BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 293 Viernes 6 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 96983
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13751 Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
Registrador de la Propiedad de El Vendrell n.º 3, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  instancia  privada  junto  con  una  copia  de  acta  de 
manifestaciones por la que se solicita que se reinscriba una finca a favor del 
anterior titular registral.
En el recurso interpuesto don F. F. G. G., en nombre y representación de Lume 2000, 
S.L. contra la calificación del Registrador de la Propiedad de El Vendrell número 3, don 
Sergio Mengod Esteve, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada 
junto con una copia de acta de manifestaciones por la que se solicita que se reinscriba 
una finca a favor del anterior titular registral.
Hechos
I
Se presenta el día 7 de agosto de 2020 en el Registro de la Propiedad de El Vendrell 
número 3 instancia de fecha 28 de julio de 2020 suscrita por don F. F. G. G., en nombre y 
representación de la mercantil Lume 2000, S.L. como apoderado de la misma, en la que 
solicita la reinscripción de la finca registral 35.577 del referido Registro de la Propiedad a 
favor de la mencionada mercantil, como consecuencia de la oposición formulada por la 
misma en plazo legal al ejercicio de una condición resolutoria mediante contestación a 
un  acta  notarial  de  requerimiento.  Entiende  el  solicitante  que  se  ha  producido  un 
«inexactitud» registral que debe ser rectificada «mediante la toma de razón de la realidad 
extrarregistral incorporada al acta de la notario María Pilar Raneda Cuartero autorizada 
en l´Hospitalet de Llobregat el 4 de noviembre de 2019» con número de protocolo 1357.
II
Presentada la indicada instancia en el Registro de la Propiedad de El Vendrell, 3 fue 
calificada negativamente: «En el día de la fecha de la nota, se extiende la calificación del 
documento otorgado por la empresa Lume 2000 S.L., en fecha veintiocho de julio de dos 
mil veinte, debidamente representado por su apoderado, el señor don F. F. G. G., y con 
firma debidamente legitimada por el notario de l'Hospitalet de Llobregat, doña María Pilar 
Raneda Cuartero, el día cuatro de Agosto de 2.020, todo ello junto a documentación 
complementaria, presentado con el asiento señalado con el número 946 del Diario 93.
«Hechos:
No cabe rectificar los asientos regístrales solicitados (inscripción 7.ª) al no intervenir 
los titulares regístrales o en su defecto, al no tratarse de una resolución judicial. Los 
principios  de  tracto  sucesivo,  legitimación  registral  y  el  hecho  de  que  los  asientos 
regístrales firmados estén bajo la salvaguarda de los tribunales (ex. art. 1.3 LH) hacen  es
que no permitan modificarse el asiento solicitado únicamente con el acta presentada. No  o
es posibles modificar el asiento practicado sobre la base de un documento que no se  751ww
rstreóasljiootal ua c rcieóacnlti fifjiucicadacirci,ói anal  l(j uennxo tao r hct.ao 4bn0e e rL l Hcreo).sntcou drreid doo ccuomnseenntotism qieunet op rodveo cloasro ntit ulala inressc rirpecgióísntr qaulees  soe   OE-A-2020-13able en https://
Se trata de doctrina además reiterada por la DGRN (hoy DGSJYFP) en resoluciones 
de 10 junio 2009, 18 de enero 2012, 14 de marzo de 2016, 27 de febrero de 2017, o 23 
de febrero de 2018, entre otras muchas.
Fundamentos de Derecho: Artículos 1, 18, 20, 38, 40, 211 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria, y 314 a 331 de su reglamento
El Vendrell, a 12 de agosto de 2020. El registrador. Fdo. Sergio Mengod Esteve.»
