BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64049
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9204 Resolución de 2 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alfaro-Cervera del Río Alhama, por la 
que suspende la legalización de un libro de actas.
En  el  recurso  interpuesto  don  E.  M.  S.  B.  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Alfaro-Cervera del Río Alhama, doña Iratxe Gallego 
Solabarieta, por la que suspende la legalización de un libro de actas.
Hechos
I
Se presenta el día 18 de diciembre de 2019 una instancia de igual fecha suscrita por 
don E. M. S. B. en la que se solicita la legalización de un libro de actas de la comunidad 
de propietarios sita en la calle (…) de Cervera del Río Alhama, indicando que se 
corresponde con la registral 1347 del referido Registro de la Propiedad, cauS.do el 
asiento de presentación 360 del Libro Diario 2. Dicha finca se encuentra inscrita en el 
tomo 184, libro 46 y folio 223 a favor de doña I. C. G. con la siguiente descripción: casa 
sita en la carretera del Barrio de S. de Cervera del Río Alhama antes sin número, hoy 
señalada con el número (..), en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de 
herencia otorgada el día 16 de diciembre de 1911 ante don Cayetano Ochoa.
II
Dicho documento es calificado negativamente por la Registradora competente el 
día 29 de enero de 2020 al indicar que:
«Antecedentes de hecho:
1.  El  pasado  día  18  de  diciembre  de  2019,  se  presentó  en  este  Registro 
(asiento 360, Diario 2) una instancia privada suscrita con fecha 18 de diciembre de 2019 
por  la  que  solicita  la  legalización  del  libro  de  actas,  que  acompaña,  relativo  a  la 
Comunidad de Propietarios del inmueble sito en calle (…).
Fundamentos de Derecho:
I.  Esta nota de calificación y su consiguiente acuerdo se extiende por el Registrador 
de esta oficina, competente por razón del territorio donde radican las fincas, en el ámbito 
de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y 
siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se 
refiere el precepto legal citado.
II.  Se solicita la legalización del libro de actas de comunidad de propietarios sobre 
edificio situado en la calle (…). e
No consta en este Registro de la Propiedad ninguna finca registral con esa situación. bo
No se identifica por tanto el edificio [sic] o finca registral sobre la que se pretende  04ww
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acreditado, en el caso de que pudiera identificarse la finca, no está constituido el régimen
de Propiedad Horizontal si bien es cierto que la diversidad de las situaciones fácticas que 
pueden  surgir  a  lo  largo  del  tiempo  para  la  organización  de  las  comunidades  de 
propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en 
régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo 
registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, a Ley 10/1992, 
de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la 
Ley de Propiedad Horizontal, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, 
puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, 
siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado 
a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o 
conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja 
intereses específicos.
Debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 
del Código Civil es aplicable -según expresa el artículo 24 de la Ley de Propiedad 
Horizontal- a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) 
Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo 
destino principal sea la vivienda o locales, y b) Participar los titulares de estos inmuebles, 
o  de  las  viviendas  o  locales  en  que  se  encuentren  divididos  horizontalmente,  con 
carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos 
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por tanto, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una 
comunidad  de  propietarios  con  elementos  inmobiliarios,  instalaciones  o  servicios 
comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, 
y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito 
en el Registro de la Propiedad.
Punto no acreditado.
Artículos 17, 19 y 24 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; 415 del Reglamento 
Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 20 de abril de 1999; 22 de mayo de 2008; 30 de marzo de 2010; 15 de marzo y 7 de 
diciembre de 2012, y 7 de marzo de 2014.
