BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81676
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11326 Resolución de 27 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, por la que se 
suspende la inscripción de una solicitud de inclusión en el registro de la 
propiedad de una zona arqueológica declarada bien de interés cultural.
En el recurso interpuesto por doña E. C. C., Delegada Territorial de las Consejerías 
de Fomento, Infraestructuras, Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio Histórico de 
Almería, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuevas del 
Almanzora, don Íñigo Mateo Villa, por la que se suspende la inscripción de una solicitud 
de inclusión en el registro de la propiedad de una zona arqueológica declarada Bien de 
Interés Cultural.
Hechos
I
Mediante oficio expedido el 17 de enero de 2020 por doña E. C. C., Delegada 
Territorial de las Consejerías de Fomento, Infraestructuras, Ordenación del Territorio, 
Cultura y Patrimonio Histórico de Almería, se solicita la inclusión en el Registro de la 
Propiedad de la Zona Arqueológica de Villaricos, declarada Bien de Interés Cultural.
II
Presentado  dicho  documento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Cuevas  del 
Almanzora, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «Con fecha 24 de enero de 2020, se presenta en este Registro, 
Solicitud de inclusión Zona Arqueológica de Villaricos, suscrita por doña E. M. C. C., el 
día 17 de enero de 2020, bajo el asiento 884 del Diario 77; El Registrador de la 
Propiedad que suscribe, de conformidad con el artículo 18 de la L. H. en virtud de las 
reseñadas diligencias, ha procedido a la calificación negativa de este documento, de 
acuerdo con los siguientes:
Fundamentos de hecho y de Derecho:
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el 
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose 
la calificación –entre otros extremos– a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la 
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se 
solicite la inscripción», a «las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes 
que determinan la forma de los instrumentos» y a «la no expresión, o la expresión sin 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad». s
En  el  caso  que  nos  ocupa  se  presenta  título  administrativo  acompañado  de  oe.
resolución en el BOJA por el que se indica «instar la modificación del asiento de este  w.
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de  demandado,  al  titular  registral,  dándose  así  cumplimiento  a  los  previsto  en  el 
artículo 20 LH y 24 CE; por la segunda, no se acompañan números de fincas registrales 
que permitan identificar las que deban quedar afectadas por el asiento que se pretenda y 
cuya referencia debe resultar de la sentencia y no de acto administrativo, salvo que este 
último se interponga de manera independiente de la sentencia, en cuyo caso habrá de 
ser igualmente notificado a los eventuales titulares registrales; tercero y último, para el 
caso  de  que  la  condición  de  yacimiento  arqueológico  afecte  a  parte  de  las  fincas 
registrales inscritas, resulta recomendable que se aporte plano con geovértices UTM en 
formato GML a fin de poder calificar su alcance físico y conservar en este registro su 
superficie para ulteriores calificaciones de operaciones jurídicas sobre fincas colindantes 
a fin de salvaguardar los intereses de la administración pública. Por añadidura, aún 
mejor sería que la administración pública inste la georrefereciación completa de cada 
finca registral y después solicite la constancia de los geovértices de los yacimientos si 
bien no realizar esto último no impide la inscripción.
Resolución:
Ha decidido suspender la inscripción de lo solicitado por los motivos expresados.
Contra esta calificación (...). Cuevas del Almanzora, 10 de febrero de 2020. El 
Registrador. [CSV de firma electrónica de fecha 10 de febrero de 2020]»
III
Doña E. C. C., Delegada Territorial de las Consejerías de Fomento, Infraestructuras, 
Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio Histórico de Almería, interpuso recurso 
contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 9 de marzo de 2020, que tuvo 
entrada en el citado Registro el día 11 de marzo, en el que alega lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  Con fecha 22 de enero de 2020 esta Delegación Territorial de Fomento, 
Infraestructuras, Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio Histórico de Almería 
presentó en el Registro del propiedad de Cuevas del Almanzora solicitud instando la 
inclusión en el registro de la propiedad de los inmuebles catalogados como "zona 
arqueológica de Villaricos" declarada como Bien de Interés Cultural, tipología yacimiento 
arqueológico, mediante Orden de 14 de febrero de 2005 cuya delimitación quedaba 
definitivamente establecida mediante Sentencia 918/13 del Tribunal Superior de Justicia 
de Granada, confirmado por STS 127/2013, cuya ejecución de sentencia se materializa 
mediante Orden de la Consejería de Cultura de 13 de marzo de 2016 (BOJA 26 de enero 
de 2016), especificando a tal efecto las parcelas catastrales afectadas por la delimitación 
definitiva depurada en sede judicial.
