BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 95975
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13552 Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Barcelona  n.º  27,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de 
opción  de  compra,  habiéndose  presentado  con  posterioridad  un  título 
contradictorio.
En el recurso interpuesto por don Jaime Calvo Francia, notario del Ilustre Colegio de 
Barcelona, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Barcelona 
número  27,  doña  María  García-Valdecasas  Alguacil,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción  de  una  escritura  de  compraventa  en  ejercicio  de  opción  de  compra, 
habiéndose presentado con posterioridad un título contradictorio.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día siete de febrero del año dos mil veinte ante el 
notario de Barcelona don Jaime Calvo Francia, Invercapital Group Co, S.L ejercitó la 
opción de compra –inscrita en el Registro a su favor– sobre la finca registral 29.357. En 
la  escritura  comparece  el  concedente  y  titular  registral,  don  M.B.G.  No  obstante, 
constaba presentada con posterioridad otra escritura de compraventa de fecha anterior 
en la que el citado M.B.G. vendió la misma finca a otro comprador.
II
Presentada la indicada escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de 
Barcelona número 27, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la propiedad de Barcelona n.º 27. Calificación negativa.
Asiento: 262 Diario: 13; Fecha presentación: 07/02/2020.
Notario: Jaime Calvo Francia; Protocolo: 837/2020; Fecha documento: 07/02/2020.
Presentante: Invercapital Group Co, SL.
De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como los 
artículos 97 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario, por la presente pongo en su 
conocimiento los defectos observados en la calificación registral del documento arriba 
relacionado y que impiden el acceso del mismo a los Libros del Registro.
I.  Hechos.
En la escritura presentada, autorizada por el Notario de Barcelona don Jaime Calvo 
Francia el día 7 de febrero de 2020, don M. B. G. vende la finca 29.357, a Invercapital 
Group Co, S.L.
En el registro consta presentada con posterioridad a la escritura que se califica,  e.
según el asiento 772 del diario 13, escritura autorizada por el Notario de Santa Coloma  w.b
de Gramenet don Ignacio Díaz de Aguilar de Roía, el 9 de julio de 2019, en la que don  552ww
M. BA.  Gla.  vviesntad iód ela l ofisn cdao 2s 9d.3o5cu7m ae lan tAoss epsroersíae nKtaudriooss , eSn. Le.l Registro se observa que en la
ffeincchaa  2d9e. 3o5to7r gya mpoier nttaon dtoe  elal  etístuclroit ueras  qinuvea slideo c, asliifnic aq udeo np Mue. dBa.  Gap. eylaa rnsoe  earla  ptritiunlcaipr idoe  dlae 
prioridad para evitarlo.
II.  Fundamentos de derecho.
Artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y resolución de la DGRN de fecha 29 de 
marzo de 2019.
El defecto advertido se estima subsanable. No se practica anotación preventiva por 
defectos subsanables al no haber sido solicitada.
Sigue pie de recursos. Barcelona, diecisiete de julio del año dos mil veinte. María 
García-Valdecasas Alguacil».
III
Contra la anterior nota, el notario autorizante don Jaime Calvo Francia interpuso el 
siguiente recurso:
«Que con fecha 20 de julio de 2020 me fue notificada por la Registradora de la 
Propiedad  de  Barcelona  número  27,  la  calificación  negativa  de  la  escritura  por  mi 
autorizada el día 7 de febrero de 2020 con el número 837 de mi protocolo.
Que entendiendo que dicha calificación no es ajustada a Derecho, mediante el 
presente escrito y dentro del plazo legal de un mes desde la notificación previsto en el 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  interpongo  recurso  gubernativo  contra  la  citada 
calificación conforme a los siguientes hechos y fundamentos de derecho.
Hechos:
Primero.–Que mediante escritura autorizada por el recurrente el día 7 de febrero 
de 2020, con el número 837 de protocolo, don M. B. G … vendió y transmitió a la 
Sociedad "Invercapital Group CO, S.L", …, que compró y adquirió, para sí, en ejercicio 
de la opción de compra formalizada en escritura autorizada igualmente por el recurrente, 
el día 29 de noviembre de 2019, con el número 6514 de protocolo, la entidad número 
nueve…, y que constituye la finca 29.357 del Registro de la Propiedad de Barcelona 
número 27.
