BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111850
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15778 Resolución  de  19  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  M.L.B.V.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad número 2 de Badajoz, don Juan Enrique Pérez y Martín, por 
la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  de  Badajoz  don  Agustín  Sanabria 
Crespo, de fecha 4 de mayo de 2020, se otorgó compraventa de una casa compuesta, 
conforme se describe en el título, de dos pisos o desvanes, en la que, en la parte de 
situación arrendaticia, consta lo siguiente: «Arrendada en parte a doña MEGG, en virtud 
de contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1987, a quien se le comunicó el 
día 27 de abril de 2020, mediante burofax, la intención de vender la finca. No obstante lo 
anterior y de conformidad con el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos Urbanos, al 
venderse la totalidad del inmueble, no habría lugar a los derechos de tanteo y retracto». 
En la escritura no existe ninguna otra referencia al contrato de arrendamiento, ni se 
acompaña copia del burofax de notificación referido en el expositivo.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad número 2 de Badajoz 
el día 4 de mayo de 2020 y de nuevo, tras la liquidación de impuestos el 21 de julio, y fue 
objeto de calificación negativa de 11 d agosto que a continuación se transcribe en lo 
pertinente:
«Antecedentes de hecho:
Uno.  Por la escritura citada en el párrafo anterior, Doña T. C. G. G. vende una casa 
(…), finca registral 4.062 de Alburquerque, a los cónyuges don J. F. B. D. y doña M. L. B. 
V.,  que  la  adquieren  con  carácter  ganancial,  solicitándose  la  cancelación  de  la 
prohibición de disponer impuesta por Don M. G. R. a Doña P. G. G., insertándose en la 
escritura certificado de defunción del citado Don M. G. R., expedido el veintitrés de abril 
de dos mil veinte, por el Registro Civil de Alburquerque.
Dos.  En el apartado situación arrendataria de la escritura, consta: Arrendada en 
parte a Doña M. E. G. G., en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo 
de 1987, a quien se le comunicó el día 27 de abril de 2020, mediante burofax, la 
intención  de  vender  la  finca.  No  obstante,  lo  anterior,  y  de  conformidad  con  el  s
artículo  25.7  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos,  al  venderse  la  totalidad  del  oe.
inmueble, no habría lugar a los derechos de tanteo y retracto. w.
inscFPriubrinimrd eaermlo :ed Qnotcuouesm  dleaen  cDtooe mrpeprceehtsoee:nnctiaad od el ee svteie nRee gcisotnrafedroidr ad ep olar  Pelr oapriteícdualdo  p1a8ra  dcea lilfaic aLre ey   OE-A-2020-15able en https://
Hipotecaria y concordantes.
Segundo: El artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 
Urbanos, en sus apartados 2 y 3 establece lo siguiente: "2. El arrendatario podrá ejercitar 
un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a 
contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de 
vender  la  finca  arrendada,  el  precio  y  las  demás  condiciones  esenciales  de  la 
transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a 
los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el 
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo 
dispuesto  en  el  artículo  1518  del  Código  Civil,  cuando  no  se  le  hubiese  hecho  la 
notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, 
así  como  cuando  resultase  inferior  el  precio  efectivo  de  la  compraventa  o  menos 
onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los 
treinta  días  naturales,  contados  desde  el  siguiente  a  la  notificación  que  en  forma 
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en 
que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento 
en que fuere formalizada". Disponiendo en el apartado 5 del dicho artículo 25: "Para 
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas 
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones 
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos". Y en el 
apartado 7 de citado artículo 25: «No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto 
cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o 
locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco 
cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la 
totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda 
podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en 
favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, 
resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la 
notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una 
vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este 
artículo».
Tercero: La regulación citada en el anterior apartado, tiene como precedentes los 
artículos 47, 48 y 55 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, 
aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por la que se rigen los contratos 
celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995: Artículo 47: l. En los casos de ventas 
por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o 
arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo 
de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma 
fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio 
arrendado,  el  precio  ofrecido  por  cada  piso  o  local  de  negocio,  las  condiciones 
esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador. 2. 
Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá 
el mismo derecho. 3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de 
vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de 
división  y  adjudicación  de  cosa  común  adquirida  por  herencia  o  legado,  y  de 
adquisiciones  realizadas  antes  de  1  de  enero  de  1947.  En  la  escritura  deberá 
consignarse el precio asignado a cada vivienda. Artículo 48: l. En los mismos casos a 
que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de 
retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le  s
hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella  oe.
cualquiera  de  los  requisitos  exigidos,  resultare  inferior  el  precio  efectivo  de  la  w.
transmisión,  menos  onerosas  las  restantes  condiciones  esenciales  de  ésta  o  la  778ww
ttaranntesmo.i s2i.ó En l sdee rreecahlioz adree  rae tpraecrtsoo ncaa dduicsatirnáta a  dloes  las ecsoennstaig ndaíadsa  neantu rlaa lenso,t icfiocnatcaiódno sp daeras deel 
eald qsuigirueienntete a la i nlqau niliontoif icoa acriórenn dqautea,r ieon d efo lramsa c ofenhdaicciioennetes,  edseebnecriaál ehsa ecenr  qeune  stoed eof eccatsuoó  elal   BOE-A-cable e
transmisión,  mediante  entrega  de  copia  de  la  escritura  o  documento  en  que  fuere 
formalizada. Artículo 55.–1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos 
de adquisición de las fincas urbanas a que se refiere este capítulo, deberá justificarse 
que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los 
artículos 47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá derecho 
subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva 
con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en inscripción si dentro de dicho 
plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las notificaciones en forma legal. 2. 
Cuando  el  piso  transmitido  no  estuviere  arrendado,  para  que  sea  inscribible  la 
adquisición, deberá el transmitente declararlo así en la escritura de venta, bajo pena de 
falsedad en documento público.
Cuarto: Por la manifestación que consta en el apartado situación arrendataria de la 
escritura, se desprende que, al haberse realizado la comunicación de la intención de la 
venta de la finca al arrendatario, el contrato de arrendamiento, a la fecha de la escritura 
objeto de la presente calificación, se encuentra vigente.
Quinto: El principio de especialidad, exige la claridad y concreción en el contenido de 
los imprescindible para proporcionar una correcta publicidad, el derecho real inscribible, 
que habrá de estar perfectamente delimitado en todos sus elementos (artículo 21 de la 
Ley Hipotecaria).
Vistos los preceptos mencionados y demás de aplicación, este Registrador de la 
Propiedad número dos de Badajoz,
Acuerda:
Primero: Suspender la inscripción interesada por los siguientes defectos de carácter 
subsanable: 1.º– Por existir contradicción en el apartado situación arrendaticia de la 
escritura, al manifestarse que se ha comunicado al arrendatario de parte de la finca, por 
burofax, la intención de vender dicha finca y declarar a continuación que, al venderse la 
totalidad  de  inmueble,  no  habría  lugar  a  los  derechos  de  tanteo  y  retracto.  Si  el 
arrendatario,  según  criterio  expuesto  en  la  escritura,  no  tiene  derecho  de  tanteo  y 
retracto, no tendría sentido la comunicación al mismo de la intención de vender la finca. 
2.º– La mera manifestación de la comunicación al arrendatario de la intención de la venta 
de la finca por burofax, no acredita la existencia del mismo, ni el contenido de la 
comunicación, ni si la misma ha sido recibida por el arrendatario, siendo su contenido 
ambiguo,  no  cumpliéndose,  por  tanto,  el  requisito  de  notificación  fehaciente  al 
arrendaticio del artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, necesario para 
posibilitar la inscripción. 3°.–No se acredita si el contrato, al manifestarse que es de 
fecha 1 de marzo de 1987, se rige por texto refundido de la Ley de Arrendamientos 
Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que debe 
regirse  por  lo  expuesto  en  el  apartado  TERCERO  de  los  FUNDAMENTOS  DE 
DERECHO,  o  si  el  mismo  ha  sido  adaptado  por  la  partes  a  la  vigente  Ley  de 
Arrendamientos  Urbanos  29/1994  de  29  de  noviembre,  que  debe  regirse  por  los 
expuesto en el apartado SEGUNDO de los FUNDAMENTOS DE DERECHO.
Segundo: Notificar esta calificación… (…)».
