BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 702
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
181 Resolución  de  22  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 3, por la que se 
deniega la inscripción de un mandamiento judicial por el que se homologa 
una transacción judicial de resolución de un contrato de compraventa.
En el recurso interpuesto por don O. G. S., abogado, en nombre y representación de 
la entidad «Indicesa L’illa, S.L.», contra la calificación de la registradora de la Propiedad 
de Alcorcón número 3, doña Raquel Sánchez Díaz, por la que se deniega la inscripción 
de  un  mandamiento  judicial  por  el  que  se  homologa  una  transacción  judicial  de 
resolución de un contrato de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 14 de junio de 2016 por el notario de Alcorcón, 
don Urbano Álvarez Merino, se otorgó la compraventa de un inmueble por la entidad 
«Indicesa  L’illa,  S.L.»  a  favor  de  «Jafesa  Ibéricos  Distribución  de  Productos  de 
Alimentación, S.L.». En esta escritura, se constituyó condición resolutoria a favor de la 
vendedora, «Indicesa L’illa, S.L.», en garantía del pago del precio aplazado de 208.968 
euros, en la cual constaba, literalmente, lo siguiente: «La falta de pago del precio 
aplazado en el tiempo convenido dará lugar de pleno derecho a la resolución de esta 
compraventa haciendo suyas la parte vendedora las cantidades recibidas en concepto 
de indemnización y pena convencional. Sin embargo, para que tenga lugar la resolución 
será preciso que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora 
por acta notarial, en el domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo 
plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se 
entenderá resuelta la compraventa». Causó inscripción en el Registro de la Propiedad de 
Alcorcón número 3 con fecha 19 de julio de 2016.
Posteriormente, mediante escritura otorgada el día 15 de marzo de 2017 ante el 
mismo notario, el comprador constituyó hipoteca a favor de «Banco de Sabadell, S.A.», 
por un importe de 80.000 euros, que fue ampliada posteriormente mediante escritura 
ante el mismo notario, de fecha 26 de julio de 2018, por un importe de 29.377,21 euros.
En los años siguientes, se produjeron una serie de actuaciones: requerimiento de 
pago, de fecha 19 de noviembre de 2018, mediante acta otorgada ante el notario de 
Barcelona, don Xavier Roca Ferrer; solicitud de conciliación, de fecha 23 de enero 
de 2019, ante el Juzgado de Primera Instancia de Alcorcón que posteriormente se 
declaró incompetente por territorialidad; solicitud de conciliación, de fecha 9 de julio 
de 2019, ante tribunal de Primera Instancia de Leganés, que fue archivado el día 9 de 
septiembre  de  2019  por  falta  de  domicilio  en  la  circunscripción  del  requerido  de 
conciliación; requerimiento de pago, de fecha 3 de octubre de 2019, ante el notario de 
Alcorcón, don Antonio José Florit de Carranza; demanda de resolución del contrato ante  e.
el Juzgado de Primera Instancia, de fecha 31 de octubre de 2019; contestación a la  w.b
demanda sobre acuerdo verbal de pago, de fecha 7 de enero de 2020. 1w
ordinMaerdioia nnútem earuot o6 3fi6rm/2e0,1 9d ed efel cJhuaz g1a1d od ed ee Pnerirmoe drae  I2n0st2a1n,c irae cea íIdnost reunc ceiól np nroúcmeedrimo i3e ndtoe 
A«Ilncodricceósna,  sLe’i llhao, mSo.Llo.»g,a by al al ad termanasnadcacdióan,  «juJdaicfeiasla a Icboérrdicaodsa  Deinsttrreib ulacsió pna rdtee sP droedmuacntodsa ndtee 
Alimentación, S.L.». En concreto, se homologaba un escrito de transacción judicial por el
cual,  en  esencia,  el  comprador,  «Jafesa  Ibéricos  Distribución  de  Productos  de 
Alimentación, S.L.», consentía y asumía la resolución del contrato de compraventa, así 
como el derecho de la parte actora a hacer suyas en concepto de indemnización y pena 
convencional las cantidades recibidas hasta la resolución, y el pago de los gastos 
judiciales y de reinscripción a favor del vendedor. Por su parte, la vendedora «Indicesa 
L’illa, S.L.» renunciaba a incluir en la tasación de costas los honorarios de abogados, y 
las partes acordaban la resolución de la compraventa, y solicitaban al Juzgado que se 
homologase dicho acuerdo.
II
Presentado el día 28 de junio de 2021 testimonio del referido auto en el Registro de 
la Propiedad de Alcorcón número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Esta nota de calificación se extiende por la Registradora titular de esta oficina, 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades 
de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su 
Reglamento, en virtud de la cual no se practica la inscripción en base a los siguientes 
hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
Presentado Mandamiento Judicial por S. A., V., el día 28/06/2021, bajo el asiento 
número 813, del tomo 30 del Libro Diario y número de entrada 1547, que corresponde al 
documento  expedido  por  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción  N.º  3  de 
Alcorcón, con el número de procedimiento 636/2019, de fecha 24/05/2021.
