BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 288 Sábado 31 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 94589
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13328 Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la 
inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad de 
propietarios.
En el recurso interpuesto por doña S.G.A., como presidenta de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en calle (...) de Madrid, contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, 
por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Antonio Domínguez Mena, 
el 30 de diciembre de 2019, con número 1.737 de protocolo, se elevaron a público los 
acuerdos adoptados el 17 de junio de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad 
de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid por los que se aprobó una nueva 
norma estatutaria, según la cual «Se prohíbe expresamente a los propietarios de las 
viviendas, destinar las mismas a alquiler turístico, vacacional, de corta duración o cualquier 
otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de 
personas ajenas a la Comunidad». Se incorpora a dicha escritura certificación expedida 
el 18 de diciembre de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno de la 
presidenta, según la cual el acuerdo fue aprobado por mayoría de votos a favor que 
representan el 33,37 % de coeficientes sobre el total del 100 %, y fue notificado a los 
propietarios ausentes, por el procedimiento establecido en el artículo 17.8 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, sin que ninguno se haya opuesto el mismo.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 27 y 
fue objeto de calificación negativa el 27 de abril de 2020 por la registradora, doña María 
Isabel Bañón Serrano, en los siguientes términos:
«(…) Calificado el precedente documento de conformidad con lo dispuesto en el Art. 
18 de la Ley Hipotecaria y los antecedentes obrantes en el Registro de la Propiedad, en 
base a los siguientes hechos:
Primero: Con fecha 13 de marzo de 2020 se presenta copia de la relacionada 
escritura, por la que la que Doña S.G.A., en su calidad de Presidenta de la Comunidad 
de Propietarios de la Casa en Madrid, Calle (…), protocoliza el acuerdo adoptado por la  s
Junta General Extraordinaria de la citada Comunidad de Propietarios en su reunión  oe.
celebrada con fecha 17 de junio de 2019, con la asistencia de propietarios asistentes y  w.
representados que suponían el 33,3700% de las cuotas de participación, al estar privado  328ww
del dSeergeucnhdoo d: eS veo tion cuonr ppororap ieetna reiol  cdoonc uumn epnotroc ecnatalifjiec addeol ,4 ,C4e5r0t0ifi c%a.do expedido el 18 de
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acordó modificar los Estatutos de la Comunidad para prohibir el uso de las viviendas 
como apartamentos turísticos, añadiendo un nuevo párrafo al artículo 5 de los estatutos, 
el cual tendrá la siguiente redacción:
Cinco.  Los pisos, a parte del uso como tal vivienda, podrán ser destinados a otro 
fin, permitido por las Ordenanzas Municipales.
“Se prohíbe expresamente a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a 
alquiler turístico, vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que 
suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad.”
Tercero: El referido acuerdo, según la Certificación invocada “se adoptó por mayoría 
de los propietarios presentes, habiendo sido notificado tal acuerdo a los propietarios no 
asistentes  sin  que  transcurrido  el  plazo  legal  ninguno  de  ellos  haya  manifestado 
oposición al mismo”.
Calificado el precedente documento, dentro del plazo legal, y en virtud de la misma, 
se suspende la inscripción por los siguientes defectos y fundamentos de derecho:
1.  El contenido del nuevo párrafo del artículo 5 de los Estatutos de la Comunidad 
excede el ámbito contemplado por el Artículo Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 de 
julio, sobre Propiedad Horizontal, y constituye una modificación de los Estatutos y en 
consecuencia del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad 
de todos los propietarios del edificio exigida por el artículo 5 de la propia Ley de 
Propiedad Horizontal.
No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, por no 
haberse solicitado.
El asiento de presentación a que hace referencia este documento queda prorrogado 
por el plazo de sesenta días contados desde que esta nota de calificación haya sido 
notificada. Al amparo de los artículos 323 y 322 de la Ley Hipotecaria.
Ante esta Nota de calificación cabe solicitar, en el plazo de quince días, la calificación 
alternativa o sustitutoria que prevé el Art. 19.bis párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria y 
Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto.
Contra esta Nota de Calificación cabe (…).»
III
Doña S.G.A., como presidenta de la comunidad de propietarios del edificio situado en 
calle (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito 
que entró en el referido Registro el 17 de julio de 2020, con las siguientes alegaciones:
«Primera.–La  Sra.  Registradora  de  la  Propiedad  califica  negativamente  la 
modificación de los estatutos recogida en documento notarial, consistente en prohibir 
que en la C.P. (…), se desarrolle el conocido como 2 alquiler turístico o vacacional. La 
Registradora  considera  que  este  acuerdo,  “excede  el  ámbito  contemplado  por  el 
artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal” y que, al 
suponer una modificación de los estatutos y del título constitutivo, requiere ser aprobado 
por unanimidad y no por mayoría.
Segunda.–El acuerdo de modificar los estatutos de la Comunidad que se pretende 
inscribir  fue,  efectivamente  adoptado  por  unanimidad  de  los  propietarios  presentes, 
dando  traslado  a  los  ausentes  para  que,  en  el  plazo  de  30  días,  mostraran  su  e
disconformidad, no ejercitando ninguno de los propietarios ausentes este derecho. bo
La adopción de un acuerdo por mayoría, sin la oposición de los ausentes equivale  328ww
etájecritcaitma eensttee  ad elare achdoo.pción por unanimidad pues, pudiendo oponerse, ningún propietario
Se adjunta como documento n.º 4 copia diligenciada del Acta de 17 de junio de 2019.
