BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 8 Sábado 9 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 2239
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
341 Resolución  de  17  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Ángel Ruiz Fernández, notario de San Adrián, 
contra la calificación del registrador de la propiedad de Estella número 1, don Antonio 
Luis  Álvarez  García,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 4 de agosto de 2019 ante el notario de San Adrián 
don Ángel Ruiz Fernández, bajo el número 750 de protocolo, don M. L T. y su esposa 
doña A. P. C. venden y transmiten determinada finca rústica a doña M. P. P. I. «que la 
compra y adquiere para sí, con carácter privativo, …».
La compradora, casada en régimen económico matrimonial de conquistas, interviene 
en su propio nombre y derecho y, además, en representación de su esposo, en uso del 
poder conferido mediante escritura que se reseña y cuya copia autorizada es exhibida al 
notario  autorizante,  quien  afirma  que  juzga  a  los  comparecientes,  bajo  su 
responsabilidad, a los efectos del artículo 98 de la Ley 24/2001 y del artículo 156.8.º del 
Reglamento Notarial, «con facultades suficientes para formalizar la presente escritura de 
compraventa».
En la cláusula cuarta de dicha escritura se expresa lo siguiente: «Doña M. P. P. I. y 
don J. V. A., este último debidamente representado, declaran en este acto que la compra 
se ha efectuado con dinero propio de ella y para ella, solicitando la inscripción de la finca 
adquirida en concepto de bien privativo».
II
Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Estella número 1 el 
día 13 de agosto de 2020 y fue objeto de la siguiente calificación:
«Conforme a lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en su 
conocimiento que la escritura autorizada por el Notario de San Adrián Don Ángel Ruiz 
Fernández, el día cuatro de agosto de dos mil veinte, número 750 de protocolo, ha sido 
objeto de la siguiente calificación que se transcribe:
Asiento 1097 del Diario 203, presentado con fecha 13 de agosto de 2020, número de 
entrada 1837.
Hechos: s
1.º)  En la comparecencia de la escritura objeto de la presente calificación, hace  w.b
constar el Notario autorizante de la misma que: 1w
vperocpiDnioao  ñndaoe mM (b.… rPe). , y P V.d ieIz.r,c eamcyhaaoy, ,o cry o daned  edemodmaádsic,  dilcieoa  speaondr  asc íea, nlele nr é (ng…oimm),e bynre  dD yeN  rcIe-opNnrIeqFsu ei(s…ntata)s,c  iciónontne d rDveio esnnu e Je . seVpn.o  Assou.,    OE-A-2021-34able en https://
Don J. V. A., mayor de edad, de su misma vecindad y domicilio, con DNI-NIF (…), en uso
de poder conferido a su favor en escritura de fecha 26 de julio de 2019, otorgada en Las 
Arenas y ante el Notario de Getxo, Don Mariano Javier Gimeno Gómez Lafuente, al 
número 1.879 de protocolo, cuya copia autorizada tengo a la vista y devuelvo.
Asevera la Sra. P. I. la plena vigencia del poder y capacidad de su representado.
Les identifico por sus documentos de identidad y juzgo bajo mi responsabilidad, a los 
efectos del art. 98 de la Ley 24/2001 y del art. 156.8.º RN, con la capacidad necesaria y 
facultades suficientes para formalizar la presente escritura de compraventa,...
2.º)  En la cláusula primera de la escritura que ahora se califica, Don M. L. T. y su 
esposa  doña  A.  P.  C.  venden  y  transmiten  el  pleno  dominio  de  la  finca  registral 
número 7511 del Ayuntamiento de Cárcar, a doña M. P. P. I. que la compra y adquiere 
para sí, con carácter privativo, en el precio de veintitrés mil euros...
3.º)  En la cláusula cuarta de dicho título consta literalmente: "Doña M. P. P. I. y don 
J. V. A., este último debidamente representado, declaran en este acto que la compra se 
ha efectuado con dinero propio de ella y para ella, solicitando la inscripción de la finca 
adquirida en concepto de bien privativo".
Fundamentos de derecho:
Vistos los artículos 9, 18, 21, 31, 34, 66 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 90, 93, 94, 
95, 96 y 101 del Reglamento Hipotecario; 1347, 1355 y 1361 del Código Civil; 166 del 
Reglamento Notarial; 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social; Leyes 87 y 88 de la Compilación del Derecho Civil 
Foral de Navarra; Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2001; y doctrina de 
la Dirección General de Seguridad y Fe Pública, anteriormente denominada Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en resoluciones de 30 de julio de 2018 y 12 de 
junio de 2020, entre otras.
Es regla general del Derecho Civil y [sic] Hipotecario, que vigente entre cónyuges el 
régimen económico matrimonial (de gananciales o de conquistas), los bienes adquiridos 
a título oneroso y constante matrimonio tienen en «principio» y presuntivamente tal 
carácter (ganancial o conquistados). Artículo 94 del Reglamento Hipotecario.
En el título calificado, doña M. P. P. I. "manifiesta que compra y adquiere para sí, con 
carácter privativo...".
En opinión de este Registrador, estamos ante un claro supuesto de autocontratación-
conflicto de intereses al atribuir Doña M. P. P. I. unilateralmente carácter privativo al bien 
adquirido en su beneficio en contra de la regla general expuesta.
Es obvio que en cuanto que la compareciente actúa tanto en su propio nombre y 
derecho como en el de su cónyuge representado, para por sí sola atribuir carácter 
privativo a la finca adquirida, puede producirse un beneficio económico a su favor 
correlativo al daño o perjuicio que pudiera sufrir su cónyuge representado.
