BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 35 Jueves 10 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 17600
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2149 Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  las  notas  de 
calificación extendidas por la registradora de la propiedad interina de Gérgal, 
por las que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y un 
mandamiento de cancelación expedidos en procedimiento concursal.
En los recursos interpuestos por don M. A. M. G. contra las notas de calificación 
extendidas por la registradora de la Propiedad interina de Gérgal, doña Encarnación 
Sandoval Caro, por las que suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y un 
mandamiento  de  cancelación  expedidos  el  7  de  mayo  de  2021  en  procedimiento 
concursal.
Hechos
I
En decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación expedido el 7 de mayo 
de 2021 expedido por doña M. A. B. R., letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado  de  lo  Mercantil  número  1  de  Almería,  en  el  procedimiento  concursal  -
Sección 5.ª, 426.05/2010, e instancia suscrita por el adjudicatario, en Almería el día 17 
de mayo de 2021, con firma legitimada notarialmente, se adjudican dos fincas registrales 
a don M. A. M. G.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Gérgal, 
causó los asientos de presentación 503 y 504 del Diario 91, en unión de diligencia de 
ordenación de fecha 9 de julio de 2021, y fueron objeto de la siguiente calificación:
«Hechos y fundamentos de Derecho:
Primero. El documento objeto de la presente calificación, decreto de adjudicación y 
mandamiento de cancelación expedido el 7 de mayo de 2.021, por doña M. A. B. R., 
letrada  de  la  Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  lo  Mercantil  número  1  de 
Almería, en el procedimiento concursal - Sección 5.ª, 426.05/2010, e instancia suscrita 
por el adjudicatario, en Almería el día 17 de mayo de 2.021, con firma legitimada 
notarialmente, presentados a las 12:22 horas del día 21 de mayo de 2021, bajo el 
asiento 503 del Diario 91, y nuevamente el día 21 de septiembre de 2021, en unión de 
diligencia de ordenación expedida, el 15 de septiembre de 2.021, por la citada letrada 
doña M. A. B. R.
Segundo. En dicho documento se han observado la siguiente circunstancia que ha 
sido objeto de calificación desfavorable:
– Visto  el  testimonio  del  plan  de  liquidación,  no  resulta  acreditado  que  la  e.
adjudicación se encuentre comprendida en los supuestos previstos en los artículos 670  w.
y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que en dicho plan de liquidación la finca  49ww
aredgjuisdtricaal  7p7o9r 51 d.9e6l 0t éermurionso;  dye  laG éfirngcaal  sreeg ivsatrlaolr a9 .e8n2 1la  dceal nttéidrmadin od ed e3 9G.2é0r0g ael usroes ,v ayl osrae 
en 2–8 .L0o0s0  eduorcousm ye sneto asd jquudeic as ee na 1p.o4r0ta0n e usroons .testimonios de decreto de aprobación de  BOE-A-cable e
remate y adjudicación y decreto de cancelación, de las citadas fincas dictado por el
letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil competente, no del 
auto dictado por el Juez a que se refiere el artículo 149 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, 
Concursal. Resolución de 18 de septiembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Los artículos 8 y 9 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, que establecen la 
competencia y la jurisdicción exclusiva y excluyente de los Jueces de lo Mercantil en 
distintas materias relativas al concurso.
Según el citado artículo 8 de la Ley Concursal, son competentes para conocer del 
concurso los jueces de lo mercantil. La jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y 
excluyente, entre otras materias, en toda ejecución frente a los bienes y derechos de 
contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera 
ordenado.
Los artículos 148 y 149 de dicha Ley Concursal, relativos a las operaciones de 
liquidación para la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del 
concurso.
En concreto, el número 5 del artículo 149 de la Ley Concursal establece que «en el 
auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados 
ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad 
productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso 
constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial 
conforme  al  artículo  90  y  se  hayan  transmitido  al  adquirente  con  subsistencia  del 
gravamen».
Los documentos que se aportan son testimonios de un decreto de aprobación de 
remate y adjudicación de las citadas fincas dictado por el letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de lo Mercantil competente, no del auto dictado por el Juez a que se 
refiere el artículo 149 mencionado.
En  materia  concursal  las  resoluciones  judiciales  tienen  que  proceder  del  Juez 
Mercantil, y no del letrado, por lo que el decreto del letrado de la Administración de 
Justicia es una resolución procedente de un órgano incompetente. Y la competencia de 
las resoluciones procedentes de los Juzgados y Tribunales, y de sus órganos, son 
calificables por el Registrador de la Propiedad en base a lo dispuesto en el artículo 18 de 
la Ley Hipoteca y 100 del Reglamento para su aplicación.
