BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20336
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2585 Resolución de 24 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida  por  la  registradora  de  la  propiedad  de  Baena,  por  la  que  se 
suspende la rectificación por error en la inscripción de una escritura de 
segregaciones y ventas.
En el recurso interpuesto por doña M. A. S. O., abogada, en nombre y representación 
de doña M. C. A. L. A., contra la nota de calificación extendida por la registradora de la 
Propiedad de Baena, doña María del Carmen Blanco Sigler, por la que suspende la 
rectificación  por  error  cometido  en  su  día  en  la  inscripción  de  una  escritura  de 
segregaciones y ventas.
Hechos
I
Mediante escritura en la que se formalizaron diversas segregaciones y compraventas 
otorgada ante el notario de Baena, don Nicolás Moreno Badía, el día 19 de diciembre 
de  1983,  con  el  número  201  de  protocolo,  se  segregaron  de  la  finca  registral 
número  9.958  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Baena  tres  fincas  registrales, 
inscribiéndose bajo los números 21.466, 21.467 y 21.468, y quedando una finca resto 
bajo el número de finca registral 9.958. Las parcelas segregadas fueron todas ellas 
vendidas en virtud del mismo título.
Ahora, se presentó copia autorizada parcial de la citada escritura en el Registro de la 
Propiedad solicitando la rectificación por error cometido en su día por el registrador, al no 
arrastrar la servidumbre inscrita en la finca matriz, registral 9.958, a las fincas resultantes 
de la segregación y, al mismo tiempo, seguir apareciendo gravada el resto de la citada 
finca a favor de la finca registral 5.288.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Baena, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por María del Carmen Blanco Sigler, Registradora de Baena, provincia de 
Córdoba y Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, el procedimiento registral iniciado 
con el número de entrada 1.311/2021, motivado como consecuencia de la presentación 
en este Registro del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción.
En  el  ejercicio  de  la  calificación  registral  sobre  la  legalidad  del  documento 
presentado, obrante en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I. El documento objeto de la presente calificación, escritura de segregaciones y  e.
compras otorgada en Baena, ante el que fue su notario don Nicolás Moreno Badía, el día  w.
diecinueve  de  diciembre  del  año  mil  novecientos  ochenta  y  tres,  número  201  de  85ww
pMraontouceol loM, edleer ol aM qauríen , unnoat apriroim deer aB aceonpaia,  ap ainrcsitaaln ecina  fdoer mdaotñoa  pMap. eCl,.  Aex. pLe. dAid.a,  cpoonr  DdNoIn. 
innúsmeretoro,  e(…sp)e, csiainlm qeunete  eenn  loc uoamntioti dao  lhaa syear vnidaudma bqruee  ciataltdeare, , scino nedfiecciotonse  eoj edceustivviortsú; ef uleo   BOE-A-cable e
presentada por doña A. S. O. a las 13:00 horas del día quince de julio de dos mil 
veintiuno, según el asiento 830 del diario 61.
II. En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido con fecha de hoy objeto de calificación desfavorable:
En una escritura de segregación y venta se segregaron de la registral 9958 tres 
fincas registrales, inscribiéndose bajo los números 21466, 21467 y 21468, y quedando 
una finca resto bajo el número de finca registral 9958. Las parcelas segregadas fueron 
todas ellas vendidas en virtud del mismo título de segregación de fecha 19 de diciembre 
de 1983, escritura que fue autorizada por el notario que fue de Baena don Nicolás 
Moreno Badía, con el número doscientos uno de protocolo.
La presentante, doña A. S. O., como representante de la actual titular registral del 
predio dominante de la servidumbre, presenta copia autorizada parcial de la escritura de 
fecha 19 de diciembre de 1983 al Registro de la Propiedad de Baena solicitando la 
rectificación  por  error  cometido  en  su  día  por  el  Registrador,  al  no  arrastrar  la 
servidumbre inscrita a las fincas resultantes de la segregación de la registral 9958 y, al 
mismo tiempo tener que seguir apareciendo gravada la finca resto (registral 9958) a 
favor de la finca registral 5288.
Defecto: Al resultar que la inscripción de dichas segregaciones se practicó en su día 
omitiendo toda referencia a la servidumbre (al igual que en la finca resto) y constando así 
mismo inscrita una posterior transmisión hecha en pleno dominio y libre de cargas de la 
registral  9958,  no  puede  pretenderse  la  rectificación  de  los  asientos  con  el  fin  de 
subsanar dicha omisión, sin contar con el consentimiento del actual titular registral o en 
su defecto la oportuna Resolución Judicial. En definitiva, existe un nuevo titular registral 
al cual no se le ha pedido el consentimiento, como es don M. M. C., el cual adquirió la 
finca resto, registral 9958, predio sirviente, por herencia de su esposa, doña M. J. V. A. 
La finca aparece inscrita a favor de persona que no intervino en el título en cuya virtud se 
solicita la rectificación.
