BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151495
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20347 Resolución  de  23  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Enrique Santiago Rajoy Feijoo, notario de A 
Coruña, contra la calificación del registrador de la Propiedad de A Coruña número 6, don 
Luis López Iglesias, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo 
con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada día el 3 de junio de 2021 ante el notario de A Coruña, 
don Enrique Santiago Rajoy Feijoo, con el número 1.154 de protocolo, se formalizó un 
préstamo de 122.000 euros de principal concedido por «Liberbank, S.A.» a una persona 
física (don I. J. V. P.) y, en garantía de ese préstamo, dicha persona, junto con doña P. R. 
C. (hipotecante no deudora) constituyó hipoteca sobre la finca registral número 36.999 
Registro de la Propiedad de A Coruña número 6, adquirida por mitad pro indiviso por los 
hipotecantes mediante escritura de compraventa otorgada el mismo día ante el mismo 
notario  con  número  inmediatamente  anterior  de  protocolo  (por  la  que  también  se 
compraba otra finca –un desván– por el precio conjunto de 75.000 euros –68.100 la 
vivienda y 6.900 el desván-); y también en garantía del mismo préstamo don I J. V. P. 
constituyó hipoteca a favor de dicha entidad, sobre la finca número 88.543 de A Coruña, 
propiedad del deudor hipotecante, perteneciente al distrito hipotecario del Registro de la 
Propiedad de A Coruña número 2.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente: «El presente préstamo hipotecario 
queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, por cuanto es un préstamo de los previstos en el art. 2.4 
a) de la meritada ley, es decir es un préstamo concedido: Por Liberbank, S.A. a un 
empleado. A título accesorios. Con una Tasa Anual Equivalente inferior a la del mercado. 
Es un préstamo que no se ofrece al público en general».
En la cláusula décima de la misma escritura se pactaba lo siguiente: «A efectos de la 
práctica de requerimientos, notificaciones y citaciones, señala la parte deudora como 
domicilio la finca que se hipoteca en esta escritura». Y en la cláusula décima bis, relativa 
a la venta extrajudicial ante notario, se pactaba que «el domicilio del hipotecante para la 
práctica  de  requerimientos,  notificaciones  y  citaciones  a  que  haya  lugar,  será  el 
establecido en la estipulación anterior (…)».
II s
Presentada  copia  autorizada  de  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  b
número  6  de  A  Coruña,  fue  objeto  de  calificación  negativa,  con  los  hechos  y  347ww
feusnted aremceunrstoos: de Derecho que se transcriben únicamente en lo que interesa a efectos de
«Registro de la Propiedad de A Coruña número seis
La copia autorizada electrónica exacta de su matriz, expedida el tres de junio de dos 
mil veintiuno conforme al artículo 112 de la Ley 24/2001 y 249-2 del Reglamento Notarial, 
de la escritura pública autorizada por el Notario de A Coruña Don Enrique Santiago 
Rajoy  Feijoo  el  tres  de  junio  de  dos  mil  veintiuno,  protocolo  1154,  tuvo  entrada 
telemáticamente en este Registro siendo presentada a las trece hora y dos minutos del 
tres de junio de dos mil veintiuno causando el Asiento mil ciento cincuenta del Libro 
Diario veintisiete. Suspendida su calificación conforme a los artículos 254.1 y 255 de la 
Ley  Hipotecaria,  el  diecisiete  de  junio  fueron  aportadas  telemáticamente,  bajo  la 
entrada 2447/2021, la presentación y la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y el ocho de julio de dos mil veintiuno 
fue despachada la escritura pública autorizada por el Notario de A Coruña Don Enrique 
Santiago  Rajoy  Feijoo  el  tres  de  junio  de  dos  mil  veintiuno,  protocolo  1153,  que 
presentada  bajo  el  asiento  mil  ciento  cuarenta  y  nueve  del  Libro  Diario  veintisiete 
constituía título previo a la presente, por lo que, dentro del plazo legal y en función del 
control de la legalidad que me atribuye la legislación hipotecaria de conformidad con los 
artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, he resuelto, el veintinueve de 
julio de dos mil veintiuno, calificar negativamente la inscripción, y con ello su valida 
constitución conforme al artículo 1875 del Código Civil, del derecho real de hipoteca 
formalizado  en  la  presente  escritura  por  los  siguientes  hechos  y  fundamentos  de 
Derecho:
1.  El préstamo sí que está sometido a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
En la hipoteca que garantiza un préstamo calificada, una de las fincas hipotecadas 
pertenece por mitades al prestatario y a P. R. C. que actúa como hipotecante no 
deudora, señalándose que el préstamo queda fuera del ámbito de aplicación de la 
Ley 13/2015 por ser concedido por el empleador al empleado en condiciones ventajosas.
