BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 188 Jueves 9 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49087
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7533 Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de 
contrato privado y carta de pago.
En el recurso interpuesto por don Héctor Ramiro Pardo García, notario de Santiago 
de Compostela, y por don G. J. I. en nombre y representación de Rahid, S.A., contra la 
nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, 
doña Francisca Núñez Núñez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
elevación a público de contrato privado y carta de pago.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Santiago de Compostela, don Héctor 
Ramiro Pardo García, acompañada de documentación complementaria, fue presentado 
bajo el número 139 del Diario 139. Dicha escritura fue calificada negativamente según 
nota  de  calificación  de  fecha  21  de  octubre  de  2019,  debidamente  notificada  al 
presentante y al notario autorizante.
Con fecha 20 de noviembre se reintegra de nuevo al Registro, junto con diligencia 
notarial extendida el día cinco del mismo mes y documentación complementaria, en la 
que Rahid SA y C.T.V. SA elevan a público el contrato de compraventa de fecha 31 de 
diciembre  de  1997,  aclarando  ambas  partes  que  el  precio  global  de  la  venta 
fue 841.416,95 euros, por lo que Rahid SA da total carta de pago a CTV SA por la 
totalidad del precio de la compraventa. Aclarando en documento posterior, que a fin de 
completar los medios de pago de la compraventa contenida en la escritura precedente 
incorporan por testimonio, documentos de la agencia tributaria relativos a esta operación 
de los cuales se desprende que la contraprestación de la compraventa consistió en una 
compensación de parte de la deuda que Rahid SA tenía con CTV SA.
II
Presentado  dicho  documento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Santiago  de 
Compostela n.º 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación de fecha 3 de diciembre 
de 2019:
«Calificada negativamente la precedente escritura según nota de calificación de 21 
de octubre último, se reintegra a este registro el 20 de noviembre junto con diligencia 
extendida  por  el  mismo  notario  el  día  5  de  noviembre  en  la  que  comparecen  los 
representantes de ambas sociedades haciendo constar que, según se desprende de los 
documentos  de  la  Agencia  Tributaria  que  se  incorporan,”  la  contraprestación  de  la  es
compraventa consistió en una compensación de parte de la deuda que RAHID,S.A. tenía  o
con C.T.V.”. Esos documentos son el acuerdo de inicio del procedimiento de valoración y  33ww
ecol anc Afuisremimradi oslem dgoeit, i rmseesa odalauc ocnimoótnpa.ariñaalm ceenrttiefi.cado técnico referido en la anterior nota de calificación  OE-A-2020-75able en https://
Teniendo en cuenta la nueva documentación aportada se entiende subsanado el 
defecto indicado en el apartado 2 de la anterior nota, pero se mantiene la calificación en 
cuanto al defecto señalado con el número 1: no se identifican los medios de pago.
Se añaden los siguientes fundamentos de Derecho:
Artículos 11, 21, 112, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria; artículo 24 de la Ley del 
Notariado; resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 
de marzo de 2013, 18 y 22 de noviembre de 2013, 5 de febrero, 3, 6 y 9 de octubre y 9 
de diciembre de 2014, 4 de febrero, 13 de julio, 7 de septiembre y 5 de octubre de 2015, 
2 de septiembre de 2016, 19 de mayo de 2017, 12 de abril de 2018, así como las 
disposiciones legales, pronunciamientos judiciales y resoluciones a que las mismas 
hacen referencia.
De  acuerdo  con  la  resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 9 de diciembre de 2014, en nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda 
ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa; en caso de que la causa no 
esté indicada o lo esté de forma genérica le es de aplicación el artículo 1.277 del Código 
Civil, por lo que se presume que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe 
lo contrario, si bien esta presunción no opera en el ámbito registral, tal y como recoge la 
resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de enero 
de 2013; y en el caso de que la causa está expresada e implique un desplazamiento de 
dinero, lo que debe decidirse es si quedan suficientemente identificados los medios de 
pago pues la calificación registral de los mismos se aplica también a la adjudicación en 
pago  de  deuda  dineraria,  que  entran  plenamente  en  el  ámbito  de  la  legislación 
hipotecaria y notarial que exigen la acreditación de los medios de pago empleados.