Es clásica la teoría que conceptúa la autocontratación diciendo que tiene lugar 
cuando una sola persona celebra un contrato entre dos partes cuya representación 
ostenta o "entre él mismo y su representado".
Estamos  ante  un  problema  práctico  en  cuanto  que  el  representante  podría 
aprovechar su posición para beneficiarse a sí mismo o a una de las partes a las que 
representa, perjudicando a la otra.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2001, la hipótesis del 
autocontrato, en la modalidad más genuina se da cuando existe una sola voluntad que 
hace dos manifestaciones jurídicas conjugadas y económicamente contrapuestas. s
No discute este Registrador la validez o licitud del negocio jurídico documentado. El  oe.
problema  es  otro.  El  Notario  autorizante  al  efectuar  el  juicio  de  suficiencia  de  las  w.
ffinaatcceuurllettaasdde esd,s e yr  eeapnur tecooscenonsnettarcatuitvaeacnsicó idnae  so id  laoa ñ alaap  oMnde.e cPrea.s daPar.i  aoI. s,a tenunotot arhi zaoac nceoi ó lnad  icpmhaáarssa   fmiancícnuuilmrtraiard  eersen.f ecroennfcliicat oa  dlea   2021-341n https://w
Es constante, reiterada y uniforme la doctrina de la Dirección General de Seguridad y
Fe Pública en esta materia, Resoluciones 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26
de mayo de 2016, 29 de junio de 2016, 3 de agosto de 2016, 9 de marzo de 2017, 11 de 
octubre de 2017 y 27 de noviembre de 2017. En todas ellas la Dirección General sienta 
la  doctrina  de  que  "al  emitir  el  juicio  de  suficiencia  de  facultades  representativas 
acreditadas, el Notario ha de hacer mención expresa a la facultad de autocontratación 
y/o autorización para incurrir en conflicto de intereses".
Tema diferente aunque relacionado con el expuesto, es "el contenido" de la cláusula 
cuarta del otorgamiento calificado, transcrita en los hechos.
¿Ante qué negocio jurídico nos encontramos?
No parece ser el típico caso de "privativo por confesión" recogido en el artículo 95.4 
del Reglamento Hipotecario, ya que en dicha cláusula no aparece la palabra confesión.
Además, si definimos la confesión como la manifestación de voluntad efectuada por 
una persona, relativa a unos hechos que conoce con anterioridad y que como regla 
general perjudican o no benefician al confesante, queda patente su carácter "unilateral". 
A  diferencia  de  la  cláusula  transcrita,  en  la  que  ("problemas  de  suficiencia  de  la 
representación aparte"), la manifestación-declaración es efectuada por ambos cónyuges, 
conjuntamente.
Hay que concluir que nos encontramos ante un "negocio jurídico de atribución" 
realizado al amparo del artículo 1355 del Código Civil.
Y esta es la segunda cuestión, ¿basta con afirmar "que la compra se ha efectuado 
con dinero propio de ella y para ella" para entender que el negocio jurídico de atribución 
(cuya validez tampoco se discute) está correctamente efectuado?
Entiende este Registrador de la Propiedad que no.
Dos recientes Resoluciones de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 
fecha  12  de  junio  de  2020,  haciendo  suya  y  desarrollando  la  doctrina  puesta  de 
manifiesto en la Resolución de 30 de julio de 2018, entre otras, han establecido los 
criterios para que "el negocio jurídico de atribución" se entienda válidamente efectuado.
Señalando que para excluir la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del 
Código Civil (o Ley 88 in fine de la Compilación del Derecho Civil Foral Navarro), es 
necesario que la atribución obedezca a una causa concreta, que justifique la no sujeción 
al principio de subrogación real del artículo 1347, número 3 del Código Civil (o Ley 88, 
número 2 de la Compilación Foral Navarra), o lo que es lo mismo, es necesaria la 
"causalización" para que el pacto de privatividad sea admisible, y en consecuencia el 
negocio jurídico del cual surge este válidamente conformado.
A la luz de los hechos y fundamentos de derecho expuestos:
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado, 
de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha 
resuelto suspender la inscripción solicitada por los defectos subsanables anteriormente 
expuestos.
Contra la presente nota de calificación, a partir de la notificación de la misma, sin 
perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que se estime procedente, 
el interesado podrá: (…)
Estella a 28 de agosto de 2020.–El Registrador».
III
El 25 de septiembre de 2020, don Ángel Ruiz Fernández, como notario autorizante  s
de la escritura, interpuso recurso contra la anterior calificación, en el que alega lo  oe.
siguiente: w.
Reg«isPtroard olor  pqaurea  sdee neregfaierr ela  ai nslocsr ipfcuinódna mdeeln ttoítsu lod ep redseerenctahdoo ,e sdgorsim  pidaores cepno r seerl   lSors. 
motiAvnotse qs udee i menptirdaern e lna  smui semxaa.men, conviene puntualizar lo que el funcionario calificador
manifiesta en el primer párrafo de los mismos; y así frente a su afirmación: "Es regla
general del Derecho Civil y (e) Hipotecario, que vigente entre cónyuges el régimen 
económico matrimonial (de gananciales o de conquistas), los bienes adquiridos a título 
oneroso y constante matrimonio tienen en «principio» y presuntivamente tal carácter 
(ganancial o conquistados). Artículo 94 del Reglamento Hipotecario"; La Resolución de 
ese Centro Directivo de 13 de Noviembre de 2017, con más acierto, señala "La sociedad 
legal de gananciales constituye un régimen económico-matrimonial de tipo comunitario, 
que se articula en torno al postulado que declara comunes las ganancias obtenidas y 
que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con 
cargo al acervo común, constante su vigencia"; y señalo que es más acertada, por 
cuanto el Sr. Registrador aunque afirma que es regla general lo que el manifiesta, en 
realidad solo se refiere a uno de los varios supuestos que se pueden producir, cual es la 
adquisición a título oneroso por uno solo de los cónyuges, sin expresar que adquiere 
para la sociedad de gananciales, que por otra parte no es la hipótesis que nos ocupa, 
por cuanto la compradora manifiesta que adquiere para sí y con carácter privativo.
