BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151532
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20351 Resolución  de  24  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que 
se suspende la práctica de una cancelación de hipoteca, por faltar la previa 
inscripción  de  la  indicada  hipoteca  a  favor  de  la  entidad  que  otorga  la 
cancelación.
En el recurso interpuesto por don César Carlos Pascual de la Parte, notario de 
Fuente Álamo de Murcia, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Cartagena número 3, doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, por la que se 
suspende la práctica de una cancelación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la 
indicada hipoteca a favor de la entidad que otorga la cancelación.
Hechos
I
En escritura otorgada el día 22 de julio de 2021 ante el notario de Fuente Álamo de 
Murcia,  don  César  Carlos  Pascual  de  la  Parte,  «Cajamar  Caja  Rural,  Sociedad 
Cooperativa de Crédito» cancelaba una hipoteca constituida a favor de «Caja Rural 
Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito».
II
Presentada el día 23 de julio de 2021 la indicada escritura en el Registro de la 
Propiedad de Cartagena número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«I.  Hechos:
1.º  El documento calificado es copia de escritura otorgada en Fuente Álamo de 
Murcia el día 22 de julio de 2021 ante el Notario Don César-Carlos Pascual de la Parte, 
número 1.003 de protocolo, presentada bajo el asiento 1550 el diario 31.
2.º  Es  copia  de  escritura  de  cancelación  de  la  hipoteca  constituida  por  la 
inscripción 3.ª de la finca 41.287 de Fuente Álamo de Murcia, practicada en virtud de 
escritura otorgada el día 9 de marzo de 2004 ante el Notario de Fuente Álamo de Murcia 
Don José Antonio Lozano Olmos, número 464 de protocolo
3.º  La hipoteca constituida por la inscripción 3.ª aparece inscrita a nombre de Caja 
Rural Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito.
4.º  La escritura de cancelación, es otorgada por la mercantil Cajamar Caja Rural, 
Sociedad Cooperativa de Crédito.
II.  Fundamentos de Derecho:
1.º  Falta de previa inscripción de la hipoteca objeto de cancelación a favor de  s
Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, conforme al principio de tracto  oe.
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diversos títulos traslativos, con expresión de todas las circunstancias necesarias para la
inscripción. Bc
En  virtud  de  lo  expuesto,  acuerdo  el  día  23  de  agosto  de  2021  suspender  la 
cancelación solicitada por el defecto indicado en los Fundamentos de Derecho.
Contra esta calificación negativa caben las siguientes actuaciones (…)
Cartagena, a veintitrés de agosto de dos mil veintiuno La registradora Fdo: María del 
Carmen García-Villalba Guillamón.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don César Carlos Pascual de la Parte, notario 
de Fuente Álamo de Murcia interpuso recurso el día 15 de septiembre de 2021 mediante 
escrito del siguiente tenor literal:
«Expongo:
I)  Habiéndose solicitado del notario que suscribe, la cancelación de un préstamo 
hipotecario, se pidió al Registro de la Propiedad de Cartagena 3, la oportuna información 
registral, a fin de tener certeza y seguridad respecto al acreedor y deudor hipotecarios y 
la extensión y condiciones de la hipoteca inscrita.
II)  Dicha información registral fue remitida a esta notaría, con fecha 23 de agosto de 
2021; en la que figuraba como “cargas” una “hipoteca a favor de la entidad Cajamar Caja 
Rural sociedad Cooperativa de Crédito” “Formalizada en escritura aturoizada [sic] por 
el/la notario don José Antonio Lozano Olmos, de Fuente Álamo de Murcia, el día 9 de 
marzo de 2004...(sic) (…)
III)  A continuación, en base a dicha información registral facilitada, se confeccionó 
la  escritura  de  Cancelación  de  hipoteca,  que  autoricé  el  día  22  de  julio  de  2021, 
número 1003 de Protocolo (…)
IV)  Presentada al citado Registro de la Propiedad de Cartagena-3, por su titular 
Doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, se calificó negativamente, toda vez 
que (según se lee) constituida dicha hipoteca inicialmente a nombre de “Caja Rural 
Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito”. “Falta la previa inscripción de la 
hipoteca objeto de cancelación a favor de Cajamar Caja Rural Sociedad Cooperativa de 
Crédito conforme al principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la ley 
Hipotecaría...”, exigiendo: “hacer contar, por el mecanismo del tracto sucesivo abreviado, 
las transmisiones del crédito hipotecario, desde el titular registral hasta la mercantil que 
otorga la cancelación mediante la identificación de la totalidad de los diversos títulos 
traslativos, con expresión de todas circunstancias necesarias para la inscripción” (…)
V)  Pues bien, este notario recurrente no puede compartir dicha calificación registral, 
