BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 307 Lunes 23 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 103628
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14750 Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Cuenca,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de una rectificación de descripción de finca.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  María  Elisa  Basanta  Rodríguez,  notario  de 
Cuenca, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, don 
Manuel Alonso Ureba, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de 
descripción de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 6 de febrero de 2020 ante la notario de Cuenca, 
doña María Elisa Basanta Rodríguez, número 314 de protocolo, se complementa la 
otorgada el día 28 de agosto de 2012 ante la misma notario, número 1.288 de protocolo, 
a los efectos de hacer constar que la finca objeto de compraventa, registral 1.170 del 
término de Alcalá de la Vega, tiene una superficie de 292 metros cuadrados en lugar de 
un área y catorce centiáreas, así como que se ubica en suelo urbano consolidado, todo 
ello en virtud de un Plan de Delimitación de Suelo Urbano aprobado el 28 de septiembre 
de 2016.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Cuenca, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «Se 
presenta un acta para modificar la descripción de una finca inmatriculada. Examinada la 
inscripción.de la finca interesada se observa que la finca inscrita cuya descripción se 
pretende modificar, tiene una superficie de 114 metros cuadrados, y en virtud del acta de 
manifestaciones se dice que ahora dicha finca tiene una superficie de 292 metros 
cuadrados. Se suspende la inscripción del documento presentado ya que no se puede 
identificar la finca puesto que de las gráficas aportadas se observa que no puede ser la 
misma finca y si fuera un exceso de superficie se debería iniciar un procedimiento del 
art. 201 y del art. 199 de la Ley Hipotecarias No obstante lo cual, y, viendo que el exceso 
es superior a un 150% y que las gráficas no coinciden, lo que se debe iniciar es un 
procedimiento de inmatriculación de aquella superficie no inmatriculada, gestionando 
para ello el procedimiento establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
[Oferta de recursos y prórroga del asiento de presentación]
Cuenca, a 7 de julio de 2020.–El registrador (firma ilegible).»
III e
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finca puesto que de las gráficas aportadas se observa que no puede ser la misma finca".
En este punto de la calificación se manifiesta la imposibilidad de identificar la finca, 
teniendo en cuenta, únicamente la certificación gráfica aportada, y obviando:
La certificación de la Secretaria del Ayuntamiento de Alcalá de la Vega, que acredita 
que la parcela 123 del polígono 14 está clasificada como suelo urbano consolidado, 
incorporado a la escritura calificada; y ello según el PDSU vigente Alcalá de la Vega 
aprobado  definitivamente  por  la  Comisión  Provincial  de  Ordenación  del  Territorio  y 
Urbanismo de Cuenca con fecha 28 de septiembre de 2026 y publicado en el DOOM n.° 
195 de 5 de octubre de 2016 y en BOP n.º 118 de 14 de octubre de 2016.
El informe emitido por el arquitecto Don J. J. R. V., a requerimiento del citado 
Ayuntamiento, en virtud del cual resulta que la parcela catastral 123 del polígono 14 está 
afectada por la cesión de suelo para la regularización de la calle.
Como dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria a los efectos de valorar la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Con  arreglo  a  la  Resolución  de  4  de  abril  de  2013  la  posibilidad  de  utilizar 
aplicaciones  informáticas  para  el  tratamiento  de  base  gráficas,  se  encuentra 
expresamente prevista en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria...., al señalar que "los 
registradores  dispondrán  de  aplicaciones  informáticas  para  el  tratamiento  de  base 
gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a 
éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, en 
respuesta  a  una  de  las  necesidades  tradicionalmente  sentida  en  el  ámbito  de  la 
seguridad jurídica preventiva de poder identificar las fincas objeto del tráfico jurídico 
mediante soporte cartográfica que permita su precisa delimitación territorial.
A tal efecto, como documentación complementaria, –que no es necesaria aportar, 
pudiendo ser consultada de oficio por el Registrador, al igual que ha hecho la Notario 
recurrente a efectos de la interposición del presente recurso– puede ser consultado en la 
Sede electrónica del Catastro, "Antecedentes en el Catastro. Cartografía catastral" el 
historial de la finca, a efectos de determinar la identificación de la misma.
