BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Viernes 23 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 91262
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12826 Resolución de 8 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Oviedo n.º 2, por la que se deniega la práctica 
de una nota marginal de subrogación activa en un préstamo hipotecario en 
virtud de una escritura de ratificación y acta de requerimiento.
En el recurso interpuesto por doña M. E. G. V., contra la negativa del registrador de la 
propiedad número dos de los de Oviedo, don Miguel Bernardo García, por la que se 
deniega  la  práctica  de  una  nota  marginal  de  subrogación  activa  en  un  préstamo 
hipotecario en virtud de una escritura de ratificación y acta de requerimiento.
Hechos
I
Con fecha cuatro de marzo de dos mil veinte y bajo el asiento número 330 del 
Tomo 334 del Libro Diario se presentó en el Registro de la Propiedad número dos de los 
de Oviedo escritura de ratificación y solicitud registral, autorizada por el notario de 
Oviedo,  don  Jesús  María  García  Martínez,  el  dieciocho  de  diciembre  de  dos  mil 
diecinueve  y  con  número  dos  mil  novecientos  cuarenta  y  ocho  de  protocolo, 
acompañada de acta de requerimiento autorizada por el referido notario de Oviedo, don 
Jesús María García Martínez, el siete de agosto de dos mil diecinueve y con número de 
protocolo dos mil cincuenta.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad número dos de los de Oviedo, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación, con fecha trece de abril de dos mil veinte: 
«Calificado  el  precedente  documento,  conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes de su Reglamento, de la primera copia de escritura pública autorizada el 18 de 
diciembre de 2019, por el notario de Oviedo don Jesús María García Martínez, número 2948 de 
protocolo, presentada el día 21 de enero de 2020, causando el asiento 330 del Diario 34, 
suspendida su inscripción, retirado y devuelta para su despacho el día cuatro de marzo pasado 
en unión de acta de requerimiento, autorizada en Oviedo el día 7 de agosto de 2019, por el 
notario don Jesús María García Martínez, número 2050 de protocolo, tras examinar los 
antecedentes registrales, ha resuelto denegar la práctica del asiento solicitado, en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
Se presenta escritura autorizada en Oviedo el día dieciocho de diciembre de dos mil 
diecinueve, por el notario don Jesús María García Martínez, número 2948 de protocolo, en la que 
por doña M. E. G. V. y don J. M. F. G. ratifican el contenido de una certificación expedida por  s
unos apoderados del Banco Santander S.A, que fue protocolizada en acta autorizada por el  oe.
notario de Oviedo don Jesús María García Martínez el siete de agosto de dos mil diecinueve, con  w.
número 2050 de protocolo, que se acompaña, solicitando la extensión de dos asientos de nota  826ww
hmipaorgteincaals d ec osnusbtirtougidaacsió ne nb agsaardaan teían  edle a rptírcéusltoa m18o3 9s odberle C l.aC .,f inacl am arerggeisnt rdael  2la0 .i9n2sc7r ipdceió nL ladnee lraas, 
fFoermrnaálnizdaedza P eons aedsacr nituúrma eortoo r1g6a3d3a. en Oviedo el 20 de mayo de 2016 ante el notario don Ignacio  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho.
Se deniega la práctica de la nota marginal de subrogación pretendida, ya que los 
documentos presentados no constituyen título formal apto para llevar a cabo la citada 
operación registral. El título formal apto para llevar a cabo dicho asiento registral es la 
escritura pública en la que además de los fiadores, comparezca la entidad acreedora, a 
los efectos de dar carta de pago del importe satisfecho y consentir la subrogación de los 
fiadores en su lugar, fijándose en ella los términos y extensión de la subrogación; y en 
defecto de tal escritura pública, será necesario resolución judicial firme obtenida en juicio 
declarativo, en la que se declare la procedencia de la subrogación y se ordene la 
práctica de la referida nota marginal. Si bien es cierto que el artículo 1839 del Código 
Civil dice que "El fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor 
tenía contra el deudor. Si ha transigido con el acreedor, no puede pedir al deudor más de 
lo  que  realmente  haya  pagado",  ello  no  supone  que  a  través  de  una  certificación 
bancaria protocolizada pueda operarse en el Registro de la Propiedad el cambio de 
titularidad del derecho real de hipoteca. Será necesario, como se ha dicho, escritura 
pública en la que además de los fiadores comparezca la entidad acreedora, a los efectos 
de darse por satisfecha de importe recibido y consentir esa pretendida subrogación, o en 
su  defecto  resolución  judicial  firme.  Esta  solución  es  congruente  con  el  carácter 
indisponible del procedimiento registral y con el principio de legitimación, que impone el 
consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  aparezcan  inscrito  el  dominio  y  demás 
derechos reales sobre inmuebles o la resolución judicial dictada en procedimiento en que 
la misma haya sido parte, para poder inscribir los títulos por los que se transmitan, 
modifiquen, graven o extingan tales derechos reales. Igualmente es congruente con la 
norma general según la cual el simple cobro o consignación del precio o de la deuda no 
es suficiente por si sólo para generar una mutación jurídico real inmobiliaria inscribible, 
ya  se  trate  ésta  de  la  cancelación  de  hipoteca  o  de  una  subrogación  o  novación 
modificativa de la misma. Ello es acorde con el criterio del Reglamento Hipotecario, que 
en su artículo 179 señala que "aun cuando se haya extinguido por pago el crédito 
hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura 
pública  en  la  que  preste  su  consentimiento  para  la  cancelación  el  acreedor  o  las 
personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en 
virtud de ejecutoria». Es decir, si bien es cierto que conforme el artículo 1156 del Código 
civil el pago produce la extinción de la obligación, para cancelar la hipoteca en cambio es 
necesaria escritura pública en la que el acreedor dé carta de pago y consienta la 
cancelación, o en su defecto resolución judicial firme. En similares términos, aun cuando 
el pago por el fiador produce la subrogación en la posición del acreedor conforme el 
artículo 1839 del Código civil, para que en el Registro de la Propiedad pueda practicarse 
nota marginal de subrogación será necesaria escritura pública en la que el acreedor dé 
carta de pago y consienta la subrogación, o en su defecto resolución judicial firme. Este 
criterio es mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
Resolución de 30 de noviembre de 2015, la cual se refiere a la subrogación por pago 
conforme al artículo 1159 del Código civil siendo sus argumentos aplicables al caso de la 
subrogación por pago del fiador. Contra la precedente nota de calificación se podrá (…) 
Oviedo, trece de abril de dos mil veinte, el Registrador, don Miguel Bernardo García».
III
Presentada solicitud de calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador  e.e
de la propiedad del Registro de Cangas de Onís, quien, con fecha dos de julio de dos mil  b
veinte expidió nota de calificación confirmando el defecto advertido en la indicada nota  826ww
de calificación expedida el trece de abril de dos mil veinte.
