BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89837
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12498 Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se solicita la 
rectificación de una inscripción.
En el recurso interpuesto por doña L. B. P. y doña I. R. B. contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Gijón número 5, doña María 
Paz Pastora Pajín Collada, por la que se solicita la rectificación de una inscripción.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por doña L. B. P. y doña I. R. B, después de exponer que 
en relación a determinada edificación compuesta por tres plantas se había despojado a 
través de escritura pública de un uso legal que, en la realidad, no había variado nunca 
desde su construcción, y que se pretendía recuperar su inscripción registral de acuerdo a 
la  realidad  física  y  al  título,  solicitaban:  «Primero.  Se  solicita  (…)  se  acuerde  el 
restablecimiento del orden jurídico perturbado, corrigiendo en la inscripción registral la 
ubicación  de  la  vivienda  actualmente  denominada  número  1  en  su  emplazamiento 
legítimo  atendiendo  a  su  calificación  definitiva  de  vivienda  de  renta  limitada 
subvencionada según cédula suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963 sita en el bajo 
del edificio (…) Segundo.  Se solicita, en todo caso, se elimine la calificación definitiva 
de vivienda de renta limitada subvencionada según cédula suscrita en Madrid el 9 de 
marzo  de  1963  que  ostenta  la  vivienda  número  1  ya  que  no  tiene  concedida  tal 
circunstancia».
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Gijón número 5, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del Documento presentado y objeto de calificación: Instancia de Rectificación 
Registral.
Presentante: Don J. M. P. M.
Interesados: Doña I. R. B. y doña L. B. P.
Población: Gijón.
Fecha Documento: 12/01/2021.
N.º Protocolo/Autos:/
Datos Presentación.
N.º Entrada: 201.
Asiento: 907 Diario: 87.
Fecha Asiento: 13/01/2021. es
Hechos. o
Con fecha trece de enero de dos mil veintiuno, se presenta en este Registro por Don  498ww
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Libro 271 de la Sección 3.ª, Tomo 2864 del Archivo; en la que se manifiesta que
habiéndose despojado a través de escritura pública de un uso legal que en la realidad no 
ha variado nunca desde su construcción, y que se pretende recuperar su inscripción 
registral de acuerdo a la realidad física y al título, tras exponer lo que consideran 
pertinente al caso, solicitan en la misma: 1.  Que se acuerde el restablecimiento del 
orden  jurídico  perturbado,  corrigiendo  en  la  inscripción  registral  la  ubicación  de  la 
vivienda actualmente denominada número 1 en su emplazamiento legítimo atendiendo a 
su calificación  definitiva  de vivienda  de renta  limitada  subvencionada según cédula 
suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963, sita en el bajo del edificio. 2. Que en todo 
caso, se elimine la calificación definitiva de vivienda de renta limitada subvencionada 
según cédula suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963 que ostenta la vivienda número 1 
ya que no tiene concedida tal circunstancia.
Se acompañan a dicha Instancia por Fotocopias los siguientes documentos:
1.  Documento número Uno: Nota Simple Informativa de la Finca 3089/CUA de 
fecha 24/08/2012.
2.  Documento número Dos: Nota Simple Informativa de la Finca 14842, sin que 
conste su fecha de expedición.
3.  Documento  número  Tres:  Memoria  Descriptiva  referente  al  proyecto  de 
ampliación de planta baja, así como de unos Planos correspondientes a dicha Planta 
baja.
4.  Documento  número  Cuatro:  Certificado  del  Ayuntamiento  de  Gijón,  de 
Modificaciones y usos de viviendas y local comercial en carretera providencia 2824, bajo 
el número de Expediente: 51586V/2019.
5.  Documento  número  Cinco:  Notificación  de  la  Resolución  de  fecha  5  de 
Noviembre  de  2020  del  Ayuntamiento  de  Gijón,  bajo  el  número  de 
Expediente 65670W/2019.
6.  Documento número Seis: Certificado de Secretaría del Ayuntamiento de Gijón, 
de fecha 5 de Enero de 2021, bajo el número de Expediente 65670W/2019.
7.  Documento número Siete: Recurso Potestativo de Reposición de fecha 9 de Julio 
de 2020, presentado ante el Ayuntamiento de Gijón, referido al Expediente 6567W/2019.
Primero.  Examinado el historial jurídico registral de la finca 3.089/CUA, al folio 179 
del Tomo 573 del Archivo Común –cuyo historial registral continuó bajo el número de 
finca 14.842 - código registral único/código Idufir: 33026000899398, al folio 208 del 
Libro 271 de la Sección 3.ª, Tomo 2864 del Archivo–, según consta en la inscripción 2.ª 
de dicha finca 3.089/CUA, fue declarada en este registro por los entonces titulares de la 
finca y causantes de la herencia que más abajo se indica, los esposos doña M. A. P. C. y 
don R. B. L., quienes eran dueños de esta finca con carácter ganancial en cuanto al 
terreno, por título de compra a don V. B. C., en escritura autorizada en Gijón el uno de 
julio de mil novecientos sesenta y uno por el Notario don Tomas Albi Agero, una Obra 
Nueva de un edificio con tres viviendas en virtud de la escritura otorgada el dos de 
Agosto de mil novecientos sesenta y dos, ante el Notario de Gijón Don José Prieto 
Álvarez  Buylla,  que  motivó  la  referida  inscripción  2.ª  de  dicha  finca  3.089/CUA, 
practicada  con  fecha  diecisiete  de  Septiembre  de  mil  novecientos  sesenta  y  dos; 
quedando dicha finca 3.089/CUA con la descripción literal siguiente:
“Rústica.  Trozo de terreno procedente de la denominada “(…)” y también “(…)”, de 
“doce áreas cincuenta y ocho centiáreas”, sita en el barrio de (…), concejo de Gijón, 
dedicada a prado. Linda, al Norte, camino (…); Sur y Oeste, más de la finca de donde se  s
segrega;  y  este,  herederos  de  J.  G.  E.  Dentro  de  dicho  terreno  existe  un  edificio  oe.
dsccuuoopymrmoep riutfoirceerisiseott osod , e de ev“se ctPsiáetl aínbdntuoetal oso t,Bci nhacaejodanmo tya e  adPy o issrl,ooe c,ic saco lom cnicen otatrmr oeseys  r ccvcuiiauvalia.ed rnrtCaodd aaoddsse,a ”  d ybvo iasvfo ñieeromnn; d aeoa lcc  opusnipes a oe  cly loot em urnepreadon infeoiecn  au ddenoela    bsuadonjoolaas,     2021-12498n https://www.
finca con los linderos que constan de este.”.
– Asimismo consta en dicho historial que las tres viviendas declaradas en la referida 
inscripción 2.ª de declaración de Obra Nueva de dicha finca 3.089/CUA, obtuvieron la 
Calificación Definitiva de Viviendas de Renta Limitada Subvencionadas, según resulta de 
la segunda nota al margen de dicha inscripción 2.ª, que literalmente dice así:
“A las tres viviendas de la casa de este número les ha sido otorgada por la Dirección 
General  de  la  Vivienda,  la  Calificación  definitiva  de  Viviendas  de  Renta  Limitada 
Subvencionadas, conforme resulta de cédula suscrita en Madrid el 9 de Marzo último por 
el Director General, que ha sido presentada en este Registro a las once y cuarenta de 
hoy, según el Asiento 2041, folio 287, Diario 64. Gijón a 23 de abril de 1963.”
– También consta por notas al margen, dos afecciones fiscales extendidas conforme 
a lo dispuesto en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales, al pago de las 
cantidades 1940,37 pesetas por razón de la exención provisional alegada con fecha 9 de 
mayo de 1962 y de 11651,44 pesetas de fecha 17 de septiembre de 1962 por la misma 
razón.