en cuanto a la cuestión de fondo (reseñar la cadena de transmisiones intermedias 
pormenorizadamente), lo cual es objeto del recurso contra la calificación (…)
A  efectos  de  evitar  innecesarias  repeticiones  y  procurar  una  mayor  economía 
procedimental, se exponen, a continuación, los fundamentos de Derecho que apoyan 
nuestra pretensión:
A)  Por  lo  que  respecta  al  fondo  de  la  cuestión  discutida  (recurso  contra  la 
calificación registral), el impedimento que obstaculiza la inscripción de la cancelación, 
según  la  registradora,  ya  fue  resuelto  por  la  Dirección  General  del  Registro  y  del 
Notariado, hace años; de manera que, por más o menos preciosista que pueda resultar 
la  redacción  de  una  escritura  pública,  si  ésta  contiene  los  datos  suficientes  para  e
identificarla  materia  objeto  de  la  misma  y  quiénes  sean  las  partes  contratantes  e  bo
interesadas, no se deben plantear mayores problemas de inscripción. Y ello por lo  351ww
siguPiernimtee:ro.  En efecto, como ya declarara la DGRN en resoluciones de fecha 31 de
octubre de 2001, 12 de enero de 2002 y, especialmente, la de 17 de mayo de 2016,
aunque  el  notario  autorizante  de  la  escritura  de  cancelación  no  haya  reseñado
adecuadamente todos los pasos de la sucesión, no hay inconveniente en admitir la 
cancelación a la vista de que:
…“el registrador tiene la posibilidad (e incluso obligación según reciente doctrina de 
esta Dirección General) de comprobar dicha inscripción en el Registro Mercantil a través 
de la pertinente consulta al F.L.E.I.; e incluso, que tal sucesión le consta al registrador en 
los  propios  asientos  del  Registro  a  su  cargo  (artículo  18  Ley  Hipotecaria),  ha  de 
concluirse que, pese a que la sucesión en la titularidad hipotecaría no está debidamente 
acreditada en la escritura, puede salvarse por el registrador la omisión padecida con los 
medios que dispone para calificar, sin que puedan plantearse obstáculos para su reflejo 
registral”...(sic).
Doctrina reiterada (haciendo referencia al tracto abreviado) por R. 26 de junio de 
2017 y R. 13 de enero de 2021. Doctrina reiterada en R. 12 de junio de 2020. R. 9 de 
octubre de 2014.
Segundo.  Esta resolución de 2016, vuelve a recordar que el Registrador tiene el 
deber de calificar el contenido de las escrituras públicas: “por lo que resulte de ellas y de 
los asientos del Registro”. (Art. 18 Ley Hipotecaria).
Y es evidente que ese Registro de Cartagena-3 contiene en sus libros la cadena de 
escrituras y documentos necesarios para saber que Cajamar Caja Rural es la actual 
acreedora del crédito que se cancela. De hecho, así lo ha hecho saber en su “nota 
informativa”. ¿Cómo se pretende, entonces, que se pruebe una “cadena de tracto” que 
se conoce?
Y  aún  aquilata  más  nuestro  Centro  Directivo,  al  añadir  que,  en  su  labor  de 
calificación, el Registrador, para aclarar cualquier tipo de duda en este sentido, tiene a su 
disposición el Registro Mercantil (…)
Por todo lo anterior, se solicita:
Se revoque la calificación de la señora Registradora, ordenando la inscripción, en los 
libros a su cargo, de la citada escritura de cancelación, por mí autorizada, de fecha 22 de 
julio del año 2021, número 1003 de mi protocolo (…).»
IV
Con  fecha  28  de  septiembre  de  2021,  doña  María  del  Carmen  García-Villalba 
Guillamón, registradora de la Propiedad de Cartagena número 3, elaboró informe en 
defensa de su nota de calificación y elevó el recurso a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 9, 16 18, 19 bis, 20 21, 82 y 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria; 39, 51, 97, 136, 416 y 425 del Reglamento Hipotecario; 22, 46, 47, 68, 69, 
71, 73, 81 y 89.2 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de 
las sociedades mercantiles; las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2014, 17 de mayo de 2016 y 26 de junio 
de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 13 de enero de 2021.
1.  El presente recurso plantea la cuestión de si para practicar la cancelación de una  es
hipoteca, formalizada en escritura otorgada por la entidad que resulta ser sucesora en la  bo
personalidad  jurídica,  de  la  entidad  acreedora  hipotecaria  según  la  inscripción  de  351ww
cedoonitcrn ahes alet isqtnu uctcieidri ócahnuda n  dcdseoeta n lpnasrc taehiacnipst io crcetaeolracnscasei,to  eleanns a c edannone scco eeterlsnaaa csrli aióion n esq socucr edirpi etcluo ilorsaan   pcedoasenr  tdsicceuaulln tlapac rreaoellpsa R icodie óeRgn ile,sa gt orsio sus tMcri oebe sadricóseatn aln aret íiaPnl. trrcoeop nuie ndqaau dey    OE-A-2021-20able en https://
La registradora suspende la inscripción señalando como defecto la necesidad de 
acreditar la titularidad de «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito», para 
la cancelación del derecho de hipoteca.
