BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 42 Jueves 18 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 18832
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2509 Resolución de 1 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Arona,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por doña J. G. G. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Arona, doña Cristina Pilar Colorado Casado de Amezúa, 
por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 26 de junio de 2019 ante el notario de Arona, don 
Nicolás Castilla García, con el número 3.124 de protocolo, se solicitaba la inscripción de 
la representación gráfica alternativa a la catastral de la finca registral número 76.942 de 
Arona  y  consecuente  rectificación  de  su  descripción,  pasando  de  10.809  metros 
cuadrados a 11.762,22 metros cuadrados. Se acompañaba escritura aclaratoria otorgada 
el día 20 de mayo de 2020 ante el notario de Adeje, don Roberto Jesús Cutillas Morales, 
en  la  que  se  rectificaba  la  anterior  expresando  que  la  superficie  real  de  la  finca 
es 12.174,70 metros cuadrados.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Arona, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Escritura otorgada el 26 de junio de 2019, ante el Notario de Arona, Los Cristianos, 
Don Nicolás Castilla García, número 3124 de protocolo, por la que doña J. G. G. rectifica 
la cabida de la finca N.º 76.942 de Arona, al Tomo 2550, Libro 1721, Folio 2, pasando de 
los 10.809 m2 inscritos a 12.175 m2 pretendidos.
Se  incia  [sic]  procedimiento  reglado  según  art.  199.1  de  la  Ley  Hipotecaria 
notificando a los posibles colindantes afectados. A pesar de presentarse base gráfica 
alternativa a catastro (IVG) se tramita según el art. 199.1 (con Certificación Catastral 
Descriptiva y Gráfica del polígono 1 parcela 128 - 38006A001001280000HP) y no bajo el 
art. 199.2 como procedería debido a que hecha consulta a la Sede Electrónica del 
Catastro  se  observa  que  la  representación  gráfica  que  se  pretende  inscribir  ya  se 
encuentra reflejada en su cartografía de esa forma, con mismo perímetro y superficie. Se 
emite por tanto en el registro certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada y se 
inicia el procedimiento según el GML contenido en dicho documento. s
Dentro del periodo habilitado legalmente se presentan por ventanilla alegaciones por  oe.
parte de Don A. G. G. en forma de un detallado informe técnico elaborado por el  w.
Arquitecto F. A. G. En esencia se expresa su oposición a la pretendida inscripción de la  09ww
pbraospei egdraádfi,c ae nc actoansctrraelt od ela sla  rfeingcisat ra7l6e.s9 442.1 p7o3r  yin 4v.a7s1ió7n.  Sdie b dieons,  fdinec aloss  caonlitnedcaendteenst edse  dseul 
preogsitsetrroio,r elsa  vfeinncdae d4o.r7e1s7 a  sDeo ne nAc. uGen. tGra.  eanú ntí tuinlos cnroit ain sac rintoo mqubere  sed einl ccoarpuosraan tael  indfeo rmloes   BOE-A-cable e
técnico.  En  todo  caso  el  mayor  solapamiento  se  producirla  según  informe  con  la 
finca 4.173, siendo en el caso de la finca 4.717 el mismo es mucho más reducido.
El informe hace un exhaustivo recorrido histórico basado en fotografías aéreas y 
evolución del parcelario catastral de la zona. Se incluye a modo de síntesis un plano 
donde se refleja el nuevo perímetro que se le pretende dar a la finca 76.942 con la 
rectificación  de  cabida,  y  el  trazado  de  las  fincas  4.173  y  4.717  según  su  titular, 
concretando en el mismo los solapamientos que se producen.
La  finca  4.173  mide  según  registro  15.459  m2  y  la  finca  4.717  mide  según 
registro 15.744 m2. La superficie total de solapamiento a ambas fincas es según el plano 
técnico es de 4.253 m2 si bien como ya se dijo anteriormente la práctica totalidad de la 
afección se produce a la finca 4.173. Las mediciones de técnico que se aportan para las 
fincas 4.173 y 4.717 son de 12.592,25 y 7.492,39 m2 respectivamente.
