BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64143
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9215 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de 
un divorcio.
En el recurso interpuesto por doña M.S.D.G. contra la calificación de la registradora 
de  la  propiedad  de  Martorell  número  1,  doña  Esther  Rada  Pelegrí,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos 
de un divorcio.
Hechos
I
Por  sentencia  firme  dictada  por  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  2  de 
Martorell, el 2 de febrero de 2006, se aprobó el convenio regulador de los efectos del 
divorcio suscrito el 27 de diciembre de 2005 por don J.C.T.F. y doña M. S. D. G. En dicho 
convenio se incluye los siguientes pactos:
«(…) Segundo: Uso de la vivienda y del ajuar familiar.
En cuanto a la vivienda que fuera conyugal, sita en la calle (…) de la localidad de 
Martorell, acuerdan atribuir el uso y disfrute del mismo a la esposa hasta que se proceda 
a la escrituración de la misma por parte de Adigsa a favor del Sr. T.F., momento en el 
cual, acuerdan ambos esposos proceder a la cesión de cuota de participación de la 
misma a favor de la Sra. D. G., y posteriormente poner a la venta la citada vivienda 
conyugal virtud de lo establecido en el pacto Quinto del presente convenio regulador de 
los  efectos  de  divorcio,  correspondiendo  el  mismo  a  la  liquidación  del  régimen 
económico matrimonial.
Asimismo, y en relación al ajuar familiar fue repartido en su día, restando los bienes 
obrantes en la vivienda conyugal a disposición de la esposa a quien se le atribuye el uso 
y disfrute de la misma.
(…)
Quinto: Régimen económico matrimonial
Por lo que respecta a los bienes que forman el activo, siendo el mismo el domicilio 
que fuera conyugal, sito en la calle (…) de la localidad de Martorell, por no existir más 
bienes comunes de tal naturaleza, es propiedad en virtud de contrato de compraventa de 
fecha  25  de  Enero  de  1.988  del  esposo,  por  ser  en  dichas  fechas  que  la  parte 
vendedora, ADIGSA, únicamente colocaba como titular de la vivienda al cabeza de 
familia, y siendo que en virtud de la Sentencia de separación de fecha 2 de Marzo de 1 
992, en la que se reproducía el convenio regulador de separación matrimonial ratificado 
en su día por los esposos, se establecía en dicha resolución judicial, en el Pacto 
Undécimo del Convenio Regulador de Separación, que el esposo, Sr. T. se obligaba a  e
escriturar dicha vivienda a nombre de su esposa, Sra. D. G., ya que es la misma quien  bo
ha venido pagando los recibos de préstamo desde fecha 15 de Abril de 1.988 hasta su  15ww
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correspondiente escrituración a favor de la Sra. D. G., de la vivienda que fuera conyugal,
siendo imposibilitada dicha escritura y cambio de titular, motivo por el cual, ambos 
esposos acuerdan que el esposo, en el plazo máximo de 1 mes desde la firma del 
presente convenio regulador, procederá a realizar las gestiones oportunas y necesarias 
con Adigsa para escriturar la vivienda que fuera conyugal a su nombre, y una vez que se 
haya realizado la correspondiente escritura ante Notario a favor del esposo, el Sr. T.F. se 
obliga, en el plazo máximo de 1 mes, a acudir nuevamente ante Notario para proceder a 
ceder el 60% del título de la propiedad del inmueble sito en la calle (…) de Martorell a 
favor de la esposa, restando el esposo como copropietario de dicha vivienda con una 
cuota de su propiedad del 40% de la reseñada vivienda. Una vez realizadas ambas 
operaciones notariales, ambos esposos acuerdan proceder a la venta de la vivienda que 
fuera conyugal, siendo que el beneficio económico o cantidad monetaria que se obtenga 
producto de la venta de la referida vivienda será repartido entre ambos cónyuges en 
virtud de las cuotas de propiedad de la misma, ello es, quedándose con el 60% de la 
cantidad obtenida por su venta la Sra. D. G., siendo el resto, es decir, el 40% de la 
cantidad obtenida por la venta de la finca sita en calle (…) de la localidad de Martorell 
para el esposo, Sr. T.F., quedando por ende satisfecho por ambas partes la obligación 
otorgada por sentencia de separación.»
II
Presentado testimonio de la sentencia en el Registro de la Propiedad número 1 de 
Martorell, el 12 de marzo de 2020, bajo el asiento número 1.614, del tomo 98 del Libro 
Diario, fue objeto de la siguiente calificación el 15 de mayo de 2020 por la registradora, 
doña Esther Rada Pelegrí:
«(…)
Previa calificación en el día de hoy del documento reseñado, conforme al artículo 18 
de la Ley Hipotecaria, y tras examinar los antecedentes del Registro y documentos 
complementarios, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha resuelto suspender la 
inscripción solicitada, por haber sido calificado negativamente, por el siguiente defecto 
que tiene el carácter subsanable, y en base a los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
1.  Carecer la documentación presentada de trascendencia real, por no reunir los 
requisitos exigidos por nuestro ordenamiento jurídico basados en la teoría del título y 
modo  de  adquirir,  para  poder  practicar  la  inscripción  de  la  cesión  de  la  cuota  de 
participación a favor de doña S. D. G., que se solicita.