–La diligencia de ordenación últimamente presentada no subsana ninguno de los 
defectos anteriormente reseñados.
Acuerdo:
Suspender la operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de 
los fundamentos de derecho de la presente nota de calificación.
Contra la presente nota de calificación (…)
Gérgal, a de de 2021. La Registradora interina (firma ilegible) Fdo. Encarnación 
Sandoval Caro».
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. A. M. G. interpone recurso en base a 
las siguientes alegaciones: s
«Tiene  la  calificación  desfavorable  su  motivación  en  los  siguientes  argumentos  w.b
legales: 49ww
Primero. Los documentos que se aportan son testimonios del decreto...
1. Cita  la  calificación  que  los  documentos  que  se  aportan  son  testimonios  de
decreto de aprobación, adjudicación y cancelación de cargas por parte del Letrado de la  Bc
Administración  de  Justicia,  no  del  auto  dictado  por  el  Juez  al  que  se  refiere  el 
artículo 149 de la Ley 22/2003, de 9 de Julio, Concursal y en la Resolución de 18 de 
septiembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Establece 
dicha calificación que la competencia y jurisdicción es exclusiva y excluyente de los 
Jueces de lo mercantil, concretando que en el número 5 del artículo 149 de la Ley 
Concursal establece que «en el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los 
bienes el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso...»
Sobre este argumento es preciso señalar lo siguiente:
1. El número 5 del artículo 149 de la Ley 22/2003, fue derogado por el Real Decreto 
Legislativo 1/2020 de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
Concursal, en referencia a este RD señalar que fue publicada una tabla de equivalencias 
entre los artículos de la Ley derogada y el RDLC emitido por el Ministerio de Justicia, 
donde  se  establece  la  equivalencia  entre  el  número  5  del  artículo  149  de  la  Ley 
Concursal, con el 225 de la Ley Concursal vigente (…)
Respecto al criterio temporal que debe de regir entre la aplicación de la Derogada ley 
o la Vigente, señalar que prima el criterio de la fecha de emisión de las resoluciones o 
actos que se produzcan. Siendo por tanto la Ley de aplicación el actual TRLC vigente. 
Todo ello de acuerdo a la Disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 1/2020 
de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.
En este sentido se ha manifestado la resolución Judicial Roj: AJM C 37/2020 - ECLI: 
ES:JMC:2020:37.ª Id Cendoj: 15030470012020200014 órgano: Juzgado de lo Mercantil 
Sede: Coruña (A) Sección: 1 Fecha: 18/08/2020 N.º de Recurso: 15/2020, donde en su 
apartado número 2 dice - Contexto normativo: A fecha de presentación de este Plan de 
Liquidación, se encuentra en vigor la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal siendo 
reguladas  las  operaciones  de  liquidación  en  la  Sección  3.ª,  Capitulo  II,  Título  V 
(artículos 148 al 453). Sin perjuicio de lo anterior, con fecha 7 de mayo de 2020 se ha 
publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de 
mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (TRCL), que entrará 
en vigor el 1 de septiembre de 2020, de acuerdo a lo indicado en su Disposición Final 
Segunda.  En  este  nuevo  cuerpo  normativo  la  regulación  de  las  operaciones  de 
liquidación se recoge en el Capítulo III del Título VII. Así mismo, la Sección del Capítulo 
III, título IV (artículos 205-225) aborda la enajenación de bienes y derechos de la masa 
activa y en concreta las especialidades en el caso de bienes o derechos afectos a 
privilegio especial y de unidades productivas. Teniendo en cuenta que TRLC será de 
aplicación tanto a los procedimientos concursales que se inicien tras su entrada en vigor 
como a los que ya se encuentren en curso a fecha, el presente Plan de Liquidación se 
elabora acomodando sus reglas y prescripciones en lo que resulte posible, al nuevo 
TRLC,  que,  si  bien  no  es  una  regulación  nueva  respecto  a  la  vigente,  si  ofrece 
diferencias en cuanto a su sistemática de la norma y algunas novedades no previstas en 
el anterior texto…
Por tanto y en lo que respecta al criterio temporal, la normativa aplicable es la 
resultante de aplicar Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.
Dicho esto, hay que acudir para verificar la idoneidad del decreto de adjudicación al 
citado  artículo  225  de  la  vigente  Ley  concursal  dice  literalmente:  Artículo  225. 
Cancelación de cargas.