Junto a la referida solicitud de inclusión en el registro de los inmuebles catalogados 
como zona arqueológica de (...), en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 12 de la 
ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía, se acompañó 
Certificado del Secretario General de Cultura, así como Orden de 13 de enero de 2016, 
por la que se modifica parcialmente, en ejecución de ST el yacimiento de Villaricos.
Dicha solicitud tuvo entrada en el registro de la propiedad con fecha 24 de enero de 
2020.
Segundo.  La Orden de 13 de enero de 2016, por la que se modifica parcialmente,  e
en  ejecución  de  la  Sentencia  Judicial  918/2013  de  la  Sala  de  lo  Contencioso- bo
AdAedd mm1ii1nn iissdtterraa ttmiivvaoor  zdcoeo ln dT ers ibe2ud0ne1a 3el  nSy u Glparr eaSmneaond,t aed nedc e6ial   dT1er1 ib2mu7an r/az2lo 0 S1d3ue,p  2ed0rei1o 5rl a, d laSe  aOJlarud sedtinec  iadlo e d lCea  oCAnontendnsaceluijoecsríoaía-,   2020-11326n https://ww
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Arqueológica,  el  yacimiento  de  Villaricos,  sito  en  Cuevas  del  Almanzora,  Almería, 
delimita claramente la zona arqueológica de acuerdo con el siguiente tenor literal: (...)
Tercero.  El 14 de febrero de 2020 tiene entrada en registro de esta Delegación 
Territorial de Fomento, Infraestructuras, Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio 
Histórico de Almería Resolución de 10 de febrero de 2020 del Registro de la Propiedad 
de Cuevas del Almanzora de suspensión de la inscripción de lo solicitado por los motivos 
expresados: (...)
Fundamentos jurídicos:
Primero.  La competencia para instar la inclusión en el registro de la propiedad del 
yacimiento arqueológico de Villaricos viene establecida en el apartado 2 de la Resolución 
de 15 de julio de de [sic] 2008, de la Dirección general de Bienes Culturales, por la que 
se delegan competencias en las personas titulares de las Delegaciones Provinciales de 
la Consejería determinadas competencias en materia de Patrimonio Histórico (BOJA 156 
de 6 de agosto). Según la DT 2.ª de Decreto 108/2019, de 12 de febrero, por el que se 
establece la estructura orgánica de la Consejería de Cultura y Patrimonio Histórico "Las 
delegaciones de competencias en materia de cultura, patrimonio histórico y memoria 
democrática  que  se  encuentren  vigentes  a  la  entrada  en  vigor  de  este  Decreto, 
continuarán  desplegando  su  eficacia  en  tanto  en  cuanto  no  se  efectúen  nuevas 
delegaciones o se revoquen las existentes por los órganos que resulten competentes 
para  ello  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en  este  Decreto,  prevaleciendo  en  caso  de 
divergencia las delegaciones de competencias efectuadas por la extinta Consejería de 
Cultura".
Segundo.  El artículo 12 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio 
Histórico de Andalucía establece en su apartado primero que "la Consejería competente 
en materia de patrimonio histórico instará la inclusión gratuita en el Registro de la 
Propiedad  de  la  inscripción  de  los  bienes  inmuebles  en  el  Catálogo  General  del 
Patrimonio Histórico Andaluz. Las personas responsables de este Registro adoptarán en 
todo caso las medidas oportunas para la efectividad de dicha inscripción".
El apartado 2 del [sic] El artículo 12 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, de 
Patrimonio Histórico de Andalucía, concluye que «será título suficiente para efectuar 
dicha inclusión la certificación administrativa expedida por la citada Consejería en la que 
se transcriba la inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. La 
certificación contendrá los demás requisitos previstos en la legislación hipotecaria».
Tercero.  La solicitud al Registro de la propiedad de Cuevas del Almanzora de la 
inclusión  de  las  fincas  que  conforman  el  yacimiento  arqueológico  de  Villaricos, 
representa un mandato legal (artículo 12 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, de 
Patrimonio Histórico de Andalucía) que corresponde instar a la administración cultural 
andaluza.