Ahora bien, siguiendo lo dispuesto por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en resolución de veinte de diciembre de dos mil diecinueve (BOE núm. 66 de 
catorce de marzo de dos mil veinte, pag 25194 y ss) si el préstamo solo se entrega al 
empleado  el  hipotecante  no  deudor  solo  adquiere  responsabilidades,  pero  ningún 
beneficio derivado de las condiciones especiales derivadas de la situación de empleado, 
por lo que respecto de dicho garante sí serna [sic] aplicables las normas imperativas de 
la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en este caso, al respetarse todos los demás, 
el otorgamiento del Acta de Trasparencia prevista en el artículo 15 de la Ley para que se 
acredite que P. R. C. ha recibido la información y el asesoramiento previsto en la Ley.–
Debe por tanto, acreditarse la autorización del Acta de Trasparencia prevista en la 
Ley  de  conformidad  con  la  normativa  prevista  en  la  Ley  de  Contratos  de  Crédito 
Inmobiliario.
2.  Debe  determinarse  claramente  cuál  es  el  domicilio  fijado  para  realizar  las 
notificaciones y requerimientos en caso de ejecución.
En la presente escritura se determina, en la cláusula Décima, como domicilio del 
deudor  para  la  práctica  de  requerimientos,  notificaciones  y  citaciones  en  caso  de 
ejecución judicial “la finca que se hipoteca en esta escritura”, remitiéndose la cláusula 
Décima Bis, relativa a la venta extrajudicial ante Notario a la anterior para fijar el domicilio 
del hipotecante. Ahora bien, en garantía del préstamo se hipotecan dos viviendas, una 
de ellas radicante en la demarcación de este Registro.
Así,  siendo  la  fijación  de  un  domicilio  para  requerimientos  y  notificaciones  un,  s
elemento  esencial  para  acudir  a  determinados  procedimientos  de  ejecución  oe.
se(aaussrs ít ípecaelu  nlldodaose  mrp6 rie8col2i pldi oidae e sp pnlaaaarc tauLh reoary elde qdezuea el  arE dimpnerjliue eisndceteiaonrmsete ci eyhen ostn coorr iettCiuafiirlvc aiald  cheyiao  s1nht2eiap9s oq , dtueepec o alsra, e  e Lhdxeaeiycgt eeeHrnnmi cpiqioanut eee dcc ealsalr eiraaap)m r iannefecenicpcteetioas c anurddiáoeol     2021-20347n https://www.
especialidad, o se renuncie expresamente a la inscripción de los pactos de ejecución
judicial directa y de venta extrajudicial.
Debe así, aclararse el domicilio para requerimientos y notificaciones para inscribir 
dicho pacto.
Por todo lo expuesto, procede suspender la práctica de las operaciones contenidas 
en esta escritura en tanto no se subsanen los defectos indicados.
El asiento de presentación motivado por el presente documento queda prorrogado 
durante sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada de la 
presente calificación.
La presente calificación negativa es susceptible de ser (…)
Asimismo,  se  advierte  expresamente,  que  de  subsanarse  el  defecto  indicado  y 
practicarse la inscripción de hipoteca, no se inscribirán los siguientes pactos o cláusulas: 
(…)
Todo  ello  sin  perjuicio  de  la  validez  de  estos  pactos  entre  las  partes  en  sus 
respectivos casos, pero teniendo que cuenta que conforme al artículo 130 de la Ley 
Hipotecaria el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo 
podrá ejercitarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se 
hayan recogido en el asiento respectivo.
En A Coruña a la fecha de la firma electrónica.
Luis López Iglesias, registrador del Registro de la Propiedad de A Coruña Número 
Seis y de su distrito hipotecario. Este documento ha sido firmado con firma electrónica 
cualificada por Luis López Iglesias registrador/a de Registro Propiedad de A Coruña 6 a 
día veintinueve de julio del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Enrique Santiago Rajoy Feijoo, notario de 
A Coruña, interpuso recurso el día 10 de septiembre de 2021 mediante escrito en los 
siguientes términos:
«Hechos.
1.º  Se presentó a inscripción en la sede de los Registros de la Propiedad de A 
Coruña una escritura de préstamo hipotecario otorgado por don I. J. V. P., a favor de 
Liberbank, S.A., modalidad “empleados”, suscrita bajo mi fe con fecha 03/06/2021, n.º 
1154 de orden; relativa a la registral n.º 36999, adquirida en escritura ante mí n.º 1153 de 
la misma fecha (más un desván, finca registral 37001), por los hipotecantes, don I. J. V. 