En  el  presente  caso,  según  resulta  de  la  diligencia  de  subsanación,  la 
contraprestación de la compraventa consistió en compensación parcial de deuda, que de 
los documentos incorporados parece deducirse que es una deuda dineraria. Resulta, por 
tanto, plenamente aplicable la normativa de identificación de los medios de pago en las 
escrituras públicas, especialmente los arts. 21 y 254 LH y 24 LN, modificados por la 
Ley 36/2006, de 29-11, de medidas para la prevención del fraude fiscal; y art. 177 RN, 
modificado por RD 45/2007, de 19-1, RD 1804/2008, de 3-11, y RD 1/2010, de 8-1. Este 
último precepto reglamentario impone al notario la identificación de los medios de pago 
cuando se trate de actos, a título oneroso, que impliquen declaración, constitución, 
transmisión,  modificación  o  extinción  de  derechos  reales  sobre  bienes  inmuebles, 
obligación de identificación que la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
las resoluciones citadas sintetiza de la siguiente forma: 1) Pagos en metálico: se ha de 
expresar su cuantía. 2) Pagos mediante cheques u otros instrumentos cambiarios: a)si 
se  entregan  en  el  momento  del  otorgamiento  de  la  escritura,  el  notario  deberá 
testimoniarlos; b)si la entrega fue anterior, los comparecientes deberán reseñar no solo 
los datos a que se refiere el art. 24 LN (cuantía, naturaleza del instrumento de pago, su 
numeración y su carácter nominativo o al portador) sino también el código de la cuenta 
de cargo del instrumento de giro; y c)si el instrumento, haya sido entregado antes del 
otorgamiento  de  la  escritura  o  en  ese  momento,  es  un  cheque  bancario,  el 
compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a 
la cual se aportaron los fondos para el libramiento, o, si fuera el caso, que dichos fondos 
se  aportaron  en  metálico.  3)  Pagos  mediante  transferencia  o  domiciliación:  con 
independencia de que sean anteriores o simultáneos a la escritura, deberán constar los 
códigos de las cuentas de cargo y abono. 4) A pesar de lo hasta aquí dicho, el párrafo. 
quinto del art. 177 RN matiza que se entenderán identificados los medios de pago si  e.
constan  en  la  escritura,  por  soporte  documental  o  manifestación,  los  elementos  w.b
esenciales de los mismos, a efectos de lo cual: si el medio de pago fuera cheque será  33ww
ismupficoireten,t ey  sqiu eel  cchoenqsuteen e sl onso msiignuaiteivnot;e sy  sdi asteo str:a tlaibrraa ddoer  tray nslibferraednoc,i ab, esnee efinctiaerniod,e ráfe céhsata, 
saubfoicnioe,n tsei mceonntseta idne lnotsif icsaigduaie, natuensq duaet onso:  soer daepnoartnetne ,l obse cnóedfiicgiaorsi od,e f elacsh ac,u eimntpaosr tdee,  ceanrtgidoa dy 
emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria. Las resoluciones de 8 de
noviembre de 2016 (ocho idénticas) no admiten como fórmula identificadora de los 
medios de pago la siguiente: “la comunidad ha recibido e ingresado en la caja social, 
bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en sus propias 
oficinas, en las fechas y por las personas que seguidamente se dirán, las cantidades 
correspondientes al pago por el riego”.
Por último, añadir que la normativa sobre identificación de los medios de pago en los 
términos anteriormente reseñados es aplicable también a la elevación a público de 
documento privado tal y como consta en la nota de calificación de 21 de octubre y por los 
fundamentos allí indicados.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1° de la Ley Hipotecaria.