En dicha consulta se ha obtenido la siguiente información, que se acompaña como 
documentos números 2 a 7, ambos inclusive:
– Los  antecedentes  en  catastro  del  inmueble.  Datos  físico–económicos 
desde 27-04-1996 hasta 27-07-2020 donde la finca tiene: en los periodos comprendidos 
entre 27-04-1996 a 24-02-1997 y 24-02-1997 a 10-06-2003, cuarenta metros cuadrados 
(40 m2); en el periodo comprendido entre 10-06-2003 a 11-02-2009 setenta y tres metros 
cuadrados (73 m2); en el periodo comprendido entre 11-02-2009 a 04-06-2019 ciento 
catorce  metros  cuadrados  (114  m2).  Con  esta  superficie  fue  inmatriculada  la  finca 
registral 1170 en virtud de la escritura autorizada por la Notario recurrente el 28 de 
agosto de 2012, número 1288, que fue complementada por la escritura que es objeto de 
recurso. Se acompaña como documento número 1, testimonio de la copia autorizada de 
dicha escritura. Y en periodo comprendido entre 04-06-2019 y 27-07-2020 doscientos 
noventa y dos metros cuadrados (292 m2).
En dichos antecedentes no consta la realización de ningún acto de agrupación o 
agregación de la finca; únicamente movimientos de modificación, bajas, altas y el último de 
subsanación de discrepancias (físico-económico en virtud de expediente 3411260.97/19. e.e
– Consulta  de  antecedentes  de  parcela  en  cartografía,  con  indicación  de  las  b
superficies de la finca y superficie solapada, en las fechas comprendidas desde 26–05– 750ww
0210-0037 a-2 2080–80 y5 –2280-0150-,2 c0o1n0 .fechas de modificación el 2605–2003; 19-01-2009; 21-01-2009;
1600–8 CA0a1rt4o0g0ra1f0ía0  aca fteacshtraa l 2d7e/0 5la/2s0 0p3a.r cEenla ess t1a6 0fe0c8hAa0, 1y4 0s0e0g0ú1n2 l3o,s  1a6n0te0c8eAd0e1n4t0e9s0 f2ís7i coy 
económicos tenía una superficie de setenta y tres metros cuadrados (73 m2).
– Cartografía  catastral  de  las  parcelas  16008A0140000123,  16008A01409027 
y 16008A01400100 a fecha 20/01/2009. En esta fecha, y según los antecedentes físico 
económicos tenía una superficie de ciento catorce metros cuadrados (114 m2)
– Cartografía  catastral  de  la  parcela  16008A0140000123  a  fecha  1  de  agosto 
de 2020. Según los antecedentes físico–económicos tiene una superficie de doscientos 
noventa y dos metros cuadrados (292 m2).
De toda la documentación consultada y del PDSU del Ayuntamiento de Alcalá de la 
Vega es posible identificar la finca y deducir que es la misma, con modificación de su 
superficie, acortándose por el lindero Norte (E. C. M. –parcela 102– y Vía Pecuaria); y 
expandiéndose por los linderos Este, (Vía Pecuaria) y Oeste (Ayuntamiento de Alcalá de 
la  Vega–parcela  100–  que  son  precisamente  los  linderos  afectados  por  el  PDSU 
aprobado por la Comisión Provincial del Territorio y Urbanismo de Cuenca, debidamente 
publicado en el DOCM y BOP, como se ha indicado anteriormente.
Por  tanto,  se  puede  identificar  la  finca.  No  se  ha  indicado  que  hubiera  dudas 
fundadas, sino categóricamente que no se puede identificar la finca, pues hay más 
medios de prueba que las gráficas aportadas, como indica el Registrador; sino que no se 
han indicado si hay dudas fundadas y cuál sería la justificación de ellas, pues como 
indica la Dirección General en Resoluciones, entre otras de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, de 14 de mayo de 2013, 2 de diciembre de 2013, 3 
de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016, 10 de noviembre de 2016 
y 1 de junio de 2017, "el juicio de identidad por el Registrador no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados".
