BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18731
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2299 Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Almansa a inscribir una escritura de cambio de 
uso y segregación determinada finca.
En el recurso interpuesto por don R. S. J. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, a inscribir una escritura de cambio de 
uso y segregación determinada finca.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  12  de  agosto  de  2021  por  el  notario  de 
Caudete, don Santiago Pérez Ramos, como sustituto por imposibilidad accidental del 
notario  de  Almansa,  don  Iván  Castejón  Fernández-Trujillo,  con  el  número  805  de 
protocolo, don R. S. J. y su esposa formalizaron el cambio de uso de un local, finca 
registral número 16.846 de Almansa (integrada en un edificio en régimen de propiedad 
horizontal), y segregaron de dicha finca dos fincas nuevas según se describía en el 
título, distribuyendo la cuota de participación en elementos comunes del edificio entre 
las dos fincas segregadas y la finca resto. En dicha escritura, se testimoniaba la 
preceptiva licencia municipal y se incorporaba certificación de un arquitecto de la que 
resultaba que la descripción de la obra declarada era conforme al proyecto por él 
elaborado para la adecuación y ampliación del local descrito con destino a vivienda.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Visto  por  don  Ángel  Casas  Casas,  registrador  de  la  Propiedad  de  Almansa 
–Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el 
mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I. Documento objeto de la presente calificación: Escritura otorgada en Amansa [sic], 
el  12  de  Agosto  del  2021,  ante  el  Notario,  Don  Iván  Castejón  Fernández-Trujillo, 
número 805 de protocolo, presentada el 25 de Agosto del 2021, motivando el asiento 6 
del Diario 102.
II. En dicho documento se contiene la cláusula que se reseña y que han sido objeto 
de calificación desfavorable: e.e
– Dado que no existe cláusula en los estatutos de la propiedad horizontal que  99ww
pseerxoroápn– iee nrFtaeear cdlitoeaess   aalqapru iooner e trcaqeerup sLeriei dcsaéeedsnn tcdatieae n  sda elecoau s1 e .tarªrde pOosro  cqdbuueapi dnalaatco i Jósupn dno.etra  l ampsaa rcyauo olraítaa d si vddiese i óptnrreo dspe ie qedulaeindmt oheson rtiozdsoe nlp trativol.atatilv odse,   OE-A-2022-22able en https://
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a 
calificación por el Registrador, quién bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas en el 
hecho II anterior, debe tenerse en consideración:
– Artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y RDGSJyFP de 7 de mayo 
de 2014 y 15 de febrero de 2016.
– Artículo 200 de la Ley Hipotecaria, 28 del TR de la Ley del Suelo y art. 169 del TR 
de la LOTAU de Castilla La Mancha.
III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el 
Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada 
por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica 
de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por 
aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los arts. 17, 24 y 25 de la L.H. 
no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la/s misma/s finca/s, cuyos 
asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el 
término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del asiento anterior.
En su virtud, acuerdo:
Suspender,  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  en 
relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente 
nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo no 
obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento 
de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas 
Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día trece de septiembre del 
año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. S. J. interpuso recurso el día 13 de  oe.
octubre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente: w.
«Hechos:
desfÚanvoicroa:b leE l atmenodtiiveon dod eal  qpurees: e“nDtea dore qcuures on oe estxriisbtae  cúlánuicsaumlae netne  loesn  elsat atcuatolifsic adcei ólna 
propiedad horizontal que exonere la necesidad de acuerdo de la Junta para la división de
elementos privativos, será necesario que esta sea aprobada por mayoría de tres quintos 
del total de propietarios que representen los tres quintos de las cuotas de propiedad 
horizontal”.
Y  ello  porque  entiendo  que  no  es  necesario  dicho  acuerdo  de  la  Junta  de 
Propietarios  y  que,  de  serlo,  debería  haber  sido  objeto  de  control  por  parte  del 
Ayuntamiento de Almansa a la hora de conceder la licencia de construcción.