Hecha esta aclaración paso a examinar los motivos que supuestamente impiden la 
inscripción del título objeto del presente recurso y así:
1.º  A juicio del Sr. Registrador, en el titulo calificado parece darse un claro supuesto 
de autocontratación-conflicto de intereses, que debería haberse salvado por este Notario 
al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas de la apoderada.
2.º  A  juicio  del  Sr.  Registrador,  no  se  trata  del  típico  caso  de  "privativo  por 
confesión",  hay  que  concluir  que  nos  encontramos  ante  un  "negocio  jurídico  de 
atribución" que no se ha causalizado suficientemente.
Examinemos por separado cada una de las objeciones puestas de manifiesto.
En cuanto a la primera, señala el Sr. Registrador: "En opinión de este Registrador, 
estamos ante un claro supuesto de autocontratación-conflicto de intereses al atribuir 
Doña M. P. P. I. unilateralmente carácter privativo al bien adquirido en su beneficio en 
contra de la regla general expuesta. Es obvio que en cuanto que la compareciente actúa 
tanto en su propio nombre y derecho como en el de su cónyuge representado, para por 
si sola atribuir carácter privativo a la finca adquirida, puede producirse un beneficio 
económico a su favor correlativo al daño o perjuicio que pudiera sufrir su cónyuge 
representado. Es clásica la teoría que conceptúa la autocontratación diciendo que tiene 
lugar cuando una sola persona celebra un contrato entre dos partes cuya representación 
ostenta o "entre el mismo y su representado".
La afirmación de que estamos ante un claro supuesto de autocontratación-conflicto 
de intereses no es, en mi opinión, cierta por las siguientes razones:
La  definición  que  el  funcionario  calificador  realiza  de  la  autocontratación  es 
manifiestamente mejorable; más acertada y técnica es la que formula J. C. T., en su obra 
"Derecho Civil Español Común y Foral", tomo 3.º, Derecho de Obligaciones, al afirmar 
que: "tiene lugar la llamada autocontratación o contratación consigo mismo cuando una 
sola  persona,  que  concentra  la  representación  o  poder  de  disposición  de  dos 
patrimonios, pone a estos, a virtud de una sola declaración de voluntad, en una relación 
de obligación". Es evidente, tras la lectura de esta cita, que en el supuesto que nos 
ocupa en modo alguno hay autocontratación, la Sra. P. I. no tiene el poder de disposición 
de dos patrimonios, ni los está poniendo en relación de obligación, simplemente realiza 
dos declaraciones de voluntad paralelas que convergen en un punto común, atribuir 
carácter privativo a la adquisición por ella realizada, cuya onerosidad reside en el origen  s
del dinero empleado en la compra. oe.
Por tanto si no hay autocontratación, no puede haber conflicto de intereses derivado  w.
cdqoeun elj aee tmsutraiasmsm,o aas,s  naí ona tfoeirb musanta:  ns«tuepp uuleoed scetu oap lrc,o oddneufblcicoirt sose e dñuean l ianbrte eqnrueeefsic elisao,   aesfceiro mnbaóacmsiaóic neo n da e mls Seur r.af asRv eosgro iscspotrerarcdeholaarts idv ooe    2021-341n https://w
al daño o perjuicio que pudiera sufrir su cónyuge representado» o "estamos ante un
problema práctico en cuanto que el representante podría aprovechar su posición para
beneficiarse a sí mismo o a una de las partes que representa, perjudicando a la otra". La 
función calificadora de un Registrador de la Propiedad debe limitarse a determinar si el 
contenido del documento es o no inscribible, queda fuera de su alcance determinar la 
validez, licitud o nulidad del mismo, son estas funciones jurisdiccionales reservadas a los 
Tribunales de Justicia, que quedan fuera de la esfera registral, así la Resolución de 28 
de febrero de 2007 claramente lo establece al señalar: "En este sentido, la expresión del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria "validez de los actos dispositivos contenidos en la 
escritura",  no  significa  la  atribución  al  Registrador  de  una  potestad  típicamente 
jurisdiccional, como el la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que 
además exigiría un proceso contradictorio, sino tan solo la de revisar si ese negocio 
jurídico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible. Por esa razón, lo que el 
Registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del título, su 
inscribibilidad, y, por idéntica causa, la calificación del Registrador…no extravasa el 
estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese 
título en el ámbito negocial civil o mercantil"; como también supone una extralimitación 
de sus funciones afirmar que hay conflicto de intereses por cuanto se podría producir un 
perjuicio al representado; esto como digo, además de no poderse saber ni demostrar en 
el momento en que califica el documento, queda dentro del ámbito interno de los 
cónyuges, que no se presenta a la calificación, así lo tiene declarado esa Dirección 
General en Resolución de 5 de Mayo de 2005: "Asimismo, en algunas ocasiones dichos 
argumentos se basan en meras hipótesis o sospechas de cuáles pueden ser las causas 
que han llevado a las partes a realizar el negocio jurídico en el sentido documentado, lo 
que claramente va más allá de la tarea calificadora que no puede basarse en meras 
elucubraciones sin base en el título que se califica y en los asientos del Registro, pues, 
en  caso  contrario,  la  tarea  calificadora  se  convertiría  en  jurisdiccional  o  cuasi 
jurisdiccional, cuando desde ningún punto de vista es así, no sólo por lo limitado del 
objeto y fin de la calificación, sino por los medios a través de los cuales la misma puede 
producirse".
