BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Viernes 23 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 91255
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12825 Resolución de 8 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16 a cancelar una anotación 
preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por don M.G.G., abogado, en representación de Electra 
Molins, SL, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona número 16, 
doña María Tenza Llorente, a cancelar una anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
En  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  41  de  Barcelona  se  tramita 
procedimiento ordinario 277/2019, en el que recayó auto no firme recurrido en apelación 
sin efectos suspensivos, de fecha 31 de enero de 2020, por el cual se acordó alzar la 
medida cautelar de anotación preventiva de demanda y la remisión al Registro del 
oportuno mandamiento a los efectos de su pertinente cancelación.
II
En cumplimiento del citado auto se libró mandamiento que fue presentado en el 
Registro de la Propiedad de Barcelona número 16, siendo objeto de calificación en los 
siguientes  términos:  «Fundamentos  de  derecho:  En  el  mandamiento  por  el  que  se 
decreta la cancelación de la anotación preventiva de demanda letra A no es firme al ser 
susceptible de recurso, por lo que no es posible efectuar la cancelación referida, al 
tratarse de un asiento definitivo (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Según doctrina 
reiterada  del  Centro  Directivo  el  concepto  que  de  firmeza  pueda  predicarse  de 
determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y es el 
definido en el artículo 207 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual, son firmes 
aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, 
bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna 
de las partes lo haya presentado (artículos 79, 80, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria, 174.3 
del Reglamento Hipotecario, 524 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, 
Resolución de fecha 19 de octubre de 2012, Fundamento de Derecho Segundo) De ahí 
deduce que no existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su 
concepto  procesal  "stricto  sensu"  (Resoluciones  de  21/4/2005,  2/3/2006,  9/4/2007, 
20/11/2007,  Sentencia  del  Tribunal  de  Primera  Instancia  de  Salamanca  de 
fecha  11/6/2008,  Fundamento  de  Derecho  Tercero  de  la  Resolución  de  15/7/2010; 
Fundamento de Derecho Quinto de la Resolución de fecha 27/9/2010 y 29 de abril o I de 
octubre de 2015 ). Sobre la necesidad de firmeza, Resolución de fecha 28 de agosto 
de 2013 y de 20 de octubre de 2016, fundamento de Derecho tercero y también tercero 
de la RDGRN 5.12.2019, respecto de la firmeza del auto que aprobaba un plan de  e.e
liquidación. La necesidad de resolución judicial firme para cancelar se reitera, entre  b
otras, en Resolución de fecha 4 de octubre de 2012 (Fundamento de Derecho Tercero).  825ww
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contratos  inscribibles  deberán  estar  consignados  en  escritura  pública,  ejecutoria,  o
documento auténtico, expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en 
la forma que prescriban los reglamentos. Por tanto, en relación con los documentos de 
origen judicial se exige que el título correspondiente sea una ejecutoria, siendo así que 
conforme al artículo 245.4 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial la 
ejecutoria es "el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme". 
Por  su  parte,  de  acuerdo  con  el  artículo  524.4  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil: 
"Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por 
esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo 
procederá  la  anotación  preventiva  de  las  sentencias  que,  dispongan  o  permitan  la 
inscripción  o  cancelación  de  asientos  en  Registros  Públicos".  Conforme  dispone  el 
artículo 207, apartado 2, de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil: "Son resoluciones 
firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien 
porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de 
las partes lo haya presentado". Con fundamento en dichos preceptos legales es doctrina 
reiterada  de  este  Centro  Directivo  (puesta  de  manifiesto,  entre  otras,  por  las 
Resoluciones de 21 de abril de 2005, 2 de marzo de 2006, 9 de abril de 2007, 15 de julio 
de 2010 y 28 de agosto y 18 de diciembre de 2013), que la práctica de asientos 
definitivos en el Registro de la Propiedad, como las inscripciones o cancelaciones, 
ordenados en virtud de documento judicial sólo pueden llevarse a cabo cuando de los 
mismos resulte la firmeza de la resolución de la que, a su vez, resulte la mutación 
jurídico real cuya inscripción se ordene o inste (cfr. artículos 40, 79, 80, 82 y 83 de la Ley 
Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 13 de junio de 2014, 
Fundamento de Derecho Cuarto de uno de octubre de 2014, Segundo de la Resolución 
de 29 de enero de 2015 o de 1 y 26 de octubre de 2015 y fundamento de Derecho 
tercero de la Resolución de 24 de julio de 2017 y quinto de la Resolución de 27 de 
septiembre de 2017). Asimismo, le fundamento de Derecho quinto de la Resolución de 8 
de marzo de 2019 señala que es reiterada su doctrina sobre la necesidad de firmeza de 
los documentos judiciales para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la 
Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado que el requisito de la firmeza 
de la resolución judicial está plenamente justificado cuando se van a producir asientos 
definitivos, tanto de inscripción como de cancelación, puesto que, si se admitiera la 
práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el 
ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en 
asientos regístrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose 
inviable  la  ejecución  de  la  sentencia  del  órgano  judicial  superior  revocatoria  de  la 
anterior. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los 
asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por 
defectos subsanables por no haberse solicitado. (…). Barcelona, once de junio del año 
dos mil veinte. La registradora de la propiedad. Firmado: María Tenza Llorente.».
