BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77787
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10797 Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alhama de Granada, por la que tras la 
tramitación  del  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  se 
suspende la inscripción de la georreferenciación y rectificación de cabida 
solicitadas.
En el recurso interpuesto por doña M. J. M. F. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Alhama de Granada, doña Esperanza Rodríguez Vega, 
por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se 
suspende la inscripción de la georreferenciación y rectificación de cabida solicitadas.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 28 de agosto de 2020 por el notario de Alhama 
de Granada, don Francisco de Paula Martín Armada, con el número 696 de protocolo, 
como  paso  previo  para  ulteriores  segregaciones  y  adjudicaciones  por  extinción  de 
condominio, se declaraba el exceso de cabida de la finca registral número 11.270 de 
Alhama  de  Granada,  desde  la  cabida  inscrita  de  128.279  metros  cuadrados  a  la 
de  172.185  metros  cuadrados,  solicitándose  la  inscripción  de  la  georreferenciación 
alternativa y nueva medición de dicha finca.
A dicha escritura se incorporaba informe técnico que contenía plano identificativo de 
las porciones (dos segregadas y un resto) resultantes de la citada finca.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Alhama de Granada, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1246 del año: 2.020.
Asiento N.º: 1005 Diario: 37.
Presentado el 28/9/2020 a las 10:30.
Presentante: M. F., M. J.
Interesado: M. F., M. J.; M. F., F.; M. F., J.; y M. F., M. M.
Naturaleza: Acta Notarial.
Objeto: terminación obra nueva en construcción.
Protocolo N.º: 468/2020 de 2/7/2020.
Notario: Don Francisco de Paula Martín Armada, con residencia en Alhama de 
Granada.
Doña Esperanza Rodríguez Vega, registradora del distrito hipotecario de Alhama de  s
Granada, en el ejercicio de la función calificadora, conforme a los artículos 18, 19 y 19  oe.
bis de la Ley Hipotecaria, ha resuelto lo siguiente en el procedimiento registral de  w.
referencia: 797ww
Hechos: Se presenta primera copia de Acta de Notoriedad, autorizada con el número
Mdea rptírno tAocrmolaod 6a4, 8e/l2 d.0ía2 02,  dpeo rJ eull ioN odtea r2io0 2d0e,  Apolhra lma aq udee  dGercalanraad ala,  fdinoanl izFaracinócnis dceo  ldaes  Pobarualas 
llevadas a cabo sobre las fincas números 767, 768 y 769 del término municipal de 
Arenas del Rey; si bien se observan los siguientes defectos de carácter subsanable:
Habiéndose solicitado en el título presentado la inscripción de la representación 
georreferenciada alternativa, vinculada a las indicadas fincas registrales, contenida en 
Informe  de  Validación  Gráfica  Catastral  con  CSV:  (…),  conforme  a  la  extensión 
superficial y linderos que resultan de la misma, se inició el procedimiento del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, para en su caso, la inscripción de la misma, una vez culminado 
dicho procedimiento sin oposición de colindantes.
Que con fecha 25/11/2020 se ha recibido escrito de alegaciones, de fecha 23 de 
Noviembre de 2020, suscrito por D. J. I. C. B., como cotitular de la registral 471 de 
Alhama de Granada, oponiéndose a la inscripción de la representación georreferenciada 
alternativa de la finca registral 11270 de Alhama de Granada, por existir invasión de la 
finca de su propiedad, con la siguiente fundamentación: “coincidencia total o parcial con 
la finca registral y parcelas catastrales de nuestra propiedad”
Que con fecha 26/11/2020 se ha recibido escrito de alegaciones, de fecha 23 de 
Noviembre de 2020, suscrito por D. G. N. J., actuando en nombre y representación de la 
mercantil Cúmulo Estelar, S.L., y de la mercantil Nema 2, S.L., como cotitulares de la 
registral 471 de Alhama de Granada, oponiéndose a la inscripción de la representación 
georreferenciada alternativa de la finca registral 11270 de Alhama de Granada, por existir 
invasión  de  la  finca  de  su  propiedad,  con  la  siguiente  fundamentación:  “tener 
coincidencia  total  o  parcial  con  la  finca  registral  y  parcelas  catastrales  de  nuestra 
propiedad”.
