BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104678
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14918 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se 
deniega la inscripción de un pozo.
En  el  recurso  interpuesto  por  Doña  S.N.S.  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registradora de la propiedad de Valdepeñas Doña Josefa Porras Delgado, por la que se 
deniega la inscripción de un pozo.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa autorizada en Valdepeñas el 12 de junio de 2020 
ante el notario Don Gonzalo Largacha Lamela, entre otros extremos, Doña S.N.S. y su 
esposo adquirieron varias fincas. En una de ellas se manifiesta que en el interior de la 
finca  existe  un  pozo  por  sondeo  debidamente  legalizado  ante  la  Confederación 
Hidrográfica  del  Guadiana,  según  Resolución  de  fecha  4/5/2011  con  referencia 
P-25302/2008, junto al cual existe igualmente una pequeña edificación para la ubicación 
del motor y aperos, los cuales también son objeto de esta compraventa. Con fecha 22 de 
julio se practicó la inscripción del documento, a excepción de la constancia, en una de 
las fincas que se transmitían, de la existencia de un pozo y una pequeña edificación 
junto al mismo. La nota de calificación de suspensión parcial de dichos extremos se 
notificó a la recurrente el 24 de julio de 2020.
II
La nota de calificación se basaba en los siguientes Fundamentos de Derecho: «Debe 
tenerse  en  consideración  que  la  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
aprovechamientos de aguas de dominio público y, por consiguiente, la apertura de pozos 
para su extracción requiere acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas del 
derecho y autorización para los mismos (arts. 64 y 65 R.H.). En el caso presente no se 
produce tal acreditación. Además, Para que pueda acceder a la inscripción registral la 
existencia de una construcción, aunque el documento no consista en una explícita 
declaración de obra, deben cumplirse los mismos requisitos exigidos por la legislación 
urbanística para la inscripción de las obras nuevas que se declaren sobre las fincas, ya 
que, si uno de los modos que tienen para acceder al Registro las edificaciones es su 
descripción en los títulos referentes al inmueble, como se desprende de los arts. 208 
L.H. y 308 R.H. (es decir, sin necesidad de que exista una específica declaración de obra 
nueva, sino mediante su descripción en títulos inscribibles), lógico es exigir en cualquier 
hipótesis de acceso al Registro de una edificación que se acredite el cumplimiento de la 
legalidad urbanística aplicable a dichas edificaciones. En el caso objeto de la presente 
nota de calificación, no se describen la edificación existente, en cuanto al número de  e.e
plantas, superficie total construida y su superficie de suelo ocupada por la edificación  b
(art. 45 R.D. 1093/1997 de 4 de Julio), ni se acredita su legalidad urbanística. Y por  918ww
údleti medoi,f iceal cairotínceuslo d 2e0 c2u adleq ulaie Lr etiyp oH, ippoodterácanr iinas, cdreibsiprsueé se nd ee l dReetegrimstirnoa pr oqru seu  lad ecsocnrisptcruiócnc ieónn 
cloasd atí tutilpoos  dreef earcetnot,e ds eabl ieinnmdou ecbulem, politrosreg atoddooss d leo sa crueeqrudisoi tocos nq luae n hoarmyaanti vdae  aspelirc aobbljee top adrae 
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso, añade en su
párrafo 2.° que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar 
identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, lo que supone la 
realización de la representación gráfica alternativa a la catastral, y cumplir los requisitos 
que exige la Resolución conjunta del 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro por la que se regulan 
los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registro 
de la Propiedad, publicada en el Anejo de la Resolución de 29 de octubre de 2.015 de la 
Subsecretaría del Ministerio de la Presidencia (BOE n.° 260 de 30/10/2015), requisitos 
que  deben  cumplirse  para  inscribir  cualquier  edificación,  nueva  o  antigua,  cuya 
declaración  documental  o  solicitud  de  inscripción  se  presente  en  el  Registro  de  la 
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2.015, fecha de la plena entrada en vigor de la 
mencionada Ley (RDGRN de 8 de febrero de 2.016). En su virtud, acuerdo practicar las 
inscripciones de la finca 5864 al folio 82 del tomo 1363, inscripción 7a y de la finca 7327 
al tomo 1.968, folio 82, inscripción 10'. Con ocasión del despacho de este documento se 
han extendido dos notas de afección fiscal por plazo de cinco años. Al no manifestar los 
interesados que la descripción de la finca 7327 en el documento se corresponde con la 
descripción  de  la  misma  en  el  Catastro,  no  se  ha  tenido  en  cuenta  esta  última. 
Suspender  la  inscripción  respecto  del  extremo  referido,  quedando  automáticamente 
prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días 
a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones 
legalmente pertinentes. De conformidad con el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, contra 
la presente nota de calificación, podrá (…) La registradora de la propiedad, firmado 
electrónicamente por Doña Josefa Porras Delgado. Valdepeñas a 22 de julio de 2020».
III
Contra la anterior nota de calificación, Doña S.N.S. interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 6 de agosto de 2020. Se recurre la calificación desfavorable, según se 
indica en el hecho II, debido a la existencia de un pozo por sondeo en la finca 7327, junto 
al cual existe una pequeña edificación y se alega: I. Que se tengan en cuenta los 
documentos anexos en lo relativo a la autorización del pozo por sondeo existente en la 
finca 7327. Se anexa la Resolución de la Confederación Hidrográfica del Guadiana por el 
que se autoriza el pozo por sondeo en la finca 7327 para un aprovechamiento de 500 m3 
para uso doméstico siendo la referencia del expediente P-25302/2008. II. Actualización 
de la información en lo relativo a la construcción anexa al pozo. A día de hoy, dicha 
construcción ya no existe. Se adjunta la licencia de obras solicitada al Ayuntamiento de 
Valdepeñas  para  su  demolición  y  edificación  de  una  nueva  construcción  cuyas 
características se comunicarán una vez se tengan definidas.
