BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 66 Sábado 14 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 25216
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3653 Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador  de  la  propiedad  interino  de  Zaragoza  n.º  2,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente, notario 
de Getxo, contra la calificación del registrador de la Propiedad interino de Zaragoza 
número 2, don Manuel Matas Bendito, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 19 de junio de 2019 por el notario de Zaragoza, 
don Fernando Giménez Villar, se otorgó compraventa de cierta finca registral por don 
Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente y doña E. M. S. P., como vendedores, que 
fueron representados por doña M. C. M. S. P.
Interesa a efectos de este expediente que el matrimonio integrado por don Mariano 
Javier Gimeno Gómez-Lafuente y doña E. M. S. P. estaba representado por doña M. C. 
M.  S.  P.,  en  virtud  de  poder  con  facultades  especiales  para  la  venta  de  la  finca, 
autorizado por el mismo don Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente, como notario de 
Getxo, el día 11 de junio de 2019. Este poder con el que se representaba al matrimonio 
citado estaba autorizado por el mismo notario don Mariano Javier Gimeno Gómez-
Lafuente, «ante mí y por mí», de manera que, además de hacerlo en su propio nombre y 
derecho, lo hacía, a su vez, en representación de su esposa, doña E. M. S. P., mediante 
poder general ante el notario de Santurce, don Juan Luis Ramos Villanueva, de fecha 14 
de  noviembre  de  1984;  en  el  poder  de  11  de  junio  de  2019,  referido  al  juicio  de 
suficiencia del poder de fecha 14 de noviembre de 1984, se hacía constar lo siguiente: 
«(…) que expresamente se me facultó para vender bienes inmuebles y otorgar poderes 
con  las  facultades  que  detalle.  A  mi  juicio  considero  suficientes  las  facultades 
representativas acreditadas por el poder referido para los actos y contratos a que el 
presente instrumento se refiere, manifestando que no ha variado la capacidad jurídica de 
mi representada».
El poder de fecha 11 de junio de 2019 era específico para la venta de la finca objeto 
de la escritura de compraventa. Traslado a papel de la copia telemática del mismo se 
incorporaba a la citada escritura. El juicio de suficiencia que se realizaba en la escritura 
de compraventa, de fecha 19 de junio de 2019, era el siguiente: «A mi juicio son 
suficientes para el otorgamiento de esta escritura en todas y cada una de sus partes».
II
Presentada el día 19 de junio de 2019 la referida escritura de compraventa en el  e.e
Registro de la Propiedad de Zaragoza número 2, el día 17 de julio de 2019 se presentó  b
de nuevo con las liquidaciones impositivas oportunas. El día 24 de julio de 2019 se  53ww
ccoamlifiucnaicciaó np»o. rY ,f adxe fianli tipvraemseennttaen, tfeu eu onbaj eatod vdeer tlean sciigau ideen ted enfoetcat odse  «csailnif iccaocniósntit:uir nota de
«Documento:  Protocolo  1976/2019  de  don  Fernando  Giménez  Villar,  Notario  de
Zaragoza.
.–Entrada: 1451/2019
.–Asiento: N.º 1025 del diario 132.
Nota de calificación.
Don Manuel Matas Bendito, Registrador interino del Registro de la Propiedad de 
Zaragoza  Dos,  previa  calificación  del  precedente  documento,  conforme  a  los 
artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, por la presente nota hace constar, que ha 
resuelto no practicar los asientos solicitados por los siguientes motivos que lo impiden y 
en base a:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Defecto: Existe incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio 
notario poderdante en cuanto a la representación de su esposa.
Hechos: En la escritura de compraventa calificada comparece una apoderada en 
representación de los cónyuges vendedores, uno de ellos, a su vez, notario autorizante 
del poder legitimador de aquella.
En dicha escritura de poder, el notario autorizante y al mismo tiempo poderdante, 
comparece en representación de su esposa en virtud de otro poder otorgado ante notario 
distinto, emitiendo el correspondiente juicio de suficiencia de facultades representativas, 
para  conceder  poder  especial,  en  su  nombre  y  en  el  de  su  esposa,  con  diversas 
facultades en relación a la finca 17517 de Zaragoza n. 2.
Fundamento: Conforme al artículo 139 del Reglamento Notarial, “Los notarios no 
podrán autorizar escrituras en que se consignen derechos a su favor, pero sí las que en 
sólo contraigan obligaciones o extingan o pospongan aquellos derechos, con la antefirma 
“por mí y ante mí”.