Asimismo, al indicado escrito se adjunta: Fotocopia del título de constitución de las 
indicadas entidades mercantiles, acreditando la representación alegada, nota simple 
informativa de la finca de su propiedad, recibo del IBI Rústica de la indicada finca, 
certificaciones  catastrales  descriptivas  y  gráficas  de  las  parcelas  de  su  titularidad 
afectadas por la representación gráfica presentada, y plano gráfico de la finca de su 
propiedad, con superposición de la porción afectada por dicha representación gráfica.
Que con fecha 30/11/2020 se ha recibido escrito de alegaciones, de fecha 28 de 
noviembre de 2020, suscrito por D. E. T. R., como cotitular de la registral 7447 de 
Alhama de Granada, oponiéndose a la inscripción de la representación georreferenciada 
alternativa  de  la  finca  registral  11270  de  Alhama  de  Granada,  por  falta  de 
correspondencia de la representación gráfica aportada con el lindero real entre ambas 
fincas.
Asimismo, al indicado escrito se adjunta, plano gráfico de la finca de su propiedad, 
con superposición de la porción afectada por dicha representación gráfica.
Se  consideran  fundadas  las  oposiciones  presentadas,  procediéndose  a  la 
suspensión de la inscripción solicitada.
Sin perjuicio de lo anterior, se advierte la posibilidad de acudir al expediente notarial 
de deslinde del artículo 200 de dicha Ley o el ejercicio de las acciones judiciales 
oportunas.
Fundamentos de Derecho:
– Artículos 9, 10, 20, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca  e.
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y  w.
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación  797ww
pdree vlaé  cqourree scpuoannddioe netle  tictuelratirf icmaacnióifnie csateta estxrparl edseasmcreipnttiev aq uye g lraá fdiceas. cAridpecmióná sc, aetla astpraarl tandoo s 2e 
ccaotraresstrpaol nddees ccroipnt ivlaa  rye aglridáaficda f,í suincaa  rdeep sreus feinnctaac, idóenb gerrááf icaap ogretaorr,r eafdeeremnácsia ddea  laal tceernrtaiftiicvaac.ión  BOE-A-cable e
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real 
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
Acuerdo:
Suspender la práctica de la inscripción en los términos que resultan de los hechos y 
fundamentos de derecho indicados. Prorrogada la vigencia del asiento de presentación, 
por un plazo de 60 días a contar desde la recepción de la última de las notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Contra esta calificación el interesado podrá (…)
Alhama de Granada, nueve de Febrero de dos mil veintiuno. La registradora (firma 
ilegible), Fdo. Doña Esperanza Rodríguez Vega.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Granada número 3, don Jesús Camy Escobar, quien, con fecha 15 de 
marzo de 2021, confirmó la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Alhama de Granada.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. J. M. F. interpuso recurso el día 19 
de abril de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Alegaciones.
Primero.  Antecedentes.
En  septiembre  de  2020  se  presentó  por  esta  parte  escritura  de  segregación  y 
extinción de condominio, otorgada por el notario de Alhama de Granada, D. Francisco de  e.
Paula Martín Armada, con número de protocolo 696 ante el Registro de la misma  w.b
localidad.  Se  nos  informa  que  el  procedimiento  a  seguir  es  el  procedimiento  del  797ww
agrrtáícfiucalo  y1 li9s9ta  ddee  lcao oLredye nHaidpaoste dcea rliaa ,r epgoisr treal l q11u2e7 s0e d ep rAeltheanmdea  dines cGrirbainr alad ar.epresentación
proc(e…d)im eiesncrtoitu, roat oarguatodraiz apdoar  edle  nSoteagrrioe gdaec ióAnlh/Eaxmtian cdióen G drea nCadoan,d oDm. iFnrioa,n coibscjeot od ed eP aeustlae 
Martín Armada, con número de protocolo 696 de 28 de agosto de 2020. Como se puede
observar, en esta misma escritura aparece anexo el Proyecto de Segregación de la Finca 
Rústica (…) escritura autorizada de Extinción de Condominio (…), escritura otorgada por 
el mismo notario, con protocolo número 697 y de fecha 28 de agosto de 2020, escritura 
que guarda relación directa con la escritura objeto de este procedimiento.
(…) Nota del Registro de Alhama de Granada, de fecha 9 de noviembre de 2020 (…) 
en la que se estima procedente la tramitación del procedimiento del artículo 199.2 LH.
Existiendo falta de correspondencia entre la representación catastral y la realidad 
física de la finca con un exceso de cabida que supera el 10% de superficie inscrita, esta 
parte acompaña representación alternativa del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con 
Informe  de  Validación  Gráfica  positivo.  La  cabida  actual  que  consta  inscrita  es 
de 12Ha 82Aa 79Ca y la que se pretende inscribir es de 17Ha 21Aa 84Ca 68Dcm2.