Se acompaña como documento número uno copia simple de la escritura de opción 
de  compra  autorizada  por  el  recurrente  el  día  29  de  noviembre  de  2019  con  el 
número 6514 de protocolo.
Se acompaña como documento número dos testimonio deducido por el suscrito 
Notario de la copia auténtica de la escritura de compraventa autorizada por el recurrente 
el  día  7  de  febrero  de  2020,  con  et  número  837  de  protocolo,  número  del  Libro 
Indicador 495 B, Sección 2, de fecha 7 de agosto de 2020.
Segundo.–Copia  autorizada  electrónica  de  dicha  escritura  de  compraventa  fue 
presentada  telemáticamente  al  Registro  de  la  Propiedad  el  mismo  día  de  su 
otorgamiento y que con el número de entrada 387, causó el asiento 262 del Diario 13.
Tercero.–Que dicha escritura de compraventa fue calificada negativamente por la 
Registradora el 17 de julio de 2020 y notificada al recurrente el día 20 de julio de 2020 
con los siguientes defectos:
"En el Registro consta presentada con posterioridad a la escritura que se califica, 
según el asiento 772 del Diario 13, escritura autorizada por el Notario de Santa Coloma 
de Gramanet, don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois, el 9 de julio de 2019, en la que don 
M.B.G vendió la finca 29.357 a la Asesoría Kurios, S.L.
A la vista de los dos documentos presentados en el Registro se observa que en la  e
fecha de otorgamiento de la escritura que se califica don M.B.G ya no era titular de la  bo
finca 29.357 y por lo tanto el título es inválido, sin que pueda apelarse al principio de  552ww
priorFiduandd apmarean etovsit adrelo D.erecho: Artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y Resolución de la
DGRN de fecha 29 de marzo de 2019."
Se acompaña como documento número tres nota de la calificación negativa de 
fecha 17 de julio de 2020.
Cuarto.–Esgrime la Registradora que el título relativo a la escritura de compraventa 
autorizada por el recurrente es inválido ya que en la fecha de su otorgamiento el 
vendedor no era titular de la finca, sin que pueda apelarse al principio de prioridad para 
evitarlo,  alegando  como  fundamento  de  derecho  los  artículos  17  y  18  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Esta parte no está de acuerdo con dicha afirmación pues con alcance general, es 
claramente errónea y desnaturaliza el principio básico de prioridad registral, pilar básico 
del derecho hipotecario y de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Que  el  principio  de  prioridad  registral  consagrado  por  el  artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria determina como es sabido que el título que primero accede al Registro de la 
Propiedad produce el cierre de cualquier otro título, que de igual o anterior fecha, sea 
incompatible con el presentado; además, en el presente caso, la compraventa viene 
definida por un precontrato también válido y eficaz, que es la propia opción de compra 
que causó en fecha 14 de enero de 2020 la inscripción 1a, de tal manera que la posterior 
compraventa en cuanto a su causa, objeto, precio, plazo y forma de ejercicio viene 
configurada por aquella ya inscrita.
Segundo.–Interpreta la Registradora también de forma errónea la resolución de la 
Dirección General de fecha 29 de marzo de 2019, pues objetivamente uno y otro caso 
tienen causa diferente.
Que  la  relacionada  resolución  del  Centro  Directivo  con  que  la  Registradora 
fundamenta su calificación negativa se limita a un negocio contenido en una escritura de 
herencia (negocio con causa gratuita) otorgado por el heredero de la titular registral y 
presentado en primer lugar, es incompatible con el negocio con causa onerosa otorgado 
por la causante, aunque presentado después y, por tanto, distinto al negocio jurídico que, 
con carácter oneroso, ahora se pretende inscribir. Pues, en aquel caso, el heredero –que 
no siendo tercero– está situado en la misma posición que la causante y, por tanto, no 
puede ignorar y en consecuencia, inventariar un bien que la causante ya transmitió en 
vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después.