P. y doña P. R. C., que compran por mitades indivisas y resultan ser convivientes según 
la comparecencia; otorgando además don I. J. garantía hipotecaria complementaria 
sobre la registral 88543 (por error se repitió el n.º 37001 en el 1.º recurso) (…), A 
Coruña, de su exclusiva propiedad. El precio de la vivienda (75.000 euros), adquirida 
proindiviso por la pareja, es pagado exclusivamente con sendas transferencia y cheque 
procedentes de la cuenta vinculada del préstamo hipotecario (…), certificándose por 
arquitecto técnico en la compraventa que el piso necesita una importante restauración, 
destino evidente del resto del préstamo hasta los 122.000 de su importe.
La  obligatoriedad  de  la  cuenta  vinculada  al  préstamo  se  estableció  en  las 
cláusulas 3.ª, 2.ª y 1.ª de la escritura de préstamo hipotecario, 1154/21 bajo mi fe.
2.º  Se calificó negativamente por el Registro n.º 2 de A Coruña la de préstamo 
hipotecario por omisión para la no-empleada de los trámites de transparencia previstos 
de la ley 5/2019 (en base a la Instrucción DGRN de 20/12/2019); y por falta de un  e.
domicilio informático de notificaciones (…) w.b
3.º  Por afectar esta circunstancia (hipoteca por la no-empleada) exclusivamente a  347ww
mla isfimncaa,  p3o6r9 l9a9 q, uees tlaa  rpeacruterr ieón etenn 1d1ió/0 8q/u2e0 2la1 .calificación del Registro n.º 2 se refería a la
vez 4p.ºo r Eenl  1R2e/g0i8s/t2ro0 2d1e l el afu eP rnooptiifeicdaadda  np.oº r 6c odrree oA u nCao nruuñeav,a  sciaelnifdicoa cdióisnt,i nrteoasl iztaadnato e slotas 
fundamentos de derecho como los defectos, de los apreciados por el Registro n.º 2; todo
ello relativo al mismo negocio jurídico y finca registral, la 36999 (Ahora se califica en 
base a la Resolución vinculante DGRN, de 20/12/2019, por omisión de los trámites de 
transparencia  –1.º  defecto–;  y  por  falta  de  determinación  clara  de  un  domicilio  de 
notificaciones –2.º defecto–). (…)
Normativa aplicable:
En cuanto al 1.º defecto (del Registro n.º 6)
1.  Ley  5/2019.  “Art.  2.  4:  Esta  Ley  no  será  de  aplicación  a  los  contratos  de 
préstamo:
a)  concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses 
o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al 
público en general”;
Asimismo, es de relevancia el punto 1.º art. 2 de la ley 5/2019, que establece las dos 
modalidades de préstamos a que esta ley se aplicará, la a) –préstamos sobre inmuebles 
residenciales– y la b) –préstamos a consumidores cuya finalidad sea adquirir derechos 
sobre inmuebles–, adscribiéndose el caso que nos ocupa a la modalidad b), en los que la 
causa (adquisición del inmueble) adquiere particular relevancia.
2.  Resolución DGRN 20/12/2019 [sic], BOE 66 de 14/03/202 [sic] en base a la 
Instrucción DGRN 20/12/2019. Dicha instrucción, señala al respecto: “Punto 5:... Lo 
habitual,  por  otra  parte,  es  que  los  convenios  colectivos  prevean  la  concesión  del 
préstamo al empleado juntamente con su cónyuge o pareja de hecho. En consecuencia, 
recibido el préstamo y firmado el contrato por ambos, con responsabilidad solidaria de 
los dos, debe considerarse aplicable la excepción, lo que implicará que las condiciones 
puedan no quedar sujetas a las limitaciones imperativas que establece la ley, y que no 
sea preciso el otorgamiento del acta previa de transparencia.
Diferente sería la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que 
es el único que recibe el dinero prestado, destinándose el mismo a fines o atenciones 
exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto, 
parece que, puesto que el cónyuge o pareja de hecho sólo adquiere responsabilidades, 
pero  no  los  beneficios  derivados  de  las  condiciones  especiales  del  préstamo,  sea 
aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a, en su condición de fiador o garante, con la 
doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se 
derivan de las normas imperativas de la ley (arts. 23 al 25, principalmente), y de la 
obligatoriedad de autorización del acta previa”.
3.  Normativa  del  Banco  de  España  relativa  a  las  cuentas  vinculadas  para 
adquisición  de  vivienda  (…)  Dichas  cuentas,  destinadas  a  cargar  el  importe  del 
préstamo,  las  cuotas  y  el  seguro  asociado,  pero  no  otros  gastos,  son  la  práctica 
generalizada en nuestro país, estableciendo el Banco de España que la obligación de 
mantener abierta una cuenta, aunque sea exclusivamente para realizar a través de ella 
el pago de las cuotas, debe constar en el contrato de préstamo con toda claridad. Se 
añaden otras consideraciones que no son del caso, como la posibilidad o no de aplicar 
comisiones a las mismas.
