BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126903
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16913 Resolución  de  9  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Lora del Río a inscribir un decreto de 
adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes 
hipotecados y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas.
En el recurso interpuesto por don M. G. A., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de «Montserrat Adquisitions LTD» y «Teide Adquisitions, S.L.», contra la 
negativa del registrador de la Propiedad de Lora del Río, don Eliseo Medina Fuentes, a 
inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Dos Hermanas se 
tramitó el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados número 83/2012 
a  instancias  de  «Montserrat  Adquisitions  LTD»  frente  a  «G.P.D.  del  Sur,  S.L.»  La 
demanda se presentó en 2012, constando la finca inscrita a favor de la sociedad «El 
Carmen de Miramontes, S.L.», desde el día 3 de junio de 2010. En dicho procedimiento, 
se dictó el día 1 de enero de 2020 decreto por el que se acordó adjudicar la finca 
registral número 2.432 de Villanueva del Río y Minas a «Teide Adquisitions, S.L.». Se ha 
aportado mandamiento del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Dos 
Hermanas, de fecha 16 de febrero de 2021, en el que se hacía constar que la resolución 
al ejecutado se había practicado por edicto en fecha 14 de enero de 2013, al tercer 
poseedor «Bacoma Proyectos y Obras, SD», que se le requería por edictos en fecha 14 
de noviembre de 2014, y que se requería a la mercantil «El Carmen Miramontes, S.L.», 
como último titular, por edictos en fecha 14 de noviembre de 2014.
II
Presentado testimonio del mencionado decreto en el Registro de la Propiedad de 
Lora del Río, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Antecedentes de hecho
Primero.  Que con el número 436 del Diario 112, se ha presentado un mandamiento 
expedido por el por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 3 de Lora del Río, 
en autos n.º 83/2012, seguido contra G.D.P. del Sur, S.L., en el que se solicita la 
constancia registral de una adjudicación en ejecución hipotecaria.
Segundo.  Que en el día de la fecha, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha 
calificado el precedente documento, en los términos a que se refieren los artículos 18  s
y 19-bis de la Ley Hipotecaria, apreciando la existencia de defectos que impiden la  oe.
inscripción del título en su totalidad, con arreglo a los siguientes w.
califFPicurainmrádenar,mo .eb naQtjoou se sju uer íld raeicrsotpíscounlosa 1b8il iddaed l,a  laL eyle ghaipliodtaedc ardiae  elassta bfolercmea qs uee xltorsín sReecgaisst raddeo rloess   OE-A-2021-16able en https://
documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en ellos, por lo que resulte de 
los mismos y de los asientos del Registro.
Segundo.  Que el artículo 100 del Reglamento hipotecario señala como ámbito de 
calificación,  tratándose  de  documentos  judiciales,  la  competencia  del  Juez,  la 
congruencia  del  mandato  con  el  procedimiento  en  que  se  dictó,  las  formalidades 
extrínsecas del documento y los obstáculos que surjan del Registro.
Tercero.  Que se ha aportado mandamiento del Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 3 de Dos Hermanas, de fecha 16 de febrero de 2021, en el que se 
hace constar que la resolución al ejecutado se ha practicado por edicto en fecha 14 de 
enero de 2013, al tercer poseedor "Bacoma Proyectos y Obras SD", que se le requiere 
por edictos en fecha 14 de noviembre de 2014, y se requiere a la mercantil "El Carmen 
Miramontes, S.L.", como último titular por edictos en fecha 14 de noviembre de 2014.
Cuarto.  Que existiendo un tercer poseedor, siendo "El Carmen de Miramontes, 
S.L.", que tenía inscrito su dominio con anterioridad a la presentación de la demanda, se 
precisa  que  haya  sido  demandado  y  requerido  de  pago,  de  conformidad  con  los 
artículos  685  y  686  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  a  los  efectos  de  evitar  su 
indefensión. En tales casos, la inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad, 
previa  a  la  interposición  de  la  demanda  y  a  la  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación  de  cargas,  es  suficiente  para  tener  por  acreditada  su  condición  de 
propietario sin necesidad de acreditar al acreedor la adquisición de dichos bienes. La 
Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013, de 8 de abril, reafirma que la situación de 
litisconsorcio pasivo necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito 
su título adquisitivo, dado el efecto de la cognoscibilidad erga omnes derivada de la 
inscripción y la consiguiente presunción de conocimiento por el acreedor hipotecario 
(artículos 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, y entre otras muchas Resolución de 
DGSJFP  de  fecha  8  de  septiembre  de  2014).  Como  tiene  proclamado  el  Tribunal 
Supremo (por todas Sentencia Tribunal Supremo 295/2006 de fecha 21 de marzo): "no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte".
