BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92541
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12899 Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende 
la expedición de certificación para la inmatriculación de una finca en virtud de 
expediente notarial.
En el recurso interpuesto por don Andrés María Sánchez Galainena, notario de 
Arroyo de la Luz, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de 
Cáceres número 2, doña Ana Isabel Baltar Martín, por la que se suspende la expedición 
de certificación para la inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial.
Hechos
I
Mediante acta, otorgada el día 24 de marzo de 2021 ante el notario de Arroyo de la 
Luz, don Andrés María Sánchez Galainena, con el número 703 de protocolo, don R. M. 
P. C. promovió el expediente notarial para la inmatriculación de tres fincas rústicas en 
término de Garrovillas de Alconétar, en el que se solicitaba la certificación registral 
prevista en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Cáceres número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1659 Diario: Asiento:
Autorizante: Don Andrés María Sánchez Galainena.
Fecha del documento: 24/03/2021.
Número de protocolo: 703/2021.
Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento presentado por don Andrés María Sánchez Galainena, que motivó el Asiento 
de referencia (Artículos 3, 18, 19 bis y 323 LH).
Hechos
I
El documento que consta del encabezamiento, fue presentado en este Registro con 
los datos que resultan del mismo.
II
Con esta fecha y en relación a las cláusulas o estipulaciones de dicho documento  e.e
que  resultan  afectadas  por  la  calificación,  en  los  términos  que  se  reflejan  en  los  b
fundamentos de Derecho siguientes y que en este lugar se dan por reproducidas en  899ww
evitación de repeticiones, recayó el siguiente acuerdo
Fundamentos de Derecho
De los datos aportados en el precedente documento, y comprobada la Base de 
Datos de este Registro, se hace constar, que figura inscrita la finca registral número 6376 
al folio 194 del libro 104 de Garrovillas, tomo 1047, Idufir 10015000411630, con la 
siguiente descripción: Rústica: Cuarto nominado (…) en término de Garrovillas. Hace 
quinientas fanegas de marco real, equivalente a trescientas veintiuna hectáreas, noventa 
y cinco áreas. Linda: por Este, con término de Santiago del Campo; Mediodía, (…); 
Poniente, Cuarto de (…); y Norte, el de (…)
Dicha finca se considera dividida en dieciséis acciones y figuran inscritas:
– Doña T. B. B., es dueña de 1/4 de 0,5/16 en pleno dominio con carácter privativo 
por  título  de  herencia,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Rogelio  Varo 
Caballero, en Garrovillas el día veinte de diciembre del año mil novecientos treinta, 
según la inscripción 1.ª practicada con fecha dieciséis de marzo del año mil novecientos 
treinta y uno.
– Doña H. B. B., es dueña de 1/4 de 0,5/16 en pleno dominio con carácter privativo 
por  título  de  herencia,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Rogelio  Varo 
Caballero, en Garrovillas el día veinte de diciembre del año mil novecientos treinta, 
según la inscripción 1.ª practicada con fecha dieciséis de marzo del año mil novecientos 
treinta y uno.
– Don J. G. R., es dueño de 2/3 de 1/3 de 1/16 en usufructo con carácter privativo 
por título de usufructo, según resulta de la inscripción 3.ª practicada con fecha veintiocho 
de abril de mil novecientos treinta y cuatro.
– Don J. C. B. (viudo de Doña M. R. J.), es dueño de 1/3 de 1/16 en pleno dominio 
con carácter privativo por título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada 
por Juan Zancada del Río, en Cáceres el día cuatro de enero del año mil novecientos 
cincuenta y dos, según la inscripción 11.ª practicada con fecha diecinueve de junio del 
año mil novecientos cincuenta y dos.
– Don J. C. B. (viudo de Doña M. R. J.), es dueño de 0.0740/16 en nuda propiedad 
con carácter privativo por título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada 
por J Juan Zancada del Río, en Cáceres el día cuatro de enero del año mil novecientos 
cincuenta y dos, según la inscripción 11.ª practicada con fecha diecinueve de junio del 
año mil novecientos cincuenta y dos.
