BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 31 Viernes 5 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 13359
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1699 Resolución de 13 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la 
catastral.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  J.  P.  T.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 4, don José Antonio 
Utrera-Molina Gómez, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 5 de septiembre de 2019 ante el notario de 
Arucas, don José Antonio Riera Álvarez, número 1470 de protocolo, se declara la 
modificación de superficie con exceso de cabida, actualización de linderos y declaración 
de ampliación de obra sobre la registral 6507 del término de Firgas. Se acompaña 
instancia en la que se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada 
de la finca, alternativa a la catastral, acompañando a la misma informe de validación 
gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran 
Canaria número 4, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la 
Ley  Hipotecaria,  es  objeto  de  calificación  con  arreglo  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos jurídicos: «José Antonio Utrera-Molina Gómez, titular del Registro de la 
Propiedad número 4 de Las Palmas y su Distrito Hipotecario, provincia de Las Palmas, 
Tribunal Superior de Justicia de Canarias, deniega la inscripción porque iniciado el 
trámite del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se han admitido las 
alegaciones presentadas:
1.º  bajo el número de entrada 4930 del año 2019 de fecha dos de diciembre de dos 
mil diecinueve, por Don J. M. M. B. como heredero de doña F. B. B. con NIF: (…), como 
titular de la parcela catastral colindante con referencia 4789501DS4048N0001YS, a la 
finca cuya representación gráfica se pretende inscribir, objeto del documento.
2.º  bajo el número de entrada 5295/2019 de fecha veintitrés de diciembre de dos 
mil diecinueve, por Doña M. A. D. C., con NIF: (…), en representación de don J. C. S. 
con NIF: (…) y de doña M. R. C. S. con NIF: (…), como titulares de finca colindante 
registral y catastral a la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir, objeto del 
documento. es
Dicha calificación se basa en los siguientes o
Hechos: 99ww
1.º  Presentado  el  precedente  documento  en  esta  Oficina  el  día  05/11/2019
asie2n.tºo  1C39o0n  dfeecl htoam doo s1 0d8e  ddeicl iDeimarbiore,  ednet r2a0d1a9 n, úsme eprroe 4se4n6t1a/ 2e0s1c9r.ito de alegaciones, bajo
el número de entrada 4930/2019 por don J. M. M. B., con DNI n.º (…), como heredero de
doña  F.  B.  B.  con  NIF:  (…),  como  titular  de  la  parcela  catastral  colindante  con 
referencia 4789501DS4048N0001YS, colindante a la finca cuya representación gráfica 
se pretende inscribir quienes se oponen a que acceda al Registro la representación 
gráfica aportada por el promovente, por afectar a su propiedad en cuarenta y dos metros 
cuadrados. Aporta informe de valoración que incluye un plano parcelario catastral donde 
recoge el perímetro de la finca de su propiedad y un plano elaborado por un arquitecto 
de  nombre  Fernando  y  apellido  ilegible,  en  el  mes  de  marzo  de  1948  donde  se 
representa la distribución por plantas: baja y alta, de la finca de su propiedad, cuya 
delimitación gráfica se corresponde con la que refleja el parcelario catastral aportado.
3.º  Con fecha veintitrés de Diciembre de dos mil diecinueve bajo el número de 
entrada 5295/2019 se presenta por Doña M. A. D. C., escrito de alegación, por el que se 
opone a que se realice la inscripción solicitada porque invade parte de su propiedad y 
porque su propiedad linda al fondo o este con la finca que se pretende inscribir y al norte 
o izquierda entrando, la finca de mi propiedad linda con la parcela catastral 01 cuyo 
titular catastral es doña F. B. B. y no con la finca de doña J. P. T., cuya representación 
gráfica pretende inscribir.
