BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89788
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12493 Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la 
inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  M.  G.  A.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Almería número 5, don Segundo Miguel Pascual Soler, 
por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  sentencia  declarativa  de  dominio  por 
prescripción.
Hechos
I
Mediante sentencia sobre acción declarativa del dominio por prescripción, dictada 
por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Almería el día 27 de junio de 2018, se 
estimaba la demanda en beneficio de la comunidad de herederos de los hermanos A. T. 
contra los titulares registrales, herederos de don A. A. M.: doña M. M. y doña A. A. G. y 
herederos de doña A. A. G.; y frente al heredero de doña D. G. G., don J. A. G., 
declarando el dominio proindiviso de los actores sobre 1.588,40 participaciones indivisas 
de las 4.680 que integraban la totalidad de la finca registral número 13.542 del Registro 
de la Propiedad de Almería número 5, ordenando la cancelación de las inscripciones 
registrales contradictorias a dicha declaración. En los antecedentes de hecho, en el 
apartado segundo, se añadía que: «Admitida que fue, a trámite la demanda, se dio 
traslado  de  ella  a  los  demandados,  que  fueron  emplazados  para  personarse  y 
contestarla,  lo  que  hicieron  en  tiempo  y  forma  allanándose  la  Procuradora  de  los 
tribunales Sra. M. M., en nombre y representación de Dña. I. A. G., el procurador Sr B. C. 
en representación de Dña. C. B. G., D. J. B. G. y Dña. A. B. G., la procuradora Sra. Y. F. 
en representación de Dña. S. A. N., Dña. [sic] J. A. N. y D. J. C. A. N., no compareciendo 
los restantes herederos de doña A. A. G. y herederos de doña A. A. G., que fueron 
declarados en situación de rebeldía, en virtud de Decreto de 24 de abril de 2.018». Las 
partes demandadas personadas se allanaron íntegramente a la pretensión de la actora. 
El  resto  de  demandados,  pese  a  constar  emplazados  en  legal  forma,  dejaron  de 
comparecer  en  autos,  colocándose  en  situación  de  rebeldía  procesal.  Mediante 
diligencia, de fecha 2 de marzo de 2020, se hizo constar que, en fecha 8 de febrero 
de 2019, se notificó la sentencia recaída a los demandados rebeldes, lo que se produjo 
mediante edicto publicado en el «Boletín Oficial de la Provincia de Almería», y mediante 
diligencia, de fecha 24 de febrero de 2021, se añadía que no constaba interposición de 
recurso por ninguno de los demandados. En auto, de fecha 13 de mayo de 2020, se 
especificaba  que  el  proindiviso  se  adquiría  en  séptimas  partes  indivisas  por  los 
hermanos A. T.
II e.
Presentado testimonio de la referida sentencia en el Registro de la Propiedad de  493ww
Aprlmec«eeErdíale  nRntúeemg iedsrtoroca u5dm,o freu nedt eoo  blja(eS toeP nrdoteep nliaec disaai gdun iúqemunetee r osn uost1ac3 rd1ibe/2e c0, a1pl8irf iecvsaiocobi órenex: aamcecnió ny  dceacliflaicraactiivóan  ddeell   OE-A-2021-12able en https://
dominio por prescripción, dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia número 3 de Almería,
en fecha 16 de abril de 2019 [sic], junto con diligencias de fecha 2 de marzo de 2020 y 
auto de fecha 13 de mayo de 2020, diligencia de 24 de febrero de 2021, decreto de 18 
de enero de 2018, diligencias de 27 de septiembre de 2017 y 21 de diciembre de 2020. 
Se acompaña también escritura de herencia autorizada por el Notario don José Luis 
Antolínez Ahedo el día 8 de octubre de 1985 con número de protocolo 1.582 y acta de 
declaración de herederos de fecha 21 de abril de 1998 autorizada por el Notario don Luis 
Enrique Lapiedra Frías con número 902 de su protocolo) que fue presentado en este 
Registro el día 10 de marzo de 2021 bajo el asiento número 646 del Diario 95, tras 
examinar los antecedentes del Registro, ha suspendido la práctica de la operación 
registral solicitada con arreglo a los siguientes:
Hechos:
Mediante el título cuya inscripción se pretende y que motiva la presente calificación, 
se estima la demanda sobre acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva 
en beneficio de la comunidad de herederos de los hermanos A. T. contra los titulares 
registrales, Herederos de don A. A. M., doña M. M. A. G., doña A. A. G. y herederos de 
doña A. A. G.; y frente al heredero de doña D. G. D., don J. A. G., declarando el dominio 
proindiviso  de  los  actores  sobre  las  mil  quinientas  ochenta  y  ocho  como  cuarenta 
participaciones indivisas (1.588,40) de las cuatro mil seiscientas ochenta (4.680) que 
integran la totalidad de la finca registral número 13.542, ordenando la cancelación de las 
inscripciones registrales contradictorias a dicha declaración (según consta en el Fallo de 
la sentencia).
En los Antecedentes de Hecho, en el Apartado Segundo, se añade que:
''Admitida que fue, a trámite la demanda, se dio traslado de ella a los demandados, 
que fueron emplazados para personarse y contestarla, lo que hicieron en tiempo y forma 
allanándose la Procuradora doña… en nombre y representación de doña I. A. G., el 
procurador Sr. … en representación de doña C. B. G., don J. B. G. y doña A. B. G., la 
procuradora Sra. … en representación de doña S. A. N., doña J. A. N. y D. J. C. A. N., no 
compareciendo los restantes herederos de doña A. A. G. y herederos de doña A. A. G., 
que fueron declarados en situación de rebeldía, en virtud de Decreto de 24 de abril 
de 2018…
Las partes demandadas personadas se allanaron íntegramente a la pretensión de la 
actora…
El resto de demandados, pese a constar emplazados en legal forma, dejaron de 
comparecer en autos, colocándose en situación de rebeldía procesal…''
Mediante diligencia de fecha 2 de marzo de 2020, se hace constar que en fecha 8 de 
febrero de 2019 se notificó la sentencia recaída a los demandados rebeldes, lo que se 
produjo mediante edicto publicado en el ''Boletín Oficial de la Provincia de Almería''. La 
sentencia tiene fecha de 16 de abril de 2019 [sic].
