BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28654
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4358 Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Alicante n.º 2, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de compraventa de establecimiento mercantil 
destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de 
arrendamiento futuro.
En el recurso interpuesto por doña B. P. G. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Alicante número 2, doña Margarita González de la Torre 
Rodrigo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de 
establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de 
negocio y pacto de arrendamiento futuro.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 5 de abril de 2019 ante el notario de Alicante, don 
Jesús María Izaguirre Ugarte, con el número 851 de protocolo, se formalizó compraventa 
de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia a favor de doña B. P. G., 
con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Alicante número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Número de Entrada: 2910.–Presentado el día veinticuatro de Julio del año dos mil 
diecinueve, con el número 651 77. Aportada primera copia autorizada el dieciocho de 
septiembre del año dos mil diecinueve.
Calificada la precedente escritura otorgada por el notario de Alicante/Alacant, Jesús 
María  Izaguirre  ligarte,  el  día  05/04/2019,  protocolo  851/2019,  tras  examinarlos 
antecedentes de este Registro, el Registrador que suscribe, suspende la inscripción por 
los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho, al amparo del artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario:
1)  Hechos.
No es posible practicar la inscripción de los arrendamientos que se solicita, dado que 
el señor P. H. es sólo propietario de un 58% de la finca sobre la que tales derechos se 
constituyen, y, por las características de dichos arrendamientos, cabe entender que 
exceden de las meras facultades de administración (que sí podría ejercitar libremente, 
como propietario mayoritario).
En efecto, el primero de los contratos tiene una duración máxima de diez años a  e.
partir de la fecha del traspaso. Y. en cuanto al segundo, aunque tiene una duración  w.b
máxima de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a  58ww
itnétremreinsoa dionsic ieanl,  lau ncao soab cliogmacúinó n( cffru. taurrtas,.  3q9u7e  yp 3o9d8rí ad eel nCteónddigeor sCei vcil)o,m poo r ploe rqjuudei crieaql uae rilroías 
ser aEdno petsatdea  speonr tuidnoa, nilma idsaedn.tencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  León,  Sección  1.ª,
de 25/03/11. explica que el arrendamiento de cosa común inmueble se considera un acto
de disposición si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, o 
como un acto de administración si es inferior a ese plazo. Y la sentencia de la Audiencia 
Provincial de Segovia. Sección 1.ª, de 30/12/13, se refiere a la doctrina del Tribunal 
Supremo, en su Sentencia de 17/10/78. cuando indica dicho Tribunal que “la distinción 
entre actos de disposición –los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella 
derechos  reates  o  gravámenes–  y  actos  de  administración  –los  que  tienden  a  la 
conservación, goce y uso de la cosa– que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin 
embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran 
sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación, la de los llamados actos de 
administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o 
importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, 
tanto para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos 
suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los 
actos  de  disposición,  y  que  la  jurisprudencia  hubo  de  reconocer,  igualmente,  la 
naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamado: a) que si bien 
por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha 
declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a 
que se contraiga, bien por el largo tiempo para que su duración se estipule, rebasar los 
límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes 
no se hayan facultados los condominios que representen la mayor suma de intereses, 
para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de 
todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la ley. 
quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración –Sentencias de 1 de 
Junio de 1919 y 9 de Junio de 1913–: b) que, aunque en algunas Sentencias, con 
arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha 
vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo 
que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenia ciertos efectos o recibía un 
trato parecido al de los derechos reales”.
En relación con esta cuestión, la Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015 
(que admite la inscripción de un contrato de arrendamiento de cinco años de duración, 
celebrado por propietarios que representan las 2/3 partes de las cuotas), señala que la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo, partiendo de la consideración del arrendamiento, en 
general, como acto de administración, lo reputa dispositivo cuando por su duración (que 
ha venido fijando en más de seis años) pueda ser calificado de tal; y añade, que, sobre 
este asunto, resultan ilustrativos los arts. 271.7° y 1548 del Código Civil, que, para los 
casos de arrendamientos concertados por tutores o padres, sólo exigen autorización 
judicial  cuando  el  contrato  tenga  una  duración  superior  a  seis  años,  es  decir,  se 
considera acto de disposición cuando supera este plazo.