III
Contra la anterior nota de calificación don F. F. G. G., interpone recurso por escrito 
de 1 de septiembre de 2020, que es presentado el día 2 de septiembre en el mismo 
Registro de la Propiedad, en el que indica el recurrente: «…El recurso pretende la 
revocación de la calificación negativa y sea practicada la «Rectificación de la inexactitud 
advertida» en la inscripción 7.ª de la finca registral 35577, a Tomo 1658, Libro 626, 
folio  82,  de  fecha  27  Diciembre  2019,  respecto  a  la  «realidad  extrarregistal».  La 
«rectificación de la inexactitud de la inscripción respecto la realidad extrarregistral» 
procede sea hecha por la vía del art. 40, a) de la Ley Hipotecaria mediante la «toma de 
razón» del Acta Notarial autorizada por la Fedataria de L’Hospitalet doña María Pilar 
Raneda cuartero de 4 noviembre 2019, número 1357 de protocolo, cuya copia auténtica 
está unida al documento calificado negativamente.
Que el presente recurso está basado en los siguientes Motivos
I.  Síntesis de los motivos de este recurso. Los motivos del presente recurso pueden 
ser resumidos en los siguientes puntos:
1.  Los interesados en la inscripción de Acta de 26 septiembre 2019 (ejercicio de la 
condición  resolutoria)  ocultaron  y  no  comunicaron  al  Registro  de  la  Propiedad  la 
oposición de Lume 2000 SL plasmada en el Acta de 4 de noviembre 2019, que les fue 
notificada el 11 de noviembre 2019.
2.  La calificación positiva del Acta de 26 de septiembre 2019 fue hecha en la 
ignorancia de haber habido la oposición por el Acta de 4 de noviembre 2019 por la falta 
de conocimiento de esta última.
3.  La calificación positiva del Acta de 26 de septiembre 2019 no habría tenido lugar 
en el caso de haber sido conocida la oposición documentada en el Acta de 4 de 
noviembre 2019.
4.  La calificación positiva del Acta de 26 septiembre 2019 no verificó si había 
habido oposición a la misma por cualquiera de los otros medios permitidos por el art. 7, 
b, de la Llei 23/2001 y art. 621-24, 2, c, CCCat.
5.  La calificación positiva del Acta de 26 septiembre 2019 sólo atendió a no haber 
habido oposición en el seno de esa Acta de 26 septiembre 2019.
6.  Los  art.  19  y  65  LH  no  fueron  aplicados  para  indagar  el  pleno  y  efectivo 
cumplimiento de los art. 7, b, de la Llei 23/2001 y art. 621-24, 2, c, CCCat.
7.  La  concatenación  de  los  factores  mencionados  causó  la  inscripción  7.ª  del 
inmueble y la discordancia entre la inscripción y la realidad extrarregistral.
8.  La discordancia debe ser remediada con la toma de razón de la oposición., 
hecha en el Acta de 4 de noviembre 2019, en base al art. 49, a) LH, postulada por 
Lume 2000 SL en su instancia de 7 de agosto 2020.
9.  La toma de razón del art. 40, a) LH no requiere no el consentimiento de los 
interesados, ni la resolución judicial. es
II.  Antecedentes Fácticos w.
Primero: Los antecedentes fácticos a considerar son los siguientes:
Libro1 .6 2L6a,  foinliosc 8ri2p,c dióen f eac hrae c2t7if idciacri eemsb r7e. ª2 0d1e9 .la  finca  registral  35577.  a  Tomo  1658,
En ella se procede a la «reinscripción» del inmueble a nombre de sus titulares 
anteriores, los Sres. D. J. C. y G. C. C. a consecuencia del ejercicio de la condición 
resolutoria expresa, llevado a cabo en el Acta Notarial de 26 de septiembre 2019, ante el 
notario de El Vendrell, don Alfonso Romero Carrillo de Mendoza, a tenor de lo pactado 
en la escritura de 30 de octubre 2015, autorizada por el notario de El Vendrell don Josep 
M.ª Pagés Vall. causante de la previa inscripción 6l del referido inmueble.
2.  El ejercicio de la condición resolutoria en 26 de septiembre 2019 fue notificado a 
Lume 2000 S.L. en 21 de octubre de 2019 mediante Acta autorizada por la Notaria de 
L’Hospitalet doña María del Mar Llueca Oltra.