Es más, también sería necesario rectificar y completar el contenido de la escritura 
anterior ya inscrita, modificando la descripción tanto de las fincas segregadas como de 
la finca resto y haciendo constar en ellas la servidumbre como carga, por arrastre de la 
misma,  al  no  intervenir  en  la  escritura  calificada  la  titular  del  predio  dominante 
solicitando la desaparición de la misma. Considero que se trata el supuesto planteado 
de una inexactitud del título que motivó la inscripción, por lo que conforme al artículo 40 
d) de la LH sería preciso el consentimiento del actual titular registral o Resolución 
Judicial. Hay inexactitud cuando existe cualquier discordancia entre el Registro y la 
realidad extra registral (artículo 39 de la LH) y existe error (material o de concepto) 
cuando se trasladan equivocadamente a los libros registrales algún dato del título 
inscrito. Considero que no resulta claramente del cotejo entre el título inscrito y la 
inscripción, que ésta reflejase indebidamente el contenido de aquel, pues aun cuando 
la escritura presentada a calificación es parcial y no contiene descripción alguna de las 
fincas resultantes de las segregaciones así como de la finca resto, una vez pedida la 
copia  completa  a  la  presentante,  ésta  ha  manifestado  que  la  descripción  de  las 
mencionadas fincas aparecen tal cual están inscritas, extremo éste último confirmado 
por el notario archivero, es decir, omitiendo toda referencia a la servidumbre como 
carga, tanto en la descripción de las fincas segregadas como en la descripción de la 
finca resto. En definitiva, en el título que se inscribió no se hizo mención alguna a la 
repetida  servidumbre  en  ninguna  de  las  fincas  segregadas  ni  tan  siquiera  en  la  s
descripción de la finca resto. Pero aun cuando pueda ser calificado como error de  e.
concepto (cometido por el registrador al interpretar erróneamente el contenido del título  w.
inscrito)  requiere  (conforme  a  los  artículos  20,  217  y  219  de  la  LH)  bien  el  85ww
ecorrnósneenot imcioennctoe dtaa ntaolg dúenl  tditeurlaerc hroe.g isDtrea l ecsotme om doed oto dlooss  aeqrruoerleloss  oa  qinueiexnaecsti tuedl eass ieqnuteo 
tpordooves nlogsa nq udee  odteofregcatroo nd eéls ttíetu olo s uinss chreitroe dneor opsu.eden rectificarse sin el consentimiento de  BOE-A-cable e
Ahora  bien,  para  entender  el  motivo  de  la  presentación  del  título  calificado  es 
necesario hacer las siguientes observaciones:
De la finca registral 5288 (propiedad de la familia A. L. A. que se describe como: 
“Cortijo  denominado  […])  se  segregó  la  registral  9957,  en  virtud  de  escritura  de 
segregación y compraventa otorgada en Baena el 27 de febrero de 1950 ante el notario 
don  José  Parra  Illades,  practicándose  la  inscripción  el  día  13  de  mayo  de  1950. 
Posteriormente y en virtud del mismo título de 27 de febrero de 1950 la finca segregada, 
registral 9957, se divide en dos porciones, surgiendo dos nuevas fincas registrales, la 
número 9958 y la número 9959, todas ellas pertenecientes al término municipal de 
Baena; Pues bien, en la primera inscripción registral de la finca 9958 consta lo siguiente: 
Parcela de tierra calma y soto, al sitio (…)... Dentro de esta parcela se ha construido 
recientemente  una  casa  de  labor  y  queda  también  atravesada  por  un  camino  que 
partiendo de la carretera de (…) llega hasta dicha casa; añadiendo el contenido de la 
inscripción lo siguiente: “Queda gravada con una servidumbre de paso de un metro de 
ancho, desde su respectiva casa hasta el descansadero de ganado en el abrevadero del 
cortijo de (…) y por tanto dicha servidumbre queda exclusivamente a favor del cortijo de 
(…) de que se segrega, de la que queda siendo predio sirviente la descrita ahora”.
En definitiva, la finca registral 9958 aparece gravada con una servidumbre de paso 
siendo predio sirviente de la registral 5288, que es predio dominante. Así se hizo constar 
en el historial de la finca en su inscripción primera y arrastrándose como carga en su 
inscripción segunda. Sin embargo, en la inscripción sexta aparece la finca libre de 
cargas, y, por tanto, de la repetida servidumbre. inscripción sexta que se practicó en 
virtud de escritura que fue autorizada por el notario que fue de Baena don Nicolás 
Moreno Badía, con el número doscientos uno de protocolo, de fecha 19 de diciembre 
de 1983, inscripción de fecha 17 de noviembre de 1985.
Posteriormente  en  una  escritura  de  segregación  y  venta  se  segregaron  de  la 
registral 9958 tres fincas registrales, inscribiéndose bajo los números 21466, 21467 
y 21468, y quedando una finca resto bajo el número de finca registral 9958. Las parcelas 
segregadas fueron todas ellas vendidas en virtud del mismo título de fecha 19 de 
diciembre de 1983, escritura que fue autorizada por el Notario que fue de Baena don 
Nicolás Moreno Badía, con el número doscientos uno de protocolo.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de 
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98.a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración:
Artículos 20, 39, 40.d), 217 y 219 de la Ley Hipotecaria.