Mediante diligencia de 24 de febrero de 2021 se añade que no consta interposición 
de recurso por ninguno de los demandados.
En auto de 13 de mayo de 2020 se especifica que el proindiviso se adquiere en 
séptimas partes indivisas por los hermanos A. T.
Extendida nota de calificación, y subsanados algunos defectos, en lo que aquí interesa, 
se acompaña diligencia de 17 de septiembre de 2017 en la que se requiere a la parte actora 
para que especifique las personas exactas a las que demandar y decreto de 18 de enero 
de 2018 en la que se acuerda emplazar a los herederos de J. A. G., siendo su hermana doña  e.
I. A. G. y los hijos de su fallecido hermano don A. A. G., doña S., don J. y don J. C. A. N. y  w.
frente a los herederos de doña M. M., doña A. A. G. a través de Edictos al desconocer  493ww
iCn.f oBrm. Ga.c, iódno ns oJ.b Bre.  Gel.lo ys  dyo ñfrae nAte.  Ba.  lGos. herederos de doña A. A. G., siendo sus bisnietos doña
Consultados los antecedentes del Registro, la finca aparece inscrita a nombre de los 
siguientes titulares registrales:
Don A. A. M. es titular de mil ciento catorce como noventa y cinco partes (1.114,95) 
de un total de cuatro mil seiscientas ochenta (4.680) en que se divide la finca, por título 
de adjudicación al fallecimiento intestado de su esposa.
Doña D. G. D., asistida por su marido don A. A. O., es titular de cuatrocientas setenta 
y tres como cuarenta y cinco partes (473,45) de un total de cuatro mil seiscientas 
ochenta en que se divide la finca (4.680) por título de compra, sin condiciones especiales 
y, por tanto, tiene carácter ganancial. La inscripción es de fecha 23 de octubre de 1923 
siendo de aplicación el anterior artículo 93 del Reglamento Hipotecario que, si bien se 
modificó en su redacción actual por Real Decreto 3215/1982 de 12 de noviembre, en su 
redacción  anterior  aplicable  al  caso,  le  atribuía  ya  carácter  ganancial  a  los  bienes 
adquiridos por esposa con asistencia del marido.
Don F. A. G. y doña D. T. C. son titulares de tres mil noventa y una como sesenta 
partes (3.091,60) de un total de cuatro mil seiscientas ochenta partes (4.680) del pleno 
dominio con carácter ganancial por título de compraventa.
Fundamentos de Derecho:
En los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda 
tener  reflejo  registral  debe  articularse  bien  mediante  el  nombramiento  de  un 
administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno 
de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio 
de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015, entre otras muchas, de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
La Resolución de consulta de 3 de octubre de 2011 de la Dirección General de la 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  sobre  la  materia  establece  que  la  exigencia  de 
nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente procede en aquellos casos en 
que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico.
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los a 
los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y 
no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (así por 
todas la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de 
octubre de 2020 entre otras muchas).
Así resulta que:
De un lado, se demanda a herederos de don A. A. M., nombrándose como herederos 
a doña M. M. A. G., doña A. A. G. y herederos de doña A. A. G. (tres de ellos), si bien 
consultados los antecedentes registrales (inscripción 7.ª finca registral número 6.998, 
finca de origen) estaba casado con doña A. G. M., recibiendo la finca por adjudicación en 
la herencia de su esposa, siendo declarados herederos 8 hijos, los hermanos A. G. No 
se expresa nada en la sentencia respecto del resto de herederos. Estos herederos son, 
por tanto, ciertos y determinados y no están demandados todos (de la demanda que se 
acompaña se desprende también que son hijos de don A. A. M.).
De la demanda que se acompaña se extrae que son también hijos de don A. A. M. y 
que todos han fallecido y que a su vez tuvieron hijos, algunos también fallecidos, si bien  e.
la sentencia no aclara nada en este sentido, sino que simplemente se demandan a una  w.
serie de personas. 493ww
edicAtossí  rael sdueltsac qouneo cseer  dinefomramnadcaió an  lsoosb hree reedlloesro ys  dfree ndteo ñaa  lMos.  Mhe.,r eddoeñrao sA .d Ae . dGo.ñ aa  tAra. vAé.s  Gde., 
siendo sus bisnietos doña C. B. G., don J. B. G. y doña A. B. G.
Si los herederos (hijos del titular registral) son ciertos y determinados deben ser 
todos demandados o en otro caso, la sentencia debe especificar el motivo por el cual son 
sólo estos herederos los demandados y considerar suficiente la legitimación pasiva de la 
herencia. Siguiendo con el mismo argumento, no se sabe tampoco si los herederos de 
estos herederos (nietos o biznietos del titular registral) son ciertos y determinados todos 
o sólo algunos de ellos (si hay acta de declaración de herederos o copia autorizada del 
testamento) o no lo son, en cuyo caso sería suficiente que hubiera sido demandado uno 
de los posibles herederos o en otro caso, el nombramiento de un administrador judicial.
La sentencia no especifica nada en este sentido, creando la incertidumbre de si 
realmente es suficiente la legitimación pasiva de la herencia.
De otro lado se demanda a los herederos de don J. A. G. (heredero de doña D. G. D., 
cotitular registral), siendo éstos su hermana doña I. A. G. y los hijos de su fallecido hermano 
don A. A. G., doña S., don J. y don J. C. A. N. La sentencia nuevamente no especifica por 
qué se demanda a estos herederos (nuevamente hay que acudir a la demanda incorporada 
para intentar aclararse), y si hay herederos ciertos y determinados, en cuyo caso deben 
demandarse a todos o si son indeterminados, en cuyo caso bastaría la demanda a uno de los 
posibles interesados o, en otro caso, el nombramiento de un administrador judicial, debiendo 
aclararse  este  extremo  y  considera  igualmente  suficiente  la  legitimación  pasiva  de  la 
herencia.
