BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96012
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13426 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Albaida a la cancelación de un arrendamiento 
y derecho de opción inscritos.
En el recurso interpuesto por don M. V. G. y doña M. C. B. G. contra la negativa de la 
registradora de la Propiedad de Albaida, doña Gema Reig Palmero, a la cancelación de 
un arrendamiento y derecho de opción inscritos.
Hechos
I
Por instancia suscrita el día 5 de febrero de 2021 en Albaida, los cónyuges don M. V. 
G. y doña M. C. B. G., en su condición de titulares con carácter ganancial de la finca 
registral número 767 del Registro de la Propiedad de Albaida, solicitaron la cancelación 
de la inscripción registral de dos contratos de arrendamiento y opción de compra que 
suscribieron con fecha 26 de julio de 2018 con don T. A. y don A. D., (inscripción 5.ª, de 
fecha 14 de enero de 2019) alegando la extinción del contrato de arrendamiento como 
consecuencia del impago de rentas de alquiler.
Se acompañó al efecto testimonio del decreto dictado por el Juzgado de Primera 
Instancia número 1 de Ontinyent con fecha 29 de junio de 2020 en el que se declaraba 
finalizado el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago iniciado por la 
parte arrendadora y se ordenaba el inmediato lanzamiento de los demandados, los 
arrendatarios don T.A y don A.D., así como mandamiento judicial de la misma fecha en el 
que se fijaba el día 15 de diciembre de 2020 como fecha en la que se procedería al 
lanzamiento de los arrendatarios demandados del inmueble y la entrega de la misma a 
favor de los demandantes titulares registrales de tal finca. El día 15 de diciembre 
de 2020 se practicó el lanzamiento por parte de la comisión judicial formalizándose acta 
de toma de posesión de la misma fecha.
Se acompañó asimismo acta de notificación y requerimiento otorgada el día 30 de 
diciembre de 2020 ante el notario de Ontinyent, don Enrique Martí Sánchez de León, en 
la que invocaban la estipulación octava del contrato de opción de compra suscrito por las 
partes, según la cual «las partes acuerdan que (…) los concedentes podrán cancelar 
unilateralmente en el registro la opción de compra en los siguientes supuestos: (…) B) 
En el supuesto de que el contrato de alquiler se resuelva por cualquiera causa, antes de 
su  finalización:  En  este  supuesto,  los  concedentes  aportarán  acta  notarial,  de 
manifestaciones donde declaren bajo su responsabilidad en aquel documento público 
que se ha producido la finalización del contrato y además acreditará en aquel que han 
remitido una notificación fehaciente dirigida a los optantes, a la dirección que figura en la 
comparecencia, indicando que se ha producido la resolución del contrato de alquiler, con 
especificación  de  la  circunstancia  que  determine  su  finalización»;  y  los  cónyuges 
arrendatarios notificaron por conducto notarial a los arrendadores la circunstancia de  e.
haber quedado extinguida la opción de compra vinculada al arrendamiento suscrito,  w.b
como consecuencia de haber quedado resuelto el contrato de arrendamiento tras las  426ww
daect u2a0c2i0o.nes judiciales concluidas con el desahucio practicado el día 15 de diciembre
II
Presentada el día 5 de febrero de 2021 dicha instancia, junto con los documentos 
complementarios antes referenciados, en el Registro de la Propiedad de Albaida, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 761/2021 de fecha cinco de febrero de dos mil veintiuno.
Asiento: 2.225 del Diario 91.
Documento:  Instancia  suscrita  en  Albaida  el  día  cinco  de  Febrero  de  dos  mil 
veintiuno por D. M. V. M. y D.ª M. C. B. G., cuya firma de D. M. V. G. consta legitimada 
con  fecha  cinco  de  Febrero  de  dos  mil  veintinuno  [sic]  por  la  Registradora  de  la 
propiedad titular del Registro de la Propiedad de Albaida D.ª Gema Reig Palmero; junto 
con:  acta  de  notificación  y  requerimiento  otorgada  en  Ontinyent  el  día  treinta  de 
Diciembre  de  dos  mil  veinte,  ante  su  Notario  D.  Enrique-Martí  Sánchez  de  León, 
protocolo  928/2020;  y  mandamiento  expedido  por  D.ª  M.  C.  C.  A.,  Letrada  de  la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Ontinyent 
con fecha veintinueve de Junio de dos mil veinte, del decreto dictado por la indicada Sra. 