La obligatoriedad de la cuenta vinculada se establece con toda claridad en las 
cláusulas 3.ª, 2.ª y 2.ª de la escritura de préstamo hipotecario, 1154/21 bajo mi fe.
4.  Resolución  DGRN  de  19  de  julio  de  2006  (BOE  24/08/2006)  relativa  a  las 
calificaciones múltiples realizadas por distintos registradores sobre un mismo negocio  e.e
jurídico. b
5.  Art. 3 del CC, que establece el criterio de la interpretación literal gramatical y de  347ww
la pa6r.t icuRleasr orelulecvióann cdiae  dlae l D“eGsRpíNri tud ey  f7in daelid eande” rdoe  dlae  n2o0r1m4a .(BOE 06/02/2014), relativa al
domicilio para notificaciones hipotecarias.
Motivos de oposición:
1.º  Frente al Registro de la propiedad como institución unitaria, en el sentido del 
art. 19 de la LH.
Es evidente que la Resoluciones múltiples, convergentes o divergentes, sobre un 
mismo asunto adolecen de antijuridicidad: como dice el brocardo: non bis in idem. La 
DGRN en 19/07/2006 (BOE 24/08/2006) establece una serie de medidas, tendentes a 
evitar que actos o contratos, análogos, cuya inscripción de solicite, sean objeto de 
múltiples y dispares interpretaciones según sean calificados por uno u otro registrador, 
con la consiguiente inseguridad y frustración de las expectativas de los ciudadanos. En 
tales  casos,  se  considera  preciso  recabar  la  propia  opinión  del/de  los  restantes 
registradores afectados, lo que debe constar en la propia calificación: “la calificación así 
practicada está viciada, pues se ha producido con infracción de las normas que rigen la 
voluntad del órgano calificados”, citándose al efecto el ar. 18 de la LH. Dicha Resolución 
(relativa a la situación en los Registros mercantiles, pero con fundamentos análogos a 
los del presente caso) destaca el carácter de Acto de Administración de las calificaciones 
y  su  sometimiento  a  las  normas  generales  de  elaboración  de  cualquier  acto 
administrativo.
En tal sentido la calificación realizada por el Registro n.º 2 debe considerarse nula de 
pleno  derecho  (Art.  47.1.b,  LPAC,  como  dictada  por  órgano  manifiestamente 
incompetente por razón de la materia y del territorio). Dicha nulidad es imprescriptible, 
como tiene declarado nuestro T.S.; tanto es así que el acto relativo a la finca de su 
jurisdicción (88543) bien pudo haber constado en escritura aparte.
2.º  Pasamos ahora al examen del defecto 1.º de la calificación del Registro n.º 6. 
Cita  la  Resolución  DGRN  de  20/12/2019  (BOE  14/03/20  [sic]),  de  donde  parece 
deducirse  que,  a  su  entender,  el  hipotecante  no  deudor  (doña  P.)  sólo  adquiere 
responsabilidades, pero ningún beneficio.
Dicha Resolución se acepta en sus propios términos.
– A tenor de la misma “el hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en 
aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la 
empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente –aunque no necesario– 
para acreditar su condición de préstamo exceptuado”. En el presente caso consta en 
escritura que se trata de un préstamo en las condiciones establecidas entre Caja de 
Ahorros de Asturias (en quien se ha subrogado Liberbank, S.A.) y los representantes de 
los trabajadores para empleados fijos de plantilla.
– Asimismo se acepta y solicita la aplicación de la doctrina que establece dicha 
Resolución en relación a la exceptuación de este tipo de préstamos de la normativa de 
Transparencia y en particular del Acta previa, ley 5/2019. La síntesis de la misma, 
entiendo se contiene en el siguiente párrafo:
“Diferente sería la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que 
es el único que recibe el dinero prestado, destinándose le mismo a fines o atenciones 
exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto, 
debe  entenderse  que,  puesto  que  el  cónyuge  o  pareja  de  hecho  sólo  adquiere 
responsabilidades, pero no los beneficios derivados de las condiciones especiales del 
préstamo, sea aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a), en su condición de fiador o 
garante, con la doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las 
limitaciones que se derivan de las normas imperativa de la ley (artículos 23 al 25,  s
principalmente), y de la obligatoriedad de autorización del acta previa”. oe.