En tal sentido, los Notarios podrán autorizar su propio testamento, poderes de todas 
clases,  cancelación  y  extinción  de  obligaciones.  De  igual  modo  podrán  autorizar  o 
intervenir en los actos o contratos en que sea parte su cónyuge o persona con análoga 
relación de afectividad o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo 
de afinidad, siempre que reúnan idénticas circunstancias.
No podrán, en cambio, autorizar actos jurídicos de ninguna clase que contengan 
disposiciones a su favor o de su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad 
o parientes de los grados mencionados, aun cuando tales parientes o el propio Notario 
intervengan en el concepto de representantes legales o voluntarios de un tercero.
Exceptuase el caso de autorización de testamentos en que se les nombre albaceas o 
contadores-partidores y los poderes para pleitos a favor de los mencionados parientes.
El notario no podrá autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas 
físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales”.
Como señala la reciente Resolución de 10 de julio de 2019 “(…) No se diga que el 
notario en casos como el presente está investido de una posibilidad de apreciar la 
existencia o no de un potencial conflicto de intereses, algo que por lo demás ha de ser 
evitado por quien se encuentre en la posición de autorizar un instrumento afectado por 
esa simple posibilidad: sencillamente porque eso le convertiría –valga la expresión– en 
juez y parte, algo que se aviene muy mal con la imparcialidad y rigor exigibles a toda 
actuación notarial, y sin que ello pueda ser salvado por esa ratificación o consentimiento 
–ulteriores– ante otro notario. A mayor abundamiento, la sanción por incumplimiento de 
la incompatibilidad es establecida en la propia Ley del Notariado, cuyo artículo 27 
establece expresamente la nulidad de los instrumentos públicos que contengan alguna 
disposición a favor del notario que los autorice, con lo que las exigencias de rigor y  e
prudencia  (esenciales  a  toda  actuación  notarial)  se  redoblan.  En  suma,  la  única  bo
posibilidad de actuación «por mí y ante mí» es la que taxativamente se indica en los  53ww
precYe pstoins  ddued laa,  ntoarmmbaitéivna,  nloost aerixatlr eamntoess  taranntesrciorirteoss .y a la vista de lo que disponen los
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lo demás, tampoco es ocioso poner de relieve que la solución adoptada por la legislación
notarial  guarda  analogía  que  la  de  la  legislación  registral,  siendo  de  reseñar  el 
artículo 102 del Reglamento Hipotecario, según el cual «los Registradores no podrán 
calificar por sí los documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus 
cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus 
representados o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran, 
tengan algún interés en los mismos. A estos efectos se considerará como interesados a 
los Notarios autorizantes (…)”.
Es decir, los supuestos en los que el notario puede autorizar bajo la fórmula “por mí y 
ante mí” son tasados y regulados por norma imperativa. Como resulta de la Resolución 
(Sistema Notarial) de 19 de diciembre de 2018 se trata de asegurar la imparcialidad y 
neutralidad  de  toda  actuación  notarial,  lo  que  en  el  presente  caso  puede  resultar 
discutible toda vez que es el propio notario vendedor y autorizante del poder en cuya 
virtud comparece la apoderada quien valora la suficiencia de las facultades conferidas 
por su esposa en otro poder ante notario distinto, intervención de su esposa que se hace 
necesaria para transmitir libre de todo gravamen la finca vendida por su esposo, dada la 
afección legal al derecho expectante de viudedad –art. 280 Código Civil de Aragón-. A 
esto se añade la posible causa de nulidad del instrumento público ex. art. 27 de la Ley 
del Notariado, lo que motiva que se trate de una cuestión sujeta a calificación registral 
conforme al ar.18 de la Ley Hipotecaria.
Para subsanar el defecto podrá presentarse la escritura de poder otorgada por la 
esposa, o de ratificación de la esposa otorgada ante otro notario.
Para subsanar el defecto podrá presentarse la escritura de poder otorgada por la 
esposa, o de ratificación de la esposa otorgada ante otro notario.
Contra la presente calificación (…)
Zaragoza, a 7 de agosto de 2019.–El Registrador de la Propiedad».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente, 
notario de Getxo, interpuso recurso el día 23 de septiembre de 2019 en el que alegaba lo 
siguiente:
«Fundamentos de Derecho (…)
a)  Aspectos formales de la “nota de calificación”.
De conformidad con el art 19-bis de la Ley Hipotecaría “la calificación negativa.... 
deberá ser firmada por el registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas 
suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos 
y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, 
órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo...”.