Además, en el caso de doña D. G. D., la finca se encuentra inscrita con carácter 
ganancial y no se dice nada respecto de los herederos de su marido, no compareciendo 
nadie que lo represente, por lo que los intereses respecto de la herencia de su marido no 
están  salvaguardados,  de  conformidad  con  el  principio  de  tutela  judicial  efectiva 
proclamado en el artículo 24 de la Constitución Española.
Se demandan así una serie de personas que no se sabe qué relación tienen con los 
titulares registrales, a no ser que sea consultando la demanda incorporada y aun así no 
se desprende de la misma si los herederos demandados son ciertos y determinados y 
están  demandados  todos  o  si  son  indeterminados  y  se  ha  demandado  a  posibles 
interesados en la herencia, con lo cual sería suficiente para entender protegidos los 
intereses  de  los  titulares  registrales.  En  la  demanda  se  dice  que  hay  múltiples 
fallecimientos  y  que  se  demandan  a  los  únicos  que  se  han  localizado,  si  bien  la 
sentencia no dice nada en este punto, por lo que resulta imposible saber si quedan 
salvaguardados los intereses de las herencias de ambos titulares registrales.
Por lo tanto:
Dirigiéndose la acción contra herederos determinados, deben todos ser demandados.
Dirigiéndose  la  acción  contra  herederos  desconocidos  y/indeterminados  de  los 
titulares registrales, no consta que se hayan personado en el procedimiento ningún 
interesado en dichas herencias considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de 
la herencia yacente o, en otro caso, la necesidad de nombramiento de un administrador 
judicial de las herencias yacentes que las represente.
2.  [sic].–Se declara el dominio a favor de los demandantes en virtud de acción 
declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.
No se especifica si es por prescripción adquisitiva ordinaria (en cuyo caso debe 
expresarse el “justo título”) o extraordinaria.
La necesidad de expresar el título de adquisición, en su caso, o bien especificar que 
no  hay  título  obedece  a  nuestro  sistema  causalista,  y  viene  reconocido  en  los 
artículos 1274 y siguientes del Código civil, artículos 1940, 1952 y siguientes y 1959 del 
mismo cuerpo legal, así como en Resoluciones de la Dirección General de Seguridad  e.
Jurídica y Fe Pública de 3 de abril de 2017. Estas resoluciones señalan que la sentencia  w.b
que  declare  adquirido  un  inmueble  por  usucapión  ordinaria  debe  hacer  un  493ww
pdreo dnuuenñcioa.miento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto
neceDsea rloios  qtuéerm sien oesx pdree slae  edne mlaa snednat einnccoiarp roersapdeac,t op adree caem ebxoiss ttiirt u“ljaursetos  rteítguilsot”r,a sleiesn.do éste
No se practica anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado, con 
arreglo al art. 42 de la Ley Hipotecaria.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación (…)
En Almería, a 30 de marzo de 2021.–El registrador (firma ilegible), Fdo. Segundo 
Miguel Pascual Soler.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. G. A. interpuso recurso el día 5 de 
mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Primera.  El primer defecto alegado por el Sr. Registrador es la falta de legitimación 
pasiva en el procedimiento ordinario del que dimana la sentencia objeto de inscripción.
Manifiesta el Sr. Registrador, que la sentencia no especifica nada en este sentido, 
creando la incertidumbre de si realmente es suficiente la legitimación pasiva de la 
herencia.
Estableciendo  la  resolución  que,  dirigiéndose  la  acción  contra  herederos 
determinados, deben ser demandados todos.
Dirigiéndose  la  acción  contra  herederos  desconocidos  e  indeterminados  de  los 
titulares registrales, no constan que se hayan personado en el procedimiento ningún 
interesado en dichas herencias considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de 
la herencia yacente o, en otro caso, la necesidad de nombramiento de un administrador 
judicial de las herencias yacentes que la represente.
Los herederos reflejados en la demanda y en la sentencia, son los que figuran 
determinados en la historia registral aportada al procedimiento como documento n.º 7, y 
en la escritura de herencia de la finada doña D. G. D. de fecha 3 de mayo de 1941 bajo 
el  Notario  don  Manuel  de  Oña  y  Rodríguez,  bajo  el  protocolo  n.º  408,  aportada, 
asimismo, a la demanda como documento n.º 5, teniendo acceso al Registro de la 
Propiedad n.º 5 de Almería, dando lugar a la inscripción 18.
Respecto a los herederos de don A. A. M.:
Documento n.º 7, de los anexos a la demanda: certificado de la historia registral de la 
finca n.º 6.998:
Inscripción 7.º, establece que son herederos de doña A. G. M., fallecida en 1891, sus 
hijos: don J., doña J., doña M. M., doña T., don A., doña A., doña I. y doña C. A. G., 
según auto dictado por don Nicolás de la Peña, Juez de Primera Instancia de Almería 
con fecha 31 de noviembre de 1897, cuentas y participaciones de todos los herederos 
según escritura otorgada en Almería, de fecha 19 de diciembre de 1898 ante el Notario 
don Luis Fernández, adjudicándose el pleno dominio de la presente finca, el viudo, don 
A. A. M., sin condición alguna especial.
En esta inscripción aparecen como herederos de doña A. G. M., sus ocho hijos 
(anteriormente reflejados), sin embargo, desde la inscripción 8.º hasta la inscripción 16.º 
solamente hace referencia a siete hijos, siendo el mismo título de herencia, Auto del 
Juzgado de Primera Instancia de Almería, de 31 de noviembre de 1897. Lo que nos lleva 
a pensar en la existencia de un error en la presente inscripción respecto al número de 
herederos. s
Si son siete u ocho los hijos habidos en el matrimonio, carece de relevancia para la  oe.
inscripción de la presente sentencia, en cuanto es el viudo, Sr. A. M., quien se adjudica,  w.
por IDlano spncrr eAips.ce Ainó.tn eM  8i.n.,º s,fc aSrllieep ccdiióóiv nied lee dl  lípaal e f1inn0oc  dade oe mfne ib4nr.i6eo8r od0 e dp leaa r 1pti9cre1ips4ae, cnbitoaenj ofei nstec.sat.amentos otorgados por el  2021-12493n https://ww
Notario de Almería, don Rosendo Abad Sánchez el 5/12/1904 y 22/03/1909.
