BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166371
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21752 Resolución  de  16  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Jorge  Colmeiro  de  las  Cuevas,  notario  de 
L’Hospitalet de Llobregat, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Valladolid número 6, doña María de la Concepción Molina Serrano, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 15 de julio de 2021 por el notario de L’Hospitalet 
de Llobregat, don Jorge Colmeiro de las Cuevas, con el número 1.386 de protocolo, 
titulada como «disolución de comunidad», don D. L., nacido D. L. M. y don R. P. y don F. 
L. M., exponían que eran dueños por iguales partes indivisas y por título de herencia de 
una determinada finca y, a continuación, en el otorgamiento, don D. L. y don F. L. M. 
adjudicaban a don R. P. L. M. dos terceras partes indivisas de la finca, quedando éste 
como único propietario de la misma.
Según la misma escritura, como consecuencia del exceso de adjudicación efectuada 
a su favor, don R. P. L. M. abonaba a don D. L. y a don F. L. M. una determinada suma 
de  dinero,  parte  de  la  cual  era  retenida,  y  con  ello  la  que  se  denominaba  parte 
transmitente otorgaba a la denominada parte adquirente la más completa carta de pago 
por dicha total suma. Finalmente, constaba en la escritura que siendo lo adjudicado igual 
en valor, los comparecientes se daban por suficientemente pagados en su participación 
en la disuelta comunidad y se comprometían a nada más pedir ni reclamarse por tal 
concepto.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Valladolid número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento: extinción de condominio.
Autorizante: Notario de L’Hospitalet don Jorge Colmeiro de las Cuevas.
Fecha: 15/07/2021.
N.º protocolo: 1386/2021.
N.º entrada: 5966.
Asiento de presentación n.º: 189.
Diario: 71 Hechos.
Presentada una copia autorizada de la escritura otorgada el día quince de julio de  es
dos mil veintiuno, por el notario de L’Hospitalet don Jorge Colmeiro de las Cuevas,  o
número de protocolo 1386/2.021 por la que D. L. y F. L. M., adjudican por disolución de  752ww
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Fundamentos de Derecho:
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el 
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose 
la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la 
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se 
solicite la inscripción”, a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que 
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o la expresión sin claridad 
suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, 
debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 11 de 
noviembre de 2011 y 4 de abril de 2016, destaca que “tradicionalmente nuestro Derecho 
ha  mirado  con  disfavor  las  situaciones  de  comunidad  o  condominio,  por  ser 
antieconómicas, y constituir fuente de litigiosidad. Por ello la ley facilita su extinción y 
permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar 
a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un 
acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con 
todas las consecuencias que ello lleva implícito (artículos 404 y 1062 del Código Civil)
La extinción de la comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la 
totalidad  del  objeto  a  que  la  comunidad  se  refiere,  extinguiendo  la  situación  de 
condominio y constituyendo un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero 
que se adjudica el bien.
El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. El pretendido 
negocio  de  extinción  parcial  de  comunidad  no  aparece  tipificado  legalmente  y  no 
presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de la extinción total, 
por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de 
ésta.
El  negocio  de  atribución  patrimonial  relativo  a  una  participación  indivisa  de  un 
derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro 
comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función 
de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. No existe ninguna 
diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho 
de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los 
comuneros
La extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener 
lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en 
una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos 
patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás 
comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este 
sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal.”
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, acuerdo
1.  Denegar  la  inscripción  solicitada,  por  lo  que  no  procede  tomar  anotación 
preventiva por defecto subsanable.
2.  Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el 
plazo  máximo  de  diez  días.  Esta  suspensión  conlleva  la  prórroga  del  asiento  de 
presentación  por  plazo  de  sesenta  días  contados  desde  la  última  de  dichas 
notificaciones.
3.  Contra esta calificación (…) e
ConVcaelplacdióonli dM, oal ivneai nSteicruraantroo. »de agosto de dos mil veintiuno.–La Registradora. Fdo: María  2021-21752n https://www.
