BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41782
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6357 Resolución de 17 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Ocaña, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Ricardo Cabanas Trejo, notario de Fuenlabrada, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Ocaña, doña María Luz 
Sánchez-Jáuregui Lázaro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 5 de septiembre de 2019 ante el notario de 
Fuenlabrada, don Juan Carlos Carnicero Íñiguez, como sustituto de su compañero de 
residencia, don Ricardo Cabanas Trejo, con el número 1.514 del protocolo de éste, se 
formalizó un préstamo concedido por «Bankia, S.A.» para financiar la adquisición por el 
prestatario,  persona  física,  de  una  vivienda  habitual;  y  en  garantía  del  mismo  se 
constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Yo, el Notario, he verificado el cumplimiento de la obligación por el prestamista del 
depósito de las condiciones generales de este tipo de operación en el Registro de 
Condiciones Generales de Contratación, que figuran depositadas en el asiento número 
(…),  manifestando  los  comparecientes  que  las  condiciones  aquí  recogidas  no 
coincidentes con las depositadas responden a una negociación individua/izada de las 
mismas entre prestamista y prestatarios.»
Además, en las cláusulas financieras de la misma escritura, se pacta lo siguiente:
«3.  bis 1.–Penalización de condiciones financieras:
En razón a la política de Bankia de ofrecer las mejores condiciones financieras a 
aquellos clientes con los que les une una relación de negocio más estrecha, se ha fijado 
el  tipo  de  interés  nominal  consignado  en  el  apartado  anterior,  siendo  requisito 
imprescindible para poder mantenerlo:
a)  Que la presente operación de préstamo hipotecario se encuentre al corriente de 
pago de cualquiera de las cuotas de amortización, comisiones y demás pagos que 
procedan con arreglo al presente contrato, salvo demoras no superiores a un plazo de 30 
días.
b)  Que  cualquiera  de  los  titulares  del  préstamo,  perciba  mensualmente  y  sin 
interrupción durante el período de interés anterior, ingresos domiciliados en Bankia (los 
importes mínimos percibidos deberán ser de 450 euros para la nómina y 200 euros para  e.e
la pensión). b
ppeonr aAEcil lei zenainftceocic óu(tn1mo ,s0dp 0elidm%l etii )ep.enost odte e  dicneot encrtéruasat olnq oulmaie rinarea vld ipseai ócnltoa sdd oer  eineqcsurtieasmsit oecsno tnáadnnidtceoiorsinoeer eessl   msdeisa mreáfo e cleutnug aaurrná   aed netue nrloaa    OE-A-2020-63able en https://
siguiente forma:
Para el periodo de plazo en que el préstamo se encuentre a tipo fijo, se efectuará con 
carácter anual el último día del segundo mes anterior a la fecha de inicio de cómputo. 
Bankia revisará una vez al año, el cumplimiento de las condiciones que dan derecho a la 
aplicación del tipo de interés pactado, con la última información de cierre de mes 
disponible en ese momento. Si correspondiese aplicar la penalización al tipo de interés 
nominal pactado, se aplicará para el siguiente periodo anual a partir de la fecha de pago 
elegida, previa comunicación al cliente.
Para el período de plazo en que el préstamo se encuentre a tipo variable, se 
entenderá por fecha de revisión de condiciones, el último día del segundo mes anterior a 
la revisión del tipo de interés del préstamo. Bankia revisará en el mes anterior a la 
revisión del tipo de interés, el cumplimiento de las condiciones indicadas anteriormente, 
con  la  última  información  de  cierre  de  mes  disponible  en  ese  momento.  Si 
correspondiese aplicar la penalización al tipo de interés nominal aplicable en cada 
momento,  se  aplicará  a  partir  de  la  siguiente  revisión  del  tipo  de  interés,  previa 
comunicación al cliente.»
II
Presentada  el  mismo  día  5  de  septiembre  de  2019  copia  autorizada  de  dicha 
escritura en el Registro de la Propiedad de Ocaña, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Hechos:
Se encuentra presentada en este Registro, pendiente de despacho, la escritura 
autorizada el 05/09/2019 por el Notario de Fuenlabrada Don Ricardo Cabanas Trejo, 
protocolo 1514/2019, que motivó el asiento de presentación 988, en el Diario 134, el 
día 05/09/2019.