4.º  Con  fecha  once  de  agosto  de  dos  mil  veinte,  el  registrador  que  suscribe 
certifica:
Analizada la documentación aportada por los alegantes y la obrante en las bases de 
datos gráficas y alfanuméricas del Registro de la Propiedad y de la Sede Electrónica del 
Catastro, resulta lo siguiente:
Primero: de las descripciones literales de las fincas 6507 de Firgas –instante del 
procedimiento del artículo 199–, 5212 de Firgas –alegante: don J. M. M. B.– y 5003 de 
Firgas  –alegante:  M.  A.  D.  C.–,  éstas  se  podrían  corresponder  con  las  siguientes 
referencias  catastrales:  4789515DS4048N0001DS,  4789501DS4048N0001YS 
y  4789502DS4048N0001GS,  no  pudiéndose  determinar  si  la  delimitación  gráfica 
catastral refleja la realidad de dichas fincas.
Segundo: De las capas obrantes en el Sistema de Información Gráfica Registral, 
concretamente,  tras  consulta  de  la  ortofotografía  aérea  PNOA  y  OrtoExpres  del 
IDECanarias,  por  la  morfología  y  tipología  de  las  cubiertas  de  las  edificaciones, 
aparentemente se podrían distinguir las tres fincas, encontrándose la finca 6507 con 
calle al Oeste, la finca 5212 de Firgas con calle al oeste y al norte y la finca 5003 con 
calle al norte y al este.
Comprobados los títulos de dominio y la representación gráfica aportada por el 
alegante y la representación gráfica que se pretende inscribir por el instante, existe 
intersección entre ambas entre el lindero sur de la primera y el norte de la segunda.
Planteada  dicha  oposición  al  promovente,  éste  admite  el  contenido  de  las 
alegaciones en los términos expresados, por escrito firmado por don P. C. C., el seis de 
mayo  de  dos  mil  diecinueve  y  presentado  en  este  registro  el  mismo  día,  bajo  la 
entrada 1727/2019.
De todo ello y vistas las alegaciones formuladas por don J. M. M. B. y por Doña M. A. 
D. C., junto a la documentación aportada analizados y comprobados los datos obrantes 
en este registro, en el Sistema de Información Gráfica Registral y en la Sede Electrónica 
del  Catastro,  con  respecto  a  las  fincas  de  los  alegantes  y  comparada  con  la 
representación gráfica que se pretende inscribir, concluyo lo siguiente: existen dudas 
sobre que la representación gráfica que se pretende inscribir incluya dentro de su  s
delimitación parte de las fincas 5212 y 5003 de Firgas, según la documentación gráfica  oe.
aportada, lo cual justifican las dudas del Registrador sobre la representación física de la  w.
dfinec laPa. orre ptoredsoe enltlaoc, iórens ugerálvfioc ae shtaimstaar  qlause  onpoo sseic iaocnleasre f olarm duelalimdaitsa cyió dne dnee gcaard laa  uinnsac rdipec ilóans   2021-1699n https://ww
fincas afectadas en este procedimiento, pareciendo existir una cuestión litigiosa entre las
partes.
Fundamentos  de  Derecho:  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  corresponde  al 
registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su 
prudente criterio. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el 
procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada 
de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que (…).
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que (…).
La anterior nota de calificación negativa podrá (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Antonio 
Utrera-Molina y Gómez registrador/a de Registro Propiedad de Las Palmas de Gran 
Canaria 4 a día uno de septiembre del año dos mil veinte».
III
En fecha 14 de septiembre de 2020 se emite la siguiente rectificación de la anterior 
calificación: «Rectifico: la anterior nota de este Registro sobre calificación del documento 
escritura otorgada en Arucas el cinco de septiembre del año dos mil diecinueve ante el 
Notario don José Antonio Riera Álvarez, protocolo 1470/2.019 resultando lo siguiente:
– El párrafo cuyo tenor literal es el siguiente "Comprobados los títulos de dominio y 
la representación gráfica aportada por el alegante y la representación gráfica que se 
pretende inscribir por el instante, existe intersección entre ambas entre el lindero sur de 
la primera y el norte de la segunda", no deberá de leerse.
