BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63149
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9057 Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Escalona,  por  la  que  se  deniega  la 
constancia registral por nota marginal de la declaración municipal del régimen 
jurídico de una edificación.
En el recurso interpuesto por el Alcalde-Presidente del Excmo. Ayuntamiento de 
Escalona contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Escalona don 
Rafael Burgos Velasco, por la que se deniega la constancia registral por nota marginal 
de la declaración municipal del régimen jurídico de una edificación inscrita conforme al 
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el veintidós de noviembre de dos mil diecinueve, ante el 
Notario de Coslada don Luis Amaro Núñez de Villaveirán y Ovilo, protocolo 2229/2.019, 
se inscribió declaración de obra nueva antigua bajo la inscripción 4.ª de fecha dieciséis 
de diciembre de dos mil diecinueve de la finca en calle (…) registral 6074 de Escalona. 
En la inscripción se tomó en cuenta la certificación catastral descriptiva y gráfica en la 
que señala que la obra fue realizada en 1992. Se envió al Ayuntamiento de Escalona, 
certificación de la inscripción de obra nueva realizada, que fue recibida por el mismo el 
quince de enero de dos mil veinte.
II
El trece de febrero de dos mil veinte, fue presentada en el Registro de la propiedad 
de Escalona Resolución número 2020-0028 de fecha diez de febrero de dos mil veinte 
firmada  electrónicamente  por  el  secretario  y  por  el  alcalde  del  Ayuntamiento  de 
Escalona, que causó el asiento de presentación número 1198 del Diario 112.
En ella se interesa por parte del Ayuntamiento la práctica de nota marginal a los 
efectos legales oportunos, respecto del siguiente hecho: «Que la edificación no cuenta 
con licencia municipal de obras, teniendo la consideración de actuación clandestina que 
la edificación actual incumple las normas urbanísticas municipales en cuanto a los 
retranqueos a linderos (3 m a linderos y 4 m a calle) se haga constar por nota al margen 
la concreta situación urbanística, limitaciones y delimitaciones, para las edificaciones 
sujetas al régimen de fuera de ordenación, interesando se haga constar en el Registro 
de la Propiedad esta concreta circunstancia, por nota al margen de la inscripción de 
declaración de obra nueva».
Dicha resolución fue calificada negativamente el veinticinco de febrero de dos mil 
veinte con la siguiente nota de calificación: «Hechos: La presentación para su calificación 
e inscripción si procede de la documentación siguiente: documento de fecha 12/02/2020  e.e
del Ayuntamiento de Escalona, resolución 2020-0028, expediente 145/2020, presentado  b
por  Ayuntamiento  Escalona  el  día  13/02/2020  a  las  09:32,  con  el  número  de  57ww
ceenrttriafidcaa c1ió2n4 7,d aesl ieAntyou n11ta9m8 iednetl od iaqruioe 1 1s2e.  Futrnadtea mdeen tocso dnes trDuecrceiocnheos. ,1 . eNdoif iccoancsiotan eesn  lae 
idnes tlaal alecgioanliedsa dre usrpbeacntoís tdicea l aqsu ecu iamlepsli qyuae nno s up rdoecemdoali caidóonp ctaorn fmoremdied aasl  adret.  r2e8s.t4a bCle dcieml iRenetaol 
Decreto Legislativo 7/2015 que cita. 2. No puede señalarse con carácter genérico que se
incumple la normativa urbanística sin especificar de qué normativa se trata. La nota 
marginal tiene por objeto especificar el régimen urbanístico de la finca y eso no queda 
aclarado sin señalar la legislación aplicable de modo concreto. 3. El Secretario del 
Ayuntamiento afirma que se ha dado traslado al titular registral, pero no que éste haya 
recibido la notificación del Ayuntamiento. Es preciso aclarar este extremo, dado que 
envío de la comunicación y recepción de la comunicación no son equivalentes; y la 
inscripción en el Registro exige el conocimiento del interesado. Resolución: En vista de 
los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de Derecho, este registrador, en su 
en  su  condición  de  autoridad  pública  legalmente  competente  para  ello  ha  resuelto 
adoptar el acuerdo formal (Resolución de 13 de octubre de 2014, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, BOE 7 de noviembre) de suspender la inscripción en 
tanto no se subsanen los defectos señalados. Prórroga del asiento de presentación. 