IV
Contra la anterior nota de calificación del Registro de la Propiedad número dos de los de 
Oviedo se interpuso recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
mediante escrito suscrito el quince de julio de dos mil veinte por doña M. E. G. V. en base a 
las  siguientes  alegaciones  que  resumidamente  se  exponen:  «Hechos:  Previo.  Iter 
cronológico  de  lo  actuado.  En  fecha  20/05/2016  el  banco  Popular,  ahora  Santander, 
concede  un  préstamo  hipotecario  a  la  mercantil  Atención  Servicios  La  Reconquista, 
afianzado por doña M. E. V. y don J. M. F. G. Tras los sucesivos impagos del deudor 
principal y correspondiente requerimiento por parte del banco a los fiadores, estos fueron 
pagando  las  sucesivas  cuotas  liquidas  vencidas,  exigibles  y  de  hecho  exigidas.  Tras 
sucesivos pagos, con fecha 07/08/2019, los fiadores mediante acta de requerimiento, 
autorizada por el notario de Oviedo don Jesús María García Martínez, y que causó el 
número 2.050 de orden de los de su protocolo (…) se requirió al referido notario en los 
siguientes términos: Me requieren a mí, el Notario para que, constituyéndome en cualquiera 
de las oficinas del Banco Santander SA, preferiblemente en la oficina (…), para que 
requiera a su vez a dicha Entidad en la persona de cualquiera de sus representantes 
legales o apoderados, o de la persona que en dicho lugar me reciba, para que proceda a 
expedir Certificación de los pagos realizados al Banco Popular SA actual Banco Santander 
SAM a los fines expresados en el expositivo sexto de la presente Acta». En el expositivo 
sexto,  al  que  hace  referencia  el  párrafo  anterior,  expresa  la  finalidad  del  acta  que 
literalmente diciendo: «hacer valer los derechos que corresponden al avalista que paga del 
Art. 1.839 del Código Civil». El mismo día, 07/08/2019 el Sr. Notario se personó en las 
oficinas de la entidad crediticia explicando a quien lo recibió el objeto del requerimiento 
entregando una copia como cédula de notificación. El día 14/08/2019, como se desprende 
del acta de requerimiento, compareció ante el Sr. Notario doña M. J. Z. F., quien intervino en 
nombre y representación en su condición de apoderada, de la entidad Banco Santander, 
aportando certificado expedido por ella misma y don D. B. V. en el que se manifestaban los 
pagos realizados por los fiadores en su condición de tales, certificado que fue expedido a 
los efectos oportunos para la subrogación, como se desprende del tenor literal: «Y para que 
conste  y  a  petición  del  interesado  se  expide,  a  los  efectos  oportunos.  la  presente 
certificación en Oviedo, a 14 de agosto de 2019». Efectos oportunos que no podían ser 
otros que los propios del requerimiento y que venían expresados en el expositivo sexto 
consistente en la subrogación por pago. Con fecha 18/12/2019, mis mandantes mediante 
documento público (…) ratifican los términos de la certificación expedida por el banco y 
solicitan la extensión del oportuno asiento de nota marginal. Primero - Calificación negativa: 
La nota marginal solicitada fue denegada por el Sr. Registrador por considerar que, para 
anotar los derechos de los fiadores «será necesario escritura pública en la que el acreedor 
de carta de pago y consienta la subrogación, o en su defecto resolución judicial firme» en 
particular se dice. «El título formal apto para llevar a cabo dicho asiento registral es la 
escritura pública en la que además de los fiadores, comparezca la entidad acreedora, a los 
efectos de dar carta de pago del importe satisfecho y consentir la subrogación de los 
fiadores en su lugar, fijándose en ella los términos y extensión de la subrogación. Si bien es 
cierto que el artículo 1839 del Código Civil dice que «El fiador se subroga por el pago en 
todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor. Si ha transigido con el acreedor, 
no puede pedir al deudor más de lo que realmente haya pagado, ello no supone que a 
través  de  una  certificación  bancaria  protocolizada  pueda  operar  en  el  Registro  de  la 
Propiedad el cambio de titularidad del derecho real de hipoteca. Será necesario, como se ha 
dicho, escritura pública en la que además de los fiadores comparezca la entidad acreedora,  e.
a los efectos de darse por satisfecha de importe recibido y consentir esa pretendida  w.b
subrogación, o en su defecto resolución firme.» Esta parte muestra total disconformidad en  826ww
qcounet realr iion,s tsreu mtreantato d ep úubnli c«oA cctoan sdies trieesqeu eernim uiennat o«»c,e prtoifric laac qióune  beal nScra. rNiao tparroioto sceo lipzeardsao»n,ó p eonr  eell 
bcoannscios teyn, tetr aesn  leax psluicbarroleg actoiódna  plao r spiatugaoc iróena, lizpaa rltaic uelnatrrmegean teso leicl itaodbaje tdoe  dceolp irae qau emriomdioe ndteo 
cédula de notificación. Posteriormente, el propio banco se identifica ante el Sr. Notario a
través de su apoderado doña M. J. Z. F., quien tras ser identificado por el fedatario público, 
aporta un certificado en el que se reflejan los pagos realizados por los avalistas, en su 
condición de tales, firmándolo finalmente «a los efectos oportunos», que no pueden ser 
otros que los expresados en el expositivo sexto del propio requerimiento, es decir, consentir 
la  subrogación,  requisito  que  pese  a  que  considerábamos  y  seguimos  considerando 
innecesario para la expedición de nota marginal como se desarrollará, lo cierto es que 
existe.  En  todo  caso,  podemos  centrar  los  términos  del  debate  en  si  para  anotar 
marginalmente la subrogación del fiador que paga, tras el impago del deudor principal, es 
imprescindible: (i) El consentimiento del acreedor; (ii) Escritura pública de subrogación o si, 
por el contrario, resulta suficiente un acta en la que conste el pago. Segundo. Calificación 
sustitutoria: Con objeto de tener un segundo criterio para la inscripción fue solicitada 
calificación sustitutoria la cual confirmó la primera denegando la nota marginal, con base a 
los siguientes fundamentos: Al producirse una modificación del derecho real de hipoteca por 
cuanto  se  constata  un  cambio  de  acreedor  en  parte  de  la  obligación  garantizada  a 
consecuencia del pago parcial de ésta, no nos encontramos ante un simple hecho que se 
pueda constatar mediante acta notarial, sino que nos encontramos ante un verdadero 
negocio jurídico de modificación de uno anterior, que como tal requiere la concurrencia de 
todos los elementos del artículo 1.261 del Código Civil, entre ellos el consentimiento de la 
entidad acreedora como titular del derecho real de hipoteco, que no puede darse por 
cumplido con la mera incorporación a un acta de un certificado expedido por la entidad 
bancaria, sino que requiere el consentimiento expreso de sus representantes voluntarios, en 
escritura pública en la que, además de la reseña de sus facultades representativas, el señor 
Notario las juzgue suficientes para el acto o contrato que en la escritura se formaliza, cosa 
que no sucede en el presente expediente; asimismo, también requiere que la voluntad 
negocial sea expresa y que esté formalizada en escritura pública conforme a los artículos 
reseñados;  y,  además,  que  en  dicha  escritura  tales  representantes  consientan 
expresamente la subrogación y den carta de pago parcial de la obligación garantizada, 
conforme al artículo 1.261 del Código Civil. Y es por esta razón por la que se precisa 
formalización en escritura pública, pues al encontrarnos ante un verdadero negocio jurídico 
que modifica otro anterior, el vehículo formal adecuado paro constatarlo es la escritura y no 
el acta pues, como dispone el párrafo segundo del apartado primero del artículo 17 de la 
Ley del Notariado: «Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones 
de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y 
los negocios jurídicos de todas clases» y, en el mismo sentido, el párrafo segundo del 
artículo 144 del Reglamento Notarial. En cambio, las actas notariales no son el documento 
que  la  legislación  notarial  prevé  para  la  formalización  del  consentimiento  libremente 
prestado por quien en ellas interviene, sino que, en palabras del párrafo 4.º de ese mismo 
artículo 144 del Reglamento Notarial: «...tienen como contenido la constatación de hechos o 
la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan 
calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones». Esta parte, sea dicho 
en estrictos términos de defensa, no comparte los criterios de los Srs. Registradores, y ello 
en base a los siguientes Fundamentos de Derecho: El caso estudiado pivota en «hacer 
valer los derechos que corresponden al avalista que paga del Art. 1.839 del Código Civil» 
según el cual: «El fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía 
contra el deudor.» La claridad meridana de la redacción del Art 1.839, ha hecho que nadie 
dude que, sustantivamente, la subrogación se produce «ope legis», es decir, en la fecha 
misma de su realización, y sin necesidad de ningún otro requisito, y desde luego sin 
necesidad de ninguna intervención del acreedor que «fije los términos de la subrogación»  s
pues vienen claramente delimitados por el Código Civil. l. Del requisito del consentimiento  oe.