III
El día 24 de agosto de 2020 se solicitó calificación sustitutoria que correspondió a la 
registradora de la Propiedad de Don Benito don José Luis Azuara Muslera, que con  es
fecha 14 de septiembre, confirmó la calificación del registrador de Badajoz número 2. bo
IV
El día 30 de septiembre, doña M.L.B.V. interpuso recurso contra la calificación, en el 
que en síntesis alega lo siguiente:
«1.  Que Doña P. G. G. en marzo de 1987, arrendó solo una parte de la casa, la 
cochera.  Cabe  recordar  que  nos  encontramos  ante  una  casa  que  está  compuesta 
(documentalmente) por dos pisos o desvanes (y en realidad además por una cochera), 
siendo la cochera lo que estaba arrendada, es decir registralmente no aparece la parte 
objeto del arrendamiento. Por tanto, es evidente la inexistencia de derecho alguno de 
adquisición preferente a favor de la inquilina, y si el derecho no existe nada importa lo 
que la escritura contenga respecto al burofax.
2.  Con respecto, al supuesto derecho de adquisición preferente del inquilino. De su 
inexistencia. En relación a los derechos de adquisición preferente para uso distinto de 
vivienda el artículo 31 de la LAU, remite a lo establecido en el artículo 25 de la LAU. El 
tanteo y retracto arrendaticio supone la posibilidad de que el arrendatario pueda adquirir 
con  preferencia  a  un  tercero,  en  las  mismas  condiciones,  el  local  objeto  de 
arrendamiento. De lo dispuesto en el artículo 25 de la LAU, se puede derivar que, 
cuando la vivienda o local vendido no estuviesen arrendados, para que sea inscribible la 
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad 
en documento público. A lo que añade que, no habrá lugar a los derechos de tanteo o 
retracto cuando el local arrendado se venda conjuntamente con las restantes viviendas o 
locales  propiedad  del  arrendador  que  formen  parte  de  un  mismo  inmueble.  Esta 
interpretación es la que viene fijando la doctrina por unanimidad, señalando por la de la 
Sentencia n º 22112017 de Madrid (sección 100) de 17 de mayo, la Sentencia 21112009 
de la AP de Valencia (sección 70) de 29 de abril que aplica la doctrina del Tribunal 
Supremo manifestando que «al presente caso le sería de aplicación el Art. 25. 7 pues en 
unidad de acto se transmitieron tanto la vivienda arrendada por el recurrente como otra 
vivienda del mismo edificio» (documentos 1 y 4 de la contestación a la demanda de 
retracto). Conforme a la norma citada, artículo 25.7 de la vigente LAU, "no habrá lugar a 
los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente 
con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un 
mismo  inmueble  ni  tampoco  cuando  se  vendan  de  forma  conjunta  por  distintos 
propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble".
Así el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 nov. 2001 (RJ 2001, 9529) declaró: 
«El art. 25. 7 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es contundente al 
señalar que no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda 
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del 
arrendador que formen parte de un mismo inmueble. El retrayente ha de serlo de toda la 
finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor 
que la que el arrendatario tenía arrendada, no resulte posible el derecho de retracto". No 
obstante,  a  lo  establecido  anteriormente,  las  partes  podrán  pactar  la  renuncia  del 
arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya 
pactado dicha renuncia, el arrendador no deberá comunicar al arrendatario su intención 
de vender. Una sentencia ilustrativa a este respecto es la AP Soria, Sección 1, n º 
81/2004, de 12/05/2004, Rec. 107/2004, que establece que "la parte arrendataria del 
local carece de derecho de adquisición preferente sobre el mismo, por haberlo acordado 
así mediante estipulación expresa del contrato de arrendamiento suscrito para el caso de 
venta del local arrendado, siendo dicha renuncia válida al amparo de la ley". Por lo tanto,  e
en base a lo argumentado anteriormente, si no asiste al arrendatario el derecho de  bo
tanteo o retracto, cuando el local arrendado se venda conjuntamente con las restantes  778ww
vniov iecanbdea se xoi gloirc caolems upnriocpaiceiódna du  doefrl eacrirmeniednatod odr eq culea sfeo ramlgeunn paa, rcteo mdoe  eunn  eml ipsmreos einntme uceabsloe., 
lTao dtroa semstiosi,ó and eesm dáes ,l ac otontsatalidtaaddo d een u enl  ipnrmopuieob rleeg, issotrloo  (ayr reenn deasdcori teunra p daert eco, my porbarvaenndtoa )e qnu lea 
propia escritura de venta tal declaración, (como sucede en los supuestos de que no 
estuviesen arrendados) debe ser suficiente para que sea inscribible la adquisición.
