BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80252
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11101 Resolución  de  12  de  febrero  de  2020,  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de disolución de comunidad precedida de otra de 
adjudicación de herencias.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  Florencia  Cruz  Tejeda  Castillo,  notaria  de 
Alameda, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Mijas número 1, 
doña Asunción Gutiérrez Martínez, por la que se suspende la inscripción de una escritura 
de disolución de comunidad precedida de otra de adjudicación de herencias.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 6 de marzo de 2019 por la notaria de Colmenar, 
doña Florencia Cruz Tejeda Castillo, se otorgó por la totalidad de los titulares -cuatro 
hermanos  y  su  madre-  sobre  una  vivienda  situada  en  Mijas,  no  inmatriculada,  la 
disolución de la comunidad sobre la misma, resultando adjudicada en su totalidad a una 
de las copropietarias que abonaba a los otros copartícipes su participación en metálico. 
Se solicitaba junto que el título que le precedía la inmatriculación de la finca.
El título anterior era una escritura ante la misma notaria, de adjudicación de las 
herencias del padre y hermano respectivamente -esposo e hijo de la viuda- de las 
comparecientes, de fecha 4 de octubre de 2018, según la cual, pertenecía la finca a los 
intervinientes en la siguiente proporción: una quinta parte indivisa a cada una de las 
cuatro hermanas por herencia de su padre, en nuda propiedad una tercera parte de esas 
quintas partes y en plena propiedad de dos terceras partes de cada una de esas quintas 
partes; y a la madre viuda, le pertenecía una quinta parte indivisa en plena propiedad por 
herencia de un hijo suyo fallecido, y el usufructo sobre la tercera parte de cada uno de 
los quintos mencionados.
II
Presentada el día 4 de octubre de 2019 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Mijas número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Asunción Gutiérrez Martínez, Registradora del Registro de la Propiedad 
número  uno  de  Mijas,  el  procedimiento  registral  identificado  con  el  número  de 
entrada 952 de este año, se extiende la nota de calificación con sujeción a los siguientes:
Hechos:
Primero: Escritura otorgada ante la don [sic] Florencia Tejeda Castillo, el cuatro de 
octubre de 2018, número 618/2018 de su protocolo, acompañada de la otorgada ante la  e.
propia Notario el día 6 de marzo de 2019, número 150/2019 de su protocolo, presentada  w.b
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de la herencia de su padre, el primeramente nombrado, se adjudican la Casa sita en
(…), de Mijas, Málaga, del siguiente modo, a la viuda el usufructo vitalicio de una tercera 
parte indivisa y una quinta parte de la nuda propiedad de una tercera parte indivisa y del 
pleno dominio de dos terceras partes indivisas, y a cada uno de los otros cuatro hijos, 
una quinta parte de la nuda propiedad de una tercer aparte indivisa, y del pleno dominio 
de dos terceras partes indivisas, la cual no está inmatriculada y en virtud de la referida 
segunda escritura disuelven la comunidad existente entre ellos y adjudican la finca a 
doña M. L. J. R., solicitando la inmatriculación e inscripción a su favor.
Fundamentos de Derecho:
Primero: Los documentos de todas clases susceptibles de inscripción, se hallan 
sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver 
acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los 
artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento.
Segundo: Para cesar una situación de dominio dividido entre la nuda propiedad y el 
usufructo no puede acudirse a la extinción de condominio, pues esta requiere que los 
derechos poseídos en comunidad sean iguales y aquellos no lo son, por lo que la 
disolución de condominio no está prevista como causa extintiva de usufructo. Art. 513 del 
CC y Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2008.
En su virtud, suspendo la inscripción solicitada por el defecto expresado.
Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales y, mientras 
éstos no declaren su inexactitud, producen los efectos previstos en las leyes.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días (…)
Mijas, a 25 de octubre de 2019 (firma ilegible) La Registradora.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Florencia Tejeda Castillo, notaria de 
Alameda, interpuso recurso mediante escrito fechado el día 4 de diciembre de 2019 en el 
que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«I.  La cuestión que se plantea es si la extinción de condominio es título adecuado 
para el cese en la proindivisión de una vivienda que pertenece a la viuda ya a sus cuatro 
hijas por herencia de su esposo y padre respectivo y de un hijo también fallecido. 
