BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64191
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9220 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende 
la inscripción de un decreto dictado en ejecución hipotecaria por el que se 
adjudica al ejecutante la vivienda habitual de deudor ejecutado.
En el recurso interpuesto por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia n.º 17, doña Rosa María del 
Pilar Romero Payá, por la que se suspende la inscripción de un decreto dictado en 
ejecución hipotecaria por el que se adjudica al ejecutante la vivienda habitual de deudor 
ejecutado
Hechos
I
Mediante  un  decreto  de  adjudicación  dictado  en  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria en el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent el ejecutante se adjudica 
la finca, que es la vivienda habitual del deudor, por el 60% de su valor de tasación al ser 
el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante ni se extinga totalmente 
el importe de la deuda.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Valencia n.º 17, fue objeto 
de nota de calificación registral negativa de fecha 26 de febrero de 2020 los siguientes 
términos:
Título: Ejecución hipotecaria.
Juzgado: Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent.
Procedimiento: 909/2013.
Finca: 5925 Paiporta.
Calificado el documento al que se hace referencia en el encabezado de la presente, 
que fue presentado por Qipert Ugh Global SLU, a las 10:06 horas, del 06/02/2020, 
motivando el asiento 1253, del Diario 29, la Registradora que suscribe, de conformidad 
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento 
ha  resuelto  suspender  la  práctica  del  asiento  solicitado  de  conformidad  con  los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
Se presenta testimonio de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de 
ejecución hipotecaria, en unión de mandamiento de cancelación de cargas, en el que el  e
ejecutante se adjudica la finca, que es la vivienda habitual del deudor por el 60% de su  bo
valor de tasación al ser el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante  20ww
ni se extinga totalmente el importe de la deuda.
Fundamentos de Derecho.
La RDGRN 13 febrero 2014 señala lo siguiente: «Siendo la inscripción de la hipoteca 
uno  de  los  pilares  básicos  de  la  ejecución  hipotecaria  (artículo  130  de  la  Ley 
Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son 
elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al 
postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en 
la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 
y  671  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  siendo  determinante  dicho  precio  para  la 
evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total 
del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos 
expresamente  calificables  por  el  registrador  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el 
artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria... Sentado pues que puede y debe calificar el 
registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se 
acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil...».
Según doctrina del centro directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la 
adjudicación debe hacerse por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien 
hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es 
inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los 
conceptos”, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta., lo que no se 
produce en este caso.
Señala la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 12 de 
mayo de 2016 lo siguiente:
«Y  para  el  caso  de  subasta  sin  ningún  postor,  el  artículo  671  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que 
‘si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte 
días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare 
de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por 
cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba 
por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación 
se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a 
subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese 
porcentaje, por el 60 por cien’... De la comparación entre los artículos 670.4, párrafo 
segundo, y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultan algunas similitudes, pero 
también algunas diferencias de redacción, según haya postores o no, en cuanto al 
importe por el que el ejecutante puede adjudicarse la finca ejecutada... En base a los 
principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del 
Código Civil que señala que ‘las normas se interpretarán según el sentido propio de sus 
palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la 
realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al 
espíritu y finalidad de aquellas’ parece, que la interpretación del artículo 671 no puede 
ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como 
es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente 
inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por 
el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado 
que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la 
adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si 
el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a  e
subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al  bo
espíritu  y  finalidad  de  la  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  que  fue  la  de  aumentar  la  20ww
plorso tcercitceiórino sa  dloes i netjeercpurteatdaocisó ne ns ieslt ecmasáoti cdae  ye jceocnutceióxtnu adle,  csoum vpivaierannddao h laab riteudaal,c caisóín c odme olo as 
saertrí ciunltoesrp 6re7t0a dya 6 e7n1  ceilt amdiossm, oy  sceonntcidluoy eqnudeo l aq udee ll aa rrteícdualocc 6ió7n0 ,l iteesra dl edceirl , aqrtuíceu elol  e6j7e1c uhtaa ndtee 
tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si
la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la 
cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior 
al sesenta por ciento de su valor de subasta... De este modo, se produce gran perjuicio 
para el deudor ya que seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podrá seguir 
reclamándole en el correspondiente procedimiento...».
Contra la precedente Nota, (…)
Valencia, a veintiséis de febrero del año dos mil veinte.
La Registradora (firma ilegible).
