BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139714
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18534 Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Valencia n.º 5, por la que se 
suspende la declaración de derribo-demolición de un edificio.
En el recurso interpuesto don Jorge Antonio Milz Ramón, notario de Valencia, contra 
la nota de calificación de la registradora de la Propiedad interina de Valencia número 5, 
doña Fátima María Azpitarte Santos, por la que se suspende la declaración de derribo-
demolición de un edificio.
Hechos
I
Mediante escritura de declaración de derribo-demolición de edificio, otorgada el día 3 
de marzo de 2021 ante el notario de Valencia, don Jorge Antonio Milz Ramón, con el 
número 933 de protocolo, don R. N. N., en nombre y representación y en su condición de 
administrador único de la mercantil «Navarro Media, S.L.», declaraba la demolición o 
derribo de las fincas registrales número 2.576 y 43.208 del Registro de la Propiedad de 
la Propiedad de Valencia número 5. Ambas fincas, descritas como un piso alto y una 
planta baja con corral, respectivamente, eran los únicos elementos privativos de la finca 
registral número 2.268, constituyendo una propiedad horizontal de facto. Tal extremo 
resultaba del expositivo primero la propia escritura.
Resultaba del expositivo segundo de la escritura calificada la descripción de la 
parcela, finca matriz de la propiedad horizontal de facto, con una superficie de solar 
de 113 metros cuadrados, incorporando la base gráfica catastral de la misma mediante 
certificación catastral coincidente con tal descripción de fecha 9 de marzo de 2021.
Solicitaba  expresamente  el  notario  autorizante  en  la  estipulación  cuarta  «la 
inscripción de la presente escritura, si hubiere obstáculos que impidiere la inscripción con 
los  datos  actualizados  de  superficie  y  linderos,  se  presta  el  consentimiento  a  la 
inscripción con los que resultan del Registro de la propiedad».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 5, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento presentado telemáticamente por el notario autorizante, a las nueve horas del 
día veinticuatro de marzo de dos mil veintiuno, aportada una copia física de la misma,  s
por Don J. G. Z., con fecha veintinueve de abril del mismo año, retirado y devuelto los  oe.
días veinte y veintiséis de mayo, respectivamente, del mismo año, que es la escritura  w.
otorgada  en  Valencia  el  veintitrés  de  Marzo  del  año  dos  mil  veintiuno  n.º  de  534ww
pNraovtoacrrool o M9e3d3i/a2,. 02S1.L d.,e ld Necoltaarraio  eDl odne Jrroibrgoe  dAen tolan io" UMrbilza nRaa: mVóivni,e pnodra ,l a Cqaulele  la( …m)e, rcfiannctail 
nqúume edrao  c4o3m.2o0 r8e syu dltea nlate U urnbaa nPaa: rVceivlaie,n Sdoal apri sdoe  scinie natnoe tjoresc, eC maleletr o(…s )c,u faindcraa dnoúsm, eenro l a2 .c5a7l6le,   BOE-A-cable e
(…)"; ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Circunstancias de hecho:
1.º  Según consta en el Registro, la finca 2.576, se trata de una vivienda en piso alto 
con escalerilla independiente situada a la izquierda entrando de la casa en Valencia, 
calle (…), que es la finca inscrita con el número 2.268, al folio 1 del tomo 173, libro 25 de 
Campanar-Valencia, separada dicha finca 2.576 como independiente, en fecha 16 de 
julio  de  1963,  según  consta  por  nota  al  margen  de  la  inscripción  2.ª  de  la  finca 
matriz 2.265, y con un porcentaje en los elementos comunes de la finca matriz del 40%, 
habiendo sido calificada Definitivamente de Vivienda de Renta Limitada Subvencionada.
A su vez, la finca 43.208, se trata de una planta baja con corral descubierto de la 
casa en Valencia, calle (…), que es la misma finca inscrita con el número 2.268, al folio 1 
del  tomo  173,  libro  25  de  Campanar-Valencia,  separada  dicha  finca  43.208  como 
independiente, en fecha 23 de noviembre de 2004, según consta por nota al margen de 
la inscripción 2.ª de la finca matriz 2.265, y con un porcentaje en los elementos comunes 
de la finca matriz del 60%.
