BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61292
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8915 Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la 
que se deniega una instancia privada solicitando la inscripción de la cesión 
de una hipoteca a favor de un fondo de titulización de activos.
En el recurso interpuesto por doña M.B.F.S., contra la nota de calificación de doña 
Jimena Campuzano Gómez–Acebo, Registradora de la Propiedad de San Lorenzo de El 
Escorial  número  tres,  por  la  que  se  deniega  una  instancia  privada  solicitando  la 
inscripción de la cesión de una hipoteca a favor de un fondo de titulización de activos.
Hechos
I
Con fecha 19 noviembre 2019 fue presentada en el citado Registro de la Propiedad, 
dando lugar al asiento de presentación 270 del Libro Diario 40, instancia de doña 
M.B.F.S., con firma legitimada, solicitando la inscripción de la cesión del derecho de 
hipoteca del que ella es deudora, a favor del Fondo de Titulización de Activos FTA 2015.
Se acompaña certificación de la Secretaria General de la Comisión Nacional del 
Mercado de Valores de la inscripción, con fecha 21 abril de 2015, del FTA 2015 Fondo de 
titulización de activos, y una copia sellada de la relación de préstamos hipotecarios 
incluido en él. Se acompaña también testimonio parcial de la escritura de constitución del 
Fondo y de la cesión hipotecaria autorizada por el notario don Joan–Carles Ollé, notario 
de  Cataluña  con  residencia  en  Barcelona  el  15  de  abril  de  2015,  número  593  de 
protocolo.
II
La documentación presentada fue objeto de la siguiente nota de calificación: «El 
testimonio notarial que se acompaña expedido por el notario de Barcelona don Joan-
Carles Ollé el 23 de mayo de 2018, no es la reproducción total o parcial de la escritura 
de constitución del Fondo FTA 2015– Fondo de Titulización de activos autorizada por él. 
Es un testimonio en el que manifiesta el notario que, ante el requerimiento de doña 
M.B.F.S., para que testimonie si el préstamo hipotecario número 201312579615025083 
se  contiene  entre  los  transmitidos  por  Catalunya  Banks  al  Fondo  FTA2015,  ha 
consultado el acta de depósito, autorizada por él en la misma fecha y con el número 
posterior de protocolo a la escritura de constitución del Fondo, de depósito de tres discos 
(CDs) que según manifestaciones de las partes contenían información y documentación 
relativa a los negocios jurídicos comprendidos en la escritura de constitución del Fondo. 
Manifiesta el notario que ha encontrado diversas referencias al número de referencia del 
préstamo en el CD denominado FTA Anexo II, archivo anexo II–Fecha de Referencia 
FTA.xlsx, en la hoja «derechos de crédito–constitución», y en la hoja «Derechos De  e.e
Crédito–Todos», copia de las cuales incorpora al testimonio. No se identifica la finca  b
registral, del examen de los libros del Registro, resulta que la finca registral 2791 de  15ww
Ndiacvhaal afginacmae lclao ncsotan sitnas cinristocr ituan  ad efarveocrh od ed ed ohñiap oMte.cBa.F .aS .f acvoonr  cdaer áCctaeirx ap riDva´Etivsota. lvSiso bdree 
iCnasctariltuon ydaic hcoo nd eferechchao 1 d6e d hei pjuoltieoc dae a 2 f0a0v3o r pdoer  Blaa inncsoc rBipilcbióano  V10iz.cª,a yhaa,b cieonmdoo  csoidnos ecceudeidnoc iea 
de las sucesivas fusiones con transmisión en bloque de patrimonio de Caixa D´Estalvis
de Catalunya por Caixa D´Estalvis de Cataluña, Tarragona y  Manresa; por Catalunya 
Banc S.A; y por BBVA S.A, según la inscripción 11.ª de 4 de febrero de 2019. En el día 
de la fecha el documento al que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por la 
Registradora que suscribe apreciando la existencia de defectos que impiden la solicitud 
de inscripción, con arreglo a los siguientes: Fundamentos jurídicos. Primero.–Con arreglo 
al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo 
su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda 
clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y 
la validez de los actos dispositivos contenidos en los títulos, por lo que resulte de ellas y 
de los asientos del registro. Segundo.–En el presente caso se observan los siguientes 
