BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60265
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8794 Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Lorca  n.º  1  a  inscribir  una  escritura  de 
extinción de comunidad.
En el recurso interpuesto por don Eduardo Sebastián Amat Alcaraz, notario de 
Puerto Lumbreras, contra la negativa del registrador de la propiedad de Lorca número 1, 
don  Eduardo  Fernández-Luna  Abellán,  a  inscribir  una  escritura  de  extinción  de 
comunidad.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  12  de  junio  de  2019  ante  el  notorio  de  Puerto 
Lumbreras (Murcia) don Eduardo Sebastián Amat Alcaraz, con número 506 de protocolo, 
don J. V. S. y doña G. V. P. segregan la finca registral 27.740 dando lugar a cinco fincas 
resultantes, cuatro segregadas y el resto de la finca matriz. A continuación, se extingue 
el condominio adjudicándose por iguales partes dos fincas segregadas y la mitad indivisa 
del resto a cada uno de los intervinientes. La finca de origen, la registral 27.740 aparece 
inscrita pro indiviso a favor de ambos copropietarios por mitades, estando dicha señora 
casada con don G. R. G. bajo el régimen económico matrimonial de gananciales, por lo 
que resulta de los asientos del Registro que el dominio de su mitad se encuentra inscrito 
con carácter presuntamente ganancial.
II
Presentada la escritura pública en el Registro de la Propiedad de Lorca número 1, 
fue objeto de calificación negativa por la que el registrador, don Eduardo Fernández-
Luna Abellán, suspendió la inscripción de la extinción de comunidad, en los siguientes 
términos:
«(…) Hechos (…)
No ha comparecido en el acto del otorgamiento de la escritura don G. R. G., esposo 
de doña G. V. P., para dar el consentimiento en la extinción del condominio de los trozos 
segregados, siendo necesaria su comparecencia ya que la titularidad del derecho de 
usufructo y la nuda propiedad de la mitad indivisa de la indicada finca fue adquirida por 
doña G. V. P., estando casada con G. R. G., con carácter presuntivamente ganancial.
Fundamentos de Derecho:
1.  Dispone el art. 93 del Reglamento Hipotecario redactado por R.D. 3215/1982, 12 
noviembre ("B.O.E." 27 noviembre), por el que se reforman determinados artículos del  e
Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria,  como  consecuencia  de  la  bo
Ley 11/1981, 13 mayo: "1. Se inscribirán a nombre de marido y mujer, con carácter  94ww
caginódasnqncyuariuinbrgiciéreiáansnld ,  ollpooloasssr  ab b ieieelnann  eefsosc  rodammodanuq anucdiidoroiandsdjou o sn  otdaa e  tajíyattu rdislbooiusn oy  enéanentr rdtiobeosusleotcas ióym n dae e ndc teooc s oactam ul ooúdstnea  lcs ó.ca ancEuyunude gardlela osc   omctmoaisnlú mjnuca nop tnoafodrm ricameimónantb e so oeys     OE-A-2020-87able en https://
sin especia] designación de partes, siempre que la liberalidad fuere aceptada por ambos
y el donante o testador no hubiere dispuesto lo contrario. 2. Para la inscripción de los 
actos de administración o de disposición, a título oneroso, de estos bienes será preciso 
que se hayan realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de 
ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria. 3. Los actos 
de disposición a título gratuito de estos bienes se inscribirán cuando fueren realizados 
por ambos cónyuges conjuntamente, o por uno de ellos concurriendo el consentimiento 
del otro. 4. Los bienes adquiridos a título oneroso por uno solo de los cónyuges para la 
sociedad de gananciales se inscribirán, con esta indicación, a nombre del cónyuge 
adquirente. Para la inscripción de los actos de disposición de estos bienes se estará a lo 
dispuesto en los apartados 2 y 3 de este articulo y para la de los actos enumerados en el 
apartado 2 del artículo siguiente, se estará a lo que en él se dispone." Y el art. 94 
siguiente,  dispone:  "1.  Los  bienes  adquiridos  a  título  oneroso  por  uno  solo  de  los 
cónyuges, sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales, se inscribirán a 
nombre  del  cónyuge  adquirente  con  carácter  presuntivamente  ganancial.  2.  Serán 
inscribibles  las  agrupaciones,  segregaciones  o  divisiones  de  estas  fincas,  las 
declaraciones de obra nueva sobre ellas, la constitución de sus edificios en régimen de 
propiedad horizontal y cualesquiera otros actos análogos realizados por sí solo por el 
titular registral. 3. Para la inscripción de los actos de disposición a título oneroso de los 
bienes inscritos conforme al apartado 1 de este artículo, será necesario que hayan sido 
otorgados por el titular registral con el consentimiento de su consorte o, en su defecto, 
con autorización judicial. 4. Los actos a título gratuito se regirán por lo dispuesto en el 
apartado 3 del artículo anterior.". El art. 20 de la Ley Hipotecaria ''Para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la 
que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción 
solicitada...". Art. 1377 del C.C. "Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre 
bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges. Si uno lo negare 
o  estuviere  impedido  para  prestarlo,  podrá  el  Juez  autorizar  uno  o  varios  actos 
dispositivos cuando lo considere de interés para la familia. Excepcionalmente acordará 
las limitaciones o cautelas que estime convenientes.", y artículo 1378 del C.C. "Serán 
nulos los actos a título gratuito si no concurre el consentimiento de ambos cónyuges. Sin 
embargo; podrá cada uno de ellos realizar con los bienes gananciales liberalidades de 
uso".