Ambas registrales 2.576 y 43.208, pertenecen al mismo titular registral, la mercantil 
Navarro  Media,  S.L.,  por  el  mismo  título  de  compra,  según  resultan  de  las 
inscripciones 5.ª de la finca 2.576 y 6.ª de la finca 43.208, practicadas con fecha 21 de 
marzo de 2019, declarando por el documento que ahora se califica, la demolición de las 
fincas  inscritas  y  su  conversión  en  parcela,  con  la  nueva  descripción  resultante,  y 
solicitando la inscripción de la base gráfica de la misma, conforme a Catastro, según 
certificación catastral descriptiva y gráfica que se testimonio en la escritura.
Ambas registrales, 2.576 y 43.208, tienen un régimen de propiedad horizontal "de 
facto", ya que forman parte de una finca matriz, registral 2.268, con una distribución en 
los elementos comunes del 40%, para el piso alto, y del 60%, para la planta baja.
Sin embargo, nada se dice en la escritura que se califica, de la finca matriz 2.268 de 
la  que  forman  parte  las  fincas  registrales  2.268  y  43.208,  ni  régimen  de  división 
horizontal "de facto" constituido sobre dicha finca matriz.
Al declararse el derribo de las fincas 2.576 y 43.208, implica, el derribo de la total 
edificación, que es la finca matriz 2.268, tratándose de un supuesto de extinción del 
régimen de propiedad horizontal, conforme al artículo 23 de la vigente Ley de Propiedad 
Horizontal, por lo que deberá especificarse tal circunstancia en el documento. Pero 
previamente a ello, deberá solicitarse en primer lugar, el cierre registral de las dos fincas 
independientes, 2.576 y 43.208, y en consecuencia solicitarse la cancelación del historial 
registral  de  las  mimas,  y  su  unificación  bajo  la  finca  matriz  2.268,  para  solicitar 
finalmente,  el  derribo  de  la  edificación  y  su  conversión  en  parcela  con  la  nueva 
descripción, conforme a Catastro.
2.º  Se solicita la inscripción de la base gráfica de la parcela resultante del derribo 
conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta que la parcela 
gráfica ocupa 113,00 m2, y según Registro, la casa, finca matriz 2.268, ocupa una 
superficie de 115,19 m2, por lo que resulta un defecto de superficie con respecto a 
Catastro/documento, de 2,19, que en todo caso es inferior al 5% de la cabida inscrita, 
por lo que la inscripción de la base gráfica, podrá practicarse de conformidad con el 
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, practicándose en todo caso, la notificación que 
preceptúa dicha norma, a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Según el documento que se califica, la parcela resultante del derribo, linda por su  e
izquierda  con  "calle  (…)  propiedad  de  Navarro  Media,  S.L.  ref.  catastral:  bo
4149513YJ2744G0001KT",  que  es  la  finca  registral  27.140,  obrante  al  fono  602,  534ww
ljiublrioo  d3e5 82,0 1fo8l,io t ie5n0e,  qinusec rsiteag súun  braesseu lgtará dfieca s.u inscripción 4.ª, practicada con fecha 26 de
suelDo eol ceuxpaamdoe np odre  lala  pcaerrcteifliaca, csieó na dcvaitearstetr auln e dne lsap qlauzea mseie natcor eddeit aens ela ssu ceoloo rodceunpaaddaos  cdoenl 
respecto a la base gráfica catastral de la finca registral 27.140, por lo que para poder
practicar la inscripción de la base gráfica de la parcela resultante del derribo, finca 
registral 2.268, deberá solicitarse por el titular registral de la finca 27.140, la reinscripción 
de la base gráfica de dicha finca 27.140, mediante solicitud firmada por el representante 
de  la  mercantil  Navarro  Media,  S.L.,  con  firma  legitimada  ante  Notario  o  ante  la 
Registradora que suscribe, en unión de una certificación catastral descriptiva y gráfica de 
la finca 27.140, vigente.
