BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63224
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9066 Resolución de 18 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por razón de no cumplirse con 
los  requisitos  de  transparencia  material,  en  un  contrato  de  hipoteca  en 
garantía de un aval concedido por una sociedad de garantía recíproca.
En el recurso por doña M.T.M.M., en representación de la Sociedad de Garantía 
Recíproca de la Comunitat Valenciana, contra la nota de calificación, registrador de la 
propiedad titular del Registro de la propiedad de Nules n.º 1, don Guillermo José Dronat 
Jarque, por razón de no cumplirse con los requisitos de transparencia material que 
impone la Ley 5/2019 de regulación de los contratos de crédito hipotecario en un 
contrato de hipoteca en garantía de un aval concedido por una sociedad de garantía 
recíproca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia, don Alfonso Maldonado 
Rubio, el día 18 de Diciembre de 2019, número 7577/2019 de protocolo, la persona física 
don J.C.E.M. constituyó una hipoteca sobre la nuda propiedad de la finca registral 32238 
(Urbana,  tierra  siembra  con  casa  alquería)  de  Burriana,  localidad  perteneciente  al 
Registro de Nules número 1, en garantía de aval otorgado por la «Sociedad de Garantía 
Recíproca de la Comunitat Valenciana» en garantía, a su vez, de un préstamo concedido 
por el “Institut Valencià de Finances (IVF)” a favor de la mercantil «Throne of House S.L.» 
por un importe de treinta y tres mil doscientos cincuenta euros, siendo su destino la 
refinanciación de deudas de la sociedad mercantil. En la indicada escritura de hipoteca 
en garantía de aval, el hipotecante don J.C.E.M., que es socio de la entidad prestataria, 
se constituyó también como avalista solidario de la obligación de ésta.
II
La citada escritura de hipoteca fue presentada en este Registro de la Propiedad de 
Nules  número  1  el  día  18  de  diciembre  de  2019  bajo  el  asiento  de  presentación 
número 388 del tomo 170 del Libro Diario, la cual, una vez recibida la copia papel 
liquidado el impuesto el día 16 de enero de 2020, y se calificó negativamente con 
fecha 30 de enero de 2020 por don Guillermo José Dronat Jarque, registrador de la 
propiedad titular del citado registro de la propiedad, con base en los siguientes Hechos y 
Fundamentos  de  Derecho:  «Hechos:  ”Se  suspende  la  práctica  del  asiento  por  los 
siguientes defectos: 1) Tratándose de una escritura de hipoteca de fecha 26 de agosto 
de 2019 sobre un inmueble de uso residencial y siendo el hipotecante una persona física 
(don J.C.E.M.), la presente hipoteca debe reunir todos los requisitos establecidos en la 
Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, entre las  e.e
que  se  encuentra  el  acta  notarial  de  comprobación  del  principio  de  transparencia  b
material. Lo anterior se desprende de la citada Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de  66ww
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Csoalliicfiictaarcsieó.n 2 )d e(.l. .)d. e3f)e c(.t.o.):.  CTioenntera  claar aánctteerr iosru cbaslaifnicaabclieó,n ,y p nood rás e(… to).m Nau laenso, taa c3i0ó nd ep eonr enroo 
de 2020.–El registrador. Fdo. Guillermo José Dronat Jarque».
III
Contra esta nota de calificación, doña M.T.M.M., en representación de la «Sociedad 
de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana», interpuso recurso gubernativo el 
día 27 de febrero de 2020 ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Nules número 1 el día 26 de marzo 
de 2020, con base a los siguientes argumentos: «1) [……]. 2) No aplicabilidad de la 
ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). 
La LCCI, en su exposición de motivos refiere al régimen de concesión de préstamos y 
créditos  con  garantía  hipotecaria  inmobiliaria  en  torno  a  la  protección  de  familias 
españolas para la adquisición de viviendas con el objeto de potenciar la seguridad 
jurídica la transparencia y la comprensión de los contratos y las cláusulas que los 
componen, así como el justo equilibrio entre las partes. Mediante la misma se exige a la 
parte que domina la relación (prestamista) tenga un plus de responsabilidad en su 
comportamiento  ante  el  prestatario.  Regula,  según  la  exposición  de  motivos,  tres 
aspectos  diferenciados:  Normas  de  transparencia  y  de  conducta  que  imponen 
obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, por la que se regula la 
contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios. Regula el 
régimen  jurídico  de  los  intermediarios  de  crédito  inmobiliario  y  los  prestamistas 
inmobiliarios. Establece el régimen sancionador respecto a los mismos. Seguidamente, 
se delimita el objeto de la ley en su artículo 1 de la siguiente forma: “Artículo 1. Objeto. 
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas 
físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados 
mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso 
residencial  o  cuya  finalidad  sea  adquirir  o  conservar  derechos  de  propiedad  sobre 
terrenos o inmuebles construidos o por construir. A estos efectos se establecen las 
normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los 
prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a 
cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un 
régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la 
actividad  de  prestamistas,  intermediarios  de  crédito  inmobiliario,  representantes 
designados y asesores” Igualmente cabe hacer referencia a las definiciones que constan 
en el artículo 4 de la LCCI y en las que, adelantamos que, en ninguna tiene cabida un 
ente como las Sociedades de Garantía Recíproca según fundamentaremos a lo largo del 
presente recurso. Resaltamos las siguientes: “'Prestatario': toda persona física que sea 
deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles 
de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o 
inmuebles construidos o por construir. 'Prestamista inmobiliario': toda persona física o 
jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a 
los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b). 'Contrato de préstamo': el contrato 
mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a un 
prestatario incluido en el ámbito de aplicación del artículo 2, en forma de pago aplazado, 
crédito  u  otra  facilidad  de  pago  similar.  'Intermediario  de  crédito  inmobiliario':  toda 
persona  física  o  jurídica  que,  no  actuando  como  prestamista,  ni  fedatario  público, 
desarrolla  una  actividad  comercial  o  profesional,  a  cambio  de  una  remuneración, 
pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en 
poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y 
en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de 
préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b): presentar u ofrecer a los  e.
prestatarios  dichos  contratos  de  préstamo;  asistir  a  los  prestatarios  realizando  los  w.b
trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;  66ww
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concesión  de  avales,  y  no  actúan  como  intermediarios  que  ponen  en  contacto  al
prestatario y al prestamista, siendo además una parte fundamental en la operación en la 
que actúan como fiadores. Con todo ello, solo a la vista de la exposición de motivos, el 
objeto y las partes afectadas por la ley entendemos que la misma está dirigida a las 
relaciones entre entidades prestamistas y personas físicas (prestatarios) que actúan 
dentro de un ámbito personal y cuya finalidad es reforzar las garantías en el proceso 
contratación hipotecaria en materia de vivienda para evitar, en última instancia la pérdida 
la misma, y por tanto, no puede ser de aplicación a entidades avalistas cómo las 
sociedades de garantía recíproca, por no ser entidades prestamistas ni intermediarias de 
crédito,  no  operar  en  el  ámbito  personal  o  de  consumidores  y  por  no  encajar  su 
regulación en la operativa y procesos de concesión de avales de las mismas, cuya 
fundamentación  vamos  a  exponer  a  continuación.  2.1.–Carácter  especial  de  las 
Sociedades de Garantía Recíproca (en adelante SGRs). Las sociedades de garantía 
recíproca (SGRs) son entidades financieras sin ánimo de lucro, supervisadas por el 
Banco de España. A través de ellas se facilita el derecho al crédito a pymes y autónomos 
consiguiendo  a  través  de  su  aval,  que  las  entidades  prestamistas  les  concedan 
financiación con unas mejores condiciones. Las SGRs se rigen por sus propios estatutos 
y se encuentran reguladas en la Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre régimen jurídico de 
las sociedades de garantía recíproca. Según el artículo 2 de dicha Ley, el objeto de las 
Sociedades de Garantía Recíproca es “el otorgamiento de garantías personales, por aval 
o por cualquier otro medio admitido en derecho distinto del seguro de caución, a favor de 
sus socios para las operaciones que éstos realicen dentro del giro o tráfico de las 
empresas de que sean titulares”. A los efectos de este recurso, es de gran importancia 
poner de relieve la prohibición legal que contiene el artículo 3 de la Ley, que dispone que 
“las sociedades de garantía recíproca no pueden conceder ninguna clase de créditos a 
sus socios”. Dada esta prohibición legal respecto a las SGRs, dichas entidades no son 
entidades prestamistas en ningún caso, dado que no se les está permitido conceder 
crédito alguno. De este modo, se puede afirmar que la actividad propia y típica de las 
sociedades de garantía recíproca, tal y como reza la exposición de motivos de la Ley 
SGRs, es la de “conceder avales que permitan a la(s) PYME(s) acceder a la financiación 
bancaria” con el objetivo de “facilitar el acceso de las empresas avaladas a líneas de 
financiación privilegiada y obtener mejores condiciones en sus créditos que los que 
conseguirían por sí solas en el mercado” La operativa habitual de Afín SGR se centra en 
la concesión de avales a primer requerimiento a las PYMEs o empresarios valencianos 
que necesiten financiación bancaria con la finalidad, como se ha dicho antes, de acceder 
a  la  misma  o  de  obtener  mejores  condiciones.  En  garantía  del  aval  prestado  por 
AFÍNSGR, esta última suele exigir contragarantías a la PYME o empresario deudor, que 
pueden ser garantías reales sobre bienes inmuebles, o bien otras garantías personales o 
reales que recaigan sobre bienes no inmuebles. Podemos diferenciar con claridad los 
tres  negocios  jurídicos  existentes  en  esta  operativa:  -Contrato  de  préstamo:  es  el 
contrato celebrado entre la PYME o empresario como deudor y la entidad de crédito, 
como acreedora, en cuya virtud esta última concede a la PYME financiación, mediante la 
concesión de un crédito o préstamo. -Aval: es el contrato celebrado entre la SGR, como 
avalista, y la PYME o empresario, como avalado, en beneficio de la entidad de crédito 
acreedora (el Aval de la SGR). - Contragarantía del aval: es el contrato de garantía 
celebrado entre la SGR, como beneficiaria de la garantía y la propia PYME o empresario, 
como garante. Cuando la garantía sea un derecho real de hipoteca, la PYME o un 
tercero serán hipotecantes. La Contragarantía tiene por objeto principal asegurar a la 
SGR  su  total  indemnidad  económica  por  razón  del  Aval  prestado  ante  la  entidad  s
prestamista, de modo que queden cubiertos todos los pagos o prestaciones económicas  oe.