Defectos:
1.  No consta el número identificador del depósito de las condiciones generales 
contenidas en la escritura en el Registro de Condiciones Generales de la contratación.
Fundamento de derecho:
– La inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de las 
condiciones generales de los contratos de préstamo/crédito hipotecario tiene carácter 
obligatorio  para  el  predisponente  (el  acreedor  hipotecario)  “antes  de  empezar  la 
comercialización”. (artículo 11.2 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril sobre Condiciones 
Generales de la Contratación), lo que el notario deberá hacer constar en las escrituras 
que autorice. Artículo 23.3 de la misma ley.
Por su parte, el artículo 7 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los 
Contratos de Crédito Inmobiliario, ratifica esa obligatoriedad del depósito de los modelos 
de  condiciones  generales,  lo  que  configura  expresamente  en  su  título  como  “una 
obligación de transparencia de los contratos”.
Así resulta igualmente de la Instrucción DGRN de 13 de junio de 2019.
En el caso de que se subsane el defecto anterior, se practicará la inscripción, pero 
tampoco  tendrán  acceso  al  registro  las  siguientes  cláusulas  o  pactos  por  los 
fundamentos de derecho que en cada una de ellas se relacionan:
No tendrán acceso al registro las siguientes cláusulas o pactos por los fundamentos  o
de derecho que en cada una de ellas se relacionan: w.
(…)
3.  La Cláusula Financiera tercera bis:
Por no determinarse que circunstancias determinan la “relación más estrecha” de las 
que se hace depender el interés, pudiendo implicar la existencia de productos vinculados 
no permitidos por la Ley (artículo 17) o combinados en cuyo caso deberían especificarse, 
o, en su defecto si basta con la domiciliación a que hace referencia el apartado b).
En cuanto al apartado a) por hacer depender la bonificación de interés del impago 
del préstamo.
La cancelación de cualquiera de los productos combinados será lo que produzca la 
perdida  de  la  bonificación  y  repercutirá  sobre  el  coste  conjunto  del  préstamo  con 
independencia del pago o no de la obligación principal que tiene su propia penalización 
en los intereses de demora. De forma que, manteniéndose dichos productos, no debería 
variar el interés aplicable, sin perjuicio de que a este se le sumaran 3 puntos por la 
demora.
Si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre 
los  intereses  ordinarios,  se  estaría  aplicando  de  facto  un  sobregiro  de  4  puntos, 
excediéndose los límites legales. (art.25 LCI)
Consecuentemente, no se inscribe la referencia a la penalización.
4.  (…)
Ocaña, quince de octubre del año dos mil diecinueve La Registradora Doña María 
Luz Sánchez-Jáuregui Lázaro.
Contra la calificación negativa precedente se podrá (…)»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Ricardo  Cabanas  Trejo,  notario  de 
Fuenlabrada, interpuso recurso el día 18 de octubre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«1.  En  relación  con  el  número  identificador  del  depósito  de  las  condiciones 
generales:
Como cuestión previa, debo recordar que en las páginas 84/85 de la escritura 
calificada  negativamente  se  dice  lo  siguiente:  “Yo,  el  Notario,  he  verificado  el 
cumplimiento  de  la  obligación  por  el  prestamista  del  depósito  de  las  condiciones 
generales  de  este  tipo  de  operación  en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de 
Contratación,  que  figuran  depositadas  en  el  asiento  número  (…),  manifestando  los 
comparecientes que las condiciones aquí recogidas no coincidentes con las depositadas 
responden  a  una  negociación  individua/izada  de  las  mismas  entre  prestamista  y 
prestatarios”. Teniendo en cuenta esta declaración del notario autorizante, a la vista del 
defecto invocado y de su fundamentación jurídica, especialmente de la Instrucción de la 
DGRN de 13/06/2019, curiosamente apenas citada de modo incidental por el Registro de 
la Propiedad -RP-, las cuestiones que se han de plantear serían las siguientes:
a)  El depósito como condición previa y necesaria para el empleo de las condiciones 
generales: ya que el RP invoca expresamente el art. 23.3 Ley de Condiciones Generales 
de la Contratación -LCGC-, conviene recordar que en el Proyecto de LCGC se atribuía al 
RP la calificación de la necesidad, en su caso, de la previa inscripción de las cláusulas  s
contractuales que tengan el carácter de CGC. Al final el texto de la LCGC, poniendo fin a  o
cualquier duda, se limitó a disponer que los notarios, “advertirán de la obligatoriedad de  w.