3.  En relación a la mera manifestación, la referencia a un burofax en el que se 
comunica la venta, y no acredita la existencia del mismo. Ambos registradores deducen 
que la comunicación a la que hace referencia la escritura es un ofrecimiento del derecho 
de  adquisición,  de  donde  deduce  una  incongruencia  interna  en  el  título.  Pero  esa 
comunicación bien podría ser la de la transmisión a efectos de que los derechos del 
arrendador se han transmitido al comprador. Pero en todo caso, si no sirve la mera 
manifestación para acreditar la existencia del burofax, tampoco podrá servir para intuir su 
contenido, y menos aún para denegar la inscripción.
4.  En el presente caso, la legislación aplicable es indiferente, ya que la Ley de 
Arrendamientos Urbanos de 1964, también establecía la improcedencia del tanteo y 
retracto en caso de venta conjunta del edificio. Concretamente el artículo 47 de la Ley de 
Arrendamiento Urbanos de 1964 concedía al arrendatario un derecho de adquisición "en 
los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros" y 
extendía este derecho a los supuestos de dación del inmueble en pago. Esto resultó 
siempre confuso, ya que, el derecho de tanteo y retracto procedía también cuando el 
propietario del edificio lo vendiera conjuntamente. Es decir, si la procedencia del tanteo 
cuando se vendieran "agrupados por plantas" equivalía a la procedencia del tanteo en 
todo caso de venta conjunta de edificio, que ocurría cuando existían uno o varios 
arrendatarios de pisos o locales singulares. En base a esto, la jurisprudencia siempre ha 
interpretado de la manera más favorable al propietario rechazando la procedencia del 
tanteo arrendaticio. Tal y como establecen las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de 
mayo de 1982 y 27 de marzo de 1989, "El retrayente ha de serlo de toda la finca 
transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que 
la que el arrendatario tenía arrendada, no resulte posible el derecho de retracto". Incluso 
si lo vendido es una sola finca (en sentido material), aun teniendo abiertamente, una 
distribución y aspecto que permiten atribuir a cada vivienda o local el rango de finca 
independiente y existan accesos propios para cada una de ellas, ello no comporta la 
realidad de tantas fincas como unidades de viviendas o locales puedan allí existir, y no 
puede de nuevo darse el derecho a retracto de cada uno de ellos como dispuso el 
Tribunal Supremo en su Sentencia de 6 de marzo de 1971. De igual importancia, el 
fundamento de la excepción del derecho de retracto constituido por la venta de un 
edificio, no estaba en la falta de individualización jurídica de los elementos vendidos, si 
no en la causa económica de la transmisión. De hecho, no tenía ninguna importancia 
que la finca arrendada fuera una finca registral propia en un régimen de propiedad 
horizontal o que no estuviera inscrito este régimen ni importaba si el edificio unitario 
constituía o no una finca registral. Es decir, no existía ningún condicionamiento mutuo 
entre el concepto de "finca" utilizado en la LAU y el concepto de finca (SAP Badajoz 10– 
2–2007/2196). Los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas urbanas 
"ex" artículo 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por 
Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, tiene declarado el TS que "constituye doctrina 
consolidada la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de 
retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio, y en los 
casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a 
otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o 
de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias del Tribunal 
Supremo de 26 de mayo de 1988, 27 de marzo de 1989 y 31 de enero de 1992 que  s
dispone que "la posibilidad del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose  oe.
a  una  finca  completa,  está  fuera  de  las  previsiones  del  artículo  47  de  la  Ley  de  w.