El testimonio de la Sentencia presentado (Sentencia de divorcio y de aprobación del 
convenio regulador de sus efectos de fecha 2 de febrero de 2006), prevé la atribución del 
uso y disfrute de la finca registral 6836 a Doña S. D. G. hasta que se proceda a la 
escrituración de la misma por parte de Adigsa a favor del señor T.F. En el convenio 
regulador aprobado judicialmente los esposos acuerdan que el señor T. realice las 
gestiones oportunas para escriturar la vivienda a su nombre, y formalizada la citada 
escritura, el señor T. se obliga, en el plazo de 1 mes, a acudir nuevamente ante notario 
para proceder a ceder el 60% del título de la propiedad del inmueble a favor de la 
esposa...
En este Registro consta ya practicada la inscripción de dominio de la finca a favor del 
Sr. T. desde el año 2006.
Por lo que para practicar la inscripción solicitada debe acompañarse a la misma el  es
correspondiente acto de entrega o adjudicación de la participación en el inmueble por  bo
parte del Sr. T. a favor de la Sra. D., en los términos pactados, por lo que falta un  15ww
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del negocio de cesión del que resulte la adjudicación de cuota indivisa de la vivienda; en
fin,  un  pacto  de  naturaleza  personal  u  obligacional,  no  inscribible,  el  cual  no  va 
acompañado del posterior negocio jurídico que concluya con una adjudicación de cuota.
Hechos.
En sentencia dictada el dos de febrero de dos mil seis, por la Juez sustituta del 
Juzgado de Primera Instancia número 2 de Martorell, el día dos de febrero de dos mil 
seis, y en virtud de Procedimiento de Divorcio Mutuo acuerdo 812/05-ip, por la que se 
aprueba el convenio regulador de fecha veintisiete de diciembre de dos mil cinco, se 
prevé la atribución del uso y disfrute de la finca registral 6836 de Martorell a doña S. D. 
G. hasta que se proceda a la escrituración de la misma por parte de Adigsa a favor del 
señor T.F.. En el convenio regulador aprobado judicialmente los esposos acuerdan que el 
señor T. realice las gestiones oportunas para escriturar la vivienda a su nombre, y 
formalizada la citada escritura, el señor T. se obliga, en el plazo de 1 mes, a acudir 
nuevamente ante notario para proceder a ceder el 60% del título de la propiedad del 
inmueble a favor de la esposa.
Fundamentos de derecho.
Artículos 1258, 1261, 1262, 1278, 1279, 1280, 392, 401, 402, 609, 1095, 1068, 1069, 
1462, 1463, 1464 y concordantes del Código Civil, 2, 3 de La Ley Hipotecaria, 7, 8, 9, 
100 del Reglamento Hipotecario, 90 del Código Civil, así como Resolución de la DGRN 
de 24 de abril de 2018, 26 de junio de 2017, 8 de septiembre de 2017, 14 de febrero 
de 2019, 24 de abril de 2018, 2 de octubre de 2019, 31 de octubre de 2019, entre otras.
No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado 
(…)
Contra la presente calificación … (…).»
III
Por escrito que entró en el citado Registro de la Propiedad el 21 de mayo de 2020, 
doña  M.S.D.G.  interpuso  recurso  contra  la  anterior  calificación  en  el  que  alega  lo 
siguiente:
«(…) Esta parte considera que la Sentencia 10/06 del Juzgado de Primera Instancia 
e Instrucción 2 de Martorell, recaída en el Proceso de divorcio de mutuo acuerdo 812/05-
ip, de fecha 2 de febrero de 2006 (se adjunta copia de dicha Sentencia) es título 
inscribible.  Según  la  doctrina  de  la  Dirección  General,  es  inscribible  el  convenio 
regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio 
judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la Sentencia 
que acuerde la nulidad, separación o el divorcio. Se considera que se trata de un 
acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto 
necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.