Artículo  323  Ley  Hipotecaria,  el  asiento  de  presentación  queda  prorrogado 
automáticamente por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última 
notificación a que se refiere el artículo anterior. Conforme al artículo 19 bis párrafo cuarto 
de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto (BOE del 2), los 
interesados podrán (…) Escalona, dos de marzo del año dos mil veinte. El Registrador 
de la propiedad. Fdo.: Rafael Burgos Velasco».
III
Contra la anterior nota de calificación, fue presentado en el Registro de la Propiedad 
de Escalona el dos de abril de dos mil veinte recurso para ante la Dirección General de 
Seguridad y Fe Pública contra la calificación efectuada, número de entrada 2429/2020, 
mediante escrito de fecha treinta y uno de marzo dos mil veinte firmado electrónicamente 
por el Alcalde, en base entre otros a los siguientes argumentos: Que con fecha 10 de 
marzo de 2020, nos ha sido notificado la calificación negativa del titular de este Registro, 
en relación a la inscripción de nota marginal de resolución 2020-028 de fecha 7 de 
febrero de 2020, de Don Álvaro Gutiérrez Prieto, Alcalde Presidente del Ayuntamiento de 
Escalona, presentado por el Ayuntamiento de Escalona el día 13-2-2020, número de 
entrada 1247, asiento 1198, diario 112 respecto del inmueble sito en Escalona, Toledo, 
C/ (…)
Que, frente a la referida calificación negativa, venimos al amparo de lo dispuesto en 
los arts. 324, ss. y concordantes de la Ley Hipotecaria y demás disposiciones que se 
citarán, interpone recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y del 
Notariado (actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), sirviendo de 
base al presente recurso gubernativo los siguientes motivos de recurso. Se interesa por 
parte del Ayuntamiento la anotación marginal a los efectos legales oportunos, respecto 
del siguiente hecho: «que la edificación no cuenta con licencia municipal de obras, 
teniendo  consideración  de  actuación  clandestina  y  que  no  cumple  las  normas 
urbanísticas municipales en cuanto a los retranqueos a linderos, (3 m a linderos y 4 m a 
calle) se haga constar por nota al margen la concreta situación urbanística, limitaciones y 
delimitaciones, para las edificaciones sujetas al régimen de ordenación, interesando se 
haga constar en el Registro de la Propiedad esta circunstancia, por nota al margen de la 
inscripción de declaración de obra a que figura en los informes. Respecto a que no 
consta la certificación del Ayuntamiento de que se trate de construcciones, edificaciones 
e  instalaciones  respecto  de  las  cuales  ya  no  proceda  adoptar  medidas  de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición» entendemos  s
que del tenor literal de la resolución del Ayuntamiento, se desprende que la infracción  e.
urbanística ha prescrito y no procede tomar medidas de restablecimiento de la legalidad  w.
urbanística ya que caso contrario, al ser una medida tan gravosa, se hubiese hecho  57ww
ccolanrisfitcaar r emxápsre ssia cmaebnet.e R. eNspoe cotbos dtaen qteu es «eN aoc soem apdamñait ec seertñifaiclaarc cióonn  ceanr áecsteer  sgeenntéidrioc op qaurae 
speo deinmcuoms pcloem  npoarrmtira etisvtae  aurrgbuamníesntictoa.  Essintá  edsepbeicdiafimcaern tdee c itqaudéa  lnao rnmoramtivaati vas eu rtbraatnaí»st icnao,   BOE-A-cable e
aplicable al caso concreto y citado expresamente que se infringe la normativa urbanística 
en cuanto a retranqueos a linderos (3 m a linderos y 4 m a calle) suficiente de por sí, 
para que se proceda a la anotación marginal. Respecto de que «La clandestinidad de la 
obra no queda bien delimitada» no podemos compartir ese criterio. La obra clandestina 
está  perfectamente  delimitada:  la  ampliación  de  la  Vivienda  que  no  cuenta  con  la 
preceptiva licencia municipal de obra. Respecto de que «Se afirma que el Secretario ha 
dado  traslado  al  titular  registral,  pero  no  que  el  titular  registral  haya  recibido  la 
notificación» no podemos compartir ese criterio. El Secretario da fe de que se ha dado 
traslado al titular registral, y ello conlleva que está certificando que el titular registral ha 
sido debidamente notificado, sin perjuicio de la forma de recepción de la notificación, de 
la forma de aviso de la notificación y de los efectos jurídicos que conlleve una u otra 
fórmula, pero a los efectos que se pretenden el titular registral ha sido debidamente 
notificado con el traslado efectuado y certificado. No podemos compartir los criterios 
anteriores y que han servido para suspender la anotación de la nota marginal: Sería 
poner en duda al fedatario público, que firma la resolución cuya inscripción se interesa, 
donde consta expresamente que la ampliación de la Vivienda no cuenta con licencia 
municipal de obras invocando la concreta normativa para entender que se trata de 
actuación clandestina y que la edificación incumple la normativa urbanística en cuanto a 
retranqueos a linderos. Se excede el Registrador de la Propiedad en sus funciones de 