– El  párrafo  cuyo  tenor  literal  es  el  siguiente:  "Planteada  dicha  oposición  al 
promovente, éste admite el contenido de las alegaciones en los términos expresados, 
por escrito firmado por don P. C. C., el seis de mayo de dos mil diecinueve y presentado 
en este registro el mismo día, bajo la entrada 1727/2019" no deberá de leerse.
Se omitió lo siguiente:
– En cuanto al apartado 2° de los Hechos, se omitió dentro del apartado: "Acompaña 
como justificación de la misma los siguientes documentos" el siguiente documento: la 
escritura de aceptación de herencia otorgada ante don Alfonso Zapata Zapata, en Las 
Palmas de Gran Canaria, a cuatro de octubre de mil novecientos noventa y tres, bajo el 
protocolo dos mil setecientos ochenta y cuatro.
– Se rectifica el contenido del punto segundo del apartado 4.° de los hechos, el cual, 
se transcribe en el Anexo I a la presente, formado por dos folios numerados 1 y 2 y 
sellados.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Antonio 
Utrera-Molina y Gómez registrador/a de Registro Propiedad de Las Palmas de Gran 
Canaria 4 a día catorce de septiembre del año dos mil veinte.
En el anexo figura informe gráfico con superposición de la representación gráfica a la 
cartografía catastral y a ortofotografía del PNOA y consta «De las capas obrantes en el 
Sistema  de  Información  Gráfica  Registral,  concretamente,  tras  consulta  de  la 
ortofotografía aérea PNOA y OrtoExpres del IDECanMas, por la morfología y tipología de 
las cubiertas de las edificaciones, aparentemente se podrían distinguir las tres fincas, 
encontrándose la finca 6507 con calle al Oeste, la finca 5212 de Firgas con calle al oeste 
y al norte y la finca 5003 con calle al norte y al este, se adjunta captura de Imagen de la 
fotografía aérea observada».
IV w.
fechDao 1ñ4a  dJe.  oPc. tuT.b, rein tdeer p2u0s2o0  rqeuceu rtsuov oc oennttrraa dlaa  eann teerl iocirt acdaoli fRiceagciisótnro m eel dmiaisnmteo  edsícar,i teon  deel 
que alega lo siguiente: «II.  Hechos.
1.  Que doña J. P. T. y don M. G. A. son titulares 1/2 de pleno dominio para su 
sociedad de gananciales por título de compraventa; don M. adquiere la mitad indivisa del 
inmueble, soltero, por compra a los hermanos don M., J. A., J., M. D. y don A. A. P., en 
escritura de compraventa de fecha 29 de mayo de 1973 ( n° protocolo 530), mientras que 
doña J. P. T., ya casada con M. G. A., adquiere la restante mitad indivisa por compra a A. 
G. A. (su cuñado) en escritura de compraventa de fecha 14 de Enero de 2002 y con n.° 
de protocolo 133.
2.  La  Finca  está  inscrita  en  el  Tomo  2203.  Libro  89.  Folio  194.  Inscripción: 
25.03.2009 y con la siguiente descripción:
Urbana: Casa terrera o de planta baja, situada en la villa de Firgas, calle (…). Tiene 
una superficie solar de ciento treinta y nueve metros cuadrados, de los cuales ciento seis 
metros cuadrados corresponden a la edificación; el resto de solar no ocupado por la 
edificación está destinado a patio. Linda: al poniente o frontis, dicha calle; al naciente o 
espalda, con herederos de A. S. C.; al norte o izquierda entrando, propiedad de A. y J. 
M., en realidad con casa de F. B., hoy sus herederos; y al sur o derecha, con casa de 
doña F. B., en realidad, propiedad de A. y J. M., hoy propiedad de A. A. S. y esposa.
3.  Que en escritura de 5 de septiembre de 2019 con número de protocolo 470 y 
otorgada en Arucas, los cónyuges rectifican la descripción del inmueble y respecto a los 
siguientes extremos:
– Superficie real del terreno o parcela < 149 metros cuadrados (página 15 del 
informe topográfico).