No obstante, al no tratarse de un supuesto obligatorio en el caso que nos ocupa, 
podría solicitarse la no inscripción de la base gráfica de la parcela resultante del derribo, 
finca registral 2.268.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 9, 10 y 201 de la Ley Hipotecaria y doctrina de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en Resolución de fecha 21 de septiembre de 2016.
Principio de rogación.
Artículo 23 y concordantes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal.
Calificación del defecto:
Y  por  considerarlo  un  defecto  subsanable,  se  procede  a  la  suspensión  de  los 
asientos solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra la anterior calificación, podrá (…)
Valencia, a 16 de junio de 2021.–La Registradora interina (firma ilegible) Fdo: Fátima 
Azpitarte Santos.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jorge Antonio Milz Ramón, notario de 
Valencia, interpuso recurso el día 19 de julio de 2021 mediante escrito en el que indicaba 
lo siguiente:
«Hechos
1)  En escritura por mi autorizada el día 23 de marzo de 2021, con el número 933 de 
protocolo (…), se formalizó por el único propietario de un Edificio dividido en propiedad 
horizontal, que constaba de dos únicas entidades privativas, la declaración de derribo del 
Edificio, describiendo el solar resultante y solicitándose expresamente, con la siguiente 
literalidad, "la inscripción de la presente escritura, y si hubiere obstáculo que impidiere la 
inscripción  con  los  datos  actualizados  de  superficie  y  linderos,  se  presta  el 
consentimiento a la inscripción con los que resultan del Registro de la propiedad"
2)  Dicha escritura fue presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad 
de Valencia 5, y en la calificación de fecha 16 de junio de 2021 (…) se deniega la 
inscripción por entender, en síntesis, que:
– Si bien se han descrito las fincas registrales que constituyen los dos únicos  e.
departamentos privativos en propiedad horizontal, "nada se dice en la escritura que se  w.b
califica, de la finca matriz 2.268 de la que forman parte las fincas registrales 2.268  534ww
yA l4 d3e.2c0la8r,a nrsi eré egl imdeernri bdoe  ddeiv lias iótont ahl oerdizioficnatacli ó"dne,  qfaucet oe"s  clao nfsintictuai dmoa stroizb r2e. 2d6ic8h, atr afitnácnad omsaet rdize. 
ulan v siguepnutees Ltoe yd ed ee xPtirnocpióiend adde l Hréogriizmoennta dl,e p porro lop ieqduaed d heobreizráo netsapl,e ccoifnicfaorrsmee t aanl  acritríccuunlos t2a3n cdiae 
en el documento. Pero previamente a ello, deberá solicitare en primer lugar, el cierre
registral de las dos fincas independientes, 2.576 y 43.208, y en consecuencia solicitare 
[sic] la cancelación del historial registral de las mismas y su unificación bajo la finca 
matriz 2.268, para solicitar finalmente el derribo de la edificación y su conversión en 
parcela  con  la  nueva  descripción  conforme  a  Catastro".  En  los  Fundamentos  de 
Derecho, se alega el principio de rogación, y el artículo 23 de la Ley 49/1960, sobre 
Propiedad horizontal.
– Adicionalmente, en cuanto se incorporó a la escritura la certificación descriptiva y 
gráfica de la parcela catastral –junto con sus coordenadas de georreferenciación [sic], a 
los  efectos  de  acreditar  su  medida  en  cuanto  se  consideraba  coincidente  con  la 
superficie real del solar resultante del derribo de la edificación, y así se recogió en la 
inscripción, se señalan en la calificación registral los impedimentos para la constancia de 
la base gráfica.
A la vista de los expuestos hechos, el recurrente alega:
Fundamentos de Derecho
Artículo 6 de la Ley Hipotecaria y 425 del Reglamento Hipotecario, artículo 23 de la 
Ley 41/1960 [sic] sobre Propiedad Horizontal, Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  (en  dicho  momento  DGRN)  de  fecha  3  de  enero 
de 2004, de 21, 22 y 23 de febrero de 2005, y de 16 de septiembre de 2003, 27 de 
febrero de 2012 y 6 de marzo de 2017.