c(laao rnti.tn r2sa3ctor.2i p ceLilCó nGc aCdr)áe,c  atleñaras d diceeon ndcdooi cneidonin ceeiols na epgsae rntgaeedranole esrsiag lueeisne  ndtloees,   qlcauases  “ocesllá  Nulesogutaalarlmiso  ehqnautereá   ectesotnnagsbtalaenrc  eidenos stea”l    2020-6357n https://ww
naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales
de la Contratación, o la manifestación en contrario de los contratantes”. Por otro lado,
aunque el art. 7 Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario -LCCl configura 
expresamente este depósito como una obligación de transparencia de los contratos, en 
la regulación específica de la transparencia material sujeta a control notarial (art. 15 
LCCI),  y  a  posterior  control  registral  por  medio  de  la  reseña  del  acta  notarial 
correspondiente (art. 22.2 LCCI), para nada se alude a dicho depósito.
A la vista de unos pronunciamientos legales tan poco concluyentes, la Instrucción de 
la DGRN de 13/06/2019 ha tenido que enfrentar el problema de la trascendencia de este 
depósito para la autorización/inscripción de esos contratos, y lo ha hecho estableciendo 
una obligación general a cargo de notario/RP, según la cual: “el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente a practicar dicho depósito. Se trata de un control de cumplimiento de la 
legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, como 
ocurre  con  otros  supuestos  de  obligaciones  legales  cuyo  cumplimiento,  con 
independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, debe resultar de la 
escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: ocurre así con la 
entrega  del  certificado  energético,  la  declaración  del  movimiento  de  metálico,  la 
justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, etc.”.
Por esta razón, el notario/RP deberá acceder al Registro de CGC -RCGC de forma 
inmediata y gratuita, y realizar la comprobación del previo depósito de las CGC. Ahora 
bien, del mismo modo que no se pronuncia sobre los efectos civiles de la infracción de 
ese mandato, tampoco deja claro si el notario/RP deberá negarse a autorizar/inscribir en 
caso de no resultar de la consulta dicho depósito. En los ejemplos que cita siempre hay 
una  norma  que  lo  demanda  (p.  ej.,  art.  11  Ley  Hipotecaria),  pero  respecto  de  la 
obligación del depósito en el RCGC el único mandato expreso es el de advertencia a 
cargo de los notarios. Está claro que el notario/RP debe controlar, no tanto qué debe 
hacer después.
Esta falta de definición precisa de las consecuencias de la infracción se refuerza a la 
vista de la siguiente declaración recogida en la Instrucción: “la legislación no precisa la 
eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, 
sin  que  el  control  formal  que  deben  desempeñar  notarios  y  registradores  sobre  el 
cumplimiento  de  dicha  obligación  suponga  atribuir  a  su  inobservancia  una  nulidad 
patente y de pleno derecho de la misma. Es imprescindible tener en cuenta lo anterior a 
la hora de constatar el alcance de la verificación que ha desempeñarse, pues todo 
aquello que exceda la mera comprobación del depósito de las condiciones generales 
queda al margen del control de la legalidad notarial y de la calificación registral”. Parece 
que una comprobación básica referida al mero hecho de un depósito es necesaria para 
autorizar/inscribir,  aunque  no  resulte  con  total  exactitud  que  “esas”  condiciones 
incorporadas al contrato coincidan con aquellas que fueron depositadas anteriormente. 
