BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 66 Sábado 14 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 25204
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3652 Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, contra la 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 3, don Galo Rodríguez 
Tejada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía 
hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 12 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don 
Luis  Núñez  Boluda,  con  el  número  1.229  de  protocolo,  se  formalizó  un  préstamo 
concedido a la sociedad «Sonido Muchacho, S.L.», unipersonal representada por don L. 
F. S. como administrador solidario, para financiar la adquisición de una vivienda; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca y el citado administrador –y 
socio único– (que también intervenía como fiador) prestaba garantía personal solidaria.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Madrid número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«I.–Hechos.
Se presenta a inscripción, por vía telemática, una copia autorizada electrónica de la 
escritura de préstamo hipotecario otorgada en Madrid, el día 2 de julio de 2.019, ante el 
Notario Don Luis Núñez Boluda, con número 1.229 de protocolo. Dicho documento 
causó el día 12 de julio de 2.019, el asiento de presentación número 90 del Piarlo 88, el 
cual queda prorrogado por el plazo de 60 días hábiles a contar desde la última fecha de 
los acuses legales de recepción de la presente comunicación. Con fecha 22 de agosto 
de 2.019 se inscribió un titule previo, empezándose a computar el plazo de calificación y 
despacho del documento objeto de la presente calificación desde dicha fecha.
II.–Fundamentos de Derecho.
Con carácter previo cabe indicar que el préstamo hipotecario formalizado en la 
escritura calificada se encuentra sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, al intervenir en su otorgamiento una persona física, 
en este caso la parte fiadora, por lo que, la totalidad de su contenido debe ajustarse a 
dicha Ley y no solo las cláusulas y/o circunstancias que afecten al fiador. Asimismo,  e
aunque no se ha tenido acceso al contenido de la solicitud del préstamo ni al contenido  bo
de la FEIN, se desprende de la cláusula financiera primera que dicho préstamo se trata  52ww
dhocoeabn  lidugsenaec  cpluaarer éansndctoaoi am ,ca oofme macieotl an crdto reano ssu  usvnmoion o rces uyselaai dr he qanluaycea i a mscl eiassgnemúcránae   ldalaaed  socnt iitinlanaadg dapua rnce aplsá aeucrnaslatu edsl aeioc  hp“d.oe.e. rluaa s cafoición tnyicv  aindd oeha  idopp torrpéoters,o ctyafae mdqsauioo e,qn  uesaeenl,     OE-A-2020-36able en https://
industrial, empresarial o de carácter productivo.”
Teniendo en cuenta lo anterior, se observa en el documente calificado:
1.º)  Que en la cláusula “5. Gastos a cargo del cliente”, se establece en el primer 
párrafo que “El cliente y, en su caso, su/s fiadore/es, expresamente asume/n y se 
obliga/n a pagar los gastos, suplidos y tributos de toda clase derivados del presente 
contrato...” y en el último párrafo que “...en aplicación de la Ley 5/2019 de contratos de 
crédito inmobiliario –LCI–, al fiador no se le podrá repercutir ninguna comisión o gasto 
que exceda de los límites de la citada Ley,...”.–Dado que la totalidad del contrato de 
préstamo se encuentra sujeto a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, los 
gastos inherentes al préstamo deberán de distribuirse conforme a lo establecido en el 
artículo 14.e) de dicha Ley, no pudiéndose discriminar entre el cliente y fiador a la hora 
de su aplicación.–Defecto subsanable.