Según  el  Registro,  la  compradora  Jafesa  Ibéricos  Distribución  de  Productos 
Alimentación SL es titular registral en virtud Escritura de compraventa que fue otorgada 
en Alcorcón, el día 14 de junio de 2016, por el Notario Urbano Álvarez Merino, Protocolo 
número 1.668/2016 e inscrita con fecha 19 de Julio de 2016 causando la inscripción 6.ª 
En dicha compraventa se constituyó condición resolutoria a favor del vendedor Indicesa 
L’illa SL en garantía del pago aplazado de 208968 euros.
Posteriormente el comprador constituyó hipoteca a favor del Banco de Sabadell SA, 
en virtud de Escritura otorgada el quince de marzo del año dos mil diecisiete, autorizada 
en Alcorcón, por el Notario Urbano Álvarez Merino, con número de protocolo 658/2017 
Causando la Inscripción 7.ª, que fue ampliada como consta en la inscripción 8.ª de la 
misma finca.
El documento presentado que motiva la presente calificación es un mandamiento en 
el que se indica que, existe un auto firme de fecha once de enero de dos mil veintiuno, 
en cuya parte dispositiva se indica que se homologa la transacción judicial acordada 
entre  las  partes  demandante  Indicesa  L’illa  SL  y  la  demandada  Jafesa  Ibéricos 
Distribución de Productos de Alimentación SL. En concreto se homologa el escrito de 
transacción judicial por el cual, en esencia el comprador Jafesa consiente y asume la 
resolución del contrato de compraventa, así como el derecho de la parte actora a hacer 
suyas en concepto de indemnización y pena convencional las cantidades recibidas hasta 
la resolución, y el pago de los gastos judiciales y de reinscripción a favor del vendedor. Y 
por su parte, el vendedor Indicesa L’illa SL renuncia a incluir en la tasación de costas los 
honorarios de abogados
En definitiva, las partes acuerdan la resolución de la compraventa, y solicitan al  s
juzgado oe.
Fundamentos de Derecho: 1w
Establece el Artículo 100 del Reglamento Hipotecario lo siguiente:
“La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad
judicial  se  limitará  a  la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la  congruencia  del
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades 
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.”
Tal y como se ha expuesto en los hechos, según el Registro la finca sobre la que se 
pretende ejercitar la reinscripción a favor del vendedor está gravada con una hipoteca a 
favor del Banco de Sabadell SA, y es posterior a la inscripción de la compraventa con 
condición resolutoria.
La homologación judicial del acuerdo transaccional por el que las partes resuelven la 
compraventa y se pretende la inscripción a favor del vendedor, no es título suficiente por 
exigencias de la Legislación hipotecaria como se dirá, al existir titulares de cargas 
posteriores.
Así la regulación de la constancia registral del ejercicio de la condición resolutoria, 
cuando  existen  titulares  de  cargas  posteriores,  se  recoge  fundamentalmente  en  el 
artículo 175.6 RH, que señala:
“En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la 
cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los 
interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes:
Sexta.  Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o 
resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, 
presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se 
ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el 
importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser 
devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren 
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el 
mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.”
Por ello, si se pretende ejercitar la condición resolutoria por el vendedor sea cual 
fuere la forma en la que se ejercite (transacción judicial, o una sentencia firme de 
ejercicio de condición resolutoria), no se pueden obviar los derechos del tercero inscrito. 
Así se desprende tanto de la regulación expuesta, como de la doctrina de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras, en Resolución de 8 de mayo 
de 2019 establece que en los casos de resolución de compraventa inscrita, se deben 
cumplir los requisitos que exigen el artículo 175.6 RH y 180 del Reglamento Hipotecario, 
en  concreto:  restitución  de  lo  entregado  con  consignación,  y  mandamiento  de 
cancelación.  Por  tanto,  en  el  mandamiento  dictado  por  el  órgano  judicial,  según 
establecen los artículos 175.6 y 180 del Reglamento Hipotecario, debe constar que se ha 
declarado bien hecha la consignación a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil y 
se ordene la cancelación de las inscripciones.
A mayor abundamiento, en Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública establece la necesidad de consignación 
resulta no solo del Art. 175-6.ª RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las 
prestaciones (Art 1123 CC), sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la DGRN, 
incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, las RR. de 16 enero y 8 
mayo 2019, la de 19 junio 2007; o las de 28 y 29 junio de 2011).
Por otro lado, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución 
de 28 y 29 de junio de 2011 señala que la consignación prevista en el art. 175.6 RH es 
un requisito que se justifica porque, aunque los terceros adquirentes están afectados por  e.
el asiento que se solicita por la resolución en el sentido de que han de estar a las  w.
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio, ello no quiere decir que  1w
hloasy daenm dáes  sporpeosurtpaur ensetoces sdaer ialam reensotelu ccuióanlq.uier acto de admisión del incumplimiento o de
Se trata de evitar que, a espaldas de los terceros, se concierten acuerdos sobre la 
resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, 
etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquéllos.
