BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143494
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19260 Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se deniega la rectificación de 
una nota practicada en el Registro.
En el recurso interpuesto por doña C. L. C. P. contra la calificación del registrador de 
la Propiedad de Ferrol, don Eduardo Rouco Couzo, por la que se deniega la rectificación 
de una nota practicada en el Registro.
Hechos
I
Doña C. L. C. P. suscribió el día 14 de junio de 2021 una instancia para que se 
«retire una información» en los folios de la finca registral número 15.876 del término 
municipal de Ferrol, en concreto, la palabra «rectificación», que figuraba bajo el número 
de orden de inscripciones 5.ª, que según manifestaba, constaba indebidamente en el 
asiento.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Ferrol, fue objeto la 
siguiente nota de calificación:
«Asunto: Calificación negativa en relación a la instancia de cancelación presentada 
por doña C. L. C. P. presentada en este Registro el 14 de junio de 2021, bajo el 
asiento 1948 del Diario 145.
Hechos.
1.º  El 14 de junio de 2021 (Asiento 1948 del Diario 145) doña C. L. C. P. presenta 
una instancia para que se “retire una información” en los folios de la finca 15.876 de este 
Registro  (C/  […])  que,  según  ella,  consta  indebidamente:  en  concreto,  la  palabra 
“Rectificación” bajo el número de orden de Inscripciones 5, en el folio 35, del Libro 751, 
Tomo 1873.
2.º  Tal indicación (la palabra “Rectificación”) se hizo bajo el número 5 que señala el 
número  de  orden  de  la  Inscripción  5.ª  de  la  finca  15.876,  edificio  matriz,  dividido 
horizontalmente  en  las  fincas  57.972  a  57.976.  En  dicho  asiento  se  cancelaron 
expresamente ciertas reservas estatutarias que constaban en los Estatutos de la división 
horizontal.
Tras la cancelación, quedó modificada la división horizontal en los estrictos términos 
que recoge la inscripción 5.ª, de fecha 3 de abril de 2017: las normas estatutarias 
concretamente aludidas en la misma se cancelaron y, por tanto, el estatuto del régimen 
de propiedad horizontal se alteró en ese específico sentido. e.
Para explicitar tal cambio, se optó, con efectos meramente internos (“de oficina”), por  w.b
hacer constar, bajo el número de orden 5 (número del asiento), la palabra “Rectificación”,  260ww
ecanntecnedlaiecniódno  qaulued liodsa .E  sTtaamtubtoiésn d es ela  pdoivdisíaiónn  hhaobriezro nutasla sdeo  reoctrtaifisc apbaalna berna se l (sCeannticdeol adceió lan 
pqaurec inaol,  hMayo doibficligaacicóiónn d lee gDailv pisaióran  eHlloo,r iszio bniteanl)  eos,  psriámcptilceam reengties,t rnaol c hoambúenr. puesto nada, ya
3.º  En  diferentes  ocasiones  (verbalmente  y  por  escrito)  este  asunto  (y  otros 
relacionados) ya ha sido tratado con doña C., explicándole la irrelevancia de esa palabra 
bajo el número 5 del folio de referencia. A este efecto, se han expedido certificaciones 
literales  (por  fotocopia,  para  mayor  exactitud),  notas  simples  y  aclaraciones  de  las 
mismas en numerosas ocasiones, tanto del edificio matriz, como de los elementos que lo 
componen. (Las últimas solicitudes de doña C., debidamente contestadas, fueron los 
días 22 de febrero, 8 de marzo, 22 de marzo, 7 de mayo –cancelada por ella misma–, 19 
de mayo y la presente de 14 de junio de 2021 –acompañada de otra presentada bajo el 
asiento 1947–, por citar solo las de este año).
Una vez más se procede al estudio de la cuestión, con idénticas consecuencias.
Fundamentos de Derecho.
La cancelación solicitada no puede llevarse a efecto por los siguientes motivos:
1.º  La indicación realizada bajo el número 5 no es un asiento registral y, por tanto, 
no puede ser objeto de cancelación y/o modificación.
Según  el  art.  41  del  Reglamento  hipotecario  señala  que  “en  los  libros  de  los 
Registros  de  la  Propiedad  se  practicarán  las  siguientes  clases  de  asientos  o 
inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o 
concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas 
marginales”.
La constancia de la palabra “Rectificación” bajo el número 5 indicado no encaja bajo 
ninguno de los asientos señalados en el citado artículo 41 RH.
Por  tanto,  al  no  haber  asiento  registral  específico  (que  otorgue  derechos  y/o 
produzca efectos), no puede procederse a ninguna modificación registral.
En este sentido se pronuncia el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual: “1.º 
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles,  deberá  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos”.
2.º  Además, como ya se explicó en los anteriores Hechos (y en varias ocasiones de 
palabra  y  por  escrito  a  doña  Consuelo)  no  existe  tampoco  ningún  error  que  deba 
subsanarse, puesto que la palabra “Rectificación” simplemente se hizo constar como 
resumen explicativo del asiento a cuyo margen está situada, para que resulte más 
sencillo la consulta de los asientos registrales, pero sin que ello altere en absoluto el 
contenido de los mismos.
Sería una mera indicación de “oficina” para facilitar el manejo de los libros del 
Registro, sin valor jurídico alguno y practicada voluntariamente por el Registrador.
Lo que no puede pretender doña C. (por muchas ocasiones que lo solicite) es dictar 
la forma de actuación del Registro. Como ya señaló expresamente la Dirección General 
de los Registros y del Notariado (Resolución de 30 de junio de 2017, BOE 25 julio 
de 2017), desestimando un recurso interpuesto por doña Consuelo: “Lo que no puede 
pretender  es  que  esta  Dirección  General  la  ampare  en  su  pretensión  de  dictar  al 
registrador competente por razón del territorio (artículo 2 del Reglamento Hipotecario), el 
contenido de la modificación de unos asientos ya practicados, cuyo contenido está sujeto 
al principio de legalidad y se encuentran bajo salvaguarda judicial y cuya modificación 
está igualmente sujeta a estrictas normas de procedimiento”.
Y mucho menos en casos como el presente donde ni siquiera existe un asiento  s
propiamente dicho. oe.
hagaPPnore rc teotannnd uteonr,   dtaseelt e rredmcetinnifiiaecdgaoac i tóilpano  s pyer/ároíc atta icsmaima ñdiloae r d laae   lperertercattei,f inacd aeeclreió cqncu ióesn ol lodicsei t alaodssai e pnpatorotrsic  ulroelasgr iesHster.aclheoss s ey   2021-19260n https://www.
Fundamentos de Derecho antes señalados.
– En relación a las demás aclaraciones que solicita en su escrito, me remito, de 
nuevo, a las que ya se le han dado en anteriores ocasiones, debiéndose entender 
reproducidas.
Ferrol, a 30 de junio de 2021 (firma ilegible). Fdo. Eduardo Rouco Couzo Registrador 
de la Propiedad de Ferrol.