Rosa María del Pilar Romero Payá.
III
La representación de Catalunya Banc, S.A. (hoy Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, 
S.A) interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 25 de 
mayo de 2020 en los siguientes términos:
(…) Primero.  Como es de ver de la antedicha calificación del mencionado asiento 
de presentación 1253 del Diario 29, dictada en fecha 26/02/2020 por la Sra. Registradora 
del Registro de la Propiedad de Valencia Número Diecisiete se deniega la inscripción del 
Decreto de adjudicación de fecha 29/09/2015 dictado en el procedimiento de Ejecución 
Hipotecaria n.º 909/2013-F del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, y 
ello por, según se dice:
«Según doctrina del centro directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la 
adjudicación debe hacerse por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien 
hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es 
inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los 
conceptos”, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta, lo que no se 
produce en este caso.»
Asimismo, en el referido Acuerdo del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad de 
Gandía N.º 3 (Registrador sustituto) firmado en fecha 15 de abril de 2020, relativo a la 
calificación sustitutoria procedente del Registro de la Propiedad de Valencia n.º 17, se 
señala:
«...,  constando  el  carácter  de  vivienda  habitual  de  la  finca  ejecutada  y  su 
adjudicación por un valor inferior al legal según la doctrina de la DGRN (RR 13/2/2014, 
12/5/2016, 20/9/2017 y 16/2/2018), reafirmamos el acuerdo de calificación del Registro 
de la Propiedad de Valencia N.º 17, calificando negativamente de nuevo el título.»
Segundo.  Que no obstante la antedicha calificación negativa, con anterioridad por 
la adjudicataria de la mencionada finca, Catalunya Banc, S.A. (hoy Banco Bilbao Vizcaya 
Argentaria,  S.A.),  se  comunicó  dicha  inscripción  negativa  al  Juzgado  de  Primera 
Instancia Número Cinco de Torrent, en cuyo procedimiento de Ejecución Hipotecaria N.º 
909/2013-F se dictó el referido Decreto de Adjudicación de fecha 29 de septiembre 
de 2015.
Y por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia de ese Juzgado de Primera 
Instancia  Número  Cinco  de  Torrent,  en  Diligencia  de  Ordenación  de  fecha  13  de 
noviembre de 2019 (…) se señaló lo siguiente: s
«...el Decreto de adjudicación se le notificó en septiembre de 2015 y ganó firmeza a  w.
principios  de  octubre  de  2015,  que  el  mismo  se  dictó  aplicando  literalmente  el  20ww
artíc.u..lyo  6la7 1c daelif ilcaa LcEióCn, ..d.e  la  Sra.  Registradora,  además  de  que  excede  lo  que  el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite, hace alusión a una doctrina muy
discutible, de una resolución de la DGRYN de 12 de mayo de 2016, muy posterior al 
dictado del decreto de septiembre de 2015 que fue dictado conforme a la ley.
En consecuencia, lo que procede es, si la parte no está de acuerdo con la calificación 
registral, que impugne la misma, sin que proceda acudir al Juzgado para que rectifique lo 
que dicto correctamente en rigurosa aplicación de la ley.»
(…)
Tercero.  Que  como  señala  el  Sr.  Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  del 
Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, el mencionado Decreto de 
adjudicación de fecha 29 de septiembre de 2015 se dictó conforme a la Ley, y más en 
concreto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
A saber, dispone dicho artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
«Subasta sin ningún postor.
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte 
días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare 
de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por 
cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba 
por todos los conceptos. Si se tratare de vivienda habitual del deudor, la adjudicación se 
hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta 
o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por 
el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el 
Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento de embargo.»
(…)
Y  como  es  de  ver  del  mencionado  Decreto  de  adjudicación  de  fecha  29  de 
septiembre de 2015 (“parte dispositiva”) se adjudicó a mi mandante la finca registral 
número 5925 del Registro de la Propiedad Número 17 de Valencia por el 60 por ciento de 
su valor, esto es por la suma de 31.654,10 euros, siendo la cantidad que se le debía por 
todos los conceptos inferior al 70% del valor por el que el bien salió a subasta.
