BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 307 Lunes 23 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 103616
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14749 Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la 
cancelación de una nota marginal de reversión.
En el recurso interpuesto por don A.L.M., Director Gerente del Instituto de Vivienda, 
Infraestructura  y  Equipamiento  de  la  Defensa,  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registrador de la Propiedad de Madrid número 15, don Eugenio Rodríguez Cepeda, por 
la que se deniega la cancelación de una nota marginal de reversión.
Hechos
I
Se recibe por correo y se presenta a las 15:30 horas del día 12 de abril de 2019 un 
oficio suscrito por el Subdirector General Técnico y de Enajenación del Instituto de 
Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, fechado el 3 de abril de 2019 en 
el que se solicita la cancelación de nota marginal relativa al derecho de reversión latente 
sobre las fincas 3564 y 421 del Aeródromo de Cuatro Vientos, en Madrid, en virtud de 
sentencia  de  13  de  julio  de  2007  se  la  Sala  de  lo  Contencioso–Administrativo, 
sección 4.ª, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Se acompaña dicha sentencia y 
otros  documentos  complementarios.  Dicha  presentación  motiva  el  asiento  1428  del 
diario 108.
La finca 3564 aparece inscrita en dominio a favor del Estado–Ministerio del Aire, pero 
solo en cuanto a un resto de 19.973 metros cuadrados. Los otros 27.027 m2 fueron 
expropiados por el Ayuntamiento de Madrid, dando lugar a la registral 80496, que forma 
parte  del  «Viario  estructurante  distribuidor  oeste  M–40».  Con  anterioridad  a  la 
segregación por la citada expropiación se hizo constar por nota marginal el derecho de 
reversión latente respecto de una tercera parte indivisa de esta finca a favor de la 
sociedad  «José  Carlos  Sánchez  Esquerdo,  S.L.».  Consta  asimismo  una  anotación 
preventiva de demanda a favor de don J. C. M. sobre el 50 por 100 del derecho de 
reversión latente sobre una tercera parte. Por último, según la inscripción 2.ª, el derecho 
de reversión latente sobre la tercera parte indivisa fue aportado por la sociedad «José 
Carlos Sánchez Esquerdo, S.L.» a la sociedad «Hoteles Altozano 2000, S.L.».
En cuanto a la finca 421 resulta que también aparece inscrita en dominio a favor del 
Estado–Ministerio del Aire. Consta igualmente el reflejo registral por medio de nota 
marginal del derecho de reversión latente sobre una tercera parte indivisa a favor de 
«José Carlos Sánchez Esquerdo, S.L.», la anotación de demanda sobre el 50 por 100 
del derecho de reversión latente sobre la tercera parte indivisa a favor de don J. C. M. y 
la aportación social de dicho derecho de reversión latente sobre la tercera parte indivisa 
a «Hoteles Altozano 2000, S.L.».
II e.
La  documentación  anterior  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de  calificación:  749ww
s«oFburned alams ednotoss  fidnec aDs ecroemchpor.e nPdairdeacse  einnc eoln tdeosctaubmlee nqtou ec aelli fipcoasdiob le– udnear evcehzo  rdeec orneovceirdsoió an 
tsreacvcéisó nd e4 .ªs,e dnetel nTcriibau dnea l1 S3u dpee rjiuolri od ed eJ u2s0t0ic7ia d dee l aM Sadarlaid –d ein lcou rCrioón etenn ccaiodsuoc-iAddamd,i nciosntrfaotrimvoe, 
al artículo 55.3 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 en su
redacción dada por la disposición adicional 5.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, 
porque los reconocidos como titulares de la reversión no ingresaron en tiempo y forma el 
justiprecio y sus intereses legales, una vez que la resolución de caducidad adquirió 
firmeza al no haber sido recurrida. 2.–Ahora bien, esta caducidad –que en buena lógica 
provocaría la cancelación de la constancia registral del derecho de reversión latente en 
dichas fincas– no puede ser absoluta sino relativa, esto es, afecta únicamente a quienes 
tuvieron  intervención  o  audiencia  –u  oportunidad  de  una  u  otra–  en  el  expediente 
administrativo de reversión y su caducidad. No, en cambio, respecto de la sociedad 
mercantil que actualmente tiene en el Registro inscrito el derecho latente de reversión 
sobre  una  tercera  parte  indivisa  de  las  fincas,  esto  es,  la  mercantil  «Hoteles 
Altozano 2000, S.L.». 3.–Está bien traída al caso por el Instituto solicitante la resolución 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2016, en la 
que se revocó una calificación de una registradora precisamente porque, pretendida por 
el mismo Instituto la cancelación de la constancia registral del derecho de reversión por 
caducidad  en  determinada  finca,  la  registradora  la  suspendió  en  aplicación  de  los 
artículos 177 del Reglamento Hipotecario y 82 de la Ley Hipotecaria. Esta resolución, en 
su fundamento de derecho 4 dice lo siguiente: "4. Ciertamente, es regla general que para 
la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del 
derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. 
arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene 
importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido 
por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (art. 82 de la 
Ley Hipotecaria). Y eso es precisamente lo que ha ocurrido en el supuesto sometido a 
consideración en este expediente. Como se ha señalado en anteriores apartados, a 
través del oportuno expediente administrativo, y sin que la registradora haya planteado 
dudas sobre la intervención en el mismo de todos los que reúnen la condición de 
causahabientes  de  los  que  en  su  momento  fueron  titulares  registrales  de  la  finca 
expropiada, ha quedado acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en causa de 
caducidad y extinción de conformidad con lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley 
sobre expropiación forzosa. Por tanto, ha de considerarse suficiente para la cancelación 
del mencionado derecho la presentación del oficio y de la resolución librada por el 
Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, titular registral actual 
de la finca a la que se acompaña la certificación comprensiva de los trámites esenciales 
del procedimiento". 4.–La diferencia, por tanto, es que en esta calificación, el registrador 
que  suscribe  sí  plantea  dudas  –mejor  dicho,  certezas–  sobre  la  necesidad  de 
intervención en el expediente de todos los que reúnen la condición de causahabientes de 
los que en su momento fueron titulares de la finca expropiada, lo que lleva a suspender 
las  cancelaciones  pretendidas  en  tanto  no  se  acredite  que  la  mercantil  Hoteles 
Altozano 2000, S.L. tuvo oportunidad de ser oída en el expediente de caducidad del 
derecho de reversión. En virtud de lo cual, he acordado suspender la inscripción del 
documento arriba reseñado por el defecto expresado en el fundamento de derecho 
anterior. Contra esta calificación podrá (…). Madrid a 8 de septiembre de 2020. El 
Registrador, Fdo. Eugenio Rodríguez Cepeda.
