BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64215
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9222 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Alicante n.º 
5, por la que suspende la inscripción del decreto de adjudicación y del 
mandamiento de cancelación de cargas, dictados en autos de ejecución 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña R. B. P., en representación de la mercantil Charo 
y Puri Gestión Inmobiliaria, S.L. y por don J. F. B. T., contra la nota de calificación 
extendida por el registrador titular del Registro de la Propiedad de Alicante n.º 5, don 
Manuel  García-Serna  Colomina,  por  la  que  suspende  la  inscripción  del  decreto  de 
adjudicación  y  del  mandamiento  de  cancelación  de  cargas,  dictados  en  autos  de 
ejecución hipotecaria número 1382/2012.
Hechos
I
En decreto de adjudicación dictado por la Letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado  de  Primera  Instancia  número  dos  de  Alicante,  de  fecha  4  de  noviembre 
de 2019, en autos de ejecución hipotecaria número 1382/2012, seguidos por la mercantil 
Charo y Puri Gestión Inmobiliaria, S.L. y por don J. F. B. T., contra doña M.J.S.D., se 
adjudica la finca registral 20.068 a los citados ejecutantes. La citada finca 20.068, que no 
constituye la vivienda habitual del deudor, se adjudica, una vez la subasta concluyó sin 
postores, por la cantidad debida por todos los conceptos, siendo dicha cantidad inferior 
al cincuenta por ciento de su valor de tasación.
II
Presentado testimonio del citado decreto, expedido el día 28 de noviembre de 2019 
por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 
dos de Alicante, junto con mandamiento de cancelación de igual fecha, en el Registro de 
la Propiedad de Alicante n.º 5, fue objeto de la siguiente calificación: Se suspende la 
inscripción respecto de la finca antes expresada, de conformidad con lo dispuesto en los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 20 de septiembre de 2017 y 16 de febrero de 2018. Señala la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre 
de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que para que las 
adjudicaciones en ejecuciones se hagan por cantidad inferior al 50% del valor por el que 
el bien hubiere salido a subasta deben de cumplirse los requisitos del 670.4 LEC: que sí 
haya habido postores en la subasta, y que el letrado justifique la decisión. El artículo 671 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, dispone: «Si en la subasta no  e.e
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del  b
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda  22ww
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cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60
por cien». En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas 
recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretaran 
según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes 
históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, 
atendiendo  fundamentalmente  al  espíritu  y  finalidad  de  aquellas»  parece,  que  la 
interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir 
un  resultado  distorsionado-  En  efecto,  admitir  que  el  acreedor  pueda  solicitar  la 
adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de 
tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el 
procedimiento  de  apremio  garantice  entre  los  intereses  del  ejecutante  (obtener  la 
satisfacción de su crédito) y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho 
mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no 
puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el 
enriquecimiento injusto de la otra. En el caso resuelto por tal Resolución, la propia 
Letrada de la Administración de Justicia mostró su conformidad con la interpretación y 
calificación que se impugnaba. El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de 
prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se 
establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto 
de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los 
bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos 
los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el 
acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, 
por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación»). Ello no implica que deba 
hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el 
contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de 
las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio 
cuando la subasta ha quedado desierta. Igualmente, según la reciente Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 16 de febrero de 2018, 
reiterando la interpretación dada a los preceptos de aplicación al caso hecha por la 
Resolución  antes  citada,  establece  que  admitir  que  el  acreedor  pueda  solicitar  la 
adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de 
tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el 
procedimiento  de  apremio  garantice  entre  los  intereses  del  ejecutante  (obtener  la 
satisfacción de su crédito) y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho 
mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no 
puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el 
enriquecimiento injusto de la otra. El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de 
prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se 
establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto 
de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los 
bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos 
los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el 
acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, 
por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación»). Ello no implica que deba 
hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el 
contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de 
las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio 
cuando la subasta ha quedado desierta. Otra muestra de que el legislador ha querido  s
respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar  oe.
en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que  w.
existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de  22ww
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deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por 
ciento  de  su  valor  de  tasación  y  a  la  mejor  postura.  El  último  párrafo  del  citado 
artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, al 
disponer: «Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en 
favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento 
del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya 
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor 
postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, 
oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias 
del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el 
cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la 
satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial 
que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga 
el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso 
directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el 
Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo 
dispuesto en el artículo siguiente». Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad 
de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, 
la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para 
intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al 
letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias 
concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en 
esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de 
adjudicación.  Esta  norma  especial,  prevista  por  el  legislador  para  circunstancias 
extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse 
igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso 
que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 del Código 
Civil).Conviene recordar cómo ese Centro Directivo (Resoluciones de 12 de mayo y 21 
de octubre de 2016) ya ha tenido ocasión de atemperar la literalidad del artículo 671 de 
la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  considerando  que  se  estima  que  la  interpretación 
ponderada y razonable de este artículo, para evitar un resultado literal contrario al 
espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual 
del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el 
bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es 
inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los 
conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». Tampoco puede 
llegarse a una conclusión contraria por el hecho de que la diferencia entre la cantidad por 
la que se adjudica la finca y la correspondiente al 50% del valor de tasación no sea 
especialmente  significativa,  ni  de  ello  puede  deducirse  la  inexistencia  de  un  daño 
patrimonial para el ejecutado, todo ello sin perjuicio de que dichas circunstancias sean 
especialmente  apreciadas  en  el  procedimiento  conforme  a  lo  dispuesto  en  el 
artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes relacionado. En virtud de lo 
expuesto, resuelvo suspender la práctica de las operaciones interesadas… Alicante, a 
quince de enero del año dos mil veinte, el Registrador. Fdo. Manuel García-Serna 
Colomina… sigue pie de recursos.