defectos:  I.–Se  suspende  la  inscripción  por  no  ser  el  documento  presentado  título 
material ni formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de 
hipoteca.  La  inscripción  de  derechos  en  el  registro  de  la  propiedad  requiere  la 
presentación de título inscribible, debiendo entenderse por tal el documento formal, 
público o privado, comprensivo igualmente del material, que sea apto para fundamentar 
la  transmisión  del  dominio  u  otro  derecho  real  inmobiliario,  conforme  a  las  reglas 
contenidas en los artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria; siendo ésta 
una cuestión calificable por el registrador. La cualidad de inscribible de un documento se 
predica de aquellos que cumplen una doble exigencia, formal –titulación auténtica– y 
material –actos y contratos previstos en los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 4 a 33 de 
su Reglamento–, circunstancias que no concurren en el documento presentado. En 
cuanto al título formal, a pesar de ser expedido por un notario, no es el testimonio el 
vehículo formal adecuado para la inscripción. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige 
para  la  inscripción  escritura  pública,  ejecutoria  o  documento  auténtico,  y  tiene  la 
consideración de escritura pública, además de la matriz, sólo la copia autorizada, no los 
testimonios por exhibición de la misma o su fotocopia autenticada. Cuando se trata de 
obtener  la  inscripción  del  título  se  niega  a  los  testimonios  esa  eficacia  sustitutiva 
respecto de la copia autorizada testimoniada. Adicionalmente, no resulta indiferente la 
especie de documento auténtico presentado en el Registro, sino que ha de ser el 
congruente con la naturaleza del acto inscribible (resoluciones de 22 febrero 2006 y 5 
diciembre 2011). En este caso el testimonio presentado no es ni siquiera la reproducción 
de la copia autorizada de la escritura de constitución del Fondo, que sería el título formal 
adecuado para practicar la inscripción (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 144, 221 y 246 
del Reglamento Notarial, resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 junio 1932, 26 noviembre 1971, 5 marzo 2013). Además, no es un título 
material  idóneo,  pues  no  contiene  el  título  presentado  un  acto  o  negocio  jurídico 
inscribible–  la  cesión  por  la  entidad  titular  del  derecho  de  hipoteca  al  Fondo  de 
titulización de activos, con el consentimiento de los titulares registrales– con todas las 
circunstancias exigibles por la legislación hipotecaria (RDGRN 28 febrero 2012). De la 
legislación hipotecaria, artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento, 
resulta que al Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los títulos 
traslativos o declarativos del dominio o demás derechos reales sobre bienes inmuebles. 
El artículo 21 de la Ley Hipotecaria establece que “los documentos relativos a contratos 
o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que 
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los 
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”. II.–En todo caso se suspende la 
inscripción de la transmisión del derecho de hipoteca a favor del FTA 2015, Fondo de 
Titulización de Activos, por no estar inscrito dicho derecho a favor de Catalunya Banc  s
S.A y no constar el consentimiento del actual titular del derecho de hipoteca, BBVA S.A  oe.
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). III.–No se acredita la no sujeción, exención o pago del  w.
impuesto correspondiente (artículos 254 y 255 Ley Hipotecaria). La presentación y pago  15ww
dciercbuen hsaccrieprcsióen e nr alad iAqudem ineils tRraecgióisnt rTor ibeunt aerila  qcoume pdeetebnat ep, rlao cOedficeirnsae  Laiq uliad aidnosrcar ipecni ócnu yao 
aImnpoutaecsióton  ddee  Tlorasn bsimeniseiosn oe sa cPtaotsr im(aortníciaulleoss  y5 A4.c1t oys  5J6u.r4íd diceol sT eDxotcou Rmeefnutnaddidoos  adper olab aLdeoy  pdoerl   BOE-A-cable e
Real Decreto Legislativo 1/93 de 24 septiembre modificado por la Ley 4/2008 de 23 de 
diciembre y artículo 25.2.2.ºA) ley 21/2001 de 27 de diciembre de medidas fiscales y 
administrativas del nuevo sistema de financiación de las comunidades Autónomas). 