–  Posteriormente,  el  historial  jurídico  registral  de  la  citada  finca  3.089/CUA,  al 
folio 179 del Tomo 573 del Archivo Común, continuó bajo el número de finca 14.842, con 
el código registral único/código Idufir: 33026000899398, al folio 208 del Libro 271 de la 
Sección 3.ª, Tomo 2864 del Archivo, en virtud de la escritura de Declaración de Obra 
Antigua y Herencia, otorgada el día veinte de enero de dos mil catorce, ante el Notario 
de Gijón don Carlos Cortiñas Rodríguez Arango, número 104 de su protocolo, que 
motivó la inscripción 1.ª de dicha finca 14.842, practicada con fecha veintiuno de agosto 
de dos mil catorce; en la que consta literalmente que por “don J. R. A. M., mayor de 
edad, vecino de Gijón, con DNI (…), en su calidad de albacea contador partidor de las 
herencias de los causantes, tras liquidar la sociedad de gananciales existente entre ellos, 
y con el fin de adecuar la realidad de la finca descrita al principio del asiento, procede a 
la declaración de las obras realizadas sobre la misma, consistentes principalmente en la 
adecuación de la vivienda sita en la planta baja a instalaciones anejas del bar ubicado en 
esta planta, a la construcción de una nueva vivienda sobre la terraza de la planta baja y 
a  la  construcción  de  diversas  edificaciones  auxiliares  para  el  merendero  del  bar, 
realizadas todas ellas hace más de cuarenta años, resultando la descripción de los 
edificios descritos al principio de este asiento con base en un informe emitido por doña 
C. F. S., con DNI (…), con fecha dieciocho de diciembre de dos mil doce, con su firma 
legitimada  por  el  Notario  autorizante  de  la  escritura  que  inscribo,  el  cual  figura 
incorporado en el documento”, resultando como consecuencia de dicha declaración la 
nueva y actual descripción de la finca 14.842 de la siguiente forma transcrita de la 
escritura que motiva dicho asiento:
“Rústica.  Trozo de terreno procedente de la denominada “(…)” y también “(…)”, de 
doce áreas cincuenta y ocho centiáreas, sita en el barrio de (…), concejo de Gijón, 
dedicado a prado. Linda al Norte, camino (…); Sur y Oeste, más de la finca de donde se 
segrega;  y  Este,  herederos  de  J.  G.  E.  Dentro  de  dicho  terreno  existe  un  edificio 
compuesto de planta baja, planta primera y planta segunda. En la planta baja se ubica 
un local comercial destinado a bar, formado por terraza cubierta, zona de público, barra, 
parrilla, cocina, comedor, almacenes y aseos, con una superficie útil total de trescientos 
dos metros treinta decímetros cuadrados y una superficie construida total de trescientos 
treinta y siete metros, setenta decímetros cuadrados. En la planta primera se ubican tres 
viviendas: vivienda 1, a la que accede por una escalera adosada al edificio. La vivienda  s
cuenta con distribuidor, cocina, salón, baño, dos dormitorios y terraza cubierta, con una  oe.
cssuoeunmgpaue osnr fudiacpaniee,e  rqjfcoiuco einae s o ltúacruut ivilpd iavtaoi  euttanonldta aad ls  eduu epns e eoartfcelimchnietaeanc  útéyatni  l, yt dr seecesu dñ amiaetrlecaoitd ormooc shec,ot or vonmes ie,en tlstr eoen ssúd emdeniceetaírzmo  dd e1eet,rcc oíísmsmi teuectaturrdooaossd   rcceauundaa odldsarr. aa pdTdlaoioenssn t aeyy     2021-12498n https://www.
construida de dieciocho metros, cincuenta decímetros cuadrados. La superficie total
construida con la parte proporcional de elementos comunes es de ciento quince metros
cincuenta decímetros cuadrados. Vivienda 2, a la que se accede por una escalera interior 
situada en los almacenes del bar. La vivienda cuenta con distribuidor, cocina, salón, 
baño,  aseo,  tres  dormitorios  y  terraza  cubierta,  con  una  superficie  construida  total 
ochenta y nueve metros treinta decímetros cuadrados y una superficie útil total de 
setenta y nueve metros sesenta decímetros cuadrados. Tiene como anejo a la vivienda 
un almacén señalado con el número 2, situado en la planta segunda, que ocupa una 
superficie  útil  de  dieciséis  metros  sesenta  decímetros  cuadrados  y  construida  de 
diecisiete metros cuadrados. La superficie total construida, en la parte proporcional de 
zonas  comunes  es  de  ciento  dieciocho  metros  setenta  decímetros  cuadrados.–
Vivienda 3, a la que se accede por una escalera interior situada en los almacenes del 
bar. La vivienda cuenta con distribuido, cocina, salón, baño, dos dormitorios y terraza 
cubierta, con una superficie construida total de setenta y dos metros noventa decímetros 
cuadrados. Tiene como anejo a la vivienda un local señalado con el número 3, situado en 
la planta segunda con una superficie útil de dieciséis metros cincuenta decímetros 
cuadrados, construida de dieciséis metros noventa decímetros cuadrados. La superficie 
total construida, con una parte proporcional de zonas comunes es de ciento dos metros 
veinte decímetros. Son zonas comunes: En la planta baja, el acceso a las viviendas y 
acceso desde la parte Este de la edificación. En planta primera las escaleras de acceso 
a las viviendas y el descansillo entre las viviendas 2 y 3; y en planta segunda, la escalera 
de acceso a cubierta y el almacén donde se encuentran los depósitos de agua del 
edificio, siendo la superficie total construida de zonas comunes de cuarenta y nueve 
metros sesenta decímetros cuadrados y la superficie útil de cuarenta y cuatro metros 
ochenta decímetros cuadrados. Existe además un conjunto de edificaciones de planta 
baja, todos ellas anejas al bar, algunas adosadas al mismo y otras aisladas en la parte 
posterior  de  la  parcela,  formadas  por  tendejón,  merenderos  y  almacenes,  con  una 
superficie total construida de cuatrocientos sesenta y ocho metros cincuenta decímetros 
cuadrados y de útil de cuatrocientos treinta y dos metros setenta decímetros cuadrados. 
La superficie ocupada por las edificaciones en la parcela es de ochocientos dieciocho 
metros sesenta decímetros cuadrados. La superficie total construida es de mil ciento 
cincuenta y cinco metros cuadrados y la superficie útil total es de mil cuarenta y siete 
metros cincuenta decímetros cuadrados, y forma con el terreno una sola finca con los 
linderos anteriormente expresados. Las tres viviendas tienen calificación definitiva de 
viviendas de renta limitada subvencionadas según cédula suscrita en Madrid el 9 de 
Marzo de 1963. Referencia catastral: junto con la finca 14844 y 14846 constituyen la 
parcela 11 del polígono 116 cuya referencia es la siguiente: 52024A116000110001PG en 
cuanto a la parte considerada urbana a efectos catastrales y 52024A116000110000OF 
en cuanto a la considerada rústica a los mismos efectos.
Calificación urbanística: Por Notificación del Ayuntamiento de Gijón de fecha 5 de 
noviembre de 2020, de la Resolución adoptada por la Alcaldía de dicho Ayuntamiento, 
con número de Expediente: 65670W/2019, se pone de manifiesto que: 1/ En Resolución 
de dicho Ayuntamiento de 7 de mayo de 2020, y con base en el informe de la arquitecta 
municipal,  se  señaló  en  su  día,  la  situación  de  fuera  de  ordenación  en  que  se 
encontraban la totalidad de las edificaciones existente en esta finca, es decir: a) El 
edificio principal compuesto de planta baja, planta primera y planta segunda. b) Las 
Zonas Comunes. Y c) El conjunto de edificaciones de planta baja, todas ellas anejas al 
bar, algunas adosadas al mismo y otras aisladas en la parte posterior de la parcela, 
formadas por tendejón, merenderos y almacenes; situación ésta que se hizo constar en 
la  precedente  nota  marginal.  2/  Habiendo  sido  notificados  de  dicha  Resolución  los  s
interesados, Doña L. B. P. y Doña I. R., interpusieron Recurso de Reposición contra  oe.
dicha resolución, fundamentando entre otras consideraciones, que se había obtenido del  w.