del acreedor. Pese a que en el presente supuesto existe el consentimiento expreso del  w.
acreedor a la subrogación recogido en acta notarial, consideramos que éste ni siquiera era  826ww
nveencecisdaar,i oe pxiagriab leq uye  dlae  shuebcrhoog aecxióignid oap, eproer  elon  eqlu cea msou cdheol  fimadeonro qs upeu peadgea r euqnuae driersued ae slicqruitiudraa, 
pciútabrl iclaa  Sdeen tseunbcrioag daec i0ó3n/ 0e2n/ 2la0 0q9u ed ein late rsvaelan gpari mele arac rdeeeld Torri baucneapl tSanudpore tmalo s: u«bArpoagratec iódne.  eBlloa sstee   BOE-A-cable e
razona, dentro del amplio espectro de la posición mayoritaria; que no tiene sentido hacer 
depender  la  subrogación,  del  acreedor  que  cobra,  por  lo  que  «solo  la  figura  de  la 
subrogación legal permite concebir la idea de que el acreedor se vea compelido a una 
transmisión de sus derechos»; que concurre lo misma «ratio» en el codeudor solidario, o en 
el hipotecante no deudor, que en el fiador solidario, y para este existe la previsión específica 
del art. 1.839 CC; y que el solvens no es una persona totalmente ajena a la deuda, sino que 
es precisa que esté interesada en el cumplimiento. Sentado lo anterior - que el art. 1.210 CC 
recoge casos de subrogación legal - el automatismo opera en el sentido de que no es 
necesario para la subrogación el consentimiento del acreedor ni del deudor. No se requiere 
una declaración «ad hoc»; no es preciso pedir una cesión de acciones; el que se subroga 
(solvens) no tiene que advertir, notificar, ni comunicar la subrogación al acreedor, ni al 
deudor;  basta,  en  definitiva,  su  ejercicio.»  1.1.  Sobre  la  Resolución  de  la  DGRN 
de 30/11/2015. El Sr. Registrador se apoya para denegar la inscripción, en la resolución 
de  30/11/2015  de  la  DGRN,  por  considerarla  perfectamente  aplicable  al  caso  de  la 
subrogación del pago del fiador. Permítasenos afirmar que las diferencias del caso tratado 
en la referida resolución y el aquí estudiado, son abismales, como veremos a continuación, 
impidiendo cualquier intento de defender identidad, ni siquiera comunidad de ratio legis que 
permita acudir a la aplicación analógica de dicha Resolución, pues en aquel supuesto: 1) La 
deuda no se encontrada vencida al momento del pago. 2) Se trataba de un tercero que 
paga por voluntad propia, no del fiador. 3) No existía un acto expreso del anterior acreedor a 
admitir el pago. Seguidamente estudiaremos lo [sic] dos primeros (apartados 1.1.1 y 1.1.2) y 
posteriormente y de forma separada, el tercero de los puntos (apartado 2). 1.1.1. Sobre el 
pago tras el vencimiento de la deuda. El hecho de que la deuda se encuentre vencida o no 
al momento del pago resulta fundamental, pues la referida resolución de 2015 se apoya en 
otra de 19/07/2012, a la que cita en los siguientes términos: «la subrogación que tenga lugar 
cuando  la  obligación  no  hubiera  vencido,  no  puede  hacerse  sin  consentimiento  del 
acreedor». Efectivamente, la DGRN de 19/07/2012 citada, igualmente manifiesta: «Y tal 
subrogación no cabe duda que puede tener lugar vencida la obligación, pues si no hubiera 
vencido tal subrogación no puede hacerse sin consentimiento del acreedor (cfr. artículo 127 
Código Civil). Consentimiento que consta en el supuesto de hecho de este expediente, 
donde tanto el pago del préstamo por tercero, como la confirmación de tal pago por parte 
del acreedor, como el consentimiento del deudor al pago realizado, fueron consignados en 
sucesivas actas notariales otorgadas antes del vencimiento del préstamo hipotecario, aun 
cuando dichas actas en unión con las otras escrituras complementarias y aclaratorias -la 
última de estas sí posterior al vencimiento del préstamo-, fueron presentadas a inscripción 
después de producido dicho vencimiento.» A contrario sensu, la subrogación que tenga 
lugar cuando la obligación hubiera vencido (caso del fiador que paga por incumplimiento del 
afianzado), puede hacerse sin consentimiento del acreedor. Mientras que la utilidad del 
pago para el acreedor antes del vencimiento es cuestionable y por tanto resulta coherente 
requerir este en evitación de un eventual perjuicio, tras el vencimiento de la deuda, el pago 
al acreedor solo puede causar un beneficio a la relación jurídica de las partes, teniendo 
derecho el deudor a liberarse de su obligación a través del pago, o consignación, pago que 
podrá hacer el propio deudor o un tercero con o sin consentimiento del deudor (Art. 1.158 
CC). 1.1.2. De la diferencia entre tercero que paga y el fiador. Pues bien; si incluso en el 
caso de pago por un tercero se duda sobre la necesidad del consentimiento del acreedor 
para que opere la subrogación, llegando a considerarse innecesario por el Centro Directivo 
cuando la deuda está vencida (Resoluciones de 19/07/2012 y 30/11/2015), cuanto más en 
el caso del fiador que paga, al cual la ley no le atribuye la facultad de exigir al acreedor que  s
le subrogue en sus derechos, pues dicha subrogación la impone la Ley con carácter  oe.