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  R.  B.  P.,  en  representación  de  la  e.
mercantil Charo y Puri Gestión Inmobiliaria, S.L. y don J. F. B. T interponen recurso en  w.
base a las siguientes alegaciones: «…Cuarto. -Causas en las que se funda el presente  22ww
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del Registrador no se encuentra la de verificar la validez de los actos dispositivos 
acordados en resoluciones judiciales, pues, en primer lugar, el referido artículo 18 LH 
restringe la calificación a la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras 
públicas,  por  lo  que  resulte  de  ellas  y  de  los  asientos  del  Registro.  A  mayor 
abundamiento,  aunque  un·  decreto  de  adjudicación  no  constituye  un  "documento 
expedido por la autoridad judicial", si cuando estamos ante una resolución administrativa 
el  Registrador  no  puede  ampliar  el  alcance  de  su  calificación  (art.  99  RH)  a  la 
ejecutividad y la presunción de validez y eficacia de la que legalmente gozan los actos 
administrativos,  no  puede  ofrecer  dudas  lo  inaceptable  de  que  el  alcance  de  su 
calificación  de  una  resolución  o  documento  judicial  -expedido  en  el  seno  de  un 
procedimiento judicial por quien legalmente tiene atribuida esa competencia y bajo la 
tutela directa del órgano jurisdiccional que conoce de la ejecución-, sea superior al que 
tendría la calificación registra! de un documento administrativo. En su sentencia de 21 de 
noviembre  de  2017  (STS,  Pleno  Sala  1.ª,  nuestro  Tribunal  Supremo,  tras  fijar 
tajantemente que "la función calificadora no le permite revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar 
sobre  su  procedencia  11,  establece  la  posibilidad  de  que  el  Registrador  "pueda 
comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje  constancia  del  cumplimiento  de  los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal". En esta sentencia, el Alto 
Tribunal,  conociendo  de  la  venta  a  tercero  de  una  unidad  productiva  aprobada 
judicialmente  en  el  seno  de  un  concurso  de  acreedores,  considera  procedente  la 
calificación negativa emitida por el Registrador (y ratificada por la DGRN) por no constar 
en el mandamiento de cancelación que se hubiesen respetado los requisitos previstos en 
el art. 155.4 en relación al acreedor hipotecario afectado por la venta directa de uno de 
los bienes inmuebles integrados en dicha unidad productiva: «respecto de la función 
calificadora  de  la  registradora,  lo  relevante  es  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia  del  cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC.  en  relación  a  los 
acreedores hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado". Con todo lo 
anterior hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia 
en  el  mandamiento  judicial  de  estos  requisitos  del  art.  155.4  LC  fue  correcta...» 
Asimismo, no puede desconocerse la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal 
Supremo, Sala 3.ª, de 16 de abril de 2013 -que se transcribe más abajo en lo que aquí 
interesa-, la cual, tras recoger el criterio de la DGRN (entre otras, resolución de 3 de 
marzo de 2011) en relación a la obligación del Registrador de calificar determinados 
extremos de las resoluciones judiciales (concretamente, examinar si se ha notificado del 
procedimiento a quienes el Registro concede algún derecho que pueda verse afectado 
por la sentencia), matiza aquél y refiere que "tratándose de supuestos en los que la 
inscripción registral! viene ordenada por resolución judicial firme, cuya ejecución se 
pretende,  la  decisión  acerca  del  cumplimiento  de  los  requisitos  propios  de  la 
contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros 
registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se 
ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito jurisdiccional", añadiendo que, 
en todo caso, resulta inaceptable que en los supuestos de ejecución judicial 11la simple 
oposición registra! -con remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la 
calificación- se convierta automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución 
de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnación registra! han de 
quedar reservados para los supuestos en los que la pretensión registral no cuenta con el  s
indicado origen jurisdiccional". Por lo tanto, y en base a la doctrina jurisprudencial  oe.
expuesta, la calificación registral relativa a los derechos de titulares de asientos que  w.