Primero.  Debe señalarse en primer lugar la vulneración del artículo 19 Bis de la Ley 
Hipotecaria, que exige una íntegra motivación jurídica de las causas impeditivas de la 
inscripción. Al respecto, la Resolución del Centro Directivo de tres de Enero de dos mil 
cuatro (seguida de otras muchas) señalaba: "... debe recordarse una vez más que 
cuando la calificación del Registrador sea desfavorable, lo más adecuado a los principios 
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que al consignarse los 
defectos que a su juicio se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también 
la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado 
pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación...". Las 
Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil cinco destacan 
que "sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación cuando es 
de  carácter  negativo,  pues  su  consecuencia  no  supone  sino  la  denegación  de  un 
derecho del ciudadano –inscripción del hecho, acto o negocio jurídico documentado en el 
título Por ello, deben exigirse al funcionario calificador, en orden al cumplimiento de su 
deber de motivar la calificación, las mismas exigencias y requisitos que a cualquier 
órgano  administrativo,  y  que  se  resumen,  esencialmente  en  dos:  la  denominada 
tempestividad (esto es, que sea oportuna en el tiempo) y la suficiencia de la motivación 
ofrecida... La motivación es necesaria para el debido conocimiento de los interesados y 
para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la amplitud 
necesaria para tal fin, pues solo expresando las razones que justifiquen la decisión es 
como puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su defensa..."
Dichas Resoluciones, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que rechaza 
como  medio  de  motivación  la  simple  cita  de  unos  preceptos  legales  sin  el 
acompañamiento de la interpretación o exposición del razonamiento lógico que de ellos 
hace  el  órgano  que  dicta  el  acto,  entiende  que  la  calificación  no  se  encuentra 
debidamente motivada cuando "el funcionario calificador se ha limitado a citar unos 
preceptos y una Resolución de este Centro Directivo". Las Resoluciones de veintiocho  e.
de septiembre, veinticinco de octubre y tres de diciembre de dos mil siete vuelven a  w.
insistir en que "no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de dos  534ww
Rquees oelusceio nperes cdeep toe steas  Ddiree ccaipólnic aGceiónne rayl ),l as ininot eqrupere teasc ipórne cqisuoe  judsetilf icmaris mla or aezófenc tpúoar  elal 
funcionario  calificador  (y  lo  mismo  debe  entenderse  respecto  de  las  citadas
Resoluciones), ya que solo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el 
supuesto de que no se considere adecuada la misma".
Pues  bien,  la  Sra.  Registradora  se  limita  en  su  nota  de  calificación  a  citar 
rutinariamente cuatro preceptos legales y a invocar la doctrina de una Resolución, la 
de 21 de septiembre de 2016. Nos encontramos así con una calificación que, frente a la 
reiterada  exigencia  al  respecto  del  Centro  Directivo,  no  se  sustenta  en  una 
fundamentación o razonamiento jurídico debidamente desarrollados, de lo que se sigue 
la procedencia de revocación de la nota de calificación por ese solo motivo.
Segundo.  relación al primero de los alegados defectos, esto es, que nada se diga 
en  la  escritura  de  la  finca  matriz  2.268  o  edificio  del  que  forman  parte  los  dos 
departamentos privativos descritos; que nada se diga de estar constituido dicho edificio 
en propiedad horizontal; y que no se mencione en la escritura, expresamente y en 
cascada,  solicitud  de  "cierre  registral  de  la  dos  fincas  independientes,...  y  en 
consecuencia solicitud de cancelación del historial registral de las mismas y de su 
unificación bajo la finca matriz,... para solicitar finalmente el derribo de la edificación y su 
conversión en parcela con la nueva descripción, conforme a Catastro", y aun ante la 
extrañeza de tales argumentos, alegar:
1.º  Que  en  el  expositivo  Primero,  en  la  descripción  de  cada  uno  de  los 
departamentos  privativos,  consta  su  cuota  en  la  propiedad  horizontal,  y  tras  dicha 
descripción consta igualmente relacionado el Edificio del que forman parte, todo lo cual 
obra en los asientos del Registro, por lo que es innecesaria la mención del número de 
finca registral de dicho Edificio o matriz, máxime cuando constan los numeras de finca 
registral de las únicas dos entidades privativas que lo conforman.