2.º)  Que tratándose de un préstamo sujeto en su totalidad a la Ley 5/2019, el 
contenido de la estipulación “6. Intereses de demora y compensación de deudas” no es 
congruente con lo establecido en el artículo 25 de la citada Ley al establecerse, entre 
otras condiciones (las cuales se enumeran con carácter enunciativo) que “...satisfará el 
cliente o deudor un interés nominal superior en 6 puntos porcentuales al tipo vigente en 
el momento de pago”, que “Los intereses moratorios liquidados y no satisfechos podrán 
capitalizarse...”, y que “...el interés de demora será el interés remuneratorio más tres 
puntos porcentuales a lo largo del período que resulte exigible. Dicho tipo de interés será 
aplicable al fiador.”.–También resulta incongruente el contenido de la estipulación 6 con 
el contenido del segundo párrafo de la cláusula hipotecaria “1. Constitución de hipoteca” 
y a su vez este último párrafo no es congruente con el contenido del artículo 25 de la 
Ley 5/2019 al incluir en el dicho párrafo las palabras “frente a terceros”.–El artículo 25 de 
la Ley 5/2019 establece que “1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una 
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso 
residencial,  el  interés  de  demora  será  el  interés  remuneratorio  más  tres  puntos 
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora 
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser 
capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en 
este artículo no admitirán pacto en contrario”. La misma redacción se establece para el 
artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, modificado por la disposición final 1.ª– Defecto 
subsanable.–
3.º)  Es preciso que se identifique el depósito del modelo de Condiciones Generales 
aplicables al caso concreto. No es imprescindible que se sea con el código de depósito, 
pero  sí  que  se  facilite  por  cualquier  medio  la  identificación  del  modelo  entre  los 
depositados por cada entidad.–Así lo exigen los artículos 11.2 de la Ley 7/1998 de 13 de 
abril sobre Condiciones Generales de la Contratación, artículo 7 de la Ley 5/2019 de 15 
de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Instrucción de la DGRN 
de 13 de junio de 2019 (BOE núm. 142, de viernes 14 de junio de 2019).–Defecto 
subsanable.
III.–Resolución.
El Registrador de la Propiedad que suscribe, suspende la inscripción del documento 
indicado  en  los  hechos,  por  lo  motivado  en  los  fundamentos  de  derecho  una  vez 
calificado conforme a lo dispuesto en el artículo 18.L.H. y 98 a 100 de su Reglamento.
Contra la presente calificación (…) e.
Madrid,  12  de  septiembre  de  2.019.–El  Registrador  (firma  ilegible)  Fdo.  Galo  52ww
Rodríguez Tejada.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, 
interpuso recurso el día 1 de octubre de 2019 mediante escrito en el que alegaba los 
siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
1.  El día 12 de julio de 2019 se formalizó ante mí, un préstamo hipotecario en el 
que el deudor e hipotecante era una sociedad unipersonal y el Banco exigió la garantía 
personal de su único socio. En aplicación de la Ley 5/2019 se formalizó el acta de 
transparencia al ser el fiador una persona física, como así se hizo constar en la escritura 
de préstamo hipotecario.
2.  Dicha escritura fue devuelta por dos defectos:
El primero de ellos, que es doble, alega que ni la cláusula de gastos ni de intereses 
moratorios cumple la ley 5/2019.
El segundo de ellos versa sobre la falta de identificación del modelo del depósito en 
el registro de Condiciones Generales.
Fundamentos de Derecho.
Respecto del primer defecto, que es doble:
Empezaremos por impugnar la premisa mayor, que es la posibilidad de que el 
Registrador deniegue la inscripción de una escritura por un hecho que no es registrable. 
La fianza es un negocio personal que no es inscribible, pues el artículo 1.º de la Ley 
Hipotecaria dice textualmente que sólo se pueden inscribir los actos relativos al dominio 
y demás derechos reales, lo que excluye la fianza.
A mayor abundamiento el artículo 2 de la misma Ley, en sus apartados 2.º, 3.º y 5.º 
(los más cercanos a nuestro supuesto) tampoco citan a la fianza. En conclusión no se 
puede denegar una inscripción en base a un acto no inscribible y que nunca va a afectar 
a la inscripción.
Si  se  hubiera  firmado  el  préstamo  hipotecario  por  un  fiador  no  persona  física 
representado  por  un  mandatario  verbal,  la  escritura  se  habría  inscrito,  porque  al 
Registrador no le habría afectado la falta de capacidad para otorgar ese negocio ajeno al 
Registro, lo que demuestra que la fianza no afecta a la inscripción.
Y si se hubiera formalizado la fianza en la escritura siguiente del protocolo, por 
supuesto que tampoco habría habido ningún problema de inscripción.
Seguiremos  por  impugnar  la  premisa  menor,  el  por  qué  denegar  la  inscripción 
alegando la Ley 5/2019. Es evidente que se trata de un problema de control de dicha 
Ley, (como lo demuestra la referencia que hace el Registrador a que no ha tenido acceso 
al  contenido  de  la  FEIN)  en  aspectos  que  el  legislador  ha  puesto  en  la  exclusiva 
responsabilidad del Notario.