La finca 4.173, con la cual se produce con diferencia el mayor solapamiento según 
las alegaciones presentadas, en su inscripción 1.ª del año 1972 dice lindar al norte con 
entre otros Don A. G. S. abuelo de la actual titular de la finca 76.942. Esta última finca se 
inmatricula  en  2015  y  según  su  1.ª  inscripción  linda  al  sur  entre  otros  con  las 
parcelas 132, 131 y 126 de Don A. G. G. siendo este el alegante. Por tanto se puede 
afirmar que ambas lindan entre sí. A pesar de ser menor el solapamineto [sic] destacar 
que la finca 4.717 en su inscripción 1.ª del año 1972 dice lindar al norte entre otros con 
Don A. H. R. y Don A. G. S. siendo estos los transmitentes de los primeros titulares 
registrales de la finca 4.173 y 76.942 respectivamente. Por todo ello se puede afirmar 
que aparentemente las tres fincas son colindantes entre sí.
Consultados los antecedentes de titularidad y cartográficos en la Sede Electrónica 
del Catastro se observa que la parcela 128 del polígono 1 tenía en el año 2003 (la fecha 
más antigua a la que se tiene acceso) un trazado y superficie muy diferente de los 
actuales 10.809 m2, siendo en esa fecha la extensión de tan solo 692 m2, estando 
catastrada en esa fecha a nombre de D.ª J. G. G. donante de D.ª J. G. G. actual titular de 
la finca 76.942.
Según plano técnico aportado en la [sic] alegaciones la finca 4.173 en esencia se 
corresponde hoy en día con parcela 126, 131 y la parte que la parcela 128 le invade. Y la 
finca 4.717 se corresponde hoy con las parcelas 132 y 123. Las cuatro parcelas, 131, 
126, 132, 123 se encuetran [sic] desde el año 1997 catastradas a nombre del alegante 
Don A. G. G. De la consulta de los antecedentes catastrales se observa que estas 
parcelas han mantenido en el tiempo una superficie y trazado estable siendo la única 
variación la producida por el destacable aumento de superficie que se produce en la 
parcela 128 en un momento dado y que las afecta. La cabida de la parcela 128 ha sido 
modificada en el catastro al alza en tres ocaciones [sic] desde el año 2015 cuando se 
inscribió en el registro por inmatriculación.
No procedería, por todo lo expuesto, la rectificación de cabida e inscripción de base 
gráfica de la finca 76.942 por posible invasión de fincas colindantes 4.173 y 4.717. En el 
caso de la finca 4.173 siendo la superficie de solapamiento de casi un 40% de la 
superficie  ya  inscrita  de  la  finca  76.942,  nos  podríamos  encontrar  ante  una  doble 
inmatriculación parcial que deberá valorarse.
Fundamentos de Derecho:
Según Resolución de la D.G.R.N. de 3 de enero de 2020:
(...) 3.  Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los  s
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede  oe.
sintetizarse del siguiente modo: w.
idenati)d adE l dree glais tfrinacdao,r  qdueeb ep uceadliefinca rre feenri rtsoed oa  cqauseo  lala r eepxriestseennctiaac ioó nn gor ádfeic ad uddea sla  efinn claa 
cpooisnicbildea i nevna stioódno d oe  fpinacrtaes  ccoonli nodtaran tebsa sinem garátrfiiccual aidnassc roita a  oq uceo ns ee le ndcoumbirnieios ep úubnl icnoe,g oac liao   BOE-A-cable e
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  Ha sido definido el exceso –y defecto– de cabida en numerosas ocasiones por 
este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y 
alcance, y con base en los argumentos legales correspondientes, puede configurarse 
como aquel expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y 
descripción  de  la  finca  como  base  del  Registro.  Como  se  ha  señalado  en  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo esta doctrina 
consolidada:  «a)  La  registración  de  un  exceso  de  cabida  stricto  sensu  solo  puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un 
dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de 
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso – e.