La calificación que se recurre incumple lo preceptuado por la norma indicada, dado 
que:
1.  Se remite al presentante del documento, en contra del criterio de la D.G., por fax (…)
2.  No figura firmada por el Registrador que la dicta.
3.  No detalla los recursos que caben contra la misma. 4. No respeta la “estructura 
propia  del  acto  administrativo”,  es  decir:  no  se  presenta  “ordenada  en  hechos  y  s
fundamentos de derecho”. o
5.  Insuficiencia de motivación. w.
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sceaglifuicraidcaiodn ejusr ídniecgaa tpivraesv edneti vlao s vfiugnecnitoen aernio sn ueensctarorg apdaoíss,  ddee blae  lleexviagnirzsae  dtealm rbeigéins trao . lLaas   BOE-A-cable e
fiabilidad y validez de cualquier registro público, depende, aunque no en exclusiva, 
indefectiblemente de la calidad jurídica de los documentos al mismo presentados y por él 
publicados. Los usuarios del servicio público registral tienen derecho a recibir y exigir la 
mayor  calidad  en  la  prestación  de  nuestras  respectivas  funciones  públicas  y, 
particularmente,  en  la  redacción  de  los  documentos  autorizados  (en  este  caso,  la 
calificación desfavorable), cumpliendo los requisitos legalmente establecidos.
En este sentido la Res. de la D.G.R.N. de 7-7-2016 (…)
Aunque el Centro Directivo tiene reconocido que la falta o insuficiencia de motivación 
de la calificación desfavorable no genera indefensión, lo cierto es que ello no puede 
servir  para  eludir  el  imprescindible  respeto  del  equilibrio  de  las  partes  en  el 
procedimiento, equilibrio que se quiebra cuando una de ellas se ve obligada a reaccionar 
contra una calificación negativa insuficientemente argumentada.
En  el  sentido  apuntado  alegar,  como  ocurre  en  el  caso  planteado,  por  toda 
motivación,  que  la  “imparcialidad  o  neutralidad  de  la  actuación  notarial  (la  del 
recurrente)... puede resultar discutible”, o que existe la “posibilidad” de concurrencia de 
una causa de nulidad del instrumento público que acompaña al que se pretende inscribir 
calificado (no de este mismo) no parece que constituya la “motivación suficiente” de la 
que habla el Centro Directivo. Tanto el quebrantamiento de imparcialidad a la que resulta 
obligado el notario, como la concurrencia de la causa de nulidad a la que se alude han 
de resultar no solo alegadas, sino debidamente probadas (…)
b)  Aspectos sustantivos de la “nota” de calificación.
La registradora [sic], en su calificación, sostiene:
a)  Que los casos en los que el notario (ex art. 139 del R.N.) “puede autorizar 
(documentos) bajo la fórmula “por mí y ante mi” son tasados y regulados por norma 
imperativa”. Premisa con la que coincidimos plenamente, pero que, como veremos, no 
se infringe en nuestro caso.
b)  Y cita –en apoyo de su tesis–, y en un mero intento de inducir a error, una 
resolución del Servicio del Sistema Notarial (la de 9 de diciembre de 2018) en la que se 
sostiene que “en el presente caso” la imparcialidad del notario puede “resultar discutible”, 
cuando  el  caso  que  analiza  el  Centro  Directivo  en  la  resolución  citada  no  tiene 
absolutamente nada que ver con el planteado en el presente recurso.
Las afirmaciones vertidas por la registradora quedan desvirtuadas por las siguientes 
alegaciones:
Primera.–Confusión de documentos públicos en la calificación.
El documento que se presenta a inscripción, y por tanto se sujeta a calificación, es la 
escritura  pública  de  compraventa,  no  el  poder  utilizado  para  su  formalización,  con 
independencia de que su existencia pueda o deba ser tomada en consideración a la hora 
de  practicar  la  inscripción  solicitada.  La  actuación  de  quien  puede  cuestionar  su 
parcialidad e incompatibilidad la registradora no es, en consecuencia, la del notario 
otorgante (y al propio tiempo autorizante) del poder, sino la del que intervino en la 
formalización de la escritura pública mediante la que se instrumenta la compraventa...
Segunda.–Sobre la no concurrencia de incompatibilidad en el apoderamiento que 
legitima la actuación del compareciente.
Nuestro Centro Directivo ha recordado recientemente, en su Resolución de 2 de  oe.
agosto del año en curso, que el criterio que ha inspirado la interpretación de la normativa  w.
notarial relativa a incompatibilidades “ha evolucionado desde una posición inicial de  53ww
mabasnotleuntaie npdroo hlaib iicnicóonm  phaatsibtail idlaa d reeng ulolasc icóans oasc etuvaidl,e nmteusc hdoe  cmoánsfl icptoe rdmei sinivtae reys ersa ccioonn ael,l 
notario...”.