Parte dispositiva. Calificado el título a la vista de los fundamentos de derecho expuestos 
y los Libros del Registro acuerdo suspender el despacho del título hasta la subsanación, 
en su caso, de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la 
práctica de los asientos registrales.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por 
un plazo de 60 días contados desde la fecha de su última notificación con arreglo a los 
artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 a 44 de la Ley 39/2015 de 1 octubre del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Desde la fecha 
de su notificación esta calificación negativa podrá (…) San Lorenzo de el Escorial, a 11 
de diciembre de 2019. La Registradora, doña Jimena Campuzano Gómez–Acebo.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M.B.F.S. interpone recurso en virtud de 
escrito  de  fecha  16  de  enero  de  2020  resumidamente  en  base  a  las  siguientes 
alegaciones: El Banco de España ha definido la titulización como un proceso financiero 
por  medio  del  cual  se  transforman  unos  activos  generalmente  ilíquidos  (créditos/
préstamos)  en  títulos  o  valores  negociables,  mediante  su  cesión  a  un  fondo  de 
titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre 
inversores institucionales. De esta manera las entidades venden todo o parte de sus 
riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio, sin 
necesidad de acudir a otras vías como la ampliación de capital. De conformidad con la 
ley 19/1992 sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y fondos de 
titulización  hipotecaria,  la  titulización  de  un  préstamo  supone  que  la  entidad  que 
concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por ley la 
titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario su administración. La 
relación de préstamos cedidos a un fondo de titulización figura en los registros oficiales 
de la CNMV como anexo a la escritura de constitución del mismo, si bien por razón de la 
normativa sobre protección de datos los titulares de los préstamos figuran en forma 
codificada y por tanto no es posible su identificación con nombre y apellidos. De lo que 
se deduce claramente es que el préstamo o crédito hipotecario titulizado es cedido al 
fondo de titulización y por tanto la entidad que concedió el mismo deja de ser la 
acreedora del préstamo. Los deudores han visto que aquellas entidades con quienes 
contrataron sus préstamos garantizados con su vivienda han dejado ser titulares de su 
crédito, por medio de la titulización, pero desconocen quien es su acreedor. Y por último 
no cabe olvidar que el artículo 1528 C.C. afirma de forma expresa que la venta o cesión 
de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como prenda, fianza o 
hipoteca.  Entiende  la  recurrente  que  como  consumidora  le  interesa  que  el  crédito 
hipotecario de la que es deudora conste inscrito a favor del Fondo de titulización de 
activos. En cuanto a la documentación alega que no tiene acceso y no puede aportar la 
copia autorizada de la escritura de constitución del fondo y que los impuestos que grava 
la operación los tiene que pagar quienes hicieron el negocio jurídico de titulización.
IV s
La registradora emitió informe el día 27 de febrero de 2020, confirmó la nota de  w.b
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. 15ww
Fundamentos de Derecho
Vista la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre régimen de sociedades y fondos de
inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria; la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, 
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; 
la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial; el artículo 1528 Código Civil; 
los artículos 3, 18, 20 y 254 de la Ley Hipotecaria; artículo 33 y 420 de su Reglamento; 
artículo 221 del Reglamento notarial; y las resoluciones de este Centro directivo de 1 de 
agosto de 2014, 9 de octubre de 2014, 17 de mayo de 2016, 12 de septiembre de 2016, 
24 de mayo de 2017, 5 de febrero de 2018 y 2 de septiembre de 2019.
1.  La  finca  registral  2791  del  término  de  Navalagamella  consta  inscrita  en  el 
Registro de la propiedad a favor de doña M.B.F.S. con carácter privativo. Sobre dicha 
finca consta también inscrito un derecho real de hipoteca a favor de Caixa D’estalvis de 
Cataluña, habiendo sido cedida dicha hipoteca a favor del Banco Bilbao Vizcaya, como 
consecuencia  de  sucesivas  fusiones  con  transmisión  en  bloque  de  patrimonio.  Se 
presenta  ahora  instancia  privada,  no  liquidada  del  impuesto  de  transmisiones 
patrimoniales, se solicita la inscripción del cambio de titularidad de la hipoteca en favor 
del fondo de titulización de activos FTA2015. Se acompaña testimonio notarial en el que 
manifiesta el notario que, ante el requerimiento de doña M.B.F.S., para que testimonie si 
su préstamo hipotecario se contiene entre los transmitidos por Catalunya Banks al Fondo 
FTA2015, ha consultado el acta de depósito, autorizada por él en la misma fecha y con el 
número posterior de protocolo a la escritura de constitución del Fondo, de depósito de 
tres discos (CDs) y que ha encontrado diversas referencias al número de referencia del 
préstamo en el CD denominado FTA2015.
