BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16188
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2095 Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Alberic, por la que se suspende la 
inscripción de un acta de final de obra nueva declarada y de una escritura de 
ampliación de obra antigua declarada.
En los recursos interpuestos por don Amador Esteban Peydro de Moya, notario de 
Quart de Poblet, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Alberic, doña Ana Isabel Llosa Asensi, por la que se suspende la inscripción de un acta 
de final de obra nueva declarada y de una escritura de ampliación de obra antigua 
declarada.
Hechos
I
Mediante acta autorizada el día 3 de septiembre de 2020 por el notario de Quart de 
Poblet, don Amador Esteban Peydro de Moya, con el número 563 de protocolo, la 
mercantil «Claysburg, S.L.», representada por un apoderado en virtud de escritura de 
poder especial, hizo constar la finalización de una obra nueva declarada sobre una finca 
registral situada en el término municipal de Alberic que figuraba en construcción en el 
Registro de la Propiedad y, mediante escritura autorizada el mismo día por el mismo 
notario  con  el  número  siguiente  de  protocolo,  564,  la  misma  mercantil  declaró  la 
ampliación de la obra antigua declarada sobre la misma finca registral a la que se refería 
la mencionada acta.
II
Presentadas  copias  autorizadas  de  dicha  acta  y  escritura  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Alberic, fueron objeto de la siguiente única nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y artículo 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: La Registradora de la 
Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del  acta  de  final  de  obra, 
autorizada por el Notario de Quart de Poblet, Don Amador-Esteban Peydró de Moya, el 
día tres de Septiembre del año dos mil veinte, bajo el número 563 de su protocolo, que 
fue presentada telemáticamente en esta Oficina, según asiento 939 del diario 99, y de la 
escritura de ampliación de obra, autorizada por el Notario de Quart de Poblet, Don 
Amador-Esteban Peydró de Moya, el día tres de Septiembre del año dos mil veinte, bajo 
el número 564 de su protocolo, que fue presentada telemáticamente en esta Oficina, 
según asiento 940 del diario 99, y una vez aportados, también telemáticamente, por 
Grupo BC de Asesoría Hipotecaria, S.L., justificante/s acreditativo/s de su presentación 
en la Oficina Liquidadora y carta/s de pago/exención del impuesto, ha resuelto no  es
practicar el/los asiento/s solicitado/s, en base a los siguientes hechos y fundamentos de  o
Derecho: 95ww
anteHrieocrmhoesn:t eD iccihtaodso ds,o ceunm eunntioósn  fudeer olna  psriegsueienntated od oecnu mesetnat aOcifóicnin ac osmepglúenm elonst adriaat:o s- 
pJuasgtoif/iecaxenntec/isó na dcreel dimitaptuiveos/tso  dceo rrseus ppornedseiennttaec.ión en la Oficina Liquidadora y carta/s de  BOE-A-cable e
En el acta antes referida, que causó el asiento 939 del diario 99, la mercantil 
Claysburg,  S.L.,  según  está  representada,  declara  la  terminación/finalización  de  las 
obras declaradas, en construcción, sobre la Finca 14.146 del término municipal de 
Alberic, perteneciente a esta demarcación hipotecaria.
En la escritura, también antes citada, que causó el asiento 940 del diario 99, dicha 
mercantil –Claysburg, S.L.– declara, sobre la referida finca, una ampliación de obra, por 
antigüedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4 del TRLS, quedando la 
descripción de dicha finca, tras la referida ampliación de obra, con la descripción que 
consta en el Expositivo II de dicho título.
Fundamentos de Derecho (defectos):
a)  En cuanto al acta final de obra, que causó el asiento 939 del diario 99 de este 
Registro:
1.  La mercantil Claysburg, S.L. interviene representada en dicha acta, por Don J. A. 
M. A., en virtud del poder especial conferido a su favor en escritura autorizada por la 
Notario de Madrid, Doña Eva María Fernández Medina, el día dieciocho de Agosto del 
año dos mil veinte, bajo el número 1.120 de su protocolo, manifestando el Notario 
autorizante del título que ha tenido a la vista copia autorizada electrónica de dicha 
escritura de poder –cuyo traslado a papel se protocoliza en el propio título–, y que a su 
juicio, el citado compareciente, tiene facultades representativas suficientes para dicho 
otorgamiento.
No obstante, de la reseña de las facultades contenida en la escritura de poder 
referenciada, resulta que dicho compareciente tiene facultades para «otorgar la escritura 
de ampliación de obra nueva y vender o por cualquier título enajenar la finca registral 
número 14.146 inscrita en el Registro de la Propiedad de Alberic (...)», esto es, para 
formalizar  actos  o  negocios  jurídicos  distintos  del  formalizado  en  el  acta  ahora 
presentada.
Según doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado –
hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– la interpretación del poder ha 
de ser estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente, y sin extralimitaciones, consta 
en el mismo.
Y en el presente caso, no se trata de un poder general, sino de un mandato especial, 
para realizar determinados actos o negocios jurídicos respecto de una determinada finca 
(concretamente, otorgar escritura de ampliación de obra nueva y vender o enajenar, por 
cualquier título, la finca registral número 14.146), distintos del acto o negocio jurídico 
consignado en el documento presentado.
Artículos 1712 y 1713 del Código Civil. Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado –hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– 
de fechas 25 de Octubre de 2016, 20 de Octubre de 2017, 3 de Julio de 2019 y 4 de 
Junio de 2020, entre otras.
2.  El  certificado  final  de  obra  que  se  protocoliza  en  el  acta  final  de  obra 
anteriormente citada, expedido por Don J. A. C. M., como Arquitecto Técnico, colegiado 
número (…) del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Valencia, y 
por Don A. T. C., como Arquitecto colegiado número (…) del Colegio Territorial de 
Arquitectos de Valencia, carece del visado colegial, respecto del primero de los citados 
arquitectos, o certificación análoga expedida por su Colegio profesional, ex artículo 50  e.e
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. Así mismo, no consta la legitimación notarial  b
de la firma de ninguno de ellos, ex artículo 49 del mismo texto legal. 95ww
DecArerttoíc u1l0o9 32/81 9d9e7l,  Tdeex 4to d eR ejufluion.dido de la Ley del Suelo. Artículos 49 y 50 del Real  OE-A-2021-20able en https://
3.  La licencia de primera ocupación que se protocoliza en la referida acta final de 
obra, ex artículo 28.1-b) del TRLS, tiene –según consta en la propia licencia– una validez 
de 10 años a partir de la fecha de su expedición, que es el 9 de Julio de 2008; habiendo 
transcurrido dicho plazo de vigencia, a la fecha del otorgamiento del acta final de obra.
Artículo 28.1-b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo.
b)  En cuanto a la escritura de ampliación de obra, que causó el asiento 940 del 
diario 99 de este Registro:
1.  La  ampliación  de  obra  ahora  declarada  se  acredita  mediante  certificación 
catastral descriptiva y gráfica que se protocoliza en el título, de la que resulta que la 
edificación que consta construida sobre dicha finca data del año 2008.
No  obstante,  según  ha  afirmado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado –hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– en Resolución de 
fecha 23 de Abril de 2014, cuando hay dos etapas en la construcción –una la de la 
construcción inicial y otra la de la construcción de la ampliación–, como ocurre en el 
presente caso, no es suficiente, para acreditar la antigüedad de las obras de ampliación, 
con aportar una certificación catastral en la que simplemente se alude a un año concreto, 
como fecha de la construcción, pues genera lógicas dudas acerca de, a cuál de las dos 
etapas en que ha tenido lugar la construcción, se refiere dicha fecha. Por lo tanto, según 
doctrina de la Dirección General en dicha resolución, si en la certificación catastral 
aportada sólo se expresa una fecha, como ocurre en el presente caso, no hay base para 
entender que el año de la construcción que consta en la certificación catastral sea 
precisamente el de la ampliación, y no el de la construcción inicial. Así pues, a los 
efectos de acreditar la fecha de terminación o antigüedad de la ampliación de obra, no 
basta con que en el certificado catastral, relativo a la obra total (inicial más ampliación), 
se indique como fecha de terminación «2008» (que además, es la fecha que consta en el 
acta final de obra, como fecha de terminación de la primera construcción declarada 
sobre  la  finca),  sino  que  habrá  de  acreditarse  cuál  es  concretamente  la  fecha  de 
terminación de las obras de ampliación, para que el registrador pueda calificar si ha 
prescrito, o no, la eventual infracción urbanística, ex artículo 28.4 del TRLS. Dicha 
acreditación podrá realizarse mediante certificación de técnico –debidamente visada y 
con  firma  legitimada–,  certificación  del  Ayuntamiento,  acta  notarial,  o  certificación 
catastral  que  detalle  la  fecha  de  alta,  tanto  de  la  construcción  inicial  como  de  la 
ampliación.
2.  En el propio título se manifiesta que la superficie solar de la finca, según Catastro 
es de 1.978 m2 –siendo la superficie registral de 2.800 m2–, solicitándose expresamente 
la rectificación/alteración de la cabida inscrita conforme a dicha certificación catastral.
No obstante, la diferencia de superficie, entre la cabida inscrita y la catastral, supera 
el 25% de la primera, por lo que dicha rectificación requerirá la tramitación del acta a que 
se refiere el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, dudándose, además, según planimetría 
de las fincas colindantes resultante de la certificación catastral protocolizada en el título, 
que dicha diferencia de superficie pueda estar motivada, en todo o en parte, por una 
segregación y/o cesión a viales que no ha tenido acceso al Registro, ex artículo 201.1, in 
fine,  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  por  tanto,  encubrir  un  negocio  jurídico  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Y  siendo  dicho/s  defectos  subsanable/s,  se  suspende  la  inscripción  de  los  b
documentos presentados. Contra esta calificación (…) 95ww
Alberic a ocho de Octubre del año dos mil veinte. Fdo. La Registradora.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Amador Esteban Peydro de Moya, notario 
de Quart de Poblet, interpuso sendos recursos el día 9 de noviembre de 2020 con base 
en los siguientes argumentos:
«Hechos
a)  Documento calificado.