Arrendamientos  Urbanos  conforme  a  la  doctrina  de  esta  Sala  Sentencias  30  junio  778ww
cdaes 1o9 6la2  Syo 2c4ie mdaady o« 1In9v8e2r–si oqnuees m ya nCtoiennsetr uecl cciroitneeriso,  dSe. Aq.u»e–  ceunaanjdeon ae lu anrare pnodracdióonr– d een  feinsctea 
mreatryaocrt oq" u(Se elnat eqnuceia  edle  a2r7re dned amtaarrizoo  tdieen e1 9a8r9r)e,n yd aqduae,  "enlo d ererescuhltoa  dpeo sreibtrlea cteol  ldeegrael.c..h oe nd eel   BOE-A-cable e
ámbito de los arrendamientos urbanos opera, entre otros supuestos, cuando en la finca 
sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los 
mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el 
objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio como es el supuesto de 
autos, al tratase de una finca que constituye una unidad física, representada por una 
casa de planta baja con su corral trasero, conformada de dos locales construidos, 
dedicados, con la conveniente separación, a los respectivos negocios de joyería y bar, 
sometidos a contratos locativos diferentes e incluso aunque actualmente no se hallase 
este último explotado. Así mismo la finca presenta unidad jurídica y registral, con la 
adecuada  constancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad"  (Sentencia  de  31  de  enero 
de 1992). Esta doctrina se ha recogido en ulteriores sentencias de 8 de octubre de 1998 
y 22 de octubre de 2004, la primera descartó la procedencia del retracto en un supuesto 
de venta de la casa en su totalidad, mientras que la segunda insistió, con cita de la SSTS 
de 31 de enero de 1992, 25 de abril de 1994, en negar el derecho de adquisición 
preferente establecido en los arts. 47 y 48 de la LAU "a quién no ostente un derecho 
arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una 
unida patrimonial de la que el demandante solo detenta, como inquilino o arrendatario, 
una de sus partes integrantes". Es doctrina jurisprudencial que el inquilino no tiene 
posibilidad de ejercitar derecho de tanteo y retracto, bajo la vigencia del LAU 1964, 
cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el 
arrendatario. Sirve de ejemplo, y por todas, la STS (Sala Primera) 787/2007 de 26 de 
junio, dictada en el recurso 3431/2000, cuando en su FD 3° afirma:"....Por tanto, nos 
encontramos ante una compraventa, con el fin de enajenar el conjunto del edificio y un 
terreno anexo, siendo evidente que el objeto de tal compraventa fue todo el edificio, 
como un conjunto unitario, no cada uno de los pisos y locales de forma individualizada, 
careciendo a estos efectos de relevancia el que se hiciera mención al importe que se 
fijaba para cada piso y el local, pues se estableció un precio conjunto, como también 
recogió la sentencia de segunda instancia. Pues bien, en relación con la aplicación de 
los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas urbanas "ex" artículo 47 
del  Texto  Refundido  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  aprobado  por 
Decreto  4104/1964  de  24  de  diciembre,  tiene  declarado  esta  Sala  que  "constituye 
doctrina consolidada la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el 
derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio 
y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o 
agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad 
del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias 
de 26 mayo 1988, 27 marzo 1989 y 31 enero 1992 " (Sentencia de 25 de abril de 1994 ), 
habiéndose considerado también que "la posibilidad del ejercicio de retracto en esa 
adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las previsiones del 
artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta Sala – 
Sentencias 30 junio 1962 y 24 mayo 1982 – que mantiene el criterio de que cuando el 
arrendador –en este caso la Sociedad «Inversiones y Construcciones, S. A.»– enajena 
una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible 
el derecho de retracto" (Sentencia de 27 de marzo de 1989), y que "el derecho de 
retracto  legal...  en  el  ámbito  de  los  arrendamientos  urbanos  opera,  entre  otros 
supuestos, cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos 
de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo 
que no sucede cuando el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio  s
como es el supuesto de autos, al tratarse de una finca que constituye una unidad física,  oe.
representada por una casa de planta baja con su corral trasero, conformada de dos  w.
locales  construidos,  dedicados,  con  la  conveniente  separación,  a  los  respectivos  778ww
naectguoaclmioes ndtee  njooy esreía  hya lblaasre,  seosmtee túidltoims oa  ecxopnltoratatodso . loAcsaít ivmoiss mdoif elrae nfitnecsa e p irnecsleunsota  auunniqduaed 
j(uSreídnitcean cyia  redgei s3tr1a l, dec one nelar o addee cu1a9d9a2 ).c oEnsstata ndcoiac treinna  esle  Rheag isrtercoo gdideo  lae nP ruolpteieridoareds"   BOE-A-cable e
sentencias de 8 de octubre de 1998 y 22 de octubre de 2004, la primera descartó la 
procedencia del retracto en un supuesto de venta de la casa en su totalidad, mientras 
que la segunda insistió, con cita de las SSTS de 31 de enero de 1992 y 25 de abril 
de 1994, en negare/ derecho de adquisición preferente establecido en los arts. 47 y 48 
LAU  «a  quién  no  ostente  un  derecho  arrendaticio  sobre  la  totalidad  del  inmueble 
transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial de la que el demandante solo 
detenta, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes».