Así, el valor por el que el bien salió a subasta fue de 52.756,84 € («antecedente de 
hecho primero» del antedicho Decreto de adjudicación), ascendiendo el 60 por ciento de 
ese valor al importe de la adjudicación 31.654,10 €, y siendo la cantidad que se le debía 
a mi mandante por todos los conceptos inferior al 70% de dicho valor de subasta, como 
se señala en el «antecedente de hecho tercero» y en la «parte dispositiva punto 2» del 
referido Decreto de adjudicación.
A saber:
«El Crédito de la ejecutante asciende a 32.640 € (28.214,45 € de principal, 4.544, 75 
€ de intereses de demora liquidados al 9% y posteriores a la demanda, 1.481,26 € de 
costas con el límite del art. 575 bis 1 LEC, menos 1.600 € que la ejecutante reconoció 
haber percibido extraprocesalmente a cuenta de su deuda).»
Cuarto.  Por tanto, el referido Decreto de adjudicación se dictó conforme al tenor de 
la norma, aplicándose literalmente el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (por 
el 60% del valor de subasta de la finca),
A tal respecto, y en cuanto a que los registradores de la propiedad apliquen una  es
interpretación contraria a la aplicación literal del citado artículo 671 de la LEC, es de  o
recordar la prevalencia del principio de legalidad, según el cual es al legislador al que le  20ww
ocoprorretsupnoansd.e introducir en el ordenamiento jurídico aquellas previsiones que considere
Así, y como señala, entre otras, la Sentencia de fecha 14 de mayo de 2019 de la 
Audiencia Provincial de Tenerife, Sección Cuarta:
«Que el Registrador de la Propiedad (y por ende, la DGRN), lo que no puede es 
innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador que es el que ha 
de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas previsiones que 
considere oportunas...»
Por otra parte, como también señala el mencionado Letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, la resolución de la 
Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Valencia Número Diecisiete hace 
alusión a una doctrina muy discutible, de una resolución de la Dirección General de los 
Registros y Notariado de 12 de mayo de 2016, muy posterior al dictado del decreto de 
septiembre de 2015.
Quinto.  Que como consecuencia de ello, entendemos, dicho sea igualmente con los 
debidos respetos, que procede la estimación del presente recurso, con la calificación 
positiva del antedicho asiento, y la inscripción del mencionado Decreto de Adjudicación a 
favor del ejecutante.
(…) Por todo ello,
Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que teniendo por 
presentado escrito junto con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlos, y en 
su virtud, estime el presente recurso, procediendo a rectificar la mencionada calificación 
registral impugnada de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Valencia 
Número  Diecisiete,  reafirmada  por  el  Sr.  Registrador  sustituto  del  Registro  de  la 
Propiedad de Gandía Número Tres, calificando de forma estimatoria el antedicho asiento 
de presentación 1253 del Diario 29 y la inscripción del citado Decreto de Adjudicación de 
fecha 29 de septiembre de 2015 a favor del ejecutante (a favor de mi mandante).
Otrosí digo: Que es voluntad de esta parte cumplir con los requisitos legales exigidos 
para este acto, así como proceder a la subsanación de cualquier infracción en la que se 
pudiere haber incurrido.
Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Que se sirva tener 
por realizada la anterior manifestación a los efectos oportunos.
En Valencia, a veinticinco de mayo de dos mil veinte.
IV
Mediante escrito de fecha 17 de junio de 2020, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo 
constar que se dio traslado del recurso al Letrado de la Administración de Justicia y que 
no ha efectuado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 
de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del  s
Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996,  e.
13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección  w.
General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11  20ww
2y 02 9d ed es eopcttieumbrber ed ed e2 021031,7 1, 31 6d ed efe bferberreor od,e  2200 1d4e,  a1b2r ild, e6  mdaey soe yp t2ie1m dbere o yc tu2b6r ed ed eo c2tu0b1r6e, 
de 2018 y 22 de febrero (2.ª) y 25 de abril de 2019, y la de 8 de enero de 2020.
1.  Mediante un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución 
hipotecaria en el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent el ejecutante se adjudica 
la finca, que es la vivienda habitual del deudor, por el 60% de su valor de tasación al ser 
el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante ni se extinga totalmente 
el importe de la deuda.
La registradora suspende la inscripción señalando que «según doctrina del Centro 
Directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación debe hacerse por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la 
cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los conceptos”, con el límite mínimo 
del 60 por cien del valor de subasta, lo que no se produce en este caso».