de cualquier naturaleza que la SGR llegue a realizar en cualquier momento. Por ello, a  w.
los efectos de la LCCI, las sociedades de garantía recíproca tendrán la consideración de  66ww
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apartado 1 punto 1) del artículo 4 del citado Reglamento (UE): «Entidad de crédito»: una 
empresa  cuya  actividad  consista  en  recibir  del  público  depósitos  u  otros  fondos 
reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia. Igualmente, el artículo de la 
Ley 10/2014 de 26 de junio de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito,  dispone  que:  “1.  Son  entidades  de  crédito  las  empresas  autorizadas  cuya 
actividad consiste en recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en 
conceder créditos por cuenta propia. 2. Tienen la consideración de entidades de crédito: 
Los bancos. Las cajas de ahorros. Las cooperativas de crédito. El Instituto de Crédito 
Oficial.” Dentro de dicha definición, como puede observarse, no forman parte las SGRs. 
Además de dicha ley de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito 
se extrae que las SGR no están incluidas en el ámbito de aplicación de las obligaciones 
de transparencia, información precontractual etc. del artículo quinto de esta ya que la 
disposición  final  duodécima  de  la  LCCI  modifica  las  obligaciones  de  transparencia, 
información precontractual etc. de las entidades de crédito en su artículo quinto, pero 
dicho artículo no es de aplicación a las SGR puesto que, la propia ley de ordenación, 
supervisión  y  solvencia  de  las  entidades  de  crédito  en  la  Disposición  adicional  9.ª 
establece específicamente un Régimen de ordenación y disciplina de las sociedades de 
garantía recíproca, indicando que se considerarán normas de ordenación y disciplina los 
preceptos de obligada observancia para las mismas contenidos en la Ley 1/1994, de 11 
de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía Recíproca, y en sus 
normas de desarrollo. En conclusión, según se extrae de todo lo expuesto las SGRs no 
son entidades de crédito o entidades prestamistas, sino entidades financieras que sólo 
conceden avales a empresarios o empresas siempre dentro de su actividad comercial. 
2.2.–Ámbito de aplicación de la Ley de Contratos del Crédito Inmobiliario (en adelante 
LCCI). La LCCI, como ya se ha mencionado anteriormente, pivota entorno a la actividad 
de concesión de préstamos y créditos a favor de personas físicas donde conste una 
garantía real sobre un inmueble de uso residencial. El artículo 2 de la LCCI establece el 
ámbito de aplicación de la misma al cual se va a hacer referencia por tramos, analizando 
la aplicabilidad en casa caso a las SGRs: En el artículo 2, apartado 1 se estipula: “Esta 
Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o 
jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional”  En  primer  lugar,  NO 
estamos ante un contrato de préstamo si no ante un contrato de contragarantía o 
afianzamiento con hipoteca, descartando por tanto que estemos ante una entidad de 
crédito “que realice dicha actividad de manera profesional”. Recordemos que en el punto 
anterior se ha hecho referencia al artículo 3 de la Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre 
régimen jurídico de las sociedades de garantía recíproca, el cual prohíbe expresamente 
que las SGRs concedan crédito alguno. A continuación se indica: Apartado a): “cuando 
el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por 
objeto: La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.” 
En el presente caso, a pesar de encontrarnos ante un fiador persona física, y ante una 
hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, NO estamos ante un préstamo con 
garantía real sobre un inmueble de uso residencial ya que el préstamo concedido por el 
IVF  no  lleva  aparejada  ninguna  garantía  hipotecaria,  si  no  únicamente  la  garantía 
personal prestada por AFÍNSGR. Con ello no puede considerarse que la hipoteca que 
nos ocupa, la cual se otorgó en garantía del afianzamiento y no del préstamo, quede  s
amparada por el artículo 2.1a) de la LCCI. Apartado b): “b) La concesión de préstamos  oe.
cuya  finalidad  sea  adquirir  o  conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  w.
inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea  66ww
duen  cdoenusduams,i dpoor.r”  lEol  tparnétsot atmamo pcoocnoc etdieidnoe  pcoarb iedla I VeFs ttee npírae cceopmtoo  fainl anloid acdo nlas triteufiirn aenl cfiianc dióenl 
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también  se  indica:  “Se  entenderá  que  la  actividad  de  concesión  de  préstamos 
hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona 
física  o  jurídica,  intervenga  en  el  mercado  de  servicios  financieros  con  carácter 
empresarial o profesional o, aún de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente 
inversora.” Tampoco podemos considerar que ese párrafo afecte a las SGRs ya que se 
menciona la “concesión de préstamos”, “prestamista”, “finalidad inversora”, y nada de 
ello aplica a este tipo de sociedades. La LCCI en el resto de su articulado, refiere a 
determinados requisitos y obligaciones que difícilmente pueden ser aplicables a las 
SGRs como más adelante expondremos. En definitiva, consideramos que la LCCI está 
pensada y redactada para regular obligaciones de prestamistas profesionales, y no de 
avalistas profesionales, como las SGRs, las cuales se encuentran envueltas en unas 
circunstancias específicas en las que no encajan las formalidades exigidas por la LCCI. 
2.3.–Carácter mercantil de la operación. Como ya se ha adelantado en los apartados 
anteriores las SGRs solo pueden operar con PYMES o empresarios en el ámbito de su 
actividad empresarial (nos remitimos de nuevo a los artículos 2 y 6 de la Ley de SGRs). 
La operación que nos ocupa tiene como finalidad la refinanciación de deudas ostentadas 
por la mercantil THRONE OF HOUSE S.L en el marco de su actividad. Es cierto que la 
póliza de afianzamiento cuenta con un avalista persona física, don J. C. E. M., que 
además resulta ser el hipotecante de la garantía real prestada a favor de AFÍNSGR, no 
obstante el Sr. E. figura como socio al 50% de la mercantil titular de la operación junto a 
doña. L. C. T. según consta en dicho documento. Con ello, la operación objeto de este 
recurso se enmarca en su integridad en el ámbito mercantil, no siendo aplicable la 
legislación y normativa existente en defensa de los consumidores y usuarios. 2.4.–
Imposibilidad de aplicar las obligaciones previstas en la LCCI a las SGR. Las exigencias 
de la LCCI en la mayoría de los casos son difícilmente aplicables respecto a las SGRs: 
Art.14 LCCI. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. 
El  mencionado  precepto  establece  la  necesidad  de  cumplimentar  determinada 
documentación la cual no encaja en la operativa de las SGRs como por ejemplo es el 
caso las fichas FEIN o FIAE. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) 
cuyas instrucciones de cumplimentación constan en el Anexo I de la LCCI, establece 
apartados tales como características principales del préstamo, tipo de interés, importe de 
cada cuota periodicidad y número de pagos, tabla de reembolso… relacionados con la 
financiación a obtener, financiación que no ofrece AFÍNSGR sino la entidad prestamista, 
en este caso, el IVF. Respecto a la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), ocurre 
algo similar, se debe informar el tipo de interés, variaciones del mismo, vencimiento 
anticipado,  etc.,  circunstancias  que  afectan  al  préstamo  y  no  al  afianzamiento. 
Recordemos en este punto, que las SGRs no establecen tipo de interés ordinario en sus 
operaciones (sí de demora), ni tabla de amortización, ni determinan cuotas, ni declaran 
el vencimiento anticipado de la operación, esto lo hace la entidad de crédito. La SGRs, 
en su póliza de afianzamiento, regulan únicamente las condiciones relativas a su aval las 
cuales son el devengo de una comisión de estudio al inicio, el devengo de una comisión 
anual que será un porcentaje a calcular sobre el riesgo pendiente, establece un tipo de 
interés moratorio en caso de que tenga que proceder al pago por parte del titular y exige 
la suscripción de capital social, que podrá ser reintegrado cuando venza la operación. 