En conclusión, la jurisprudencia ha venido atendiendo a la finalidad claramente social 
que  caracteriza  el  retracto  en  la  legislación  arrendaticia  de  1964  –aplicable  en  el 
presente supuesto–, pero sin extender el derecho de adquisición preferente a las ventas 
de  todo  el  edificio,  con  sus  elementos  comunes,  en  las  que  interesa  y  motiva  al 
comprador adquirir aquella unidad patrimonial y no la de los elementos independientes, 
por lo que en el presente caso, al efectuarse la transmisión del conjunto del edificio a los 
adquirentes, no se dan los presupuestos para la acción de retracto ejercitada." Además, 
así lo tiene entendido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre 
otras la Resolución de 20 de Julio de 2020, (en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Castuera a inscribir una escritura de compraventa. 
Publicado en: «BOE» núm. 211, de 5 de agosto de 2020, páginas 64170 a 64179) en 
donde sostiene con total rotundidad que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto 
cuando  el  local  arrendado  se  vende  conjuntamente  con  el  resto  de  los  locales  o 
viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir, el 
arrendatario de una parte, no tiene derecho de adquisición sobre el todo. Por lo tanto, si 
la arrendataria (conforme a la jurisprudencia del TS no tiene posibilidad de ejercitar 
derecho de tanteo y retracto, bajo la vigencia del LAU 1964, cuando el arrendador 
enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario) no tiene el 
derecho  de  tanteo  ni  de  retracto,  decaen  las  otras  causas  de  suspensión  de  la 
inscripción, referidas tanto a la manifestación de la escritura respecto a la comunicación 
a la inquilina e incluso, como hemos alegado, a la legislación aplicable».
V
Remitido el recurso al notario autorizante el 2 de octubre, hasta la fecha no se ha 
producido alegación alguna.
Mediante escrito con fecha de 15 de octubre, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el mismo 
día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4 del Código Civil; 326 de la Ley Hipotecaria; 7, 14, 25 y 31 de la 
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 47, 48 y 55 de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964; Sentencias del Tribunal Supremo 
–Sala Primera– de 30 de abril de 1985, 27 de marzo de 1989, 6 febrero 1991, 4 de 
febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994, 6 de abril y 8 de junio de 1995, 8 de octubre 
de 1998, 27 de noviembre de 2001, 24 de abril de 2007, 11 de julio de 2012 y 4 de marzo 
de 2015, y –de la Sala Tercera– de 22 de mayo de 2000; y Resoluciones de la Dirección 
General de Registros y del Notariado de 17 de enero de 1989, 5 septiembre 1991, 24 de 
julio de 1995, 16 de octubre de 1999 y 11 de mayo de 2005, 7 de octubre de 2002, 17 de 
marzo de 2005, 30 de enero y 11 de julio de 2012 y 17 de septiembre de 2012 –sistema  e.
notarial–, 28 de enero, 3 de junio y 16 de diciembre de 2013, 13 de octubre de 2014, 11  w.b
de enero y 11 de julio de 2016, 21 de julio, 3 de agosto y 27 de noviembre de 2017, 4 de  778ww
jjuulliioo  yy  53 1d ed ea goocstutob rdee  d2e0 2200.18, y 14 de mayo, 29 de agosto y 4 de julio de 2019 y 20 de
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de
compraventa de una casa en la que concurren las circunstancias siguientes: se trata de
una  casa  compuesta,  según  descripción  del  título  y  del  Registro,  de  dos  pisos  o 
desvanes;  en  el  expositivo  relativo  a  la  situación  arrendaticia,  consta  lo  siguiente: 
«Arrendada en parte a doña MEGG, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 
de marzo de 1987, a quien se le comunicó el día 27 de abril de 2020, mediante burofax, 
la  intención  de  vender  la  finca.  No  obstante  lo  anterior  y  de  conformidad  con  el 
artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos Urbanos, al venderse la totalidad del inmueble, 
no habría lugar a los derechos de tanteo y retracto»; no hay referencia alguna más al 
contrato de arrendamiento ni copia del burofax de la referida notificación.