La notificación de 21 octubre 2019 fue hecha con entrega de copia del Acta de 26 de 
septiembre 2019, que incluye la advertencia notarial de poder ser articulada oposición en 
el plazo improrrogable de quince días.
3.  Lume 2000 S.L. formuló «oposición al ejercicio de la condición resolutoria» 
mediante Acta Notarial de 4 noviembre 2019 n9 1357 del protocolo de la Fedataria María 
Pilar Raneda Cuartero.
Esa oposición fue hecha dentro del término de los quince días indicados en el Acta 
de 26 septiembre 2019 y conforme a las normas jurídicas civiles que luego serán citadas.
La «oposición al ejercicio de la condición resolutoria», hecha en el Acta de 4 de 
noviembre, fue notificada a los Sres. D. J. C. y G. C. C. en 11 de noviembre 2019. Así 
resulta de la copia auténtica del Acta de 4 de noviembre 2019 que está unida al 
documento objeto de la calificación.
5.  La oposición, hecha por Lume 2000 SL en el Acta de 4 noviembre de la notaria 
María Pilar Raneda, es un título jurídico ajustado, en el fondo y en la forma. a los 
requisitos de los artículos 7, b, de la Llei 23/2001 y art. 621-64. 2, c) CCCat.
Como será razonado en los posteriores Fundamentos Jurídicos, ese título de 4 
noviembre, produce los efectos del requisito del art. 7, b, de la Llei 23/2001 y del 
art. 621-64.2, e) del CCCat. neutraliza el ejercicio de la condición resolutoria e impide la 
reinscripción del dominio a favor de los interesados.
6.  Los interesados, Sres. D. J. C. y G. C. C., omitieron el comunicar al Registro la 
oposición de Lume 2000 SL, que les había sido notificada en 11 noviembre 2019.
La omisión de la presentación del Acta de 4 de noviembre (notificada el 11) causó la 
ignorancia  del  Registro  y  desencadenó  la  calificación  positiva  del  Acta  de  26  de 
septiembre 2019, que no se hubiera producido en el caso de hacer sido conocida la 
oposición.
Los interesados no cumplieron el mandato de la buena fe, impuesto por el art. 111-7 
CCCat. Aquellos, de haber observado esa norma, hubiesen presentado en el Registro el 
título con la oposición de Lume 2000 SL.
7.  Los art. 7, b de la Llei 23/2001 y 621-64.2, c) CCCat no imponen que la oposición 
deba de ser hecha a través del mismo Fedatario, que hubiese realizado la previa 
notificación de la resolución del contrato.
8.  El requisito de la «no oposición» (art. 7,b de la Llei 23/2001 y art. 621-64.2,c) 
CCCat no fue interpretado en toda su extensión ni por el notario don Alfonso Moreno ni 
por el Registro de la Propiedad n.º 3.
Era  necesario  acreditar  el  requisito  legal  de  la  «no  oposición»  mediante  haber 
requerido  la  expresa  y  solemne  manifestación  de  los  «interesados»  de  si  estaban 
notificados, o no, de la eventual oposición de Lume 2000, SL.
El Acta de 26 septiembre 2019 y su calificación registral nada dicen sobre si hubo, o 
no, oposición por otros posibles medios fehacientes, realizados de modo independiente a  s
aquella Acta. oe.
9.  La doble anomalía: (i) la de los interesados al no haber comunicado la oposición,  w.
(ii) la de los Fedatarios por no haber extremado si estaba cumplido el requisito de la  751ww
lneogvisielamcbiórne  yc icvoiln dcuajtearloann aa,  umnao tcivaalirfoicna ceiól n dpeossciotivnao cdimeli eAncttoa  ddee  2l6a  soeppotiseimcibórne  2d0e1 94  y dlea 
insc1ri0p.c ióEn s7tál dne a 2cr7e ddeita ddicoise mlobs rhee qcuheo,s d seig outireon mteosd:o no hubiese tenido lugar. BOE-A-cable e
10.1  Sí hubo oposición de LUME 2000 SL, hecha en tiempo y forma.
10.2  La oposición fue ocultada al Notario y al Registro.
10.3  Los efectos del ejercicio de la condición resolutoria requieren que no haya 
habido oposición.