Por tanto, hay apartados que son difícilmente aplicables a la actividad de las SGRs, 
surgiendo muchas dudas para las mismas sobre si esto se nos exige y de qué manera 
debe cumplimentarse. Con todo ello, cabe plantearse las siguientes dudas: ¿Debe la 
sociedad avalista (no prestamista), AFÍNSGR, rellenar las fichas mencionadas? Si la  s
respuesta fuera afirmativa: ¿Qué información debe dar AFÍNSGR a la persona física  oe.
afectada, únicamente la información de las condiciones económicas del aval o también la  w.
información relativa al préstamo (teniendo en cuenta que para ello existirá un gestor de  66ww
claa dean tiodpaedr apcreiósnta, mo isutnaa)?  p¿aDrae binef oerxmisatirr  duenla  púrnéisctaa mficoh ay  FoEtraIN d ye lu anvaa úl?n ic¿aD efibchea A FFIÍANES GpoRr 
pernetipdaarda rd lea  cfircéhdait oF,E oIN d eyb FeIrAáE s eern l ac ueanntitdoa ad  ldae in cfroérdmitaoc iqóuni edne ll ap rpérsetpaamreo ,( asuiennqduoe q nuoe  sneoa  elas   BOE-A-cable e
que formalice la garantía real)? ¿Cuál debe ser el contenido exacto respecto del aval que 
debe incluir esas fichas? Téngase en cuenta que las fichas FEIN y FIAE son de un 
contenido expreso y tasado referente a operaciones de préstamo, no de afianzamiento y 
la actual redacción legal no contempla qué información debe darse de una operación de 
este tipo. ¿Debemos adaptar libremente estas fichas a la operativa de afianzamiento? 
¿se aceptarían por Notarios, Registradores o incluso por los Jueces a pesar de no 
cumplir con lo delimitado por la LCCI? Dejando de lado la problemática respecto a las 
fichas FEIN y FIAE, ¿deben las SGRs elaborar el resto de documentos exigidos en el 
art. 14 LCCI: Documento sobre gastos, sobre el seguro, copia del proyecto del contrato, 
manifestación  firmada  por  el  “prestatario”  en  la  que  declara  que  ha  recibido  la 
documentación y se le ha explicado su contenido…?, Cabe dejar constancia que las 
SGRs  son  entidades  pequeñas,  de  ámbito  autonómico,  no  comparables  con  las 
entidades de crédito que rigen a nivel estatal, y que las mismas actúan en un ámbito muy 
concreto (únicamente en el sector empresarial) por lo que la operación adquiere un cáliz 
muy concreto y muy próximo para con el cliente (empresa o empresario), con quién se 
está  en  contacto  durante  toda  la  fase  precontractual  atendiendo  sus  dudas  y 
explicándole la concreta operativa de la entidad, la cual va a avalar su operación de 
crédito (con la misma responsabilidades y riesgos que él) manteniendo además el 
contacto con el gestor de la entidad de crédito que es quién ofrece la financiación ( y 
quién también trata con el cliente en cuanto a su operación), para gestionar la firma de la 
misma.  En  conclusión,  no  es  comparable  la  actividad  inversora  de  las  entidades 
prestamistas son la actividad avalística de las SGRs. Artículo 15 LCCI. Comprobación 
del cumplimiento del principio de transparencia material. En relación con el apartado 
anterior, este artículo establece que el Notario verificará la documentación acreditativa 
del cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 14.1 LCCI elaborando un Acta 
Notarial Previa a la formalización del préstamo hipotecario. Es importante resaltar que el 
apartado 4 de este artículo establece:” La obligación de comparecencia y las normas de 
protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física 
que sea fiadora o garante del préstamo”. Por lo que teniendo en cuenta que en el 
préstamo del IVF no existen fiadores o garantes personas físicas (solo consta como 
fiadora AFINSGR) y sí que consta fiador persona física en la póliza de afianzamiento, 
¿es de aplicación toda esta exigencia documental y la emisión de acta en nuestro caso? 
El artículo 22.2 de dicha ley dice que el Notario no autorizará la escritura si no se hubiere 
otorgado el acta previa. En este caso, el propio Notario otorgante consideró no necesaria 
la  misma  al  no  considerar  de  aplicación  la  LCCI  a  las  SGRs.  Artículo  24  LCCI. 
Vencimiento  anticipado.  En  cuanto  al  vencimiento  anticipado  la  ley  establece  unos 
requisitos muy concretos: “1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o 
garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra 
garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o 
conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir 
para  uso  residencial  el  prestatario  perderá  el  derecho  al  plazo  y  se  producirá  el 
vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: 
Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo 
o de los intereses. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 
menos: Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este 
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce 
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido  s
su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. Al siete por ciento de la  oe.
cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la  w.
duración  del  préstamo.  Se  considerará  cumplido  este  requisito  cuando  las  cuotas  66ww
nveúnmceidroa sd ey  cnuoo tsaast itsafel cqhuaes  seuqpuoinvgaalg aqnu ea el l imdepuadgoor  dhea  iqnuciunmcep lipdloa zsous  ombleignascuiaólne sp oor  uunn 
ppalagzoo  aal l pmreesntaotsa reioq uciovnacleendtieé nad oqluei nucne p mlaezose dse.  ba)l  mQeuneo se l upnr emsetasm piastraa  shua ycau mrepqliumeireidnoto  eyl   BOE-A-cable e
advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del 
préstamo.” De nuevo, debe analizarse literalmente el precepto señalado. En primer lugar, 
habla de “contratos de préstamo”, por lo que no debería ser de aplicación al contrato de 
afianzamiento que es la operación objeto de este escrito. En segundo lugar, dice “cuyo 
prestatario, fiador o garante sea una persona física”. La póliza de préstamo está suscrita 
entre la entidad prestamista (IVF), la mercantil Throne of House S.L., y la avalista 
AFÍNSGR, de manera que no existe persona física alguna en el “contrato de préstamo”. 
En tercer lugar, se añade “y estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía 
real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar 
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso 
residencial”. Tampoco se cumple este requisito en el contrato de préstamo que nos 
ocupa ya que NO está garantizado por hipoteca (sino que está garantizado con la 
garantía personal de AFÍNSGR) y su finalidad NO es adquirir o conservar derechos de 
propiedad en inmuebles de uso residencial (sino la refinanciación de deudas de la 
empresa). Por lo tanto, si se considera aplicable la LCCI a las SGRs, ¿regiría este 
precepto? Debe tenerse en cuenta además, que la peculiar operativa del afianzamiento 
otorgado por AFINSGR en el préstamo, en su calidad de avalista, no le permite dirigir ni 
decidir sobre el vencimiento anticipado que se puede declarar, es decir, la entidad 
prestamista (IVF), estaría en disposición de declarar vencido el préstamo si la mercantil 
titular, Throne of House S.L, impaga, dos, cuatro o seis cuotas solicitando el pago de las 
mismas  y  del  todo  capital  pendiente  a  AFINSGR,  quién  lo  atenderá  a  primer 
requerimiento, como así ocurre en la práctica habitual (recordemos que la póliza de 
préstamo no está garantizada por hipoteca de manera que no tiene por qué cumplir los 
plazos reflejados en el artículo 24 LCCI). ¿Qué pasaría entonces si AFÍNSGR quisiera 
ejecutar la hipoteca? ¿Se podría alegar que no se ha cumplido con los requisitos de 
espera  estipulados  en  dicho  artículo  para  el  vencimiento  anticipado?  AFÍNSGR  no 
ostenta la capacidad de decidir sobre el vencimiento total o no del préstamo por lo que 
podría encontrase en una delicada situación que le impediría ejecutar la garantía real 
que ostenta. ¿Cómo entonces puede solucionarse una situación en la cual la futura 
ejecutante (AFÍNSGR) no tiene el control de la operación? Por otro lado, en lo que refiere 
el apartado b) respecto al requerimiento previo por parte del prestamista (entiendo al IVF 
como tal), ¿Debería AFÍNSGR exigir a la entidad de crédito que lo acredite? ¿IVF tendría 
esa obligación? Art. 25 LCCI. El interés de demora que exige la LCCI en los préstamos o 
créditos concluidos por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre 
bienes inmuebles para uso residencial, será el interés remuneratorio más tres puntos 
porcentuales (artículo 25 LCCI). ¿Aplica este precepto a las SGRs si el préstamo no está 
garantizado por hipoteca? AFINSGR establece en sus operaciones un tipo de interés de 
demora del interés legal del dinero vigente en cada momento más 2 puntos. ¿Se 
consideraría entonces que no cumple con lo establecido en la Ley a pesar de ser un tipo 
de interés menor al pactado en la norma? En base a todo lo expuesto, cabe analizar si 
realmente el ámbito de la LCCI aplica a una entidad tan especial como las sociedades de 
garantía recíproca (tal y como se exige en la calificación desfavorable que se recurre), ya 
que, en sentido literal la ley no se dirige a este tipo de sociedades (si no solo a entidades 
prestamistas en relación a sus contratos de préstamo). Ahora bien, si se mantiene la 
creencia  por  cualquier  motivo  (fundamentado),  de  que  las  SGRs  deben  de  estar 
sometidas a la LCCI, debería indicarse expresamente que preceptos son aplicables y 
que  requisitos  se  les  exige  como  entidades  de  afianzamiento  que  exigen  una 
contragarantía para salvaguardar su riesgo en relación a su operativa en la concesión de  s
avales y ello dada toda la problemática expuesta respecto a los requisitos exigidos en la  oe.
