BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64203
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9221 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la 
práctica de una anotación preventiva.
En el recurso interpuesto por don E. M. C, en nombre y representación de la 
mercantil  «Grupo  Inmobiliario  Muñoz,  S.L.»,  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la Propiedad de Alicante número 3, doña María Teresa Sáez Sanz, por la 
que se deniega la práctica de una anotación preventiva.
Hechos
I
Mediante auto firme número 554/2019 dictado por el Ilmo. Sr. José-Francisco Bernal 
Alcover, Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 11 de los de 
Alicante, el día 2 de noviembre de 2019 en procedimiento número 1920/2017 seguido en 
dicho Juzgado, en el que se ejercita una pretensión de cumplimiento/resolución de 
contrato de permuta de solar por obra nueva futura, indemnización de daños y perjuicios 
y reclamación de cantidad, se homologa la transacción judicial acordada entre la parte 
demandante, la mercantil «Grupo Inmobiliario Muñoz, S.L.», y la parte demandada, doña 
C. A. R. y don J. M. P. A., en los términos que constan en el mismo, se acuerda que se 
expida mandamiento dirigido al Sr./Sra. Registrador/a de la Propiedad n.º 3 de los de 
Alicante, junto con una copia testimoniada del auto, a fin de que proceda a la anotación 
preventiva  del  auto  sobre  la  finca  registral  48.598,  Tomo  (...)  de  conformidad  a  lo 
establecido en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y con los efectos acordados en el 
mismos (sic), y se declara finalizado el proceso.
En  dicho  convenio,  acuerdo  o  transacción  homologado  judicialmente  las  partes 
acuerdan resolver el contrato de permuta de solar por obra futura suscrito entre ambas y 
como consecuencia de ello se acuerda la devolución de una determinada cantidad por 
parte de doña C. A. R. y don J. M. P. A. a la mercantil «Grupo Inmobiliario Muñoz, S.L.», 
parte de la cual queda aplazada, debiendo ser satisfecha por medio de transferencia 
bancaria, una parte de dicha cantidad aplazada como máximo en el plazo de un año 
desde la firma del documento, «debiendo transferirse dicha cantidad, como máximo, 
antes del día 18 de noviembre de 2020», y otra parte como máximo en el plazo de dos 
años  desde  la  firma  del  documento,  «debiendo  transferirse  dicha  cantidad,  como 
máximo, antes del día 18 de noviembre de 2021», y además «se reconoce por parte de 
los citados doña C. A. R. y don J. M. P. A. el derecho de la mercantil «Grupo Inmobiliario 
Muñoz, S.L.» a percibir una indemnización por importe de una determinada cantidad en 
el caso de que dentro de los cinco primeros años a partir de la fecha del auto de 
homologación judicial del presente acuerdo, se procediera a la transmisión intervivos por 
cualquier título, de la propiedad del inmueble sito en (...), con el objeto de compensar a la 
mercantil «Grupo Inmobiliario Muñoz, S.L.» los gastos reales y efectivos que ha tenido  e.
en las gestiones realizadas dentro de la relación jurídica mantenida. Se añade que «de  w.b
esta forma, en el caso de que se proceda a transmitir por doña C. A. R. y don J. M. P. A.,  21ww
Teol minmo u(…eb)l,e e dne e rle Rfeeregnisctriao  odbej elato  Pdreo plaie pdraeds eNnútem ererola c3i ódne,  fAinliccaa nreteg,i sstera ol b4l8ig.5a9n8 a,  inasbcornitaar  aal 
«qGueru speo  rIenamliozbairláia,r ieon M suuñ ocza,s So,. Lm.»e ldai acnittaed tar acnasnfetirdeandc idae  b(a..n.)c eaurirao se,n a blao ncou einndtae m(…ni)z.a Etosrtioa 
condición, que forma parte sustancial del presente acuerdo, y por tanto del auto de
homologación  judicial  del  mismo,  así  como  el  pago  aplazado  de  las  cantidades 
comprometidas, será objeto de anotación preventiva junto al citado auto judicial, en el 
asiento de la finca registral 48.598, Tomo (…), del Registro de la Propiedad Número 3 de 
Alicante, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, 
la cual será cancelada automáticamente, una vez, transcurrido el plazo de cinco años y 
tres  meses,  por  tanto,  cumplidas  todas  las  condiciones  pactadas  en  el  presente 
convenio».
Mediante mandamiento librado el día 15 de enero de 2020 por el Señor Letrado de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Alicante, don 
Antonio Rufas Tenas, en el que se testimonia el citado auto, se ordena que se lleve a 
efecto lo acordado.
II
Presentado dicho mandamiento, en el que se inserta copia literal del auto, en el 
Registro de la Propiedad de Alicante número 3, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación, de fecha 6 de marzo de 2020: «Asiento 1463/162. Entrada 167212020. 
Previo examen y calificación del Documento presentado el 14 de febrero de 2020, bajo el 
asiento número 1463, del Diario 162 y número de entrada 1672, que corresponde al 
Mandamiento del Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Alicante en el Procedimiento 
ordinario  001920/2017  por  el  que  se  ordena  la  Anotación  Preventiva  del  auto  n.º 
554/2019  sobre  la  finca  registral  48.598,  de  conformidad  con  lo  establecido  en  el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, la registradora que suscribe, ha denegado la práctica 
de las operaciones solicitadas por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: 
Hechos: En dicho procedimiento, en relación con la finca registral 48.598, se procede a 
la homologación del acuerdo entre las partes -D.ª C. A. R., D. J. M. P. A. y la mercantil 
Grupo Inmobiliario Muñoz SL- por el que resuelven el contrato privado de permuta de 
solar por obra futura, suscrito entre ambas, con la devolución de ciertas cantidades en 
varios plazos, reconociéndose el derecho a recibir por Grupo Inmobiliario Muñoz SL una 
indemnización,  si  en  los  cinco  años  desde  la  fecha  del  auto  se  procediera  a  la 
transmisión intervivos por cualquier título, de la propiedad del inmueble; obligación de 
abono indemnizatorio que se realizará, en su caso, mediante transferencia bancaria. Se 
presenta dicho mandamiento ordenando la anotación preventiva del auto homologando 
lo acordado por las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 42 de la Ley 
Hipotecaria. El Art. 42 de la Ley Hipotecaria señala: Podrán pedir anotación preventiva 
de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare 
en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o 
extinción de cualquier derecho real. Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento 
de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. Tercero. El que 
en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual 
deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. 
Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, 
obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la 
enajenación  de  bienes  inmuebles…  La  Anotación  Preventiva  ordenada  en  el 
mandamiento presentado no se incardina en ninguno de los supuestos del artículo 42 de 
la ley Hipotecaria; no se produce ninguna alteración jurídico-real, no se decreta el 
embargo  del  bien,  su  secuestro,  prohibición  de  disponer...  careciendo  de  toda 
transcendencia real. La homologación de la resolución del contrato privado (que como tal  s
no puede acceder a Registro, no altera el carácter privado del documento pues se limita  e.
a acreditar la existencia de dicho acuerdo), en modo alguno produce una alteración en la  w.
situación  registral  sino,  por  el  contrario,  confirma  la  propiedad  por  parte  del  titular  21ww
dreegteisrtmrainl acdoan  coabnltiigdaacdió, nlo,  ecnu als uta mcapsooc,o  sci osnes titturaynes menit es íl aa cftion cad,e  dtrea sacbeonndoe ncdiea  ruenaal 
sduesl cbeiepnti bale t radveé rse fdleej os ur eegmisbtraarlg, os ion  mqueed idmae cdaieu tperleavr iraemsternictteiv ala  dceo rlare dsipsopnodniiebniltidea adf edcec ilóons   BOE-A-cable e
bienes. No pudiéndose reflejar en el Registro la anotación de un posible e indeterminado 
embargo futuro, la cual, por sí sola, no podría perjudicar los derechos de un tercer 
adquirente. Por lo expuesto, y considerando el defecto insubsanable, la Registradora que 
suscribe  ha  resuelto  denegar  la  anotación  ordenada.  Fundamentos  de  Derecho: 
Artículos 1, 2, 3, 18, 19 bis, 42, 322 y ss. de la Ley Hipotecaria; artículos 9, 13, 99 y 100 
del  Reglamento  Hipotecario;  artículo  738.  2  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil; 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [sic], entre 
otras, 11/08/2011; 19/07/2016, 20/02/2018; 14/11/2019. Se practicarán las notificaciones 
prevenidas  en  el  art.  322  de  la  Ley  Hipotecaria,  prorrogándose  el  asiento  de 
presentación por plazo de 60 días, contados desde la última notificación de conformidad 
con el art. 323 de la Ley Hipotecaria. Alicante a seis de marzo de dos mil veinte. La 
Registradora (firma ilegible) Fdo: María Teresa Sáez Sanz. Contra esta decisión (…).
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. M. C, en nombre y representación de la 
mercantil «Grupo Inmobiliario Muñoz,  S.L.», interpuso recurso que tuvo entrada de 
manera telemática en el Registro el día 29 de mayo de 2020 mediante escrito en el que 
alegaba lo siguiente: «Al Registro de la Propiedad número 3 de Alicante. Para ante la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. D. E. M. C., (...) en nombre y 
representación  de  «Grupo  Inmobiliario  Muñoz,  S.L.»,  (…),  representación  que  se 
acredita  (...),  para  ante  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública 
comparezco, y como mejor proceda en Derecho Digo I.–Que en fecha 09/03/2020 se ha 
notificado a esta parte Calificación del Registro n.º 3 de Alicante, en relación con el 
Documento presentado en fecha l4/02/2020, bajo el asiento n.º 1463, del Diario 162 y 
número de entrada 1672, que corresponde con el Mandamiento del Juzgado de Primera 
Instancia n.º 11 de Alicante, en el Procedimiento Ordinario 001920/2017, por el que se 
ordena la Anotación Preventiva del Auto n.º 554/2019 sobre la finca registral 48.598, 
acordándose la denegación de la inscripción ordenada por el Juzgado (…). II.–Que 
considerando  esta  parte  la  citada  Calificación  Denegatoria  es  lesiva  para  nuestros 
intereses, actuando en estrictos términos de defensa, interponemos, en tiempo y forma, 
recurso gubernativo, frente a la denegación de la inscripción del Documento presentado 
en fecha 14/02/2020, bajo el asiento n.º 1463, del Diario 162 y número de entrada 1672, 
que corresponde con el Mandamiento del Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de 
Alicante, en el Procedimiento Ordinario 001920/2017, por el que se ordena la Anotación 
Preventiva  del  Auto  n.º  554/2019  sobre  la  finca  registral  48.598,  conforme  a  los 
artículos 324 y ss. del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva 
redacción oficial de la Ley Hipotecaria, en base a los siguientes, Fundamentos de 
Derecho. Único. - Denegación de la inscripción que resulta arbitraria y contraria a la 
realidad actual, a la ley y al Derecho, conforme a los artículos 3.1 y 1.216 del Código 
Civil. La Registradora de la Propiedad número Tres de Alicante, mediante Resolución de 
fecha 6 de marzo de 2020, ha acordado la denegación de la anotación solicitada, en 
base a los siguientes Fundamentos de Derecho: «Por lo expuesto, y considerando el 
defecto insubsanable, la Registradora que suscribe ha resulto denegar la anotación 
ordenada. Fundamentos de Derecho: Artículos 1, 2, 3, 18, 19 bis, 42, 322 y ss. de la Ley 
Hipotecaria; artículos 9, 13, 99 y 100 del Reglamento Hipotecario; artículo 738.2 de la ley 
de Enjuiciamiento Civil; Resoluciones de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública 
[sic], entre otras. 11/08/2011; 19/07/2016, 20/02/2018; 14/11/2019. Se practicarán las  s
notificaciones prevenidas en el art. 322 de la Ley Hipotecaria, prorrogándose el asiento  e.
de  presentación  por  plazo  de  60  días,  contados  desde  la  última  notificación  de  w.