La registradora suspende la inscripción de la transmisión del derecho de hipoteca a 
favor del FTA 2015, Fondo de Titulización de Activos, por tres motivos: porque no se 
acredita la no sujeción, exención o pago del impuesto correspondiente; por no ser el 
documento presentado título material ni formal adecuado para proceder a la inscripción 
de la cesión del derecho de hipoteca; y por no estar ya inscrito dicho derecho de 
hipoteca a favor de Catalunya Banc S.A, de manera que falta el consentimiento del 
actual titular del derecho de hipoteca, BBVA S.A.
2.  En  relación  con  la  primera  cuestión,  hay  que  partir  del  254.1  de  la  Ley 
Hipotecaria que dispone: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin 
que  se  acredite  previamente  el  pago  de  los  impuestos  establecidos  o  que  se 
establecieren  por  las  leyes,  si  los  devengare  el  acto  o  contrato  que  se  pretenda 
inscribir». Y el artículo 255 añade que «no obstante lo previsto en el artículo anterior, 
podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del 
impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación 
solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga 
dicho impuesto».
Como ya se indicó, por ejemplo en la Resolución de 12 de septiembre de 2016 y en 
la de 24 de mayo de 2017, «la doctrina mantenida por este Centro Directivo sobre el 
cumplimiento de tales requisitos tributarios (…) puede resumirse del siguiente modo: el 
registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de 
calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; pero 
la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues 
no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no 
obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin 
necesidad  de  que  la  Administración  Tributaria  ratifique  la  no  sujeción,  bien  para 
suspenderla  en  caso  negativo,  en  tanto  no  se  acredite  adecuadamente  el  pago,  e.
exención,  prescripción  o  incluso  la  no  sujeción  respecto  del  impuesto  que  aquél  w.b
consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción,  15ww
ipnujuesdteif icaapdreac iadre p olor ss í tlraá mnoit essu jepceiórtnin feisnctaels d epla aract oe iln sacdriebcibulaed, oe vidtaensdeon vuonlvai mmieunltitpol icdaec iólna 
activYid aa dta jul reídfeiccato r,e egnis terla cl»a.so que nos ocupa ahora, es claro que una instancia privada,
como documento privado, cualquiera que fuera su contenido, queda conceptualmente
excluida la posibilidad de que pueda quedar sujeto a la modalidad gradual del impuesto 
de actos jurídicos documentados que grava determinadas escrituras públicas.
Es cierto que se aporta un testimonio notarial por el que el notario se limita a constar 
que  un  préstamo  hipotecario  determinado  puede  estar  incluido  en  la  escritura  de 
constitución de un fondo de titulización de activos, y en base a eso por virtud de la 
instancia privada se pretende que se haga constancia de la transmisión de un préstamo 
hipotecario. Pero al no ser el testimonio una copia autorizada de escritura pública, y 
aportarse como mero documento complementario, parece también claro que no estamos 
ante un título formal adecuado para provocar ninguna transmisión patrimonial onerosa, ni 
gratuita, ni ninguna operación societaria. Por lo tanto, es patente que tal documento, 
tanto si atendemos a su forma como a su contenido, no está sujeto a ninguna de las 
modalidades  del  Impuesto  de  Transmisiones  Patrimoniales,  ni  del  Impuesto  de 
Sucesiones y Donaciones, ni del Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los 
Terrenos de Naturaleza Urbana, que son los contemplados expresa o implícitamente en 
los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, siendo evidente la no sujeción del documento a ninguno de los 
citados impuestos, carece de fundamento la decisión de la registradora de suspender su 
calificación «por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos 
correspondientes» y en este punto debe ser revocada la nota de calificación.
3.  Por la misma razón, con resultado contrario, debe ser confirmado el segundo 
defecto de la nota de calificación. La documentación presentada (instancia privada y 
testimonio notarial parcial acreditativo de que existen referencias al préstamo hipotecario 
en la escritura de constitución del fondo) no es título material ni formal adecuado para 
proceder a la inscripción de la cesión de un derecho de hipoteca.
El Registro de la propiedad se caracteriza por la exigencia de titulación auténtica, por 
lo que se exige como regla general la aportación de un documento público para poder 
practicar cualquier constitución, modificación, transmisión o extinción de derechos reales 
(artículo 3 de la Ley Hipotecaria). En este sentido, se entiende por título, para los efectos 
de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su 
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto 
al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o 
mediante  formalidades  cuyo  cumplimiento  se  acredite  (artículo  33  Reglamento 
Hipotecario).
Tratándose de titulación notarial sólo son inscribibles las copias autorizadas de 
escrituras y actas, y no los testimonios, aunque sean instrumentos públicos. Por tanto, lo 
que debería aportarse es la copia auténtica de la escritura de constitución del fondo de 
titulización.