III
Contra la anterior nota de calificación, don A.L.M., Director Gerente del Instituto de 
Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, interpone recurso en virtud de  s
escrito de fecha 15 de septiembre de 2020 al objeto de que se dicte nueva calificación  e.
favorable a la cancelación del derecho de reversión que –según el recurrente– consta  w.
inscrito sobre una tercera parle indivisa a favor de la mercantil «José Carlos Sánchez  749ww
vEisrtquude rddeo , SSe.Ln.t»e;n ceina  bdaes ef eac hlao s 1s3ig udiee njtuelsio  adrgeu m20e0n7to sd: eA nlate cSeadlae ntdees  ldoe  Choenctheon.c Iio. sEon-
dAedlm einxipsetrdaiteivnote,  Sreecmciitóidno 4 aa,l  dReel gTirsibtruon),a l sSeu peesrtiimoró d ep aJrucsiatilcmiae ndtee  Meal drreidc u(drsooc ucmoennteton cnio.ºs o3   BOE-A-cable e
administrativo interpuesto por don C. E. C. actuando en su propio nombre y en beneficio 
de la comunidad hereditaria de la que forma parte y el recurso interpuesto por don J. C. 
M., contra la Resolución de 9 de mayo de 2002 del Ministerio de Defensa que se anuló 
por no ser conforme a Derecho en el pronunciamiento relativo a las fincas n.º 3.564 
y 421 del Aeródromo de Cuatro Vientos, respecto de las cuales se reconoció el derecho 
de los demandantes a su reversión sobre el 100% de titularidad, desestimando el resto 
de sus pretensiones. Dicha Sentencia devino firme por Sentencia de la Sala de lo 
Contencioso–Administrativo  del  Tribunal  Supremo  de  fecha  21  de  junio  de  2011, 
aclarada por Auto de la misma Sala del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio de 2011. 
En ejecución de dicha Sentencia, con resolución del Secretario de Estado de Defensa 
por delegación del Ministro de Defensa, de fecha 23 de febrero de 2012 (documento n.º 
12 del expediente), se declaró la desafectación al fin público y su alienabilidad del 
siguiente bien inmueble, «Las fincas 3564 y 421 DEL C.D.S.C. Barberan. Ubicadas en la 
base aérea de Cuatro Vientos, Madrid, con exclusión de los terrenos desafectados por 
Resolución del Ministro de Defensa de 22 de julio de 1991, para las obras de la M–40». 
Según consta en la certificación registral las fincas citadas fueron expropiadas en 1951 
por el Estado–Ministerio del Aire, a sus propietarios doña C. R. G., don J. M. E. R. y 
doña C. E. R. En la inscripción de la finca n.º 421 consta expresamente que sus tres 
propietarios  adquirieron  la  finca  por  adjudicación  y  herencia,  por  terceras  partes 
indivisas. Se significa que el matrimonio formado por doña C. R. G. y don J. E. S., los 
dos fallecidos, designaron como únicos herederos a partes iguales a sus dos hijos, doña 
C. E. R. y don J. M. E. R., también fallecidos, habiéndose adjuntado el árbol genealógico 
al expediente como documento n.º 21. II. Por resolución de la Dirección General de 
Carreteras de fecha 6 de noviembre de 1990 se aprobó el proyecto del trazado de 
«Distribuidor Oeste enlace (…)», y por Real Decreto–Ley 3/1988 de 3 de junio, se 
declaró la urgente ocupación de los bienes afectados de expropiación forzosa como 
consecuencia  de  la  ejecución  de  las  obras  comprendidas  en  el  Plan  General  de 
Carreteras  1984/1991.  Como  consecuencia  de  dicho  proyecto,  en  el  año  1990  se 
expropió  una  superficie  de  27.027  metros  cuadrados  que  afectaba  a  cinco  fincas 
registrales del aeródromo de Cuatro Vientos y, por error, dicha superficie se segregó 
únicamente de la finca registral 3564 inscrita en dicho Registro de la Propiedad al 
tomo 64, folio 206, pasando a formar la finca registral 80496. Con fecha 29 de junio 
de 2015 se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 15, acta de ocupación 
y pago de dicha finca de fecha 16 de diciembre de 1990 firmada por don E. V. P. en 
representación de «El Estado-Ministerio del Aire» y «El Estado-Ramo de Guerra»– como 
expropiados y don P. A. T. en representación del AYUNTAMIENTO DE MADRID como 
expropiante y beneficiario de la expropiación. Al objeto de subsanar el error detectado, y 
en cumplimiento de lo interesado en el documento de calificación del Registrador de la 
Propiedad de fecha 31 de mayo de 2017, según el cual la inexactitud en el Registro 
resulta de error en el! título pudiendo subsanarse, conforme al artículo 40 d) de la Ley 
Hipotecaría,  con  la  conformidad  de  los  interesados,  en  este  caso,  el  Ministerio  de 
Defensa y el Ayuntamiento de Madrid, como expropiado y expropiante, o, en su defecto, 
resolución judicial; el INVIED O.A. y el Servicio de Gestión de Suelo del Ayuntamiento de 
Madrid están trabajando en la elaboración de un documento conjunto que sirva para 
regularizar registralmente las cinco fincas afectadas por la expropiación realizada por el 
Ayuntamiento de Madrid. III. Según el fundamento de derecho primero de la Sentencia 
de fecha 13 de julio de 2007 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid precitada 
(documento n.º 3 del expediente), y en relación a los documentos presentados por don  s
C. E. C. se expone literalmente «De tos citados documentos se desprende, a diferencia  oe.
de lo afirmado por la parte demandada, la debida acreditación por el demandante de la  w.
condición de heredero de su padre, abuelo y abuela, por lo que el derecho de retracto  749ww
erejelarcciitóand oc oenn  lab emneitfaicdi oin pdriovipsiao  dy ed ela sla  ficnocmasu noidbajedto d ed eh eerseted erreocsu rdseo ,l ar eqsuuelt afo rdmebai dpaamrtee neten 
adcermedaintaddaan.t eD, usrainn teo blaje csiuósnt aanlcgiaucniaó na dl er eessptee crteoc,u ras oD c. omJ. pCar.e cMió.,  ye sne  vleir ttuudvo  dceo maoc upearrdteo   BOE-A-cable e
transaccional debidamente homologado judicialmente, de fecha 13 de julio de 2006, en 
virtud del cual el citado Sr. C. en el año 1.996 había adquirido los derechos hereditarios 
de que fue titular D. J. C. S. E. primo del demandante, en la herencia de su madre y de 
su abuela) y aquí recurrente devenían titulares por mitades indivisas, o sea, al 50% en la 
herencia de doña C. R. G. De este modo queda acreditada la titularidad por parte del Sr. 