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como  w.b
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la  09ww
inscEripnc eiól np dreesl eenxtcee scoa s–oo,  dye fpeocrto t–o ddoe  cloa beidxpau deesctola,r alad or.e (g.i.s.)t.radora que suscribe alberga
dinusdcarisb ifru pnodra pdoassi bsloeb irnev alas iróenc tdifeic aficnicóans d ree gciastbriadlae sy  croelpinredsaenntetasc.ión gráfica que se pretende
Se suspende por tanto la inscripción solicitada por defecto subsanable, sin que se 
haya  tomado  anotación  de  suspensión  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado expresamente.
El presente acto no es definitivo en vía administrativa.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota podrá (...)
Arona, Los Cristianos, a dieciocho de septiembre de dos mil veinte
Este  documento  ha  sido  firmado  digitalmente  por  la  registradora:  doña  Cristina 
Colorado Casado de Amezúa con firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña J. G. G. interpuso recurso el día 2 de 
noviembre de 2020 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Presento documentación que acredita la titularidad de mis abuelos y padres desde 
el año 1.138 [sic] a 6 de Diciembre hijuela de A. G. S. (abuelo). Y del año 1947 a 25 de 
Agosto a nombre de J. G. M. (padre) y otra del año 1955.
Documento N.º 1.
A su vez aporto certificación del Catastro expedida a 29 de Enero de 2007, en que 
figura que la parcela 22 del Catastro del año 1957 del polígono 1 de Arona a nombre de 
A. G. S. (Abuelo) y la parcela 19 del Catastro del año 1957 del polígono 1 de Arona a 
nombre de J. G. M. (Padre), con su representación gráfica.
Documento N.º 2.
De la misma forma acredito las últimas voluntades de mis Abuelos A. G. S. y E. G. F. 
teniendo como única Heredera a mi madre J. G. G.
Aporta esta parte Declaratorio de Herederos de J. G. M. (Padre).
Documento N.º 3.
Escritura de Donación del Notario Roberto Jesus Cutillas Morales de 3 de Noviembre 
de 1992 en el que me dona mi madre la actual Finca 76.942 (con sus respectivos 
pagos).
Documento N.º 4.
Acreditado de donde proviene la finca y como paso yo a ser de esta parte, hay un 
error catastral, ya que en el Catastro de 1956, la parcela 19 de J. G. M. -con 4.959 
metros cuadrados (Padre) y la parcela 22 A. G. S. -6.592 metros cuadrados (Abuelo) 
pasa al catastro de 1992 como parcela 128 del polígono 1 de Arona a nombre de J. G. 
G.  con  692  metros  cuadrados  (madre),  en  el  documento  dice  que  es  parte  de  la 
parcela 19 del catastro de 1956 y desaparecen por error catastral, pues nadie vendió en 
ningún momento hasta día de hoy ninguna propiedad.
Documento N.º 5.
En el plano que aporto de 1993 se ve claramente que desaparece por completo la  bo
parcela 128. 09ww
Documento 5a.
cuadErna deol sp laa nnoo mdeblr aeñ Jo.  G20. 0G0.  a(mpaardercee) .una porción que sería los mencionados 692 metros  BOE-A-cable e
Documento 5b.
En el siguiente plano reflejo mis parcelas que están invadidas por A. G. G. y todos 
los trazados, movimientos de superficie son realizados por este cambiando la superficie 
del terreno y por tanto las lindas, reclamando a este verbalmente y con denuncias a la 
policía, Ayuntamiento, Guardia Civil.
Documento 5c.
Es por este motivo que ante mi indefensión ante los errores de Catastro y las 
pretensiones de A. G. G. el 22 de Noviembre de 2011 realizo el Acto de Inmatriculación 
tal  y  como  se  encontraba  en  la  escritura  de  Donación,  documento  del  que  tiene 
conocimiento este registro.
Documento 6 (copia).
En Octubre de 2018 recibo de la Gerencia Territorial del Catastro de Santa Cruz de 
Tenerife. Dando trámite de audiencia sobre las pretensiones de alteración Catastral de A. 
G. G.
Documento N.º 7.
Aporto toda la documentación aportada a la Gerencia Territorial del Catastro de 
Santa Cruz de Tenerife y hago referencia al documento n.º 7 de esta, donde se adjunta 
plano realizado por la Arquitecto Técnico Doña M. E. R. G. con n.º colegiado (…), es 
copia, el original lo tiene Catastro.