En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya 
titularidad  se  resuelve  o  de  los  titulares  de  derechos  inscritos  o  anotados  con 
posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún 
derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la 
finca.
Por todo lo expuesto se deniega la inscripción del documento presentado, al existir 
titulares de cargas posteriores según el registro en los términos expresados (art 18, 20, 
82 LH, 59, 100, 175.6, 180 RH, 1504 y 1180 CC).
Contra  esta  calificación,  sin  perjuicio  del  ejercicio  de  cualquier  otro  medio  de 
impugnación que se estime procedente, el interesado podrá: (…)
Alcorcón, trece de julio del año dos mil veintiuno La Registradora de la Propiedad, 
Fdo: Raquel Sancho Díaz.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Madrid número 48, doña Lucía Fernández Redondo, quien, el día 9 de 
agosto  de  2021,  confirmó  la  calificación  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Alcorcón 
número 3.
IV
Contra  la  nota  de  calificación  sustituida,  don  O.  G.  S.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la entidad «Indicesa  L’illa,  S.L.»,  interpuso recurso el día 23 de 
septiembre de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Alegaciones:
Primera.  (…)
Séptima.  Del  relato  realizado  (y  de  la  documentación  aportada)  quedan 
meridianamente acreditadas las siguientes circunstancias (de trascendental importancia 
según la doctrina que se comenta más adelante):
a)  La  existencia  de  un  pago  aplazado  garantizado  a  través  de  una  condición 
resolutoria expresa a favor de la vendedora.
b)  La constancia registral de dicha carga (inscripción 6.ª de la Registral 44.517 de 
la Sección 2.ª del RP de Alcorcón).
c)  Con carácter previo al ejercicio de la condición, mi principal intentó –y finalmente 
consiguió  a  la  cuarta–  efectuar  el  requerimiento  fehaciente  a  la  parte  compradora 
previamente pactado en la escritura constitutiva de la condición (…)
d)  La resolución se instó con carácter judicial y tuvo lugar en dicha sede a través 
del Auto de homologación judicial (…)
Es el propio Juzgador, quien somete a escrutinio el acuerdo alcanzado por las partes, 
y quien, previo a su resolución de homologación, verifica en cumplimiento del Art. 19.1. 
de la LEC, que la transacción no esté prohibida por la ley, no establezca limitaciones por 
razones de interés general, ni sea en perjuicio de tercero, y así lo señala expresamente  e.e
en el Fundamento de Derecho primero, tras corroborar que efectivamente el pacto 2.º  w.b
antes  referido  “El  derecho  de  la  parte  actora  de  hacer  suyas  en  concepto  de  1ww
irnedseomlunciiózanc cióonn tray ctpueanl”a,  esc otrnavselancciióonn ayl  colanss eccaunetnidcaiad edse l ppaecrctoib eidsatasb lheacisdtoa  elna  laf eecshcari tudrae 
ddee  icnodnesmtitnuicziaócnió “nh ayc pieenndao c sounyvaesn claio pnaarlt…e ”vendedora las cantidades recibidas en concepto
De hecho, la transacción judicial simplemente anticipa el previsible resultado del 
procedimiento judicial a cambio de la no reclamación de honorarios de Abogado por vía 
de costas, dada la falta de pago de parte de los pagos aplazados asumidos por la allí 
demandada Jafesa.
¿Qué capacidad puede atribuirse el Registrador para cuestionar la legalidad de la 
resolución judicial firme?
e)  Las condiciones y consecuencias de la condición resolutoria habían quedado 
perfecta y meridianamente establecidas en la escritura de constitución (…)
f)  En ninguna de las comparecencias de la parte compradora se puso en duda la 
existencia de una deuda (y por lo tanto el cumplimiento del requisito principal para el 
ejercicio de la condición) (…) (nótese además que el suplico de la demanda interesa el 
archivo de la acción por la existencia de un acuerdo verbal pero no por no ser cierto el 
impago resolutorio)
g)  De otro lado, la suscripción del acuerdo transaccional por las partes evidencia la 
renuncia por la compradora a la aplicación de la facultad moderadora del Art. 1154 CC 
(facultad que tampoco había sido solicitada previamente a través de su escrito de 
contestación).
h)  Las condiciones societarias de ambas partes, veda de aplicación la legislación 
sobre protección de consumidores y usuarios.
i)  La hipoteca se trabó con posterioridad a la compraventa (hecho obvio, dado que 
sin la transmisión previa no se hubiese podido gravar el inmueble).
j)  A la constitución de la carga ya se hallaba previamente inscrita la condición 
resolutoria expresa a favor de mi principal, lo que impide la aplicación de la entidad 
bancaria de la condición de tercero de buena fe del Art. 34 de la LH.
k)  La carga posterior es una hipoteca constituida por una entidad bancaria, de la 
que se pueden requerir todas y cada una de las cautelas legalmente exigibles, no solo 
por las obligaciones legales que le incumben, sino por su propia condición crediticia.
l)  Y finalmente, que mi mandante no intervino de ninguna manera en la constitución 
de la hipoteca, no es deudora por ningún concepto del préstamo garantizado, ni otorgó 
en forma alguna su aquiescencia para la alteración del orden registral ni para la pérdida 
de su posición preferente (de hecho, no ha tenido conocimiento de la existencia de dicha 
carga posterior hasta la primigenia calificación denegatoria).