Entendido así, hace razón la reiterada doctrina del Centro Directivo acerca de la 
calificación conjunta del Registro de la Propiedad al tener en cuenta los documentos 
pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque 
hayan sido presentados con posterioridad.
Que las tres reglas básicas de prioridad registral (artículo 17 de la LH), legalidad de 
títulos conexos (artículo 18 de la LH) y de tracto sucesivo (artículo 20 de la LH) no 
puede, desde un punto de vista sustantivo, aplicarse a todos los negocios jurídicos, 
como si ello se tratara de una misma dimensión. No puede tener el mismo tratamiento un 
negocio jurídico con causa onerosa que otro con causa gratuita, más en el presente caso 
que viene ya predeterminado con una opción de compra inscrita, y, por tanto, oponible al 
que ahora pretende inscribir un título anterior.
Que la parte compradora, confiado en la publicidad registral del historial del dominio 
y derecho reales inscritos sobre dicha finca, conviene en formalizar una opción de 
compra que una vez inscrita procede a ejercitar bilateralmente con la parte vendedora, 
aparentemente éste protegido por el Registro de la Propiedad, y presumiéndose la 
buena fe de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Que como regla general la Registradora ha de despachar los títulos por riguroso 
orden de presentación por aplicación del principio básico de prioridad registral, y que de  s
inscribirse el título autorizado por el recurrente en ejercicio de la opción de compra ya  oe.
inscrita permitiría al presentante del título de fecha anterior imponer su rectificación, en  w.
su caso, por decisión de la autoridad judicial. 552ww
princLiap ion odtea  pdreio rcidaalifdic raecgióisnt ranle ygaa tqivuae  dees  ldao cRtreingais trreaidteorraad, ae dne d leaf iDniitrievcac, iódne sGneantuerraalilz qau ee,l 
psir oscee deenncteu eenst racanl ifpicraers eyn tdaedsopsa cthítaurloloss  cpoonr trraigduicrotosroio os rdreelna tcivroosn oaló guicnoa  dme ispmreas efnintacaci,ó nlo,   BOE-A-cable e
subordinando el despacho del título que se presentó después de ver qué ocurre con el 
que te precedió.
En conclusión, la Registradora ha calificado de forma errónea y conjuntamente los 
documentos presentados con la consiguiente alteración en el orden de despacho de los 
mismos.
Fundamentos de derecho:
1.  En primer lugar, calificar por parte de la Registradora de inválido un negocio 
jurídico  considero  que  a  pesar  del  principio  de  legalidad  del  artículo  18  de  la  ley 
hipotecaria debe dilucidarse en sede judicial y por consiguiente, es excederse en su 
función calificadora y por otro lado, no es que un negocio jurídico sea inválido, sino que 
puede ser nulo o anulable.
Nulo: Es cuando no se dan los requisitos del artículo 1261 del Código Civil Común, 
esto es, falta de consentimiento, objeto o causa.
Cuando un negocio jurídico es nulo de pleno derecho, no tiene ningún efecto jurídico. 
También se le conoce como nulidad absoluta o insubsanable.
Anulable:  Mientras  no  se  solucione  su  anulación  el  negocio  jurídico  es  válido. 
También se le conoce como nulidad relativa o subsanable.
En el supuesto de hecho ante el que nos encontramos el problema existente es de 
colisión de derechos incompatibles y no de validez de negocios jurídicos.
2.  En base al artículo 17 de la ley hipotecaria se cumple la premisa del principio de 
prioridad registral, principio rector del derecho hipotecario, y es que en el momento de 
presentarse en el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa autorizada por el 
Notario de Santa Coloma de Gramanet Don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois el día 9 de 
julio  de  2019  ya  constaba  vigente  el  asiento  de  presentación  de  la  escritura  de 
compraventa por mi autorizada.
La idea básica sobre la que opera la prioridad es "la existencia de un conflicto de 
derechos", que la ley resuelve dando preferencia al titular que inscribe frente al que no lo 
ha hecho.
Esta (preferencia) eficacia de la prioridad registral puede adoptar dos formas: la 
eficacia excluyente y la prelativa.