(…)
Santiago, a 3 de diciembre de 2019. La registradora. Fdo. D.ª Francisca Núñez 
Núñez. Registradora de la Propiedad de Santiago Número Uno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Héctor Ramiro Pardo García, notario de 
Santiago de Compostela, y don G. J. I. en nombre y representación de Rahid, S.A, 
interpone interponen recurso en virtud de escrito de fecha 9 de enero de 2020 en el que 
resumidamente señala lo siguiente:
«Primero.–En el presente recurso son indiscutidos los siguientes datos:
a)  Que Rahid S.A. era dueña de diversas fincas.
b)  Que Rahid S.A vendió dichas fincas a C.T.V. S.A. el día 31 de diciembre de 1997 
mediante contrato verbal que, al ir seguido de la traditio, transmitió la propiedad a la 
parte compradora.
c)  Que  Rahid  S.A  aportó  aquellas  fincas  a  la  Concentración  Parcelaria  y,  en 
reemplazo de las aportadas, se le adjudicaron a la propia Rahid S. A. por los servicios de 
Concentración Parcelaria y mediante acta protocolizada por el notario de Santiago de 
Compostela, José Manuel Amigo Vázquez, el día 1 de julio de 2008, número 1506 de 
Protocolo, las fincas que se describen en el expositivo I de la escritura autorizada por el 
notario de Santiago de Compostela, Héctor Pardo García, el día 25 de febrero de 2019, 
número 224 de protocolo.
d)  Que, por subrogación real, las fincas de reemplazo son propiedad de C.T.V. S.A.
e)  Que  para  ajustar  la  documentación  a  la  realidad  se  formalizó  la  escritura 
autorizada por el notario de Santiago de Compostela, Héctor Pardo García, el día 25 de 
febrero de 2019, número 224 de Protocolo, en la que se describieron las fincas vendidas, 
se declaró que la compraventa había tenido lugar el 31 de diciembre de 1997 y que el 
precio de la compraventa fueron 140.000.000 pesetas, equivalentes a 841.416,95 euros.
f)  Que, por diligencia de 5 de noviembre de 2019, se aclaró que la contraprestación 
a la compraventa consistió en una compensación de parte de la deuda que Rahid S.A. 
tenía con C.T.V. S.A. y, al mismo tiempo, se incorporaron sendos documentos de la 
Hacienda española.
g)  Que ninguno de estos datos es cuestionado por la registradora que no niega ni 
pone en duda:
– La realidad del contrato de compraventa, ni el consentimiento de los contratantes,  e.
ni el objeto cierto que sea materia del contrato (las fincas descritas en el expositivo 1 de  w.b
la escritura autorizada por el Notario de Santiago, Héctor Pardo) ni la causa de la  33ww
eosbelignacicaiólens  qdueel c osen treastota ebsle ezcchaa (daor td e1 2m6e1n CosC p).o rE lna  rdeegfiisntirtiavdao, ran.inguno de los elementos
caus–a  Pjuasrttaic;u nlaor mdiecen tqeu lae  rneog ilsat rhaadyoar,a n ni os ipqounieer ae nd idceu dqau en i nsoiq eusietéra d leab eidxaismteennctiea  edxep urens [asdica] 
pues, simplemente, se limita a apuntar que la causa en sede registral no se presume
citando, al efecto, una resolución de nuestra Dirección General que, por cierto, parece 
chocar frontalmente con el art. 1277 de Código civil. Dice textualmente la registradora, 
dando por hecho la existencia y expresión de la causa, que “en el caso de que la causa 
implique  un  desplazamiento  de  dinero,  lo  que  debe  decidirse  es  si  quedan 
suficientemente identificados los medios de pago”.
Así  pues,  la  registradora  admite  la  existencia  de  la  causa.  No  niega  que  esté 
expresada y pone el énfasis, en su calificación, en la falta de acreditación de los medios 
de pago citando diversas resoluciones y la normativa legal y reglamentaria aplicable, 
pero olvidándose de que en nuestro caso existen documentos fehacientes que vetan la 
posibilidad de alcanzar cualquiera de los fines que dicha legislación quiere prohibir.
La legislación sobre blanqueo de capitales pretende evitar “el blanqueo de capitales” 
y cuando los documentos aportados son resoluciones del servicio de Concentración 
Parcelaria y, sobre todo y muy especialmente, de la Hacienda española que demuestran 
que ésta, la Hacienda española, ha tenido cabal conocimiento de todos los hechos que 
se  reflejan  en  la  escritura  que  se  califica  negativamente,  mal  se  puede  hablar  de 
blanqueo de capitales y menos de falta de acreditación de los medios de pago porque, 
no lo olvidemos, la legislación que regula los medios de pago lo hace con el ánimo de 
impedir el blanqueo de capitales y debe ser interpretada de acuerdo con la finalidad que 
persigue. Si es evidente que no hay blanqueo de capitales (pues Hacienda ha tenido 
conocimiento de la operación) la exigencia de la acreditación de los medios de pago no 
debe ir más allá de lo que la norma pretende.