imperativo. Démonos cuenta de que: El que paga por un tercero, sin ser su fiador, está  w.
realizando un acto jurídico por su propia voluntad, sin obligación alguna de realizarlo. El  826ww
cfiaodnotrra joq ueen  peal gmao mpoern tnoo d eh apcreerslota re lla a ffiiaannzzaa dyo q ueest ás ec luibmeprali epnodro e lc omnis munoa  poabgloig. aAcli ótenr cqeureo 
qAul efi apdaogra  qeusep onnot ápnaegaam ceunaten dpoo re ul na f3ia.ºn sziand soe irn scuu mfiapdlióo,r , pnoaddraá  lseo pmeerjtuédrsicealerí aa  eul nn op ahvaocreorsloo.   BOE-A-cable e
proceso de embargo de todas sus propiedades, comportamiento por demás abusivo pero 
frecuente en la práctica bancaria. Cuando el tercero paga sin ser fiador, hay que suponer 
que con esta actitud está obteniendo una ventaja, sea congraciarse con un deudor cliente 
suyo, sea conseguir posición crediticia en una deuda con alta rentabilidad por haberse 
pactado intereses muy superiores a los rendimientos de otras inversiones, etc. Cuando el 
fiador paga por incumplimiento del afianzado, está padeciendo un perjuicio del que puede (o 
no) resarcirse en virtud de la subrogación que nos ocupa. Y es tal el respeto que el 
legislador tiene por el fiador, que le concede aún más derechos que al acreedor principal, 
asignándole igual rango que a éste para el cobro, y, además, el derecho a exigir intereses 
por lo pagado desde que hizo saber el pago al deudor, aunque no los devengara para el 
acreedor principal. De esta especial tutela con la que el legislador protege al fiador que paga 
pueden sacarse dos conclusiones a nuestro juicio incuestionables: 1.ª Que el fiador ha de 
considerase por fuerza de mejor condición que el tercero que espontáneamente paga por el 
deudor, y 2.ª Que el fiador no puede considerarse obligado a obtener escritura pública en la 
que el acreedor acepte una subrogación que por fuerza puede perjudicarle, puesto que si el 
deudor carece de bienes suficientes para cubrir toda la deuda, o el bien hipotecado -en su 
caso- no tiene valor suficiente para cubrirla, el acreedor principal deberá de compartir con el 
fiador que pagó, los despojos que permanezcan en el patrimonio del deudor; y ello, no sólo 
en igualdad de rango, sino que incluso, con el mayor derecho del fiador al cobro de 
intereses aunque no se hubieran pactado con el acreedor principal o aunque los de éste 
fueren inferiores a los legales, probabilidad hoy día harto frecuente. Por lo expuesto, no 
resulta coherente dejar al arbitrio del acreedor hipotecario la subrogación del fiador que 
paga tras el vencimiento de la deuda, siendo contrario a los principios del derecho, Ex. 
Art 1.256 y 1.115 del C.C. Debemos de tener en cuenta igualmente el Art 1.852 CC, pues 
una vez cumplida la obligación de la fianza, esto es el pago, no se puede hacer depender 
del acreedor el derecho de subrogación. Recordemos la literalidad del artículo: 1.852. Los 
fiadores, aunque sean solidarios, quedarán libres de su obligación, siempre que por algún 
hecho del acreedor no pudieran quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios 
del mismo. Carece de toda lógica hacer depender la subrogación hipotecaria, tras el 
cumplimiento  por  pago  del  fiador,  de  la  voluntad  del  acreedor  hipotecario,  cuando 
precisamente el fiador se librería de la obligación (que ya habría cumplido), por un acto del 
acreedor hipotecario dirigido a frustrar sus derechos, como se recoge en el Art 1582 CC. 
Otra muestra de la especial tutela jurídica del fiador frente al que paga sin ser fiador, viene 
representada por el hecho de que el que paga por un tercero «podrá compeler al acreedor a 
que le subrogue en sus derechos» mientras que el fiador «se subroga por el pago en todos 
los derechos del acreedor''. No existe entre uno y otro caso ni identidad, ni siquiera 
comunidad de «ratio legis». Ni siquiera se regulan ambos supuestos bajo una misma rúbrica 
ni bajo un mismo título, ubicándose la normativa del pagador no fiador entre las normas de 
la extinción de las obligaciones, y las del fiador en un título propio. 1.2. Sobre la Resolución 
de la DGRN de 19/17/2012. Pese a que el supuesto no es exactamente el mismo, la ratio 
legis de la resolución de 19/17/2012, tiene varios aspectos que entendemos aplicables al 
caso presente, entre otros, el de la arbitrariedad, cuando afirma: «Lo contrario, es decir, 
exigir para la efectividad de estos derechos concedidos por la Ley el consentimiento de los 
titulares de las cargas posteriores por el solo hecho de haber transcurrido ya el plazo de 
vencimiento, supondría la atribución a estos titulares de un privilegio traducido en un 
derecho de oposición que podría ejercitarse arbitrariamente, sin causa ni respaldo legal 
suficiente.» Trasladando la lógica anterior al caso concreto, podemos afirmar que requerir el 
consentimiento del acreedor hipotecario para la subrogación del fiador quien pagó tras el  s
vencimiento, igualmente «supondría la atribución a estos titulares de un privilegio traducido  oe.
en un derecho de oposición que podría ejercitarse arbitrariamente, sin causa ni respaldo  w.
legal suficiente». Igualmente consideramos de aplicación lo afirmado en el fundamento de  826ww
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la posibilidad de subrogase por pago (véase artículo 1210 del Código Civil). Así, por 
ejemplo, el artículo 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que cuando los 
titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan 
antes  del  remate  el  importe  del  crédito,  intereses  y  costas,  dentro  del  límite  de 
responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor 
hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al 
margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y 
las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta 
notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el 
secretario  judicial.  De  la  misma  forma,  para  los  casos  de  subrogación  por  pago  del 
vendedor de la finca hipotecada a que se refiere el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, se 
regula en el artículo 230 del Reglamento Hipotecario; y el efectuado por virtud del pago 
efectuado por el propio deudor o tercer poseedor, se contempla en el artículo 231 del 
Reglamento Hipotecario. Lo importante en todos los casos es que conste la voluntad de 
hacer uso de la subrogación antes de que se cancele el asiento de hipoteca, subrogación 
que se hará constar en el Registro a través de nota marginal, precisamente para reflejar el 
mantenimiento de su prioridad registral como novación modificativa o judicial, en su caso. Y 
tal subrogación no cabe duda que puede tener lugar vencida la obligación, pues si no 
hubiera vencido tal subrogación no puede hacerse sin consentimiento del acreedor (cfr. 