Contra esta calificación cabe (…).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora Mercantil 
de Santiago de Compostela, doña María Teresa Ferrín Sanmartín, quien, con fecha 26 
de julio de 2021, confirmó la nota de calificación del registrador de la Propiedad de 
Ferrol.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña C. L. C. P. interpuso recurso el día 2 de 
agosto de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«1)  Según expresa la nota del registrador, la sentencia civil que inscribió en 2017, 
que “rectifica” pero luego dice “no modifica”, sino es aclaración que si modifica. Dice que 
la sentencia declara que en los Estatutos de la División Horizontal se caducan dos 
reservas de la promotora, si bien la caducidad de una de ellas ya constaba en nota al 
margen de 2013. Pero, desde mi humilde opinión, que se “aclare” que la sentencia 
declara la caducidad de esas reservas estatutarias en virtud de sus testimonios de 
sentencias no es cancelarlas (lo que en su día solicité). Las reservas nunca fueron 
ejecutadas,  ni  en  tiempo  ni  en  legalidad,  son  reservas  que  forman  parte  de  la 
inscripción 4.ª del asiento titulado Obra Nueva y División Horizontal (del actual edificio 
[…] como asiento de su historial jurídico en el folio matriz del edificio). Las sentencias 
civiles literalmente no “modifican” la División Horizontal, en términos alguno de los 
expresados. Parece ser, que esta inscripción de 2017 (5.ª en finca matriz), que no es 
asiento,  según  entiende  el  registrador  sí  modifica  el  asiento  de  los  Estatutos 
Comunitarios al efecto de aclararlos. Pero lo que realmente corresponde, en virtud de los 
testimonios de las sentencias, es la cancelación registral de la norma estatutaria 3.ª por 
caducidad según declara la sentencia y en virtud del art. 177 del RH (que ya había 
empleado en su día para caducar la norma estatutaria 4.ª b), en cuya virtud solicité al 
registrador de Ferrol actual, cuando le di a conocer los testimonios de estas sentencias, 
pero no la canceló la norma 3.ª, sino que rectificó textualmente la división horizontal).
2)  Los estatutos son título privado de normas que solo causan perjuicio a terceros 
de ser inscritos. De haberse inscrito separadamente del título de la división (junto a la 
obra nueva, es lo que realmente generó asiento), habrían causado una inscripción a 
continuación de la inscripción-asiento de la división, de título “Estatutos Comunitarios” 
(pero no asiento de nada de naturaleza real). Los estatutos de la división de este edificio 
se inscribieron junto al título público de su división, pero el título de la inscripción 4.ª no 
dice que contiene los estatutos y es asiento que hay que leer en su extensión para 
conocer los estatutos como inscritos. El “título de dicha inscripción 4.ª de asiento” es: “4.ª 
Obra nueva y división horizontal” pero además, contiene la inscripción-no asiento de los 
estatutos que causan perjuicio a terceros al estar inscritos, y que por ello, deben ser  es
puestos en conocimiento, por el Notario, a aquellos que comprando finca independiente  o
nifmlnoinofsi oc  caqrromesumn eófuip  lmnidraaceele)i  e.lvsane  d eneixvdxiiisdeptirredoenanscsa si amdi  erede nelnat ue efn sinactaci aatluar omt oniasn e tfrionnizr sm ec(lyar sioctuo iónysnoo e  ,r nryee  nlgsauii nsnfit cnreaicmela  ba ema ndra gicstorhui,za  e, t inílnta ufm olcorium  cadoale mcn ioóap ndrfau qeveune iso nmibtcajíieó  nttníoot u  ddlsoeee,     OE-A-2021-19260able en https://www.
3)  Cualquier modificación, aclarativa o no, de un título inscrito o inscribible, y a 
salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, tiene los mismos requisitos que 
para su constitución. Es decir, si se modifica una División Horizontal en términos cuales 
quiera expresados, división que requirió de una licencia urbanística para su título público 
y para el acceso al registro, por lo que cualquier modificación de la división en términos 
expresado, sean los que sean, también requieren licencia urbanística o, en caso de 
contravención,  una  orden  judicial  de  modificación  (modificación  que  no  ordena  la 
sentencia civil de este caso) o certificación técnica de fecha de terminación anterior al 
plazo de prescripción de posible infracción urbanística y siempre que no conste en el 
Registro anotación por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca 
objeto de edificación (véase resolución de la DGRyN del 29 de Enero de 2015 publicada 
en el BOE del 02 de marzo de 2015, donde se deja claro que la certificación técnica de 
fecha de las obras no tiene que ser exacta, no tiene que ser visada y puede ser ocular 
desde la calle). En este caso, en la finca matriz, objeto de posibles modificaciones, como 
añadir a la obra dividida nuevos elementos independientes de vuelo o subsuelo u otros 
desafectados, cuenta con anotación preventiva del expediente RL 34/10, al margen de la 
inscripción  4.ª  de  la  finca  matriz,  que  lo  impediría  desde  2017  injustamente  en  la 
actualidad al estar cumplido el RL 34/10. La anotación advierte de que sobre todos los 
elementos divididos se ha practicado su anotación preventiva y sin que conste en la 
matriz nota que advierta que el expediente RL 34/10 está archivado por cumplido, 
cumplimiento  que  consta  para  las  fincas  filiales,  pero  no  en  la  finca  matriz.  Esta 
anotación preventiva de advertencia en la finca matriz de la incoación de un expediente 
(ya  cumplido)  en  todas  las  fincas  filiales  cercena  actualmente  el  derecho  de  la 
comunidad de poder inscribir y modificar la División Horizontal de la finca matriz, ya sea 
por la realización de obras o por existencia de obras antiguas, en virtud de su derecho de 
vuelo o subsuelo (ya fuese con licencia de legalización o por obra antigua). Incluso 
impide modificar los estatutos para inscribir su propia reserva de derecho de vuelo a 
favor, por venta onerosa a al algún comunero, derecho recuperado para todos los 
comuneros en 2013, al cancelarse la norma 4.ª b), pero realmente no ejecutable hasta 
que el Concello cancela en Registro “las anotaciones causadas”: de advertencia de la 
incoación y marginales de la resolución del expediente urbanístico RL 34/10, olvidándose 
el Registrador de cancelar nota al margen, en error material, de cancelar en la matriz la 
que advierte de que el expediente afecta a todas las fincas divididas y que fue causada 
por la petición del Concello. También la nota marginal del RL 34/10 en la matriz impide 
desafectar, por su mera presencia, el bajo cubierta, elemento común desde la inscripción 
de la división en 1998, cuya posibilidad de desafectarlo fue recuperada por la comunidad 
a raíz de la sentencia civil en 2017, pero, pese al cumplimiento del RL 34/10, solo es 
realmente realizable una desafección si de la matriz desaparece la inscripción que, aún a 
día de hoy, da cuenta del expediente RL 34/98 como incoado. Ocurre que, de forma 
absolutamente injusta, en la finca matriz consta la incoación del expediente RL 34/10, 
diciendo que era afectante a todos los elementos divididos. Pero, si no afectaba a la 
finca matriz objeto de la edificación y, sin embargo, en ella se generó esta nota para 
satisfacer la petición del Concello cuando incoó el RL 34/10, no tuvo objeto de estar ahí y 
estando, estaría caducada. Según el Registrador actual de Ferrol se generó solo para 
aclarar que se había anotado el expediente en las fincas filiales, y, dice el registrador, por 
ello no consta en la finca matriz su cancelación por cumplimiento como si consta en las 
filiales, ni nunca constará salvo orden judicial.
4)  Los testimonios de las sentencias civiles, ninguno de sus términos, son licencia  s
urbanística que permitan “rectificar” o “modificar” el título de División Horizontal en  oe.
aspecto alguno de dicha División; la sentencia civil se guardó de condenar a modificar el  w.