Ayuntamiento de Gijón en el año 1961 una Licencia para la construcción del citado  498ww
sEodliifcicitiaob apnri nqcuipea ls ep acrao ntsreidse rvaisveie nqduaes ,l ausn ae deifnic apclaionnteas  bnaoja  eys tdaobsa ne np opr latanntato  pfruimerear ad ey 
oy rDdeisncaipcliiónna.,  3s/e A hhaocrae  ecno nlas taprr eqsueen tceo nnostuiflitcaadcaió lna,  dpoocr ulam Aendtjaucnitóan d oebl rSaenrtvei ceion  dloes L aicrecnhciviaoss   BOE-A-cable e
municipales se localizan diversas Licencias entre ellas la alegada por las recurrentes 
de 26 de septiembre de 1961, otra de 29 de diciembre de 1964 para aumento de la 
planta para comedor restaurante y otra de 19 de junio de 1969 para cubrición provisional 
de  terraza  con  plástico,  sin  que  se  haya  autorizado  ninguna  otra  licencia  en  ese 
emplazamiento relativa a las edificaciones existentes en la finca; no obstante lo anterior, 
el artículo 1.1.9.4 del Plan General de Ordenación vigente (BOPA 14-II-2019) señala que 
‘las  edificaciones,  usos  e  instalaciones  erigidos  con  anterioridad  a  la  aprobación 
definitiva  de  este  PGO,  conforme  a  la  legalidad  urbanística  y  que  cuenten  con  la 
preceptiva  licencia  urbanística  municipal,  no  quedan  calificados  como  fuera  de 
ordenación’; En consecuencia se Resuelve por La Alcaldía estimar parcialmente este 
punto del recurso de reposición declarando que la Edificación principal compuesta de 
planta baja, planta primera y planta segunda, relacionada en la adjunta inscripción, no se 
encuentra en situación de fuera de ordenación, al mismo tiempo que, mantiene en el 
resto de sus términos la Resolución recurrida de 7 de Mayo de 2020, y por lo tanto se 
mantienen como Fuera de Ordenación las edificaciones relacionadas anteriormente bajo 
el número 1 en sus apartados b) y c); situación ésta que se hizo constar en por cuarta 
nota marginal de su inscripción 1.ª Dicha Notificación se presentó bajo el Asiento 106 del 
Diario 87. Gijón, 18 de enero de 2021.”
La referida descripción de las edificaciones descritas en la citada finca 14.842, es fiel 
reflejo de la que constaba en dicha escritura de Declaración de Obra Antigua y Herencia, 
otorgada el día veinte de Enero de dos mil catorce, ante el Notario de Gijón don Carlos 
Cortiñas Rodríguez Arango, número 104 de su protocolo, antes indicada, habiendo sido 
transcrita exactamente su descripción en este Registro de la Propiedad a tenor de lo 
solicitado en el propio documento.
A mayor abundamiento esa misma descripción se reseñaba en la escritura otorgada 
posteriormente por los herederos comparecientes que más abajo se indican, en virtud de 
la cual se constituyó una servidumbre personal y permanente, para la instalación y 
utilización de un Centro de Transformación, y una servidumbre permanente de paso, 
para personas y vehículos, a favor de la Sociedad Hidrocantábrico Distribución Eléctrica 
S.A.  Unipersonal,  domiciliada  en  (…),  escritura  otorgada  por  todos  los  herederos 
comparecientes y el representante de la Sociedad ante el notario de Gijón don Miguel 
Ángel Bañegil Espinosa el día 19 de diciembre de 2014 lo que motivó la inscripción 2.ª 
de fecha 3 de febrero de 2015, en cuya escritura se describía la finca exactamente con la 
misma  descripción,  sin  que  en  el  otorgamiento  se  hiciera  reparo  alguno  por  los 
herederos en relación a la misma, ni se advirtiera la existencia de error alguno por parte 
del registro en su redacción.
Segundo.  Del examen de la titularidad de la citada finca 14.842, no aparecen 
adjudicaciones concretas de la edificaciones existentes en la misma, ni figura ésta 
dividida horizontalmente de ninguna forma, sino que el dominio de la finca con las 
edificaciones descritas según consta en su inscripción 1.ª, figura inscrito en la siguiente 
forma y proporción: –al hijo y heredero don M. C. B. P., el pleno dominio de dos 
participaciones indivisas, una de “diez enteros por ciento” y otra de “diez enteros con 
veintinueve centésimas por ciento”, en junto un total de “veinte enteros veintinueve 
centésimas por ciento” de la totalidad de la finca; a la hija y heredera doña L. B. P., el 
pleno dominio de una cuarta parte de dos participaciones indivisas de “setenta enteros 
ochenta  y  cinco  centésimas  por  ciento”  y  otra  de  “ocho  enteros  ochenta  y  seis 
centésimas por ciento”, en junto un total de una cuarta parte de “setenta y nueve enteros 
setenta y una centésimas por ciento” de la totalidad de la finca, y el usufructo vitalicio de  s
las restantes tres cuartas partes de las dos participaciones indivisas referidas de “setenta  oe.
enteros ochenta y cinco centésimas por ciento” y otra de “ocho enteros ochenta y seis  w.
centésimas por ciento”, en junto un total de tres cuartas partes de “setenta y nueve  498ww
Men. teI.r oRs.  sBe.t,e ennta p ya guon ad ec esnut élseigmaadso ,p loar  ccoierrnetola”t idvae  lnau dtoat aplirdoapdie ddea dla d fein ctrae;s  ac ulaa rntaiest ap daortñeas 
ipnodri vcisieanst od”e  yd oostr ap adretic “ipoacchioo neenst einrodsiv ioscahse dneta “ sye tseenista  ceenntteérsoism oacsh peonrta c yie cnitnoc”o,  ecne njuténstiom uans   BOE-A-cable e
total de tres cuartas partes de “setenta y nueve enteros setenta y una centésimas por 
ciento” de la totalidad de la finca; todos ellos en pago de sus respectivos haberes 
hereditarios–.
– Por tanto a tenor de lo anteriormente relacionado, ateniéndome a lo solicitado en 
dicha Instancia se hace constar los siguientes:
1.  En cuanto a lo solicitado en primer lugar por considerarse un error material, hago 
constar que el procedimiento al que se refiere en la Instancia de “Rectificación de errores 
materiales”, no resulta ser el adecuado para el presente caso, pues dicho procedimiento 
se refiere a errores cometidos en la redacción de los asientos con motivo de su práctica 
en el Registro, lo que no ocurre en este supuesto ya que en este caso, se practicaron las 
inscripciones  solicitadas  correspondientes  en  la  finca  a  que  se  refiere  la  instancia, 
transcribiendo literalmente las descripciones de las edificaciones existentes en la finca 
en los términos que se declaraban y que así constaban en el título correspondiente, por 
lo que más bien nos encontramos ante el supuesto de que el error que se alega, es 
consecuencia de una redacción inexacta del propio título de declaración de obra antigua 
y herencia en virtud del cual se solicitó la modificación de la descripción de la edificación 
existente en la finca y la declaración de otras edificaciones construidas posteriormente.
Por  ello  si  el  error  al  que  se  hace  referencia  en  la  Instancia  proviniere  de  la 
inexactitud  por  nulidad  o  defecto  del  título  que  hubiera  motivado  el  Asiento,  el 
procedimiento registral adecuado para la rectificación del mismo, será el establecido en 
el Artículo 40, apartado d) de la Ley Hipotecaria, precisando para ello el consentimiento 
de todos los titulares de la finca no solo de las herederas suscribientes de la instancia, o 
en su defecto resolución judicial, y en consecuencia para poder realizar la rectificación 
de la inscripción 1.ª de dicha finca 14.842 en los términos en que se pretende en la 
Instancia, se requiere la aportación en el Registro para su inscripción de un título público 
rectificatorio nuevo, subsanando el error cometido en el anterior, en el que comparezcan 
todos los titulares registrales citados anteriormente, consintiendo en tal rectificación.