artículo 127 Código Civil). Consentimiento que consta en el supuesto de hecho de este 
expediente, donde tanto el pago del préstamo por tercero, como la confirmación de tal pago 
por parte del acreedor, como el consentimiento del deudor al pago realizado, fueron 
consignados en sucesivas actas notariales otorgadas antes del vencimiento del préstamo 
hipotecario, aun cuando dichas actas en unión con las otras escrituras complementarias y 
aclaratorias -la última de estas sí posterior al vencimiento del préstamo-, fueron presentadas 
a  inscripción  después  de  producido  dicho  vencimiento.  Nuestro  criterio  parece  ser 
compartido por el Sr. Notario don Francisco Mariño Pardo, quien realiza un amplio estudio 
de la Resolución referida, en la página web iurisprudente en el que afirma: «A mi juicio, 
cabría una aplicación analógica de lo previsto en los artículos 230 y 231 del Reglamento 
Hipotecario, bastando para reflejar la subrogación legal en el crédito hipotecario el acta 
notarial de consignación de la que resulte el pago aceptado por el acreedor, así como la 
concurrencia de los supuestos determinantes de la subrogación legal, pudiendo el pagador 
hacer constar la voluntad de subrogación en la propia acta o en instancia separada, y 
reflejándose registralmente la subrogación por nota marginal.» (...) «A mi juicio, se olvida 
aquí que la subrogación por pago consentimiento del deudor es un efecto legal, y no 
voluntario. En cuanto a lo documental, entiendo innecesario el otorgamiento de escritura, 
pues la subrogación no es voluntaria, o derivada de un negocio jurídico, sino determinada 
por la Ley.» (...) «Parecidas consideraciones cabría hacer para el caso de pago por el fiador 
de un crédito hipotecario, en relación con la subrogación legal en los derechos del acreedor 
prevista 1865 del Código Civil, con la importante salvedad de que, en este caso, la 
subrogación legal no depende del consentimiento del deudor al pago. Por ello, bastaría la 
acreditación  ante  el  notario  de  la  condición  de  fiador  del  que  paga,  con  el  acta  de 
consignación y pago al acreedor, para reflejar registralmente dicha subrogación legal en el 
crédito hipotecario a favor del fiador mediante nota registral, pudiendo reflejarse dicho efecto 
legal en la propia acta notarial de consignación o mediante instancia separada dirigida al 
registro.» Nótese que, en los textos reproducidos, no se discute si el acta notarial es 
suficiente, lo que se da por supuesto, sino si resulta necesario el consentimiento del 
acreedor para la inscripción. 1.1. Sobre la Resolución de la DGRN DE 23/10/2014. La  s
DGRN mediante Resolución de 23/10/2014, consideró suficiente la acreditación del pago  oe.
realizado por un tercero para hacer constar por nota marginal la subrogación del pagador en  w.
las anotaciones preventivas de embargo, así: «3. En el caso de este expediente se trata del  826ww
ppraegsou mefee cltau aedxois pteonr cuian  tdeerc esurob riongtearceisóand op oern d eel tecurmmipnlaimciióenn tole gdael  la(a ortbícliuglaoc i1ó2n1, 0p odr elol  Cquóed igseo 
nCiinvgil)ú.n P ionrc olon vqeunei,e unntea  hvaeyz  paacrrae dhitaacdeor  eclo pnasgtaor  cpoonr  nsuobtar omgaacrgióinna el ne ll ocsa mtébrmioi ndoes  tietuxlparreidsaadd odse,   BOE-A-cable e
las  anotaciones  preventivas  de  embargo.»  Es  decir,  siendo  la  subrogación  por 
determinación legal, igual que hace la STS 03/02/2009, no se consideró necesario la 
acreditación del consentimiento del embargante inscrito, pues el derecho de subrogación 
nacía de la ley no de los contratos. 2. De la suficiencia del acta notarial para la inscripción. 
Si pese a lo expuesto se considerase necesario el conocimiento y la aprobación del 
acreedor hipotecario, lo cierto es que en el caso concreto ambos dos existen y no son 
discutidos, lo que se discute, es si el acta notarial presentada es instrumento suficiente para 
inscribir el derecho de subrogación del fiador que paga tras el vencimiento de la deuda o, 
por el contrario, se requiere escritura pública de subrogación en la que intervenga el 
acreedor hipotecario aceptando la referida subrogación. 2.1 De la especial naturaleza del 
asiento de nota marginal. La nota marginal puede definirse como «la constatación gráfica, 
practicada con arreglo a Derecho en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, 
actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, no por conocimiento 
directo, sino extractándolos de otro documento con la finalidad de darlos a conocer a tercero 
y para que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios». Pueden ser entre 
otras de modificación jurídica, que son las que nos interesan y que se definen como 
«Aquéllas que consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación 
jurídica registrada». Y se caracterizan porque, a pesar de producir el efecto antedicho, no 
tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Pese a las claras y evidentes 
características que el legislador atribuye al asiento de nota marginal, el Sr. Registrador, en 
su nota de calificación, alude constantemente a los requisitos exigidos para la extensión de 
otros dos asientos de muy diferente naturaleza al que nos ocupa: La inscripción, que 
evidentemente exige de escritura pública por ser el vehículo adecuado para formalizar 
negocios jurídicos de los que se deriven derechos reales inmobiliarios, y la cancelación, que 
es el asiento idóneo para anunciar registralmente la desaparición de la deuda, y para cuya 
extensión se exige igualmente de escritura pública. Pero puesto que ambos asientos 
(Inscripción y Cancelación) son -junto con la Anotación Preventiva- Asientos denominados 
Principales, de ninguna manera participan de la naturaleza del asiento secundario por 
excelencia como es la nota marginal el cual, como hemos dicho, depende de otro principal 
al que complementa y, como hemos dicho también, a pesar de publicar hechos actos o 
negocios jurídicos que alteran la situación jurídica registrada, no tiene la envergadura 
suficiente para provocar una inscripción. Por todo ello rechazamos de plano cualquier 
argumento  en  el  que  se  pretenda  aplicar  al  asiento  de  nota  marginal,  los  requisitos 
impuestos para otros asientos de naturaleza completamente diferente mientras que no 
resulte de una norma concreta que los establezca. Pues bien. Trataremos de demostrar, 
acudiendo solo a las normas de directa aplicación al caso y a la doctrina del Centro 
Directivo,  que  de  ningún  modo  puede  reputarse  necesaria  escritura  pública  para  la 
extensión de la nota marginal solicitada 2.2. De la naturaleza del acta notarial y la escritura 
pública: Mientras que la Escritura pública es el documento mediante el que se formalizan 
negocios jurídicos, el Acta Notarial, entre sus múltiples finalidades, puede tener la de reflejar 
actos o hechos de trascendencia jurídica, como sucede en el caso que nos ocupa. En 
efecto, en el Acta levantada por el Notario de Oviedo, don Jesús María García Martínez, se 
refleja un acto (el pago por el fiador), de indudable trascendencia jurídica como es la de la 
subrogación por pago del fiador, no un negocio jurídico que requiera de escritura pública. El 
consentimiento del acreedor no hace nacer un negocio jurídico nuevo, pese que sea el 
criterio del registrador sustituto quien llega a afirmar que: «nos encontramos ante un 
verdadero negocio jurídica de modificación de uno anterior, que como tal requiere la 
concurrencia de todos los elementos del artículo 1.261 del Código Civil». Muy por el  s
contrario, nos encontramos que, tras la extinción de las obligaciones del fiador para con el  oe.