conformidad con el art. 323 de la Ley Hipotecaria.» La misma acuerda la denegación de  21ww
Alal iacannottea,c ióenn  deel l PAruotcoe nd.iºm 5ie5n4t/o2 0O19rd, idniacrtaiod o0 0p1o9r 2e0l /J2u0z1g7a, dsoo dbere P lraim feinrac ain rsetagnisctiraa ln .4º8 1.15 9d8e, 
ipnrdivicaadnod doe ql udeo clau mhoemntool,o qguaec iósen  ldime iltaa  rae saoclruecdióitanr d leal  ecxoinstterantcoi ap rdiveal dmoi,s mnoo ,a nlteor ap reold cuacrieánctdeor   BOE-A-cable e
ninguna  alteración  en  la  situación  registral,  lo  cual  no  constituye  un  acto  de 
trascendencia real susceptible de reflejo registral, no pudiéndose reflejar la anotación de 
un posible e indeterminado embargo futuro, la cual no podría perjudicar los derechos de 
un tercer adquirente; transcribimos el mismo: «la Anotación Preventiva ordenada en el 
mandamiento presentado no se incardina en ninguno de los supuestos del artículo 42 de 
la ley Hipotecaria; no se produce ninguna alteración jurídico-real, no se decreta el 
embargo  del  bien,  su  secuestro,  prohibición  de  disponer....  careciendo  de  toda 
transcendencia real. La homologación de la resolución del contrato privado (que como tal 
no puede acceder a Registro, no altera el carácter privado del documento pues se limita 
a acreditar la existencia de dicho acuerdo), en modo alguno produce una alteración en la 
situación  registral  sino,  por  el  contrario,  confirma  la  propiedad  por  parte  del  titular 
registral  con  obligación,  en  su  caso,  si  se  transmite  la  finca,  de  abono  de  una 
determinada cantidad, lo cual tampoco constituye en sí acto de trascendencia real 
susceptible de reflejo registral, sin que medie previamente la correspondiente afección 
del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los 
bienes. No pudiéndose reflejar en el Registro la anotación de un posible e indeterminado 
embargo futuro, la cual, por si sola, no podría perjudicar los derechos de un tercer 
adquirente.» Esta parte solicitó la anotación del Auto n.º 554/2019, que acuerda la 
homologación  del  acuerdo  alcanzado  en  el  Procedimiento  Ordinario  1920/2017,  del 
Juzgado de Primera instancia n.º 11 de Alicante, y por el que se acuerda la resolución 
del  contrato  privado  de  permuta  de  solar  por  obra,  con  la  devolución  de  ciertas 
cantidades en varios plazos, reconociéndose el derecho a recibir por Grupo Inmobiliario 
Muñoz  S.L.  una  indemnización,  si  en  los  cinco  años  desde  la  fecha  del  Auto,  se 
procediera a la transmisión intervivos por cualquier título, de la propiedad del inmueble. 
Por tanto, nos encontramos con el reconocimiento a través de resolución judicial de una 
deuda para con esta parte que grava la finca, y que pesa sobre la finca. Este es el 
elemento objetivo. A este respecto, las resoluciones indicadas por la Registradora de la 
Propiedad,  para  fundamentar  la  denegación  de  la  anotación,  Resoluciones  de  la 
Dirección General de Seguridad y Fe Pública [sic], 11/08/2011; 19/07/2016, 20/02/2018; 
14/11/2019, ninguna de ellas tratan un supuesto similar a la anotación que aquí se 
solicita,  no  resultando  las  mismas  de  aplicación,  y  por  ende,  servir  de  base  de 
fundamentación a la resolución de denegación de anotación del Auto n.º 554/2019, y ello 
por las razones que pasamos a desarrollar. Dichas resoluciones, en concreto, las de 
fecha 19 de julio de 2016, 14 de noviembre de 2019, tratan de operaciones divisorias, en 
las que se produce una alteración del dominio, y por ende se exige expresamente la 
protocolización  del  Decreto  de  aprobación,  conforme  al  artículo  787.2  LEC.  La 
Resolución de fecha 20 de febrero de 2018, indica que el auto judicial por el que se lleva 
a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado, pero la 
homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma, ni el carácter privado del 
acuerdo, pues se limita a acreditar su existencia; y ello puesto que el juez no entra a 
valorar el fondo del asunto, debiendo en consecuencia cumplir con el artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria que establece «Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el 
artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma 
que  prescriban  los  reglamentos.»  Transcribimos  la  citada  resolución:  «…».  La 
Resolución de fecha 11 de agosto de 2011 acuerda la denegación de la anotación de una 
demanda de resolución interpuesta por el comprador en documento privado, indicando el 
registrador que la estimación de la demanda en modo alguno produciría una alteración  s
en la situación registral sin que medie previamente la correspondiente afección del bien a  oe.
través de su embargo o medida cautelar restrictiva de disponibilidad de los bienes:  w.