III
Contra la anterior nota de calificación, don M.G.G., en representación de Electra Molins, 
SL, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: 
«Alegaciones:  (…).  Segundo.  -  Carácter  inscribible  de  auto  revocatorio  de  medidas 
cautelares: carácter provisional de la anotación preventiva de demanda. 2.1. Se indica en la 
resolución recurrida que no procede realizar la cancelación de la anotación preventiva de 
demanda al considerar que: "...la práctica de asientos definitivos en el Registro de la  s
Propiedad, como las inscripciones o cancelaciones, ordenados en virtud de documento  e.
judicial  sólo  pueden  llevarse  a  cabo  cuando  de  los  mismos  resulte  la  firmeza  de  la  w.
resolución de la que, a su vez, resulte la mutación jurídico real cuya inscripción se ordene o  825ww
dines tqeu".e S neo h caacbee r einfescrerinpcciiao neens  lao  rceasnoclueclaiócnio nae jsu rqisuperu ndoe npcrioac eqduaen v ideen eu naa s reecsuonludcairó enl  qcuriete nrioo 
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la Propiedad que suponen un cierre registral a una anotación preventiva de demanda, que 
tiene un carácter completamente distinto, debido a su provisionalidad. Si el criterio fuere no 
inscribir una resolución definitiva, resulta obvio que no se habría inscrito el primero de los 
autos que tuvo acceso al Registro de la Propiedad, pues no solamente dicha resolución no 
tenía el carácter de firme, sino que además la misma había sido dictada inaudita parte, sin 
seguirse un procedimiento contradictorio para su adopción y a pesar de ello, la misma fue 
inscrita en el Registro de la Propiedad. Pero ello en ningún caso puede ser así según la 
propia  naturaleza  de  las  anotaciones  preventivas  de  demanda  a  cuyo  respecto 
mencionamos la Resolución núm. 3482 de 26 enero de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (Propiedad), RJ 2012\5938: "Según el Auto de la Audiencia 
Provincial de Madrid de 22 junio de 2010, "La anotación preventiva de demanda, medida 
cautelar solicitada está expresamente fijada en el artículo 727.5 de la vigente Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  tiene  por  finalidad  asegurar  que  cuando  recaiga  una  sentencia 
condenatoria, ésta pueda ejecutarse en iguales circunstancias que cuando se inició la 
instancia judicial -Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1974-. Es en 
definitiva, un asiento registral de vigencia limitada temporalmente, que publica la pendencia 
de  un  proceso,  sobre  una  situación  jurídica  registrada  o  registrable,  siendo  el  efecto 
fundamental de la misma, la enervación de la fe pública registral de los terceros que 
adquieran tras la anotación, anotación que, como recogen las resoluciones de la Dirección 
General de Registros y del Notariado de 4 de julio de 1919 y 23 de julio de 1910, permite el 
tráfico jurídico del objeto registrable afectado, sin perjuicio del derecho del anotan te, siendo 
su efecto principal, como ponen de manifiesto las SSTS de 22 de abril de 1952 y 20 de 
enero de 1976, garantizar y asegurar la retroacción de los pronunciamientos de la sentencia 
dictada, sin impedir el tráfico de los bienes litigiosos afectados". Su vigencia viene limitada, 
como se indica, a su propia provisionalidad, siendo que una resolución posterior revocatoria 
de la medida cautelar concedida debe tener constancia en el Registro de la Propiedad con 
la cancelación de la citada anotación preventiva de carácter provisional. 2.3. El artículo 85 
párrafo segundo de la Ley Hipotecaria prevé lo siguiente: "Si se hubiere hecho la anotación 
sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá 
hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se 
hubieren presentado para hacer la anotación". Asimismo, el artículo 524 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil prevé: "Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido 
los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia 
dictada  en  rebeldía,  sólo  procederá  la  anotación  preventiva  de  las  sentencias  que 
dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos." De 
conformidad  con  dicha  normativa,  no  hay  obstáculo  alguno  a  que  se  inscriba  el 
mandamiento que se ha remitido al Registro de la Propiedad por el que se levanta la 
medida cautelar adoptada en el procedimiento acordando su cancelación o, caso contrario, 
en ningún momento tuvo que admitirse la inscripción del auto por el que se concedió la 
medida cautelar inaudita parte, siendo que el mismo no era firme, al igual del que se 
pretende ahora la inscripción, que ha dado lugar a la revocación de la decisión inicial, que 
tampoco resulta ser firme. El artículo 83 de la Ley Hipotecaria prevé lo siguiente: Las 
inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino 
por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, 
acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y 
después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, 
se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictará el Juez o el Tribunal la 
misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la  s
persona en cuyo favor se hubiere hecho." Si resultó válido para la inscripción en el Registro  oe.
de la Propiedad el mandamiento del Juzgado en el que constaba la resolución del Juzgado  w.
competente en la materia por la que se acordaba la admisión de la medida cautelar, una  825ww
creasráolcuteciró nin pscorsibteibriloer,  ddeal dmo isqmuoe , Junzog apduoe, dree vooctoartgoariras ed eu nla  taranttaemrioier,n tdoe bdei feterennecr iaedl om ias mloa 
rinesscorliupcciióónn  (qauueto a)  yla  ccoann cseulas cmiónis,m daesb iceanrdaoc tteernísetric eals  m(nisom foir mcaer)á. c2te.4r . laS em imsmenac itoipnoalong eían  dlae   BOE-A-cable e
resolución recurrida el artículo 207.2 y el referido 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así 
como el artículo 245.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, todos ellos referidos a que 
únicamente  son  inscribibles  las  sentencias  firmes.  Resulta  obvio  que  ello  no  resulta 
aplicable a nuestro caso concreto, a las anotaciones preventivas de demanda, puesto que el 
primer auto que fue objeto de inscripción, ni era una sentencia, ni era firme, por lo que, el 
criterio que se utilizó fue el de la inscripción para anotaciones preventivas, que es diferente 
del criterio que se utiliza para la inscripción de derechos definitivos que suponen el cierre 
registral,  teniendo  las  primeras  un  carácter  de  provisionalidad  que  permite,  tanto  su 
inscripción sin firmeza, como su cancelación, también sin firmeza, utilizando el mismo 
criterio para ambos casos, dado que no tendría sentido un tratamiento diferenciado para su 
inscripción  o  cancelación  de  dos  resoluciones  que  tienen  exactamente  las  mismas 
características. 2.5. Resulta muy clarificadora a este respecto la Sentencia de la Audiencia 
Provincial de Barcelona, Sec. 19.ª, 381/2018, de 21 de diciembre, Recurso 562/2018, 
ponente Miguel Julián Collado Nurio."De esta manera en el caso de desestimación íntegra 
de la pretensión principal el efecto anudado a la ausencia de pretensión de mantenimiento 
ha de ser su alzamiento, solo en el caso de resultar la estimación de la demanda parcial, al 
Tribunal, con audiencia de la parte contraria, le corresponde decidir mediante auto sobre el 
mantenimiento, alzamiento o modificación de las medidas cautelares acordadas, No cabe 
entender, del propio contenido del precepto, que atañe al mantenimiento o no de las 
medidas cautelares pendiente recurso, correspondencia de ninguna clase con el contenido 
del art 745 LEC, que si viene condicionada por la firmeza de la resolución principal. Añadir 
incluso como la sentencia desestimatoria de la demanda provoca un desvanecimiento de 
los indicios apreciados en garantía de cuya efectividad se solicitaron las medidas y la 
ausencia de uno de los requisitos previstos en el artículo 728 LEC para la adopción de las 
medidas, que se habría considerado de ser interesado su mantenimiento. El recurso se 
desestima, no hallando quiebra en la adopción de la decisión por el Juez competente para 