control. La nota marginal su finalidad es que el adquirente tenga conocimiento de la 
situación urbanística del bien, por tanto, será al momento que dicho adquirente pida la 
concreta  información  antes  de  adquirir  el  dominio,  cuando  se  le  deba  facilitar,  los 
concretos extremos que interesen y no antes, que parece ser lo que se pretende con la 
calificación negativa. Es importante destacar que en el presente caso no estamos ante 
un  expediente  de  disciplina  urbanística,  sino  ante  la  anotación  marginal  de  las 
circunstancias  urbanísticas  de  la  declaración  de  una  obra  nueva  al  amparo  del 
RDL 7/2015. La Dirección General ya ha resuelto entre las mismas partes, en casos 
similares, resoluciones de fecha 14 de agosto de 2019, que se adjuntan dando por 
reproducida íntegramente su fundamentación jurídica en este recurso, declarando que la 
inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la 
misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que 
imponga al propietario a que se refiere el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, requiere o no 
la previa tramitación de un expediente de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo 
dispuesto en el capítulo VII del Real Decreto 1093/1997 o si puede bastar certificación 
municipal en la que consultados los antecedentes que obren en el Ayuntamiento se haga 
constar esta concreta situación urbanística de la misma. Y como cuestión íntimamente 
relacionada con la anterior, se plantea la relativa a si, en el caso concreto del objeto del 
presente recurso, puede apreciarse que una certificación municipal que simplemente 
afirma que «que la edificación no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración 
de actuación clandestina», tiene la concreción legal mínima exigida por el artículo citado 
cuando habla de hacer constar «la concreta situación urbanística de la misma, con la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario».
IV
El  Registrador  emitió  informe  el  día  20  de  abril  de  2020,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. s
Fundamentos de Derecho w.
octuVbirset,o sp olor se la qrtuíceu lsoes  a2p8r,u 6e5b.a2  eyl  6te7x.t3o  dreelf uRnedaidl oD deec relat oL eLye gdisel aStiuvoe lo7 /y2 0R1e5h, adbeil i3ta0c idóen 
lUarsb annoarm; 5a6s  ac o6m3 pyl e7m3 ednetla Rriaesa l aDl eRcreegtola m10e9n3to/1 9p9a7ra,  dlea  4e jdeec ujucliióon,  pdoer  elal  qLueey s eH iapportueecabraian 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 
177, 178 y 182 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; 85.2. 
del Decreto 34/2011 de 26 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad 
Urbanística, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 14 de mayo de 2005, 22 de febrero de 2007, 26 de marzo de 2008, 14 de julio 
de 2009, 26 de abril de 2011, 17 de enero, 27 de febrero y 8 de mayo de 2012, 22 de 
junio de 2013, 12 de febrero de 2014, 24 de marzo, 6 de julio, 10 de septiembre y7 de 
octubre de 2015 y 30 de junio de 2016 y resolución de 8 de agosto de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si puede hacerse constar por nota marginal la 
condición de actuación urbanística clandestina de una obra nueva ampliada e inscrita en 
el Registro de la propiedad, como obra nueva antigua. A juicio del registrador esto no es 
posible  por  no  constar  en  la  certificación  del  Ayuntamiento  que  se  trate  de 
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición conforme al art. 28.4 C del Real Decreto Legislativo 7/2015 y añade que: no 
puede señalarse con carácter genérico que se incumple la normativa urbanística sin 
especificar de qué normativa se trata. La nota marginal tiene por objeto especificar el 
régimen urbanístico de la finca y eso no queda aclarado sin señalar la legislación 
aplicable de modo concreto. Y que el Secretario del Ayuntamiento afirma que se ha dado 
traslado  al  titular  registral,  pero  no  que  éste  haya  recibido  la  notificación  del 
Ayuntamiento.
2.  Dispone el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, lo 
siguiente:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, 
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la 
terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a)  Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de 
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por 
técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha 
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador 
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de 
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de 
que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
b)  Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de 
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y 
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que 
expidan, la práctica de dicha notificación.
c)  Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el 
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la  s
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el  oe.