«(…)» Frente a ello y la razón de decidir de la Registradora de la Propiedad, se ha de  21ww
icnodnictraart,o esn  dperi maerrr elungdaarm, qieunet on o sroebsruelt a locso mbpireennessib lein,m quueeb slees p, ercmonitfao rlam ien scarli pacirótínc udloe  lo2s, 
raepdaarctacdióon  5o.ºfi,c idael l dDe elcar eLteoy  dHei p8o tdeec afreiab,r eyr oe nd ec a1m9b4i6o,  speo rd eenl ieqguuee s lea  aapnrouteabcaió nla d neu uenvaa   BOE-A-cable e
carga real de garantía que pesa sobre el inmueble. A sensu contrario, resulta necesario 
traer a colación la Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado. de 31 
de octubre de 2017 (EDD 2017/236274), que acordó la denegación de la inscripción del 
acto de conciliación que recogía el acuerdo alcanzado, pese a tener la condición de 
documento público, y ello, lo justificaba en que el acuerdo alcanzado conllevaba el 
cambio de titularidad de la finca inscrita, lo que no ocurre en el presente caso. Así dice 
esta resolución: «(…)» Decimos que lo dicho por la resolución que se cita, tiene una 
argumentación en derecho válida y eficaz para nuestro supuesto, en el sentido contrario, 
desplegando todos sus efectos, al analizar la verdadera naturaleza de los documentos 
públicos y de lo que en los mismos se formaliza. En el presente supuesto, no se trata de 
la pretensión de anotación de la adjudicación de pleno dominio de una finca para su 
inscripción, no tratándose de un negocio jurídico de transmisión de propiedad, sino de la 
pretensión de inscripción de una obligación real que pesa sobre la finca como carga real 
o como condición. Estamos ante un reconocimiento expreso de una deuda que pesa 
sobre la finca, y que constituye el objeto del procedimiento judicial, que se resuelve con 
este  expreso  reconocimiento,  que  se  formaliza  en  una  resolución  de  la  Autoridad 
Judicial, que en el proceso invita a las partes a alcanzar un acuerdo, tal y como se 
determina en la Ley rituaria. El reconocimiento de la deuda que pesa como carga real de 
la finca, es una consecuencia [sic] del propio proceso judicial, que hubiera finalizado en 
Sentencia con dicho reconocimiento, de haber finalizado el procedimiento. No tiene 
sentido, y es contraria a derecho, la decisión de no inscribir el reconocimiento de deuda 
que pesa como carga real sobre la finca, derivado del acuerdo judicial alcanzado para 
evitar la Sentencia, y que tiene efectos como si de la misma Sentencia se tratase, y si 
reconocer, como no puede ser de otro modo, que si se tratase de la Sentencia que pone 
igualmente fin al procedimiento que el Auto, sí que tendría acceso al Registro de la 
Propiedad. Estamos en Derecho, y el Derecho solo puede ser justo, y dotar de seguridad 
jurídica a las relaciones entre los particulares. Decir lo contrario, es ir contra la propia 
naturaleza jurídica de los actos, y en este caso, de las propias resoluciones judiciales, 
que vinculan a todos. Razonado con la correspondiente lógica jurídica lo anterior, como 
no puede ser de otro modo, esta resolución judicial, para ser efectiva y eficaz, como 
todas las resoluciones judiciales deben ser efectivas y eficaces, precisa del conocimiento 
de todo tercero de que esa carga existe, siendo necesaria su publicidad registral que es 
el núcleo objetivo de su existencia; habiéndose realizado en un documento público, 
conforme al artículo 1.216 del Código Civil, según el cual son documentos públicos los 
autorizados  por  un  Notario  o  empleado  púbico  competente,  con  las  solemnidades 
requeridas por la ley: «Artículo 1216. Son documentos públicos los autorizados por un 
Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley.» En 
corolario con lo indicado, no resulta comprensible, en segundo lugar, que se exija para 
su inscripción un documento público otorgado por fedatario público y no se permita la 
inscripción de un acuerdo homologado (documento público) autorizado por empleado 
público  competente  (Magistrado  de  Primera  Instancia),  todo  ello  conforme  a  las 
solemnidades requeridas por la ley (rituaria), conforme al artículo 1.216 del Código Civil, 
y es que ambos, tienen como finalidad dar fe de su contenido. Trayendo a colación la 
Resolución de fecha 20 de febrero de 2018, que rechaza la inscripción del auto judicial 
por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción al no alterar el 
carácter privado del mismo, y ello debido a que el juez no entra a valorar el fondo del 
asunto, debiendo en consecuencia cumplir con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, resulta 
necesario resaltar que en la elevación a público del mismo, tampoco resultaría un  s
examen del fondo del Notario, pues el mismo se limita a dar fe del negocio jurídico. Así,  oe.
resulta absolutamente absurdo, incongruente y arbitrario dicha exigencia, chocando con  w.
los  principios  del  Derecho,  además  de  resultar  ineficiente  e  ineficaz,  conllevando  21ww
mhaany odree sin cteorspterest ayr sgea ssteogsú. nT aell  ys ecnotmidoo  epxroigpeio e dl ea rstíucsu lop a3la.1b rdaes,l  Cenó driegloa cCióinvi l,a  lalas  rneoarlmidaads 
asoqcuiealll adse: l «tAiermtícpuolo e 3n.  q1u. eL ahsa nn odrem ases r saep liinctaedrparse, taartáenn dsieengdúon  aell  esespnítriditou  pyr ofipniaol iddaed  sdues   BOE-A-cable e
palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la 
realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al 
espíritu y finalidad de aquellas.» La finalidad y garantía que se consigue con ambos es la 
misma, cumpliéndose con el principio de legalidad, ya que pesa sobre la finca una 
obligación de pago de una deuda preexistente, y así se reconoce por el deudor en un 
procedimiento con todas las garantías, que se celebra con contradicción de las partes, 
con manifestaciones expresas de su voluntad, y ante la inmediación del empleado 
público competente (Magistrado de Primera Instancia). Atendiendo a la naturaleza del 
acto que se pretende inscribir, la misma es distinta de la transmisión de la propiedad, y 
es  que  en  el  presente  supuesto  se  pretende  la  inscripción  de  una  carga  que  se 
constituye como gravamen real, y que precisa del conocimiento de todo tercero de que 
esa carga existe, siendo necesaria su publicidad registral que es el núcleo objetivo de su 
existencia. Dicha exigencia de elevación a público por Notario, resulta a todas luces 
anacrónica a los tiempos que corren, una formalidad que escapa a la interpretación del 
derecho con la realidad social que vivimos, contraria al espíritu y finalidad de las normas 
que se invocan para no inscribirlo. No se puede dejar de considerar al Magistrado, a la 