Respecto al asiento registral (139 metros cuadrados) lo que supone una diferencia 
de 10 metros cuadrados.
Respecto de la certificación registral (144 metros cuadrados) lo que supone una 
diferencia de 5 metros cuadrados con la superficie real.
– Ampliación de obra nueva de la edificación existente, que consiste en treinta y tres 
metros cuadrados más y que corresponden con la vivienda.
4.  Que  doña  J.  P.  presenta  en  fecha  5  de  noviembre  de  2020  las  referidas 
escrituras para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca 
conforme a informe topográfico presentado con solicitud de inscripción de modificación 
de descripción literaria en cuanto a superficie y actualización de linderos, habiendo sido 
denegada en fecha 17 de septiembre de 2020 mediante nota de calificación negativa 
rectificada por el registrador de la propiedad. (debido a errores materiales del registrador 
de la propiedad en cuanto a la nota anterior, habiendo sido expedida dos notas respecto 
al mismo expediente, una notificada en fecha 7 de septiembre y otra, en fecha 17 de 
septiembre siendo la nota de calificación corregida y en la que se basa el presente 
recurso potestativo).
III.  Fundamentos de Derecho.
Único.  Que  existen  errores  materiales  graves  en  el  contenido  de  la  nota  de 
calificación registral y fundamentación insuficiente que causa indefensión.
Que se hace constar en este escrito que la nota de calificación negativa notificada en 
fecha 7 de septiembre al recurrente adolecía de errores graves que hacía inentendible la 
referida nota, con párrafos de "corta y pega" de otros expedientes y con omisiones 
importantes  acerca  de  la  fundamentación  de  la  negativa  a  la  inscripción  de  la  es
representación gráfica georreferenciada de la finca de conformidad a los datos aportados  o
y contenidos en el informe topográfico de técnico aportado por la recurrente (siendo este  99ww
nipnoafotlaifrQibmcruaeaed s ea uyl  nl úadan e nivcsoeootz raad  apeddonevra tecadradatlioi)df,i)o c.psao clroi ólson  e qcruoroerrr eelags ,lied ecalt  ureernag  ifdsetecr ahlada o f1ur 7np drdoaecm eSedenept ataice ismóunb  srdeue,b  (slasa iennnaedcgioaó tnipv,a asr ciseaign udeeon    OE-A-2021-16able en https://
siendo  complicada,  no  constando  los  "defectos"  en  los  que  incurre  la  documental
aportada, y habiendo sido negativa por "existencia de dudas sobre que la representación 
gráfica  que  se  pretende  inscribir  incluya  dentro  de  su  delimitación  parte  de  las 
fincas 5212 y 5003 de Firgas, según documentación gráfica aportada, la cual justifica las 
dudas del registrador.
Que  existe  error  cuando  se  afirma  que  se  ha  aportado  documentación  gráfica 
(refiriéndose claro está, a la supuesta documentación gráfica aportada por los alegantes) 
pues en ningún momento, ninguno de los alegantes ha aportado documentación gráfica 
que sirva de base a las dudas existentes para el registrador y que sea contrario al 
informe topográfico aportado a la recurrente para la denegación de la inscripción de una 
superficie real de una parcela.
De hecho, lo que expongo fue uno de los errores que fueron subsanados en la 
rectificación de nota de calificación, pues el registrador ordena suprimir los siguientes 
párrafos de manera literal:
– "Comprobado título de dominio y la representación gráfica aportada por el alegante 
y la representación gráfica que se pretende inscribir por el instante, existe intersección 
entre ambas entre el lindero sur de la primera y el norte de la segunda". (Repito, no 
existe representación gráfica de alegantes).
– "Planteada  dicha  oposición  al  promovente,  éste  admite  el  contenido  de  las 
alegaciones en los términos expresados, por escrito firmado por P. C. C., el seis de mayo 
de  dos  mil  diecinueve  y  presentado  en  este  registro  el  mismo  día,  bajo 
entrada 1727/2019.
