BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81585
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11318 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alcantarilla, por la que se suspende la 
práctica de una anotación preventiva solicitada en un procedimiento notarial 
de rectificación de descripción de finca.
En el recurso interpuesto por doña María José Hortelano Parras, notario de Murcia, 
contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcantarilla, doña Ana 
María Pagán Pérez, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva 
solicitada en un procedimiento notarial de rectificación de descripción de finca.
Hechos
I
Mediante acta otorgada en Murcia el veintisiete de junio de dos mil diecinueve, ante 
la notario doña María José Hortelano Parras, número 654 de protocolo, los titulares de la 
finca  registral  5.829  del  Registro  de  Murcia  número  4  requieren  el  inicio  del 
procedimiento  de  rectificación  de  descripción  previsto  en  el  artículo  201  de  la  Ley 
Hipotecaria, resultando de la misma que realmente se ubica en término de Alcantarilla y 
Murcia. Presentada el acta el 28 de junio de 2019, se expidió la certificación prevista en 
el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y se practicó anotación preventiva en fecha 5 de 
septiembre de 2019. El 23 de enero de 2020 se presenta solicitud formulada por el 
notario autorizante la renovación o en su caso la práctica de otra anotación preventiva, 
por haber caducado la anterior de fecha 5 de septiembre de 2019.
II
Presentado este último documento en el Registro de la Propiedad de Alcantarilla, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:  «Calificada  la  copia  autorizada  electrónica  parcial  del  acta  de  expediente 
catastral y registral de exceso de cabida autorizada por la Notario de Murcia doña María 
José Hortelano Parras, el día veintisiete de junio de dos mil diecinueve, bajo el número 
seiscientos cincuenta y cuatro de su protocolo, que fue presentada en este Registro, el 
día veinticuatro de enero de dos mil veinte, bajo el asiento de presentación número 450 
del diario 75, a la que se incorporan sendas diligencias de subsanación extendidas por la 
citada Notario los días dos de julio y veinticinco de septiembre del pasado año la 
Registradora que suscribe ha examinado el contenido de los libros del Registro a su 
cargo y hace constar lo siguiente:
Hechos.
a)  El documento calificado es una acta [sic] notarial para la rectificación registral de  s
la superficie y descripción de la finca en ella comprendida, tramitada conforme a los  oe.
artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. w.
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acta que se expidiese la certificación de la regla tercera del artículo 203, a los fines del
artículo  201  ambos  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  su  caso  se  practique  la  anotación 
preventiva prevista.
c)  La certificación solicitada fue expedida de forma negativa con fecha cinco de 
septiembre de dos mil diecinueve y con igual fecha se practicó la anotación preventiva, 
por el plazo de noventa días que establece el párrafo segundo de la regla cuarta del 
citado artículo 203 de la Ley Hipotecaria, todo ello tal y como se hizo constar en la nota 
de calificación suscrita por la Registradora abajo firmante con la misma fecha.
d)  En el pie de copia del documento ahora presentado, expedida dicha copia con 
fecha veintitrés de enero pasado, se solicita “la renovación, o en su caso la práctica de 
otra, de la anotación preventiva del artículo 201 y 203 de la Ley Hipotecaria a los fines de 
este expediente de exceso de cabida”.
Fundamentos de Derecho.
De lo expuesto resulta que la anotación preventiva practicada el día 5 de septiembre 
de 2019 caducó a los noventa días de su fecha, esto es, el 20 de enero pasado y por lo 
tanto  decayó  el  procedimiento  registral  iniciado  con  la  práctica  del  asiento  de 
presentación 711 del diario 74.
Ahora se presenta nuevamente el documento y se solicita la renovación o, en su 
caso,  la  práctica  de  otra  anotación  preventiva  pero  no  se  insta  la  expedición  de 
certificación conforme establece el párrafo 1.º de la regla tercera del artículo 203 a que 
se remite el artículo 201, ambos de la Ley Hipotecaria.