A ello debe añadirse, porque así lo tiene también declarado la D.G., en la Resolución 
del Servicio del Sistema Notarial de 19 de diciembre de 2018 (reiterada en las Rs. –
Recursos Gubernativos– de fechas 10 de Julio y 2 de agosto del año en curso, que la 
“ratio legis” de las incompatibilidades notariales tiene su fundamento en la necesidad de 
impedir que “en los casos evidentes de conflictos de intereses personales del propio 
notario” actúe el mismo “permitiendo su actuación en los casos en los que a priori no se 
darían esos conflictos”. Y añade “únicamente surge la incapacidad cuando exista una 
base sólida para presumir el alejamiento de la obligada imparcialidad y neutralidad que 
deben regir su conducta profesional...”. Extremos ambos –inexistencia de conflicto de 
intereses  personales  del  notario  autorizante  del  poder  y  actuación  imparcial–  cuyo 
control compete en exclusiva al Notario que interviene en la formalización del negocio, ex 
art. 98 de la Ley 24/2001, al que más adelante haremos referencia.
Por otra parte, ¿cabe conflicto de intereses en la autorización de un documento 
público unilateral, como es el poder? La “imparcialidad’ y la “neutralidad', en cualquier 
actuación,  –y  también  en  el  campo  del  derecho–  según  el  diccionario  de  la  Real 
Academia Española de la Lengua, se predica de “quien no participa en ninguna de las 
opciones en conflicto”. Esto es: por definición la parcialidad en una actuación exige la 
existencia, como mínimo de dos opciones y un conflicto. En cuanto a qué “opciones” y 
qué “conflicto”, pueden existir en la autorización por un notario de un poder en nombre 
propio y en el de su esposa, la respuesta es evidente: ninguno. Esa, y no otra es la razón 
por  la  cual  el  vigente  Reglamento  Notarial,  en  su  art.  139,  apartado  2o,  dispone, 
literalmente que “...los –notarios podrán autorizar (bajo el encabezamiento “por mí y ante 
mí”)... poderes de todas clases...”, circunstancia que parece pasar por alto la registradora 
en su nota, pese a que la claridad con que se pronuncia el Reglamento no parece admitir 
interpretaciones.
Así parece inferirse también de la postura adoptada por nuestro Centro Directivo en 
la resolución de 11 de Octubre de 2017, al mantener que “según la sentencia del Tribunal 
Supremo de 21 de Julio de 2001, la hipótesis del autocontrato, en la modalidad más 
genuina (y tachada más peligrosa por el mayor riesgo de parcialidad) se da cuando 
existe  una  sola  voluntad  que  hace  dos  manifestaciones  jurídicas  conjugadas  y 
económicamente contrapuestas (R. de 9 de febrero de 1946), es decir, cuando una 
persona  cierra  consigo  misma  un  contrato  actuando  a  la  vez  como  interesada  y 
representante de otra (S. de 5 de Noviembre de 1956)’’. Y añade “en el presente caso no 
se  trata  de  un  contrato  oneroso  del  que  se  deriven  reciprocas  obligaciones  entre 
representante  y  representada  en  el  que  por  su  naturaleza  habría  intereses 
contrapuestos...”.
En el supuesto planteado en nuestro caso:
– El poder autorizado por el notario recurrente no contempla “dos manifestaciones 
jurídicas económicamente contrapuestas”.
– Tampoco recoge un “contrato o negocio jurídico del representante consigo mismo” 
(puesto que se trata de un negocio jurídico unilateral).
– Y  tampoco  “se  trata  de  un  contrato  oneroso  del  que  se  deriven  reciprocas 
obligaciones entre representante y representada”.
En consecuencia no existe posibilidad alguna de “conflicto de intereses”, ni tampoco 
de quiebra de la imparcialidad del recurrente al autorizar el poder cuya validez se 
cuestiona. Criterio que viene reforzado por las manifestaciones vertidas por el Centro 
Directivo en su reciente resolución de 10 de Julio de 2019, ya citada, en la que se  e
contempla un supuesto radicalmente diferente del planteado (circunstancia que oculta  bo
maliciosamente la registradora en su calificación), al debatirse en la misma la inscripción  53ww
pdreo puinoa t ieesmcpriotu, rlaa  dceo npdaicrtióicnió dne d hee hreedreenroc,i as uepnu elas tqou, ee setle n soít,a oribov iaaumtoerniztea nntoe  poesrtemnittiadboa p, oarl 
el arLt.a 1 i3n9e xdisetle Rn.cNia. de incompatibilidad, por faltar el presupuesto básico para que ésta se
produzca (contraposición de intereses), y por hallarse expresamente habilitado por el
Reglamento el notario para otorgar poderes “de cualquier clase”, “por si y ante mí” 
provoca que tampoco exista ni siquiera la “posibilidad” de que el poder otorgado sea 
nulo, ex art. 27.1 de la Ley del Notariado, dado que no contiene disposición alguna (de la 
poderdante) en favor del notario autorizante del instrumento.