El préstamo se ha hecho a una sociedad, por lo que las partes pueden pactar lo que 
quieran sobre gastos, o sobre los intereses de demora, siempre que no sean usurarios. 
Pretender, como hace el Registrador, que por existir un fiador (para mayor garantía del 
Banco) todo el préstamo debe de hacerse en forma más beneficiosa para el deudor hace 
inviable esa seguridad añadida.
No hay que olvidar que la fianza es una garantía accesoria del negocio principal  s
(como también la hipoteca lo es del préstamo), por lo que pretender la vis atractiva del  oe.
negocio secundario sobre el negocio principal carece de sentido. w.
La  Ley  5/2019  debe  de  cumplirse  para  las  personas  físicas,  pero  no  para  las  52ww
fsinoacile ddea dlae csl,á puosur lae sdoe  efina nlzaa e:scritura de préstamo consta expresamente lo siguiente al
“No obstante todo lo anterior, en caso de ejercicio de acciones por el acreedor, el
fiador no responderá por el exceso de comisiones o de intereses de demora, ni por
gastos notariales, registrales y tributarios o gestión de esta escritura que excedan a lo 
regulado por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en virtud del principio de 
que el fiador puede obligarse a menos pero no a más que el deudor”. Curiosamente los 
dos defectos versan sobre los intereses de demora y gastos, que son exactamente los 
que ya el Notario reseñaba en la escritura.
Posteriormente también consta en la escritura, como reiteración de lo anterior: “Yo, el 
Notario, hago constar... También se hace constar que expresamente le he indicado al 
fiador las limitaciones concretas en cuanto a comisiones y gastos que le afectan”.
En el acta de transparencia, que no tiene acceso al Registro, se le explicó al fiador 
que aquellas cláusulas del préstamo que excedían de los parámetros establecidos en la 
citada Ley, no le serían de aplicación en lo que excediesen de lo establecido en dicha 
Ley. La Ley debe de aplicarse al fiador, en eso coincido con el Registrador, pero lo que 
no dice, como manifiesta el Registrador, es que el préstamo a una sociedad debe de 
acomodarse al préstamo hecho a una persona física si ésta lo afianza; al fiador no le 
pueden perjudicar las cláusulas que vayan en contra de la Ley, pero sólo al fiador, no al 
deudor persona jurídica. Debe también recordarse que esa persona física es el socio 
único de la sociedad deudora e hipotecante, o sea que no se le aplica la normativa de 
consumidores, porque actúa en relación a su carácter de socio único.
En conclusión se trata de un préstamo a una sociedad, a la que no le es aplicable la 
Ley 5/2019. Al existir una fianza de una persona física, a éste y solo a éste, se le debe 
de aplicar la Ley. En la propia escritura se le ha hecho mención de las dos cosas que cita 
el Registrador, los gastos y los intereses de demora, dejando claro que no le afectan en 
lo que exceda de la citada Ley. En esa escritura ha firmado el acreedor, que por lo tanto 
tiene conocimiento directo de dicha situación a los efectos de una hipotética acción 
ejecutiva. No se puede ir un paso más allá como pretende el Registrador. El fiador ha 
quedado protegido, el Banco advertido y la sociedad ha obtenido el préstamo que 
solicitó.
De hecho el Registrador no especifica ningún artículo concreto sino simplemente 
invoca su interpretación de la Ley de Crédito Inmobiliario, que no comparto.
Respecto al segundo defecto:
El Registrador dice que es preciso que se identifique el depósito del modelo de 
Condiciones Generales aplicables al caso concreto. Añade que no es imprescindible que 
se diga el Código pero sí que se identifique de alguna manera el modelo entre los 
depositados en el Registro. Y termina diciendo que así lo exigen los artículos 11.2 de la 
Ley 7/1998, art. 7 de la Ley 5/2019 y la Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019.
El primero de los artículos dice textualmente:
“2. En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el 
carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la 
presente  Ley,  a  cuyo  efecto  se  presentarán  para  su  depósito,  por  duplicado,  los 
ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de cualquier interesado, 
conforme a lo establecido en el apartado 8 del presente artículo. Los formularios de los 
préstamos  y  créditos  hipotecarios  comprendidos  en  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse 
obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización. 