2.º  Que siendo pues un edificio en propiedad horizontal, precisamente el artículo 23 
de la Ley 41/1960 [sic], mencionado en los Fundamentos de derecho de la calificación, 
dice  claramente  que:  "El  régimen  de  propiedad  horizontal  se  extingue:  1.º  Por  la 
destrucción del edificio, salvo pacto en contrario...". También el Tribunal Supremo, en en 
[sic] sentencia de 24 de abril de 1999, ha mantenido que la única salvedad para que la 
destrucción  del  edificio  no  lleve  aparejada  la  extinción  del  régimen  de  propiedad 
horizontal es la existencia del pacto en contrario.
Así, la destrucción del edificio es un hecho objetivo que, salvo determinación en 
contrario en los supuestos que así lo permitan, produce "ope legis" la extinción de la 
propiedad horizontal y su conversión en propiedad ordinaria, máxime en nuestro caso en 
el que el dueño del total edificio es único. Y, en consecuencia, producida la extinción, 
deberán practicarse los asientos que dicha extinción provoca, lo que es ya procedimiento 
o mecánica registral y no precisa de ninguna rogación especial, bastando con la solicitud 
que de "la inscripción de la presente escritura" se recogió en el Otorgan Cuarta (que en 
realidad, siguiendo la enumeración, debió ser Tercera).
Este efecto "ex lege" de extinción de la propiedad horizontal [sic] por derribo también 
ha tenido su traslado al ámbito tributario, consecuencia de la calificación civil del acto o 
contrato, y así recordar que la Dirección General de Tributos en Consulta de fecha 17 de 
febrero de 2020, referencia V0363-20, trató precisamente de la fiscalidad en AJD de la 
extinción  del  régimen  de  propiedad  horizontal  por  derribo,  haciéndose  eco  de  las 
consultas Vl395-14 de 23 de mayo y 1669-19 de 8 de julio, señalando que el citado acto, 
al no tener por objeto cantidad o cosa valuable, no queda sujeto a AJD. Efectivamente, al 
estar previsto en la Ley el efecto (extinción del régimen de propiedad horizontal) de un 
hecho (ruina total del edificio), salvo pacto en contrario, la escritura que declara dicha  e
circunstancia  se  limita  a  constatar  dicha  circunstancia  de  hecho  (el  derribo)  para  bo
posibilitar el traslado registral de sus efectos, la extinción del régimen de propiedad  534ww
horizAoñnatdailr ,q ueen  rreeglaíac ieóln c aital dpori nincmipuioe bdlee .rogación, que conforme al art. 425 RH "una vez
mpriessmeon:t aQduoe u lna  tpítruelose, nseta ceinótne nadfeecráta,  saa llvao t oqtuaelid eaxdp rdees alomse ancteto sse y l icmointetr aot oesx ccluoymap preanrtdei ddoesl 
en el documento", aclarando la DGRyN en Resolución de 16 de septiembre de 2003 que
el  principio  de  rogación  no  exige  la  expresa  solicitud  de  los  asientos  que  deban 
practicarse, sino que puede estar implícita en la propia solicitud de inscripción del título.
Segundo.  En relación al segundo de los defectos señalados, en lo que se infiere del 
mismo, la exigencia de consentimiento del titular de la colindante (registral 27.140) para 
la inscripción de la base gráfica de la parcela resultante del derribo del edificio, como 
señala la Registradora en su calificación, el propietario de dicha finca registral es el 
propio otorgante del título que se califica y cuya inscripción se pretende, esto es, la 
mercantil "Navarro Media, S.L.", por lo que dicho consentimiento va implícito en la 
solicitud  de  inscripción  arriba  expresada,  sin  perjuicio  de  lo  establecido  en  los 
artículos 9.b, párrafo 2.º y 199 de de [sic] la Ley Hipotecaria para la inscripción de dicha 
base,  señalando  precisamente  la  Resolución  del  Centro  Directivo,  que  la  Sra. 