Por todo ello, para poder inscribir ambos contratos de arrendamiento, sería preciso 
que el resto de los copropietarios de la finca prestaran su consentimiento a los mismos.
2)  Fundamentos de Derecho:
Artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5. y 18 de la Ley Hipotecaria; 
Resolución de la D.G.R.N de 26 de enero de 2015; Sentencias del T. S. de 28 de marzo 
de 1990,2 de diciembre de 1993, y 4 de febrero de 1994; y Sentencias de la Audiencia 
Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, Audiencia Provincial de León de 25 de 
marzo de 2011, y Audiencia Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013.
Se practicarán las notificaciones prevenidas en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria,  e
prorrogándose el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la  bo
última notificación de conformidad con el artículo 323 de la ley Hipotecaria. 58ww
MarAgalicriatan tGe,o ndziáelceizo cdheo l ad Teo rrsee pRtoiedmribgroe ( fidrmel a ailñeog ibdleo)s.  mil  diecinueve.–La  registradora
Contra esta calificación (…).» BOE-A-cable e
III
Contra la anterior nota de calificación, doña B. G. P. interpuso recurso el día 24 de 
octubre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones:
Primera.–La Sra. Registradora suspende la inscripción de los arrendamientos por 
entender que constituyen actos de disposición, y entiende que se debe exigir por tanto el 
consentimiento de los demás comuneros del local.
La compareciente no está de acuerdo con el criterio de la Sra. Registradora, dicho 
sea con el máximo respeto.
Segunda.–En cuanto a la inscripción del arrendamiento actualmente vigente, se ha 
de tener en cuenta que el Sr P., en el momento de la transmisión de la farmacia (que no 
de su cuota indivisa del local), además de propietario del 58% del local, era arrendatario 
en virtud de traspaso efectuado por su anterior titular formalizado en escritura autorizada 
por el notario de Alicante Don Juan Ruiz Olmos el 9 de mayo de 1980 con el número 913 
de su protocolo, y la duración del contrato por diez años no deriva de un pacto entre las 
partes, como parece entender erróneamente la Sra. Registradora, sino que resulta ope 
legis, como consecuencia de lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la 
Ley  29/1994  de  Arrendamientos  Urbanos  para  los  contratos  de  local  de  negocio 
anteriores a 1985 de los que sea titular una persona física, como es el caso, a los que la 
ley reconoce el derecho a traspasar el local en cuyo caso el arrendamiento tendrá una 
duración máxima de diez años, que es precisamente lo pactado en dicha escritura.
(…) copia de la escritura de traspaso de 1980 a la que se acaba de hacer referencia, 
en la que consta incorporada copia del contrato original de arrendamiento que fue objeto 
de traspaso por el arrendatario anterior al que traspasó a la compareciente.
Tercera.–En  cuanto  al  contrato  de  arrendamiento  futuro  que  se  pacta  para  el 
momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente vigente, se trata de 
un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por tanto entra dentro de las 
facultades de administración que el Sr. P. H. tiene en cuanto propietario mayoritario (que 
la propia registradora le reconoce).
El fundamento de este criterio deriva de lo dispuesto en el art 1548 Cc, que exige a 
los administradores de bienes poder especial para dar en arrendamiento las cosas por 
término que exceda de seis años. Pero no si no excede de seis años, como es el caso.
De hecho, tanto la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo 
de  2011  como  la  Resolución  de  la  DGRN  de  26  de  enero  de  2015  que  la  Sra. 
Registradora cita en su calificación señalan exactamente lo mismo, esto es, que los 
contratos concertados por más de seis años se consideran un acto equiparado a los de 
disposición y no de mera administración. Concretamente la Sentencia de la AP de León 
emplea la expresión de “si excede de seis años” y la Resolución de la DGRN la de 
“duración superior a seis años”. En este caso no se da tal circunstancia porque el 
arrendamiento que se pacta es exactamente de seis años, por lo que ni excede de seis 
años ni tiene una duración superior a seis años.