título de división, lo que requería condenar a obtener licencia de rehabilitación, o de obra  260ww
naunetigvaü eod adde d lee goablriazas cqióune  eun o etrlloa st ipseo .r ePceornoo, cleans  csoemntoe nacniatigs usais  p–u eedne ens tsee cr apsrou eabnate rdioer elas 
aca lnac ienlsaccriiópnc iódne  dlae  lnao ormbraa  ensuteavtuat ayr icaa u3s.ªa nptoers  cdaedl uIUci6d3a1d/.9 8P o–ry  etallom, bliaé nin ssocnri ppcriuóenb a5 .dª ed leal   BOE-A-cable e
testimonio de las sentencias no puede decir textualmente, como dice dentro de ella el 
registrador, que esta inscripción 5.ª “modifica la división horizontal”, pese a que también 
diga que en su nota de cualificación que no es un “asiento” y sigue diciendo, de forma 
poco clara en la inscripción 5.ª que lo hace “en los términos expuestos” (términos que 
uno debe suponer y buscar al no explicitarse de todo lo anterior cuales son). El título de 
División Horizontal inscrito, que se dice modificado en la inscripción 5.ª, se inscribió 
gracias a la licencia de obra aportada en su día y causó asiento. Como ya he dicho, y así 
lo reconoce la DGNyR, las obras también pueden inscribirse y causar asientos sin 
licencia concedida, si se acreditan como obras antiguas y si no hay constancia en la 
finca registral de expediente urbanístico incoado. De hecho, el infractor del RL 34/98 e 
IU631/98,  que  realizó  la  división  y  los  estatutos  después  de  causar  el  IU631/98 
ocultándolo y antes de causar el RL 34/10 del que se da cuenta en la finca matriz objeto 
de la edificación como incoado, pudo haber inscrito al bajo cubierta, sobre el que 
ostentaba su reserva 4.ª b,) como obra antigua que realizaba su reserva (sin precisar 
licencia alguna para su nueva división), mientras no constara en la finca matriz incoado 
expediente alguno y siempre y cuando realizase el uso vivienda que le faltaba dentro del 
plazo que el mismo puso. Cierto que puso, siempre y cuando las normas urbanísticas lo 
permitieran, pero él sabía y los registradores y la DGNyR también, que en contravención 
de esa cláusula y en contravención de las normas urbanísticas, sí podía inscribir una 
nueva vivienda independiente, en el bajo cubierta, con certificado de obra antigua (pudo 
pues ejercer el derecho del periodo de 1998 hasta que en 2013 aparece constancia, en 
la matriz objeto de esa nueva división, el RL34710 como incoado en todo lo dividido). Él 
sabía, cómo propietario que es en el edificio de una plaza de garaje, que el IU631/98 no 
había causado constancia en registro, ni a su apertura ni a su resolución, y difícilmente 
accedería (si es cierto que la inscripción protege a los terceros de buena fe, que 
compraron a los herederos de uno de sus compradores, herederos que desconocían el 
IU6431/98 y no tuvieron obligación de conocerlo). La reserva 4.ª b) dejo de ser eficaz 
para los promotores cuando en 2013 el Concello ordenó que se anotase el RL 34/10 en 
el Registro y se anotó su incoación al margen de la inscripción 4.ª de la finca matriz, 
junto a que, en ese mismo día, se anotaba marginalmente la cancelación por caducidad 
que  solicité  de  la  norma  4.ª  b)  por  medio  del  art.  177  del  RH.  Se  causó  doble 
impedimento: por el expediente inscrito por Concello y por la caducidad inscrita para la 
reserva de la norma estatutaria 4.ª b).
5)  Los testimonios de las sentencias de la inscripción 5.ª acreditan que las obras de 
otro expediente, el IU631/98, son obras antiguas anteriores a la inscripción de la división 
horizontal, expediente que no causó anotación en el Registro nunca, ni en la apertura ni 
a su resolución, ni en principio podrá causarla (ya no solo por la protección del registro a 
terceros, también porque el informe técnico del expediente IU631/)8 es de un eventual y 
propone apertura, no resolución, el informe de jefatura carece de firma de funcionario, el 
dictamen de la comisión de urbanismo carece de fundamentación jurídica y ordenó la 
ejecución de la licencia a un día de su caducidad, y la resultante orden plenaria, por ello, 
está sin fundamentación jurídica y es extemporánea, pues la ejecución de la licencia ya 
llevaba una serna vencida al momento de la orden y finalmente se obliga a cumplir lo 
ordenado en otro planeamiento cuando va en contra del actual planeamiento en ilícito 
urbanístico grave). La antigüedad de las obras del IU631/98 en el bajo cubierta, es 
acreditada por los testimonios de las sentencias como anteriores a la división, y si bien 
no son responsabilidad de la comunidad, por su antigüedad declarada en fundamentos 
de la sentencia, la comunidad en virtud de su derecho de vuelo podría inscribirlas,  s
modificando la división horizontal añadiendo ese elemento dividido (desafectándolo y  oe.
describiéndolo),  como  obra  antigua  de  uso  trastero  realizada  en  vuelo  (que  no  w.
contraviene a los usos establecidos en la licencia de la obra nueva) pero que modifica la  260ww
pdoivdiseiór nv ehnodreizrloon ctaoln a dl icdheos aufseoc.t aPr eerol ,e olecmurernet oq uceo lma úann odtealc ibóanj op rceuvbeinetritvaa  deen  tlraa sfitnecrao sm paatrriaz 
mobajergtoin adl ee ne fsintac adse fsilaiafleecsc)i ólon  im(npoetdai rídae,  pqeusee  ae lq ueex peel deixepneted ieRnLte  3R4L/1 304 /c1a0u essót áa cnuomtapcliiódno   BOE-A-cable e
y cancelado en las filiales. Yo solicito (en otro recurso) la cancelación de la anotación al 
margen de la inscripción 4.ª del 27.11.2013, que sigue dando a día de hoy cuenta de la 
anotación del RL 34/10 pese a que está cumplido y el Concello solicitó la cancelación de 
todas las anotaciones causadas a raíz del RL 34/10, y esta anotación del RL 34/10 en la 
matriz está incluida en lo solicitado por el Concello, pues se causó dando respuesta a la 
solicitud del Concello de 2013.
6)  El Concello solicitó el 14.12.2020 el levantamiento por cumplimiento de las 
anotaciones del RL 34/10 practicadas en las fincas donde se estimó practicarlas en su 
día por el registrador de entonces. Recibió la solicitud inicial del Concello, sin que el 
Concello  concretase  fincas  dejándolo  al  arbitrio  del  registrador.  En  la  solicitud  de 
anotación inicial en 2013, Concello, repito, no dijo cuales fincas, lo dejó a la libre 
disposición del Registrador, que causó anotaciones en todas las fincas filiales divididas y 
anotación preventiva en la finca matriz que, solo con un objetivo redundante según el 
registrador de Ferrol, advierte para aclarar que se actuó en las filiales; parece ser que 
ese  fue  su  único  motivo.  Entiendo  que  en  2013  se  puso  la  nota  al  margen  de 
inscripción 4.ª de la finca 15876, no por motivos redundantes, sino porque en ella se 
contenía la norma estatutaria 4.ª b a favor del infractor del RL 34/10 y en virtud de la 
anotación de este expediente se imposibilitaba que dicho infractor pudiese realizar esa 
reserva e inscribir las obras del RL 34/10 como posible obra antigua en virtud de su 
pseudoderecho de vuelo de la norma 4.ª b), modificando la división horizontal añadiendo 
una vivienda independiente prohibida por la administración y haciéndola nacer al tráfico 
jurídico. Las obras del RL 34/10, de uso vivienda y uso terraza, a día de hoy ya no 
existen, como trasladó el Concello al Registro el 14.12.2020 y no existen gracias al 
cumplimiento de la condena civil, en segunda instancia, a cumplir lo ordenado en el 
RL 34/10. La condena a la eliminación de las obras del RL 34/10 fue solicitado en el civil 
de sentencia del 02.05.2016 que lo desestimó, recurrida a este respecto y obtenida la 
estimación en este aspecto a la condena en la sentencia del 02.12.2016. Estos son los 
procedimientos civiles testimoniados al Registro, causantes de la inscripción 5.ª de 
rectificación, estando esta inscripción por su falta de exactitud a la exactitud que, si 
tienen las sentencias en error material, objeto de este recurso, y encontrándome por ello 
que la norma estatutaria 3.ª está sin anotar o inscribir cancelación de ella, pues solo se 
hizo rectificación.