Registrador  cita  en  los  Fundamentos  de  Derecho,  que  "la  principal  finalidad  del 
procedimiento del artículo 199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de 
fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica 
que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales trámites cuando de la 
calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno; 
de ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de 
representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos 
en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo 
del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni 
su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En este sentido la Resolución 
de  17  de  noviembre  de  2015  contempló  como  uno  de  los  medios  para  inscribir 
rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10% de la cabida inscrita, con 
simultánea  inscripción  de  la  representación  geográfica  de  la  finca:  "este  concreto 
supuesto  está  regulado,  con  carácter  general,  en  el  artículo  9,  letra  b),  de  la  Ley 
Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que "una vez inscrita la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha 
representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que  previamente  constare  en  la 
descripción  literaria".  Este  concreto  supuesto  tampoco  está  dotado  de  ninguna 
tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como 
señala el artículo citado, "el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal 
rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los 
trámites del artículo 199 ya constare su notificación". Reiterar que en el supuesto que 
motiva la calificación que se recurre, el único colindante afectado, como señala la Sra. 
Registradora, es mismo propietario de la finca objeto de la escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad titular de Valencia número 5, doña María de las 
Mercedes del Álamo Arroyo, emitió informe en defensa de la nota de calificación el 
día 23 de julio de 2021, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 23 y 24 de la Ley 49/1960, 
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y de abril de 2004, 
20 de julio de 2006, 16 de enero de 2007, 12 de enero de 2012, 12 de septiembre  e.
de 2015 y 23 de enero de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad  w.b
Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020. 534ww
1.  El presente recurso tiene por objeto determinar, en primer lugar, si constituido un
endeicfiecsioa reion  lraé geimxperne sdae  sporolipciiteudda dp ahroar izpoondtaelr  dcea nfaccetloa,r  dliovsid ihdios teonri adleoss  erelegmisetrnatloess,  rdees ullotas 
elementos privativos al declarar el derribo de la total edificación; y, en segundo lugar, si
para inscribir una base gráfica de la finca matriz, resultando un defecto de cabida de 2,19 
metros cuadrados respecto de los 115,19 metros cuadrados inscritos, es necesario el 
consentimiento expreso del colindante que, a su vez, es el mismo titular.
2.  El primer defecto recurrido debe ser revocado.
En el supuesto de hecho objeto de este recurso, se trata de la finca registral 2.268 
del Registro de la Propiedad de Valencia número 5, edificio dividido horizontalmente de 
facto en las registrales 2.576 y 43.208; extremo este resultante tanto del título objeto de 
calificación como de la calificación recurrida.
El titular de ambos elementos y, por tanto, de la totalidad del inmueble, declara la 
demolición total del mismo y en consecuencia la extinción del régimen de división 
horizontal conforme a lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de 
julio, sobre propiedad horizontal, describiendo la finca matriz tras la referida modificación 
de entidad hipotecaria.
Solicitan  expresamente  en  la  estipulación  primera  «la  demolición  de  las  fincas 
descritas y su conversión en la parcela descrita en el expositivo segundo, y solicita su 
registración» (finca matriz).
La registradora interina califica negativamente el título exigiendo que se solicite 
expresamente «el cierre registral de las dos fincas independientes» y «la cancelación del 
historial registral de las mismas».
Debe recordarse el carácter rogado que tiene la actuación registral, consecuencia de 
la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que este Centro Directivo 
haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento 
–salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados por los interesados, que lo 
serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución 
de 20 de julio de 2006).
Ahora bien, la legislación hipotecaria trata de evitar el excesivo rigor formal en el 
procedimiento registral y de facilitar la agilidad de este.