Y, en nuestro caso, es fácil deducir tanto de las declaraciones de los otorgantes 
como de los documentos de la Hacienda española incorporados por vía de diligencia 
(cuya fehaciencia no ha cuestionado la registradora):
– Que ha habido consentimiento de los contratantes (la registradora no lo cuestiona).
– Que las fincas a que aluden tanto el acuerdo de inicio del procedimiento de 
valoración, al valor normal del mercado, del art 16 de la Ley 43/1995 de fecha 10 de [sic] 
agosto de 2001, como el acuerdo de resolución de fecha 30 de noviembre de 2001 
(varias fincas sitas en el lugar de (…), denominadas (…), con una superficie total 
de 34.690 metros cuadrados) son las mismas fincas descritas en el expositivo I de la 
escritura autorizada por el Notario de Santiago Héctor Pardo García (la registradora 
tampoco lo cuestiona).
– Que el precio de la compraventa ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni 
signo  que  lo  represente  ni  se  confesó  recibido,  sino  que  se  pagó  posteriormente 
mediante una compensación de créditos.
– Que el crédito compensado consta en la contabilidad social y concretamente en la 
“(…)” que C.T.V. S.A mantiene en su contabilidad como expresamente se refleja en los 
documentos de Hacienda que se incorporaron por diligencia y que por lo tanto aquél 
crédito esté perfectamente identificado.
Así pues, en esta compraventa coexisten los elementos esenciales del contrato y en 
ella queda determinado como el precio de la compraventa no se confesó recibido ni se 
satisfizo al contado ni en dinero ni en signo que lo represente, sino que se pagó 
mediante  una  compensación  de  créditos,  sin  que  este  de  más  recordar  que  la 
compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones.
La compensación no es un medio de pago sino, como se ha dicho, un [sic] forma de 
extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) y por tanto a la compensación no se le  s
puede  aplicar  la  normativa  de  los  medios  de  pago.  Solo  se  podría  exigir  que  se  oe.
acreditara la existencia del crédito a compensar y en nuestro caso dicho crédito está más  w.
ecquxuiyesa tae fcnercheiaadc ititaeiednnocei ap ,lo avr  usHeualv ccoioe ann sdrteaai tneecrsiaapr ,ae nñnoo l laah  acy oc nuqteuasebt iiolriednsaauddl otsa ol acd ireae lg lyois set rlad cdooocnuraom.ceimntieons toin qcuoerp doera edsoas   2020-7533n https://ww
Por eso dado que el precio ni se confesó recibido ni se pagó al contado en dinero ni
en signo que lo represente, la registradora si quisiera ajustar su calificación a la Ley
debería inscribir la compraventa y consiguiente transmisión de la propiedad y hacer 
constar que el precio se ha aplazado negando como mucho la inscripción del pago del 
precio aplazado mediante la compensación.
Pero, si por algún motivo no se aceptará la diferencia entre el pago y las demás 
formas de extinción de las obligaciones (la compensación en nuestro caso) hay una 
última consideración que echaría por tierra la construcción de la registradora y haría 
decaer su calificación.
La fecha de la compraventa es incontrovertida. Dicha compraventa tuvo lugar el 31 
de diciembre de 1997 tal y como consta en la escritura calificada y en los documentos de 
Hacienda a ella incorporados por diligencia. Y si no se quisiera aceptar esta fecha (que 
la registradora no ha puesto en duda) la fecha de 10 de agosto de 2001 que consta en el 
acuerdo de inicio del procedimiento o la de 30 de noviembre de 2001 que consta en la 
resolución  de dicho procedimiento  son  absolutamente fehacientes (art. 1227 CC) y 
suficiente  demostración  de  que  el  defecto  que  la  registradora  pone  a  la  escritura 
calificada por falta de acreditación de los medios de pago no puede mantenerse por la 
simple razón de que esa acreditación no era exigible para las compraventas celebradas 
ni en el año 1997 ni en año 2001 dado que la legislación sobre medios de pago nació 
con la ley 36/2006, de 29 de noviembre de Medidas para la prevención del fraude fiscal 
que entró en vigor el 1 de diciembre de 2006 que modificó la legislación notarial c 
hipotecaria y reguló la expresión de los medios de pago en las escrituras.
