BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22250
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2955 Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una certificación del 
acta de adjudicación de bienes mediante subasta pública.
En el recurso interpuesto por don M. G. F., en nombre y representación y en su 
condición de administrador único de la sociedad «Inversiones Financieras Acic, S.L.», 
contra la negativa del registrador de la Propiedad de Marbella número 3, don Fructuoso 
Jerónimo Flores Bernal, a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes 
mediante subasta pública.
Hechos
I
En  procedimiento  de  apremio  fiscal  seguido  en  la  Dependencia  Regional  de 
Recaudación 29, Equipo Regional de Subastas, Delegación Especial de Andalucía en 
Málaga, se expidió el día 7 de enero de 2020 certificación del acta de adjudicación de 
bienes mediante subasta pública junto con el correspondiente mandamiento de cancelación, 
por la que se acordó adjudicar las fincas registrales número 59.149 y 59.173 del Registro de 
la Propiedad de Marbella número 3, consistentes en una plaza de garaje y una vivienda, 
respectivamente, a la entidad «Inversiones Financieras Acic, S.L.».
De acuerdo con el apartado Octavo de la misma «(…) de los datos obrantes en el 
expediente administrativo no se tiene constancia de la existencia de arrendatarios».
II
Presentada el día 15 de octubre de 2021 la referida certificación en el Registro de la 
Propiedad de Marbella número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Fructuoso Flores Bernal, Registrador de la Propiedad de Marbella Número 
Tres, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de 
entrada 8.029 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el 
mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.–
En  el  ejercicio  de  la  calificación  registral  sobre  la  legalidad  de  los  documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos.
I. El  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  certificación  del  acta  de 
adjudicación de adjudicación de bienes mediante subasta pública, expedida por don M. 
J.  P.  B.,  Presidente  de  la  Mesa  de  subasta,  de  la  Dependencia  Regional  de 
Recaudación 29, Equipo Regional de Subastas, Delegación Especial de Andalucía en  s
Málaga, el día 7 de enero de 2020, que motivó el asiento 456 del Tomo 156 del Diario,  e.
por la que en el procedimiento de subasta S2019R2986001062, seguido en dicha Unidad  w.
de Recaudación, se acuerda adjudicar a la entidad “Inversiones Financieras Acis [sic],  55ww
S.L.” las fincas 59.149 y 59.173 de este Registro.
1. Calificado el precedente documento se suspende la inscripción interesada, al no 
constar la situación arrendaticia de la vivienda adjudicada, de acuerdo con los siguientes:
Fundamentos de Derecho.
1. No consta la situación arrendaticia de la vivienda objeto de adjudicación, por lo 
que debe acreditarse si dicho inmueble ha estado arrendado con anterioridad a la 
reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos 4/2013, de 4 de junio, de medidas de 
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.–Si estuviese arrendado 
con anterioridad a la fecha indicada, no resulta que se haya efectuado la notificación en 
forma fehaciente al arrendatario a los efectos del ejercicio, en su caso, del derecho de 
preferente  adquisición  que  establece  el  Artículo  25  de  la  Ley  de  Arrendamientos 
Urbanos, que regula un derecho de preferente adquisición a favor del arrendatario 
(tanteo y retracto) en caso de estar la finca arrendada, exigiendo en su apartado 5 que 
debe justificarse que han tenido lugar dichas notificaciones o, en su caso manifestación 
de no estar arrendada, como requisito para inscribir en el Registro de la Propiedad los 
títulos de venta.–
Establece el artículo 14.1 de la referida Ley que “el adquirente de una finca inscrita 
en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna 
los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado 
en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, 
conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la 
transmisión  de  la  finca”.  El  artículo  7.2  establece  claramente  un  principio  de 
inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito, cuando dispone que 
“en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan 
efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán 
inscribirse en el Registro de la Propiedad”. Entre otras Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado 20 de noviembre de 1987, 5 de noviembre 
de 1993, 24 de febrero de 2000, 14 de julio y 15 de octubre de 2007, 24 de enero 
de 2011, 3 de julio, 10 de julio y 15 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 11 de 
enero de 2016 y 24 de marzo de 2017.
La falta se califica de subsanable en los términos indicados.