Esto se pone especialmente de manifiesto en relación con el trámite de la solicitud de 
inscripción. Así, por un lado, el artículo 39 del Reglamento Hipotecario considera que el 
presentante  del  documento  es  representante  del  interesado  –de  forma  que  la 
representación a que alude el párrafo d) del mencionado artículo 6 de la Ley Hipotecaria 
se  encuentra  sumamente  facilitada  en  nuestra  legislación  hipotecaria,  ya  que  la 
existencia del poder queda justificada por la sola presentación de los documentos en el 
Registro por persona que solicite la inscripción–, y, por otro lado, del artículo 425 del 
Reglamento Hipotecario resulta con claridad que «presentado un título, se entenderá, 
salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta 
a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a 
que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun 
cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la 
nota de despacho se hará referencia, en todo caso, a esa circunstancia».
Finalmente, como indicaba la Resolución de este Centro Directivo de 11 de febrero 
de 1998, y ha reiterado la más reciente de 20 de julio de 2006 antes citada, la sola 
presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos 
los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la 
determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga 
otras exigencias formales añadidas (Resolución de 12 de enero de 2012).
Y ello sin perjuicio de que, acorde con el mismo principio de rogación, es reiterada la 
doctrina de esta Dirección General en el sentido de que el registrador no ha de actuar de  s
oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (cfr. Resoluciones de 13 de enero  oe.
de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004 y 20 de julio de 2006); criterio que sólo cabe  w.
excepcionar en caso de documentos judiciales, dadas las características de este tipo de  534ww
odfoicciuom ceunatancdioó ns,e qau ep oascibolnes elaja inn sqcureip,c eiónn  lap amrceidaild, aa  dfein  lod ep odsaibr lecu, melp rliemgiiesntrtaod oar  sauc túdee bdeer 
cmoanysoti tduec i1o9n8a7l ,d 6e  yc o2l7a bdoer aacbiórinl d ceo 2n0 l0a0s  ya u1t6o rdidea edneesr oju ddiec i2a0le0s7 )(.cfr. Resoluciones de 29 de  BOE-A-cable e
Por tanto, solicitado en el título calificado tanto «la registración» del mismo, como «la 
conversión en la parcela descrita en el expositivo segundo», debe entenderse cumplido 
el principio de rogación de la actuación registral consagrado en el artículo 6 de la Ley 
Hipotecaria,  correspondiendo  a  la  funcionaria  calificadora  la  determinación  de  los 
oportunos asientos registrales a practicar.
3.  El segundo de los defectos recurridos, es decir, la exigencia del consentimiento 
de titular colindante también debe ser revocado.
La finca registral 2.268, finca matriz, consta inscrita con una superficie de 115,19 
metros cuadrados, si bien en el título objeto de calificación se describe como un solar 
de 113 metros cuadrados, debiendo por tanto practicarse un defecto de cabida de 2,19 
metros cuadrados.
El notario autorizante acompaña certificación catastral vigente coincidente con dicha 
descripción, si bien la registradora recurrida advierte «un desplazamiento de ese suelo 
ocupado con respecto a la base catastral de la finca registral 27.140», exigiendo el 
consentimiento del titular de la misma. En su caso, «al no tratarse de un supuesto 
obligatorio en el caso que nos ocupa, podría solicitarse la no inscripción de la base 
gráfica de la parcela resultante del derribo».
Resulta del presente expediente, por un lado, que en la estipulación cuarta del título 
calificado el otorgante presta su consentimiento a la inscripción de la finca con la 
superficie y linderos que resultan de la descripción tabular; y, por otro lado, que el 
propietario colindante afectado es el mismo titular que el otorgante del título, conforme se 
desprende de la propia calificación recurrida.
Por tanto, nos encontramos ante la práctica de un defecto de cabida de escasa 
entidad (2,19 metros cuadrados respecto de 115,19 metros cuadrados), que se ha 
solicitado expresamente la inscripción con la descripción registral de la finca en caso de 
apreciar  cualquier  obstáculo  la  registradora  competente,  y  que,  en  todo  caso,  el 
consentimiento exigido por la misma debe entenderse concedido tácitamente al ser la 
misma mercantil titular de ambas fincas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.