BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96850
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13544 Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la 
inmatriculación de una finca.
En el recurso interpuesto por doña S. I. P. contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Astorga, doña Elena Gacto Legorburo, por la que se 
suspende la inmatriculación de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa, otorgada el día 24 de febrero de 2010 ante el 
notario de Astorga, don Fernando Pérez Rubio, con el número 82 de protocolo, se 
transmitía el pleno dominio de una finca no inmatriculada. Dicho inmueble pertenecía, 
por título de herencia, a don A. y don M. I. V. y don F. J. y J. I. P., siendo suplida la 
declaración de voluntad de los vendedores por el Juez del Juzgado de Primera Instancia 
e Instrucción número 1 de Astorga al encontrarse en rebeldía.
Junto a dicha escritura, se aportaba auto, de fecha 1 de octubre de 2004, expedido 
por dicho Juzgado por el que se «aprueba la transacción verificada por las partes», 
consistente en que los vendedores del anterior título público «han llegado al acuerdo de 
proceder a vender la casa inventariada, repartiéndose entre los herederos en la parte 
correspondiente de conformidad con el testamento».
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Astorga, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura otorgada el 24/02/2010 por el notario don Fernando Pérez Rubio, con 
protocolo  número  82/2010,  presentada  con  el  asiento  1370  del  Diario  93,  de 
fecha 24/04/2021
Hechos:
1.  Presentado el documento señalado al principio en la fecha expresada en el 
encabezamiento y bajo el asiento del Diario que igualmente se indica, no existiendo 
presentados con anterioridad títulos c9ntradictorios, procede entrar en la calificación del 
mismo.
2.  En  el  documento  calificado  se  formaliza  la  compraventa  de  una  finca  no 
inmatriculada, otorgada con comparecencia del Juez, por rebeldía de la parte vendedora. 
Se acompaña, como título previo, auto del Juzgado de 1.ª Instancia número 1 de 
Astorga, en procedimiento de división de herencia 156/2004. e.
Fundamentos de Derecho: 544ww
de lÚa nfiicnoc.a  pEosr  npeacretes adreio  laopso vrteanr dtíetudloor epsr,e vtaiol  qcoume oa cerexdigiteen  lalo esf eacrttiívcau loasd q2u0is5ic dióen  lpar eLveiay 
Hipotecaria y 298 de su Reglamento, sin que el documento judicial aportado cumpla tal
condición. Bc
En  primer  lugar,  tratándose  de  una  transacción  judicial,  no  es  posible  su 
consideración como  título traslativo, sino que sería necesaria la protocolización del 
cuaderno particional aprobado judicialmente. Así lo la Dirección General de los Registros 
y del Notariado en resolución de 9 de diciembre de 2010, la protocolización notarial de la 
partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como 
regla general por el artículo 787.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento 
Civil, siendo reiterada su exigencia en la reciente Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de 
reforma de la legislación procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial, que 
da nueva redacción al apartado 2 del artículo 787. Este criterio, además, es compartido 
unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida 
en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con 
oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la 
aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante Auto y con la entrada en 
vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, mediante decreto del secretario judicial, 
pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas. Es cierto que en su Resolución de 
fecha 13 de abril de 2000 la DG admitió la posibilidad de inscripción de la partición 
judicial sin necesidad de protocolización, aunque hubiera finalizado sin oposición. Sin 
embargo, se trataba de un supuesto distinto del actual, pues en aquel caso el propio juez 
que aprobó las operaciones particionales dispuso en el auto dictado la inscribibilidad 
directa del testimonio del mismo, subordinando tan sólo la protocolización notarial a la 
previa petición del interesado. En el supuesto de hecho de este expediente, no se indica 
nada al respecto, por lo que debe entenderse aplicable la regla general. En este sentido 
cabe citar también la [sic] resoluciones de 27 de marzo de 2014, 9 de febrero de 2016 
o 2 de noviembre de 2016.
Pero es que, además, en este caso, el contenido de la transacción judicial es el del 
acuerdo entre las partes litigantes (los herederos de la finca) de venderla para repartirse 
el dinero obtenido, pero sin hacer partición alguna entre ellos, con lo que la adquisición 
de la finca no se ha producido efectivamente, lo cual es indispensable para que se pueda 
considerar como título traslativo de dominio. Es decir, si no hay partición (y aquí no la 
hay), no hay adquisición del dominio (artículo l 068 del Código Civil).
En virtud de lo cual, he decidido suspender la inscripción del documento al principio 
referido por el defecto indicado.