IV
La registradora emitió informe el día 15 de septiembre de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Advierte no obstante que, de la 
solicitud que consta en el recurso, se entiende limitado a la constancia del pozo en la 
finca, dado que, en cuanto a la edificación junto a él se dice que hoy no existe, por lo que 
se considera desistida la voluntad de su inscripción. Por otro lado, se han aportado ahora 
las  fotocopias  del  escrito  de  la  Confederación  Hidrográfica  con  la  interposición  del 
recurso, de manera que no se conocían en el momento de extender la calificación. Sin 
perjuicio de ello, con su aportación no se entiende subsanado el defecto relacionado con  e.
la existencia del pozo: 1.°) Por tratarse de una mera fotocopia, que no hace fe ninguna  w.b
de su contenido; 2°) Por tratarse de una mera autorización para un sondeo o apertura de  918ww
Vpoazldoe paeúñna sn,o  mreieanlitzraads oq cuuea nedno e sl eR ceogniscterod ióc,o nssotbar ee nla  lap airncseclraip 1c1ió3n  daenl teproiolígr oqnuoe  1e3s  dlea 
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titularidad de la autorización no coincide con la de transmitentes ni adquirentes, y cuya 
inscripción en el Registro de Aguas no se ha acreditado en modo alguno. 3°) Que lo que 
se  resulta  inscribible  en  el  Registro  es  el  derecho  sobre  las  aguas  (a  su 
aprovechamiento), no la mera existencia de un pozo, razones todas ellas por las cuales 
se exige para su constancia en el Registro, la oportuna acreditación de su previa 
inscripción en el Registro de Aguas, mediante la oportuna certificación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 326 de la ley hipotecaria; artículos 64 y 65 del Reglamento 
Hipotecario; artículos 2, 11, 80 y 95 y disposición transitoria tercera del Real Decreto 
Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
Aguas, así como las resoluciones de este Centro Directivo de 23 de abril de 2005; 19 de 
julio de 2018 y 22 de noviembre de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si se puede inscribir un pozo que se declara 
en una escritura pública de compraventa. Se describe en la escritura como un pozo 
por sondeo debidamente legalizado ante la Confederación Hidrográfica del Guadiana, 
pero sin acompañarse en el momento de la calificación acreditación administrativa 
alguna.
La registradora exige que se acredite la previa inscripción en el Registro de Aguas 
del derecho y autorización para los mismos. La recurrente entiende que es suficiente con 
la  aportación  en  el  recurso  de  la  Resolución  de  la  Confederación  Hidrográfica  del 
Guadiana  por  el  que  se  autoriza  el  pozo  por  sondeo  en  la  finca  7327  para  un 
aprovechamiento de 500 m3 para uso doméstico siendo la referencia del expediente 
P-25302/2008.
2.  En relación con la cuestión debatida debe confirmarse la nota de calificación.
Debe en primer lugar recordarse la reiterada doctrina de este centro directivo según 
la cual conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden tenerse en cuenta para 
la resolución del recurso documentos que no hayan sido presentados en tiempo en 
forma en el Registro, de forma que el registrador no pudo examinarlos a la hora de emitir 
su calificación (cfr. Resoluciones de 14 de octubre de 2006, 4 de noviembre de 2008, 5 
de febrero de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 7 de abril 30 
de junio y 24 de julio de 2017 y 9 de mayo de 2018, entre otras).
3.  No se recurren los defectos relativos a la declaración de obra nueva de la 
construcción del pozo por desistimiento de la recurrente al señalar que hoy en día no 
existe tal construcción, por lo que queda claro que no se pretende la mera declaración de 
una construcción, sino de un pozo que da derecho a un aprovechamiento de aguas, 
aunque no se identifica con claridad en la escritura tal aprovechamiento.
4.  La constancia registral de la existencia en la finca de un pozo por sondeo 
debidamente legalizado ante la Confederación Hidrográfica del Guadiana parece indicar 
que da derecho a algún tipo de aprovechamiento de aguas, por lo que se exige acreditar 
la correspondiente licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas a que da 
derecho la extracción del pozo en el Registro administrativo de Aguas (véase artículo 64 
Reglamento Hipotecario), además de la identificación del caudal a que da derecho el 
aprovechamiento de aguas.
5.  Así  lo  reconoce  la  propia  recurrente  cuando  aporta  junto  con  el  recurso 
documentación  de  la  Confederación  Hidrográfica,  si  bien  no  se  puede  tomar  en 
consideración  por  tratarse  de  documentación  que  no  pudo  tener  en  cuenta  la  e.e
registradora  en  su  calificación  (véase  artículo  326  LH)  además  de  por  tratarse  de  b
documentación no fehaciente (es una mera fotocopia) y al ser una mera autorización  918ww
pnaor cao urrne sspoonnddeioe not ea pcoenrt ucrlaa rdidea dp oczoon  alaú nfi nncoa  raefaelciztaaddoa .cuando se concedió, sobre parcela
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.