Pertenece a todos, parte en pleno dominio, parte en nuda propiedad, y a la viuda 
además en usufructo.
Manifiesta la señora registradora que la extinción de condominio requiere que los 
derechos poseídos en comunidad sean iguales, y estos, nuda propiedad y usufructo no 
lo son. Pero si bien se trata de derechos distintos sobre un mismo bien, también lo es 
que la cotitularidad sobre los mismos corresponde a todos y por el mismo concepto, que 
es la adquisición por herencia de esposo y padre y de hijo y hermano respectivamente. 
No solo concurren en cada uno de los comuneros el usufructo y la nuda propiedad sino 
también el pleno dominio, derechos que traen causa del mismo suceso, cual es el 
fallecimiento de sus familiares directos.
El criterio de la registradora nos llevaría a la imposibilidad de aplicar el artículo 1.062  s
del Código Civil o a cualquier otra disolución de comunidad de bienes adquiridos por  o
herencia de uno de los cónyuges en el que sobrevive el otro cónyuge, titular siempre  w.
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contrato y causa de la obligación que se establezca".
En el caso que nos ocupa, es indudable que ha habido consentimiento de todos los 
interesados,  ya  que  concurren  a  la  disolución  de  la  comunidad  la  totalidad  de  los 
propietarios y de titulares sobre derechos reales sobre la vivienda. Es indudable que 
existe un objeto cierto, consistente en la vivienda cuya inmatriculación se pretende y 
cuya inscripción no se cuestiona por la señora registradora. Y también es indudable que 
existe una causa lícita, la cual se manifiesta en la propia escritura, es decir, el cese de la 
proindivisión, con la compensación por el exceso y las remuneraciones que resultan 
como consecuencia de la disolución de la comunidad.
Siendo todos los interesados capaces pueden realizar la extinción del condominio 
como tengan por conveniente porque el principio de autonomía de la voluntad debe 
prevalecer siempre, en los términos y con los límites del artículo 1.255 del Código Civil, y 
habida cuenta que se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien –
objeto del contrato– a un negocio jurídico válido tanto desde el punto de vista formal 
como material.
Existe un pacto por el que se extinguen los derechos de usufructo y nuda propiedad 
al reunirse en una sola persona el pleno dominio a cambio de una contraprestación, no 
existiendo ningún precepto que prohíba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como 
es la causa genérica onerosa del artículo 1.274 del Código Civil, y siendo todos los 
interesados capaces, pueden realizar el negocio como tengan por conveniente.
II.  La señora registradora argumenta también que la extinción del condominio no 
está prevista como causa de extinción del usufructo en el artículo 513 del Código Civil. 
Simplemente recordarle que conforme ese artículo 513 3.º del Código Civil, el usufructo 
se extingue "por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona", lo cual 
tiene lugar como consecuencia de la disolución de la comunidad».
IV
Mediante  escrito,  la  registradora  de  la  Propiedad  emitió  su  informe  y  elevó  el 
expediente a este Centro Directivo. En el citado informe, mantenía su calificación, «pues, 
aunque no pongo en duda ni a la señora Notaria ni a la DGRN en cuanto a lo referido en 
el escrito respecto a la disolución de comunidad, consentimiento, etc…, solo cuestiono la 
validez de dicho título para la inmatriculación, acto donde hay que extremar todas las 
precauciones necesarias, para evitar en lo posible fraudes».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 395, 399, 400, 401, 404, 513, 1062, 1255 y 1274 del Código Civil; 
18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo 
de 1905, 24 de enero de 1964, 3 de febrero de 1982, 27 de mayo de 1988, 27 de febrero 
de 1995, 12 de abril de 2007, 25 de febrero de 2011 y 12 de diciembre de 2012, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de abril 
de 1962, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005, 11 de noviembre y 9 de diciembre 
de 2011, 4 de abril de 2016, 2 de noviembre de 2018 y 17 de junio de 2019.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
disolución de comunidad precedida de otra de adjudicación de herencias; la primera es 
de  adjudicación  de  las  herencias  del  padre  y  hermano  respectivamente  de  las 
comparecientes –esposo e hijo de la viuda–, de fecha 4 de octubre de 2018, y según la 
cual se adjudica la finca a las intervinientes en la siguiente proporción: una quinta parte  e.e
indivisa a cada una de las cuatro hermanas por herencia de su padre, en nuda propiedad  b
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cuatro hermanos y su madre– sobre la vivienda no inmatriculada, resultando adjudicada
en su totalidad a una de las copropietarias que, abona a los otros copartícipes su 
participación en metálico. Se solicita junto al título que le precede la inmatriculación de la 
finca.