Acta de manifestaciones y protocolización de documentos autorizada por el fedatario 
recurrente, el día tres de septiembre de dos mil veinte, con el número 563 de protocolo.
En dicha acta notarial, la entidad mercantil requirente, mediante el apoderamiento 
conferido  al  efecto,  que  se  juzga  suficiente,  declara  la  finalización  de  la  obra 
(originariamente declarada en construcción) de una vivienda unifamiliar aislada asentada 
sobre la parcela de terreno identificada, a efectos internos, con el número 588 de orden, 
e integrada en la denominada urbanización (…) término municipal de Alberic (finca 
registral 14.146).
A tal fin, el requirente exhibió y se protocolizó (en original o testimonio): el duplicado 
del correspondiente certificado final de dirección de la obra, expedido por el aparejador 
técnico y el arquitecto director de la misma, respectivamente, y en su caso, debidamente 
visada, acreditando la terminación de la obra inicialmente declarada en construcción, en 
fecha diecinueve de febrero de dos mil ocho; amén del duplicado de la licencia de 
primera ocupación originariamente obtenida, de fecha nueve de julio de dos mil ocho, 
respectivamente.
b)  Presentación.
La reseñada acta se presentó en el Registro de la Propiedad de Alberic, el día tres 
de septiembre de dos mil veinte, con el número 1594 de entrada, y causó en el libro 
diario de operaciones, el asiento de presentación número 939 del diario 99.
c)  Nota de calificación.
El documento fue calificado con la nota que figura a continuación del mismo.
De la misma resulta que la calificación es conjunta, dado su relación intrínseca, en 
cuanto a dicha acta y a la escritura de ampliación de obra antigua terminada, autorizada 
por el mismo fedatario recurrente, el mismo día, y con el número siguiente de orden de 
protocolo.
d)  (…)
Fundamentos de Derecho.
Apoyan éstos, en contra del acuerdo recurrido, las siguientes afirmaciones:
1.  Representación voluntaria. Juicio de suficiencia, congruencia e interpretación del 
poder.
a)  Poder general/poder especial.
La Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre el contenido  s
y alcance de la exigencia que los artículos 1712 y 1713 del Código Civil imponen  e.
respecto a la aplicación e interpretación de los poderes de representación. w.
Dice así el artículo 1712 del Código Civil: «El mandato es general o especial. El  95ww
dperimteermroin caodmosp»re.nde todos los negocios del mandante. El segundo, uno o más negocios
geneYr aale sc,o nnoti ncuoamcpiórne nedle  amrtáícsu qlou e1 l7o1s3 a catfoirsm dae:  a«dEml inmisatnradcaióton,.  cPoanrace tbraidnos igeirn,  etnéarmjeinnaors,   BOE-A-cable e
hipotecar  o  ejecutar  cualquier  otro  acto  de  riguroso  dominio,  se  necesita  mandato 
expreso. La facultad de transigir no autoriza para comprometer en árbitros o amigables 
componedores».
Por último, dispone el artículo 1710 del Código Civil, lo siguiente: «El mandato puede 
ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado y aun de 
palabra. La aceptación puede ser también expresa o tácita, deducida esta última de los 
actos del mandatario».
Recientemente (vide Resolución de 25 de octubre de 2016), la Dirección General ha 
afirmado que la recta interpretación de tales preceptos legales impone su adecuada 
delimitación de acuerdo a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo. De conformidad 
con dicha doctrina, el primero de ellos (el artículo 1712) no atiende propiamente a la 
naturaleza de los actos –de administración o disposición– sino al ámbito de los negocios 
del mandante a que se refiere, es decir al alcance o a la extensión del mandato respecto 
de la esfera de asuntos o intereses del mandante (y no en el sentido técnico del término 
«negocio jurídico»); y el segundo (el artículo 1713) atiende al contenido de las facultades 
conferidas al mandatario, de modo que la exigencia de mandato expreso a que se refiere 
el párrafo 2.º comporta la necesidad de que la posibilidad de realizar actos de riguroso 
dominio conste inequívocamente.
Ahondando en esta doctrina, el Centro Directivo ha reiterado (vide Resolución de 10 
de marzo de 2016), que los poderes han de ser interpretados en un sentido estricto, sin 
extender la representación más allá de los actos previstos en ellos, si bien, como señala 
la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de fecha 27 de enero de 2000 «la 
extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo, no de manera automática y sumisa 
a la literalidad del poder, sino principalmente, a la intención y voluntad del otorgante en 
orden  a  la  finalidad  para  la  que  lo  dispensó  y  en  relación  a  las  circunstancias 
concurrentes (...)».
En definitiva, la previsión legal, interpretada de acuerdo a la doctrina expuesta de 
nuestro Tribunal Supremo, impone que el representante sólo puede actuar en la esfera 
del  representado,  si  así  consta  inequívocamente  en  el  título  de  la  representación 
voluntaria, así como que la determinación de los actos que comprende el poder, han de 
ser objeto de una interpretación estricta, si bien realizada en el ámbito de la voluntad e 
intención del poderdante (resolución DGRN de 20 de octubre de 2017).
b)  Juicio de suficiencia del poder.
El apartado 1.º del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo 
siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera».
El apartado 2.º del mismo artículo 98 dispone:
«La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas, harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del  s
que nace la representación». oe.
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial dispone: «En los casos en que  95ww
easscí rpitruorcae dqau,e  daeu tcoornicfeo,r mloisd adda tcoosn  ideel natritfíiccautloiv o1s6 4d,e el ld noocutamrieon rteos aeuñtaérnát iecno  eqlu ecu seerp loe  dhea ylaa 
asup ojrutaicdioo,  psaoran  ascurfeicdiietanrt elsa  rleaps refasecunlttaacdióens  arelepgraedsean yta etixvparse saacrráe doibtalidgaasto rpiaamrae netle  aqcuteo,  ao   BOE-A-cable e
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
Conforme a esta normativa, corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de 
las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que 
resulta  la  representación,  que  debe  ser  congruente  con  el  negocio  jurídico 
representativo; y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del 
juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la 
escritura, le corresponde al notario autorizante de la misma, sin que el registrador pueda 
revisar  dicho  juicio  de  suficiencia,  en  la  medida  en  que  resulte  congruente  con  el 
contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario 
autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la 
legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia 
expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y 
vigencia  del  poder,  además  de  realizar  una  «reseña  identificativa  del  documento 
auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada».
Cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil, 
que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de 
forma  rigurosa  la  validez  y  vigencia  del  poder  otorgado  por  dicha  entidad  y  dejar 
constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, exprese las circunstancias que, a juicio del 
notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el 
apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.
El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por 
el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña 
identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste 
con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le 
transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Bajo este régimen revisar legal, el registrador debe que el título autorizado permita 
corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia 
del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere, de forma completa y 
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es 
decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia, que dicha suficiencia se predica 
respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan 
dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido 
al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias 
de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018) y de la doctrina 
expresada por la Dirección General, en numerosas Resoluciones, cabe extraer como 
criterio, que para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el 
mencionado artículo 98, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o 
apoderado, el notario deberá emitir, con carácter obligatorio, un juicio acerca de la 
suficiencia  de  las  facultades  acreditadas  para  formalizar  el  acto  o  negocio  jurídico 
pretendido  o  en  relación  con  aquellas  facultades  que  se  pretendan  ejercitar.  Las  s
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del  oe.
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza,  w.
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades  95ww
arecpreredsiteandtoa tidviacsh,a sc ofnagcruulteandtees  cmone deial ncteo nlate neixdhoi bdiceiól nt ítduelo  dmocisummoe,n tsaicnioó nq uaeu tésnet iclae  yh alan 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Conforme  a  la  misma  doctrina,  el  registrador  deberá  calificar,  de  un  lado,  la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título; es decir, deberá calificar que se ha 
practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia 
de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o 
negocio jurídico documentado.
Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del 
juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante, si 
el  notario  utiliza  expresiones  genéricas,  ambiguas  o  imprecisas,  como  cuando  usa 
fórmulas de estilo, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o 
negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de 
julio de 2015), si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las 
facultades  representativas  (de  acuerdo  con  la  interpretación  dada  por  el  Tribunal 
Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de 
suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de 
septiembre de 2011.
c)  Congruencia del juicio de suficiencia.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial 
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio 
formalizado  en  la  escritura  cuya  inscripción  se  pretende,  según  la  doctrina  de  la 
Dirección General, anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia, si el 
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma 
que exija algún requisito añadido (por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a 
su objeto), bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que 
se califica u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos 
que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda 
prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador, que difiera de la 
que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye 
la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él 
por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de 
diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016, y como más reciente, la de 31 de agosto 
de 2020).
d)  Interpretación del poder.
La  previsión  legal,  interpretada  de  acuerdo  a  la  doctrina  expuesta  del  Tribunal 
Supremo, impone que el representante sólo puede actuar en la esfera del representado, 
si así consta inequívocamente en el título de la representación voluntaria, así como que 
la determinación de los actos que comprende el poder, han de ser objeto de una 
interpretación estricta, si bien realizada en el ámbito de la voluntad e intención del 
poderdante (resolución DGRN de 20 de octubre de 2017).