(…) copia del Informe de Validación Gráfica frente a parcelario Catastral (…) Con el 
mismo se puede acceder a los archivos “gml” ya aportados al Registro de la Propiedad 
de Alhama de Granada.
En 10 de febrero de 2021, se me notifica por parte del Registro de Alhama de 
Granada, Nota de Calificación Negativa con defectos subsanables. Dicha calificación 
negativa se basa en la mera oposición de los colindantes de la finca registral 471, que 
acompañan según el documento de calificación “nota simple informativa, recibo de IBI, 
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la parcela de su propiedad y plano 
gráfico de la finca…; y de los colindantes de la finca registral 7447 que aportan según se 
especifica en la calificación, “plano gráfico de la finca de su propiedad” (…)
Entiende esta parte inconclusa la fundamentación de esta calificación, por lo que 
solicitamos en varias ocasiones que se nos hiciese entrega de copia de los escritos de 
oposición  de  los  colindante  pues,  insistimos  sobre  su  insuficiencia  para  calificar 
negativamente  la  inscripción  solicitada,  habiéndose  aportado  por  esta  parte 
documentación acreditativa suficiente para su registro. Por su parte, el Registro de 
Alhama  de  Granada.  no  nos  permite  conocer  la  forma  de  subsanar  los  supuestos 
derechos, negándose a entregar cualquier documentación, aludiendo a la Protección de 
Datos que merece la misma.
Esta  parte  intenta  acompañar  más  documentación  que  permita  dilucidar  dicho 
expediente  y  que  sirvan  como  documentos  subsanadores,  pero  el  Registro  nos 
manifiesta su inoportuna presentación. Estos documentos son los siguientes:
– Por  un  lado,  se  intentó  aclarar  que,  independientemente  de  las  referencias 
alternativas presentadas por esta parte, existe una alambrada que rodea completamente 
la finca del Sr. E. T. (colocada por él mismo), que no deja lugar a dudas de la delimitación 
de la misma. Además, dicha alambrada coincide con los mojones que igualmente la 
delimitan.
[se inserta imagen]
Dicha alambrada coincide con el límite determinado en la referenciación catastral 
alternativa presentada y, como ya hemos dicho, igualmente corresponde con los mojones 
históricos que yacen en la finca.
En las gráficas aportadas se delimita de rojo la parte que coincide con la linde entre 
fincas, pero la misma continúa cercando todo el contorno de la finca colindante.
– Del mismo modo se intentaron acompañar una serie de fotografías que reflejaban 
lo que venimos manifestando hasta el momento y en las que se puede observar la 
alambrada que cerca la finca colindante e, igualmente, los mojones/señales enclavados 
en el terreno, con las que se delimitan desde años inmemorables las fincas objeto de 
este recurso. e.
[se inserta imagen] w.b
Como podemos observar en la primera fotografía se refleja la existencia de la  797ww
malaomjonberasd qau dee d leal imquitea nv elansim fionsc ahsa.blando, advirtiéndose en ambas fotografías las piedras/
aún Pmaáras  amfiáasn zaabduon dloa mquieen atoq,u aí pvoerntaimmooss  mlaasn isfeigsutaiednot.e Cs ofomtoog praofdíaesm, ocso onb lsaesr vqaure s eq utreadtaa 
de distintas zonas de la finca colindante pues, la alambrada, como hemos dicho, bordea 
completamente el terreno de su propiedad.
[se inserta imagen]
Sorprende  que  el  propietario  colindante  pretenda  ahora  apropiarse,  de  forma 
maliciosa, del terreno que desde años inmemorables forma parte de la finca que se 
pretende inscribir. No es lógico que manifieste que ese terreno es suyo, más cuando su 
finca está delimitada perfectamente con mojones y alambrada.