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra  w.
en uinedviac,a lcai ócno necxrperteas sai tduea claiósn l iumribtaacniíosntiecsa  qduee l aim mpiosnmgaa,  aclo pnr olap ideetalimrioit.ación de su contenido  2020-9057n https://ww
marLgain aolm diasrióán l udgea r laa  rlae sroelsupcoiónns apboilri dlaad  qduee  las eA damcuineirsdtera claió np rcáocmticpae tdeen tela  erne feelr icdaas on odtea   BOE-A-cable e
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada 
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente 
de buena fe los daños y perjuicios causados.»
3.  La primera razón que da el registrador para denegar la práctica de la nota 
marginal  es  que  no  consta  en  la  certificación  del  Ayuntamiento  que  se  trate  de 
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición. Pero esto es un presupuesto de la aplicación de la inscripción como obra 
nueva antigua al amparo del artículo 28.4 del Texto Refundido de la ley del Suelo, ya 
citado. Por tanto, si se inscribió por esta vía la ampliación de la obra nueva no puede 
ahora  el  registrador  revisar  esta  cuestión.  Precisamente  ante  la  aplicación  de  ese 
régimen,  el  registrador  notifica  al  Ayuntamiento  que  expide  la  certificación  para  la 
constancia por nota marginal de la concreta situación urbanística de la finca.
Además,  como  luego  veremos,  la  expedición  de  certificación  por  parte  del 
Ayuntamiento, según la normativa urbanística de Castilla La Mancha, presupone que la 
finca está fuera de ordenación.
4.  Los defectos señalados en la nota de calificación registral relativos a que no se 
precisa con claridad la finca afectada, la notificación al titular registral y la concreta 
normativa urbanística infringida han de ser revocados, pues, efectivamente, como alega 
el recurrente, de la documentación calificada queda fuera de duda cuál es la finca 
registral a que se refiere (el propio registrador aporta el folio registral en el expediente, 
relativo a la inscripción 51 de la finca registral 5154, calle (…), de Escalona), que su 
titular registral ha sido notificado de la resolución cuya constancia por nota marginal se 
solicita y que lo que se pretende hacer constar por nota marginal es que la finca no tiene 
licencia e incumple la normativa urbanística en materia de retranqueos, concretando 
exactamente por qué lo incumple.
Para constatar registralmente, en el marco del procedimiento del artículo 28.4 de la 
Ley  de  Suelo,  la  concreta  situación  urbanística  de  la  edificación  declarada,  con  la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario, debe resultar acreditada, de la certificación administrativa presentada, la 
oportunidad de intervención del titular registral (ya sea el actual o el que inscribió la 
edificación que causó la notificación), debidamente identificado, en el procedimiento que 
da lugar a la correspondiente resolución declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite 
su pronunciamiento al Registro de la Propiedad (vid resolución 30 de junio de 2016). En 
este sentido, dada la presunción de legalidad de los actos administrativos, basta con que 
en la certificación administrativa conste que se ha hecho la notificación, sin necesidad de 
acreditar –como exige el registrador– la recepción de la notificación. No cabe confundir la 
necesidad de acreditar que se ha hecho la notificación, con los supuestos legales que 
exigen acreditar la presentación de alguna documentación, pues en tal caso se exige a 
su vez acreditación de la recepción (caso del artículo 254 LH, según resolución de 23 de 
enero de 2014).
5.  Ya se pronunció este Centro Directivo en la resolución de 8 de agosto de 2019 
sobre la procedencia de la tramitación seguida en el Ayuntamiento y el contenido final de 
la resolución, considerando que son suficientes para permitir su constancia por nota al 
margen de la inscripción de la edificación declarada sobre la finca.
A este respecto, debe recordarse que el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, establece en su artículo 28.4 que «en el caso de construcciones, edificaciones e  e.
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento  w.b
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos  57ww
rdeeg ipráre»s cproipr ceiól np rcoocrerdeismpioenndtoie nqtuees ,s lea  rceognuslata necni ad ircehgois atrpaal rdtaed loa  4te, rcmoinnfaocrimóne  dael  clau aol,b rean tsree 
pootrro se le cxotrrermesopso, n«dcieunatned oA ylau notabmrai ennutoe,v aé shteu,b iuenrea  sviedzo  rinesccibriitdaa  slian  icnefortrimficaaccióiónn  ae xqpueed idsae 
refiere la letra anterior» (esto es, la preceptiva notificación registral de la inscripción
practicada), «estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Y añade que «la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la 
referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente 
en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la 
finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar 
al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Respecto de la constancia registral por nota marginal de la situación urbanística de la 
finca o de la edificación en ella ubicada, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, con carácter 
más general, dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen 
la  calificación  urbanística,  medioambiental  o  administrativa  correspondiente,  con 
expresión de la fecha a la que se refiera».