– Eficacia Preferencia excluyente. La eficacia excluyente de la prioridad registral se 
plantea cuando colisionan derechos incompatibles sustancial y absolutamente entre sí, 
como es el caso que nos ocupa. Este aspecto excluyente de la prioridad se regula en los 
arts. 32 LH y 606 C.c., que disponen de consuno que "los títulos de dominio o de otros 
derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente anotados o inscritos 
en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero".
De este modo, el derecho que primeramente accede al registro tiene acceso a los 
libros de inscripciones y excluye al derecho incompatible, que sólo accede al asiento de 
presentación, pero no a los libros de inscripciones, a virtud del cierre registral del art. 17 
LH.
– Eficacia prelativa. La eficacia prelativa de la prioridad se da en aquellos casos de 
titularidades que pueden coexistir sobre la misma finca, no siendo relevante en este caso 
concreto.
La regla de preferencia no es absoluta ni opera igual en todos los supuestos, 
habiendo ciertas excepciones pero que no es conveniente citarlas en este momento al 
tratarse de supuestos de hecho distintos del que nos ocupa, tales como hipotecas  s
legales tácitas y privilegios/ ineficacia parcial de las anotaciones, /crédito refaccionario. oe.
Por consiguiente, la cuestión principal que se plantea en la prioridad registral es  552ww
determinar el momento en que se adquiere. En el sistema español, al margen de ciertas
excepciones, la prioridad se adquiere en el momento de presentación del título en el 
Registro. Así lo establecen los artículos:
– 24 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que "se considerará como fecha de la 
inscripción,  para  todos  los  efectos  que  esta  deba  producir,  la  del  asiento  de 
presentación", que deberá constar en la inscripción misma".
– Y 25 de la Ley Hipotecaria, que añade que "para determinar la preferencia entre 
dos o más inscripciones" de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la 
hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos"
La prioridad otorgada por el asiento de presentación es simplemente provisional, de 
modo que:
– puede desaparecer, si caduca tal asiento sin haberse practicado las inscripciones 
o anotaciones correspondientes.
– o puede consolidarse si, antes de que se produzca esta caducidad, el título obtiene 
una calificación favorable que permita su acceso definitivo al libro de inscripciones.
Aun  en  estos  supuestos,  la  fecha  de  prioridad  sigue  siendo  la  del  Asiento  de 
presentación. La fecha del libro de inscripciones sólo se exige para comprobar que la 
inscripción o anotación se practicaron dentro del plazo; y por lo demás, solo tiene 
relevancia a efectos del cómputo de retractos y de caducidad o suspensión de asientos.
Hay ciertas excepciones en derecho positivo a los dos artículos mencionados pero 
que no son de aplicación a este supuesto de hecho.
3.  Tal y como establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos. En este caso, el titular registral era don M. B. G tanto en el momento de 
otorgar la escritura de opción de compra, como en el momento de otorgarse la escritura 
de compraventa en el ejercicio de opción de compra y en el momento de presentarse en 
el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa.
El  requisito  del  tracto  sucesivo  como  modo  de  concatenar  las  titularidades 
registrales, al margen de lo que ocurra en la esfera extrarregistral, y por ende al margen 
de la virtualidad civil de aquellas titularidades. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no 
obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el 
título  que  pretenda  su  inscripción  figure  como  transmitente  (don  M.B.G),  tan  sólo 
establece la exigencia de que tal derecho conste inscrito a su favor, tal y como ocurre en 
este caso concreto.
El Registrador sólo califica desde la titularidad formal, la aparente que resulta del 
Registro, pues en caso contrario quedaría desvirtuada la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario. Esta consideración se halla de conformidad con el principio de legitimación 
del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que impone la credibilidad del contenido del registro 
en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, de suerte como declara la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1962 y la Resolución de la Dirección general de 19 
de febrero de 1925, hay que estar al contenido de los asientos del Registro, mientras no 
sean procedentemente impugnados. El Registrador, ha de estar, pues le vincula a lo que 
el Registro expresa en orden a los derechos inscritos, incluso aunque a través de un 
asiento de presentación pudiera conocer que hubo una transmisión de fecha anterior, o 
que su contenido no refleja la titularidad, supuesto de hecho que nos ocupa. e.