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jorge Colmeiro de las Cuevas, notario de 
L’Hospitalet de Llobregat, interpuso recurso el día 23 de septiembre de 2021 mediante 
escrito en los siguientes términos:
«Hechos.
Primero: El día 15 de julio de 2021 con el número 1386 de protocolo, autoricé 
escritura en virtud de la cual tres hermanos copropietarios de un inmueble urbano por 
terceras iguales partes, disolvieron el condominio sobre el mismo, que se adjudicó a uno 
sólo de ellos.
Segundo:  Dicha  escritura  fue  presentada  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Valladolid, número 6, para su inscripción. En fecha 24 de agosto de 2021, la registradora 
la calificó negativamente basándose en que no había una extinción de condominio, sino 
una transmisión de cuotas indivisas de un comunero a otro. También hace una serie de 
afirmaciones en cuanto a la no posibilidad de una extinción parcial de condominio.
Fundamentos de Derecho.
Primero: En cuanto a las afirmaciones que hace la registradora sobre la posibilidad o 
no de una extinción parcial de condominio, entiende este recurrente que no han [sic] 
lugar, pues la presente escritura supone evidentemente una extinción total de la situación 
de condominio, pues de tres copropietarios, cada uno de ellos dueño a título de herencia 
de una tercera parte, se pasa, en virtud del negocio jurídico escriturado, a un solo 
propietario.  Por  tanto,  en  ningún  caso  se  puede  hablar  de  extinción  parcial  de 
condominio y entiendo que sobraría cualquier otra argumentación al respecto.
En la nota de calificación se invocan las resoluciones de fecha 11 de diciembre 
de 2011 y 4 de abril de 2016, las cuales, una vez examinadas por este notario, parten de 
supuestos fácticos distintos del que nos ocupa pues aquí se trata de una sola finca que 
se adjudica totalmente a un sólo adjudicatario.
Sí podemos mencionar la resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de fecha 12 de febrero de 2020 (BOE 2020), cuando dice lo siguiente: “Y en la 
Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 4 de abril de 2016, 
se pone de relieve que ‘a la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución 
de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los 
mismos,  no  cabrá  calificarlo  de  acto  de  disolución,  porque  no  existirán  elementos 
suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, 
aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, 
puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no 
se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá 
ser calificado de disolución’. Pues bien, en el supuesto de este expediente, resulta que la 
propiedad se reúne al final en una sola de las comuneras y que la usufructuaria, además 
de participe en calidad de su derecho de usufructo, era también copropietaria, siendo 
compensada por ambos conceptos al no interesarle la indivisión.”
En consecuencia, se puede admitir el término disolución en aquellos supuestos en 
que el resultado final no sea el de un solo propietario, siempre que se tienda a dicha 
situación. Con más razón en la presente escritura calificada negativamente, resultando 
un único propietario, debe admitirse sin ninguna discusión que el negocio se califique 
como disolución de condominio. e.e
Y pese a que se trataba de un supuesto de derecho civil catalán, se puede traer  b
también a colación la resolución JUS/1855/2016 de 21 de junio (DOGC 2/8/2016), de la  752ww
Dreisreocluccióiónn G, eenne raul nd e sDueprueecshtoo  yr eEanlt iddaed esd iJsuorluídciicóans  dpea rlaci aGl endeer alcitoant ddoem Cinaitoa lu(ñdae.  Etrsetas 
caopplicroaprsieet aarli opsre sseen tpea ssuap uae sdtoos.), hizo los siguientes razonamientos que bien podrían
“La cuestión que plantea la nota de la registradora gira, en esencia, sobre una 
cuestión nominal y dogmática: en el negocio no hay disolución de comunidad, sino 
cesión onerosa de cuota y la causa del negocio no parece clara. La decisión de la nota 
es  la  de  denegar  la  inscripción,  cosa  que  equivale  a  considerar  la  escritura  no 
enmendable de conformidad con el artículo 65 de la Ley Hipotecaria…