2.  La cuestión planteada debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo 
a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos –
principalmente de créditos y préstamos hipotecarios– producidos como consecuencia de 
modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General en sus Resoluciones de 9 
de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016, tales modificaciones estructurales de las 
sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión 
global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un 
patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra -cfr. artículos 22, 68, 69 
y  81  de  la  Ley  3/2009,  sobre  modificaciones  estructurales  de  las  sociedades 
mercantiles-. En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se 
produce con la inscripción en el Registro Mercantil -cfr. artículos 47, 73 y 89.2 de la 
reseñada Ley 3/2009-, y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los 
bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de 
las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En su traslación al Registro de la 
Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, 
conforme al cual «los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u 
otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrán 
obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso, que 
pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con cualquier otro documento 
fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que traten de inscribir». Esta 
norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, 
cuando  en  los  títulos  respectivos  no  los  señalen  y  describan  individualmente, 
presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél 
trasmitido  y  justificando  con  cualquier  otro  documento  fehaciente  que  se  hallan 
comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir».
Y añaden las mismas Resoluciones que «tratándose de sucesiones universales 
motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles 
previamente inscritas en el Registro Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción 
en el Registro de la Propiedad presenta singularidades, especialmente en relación con el 
título  formal  inscribible  y  con  la  modalización  del  principio  del  tracto  sucesivo.  La 
trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro 
Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus 
efectos mientras no se declare su inexactitud. Lo relevante es que el nuevo titular 
traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su 
favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un 
supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con 
expresión  de  todas  las  circunstancias  que  para  la  inscripción  se  reseñan  en  los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, relativas a titulares, derechos y 
fincas (cfr. art. 21, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su 
inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin 
aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al artículo 16 expresado, que 
entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la 
Propiedad proclama el artículo 6 de la misma Ley Hipotecaria, del que deriva el principio  s
general de rogación en la práctica de tales inscripciones (…) Por otro lado, en cuanto al  oe.
requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el  w.
principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido, como ya  351ww
baecenpetfóic ipaariraa  purne vsiuap eusecsistoió sni mdiela lra d teit uclaanr creelgaicsitóranl ,d lea  uRneas ohliupcoitóenc ad ep oers ptea rCtee ndtero l aD eirnetcidtiavdo 
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de escisión, inscritas en el Registro Mercantil, ningún inconveniente hay en que, por el 
mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de 
la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión».
El encadenamiento formal de los asientos –un asiento por acto– registrable está 
sujeto a excepciones, admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una 
misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que 
determinará la titularidad registral vigente.
Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se 
produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como 
la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el 
título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso 
calificado y exigido por el registrador.
3.  Según las anteriores consideraciones, de acuerdo con las exigencias del tracto 
sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesario que la sucesión en la 
titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo 
del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular 
registral  originario  de  la  hipoteca  y  el  nuevo  titular,  otorgante  de  la  escritura  cuya 
inscripción se pretende.
Por  ello,  debe  ahora  determinarse  si  está  suficientemente  justificada  la  previa 
adquisición  del  derecho  de  hipoteca  por  la  entidad  otorgante  de  la  escritura  de 
cancelación para su constancia en el Registro.
En la escritura de cancelación objeto de calificación, que origina el presente recurso 
no se menciona a la «Caja Rural Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito», 
menos aún los negocios jurídicos por los que sus titularidades pasan a «Cajamar Caja 
Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito».
Pero  la  consulta  del  Registro  Mercantil  permite  comprobar  que  hay  sucesión 
universal,  en  la  personalidad  jurídica  de  «Caja  Rural  Intermediterránea,  Sociedad 
Cooperativa de Crédito» a «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito».
Este criterio coincide plenamente con las Resoluciones antes citadas que, como se 
ha  indicado,  permiten  la  inscripción  utilizando  la  figura  del  tracto  abreviado,  sin 
necesidad  de  otro  documento  fehaciente  o  manifestación  expresa  –a  modo  de 
certificación– que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendidos 
dentro de los transmitidos, cuando se trate de inscribir por este procedimiento una propia 
sucesión universal, como ocurre en el supuesto que nos ocupa, aunque excluyen esa 
posibilidad cuando se trate inscribir cesiones parciales de activos, por muy numerosos 
que éstos sean, lo que no ocurre en este caso, por lo que resulta de la consulta del 
contenido de las inscripciones en el Registro Mercantil de las escrituras de transmisión.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s