4.  Conforme al artículo 34 de la ley hipotecaria, la sociedad mercantil "Invercapital  w.
Group CO, SL" cumple los requisitos del "tercer hipotecario": 552ww
– El tercero: La citada sociedad compradora es un tercero ajeno al contrato de
Gcormampraanveetn Dtao no Itgonrgaacdioo  Deíanz  vdiret uAdg udiela ra dueto Rrioziasd eal  dpíoar  9e dl eN juoltiaor idoe  d2e0 1S9 aennttar eC doolno mMa.B d.Ge 
y la sociedad mercantil "Asesoría Kurios, SL".
– Buena fe: Tal y como se establece en diversos artículos de nuestro ordenamiento 
jurídico, de forma sistemática la buena fe se presume, debiendo destruirse en caso 
contrario, en sede judicial.
Es más, en este supuesto de hecho coincide el titular registral con el titular catastral, 
por lo que la citada sociedad compradora no tenía por qué conocer que el titular registral 
no coincidía con el titular dominical.
Tal y como indica el párrafo segundo de este mismo artículo, la buena fe del tercero 
se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
– Adquiere a título oneroso algún derecho: Adquiere el derecho real de propiedad 
por título de compraventa en ejercicio de una opción de compra con causa también 
onerosa.
– De persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo: Como he 
indicado en diversas partes de este recurso don M.B.G aparecía como titular registral 
tanto  en  el  momento  de  otorgar  la  opción  de  compra  de  la  que  trae  causa  la 
compraventa, como en el momento de otorgar la compraventa, y en el momento de 
presentarse la escritura de compraventa en et Registro de la Propiedad.
– Será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque 
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el 
mismo Registro: Este último extremo es el que no se cumple, en estos momentos, al 
encontrarse pendiente de inscripción registral la escritura pública de compraventa por mi 
autorizada, vulnerándose uno de los pilares básicos de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario.
Por todo lo expuesto,
Solicito a esta Dirección General que tenga por presentado este escrito, se sirva 
admitirlo  y  en  sus  méritos  por  interpuesto,  en  tiempo  y  en  forma,  este  recurso 
gubernativo contra la calificación negativa emitida en fecha 17 de julio de 2020 por la 
Registradora  de  la  Propiedad  n°  27  de  Barcelona,  doña  María  García-Valdecasas 
Alguacil, y se sirva dictar resolución, previo los trámites legales oportunos, por la que 
estimando este recurso acuerde revocar la calificación impugnada acordando practicar la 
inscripción de la escritura de compraventa autorizada por el recurrente el día de febrero 
de 2020, con el número 837 de protocolo».
IV
La registradora accidental del Registro de la Propiedad número 27 de Barcelona, 
doña Adauca Aparicio Sanz, emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  17,  18,  20,  24,  25,  34  y  38  de  la  Ley  Hipotecaria;  98  del 
Reglamento Hipotecario; 1473 del Código Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo 
(Sala Primera) de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007, 5 de mayo de 2008, 13 de 
noviembre de 2009, 28 de enero de 2010, 27 de junio de 2012, 13 y 30 de mayo 
de 2013, 14 de mayo de 2014 y 28 de mayo de 2019; y resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de octubre de 1981, 18 de septiembre 
de 1989, 6 de julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014, 28 de noviembre 
de 2017 y 29 de marzo de 2019. e.e
1.  Son hechos relevantes para resolver este expediente los siguientes: 552www.
En el Registro figura inscrita la finca registral 29.357 a nombre de don M.B.G.
día –p oErl  deíla  n9o dtaer ijou liod odne  2Ig0n1a9c sioe  pDríeasze ndtóe  eAscgruitiularra  ddee  cRomoips,r aveenn tlaa  oqtoureg addao ne l Mm.iBsm.Go. 
representado por don M.A.F vende la citada finca a Asesoría Kurios, S.L. Se suspendió
su calificación de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria y caducó el 
asiento de presentación por el transcurso del plazo de su vigencia el 7 de noviembre 
de 2019.