Documento N.º 8.
La pretensión de Don A. G. G. era la misma que ahora, presento un estudio realizado 
por el Arquitecto Don O. P. M., con resultado negativo que esta parte solicito por escrito y 
pago las tasas al Catastro y que aporto.
Documento N.º 9.
La contestación de Catastro realizadas las comprobaciones oportunas, es que no 
procede la delimitación solicitada por Don A. G. G. a su vez le indica que la calle (…) 
pertenece  al  inventario  municipal  de  bienes  del  vial  publico  perteneciente  al 
Ayuntamiento de Arona.
Documento N.º 10.
Dando la razón a esta parte y por tanto quedando acreditado ante la Gerencia 
Territorial de Catastro de Santa Cruz de Tenerife la Titularidad de la parcela 128 del 
polígono 1 de Arona en la actualidad.
Documento N.º 11.
Por asesoramiento del Arquitecto me dice que mi propiedad, no llega a la (…) según 
el  plano,  si  bien  físicamente  la  entrada  esta  pertenece  a  la  parcela  127,  en 
consecuencia, mantengo conversación con los herederos de Don E. A. S., reconociendo 
estos que es nuestro desde siempre y ellos están deslindados con muros, quedando 
clara las lindes por sus herederos. e.e
Se procede a la determinación de resto de 26 de Junio de 2019 ante el Notario  w.b
Nicolás Castilla García, con la calificación desfavorable y por tanto la escritura aclaratoria  09ww
dqeu eo tyraa  dtiee n2e0  cdoen omcaimyoie ndteo  2e0s2te0  aRnetgei setrl oN, octoanri ol oRso rbeesrptoe cJteivsouss  cCeurttiiflliacas dMoso radleels  tédcen liacos 
rceoaleligzaiaddoos  (…po)r  dpeosrd e[s i1c7]  edle  AArbqruili tdeect o1 9T9é8c cnoicno r ees uInltgaednoi eproos ditiev oE ddeifli cpalacinóon  eDno snu  Sto. taPl.i dGad., 
de la parcela 128 del polígono 1 de Arona.
Documento N.º 12.
Nota:
Aporto informe realizado por Rolan Sur s.l. por el Arquitecto Técnico colegiado n.º 
(…) Don J. G. M., donde consta con absoluta claridad la invasión. Realizado hace años, 
con la finalidad de acreditar de esta parte todas las posibilidades de ilustrar y aclarar.
Por todo lo expuesto esta parte lo único que pretendo es solucionar el error catastral 
y otros por desconocimiento arrastrados con el paso de los años y la continua pretensión 
de invasión de A. G. G. de mi propiedad, que fue de mis abuelos y de mis padres y que 
yo visitaba desde temprana edad y nunca se vendió nada.
Solicito: que se modifique la resolución hoy recurrida y se me registre la totalidad de 
la parcela 128.»
IV
La registradora de la Propiedad Arona emitió informe, ratificando la calificación en 
todos sus extremos, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 
de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero y 18 
de  septiembre  de  2019,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de 
noviembre de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La finca registral número 76.942 tiene según Registro una superficie de 10.809 
metros cuadrados y fue inmatriculada el 7 de octubre de 2015. Según el Registro, se 
corresponde con la referencia catastral 38006A001001280000HP.
– En el título presentado se rectifica la superficie de la finca afirmando que la 
correcta, según levantamiento planimétrico, es de 11.762,22 metros cuadrados, y que 
está formada además de por la referencia catastral 38006A001001280000HP, por parte 
de la parcela 38006A001001270000HQ.
– Constan incorporadas sendas certificaciones catastrales de las citadas parcelas de 
las  que  resulta  una  superficie  gráfica  de  11.221  y  2.350  metros  cuadrados 
respectivamente.
– Según el informe técnico incorporado al título, corresponde a la finca una porción 
de  una  superficie  de  953,22  metros  cuadrados  de  la  parcela  catastral 
colindante 38006A001001270000HQ.