En igual sentido, la Sentencia de la AP de Pontevedra n.º 219/2019 de 7 de mayo 
[sic] de 2019 (Rec 226/2018) señala: “entendemos que es de aplicación la doctrina 
contenida  en  la  STS  de  7-1-2018,  a  cuyo  tenor:  ‘El  arrendamiento  es  un  acto  de 
administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las 
cosas (arts. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo  s
entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio, respecto del arrendamiento por quince  oe.
años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato  w.
mcfuoaenr sioditdooe rrgadadedocol a, artarcadtsoo   ladp emró uddeiigsrotpe.o  dsEeicn iló an ee l sepál omsaabrr,iet oyn  dsdainem  aieulant otorsi zoadcceiei ódnian ddju udsditcerii aal g, aipnnosart nalaclai adclaue rsa,ed nos real o dchaeall    2020-4358n https://ww
ganancial  por  plazo  de  quince  años  (sentencia  341/1995  de  10  abril);  también  el
arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad
del  arrendatario,  con  opción  de  compra  a  su  favor  (sentencia  1029/2000,  de  14 
noviembre); y la sentencia 31/1999, de 24 abril, con invocación de la doctrina de la sala 
según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis 
años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa 
estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.”
La Sentencia de la AP de Burgos 305/2011 de 8 de julio de 2011 (Rec 15/2011): 
“Lógicamente, la dificultad estriba precisamente en determinar que ha de entenderse por 
actos de administración así como cual pueda ser el perjuicio a tales intereses de la cosa 
común, los cuales se tratan de conceptos jurídicos intedeterminados que hacen preciso 
el  análisis  de  caso  por  caso.  No  obstante,  la  jurisprudencia  ciertamente  viene 
reconociendo  desde  hace  tiempo  que  el  contrato  de  arrendamiento  en  principio 
constituye un acto de administración (por todas STS de 10 de marzo de 2003 y SAP de 
Badajoz  de  5  de  abril  de  2004)  por  lo  que  en  este  sentido  no  es  necesaria  la 
concurrencia de la totalidad de voluntades de los comuneros para proceder al mismo 
siempre que fuera atendido el mejor disfrute y beneficio de la cosa común. Se atiende 
pues al régimen mayoritario como base de la administración cotidiana de la comunidad 
de bienes a la que da lugar también la comunidad hereditaria. Sin embargo y por su 
parte el art.1548 CC EDL 1889/1 establece una limitación legal a tal consideración del 
contrato de arrendamiento como acto de administración para el caso de que el mismo 
exceda de un plazo de seis años por entender que en tales supuestos el contrato de 
arrendamiento se convierte ya en un régimen de enajenación parcial del dominio al 
constituir ya un derecho real a favor del arrendatario (STS de 9 de junio de 1913); en 
suma,  la  redacción  del  precepto  considera  que  tales  arrendamientos  por  períodos 
superiores a seis años exceden de las facultades de administración. En este término, no 
constituyendo ya un acto de administración, han de ser tratados tales contratos de 
arrendamiento por plazo superior a seis años como acto de disposición al amparo de los 
citados arts.397 y 399 CC EDL 1889/1, en cuyo caso y a tenor del primero de los 
preceptos, ya no basta la voluntad de la mayoría de los copartícipes sino que es exigida 
la concurrencia de voluntades de todos los comuneros”.
Por lo tanto en este caso, no siendo el plazo del arrendamiento superior a seis años 
no  hay  razón  alguna  para  que  se  considere  como  un  acto  equiparable  a  los  de 
disposición, que exigirían la unanimidad de los copropietarios del local.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de noviembre de 2019, 
mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397, 398 y 1548 del Código Civil; 2.5.º y 18 de la Ley 
Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1902, 10 de marzo 
de 1905, 1 de julio de 1909, 19 de febrero de 1964, 29 de mayo de 1976, 2 de noviembre 
de 1978, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo de 1987, 28 de marzo de 1990, 2 de 
diciembre de 1993 y 4 de febrero de 1994; las sentencias de la Audiencia Provincial de 
Alicante de 14 de enero de 2008, por la que se anuló la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2006, de la Audiencia 
Provincial de León de 25 de marzo de 2011 y de la Audiencia Provincial de Segovia 
de 30 de diciembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros  e.