2.  En el segundo punto de la nota de calificación: "Que si fuera un exceso de 
superficie se debería iniciar un procedimiento del artículo 201 y del art. 199 de la Ley 
Hipotecaria".
No es un condicional "si fuera", "es realmente" un exceso de superficie, pues la 
superficie inscrita son ciento catorce metros cuadrados (114 m2) y la catastral, derivada 
además del PDSU y del informe del arquitecto, es doscientos noventa y dos metros 
cuadrados (292 m2).
En este punto hay que resaltar que no es un procedimiento del artículo 201 y del 
art. 199 de la Ley Hipotecaria, sino procedimiento del artículo 201 o del art. 199 de la Ley 
Hipotecaria, como ha tenido ocasión de poner de manifiesto la Dirección General en 
Resolución de 4 de abril de 2017.
No obstante, existen diferencias en uno y otro, además del procedimiento:
– El del artículo 201 de la Ley Hipotecaria es en virtud de acta de expediente para 
rectificar  la  descripción,  superficie  o  linderos  de  cualquier  finca  registral,  previo 
requerimiento notarial, con los requisitos y siempre que la diferencia de superficie sea 
superior a dicho 10%.
– El del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el Registrador de la Propiedad 
competente.
A diferencia del procedimiento ante Notario, que exige previa rogación, no ocurre lo 
mismo con el procedimiento del artículo 199, pues en Resolución de la Dirección General 
de 2 de junio de 2017 se determina que "la mera presentación de la documentación en el 
Registro lleva implícita la solicitud de inscripción, y en dicha presentación y correlativa 
solicitud de inscripción se debe entender comprendido el conjunto de operaciones y 
asientos registrales de que el título calificado sea susceptible, salvo que expresamente 
se limite o excluya parte del mismo, exclusión expresa que en el presente caso no se ha  e.e
producido". b
Como  indica  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  4  de  abril  de  2017  el  750ww
rpermociteed imali eanrttoíc ruelgou l2a0d3o  edne  ella a rLtíecyu loH 1ip9o9t eyc aerl iore gsuolna dop reonce edli marietíncutolos  2q0u1e,  qpueer saig suue nv ezy 
(ptoatnetnoc iadlem esnutpee rpfiecriem itceonm  ion slcinridbeirr orse cftiijfoicsa)c, iodnee sc udaelsqcuriieprt ivmasa gdneit ucdu a(tlqauniteor  dniafetureranlceizaas 
inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita y además obtener
la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus 
vértices; sin perjuicio de que el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria pueda considerarse más adecuado cuando se supera el 10% de la cabida 
inscrita  o  cuando  concurran  otras  circunstancias  que  ofrezcan  dudas  de  identidad, 
habida  cuenta  de  que  en  su  tramitación  el  notario  puede  practicar  las  diligencias 
oportunas para disipar tales dudas.
En consecuencia, en virtud del título recurrido se podría haber iniciado el trámite por 
el Registrador de la Propiedad, por aplicación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si 
bien aquel ya partía de que no podía identificar la finca, aunque este defecto parece que 
era el que impedía practicar la inscripción directamente de la escritura complementaria, 
sin haberse planteado la posibilidad de iniciar directamente el procedimiento por el 
artículo 199, al ir implícita la solicitud en la presentación del documento.
Tercer punto de la nota de calificación: "Viendo que el exceso es superior a un 150% 
y  que  las  gráficas  no  coinciden,  lo  que  se  debe  iniciar  es  un  procedimiento  de 
inmatriculación  de  aquella  superficie  no  inmatriculada,  gestionando  para  ello  el 
procedimiento establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria".
Habiéndose examinado ya en el punto 1 la cuestión de la falta de coincidencia de las 
gráficas, en este punto de la calificación hay a su vez que distinguir dos apartados:
a)  Diferencia de superficie en más de un 150%: En base a las Resoluciones de la 
Dirección General de 17 de noviembre DE 2015 y de 10 de noviembre DE 2016 "debe 
destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del 
procedimiento del artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia 
de una alteración de linderos puedan basar la denegación de la inscripción sin más 
justificación".