autoridad judicial, como un empleado público menor, de peor calidad. Que hace el 
Notario distinto al Juzgador, nada. Los dos dan fe de la manifestación de voluntad de las 
partes en este caso, que es lo que exige la Ley. Es más, mayores garantías tiene la 
existencia del procedimiento judicial en el que las partes intervienen, conforme a las 
exigencias  de  la  Ley  procesal  y  del  ordenamiento  jurídico.  Interpretar,  que  en 
pleno 2.020, se necesita la intervención del Notario, despreciando a la autoridad judicial 
y al procedimiento judicial, con las formas rituarias de su resolución, es una interpretar el 
Derecho de forma contraria al mismo, a su espíritu, y a la propia realidad social de 
nuestro tiempo. Por tanto, resulta necesario, la adaptación de la interpretación de la 
norma a la actualidad, habiéndose adaptado en jurisdicciones como la voluntaria, así, 
con la promulgación de la Ley 5/2015 [sic], de 2 de julio, de jurisdicción voluntaria, se dio 
solución  definitiva  a  casi  una  década  de  debates  acerca  de  la  alternancia  y  la 
exclusividad competencial, instaurando finalmente la alternatividad competencial entre 
Jueces  y  Magistrados,  Letrados  de  la  Administración  de  Justicia  y  Notarios.  La 
Exposición de Motivos esta Ley 5/2015 [sic], en su apartado VI muestra la necesidad de 
adaptación a la actual realidad social y al desafío de una Justicia más moderna y eficaz, 
acordándose  el  establecimiento  de  competencias  compartidas  entre  Jueces  y 
Magistrados, Secretarios judiciales, actuales Letrados de la Administración de Justicia, y 
Notarios, atendiendo a que son funcionarios públicos, titulares de la fe pública judicial y 
extrajudicial: «(…)» Exigir la elevación a público del mismo acuerdo, alcanzado en un 
procedimiento judicial con la intervención directa de un Magistrado, ante un Notario, 
invalidando la eficacia del acuerdo que ha sido homologado por la autoridad judicial, 
supone un estancamiento y un sin sentido que no resulta acorde ni lógico con la realidad 
actual, ni con la correcta interpretación jurídica del Derecho, ya que de la elevación a 
público del mismo no se da ninguna eficacia, que ya no se cumpla con el acuerdo 
homologado, insistimos que es resultado de un proceso judicial como resolución del 
mismo, que debe desplegar todos sus efectos. No alcanzamos a comprender como a 
pesar de la claridad de los preceptos, que homologan a los Notarios con los empleados 
públicos de la Administración de Justicia, como en este caso es el Magistrado de un 
Juzgado de Primera Instancia, se interpreta de forma contraria a lo que el ordenamiento 
jurídico dispone, invalidando los efectos de una resolución judicial dictada con todas las 
garantías procesales en Derecho, que no es menor ni de peor calidad que el mismo  s
documento público otorgado ante un Notario, y que tendría además el mismo contenido.  oe.
Por todo lo expuesto, solicito de V.I., que tenga por presentado este escrito, con los  w.
documentos que lo acompañan, lo admita, y tenga por formulado en tiempo y forma  21ww
rreelcaucrisóon  gcuobne ernl aDtoivcou, mfreennttoe  par leas Cenatlaifdicoa ceinó nfe dcehnae 1g4a/t0o2ri/a2 0d2e0l ,R beagjios terol  ans.ºie 3n tdoe n A.ºl i1ca4n6t3e,,  deenl 
Ddeia Priori m16e2ra y I nnsútmanecroia  dne. ºe 1n1tr addea A 1li6c7a2n,t eq,u een c eolr rPersopcoenddime iceonnto e Ol Mrdainnadraiom 0ie0n1to9 2d0e/l2 J0u1z7g, apdoor   BOE-A-cable e
el  que  se  ordena  la  Anotación  Preventiva  del  Auto  n.º  554/2019  sobre  la  finca 
registral 48.598; y tras los trámites oportunos, eleve las actuaciones a la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, acordándose la Anotación Preventiva del 
Auto n.º 554/2019 sobre la finca registral 48.598. En Alicante, a veintinueve [sic] de mayo 
de dos mil veinte. Fdo. E. M. C. Colegiado (…).»
IV
La registradora de la Propiedad de Alicante número 3 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 3, 20, 42, 43, 65, 73, 86 y 326 de la Ley Hipotecaria; 100, 
139, 140, 141, 145 y 165 del Reglamento Hipotecario; 522, 524 y 721 a 742 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de 
marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis 
sanitaria ocasionada por el COVID-19; y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 5 de 
marzo de 2004, 10 de marzo y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 12 
y 26 de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 18 de junio de 2012, 2 de 
julio de 2013 y 12 de junio y 18 de diciembre de 2017.
1.  Se debate en este recurso si es posible practicar en el Registro una anotación 
preventiva  acordada  por  demandante  y  demandado  en  un  convenio  o  transacción 
suscrito entre ellos y homologado judicialmente por medio de auto, en un procedimiento 
en el que la parte demandante ejercitaba una pretensión de cumplimiento o resolución 
de un contrato de solar por obra nueva futura, indemnización de daños y perjuicios y 
reclamación de cantidad, procedimiento que se declara terminado por el mismo auto que 
homologa la transacción entre las partes y precisamente al haber llegado éstas a dicho 
acuerdo.
En dicho convenio, acuerdo o transacción homologado judicialmente se acuerda la 
devolución de una determinada cantidad por parte de la parte demandada a la parte 
demandante, como consecuencia de la resolución del contrato de permuta de solar por 
obra futura que acuerdan en el misma transacción, quedando aplazado el pago de una 
parte  de  dicha  cantidad,  y  además  acuerdan  que  se  reconoce  por  parte  de  los 
demandados el derecho de la mercantil demandante a percibir una indemnización por 
importe de una determinada cantidad en el caso de que dentro de los cinco primeros 
años a partir de la fecha del auto de homologación judicial del acuerdo se procediera a la 
transmisión intervivos por cualquier título de la propiedad del inmueble que fue objeto del 
contrato.  Añaden  por  último  en  el  acuerdo  que  «Esta  condición,  que  forma  parte 
sustancial del presente acuerdo, y por tanto del auto de homologación judicial del mismo, 
así como el pago aplazado de las cantidades comprometidas, será objeto de anotación 
preventiva junto al citado auto judicial, en el asiento de la finca registral 48.598, Tomo 
(…), del Registro de la Propiedad Número 3 de Alicante, todo ello de conformidad a lo 
establecido  en  el  artículo  42  de  la  Ley  Hipotecaria,  la  cual  será  cancelada 
automáticamente, una vez, transcurrido el plazo de cinco años y tres meses, por tanto, 
cumplidas todas las condiciones pactadas en el presente convenio».