Se ha omitido, pues, por parte de la Notario autorizante solicitar la expedición de la 
pertinente certificación, dado que si bien el procedimiento notarial continúa con la misma 
acta iniciada en su día, no ocurre lo mismo con el procedimiento registral el cual hay que 
dar por concluso cuando caducó la anotación preventiva.
Iniciado por tanto un nuevo procedimiento registral con la práctica de un nuevo 
asiento de presentación, no basta que la Notario autorizante solicite la práctica de la 
anotación preventiva pues si bien la solicitud de la anotación es potestativa, la solicitud 
de la certificación es preceptiva tal y como consideró la entonces nombrada Dirección 
General de los Registros y del Notariado en Resolución de 21 de noviembre de 2017.
Por lo expuesto, la Registradora abajo firmante resuelve suspender la calificación, en 
tanto no se proceda a solicitar en forma la expedición de la certificación en los términos 
previstos  en  la  Legislación  aplicable.  Contra  esta  calificación  negativa  caben  las 
siguientes actuaciones: (…).
Alcantarilla, 12 de febrero de 2.020.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ana María 
Pagán Pérez registrador/a de Registro Propiedad de Alcantarilla a día dieciocho de 
Febrero del año dos mil veinte».
III
Doña María José Hortelano Parras, notario de Murcia, interpuso recurso contra la 
anterior calificación mediante escrito de fecha 6 de marzo de 2020, que tuvo entrada en 
el citado Registro el día 11 de marzo, en el que alega lo siguiente:
«1)  Que  el  27  de  junio  de  2019  autorizó  acta  bajo  número  654  de  protocolo 
iniciando  expediente  catastral  y  registral  de  exceso  de  cabida  sobre  finca  que  se  e
extendía según los requirentes en dos términos municipales, y el día siguiente envié a  bo
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acta) y extendieron la anotación preventiva solicitada. En el Registro de Alcantarilla 
determinó el asiento de presentación inicial 711 del diario 74.–
2)  Que el día 23 de enero del año en curso, solicité al Registro de Alcantarilla la 
renovación o en su caso la práctica de otra anotación preventiva, por haber caducado la 
anterior de fecha 5 de septiembre de 2019, por el mismo procedimiento designado en el 
artículo 203 LH, esto es, enviando nueva copia autorizada electrónica con el mismo 
contenido de la anterior y por ello en este caso parcial, omitiendo las diligencias ya 
practicadas  hasta  la  fecha  y  los  documentos  incorporados  por  las  mismas.  Dicha 
presentación causó entrada 188 de fecha 24 de enero, asiento 450 del diario 75. (...)
3)  Que el día 18 de febrero del año en curso me notifica telemáticamente doña Ana 
María Pagán Pérez, la Registradora de Alcantarilla, la suspensión de la calificación de 
aquella  solicitud  “en  tanto  no  se  proceda  a  solicitar  en  forma  la  expedición  de  la 
certificación  en  los  términos  previstos  en  la  legislación  aplicable”  en  base  a  los 
fundamentos de Derecho que recoge su calificación (…), por testimonio del traslado a 
papel de dicha calificación notificada telemáticamente.
4)  Que  el  26  de  febrero  pasado  como  subsanación  en  base  a  la  calificación 
registral,  solicité  la  expedición  de  nueva  certificación  registral  y  también  anotación 
preventiva del 203 LH por el mismo procedimiento de envío telemático de igual copia 
autorizada parcial que la anterior del 23 de enero, sin perjuicio del posible recurso a 
efectos doctrinales, lo que efectivamente hago por medio del presente.
5)  Conforme al artículo 325 de la Ley Hipotecaria recurro a efectos doctrinales 
dicha calificación con los siguientes
Fundamentos de Derecho:
Primero.