– Don J. P. A. casado con doña G. C. R., son dueños de 1/3 de 2,61/16 en pleno 
dominio con carácter presuntivamente ganancial por título de compraventa, autorizada 
por Francisco Duque Calderón, en Brozas el día diecinueve de noviembre del año mil 
novecientos cincuenta y dos, según resulta de la inscripción 13.ª practicada con fecha 
dos de marzo del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Doña M. L. C. R., es dueña de 1/3 de 2,61/16 en pleno dominio con carácter 
privativo por título de compraventa, autorizada por Francisco Duque Calderón, en Brozas 
el día diecinueve de noviembre del año mil novecientos cincuenta y dos, según resulta 
de la inscripción  13.ª practicada  con fecha dos  de marzo del año mil novecientos 
cincuenta y tres.
– Doña A. C. R., es dueña de 1/3 de 2,61/16 en pleno dominio con carácter privativo 
por título de compraventa, autorizada por Francisco Duque Calderón, en Brozas el día 
diecinueve de noviembre del año mil novecientos cincuenta y dos, según resulta de la 
inscripción 13.ª practicada con fecha dos de marzo del año mil novecientos cincuenta y 
tres. e
– Don J. P. A. casado con doña G. C. R., son dueños de una tercera parte de cincuenta y  bo
tres centésimas y un tercio de otra centésima en pleno dominio en pleno dominio [sic] con  899ww
caaurtáocritzeard par epsour netilv naomtaerniote D goann Fanracniacli spcoor  Dtítuuqlou ed eC aclodmerpórna,v eenn tBa,r oezna sv iretul ddí ad ed ieesccisréituisr ad ep úMbalicyao 
dfeeclh aañ oon mceil  dneo vJeucliioe ndteols a ñcion cmuiel nntoav eyc tireenst,o ss ecginúcnu erenstau ltya t rdees .la inscripción 14.ª practicada con
– Don J. P. A. casado con doña G. C. R., son dueños de una tercera parte de trece 
centésimas y un tercio de otra centésima de una acción en usufructo en usufructo [sic] con 
carácter presuntivamente ganancial por título de compraventa, en virtud de escritura pública 
autorizada por el notario Don Francisco Duque Calderón, en Brozas el día dieciséis de Mayo 
del año mil novecientos cincuenta y tres, según resulta de la inscripción 14.ª practicada con 
fecha once de Julio del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Doña M. L. C. R., es dueña de una tercera parte de trece centésimas y un tercio de 
otra centésima de una acción en usufructo en usufructo [sic] con carácter privativo por 
título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por el notario Don 
Francisco Duque Calderón, en Brozas el día dieciséis de mayo del año mil novecientos 
cincuenta y tres, según resulta de la inscripción 14.ª practicada con fecha once de Julio 
del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Doña M. L. C. R., es dueña de una tercera parte de cincuenta y tres centésimas y 
un  tercio  de  otra  centésima  en  pleno  dominio  en  pleno  dominio  [sic]  con  carácter 
privativo por título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por el 
notario Don Francisco Duque Calderón, en Brozas el día dieciséis de mayo del año mil 
novecientos cincuenta y tres, según resulta de la inscripción 14.ª practicada con fecha 
once de Julio del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Doña A. C. R., es dueña de una tercera parte de trece centésimas y un tercio de 
otra centésima de una acción en usufructo en usufructo [sic] con carácter privativo por 
título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por el notario Don 
Francisco Duque Calderón, en Brozas el día dieciséis de mayo del año mil novecientos 
cincuenta y tres, según resulta de la inscripción 14.ª practicada con fecha once de Julio 
del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Doña A. C. R., es dueña de una tercera parte de cincuenta y tres centésimas y un 
tercio de otra centésima de una acción en pleno dominio en pleno dominio [sic] con 
carácter privativo por título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por 
el notario Don Francisco Duque Calderón, en Brozas el día dieciséis de mayo del año mil 
novecientos cincuenta y tres, según resulta de la inscripción 14.ª practicada con fecha 
once de Julio del año mil novecientos cincuenta y tres.
– Don J. P. A. casado con doña G. C. R., son dueños de 1/3 de 2/16 en pleno 
dominio con carácter presuntivamente ganancial por título de compraventa, en virtud de 
escritura pública autorizada por Juan Zancada del Río, en Cáceres el día treinta de 
diciembre del año mil novecientos cincuenta y cinco, según resulta de la inscripción 15.ª 
practicada el veintinueve de febrero del año mil novecientos cincuenta y seis.