Octava.  Expuesto el relato fáctico y documental de los hechos, entiende esta parte 
que  yerran  las  calificaciones  recurridas,  dicho  sea,  con  los  debidos  respetos  y  en 
estrictos términos de defensa, por las razones que se desgranarán seguidamente, lo que 
lleva a mi mandante a interponer el presente recurso:
i)  No es objeto de controversia la preferencia registral de la condición resolutoria 
frente a la carga hipotecaria (inscripciones 6.ª y 7.ª respectivamente), ni la inexistencia 
de título alguno por el cual mi principal renunciase a dicha preminencia.
Mi  representada  no  ha  comparecido  al  otorgamiento  del  título  por  el  que  se 
constituye la carga, ni tampoco ha facilitado a la entidad acreedora ningún otro título por 
el que se altere dicho orden registral, y, en consecuencia, tanto Jafesa como la entidad 
crediticia tenían sobrado conocimiento de la existencia de una carga preferente: la 
condición resolutoria.
ii)  Efectivamente, el Reglamento Hipotecario obliga en su Art. 175.6 a consignar «el 
importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser 
devuelto». e
Pues bien, como se ha señalado anteriormente, en el presente supuesto, y por  bo
aplicación de la condición pactada (antes transcrita), mi principal ha hecho suyas las  w
ccuamntpidliamdieesn tpoe drcei blaidsa sc ohnadsictaio neel sm eosmtaebnlteoc iddea sl ae nc olam cporamdporraa  vJeanfetas,a r, arzeóitne rpaomr olas , cquuael,  enno 
eax lias tiennd ecmanntiizdaacdióens  pqoure  laco rnessioglnuaciró pnu ceosntotr aqcuteu atol.dos los pagos realizados se han aplicado
Consecuencia de lo expuesto, no procede la consignación porque no hay cantidades 
que devolver.
iii)  Las disposiciones legales y resoluciones administrativas citadas en la nota de 
calificación hacen referencia a la protección de los derechos del tercero inscrito, defensa 
sobre la que esta parte nada tiene que alegar en tanto no resulte contradictoria con la 
defensa de sus intereses propios.
Así, admitiendo, como en la misma se señala que «se trata de evitar que a espaldas 
de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, 
disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que 
corresponde a aquellos», también lo es que no hay en el presente supuesto ningún 
requisito  diferente  de  los  inicialmente  pactados  entre  las  partes  en  la  escritura  de 
compraventa, y cuya constancia obraba sobradamente en el Registro de la Propiedad, 
de suerte que no puede predicarse la existencia de un pacto en perjuicio de terceros.
iv)  La no inscripción de la revocación contractual (por vía de la resolución judicial 
dictada)  perjudica  seriamente  al  derecho  de  mi  mandante  al  no  poder  revertir  la 
inscripción del bien a su favor por una actuación de la que es completamente ajena, 
dado que, como hemos visto, ella no ha participado en la constitución e inscripción de la 
hipoteca, y en ningún caso puede ser considerada deudora en dicha relación.
Novena.  Considera  esta  representación  que  la  inexistencia  de  cantidad  que 
consignar (en virtud de los pactos acordados entre las partes a la constitución de la 
resolución),  no  es  óbice  para  la  cancelación  de  las  cargas  posteriores  (en  clara 
contraposición a la opinión de los Registradores cuyas calificaciones se impugnan a 
través del presente escrito).
Basamos nuestra alegación entre otras en la resolución de 21 de enero de 2018 (…), 
por la que se establece que: “En general, puede decirse que no habrá obligación de 
consignar cuando la forma de pago que se hubiera pactado no permite la consignación 
por no haber entrega alguna de cantidad”.
O en la de 10 de abril de 1987 (…), según la cual “El presente supuesto, de 
resolución de gravámenes ulteriores sin necesidad de consignación de cantidad alguna, 
es uno más entre los muchos que son posibles conforme a nuestro Ordenamiento. Así 
ocurre cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del 
suelo hace suya la edificación, llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., por 
ejemplo, artículo 173 de la Ley del Suelo). Y así ocurre en otros muchos casos: donación 
con reserva de la facultad de disponer (cfr. Resolución de 23 de octubre de 1980), 
reversión de donaciones, revocación de donación por incumplimiento de cargas inscritas 
(cfr. artículos 647 del Código civil y 37.2 de la Ley Hipotecaria), ejercicio de la condición 
resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado, ejecución, judicial o 
extrajudicial, de hipoteca preferente cuando no queda efectivo sobrante, etc.”.