Dicha inclusión, no lesiona la competencia estatal de ordenación de los registros e 
instrumentos públicos (art. 149.8 CE) al referirse la ley andaluza al término “inclusión” en 
el registro de la propiedad, que no consiste en una “inscripción” en sentido estricto, sino 
que inclusión equivale a constancia registral en general que persigue dar seguridad 
jurídica a eventuales negocios jurídicos sobre las fincas afectadas por el yacimiento 
arqueológico  de  Villaricos,  así  como  evitar  que  se  frustren  los  derechos  de  la 
Administración de tanteo y retracto del art 17 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, de 
Patrimonio Histórico de Andalucía.
Por tanto, la inclusión en el registro de la propiedad de Cuevas [sic] solicitada no  e
debería de haber sido rechazado por los motivos expresados en la resolución de 20 de  bo
febrero de 2020 del Sr. registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora ahora  6w
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Papaotrritmó o(n…io) :Histórico de Andalucía, para cuyo cumplimiento esta Delegación Territorial
– Solicitud de la Delegada Territorial.
– Certificado del Secretario General de Cultura.
– Orden de 13 de enero de 2016, por la que se modifica parcialmente, en ejecución 
de ST el yacimiento de Villaricos.
De modo que analizados los motivos expresados por la resolución de 20 de febrero 
de 2020 para suspender la inclusión en el registro de las fincas que conforman el 
yacimiento  arqueológico  de  Villaricos,  (motivos  transcritos  en  el  hecho  3.º  de  este 
recurso) esta Delegación Territorial entiende que sobrepasan las condiciones que exige 
la ley para que el Sr. registrador de la propiedad proceda a su inclusión. Asimismo, no 
queda margen de duda para concluir que la Administración cultural no haya identificado 
los bienes a incluir en el registro de la propiedad de forma clara e inequívoca teniendo en 
cuenta tanto el artículo 12 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, como las previsiones 
del artículo artículo [sic] 35.2 del Reglamento 19/95, de 7 de febrero, de Protección y 
Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía que establece: "En el caso de Conjuntos 
Históricos, Sitios Históricos, Zonas Arqueológicas o Lugares de interés Etnológico, la 
identificación  del  ámbito  se  realizará  mediante  la  enumeración  de  las  parcelas 
catastrales afectadas y el señalamiento de líneas poligonales cerradas basadas en 
vértices referidos a coordenadas U. T. M., o elementos o puntos de referencia inequívoca 
recogidos en la cartografía obrante en el expediente, o cualquier otro medio que permita 
su inequívoca identificación".
En su virtud, suplico que, teniendo por presentado este escrito, lo admita a trámite 
junto con los documentos que acompaña y dé por interpuesto recurso gubernativo ante 
la Dirección General de los Registros y del Notariado solicitando que se levante la 
suspensión de la inclusión de las fincas catalogadas como bien de interés cultural, 
modalidad  yacimiento  arqueológico  de  Villaricos  en  el  registro  de  la  propiedad  de 
acuerdo con la delimitación establecida en la Orden de 13 de enero de 2016, por la que 
se modifica parcialmente la Orden de la Consejería de Cultura de 14 de febrero de 2005, 
en  ejecución  de  la  Sentencia  Judicial  918/2013  de  la  Sala  de  lo  Contencioso-
Administrativo con sede en Granada del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, 
de 11 de marzo de 2013 y la Sentencia 1127/2013, de la Sala de lo Contencioso-
Administrativo del Tribunal Supremo, de 6 de marzo de 2015. La delegada territorial. 
Fdo. E. M. C. C.»
IV
El registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, emitió informe confirmando 
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 9, 20, 21 y 38 de la Ley Hipotecaria; artículos 12 y 17 de la 
Ley  14/2007  de  26  de  noviembre  del  Patrimonio  Histórico  de  Andalucía  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre 
de 2013, 21 de abril de 2015, 6 de mayo y 11 de octubre de 2016, 25 de abril, 16 de 
mayo y 25 de octubre de 2018 y 25 de julio de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si puede hacerse constar en el Registro de 
la Propiedad la condición de Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica de una  es
determinada porción de territorio, identificada mediante un listado de coordenadas y una  o
enumeración  de  un  elevado  número  parcelas  catastrales,  invocando  al  efecto  la  6ww.