En consecuencia, conforme al artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, resulta necesaria 
tanto la demanda como el requerimiento al tercer poseedor de los bienes hipotecados 
(Resolución DGSJFP de fecha 18 de febrero de 2021).
Todo ello sin perjuicio de que, a pesar de esa omisión en la demanda, exista un 
pronunciamiento expreso del Juez que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no 
ha existido indefensión del ejecutado, y por tanto no cabe la nulidad de las actuaciones 
(por todas Resoluciones DGSJFP de fechas 11 de septiembre de 2015 y 22 de mayo 
de 2017).
Parte dispositiva:
Vistos los documentos presentados y los asientos del Registro, a la luz de las 
disposiciones citadas, acuerdo:
Primero.  Calificar  el  título  presentado,  suspendiendo  su  despacho,  hasta  la 
subsanación, en su caso, de los defectos advertidos.
Segundo.  Notificar esta calificación negativa, en el plazo de diez días hábiles desde 
su fecha, al presentante del documento y al Juzgado o Tribunal que lo ha expedido, 
conforme a los artículos 322 de la Ley hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de  s
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento  oe.
cAodnmtSTaienedri oscatserd radovtei.iv esordt PeeCr  oolaamr lrf oúeignncaht.era r eldase a vldaigo eú, nltpicmriaea s denenoltt aifaincstaeiec nioóto n A adu eqto upreird esasede ,rn etefainec rióecn ae sld opu árdarrena tfeos u psserpesecenensdtiaeó nndt eída.es,l   2021-16913n https://www.
asiento,  su  derecho  de  solicitar  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables,
conforme señalan los artículos 42.9, 66 y 323 de la Ley hipotecaria, durante la vigencia 
del asiento de presentación y su prórroga.
La presente calificación podrá (…)
En Lora del Río, a treinta y uno de marzo del año dos mil veintiuno. El Registrador 
(firma ilegible) Fdo.: Eliseo Medina Fuentes.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. G. A., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de «Montserrat Adquisitions LTD» y «Teide Adquisitions, S.L.», 
interpuso recurso el día 15 de junio de 2021 atendiendo a las siguientes alegaciones:
«Alegaciones
Primera.  Resulta cierto que el titular registral, El Carmen de Miramontes S.L., no 
fue demandado con carácter previo a la interposición del procedimiento hipotecario, pero 
esto no es óbice, para entender que se han cumplido todas las previsiones legales sobre 
la materia, al haber sido requerido de pago con todas las advertencias legales durante la 
tramitación del procedimiento hipotecario.
El artículo 685.1 LEC establece que «La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al 
deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los 
bienes  hipotecados,  siempre  que  este  último  hubiese  acreditado  al  acreedor  la 
adquisición de dichos bienes». Es decir, condiciona la legitimación pasiva del tercer 
poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca, situación 
que, si no ha acontecido, no hace necesario demandar a este tercer poseedor. Por tanto, 
entiende  esta  representación  que  si  el  nuevo  poseedor  inscribe  su  derecho  sin 
conocimiento  de  la  parte  ejecutante,  será  en  el  momento  de  la  expedición  de  la 
certificación de cargas cuando se pueda tener conocimiento de esta situación, y a partir 
de  ahí  será  cuando  sea  necesario  clarificar  la  situación  jurídica  de  este  nuevo 
«partícipe».
El Juzgado, a la vista de que en la certificación de cargas constaba como titular un 
tercero, procedió a acordar la notificación y requerimiento, lo que se llevó a afecto, 
dictándose con posterioridad, y a la vista de la anterior calificación del Registro de la 
Propiedad, mandamiento de adición al librado con fecha 16 de febrero de 2021, en el 
que se hacía constar expresamente dicho cumplimiento.