En el primero, declaro haber estado casado con doña A. G. M., procreando siete hijos: I., 
J., T., M. M., J., A. y A. A. G., y habiendo fallecido está última, casada con D. B. B. P., dejando 
sus hijos legítimos: A., B., R., J., A., J. M. y M. B. A.
El testado, contrajo 2.ª nupcias con doña J. M. S., procreando dos niñas llamadas, G. 
y A. A. M.
Por el segundo testamento modificó en parte el anterior, declarando haber fallecido 
su hija A. del su 2.º matrimonio, procreando un nuevo hijo llamado A. A. M.
Practicadas cuentas y participaciones aprobadas por Auto de fecha 25/09/1915, 
dictado por don José Miura Casas, Juez Municipal en funciones de Primera Instancia, 
representado por el Secretario don J. M., se ha formado unas hijuelas a favor de la hija y 
heredera doña C. A. M. respecto a esta finca una participación indivisa de 473,45, todo 
consta en las hijuelas de esta interesada expedido por el Notario don Rosendo Abad 
Sánchez el 18/09/1.916.
La  citada  inscripción  se  efectúa  con  los  documentos  presentados  en  el  citado 
Registro: Auto de 25/09/1915 dictado por el Juez Municipal en funciones de Primera 
Instancia y por las hijuelas expedidas a favor de su hija, doña C. A. M. expedidas por el 
Notario don Rosendo Abad Sánchez, descendiente que no se refleja en los testamentos 
mencionados en dicha inscripción.
Inscripción 9.ª, Hijuelas de don A. A. M., adjudicándose respecto a dicha finca 473,45 
participaciones indivisas, inscribe su título de herencia por testimonio de hijuelas de este 
interesado expedido por el Notario don Rosendo Abad Sánchez el 18/09/1916.
Inscripción  10.º,  Hijuelas  de  doña  G.  A.  M.  adjudicándose  respecto  a  esta 
finca 473,45 participaciones indivisas, por título de herencia por testimonio de las hijuelas 
de  esta  interesada  expedido  por  el  Notario  don  Rosendo  Abad  Sánchez  el 
día 21/12/1917.
Inscripción 11.ª, doña G. A. M. vende a doña D. G. D. que compra las 473,45 
participaciones indivisas de la que es propietaria por escritura de 18/09/1923, ante el 
Notario de Almería don Francisco Rico Pérez.
Inscripción 12.ª, don A. A. M. y doña C. A. M., recibieron cada uno una participación 
de 473,45 con relación a las 4.680 del valor total de la finca, según inscripción octava y 
novena, y ahora venden las respectivas participaciones de la finca de este número que 
son propietarios a doña D. G. D. por escritura de 15/09/1923 por el Notario de Almería 
don Francisco Rico Pérez.
Inscripción 13.ª, Hijuelas a favor de su hija doña T. A. G. y don J. A. G., según consta 
en los testimonios de hijuelas uno para cada interesado por el Notario que fue de 
Almería  don  Joaquín  Monterreal  Fernández  el  6/10/1923,  recibieron  cada  uno  de 
ellos 557,45 partes indivisas de la referida finca.
Inscripción 14.ª, Hijuelas a favor de doña I. A. G. y doña J. A. G., recibiendo doña I. 
557,45 partes indivisas y doña J. 472,35 partes indivisas que componen la finca, inscribe 
su título de herencia, según consta en los testimonios librados por el Notario de Almería 
don Joaquín Monterreal Fernández con fecha 26/12/1923.
Inscripción 15.ª, doña T. A. G. y don J. A. G., venden sus participaciones de 557,45 
que cada uno es propietario a doña D. G. D., según escritura otorgada el 28/11/1923 
ante el Notario de Almería, don Francisco Rico Pérez.
Inscripción 16.ª, doña I. A. G. y doña J. A. G., venden sus participaciones indivisas 
de las que son propietarias 557,45 y 472,35 respectivamente a doña D. G. D., según 
escritura otorgada el día 05/02/1924, ante el Notario de Almería don Francisco Rico 
Pérez. s
Hasta  la  presente  inscripción  doña  D.  G.  D.  es  propietaria  de  3.565,20  oe.
participaciones indivisas de las 4.680 que está dividida la finca registral 6.998, por  w.
compra a los siguientes herederos de don A. A. B.: 493ww
Del primer matrimonio:
– Doña T. A. G.: 557,45.
– Don J. A. G.: 557,45.
– Doña I. A. G.: 557,45.
– Doña J. A. G.: 472,35.
Del segundo matrimonio:
- Doña C. A. M.: 473,50.
– Don A. A. M.: 473,50.
– Doña G. A. M.: 473,50.
Herederos que al haber vendido sus participaciones carecen de titularidad sobre la 
finca registral 6.998, recibidas en herencia de su finado padre, y por ello, no son 
demandados en el procedimiento origen de la sentencia por la cual declara la propiedad 
de las 1.114,95 de las participaciones que en el Registro de la Propiedad n.º 5 de 
Almería aparecen a nombre de don A. A. M.
Los  únicos  herederos  de  don  A.  A.  M.  que  no  inscribieron  sus  hijuelas  de  las 
participaciones recibidas por herencia en el Registro de la Propiedad son: doña M. M. A. G., 
doña A. A. G. y los hijos de la fallecida hija doña A. A. G. Herederos que son los demandados 
en el procedimiento ordinario, personándose en el mismo y allanándose los bisnietos de doña 
A. A. G., declarando a las otras dos herederas en rebeldía; no podemos olvidar que las 
cuentas y participaciones hereditarias datan por auto de fecha 25 de septiembre de 1915, 
hace más de un siglo, dictado por don José Miura Casas, Juez Municipal en funciones de 
Primera Instancia, representado por el Secretario don J. M.