Hay una última razón práctica: Si admitiéramos la interpretación de la registradora 
estaríamos abocando al juzgado a lodos los contratos “viejos” pues si despreciamos el 
art  1227  del  CC  y  nos  olvidamos  de  que  la  legislación  societaria  sólo  exige  la 
conservación de la contabilidad por plazo de seis años, ningún remedio les quedaría a 
los ancianos contratantes.
Segundo.–Como fundamentos de derecho se reproducen los que cita la registradora 
en su calificación, añadiendo los que resultan del antecedente primero, la Resolución 
de 28 de noviembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y 
la Resolución de 6 de julio de 2009 de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado. En Santiago de Compostela, a 9 de enero de 2020.»
IV
La registradora suscribió informe el 17 de enero de 2020 y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1156 y 1170 del Código Civil; 1, 10, 18, 21, 22, 254, 326 y 327 de 
la Ley Hipotecaria; 1, 17, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; la Ley 36/2006, 
de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal; 143, 145 y 177 del 
Reglamento Notarial; 51.7.ª del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal 
Supremo de 28 de enero y 15 de febrero de 2002, 24 de junio de 2004, 14 de diciembre 
de 2005, 16 de abril, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 6 de marzo y 16 de diciembre 
de 2009 y 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre 
de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de 
septiembre y 2 de diciembre de 2000, 28 de febrero y 27 de mayo de 2003 y las citadas 
en sus «Vistos», 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 de mayo  e.
de 2007, 26 de mayo de 2008, 2 de junio, 6, 7, 8 y 9 de julio y 5 de septiembre de 2009,  w.b
5 de marzo y 2 de junio de 2010, 5 de mayo y 2 y 6 de julio de 2011, 10 de julio de 2012,  33ww
11 de marzo y 18 y 22 de noviembre de 2013, 5 de febrero, 3, 6 y 9 de octubre y 9 de
diciembre de 2014, 4 de febrero, 13 de julio, 7 de septiembre y 5 de octubre de 2015, 2 
de septiembre de 2016 y 19 de mayo de 2017 y 16 de octubre de 2019.
1.  Se discute en este expediente si es inscribible una escritura de elevación a 
público de compraventa de fecha 31 de diciembre de 1997, aclarando ambas partes que 
el precio global de la venta fue 841.416,95 euros, por lo que Rahid SA da total carta de 
pago a CTV SA por la totalidad del precio de la compraventa.
Mediante  escritura,  a  fin  de  completar  los  medios  de  pago  de  la  compraventa 
contenida en la escritura precedente, se incorpora, por testimonio, documentos de la 
Agencia  Tributaria  relativos  a  esta  operación  de  los  cuales  se  desprende  que  la 
contraprestación de la compraventa consistió en una compensación de parte de la deuda 
que Rahid SA tenía con CTV SA.
La registradora suspende la inscripción señalando que no se identifican los medios 
de pago.
El notario recurrente señala que no se aplica la legislación de los medios de pago 
porque no ha habido desplazamiento de dinero.
2.  La  acreditación  de  los  medios  de  pago.  Dispone  el  artículo  254  de  la  Ley 
Hipotecaria: «(…) 3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad 
de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, 
graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales 
sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en 
dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la 
Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o 
documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se 
refieren  los  números  2  y  3  anteriores  se  entenderán  aquejadas  de  un  defecto 
subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro 
de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación 
fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados…».
Por su parte el artículo 24.4 de la Ley del Notariado establece que «en las escrituras 
relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o 
signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin 
perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se 
recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así 
como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al 
portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
Como ya señalara la Resolución de 18 de mayo de 2007 el control notarial y registral 
de los medios de pago se extiende según la dicción legal a los casos de actos o 
contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título 
oneroso el dominio y los demás derechos reales y exista una contraprestación en dinero 
o signo que lo represente.