10.4  Los art. 7, b) de la Llei 23/2001 y 621-24,2, c, no obligan a manifestar la 
oposición en la misma Acta en donde fue notificado su ejercicio.
La oposición a la condición condición resolutoria puede ser hecha por cualquier 
medio fehaciente válido en Derecho.
10.5  No es justificación suficiente de la «no oposición» la diligencia de cierre en el 
mismo título (Acta de 26 septiembre 2019); ésta sólo acredita que en esa Notaría, en ese 
documento, no hay constancia de la oposición.
10.6  No  fueron  empleados  otros  medios  adicionales  para  constatar:  (i)  si  la 
oposición había sido articulada ante otro Notario y, por ende, (ii) si estaba plenamente 
justificado el cumplimiento del requisito legal de la no oposición en los términos que 
resultan de la legislación civil catalana.
III.  Fundamentos juridicos a considerar.
1.  El art. 18 LH obliga a calificar «la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras, por lo que resulta de ellas».
2.  La calificación del Acta de 26 de septiembre 2019 (el ejercicio de la condición 
resolutoria)  impone  el  valorar  su  contraste  con  los  art.  7,  b)  de  la  Llei  23/2001  y 
art. 621-64, 2, b) CCCat.
3.  En este caso, es innegable que sí ha habido la oposición requerida por las 
normas  antes  invocadas  y  que  fue  expresada  en  el  Acta  Notarial  de  4  de 
noviembre 2019.
4.  El Registrador, en el trance de calificar el Acta de 26 septiembre 2019, no ha 
conocido  el  Acta  Notarial  con  la  oposición,  por  lo  que  ha  calificado  ignorando  la 
oposición, que los interesados ocultaron.
El  Registrador  se  conformó  con  la  diligencia  de  cierre  del  acta  de  26  de 
septiembre 2019, pero esa diligencia sólo da fe que no hubo oposición por esa vía. 
autorizada por el notario don Alfonso Romero Carrillo de Mendoza.
Sin embargo, esa Acta de 26 septiembre 2019 no agota la totalidad de los medios 
para ser formalizada la oposición a la ejecución de la condición resolutoria.
La Llei 23/2001 y el art. 621-64 CCCat no imponen ningún medio o formalidad 
específica para la oposición.
La oposición a la resolución puede ser hecha ante cualquier otro Fedatario distinto al 
que documentó la resolución del contrato.
5.  Conforme al principio de legalidad art. 8. sólo acceden al Registro, los títulos 
válidos y perfectos en su fondo y forma.
De haber alguna inexactitud se estará a lo indicado en el art. 30 LH.
El art. 18 LH obliga a calificar «la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas» cuyo precepto es complementado por el art. 98 RH. que, en su 
segundo párrafo, expresa: «Del mismo modo apreciará la no expresión o la expresión sin 
la claridad suficiente. de cualesquiera de las circunstancias que, según la Ley y este 
Reglamento, debe contener la inscripción bajo pena de nulidad.»
El art. 99 LH dispone: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones...»
6.  El Acta de 26 de septiembre 2019 no expresa que, en absoluto, no haya habido  e
oposición; falta una comparecencia del requirente (interesado en la reinscripción) que lo  bo
manifieste expresamente. La diligencia notarial de cierre sólo da fe de que en ese  751ww
docuEml eAncttoa  ndoe h 2a6 h adbei dsoe opptieomsicbiróen  ndoe nstreo  adjeu sptlaa zaol .art. 21 LH: «Los documentos... que
dneebceasna riainmscernibteir sdee bee xcpornetseanráenr  la pionrs crJipoc iónm..e. n«o.s; , cutaold aess  ella csa soci rdcuen astqauneclilaoss  oqtruoes 
medios de oposición permitidos por la legislación civil.