Por el tiempo transcurrido, más de cien años, los herederos supervivientes son los 
biznietos. En el allanamiento  efectuado,  según consta  en Autos de juicio ordinario n.º 
135/2017, representados por Procurador y Letrado, los mismos hacen un allanamiento total a 
los pedimentos respecto a las 1.114,95 que aparece como titular registral D. A. A. M., 
compartiendo todos y cada uno de los razonamientos que se contienen en la demanda, todo 
ello conforme a lo establecido en el artículo 21 de la LEC y considerando que el presente 
allanamiento no resulta contrario al interés público, ni se realiza en perjuicios de terceros, todo 
ello  con  el  fin  de  evitar  la  prosecución  de  un  juicio  como  el  presente,  se  considere 
innecesario.
En su escrito de allanamiento no manifiestan no ser herederas de doña A. A. G.
Inscripción 17, Participaciones indivisas consistentes en 1.114,90, 946,90 y 1.029,80, 
que adquirió en la forma que consta en las inscripciones decimo-quinta, duodécima y 
decimosexta, doña D. G. D. es dueña, en pleno dominio, de estas participaciones por 
herencia de su fallecido esposo don A. C. O., según la participación de bienes practicada 
a su fallecimiento, testimonio expedido el 18 de octubre de 1.930, por el notario que fue 
de esta ciudad don Felipe Areal Herrera.
Existe de nuevo un error en la presente inscripción, se obvia las participaciones 
adquiridas por la inscripción 11, donde doña G. vende a doña D. G. D. las 473,45 
participaciones que es dueña.
Inscripción 18, Participaciones indivisas consistentes en 1.114,90, 946,90 y 1.029,80, 
doña D. G. D. es dueña, en pleno dominio, de las expresadas participaciones por 
herencia de su fallecido esposo don A. C. O., según la inscripción anterior.
Doña  D.  G.  D.  falleció  el  5  de  junio  de  1939,  sin  haber  otorgado  testamento, 
practicando  cuenta  y  participaciones  de  sus  bienes  aprobadas,  se  protocolizan  en 
escritura otorgada 03/05/1941, ante el notario don Manuel de Oña Rodríguez. Escritura 
que tuvo acceso al Registro de la Propiedad para inscribir las participaciones de la que 
era propietaria a sus nietos doña I., don A. y don J. A. G. s
La escritura de herencia de doña D. G. D., de fecha 3 de mayo de 1941, otorgada ante el  oe.
Ndcleooogmñtíataiomr i Cood ,so dy cod udnemo l Mñheainjao tnM odu .ee nD l.l aº.d   Nce5a  . uOdDseñ.a  aAnl ot.Re sG  oda.do,n rnyíeg  xAauo .es sAzu. ,.s  EG ftunr.ee  slai nn cimeotirospmso,r aad dodañe aca lMa lra.a  I .d,h edemorenad nAedr.a oy s d deao  njsu Juic.s i Aod . ooGsrd. ,i hnhiajiajroisos,    2021-12493n https://www.
En la misma refleja en el inventario y avalúo de los bienes relictos, descripción 3.ª
(1.114,90), 4.ª (946,90) y 5.ª (1.029,80) de las participaciones indivisas de las 4.689 que
componen la finca registral 6.998, adjudicándose, las mismas, sus nietos doña M. I., don A. y 
don J. A. G., por terceras partes indivisas.
Tanto en la herencia de don A. A. O., como en la escritura de herencia de doña D. G. D. 
no se reflejaron las 473, 50 participaciones que era propietaria doña D. G. D., según 
inscripción 11, y que aun aparecen en el Registro de la propiedad n.º 5 de Almería a nombre 
de la misma.
Basándonos en el documento n.º 5 (escritura de herencia de la Sra. G. D.), en sus 
declaraciones finales, 7.ª establece que “si en lo sucesivo aparecieran otros bienes 
pertenecientes a esta testamentaria que no hubiesen sido incluidos en las anteriores 
operaciones,  se  distribuirán  conforme  a  las  bases  que  han  servido  para  dividir  la 
herencia y con arreglo a las mismas se satisfarán las deudas que apareciesen y no 
hubiesen sido incluidos entre las obligaciones universales”.
En base a dicha declaración final 7.ª, las participaciones de 473,45 indivisas que la Sra. 
G. D. compra a G. A. S., y que no se incluyeron tanto, en la herencia de don A. C. O. (donde 
la Sra. G. se adjudica en pleno dominio todas las participaciones existente en la finca 
registral 6.998), como en la escritura de herencia de la Sra. G. D., por la cual sus nietos se 
adjudican las participaciones de dicha finca, pertenecen a la herencia de sus nietos doña 
M. I., don A. y don J. A. G., las 473,45 participaciones indivisas.
Sus nietos heredan dichas participaciones por terceras partes indivisas.
Inscripción 19.ª, doña M. I., don A. y don J. A. G. disuelven el condominio existente 
respecto a las 3.091,60 participaciones indivisas de la que eran dueños adjudicándose 
don J. A. G. las citadas participaciones.
Escritura de disolución del condominio de fecha 23/09/1.952, ante el notario que fue 
de  Níjar  (Almería)  don  Alfredo  Batlles  Rodríguez,  protocolo  n.º  240,  y  que  fue 
acompañada a la demanda de juicio ordinario como documento n.º 4.
Al fallecer el Sr. A. G., soltero y sin descendientes, son demandados sus herederos: 
su hermana I. A. G., y sus sobrinos, hijos de su fallecido hermano A. A. G. Todos ellos se 
personan con distintos procuradores y abogados, a fin de contestar la demanda, y se 
allanan manifestando que no heredan la finca de autos, lo cual no podía ser de otra 
manera ya que la misma fue vendida en los términos que expresa la demanda.
Otra vez mas, los demandados no manifestaron en sus escritos de allanamientos no 
ser herederos de don Joaquín A. G. y, a su vez, de doña D. G. D.
