BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63062
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9048 Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca y 
consiguiente rectificación de su descripción.
En el recurso interpuesto por don J. M. H. M., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Arganda del Rey, número 1, doña Camino Magán Ayuso, 
por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una 
finca y consiguiente rectificación de su descripción.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 1 de agosto de 2019 ante la notaria de Chinchón doña 
María Nieves González de Echávarri Díaz, número de protocolo 1.163, don J. M., don C. y 
doña A. H. M., se adjudican la herencia de su madre, rectificando la descripción de la 
registral  13.846  del  término  de  Morata  de  Tajuña,  solicitando  la  inscripción  de 
representación gráfica alternativa en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 
de la Ley Hipotecaria.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey 
número 1, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «Vistos los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria. La Resolución 
de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución 
conjunta de la DGRN y de la DGC por la que se regulan los requisitos técnicos para el 
intercambio  de  información  entre  el  Catastro  y  los  Registros  y  la  Propiedad.  La 
Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, de la DGRN, sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Se deniega la inscripción solicitada en base a los siguientes hechos: si bien no se 
han presentado alegaciones por los titulares colindantes notificados debemos partir de la 
realidad existente. La finca registral en cuestión consta en este Registro de la Propiedad 
inscrita con una superficie de solar de 70,19 metros cuadrados, coincidente con la 
superficie que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, con la 
tramitación  del  presente  expediente  se  pretende  que  se  haga  constar  la  extensión 
superficial que consta en representación georreferenciada alternativa de 108,56 metros 
cuadrados, lo que implica un exceso de cabida desproporcionado. Este dato, por sí es ya 
fundamento suficiente de que la que suscribe dude sobre el hecho de que se estén  e.e
encubriendo  operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias,  tales  como  b
segregaciones y agrupaciones. La representación georreferenciada presentada invade  48ww
preafretere nciad e3 137fi4n0c3aV K65c3o3linNd0a0n0t1eI,G    recsounlctare tainmvaednitdea   enla  unac aptarosptroardcaió n  sciomni lar  alal 
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entre ambas fincas.
[Prórroga del asiento de presentación y oferta de recursos].
Arganda del Rey a 16 de enero de 2020.–La registradora de la propiedad, Camino 
Magán Ayuso».
III
Don J. M. H. M., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 9 de febrero de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 21 de febrero, 
en el que alega lo siguiente: «Que, al efectuar la escritura de herencia por los herederos, 
se comprobó el error en catastro con respecto a la finca heredada, la vivienda habitual 
de  sus  padres,  lugar  de  la  vivienda  familiar,  de  Calle  (…),  en  Morata  de  Tajuña. 
Referencia catastral 3137402VK6533N000IXG.
Para acreditar la superficie de la finca y la antigüedad, se ha obtenido el certificado 
de la Arquitecta doña V. S. C., y el Informe de la Topógrafa doña I. C. A. que forman 
parte del documento notarial.
El vecino colindante, titular en catastro, falleció hace muchos años, puestos al habla 
con  los  herederos,  estos  no  tienen  ningún  interés  en  un  acto  de  reconocimiento, 
poniendo la finca en venta, con la medida errónea que el catastro le indica, situación, 
que una vez conocida, alertó a los recurrentes.
La descripción de la obra nueva, no es que lo sea, sino que no estaba declarada en 
el título, por lo que se ha descrito ahora, pero la vivienda lleva en su estructura, medida y 
construcción,  toda  la  vida,  tiene  una  antigüedad  de  1900,  según  catastro,  ya  que 
estamos en el núcleo antiguo de la localidad, zona donde no se han modificado las 
fincas y que siguen existiendo los antiguos paramentos con la estructura antigua.
Se aporta reportaje fotográfico de 36 fotografías de la vivienda, especialmente de la 
zona de conflicto, para completar las pruebas que esta parte puede aportar.
Por la Sra. Registradora; deniega la inscripción, alegando "que le cave [sic] dudas de 
si  ha  habido  alguna  operación  Jurídica  de  modificación  entre  ambas  fincas",  no 
aceptando el error de catastro de la delimitación de las fincas, por la vista aérea de los 
tejados, error no detectado por los interesados con anterioridad, ya que la finca no ha 
tenido ninguna modificación ni en superficie, ni en obra, ni en titularidad.
Los herederos de los titulares no tienen nada que contestar, ni han contestado, ya 
que, de haberlo hecho, o habían mentido o habían aceptado la realidad de la finca, por lo 
que  han  optado  por  no  decir  nada  opción  libremente  tomada  por  los  herederos 
colindantes, que han recibido la comunicación.
No hay más pruebas que se pueda aportar; una doble certificación de peritos, y la 
verdad por delante de la realidad, en el reportaje fotográfico con acta notarial; solo queda 
por solicitar la prueba personal de la inspección tanto de la registradora como de la 
persona que se designe.
Ni ante la registradora, ni ante el Juzgado, podrán los recurrentes aportar más 
prueba de la veracidad de la finca.
En el caso, de que no se inscriba la presente escritura de herencia, nos veremos 
obligados a acudir al Juzgado con estas mismas pruebas, porque no hay otras para 
acreditar lo que es la realidad de la finca y el error de catastro.