El art. 98 RH es relevante: La omisión notarial es «la no expresión o la expresión sin 
la claridad suficiente» del requisito legal de no haber habido oposición (sin limitación de 
medios de oposición).
7.  El Registrador tiene en su mano el art. 19 LH: «Cuando el Registrador notare 
alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan 
la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta...».
El art. 65 LH. a su vez, indica: «las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden 
ser  subsanables  o  insubsanables.  -  Si  el  título  tuviere  alguna  falta  subsanable,  el 
Registrador suspenderá la inscripción y extenderá …».
Los ya citados art. 7, b, de la Llei 23/2001 y art. 621-64.2.c) CCCat supeditan los 
efectos de la condición resolutoria a que no haya habido oposición.
8.  La Ley y el Reglamento facultan para suspender la inscripción para que el 
interesado subsane la falta de acreditación de no haber habido oposición por otros 
medios distintos.
Sólo la manifestación, expresa y solemne, del requirente interesado ante el Notario, o 
en su defecto, en el Registro, permite dar por cumplido el requisito de no haber existido 
oposición alguna.
El art. 111.7 CCCat imponen a los interesados el deber de sacar a los Fedatarios de 
su ignorancia en cuanto a la oposición de Lume 2000 SL.
9.  El título sujeto a calificación «necesariamente» debe dar razón suficiente de 
haber sido cumplido el requisito legal de no haber habido oposición expresa.
10.  El art. 39 LH define que es una inexactitud y el art. 40 LH enumera los remedios 
para solucionar los desacuerdos entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
11.  La inexactitud entre la inscripción 7l y la realidad de la oposición (Acta de 4 de 
noviembre) ha sido causada por la ocultación de aquella. hecha por los interesados.
12.  En este caso: (i) la inexactitud no es un error del art. 40, c LH.; (ii) no son 
aplicables los art. 211 y siguientes LH; (iii) no son de aplicación los remedios de los 
art. 213 y siguientes LH y art. 314 y siguientes RH.
13.  La inexactitud de la inscripción 70 es propia del art. 40, a) LH: «Cuando la 
inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica 
inmobiliaria.»
El art. 40, a) LH señala tres formas. alternativas, para solucionar la inexactitud.
De ellas, Lume 2000 SL postula que la rectificación tenga lugar: primero, por la toma 
de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo,...»
En este caso, al no haber habido error, sino sólo inexactitud por ignorancia, la «toma 
de razón» del título ocultado es remedio suficiente para que la publicidad registral dé 
cuenta  «erga  omnes»  de  dos  posiciones  enfrentadas:  la  de  la  resolución  que  se 
reinscribe y la de la oposición que niega la resolución.
14.  La «rectificación de la inexactitud» mediante toma de razón (art. 40, a) LH), no 
requiere ni el consentimiento de titular, ni la resolución judicial, indicados en el art. 214 
LH. pues no se trata de rectificar un concepto.
15.  Para  concluir.  Lume  2000  SL  transcribe  lo  que  L.  D.  P.  tiene  escrito 
(Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Tomo 111. pág. 444/445): «Varios son los 
problemas  que  la  doctrina  ha  planteado  en  torno  a  los  medios  de  calificación.  Se 
pregunta  en  primer  lugar  si  el  registrador  puede  exigir  la  presentación  de  otros 
documentos cuando los presentados sean insuficientes para obtener una calificación 
positiva.  El  registrador  no  tiene  potestad  para  exigir  la  presentación  de  nuevos 
documentos. Cabe sin embargo que advierta a los interesados el posible defecto de su  s
petición y la conveniencia de subsanarlo para evitar la denegación de la inscripción, que  oe.
en otro caso habría de producirse. La doctrina se ha preguntado también si pueden ser  w.
tenidos en cuenta otros títulos o documentos presentados posteriormente y pendientes  751ww
dreeg ldae, spfuancdhaom...e. nLtaa lmdoecnttrein ae ny  lad ojusr iscparsuodse: ncuinao a d…m;i teontr os,i n ceumanbdaorg or eelaxccieopncaionndeos  aam ebsotas 
documentos resulta un hecho delictivo o de naturaleza tal que motive que el asiento
producido por el primer título haya de ser necesariamente cancelado en virtud, del 
segundo.»