Inscripción 20, don J. A. G. vende a don F. A. G. casado con doña D. T. C., la finca 
registral n.º 6.998, sin fijar participaciones indivisas, declarando ser dueño en pleno 
dominio de la misma, según escritura de fecha 03/09/1958, otorgada ante el notario de 
Níjar (Almería), don Alfredo Batlles Rodríguez, con el n.º 185 de su protocolo, escritura 
que tuvo acceso al registro de la propiedad n.º 5 de Almería.
Dicha  escritura  se  acompañó  como  documento  n.º  3,  al  escrito  de  demanda 
ordinaria, teniendo acceso al Registro de la Propiedad n.º 5 de Almería.
En base a estas dos últimas inscripciones y de los documentos n.º 3, 4 y 5, escrituras 
antes reseñados, y ante el fallecimiento de don J. A. G., en estado de soltero y sin hijos, 
son sus herederos sus hermanos, doña I. A. G. y los hijos de su fallecido hermano don 
A. A. G.: doña S., don J., don J. C. y don A. A. N.
Todos ellos demandados en el procedimiento ordinario n.º 135/2017, personándose 
todos,  con  distintos  procuradores  y  letrados  y,  presentado  sendos  escritos  de 
allanamiento a la referida demanda.
Como refleja la calificación negativa efectuada por el Sr. Registrador establece que 
no se demanda a todos los herederos (según inscripción séptima), no expresando nada  s
en la sentencia respecto al resto de herederos de don A. A. M. oe.
Los herederos de don A. A. M, aparecen en la inscripción octava no en la séptima.  w.
En la séptima menciona a los herederos de doña A. G. M. Ambas inscripciones, respecto  493ww
dai fleorse hneciraend ererossp e(hcitjoo sa)  nhúambiedroos  deen  heijlo ms,a etrnim lao nsiéop dtiembae rfiígaunr asne ro icdhéon tyic adse,s dsien  leam inbsacrrgipoc, iósen 
coicrctauvnas taa nlcai adsi eccoisnétrias dfiicgtuorraians  saieptaer ehzicjoasn,  aigsní oerann edlo  Reesgtais tproa,r tpeo lsaib rleamzóenn tdee d qeubeid od icah uans   BOE-A-cable e
error  del  propio  Registro,  que  ha  originado  dicha  diferencia  en  las  respectivas 
inscripciones.
En conclusión, los herederos determinados a demandar traen causa de la propia 
historia registral de la finca (inscripción octava determina los herederos de don A. A. M.), 
donde  se  reflejan  las  distintas  adjudicaciones  hereditarias  realizadas,  las 
correspondientes hijuelas presentadas en periodos distintos por sus herederos y sus 
posteriores ventas, y cuáles de ellos no presentaron sus respectivas hijuelas en el 
Registro de la Propiedad (doña M. M., doña A. y herederos de doña A. A. G.), que son 
las demandadas, respecto a las 1.114,80 participaciones que aun figuran a nombre de 
don A. A. M.
Examinados,  pues,  por  el  Juzgado  los  supuestos  de  competencia  objetiva  y 
territorial,  legitimación  tanto  activa  como  pasiva,  capacidad  para  ser  parte  y  la 
fundamentación  fáctica  y  legal  expuesta,  la  demanda  fue  admitida  procediendo  a 
emplazar a los demandados, y una vez agotadas las posibilidades de localización a las 
herederas (doña M. M. y doña A. A. G.), se procedió a practicar el emplazamiento 
edictal, declarándolas en rebeldía (…).
El Sr. Registrador deniega la inscripción en base a una supuesta falta de legitimación 
pasiva; no cuestiona en general la competencia del Juzgado que dicta la sentencia, no 
plantea la existencia de incongruencia del mandato de inscripción de las participaciones 
de la finca adjudicadas respecto al procedimiento ordinario por prescripción adquisitiva o 
usucapión, tampoco indica que haya obstáculo registral que impida su inscripción.
Al Registrador no le compete calificar los fundamentos ni siquiera los tramites del 
procedimiento que las motivan, y puesto que no consta en el seno del procedimiento que 
los demandados personados hayan negado su cualidad por los que son llamados al 
presente procedimiento, sino todo lo contrario, hay un allanamiento total y absoluto al 
escrito de demanda, reuniendo la claridad necesaria a estos efectos.
Respecto  a  la  legitimación  pasiva,  consideramos  injustificadas  esas  dudas, 
entendiendo que el Sr. Registrador ha sobrepasado los límites que para su calificación 
impone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y estimando que cualquier duda 
inicial ha quedado solventada con el testimonio de la Diligencia de Ordenación de 
fecha 21 de diciembre de 2020 y relación cronológica de los herederos de ambos 
titulares registrales; y, mas, cuando de la certificación de la historial registral de dicha 
finca. se detectan algunas anomalías en sus inscripciones que no pueden repercutir en 
la inscripción  de la sentencia presentada. porque  en el procedimiento ordinario n.º 
135/2017, seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Almería, se ha seguido 
escrupulosamente todos los trámites procesales.
Por  consiguiente,  la  calificación  registral  no  es  el  vehículo  para  censurar  la 
congruencia  de  la  sentencia,  al  no  ceñirse  a  explicar  la  legitimación  pasiva  en  la 
sentencia, como aseveran las Resoluciones DGRN de 28 de octubre de 1.993, 17 de 
febrero de 1.994 o 16 de marzo de 2005, las extralimitaciones de las sentencias firmes 
no competen corregirlas al Registrador de la propiedad, al momento de asentar las 
ordenes de cancelación o inscripción.
En cuanto al alcance de la calificación de los documentos judiciales por parte de los 
registradores, según doctrina reiterada del Centro Directivo de RGNR... (Resoluciones 
de 21 de enero de 2005, 27 de julio de 2010, 9 de mayo de 2011 y 16 de julio de 2015, 
entre otras) al respecto de la función jurisdiccional que corresponde exclusivamente a los 
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por 
tanto, también a los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones  s
judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes. Al  oe.
registrador de la propiedad no le compete calificar los fundamentos ni siquiera los  w.
trámites del procedimiento que los motivan. 493ww
Resolución de la DGRN de fecha 28 de enero de 2021:
“E(.s. .)principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su
acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral, o en procedimiento
seguido contra él (cfr. Artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que 
no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. Artículo 24 de la CE) y 
el  propio  principio  registral  de  salvaguardia  judicial  de  los  asientos  registrales  (cfr. 
Artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la LH la inscripción implica una presunción ‘iuris tantum’ de exactitud de 
los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular 
registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en 
procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o a sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la 
de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias  relacionadas  en  ‘Vistos’,  que  el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra constitución (cfr. Artículo 24 de la CE), ya que 
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar el 
documento judicial ‘los obstáculos que surjan del Registro’, y entre ellos se encuentra la 
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular 
registral en el correspondiente procedimiento judicial.
(...) Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 
de octubre de 2013, el registrador ‘(...) debería tener en cuenta lo que dispone el 
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas 
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 
Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, 
‘no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia 
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en 
que haya sido parte’.
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: ‘Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto a los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado  s
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se  oe.
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los  w.
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador  493ww
creavniscaerla ceiól nf,o nedstoo  dneo  slae  preuseodleu cjuiózng ajru dsiocbiarel  esnu  plaro cqeudee nsceia .b Paesaro  esli  cmoamnpdraombaier nqtou e deel 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal’.''
Respecto al contenido de las sentencias el art. 209 de la LEC establece las reglas 
sobre forma y contenido de las sentencias, que la aquí presentada escrupulosamente.
El art. 214 de la LEC, invariabilidad de las resoluciones, aclaraciones y corrección 
establece: “1. Los Tribunales no podrán variar las resoluciones que pronuncien después 
de firmadas, pero si aclarar algún concepto oscuro y rectificar cualquier error material de 
que adolezcan.
2.  Las aclaraciones a que se refiere el apartado anterior podrán hacerse de oficio, 
por el Tribunal o Secretario. Judicial, según corresponda, dentro de los dos días hábiles 
siguientes al de la publicación de la resolución...”
El  art.  215  de  la  LEC,  subsanación  y  complementos  de  sentencias  y  autos 
defectuosos o incompletos. “1. Las omisiones o defectos de que pudieran adolecer 
sentencias y autos y que fuere necesario remediar para llevar plenamente a efecto 
dichas resoluciones podrán ser subsanadas, mediante auto, en los mismos plazos y por 
el mismo procedimiento establecidos en el artículo anterior.
2...”
La primera vez que la sentencia tuvo acceso al Registro de la Propiedad, por parte 
del Sr. Registrado [sic], con la devolución de la resolución se anexiono escrito señalando 
los defectos de la misma para su subsanación; respecto al punto tercero, (en el fallo se 
dice que se declara el dominio proindiviso, pero no se especifica en que participación 
concreta adquiere cada uno de los demandantes) esta parte, presentó escrito en el 
Juzgado solicitando la aclaración solicitada por el Sr. Registrador, dictando el Juzgado 
Auto de fecha 13 de mayo de 2020, donde en su fundamento de derecho y parte 
dispositiva  establece  que  no  habiendo  ningún  tipo  de  defecto  subsanable  de  la 
sentencia, no ha lugar a la aclaración de la sentencia de fecha 27 de junio de 2018, 
manteniéndose en su integridad la redacción de la resolución (…).
El relato de los hechos, tanto de la primera calificación negativa de fecha 25 de 
noviembre de 2020, como de la segunda, de fecha 30 de marzo de 2021, manifiesta el 
Sr. Registrador, “Mediante Diligencia de fecha 2 de marzo de 2020, se hace constar que 
en fecha 8 de febrero de 2019 se notificó sentencia a los demandados rebeldes, lo que 
se produjo mediante edicto publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Almería.
Dato tomado de forma errónea por el Sr. Registrador, la sentencia es de fecha 27 de 
junio de 2018, el testimonio de dicha sentencia presentado en el Registro es de 16 de 
abril de 2019.
Respecto a las 473,45 participaciones indivisas que doña D. G. D. que compra 
asistida por su marido, don A. A. O., inscripción 11.ª y, que tiene carácter ganancia, 
según  la  inscripción  17,  por  herencia  de  don  A.  A.  O.,  Sra.  G.  se  adjudica  las 
participaciones de esta finca.
Segunda.  El segundo defecto que manifiesta el Sr. Registrador es que la sentencia 
no especifica si es por prescripción adquisitiva ordinaria (en cuyo caso debe expresarse 
el 'justo título') o extraordinaria.
Presentada la sentencia se suspende su calificación por: 1) no acreditarse que desde 
la publicación de la sentencia no se haya interpuesto recurso alguno ni reclamación por 
los  declarados  rebeldes  y;  2)  porque  dirigiéndose  la  acción  contra  herederos 
desconocidos y/indeterminados de los titulares registrales, no consta que se hayan 
personado en el procedimiento ningún interesado en dichas herencias considerando el 
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente o, en otro caso, la necesidad  s
de  nombramiento  de  un  administrador  judicial  de  las  herencias  yacentes  que  las  oe.
represente  y  3)  no  es  posible  practicar  la  inscripción  a  nombre  de  la  comunidad  w.
hereditaria 493ww
de 2E0s2t0a,  sporilmamerean tcea mlifeicnacciioónna  neesgoast itvreas  ddeelf eScrt.o sR.egistrador de fecha 25 de noviembre
relatVou deelt alo as  phreecsheonsta, rs ela s suesnpteenndceia ,s uc ocna lliafi cdaoccióunm peonrt:a c1i)ó fna lrteaq duee rleidgait iym macainóinfe psatasdivaa e yn,  2e)l   BOE-A-cable e
no especificar si es por prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria. Siendo objeto 
de la calificación desfavorable ahora impugnada.