– Doña M. L. C. R., es dueña de 1/3 de 2/16 en pleno dominio con carácter privativo 
por título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por Juan Zancada del 
Río, en Cáceres el día treinta de diciembre del año mil novecientos cincuenta y cinco, 
según resulta de la inscripción 15.ª practicada el veintinueve de Febrero del año mil 
novecientos cincuenta y seis.
– Doña A. C. R., es dueña de 1/3 de 2/16 en pleno dominio con carácter privativo por 
título de compraventa, en virtud de escritura pública autorizada por Juan Zancada del 
Río, en Cáceres el día treinta de diciembre del año mil novecientos cincuenta y cinco, 
según resulta de la inscripción 15.ª practicada el veintinueve de Febrero del año mil 
novecientos cincuenta y seis.
– Doña  G.  C.  R.,  es  dueña  de  1/3(2/5+0,5)/16  en  pleno  dominio  con  carácter 
privativo  por  título  de  herencia,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Juan 
Zancada del Río, en Cáceres el día diez de Mayo del año mil novecientos cincuenta y  s
ocho, según resulta de la inscripción 16.ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre  oe.
del año mil novecientos ochenta y cinco. w.
– Doña  A.  C.  R.,  es  dueña  de  1/3(2/5+0,5)/16  en  pleno  dominio  con  carácter  899ww
Zpraivnactaivdoa  dpeolr  Rtíítou,l oe nd eC áhceerreensc eial , deían  dvieirztu dde  dMea yeos cdrietul raañ op úmbilli cnao vaeuctioerniztoasd ac inpcoure nJtuaa ny 
doechl aoñ, ose mgúil nn orevseuclitean tdoes  loac ihnesncrtaip cyi ócnin c1o6..ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre  BOE-A-cable e
– Doña M. L. C. R., es dueña de 1/3(2/5+0,5)/16 en pleno dominio con carácter 
privativo  por  título  de  herencia,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Juan 
Zancada del Río, en Cáceres el día diez de Mayo del año mil novecientos cincuenta y 
ocho, según resulta de la inscripción 16.ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre 
del año mil novecientos ochenta y cinco.
– Doña G. C. R., es dueña de 1/3 (3,5+1/6)/16 en pleno dominio con carácter 
privativo  por  título  de  donación,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Juan 
Zancada del Río, en Cáceres el día diez de Mayo del año mil novecientos cincuenta y 
ocho, según resulta de la inscripción 17.ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre 
del año mil novecientos ochenta y cinco.
– Doña M. L. C. R., es dueña de 1/3 (3,5+1/6)/16 en pleno dominio con carácter 
privativo  por  título  de  donación,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Juan 
Zancada del Río, en Cáceres el día diez de Mayo del año mil novecientos cincuenta y 
ocho, según resulta de la inscripción 17.ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre 
del año mil novecientos ochenta y cinco.
– Doña A. C. R., es dueña de 1/3 (3,5+1/6)/16 en pleno dominio con carácter 
privativo  por  título  de  donación,  en  virtud  de  escritura  pública  autorizada  por  Juan 
Zancada del Río, en Cáceres el día diez de Mayo del año mil novecientos cincuenta y 
ocho, según resulta de la inscripción 17.ª practicada con fecha veintisiete de Septiembre 
del año mil novecientos ochenta y cinco.
Con fecha once de Octubre de dos mil cinco se presentó en este Registro, escritura 
otorgada el día dieciséis de Julio de mil novecientos setenta y siete, ante el Notario de 
Cáceres, Don Antonio Zenón Varona, bajo el número 1206 de su protocolo, que motivó el 
asiento 1003 del diario 26, por la que Doña G., Doña M. L. y Doña A. C. R., dona la 
primera y venden las dos segundas a Don R. M. P. C. y Don A. P. C., la finca registral 
número 6376 de Garrovillas, que se divide materialmente en dos fincas separadas e 
independientes. Dicho documento fue calificado defectuoso con fecha veintisiete de 
Octubre de dos mil cinco, por lo siguientes defectos: “No se practica operación alguna en 
cuanto a la finca y su división material por: 1.º) Figuran inscritas participaciones de dicha 
finca, registral número 6376 de Garrovillas, a favor de terceras personas distintas de 
Doña G., Doña M. A. y Doña M. L. C. R., dueñas de dicha finca según se expresa en el 
precedente documento, tal y como resulta de las inscripciones 1.ª, 3.ª y 11.ª de la misma, 
y a favor de las personas que resulta de la nota simple que se acompaña; 2.º) Figuran 
inscritas participaciones de dicha finca, registral número 6376 de Garrovillas, a favor de 
Doña G. C. R., casada con Don J. P. A., con carácter presuntivamente ganancial, según 
resulta de las inscripciones 13.ª, 14.ª y 15.ª de dicha finca, no habiéndose incluido las 
mismas en la herencia del causante Don J. P. A., cuyas operaciones particionales se 
practican  en  el  precedente  documento.  3.º)  No  figurar  inscrita  la  finca  registral 
número 6376 de Garrovillas en su totalidad, figurando tan solo inscritas 10,426 acciones 
de las 16 en que se considera dividida”.