Letrada de la Administración de Justicia del indicado Juzgado, con fecha veintinueve de 
Junio de dos mil veinte, en procedimiento de juicio verbal (desahucio falta de pago) 
número 000555/2019-C.
Presentante: D. M. V. G.
Calificación  negativa  de  suspensión.  Previo  examen  y  calificación  del  título 
anteriormente  referenciado,  con  sus  documentos  complementarios,  suspendo  la 
inscripción de cancelación solicitada de la finca registral números 767 del término de 
Benissoda (Valencia), por el siguiente defecto:
Primero. 
–  Hechos: El derecho de arrendamiento y opción de compra sobre la finca 767 de 
Benissoda, puede cancelarse: a) por acuerdo de las partes, y b) por resolución judicial 
firme en procedimiento dirigido contra el titular registral para cancelar el derecho de 
opción y el arrendamiento, y así lo ordene expresamente en el mandamiento la autoridad 
judicial.
– Fundamentos de Derecho:
Artículo 1 de la Ley Hipotecaria: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la 
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos 
reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en 
el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del 
Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en 
cuanto  se  refieran  a  los  derechos  inscribibles,  están  bajo  la  salvaguardia  de  los 
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los 
términos establecidos en esta Ley.”.
Artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria:  “Las  inscripciones  o  anotaciones  preventivas 
hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual 
no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, 
en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se 
hubiere  hecho  la  inscripción  o  anotación,  o  sus  causahabientes  o  representantes 
legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho 
inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo  e.
título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la  w.b
inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere  426ww
eLno  edlilsap auqeusteol  ae nq ueile np réesstean ptee rajurtdíciquuloe ,s peo ednráti eenl doetr os iinn tpeererjsuaicdioo  edxei glairsla  neonr mjuaicsi oe osprdeicniaarlieos. 
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de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 
de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no 
se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo 
señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de 
dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de 
su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se 
garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del 
año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción 
o ejecutada debidamente la hipoteca.”.
Artículo 14 del Reglamento Hipotecario: “Será inscribible el contrato de opción de 
compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato 
inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción 
reúna las siguientes: 1.ª Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2.ª Precio 
estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para 
conceder la opción. 3.ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 
cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá 
alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de 
prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”.
Artículo 174 del Reglamento Hipotecario: “La misma escritura en cuya virtud se haya 
hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro 
documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. Será 
necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo 1.º del artículo 82 
de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba 
acreditarse  esta  circunstancia  para  cancelar  la  inscripción.  Las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en 
virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella 
aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que 
sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado 
el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la 
Ley.”.
RDGRN de fecha doce de marzo de dos mil nueve.
Observaciones. El defecto señalado se considera subsanable, por lo que podrá 
solicitarse anotación preventiva de suspensión, así como subsanar el mismo durante el 
plazo de vigencia del asiento de presentación, que queda prorrogado por sesenta días 
desde la fecha en que se reciba la notificación de la presente calificación.
Contra la presente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Gema Reig 
Palmero registrador/a de Registro Propiedad de Albaida a día veintidós de febrero del 
año dos mil veintiuno.»
III
Solicitada calificación sustitutoria al amparo de lo previsto por el artículo 19 bis de la 
Ley Hipotecaria, la misma correspondió, en aplicación del cuadro de sustituciones, al 
registrador de la Propiedad de Chiva número 1, don Fernando Tomas Fos de la Rubia, 
quien emitió la siguiente nota calificatoria: s
«(…) procede la calificación negativa, reiterando los mencionados defectos, en base  w.b
a los siguientes: 426ww
Hechos:
Se pretende la cancelación de un derecho de arrendamiento y opción de compra
sobre la finca 767 de Benissoda, a través del mencionado documento judicial, que no es
firme y no se pronuncia a este respecto, limitándose a declarar el desahucio por falta de 
pago, tras procedimiento sumario sin intervención de los arrendatarios y sin resolver 
sobre el fondo.