En este sentido hemos de recordar que con fecha 27-01-2.021, el Ayuntamiento 
de Almansa otorgó licencia municipal de obra mayor para la ejecución de reforma 
interior, división y cambio de uso de local en planta baja en edificio de viviendas a 
uso residencial para dos viviendas y local, con emplazamiento en (…) de Almansa 
(Exp. 13736-2020 627186-R).
Para su otorgamiento no se me requirió en ningún momento acuerdo de la Junta de 
Propietarios, al cumplirse la legalidad vigente para ello, en especial el PGOU de Almansa 
y el R.D. Legislativo 7/2015 que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y que 
en su artículo 26 expone:
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo 
es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la 
legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y  urbanística.  Esta  regla  es  también 
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las 
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de 
la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad 
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios 
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será 
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las 
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
Por otro lado, el art. 10.3.b) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (en que se 
basa  el  Registrador  para  no  inscribir  la  escritura  pública)  exige  la  autorización 
administrativa  para  poder  llevar  a  cabo  los  actos  descritos  en  dicho  apartado,  en 
concreto, la división material de los pisos o locales. Dicha autorización administrativa 
queda salvada con la licencia municipal antes mencionada, que permite y autoriza dicha 
división, además unida a un cambio de uso del inmueble de local comercial a residencial.
Entiendo por tanto que no es necesaria la aprobación de la Junta de Propietarios si 
ya se cuenta con la licencia municipal y, a mayor abundamiento, cuando las obras 
ejecutadas  no  suponen  variación  de  la  cuota  de  participación  del  inmueble  de  mi 
propiedad en el edificio donde se encuentra integrado (solo una división).
En definitiva, entiendo que no cabe la calificación desfavorable de la escritura en ese 
punto en concreto (mención aparte merece la licencia de primera ocupación que se está 
obteniendo del Ayuntamiento una vez se ha producido el final de obra, y que se aportará 
al Registro en breve), por los hechos antes mencionados, siendo irrelevante el que los 
Estatutos de la Propiedad Horizontal no exonere la necesidad del acuerdo de la Junta, 
porque tampoco lo exige, y ninguna normativa estatal o autonómica así lo requiere.
Es más, dichos Estatutos recogen expresamente:
Parte privativa. Cada propietario tiene la plena propiedad de su local o piso con  e.e
todos sus elementos e instalaciones, comprendidos en sus límites, pudiendo en su  w.b
consecuencia  disponer  por  cualquier  título  o  causa  en  la  forma  que  tenga  por  99ww
conveniente y sin más limitaciones que las derivadas de las leyes.
O a mayor abundamiento:
Obras y reparaciones. Cada condueño podrá hacer en el piso o local y en sus 
servicios  e  instalaciones  privativas,  las  obras  o  modificaciones  que  considere 
convenientes, siempre que no afecten a la parte común en los términos del artículo 17 de 
la Ley. Los propietarios quedan obligados a realizar a su costa y sin dilación, cuantas 
reparaciones ordinarias o extraordinarias sean necesarias en la parte privativa para 
evitar cualquier daño y a los demás pisos o locales y en los elementos a comunes.
Por lo expuesto,
Solicito de esta Dirección General que teniendo por presentado este escrito se sirva 
admitirlo y, a su vista, tener por formulado Recurso contra la nota de calificación indicada 
en el encabezamiento de este escrito y, previos los trámites legales oportunos, dictar otra 
nueva por la que se acuerde dejar sin efecto la misma, por los hechos antes descritos, y 
procediendo a la inscripción de la escritura pública una vez se aporte por mi parte la 
licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento de Almansa.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 26 de octubre de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 395, 396, 397 y 1255 del Código Civil; 3, 5, 10, 17 y 18 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 14 de marzo de 1968, 5 de mayo de 1986, 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero 
de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 31 de agosto de 1981, 26 de febrero de 1988, 24 de marzo de 2000, 17 de abril y 19 
de junio de 2012, 21 de junio de 2013, 15 de enero, 1 de febrero, 20 de marzo y 7 de 
mayo de 2014, 15 de julio de 2015 y 15 de febrero de 2016, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de octubre de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que 
de  una  finca  en  régimen  de  propiedad  horizontal  se  segregan  dos  fincas  nuevas 
destinadas a vivienda.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, al no existir 
cláusula en los estatutos de la propiedad horizontal que exonere de la necesidad de 
acuerdo de la junta para la división de elementos privativos, será necesario que ésta sea 
aprobada por mayoría de tres quintos del total de propietarios que representen los tres 
quintos de las cuotas de propiedad horizontal.