IV.  Solicita la legalización del libro de actas en virtud de acta de constitución de 
junta de propietarios, que se acompaña en fotocopia de un documento privado, si bien es 
cierto que al registro de la propiedad solo acceden documentos auténticos artículo 3 de 
la ley hipotecaria y 33 del reglamento hipotecario, se advierte que incluso en el caso de 
tratarse  de  documento  auténtico  los  firmantes  no  aparecen  en  el  Registro  de  la 
Propiedad como titulares registrales de dicha finca, falta por tanto la acreditación de la 
legitimación para tal solicitud, ya que la legalización del libro de actas para la comunidad 
de propietarios solo puede ser solicitado por los propietarios o las personas que ellos 
designen.
Artículo  20  de  la  ley  hipotecaria,  17  ley  propiedad  horizontal,  artículo  415  del 
reglamento. Alfaro-Cervera del Río Alhama, a 29 de enero de 2020. La registradora. 
Iratxe Gallego Solabarieta.»
III
Contra la anterior nota de calificación don E. M. S. B. interpone recurso gubernativo 
por escrito de 28 de febrero de 2020, que es presentado en la Oficina Central de 
Atención al Ciudadano y Registro General del Ministerio de Justicia el día 2 de marzo. En  s
el mismo indica el recurrente que: e.
«Antecedentes: 04ww
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El 27 de noviembre de 2019, se celebró la junta de constitución de la comunidad de 
propietarios de (…) de Cervera del Río Alhama en los términos del acta (…) y que no ha 
sido  impugnada.  En  la  Junta  de  propietarios  me  nombran  como  Presidente  de  la 
Comunidad de Propietarios (…).
Que el 18 de diciembre de 2019, como presidente de la comunidad de propietarios 
solicité el diligenciado del libro de actas de la comunidad de propietarios del inmueble 
sito en la calle (…) ante el Registro [sic] de la Propiedad de Cervera del Río Alhama (…).
Que con fecha 9 de enero 2020, me comunican la nota de calificaron negativa (…).
Vistos los antecedentes, solicito la revocación de la nota de calificación por los 
siguientes
Motivos:
Primero.  Descripción  de  la  finca  sobre  la  que  se  constituye  la  comunidad  de 
propietarios.
La finca sobre la que se está constituyendo la comunidad de propietarios es la 
finca  1347  inscrita  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Cervera  del  Río  Alhama  en  el 
tomo 184, Libro 46, Folio 223, inscripción primera. Inscrita en 1911 a favor de doña I. C. 
G. No constan inscripciones posteriores a esta. En la actualidad con la denominación de 
la Calle y el número de policía que le ha asignado el Ayuntamiento del Municipio con (…)
Como es de entender, a lo largo de estos más de cien años desde la inscripción de la 
finca, la denominación de la calle y el número de la finca 1347 ha ido variando. En su 
primera  inscripción  la  finca  no  tenía  asignado  ningún  número  administrativo,  como 
consta en la descripción registral de la finca. Posteriormente, se le asignó el número (…) 
en la carretera del barrio (…), numeración que perduró por lo menos hasta el año 1927. 
Según la información que consta en el Archivo Histórico de La Rioja, posteriormente, 
desconocemos el año exacto, pero en 1962, se le atribuye la calle pasó a denominarse 
(…), y el edificio (1347) tiene el número (…). Consta en dicho Archivo que en 1974, 
volvió a asignársele, un nuevo número al edificio/finca el (…). Y en la actualidad, la 
finca 1347 se corresponde a con el (…) de la Calle (…).
Cuando presenté la instancia para el diligenciado del libro de actas ante el Registro 
de la Propiedad de Cervera del Río Alhama se adjuntó el acta de constitución de la 
comunidad de propietarios. En ese acta, consta claramente que la finca sobre la que se 
constituía la comunidad en la que forma parte del edificio/inmueble sito en el número (…) 
de Cervera del Río Alhama.
Es  habitual  que  el  Registro  ele  la  Propiedad  de  una  circunscripción  tenga 
conocimiento del número de policía asignado por el Ayuntamiento correspondiente a su 
circunscripción, y por eso, en su nota de calificación considera ya acertadamente que la 
finca sobre la que pide la constitución de la comunidad es la 1347.