pudieran  resultar  afectados  por  la  resolución  judicial  de  que  se  trate,  juega  para  22ww
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Registrador, a través de su potestad calificadora, pueda velar por los derechos de 
quienes,  como  demandados  de  ejecución,  han  sido  parte  en  el  correspondiente 
procedimiento y, en consecuencia, han tenido la oportunidad de hacer una tutela efectiva 
de sus intereses legítimos, habiéndose cumplido por el tribunal de modo escrupuloso con 
las exigencias de la necesaria contradicción procesal excluyente de la indefensión. Por lo 
que tal actuación quedaría en todo caso fuera del ámbito propio del Registrador de la 
Propiedad.  2.–En  particular,  el  Registrador  no  es  competente  para  revisar  la 
interpretación de las normas materiales y procesales de aplicación en el dictado de un 
decreto de adjudicación. El Registrador de la Propiedad no es competente para revisar la 
conformidad a Derecho del decreto de adjudicación presentado a inscripción. No puede 
ofrecer dudas que esta potestad se atribuye por ley de modo exclusivo a los juzgados y 
tribunales competentes para conocer de los recursos (que obviamente pueden formular 
cualesquiera  titulares  de  derechos  que  puedan  verse  afectados  por  una  posible 
vulneración de normas o interpretación errónea en la que pueda incurrir el Ldo. de la 
Administración de Justicia) que contra dicho decreto sean admisibles en el ámbito de un 
procedimiento judicial de ejecución, resultando irrelevante a estos efectos que el Ldo. de 
la Administración de Justicia carezca de potestad jurisdiccional. Por lo tanto, dicha 
competencia en ningún caso puede ser atribuida al Registrador de la Propiedad y, por 
ende, tampoco a la DGRN o al Juzgado que pueda conocer de la impugnación de la 
calificación emitida. Como apunta la Sentencia de la A.P. de las Palmas, de 30 de 
octubre de 2018, que se reproduce en los fundamentos de derecho de este recurso 
gubernativo,  "ello  comporta  que,  incluso  si  compartiéramos  la  muy  razonable 
interpretación de los artículos 670 y 671 de la LEC que hace la DGRN respecto a cuál ha 
de ser el precio mínimo de adjudicación al acreedor en la subasta de una vivienda 
habitual  (...)  no  podría  esta  Sala  -como  no  podía  el  Juzgado,  ni  la  DGRN,  ni  el 
Registrador-  variar  el  Decreto  firme  dictado  en  un  procedimiento  seguido  ante  un 
Juzgado en el que se haya dado audiencia a todos los interesados conforme a lo 
dispuesto en la legislación de aplicación (se hayan personado o no dichos interesados 
en el procedimiento, puesto que tuvieron la oportunidad de hacerlo), se hayan cumplido 
las formas extrínsecas para el dictado del título objeto de inscripción y no existan 
obstáculos nacidos del propio Registro para la inscripción". Conclusiones que, no podría 
ser de otro modo, comparte la A.P. de Córdoba en su sentencia de fecha 25 de octubre 
de 2018, igualmente reproducida más abajo: "el hecho es que se trata con la calificación 
negativa emitida de proteger al titular de vivienda -de evitar su indefensión- pues va a 
perder la vivienda a fin de que obtenga una mayor rebaja de su deuda o la extinción más 
allá de lo que el citado precepto dispone, el 50% del tipo de tasación, que será el 60%, 
caso de vivienda. Pero lo cierto es que está protegiendo a una persona que es parte en 
ese  procedimiento  y  es  él  quien  tiene  la  defensa  de  sus  derechos,  faltando  el 
presupuesto de la actuación del Registrador de la Propiedad para evitar situaciones de 
indefensión: aquí no se trata de titular de asiento posterior que resulte afectado por la 
ejecución, es el propio titular del bien como hipotecante no deudor, y, muchas veces, 
reuniendo las dos cualidades. Así, dice esa resolución (DGRN, de 23/3/2018) que esta 
función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial 
en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su 
procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje  constancia  del 
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los 
derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. Aquí se está 
protegiendo, no a terceros titulares de asientos posteriores, sino a quien precisamente  s
por ser parte tiene la posibilidad de defenderse, y para ello lo que hace es entrar en el  oe.
fondo de la resolución, pues el estimar si procede la adjudicación en tales o cuales  w.
términos no es otra cosa que una decisión sobre el fondo que sólo al Tribunal compete  22ww
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del afectado por la adjudicación, y contrariando una resolución revestida de la autoridad 
de la cosa Juzgada"(...) Por lo tanto, y concluyendo, ni el ejecutado está en una situación 
de indefensión tutelable por el Registrador de la Propiedad, cuidando de ello el Tribunal, 
ni cabe entrar en revisar el fondo de la decisión judicial de cuya inscripción se trata". 