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administrativa pero no se acompaña; que no puede calificarse si el titular registral fue
demandado; que no constan los números de fincas que permitan identificar cuáles 
resultan  afectadas;  que  también  debe  constar  que  el  acto  administrativo  ha  sido 
notificado a los titulares registrales y, por último, que falta determinar con plano en 
formato GML la parte afectada de las fincas, en el caso en que resulten afectadas 
parcialmente.  Añade  el  registrador  la  conveniencia  de  aportar  la  georreferenciación 
completa de cada finca registral.
La recurrente alega que la solicitud es un mandato legal que corresponde instar a la 
administración cultural andaluza; que la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía se 
refiere al «término “inclusión” en el registro de la propiedad, que no consiste en una 
“inscripción” en sentido estricto, sino que inclusión equivale a constancia registral en 
general que persigue dar seguridad jurídica a eventuales negocios jurídicos sobre las 
fincas afectadas por el yacimiento arqueológico así como evitar que se frustren los 
derechos de la Administración de tanteo y retracto previstos en la misma Ley»; que no 
hay duda de que se hayan identificado los bienes a incluir en el registro de la propiedad 
de forma clara e inequívoca teniendo en cuenta el artículo 12 de la Ley 14/2007 y el 
artículo  35.2  del  Reglamento  19/95,  de  7  de  febrero,  que  se  refieren  a  que  «la 
identificación  del  ámbito  se  realizará  mediante  la  enumeración  de  las  parcelas 
catastrales afectadas y el señalamiento de líneas poligonales cerradas basadas en 
vértices referidos a coordenadas U.T.M., o elementos o puntos de referencia inequívoca 
recogidos en la cartografía obrante en el expediente, o cualquier otro medio que permita 
su inequívoca identificación».
2.  El artículo 12 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de 
Andalucía dispone «1. La Consejería competente en materia de patrimonio histórico 
instará la inclusión gratuita en el Registro de la Propiedad de la inscripción de los bienes 
inmuebles  en  el  Catálogo  General  del  Patrimonio  Histórico  Andaluz.  Las  personas 
responsables de este Registro adoptarán en todo caso las medidas oportunas para la 
efectividad de dicha inscripción. 2. Será título suficiente para efectuar dicha inclusión la 
certificación administrativa expedida por la citada Consejería en la que se transcriba la 
inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. La certificación 
contendrá los demás requisitos previstos en la legislación hipotecaria».
Sin que proceda en el ámbito del recurso gubernativo discutir cuestiones sobre si la 
normativa autonómica respeta la competencia estatal de ordenación de los registros 
públicos (art. 149.1.8.ª de la Constitución), debe recordarse la doctrina asumida por esta 
Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, 
reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se 
discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación 
preferente  las  normas  autonómicas,  dictadas  en  ejercicio  de  sus  competencias 
exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.
En el caso de este expediente, prevista en la normativa autonómica la constancia 
registral («inclusión») de la circunstancia de la previa inscripción de un inmueble en el 
Catálogo  General  del  Patrimonio  Histórico  Andaluz,  habrá  que  atender  a  las 
disposiciones de la Ley Hipotecaria para determinar en qué modo puede «incluirse» tal 
circunstancia afectante a determinadas fincas en los libros del Registro de la Propiedad.
A tal efecto, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria dispone en su letra a) que «cuando 
conste  acreditada,  se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación  urbanística, 
medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se 
refiera. Por ello, no puede compartirse el argumento de la recurrente que alude a que no 
se pretende la “inscripción” diferenciando este término de la “inclusión” a la que se refiere  s
la norma autonómica, argumentando que tal “inclusión” equivale a una «constancia  oe.
registral en general que persigue dar seguridad jurídica a eventuales negocios jurídicos  w.
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contemplada en la legislación hipotecaria, debiendo en todo caso ajustarse la pretensión
de  acceso  al  registro,  amparada  en  la  norma  autonómica,  a  los  tipos  de  asientos 
previstos en la legislación hipotecaria.