Es por todo ello, que yo como Notario autorizante del documento, al no apreciar la 
autocontratación  ni  por  tanto  el  conflicto  de  intereses,  no  hice  mención  alguna  al 
respecto al efectuar el juicio de suficiencia de las facultades de la apoderada; ahora bien, 
aún el caso de que esa Dirección General estimara lo contrario, en la cláusula cuarta de 
la escritura calificada, transcrita por el Sr. Registrador en el apartado Hechos de su nota, 
yo Notario afirmo expresamente que el Sr. V. A. al efectuar la confesión de privatividad 
se encuentra debidamente representado, es decir emito un juicio de suficiencia expreso 
sobre la capacidad y facultades de la apoderada para afirmar en nombre de su cónyuge 
que el bien se adquiere con carácter privativo.
En cuanto a la segunda causa esgrimida por el Sr. Registrador para denegar la 
inscripción del título, hace referencia al contenido de la cláusula cuarta de la escritura 
objeto de calificación.
Niega el Sr. Registrador que se trate de un supuesto de privatividad por confesión, 
por cuanto, por una parte, no aparece dicha palabra, "confesión", en el texto de la 
cláusula y por otra, la declaración la efectúan ambos cónyuges conjuntamente y no el 
confesante unilateralmente, pues define la confesión como la manifestación de voluntad 
efectuada por una persona, relativa a unos hechos que conoce con anterioridad y que 
como regla general perjudican o no benefician al confesante.
Pues bien, resulta en primer lugar que está presuponiendo el funcionario calificador 
que la confesión efectuada por el Sr. V. A. le perjudica o no beneficia, cuando de la  s
redacción de la cláusula no puede derivarse tal afirmación, de una lectura literal de la  oe.
misma resulta que, la declaración de este señor es debida a que "la compra se ha  w.
efectuado con dinero propio de ella", es decir el origen del dinero empleado en la  1w
qaudeq ueisni cmióond op earltgeunneoc ele p priuveadtiev apmerejundteic aa rs.u esposa. Está reconociendo un hecho objetivo
unilaPtoerr aloidtraad  peanr tlea,  maafinrmifeasrt aqcuióen , ntoa mspeo ctora ttiae ndee s uusntaa nccioan jfuersíidóinca  pao rm  ic ujuaicnitoo,  sneo  trhaatay   BOE-A-cable e
de dos declaraciones de voluntad unilaterales y paralelas que se encaminan, como he 
señalado anteriormente, a un mismo fin. Es lógico que la formulen ambos esposos, 
aunque solo vinculará al cónyuge del adquirente.
Y por último afirmar, como hace el Sr. Registrador, que el motivo principal para no 
considerar que estemos ante un típico caso de privativo por confesión, es que en la 
cláusula no aparezca la palabra confesión, es también de escasa consistencia jurídica en 
mi opinión; es obvio que, aunque no se haya empleado ese término en la redacción de la 
cláusula, lo que el Sr. V. hace es expresar voluntariamente una idea, está declarando 
algo que sabe y que justifica por el origen del dinero empleado en la adquisición. La 
confesión no solo es, como afirma el Sr. Registrador, una manifestación sobre hechos 
que perjudican o no benefician a su autor, es, como señala la Real Academia de la 
Lengua: "expresar alguien voluntariamente sus actos, ideas o sentimientos verdaderos" 
le perjudiquen o no y eso es precisamente lo que hace el Sr. V. A.
Por tanto, creo que el contenido de la cláusula cuarta de la escritura recoge una clara 
confesión de privatividad, y por ello los cónyuges solicitan la inscripción de la finca 
adquirida en concepto de bien privativo y así debe hacerse conforme al artículo 95.4 del 
Reglamento Hipotecario. Sentado lo anterior, es obvio que no estamos ante un negocio 
de atribución como pretende el Sr. Registrador.
Por  último,  quisiera  poner  en  conocimiento  de  esta  Dirección  General  una 
consideración para su apreciación como corresponda; me estoy refiriendo al hecho de 
que la Sra. P. I. los días 30 de julio y 6 de septiembre de 2019, números 877 y 1.004 de 
protocolo respectivamente, otorgo ante mí sendas escrituras de compraventa, en las que 
concurrían las siguientes circunstancias:
1.ª  Actuaba como compradora.
2.ª  Representaba a su esposo, Sr. V. A., en virtud del mismo poder reseñado en la 
escritura objeto del presente.
3.ª  Yo, Notario, efectúe el mismo juicio de suficiencia en cuanto a las facultades 
representativas de la apoderada, utilizando idénticas palabras.
4.ª  En la cláusula primera de ambas escrituras se manifestó que la Sr. P. adquiría 
para sí con carácter privativo.
5.ª  Y las cláusulas cuarta del protocolo 1004 y quinta del protocolo 877 están 
redactadas exactamente igual, coincidiendo con la dicción empleada en la cláusula 
cuarta del título objeto del presente recurso y que transcribo a continuación: Doña M. P. 
P. I. y don J. V. A., este último debidamente representado, declaran en este acto que la 
compra se ha efectuado con dinero propio de ella y para ella, solicitando la inscripción de 
la finca adquirida en concepto de bien privativo.
6.ª  Ambas escrituras fueron presentadas en el Registro de la Propiedad número 1 
de Estella, el día 9 de septiembre de 2019, para la práctica de las oportunas operaciones 
registrales, siendo inscritas por el Sr. Registrador, Álvarez García, sin plantear objeción 
alguna, como se deduce de las correspondientes notas de despacho que se acompañan 
al presente recurso.