Así ha sucedido en este asunto: el título de 4 de noviembre 2019 obliga a cancelar la 
inscripción del título de 26 de septiembre 2019.
La reinscripción por efecto de la condición resolutoria ha sido invalidada por la 
oposición expresa, fehaciente, posterior. Resolución y oposición son incompatibles. La 
oposición anula la reinscripción.
En su virtud,
Solicita a la Direcció General d’Entitats Jurídiques i de Dret: haya por interpuesto por 
LUME 2000 SL el recurso gubernativo del art. 324 LH contra la calificación negativa 
(notificada el 14 de agosto pasado), por la que se deniega la inscripción del documento 
presentado el 7 de Agosto con la petición de ser rectificada por la vía de ser tomada nota 
(art. 40, a) LH) la inexactitud existente entre la inscripción 7l de la finca registral 35.577 y 
la realidad extrarregistal documentada en el Acta notarial de 4 de Noviembre; admita 
este recurso a trámite sustanciándolo conforme a la Llei 5/2009 de 28 de Abril por su 
fundamento  jurídico  en  la  legislación  civil  catalana;  y  en  su  día,  concluido  el 
procedimiento, estime este recurso y disponga la práctica del asiento de «toma de 
razón»  de  la  oposición  de  Lume  2000  SL,  contenida  en  el  Acta  Notarial  de  4  de 
Noviembre 2019, a la reinscripción del Inmueble por efecto de la resolución del contrato 
mediante Acta de 26 Septiembre 2019; «toma de razón» a practicar en la inscripción 71 
del inmueble 35577, a tomo 1658, libro 626, folio 82, de fecha 27 de Diciembre 2019, del 
Registro de la Propiedad n.º 3 de El Vendrell.»
IV
El Registrador emite informe en defensa de su nota de calificación por escrito de 3 de 
septiembre de 2020 ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3, 24, 148.1.3.ª, 149.1.1.ª, 149.1.8.ª y 149.3 de la Constitución 
Española; 18, 19, 19 bis, 322, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria, artículos 1, 3, 20 y 38 de 
la Ley Hipotecaria,; Resoluciones de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 
de marzo de 2006, 8 de junio de 2007, 26 de abril, 19 de julio de 2007, 16 de julio 
de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio 
y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de 
octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 
de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero y 13 de marzo de 2015, de 19 de 
noviembre de 2015, de 20 de octubre de 2016 y de 28 de noviembre de 2019.
1.  Se discute en el presente expediente si procede reinscribir una finca registral a 
favor de la mercantil anterior titular mediante la simple presentación de una instancia 
suscrita por el representante de la sociedad.
Son datos relevantes del presente expediente:
– Don  D.J.C  y  doña  G.C.C.  vendieron  a  la  mercantil  Lume  2000,  S.L.  la 
registral 35577 sujeta a condición resolutoria explícita.
– Mediante  acta  de  fecha  26  septiembre  2019  autorizada  por  la  notaria  de  es
l’Hospitalet doña María del Mar Llueca Oltra, don D.J.C y doña G.C.C. instaron la  o
Droec.sJtuo.––Cblu  r cCLyei u óoddmnnoe  ñe fd2ea e0c 2G 1h0l9aa.0C  0di.nC ed S,2i ce.7Lan .dd  eaefj oe dvrrmieccinicuetilaomó.   dbD«ereoi cl padho eacs  o2iacn0icdó1tinac9  i ófsaunele   rp eenrsjaoeoctrlictufiiicctcoaaior dil aaa.d  ineas  cLlarui pmcceioó nn2d 07ic0.iª0ó  anS  f.arLev.s oeor ll du2eto1 rd iaod»ne    OE-A-2020-13751able en https://www.