Al respecto, se efectúan las siguientes consideraciones: 347ww
I.  El art. 3 CC establece que el primer análisis de toda norma jurídica (y una
preaslaoblurcaisó.n P puueesd beie sne, re lv pinácruralafon tceo) netise neel  dgorasm maotidcoasl,  gbruasmcaatnicdaol eesl: “sentido propio” de las
– Modo condicional: (“Diferente sería…”: se refiere al supuesto préstamo concedido 
a uno sólo de ambos cónyuges o miembros de la pareja). La RAE (…), establece al 
respecto: “Condicional simple. Gram… El condicional simple puede expresar hecho 
hipotético”. Es decir, nos plantea una hipótesis, ejemplo o supuesto.
– Modo indicativo: “…sólo adquiere responsabilidades, no beneficios…”. Sobre este 
modo  nos  indica  la  RAE:  “Modo  indicativo.  Gram.  Modo  con  el  que  se  marca  lo 
expresado por el predicado como información real”. Lo que “es” y no lo que “sería”. Y lo 
que es, o sea lo que no está exceptuado en la imputación exclusiva de los beneficios de 
la operación al miembro empleado bancario de la pareja, cargando el otro (el no-
empleado) sólo con responsabilidades.
Todo ello es decisivo para determinar si la Resolución citada entiende exceptuados 
tan sólo los préstamos-especiales en que la pareja no-empleada adquiere un moderado 
beneficio (con la cuenta vinculada al préstamo se adquiere una vivienda para ambos, 
respondiendo los dos personalmente de la deuda), de aquellos en que la pareja no-
empleada adquiere un gran beneficio (con la cuenta vinculada al préstamo se adquiere 
una vivienda para ambos, siendo la responsabilidad personal exclusiva del empleado).
II.  El tema se puede concretar en la respuesta a la siguiente pregunta: ¿Se destina 
el préstamo a atenciones exclusivas del empleado, y la pareja de hecho adquiere sólo 
responsabilidades, pero no beneficios?
Patentemente no es el caso, puesto con la cuenta vinculada al préstamo (…) se 
adquiere una vivienda mutua para la pareja, abriendo la posibilidad, una vez restaurada, 
de que ninguno de sus miembros tenga que vivir en casa ajena. Adicionalmente, un 
préstamo en condiciones fuera de mercado, permite acceder a una superior vivienda 
común y libera fondos para el gasto corriente, beneficiando a ambos miembros de la 
pareja. Al respecto, se reiteran los argumentos que obran en el 1.º recurso a la 1.ª 
calificación sobre la Causa del contrato, básicamente afecto more uxorio y convivencia.
No se percibe un mayor beneficio para el otro miembro de la pareja por el hecho de 
hacerle responder personalmente, teniendo en cuanta que la solvencia del empleado es 
bastante garantía para la entidad de crédito, la cual, en su derecho, estima preferible 
mantener la relación crediticia dentro del ámbito laboral.
Hay que incidir en que la cuenta vinculada al préstamo cuya utilización está prohibida 
ara cualquier otra finalidad (teléfono, comunidad, impuestos), la pareja no-empleada 
adquiere el 50% de una vivienda, resultando chocante que se pretenda beneficiarle con 
el añadido de una responsabilidad personal.
III.  Antinomia. Uno de los criterios de la interpretación jurídica es que, cuando se 
interpretan dos reglas convergentes en un mismo precepto, debe descartarse la versión 
que genere antinomias. Según la calificación, las dos reglas aplicables al caso, serían:
1.  Están exceptuados estos préstamos solo en el caso de que se concedan a 
ambos cónyuges o miembros de la pareja.
2.  Están exceptuados estos préstamos si ambos miembros de la pareja reciben 
beneficios, además de compartir las responsabilidades.
Pues bien, la interpretación calificatoria no genera antinomia si el único beneficio 
concebible en el campo negocial fuese la concesión de un préstamo especial a ambos. 
Pero, puesto que existen otras posibilidades de beneficio, como en el caso presente 
(adquisición de una vivienda para la pareja con la cuenta vinculada a un préstamo-
especial), debemos concluir que la interpretación adoptada produce antinomia. s
La interpretación inclusiva de ambas reglas exige que la “producción de un beneficio  oe.
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Resolución 20/12/2019 se cita, pero no se aplica. Recoge esta un supuesto en que el no-
empleado adquiriría solo responsabilidades, no beneficios; aclarando que no se refiere al 
supuesto enjuiciado, sino a otro hipotético. Lo que “sería”, pero no “es”.
Como es bien sabido “la resolución expresa por la que se estime el recurso tendrá 
carácter  vinculante  para  todos  los  Registradores…”  (327  LH).  Es  decir,  opera  pro-
recurso, no pro-calificación. Pues bien, el recurso reseñado fue resuelto de la siguiente 
forma:
“Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada”.