No ha decaído el procedimiento registral iniciado con el asiento 711 del diario 74 que 
causó la presentación de la primera copia del acta el 27 de junio de 2019, y no puede la 
señora Registradora darlo por concluso cuando caducó la anotación preventiva, porque 
ambos asientos son distintos y están regulados diferenciadamente como ya dijo la 
resolución de la DGRYN citada por la propia Registradora de 21 de noviembre de 2017 a 
propósito del carácter facultativo de la anotación preventiva que la propia Registradora 
reconoce.  En  dicha  resolución  la  Dirección  General  separa  pues  el  asiento  de 
presentación inicial del asiento de anotación preventiva si se hubiere solicitacto [sic], y 
dice  literalmente  que  la  omisión  del  asiento  de  anotación  preventiva  “no  impide  la 
expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento” y que este continuará 
hasta su finalización aunque no haya anotación, por lo que tampoco debe impedir el 
procedimiento ni lo concluye si ha caducado, como es el caso, pues como la propia 
resolución citada dice conforme a la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en 
caso de calificación favorable del Registrador este inscribirá, en este caso, el exceso de 
cabida, inscripción cuyos efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación 
inicial. Y además reconoce que en la regla octava del mismo artículo se hace referencia 
alternativa a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva. Por lo 
tanto  la  caducidad  del  asiento  de  ésta  última  no  puede  incidir  en  el  asiento  de 
presentación.
Segundo.
No hay como dice la señora registradora un procedimiento notarial que continua con  e.e
la misma acta iniciada en su día y otro procedimiento registral que hay que darlo por  b
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concPluoyr elo e lt aRnetgoi sitnriacdiaodr.o el procedimiento y expedida la certificación registral, en este
caso en sentido negativo pero en espera del resultado de la tramitación del acta notarial,
que  ha  dado  lugar  al  asiento  de  presentación  711  del  diario  74,  –vigente  en 
consecuencia  mientras  dure  la  tramitación  del  acta  notarial–,  además  del  asiento 
provocado  por  la  anotación  preventiva  también  solicitada,  sólo  puede  dar  dicho 
procedimiento por concluido el notario. Y si la anotación preventiva ha caducado, no se 
producirán ya los efectos de dicho asiento, como en el caso de no haberla solicitado, 
pero seguirán los efectos del asiento de presentación inicial de las reglas sexta y octava 
del artículo 203LH, a cuya fecha se retrotrae los efectos de la inscripción como de igual 
forma ocurre con el procedimiento del artículo 199 LH según lo explica la Resolución-
Circular  de  3  de  noviembre  de  2015,  siendo  por  tanto  la  fecha  del  asiento  de 
presentación inicial la determinante una vez que se ha emitido la certificación registral.
Tercero.
No  se  puede  exigir  otra  certificación  registral  aunque  se  pida  otra  anotación 
preventiva por caducidad de la anterior. Y esa nueva anotación, si realmente es un plus 
de protección, debe poder pedirse dentro del mismo procedimiento pero ha de vincularse 
o subordinarse de alguna manera a la fecha determinada por el asiento de presentación 
inicial y a la certificación registral ya expedida, que es determinante tanto para el Notario 
como para el Registrador porque de otro modo no tendría sentido lo anteriormente 
expuesto, es decir lo que de las reglas sextas y octava del artículo 203 LH como lo ha 
interpretado la DGRYN en la resolución del 21 de noviembre de 2017 y además de su 
doctrina ya consolidada sobre el contenido, extensión y finalidad de la certificación 
registral resoluciones de 8, 27 de junio y 20 de diciembre de 2016), especialmente 
cuando la Dirección General dice en la resolución del 21 de noviembre de 2017 que el 
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad 
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento ya que de este 
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios... “Y ello sin perjuicio 
de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la 
vista de todo lo actuado,... sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de 
identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos 
que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación”. Y la caducidad de la 
anotación no es un cambio de lo tenido a la vista al expedir la certificación.