Ahora bien, incluso en el supuesto de que no admitiéramos, como admitimos, que el 
negocio  que  contiene  la  escritura  se  puede  calificar  como  disolución  parcial  de 
condominio, exigir la redacción por parte del notario y el otorgamiento por parte de los 
interesados de una nueva escritura más ajustada al criterio de la registradora parece 
contrario al derecho de la ciudadanía a que la actuación de los poderes públicos sea 
proporcionada a fas finalidades que la justifican, principio que proclama el artículo 30 del 
Estatuto  de  Autonomía,  y  también  parece  contrario  al  principio  de  libertad  civil 
proclamado en el artículo 111-6 del Código Civil y al de interdicción de la discrecionalidad 
de los funcionarios, que se deriva del artículo 9.3 de la Constitución. Al fin y al cabo, hay 
que examinar la escritura presentada en el Registro de acuerdo con las normas de 
interpretación de los negocios jurídicos de manera que, dado que contiene un acuerdo 
unánime de todos y no es contrario a la Ley, habrá que dar por buena la máxima jurídica 
que proclama que los negocios son lo que son y no lo que dicen que son…
Como consecuencia de todo ello, debemos convenir que la escritura que motiva la 
calificación recurrida contiene un acto dispositivo válido que, por causa onerosa, genera 
un acrecimiento de cuotas y puede ser calificado, aunque sea de manera impropia, como 
disolución parcial de condominio. Más allá de la fortuna conceptual con que ha sido 
calificada por el notario que la ha redactado y autorizado, la solución pragmática se 
impone a la dogmática y es inscribible.”
Por tanto, dado que en la escritura por mí autorizada se recoge un negocio lícito, con 
causa onerosa y en la que intervienen y prestan su consentimiento todos los titulares 
registrales, no se entiende que por el hecho de que la registradora hubiera utilizado otra 
frase más a su gusto en el expositivo I, se deniegue la inscripción de un documento 
notarial en el que indudablemente se otorga una disolución de condominio, resultando un 
único propietario.
Segundo: Pese a que en cualquiera de los dos supuestos nos encontraríamos ante 
un negocio lícito e inscribible, tal como se ha razonado en el anterior fundamento de 
derecho, parece ser que la clave de la cuestión en el presente caso es determinar si se 
ha  otorgado  una  disolución  de  condominio  o  una  venta  o  cesión  por  dos  de  los 
comuneros al tercer comunero, que deviene propietario único.
La registradora, a la vista de lo dispuesto en el expositivo primero de la escritura, 
entiende que nos encontramos ante un negocio jurídico de transmisión de dos terceras 
partes indivisas. Para llegar a dicha conclusión, obvia el título de la escritura “disolución 
de comunidad”; la calificación de la escritura como de “Disolución de Comunidad” que 
realizo en el juicio de capacidad de los comparecientes; el verbo “adjudicar” utilizado en 
el expositivo primero, propio de las disoluciones de condominio, en lugar del [sic] los 
verbos “vender” o “ceder”, propios de las ventas o cesiones; la mención de un exceso de 
adjudicación que se realiza en el otorgamiento segundo, cuestión también propia de las 
disoluciones de condominio de un bien indivisible o que desmerezca mucho por su 
división, pero nunca de una compraventa; y la mención en el otorgamiento tercero de la 
carta de pago por las participaciones respectivas en la “disuelta comunidad”.
Pese a que dichas expresiones imponen de forma abrumadora del contrato como de 
disolución de condominio, la registradora se acoge exclusivamente a la mención de las  s
palabras “dos terceras partes indivisas” recogidas en el otorgamiento primero para decir  oe.
que el negocio no afecta a la totalidad del inmueble y no pueda calificarse como de  w.
disolución de condominio. 752ww
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ddeelj aCn ódduigdoa  Csiovbilr, ec ulaa nindtoe ndcisiópno ndee  qlouse  c“Soin tlroast atnétremsi,n osse  dees taurná  caoln streantoti dsoo nli tecrlaarl odse y s nuos   BOE-A-cable e
cláusulas.  Si  las  palabras  parecieren  contrarias  a  la  intención  evidente  de  los 
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.”