acreedor hipotecario por pago, este pretende hacer valer el derecho de subrogación que ha  w.
nacido por ministerio de la ley tras el referido pago, y, por tanto, no se puede requerir  826ww
ecoscnrsittuartaan dpoú bulnic ah,e cchuoa nqduoe  dnao  coebsetartmuroas  a fournm daelizreacnhdoo  yan eegxoisctieon teju roídtoicrog adaolg puonro .l a slienyo, 
rseieanlidzaon pdoor  utna nnteog oscuifoic ijeunrítdeic oe l ya qcutae , ncootnasrieacl.u eAnfitremmaer nqteu ere qeul iefiared ocru mqupelir  sloes  sreuqburoisgitao se sdteál   BOE-A-cable e
Art. 1.261 del consentimiento, objeto y causa para subrogarse, es tanto como negar la 
existencia  como  fuente  de  las  obligaciones  de  la  propia  ley.  La  subrogación  no  se 
perfecciona por el consentimiento del acreedor hipotecario, sino por el pago del fiador, 
aunque el acreedor hipotecario reciba el pago y niegue la subrogación, ya que no es nadie 
para ello, no pudiendo ser alegado como causa de oposición en un eventual juicio. Por 
definición el Acta Notarial sirve para «la constatación de hechos o la percepción que de los 
mismos tenga el Notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y 
contratos, así como sus juicios o calificaciones». Y precisamente es esta la finalidad 
pretendida, pues no estamos más que haciendo constar varios hechos, estos son: 1) El 
pago  del  fiador;  2)  El  conocimiento  del  Acreedor  hipotecario;  3)  El  consentimiento 
(innecesario) del acreedor hipotecario. En ningún caso se trata de un nuevo contrato que 
precise de consentimiento, objeto y causa, siendo del todo improcedente exigir escritura 
pública. Y puesto que se trata de dar publicidad a un derecho ya existente, nacido en la 
fecha misma de la realización del pago, y cuyos efectos vienen perfectamente delimitados 
por el legislador, el sentido común aconseja suponer que con la simple demostración 
fehaciente de haberse aquél realizado, y en este caso siendo conocido y aprobado por el 
acreedor hipotecario la subrogación, el Registrador tiene la obligación de extender el asiento 
solicitado. No se trata de anunciar la desaparición de una deuda, sino de todo lo contrario: 
se trata de dejar constancia registral precisamente de que la parte de deuda satisfecha por 
el fiador no se ha extinguido, sino que sobrevive en idénticos términos que la restante parte 
de  la  deuda,  a  fin  de  evitar  que  terceras  personas  la  supongan  extinguida  con  el 
consiguiente daño económico que ello puede acarrearles (posibles compradores del bien 
hipotecado que supongan liquidada la parte de deuda satisfecha por los fiadores), causa 
que es amparada por el mismo principio de publicidad registral que pretende la seguridad 
jurídica del tercero adquirente de un bien inmueble. Sea dicho en estrictos términos de 
defensa. Entender que, puesto que la cancelación de la hipoteca por extinción de la 
obligación garantizada exige de escritura pública, también deba entenderse exigible en el 
caso que nos ocupa por tratarse de una cancelación parcial de la deuda, constituye una 
afirmación de todo punto inaceptable. El asiento de cancelación que se extiende cuando la 
obligación garantizada se ha extinguido, lo que anuncia no es en realidad dicha extinción de 
deuda sino la desaparición del derecho real de hipoteca, razón por la que constituye un 
verdadero despropósito alegar por analogía dicha exigencia de escritura pública para 
anunciar el pago y subrogación del fiador cuando se trata de un pago parcial que lejos de 
extinguir  la  hipoteca  pretende  precisamente  lo  contrario.  A  mayor  abundamiento,  la 
cancelación se extiende en beneficio del deudor, que podrá transmitir el bien cuya hipoteca 
se extingue sin que el comprador tema la ejecución de una deuda extinta; la nota marginal 
está prevista no sólo en beneficio del fiador que paga, evitando que se le ignore en un 
eventual proceso ejecutivo, sino también de los terceros a quienes se avisa de que la deuda 
no se ha reducido en la parte satisfecha por el fiador. Por ello es de sentido común allanar el 
camino al fiador que pretende extender dicha nota marginal, en tanto que representa un 
beneficio para terceros, pues nadie duda que, aun sin ella, el fiador subrogado ex lege en 
virtud de la clarísima redacción del 1.183 del C.c. podría reclamar en el procedimiento 
ejecutivo lo que pagó, además de los intereses legales de lo satisfecho devengados desde 
la fecha en que hizo saber el pago al deudor. Como dice la RDGRN de 19/172012 ya 
citada: «Lo importante (…) es que conste la voluntad de hacer uso de la subrogación antes 
de que se cancele el asienta de hipoteca, subrogación que se hará constar en el Registro a 
través  de  noto  marginal,  precisamente  para  reflejar  el  mantenimiento  de  su  prioridad 
registral coma novación modificativa a judicial, en su caso.» La nota marginal no recoge una  s
carga nueva sobre la finca, sino la voluntad del fiador que ha pagado de subrogación y así  oe.
como el propio pago, evita la cancelación del asiento de hipoteca e informa al tercero  w.
adquirente que, adicionalmente al acreedor hipotecario existen otros derechos que debe de  826ww
dteenbeerm eons  cmueanntifae satla ra dqquuei reirl  eSlr .b Rieeng iinstmraudeobrl,e n. oP opro núelt imeno  dyu daau nlaq useu fpicuieendcaia s deer  ilnonse pcoedsearreios, 
dReelg Bisatrnacdoo er nS uesl taitcuttao ,d leo  rqeuqeu esreimríaie nutno  eprarorar  squubes oapnearbel ela c sounb lrao gaapcoirótna,c icóonm doe  slía l oe shcarciteu real  dSer   BOE-A-cable e
poder.  No  obstante,  no  siendo  un  tema  tratado  por  el  Sr.  Registrador  (principal),  no 
entraremos a estudiarlo. Por todo lo expuesto suplico de la Dirección General del Registro y 
del Notariado que acepte el presente escrito con la documentación adjunta y una vez 
estudia estime el presente recurso revocando la calificación negativa en los términos que 
anteceden».
V
El registrador de la Propiedad número dos de los de Oviedo, don Miguel Bernardo 
García  emitió  su  informe,  manteniéndose  íntegramente  en  su  calificación,  y  elevó 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 1.120 a 1.123, 1.156 a 1.159, 1.176 a 1.181, 1.203, 
1.209 a 1.212 y 1822 y siguientes del Código Civil; 118, 127 y 144 de la Ley Hipotecaria; 
230 y 231 del Reglamento Hipotecario; 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 98 y 99 de 
la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; 231 del Reglamento Notarial; 
2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos 
hipotecarios; las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1997 y 3 de 
febrero de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 2 de diciembre de 1999, 19 de julio de 2012, 23 de octubre de 2014 y 30 de 
noviembre de 2015.