Pues bien, el supuesto de hecho que nos ocupa es idéntico al que examina la precitada 
sentencia de la A.P. de Córdoba: la calificación del Registrador responde no un obstáculo 
que surja del Registro de la Propiedad, sino a una comprobación de lo que aquél 
entiende como la interpretación adecuada vio correcta de las normas aplicadas por el 
Juzgado, labor que, evidentemente, no corresponde al Registrador de la Propiedad. 3.–
El Registrador realiza una interpretación desajustada a Derecho del art. 671 de la ley de 
Enjuiciamiento  Civil.  Como  se  ha  referido  más  arriba,  el  Sr.  Registrador  funda  su 
calificación en diversas resoluciones de la DGRN, vienen a entender aplicables los 
limites previstos en el art. 670.4 de la LEC, y no los establecidos en el art 671 de nuestra 
Ley rituaria, que es el precepto que regula específicamente dichos supuestos. Basan 
dicha conclusión en criterios de equidad e interpretación conjunta y teleológica de los 
distintos preceptos de la LEC sobre subastas de bienes muebles e inmuebles (en 
particular,  los  ya  referidos  y  el  art.  651  del  mismo  Cuerpo  Legal)  V.  Doctrina 
jurisprudencial y de la DGRN. 1.º de calificación del Registrador de la Propiedad e 
incompetencia del mismo para revisar la interpretación de las normas materiales y 
procesales  de  aplicación  en  el  dictado  de  un  Decreto  de  Adjudicación.  "Tercero.  -
Resolución de los recursos. Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos Judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero si comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación  se  ordena  por  el  tribunal"  (STS,  Sala  l.  ª,  Pleno,  de  21/11/2017; 
EDJ 2017/243504)". "la doctrina registral establecida en la Resolución citada (DGRN, 
de 1 de marzo de 201.3) es la siguiente: Como ya dijera la DGRN en su Resolución de 7 
de noviembre de 2002 (y en las posteriores de 2 de junio de 2006, 16 de julio de 2010 
y 3 de marzo de 2011), el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en 
exclusiva  a  los  jueces  y  tribunales,  impone  a  todas  las  autoridades  y  funcionarios 
públicos,  incluidos  los  Registradores  de  la  Propiedad  la  obligación  de  cumplir  las 
resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales 
resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está 
el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido citados 
aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la 
sentencia,  con  el  objeto  de  evitar  su  indefensión,  proscrita  por  el  art.  24  de  la  s
Constitución Española y su corolario registral del art. 20 de la Ley Hipotecaria. Esta  oe.
doctrina, sin embargo, ha de ser matizada pues tratándose de supuestos en los que la  w.
inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se  22ww
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igualmente,  será  suya  la  decisión  sobre  el  posible  conocimiento,  por  parte  de  los 
actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la 
resolución determinante de la nueva inscripción. Ciertamente, la cuestión no es pacífica 
y ha generado controversia en el ámbito de la jurisprudencia menor. Pues bien, a partir 
de lo concluido al respecto por numerosas Audiencias Provinciales (A.P. de Almería, 
sección 1.ª auto de 15 de febrero de 2017, A.P. de Córdoba, sección 1.ª, auto de 20 de 
noviembre de 2013 y sentencia de 25 de octubre de 2018; A.P. de La Rioja, sección la, 
auto de 13 de abril de 2018; A.P. de Málaga, sección 5.ª, auto de 21 de abril de 2016; 
A.P. de Cádiz, sección 8.ª auto de 15 de diciembre de 2015; o A.P. de Barcelona, 
sección 14.ª, auto de 15 de diciembre de 2015), estos recurrentes entienden que la 
interpretación literal del referido artículo 671 de la LEC es la más ajustada a Derecho y 
que el legislador, al redactar dicho precepto, ha querido expresamente permitir que la 
adjudicación de inmuebles se haga por menos del 50% del valor de tasación, siempre 
que cubra la cantidad que se deba por todos los conceptos. Y en base a ello hacemos 
nuestros  los  argumentos  y  razonamientos  jurídicos  acogidos  en  las  mentadas 
resoluciones judiciales.
IV
El registrador, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección. En dicho informe hace constar que de la interposición de Recurso 
se dio traslado a la señora Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de 
Primera  Instancia  n.º  2  de  Alicante,  conforme  preceptúa  el  artículo  327  de  la  Ley 
Hipotecaria, mediante carta certificada con acuse de recibo, a fin de que en el plazo de 
cinco días desde la recepción de dicha comunicación pudiera formular las razones que 
entendiera aplicables al caso y que con fecha 4 de marzo de 2020, la señora Letrada del 
Juzgado ante citada, remitió por fax Diligencia de Ordenación mediante la cual hacía 
saber que no consideraba pertinente realizar alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 
de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 
13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 
y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 
20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre y 26 de octubre 
de 2018 y 22 de febrero (2.ª) y 25 de abril de 2019 y de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Publica de 8 de enero de 2020.
1.  En procedimiento de ejecución hipotecaria número 1382/2012, se ejecuta una 
hipoteca constituida sobre la finca registral 20.068. La citada finca 20.068, que no 
constituye la vivienda habitual del deudor, se adjudica, una vez la subasta concluyó sin 
postores, a los ejecutantes por la cantidad debida por todos los conceptos, siendo dicha 
cantidad inferior al cincuenta por ciento de su valor de tasación.