A tal efecto, como criterios interpretativos, el artículo 1285 del código civil, en sede 
de contratos, establece que: «Las cláusulas... deberán interpretarse las unas por las 
otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas»; y el  e.
artículo 3, párrafo 1.º de dicho texto legal, en sede de aplicación de las normas jurídicas,  w.
determina  que:  «…se  interpretarán  según  el  sentido  propio  de  sus  palabras,....,  95ww
atenEdnie ncudaon ftuon daal mpoednetar lmdee nretefe arle enscpiaír, itauu yn qfiunea lipdoaddí ad eh aaqbueér ldlaest»a.llado con más precisión
lraess uflatacbualt a«dpersim qau fea ccioem» pqrueen deíla a, paoddmeritaíad od noos  tiennteíarp aretrtiabcuioidnaess :f alcau lgtaradmesa tpicaarla,  fdoer mdaolnizdaer   BOE-A-cable e
finales de obra; y la teleológica o más ajustada a su finalidad y espíritu, pues no parece 
ajustarse a la voluntad de la entidad poderdante, el atribuir facultades expresas para 
realizar actos de riguroso dominio (como es vender o enajenar), previa formalización de 
las correspondientes obras de reforma y ampliación preexistente, y no incluir también la 
posibilidad de hacer constar la terminación de las mismas, máxime cuando se trata de 
una obra inicialmente declarada en construcción con arreglo al artículo 28.1 ley del 
suelo, pero cuya ampliación y finalización como obra antigua se declara al amparo del 
artículo 28.4 de dicho texto legal, según resulta de la escritura autorizada el mismo día, 
en unidad de acto y simultaneidad a dicho otorgamiento, y presupuesto necesario para la 
formalización del acto traslativo que está pendiente de otorgamiento documental.
A tal efecto, aun no siendo necesaria la incorporación del poder, se consideró 
conveniente, a dichos efectos interpretativos, protocolizar el traslado a papel de la copia 
electrónica del apoderamiento conferido, de donde resulta, amén de las facultades del 
subapoderado otorgante de dicha acta notarial, las de la entidad poderdante de cuyo 
título trae causa aquél, y que comprenden las de «otorgar escrituras de obra nueva y sus 
modificaciones», amén de los actos dispositivos consiguientes, como vender o disponer 
de los bienes pertenecientes a la entidad titular de los mismos.
Dicha calificación negativa no se habría suscitado en el supuesto de no haberse 
protocolizado dicho traslado a papel de la copia electrónica, o de haberse formalizado un 
único instrumento público de declaración, por ampliación, de obra antigua terminada.
e)  Conclusión.
Debe concluirse, por tanto, que en el caso a que se refiere este expediente, la 
calificación comporta una revisión de la valoración notarial sobre la suficiencia de las 
referidas facultades representativas acreditadas, que no compete al registrador, pues no 
se trata de uno de los supuestos en los cuales, por error evidente en el juicio que, bajo 
su responsabilidad, emita el notario, pueda ser entendido como falta de congruencia 
entre dicho juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas y el contenido 
del negocio formalizado en la escritura calificada (resolución de 11 de marzo de 2020).
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades 
representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o 
bien  incluyendo  otra  reseña,  siquiera  mínima,  de  facultades,  y  realizadas  dichas 
actuaciones en el ámbito de la voluntad e intención del poderdante; y el registrador, por 
su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese 
juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.
2.  Legalidad urbanística.
En el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, resulta la 
existencia en nuestra legislación, de dos vías para su lograr su registro: la ordinaria, 
prevista en el apartado 1.º del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la excepcional, 
prevista  en  el  apartado  4.º,  que  trata  de  adecuarse  a  la  realidad  de  edificaciones 
consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte 
de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida (vid., por 
todas, las Resoluciones de 19 de febrero y 1 de marzo de 2016).
Si bien, como señaló la Resolución de la dirección general, de fecha 22 de julio 
de 2014, el instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el 
artículo 20.4 de la Ley de suelo) puede ser alegado, tanto por un otorgante que edifica 
sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo  e.
obtuvo, pero eventualmente se extralimitó en lo edificado. w.
En el presente caso, con base en todos los hechos que resultan del expediente, debe  95ww
econn sdiidcehraa rascet aq usee  sea ctrreadtait ad ela l aa dneticglüaeradcaidó nd dee  lau nead oifbicraac nióune, vap o«r pcoer ratinfictiagcüieódna dc»a,t apsutreasl 
adletesrceri pdtiicvhaa y  cgornásfiicdae rya cdieómn áesl  hdeocchuom ednet aqcuióen s teé cpnrioctao coo lmicuen eicl ipcaelr tiinficcoardpoo raacdrae,d yit astiivno q duee   BOE-A-cable e
final de obra, del año 2008, y de que se manifieste por el requirente (y así resulte de la 
certificación técnica), que la obra se realizó ajustándose al proyecto y a la normativa.
Consecuentemente, los requisitos exigibles para practicar la inscripción, son los que 
resultan del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que 
establece:  «no  obstante  lo  dispuesto  en  el  apartado  anterior,  en  el  caso  de 
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción  correspondientes,  la 
constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: 
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra 
nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico 
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su 
descripción  coincidente  con  el  título.  A  tales  efectos,  el  Registrador  comprobará  la 
inexistencia  de  anotación  preventiva  por  incoación  de  expediente  de  disciplina 
urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se 
trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso 
público general».
A este respecto, debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de 
entenderse  de  aplicación  a  todas  las  edificaciones  consolidadas  por  razón  de  su 
antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan 
implicar su demolición, y ello es así, tanto si la obra se construyó con licencia, como si lo 
fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su 
terminación,  corno  si  fue  declarada  en  construcción  en  un  momento  anterior  a  la 
declaración de su terminación.
Dicha  normativa  tan  sólo  exige,  junto  a  la  aportación  de  los  documentos  que 
acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente 
con el título», de los que resulte, además, como aclara el artículo 52, apartado b), del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha sea «anterior al plazo previsto 
por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido 
incurrir el edificante».
La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación de «la inexistencia de 
anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca 
objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate», constituyen los 
únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
En el acta a que se refiere el presente expediente se procede a declarar finalizada la 
obra en su día declarada en construcción, manifestando el apoderado de la entidad 
titular, que la única edificación existente sobre la finca está totalmente terminada, con 
una descripción diferente de la que resulta del Registro, cuya antigüedad y descripción 
se  acredita  por  certificación  catastral  y  de  los  entonces  técnicos  competentes, 
complementada con la originaria licencia de ocupación, y acreditativa de que la obra 
finalizó en el año dos mil ocho y su descripción coincide con el título presentado.
De la documentación incorporada a la titulación auténtica reseñada, resulta que la 
obra nueva en construcción en su día declarada y descrita en los términos que resultan 
del correspondiente asiento registral, se terminó de edificar el diecinueve de febrero de 
dos  mil  ocho,  conforme  al  proyecto  aprobado  y  la  documentación  técnica  que  lo 
desarrollaba,  redactada  por  el  arquitecto  (colegiado  […]  del  colegio  de  Valencia)  s
referente a dicha vivienda unifamiliar aislada (en la descripción literaria de la finca no  oe.
constaban las construcciones auxiliares con que cuenta la edificación principal, es decir,  w.
piscina y paellero, respectivamente) y la modificación del originario proyecto de obras  95ww
(rceodlaecgtiaaddoo  neúnm  einrtoe r[é…s]  ddeell  cporleogmioo tdoer  Vinailceinacl,i ay)  dbisatijnot od direelc acuiótonr  idneic iatél cdneilc por ocyoemctpoe.tente
otorAgasmí mienistmo od, el al alsic eanuctioar izdaec ipornimese raad mocinuipsatrcaiótivna s(c onmecoe sdaorciausm epnatroa  qguaera anctirzeadr itqaubea  leal   BOE-A-cable e
edificación reunía las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la 
ordenación urbanística aplicable) se otorgó con fecha nueve de julio de dos mil ocho, y 
todo ello se complementa con la correspondiente certificación catastral descriptiva y 
gráfica, que corrobora que la fecha de construcción data del año dos mil ocho.
El referido proyecto inmobiliario tiene su origen en la licencia municipal de obras 
concedida para el proyecto inicial (que amparaba el expediente 87/2006) en virtud del 
decreto de alcaldía, de fecha diecinueve de septiembre de dos mil seis; y aunque del 
expediente  no  resultaba,  mediante  decreto  de  alcaldía,  número  1/2008,  de  fecha 
veintidós de enero de dos mil ocho (expediente 194/07) se concedió también licencia 
municipal (solicitada por la anterior entidad promotora de quien trae causa la sociedad 
otorgante) para la construcción de una piscina sobre dicha parcela de terreno; amén de 
que, según decreto de alcaldía, número 5/2008, de fecha diecisiete de marzo de dos mil 
ocho (expediente 7/08), se concedió licencia municipal adicional (solicitada también por 
la  anterior  entidad  promotora)  para  legalizar  las  eventuales  obras  de  reforma  y/o 
ampliación  del  conjunto  preexistente  que  suponían  una  modificación  del  proyecto 
originario.
Así mismo, en escritura autorizada por el fedatario recurrente, el mismo día, en 
unidad de acto, con simultaneidad a dicho otorgamiento instrumental y número siguiente 
de orden de protocolo, se formalizaron las obras de reforma y ampliación de la obra 
antigua en su día declarada, basándose para ello en la certificación catastral descriptiva 
y gráfica reseñada, complementada con la certificación catastral telemática de referencia 
catastral, acreditativa de que la antigüedad del conjunto construido (edificación principal 
(vivienda  unifamiliar  aislada)  y  construcciones  auxiliares  (piscina  y  paellero), 
respectivamente, tienen una antigüedad que data del año dos mil ocho, sin que resulte 
de esta última certificación catastral complementaria, la existencia de reforma adicional 
al respecto después de dicha fecha de finalización.
Del conjunto de la documentación incorporada en ambos instrumentos públicos (que 
deben considerarse complementarios entre sí, aunque se optó por su formalización 
independiente por entender se ajustaba mejor al iter constructivo), resulta acreditada la 
terminación de la obra en fecha determinada y la descripción final coincidente con la del 
título; que dicha fecha es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la 
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante; y así mismo, de 
la consulta efectuada al efecto, no consta del registro la práctica de anotación preventiva 
por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto 
de edificación.