LCCI, difícilmente adaptables a estas sociedades. Por todo ello, Solicito, se tenga por  w.
presentado este recurso gubernativo contra la nota de calificación desfavorable de 30 de  66ww
epnroecreod ed ela  2m0i2s0m ad,e yl  aRceogrdisatrnaddoo rla  dines clari pPcrióonp iperdeatde nnd.idº a1.» de Nules, declarando que no
IV
Que en fecha 31 de marzo de 2020 se dio traslado del recurso al notario autorizante 
y asimismo a J. C. E. M., como titular de la nuda propiedad de la finca, objeto de la 
hipoteca, al objeto de que en el plazo de cinco días siguientes a su recepción puedan 
efectuar  las  alegaciones  que  estimen  oportunas.  Traslado  que  tuvo  lugar  mediante 
correo certificado con acuse de recibo, y cuya recepción según resulta del localizador de 
envíos de correos se ha producido los días 8 y 9 de abril de 2020 por lo que respecta al 
Notario y al titular de la nuda propiedad, respectivamente. En fecha 13 de abril de 2020, 
ha sido presentado un escrito de alegaciones suscrito en fecha 8 de abril de 2020 por el 
Notario autorizante de la escritura que nos ocupa. Dicho escrito de alegaciones se 
presentó con número de entrada 2662 y en él, el notario autorizante afirma que La 
ley 5/2019 no es aplicable en el supuesto recogido en la escritura porque: «[……] aun 
cuando la misma concede la misma protección dispensada al prestatario sea extensible 
a  fiadores  y  garantes  que  sean  personas  físicas  (v.gr.  artículos  1,  2  y 
especialmente 15.4), lo anterior no debe llevar a la equivocada conclusión de que éstos 
deben gozar de la protección de forma independiente cuando la hipoteca se constituye 
en garantía de obligaciones derivadas de un contrato distinto del de préstamo. Cuestión 
distinta es que el contrato de préstamo sea definido en términos amplios y, en esta línea, 
el artículo 4 lo define en su apartado 3) como aquél “mediante el cual un prestamista 
concede o se compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito 
de aplicación del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago 
similar”. A la vista de esta definición cobra sentido la referencia de la Instrucción de 20 
de diciembre de 2019 a la posible aplicación de la ley puesto que, en la medida en que 
se contengan aplazamientos o facilidades de pago al regular la cuenta especial en la que 
se anotan los importes debidos por el beneficiario del aval, sería aplicable la ley ya que 
nos encontraríamos con una hipoteca constituida en garantía de un préstamo en los 
términos en que éste se define por la ley. Pero si las cantidades que se anotan en la 
cuenta  existente  entre  las  partes  se  declaran  en  el  contrato  vencidas,  líquidas  y 
exigibles, no puede hablarse de préstamo y, por tanto, la hipoteca constituida queda 
fuera del ámbito de aplicación de la ley, sin que convierta el contrato en préstamo la 
previsión de que las cantidades deben ser satisfechas en un plazo a contar desde el 
requerimiento fehaciente de pago, puesto que se trata de un término de gracia previo a 
la ejecución hipotecaria que no supone ni el aplazamiento ni facilidad de pago. Y todo 
ello sin perjuicio, además, de la prohibición que el artículo 3 de la Ley 1/1994, de 11 de 
marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía Recíproca, establece 
para las mismas para la concesión de crédito por lo que difícilmente podrán llegar a 
tener, en negocios como los que son objeto de la escritura calificada, como beneficiarias 
de una garantía real inmobiliaria, la condición jurídica de un prestamista inmobiliario 
profesional del artículo 4 de la Ley 5/2019».
V
El registrador de la propiedad emitió su informe con fecha 23 de abril de 2020, 
mantuvo su calificación y procedió a remitir el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255 y 1826 del Código Civil: los artículos 12, 18, 21, 114, 129  e.e
bis, 153 bis, 258, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; los artículos 1 a 25 de la Ley 5/2019  b
de 15 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario; el artículo 83 del  66ww
rReefuanl dDideoc rdeeto  laL eLgeisyl aGtiveon e1ra/2l 0p0a7r,a  dlea  1D6e fdeen snao dviee mlobsr eC, opnosru meli dqouree ss ey  Uapsruuaerbioas  eyl  otetrxatos 
lloesy eas rctíocmulopsle m5,e n7t,a r1ia1s, ; 2lo3s  ya r2tí4c udloes  l1a2  Lye syi g7u/i1e9n9te8s,  dseo blare L ecoy nddeic Sioonceiesd gaednees rdaele Cs adpeit alal; 
contratación; los artículos 1, 2, 3, 6, 10, 14 y 18 de Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre el
Régimen  Jurídico  de  las  Sociedades  de  Garantía  Recíproca;  el  artículo  1.1  de  la 
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito;  el  artículo  28.3  de  la  Directiva  2014/17/UE  del  Parlamento  Europeo  y  del 
Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores  para  bienes  inmuebles  de  uso  residencial;  los  artículos  6  y  7  de  la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los  contratos  celebrados  con  consumidores;  el  artículo  326.2  del  Reglamento  del 
Registro Mercantil; el artículo 147 del Reglamento Notarial; los artículos 26, 29 y 30 de la 
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de 
servicios  bancarios;  la  Instrucción  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 13 de junio de 2019, sobre el depósito de condiciones generales de la 
contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la 
Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019; la Instrucción de la de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019 sobre 
actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019; las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); los autos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre 
de 2015, C-74/15 (asunto Tarcau) y de 14 de septiembre de 2016, C-534/15 (asunto 
Dumitras); las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, de 28 de mayo 
de 2018, y de 27 de enero de 2020; las resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 14 de julio y 31 de octubre de 2017, 13 y 27 de junio y 5 
y 20 de 2019 sobre la aplicación de la Ley 5/2019 al fiador o avalista o hipotecante 
cuando éste se trata de una persona física; las resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 28 de junio de 2012 y de 2 de enero y 19 de diciembre 
de 2013, respecto de la garantía hipotecaria del aval de Sociedad de Garantía Recíproca 
sobre una pluralidad de obligaciones; las resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 28 de junio, 18, 26 y 27 de julio de 2012, sobre hipoteca 
flotante y sociedades de garantía recíproca; las resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2014 y de 4 de febrero, 28 de abril 
y de 13 de julio de 2015 sobre cuestiones diversas en materia de protección de los 
consumidores; las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008, y 1 de agosto de 2014.
1.  Cuestión  de  fondo.  De  conformidad  con  los  artículos  324  y  326  de  la  Ley 
Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. resoluciones de 16 de febrero 
de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente 
de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  propiedad  y  mercantil  es 
exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador 
titular del Registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no ajustada a 
Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles 
defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de 
manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación o cuyo 
recurso hubiere admitido el registrador calificante con ocasión de la confección de su 
informe.
En consecuencia, la única cuestión que se plantea en el presente recurso es si los 
requisitos establecidos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de  e.
Crédito Inmobiliario (entre ellos el acta notarial de comprobación de la transparencia  w.b
material)  son  aplicables  al  supuesto  de  una  hipoteca  constituida  en  garantía  aval  66ww
creosnidceednicdiaol  ppoerr teunneac iSeoncteie daa udn  dhei pGotaercaanntítae  Rqueec íperso cuan,a  qpueer sgornaav af ísuicna ;in smieunedbole  qduee  eusseo 
acrvéadl itsoe  ao tuonrag ós oecni egdaarda ndteía ,c aap istaul  vceozn,  udnea  ufnin aplridéasdta mexoc lcuosnivcaemdeidnot ep more urcnaan teil,n tdidea dcu dyea 
sociedad es socio el hipotecante.
El registrador de la propiedad considera que es aplicable la citada Ley 5/2019 de 15 
de marzo, por concurrir los requisitos que para su aplicación establece su artículo 2.1.a): 
prestamista profesional, garantía de un inmueble de uso residencial y persona física 
hipotecante  no  deudor  propietaria  de  la  finca  gravada;  y  porque  así  lo  declara 
expresamente la Instrucción de Dirección General de Registros y del Notariado de 20 de 
diciembre de 2019, a cuyo contenido, que luego expondremos, se remite.
Por su parte, la Sociedad de Garantía Recíproca, avalista y recurrente, argumenta en 
extenso en contra de esa aplicación de la Ley 5/2019 a las hipotecas constituidas en 
garantía de avales mercantiles, siendo sintéticamente sus alegaciones principales las 
siguientes:
a)  La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, regula el régimen de 
concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria en torno a la 
protección de familias españolas para la adquisición de viviendas con el objeto de 
potenciar la seguridad jurídica la transparencia y la comprensión de esos contratos de 
préstamo para evitar la pérdida de la vivienda. Por su parte, la Ley 1/1994 de 11 de 
marzo,  sobre  régimen  jurídico  de  las  sociedades  de  garantía  recíproca,  tiene  por 
finalidad facilitar el derecho al crédito por parte de las pymes y autónomos, consiguiendo 
a través de su aval, que las entidades prestamistas les concedan financiación con unas 
mejores condiciones, para lo que habitualmente exige la constitución a su favor de 
contragarantías.
b)  Las sociedades de garantía recíproca no son prestamistas ni intermediarios de 
crédito inmobiliario, ni entidades de crédito, ni tampoco inversores, siquiera ocasionales, 
en préstamos o créditos, cuyas obligaciones de transparencia son las que se regulan 
específicamente en la Lay 5/2019. Las sociedades de garantía recíproca son entidades 
financieras que tienen como actividad propia la concesión de avales mercantiles a sus 
socios, que no son citadas en la Ley 5/2019 en ningún momento, y las cuales se 
encuentran envueltas en unas circunstancias específicas en las que no encajan las 
formalidades exigidas por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
c)  Las  hipotecas  otorgadas  en  garantía  del  afianzamiento  concedido  por  una 
sociedad de garantía recíproca, no se encuentra incluida dentro del ámbito de aplicación 
de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que se circunscribe a los 
préstamos  recogidos  expresamente  en  su  artículo  2.1,  letras  a)  y  b),  cuyas 
circunstancias no concurren en los préstamos avalados por la sociedad de garantía 
recíproca. La operación objeto de este recurso se enmarca en su integridad en el ámbito 
mercantil, no siendo aplicable la legislación y normativa existente en defensa de los 
consumidores y usuarios.
d)  Las exigencias formales o de transparencia de la Ley reguladora de los contratos 
de  crédito  inmobiliario  en  la  mayoría  de  los  casos  son  difícilmente  asumibles  y 
ejecutables por las sociedades de garantía recíproca; porque la información a suministrar 
según las fichas oficiales (FEIN, FIAE, acta notarial), no encaja con las características de 
la  contragarantía.  Tales  fichas  son  de  un  contenido  expreso  y  tasado  referente  a 
operaciones de préstamo, no de afianzamiento y la actual redacción legal no contempla 
qué información debe darse de una operación de este tipo.
