  Extraordinaria dificultad. don M. B. G. B. y doña M. I. G. A. alegan y justifican en 
ambas actas las dificultades extraordinarias que reviste la obtención de la titulación 
ordinaria  en  su  caso,  una  extraordinaria  dificultad  que  daría  lugar  a  formalismos 
inadecuados y que los comparecientes consideran sumamente difícil, que no puede ser, 
o imposible. Lo justifican del modo siguiente:
– La  formalización  de  la  primera  transmisión  con  la  elevación  a  público  del 
documento privado en este caso es imposible.
– Extraordinaria dificultad para la elevación a público, pues es imposible acreditar la 
condición e identidad de los herederos. Tampoco cabe la rectificación de los asientos 
intermedios porque en este caso ni existen ni pueden existir los títulos intermedios. 
Personas cuyos padres ya ni eran propietarios de esa parcela cuando fallecieron no van 
a aceptar una herencia y adjudicarse una finca cuyos padres vendieron hace más de 
cuarenta años. En primer lugar porque no se puede heredar lo que ya no pertenece al 
causante  y  en  segundo  lugar  por  otras  razones  (fiscalidad,  honorarios  notariales  y 
registrales,  posibilidad  de  incurrir  en  falsedad  en  el  documento  público,  conflictos 
familiares...). Ello daría lugar indudablemente a formalismos inadecuados, innecesarios y 
que los requirentes rehúyen.
– Consta en el acta que los titulares registrales que sí que viven ya han mostrado su 
predisposición a comparecer en el expediente y ratificar todo lo acontecido de que han 
tenido conocimiento desde el año mil novecientos setenta y nueve. Esta circunstancia 
solo puede tener lugar si se expide la certificación y se practica la anotación preventiva.
– Doña P. P. D., don J. P. D., doña R. P. D., don M. P. B. y don J. P. B. ya han  e.
fallecido,  como  quedó  debidamente  justificado  en  la  primera  acta.  Muchos  de  sus  w.
herederos  se  desconocen,  pueden  haber  renunciado  a  las  herencias,  no  desean  24ww
acre–d itEaxr tnrai osrud icnoanrdiaic idóinfi cduelt ahde repdaeraro sla n ie sleuv iadceinótnid aad  poú nbolic voi vdeenl  edno Acruamgeónnt oo  epnr ivEasdpoa ñdae.
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herederos de la parte vendedora. Dicen las resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19/09/2012, 07/12/2012, 24/03/2015 o 13/07/2017 (entre 
otras) que “se admite el expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido 
cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que 
daría lugar a formalismos inadecuados”.
– “Se admite el expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido 
cuando ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del 
primero de ellos por la vía del artículo 1.279 del Código Civil” (RDGRN 28/04/2016).
– Los  promotores  del  expediente  hoy  comparecientes  habían  adquirido  en 
documento privado de los titulares registrales o de herederos de titulares registrales. “Se 
entiende que existe extraordinaria dificultad en la reanudación del tracto, aludiendo a la 
antigüedad del documento de compra y al fallecimiento desde entonces de titulares 
registrales y de algunos herederos de los mismos” (RDGRN 07/12/2012). El documento 
de compra tiene en este caso más de cuarenta años.
– “Se admite el acta del artículo 208 LH como medio para reanudar el tracto en un 
supuesto en el cual, pese a no haber verdadera interrupción del mismo, existe una 
extraordinaria dificultad para obtener la titulación ordinaria de la herencia de la titular: 
ciertamente,  no  resulta  acreditado  que  el  cónyuge  fuese  el  único  heredero,  pero 
habiendo pasado más de cien años desde el fallecimiento, se han cumplido los trámites 
de  publicación  y  no  ha  comparecido  ningún  heredero,  por  todo  lo  cual  le  resulta 
imposible localizar a los herederos de la titular registral” (RDGRN 18/10/2017).
La nota de calificación impugnada ni siquiera entra a valorar esta cuestión.