Y el artículo 67.3 del texto refundido de la Ley de Suelo establece que «salvo que 
otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida, 
pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento 
a que se refiere el título que las originara». En análogo sentido se pronunciaba ya el 
artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Por otra parte, el artículo 65.2 del citado texto refundido de la Ley de Suelo señala 
que «en todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten 
a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas 
registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, 
declaración  de  obra  nueva  o  constitución  de  régimen  de  propiedad  horizontal,  la 
Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la 
anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2. La omisión de la resolución por la 
que se acuerde la práctica de esta anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad 
de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos 
al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada 
Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios 
causados».
A este respecto, el citado Real Decreto 1093/1997 dedica su Capítulo VII a las 
«Anotaciones  preventivas  dictadas  en  procedimiento  administrativo  de  disciplina 
urbanística» y comienza señalando en su artículo 56 que «la Administración legalmente 
competente,  con  el  fin  de  asegurar  el  resultado  de  los  expedientes  de  disciplina 
urbanística  y  la  reposición  de  los  bienes  afectados  al  estado  que  tuvieren  con 
anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación preventiva de la 
incoación de dichos expedientes. La anotación sólo podrá practicarse sobre la finca en 
que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada 
caso». Y seguidamente regula con cierto detalle los requisitos para la práctica de tal 
anotación, así como su vigencia, y las actuaciones posteriores que ha de realizar el 
registrador o la administración, y otros extremos.
En particular, en cuanto a los efectos registrales de la terminación del expediente, el 
artículo  63  establece  lo  siguiente:  «Cuando  adquiera  firmeza  la  resolución  de  la 
Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la 
existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, se  s
practicarán, según los casos, los siguientes asientos: 1. Si la resolución impusiere el  oe.
deber de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará  w.
asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese con los  57ww
sreuqsuciespittoibsl ee dseta rbeleccuirdsoos j uerins deicl ciaorntíaclu. l2o.  S2 i deel  aecusteer dRo efigrmlaem ednet ola  Ay deml inaicsutrearcdióon  naoc tufuaenstee 
itmompuasráie, rsai  suen ao rdseannac,ió lna  aencootnaócmióinc ap reqvueen tdivieas dee  leumgabra rag op rao qceudei mseie rnetfoie rdee e la aprrteícmuiloo,  6s6e.   BOE-A-cable e
3. En los demás casos la terminación del expediente se hará constar por nota marginal, 
que producirá los efectos generales a que se refiere el artículo 73. 4. La certificación del 
acuerdo por el que se declare la terminación del expediente provocará, en todo caso, la 
cancelación de la anotación preventiva.».
Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de tratar el acceso registral de las 
concretas  determinaciones  urbanísticas  impuestas  por  acto  administrativo  –cfr.,  por 
todas,  Resolución  de  7  de  octubre  de  2015  respecto  a  la  constancia  de  volumen 
disconforme que un edificio industrial tiene en relación con el planeamiento vigente– 
estableciendo que desde el punto de vista registral, nuestra legislación hipotecaria en 
aras de lograr la progresiva coordinación con la ordenación urbanística, regula hoy un 
amplio elenco de actos administrativos que pueden y deben tener acceso registral, así 
como su forma documental y clase de asiento, pues como recuerda la Resolución de 22 
de junio de 2013, la redacción actual del artículo 65 de la Ley de Suelo, es fruto de la 
modificación operada por el artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que 
bajo el antetítulo de «Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades» 
le da nueva redacción con la finalidad expresada en su Exposición de Motivos de «hacer 
especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la 
protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la 
actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector 
inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional».
Así, entre los actos administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las 
condiciones  especiales  a  que  se  sujeten  los  actos  de  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» y de «cualquier otro 
acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución 
urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho 
real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas», revelando la necesidad de 
evitar una enumeración cerrada de actos urbanísticos inscribibles, por la variedad de 
éstos  y  la  propia  diversidad  normativa  –artículo  65.1.d)  y)  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011, 22 de 
junio de 2013 y 24 de marzo de 2015–.