Cuadro de sustituciones y recursos (…)
Lorca, a veinticuatro de febrero de 2020 dos mil veinte.–El Registrador. Fdo. Eduardo 
Fernández-Luna Abellán.»
III
Por escrito que entró en el referido Registro el día 25 de marzo de 2020, el notario 
autorizante de la escritura, don Eduardo Sebastián Amat Alcaraz, interpuso recurso 
contra la calificación, con los siguientes fundamentos de Derecho:
«a)  El señor Registrador funda su calificación en la mera cita de una serie de 
preceptos,  siendo  así  que  alguno  de  ellos  no  es  aplicable  al  supuesto  objeto  de 
calificación, y otros lo son sólo parcialmente. es
Así, no es aplicable el artículo 1.378 del Código Civil, pues no se trata de un acto a  bo
título  gratuito  al  establecerse  una  compensación  en  metálico  a  satisfacer  por  el  94ww
csqouumcee Eueslnl i vaevorarto;íl oc surb ile coobn 2rieer0feni csd ipaseode lno adh  Lpiaeeocnyret  e He clai poe onsxutscet eaccsuar oorqi taadu  ceeeo  nanp dserejalu cgcdiorsiacna admecol eiómpnnritin neaic o ie pleali ox act ihconitmgpouo uitrndeeeocsr.auarl tioaq  ugoeet noreregrcaaibld edo e m ptroearnc otlaos    OE-A-2020-87able en https://
persona a cuyo favor consta inscrito el derecho (la titular registral, doña Gregoria Valera 
Parra).
Los artículos 93 y 94 del Reglamento Hipotecario contienen muy diversas normas 
acerca del régimen de administración y disposición de bienes gananciales y su reflejo 
registral. Siendo indiscutido que los derechos que doña Gregoria Valera Parra ostenta 
sobre  la  finca  registral  27.740  (y  por  lo  tanto,  sobre  las  fincas  resultantes  de  la 
segregación  de  ésta)  se  hallan  inscritos  a  su  favor  con  carácter  presuntivamente 
ganancial, el artículo 93 deviene inaplicable, pues el régimen aplicable a los bienes 
inscritos con carácter presuntivamente ganancial se regula en el artículo 94. Centrado 
esto, y excluida por lo antes expuesto la conceptuación del negocio formalizado como 
acto a título gratuito, puede colegirse de la argumentación de la nota de calificación 
objeto de recurso, que el señor Registrador considera aplicable a dicho negocio la norma 
del artículo 94.3 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 1.377 del Código 
Civil,  sobre  actos  de  disposición  a  título  oneroso  de  bienes  inscritos  con  carácter 
presuntivamente ganancial, para cuya inscripción el mencionado precepto reglamentario 
exige que hayan sido otorgados por el titular registral (lo que concurre en la escritura 
calificada) con el consentimiento de su consorte, o en su defecto, con autorización 
judicial.
