BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 102 Jueves 29 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 51040
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7007 Resolución de 24 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una 
escritura de constitución unilateral de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don Borja Criado Malagarriga, notario de Barcelona, 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Palma de Mallorca número 4, 
doña Montserrat Bernaldo de Quirós Fernández, a inscribir una escritura de constitución 
unilateral de hipoteca.
Hechos
I
El día 12 de diciembre de 2017 se autorizó por el notario de Palma de Mallorca, don 
Carlos Jiménez Gallego, con el número 5.382 de protocolo, escritura en virtud de la cual 
la  entidad  «Klondyke  Management,  S.L.»  constituyó  sobre  la  finca  registral 
número 10.439 del término de Llucmajor hipoteca unilateral. Dicha hipoteca se constituyó 
a favor de la sociedad «Nivalion 2017, L.P.» (sociedad mercantil de responsabilidad 
limitada, de nacionalidad de las Islas del Canal de la Mancha, Isla de Guernsey, con 
domicilio Guernsey e inscrita en el Registro de sociedades de Guernsey, con C.I.F. 
español),  en  garantía  de  la  devolución  de  800.000  euros,  cantidad  que,  según  la 
estipulación primera de la escritura, «la entidad "Klondyke Management, S.L" reconoce 
que va a recibir en Alemania, de la entidad Nivalion 2017, L.P. (…) en concepto de 
préstamo (…) cantidad que será transferida tras la firma de la presente escritura».
Dicha hipoteca fue aceptada por la entidad «Nivalion 2017, L.P.», debidamente 
representada, en escritura autorizada el día 2 de agosto de 2018 por el notario de 
Madrid, don José Miguel García Lombardía, con el número 3.934 de protocolo.
En acta autorizada el día 18 de noviembre de 2019 por el notario de Barcelona, don 
Borja  Criado  Malagarriga,  con  el  número  4.432  de  protocolo,  la  entidad  «EWG 
Management Limited» (de nacionalidad Islas del Canal de la Mancha, Isla de Guernsey, 
con domicilio Guernsey e inscrita en el Registro de sociedades de Guernsey, y con N.I.F. 
español) actuando «en nombre y derecho de la entidad mercantil «Nivalion 2017, L.P.» 
(…) como representante legal y general partner de Nivalion 2017, LP según las leyes de 
Guernsey,  en  particular,  la  Ley  de  Partnership  de  Guernsey,  siendo  Nivalion  una 
sociedad partnership limitada, actuando en su calidad de Socio General y en nombre de 
«Nivalion 2017, L.P.»», hizo constar lo siguiente:
«Que, por error, figura en los documentos públicos reseñados y en los asientos de 
presentación del Registro de la Propiedad que la acreedora hipotecaria es la entidad 
mercantil de Guernsey Nivalion 2017, L.P. cuando, en realidad, el titular del derecho de 
crédito es la compañía, también de Guernsey, EWG Management Limited.
EWG  Management  Limited,  a  su  vez,  es  conforme  a  la  Ley  de  Sociedades  e
Partnership de Guernsey y según su inscripción en el Registro de Guernsey, Registro de  bo
Sociedades  Colectivas  Limitadas  (Register  of  Limited  Partnerships),  actúa  como  07ww
rNdeeipv arGLeliasou enerne r2ntlaa0snc1eit7yóe ,n  pL leer.Peng.vta,ré ler,, e  aaesmlseiz b adadnesedc rdoiivro ,aa s cc tsdoooemsc  oijleua dr Síadnodioccetoiaoss    yrdGe elage  ifnsocetorrrmanalsal  t drveueáncll  cidnpióaorn ome penbios rDp eeeR rcyeeí gfcircihesaotpr .rqoeu seMe neetrl acDcaeinórtneil  cddheeo    OE-A-2021-70able en https://
Guernsey que tengo a la vista (…).»
Se adjuntaban al acta una serie de documentos (todos debidamente traducidos y 
apostillados) que, a juicio del notario corroboraban esta situación, tales como, un acta 
autorizada por un notario del cantón de Zug, de Suiza, don Daniel Bill, de fecha 23 de 
noviembre  de  2018,  acreditativa  de  la  realidad  del  pago  efectuado  por  «Ewg 
Management  Limited»  como  general  partner  de  «Nivalion  2017,  L.P.»  a  «Klondie 
Management, S.L», y el testimonio de una sentencia dictada por el Tribunal del cantón 
de Zug, de Suiza, de fecha 20 de mayo de 2019, de la que resulta que la sociedad 
deudora reconoció haber recibido la suma de dinero controvertida, comprometiéndose a 
devolverla a la sociedad demandante (Ewg Management Limited) y constituir en favor de 
ésta una hipoteca en garantía de dicha devolución sobre la finca 10.439 del término de 
Llucmajor.
II
Presentada  la  referida  escritura  de  constitución  de  hipoteca,  con  documentos 
complementarios, en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 4, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia del documento calificado:
N.º entrada: 3609/ 2020.
Clase: notarial.
Objeto: hipoteca unilateral.
Autorizante: Don Carlos Jiménez Gallego, Notario de Palma de Mallorca.–Fecha 
documento: 12/12/2017. N.º protocolo: 5382/2017.
Complementarios:  Acta  aclaratoria  y/o  subsanatoria  autorizada  el  día  18  de 
noviembre  de  2.019  ante  el  Notario  de  Barcelona  Don  Borja  Criado  Malagarriga, 
número 4.432 de protocolo; y acta aclaratoria y/o subsanatoria autorizada el día 18 de 
mayo de 2.020 ante el Notario de Barcelona Don Borja Criado Malagarriga, número 1332 
de protocolo.
Nota de calificación registral.
Antecedentes de hecho.