Contra la presente nota de calificación cabe (…)
El Registrador.–Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Fructuoso Flores Bernal registrador/a de Registro Propiedad de Marbella 3 a día nueve 
de Noviembre del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. G. F., en nombre y representación y en 
su condición de administrador único de la sociedad «Inversiones Financieras Acic, S.L.», 
interpuso recurso el día 22 de noviembre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo 
siguiente:
«Previo.–Que en fecha 3 de Diciembre de 2.020 Don M. G. F. actuando en nombre y 
representación de la mercantil “Inversiones Financieras Acic S.L.”, presenta ante el 
Registro de la Propiedad n.º 3 de Marbella certificación del acta de adjudicación de 
bienes mediante subasta de la Agencia Tributaria (…) s
En abierta inobservancia del plazo establecido en el art. 18 de la L.H., no es hasta  e.
el 9 de noviembre de 2.021, es decir diez meses después de la presentación, cuando se  w.
notifica al presentante la nota de calificación negativa que a través de este escrito se  55ww
recuDrriech.a dilación ha provocado, con el prejuicio correspondiente para mi representada,
erel parcecseesnota daal  Rseeg irsetsroe rdvae  seel nedjearsc iacinoo tdaec iolanse sa cpcoiostneersio rqeuse a al mtítpualore dne  smu i dmeraencdhaon tae . sMeri   BOE-A-cable e
resarcido del daño ocasionado,
Primero. El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el documento 
presentado al considerar que “no consta la situación arrendaticia de la vivienda objeto de 
adjudicación”.
Sin embargo, en abierta contradicción con dicha consideración, el ordinal octavo del 
Certificado del Acta de Adjudicación presentado manifiesta la entidad transmitente: “que 
de los datos obrantes en el expediente administrativo no se tiene constancia de la 
existencia  de  arrendatarios”  de  lo  que  se  desprende  el  oportuno  cumplimiento  del 
requisito establecido en el art. 25.5 de la L.A.U. al haber declarado la entidad pública a 
dichos efectos no tener constancia de la existencia de arrendatarios.
A mayor abundamiento, debe destacarse la diferente naturaleza de las dos fincas 
adjudicadas al tratarse de vivienda y de plaza de garaje. Esta última al tratarse de finca 
independiente y en cuanto a situación posesoria se refiere, en ningún caso estaría 
sometida al régimen de la LA.U. Entre otras Resolución de 12 de febrero de 2016, de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el 26 de noviembre de 2021 y, por 
mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 464, 1459, 1460, 1489, 1493, 1636 y 1640 del Código Civil; 2 de 
la Ley Hipotecaria; 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881; 
693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil; 2.2, 7.2, 13.1, 25 y 29 de la Ley 29/1994, 
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 101 del Real Decreto 939/2005, de 29 
de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación; la Sentencia del 
Tribunal Supremo número 783/2021, de 15 de noviembre; las Resoluciones de la de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987, 5 
de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre 
de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de noviembre de 2012, 10 de julio de 2013, 24 de 
marzo de 2017, 14 de septiembre y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio y 10 de octubre 
de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3 de noviembre de 2021.
1. Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad 
una  certificación  de  un  acta  de  adjudicación  por  subasta  pública  de  dos  fincas, 
consistentes en vivienda y plaza de garaje, en procedimiento de apremio fiscal por la 
Agencia Estatal de Administración Tributaria.
El registrador suspende la inscripción por no existir en el documento calificado 
manifestación  expresa  sobre  la  situación  arrendaticia  de  la  vivienda  objeto  de 
adjudicación, no siendo suficiente, a su juicio, que en el expediente administrativo de 
apremio se haga constar que no se tiene constancia de que la finca esté arrendada.
2. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de 
«venta de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto 
del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la 
misma, en las condiciones previstas en el mismo precepto legal: «2. El arrendatario 
podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días 
naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la  e.
decisión de vender (…). 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el  w.b
arrendatario  ejercitar  el  derecho  de  retracto,  con  sujeción  a  lo  dispuesto  en  el  55ww
anrattíucuralole s1,. 5c1o8n taddeol sC dóedsigdoe  Ceilv sili g(u…ie)n Etel  ad elare nchootif idcaec rióentr aqcuteo  ecna dfuocrmaraá  fae hlaocsi etnretein tdae bdeíarás 
choamceprr aevl eandtqau, imreendteia natle a errnetrnedgaata (r…io) »d.e las condiciones esenciales en que se efectuó la
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir 
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá 
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas 
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda 
vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el 
vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
Según  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  de  20  de 
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero 
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los 
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto 
establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se 
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la 
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la 
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El 
Código Civil, al referirse a aquélla, emplea los términos venta pública (cfr. artículo 464 
del Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459, 
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello, se entiende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el supuesto 
de compraventa voluntaria se reconozca también en los supuestos de ventas judiciales 
(cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es 
necesario,  también  como  tesis  de  principio,  que  se  justifique  haberse  hecho  las 
notificaciones  oportunas  para  su  ejercicio  o,  en  otro  caso,  la  manifestación  de 
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa que 
presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias del que trae causa la 
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Resoluciones de 
este  Centro  Directivo  antes  referidas  ha  de  considerarse  aplicable  igualmente,  por 
identidad razón, a estos procedimientos de apremio, tanto si el medio de realización 
forzosa empleado es la subasta, como si lo es el concurso o la adjudicación directa (vid. 
artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).
3. Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener 
en  cuenta  los  diversos  cambios  legislativos  que  ha  experimentado  la  Ley  de 
Arrendamientos Urbanos, habida cuenta además de que al tiempo de la aprobación del 
acta de adjudicación de adjudicación de bienes mediante subasta pública, que data de 7 
de enero de 2020, se encontraba en vigor la nueva redacción dada por el Real Decreto-
ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya 
entrada en vigor tuvo lugar el día 6 de marzo de 2019 (conforme a su disposición final 
tercera).
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la 
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del 
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como 
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de 
septiembre y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, deberá tenerse en cuenta para 
determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o 
no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o  es
no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca. o
laar tsíciLguaulo ie m1n3toe.d1 ri,fe icrdeaalcacitócivinóo n oa:p lear raedsao lupcoiró nla d eLl edye r4e/c2h0o1 3d,e l daerr e4n ddaed ojur,n dioe,  maolcdaon qzuóe  tqaumebdiéón c oanl   2022-2955n https://www.
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enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el 
ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se 
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al 
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución 
del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración 
pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración 
establecida en el apartado 4 del artículo 9».
Por su parte, el artículo 7.2, también en su redacción dada por la Ley 4/2013 
disponía que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas 
urbanas,  surtan  efecto  frente  a  terceros  que  hayan  inscrito  su  derecho,  dichos 
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad».
De una interpretación conjunta de este artículo y de lo dispuesto en el 13.1 antes 
transcrito,  resulta  la  extinción  del  contrato  de  arrendamiento  salvo  que  se  hubiese 
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho -en este supuesto la 
anotación preventiva del embargo- que se ejecuta y que determina la extinción del 
derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él 
sus derechos accesorios como el derecho de retracto.
Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que 
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y 
si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho 
del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta.
En este último caso, la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la 
vivienda provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de 
retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad 
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo 
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador, 
puesto  que  el  contrato  de  arrendamiento  se  extinguirá  «ipso  iure»  conforme  a  lo 
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no 
habrá lugar a retracto.
Si  el  arrendamiento  de  vivienda  no  ha  accedido  al  Registro  de  la  Propiedad, 
lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
4. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de 
vivienda  concertados,  bien  antes  de  entrar  en  vigor  de  la  reforma  de  la  Ley  de 
Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de 
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el 6 de junio 
de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo 
de 2019.
El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la redacción 
vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia para el 
arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse, aunque se 
produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no 
figurase inscrito en el Registro:
«Si  durante  los  cinco  primeros  años  de  duración  del  contrato  el  derecho  del  e.e
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de  w.b
una  sustitución  fideicomisaria,  la  enajenación  forzosa  derivada  de  una  ejecución  55ww
ahripreontedcaatariraio o t edned sráe ndteerneccihao j,u ednic itaold oo  ecla esoje,r aci ccioon dtien uuanr  edne reelc ahror edned aompcieiónnto d hea csotam qpurae,  seel 
acurtmícpullaon 9 .1ci.nco  años,  sin  perjuicio  de  la  facultad  de  no  renovación  prevista  en  el
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco 
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de 
las  circunstancias  mencionadas  en  el  párrafo  anterior,  quedará  extinguido  el 
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya 
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la 
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la 
duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos anteriores 
al 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir, 
una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este precepto, 
quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia 
de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto 
ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y 
retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. El vigente artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el 
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y 
alquiler, dispone, en similares términos a los anteriores, lo siguiente:
«1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el 
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el 
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la 
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el 
ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo 
caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años 
respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador 
fuese  persona  jurídica,  si,  transcurridos  los  cinco  primeros  años  del  mismo,  o  los 
primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador 
quedará  resuelto  por  cualquiera  de  las  circunstancias  mencionadas  en  el  párrafo 
anterior,  quedará  extinguido  el  arrendamiento.  Se  exceptúa  el  supuesto  en  que  el 
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a 
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, 
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
De este modo, y de conformidad con lo previsto por el artículo 25 de la Ley de 
Arrendamientos de Urbanos, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la 
vivienda si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones 
previstas,  bien  que  se  ha  realizado  la  oportuna  manifestación  de  que  la  finca  se 
encuentra libre de arrendatarios.