A estos efectos debemos destacar que, –aun cuando fuera hipotéticamente factible 
que en la autorización de un poder personal (si no existiera la legitimación para ello 
consagrada en el párrafo 2.º del art. 139 del Reglamento Notarial) el Notario hubiera 
incurrido  en  parcialidad  (e  incompatibilidad)  la  sanción  del  acto  no  sería  nunca  su 
nulidad, –al contrario de lo que sostiene la registradora en su “nota”– por no hallarse 
incluido el supuesto entre los contemplados por el art. 22 de la Ley Orgánica del 
Notariado, sancionados con la nulidad por el art. 27 de la propia Ley.
Tercera.–Juicio de suficiencia.
La  registradora  de  la  propiedad  obvia  la  circunstancia  de  que  el  notario  de  la 
escritura cuya inscripción se pretende, previo examen de la documentación necesaria 
para ello, que ha tenido a la vista, ha emitido, en los términos anteriormente expuestos, 
el juicio de suficiencia que le exige el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
Formulado el mismo, ¿tiene competencia el registrador para volver a calificar la 
capacidad de los comparecientes?
De la cuestión se ha ocupado detenidamente el Pleno de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo, en su S. 643/2018, de 20 de noviembre, en la que destada: (…) Algo que, 
nuestro T.S. considera expresamente impuesto por el art. 98.2 de la Ley a que se ha 
hecho referencia (…)
La aplicación a nuestro caso de la reiterada doctrina jurisprudencial resumida en la 
sentencia indicada, lleva a la conclusión –inevitable–, de que si el fedatario de Zaragoza 
autorizante de la escritura de compraventa consideró suficientes las facultades de la 
apoderada para el negocio que instrumentaba, la registradora se halla vinculada por el 
juicio de suficiencia emitido, por lo que deberá procederse a la inscripción de la escritura 
cuestionada».
IV
Mediante escrito, de fecha 16 de octubre de 2019, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe constaba 
que, subsanado el defecto, la escritura fue inscrita el día 26 de septiembre de 2019, y 
que la interposición del recurso fue notificada al notario autorizante del título calificado el 
día 27 de septiembre de 2019, sin que se haya producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 22 y 27 de la Ley para la Organización y Régimen del Notariado; 
19 bis, 313, apartados B).e) y C).b), 322, 323 y 326 de la Ley Hipotecaria; 139 del 
Reglamento Notarial; la Sentencia del Pleno de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal 
Supremo, número 643/2018, de 20 de noviembre, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (Servicio del Sistema Notarial) de 28 de marzo 
de1996, 28 de noviembre de 2006, 6 de marzo de 2008, 3 de abril de 2013 y 19 de 
diciembre de 2018, y de (Recursos) de 18 de febrero de 2014, 7 de julio de 2016 y 3 y 10 
de julio y 2 de agosto de 2019. es
1.  Los hechos y documentos que provocan este expediente se suceden cronológicamente  w.
por este orden: 53ww
– Un matrimonio, de los que el marido es notario, se concede mutuamente poder
gene–r aCl oann tefe ochtrao  ndoet a1r1io d, ee nj ufencioh ad e1 42 d0e1 9n,o sveie motborreg ad ep 1o9d8e4r .específico para vender una
finca, autorizado por el cónyuge notario, «ante mí y por mí», de manera que además de
hacerlo en su propio nombre y derecho, lo hace a su vez, en representación de su 
esposa, mediante el poder general de 14 de noviembre de 1984; referido al juicio de 
suficiencia sobre las facultades del poder que se emplea, de 14 de noviembre de 1984, 
se hace constar lo siguiente: «(…) que expresamente se me facultó para vender bienes 
inmuebles  y  otorgar  poderes  con  las  facultades  que  detalle.  A  mi  juicio  considero 
suficientes las facultades representativas acreditadas por el poder referido para los actos 
y contratos a que el presente instrumento se refiere, manifestando que no ha variado la 
capacidad jurídica de mi representada».