En el presente caso, dicho con todo el respeto, y en términos de estricta defensa de 
los intereses de mi mandante, consideramos que el señor registrador incurre en un error 
a la hora de interpretar y valorar el mandamiento de adición de fecha 16 de febrero 
de 2016, en el que se dice expresamente lo siguiente: «... se requiere a la Mercantil El 
Carmen Miramontes S.L. como último titular por edictos en fecha 14 de Noviembre 
de 2014 todo ello tras las averiguaciones domiciliarias correspondientes».
Por  lo  expuesto  parece  lógico  que  con  dicha  manifestación  el  Juzgado  está 
certificando  que  se  ha  efectuado  la  notificación  y  requerimiento  de  pago  del 
procedimiento a ese tercero en los términos que establece la Ley, ya que se le ha 
concedido la posibilidad de pagar u oponerse, posibilidades que se concede a cualquier 
demandado.
Cumplida  la  notificación  y  requerimiento  del  auto  despachando  ejecución 
incorporando expresamente el requerimiento de pago a este nuevo titular registral, como  s
así ha sucedido en el caso de autos, se entenderá cumplimentado lo dispuesto en el  oe.
artículo 132 de la Ley Hipotecaria. w.
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Tercer poseedor (...)
La hipoteca que ha servido como título de ejecución consta inscrito con anterioridad 
al derecho del tercero, por lo que ha de ser con posterioridad a la expedición de la 
certificación de cargas cuando se efectúen ciertas comunicaciones. Entendemos que el 
titular  registral  ha  sido  notificado  y  requerido  en  forma,  tal  como  ha  acreditado  el 
Juzgado.
Por lo expuesto, solicito, tenga por presentado este recurso gubernativo, y en su 
virtud,  acuerde  modificar  la  resolución  recurrida,  dejando  sin  efecto  la  resolución 
recurrida y procediendo a la inscripción de la finca registral n. n.º 2432 del Registro de 
Propiedad de Lora del Río a favor de Teide Acquisitons SL».
IV
El registrador de la Propiedad de Lora del Río, don Eliseo Medina Fuentes, emitió 
informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente 
que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 
18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la Ley Hipotecaria; 538.2.3.º, 568, 659, 
662, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento 
Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, número 79/2013, 
de 8 abril; las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 y 12 de enero 
de 2015; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio 
de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 
de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio y 17 de octubre de 2013, 4 
de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de 
marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio y 1 y 2 de agosto de 2016, 23 de enero, 
22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017, 15 de febrero de 2018 
y 29 de marzo y 26 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de junio y 15 de septiembre de 2020 y 18 de 
febrero y 2 de junio de 2021.
1.  El presente recurso tiene como objeto un decreto de adjudicación dictado en un 
procedimiento de ejecución hipotecaria tramitado en el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 3 de Dos Hermanas a instancias de «Montserrat Adquisitions LTD» 
frente a «G.P.D. del Sur, S.L.».
Son circunstancias a tener en cuenta en la resolución del presente expediente las 
siguientes:
– La  demanda  se  presentó  en  2012,  constando  la  finca  inscrita  a  favor  de  la 
sociedad «El Carmen de Miramontes, S.L.», desde el día 3 de junio de 2010.
– En dicho procedimiento se dictó decreto de fecha 1 de enero de 2020 por el que se 
acordó adjudicar la finca registral número 2.432 de Villanueva del Río y Minas a «Teide 
Adquisitions, S.L.».
– Con fecha 25 de abril de 2012 se expidió la preceptiva certificación registral de 
dominio y cargas.
– Se ha aportado mandamiento del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción  es
número 3 de Dos Hermanas, de fecha 16 de febrero de 2021, en el que se hace constar  o
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se ha demandado y requerido de pago al tercer poseedor.
2.  La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro 
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º 
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y 
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes 
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la 
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no 
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último 
hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes»,  añadiendo  el 
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la 
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor 
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que 
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la 
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados 
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley 
Hipotecaria  que  lo  han  acreditado  aquéllos  que  hayan  inscrito  su  derecho  con 
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en 
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por 
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por  ello,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en  consonancia  con  el 
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales 
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente 
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone 
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), 
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. 