Primero.  Con fecha 9 de septiembre de 2.020 se aportó a este Registro de la 
Propiedad el documento de referencia, que consta presentado bajo el asiento 140 del 
diario 75, consistente en escritura de hipoteca unilateral otorgada en Palma de Mallorca, 
el día doce de Diciembre del año dos mil diecisiete, número de protocolo 5382/2.017 del 
Notario  Don  Carlos  Jiménez  Gallego,  por  la  que  Klondyke  Management,  Sociedad 
Limitada  reconoce  que  va  a  recibir  en  Alemania  de  la  entidad  Nivalion  2017  L.P. 
(sociedad mercantil de responsabilidad limitada de nacionalidad de las islas del Canal de 
la Mancha, inscrita en el registro de sociedades de Guernsey con CIF en España […]) la 
cantidad de ochocientos mil euros en concepto de préstamo, mediante una transferencia 
bancaria que será transferida tras la firma de la presente escritura. La citada entidad 
deudora se obliga a la devolución de la cantidad total de ochocientos mil euros y 
constituye hipoteca unilateral a favor de la entidad Nivalion 2017 L.P. sobre la finca 
registral  10439  en  garantía  de  la  restitución  de  dicha  deuda  y  por  un  importe  de 
setecientos cincuenta y dos mil euros de principal.
Se acompaña acta aclaratoria y/o subsanatoria autorizada el día el dieciocho de  e
noviembre  de  dos  mil  diecinueve  ante  el  Notario  de  Barcelona  Don  Borja  Criado  bo
Malagarriga, número 4432 de protocolo y acta aclaratoria y/o subsanatoria autorizada el  07ww
dníúam 1e8ro d 1e3 3m2a dyeo  pdreo t2o.c0o2lo0. ante el Notario de Barcelona Don Borja Criado Malagarriga,
Segundo.  En el día de la fecha el documento reseñado ha sido calificado por el 
Registrador que suscribe, basándose en los siguientes fundamentos jurídicos:
1.º  La calificación citada ha sido realizada al amparo de los arts. 18, 66 y 328 de la 
Ley Hipotecaria.
2.º  De  la  misma  resultan  los  siguientes  defectos,  que  impiden  practicar  la 
inscripción del título calificado:
Primero.  Es necesario acreditar que se ha perfeccionado el préstamo garantizado 
con la hipoteca. En la escritura objeto de calificación, la entidad "Klondyke Management 
S.L" reconoce que va a recibir en Alemania, de la entidad "Nivalion 2017 L.P.", la 
cantidad  de  ochocientos  mil  euros  en  concepto  de  préstamo,  cantidad  que  será 
transferida tras la firma de la escritura. En garantía de la restitución de dicha deuda, la 
parte deudora constituye hipoteca unilateral sobre la finca registral 10.439 del término de 
Llucmajor, a favor de la citada entidad "Nivalion 2017 L.P.".
El principio de especialidad impone la  exacta  determinación de la naturaleza y 
extensión del derecho que ha de inscribirse –artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del 
Reglamento Hipotecario–, lo que tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su 
carácter accesorio del crédito garantizado, exige que, como regla general, se expresen 
circunstanciadamente las obligaciones garantizadas –causa, cantidad, intereses, plazo 
de vencimiento...–.
En el presente caso, la obligación garantizada es un préstamo que como señala el 
artículo 1740 del Código Civil requiere la entrega del dinero. El artículo 1740 del Código 
Civil señala: «Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna 
cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se 
llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la 
misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El 
comodato es esencialmente gratuito. El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto 
de pagar interés.»
Supuesto distinto es el regulado en el artículo 142 de la Ley Hipotecaria en la que 
para facilitar el crédito, se permite la hipoteca sin la previa determinación registral de 
todos los elementos de la obligación. Y esto de modo particular ocurre con la hipoteca en 
garantía de obligaciones futuras, pues entonces solo se exige la identificación de la 
relación entre el deudor y el posible acreedor, la cual habrá de tener por si consistencia 
suficiente para merecer que quepa garantizar hipotecariamente la eventual deuda en que 
tal relación pueda desembocar.
La hipoteca en garantía de deuda futura plantea un difícil problema práctico en que 
entran en conflicto el interés del tráfico, al que siempre convienen soluciones de cierta 
abstracción y una concepción más personalista del Derecho. Literalmente la expresión 
«obligación futura» empleada por el artículo 142 Ley Hipotecaria comprende cualquier 
deuda  que  no  exista  en  el  momento  de  constituirse  la  hipoteca;  y  en  favor  de  la 
posibilidad de esta hipoteca podría invocarse la doctrina de la Dirección General de 
Registros y Notariado según la cual debe darse a las hipotecas «la flexibilidad que 
requieren las necesidades del comercio porque de seguir un criterio riguroso y restrictivo, 
se contribuiría a la paralización de los negocios, con la consiguiente crisis de trabajo, a la 
inmovilización de las carteras y cuentas corrientes bancadas, y, en suma, a provocar 
sensibles reducciones de la actividad industrial y daño grave en la economía nacional».
Pero lo cierto es que la admisión de hipotecas en garantía de deudas totalmente 
futuras equivaldría a permitir la inscripción de hipotecas que, en realidad, no son tales,  e
porque, dado su carácter accesorio, en rigor no existen. Estaríamos simplemente ante  bo
una  reserva  del  rango  que,  aunque  aparece  constituido  en  favor  de  un  sujeto  07ww
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orden de prelación de créditos. Por otra parte, la admisibilidad de estas preferencias
anticipadas propiciaría que las diversas entidades encadenaran a sus clientes con la 
constitución de hipoteca sobre sus bienes en previsión de las eventuales operaciones 
futuras. Además, estas reservas de rango podrán ciertamente facilitar determinadas 
operaciones comerciales, pero, a la vez y al no existir un legítimo interés actual suficiente 
que las justifique, menoscabarían indebidamente el crédito territorial del propietario y 
perturbarían el tráfico inmobiliario.