II.  Declaración de notoriedad de la extraordinaria dificultad. Atendidas todas las 
justificaciones hechas por los comparecientes y las pruebas documentales aportadas en 
ambas actas, yo como notario autorizante hago constar mi juicio de conjunto de que 
efectivamente queda acreditada por notoriedad la extraordinaria dificultad en que se 
funda el requerimiento y a la que se hace completa referencia en el mismo y en los 
documentos  aportados.  Consta  literalmente  lo  siguiente:  “Declaro  ser  notoria  la 
extraordinaria dificultad en este caso, como base doctrinal y jurisprudencial para una 
futura y posible reanudación del tracto sucesivo interrumpido (en su caso) de la finca 
descrita en el requerimiento.”
Esta declaración es firme y eficaz por sí sola e inscribible donde corresponda, sin 
ningún trámite o aprobación posterior. Además, como documento público hace prueba 
plena del hecho, acto o estado de cosas que documenta (la extraordinaria dificultad). 
Artículos 198 del Reglamento Notarial y concordantes y artículos 319 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil y concordantes.
La nota de calificación impugnada ni siquiera entra a valorar esta cuestión.
III.  Cita doctrinal y jurisprudencial. “El expediente todavía no se ha tramitado, con lo 
que difícilmente se cuenta con los elementos de juicio suficientes para poder llevar a 
cabo la función calificadora, amén de sustraer al notario su función y al interesado su 
derecho a que se tramite un procedimiento reglado con todas las garantías” (RDGSJyFP 
02/07/2020).
– “La  existencia  de  una  extraordinaria  dificultad  para  otorgar  la  documentación 
subsanaría  la  falta  de  tracto,  según  las  resoluciones  de  19  de  septiembre  y  7  de 
diciembre  de  2012,  24  de  marzo  de  2015  y  28  de  abril  de  2016”  (RDGSJyFP 
02/07/2020).
– “La registradora hace bien en advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos  e
para la tramitación del expediente, si bien eso no debe impedir la expedición de la  bo
certificación. El notario así podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos advertidos  24ww
jpuosrt ifiecla crieógni sstruafidcoier,n teo  dsee glau irp roscue dtreanmciiata cdieóln e, xppueddiieenndteo  qeunet odnecsevsir túaepno retanr  spur uceabsaos l aos 
duda–s  “dMeile rnetgraisst rnaod ofirn” a(lRicDeG eSl JeyxFpPed 0ie2n/0te7 /y2 0s2e0 e).xpida en su caso acta de acreditación de
la reanudación del tracto, no podrán valorarse todos los elementos de prueba objeto de
calificación, debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las 
salvedades  y  advertencias  que  considere  la  registradora  conveniente  realizar” 
(RDGSJyFP 02/07/2020).
– “Se  solicita  la  expedición  de  certificación  registral  de  dos  apartamentos” 
(RDGSJyFP 02/07/2020). Presumiblemente, el valor económico de dos apartamentos en 
la comunidad autónoma de Canarias es muy superior al de la finca rústica contenida en 
el acta que se complementa, no obstante, la protección del derecho de propiedad que 
siempre debe otorgarse por parte de los garantes de la seguridad jurídica preventiva y 
con independencia del valor económico.
– “Es un medio excepcional, que solo procede cuando hay verdadera interrupción 
del  tracto,  es  decir,  cuando  la  inscripción  de  una  adquisición  no  se  puede  basar 
inmediatamente en el derecho del titular registral” (RDGRN 08/03/2017).
– “Contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del 
derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a 
posibilitar  una  declaración  dominical  contraria  al  pronunciamiento  registral  en  un 
procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho 
pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple 
este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios” (RDGRN 
10/04/2019).
