BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85155
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11914 Resolución  de  15  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende 
la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don Andrés Diego Pacheco, Notario de Coria, contra la 
nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, don Alfonso López Villarroel, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el notario de Coria don Andrés Diego Pacheco, el 
día 24 de enero de 2020, número 126 de protocolo, don A. M. C., como titular de la finca 
registral 11.974 del término de Coria, declara sobre la misma la construcción de una 
edificación terminada.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Coria, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
Con fecha 19/02/2020, J. M. L. M. presenta a las doce horas y treinta minutos horas 
[sic], escritura otorgada el veinticuatro de enero del año dos mil veinte, número de 
protocolo 126/2020 del Notario de Coria, don Andrés Diego Pacheco, por la que A. M. C., 
A. A. C. declaran una obra nueva sobre la finca número 11974 del término municipal de 
Coria consistente en nave de uso Industrial de tres plantas. Se acompaña dos CD uno 
do lo parcela y otro de la nave y una diligencia de subsanación fecha 30 de enero 
de 2020 y que causa el asiento 1766 del Diario 66.
Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de la inscripción 
solicitada en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho:
1.  Se pretende declarar una obra nueva antigua vía técnico independiente, sobre 
finca urbana, partiendo de la registral 11974 de Coria, que consta inscrita como rústica, 
pretendiéndose acreditar el cambio de naturaleza jurídica de rústica a urbana mediante 
certificado municipal que, sin embargo, se refiere exclusivamente al inmueble objeto del 
expediente con datos catastrales, concluyéndose la falta de correspondencia en los 
términos del art.45 T.R.L.C.I., al haber una diferencia de superficie superior al 10% entre 
el Registro –2000 m2– y el Catastro –2380 m2–, y proceder la finca de segregación,  e
surgiendo dudas de identidad, siendo en nuestro sistema el llamado "folio real". bo
Por tanto, no acreditada la naturaleza jurídica urbana de la finca, la declaración de  4w
noebcrae sanruioe veal  cquumep lismee nptroe tdeen dloes  sreeq uriesaitloizsa e xtaigbiduolasr mpaernat eo bsraosb rneu efivnacsa  ernú sstuicealo,  rsúisetnicdoo,   2020-1191n https://w
ddeeb aidcaumerednot ec oqnu lea  llae geisdlaifcicióanci óanu todneócmlaricaad ac osmopberete nlate f,i nqcuae  rnúos tsicea d naon , sael  neon caucerendtritaa resen 
ninguno  de  los  Supuestos  comprendidos  en  las  letras  a),b),  c)  y  d)  del  art  179.2
L.O.T.U.S., que prevé la no sujeción a plazo para el ejercicio de la potestad de protección 
de la legalidad urbanística, no rigiendo el plazo general de prescripción de seis años, 
previsto en la legislación extremeña.
2.  En el supuesto que se hubiese acreditado correctamente la naturaleza urbana de 
la finca, tampoco se cumplirían los requisitos exigidos para la declaración de obra nueva 
antigua  sobre  finca  urbana,  al  no  contener  el  certificado  municipal  aportado 
pronunciamiento alguno sobre el extremo de no tener el suelo carácter demanial, ni estar 
afectado  por  servidumbres  de  uso  público  general,  de  acuerdo  con  el  art.28.4 
T.R.L.S.R.U., y doctrina de la DGSJFP, por todas, R.31-VII-2018.
3.  En relación con el defecto número 1, existen dudas fundadas de identidad de la 
finca, que impiden obtener la certeza que la obra nueva se encuentra efectivamente en 
la registral 11974 de Coria, dudas que se basan en los siguientes motivos;
– No haber correspondencia entre la descripción registral y la que resulta de la 
certificación  catastral  con  el  número  de  referencia  catastral  indicada,  al  haber  una 
diferencia de superficie superior al 10%.