7)  Lo  cierto  es  que,  en  virtud  de  la  sentencia  civil,  de  la  que  da  cuenta  la 
inscripción 5.ª, que no admitió las pretensiones de los demandantes=comunidad que 
supusieran modificación de la División Horizontal, tampoco quiso admitir aquellas que 
modificaban los estatutos, estos siguen mostrándose en registro las mismas normas y 
los mismos derechos inscritos de 1998, pero en virtud de las sentencias se produce la 
cancelación por caducidad de derechos inscritos (no modificados o rectificados), por ello 
ya  no  ejecutables  tal  como  se  inscribieron  por  sus  titulares  promotores.  Las 
cancelaciones de los derechos personales de los promotores pueden ser tanto por 
caducidad o por defunción o por orden judicial o a petición de interesado en virtud del 
art. 177 del RH probando la caducidad por medio válido, como es el testimonio de 
sentencias que así la declaran. Yo lo pretendí de esta última manera para la norma 3.ª y 
parece, me entero ahora no lo conseguí, de la misma forma que lo pretendí para la 
norma 4.ª a) consiguiéndolo parcialmente. Ahora bien, si se quiere rectificar, no se 
rectifican las normas canceladas, no se rectifican los estatutos que se mantienen, lo que 
hay que realizar, porque falta, es inscripción de cancelación de la norma 3.ª, y fue 
solicitada y no denegada, pero se hizo inscripción de rectificación. s
8)  La promotora, en virtud de la anotación del RL 34/10 en 2013 no ha podido, ni  oe.
podrá, cambiar la naturaleza del bajo cubierta que estableció en 1998 como común por  w.
destino de trastero, elemento común para todas las propiedades del edificio. Tampoco  260ww
pinusdcori pnci iópno d4rá.º  reena liz1a9r9 8e,l  cdaem cboiom dúen  edleem uesnot ot rcaosmteúron  pao er ldeemsetinntoo  dveivsideen deal  apsriievnattoiv od ed leal 
pseronmteontcoira se nte svtiirmtuodn iaddea sla  qurees, etravma peosctoa tuptoadriraá  4h.aºcbe).r  Pqueero ,p aerste  sdoelol  beanjo  vcirutubdie rdtae  sleaas   BOE-A-cable e
privativo como parte de la/as vivienda/as privativa/as a las que el decidiese asignar 
huecos de trastero onerosamente como anejos, en virtud la reserva estatutaria 3.ª, que 
las sentencias declaran cancelado por caducidad. Son inejecutables, la reserva 4.ª b) por 
dos notas al margen del 27.11.2013 (la que da cuenta del RL 34/10 y la que declara la 
caducidad en virtud del art. 177 del RH). Es inejecutable la reserva 3.ª, por lo que 
entiendo debió causar, en virtud del art. 177 del RH nota al margen, al haber aportado yo 
los testimonios de las sentencias que la declararon caducada, pero para el registrador de 
Ferrol fue la causa su inscripción 5.ª del 03.04.2017, objeto de este recurso, inscripción 
explicativa de los testimonios (las sentencias son las que caducaron, no la acción 
registral al respecto), en pretendida exactitud de todos sus extremos.
9)  En los juicios civiles, quizás por la falta de especialidad en temas urbanísticos de 
los abogados, yo lo he conocido este año, no se dio a conocer que el Promotor inscribió 
la  reserva  de  vivienda  independiente  futura,  de  la  norma  4.º  b),  que  supone  la 
edificabilidad de 8+4 en un edificio con licencia de 8+3, cuando el planeamiento que le 
otorgó la licencia del edificio no permitía viviendas independientes en los bajo cubierta. 
Es decir, el promotor, sabía a la hora de inscribir su reserva para 8+4 que había agotado 
la edificabilidad posible del planeamiento que era 8+3, es decir 3 pisos de 3 viviendas 
independientes.  En  virtud  de  su  reserva  inscrita  en  estas  circunstancias,  si  quería 
inscribir  la  ilícita  edificabilidad  de  8+4  por  la  que  se  reservaba,  la  cuarta  vivienda 
independiente,  solo  podría  inscribirla  como  obra  antigua  que  modificase  la  división 
horizontal, en virtud de su reserva 4.º b, siempre y cuando no constase en registro 
anotación de expediente de reposición a la legalidad en la finca matriz objeto de esa 
nueva edificabilidad. Él sabía que, el Concello resolvió contra él el IU631/98 antes de 
inscribir él la obra nueva y división horizontal, era cuestión de que este expediente, u 
otro, no accediese al Registro y así podría realizar su reserva 4.ª b por obra antigua, 
carente de licencia, inscrita a su nombre y puesta al tráfico jurídico; tuvo la oportunidad 
de hacerlo de 1998 hasta 2013 cuando se hizo constar el RL 34/10 registralmente en 
finca matriz y fincas filiales.
10)  Ahora bien, en virtud de su reserva 4.ª y mientas registralmente no se dio 
cuenta del RL 34/10, los promotores también hubieran podido inscribir, modificando la 
División  Horizontal,  la  adecuación  del  bajo  cubierta  a  vivienda  como  obra  antigua 
vinculada en dúplex (desafectándolo de común creando nueva división, algo que es 
autorizado  en  planeamiento)  a  la  planta  3  (si  hubiera  adquirido  los  promotores  mi 
propiedad,  antes  o  después  de  yo  adquirirla  en  2009).  Estaría  inscribiendo  como 
realizada una edificación de 8+3+1, sí permitida urbanísticamente, pero sin licencia, que 
podría asimilar a obra antigua ya que sabían que el expediente IU631/98 nunca accedió 
al Registro (fue por sobre volumen y tabicado de la planta bajo cubierta cuando tenía en 
curso la ejecución de su licencia de obra nueva). La posibilidad de que realizasen la 
reserva 4.ª b) es truncada el 27.11.2013, por dos actos inscritos: por la nota al margen de 
la inscripción 4.ª que da cuenta de la existencia del RL 34/10 de obras de restitución para 
eliminar los usos ilícitos realizados en el bajo cubierta: de vivienda independiente dentro 
y, exteriormente, terraza a su altura, y, ese mismo día también, por la nota al margen que 
cancela por caducidad su reserva 4.ª b que solicité en virtud del art. 117 del RH.
11)  No obstante, solo estando cumplido el RL 34/10 y canceladas las anotaciones 
que originó registralmente, incluida su nota al margen de la inscripción 4.ª de la matriz, 
que da cuenta del expediente, y eliminando de la inscripción 5.ª lo referente a la condena 
civil  a  obras,  puesto  que  son  exactamente  las  obligadas  en  el  RL  34/10  según 
testimonian de forma indudable las sentencias (eliminación que solicito en mi recurso de  s
este  escrito  para  subsanar  error  material),  es  cuando  efectivamente  si  podría  la  oe.
comunidad, inscribir modificando la obra nueva y división horizontal, para la desafección  w.
del bajo cubierta de trasteros, manteniendo su uso, describiendo su sobre volumen y  260ww
tsaebnicteandcoia psa criav ilseuss,  phuueesc osso nd ed et raanstteesro d qeu lea  ienss coribprcai óann dtieg uoab, rase nguúenv ae.l  Pterostbimanodnoio,  pdoer  llaass 
sliceenntecniac iadse,  uqnuae  eldaisfi coabbrilaidsa dd edl eI U86+331+/19 8( trseosn  viavnietingduaass , y eullnoa  spulpalnirtíaa  inlad enpeecnedsiiednatde  ddee   BOE-A-cable e
trasteros), permitida urbanísticamente, y el acceso al registro de planta bajo cubierta 
independiente de trasteros como planta privativa con descripción, puesto que no existiría 
anotación registral de expediente urbanístico alguno, ni el RL 34/10 cumplido, ni del 
IU631/98 no cumplido y vigente pero que nunca causo anotación registral ni puede 
causarla. El bajo cubierta entraría con su uso permitido de trasteros al tráfico jurídico y la 
comunidad podría venderla en su derecho, de forma análoga, pero en mayor legalidad, a 
la que el constructor, de haber ejercido la norma 4.ª b, habría podido tener o vender una 
vivienda de uso no permitido. La inscripción 5.ª objeto de este recurso y la nota marginal 
que nombra al RL 34/10 en la finca matriz, van en contra del derecho de la comunidad a 
modificar la división horizontal por desafección del bajo cubierta. Derecho comunitario de 
desafección,  del  elemento  bajo  cubierta  común  desde  1998,  recuperado  por  la 
comunidad ante la caducidad de los derechos del promotor de las normas 4.ª b y 3.ª, que 
debería poder ejercer sin que el RL 34/10 estuviese anotado en la finca registral objeto 
de la desafección, ya sea creando una planta de trasteros independiente como obra 
antigua, ya sea creando el otro uso permitido, un dúplex entre el piso 3.º y bajo cubierta 
(inscripción de dúplex más complicada, pues es obra, en parte antigua para el volumen y 
tabicado del bajo cubierta, y en parte nueva que requiere licencia de uso vivienda en 
dúplex); ambas causan edificabilidad de 8+3+1 permitida por el planeamiento actual, y 
es  derecho  comunitario  que  no  se  puede  impedir  registralmente,  al  revés  debería 
facilitarse como indica la resolución de la DGNyR citada en este escrito.