su conocimiento." En este caso se acuerda y confirma la cancelación de la medida cautelar 
de anotación preventiva de demanda en virtud de sentencia desestimatoria de la petición 
del solicitante de la medida, siendo que dicha resolución no es firme. A pesar de la citada 
circunstancia se considera que debe ordenarse la cancelación de la inscripción registral de 
la anotación preventiva por orden del juez y porque, como dice la propia resolución, hay un 
desvanecimiento de los indicios apreciados en garantía de cuya efectividad se solicitaron las 
medidas. Es un supuesto totalmente análogo al que nos encontramos actualmente. Si bien 
en  un  primer  momento,  inaudita  parte,  se  acordaron  las  medidas  por  existir  indicios 
razonables del fumus boni iuris, es el propio juzgador quien, tras haberse seguido el trámite 
procedimental requerido y tras las alegaciones y pruebas vertidas por esta parte considera 
que se desvirtúa precisamente el fumus boni iuris, por lo que se revoca la medida, cuestión 
que debe ser objeto de inscripción registral, como lo fue la primera resolución adoptada que 
acordaba la anotación. No resulta aplicable el artículo 745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
sino es la resolución del tribunal la que debe inscribirse, tanto más cuando de la resolución 
dictada se deriva el desvanecimiento del fumus boni iuris que fue lo que motivó la inicial 
inscripción de la anotación preventiva. Así se dice en el Auto revocatorio lo siguiente: 
"Examinada la oposición de los demandados al Auto, y los documentos aportados por 
éstos, que amplían el abanico de conocimiento del juzgador acerca de la existencia de 
meros tratos preliminares y de negocio jurídico (sea precontrato, sea contrato) entiende este 
juzgador que si bien no se altera lo razonado respecto al peligro de demora, por el contrario 
sí que se debilita la apariencia de buen derecho del actor cautelar, debiendo dar lugar a 
estimar la oposición ya alzar la medida cautelar adoptada". 2.6. De conformidad con todo lo  s
expuesto, ha quedado suficientemente acreditado, a juicio de esta parte, que el auto de  oe.
revocación  de  medidas  cautelares  debe  ser  objeto  de  inscripción,  cancelándose  la  w.
anotación preventiva de demanda sobre la finca de referencia. Tercero. - Subsidiariamente  825ww
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registral  sino  al  ser  meramente  una  advertencia  con  carácter  de  provisionalidad.  En 
cualquier  caso,  si  se  considerara  que  no  procediere  la  cancelación  de  la  anotación 
preventiva de demanda por no ser firme la resolución recaída, sí que sería igualmente 
procedente la inscripción como anotación preventiva del auto revocatorio del primeramente 
dictado, dejando constancia de su provisionalidad, pero danto información registral de los 
avatares del procedimiento en la citada anotación preventiva y para que la realidad registral 
y  la  extra  registral  guarden  las  oportunas  congruencias.  En  este  sentido  debernos 
mencionar la Resolución núm. 4992/2019 de 8 marzo de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (Propiedad), RJ 2019\1425 "Y por último necesidad de firmeza de 
resoluciones judiciales para practicar asientos definitivos de inscripción y cancelación, el 
concepto que de firmeza pueda predicarse de una resolución judicial viene claramente fijado 
en el art. 272 LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) es firme aquella resolución 
judicial contra la que no cabe recurso alguno, bien por no preverlo la ley, bien porque, 
estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente establecido sin que ninguna de las 
partes lo haya interpuesto. Este concepto es unitario, unívoco, para todo el ordenamiento 
jurídico; de ahí que en modo alguno sea admisible una "firmeza a efectos registrales" 
distinta de la firmeza procesal "stricto sensu". Trasladadas estas consideraciones al ámbito 
registral, es claro que para poder practicar una cancelación (en el caso debatido, de una 
anotación de demanda) es preciso, conforme a lo establecido en los arts. 83 LH (RCL 1946, 