Por otra parte, en la Resolución de la Dirección General de 30 de abril de 2019 se 
indica  que  "esta  Dirección  General  ha  señalado  (desde  la  Resolución  de  17  de 
noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las más recientes 
de 22 de octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  es  aplicable  incluso  cuando  la  magnitud  de  la  rectificación  superficial 
excediera del 10% de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos. 
fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa 
ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantía 
prevenidos en dicho precepto legal justifican plenamente esta interpretación sobre su 
ámbito  de  actuación".  Lo  anterior  lo  matiza  la  citada  Resolución  diciendo  que  "es 
presupuesto de aplicación de cualquier actuación para la rectificación de descripción del 
a finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste 
en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende 
inscribir".
Debe tenerse en cuenta, en el caso que nos ocupa que la diferencia de superficie 
deriva de un PDSU con la correspondiente información pública en DOCM y BOP, con 
conocimiento de los propietarios de las parcelas 124 y 122 (también afectadas por 
PDSU), siendo el resto de los linderos el propio Ayuntamiento.
b)  Se debe iniciar un procedimiento de inmatriculación de aquella superficie no 
inmatriculada, gestionando para ello el procedimiento establecido en el artículo 203 de la 
Ley Hipotecaria.
El artículo 203 de la Ley hipotecaria determina:
"1.  El  expediente  de  dominio  para  la  inmatriculación  de  fincas  que  no  están  e
inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con  bo
sujeción a las siguientes reglas: 750ww
Segunda.–acompañándose además de los siguientes documentos:
a)  Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular".
En el presente caso no hay título alguno de propiedad: la rectificación de la superficie 
deriva directamente de las normas del PDSU del Ayuntamiento de Alcalá de la Vega 
aprobado  por  la  Comisión  Provincial  de  Ordenación  del  Territorio  y  Urbanismo  de 
Cuenca el 28 de septiembre de 2016, con sus preceptivas publicaciones en DOCM y 
BOP, como se manifestó y justificó cumplidamente en la escritura complementaria objeto 
del recurso. No se dispone (por ser inexistente) de título escrito, ni público ni privado que 
permita iniciar el expediente de dominio para inmatriculación de finca no inscrita. No nos 
encontramos  ante  un  supuesto  de  que  la  diferencia  de  superficie  obedezca  a  "la 
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, 
de la situación jurídica de la finca no inscrita" que según el artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria excluye la tramitación de expediente de rectificación, sino ante un supuesto 
de modificación de la descripción de la finca en virtud de la aprobación de un PDSU.
4)  Análisis, en conjunto, de la nota de calificación: En resumen, en base a lo 
anteriormente alegado en los fundamentos A), B) y C), con arreglo a la calificación 
registral el título aportado no puede inscribirse:
1.  Ni  directamente,  porque  no  se  puede  identificar  la  finca  con  las  gráficas 
aportadas ni se aplica de oficio el artículo 199 de la Ley Hipotecaria –ver fundamentos 
letras A) y B).–
2.  Ni tramitando el expediente de rectificación de superficie (artículos 201 o art. 199 
de la Ley Hipotecaria), por varias razones:
– No poderse identificar la finca. –ver fundamentos letra A)–.
– exceso en más de un 150% de la superficie inscrita – ver fundamentos letra C)–.
3.  Ni  tramitando  el  expediente  de  dominio  para  la  inmatriculación  de  finca  no 
inscrita –fundamentos letra C)–.
En definitiva, la calificación registral cierra toda posible vía de rectificación de la 
superficie inscrita, pues dado que es inviable el expediente de dominio del artículo 203 
de la Ley Hipotecaria, por las razones expuestas, la única vía seria la del artículo 201, 
pero habiéndose ya advertido por el Registrador la falta de identidad de la finca y la 
magnitud de la diferencia de superficie ello impide la aplicación de dicho precepto legal al 
igual que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el cual el mismo no ha aplicado de oficio.