– Mediante escritura de fecha 19 de junio de 2019, se otorgó compraventa de la 
finca por la representante del matrimonio referido, en la que se incorpora traslado a 
papel de la copia telemática del poder de fecha 11 de junio de 2019, y en la que el juicio 
de  suficiencia  que  se  realiza  es  el  siguiente:  «A  mi  juicio  son  suficientes  para  el 
otorgamiento de esta escritura en todas y cada una de sus partes».
– La escritura se presenta el día 19 de junio de 2019, y el día 17 de julio de 2019 se 
presenta de nuevo con las liquidaciones impositivas oportunas. El día 24 de julio de 2019 
se comunica por telefax al presentante, una advertencia de defectos «sin constituir nota 
de calificación»; definitivamente fue objeto de calificación negativa de fecha 7 de agosto 
de 2019 y notificada el día 8 de agosto de 2019.
El registrador señala como defecto que existe incompatibilidad en la autorización del 
poder otorgado por el propio notario poderdante en cuanto a la representación de su 
esposa.
El recurrente hace alegaciones de dos aspectos distintos. En primer lugar, respecto a 
los aspectos formales de la nota de calificación, sobre la que dice que incumple lo 
exigido por la Ley hipotecaria: está notificada por telefax que no es un medio idóneo, no 
figura firmada por el registrador, no detalla los recursos procedentes, no respeta la 
estructura de un acto administrativo con orden de hechos y fundamentos de derecho, y, 
tiene  insuficiencia  de  motivación.  En  segundo  lugar,  respecto  de  los  aspectos 
sustantivos:  que  el  documento  que  se  somete  a  calificación  es  la  escritura  de 
compraventa, no el poder utilizado para su formalización, con independencia de que su 
existencia sea tomada en consideración para la inscripción; que el poder autorizado por 
el  notario  recurrente  no  contiene  dos  manifestaciones  jurídicas  económicamente 
contrapuestas ni un contrato o negocio jurídico del representante consigo mismo, ni 
contrato oneroso entre representante y representada, por lo que no hay conflicto de 
intereses; que se ha emitido juicio de suficiencia del poder por el notario autorizante de la 
escritura de compraventa, por lo que el registrador se halla vinculado por el mismo y 
debe proceder a la inscripción.
2.  Previamente, en cuanto a los aspectos formales de la nota de calificación, como 
se  desprende  del  escrito  de  interposición  y  resulta  del  informe  del  registrador,  el 
documento en base al cual se formula el recurso, aparentemente es el borrador en el 
que se expresa el defecto señalado y en el que se indica lo siguiente: «1.–Como 
presentante puede optar: Por retirar el documento sin otra nota que la de haber sido 
presentado (artículo 427 del reglamento Hipotecario). 2.–Solicitar la extensión de nota de 
calificación escrita y extendida al pie del documento, con expresión de los hechos y 
fundamentos de derecho extensos, que justifiquen la no inscripción del documento. 
(Art.19 bis Ley Hipotecaria). Si no opta por retirar el documento, antes de los quince días 
siguientes a la presentación del mismo o a su aportación, le será extendida de oficio la 
nota  de  calificación».  Pero  posteriormente,  con  fecha  de  7  de  agosto  de  2019  y 
notificada el día 8 siguiente, se emite la nota formal de calificación ante la elección del  e.
presentante, y el día 6 de septiembre de 2019 se presenta el escrito de recurso, por lo  w.b
que aun cuando se aleguen por el recurrente diversos defectos formales, ha tenido  53ww
ccoonnotecnimidioe níntote ag rtor adveé sl ad en ostau  dreep rceasliefinctaacnióten  –foqrumea hl.i zPoo pr rleos etanntatoc,i óhna bdied al ac ueescnrtiatu eras–to ,d ey,l 
qmuisem soe  ddeafenc tloa ss ecñiracluandsot aennc ilaas n soitgau cieanlitfeicsa: cqióune,  qeune  eel nb loar rcaidtaodra s neo thaa bdíea  caanlifuicnacciaiódno  seel 
cumplen  las  exigencias  formales  exigidas  por  la  Ley,  y  que  está  suficientemente 
motivada, se ha de proceder a entrar en la cuestión sustantiva del expediente.
3.  Este Centro Directivo ha recordado de forma reiterada la jurisprudencia que 
emana de la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con criterio seguido por 
la Sentencia 661/2018, de 22 de noviembre de), que se ha pronunciado en los siguientes 
términos: «(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente: “Los Registradores 
calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”. Esta 
previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los otorgantes, se 
complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la redacción 
consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto regula lo 
siguiente: (…). En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que 
la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 
LH, que atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y 
el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del 
juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título 
presentado”, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos 
efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa, parece claro que 
corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, 
con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser 
congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar 
la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia 
con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de 
representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la 
escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en 
que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…) el juicio que este 
último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o 
negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el 
examen de la validez y vigencia del apoderamiento (…) y, lo que ahora resulta para 
mayor interés su corrección no puede ser revisada por el registrador».