Solicitud.
Solicita  a  la  Dirección  General  admita  este  recurso  y  disponga,  si  procede,  la 
revocación de la calificación y la inscripción de la escritura calificada en el Registro».
«Hechos:
a)  Documento calificado.
Escritura  de  ampliación  de  obra  antigua  declarada,  autorizada  por  el  fedatario 
recurrente, el día tres de septiembre de dos mil veinte, con el número 564 de protocolo.
En  dicho  instrumento  público,  la  entidad  mercantil  otorgante,  mediante  el 
apoderamiento conferido al efecto, declara la obra antigua preexistente, originariamente 
declarada en construcción, de una vivienda unifamiliar aislada con sus construcciones  e.e
auxiliares anexas, asentada sobre la parcela de terreno identificada, a efectos internos,  b
con el número 588 de orden, e integrada en la denominada urbanización (…) del término  95ww
munAic itpaal lf idne,  eAl lbreeqriuci r(efinntcea  erxehgiibsitóra yl  1s4e. 1p4r6o)to.colizó (en original o testimonio) el certificado
ceal ttaítsutlroa; l cdoemscprliepmtiveon tya dgorá cfiocno  ealc rceedrtitifaictiavdoo d tee lseum aántitcigoü deed arde fye rdeenscciari pccaitóans tcraoli,n caicdreendtieta ctiovon 
de no existir ningún tipo de reforma posterior al respecto.
b)  Presentación.
La reseñada escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Alberic, el día 
tres de septiembre de dos mil veinte, con el número 1595 de entrada, y causó en el libro 
diario de operaciones, el asiento de presentación número 940 del diario 99.
c)  Nota de calificación.
El documento fue calificado con la nota que figura a continuación del mismo y que 
resulta de la comunicación electrónica que se adjunta a este escrito; y a efectos del 
recurso, se estima conveniente distinguir, como único extremo de la nota contra el que 
aquél se dirige, el reseñado en el número 1.
De la misma resulta que la calificación es conjunta, dado su relación intrínseca, en 
cuanto a dicha escritura y al acta de manifestaciones y protocolización autorizada por el 
mismo  fedatario  recurrente,  el  mismo  día,  y  con  el  número  anterior  de  orden  de 
protocolo.
d)  (…)
Fundamentos de Derecho:
Apoyan éstos, en contra del acuerdo recurrido, las siguientes afirmaciones:
En el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, resulta la 
existencia en nuestra legislación, de dos vías para su lograr su registro: la ordinaria, 
prevista en el apartado 1.º del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la excepcional, 
prevista  en  el  apartado  4.º,  que  trata  de  adecuarse  a  la  realidad  de  edificaciones 
consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte 
de  la  Administración,  en  restauración  de  la  legalidad  urbanística  infringida  (vid., 
Resoluciones de 19 de febrero y 1 de marzo de 2016).
Si bien, como señaló la Resolución de la dirección general, de fecha 22 de julio 
de 2014, el instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el 
artículo 20.4 texto refundido de la Ley de suelo) puede ser alegado, tanto por un 
otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, 
corno por el que sí lo obtuvo, pero se extralimitó en lo edificado.
Consecuentemente, los requisitos exigibles para practicar la inscripción, son los que 
resultan del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que 
establece:  «no  obstante  lo  dispuesto  en  el  apartado  anterior,  en  el  caso  de 
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción  correspondientes,  la 
constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: 
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra 
nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico 
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su 
descripción  coincidente  con  el  título.  A  tales  efectos,  el  Registrador  comprobará  la 
inexistencia  de  anotación  preventiva  por  incoación  de  expediente  de  disciplina 
urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se  s
trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso  oe.
público general». w.
A este respecto, debe partirse de que el artículo 28.4 Ley de Suelo ha de entenderse  95ww
drees paepclitcoa cdieó nl aas  ctoudaaless  lanso  epdroifciceadcaio nlae sa dcoopncsioólnid addea sm epdoird arsa zqóune  dpeu esdua na nitmigpüleicdaard s uy 
ldiceemnocliiac,i óny , tya netlolo  seis  laas ío, btaran ton usni claa  otburvao  saec ccoensost ruayl óR ceognis ltircoe nccoian,  caonmteori osrii dloa df uae  ssiun   BOE-A-cable e
terminación,  como  si  fue  declarada  en  construcción  en  un  momento  anterior  a  la 
declaración de su terminación.
Dicha  normativa  tan  sólo  exige,  junto  a  la  aportación  de  los  documentos  que 
acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente 
con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b), del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha sea «anterior al plazo previsto 
por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido 
incurrir el edificante».
La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación de «la inexistencia de 
anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca 
objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate», constituyen los 
únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
En el presente caso, con base en todos los hechos que resultan del expediente, se 
acredita la antigüedad del conjunto, y por tanto, de las obras de reforma y ampliación 
ejecutadas,  conforme  a  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  reseñada, 
complementada  con  la  certificación  catastral  telemática  de  referencia  catastral, 
acreditativa de que la antigüedad del conjunto construido (edificación principal (vivienda 
unifamiliar aislada) y construcciones auxiliares (piscina y paellero), respectivamente, 
tienen una antigüedad que data del año dos mil ocho, sin que resulte de esta última 
certificación catastral complementaria, la existencia de reforma adicional al respecto 
después de dicha fecha de finalización.
Así mismo, de la documentación incorporada al acta con número precedente de 
protocolo, resulta que la originaria obra nueva en construcción en su día declarada y 
descrita en los términos que resultan del correspondiente asiento registral, se terminó de 
edificar el diecinueve de febrero de dos mil ocho, conforme al proyecto aprobado y la 
documentación técnica que lo desarrollaba, redactada por el arquitecto (colegiado […] 
del colegio de Valencia) referente a dicha vivienda unifamiliar aislada (en la descripción 
literaria  de  la  finca  no  constaban  las  construcciones  auxiliares  con  que  cuenta  la 
edificación principal, es decir, piscina y paellero, respectivamente) y la modificación del 
originario proyecto de obras redactado en interés del promotor inicial, y bajo dirección de 
técnico competente (colegiado número […] del colegio de Valencia) distinto del autor 
inicial del proyecto. Por lo demás, la licencia de primera ocupación (como documento 
que acreditaba el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para 
garantizar que la edificación reunía las condiciones necesarias para su destino al uso 
previsto en la ordenación urbanística aplicable) se otorgó con fecha nueve de julio de 
dos mil ocho.
El referido proyecto inmobiliario tiene su origen en la licencia municipal de obras 
concedida para el proyecto inicial (que amparaba el expediente 87/2006) en virtud del 
decreto de alcaldía, de fecha diecinueve de septiembre de dos mil seis; y aunque del 
expediente  no  resultaba,  mediante  decreto  de  alcaldía,  número  1/2008,  de  fecha 
veintidós de enero de dos mil ocho (expediente 194/07) se concedió también licencia 
municipal (solicitada por la anterior entidad promotora de quien trae causa la sociedad 
otorgante) para la construcción de una piscina sobre dicha parcela de terreno; amén de 
que, según decreto de alcaldía, número 5/2008, de fecha diecisiete de marzo de dos mil 
ocho (expediente 7/08), se concedió licencia municipal adicional (solicitada también por 
la  anterior  entidad  promotora)  para  legalizar  las  eventuales  obras  de  reforma  y/o 
ampliación  del  conjunto  preexistente  que  suponían  una  modificación  del  proyecto 
originario. s
Del conjunto de la documentación incorporada en ambos instrumentos públicos (que  oe.
deben considerarse complementarios entre sí, aunque se optó por su formalización  w.
independiente por entender se ajustaba mejor al iter constructivo), resulta acreditada la  95ww
úteltrimmion atíctuiólon;  dqeu ela d oicbhraa  feenc hfeac ehsa  adnetteerrimori naal dpala yz ola p dreevsicsrtoip cpioórn l afi nleagl icsolainccióidne anpteli ccaobnle l ap adreal 
dlae  prlae sccorinpscuióltna  deef elac tiunafrdaac caiól ne efenc qtou,e  nhou bcieornas tpao ddiedlo  riengciusrtrrior  elal  epdrifáiccatinctae ; dye a saín motiascmióon,   BOE-A-cable e
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya 
sido objeto de edificación.
Solicitud.
Solicita  a  la  Dirección  General  admita  este  recurso  y  disponga,  si  procede,  la 
revocación de la calificación y la inscripción de la escritura calificada en el Registro».