III. De conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe 
proceder  a  la  notificación  de  la  calificación  negativa  del  documento  presentado, 
quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación, por  e
un plazo de sesenta días contados desde la práctica de la última de las notificaciones  bo
que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación de los artículos 17, 24  85ww
lya  2m5 isdme ala f iLnecya ,H cipuoyotesc aasriiae,n ntoos p duee dperens seenrt adceióspna, cphoar dtaonst olo,s h Taíntu dloes e pnotesntedreiorsrees i greulaaltmiveonst ea 
parnoterrroiogra.dos hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento
En su virtud,
Acuerdo:
Suspender el documento objeto de la presente calificación, en relación con las partes 
concretas  del  mismo  expresamente  consignadas  en  el  Hecho  II  de  esta  nota  de 
calificación, por la concurrencia de los defectos subsanables que igualmente se indican 
en el Fundamento de Derecho II de la misma. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones  legalmente  pertinentes,  de 
conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el 
interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de 
presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al notario en el plazo máximo de diez días.
Contra esta calificación negativa caben las siguientes actuaciones (…)
En Baena, a 5 de agosto de 2021 La registradora titular (firma ilegible), Fdo.: María 
del Carmen Blanco Sigler.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad interina de Lucena, doña María Inmaculada Concepción Siles Martín, quien, 
con fecha 24 de septiembre de 2021, confirmó la nota de calificación de la registradora 
de la Propiedad de Baena.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. A. S. O., abogada, en nombre y 
representación de doña M. C. A. L. A., interpuso recurso el día 22 de octubre de 2021 en 
base a las siguientes alegaciones:
«Hechos: (…)
En los hechos de la calificación recurrida se dice:
“En definitiva, en el título que se inscribió no se hizo mención alguna a la repetida 
servidumbre en ninguna de las fincas segregadas ni tan siquiera en la descripción de la 
finca  resto.  Pero  aun  cuando  pueda  ser  calificado  como  error  de  concepto 
(supuestamente cometido por el registrador al interpretar erróneamente el contenido del 
título  inscrito)  requiere  (conforme  a  los  artículos  20,  217  y  219  de  la  LH)  bien  el 
consentimiento tanto del titular registral como de todos aquellos a quienes el asiento 
erróneo  conceda  algún  derecho.  De  este  modo  los  errores  o  inexactitudes  que 
provengan de defecto del título inscrito no pueden rectificarse sin el consentimiento de 
todos los que otorgaron éste o sus herederos.”
Fundamentos de Derecho:
Primero. De la aplicación del artículo 40, d de la Ley Hipotecaria: es
La calificación 134/2021 del Registro de la Propiedad de Baena cita, como fundamento  w.
pmdoeor td icveuorae qncuthoeo  ,q aueleestg epa aa rrraetí scepullelooc  steoen rd ícaeu ln amenctisoem soaobr sioetá se clqu culooe n pnsaeorn aet ipsm ropieconestdiobe lder e aal  ctliactu erledacer trri feiacg aidscitciróahnla,   smroeálcicstii tfbaicideaanc. i dóEenl    2022-2585n https://ww
los titulares registrales, que actualmente constan como titulares de las fincas por las que
discurre la servidumbre de paso. En la calificación citada se expone con total claridad la  Bc
historia de segregaciones y ventas que da lugar a la actual situación de las fincas 
implicadas, que reproducimos literalmente para mayor claridad:
De la finca registral 5288 (propiedad de la familia A. L. A. que se describe como: 
“Cortijo  denominado  […])  se  segregó  la  registral  9957,  en  virtud  de  escritura  de 
segregación y compraventa otorgada en Baena el 27 de febrero de 1950 ante el Notario 
don  José  Parra  Illades,  practicándose  la  inscripción  el  día  13  de  mayo  de  1950. 
Posteriormente y en virtud del mismo título de 27 de febrero de 1950 la finca segregada, 
registral 9957, se divide en dos porciones, surgiendo dos nuevas fincas registrales, la 
número 9958 y la número 9959, todas ellas pertenecientes al término municipal de 
Baena.  Pues  bien,  en  1.ª  primera  Inscripción  registral  de  la  finca  9958  consta  lo 
siguiente: Parcela de tierra calma y soto, al sitio ‘(…)’… Dentro de esta parcela se ha 
construido recientemente una casa de labor y queda también atravesada por un camino 
que partiendo de la carretera (…) llega hasta dicha casa; añadiendo el contenido de la 
inscripción lo siguiente: ‘Queda gravada con una servidumbre de paso de un metro de 
ancho, desde su respectiva casa hasta el descansadero de ganado en el abrevadero del 
cortijo de (…) y por tanto dicha servidumbre queda exclusivamente a favor del cortijo de 
(…) de que se segrega, de la que queda siendo predio sirviente la descrita ahora’.