1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe  s
el remate o en el auto del Juez por el que autorice la transmisión de los bienes o  e.
derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o  w.
unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso  49ww
cdoenl satditquuidiraesn tae .favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo
canc2e. lacPióonr  edxece pccairógna sa  lcou aenstdaob lelac idtora ennsm eils aiópna rtdaed ob aiennteesri oor,  ndoe rpercohcoesd earáfe acctoosr daar  llaa   BOE-A-cable e
satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del 
gravamen.
Es por esto, que la regla fundamental de cancelación de cargas y a su vez del título 
necesario  para  la  adjudicación  sobre  bienes  concursales  que  aparecía  en  el 
artículo 149,5 LC pasa a constituir ahora el artículo 225 TR que pone fin a la polémica 
sobre el título formal que documenta la adjudicación Judicial de bienes. El problema 
surgió cuando tras la atribución a los letrados de la Administración de Justicia de la 
competencia para aprobar tras la subasta la adjudicación correspondiente. Sustituyendo 
el auto por el decreto (ley 13/2009, de 3 de noviembre de modifica en dicho sentido el 
artículo 650 LEC), no se hizo lo mismo en sede concursal entendiendo la Dirección 
General de los Registros y del Notariado que seguía precisándose auto dictado por el 
Juez, pese a ser práctica generalizada en los Juzgados concursales el empleo del 
decreto. Por tanto, esta es la opción de texto refundido que sustituye la referencia al auto 
de aprobación del remate por el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por 
el que se aprueba el remate.
Incide en esta materia, aunque sea temporalmente el artículo 15, apartado 3 de Real 
decreto Ley 16/2020 de 28 de abril conforme al que las futuras subastes de bienes 
concursales  que  se  celebren  dentro  del  plazo  establecido  por  dicha  legislación 
excepcional solo podrán ser extrajudiciales, con las excepciones que el propio artículo 
prevé y que dice: Si el Juez, en cualquier estado del concurso, hubiera autorizado la 
realización directa de los bienes y derechos afectos a privilegio especial o la dación en 
pago o para pago de dichos bienes, se estará a los términos de la autorización.
Esta tesis es apoyada por la sentencia 15030470012020200014 Órgano: Juzgado de 
lo Mercantil Sede: Coruña (A) Sección: 1 Fecha: 18/09/2020 N.º de Recurso: 15/2020 N.º 
de Resolución: Procedimiento: Concurso ordinario Ponente: Nuria Fachal Noguer Tipo de 
Resolución: Auto, que se adjunta como documento número 3 y que en su página 14 dice:
El art. 225 TRLC, que lleva por rúbrica «de la cancelación de cargas» incorpora una 
regla general sobre la cancelación de cargas anteriores a la declaración de concurso que 
se hubieran constituido a favor de créditos concursales y una excepción a esta regla 
páralos supuestos de transmisión de los activos afectos al pago de créditos con privilegio 
especial, si se enajenasen con subsistencia de la garantía. Como el artículo 149,5 LC, se 
prevé la purga general de cargas y gravámenes que es consecuencia de la enajenación 
de bienes o derechos integrados en la masa activa que se produce mi la liquidación 
concursal; pero, a diferencia de lo que señala aquel precepto, en el art 225,1 TRLC se 
habilita al letrado de la administración de justicia para acordar la cancelación en decreto 
de aprobación del remate. En este punto, el refundidor opta por una postura más laxa 
que  la  sostenida  en  RDGRN  de  fecha  18  de  septiembre  de  2019  y  delimita  la 
competencia para la cancelación de cargas en atención a la modalidad que se haya 
seguido para la salida del bien o derecho de la masa activa del concurso.
Incidiendo en la citada sentencia, así como en los argumentos en su apartado 8 dice:
8. Cancelación de cargas y embargos. En el auto de aprobación del remate (según 
vigencia del artículo 149.5 LC) o en el Decreto del Letrado de La administración de 
Justicia por el que se aprueba el remate (vigente el art. 225 TRLC) o en Auto del Juez 
por el que autorice la transmisión de los bienes o derechos ya sea de forma separada, 
por lotes o formando parte de una unidad productiva, se acordará la cancelación de 
todas las cargas anteriores al concurso.