IV
La registradora de la Propiedad de Alberic, doña Ana-Isabel Llosa Asensi, emitió 
informe confirmando la nota de calificación en todos sus extremos, poniendo de relieve 
además que el defecto advertido en el apartado 2 de la letra b) de la nota de calificación 
no ha sido objeto de recurso y que los documentos aportados al tiempo de interponer el 
recurso  por  el  recurrente,  junto  con  el  escrito  de  recurso  (esto  es,  fotocopia  del 
certificado técnico de fecha 3 de noviembre de 2020; certificado expedido por el Colegio 
de  Arquitectos  de  la  Comunidad  Valenciana,  a  efectos  de  acreditar  la  habilitación 
profesional/colegiación  del  técnico  certificante,  y  fotocopia  del  justificante  de  pago/
liquidación  de  la  tasa  por  licencias  urbanísticas,  expedido  por  el  Ayuntamiento  de 
Alberic), no se aportaron al tiempo de la calificación, y por tanto, no pudieron ser tenidos 
en cuenta por la registradora al emitir dicha calificación, y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 9, 18, 19 bis, 38, 65, 202, 296 y siguientes, 324 y 326 de la 
Ley Hipotecaria; 98 del Reglamento Hipotecario; 1216, 1285, 1287 y 1288 del Código 
Civil; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y 
del Orden Social; 28 y disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana; 46, 49, 50, 52 y 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por 
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la 
Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística;  191,  224  y  238  de  la  Ley  16/2005,  de  30  de  diciembre,  urbanística 
valenciana; 32 y 33 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la 
Calidad de la Edificación; las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2000, 
27 de julio de 2001, 23 de septiembre y 8 de noviembre de 2011, 21 de noviembre 
de 2017 y 2 y 20 de noviembre de 2018; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 22 de abril de 2005, 11 de marzo de 2006, 11 de marzo 
de 2009, 14 de abril y 4 de mayo de 2011, 17 de enero, 1 de marzo, 8 de mayo, 5 de 
julio, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 15 de abril y 16 de diciembre de 2013, 23 
de abril y 22 de julio de 2014, 16 de julio y 1 de diciembre de 2015, 19 de febrero, 1 de 
marzo, 10 de marzo, 28 de junio y 21 de septiembre de 2016, 31 de agosto y 29 de 
noviembre de 2017, 31 de julio, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 2 de 
enero, 8 de febrero, 10 de abril, 21 de junio, 3 y 22 de julio, 4 y 17 de septiembre, 11 de 
octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo y 4 de junio de 2020.
1.  Se plantean en este expediente si son conforme a Derecho una serie de defectos  s
advertidos por la registradora para la inscripción de un acta de finalización de obra nueva  e.
ya declarada en construcción y de una escritura de ampliación de obra nueva antigua  w.
declarada, ambas sobre una misma finca registral, en una única nota de calificación, si  95ww
cbaielinfi caacmióbno sd ed aomcubmose ndtoocsu mfueenrtoons  eosb cjeotnoj udneta , adsaiednat ossu  rdeela cpiórne sinetnrtíancsieócna .separados  la
totalE nd el ac imnceon cdioenfeacdtao sn, odtae  dloes  ccauliafilceasc itórne,s  las er ergeifsietrraedno raal  apdrivmieerrtoe  dlae  eloxiss tednocciuam deen tuons   BOE-A-cable e
presentados, el acta de final de obra, y dos al segundo, la escritura de ampliación de 
obra declarada por antigüedad. De estos últimos, el segundo de ellos, relativo a la 
imposibilidad de inscribir un exceso de cabida sobre la finca, no es objeto de recurso. 
Son por tanto cuatro los defectos sobre los que se ha de pronunciar esta Dirección 
General en la presente Resolución.
2.  Como cuestión procedimental previa, el notario recurrente acompaña al escrito 
del recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo 
de emitir la calificación. Por lo tanto, no pudieron ser analizados por el registrador para 
efectuar la calificación recurrida. En consecuencia, como señala la reiteradísima doctrina 
de este Centro Directivo, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso 
conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que este tiene como 
objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que 
dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(...) De tal forma 
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora 
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del artículo 155.4 LC fue 
correcta,  sin  que  en  el  pleito  posterior  de  impugnación  de  la  calificación  o  de  la 
resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a acreditar 
que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
Es necesario precisar en este supuesto, que dichos documentos fueron aportados 
por el notario recurrente junto con sus escritos de recurso, una vez emitida por tanto la 
nota de calificación, a los que añadía el notario recurrente otros escritos en los que 
solicitaba la rectificación de la calificación con inscripción del acta y la escritura, o la 
elevación del recurso a esta Dirección General, en la forma y plazos establecidos en el 
artículo 327 de la Ley Hipotecaria. Por ello, puede considerarse también que tales 
documentos fueron aportados a efectos de intentar la subsanación de los defectos 
apreciados y la misma registradora hace mención en su informe a los mismos, si bien 
para subrayar que dichos documentos no se aportaron al tiempo de la calificación, y por 
tanto, no pudieron ser tenidos en cuenta por la registradora al emitir su calificación.
En cualquier caso, como también señala la registradora en su informe, dos de esos 
documentos, un certificado técnico de fecha 3 de noviembre de 2020 y un justificante de 
pago/liquidación de la tasa por licencias urbanísticas, expedido por el Ayuntamiento de 
Alberic, no son originales, sino fotocopias, por lo que en ningún caso pueden ser tenidos 
en cuenta para la calificación, conforme al principio hipotecario de titulación auténtica (en 
el caso del certificado técnico, pese a ser un documento privado, si no se trata del 
original su firma no puede ser legitimada y en consecuencia no se puede acreditar la 
autenticidad de la firma del técnico y por tanto que es dicho técnico quien ha expedido el 
certificado).
Como ha señalado esta Dirección General, a los efectos de la calificación y, en su 
caso,  inscripción  en  el  Registro,  los  documentos  que  se  aporten  (y  a  salvo  las 
excepciones previstas en la legislación hipotecaria) han de ser públicos (artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria), condición que no tienen (al no cumplir los requisitos exigidos al efecto 
por el artículo 1216 del Código Civil) las simples fotocopias, ya lo sean de documentos  s
judiciales o de cualquier otro tipo de documentos (cfr. la Resolución de 16 de julio  oe.
de 2015). w.
En cuanto al tercer documento, certificado expedido por el Colegio de Arquitectos de  95ww
dlae lC otémcunnicidoa dc eVratilfeicnacniaten a,d ae l efceecrttoifsic addeo a cdreedl itqaur ela  hsea bialitpaocritóan  upnroaf esfoiotoncaol pyi ac,o leegsi ascoiólon 
ccuoemnptlae male nnota sreior  odreig idniaclh.o certificado, que como se ha dicho no puede ser tenido en  BOE-A-cable e
Además, en cualquier caso, como también señala la registradora en su informe, la 
firma del certificado técnico no está legitimada notarialmente, por lo que adolece del 
mismo defecto ya señalado por la registradora en su nota de calificación en cuanto al 
certificado técnico incorporado al acta, que después se examinará. Y por lo que se 
refiere al justificante de pago de una determinada tasa municipal, no sirve para subsanar 
ninguno  de  los  defectos  señalados  por  la  registradora,  ya  que  se  menciona  en  el 
justificante de pago de la tasa que se refiere a una licencia de obras que el notario por su 
parte menciona en su escrito, pero que no aporta en ningún momento ni por tanto se 
acredita su realidad y contenido, por lo que no sirve para acreditar los extremos por cuya 
falta se ha extendido la nota de calificación.
3.  Entrando en el fondo de las cuestiones planteadas, el primero de los defectos 
señalados se refiere a la incongruencia entre las facultades conferidas al apoderado en 
la escritura de poder especial en virtud de la cual este actúa en nombre de la mercantil 
«Claysburg, S.L.» y el acto que se lleva a cabo en el acta en la que interviene en su 
nombre y representación.
Señala la registradora en su nota que «según doctrina reiterada de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado –hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública– la interpretación del poder ha de ser estricta, es decir, atendiendo a lo que 
propiamente, y sin extralimitaciones, consta en el mismo. Y en el presente caso, no se 
trata de un poder general, sino de un mandato especial, para realizar determinados actos 
o negocios jurídicos respecto de una determinada finca (concretamente, otorgar escritura 
de ampliación de obra nueva y vender o enajenar, por cualquier título, la finca registral 
número  14.146),  distintos  del  acto  o  negocio  jurídico  consignado  en  el  documento 
presentado».
Es cierto que ha sido un criterio muy extendido en doctrina y jurisprudencia la 
interpretación restrictiva y estrictamente literal.
Esta posición tiene su justificación en la idea de que el otorgamiento de un poder es, 
en cierto modo, una autoenajenación de la libertad y capacidad del poderdante, por lo 
que  es  una  excepción  y,  como  toda  excepción,  debe  ser  objeto  de  interpretación 
restrictiva. Esta interpretación se limita a proteger al representado, pero olvida al tercero 
con quien contrata el apoderado. Por ello la doctrina sostuvo desde antiguo que quien 
apodera, cuando el sentido literal sea dudoso, no debe interpretarse a su favor, sino en 
beneficio  del  tercero  con  quien  contrata  el  apoderado:  «ubi  commodum  ibi 
incommodum».
Además, hay que proteger la confianza jurídica: cuando se emite una declaración de 
voluntad los terceros deben poder confiar razonablemente en ella. Si se frustrara esa 
confianza sería contrario a la buena fe y como se ha señalado en la doctrina «las 
expresiones dudosas se interpretan a favor del tercero de buena fe». En el mismo 
sentido ha de tenerse en cuenta el artículo 1288 del Código civil y la «interpretatio» 
contra «stipulatorem».
En resumen, la interpretación sistemática del artículo 1285, la usual del 1287, o la 
más  adecuada  para  que  el  negocio  produzca  efectos  así  como  el  principio  de 
conservación del negocio del artículo 1284, nos llevan admitir que quien está facultado 
para declarar una ampliación de obra nueva y vender o enajenar por cualquier título el 
resultado de la misma, de modo que pueda vender, permutar, enajenar… la finca sobre 
la que se ha declarado, pueda también declarar el fin de la obra nueva que constaba 
previamente declarada y que es la que es objeto de ampliación mediante la oportuna 
acta. s
Debe tenerse también en cuenta que cuando el legislador al regular el mandato  oe.
habla de negocios no se está refiriendo en realidad a negocios o actos jurídicos, sino a  w.
los asuntos (negocios) del mandante en un sentido lato y vulgar, de forma que cuando se  95ww
eeln cpaordgear dlaa ndteec nlaor aecsió enn dcea rugnaar  uonboras  ya clato vse jnutraíd, ipceorsm cuotnac, reettco.,s ,l os iqnuoe l as er esaulpizoanceió qnu dee h uancae 
ecomrprerespsao:n dllieevnater  ean  ffealvizo r tdéerm qiunioe nl are aalciztióv iedla edn cjuarrígdoic ay  len eoctoersgaóri ae l ppoadrae r.obtener el lucro  BOE-A-cable e
Así  lo  ha  entendido  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en 
reiteradas resoluciones (vid., por todas, Resolución de 10 de marzo de 2016) diciendo 
que  «los  poderes  han  de  ser  interpretados  en  un  sentido  estricto,  sin  extender  la 
representación más allá de los actos previstos en ellos, si bien, como señala la sentencia 
del Tribunal Supremo de 27 de enero 2000, «la extralimitación o no ha de determinarse 
atendiendo  no  de  manera  automática  y  sumisa  a  la  literalidad  del  poder,  sino 
principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que 
lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes»».