En definitiva, la finca registral 9958 aparece gravaba con una servidumbre de paso 
siendo predio sirviente de la registral 5288, que es predio dominante. Así se hizo constar 
en el historial de la finca en su inscripción primera y arrastrándose como carga en su 
inscripción segunda. Sin embargo, en la inscripción sexta aparece la finca libre de 
cargas, y, por tanto, de la repetida servidumbre. Inscripción sexta que se practicó en 
virtud de escritura que fue autorizada por el Notario que fue de Baena don Nicolás 
Moreno Badía, con el número doscientos uno de protocolo de fecha 19 de diciembre 
de 1983, inscripción de fecha 17 de noviembre de 1985.
Posteriormente  en  una  escritura  de  segregación  y  venta  se  segregaron  de  la 
registral 9958 tres fincas registrales, inscribiéndose bajo los números 21466, 21467 
y 21468, y quedando una finca resto bajo el número de finca registral 9958. Las parcelas 
segregadas fueron todas ellas vendidas en virtud del mismo título de fecha 19 de 
diciembre de 1983, escritura que fue autorizada por el Notario que fue de Baena don 
Nicolás Moreno Badía, con el número doscientos uno de protocolo.”
Igualmente, revela la Sra. Registradora que la servidumbre de paso que nuestro 
cliente  estableció  sobre  la  finca  9958  a  favor  de  la  5288,  en  el  momento  de  la 
segregación, mediante el título otorgado el 27 de febrero de 1950 ante el Notario don 
José Parra Illades, fue eliminada del Registro de la Propiedad, añadimos nosotros que 
con ignoradas intenciones, por los intervinientes en el título de segregación de fecha 19 
de diciembre de 1983, escritura que fue autorizada por el Notario que fue de Baena don 
Nicolás  Moreno  Badía,  haciéndola  desaparecer  en  las  operaciones  de  segregación 
plasmadas en dicha escritura. Establece la Sra. Registradora que para acceder a la 
rectificación solicitada sería necesario el consentimiento del actual titular registral e 
incluso  la  rectificación  del  título  en  cuestión,  lo  que  ineludiblemente  conllevaría  el 
consentimiento de todos los intervinientes o las personas que los hayan sustituido por 
cualquier título. Así cita el artículo 40.d LH como fundamento de esta decisión.
No podemos estar de acuerdo con la misma pues el sentido del artículo 40.d) LH ha sido 
tratado en multitud de ocasiones por la Dirección General del Registro y el Notariado y se ha 
formulado una aclaración muy precisa a la necesidad del consentimiento para practicar la 
rectificación solicitada. En las abundantes resoluciones que se pueden encontrar que tienen  s
como fondo la aplicación de este artículo, se repite un párrafo como aclaración al tenor literal  e.
del mismo: “Que en relación a la vía defendida por la Registradora para la rectificación  w.
conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria en relación a los artículos 211 y ss. de la Ley  85ww
aHdipmoitteidcoa reian  yd aiv elorss aasr tíRcuelsoosl u3c2io6n ey ss s(7.  ddeel  Rneogvliaemmebnreto  dHei p2o0te1c8a,1ri0o  deest em Careznot roy  D5i redcet ivmoa hyao 
sdeep 1ti9e7m8b, r6e  ddee  n2o0v0ie5m, 1b9re  ddee  j1u9n8io0 ,d 2e6 2 n0o1v0ie, m7 bdree  dmea 1rz9o9 2y,  21 0d dee d siceiepmtiebmreb rdee d e2 021010 4y,  2193  ddee   BOE-A-cable e
febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012, entre otras) la posibilidad de rectificar
el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación 
antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado 
de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la 
voluntad de los Interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación 
tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y 
acrediten el error padecido. Que la Resolución de este Centro Directivo de fecha 7 de 
noviembre de 2018 establece que la rectificación del Registro se puede llevar a cabo 
mediante la acreditación fehaciente de lo manifestado de forma que permita desvirtuar el 
contenido del título que motivó la inscripción vigente.”
Visto lo anterior y partiendo del hecho que la aplicación del artículo 40:d no exige el 
consentimiento del Registrador, cabe examinar si las categorías que expresa la resolución 
citada se dan en el presente asunto para prescindir del consentimiento de los supuestos 
actuales interesado que no son otros que los titulares de las fincas registrales implicadas:
1. Ser  probado  de  un  modo  absoluto:  Se  ha  probado  de  una  forma  cierta  y 
absolutamente indubitada que nuestro cliente en el año 1950 se preocupó de establecer 
una  servidumbre  de  paso  entre  dos  fincas  de  su  propiedad  en  el  momento  de  la 
segregación y venta, siendo reconocido así por la Sra. Registradora en su calificación y 
constando, por demás, debidamente inscrita en su día en el Registro de la Propiedad.
2. Con documento fehaciente: La constitución de la servidumbre de paso está más 
que acreditada con documento fehaciente mediante la escritura pública de segregación y 
compraventa otorgada en Baena el 27 de febrero de 1950 ante el Notario don José Parra 
Illades, como igualmente recoge la Sra. Registradora en su calificación.