Parece, pues, más conveniente aplicar un criterio restrictivo a la admisión de estas 
hipotecas y entender que la hipoteca constituida en garantía de una obligación futura que 
puede llegar a ser inscrita y que, como tal, «surtirá efecto contra tercero desde su 
inscripción»  es  la  que  se  constituya  en  garantía  de  los  créditos  que  puedan 
eventualmente nacer de una relación jurídica ya básica existente y que jurídicamente 
vincula ya al eventual deudor.
En conclusión, para que una obligación futura pueda ser garantizada con hipoteca, 
se requiere que en el momento de la constitución de hipoteca exista una relación jurídica 
básica que vincule ya al deudor y que bien deje a la sola voluntad de una de las partes el 
nacimiento de la concreta obligación asegurada con la hipoteca, o bien tal relación 
jurídica  implique  deberes  respecto  del  posible  acreedor  cuya  infracción  dé  lugar 
precisamente al nacimiento de la concreta obligación asegurada, y ya se trate de una 
relación jurídica de tráfico, ya se trate de una relación jurídica familiar o de otro tipo, 
cuando de la infracción de los genéricos deberes que por sí comporta la relación jurídica 
ya  constituida  pueda  surgir  la  obligación  garantizada.  En  todos  estos  supuestos  la 
obligación asegurada con hipoteca sigue siendo futura porque realmente sólo empieza a 
existir la obligación cuando en ella se den todos los requisitos -sujetos, prestación, 
contenido- que la estructuran como tal obligación en sentido técnico, con existencia 
autónoma y relativamente independizada de la relación jurídica básica y de modo tal que 
pueda ser computada en la esfera patrimonial del acreedor como un bien patrimonial 
definido, y en la esfera patrimonial del deudor como una de las deudas de su pasivo que 
han de ser tenidas en cuenta en el concurso y prelación de créditos o, en su caso, en la 
masa de acreedores.
Pero en la escritura objeto de calificación no hace referencia a los artículos 142 y 143 
de la Ley Hipotecaria, y no que se configura como hipoteca en garantía de obligación 
futura. En el presente caso la obligación garantizada con hipoteca es un préstamo de 
ochocientos mil euros que para su perfeccionamiento requiere la entrega del dinero.
Segundo.  Para  subsanar  el  defecto  anterior  es  necesario  el  otorgamiento  de 
escritura pública otorgada por titular registral que constituyo la hipoteca unilateral objeto 
de calificación.
En el presente supuesto, se aportan dos actas aclaratorias y/o subsanatorias, una 
autorizada el día 18 de noviembre de 2.019 por el Notario de Barcelona Don Borja 
Criado Malagarriga, número 4.432 de protocolo, y otra autorizada el día 18 de mayo 
de 2.020 por el mismo el Notario, Don Borja Criado Malagarriga, número 1332 de 
protocolo, ambas otorgadas por Don X. P. C. en representación de la entidad "EGW 
Management Limited", que no es el titular registral que constituye la hipoteca unilateral 
objeto de calificación.
La hipoteca unilateral viene consagrada en el artículo 138 de la Ley Hipotecaria que 
comienza estableciendo que "son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o 
impuestas  por  disposición  del  dueño  de  los  bienes  sobre  que  se  establezcan".  La 
hipoteca unilateral, como su nombre indica, es la constituida por el dueño de la finca sin 
intervención  simultánea  del  acreedor,  que  podrá  aceptarla  o  no.  No  obstante  la  e.
calificación  o  naturaleza  que  se  le  atribuya  a  la  hipoteca  unilateral  (si  la  hipoteca  w.b
unilateral es un supuesto de reserva de rango, o es una hipoteca sujeta a condición  07ww
saudsqpueisnicsiióvan,  oo l ae sc ounns tintuecgioócni od eju urínd icdoe reucnhilaot ereraall , qou ee sp uronvao ecaxp oe cntaot ivparo dveo chai pboiteenc as,e oa  elas 
udne sheeec),h éos trae arle, qpueerroir án, op aersa  alaú np leunna  deefriceacchioa  dreeal ld ye redcehmoá rse ajul,e sguo sp rdeev iap aalcaebpratasc iqóune.  Dsee 
ahí que la Dirección General de Registros y Notariado, actualmente Dirección General de
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  haya  venido  reconociendo  en  sus  diversas 
Resoluciones la falta de eficacia de la hipoteca unilateral que se encuentra pendiente de 
aceptación,  ya  que  no  nace  como  derecho  real  sino  desde  que  sea  "formalmente 
aceptada".
La subsanación de la escritura pública de hipoteca unilateral, que como su nombre 
indica, es la constituida por el dueño de la finca sin intervención simultánea del acreedor, 
no puede ser otorgada, ni requiere la intervención del acreedor hipotecario. El acreedor 
hipotecario otorgara posteriormente, sin la intervención del deudor hipotecante titular 
registral, la escritura de aceptación de la referida hipoteca unilateral.
Por otro lado, las faltas o defectos que impiden la práctica del asiento pretendido 
pueden ser subsanables o insubsanables. Son faltas subsanables aquellos defectos del 
título que se oponen a la práctica del asiento solicitado pero que no impiden de una 
forma absoluta y definitiva que pueda llegar a obtenerse. En la escritura pública objeto 
de  calificación,  el  defecto  debe  subsanarse  otorgando  una  escritura  pública  de 
rectificación o aclaración, no un acta aclaratoria y/o subsanatoria. La hipoteca unilateral 
exige como elemento formal la escritura pública y la subsanación de dicha escritura 
pública no puede hacerse en un acta aclaratoria y/o subsanatoria.
Parte dispositiva.
Vistos los artículos citados y demás de aplicación, el Registrador calificante acuerda:
1.º  Suspender  la  inscripción  del  título  calificado  por  el/los  defecto/s  antes 
indicado/s.
2.º  Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el artículo322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º  Por la calificación anterior, consta la prórroga del asiento de presentación de 
este documento conforme al artículo  323 de la citada Ley.