y del Notariado de 26 de abril de 1907, 7 de abril de 1938 y 26 de enero de 2015. w.b
regis1t.r adEonr ac ueann tosu a  inlafo prmrees,e ndteabceiómno dse lc orencsuidrseora rfu eqruae  dneo  plsaez op rqoudeu cpeo,n ed aedno  dquudea  elal 
aArdtímcuinlois tr3a0c.i5o nedse  Plaú blLiceays , 3d9is/2p0o1n5e,  qdueel:  «PCroucaenddiom eiel nútolti mAod mdíian idsetrla ptilvaoz oC soema úinnh ádbei l, lsaes 
entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente». Teniendo en cuenta que el título fue
calificado  desfavorablemente  el  día  18  de  septiembre  de  2019,  notificándose  la 
calificación tanto al notario autorizante de la escritura como al presentante y siendo 
retirado el documento el día 20 de septiembre de 2019, y habiéndose interpuesto el 
recurso el día 21 de octubre de 2019, al ser inhábil el día 20 de octubre de 2019, 
debemos considerar que el plazo vencía el 21 de octubre de 2019, que es cuando se 
interpuso tempestivamente.
2.  En relación con el fondo de la cuestión se discute si es inscribible una escritura 
de  compraventa  de  establecimiento  mercantil  destinado  a  oficina  de  farmacia  con 
traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro (que se iniciará una vez 
finalizado el vigente que tiene una duración de diez años), otorgada por el propietario 
del 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen. A juicio de la registradora 
cabe entender que el traspaso del arrendamiento excede de las meras facultades de 
administración (que sí podría ejercitar libremente, como propietario mayoritario) ya que 
entiende que, aunque tiene una duración máxima de seis años a partir del vencimiento 
de un primer arrendamiento se trata de un contrato a término inicial, una obligación 
futura, que podría entenderse como perjudicial a los interesados en la cosa común (cfr. 
artículos 397 y 398 del Código Civil), por lo que requeriría ser adoptada por unanimidad. 
La recurrente entiende por el contrario que el contrato de arrendamiento futuro que se 
pacta para el momento en que finalice el arrendamiento de diez años actualmente 
vigente, se trata de un acto de administración, ya que no excede de seis años, y por 
tanto entra dentro de las facultades de administración que don J. M. D. P. H. tiene en 
cuanto propietario mayoritario (que la propia registradora le reconoce).
3.  Durante la tramitación del recurso se aporta ahora como documento nuevo copia 
de una escritura otorgada en Alicante el día 9 de mayo de 1980 ante el notario don Juan 
Ruiz Olmos, número 913 de su protocolo, por la que don J. M. D. vende a don J. M. P. H. 
(que es quien actúa como transmitente en la escritura que ha sido objeto de calificación), 
la oficina de farmacia situada en la planta baja de una casa de Alicante -cuyo número de 
finca registral no se indica-, y le traspasa el local de negocio, interviniendo en dicha 
escritura los propietarios de la finca, doña M., don S. M. y don F. S. N. y doña M. y doña 
M. D. N. S. G., a los efectos de prestar el consentimiento al traspaso. A dicha escritura 
se incorpora un contrato de inquilinato celebrado el día 16 de marzo de 1961, que según 
resulta de la propia escritura regirá las relaciones entre los propietarios y don J. M. P. H. 
y el arrendatario de otro local, si bien dicho documento (que subsanaría el defecto en su 
caso)  no  puede  tenerse  en  cuenta  al  no  haberse  aportado  en  el  momento  de  la 
calificación (artículo 326 Ley hipotecaria).
4.  Según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo citadas en los 
«Vistos»)  y  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  (vid.  Resolución  de  26  de  enero 
de 2015), el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios 
de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede 
ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría 
de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La 
naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como 
conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen 
la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera 
explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio del 
derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese 
gravemente perjudicial a los mismos, como el propio artículo 398 dispone. Y, según la 
misma doctrina del Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los condueños no  s
otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse  oe.
como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han  w.
de  adoptarse  dicha  clase  de  acuerdos,  dato  que  alcanzaba  especial  relevancia  en  58ww
areqsutaenllotes  psaurptiuceipsatocsió ne ny  lhoasb eqru ee,s tdee  mhoasbterarsdeo  dsua ddoi sccoonnofocrimmiideandto,  haul bcieorned upeoñdoid od,e  silna 
eexmisbtaerngcoia,  ldleev asresnet ean cciaabs od ee l Acuodniterantcoia sd ed ea rrseenndtiadmo iednivteor. sToa (msebniétne nccoian vdieen lea  sAeuñdaielanrc ilaa   BOE-A-cable e
Provincial de Jaén de 25 de septiembre de 2012 y sentencia de la Audiencia Provincial 
de Alicante de 14 de enero de 2008).