Es por esto, que primero señalar que el auto que autorizo la venta en pública subasta  e.e
de los inmuebles esta referenciada en el decreto de adjudicación y segundo que el  w.b
letrado y por consiguiente el decreto son documentos válidos para la cancelación de  49ww
cargRSaeesgs ypu enacddtojou. d aic Claaac lciiófaincli afdicceiaól cbniói ennne .gnaetgivaati vaar tíbcausloasd a6 7e0n  yq 6u7e1 n LoE sCe. alcanzan los tipos mínimos  OE-A-2022-21able en https://
de adjudicación contemplados en los artículos referenciados, que hace referencia. a los
tipos mínimos por los que se ha de producir la adjudicación señalar que la Ley de 
Enjuiciamiento Civil en su artículo 670.4 establece que cuando la mejor postura sea 
inferior al 50 por ciento, el Letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes 
resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso. Contra 
el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el juez del 
concurso. Por tanto, el Letrado de la administración de Justicia deberá resolver la 
aprobación  del  remate  atendiendo  a  las  circunstancias  del  caso,  atendiendo  a  las 
especialidades del concurso y la necesidad de liquidar los activos concursales cuando se 
trate de concursos de personas jurídicas, con la salvaguarda del recurso directo de 
revisión ante el magistrado si se aprobase el remate.
En el presente caso, la nota de calificación recurrida, señalada como defecto que no 
se puede adjudicarse la finca por tipos diferentes a los marcados en el artículo 670 y 671 
de la LEC, olvidando la referencia a la posible actuación del Letrado de la Administración 
de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias. Teniendo en 
cuenta que lo contenido en los artículos 670 y 671 de la LEC no son excluyentes de lo 
contenido en el 670.4 y que diados preceptos se integran.
Resulta  difícil  hablar  en  el  proceso  concursal  de  ejecutante  y  ejecutado  con 
referencia al acreedor hipotecario y al deudor en concurso ya que en la liquidación 
concursal no hay propiamente ejecutante ni ejecutado, desarrollándose las operaciones 
de liquidación para satisfacer a los acreedores, quienes no actúan como ejecutantes, al 
asumir la AC el impulso del procedimiento, sin perjuicio de la intervención que todos 
ellos, puedan tener. Todo ello de acuerdo lo manifestado por La Audiencia Provincial de 
Pontevedra en auto de fecha 14/11/2013.
Por tanto, entendemos que el decreto se ha realizado conforme a derecho por los 
siguientes motivos:
1. En la nota de calificación donde se deniega la inscripción alegando que no se 
alcanzan los tipos mínimos marcados por el artículo 670 y 671 de la LEC que estos 
artículos se complementan con el artículo 670.4 LEC donde se autorizá [sic] al Letrado 
de la Administración de justicia a resolver sobre la aprobación del remate cuando no se 
alcancen estos tipos antendiendo [sic] a las circunstancias del caso. Hay que tener en 
cuenta que la subasta deriva de un proceso concursal en fase de liquidación de una 
sociedad limitada y que el bien inmueble no constituía vivienda habitual, ni tan siquiera 
eran  elementos  necesarios  para  desarrollar  la  actividad,  simplemente  eran  fincas 
rústicas que engordaban el activo de la empresa.
2. Si no fuera suficiente la garantía que el artículo 670.4 LEC atribuye al LAJ para 
aprobar el remate en determinadas circunstancias, es preciso señalar que el mismo fue 
autorizado y aprobado por el administrador concursal, persona cuya función es la gestión 
y administración de la empresa, donde vela tanto por los interés [sic] de acreedores 
como por los del concursado. Señalando además que durante el tiempo que ha durado 
el concurso se han realizado las acciones conducentes a enajenar los bienes en las 
mejores condiciones para la satisfacción de acreedores, habiendo sido infructuosas y 
teniendo que llegar al término de la subasta.
Es preciso analizar, que la no adjudicación de los bienes en la subasta conllevaría el 
perjuicio de acreedores personados en el concurso y el enriquecimiento injusto del 
concursado. Traemos a colación de esto la sentencia Audiencia Provincial de Barcelona 
(Sección 15.ª), en su Auto núm. 104/2019 de 4 junio, donde establece entre otras cosas 
lo siguiente: La Ley Concursal no prevé esa situación y, aunque dichas normas son de  s
aplicación supletoria, no resulta fácil adaptarlas a un procedimiento de insolvencia por  e.
dos motivos: El primero, porque el objetivo de la liquidación es la realización de la  w.