En el mismo sentido la Resolución de 29 de agosto de 2019 (...)
O la de 5 de septiembre de 2013, (citada en la de 16 de diciembre de 2016 […]) que, 
“el  principio  de  consignación  íntegra  del  precio  pactado,  establecido  por  diversas 
resoluciones  en  base  a  distintos  preceptos  de  nuestro  ordenamiento,  debe  impedir 
pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede 
llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia 
registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. 
El  conjunto  de  interés  en  juego  exige,  para  que  el  mecanismo  de  cancelación  de 
derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades 
deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas”. e.
Esta resolución resulta especialmente interesante para el caso en que nos ocupa,  w.b
pues,  por  un  lado  existe  plena  constancia  registral  de  la  carga  existente  sobre  el  1w
ipnrmeduiecbal,e l o cqoune  cparirváac taelr  apcrreeevidoo ra p olas tecroionrs dtiteu claió cno nddeic iaóqnu deell at erccueyrao  deex tbinuceiónna  faeh (oarrat.  3se4 
LinHm);o bpiloiarrqiou ed ee l laa cqrueee dcoar bee s exuingair  uennatid addili geenspcieac iainlmfineitnatme epnatert icsiuppaetirvioar  eqnu ee la  tlraá fidcoe 
cualquier particular, lo que la obliga a conocer la carga previa y sus condiciones; y
porque las cantidades que hace suyas la parte vendedora en virtud de la condición 
resolutoria que ejercita están perfecta y meridianamente acreditadas en el título.
Décima.  Es pacífica, en cualquier caso, la doctrina del órgano director al que nos 
dirigimos que establece los requisitos exigibles para la reinscripción por ejercicio de la 
condición resolutoria (por todas, la citada resolución de 29 de agosto de 2019 y aquellas 
citadas en su interior), y en su mención veremos cómo los documentos aportados 
consiguen acreditar su cumplimiento:
“Pero también cabe recordar una reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre el 
particular (vid., por todas, la Resolución de 16 de enero de 2019), que se sintetiza así: 
‘… Según la reiterada doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor 
del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa 
pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que 
salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la 
siguiente forma: Primero: Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del 
Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el 
transmitente  retiene  el  derecho  de  reintegración  sujeto  a  la  condición  resolutoria 
estipulada’ (…)”
“Segundo: La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente 
de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se 
oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada 
oposición  por  el  adquirente,  deberá  el  transmitente  acreditar  en  el  correspondiente 
proceso  judicial  los  presupuestos  de  la  resolución,  esto  es,  la  existencia  de  un 
incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), 
que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable 
que  justifique  esa  conducta  (Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  18  de  diciembre 
de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero 
y 16 de marzo de 1995)”;
El cumplimiento de dicho requisito viene acreditado –sin perjuicio de los intentos 
frustrados anteriores– por el (…), del que se deduce que no existe una oposición a la 
causa  de  resolución  según  las  manifestaciones  de  la  propia  compradora  en  sede 
notarial, sino la simple mención de la imposibilidad de pago, (…), de los que se deduce 
el ejercicio de la acción judicial de resolución ante la falta de conformidad expresa del 
comprador para con la misma (conformidad que sí se produce posteriormente en sede 
judicial).
“y, Tercero: El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento 
bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o 
corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la 
resolución  (artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica 
porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de ‘restituirse lo que 
hubiera percibido’, en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se 
trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por 
rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución 
cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento 
Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una 
cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la 
transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese 
prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial 
prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16  e.
y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin  w.b
que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello  1w
icmapnltiicdaa dqeuse  qeune e flu iemropno ritned qeubeid eanm teanl tcea csoon sseig cnoandsaigsn paorraq puoer  lae l dtreadnuscmciiótenn pteo spiobdlerá nno e pxuisdtoir 
de momento ser determinada.”
Existe discrepancia a este respecto en tanto en cuanto la cláusula que permite el 
establecimiento de una pena convencional, y la renuncia a la aplicación de la facultad 
moderadora  del  1154  CC  (en  este  caso  a  través  de  su  conformidad  al  acuerdo 
transaccional o la ausencia de ninguna mención al respecto en el escrito de contestación 
de la demanda), es perfectamente admisible según la doctrina del Tribunal Supremo 
citada en la propia resolución “según jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, 
SSTS de 7 de abril de 2014, 2 de octubre de 2017, 24 de octubre de 2017 y 14 de 
febrero de 2018), de la interpretación correcta del artículo 1.154 CC se extrae que no 
cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida para sancionar un 
incumplimiento concreto en el marco de la relación contractual en cuestión (por ejemplo, 
no acudir al otorgamiento en una fecha determinada), en el entendimiento de que el 
referido precepto sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula 
penal  para  el  incumplimiento  total  y  el  deudor  haya  cumplido  sólo  parcialmente  o 
extemporáneamente.  Así,  la  moderación  judicial  de  la  pena  está  prohibida,  y  la 
aplicación del artículo 1.154 CC excluida, cuando las partes, en legítima realización del 
principio de la autonomía de la voluntad, han pactado de forma inequívoca atribuir la 
pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta (en este caso, 
pagar no más tarde del 30 de junio de 2020 el precio aplazado correspondiente a cada 
una de las fincas vendidas)…” o la Sentencia número 530/2016, de 13 de septiembre 
de  2016,  del  Pleno  de  la  Sala  Primera,  el  Tribunal  Supremo  según  la  cual:  “la 
jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula penal en caso de 
incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal incumplimiento 
parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como presupuesto de la pena 
(Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias anteriores)”.