El recurrente alega, en síntesis, que el referido acuerdo no es necesario por contar 
con la licencia municipal y, además, porque las obras ejecutadas no suponen variación 
de la cuota de participación del inmueble en el edificio donde se encuentra integrado.
2. La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto 
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento 
de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de 
ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una  e.
parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen  w.
de  propiedad  horizontal:  el  hecho  de  que  tales  operaciones  puedan  suponer  99ww
Paloter roatcriao,n uensa m caotnesriidaelersa ceiónn l adse  ctoipsoa sju críodmicuon, evsin cyu alafedcat aarl  aful nucsioon daem sieenrtvoic oiorsg ágneicnoe rdaele lsa. 
ecostmruucntiudraads:  queel  shirevcehno  ded eb asqeu ep,a raad feijamr álas,s  cpuuoetadsa nd es puaprotinceipra cuiónna  eanl tlear caocmiónu niddea d ldaes   BOE-A-cable e
propietarios. Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la división los restantes
propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano 
colectivo de la comunidad. Y aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre 
propiedad horizontal exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo 
precepto, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el 
título constitutivo o en los estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a 
su vez, representen el total de cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha 
quedado flexibilizada después de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por 
la  disposición  final  primera  de  la  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación, 
regeneración y renovación urbanas, de modo que aquella ley modificada regula la 
división,  segregación  o  agregación  de  los  pisos  o  locales  y  sus  anejos  en  el 
artículo 10.3.b), conforme al cual requieren petición a la junta, aprobación por las tres 
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas 
partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la 
fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay obstáculo para que el acuerdo 
de la junta sea sustituido por el consentimiento que, además del correspondiente al 
propietario  del  elemento  dividido,  presten  los  restantes  propietarios  mediante  su 
comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución 
de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite 
la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad 
de consentimiento de la junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento 
requerido  por  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  para  la  modificación  del  título 
constitutivo,  permitiendo  que  el  dueño  pueda  actuar  no  sólo  sobre  los  elementos 
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su 
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos 
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se 
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior 
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura 
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta 
autorizarlo  no  constando  en  estatutos,  también  podrá  haber  quedado  plasmada 
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y 
dicha  autorización  conllevará  todos  los  elementos  necesarios  para  su  ejecución, 
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales 
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como 
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa 
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del 
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el 
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que 
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la 
validez  de  este  tipo  de  cláusulas  estatutarias.  La  modificación  legal  no  limita  la 
autonomía  de  la  voluntad  respecto  de  la  posibilidad  de  configurar  el  derecho  real 
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la 
ahora  debatida.  El  hecho  de  que  para  el  caso  de  inexistencia  de  tales  cláusulas  es
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos  o
roaeee uxnlapat oqgrtienurvesoeogam sna  íoucaa ni  ósld aenresé   c dglmaoeim n ovesdoeliieldnfuime cnarateaúacn ndijotu .onmsste iáfspisc r daivfeldaela txti,víi btnouloeslo, ,  i mechxoapcnbidesideptia ttquu cuatiuvenoe ds nocet oa lcan o dsrneiesf gitglealaun  rpteder esev  voelaalnu le undnntiacvariinasiai imómdneied,l n asptdeer gi nedrcneei g pcfaioaocrs midóoaens     OE-A-2022-2299able en https://www.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y 
conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para 
llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar 
con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su 
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que 
presten  su  consentimiento  interviniendo  en  la  escritura,  además  del  propietario  del 
elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que 
figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al 
propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de 
la comunidad.
En el caso objeto de este expediente, este requisito no está cumplido porque no 
figura inscrita en la finca matriz la cláusula estatutaria que permita tal posibilidad.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.