La  registradora  señala  como  defecto  que  para  cesar  una  situación  de  dominio 
dividido entre la nuda propiedad y el usufructo no puede acudirse a la extinción de 
condominio, pues esta requiere que los derechos poseídos en comunidad sean iguales y 
aquellos no lo son, por lo que la disolución de condominio no está prevista como causa 
extintiva de usufructo.
La notaria recurrente alega lo siguiente: que, concurriendo la totalidad del dominio en 
los intervinientes, y siendo capaces, estos, pueden disolver la comunidad en la forma 
que tengan por conveniente; que, aunque son derechos distintos sobre un mismo bien, la 
cotitularidad sobre los mismos corresponde a todos y por el mismo concepto, que es la 
adquisición por herencia de esposo y padre y de hijo y hermano respectivamente; que 
siendo derechos que traen causa del mismo suceso, cual es el fallecimiento de familiares 
directos, el criterio de la registradora nos llevaría, ante la existencia de cónyuge viudo, a 
la imposibilidad de la disolución de la comunidad; que se reúnen todos los requisitos 
necesarios para su validez: consentimiento de todos los interesados, causa lícita, objeto 
cierto, y los restantes requisitos formales y materiales necesarios; que el usufructo se 
extingue por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona, lo cual tiene 
lugar como consecuencia de la disolución de la comunidad.
2.  Como cuestión previa, no pueden tenerse en cuenta las consideraciones de la 
registradora en su informe acerca de que solo cuestiona la escritura en cuanto a «la 
validez de dicho título para la inmatriculación, acto donde hay que extremar todas las 
precauciones necesarias, para evitar en lo posible fraudes», puesto que este defecto no 
ha sido señalado ni argumentado en la calificación. Es doctrina de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado que el informe es un trámite en el que el registrador 
puede  profundizar  sobre  los  argumentos  utilizados  para  determinar  los  defectos 
señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir 
nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los 
defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de 
febrero de 2012,7 de abril y 17 de mayo de 2016, 17 de febrero, 3 de abril y 13 de 
septiembre de 2017, 8 de enero, 22 de febrero, 21 de mayo y 21 de noviembre de 2018 
y 13 y 21 de febrero, 24 de abril y 12 y 17 de junio de 2019).
3.  Centrados en el defecto señalado, esto es, que no puede acudirse a la extinción 
de un condominio para cesar una situación de dominio dividido entre la nuda propiedad y 
usufructo, porque los derechos poseídos en comunidad no son iguales, hay que recordar 
que  la  disolución  de  comunidad  tiene  una  naturaleza  jurídica  similar  a  la  partición 
hereditaria. El Código Civil así lo considera, al declarar supletoriamente aplicables a la 
disolución  de  la  comunidad  de  bienes  las  normas  reguladoras  de  la  partición 
(artículo 406 del Código Civil). Por lo tanto, el efecto del acto de disolución de la 
comunidad será, conforme al artículo 1068 del Código Civil, la atribución a los partícipes 
de la propiedad exclusiva de los bienes que les fueran adjudicados.
El  Tribunal  Supremo  ha  abordado  en  numerosas  ocasiones  (vid.  «Vistos»)  la 
cuestión de la posibilidad de la disolución parcial de comunidad, supuestos en los que 
intervenía  un  usufructuario,  y  aunque  ha  considerado  que  por  él  no  cabe  solicitar 
judicialmente la división de la cosa común de manera que se creen nuevas situaciones  s
de comunidad, deja siempre a salvo la posibilidad de que se acuerde la disolución por  oe.
todos los interesados, sin que haya cuestionado para la disolución la distinta naturaleza  w.