Quizá podría entenderse que tampoco sería aplicable el trámite del artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria, con arreglo al párrafo 1 letra e) en que se determina que no puede 
tramitarse  el  expediente  para  la  rectificación  de  fincas  resultantes  de  expediente 
administrativo, en cuyo caso será necesaria la previa tramitación correspondiente.
En el presente caso el trámite administrativo ya se ha tramitado (Aprobación de 
PDSU) y justificado en la escritura objeto del recurso, siendo en su caso de aplicación la 
doctrina de la Dirección General en Resoluciones de 4 de septiembre, 10 y 21 de 
noviembre de 2017 y de 19 de diciembre de 2019 en las que se indica "que para el 
supuesto de fincas inscritas procedentes de concentración parcelaria, esta
Dirección consideró debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se 
rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca 
inscrita  con  la  que  figura  en  la  certificación  catastral  aportada  para  acreditar  tal 
rectificación". "Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia 
entre  la  finca  registral  y  la  representación  gráfica  catastral  deberán  valorarse  las 
circunstancias concretas que concurran en cada supuesto, tales como datos adicionales 
que  figuren  en  Catastro  o  el  perímetro  de  la  finca  que  conste  en  los  planos  de  s
reparcelación archivados en el Registro". oe.
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IV
El registrador de la propiedad de Cuenca, emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, artículo 25 del 
Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de junio 
de 2003, 21 de marzo, 22 de abril, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016; 9 y 30 de 
junio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 18 y 19 de 
diciembre de 2017; 15 y 16 de enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre, 22 de 
octubre, 8, 19, 27 y 28 de noviembre y 5 de diciembre de 2018 y 14, 16 y 30 de enero, 
15 de febrero y 19 de junio de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una rectificación descriptiva 
de finca. El registrador deniega tal operación por considerar que no puede identificarse la 
finca, entendiendo que de las gráficas aportadas se colige que no puede tratarse del 
mismo recinto geométrico; que si existiera un exceso de cabida se debería tramitar el 
procedimiento regulado en los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria; y que, no 
obstante lo anterior, dada la entidad del exceso lo procedente inmatricular la porción 
colindante adicional y su posterior agrupación, utilizando el procedimiento regulado en el 
artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Todo ello considerando que la misma se inmatriculó 
en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica con una superficie de 114 
metros cuadrados y ahora, según resulta de escritura complementaria calificada y de la 
representación gráfica catastral, cuenta con una cabida de 292 metros cuadrados.
La recurrente alega, en síntesis, que el registrador se limita a manifestar que no 
puede identificar la finca, siendo que ello es posible a la vista de la certificación expedida 
por la Secretaria del Ayuntamiento de Alcalá de la Vega, así como del informe técnico 
que se incorpora y de las consultas de antecedentes catastrales realizadas a través de la 
Sede Electrónica del Catastro, que permiten concluir que la finca está inequívocamente 
identificada; que la solicitud de inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria puede ser tácita, conforme a la doctrina emanada de esta Dirección 
General; que no existe límite cuantitativo para la inscripción de un exceso de cabida a 
través del procedimiento regulado en el artículo anteriormente citado, añadiendo que en 
este caso la diferencia de superficie deriva de un Plan de Delimitación de Suelo Urbano; 
y que no existe superficie colindante adicional por inmatricular ni la celebración de 
operaciones jurídicas de modificación de entidades hipotecarias.
2.  En cuanto a la rectificación superficial, ha sido reiterada en numerosas ocasiones 
la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual: «a) La registración de un 
exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a  es
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una  bo
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie  750ww
pcinormelienaExdtsriasitcentue temlna tcéeait»ódo.nidc oido,en p aeol,sr  ayt a snputapore,a rs fcóicolioen  sdceeogbliueni drp atenartlm er ieytis rs ulualt  apcdooosr rteeeclr icociróa nua cgdereu  pauapncr oidópaniat oad  omla as feli nrráeca flle arje apgdriose tvreaianl    OE-A-2020-14able en https://
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
3.  Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, la resolución 
de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado 
b)  la  posibilidad  de  incorporar  a  la  inscripción,  como  operación  específica,  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la 
inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
(párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4.  Asimismo es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  e.