Que en este sentido debemos destacar que, de conformidad a la nota de calificación 
negativa, los alegantes aportaron en sus alegaciones contra la solicitud de inscripción de 
los metros reales de la parcela del recurrente, siguiente documentación:
Don J. M. M. B. (en calidad de heredero de F. B. B.) un plano parcelario catastral (las 
medidas catastrales están mal, existiendo una diferencia del 3% de conformidad al 
informe gráfico topográfico) y un plano de un arquitecto del año 1948, coincidente con su 
plano catastral aportado, cuya firma es ilegible y que no tiene valor probatorio alguno, así 
como escritura de aceptación y adjudicación de herencia (tal y como se indica en la nota 
de calificación corregida).
Y Doña M. A. D. C. presenta alegaciones sin indicarse en la nota de calificación que 
se recurre que haya aportado documentación alguna, no siendo ciertas sus alegaciones 
pues no se invade parte de su propiedad, sino que se corrige los metros cuadrados 
reales en comparación con los catastrales (no existiendo ningún tipo de ocupación) e 
imaginándonos, claro está, que esta señora se haya basado en la gráfica catastral para 
motivar su alegación. También se hace constar que se desconoce la legitimación de esta 
persona respecto a la parcela que dícese ser de su propiedad pues no consta en la nota 
de calificación que haya aportado escritura de propiedad alguna.
Dicho todo lo anterior, señalar que el juicio de identidad del registrador no puede ser 
arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, no 
habiendo aportado ninguno de los alegantes documentación fehaciente que demuestre 
la ocupación o perjuicio respecto a sus fincas, no estando justificadas las dudas que dice 
tener el Sr. Registrador de la propiedad, para impedir la inscripción de la representación 
gráfica, al limitarse a rechazar la mencionada inscripción en base a los escritos de 
oposición presentados y sin descripción de la representación gráfica pretendida a afecta 
a los linderos y superficie de las fincas colindantes al haber prescindido los mismos de  s
cualquier informe topográfico de contrario. oe.
En este sentido, en el informe gráfico aportado por la recurrente y en su página 10,  w.
resp"e…ct o s ae  lpau peadrec ecloam sper oabfiarmr aq:ue ambas definiciones gráficas del perímetro de la parcela  2021-1699n https://ww
nlinod seoron  dcoei nlac icdaernat enso, retex,i sdtioennddeo  edli fleímreitnec idaes  lsau ppaerrcioerleas n ao  leosst á5 0r ecpmre, sceonntcardeota cmoenn etex accotnitu edl   BOE-A-cable e
en  la  cartografía  catastral.  Cuando  se  trata  de  una  parcela  de  suelo  urbano,  es 
recomendable generar una representación gráfica alternativa cuando las diferencias 
superan los 20 cm.
En cuanto a las superficies, se tiene que la superficie gráfica de la parcela que figura 
en el catastro es de 144 metros cuadrados y la superficie obtenida por el levantamiento 
topográfico es de 149 metros cuadrados, por tanto, la diferencia entre ambas superficies 
es de 5 metros. Por ello, se puede concluir, que los datos catastrales difieren un 3% 
respecto a la superficie real de la parcela."
Por otro lado, y respecto a la comparativa con la inscripción registral llega al 7% por 
existir una diferencia de 10 metros con la superficie real.