– “En el caso resuelto, la única transmisión carente de documentación pública es 
una venta privada realizada en 1945 por uno de los titulares registrales y, en lugar de la 
otra titular, por quienes afirmaron ser hijos de ambos. Es doctrina consolidada la que 
admite  el  expediente  de  reanudación  en  aquellos  casos  en  que,  aun  no  habiendo 
verdadera interrupción del mismo, el promotor no ha adquirido del heredero único o de 
todos los herederos del titular y además, existe extraordinaria dificultad para la obtención 
de la titulación ordinaria, lo que daría lugar a formalismos inadecuados. Así, no consta 
acreditado que los otorgantes de la venta privada fuesen todos los herederos de la titular 
registral fallecida, los cuales no han comparecido a pesar de las publicaciones legales y 
son imposibles de localizar según el promotor, quien además carecería de acción directa 
frente a los herederos no transmitentes. Se admite la inscripción de la reanudación del 
tracto” (RDGRN 24/03/2015).
– El documento privado de compraventa presentado no es un contrato verbal. El 
documento que acredita su adquisición fue presentado ante el notario. No se invocó una 
simple adquisición por contrato verbal, sino que se justificó que se pagó el precio en su 
día. Simplemente, no se hizo en escritura pública y hoy es imposible la elevación.
La  nota  de  calificación  impugnada  no  valora  estos  criterios  y  cita  doctrina  ya 
superada y antigua.
IV.  Posibles alternativas. ¿Qué opciones quedan a los requirentes? ¿Ni siquiera 
tienen opción de notificar y de que puedan oponerse, en su caso, las personas que 
vayan a ser citadas y, en su caso, oídas en el expediente? ¿Hay una alternativa judicial 
real en estos casos?
En mi opinión, los comparecientes no tienen alternativa judicial. Tras la Ley 13/2015 
de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, desaparece la doble 
posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, acudiendo bien a la vía judicial o 
bien a la vía notarial. Se establece una única posibilidad de reanudar el tracto sucesivo 
interrumpido a través del notario. La finalidad principal de esta reforma es desjudicializar 
los procedimientos de jurisdicción voluntaria, como señala la exposición de motivos de la 
Ley  13/2015,  que  manifiesta  en  su  parágrafo  IV  que:  “Las  modificaciones  que  se  e.
introducen  en  los  procedimientos  regulados  en  los  artículos  198  a  210  de  la  Ley  w.b
Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos,  24ww
deelim loinsa cniduod aldaa innotesr vae lnac tiuótne ldae j ulodsic ióarl geafencotsiv jau,d qicuiael essie msinp rem ecarmbraá  aplogru nlaa v díae  dloesl  rdeecurerscoh,o sy 
npootra oritoras  yp arertgei,s tsrua dmoroedse yrn eizna lcai ópnu,b sliocbidraed t oqduoe  deen  elallso sr edleabciao ndeasrs qeu.e han de existir entre
La nota de calificación impugnada ni siquiera entra a valorar esta cuestión.»
V
La registradora de la Propiedad interina de Pina de Ebro, doña Lourdes Cosano 
Arjona, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el 
oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 17, 18, 38, 40, 198, 203 y 208 de la Ley Hipotecaria; las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  15  de 
noviembre de 1990, 30 de mayo de 1998, 13 de abril de 1999, 4 de enero de 2002, 15 de 
noviembre de 2003, 24 de febrero de 2006, 11 de julio de 2008, 19 de abril, 24 de julio y 
19 de septiembre de 2012, 25 de julio de 2014, 29 de abril de 2015 y 31 de enero y 13 
de julio de 2017, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública 5 de junio de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora de Pina de 
Ebro a expedir la oportuna certificación y practicar anotación preventiva en virtud de un 
acta  de  inicio  de  expediente  de  reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido, 
concurriendo las siguientes circunstancias:
– Los promotores del expediente fundamentan su titularidad en un contrato privado 
suscrito con los titulares registrales en el año 1979.
– La finca aparece inscrita en cuanto a once doceavas partes indivisas a nombre de 
los  vendedores  por  título  de  concentración  parcelaria,  en  virtud  de  acta  de 
protocolización de la reorganización de la propiedad de fecha 10 de julio de 1989, la cual 
consta inscrita en 2 de enero de 1990. La doceava parte restante consta inscrita con 
posterioridad a favor de los herederos de uno de los que aparece como vendedor en el 
documento privado.