La  exigencia  por  la  Registradora  de  nueva  certificación  registral  se  produciría 
también si han pasado los 180 días, plazo máximo de la prórroga y todavía no ha 
terminado el procedimiento y el promotor quiere esa mayor publicidad y prioridad que al 
parecer representa la anotación preventiva, ya que no puede hacer otra cosa que pedir 
otra anotación preventiva, si ésta y su fecha no se vincula con la anterior y con el asiento 
de presentación inicial y se exige una nueva certificación registral, ¿se empieza de 
nuevo? y si han aparecido otros titulares afectados (muy posible en seis meses) ¿debe 
el notario hacer nuevas notificaciones?, ¿cuándo se termina?. Pero, sobre todo, aunque 
se hagan y se retrase el expediente, si el resultado es positivo a la pretensión y la 
calificación  registral  favorable  ¿qué  fecha  llevará  la  inscripción  la  del  asiento  de 
presentación inicial o la nueva fecha de la anotación preventiva seis meses después por 
conversión de la anotación en inscripción, o se debe pedir al Registrador expresamente 
desistimiento de la conversión de la anotación preventiva para que conforme a la regla 
sexta los efectos de la inscripción se retrotraigan a la fecha del asiento inicial? ¿o no se 
puede pedir otra anotación preventiva?.
A mi juicio se necesitaría precisar con mayor abundamiento la finalidad y efectos de 
la anotación preventiva en relación al asiento de presentación inicial al cual se retrotraen  e
los  efectos  de  la  inscripción  del  expediente  en  caso  de  calificación  favorable  del  bo
Registrador». 8w
IV 2020-1131n https://w
La  registradora  de  la  propiedad  de  Alcantarilla,  emitió  informe  confirmando  la
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de abril de 2006, 27 de junio 
de 2013, 20 de febrero de 2014 y 21 de noviembre de 2017.
1.  Se plantea en este recurso si caducada la anotación preventiva que advierte el 
inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria, puede solicitarse una nueva anotación con la misma finalidad. La 
registradora opone que dicha anotación no fue prorrogada y que lo procedente es 
solicitar la expedición de la certificación que se contempla en los artículos 201 y 203 al 
comienzo del expediente.
La  notario  autorizante  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  no  ha  decaído  el 
procedimiento registral, dado que puede tramitarse el mismo sin la anotación bajo el 
mismo asiento de presentación; que no hay dos procedimientos, uno notarial y otro 
registral; que no se puede exigir otra certificación porque si aparecen otros titulares 
habría que empezar de nuevo y hacer nuevas notificaciones; y que el artículo 203 prevé 
que los efectos de la inscripción se retrotraigan a los del asiento de presentación.
2.  La regla tercera del artículo 203.1 prevé que «el Notario levantará acta a la que 
incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador 
de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que 
la  finca  no  consta  inscrita  en  el  Registro  y  que,  en  su  caso,  practique  anotación 
preventiva de la pretensión de inmatriculación».
Como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución 
de 21 de noviembre de 2017, esta anotación se conecta con la publicidad registral de 
este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su 
posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que 
modifiquen la configuración física de la finca.
Respecto a la duración de esta anotación, la regla cuarta del artículo 203 dispone: 
«en otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para 
unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la 
finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.
La  anotación,  que  solo  se  extenderá  si  del  escrito  inicial  y  sus  documentos 
complementarios  resultan  todas  las  circunstancias  exigidas,  tendrá  una  vigencia  de 
noventa  días,  pudiendo  ser  prorrogada  a  instancia  del  Notario  o  del  promotor  del 
expediente,  hasta  un  máximo  de  ciento  ochenta  días  de  su  fecha,  si  a  juicio  del 
Registrador existe causa que lo justifique».
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que, 
una vez que se ha producido la caducidad de la anotación, la cual, como se deriva del 
artículo citado, no permite prórroga alguna, la anotación caducada deja de producir 
efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente 
de que se haya procedido o no a la correspondiente cancelación. El carácter radical y 
automático de la caducidad como modo de extinción de los asientos que nacen con vida 
limitada, la trascendencia erga omnes de la institución registral y la naturaleza misma de 
la prórroga sólo predicable de los asientos en vigor, determinan la imposibilidad de 
prorrogar una anotación cancelada.