El auto que homologa la citada transacción, además de disponer dicha homologación 
y la terminación del proceso, como se ha dicho, dispone que «conforme a lo acordado  e.
por las partes, y solicitado por ambas mediante escrito (…), expídase mandamiento  w.b
dirigido al Sr./Sra. Registrador/a de la Propiedad número 3 de los de Alicante, junto con  21ww
purneav ecnotpiviaa  tdeeslt ipmreosneiandtea  Aduet ola s opbrerese lan tefin rceas orelugcisiótrna,l  a4 8f.in5 9d8e,  Tqoume op (r…oc)e, ddae  ac olnaf oarnmoitdaacdió na 
lo establecido en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y con los efectos acordados en el
mismo». El mandamiento, por su parte, incluye un testimonio del citado auto y se expide 
a fin de que se lleve a efecto lo acordado.
2.  Es necesario señalar como cuestión previa que el recurrente presentó el recurso 
de manera telemática en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, donde tuvo 
entrada el día 29 de mayo de 2020, fuera de las horas de oficina, fecha que el recurrente 
considera como la de interposición del recurso, mientras que la registradora lo entiende 
interpuesto el día 1 de junio de 2020 al haber tenido lugar la entrada telemática el día 29 
de mayo de 2020 fuera de las horas de oficina.
Esta  cuestión  carece  de  trascendencia  práctica,  pues  tanto  si  se  considera 
interpuesto el recurso el día 29 de mayo de 2020 como si se considera que lo ha sido el 
día  1  de  junio  de  2020,  estaría  interpuesto  dentro  del  plazo  establecido  por  el 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que el interesado recurrente recibió la notificación 
de la calificación el día 10 de marzo de 2020 y debe tenerse en cuenta la suspensión de 
plazos administrativos decretada con motivo del estado alarma declarado para la gestión 
de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en virtud de lo dispuesto 
en la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dada la 
remisión que hace el mismo artículo 326 de la Ley Hipotecaria a la Ley de Procedimiento 
Administrativo Común para el cómputo de los plazos a que se refiere.
3.  Tal  como  señala  la  registradora  en  su  nota  de  calificación,  la  anotación 
preventiva que se ordena practicar no encaja en ninguno de los supuestos previstos en 
el artículo 42 de la Ley Hipotecaria ni en ninguna otra norma.
De las distintas clases de anotación preventiva previstas en el artículo 42 de la Ley 
Hipotecaria,  es  necesario  analizar  por  qué  no  son  de  aplicación  a  este  caso  los 
supuestos previstos en sus números segundo a cuarto, pues los demás no guardan 
relación con el caso planteado, sin perjuicio de lo que después se dirá acerca de la 
cláusula de cierre contemplada en el número décimo.
El número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria contempla la anotación 
preventiva de demanda, pero no es de aplicación a este caso por dos motivos: en primer 
lugar, porque en el procedimiento en cuestión se reclama el cumplimiento o resolución 
de un contrato de solar por obra nueva futura, pero el solar continúa inscrito a favor del 
cedente en dicho contrato, por lo que la resolución del contrato que han convenido las 
partes no puede tener reflejo registral al no haberse inscrito previamente la cesión del 
solar a nombre del cesionario; así como la indemnización de daños y perjuicios y la 
reclamación  de  una  determinada  cantidad,  reclamaciones  que  tampoco  tienen 
trascendencia jurídico-real y que solo podrían tener su reflejo registral a través de un 
eventual embargo que no ha tenido lugar, como después se verá.
Esta Dirección General ha declarado reiteradamente que no es posible la anotación 
de demanda derivada de un procedimiento que tenga por objeto una reclamación de 
cantidad.  La  doctrina  de  este  Centro  Directivo,  recogida  en  las  Resoluciones 
relacionadas en los «Vistos», ha ido perfilando el ámbito de la anotación preventiva de 
demanda, hasta llegar a concluir que el número primero del artículo 42 de la Ley 
Hipotecaria da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, 
sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal 
siempre que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante 
es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre 
el  mismo  inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante 
propiciara directamente una alteración registral.
Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que se  s
ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la  oe.
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como sucede  w.
en este caso, en las que únicamente se pretende una reclamación de cantidad de dinero  21ww
ptroars cye nddee nucniaa  enin dcueamnntoiz aac liaó nti tudlea riddaadñ odse  yla sp feinrjcuaicsi oasfe cptoard ares,s oyalu cqiuóen  addee mcáosn,t rcaotmo,o  ssine 
chaas eox npou esset oll,e sgió b aie nin secl rciboirn tlraa tcoe sreiósnu edletol  seosl adre p ocer spiaórnt ed dee s ololas rc peodre notbersa  yfu ltau rfain,c ean s eigsutee   BOE-A-cable e
inscrita  a  favor  de  los  mismos,  por  lo  que  no  tiene  trascendencia  en  cuanto  a  la 
titularidad de la misma.
Cuando  lo  que  se  pretende  es  afectar  una  finca  al  pago  de  una  cantidad  lo 
procedente es una anotación de embargo si se dan los requisitos para ello. Y en el 
supuesto de hecho de este expediente, no se ha acordado embargo alguno.
En segundo lugar, no es de aplicación la anotación preventiva de demanda a este 
caso porque el procedimiento ha finalizado por medio del mismo auto que homologa la 
transacción judicial, por lo que ya no cabe anotar la demanda en el mismo, ya que la 
anotación  preventiva  de  la  demanda  es  una  medida  cautelar  a  adoptar  en  el 
procedimiento, como resulta del artículo 727.5.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y una 
de las características que han de reunir las medidas cautelares es «ser exclusivamente 
conducentes a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en 
una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada 
por  situaciones  producidas  durante  la  pendencia  del  proceso  correspondiente» 
(artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y en consecuencia, finalizado el 
procedimiento  la  anotación  preventiva  de  la  demanda  ya  no  puede  reunir  esa 
característica. Ello es acorde con lo que también señala el artículo 721.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, en virtud del cual todo actor puede solicitar al Tribunal «la adopción 
de las medidas cautelares que considere necesarias para asegurar la efectividad de la 
tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare». Las 
medidas cautelares, además, tiene carácter accesorio respecto del proceso principal, por 
lo que finalizado éste, cesan aquellas (artículo 731.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 
En cualquier caso, tampoco se ha acordado y ordenado la anotación preventiva de la 
demanda,  según  resulta  de  la  documentación  presentada  (artículo  43.1  de  la  Ley 
Hipotecaria).