12)  Cierto que yo solicité al registrador de Ferrol que retirase: la condena a obras, 
de la inscripción 5.ª, por error material (art. 39 y 40 de LH); aparte de que considero una 
gran injusticia que la mención de la condena de los infractores a unas obras que 
cumplieron, careciendo de carácter real, ya que eran algo que ya no existe, tenga 
constancia perpetua en el folio la matriz: la condena. Pero gracias a esto me doy cuenta 
de que, no se puede deducir, ni de las inscripciones de la finca matriz, ni de las filiales, 
que el cumplimiento de esta condena civil es exactamente equivalente al cumplimiento 
de lo ordenado en el RL 34/10 y viceversa, lo que sí deja claro, sin lugar a duda alguna, 
el testimonio de la sentencia en segunda instancia.
13)  No  es  menos  cierto  que  el  registrador  entiende  que  por  medio  de  su 
inscripción 5.ª de rectificación –bueno él dice que no es asiento sino inscripción, que 
modifica, luego matiza que no modifica sino aclara –que según él se hacen constar todos 
los extremos contenidos en los títulos que lo motivaron (títulos=los testimonios de las 
sentencias civiles). Ello no solo tiene error material (art. 39 y 40 LH), también es inexacto 
(art. 1 LH). El registrador, que detalla en su inscripción 5.ª las obras a las que se 
condena civilmente, omite dejar constancia, en inexactitud manifiesta y/o error material, 
el extremo que sí que aclaran las sentencias de forma clara: que la obras a las que se 
condena civilmente son exactamente las mismas obras a las que obliga el RL 34/10. La 
existencia del RL 34/10 en notas al margen en las fincas filiales es el motivo por el que 
se acude a la vía civil: a) para que se cumpla lo ordenado en el RL 34/10 (obras 
realizadas dentro y fuera del bajo cubierta para uso vivienda y terraza) que no logra la 
administración por falta de personal b)  Logrando el cumplimiento, con doble obligación 
al infractor (civil y administrativa), para solicitar al Concello el levantamiento de las 
anotaciones que solicitó en su día al registro. Por otro lado, el testimonio de la sentencia 
de segunda instancia deja más que claro que las obras del IU631/98 (sobre volumen en 
cubierta y placa del bajo cubierta y su tabicado) son anteriores a la declaración de obra 
nueva y por ello no afectantes a su comunidad de la división horizontal, y de este 
extremo no se dice nada en la inscripción 5.ª El IU631/98 nunca accedió al registro para  s
su constancia ni a petición del Concello que lo creó, ni a petición de la sentencia civiles  oe.
que dejan claro a las obras anteriores a la división y por ello, defendiendo la buena fe de  w.
os terceros la sentencia dice que no atañen a los comuneros, no afectan a la comunidad.  260ww
Nsiu rnecaalm, eeln ItUe 6la3 1fe/9 r8e,g liasstr aolb erajesr cdee  slaus s qaulvea gsuea ordceu pdae,  dteerbceerríoasn d peo bdueer naac cfeed, ey rd aels Rdee gluisetrgoo, 
pdoer s toobdroas. los defectos que lo vician de nulidad de pleno derecho y que su infractor sabe  BOE-A-cable e
14)  El registrador de Ferrol puso textualmente en su nota de calificación: “En su 
virtud quedan canceladas las normas estatutarias 3.º y 4.ª b) –esta última ya cancelada 
según nota extendida al margen de la inscripción 4.ª– y en consecuencia modificada la 
División Horizontal en los términos expresados”. Lo cual no es cierto textualmente, que 
es como debe entenderse y por ello inexacto, ya que una cosa es la División Horizontal 
inscrita, que es título público que produce asiento con número de inscripción, y otra cosa 
el título privado de los Estatutos Comunitarios, que al inscribirse crea perjuicio ante 
terceros,  pero  que,  pese  a  estar  contenidos  en  el  título  de  División  Horizontal  no 
modifican la División Horizontal, no modifican lo dividido. De hecho, la reserva 4.ª b) 
requería para ser efectiva, no solo una nueva licencia, salvable por obra antigua, también 
la no existencia de expediente anotado en el registro, y es en esos supuestos cuando el 
promotor podría otorgar por si solo un nuevo título de división, como la misma reserva de 
su futurible vivienda independiente en el bajo cubierta indica, pero, los nuevos estatutos 
para  la  nueva  división,  que  tendrían  que  ser  por  acuerdo  unánime  de  comuneros, 
podrían acceder en unión de la nueva declaración otorgada por los promotores o a 
posteriori. En 2013 solicité caducidad en virtud del art. 177 del RH de la reserva 4.ª b), 
en 2017 en virtud del mismo artículo y del testimonio de las sentencias solicité la 
caducidad de la reserva 32 y/o lo que procediese registralmente de los testimonios de las 
sentencias civiles; veo que se hizo otra cosa, según el registrador más explicativa y 
correcto, pero para mí es menos entendible e incluso injusto.
15)  Los estatutos que, establecen disposiciones de uso y destino de los elementos 
de la división, no pueden modificar lo dividido en la División Horizontal, no otorgan 
licencia urbanística para ello, ni son prueba de obra antigua, en términos sean los que 
sean. Por ello las cancelaciones de las reservas futuras de esos estatutos no pueden 
modificar  la  División  Horizontal,  pese  a  que  los  estatutos,  con  dichas  reservas 
caducadas, estén contenidos en el título de la división y en su asiento. Esas reservas, 
nunca causaron ni causan inscripción de asiento sino meramente inscripción con la que 
causan perjuicio a terceros, no por la división, sino por lo regulado en usos y deberes 
respecto a la división. Esas reservas no han sido modificadas, esas reservas han sido 
canceladas y yo he solicitado al registro cancelación por caducidad demostrada con los 
testimonios civiles.
16)  Si acaso, parece que la inscripción 5.ª, con poco acierto, pretendió aclarar que, 
en  consecuencia,  se  “modifican”  las  Normas  Estatutarias  contenidas  en  la  División 
Horizontal causante del asiento de inscripción 42. Pero lo cierto es que las normas 
estatutarias en este caso “no se modifican”, ni rectifican, pero sí se caduca la norma 3.ª 
(la 5.ª b ya estaba de antes), se testimonian o declaran canceladas parte de las reservas 
estatutarias. Es decir, se cancela la posibilidad de ejecutarlas en el bajo cubierta del 
edificio, tal como están sin modificarlas, por el tiempo transcurrido (también podía haber 
sido, afortunadamente no lo fue, que se cancelan totalmente por defunción de los dos 
titulares promotores y declararlo la sentencia y yo solicitar la caducidad en base al 
art. 177 y testimonio de las sentencias). Repito, está cancelada su ejecución, para 
realizar obras sobre, dentro y fuera del elemento común bajo cubierta, común por destino 
de trasteros desde la inscripción 42 en el folio de la finca matriz en 1998. Bajo cubierta, 
elemento de naturaleza común por destino desde el origen de la escritura de obra nueva 
y división horizontal el 12.11.1998, en acuerdo a los testimonios de ambas sentencias 
que lo indican sin duda alguna. Tampoco dice nada, la inscripción 52 en la matriz, del 
IU631/98, y eso que el testimonio de la sentencia civil en segunda instancia deja clara la 
existencia de un expediente IU631/98 anterior a la inscripción de la obra nueva, pero es  s
algo muy lógico ya que el expediente IU631/98 no consta en el registro y son obras que  oe.
no atañen a la comunidad, lo raro es que el expediente RL 34/10 que, sí constaba en  w.