La entidad adjudicataria de la finca recurre alegando que «el referido Decreto de 
adjudicación  se  dictó  conforme  al  tenor  de  la  norma,  aplicándose  literalmente  el 
artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil», y que, a la vista de la nota de calificación, 
el Sr. Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número 
Cinco de Torrent, en Diligencia de Ordenación de fecha 13 de noviembre de 2019 (…) 
señaló que «...el Decreto de adjudicación se le notificó en septiembre de 2015 y ganó 
firmeza a principios de octubre de 2015, que el mismo se dictó aplicando literalmente el 
artículo 671 de la LEC,......y la calificación de la Sra. Registradora, además de que 
excede lo que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite, hace alusión a una 
doctrina muy discutible, de una resolución de la DGRYN de 12 de mayo de 2016, muy 
posterior al dictado del decreto de septiembre de 2015 que fue dictado conforme a la ley.
En consecuencia, lo que procede es, si la parte no está de acuerdo con la calificación 
registral, que impugne la misma, sin que proceda acudir al Juzgado para que rectifique lo 
que dictó correctamente en rigurosa aplicación de la ley».
2.  La cuestión esencial que se plantea en este recurso se refiere a cuál ha de ser la 
correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre 
la que la Dirección General de los Registros y del Notariado ya se ha pronunciado en 
reiteradísimas ocasiones.
Así, por ejemplo, en la Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, se dice, y procede ahora reiterar, lo siguiente:
«Respecto a la competencia del registrador para calificar los documentos judiciales, 
es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con 
jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus 
resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no por ello ha de 
quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro.
Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el 
criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales 
firmes,  a  la  previa  comprobación  de  los  extremos  aludidos  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato 
con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de 
la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la 
grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos 
regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la  e.
posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y  w.b
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé:  20ww
«suLjae taacncdioó ns uh iepjoetreccicairoia a  ploo ddriás peujeersctiota ersne e: l aT)í tDuilroe IcVta dmeel nLtieb rcoo InIIt rdae l olas  Lbeieyn 1e/s2 0h0ip0o, tdeec a7d does 
Ven. ebr)o O,  dmee Edniajunitcei alam vieennttoa  Cexivtirla, jcuodnic ilaals d eesl pbeiecnia hlidipaodteesc aqduoe,  csoen efosrtmabele acle anr teícnu lsou 1 C.8a5p8í tudleol 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada.»
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto 
en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el 
Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita 
de otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 
de junio, afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza 
por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades 
de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la 
demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores 
posteriores son condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el 
deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la 
ejecución mediante el pago, para lo que la Ley establece que debe hacerse el oportuno 
requerimiento, apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la 
suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las 
demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo 
que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a 
todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este 
Tribunal  Constitucional  ha  afirmado  que  la  limitación  de  controversia  y  demás 
peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrada en 
el art. 24.1 CE».
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías 
básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la 
propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de 
que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por 
una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca 
hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un 
procedimiento  adecuado  para  provocar  el  sacrificio  patrimonial  del  ejecutado,  y  el 
registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, 
rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una 
Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante 
tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del 
registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que 
no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la 
citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en 
el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe 
calificar,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a  s
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el  oe.
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del  w.
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función  20ww
csael ibfiacsaad oerla m naon ldea pmeiremnittoe  dael  rceagniscteraladcoiór nre, veisstaor  eesl  fnoon dpou eddee l aju rzegsaorl uscoióbnre j usdui cpiarol ceend lean qcuiae. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
3.  En  relación  con  la  calificación  registral  de  los  documentos  judiciales  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la 
suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de 
ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil).
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición 
final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente: «Artículo 132. A los 
efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de 
ejecución  directa  sobre  los  bienes  hipotecados,  la  calificación  del  registrador  se 
extenderá a los extremos siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al 
deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en 
el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º 
Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo 
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los 
que  sean  posteriores  a  la  nota  marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas, 
respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3.º Que lo 
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de 
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º 
Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del 
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento 
público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley 
Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al 
acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas 
causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor 
de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en 
caso  de  haberlo  superado,  que  se  consignó  el  exceso  en  establecimiento  público 
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que 
dicho  importe  es  el  correcto,  de  acuerdo  con  los  artículos  670  y  671  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y 
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los 
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de 
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la 
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en 
su beneficio, que como expresamente determina el apartado 4.º del artículo 132 de la 
Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el 
sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha 
celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos 
del  hipotecante  y  asientos  posteriores,  cancelación  que  como  ha  dicho  la  reciente 
Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, 
de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en 
relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las  s
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del  oe.