3. Independiente de la voluntad de los interesados: La escritura del año 1950 es 
independiente de la voluntad de todos los que otorgaron escrituras en el año 1983, que 
fueron los causantes del perjuicio que ahora sufre mi mandante, eliminando a su antojo el 
derecho de servidumbre creado por mi mandante. El artículo 40.d) LH exige, precisamente 
el consentimiento de los intervinientes en el negocio jurídico que sea para subsanarlo y 
obtener la inscripción correcta, y la Sra. Registradora así lo dice y aprecia que, en realidad 
el título que se inscribió, el de 1983 y el asiento practicado en su consecuencia son 
coincidentes por lo que no hay error. Pero ese consentimiento es innecesario si es que ese 
error se ha puesto de manifiesto de forma absoluta, por un título fehaciente, totalmente 
independiente del que lo causó y que según todo lo dicho debería dar lugar, sin más, a la 
rectificación de los asientos del Registro en favor de mi cliente haciendo constar el derecho 
de servidumbre debidamente creado e inscrito, independientemente de la voluntad de 
quien, precisamente, lo hizo desaparecer contra todo derecho.
Segundo. De la aplicación del artículo 217 de la Ley Hipotecaria:
Dice la Sra. Registradora que no existe error material o de concepto en el asiento de 
la escritura del año 1983 que hizo desaparecer la tan mencionada servidumbre de paso 
del  Registro  y  que,  en  cualquier  caso,  si  así  se  calificara,  sería  necesario  el 
consentimiento de los interesados para la rectificación. Literalmente afirma:
“Pero aun cuando pueda ser calificado como error de concepto (supuestamente 
cometido por el registrador al interpretar erróneamente el contenido del título inscrito) 
requiere (conforme a los artículos 30, 217 y 219 de la LH) bien el consentimiento tanto 
del titular registral como de todos aquellos a quienes el asiento erróneo conceda algún 
derecho. De este modo los errores o inexactitudes que provengan de defecto del título  s
inscrito no pueden rectificarse sin el consentimiento de todos los que otorgaron éste o  oe.
sus herederos.” w.
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vía de lo establecido en este artículo 217 LH, los asientos en cuestión. Así lo tiene
declarado, también, la Dirección General del Registro y el Notariado, que admite la 
rectificación, cuando a sensu contrario esté meridianamente claro el error cometido, 
como acontece en el presente caso:
“La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los 
errores  de  concepto:  el  que  exige  el  acuerdo  unánime  de  los  interesados  y  del 
registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio 
por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, 
tratándose  de  asientos  de  presentación  y  notas,  cuando  la  inscripción  principal 
respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria). Esta 
última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo 
primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual ‘Los errores de 
concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos 
referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el 
acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial 
que lo ordene’, por lo que, resultando claramente el error padecido de los propios 
asientos. no es necesario el consentimiento de los interesados para que el registrador 
proceda a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su 
Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria (en el caso, que afectaba a estos mismos interesados, ahora recurrentes, en 
que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad 
estaba  gravada  con  sustitución  fideicomisaria  condicional),  afirmando  que  ‘A  sensu 
contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos 
(...) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas: no es preciso reunir ese cónclave 
entre los particulares y el registrador, ni tampoco acudir a la autoridad jurisdiccional. 
Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación 
padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su 
día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada’.
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo 
y 5 de mayo de 1978; 6 de noviembre de 1980; 26 noviembre de 1992; 10 de septiembre 
de 2004; 13 de septiembre de 2005; 19 de junio de 2010; 7 de marzo y 2 de diciembre 
de 2011, y 29 de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012) la posibilidad de 
rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de 
rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento 
erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por 
su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar 
a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte.” (Resolución de 16 de abril 
de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado).
Abundando en lo expresado en el punto anterior, esta parte ha demostrado de forma 
meridianamente clara que existe un error en los asientos que constan en el Registro de 
la Propiedad de Baena, respecto a su finca y a su derecho de servidumbre. Ese error, 
reconocido por la Sra. Registradora en su calificación, debió ser apreciado en su día por 
el  entonces  titular  del  citado  Registro,  no  haciéndose  así,  provocando  un  error  de 
concepto ex artículo 217 LH en relación, entendemos, con el artículo 327 RH. Del mero 
examen de los asientos registrales así hubiera resultado entonces y resulta ahora por 
cuanto no consta en ellos operación alguna de redención o renuncia de la servidumbre 
en cuestión.
Se da, por tanto, el elemento de claridad y evidencia incontestable en el error, exigido  s
por la DGRN y la Jurisprudencia para que la Sra. Registradora hubiera accedido, sin  e.
más, a la rectificación solicitada. Queremos llamar la atención sobre que, también en  w.
esta vía de rectificación, la DGRN declara aplicable la excepción, ya comentada, al  85ww
paortrí chueloc h4o0s.d a) bLsHo luetno sc,u caonnto d soec upmueedneto  pfreohcaecdieenr tae  lea  irnedcetipfiecancdiióenn tsei edme plare v qouluen staed  pdruee lboes 
interesados. Como está acreditado, todos estos elementos se dan aquí.