C. del 25% y del demandante por otro 25%, que sumado al 50% por el que se inició este 
procedimiento, alcanza una titularidad del 75%. Ahora bien, respecto a estos últimos 
porcentajes de titularidad, su reconocimiento en este proceso se efectúa a los meros 
efectos prejudiciales (art. 4.2 LJCA), por lo que no surtirá efectos fuera de este proceso y 
no vinculará al orden jurisdiccional correspondiente.» IV. Mediante escrito de fecha 2 de 
septiembre de 2013 (documento n.º 41 parcial del expediente), el abogado don J. M. M., 
actuando en representación de los hermanos don C. M., don E. M., doña M. C., don A. 
M., don A. M. y don A. M. S. M., nietos de la antigua copropietaria expropiada fallecida 
doña C. E. R., solicitó la reversión del 50 % proindiviso de las fincas registrales n.º 3.564 
y 421 de la propiedad reseñada. Asimismo, con escrito de fecha 20 de noviembre 
de 2013 (documento n.º 43 del expediente), el abogado don J. M. M. S., actuando en 
nombre  y  representación  de  la  mercantil  «José  Carlos  Sánchez  Esquerdo,  S.L.»  y 
basándose en documentos en los que se transmitían los derechos de reversión no 
reconocidos por el Ministerio de Defensa sobre fincas afectadas al dominio público entre 
las que se encuentran las n.º 3.564 y 421 citadas, así como en certificaciones del 
Registro de la Propiedad n.º 15 de Madrid de fecha 7 de mayo de 2013 en las que consta 
la inscripción de los derechos latentes de reversión sobre una tercera parte indivisa de 
dichas  fincas  (documento  n.º  80  del  expediente),  manifestó  que  los  derechos  de 
reversión solicitados por los hermanos S. M. eran propiedad de la entidad «José Carlos 
Sánchez Esquerdo S.L.» V. Con escrito de fecha 27 de febrero de 2014 (documento n.º 
48 del expediente), don J. C. M. habiendo tenido conocimiento que tanto los hermanos 
S. M. como la mercantil José Carlos Sánchez Esquerdo, S.L. pretendían atribuirse 
derechos sobre las fincas n.º 3564 y 421, hizo constar que mediante escritura pública de 
fecha 2 de mayo de 1996. cuya copia se adjuntó al expediente remitido al Registro, 
adquirió de don J. C. S. E. el pleno dominio de los derechos hereditarios y de reversión 
de las fincas expropiadas, relativos a las herencias de su madre doña C. E. R. y su 
abuelo materno don J. E. S. siendo por tanto ineficaces todas las escrituras posteriores a 
la suya. en las que se venden derechos de reversión, por carecer el vendedor de 
facultades de disposición.
Por  otra  parte,  don  C.  E.  C.  presentó  escrito  de  fecha  12  de  marzo  de  2014 
(documento n.º 49 del expediente), con el que, teniendo conocimiento de que se habían 
presentado distintas personas solicitando los derechos de reversión de las fincas n.º 421 
y 3564, declaró que los citados derechos correspondían: un 50% a los herederos de don 
J. M. E. R. (hermanos E. C.), un 25% a don J. C. M. por acuerdo transaccional con el 
firmante sancionado judicialmente el 13 de julio de 2006, y el restante 25% a él mismo 
por  derecho  de  retracto  ejercitado  en  beneficio  propio  a  la  venta  de  los  derechos 
hereditarios de J. C. S. E. a don J. C. M. el 2 de mayo de 1996. Asimismo, manifestó que 
don J. C. S. E. realizó otras ventas, pero bien por caducidad, por posterioridad o por 
defectos en el objeto a transmitir, ninguna de ellas tiene validez jurídica. En cuanto a los 
hermanos S. M., manifiesta que perdieron todos sus derechos al vender su padre 
en 1996 (Don J. C. S. E.) todos sus derechos hereditarios. VI. A la vista de lo expuesto, 
considerando las manifestaciones y documentación aportada por los hermanos S. M., la 
mercantil «José Carlos Sánchez Esquerdo SL.», don J. C. M. y don C. E. C., y siendo  s
necesario continuar con el procedimiento de reversión en su fase de comunicación del  oe.
justiprecio, con nota interior de fecha 18 de mayo de 2014 (documento n.º 50 del  w.
expediente), se solicitó informe a la Asesoría Jurídica de este Instituto de Vivienda,  749ww
Idnefrl a5e0s%tru cdteulr ad eyr eEcqhuoip daem ireenvteor sdieó nla r eDceofennoscaid oso jburdei caia qlmuieénnt ele  scoobrrree slpaosn fdiníac alas  tnit.uºl a3r.i5d6a4d 
Ry .4 2G1.  dy edl oañearó Cdr.o Em. oR d. eS Ceguúantr ola V sieennttoesn, ceian  pMreacdirtiadd, ad,e driovna dJa.  dCe.  lMa .h hearebníac iaa ddqeu idriodñoa  loCs.   BOE-A-cable e
derechos (expectantes) de reversión sobre dichas fincas a DON J. C. S. E. derivados de 
la herencia de su madre (C. E. R.) y de su abuela (C. R. G.), que son los mismos 
derechos que ahora han sido solicitados tanto los hermanos S. M., como la mercantil 
José Carlos Sánchez Esquerdo S.L. El 75% restante es de titularidad de los hermanos E. 