Registro cuando se aportan las sentencias, y la condena civil en segunda instancia  260ww
ResLt a3b4le/1c0e,  pqeureo  clao ngdraenn aa celxaaracctaiómne dnetel  Rae glaisst roabdroars n oq uloe  ddieceb,e nsa rbeieanlizdaor sqeu ep odre  ocrudmepnl irdseel 
[esli cR] Lo 3b4ra/1s0 d see  ccounmdpelniraía  elara cno nladse ndae.l  ERnLt ie3n4d/1o0 q, uceo msi oe ls Rí epgoinsetrna dloors  vtaelsotrióm opnoinoesr  dqeu el alas   BOE-A-cable e
sentencias, finalmente prefirió no ponerlo, pues era la única forma que sí se cumplía el 
RL 34/10, no sabiéndose de la inscripción 5.ª que la condena a obras eran de ese 
expediente las podía dejar de forma perpetua, en una aclaración que parece ser le salió 
perfecta.
17)  Dice el art. 17.6 de la LPH, que acuerdos no regulados expresamente que 
modifique la división horizontal o los estatutos, requieren acuerdo unánime. Es decir, una 
cosa es modificar estatutos y otra modificar una división horizontal. Una modificación de 
la división horizontal puede llevar pareja la necesidad de modificar los estatutos (por 
ejemplo, si se hubiese realizado la ya imposible reserva 4.ª b) como los estatutos no 
pueden mantenerse si se refieren a elementos que al modificar la división mutan su 
naturaleza; se requiere unos nuevos). Pero, por el contrario, la modificación de unos 
estatutos nunca puede causar de por si la modificación de una división horizontal. Si solo 
se modifican los Estatutos, por acuerdo unánime o sentencia civil al respecto, no se 
modifica para nada la División Horizontal. Como ya he dicho la modificación de la 
división horizontal requiere el aporte de licencia urbanística o certificado de antigüedad 
en lo nuevo que se inscriba causando asiento y modificándola (por ello las sentencias 
civiles  rechazaron  todas  nuestras  peticiones  que  suponían  cambio  en  la  división 
horizontal y en consecuencia requerían condena a licencia urbanística para lo nuevo a 
obrar o declaración de las obras como antiguas, o licencias de cambios de usos). 
Evidentemente, si los estatutos se ocupaban del uso o derechos en un elemento común, 
cuando se desafecte modificando la división actual, los estatutos deberán adecuarse a la 
nueva  naturaleza  del  elemento,  pues  manteniendo  el  antiguo  resultan  normas 
imposibles, nulas de pleno derecho.
18)  En nuestro caso, tanto la cancelación por caducidad de las reservas 3.ª y 4.ª b) 
y por defunción, la parcial cancelación de la reserva 4.ª a), no modifican para nada la 
división horizontal, solo causan que las reservas, que se mantienen inscritas en los 
Estatutos en sus mismos términos (no modificados) carezcan de perjuicio a tercero por 
publicitar el Registro la imposibilidad de su realización por sus titulares: la 3 y 4.ª b 
inejecutable por ambos promotores por haber vencido su plazo y la 4.ª a inejecutable 
solo por la promotora por haber fenecido.
19)  No entiendo que, siendo todas estas normas estatutarias derechos personales 
en reservas estatutarias, el mismo registrador para caducar la 3.ª y 4.ª b (reservas 
alternativas una de la otra) realice inscripción de rectificación del 03.04.2017 y para 
caducar la 4.ª a), parcialmente, inscripción de cancelación 03.04.2017 y se refiera a la 
norma 4.ª b) como ya caducada por otro registrador el 17.04.2018, causando él una 
caducidad  redundante  en  otra  fecha  posterior,  no  con  nota  al  margen,  sino  con 
inscripción de rectificación.
20)  Con respecto a las normas 3.ª y 4.ª b) se realiza literalmente una inscripción 5.ª 
de rectificación de la inscripción 4.ª de división horizontal, y en esa inscripción se pone 
de  forma  textual  y  explícita:  “modificada  la  división  horizontal  en  los  términos 
expresados”. En contraste y a favor de mí tesis, el mismo y actual registrador de Ferrol 
en la inscripción 6.ª de cancelación que, a consecuencia de la cancelación parcial de la 
norma 4.ª a), causada por la defunción de uno de los titulares de la reserva, no puso que 
quedaba modificada la división horizontal en los términos expresados (división de la 
previa de inscripción 4.ª, no la inmediata anterior 5.ª). Tampoco y a favor de mi tesis, el 
registrador de 2013, en el margen de la inscripción cuarta de la hoja matriz, puso en la 
nota marginal de cancelación de la reserva 4.ª b) que en virtud de la nota al margen 
quedaba modificada la división horizontal en los términos expresados s
21)  Es  de  absoluta  injusticia  dejar  constancia  en  la  inscripción  5.ª,  de  forma  oe.
perpetua que los promotores fueron condenados a unas obras, sin decir que son las  w.
ordenadas en el RL 34/10 en virtud de las sentencias (único expediente del que se da  260ww
ceuxepnetdaie rnetgei sctoramlmo ecnateu seann tlea  dfien claa  mcoantdriez)n,a s icni vqilu ae  leans  lma iisnmscarsip yc ióenxa 5c.tªa ss eo bnroams bare l aas  eqsutee 
coubalignad oe le Rl RL L3 43/41/01,0 l,o l aqsu eo bsría rse fale ljaasn  qlouse  teosbtliimgaobnaio, sy ad ec olanss tsaebnat ecnocmiaos  ccaivrgileas r,e yg imstáraxli meen   BOE-A-cable e
las inscripciones del edificio matriz y filiales al momento de presentarse al registro el 
testimonio de las sentencia. Puedo entenderlo, porque el Concello ya había ordenado la 
anotación del RL 34/10 y ello era conocido por las sentencias, que no ordenan esto ni 
podían ordenarlo, y por el Registrador que sabe que la anotación de un expediente solo 
debe ordenarla el Concello o los jueces de contencioso. Pero si no pones que son las 
obras del RL 34/10 sabiendo sin lugar a dudas que son estas obras, no las pongas como 
condena y no las describas, ya que la anotación del RL 34/10 tampoco las describe en 
su anotación en el Registro.
22)  El Concello notificó al Registro de Ferrol recientemente el cumplimiento del 
RL 34/10, pero la forma en cómo se relata la inscripción de 5.ª de “modificación”= 
rectificación que causa aclaración; cómo una condena civil a realizar unas obras que 
detalla, sin decir, para mayor aclaración, que son las obligadas en el RL 34/10 es, por 
esta omisión a conciencia, inexacta. Esto causa que nadie que consulte las inscripciones 
(de asiento de la obra y su división, la inscripción de los estatutos en el folio matriz de su 
división, las inscripciones de asiento en los folios filiales de las fincas divididas, las 
anotaciones al margen, las inscripciones de rectificación o de modificación de aclaración 
y  las  inscripciones  de  cancelación,  por  caducidad  o  por  defunción,  de  normas 
estatutarias) pueda deducir, de forma clara e indudable, que el cumplimiento de la 
condena civil equivale al cumplimiento de las obras a las que obliga el RL 34/10, como sí 
testimonia la sentencia civil de segunda instancia de forma clara. La inscripción 5.ª, que 
tanta aclaración pretende, crea la duda para los que accedan al registro de si la condena 
fue o no cumplida y si las obras causaron expediente de reposición a la legalidad o no, 
cuando el registro sabe que sí se realizaron las obras y que son exactamente a las que 
obligaba el RL 34/10, y que cumplir el RL 34/10 que es equivalente al cumplimiento de la 
condena civil: las obras de condena civil detallas en la inscripción 5.ª son exactamente 
las obras ordenadas en el RL 34/10 cumplido.