Adicionalmente,  el  Gobierno,  a  propuesta  conjunta  del  Ministerio  de  Justicia  y  del 
Departamento ministerial correspondiente, podrá imponer la inscripción obligatoria en el 
Registro  de  las  condiciones  generales  en  determinados  sectores  específicos  de  la  e
contratación.” bo
En el texto no se exige al Notario que identifique el modelo depositado. 52ww
E“1l .s eLgousn dpore dseta lmosis atarstí ciunlsocsr idbiicreá nte xetnu aelml eRneteg:istro de Condiciones Generales de la
Contratación,  previsto  en  el  artículo  11  de  la  Ley  7/1998,  de  13  de  abril,  sobre
condiciones generales de la contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los
contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la 
contratación con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley.
2.  Las condiciones generales de la contratación a las que se refiere el apartado 1 
estarán además disponibles en la página web de los prestamistas, si disponen de ella. 
En caso de no disponer de dicha página web, las tendrán gratuitamente a disposición de 
los prestatarios y potenciales prestatarios en sus establecimientos abiertos al público.
3.  La accesibilidad de las personas con discapacidad a la información prevista en el 
apartado  anterior,  deberá  garantizarse  en  los  términos  exigidos  legal  o 
reglamentariamente.”
De nuevo ocurre lo mismo, en ningún sitio se dice que se ha de decir el modelo 
concreto.
Y por último la Instrucción de la DGRN citada dice:
“Artículo 23. Información.
1.  Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles advertirán en el 
ámbito de sus respectivas competencias de la aplicabilidad de esta Ley, tanto en sus 
aspectos generales como en cada caso concreto sometido a su intervención.
2.  Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el 
cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que 
se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley. Igualmente advertirán de la obligatoriedad de 
la inscripción de las condiciones generales en los casos legalmente establecidos.
3.  En todo caso, el Notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones 
generales  de  las  cláusulas  que  tengan  esta  naturaleza  y  que  figuren  previamente 
inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, o la manifestación 
en contrario de los contratantes.”
Una vez más no se observa ese requisito que exige el Registrador.
En cambio sí consta en la escritura lo siguiente:
“Yo, el Notario, hago constar... y por último, que he comprobado en el Registro de 
Condiciones  Generales  de  Contratación  que  la  entidad  prestamista  tiene  hecho  el 
correspondiente depósito”, manifestación que cumple lo que exige la Ley.
De la lectura de la Instrucción lo que se desprende es que la falta de depósito de las 
condiciones generales no constituye un defecto que impida la inscripción, ni siquiera 
impide la autorización o la inscripción el hecho de que existan discrepancias entre las 
estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, ya que 
tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato.
El hecho de que al Registrador le sea más o menos difícil comprobar el depósito del 
modelo concreto de las condiciones, no puede constituir un defecto de inscripción, ni el 
obligar al Notario a especificarlo para facilitarle su búsqueda.
No cabe duda que es difícil comprobarlo, pero ni siquiera aportando una hipotética 
certificación registral, lo que no exige ni la Ley ni la Instrucción, bastaría a esos efectos, 
porque el propio Colegio de Registradores advierte, al introducirse en la página web 
www.registradores.org para acceder a la página del Registro de Condiciones, que no se 
garantiza  la  fiabilidad  o  veracidad  de  la  información.  Después  de  cada  formulario 
depositado se expresa que ese texto ha sido recuperado mediante un proceso OCR 
automatizado, es decir, a través de un proceso que lleva a cabo una máquina, sin que 
haya existido ninguna supervisión de ningún funcionario público que permita garantizar la  e.e
coincidencia entre el texto de la web y el documento depositado». b
IV
emitEiól  riengfoisrmtraed oerl  d9e  dlae  Porcotpuiberdea dd ed e2 0M1a9d riyd,  npúomr emroa n3te, ndeorn  sGu acloa lRifiocadcríigóune, ze lTeevjóa dae,l 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255, 1320 y 1826 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley 
Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 15, 20, 21, 23, 24, 25 y 45 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 12 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital; 5, 7, 11, 23 y 24 
de  la  Ley  7/1998,  sobre  condiciones  generales  de  la  contratación;  28.3  de  la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 26, 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, 
de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre 
el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero 
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre 
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de 
marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5, 11 y 12 de 
diciembre de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido a una sociedad para financiar la adquisición de una vivienda. En 
garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca y, además, el administrador 
–y también socio único– de dicha sociedad interviene también como fiador para prestar 
garantía personal solidaria.