El registrador, suspendió la inscripción conforme a la doctrina de la Dirección General  e.
de los Registros y del Notariado recogida en las Resoluciones de 20 de septiembre  w.b
de 2017 y 16 de febrero de 2018 cuyos pronunciamientos reproduce. 22ww
La adjudicataria de la finca recurre la nota de calificación, argumentando, en esencia:
halla–n  Qpuree veisl toRse gpiastrraa dloar  chaali fiecxacceiódnid od elo slo slí mditoecsu mqueen tolesg ajul dyic iraelgelsa.m  Eenn tapraiarmticeunlater,  seel 
Registrador no es competente para revisar la interpretación de las normas materiales y 
procesales de aplicación en el dictado de un decreto de adjudicación.
– Que la calificación del registrador es inadecuada, al apoyarse en la doctrina de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  que  realiza  una  interpretación 
analógica del último apartado del artículo. 670.4 de la Ley Enjuiciamiento Civil.
– Por último, cita que mayoría de la jurisprudencia menor no secunda la doctrina de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo numerosas las sentencias 
que, abogando por una interpretación literal del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento 
Civil, consideran que el ejecutante puede adjudicarse un inmueble (que no constituya 
vivienda habitual del deudor) por todo lo debido aun cuando sea inferior al 50% del valor 
de subasta.
2.  Respecto  a  la  competencia  del  registrador  para  calificar  los  documentos 
judiciales, es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de 
colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de 
cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no 
por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su 
acceso al Registro.
Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el 
criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales 
firmes,  a  la  previa  comprobación  de  los  extremos  aludidos  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato 
con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de 
la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la 
grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos 
regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la 
posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé: 
«La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados 
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de 
enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo 
V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la 
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada».
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto 
en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el 
Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita 
de otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 
de junio, afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza 
por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades 
de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la 
demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores 
posteriores son condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el  e.
deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la  w.b
ejecución mediante el pago, para lo que la Ley establece que debe hacerse el oportuno  22ww
sreuqsupeernimsiióenn tdoe, l appreonceads imtieiennetno  eplo sairbt.i li1d3a2d epsr edveé  o(epno slaic iaócnt,u apluideasd ,a la rotíbcjueltoo  6d9e5  imdep elad iLr elay 
ddee mEánsj urieccialammieanctioo nCesiv iql)u, es apluveod aenn  aloqsu éclluoast rfoo rsmuupluaer ssteo sv etnatxilaatriávanm eenn etel  jufiijcaidoo dse, cqlaurea tilvaos 
que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a
todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este 
Tribunal  Constitucional  ha  afirmado  que  la  limitación  de  controversia  y  demás 
peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrada en 
el art. 24.1 CE».
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías 
básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la 
propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de 
que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por 
una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca 
hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un 
procedimiento  adecuado  para  provocar  el  sacrificio  patrimonial  del  ejecutado,  y  el 
registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, 
rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una 
Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante 
tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del 
registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que 
no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la 
citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en 
el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe 
calificar,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
3.  En  relación  con  la  calificación  registral  de  los  documentos  judiciales  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la 
suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de 
ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil).
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición 
final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente:
«Artículo 132.
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos 
de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se 
extenderá a los extremos siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al  e.
deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en  w.b
el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º  22ww
dQeuree csheo  hhaa  nsoidtiofi caandoot alad oe oxi sintesnccriitao  dceoln p proocsetedriimorieidnatdo  aa  llao sh iapcorteeecdao, rae se xyc teeprccieórno sd ec ulyoos 
rqeusep escetoa nd ep olosste criuoareless  ala  lnao tnao mtaa rmgianragli nsaulr tidráe  loesx peefdeicctioósn  ddee l ac enrotitfiifcicaaccióiónn . d3e. º cQaurgea lso, 
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º 
Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del 
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento 
público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.»
Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley 
Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al 
acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas 
causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor 
de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en 
caso  de  haberlo  superado,  que  se  consignó  el  exceso  en  establecimiento  público 
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que 
dicho  importe  es  el  correcto,  de  acuerdo  con  los  artículos  670  y  671  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y 
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los 
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de 
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la 
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en 
su beneficio, que como expresamente determina el apartado 4.º del artículo 132 de la 
Ley  Hipotecaria  ha  de  ser  calificado  por  el  registrador.Por  ello,  no  es  correcta  la 
afirmación que se realiza por algunos sectores en el sentido de que el registrador carece 
de competencia para calificar la forma en que se ha celebrado la subasta y el importe en 
que se ha producido la adjudicación, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria va a 
determinar  la  cancelación  de  los  asientos  del  hipotecante  y  asientos  posteriores, 
cancelación que como ha dicho la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del 
Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución 
de esta Dirección General «(…) en relación con la inscripción de los mandamientos 
judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia 
del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación  se  ordena  por  el  tribunal».  Consecuentemente,  el  registrador  tiene 
competencia para calificar el cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y 
de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio 
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya 
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia 
en  cuanto  al  precio  de  adjudicación  de  la  finca  en  un  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero 
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su 
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. 
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación 
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e  e.
