BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 48 Jueves 25 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 23165
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2957 Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que se deniega la 
inscripción  de  un  testimonio  de  auto  de  adjudicación  de  un  inmueble  y 
mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento concursal.
En el recurso interpuesto por doña M.R.C.G.L. en nombre y representación de la 
mercantil Progress Chemist SL contra la nota de calificación del Registrador de la 
propiedad de Alhama de Murcia, don David-Alejandro Rodríguez Sánchez, por la que se 
deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de un inmueble y 
mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento concursal.
Hechos
I
Mediante  Auto  de  17/10/2019  del  Juzgado  de  lo  Mercantil  Núm.  1  de  Murcia, 
dictando en el ámbito del procedimiento n.º 202/2017, acompañado de mandamiento de 
cancelación de 14/1/2020, y auto complementario de 28/05/2020 en el que se declara la 
firmeza, se ordena la inscripción de la adjudicación de un inmueble a favor de la 
sociedad recurrente y la cancelación de las cargas acordadas en el mismo, entre ellas 
dos hipotecas.
II
Presentado el mandamiento en el Registro de la propiedad de Alhama de Murcia fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: La finca 13338 de Librilla, en la que no consta 
reflejo  del  concurso,  se  encuentra  gravada  con  dos  hipotecas:  2.º  que  por  la 
inscripción  5.ª  es  objeto  de  cesión  a  Spanish  Residential  Opportunities  Designated 
Activity Company que fue rectificada por la 6.ª al haberse cometido un error en la cesión, 
no siendo crédito cedido y practicándose una reinscripción a favor de Banco Sabadell, y 
por la hipoteca de la inscripción 4.ª a favor de la CAM, en ejecución, y que por la 7.ª es 
cedido,  el  crédito  garantizado,  a  Sandi  Assets  Designated  Activity  Company,  cuya 
intervención  no  consta.  Se  indica  en  el  auto  que  Spanish  ha  visto  satisfecho 
parcialmente su crédito especial ordenándose su cancelación, no así Sandi, es de 
advertir que según resulta del auto de 28 de mayo de 2020, se ordena notificar a Sandi 
la resolución de esa fecha por la que se ordena cancelar la hipoteca a su favor inscrita, 
sin que conste haber intervenido con anterioridad.
Fundamentos de Derecho:
a)  De conformidad con los arts. 20 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento 
Hipotecario, en cuanto supone un obstáculo registral, y 24 de la Constitución Española,  s
que proscribe la indefensión. b)  Ha de constar expresamente en el mandamiento de  oe.
cancelación que se ha dado conocimiento del plan de liquidación al acreedor hipotecario,  w.
con indicación de las medidas que se han tomado para la satisfacción de su crédito.  57ww
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tiene conocimiento del mismo, no tiene por qué ser así, pues conocimiento real no 
equivale a conocimiento efectivo. Por ello, sin la comunicación al titular registral de la 
hipoteca de que su hipoteca se va a cancelar, con expresión de las medidas adoptadas o 
que se vayan a adoptar para la satisfacción de su crédito, la cancelación no podrá ser 
decretada por el juez. RDGRN 6-7-2015,16/3/2016, 20/7/2018. En concreto, en ésta 
última resolución, fundamenta la Dirección General su fallo en el hecho de que en el 
mandamiento de cancelación de la hipoteca no constaba: que el acreedor se hubiese 
personado en el procedimiento; que, una vez que el plan de liquidación quedó de 
manifiesto en la oficina judicial, se le hubiera notificado este hecho al acreedor, a fin de 
que pudiera formular observaciones o propuestas de modificación; que se hubiera dado 
conocimiento al acreedor de las medidas tomadas en relación con la satisfacción de su 
crédito privilegiado especial; que se le hubiera notificado al acreedor el resultado de la 
subasta, a fin de que pudiera ejercer, en cuanto acreedor hipotecario, los derechos que 
tiene reconocidos legalmente. En el presente caso, no ha intervenido en los términos 
expresados  Sandi  Assets  Designated  Activity  Company.  Dada  la  situación  del 
procedimiento, podrá proceder a la cancelación con una posterior intervención de Sandi, 
bien renunciando a la hipoteca, bien reconociendo haber recibido el importe de su 
derecho hipotecario y aceptando la cancelación ahora declarada.