2.  En cuanto a lo solicitado en segundo lugar, en relación con que se elimine la 
calificación definitiva de vivienda de renta limitada subvencionada a la vivienda número 1 
ya que no tiene tal circunstancia, se hace constar que la referida Calificación Definitiva al 
día de la fecha por haber transcurrido el plazo previsto en la legislación aplicable al caso, 
según se expresará en los Fundamentos de Derecho, se encuentra ya caducada y 
extinguida, independientemente de si las viviendas existentes en la finca son las iniciales 
o las que existan en el momento actual, por declaración expresa de la Ley al haber 
transcurrido el plazo señalado en la legislación para la vigencia de su régimen legal –20 
años desde la fecha de la Calificación Definitiva–, por lo que lo que procede en este 
momento es su cancelación, no solo respecto de las viviendas iniciales construidas, sino 
incluso  para  la  ampliación  construida  con  posterioridad,  a  la  que  también  podría 
entenderse  extendida  tal  calificación  conforme  a  lo  previsto  en  dicha  legislación, 
cancelación que se practicaría incluso de oficio aunque no se solicite expresamente, al 
amparo de lo establecido en el artículo 353 del Reglamento Hipotecario, careciendo por 
tanto ya de relevancia registral, la atribución de dicho régimen legal a las edificaciones 
existentes en la finca.
Fundamentos de Derecho.
Vista  la  Ley  de  15  de  julio  de  1954  sobre  Viviendas  de  Renta  Limitada  y  los 
artículos 9 y 96 del Reglamento de 24 de junio de 1955 para la aplicación de dicha Ley,  e.
el Texto Refundido de la legislación de VPO de 24 de julio de 1963 en su Disposición  w.
Adicional y Transitoria 4.ª y los artículos 100 y 146 del Reglamento aprobado por  498ww
aDpelcicraectoió n2 1d1e4 l/a1 9L6e8y,  sdoeb re2 4V ivdiee njdualiso ,d ep oPr roetle cqcuióen  sOef icaiparl,u teebxato  erle fRunedgildaom aepnrtoob apdaora p olar 
Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre y los artículos 1 y 6
del Decreto 11/2006 de 24 de enero del Principado de Asturias, así como los artículos 40 
y 219 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 40 Ley Hipotecaria:
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o 
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por 
el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
d)  Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que 
hubiere  motivado  el  asiento  y,  en  general,  de  cualquier  otra  causa  de  las  no 
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en 
su defecto, resolución judicial.
Artículo 219 Ley Hipotecaria:
Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual 
se  hará  mediante  la  presentación  del  mismo  título  ya  inscrito,  si  el  Registrador 
reconociere el error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un título nuevo, si 
el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo, y 
las partes convinieren en ello, o lo declare así una sentencia judicial.
Art. 100 del Reglamento de 1968.
El  régimen  legal  de  “Viviendas  de  Protección  Oficial”  durará  cincuenta  años, 
contados desde la calificación definitiva de las mismas, salvo cuando se acuerde la 
descalificación, de conformidad con lo establecido en la sección sexta del capítulo VII de 
este Reglamento.
Art. 146 del Reglamento de 1968.
El mero transcurso del plazo de cincuenta años, contados desde la calificación 
definitiva de “Viviendas de Protección Oficial”, determinará, sin necesidad de declaración 
especial,  la  extinción  de  cuantas  limitaciones  impone  este  régimen  legal  y,  en 
consecuencia,  la  aplicación  a  las  viviendas  de  que  se  trate  de  las  prescripciones 
ordinarias de la legislación común, cancelándose de oficio en el Registro de la Propiedad 
las afecciones que se hubieren producido como consecuencia de lo dispuesto en el 
artículo 99 de este Reglamento.
Por su parte los artículos 1 y 6 del Decreto 11/2006 de 24 de enero del Principado de 
Asturias, prevén que el régimen legal de las viviendas protegidas se extinguirá por el 
transcurso del tiempo de su protección que para las viviendas que hayan obtenido su 
calificación provisional antes de 1969 –como es el presente caso, dada la fecha de su 
Calificación como Viviendas de Renta Limitada–, su plazo será de 20 años desde su 
calificación definitiva, plazo aplicable por tanto a las viviendas cuya declaración de obra 
nueva  se  efectuó  en  la  finca  registral  que  nos  ocupa,  como  en  su  caso  a  sus 
ampliaciones, habiendo ya transcurrido con exceso dicho plazo, incluso el de 50 años 
previsto en el citado Reglamento de 1968.
Asimismo de diversas Resoluciones de la DGSJyFP –entre otras las de 21 de junio 
de 2011 o la de 15 de septiembre de 2015–,se deduce la doctrina de que cuando los 
errores son sustantivos o de concepto cometidos en el titulo inscrito solo pueden quedar 
desvirtuados  por  la  rectificación  del  título  inscrito  erróneo,  con  el  consentimiento  y  e
conocimiento de todos los titulares registrales, no solo de parte de ellos, a los efectos de  bo
determinar con claridad y una vez por todas, cuántas viviendas y en que plantas se  498ww
sccciilottaúanradisdnataa  drcin a esqdncuar ei spu udcn ieaódb nídea ed  dc eeeo lh nlaiem sbr,pea denserceaij aare  nenadn l oe q elsu l iiennc f osoenerfetm elcenet oi adt éceohcn dna seiccu aol o c eseal  xsaeposrr rieleoasnr  antcoduosoem  vreeeangt id diseeotlsr; a ctyílret iupeslcl,ol oi óy qaneu  nqqe uu ameera  osdstee ivd  hóoei t zrllooaa     OE-A-2021-12able en https://
modo quedaría indeterminado si hay que volver a la anterior descripción de la antigua
edificación la cual era genérica y sin concretar la descripción de cada una de las 
viviendas en cuanto a su superficie y linderos, anulando la que consta actualmente o si 
se han realizado en el tiempo modificaciones en dichas viviendas, tal y como parece 
haber sucedido, cuál es su exacta descripción al día de la fecha y con cuál de ellas se 
correspondería la inicial situada en la planta baja ya que por una parte se dice que se 
corresponde con la descrita bajo el n.º 1, en el apartado Primero de las conclusiones, y 
por otra parte se contradice con lo expresado en el último párrafo de la página 1 de la 
instancia  cuando  dice  que  “para  despejar  cualquier  duda,  señalar  que  el  inmueble 
denominado vivienda numero 1 corresponde a la edificación que obtuvo licencia en 
fecha 29 de diciembre de 1964 para aumento de la planta para comedor de restaurante”, 
es decir que no coincide con la inicial existente en la planta baja construida con la 
Licencia de 1961.–Asimismo en el contrato de Arrendamiento a que se hace referencia 
de fecha 1 de abril de 2008, para uso distinto del de vivienda, se describe la finca 
arrendada,  “como  bajo  dedicado  a  la  actividad  de  Bar  y  restaurante,  denominado 
comercialmente (…) y piso primero destinado a vivienda... Se distribuye el bajo en 
comedor, zona de bar y servicios sanitarios situados éstos en la parte trasera del local y 
la  vivienda  tiene  varias  dependencias,  estando  destinada  su  cocina  al  servicio  del 
restaurante”; es decir parece deducirse que ya en esa fecha, en la descripción del bajo 
no se contiene referencia a la existencia en el de una vivienda, sino que se dice que se 
halla en el piso primero y que su cocina está destinada al servicio del restaurante.