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al  w.b
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser  750ww
tniteuclaers arreiagmisetrnatle  dlae  dlean efignacaci óon  ddee  lac uinaslqcuriipecriaó nd»e. las registrales colindantes determine
cuenLtoa  pqaurea  nfoor mimapr iedle ju, ipcioor  doetlr are gpiasrttrea,d oqru.e las alegaciones recibidas sean tenidas en
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En lo que se refiere a las dudas de identidad, en el presente caso el registrador 
fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de haberse inmatriculado la finca 
con una determinada superficie (114 metros cuadrados) que resultaba del perímetro 
catastral de la parcela con referencia 16008A014001230000FM. Por ello expresa no 
dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se 
altera la geometría de la finca registral inscrita.
En  efecto,  en  el  supuesto  que  nos  ocupa  resulta  evidente  que  la  rectificación 
superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se 
pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la 
realmente  contenida  en  los  linderos  originalmente  registrados,  de  modo  pueden 
encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, 
circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de los 
documentos presentados y de las propias afirmaciones del recurrente.
Y sin que altere esta conclusión las consideraciones de la notaria recurrente relativas 
a que la rectificación obedece a la aprobación definitiva de un Plan de Delimitación de 
Suelo Urbano. El artículo 25 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo de 2010, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la 
Actividad Urbanística de Castilla La Mancha señala que «1. Los Planes de Delimitación 
de Suelo Urbano comprenden términos municipales completos y tienen por objeto:
a)   La clasificación del suelo, en urbano y rústico.
b)    La  definición  de  la  ordenación  estructural  necesaria  en  función  de  las 
características del Municipio.
c)   La ordenación detallada, incluyendo el trazado pormenorizado de la trama 
urbana, sus espacios públicos, dotaciones comunitarias y de redes de infraestructuras, 
así como la determinación de usos pormenorizados y ordenanzas tipológicas mediante 
definición propia o, en su caso, remisión a las correspondientes Instrucciones Técnicas 
del Planeamiento».
Sin  entrar  en  el  discutido  carácter  reglamentario  o  no  de  los  Proyectos  de 
Delimitación de Suelo Urbano, lo cierto es que son instrumentos o instituciones de 
clasificación  de  suelo  (urbano  y  no  urbanizable).  Tienen  finalidad  de  deslinde 
(operaciones de deslinde), sin que se permita la transformación de suelo no urbanizable 
a urbanizado. Pero como característica fundamental en lo que nos interesa, y que 
comparte con el resto de instrumentos de planeamiento, es que no conllevan per se una 
transformación física de las fincas afectadas por el mismo, precisándose para ello el 
correspondiente expediente de ejecución.
Es  más,  del  tenor  del  propio  escrito  de  recurso  resulta  que  «De  toda  la 
documentación consultada y del PDSU del Ayuntamiento de Alcalá de la Vega es posible 
identificar  la  finca  y  deducir  que  es  la  misma,  con  modificación  de  su  superficie, 
acortándose por el lindero Norte (Eloy Collado Morata–parcela 102– y Vía Pecuaria); y 
expandiéndose por los linderos Este, (Vía Pecuaria) y Oeste (Ayuntamiento de Alcalá de 
la Vega–parcela 100–)». Esta manifestación hace patente un cambio en la geometría de 
la finca que justifican las dudas del registrador y que motivan su negativa al inicio del  s
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. oe.
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inmatriculación. Por tanto, no existe ningún error descriptivo en dicho título que justifique
su  rectificación  en  escritura  complementaria,  sino  una  modificación  de  la  entidad
hipotecaria  por  una  actuación  urbanística  posterior  que  deberá  tener  su  reflejo 
documental conforme a las normas de ejecución de planeamiento para poder acceder al 
registro.
Por último, como ya ha reiterado esta Dirección General, las dudas de identidad 
pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando 
dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es totalmente correcta la actuación del 
registrador en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 
de junio de 2017).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.