C., hijos del antiguo copropietario expropiado fallecido don J. M. E. R. La Asesoría 
Jurídica emite informe de fecha 22 de julio de 2014 (documento n.º 54 del expediente), 
según el cual, de conformidad con la Sentencia de fecha 13 de julio de 2007 del TSJ de 
Madrid, don J. C. M. adquirió los derechos de reversión sobre las fincas del expediente a 
DON J. C. S. E. derivados de la herencia de su madre (Doña C. E. R. y de su abuela 
(Doña C. R. G.) en los propios términos que establece el fallo judicial. Cualquier otro tipo 
de interpretación distinta a la contenida en el fallo judicial, o cualquier otro negocio 
jurídico privado al margen del precitado fallo judicial, deberá ser esgrimido ante el 
respectivo orden jurisdiccional competente (que vinculará a este Organismo Autónomo) 
no pudiendo constituirse este último, hasta entonces, en dirimente de negocios jurídicos 
privados.  VII.  Por  tanto,  con  oficios  del  INVIED  de  fecha  13  de  agosto  de  2014 
(documentos n.º 55 y 56 del expediente), se dictaron las correspondientes resoluciones 
desestimando las solicitudes presentadas por don J. M. M., actuando en representación 
de los hermanos S. M., y por don J. M. M. S., actuando en nombre y representación de la 
mercantil José Carlos Esquerdo S.L. Asimismo, con oficio de fecha 9 de septiembre 
de 2014 (documento n.º 57 del expediente), se reconoció el derecho de reversión sobre 
las fincas 3564 y 421 a don C. E. C. y hermanos E. C. y a don J. C. M., como únicos 
titulares acreditados, comunicándoles la valoración efectuada por este Organismo y que 
ascendió a 3.433.464,36 €. La mercantil José Sánchez Esquerdo. S.L. interpuso recurso 
contencioso–administrativo n.º 449/2014 ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, 
contra la desestimación de la solicitud efectuada de que el derecho latente reversión de 
las fincas 3564 v 421 pertenecía a la citada sociedad mercantil (documento n.º 68 del 
expediente), comunicándose emplazamientos al resto de los interesados (documentos 
n.º 69, 70 y 71 del expediente). En dicho procedimiento recayó Sentencia n.º 580/2016. 
de fecha 15 de diciembre de 2016. de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 
Cuarta,  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de  Madrid,  dictada  en  el  Procedimiento 
Ordinario n.º 449/2014 (documento n.º 94 del expediente), en cuyo fundamento de 
derecho cuarto manifiesta que «Ciertamente, las cuestiones planteadas en la demanda y 
aquí discutidas, se refieren todas ellas a la cuestión sucesoria y al derecho de propiedad 
del que derivarla el derecho de reversión, cuestionándose no sólo lo acordado en la 
sentencia  del  TSJ  que  da  origen  a  la  resolución  aquí  recurrida  (sentencia  que  se 
pronunció únicamente a los meros efectos prejudiciales –art. 4.2 LJCA–), sino que 
además se pretende por esta vía invalidar una resolución jurisdiccional del orden civil – 
el Auto citado del Juzgado de Primera Instancia– cuya firmeza permitió que la sala se 
pronunciara a esos meros efectos prejudiciales. Pues bien, lo cierto es que el propio 
recurrente, en su escrito de conclusiones, manifiesta textualmente: «estamos de acuerdo 
en el sentido de que han dejado pasar diez años sin haber intentado inscribir su derecho 
en  el  registro  civil  o  anular  las  transmisiones  legales».  Dicha  sentencia  acuerda 
finalmente declarar la inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo interpuesto 
por  José  Sánchez  Esquerdo.  S.L.  adquiriendo  firmeza.  VIII.  Tras  diversos  trámites 
administrativos  y  judiciales,  con  oficio  del  INVIED  de  fecha  18  de  mayo  de  2018 
(documento n.º 123 del expediente), se solicitó a los reversionistas acreditados el ingreso 
del justiprecio reversional en la cantidad total de 3.517.157,16 € (3.354.224,55 € principal 
+ 162.932,61 € intereses), concediéndose un plazo de TRES MESES para efectuarlo  s
bajo pena de caducidad del derecho de reversión, en aplicación de lo dispuesto en el  oe.
artículo 55 de la Ley de Expropiación Forzosa. Dado que la notificación a C. E. C. es  w.
devuelta hasta en tres ocasiones por ausente de reparto, se publicó dicha notificación en  749ww
neol BtifOicEó  nco.ºn 1 f5e3c,h dae 2 2 d5e d ea gjuonstioo  ddee  22001188 .( dFoincaulmmeennttoe  ns.eº  1d2ic7tó).  rAessiomluiscmióon,  dae J .c aCd. uMci.d saed  ley 
oafricchioiv od ed ef eacchtuaa c1i3o ndees  dneo vfeiecmhab r8e  ddee  n2o0v1ie8m (bdroec duem 2e0n1to8 . nre.ºm 1it3id5a  dae llo se xinpteedreiesnatdeo).s  Ccoonn   BOE-A-cable e
fecha 19 de noviembre de 2018 se notificó a C. E. C., al haber solicitado expresamente 
que se le notificaran las resoluciones que pudieran recaer en el expediente. Dado que 
las notificaciones efectuadas en dos ocasiones a J. M. C. y C. E. C. fueron devueltas por 
ausente  de  reparto,  se  publicó  la  resolución  de  caducidad  en  el  BOE  n.º  311  de 
fecha 26–12–2018 (documento n.º 141 del expediente), notificándose a los dos. Dicha 
resolución de caducidad adquiere firmeza al no haber sido recurrida en plazo. IX. A la 
vista  de  todo  lo  expuesto  y  de  la  documentación  adjunta,  en  aplicación  de  los 
artículos 77,79.2,82, 86 y concordantes de la Ley Hipotecaria, considerando el contenido 
de la resolución de 19 de abril de 2016 de la Dirección General de Registros y del 
Notariado, y habiéndose tramitado el procedimiento de reversión de las fincas n.º 3.564 
y 421, del Aeródromo de Cuatro Vientos, en Madrid, en ejecución de Sentencia judicial 
firme v con todas las garantías legales: mediante oficio de este organismo autónomo de 
fecha 3 de abril de 2019, notificado con fecha 12 de abril de 2019, se interesó del 
Registrador  de  la  Propiedad  n.º  15  de  Madrid  la  cancelación  de  la  nota  marginal 
existente en las fincas registrales n.º 3564 y 421 en la que se hace constar el derecho de 
reversión latente respecto de una tercera parte indivisa de cada finca a favor de la 
sociedad «José Carlos Sánchez Esquerdo, S.L.», con C.I.F. (…), por haber decaído la 
citada mercantil en dicho derecho y haber caducado el mismo, extinguiéndose por 
completo para las fincas referidas. X. Con escrito de fecha 8 de septiembre de 2020, con 
entrada en este INVIED O.A. de fecha 9 de septiembre de 2020. y cuya copia se adjunta 
como anexo I. el Registrador del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 15 ha acordado 
suspender la cancelación de la nota marginal relativa al derecho de reversión latente 
sobre las fincas 3564 y 421 del Aeródromo de Cuatro Vientos, en Madrid, al manifestar 
que según la inscripción 2.a de la finca 3564, el derecho de reversión latente sobre Ja 
tercera parte indivisa fue aportado por la sociedad «José Carlos Sánchez Esquerdo 
S.L.» a la sociedad «Hoteles Altozano 2000, S.L.», al plantear «dudas–mejor dicho 
certezas– sobre la necesidad de intervención en el expediente de todos los que reúnen 
la condición de causahabientes de los que en su momento fueron titulares de la finca 
expropiada,  lo  que  lleva  a  suspenderlas  cancelaciones  pretendidas  en  tanto  no  se 
acredite que la mercantil Hoteles Altozano 2000 S.L tuvo oportunidad de ser oída en el 
expediente de caducidad del derecho de reversión. » FUndamentos De Derecho.