De  acuerdo  con  lo  expuesto  por  la  Registradora  sustituida,  las  mencionadas 
inscripciones podrían cancelarse bien por acuerdo de las partes, bien por resolución 
judicial firme en la que el juez ordene la cancelación, no ocurriendo en este supuesto.
Fundamentos de Derecho:
Los mismos que la señalada nota de calificación: Artículos 1 de la LH, relativo a la 
salvaguarda judicial de los asientos del Registro; 82 de la LH y 174 de su Reglamento, 
sobre cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas; 14 del RH, relativo al 
derecho de opción de compra; 524.4 de la LEC, sobre firmeza de las resoluciones 
judiciales que hayan de producir algún asiento en el Registro.
De  conformidad,  con  el  artículo  19  bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  se  devuelve  el 
documento al interesado (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Fernando 
Tomás Fos de la Rubia registrador/a de Registro Propiedad de Chiva 1 a día veintisiete 
de marzo del dos mil veintiuno.»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. V. G. y doña M. C. B. G. interpusieron 
recurso el día 26 de abril de 2021 mediante escrito en el que alegaban lo siguiente:
«Hechos:
1.  (…)
4.  En la calificación, en el apartado hechos no se hace mención a antecedentes 
fácticos, limitándose la registradora a expresar sus conclusiones jurídicas de principio y a 
priori.
Para nada se hace referencia a la existencia de un procedimiento judicial, ni tampoco 
respecto de la documentación aportada. Tampoco se dice nada sobre el contenido de la 
escritura inscrita en el Registro y su clausulado en los términos que inciden sobre todo 
en la opción de compra. No se hace tampoco referencia alguna a la escritura de 
notificación aportada que se acompañaba a la instancia.
Todo ello genera una indefensión importante porque no permite conocer los criterios 
concretos por los que, teniendo en cuenta los hechos y la documentación aportada, 
considera la registradora que son tan irrelevantes que ni siquiera los menciona.
5.  Los hechos que hay que tener en cuenta en relación con el caso, son a nuestro 
juicio y como resulta del Registro y de la documentación aportada, los siguientes:
5.1  Como se ha dicho al inicio, con fecha 26 de junio de 2018, se formalizó la 
escritura  de  elevación  público  de  contratos  de  arrendamiento  y  opción  a  compra 
autorizada por la Notaria de Alcoy, María Desamparados Beaus Climent con número 490 
de protocolo, que se inscribió en el Registro de la Propiedad de Albaida.
5.2  Habida cuenta del impago reiterado de las rentas desde mayo de 2019, en 
septiembre de 2019 se interpuso demanda de desahucio por impago y reclamación de 
rentas que dio lugar al procedimiento de juicio verbal desahucio por falta de pago  s
número 555/2019 seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Ontinyent. o
dICne.s  tpCr5ua.. cg3Aco i. ó,n MnúL emendtúeriaamrodne at0er o0 dD 0e1e5  dcl5are5 e /At2Ood0 nm1nti9.inºn- y i1sse2etnr2gat,/uc 2eii0dón2on 0s ed  lp depoe rrJlo  udDcsíe.at diM ci2mi.a9 V i edd.n eeGtl o .ju  Jydnu eizDo g.j uªad ideMco io.2   C0dv2e.e 0 BrPb,. a rdGilmi c.- tedacreodasno atI rnhpasuo tDcra iDn.o c A.fªia.a  MlD tae..     2021-13426n https://www.
y D. T. A., se acordó dar por terminado el procedimiento de desahucio y se mantuvo la
fecha señalada para el lanzamiento de los demandados el día 15 de diciembre de 2020 
de la finca registral n.º 767 del término municipal de Benisoda, provincia Valencia (…)
5.4  El día 15 de diciembre de 2020 se practicó el lanzamiento por parte de la 
Comisión Judicial formalizándose Acta de Toma de Posesión.
5.5  El 30 de diciembre de 2020 se formaliza acta de notificación y requerimiento 
ante  el  Notario  D.  Enrique  Martí  Sánchez  de  León,  de  conformidad,  con  la 
estipulación 8.ª del contrato de opción de compra pactada por las partes, que habilitaba, 
en el supuesto de resolución el contrato de arrendamiento por falta de pago, a la 
cancelación unilateral con acta notarial de manifestaciones donde declarasen bajo su 
responsabilidad en aquel documento público que se ha producido la finalización del 
contrato y además se acreditara remisión de una notificación fehaciente a los optantes.