Tales determinaciones, salvo en los casos que la legislación establezca otra cosa, 
podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa 
expedida por órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la forma exigida 
por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y 
las fincas a que afecte el acuerdo –artículo 52–, precepto que se completa con el 
artículo 2.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al señalar que, salvo los casos en 
que la legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán mediante 
certificación de la misma naturaleza que cumpla los siguientes requisitos: a) Que se 
expida, en ejemplar duplicado, por el secretario de la entidad u órgano actuante y con 
inserción literal del acuerdo adoptado; b) Que exprese que el acto ha puesto fin a la vía 
administrativa, salvo lo dispuesto en este Reglamento para acuerdos determinados, y c) 
Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la legislación hipotecaria, las 
circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el 
acuerdo.
Es decir, es preciso que en la certificación administrativa, título formal, se contengan 
unas determinaciones sujetas a calificación registral: Expresión del acto administrativo 
que fundamenta la imposición de condiciones o limitaciones y acuerdo específico de su 
constancia  registral,  las  condiciones  o  determinaciones  concretas  cuya  constancia  s
registral se pretende, con expresa referencia a la norma legal o planeamiento que la  oe.
justifica, específica constancia de la firmeza en vía administrativa del acto –Resolución  w.
de 12 de febrero de 2014–, descripción indubitada de la finca registral afectada y  57ww
circuEnss tcainecrtioa sq pueer seoln aarletísc udleol  7in4te dreisspaodnoe. que la nota marginal se tomará en virtud de
dinicshtaan cpirae vdiseiló tnit udleabr ed see lra e fnintecnad aid ala c oqnufeo rsmee a ac olam rpeadñaec ccióenrt iaficcatucaiól nd ea dlam Lineiys tdraet isvuae, lom, álas   BOE-A-cable e
propia naturaleza administrativa del acto a inscribir y la doctrina de este Centro Directivo 
sobre la calificación registral de documentos administrativos.
Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas, Resoluciones 
de 27 de febrero de 2012 y 22 de junio de 2013) que no obstante la presunción de 
legalidad,  ejecutividad  y  eficacia  de  que  legalmente  están  investidos  los  actos 
administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para 
calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. En consecuencia, tratándose de 
documentos  administrativos,  uno  de  los  extremos  que  está  sujeto  a  la  calificación 
registral  es  precisamente  si  los  trámites  del  procedimiento  están  debidamente 
relacionados con el titular registral o lo que es lo mismo si el titular registral ha tenido en 
el procedimiento la posición jurídica contemplada por el ordenamiento (cfr. artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículos 24 y 105 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva de la 
legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción 
implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro 
a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el 
cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona 
distinta de dicho titular o con persona en la que no se agota la titularidad registral.
Por este motivo para tomar razón en el Registro de la Propiedad de condiciones de 
licencias o de licencias en precario el ordenamiento exige que conste instancia del titular 
registral o que resulte que el procedimiento ha contado con su audiencia (artículos 74 
y 76 del Real Decreto 1093/1997).
Como ha quedado expuesto, por tanto, nuestro Derecho vigente prevé expresamente 
el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en 
certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación 
hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que 
afecte el acuerdo. En el caso de determinaciones declaradas por actos administrativos, 
será precisa además una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, 
especificación  de  las  condiciones,  acuerdo  específico  de  su  constancia  registral  y 
expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a 
su  naturaleza  declarativa  y  reglada  –cfr.  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  6  de 
noviembre de 2008–.
Requisito especifico desde el punto de vista registral será la debida intervención en el 
procedimiento administrativo del interesado y la firmeza del acto, no sólo respecto a la 
resolución  que  contiene  las  determinaciones  urbanísticas,  sino  específicamente  el 
acuerdo administrativo de su constancia registral, pudiendo entenderse, respecto a este 
último, que puede considerarse cumplido mediante la instancia con firma legitimada 
notarialmente o ante el registrador o manifestación en acta notarial del actual titular  s
registral. oe.
No debe rechazarse tampoco, a estos efectos, la vía administrativa directa, por  w.
algunos de los medios que nuestro ordenamiento permite a la Administración, como la  57ww
seijeemcupcrieó n qdueel  accoton ceunr raenje rcsicuiso  dper essuusp ufaecsutoltsa,d esse  defu anudteo tuetenl a udneac lapraretivviaa  y reejseocluutcivióan, 
aedl mopinoirstutrnaoti vrae qyu seeri mgaiernatnot icye t rláoms idtee rdeec haousd ideenlc iinat e–rseosbardeo l ae nim epl rporcoecdeednimciaie ndteo ,l am feadciualntated   BOE-A-cable e
de autotutela propia de la Administración Pública, pues en el ámbito de la transmisión 
contractual  de  bienes  cuando  actúa  como  un  sujeto  de  Derecho  privado  (cfr. 