Como  consecuencia  de  ello,  parece  evidente  que  las  fincas  que  contiene  el 
precedente documento, y se pretenden inmatricular, se corresponden con la registral 
número  6376  de  Garrovillas,  por  lo  que  no  se  practica  operación  alguna,  por  ser 
necesario aportar los títulos previos correspondientes para proceder a su inscripción 
(Artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y/o a falta de estos se deberá tramitar un expediente 
de reanudación de tracto sucesivo interrumpido de conformidad con lo establecido en el 
artículo 208 de la Ley Hipotecaria, pero al existir dudas sobre la coincidencia de que 
dichas fincas están ya inscritas, habrá de procederse al archivo de las actuaciones  e.
iniciadas por el Notario de conformidad con lo establecido en el Artículo 203 de la Ley  w.b
Hipotecaria. 899ww
indicAadne mquáes , esne  loasd vciearstoes,  qduee r etacntitfoic aecl ióanrt idcuel od e1s9c9r ipccoimóno  ye lc a2b0i1d ad ee sla n Leecey sHaripioo tqeucea reial 
tRraesgliasttirvaodso ur  noop earlabceiorgnuees  ddued maso dfiufincdaacdióans  ddee e qnutied apdu heidpaonte ecsatraiar .encubriéndose negocios
Acuerdo
No se expide la certificación registral solicitada en el precede documento en virtud de 
los fundamentos de Derecho antes expresados.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ana Isabel 
Baltar Martín registrador/a de Registro Propiedad de Cáceres 2 a día dieciséis de abril 
del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Andrés María Sánchez Galainena, notario 
de Arroyo de la Luz, interpuso recurso el día 10 de mayo de 2021 en virtud de escrito y 
en el que señalaba lo siguiente:
«(…) se solicitó la certificación prevista en el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria, del 
acta de notoriedad de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, instado a 
requerimiento de Don R. M. G. C., ante mí, el día 23 de Febrero de 2.021, bajo el 
número 368 de protocolo, y que fue incorporado al acta de referencia, con fecha 24 de 
Marzo  de  2.021,  bajo  el  número  703  de  protocolo,  generando  el  número  de 
entrada 1659, en el citado Registro, con relación a la misma, se alegan los siguientes 
hechos:
– Que con fecha 12 de febrero de 2.021, a instancia de Don R. M. y Don A. P. C., 
solicité al Registro de la Propiedad número 2, de Cáceres, información registral sobre 
cuatro  fincas,  cuya  descripción  completa,  así  como  su  referencia  catastral  fueron 
expresadas en aquella.
Los solicitantes, manifestaron ser titulares de las cuatro citadas fincas en proindiviso, 
en la proporción de cinco sextas partes el primero, y una sexta parte el segundo, ambos 
en pleno dominio y con carácter privativo, por herencia de su abuela, Doña M. R. J., sin 
título alguno que lo acreditara.
– Que con fecha 15 de febrero de 2.021, la citada información registral, y en base a 
la misma, se extinguió la comunidad entre ambos comuneros, adjudicándose a Don R. 
M. tres fincas independientes, y a Don A. P. C. la restante, todo ello en virtud de escritura 
otorgada en Arroyo de la Luz, el día 23 de febrero de 2021, ante mí, bajo el número 367 
de protocolo.
Dicha escritura, fue presentada a liquidar ante los Servicios Fiscales de la Junta de 
Extremadura, con fecha 10 de marzo de 2.021, al tipo del 1,5% sobre la valoración total 
de las cuatro fincas.