Como recordó la Resolución de 25 de octubre de 2005 entre otras, uno de los 
principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, 
por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, está 
fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a calificación. Por 
tanto, todo documento que no cumpla tal principio de titulación pública no puede ser 
tenido en consideración ene le seno del procedimiento registral. Cuando se trata de 
obtener  la  inscripción  del  título  se  niega  a  los  testimonios  esa  eficacia  sustitutiva 
respecto  de  la  copia  autorizada  testimoniada.  Así  resulta  del  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria, que exige para la inscripción ‘escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico’. Así sólo tiene la consideración de escritura pública, además de la matriz, la 
copia autorizada (artículo 221 del Reglamento Notarial), no los testimonios por exhibición  s
de la misma o su fotocopia autenticada. oe.
En este sentido, cabría incluso pensar que la instancia privada junto con el testimonio  w.
notarial aportado, no debería siquiera haber sido objeto de presentación en el Registro  15ww
de la4 .p roEpnie cduaadn (tcof ra. lA tretírccuelro  d4e2f0e cptáor,r apfroo c1e.ºd dee –l aRl eiggluaaml eqnuteo  eHli pporitmecearroio–)la. estimación del
recurso. Según la registradora falta el consentimiento del actual titular registral de la
hipoteca titulizada que es el Banco Bilbao Vizcaya, sucesor universal de la entidad que 
llevó a cabo la titulización.
Dispone en efecto el artículo 20 de la Ley hipotecaria, que «para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos. Y en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la 
que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción 
solicitada».
Pero esta doctrina debe entenderse cumplida si el derecho real figura inscrito a favor 
de  quien  sucedió  a  título  universal  por  vía  de  fusión  del  otorgante  del  título  cuya 
inscripción se pretende. No se puede alegar que el titular registral actual de la hipoteca 
no sea el mismo que realizó la titulización hipotecaria pues en la fusión se produce una 
transmisión en bloque del patrimonio, con todo su activo y pasivo.
Como ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General (véase resoluciones de 9 
de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016), tales modificaciones estructurales de las 
sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión 
global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un 
patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 
y  81  de  la  Ley  3/2009,  de  2  de  abril,  sobre  modificaciones  estructurales  de  las 
sociedades mercantiles). En todos estos supuestos la eficacia de la transformación 
respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil (cfr. artículos 47, 73 
y 89.2 de la reseñada Ley 3/2009), y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque 
de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, 
y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En este sentido no 
hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de tales operaciones en el Registro 
Mercantil, tal y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) 
de 21 de mayo de 2012, con cita de otras anteriores: (…) Por tanto, la inscripción (en 
este caso en su modalidad de cesión global de activos) en el Registro Mercantil provoca 
«ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por sucesión universal del patrimonio de la 
sociedad cedente a favor de la sociedad cesionaria (cfr. artículo 89, número 2, de la 
citada Ley 3/2009). En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, 
resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los dueños de 
bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que 
no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando 
dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y 
justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él 
los bienes que traten de inscribir». Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del 
adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y 
describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que 
pruebe  haberles  sido  aquél  trasmitido  y  justificando  con  cualquier  otro  documento 
fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de 
inscribir». Esta inscripción a favor del sucesor universal ya se ha practicado en el 
Registro en el caso que nos ocupa.
Esta Dirección General ya interpretó en estos términos el tracto sucesivo en sede de 
anotaciones de embargo y de demanda, extrapolable a otros supuestos. Así en la 
Resolución de 5 de febrero de 2018, consideró correcta la denegación de la inscripción 
registral derivado de un procedimiento civil de ejecución en la que ha sido demandada  s
persona  distinta  del  titular  registral,  al  no  tratarse  de  un  supuesto  de  transmisión  oe.
universal,  y  no  haber  pronunciamiento  judicial  previo  de  levantamiento  del  velo,  lo  w.
adecuado es la denegación, por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. A sensu  15ww
cqounet rnaorsio o sceu paad, mquitíead aqruíae ,v einnc ulolasd sou eplu seusctoess odr.e transmisión universal, como es la fusión
cons5t.i tucNióon s dee p louse dfoen ednotsr adre p toitru lnizoa chiaóbne hrsipeo tpelcaanrtieaa (dcofr,.  sair thícauyl oc e3s2i6ó nL Hd)e.  Bhiapsottee creac oernd alar   BOE-A-cable e
que, como expresamente señala el informe del Banco de España al que se refiere la 
recurrente, la titulización es una forma de financiación utilizada habitualmente por las 
empresas de diversos sectores económicos, entre ellos el de las entidades de crédito 
respecto  de  los  préstamos  y  créditos  hipotecarios,  teniendo  la  misma  pleno 
reconocimiento legal en España desde la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario, reformada entre otras por las leyes 19/1992, 41/2007, 1/2013 
y 5/2019, y desarrollada en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación 
empresarial.