Como puede apreciarse han pasado doce meses desde el primero otorgamiento, 30 
de julio de 2019 al último, 4 de agosto de 2020, sin que en este breve lapso de tiempo se 
hayan producido modificaciones legislativas, jurisprudenciales o doctrinales que motiven 
el cambio de criterio del Sr. Registrador y sin que, en otro caso, se haya justificado el 
mismo, como expondré a continuación.
Soy consciente de que si bien las Resoluciones de ese centro directivo vinculan a  e
Notarios y Registradores, como no podía ser de otra manera; las calificaciones de estos  bo
últimos  no  les  obligan  respecto  a  cualesquiera  otras  emitidas  por  los  mismos  con  w
eplo sqtueeri onriod ahda, nlo  vcauraial dnoo  alacsie rctoir cau ncsotmanpcreiansd edre etenr msuinpaunetsetso sd ceo mlao  ceall iqfiucaec nióons,  occoumpao,  ehne 
señaElla adrot íacunltoe r9io.3rm deen ltae .Constitución Española dispone que "La Constitución garantiza el
principio  de  legalidad,  la  jerarquía  normativa,  la  publicidad  de  las  normas,  la
irretroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos 
individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad 
de los poderes públicos".
Este artículo es una de las formulaciones concretas del Estado social y democrático 
de derecho que consagra la Constitución  en su  artículo 1.1; debiendo ponerse en 
relación el principio de "interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos" con los 
de  legalidad,  imperio  de  la  ley,  proporcionalidad,  irretroactividad  de  las  normas 
sancionadoras e igualdad de trato. Esto implica una consideración del precedente que el 
Tribunal Constitucional tuvo ocasión de analizar en su Sentencia 71/1993, de 1 de 
marzo, disponiendo que, como se recoge en numerosas de sus Sentencias, el derecho a 
la igualdad en la aplicación de la Ley, protegido por el artículo 14 de la Constitución y 
conectado con el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, que 
consagra el artículo 9.3 de la Constitución, significa, en relación con el ejercicio de la 
potestad jurisdiccional, que un mismo Juez o tribunal no puede modificar el sentido de 
sus decisiones adoptadas con anterioridad en casos sustancialmente idénticos, a no ser 
que  se  aparte  conscientemente  de  él,  ofreciendo  una  argumentación  suficiente  y 
razonable que motive el cambio de criterio o, en ausencia de tal motivación expresa, 
resulte patente que la diferencia de trato tiene su fundamento en un efectivo cambio de 
criterio por desprenderse así de la propia resolución judicial o por existir otros elementos 
de juicio externo que así lo indiquen.
Como señala el Tribunal Constitucional en la Sentencia citada, el cambio de criterio 
solo es admisible si se argumenta suficiente y razonablemente y en ausencia de tal 
motivación, si la diferencia de trato tiene su fundamento en un efectivo cambio de criterio 
que se desprenda de la propia resolución judicial o por existir otros elementos de juicio 
externo que así lo indiquen y ninguno de estos supuestos se dan en la calificación objeto 
del presente recurso.
III
Y  expuesto  cuanto  antecede,  con  reserva  de  las  acciones  judiciales,  ante  una 
eventual exigencia de reparación de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a este 
Notario, incluyendo los daños morales (…).»
IV
El registrador de la propiedad emitió informe el día 8 de octubre de 2020 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 609, 1224, 1225, 1227, 1255, 1261, 1274 a 1277, 1278, 1279, 
1297, 1347, 1323, 1355, 1356, y 1361 del Código Civil; leyes 87 y 88 de la Compilación 
del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 1, 9, 18, 20, 21, 31, 
34,  38,  66  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  143,  145,  156,  164,  165,  166  y  176  del 
Reglamento Notarial; 51, 90, 93, 94, 95, 96 y 101 del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 22 de mayo 
de 2000 y 20 de mayo de 2008; la Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) 
de 18 de julio de 1991, 26 de noviembre de 1993, 19 de abril y 29 de septiembre  e.