– Proceder la finca de segregación siendo la finca matriz la número 4202, respecto 
de la cual, se han segregado varias fincas, en particular, veinte parcelas en 1980, dos 
en  19855,  una  en  1991  y  otra  en  1992,  existiendo  reiteración  de  negocios  de 
modificación de entidades hipotecarias que hacen surgir dudas sobre la posible invasión 
respecto de algunas de las colindantes, máxime cuando de los CD aportados se observa 
como la edificación toca con fincas colindantes y estar la parcela contigua a un lindero 
público, añadiéndose el problema de la posible invasión del dominio público aparente, 
inscrito o no, además de la posible invasión sobre la fina resto, número 4202.
– Porque la registral sobre la que se declara la edificación sólo cuenta con una 
descripción registra literaria y no tiene inscrita Su georreferenciación, sin constar su 
concreta ubicación y delimitación geográfica. Así, en el presente caso existen, dudas 
sobre si las coordenadas declaradas para la edificación, se encuentran o no dentro de la 
concreta registral, y del posible riesgo de una vulneración o afectación de los derechos 
de terceros colindantes, y ello porque, ya comentado anteriormente, tanto el informe del 
técnico  como  del  Ayuntamiento,  indican  una  referencia  catastral  que  no  tiene 
correspondencia  con  la  descripción  libraria;  la  edificación  declarada  no  se  halla 
enclavada en el centro aproximado de la finca y distante de las linderos perimetrales de 
ésta, sino que la edificación se ubica pegada a varios de los supuestos linderos, de 
manera  que  inscribir  las  coordenadas  de  la  edificación  declarada,  unilateralmente 
equivale a inscribir unilateralmente un deslinde, sin Intervención de los colindantes.
Y como consecuencia de ello, dadas las dudas fundadas de identidad de la finca y de 
si lo obra nueva se encuentra o no dentro de la registral que nos ocupa, es precisa la 
previa  inscripción  de  la  base  gráfica  georreferenciada  de  la  fincas  en  la  que 
supuestamente  se  ubica  la  obra  nueva,  a  través  del  procedimiento  oportuno,  para 
obtener la certeza que la obra nueva se sitúa dentro de la superficie registral y no sobre 
el exceso de metros que se recoge en la referencia catastral donde sitúa la edificación 
tanto el informe técnico como el Ayuntamiento,
Arts. 18 LH, 98RH, 45 TRLS, 8 LH, 243 LH, 179.2 LOTUS, 28.4 TRLSRU, 9 LH, 51 
RH, 201 LH, Resolución-Circular deja DGSJFP, de 3-XI-2015; 202 LH, 200 LH y doctrina 
de la DGSJFP.
Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión 
de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al  e
no haber sido solicitada. bo
CCoonriatr,a  oensctae  cdaeli fimcaacrzióon ,d peol darñáo i ndteorsp omniel rv reeincuter.s–oE (l. .R.)egistrador. Fdo.: Alfonso Lopez  2020-1191n https://w
Villarroel».
III
Don Andrés Diego Pacheco, Notario de Coria, interpuso recurso contra la anterior 
calificación mediante escrito de fecha 10 de junio de 2020, que tuvo entrada en el citado 
Registro el día 16, en el que alega lo siguiente:
«Hechos:
1.  Calificación Recurrida. Es la calificación de fecha 11 de marzo de dos mil veinte 
(notificada por fax el día 26 de marzo de 2020) del señor Registrador de la Propiedad de 
Caria, don Alfonso López Villarroel, de la escritura de declaración de obra nueva de 
fecha veinticuatro de enero de dos mil veinte, número 126 de orden de protocolo.
2.  Extremos que se recurren. Se tratan de dilucidar los siguientes hechos: Si son 
coherentes las dudas de identidad del señor registrador de la propiedad respecto a la 
certificación municipal que se incorpora a la escritura que, si bien no identifica la finca 
registral objeto de la declaración de obra nueva de forma expresa, lo hace con respecto 
a  otros  elementos  que  podrían  llevar  a  acreditar,  indubitablemente,  que  se  refiere, 
básicamente, a similar porción de terreno. - Si son coherentes las normas y resoluciones 
citadas como fundamento de la calificación efectuada. -Si son coherentes las dudas 
sobre la posible invasión de fincas colindantes, así como del dominio público y la 
existencia de un deslinde de hecho.