En concreto, la titulización constituye un proceso financiero por medio del cual se 
transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores 
negociables, mediante la puesta en el mercado secundario, o mediante su cesión a un 
fondo  de  titulización,  quien  a  su  vez  emite  unos  bonos  para  su  colocación  entre 
inversores institucionales. De esta manera, las entidades cedentes venden todo o parte 
de  sus  riesgos  financieros  para  obtener  nueva  financiación  con  la  que  seguir 
desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de 
capital.
Las  operaciones  pasivas  en  que  se  materializa  la  titulización  de  los  créditos 
hipotecarios pueden ser de cuatro clases: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias 
y certificados de transmisión de hipoteca (artículos 12, 13 y 15 de la Ley 2/1981 y 
disposición adicional cuarta de la Ley 5/2015), y pueden ser realizadas, si las hipotecas 
en que se basan, cumplen los requisitos legalmente establecidos, por los bancos, cajas 
de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito (artículo 2 de 
la Ley 2/1981).
Las cédulas y bonos hipotecarios son títulos valores de garantía. Así, las cédulas 
hipotecarias  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente 
garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que, en 
cualquier  tiempo,  consten  inscritas  a  favor  de  la  entidad  emisora.  Y  los  bonos 
hipotecarios  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente 
garantizados por los créditos hipotecarios incluidos en la escritura de emisión, sin que 
tampoco necesiten de inscripción registral, pues la anterior exigencia de constancia en el 
Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de hipoteca 
fue derogada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
En cambio, las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de 
hipoteca son títulos valores que transmiten o ceden todo o una parte de uno o de varios 
de los préstamos o créditos hipotecarios de la cartera de la entidad emisora a terceros, y 
podrá hacerse a lo largo de toda la vida del préstamo a que se refieran, siempre que el 
plazo de la participación no exceda del vencimiento de dicho préstamo. Esta transmisión 
no necesita de inscripción registral pues ni el artículo 15 de la Ley 2/1981, que regula la 
emisión de participaciones hipotecarias, ni los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que 
regula  la  transmisión  de  activos  (participaciones  hipotecarias  o  certificados  de 
transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, la exigen; pero, hoy en 
día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización 
sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, «se 
podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales 
sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».
Sólo el artículo 29.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se 
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 (al igual que el artículo 64 del 
anterior Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo), exige la práctica de una nota al  s
margen de la respectiva inscripción de hipoteca acreditativa de la emisión o transmisión  oe.
de las participaciones hipotecarias, cuando su suscripción y tenencia no esté limitada a  w.
los inversores profesionales, sino que también sea susceptible de suscripción por el  15ww
públPicoor  nloo  eqsupee csiael izreafdieor,e lo  aq ulae  ncoe soicóunr rdee e nd eerl escuhpouse sdtoe  ocbrjéedtoit od ea  efsatevo erx pdeed ifeonntdeo.s de
tsiteurláiz adcei óanp, leicl aacritóícnu, loe n1 6r.e4l adceió lna  Lceoyn  5l/o2s0 1p5ré dsitsapmoonse  qyu dee «maá lso sd feornedcohso sd ed teit uclirzéadcitioó nq luees   BOE-A-cable e
adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se 
contempla en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación  del  mercado  hipotecario»,  de  donde  se  infiere  que,  no  es  aplicable  la 
exigencia de nota marginal relativa a los bonos hipotecarios aunque la misma hubiere 
sido obligatoria en el momento en que se produjo la cesión al fondo.
Por tanto, la aportación de derechos de crédito a un fondo de titulización supone que 
la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo o crédito, pero 
conserva por Ley la titularidad registral y sigue manteniendo, salvo pacto en contrario, su 
administración; siendo el fondo de inversión el nuevo acreedor, en todo o en parte, el 
cual  se  subroga  en  la  misma  posición  jurídica  que  tenía  de  la  entidad  cesionaria 
concedente del crédito, ocupando su lugar en las relaciones con el deudor o prestatario, 
en lo referente al pago de la deuda.