b)  Ninguna duda ofrecería a este Notario dicha calificación jurídica y la efectiva 
aplicabilidad del artículo 94.3 del Reglamento Hipotecario si el negocio jurídico otorgado 
hubiese sido el de compraventa, permuta, o cualquier otro negocio jurídico oneroso 
netamente  dispositivo;  pero  es  que  el  negocio  formalizado  es  el  de  extinción  de 
condominio, y además con adjudicación de lotes de igual naturaleza, calidad o especie a 
cada  comunero  de  conformidad  con  el  artículo  1.061  del  Código  Civil,  abonando, 
conforme  al  artículo  1.062  del  mismo  Cuerpo  Legal,  el  exceso  en  dinero  dada  la 
indivisibilidad del bien, siquiera desde el punto de vista económico, dado que el predio 
que por su adjudicación a don Juan Valera Sánchez origina dicho exceso constituye una 
unidad orgánica de explotación –industria ganadera– promovida y gestionada por dicho 
adjudicatario.
Y  la  conceptuación  de  la  extinción  de  condominio  como  un  acto  de  carácter 
dispositivo, como seguidamente acreditaremos, no resulta en modo alguno apoyado por 
la opinión mayoritaria de la doctrina ni por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ni de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  –refiriendo  la  nomenclatura 
tradicional de este Centro Directivo y bajo la cual se dictaron todas las resoluciones que 
se citarán en apoyo del criterio de este recurrente–.
Así, como resulta de las resoluciones de 26 de julio de 2011 (publicada en BOE el 29 
de septiembre de 2011) y 17 de septiembre de 2012 (publicada en BOE el 25 de octubre 
de 2012), existen básicamente tres posturas doctrinales y jurisprudenciales acerca del 
debate  sobre  la  naturaleza  jurídica  de  la  extinción  de  condominio  o  disolución  de 
comunidad o cosa común:
1.  Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos 
de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de 
adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un 
título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público 
inmatriculable. Por lo tanto, con la disolución se produce una concreción de un derecho 
preexistente, no teniendo lugar transmisión alguna.
2.  Otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución; sobre la base 
de que con la cesación en el condominio tiene lugar una transmisión de derechos desde  e.
el grupo de comuneros hacia el que tras la división resulta propietario exclusivo. w.b
3.  Y  un  tercer  sector  considera  que  el  negocio  jurídico  causante  de  la  94ww
lionsm atíttruiclousla mcieórna mpueendtee  dseecr laurna titvítouslo o a ltorisb uqtuiveo  reoc doejatne rmuninaa mtiveor,a  emxcolduiyfiécnadcioósne  físsoiclaam deen tlea 
fcinocmau, nicdoamd,o d ivdiesicólanr amcaiotenreiasl , daeg ruopbarcaió nn uoe sveag, redgivaicsiióónn.  Ehso ruiznoan ttaels iss iinn tedrmisoelduicai ódne  ldaes 
dos  primeras,  para  la  cual  la  extinción  de  condominio  no  es  un  acto  puramente
declarativo, pues mediante ella se altera sustancialmente la situación jurídica anterior y 
cesa el régimen de comunidad, de forma que el derecho que recibe cada comunero es 
distinto del que tenía; pero no se produce una verdadera transmisión de un derecho 
preexistente de una persona a otra.
c)  La Dirección General ha analizado esta cuestión en numerosas resoluciones, 
sobre todo en sede de inmatriculación de fincas; señalando (así, en la resolución de 26 
de julio de 2011 referida) que "la división de la cosa común presenta una naturaleza 
jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero 
en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial 
pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero... su posición 
de  poder  respecto  del  bien  (...)  lo  que  explica  que  deba  considerarse  título 
inmatriculador".  Así,  reconociendo  a  este  negocio  su  virtualidad  inmatriculadora  al 
amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se inclina el Centro Directivo por la 
denominada tesis intermedia, afirmando la resolución de 17 de septiembre de 2012 
(BOE de 25 de octubre de 2012) que "mayoritariamente se considera a la extinción de 
comunidad como un negocio de naturaleza especificativa y no traslativa"; y la resolución 
de 19 de julio de 2018 (BOE de 7 de agosto de 2018), entre otras, establece que en 
nuestro  Derecho  la  extinción  de  condominio  "puede  tener  lugar  mediante  lo  que 
propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo 
permita, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede 
verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que 
queda como titular y, también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la 
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros del exceso en metálico (o mediante 
otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerarse que se trata de un acto de 
enajenación sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las 
consecuencias que ello lleva implícito".