Resoluciones de 22 de febrero de 2007 y 26 de marzo de 2008)–.Vía procedimental que 
si bien, no se contempla específicamente en el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997 
para  la  constancia  registral  de  condiciones  de  licencias  o  autorizaciones,  sí  está 
contemplada en el artículo 76, relativa a licencias en precario y su contenido –en relación 
con el artículo 8.3.d) de la Ley de Suelo–.
La propia normativa autonómica es coherente con este planteamiento como el caso 
del artículo 204 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, en relación a la colaboración del 
Registro  de  la  Propiedad  en  la  eficacia  de  los  actos  administrativos  en  materia 
urbanística, o el artículo 28 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba 
el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
De esta forma se facilita el cumplimiento de determinaciones urbanísticas declaradas 
en forma de acto administrativo por el procedimiento legalmente establecido y que gozan 
de  respaldo  legal  expreso,  pues  ha  de  insistirse  en  su  carácter  reglado,  estricta 
aplicación de norma legal y reglamentaria.
Respecto  al  régimen  derivado  del  artículo  28.4  de  la  vigente  Ley  de  Suelo,  la 
inteligencia del precepto, cuya singularidad, como señala la doctrina –cfr. Resolución 
de 30 de junio de 2016– es ciertamente destacable, al imponer a la entidad local un 
deber legal de actuación en el marco de una norma sobre procedimiento registral, debe 
encontrarse en la necesaria colaboración bidireccional que debe existir entre la autoridad 
con competencias en urbanismo y la institución registral, en aras una labor más eficaz en 
sede de disciplina urbanística, pero también, y al mismo tiempo, en una más completa 
publicidad de los condicionantes jurídicos de los inmuebles, con interés para terceros, 
adquirentes o acreedores.
Mas dicho precepto se limita a imponer a la Administración municipal el deber de 
dictar «la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por 
nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación 
urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las 
limitaciones que imponga al propietario», sin concretar el tipo de procedimiento o acto 
administrativo que debe dictar y remitir al registrador.
6.  Respecto de la cuestión de si la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (a que se refiere el 
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo), requiere la previa tramitación de un 
expediente de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo dispuesto en el Capítulo 
VII del Real Decreto 1093/1997, ya se pronunció este Centro Directivo, afirmando (véase 
resolución citada de 8 de agosto de 2019) que basta certificación municipal en la que 
consultados los antecedentes que ya obren previamente en el ayuntamiento se haga 
constar directamente esa concreta situación urbanística de la misma.
7.  También se plantea la cuestión relativa a si, en el caso concreto objeto del 
presente recurso, puede apreciarse que una certificación municipal que afirma «que la 
ampliación no consta de licencia, es una actuación clandestina y no cumple la normativa 
urbanística  en  cuanto  retranqueo  a  linderos  especificándose  el  mismo  (3  metros  a 
linderos y 4 a calle) tiene la concreción legal mínima exigida por el artículo citado cuando 
habla  de  hacer  constar  «la  concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la  s
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al  oe.
propietario». La solución debe ser afirmativa, ya que, si como se dijo en la resolución  w.
de 8 de agosto de 2019, bastaría con afirmar que “la edificación no cuenta con licencia  57ww
adcee potbarrasse  yla  tireenseo lulac iócno nesnid eqruaec iósne  dceo naccretutea caióúnn  cmlaánsd eesnti nqau»e,  ccoonn smistáes  lara zinófnra cdceibóen 
urbanística, como ocurre en el supuesto de hecho ahora planteado.
Y  todo  ello  ha  de  analizarse  a  la  luz  de  la  normativa  urbanística  autonómica 
competente, que en este caso es la de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha. 
Pues bien, en dicha comunidad autónoma rige el Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de 
mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y 
de la Actividad Urbanística.
