BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20359
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2588 Resolución de 25 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Baeza, por la que se deniega la inscripción 
de una representación gráfica de finca, mediante expediente del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don J. M. M. F., abogado, en nombre y representación 
de don J. V. G., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Baeza, 
don  Miguel  Ángel  Fernández  Cruz,  por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una 
representación  gráfica  de  finca,  mediante  expediente  del  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 6 de agosto de 2021 por don J. V. G. y don 
J. M. M. F., abogado, se solicitaba el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria para inscribir la rectificación de la descripción de la finca 924 del término 
municipal de Ibros, la incorporación de su georreferenciación y su coordinación gráfica 
con el Catastro.
II
Presentada dicha instancia el día 9 de agosto de 2021 en el Registro de la Propiedad 
de Baeza, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación negativa.
Visto por Don Miguel Ángel Fernández Cruz, Registrador de la Propiedad de Baeza, 
provincia de Jaén, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 2.417 
de  fecha  nueve  de  Agosto  de  dos  mil  veintiuno,  iniciado  a  consecuencia  de  la 
presentación en este Registro por Don J. M. M. F., de la instancia suscrita en Barcelona 
el seis de Agosto de dos mil veintiuno por Don J. V. G. y Don J. M. M. F., que causó el 
inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en virtud de solicitud de 
inscripción, en el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, el Registrador que suscribe suspende la operación registral de la finca 
registral número 924 del Término de Ibros, por observar las siguientes circunstancias 
que son objeto de calificación desfavorable en base a los hechos a los que son de 
aplicación los fundamentos de derecho que separadamente se exponen:
Hechos: s
Primero.–Presentado escrito de oposición con fecha veinte de Septiembre de dos mil  b
veintiuno, con el número de entrada 2747 del presente año, por Doña A. C. C., derivado  88ww
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fijación de un lindero e invasión de finca ajena.
Se hace constar además que con arreglo al vigente artículo 103 bis de la Ley 
Hipotecaria, los interesados pueden comparecer ante el Registrador que suscribe, para 
previo acuerdo, inscribir la base gráfica georreferenciada acordada por ambos en la 
forma que previene la legislación hipotecaria.
A los que son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
Primero: Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan 
sujetos a calificación del Registrador quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver 
acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los 
artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento.
Segundo: Artículos 199 de la Ley Hipotecaria.
En su virtud,
Acuerdo:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación en base a 
los hechos y fundamentos de derecho expuestos en la presente nota de calificación, 
quedando,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley  Hipotecaria, 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente por un plazo 
que vencerá a los 60 días, contados desde la práctica de la última de las notificaciones 
legalmente pertinentes, pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante 
del título, durante la vigencia del asiento de presentación, solicitar que se le practique la 
anotación preventiva contemplada en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Durante la 
prórroga y por aplicación de los artículos 17, 24 y 25 del mismo texto legal, no podrán ser 
despachados  los  títulos  posteriores  relativos  a  la  misma  finca,  cuyos  asientos  de 
presentación, por tanto, han de entenderse prorrogados igualmente hasta el término de 
la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior.
Notifíquese la presente nota de calificación al presentante y al funcionario autorizante 
del título calificado en el plazo máximo de 10 días naturales contados desde esta fecha.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
En Baeza, a veinte de septiembre de dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible) 
Fdo.: Miguel Ángel Fernández Cruz».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. M. F., abogado, en nombre y 
representación de don J. V. G., interpuso recurso el día 8 de noviembre de 2021 
mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«I.–(…)
III.–Alegaciones
Única.–Nulidad. Ausencia de trámite de audiencia
Como principal alegación contenida en este recurso, se invoca la nulidad absoluta de 
la  resolución  impugnada  por  haberse  prescindido  del  trámite  de  audiencia  en  los 
términos  establecidos  en  el  artículo  82  de  la  Ley  del  Procedimiento  Administrativo 
Común  de  las  Administraciones  Públicas  (en  adelante,  LPACAP),  aplicable  es
supletoriamente a este expediente gubernativo. bo
En este sentido, en la nota de calificación impugnada se hace referencia a que, en el  88ww
miihnnatvaenarr cseionisó tanded erdpol eu,e  efxqisnputceoead   esiaeesjnec thrneiata ogn.su  ebdseetri mnoapatodivsooi c,a icól inee rxatois sltai ri  nidnteusrdteaasnsac diaaoc sep rr(ceeasn e dpneata rldtaica u fieljaanrc,  isólaun   smdeeoñ mourenan  lAtion.  dCpeo.r orC  e.e)l    OE-A-2022-25able en https://
Sin embargo, hasta el momento de la notificación de la nota de calificación negativa, 
no se había notificado al interesado la existencia de esos escritos de oposición. A día de 
hoy, tampoco ha sido notificado el contenido de los mismos.
Tal situación comporta una evidente indefensión al interesado, al desconocer las 
alegaciones presentadas por otras partes interesadas en el procedimiento, impidiéndose 
la posibilidad de replicar contra las mismas en otros eventuales escritos de trámite y/o de 
recurso. De hecho, esa situación impide la presentación de un recurso contra el fondo 
del asunto, puesto que se desconocen los aspectos controvertidos a dilucidar.
Por tales motivos, se alega la nulidad de pleno derecho de la Resolución impugnada, 
por las causas establecidas en los artículos 47.1.a y e y 47.2 de la LPACAP al haberse 
incurrido en una indefensión al interesado, debiendo retrotraerse el expediente hasta el 
momento procedimental en el que se notifiquen al interesado los escritos de oposición y 
demás actuaciones que se hayan venido realizando en el expediente.