Así pues, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre 
de 2018 y la reiterada doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado, 
«para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, 
validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación», y por lo tanto será de su 
exclusiva responsabilidad; y al registrador compete calificar la existencia de la reseña del 
poder, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico que se 
realiza, y por lo tanto, no le corresponde hacer un juicio de suficiencia paralelo. Pero en 
la calificación de este expediente, lo que se cuestiona no es el juicio de suficiencia, sino 
la incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante 
en cuanto a la representación de su esposa.
4.  En cuanto a la cuestión de incompatibilidad de las actuaciones de notarios y 
registradores, como bien señala el registrador, es conveniente recordar la doctrina que 
este Centro Directivo (Resolución de 10 de julio de 2019 y Resolución (Sistema Notarial) 
de 19 de diciembre de 2018); dictadas precisamente para resolver la consulta formulada 
por determinado notario: «(…) La consignación de incapacidades o incompatibilidades 
por la legislación notarial obedece a la idea de impedir que el Notario, influenciado por  s
motivos afectivos, económicos, sociales, o de otro tipo, autorice documentos públicos o  oe.
realice  actos  con  momentáneo  olvido  de  la  imparcialidad  o  veracidad  que  debe  w.
resplandecer en toda su actuación; razón por la cual únicamente surge la incapacidad  53ww
cyu anneduotr aelixdisatde  uqnuae  bdaesbee s óreligdiar  psaur ac pornedsuucmtair  perl oafelesjaiomnaiel.n toL ad eL elay  odbelilg aNdoat aimriapdaorc ieanlid asdu 
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parentesco en el propio cargo o desempeño como Notario (artículo 138); el régimen de 
incompatibilidades con el desempeño de otros cargos (artículo 141) y la incompatibilidad 
de  la  autorización  de  determinados  documentos  públicos  (artículos  139  y  140), 
calificadas como causas de abstención. Desde el punto de vista histórico, cabe destacar 
que  el  régimen  de  incompatibilidades  y  abstenciones  ha  evolucionado  desde  una 
posición inicial de absoluta prohibición hasta la regulación actual, mucho más permisiva 
y racional, manteniendo la incompatibilidad en los casos evidentes de conflictos de 
intereses personales del propio Notario, y en los conflictos de intereses con su círculo de 
allegados  o  familiares  teóricamente  más  cercanos  o  afines  en  el  acto  jurídico  que 
pretende autorizar, pero permitiendo su actuación en los casos en que a priori no se 
darían conflictos de intereses con terceros, como pueden ser los documentos en los que 
es el propio Notario el potencial perjudicado (cancelaciones de garantías, asunción de 
obligaciones frente a terceros), o documentos unilaterales del propio Notario (poderes 
personales o su propio testamento). Y lo mismo sucede en la esfera patrimonial privada 
del  Notario,  pues,  desde  una  perspectiva  histórica,  el  artículo  140  del  Reglamento 
Notarial supone una generosa tolerancia en el tema de incompatibilidades, y de una 
postura anterior contraria a la participación de los Notarios en actividades comerciales 
bajo ningún concepto, ahora se permite a los Notarios formar parte de Sociedades, pero 
con  la  limitación  de  mantener  separadas  sus  actividades  comerciales  y  su  función 
notarial (…). Cuarto.–Sin perjuicio de lo anterior, pueden darse en la práctica situaciones 
en las que, incluso sin resultar vulnerada la literalidad del texto reglamentario, se vea 
quebrantada la finalidad de su mandato. Así sucedería, por ejemplo, en una reducción de 
capital con restitución de aportaciones en que la sociedad íntegramente participada por 
los padres recibiera una atribución patrimonial. Por ello, la respuesta plasmada en el 
fundamento precedente no puede entenderse con un alcance general, sino que debe ser 
aplicada selectivamente en cada caso por el Notario consultante, prestando especial 
atención a los supuestos que, sin estar formalmente incluidos en el ámbito de la norma, 
estén materialmente comprendidos en su espíritu, así como a la potencial percepción 
social de una falta de imparcialidad o neutralidad en su actuación notarial (…) Para el 
correcto examen de la referida cuestión debe partirse de la redacción del artículo 22 de 
la  Ley  del  Notariado:  “Ningún  Notario  podrá  autorizar  contratos  que  contengan 
disposición en su favor, o en que alguno de los otorgantes sea pariente suyo dentro del 
cuarto grado civil o segundo de afinidad”; y del artículo 139 del Reglamento Notarial: 
“Los notarios no podrán autorizar escrituras en que se consignen derechos a su favor, 
pero  sí  las  que  en  sólo  contraigan  obligaciones  o  extingan  o  pospongan  aquellos 
derechos, con la antefirma ‘por mí y ante mí’. En tal sentido, los Notarios podrán 
autorizar su propio testamento, poderes de todas clases, cancelación y extinción de 
obligaciones. De igual modo podrán autorizar o intervenir en los actos o contratos en que 
sea parte su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad o parientes hasta el 
cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, siempre que reúnan idénticas 
circunstancias. No podrán, en cambio, autorizar actos jurídicos de ninguna clase que 
contengan disposiciones a su favor o de su cónyuge o persona con análoga relación de 
afectividad o parientes de los grados mencionados, aun cuando tales parientes o el 
propio Notario intervengan en el concepto de representantes legales o voluntarios de un 
tercero”».