6.  En  el  ámbito  de  los  fundamentos  de  derecho  se  evidencia  una  falta  de 
motivación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), pues la Registradora se limita a copiar 
una serie de artículos sin argumentar nada y asimismo sin considerar la Resolución 
de 23 de octubre de 2017 de la Dirección General del Registro y Notariado en la que era 
objeto de análisis un supuesto similar al que aquí se enjuicia. Dicha resolución plantea 
justamente el carácter peculiar y excepcional que supone la existencia de un desahucio 
judicial.
7.  Por ello, sobre la base de los hechos referidos la pretensión de los firmantes de 
que se revoque la nota de calificación parte de los siguientes fundamentos de derecho:
El artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 
Urbanos aplicable al contrato de arrendamiento distinto de vivienda por remisión del 
artículo 35 del mismo texto señala como causa de resolución del contrato falta de pago 
de  rentas,  precepto  que  se  relaciona  directamente  con  el  artículo  79.2  de  la  Ley 
Hipotecaria en virtud del cual podrá pedirse la cancelación cuando se extinga el derecho 
inscrito o anotado.
La cancelación del contrato de arrendamiento está implícita en la resolución judicial, 
de conformidad con la Resolución de este Centro Directivo de 23 de octubre de 2017, 
por lo que debe entenderse como título suficiente para la cancelación del derecho de 
arrendamiento inscrito el testimonio firme, sin que deba expresar además este Decreto 
que se ha producido la extinción del arrendamiento.
Se ha demandado a los titulares registrales del derecho de arrendamiento siguiendo 
el procedimiento del artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se dictó el Decreto 
que señala este artículo: “si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no 
compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia 
dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento 
en el día y la hora fijadas”. No se ha producido indefensión, que no realizaran ninguna de 
esas conductas se debe a una decisión voluntaria de los demandados, pues se les 
notificó la demanda, el Decreto de fecha 16 de octubre de 2019 que admitía la misma, el 
requerimiento  del  artículo  440.3  LEC,  la  Diligencia  de  Ordenación  de  29  de  mayo 
de 2020 que fijaba fecha para la vista y para el lanzamiento y, finalmente, el Decreto 
de 29 de junio. Exigir para cancelar el arrendamiento una resolución ad hoces contrario a 
la norma procesal.
8.  Extinguido el contrato de alquiler, conforme a la naturaleza de lo pactado y los 
pactos del contrato, ha de considerarse asimismo extinguida la opción de compra. El 
incumplimiento del contrato al que indefectiblemente va unido el derecho de opción  s
determina la caducidad de este y la extinción del contrato de opción de compra (STS  oe.
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meses desde el vencimiento final pactado. Así mismo, se considerará vencido si se
adeuda por los optantes una cantidad superior al alquiler de tres meses. También se
considerará vencido en cualquier otro supuesto en el contrato de alquiler sea rescindido 
o pierda su eficacia.”
10.  De los hechos referidos resulta que ha quedado acreditado judicialmente un 
impago  enormemente  superior  a  los  tres  meses  y  sobre  todo  se  ha  producido  el 
desahucio con lo cual, perdida la eficacia del contrato de arrendamiento, tal y como se 
pactó y consta inscrito en el Registro, ha de considerarse extinguido también el contrato 
de opción de compra.
11.  En otro orden de cosas, se aportó al Registro el acta notarial otorgada el 30 de 
diciembre de 2020 y autorizada por el Notario de Ontinyent Enrique Martí Sánchez de 
León. El acta referida transcribe el artículo 8 del contrato de arrendamiento y opción de 
compra, elevado a público en la escritura de constitución del arrendamiento y la opción 
ya mencionada; el referido artículo establece: “Octavo. Cancelación de la opción. Las 
partes acuerdan que, sin perjuicio de la posible cancelación registral por acuerdo entre 
las partes reflejado en escritura pública los concedentes podrán cancelar unilateralmente 
en el registro la opción de compra en los siguientes supuestos.