Lo contrario es avocar a esta parte, como dice la Jurisprudencia, a una acción 
Judicial para que se le reconozca lo que ya tiene, y que por manejos de terceros y el fallo 
que en su día se produjo en el Registro de la Propiedad, ahora se le niega.
Esta parte solicitó la calificación sustitutoria al no estar conforme con la emitida por la 
Sra. Registradora de Baena. En primer lugar, no se trata de “resucitar”, como dice el 
Registrador sustituto, la servidumbre en cuestión sino simplemente de reconocer y hacer 
valer el derecho de la interesada injustamente omitido por el Registro de la Propiedad.
El Registrador sustituto hace dos consideraciones para denegar la inscripción. En 
primer lugar, considera que existe un doble error, tanto en el título del año 1983 como 
posteriormente en el asiento del Registro de la Propiedad. Respecto al error en el título, 
es difícilmente aceptable admitir que los otorgantes desconocían la existencia de la 
servidumbre pues constaba claramente en el título de la enajenante y en ningún caso es 
achacable a la interesada, siendo la omisión resultado de la actuación deliberada de los 
interesados para que sus fincas resultaran libres de cargas. Obviamente manipulada la 
realidad jurídica por los otorgantes de esa escritura para liberar de cargas unas fincas 
que  las  soportaban  no  es  posible  esperar  que  se  describieran  las  servidumbres 
resultantes, pues dicho título fue otorgado, entre otros fines, precisamente para eliminar 
la servidumbre en cuestión. En este punto se preocupa el Registrador sustituto de que al 
ser así no se describe el trazado de la servidumbre en el título de segregación y que esto 
el Registrador no lo puede subsanar. Esta consideración es ociosa e innecesaria por 
cuanto en el título de 1950, cuando se describe la servidumbre, únicamente se dice: 
“queda  gravada  con  una  servidumbre  de  paso  de  un  metro  de  ancho,  desde  su 
respectiva casa hasta el descansadero de ganado en el abrevadero del cortijo de (…)”. 
Por tanto, el Registrador no tiene que subsanar nada, ni es necesario acreditar como 
queda la servidumbre físicamente reflejada sobre el terreno tras la segregación, por la 
sencilla razón de que en el título que la constituyó jamás se reflejó tal cosa, plasmándose 
únicamente la existencia del derecho de servidumbre a favor del predio dominante sin 
descripción  física  de  la  misma.  Por  tanto,  la  contestación  a  este  argumento  del 
Registrador sustituto en este punto es bien sencilla, las fincas segregadas, en cuanto 
proceden de una finca matriz gravada con una servidumbre de un metro de paso que 
nunca se dijo por dónde ni como discurría, han de soportar igualmente, todas ellas, 
idéntico gravamen que aquella de la que proceden, sin más descripciones ni necesidad 
de decir “como queda tras la segregación” como afirma el Registrador sustituto.
En cuanto al segundo error, el error del registro, y la negativa del Registrador 
sustituto a su subsanación, nos remitimos a lo ya comentado acerca de la interpretación 
y aplicación del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, salvo para decir que el error del título 
pudo ser salvado por la conducta diligente del Registrador quien tenía la obligación de 
detectar el defecto en el título y calificar negativamente su inscripción, no practicándola. 
No fue así y ahora resulta que por una interpretación del Derecho Hipotecario se hace de 
mejor derecho el resultado de un evidente manejo para la supresión de un derecho 
legítimamente constituido que éste mismo. Ni que decir tiene que la defectuosa situación 
registral que presentan las fincas implicadas, unas libres cuando no deberían estarlo y 
otra sin un derecho de paso que le resulta necesario para su explotación, está causando 
a mi representada cuantiosos daños y perjuicios de carácter pasado y actual, por cuanto 
que quienes deberían estar y pasar por el tan mencionado derecho de servidumbre 
hacen gala de la inscripción de su propiedad libre y sin cargas, y se oponen al paso de 
mi mandante impidiéndolo materialmente al amparo de dichas inscripciones, cuando esa 
no es la realidad jurídica como está sobradamente acreditado, por más que se califique  es
de  “extrarregistral”  en  la  calificación  sustitutoria  el  derecho  de  mi  mandante.  o
McEporv.ár irdcMCeetis.acn pCabtoe e.dnm  qedaeu añlnea apt  edaco idarr, mql eifucsii ciotraepimóc oe oidólra renn or mords toadiaslnem ictlg eiaRte a nepdsegoearir ,sa  trqhlr eoueps eradee rerenav lc l aaitma i tP uceylurj,aoo arprp n oaiteerac ndtstutaa eadnanl t cdqodceu,e ireao  l  nalttaaeí t fnsuisnt loioctpu  alrgea orr cceaeieóstgudntiásia tt oynrp,a  e pld rca9jeour9 ndas5ti ucr8la aa e e nsmsqdp uodeoi.eojsoannr     OE-A-2022-2585able en https://www.