2.  El núcleo del presente recurso se circunscriba a dilucidar si son o no aplicables 
determinadas prescripciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, a la hipoteca constituida a favor de una determinada 
sociedad de garantía recíproca. e
Antes de examinar el fondo de la cuestión, deben precisarse algunas de las notas  bo
más características de las sociedades de garantía recíproca, al ser una entidad de este  66ww
tdipeo 1 l1a  dbee nmefaicrziaor,i as odber lea  ehli pRoétegcima.e Ans Jí,u erísdtiec oti pdoe  dlea ss oScoiecdieadda,d reesg udlea dGo aproarn ltaía L Reye c1í/p1r9o9c4a,, 
tiene como rasgos esenciales los siguientes:
a)  Ser una sociedad mercantil sin ánimo de lucro y capital variable.
b)  Estar formada por pequeñas y medianas empresas, pues al menos las cuatro 
quintas partes de los socios deben ser este tipo de empresas (para la ley reguladora, lo 
son aquellas que no tengan un número de trabajadores superior a doscientos cincuenta).
c)  El  objeto  de  la  sociedad  de  garantía  recíproca  es  el  otorgamiento  de  las 
garantías  personales  para  sus  socios,  a  fin  de  que  éstos  puedan  llevar  a  cabo 
actividades dentro del giro o tráfico de sus empresas; esto es, facilitar a sus socios el 
acceso  a  créditos  y  servicios  conexos  y  mejorar  las  condiciones  financieras. 
Precisamente, facilitar el acceso a créditos es el motivo principal de la creación de las 
sociedades de garantía recíproca.
d)  Les está prohibido conceder ningún tipo de crédito a sus socios (art. 3); y las 
garantías  que  pueden  prestar  a  sus  socios  (y  a  sociedades  que  estén  integradas 
exclusivamente por sus socios) serán de tipo personal, por medio de aval u otro medio 
admitido en derecho distinto del seguro de caución.
e)  La sociedad de garantía recíproca tiene personalidad propia y responde a sus 
obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros, de modo que los socios no 
responderán de las deudas sociales. Por lo demás, la Administración Pública supervisa 
la creación, funcionamiento y desarrollo de estas sociedades.
En resumen, las sociedades de garantía recíproca son entidades financieras para 
cuyo registro, control e inspección es competencia del Banco de España, sin ánimo de 
lucro y ámbito de actuación específico (por Autonomías o sectores), y cuyo objeto 
principal es procurar el acceso al crédito de las pequeñas y medianas empresas, y 
mejorar sus condiciones de financiación, a través de la prestación de avales ante las 
entidades financieras.
Tampoco puede obviarse que el artículo 326.2 del Reglamento del Registro Mercantil 
(«Sección  2.ª  De  la  inscripción  de  medidas  administrativas  respecto  de  entidades 
financieras y otras personas jurídicas»), en la redacción (vigente desde el 1 de julio 
de 2020, para incluir «los establecimientos financieros de crédito») que le ha dado el 
Real  Decreto  309/2020,  de  11  de  febrero,  sobre  el  régimen  jurídico  de  los 
establecimientos financieros de crédito y por el que se modifica el Reglamento del 
Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, y el Real 
Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de 
junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, establece: «2.  A 
efectos de lo dispuesto en esta sección, serán consideradas entidades financieras las 
entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito, las de seguro, las 
entidades gestoras de fondos de pensiones, los planes y fondos de pensiones y las que 
ejerzan  en  el  ámbito  del  mercado  de  valores  que  se  hallen  inscritas  en  los 
correspondientes Registros especiales a cargo del Banco de España, de la Dirección 
General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de 
Valores».
Finalmente, según el artículo 1.1 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, 
supervisión y solvencia de entidades de crédito, «Son entidades de crédito las empresas 
autorizadas  cuya  actividad  consiste  en  recibir  del  público  depósitos  u  otros  fondos 
reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia»; y el apartado 2 del mismo 
artículo añade que «Tienen la consideración de entidades de crédito: a) Los bancos. b) 
Las cajas de ahorros. c) Las cooperativas de crédito. d) El Instituto de Crédito Oficial».
3.  De la normativa referida en el apartado anterior resulta claro que una sociedad 
de  garantía  recíproca  ni  es  una  entidad  de  crédito  (tampoco  un  establecimiento 
financiero de crédito), ni puede conceder créditos; razón por la que no quedaría, sin más,  e.
sujeta a la aplicación de la Ley 5/2019, pues no puede entenderse incluida en el ámbito  w.b
subjetivo de ésta, como posteriormente se indicará. 66ww
sociSedigaudieensd (os i cboine n lae l aadcetucaula dmaa rccaor arcetgeurilzaadcoiró nd ey  loesn ceusatadbrlaemciimenieton todse  fineastnec ietirpoos  ddee 
ecrmépdriteos laor icaol,n ys tietul yree ceile tníttuel oR IeI alal  LDeeyc r5e/2to0 1350,9 d/2e0 2270 ,d ed ea b1r1il , ddee  ffeobmreenroto,  sdoeb lrae f ienla nrécgiaimcióenn 
jurídico de los establecimientos financieros de crédito), cabe recordar que este Centro
Directivo, en la Resolución de 27 de julio de 2012 (entre otras, como las de 28 de junio 
y 18 y 26 de julio de 2012) ha entendido que las sociedades de garantía recíproca no se 
encuentran  incluidas  entre  de  las  entidades  financieras  a  las  que  se  refiere  el 
artículo 153 bis a) de la Ley Hipotecaria (las referidas en el artículo 2 de la Ley 2/1981):
«Las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo,  de  Regulación  del  Mercado  Hipotecario,  que  son  las  que  pueden  otorgar 
préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan en dicha Ley, en las condiciones 
que reglamentariamente se determinan, son las siguientes: a) los bancos y, cuando así lo 
permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de créditos; b) las cajas de 
ahorro  y  la  Confederación  Española  de  Cajas  de  Ahorros;  c)  las  cooperativas  de 
créditos; y, d) los establecimientos financieros de crédito.
Es  evidente  que  las  sociedades  de  garantía  recíproca  no  son  ninguna  de  las 
entidades que se mencionan en dicho precepto, planteándose alguna duda respecto a si 
pueden o no incluirse entre los “establecimientos financieros de crédito” a que se refiere 
el apartado d) de dicho artículo 2, pero tampoco pueden incluirse en dicho concepto.
(…) 4. En cuanto a las sociedades de garantía recíproca se rigen por la Ley 1/1994, 
de 11 de marzo, que en su artículo 1, apartado 3, las considera, a los efectos de esa Ley, 
como entidades financieras, pero no como establecimientos financieros de crédito.
Para ser establecimiento financiero de crédito no es suficiente el ejercicio de una 
actividad que pudiera considerarse similar a la de los establecimientos de esa clase, sino 
que es necesario que cumplan los requisitos establecidos en la citada Ley que los regula 
y en su Reglamento (…)
Por otra parte, el artículo 2 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario 
se  refiere  a  entidades  que  pueden  conceder  préstamos  y  créditos  y  emitir  títulos 
regulados por la legislación del mercado hipotecario, nada de lo cual tiene que ver con 
las sociedades de garantía recíproca (…)
Consecuentemente,  la  hipoteca  global  y  flotante  del  artículo  153  bis  de  la  Ley 
Hipotecaria no puede constituirse a favor de un acreedor distinto de aquellos a los que 
se refiere el precepto y por tanto, no cabe dicha hipoteca a favor de la sociedad 
“Avalmadrid, S.G.R.” (…).»