El registrador señala como defectos lo siguiente: 1.º Que hay contradicción en el 
apartado situación arrendaticia de la escritura, al manifestarse que se ha comunicado al 
arrendatario de parte de la finca, por burofax, la intención de vender dicha finca y 
declarar a continuación que, al venderse la totalidad de inmueble, no habría lugar a los 
derechos de tanteo y retracto; ya que si el arrendatario, según el criterio expuesto en la 
escritura, no tiene derecho de tanteo y retracto, no tendría sentido la comunicación al 
mismo  de  la  intención  de  vender  la  finca.  2.º  Que  la  mera  manifestación  de  la 
comunicación al arrendatario de la intención de la venta de la finca por burofax, no 
acredita la existencia del mismo, ni el contenido de la comunicación, ni si la misma ha 
sido recibida por el arrendatario, siendo su contenido ambiguo, no cumpliéndose, por 
tanto, el requisito de notificación fehaciente al arrendaticio del artículo 25 de la vigente 
Ley de Arrendamientos Urbanos, necesario para posibilitar la inscripción. 3°. Que no se 
acredita si el contrato, al manifestarse que es de fecha 1 de marzo de 1987, se rige por 
el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el 
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, o si el mismo ha sido adaptado por las partes a 
la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 29 de noviembre.
La recurrente alega lo siguiente: que se trata de una casa que está compuesta 
documentalmente por dos pisos o desvanes, y, en realidad además por una cochera, 
siendo la cochera lo que estaba arrendado, es decir registralmente no aparece la parte 
objeto del arrendamiento; que por tanto, es evidente la inexistencia de derecho alguno 
de adquisición preferente a favor de la inquilina; que no ha lugar a los derechos de 
tanteo  o  retracto  cuando  la  vivienda  arrendada  se  venda  conjuntamente  con  las 
restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo 
inmueble; que la comunicación bien podría ser la de la transmisión a efectos de que los 
derechos del arrendador se han transmitido al comprador.
2.  Como aclaración previa, dados los antecedentes y los documentos aportados al 
Registro en el momento de la presentación, con los que se ha practicado la calificación, y 
los que ahora reseña la recurrente en su escrito de interposición –incluido el contrato de 
arrendamiento– hay que recordar la doctrina reiteradísima de este Centro Directivo –por 
todas, la Resolución de 11 de julio de 2012–, según la cual, solo los documentos que se 
presentan en el Registro son los que se tendrán en cuenta por el registrador a los 
efectos de la calificación, conforme lo dispuesto por la Ley Hipotecaria.
Como  ha  afirmado  esta  Dirección  General  de  forma  reiterada,  conforme  al 
artículo  326,  párrafo  primero,  de  la  Ley  Hipotecaria,  el  recurso  debe  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello, no pueden ahora 
valorarse los documentos que se aportan con el escrito de recurso y no se presentaron 
en el momento de la calificación impugnada, pues, con base en dicho precepto legal, es 
continua doctrina de esta Dirección General (por todas, Resolución de 13 de octubre  s
de 2014, basada en el contenido del artículo y en la doctrina del Tribunal Supremo, en  oe.
Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las  w.
calificaciones de los registradores de la propiedad es exclusivamente determinar si la  778ww
califPicoarc itóann teos,  ola n ore asjoulsutcaidóan  ad De eerescteh or.ecurso habrá de basarse exclusivamente en la
dimopcuugmneandtaac.ión  presentada  en  el  Registro  al  tiempo  de  emitirse  la  calificación  BOE-A-cable e
3.  El primero de los defectos señalados en la calificación impugnada es que, a 
juicio del registrador, existe contradicción en el apartado de la escritura relativo a la 
situación arrendaticia, al manifestarse que se ha comunicado al arrendatario de parte de 
la finca, por burofax, la intención de vender dicha finca y declarar a continuación que, al 
venderse la totalidad de inmueble, no habría lugar a los derechos de tanteo y retracto, ya 
que si el arrendatario, según el criterio expuesto en la escritura, no tiene derecho de 
tanteo y retracto, no tendría sentido la comunicación al mismo de la intención de vender 
la finca.
Frente  a  esta  objeción  debe  tenerse  en  cuenta  que  cabe  que  se  notifique  al 
arrendatario la intención de venta de la total finca a efectos distintos de los del posible 
ejercicio de un derecho de tanteo o retracto; por ejemplo, para dar conocimiento al 
arrendatario de los datos de su arrendador para que le pague la renta. Por ello, debe 
concluirse que no hay tal incongruencia, y debe estimarse en este punto el recurso.
4.  Según el segundo de los defectos expresados en dicha calificación, no se ha 
cumplido el requisito de notificación fehaciente al arrendatario del artículo 25 de la 
vigente  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos,  a  efectos  del  ejercicio  del  derecho  de 
adquisición preferente del arrendatario, pues no se acredita la existencia del burofax 
referido, ni el contenido de la comunicación, ni si la misma ha sido recibida por el 
arrendatario.
Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, como ha puesto de relieve 
este Centro Directivo en Resolución de 20 de julio de 2020, del artículo 25.7, i.i., de la 
Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo al que se refiere expresamente la calificación 
impugnada) resulta inequívocamente que no hay lugar a los derechos de tanteo o 
retracto cuando la vivienda –o el local– objeto del arrendamiento arrendado se vende 
conjuntamente  con  los  restantes  locales  o  viviendas  propiedad  del  arrendador  que 
formen  parte  de  un  mismo  inmueble.  La  contundencia  de  estas  normas  ha  sido 
reconocida por la jurisprudencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo número 1107/2001, 
de 27 de noviembre de 2001, y las citadas en la misma, entre ellas la de 8 de octubre 
de 1998 –que, a su vez, cita las de cita las sentencias de 30 de abril de 1985, 31 de 
enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril de 1995– 
sobre improcedencia del retracto porque la venta se había efectuado de la totalidad del 
inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo). Y se confirma por las mismas 
normas, al reconocer el derecho de retracto únicamente para el caso de que en el 
inmueble sólo existiera una vivienda o un local (vid. artículos 25.7, segundo párrafo, 
y 31).
Como puso de relieve el Tribunal Supremo en Sentencia número 450/2012, de 11 de 
julio de 2012, respecto de la identidad entre el inmueble vendido y el que es objeto del 
derecho de adquisición preferente, «el derecho arrendaticio y, por extensión, el derecho 
de retracto legalmente establecido, queda determinado en su realidad o existencia por la 
finca material o espacio del inmueble que las partes configuren como objeto del contrato 
arrendaticio ya como uso de vivienda, o bien como local de negocio». Añade que «en el 
ámbito del derecho de retracto arrendaticio, y sin perjuicio de las operaciones registrales 
que puedan llevarse a cabo, lo decisivo es la realidad de la finca material configurada 
como objeto del contrato arrendaticio, y no la finca registral» (de modo que «para que la 
"unidad registral" tenga eficacia o valor decisorio en este ámbito resulte necesario que 
las partes hayan delimitado el objeto de la cosa arrendada en atención a dicha referencia 
registral»); y, en relación con la venta del inmueble como excepción al ejercicio del 
derecho  de  retracto,  concluye  dicha  sentencia  que  «los  condicionamientos  que  s
usualmente  se  exigen  para  confirmar  este  supuesto,  es  decir,  la  unidad  física  o  oe.
arquitectónica del inmueble y su unidad jurídica, no se establecen solo para constatar la  w.
mera diferencia con la cosa arrendada, sino porque constituyen la base material de la  778ww
tpoedcou leial riindmadu edbele e, spteu eodbaje dtoe sdaer rvoellanrta p qleunea mpeernmteit ee lq duees etinl nou eecvoon óamdqicuoir eyn ltae ,e pxproloptiaectaiórino  ddeel 
mismo, como facultad normal o natural del propietario, y con ello justificar la excepción
que  representa  este  supuesto  para  el  ejercicio  legal  del  derecho  de  retracto 
arrendaticio».
Es evidente que si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, no 
es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca 
arrendada. Y, como concluyó este Centro Directivo en Resolución de 11 de julio de 2016, 
«si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de 
que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna 
para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato 
como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente» (cfr., en el mismo 
sentido, las Resoluciones de 11 de enero de 2016 y 4 de julio de 2018).
En el presente caso, debe por tanto considerarse suficiente la mera manifestación 
del vendedor sobre el hecho de que sólo está arrendada una parte del inmueble vendido 
(pues no resulta contradicha por los asientos del Registro ni por el resto del título objeto 
de calificación). Por ello, debe concluirse que, al no existir el derecho de adquisición 
preferente del arrendatario, no es necesaria la notificación establecida a efectos del 
ejercicio de tal derecho en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por 
ende, debe revocarse el segundo defecto expresado en la calificación recurrida.
5.  Por último, las consideraciones precedentes conducen también a la revocación 
del tercero de los defectos invocados por el registrador, relativo a la falta de acreditación 
de la ley aplicable al contrato, sea la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o la 
de 1994, a los efectos del derecho de adquisición preferente. Y es que, aun dejando al 
margen el hecho de que se incurre en contradicción en la propia calificación (toda vez 
que, al expresar el segundo defecto, el registrador se refiere al artículo 25 de la Ley 
de 1994), lo cierto es que, al no existir derecho de adquisición preferente regulado en 
ambas leyes, es intrascendente dicha cuestión.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.