Primero.–Procede la interposición de recurso gubernativo en el plazo de un mes 
desde la fecha de la notificación, efectuada con fecha 9 de septiembre de 2020, de 
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 324 y ss. de la Ley Hipotecaria.
Segundo.–Es  competente  para  interponer  el  recurso  el  Director  Gerente  del 
organismo autónomo Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, 
por ostentar la representación del mismo, según lo dispuesto en el artículo 16 del Real 
Decreto 1080/2017, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Estatuto de dicho 
Organismo Autónomo.
Tercero.–La calificación impugnada se fundamenta en las dudas o certezas que 
plantea el Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 15, 
sobre la necesidad de intervención en el expediente de todos los que reúnen la condición 
de causahabientes de los que en su momento fueron titulares de la finca expropiada, 
considerando que debe acreditarse que la mercantil Hoteles Altozano 2000 S.L. tuvo 
oportunidad de ser oída en el expediente de caducidad del derecho de reversión.
Cuarto.–En  el  presente  supuesto  ha  quedado  acreditado  administrativa  y 
judicialmente (documentos n.º 55, 68, 69, 70, 71 y 94 del expediente), que la mercantil 
José Sánchez Esquerdo, S.L. no ostenta derecho de reversión alguno sobre las fincas  s
n.º 3564 v 421 referidas, habiéndose reconocido el derecho de reversión judicialmente  oe.
sobre las mismas a don C. E. C. y a don J. C. M., y finalizando el procedimiento con  w.
rdees o2Ql0uu1ci8inó t(nod .o–fciArum meefee ncdtteoo ss  cinlau.dºs u1trc3ai5dtiv ayod s1 ,4y r1 e asdruecllht aeiv xnope ecddeeise anartcieot)u .raecitieornaer sla  dcero nfeoclohgaí a8 d edle e xnpoevdieiemntber:e  2020-14749n https://ww
– En virtud de sentencia de la Sala de lo Contencioso–Administrativo, Sección 4a del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de fecha 13 de julio de 2007 (documento n.º 3
del expediente), el derecho de reversión se reconoció a los demandantes don C. E. C. 
actuando en su propio nombre v en beneficio de la comunidad hereditaria de la que 
forma parte, v a don J. C. M.
– En ejecución de dicha Sentencia, con resolución del Secretario de Estado de 
Defensa por delegación del Ministro de Defensa, de fecha 23 de febrero de 2012 
(documento n.º 12 del expediente), se declaró la desafectación al fin público y su 
alienabilidad de las referidas fincas 3564 y 421.
– Con escrito de fecha 20 de noviembre de 2013 (documento n.º 43 del expediente), 
el abogado don J. M. M. actuando en nombre y representación de la mercantil José 
Carlos Sánchez Esquerdo, S.L., manifiesta que los derechos de reversión solicitados por 
los hermanos Sánchez– Esquerdo Martínez son propiedad de la entidad José Carlos 
Sánchez Esquerdo S.L.
– Con escrito de fecha 27 de febrero de 2014 (documento n.º 48 del expediente), 
don J. C. M. habiendo tenido conocimiento que tanto los hermanos S. M. como la 
mercantil José Carlos Sánchez Esquerdo S.L. pretendían atribuirse derechos sobre las 
fincas n.º 3564 y 421, hizo constar que mediante escritura pública de fecha 2 de mayo 
de 1996. cuya copia se adjunta de nuevo por su interés como anexo II. adquirió de DON 
J. C. S. E. el pleno dominio de los derechos hereditarios v de reversión de las fincas 
expropiadas, relativos a las herencias de su madre doña C. E. R. v su abuelo materno 
don J. E. S. siendo por tanto Ineficaces todas las escrituras posteriores a la suya en las 
que  se  venden  derechos  de  reversión,  por  carecer  el  vendedor  de  facultades  de 
disposición.
– Por otra parte, don C. E. C. presentó escrito de fecha 12 de marzo de 2014 
adjuntando  también  copia  de  la  escritura  pública  de  fecha  2  de  mayo  de  1996 
(documento n.º 49 del expediente), con el que, teniendo conocimiento de que se hablan 
presentado distintas personas solicitando los derechos de reversión de las fincas n.º 421 
y 3564, declaró que los citados derechos corresponden: un 50% a los herederos de don 
J. M. E. R. (hermanos E. C.), un 25% a don J. C. M. por acuerdo transaccional con el 
firmante sancionado judicialmente el 13 de julio de 2006, y el restante 25% a él mismo 
(C. E. C.) por derecho de retracto ejercitado en beneficio propio a la venta de los 
derechos hereditarios de J. C. S. E. a don J. C. M. el 2 de mayo de 1996. Asimismo, 
manifestó que DON J. C. S. E. realizó otras ventas, pero bien por caducidad, por 
posterioridad o por defectos en el objeto a transmitir, ninguna de ellas tiene validez 
jurídica. En cuanto a los hermanos S. M., manifestó que perdieron todos sus derechos al 
vender su padre (D. J. C. S. E.) todos sus derechos hereditarios.