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de 
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a 
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro 
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De 
igual  modo  se  presumirá  que  quien  tenga  inscrito  el  dominio  de  los  inmuebles  o 
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3.  Como  se  ha  señalado,  el  párrafo  primero  del  artículo  685  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste 
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta 
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) 
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su 
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera 
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el 
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre  s
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de  oe.
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a  w.
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior  913ww
daed qluai sfiincicóan ,h iepxoitgeicéanddao,l es inlao  lqeuye  súimnipcalemmeennttee  hlaa  daep ohratacecirólon  ad aeq uséul  tqítuuelo l ed "ea cerejedciutóc"i ólan 
debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que, 
al igual que en la Resolución de 10 de julio de 2017, sostiene el recurrente, no puede 
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, 
por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho 
fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución Española) tiene 
la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en 
especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este 
tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho 
en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  se  caracteriza  como  un  procedimiento  de 
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya 
estructura  resulta  lógica  a  partir  de  la  naturaleza  del  título,  donde  se  limita 
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca 
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de 
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo 
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en 
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura 
procedimental  de  la  ejecución  hipotecaria  en  modo  alguno  admite  excepciones  al 
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la 
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que 
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los 
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca 
(...) Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este 
Tribunal  en  materia  de  acceso  al  proceso  en  general  (artículo  24.1  CE),  y  al 
procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la 
oportunidad  de  participar,  contradictoriamente,  en  la  fase  de  ejecución  de  este 
procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la 
fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el artículo 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente 
al  tercer  poseedor  de  los  bienes  hipotecados  «siempre  que  este  último  hubiese 
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido 
según el artículo 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio 
necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, 
pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del 
titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de 
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la 
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe 
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este 
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de 
exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 LEC, de 
aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 LEC, donde se 
reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de 
la deuda, así como por lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al 
registrador,  a  la  hora  de  realizar  la  calificación  del  título,  que  constate  si  se  ha 
demandado  y  requerido  de  pago  al  deudor,  hipotecante  no  deudor  y  "terceros  s
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse  oe.
certificación de cargas en el procedimiento"». w.
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser  913ww
tdieenmea nsdua dotí teunlo  el inpsrocrcietod imqiueendtoa nhdipoo tescuafircioie nstie amnetenste d ea lcar eindtiteardpao sicfrieónnt ed e alal  daecmreaenddoar 
c(aorntítceunliod o6 8d5e. 1la  dtietu llaa rLideayd  dpeu bElnicjaudicaia.miento Civil) desde el momento que éste conoce el  BOE-A-cable e
4.  Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del 
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que 
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva 
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el 
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el 
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación 
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción 
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, 
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a 
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le 
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o 
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que 
esté asegurada con la hipoteca de su finca», siendo por tanto suficiente la notificación 
para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del 
mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución 
un  bien  inmueble  y  después  de  haberse  anotado  su  embargo  o  de  consignado 
registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de 
un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le 
exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin 
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones 
ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al 
artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria.
5.  En el presente caso, como bien resulta del resumen de los hechos, queda claro 
que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre la finca en cuestión con 
bastante antelación a la interposición de la demanda.
La única comunicación que recibe el tercer poseedor tiene lugar con posterioridad al 
inicio  del  procedimiento  quedando  así  privado  de  la  oportunidad  de  participar, 
contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial.
Y, aunque con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas 
consta que el día 14 de noviembre de 2014 se procedió a requerir por edictos, después 
de realizar averiguaciones domiciliarias, al tercer poseedor, no hay una manifestación 
específica de la autoridad judicial que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no ha 
existido indefensión del ejecutado, y por tanto no cabe la nulidad de las actuaciones.
Por ello, de conformidad con la doctrina expuesta, ha de confirmarse el criterio del 
registrador al exigir para la inscripción que se acredite que el tercer poseedor con título 
inscrito antes de la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria ha 
sido demandado y requerido de pago.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. e.