886) y 524.4 LEC, que la resolución judicial que la ordene sea firme; en caso contrario, sólo 
cabría practicar un asiento provisional: una anotación preventiva. RDGRN de 15-7-2010 
(RJ 2010, 3762), 7-8-2014 (RI 2014, 4906) y 20-10-2016 (RI 2016, 5497)." Lo que se indica 
en  el  presente  supuesto  es  que  la  anotación  preventiva  de  demanda  es  un  asiento 
provisional, de modo que, en tanto en cuanto no haya sentencia firme deberán acceder al 
registro por dicha vía -anotación preventiva- los avatares que ocurran al procedimiento. En 
el presente supuesto la resolución revocatoria de la primeramente dictada de adopción de la 
medida cautelar resulta lo suficientemente relevante como para tener acceso al Registro de 
la Propiedad para que terceros puedan tener conocimiento del estado del procedimiento y 
de los hitos ocurridos en el mismo, sin perjuicio de inscribir o cancelar a posteriori cuando se 
obtenga resolución firme lo que correspondiera al Registro de la Propiedad. En el mismo 
sentido se manifiesta la Resolución núm. 4713/2018 de 23 marzo, RJ 2018\2052 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (Propiedad). "Esta es precisamente la 
razón por la que el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo impone el requisito 
de la firmeza en sentido estricto para la práctica de inscripciones o de cancelaciones, pero 
no para las anotaciones preventivas: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que 
dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos». De 
esta forma se permite la ejecución provisional de la sentencia mediante la publicidad 
registral de la misma, evitando así que en el tiempo que inedia hasta que dicha sentencia 
alcance firmeza puedan surgir terceros hipotecarios que frustren su efectividad plena. De 
hecho, ya bajo la vigencia de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881, 1), 
este Centro Directivo había admitido una solución similar a la contemplada en este artículo. 
En concreto, hay que citar la Resolución de 12 de noviembre de 1990 (RI 1990, 9316), que 
afirma: "Esta no es alterada por los preceptos que permiten la ejecución provisional de las 
resoluciones judiciales no firmes, porque esta ejecución sólo puede comprender medidas de 
efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad, como ocurre con la 
ejecución de las mismas sentencias firmes cuando aún es posible el recurso de audiencia  s
en rebeldía (conforme al artículo 787 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No se trata de cerrar  oe.
el Registro a todas las consecuencias de la sentencia dictada, sino de que los asientos  w.
registrales que en su virtud se produzcan guarden exactas congruencias con la realidad  825ww
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de su derecho al modo que ocurre en el artículo 767-111 la Ley de Enjuiciamiento Civil (...)". 
Pues si la Ley permite que una sentencia frente a la que se pueden interponer recursos con 
plenos efectos suspensivos se pueda anotar en el Registro, con más razón ha de ser 
anotable  una  resolución  judicial  contra  la  que  únicamente  caben  recursos  que  no 
suspenden su efectividad". En dicha resolución se reconoce abiertamente la no necesidad 
de firmeza para la inscripción de las cuestiones que afecten a anotaciones preventivas, por 
su carácter de provisionalidad, ahondando en el argumento inicial desarrollado por esta 
parte, pero en cualquier caso manifiesta que la anotación preventiva no cierra obviamente el 
registro  pero  sí  que  resulta  fundamental  para  manifestar  hechos  que  afectan  al 
procedimiento judicial y pueden afectar a la propia finca, indicando expresamente que la 
publicidad registral debe guardar congruencia con la realidad extra registral existente en el 
procedimiento judicial. Ello significa en nuestro caso concreto que debe tener acceso a 
Registro tanto la primera resolución de concesión de las medidas cautelares como la 
posterior revocatoria de la primera, teniendo ambas la misma forma, dictadas por el mismo 
órgano competente, y no siendo ninguna de ellas firme.»