totalidad  de  la  masa  activa  del  concurso  para  pagar  al  conjunto  de  acreedores  49ww
creacsoonso dcied oasc rye eddeo creosn focormn idparidv ilceognio l ae sppreelcaiaciló, nte fnijiaednad.o E el ns ecguuenndtao , qpuoer qeuset,a msaolvso e enn u lnoas 
reejeccouncoicóenr leu nlaiv peorssaibl,i lideasd  idmep aodsjiubdleic aidrleen etilf ibciaern .al  singular  acreedor  ejecutante  al  que  BOE-A-cable e
Esta misma sentencia establece una diferenciación entre los concursos de personas 
físicas donde si procedería la aplicación de los tipos mínimos de adjudicación y el de 
personas jurídicas, caso este en el que no la valoración de LAJ para aprobar el remate 
contemplada en el artículo 670.4 LEC sería más que suficiente. Por tanto, la resolución, 
entre otras conclusiones, establece que: «(...) La fijación del 50 % como mínimo, igual 
que en el art. 670.4, pfo. 3.º LEC, constituye un punto de referencia razonable, pero no 
infranqueable, siempre que existan buenas razones para ello». 3. Esta solución solo es 
aplicable a los concursos de personas físicas, por las razones explicadas en la citada 
resolución, pero no a las de personas jurídicas, ya que en este caso la sociedad ha de 
extinguirse y todo su patrimonio liquidarse. En consecuencia, sin perjuicio de tratar de 
evitar en la medida de lo posible que los bienes se malbaraten, los preceptos citados no 
son literalmente aplicables. (...)».
3. La resolución de 22 de Julio de 2019 de la Dirección General de los Registros y 
del notariado, avala la capacidad del LAJ reconocida en el artículo 670.4 LEC para 
aprobar remates por debajo del 50% en determinados casos tal y como cita literalmente
«Ya en la Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 2017, primera 
Resolución en la se planteó esta cuestión, se dijo que, por lo tanto, existiendo postores 
cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre 
que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo 
la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la 
Ley atribuye al LAJ la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas 
las partes y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos existirá 
la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación... En el 
presente  caso,  la  nota  de  calificación  recurrida,  si  bien  fundamentada  en  diversas 
resoluciones que transcribe parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de 
que no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior al dicho 50% del tipo de 
subasta,  omitiendo  toda  referencia  a  la  posible  actuación  del  LAJ  en  cuanto  a  la 
apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas 
las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción 
de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia 
de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto»
4. Traemos a colación la resolución de 22 de Julio de 2019 de la dirección general 
de los Registros y del notariado. En este caso se revoca la calificación negativa que el 
Registrador realizó por no llegar la adjudicación al tipo del 50 %. Esta resolución avala 
las facultades del LAJ mediante el artículo 670.4 para aprobar el remate por debajo 
del 50 % y dice literalmente «por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que 
el remate sea inferior al 50 %, del valor de tasación siempre que cubra al menos la 
cantidad por la que se haya despachado la ejecución... Esta norma especial, prevista por 
el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, 
conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo, debe integrase igualmente 
para el supuesto del artículo 671, por lo que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el 
artículo 670.4». Es preciso reiterar que nos encontramos en la fase de liquidación de un 
concurso, que en esta subasta no hay valoración para el despacho de la ejecución, sino 
un pasivo a satisfacer mediante la realización de un activo.
5. La función calificadora que los registradores ejercer respecto. de los documentos 
judiciales,  con  cita  de  la  sentencia  del  Pleno  de  la  Sala  de  lo  Civil  del  TS 
número 625/2017 de 21 de noviembre, no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación... pero sí comprobar  es
que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales  o
que preservan los derechos de los titulares. 49www.
inscPriboar nt oladso  fienlcloa,s »s.olicitamos sea revocada la nota de calificación desfavorable y se
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 456 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 
149 y 155 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, actuales artículos 421 y 225 del 
texto refundido de la Ley Concursal aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, 
de 5 de mayo; 545, 634, 650, 651, 670, 671,673 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
1,  3,  18,  129,  130,  132,  133  y  257  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 26 de enero de 2004, 21 de enero de 2005, 27 de julio de 2010, 9 de mayo y 23 de 
julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 19 de octubre de 2015, 
12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de 
abril, 6 de septiembre y 26 de octubre de 2018, 22 de febrero (2.ª) y 25 de abril de 2019 
y 8 de enero de 2020.
1. Se plantea en este recurso si es o no posible inscribir la adjudicación en subasta 
judicial en sede de concurso, una vez abierta ya la fase de liquidación del mismo, de una 
finca gravada con hipoteca y la correspondiente cancelación de cargas por medio de 
testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados por la 
letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil en el que se tramita 
el concurso.