En consecuencia, se solicita la aplicación de la Resolución citada conforme al criterio 
establecido por el art. 327 LH, es decir mediante la estimación del presente recurso.
3.º  Por otra parte, y aunque es difícil el encaje de los procedimientos informáticos 
entre los argumentos del recurso, dada su modernidad, su efecto práctico es desolador 
para el teórico beneficiario/a. Por motivos que no vienen al caso (desconfianza de un 
régimen híbrido, afectación al campo laboral) la generalidad de la banca; y en particular, 
este acreedor, no tiene previsto informáticamente el procedimiento de transparencia para 
los préstamos a empleados, por lo que, de facto, queda excluido su trámite.
Reconociendo que el calificador se atiene a una de las lecturas posibles de la norma, 
vistas desde el campo notarial, las soluciones reales que se ofrecen al miembro no-
bancario de la pareja para la adquisición de una vivienda acarrean, de una u otra forma, 
un claro perjuicio de sus intereses: o tramitación como un préstamo ordinario; o atribuir la 
adquisición exclusivamente al miembro bancario de la pareja; u obligar al no-bancario a 
asumir  responsabilidad  personal.  Si  el  “espíritu  y  finalidad”  de  la  legislación  de 
transparencia debe tenerse en cuenta a la hora de preferir una u otra interpretación, 
entiende este recurrente que la elegida convierte la norma en incomprensible para el 
consumidor.
4.º  En  cuanto  al  2.º  de  los  defectos  (falta  de  claridad  del  domicilio  de 
notificaciones), este recurrente entiende haberse atenido a la doctrina de la Dirección 
General, que en su Resolución de 07/01/2014 (BOE 06/02/2014), que señala:
“b)  Que atendida esa finalidad la expresión ‘un domicilio’ debe interpretarse no en 
el sentido de domicilio único, sino en el de cierto y determinado; c) Que la expresión de 
distintos domicilios puede facilitar en su día el desarrollo del procedimiento de realización 
de la hipoteca y así ocurrirá en caso de que el deudor e hipotecante no sean la misma 
persona”. Como es el caso.
Es de destacar que el domicilio no se señala en abstracto, sino “a efectos de 
requerimientos,  notificaciones  y  citaciones”,  es  decir,  para  un  determinado 
procedimiento, ya se trate de una de las fincas hipotecadas, ya se trate de la otra, que 
deberá notificarse en la respectiva finca hipotecada. Sería forzado interpretar que las 
citaciones relativas al procedimiento que verse sobre una de las fincas, se efectúen en la 
otra.
5.º  El recurso de [sic] mantiene en cualquier caso a efectos doctrinales.
Por lo que se solicita la revocación de la calificación (o calificaciones, en su caso), 
procediendo a la inscripción de la escritura bajo mi fe de fecha 3 de junio de 2021, n.º 
1154 de protocolo, por ajustarse tanto a la letra como al espíritu de la ley 5/2019 y 
Resoluciones en ella fundamentadas». es
IV 347ww
medEial nreteg iesstrcarditoor d dee f elac hParo 2p2ie ddea ds einpftoiermmbór ey  edlee v2ó0 2e1l .expediente a esta Dirección General
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21, 114 y 326 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 25 y 45 y 
las disposiciones finales primera, apartado Dos, y novena de la Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  los  artículos  1  de  la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de 
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa 
de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; la Ley 16/2011, de 24 de 
junio, de contratos de crédito al consumo; los artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del 
Notariado;  3.2.b)  y  28.3  de  la  Directiva  2014/17/UE  del  Parlamento  Europeo  y  del 
Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 147 del 
Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de 
junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de 
diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de 
mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre de 2017 y 11 de 
septiembre de 2019; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas 
dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 5 de septiembre de 1998, 7 de febrero y 9 de julio de 2001, 18 de enero, 8 
de febrero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 
26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de 
septiembre de 2013, 5 y 6 de febrero, 30 de junio, 23 de julio y 29 de septiembre 
de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 6 de marzo, 13 y 27 
de junio y 5, 19 y 20 de diciembre de 2019 y 15 y 28 de enero de 2020, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva y Fe Pública 
de 5 y 12 de junio de 2020 y 28 de octubre de 2021.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a una persona física, y en garantía del mismo 
se constituyó hipoteca sobre dos viviendas, una –inscrita en el Registro de la Propiedad 
de A Coruña número 6– perteneciente al deudor y a otra persona (hipotecante no 
deudora) adquirida por éstos el mismo día; y la otra perteneciente en pleno dominio a 
dicho prestatario (inscrita en el Registro de la Propiedad de A Coruña número 6).