Dichas [sic]documentos y fotografías, ni siquiera fueron comprobadas por el Registro 
de la Propiedad de Alhama de Granada ni mucho menos unidas al expediente. Por lo 
que,  sin  otra  alternativa,  esta  parte  solicita  calificación  sustitutoria  según 
expediente  2021/80  del  Colegio  de  Registradores  sobre  indicación  de  cuadro  de 
sustituciones del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, que recae sobre el Registro 
de la Propiedad de Granada Número Tres (…)
Se nos notifica calificación sustitutoria en la que se nos especifica que existen 
alegaciones por parte de los colindantes por entender que se invade su propiedad. Se 
nos informa por primera vez que, el Sr. E. T. propuso en su escrito y en caso de 
inexistencia de acuerdo, proceder a la medición de las lindes en conflicto o incluso las 
fincas si ello fuera necesario... Información que desconocíamos hasta el momento
La notificación sustitutoria también es negativa y fue notificada el 19 de marzo 
de 2021. En la misma refleja la falta de información existente en lo que respecta a los 
motivos tenidos en cuenta por la Sra. Registradora de Alhama de Granada, aclarando 
que el expediente tramitado ha de ser accesible a las partes y otros interesados (…)
Posteriormente, con intención de interponer el presente recurso gubernativo, se 
solicitó expediente con su correspondiente certificación de contenido con el que, por fin, 
hemos podido tener acceso al expediente completo (…)
Segundo.  Falta  de  información  al  interesado  en  la  calificación  del  Registro  de 
Alhama de Granada.
En primer lugar, hemos de hacer hincapié en la falta de información que el Registro 
de  Alhama  de  Granada  ofrece  a  los  interesados  a  pesar  de  los  insistentes 
requerimientos que le hace esta parte. Se le impide desde un primer momento acceder 
al expediente del artículo 199 de Ley Hipotecaria que se está llevando a cabo sobre finca 
de su propiedad. Dicho extremo se pone de manifiesto en nuestro escrito de 3 de marzo 
de 2021 que acompañamos a la solicitud de inscripción de la finca en calificación 
sustitutoria.
Nos preguntamos, ¿se está vulnerando con ello el derecho a la defensa del que goza 
esta  parte?  Argumenta  constantemente,  esta  Dirección  General  de  Registradores  y 
Notarios, en sus resoluciones que, en primer lugar, según el artículo 258.5 de la Ley 
Hipotecaria “'la calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del 
derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales deberá ser 
global y unitaria· y, en segundo lugar, debe centrarse en el derecho de defensa del 
legitimado solicitante de la inscripción, de modo que tenga conocimiento de todas las 
razones por las que se deniega la misma, por lo que el registrador debe alegar todos los 
defectos  existentes,  no  pudiendo  alegar  nuevos  defectos  ni  argumentaciones  con 
posterioridad. Aquí no solo nos encontramos que por parte de la Registradora no se nos 
dan los motivos de denegación de la inscripción, sino que se nos priva del acceso al 
expediente.
Es esta la única forma que tendría el interesado de poder conocer las vías de  e
subsanación de los defectos que existen para la inscripción pretendida. Lo único que se  bo
nos comunica por parte del registro es que no existe forma de subsanar dichos defectos  797ww
poupeoss,ic lioósn  cnool ihnad alungteasr  as ein nsicergipacnió an  aaclguuenrdao. alguno y que, por tanto, mientras exista esta
habíPao rp croopnuseigsutoie nutnea,  dvicíah od leo  aanctueerirodro,  eesnta  spua rpter odpeios coenscorcitíoa,  pdoer  choambpelre tcoo qnuoec ideol  Ser.s tTe. 
extremo, por supuesto le hubiéramos instado a realizar la medición oportuna. Como se
puede observar en la calificación de la Sra. Registradora de Alhama de Granada, nada 
se dice al respecto y es, posteriormente, con la calificación sustitutoria del Registro de la 
Propiedad número 3 de Granada, donde se nos hace referencia de este detalle.
Es  el  5  de  abril  de  2021,  cuando  finalmente  podemos  acceder  al  expediente, 
después de haber presentado escrito de 22 de marzo de 2021 en el que se solicitaba 
copia de expediente con certificado de contenido íntegro. El Registro de Alhama de 
Granada,  jamás  comunicó  a  esta  parte  su  derecho  de  obtener  copia  sobre  dicho 
expediente si no, todo lo contrario.
Como ya se indicó en la Resolución de 14 de noviembre de 2016, “el artículo 342 del 
Reglamento  Hipotecario  dispone  que  ‘también  podrán  expedir  los  registradores,  a 
petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su 
archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales’, 
documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria...”
Dicho extremo también lo deja patente en su calificación el registro sustituto cuando 
dice que “...en caso de que se quiera obtener información complementaria a la que 
resulta de la nota, el expediente tramitado conforme el artículo 199.2 de la LH, forma 
parte del procedimiento registral y es accesible a las partes interesadas...”