– Tras dos calificaciones anteriores de la registradora, en escritura aclaratoria se 
rectifica la descripción literaria expresando que la superficie que corresponde a la finca 
es de 12.174,70 metros cuadrados (que resulta de sumar a la superficie gráfica de la  es
parcela 38006A001001280000HP los 953,22 metros cuadrados que según el informe  bo
técnico se ubican en la otra parcela colindante). 09ww
dreep lra––e   sLALeeanl y tt aiHee slmiapc porpiottaeu rcdrcaaee r liaiaan c,yi cly aisaarua rsfstio gecru oilaralai  n tildrnaaac manlultiteyteaesrc, a icócinoinófn ond r rmecelas eptu arltdsoatecrd eaodlv  piapmolriedisetaietnicnvtiooód .nipd raec veaintsa tsCot areatnal  seetrnlo  a, rectlío cnuqsluotea  1n9dse9o    OE-A-2021-25able en https://
la  parcela  38006A001001280000HP  con  una  superficie  gráfica  de  12.175  metros 
cuadrados.
2.  La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo dudas de identidad acerca 
de la representación gráfica aportada, considerando que la finca se inmatriculó en 2015 y 
que  se  han  sucedido  diversas  modificaciones  de  la  misma,  existiendo,  además, 
oposición de un colindante que aporta informe contradictorio, con plano de ubicación de 
parcelas y documentación gráfica, elaborado por técnico.
La interesada recurre alegando, en síntesis, que existe un error en el Catastro en los 
años 1992 y 1993, desapareciendo una parcela, que sus parcelas están invadidas por el 
colindante don A. G. G., y exponiendo una serie de litigios y rectificaciones superficiales 
que se han sucedido para delimitar las parcelas. Aporta junto al escrito de recurso 
diversa documentación para sustentar sus alegaciones.
3.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
4.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. e
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso  bo
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la  09ww
mubeicraamcieónnt,e l olcitaelrizaaricai,ó nl oy  qdueeli mpituaecdióen  cfíosnicllae vdaer  luan afi nccaie rstae  liimmpitraebcais iaó nu naa  ldae shcorripac iódne 
dcoente armntienraior rliad acdo ain cdiidcehnac niao rdmea .la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En el presente caso se da la circunstancia de haberse inmatriculado la finca con 
una determinada superficie que resultaba del perímetro catastral de la parcela con 
referencia 38006A001001280000HP. Es indudable que, con la representación gráfica 
alternativa (ahora ya catastral) que se aporta, se altera la geometría de la finca registral 
inscrita.
Por  tanto,  en  el  supuesto  que  nos  ocupa  resulta  evidente  que  la  rectificación 
superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral totalmente coincidente con Catastro (según exigían y exigen las normas que 
regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con 
Catastro), esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es 
la  que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de 
entidades  hipotecarias  no  documentadas,  circunstancia  proscrita  por  la  legislación 
hipotecaria,  considerando,  además,  que  ni  siquiera  el  título  inmatriculador  ha  sido 
rectificado.
6.  La calificación contiene toda la fundamentación necesaria relativa a las dudas de 
identidad,  basadas  en  la  oposición  del  colindante  (acompañada  de  informe  técnico 
contradictorio), a lo que se añade exposición razonada y fundamentada que se realiza 
basada en la consulta a los antecedentes catastrales; quedando, además, perfectamente 
identificadas las fincas registrales afectadas.
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  encuentra  debidamente 
sustentada con informe y plano elaborado por técnico, contradictorio al presentado por el 
recurrente, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes 
sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral (aunque ahora ya sea 
catastral) propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no 
incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la 
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar 
a los derechos de terceros.
El conflicto existente con el colindante es evidente y queda corroborado con las 
alegaciones que figuran en el escrito de recurso. Y sin que proceda, como pretende el 
recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de 
recurso pueda resolver dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto,  e.
cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales  w.b
de Justicia. 09ww
podrYía e slloe,r  pteonr idmaá se nq uceu epnretate pnadraa  sluas treenstoalurlcoi óenn  dneule rveac udroscou male hnatabceiórsne  qaupeo, rataddeom cáosn,  neol 
escrDitoe bdee  rreeccourrdsaor s(cef,r .c aormtícou sloe  3in2d6i cdóe  elan  Lleay R Heispooltuecciaórnia d).e 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.