doña  M.  J.  V.  A.  que  fue  interviniente  en  el  tan  repetido  título  de  segregación  y
compraventa otorgado en el 1983, mediante el que virtuosamente se hizo desaparecer el 
derecho de servidumbre de mi cliente. Este nuevo titular, dado el carácter gratuito de su 
adquisición, no goza de más protección registral que la que tuviera su causante o 
transferente, por lo que no puede alegar su condición de tercer adquirente de buena fe 
ex artículo 34 de la LH para sostener la libertad de cargas de su predio y queda sujeto a 
las vicisitudes y resultas de lo que su difunta esposa hizo en aquella escritura, en suma, 
la rectificación del asiento de la misma, si así se acordara.
En su virtud,
Solicito, que tenga por presentado este recurso y teniendo en cuenta todo lo anterior 
se ordene la inscripción por la Sra. Registradora de la Propiedad de Baena de la 
escritura de segregación y compra autorizada por el Notario don Nicolás Moreno Badía 
el día 19 de Diciembre del año 1983 número 201 de protocolo en cuanto al derecho de 
servidumbre que interesa a mi representada, subsanando así el error cometido en su día 
por el Registrador de Baena al no arrastrar la servidumbre constituida e inscrita a favor 
de  la  finca  registral  5288  sobre  las  fincas  resultantes  de  la  segregación  de  la 
registral  9958  así  como  sobre  la  finca  resto,  practicando  todas  las  anotaciones  e 
inscripciones que procedan en el Registro de la Propiedad.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1.3.º,  17,  18,  19  bis,  20,  40  y  217  y  siguientes  de  la  Ley 
Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 10 
de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 12 de 
julio y 20 de octubre de 2001, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 1 
de marzo de 2006, 25 de febrero de 2008, 9 de marzo y 22 de mayo de 2009, 19 de junio 
de 2010, 7 de marzo, 23 de agosto y 11 de octubre de 2011, 6 de marzo, 20 de julio y 1 
de agosto de 2012, 12 y 16 de junio, 4 de julio y 15 de septiembre de 2014, 20 de 
febrero, 27 de marzo, 19 de mayo y 13 y 16 de octubre de 2015, 12 de febrero, 14 de 
marzo, 5 de abril y 5 de julio de 2016, 29 de junio de 2017, 29 de noviembre de 2018 
y 21 de marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo y 27 de julio de 2020.
1. La presente Resolución tiene por objeto la rectificación de un asiento registral.
Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– De la finca registral 5.288, propiedad de la familia A. L. A., que se describe como 
«Cortijo denominado (…)», se segregó una porción que pasó a ser la registral 9.957, en 
virtud de escritura de segregación y compraventa otorgada en Baena el día 27 de febrero 
de 1950 ante el notario de Baena, don José Parra Illades, practicándose la inscripción el 
día 13 de mayo de 1950.
– Posteriormente,  en  virtud  del  mismo  título  antes  expresado,  la  citada 
registral 9.957, se divide a su vez en dos porciones, surgiendo dos nuevas fincas 
registrales, la número 9.958 y la número 9.959, todas ellas pertenecientes al término  s
municipal de Baena. oe.
– En la primera inscripción registral de la finca 9.958 consta lo siguiente: «Parcela de  w.
tcuieanrrarr aec tecarasalam  dade e y ( …lsaob)t oolrl,e  gaya l q shuitaeiosd ta(a…  tda)i mcDhbeainé tcnrao s adatre»a ;v eeassñtaaa ddpaiea nrpcdoeorla  e usln e c cohanamt ecinnoiodn osqt rduueeid  olpa a rerintciseiecnnrditpoec midóeenn  tlleoa    2022-2585n https://ww
siguiente: «Queda gravada con una servidumbre de paso de un metro de ancho, desde
su respectiva casa hasta el descansadero de ganado en el abrevadero del cortijo (…) y  Bc
por tanto dicha servidumbre queda exclusivamente a favor del cortijo (…) de que se 
segrega, de la que queda siendo predio sirviente la descrita ahora».
– Como consecuencia de lo anterior, la finca registral 9.958 aparece gravada, como 
predio sirviente, con una servidumbre de paso a favor de la registral 5.288, que es predio 
dominante.
– En las inscripciones posteriores de la finca registral 9.958 fue arrastrándose como 
carga la referida servidumbre.
– En virtud de escritura autorizada el día 19 de diciembre de 1983 por el notario de 
Baena, don Nicolás Moreno Badía, con el número 2021 de protocolo, se segregaron de 
la repetida registral 9.958 tres fincas, inscribiéndose bajo los números 21.466, 21.467 
y 21.468, y quedando una finca resto bajo el número de finca registral 9.958. Las 
parcelas segregadas fueron todas ellas vendidas en virtud del mismo título.