Son dos los defectos observados en la nota de calificación:
– El  primero  de  ellos  señala  que  no  resulta  acreditado  que  la  adjudicación  se 
encuentre comprendida en los supuestos previstos en los artículos 670 y 671 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, puesto que en dicho plan de liquidación la finca registral 7795 del 
término de Gérgal se valora en la cantidad de 39.200 euros, y se adjudica por 1.960 
euros; y la finca registral 9.821 del término de Gérgal se valora en 28.000 euros y se 
adjudica en 1.400 euros.
– El segundo se refiere a que los documentos que se aportan son testimonios de 
decreto de aprobación de remate y adjudicación y decreto de cancelación, dictados por 
la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil competente, no 
testimonio del auto dictado por el juez a que se refiere el artículo 149 de la Ley 22/2003, 
de 9 de julio, Concursal, por lo que, a juicio de la registradora, se emiten por órgano 
incompetente.
Se interponen sendos escritos de recurso de idéntico contenido, contra dos notas de 
calificación idénticas de la registradora de la Propiedad.
La cuestión planteada es igualmente la misma en ambos supuestos de hecho, pues 
se refiere a si puede practicarse la inscripción derivada del decreto de adjudicación y 
mandamiento de cancelación de cargas derivados de enajenación mediante subasta 
judicial  en  el  seno  de  procedimiento  concursal  en  fase  de  liquidación.  Ambos 
documentos causaron sucesivos asientos en el Registro de la Propiedad.
Es doctrina de este Centro Directivo que, al tratarse de recurrentes idénticos y existir 
práctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificación, 
pueden ser objeto de acumulación, (vid. Resoluciones de 5 de marzo de 2005, 20 de  es
enero de 2012 y 28 de marzo y 3 de mayo de 2017, entre otras), por lo que procede su  o
Resolución conjunta. 49www.
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Realizada la enajenación durante la fase de liquidación, cuando se presenta el 
correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad en el que esté inscrito 
el bien o el derecho enajenado, el registrador debe calificar la congruencia de ese título 
con las reglas de enajenación contenidas en el plan de liquidación y en su caso con las 
reglas legales supletorias.
El titular del Registro de la Propiedad en el que figuran inscritos bienes o derechos 
de la masa activa no tenía garantizado, conforme a la legislación concursal hasta ahora 
vigente,  el  conocimiento  del  contenido  del  plan  de  liquidación.  Cuando  el  auto 
aprobatorio del plan lo reproducía íntegramente, el registrador podía conocer ese plan, 
en los demás casos, era necesario aportar el correspondiente testimonio para que el 
registrador pudiese calificar convenientemente.
Actualmente el artículo 419.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, dispone: «1. Transcurrido el 
plazo a que se refiere el artículo anterior, el juez, según estime conveniente para el 
interés del concurso, deberá, mediante auto, aprobar el plan en los términos en que 
hubiera sido presentado, introducir en él las modificaciones que estime necesarias u 
oportunas o acordar la liquidación conforme a las reglas legales supletorias. En el auto 
que se apruebe el juez deberá incluir íntegramente el plan de liquidación aprobado».
Por lo tanto, en lo sucesivo, nada impedirá calificar a la vista de lo acordado en el 
plan de liquidación.
En el caso de que el plan prevea la enajenación mediante subasta judicial, el anterior 
artículo 149.2 de la Ley Concursal y el actual artículo 421 del texto refundido señalan 
que, en defecto de previsiones en el plan de liquidación, los bienes y derechos de la 
masa activa se enajenarán, según su naturaleza, por las disposiciones establecidas en la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio.
La calificación de la adecuación de la enajenación efectuada a las precisiones del 
plan o, en su caso, a las normas supletorias de aplicación entra dentro de la función 
calificadora.
Así resulta del artículo 100 del Reglamento Hipotecario y de la Sentencia de Pleno 
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número, 625/2017, de 21 de noviembre, que 
señala que si bien no se le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial 
sí debe comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares.
El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al 
procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone: «Si en la subasta 
no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al 
del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien».
Esta Dirección General ha sostenido que admitir que el acreedor pueda solicitar la 
adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50 % del valor de 
tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido entre los 
intereses  del  ejecutante  (obtener  la  satisfacción  de  su  crédito  con  cargo  al  bien 
hipotecado) y del ejecutado, por lo que ese límite debe respetarse en todo caso. es
Ahora bien, también ha señalado este Centro Directivo que debe tenerse en cuenta  o
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para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario
judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del 
remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la 
conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se 
procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización 
de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el 
deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el 
decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó 
la orden general de ejecución. Cuando el secretario judicial deniegue la aprobación del 
remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».