IV.–Petición, fecha y firma
Por razón de todo lo expuesto, se realizan las siguientes
Peticiones:
– La admisión de este recurso con sus copias.
– La estimación de este recurso, declarándose la nulidad de la Nota de Calificación 
Negativa  recurrida,  y  acordándose  la  retroacción  del  expediente  a  un  momento 
procedimental anterior a su resolución que permita la notificación al interesado de los 
escritos  de  oposición  y  demás  actuaciones  que  se  hayan  venido  realizando  en  el 
expediente».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus 
extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio 
y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 
20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018, 18 de febrero, 20 de marzo y 18 
de  septiembre  de  2019,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 de 
noviembre y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1. Es objeto de este expediente decidir si procede retrotraer las actuaciones del 
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria al momento anterior a la nota de 
calificación negativa de la solicitud de inscripción de la rectificación de la descripción, 
modificación de la superficie y coordinación con el Catastro, por ser nula la citada nota 
de calificación, al no haber sido trasladada la oposición del colindante notificado al 
promotor del expediente.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones por un colindante afectado y que, de la documentación aportada por este, 
resultan, a su juicio, dudas acerca de la fijación de un lindero e invasión de finca ajena. e
El promotor recurre solicitando, en síntesis, la nulidad absoluta de la resolución  bo
impugnada  por  haberse  prescindido  del  trámite  de  audiencia  en  los  términos  88ww
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2. Respecto a la supuesta nulidad de la calificación por no haberse dado trámite de 
audiencia, invoca el interesado la aplicación supletoria de la Ley del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Es doctrina reiterada de la Dirección General que el procedimiento registral tiene una 
naturaleza especial, que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre 
cuestiones civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en 
la legislación hipotecaria.
Esta doctrina fue reforzada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero 
de 2011, de la cual resultan, entre otros, los siguientes criterios: a) la calificación registral 
presenta particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades 
de las administraciones públicas; b) por ello la aplicación supletoria de las normas del 
procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con 
carácter general ni de manera abstracta; c) las Resoluciones dictadas por la Dirección 
General  no  son  por  tanto  un  acto  administrativo  abstracto,  sino  que  tienen  por 
presupuesto un acto de calificación del registrador que, por su contenido, no puede ser 
considerado como un acto sujeto al Derecho Administrativo, de ahí que su legalidad sea 
examinada por los tribunales civiles, y d) las Resoluciones son un acto administrativo, 
pero ello no implica que su regulación haya de regirse por el régimen administrativo 
general, sin perjuicio de la aplicación de éste cuando haya una remisión específica por 
parte de la legislación hipotecaria, o cuando se trate de normas administrativas que 
respondan a los principios generales o materiales de procedimiento propios de todo el 
ordenamiento.
La Ley Hipotecaria regula de manera expresa tanto los requisitos que debe tener la 
calificación, como la posterior interposición del recurso, sus trámites y desarrollo, y no 
contempla entre estos la audiencia ante el registrador ni cuando este haya emitido y 
notificado su calificación, ni cuando se haya interpuesto el recurso contra su nota de 
calificación.
Por lo tanto, no puede invocarse la nulidad de la calificación por la omisión de un 
trámite cuando la ley reguladora no lo contempla ni es aplicable la legislación supletoria 
conforme se ha dicho anteriormente. En este sentido debe desestimarse el recurso.
3. En cuanto a la alegación del recurrente de no haber accedido al contenido de las 
alegaciones,  la  Ley  Hipotecaria,  al  regular  el  procedimiento  en  el  artículo  199,  no 
contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado íntegro de las mismas al 
promotor del expediente.
Lo que sí dice el citado artículo es que la resolución del registrador por la que se 
deniegue  la  inscripción  de  la  identificación  gráfica  debe  ser  motivada,  «decidirá 
motivadamente» dice el texto legal, y es que dicha resolución no es sino una calificación 
negativa como también dice expresamente el repetido artículo.
En este caso la calificación se limita a señalar que a juicio del registrador existen 
dudas acerca de la fijación de un lindero e invasión de finca ajena. Como se ha dicho 
anteriormente,  no  es  necesario  que  se  dé  traslado  íntegro  de  las  alegaciones 
presentadas, pero sí que la nota exprese de manera suficiente por qué de aquellas 
resulta que no puede accederse a la inscripción pretendida, desvirtuando la presunción 
de exactitud de la representación gráfica catastral.
La motivación no exige razonamiento exhaustivo y pormenorizado, sino que basta 
que las calificaciones permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales 
de la decisión, es decir, la «ratio decidendi»; de esta forma debe contener los elementos 
de juicio suficientes para que el destinatario y, eventualmente, los órganos encargados  es
de revisar sus decisiones puedan conocer el fondo de la decisión. o
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y 21 de mayo de 2018, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que «también
podrán expedir los registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los 
documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse 
como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los 
incorporados  a  la  tramitación  del  expediente  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Ahora bien, esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que 
se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en la 
incorporación de nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran 
suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en 
dicho expediente registral, como se ha dicho anteriormente, haría derivar el mismo en 
una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, en el sentido de 
que deba motivarse la calificación reflejando para ello en forma suficiente el contenido de 
las alegaciones formuladas en la tramitación del expediente.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.