Contra la presente nota podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Montserrat 
Bernaldo de Quirós y Fernández registrador/a de Registro Propiedad de Palma de 
Mallorca 4 a día treinta de Septiembre del año dos mil veinte.»
III
Dicha calificación fue notificada al notario de Barcelona, autorizante de las actas 
complementarias a la escritura de hipoteca unilateral, don Borja Criado Malagarriga, 
quien solicitó, el día 20 de octubre de 2020, la calificación sustitutoria prevista en el 
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, correspondiendo la misma, en aplicación del cuadro 
de sustituciones, al registrador de la Propiedad de Ciutadella de Menorca, don Luis 
Serrano Valdespino, quien, el día 9 de diciembre de 2020, emitió calificación en los 
siguientes términos:
«I.  (…)
II.  Fundamentos de Derecho.
Vistos los artículos 3, 18, 19, 19 Bis, 142 y 145 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero 
de 1 946 (LH); 1880 del Código Civil (CC); el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto,  e.e
por  el  que  se  regula  el  derecho  de  los  interesados  para  instar  la  intervención  de  b
registrador sustituto, resulta lo siguiente: 07ww
III.  Calificación
calif–ic aEcli óRne gniesgtraatdivoar  qeumei tisduas cproibre  laa cRueergdisat rcaodnofriarm taitru leanr  tdoedlo Rs esguiss trtéor mdein olas  lPar onpoitead adde   BOE-A-cable e
Número 4 de Palma de Mallorca, Dña. Montserrat Bernaldo de Quirós y Fernández, en 
relación con el procedimiento registral iniciado bajo el asiento de presentación 140 del 
Libro Diario 75. Los argumentos y fundamentos jurídicos esgrimidos por la Registradora 
se  consideran  ajustados  a  Derecho  y  plenamente  respetuosos  con  el  Principio 
Hipotecario de Titulación Pública para el acceso al Registro de los actos y derechos 
inscribibles en el mismo (artículo 3 de la LH), y con la necesidad de documentar en 
escritura pública las subsanaciones que afecten a la constitución de un derecho real de 
hipoteca (artículo 145 LH).
IV.  Parte dispositiva.
Luis  Serrano  Valdespino,  Registrador  titular  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Ciutadella de Menorca, acuerda:
1.º  Calificar por vía sustitutoria, el documento presentado en los términos que 
resultan de los Fundamentos Jurídicos antes citados.
2.º  Confirmar en todos sus términos la nota de calificación impugnada.
3.º  Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y al Notario o Autoridad Judicial o Administrativa que la ha 
expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 
y 41 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas.
V.  Contra la calificación inicial emitida por parte del Registrador sustituido (…).»
IV
El notario de Barcelona, don Borja Criado Malagarriga, en el mismo escrito de 
fecha 14 de octubre de 2020 por el que solicitó calificación sustitutoria, declaró su 
voluntad de interponer recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública para el caso de la posible calificación negativa del registrador sustituto, con las 
alegaciones que, a continuación, se transcriben. Dicho escrito de recurso tuvo entrada 
en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 4 el día 29 de diciembre 
de 2020:
«Hechos: De las diferentes escrituras públicas otorgadas y sus correspondientes 
calificaciones,  se  discuten  principalmente  dos  cuestiones,  que  son  objeto  en  este 
recurso.
Primero.  La acreditación del pago. La registradora entiende que el pago no ha sido 
acreditado (basado en el principio de especialidad registral del art 9 LH) y que, por tanto 
estamos ante un supuesto de hipoteca de deuda futura (142 LH).
El principio de especialidad queda salvado y el pago del dinero acreditado, por mor 
de las dos escrituras de subsanación por mí autorizadas, donde se acreditaba el pago. A 
mayor  abundamiento  del  punto  anterior,  el  dinero  al  acreedor  hipotecario  ha  sido 
entregado  y  así  lo  acredita  el  acta  del  Notario  suizo  D.  Daniel  Bill  de  23  de 
noviembre 2018, anexa a la primera de las subsanaciones de 18 de noviembre 2019. El 
pago también queda acreditado por otros medios, también indubitados; en particular la 
Sentencia  del  Tribunal  Cantonal  de  Zug  de  20  de  mayo  2019  y  que  ya  ha  sido 
presentada al registro traducida y apostillada. La autoridad judicial suiza confirma el  s
desembolso del préstamo (752.000 euros). o
Otros medios que confirman el derecho de esta parte. Además de lo ya expuesto, la  w.
Sasemegnputaenrndoca i dade edl  elCal soT nreivbsecunrniitaoul r adCsea  dnLetuo gsnuaabnl soda)e n yaZ cueigól  nrde. ecC o2on0no.s0ct5aim. 1pie9on r htcoao  nessnidi gocu urieeencstoteión nAo cufitduoae d  eaenpl  JoEurtszapgdaaoñd aoa   (dlaael    2021-7007n https://ww
Primera Instancia 2 de Palma reconociendo en España la sentencia suiza (03.04.20). El
efecto  no  es  menor.  El  reconocimiento  de  la  sentencia  suiza  implica  no  solo  su
ejecutividad en España, implica que los hechos descritos no pueden ser ignorados y a 
sensu contrario pueden integrarse en el artículo 18 LH.
Segundo.  La posible existencia de un negocio jurídico fiduciario permitido.
En el negocio jurídico en cuestión, la sociedad prestamista-acreedora ("Nivalion 2017 
L.P.") concede un préstamo a la deudora. Esta sociedad, según las leyes de Guernsey 
no tiene personalidad jurídica en Reino Unido, dando forma a la figura de un posible 
trust. Ello no es óbice para que esta sociedad sí pueda obtener un NIF en España y 
poder realizar aquí operaciones de trascendencia tributaria.
En base lo anterior, debe entenderse que los efectos jurídicos han de recaer sobre la 
socia única esta compañía, que es la sociedad "EGW Management". Esta situación se 
ha acreditado convenientemente por documentos públicos –extracto registro mercantil– y 
hasta con un certificado de ley.