La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es 
algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que 
tradicionalmente  lo  ha  exigido  en  materia  de  inversiones  extranjeras  y  control  de 
cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del 
fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del 
Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone 
nuevas obligaciones que permiten conocer cuál ha sido la voluntad del legislador. e.
El artículo 11.1 de la Ley Hipotecaria dispone que «en la inscripción de los contratos  w.b
en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del  33ww
taítcurelod, itaasrsí ec oloms om lead ifoosr mdae  peang oq uuet ilsizea dhousb, ieesne  lah efocrhmoa  oe sctoanbvleecniiddao  eenl  lpoasg aor,t ícduelboise n2d1o, 
254 Pyo 2r 5s5u d ep aersteta,  Leel ya»r.tículo 177 del Reglamento Notarial, en su versión previa a la
reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las
escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose 
determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo 
también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos 
simultáneamente a moneda española».
De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal 
alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos 
cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino 
tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el antiguo 
artículo 10 de la Ley Hipotecaria y  el  vigente artículo 24 de la Ley del Notariado 
demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que 
el  legislador  no  ha  aportado  nada  novedoso–  que  de  aquel  precepto  de  la  Ley 
Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del 
mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias 
o  constituciones  de  derechos  reales  sobre  bienes  inmuebles,  ya  que  no  debe 
confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de 
medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).
Dicho  marco  normativo  ha  sido  objeto  de  una  importante  revisión  a  raíz  de  la 
Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y 
notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y 
registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.
Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un 
elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal 
es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, 
por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes 
públicos  debe  encaminarse  no  sólo  a  la  detección  y  regularización  de  los 
incumplimientos  tributarios,  sino  también  a  evitar  que  esos  comportamientos  se 
produzcan.
En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del 
control  y  la  prevención  del  fraude  fiscal  es  un  compromiso  del  Gobierno»  y  que, 
atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto 
de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, 
con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la 
respuesta al fenómeno del fraude».
En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de 
noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el 
sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la 
obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el 
empleo  efectivo  que  se  haga  de  los  bienes  inmuebles.  Para  ello  se  establece  la 
obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los 
medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos 
sobre bienes inmuebles.
La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito 
necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta 
figura  del  cierre  registral  ante  incumplimientos  de  obligaciones  de  origen  fiscal  no 
constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en 
efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por 
ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del 
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones». s
Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre  oe.
otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el  w.
artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. 33ww
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consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago 
empleados por las partes».
Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa 
identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «(...) sin perjuicio de su 
ulterior  desarrollo  reglamentario,  deberá  identificarse  si  el  precio  se  recibió  con 
anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se 
efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro 
instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
En lo relativo a la calificación de los registradores de la Propiedad respecto de los 
extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:
a)  La  obligación  de  comprobar  si  las  escrituras  públicas  a  que  se  refiere  el 
artículo  24  de  la  Ley  del  Notariado  expresan  no  sólo  «las  circunstancias  que 
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los 
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su 
redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados 
por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 
de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).
b)  El  cierre  del  Registro  respecto  de  esas  escrituras  públicas  en  las  que, 
consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el 
fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes 
a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago 
empleados»  –apartado  tercero  del  mismo  artículo  254–.  En  tales  casos,  esto  es, 
negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras 
están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra 
escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se 
identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).
En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento 
Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre 
de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, 
de 19 de enero, 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, 
este  último  vigente  en  el  momento  de  la  autorización  de  la  escritura  pública  cuya 
calificación es objeto del presente recurso.
La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su Exposición de 
Motivos  cuando  manifiesta  que:  «El  artículo  primero  modifica  el  Reglamento  de  la 
Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los 
efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos 
deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación 
documental, ya sea vía manifestación ante el notario, constancia que implicará que dicho 
medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al 
Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo 
anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por 
parte del Consejo General del Notariado hacia la administración tributaria de los supuestos en 
los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea 
la transferencia o la domiciliación bancarias».