– El citado día 23 de Febrero de 2.021, fui requerido por Don R. M. P. C., para 
promover expediente de dominio para inmatriculación de las fincas allí adjudicadas, bajo 
el número 368 de protocolo, que fue incorporado al acta de expediente de dominio por 
mí autorizado el día 24 de Marzo de 2.021, bajo el número 703 de protocolo, en base al 
cual se solicitó al Registro de la Propiedad número 2, mediante copia telemática, la 
certificación prevista en la regla 3.ª del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
– Que dicha calificación fue remitida por correo electrónico a (…) y no al del Notario 
autorizante del expediente, con fecha 19 de abril de 2.021, y por tanto fuera del plazo 
reglamentario que para su remisión tenía.
– A propósito de la calificación y a la expresión de fundamentos en derecho que  s
impide la negativa a la expedición de la certificación solicitada, cabe destacar: oe.
1.  Que en ningún momento en la información registral solicitada de las cuatro fincas  899ww
esexp deisdpicuiósno,  qdueeb ieór aa dpvaerrat irl,a  siin emraatnr iccuolmacoi ópnr edseu plaosn em issum eavsi;d eenn ctiaal  lsae Sntriad.o R ae lgai shtroardao drae  dseu 
nlaú mPerroop 6ie.3d7a6d,,  enp leténrammineon tdee  Gcoairnrocivdilelanste, sy  hcaobne r alale rtqaudeo  daep taarle ccierc uninsstcarnitcaia,  erne gaiqstureall 
momento.
2.  Que a la vista de la descripción que resulta de la calificación, se trata de una 
finca registral, al sitio de (…), con una superficie de 321,95 hectáreas, y con unos 
linderos, que nada tienen que ver ni con situación, superficie, ni linderos, de las cuatro 
fincas que se solicitaron en la información registral de referencia, y de las que se solicita 
la certificación registral ahora, teniendo en cuenta que entre ellas no tienen algunos 
linderos fijos en común (solamente Arroyo […] y término de Santiago del Campo), es 
decir, Carretera (…), camino de (…), amén de todos los demás, entre ellos términos de 
Hinojal.
3.  Que  no  se  entiende  qué  clase  de  búsqueda  hace  cambiar  de  criterio  en 
considerar la inscripción o no de una finca o conjunto de ellas, que según presupone 
coinciden con otra, y la inseguridad jurídica que plantea, teniendo en cuenta, además de 
los factores determinantes, como son entidades, superficies y linderos, la titularidad, 
conforme a la proporcionalidad entre los comuneros que también son distintas a las que 
se expresan en la calificación, etc.
4.  Que según dispone el Artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario
Artículo 354 a) “Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, 
cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por 
telefax  serán  despachadas  y  enviadas  por  el  Registrador  al  solicitante,  por  igual 
procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ª  Si al recibir la solicitud el Registrador comprueba que la finca está situada en 
otra demarcación registral, lo comunicará inmediatamente al Notario.
2.ª  La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una 
nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de 
los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, 
los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los 
datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los 
asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la 
remisión,  sino  también  las  solicitudes  de  información  respecto  de  la  misma  finca 
recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días 
naturales anteriores.
3.ª  Si  no  existe  ninguna  diferencia  entre  los  datos  descriptivos  y  jurídicos 
proporcionados  por  el  Notario  y  los  que  consten  en  el  Registro,  se  hará  constar 
únicamente esta circunstancia al dorso o a continuación del documento de solicitud.
4.ª  El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre 
dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud. En el caso de 
que el número de fincas de las que se pida información o la especial complejidad del 
historial  registral  de  la  finca  haga  imposible  el  cumplimiento  del  citado  plazo,  el 
Registrador comunicará al Notario, el mismo día en que reciba la solicitud, la fecha en 
que remitirá la información, que deberá estar comprendida dentro de los cinco días 
hábiles siguientes a la recepción de aquélla.
5.ª  El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de 
la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya 
producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que 
afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador 
respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca 
y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado.