La prohibición de algunos negocios jurídicos fiduciarios en España ("fiducia cum 
creditore") tienen su base en la protección al verdadero propietario del bien y ante un 
posible  abuso  de  confianza  por  parte  del  titular  fiduciario.  Esta  situación  de 
desprotección y desconocimiento por parte del titular real aquí queda completamente 
descartada ya que la socia única de Nivalion 2017 L.P. (EGW Management) no sólo era 
conocedora  del  negocio,  sino  que  además  prestó  su  consentimiento  a  la  hipoteca 
unilateral en la escritura que otorgó ante el Notario de Madrid (tal y como consta en el 
expositivo).
Si bien es cierto que en nuestro país hay una gran restricción a la admisión de 
negocios jurídicos fiduciarios que puedan conllevar a estas situaciones de desprotección 
al propietario real, ello no significa que no tengamos que, en determinados supuestos 
permitir que figuras extranjeras puedan producir efecto en España. No con carácter 
general, pero sí en algunos casos excepcionales, como es que el que nos ocupa. Así, el 
Tribunal Supremo reconoce la existencia de negocios jurídicos válidos en sentencias 
de 7 de enero de 1944 y 10 de marzo de 1944. Todo ello debe llevarnos a una 
unificación del derecho en un mundo cada vez más entrelazado e internacional y, sobre 
todo, para instituciones que, entiendo, no chocan con cuestiones de orden público de 
nuestro país.
La figura de los trusts es ampliamente reconocida y admitida en los países de 
derecho anglosajón y es inevitable que, antes o después tengamos que buscarles un 
enfoque  en  nuestro  país.  Si  no  lo  hacemos,  ello  sí  puede  implicar  una  auténtica 
desprotección  al  titular  fiduciario.  Es  el  contrasentido  de  que,  para  proteger  a  una 
persona  no  se  admita  en  España  el  negocio  fiduciario,  cuando  a  lo  mejor,  poder 
formalizar ese negocio suponga proteger de verdad al titular real.
En  virtud  de  todo  lo  expuesto,  el  Notario  firmante  solicita  que  la  escritura  sea 
nuevamente calificada y, en su caso, los defectos sean revocados.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe el 25 de enero de 2021 y, por 
mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1218, 1255, 1256, 1740, 1753 y 1876 del Código Civil; 311 y  es
siguientes del Código de Comercio; 9, 20, 104, 141, 142, 143, 144 y 145 de la Ley  o
Gd4SHe3eiep 2nnjo/ute2tener0naico1cla  8idard,ies aed  ; dl e2o5e 0s11 0 ,l1R a92  e,d3 Sg1e7ai9 s lyj aturd  o2leiPos3 r, 8oi ym cy ddt eue4erbl1a l Rr7 Ned/e 2oedg0tleal a2T rm0i2rai,0be d1duno1ent o,d a  1e2lH 0 8S1i p u7ddop eetdre  eejacum balmirrooiialo;   rn;ylz aú 1o5sm4   y4deR  er4deo  esm dlo3 eaRl3u yn8ecoo/gi2o vld0aniee0mem 8s2e, b0 nddr1teeoe5    d,lN3a e10o  3D t2ad i0drreei0ea c0a l;cj,b u il1óarlii6onsl,      OE-A-2021-7007able en https://www.
de 2017 y 31 de mayo de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2020.
1.  El  presente  expediente  se  refiere  a  una  escritura  en  virtud  de  la  cual  una 
sociedad mercantil de nacionalidad española constituye una hipoteca unilateral en favor 
de otra, nacional de las Islas del Canal de la Mancha («Navilion 2017, L.P.») en garantía 
de la restitución de una deuda por la suma de 800.000 euros, cantidad que, según se 
hace constar en la escritura, la entidad deudora reconoce que será entregada por la 
acreedora, en Alemania, con posterioridad a la firma de la referida escritura.
En acta notarial posterior otorgada por la sociedad «EWG Management Limited» se 
hace constar, por un lado, que la suma garantizada fue efectivamente entregada a la 
sociedad deudora e hipotecante, acompañando al efecto una serie de documentos, y por 
otro, que hubo un error en la escritura de constitución unilateral de hipoteca dado que se 
designó como acreedor hipotecario a la sociedad «Navilion 2017, L.P.» cuando, en 
realidad, la sociedad acreedora era la entidad «EWG Management Limited», siendo así 
que entre ellas se daba una relación de «partnership» conforme a las leyes de Guernsey, 
Reino Unido.
La  registradora  entiende  que  no  es  posible  la  inscripción  de  la  hipoteca 
unilateralmente constituida por la sociedad española deudora por dos razones. En primer 
lugar, porque es necesario que conste la entrega de la suma asegurada para entender 
perfeccionado el préstamo, al no haber sido configurada expresamente la hipoteca como 
hipoteca en garantía de una deuda futura conforme al artículo 143 de la Ley Hipotecaria. 
En segundo lugar, porque cualquier modificación de la escritura de constitución de 
hipoteca unilateral ha de ser otorgada en otra escritura pública por el titular registral de la 
finca que constituyó la hipoteca, y no por el acreedor hipotecario, quien todo lo más que 
podrá hacer será aceptar o no tal hipoteca.
El notario, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción. En 
cuanto a la perfección del préstamo considera suficientemente acreditada en el acta la 
entrega del dinero con los documentos que en la misma constan incorporados. Y en 
cuanto  al  segundo  defecto,  defiende  que  dado  que  la  sociedad  designada  como 
acreedora en la escritura de constitución unilateral de hipoteca («Navilion 2017, L.P.») 
conforme a la legislación de Guernsey, Reino Unido, carece de personalidad jurídica, 
habiendo  entre  esta  y  la  verdadera  acreedora  («EWG  Management  Limited»)  una 
relación de «partnership», enmarcada en el ámbito de los «trust», procede acceder a la 
rectificación pues, a su juicio, se debe «en determinados supuestos permitir que figuras 
extranjeras puedan producir efecto en España».