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución  w.b
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de  22ww
dsaeltvearmguinaardráia  laju dsuicpiaeld ditaec ilóons  daesi elan toinss crreipgcisiótrna ledse  (lacfsr . reasrtoícluucloio n1e sd ej uldai cLiaelye sH fiiprmoteesc,a ari al)a, 
preregvisiatr alceosm qpureo bpauceiódne n dsee r qaufee cteand oes l hapnro cteendiidmoi elan tion teernv enqcuieó n sper edviicsttaan p, orlo lsa  lteityu lya reens 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la 
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el 
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer 
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En este sentido, 
de acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el 
precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta 
constituye -junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y 
notificaciones- uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de 
constitución  de  hipoteca  para  que  en  caso  de  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. 
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria 
(cfr.  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria),  la  fijación  de  un  domicilio  a  efectos  de 
notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, 
confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del 
porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los 
términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha 
sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual 
destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al 
amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».
4.  Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no 
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del 
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa 
facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá 
al alzamiento del embargo».
La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que 
procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el 
artículo 3 del Código Civil.
Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y 
examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de 
ejecución:En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 
de la Ley Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: Por Ley 13/2009, de 3 
de  noviembre;  por  el  artículo  2.3  del  Real  Decreto-Ley  8/2011,  de  1  de  julio;  por 
Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia 
desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por 
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; por la disposición adicional 1 de  s
la  Ley  Orgánica  7/2015,  de  21  de  julio,  en  la  que  se  modifican  las  referencias  a  oe.
«secretarios  judiciales»;  y,  finalmente  se  modifica  por  el  artículo  único.70  de  la  w.
Ley 42/2015, de 5 de octubre. 22ww
actoS deeg úlan  slau braesdtaac cnioó nh uinbiiceirael  dneinl gaúrntí cpuolost o6r7, 1p odder ála e Ll eayc reEendjuoirc ipaemdieirn ltao  aCdijvuidl:i c«aScii óenn  deel 
tloosd obsie nloess  pcoorn ecle 5p0to ps»o.r  1E0s0  ddee csiur,  vnaolo r sdee  thaascaec iódnis oti npcoiór nla  dcea ntbidieande qsu ein smeu leeb dleesb ay p olar   BOE-A-cable e
adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le 
deba por todos los conceptos.
Según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas 
de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de 
deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de 
la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa: 
«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor 
de tasación». Es decir, se fija importe mínimo de adjudicación.
Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de 
agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de 
octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante 
en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y 
siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes 
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en 
los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles 
diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea 
inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el 
ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del 
inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
siempre  que  esta  cantidad  sea  superior  a  la  mejor  postura».  Con  este  precepto 
introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto 
de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma 
realizada por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los 
deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  cancelación  de  deudas  con 
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad 
empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con 
esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea 
la  vivienda  habitual,  retornando  a  la  situación  de  la  redacción  originaria  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil.
La  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los 
deudores  hipotecarios,  reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  da  la  siguiente 
redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el 
plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional 
sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada 
disposición  adicional  sexta.  Sin  embargo,  paradójicamente  no  se  incorpora  en  el 
artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional 
sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho 
permanece vigente. s
De todas estas modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el  oe.
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.  w.
En la Exposición de Motivos se dice: «Por otra parte, la situación específica del mercado  22ww
icnomnotrbaijleiarorino   perné stEamspoasñ ah ippolatenctaeraio ss iteuna ciloons esm odmee netossp edciea l mdaifyicour ltavadl orpaacriaó n qdueie nleoss 
pinamguoe. bFlerse nyt es e ae necsutean tsraitnu aachióonra  eclo nG lao bimierpnoos ibciolidnasdid edrea  santeiscfeascaerri os uas doobplitgaar cimoneedsid daes   BOE-A-cable e
adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas 
necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a 
situaciones  abusivas  o  de  malbaratamiento  de  los  bienes  afectados;  manteniendo 
plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, 
con  ellos,  de  la  seguridad  y  solvencia  de  nuestro  sistema  hipotecario».  Este  Real 
Decreto-ley fue convalidado por Resolución de 14 de julio de 2011 del Congreso de los 
Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real 
Decreto-ley 8/2011. Entró en vigor el 7 de julio de 2011. Con esta reforma se fija como 
límite mínimo de la adjudicación en el 70% del valor de la tasación.Sin embargo, la 
redacción  introducida  por  esta  reforma  propiciaba  que,  pese  a  adjudicarse  la  finca 
hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, deuda pendiente 
que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.
Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 
de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la 
sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto 
Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de la Ley 
Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil.
Ahora  bien,  dicho  precepto  resolviendo  algunos  problemas,  plantea  nuevas 
cuestiones interpretativas:
Recordemos  que  el  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  señalaba  en  su 
artículo  671  la  adjudicación  hipotecaria,  para  toda  clase  de  inmuebles,  no  solo  la 
vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se 
resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía 
reclamar la diferencia no pagada.Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda 
habitual, si la deuda fuera superior al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con 
lo que se mejora al deudor hipotecario. Pero si la deuda fuera inferior al 70%, la 
adjudicación se realizaría por el 60%, con lo cual ninguna mejora obtiene el deudor. Por 
ello esta Dirección General en Resolución de 12 de mayo de 2016 interpretó este 
precepto en el sentido de que «si se tratara de la vivienda habitual del deudor, la 
adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese 
salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese 
porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el 
límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».