A)  Una vez haya transcurrido el plazo de la opción y un mes más.
B)  En el supuesto de que el contrato de alquiler se resuelva por cualesquiera 
causas, antes de su finalización.
En  este  supuesto,  los  concedentes  aportarán  acta  notarial,  de  manifestaciones 
donde  declaren  bajo  su  responsabilidad  en  aquel  documento  público  que  se  ha 
producido la finalización del contrato y además acreditará en aquel que han remitido una 
notificación  fehaciente  dirigida  a  los  optantes,  a  la  dirección  que  figura  en  la 
comparecencia, indicando que se ha producido la resolución del contrato de alquiler, con 
especificación de las circunstancias que determinen su finalización.”
Se hace constar que los que suscriben, han conocido a raíz de la solicitud de 
cancelación de la opción el hecho de que esta cláusula no se inscribió en el Registro. 
Este extremo sorprende cuando en la escritura no se solicitaba de ningún modo la 
inscripción parcial y, además, no se nos notificó nunca que tal clausula no había tenido 
acceso al Registro.
En cualquier caso, sin perjuicio de que como consecuencia de no haberse inscrito no 
surtiría efectos frente a terceros, no por ello deja de tener plena validez entre las partes 
y, en consecuencia, tiene sentido y efectos jurídicos el practicar la notificación con 
estricta sujeción a lo pactado tal y como se ha hecho.
12.  En consecuencia, a juicio de los comparecientes, extinguido el contrato de 
arrendamiento como consecuencia del desahucio y a su vez, el contrato de opción 
conforme a lo referido anteriormente, es por lo que,
(…) Solicito (…) acuerde la inscripción de la cancelación de los asientos registrales 
de arrendamiento y opción de compra de la finca 767 del término municipal de Benisosa 
(Valencia) del Registro de la Propiedad de Albaida.»
V
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Albaida  elevó  el  expediente  a  este  Centro 
Directivo, con su informe, mediante escrito de fecha 28 de abril de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 134, 501, 502, 521  o
CSdyla euo 5 pn21Lrs49eet 8imydt7u eo,c  H,il1 oaiS np dLaaoeellta  eyd c nidTcaúeeirmei raEmce;en rbrojrau1 e,i0c  2d0id6ae e6m  d/121iee906ln9 1 t2d5oR,e,   Ce2 gd1aivle baidl r;mei l11  e4o,d n ce1ttd o7u2e ,b 0 1rHe18di 3,ipdc ,2o eie0ty em2 , cd03bae12rre 3i,o l; a3 ;y  4 laS7,l as a3d  l8aeS,S   ej4Peun0nlriti,otme e4 nyne2c cr,2ia iaa81,s  2  dd,d dee9ee  6nl4l   o yTTvd 3irreeii2bb m6uuab nnbdraareeilll      OE-A-2021-13426able en https://www.
de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril de 1991, 3 de junio 
de 1992, 30 de septiembre de 2005, 16 de enero, 19 de febrero y 13 de julio de 2007, 15 
de junio de 2010, 1 de abril y 21 de julio de 2011, 21 de mayo y 21 de noviembre 
de 2012, 26 de octubre de 2015, 18 de marzo y 19 de mayo de 2016, 23 de octubre 
de 2017, 30 de enero, 31 de mayo y 26 de septiembre de 2018 y 24 de enero de 2019; la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero 
de 2021, y respecto del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 22 de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 10 de agosto y 30 septiembre 2020 y 15 marzo y 25 de 
mayo 2021.
1.  Se plantea en este expediente si, para practicar la cancelación de la inscripción 
en el Registro de la Propiedad de un contrato de arrendamiento y derecho de opción de 
compra,  constituyen  títulos  suficientes  una  instancia  presentada  por  los  cónyuges 
arrendadores, titulares de la finca con carácter ganancial, acompañada del testimonio de 
un decreto expedido por la letrada de la Administración de Justicia en el que se declara 
finalizado el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago iniciado por la 
parte arrendadora y se ordena el inmediato lanzamiento de los arrendatarios (que se 
practicó el día 15 de diciembre de 2020, según consta en otro mandamiento), junto con 
un acta notarial de notificación otorgada para dar cumplimiento a la estipulación octava 
del contrato de opción de compra suscrito, y transcrita en el apartado «Hechos» (sobre 
los requisitos para la cancelación unilateral de la opción de compra en el Registro).