de 1997, 24 de febrero, 27 de marzo, 25 de octubre y 20 de noviembre de 2000, 21 de  w.b
junio, 29 de noviembre y 11 de diciembre de 2001, 26 de febrero y 17 de abril de 2002,  1w
n11o vdieem jubnreio  ddee  22000036,,  82 3d ed oec tsuebpreti edmeb 2re0 0d4e,  2250 d11e,  m1a0y od ed ej u2n0io0 5d, e8  d2e0 1o5c,t u2b0r ey y  2229  ddee 
nRoevsioelmucbiroen edse  2d0e1 8la,  2D7i redcec mióna yoG ednee 2ra0l1 9d ey  l1o5s  dRee egnisetrroos y  y1 2d edle  Nfeobtareriraod od e d2e0 2102;  ldaes 
septiembre de 1937, 7 de junio de 1972, 10 de marzo de 1989, 14 de abril de 1989, 25
de septiembre de 1990, 21 de enero de 1991, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio 
de 1993, 28 de mayo de 1996, 21 de diciembre de 1998, 15 de marzo, 26 de mayo y 15 
y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo y 7 de diciembre de 2000, 21 de julio de 2001, 17 
de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 15 de junio de 2004, 22 de 
junio de 2006, 6 de junio y 25 de octubre de 2007, 29 y 31 de marzo y 19 de octubre 
de 2010, 19 de enero, 13 de junio y 3 de septiembre de 2011, 13 de marzo, y 8 de mayo 
de 2012, 12 de junio de 2013, 5 y 11 de marzo y 9 y 10 de julio de 2014, 25 de marzo, 1 
de abril, 5 y 16 de junio, 7 y 17 de septiembre y 20 de octubre de 2015, 26 de mayo, 3 de 
agosto y 2 de noviembre de 2016, 2 de febrero, 9 de marzo, 13 y 28 de septiembre, 11 
de octubre y 13 y 27 de noviembre de 2017 y 24 de enero, 30 de julio de 2018 y 7 de 
noviembre de 2018; y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe Pública de 4 y 12 de junio y 31 de agosto de 2020.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es impugnada compra y adquiere –«para 
sí, con carácter privativo»– determinada finca rústica una persona casada en régimen 
económico matrimonial de conquistas, que interviene en su propio nombre y, además, en 
representación de su esposo, en uso del poder conferido mediante escritura que se 
reseña y cuya copia autorizada es exhibida al notario autorizante, quien afirma que juzga 
a  los  comparecientes,  bajo  su  responsabilidad,  a  los  efectos  del  artículo  98  de  la 
Ley 24/2001 y del artículo 156.8.º del Reglamento Notarial, «con facultades suficientes 
para formalizar la presente escritura de compraventa». En la cláusula Cuarta de dicha 
escritura se expresa que dicha compradora y su esposo, «este último debidamente 
representado, declaran en este acto que la compra se ha efectuado con dinero propio de 
ella y para ella, solicitando la inscripción de la finca adquirida en concepto de bien 
privativo».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la escritura 
calificada adolece de dos defectos:
Primero.  Se trata de un claro supuesto de autocontratación o conflicto de intereses 
al  atribuir  la  compradora  unilateralmente  carácter  privativo  al  bien  adquirido  en  su 
beneficio en contra de la regla general según la cual, en régimen económico matrimonial 
de gananciales o de conquistas, los bienes adquiridos a título oneroso y constante 
matrimonio tienen en principio y presuntivamente carácter ganancial o conquistados. En 
cuanto que la compareciente actúa tanto en su propio nombre y derecho como en el de 
su cónyuge representado, para por sí sola atribuir carácter privativo a la finca adquirida, 
puede producirse un beneficio económico a su favor correlativo al daño o perjuicio que 
pudiera sufrir su cónyuge representado.
Segundo.  No se trata de un caso de adquisición de un bien de carácter privativo por 
confesión (manifestación de voluntad unilateral efectuada por una persona, relativa a 
unos hechos que conoce con anterioridad y que como regla general perjudican o no 
benefician al confesante), pues la manifestación o declaración sobre dicho carácter 
privativo es efectuada por ambos cónyuges, conjuntamente, por lo que hay que concluir 
que se trata de un «negocio jurídico de atribución» realizado al amparo del artículo 1355 
del Código Civil; pero dicha atribución debe obedecer «a una causa concreta, que 
justifique la no sujeción al principio de subrogación real del artículo 1347, número 3 del 
Código Civil (o Ley 88, número 2 de la Compilación Foral Navarra), o lo que es lo mismo, 
es necesaria la «causalización» para que el pacto de privatividad sea admisible, y en 
consecuencia el negocio jurídico del cual surge este válidamente conformado».
El notario recurrente alega, respecto del primer defecto, que en el presente supuesto  oe.
no hay autocontratación, pues la compradora apoderada no tiene el poder de disposición  w.
radetera ibdlizuoaisr   pcdaaortsrái mcdteoernc ilpoarsriav, canitoii vlnooes sa e  lsdate áa  dpvqooulnuiisneitncadidóo n p epanor arr eleelalllaacsi ór enqa udlieez a ocdboalni,g vcaeucrygióaen no,  nseeinnroo u sqindu aepd us rnimetospi dlecemo meennú tnee,l    2021-341n https://w
origen del dinero empleado en la compra. Añade que, si no hay autocontratación, no
puede haber conflicto de intereses derivado de la misma; y que, al no apreciar la
autocontratación ni el conflicto de intereses, no hizo mención alguna al respecto al 
efectuar el juicio de suficiencia de las facultades de la apoderada, si bien emitió un juicio 
de suficiencia expreso sobre la capacidad y facultades de la apoderada para afirmar en 
nombre de su cónyuge que el bien se adquiere con carácter privativo.
Respecto  del  segundo  defecto,  considera  el  notario  que  el  registrador  está 
presuponiendo que la confesión efectuada por el cónyuge representado le perjudica o no 
beneficia, cuando de la redacción de la cláusula no puede derivarse tal afirmación y se 
limita a reconocer un hecho objetivo que no le puede perjudicar. Añade que se trata de 
dos declaraciones de voluntad unilaterales y paralelas que se encaminan a un mismo fin 
y es lógico que la formulen ambos esposos aunque solo vinculará al cónyuge del 
adquirente; y aunque no se haya empleado literalmente el término «confesión» en la 
redacción  de  la  cláusula,  lo  que  el  cónyuge  representado  hace  es  expresar 
voluntariamente una idea, está declarando algo que sabe y que justifica por el origen del 
dinero empleado en la adquisición. Por ello, no se trata de un negocio de atribución 
como pretende el registrador.
Finalmente, alega el recurrente que los días 30 de julio y 6 de septiembre de 2019, 
con números 877 y 1004 de protocolo, autorizó escrituras otorgadas por la misma señora 
P. I., de contenido análogo a la del presente caso, y fueron inscritas por el mismo 
registrador, don Antonio Luis Álvarez García.
2.  El  primero  de  los  defectos  objeto  de  impugnación,  sobre  la  existencia  de 
autocontrato o conflicto de intereses, debe ser confirmado.