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la  w.
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede  20ww
jcuozngsatra nscoiab rdee ls cuu mprpolicmeideenntoc iad.e  Ploesr ore qsuí isciotoms plerogbaaler s qquuee  eplr emsearnvdaanm loiesn dtoe rejucdhiocsia dl ed elojes 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el
tribunal».  Consecuentemente,  el  registrador  tiene  competencia  para  calificar  el 
cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio 
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya 
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia 
en  cuanto  al  precio  de  adjudicación  de  la  finca  en  un  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero 
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su 
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. 
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación 
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e 
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de 
salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), 
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la 
previa  comprobación  de  que  en  el  procedimiento  en  que  se  dictan,  los  titulares 
registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo 
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la 
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el 
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer 
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En este sentido, 
de acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el 
precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta 
constituye -junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y 
notificaciones- uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de 
constitución  de  hipoteca  para  que  en  caso  de  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. 
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria 
(cfr.  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria),  la  fijación  de  un  domicilio  a  efectos  de 
notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, 
confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del 
porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los 
términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha 
sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual 
destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al 
amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».
4.  Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no 
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del 
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los  s
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por  oe.
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la  w.
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60  20ww
paortrí ccuileon 6. 5S4e.3 .a pCliucaanrád oe ne l toadcroe ecdaosro,  elan  reelg plala dzoe  dime pvuetainctieó nd ídaes , pnaog ohsic iceoren teunsiod ad ee ne seal 
faal caulzltaamd,i eenl tLoe dtreald eom dbea lrag oA»d.ministración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá  BOE-A-cable e
La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que 
procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el 
artículo 3 del Código Civil.
Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y 
examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de 
ejecución:
En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 de la 
Ley Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: Por Ley 13/2009, de 3 de 
noviembre;  por  el  artículo  2.3  del  Real  Decreto-Ley  8/2011,  de  1  de  julio;  por 
Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia 
desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por 
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; por la disposición adicional 1 de 
la  Ley  Orgánica  7/2015,  de  21  de  julio,  en  la  que  se  modifican  las  referencias  a 
«secretarios  judiciales»;  y,  finalmente  se  modifica  por  el  artículo  único.70  de  la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre.
Según la redacción inicial del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil: «Si en el 
acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de 
los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por 
todos  los  conceptos».  Es  decir,  no  se  hace  distinción  de  bienes  inmuebles  y  la 
adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le 
deba por todos los conceptos.
Según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas 
de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de 
deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de 
la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa: 
«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor 
de tasación». Es decir, se fija importe mínimo de adjudicación.
Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de 
agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de 
octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante 
en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y 
siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes 
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en 
los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles 
diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea 
inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el 
ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del 
inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
siempre  que  esta  cantidad  sea  superior  a  la  mejor  postura».  Con  este  precepto 
introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto 
de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma 
realizada por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los 
deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  cancelación  de  deudas  con 
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad  e.
empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con  w.b
esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea  20ww
lEan juviivciieanmdiean thoa Cbiitvuila.l,  retornando  a  la  situación  de  la  redacción  originaria  Ley  de
deudLoar eLse yh ip1o/2te0c1a3r,i odse,  r1e4e sdtreu cmtuaraycoi,ó nd ed em eddeiuddaas   py araalq ureileforr zsaor cilaal , pdroat elcac iósnig uaie nlotes 
redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el
plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional 
sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada 
disposición  adicional  sexta.  Sin  embargo,  paradójicamente  no  se  incorpora  en  el 
artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional 
sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho 
permanece vigente.
De todas estas modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el 
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios. 
En la Exposición de Motivos se dice: «Por otra parte, la situación específica del mercado 
inmobiliario  en  España  plantea  situaciones  de  especial  dificultad  para  quienes 
contrajeron  préstamos  hipotecarios  en  los  momentos  de  mayor  valoración  de  los 
inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de 
pago.  Frente  a  esta  situación  el  Gobierno  considera  necesario  adoptar  medidas 
adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas 
necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a 
situaciones  abusivas  o  de  malbaratamiento  de  los  bienes  afectados;  manteniendo 
plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, 
con  ellos,  de  la  seguridad  y  solvencia  de  nuestro  sistema  hipotecario».  Este  Real 
Decreto-ley fue convalidado por Resolución de 14 de julio de 2011 del Congreso de los 
Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real 
Decreto-ley 8/2011. Entró en vigor el 7 de julio de 2011. Con esta reforma se fija como 
límite mínimo de la adjudicación en el 70% del valor de la tasación.