mediante acta notarial de 4 noviembre 2019 n.º 1357 del protocolo de la notaria de
l'Hospitalet de Llobregat doña María Pilar Raneda Cuartero. Dicha acta es presentada en 
el Registro de la Propiedad el día 7 de agosto de 2020, junto con la solicitud de 
reinscripción a favor de la mercantil Lume 2000, S.L.
– La «oposición al ejercicio de la condición resolutoria», hecha en el Acta de 4 de 
noviembre, fue notificada a los Sres. D. J. C. y G. C. C. el 11 de noviembre 2019.
Resumidamente el registrador de la Propiedad califica negativamente dicha solicitud 
de reinscripción a favor de la mercantil Lume 2000, S.L. por no intervenir los titulares 
regístrales o en su defecto, al no tratarse de una resolución judicial.
El recurrente considera que nos encontramos ante una inexactitud registral que debe 
ser solventada practicando una nueva inscripción del inmueble a favor de la mercantil 
mediante la presentación de la instancia suscrita únicamente por el citado apoderado.
2.  Antes de abordar este asunto, sin embargo, es preciso que con carácter previo 
decida esta Dirección General sobre su propia competencia para resolver el recurso 
interpuesto, toda vez que, por un lado, la norma de aplicación es una ley dictada por el 
Parlamento de Cataluña en ejercicio de las competencias que tiene constitucional y 
estatutariamente atribuidas; que, por otro lado, el recurrente presentó en su día el 
recurso en el Registro de la Propiedad «para ante la Dirección General de Derecho y 
Entidades Jurídicas de la Generalitat, solicitándose, no obstante la rectificación del 
Registro de la Propiedad conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
Respecto de dicha cuestión hay que afirmar de manera clara y rotunda que este 
Centro Directivo es el único organismo competente para resolverlo, por lo que procede 
reiterar y reafirmar la doctrina sentada.
Esa  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  y  es  meridianamente  clara  al 
establecer, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento 
de  Cataluña,  parcialmente  derogada  por  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y Entidades 
Jurídicas  de  la  Generalidad  de  Cataluña  es  competente  para  la  resolución  de  los 
recursos  contra  la  calificación  registral  únicamente  cuando  «las  calificaciones 
impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho 
catalán o en su infracción», mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, 
es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en 
cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de 
los Registros y del Notariado».
La citada sentencia del Tribunal Constitucional resuelve lo siguiente:
«(…) Encuadrado el debate en los términos expuestos, según se desprende del 
artículo 3.4 antes transcrito, el órgano administrativo competente para conocer de los 
recursos gubernativos varía dependiendo de la invocación que, en cualquiera de ellos, 
se  haga  de  la  normativa  estatal  o  autonómica.  Se  establece  una  regla  sobre  la 
acumulación de recursos gubernativos dirigidos contra una misma calificación registral 
negativa que impone, por el solo hecho de que uno de ellos se base en normas de 
Derecho catalán o en su infracción, una vis atractiva a favor de la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, habilitándola para sustanciarlos todos 
en una sola pieza, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho 
catalán.