4.  Tampoco es de aplicación a este caso el número segundo del artículo 42 de la 
Ley Hipotecaria, pues en el procedimiento, ya acabado, no se ha acordado el embargo 
de  la  finca  ni  se  ordena  la  anotación  preventiva  de  ningún  embargo  mediante  el 
mandamiento correspondiente.
Un  eventual  incumplimiento  de  las  obligaciones  asumidas  por  las  partes  en  el 
convenio homologado podría dar lugar a su reclamación en sede judicial, pero se trataría 
ya de un procedimiento diferente, con un objeto distinto, en el que en su caso se podría 
acordar el embargo de la finca, pero es algo que no ha sucedido en este caso.
Además, la eventual obligación futura de pagar una determinada cantidad por parte 
de los demandados al demandante que surgiría en caso de que aquellos transmitieran la 
finca antes del plazo de cinco años ni siquiera ha nacido, por lo que difícilmente se 
podría acordar ahora un embargo como medida cautelar del procedimiento en que se 
reclamase su pago.
5.  Por otro lado, en el mismo auto que homologa la transacción judicial acordada 
entre la parte demandada y la parte demandante se dispone que se proceda a «la 
anotación preventiva del auto sobre la finca registral número 48.598, de conformidad a lo 
establecido en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y con los efectos acordados en el 
mismo». Sin embargo, no cabe la anotación preventiva del auto porque ningún efecto 
jurídico-real se sigue del mismo. El número tercero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria 
permite anotar una sentencia ejecutoria condenando al demandado, pero en este caso el 
auto se limita a homologar una transacción judicial acordada entre las partes, como 
consecuencia de lo cual declarada terminado el procedimiento, sin ninguna condena a la 
parte demandada que justifique la anotación preventiva de la resolución judicial para  s
enervar  los  efectos  protectores  del  Registro  respecto  de  posibles  adquirentes  oe.
posteriores. w.
También se prevé la anotación preventiva de sentencias que no sean firmes que  21ww
ednis peol nagrtaícnu loo  p5e2r4m.4it adne  llaa  Linesyc rdipec Eiónnj uoic ilaam ciaennctoe lCacivióiln,  pdeero a nsoie netso es l ecna sRoe dgeisl tarousto p dúeb leicsotes 
nsuinpguúens toa,s iqeuneto  ees nf ireml eR ye gqisutero n od ed islap oPnreo pniie dpaedrm, ietex cleap ccaiónnc ehlaeccihóan  ndie  inlsac raipncoiótanc idóen   BOE-A-cable e
preventiva de la que se está tratando. A este respecto, es necesario adelantar que en 
ningún caso puede tener acceso al Registro como anotación preventiva a través de un 
auto de homologación de transacción judicial un mero acuerdo de las partes, pues solo 
se pueden practicar las anotaciones preventivas que estén previstas por las leyes y con 
los efectos dispuestos en las mismas, materia que queda por tanto excluida de la 
autonomía de la voluntad de las partes.
6.  En cuanto al número cuarto del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, tampoco se ha 
acordado en este caso por el Juez el secuestro o la prohibición de enajenación de la 
finca en cuestión, por lo que tampoco encaja en el supuesto de dicho número. Y a ello 
debemos añadir lo antes señalado para la anotación preventiva de la demanda, que de 
acuerdo con el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tal secuestro o prohibición 
se acordaría como medida cautelar en el procedimiento, para asegurar el buen fin del 
mismo, y no es posible adoptarla una vez ha finalizado el procedimiento como ha 
ocurrido en este caso.
7.  Queda por analizar el número décimo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que 
se refiere a las anotaciones preventivas previstas en la misma Ley Hipotecaria o en otra 
Ley.
En  virtud  de  lo  dispuesto  en  este  artículo  42.10.º  de  la  Ley  Hipotecaria,  esta 
Dirección General ha sostenido en materia de anotaciones preventivas el criterio del 
«numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras anotaciones preventivas 
que  las  que  prevé  expresamente  la  ley,  lo  cual  constituye  uno  de  los  principios 
tradicionales en materia de anotaciones preventivas.
Si bien es cierto que el criterio del «numerus clausus» de las anotaciones preventivas 
es un aserto que debe relativizarse tras la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente 
vigente (ley posterior a la Ley Hipotecaria), pues en esta ley el elenco de las medidas 
cautelares que puede ordenar el juez es muy amplio, hasta el punto que la regla 6.ª del 
artículo  727,  que  regula  los  tipos  de  medidas  cautelares,  después  de  aludir  a  las 
anotaciones de demanda, permite «otras anotaciones registrales, en caso de que la 
«publicidad registral sea útil», de modo que será posible este tipo de anotación si 
protege un interés digno de tal protección (requisito material), si no es contraria al 
sistema registral (requisito registral), y si se considera útil para el aseguramiento de las 
resultas del procedimiento correspondiente (requisito procedimental).
En el caso de este expediente no se trata de ninguna medida cautelar, como ya se 
ha expuesto, y en ningún caso pueden ser los particulares los que creen un nuevo tipo 
de anotación preventiva no prevista en la Ley, con no se sabe qué efectos y llegando 
incluso a establecer que la anotación preventiva en cuestión durará cinco años y tres 
meses,  en  contra  de  lo  que  de  manera  taxativa  dispone  el  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria.