4.  Identificación de la concreta obligación garantizada con la hipoteca. No figuran 
en el expediente ni la póliza de préstamo que constituye la obligación subyacente, ni la 
póliza de aval, cuyo saldo se garantiza con la hipoteca, no obstante lo cual, de la 
escritura de constitución de hipoteca resulta que la obligación garantizada con la misma 
es el afianzamiento concedido por la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat 
Valenciana, renunciado expresamente a los beneficios de división, orden y excusión, a 
su socio participe «Throne of House SL» frente al Institut Valencià de Finances (IVF), en 
garantía de todas las obligaciones dimanantes del préstamo concedido a aquél por esta 
última  entidad,  por  importe  de  33.250  euros,  con  un  interés  del  Euribor  más  un 
diferencial de 2,2 puntos, con vencimiento a los quince (15) años de su formalización y 
amortizable  mediante  cuotas  trimestrales,  comprensivas  de  capital  e  intereses,  sin 
carencia. En la escritura de constitución de hipoteca se identifica la póliza de aval 
garantizada con su número y se dice que se incorpora a la matriz, pero no consta 
incorporada a la copia de la misma que se aporta al expediente.
A tales efectos la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana ha 
abierto una cuenta a nombre de su afianzada que se identifica y que ampara la cuantía 
del préstamo original de treinta y tres mil doscientos cincuenta euros (33.250 €) de  e
principal,  «cuenta  en  la  que  se  recogerán  todas  las  partidas  de  abono  y  cargo  bo
dimanantes de la relación jurídica y económica establecida entre ambos y regulada en la  66ww
epsótlaiz ac uae qnutae  aenstpeesc isael  hinat ehreecshaon droe fereresnacltiaar,  dqeu ela  eql uaev rael suol taa fiealn mzaomdoie dneto  llepvreasr tay dlioq ueidsatár 
lcao nCfoigmuruanditoa t" aV aplreimnceiar nreaq eusetráim faiecnutlota",d pau, essetgoú qnu leo  lpaa Sctoacdieod, apda rdae e Gntarreagnatría l aRse ccaípnrtoidcaad dees 
que le sean requeridas por el Institut Valencià de Finances (IVF), siempre dentro del
límite del afianzamiento, al primer requerimiento que reciba para ello, sin necesidad de 
obtener la previa conformidad del afianzado y sin tener que entrar a considerar la 
procedencia o improcedencia del requerimiento de pago de la acreedora, y sin que 
tampoco quede afectada por las vicisitudes o incidencias judiciales o extrajudiciales que 
pueda presentar la relación negocial entre la Sociedad de Garantía Recíproca de la 
Comunitat Valenciana, y el afianzado ni tampoco la propia garantía por ella prestada».
«El saldo deudor que presente día a día la cuenta especial abierta por la Sociedad 
de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana devengará en su favor un interés 
anual igual al interés legal del dinero vigente en cada momento incrementado en dos 
puntos, que se liquidará y abonará, según está establecido en la póliza de afianzamiento. 
El saldo deudor que presente esa cuenta especial desde el día de su cierre hasta que 
quede íntegramente cubierto, devengará también el mismo tipo de interés, devengado y 
liquidado  por  días,  pues  el  interés  será  moratorio  por  cuanto  que  necesariamente 
derivará de algún incumplimiento del afianzado.»
Se pacta expresamente que «la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat 
Valenciana una vez haya surgido ya su obligación de pagar como fiadora solidaria, 
cargará  en  la  cuenta  especial  abierta  a  su  afianzado  las  cantidades  de  que  deba 
responder por cuenta de la fianza prestada, cerrando la cuenta en el momento en que se 
produzca el incumplimiento del afianzado frente a ella o frente a la acreedora de la 
obligación principal, certificando el saldo deudor resultante al cierre con eficacia ejecutiva 
conforme a lo establecido en el artículo 572 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que resulta 
aplicable  por  cuanto  que  las  Sociedades  de  Garantía  Recíproca  tienen  reconocida 
legalmente la calificación de entidades financieras según el artículo 1, párrafo 3.º de la 
Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía 
Recíproca debiendo cumplir dicha certificación los requisitos formales y de fondo que 
aquel precepto establece, y con aplicación, en su caso, de lo que establecen los últimos 
cuatro párrafos del artículo 153 de la Ley Hipotecaria».
Se  conviene  que  la  hipoteca  constituida  garantice  a  la  Sociedad  de  Garantía 
Recíproca  de  la  Comunitat  Valenciana,  hasta  donde  alcance  el  valor  de  la  finca 
hipotecada, “de todos los pagos o prestaciones económicas de cualquier naturaleza que 
la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana tenga que llegar a 
realizar en cualquier momento como consecuencia del aval o afianzamiento prestado, 
así como el pago de todo cuanto se adeude a la propia fiadora por precio, costes y 
gastos del propio afianzamiento”; y hasta la cantidad máxima de treinta y cuatro mil 
novecientos  doce  euros  y  cincuenta  céntimos  (34.912,50  €)  por  principal.  La 
responsabilidad máxima por principal de esta hipoteca se indica que “supera el importe 
del principal del préstamo, pues se cubre con ella no sólo el importe de la cantidad 
afianzada sino el saldo deudor que pueda presentar la cuenta al cierre tras anotar en ella 
todos  los  demás  cargos,  pagos  y  gastos  referidos,  incluidos  los  costes  del  propio 
afianzamiento.”
Respecto del plazo de duración de la hipoteca constan los siguientes pactos: «la 
duración de la fase de seguridad de esta hipoteca perdurará mientras esté vigente el 
contrato  de  afianzamiento  prestado  por  la  Sociedad  de  Garantía  Recíproca  de  la 
Comunitat Valenciana, venciendo en cualquier caso el 18 de diciembre de 2035»; y que 
la hipoteca vence, y podrá ser ejecutada: «Cuando venza, resultando incumplida en todo 
o en parte, la obligación principal afianzada por la Sociedad de Garantía Recíproca de la 
Comunitat  Valenciana,  tanto  por  expiración  del  plazo  final,  con  incumplimiento  del 
deudor, como por producirse la resolución anticipada ante la concurrencia de cualquiera  s
de las causas que facultan a la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat  oe.
Valenciana, para ello, siempre que la acreedora de la obligación principal quede en  w.
posición de entablar contra su deudor, y por consiguiente también contra su fiadora  66ww
vseonlidcaidroia,,  pcour aplqriuniceipr aal,c ciniótenr epsaersa,  creocmlaismioanre lso,  gqauset osse u l eo traodse cuodnec eppotro rsa»z.ón del préstamo
por Pvoíar  údleti msuop, eserp soesñicaiólan  edne l ag aersacnrittíuar,a d qeu em «oldao h qipuoete ecna  ennin egsútne  caacstoo  sseu pcoonnset itnuoyvea lcoió ens,   BOE-A-cable e
limitación, ni modificación de otras garantías personales o reales que la Sociedad de 
Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana tenga establecidas en su favor, o pueda 
tener en lo sucesivo, en contragarantía de la misma operación de aval o afianzamiento 
que aquí se garantiza, ni tampoco disminuye ni perjudica la eficacia del título o títulos de 
crédito que sirvan para justificar la obligación principal garantizada, de modo que en 
cuanto fiadora o avalista puede ejercitar en base a dichos títulos las acciones de todo 
orden que le asistan contra la avalada o afianzada».
La finca hipoteca se indica que constituye el domicilio habitual de la persona física 
hipotecante don J.C.E.M., quien, a su vez, tiene la condición de socio de la entidad 
mercantil prestataria antes citada; y no se establece plazo o sistema de amortización 
gradual del crédito garantizado –el saldo de la cuenta–, sino su ejecutividad inmediata.
5.  A la posible aplicación de la Ley 5/2019 a las sociedades de garantía recíproca 
también se ha referido este Centro en la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, sobre 
la actuación notarial y registral ante diversas dudas en aplicación de dicha Ley:
«Por otra parte, con frecuencia, se constituyen hipotecas o garantía personales para 
asegurar otras operaciones financieras de carácter empresarial. Así ocurre con las que 
se formalizan a favor de Sociedades de Garantía Recíproca u otras entidades análogas 
como  contragarantía  de  sus  operaciones  con  sus  socios  o  clientes  habituales.  Es 
frecuente la constitución de hipotecas, normalmente de máximo, en garantía de esas 
operaciones de aval, o de otras operaciones financieras de carácter empresarial.
Debe considerarse en primer lugar que, como establece el art. 2.3, la ley es aplicable 
indistintamente  a  las  operaciones  de  préstamos  o  de  créditos,  en  los  que  haya 
intervenido una persona física en los términos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los 
avales u otras operaciones financieras constituidas en este ámbito, normalmente con 
sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la 
Ley 5/2019, la constitución hipotecas de máximo sobre inmuebles de uso residencial por 
personas  físicas  para  asegurar  la  cuenta  de  crédito  en  la  que  se  cargarán  las 
responsabilidades derivadas de esa operación financiera con el empresario sí podrá dar 
lugar a la aplicabilidad de la misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u 
otra operación financiera con la sociedad empresaria, pero sí a la garantía, en los 
términos que aquí se señalan, y en particular con el posible efecto de que el garante 
quede  obligado  a  menos  que  el  deudor  principal,  tal  como  se  desarrolla  en  esta 
Instrucción».
Según  estas  consideraciones  serán  determinantes  para  la  aplicación  de  la 
Ley 5/2019 analizar cada caso concreto, bajo la premisa de que habrá de tratarse 
supuestos en que personas físicas constituyan la garantía en favor de determinada 
sociedad de garantía recíproca, por lo que en el presente caso debe trasladarse dicho 
examen a la escritura de hipoteca, no a la operación crediticia avalada por tal sociedad 
que se documentó en póliza. Ahora bien, en este concreto caso, la hipoteca únicamente 
constituye una superposición de garantía, pues tiene por objeto reforzar la contragarantía 
(aval  documentado  en  póliza)  que  prestaron  el  deudor  y  sus  avalistas  (también 
hipotecantes).