La  registradora  rechaza  la  posibilidad  de  practicar  la  cancelación  por  entender 
necesario el acuerdo de ambas partes o resolución judicial firme en la que el juez ordene 
la cancelación.
2.  Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 23 de octubre y 3 de noviembre de 2017), el respeto a la función jurisdiccional, que 
corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y 
funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación 
de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero  no  es  menos  cierto  que  el  registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el examen del 
procedimiento para comprobar que han sido emplazados aquellos a quienes el Registro 
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su 
indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario 
registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria; y entra dentro de la esfera de calificación la 
comprobación de que todo documento que acceda al Registro y pretenda alterar su 
contenido reúna los requisitos previstos en la legislación hipotecaria. Esta afirmación es 
predicable igualmente de los documentos judiciales cualesquiera que sean su naturaleza 
y el procedimiento del que provengan.
Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos 
vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de 
ser objeto de cancelación. Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las 
resoluciones judiciales firmes, también lo son su deber y su potestad de verificar, por su 
calificación, que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema 
registral español.
La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la 
congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se  e.
pretende su inscripción, por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los  w.b
asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos judiciales cancelatorios  426ww
(ResEosltuacsió na fdirem 2a8c idoen efes brseer o judset i1fi9c7a7n  yp moruqcuhea sc ootmraos  proespteetridioarmese)n.te  ha  afirmado  esta
pDrioredcuccióidno sG epnoer rlaal  sneon itnecnucmiab per easl erengtaisdtara. dDoirc dheat efarmcuinltaard  ciunácul mesb eel  caolcna ncacerá dcete rlo esx ecfleucstivoos 
al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer
ejecutar lo juzgado tal y como expresamente afirma el artículo 117 de la Constitución 
Española.
3.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de 
protección  jurisdiccional  de  los  derechos  e  intereses  legítimos  impide  extender  las 
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de 
ninguna manera, ya que lo contrario supondría violar el principio de tutela judicial efectiva 
y en definitiva el artículo 24 de la Constitución.
Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su 
acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido 
contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace 
sino  desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Como puso de relieve la Resolución de 14 de mayo de 2015, confirmada por otras de 
fecha  posterior  (vid.  Resolución  de  26  de  septiembre  de  2018),  tratándose  de  la 
inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, como en este 
supuesto, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano 
jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que 
el  contenido  de  la  demanda  y  la  designación  de  los  demandados  queda  bajo  la 
responsabilidad del demandante.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que están 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los  s
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el  oe.
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado  w.
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se  426ww
ohbusbtiáecrau lodsic qtaudeo s, uarj alna sd eflo Rrmeagliisdtarod.e Es setáx tfruínnsceiócna sc adlifeicl addoocruam neon lteo  pperremsieten taald roe gyis tara dloosr 
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mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita 
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna 
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o 
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia 
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, 
confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver  perjudicados  sus  intereses  por  la 
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios 
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
De este modo, para que las resoluciones judiciales desplieguen toda su eficacia 
cancelatoria es necesario que los titulares registrales afectados hayan sido parte en el 
procedimiento de que se trate.
4.  De igual forma, este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones (vid. 
Resoluciones  en  los  «Vistos»)  que  todo  documento  que  acceda  al  Registro  y  que 
pretenda  alterar  su  contenido  debe  reunir  los  requisitos  previstos  en  la  legislación 
hipotecaria (artículo 21 de la Ley Hipotecaria). Esta afirmación es predicable igualmente 
de los documentos judiciales cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del 
que provengan. Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación 
de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o 
asientos han de ser objeto de cancelación. Si indiscutible es el deber de los registradores 
de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo son su deber y su potestad de 
verificar,  por  su  calificación,  que  todos  los  documentos  inscribibles  cumplen  las 
exigencias del sistema registral, entre las que está la debida determinación del asiento, 
en este caso a cancelar, conforme al ámbito de calificación reconocido, en cuanto a los 
documentos judiciales en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. La calificación 
registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la congruencia de 
los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su 
inscripción, por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que 
se refieren los mandamientos o documentos judiciales cancelatorios (Resolución de 28 
de febrero de 1977 y muchas otras posteriores).