Primero [sic].–Inexistencia de motivos de calificación negativa.
Como podemos observar, en la calificación que se expide por parte del Registro de 
Alhama  de  Granada  de  9  de  febrero  de  2021,  no  se  fundamenta  en  absoluto  la 
calificación negativa que se hace de la misma. Lo que viene a deducirse de dicha 
calificación  es  que  la  Sra.  Registradora  se  niega  a  inscribir  a  representación 
georreferenciada alternativa de la finca 11270 de Alhama de Granada por la mera 
oposición de dos de los colindantes que alegan existencia de invasión de sus fincas.
La documentación que aportan estos colindantes y que en ese momento se nos 
impide  comprobar  es,  al  completo,  documentación  que  se  basa  en  información  de 
catastro. Esta documentación, es comprobada por esta parte, en el momento en que 
solicitamos al Registro de Alhama de Granada el expediente completo con certificado de 
contenido íntegro.
Los colindantes se limitan a oponerse por la supuesta invasión de las parcelas de su 
propiedad  y  aportan  documentación  que  se  basa  en  su  integridad  en  información 
catastral en la que, efectivamente, aparecen las fincas en su estado actual y con las 
dimensiones que a día de hoy constan en Catastro y que, precisamente, pretendemos 
modificar. Y es que, nos gustaría aclarar que, si por algo nos encontramos inmersos en 
el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es por este preciso motivo pues, 
entendemos que las medidas que constan actualmente representadas en catastro no 
coinciden con las reales. Es esta y no otra la esencia del expediente del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria.
Pasamos a exponer brevemente la documentación aportada por los colindantes:
– Se  aporta  nota  registral  en  la  que  aparecen  los  propietarios  de  la  finca 
Registral 471 del Registro de la Propiedad de Alhama, con la que se acredita su 
titularidad pero que nada aporta respecto al expediente que nos ocupa.
– Acompañan, igualmente, recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles y Consulta 
Descriptiva y Gráfica del Catastro de las parcelas catastrales que coinciden con la finca 
registral 471. Es, precisamente, para dicha representación gráfica catastral para la que  s
esta parte plantea representación alternativa, por lo que entendemos incongruente que  oe.
ildnoecslo  I–nBc gIoE,r luidln eecdnsoatclenion tndeaoasu cnnet,pe mqr epuotreseo  nlplaadi e ainStnatr eraino.a c mRdióeepn ga ldiarsae trrrl e acgdsoiouslirnt arda oaelp ns7ott4eism4i ca7eiló   adsnceu o seAm pnlhpr eaaetmñesanatros lodsio  ean  deGsosurc.a  eunRsmaecdesrianpto teod.tsioc  ea Yla .r peomcritbáaosr    2021-10797n https://www.
“plano antiguo”, como se puede comprobar, este plano antiguo está sacado igualmente
de Catastro por lo que su aportación no acredita nada al respecto de la representación 
geométrica real.
Sobra explicar que, el Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de 
Hacienda que tiene la función de servir de registro administrativo de todos los inmuebles 
de España, incluidas las fincas rústicas. Su objetivo principal, es servir de base para la 
aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el 
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por ello, no acreditan nada los colindantes al 
aportar esta documentación a la que hemos hecho referencia.
Respecto a la documentación aportada del Registro de la Propiedad, se aclara en 
Resolución de la D.G.R.N. de 3 de enero de 2020, en su apartado tercero letra c) que 
“Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso al 
Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.”
Deducimos  con  ello  que,  los  colindantes  se  limitan  a  oponerse  sin  más  a  la 
inscripción  pretendida  por  esta  parte,  sin  molestarse  ni  tan  siquiera  en  realizar  la 
medición oportuna con profesional cualificado, por entender y reconocer ellos mismos 
que no pueden fundamentar las alegaciones pretendidas. Lo que sí nos es inexplicable 
es que, la Sra. Registradora de Alhama de Granada, califique negativamente y suspenda 
el  curso  del  expediente  por  esta  mera  oposición  absolutamente  infundada  de  los 
colindantes, limitándose a transcribir las alegaciones presentadas por estos. Sin más, la 
registradora  resuelve  que  “se  consideran  fundadas  las  oposiciones  presentadas, 
procediéndose a la suspensión de la inscripción solicitada”, procediendo a aclarar en los 
fundamentos de derecho, en resumidas cuentas, que corresponde al registrador decidir 
motivadamente  según  su  prudente  criterio.  La  calificación  sustitutoria  ratificar  esta 
primera calificación.