Contra esta calificación se puede (…)
Astorga, 26 de abril de 2021. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Elena Gacto 
Legorburo.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña S. I. P. interpuso recurso el día 28 de 
mayo de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Única.  Se notifica la Calificación en fecha 28/04/2021, que deniega la inscripción 
alegando que es necesario aportar título previo de la finca por parte de los vendedores, 
tal y como exigen los art. 205 de la L.H, y 298 de su Reglamento, sin que el documento 
judicial aportado cumpla tal condición (Recordemos que el documento judicial, como 
título previo, es el auto del Juzgado de 1.ª instancia Núm. 1 de Astorga, en procedimiento 
de división de herencia 156/2004). e.
Se alza esta parte contra la calificación del registrador, al considerar que el artc. 205  w.b
de la Ley Hipotecaria en su redacción por Ley 13/2015, con entrada en vigor el 1 de  544ww
noviembre del 2015, establece:
estu"vSieerreánn  ininssccrirtiobsib lleoss,  msiisnm  onse cdeesrideachdo sd ea  flaa voprr edveia  otirnas cpreiprcsioónna , yl ossi etímtuplores  pqúubel icnoos 
traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca
al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre 
que exista identidad de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador...
En la calificación registral atacada se mencionan las Resoluciones de la Dirección 
General de 9 de diciembre del 2010, de 27 de marzo del 2014, 9 de febrero de 2016 o 2 
de noviembre del 2016.
Esta parte alega expresamente la Resolución de la Dirección General de Registros y 
Notariado de fecha 7 de marzo del 2018, en cuanto afecta al título previo aportado por 
esta parte, por cuanto, en el supuesto de referencia, la Dirección expresamente con 
claridad,  que  un  convenio  alcanzado  en  procedimiento  de  conciliación  y  aprobado 
judicialmente tiene la condición de documento público. En dicho supuesto no se admite 
como título inmatriculador, cuestión diferente a reconocerle la condición de título previo. 
Dice  la  DGRN:  ‘En  cuanto  al  carácter  de  documento  público  o  privado  del  auto 
aprobatorio de la avenencia en acto de conciliación, ya este Centro Directivo en la citada 
Resolución de 31 de octubre del 2017 se ocupó de esta cuestión, señalando que –
consecuencia de la intervención de los citados fedatarios y dado que el acuerdo final de 
las partes se va a recoger en un acta intervenida por el funcionario correspondiente, a la 
misma se le va a reconocer el carácter de documento público y con plena fuerza 
ejecutiva...
En el presente procedimiento de partición de herencia, se presenta un inventario de 
bienes de la herencia de la causante (madre y abuela), no oponiéndose al mismo los 
codemandados,  reconociendo  que  dichos  bienes  corresponden  a  la  herencia  de  la 
causante, y que corresponden por terceras partes indivisas a los tres hijos herederos, 
habiendo  premuerto  uno  de  ellos,  siendo  sustituido  por  sus  descendientes,  y 
reconociendo su indivisibilidad de la citada vivienda se comprometen a la venta de su 
finca. Venta judicial que corresponde con la Escritura cuya inscripción se pretende, tanto 
es así que estando en rebeldía para el otorgamiento de la correspondiente escritura 
pública todos los codemandados tuvo que ser firmada por Su Señoría en procedimiento 
de ejecución del Auto de referencia. En prueba de ello, acompañamos Escritura de 
Compraventa,  Demanda  de  División  Judicial  de  Herencia,  Auto  N.º  205,  de 
fecha 01/10/2004, por el que Su Señoría homologa la transacción judicial de la división 
de la herencia.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación 
el día 4 de junio de 2021, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  14,  199  y  205  de  la  Ley  Hipotecaria;  76  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias de Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007 y 25 de febrero 
de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 9 de abril de 1999, 14 de diciembre de 2000, 22 de octubre de 2001, 26 de abril y 18 
de diciembre de 2003, 8 de junio de 2009, 19 de octubre de 2010, 26 de julio de 2011, 25 
de julio de 2012 y 12 de mayo y 1 de julio de 2016.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si procede 
acceder a la inmatriculación de una finca por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley  e.e
Hipotecaria. b
Son circunstancias que deben tenerse en cuenta en la resolución del presente  544ww
feexbpre–ed roiEe ldn ettíe t2u, 0lloa1 s0i ns, miogtauotirergincautedlasad: poor r eesl  juuneaz  eens crreitbuerlad ípaú dbeli claa  pdaer teco vmenpdraevdeonrtaa., de fecha 24 de  OE-A-2021-13able en https://
– Se acompaña, como título previo de adquisición de los condueños vendedores, 
auto, de fecha 1 de octubre de 2004, expedido por el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 1 de Astorga, en procedimiento de división de herencia, por el que se 
«aprueba la transacción verificada por las partes», consistente en que los vendedores 
«han llegado al acuerdo de proceder a vender la casa inventariada, repartiéndose entre 
los herederos en la parte correspondiente de conformidad con el testamento».