En  palabras  de  la  Instrucción:  “el  previa  depósito  de  las  condiciones  generales 
empleadas por la entidad en su contratación no debe impedir la autorización y posterior 
inscripción de la escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del cotejo de la 
misma con las condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia… se está, 
por tanto, admitiendo expresamente que en la escritura se incluyan cláusulas que no 
hayan sido depositadas previamente, puesto que en tal caso lo que se recogerá será ‘la 
manifestación en contrario de los contratantes’”.
b)  El alcance de la obligación del notario y las consecuencias de su eventual 
incumplimiento: en todo caso, aun admitiendo a efectos discursivos que el depósito sea  s
un condicionante expreso, incluso que pudiera incidir sobre la validez del negocio, las  oe.
obligaciones de notario/RP son independientes la una de la otra ya que son obligaciones  w.
referidas al hecho en sí del depósito, no a la actuación del funcionario que intervino en  57ww
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circunscrito a verificar cómo la ha practicado (así ocurre, en cambio, con la reseña del 
acta notarial del art. 16 LCCI), sino que la suya constituye una obligación propia y 
autónoma referida al mismo deber de depósito, no al deber del notario de verificar que 
aquél se ha cumplido. Por consiguiente, diga lo que diga el notario en la escritura, el RP 
habrá de hacer la pesquisa por su cuenta.
El incumplimiento de su obligación por parte del notario no afecta como tal a la 
validez del negocio, ni a su inscribibilidad, sino que será el hecho en sí del depósito, 
extremo que ha de comprobar el RP por sí mismo. Por idéntica razón, pero a la inversa, 
el  cumplimiento  defectuoso  por  parte  del  notario,  por  ejemplo,  al  afirmar 
equivocadamente que las CGC fueron objeto de depósito, cuando en realidad no fue así, 
tampoco exime al RP de hacer la comprobación y actuar en consecuencia.
c)  La forma de hacer constar en la escritura el cumplimiento de la obligación: nada 
dice la Instrucción sobre la forma en que el notario debe reflejar en la escritura que ha 
verificado ese control fuera de hacer constar “que las cláusulas de la misma han sido 
objeto  del  depósito  previo  en  el  Registro”.  La  Instrucción  no  exige  que  el  notario 
especifique en la escritura el número identificador del depósito de las CGC, solo que ha 
comprobado el hecho del depósito previo, y no puede ser de otra manera, salvo que se 
quiera limitar la calificación del RP a la· simple comprobación mecánica del dato que 
ofrezca el notario. Esta restricción de su competencia es incompatible con el papel que le 
asigna la Instrucción, de mucho mayor calado, pues el RP debe comprobar por su 
cuenta ese depósito, sin condicionantes previos por parte del notario. El RP habrá de 
buscarlas, formarse una opinión y, si lo considera oportuno, calificar negativamente, pero 
será por su propia pesquisa, no por lo que antes haya verificado el notario.
d)  La situación en la escritura calificada: en nuestro caso resulta con total claridad 
que el notario ha cumplido con su obligación, pues ha verificado que se trata de CGC 
depositadas,  recogiendo,  además,  la  declaración  de  que  las  posibles  diferencias 
responden  a  una  negociación  individualizada  de  las  mismas  entre  las  partes,  de 
conformidad con la posibilidad expresamente admitida por la Instrucción. Con esto ya 
habría sido suficiente, entiéndase, por parte del notario. A partir de aquí, que el RP haga 
su trabajo y practique las verificaciones oportunas, con la posibilidad, en su caso, de 
considerar que realmente esas CGC no han sido objeto de depósito, pues no encuentra 
modelo alguno que se corresponda, en su estructura básica, con el del contrato. No 
obstante, yendo más lejos de lo que la Instrucción demanda, en la presente escritura se 
da un número, aunque se indicó de asiento, que es el del Código Identificador Único 
asignado por el propio RCGC. Justamente el número que permite hacer la pesquisa. 
Basta con teclearlo en la web del RCGC y se accede a los modelos depositados.
En nuestro caso, el RP se limita a exigir el número identificador del depósito de las 
CGC, ignorando, tanto la declaración del notario referida a su propia comprobación 
(suficiente a efectos de la LCGC y la LCCI), como el número que aquél reseña en la 
escritura. No hay más argumentación, lo que impide saber si es porque ese número no le 
permite acceder al depósito, o porque considera que las CGC a las que le lleva ese 
número no son las del contrato. En cualquier caso, no parece que el RP se haya tomado 
la molestia de llevar a cabo la comprobación exhaustiva que se espera del mismo.
2.  En relación con la penalización en el tipo de interés por no cumplir determinadas 
condiciones.