No  se  diga  que  el  notario  en  casos  como  el  presente  está  investido  de  una 
posibilidad de apreciar la existencia o no de un potencial conflicto de intereses, algo que 
por lo demás ha de ser evitado por quien se encuentre en la posición de autorizar un  s
instrumento afectado por esa simple posibilidad: sencillamente porque eso le convertiría  oe.
–valga la expresión– en juez y parte, algo que se aviene muy mal con la imparcialidad y  w.
rigor exigibles a toda actuación notarial, y sin que ello pueda ser salvado por esa  53ww
rsaatnifcicióanci ópno ro i nccounmsepnlimtimieienntoto d –eu llate riniocroems–p aatnibteili doatdro  enso etasrtiaob. leAc imdaa yeonr  alab upnrodpaima ieLnetyo ,d elal 
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que  las  exigencias  de  rigor  y  prudencia  (esenciales  a  toda  actuación  notarial)  se 
redoblan. En suma, la única posibilidad de actuación «por mí y ante mí» es la que 
taxativamente se indica en los preceptos de la normativa notarial.
Y sin duda, también, los extremos anteriores y a la vista de lo que disponen los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, caen dentro del ámbito de la 
calificación registral, por lo que la misma no se ha extralimitado en el presente caso. Por 
lo demás, tampoco es ocioso poner de relieve que la solución adoptada por la legislación 
notarial  guarda  analogía  que  la  de  la  legislación  registral,  siendo  de  reseñar  el 
artículo 102 del Reglamento Hipotecario, según el cual «los Registradores no podrán 
calificar por sí los documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus 
cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus 
representados o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran, 
tengan algún interés en los mismos. A estos efectos se considerará como interesados a 
los Notarios autorizantes».
5.  A la vista de la taxativa literalidad e imperatividad de dichas normas, este Centro 
Directivo  no  puede  compartir  la  actuación  notarial  que,  una  vez  cerrado  el  «iter» 
documental, desembocó en la calificación aquí recurrida; y también desaconsejable en 
una correcta «praxis» de la función notarial, pues como se expresa en la Resolución del 
Sistema Notarial anteriormente reseñada, es exigible a todo notario una determinada 
conducta –de abstención en casos como el presente–, «(…) prestando especial atención 
a los supuestos que, sin estar formalmente incluidos en el ámbito de la norma, estén 
materialmente comprendidos en su espíritu, así como a la potencial percepción social de 
una falta de imparcialidad o neutralidad en su actuación notarial (…)».
Así pues, en el supuesto concreto de este expediente, siendo que se trata de la 
esposa del autorizante la que le otorgó a él mismo facultades y derechos, el notario debe 
considerarse incompatible para autorizar la sustitución del poder actuando él mismo 
como sustituyente. Por lo tanto debe desestimarse el recurso.
Además, conviene recordar a los notarios que, en el empleo de la fórmula de «ante 
mí y por mí», en la autorización de poderes, una vez aceptados estos por el apoderado, 
generan obligaciones de rendición de cuentas que no se pueden obviar, por lo que los 
notarios autorizantes deben extremar el celo y cuidado en las citadas autorizaciones, así 
como la pulcritud en su utilización en aras de asegurar la imparcialidad y neutralidad de 
toda actuación notarial, pues  aunque en  algunos  casos la literalidad lo permita, la 
prudencia debe informar el empleo de estas fórmulas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  20  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.