Fallo:
El  Registrador  abajo  firmante  ha  decidido  suspender  la  inscripción,  al  haberse 
observado los indicados defectos. La presente calificación no prejuzga ni condiciona 
calificaciones  futuras  a  resultas  de  la  aportación  de  nuevos  documentos  y/o 
subsanaciones  del  documento  calificado.  Ante  la  presente  calificación  negativa,  el 
interesado podrá instar, en el plazo de quince días desde su notificación, la calificación 
por el Registrador sustituto que corresponda según el cuadro de sustituciones previsto 
en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de 
agosto de 2003, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y el 
R.D. 1039/2003, de 1 de agosto. Contra esta calificación (…) Alhama de Murcia, a 28 de 
octubre de 2020. El Registrador, Fdo. David-Alejandro Rodríguez Sánchez.
Solicitada  calificación  sustitutoria,  la  nota  de  calificación  fue  confirmada  por  el 
Registrador de la propiedad de Águilas, don José Ángel Cardenal Zubizarreta, el 1 de 
diciembre de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. R. C. G. L. en representación de 
Progress Chemist SL como adjudicataria del inmueble, interpone recurso en virtud de 
escrito  de  fecha  22  de  diciembre  de  2020  en  base  entre  otros  a  los  siguientes 
argumentos:  que  el  inicial  defecto  de  la  nota  de  calificación  relativo  a  la  falta  de 
intervención  en  la  cancelación  de  la  hipoteca  de  Sandi  Assets  Designated  Activity 
Company el auto inicial del juzgado por el que se aprobaba el plan de liquidación fue 
subsanado mediante auto de fecha 28 de mayo de 2020; que dicho auto se ha aportado 
al registro junto con el auto de adjudicación; que la escritura pública de cesión es de 
fecha 23 de julio de 2019 y que el plan de liquidación adquirió firmeza el 30 de julio 
de  2018  fecha  anterior  a  la  cesión  del  crédito  hipotecario  que  nos  ocupa;  que  la 
inscripción registral de la cesión del crédito hipotecario es posterior a la fecha del auto de  s
adjudicación; que el cesionario conforme al artículo 149 de la ley hipotecaria se subroga  oe.
en todos los derechos del cedente; que conforme al artículo 155 de la ley concursal  w.
hdaieupstoottirneizacaa  a ay lp  cajougneaszre  aec ul cecarnnétcedemitloae rnc tolean sl a pc rcaivorigmleapgsei oate nentsecpiraieo cdrieeasll ,,j  uldoee zq  mdueeal n dceeortnaec ruqmrusineoa  ep llaa pr acre aocnricdoee olnabactrieólann.i ddoe  slae   2021-2957n https://ww
IV
El registrador emitió informe el día 12 de enero de 2021, confirmó la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la ley hipotecaria y 100 de su Reglamento; artículo 522 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; artículo 155.4 de la ley concursal, hoy artículo 210.3 del 
Texto Refundido de la Ley Concursal; las Sentencias del Tribunal Supremo (sala de lo 
civil) de 23 de julio de 2013 y 4 de junio de 2019; la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional; las Sentencias del 
Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de 
noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; y las resoluciones este centro 
directivo de 18 de noviembre de 2013, 6 de abril de 2016, 17 de mayo de 2018, 17 de 
enero, 6 de septiembre y 5 y 10 de diciembre de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una hipoteca sobre una 
finca registral en la que la sociedad deudora está en situación concursal, concurriendo la 
circunstancia de que el crédito hipotecario está cedido (la escritura de cesión del crédito 
hipotecario es de 23-7-2019), entre la fecha de la aprobación del plan de liquidación y el 
auto de adjudicación y cancelación (17-10-2019). La inscripción de la cesión del crédito 
se  produce  el  18  de  octubre  de  2019,  fecha  posterior  al  auto  de  adjudicación  y 
cancelación. Consta la notificación, pero no el consentimiento expreso de los cesionarios 
titulares actuales de las hipotecas a cancelar.
2.  Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 
de  octubre  de  2013,  el  registrador  «(...)  debía  tener  en  cuenta  lo  que  dispone  el 
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas 
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, "no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte"».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador  es
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de  bo
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el  57ww
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de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era 
desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la 
propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de 
los  requisitos  legales  que  preservan  los  derechos  de  los  titulares  de  los  derechos 
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
3.  Determina el actual artículo 210 TRLC lo siguiente: «1.  En cualquier estado del 
concurso, el juez podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a 
créditos  con  privilegio  especial.  2.  La  solicitud  de  realización  directa  deberá  ser 
presentada al juez por la administración concursal o por el acreedor con privilegio 
especial y se tramitará a través del procedimiento establecido en esta ley para la 
obtención de autorizaciones judiciales. 3.  El juez concederá la autorización solicitada si 
la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la 
garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización 
directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con 
privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor 
de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de 
bienes  inmuebles  y  valoración  por  entidad  especializada  para  bienes  muebles.  4. 
Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se 
anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho 
afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en 
el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la 
fianza que hayan de prestar para participar en ella».
Este precepto concuerda con el anterior artículo 155.4 de la ley concursal (al que se 
remitía  el  149.2  para  la  enajenación  de  bienes  y  derechos  afectos  a  créditos  con 
privilegio especial).
Y por tanto, como ya señalara la resolución de este centro directivo de 17 de mayo 
de 2018, «La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos 
afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la 
administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el 
juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado 
o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el 
privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del 
concurso con la calificación que corresponda. Si la realización se efectúa fuera del 
convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese 
pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio 
especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y 
cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial  s
actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por  oe.
entidad especializada para bienes muebles. La autorización judicial y sus condiciones se  w.
anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho  57ww
amfeejcotro  pyo sstio dr,e enlt rjou edze  alborsir ád ieliczi tadcíaiósn s eignutrieen ttoedso asl  loúslt imofoe rdeen teloss  ya ancuonrcdioasrá  slea  pfiarenszean tqauree 
hayan de prestar».
En la redacción –anterior al Texto refundido de la ley concursal– del artículo 149.2 de 
la misma ley, se introduce un régimen especial si dicha enajenación se lleva a cabo 
como  una  unidad  productiva.  Disponía  este  artículo,  en  cuanto  ahora  interesa  lo 
siguiente: «Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se 
aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4. Si estos bienes estuviesen incluidos en los 
establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes o 
de servicios pertenecientes al deudor que se enajenen en conjunto, se aplicarán, en todo 
caso,  las  siguientes  reglas:  a)  Si  se  transmitiesen  sin  subsistencia  de  la  garantía, 
corresponderá a los acreedores privilegiados la parte proporcional del precio obtenido 
equivalente al valor que el bien o derecho sobre el que se ha constituido la garantía 
suponga respecto a valor global de la empresa o unidad productiva transmitida. Si el 
precio a percibir no alcanzase el valor de la garantía, calculado conforme a lo dispuesto 
en el artículo 94 será necesario que manifiesten su conformidad a la transmisión los 
acreedores con privilegio especial que tengan derecho de ejecución separada, que 
representen al menos el 75 por ciento del pasivo de esta naturaleza afectado por la 
transmisión y que pertenezcan a la misma clase, según determinación del artículo 94.2. 
En tal caso, la parte del valor de la garantía que no quedase satisfecha tendrá la 
calificación crediticia que le corresponda según su naturaleza. Si el precio a percibir 
fuese igual o superior al valor de la garantía, no será preciso el consentimiento de los 
acreedores privilegiados afectados». De ambos preceptos resulta con total claridad que 
cuando la transmisión se hace sin subsistencia de la garantía, se distingue según el 
precio alcance o no el valor de dicha garantía, siendo en este segundo caso necesario 
que presten su conformidad todos los acreedores con privilegio especial, o, si se trata de 
la enajenación de una unidad productiva, los acreedores de este tipo que representen 
el 75% del pasivo de esta naturaleza.
4.  A este respecto conviene citar lo que ya dijo esta Dirección General en su 
reciente Resolución de 11 de septiembre de 2017: «Como ha tenido ocasión de poner de 
relieve  este  Centro  Directivo,  las  reglas  contenidas  en  la  Ley  Concursal  para  la 
enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 
de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse 
el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del 
plan de liquidación (vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017). Por lo 
demás,  el  carácter  imperativo  de  tales  normas  ha  sido  confirmado  por  la  citada 
Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  julio  de  2013  (aunque  se  pronunciara 
específicamente sobre el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende 
claramente del contenido y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor 
claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal 
por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de «Reglas legales 
supletorias»  por  la  de  «Reglas  legales  de  liquidación»,  así  como  de  la  regulación 
modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, 
remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa 
observancia. Y es que, de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el 
caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada 
la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la 
realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo 
por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la 
realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con 
privilegio especial». s
5.  Como  muy  bien  pone  de  manifiesto  la  mencionada  Sentencia  del  Tribunal  oe.
Supremo de 21 de noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la  w.
propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas  57ww
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la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Está  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, 
pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». En el caso objeto de este 
expediente, aunque el párrafo añadido al mandamiento cancelatorio no es un ejemplo de 
claridad, no se puede obviar lo que resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 
de noviembre de 2017. El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia Provincial por 
entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el mandamiento de 
cancelación  se  hiciera  constar  el  cumplimiento  de  los  requisitos  que  prevé  el 
artículo 155.4 de la Ley Concursal.