Como consecuencia de la afirmación de este carácter, no traslativo, sino meramente 
especificativo  o  determinativo  (si  bien,  con  particulares  efectos,  singularmente 
inmatriculadores), las resoluciones de 2 de enero de 2004 (BOE de 18 de febrero 
de 2004) y 28 de junio de 2007 (BOE de 25 de julio de 2007) no exigieron la autorización 
judicial prevista por el artículo 166 del Código Civil para los casos de disposición de 
bienes de menores para extinguir el condominio, en el que uno de los comuneros es 
menor  de  edad,  sobre  una  finca  indivisible  adjudicada  a  uno  de  los  condóminos 
abonando éste en metálico el valor de las cuotas de los restantes, o sobre varias fincas 
formándose lotes iguales (como en el supuesto de hecho objeto de este recurso). E 
igualmente, por esta negación del carácter dispositivo de la extinción de condominio, la 
resolución de 29 de enero de 2013 (BOE de 26 de febrero de 2013) resolvió que la 
totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma 
naturaleza  –privativa  o  ganancial–  que  tenía  la  titularidad  originaria  del  condueño 
adjudicatario.
También  la  jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  ha  analizado  la  cuestión, 
decantándose su Sala de lo Civil, en un inicio por la tesis del acto de naturaleza 
declarativa, evolucionando hasta la tesis intermedia mantenida en los últimos tiempos 
(pero sin afirmar en ningún momento la llamada tesis de la naturaleza traslativa). Así, la 
sentencia de 4 de julio de 1989 afirmaba literalmente que "no se enajena ni se vende 
nada en favor de la esposa (...) sino que recibe lo que era suyo y no solo del marido, 
adquiriendo  la  titularidad  individual  y  concreta  sin  previo  acto  dispositivo,  seno 
meramente declarativo". Mientras que la sentencia de 12 de abril de 2007 (citada en  e.
múltiples resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como las  w.b
de 17 de septiembre de 2012 antes citada, o la de 1 de julio de 2016 –BOE de 9 de  94ww
eafgeocstotos  ddee 2te0r1m6i–n)a tsiveoñsa loó  qeuspee "ceisfitcaa tSivaolas  hdae  alac opgriodpoi elad addo cstoribnrae  qlouse  baiterinbeusy ea daj ulad ipcaardtiocsió an 
caartdícau lousn od edl ep rloopsi oh ceóreddigeoro (s..,. ) loA sqí ulae  nroersmulata d eml áasr tíacucolor d1e0 6c8o nd eel lC sóednigtiod od edsep lideigsati nstouss 
efectos  propios  entre  los  coherederos  atribuyendo  la  propiedad  exclusiva  del  bien
adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto 
sobre la totalidad de la herencia". Por su parte, la sentencia de 25 de febrero de 2011 
recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de 
la situación jurídica anterior, la de la comunidad, y al mismo tiempo tiene un efecto 
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes; considerándolo como 
acto de atribución patrimonial, lo que permite dotarlo de esos efectos inmatriculadores 
que  la  Dirección  General  le  ha  reconocido.  Pero,  y  ésta  es  una  apreciación 
trascendental, no hay que obviar que esta calificación de acto de atribución patrimonial 
con virtualidad inmatriculadora se efectúa exclusivamente desde el punto de vista del 
adquirente adjudicatario del bien cuya copropiedad se disuelve, no desde la perspectiva 
del  comunero  saliente,  para  quien  en  ningún  caso  se  califica  el  acto  como  de 
desprendimiento o desplazamiento patrimonial.
Y en lo que respecta a la jurisdicción contencioso-administrativa, también dicha Sala 
del  Tribunal  Supremo  se  ha  pronunciado  de  forma  decidida  a  favor  del  carácter 
declarativo de la extinción de condominio, así en sentencias de 23 de mayo de 1998, 28 
de junio de 1999 y 3 de noviembre de 2010.