En este caso, la intención evidente de los contratantes no es otro [sic] que otorgar 
una disolución de condominio, negocio más favorable fiscalmente para los otorgantes, 
cuestión que la registradora no puede desconocer por su experiencia profesional. Dicha 
intención evidente, resultado de una lectura del conjunto de la escritura, debe prevalecer 
frente a las dudas interpretativas que, en este caso además infundadamente, pueda 
ocasionarle una cláusula aislada.
Es inverosímil que la registradora entienda que los comparecientes han querido 
hacer un negocio distinto a la disolución de condominio. El otorgamiento primero debe 
interpretarse en el sentido de que en el patrimonio de uno de los condóminos hay una 
entrada de dos terceras partes indivisas del bien inmueble, obviamente a título de la 
disolución de condominio, negocio que recae sobra [sic] la totalidad del bien que se 
adjudica a aquel comunero.
Se ha de mencionar igualmente el artículo 1285 del Código Civil, que dispone que 
“Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo 
a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.” Por tanto, si la registradora 
ve  dudosa  la  interpretación  del  otorgamiento  primero,  el  resto  de  cláusulas  ya 
mencionadas del contrato en las que se habla de “Disolución de comunidad” (Título de la 
escritura y juicio de capacidad); “exceso de adjudicación” (otorgamiento segundo) o 
“disuelta  comunidad”  (carta  de  pago  al  final  del  otorgamiento  segundo),  deberían 
disiparle dichas dudas.
Incluso en el otorgamiento primero, tal como dijimos anteriormente, se utiliza la 
palabra “adjudican”, propia de las disoluciones de condominio. La contundencia de los 
términos  del  contrato  lleva  irremediablemente  a  interpretar  que  estamos  ante  una 
disolución de condominio que recae sobre la totalidad del bien.
Por lo expuesto,
Solicito a esta Dirección General que tenga por presentado este escrito, se sirva a 
admitirlo y se tenga por interpuesto en tiempo y forma este recurso gubernativo contra la 
calificación dictada en fecha 24 de agosto de 2021 por la registradora de la Propiedad de 
Valladolid  número  6,  y  en  su  día  se  dicte  resolución  estimándolo  y  revocando  la 
calificación recurrida.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Valladolid  número  6,  doña  María  de  la 
Concepción Molina Serrano, emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 392, 395, 399, 400, 401, 404, 406, 1058, 1062, 1068, 1261, 1274, 
1281 y 1285 del Código Civil; 18 y 34 de la Ley Hipotecaria; 51 y 98 del Reglamento 
Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal  Supremo,  Sala  Primera,  de  10  de  marzo 
de 1905, 24 de enero de 1964, 3 de febrero de 1982, 28 de mayo de 1986, 27 de mayo 
de 1988, 27 de febrero de 1995, 12 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2011, y de la 
Sala Tercera, de 9 de octubre de 2018 y 20 de marzo de 2019; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de febrero de 1960, 6 de abril 
de 1962, 26 de enero de 1998, 14 de diciembre de 2000, 26 de abril de 2003, 2 de enero  e.
de 2004, 4 de abril de 2005, 28 de junio de 2007, 19 de mayo, 26 de julio y 11 de  w.b
noviembre de 2011, 11 de junio de 2014, 4 de abril y 1 de julio de 2016, 2 de noviembre  752ww
dJuer í2d0ic1a8  yy  F3e0  Pdúeb alibcari l ddee 1 220 d1e9 ,f eyb lraesr oR ye s5o dluec imonaerzso d dee l a2 0D2ir0e.cción General de Seguridad
1.  La única cuestión que debe resolverse en este recurso es si puede inscribirse un
negocio jurídico que se titula en el documento presentado como disolución de comunidad
y en el cual tres personas son dueñas por iguales partes indivisas de una finca registral y 
dos de ellas adjudican a la tercera dos terceras partes indivisas de la misma, quedando 
esta última como único propietario de la finca.