1.  El presente expediente versa sobre los requisitos que son necesarios para hacer 
constar en el Registro de la Propiedad la subrogación activa en un préstamo hipotecario, 
es decir, el cambio de acreedor titular registral, operada en virtud del pago de una deuda, 
ya vencida, por parte de un fiador como tercero interesado en el cumplimiento de la 
obligación que no tiene la condición de entidad de crédito.
Concretamente,  la  parte  recurrente  sostiene  que  son  suficientes  los  siguientes 
documentos que se han presentado en el Registro de la Propiedad: a) escritura de 
raticación de una certificación bancaria y b) acta de requerimiento a la entidad bancaria, 
pero sin consentir esta última expresamente en el cambio de titularidad en la hipoteca; 
consentimiento expreso que en la nota de calificación registral y en su informe se 
considera necesario.
2.  Es cierto que nuestro ordenamiento jurídico atribuye a los terceros interesados 
en  el  cumplimiento  de  la  obligación  –  entre  ellos,  el  fiador  al  que  se  refiere  el 
artículo 1839 del Código civil - e incluso a los terceros no interesados si media el 
consentimiento expreso o tácito del deudor, la posibilidad de subrogarse por pago en los 
derechos del acreedor (cfr. artículo 1.210 del Código Civil), tanto en el crédito –novación 
subjetiva– como en los derechos accesorios al mismo, entre ellos la hipoteca que lo 
garantiza.
Esa subrogación del fiador como tercero interesado que paga la deuda no ha sido 
puesta en duda por el registrador calificante, sino que la cuestión que se dilucida en este 
expediente consiste en determinar cuál es el título formal necesario para reflejar esa 
subrogación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  si  el  mismo  debe  contener  una 
manifestación  expresa  del  acreedor  primitivo  acerca  de  su  consentimiento  a  la 
subrogación, más allá de admitir el pago realizado por parte de un tercero.
Como señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de 18 de diciembre de 1997 «el  e.e
Código Civil ha establecido el siguiente sistema respecto a las secuelas derivadas del  b
pago de un tercero: 1.º Subrogación convencional: si hay pacto entre el tercero y el  826ww
adceruedeodro ra ptarnuteob ecu aenl dpoa gaoq uyéal  ploos eigen oinrtee roé s seen  olap oonbgligaa cai óénl  c(oamrtíoc uelno sc a1s2o0 c9o ny tr1a1ri5o9, )y; a2 e.ºl 
S(aurtbícrougloa ci1ó2n0 9l)e; ga3l.:º   Scuuabnrodgoa cpióang al eguanl:   tceuracenrdoo   yp agaas í unlo  teorrcdeernoa  inatelgreúsna dpor eecne ptlao 
obligación, bien si el deudor aprueba el pago, bien si lo ignora o se expresa contrario a él
(artículo 1210.1 y 3). 4.º Subrogación legal: cuando paga un tercero no interesado en la 
obligación con la aprobación del deudor (artículos 1210.2 y 1159). 5.º Reembolso por lo 
pagado: cuando lo hace un tercero no interesado y el deudor lo ignora (artículo 1158). 6.º 
Repetición por la utilidad producida: cuando paga un tercero no interesado contra la 
expresa voluntad del deudor (artículo 1158)».
En todo caso el pago al que se refiere el apartado anterior exige la concurrencia de 
todos los requisitos que nuestra legislación civil establece para que dicho pago sea 
válido (cfr. artículos 1157 y siguientes del Código Civil).
Siendo el pago válido y verificándose la subrogación, el artículo 1212 del Código Civil 
expresamente determina que «la subrogación transfiere al subrogado el crédito con los 
derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o 
poseedores de las hipotecas».
La  pretensión  del  subrogado  frente  al  deudor  es  la  misma  que  tenía  el  inicial 
acreedor, en su total identidad e integridad (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de 
noviembre de 1990), transfiriendo tanto el crédito como los derechos a él anexos, 
sucediendo al acreedor en la antigüedad y preferencia del crédito (cfr. Sentencia del 
Tribunal Supremo de 11 de junio de 2004) y en los derechos anexos contra el deudor, o 
contra quienes prestaron garantías personales o reales
Ahora bien, esa subrogación, aunque opera «ope legis» salvo prueba en contrario, 
exige un acto expreso del antiguo acreedor dirigido específicamente a formalizar tal 
subrogación y no meramente a admitir el pago.
Lo mismo ocurre respecto de otras subrogaciones semejantes que operan «ope 
legis», como es el caso, desde una perspectiva más concreta al supuesto del presente 
expediente, de la subrogación prevista por el artículo 1839 del Código civil al disponer 
que «el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra 
el deudor».
Lo mismo ocurre en el supuesto similar recogido en el artículo 1.211 del Código Civil 
de subrogación por voluntad deudor «sin el consentimiento del acreedor, cuando para 
pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar 
su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad 
pagada»;  para  facilitar  su  tramitación  y  reflejo  registral,  y  soslayando  la  falta  de 
cooperación del antiguo acreedor, se tuvo que arbitrar en el artículo 2 de la Ley 2/1994 
de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, un procedimiento especial de 
formalización de la subrogación, cuya utilización fue limitada a las entidades financieras 
a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario.
3.  Cuando, como en el supuesto presente, aunque ha vencido la deuda cuyo pago 
se realiza, y aunque quien paga dicha deuda es el fiador a favor de quien opera el ya 
citado artículo 1839 del Código civil, no puede acudirse al citado procedimiento de la 
Ley 2/1994 porque ni el nuevo acreedor es una entidad de crédito ni el supuesto encaja 
en  el  artículo  1211  del  Código  Civil,  el  procedimiento  adecuado  para  formalizar  la 
subrogación del tercero viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de 
pago y consignación regulado en los artículos 1176 a 1181 del Código Civil y 98 y 99 de 
la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, debidamente adaptado al 
supuesto concreto.
Este procedimiento sintetizando es el siguiente: a) si el acreedor a quien se hiciere el 
ofrecimiento  de  pago  se  negare  sin  razón  a  admitirlo,  el  deudor  quedará  libre  de 
responsabilidad –o el tercero que pretende el pago podrá obtener la subrogación en el  s
crédito– mediante la consignación de la cantidad debida; b) la consignación se hará  oe.
depositando el dinero a disposición de la autoridad judicial, ante quien se acreditará el  w.
ofrecimiento de pago, si procediere, y, en todo caso, el anuncio de la consignación al  826ww
naocrteifiecdaor rl;a c m) irsemalaiz aadl aac lrae ecdoonrs;i gdn) asci ieóln a, cerle leedtroard aoc deep tlaar eA demxpinreisstaramceiónnte d lea  Jcuosntsicigian adceibóenr áy 
preotrir aarcee petla ddain ey,r os,i  leol  pleidtrea deol  pdreo mlao tAord, mexinpisetdraircái ómna dned aJmuisetnictioa  cdaicntcaerláa nddeoc rleat oo btleignaiécniódno lya,   BOE-A-cable e
en su caso, la garantía –u ordenando la subrogación en su caso–, y e) en caso de que el 
acreedor  rechazare  la  consignación  o  no  compareciere,  el  juez,  citadas  la  partes, 
declarará si la consignación está o no bien hecha, y, en el primer supuesto podrá el 
promotor pedir al juez que mande cancelar la obligación –o formalizar la subrogación en 
su caso–.