En  virtud  de  lo  expuesto  en  los  anteriores  hechos  y  con  base  en  los  citados 
fundamentos de derecho, se entiende que no es posible practicar la rectificación en los 
términos solicitados en la instancia, sin las aclaraciones pertinentes en cuanto a la 
subsistencia o no del Informe técnico o su rectificación en caso de estar equivocado, por 
ser la causa de la descripción que se alega errónea, ya que la obtención en su día y el 
reconocimiento por parte del Ayuntamiento de Gijón de haber concedido la pertinente 
Licencia  de  obra  para  la  construcción  de  las  antiguas  viviendas  a  los  cónyuges 
causantes, no ampara tal rectificación con mantenimiento de la situación anterior, sin 
realizar simultáneamente la aclaración solicitada en los términos consignados, ya que el 
error no tiene su origen en el asiento registral, sino que proviene de una inexactitud 
contenida en el propio título que causó tal inscripción, el cual ha de ser necesariamente 
rectificado mediante el otorgamiento de otra escritura en la que intervengan todos los 
titulares de la finca, a los efectos de salvar la discrepancia observada, tal y como se 
establece en el artículo 219 de la Ley Hipotecaria antes citado, para que pueda ser 
objeto de inscripción tal rectificación.
Contra la precedente calificación se podrá (…).
Gijón, a 3 de febrero de 2021 La registradora (firma ilegible) Fdo.: María Paz Pastora 
Pajín Collada.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña L. B. P. y Doña I. R. B. interpusieron 
recurso el día 9 de abril de 2021 en base a los siguientes fundamentos de hecho y de 
Derecho:
«Previo.  El recurso se presenta por los titulares registrales al haber sido adjudicada 
la planta baja a Doña I. R. B. y siendo usufructuaria Doña L. B. P. Así mismo, se 
presentan documentos acreditativos que no dependen de la voluntad de los interesados, 
sino que se trata de documentación oficial pública y acredita que existen 3 viviendas con  e.e
calificación  definitiva  de  viviendas  de  renta  limitada  subvencionadas  según  cédula  b
suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963, dos en planta primera (corresponde a la  498ww
vivieEnld oab njeútmiveor od e2  yla lsa  pvievriseonndaas n úinmteerreos a3d) ays u neon  eenl  eplr obcaejod.imiento es restaurar el orden
jmuráíds.ic Aou pneqrutuer bsaed hoa s iinnt eanctuaddior  alle lvaa rv íaa  cjuadbioci auln, am ráesc tcifoicsatocsióan  yd ec ulayo ess tcierimtuprao,s é sseta  dhilaa tadne 
realizarse de común acuerdo y la otra parte no está interesada en realizar ningún
cambio. Tampoco tiene interés el arquitecto contratado por la parte no interesada en 
llevar a cabo ningún cambio.
Con este objetivo se pretende en este procedimiento, que probando el error de forma 
fehaciente se elimine al menos la licencia de vivienda puesto que no le corresponde al 
actual titular al carecer de título y puede probarse con documentos ajenos a las partes y 
que obran en poder del Registro. Así mismo, se ruega tener en cuenta que nadie en su 
sano juicio renunciaría a una licencia de vivienda.
A  partir  de  la  eliminación  señalada,  y  a  través  de  certificación  del  Ilustrísimo 
Ayuntamiento de Gijón que ya obra en su poder, en virtud del artículo 28.4 de la Ley de 
Suelo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
Suelo y Rehabilitación Urbana, se inscribirá la licencia de vivienda en el inmueble que le 
corresponde.
Sobre la anotación negativa del Registrador para restaurar el orden perturbado 
señalar que quizás este procedimiento no permita a los interesados recuperar su licencia 
de vivienda en el lugar que le corresponde, pero en todo caso sí se puede enmendar el 
error eliminando la licencia del lugar que no le corresponde para que los interesados 
puedan en un procedimiento subsiguiente de acuerdo con la normativa efectuar las 
operaciones necesarias para lograr la anotación que se pretende.
Fundamentos de hecho:
Primero.  Que en fecha 12 de enero de 2021, las interesadas presentaron ante el 
Registro de la Propiedad n.º 5 de Gijón Instancia de Rectificación Registral sobre la 
Edificación de tres plantas inscrita en el Registro de la Propiedad de Gijón Número 
Cinco, finca 14842, al tomo 2864, libro 271, sección 3.ª, folio 208 (…).
En esencia se prueba con documentos fehacientes que existe un error notorio en la 
inscripción de la finca al haberse “movido” de piso una licencia urbanística de vivienda.
Segundo.  Que en fecha 12 de marzo de 2021, se notifica calificación negativa del 
Registrador. No obstante, el Registrador no entra a valorar el hecho de que se haya 
inscrito una licencia de vivienda en un piso que no corresponde, produciéndose una 
situación de indefensión sobre las interesadas en el procedimiento. El registrador se 
limita  a  señalar  que  el  procedimiento  legalmente  establecido  por  medio  de  los 
artículos 40.d) de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  Si bien es cierto que como regla general no puede alterar de oficio el 
registrador el contenido de los asientos sin consentimiento de los titulares o resolución 
judicial. Bien es cierto que el artículo 217 de la Ley Hipotecaria dispone:
“Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o 
en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se 
rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una 
providencia judicial que lo ordene.
Por lo que interpretado “a sensu contrario”, si el error resulta claramente de la 
inscripción o de otros asientos registrales referidos a ella sería posible la rectificación por 
el registrador como señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1999.
En resolución de 27 de noviembre de 2013 reitera la Dirección General que la 
rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos 
aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate  e.e
de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna  b
resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes  498ww
el asTiaeln yto c qoumeo  saef itrrmatae  edl eT rriebcutnifiacla Sr ucpornecmedoa,  paalgraú nq udee rseecah op.osible esa rectificación de erro
roesste: n“(s..ib.)l ee,s m maennifeiesstetor , cionndsisidceurtaibrl eq uye  eevli deerrnotre  mpaotre sriía lm ois dmeo h, escinh on esece csaidraacdt edreiz am paoyro rseesr 
razonamientos,  y  por  exteriorizarse  prima  facie  por  su  sola  contemplación.
STS 3007/2018- ES: TS:2018:3007, STS 3374/2015-ES:TS:2015:3374, STS 3344/2015 - 
ES: TS: 2015: 3344.
Pues bien, el fondo de la cuestión radica en que una licencia de vivienda es un 
documento oficial expedido por administración pública no susceptible de entrar en el 
tráfico jurídico. No es legalmente posible la venta, donación o cualquier otro supuesto de 
negocio jurídico sobre una licencia si no es porque va aparejada al inmueble para el que 
fue expedida.
Puede calificarse la licencia como real, en la medida en que su objeto es controlar la 
licitud de una actividad urbanística solicitada sin que se tengan en consideración las 
circunstancias personales del solicitante, ya que las mismas se otorgan salvo el derecho 
de propiedad y sin perjuicio de tercero y no alteran las situaciones jurídicas privadas 
entre el solicitante y el resto de personas que puedan resultar titulares de derechos o 
intereses de cualquier índole civil (artículos 10 y 12 del Decreto de 17 de junio de 1955, 
por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales)
En este caso queda claro que la licencia registralmente ha cambiado de sitio con la 
simple lectura de la inscripción actual en comparación con la anterior. Anterior a 2014, 
había dos viviendas en el piso primero y una en el bajo y después de 2014 hay tres 
viviendas en el piso primero.
El  inmueble  denominado  vivienda  número  1  (se  denomina  así  en  la  actual 
inscripción) corresponde a la edificación que obtuvo licencia en fecha 29 de diciembre 
de 1964 para aumento de la planta para comedor de restaurante. Según la memoria 
descriptiva de ampliación de planta baja existente en la Providencia, se señala:
“Tiene  por  objeto  el  presente  proyecto,  las  obras  de  ampliación  de  un  edificio 
existente, en cuyo bajo destinado a usos comerciales se pretende disfrutar de una mayor 
amplitud, así como disponer de una planta superior de una zona dedicada a almacén.