En su artículo 177, titulado «las edificaciones, construcciones e instalaciones y las 
operaciones  y  actividades  clandestinas»  establece  que  «se  consideran  actuaciones 
clandestinas las edificaciones, construcciones e instalaciones, y demás operaciones y 
actividades  reguladas  por  la  ordenación  territorial  y  urbanística  realizadas,  total  o 
parcialmente, sin contar con los correspondientes actos legitimadores previstos en la 
presente  Ley  o  al  margen  o  en  contravención  de  dichos  actos.»  Y  añade  en  el 
artículo  178  que  «…apreciada  por  los  correspondientes  servicios  municipales  la 
existencia o realización de una actuación clandestina procederán a notificar a quien 
figure como propietario del inmueble en el catastro, ordenando la suspensión de las 
obras  y  emplazando  para  que  en  un  plazo  de  dos  meses  presente  proyecto  de 
legalización de la referida actuación regulada por la ordenación territorial y urbanística en 
el caso de que la actuación sea legalizable. …La Administración Municipal, dentro de los 
tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el 
carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la 
actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente Ley para la 
realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de 
la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del 
edificio sin más trámite».
Pero respecto de la demolición, el artículo 182.4 establece la matización de que «… 
transcurridos cuatro años desde la terminación de la operación o cese de las actividades 
clandestinas  o  ilegales,  la  Administración  no  podrá  ordenar  la  demolición  de  las 
edificaciones, instalaciones o construcciones derivadas de las mismas.» Y que «no 
obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y 
cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la 
previa aprobación de un proyecto de legalización».
Y en el número 5 del mismo artículo se prevé que «el plazo de cuatro años a que se 
refiere el apartado anterior no rige para las parcelaciones que se realicen en suelo 
rústico protegido ni para los actos de construcción, edificación o uso del suelo:
a)  ejecutados  sin  licencia,  autorización  previa  o  calificación  territorial  o 
contraviniendo las determinaciones de ellas, cuando sean preceptivas, sobre terrenos 
calificados  en el planeamiento como sistemas generales o clasificados como suelo 
rústico de protección ambiental por la ordenación territorial y urbanística,
b)  ejecutados en dominio público o en las zonas de servidumbre del mismo, o
c)  que  afecten  a  bienes  catalogados  o  declarados  de  interés  cultural  en  los 
términos de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico.»
De  todo  lo  anterior  se  desprende  que  cuando  el  ayuntamiento  declara  que  la 
edificación  inscrita  «no  cuenta  con  licencia  de  obras  y  tiene  la  consideración  de 
actuación clandestina» está constatando un hecho objetivo (que no cuenta con licencia 
de obras) y una consecuencia o calificación jurídica que por ley se deriva de manera 
directa e inmediata del hecho previo, como es que legalmente tiene la consideración 
legalmente tipificada como «actuación clandestina».
Para la constatación de este hecho y de esta consecuencia, no es preciso tramitar  e
ningún expediente de disciplina urbanística, sino que basta consultar los antecedentes  bo
municipales y certificar de ellos, notificando tales extremos al titular registral, como así se  57ww
ha hPeecrhoo .la  resolución  municipal  no  se  limita  a  declarar  que  la  edificación  tiene  la
cmoanrsgiidnearla, cisóun  dceo cnlcarnedtae stsinitau,a sciinóon  quuerb aanñíasdtiec,a  y csoonlic itala  qudee lsime ithaacgióan  coyn stlaimr iptaocri onnoetas 
contempladas en el artículo 182.4 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad 
Urbanística (de Castilla-La Mancha) para las edificaciones sujetas al régimen de fuera de 
ordenación.
Y como hemos visto, de esa expresa remisión al citado artículo 182.4, transcrito más 
arriba, lo que se deduce con toda claridad es que el Ayuntamiento reconoce y declara el 
hecho de que ya han transcurrido más de cuatro años desde la terminación de la 
edificación y que por ello la Administración no podrá ordenar la demolición de la misma, 
pero que «no obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de 
ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación 
requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización».
Especialmente el artículo 85.2. del Decreto 34/2011, de 26 de abril, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  del  texto  refundido  de  la  Ley  de 
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, dispone 
que «la inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el 
presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente 
planeamiento,  pudiéndose  realizar  únicamente  en  el  mismo  obras  justificadas  de 
seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha 
situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración 
competente con arreglo a la legislación hipotecaria».
En consecuencia, debe considerarse que la resolución municipal calificada sí puede 
acceder al registro de la propiedad por la vía del artículo 28.4 del texto refundido de la 
Ley  de  Suelo  y  provocar  la  nota  marginal  en  él  prevista  porque  cumple  los 
requerimientos de concreción mínima que exige dicho artículo, ya que sí que expresa «la 
concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la  delimitación  de  su  contenido  e 
indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.