En dicha escritura se expresa que el préstamo se concede en las condiciones 
establecidas por el Acuerdo suscrito entre la dirección de «Caja de Ahorros de Asturias» 
(en la actualidad «Liberbank, S.A.») y los representantes sindicales de los trabajadores, 
para empleados fijos de su plantilla, dada la condición de empleado de «Liberbank, S.A.» 
que tiene el prestatario. Asimismo, se expresa que «el presente préstamo hipotecario 
queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, por cuanto es un préstamo de los previstos en el art. 2.4 
a) de la meritada ley, es decir es un préstamo concedido: Por Liberbank, S.A. a un 
empleado. A título accesorios. Con una Tasa Anual Equivalente inferior a la del mercado. 
Es un préstamo que no se ofrece al público en general».
Además, en la cláusula décima de la misma escritura se determina como domicilio  e.
del deudor para la práctica de requerimientos, notificaciones y citaciones en caso de  w.b
ejecución judicial «la finca que se hipoteca en esta escritura», remitiéndose la cláusula  347ww
ddeélc himipao tbeisc,a nretela.tiva a la venta extrajudicial ante notario a la anterior para fijar el domicilio
susp2e. ndSee glaú nin eslc rpipricmióenro  sdoelic liotasd ad epfeocrtqouse  eexpl rperséasdtaoms oe ns ólalo c asleif iceanctiróeng,a l aa lr eegmisptrlaedaodroa, 
adquiriendo la hipotecante no deudora sólo responsabilidades, siendo aplicables a la
misma las normas imperativas de la Ley 5/2019, en su condición de garante, con la 
obligatoriedad de autorización del acta de transparencia prevista en el artículo 15 de 
dicha ley. Cita la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en 
la aplicación de la Ley 5/2019.
El recurrente alega que la mencionada Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se 
refiere, en cuanto a la aplicabilidad del artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, a préstamos cuyo 
importe se destine a atenciones exclusivas del empleado, en que el cónyuge o pareja de 
hecho adquiere sólo responsabilidades, pero no los beneficios; lo que patentemente no 
es el caso, pues con la cuenta del préstamo se adquiere una vivienda para la pareja, por 
lo que la hipotecante no deudora en el presente supuesto adquiere un gran beneficio, 
siendo la responsabilidad personal exclusiva del empleado.
3.  El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre 
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, 
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un 
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva 2014/17/UE, el cual excluye, de forma análoga, 
«los  contratos  de  crédito  concedidos  por  un  empleador  a  sus  empleados,  a  título 
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se 
ofrezcan al público en general».
No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones 
de 20 de diciembre de 2019 y 5 y 12 de junio de 2020, y la Instrucción también de 20 de 
diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de 
exclusión plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es conveniente tomar en 
consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la utilización práctica de este 
tipo  de  préstamos.  Son  frecuentes  los  préstamos  concedidos  por  las  entidades 
financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o 
bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son 
los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de 
dichos convenios o directrices, que, si bien los préstamos se dan en unas condiciones de 
tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cláusulas 
que  no  cumplen  con  algunas  de  las  limitaciones  o  exclusiones  que  con  carácter 
imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por 
otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen 
dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose 
además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el 
caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.
Entre otras cuestiones, en la referida Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se hace 
referencia a «la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que es el 
único  que  recibe  el  dinero  prestado,  destinándose  el  mismo  a  fines  o  atenciones 
exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto, 
parece que, puesto que el cónyuge o pareja de hecho sólo adquiere responsabilidades, 
pero  no  los  beneficios  derivados  de  las  condiciones  especiales  del  préstamo,  sea 
aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a, en su condición de fiador o garante, con la 
doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se 
derivan de las normas imperativas de la ley (arts. 23 al 25, principalmente), y de la 
obligatoriedad de autorización del acta previa». Y se añade que «por otra parte, la  s
condición de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar mediante la inscripción  oe.
en el correspondiente registro, pero no es éste el único procedimiento posible a tal  w.
efecto: esa inscripción produce efectos en la esfera administrativa, pero no en la civil o  347ww
mdee rpcaarnetjial,  dpeo rh eloc hqou ed ed elobse  dtaoms obtiéonrg baanstetasr» .con la manifestación motivada de la condición
Por las anteriores consideraciones el defecto debe ser confirmado.