6.  Respecto  del  ámbito  de  aplicación  de  la  Ley  5/2019,  de  15  de  marzo,  el 
artículo 1, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto establecer 
determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores 
o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real 
de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o 
conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  e.
construir». w.b
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…).»
Y, según el artículo 4, apartado 3), a los efectos de dicha Ley, se entenderá por 
«"Contrato de préstamo": el contrato mediante el cual un prestamista concede o se 
compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de aplicación 
del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar».
De  tales  normas  resulta  que  esta  Ley  se  aplica,  entre  otros  supuestos,  a  los 
contratos de préstamo con garantía hipotecaria –concedidos por prestamistas como 
actividad profesional– cuando el hipotecante sea una persona física y la hipoteca se 
constituya sobre un inmueble de uso residencial, y ello, aunque el prestatario.
Debe tenerse en cuenta que, como se expresa en el preámbulo de dicha Ley (cfr. 
apartado III), la Directiva 2014/17/UE –que mediante la misma se transpone– establece 
un  régimen  específico  de  protección  de  las  personas  consumidoras  que  tengan  la 
condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos 
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya 
finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Y se añade que la 
normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles 
de  uso  residencial,  es  decir,  su  objeto  es  la  protección  de  los  consumidores, 
entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad 
profesional o empresarial, pero también permite que por parte de los Estados miembros 
se  adopten  disposiciones  más  estrictas  en  materia  de  protección  de  las  personas 
consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no 
consumidores. En este sentido, la Ley 5/2019 «extiende su régimen jurídico a todas las 
personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación 
de  la  esfera  subjetiva  de  protección  de  la  Ley  frente  a  la  Directiva  sigue  la  línea 
tradicional  de  nuestro  ordenamiento  jurídico  de  ampliar  el  ámbito  de  protección  a 
colectivos como los trabajadores autónomos (…)».
Por lo demás, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de 
comprobar el «cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma 
Ley respecto de «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo» –vid. 
apartado 4–. Por ello, aunque la ley no sería aplicable a una persona jurídica prestataria, 
esa protección se extendería, por disposición legal expresa, a la persona física que sea 
fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/
2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019), y la 
constitución de la garantía del préstamo o crédito, en relación con dichas personas 
físicas,  quedará  sujeta  a  sus  normas,  y  el  deber  de  información  y  asesoramiento  s
alcanzará a toda la documentación prevista en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019. Pero  oe.
repárese en que tanto la información y documentación a suministrar por la entidad  w.
eppxereprssreotasnmaa isse tnfaí s,l oiccsao sam,r todíc eulbaleo  sac c1ot4miv.i1pd rayed n1 d5de edrl e to nldaoo tLa aeriqyo u,5 ea/l2luo0n 1qq9uu;ee e  –slitrmoe lieatastid,v aod  eacblo emp raoélc sastaenm zahora  o a d cliacré htdooit taoal–i d laaseds    2020-9066n https://ww
del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o
garante». Como ya advirtió la Resolución de esta Dirección General de 29 de septiembre
de 2014, el fiador o garante queda «afectado» por las condiciones financieras del 
préstamo en cuanto determinantes de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria de 
la del prestatario y le quede la posibilidad de reclamar en vía de regreso.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo en Resoluciones de 5 y 20 de 
diciembre de 2019 y en la referida Instrucción de esta última fecha, se plantea por otra 
parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos de las normas o limitaciones 
materiales que con carácter imperativo establece la Ley 5/2019. Se debe partir, para 
resolver esta cuestión, de la idea de que el garante puede obligarse a menos, pero no a 
más, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones 
(artículo 1826 del Código Civil), lo que permite en principio pactar un régimen jurídico 
para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las garantías constituidas. No 
obstante, es preciso analizar la aplicación de cada una de dichas normas. En relación 
con los gastos del préstamo hipotecario a favor de una persona jurídica y con garantías 
reales o personales constituidas por personas físicas, resulta evidente que al fiador o 
garante personal o real que tiene la condición de persona física en ningún caso se le 
puede imponer el coste del arancel notarial o registral correspondiente a la garantía 
(artículo 15.4 de la Ley 5/2019). Pero no es ese el verdadero problema: teniendo en 
cuenta que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la citada Ley 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no parece existir obstáculo alguno a 
un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en cuanto 
prestamista, con la entidad financiera (artículo 1255 del Código Civil), en particular si no 
es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jurídica, como interesado en la 
obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales y registrales 
correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías personales o 
reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habrán tenido un impacto favorable en 
relación con la obtención del préstamo y con sus condiciones económicas). También se 
plantea si, concedido el préstamo a una persona jurídica, en un contrato que por tanto no 
quedaría en principio sujeto a las limitaciones de la Ley 5/2019, el hecho de que el 
mismo sea garantizado (en concepto de fiador o de hipotecante no deudor) por una 
persona  física,  determina  necesariamente  que  quede  sujeto  a  las  limitaciones 
sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 (préstamos 
inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 
(vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).
Se afirma asimismo en tales Resoluciones e Instrucción que «si el préstamo y la 
garantía se han acordado en tales términos, el asesoramiento informativo que deberá 
prestar el notario a la persona física garante debe tener la suficiente precisión y claridad, 
detallando  con  claridad  tanto  las  condiciones  del  préstamo  conferido  a  la  persona 
jurídica, como las limitaciones que respecto de dichas condiciones presente la garantía 
constituida por la persona física, de acuerdo con lo expresamente pactado y de acuerdo 
con las normas imperativas de la ley».
7.  Si, como sostiene el registrador en la calificación impugnada, se aplican las 
consideraciones expresadas en el apartado anterior a la hipoteca, aunque no al aval que 
con  la  misma  se  pretende  garantizar,  debería  concluirse  que  dicha  hipoteca  debe 
ajustarse  a  lo  establecido  por  la  Ley  5/2019  en  materia  de  acta  notarial  previa, 
vencimiento anticipado, intereses de demora, y gastos.
Lo  que  ocurre  es  que,  en  el  presente  caso,  la  operación  crediticia  subyacente 
consiste en un préstamo, con finalidad inversora, y su contragarantía en favor de la 
sociedad de garantía recíproca que ha avalado aquel. Esta avalista, según resulta del  s
expediente de  este  recurso, no ha desplegado, ni  intermediado, actividad crediticia  oe.
alguna; ni siquiera dentro la amplitud conceptual que emplea el citado artículo 4 de la  w.
Ley 5/2019, por lo que ni entraría en el ámbito de aplicación de la misma, ni requeriría la  66ww
pmraetveiari aflo.rmalización del acta notarial de cumplimiento del principio de transparencia
concPeodri óe lylo f,o tremnaielinzód oe ne np ócluizean etal  Iqnusetit uetlo  pVraélsetnacmiaon o(e dl eú nFicinoa nezxaisst,e yn tqeu een l ae ssotec iecadsaod)  dleo   BOE-A-cable e
garantía recíproca tan solo lo avaló, debe recordarse para despejar cualquier duda otro 
de los apartados de la citada Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre 
de 2019, en el que se expresa lo siguiente, en relación con la posible exigencia del acta 
previa  respecto  de  préstamos  personales:  «Por  consiguiente,  cuando  un  préstamo 
personal quede bajo la aplicación de la Ley 5/2019, la entidad financiera habrá de 
cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones 
en su clausulado, análisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma. Por el 
contrario, no parece obligado en tal supuesto el otorgamiento del acta previa informativa 
ante el notario, según se desprende con claridad del tenor literal de la norma. El art. 15, 
en su segundo párrafo, dispone que todo ello se hará constar "en un acta notarial previa 
a la formalización del préstamo hipotecario», lo que limita el ámbito de dicha acta a las 
operaciones de préstamo hipotecario. Y, en la misma línea, el art. 22.2 establece que «en 
la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura 
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3", sin hacer referencia 
alguna a la póliza de un préstamo personal, ni menos aún al préstamo personal firmado 
en documento privado, cualquiera que sea su formato, sin acudir a la póliza notarial. A 
mayor abundamiento, el art. 14.1 g) al hacer referencia a la obligación del prestatario de 
recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario se limita al supuesto en que 
"esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública" y que el asesoramiento 
lo preste el notario "que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública 
contrato  de  préstamo".  Y  análogamente,  la  disposición  final  sexta  modifica  la 
Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, 
añadiendo un supuesto de infracción muy grave por los notarios entre los incluidos en su 
art.  43,  que  queda  concretado  en  «el  incumplimiento  del  período  de  información 
precontractual obligatorio previo a la autorización de la escritura en los préstamos y 
créditos  hipotecarios  sobre  vivienda  residencial  y  de  levantar  el  acta  previa  a  su 
formalización en los términos previstos en la Ley”».
Es la concreta operación de financiación realizada por la entidad crediticia la que 
muestra la real y verdadera naturaleza de la intervención de la sociedad de garantía 
recíproca (a cuyo favor se constituyó ulteriormente la hipoteca) pues la concesión del 
crédito, y por ende la posición de acreedor, es ajena a ella por completo. Y siendo la 
hipoteca constituida –como ya se ha indicado- de superposición de garantía, dados los 
términos en que se concertó y a la vista de la citada Instrucción, no puede entenderse 
incluida en el ámbito de la Ley de 5/2019, pues ni se ha obligado la sociedad de garantía 
recíproca a menos que el deudor principal, ni ha concedido facilidades crediticias al 
socio,  y  por  ello  carece  de  fundamento  la  exigencia  contenida  en  la  calificación 
impugnada.