Es evidente que tal atribución excede de la competencia estatutariamente asumida 
por la Comunidad Autónoma de Cataluña para resolver estos recursos gubernativos, que 
se circunscribe estrictamente a la «calificación de los títulos o las cláusulas concretas en  e
materia de derecho catalán» (art. 147.2 EAC), siendo su finalidad, tal y como se declara  bo
en la exposición de motivos de la de la Ley del Parlamento de Cataluña 5/2009, la de  751ww
epsretasteurtvaarria y n op riontcelgueyre  e–ln Di peoredcríhao  inccaltuailrá–n l.a  Epsr eisgeuravlamceiónnte o e pvriodteenctcei óqnu ed ee osttrao sh aDbeilrietacchióons 
fora(le…s )o E ens pceocnicalluessi,ó nni,  dreesl uDletar eccohnot rcairvioil  caol mblúonq.ue de la constitucionalidad el artículo 3.4
impugnado, en cuanto atribuye a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas
de  la  Generalitat  la  competencia  para  resolver  los  recursos  cuando  las  cuestiones 
registrales planteadas exceden del marco estricto del Derecho civil catalán. Incurre así el 
precepto en inconstitucionalidad y nulidad en los incisos «y al menos uno se basa en 
normas del Derecho catalán o en su infracción» e «incluidos los que no aleguen la 
infracción de una norma del Derecho catalán» (…).»
Y más clara no puede ser la postura de esta Dirección General, expresada en 
Resolución de 21 de septiembre de 2017 (en línea con anteriores pronunciamientos 
de 29 de mayo y 9 de junio de 2017, también seguida en Resolución de 5 de marzo 
de 2018), y que no cabe sino ratificar y reiterar: «Según el artículo 324 de la Ley 
Hipotecaria  «las  calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse 
potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma 
y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente 
ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté 
situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en 
la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de 
esta  Ley.  Cuando  el  conocimiento  del  recurso  esté  atribuido  por  los  Estatutos  de 
Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la Comunidad Autónoma en que 
esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se interpondrá ante el órgano 
jurisdiccional  competente.  Si  se  hubiera  interpuesto  ante  la  mencionada  Dirección 
General, ésta lo remitirá a dicho órgano».
Por su parte, el artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la 
Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la 
calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que 
deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de 
Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de 
Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats 
Jurídiques  de  la  Generalitat  de  Cataluña  la  resolución  de  los  recursos  contra  la 
calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se 
fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» 
(artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la 
persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, 
entiende  que,  en  aplicación  del  artículo  1,  es  competente  la  Dirección  General  de 
Derecho  y  de  Entidades  Jurídicas,  deberá  formar  expediente  en  los  términos 
establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel 
hecho».
Ello es así porque la citada Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero 
de 2014 en el recurso de inconstitucionalidad número 107/2010 planteado contra la Ley 
catalana 5/2009 entendió que todo lo no incluido en los términos estrictos del precepto 
competencial estatutario constituye competencia exclusiva e indisponible del Estado, que 
no puede ser menoscabada a partir de la competencia de la Comunidad Autónoma para 
la  conservación,  modificación  y  desarrollo  de  su  Derecho  civil  propio,  aun  cuando 
hubiera sido objeto de regulación en el Derecho civil catalán; por lo que se concluye que 
la  competencia  para  resolver  recursos  mixtos,  es  decir,  basados  en  cuestiones 
específicas de derecho catalán comprendiendo, además, otras cuestiones de derecho 
común u otro tipo de derecho –registral, consumo, etc.–, corresponde a esta Dirección 
General de los Registros y del Notariado. e.
Por tanto, cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de  w.b
forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores  751ww
Jduerbídeirqáune sr edmei tCir aetal lueñxap, eaduienn cteu afnodrmo asdeo h aay alan  inDtiererpcuceiós toG eanneter ael stdae  DDirerectc iói nd G’Eenntietaratsl 
de loPso rR eegl icsotrnotsra yr idoe, lc Nuaontadroia dlao .calificación impugnada o los recursos se fundamenten,
además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán el
registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el 
expediente  formado  a  esta  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en 
cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.
Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para 
resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial 
catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del 
Registro de la Propiedad».
3.  Debe recordarse que el recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos 
ya  practicados,  al  encontrarse  amparados  por  el  principio  de  salvaguardia  judicial 
consagrado en el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.
Así es doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 13 de septiembre de 2018 
y 14 de marzo de 2019) que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo 
la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo 
con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria).
Por tanto, no cabe emitir manifestación alguna respecto de la última inscripción 
dominical en el seno del presente expediente.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.