Como puso de relieve esta Dirección General en Resolución de 15 de junio de 2004, 
el  problema  central  que  plantea  la  figura  de  la  autocontratación  consiste  en  la 
determinación  del  alcance  que  deba  atribuirse  a  la  protección  de  los  intereses 
susceptibles  de  ser  perjudicados  por  una  determinada  forma  de  actuación  del 
representante  porque,  al  concurrir  dos  o  más  esferas  jurídicas  susceptibles  de 
vinculación por una sola persona, cabe que el vínculo negocial que se constituya por ella 
se establezca en su provecho o en el de un tercero con detrimento de los legítimos 
intereses de alguno o de todos los representados.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2001, la hipótesis del 
autocontrato, en la modalidad más genuina (y tachada de más peligrosa por el mayor 
riesgo  de  parcialidad)  «se  da  cuando  existe  una  sola  voluntad  que  hace  dos 
manifestaciones jurídicas conjugadas y económicamente contrapuestas (Resolución de 9 
febrero 1946), es decir, cuando una persona cierra consigo misma un contrato actuando 
a la vez como interesada y como representante de otra (sentencia de 5 noviembre de 
1956)». Tanto esta Sentencia como la de 29 de noviembre de 2001, con abundante cita 
de otras sentencias del Alto Tribunal y de resoluciones de esta Dirección General, 
expresan  lo  que  constituye  línea  jurisprudencial  constante  en  esta  materia:  el 
autocontrato o negocio jurídico del representante consigo mismo es válido salvo en 
casos concretos en que la ley lo prohíbe, porque advierte que puede haber conflicto de 
intereses, o cuando, aunque la ley nada disponga, se produce tal conflicto; en todo caso, 
es válido cuando se ha autorizado expresamente en el poder de representación o existe 
posterior  asentimiento  o  ratificación  del  interesado.  Aparece  entonces  la  noción 
sustancial del conflicto de intereses.
En el presente caso no se trata de un contrato oneroso del que se deriven recíprocas 
obligaciones entre representante y representada, en el que por su naturaleza habría 
intereses contrapuestos. Pero en abstracto no cabe descartar supuestos en los cuales 
una misma persona se haya situado, no en ambas partes de un contrato bilateral, sino  e.
en una misma posición contractual, y exista conflicto de intereses (vid. Sentencia del  w.b
Tribunal  Supremo  de  10  de  junio  de  2015).  En  tales  casos  entre  representante  y  1w
rqeuper evsieenntea ddoe fpinuieddoe p eoxri sltair  eoxpiostseicnicóina  ddee  inutneare sseitus,a ceisó nd edceir  uvenn ctaojnaf lidcteo  lroesa li ndtee riensteerse sdeesl 
reprEesne nlata nctoem sporbarvee lnotsa  dfeolr mreaplriezasednat amdoe.diante la escritura calificada ese conflicto de
intereses resulta inequívocamente del hecho de que el cónyuge comprador realiza una
manifestación que, por sí sola, impide que entre en juego la presunción del carácter de 
bien de conquista que tendría la finca adquirida (vid. ley 88 de la del Derecho Civil Foral 
de Navarra o Fuero Nuevo) y tiene como consecuencia que dicho bien tenga carácter 
privativo de la compradora –favorecida por dicha manifestación sobre la naturaleza del 
bien adquirido– que, a la vez, es representante de su consorte.
Por lo demás, no puede ser compartido el argumento que adicionalmente alega el 
recurrente en apoyo de su pretensión de inscripción de la escritura calificada, según el 
cual  emitió  un  juicio  de  suficiencia  expreso  sobre  la  capacidad  y  facultades  de  la 
apoderada para afirmar en nombre de su cónyuge que el bien se adquiere con carácter 
privativo.
En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., 
entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo 
y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de agosto de 2020), 
«al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario 
debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para 
incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso 
de relieve que «en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, 
debe  entrar  siempre  en  el  ámbito  de  la  calificación  registral,  ya  que,  según  el 
artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, «la validez de 
los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…», y lo cierto es, en 
cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta 
la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y 
parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el 
representante,  produce  la  nulidad  del  negocio  salvo  que  se  acredite  la  licencia  o 
autorización del «dominus». Razón por la cual el registrador, antes de practicar el 
asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del 
título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si 
existe la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii» que permita salvar 
dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a 
falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y 
contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con 
los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, 
aparte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el 
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los 
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral 
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado 
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de 
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, 
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación 
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay 
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de 
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en 
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia 
de  que  se  entienda  que  la  voluntad  del  representado,  que  permite  dicha 
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para 
autocontratar);  una  modalización  del  genérico  poder  de  representación;  o  una 
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la 
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto  s
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la  oe.
existencia de la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii», salvo que la  w.
calificación  sea  impugnada  y  el  recurso  verse  sobre  la  existencia  misma  de  la  1w
autoEclo nTtrribautancaiól nS ou pdreelm coo,n felinc tola d Se einntteernecsiae s6»4»3./2018, de 20 de noviembre, ha afirmado
tqítuuelo « perl erseegnistatrdaod,o re sd edbeec irr,e vqiusea r re…s uqltuee d eesl tceo jnutiecinoi dsoe ad ecl ojnugicriuoe dnete  scuofinc ieenl ccioan qteuneid doi cdheal   BOE-A-cable e
suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria 
para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de 
que  se  trata  y  referido  al  mismo  la  suficiencia  o  insuficiencia  de  las  facultades 
representativas».