Sin embargo, la redacción introducida por esta reforma propiciaba que, pese a 
adjudicarse la finca hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, 
deuda pendiente que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.
Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 
de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la 
sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto 
Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de la Ley 
Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil.
Ahora  bien,  dicho  precepto  resolviendo  algunos  problemas,  plantea  nuevas 
cuestiones interpretativas:
Recordemos  que  el  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  señalaba  en  su 
artículo  671  la  adjudicación  hipotecaria,  para  toda  clase  de  inmuebles,  no  solo  la 
vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se 
resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía 
reclamar la diferencia no pagada. e
Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda habitual, si la deuda fuera superior  bo
al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con lo que se mejora al deudor  20ww
ehli p6o0te%c,a crioon.  lPoe cruoa ls ni ilnag udneau dmae jfourear ao bitniefenreio er l adle u7d0o%r.,  Plao r aedlljou deisctaac iDónir esceci órne aGlizeanreíara lp eonr 
Rtraetsaorlau cdieó nla d vei v1ie2n ddea  mhaabyiotu dael  d2e0l 1d6e uindtoerr,p lrae taód ejusdteic apcreiócne psteo  heanr áe lp soer nimtidpoo rdtee  qiguuea l« asli  7s0e 
por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le
deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba 
al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de 
subasta».
5.  En el caso que ahora nos ocupa, el valor por el que el bien salió a subasta fue 
de 52.756,84 €. El crédito de la ejecutante asciende a 32.640 € (28.214,45 € de principal, 
4.544, 75 € de intereses de demora liquidados al 9% y posteriores a la demanda, 
1.481,26 € de costas con el límite del art. 575 bis 1 LEC, menos 1.600 € que la 
ejecutante reconoció haber percibido extraprocesalmente a cuenta de su deuda).»
Esa cantidad total supone un 61,86 % del importe por el que el bien salió a subasta.
Y la adjudicación al ejecutante se produce por tan sólo el 60 %de dicho importe, es 
decir, por tan sólo 31.654,10 €.
Por  todo  lo  expuesto,  conforme  a  la  interpretación  ponderada  que  este  Centro 
Directivo hace del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, («si se tratara de la 
vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del 
valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos 
los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante 
por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».”) 
procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral”.
6.  Téngase en cuenta, además, que, si no se hiciera esta interpretación ponderada, 
sino la puramente literal del precepto referido, podría ocurrir que, en otros casos, la 
desproporción e injusticia económica fuera mayor aún que la que ya concurre en el caso 
que nos ocupa.
Por ejemplo, en un caso hipotético en que la cantidad debida al ejecutante fuera 
ligeramente superior al 70% del valor de subasta de la finca, el acreedor se adjudicaría 
por el 70% del valor de tasación; pero si la cantidad adeudada es ligeramente inferior 
al 70 % del valor de tasación, la adjudicación se realizaría por el 60 % de tasación.
Esa interpretación puramente literal del art 671 llevaría a la extraña situación de que, 
si el ejecutado, haciendo un esfuerzo económico por reducir su deuda, pagara durante el 
proceso de ejecución alguna parte de la misma, (como ha ocurrido en el caso que nos 
ocupa) de modo que, con ello, el crédito total remanente del ejecutante pasara de ser 
ligeramente superior al 70% del valor de subasta, a ser ligeramente inferior a ese valor, 
se traduciría en una perjuicio y pérdida patrimonial para el deudor mucho mayor, pues 
una pequeña reducción del crédito del actor, permitiría a éste adjudicarse la finca con 
una gran reducción de su valor, es decir, adjudicarse la finca no por el importe del crédito 
total ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, sino tan sólo por el 60 % del valor 
de subasta, quedando además deuda pendiente de pago.
Todas estas razones abonan que este Centro Directivo considere más adecuado y 
conforme a derecho mantener la interpretación ponderada que ha quedado expuesta, y 
no la meramente literal, del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  s
la Ley Hipotecaria. oe.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  20ww
Pública, Sofía Puente Santiago.