El  registrador  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  entiende  que  la  Ley 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es aplicable la totalidad del contenido 
del préstamo y no solo las cláusulas y circunstancias que afecten al fiador, por lo que 
debe ajustarse a aquélla. En concreto afirma que la cláusula de gastos al cargo del 
cliente y la estipulación sobre intereses de demora no se ajusta a dicha ley; y considera 
que debe identificarse el depósito del modelo de condiciones generales.
2.  El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto 
establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca 
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles  e
construidos o por construir». bo
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:  52ww
f«ísEisctaas  Loe y jusreídráic adse  qaupeli carecaiólinc ean  lodsic hcao natrcattiovsid adde  dperé smtaamnoe rac onpcroefdeisdioosn apl,o rc upaenrsdoon aesl 
ap)r eLsata ctaornioc,e esli ófnia ddoer  por égsatraamnotes  sceoan  ugnaar apnetíras ohniap oftíesiccaar iya  dui cohtoro c doenrteracthoo t erenagla d peo rg aorbajenttoía: 
sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como
inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. 
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…)».
Esta Dirección General, en la reciente Resolución de 5 de diciembre de 2019, ha 
puesto de relieve que la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es 
aplicable a los préstamos concedidos a personas jurídicas en lo relativo al fiador persona 
física aun cuando ésta no sea consumidor. Así, lo confirma el contenido literal del 
artículo 2, apartado 1, letra a), respecto de préstamos garantizados con hipoteca sobre 
inmueble residencial, que, a diferencia de lo expresamente dispuesto para préstamos no 
hipotecarios  concedidos  para  adquirir  o  conservar  derechos  de  propiedad  sobre 
inmuebles, no exige que el fiador o garante sea consumidor.
Debe tenerse en cuenta que, como se expresa en el preámbulo de dicha ley (cfr. 
apartado III), la Directiva 2014/17/UE –que mediante la misma se transpone– establece 
un  régimen  específico  de  protección  de  las  personas  consumidoras  que  tengan  la 
condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos 
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya 
finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Y se añade que la 
normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles 
de  uso  residencial,  es  decir,  su  objeto  es  la  protección  de  los  consumidores, 
entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad 
profesional o empresarial, pero también permite que por parte de los Estados miembros 
se  adopten  disposiciones  más  estrictas  en  materia  de  protección  de  las  personas 
consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no 
consumidores. En este sentido, la Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la 
transposición de la Directiva 2014/17/UE, de modo que, como se indica en el referido 
preámbulo «la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, 
con  independencia  de  que  sean  o  no  consumidores.  Esta  ampliación  de  la  esfera 
subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro 
ordenamiento  jurídico  de  ampliar  el  ámbito  de  protección  a  colectivos  como  los 
trabajadores autónomos (…)».
Hecha la aclaración sobre la aplicabilidad de la Ley 5/2019 en el presente caso de 
préstamo en que concurre como prestataria una sociedad y como fiador una persona 
física, debe ahora determinarse si la aplicación de esta Ley alcanza íntegramente al 
contrato tanto respecto de la prestataria como respecto del fiador o, por el contrario, se 
limita a este último. Por ello, se plantea, asimismo, cuál deba ser la forma de proceder 
para la autorización e inscripción de la escritura, en aspectos como los siguientes: a) el 
régimen de los gastos de la operación, y en particular el pacto entre el prestamista y la 
persona jurídica prestataria para que ésta asuma los eventuales gastos del garante 
persona  física;  b)  el  alcance  subjetivo  que  debe  tener  el  acta  de  información 
precontractual, en particular si junto al garante persona física, debe también otorgarla y 
ser informada la persona jurídica; c) la aplicabilidad de la nueva normativa, en particular 
la exigencia del acta previa de información, a la persona jurídica que actúe como 
consumidora, especialmente si la misma es unipersonal, y en tal caso su aplicabilidad a 
la  persona  física  que  fuera  el  socio  único;  y  d)  la  aplicabilidad  o  no  al  préstamo 
concedido a la persona jurídica y a la garantía constituida por la persona física de las  s
limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20  oe.
(préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso  w.
anticipado),  24  (vencimiento  anticipado)  y  25  (intereses  de  demora),  y  52ww
pcoenrssoencau efínstiecam geanrtea,n teel. contenido y alcance del contrato y del acta de información a la
y  2.L1a,  Lneoy  s5e/2rá0 19a,p lcicoambole  coan  ucnlaar idparde sstaet adreias ppreenrsdoen dae lj uteríndoicra l,i tearuanl qduee l oés satart ícteunlogsa  1.la1   BOE-A-cable e
condición de «consumidor» –cliente– en la contratación del préstamo o crédito. Y el 
notario o el registrador no parece que puedan, por su sola autoridad, proceder a un 
levantamiento del velo de la persona jurídica, o apreciar su carácter instrumental o 
fraudulento, ni siquiera cuando la persona jurídica que actúe como consumidora sea 
unipersonal (sin perjuicio de que la prudencia de la entidad prestamista le pudiera 
aconsejar extremar la diligencia en la información a la misma, e incluso la formalización 
del acta notarial gratuita, aun no siendo la misma obligatoria en apariencia, para evitar 
los riesgos que las eventuales incertidumbres interpretativas del caso concreto pudieran 
originar). En cualquier caso, la no obligatoriedad del acta previa cuando el prestatario 
sea una sociedad, aunque actúe como consumidora, se desprende del principio general 
de nuestro derecho de la buena fe en el ejercicio de los derechos, de aceptación y 
asunción de las consecuencias que tiene la decisión de formalizar el préstamo por medio 
de una sociedad en lugar de en nombre propio, y de normalidad en la actividad de la 
sociedad, incluso si la misma es unipersonal, por cuanto goza de una personalidad 
jurídica propia y diferenciada del socio, aunque se trate de socio único, como evidencian 
los artículos 12 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital.
Por otra parte, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de 
comprobar el «cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma 
Ley respecto de «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo» –vid. 
apartado 4–. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jurídica prestataria, y 
por tanto el deber de comparecencia a efectos de información no alcance a ésta, esa 
protección se extenderá, por disposición legal expresa, a la persona física que sea 
fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/
2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019). Por lo 
demás, el cónyuge que, a los efectos del art. 1320 del Código Civil, debe prestar su 
consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad 
sea  exclusiva  del  otro  consorte  debe  considerarse  equiparado  a  estos  efectos  al 
hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, otorgando el acta 
de información previa.
Por todo ello, nunca será necesario que una persona jurídica, sea o no consumidora, 
que actúe como prestataria, fiadora o garante, concurra al otorgamiento del acta previa 
prevenida en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Ese deber de asesoramiento e información 
y control notarial se circunscribe a las «personas físicas». No obstante, si la persona 
jurídica, sea o no unipersonal, actúa como consumidora, pese a no ser aplicables las 
obligaciones formales de la Ley 5/2019, la entidad financiera sí debe cumplir respecto de 
ella las restantes obligaciones de información que se establecen en relación con los 
consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes.
En estos supuestos en que la parte prestataria sea una persona jurídica y el fiador o 
el  hipotecante  no  deudor  una  persona  física,  la  Ley  5/2019  resultará  plenamente 
aplicable respecto de esta última. La constitución de la garantía del préstamo o crédito, 
en relación con dichas personas físicas, quedará sujeta a sus normas, y el deber de 
información  y  asesoramiento  alcanzará  a  toda  la  documentación  prevista  en  el 
artículo 14.1 de la Ley 5/2019. Tanto la información y documentación a suministrar por la 
entidad prestamista como la actividad del notario, aunque limitada como se ha dicho a 
las personas físicas, debe comprender todo aquello que –relativo al préstamo o crédito– 
se expresa en los artículos 14.1 y 15 de la Ley 5/2019. En otras palabras, la información 
a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no 
se ciñe a su «posición como fiadora o garante». Como ya advirtió la Resolución de esta  s
Dirección General de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado»  oe.
por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinantes de su obligación,  w.
aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario y le quede la posibilidad de  52ww
reclaSme aprl aennt evaía p doer  roetgrare psaor.te la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos de las
Snoer mdeabse o p alimrtiirt,a pcaiornae rse smolavteerr ieasletas  cquuees tcióonn,  cdaer álac tiedre iam dpee rqautiev oe le gsatarabnletece p ulae dLee yo b5l/ig2a0r1s9e.   BOE-A-cable e
a menos, pero no a más, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo 
oneroso de las condiciones (artículo 1826 del Código Civil), lo que permite en principio 
pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las 
garantías constituidas. No obstante, es preciso analizar la aplicación de cada una de 
dichas normas.