Recuérdese que en relación con las fincas registrales la Ley Hipotecaria adopta el 
criterio de llevar los Registros por fincas, abriendo un registro particular o folio registral 
destinado a concentrar el completo historial jurídico de cada finca inmatriculada. Es el 
denominado sistema de «folio real» que impone el artículo 243 de la Ley Hipotecaria. El 
artículo 7 de la misma Ley, por su parte, dispone que «la primera inscripción de cada 
finca en el Registro de la propiedad será de dominio», y el artículo 8, párrafo primero, 
añade  que  «cada  finca  tendrá  desde  que  se  inscriba  por  primera  vez  un  número 
diferente  y  correlativo».  La  finalidad  de  este  sistema  de  concentración  del  historial 
jurídico de cada finca ya lo explicaba la antigua Resolución de este Centro Directivo 
de 11 de abril de 1928 al señalar que las exigencias del Registro de la Propiedad, 
derivadas del principio de publicidad, determinan que «cada finca o entidad hipotecaria 
aparezca inscrita bajo folio y número especial con objeto de que las terceras personas a 
quienes la inscripción interese sepan dónde han de encontrar cuanto al inmueble haga 
relación y cuanto defina su situación jurídica, sin temor a las limitaciones consignadas en 
otros asientos diferentes».
Y ello sin perjuicio de tal zona arqueológica pueda figurar en la aplicación informática 
para el tratamiento de representaciones gráficas prevista en el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria, homologada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, que 
permite «relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, 
previniendo  además  la  invasión  del  dominio  público,  así  como  la  consulta  de  las 
limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, 
medioambiental o administrativa correspondiente».
Por otra parte, no cabe duda de que la publicidad registral que se pretende de esta 
situación  administrativa  debe  sujetarse  a  los  requisitos  previstos  en  la  legislación 
hipotecaria, en particular, los que resultan del principio de especialidad registral conforme 
al cual deben quedar perfectamente determinados las circunstancias de las personas, 
fincas y derechos inscritos. Así, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria dispone que «los 
documentos  relativos  a  contratos  o  actos  que  deban  inscribirse  expresarán,  por  lo 
menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean 
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
En  tal  sentido,  el  mismo  precepto  de  la  normativa  autonómica  que  invoca  la 
recurrente también señala que «la certificación contendrá los demás requisitos previstos 
en la legislación hipotecaria».
3.  Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr., por 
todas, Resolución de 25 de abril de 2018), hay que recordar que en cuanto al alcance de 
la calificación registral de los documentos administrativos esta Dirección General ha 
tenido  oportunidad  de  pronunciarse  en  numerosas  ocasiones  –vid.  por  todas  las 
Resoluciones de 30 de noviembre de 2016 y 2 de abril de 2018–. Ya antes de la 
redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto 
de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada 
la doctrina según la cual, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una 
mayor libertad para calificar el documento administrativo respecto del judicial, y en 
particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  reglamentos  (cfr.  entre  otras,  Resolución  de  30  de 
septiembre de 1980). s
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza  oe.
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces  w.
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ddeell  PRroecgeladmimeienntoto  HAidpmotiencisatrraiot ivofa Ccuolmtaú na ld er elagsis Atrdamdoinr isptraarcaio nceasli fPicúabr,l icraess)p, eecl taor tícduel o l9o9s   BOE-A-cable e
documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la  competencia  del  órgano,  la 
congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias 
esenciales  de  éste,  así  como  la  relación  del  mismo  con  el  título  registral  y  a  los 
obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril 
de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo 
de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, corresponde al registrador, dentro de los límites de su 
función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, 
la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar 
el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las 
leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro 
Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento 
objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el 
titular  registral  sufra,  en  el  mismo  Registro,  las  consecuencias  de  una  indefensión 
procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una 
tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en 
congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Y como señaló la 
Resolución de 7 de septiembre de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la 
inscripción, que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno 
derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la 
posible anulabilidad está establecida en interés y garantía del titular registral para evitar 
su indefensión.
Recuérdese que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece como presunción 
«iuris tantum» que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, presunción que opera «a todos 
los efectos legales», y que, como consecuencia de lo anterior, no podrá ejercitarse 
ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a 
nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable 
demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de 
nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa la Ley cuando haya 
de perjudicar a tercero.
Esta doctrina no supone desconocer que a la calificación de los actos y documentos 
administrativos, de modo coherente con su presunción de validez y eficacia –artículo 39 
de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas– y la propia potestad administrativa de autotutela, con el 
alcance al que se refiere el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, se le aplican también 
los efectos que señala el artículo 101 del Reglamento Hipotecario, cuyo párrafo primero 
establece  que  «la  calificación  de  los  documentos  presentados  en  el  Registro  se 
entenderá  limitada  a  los  efectos  de  extender,  suspender  o  denegar  la  inscripción, 
anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que 
pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la 
competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento». 