En cualquier caso es de señalar que, tal y como puede apreciarse (…), no nos 
hallábamos ante un mero retraso ligero, sino muy al contrario ante un incumplimiento 
grave y contundente de las obligaciones asumidas por la compradora (a la fecha de 
interposición de la demanda se hallaban impagadas 16 letras, a las que deben añadirse 
las 15 vencidas entre la fecha de interposición de la demanda el 31/10/2019 y la fecha 
de homologación del acuerdo, lo que suponía un total de 31 cambiales impagadas de 
las 60 aceptadas, superando, en consecuencia el 50 % de la obligación asumida).
De  las  28  letras  restantes,  7  se  hallaban  pendientes  de  vencimiento  a  la 
homologación de la resolución y sólo, las veintiuna restantes, habían sido satisfechas a 
su vencimiento constituyendo la pena convencional pactada por la resolución contractual 
una cantidad cercana al 25% del precio convenido.
Cierto es que el apartado Tercero de los fundamentos de derecho de la resolución 
repetidamente aludida del 29 de agosto de 2019 se centra en la facultad moderadora del 
Tribunal de la indemnización acordada, o en la proporcionalidad entre dicha pena y el 
daño causado, si bien, es de señalar que la parte compradora no sólo no solicita la 
aplicación de dicha facultad en el escrito de oposición a la demanda (…), lo que le 
hubiese vedado la alegación de dicho fundamento como hecho nuevo, sino que además, 
posteriormente  renuncia  a  exigir  su  aplicación  en  la  tramitación  del  procedimiento 
(pensemos que sólo se hallaba pendiente de la celebración del juicio en el que podía 
haber alegado su aplicación y no sabemos con qué resultado) con la aceptación del 
acuerdo transaccional que posteriormente resultó homologado por el Tribunal.
Décimo primera.  En resumen, considera esta representación que la ausencia de 
cantidades que devolver a la parte compradora en virtud de lo pactado a la constitución 
de  la  condición  resolutoria  expresa,  comporta  la  imposibilidad  de  consignar  ningún  s
importe, resultando procedente, en consecuencia, la inscripción del mandamiento judicial  oe.
aportado en los términos en el mismo contenido. w.
Y,  en  cualquier  caso,  los  Registradores  que  realizan  la  calificación  tampoco  1w
ccounasnitgifnicaacnió enl. importe de la cantidad a consignar, simplemente cuestionan la falta de
Indicesa L’illa, S.L., es totalmente ajena en la relación existente entre Jafesa y la 
entidad crediticia, de hecho, no tiene conocimiento de su existencia hasta la solicitud de 
inscripción de su título.
La falta de cancelación de la carga hipotecaria causa un perjuicio a mi representada 
que no tiene obligación de soportar en forma alguna, todo ello sin perjuicio de las 
acciones que la entidad bancaria tenga con su prestataria, abundadas por la pérdida de 
la garantía obtenida, aunque, como venimos defendiendo a lo largo de todo este escrito, 
a la constitución de dicha garantía, el banco ya conocía la existencia de la condición, y 
si, pese a ella, decidió constituir la hipoteca, su falta de diligencia en forma alguna puede 
ser imputable a esta parte, Banco de Sabadell no es un tercero de buena fe, no está 
amparado por el Art. 34 LH, y siempre le será exigible, cuando menos, la misma 
diligencia que al resto de las partes aquí implicadas (siendo las tres personas jurídicas), 
cuando no más por la regulación legal que le sea aplicable en cuanto a la diligencia y 
prudencia frente a los riesgos asumidos.»
V
Mediante escrito, de fecha 30 de septiembre de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1154, 1180 y 1504 del Código Civil; 82 de la Ley Hipotecaria; 59 
y175.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 25 de enero de 2012, 10 de julio de 2013, 10 de diciembre 
de 2015, 5 de julio de 2017 y 16 de enero y 29 de agosto de 2019, y las Resoluciones de 
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo de 2020 y 15 de 
enero y 11 de mayo de 2021.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un testimonio de un auto 
de  homologación  de  transacción  judicial  sobre  la  resolución  de  un  contrato  de 
compraventa por ejercicio de condición resolutoria, en el que concurren los hechos y 
circunstancias siguientes:
– Mediante escritura autorizada el día 14 de junio de 2016, se otorgó compraventa 
de un inmueble. En esta escritura se constituyó condición resolutoria a favor de la 
vendedora en garantía del precio aplazado, en la cual consta literalmente lo siguiente: 
«La falta de pago del precio aplazado en el tiempo convenido dará lugar de pleno 
derecho a la resolución de esta compraventa haciendo suyas la parte vendedora las 
cantidades recibidas en concepto de indemnización y pena convencional. Sin embargo, 
para  que  tenga  lugar  la  resolución  será  preciso  que  la  parte  vendedora  requiera 
fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, en el domicilio señalado en 
la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si 
no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la compraventa». Causó 
inscripción con fecha 19 de julio de 2016.