2.  Comenzando por el primero de los defectos, considera la registradora que es 
necesario que se acredite la entrega de la suma a que asciende la deuda garantizada, 
pues de lo contrario no puede entenderse perfeccionado el préstamo.
El préstamo ha sido tradicionalmente calificado como un contrato de naturaleza real, 
de modo que requiere la entrega de la cosa (del dinero) para que quede perfeccionado, 
surgiendo así únicamente obligaciones para una de las partes, el prestatario, quien se 
obliga devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Así, el artículo 1740 del Código 
Civil dispone que «por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o 
alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo 
caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro 
tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de 
préstamo».
Sin embargo, la esencialidad del carácter real del contrato de préstamo ha sido  e.
discutida, admitiéndose primero por la doctrina y, posteriormente, por la jurisprudencia, la  w.b
plena validez y virtualidad jurídica del contrato de préstamo configurado por las partes  07ww
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Comercio.
El Tribunal Supremo, en Sentencia número 417/2020, de 10 de julio, declaró lo 
siguiente:
«(…) la afirmación de los recurrentes sobre el carácter real, en todo caso, del 
contrato de préstamo bancario de dinero, no puede hoy sostenerse, no solo por haber 
sido cuestionado por un importante sector de la doctrina, sino porque también lo ha sido 
por la jurisprudencia. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 432/2018, 
de 11 de julio, declaró:
“Al amparo de la autonomía privada (artículo 1255 CC), es admisible la validez de un 
contrato  de  préstamo  consensual  dirigido  a  crear  la  obligación  de  prestar.  Así  lo 
reconoció esta sala, aceptando lo que actualmente es opinión doctrinal común, en la 
sentencia 371/2007, de 26 de marzo.
La  ‘promesa’  de  préstamo  es  verdadero  préstamo  si  se  llega  a  manifestar  el 
consentimiento  con  intención  de  vincularse  jurídicamente,  lo  que  dependerá  de  las 
circunstancias del caso. Así, en el caso de la sentencia 385/2001, de 20 de abril, no llegó 
a  haber  consentimiento  eficaz,  al  supeditarse  el  préstamo  de  refinanciación  al 
cumplimiento de una condición que no se cumplió y a la aprobación de los órganos 
superiores del director del banco, que no se produjo.
Por lo demás, negar la validez de un contrato consensual de préstamo, conduciría a 
excluir el ejercicio de una acción de cumplimiento dirigida a hacer efectiva la promesa de 
préstamo (o a negar la indemnización por incumplimiento de la promesa), pero no 
permitiría negar los efectos que se producen entre las partes cuando, como ha sucedido 
en el caso litigioso, el dinero se ha entregado y se incumple la obligación de restituir 
intereses y capital en los plazos pactados.
A ello hay que añadir que, por lo dicho en el anterior fundamento de esta sentencia, 
la entrega del dinero es en la mayor parte de los casos cumplimiento de un acuerdo 
antecedente de las partes que, al entregar, no necesitan reiterar su consentimiento. Si, 
como sucedió en el caso litigioso, con posterioridad se otorga escritura pública, lo único 
que hacen las partes es documentar su acuerdo.”
3.  De esta forma, el contrato de préstamo bancario de dinero queda perfeccionado 
por lo general por la emisión del consentimiento por el prestamista y el prestatario o 
prestatarios, y la entrega posterior del dinero por el prestamista al prestatario es un acto 
de ejecución, no de perfección del contrato. Los intervinientes resultan obligados por la 
emisión  del  consentimiento  contractual,  sin  perjuicio  de  que  frente  a  la  acción  de 
cumplimiento  ejercitada  por  el  prestamista,  los  prestatarios  puedan  oponer  el 
incumplimiento, por no haberse hecho la entrega del dinero en los términos estipulados.»
3.  De igual modo, como ha afirmado esta Dirección General (cfr. la Resolución 
de 17 de marzo de 2000, citada por la de 28 de abril de 2015), la amplitud con que el 
legislador ha admitido la garantía hipotecaria, aplicable a toda clase de obligaciones (cfr. 
artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria), incluso las futuras o sujetas 
a condiciones suspensivas inscritas, surtiendo en tal caso efectos contra terceros desde 
su  inscripción  si  la  obligación  llegase  a  contratarse  o  la  condición  a  cumplirse 
(artículo 142 de la Ley Hipotecaria), relativiza en cierto modo la tradicional controversia 
sobre la naturaleza jurídica del contrato de préstamo, pues tanto puede asegurar un 
préstamo real, perfeccionado con la entrega o en el que exista ya libre disponibilidad por 
el  prestatario  aunque  no  haya  hecho  uso  de  la  misma,  como  aquellos  otros 
convencionales en que estén esa entrega o disponibilidad aplazadas, condicionadas o  e.
tan sólo convenidas. w.
Ahora bien, la distinta naturaleza de la hipoteca en uno y otro caso, como hipoteca  07ww
dneourmdaa l coo mdeo  trdáef iclao  egna realn tpíari,m oe roco, meno  qhuipeo etel cRae gdies trsoe gguarriadnatdiz ae nla l oesx issteegnucniad otasn, teon d eq ulea 
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como el tráfico posterior del crédito, imponen que a la hora de practicar su inscripción 
quede debidamente reflejada una u otra situación, dado que en ella debe constar la 
naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe (cfr. artículos 9.2.º de la 
Ley Hipotecaria y 51.5.ª,.6.ª y.10.ª de su Reglamento), sin perjuicio de que, de haberse 
garantizado una obligación futura o condicional, pueda hacerse constar posteriormente 
su nacimiento o el cumplimiento de la condición por nota marginal (artículo 143 de la 
misma ley), surtiendo a partir de entonces la hipoteca inscrita los efectos propios de las 
de tráfico.