Ello resulta coherente con el artículo 106 de la Constitución que determina que sólo los 
jueces y tribunales pueden controlar la legalidad de la actuación administrativa, y por eso 
la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, 
establece en su artículo 2 que será esta jurisdicción la competente para entender de 
todas las cuestiones que se susciten en relación con la validez o legalidad de los actos o 
disposiciones de las corporaciones de Derecho público, adoptados en el ejercicio de  s
funciones públicas –cfr. también el artículo 64 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30  oe.
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación  w.
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registral», lo que no supone pronunciamiento definitivo alguno en cuanto a la validez 
intrínseca del acto administrativo cuya inscripción se pretende, que queda reservado a la 
competencia de la jurisdicción contencioso administrativa.
4.  Se plantea como defecto en la calificación si es preciso acompañar la resolución 
judicial en ejecución de la cual se dictó la Orden de 13 de enero de 2016 por la que se 
modifica parcialmente la delimitación de la zona arqueológica fijada en la anterior Orden 
de 14 de febrero de 2005.
El artículo 103.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción 
Contencioso-Administrativa, dispone que: «La potestad de hacer ejecutar las sentencias 
y  demás  resoluciones  judiciales  corresponde  exclusivamente  a  los  Juzgados  y 
Tribunales de este orden jurisdiccional, y su ejercicio compete al que haya conocido del 
asunto en primera o única instancia».
Por su parte el artículo 104.1 establece: «1. Luego que sea firme una sentencia, el 
secretario judicial lo comunicará en el plazo de diez días al órgano que hubiera realizado 
la actividad objeto del recurso, a fin de que, recibida la comunicación, la lleve a puro y 
debido efecto y practique lo que exija el cumplimiento de las declaraciones contenidas en 
el fallo, y en el mismo plazo indique el órgano responsable del cumplimiento de aquel».
Finalmente, el artículo 107, apartado 1, en redacción dada por la Ley 13/2009, de 3 
de noviembre, dispone en relación con la ejecución de las sentencias firmes dictadas por 
los tribunales de dicho orden jurisdiccional que «si la sentencia firme anulase total o 
parcialmente el acto impugnado, el secretario judicial dispondrá, a instancia de parte, la 
inscripción del fallo en los Registros públicos a que hubiere tenido acceso el acto 
anulado…».
Todo ello es consecuencia de lo dispuesto por el artículo 118 de la Constitución, a 
cuyo tenor «es obligado cumplir las sentencias y demás resoluciones firmes de los 
jueces y Tribunales, así como prestar la colaboración requerida por éstos en el curso del 
proceso y en la ejecución de lo resuelto». De acuerdo con ello, el artículo 17.2 de la Ley 
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, dice que: «2. Las Administraciones 
Públicas, las autoridades y funcionarios, las corporaciones y todas las entidades públicas 
y privadas, y los particulares, respetarán y, en su caso, cumplirán las sentencias y las 
demás resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo 
con las leyes.» Añade a su vez el artículo 18.2 que: «Las sentencias se ejecutarán en 
sus propios términos».
De todo lo expuesto se desprende que, siendo la Administración Pública condenada 
en  un  proceso  contencioso-administrativo  la  encargada  legalmente  de  ejecutar  la 
sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará 
necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los 
términos de aquélla. A la naturaleza jurídica de tales actos administrativos se ha referido 
desde antiguo la jurisprudencia. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo 
Contencioso-Administrativo) de 8 de febrero de 1982 afirmaba que: «…el hecho de que, 
entre  los  privilegios  de  la  Administración,  instrumentalizados  para  el  más  idóneo 
funcionamiento de la misma, cuya meta final es el servicio a la comunidad, se cuente con 
el de que sea ella misma quien proceda a la ejecución de las sentencias, en los procesos 
en que haya sido parte, esto es, en los de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, 
provoca el que en el procedimiento de ejecución, tenga que adoptar medidas, bien de 
puro hecho, pero muchas veces –las más– de carácter jurídico, o lo que es lo mismo, 
verdaderos actos administrativos, caracterizados por la nota de su especialidad: la de ser 
actos de ejecución lo que, normalmente, les priva de sustantividad propia, por ser puros  s
medios o instrumentos, para la efectividad del fallo judicial, cuya razón de ser (la de la  oe.
institución procesal) no es otra que la consecución de una paz justa, y con ello, una  w.