La registradora opone como defecto en su nota de calificación que no se acompaña 
título público previo que acredite la efectiva adquisición previa de la finca por parte de los 
vendedores,  tal  como  exigen  los  artículos  205  de  la  Ley  Hipotecaria  y  298  de  su 
Reglamento, sin que el documento judicial aportado cumpla tal condición.
La recurrente alega el carácter de título público de adquisición de los transmitentes 
del acuerdo, homologado judicialmente, de proceder a la venta del inmueble que se 
realiza en el propio título traslativo, sin hacer referencia a la exigencia de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica.
2.  Conforme a la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, dada por 
la Ley 13/2015, de 24 de junio, al objeto de lograr la inmatriculación por título traslativo, 
se exige que se trate de «(…) títulos públicos traslativos otorgados por personas que 
acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento también mediante título público».
La diferencia esencial entre la redacción actual y anterior del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador 
sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la 
anterior dicción legal, sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido 
considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, sino que tal diferencia esencial 
radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento 
temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera 
adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta 
cualquier  medio  de  acreditación  fehaciente,  categoría  amplia  dentro  de  la  cual  el 
Reglamento  Hipotecario,  en  alguna  de  sus  sucesivas  reformas,  ha  considerado 
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del 
artículo 1227 del Código Civil.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental 
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y 
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, 
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes 
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese  que  dicho  lapso  temporal  mínimo  de  un  año  ha  de  computarse,  no 
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto 
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha 
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del 
título traslativo posterior.
En base a ello, el defecto recurrido debe confirmarse puesto que, si bien el título 
inmatriculador  es  traslativo,  escritura  de  compraventa,  sin  embargo,  no  se  acredita 
debidamente la previa adquisición de los transmitentes, pues, en el documento previo 
aportado  los  vendedores  únicamente  se  comprometen  a  enajenar  el  bien,  acuerdo 
carente absolutamente de trascendencia real. e.
3.  En cuanto al auto de homologación de una transacción judicial, en cuya virtud las  w.b
partes  acuerdan  meramente  el  compromiso  de  enajenar  un  bien  inmueble,  debe  544ww
yre pitoerr aersstea  lDa irdeoccctiróinna G eemnaenraald.a por la Dirección General de los Registros y del Notariado
reteLnaie ntdraon saalgcucinóan  csouspao neev iutann  alacu eprrdoovo pcaocr ióenl  qduee  ulna s ppleaitrote so,  pdoannedno , tpérrommineot ieanl dqou oe 
hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal
y  como  se  prevé  en  los  artículos  1809  y  1816  del  Código  Civil;  mientras  que  su 
homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder 
de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero 
análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.
De  manera  expresa.  se  ha  pronunciado,  por  ejemplo,  la  Resolución  de  6  de 
septiembre de 2016: «"(...) la transacción, aun homologada judicialmente no es una 
sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un 
pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial 
en  los  términos  previstos  en  la  Ley  (artículo  1817  del  Código  Civil).  El  auto  de 
homologación  tampoco  es  una  sentencia  pues  el  Juez  se  limita  a  comprobar  la 
capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la  inexistencia  de  prohibiciones  o 
limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin 
que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las 
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en 
consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar 
el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de 
una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido 
ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que "la 
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a 
acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en 
el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a 
darle cumplimiento". Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es 
posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es 
menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad 
deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)». También ha 
tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de 
división  de  herencia  que  culminan  de  manera  no  contenciosa  se  precisa  escritura 
pública,  por  aplicación  del  artículo  787.2  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  (cfr. 
Resolución  de  9  de  diciembre  de  2010).  La  protocolización  notarial  de  la  partición 
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla 
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es 
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme 
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales 
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto 
del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier 
caso ordenando protocolizarlas».
Cuestión diferente hubiera sido si se hubieran aportado los documentos necesarios 
que acreditaran la cualidad de herederos de los transmitentes, es decir, el título de la 
sucesión conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria (testamento, contrato sucesorio, 
declaración de herederos) junto con la documentación complementaria (cfr. artículo 76 
del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  544ww
la LeMya Hdripido,t e2c8a ridae. julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.