– El día 29 de noviembre de 2019 se presentó escritura de opción de compra en la 
que don M.B.G constituye sobre la misma finca un derecho de opción de compra a favor 
de Invercapital Group Co, S.L, según escritura autorizada por el notario de Barcelona 
don Jaime Calvo Francia, el 29 de noviembre de 2019. Fue objeto de inscripción el 
día 14 de enero de 2020.
– El 7 de febrero de 2020 se presentó escritura otorgada el mismo día de su 
presentación, por el notario don Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a 
Invercapital Group Co, S.L, la finca registral 29.357, en ejercicio de su derecho de opción 
de compra, suspendiéndose también el plazo para calificar por no acreditarse el pago de 
impuestos.
– El día 2 de julio de 2020 se presenta nuevamente la escritura de compraventa 
anteriormente mencionada, autorizada por el notario don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois 
el día 9 de julio de 2019, en la que don M.B.G vendía la finca a Asesoría Kurios, S.L.
– Con fecha 17 de julio de 2020, una vez acreditado el pago del impuesto, se calificó 
la escritura de compraventa anteriormente mencionada, autorizada por el notario don 
Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a Invercapital Group Co, S.L. Esta es 
la escritura que motiva el presente recurso.
La registradora suspende la inscripción del título presentado por entender que éste 
es inválido al no ser el titular registral dueño de la finca en el momento del otorgamiento 
de la escritura calificada.
El notario recurre, aduciendo que no es la registradora quien debe decidir si el título 
es o no válido y que debe primar el principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de 
la Ley Hipotecaria.
Se trata, en consecuencia, de decidir si es inscribible una escritura de compraventa 
en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad 
una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada 
con fecha anterior.
2.  En relación con la cuestión relativa a la problemática que suscita el supuesto de 
doble venta y venta de cosa ajena, desde un punto de vista sustantivo, la Sentencia 
de 27 de junio de 2012, reiterada recientemente en Sentencia 304/2019, de 28 de mayo 
(Cfr. igualmente STS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), se ha manifestado en 
los siguientes términos:
«Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta 
Sala  en  su  sentencia  núm.  928/2007,  de  7  septiembre.  Dicha  sentencia  pone  de 
manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en 
relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena. 
Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil 
resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de 
doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se 
exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS 
de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero 
de 1990 y de 10 de abril de 1991). A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan 
a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que 
originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta  e
proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS  bo
de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio  552ww
ndoev 2e0n0ta4  iyn tdroed 3u0c ed eu nd iccrieitmerbior ed dee p 2re0f0e5re).n Ecisa  ddeec ior,r dlae nju rcisropnruodlóegniccioa  pau peas rtpira dreec elo sq uaeñ olas 
lceojannsíuam aecnió ne ld et ielam pproim  eernat,r ey  cdoonss igvueinetnatse  vceonntsat idtuey ec osuan  ajienndaic.i oL ac Sonecnltueynecniate d ed e7  dlae 
septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última
postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el 
requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, 
incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen 
una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las 
ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras 
complementarias  y  no  excluyentes  que  entran  bajo  el  ámbito  de  aplicación  del 
artículo 1473 del Código Civil. El artículo 1473 dispone que, si una misma cosa se 
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que 
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, 
la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Como 
recuerda la Sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el 
Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles, 
pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la 
buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales 
del derecho –ejercicio de los mismos de buena fe– y de relacionar esta norma con el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, 
desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de 
octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de 
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de 
noviembre de 1995. En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la 
situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al 
demandante  por  la  misma  vendedora  sobre  el  mismo  inmueble,  en  cuanto  ello 
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo 
dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un 
conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de 
duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse 
de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como 
inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia».
2.  Como norma hipotecaria el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el principio 
de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación 
en  el  Registro:  «Inscrito  o  anotado  preventivamente  en  el  Registro  cualquier  título 
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos 
sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha 
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del 
mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, 
no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada 
durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo 
asiento».
Consecuentemente,  el  registrador  en  estos  supuestos  debe  atenerse  al  estricto 
criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si 
concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y en consecuencia revocar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí1a9 P duee notec tSubarnet iadgeo .2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-13552n https://ww