– La registradora se opone a la expedición de la certificación y a la práctica de la 
anotación preventiva por considerar que se trata de un supuesto, no de interrupción del 
tracto sucesivo, sino de rectificación del Registro, dado que las inscripciones vigentes 
son posteriores al contrato privado que los promotores del expediente alegan como título 
de adquisición.
– En el acta de iniciación del expediente se manifiesta que tanto la inscripción de la 
concentración parcelaria como la de la herencia posterior de una doceava parte indivisa, 
se practicaron por error, y que en el presente caso concurren una serie de circunstancias 
que hace imposible la elevación a público del referido contrato privado, siendo la única 
alternativa la tramitación del expediente de reanudación de tracto sucesivo.
2.  Dispone el artículo 208 reglas primera y segunda de la Ley Hipotecaria que la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con 
arreglo a las siguientes reglas:
«Primera.  No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la 
persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho 
directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente 
podrá  practicarse  mediante  la  presentación  del  documento  en  que  se  hubiera 
formalizado  la  adquisición,  declaración  o  constitución  del  derecho,  objeto  de  la 
inscripción solicitada. e
Segunda.  La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las  bo
siguientes especialidades: 24ww
finca1,. ªs e Seex pinriecsiaarráá  elal  eúxlptiemdaie inntsec mripecdióiann tdee e dscormitoin eion  ye lt ocudaals,  jluanst od eam laá sd eqsuceri pecsiótunv ideere lan 
vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos
prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
2.ª  Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su 
adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los 
titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno 
para justificar su petición.
3.ª  Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 
203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, 
como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, 
si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo 
y la condición e identidad de éstos.
4.ª  Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se 
pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular 
registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.
La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años 
de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier 
otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.»
3.  Por su parte, en cuanto a la forma de expedirse la certificación registral prevista 
en ese artículo, dispone la regla tercera del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, regulador 
del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo, que:
«El  Notario  levantará  acta  a  la  que  incorporará  la  documentación  presentada, 
remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la 
expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y 
que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador –sigue diciendo el artículo–, tras consultar su archivo, tanto literario 
como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de 
quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que 
haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:
a)  La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad 
aportado y la certificación catastral.
b)  La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c)  La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca 
cuya  inmatriculación  se  solicita  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la 
anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que 
deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, 
comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las 
actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público 
que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial 
asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la 
entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica 
de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el 
informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la 
recepción  de  la  notificación.  Si  la  Administración  manifestase  su  oposición  a  la 
inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase  e.
dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la  w.
anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de  24ww
claesr tiaficctaucaiócnio noe tsr,a smlaodtoiv adned olo ss udfaictoiesn tpermoceendtee nltaess  dcaeu lsaa isn fodrem daiccihóan  tneerrgitaotriviaal , ujtuilniztaod aco yn, 
en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.»
4.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo 
interrumpido  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la  inscripción  de  una  finca  ya 
inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón:
a)  porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación 
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio 
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto 
puede  provocar  la  cancelación  de  un  asiento  sin  satisfacer  ninguna  de  esas  dos 
exigencias;
b)  porque  contra  la  presunción,  a  todos  los  efectos  legales,  de  existencia  y 
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento 
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido 
por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha 
provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí 
que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario 
de la inscripción de los titulares intermedios, y
c)  porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para 
su  acceso  al  Registro  (cfr.  artículos  2  y  3  de  la  Ley  Hipotecaria),  se  posibilita  la 
inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado 
por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple 
documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar 
asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores 
(cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios 
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se  impone  por  tanto  una  interpretación  restrictiva  de  las  normas  relativas  al 
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis 
de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando  efectivamente  concurra  esta 
hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
5.  En este sentido hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre 
inaplicación del expediente de dominio cuando no hay propiamente interrupción del 
tracto sucesivo. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los 
promotores del expediente han adquirido su derecho directamente del titular registral o 
de sus herederos. Así lo confirma en la actualidad la regla primera del artículo 208 de la 
Ley Hipotecaria antes transcrito.