Por otro lado, y como es normal, del estudio de la escritura pública de propiedad por 
la que adquirí el piso primero con garaje y terraza describe la finca como: “...se halla 
inscrita en el Registro de la Propiedad, como una sola finca, al tomo 184, libro 46, 
folio 223, finca 1347, siendo su titular registral doña I. C. G., a quien se le adjudicó la 
totalidad del inmueble del que forma parte la finca antes descrita, en escritura autorizada 
en Cervera del Río Alhama (La Rioja), el día 16 de diciembre de 1911 por el Notario don 
Cayetano Ochoa...”. En la escritura se describe y se atribuye al número (…) a la 
finca 1347.
Por lo que, visto lo anterior, se debe considerar que la comunidad de propietarios  s
está constituida sobre el inmueble sito (…) que se corresponde registralmente con la  oe.
finca 1347. w.
Segundo.  Falta de constitución de régimen de propiedad horizontal.
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pueden  surgir  organizaciones  análogas  que  dan  lugar  a  divisiones  horizontales  de
hecho, sin que la escritura pública de constitución de propiedad horizontal sea necesaria 
o imprescindible para la constitución de una comunidad de propietarios.
En la actualidad existen inmuebles que no tiene constituida la división horizontal por 
múltiples razones, pero eso no priva a los propietarios de constituir una comunidad de 
propietarios cuando se cumplan una serie de requisitos. En estos casos, es necesario 
que existan varios vecinos, que tengan una distribución de diferentes inmuebles dentro 
de un edificio, a título de ejemplo que haya locales y/o pisos diferenciados, que tengan 
diferentes propietarios, que tengan elementos privativos y elementos comunes.
En  el  caso  que  nos  ocupa,  el  edificio  tiene  elementos  privativos  y  elementos 
comunes, ello fue descrito y aceptado por los propietarios en la escritura de reanudación 
de tracto sucesivo firmada ante Notario de Cervera del Río Alhama (…).
En  este  documento,  la  propiedad  del  inmueble  sobre  el  que  se  constituye  la 
comunidad de propietarios está distribuida claramente en pisos y locales. La escritura 
hace alusión e incluye un informe técnico de unos arquitectos, los cuales describen al 
[sic] finca/edificio, estudiando y contando los elementos comunes y privados forman 
parte del mismo (…).
Este mismo informe, es el que han tenido en cuenta los propietarios presentes en la 
Junta de Constitución de la. Comunidad de Propietarios de la (…), para describir la finca, 
determinar la propiedad de cada uno de los propietarios de los pisos y locales del 
edificio, las cuotas de propiedad de cada vecino en el inmueble. El acta de esta Junta de 
constitución de la comunidad fue notificada a todos los propietarios del inmueble, dentro 
del plazo legalmente, y no ha sido impugnada por ninguno de los asistentes, ni por los 
representados ni por ninguno de los propietarios no asistentes.
Como es normal en un inmueble construido antes de 1911, está formado por zonas 
comunes, la entrada portal y escalera para acceder a los pisos superiores, todas estas 
zonas son comunes.
Pero  es  que  además,  según  el  catastro  existe  una  división  en  el  inmueble 
constituyendo  dicha  división  una  propiedad  horizontal  de  hecho,  por  los  siguientes 
motivos, existen dos referencias catastrales que se corresponden concretamente al 
garaje y terraza junto con el piso primero, y una segunda referencia catastral que se 
corresponde  con  el  segundo  y  tercer  piso.  Cada  referencia  catastral  paga 
independientemente su tributo de bienes inmuebles. Los pisos tienen consumo de agua 
y luz independientes unos de otros (…).