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administrativos objeto del recurso, ordenando su desaparición jurídica, bastará que la 
Administración condenada dicte un acto de contenido puramente negativo, limitándose a 
declararlo formalmente así. Si, por el contrario, la sentencia ordena la retroacción del 
expediente administrativo a un momento procedimental determinado, por haberse omitido 
un trámite esencial, la Administración habrá de proseguir aquél a partir del momento 
correspondiente, realizando todos los trámites preceptivos (incluyendo por supuesto el 
omitido) hasta dictar nueva resolución. Si, en fin, la Administración no se limita a expulsar 
del mundo jurídico el acto o actos declarados nulos por el tribunal, sino que dicta uno o 
varios actos nuevos en sustitución de aquéllos, estos últimos habrán de ser plenamente 
ajustados al ordenamiento jurídico, tanto en los aspectos formales como en su contenido 
material. La más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo hace referencia en este 
sentido a una «doble vía» para impugnar tales actos, constituida por un lado por el 
incidente del artículo 109 de la Ley Jurisdiccional, limitado a todas aquellas incidencias, 
incluidas  las  relativas  al  artículo  103.4  de  la  Ley  de  Jurisdicción  Contencioso-
Administrativa, que regulan la desviación de poder al momento de la ejecución, y que 
tienen por objeto determinar o comprobar que el nuevo acto se ajusta y cumple con lo 
ordenado y dispuesto por la sentencia firme; y por otro, por el cauce procesal general que 
faculta para interponer un recurso contencioso administrativo independiente, al amparo del 
artículo 45 de la misma Ley Jurisdiccional. En este segundo caso, por el contrario, los 
contornos son menos angostos, pues se puede alegar cualquier infracción normativa que 
ponga de manifiesto que dicho acto vulnera el ordenamiento jurídico (v. Sentencia del 
Tribunal  Supremo  –Sala  de  lo  Contencioso-Administrativo,  Sección  Quinta–  de  8  de 
febrero de 2013).
Pues bien, entrando en el ámbito estrictamente hipotecario, la calificación por el 
registrador de la Propiedad, conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario, de los 
documentos administrativos en los que se recojan actos dictados en ejecución de una 
sentencia contencioso-administrativa, cuando éstos sean susceptibles de causar algún 
asiento registral, habrá de modularse en función de la clase y contenido de éstos, de 
acuerdo con los diferentes supuestos que han sido expuestos más arriba.
Así, si el documento recoge uno o varios actos nuevos de contenido positivo en 
sustitución de los judicialmente declarados nulos, ya sea por haberse subsanado los 
vicios  procedimentales  determinantes  de  dicha  declaración,  ya  sea  porque  la 
Administración haya optado por ello en lugar de limitarse a declarar formalmente la 
desaparición jurídica de los actos viciados, la calificación por el registrador se realizará 
con  plenitud,  alcanzando  a  todos  los  extremos  del  artículo  99  del  Reglamento 
Hipotecario. En cambio, si el acto administrativo reflejado en el documento que ingresa 
en el Registro es puramente negativo, limitado a reproducir miméticamente el fallo de la 
sentencia que decreta la nulidad del acto o actos impugnados, difícilmente podrá exigirse 
que el mismo se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales propias 
de un acto de contenido positivo. El acto en este caso no entraña ninguna innovación en 
el mundo jurídico y por tanto no cabe exigir a la Administración que lo dicta que respete 
las  mismas  garantías  procedimentales  que  son  propias  de  los  actos  positivos.  En 
resumen, la calificación registral negativa de un acto así no podrá fundarse en la omisión 
o realización defectuosa de «trámites o incidencias» que la Ley impone como esenciales 
a cualquier innovación jurídica por parte de la Administración.
Aplicando lo anterior al caso que nos ocupa, observamos que la resolución objeto del 
documento calificado, Orden de 13 de enero de 2016, acuerda modificar parcialmente la 
inscripción  en  el  Catálogo  General  de  Patrimonio  Histórico  Andaluz  como  Zona  s
arqueológica  del  yacimiento  de  Villaricos  y  establecer  los  límites  vigentes  de  la  oe.
demarcación  del  Bien  de  Interés  Cultural,  todo  ello  conforme  sendos  fallos  de  la  w.