La coexistencia de ambos textos normativos, cada uno con sus respectivos ámbitos 
de aplicación temporal según lo anteriormente expuesto, unido a la circunstancia de que 
al tiempo de la aprobación del acta de adjudicación de bienes se encontraba vigente el 
artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por el Real 
Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que impone una duración mínima para los contratos 
de arrendamiento de vivienda de cinco años si el arrendador es persona física y de siete 
si es persona jurídica, hace necesario que en el título inscribible se haga constar la 
situación  arrendaticia  de  la  vivienda  adjudicada  en  los  términos  establecidos  en  el 
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. es
No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del  bo
de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, o a la  55ww
eefaalln  caodurtelarteracendiócd hndao emp  rdireeeevnsle tooanl urtpircveoiaónd ndrdá aed dele oxe rtlm ainq bgruaeuerliagrdscoeei, ó  rcaneol  samnuroeore l etcnosod-t naasstrii ec scieaoul,m e a«nedyctji uidasdoo idsclo eaa  te laaunr ni eoc j peadlcsaeuozlc  odii ónemnm  ín-unqoeimu beeolje e i imrmecpijptelaeircrcrsaaite taqi v udoleaa,     OE-A-2022-29able en https://
lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así
continuidad  al  contrato  de  arrendamiento»  (cfr.  Sentencia  del  Tribunal  Supremo 
número 783/2021, de 15 de noviembre, según la cual en tal caso no son aplicables los 
artículos 13.1 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino los artículos 1549 y 1571 
del Código Civil).
Ahora bien, hay que recordar que, al amparo de lo previsto por el apartado 2 del 
artículo  2  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  «las  normas  reguladoras  del 
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de 
garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos 
como accesorios de la finca por el mismo arrendador». En consecuencia, la aplicación 
del mencionado artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a la finca consistente 
en plaza de garaje tiene como presupuesto, en última instancia, el hecho de que sea 
objeto  de  arrendamiento  como  accesoria  de  la  vivienda,  sin  que  de  los  datos  del 
presente expediente pueda inferirse tal circunstancia.
6. Admitida,  pues,  la  procedencia  del  derecho  de  retracto  arrendaticio,  en  los 
términos que resultan de las anteriores consideraciones, la única cuestión que debe 
dilucidarse  en  el  presente  caso  es  si  la  expresión  «de  los  datos  obrantes  en  el 
expediente administrativo no se tiene constancia de la existencia de arrendatarios» que 
consta en la certificación del acta de adjudicación es suficiente para entender cumplido el 
mandato impuesto por el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando 
establece que «para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de 
viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, 
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos 
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la 
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad 
en documento público».
Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la 
finca  para  que  la  inscripción  pueda  realizarse,  este  Centro  Directivo  (cfr.  las 
Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo 
de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de 
noviembre de 2012, 10 de julio de 2013 y 10 de octubre de 2019) ha reiterado que, al ser 
la  adjudicación  en  procedimiento  de  ejecución  directa  contra  bienes  inmuebles  un 
supuesto equiparable a la compraventa voluntaria -por lo que es de plena aplicación la 
previsión del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-, debe rechazarse la 
inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a 
cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de 
que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A tal efecto, este Centro Directivo tiene 
declarado que, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y 
debe  hacerla  el  adquirente  en  las  propias  actuaciones  judiciales,  ante  notario,  o 
mediante  instancia  firmada  o  ratificada  ante  el  registrador,  no  bastando  una  mera 
alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la 
misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de 
contenido expreso y específico.
Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin 
de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto 
cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar -
para que pudiera ejercer el tanteo- (cfr. artículos 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y 48.2 del texto refundido de la misma Ley 
de 1964). es
De este modo, la necesidad de garantizar los derechos de adquisición preferente que  o
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Por  lo  tanto,  debe  confirmarse  la  calificación,  si  bien  el  defecto  es  de  fácil 
subsanación mediante la declaración realizada por la sociedad adjudicataria ante notario, 
o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, sobre el hecho de que no 
existe arrendamiento alguno tal y como afirma en el escrito de recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.