Que, un caso similar al expuesto, ha sido resuelto por la DGRN en fecha 30 de enero 
de 2019 y publicado en el BOE en fecha 22 de febrero de 2019, estimando y revocando 
la  nota  de  calificación  de  la  registradora  y  en  base  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho: (…)
Respecto al presente recurso reiterar lo dicho, estamos ante una nota calificativa, 
que  no  solo  tiene  errores  graves  que  se  han  intentado  subsanar  en  una  nota  de 
subsanación posterior notificada en fecha 17 de septiembre de 2020, sino que además 
no existe una justificación fundada de las supuestas dudas por parte del registrador ni el 
desarrollo necesario para que el recurrente pueda conocer con claridad los defectos 
aducidos y con suficiencia de fundamentación jurídica en la que se basa tal calificación, 
habiéndose  estimado  las  oposiciones  formuladas  de  contrario,  siendo  las  mismas 
insuficientes y con documental poco fehaciente (no habiendo presentado ninguno de los 
alegantes ningún informe topográfico que permitiera aclarar la realidad de la delimitación 
de sus fincas) y que en cuyas alegaciones tampoco explican de manera razonada como 
afecta  la  inscripción  del  recurrente  a  sus  respectivas  fincas  limitándose  a  afirmar 
resumidamente  que  "se  les  ha  invadido",  pero  sin  pruebas,  pues  los  mismos  no 
presentan ninguna documentación gráfica (aunque por error la primera calificación afirme 
que si han presentado una representación gráfica y que fue subsanada a posteriori) y 
tratándose, en cualquier caso, en un exceso de cabida no superior al 10%, y siendo lo 
que pretende esta parte igualar la realidad perimetral de la finca con la realidad catastral 
y registral».
IV
El registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 4, emitió 
informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, 201 y 258 de la Ley Hipotecaria; 
artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de 
diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 
de junio de 2016, 19 de julio de 2016, 28 de septiembre de 2016, 29 de septiembre 
de 2016, 10 de octubre de 2016, 14 de noviembre de 2016, 2 de noviembre de 2016, 28 
de noviembre de 2016, 7 de abril de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio de 2017, 4 de  e.e
septiembre de 2017, 19 de octubre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 de diciembre  b
de 2017, 17 de enero de 2018, 6 de febrero de 2018, 7 de marzo de 2018, 24 de abril  99ww
ndoev 2ie0m18b,r e1 1d ed e2 0m19a,y o4  ddee  d2i0ci1e8m, b2r1e  ddee  m20a1y9o,  1d7e  d2e0 1e8n eyr o2 0d ed e2 0d2i0ci eym 2b1r ed ed een 2e0ro1 8d,e 2 280 2d0e 
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de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral.
Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador 
suspende  la  inscripción  oponiendo  dudas  de  identidad,  considerando  la  oposición 
expresa de los titulares de dos fincas colindantes, que alegan invasión de la finca de su 
titularidad. Aporta uno de ellos en apoyo de sus alegaciones, título dominical, informe 
técnico  de  valoración  de  fecha  junio  de  1993  en  el  que  figuran  los  datos  físicos 
descriptivos  detallados  de  la  finca  y  plano  del  parcelario  catastral  de  dicha  fecha. 
Además,  este  colindante  aporta  plano  de  arquitecto  de  1948.  El  otro  colindante 
acompaña sus alegaciones con título de dominio.
2.  En primer lugar procede hacer referencia a la alegación relativa a que existen 
errores  materiales  en  la  calificación,  los  cuales  fueron  corregidos  en  escrito  de 
rectificación de la misma.
La resolución de este Centro Directivo de 28 de septiembre de 2016, reiterada ya en 
varias ocasiones, expresó que «como ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro 
Directivo (vid. por todas la Resolución de 5 de marzo de 2014), de acuerdo con la 
exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y 
global  como  expresión  concreta  del  principio  de  seguridad  jurídica  consagrado  en 
nuestra Constitución (artículo 9.3). El registrador de la Propiedad debe extremar su celo 
para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la 
misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio 
incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad».
Pero  «también  tiene  declarado  este  Centro  Directivo  que  las  consideraciones 
anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema 
registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los 
defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente (cfr. artículo 127 del 
Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 5 de marzo de 2014 y 7 de septiembre 
de 2015).
Es decir, que aun cuando el registrador pueda incurrir en causa de responsabilidad 
disciplinaria, si calificado un título y subsanado el defecto, detectase otro que no haya 
hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda comprensiva del 
mismo, pues los fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones con 
la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario, hacen que 
deba extremar el control de legalidad sobre los títulos presentados».