En cuanto al primero de los defectos, relativo a si el cambio de la naturaleza de la 
finca puede efectuarse al no existir correspondencia entre la finca inscrita y el certificado 
municipal que se acompaña, debe tenerse en cuenta que es criterio reiterado de ese 
centro directivo que no es necesaria una identificación total y perfecta de las fincas con 
respecto  al  contenido  del  registro  de  la  propiedad,  sino  que  esta  debe  quedar 
suficientemente  identificada,  sin  que  haya  una  discrepancia  de  tal  condición  que 
comprometa  la  correspondencia  del  bien  inscrito  con  el  objeto  del  instrumento 
(Resolución DGRN 6 de abril de 2000, Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2011, 
Resolución  DGRN  de  12  de  julio  2017  entre  otras)  En  este  caso,  si  bien  de  la 
certificación municipal incorporada, de fecha seis de marzo de dos mil diecinueve, 
resulta que la finca con referencia catastral 1592301QE1219S0001ZW, al sitio de "(…)" 
se encuentra en suelo urbano no consolidado industrial y en situación de fuera de 
ordenación, y no se identifica finca registral, debe hacerse una adecuada y teleológica 
interpretación de esta certificación, con el fin de comprobar si el inmueble al que se 
refiere es el mismo que el inscrito (y objeto de la declaración de obra nueva), siendo en 
este caso irrelevante la existencia de una diferencia de superficie superior al 10%, ya 
que en ningún caso se pretende modificar la superficie contenida en el registro, sino, 
simplemente comprobar si se refiere, básicamente a la misma porción de suelo y que 
este tiene uso industrial actualmente y no rústico. Dicho de otro modo, al ser la superficie 
catastral superior a la inscrita, y en ningún caso pretender esta modificarse, si puede 
entenderse que la finca registral 11.974 se encuentra dentro de la parcela catastral 
citada.
En este caso concreto, habiendo coincidencia con el nombre del paraje ("…"), el 
lindero fijo norte (Carretera…) y pudiendo fácilmente el señor registrador, con los libros a 
su cargo, comprobar que los linderos Sur, Oeste (resto de finca matriz) y Este (…) hoy se 
corresponden, habida cuenta de transmisiones perfectamente documentadas e inscritas, 
con, respectivamente, M. C. C. G. y Andiajoa S.L. (que son, según catastro, los actuales 
linderos) no existe duda razonable que invite a pensar que no se refiere a la misma  s
porción de suelo o, más bien, que la finca registral, al ser de una superficie inferior a la  oe.
catastral, no está englobada en esta. 4ww.
fdinecsacA rsipriemtigvisiasm trdoae,l   lcatié tacodnbairca o,y   acmqoubmeo,ps e btineácnsoitcerap mohreaan dtoeids, e asne til faicc aeodsrrocer sitpueornan ,d sequ u eco inenfs otrlaam  sece it ayud baicc earr etsiffeoicrbearnceic óilana    2020-1191n https://w
catastral.
Por último, de una forma sencilla y evidente, comparando los planos que constan en 
el informe técnico, que también obra en la escritura, y el plano que se observa en la 
certificación  catastral,  descriptiva  y  gráfica,  independientemente  de  la  diferencia  de 
superficie, se puede observar la identidad más que aproximada de ambas fincas.
Es más, se aprecia perfectamente que la diferencia de superficie entre los espacios a 
los que se refieren ambos documentos están en la parte norte, junto a la carretera.
En segundo lugar, la diferencia de superficie existente entre la certificación catastral 
descriptiva y gráfica y la finca registral, superior al 10%, resulta irrelevante, puesto que 
en  ningún  caso  pretende  el  otorgante  modificar  la  superficie  registral  de  la  finca, 
reconociendo este que la realidad jurídica y la física son la misma, es decir, dos mil 
metros  cuadrados.  La  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  en  este  caso,  es 
únicamente  relevante  para  comprobar  si  el  suelo,  efectivamente,  es  de  naturaleza 
urbana industrial y fuera de ordenación, nada más. La declaración de obra nueva, por 
tanto,  se  efectúa  con  unas  coordenadas  georreferenciadas  alternativas  a  catastro, 
ajustándose estas a los dos mil metros cuadrados inscritos.