6.ª  Si el Notario solicita expresamente la información para un día determinado, el  e
Registrador la enviará el día señalado con referencia a lo que resulte del cierre del Diario  bo
el día inmediatamente anterior. 899ww
circu7n.ªs taSnci iala,  sifnin pcear junioci oe dsetu qvuiees ed ebinam maetrniccuiolandaar,,  eenl  suR ecagsisotr, alodso rd ohcaurmá encotonss traerl ateivsotas 
vai geelnlate, .”pendientes  de  calificación  y  despacho  y  cuyo  asiento  de  presentación  esté
5.  Que es reiterada la doctrina de esa Dirección General, que las dudas deben estar 
fundadas, y no una presunción de evidencia de que las cuatro fincas como entidades 
distintas, son la que identifica como registral número 6.376, en término de Garrovillas.
También es doctrina reiterada del Centro Directivo que la certificación registral es el 
medio que da fe o certifica el contenido de los asientos, no es menos cierto que cuando se 
solicita información sobre si una determinada finca está inscrita o no, si la contestación del 
Registro de la Propiedad es negativa, entiendo que tanto nota simple, como certificación 
expresan la misma contestación y contenido, pues en la respuesta negativa nada hay que dar 
fe sobre el contenido de un asiento, pues este es inexistente y por tanto respecto del mismo 
nada hay que certificar, siendo por tanto, o debiendo ser, la consideración jurídica, tanto de 
una, certificación, como de la otra, nota simple, la misma».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 14 de mayo de 2021 y elevó 
el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 203, 205, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 300 y 306 del 
Reglamento Hipotecario; 40 y 41 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo y 27 de junio de 2016, 24 de enero, 3 
de abril, 31 de mayo, 1 de junio y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 22 de mayo y 21 
de junio de 2018 y 24 de abril y 8 de mayo de 2019, y la Resolución de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de agosto de 2020.
1.  Constituye el único objeto de este expediente decidir si procede la expedición de 
certificación  para  inmatricular  una  finca  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el 
artículo 203 de la Ley Hipotecaria, habiendo manifestado la registradora que tiene dudas 
de coincidencia de dicha finca con otra que se encuentra inscrita.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que la duda del registrador debe 
estar fundada, que la misma no puede ser discrecional, sino que debe someterse a un 
fundamento claro y no basarse en meras circunstancias indiciarias. Cita al respecto la 
doctrina de esta Dirección General sobre la necesaria fundamentación de las dudas de 
identidad.
Alega el recurrente que efectuó solicitud de información registral negativa a propósito 
de  una  escritura  de  extinción  de  comunidad  relativas  a  las  mismas  fincas  que  se 
pretenden  inmatricular,  en  las  que  se  expresaba  la  descripción  de  la  fincas  cuya 
inscripción se pretende y la identidad del titular catastral y transmitentes, las cuales 
fueron atendidas por el Registro de la Propiedad de Cáceres número 2, señalando que 
las fincas así descritas y a favor de las personas indicadas no constan inmatriculadas.
2.  Como  cuestión  previa  debe  destacarse  que  el  notario  autorizante  y  ahora 
recurrente  alega  que  la  nota  de  calificación  negativa  no  le  fue  notificada  por  la 
registradora sino a su oficial por correo electrónico y fuera del plazo reglamentario.
Por su parte, la registradora en su informe alega que la notificación de la calificación 
negativa no se llegó a remitir al notario porque en el Registro tuvieron problemas 
técnicos para firmar la notificación fehaciente de dicha nota y que lo comunicaron a la 
notaria y le dijeron que lo remitieran por correo electrónico. e.e
En caso de calificación negativa, el registrador debe notificarla obligatoriamente al  b
notario autorizante de la escritura calificada, en el plazo y la forma establecidas en el  899ww
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o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado 
(cfr. artículo 41 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre)
En el presente caso, el hecho de que el notario haya presentado el recurso en los 
términos referidos que constan en este expediente, en tiempo –atendiendo a la fecha en 
que se realizó la notificación por correo electrónico, dentro de los 10 días que prevé el 
artículo 40 de la Ley 39/2015, y dándose por notificado–, pone de manifiesto que el 
contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento, por lo que el posible defecto 
formal en que se hubiera incurrido habría quedado sanado, ex artículo 40.3 de la 
Ley 39/2015, de 1 de octubre.
3.  Entrando en el fondo del asunto, la cuestión principal del expediente consiste en 
determinar si pueden expedirse certificaciones para la inmatriculación de determinadas 
fincas o si, por el contrario, no deben expedirse dichas certificaciones por constar ya 
inscritas dichas fincas.
La regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria recoge que, tras la solicitud 
de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir 
un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo 
objeto cuyo acceso a los libros del Registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa 
posible inmatriculación previa.
En  caso  de  producirse  esta  coincidencia  el  mismo  artículo  203  exige  que  el 
registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo 
inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
Como ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 27 de junio de 2016), 
sin perjuicio de esta previsión de archivo del expediente, en el caso de albergar dudas el 
registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, 
pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas 
(especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), 
muy en particular la intervención de los afectados, al igual que prevé el precepto en el 
párrafo  siguiente  en  cuanto  al  dominio  público,  todo  lo  cual  deberá  ser  calificado 
ulteriormente por el registrador.
Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones 
citadas en los «Vistos»).
4.  En el caso de este expediente, la registradora en su nota de calificación, transcrita 
más arriba, expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca 
que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada.
En concreto, se fundamentan las dudas en el que el promotor del expediente de 
inmatriculación es el mismo que en el año 2005 presentó escritura otorgada el día 16 de julio 
de 1977, en el que adquirían él y su hermano por compra y donación una participación de la 
finca registral 6.376 en la que después de dividirla materialmente extinguían la comunidad 
existente entre ellos, con descripción semejante a la que se pretende inmatricular, esto es 
«rústica: parcela de terreno al sitio de (…) en término de Garrovillas».
Téngase en cuenta que la apreciación de dudas de que la finca que se pretenda 
inmatricular coincida con otra no tiene por qué referirse a la totalidad de la finca, sino que 
debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas.
Debe considerarse, además, que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
se  permitía  el  acceso  al  Registro  de  fincas  sin  inscribir  la  representación  gráfica 
georreferenciada, de modo que la ubicación, localización y delimitación física de la finca  s
se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta  oe.
imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas  w.
con anterioridad a dicha norma. 899ww
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parcial.
De lo expuesto, y en los términos que se expresa la nota de calificación, este Centro 
Directivo no puede sino concluir que las dudas del registrador están suficientemente 
fundadas, y que, por tanto, el defecto ha de ser confirmado, debiendo, como afirma la 
registradora en su nota, aportar los títulos previos correspondientes para proceder a su 
inscripción (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y/o a falta de estos se deberá tramitar un 
expediente  de  reanudación  de  tracto  sucesivo  interrumpido  de  conformidad  con  lo 
establecido en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
5.  Alega el notario recurrente que previamente solicitó información registral negativa con 
la finalidad de extinguir la comunidad existente sobre cuatro fincas descrita en la instancia y 
con la titularidad indicada en la misma, en la forma expuesta en los hechos.
La posibilidad de emitir una nota simple negativa ha sido admitida por esta Dirección 
General, en la reciente Resolución de 20 de junio de 2018.
Dicha solicitud «(…) encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria: “La 
nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los 
asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados 
por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así 
lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes 
relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la 
misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la 
extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar, en todo caso, 
las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. 
También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el 
interesado”. De este precepto, en su último apartado, se desprende que, si bien la nota 
simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la 
información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de 
la finca, sin perjuicio del valor puramente informativo que la Ley atribuye a la nota simple. 
En el mismo sentido se pronuncia el artículo 354.a), del Reglamento Hipotecario: “Las 
solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y 
limitaciones de fincas registrales pedidas por los notarios por telefax serán despachadas 
y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las 
siguientes reglas: (...) 7.ª Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará 
constar  esta  circunstancia,  sin  perjuicio  de  que  deba  mencionar,  en  su  caso,  los 
documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de 
presentación esté vigente”».
A la vista del contenido de la petición de publicidad nada cabe objetar a la actuación 
de  la  registradora,  pues  únicamente  se  limita  a  señalar,  con  carácter  puramente 
informativo, que las fincas así descritas y a favor de las personas indicadas en la 
instancia, no se encuentras inmatriculadas.
A diferencia de la información negativa solicitada, en las certificaciones expedidas al 
amparo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria es precisamente en el momento de su 
expedición donde deben manifestarse las posibles dudas del registrador respecto a la 
coincidencia parcial o total de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
inscritas (Resoluciones de este Centro Directivo de 27 de junio de 2016 y 1 de junio 
de 2017).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  899ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 16 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.