En relación con los gastos del préstamo hipotecario a favor de una persona jurídica y 
con garantías reales o personales constituidas por personas físicas, resulta evidente que 
al fiador o garante personal o real que tiene la condición de persona física en ningún 
caso se le puede imponer el coste del arancel notarial o registral correspondiente a la 
garantía  (artículo  15.4  de  la  Ley  5/2019).  Pero  no  es  ese  el  verdadero  problema: 
teniendo en cuenta que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la 
citada Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no parece existir obstáculo 
alguno a un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en 
cuanto  prestamista,  con  la  entidad  financiera  (artículo  1255  del  Código  Civil),  en 
particular si no es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jurídica, como 
interesado en la obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales 
y registrales correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías 
personales o reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habrán tenido un impacto 
favorable en relación con la obtención del préstamo y con sus condiciones económicas).
También se plantea si, concedido el préstamo a una persona jurídica, en un contrato 
que por tanto no quedaría en principio sujeto a las limitaciones de la Ley 5/2019, el 
hecho de que el mismo sea garantizado (en concepto de fiador o de hipotecante no 
deudor)  por  una  persona  física,  determina  necesariamente  que  quede  sujeto  a  las 
limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 
(préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso 
anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).
En  una  operación  como  la  descrita,  la  entidad  acreedora  establece  una  doble 
relación jurídica: por un lado, con la sociedad prestataria, y por otro con la persona física 
garante. Y si bien la accesoriedad de la garantía respecto de la obligación principal 
determina que la extensión y contenido de la responsabilidad asumida por el garante 
sean en principio iguales a las establecidas en la relación obligatoria principal, también 
es posible pactar, y con frecuencia se hace así, limitaciones cuantitativas o cualitativas a 
la garantía, con base en el artículo 1826 del Código Civil, como se ha indicado. Así pues, 
la obligación principal asumida por la sociedad prestataria podrá, sin problema alguno, 
sobrepasar esos límites antes citados, siempre que se pacte de forma expresa que la 
garantía prestada por la persona física quede reducida dentro de los mismos.
A tal efecto, cabrá precisar cada una de las limitaciones que resultan de aplicación a 
la  garantía  constituida,  lo  que  siempre  será  preferible  desde  la  perspectiva  de  la 
transparencia e información al consumidor.
Pues bien, si el préstamo y la garantía se han acordado en tales términos, el 
asesoramiento informativo que deberá prestar el notario a la persona física garante debe 
tener la suficiente precisión y claridad, detallando con claridad tanto las condiciones del 
préstamo conferido a la persona jurídica, como las limitaciones que respecto de dichas 
condiciones presente la garantía constituida por la persona física, de acuerdo con lo 
expresamente pactado y de acuerdo con las normas imperativas de la ley.
Y, concretando esas limitaciones, la que planteará más dudas es la aplicabilidad de 
las normas que para el vencimiento anticipado se establecen en el artículo 24 de la ley. 
Resulta indiscutible que los umbrales mínimos que exige la ley son oponibles por el  s
garante que sea persona física, a la vista de su tenor literal. Por ello, lo más práctico y  oe.
claro será pactar para el préstamo unas condiciones de vencimiento anticipado por  w.
impago que se ajusten a los límites del artículo 24. Pero también debe ser posible (y  52ww
craoznodnicaibolnee se nd iffeurnecniótens  dceo nl alsa  scoircciuendsatda npcrieasst aqtuaeri as, ee nd ecnu yeon s ucpaudeas tcoa slao )p eurns opnaac tfoís iecan 
egsatraabnlteec pidoodsr áe no pdoicnhear  nlao rsmujae.ción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites  BOE-A-cable e
Más sencilla es la cuestión de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos de 
interés ordinario (prohibición de cláusula suelo y fijación de los intereses de demora en el 
tipo pactado más tres puntos, de acuerdo con los artículos 21 y 25 de la Ley 5/2019). 
Puesto  que  el  garante  puede  obligarse  a  menos  que  el  deudor  principal,  es 
perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo un tipo que no se 
sujete a esas limitaciones, y pactar la limitación de la garantía (sea el afianzamiento o la 
responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores.