– Mediante  escritura  de  fecha  15  de  marzo  de  2017,  el  comprador  constituyó 
hipoteca a favor de «Banco de Sabadell S.A.», que fue ampliada posteriormente el 
día 26 de julio de 2018.
– Posteriormente, se producen una serie de actuaciones: requerimiento notarial de  es
pago de fecha 19 de noviembre de 2018; solicitud de conciliación de fecha 23 de enero  o
de 2019 ante el Juzgado que posteriormente se declaró incompetente por territorialidad;  ww.
scrdeooíaslnio cc9liiut luidcadeicó  idnsóee n dp;c etroieel nqmccuoibleinrareticrm aidótieoen  n 2ddt0oee1   nf9efoe cptcahohraraia  9 fla 3 dld1teae    dpdjueael ig odoo ocd dtmeue bi2 crfi0eeli1co 9hd e aean  n3 2lt a0ed 1 ece9 irlo; c tcructibnuousbncnrteerai spld,tc aeqicó u2inóe0 n d1f ue9ael;    rdlaeaerq cmudheaeivrnmiaddadoano  ddd eeael     OE-A-2022-181able en https://w
sobre acuerdo verbal de pago, de fecha 7 de enero de 2020.
– Mediante auto firme de fecha 11 de enero de 2021, se homologa la transacción 
judicial acordada entre las partes demandante. En concreto, se homologa un escrito de 
transacción judicial por el cual, en esencia, el comprador consiente y asume la resolución 
del contrato de compraventa, así como el derecho de la parte actora a hacer suyas en 
concepto  de  indemnización  y  pena  convencional  las  cantidades  recibidas  hasta  la 
resolución, y el pago de los gastos judiciales y de reinscripción a favor del vendedor. Por 
su parte, la vendedora renuncia a incluir en la tasación de costas los honorarios de 
abogados, y las partes acuerdan la resolución de la compraventa, y solicitan al juzgado 
que homologue dicho acuerdo.
La  registradora  señala  como  defecto  que  la  homologación  judicial  del  acuerdo 
transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción 
a favor del vendedor, no es título suficiente, al existir titulares de cargas posteriores 
según el Registro y, por tanto, en el mandamiento debe constar que se ha declarado bien 
hecha la consignación a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil y se ordene la 
cancelación de las inscripciones.
La entidad recurrente alega en esencia lo siguiente: que no tiene la registradora 
competencia para cuestionar la legalidad y lo determinado en una sentencia firme; que la 
ausencia de cantidades a devolver a la parte compradora en virtud de lo pactado a la 
constitución de la condición resolutoria expresa, comporta la imposibilidad de consignar 
ningún importe, resultando procedente, en consecuencia, la inscripción del mandamiento 
judicial aportado en los términos en el mismo contenido; que la inexistencia de cantidad 
que consignar (en virtud de los pactos acordados entre las partes a la constitución de la 
resolución), no es óbice para la cancelación de las cargas posteriores; que es totalmente 
ajena en la relación existente entre deudora y la entidad crediticia, y de hecho, no tuvo 
conocimiento de su existencia hasta la solicitud de inscripción de su título; que la falta de 
cancelación de la carga hipotecaria causa un perjuicio a la recurrente que no tiene 
obligación de soportar en forma alguna, todo ello sin perjuicio de las acciones que la 
entidad bancaria tenga con su prestataria, abundadas por la pérdida de la garantía 
obtenida; que a la constitución de dichas garantías, la recurrente no ha intervenido; que 
el banco ya conocía la existencia de la condición, y, pese a ella, decidió constituir la 
hipoteca, por lo que su falta de diligencia en forma alguna puede ser imputable a la 
recurrente; que la entidad financiera no es un tercero de buena fe, por lo que no está 
amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y siempre le será exigible la misma 
diligencia que al resto de las partes, cuando no más por la regulación legal que le sea 
aplicable en cuanto a la diligencia y prudencia frente a los riesgos asumidos.
Es importante destacar que en el supuesto de hecho de este expediente no existe 
pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal, pacto cuya validez entre 
sociedades mercantiles analizó la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 29 de agosto de 2019.
2.  Previamente hay que afirmar que alega la recurrente que la resolución judicial no 
debe  ser  revisada  por  quien  suscribe  la  calificación,  por  cuanto  «que  no  tiene  la 
registradora competencia para cuestionar la legalidad y lo determinado en una sentencia 
firme (...)».