Estas  afirmaciones  se  justifican  porque,  como  reiteradamente  ha  afirmado  esta 
Dirección General, no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos 
producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo 
al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer 
ejecutar lo juzgado tal y como expresamente afirma el artículo 117 de la Constitución 
Española.
Sin embargo, como también ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución 
de 21 de noviembre de 2012), no debe caerse en un rigor formalista injustificado si por 
estar  debidamente  identificada  en  la  sentencia  la  finca  a  que  se  refiere  el 
pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de declaración de nulidad,  s
así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, no  oe.
cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio. Como resulta del artículo 521 de la  w.
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil:  «1.  No  se  despachará  ejecución  de  las  sentencias  426ww
eml emraamnednatme ideenctola rjautdivicaisa l noi dpeo rltausn oc,o nlassti tusteivnates.n c2i.a Ms ecdoiannstteitu stiuv acse rtfiifrimcaecsió np oyd, reánn  spue crmasitoir, 
ienjseccruipccióionn»e.s y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache  BOE-A-cable e
En definitiva, si bien de conformidad con el principio de rogación, el registrador no ha 
de actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (cfr. Resoluciones 
de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004 y 20 de julio de 2006 entre 
otras ), tal criterio queda, sin embargo, modalizado en el caso de los documentos 
judiciales, dadas las características de este tipo de documentación, que aconsejan que, 
en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los efectos de su 
inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración 
con las autoridades judiciales (cfr. Resoluciones de 29 de mayo de 1987, 6 y 27 de abril 
de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de diciembre de 2013, 13 
de junio de 2014, 13 de febrero de 2017 y 11 de junio de 2020).
5.  En  el  presente  caso  deben  tenerse  en  consideración  determinadas 
particularidades, como ya tuvo presente este Centro Directivo en su Resolución de 23 de 
octubre de 2017 con ocasión de un supuesto sustancialmente idéntico. El artículo 27.2.a) 
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece como 
causa de resolución del contrato «la falta de pago de la renta o, en su caso, de 
cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario», 
precepto que, tal y como declaró la referida Resolución a propósito del artículo 25.a) de 
la  Ley  49/2003,  de  26  de  noviembre,  de  Arrendamientos  Rústicos,  se  relaciona 
directamente con el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria en virtud del cual podrá pedirse la 
cancelación cuando se extinga el derecho inscrito o anotado.
Además, junto con la instancia se presenta decreto expedido por la letrada de la 
Administración de Justicia con ocasión del procedimiento de juicio verbal instado por los 
arrendadores contra los arrendatarios en el que se declara precluido el plazo para que 
los  arrendatarios  demandados  dieran  cumplimiento  al  requerimiento  efectuado,  se 
declara terminado el procedimiento de desahucio y se ordena el inmediato lanzamiento 
de los demandados del inmueble, así como acta en la que consta la diligencia de toma 
de posesión por el arrendador-propietario.
Habiéndose demandado a los titulares registrales del derecho de arrendamiento, 
aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción de tal 
derecho, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de 
desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito, sin que 
pueda entenderse producida indefensión conforme a lo antes expuesto.
Por  ello,  en  el  presente  caso,  debe  entenderse  como  título  suficiente  para  la 
cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se 
decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de 
lanzamiento y toma de posesión por el propietario.
6.  De igual modo, debe admitirse la posibilidad de practicar la cancelación de la 
opción de compra inscrita junto con el arrendamiento.
La jurisprudencia define el contrato de opción como aquél en el que una parte 
concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro 
contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones 
(Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 y de 1 de diciembre de 1992). La 
naturaleza del derecho de opción es sin embargo controvertida: un sector de la doctrina 
y jurisprudencia sostiene que el contrato de opción de compra es un derecho personal y 
no un derecho real, pues no otorga un poder directo sobre la cosa así las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1987, 13 de febrero de 1997, 6 de noviembre 
de 1989, 24 de octubre de 1990 y 11 de abril de 2000 entre otras. Sin embargo, otras 
sentencias del Alto Tribunal configuran el derecho de opción como un derecho real, así  s
las de 10 de septiembre de 1998 y 26 de septiembre de 1991. De igual modo esta  oe.