A continuación se señala que esta última persona, como consecuencia del exceso de 
adjudicación efectuada a su favor, abona una determinada cantidad de dinero a los otros 
dos –parte de la cual es retenida para su ingreso en la Hacienda Pública al ser estos no 
residentes en España–, cantidad abonada a cada uno que es igual a una tercera parte 
del valor total atribuido a la finca en la misma escritura, y se indica también en la 
escritura  que  siendo  lo  adjudicado  igual  en  valor,  los  comparecientes  se  dan  por 
suficientemente pagados en su participación en la disuelta comunidad y se comprometen 
a nada más pedirse ni reclamarse por tal concepto.
La registradora se opone a la inscripción por no ser posible la extinción parcial del 
condominio y por entender que en el presente caso lo que se hace es transmitir unas 
cuotas indivisas de la finca de un copropietario a otro, pero no hay una extinción de 
comunidad.
El notario autorizante de la escritura y recurrente alega por su parte en su escrito que 
sí que existe una disolución total de comunidad, en ningún caso parcial, y en cuanto a la 
duda acerca de si se trata de una disolución de comunidad o de una transmisión onerosa 
de dos cuotas indivisas de finca, entiende que del conjunto de la escritura se desprende 
claramente que se trata de una disolución de comunidad.
2.  Hay comunidad cuando el derecho o conjunto de derechos está atribuido a los 
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger 
entre  las  varias  formuladas,  bien  la  de  considerar  que  en  la  comunidad  hay  una 
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre 
una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender 
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas 
ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de 
estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales 
sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código 
Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario que exista 
una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.
3.  La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la 
extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad 
del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio 
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el 
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente  nuestro  Derecho  ha  mirado  con  disfavor  las  situaciones  de 
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los 
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (constituyen la «mater 
rixarum»), aunque más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar 
cuando la situación de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos 
de comunidades funcionales en que la explotación, uso o disfrute de «en común» es más 
eficiente que si este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo 
cierto es que la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la 
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello 
pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un  s
negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito  oe.
(cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de  w.
enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras). 752ww
4E.l  pErel tCenóddiidgoo  Cnievgilo scóiolo  dreeg u«leax etinn criiógno r plaa recxiatiln»c idóen  tcootaml udnei dlaa dc onmou naipdaarde.ce tipificado
legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de
extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del 
régimen jurídico de ésta.
Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del 
número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los 
gastos  de  conservación  de  la  cosa  común,  renunciando  a  la  participación  que  le 
corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza 
a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida 
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no 
sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero 
referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los 
casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los 
demás  al  saliente  en  dinero  (cfr.  Sentencias  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de 
Cantabria de 7 de julio de 2006, del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de 
septiembre de 2006, Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4 
de abril de 2006, y 4 de mayo de 2007).
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del 
Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último 
caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que 
prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que 
aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la 
correspondiente  contraprestación  deberá  ser  calificado  en  función  de  la  naturaleza 
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la 
enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un 
extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente 
adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la 
participación  indivisa  tendrá  el  régimen  jurídico  que  corresponda  en  función  de  la 
naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y 
domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario; 
serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o 
incapaz (cfr. artículos 166 y 272 del Código Civil), etc.
5.  A  la  misma  conclusión  se  llega  cuando  se  examina  la  cuestión  desde  la 
perspectiva de la distinción entre las facultades que corresponden al comunero como 
titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en 
el régimen comunitario.
En el primer caso, como titular de un derecho independiente decide unilateralmente, 
de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte, puede 
enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr. 
artículo 392 del Código Civil), y protegerla frente a los demás condueños y frente a 
terceros, ejercitando con concepto de condueño interdictos en defensa de la posesión de 
la cosa (cfr. artículo 445 del Código Civil), sin necesitar para ello el concurso del resto de 
los comuneros.
Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el régimen 
comunitario, la actuación de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha 
actuación  bien  al  principio  de  la  unanimidad,  en  el  caso  de  los  denominados 
jurisprudencial y doctrinalmente actos de alteración (incluyendo destacadamente los de  s
disposición, pero no sólo éstos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo  oe.
de 1905 y 24 de enero de 1964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de  w.
los actos de administración dirigidos al aprovechamiento y conservación de la cosa (cfr.  752ww
artíc6u.l osE 3n9 7p ryin 3c9ip8i od,e ll aC óedxitginoc Cióinv il)o. disolución de la comunidad ordinaria en nuestro
Dtoedraesc hlaos  pcuueodtaes t eenne ur nluag saor,l ab ipeenr spoonr ala ( cdoivmisuiónne rdoe o l an oc)o esna  vciortmudú nd, eb ileons  cpoorrr elas preounndiióenn tdees   BOE-A-cable e
desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia 
de  los  demás  comuneros  que  dé  lugar  al  acrecimiento  de  la  porción  del  cotitular 
beneficiario (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960), y también por su adjudicación a 
uno que compensa el derecho de los demás. Y en este sentido la extinción de la 
comunidad o es total o no es tal.
Sin embargo, esta última afirmación, a su vez, ha sido matizada, o aclarada en 
cuanto a su alcance, posteriormente por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en sus Resoluciones de 4 de abril de 2016 y 2 de noviembre de 2018, 
afirmando lo siguiente:
«A la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la 
comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá 
calificarlo  de  acto  de  disolución,  porque  no  existirán  elementos  suficientes  para 
distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no 
implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede 
entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre 
dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser 
calificado de disolución.
Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los 
siguientes:
a)  En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o 
varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la 
comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios 
sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos 
últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el 
artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario;
b)  En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se 
adjudican  a  grupos  de  partícipes  diferenciados,  recibiendo  dichos  grupos  de 
adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso;
c)  En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los 
copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en 
metálico a los no adjudicatarios, y
d)  En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, 
pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas 
uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás».
7.  En el caso de la división de la cosa común, y en virtud del ejercicio de la facultad 
de pedir la división, por uno o varios comuneros, «todos» los demás, sin exclusión, 
quedan compelidos a pasar por la división –como acto obligado–, sea ésta acordada de 
forma convencional, arbitral o judicial (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de 
mayo de 1988). Todos los comuneros están legitimados pasivamente ante el ejercicio de 
la acción de división. Por ello, así como para pedir la partición o división se exige 
capacidad y poder de disposición (cfr. artículos 406 y 1052 del Código Civil), por el 
contrario es suficiente la mera capacidad de administrar para consentir la división instada 
por otro comunero [cfr. artículos 406 y 1058 del Código Civil; si bien, desde el punto de 
vista  de  la  capacidad,  cuando  existen  menores  o  incapacitados  implicados  en  la 
disolución de comunidad, este Centro Directivo exigió la autorización judicial, propia de 
los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias  s
cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código  oe.
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junio de 2007)].
Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica 
sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de 
mero  desenvolvimiento  del  propio  derecho  originario  del  comunero  que  permite  la 
concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien 
concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril 
de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril 
de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o 
de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación 
como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que 
dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato, 
legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión 
ordinaria.  Del  mismo  modo,  subsisten  tras  la  división  las  consecuencias  y  efectos 
jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho 
de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación, 
resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1303, 
1124 y 1295 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones, (cfr. artículos 812 
y 644 del Código Civil), etc.