Si  en  el  contrato  de  contragarantía,  al  regular  la  cuenta  especial  que  se  abre 
normalmente en este tipo de contratos para anotar las cantidades adeudadas por el 
beneficiario  del  aval,  se  convinieran  aplazamientos  o  facilidades  de  pago,  le  sería 
plenamente aplicable la Ley 5/2019, pues se trataría de una hipoteca en garantía de 
préstamo, en los términos que el concepto de préstamo se define por dicha Ley; pero si 
no se ha previsto dicho aplazamiento, sino que en la cuenta se anotan cantidades en 
calidad de vencidas, líquidas y exigibles, no podrá calificarse de préstamo, debiendo por 
tanto quedar su hipoteca fuera del ámbito de aplicación de la Ley, como ocurre en el 
presente supuesto.
La operativa de cuenta corriente pactada en la escritura no se puede equiparar a lo 
que propiamente sería una cuenta de crédito, ni encaja en alguno de los supuestos que  s
el citado artículo 4, apartado 3), de la Ley 5/2019 asimila a una operación crediticia, pues  oe.
la función que realiza es meramente liquidataria, al tratarse de una hipoteca en garantía  w.
del saldo de una cuenta especial, abierta contablemente con una finalidad ajena a la de  66ww
sfiengaunrciidaacdió on . dPeo mr áexlloim, ola,  ahli pgoatreacnati zcaorn usntitau iodbal igsaec eiónnc ufuatdurraa , eanlg loa  qcuaete rgeosruíalt ah itpaomtebciéans  ddeel 
tenor de la escritura.
Respecto de tal categoría de hipoteca, cabe traer a colación lo que, concluyendo en 
la imposibilidad de que las sociedades de garantía recíproca pudieran servirse del 
artículo  153  bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  afirmó  esta  Dirección  General  en  la  citada 
Resolución de 27 de julio de 2012, entre otras:
«En realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas 
de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 
de la Ley Hipotecaria, y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del 
saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria); y 
las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
Centrándonos en la hipoteca en garantía de obligación futura, dentro de ella cabe la 
que se constituye en garantía del fiador o avalista, pues se trata de la obligación futura 
de reembolsar al fiador lo que éste haya pagado en virtud del contrato de afianzamiento 
o aval. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de 
enero de 1994 no admitió la hipoteca en garantía de avales a favor de una sociedad de 
garantía recíproca porque al no existir todavía la deuda, se podría crear una reserva de 
rango carente de un legítimo interés actual y porque exigía la existencia de una relación 
jurídica básica que vincule ya al deudor. Pero en el presente caso, existen intereses 
legítimos tanto en la sociedad deudora como en la sociedad de garantía recíproca en 
que se constituya la hipoteca y no puede considerarse que hay una simple reserva de 
rango, pues se cumplen los requisitos de la hipoteca en garantía de obligación futura 
establecidos en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria.
8.  En este caso, no se puede considerar estrictamente, la hipoteca constituida 
como global y flotante en el sentido del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, pudiendo 
tener cobertura si se configura expresamente como hipoteca en garantía de obligación 
futura, pues el acto básico es único y consiste en el contrato de afianzamiento entre las 
partes, no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes y/o futura, sino de las 
obligaciones derivadas de ese único contrato de afianzamiento.
El único obstáculo lo podría representar la expresión «en garantía de obligación 
futura» que emplea en singular el artículo 142 de la Ley Hipotecaria, pero en este caso, 
el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario, al existir un solo contrato de 
afianzamiento y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de la 
fianza.
A estos efectos, también es procedente considerar que cabe la «fianza en garantía 
de deudas futuras» conforme al artículo 1.825 del Código Civil, al establecer que «puede 
también  prestarse  fianza  en  garantía  de  deudas  futuras,  cuyo  importe  no  sea  aún 
conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida». La 
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2002, con cita de 
la Sentencia de 23 de febrero de 2000, admite que estos afianzamientos han sido 
reconocidos «tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, como aquellos 
afianzamientos  que  se  contraen  para  asegurar  el  cumplimiento  de  obligaciones  no 
nacidas en el momento de constituirse el contrato de fianza, pero sí son previsibles o 
determinables en el momento de constituirse el contrato, haciendo innecesario a raíz del 
nacimiento de la deuda, un nuevo contrato de fianza, concretándose esa determinación 
en que estén fijadas las partes cuyas relaciones jurídicas hagan nacer las obligaciones 
que se garantizan y el importe máximo de las mismas». La Sentencia de 30 de octubre 
de 2006 también recuerda que «la jurisprudencia ha exigido, además y de acuerdo con 
el propio artículo 1825 del Código Civil, que la obligación futura «quede determinada en  e
este  acto  o  sea  susceptible  de  serlo  en  el  futuro  sin  necesidad  de  un  nuevo  bo
consentimiento entre fiador y quien con él hubiere contratado», citando en el mismo  66ww
soecntutibdroe  dlaes  2S0e0n5t»e.ncias de 27 de septiembre de 1993, 23 de febrero de 2000 y 13 de
de u9n.  cDoenbtrea tcoo ndcel upirrsées tqaumeo c oyn qstuiteu ylea  umni spmreas uppruoetesctoc iódne  ldai sLpeeyn 5s/a2d0a1 9a ll ap froersmtaatlaizraioc ióens 
extensible  a  fiadores  y  garantes  que  sean  personas  físicas  (cfr.  artículos  1,  2  y
especialmente el 15.4), siempre que se trate de uno de los dos supuestos que contempla 
el artículo 2.1, apartados a) y b), algo que no sucede en el caso de este recurso. Y es 
que tales garantes, necesariamente y de forma independiente, no deben gozar de esa 
protección cuando la hipoteca se constituya en garantía de obligaciones derivadas de un 
contrato distinto al de préstamo, que es precisamente lo que ha sucedido en este 
supuesto.
Por tanto, en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 
cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de 
pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes 
debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces 
sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los 
amplios términos con que éste se define por la Ley). Pero si las cantidades que se 
anotan en la cuenta resultan, sin más, vencidas, líquidas y exigibles (se pasaría de la 
fase de seguridad a la ejecutiva), no cabe hablar de préstamo, por lo que la hipoteca 
constituida quedará fuera del ámbito de aplicación de la mencionada ley. Y tampoco se 
convierte el contrato en préstamo por la eventual previsión de que el saldo final hubiera 
de ser satisfecho en un plazo a contar desde el requerimiento fehaciente de pago, 
puesto ello sería un simple término de gracia previo a la ejecución hipotecaria, sin 
implicar propiamente aplazamiento ni facilidad de pago.
Además, el acta notarial a que se refiere el artículo 15 de la Ley 5/2019 no es una 
exigencia de forma del contrato de hipoteca como título inscribible, sino un requisito 
ineludible del proceso de contratación de hipotecas en garantía de préstamos sujetos a 
la citada ley. Pero la hipoteca constituida en este caso mediante la escritura calificada no 
está, en modo alguno, sujeta al proceso de contratación de hipotecas reguladas a la 
Ley 5/2019 (no encaja en ese «iter» contractual previo), pues opera «a posteriori» y 
queda por completo al margen del curso seguido para obtener financiación (prestada 
mediante  póliza  por  determinada  entidad  de  crédito),  siendo  el  único  papel  de  la 
sociedad de garantía recíproca facilitarla (no resulta tampoco que haya intermediado), 
pero en su posición de garante (fiador) y en el desempeño de una actividad que es la 
propia de su objeto, no en alguna de las –amplias- formas de préstamo que recoge el 
artículo 4 de la Ley 4/2019.
Por ello, en la fase ejecutiva de la hipoteca constituida, se prevé que una vez haya 
surgido en la sociedad de garantía recíproca su obligación de pagar como fiadora 
solidaria, aquella cargaría en la cuenta especial abierta al afianzado las cantidades de 
las que respondería por cuenta de la fianza prestada; cerrándola en el momento en que 
se produjera el incumplimiento del afianzado frente a ella o frente a la acreedora de la 
obligación principal; certificando el saldo deudor resultante, conforme a lo determinado 
por el artículo 572 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y aplicando, en su caso, las 
prescripciones de los últimos cuatro párrafos del artículo 153 de la Ley Hipotecaria. Nada 
más.
Por tanto, carece de justificación la exigencia que respecto de la hipoteca constituida 
contiene la nota recurrida, pues como se ha razonado anteriormente la Ley 5/2019 no es 
aplicable en el supuesto a que se refiere este recurso.
Cuestión  distinta  es  que  deban  cumplirse  normas  establecidas  en  favor  del 
hipotecante, como las relativas a los intereses de demora (artículo 114, párrafo tercero, 
de la Ley Hipotecaria) o las causas de vencimiento anticipado (artículo 129 bis de la 
misma  Ley),  así  como  en  general  la  normativa  de  protección  de  consumidores  –
extramuros de la Ley 5/2019– si los hipotecantes no deudores carecen de vinculación  s
funcional con la empresa, a que se destina la operación crediticia garantizada por el aval  oe.
asegurado con la hipoteca constituida. w.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho  66ww
ceaxlpifuiceasctoiósn, .esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.