– Con oficios del INVIED de fecha 13 de agosto de 2014 (documentos n.º 55 y 56 
del  expediente),  se  dictaron  sendas  resoluciones  desestimando  las  solicitudes 
presentadas por don J. M. M., actuando en representación de los hermanos S. M., y por 
don J. M. M. S., actuando en nombre y representación de la mercantil José Carlos 
Esquerdo S.L. Se hace constar que una vez recurrida dicha resolución por la mercantil 
José Carlos Esquerdo S.L., el recurso se inadmitió en virtud de sentencia n.º 580/2016, 
de fecha 15 de diciembre de 2016, de la Sala de lo Contencioso–Administrativo, Sección 
Cuarta, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, la cual adquirió firmeza al no haber 
sido recurrida en plazo.
– Con oficio de fecha 9 de septiembre de 2014 (documento n.º 57 del expediente), 
se reconoció el derecho de reversión sobre las fincas 3564 y 421 a don C. E. C. v 
hermanos E. C. v a don J. C. M., como únicos v exclusivos titulares del derecho de 
reversión sobre las mismas. comunicándoles la valoración efectuada por este Organismo  s
y que ascendió a 3.433.464,36 €. oe.
– Según certificación registral de fecha 22 de septiembre de 2015 relativa a las  w.
fincas 3564 y 421, expedida por don Antonio Javier Tornel García, Registrador de la  749ww
PIIIr.o cpoiendsatad  iAnscccriditoe netal ld deerel cnhúom deero r eqvueinrscieó nd ela tMenatder irde, scpueycato c doep iau nsae  taedrcjuenrata p caortme oin adniveixsoa 
dmee dlaia fnintec aa 3n5o6ta4c iaó nfa vmoar rdgein alal  sdoec ifeedcahda  «1J8O dSeÉ  sCeAptRieLmObSr eS AdeN C2H01E3Z.  EESs QdUecEirR, DqOue S, .aL .»la,   BOE-A-cable e
fecha de la expedición de la certificación citada, esto es 22 de septiembre de 2015, no 
constaba la transmisión del derecho latente de reversión a favor de la mercantil ‘Hoteles 
Altozano 2000. S.L». Además, ya se habla dictado resolución administrativa por el 
INVIED O.A. 113–08–2014) desestimando la solicitud de reversión efectuada por la 
sociedad  «JOSÉ  CARLOS  SANCHEZ  ESQUERDO,  S.L»,  desestimándose 
posteriormente  el  recurso  contencioso–administrativo  presentado  por  la  referida 
sociedad en virtud de sentencia n.º 580/2016, de fecha 15 de diciembre de 2016, de la 
Sala  de  lo  Contencioso–Administrativo,  Sección  Cuarta,  ¡de!  Tribunal  Superior  de 
Justicia de Madrid, la cual adquiere firmeza al no haber sido recurrida en plazo.
Por tanto, la mercantil «José Carlos Sánchez Esquerdo S.L», no puede transmitir 
unos  derechos  latentes  de  reversión  que  no  son  suyos  al  haberlos  transmitido 
previamente DON J. C. S. E. con escritura pública n.º 866, de fecha 2 de mayo de 1996. 
otorgada en Villajoyosa ante el Notario del Ilustre Colegio de Valencia don Luis Martínez 
Pertusa, obrante en los documentos 48 y 49 del expediente y cuya copia se adjunta 
como anexo III. al reversionista acreditado don J. C. M. Asimismo es necesario poner de 
manifiesto que la transmisión de unos presuntos derechos latentes de reversión a otra 
mercantil como es «Hoteles Altozano 2000, S.L.», de la cual este organismo autónomo 
nunca ha tenido constancia, posterior a la desestimación en vía administrativa de la 
solicitud  de  reversión  de  las  fincas  3564  y  421  del  aeródromo  de  Cuatro  Vientos, 
efectuada  por  la  mercantil  «José  Carlos  Sánchez  Esquerdo,  S.L.»,  resulta,  cuando 
menos, fraudulenta y no puede considerarse a efectos de suspender la cancelación 
interesada por este organismo autónomo.
Ha quedado acreditado administrativa y judicialmente (documentos números 48, 49, 
55, 68, 69, 70, 71 y 94 del expediente), que la mercantil José Carlos Sánchez Esquerdo. 
S.L. nunca ha ostentado derecho de reversión alguno sobre las fincas n.º 3564 y 421 
referidas,  no  teniendo,  al  parecer,  capacidad  legal  ni  para  inscribir  unos  derechos 
latentes  de  reversión  cuya  titularidad  no  ostenta  por  haber  sido  transmitidos  en  el 
año 1996 por DON J. C. S. E. a don J. C. M., ni mucho menos para transmitir dichos 
derechos latentes de reversión a la mercantil «Hoteles Altozano 2000, S.L», transmisión 
de la cual este Instituto nunca ha tenido constancia, y menos después de haberse 
dictado una resolución administrativa denegando la solicitud de reversión planteada por 
José Carlos Sánchez Esquerdo S.L. sobre dichas fincas; habiéndose reconocido el 
derecho de reversión judicialmente sobre las mismas a don C. E. C. y a don J. C. M., y 
finalizando el procedimiento con resolución firme de caducidad y archivo de actuaciones 
de fecha 8 de noviembre de 2018 (documentos n.º 135 y 141 del expediente).
Sexto.–Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación ha de practicarse 
con consentimiento del titular registral del derecho de reversión o resolución judicial. Sin 
embargo, hay que resaltar que el párrafo segundo de dicho artículo dice literalmente que 
las inscripciones o anotaciones preventivas «Podrán, no obstante, ser canceladas sin 
dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración 
de la Lev o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o 
anotación  preventiva.  En  el  presente  caso,  el  derecho  de  reversión  inscrito  se  ha 
extinguido por resolución de caducidad del derecho de reversión reconocido a sus únicos 
titulares, dictada con fecha 18 de mayo de 2018, la cual devino firme al no haber sido 
recurrida en plazo, habiéndose dictado en aplicación del artículo 55.3 de la vigente Lev 
de Expropiación Forzosa: y todo ello después de haber tramitado el correspondiente 
procedimiento  de  reversión  en  el  que  han  intervenido  debidamente  notificados  los 
causahabientes  de  los  antiguos  propietarios  expropiados  fallecidos  reconocidos  por  s
sentencia judicial firme, habiéndose dictado, además, las correspondientes resoluciones  oe.
inadmitiendo las solicitudes de reversión, entre otros, de la mercantil «José Carlos  w.