A mayor abundamiento, la exigencia del otorgamiento de escritura pública debe 
entenderse referido a la necesidad de cumplir la forma esencial del negocio jurídico en 
cuestión,  es  decir,  de  manera  exclusiva  en  aquellos  supuestos  en  los  que  el 
ordenamiento impone una forma ad sustantiam o ad solemnitatem (vgr. escritura pública 
de constitución de una sociedad civil a la que se aporten bienes inmuebles –cfr. art. 1667 
del CC–, o bien en el caso de la constitución de las sociedades mercantiles), toda vez 
que  en  nuestro  Derecho  rige  el  principio  de  libertad  de  forma  salvo  contadas 
excepciones (a saber, derecho de hipoteca, que siempre nace dentro del Registro, o de 
constitución de un derecho de superficie) y que, además, en aplicación de la doctrina  es
que nos rige para la transmisión y adquisición del dominio –y demás derechos reales– no  bo
se  precisa  el  requisito  del  otorgamiento  de  la  escritura  pública  sino  tan  sólo  la  15ww
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todo ello solicito la inscripción registral de la mencionada sentencia y asimismo se
solicita  cautelarmente  que  durante  la  tramitación  del  recurso  se  efectúe  anotación 
preventiva del asiento de presentación a inscripción.»
IV
La registradora de la propiedad notificó la interposición del recurso al Juzgado de 
Primera Instancia número 3 de Martorell el 2 de junio de 2020 (habiéndose recibido la 
notificación el 9 de junio), y elevó el expediente a este Centro Directivo, con su informe, 
mediante escrito de 17 de junio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 90, 91, 103, 1258, 1261, 1262, 1278, 1279, 1280, 392, 401, 402, 
609, 1095, 1068, 1069, 1462, 1463, 1464 y concordantes del Código Civil; 2, 3, 18, 
42.9.º, 65 y 323 de la Ley Hipotecaria; 7, 8, 9, 33, 34 y 100 del Reglamento Hipotecario; 
y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de 
septiembre de 2005, 22 de febrero de 2007, 21 de septiembre de 2011, 4 de agosto y 16 
de octubre de 2014, 30 de junio de 2015, 24 de octubre de 2016, 27 de junio y 11 de 
octubre de 2017, 21 de junio, 8 de septiembre de 2017, 23 y 24 de abril y 20 de junio 
de 2018, 17 de enero, 14 de febrero, 16 de mayo, 2 y 31 de octubre y 4 de noviembre 
de 2019.
1.  Debe decidirse en el presente expediente si son o no inscribibles determinados 
pactos incluidos en el convenio regulador de los efectos del divorcio por los cuales prevé 
la atribución del uso y disfrute de determinada finca a la ahora recurrente, doña S. D. G., 
«hasta que se procediera a la escrituración de la misma por parte de Adigsa [que en 
aquel momento era la titular registral de dicha finca] a favor del señor T.F. momento en el 
cual, acuerdan ambos esposos proceder a la cesión de cuota de participación de la 
misma a favor de la Sra. D. G., y posteriormente poner a la venta la citada vivienda 
conyugal», por lo que acuerdan que el exmarido realice las gestiones oportunas para 
escriturar la vivienda a su nombre, de modo que, una vez que se hubiera formalizado la 
citada escritura, dicho señor se obliga, en el plazo de un mes, a acudir nuevamente ante 
notario para proceder a ceder el 60% del título de la propiedad del inmueble a favor de la 
esposa y, posteriormente, proceder a la venta de dicha vivienda para repartir entre 
ambos ex cónyuges –en la proporción correspondiente– la cantidad que se obtuviera 
producto de la venta.
La  registradora  suspende  la  inscripción  solicitada  porque,  a  su  juicio,  la 
documentación presentada carece de trascendencia real «por no reunir los requisitos 
exigidos por nuestro ordenamiento jurídico basados en la teoría del título y modo de 
adquirir, para poder practicar la inscripción de la cesión de la cuota de participación a 
favor de doña S. D. G., que se solicita». Y añade que no se trata de una adjudicación 
que implique una mutación jurídico-real en la titularidad de la finca –que sería inscribible, 
conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria–, sino ante una cláusula que recoge un 
compromiso para la posterior celebración, entre los ex cónyuges, del negocio de cesión 
del que resulte la adjudicación de cuota indivisa de la vivienda; en fin, un pacto de 
naturaleza personal u obligacional, no inscribible, el cual no va acompañado del posterior 
negocio jurídico que concluya con una adjudicación de cuota.
La recurrente alega que la sentencia de divorcio por la que se aprueba el convenio 
regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial es título inscribible en el  e.e
Registro de la Propiedad según la doctrina de este Centro Directivo, como documento  b
público en el que consta un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera  15ww
jcuadsicaidaol .y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de
y di2vo. rcCioa, btea l reyc coordmaor  qeuseta ebll eccoen veeln aior tríceugluol a9d0o rd deel  lCoós deigfeoc tCosiv dil,e  elas  nuunl idpaadc,t os eepnatrraec ilóons 
esposos por el cual, entre otros extremos, podrán llevar a cabo la completa liquidación
del régimen económico matrimonial. Desde el punto de vista formal, según doctrina 
consolidada de este Centro Directivo (Vid. las Resoluciones de 4 de agosto y 16 de 
octubre de 2014, 30 de junio de 2015, 24 de octubre de 2016 o de 11 de octubre 
de 2017, entre otras muchas), el convenio regulador, suscrito por los interesados sin 
intervención  en  su  redacción  de  un  funcionario  competente,  no  deja  de  ser  un 
documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad 
específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no 
se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues 
hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por 
objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales 
que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en 
común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido 
necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a 
la  liquidación,  cuando  proceda,  del  régimen  económico  matrimonial  amén  de  otras 
cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos 
(artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en 
los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de 
acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de 
medidas  cautelares  al  patrimonio  común  y  a  los  bienes  especialmente  afectos  al 
levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen 
económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y 
propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.