El edificio existente ha sido proyectado y dirigido por el arquitecto que suscribe 
destinándose a bar la zona que pretende ampliarse ahora, cuya superficie resulta ya 
insuficiente. Dicha ampliación dista 3 metros del lindero derecho de acuerdo con las 
prescripciones al respecto previstas en las vigentes ordenanzas municipales.”
Adicionalmente, con ánimo probatorio, decir que dadas las fechas de construcción de 
la ampliación (1964) y de otorgamiento de la calificación definitiva de vivienda de renta 
limitada  (1963),  es  materialmente  imposible  que  el  inmueble  denominado  vivienda 
número 1 goce de tal calificación. Reitero que se utiliza el apellido VPO para referirnos a 
la vivienda legal, que obtuvo licencia en su día (…).
Y, en el documento de respaldo (declaración de obra nueva incluido en la escritura) y 
tal y como consta en la actual inscripción, dice sobre la vivienda 1 que se accede por una 
escalera adosada al edificio.
De esta forma no cabe duda de que el inmueble denominado vivienda número 1 
suplanta la vivienda en planta baja desde el año 2014 la cual disfruta de calificación 
definitiva de vivienda de renta limitada subvencionada según cédula suscrita en Madrid 
el 9 de marzo de 1963.
Legalmente  no  es  posible  llevar  a  cabo  el  cambio  efectuado  y  de  hecho 
administrativamente no se ha hecho, como consta en la documentación elaborada por el 
Ilustrísimo Ayuntamiento de Gijón y que obra en poder del Registro (…).
Segundo.  De  acuerdo  con  el  Registrador  en  que  el  carácter  de  vivienda  de 
protección oficial ya ha caducado por el transcurso del plazo legal establecido y que lo 
que corresponde es la cancelación. No se discute. La importancia sobre el carácter de  e
VPO  de  la  vivienda  radica  en  el  apellido  que  demuestra  que  no  está  donde  le  bo
corresponde la licencia otorgada. 498ww
entieEnnd teo dqou ec ansoo p, uaeudneq ucea mlob qiaure d ceo srriteios.p Nonod sae s heaa  claa nccaenlcaedloa csiió nno,  qquuee  nsoe  shea  dmisocvuidteo,  dsee 
lugaEr s“htaa  psaurbteid,o n uon  opbissota”.nte, está en desacuerdo con la siguiente declaración: “no solo
respecto de las viviendas iniciales construidas, sino incluso para la ampliación construida
con posterioridad, a la que también podría entenderse extendida tal calificación conforme 
a lo previsto en dicha legislación”. Ello porque el carácter de vivienda de protección 
oficial se otorga por el órgano que tiene asumida esa competencia, y no por otro. 
Tampoco  podría  extenderse  tal  calificación  legalmente  porque  el  lugar  donde  se 
encuentra no tiene licencia de vivienda, requisito sine qua non para otorgar carácter de 
VPO sobre el bien inmueble.
Conclusiones:
Pues bien, es incierto que actualmente las tres viviendas inscritas en el Registro de 
la  propiedad  gozan  de  calificación  definitiva  de  viviendas  de  renta  limitada 
subvencionadas según cédula suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963 ni la edificación 
obtuvo  licencia  para  las  tres  viviendas  ahora  inscritas  como  se  desprende  de  la 
inscripción registral.
Se trata de un error material en el sentido dado por la jurisprudencia, que es aquel 
apreciable de manera directa y manifiesta, sin necesidad de acudir a interpretaciones o 
razonamientos complejos y que no depende de la voluntad de los interesados. Se trata 
por tanto de un error material que no afecta a la voluntad de los interesados ya que se 
trata de hechos susceptibles de ser acreditados por documentos fehacientes que obran 
en poder del Registro de la Propiedad al haber dado traslado el Ilustrísimo Ayuntamiento 
de Gijón y también porque se aportan en el presente escrito.
La vivienda sita en el bajo de la construcción goza de calificación definitiva de 
vivienda de renta limitada subvencionada desde 1963 y nunca ha cambiado su uso como 
se prueba a través de los contratos de arrendamiento que se han presentado ante el 
Ilustrísimo Ayuntamiento de Gijón, al objeto de solicitar por medio de la aplicación del 
artículo 603.1 del Real Decreto 278/2007, de 4 de diciembre del Principado de Asturias 
que se nos requiera para ajustar el uso a las condiciones de la licencia concedida 
en 1961, aunque en la realidad nunca se ha producido el supuesto cambio de uso. En la 
resolución del Ilustrísimo Ayuntamiento de Gijón señala que “Si el uso real que se está 
haciendo de las edificaciones es el autorizado en las licencias citadas en el punto 
anterior, el Ayuntamiento no tiene nada que ajustar, se trata de un asunto civil que tendrá 
que solventarse en este ámbito, haciendo el Registrador las rectificaciones que en su 
caso considere oportunas.”
En este caso en el que se ha despojado a través de escritura pública de un uso legal 
que en la realidad no ha variado nunca desde su construcción, se pretende recuperar su 
inscripción registral de acuerdo a la realidad física y al título.
En  base  a  los  argumentos  señalados  solicitamos,  se  inicie  procedimiento  de 
rectificación de errores que se observan en el asiento Edificación de tres plantas inscrita 
en el Registro de la Propiedad de Gijón Número Cinco, finca 14842, al tomo 2864, 
libro 271, sección 3.ª, folio 208:
Primero.  Se solicita por parte de Doña I. R. B. y Doña L. B. P. se elimine la 
calificación definitiva de vivienda de renta limitada subvencionada según cédula suscrita 
en Madrid el 9 de marzo de 1963 sobre la vivienda número 1 ya que nunca ha tenido tal 
calificación. Y se acuerde el restablecimiento del orden jurídico perturbado, corrigiendo 
en la inscripción registral la ubicación de la licencia de vivienda actualmente denominada 
número  1  en  su  emplazamiento  legitimo  atendiendo  a  su  calificación  definitiva  de 
vivienda de renta limitada subvencionada según cédula suscrita en Madrid el 9 de marzo 
de 1963 sita en el bajo del edificio, la cual según el Ayuntamiento de Gijón se encuentra  s
dentro de ordenación al disponer de licencia desde 1961 y no haber cambiado nunca su  oe.
lucdaose Lon le,ta ry caL otdoemesy o  Sdd leueo e  Saalourt reeyesl noRtid ge7auh/m2aa0 ible1ainl5 itpt aodrc oeaipó p3inao0  Ur ctdaerebdrt aoiofnsicca tayu.c beiróle n,c  emproutirfn iecicla iqpduaoel  ed smee i 1tai2dp ord uece obnnaof oveirelm mteebx artoel   arderetfíu c2nu0dl1oid9 o2,  8ldo.e4s    2021-12498n https://www.
Segundo  Se  solicita,  se  elimine  la  calificación  definitiva  de  vivienda  de  renta
limitada subvencionada según cédula suscrita en Madrid el 9 de marzo de 1963 que
ostenta la vivienda número 1 ya que no tiene concedida tal circunstancia. A partir de esta 
rectificación se pretende recuperar la licencia de vivienda en el bajo por medio de 
certificación del Ilustrísimo Ayuntamiento de Gijón, en virtud del artículo 28.4 de la Ley de 
Suelo 7 /2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
Suelo y Rehabilitación Urbana.
Tercero  Que sea expedida certificación literal de la inscripción, una vez efectuadas 
las anteriores rectificaciones.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1259 del Código Civil; 1, 40, 217, 219 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
54 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 15 
de diciembre de 2005, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 2 
de febrero y 13 de septiembre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 2 de julio de 2007, 19 
de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de 
febrero de 2012, 28 de enero y 14 de mayo de 2013, 31 de agosto de 2017 y 7 de 
septiembre de 2018.