En la escritura se establece una bonificación del tipo de interés, pero en forma 
invertida. Es decir, no se parte del tipo más alto, para fijar después en qué términos se  e
puede rebajar, sino que se reconoce de entrada el tipo más bajo, especificando a  bo
continuación en qué condiciones se puede ver incrementado. El resultado es el mismo,  57ww
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sfoiermmuplrae  esl eRríPa: un tipo de interés superior. Dicho esto, son dos los inconvenientes que
+ Por no determinar las circunstancias que determinan la “relación más estrecha”: la 
objeción resulta por completo incomprensible. Las circunstancias que determinan el 
incremento están perfectamente identificadas en los apartados a) y b) que siguen, no 
hay más, en ellas se encarna la relación “más estrecha”, cuya invocación en el párrafo 
anterior es simplemente estilística, a modo de explicación de la mejora pactada, pues 
hay mejora, aunque se exprese al revés.
+ Por suponer un incremento encubierto del interés de demora: se ha de reconocer 
que la entidad de crédito tampoco pide mucho, apenas una domiciliación de ingresos y 
que el prestatario no se retrase en el pago, dando un plazo de tolerancia de 30 días. 
Esto no supone un interés de demora, sino la pérdida de la bonificación, pérdida que, 
además, no se activa de modo automático, no sólo por el margen indicado de los 30 
días, también porque la revisión de las condiciones de aplicación se efectúa con su 
propio calendario anual. Por consiguiente, es posible que, habiendo incurrido en demora, 
el tipo rebajado aún se prolongue durante un tiempo, igual que es posible, a la inversa, 
que hasta la próxima revisión el tipo superior se siga aplicando. aunque ya no se esté en 
demora, y es así, simplemente, porque se trata de cosas distintas. La situación es la 
propia de cualquier tipo de interés bonificado, donde el recargo por demora se aplica al 
de cada cuota retrasada, o sobre el último aplicado cuando tiene lugar el vencimiento 
anticipado.
En nuestro caso, la pretensión del RP implica alterar a posteriori una cláusula 
esencial del contrato referida al precio, pero puede suponer, para el futuro, caso de que 
su criterio se viera confirmado, un empeoramiento en 1as condiciones de los préstamos 
que concede esta entidad de crédito. Pues el propósito de la cláusula no es que al 
deudor se le castigue por no pagar, sino que se le premie por pagar bien, por eso la 
consecuencia, caso de desterrar este tipo de cláusulas, no será tanto un recargo por 
demora más bajo, como un tipo ordinario simplemente más alto».
IV
La registradora de la Propiedad de emitió informe mediante escrito de fecha 25 de 
octubre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe afirmaba 
lo siguiente:
«En  cuanto  al  primer  defecto  observado  objeto  de  recurso,  este  se  consignó 
erróneamente, pues no debió decirse que no se incluía el número identificador del 
depósito de las Condiciones Generales de la Contratación ya que sí se incluyó, sino que 
éste  era  erróneo,  pues  efectuada  la  búsqueda  correspondiente  figuraban 
equivocadamente tanto el n.º del predisponente como el folio registral, siendo los datos 
correctos (…) y no los consignados en la escritura y en el escrito de recurso. Por tanto, 
sin entrar a valorar los argumentos jurídicos y las afirmaciones de otro tipo que efectúa el 
recurrente, he rectificado la calificación en ese punto, sin perjuicio de que, en caso de 
llegarse a constituir la hipoteca, haga constar la referencia oportuna en el asiento y en la 
nota de despacho».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 1281, 1283, 1284 y 1285 del 
Código Civil; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de  es
crédito inmobiliario; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el  o
fbqNCeiuooebetnnra eserrusisoame  di ndiodmea;o  pur2lraeeu0 sbe1 Dlbe4yias, r eU  sdcsoeetuibl v uaraetsr ei oo2lxo s0trso e1y  s4c irod/oe1tenrf7unat/rncUsai dtaEolield s yyod e d epseldo   cerPc o lraaémlr adlqpa iutlmoeLe mee csnyeeet nol emGt abEeorriaundadreisfooir;cp asa1el  n,co  op 1lanay7s r  al bdoD iessill r a ecyC co t2onDiv4nseau sfsdeem enj2oi ds0,la oa0 dr 8eLed/se4 e y84 p / aCdldoreEaesl      OE-A-2020-6357able en https://www.
y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; los artículos 147 del Reglamento
Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y 
protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la 
Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. 