23)  Pero si la inscripción 5.ª subsana su inexactitud, en error material de omisión, 
como  debería,  diciendo  que  las  obras  a  las  que  se  condena  son  exactamente 
coincidentes con las obras a las que se obliga en el RL43/10, pero no se cancela la nota 
marginal del RL 34/10 en la inscripción 4.ª, se deduciría de inscripciones y daría la 
impresión de que el RL 34/10 ya no carga a las propiedades divididas, pero si por 
sentencia civil, en la matriz y lo nuevo que se quisiese dividir por desafección en la finca 
matriz, lo cual es falso. Por ello, el verdadero error material de esta inscripción es dar 
cuenta de la condena. Pero también está el error de que no se haya procedido mediante 
los testimonios de sentencias civiles y el art. 177 de RH a la caducidad de la reserva 3.ª 
como se caducó la 4.ª b) en 2013, y en su lugar se haya realizado este asiento de 
rectificación que no entiendo, inscripción de rectificación que si entendí a la perfección 
cuando, por ejemplo, se añadió la descripción de mi plaza de garaje proindiviso que en 
su día, cuando se transmitió por primera vez, como cuota pro-indivisa, no se puso y por 
ley debía haberse puesto, ello, es entendible, causó inscripción de rectificación del 
asiento de mí adquisición.
24)  El registro para no crear confusión respecto a que las obras de la condena civil 
son las del RL 34/10, confusión que no crean los testimonios de las sentencias muy al 
contrario lo aclaran, y para tener una inscripción exacta de los extremos de la condena 
civil, entiendo que debería retirarse en la inscripción 5.ª, el relato de la condena a obras 
que detalla el registrador de Ferrol, que manifiesta cuenta con salvaguarde de tribunales 
y no quiere retirar. No retirándolo tendría que corregir su error alternativo de omitir que 
son exactamente las obras del RL 34/10. Sin embargo, esto sería la inscripción de un  s
expediente urbanístico en base a unos testimonios de sentencias que no ordenaron  oe.
inscribir el RL 34/10, por ello entiendo es mejor quitar el error de todo su detalle del  w.
relato  de  las  obras  de  condena,  obras  de  naturaleza  real  pero  condenadas  a  260ww
adneosatapdaore. cLear  ccoonn deel ncau mcipvliilm  fiueen top adreal  RelL  c3u4m/1p0li,m eiexnpteod iednet el aq uoerd eenl  Rdeegl isRtroL  y3a4 /1te0n íay 
biunívocamente, o recíprocamente, habiendo sido cumplido el RL 34/10 se cumple la
condena civil. Este fue el principal objeto del procedimiento civil y causó el recurso a la 
sentencia en primera instancia.
25)  Por todo ello, es tremendamente injusto, para el condenado –que ya cumplió su 
condena– que por una inexactitud creada por erro de omisión no corregible que causa 
error alternativo de haber puesto a lo que se condenaba de forma inexacta, conste en el 
Registro de forma perpetua su condena ya cumplida. Igual de injusto que no pueda 
deducirse del Registro que, cumplido el RL 34/10 está cumplida la sentencia civil que 
condenó a cumplirlo y viceversa, pero es que la sentencia no ordenó que se inscribiese 
su  condena.  Es  decir,  no  se  pueda  deducir,  de  forma  clara  e  indudable  de  la 
inscripción 5ll, que el cumplimiento de la sentencia civil es equivalente al cumplimiento 
de las obras a las que obliga el RL 34/10 y pero tampoco de la lectura de todas la 
anotaciones al margen en matriz y filiales, filiales en las que se cancela anotaciones del 
RL 43/10 por cumplimiento, tampoco se deduce que ello signifique que se cumplió con 
las obras a las que se condenó civilmente. Realmente se consiguió el cumplimiento del 
RL 34/10 por la vía civil, administrativamente solo advirtieron de multas coercitivas al 
infractor. Después de la sentencia de primera instancia que, cancelando los derechos del 
promotor sin obligarle a realizar a su costa las obras del RL 34/10 realizadas sobre lo 
ajeno,  el  bajo  cubierta  común  desde  1998,  causaba  que  dichas  obras  objeto  del 
RL 34/10 pasaran de ser de su constructor a ser comunes por lo que el expediente 
RL 34/10 tenía que de cambiar los obligados de los promotores a los comuneros, si bien 
los comuneros conseguimos en la sentencia en segunda instancia que se obligase por 
condena a los infractores, a que las realizasen a su costa y con licencias oportunas.
26)  El Concello solicitó levantar la carga del RL 34/10 que en su día solicitaron al 
registro, tras demostrarle yo que el infractor cumplió el RL 34/10 y tras archivarlo por 
cumplimiento. Se solicitó que se realizasen las que procediesen (sin indicar a cuáles 
fincas, por si el RL 34/10 afectaba a algún elemento común) y el registrador de entonces 
las estimó tanto para la [sic] inscripciones en las hojas matrices (por contener los 
estatutos  con  reservas  afectantes  al  elemento  común  bajo  cubierta),  como  en  las 
inscripciones en hojas filiales que participan según su cuota en el elemento común bajo 
cubierta.  Fueron  cargas  del  RL  34/10  en  notas  preventivas  de  incoación  que  se 
transformaron a marginales de resolución y en la peculiar nota del RL 34/10 al margen 
de la inscripción 4.ª de la finca matriz de obra nueva y división, que esté debido a los 
estatutos que afectan a todo lo dividido de la matriz, inclusive al bajo cubierta común 
desde 1998.
27)  También, es tremendamente injusto para los propietarios, que obligaron al 
infractor al cumplimiento del RL 34/10 civilmente por obras de su propiedad dentro y 
fuera del elemento común, desde 1998, bajo cubierta; y lo consiguieron en segunda 
instancia, precisamente siendo el principal objeto del procedimiento el levantamiento de 
las cargas del RL 34/10 en el registro. El RL 34/10 obligó a obras de restitución a la 
situación preexistente, ante obras ilícitas sin licencia dentro y fuera del elemento común 
bajo cubierta: para darle un uso vivienda y terraza, ambos pretendidos privativo por el 
infractor. Se condenó civilmente, en segunda instancia al infractor, que ya se sabía era el 
obligado por el RL 34/10 a eliminarlas y ello constaba en el registro, pues el expediente 
se aportó al civil, el infractor tenía por ello doble obligación y el Concello que lo apercibió 
de multas no le puso ni la primera. Fue el carácter común del elemento bajo cubierta 
afectado con las obras del RL 34/10 lo que precisamente facultó a la comunidad a actuar 
contra ellas civilmente, y lo que hizo que no solo los promotores estuviesen obligados a 
eliminarlas administrativamente por ser ilícitas urbanísticamente, también civilmente pues  s
las obras a eliminar por orden del RL 34/10 fueron el objeto principal de la demanda civil  oe.
en primera y segunda instancia se ejecutaron sobre lo ajeno y común. w.