Tratándose de inmuebles que no constituyan la vivienda habitual, la interpretación 
literal del precepto conduce a que el acreedor puede adjudicarse por el 50% del valor de 
tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, sin que exista ningún 
suelo en este importe de adjudicación.
Para  resolver  dichas  dudas  interpretativas,  es  preciso  examinar  los  preceptos 
relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de ejecución.
La existencia de un tope en la adjudicación es la regla general:
En  la  adjudicación  de  bienes  muebles,  la  redacción  originaria  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, el artículo 651, en el caso de inexistencia de postores, permitía que 
la adjudicación se realizara por el 30% o por la cantidad que se le debiera al acreedor 
por todos los conceptos. Sin embargo, a raíz de la reforma realizada por la Ley 37/2011,  e
precisamente la ley que introduce la confusa redacción de la disposición adicional sexta,  bo
dispone literalmente el nuevo artículo 651: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún  22ww
pdoes ttaosr,a cpioódnr,á o  epl oarc lrae ecadnotri dpaedd iqr ulae  saed jlued diceabcaió pno dr eto ldooss b lioesn ecos npcoerp etol s3.0 E pno nr in1g0ú0n d ceal svoa,l onri 
abuienn ecsu,a nnid coe daectrú eel  rceommaot ep oo satodrju rdeimcaactiaónnt ea,  tpeorcderáro ,e pl oarc rceaendtiodra edj eincfuetraionrt ea la 3d0ju pdoicra 1r0se0  dloesl 
valor de tasación (…)». Tratándose de muebles el nivel de cobertura es inferior al de los
inmuebles. Pero en cualquier caso hay un mínimo de adjudicación: El 30% del valor de 
tasación.
En la adjudicación de la vivienda habitual, ya se ha examinado que hay un mínimo de 
adjudicación que es del 60%.
En  este  contexto  es  difícil  entender  que  el  legislador  no  haya  establecido  una 
cobertura  mínima  respecto  de  los  inmuebles  que  no  constituyan  vivienda  habitual 
(talleres de trabajo, etc.).
5.  Las normas expuestas regulan de forma pormenorizada lo distintos supuestos 
según la subasta quede o no desierta y según el carácter del bien subastado. No nos 
encontramos pues ante una laguna legal ni tampoco se trata de forzar una aplicación 
analógica de las normas vetada por el artículo 4 del Código Civil. Pero si es llamativo el 
hecho de que solo en este supuesto se haya excluido la introducción de un porcentaje 
mínimo, aunque sea inferior al que se establece para vivienda habitual dado el carácter 
proteccionista de las últimas reformas respecto a esta. Pero incluso los bienes muebles 
están protegidos (30%).Lo que entiende esta Dirección General es que la interpretación 
literal del artículo 671 sin limitación alguna, implica que cuanto inferior sea la cantidad 
debida, o lo que es lo mismo, cuanto mayor haya sido el cumplimiento del deudor de sus 
obligaciones, más penalizado se verá, ya que el ejecutante podrá hacer suya la finca por 
la cantidad debida por todos los conceptos por irrisoria que esta sea.
Tampoco  justifica  este  resultado  el  que  el  inmueble  ejecutado  no  constituya  la 
vivienda habitual, bajo la premisa de que en ningún caso el deudor va a quedar en 
situación de desamparo, porque normalmente cuando lo que se hipoteca no es la 
vivienda habitual, suele ser el local, taller o establecimiento donde se desarrolla la 
actividad agrícola, artesanal, profesional o empresarial en régimen de autónomos, y esta 
circunstancia no puede determinar un resultado contrario al espíritu y la finalidad de la 
ley.
Este  efecto  distorsionador  de  equilibrio  entre  los  intereses  del  ejecutante 
encaminados a obtener la satisfacción de su crédito y los del ejecutado, satisfacer la 
deuda sin más quebranto patrimonial que el valor de lo debido, que debe presidir el 
procedimiento de apremio y al que sin duda ha querido contribuir el legislador, se ve aquí 
alterado, y es por ello que en base a los principios generales de interpretación de normas 
jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se 
interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los 
antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece que 
la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir 
un resultado distorsionado.
Esta interpretación, además, ha de ser conforme con los preceptos y principios 
Constitucionales (artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), como el de seguridad 
jurídica (artículo 9 de la Constitución Española) y derecho de propiedad (artículo 23 de la 
Constitución Española).
Los mandatos legales sobre interpretación y aplicación de las normas jurídicas no 
solo están dirigidos a los jueces y tribunales sino también a todas las autoridades 
públicas que tengan atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicación como 
ocurre en el caso de los registradores de la Propiedad.