Dirección General ha admitido la posibilidad de configurar el derecho de opción como  w.
derecho real inscribible (así la Resolución 7 de diciembre de 1978) o como derecho  426ww
ppoesrsicoinóanl  d(aoscít rilnaa Rl eqsuoel usceió and doep te7  rdees pseecpttoie mdeb rlea  dnea tu1r9a8le2z).a  Pdeerlo  dceuraelcqhuoie drae  qoupec iósne,a  elas 
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requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Una vez inscrito el derecho de 
opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario 
(cfr. Resolución 30 de septiembre de 2020).
Respecto de la cuestión relativa a su cancelación registral, es regla general que para 
la cancelación de un asiento registral es necesario bien el consentimiento del titular del 
derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. 
artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). En efecto, de acuerdo con el párrafo primero 
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria «las inscripciones o anotaciones preventivas hechas 
en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se 
halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el 
cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere 
hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».
Pero no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones. Una de ellas 
es la prevista por el párrafo segundo del mismo precepto, según el cual «podrán, no 
obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado 
quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud 
se practicó la inscripción o anotación preventiva».
Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de agosto de 2020), 
la posibilidad prevista en este párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en que 
el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal 
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular 
del derecho que se cancela. Si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión 
de  derechos,  bastará  una  instancia  solicitando  la  cancelación,  o  que  un  usufructo 
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y 
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho, 
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos 
casos  se  requiere  que  el  titular  del  derecho  que  se  cancele  preste  de  nuevo  el 
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena 
a su voluntad e incluso a su capacidad.
Esto es precisamente lo que ocurre en el caso objeto de este expediente. Como se 
ha indicado en anteriores apartados, las partes acordaron en el contrato de opción 
suscrito que los concedentes podrían cancelar unilateralmente en el registro la opción de 
compra en los siguientes supuestos: «B) En el supuesto de que el contrato de alquiler se 
resuelva  por  cualesquiera  causas,  antes  de  su  finalización.  En  este  supuesto,  los 
concedentes  aportarán  acta  notarial,  de  manifestaciones  donde  declaren  bajo  su 
responsabilidad en aquel documento público que se ha producido la finalización del 
contrato y además acreditará en aquel que han remitido una notificación fehaciente 
dirigida a los optantes, a la dirección que figura en la comparecencia, indicando que se 
ha  producido  la  resolución  del  contrato  de  alquiler,  con  especificación  de  las 
circunstancias que determinen su finalización». Ello, en última instancia, no implica sino 
un  consentimiento  a  la  cancelación  prestado  por  los  arrendatarios  con  carácter 
anticipado, siempre que se cumplan el procedimiento y las condiciones pactadas por 
ambas partes para la cancelación, sin necesidad de acudir a juicio contradictorio (cfr. 
Resolución de 24 de enero de 2019). Y tal procedimiento se cumple también puesto que 
junto con la instancia se presenta acta notarial de notificación y requerimiento otorgado 
por los cónyuges arrendadores y debidamente notificado por conducto notarial a los 
arrendatarios.
De igual modo, hay que tener en cuenta que el derecho de opción, tal y como se ha  s
configurado por las partes, y así se reflejó en la inscripción misma, forma una unidad con  oe.
el negocio jurídico del arrendamiento, lo que, como ya ha tenido ocasión de declarar este  w.
Centro  Directivo  (cfr.  Resoluciones  de  19  de  mayo  de  2016  y  15  marzo  y  25  de  426ww
mjuraíydoic o2.0 D21e) ,o ptrrao dfourcmea u snear ídae ipmepnodseibnlceia e ql uaeva nnoc ep uye addea spetar ciigónno draedl ad eproerc heol  oarld deenvaemniier ndtoe 
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de  practicar  la  cancelación  al  amparo  de  lo  previsto  por  el  párrafo  segundo  del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
En  consecuencia,  la  titulación  presentada  ha  de  considerarse  apta  para  la 
cancelación tanto del contrato de arrendamiento como del derecho de opción inscritos, 
debiendo por ello ser estimado el recurso interpuesto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.