En la escritura calificada el notario autorizante se limita a afirmar que, bajo su 
responsabilidad, juzga al cónyuge compareciente, a los efectos del artículo 98 de la 
Ley 24/2001 y del artículo 156.8.º del Reglamento Notarial, «con facultades suficientes 
para  formalizar  la  presente  escritura  de  compraventa».  No  hace  ningún  precisión 
adicional de la que resulte inequívocamente que haya referido dicho juicio de suficiencia 
también  a  la  existencia  de  conflicto  de  intereses  salvado  por  la  autorización  del 
poderdante; antes bien, precisamente la tesis mantenida en su escrito de recurso sobre 
la  inexistencia  de  conflicto  de  intereses,  y  su  falta  de  referencia  a  una  eventual 
autorización del poderdante a la apoderada para comprometer los intereses de aquél en 
beneficio de la apoderada, no hacen sino sembrar mayores dudas sobre la corrección 
del juicio de suficiencia de las facultades representativas.
3.  En relación con el segundo de los defectos impugnados, sostiene el recurrente 
que la escritura calificada no contiene un negocio de atribución de privatividad como 
pretende el registrador, sino una confesión sobre el carácter privativo del bien adquirido.
Ciertamente, este Centro Directivo ha admitido que los cónyuges pueden atribuir 
carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes 
privativos  y  siempre  que  el  desplazamiento  pactado  aparezca  causalizado  (cfr. 
Resoluciones de 25 de septiembre de 1990, 21 de enero de 1991, 30 de julio de 2018 
y 12 de junio de 2020). Ahora bien, como se indicó en la Resolución de 22 de junio 
de 2006, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en 
sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la 
onerosidad o gratuidad de la aportación o atribución, o que la misma resulte o se 
deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.
Además, según la ley 89 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o 
Fuero Nuevo, no sólo son privativos los adquiridos por compra con dinero privativo 
(apartado  4),  sino  también  los  excluidos  de  las  conquistas  en  virtud  de  pactos  o 
disposiciones (apartado 1) y los adquiridos con cargo a bienes de conquista si en el título 
adquisitivo  ambos  cónyuges  hacen  constar  la  atribución  privativa  a  uno  de  ellos 
(apartado 5).
En el presente caso, de los términos empleados en la escritura calificada no puede 
concluirse indubitadamente si se trata de un negocio de atribución o de confesión de 
privatividad, pues se limita a expresar que la compradora y su esposo, «este último 
debidamente representado, declaran en este acto que la compra se ha efectuado con 
dinero propio de ella y para ella, solicitando la inscripción de la finca adquirida en 
concepto de bien privativo». Y tal expresión resulta incompatible con la claridad exigible 
tanto respecto del título inscribible como de los asientos registrales.
Como  ha  afirmado  reiteradamente  esta  Dirección  General  (cfr.,  por  todas,  la 
Resolución de 28 de septiembre de 2017), sólo pueden acceder al Registro de la 
Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque sólo de 
ese  modo  se  producirá  una  plena  claridad  en  los  asientos,  que  es  la  base  de  la 
publicidad registral y del fomento del crédito territorial y, además, de conformidad con el 
principio registral de rogación que no sólo condiciona la actuación del registrador en el 
sentido de que debe limitarse a inscribir cuanto se le solicita, sino que también ha de 
ceñirse a lo interesado. s
En suma, en un sistema registral de inscripción, como es el español, en que los  oe.
asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación  w.
jurídico  real  que  accede  al  Registro,  sino  un  extracto  de  los  mismos  («expresión  1w
nciarctuurnasletaznac, iaedxate»n, ssióeng úyn  ecol nadritcíciounloe s5 1s.u6s.ªp ednesl ivRaesg loa mreensotolu tHoirpiaoste, csair iola, sq uheu brieefrlee,j ed elal 
dpereresuchpou eqsutoe  dsee  siun sfcierli brae)f,le ejos  reevgiidsetrnatle,  cqoune l olas  icmlaproidrtaadn teens  elafe rcetodsa cqcuióen d dee l aa iqnuséclrliopsc ióens   BOE-A-cable e
se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales 
inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria). Para que dicha claridad se logre debe ésta también exigirse respecto de los 
documentos notariales presentados a inscripción (artículo 176 del Reglamento Notarial).
Debe confirmarse, por tanto, la calificación impugnada en cuanto de la escritura 
calificada no resulta si lo que se formaliza es una confesión sobre el carácter privativo 
del dinero empleado en la adquisición de la finca, de suerte que deba practicarse la 
inscripción  a  nombre  del  cónyuge  a  cuyo  favor  se  hiciera  dicha  confesión  (cfr. 
artículo  95.4  del  Reglamento  Hipotecario),  o  se  documenta  un  negocio  entre  los 
cónyuges por el que determinan el carácter privativo del bien comprado por la esposa, 
abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo del mismo 
mediante  aplicación  directa  del  principio  de  subrogación  real  por  faltar  la  prueba 
fehaciente del carácter privativo del dinero empleado, de modo que ambos consortes, en 
ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción del carácter 
de  bien  de  conquista  que  tendría  la  finca  adquirida  conforme  a  la  ley  88  de  la 
Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo.
4.  Por último, respecto de la alegación del notario recurrente sobre el hecho de que 
el  mismo  registrador  haya  inscrito  escrituras  que  incluían  cláusulas  idénticas  a  las 
calificadas, cabe recordar que, como ha reiterado este Centro Directivo, el registrador, al 
llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados 
a  inscripción,  no  está  vinculado  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma 
documentación o de la anterior presentación de otros títulos, y ello por aplicación del 
principio de independencia en ese ejercicio de su función, dado que debe prevalecer la 
mayor garantía de acierto en la aplicación del principio de legalidad por razones de 
seguridad jurídica (por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, 5 y 11 
de marzo y 10 de julio de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio, 7 y 17 de 
septiembre de 2015, 2 de noviembre de 2016, 13 de septiembre de 2017 y 4 de junio 
de 2020, entre muchas otras).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto en los términos que anteceden.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.