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disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la 
división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona 
(comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por 
cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé 
lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario (cfr. Resolución de 2 de 
febrero de 1960)».
También  la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  ha  equiparado  en 
ocasiones el acto de disolución de la comunidad con el de adquisición por un comunero 
del resto de las cuotas por cualquier título, pero ha distinguido uno y otro supuesto, 
aunque su resultado final sea el mismo. Según el Centro Directivo, los negocios han de 
ser calificados por su causa, y en la causa tiene relevancia fundamente la intención 
común de las partes al contratar, semejante a la idea que plasma el artículo 1446 del 
Código Civil, sobre negocio con contraprestación mixta de bienes y dinero, que califica el 
contrato como compraventa o permuta por la intención manifiesta de las partes.
4.  La  Resolución  de  9  de  diciembre  de  2011  resuelve  un  caso  en  que  dos 
condueñas de una finca, en pleno dominio y por mitades indivisas, acuerdan disolver la 
comunidad mediante la adjudicación a una de ellas de una mitad indivisa en pleno 
dominio y la nuda propiedad de la restante mitad indivisa y a la otra se le adjudica el 
usufructo  de  esta  última  mitad  indivisa,  compensando  la  primera  a  la  segunda  en 
metálico por el exceso de adjudicación producido. Así, el Centro Directivo afirma que «la 
escritura será inscribible si reúne válido y completo consentimiento, objeto cierto del 
contrato y causa de la obligación que se establezca; y éstos son denominación del título 
que se documenta, porque podría tratarse de un contrato atípico –que no lo es–».
En cuanto a la naturaleza del acto, admite la doctrina del Centro Directivo que 
estamos ante una verdadera disolución de comunidad, considerando que: «las antiguas 
copropietarias han cambiado su estado jurídico con respecto al objeto del contrato: antes 
estaban en plano de igualdad y comunidad de derechos, aplicándose en sus relaciones 
jurídicas  los  artículos  392  y  siguientes  del  Código  Civil  y  tras  la  disolución  de  la 
comunidad, sus relaciones jurídicas se regirán por los artículos 467 y siguientes del 
Código Civil, que recogen las normas reguladoras del contenido del usufructo y la nuda 
propiedad» y que «es doctrina de este Centro directivo, que caben las extinciones de 
comunidad reduciendo el número de comuneros, que continúan en comunidad con 
mayor cuota y compensan con abono en metálico a los que cesan en la misma –
Resolución de 16 de junio de 2003–». En consecuencia, no se cuestiona la naturaleza 
del derecho siempre que sea compensado económicamente.
5.  La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995, afirma lo siguiente: 
«3. La extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la 
totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del 
Código Civil). La extinción de la comunidad "estricto sensu" extingue la situación de 
condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se 
adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. 
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad 
o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los bienes y se 
reduce su valor), y constituyen fuente de litigiosidad (constituyen una "mater rixarum")». 
Por ello la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la 
adjudicación a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello 
pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un 
negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito  s
(cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de  oe.
enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras). Y en la Resolución de la Dirección  w.
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implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede 
entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre 
dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser 
calificado de disolución». Pues bien, en el supuesto de este expediente, resulta que la 
propiedad se reúne al final en una sola de las comuneras y que la usufructuaria, además 
de partícipe en calidad de su derecho de usufructo, era también copropietaria, siendo 
compensada por ambos conceptos al no interesarle la indivisión.
6.  Por último, alega la registradora la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril 
de 2008. Versa esta sobre un supuesto de acción de división de cosa común en la que 
estaba interesada una usufructuaria. Declaró el Alto Tribunal que la división de la cosa 
común afecta a los comuneros, no a los terceros y consideró que, en ese punto procesal, 
la titular de un derecho de usufructo no forma parte de la comunidad y es ajena a la 
división de manera que en la «actio communi dividundo» carece de legitimación pasiva. 
Pero esto no impide que, a iniciativa de las comuneras o de una de ellas, se realice una 
disolución de la comunidad y que esta resulte compensada por su derecho.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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