Y si el antiguo acreedor hubiere admitido el ofrecimiento de pago notarial, pero se 
negara o dilatara la cancelación de la hipoteca o la formalización de la subrogación, 
según proceda, la única alternativa que les queda al deudor o al nuevo acreedor es 
acudir al procedimiento declarativo que corresponda para que la autoridad judicial, oídas 
las partes, ordene al antiguo acreedor al cumplimiento de su obligación como acto 
debido  y,  en  caso  de  inacción  del  mismo,  supla  su  consentimiento  al  amparo  del 
artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el trámite de ejecución de la respectiva 
sentencia.
4.  Esta  solución  es  congruente  con  el  carácter  indisponible  del  procedimiento 
registral y con el principio de legitimación que impone el consentimiento de la persona a 
cuyo favor aparezcan inscrito el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, o la 
resolución judicial dictada alternativa dictada en procedimiento en que la misma haya 
sido parte, para poder inscribir los títulos por los que se transmitan, modifiquen, graven o 
extingan tales derechos reales.
Igualmente es congruente con la norma general según la cual el simple cobro o 
consignación del precio o de la deuda, no es suficiente por sí sólo para generar una 
mutación jurídico real inmobiliaria inscribible, ya se trate ésta de la cancelación de 
hipoteca o de una novación modificativa de la misma.
A  este  respecto  son  especialmente  ilustrativos  el  artículo  179  del  Reglamento 
Hipotecario  que  establece  «aun  cuando  se  haya  extinguido  por  pago  el  crédito 
hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura 
pública  en  la  que  preste  su  consentimiento  para  la  cancelación  el  acreedor  o  las 
personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en 
virtud de ejecutoria», y el artículo 180 del mismo cuerpo legal según el cual «cuando la 
cancelación de una inscripción deba hacerse en virtud de consignación, será preciso el 
mandamiento judicial a que se refiere el artículo 1.180 del Código civil, en el cual conste 
que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordene la cancelación referida».
Por otra parte, los ejemplos a que alude la parte recurrente no son trasplantables al 
supuesto  que  nos  ocupa  ya  que,  por  ejemplo,  el  artículo  659.3  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil no es de aplicación porque se trata, en primer lugar, de un supuesto 
de sucesión procesal en una ejecución que se está llevando a cabo, el pago lo efectúan 
terceros  interesados  –titulares  de  cargas  o  derechos  reales  constituidos  con 
posterioridad–, el juez que entiende de la ejecución realiza un control acerca de la 
idoneidad de dicho pago para la subrogación y el letrado de la administración de justicia 
expide  el  correspondiente  mandamiento  en  el  que  refleja  el  pago  o  consignación, 
manifiesta  la  subrogación  del  tercero  y  ordena  la  práctica  de  la  nota  marginal 
correspondiente. A pesar de que el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala 
literalmente que si el pago del crédito en que se subroga el acreedor posterior se 
hubiese realizado notarialmente será título hábil para inscribir la subrogación el acta 
notarial que lo refleje, contraponiéndolo al supuesto de pago en el propio Juzgado; 
tratándose  de  un  supuesto  en  que  opera  una  sucesión  procesal  en  el  crédito, 
corresponde al juez ex artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como queda 
expresado, la determinación de la idoneidad del pago y la aprobación de la sucesión  s
procesal, por lo que en todo caso será necesaria la presentación del correspondiente  oe.
mandamiento judicial que así lo determine. w.
Tampoco se considera aplicable al supuesto objeto de este recurso el procedimiento  826ww
breacsotagnidtoe  peanr alo sh aacretírc ucloonss 2ta3r0 e yn  2e3l 1R edgeils Rtroe glala msuebnrtoog aHcipióonte accatrivioa,,  qeul ea catdam diete e cnotrmegoa t íotu llao 
heasccreit uursao d ed ec adritcah ad es puabgroog eanc ióqnu,e  peol rvqeuned eedl omr,i sdmeuod soór loo  teesrc earp lpicoasbeleed ao r lmasa neisfipeescteíf iqcuaes   BOE-A-cable e
subrogaciones previstas en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria (venta o sus análogas 
remate y adjudicación en pago con descuento del importe de la carga), es decir, la que 
tiene lugar bien a favor del deudor que vendió la finca hipotecada y luego satisface la 
deuda asegurada con la hipoteca –si el comprador hubiere descontado o retenido del 
precio el importe de la obligación garantizada–, bien a favor del deudor o tercer poseedor 
que, en caso de ejecución de un crédito hipotecario, paga el importe de alguna carga o 
gravamen  anterior  al  mismo,  al  objeto  de  poder  exigir  su  importe  al  rematante  o 
adjudicatario, ya que se presume que éstos también han descontado de su puja u oferta 
el importe de las dichas cargas anteriores.
Por último, la referencia a la Resolución de la Dirección General del Registro y del 
Notariado de 19 de julio de 2012, como argumento para la revocación de la calificación 
registral  y  la  inscripción  de  la  subrogación  activa  con  base  en  los  documentos 
presentados, no puede admitirse porque, en aquel supuesto, junto con el acta notarial de 
consignación y pago se presentaba, en cumplimiento de los requisitos de forma exigidos 
por Ley y susceptibles de calificación registral al amparo del artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, una escritura pública titulada de «novación de modificación de acreedor» en 
la que los representantes del antiguo acreedor «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», 
reconocen el pago del préstamo hipotecario efectuado por el tercero no entidad de 
crédito, y, junto con el deudor, manifiestan que aceptan y consienten que se subrogue en 
la posición de acreedor de dicho préstamo; haciéndolo así constar de un modo expreso y 
cumpliendo con los elementos esenciales del negocio jurídico modificativo exigidos por el 
artículo 1261 del Código civil.
A este respecto, téngase en cuenta que, aunque, como señala el recurrente, la nota 
marginal es, como regla general, un asiento registral accesorio, también lo es que en 
ocasiones opera como sucedáneo de asientos principales como pueda ser la inscripción 
(cfr. artículo 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de 
préstamos hipotecarios, o artículos 15 y 85 del Reglamento Hipotecario, entre otros), por 
lo que, en casos como el del presente expediente, en los que la nota marginal cuya 
práctica se solicita produce una mutación jurídico real, han de respetarse tanto los 
expresados elementos esenciales del negocio jurídico, como las formas exigibles para su 
constancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad;  y  ello  con  independencia  de  que  la 
subrogación opere o no en virtud de una disposición legal.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el presente recurso.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.