Pero en ningún caso el Tribunal Supremo cuestiona la decisión de la Audiencia 
cuando esta afirma en su sentencia: «Del relato de hechos, no discutido, se desprende 
que hubo intervención y conocimiento de los acreedores titulares de la carga cuya 
cancelación nos ocupa, de la existencia de un plan de liquidación que contemplaba la 
venta de la empresa con la totalidad de activos. También lo hubo de que se produjo una 
única oferta, no mejorada, con determinados compromisos en relación con la continuidad 
de la actividad empresarial, pero con total ausencia en la asunción de otras cargas, sin 
más compromisos que los que figuran en el plan de liquidación aprobado, y de que se 
autorizó la venta y una vez producida se ordenó la oportuna cancelación. En todos esos 
trámites  intervinieron  los  acreedores  llegando  a  discutir  alguna  decisión  judicial 
obteniendo  las  oportunas  resoluciones  judiciales  que  ponderaron  los  intereses  en 
conflicto».
Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo da a entender que, en efecto, se ha 
acreditado en las actuaciones judiciales previas que se han cumplido los requisitos 
exigidos por el artículo 155.4 de la Ley Concursal cuando afirma: «Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
6.  Resulta por tanto legalmente exigido que para cancelar las hipotecas anteriores 
al concurso del titular registral en la enajenación de los que los acreedores con privilegio 
especial  como  son  los  hipotecarios  es  preciso  que  hayan  tenido  la  participación 
legalmente exigible.
7.  En el supuesto de hecho de este expediente por auto firme complementario de 
adición  al  mandamiento  de  cancelación  de  cargas  se  ordena  expresamente  la 
cancelación  de  la  hipoteca  cedida,  haciéndose  constar  que  se  ha  efectuado  la 
notificación del auto de adjudicación y cancelación de cargas al cesionario Sandi Assets 
Designated Activity Company, justificando la decisión en que la inscripción en fecha 18 
de octubre de 2019 de la escritura de cesión es posterior al auto de adjudicación de 
fecha 17 de octubre de 2019. Hay por tanto un pronunciamiento judicial expreso respecto 
de la debida intervención del titular registral de la hipoteca.
8.  Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido 
los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación  s
de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio  oe.
especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede  w.
de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a  57ww
rloesq uriseigtoisst.radores,  el  discrepar  de  esta  valoración  y  entender  incumplidos  dichos
de  D6 ebdee  raegcoorsdtoa rsdee  ta2m0b1i4é)n  qcuoem, o eens tela  Cceenstrióon D  idreec tuivno  ycaré dmitaon ifheisptoót e(ccafrr.i oR, edsoalduac iólan   BOE-A-cable e
accesoriedad  de  la  hipoteca  respecto  del  crédito,  lo  relevante  son  las  normas 
reguladoras de la cesión de créditos frente a las que regulan la cesión de hipotecas. Por 
lo que si el crédito hipotecario está extinguido en el procedimiento concursal (y el plan de 
liquidación ya estaba aprobado antes de la cesión del crédito hipotecario) aunque la 
situación concursal no esté publicada en el Registro de la propiedad, no puede invocar el 
cesionario la fe pública registral.
Ciertamente el artículo 144 de la Ley Hipotecaria determina que «todo hecho o 
convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación 
hipotecaria anterior, como el pago (…) no surtirá efecto contra tercero, como no se haga 
constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o 
parcial o de una nota marginal, según los casos». Pero el contenido de este precepto, de 
carácter general, debe ceder ante las normas especiales reguladoras de la cesión del 
crédito hipotecario. Estos hechos o convenios no pueden ser invocados por el cedente 
en su favor (puesto que ya no es acreedor), y, si bien no surten efecto contra el tercer 
adquirente de derechos reales en tanto no se hagan constar en el Registro (artículo 144 
de la Ley Hipotecaria), no pueden por menos de afectar al que aparece como adquirente 
del crédito hipotecario (cfr. Resolución de 24 de abril de 1991) y cesionario sucesivo, 
cuando no se hizo oportunamente la notificación de la cesión al deudor (artículo 151 de 
la Ley Hipotecaria), en este caso en situación concursal.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la 
revocación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.