La Ley concede al letrado de la Administración de Justicia una importante facultad 
moderadora que garantiza la valoración de todas las circunstancias determinantes para 
evitar el desequilibrio entre las partes que es precisamente lo que la doctrina de esta 
Dirección, conforme se ha expuesto, pretende conseguir.
Es  posible  que  el  letrado  de  la  Administración  de  Justicia,  en  una  valoración 
ponderada, entienda que procede la adjudicación por menos del 50 % del valor de 
tasación.
Pero también puede ocurrir que el propio letrado de la Administración de Justicia 
considere que al igual que ocurre con los bienes muebles (30 %), o con la vivienda 
habitual (60 %), pueda existir una interpretación que considere la existencia de un suelo 
en la adjudicación de inmuebles que no constituyan vivienda habitual.
3. Respecto  de  la  aplicabilidad  de  los  anteriores  preceptos  al  concurso,  debe 
tenerse en cuenta que, abierta la fase de liquidación, no se persigue, por haber devenido 
imposible en sede concursal, recuperar la situación del concursado sino la realización de 
la  totalidad  de  la  masa  activa  del  concurso  para  pagar  al  conjunto  de  acreedores 
reconocidos, de conformidad con la prelación fijada.
Siendo este el objetivo final, los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos 
a la subasta deben interpretarse teniendo en cuenta la situación del concursado.
En cualquier caso, aunque los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
no se apliquen en su literalidad, sí que se han de respetar los principios generales que 
de esos preceptos resultan para encontrar la solución a aplicar en el proceso concursal, 
adaptándolos a su propia finalidad, que en parte es distinta a la de la ejecución singular.
El tema de la aplicación de los citados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil a 
los procedimientos concursales ha sido tratado en la jurisprudencia de las audiencias, 
así, el auto número 1/2017, de 26 de enero de la Audiencia Provincial de Barcelona, 
recogido en el posterior de la misma Audiencia de fecha 4 de junio 2019 o en el auto de 
la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 29 de mayo de 2020.
Señalan en síntesis que, en el caso de concurso de personas físicas, la venta judicial 
de  bienes,  particularmente  de  inmuebles,  por  un  valor  ínfimo  no  tiene  contornos 
especialmente distintos en el ámbito de la ejecución singular y en el de la universal. Por 
tanto, parece razonable que deba aplicarse en el concurso una solución similar a la que 
establece el artículo 670.4, párrafo tercero de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé 
un precio mínimo aceptable sobre el valor de tasación y la posibilidad de desbordarlo, a 
valoración del tribunal, en atención a las siguientes circunstancias: (i) la conducta del 
deudor en relación con el cumplimiento de la obligación; (ii) las posibilidades de lograr la 
satisfacción del acreedor mediante otros bienes; y (iii) el sacrificio patrimonial que la 
aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el 
acreedor.
La fijación del 50 % como mínimo, igual que en el artículo 670.4, párrafo tercero, de  es
la Ley de Enjuiciamiento Civil, constituye un punto de referencia razonable, pero no  o
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bienes se malbaraten, los preceptos citados no son literalmente aplicables. En este caso
las previsiones del plan deberían ser suficientes para evitar ese malbaratamiento, en el 
que el concursado debería tener una participación especialmente activa.
4. En el supuesto de este expediente, nos encontramos ante el concurso de una 
persona jurídica, por lo que habrá que estar a las disposiciones del plan que señalaba la 
aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de enajenación 
mediante subasta, sin previsiones especiales.
Del propio decreto de adjudicación resulta que, una vez conocido el resultado de la 
subasta, se dio traslado a la administración concursal que consideró procedente la 
aprobación de la adjudicación.
Además, en su fundamento jurídico único, se hace constar los siguiente: «Celebrada 
subasta conforme a los acordado por auto de 8 de octubre de 2020, en virtud de lo 
establecido en el artículo 421 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) y en el 
artículo 670.4 párrafo tercero de la LEC, procede aprobar el remate (…)».
Por lo tanto, el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la 
Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que la propia norma le 
atribuye, por lo que, una vez acreditado esto, no hay obstáculo para proceder a la 
inscripción aun cuando el remate se haya efectuado por una cantidad inferior al 50 % del 
valor adjudicado al bien por la administración concursal.
En consecuencia, este defecto debe decaer.
5. El segundo defecto hace referencia a que los documentos que se aportan son 
testimonios  de  decreto  de  aprobación  de  remate  y  adjudicación  y  decreto  de 
cancelación, dictados por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de lo 
Mercantil competente, no testimonio del auto dictado por el Juez a que se refiere el 
artículo 149 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, por lo que, a juicio de la 
registradora, se emiten por órgano incompetente.