Además, como recordaba la Resolución de este Centro Directivo de 16 de enero 
de 2013, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que 
puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del 
sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que 
exista  causa  de  la  transmisión  y  que  sea  verdadera  y  lícita,  y  además,  que  esté 
correctamente  expresada  en  el  título,  sin  imprecisiones,  contradicciones  ni 
ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del 
Registro  (cfr.  artículo  18.1.º  de  la  Ley  Hipotecaria),  estando  los  asientos  bajo  la 
salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos 
la presunción de exactitud, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma 
determinada  por  el  asiento  respectivo  (artículo  38  de  la  Ley  Hipotecaria),  siendo 
diferentes  los  efectos  de  la  inscripción  según  la  clase  de  causa  del  negocio  (cfr. 
artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria).  Por  todo  ello,  debe  expresarse  en  el  acta  de 
inscripción  «el  título  genérico  de  la  adquisición»  (artículo  51,  regla  décima,  del 
Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma.
8.  En el supuesto de este expediente, está claro que no existe una disolución 
parcial de comunidad, pues de la situación inicial de tres comuneros dueños por iguales 
partes indivisas de una sola finca se pasa como consecuencia del negocio realizado a un 
único dueño de dicha finca.
La cuestión que se plantea es si lo que se realiza en la escritura es un acto o negocio 
de disolución de comunidad sobre cosa indivisible, como consecuencia del cual se 
adjudica la finca a uno de los comuneros, quien compensa a los otros dos comuneros el 
exceso de adjudicación a su favor mediante la entrega de una cantidad de dinero, o bien 
si se trata de una transmisión de cuotas indivisas a título oneroso por parte de dos de los 
comuneros al tercero, cuya consecuencia sería igualmente la extinción de la comunidad, 
aunque por causa y con efectos distintos del supuesto anterior, como resulta de lo 
expuesto con anterioridad.
La registradora entiende que, aun cuando, en virtud de la escritura presentada, 
efectivamente don R. P. L. M. devendría dueño de la totalidad de la finca, no hay una 
extinción de comunidad sino una transmisión de unas cuotas indivisas de la finca de dos  s
copropietarios a otro. oe.
Sin embargo, tal como argumenta el notario recurrente en su escrito, debe tenerse  w.
en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 («si los términos de un contrato son claros y  752ww
cnloá udseujalans .d uSdia  slaosb rep alala binrtaesn cipóanr edceie lroesn  cocnotnratrtaarniatess , as el ae stianrtáe nacli ósne nteidvoid elitnetrea l ddee  sluoss 
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas») y 1285 («las cláusulas de los contratos
deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que 
resulte del conjunto de todas») del Código Civil.
En este caso, la escritura se titula «disolución de comunidad» y en el juicio de 
capacidad  el  notario  autorizante  considera  a  los  otorgantes  con  capacidad  legal 
necesaria para otorgar esa escritura de «disolución de comunidad», y si bien es cierto 
que dos de los comuneros adjudican dos terceras partes indivisas de la finca al tercero –
cuando en una disolución de comunidad sobre cosa indivisible lo que se adjudica es la 
totalidad de la misma–, la misma escritura señala que existe un exceso de adjudicación a 
favor del adjudicatario, lo cual solo puede suceder en una disolución de comunidad y no 
en una venta o cesión onerosa por precio en dinero de cuotas indivisas, y que siendo lo 
adjudicado  igual  en  valor,  los  comparecientes  –los  tres  comuneros–  «se  dan  por 
suficientemente pagados en su participación en la disuelta comunidad», lo cual también 
conduce a interpretar que se está realizando efectivamente una disolución de comunidad 
y no una simple transmisión onerosa de cuotas indivisas.
Más allá del empleo de la expresión «adjudican (…) dos terceras partes indivisas» 
ningún otro término da lugar a entender que se esté vendiendo o cediendo a título 
oneroso cuotas indivisas de la finca, ni que lo que las partes llaman contraprestación en 
dinero por exceso de adjudicación sea en realidad el precio de una transmisión, como 
entiende la registradora.