– En la inscripción 6.ª de la citada finca matriz, se describió el resto quedado tras las 
segregaciones referidas, señalándose que en la casa de labor quedaba dentro de su 
perímetro y se hizo constar que la finca estaba sin cargas, constituyéndose una nueva 
servidumbre sobre dicha finca resto, registral 9.958, a favor de la finca 21.466 formada 
por segregación, pero sin hacerse referencia alguna a la servidumbre preexistente a 
favor de la finca 5.288.
– Ahora se presenta copia autorizada parcial de la escritura citada, expedida por don 
Manuel Melero Marín, notario de Baena, a instancia de doña M. C. A. L. A., en cuya 
diligencia de expedición consta, «sin que en lo omitido haya nada que altere, condicione 
o desvirtúe lo inserto, especialmente en cuanto a la servidumbre citada», solicitando la 
rectificación por el supuesto error cometido en su día por el registrador, al no arrastrar la 
servidumbre inscrita en la finca matriz, registral 9.958, a las fincas resultantes de la 
segregación, ni seguir apareciendo gravada el resto de la citada finca a favor de la finca 
registral 5.288. En la descripción de la finca 9.958 contenida en la citada copia parcial de 
la escritura, consta la existencia de la servidumbre, no volviendo a hacerse referencia 
alguna a ésta en el resto del título, según asevera el notario que la expide conforme se 
ha dicho.
La registradora objeta que al resultar que la inscripción de dichas segregaciones se 
practicó en su día omitiendo toda referencia a la servidumbre (al igual que en la finca 
resto) y constando así mismo inscrita una posterior transmisión hecha en pleno dominio 
y libre de cargas de la registral 9.958, no puede pretenderse la rectificación de los 
asientos con el fin de subsanar dicha omisión, sin contar con el consentimiento del actual 
titular registral o, en su defecto, la oportuna resolución judicial, ya que la finca aparece 
inscrita a favor de persona que no intervino en el título en cuya virtud se solicita la 
rectificación.
La  recurrente  entiende  que  no  es  necesario  tal  consentimiento  dado  que  está 
admitida la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al 
procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el 
asiento  erróneo  sea  probado  de  un  modo  absoluto  con  documento  fehaciente, 
independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados.
2. El artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error 
de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en 
otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el 
contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el  s
Registro. De todo ello resulta, con claridad, que el error al que se refiere la recurrente en  e.
el presente caso no sería material, sino de concepto. w.
La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los  85ww
reergroisretrsa ddoer  oc, oennc esup tod:e feecl toq,u ree seoxluigceió ne jlu daiccuiael,r dyo e lu qnuáen ipmeerm  ditee  lalo sre cintitfeicraecsiaódno dse  yo fidcieol 
tproartá pnadrotes ed eld ree gaisstrieandtoors c udaen dop reels eernrtoarc rióensu ltye  cnloatraasm, enctuea dned olo sl aa siinesnctorisp cpiróanc ticparidnocsip oa,l   BOE-A-cable e
respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria). Esta
última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo 
primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de 
concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos 
referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el 
acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial 
que lo ordene», por lo que, resultando claramente el error padecido de los propios 
asientos, no es necesario el consentimiento de los interesados para que el registrador 
proceda a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su 
Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria (en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de 
cargas,  cuando  en  realidad  estaba  gravada  con  una  sustitución  fideicomisaria 
condicional), afirmando que «a sensu contrario si los errores de concepto de los asientos 
resultan  claramente  de  los  mismos  (…)  la  rectificación  sigue  pautas  mucho  más 
sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni 
tampoco  acudir  a  la  autoridad  jurisdiccional.  Basta  con  que  el  registrador,  como 
encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la 
oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el 
estrépito judicial de la acción ejercitada». También lo ha puesto de relieve esta Dirección 
General en numerosas ocasiones (cfr., por todas, Resoluciones de 12 de julio de 2001 
y 16 de abril de 2015).
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo 
y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre 
de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo y 2 de diciembre 
de 2011, y 29 de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012) la posibilidad de 
rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de 
rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento 
erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por 
su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar 
a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los 
documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
3. Sentado lo anterior, la calificación no puede ser confirmada en cuanto sostiene 
que  para  la  rectificación  del  error  padecido  en  los  asientos  es  imprescindible  el 
consentimiento de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la práctica del 
asiento  erróneo.  Como  ha  quedado  expuesto,  cuando  el  error  de  concepto  se  ha 
cometido en determinados asientos posteriores por la apreciación equivocada de los 
datos obrantes en el propio Registro y resulta claramente de tales asientos, procede la 
rectificación, sin necesidad de consentimiento de los titulares de derechos posteriores 
que, forzosamente, han de quedar afectados por el contenido de todos los asientos 
vigentes (o parte de los mismos) del folio real respectivo.
Por todo ello, la registradora deberá justificar, una vez que se ha dicho que no es 
necesario el concurso de los interesados para la rectificación y de conformidad con el 
artículo 218 de la Ley Hipotecaria, si se opone a la misma por no existir a su juicio error 
de concepto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  es
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  85ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 24 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago. Bc