Sánchez Esquerdo S.L.», las cuales han sido confirmadas en sede judicial. 749ww
un dSeérpetcimhoo .p–oLtae sctaadtiuvoci dsaed s eusje utan aa  inusnt itpulcaizóon  pjurreífdijiacdao p oy r deel  cpuearel unnto raiact oo bos eelr veajenrcciiac,i oq duee 
dpeacrair  eqlu cea lsao  cdaed uncoid saedr  eesje acquutaedlloa  dinestteitrumciinóan  lpao re xlati nqcuióen u dne dl edreercehcoh os.e  Teaxmtibnigéune  hoa,y s qi usee   BOE-A-cable e
quiere, muere a consecuencia del transcurso del plazo legalmente establecido para su 
ejercicio sin que éste se hubiera ejercitado. Tiene declarado el Tribunal Supremo que la 
caducidad es un modo de extinción de un derecho por el mero transcurso del tiempo 
señalado por la ley; se trata de un derecho que nace con un plazo de vida y que, pasado 
éste, se extingue; es un derecho de duración limitada'' (en sentencias de 11 de octubre 
de 1985 o 12 de junio de 1997), o, simplemente, que «la caducidad de la acción es el 
fenómeno o instituto por el que, con el transcurso del tiempo que la ley o los particulares 
fijan para el ejercicio de un derecho, éste se extingue, quedando el interesado impedido 
para el cumplimiento del acto o ejercicio de la acción» (en sentencia de 26 de diciembre 
de 1970). Si bien es regla general que para la cancelación de un asiento registral se 
presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien 
la pertinente resolución judicial supletoria (arts. 1,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), no es 
menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el 
derecho  inscrito  se  haya  extinguido  por  imperativo  del  propio  título  inscrito,  o  por 
disposición directa de la Ley (artículo 82 Ley Hipotecaria y artículo 55.3 Ley Expropiación 
Forzosa). Es decir, que no es necesario el consentimiento de quienes ya no son titulares 
del  derecho  de  reversión  inscrito  de  forma  preventiva  antes  de  que  concluyese  el 
procedimiento de reversión, tramitado conforme a los preceptos de la vigente Ley de 
Expropiación Forzosa y de su Reglamento de aplicación. Para cancelar un derecho de 
reversión inscrito, es necesaria la constatación fehaciente de que dicho derecho ha 
caducado, algo que la administración ha demostrado con la tramitación, observando 
todas  las  garantías  legales,  del  correspondiente  expediente  de  reversión,  que  ha 
revestido especial complejidad, y que ha concluido con una resolución de caducidad de 
dicho derecho de reversión, la cual ha adquirido firmeza al no haber sido recurrida. De 
no admitirse la cancelación, podría darse el caso de que los que los antiguos titulares del 
derecho de reversión, ya extinguido, bloquearan una propiedad simplemente por no 
prestar su consentimiento al levantamiento de la carga que supone la anotación del 
derecho de reversión, algo del todo arbitrario y no ajustado a Derecho.
Octavo.–Según  el  artículo  79  de  la  Ley  Hipotecaria,  «Podrá  pedirse  y  deberá 
ordenarse,  en  su  caso,  la  cancelación  total  de  las  inscripciones  o  anotaciones 
preventivas:.2°.–Cuando  se  extinga  también  por  completo  el  derecho  inscrito  o 
anotado.'', y el artículo 173 del Reglamento Hipotecario dispone que, «Para practicarla 
cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en los casos a que se 
refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el Registro los títulos o 
documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho,...» En el caso que nos 
ocupa, el derecho de reversión está extinguido y así lo ha demostrado documentalmente 
la Administración, sin perjuicio de que se recabe la aportación de más documentación, 
fijándose a efectos de adveración los archivos del INVIED.
Noveno.–En el seminario de Derecho Registral, celebrado en Madrid en febrero 
de  2014,  coordinado  por  doña  I.  M.  J.,  y  recogido  en  la  página 
www.registradoresdemadrid.org. según copia que se adjunta como anexo IV para evitar 
el efecto perturbador que supondría mantener un derecho de reversión de difícil o 
imposible  realización,  la  mayoría  de  los  Registradores  participantes  se  muestran 
partidarios de admitir la cancelación.
Décimo.–Por otra parte, la resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado (documento n.º 142 del expediente), en el recurso 
interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 16 a 
cancelar un derecho de reversión en un caso análogo, pone de manifiesto en el Hecho  s
III, que «...no es necesario el consentimiento de quienes va no son titulares del derecho  oe.
de reversión inscrito de forma preventiva antes de que concluyese el procedimiento de  w.
reversión, tramitado conforme a los preceptos de la vigente Ley de Expropiación Forzosa  749ww
yn edcee ssaur iaR elag lacomnesntatota dceió na pfleichaacciióenn.t eP adrea  qcuaen cdeilcahro u nd edreecrehcoh oh ad ec ardeuvcearsdioó,n  ainlgsoc rqituoe,  elas 
addeml cinoirsrterascpioónnd hiean dtee meoxpsteraddieon tceo nd ela  rtreavmeritsaiócnió,n ,q oubes ehrav arnedvoe sttoiddoa se lsapse gcaiaral nctoíams plelegjiadlaeds   BOE-A-cable e
dada la cantidad de causahabientes de los antiguos propietarios expropiados fallecidos, 
y que ha concluido con una resolución de caducidad de dicho derecho de reversión, la 
cual ha adquirido firmeza al no haber sido recurrida.», y en el Fundamento de Derecho 4, 
que «Ciertamente, es regia general que para la cancelación de un asiento registral se 
presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien 
la pertinente resolución judicial supletoria (cfr. Arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 
Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas 
es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, 
o por disposición directa de la ley (art. 82 de la Lev Hipotecaria). Y eso es precisamente 
lo que ha ocurrido en el supuesto sometido a consideración en este expediente ha 
quedado acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en causa de caducidad y 
extinción  de  conformidad  con  lo  establecido  en  el  artículo  55.3  de  la  Ley  sobre 
expropiación forzosa. Por tanto, ha de considerarse suficiente para la cancelación del 
mencionado derecho la presentación del oficio v de la resolución librada por el instituto 
de Vivienda. Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, titular registral actual de la 
finca a la que se acompaña la certificación comprensiva de tos trámites esenciales del 
procedimiento. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso 
y revocar la nota de calificación de la registradora...»