No puede admitirse la existencia de calificaciones sucesivas negativas del mismo 
documento, cuando en un solo tramite pueden exponerse todos los defectos del mismo.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que 
la  calificación  debe  ser  unitaria  y  global  como  expresión  concreta  del  principio  de 
seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3). El registrador de la 
Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas 
al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica que el 
rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la 
Propiedad.
La propia demanda en su fundamentación jurídica de derecho material, usucapión o 
prescripción  adquisitiva  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  derechos  reales  sobre  bienes 
inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título 
ni  de  buena  fe,  y  sin  distinción  entre  presentes  y  ausentes,  salvo  la  excepción 
determinada en el artículo 539”.
Establece la sentencia en su fundamento de derecho segundo que, conforme a toda 
la prueba aportada, procede a dictar sentencia de conformidad con lo solicitado por la 
actora, en cuanto a la acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva, habida 
cuenta  de  que  no  concurren  circunstancias  previstas  legalmente  que  impidan  la 
efectividad.
Demanda, que fue presentada junto con la sentencia, y más documentación, en el 
Registro de la Propiedad, y según fija el propio Sr. Registrador en su calificación “de los 
términos de la demanda incorporada, parece existir 'justo título', siendo este necesario 
que se exprese en la sentencia respecto a ambos titulares registrales”.
Con lo alegado anteriormente la sentencia recoge que la prescripción adquisitiva es 
la recogida en el artículo 1959 del Código Civil, cuando se remite a lo solicitado por la 
actora en el escrito de demanda.
Es aplicable el capítulo segundo del Título XVIII del Libro IV del Código Civil que, 
bajo la rúbrica “De la prescripción del dominio y de los demás derechos reales, (arts. 
1940 a 1960)” regula la prescripción adquisitiva o usucapión, con unas normas comunes 
a ambos tipos de prescripción (adquisitiva y extintiva), contenidas en los arts. 1930 
a 1939 del Código Civil.
Mis  representados  son  poseedores  de  buena  fe,  conforme  a  lo  previsto  en  el 
art. 1950 del Código Civil (…).»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 5 de mayo de 2021, confirmó la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  538  a  544  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil; 1, 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 100 y 166 del Reglamento 
Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional,  Sala  Segunda, 
números 266/2015, de 14 de diciembre, y 200/2016 de 28 de noviembre; las Sentencias 
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de 
noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación, y de 7 de abril de 1992, 7 de  e.
julio de 2005, 12 de junio de 2008 y 3 de marzo de 2011, relativas a la herencia yacente,  w.b
y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de  493ww
mnoavyieom yb 2re6  ddee  a2g0o0s2t,o  7d ey  280 d0e8 , a6b rdile d juen 2io0 0y3 1, 12 d3e d jeu limo adrez o2 0y0 292,  8d ed eju nnoiov iedme b2r0e0 d7e,  2290 1d0e, 
1207  ddee  menaeyroo  yy  122  ddee  sjuelpiot iedme b2r0e1 3d,e 2 290 d1e1 ,e 1n1e rdoe,  8m daey om daey o2 0y1 22 ,d e2 8o cdteu bernee droe,  22051 4d,e 2 a9b driel, 
enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio y 9 de 
diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 
de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017, 15 de 
febrero y 9, 10 y 20 de julio de 2018 y 4 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de septiembre de 2020 y 14 
de enero de 2021, relativas a la herencia yacente.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible en el Registro de la Propiedad 
una sentencia firme estimatoria de una acción declarativa por prescripción adquisitiva, 
cuando la demanda se ha dirigido contra herederos determinados del titular registral y 
contra otros herederos indeterminados de forma genérica.
El registrador suspende la inscripción por dos defectos: a) por existir herederos 
ciertos  y  determinados  que  no  han  sido  demandados,  sin  que  tampoco  se  haya 
nombrado defensor judicial ante el llamamiento a herederos indeterminados, y b) por no 
especificarse en la sentencia el justo título que ha llevado a declarar la prescripción, 
dado el sistema causalista español.
2.  Lo primero que debe recordarse es la competencia del registrador para calificar 
el tracto sucesivo en los documentos judiciales. Es doctrina reiterada de este Centro 
Directivo que los registradores tienen dentro de su ámbito de competencia la calificación 
de documentos judiciales (ex artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento 
Hipotecario), por lo que pueden revisar si la resolución judicial es congruente o no con el 
procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de 
exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte”».
3.  En cuanto a las demandas interpuestas contra herencias yacentes cabe recordar 
la doctrina de este Centro Directivo consistente en que, si bien la herencia yacente 
carece de personalidad jurídica, para determinados fines, se le otorga transitoriamente 
una consideración y tratamiento unitarios -específicamente se le atribuye legitimación 
procesal-. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente 
(vid. Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo 
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. e.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y  w.b
siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los  493ww
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posibles llamados a la herencia.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de 
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento 
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
4.  Aplicando estas ideas al supuesto de hecho de este expediente, el recurso debe 
prosperar.
Si se tiene en cuenta que la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en 
contra de la herencia antes incluso de haber sido aceptada (artículo 1934 del Código 
Civil), y que ha sido interpuesta la demanda contra la herencia yacente dirigiéndola 
contra herederos determinados de los titulares registrales entiende este Centro Directivo 
que  sería  innecesaria  y  exagerada  la  exigencia  formal  de  la  designación  de  un 
administrador judicial de la herencia yacente que vele por los intereses de ésta.
No es argumento que, al existir otros herederos conocidos y determinados, además 
de  los  ya  demandados  -que  se  han  allanando  a  la  demanda-  deban  ser  éstos 
demandados, pues está ya suficientemente cumplido el principio de tracto sucesivo (cfr. 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y salvaguardado el principio constitucional de tutela 
judicial efectiva, máxime teniendo en cuenta que el juzgador, en diligencia expresa al 
efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción 
desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva.
5.  En cuanto al segundo defecto, relativo a la exigencia de especificación de la 
justa causa de la prescripción adquisitiva, también debe ser estimado el recurso.
La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada 
en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La 
existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria 
o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin 
que el registrador pueda revisar, al tratarse -esta sí- de una cuestión de fondo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.