Finalmente, en materia de cancelación anticipada, parece claro que pueden pactarse 
con el prestatario unas condiciones diferentes de las previstas en la ley con carácter 
imperativo en el artículo 23. Esa regulación contractual realmente no afectará al garante, 
puesto  que  no  es  él,  sino  el  prestatario,  quien  pagará  y  cancelará  el  préstamo 
anticipadamente. No obstante, ante una situación de incumplimiento del prestatario que 
provoque la reclamación al garante, pagando éste las cuotas que vayan venciendo para 
evitar una ejecución, con frecuencia lo más beneficioso para el garante puede ser 
cancelar anticipadamente el préstamo, en lo que sería un pago de la deuda por un 
tercero.
3.  Por las consideraciones anteriores, en el presente caso no puede confirmarse la 
calificación en cuanto considera que la Ley 5/2019, en todos sus términos, es aplicable a 
todo el préstamo y no sólo al contrato accesorio de fianza. Y tampoco puede confirmarse 
respecto de los gastos e intereses de demora, pues en la escritura calificada se expresa 
lo siguiente:
Respecto de dichos gastos: «No obstante lo anterior, se hace constar por las partes 
que, en aplicación de la Ley 5/2918 de contratos de crédito inmobiliario (LCI), al fiador no 
se le podrá repercutir ninguna comisión o gasto que exceda de los límites de la citada 
Ley, de los cuales ya ha sido informado». En la estipulación relativa a la fianza: «No 
obstante todo lo anterior, en caso de ejercicio de acciones por el acreedor, el fiador no 
responderá por el exceso de comisiones o de intereses de demora, ni por gastos 
notariales, registrales y tributarios o gestión de esta escritura que excedan a lo regulado 
por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en virtud del principio de que el 
fiador puede obligarse a menos pero no a más que el deudor». Y también añade el 
notario  autorizante:  «Yo,  el  Notario,  hago  constar...  También  se  hace  constar  que 
expresamente le he indicado al fiador las limitaciones concretas en cuanto a comisiones 
y gastos que le afectan».
4.  Según el tercero de los defectos expresados en la calificación impugnada, el 
registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se debe identificar el 
depósito del modelo de condiciones generales aplicables al caso concreto, si bien no es 
imprescindible que se sea con el código de depósito, pero sí que se facilite por cualquier 
medio la identificación del modelo entre los depositados por cada entidad.
El notario recurrente alega que de la Instrucción de esta Dirección General de 13 de 
junio de 2019, se desprende que la falta de depósito de las condiciones generales de la 
contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción, y 
ni siquiera impide la autorización o la inscripción el hecho de que existan discrepancias 
entre las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, 
ya que tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato; y 
que el hecho de que al registrador le sea más o menos difícil comprobar el depósito del 
modelo concreto de las condiciones, no puede constituir un defecto de inscripción, ni el 
obligar al notario a especificarlo para facilitarle su búsqueda. e
En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el  bo
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las  52ww
epsrecsrietunrtaes,  dsee  parénsatlaizmaon  yt reens  elc Rueesgtiisotnroe sd ee lna  Prerolapcieiódna dc, oan l at oqduoe  perlo cceodneju rnetmo itinrsoerm paotriv loa 
ehxipaomteincaadrioo:,  alas í nceocmeosi deand ,s uo  innsoc,r ipdcei óqnu ree geisnt raclu, aslqeu cieorn teroslcer ityu rhaa gpaú bcloicnas tadre  qpureé sstea mhoa 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador,  s
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al  oe.
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del  w.
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea  52ww
cinodnicsaigdnoa rploosr  lean  elnat ideasdc riftiunraan.c iNeroa ,o ebls tnaonttaer,i ol ar ecsapreetnacnidao  dseu  evsoelu nretaflde jon epgoorc ialal,  ednetbideardá 
fsinieamnpcrieer ae sn op oimsibplied ee ll ac oatuetjoor idzea claió ens dceri tluar ae sccornit uerla c noin sjuun itnos dceri pccláióuns urelagsis dtreapl,o psuitaedstaos  qpuoer   BOE-A-cable e
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En el presente caso el notario hace constar expresamente que ha comprobado en el 
Registro de Condiciones Generales de Contratación que la entidad prestamista tiene 
hecho el correspondiente depósito. Por todo ello, el tercer defecto expresado en la 
calificación impugnada tampoco puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  20  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.