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
– En virtud de la escritura otorgada el día 2 de agosto de 1962, se declara la obra 
nueva de un edificio con tres viviendas, sobre la finca registral 3.089, cuyo historial 
continuó bajo el número 14.842, quedando la misma, en lo que aquí interesa, con la 
siguiente  descripción  según  su  inscripción  2.ª:  «Trozo  de  terreno  procedente  de  la 
denominada  “(…)”  y  también  “(…)”,  (…)  dentro  de  dicho  terreno  existe  un  edificio 
compuesto de Planta Baja y Piso, con tres viviendas, dos en el piso y una en el bajo, 
cuyo  resto  está  destinado  a  local  comercial.  Cada  vivienda  se  compone  de  dos 
dormitorios,  vestíbulo,  comedor,  cocina  y  cuarto  de  baño;  ocupa  lo  edificado  una 
superficie de “ciento ochenta y seis metros cuadrados” y forma con el terreno una sola 
finca con los linderos que constan de este».
– Asimismo  consta  en  dicho  historial  mediante  nota  al  margen  de  la  citada 
inscripción 2.ª, que las tres viviendas declaradas obtuvieron la calificación definitiva de 
viviendas de renta limitada subvencionadas.
– El historial jurídico registral de la citada finca 3.089, continuó bajo el número de 
finca 14.842, del Registro la Propiedad de Gijón número 5 y en virtud de la escritura de 
declaración de obra antigua y herencia, otorgada el día 20 de enero de 2014, se extendió 
la inscripción 1.ª de la finca con el nuevo número, en la cual se hace constar que «el 
albacea contador partidor de las herencias de los causantes, tras liquidar la sociedad de 
gananciales existente entre ellos, y con el fin de adecuar la realidad de la finca descrita 
al principio del asiento, procede a la declaración de las obras realizadas sobre la misma, 
consistentes principalmente en la adecuación de la vivienda sita en la planta baja a 
instalaciones anejas del bar ubicado en esta planta, a la construcción de una nueva 
vivienda sobre la terraza de la planta baja y a la construcción de diversas edificaciones  es
auxiliares para el merendero del bar, realizadas todas ellas hace más de cuarenta años,  o
rdeineenss  cuudrlnoitba sionn ,mdf oeoirll   mlcdaueo ad celee mfs,i gcicturioidrpnaoc   iispónuonc r of dridrpemoo ñlaroaa s dl eCoeg. d ietFiifnm.i c Seiaol.d ,sd a cod ocpenuos mrcD reeNitlno I tNso( …o»at.la) ,pr icroion nac uipfteioocr hidzaae n detiees ctedio eac hslaioe  endsteoc  rdcitiocunirea mb qabusreee    OE-A-2021-12498able en https://www.
– En virtud del citado documento la descripción final de la finca queda, en lo que 
aquí interesa, como sigue:
«En la planta baja se ubica un local comercial destinado a bar, formado por terraza 
cubierta, zona de público, barra, parrilla, cocina, comedor, almacenes y aseos, con una 
superficie  útil  total  de  trescientos  dos  metros  treinta  decímetros  cuadrados  y  una 
superficie  construida  total  de  trescientos  treinta  y  siete  metros,  setenta  decímetros 
cuadrados. En la planta primera se ubican tres viviendas: vivienda 1, a la que accede por 
una escalera adosada al edificio. La vivienda cuenta con distribuidor, cocina, salón, baño, 
dos dormitorios y terraza cubierta, con una superficie construida total de ochenta y cuatro 
metros, sesenta decímetros cuadrados y una superficie útil total de setenta y tres metros, 
veinte decímetros cuadrados. Tiene como anejo a la vivienda un almacén, señalado con 
el número 1, situado en la planta segunda, que ocupa una superficie útil de dieciocho 
metros  diez  decímetros  cuadrados  y  construida  de  dieciocho  metros,  cincuenta 
decímetros  cuadrados.  La  superficie  total  construida  con  la  parte  proporcional  de 
elementos  comunes  es  de  ciento  quince  metros  cincuenta  decímetros  cuadrados. 
vivienda 2, a la que se accede por una escalera interior situada en los almacenes del bar. 
La vivienda cuenta con distribuidor, cocina, salón, baño, aseo, tres dormitorios y terraza 
cubierta, con una superficie construida total ochenta y nueve metros treinta decímetros 
cuadrados y una superficie útil total de setenta y nueve metros sesenta decímetros 
cuadrados. Tiene como anejo a la vivienda un almacén señalado con el número 2, 
situado en la planta segunda, que ocupa una superficie útil de dieciséis metros sesenta 
decímetros cuadrados y construida de diecisiete metros cuadrados. La superficie total 
construida, en la parte proporcional de zonas comunes es de ciento dieciocho metros 
setenta decímetros cuadrados. - Vivienda 3, a la que se accede por una escalera interior 
situada en los almacenes del bar. La vivienda cuenta con distribuido, cocina, salón, baño, 
dos dormitorios y terraza cubierta, con una superficie construida total de setenta y dos 
metros noventa decímetros cuadrados. Tiene como anejo a la vivienda un local señalado 
con el número 3, situado en la planta segunda con una superficie útil de dieciséis metros 
cincuenta decímetros cuadrados, construida de dieciséis metros noventa decímetros 
cuadrados. La superficie total construida, con una parte proporcional de zonas comunes 
es de ciento dos metros veinte decímetros. Son zonas comunes: En la planta baja, el 
acceso a las viviendas y acceso desde la parte Este de la edificación. En planta primera 
las escaleras de acceso a las viviendas y el descansillo entre las viviendas 2 y 3; y en 
planta segunda, la escalera de acceso a cubierta y el almacén donde se encuentran los 
depósitos de agua del edificio, siendo la superficie total construida de zonas comunes de 
cuarenta y nueve metros sesenta decímetros cuadrados y la superficie útil de cuarenta y 
cuatro  metros  ochenta  decímetros  cuadrados.  Existe  además  un  conjunto  de 
edificaciones de planta baja, todos ellas anejas al bar, algunas adosadas al mismo y 
otras aisladas en la parte posterior de la parcela (…)».
– En resolución del Ayuntamiento de Gijón de fecha 7 de mayo de 2020, y con base 
en el informe de la arquitecta municipal, se señaló la situación de fuera de ordenación en 
que se encontraban la totalidad de las edificaciones existentes en la finca, es decir: a) el 
edificio principal compuesto de planta baja, planta primera y planta segunda; b) las zonas 
comunes, y c) el conjunto de edificaciones de planta baja, todas ellas anejas al bar, 
algunas adosadas al mismo y otras aisladas en la parte posterior de la parcela.
– Doña L. B. P. y doña I. R. B. interpusieron recurso de reposición contra dicha 
resolución,  fundamentando  entre  otras  consideraciones,  que  se  había  obtenido  del  e
Ayuntamiento de Gijón en el año 1961 una licencia para la construcción del citado  bo
edificio principal para tres viviendas, una en planta baja y dos en planta primera y  498ww
osordliecintaabcaiónn .que se considerase que las edificaciones no estaban por tanto fuera de
arch–iv oCso nmsuulntaicdipaa lpeosr  seel  lAocyaulniztaamn iednivtoe rsdaes  Glicijeónnc ialas  deonctruem  eenllatasc iólan  aolebgraandtae  peonr   llaoss 
recurrentes de fecha 26 de septiembre de 1961, otra de fecha 29 de diciembre de 1964
para aumento de la planta para comedor restaurante y otra de fecha 19 de junio de 1969 
para cubrición provisional de terraza con plástico, sin que se haya autorizado ninguna 
otra licencia en ese emplazamiento relativa a las edificaciones existentes en la finca, 
resolviendo la Alcaldía la estimación parcial del recurso de reposición, declarando que la 
edificación  principal  compuesta  de  planta  baja,  planta  primera  y  planta  segunda, 
relacionada  en  la  adjunta  inscripción,  no  se  encuentra  en  situación  de  fuera  de 
ordenación, al mismo tiempo que, mantiene en el resto de sus términos la resolución 
recurrida de 7 de mayo de 2020, y, por lo tanto, se mantienen como fuera de ordenación 
las edificaciones relacionadas anteriormente bajo el número 1 en sus apartados b) zonas 
comunes, y c) el conjunto de edificaciones de planta baja, todas ellas anejas al bar, 
algunas adosadas al mismo y otras aisladas en la parte posterior de la parcela. Todo ello 
se hace constar mediante nota marginal.