Entre otras, la Resolución de la D.G.R.N. de 3 de enero de 2020, a la que hemos 
hecho alusión anteriormente, en el mismo apartado tercero letra e) dice “El juicio de 
identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera 
oposición no documentada de un colindante.”
Lo que sí está claro es que esta parte ha llevado a cabo los cauces oportunos que se 
exigen en este tipo de expedientes y que no son otros que la realización y aportación de 
calificación alternativa con informe de validación gráfica firmado, en este caso, por el 
Ingeniero Técnico Agrícola D. J. U. O., con la única intención de llevar a cabo la 
corrección de este dato mal reflejado.
Tercero.  Falta de motivación en la calificación de la registradora.
Como ya hemos dicho, debe decidirse en el expediente del 199 de la Ley Hipotecaria 
si es o no inscribible la representación gráfica aportada por esta parte, que es alternativa 
a la catastral y, lo que no podemos es tomar como motivada, una calificación que se 
resuelve  negativamente  por  el  mero  hecho  de  que  los  propietarios  de  dos  fincas 
colindantes se oponen sin más, aportando únicamente documentación de catastro y 
apoyándose en las mediciones actuales que nos ofrece este organismo (las cuales 
precisamente son las que se pretenden modificar). ¿Qué sentido tendría entonces el  s
expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria? oe.
RinneevggaaEisstinitóvr naae d sapot aerl,ar  c issinaei sln clatdriid epoo c,psi óuoen ss pidc aeipór rclnaee  clrdaiese,po  r eeesess netsotnrusatf aric cciaioeó lnninvt edga arloápnrfataiecrraas    mgsceeáaorstvar risrpe trfrdeoaerfleue snna,dcp iaoaamydleoaeg  ndaatene  du,u onnp aaou  rfcn inaapcl aifapirc.toeas cibidóleenl    2021-10797n https://www.
Concluye la Dirección General, en múltiples resoluciones, en la conveniencia de que,
todas las alegaciones aportadas vengan acompañadas de una representación gráfica
que sirva para sustentar lo afirmado en ellas y que vengan además, acompañadas de un 
principio  de  prueba  que  sirva  de  soporte  a  la  oposición  de  la  inscripción  de  la 
representación gráfica, que tratándose de la inscripción de una representación gráfica 
georreferenciada,  es  razonable  entender  que  el  mismo  venga  constituido  por  un 
dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto.
Dice el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria que a la vista “de las alegaciones 
efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la 
mera  oposición  de  quien  no  haya  acreditado  ser  titular  registral  de  la  finca  o  de 
cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la 
inscripción.  La  calificación  negativa  podrá  ser  recurrida  conforme  a  las  normas 
generales”. Es precisamente, todo lo contrario, lo que hace la Sra. Registradora en su 
calificación pues, se apoya por completo en los escritos de oposición de los colindantes.
Igualmente,  la  Resolución  de  31  de  julio  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de 
una  escritura  de  aceptación  y  adjudicación  de  herencia  y  segregación  y  su 
correspondiente representación gráfica georreferenciada, publicado en el “BOE” núm. 
257, de 28 de septiembre de 2020, páginas 81558 a 81565, dice en su fundamento 5:
“Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
La  nueva  regulación  de  este  precepto  se  incardina  en  el  marco  de  la 
desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la 
nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, 
de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de 
la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y 
registradores de la Propiedad.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, 
salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los 
interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación 
hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada 
Ley 15/2015 o su artículo 17.3.”
En  la  calificación  negativa  objeto  de  este  recurso  y  en  la  sustitutoria  emitida 
posteriormente (que se basa en exclusiva en reiterar de forma más extensa la primera 
calificación), no se decide de forma motivada la suspensión del expediente, según el 
prudente criterio de los respectivos registradores. No se da luz acerca de en qué parte 
entienden que pueda existir realmente invasión y en cual no. Como se puede contemplar 
en  la  representación  gráfica  alternativa  presentada  por  esta  parte,  al  realizar  la 
comparación con la representación gráfica actual de catastro, hay linderos en los que 
existe  defecto  de  cabida  y  linderos  en  los  que  existe  exceso  de  cabida.  Nada  se 
especifica al respecto. Ninguna de las calificaciones emitidas hace alusión a motivo 
alguno distinto a la mera oposición de los colindantes.