No es relevante, por tanto, la referencia a la legislación aplicable a la declaración de 
obras nuevas en suelo rústico, puesto que queda suficientemente acreditado el cambio 
de naturaleza del bien.
No resulta tampoco relevante al caso que nos ocupa el hecho de que la finca objeto 
de la obra nueva proceda de segregaciones, puesto que no hay, en ningún caso, 
modificación de la superficie de la finca y, en todo caso, la obra declarada se encuentra 
perimetralmente dentro de los dos mil metros inscritos. Además, como se ha puesto de 
manifiesto, la diferencia de superficie entre la realidad física y la registral (que es la 
misma) y el contenido del catastro, según la documentación técnica incorporada, se 
encuentra en el lindero norte de la finca, ajustándose el resto de linderos, Sur, Este y 
Oeste, a los que resultan de la propia certificación catastral descriptiva y gráfica, no 
pudiéndose producir, por tanto, ningún deslinde, puesto estos tres linderos coinciden con 
catastro, como así consta en la georreferenciación efectuada por el técnico. En cuanto a 
la posible invasión de dominio público, que solo podría producirse en el lindero norte, 
carretera, puede observarse según la documentación técnica y la certificación catastral 
incorporada, que los trescientos ochenta metros cuadrados de diferencia entre superficie 
catastral y real (coincidente esta última con la registral) se encuentran en este punto. Si 
con una superficie superior, según catastro, no se invade el dominio público, con más 
razón no se invadirá si la linde reconocida por el técnico del otorgante se encuentra 
mucho más al sur, es decir, más alejada de la carretera de lo que establece catastro. La 
calificación del señor registrador implicaría que jamás se podría declarar una obra nueva 
sobre ningún suelo colindante con dominio público (virtualmente casi todos), ya que 
siempre podría este ser invadido. La duda podría entenderse si la superficie del suelo 
que pretendiera inscribirse superase la actualmente inscrita, pero no es este el caso. Por 
tanto, el técnico georreferencia el suelo (coincidente con catastro en los linderos Sur, 
Este y Oeste; no coincidente con catastro, por ser menor, en el lindero fijo, Norte), 
también georreferencia la edificación (dentro de los límites anteriores), y no se modifica 
la superficie registral, por lo que no pueden albergarse dudas de que:
– No se invaden predios colindantes.
– No se invade el dominio público.
– No se pretende un deslinde encubierto.
– Las georreferencias que se incorporan son un supuesto, por tanto, de alternativas 
al catastro, adecuándose, indubitablemente, a lo inscrito. e.
Con  lo  anteriormente  argumentado,  tampoco  es  sostenible  el  segundo  de  los  4w
sdoebferect olas  qaudeu sceid odse cplaorra  elal  soebñrao rn rueegvisat rlaa dmoirs, mpuae qsutoe  lqau ien,s csrieitnad, oe sl ara sduicpaelrmficeinet ed eim lpao fsinibclea   2020-1191n https://w
pqúubel iecol ,s upeuleos tpou qeudea  etenn enrin cgaúrná cctaesr od deimchaonsia al,s npie cetsotsa rr easfeuclttaand od epl ocro snetervniidduom dberle r edgei sutrsoo. 
Además, la resolución aducida por el señor registrador (treinta y uno de julio de dos mil
dieciocho) se refiere a un supuesto de hecho que nada tiene que ver con el que aquí nos 
ocupa, ya que esta dilucida sobre aspectos de la declaración de obra nueva sobre finca 
rústica que nada tienen que ver con la escritura calificada.
B)  Fundamentos de Derecho. Mis afirmaciones son apoyadas por las resoluciones 
citadas, la ley y reglamento hipotecarios, el Real Decreto legislativo 7/20105 [sic] por el 
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y la 
Ley 11/2018 de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura».