Por todo lo anterior, podemos aseverar que estamos ante una propiedad con división 
de  la  propiedad  horizontal  de  hecho,  estamos  ante  un  inmueble  con,  elementos 
privativos, distintos propietarios de pisos y locales, existen claramente definidas zonas 
comunes, las escaleras y el portal que dan acceso a los diferentes departamentos 
privados (…), de todo ello queda constancia en el acta de Junta de propietarios que 
determina el porcentaje y la propiedad de cada uno de los dueños de los pisos y locales, 
y el informe técnico que describe el inmueble.
Tercero.  Legitimación de legalización del libro de actas.
Requiere el Registrado en su nota de calificación que la legalización del libro de acta 
debe ser solicitada por los propietarios y las personas que ellos designen.
En este caso se cumplen los dos requisitos, primero el solicitante es propietario del 
piso primero, garaje y terraza de la finca y segundo, los asistentes por unanimidad de los 
asistentes votaron y acordaron que el presidente nombrado en esta Junta pudiese 
realizar todos los actos necesarios para constituir la comunidad de propietarios, por lo  e
tanto, se cumplen los dos requisitos solicitados por la Registradora (…) bo
Que a fecha de presentación de este escrito sigo siendo dueño de los citados  04ww
inmuebles y que no realizado ningún acto jurídico para transmitir los mismos.
Cuarto.  Defectos subsanables.
Por ultimo aunque no menos importante, considero que todos los defectos que 
expone  el  Registro  son  subsanables,  tanto  por  mi  parte,  como  por  el  Registro,  y 
considero que hubiese sido necesario un trámite de subsanación antes de proceder a 
emitir la nota de calificación negativa por los siguientes motivos.
1.  Aunque la finca pudo no se descrita conforme consta en el Registro, inicialmente 
existen medios internos, consultando la nota simple y la anotación preventiva Letra A 
que nos darían la información necesaria para acreditar que la finca 1347 corresponde 
con el número (…)
2.  Aun no aplicando lo anterior, se pudo haber requerido a esta parte para que 
aportase  la  documentación  que  acreditase  la  separación  de  elementos  comunes  y 
privados del inmueble, su propiedad, y otros que se aportan en este recurso.
3.  Igualmente se podía haber solicitado por el trámite de la subsanación al [sic] 
acreditación de la propiedad del solicitante de la diligenciación del libro de actas.»
IV
La registradora emite informe en defensa de su nota de calificación el 4 de junio 
de 2020, ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos  17, 19 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; 326 de la Ley 
Hipotecaria; 415 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994, 19 y 20 de febrero y 25 de 
abril de 1997, 20 de abril y 29 noviembre de 1999, 22 de mayo de 2003, 22 de mayo de 
2008, 30 de marzo de 2010 y de 27 de junio de 2019.
1.  En el presente expediente se solicita la legalización de un libro de actas relativo 
a un edificio sito en la calle – (…) del municipio de Cervera del Río Alhama, indicando en 
la propia instancia de solicitud que se trata de la registral 1347 del Registro de la 
Propiedad. Junto con dicha solicitud se acompaña fotocopia del acta de constitución de 
la  Comunidad  de  Propietarios,  al  no  constar  inscrita  la  constitución  de  la  referida 
comunidad.
Tres  son  las  cuestiones  objeto  del  presente  recurso:  En  primer  lugar  la  no 
correspondencia con la calle y número de policía del inmueble indicado en la instancia 
presentada en relación al que figura en el archivo tabular; en segundo lugar, que al no 
constar inscrito el régimen de propiedad horizontal debe acreditarse debidamente la 
existencia de una comunidad de facto que permite la legalización del referido libro de 
actas; y, en tercer lugar, la legitimación del solicitante al no ser titular registral de ningún 
derecho respecto del inmueble.
2.  En cuanto al primero de los defectos no puede ser confirmado en los términos en 
que ha sido redactado en la calificación recurrida.