En este sentido será aplicable el artículo 15 de la Ley 2/1981, según el cual el titular 
de la participación hipotecaria, en caso de falta de pago del deudor en cuyo préstamo 
participa,  concurrirá,  en  igualdad  de  derechos  con  el  acreedor  hipotecario,  en  la 
ejecución  que  se  siga  contra  el  mencionado  deudor,  cobrando  a  prorrata  de  su 
respectiva participación en la operación; podrá compeler al acreedor hipotecario para 
que inste la ejecución judicial y si éste no la instare dentro de los sesenta días desde que 
fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, 
por la cuantía de su respectiva participación.
Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos y créditos 
hipotecarios, no se desprende que los deudores deban prestar su consentimiento o 
tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de 
sus préstamos a un fondo de titulización. Al contrario, el artículo 22 de la Ley 2/1981 
señala que «los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios 
admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación 
al deudor». La falta de esa notificación únicamente tiene como efecto, al igual que en las 
cesiones  de  créditos  en  general,  que  hasta  que  la  misma  tenga  lugar  los  pagos 
realizados por el deudor al primitivo acreedor le liberan de esa parte de la deuda sin que 
el nuevo acreedor (fondo de titulización), se los pueda reclamar nuevamente.
En  definitiva,  si  bien  es  verdad  que  en,  ningún  caso,  con  la  emisión  de 
participaciones hipotecarias o, certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de 
derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor 
hipotecario,  lo  cierto  es  que  tales  operaciones  no  alteran  per  se  las  condiciones 
financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán 
siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia 
la  figura  del  acreedor;  ni  tampoco  perjudica  al  deudor  la  falta  de  notificación  o 
conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le 
libera igualmente; ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y 
ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante, con las matizaciones antes 
expuestas.
No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el 
consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos; ni tampoco se trata de un 
pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra 
éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, 
ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.
Se entiende que existe cesión de créditos cuando concurre el acuerdo de voluntades 
entre un antiguo y un nuevo acreedor, en virtud del cual, la titularidad del derecho de  s
crédito se transmite del cedente al cesionario, subrogándose éste en la situación o  oe.
posición jurídica del primitivo acreedor, adquiriendo la condición de nuevo acreedor de  w.
ese crédito. El régimen de la cesión de créditos es aplicable, en consecuencia, a la  15ww
eaxppourteasctioósn. de créditos a un fondo de titulización, concebido éste en los términos antes
notifPicuaecsió nb ieanl ,d eeul dsoisr,t ecmoma oe sepleamñoeln tdoe q ucee ssióen  indveo luccrérad iteonst res ee lc aarcarecteedroizra  inpicoiraql uye  ulna   BOE-A-cable e
tercero, no pasa de ser un mero requisito para vincular al deudor con el nuevo acreedor 
o cesionario. La notificación no es un elemento constitutivo, sino un instrumento técnico 
que solo tiene por objeto poner en conocimiento del deudor, de forma fehaciente, la 
existencia de un nuevo acreedor con el cual deberá en el futuro entenderse a los efectos 
del pago. Es decir, en derecho español para la validez e inscripción de la cesión de los 
créditos hipotecarios, sin perjuicio de lo que luego se dirá, no es preciso su notificación a 
los distintos deudores, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1527 del Código 
Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, que no la imponen como requisito ni de la transmisión 
ni para la inscripción.
Según resulta de los artículo 1112 y 1526 a 1538 del Código Civil, que regulan la 
transmisión  voluntaria  «inter  vivos»  de  un  crédito  bajo  el  prisma  de  la  libertad  de 
disposición, la misma no precisa otra forma que la requerida con carácter general por el 
negocio  jurídico  utilizado  al  efecto,  es  decir,  rige  el  principio  de  libertad  de  forma 
consagrado  en  el  artículo  1278  del  Código  Civil,  si  bien  tratándose  de  créditos 
hipotecarios será necesario el otorgamiento de una escritura pública para su debida 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de la hipoteca (artículo 149 de 
la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, el negocio jurídico de cesión de crédito, como se ha visto, es válido en 
España sin que sea necesario el consentimiento del prestatario, y sin que tampoco sea 
necesario que se le notifique la cesión, si bien para su eficacia frente a ese deudor, en 
términos de pago y liberación, debe serle notificado tanto el hecho de la cesión como 
todas sus condiciones, según se desprende del artículo 1527 del Código Civil, que dice: 
«El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará 
libre de la obligación».