El hecho de que el convenio acordado entre las partes haya sido homologado por el 
Juez no convierte a esa anotación preventiva de la que hablan las partes en el convenio 
en una medida cautelar adoptada por el Juez y en todo caso carece de respaldo legal, 
como exige el artículo 42 de la Ley Hipotecaria.
8.  El artículo 42 de la Ley Hipotecaria recoge la lista de las anotaciones preventivas 
establecidas  legalmente,  por  lo  que  la  pretensión  de  que  se  practique  cualquier 
anotación preventiva ha de adaptarse a los requisitos prescritos para cada uno de los 
tipos de anotación preventiva y si se tratare de una anotación distinta de aquéllas por 
estar prevista en alguna disposición, tendría que ser cumpliendo los principios que se 
deducen de las anotaciones en general, sin que puedan admitirse figuras atípicas, de  s
contenido confuso o indeterminado, no previstas ni concordantes con ninguno de los  oe.
tipos establecidos ni siquiera análogas a las previstas legalmente. w.
La  calificación  del  registrador  incluye  preservar  del  contenido  de  los  asientos  21ww
treenggisatrna laensa alocgtoías  coo nm leodsi dmaiss mquoes,  npou esse  easd aepl tperno paio n lienggiusnlaod odre e llo qsu teip oorsd eensata balteecniedrosse  nai 
olobss toábcustloásc uldoesl  qRueeg issturroja ns odne ld eR evgaisritoros  yti podse.  laU nloesg isslaucrgióenn  dceol mpor opcoion sReecguiesntrcoia.  Ldoesl   BOE-A-cable e
principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando la finca o 
derecho  no  constan  inscritos  a  nombre  de  la  persona  a  la  que  se  refiere  el 
correspondiente procedimiento. Otros se producen cuando de los propios asientos del 
Registro  resultan prohibiciones de disponer inscritas o anotadas que determinan la 
imposibilidad de practicar sucesivos asientos, conforme establece el artículo 145 del 
Reglamento  Hipotecario.  Este  primer  grupo  de  obstáculos  podrían  denominarse 
«obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro».
A ellos hace referencia no sólo los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 145 del 
Reglamento Hipotecario, sino también los artículos 18.1.º y 65.4.º de la Ley Hipotecaria, 
cuando hacen referencia a la calificación registral atendiendo no sólo a los documentos 
presentados sino también a los asientos del Registro.
Otro grupo de obstáculos son los que surgen del Registro o de la propia legislación 
del Registro, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de 
los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación 
registral.
A este tipo de obstáculos de sentido más amplio que el anterior, se refiere el 
artículo 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando después de señalar la necesidad 
de  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias  constitutivas,  señala  la 
excepción  consistente  en  «que  existan  obstáculos  derivados  del  propio  Registro 
conforme a su legislación específica».
Y  también  el  artículo  738  de  la  propia  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  cuando 
refiriéndose  a  la  ejecución  de  las  medidas  cautelares  decretadas  judicialmente, 
establece que «si se tratare de la anotación preventiva se procederá conforme a las 
normas del Registro correspondiente».
En este sentido más amplio de obstáculos del Registro, se tienen en cuenta no sólo 
los obstáculos derivados de los asientos del Registro sino los obstáculos derivados de 
las normas del Registro, de la legislación del propio Registro, lo que significa que no se 
pueden practicar asientos registrales, aun decretados por los tribunales, cuando no se 
cumplan los requisitos establecidos por la legislación registral o cuando la resolución se 
refiera a la constancia registral de una medida cautelar o de una garantía que no sólo no 
está prevista en la legislación del Registro, sino que contradice lo que resulta de los 
propios principios por los que se rige la institución registral.
El artículo 100 del Reglamento Hipotecario prevé la calificación registral de los 
documentos  judiciales  en  determinados  aspectos,  entre  los  cuales,  alude  a  «los 
obstáculos que surjan del Registro». En esta expresión, suficientemente amplia, se 
comprenden los dos tipos de obstáculos anteriormente expresados, los que resultan de 
los asientos del Registro y los que resultan de la legislación del Registro.
El fundamento de la calificación registral en este ámbito deriva de que, aunque el 
registrador no puede entrar ni discutir en el fondo de las resoluciones judiciales, sí puede 
y debe suspender o denegar la práctica del asiento cuando se producen obstáculos del 
Registro, porque en tal caso, está en juego no solamente una resolución judicial con 
efectos entre partes litigantes, sino los efectos respecto a terceros derivados de los 
propios asientos registrales y de la legislación del Registro, que van más allá de una 
resolución judicial en un proceso entre partes.
9.  Todo lo anterior determina que sea intrascendente en este caso la discusión 
acerca de si el convenio homologado por el auto del Juez es o no un documento público, 
argumento en el que centra su recurso el recurrente, pues lo relevante en este caso es 
que la anotación preventiva a practicar mediante resolución judicial ha de ser ordenada  s
por el Juez y ha de ser una de la previstas por la Ley, como ya se ha expuesto. oe.
Como se ha insistido, no puede tener acceso al Registro por vía de un auto de  w.
homologación de transacción judicial, una anotación preventiva convenida por las partes  21ww
en laA lm ciosmntara, rqiou ed etie lnoe q uune  oarifgiremna c eoln vreecnucriroennatle y,  qnuoe n noos  eennccuoenntrtaram roess peanld eos lteeg acal.so ante
una «carga real de garantía sobre el inmueble» o una «obligación real que pesa sobre la
finca», ni «pesa sobre la finca una obligación de pago de una deuda preexistente», 
expresiones estas empleadas por el recurrente en su escrito.
Parece que podría haber sido la voluntad de las partes constituir una garantía real 
sobre  la  finca  para  asegurar  el  pago  de  las  obligaciones  contraídas  por  la  parte 
demandada en la transacción judicial, pero no se constituye dicha garantía real, ya que 
no puede considerarse como tal una anotación preventiva no prevista por la Ley.
Todo ello sin entrar a valorar la forma documental que sería exigible para ello, pues 
como se ha dicho no se constituye ningún derecho real de garantía previsto por las leyes 
o que reúna los requisitos exigidos para los mismos en el convenio transaccional.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.