En el caso que nos ocupa, resulta pacífica la circunstancia de la caducidad de la 
anotación practicada, toda vez que se produjo el transcurso del plazo legal de su 
vigencia sin que ni por el notario ni por el promotor se instase su prórroga, en los  e
términos previstos la regla cuarta del artículo 203. bo
3.  La cuestión central que es objeto de debate es si puede practicarse una nueva  8w
annuoetvaac icóenr tiefinca eciló mn.ismo procedimiento de rectificación de descripción sin expedir una  2020-1131n https://w
certiDficeal cpiórno pyio  laa rptrícáucltoic a2 0d3e  lrae saunlotata cuinóan , csieegrtúan  isnete rdreeslapcrieónnd ee ndterel  telan oer xlpiteerdaicl iódne  ldaes 
reglas tercera y cuarta, transcritas en el fundamento anterior.
Asimismo la regla quinta comienza diciendo «Recibida la comunicación del Registro 
acreditativa  de  la  extensión  de  la  anotación,  acompañada  de  la  correspondiente 
certificación (…)».
La Dirección General de los Registros y del Notariado ya se ha pronunciado acerca 
de esta relación entre la certificación y la anotación que advierte el inicio de este 
procedimiento (cfr. Resoluciones de 1 de junio de 2017 y 30 de abril de 2017), ya que el 
registrador  sólo  puede  manifestar  dudas  de  identidad  al  tiempo  de  expedirse  la 
certificación, y, aun cuando se produzca un cambio en el registrador que la expidió 
respecto del que le corresponda practicar la inscripción al concluir el procedimiento, 
cuando se haya practicado y esté vigente la anotación, dicho asiento se encontraría bajo 
la  salvaguarda  de  los  tribunales,  publicando,  siquiera  de  forma  provisional,  la 
inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse 
en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal 
caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada.
Es  por  ello  y  por  su  función  publicitaria  del  procedimiento  por  lo  que  resulta 
recomendable  no  prescindir  de  su  solicitud  y  práctica,  no  obstante,  su  carácter 
potestativo.
A esto cabe añadir que cobra mayor sentido la finalidad de limitar temporalmente la 
anotación para responder a la existencia de eventuales variaciones en la situación 
registral de la finca que deben reflejarse en una nueva certificación y consecuente 
anotación. En efecto, en el transcurso del tiempo es posible que surjan nuevos titulares 
que deben tener la intervención correspondiente en el procedimiento. Debe destacarse 
que la norma contempla que incluso la mera prórroga de la anotación responda a una 
causa justificada a juicio del registrador.
Es por ello que, según lo expuesto y a la vista del tenor del precepto, no se 
contempla  la  posibilidad  de  tomar  anotación  preventiva  sin  que  se  expida  la 
correspondiente certificación. En caso de admitirse la tesis de la recurrente, se estaría 
favoreciendo que el procedimiento pudiera prolongarse indefinidamente en el tiempo 
sobre la base de una misma información inicial, lo cual, si bien puede producirse en caso 
de no solicitarse la anotación (como apunta la recurrente), dado el carácter voluntario de 
ésta, es una situación no deseable que no se cohonesta con las previsiones legales que 
regulan estos procedimientos, según han sido analizadas en la presente resolución.
Finalmente, en cuanto a la retroacción de efectos de la inscripción que plantea la 
recurrente, la cuestión queda resuelta en la regla sexta del artículo 203.1, cuando 
dispone «En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la 
inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento 
de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. 
Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se 
convertirá  en  inscripción  definitiva».  Por  tanto,  con  independencia  de  que  se  haya 
practicado o no anotación preventiva, los efectos de la inscripción se producirán desde la 
fecha del asiento de presentación inicial del acta. La diferencia estribará en que, caso de 
haberse practicado la anotación, aunque dicho asiento ya no estará vigente, la anotación 
reservará esa misma prioridad del asiento inicial para la inscripción definitiva cuando se 
produzca la conversión.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  8w
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  2020-1131n https://w
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.