Pues bien, se trata de una homologación de un acuerdo transaccional, por lo que el 
auto protocolizado carece del contenido y los efectos propios de las sentencias. Tal como 
recoge el auto objeto de protocolización, se limita a homologar la transacción solicitada 
por las partes y en los términos expuestos en los antecedentes de la resolución, que se 
dan por reproducidos y se declara por finalizado el proceso. e.
Así pues, el juez, al homologar el acuerdo, se ha limitado a comprobar la capacidad  w.b
de las partes para transigir, pero no ha llevado a cabo una valoración de las pruebas ni  1w
upnriv apdroon duenlc idaomciuemnteon tsoo (barretí clualso sp r1e8t0e9n syio snigeus iednet elsa sd epl aCrótedsig noo C iavlitle yrá 1n9d oys 2e0 9e ld cea lraá cLteeyr 
de E3n. juiEcinatmrainednoto  Ceniv ile).l  fondo  de  la  cuestión,  establece  en  el  artículo  175.6.ª  del
Reglamento Hipotecario lo siguiente: «En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no 
dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las 
reglas siguientes: (…) Sexta. Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones 
rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o 
nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y 
que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes 
o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de 
ser devuelto. Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se 
hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos 
con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación».
Es  doctrina  reiterada  de  esta  Dirección  General  sobre  la  condición  resolutoria 
explicita  (véase  Resoluciones  señaladas  en  los  «Vistos»)  que  la  reinscripción  del 
inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad de 
resolución pactada al amparo de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento 
Hipotecario, está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica 
de las partes.
La Resolución de 16 de enero de 2019 los resume así: «(…) Según la reiterada 
doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando 
es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al 
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, 
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y, 
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que  s
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica  oe.
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir  w.
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo  1w
odpee mreo lma ernetion sscerirp cdióente rdmerinivaaddaa» .d ePl oar uttaonmtoa tiusnmoo  ddee  lloas c orenqduicisióitno sr enseocluetsoariraio se xppalírcait aq ueex 
adrotcícuumloesn t1o5 e0n4  qdueel  Cseó daigcore dCitivei l qyu e5 9e l dveeln Rdeedgolar mhean ctoo nHsiipgontaedcoa reiol  iemsp olart ea pqoureta hciaóyna  ddeel   BOE-A-cable e
ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento 
Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un 
contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones (artículo 1123 del Código 
Civil), añadiéndose que «(…) este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto 
de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la 
transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese 
prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial 
prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 
y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin 
que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994)».
La reinscripción en el Registro de la Propiedad a favor del vendedor exige por tanto 
consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos «ex 
tunc» que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del 
Código  Civil  y  no  sólo  es  exigible  en  caso  de  existencia  de  titulares  de  cargas 
posteriores.  En  definitiva,  en  todo  caso  de  reinscripción  como  consecuencia  de  la 
resolución  de  una  compraventa  con  precio  aplazado  garantizado  con  condición 
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, es necesaria 
la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas 
posteriores-  que  corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos 
extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
4.  Así, como bien señala la registradora, la homologación judicial del acuerdo 
transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción 
a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la legislación hipotecaria, al 
existir titulares de cargas posteriores. Según la regulación de la constancia registral del 
ejercicio de la condición resolutoria, cuando existen titulares de cargas posteriores, si se 
pretende ejercitar la condición resolutoria por el vendedor sea cual fuere la forma en la 
que se ejercite (transacción judicial, o una sentencia firme de ejercicio de condición 
resolutoria), no se pueden obviar los derechos del tercero inscrito. Así se desprende 
tanto de la regulación expuesta, como de la doctrina de este Centro Directivo, entre 
otras, la Resolución de 8 de mayo de 2019 conforme a la cual, en los casos de 
resolución de compraventa inscrita, se deben cumplir los requisitos que exigen los 
artículos 175.6.ª y 180 del Reglamento Hipotecario: restitución de lo entregado con 
consignación, y mandamiento de cancelación. Por tanto, en el mandamiento dictado por 
el  órgano  judicial,  según  establecen  los  artículos  175.6.ª  y  180  del  Reglamento 
Hipotecario, debe constar que se ha declarado bien hecha la consignación a que se 
refiere el artículo 1180 del Código Civil y se ordene la cancelación de las inscripciones.
La consignación prevista en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario es un 
requisito que se justifica porque, aunque los terceros adquirentes están afectados por el 
asiento que se solicita por la resolución en el sentido de que han de estar a las 
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio, ello no quiere decir que 
hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de 
los demás presupuestos de la resolución. En definitiva, se trata de evitar que, a espaldas 
de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, 
disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que 
corresponde a aquéllos.
Por tanto, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya 
titularidad  se  resuelve  o  de  los  titulares  de  derechos  inscritos  o  anotados  con  s
posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún  oe.
derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la  w.
finca. 1w
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.