4.  De la doctrina expuesta resulta que el defecto, tal y como está formulado, debe 
ser  revocado,  pues  no  hay  inconveniente  legal  alguno  para  que  la  hipoteca 
unilateralmente constituida pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, aun como 
hipoteca en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva y ello a pesar de 
no haber sido expresamente calificada como tal en la escritura.
Ahora  bien,  en  el  caso  que  motiva  el  presente  expediente,  el  notario  entiende 
justificada y acreditada la perfección del contrato de préstamo mediante los documentos 
que incorpora al acta subsanatoria. La cuestión por tanto se centra en determinar si en el 
presente  caso  resulta  suficientemente  acreditada  la  entrega  del  dinero  objeto  del 
préstamo, pudiendo en consecuencia inscribirse la hipoteca como una hipoteca normal o 
de tráfico, o, por el contrario, de no resultar acreditada tal entrega, la hipoteca debe 
inscribirse como hipoteca en garantía de obligación sujeta a condición suspensiva, y por 
tanto, como hipoteca de seguridad.
Entre  los  documentos  incorporados  al  acta  notarial  figura  una  escritura  pública 
otorgada el día 23 de noviembre de 2018 ante notario suizo debidamente apostillada y 
traducida  en  la  que  aquel  «certifica  la  autenticidad»  de  una  serie  de  operaciones 
bancarias realizadas a través del servicio de banca electrónica de la entidad «Credit 
Suisse» de donde resulta el ingreso, los días 10 y 17 de enero de 2018, de una suma 
total de 752.000 euros en una cuenta titularidad de la sociedad «Klondyke Management, 
S.L.»  (deudora),  siendo  la  cuenta  de  cargo  otra  cuenta  titularidad  de  la  entidad 
«Navalion 2017, L.P.», así como el testimonio de una resolución judicial firme dictada por 
el tribunal cantonal de Zug, Suiza, de 20 de mayo de 2019, igualmente apostillada y 
traducida,  en  el  que  consta  el  acuerdo  alcanzado  por  la  demandante  («EWG 
Management Limited», si bien en este documento se hace constar que actúa, en la 
medida en que sea necesario, en su calidad de socio colectivo de «Navalion 2017, L.P.») 
y específicamente la obligación de «Klondyke Management, S.L.» a abonar la cifra 
de 752.000 euros y otras cantidades a «EWG Management Limited», y de constituir 
hipoteca sobre la finca referida a favor de la demandante en garantía de 800.000 euros 
de principal.
En la medida en que por medio de tales documentos resulta acreditada la entrega del 
dinero de un modo fehaciente, no circunscrito a la mera afirmación de una de las partes 
(cfr. artículos 1256 del Código Civil, 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento 
Hipotecario), debe admitirse la posibilidad de inscribir la hipoteca en garantía de una 
obligación existente y perfectamente determinada, esto es, una hipoteca ordinaria o de 
tráfico.
5.  En cuanto al segundo de los defectos, el mismo debe confirmarse. Si lo que se 
pretende, como parece resultar tanto del acta notarial como del escrito del recurso del 
notario, es que la hipoteca constituida unilateralmente por el deudor quede inscrita a 
favor de una sociedad («EWG Management Limited») distinta de la que consta en la 
escritura  de  constitución  unilateral  de  hipoteca  como  acreedora  hipotecaria  s
(«Navalion 2017, L.P.»), ni el acta de subsanación o rectificación, tal y como ha sido  oe.
otorgada, es título apto para ello, ni la fundamentación invocada en la misma así como la  w.
expresada por el notario autorizante en su escrito de recurso resultan aplicables. 07ww
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oretoqrugiearmei enintoe xdceu esascbrleitumrean pteú,b liccao m(cofr . arretíqcuuilsoi t1o4 5p.1a.rºa d es lua  Levyá lHidiop oteecsatarbiale).cimiento,  el  BOE-A-cable e
La  distinción  entre  escrituras  públicas  y  actas  notariales,  formas  documentales 
encuadrables ambas en la categoría genérica de documentos públicos conforme al 
artículo 1218 del Código Civil y ambos con la fuerza probatoria que dicha norma les 
atribuye, debe hacerse sobre la base de su contenido que, a su vez, condiciona las 
respectivas exigencias formales. Contenido propio de las escrituras públicas, dispone el 
artículo  144  del  Reglamento  Notarial,  son  las  declaraciones  de  voluntad,  los  actos 
jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios de 
todas clases, en tanto que la órbita propia de las actas notariales, según el mismo 
precepto reglamentario, es la de los hechos que por su índole no pueden calificarse de 
actos o contratos, así como los juicios o calificaciones del notario, aparte aquellos casos 
en que la legislación notarial establece el acta como manifestación formal adecuada.
Así, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 4 de 
noviembre de 2000, 19 de octubre de 2011, 5 de mayo de 2015, 13 de julio de 2017 y 31 
de mayo de 2018), que la denominación que se atribuya a un determinado documento 
notarial no desvirtúa la verdadera naturaleza de éste, que debe calificarse en atención a 
su contenido y no al nombre que se le haya dado. De este modo, una diligencia será un 
instrumento apto para rectificar una escritura pública en la medida en que en aquella se 
cumplan los requisitos impuestos para ésta por la legislación notarial y confirmados por 
este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio de 2017), esto es «siempre que las 
diligencias  de  que  se  trata  sean  otorgadas  por  los  contratantes,  por  si  mismos  o 
debidamente autorizados para el concreto y real acto jurídico que se documenta, y 
contengan todos los requisitos indicados, constituirán vehículo hábil para la inscripción 
de la modificación del préstamo hipotecario, tanto cuando la hipoteca todavía no consta 
inscrita en el Registro de la Propiedad, como cuando ya lo estuviere en virtud de solicitud 
de inscripción parcial». Tales requisitos son los que enuncia la misma Resolución: ha de 
tratarse de un instrumento público «en el que consienten expresamente ambas partes 
contractuales, el notario autorizante da fe de conocer a los comparecientes y emite un 
juicio de capacidad y legitimación, señala que éstos, debidamente informados, proceden 
a  sustituir  las  estipulaciones  tachadas  de  ininscribibles  por  la  registradora  de  la 
Propiedad (lo que constituye un auténtico consentimiento negocial), y por último da fe de 
haber leído el documento a las partes comparecientes, que encontrándolo conforme lo 
aprueban y firman; lo que claramente constituye un contenido y estructura propio de las 
escrituras públicas».