Ha de tenerse en cuenta también, aunque no lo señale la registradora, que al 
acompañarse con el acta el poder del que hace uso el otorgante (se protocoliza copia del 
poder en el acta), ese documento entra de lleno en los límites del artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, sin perjuicio del debido acatamiento de lo dispuesto en el artículo 98 de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y la interpretación realizada por las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011 y 2 y 20 de noviembre de 2018, pues así 
lo exige el canon hermenéutico de la totalidad. Así lo entendió la citada Resolución de 11 
de marzo de 2006 que señaló que «la limitación de medios del registrador a la hora de 
calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin 
sombra de duda los documentos que califica».
El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado, «sin 
que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que 
nace la representación», pero si el notario, en contra de lo dispuesto en el artículo 166 
del Reglamento notarial, acompaña la escritura de poder, el registrador habrá de calificar 
la congruencia entre el juicio de capacidad y el documento presentado, so pena de 
infringir el citado artículo 18 e incurrir en la responsabilidad de los artículos 296 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria.
Procede por tanto estimar el recurso en cuanto al primer defecto señalado.
4.  El segundo de los defectos señalados por la registradora consiste en que no 
consta la legitimación notarial de las firmas del arquitecto técnico y del arquitecto que 
han emitido el certificado de final de obra que se protocoliza en el acta y en que, 
respecto  del  arquitecto  técnico,  carece  del  visado  colegial  o  certificación  análoga 
expedida por su Colegio profesional.
Con respecto a este defecto, y como ya señaló la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado  con  ocasión  de  la  Resolución  de  29  de  noviembre  de  2017,  «el 
certificado final de obra expedido por técnico competente es una exigencia que viene 
impuesta por el artículo 28.1, párrafo segundo, del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana, al establecer que «tratándose de escrituras de declaración de 
obra  nueva  terminada,  exigirán,  además  de  la  certificación  expedida  por  técnico 
competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, 
los documentos que acrediten los siguientes extremos (…)». Por su parte, el Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en sus artículos 49 y 50, regula los requisitos que han 
de cumplir tales certificaciones para poder inscribir la obra nueva».
En este caso, en el acta de finalización de obra nueva declarada se incorpora un 
certificado de final de obra expedido por don J. A. C. M., como arquitecto técnico, 
colegiado del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Valencia, y por 
don A. T. C., como arquitecto colegiado del Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia, 
visado por el Colegio Profesional de Arquitectos, pero no por el Colegio Profesional de 
Aparejadores y Arquitectos Técnicos, y sin que ninguna de las dos firmas esté legitimada  s
notarialmente. oe.
Según el artículo 49 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban  w.
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria  95ww
sseo beren cIunescnrtirpac ieónnt reen l aesl  Rneogrmisatrso  ddee  ldai cPhroo pRieedaal dD deecr Aetcot oqsu dee r eNgautularna lelaz ain Uscrbriapncíisótnic ad,e q luaes 
oSburealso  ny uReevahsa byil itqauceió, na  Uprebsaanra d dee s 2e0r 1a5n,t ehraionr edse  aclo vnisgiednetrea rtsees tvoi greenfutensd iedno  ldae m lae dLideay  edne   BOE-A-cable e
que no resulten contradictorios con el mismo, la justificación por técnico competente de 
los extremos a que se refieren los artículos anteriores, entre los que se encuentra que la 
obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto correspondiente, podrá hacerse, entre 
otros  medios,  por  incorporación  a  la  matriz  de  la  escritura  o  del  acta  de  previa 
certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción 
de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben 
acreditarse.
Es el caso del acta de finalización de obra de que ahora se trata. Sin embargo, en 
este caso la firma de los técnicos firmantes de la certificación no se encuentra legitimada 
notarialmente, lo cual es necesario para que se pueda acreditar que efectivamente la 
certificación fue expedida por quien se dice que la firmó y sin que el visado del colegio 
profesional correspondiente sirva para suplir la necesidad de legitimación de la firma.
5.  La registradora señala también como defecto que el certificado final de obra 
«carece del visado colegial, respecto del arquitecto técnico firmante del certificado, o 
certificación análoga expedida por su Colegio profesional».
Sin embargo, del propio certificado resulta que la ejecución material de las obras ha 
sido realizada bajo la inspección y control del arquitecto técnico firmante de dicho 
certificado y que el arquitecto firmante del mismo es el arquitecto redactor del proyecto, 
de tal forma que, estando este supuesto comprendido en los dos primeros apartado del 
artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no es preciso visado alguno, 
puesto que sólo para «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio 
profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes», es exigible, conforme 
al apartado tercero del citado artículo 50, un visado que acredite la cualificación y 
habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del certificado (vid. 
Resolución de 1 de diciembre de 2015).
En este sentido, la Resolución de 31 de agosto de 2017 recuerda que «en el caso de 
los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del 
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el 
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (…) Es cierto, por tanto, que el 
visado  colegial  cumple,  entre  otras  funciones,  la  de  acreditar  la  cualificación  y 
habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado, 
pero también lo es que, al margen de su eficacia en el ámbito de las competencias 
corporativas propias del colegio respectivo (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 
de julio de 2001), dicho requisito no viene exigido para la inscripción de la obra nueva 
por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto del técnico director de la obra, 
sino que éste tan sólo impone, como se ha señalado, que la identificación del director de 
la obra que emita el certificado de correspondencia de la descripción de la obra con el 
proyecto aprobado quede acreditada mediante su comparecencia en el otorgamiento de 
la  escritura  o  mediante  la  legitimación  notarial  de  su  firma  en  el  certificado  (cfr. 
artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Siendo así, pues, que lo único que 
debe acreditarse en esos supuestos es la autoría de la firma del certificante, y que tal 
autoría viene avalada por la legitimación notarial de dicha firma, no resulta de tales 
preceptos la necesidad adicional del visado colegial».
A la vista de lo anterior, este defecto ha de ser revocado en lo que se refiere al 
concreto aspecto de la necesidad del visado colegial del Colegio de Aparejadores y 
Arquitectos Técnicos.
6.  Queda todavía por analizar otro aspecto de este segundo defecto, ya que el 
notario recurrente defiende en su escrito que «con base en todos los hechos que  s
resultan del expediente, debe considerarse que se trata de la declaración de una obra  oe.
nueva «por antigüedad», pues en dicha acta se acredita la antigüedad de la edificación,  w.
por  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  y  demás  documentación  técnica  o  95ww
pmruontoiccioplaicl e ineclo rcpeorrtiafidcaa,d oy  ascirne dqituaeti voa ltdeere  fidniaclh ad ec oonbsraid,e rdaecl ióanñ oe l 20h0e8c,h oy  ddee  qquuee   ssee 
rmeaanlizifóie astjues ptáonrd eols ere aql upirreonyetec t(oy  ya as íl ar ensourmltea tdivea »la. certificación técnica), que la obra se  BOE-A-cable e
En cambio, en el acta presentada el interesado declara expresamente que la obra 
nueva ha finalizado, ajustándose lo edificado y su descripción, en cuanto a los extremos 
señalados,  al  proyecto  correspondiente  para  el  que  se  obtuvo  licencia,  que  son 
precisamente los términos que emplean para la inscripción de una obra nueva terminada 
por  la  vía  «ordinaria»  el  artículo  28.1  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana y el artículo 46 del Real Decreto 1093/1997, y además para 
acreditar la finalización de las obras y que estas se ajustan a proyecto técnico para el 
que se obtuvo la correspondiente licencia municipal, se aporta al notario autorizante del 
título, para su protocolización en el mismo, certificado técnico de final de obra, licencia 
de primera ocupación y etiqueta de calificación energética, requisitos estos que resultan 
exigibles para la inscripción de obra nuevas por la vía «ordinaria» y que en cambio no 
resultan exigibles para la inscripción de obras nuevas «por antigüedad» (apartados 
primero  y  cuarto  del  citado  artículo  28  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana).
Por  otro  lado,  en  el  acta  no  consta  remisión  alguna  a  la  certificación  catastral 
descriptiva  y  gráfica  que  se  protocoliza  en  la  misma  como  medio  de  acreditar  la 
antigüedad de lo edificado y la descripción de la obra coincidente con el título, sin que se 
pueda presumir esto por el solo hecho de que se protocolice dicha certificación catastral.
Es más, la descripción de la vivienda tal como consta en el Registro declarada en su 
día en construcción y que se reproduce en el acta no coincide con la descripción que 
resulta de la certificación catastral, pues según aquellas la superficie construida en 
planta baja de la vivienda es de 73 metros cuadrados y 11 decímetros cuadrados, 
mientras que según Catastro la vivienda tiene una superficie en planta baja de 166 
metros cuadrados.
Por lo tanto, al contrario de lo que afirma el recurrente, del acta resulta que se ha 
optado por la constancia de la finalización de una obra nueva declarada por la vía 
«ordinaria» del artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana y que no se trata de una declaración de obra nueva «por antigüedad».