IV
El registrador de la propiedad de Coria, emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículo 28 del texto 
refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre; artículo 255 del texto refundido de la Ley sobre el 
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, 
de 26 de junio; artículo 179 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación 
territorial y urbanística sostenible de Extremadura; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2012, 5 de marzo de 2013, 
15 de enero de 2015, 1 julio de 2015, 6 de septiembre de 2016, 28 de septiembre 
de 2016, 1 marzo de 2016, 6 de febrero de 2017, 2 de marzo de 2017, 29 de marzo 
de 2017, 28 junio de 2017, 10 de abril de 2018, 18 de octubre de 2018, 4 de enero 
de 2019 y 4 septiembre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva terminada.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La  finca  registral  número  11.974  del  término  de  Coria,  tiene  según  Registro 
naturaleza rústica y una superficie de 2000 metros cuadrados. En el título se afirma 
corresponder con la parcela catastral 1592301QE1219S0001ZW, con una superficie de 
parcela de 2.380 metros cuadrados. No obstante, se incorpora al título representación 
gráfica alternativa a la catastral e informe técnico del que resulta una superficie gráfica 
de 2.000 metros cuadrados.
– Sobre  ella  se  pretende  declarar  una  edificación  consistente  en  nave  de  uso 
industrial que ocupa una superficie de solar de 1.680 metros cuadrados
– Se incorpora al título certificación técnica descriptiva de la edificación y de la finca, 
coincidente con la expresada en el título, con indicación del número de parcela catastral 
con la que se afirma corresponder; asimismo, señalando los datos registrales de la finca 
sobre la que se declara la ampliación de la edificación existente y con expresión de las 
coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.
– Se incorpora certificación municipal expresiva de que la finca, con los citados 
datos de localización catastral se ubica en suelo urbano no consolidado industrial.
2.  El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: e.e
– Por  no  quedar  acreditada  la  naturaleza  urbana  de  la  finca  con  el  certificado  4w
rmreeuggniiss–itct rriPaapldoa aorl,qlr   yueaqex ui sqeetuin re tnui eoenn sadst eeed   icfqepeurrreoetind,f iccuaiacal de udo bel aiú cs naucircposaerermr efeiescnpnie otse nsu duiedepleonen crrtiiioúafirs c taaeicl n ol1at,r0  epn% aol.ar cp erdloaicc hecaad teap slaatrr cadel elyac  leaynr atilceain ódfnien d ceael    OE-A-2020-1191able en https://w
obra nueva por antigüedad conforme la legislación extremeña, al considerar que a su
juicio no rige en este suelo el plazo de prescripción para el ejercicio de la potestad 
urbanística.
– Por no expresar el certificado municipal aportado que la finca no se ubica en suelo 
demanial  ni  está  afectado  por  servidumbres  de  uso  público  general,  invocando  el 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
– Y por existir dudas de que la edificación declarada se encuentre efectivamente 
sobre la registral, señalando como motivos: la falta de correspondencia de la finca con 
Catastro por existir una diferencia de superficie superior al 10%; la procedencia de la 
finca por segregación; el encontrarse la edificación «tocando» con parcelas colindantes y 
con dominio público, añadiendo dudas de invasión de dominio público y de una finca 
colindante; por no constar inscrita la georreferenciación de la finca registral.
De todo ello concluye el registrador que debe inscribirse la representación gráfica de 
la finca.
3.  El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que no es relevante la 
diferencia  superficial  del  10%  respecto  a  Catastro,  ya  que  para  determinar  si  la 
certificación municipal se refiere al mismo inmueble debe atenderse a que se refiera 
básicamente a la misma porción de terreno, considerando que en el título no se pretende 
la rectificación de superficie de la finca, que coincide el paraje y el lindero fijo situado al 
norte de la finca y que el certificado técnico incorporado identifica la localización catastral 
de la finca registral; que queda acreditada la naturaleza urbana del suelo por lo que no 
son aplicables las disposiciones sobre suelo rústico; que se aporta georreferenciación 
alternativa  efectuada  por  técnico  de  la  que  resulta  que  el  suelo  no  tiene  carácter 
demanial ni se invade dominio público y que además es coincidente con Catastro en tres 
linderos.