Del mismo modo, la Resolución de 31 de julio de 2020, a la que acabamos de hacer 
alusión, dice en su fundamento 6 lo siguiente:
“Es preciso analizar la alegación presentada a fin de determinar si el contenido de las 
mismas justifica la denegación de la inscripción. En el supuesto de este expediente, el 
registrador deniega la inscripción de la representación gráfica solicitada por el único  s
motivo  de  existir  oposición  de  titulares  colindantes,  limitándose  a  transcribir  las  oe.
deareell ep grlceaaos clefiiionnnndctaeaacsn, i tódecneo   nglbo ralsáas f miacs aius pmsaeulotr efsirc,on ispaeiot nisqv eiaucm eiaó ipnteior n rj utbaliaácd siaocic  enaarolmtgi fuseicnenao tcce iod órenre e indcs eapntolaatnis ddtarecad,il r  ecdduneen  sclsacut raafiipnnntctcioviaa a.a   P yldao e rgs  rsuáuqpf iuecperaaf  irctseileea,     2021-10797n https://www.
atribuye a la parcela, excediendo la superficie representada del lindero de la parcela 76
del polígono 126 que actualmente consta en Catastro. Como ya ha puesto de manifiesto
reiteradamente este Centro Directivo, siguiendo la doctrina de esta Dirección General en 
la Resolución de 13 de Julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del 
artículo  203  de  la  Ley  Hipotecaria,  es  extrapolable  al  presente  supuesto),  no  es 
razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, 
aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer 
derivar el procedimiento a la Jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación 
de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente 
según se ha concebido en el marco de la reforma de la Jurisdicción voluntaria.
En efecto, en el presente caso la decisión del registrador carece de motivación 
alguna, pues se limita a poner de manifiesto la existencia de alegaciones, a reproducir su 
contenido y a remitirse al artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se ha reiterado por este 
Centro Directivo que no es suficiente la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que 
es preciso Justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y cuál es la 
interpretación que del mismo se efectúa, ya que sólo de este modo el interesado podrá 
combatir la calificación si no la considera adecuada.”
Tal y como se termina diciéndose en esta Resolución, esta insuficiente motivación 
sería suficiente para que este recurso sea estimado.
Por lo expuesto,
Solicito a esta Confederación[sic] que, tenga por presentado este escrito, se sirva 
admitirlo y se tenga por formulado recurso gubernativo en tiempo y forma, debiendo 
continuar  el  procedimiento  por  sus  trámites  oportunos  hasta  la  total  estimación  de 
nuestras pretensiones y la revocación de la calificación negativa del Registro de Alhama 
de  Granada  y  posterior  calificación  sustitutoria,  ambas  impugnadas  en  el  presente 
Recurso.
Primer otrosí solicito: Que, en base al artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, se viene a 
solicitar anotación preventiva por defecto subsanable respetando la vigencia de nuestro 
asiento  hasta  pronunciamiento  firme  sobre  la  cuestión  que  aquí  debatimos.  Dicha 
solicitud será aportada de forma independiente al Registro de la Propiedad de Alhama de 
Granada.»
V
Mediante escrito, de fecha 26 de abril de 2021, la registradora de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, 
haciendo constar «a efectos aclaratorios (…) que en el encabezamiento de la nota de 
calificación negativa se hacía referencia erróneamente a que el objeto era la terminación 
de obra nueva cuando la escritura solo versaba sobre exceso de cabida, segregación y 
extinción de comunidad sobre la finca 11270 de Alhama».
Asimismo, hizo constar que en el escrito de recurso «se vierten manifestaciones que 
faltan a la verdad de forma insistente sobre el funcionamiento de este Registro, llegando 
a afirmar que desde el Registro se negó el acceso al expediente a pesar de haberlo 
solicitado reiteradamente o que se negó la recepción de determinados documentos».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril, 
8 de junio y 3, 10 y 24 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19  e.e
y 26 de octubre, 7 de noviembre y 18 y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de enero, 23  b
de abril, 1 de agosto, 22 de octubre, 8, 19, 27 y 28 de noviembre y 5 de diciembre  797ww
doect u2b0r1e8 d ey  21041, 91,6 y  yla 3s 0R deeso elunceioron,e s2 8d ed ela  mDairrezcoc, ió3n0  Gdeen aebrarill ,d e2 6S edgeu sriedpatdie Jmubrírdei cya  9y  Fdee 
Pmúabyloic ad ed 2e0 1241 .de octubre y 23 de diciembre de 2020 y 13 de enero, 18 de febrero y 7 de
1.  Iniciada la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en 
el  que  se  solicitaba  inscribir  para  una  finca  una  determinada  georreferenciación 
alternativa a la catastral, con la consiguiente rectificación de cabida aumentando desde 
las 12,82 hectáreas inscritas hasta las 17,21 hectáreas pretendidas, se practicaron las 
preceptivas notificaciones y dentro del plazo legal se presentaron alegaciones por tres 
diversos  interesados,  todos  ellos  titulares  registrales  de  determinadas  fincas  que 
alegaron resultar invadidas, formulando oposición motivada y adjuntando documentación 
gráfica de apoyo.