Aun  dejando  al  margen  que  la  escritura  calificada  no  contiene  ni  siquiera 
manifestación de los hipotecantes sobre su condición de pareja de hecho, es indudable 
que al hipotecar la señora otorgante la mitad indivisa de una de finca para garantizar el 
préstamo  concedido  exclusivamente  al  otro  otorgante  que  tiene  la  condición  de 
empleado de la entidad prestamista, dicha hipotecante no deudora, como tal, asume 
responsabilidades sin adquirir los beneficios derivados de las condiciones especiales del 
préstamo, sin que frente a tal circunstancia pueda prevalecer el hecho de que parte del 
precio de la finca que se hipoteca se haya pagado con un cheque bancario librado con 
cargo a la cuenta en que se ha abonado el préstamo (además, dicha parte del precio, en 
una cantidad –69.000 euros– notablemente inferior al capital del préstamo –122.000 
euros-).
4.  La segunda objeción que opone el registrador consiste en que no se determina 
claramente cuál de las dos fincas hipotecadas es el domicilio fijado para realizar las 
notificaciones y requerimientos en caso de ejecución.
El recurrente alega que la escritura calificada se ajusta a la doctrina de la Resolución 
de 7 de enero de 2014 de este Centro Directivo, de modo que debe entenderse que, 
para un determinado procedimiento, ya se trate de una de las fincas hipotecadas, ya se 
trate de la otra, deberá realizarse la notificación en la respectiva finca hipotecada.
5.  El artículo 682.2. 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el deudor –y, en 
su caso, el hipotecante no deudor– fije en la escritura un domicilio para la práctica de 
notificaciones y requerimientos.
La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes 
hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas 
por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al 
deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas. En cuanto a lo primero, se 
trata en definitiva de dotar de certeza a la actuación del acreedor y del juzgado y dar 
fuerza jurídica a las notificaciones y requerimientos que se dirijan al domicilio señalado. 
Y en cuanto a lo segundo, el régimen sobre las notificaciones personales del deudor en 
el domicilio señalado constituye un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún 
otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no sólo la nulidad del trámite, 
sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación (cfr. Sentencias del 
Tribunal Supremo de 19 de julio de 1994, y 1 de junio de 1995), ya que está vinculado al 
respecto del principio constitucional de tutela judicial efectiva. Se garantiza con ello que 
el deudor pueda satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución, 
intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento, personarse en la 
subasta para pujar o para provocar la subida de la puja, y contribuir en definitiva a 
realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del 
artículo 1911 del Código Civil del deudor.
No  obstante,  como  afirmó  este  Centro  Directivo  en  Resolución  de  7  de  enero 
de 2014, debe tenerse en cuenta: a) que, atendida esa finalidad, la expresión «un 
domicilio» debe interpretarse no en el sentido de domicilio único sino en el de cierto y 
determinado –sin que tenga que ser necesariamente el domicilio real o habitual al que se 
refiere el artículo 40 del Código Civil-; y b) que la expresión de distintos domicilios puede 
facilitar en su día el desarrollo del procedimiento de realización de la hipoteca, y así 
ocurrirá en caso de que el deudor e hipotecante no sean la misma persona –Resolución 
de 5 de septiembre de 1998–, en el supuesto de pluralidad de hipotecantes –Resolución 
de 7 de febrero de 2001–, en el caso de hipoteca constituida inicialmente por una sola 
persona  sobre  varias  fincas  con  previsión  de  posterior  transmisión  de  las  fincas  s
hipotecadas –Resolución de 9 de julio de 2001–, o, por ejemplo, en casos en que se  oe.
habiten durante el mismo año distintas viviendas por temporadas. Por ello, no debe  w.
haber inconveniente en señalar más de un domicilio para notificaciones y requerimientos  347ww
ssie  coans eeglluor ae l daesuí dloar  speo seinbtiileidnadde  sduef icrieeanltiezmare netefic daezfmenednitdeo  dy icehl oa crteráemdoitre  coensseindceiraal  qdueel 
procedimiento.
Como puso de relieve la Resolución de 9 de julio de 2001, tratándose de una 
hipoteca constituida sobre varias fincas entre las que se distribuye la responsabilidad 
hipotecaria –como ocurre en el presente caso–, ha de tenerse en cuenta que no cabe la 
ejecución conjunta sobre todas ellas, sino que habrán de ser ejecutadas como fincas 
diferentes (cfr., artículos 119 a 123 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 24 de octubre 
de  2000),  por  lo  que  no  debe  haber  inconveniente  en  señalar  como  domicilio  la 
respectiva finca que haya de ser objeto de la ejecución.
Por ello, aunque las cláusulas debatidas podrían haber sido redactadas con mayor 
claridad,  en  su  interpretación  debe  entenderse  que  el  domicilio  fijado  es  el  de  la 
respectiva finca hipotecada que sea objeto del citado procedimiento de ejecución directa 
o de la venta extrajudicial a que se refiere el artículo 129 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso parcialmente, con revocación 
de la calificación respecto del segundo de los defectos impugnados, y desestimarlo 
respecto del primer defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.