Solicitamos se proceda a la revisión de la calificación de la Registradora del Registro 
de  la  Propiedad  n.º  1  de  Arganda  del  Rey,  hoy  recurrida,  efectuándose  la 
correspondiente Inscripción. Por ser de Justicia que pido en Arganda del Rey a 9 de 
febrero de 2020. Firmado don J. M. H. M.» e.e
IV 48ww
La registradora de la propiedad de Arganda del Rey número 1, doña Camino Magán
Aexypuesdoi,e netme iati óe sitnaf oDrimreec crióantif iGcaenndeora ll.a  calificación  en  todos  sus  extremos  y  elevó  el
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril 
de 2016, 8 de junio de 2016, 3 de octubre de 2016, 10 de octubre de 2016, 9 de junio 
de 2017, 30 de junio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 
de septiembre de 2017, 19 de octubre de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre 
de 2017, 18 de diciembre de 2017, 15 de enero de 2018, 19 de diciembre de 2017, 16 de 
enero de 2018, 23 de abril de 2018, 1 de agosto de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de 
noviembre  de  2018,  19  de  noviembre  de  2018,  27  de  noviembre  de  2018,  28  de 
noviembre de 2018, 5 de diciembre de 2018, 14 de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 
30 de enero de 2019, 28 de marzo de 2019, 30 de abril de 2019, 26 de septiembre 
de 2019 y 9 de octubre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
alternativa  correspondiente  a  una  finca  registral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La finca registral número 13.846 del término de Morata de Tajuña tiene según 
Registro una superficie de 70,19 metros cuadrados.
– La parcela que el interesado afirma corresponderse con la finca, con referencia 
catastral 3137402VK6533N0001XG, tiene una superficie, según la certificación catastral 
descriptiva y gráfica incorporada al título de 70 metros cuadrados.
– Según  la  representación  gráfica  alternativa  incorporada,  la  finca  tiene  una 
superficie de 108,56 metros cuadrados.
La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y sin que se formulen alegaciones por 
los  colindantes,  oponiendo  dudas  de  identidad  acerca  de  la  representación  gráfica 
aportada,  basadas  básicamente  en  la  entidad  del  exceso,  que  podría  encubrir 
operaciones de modificación de entidades hipotecarias, resultando de la representación 
gráfica alternativa aportada una invasión de una parcela catastral colindante.
El  interesado  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  la  superficie  de  la  finca  y 
correspondiente  representación  gráfica  han  quedado  acreditados  a  través  de  la 
correspondiente certificación de técnico y que la diferencia de superficie se justifica por 
un error obrante en Catastro, corroborado por el hecho de no existir alegaciones por 
parte de los colindantes eventualmente perjudicados.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una  e.e
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la  b
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca  48ww
regisEtsratel  pmreéetoxdisote, nptoer» t.anto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
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parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Procede  reiterar,  una  vez  más,  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros  y  del  Notariado  relativa  a  la  inscripción  de  representaciones  gráficas.  El 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar 
a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices.  La 
incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que 
«una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la 
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente 
constare  en  la  descripción  literaria»  (párrafo  séptimo  del  artículo  9.b)  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  el  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la 
registradora en la nota de calificación justifican la denegación de la inscripción de la 
representación  gráfica  solicitada  y  consiguiente  rectificación  de  la  descripción,  s
considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede  oe.
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios  w.
objetivos y razonados. 48ww
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rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase 
de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce 
ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes 
requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  procedimiento  justifican 
plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Por otra parte, como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr., entre otras, 
Resoluciones de 1 de agosto y 5 de diciembre de 2018, 28 de marzo o 30 de abril 
de 2019), «en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma 
porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de 
este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador».
En  el  caso  de  este  expediente,  la  registradora  deniega  la  inscripción  de  la 
representación  gráfica  alternativa,  una  vez  tramitado  el  expediente  previsto  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que se hayan formulado alegaciones por ningún 
colindante, por el motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada, que 
pudiera encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias, resultando que 
la representación gráfica alternativa aportada invade una parcela catastral colindante 
(circunstancia común al tratarse de representación alternativa a la catastral), pero no 
expresa  además  de  tal  diferencia  superficial  ningún  motivo  (como  alteraciones  de 
linderos,  procedencia  de  la  finca,  previos  excesos  de  cabida,  modificaciones  en 
antecedentes  catastrales,  etc.)  que  justifique  las  dudas  de  identidad  o  la  falta  de 
correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades 
hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un 
adecuado acceso al Registro.
Es  más,  consultada  a  través  de  la  Sede  Electrónica  del  Catastro  la  geometría 
asignada  a  la  parcela,  resulta  que  la  misma,  en  la  actualidad  se  corresponde 
exactamente con la representación gráfica alternativa aportada por los interesados, lo 
que viene a desvirtuar la posible invasión de parcelas catastrales colindantes sin su 
intervención, toda vez que la rectificación del Catastro habrá requerido de la notificación 
de todos los interesados en el procedimiento seguido al efecto, quienes además han 
debido ser notificados en el curso del expediente tramitado conforme al artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria sin formular alegaciones.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.