La registradora dicta nota de calificación en la que señala que «se consideran 
fundadas las oposiciones presentadas, procediéndose a la suspensión de la inscripción 
solicitada».
La recurrente, tras calificación sustitutoria que confirmó la calificación negativa inicial, 
recurre alegando, en esencia:
– Que  «existe  una  alambrada  que  rodea  completamente  la  finca  del  Sr.  E.  T. 
(colocada  por  él  mismo),  (…)  y  que  coincide  con  el  límite  determinado  en  la 
referenciación catastral alternativa presentada y (…) con los mojones históricos que 
yacen en la finca».
– Que «no se fundamenta en absoluto la calificación negativa que se hace de la 
misma» porque simplemente «se niega a inscribir a representación georreferenciada 
alternativa de la finca 11270 de Alhama de Granada por la mera oposición de dos de los 
colindantes  que  alegan  existencia  de  invasión  de  sus  fincas  (…)  y  aportan 
documentación (…) catastral (…) que, precisamente, pretendemos modificar».
2.  Como cuestión previa, y en relación a las fotografías que aporta la recurrente en 
su escrito de recurso relativas a la existencia de una valla, y a las alegaciones sobre las 
implicaciones que atribuye a tal valla, son documentos que, según el informe de la 
registradora, no se le habían presentado con anterioridad, por lo que no pueden ser 
tomados en consideración ahora en vía de recurso, ya que conforme al artículo 326 de la 
Ley Hipotecaria, «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma».
3.  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, 
pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica 
aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación 
y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra 
representación  gráfica  previamente  incorporada,  así  como  la  posible  invasión  del 
dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la  representación 
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran 
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera,  e
no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación  bo
de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». 797ww
todoL aos p adrutdea cso np uoetdrae nb arseefe grirrásfeic aa  iqnusec riltaa  roe pcroens eenl tdaocmióinn igor ápfúicbali cdoe,  ala l af inpcoas ibcloei nincvidaas ieónn 
ddee  fminocdaisfi ccaocliinódna dnete se nintimdaadtr ihciuploatdeacsa roia s e(c efrn. caurtbícriuelsoes  u1n9 9n eyg o2c0i1o  tdrea sllaa tLiveoy  uH oippoetreaccaiorinae sy 
Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, 
a  la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas  en  el  procedimiento,  debe  decidir 
motivadamente según su prudente criterio.
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de 
los  principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley 
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados 
no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que 
sea resuelto.
Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de 
quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales 
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
En el presente caso, las personas que realizan las alegaciones formulando oposición 
expresa a la pretensión del promotor del procedimiento del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  es  que  no  son  sólo  de  titulares  catastrales  de  inmuebles  catastrales 
evidentemente afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir, 
sino que además son titulares o cotitulares registrales de determinadas fincas registrales 
que dicen resultar invadidas en parte.
6.  Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 
(reiterada  en  otras  posteriores),  que  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares 
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los 
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos:  «la 
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica 
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso 
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo 
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un 
supuesto de indefensión».
7.  En el supuesto de hecho de este expediente, las dudas de la registradora sobre 
posible invasión de fincas registrales ya inmatriculadas están justificadas, dado que la 
oposición expresa la formalizan titulares de fincas registrales que dicen ser invadidas y 
aportando además documentación gráfica de detalle.
Por tanto, toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación 
gráfica, procede la confirmación de la nota de calificación, resultando por tanto de 
aplicación lo dispuesto en el artículo 199 cuando señala que «si la incorporación de la 
certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas,  el  promotor  podrá  instar  el  deslinde  conforme  al 
artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su 
consentimiento  a  la  rectificación  solicitada,  bien  en  documento  público,  bien  por  s
comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará  oe.
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o  w.
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». 797ww
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  9  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.