6.  En cuanto a la aplicación de las garantías del artículo 670.4 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
El artículo 670.4 en el caso de existencia de postores, prevé la posibilidad de aprobar  e.
el remate por una cantidad inferior al 50% al disponer: «Cuando la mejor postura ofrecida  w.b
en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a  22ww
spuobsatusrtaa ,o pfroedcriáe nedlo e cjeacnutitdaaddo , seunp eerli oprl aazl o7 0d ep odrie czi ednítaos ,d perl evsaelnotra dr ete tracsearoci óqnu eo  mqueejo, rea ulna 
dineferericohr o ad edl icehjeoc uimtapnotert.e ,T rraenssucluter ridsuof iecile inntdei capdaora  plloagzora rs inla  qcuoem epl leetjae csuatatidsofa crecaiólinc ed leol 
previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la
adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por 
todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su 
valor de tasación y a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta 
facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que 
haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al 
menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión 
para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de 
la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá 
sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en 
cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la 
obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor 
mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del 
remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este 
último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión 
ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la 
Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo 
a lo dispuesto en el artículo siguiente».
Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior 
al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya 
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en otro caso, 
como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia 
la  apreciación  y  valoración  de  las  circunstancias  concurrentes,  oídas  las  partes,  y 
establece  que,  en  caso  de  que  se  realice  el  remate  en  esos  términos,  existirá  la 
posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación.
Como  hemos  visto  anteriormente,  cuando  no  existen  postores  la  ley  establece 
siempre un límite inferior de valor de adjudicación en relación con el importe de la 
subasta, con independencia de cuál sea la cantidad debida, salvo en el supuesto de 
inmuebles distintos a la vivienda habitual. En este supuesto, la laguna en la regulación 
que hace la Ley de Enjuiciamiento Civil, unida a las dudas que, tanto en el plano literal 
como en el sistemático, se presentan sobre la interpretación del art. 671, obligan a una 
interpretación  integradora  de  esta  norma  con  el  670.4,  entendiendo  conforme  a  la 
doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), 
que  la  adjudicación  del  inmueble  por  cantidad  inferior  al  50%,  en  el  supuesto  del 
artículo 671, requiere que se dé cumplimiento al trámite previsto en el artículo 670.4 (cfr. 
artículo 4.1 del Código Civil).
7.  En conclusión, es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo, que no puede 
apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la 
Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 
«El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe 
en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, 
un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este 
respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro 
principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse 
junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto».
Pero en estos supuestos la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia 
una  importante  facultad  moderadora  que  garantiza  la  valoración  de  todas  las 
circunstancias  determinantes  para  evitar  el  desequilibrio  entre  las  partes  que  es 
precisamente lo que la doctrina de esta Dirección, conforme se ha expuesto, pretende  s
conseguir. oe.
Es  posible  que  el  letrado  de  la  Administración  de  Justicia,  en  una  valoración  w.
ponderada, entienda que procede la adjudicación por menos del 50% del valor de  22ww
tJaussaticciióan .c oPnesriod etraem qbuiéen  apl uiegduea l oqcuuer rior cquurree  eclo np rolopsio  blieetnraeds om duee blale sA d(3m0i%nis),t raoc icóonn  dlea 
uvinv iseunedlao  h(5a0b%itu)a el n( 6la0 %ad),j upduiceadcaió enx diseti ri numnuae ibnlteesrp qrueeta cnioó nc oqnuseti tcuoynasni dveivriee nlad ae xhiasbteitnucaial.  Eden   BOE-A-cable e
otras palabras, puede ser que el letrado de la Administración de Justicia interprete que 
cuando el artículo 671 admite «la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el 
bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», 
está  indicando  que,  si  la  deuda  por  todos  los  conceptos  es  superior  al  50%,  la 
adjudicación debe realizarse por el importe de esa deuda, mientras que si es inferior 
debe realizarse por el 50%, y no lo contrario (que si la deuda pendiente es superior al 50 
por ciento, la adjudicación se puede realizar por el 50%, y si la deuda es inferior se 
puede realizar por el importe de la deuda). Ambas interpretaciones caben dentro del 
tenor literal del artículo 671, y la primera puede parecer la más correcta, de acuerdo con 
lo antes indicado. En cualquier caso, no es competencia del Registrador revisar la 
interpretación que en este punto haya realizado el letrado de la Administración de 
Justicia, pero sí comprobar que se haya producido el pronunciamiento expreso de este 
sobre dicha interpretación, mediante la resolución expresa prevista en el artículo 670.4 
que dictará a la vista de las circunstancias del caso, especialmente las enumeradas en 
dicha norma.
8.  En el presente expediente, no habiendo comparecido ningún postor a la subasta, 
y al no tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por 
la  cantidad  debida  por  todos  los  conceptos  –262.797,33  euros–  figurando  en  la 
inscripción registral como valor de subasta de la finca para el caso de ejecución el 
de 725.700 euros. La adjudicación por tanto es inferior al 50% del valor de tasación. No 
consta en el decreto de adjudicación que el letrado de la administración de justicia 
hubiese hecho algún tipo de valoración acerca de la cantidad por la que se había 
adjudicado la finca al acreedor, en relación con la reiterada doctrina de la Dirección 
General sobre este particular.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de  calificación  de  la  registradora  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.