d)  El supuesto de hecho que origina la calificación objeto de este recurso guarda 
cierta similitud con el analizado por el Centro Directivo en su resolución de 4 de abril 
de 2016 (BOE de 27 de abril de 2016), en el cual, siendo dos personas propietarias por 
iguales cuotas de dos fincas, se extingue la comunidad respecto de una de las dos fincas 
que la integran, de carácter indivisible; no produciéndose compensación en metálico al 
comunero saliente de esta finca, sino que se adjudica a éste una mayor cuota de la finca 
que continúa en comunidad. Y, a mi juicio, dicho supuesto origina una mutación jurídico 
real de más enjundia que la del supuesto que aquí se estudia, pues en éste, existiendo 
una copropiedad sobre cinco fincas (resultante de la segregación de la originaria), se 
adjudican dos a cada comunero de igual naturaleza, calidad y especie, a excepción de 
las construcciones existentes lo que provoca un mayor valor de esa finca adjudicada 
(que es indivisible desde el punto de vista económico, por razón de la explotación 
ganadera existente, gestionada exclusivamente por el adjudicatario, y cuya conservación 
en copropiedad resultaría indeseable y antiproductiva) y la compensación en metálico al 
comunero que no resulta adjudicatario de la misma, mientras que el resto matriz en el 
que se ubican otras construcciones (viviendas) se mantiene en copropiedad de ambos 
comuneros en la misma proporción que ostentaban (siendo ese predio indivisible desde 
el punto de vista urbanístico y económico). Pues bien, en el caso de la resolución citada, 
esta Dirección General entendió que "las actuaciones han extinguido la comunidad sobre 
una de las fincas y están encaminadas a la extinción de la comunidad sobre la otra. 
Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado 
a provocar la extinción de la comunidad".
Con esta calificación, el Centro Directivo pretende distinguir claramente el negocio 
particional de disolución de condominio de otros negocios de carácter dispositivo (v.gr., 
compra de cuota indivisa), pues los efectos de uno y otro son diametralmente distintos, 
así  en  lo  que  respecta  a  la  apuntada  necesidad  de  autorización  judicial  habiendo 
copropietarios menores de edad (que no procede tratándose de un acto particional), la 
rescindibilidad del acto (predicable de los actos dispositivos pero no de los particionales), 
la aptitud del título para causar la prescripción adquisitiva o usucapión (también limitada 
a los actos dispositivos y no particionales), la protección que dispensa el artículo 34 de la 
Ley Hipotecaria exclusivamente a los actos de disposición (concurriendo los demás 
presupuestos  exigidos  por  dicha  norma),  o  al  carácter  ganancial  o  privativo  de  la  s
atribución  patrimonial  resultante.  En  nuestro  caso,  siendo  la  cuota  de  propiedad  oe.
ostentada por doña Gregoria Valera Parra de carácter presuntivamente ganancial, el  w.
mismo dicho carácter conservan las fincas a ella adjudicadas tras la disolución del  94ww
pcoonr dvoirmtuidn iod ee xlais teexnptere, sinacdlau sdoo dcter inlaa  csoemntpaednas apcoiró nla e rne smoelutácilóicno  dqeu e2 9h adber áe ndeer oe fedcet u2a0r1se3 
m(soumceednieton dpor uaedbeam eáns  qcuoen trlaar idoi)c; hpao pr rleos uqnuceió nn od es eg apnroadnucciaeli deand  mpooddroá  aaldgmunitoir  uenn  taocdtoo   BOE-A-cable e
dispositivo de desplazamiento que pueda causar un menoscabo patrimonial respecto de 
su  cónyuge,  don  Ginés  Rodríguez  Gázquez,  al  que  éste  deba  prestar  su  expreso 
consentimiento. No es aplicable, por lo tanto y en definitiva, la norma del artículo 94.3 del 
Reglamento Hipotecario.
Recordemos que el citado precepto reglamentario habla textualmente de "actos de 
disposición" (a título oneroso). Como concepto básico de Teoría General del Derecho, y 
siguiendo a los autores clásicos, la disposición es aquel negocio jurídico que provoca 
directa o indirectamente la pérdida o gravamen de un derecho, implicando disminución 
inmediata del activo patrimonial (a diferencia de la obligación, que opera aumentando el 
pasivo patrimonial); siendo una de las modalidades de la disposición (junto con el 
gravamen y la renuncia) la enajenación, que supone la transmisión inmediata de un 
derecho a otra persona por voluntad del anterior titular.
Nada de esto se da en la escritura calificada, en la que como hemos acreditado, se 
formaliza un negocio particional, otorgado por los titulares registrales de la finca, de 
naturaleza meramente declarativa o especificativa, siendo ésta la causa jurídica del 
negocio que ha de provocar la inscripción registral que se solicita.»