En este contexto deben tenerse en cuenta el contenido de los artículos 271.7.º 
y 1548 del código Civil. El artículo 271 determina que «el tutor necesita autorización 
judicial (…) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años», y, 
el artículo 1548, dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los 
menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, 
no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años».
Consecuentemente,  para  determinar  cuándo  el  arrendamiento  es  un  acto  de 
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija 
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
Así  pues,  las  interesantes  cuestiones  que  se  han  suscitado  en  torno  a  la 
conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración, a la vista 
de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales que 
disciplinan  facultades  de  determinados  representantes  legales;  leyes  arrendaticias 
especiales,  etc.),  es  generalmente  admitido  que,  en  principio,  el  arrendamiento 
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de 
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales 
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos 
que  por  sus  estipulaciones,  o  por  su  duración,  puedan  ser  considerados  actos  de 
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna 
norma  pueda  exigir  capacidad  dispositiva  para  concertarlo).  Por  no  hablar  de  la 
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en 
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, 
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de 
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias 
citadas  en  los  «Vistos»  entendiéndose  que  bastará  el  consentimiento  de  quienes 
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, 
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda 
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo 
que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de 
seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de 
transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por 
ello, el artículo 271.2.º del Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización 
judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan 
carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo del 
mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización 
judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el 
arrendamiento  se  inscriba  proporcionará  mayor  protección  del  derecho  arrendaticio 
(prioridad,  oponibilidad,  legitimación,  fe  pública),  en  los  términos,  antes  vistos,  que 
resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la 
Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional 
segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley 
Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero 
sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición 
del contrato de arrendamiento. s
5.  En  la  escritura  objeto  del  presente  expediente  se  acuerda  un  contrato  de  oe.
arrendamiento por un plazo de seis años a contar desde la finalización del vigente  w.
arrendamiento  que,  como  consecuencia  de  lo  previsto  en  la  disposición  transitoria  58ww
tneergceorcaio  daen tlear iLoereys  2a9 /11998954  ddee  lAorsr eqnudea mseiean ttoitsu laUrr buannao ps eprsaoran al ofsís iccoan tyr astoes p droed ulozccaal  udne 
traspaso, como es el caso, tendrá una duración máxima de diez años.
Tanto la recurrente como la registradora están de acuerdo en entender que se 
necesita  unanimidad  de  todos  los  propietarios  como  acto  de  disposición  para  los 
arrendamientos  que  excedan  de  seis  años.  La  diferencia  radica  en  que  según  la 
recurrente el plazo estipulado no lo excede, mientras que, a juicio de la registradora, al 
tratarse de seis años a partir del vencimiento del primero, se trata de un contrato a 
término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los 
interesados en la cosa común.
6.  El  recurso  debe  ser  estimado.  Literalmente  interpretado  el  contrato  de 
arrendamiento  que  nos  ocupa,  tiene  un  plazo  cierto  de  seis  años  a  contar  del 
vencimiento del actualmente vigente. No se trata de una obligación futura, como señala 
la registradora (lo que por otra parte haría inviable la inscripción no por exceso de 
duración y falta de poder de disposición, sino porque no cabe el acceso al Registro la 
obligación de constituir en el futuro derechos inscribibles, véase artículo 9 Reglamento 
Hipotecario), sino que se trata de constituir actualmente un arrendamiento de seis años a 
partir de la fecha de vencimiento del arrendamiento vigente («dies certus an certus 
quando»).
No excede por tanto el arrendamiento cuya inscripción se pretende del plazo de seis 
años, que es cuando se considera, como se ha visto por la jurisprudencia y por la 
doctrina de este Centro Directivo, como acto de disposición y no de mera administración. 
Es por tanto suficiente a este respecto la intervención del propietario mayoritario en la 
formalización del arrendamiento.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.