IV
La  registradora  de  titular  del  Registro  de  la  Propiedad  número  16  de  los  de 
Barcelona,  doña  María  Tenza  Llorente,  emitió  su  informe  en  el  que  mantuvo 
íntegramente su calificación, formando el oportuno expediente que ha elevado a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3, 18, 20, 38, 82, 83 y 97 de la 
Ley Hipotecaria; 207 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 y 174 del Reglamento 
Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 21 de abril de 2005, 23 de 
marzo de 2007, 4 de octubre de 2012, 28 de agosto de 2013, 1 de octubre de 2014, 24 
de julio de 2017, 17 de mayo y 29 de noviembre de 2018, 8 de marzo y 23 de septiembre 
de 2019.
1.  El presente recurso tiene por objeto un mandamiento que ordena la cancelación 
de una anotación preventiva de demanda. Dicho mandamiento se libra en cumplimiento 
de un auto dictado por el mismo Juzgado, auto que, como se reconoce en el propio 
mandamiento,  no  es  firme,  dado  que  ha  sido  recurrido  en  apelación  sin  efectos 
suspensivos.
La registradora suspende la cancelación por entender que es necesario que el auto 
que la ha acordado sea firme. El recurrente entiende que si para practicar la anotación 
de demanda no se exigió la firmeza de la resolución que la adoptó, el mismo criterio ha 
de seguirse ahora para su cancelación.
2.  La exigencia de firmeza de las resoluciones judiciales que hayan de provocar 
asientos  definitivos  en  el  Registro  (inscripciones  y  cancelaciones)  encuentra  su 
fundamento en la necesidad de proteger al titular registral. El principio de legitimación 
registral parte de la presunción de que los derechos inscritos existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo y de que los asientos del 
Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos  es
mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria. o
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obtiene a su favor una anotación de demanda nunca podrá ser considerado como
tercero protegido por la fe pública. Solo consigue dar publicidad a la pendencia de un 
proceso  judicial  y  evitar  que  el  juego  de  la  fe  pública  registral  pueda  provocar  la 
imposibilidad de que la sentencia definitiva que se dicte en el proceso se ejecute en 
iguales condiciones que las existentes cuando dicho procedimiento comenzó.
Sin embargo, cuando se procede a la cancelación de una anotación preventiva de 
demanda sí que se genera una situación irreversible, que puede dar lugar a la aparición 
de terceros que, dado que ya no existe publicidad registral de la pendencia del proceso, 
podrán quedar protegidos por la fe pública frente a los efectos de la sentencia que pueda 
dictarse al finalizar el procedimiento.
3.  Es por ello por lo que el régimen legal de la cancelación de las anotaciones 
preventivas establezca con claridad la necesidad de que la resolución judicial que ordene 
dicha  cancelación  tenga  que  ser  firme.  El  artículo  83,  párrafo  primero  de  la  Ley 
Hipotecaria dispone: «Las inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento 
judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.». Y el artículo 174, párrafo 
tercero  señala:  «Las  inscripciones  o  anotaciones  preventivas  hechas  en  virtud  de 
mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere 
la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán 
sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por 
haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el 
caso de caducidad por ministerio de la Ley.»
Por ello el artículo 524. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que: «4. Mientras 
no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley 
para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá 
la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la 
cancelación de asientos en Registros públicos.»
Para que una resolución judicial pueda ser considerada firme hay que estar a lo 
establecido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Son resoluciones 
firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien 
porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de 
las partes lo haya presentado.».
En el caso objeto de la calificación impugnada es evidente que el auto que acordó la 
cancelación de la anotación preventiva de demanda no es firme. Primero porque el 
propio auto establece pie de recurso y advierte de la posibilidad de presentar recurso de 
apelación. Y, en segundo término, porque el mandamiento que se ha remitido al Registro 
reconoce expresamente que el auto que lo motiva no es firme, dado que se ha recurrido 
en apelación sin efecto suspensivo.
Consecuentemente, dado que el auto que acuerda la cancelación de la anotación de 
demanda no es firme, procede confirmar la calificación impugnada.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en 
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio 
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  b
Pública, Sofía Puente Santiago. 825ww