– Constando la anterior descripción de las fincas, mediante instancia suscrita por 
doña L. B. P. titular de una cuarta parte de «setenta y nueve enteros setenta y una 
centésimas por ciento» de la totalidad de la finca y el usufructo vitalicio de tres cuartas 
partes de «setenta y nueve enteros setenta y una centésimas por ciento» de la totalidad 
de la finca y doña I. R. B., la correlativa nuda propiedad de tres cuartas partes de 
«setenta y nueve enteros setenta y una centésimas por ciento» de la totalidad de la 
finca; perteneciendo el resto de participaciones a un tercer titular que no interviene ni 
firma la instancia, solicitan la rectificación de las inscripciones registrales.
A juicio de las recurrentes «se ha inscrito una licencia de vivienda en un piso que no 
corresponde». Alegan que en la situación anterior a 2014, había dos viviendas en el piso 
primero y una en el bajo y después de 2014 hay tres viviendas en el piso primero. Que 
ya en el proyecto que obtuvo la licencia de 2014 se hacía constar que, mediante las 
obras de ampliación del edificio existente, cuyo bajo está destinado a usos comerciales, 
se pretende disfrutar de una mayor amplitud, así como disponer de una planta superior 
de una zona dedicada a almacén. El inmueble denominado vivienda número 1 (se 
denomina así en la actual inscripción) corresponde a la edificación que obtuvo licencia 
en  fecha  29  de  diciembre  de  1964  para  aumento  de  la  planta  para  comedor  de 
restaurante.
El inmueble denominado vivienda número 1 en la actual descripción que consta en el 
Registro se corresponde a la edificación que obtuvo licencia en fecha 29 de diciembre 
de 1964 para aumento de la planta para comedor de restaurante.
Admiten las recurrentes que el régimen de calificación de vivienda de renta limitada 
subvencionada esta extinguido, pero indican que el error se produce también al atribuir 
ese régimen a la referida vivienda en planta primera cuando correspondió a la baja, 
quedando la vivienda de la planta primera fuera de dicha calificación, como lo demuestra 
el hecho de que la licencia para su construcción es de 1964 y la concesión de la 
calificación de 1963.
La registradora en su nota estima que puesto que las inscripciones corresponden fiel 
y exactamente al contenido de las escrituras públicas que las causaron, de las que 
resultan conclusiones distintas a las que alegan las recurrentes, nos encontramos ante 
un error que deriva, en su caso, de inexactitud de los títulos, por lo que no es de los que 
corresponde subsanar de oficio por el registrador, el cual ha de ser necesariamente 
rectificado mediante el otorgamiento de otra escritura en la que intervengan todos los 
titulares de la finca, a los efectos de salvar la discrepancia observada.
2.  Son  principios  básicos  de  nuestro  Derecho  hipotecario,  íntimamente 
relacionados el de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales  s
y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. oe.
Sólo  con  las  mencionadas  cautelas  puede  garantizarse  el  adecuado  w.
desenvolvimiento  del  principio  constitucional  de  la  protección  jurisdiccional  de  los  498ww
adretríceuclhoo s2 4e  dien telare Cseosn sletitguíctiimóno,s  uyn ad ed ela c iunytearsd imccaiónnife dstea claio ninedse fteiennseió lnu,g acor ne nb aesl eá menb iteol 
hreipgoisttercaalersio,  tara tcratov éssu cdees ilvoos  yr elesgeiñtiamdaocsi ópnr.incipios de salvaguardia judicial de los asientos  BOE-A-cable e
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones 
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto 
de  2011  y  10  de  abril  de  2017),  la  rectificación  de  los  asientos  exige,  bien  el 
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún 
derecho  -lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no  sustraída  al  ámbito  de 
autonomía  de  la  voluntad-,  bien  la  oportuna  resolución  judicial  recaída  en  juicio 
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar 
conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
Cuando se trata de un defecto o error en el título resulta de aplicación lo dispuesto en 
el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este 
Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de 
los titulares o la oportuna resolución judicial».
En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 15 de 
diciembre de 2005 ha puesto de relieve que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, 
la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho 
real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento 
inexacto  y  se  practicará  con  arreglo  a  las  siguientes  normas:  «(…)  d)  cuando  la 
inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el 
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la 
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. 
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la 
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda 
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. La 
acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive». 
Glosando este precepto legal afirma el Tribunal Supremo en la citada Sentencia que «en 
sus tres últimos párrafos, prevé el artículo 40 de la Ley Hipotecaria -desde la reforma 
de 1944-1946 y a semejanza de lo establecido en el Sistema Registral Alemán- la 
existencia  de  una  acción  encaminada  exclusivamente  a  obtener  la  rectificación  del 
asiento  inexacto.  Es  ésta  la  acción  que  habrá  de  ejercitarse  cuando  la  falta  de 
consentimiento del titular registral impida rectificar el registro de otro modo. La pura 
acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los 
casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título, cuando 
no exista consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y no pueda 
tampoco rectificarse de oficio por el registrador. Ejercitándose conjuntamente con una 
acción material, la de rectificación seguirá la suerte de ésta».
No  obstante  es  también  criterio  de  esta  Dirección  General,  que  si  los  errores 
padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de 
documento auténticos y fehacientes, que por su naturaleza sean independientes de la 
voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el 
Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado, 
con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los 
procedimientos legalmente establecidos.
3.  En  el  supuesto  de  este  expediente,  las  recurrentes  basan  su  solicitud  de 
rectificación en la existencia de documentos que, a su juicio, ponen de manifiesto, más 
allá de la voluntad de las partes, el error cometido.
Pero  esto  no  queda  acreditado  con  la  seguridad  suficiente  para  modificar  el 
contenido publicado en el Registro.
De una parte, las recurrentes señalan que la vivienda llamada primera, situada en la  s
planta primera del edificio con su descripción actual, se construyó en 1964, al amparo de  oe.
una licencia de esa época y que supuso una nueva configuración del edificio ya que la  w.
planta baja se amplió, sustituyéndose la vivienda entonces existente en esa planta por  498ww
ladoS lian  pelamnbtaa rsguop,e traiol r.y como se ha referido en el fundamento 1, dicha vivienda tuvo
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las construcciones, entre las que se incluían como viviendas solo las tres viviendas 
incluidas con la descripción actual, databan de hace más de 40 años.
Se refleja también en el informe arquitectónico que se unió a la escritura de herencia 
y declaración de obra nueva que provoco la inscripción que se pretende rectificar, que la 
obra sufrió diversas modificaciones entre ellas la llevada a cabo por el proyecto visado 
en 1964, relativo al aumento de planta baja y almacén, lo que es coincidente con lo 
manifestado por las recurrentes en su escrito «tiene por objeto el presente proyecto, las 
obras de ampliación de un edificio existente, en cuyo bajo destinado a usos comerciales 
se pretende disfrutar de una mayor amplitud así como disponer de una planta superior 
de una zona dedicada a almacén». Pero en ningún caso se alude a la construcción de 
una nueva vivienda, ni queda claro que se produjera un cambio de uso de la de la planta 
baja de forma que pasara a ser almacén, ni del propio escrito de recurso se deduce con 
claridad cuantas viviendas componen el edificio.
Por otro lado, la inscripción se hace alusión expresa a que las tres viviendas están 
sujetas al régimen de protección y la descripción del edificio después de la ampliación, 
como se ha señalado anteriormente consta únicamente de tres viviendas. Tampoco en la 
escritura se alude a cambio alguno al respecto.
Finalmente, a lo anterior se une que hay un titular registral que no ha solicitado la 
rectificación.
No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin el consentimiento de la 
totalidad de los titulares registrales o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente 
de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.