4.  En primer lugar plantea el registrador que el certificado municipal incorporado a 
la escritura no es hábil para acreditar la naturaleza urbana del suelo en el que se ubica la 
edificación y ello porque entiende que dicho certificado únicamente se refiere a una 
parcela catastral, no existiendo correspondencia entre ésta y la finca registral, en los 
términos indicados por el artículo 45 de la Ley del Catastro, por existir una diferencia de 
superficie superior al 10%.
El recurso debe estimarse en este punto. En la documentación incorporada al título 
presentado figura la representación gráfica de la finca registral alternativa a la catastral 
coincidente totalmente con la descripción tabular. Del informe de validación catastral 
resulta la localización coincidente con la referencia catastral a la que se refiere el 
certificado (teniendo la finca registral una superficie inferior a la catastral) a lo que debe 
añadirse el certificado técnico en el que se expresa la correspondencia de la finca 
registral con la localización catastral y las coordenadas de georreferenciación alternativa. 
Del conjunto de tales documentos queda identificada de forma evidente la porción de 
suelo a la que se refiere el certificado municipal coincidente con la finca registral.
5.  Una vez acreditado el carácter urbano del suelo en el que se ubica la finca, 
según  se  expone  en  el  anterior  fundamento,  resulta  superfluo  entrar  a  analizar  el 
segundo defecto que se refiere a la necesidad de aportar certificado acreditativo de que 
el suelo no se ubica en terrenos sujetos a régimen de imprescriptibilidad. No obstante lo 
cual procede analizar el mismo conjuntamente con el tercero de los defectos, relativo a 
que no expresa el certificado municipal que la finca no se ubica en suelo demanial ni 
está afectado por servidumbres de uso público general, a los efectos de recordar la 
doctrina sobre el particular.
Invoca el registrador en su calificación el artículo 179 de la Ley 11/2018, de 21 de  e.
diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, el cual  w.b
disp«o1n.e : Las  medidas,  cautelares  o  definitivas,  de  protección  y  restauración  de  la  2020-1191n https://w
elesgtéanlid eand  cuurrbsaon díset iecaje cpurceivóins,t arse asliozlaoc ipóond orá dne saadroropltlaor ys ed evnátlridoa dmee lonste s emisie anñtroass  sliogsu ieanctteoss 
a su completa finalización.
2.  La Administración competente adoptará alguno de los acuerdos previstos en los 
números anteriores sin sujeción a plazo alguno en el caso de parcelaciones que se 
realicen en suelo rústico y ante actos de construcción, edificación o uso del suelo que se 
realizaren:
a)  Sobre terrenos calificados en el planeamiento como sistemas generales, zonas 
verdes o espacios libres públicos.
b)  En terrenos declarados espacio natural protegido, y en los pertenecientes a la 
Red Natura 2000.
c)  En dominio público o en sus zonas de servidumbre y afección o policía.
d)  Afectando a bienes inventariados o declarados de interés cultural en los términos 
de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico».
A juicio del registrador, si la finca se ubicase en suelo rústico, se precisaría acreditar 
que no se encuentra en ninguno de los supuestos del apartado 2 del precepto transcrito.
A la vista de esta exigencia, debe recordarse la reiteradísima doctrina de este Centro 
Directivo (cfr. «Vistos»), conforme a la cual el acceso al Registro de la Propiedad de 
edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento 
de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción 
establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, 
al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no 
se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción 
de disciplina urbanística.
Por el contrario, el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo tan sólo exige, 
junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en 
fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, 
como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el 
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza 
urbanística, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable 
para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La 
prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación 
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de 
la construcción, edificación e instalación de que se trate», así como «que el suelo no 
tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general», 
constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia 
registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin 
necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo.