28)  Cuando en primera instancia civil se declara caducada las norma 3.ª y dice ya  260ww
dcaed luac raedsae revna  230.ª1, 3la lsa  onborrams ao b4j.eªt ob ,d seiln R cLo n3d4e/1n0a,r  dael jainrforanc dtoer  sceivr ilpmrievnatteiv,a pso dr ella c coandsutrcuidctaodr 
pcoamrau nseerro cso, meunn evsir tuad  mdáes  eesnt ae l pbriamjoe racu bsieenrttae,n cpiaa,s alroo nq uae  shear brreíasp opnrosvaobcilaiddaod  qduee  loesl   BOE-A-cable e
RL 34/10 cambiara al sujeto de su orden a la comunidad, ya que por ser dentro y fuera 
de elemento común la primera sentencia creaba a las obras del RL 34/10 (uso vivienda y 
uso terraza) como comunes, pero siendo ilícitas en virtud del RL 34/10. Por ello se 
recurrió en segunda instancia y la sentencia de la segunda instancia condena al infractor 
a la demolición de las obras del RL 34/10 como obras comunes a eliminar por el infractor 
a su costa. A estas obras obligadas, bajo delito penal de desobediencia a demolición por 
sus causantes, es a las que se condenó también civilmente a los infractores, teniendo 
para realizarlas doble obligación, la administrativa en base a usos no permitidos creados 
en elemento común y a la civil en base a que se tocó un elemento común con obras 
ilícitas e ilegalizables. En primera instancia las obras del RL 34/10, privativas de los 
promotores,  se  devenían  comunes  por  la  caducidad  de  los  derechos  del  promotor 
declarada en la primera instancia civil, por ello como esto causaría que el expediente 
RL 34/10 cambiase a los sujetos obligados de promotores a comunidad de propietarios 
es que se tuvo que recurrir a la segunda instancia donde se condenó a lo que se pedía 
en la primera a los promotores.
Por todo lo fundamentado, en contra de lo que dice el registrador, no se hizo constar 
en la inscripción n.º 5, de la finca 15876 matriz, libro 751, del tomo 1873 todos los 
extremos contenidos en los testimonios de las sentencias civiles (la del 2 de mayo 
de 2016 y la del 2 de diciembre de 2016) cuando falta su principal extremo:
Que las obras de condena civil son exactamente las mismas a las obligadas a 
cumplir en la orden administrativa del expediente RL 34/10, tal como sí relatan de forma 
clara e induditativa los testimonios de las sentencias y estas ya estaba inscritas.
El acceso al registro de un expediente urbanístico lo debe ordenar el emisor, el 
Concello y si es recurrido en vía administrativa el Juzgado, al igual que es el Concello el 
que  solicita  la  eliminación  de  las  notas  que  causa  la  apertura  y  resolución  de  un 
expediente urbanístico. En este caso, las sentencias civiles no ordenaron el acceso al 
registro de los expedientes, tampoco de las obras objeto del expediente RL 34/10 a las 
que condena al infractor. Es algo que no se podía ordenar civilmente y desde luego no 
se pidió que se dictase orden del juzgado civil a este respecto, entre otros motivos 
porque ya estaban inscrita la obligación de eliminar esas obras. Por ello es de justicia 
que se retire de la inscripción 5.ª de la finca matriz la constancia de las obras del 
RL 34/10, aunque no se haya explicitado en la inscripción, como se debía, que las obras 
de condena civil detalladas eran exactamente las obras objeto del expediente RL 34/10 
que ya estaban anotadas en el Registro y a las que se obligó por el Concello a los 
infractores.  Entiendo  que  el  proceder  del  registrador  ante  los  testimonios  de  las 
sentencias civiles debió ser en acuerdo al art. 177 del RH, o bien causando nota 
marginal a la inscripción de los estatutos de caducidad de la reserva 3.ª o inscripción de 
caducidad (semejante a la inscripción 6.ª de cancelación) y no una de rectificación con 
presunto error material de omisión que realmente es un error de inscribir obras que ya 
estaban  inscritas  como  objeto  del  RL  34/10  (llamadas  a  desaparecer  por  acción 
administrativa y acción civil, o por inacción en ambas vías pasaran a estar fuera de 
ordenación, pero nunca inscribibles como obra antigua por existir anotación del RL 34/10 
en registro, es decir nunca de posible acceso al tráfico jurídico. Afortunadamente estas 
obras ilegales e ilegalizables, de usos no permitidos, desaparecieron gracias y por medio 
de la sentencia civil, pues administrativamente no disponían de personal suficiente, 
sentencia civil que a poco embarga a los infractores cuando se solicitó su ejecución de 
sentencia.» e
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 9, 18, 19, 19 bis 39, 40, 72, 82,103 y 322 y siguientes de la 
Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio 
de 2014 y 23 de enero, 6 y 21 de abril y 5 y 9 de mayo de 2017.
1.  Se  trata  de  resolver  en  este  expediente  si  procede  la  rectificación  de 
determinados asientos practicados, así como la nota de oficina que se pone en los folios 
registrales, en el margen destinado a hacer constar el número o letra de la inscripción o 
anotación, que refleja de modo sintético la operación registral practicada.
En particular la relativa a la inscripción 5.ª de una finca matriz, en la que, con ocasión 
de la presentación e inscripción en el Registro de determinadas sentencias en distintas 
instancias, se cancelaron ciertas reservas estatutarias de una división horizontal por 
caducidad y se hizo constar debajo del ordinal 5.º, la palabra «rectificación», en alusión a 
que se modificaban los estatutos integrados en el título constitutivo de la propiedad 
horizontal.
La recurrente sostiene que en el Registro no debería haberse hecho constar la 
palabra rectificación ni tampoco, según resulta del final de su recurso, la condena a 
realizar ciertas obras consecuencia de las citadas sentencias en cumplimiento de la 
legalidad urbanística al entender que las mismas ya han sido efectuadas.
2.  Respecto de la cuestión de fondo planteada en el escrito de recurso, debe 
reiterarse la doctrina expuesta por la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 30 de junio de 2017, interpuesto por la misma recurrente.
En dicha Resolución se manifestó lo siguiente:
«En primer lugar es preciso recordar que es continua doctrina de esta Dirección 
General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina 
de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000; vid., entre las más 
recientes, Resoluciones de 23 de enero, 6 y 21 de abril y 5 y 9 de mayo de 2017), que el 
objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad 
es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a 
Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. No tiene en 
consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente 
la  forma  en  que  se  haya  practicado  la  inscripción  solicitada.  La  actuación  de  los 
registradores de la Propiedad está sujeta al principio de legalidad (artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria), al cual han de acomodar su ejercicio profesional de modo que la práctica 
de  los  asientos  debe  hacerse  en  la  forma  determinada  por  el  ordenamiento  (vid. 
artículos 9, 72 y 103 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento).
Es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se 
encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto 
no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de 
Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 
y 82 de la Ley Hipotecaria).
Como ha dicho este Centro Directivo en su Resolución de 28 de julio de 2014, la 
calificación positiva es requisito imprescindible, insoslayable, de la inscripción, como 
fundamento que es, junto con la publicidad y consiguiente cognoscibilidad legal, de sus 
fuertes efectos defensivos y ofensivos, pero la calificación positiva no es ni se confunde 
con la inscripción misma, siendo así que es ésta y no la calificación positiva previa la  s
que, en paralelo a la salvaguardia judicial de la misma (artículo 1, párrafo tercero, de la  oe.
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(artículo 30, 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Lo que no puede pretender es
que  esta  Dirección  General  la  ampare  en  su  pretensión  de  dictar  al  registrador
competente por razón del territorio (artículo 2 del Reglamento Hipotecario), el contenido 
de  la  modificación  de  unos  asientos  ya  practicados,  cuyo  contenido  está  sujeto  al 
principio de legalidad y se encuentran bajo salvaguarda judicial y cuya modificación está 
igualmente sujeta a estrictas normas de procedimiento.»
3.  Respecto de la pretensión de la recurrente de que se cancele la nota expresiva 
de «rectificación».
Debe manifestarse que dicha nota es una mera nota de oficina que carece por sí 
misma  de  toda  trascendencia  jurídica,  siendo  el  asiento  al  que  se  refiere  el  que 
constituye el objeto del asiento, siendo aquélla una mera indicación para facilitar el 
manejo de los folios del Registro, sin valor jurídico alguno.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.