En el presente caso, la registradora no plantea en su calificación cuestión formal 
alguna, sino que –dado que ya se ha inscrito el dominio a nombre del exmarido– su 
objeción para la inscripción se concreta en la falta de trascendencia real del pacto 
contenido  en  el  convenio  aprobado  judicialmente.  Dicho  pacto,  tal  y  como  se  ha 
expresado, establece únicamente la obligación personal de cesión futura, mediante la 
correspondiente escritura pública, de una participación indivisa del sesenta por ciento de 
la finca a la exesposa, pero sin incluir en el propio convenio una cesión en firme de esa 
participación indivisa en cuestión. Expresadas de esta manera, las cláusulas calificadas 
no comprenden transmisión alguna de dicha finca, sino que recoge una obligación para 
la posterior celebración del negocio de cesión en el plazo señalado.
Contemplado el pacto del convenio en tales los términos, debe analizarse si el 
mismo, tal y como se encuentra definido, puede tener acceso a los libros del Registro de 
la Propiedad.
Según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, «En los Registros expresados en el artículo 
anterior  se  inscribirán:  1.º  Los  títulos  traslativos  o  declarativos  del  dominio  de  los 
inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2.º Los títulos en que 
se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, 
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 
3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o 
derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su 
importe en objeto determinado. 4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la 
incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por 
las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición 
de sus bienes (…)». De la interpretación de este precepto, tal y como ha puesto de 
relieve  este  Centro  Directivo  en  anteriores  ocasiones,  resulta  que  sólo  es  posible 
proceder  a  la  inscripción  de  los  actos  o  contratos  que  impliquen  una  verdadera  s
transmisión, constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado  oe.
el acceso al Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de  w.
trascendencia real –con limitadas excepciones, aunque ajenas al caso ahora planteado–.  15ww
«CCoonncrseetcaumeenntetem, enyt e, edne  areculaecridóon  cocno nl osu nté rmcionnovse ndieol  cpoenrvseonnioa,l,  enh ae l qaufierm saed oa suqmuee 
lúan iPcraompeiendtaed e, l pcoorm cpuraonmtois on od ese t rhaan sompietirra ldao p lrao pmieudtaadci,ó nno j uersíd iincsoc rriebaibl lien meno beill iaRreiag,i sstireon ddeo   BOE-A-cable e
así  que  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  de  acuerdo  con  el  artículo  2  de  la  Ley 
Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los 
meros compromisos de transmisión, como el presente» (Resolución de 22 de febrero 
de 2007).
Por ello, caracterizada e interpretada la cuestionada cláusula del convenio regulador 
como  meramente  obligacional,  la  misma  no  puede  ser  objeto  de  inscripción  en  el 
Registro.
3.  Por último, en relación con la petición por la recurrente en el escrito de recurso 
para que se tome anotación preventiva por defecto subsanable, ha de recordarse que, 
según la doctrina de este Centro Directivo, el fundamento de esta anotación preventiva 
radica  en  la  necesidad  racional  de  ampliar  el  plazo  de  vigencia  del  asiento  de 
presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal 
asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende. Esta anotación tiene 
una  doble  cara,  pues,  si  desde  un  punto  de  vista  tiene  el  juego  del  asiento  de 
presentación, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo para el caso de que 
se subsanen los defectos. Por lo que se refiere a los efectos de tal anotación, son los 
mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento que preparan.
Por todo ello, si el fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para 
subsanar  defectos,  no  se  entiende  qué  función  puede  realizar  si  el  plazo  ya  está 
suspendido como consecuencia del recurso. Consecuentemente, no procede practicar 
anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso 
interpuesto contra la calificación, puesto que, dado el régimen específico de prórroga del 
asiento de presentación derivado de la interposición del recurso, carece de sentido dicha 
anotación, sin perjuicio de que una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el 
defecto o bien solicitar –ahora sí– la anotación preventiva por defecto subsanable (vid. 
Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de septiembre de 2005, 21 de septiembre 
de 2011, 20 de junio de 2018 y 17 de enero y 4 de noviembre de 2019).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.