En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una 
obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) 
que  impliquen  declaración,  constitución,  transmisión,  modificación  o  extinción  de  e
derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que la  bo
contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente.  33ww
Cmoendciousrr dieen dpoa geos stoes p tureesd er esqisuteismitoasti,z aerl  eréng liomse snig dueie nlate osb tléigrmacinióons :de identificación de los
1.º)  Se  han  de  expresar  por  los  comparecientes  los  importes  satisfechos  en
metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2.º)  Pagos  realizados  por  medio  de  cheques  u  otros  instrumentos  cambiarios: 
además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás 
instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece 
que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar 
los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los 
cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese 
momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros 
nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro 
empleados.
Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una 
entidad  de  crédito,  ya  sean  entregados  con  anterioridad  o  en  el  momento  del 
otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el 
código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en 
su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
3.º)  En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para 
el  caso  de  que  los  pagos  sean  anteriores  o  simultáneos  al  otorgamiento  de  las 
escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los 
códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas 
manifestaciones.
4.º)  Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos 
citados  anteriormente,  el  notario  hará  constar  en  la  escritura  esta  circunstancia,  y 
advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del 
artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
En  este  régimen  se  especifican  determinadas  obligaciones  que  tiene  el  notario 
respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las 
responsabilidades correspondientes.
Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la 
Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el 
artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real 
Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si 
constan  en  la  escritura,  por  soporte  documental  o  manifestación,  los  elementos 
esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será 
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si 
se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se 
aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, 
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
Consecuentemente  con  lo  expuesto,  no  toda  omisión  de  los  elementos  de 
identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial 
deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y 
quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de 
otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los 
restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
3.  En el presente caso se trata de una compraventa en la que el medio de pago del 
precio es mediante compensación de crédito entre las partes, por lo que como así señala 
el recurrente, el precio de la compraventa ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero 
ni signo que lo represente ni se confesó recibido, sino que se pagó posteriormente 
mediante  una  compensación  de  créditos.  El  crédito  compensado  consta  en  la  e.
contabilidad social y concretamente en la “cuenta (…)” que C.T.V. S.A mantiene en su  w.b
contabilidad como expresamente se refleja en los documentos de la agencia Tributaria  33ww
iqdueen tsifeic aindcoo.rporaron por diligencia y que por lo tanto aquél crédito esté perfectamente
las oAbslíi gpauceiosn, elas  c(oamrt.p 1e1n5s6a cCióCn)  nyo p eosr  utann tmo ead iloa  dceo mpapgeon ssaincioó,n u nnoa  sfoer mlea p duee deex tainpcliiócanr  dlae 
normativa de los medios de pago.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 2 de 
septiembre de 2016 señaló que «en el presente expediente la expresión de la causa es 
genérica,  al  decirse  únicamente  “…como  consecuencia  de  relaciones  mercantiles, 
reconoce adeudar…”. Ante esta manifestación el registrador considera que la causa del 
reconocimiento de deuda es consecuencia de una entrega de dinero y por tanto exige la 
acreditación de los medios de pago. Por su parte, tanto el recurrente como el notario 
autorizante señalan que dicho reconocimiento no procede de una operación financiera, 
sino de un contrato de ejecución de obra en el que una empresa constructora ha 
realizado un trabajo que se encuentra pendiente de pago. Pero estas manifestaciones, 
como señala acertadamente el registrador, no resultan de la escritura, sino del escrito de 
recurso, por lo que no pueden ser tenidas en cuenta en la presente resolución (cfr. 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, en base a lo expuesto es necesario que las 
partes interesadas procedan a rectificar la escritura de reconocimiento de deuda y 
constitución de hipoteca aclarando la causa de dicho reconocimiento para que esta sea 
determinada y lícita. En este sentido será suficiente que se manifieste que dicha deuda 
trae  causa  de  un  contrato  de  ejecución  de  obra  habiendo  realizado  la  empresa 
constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago. Una vez producida dicha 
alteración, el primero de los defectos señalados por el registrador quedará subsanado ya 
que  es  evidente  que  no  ha  habido  entrega  de  dinero  signo  que  lo  represente, 
presupuesto de aplicación de la legislación antes expuesta».
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación del registrador en los términos vistos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 20 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.