Undécimo.–Por último, la Dirección General de los Registros v Notariado, se ha 
manifestado favorablemente a la cancelación del derecho de reversión cuando el mismo 
está extinguido. Así citamos, por todas, la reciente Resolución de 26 de octubre de 2015 
(BOE n.º 280, de 23 de noviembre), en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
Registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5 a cancelar determinado asiento registral. En 
virtud de lo expuesto, se solicita la cancelación del derecho de reversión latente que 
consta inscrito sobre las fincas registrales n.º 3564 y 421, a favor de la sociedad «José 
Carlos Sánchez Esquerdo SL.» con C.I.F. (…), notificada al INVIED O.A. con fecha 9 de 
septiembre  de  2020,  y  dándole  el  pertinente  curso  legal,  dicte  nueva  calificación 
favorable a la cancelación del referido derecho de reversión, al haberse extinguido el 
mismo mediante resolución firme de caducidad del derecho de reversión de fecha 8 de 
noviembre de 2018, por directa aplicación del artículo 55.3 de la Ley de Expropiación 
Forzosa.
IV
El registrador emitió informe el día 24 de septiembre de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 34, 40 y 82 de la ley hipotecaria; artículos 99 y 177 de su 
reglamento y las resoluciones de este Centro Directivo de 27 de abril de 1995, 27 de 
enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de 
octubre de 2011 y 1 de junio de 2012; 30 de marzo y 19 de abril de 2016.
1.  Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una nota marginal de un 
derecho de reversión, en virtud de expediente de caducidad del ejercicio de tal derecho, 
que ha sido confirmado en sentencia firme, cuando en el Registro aparece transmitido 
por el reversionista inscrito a favor de otra sociedad mercantil. El recurrente entiende que 
procede  la  cancelación  al  haberse  extinguido  el  derecho,  una  vez  finalizado  el  e.e
expediente de reversión con resolución firme de caducidad, mientras que el registrador,  b
aun estando conforme con que se haya podido producido la caducidad, entiende que  749ww
edsetree cphroo cdeed imreievnetros iódne.b íEan htiaebnedre  siedlo o drgiraignidisom toa mrebciéunrr ecnotnet raq ueel  alact utaral ntistumlaisri óreng disetr aul ndoesl 
epxrepsroupnitaonst ed ehrae ctehnoisd ola cteonntsetsa ndcei ar,e pveorssteiórnio ra  ao ltara d meseercsatimntail cdióen l ae nc uvaíal  naudnmcian ieslt roartgivaan disem lao 
solicitud de reversión de las fincas resulta, cuando menos, fraudulenta y no puede
considerarse a efectos de suspender la cancelación interesada por este organismo 
autónomo.
2.  Es doctrina de esta Dirección General (véase resoluciones de 30 de marzo y 19 
de abril de 2016 citadas en los vistos) que para la cancelación de un asiento registral se 
presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien 
la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 
Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas 
es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, 
o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Eso es lo que 
ocurre en los supuestos de caducidad del derecho de reversión si, a través del oportuno 
expediente administrativo, queda acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en 
causa de caducidad y extinción de conformidad con lo establecido en la Ley sobre 
expropiación forzosa.
En los casos de caducidad este Centro Directivo sostiene que la cancelación registral 
solicitada –cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016–, debe pasar por la exigencia de 
certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la 
extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, 
también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los 
plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa.
3.  Respecto a la exigencia de firmeza no solo en vía administrativa, sino también en 
vía judicial, o en su caso, el transcurso del plazo de impugnación correspondiente, a los 
efectos de cancelar la mención registral relativa a la expectativa o derecho de reversión 
expropiatorio,  debe  partirse  de  que  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo 
caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de 
expediente  o  procedimiento  seguido,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de 
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, como fundamento de los 
efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que 
se encuentran no solo los derivados del principio de legitimación registral (con los que 
solo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez de los artículos 57 
de la Ley 30/1992 y 39 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también otros distintos y 
superiores, también con transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no 
inscrito y en el fe pública registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. 
Resolución de 15 de enero de 2013).
Pues ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, 
dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había 
mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, 
goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en 
relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales 
del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para  s
los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr. entre otras,  oe.
Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha  w.
interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha  749ww
dveen vidaoli dceozn syi deefriacancdioa  ddees dqeu ee nletognaclmese nqtuee ,e nsotá onb isntvaenstetid lao se jleocsu ativcitdoasd a yd mlaisn ipsrterastuivnocsio (ncefrs. 
aLretyíc u3l9o/s2 05165 ,y  d5e7  1d ed el ao cLteuyb re3)0, /1e9l 9a2r,t ícduel o2 69 9d ed enl oRveiegmlabmree,n taoc tHuaipleoste c3a8r ioy  f3a9c udltea  alal   BOE-A-cable e
registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros 
extremos,  la  competencia  del  órgano,  la  congruencia  de  la  resolución  con  el 
procedimiento  seguido,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  de  éste,  así  como  la 
relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. 
entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo 
de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio 
de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión procesal, y en este sentido –como  una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
4.  Lo cierto es que el caso que nos ocupa no se acredita que el actual titular 
registral del derecho de reversión inscrito haya sido oído en el expediente administrativo 
de caducidad que determina la extinción del derecho. Y como señalan las resoluciones 
anteriores es obligación del registrador exigir la acreditación de ese trámite de audiencia, 
manifestación no sólo del cumplimiento del principio de tracto sucesivo sino también del 
principio constitucional de tutela judicial efectiva.
No se puede aceptar el argumento del organismo expropiante que la transmisión del 
derecho  de  reversión  es  fraudulenta.  Se  trata  de  una  cuestión  que  escapa  a  la 
calificación  registral,  debiendo  partirse  de  la  salvaguarda  judicial  de  los  asientos 
(artículo 1 de la ley hipotecaria) de manera que sólo en procedimiento adecuado dirigido 
contra el titular registral podrá acreditarse esa circunstancia (cfr. artículo 40 y 82 LH). Por 
otra  parte,  si  se  hubiera  anotado  preventivamente  la  incoación  del  expediente  de 
caducidad del derecho de reversión, se hubiera podido evitar la aparición de un eventual 
tercer adquirente protegido por la fe pública registral (artículo 34 LH).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.