Como viene reiterando este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 2 de 
enero de 2019), en el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, 
resulta con claridad la existencia en nuestra legislación de dos vías para su lograr su 
registro, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la 
prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la 
realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales 
para  reaccionar,  por  parte  de  la  Administración,  en  restauración  de  la  legalidad 
urbanística infringida. Si bien, como señaló la Resolución de 22 de julio de 2014 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, el instituto de la prescripción para 
declarar obras nuevas (acogido en el entonces artículo 20.4 texto refundido de la Ley de 
Suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún 
permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo, pero 
eventualmente se extralimitó en lo edificado.
No obstante, debe recordarse que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía 
jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción 
registral de una edificación terminada.
Es el otorgante suficientemente informado quien debe valorar adecuadamente las 
ventajas e inconvenientes de optar por la vía prevista en el número 1 o por la del 
número 4 de dicho precepto y tomar una decisión para la que no debería atender  s
simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la  oe.
reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1,  w.
sino considerar también otras consecuencias jurídicas que ello supone. 95ww
se hEann  eel xpprueesestnot,e  dceabseo , ccoonns ibdaesraer esen  tqoudeo ss elo str ahteac hdoes l aq udee rcelasrualtcaiónn d edle e uxnpae doiebnrate  nyu qeuvae 
«reoqrduiinsiatorisa »e,x igpiobrl eslo psa rma optrivaocsti caqru lea  iannstcersip csióen  hsoann  loesx pquuees rtoe.s uCltaonn sdeeclu aerntítceumloe n2t8e.,1  dloesl   BOE-A-cable e
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
7.  El tercero de los defectos señalados por la registradora, referido también al acta 
de finalización de obra, es que la licencia de primera ocupación que se protocoliza en la 
dicha acta de final de obra, en virtud de lo exigido por el artículo 28.1.b) del texto 
refundido  de  la  Ley  dl  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, tiene –según consta en la propia licencia– una 
validez de 10 años a partir de la fecha de su expedición, que es el 9 de julio de 2008, 
habiendo transcurrido dicho plazo de vigencia a la fecha del otorgamiento del acta final 
de obra.
Este defecto no puede ser sostenido en el caso de este expediente.
8.  Esta Dirección General tiene declarado que, en materia de inscripción de actos o 
negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, 
el  registrador  debe  basar  su  calificación,  no  sólo  en  la  legalidad  intrínseca  de  los 
mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su 
documentación pública e inscripción registral.
Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, 
de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; Texto Refundido de la Ley sobre 
Régimen  del  Suelo  y  Ordenación  Urbana,  aprobado  por  el  Real  Decreto 
Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y 
Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo; texto refundido de dicha Ley, 
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio; y texto refundido de la 
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre), las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus 
respectivos  períodos  de  vigencia,  aunque  las  correspondientes  obras  se  hayan 
ejecutado en un momento anterior.
Siendo ello así y estando vigente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, en el momento del otorgamiento del acta calificada, dicho texto legal deberá ser 
el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada, que se 
analiza a continuación (vid. Resolución de 17 de enero de 2012).
Incluso tratándose de actas o escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en 
vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas 
en  el  Registro  de  la  Propiedad  durante  su  vigencia,  debe  exigir  el  registrador  su 
aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la 
inscripción.
9.  Como  también  ha  tenido  ocasión  de  afirmar  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado, en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre 
(1.ª) de 2012 y 15 de abril de 2013 (2.ª), procede, en primer lugar, afirmar la competencia 
de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la 
documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de 
obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la 
normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha 
normativa, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del texto refundido de la Ley sobre 
el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que 
se  habían  invadido  las  competencias  que,  en  materia  de  urbanismo,  se  hallan 
transferidas  a  las  Comunidades  Autónomas,  esta  misma  Sentencia  dejaba  a  salvo 
aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado,  s
eran perfectamente conformes con la Constitución Española. oe.
Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr.  w.
artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las  95ww
dCeo mnuantuidraaldeezsa  Auurbtóannoísmtiacsa  (eesnt áens tes ocmaseoti,d ao sl aa vl arleeqnuciisaintoa ) ddee tlear moibntaern cqiuóén  cdlaes ela d leic aecntcoias 
pdreebveia c, olansll elvimarit alac iorenaelsiz aqcuieó né sdtea st apleuse daecnt oism psionn elar  yo ploarst usnaan cliicoennecsi aa dom siinni srterastpiveatas r qluoes   BOE-A-cable e
límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las 
acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al 
Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los 
requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras 
referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión 
tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 
y 8 de mayo de 2012).
Según  se  establece  en  la  disposición  final  segunda  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, el artículo 28 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio 
de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse 
que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la 
ordenación de los Registros (artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), siendo 
doctrina  constitucional  que  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  149.1.8.ª  de  la 
Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer 
qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo 
cumplimiento  de  ciertos  requisitos  (Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 61/1997, de 20 de marzo).
10.  Por lo que se refiere a la necesidad de licencia de primera ocupación para la 
inscripción  de  la  finalización  de  obras  nuevas  declaradas,  debe  partirse  del 
artículo 28.1.b) del texto refundido de la Ley de Suelo, que exige para inscribir escrituras 
de declaración de obra nueva terminada, entre otros requisitos, «(...) el otorgamiento de 
las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las 
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística 
aplicable  y  los  requisitos  de  eficiencia  energética  tal  y  como  se  demandan  por  la 
normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un 
régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas 
autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha 
sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la 
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de 
resolución obstativa alguna (...)».
La legislación urbanística aplicable, conforme al régimen competencial expuesto, es 
la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, vigente en 
el momento de finalización de la obra, cuyo artículo 191.1.f) dispone que «están sujetos 
a licencia urbanística, en los términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás 
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación urbanística y sectorial 
aplicable, todos los actos de uso, transformación y edificación del suelo, subsuelo y 
vuelo, y en particular los siguientes: (…) f) La primera ocupación de las edificaciones y 
las instalaciones, concluida su construcción, así como la ocupación en caso de segundas 
o  posteriores  trasmisiones  de  las  mismas  cuando  sea  exigible  de  acuerdo  con  la 
Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la 
edificación».
Esta  Ley  3/2004  establece  en  su  artículo  32.1  que  «la  licencia  municipal  de 
ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a 
las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles 
de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al 
proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación». Y los apartados 
primero y segundo del siguiente artículo 33 disponen que «1. Será exigible la obtención 
de la licencia municipal de ocupación una vez concluidas las obras comprendidas en el  s
ámbito de aplicación de la presente ley. 2. Transcurridos diez años desde la obtención de  oe.
la primera licencia de ocupación será necesaria la renovación de la misma en los  w.
siguientes supuestos: a) Cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de  95ww
laag uparo, pgiaesd aod e. lebc) trCicuidaandd»o. sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de
fechLaa 8 S deen tneonvciieam dberel  Tdreib 2u0n1a1l , Sduepfirneem loa,  fiSnaallaid adde  dleo  laC olincetenncciaio sdoe,  pSriemcecrióan o cQuupianctaió, nd eo   BOE-A-cable e
utilización de las edificaciones y establece que «la licencia de primera ocupación de un 
edificio (...) tiene una doble finalidad, verificar si el edificio reúne las condiciones idóneas 
de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina y constatar si 
la  obra  ejecutada  se  ajusta  en  realidad  a  la  licencia  de  obras  concedida.  La 
jurisprudencia ha destacado la relación que existe entre la licencia de primera ocupación 
y la licencia de obras, de tal modo que ni puede la Administración aprovechar aquélla 
para  la  revisión  de  ésta,  imponiendo  limitaciones  o  condiciones  no  exigidas  al 
concederse la licencia de obras, ni el administrado apartarse en la ejecución de la 
construcción de los términos en que la licencia de obras fue concedida, para defender, 
cuando la licencia de primera ocupación fuera denegada por esa desviación, que los 
usos a que la construcción iba a destinarse se ajustaban al planeamiento (sentencias 
de 14 de diciembre de 1998, 10 de marzo de 1999 y 8 de mayo de 2002, entre otras 
muchas)».
En el caso que nos ocupa se trata de hacer constar en el Registro la finalización de 
una obra nueva que tuvo lugar en el año 2008, a pesar de que se pretenda en el 
año 2020 su constancia registral.
Se acredita en el acta de finalización de las obras que se obtuvo la correspondiente 
licencia de primera ocupación, de fecha 9 de julio de 2008. Por tanto, dicha licencia 
reconoce y ampara en el momento de finalización de la obra la aptitud de esta para su 
uso previsto de vivienda unifamiliar y la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para 
el  que  fue  concedida  la  licencia  municipal  de  edificación,  tal  como  establece  el 
artículo 32.1 de la Ley 3/2004 de la Generalitat Valenciana y tal como define la licencia 
de primera ocupación la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El artículo 33.1 de la Ley 3/2004 establece que será exigible la obtención de la 
licencia municipal de ocupación una vez concluidas las obras comprendidas en el ámbito 
de aplicación de dicha ley, que es lo que resulta acreditado en este caso, pues en el 
año 2008 se concedió la licencia de primera ocupación de la obra, y lo que se pretende 
es precisamente hacer constar en el Registro la finalización de la obra.
En cambio, el apartado segundo del mismo artículo exige la renovación de la licencia 
de ocupación una vez transcurridos diez años desde la obtención de la primera licencia 
de ocupación, pero solo cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de 
la propiedad o cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de 
agua, gas o electricidad. No es el caso del acto que se pretende ahora inscribir en el 
Registro.
En la propia licencia de ocupación que figura protocolizada en el acta consta que «su 
validez es de diez años a partir de la fecha de expedición debiéndose renovar en cada 
cambio de ocupación». Este es el defecto que señala la registradora, que considera que 
de la propia licencia resulta que en el momento de otorgamiento del acta de final de obra 
ya había transcurrido su plazo de vigencia.