En  el  presente  caso,  se  ha  emitido  una  calificación  que  ha  sido  rectificada 
posteriormente, contrariamente al espíritu del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, si bien 
en la rectificación no se han señalado propiamente nuevos defectos, sino que se ha 
rectificado  la  fundamentación  del  defecto  advertido,  suprimiendo  dos  párrafos  y 
complementándola con informe gráfico (que por otra parte coincide con la información 
gráfica notificada a los colindantes en la tramitación del expediente).
3.  En cuanto al fondo del asunto, procede una vez más reiterar la doctrina de este 
Centro Directivo ya consolidada para los supuestos en los que se pretende la inscripción 
de una representación gráfica alternativa a la catastral y existe una oposición expresa de 
titulares de fincas colindantes, cuando estos aportan documentos por escrito en apoyo 
de sus alegaciones (cfr. «Vistos»).
Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, a la 
vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente 
según su prudente criterio. s
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de  oe.
los  principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley  w.
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados  99ww
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Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en 
diversa documentación, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa.
4.  Así,  en  el  presente  caso  resultan  identificadas  y  fundadas  las  dudas  del 
registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas 
colindantes y posible invasión de dos fincas colindantes. Debe recordarse que los datos 
físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que 
establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3.
Resulta destacable que la oposición de uno de los colindantes se fundamenta con 
diversa documentación descriptiva de su finca que se aporta al expediente, documentos 
que ponen de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la 
delimitación gráfica de las fincas. Todo lo cual se corrobora con la oposición formulada 
por otro colindante, que aporta por su parte escritura pública de compraventa.
Es más, dicho conflicto se pone de manifiesto en el informe técnico aportado por 
el propio recurrente e incorporado al título calificado, en cuyas páginas 4 y 17 
se dice lo siguiente: «la causa principal del estudio del presente informe se debe 
a  las  discrepancias  que  existen  entre  el  peticionario  y  el  colindante  (ref. 
catastral 4789501DS4048N0001YS), sobre la titularidad de un patio exterior trasero 
(…)».
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los 
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos:  «la 
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica 
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso 
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo 
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un 
supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
5.  Asimismo, procede desestimar las alegaciones formuladas por el recurrente. s
No  puede  admitirse  la  afirmación  de  que  el  juicio  de  identidad  es  arbitrario  y  oe.
discrecional. En el caso que nos ocupa la calificación contiene toda la fundamentación  w.
necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición de dos colindantes,  99ww
faumnbdaasm ecnotna daap oqrutea csióen r edaeli zdao bcausmaednat aecnió lna,  cao nlsou lqtau ea  slaes  abñaasdees  gerxápfiocsaisc iódnis proanzoibnleasd,a t ayl 
y como prescribe el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria.
Debe tenerse en cuenta, además, como ha señalado reiteradamente este Centro 
Directivo, que dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, ello que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
En cuanto a la documentación presentada por los colindantes, hay que matizar que si 
bien se ha reiterado por este Centro Directivo que no podría estimarse suficiente una 
oposición no documentada, tampoco puede exigirse que para formular oposición se 
aporte necesariamente un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de 
la finca colindante, extremo este no contemplado legalmente y que parece inferirse de 
las alegaciones del recurrente.
Así, según se ha expuesto en el anterior fundamento, de las alegaciones y de la 
documentación aportada por los colindantes existen suficientes indicios de que no es 
pacífica la delimitación gráfica propuesta.
Finalmente, en cuanto a la invocación de la Resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 30 de enero de 2019, hay que destacar que el supuesto 
de la misma no es equiparable al que nos ocupa, ya que la denegación de la inscripción 
se limitaba entonces a acoger sin más las alegaciones de los colindantes, lo que no 
sucede en el caso de este recurso. En nuestro caso, a una oposición documentada por 
los colindantes se añade una exposición motivada del registrador según se ha expuesto 
y puede comprobarse en la nota transcrita en los hechos de la presente resolución.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.