IV
El 1 de abril de 2020, el registrador de la propiedad elevó el expediente, con su 
informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 20, 34, 205, 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 397, 398, 
1061, 1062, 1068, 1377 y 1378 del Código Civil; 93, 94 y 95 del Reglamento Hipotecario; 
las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1989, 12 de abril de 2007, 14 de 
septiembre de 2009, 25 de febrero y 26 de julio de 2011; y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de abril de 1962, 16 de octubre 
de 2003, 2 de enero de 2004, 28 de junio de 2007, 25 de febrero y 26 de julio de 2011, 
17 de septiembre de 2012, 29 de enero de 2013, 29 de mayo y 11 de junio de 2014, 4 de 
abril y 1 de julio de 2016, 9 de mayo, 25 de julio, 13 de noviembre y 13 de diciembre 
de 2017, 19 y 27 de julio de 2018.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se extingue 
la comunidad existente sobre una finca perteneciente a las dos personas otorgantes de 
aquella, por mitad pro indiviso, estando inscrita con carácter presuntamente ganancial la 
participación indivisa de una de tales personas.
El  registrador  suspende  la  inscripción  por  entender  que  es  necesario  el 
consentimiento del cónyuge de dicho titular registral; y, como fundamentos de derecho 
alega, entre otros preceptos, los artículos 1377 del Código Civil, 20 de la Ley Hipotecaria 
y 94.3 del Reglamento Hipotecario.
El notario recurrente alega, en síntesis, que tales preceptos no son aplicables porque 
el acto ha sido otorgado por la titular registral y los artículos 1377 del Código Civil y 94.3 
del Reglamento Hipotecario se refieren a actos de disposición, mientras que la extinción 
de la comunidad no tiene carácter dispositivo.
2.  Respecto de la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, hay un sector 
doctrinal que defiende el carácter meramente especificativo de derechos de tal acto, por  es
lo  que,  al  no  implicar  un  título  de  transferencia  inmobiliaria,  no  es  título  público  o
pitdníatemur l1taoEe t ,dsr piotecaút ur jbuoDlall iiicbsoroeel e dcc dcteloaie ór 2 d nd0ai vo1dGic6sqet,iuró ni2innse5a ircd ald ieóld e nhel a jafui ee claisnoob ds ocdaeore  dcen ao2lt edmc0noa1úe r7enár  s cy(utt pae1nu r9 c et aursyace  tas2solf7ta iir ótdmdinveea o  (  ajvqduidudeliqoe. ,lu  a ldpia sedo icc irs2a ióot0ronla1ud c8cadt,iesó eer,nr ínisl.vattariscet ia Rvo aeet)rss.a eosPnl uccociirtai oalo nddteareassl     OE-A-2020-8794able en https://www.
en los «Vistos» de la presente). Y, desde el punto de vista de la capacidad, cuando
existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, este Centro 
exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en 
aquellos casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de 
posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a 
autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en 
efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo 
varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de 
junio de 2007).
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división 
de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan 
rotundamente  su  carácter  traslativo,  prevalece  en  nuestra  jurisprudencia  una 
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 12 de abril de 2007 expresa lo siguiente: «esta Sala ha acogido la doctrina que 
atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los 
bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el 
sentido de distintos artículos del propio código (...) Así la norma del artículo 1068 del 
Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad 
exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un 
derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se excluyen así, entre otras, las 
teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los 
coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al 
adjudicatario por su cuota previa. Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero 
de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto 
extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un 
efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una 
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo 
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto 
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de 
carácter  esencial,  pues  extingue  la  comunidad  existente  y  modifica  el  derecho  del 
comunero y su posición de poder respecto del bien (según la citada Sentencia del 
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, debe ser calificado de verdadera atribución 
patrimonial),  que  lo  justifica  como  título  inmatriculador  e  incide  claramente  en  los 
aspectos relativos a la capacidad para realizar o formalizar este acto divisorio.
Debe tenerse en cuenta que la extinción de comunidad excede del ámbito de los 
títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, 
como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, 
división material, agrupación o segregación y, por tanto, no resulta aplicable la norma del 
apartado 2 artículo 94 del Reglamento Hipotecario, como pretende el recurrente, sino la 
del apartado 3 del mismo precepto, que exige el consentimiento del consorte o, en su 
defecto, autorización judicial.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.b
SofíMa aPdureidn,t e5  Sdaen atibargilo d.e 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,