De la propia instancia resulta tanto la dirección señalada (calle y número de policía) 
como el número de finca registral, siendo, no obstante, distinta de la contenida en la 
propia inscripción del inmueble. s
Sin embargo, debe tenerse en consideración que en el presente supuesto nos  e.
encontramos ante una descripción registral resultante de un título de 1911, superior a un  w.
siglo de antigüedad, siendo habitual el cambio de número de policía y nombre de las  04ww
qcaulele, sd ae  lom laanrgeora d feu nlodsa amñeonst.a Ddaic,h dae abfeirrmá aicnidóinc anro  loims pmidoet ilvao osp oqruteu ncao cnaclliufiyceanc iólan  rfeagltais tdrael 
identidad del inmueble.
En el presente expediente, la calificación recurrida tan sólo indica que «no consta en 
el este Registro de la Propiedad ninguna finca registral con esa situación», sin aportar 
criterio alguno razonado que concluya que no se trata de la registral 1347 como se indica 
en la propia instancia de solicitud.
3.  En segundo lugar, se discute si resulta suficiente para entender acreditada la 
existencia de una comunidad el hecho de aportar una simple fotocopia de un acta de 
constitución de la junta de propietarios.
Dicho extremo fue resuelto, en cuanto a su admisión, por la DGRN recordando que 
(cfr. Resolución de 22 de mayo de 2008) la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas 
Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, 
y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no 
tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la Propiedad la tarea de 
diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que 
reglamentariamente se determinara.
En  base  a  tal  mandato,  el  artículo  415  del  Reglamento  Hipotecario  desarrolla 
detalladamente el modo de proceder del registrador imponiéndole dos tareas: la práctica 
de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla; y el 
control sucesivo del número de orden de los libros. Todo ello referido, con un amplio 
criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de 
que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el 
apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) 
mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones 
al  edificio  o  conjunto  sometido  a  propiedad  horizontal  en  el  primer  caso,  o  bien 
consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la 
comunidad. La razón inspiradora de la redacción de este precepto no fue otra que el 
desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recuérdese que aquéllos 
nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.
Debe,  por  tanto,  centrarse  el  debate  en  si  ha  sido  debidamente  acreditada  la 
constitución de una comunidad de propietarios mediante la simple presentación de una 
fotocopia de un acta. La respuesta debe ser negativa por dos motivos. En primer lugar, 
porque impide la toma en consideración de simples fotocopias cuya autenticidad no 
puede ser validada. En segundo lugar, porque es el propio solicitante quien, en sede de 
recurso, acompaña una prolija documentación acreditativa de la constitución del citado 
régimen, documentación que, al no haber sido objeto de presentación en el momento de 
la calificación, no puede ser tenida en consideración en esta resolución (Art. 326 L.H. y 
por todas RDGRN de 7 de marzo de 2019). No obstante, esta documentación podrá ser 
nuevamente aportada al Registro de la Propiedad, al objeto de obtener una nueva 
calificación registral.
4.  Por último, se discute la legitimación del solicitante para instar la legalización del 
libro de actas.
Dicho extremo, de nuevo, ya fue resuelto por la DGRN al indicar que el artículo 415.3 
del Reglamento Hipotecario prescribe, como requisito de la instancia por la que solicita el 
diligenciado, «la afirmación de que (el solicitante) actúa por encargo del presidente de la 
comunidad».
Exigencia  congruente  con  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal,  que  atribuye  la 
representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la 
afecten, al presidente (vid. artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Basta, además, una simple manifestación del solicitante del diligenciado, que si no  s
prueba nada «per se», al menos compromete la responsabilidad de quien la hace. oe.
En el presente expediente el recurrente indica en la propia instancia que dio origen al  w.
procedimiento registral, que es el presidente de la comunidad de propietarios, debiendo  04ww
por Etasnttao  Dreivreocccairósne  Gele dneefreacl toh aa leagcaodrdoa.do estimar parcialmente el recurso y revocar la
Dcaelrifeiccahcoió.n impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de  BOE-A-cable e
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el  recurso  y 
revocar  la  calificación  impugnada,  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.