C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de 
febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de 
junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de 
septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de 
junio y 29 de noviembre de 2019 y 7 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Bankia, S.A.» para financiar la adquisición por el prestatario, 
persona física, de una vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca 
sobre dicha finca.
En relación con el único de los defectos expresados en la nota impugnada que es 
mantenido por la registradora, en dicha escritura se pacta lo siguiente:
«3.  bis 1.–Penalización de condiciones financieras:
En razón a la política de Bankia de ofrecer las mejores condiciones financieras a 
aquellos clientes con los que les une una relación de negocio más estrecha, se ha fijado 
el  tipo  de  interés  nominal  consignado  en  el  apartado  anterior,  siendo  requisito 
imprescindible para poder mantenerlo:
a)  Que la presente operación de préstamo hipotecario se encuentre al corriente de 
pago de cualquiera de las cuotas de amortización, comisiones y demás pagos que 
procedan con arreglo al presente contrato, salvo demoras no superiores a un plazo de 30 
días.
b)  Que  cualquiera  de  los  titulares  del  préstamo,  perciba  mensualmente  y  sin 
interrupción durante el período de interés anterior, ingresos domiciliados en Bankia (los 
importes mínimos percibidos deberán ser de 450 euros para la nómina y 200 euros para 
la pensión).
El  incumplimiento  de  cualquiera  de  los  requisitos  anteriores  dará  lugar  a  una 
penalización del tipo de interés nominal pactado incrementándose el mismo en un entero 
por ciento (1,00%).
A efectos de este contrato la revisión de estas condiciones se efectuará de la 
siguiente forma: (…)».
2.  La registradora suspende la inscripción de la cláusula referida porque, a su juicio, 
existen dos objeciones: primera, que no se especifica qué circunstancias determinan la 
«relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y, segunda, que 
se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a 
la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los 
intereses  ordinarios,  se  estaría  aplicando  de  hecho  un  sobregiro  de  4  puntos, 
excediéndose los límites legales.
Ninguna de tales objeciones puede ser confirmada. e.
La primera de ellas, porque de la interpretación literal, finalista, lógica y sistemática  w.
de la estipulación cuestionada (cfr. artículos 1281, 1283, 1284 y 1285 del Código Civil)  57ww
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las condiciones de transparencia de dicha cláusula, debe recordarse que, como ha 
puesto de relieve esta Dirección General en la reciente Instrucción de 20 de diciembre 
de 2019, de la Ley 5/2019 resulta inequívocamente que no es el registrador sino el 
notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia 
material  mediante  la  verificación  de  la  documentación  acreditativa  de  que  se  han 
observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en la referida 
acta notarial previa a la formalización de la escritura; y la función del registrador es 
calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido  expresamente 
establecido  en  la  ley  -número  de  protocolo,  notario  autorizante  y  su  fecha  de 
autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia.
También la segunda objeción expresada por la registradora, relativa a los intereses 
de  demora,  debe  revocarse,  pues  de  la  cláusula  sexta  de  la  escritura  resulta 
inequívocamente que en caso de demora el interés que deberá satisfacer el deudor será 
«un interés nominal superior en tres puntos porcentuales al tipo vigente en el momento 
de pago»; y el hecho de que este interés -remuneratorio u ordinario- al tipo vigente 
pueda ser incrementado en un entero por ciento si no se cumplen las condiciones 
establecidas  para  obtener  la  bonificación  del  mismo  no  puede  confundirse  con  un 
incremento del interés moratorio; y ello aun cuando una de esas condiciones sea la falta 
de los pagos que procedan con arreglo al contrato, pues, como afirma el recurrente, son 
distintos el interés de demora y la pérdida de la bonificación, pérdida que, por otra parte 
no se produce automáticamente (no sólo se pacta un margen de 30 días, sino que la 
revisión de las condiciones de aplicación se realiza con su propio calendario anual), y, 
por ello, es posible que, habiendo incurrido en demora, el tipo rebajado aún se prolongue 
durante un tiempo, igual que es posible, a la inversa, que hasta la próxima revisión el tipo 
superior se siga aplicando, aunque ya no se incurra en demora.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.