Tercera.–De cualquier manera, la redacción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad 
Horizontal, no parece dejar dudas respecto a la adopción de este tipo de acuerdos:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se 
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
A la luz del precepto legal citado, resulta obvio que, aunque la modificación de los 
estatutos cuya inscripción se pretende suponga la modificación del título constitutivo y de 
los estatutos, no requiere la unanimidad alegada por la Registradora.
Hasta la reciente modificación introducida por el RD Ley 7/2019 de 1 de marzo, el 
único cauce por el que los propietarios podían impedir los arrendamientos vacacionales 
era  acordar  su  prohibición  por  unanimidad,  puesto  que  un  acuerdo  de  estas 
características modifica los estatutos de la Comunidad. El espíritu de la ley al que alude 
la Sra. Registradora es precisamente el de rebajar las restricciones existentes a la 
limitación de los alquileres vacacionales, permitiendo a los propietarios poner coto a una 
práctica, que no solo supone una intolerable molestia para los vecinos que lo sufren, sino 
que desestabiliza el mercado inmobiliario. (…).»
IV
El notario autorizante de la escritura presentó las siguientes alegaciones:
«(…) yo Antonio Domínguez Mena, Notario autorizante de la escritura objeto de 
calificación, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, además de suscribir los 
fundamentos alegados por la recurrente para defender la inscripción de la escritura 
otorgada ante mí, expongo las siguientes alegaciones:
1.ª  Nos encontramos ante un acuerdo en el que se limita la utilización de las 
viviendas  del  edificio,  prohibiéndose  un  determinado  destino  (una  prohibición,  por 
definición, es un límite, pues toda prohibición implica un límite a algo), por lo que el 
supuesto encaja en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal; En consecuencia, 
podría ser válido con el porcentaje de votos favorables en él establecido. La escueta 
nota de calificación no explicita la razón de que el acuerdo adoptado exceda del ámbito 
del art. 17.12 LPH y hay que imaginar que la calificación supone que prohibir no es lo 
mismo que limitar. En este sentido, la calificación adolece del defecto subsanable de 
claridad, porque no es misión del solicitante de la inscripción imaginar a qué se refiere la 
calificación y, además, porque esa situación puede generar indefensión.
2.ª  Sin  embargo,  el  acuerdo  no  sólo  se  adopta  por  mayoría,  sino  que  está 
refrendado mediante la llamada "cuasi unanimidad" o "unanimidad tácita", expresamente 
contemplada en el apartado 8 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que es 
errónea  la  calificación  cuando  interpreta  que  sólo  existe  mayoría.  Se  cumple 
impecablemente lo previsto en el art. 17.6 de dicha Ley.
3.ª  Precisamente a este caso de unanimidad tácita se han referido, entre otras, las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto 
de 2018 y 19 de diciembre de 2019. Esta unanimidad se produce cuando, notificado el 
acuerdo  a  los  propietarios  no  asistentes  debidamente  citados,  éstos  no  lo  han  e.
impugnado  dentro  del  plazo  legal,  que  es  exactamente  lo  que  ha  sucedido  en  el  w.b
supuesto de la escritura autorizada por mí, reflejando la certificación unida a la escritura  328ww
esta circunstancia.
accePdoar  ato ldao i nlsoc arinptceiórino rs, osloicliitcaitdoa .ig»ualmente que se revoque la calificación registral y se
V
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 29 de julio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección 
General de 5 de abril y 1, 11 y 16 de junio de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 17 de junio de 2019 por la junta de propietarios de 
un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de 
esta. Concretamente se acuerda que «Se prohíbe expresamente a los propietarios de las 
viviendas,  destinar  las  mismas  a  alquiler  turístico,  vacacional,  de  corta  duración  o 
cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y 
estancia  de  personas  ajenas  a  la  Comunidad».  Se  incorpora  a  dicha  escritura 
certificación expedida por el administrador de la comunidad, con el visto bueno de la 
presidenta, según la cual el acuerdo fue aprobado por mayoría de votos a favor que 
representan el 33,37 % de coeficientes sobre el total del 100 %, y fue notificado a los 
propietarios ausentes, por el procedimiento establecido en el artículo 17.8 de la Ley 
sobre propiedad horizontal, sin que ninguno se haya opuesto el mismo.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que  el  nuevo  artículo  estatutario  «excede  el  ámbito  contemplado  por  el  Artículo 
Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y constituye 
una  modificación  de  los  Estatutos  y  en  consecuencia  del  título  constitutivo  de  la 
Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio 
exigida por el artículo 5 de la propia Ley de Propiedad Horizontal».
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea  es
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un  bo
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía  328ww
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ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del 
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el 
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial 
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos 
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite 
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos 
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional o el referido en 
la norma estatutaria debatida, «de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler 
que  suponga  un  continuo  y  excesivo  tránsito  y  estancia  de  personas  ajenas  a  la 
Comunidad» en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
No obstante, debe tenerse en cuenta que, como afirman tanto la recurrente como el 
notario autorizante de la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los 
términos previstos en la regla sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
es decir por unanimidad, siquiera sea presunta, como permite la regla octava de tal 
precepto, al haberse notificado a los propietarios ausentes, sin que estos se hayan 
opuesto en el plazo de 30 días naturales.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.b
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  328ww
lnao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 16 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.