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determinadas  zonas  de  la  misma,  dando  cumplimiento  a  las  correspondientes 
resoluciones judiciales que resuelven sendos recursos interpuestos por los particulares 
afectados.  Por  tanto,  este  nuevo  acto  administrativo  está  sujeto  plenamente  a  la 
calificación del registrador conforme a lo dispuesto en el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, sin que sea preciso aportar la resolución judicial en cuya virtud se dicta el 
acto administrativo, ya que el objeto de la calificación es el primer acto administrativo 
rectificado por este nuevo acto administrativo, extendiéndose tal calificación, como indica 
el  registrador,  a  verificar  que  en  el  procedimiento  administrativo  han  tenido  la 
intervención correspondiente los interesados, según seguidamente se verá. No es objeto 
de calificación, por tanto, la propia resolución judicial que antecede al acto rectificador, 
no pudiendo extenderse la calificación, conforme al artículo 99 de la Ley Hipotecaria, a la 
cuestión de si se ajusta a ésta el nuevo acto administrativo o a si en la misma fueron 
demandados los titulares registrales. En primer lugar, porque el procedimiento judicial fue 
instado  por  los  particulares  y,  en  segundo  lugar,  porque  con  la  calificación  de  su 
intervención en el procedimiento administrativo ya quedan salvaguardados sus intereses 
y  la  proscripción  de  su  indefensión  procesal  en  cuanto  al  procedimiento  y  acto 
administrativo que debe acceder al registro.
5.  Sentadas  tales  premisas,  y  exceptuando  la  necesidad  de  aportar  las 
resoluciones judiciales, el resto de la calificación debe ser confirmada en su totalidad.
En primer lugar, de los documentos administrativos que son objeto de calificación no 
resultan  determinadas  las  fincas  registrales  afectadas  por  la  delimitación  la  zona 
arqueológica  catalogada  como  bien  de  interés  cultural.  El  único  dato  identificativo 
aportado  es  una  serie  de  referencias  catastrales.  Como  ha  reiterado  este  Centro 
Directivo, la referencia catastral es el código alfanumérico identificador que permite situar 
un inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. La constancia en el 
Registro  de  los  datos  de  identificación  catastral  es  una  circunstancia  más  de  la 
inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, sin que la referencia catastral 
sustituya  a  la  descripción  de  la  finca  que  figura  en  el  Registro  ni  implique  una 
incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en 
el folio registral. Por ello el solo dato de la referencia catastral es totalmente insuficiente 
para  identificar  la  finca  registral  conforme  a  las  prescripciones  de  la  legislación 
hipotecaria, y ello sin perjuicio de que puedan localizarse aquéllas fincas cuya referencia 
catastral conste en la inscripción. Por lo tanto, debe confirmarse la calificación en lo que 
se refiere a la falta de identificación de las fincas registrales a las que afecta, sin que 
pueda admitirse el argumento que esgrime la recurrente afirmando que la zona ha 
quedado delimitada con sus coordenadas de referenciación geográfica.
En segundo lugar, el documento hace referencia a parcelas afectadas totalmente y 
parcialmente. En este punto es también correcta la calificación cuando señala que debe 
quedar delimitada respecto de cada una de las fincas la forma en la que la misma queda 
afectada parcialmente, lo que puede lograrse con los datos georreferenciados de dicha 
porción afectada en cuanto a cada una de las fincas, o al menos debe describirse con las 
circunstancias previstas en los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario.
En tercer y último lugar, no figura dato alguno relativo a los titulares afectados por la 
resolución, así como su intervención en el procedimiento. El acceso al registro de 
actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento 
asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya 
esfera  jurídica  se  van  a  desplegar.  Lo  contrario  implicaría  su  indefensión  y  el 
desconocimiento  flagrante  del  principio  constitucional  del  derecho  a  la  tutela  e.
jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro  w.b
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impone que el procedimiento administrativo cuyo resultado ahora pretende acceder al
Registro se haya entendido con los que, según el Registro, constan como titulares de 
dominio de las fincas afectadas que, además, lo son a todos los efectos legales de 
conformidad con el principio de legitimación que consagra el artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 27 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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