La Resolución de 24 de julio de 2012, dice expresamente: «de ahí que no se admita 
la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio, 
cuando el promotor sea causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado 
causahabiente  ya  que  en  tales  casos  no  hay  verdadero  tracto  interrumpido  y  lo 
procedente es aportar los títulos intermedios». e
En el mismo sentido la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente de  bo
dominio no cabe (como ya destacó la Resolución 30 de mayo de 1988) cuando el  24ww
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sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente
otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o 
mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio 
correctamente  entablado,  que  asegure  convenientemente  la  tutela  jurisdiccional  del 
derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley 
Hipotecaria)».
No obstante también debe tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General que 
tiene en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto, la existencia de 
una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de 
tracto (Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 
2015 y 28 de abril de 2016), debiendo reflejarse por el notario autorizante en el propio 
acta aprobatoria del expediente, como justificación para la inscripción de la reanudación 
de tracto.
En este punto debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de 
2017) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay 
verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una 
extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.
6.  También  ha  reiterado  este  Centro  Directivo  desde  la  Resolución  de  20  de 
diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el 
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad 
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este 
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 
de junio de 2016 y 4 de diciembre de 2019). Y ello sin perjuicio de la calificación que 
procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo 
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, 
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la 
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al 
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
Por la misma razón, si en el momento de solicitud de la certificación consta al 
registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de 
dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente 
que finalmente no va a poder ser inscrito. En este sentido el registrador hace bien en 
advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos para la tramitación del expediente, si 
bien eso no debe impedir la expedición de la certificación. El notario así podrá finalizar la 
tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación, 
pudiendo  entonces  aportar  pruebas  o  justificación  suficiente  de  la  procedencia  del 
expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.
7.  En el caso objeto de este expediente la registradora no plantea un problema 
sobre si existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo.
El motivo que sustenta su negativa a expedir la certificación y practicar la anotación 
preventiva consiste en que lo que se pretende es una rectificación del Registro como 
consecuencia del acceso indebido de dos títulos.
En  efecto,  después  de  la  venta  en  documento  privado  que  los  promotores  del 
expediente alegan como título de dominio, han tenido acceso al Registro dos títulos 
posteriores: un acta de concentración parcelaria y una escritura de herencia, esta última 
respecto a una doceava parte indivisa.
Aunque el recurrente afirma que dichas inscripciones se produjeron por error, el 
principio de legitimación registral implica que los asientos del Registro se encuentren  s
bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se  oe.
declare su inexactitud por medio de una resolución judicial firme. Igualmente, el principio  w.
de prioridad registral a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria supone que,  24ww
ipnossctreitroio roid aadn qoutaed soe  ulen  optíotunlog,a  on os epau iendcoam  ipnasctirbibleir.se  o  anotarse  otro  presentado  con
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establecido en la letra d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria: «Cuando la inexactitud 
procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en 
general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación 
precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».
Por todo ello, en el presente caso, según se desprende de todo lo expuesto, antes de 
plantearse una eventual reanudación de tracto sucesivo, ya sea mediante la elevación a 
público  del  documento  privado  de  compra,  ya  sea  a  través  de  un  expediente  de 
reanudación si es que se acredita la concurrencia de circunstancias extraordinarias que, 
conforme a la doctrina de este Centro Directivo, permitan acudir a este procedimiento 
aunque no haya verdadera interrupción del tracto, ha de procederse a la rectificación de 
los asientos registrales que, según lo manifestado por el recurrente, se han extendido 
indebidamente en los términos expuestos.
Procede, en consecuencia, confirmar la calificación impugnada.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.