En este punto es necesario valorar la aplicación al procedimiento concursal del que 
derivan los citados documentos, el contenido del texto refundido de la Ley Concursal, 
aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo.
Es preciso recurrir a las propias previsiones del texto refundido de la Ley Concursal.
Según la disposición final segunda, «el presente real decreto legislativo y el texto 
refundido de la Ley Concursal que aprueba entrarán en vigor el 1 de septiembre del 
año 2020».
La disposición derogatoria única establece la derogación, con carácter general, de la 
Ley  Concursal:  «se  derogan  los  artículos  1  a  242  bis,  así  como  las  disposiciones 
adicionales segunda, segundo bis, segunda ter, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava y 
las disposiciones finales quinta y sexta de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal».
En el párrafo siguiente añade «no obstante, la derogación de sus disposiciones 
adicionales y finales señaladas en el párrafo anterior no afectará a los contenidos de las 
leyes modificadas por las mismas, que se mantienen en sus términos actualmente 
vigentes».
Finalmente,  la  disposición  transitoria  única  deja  provisionalmente  en  vigor 
determinados preceptos de la Ley Concursal, relativos fundamentalmente a la regulación 
de la administración concursal, en tanto no se produzca su desarrollo reglamentario.
Respecto a los procedimientos en curso a la entrada en vigor, en principio al tratarse 
de un texto refundido, cuyo principal objetivo es la armonización de normas, no deberían 
plantearse problemas, sin embargo, el texto contiene también algunas modificaciones de 
calado que hacen que la anterior afirmación no pueda generalizarse.
La prolongada duración de los concursos aumenta la importancia de resolver el  es
problema intertemporal derivado de la vigencia simultánea de normas. También debe  o
sdteeengbeúiEórnss  reteee ls  ecopnalrv orecáburclseeteemn rtm aas  euyqdsautiaa esnn ettleio v psop r,ro posdrnaiununjconci icpoaiiano masp daideortenri r to ord espe trer ooxlcaape crrseteiavsflioo ddsrame dd al ea sls oeT p nreiaobrpruamlnidcaaaasl n .Sp oudrpe r leafom rLmoe.ya  3d8if/e2r0e1n1te ys   OE-A-2022-2149able en https://www.
La postura más equilibrada parece ser la de aplicar la misma normativa a fases 
enteras  del  procedimiento,  sin  perjuicio  de  la  ponderación  que  pudieran  hacer  los 
tribunales en los casos en que el tratamiento difiera entre los dos textos legales.
En el caso concreto de la redacción del artículo 149.5 de la Ley Concursal, pasa 
ahora al artículo 225 del texto refundido.
El artículo 149 es objeto de derogación expresa. La nueva redacción pone fin a la 
polémica sobre la competencia y el titulo formal adecuado en la adjudicación judicial de 
bienes ya que el texto de la Ley Concursal, que exigía auto judicial, era una excepción a 
la norma general contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil más congruente con la 
actual atribución competencial a los Letrados de la Administración de Justicia para 
aprobar el remate y la adjudicación tras la subasta, lo cual derivó en la sustitución del 
auto por el decreto resultante de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, que modificó el 
artículo 650 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El mantenimiento del texto original en sede 
concursal llevó a este Centro Directivo a sostener la necesidad de auto dictado por el 
juez.
En este sentido el texto refundido no hace sino armonizar la normativa procesal 
vigente, por lo que no parece lógico mantener la aplicación del texto recogido en la 
derogada Ley Concursal aun cuando los procedimientos sean anteriores a la entrada en 
vigor de aquél.
Dice dicho artículo 225. Cancelación de cargas.
1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe 
el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o 
derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o 
unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso 
constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo 
del adquirente…
En el supuesto de este expediente además se da la circunstancia de que se apertura 
la fase de subasta judicial mediante auto de fecha 8 de octubre de 2020, vigente por 
tanto el texto refundido, celebrándose la subasta conforme a su artículo 421, por lo que 
lo congruente es su culminación conforme a la nueva regulación, como así constata la 
letrada de la Administración de Justicia en la diligencia de ordenación de fecha 9 de julio 
de 2021 en la que reitera la aplicación del artículo 225 del texto refundido de la Ley 
Concursal.
En consecuencia, este defecto debe ser así mismo revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar los recursos y revocar las notas de 
calificación  de  la  registradora  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.