Pero lo cierto es que, tal como se ha expuesto antes, si bien los requisitos a exigir en 
el momento de hacer constar en el Registro la finalización de la obra nueva son los que 
en el momento de la presentación exija la legislación en vigor –en este caso, en lo que 
ahora  nos  ocupa,  el  artículo  28.1.b)  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación  Urbana,  tal  como  señala  la  registradora–  y  por  tanto  es  necesario 
acreditar la obtención de licencia de primera ocupación, ha quedado acreditado que la 
obra finalizó en 2008 y que al finalizar obtuvo licencia de ocupación, lo cual acredita a su 
vez, como antes se ha dicho, que la ejecución de las obras se ajustó al proyecto para el 
que se obtuvo la correspondiente licencia y que la obra, en el momento de dicha  s
finalización, reunía los requisitos necesarios para su destino como vivienda unifamiliar. oe.
11.  En cuanto al último de los defectos objeto de recurso, procede decidir si es o no  w.
inscribible  la  declaración  de  ampliación  de  obra  antigua  basada  en  la  certificación  95ww
csaigtuaestnr.al  aportada,  para  lo  cual  conviene  tener  en  cuenta  las  consideraciones  que
UrbaEnl aa peaxrtiagdeo  q4u dee l caorntísctuel o a2 8 trdaevl étse xtdoe r ecfuunadlqiduoie drae  ldae L elyo sd ec Suauterolo  yd oRceuhmaebnilittoasc iólna   BOE-A-cable e
acreditación  de  «la  terminación  de  la  obra  en  fecha  determinada  y  su  descripción 
coincidente con el título».
Tratándose de una ampliación de obra como la que se declara en la escritura en la 
que, además de declararse dos construcciones accesorias a la vivienda que antes no 
existían –una piscina y un paellero– se amplía la superficie construida de la planta baja 
de la vivienda respecto de la que constaba en el Registro en construcción y cuya 
finalización se hace constar en el acta –que pasa de ser de 73 metros cuadrados y 11 
decímetros  cuadrados  en  la  obra  nueva  original  a  166  metros  cuadrados  tras  la 
ampliación de obra–, lo importante respecto al requisito de «la terminación de la obra en 
fecha determinada» no es «el año de construcción» que aparece en un recuadro de la 
certificación catastral expresando que es el año 2008, sino la fecha determinada de la 
ampliación de obra respecto a las nuevas construcciones adicionales y respecto a la 
ampliación de construcción de la planta baja de la vivienda ya existente.
Teniendo en cuenta esto, es lógico que la registradora considere en su calificación 
registral que no está suficientemente acreditada la fecha de terminación de las obras, 
pues en casos de ampliación de obra en que hay una descripción unitaria de una obra 
que se dice que ha sido realizada en dos momentos, pues se habla de «ampliación de 
obra», no pueda bastar la escueta referencia al «año de la construcción», pues este año 
no puede determinarse si se refiere al año de la construcción del edificio en su primera 
fase o si es el año de la ampliación.
Es  más,  al  no  referirse  al  año  de  construcción  de  la  «ampliación»  puede 
perfectamente plantearse la duda de que el año de la «construcción» no es de la 
«ampliación», pues entonces faltaría expresar el año de la construcción originaria.
Es decir, cuando hay dos etapas en la construcción, una la de la construcción inicial y 
otra  la  de  la  construcción  de  la  ampliación,  no  es  suficientemente  expresiva  una 
certificación catastral como la obtenida por el Notario e incorporada a la escritura en la 
que simplemente consta como año de construcción 2008 pues genera las lógicas dudas 
sobre las dos etapas que ha tenido la construcción, por lo que si sólo se expresa una de 
ellas, no hay base para entender que el año de la construcción 2008 sea precisamente el 
de la ampliación y no el de la construcción inicial.
De  hecho,  del  acta  presentada  con  anterioridad  resulta  claro  que  la  fecha  de 
construcción de la obra nueva original es el año 2008, pero en cambio no se acredita que 
esa sea también la fecha de construcción de las ampliaciones de obra. Menciona el 
notario recurrente en su escrito la existencia de una licencia para la construcción de 
piscina y una licencia adicional para la legalización de las eventuales obras de reforma 
y/o ampliación del conjunto preexistente que suponían una modificación del proyecto 
originario, pero en ningún momento se han aportado tales licencias al Registro y el 
propio notario reconoce que no resultan del expediente, por lo que no puede servir esa 
simple manifestación para acreditar la antigüedad de las obras, y menos cuando tal 
manifestación se hace en el escrito de recurso.
12.  Debe también tenerse en cuenta en estos supuestos que la identidad de la finca 
se plantea en tres aspectos: la identidad de la certificación catastral con la descripción de 
la escritura de ampliación de obra y la identidad de ambas con la descripción registral, de 
tal manera que cuando se producen dudas sobre la fecha de la construcción inicial y de 
la ampliación de la construcción, no puede dejar de tenerse en cuenta los datos del 
Registro,  que  revelan  que  en  la  obra  nueva  en  construcción  no  figuraban  las 
construcciones accesorias –la piscina y el paellero– y que constaba una superficie 
construida  inferior  en  la  planta  baja  de  la  vivienda,  por  lo  que  la  pretensión  de  s
declaración de ampliación de obra implica una realización física de tal ampliación pues  oe.
no se configura como «rectificación de la descripción del Registro» sino como una  w.
posterior realización de obra de ampliación de la edificación existente, y desde tal  95ww
apmerpslpiaeccitóivna ,r edseu ltlaa  qduoecu emne enlt aacñióon 2 p0r0e8s eenxtiastdíaa  lpaa erad iflaic aincsiócnri pocriiógnin adle, lp feinro d e onb craam yb dioe  nloa 
sceo nasctrruecdcitiaó ne»l  easñ o2 0d0e8  lpaa aremcpel iqauceió np,o dproíar  lroe fqeuriers ee la d laat oe dcifaictaasctiróanl  odreig qinuaer iae lp «earoñ on od ea  llaa   BOE-A-cable e
de la ampliación de obra, o al menos existen dudas fundadas de que efectivamente sea 
así.
Precisamente para supuestos como el ahora planteado, esta Dirección General ha 
venido  señalando  que  el  artículo  28.4  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción en el 
Registro  de  la  Propiedad  de  actos  de  naturaleza  urbanística  aprobado  por  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, vigente en lo que no se oponga a dicho artículo 28.4, 
prevén cuatro medios para acreditar la construcción y la fecha de terminación de las 
obras  antiguas,  que  son  la  certificación  del  Ayuntamiento,  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, y que no 
hay una jerarquía entre esos medios (cfr. las citadas Resoluciones de 16 de diciembre 
de 2013 y 23 de abril de 2014), de modo que es perfectamente natural que si alguno de 
esos medios no determina de modo claro o definitivo alguno de los requisitos exigidos, 
pueda acudirse a otro que dé respuesta clara y precisa sobre el extremo que ofrece 
dudas, como es en este caso la fecha de «terminación de las obras de ampliación» como 
supuesto distinto de la fecha de «terminación de las obras de construcción inicial», e 
incluso  cabría  que  si  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  no  ofrece  datos 
suficientemente explícitos pueda completarse con una información complementaria o 
más precisa de los propios datos catastrales.
Por tanto, la solución al presente supuesto podría ser la de aportar certificación del 
Ayuntamiento, certificación de técnico competente o acta notarial acreditativa de la fecha 
exacta  de  la  terminación  de  las  obras  de  ampliación  u  otra  certificación  catastral 
complementaria sobre ese extremo que no aparece suficientemente acreditado por la 
certificación catastral aportada.
Y  partiendo  de  ahí  podría  la  registradora  calificar  si  en  vista  de  tal  fecha  de 
terminación se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 28.4 del texto refundido 
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y, cumplidos esos requisitos, podrá el 
registrador una vez practicada la inscripción comunicar al Ayuntamiento correspondiente 
la práctica de la declaración de obra antigua por razón del cumplimiento de los requisitos 
exigidos, para que en vista de ello, el Ayuntamiento pueda hacer constar la situación 
urbanística de la finca, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las 
limitaciones que imponga al propietario, o si se trata de una obra antigua respecto a la 
que  no  procede  plantear  ninguna  limitación.  Esta  tramitación  parte  de  la  previa 
calificación registral cumpliendo los requisitos para la inscripción de declaraciones de 
obras antiguas, pues en otro caso, se podrían producir inscripciones de obras antiguas 
sin el contraste adecuado de los requisitos exigidos en el precepto.
De hecho, el certificado técnico que se acompaña al escrito de recurso, siempre que, 
como se ha dicho al inicio, se trate del original y su firma esté legitimada notarialmente –
ya que por lo que se refiere a la condición de arquitecto en ejercicio, colegiado y no 
inhabilitado, y por tanto técnico competente, de quien se dice que firma el certificado 
resulta acreditada por el certificado del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad 
Valenciana, expedido por la Secretaria del Colegio y firmado digitalmente, figurando en el 
documento  código  seguro  de  verificación  que  permite  comprobar  su  autenticidad  e 
integridad–, parece que podría servir para subsanar el defecto señalado, siempre que en 
todo caso en el momento en que se aporte con las condiciones mencionadas, a juicio de 
la registradora se cumplan a través del mismo los requisitos legales establecidos, pues 
estaría sujeto a su calificación, sin que esta resolución pueda predeterminar la misma.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la  e.
nota de calificación de la registradora por lo que se refiere al primero y al tercero de los  w.b
defectos señalados y en relación al segundo defecto, en cuanto a la necesidad de visado  95ww
cdoel elgai arle dgeisl tcraedrtoifriaca edno  tcéucannictoo,  ay l dceusaersttoim daer  edli crehcousr sdoe fye cctoonsf irym aern  lar enlaoctaió dne  acla lsifeicgaucniódno 
dcoemfepcetote, netne sc quuaen thoa an  elam nitiedcoe esild caedr tidfieca ldeog.itimación notarial de la firma de los técnicos
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.