Sólo en el supuesto de que el crédito sea litigioso, en el que el artículo 1535 del 
Código Civil concede al deudor el derecho de retracto y siempre que reúna los requisitos 
que para tener tal consideración ha señalado el Tribunal Supremo, es factible hablar de 
necesidad  de  notificación;  pero  de  nuevo  se  trata  de  una  cuestión  que,  aunque 
discutible, no es objeto de este recurso.
Es decir, desde un punto de vista civil, la notificación de la cesión a los deudores 
evita pagos liberatorios al anterior acreedor y limita la posibilidad de compensación con 
éste. Así, conforme a los artículos 1527 del Código Civil y 347 del Código de Comercio, 
los pagos realizados por el deudor al antiguo acreedor antes de tener conocimiento de la 
cesión  serán  liberatorios  respecto  de  los  importes  pagados,  por  lo  que  debería  el 
cedente entregar al cesionario las cantidades recibidas. Además, de conformidad con el 
artículo 1198 del Código Civil, si a un deudor se le hizo saber la cesión del crédito y no la 
consintió, podrá oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente 
siempre que sean anteriores al conocimiento de la cesión y no sean personalísimas, 
pero no podrá oponer las excepciones posteriores.
En consecuencia, al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo 
para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de 
esa  notificación  previa  al  deudor  para  poder  practicarse,  como  se  infiere  de  los 
artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria que presuponen la inscripción de la cesión sin 
previa notificación, y contemplan su ausencia únicamente a los efectos de atribuir la 
responsabilidad inherente a tal omisión al cedente (Resoluciones de 17 y 18 de octubre 
de 2000). Esta debe ser la interpretación que debe darse a la referencia del artículo 151 
de la Ley Hipotecaria a la omisión de la notificación al deudor «en los casos en que deba 
hacerse», pero en ningún caso impedirá la inscripción de la cesión, como expresamente  s
señala el artículo 243 del Reglamento Hipotecario, que permite la constancia posterior de  oe.
la misma mediante nota marginal. w.
Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto  15ww
ldaes  5c edsei ojunleios  ddee  2c0ré1d6i t(oCs– s7o/1n6 n, eausturnatso  pBaaran cloo sP doepuudlaorr eEss pyaañ oqlu ye  PnLo  Sleasl vsaudpoorn SeAnR nLu)e qvuaes 
caadregmasá sf,i nqaunec iecroansf osrimnoe,  úanl icaapmaretandteo,  t2e ndeerl  qauretí cruelaol iz1a rd ee l lpaa gDoir eac tdivisat in9t3o/ 1a3c/rCeEedEo, r,l ays,   BOE-A-cable e
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas 
no estarán sometidas a las disposiciones de dicha Directiva; por lo que si la legislación 
nacional no recoge para tales cesiones el requisito del consentimiento o la notificación al 
antiguo deudor, dicha ausencia no está sujeta al control de transparencia ni abusividad.
6.  En conclusión, la transmisión de la cartera hipotecaria a los fondos de titulización 
no necesita de inscripción registral puesto que los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que 
regula  la  transmisión  de  activos  (participaciones  hipotecarias  o  certificados  de 
transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, la exigen. Pero, hoy en 
día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización 
sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, «se 
podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales 
sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».
Ahora bien para que pudiera inscribirse (voluntariamente pues no es preceptiva ni 
constitutiva  la  inscripción)  la  cesión  de  un  determinado  préstamo  hipotecario  como 
consecuencia de la constitución del fondo de titulización debería aportarse la copia 
autorizada de la escritura de constitución del fondo en la que figurara claramente el 
crédito  cedido,  escritura  que  debería  estar  debidamente  liquidada  del  impuesto  de 
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sin necesidad de acreditar 
el consentimiento ni la notificación a los deudores cedidos.
Requisitos que no se dan en el supuesto de hecho de este expediente.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  la  desestimación  del  recurso  y  la 
confirmación  de  la  nota  de  calificación  en  cuanto  al  defecto  relativo  a  no  ser  la 
documentación  presentada  título  material  ni  formal  adecuado  para  proceder  a  la 
inscripción de la cesión del derecho de hipoteca, y estimarlo en cuanto a los otros dos 
defectos  de  la  nota  de  calificación  que  deberá  revocarse  en  los  términos  de  los 
anteriores pronunciamientos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.