Debe tenerse en cuenta también, sin necesidad de detenerse en la cuestión de la 
naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que 
se trata de un negocio de naturaleza especificativa y no traslativa. Por ejemplo, la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, afirma lo siguiente: «Esta Sala 
ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos 
de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta 
más acorde con el sentido de distintos artículos del propio Código (...) Así la norma del 
artículo  1068  del  Código  despliega  sus  efectos  propios  entre  los  coherederos 
atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella 
únicamente  ostentaba  un  derecho  abstracto  sobre  la  totalidad  de  la  herencia  (...)» 
(adviértase que, a la extinción de comunidad se aplican las reglas de la partición de la 
herencia –cfr. artículo 406 del Código Civil–). Se excluyen así, entre otras, las teorías 
que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o 
condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario 
por su cuota previa.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones 
de 19 de mayo de 2011, 1 de julio de 2016 y 5 de marzo de 2020), en todo caso, se trate 
o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de 
la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad 
existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien 
(véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser 
calificado  de  verdadera  atribución  patrimonial).  En  definitiva,  por  la  disolución  de 
comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno 
dominio de la cosa adjudicada.
Es indudable que, en el presente caso, el negocio formalizado (y calificado como 
«disolución de comunidad») actúa sobre la totalidad del objeto sobre el que los tres 
otorgantes tenían un derecho de copropiedad; y el adjudicatario no recibe otra cosa que, 
por una parte, la especificación de su cuota ideal preexistente (tercera parte), de modo 
que ha quedado modificado su derecho y su posición de poder respecto del bien y,  s
además, las cuotas de los copropietarios de suerte que, con ello y también con la  oe.
consiguiente especificación de éstas, se termina con la situación de indivisión. w.
Ciertamente, el negocio de transmisión de cuotas es lícito e inscribible, pero es un  752ww
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concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, impuesto distinto del que se ha 
liquidado que ha sido el de cuota gradual por acto jurídico documentado, respecto del 
cual, según la jurisprudencia, la base liquidable está constituida no por el valor de la 
totalidad del inmueble, sino únicamente por el de la cuota que el adjudicatario recibe del 
copropietario que deja de serlo (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo –
Sala Tercera– número 1484/2018, de 9 de octubre, y la número 382/2019, de 20 de 
marzo.  Según  la  primera  de  ellas,  en  un  caso  en  que  se  adjudica  a  uno  de  los 
comuneros el 50% del bien inmueble del cual ya disponía, por su propio derecho 
preexistente en la comunidad, el otro 50%, dicho adjudicatario «(…) ya contaba con una 
mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación 
de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe 
reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro 
comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión 
de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, 
pues solo se ha transmitido la mitad del mismo (...)». Y, según la citada Sentencia 
número 382/2019, «la extinción del condominio en el que se adjudicado [sic] a uno de los 
copropietarios, don (…), la vivienda de la que ya era titular dominical del 50 por 100, a 
cambio de su equivalente en dinero entregado a la otra copropietaria, doña (…), está 
sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD 
en tanto en cuanto no está sujeta a la modalidad de transmisiones onerosas, puesto que 
tal  operación  no  es  una  transmisión  patrimonial  en  sentido  propio  sino  pura  y 
simplemente, una especificación de un derecho preexistente (…)»; y la base imponible 
«(…) debe limitarse al 50 por 100 de ese valor, dado que la base imponible es única y 
exclusivamente el valor de esa parte que es la que se adquiere ex novo, según hemos 
declarado en nuestra STS 1484/2018, de 2 de octubre (…)».
9.  Por  lo  tanto,  en  este  caso  debe  entenderse  que  los  comuneros  están 
procediendo a la disolución de la comunidad entre ellos existente sobre la finca, que 
adjudican a uno de ellos, quien en contraprestación por el exceso de adjudicación a su 
favor, inevitable en la disolución de comunidad sobre cosa indivisible, abona a los otros 
una determinada cantidad de dinero, y que ello es susceptible de inscripción registral.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la nota de calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.