En este sentido procede recordar la resolución de 28 de junio de 2017 (reiterada en 
las de 31 de julio, 10 de octubre o 13 de diciembre de 2018) conforme a la cual «debe 
rechazarse toda posición basada en la exigencia generalizada de previa certificación 
administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción 
de  la  acción  de  disciplina,  pues  sería  del  todo  contrario  al  espíritu  que  inspira  la 
redacción del citado artículo 28,4, en particular, tras la reforma por Ley 8/2013. Dicha 
acreditación previa de alguno de los presupuestos en los que se basa el precepto, 
carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o a un régimen 
urbanístico especial, sólo puede considerarse justificada cuando de la consulta de los  e
distintos medios de calificación de que dispone legalmente, pueda resultar la incidencia  bo
de estas circunstancias impeditivas, siempre que lo exponga motivadamente en la nota  4w
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Dirección General de los Registros y del Notariado, la doctrina general de este Centro
Directivo es clara y consolidada «en relación con la eficacia temporal de las normas en 
esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios 
jurídicos  regulados  por  las  normas  urbanísticas  de  trascendencia  inmobiliaria,  el 
registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, 
sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación 
pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales 
en la materia (...), las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus 
respectivos  períodos  de  vigencia,  aunque  las  correspondientes  obras  se  hayan 
ejecutado en un momento anterior (…)» (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2014).
Como se afirmó en la Resolución de 15 de enero de 2015, «esta regla general, sin 
embargo, sufre evidentes limitaciones en determinados ámbitos normativos, para evitar, 
entre  otras  consecuencias,  la  posible  aplicación  de  un  régimen  sancionador  a  una 
infracción cometida antes de su entrada en vigor. Por eso hay que aclarar que –tal y 
como se recoge en la mencionada Resolución de 11 de marzo de 2014– esta doctrina 
general  no  puede  resultar  de  aplicación  en  relación  al  ámbito  sancionador  de  la 
normativa urbanística cuando el período señalado para la prescripción de la acción 
correspondiente ya se ha cumplido en su totalidad al tiempo de entrar en vigor la nueva 
norma». Es por ello que habrá que atender en este aspecto a la normativa vigente a la 
finalización  de  la  edificación  y,  por  tanto,  al  artículo  255  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
En definitiva, a falta de una completa motivación en la nota de calificación sobre la 
eventual afección de la finca los condicionantes de este precepto, y, desde luego, toda 
vez que queda acreditada la situación urbanística del suelo con el certificado municipal 
(según  se  expuso  en  el  anterior  fundamento),  debe  desestimarse  la  exigencia  de 
acreditación administrativa previa sobre la calificación del suelo en orden a la inscripción 
de la declaración de obra por la vía del 28.4 de la Ley de Suelo, pues en el supuesto tipo 
del precepto, cumplidos el resto de presupuestos, el registrador comunica la inscripción 
practicada  tanto  al  Ayuntamiento  como  al  órgano  autonómico  competente,  con 
constancia en el asiento, en la nota de despacho y la publicidad, advirtiendo a terceros y 
permitiendo a la Administración urbanística competente controlar el acto y actuar en 
consecuencia.
6.  Por último, en cuanto a las dudas de que la edificación se ubique efectivamente 
en la finca registral, esta cuestión ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta 
Dirección General (cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de 
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá 
constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no  s
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación  oe.
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por  w.
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suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de 
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de 
algunos  extremos  regulados  en  la  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  operada  por  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que  se  tramite  un  procedimiento  jurídico  especial  con  notificación  y  citaciones  a 
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo 
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se 
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
7.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse  s
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera  oe.
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con  w.
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Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
8.  En el caso que nos ocupa, los motivos que expone el registrador para dudar de 
la  ubicación  de  la  edificación  pueden  justificar  la  exigencia  de  inscripción  de  la 
representación gráfica, pero tal representación ya se incorpora en el propio título, del que 
resultan las coordenadas que ubican y delimitan la finca registral. Lo procedente, por 
tanto,  es  tramitar  el  correspondiente  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica alternativa incorporada al título.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota  de  calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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