En el caso analizado en este expediente, la rectificación de la escritura pretende 
realizarse por medio de un acta de aclaración y subsanación otorgada únicamente por la 
entidad  que,  según  se  afirma,  debe  reputarse  como  verdadera  entidad  acreedora 
hipotecaria. De este modo, lo relevante en este caso no es el instrumento público 
empleado para llevar a cabo la rectificación, pues bajo la denominación de acta de 
aclaración y subsanación se trata de un instrumento que contiene la dación de fe del 
notario de conocer al compareciente y la emisión del juicio de capacidad, siendo así que 
las actas, salvo excepciones, no requieren fe de conocimiento ni les son aplicables en 
principio  las  reglas  sobre  juicio  de  capacidad  del  requirente;  también  contiene  la 
manifestación de voluntad de rectificar la escritura de constitución unilateral de hipoteca, 
lo  que  implica  no  una  simple  manifestación  sino  una  declaración  de  voluntad,  un 
consentimiento negocial que, como dispone el artículo 144 del Reglamento Notarial, es 
contenido propio de las escrituras públicas; y, por último, incluye la fe del notario de 
haber leído el documento al compareciente, que encontrándolo conforme lo aprueba y 
firma  con  el  notario,  de  modo  que  claramente  implica  un  otorgamiento  en  cuanto  s
asunción de la declaración de voluntad prestada que es inexistente en las actas. Su  oe.
contenido y su forma son, por tanto, los propios de una escritura, en cuanto expresivos  w.
de una determinada declaración de voluntad negocial, que es de lo que el notario da fe,  07ww
vseinr dqaudee rala ns atruerfaelreeznac idaes  daicl h«oa cintast»r umpeernmtoit aqnu ec odnesbied ecraalrif icqaures ea elcna antzeannc ióan  dae lsav irretuaalird alda 
de su contenido y forma y no al nombre que se le da.
Lo verdaderamente objetable es la falta de intervención del deudor hipotecario, titular 
registral de la finca hipotecada y único otorgante de la escritura cuya rectificación se 
pretende, cuyo consentimiento resulta inexcusable, máxime si se tiene en cuenta que la 
modificación pretendida afecta a un elemento esencial del derecho real de hipoteca, 
como es la determinación del acreedor hipotecario.
6.  Por  otra  parte,  el  notario  autorizante  alega  que  entre  las  dos  sociedades 
implicadas hay una relación de «partnership» conforme a la legislación de Reino Unido, 
de modo que se subsumen en la figura del «trust».
Hay  que  recordar,  tal  y  como  hace  el  Tribunal  Supremo  en  Sentencia 
número 338/2008, de 30 de abril, que el «trust» constituye una figura por la que se 
establece una relación fiduciaria en la que una persona es el titular del derecho de 
propiedad sujeto a una obligación de equidad de mantener o usar la propiedad en 
beneficio de otra. Se puede constituir el «trust» tanto por acto «inter vivos» como «mortis 
causa».  Se  trata  de  un  negocio  jurídico  ampliamente  utilizado  en  los  países  del 
«Common Law» con diversas finalidades; pero resulta desconocida en derecho español.
De su importancia e implantación da muestra la existencia del Convenio de La Haya 
de 1 de julio de 1985 sobre ley aplicable al «trust» y su reconocimiento, que pretende 
hacer frente a los problemas derivados del desconocimiento de la institución en muchos 
ordenamientos jurídicos. El Convenio entró en vigor el 1 de enero de 1992 y ha obtenido 
hasta ahora escasa ratificación, sin que haya sido suscrito por España. El artículo 2 del 
Convenio define los elementos que han de concurrir en una institución para poder ser 
calificada como «trust» a efectos de su aplicación: «A los efectos del presente Convenio, 
el término «trust» se refiere a las relaciones jurídicas creadas -por acto inter vivos o 
mortis causa- por una persona, el constituyente, mediante la colocación de bienes bajo el 
control de un trustee en interés de un beneficiario o con un fin determinado. El trust 
posee  las  características  siguientes:  a)  los  bienes  del  trust  constituyen  un  fondo 
separado y no forman parte del patrimonio del trustee; b) el título sobre los bienes del 
trust se establece en nombre del trustee o de otra persona por cuenta del trustee; c) el 
trustee tiene la facultad y la obligación, de las que debe rendir cuenta, de administrar, 
gestionar o disponer de los bienes según las condiciones del trust y las obligaciones 
particulares que la ley le imponga».
Sobre la base de lo anterior, no puede ser estimada la apreciación del notario 
respecto del «trust», figura desconocida y sin encaje en el ordenamiento jurídico español 
(en  el  que  existen  instituciones  que  cubren  las  funciones  de  dicha  figura  -negocio 
fiduciario,  mandato,  fundación,  donaciones  y  legados  sub  modo,  albaceazgo, 
sustituciones fideicomisarias, etc.), debiendo, en consecuencia, ser aplicadas las reglas 
generales impuestas por la legislación civil e hipotecaria (cfr. las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 16 de junio de 2009 y 19 de febrero de 2020).
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, únicamente en 
cuanto al primero de los defectos expresados en la calificación, y desestimarlo respecto 
del  segundo  defecto,  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores  fundamentos 
jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  bo
Pública, Sofía Puente Santiago. 07ww