BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91659
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12745 Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se deniega la 
inscripción de una rectificación de descripción de finca.
En el recurso interpuesto por don R. J. F., en nombre y representación de la mercantil 
«Granjas Dulcesol, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Albaida, doña Gema Reig Palmero, por la que se deniega la inscripción de una 
rectificación de descripción de finca.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 4 de marzo de 2021, se solicitaba la rectificación 
de la descripción de la finca registral número 888 de Terrateig y que se procediera a la 
inscripción de su representación gráfica conforme a la descripción resultante de informe 
de validación gráfica catastral coincidente con la descripción de la parcela en Catastro.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Albaida, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 2053 de fecha nueve de marzo del año dos mil veintiuno.
Asiento: 437 del Diario 92.
Documento: Instancia privada suscrita por Don R. J. F., en nombre y representación, 
como administrador solidario, de la mercantil Granjas Dulcesol, S.L., el día cuatro de 
marzo del año dos mil veintiuno, con firma legitimada por el Notario de Gandía Don José-
Miguel Marzal Gas, en feha [sic] ocho de Marzo del año dos mil veintiuno.
Presentante: Santonja Asesores, S.L.
Previa calificación jurídica del precedente documento, en los términos a que se 
refiere el artículo 18 y demás aplicables de la Ley Hipotecaria, en el día de hoy, no se 
practica la inscripción solicitada por el siguiente defecto:
– Hechos:
No se rectifica la superficie ni se incorpora la representación gráfica de la finca 
registral número 888 de Terrateig por existir dudas sobre su identidad puesto que se 
pretende aumentar la cabida en 5.507 m2 (pasar de 2.493 m2 a 8.000 m2), lo que 
representa un exceso de cabida de 220,90 %, que pone de manifiesto la enorme 
desproporción entre la finca registral y la parcela catastral.
En consecuencia, será necesario la previa inmatriculación de la superficie de 5.507  e
m2 y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. bo
–A rtFícuunldoa m1 ednet olsa  dLee dye rHeicphoote:caria: El Registro de la Propiedad tiene por objeto la  2021-12745n https://ww
rinesaclerisp csioóbnr eo  baineonteasc iiónnm udeeb lloess . aLcatoss e yx pcroensatrdaatoss i nrseclaritpivcoiosn aels d oo maninoitoa cyi odneems ásse  dhearreácnh eons   BOE-A-cable e
el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del 
Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en 
cuanto  se  refieran  a  los  derechos  inscribibles,  están  bajo  la  salvaguardia  de  los 
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los 
términos establecidos en esta Ley.
Artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria:  “El  folio  real  de  cada  finca  incorporará 
necesariamente  el  código  registral  único  de  aquélla.  Los  asientos  del  Registro 
contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de 
los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa 
calificación  del  Registrador.  A  tal  fin,  la  inscripción  contendrá  las  circunstancias 
siguientes:  a)  Descripción  de  la  finca  objeto  de  inscripción,  con  su  situación  física 
detallada,  los  datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de 
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su 
antigüedad  no  les  fuera  exigible.  Igualmente  se  incluirá  la  referencia  catastral  del 
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada 
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, 
se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación  urbanística,  medioambiental  o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre 
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, 
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación 
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación 
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, 
si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus 
vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. 
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. Para la 
incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto 
con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que 
se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica 
georreferenciada alternativa. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de 
respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas 
aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa 
afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes 
afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que 
conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los 
requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la 
operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al 
folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes. Una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El  s
Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de  oe.
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya  w.
constare su notificación. A efectos de valorar la correspondencia de la representación  745ww
gsurámfiicnais traapdoorsta, deal,  Reeng islotrsa dsour ppuoedsrtoás  utdileiz afra, ltcao no  cainrsáucftiecrie nmceiara mdee ntleo sa udxoilciaurm, eontrtaoss 
rtoepporegsreánfictaacsi odnee sl a gfriánfcicaa sy  sduis plíonneiab lepso,l igqounea l led ep deermlimitaitna ciaóvne. riTgoudaor s laloss  cRaeragcistetrraísdtoicreass   BOE-A-cable e
dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática 
suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema 
informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de 
representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas 
contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como 
la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y 
calificación  urbanística,  medioambiental  o  administrativa  correspondiente.  Dicha 
aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección 
General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  para  establecer  el  cumplimiento  de  los 
requisitos  de  protección  y  seguridad  adecuados  a  la  calidad  de  los  datos.  Los 
Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de 
la  representación  gráfica  catastral,  sin  que  pueda  ser  objeto  de  tal  publicidad  la 
información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de 
calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica 
georreferenciada  alternativa,  ésta  podrá  ser  objeto  de  publicidad  registral  hasta  el 
momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada 
gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el 
hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, 
podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de 
datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a 
quedar incorporada al folio real. c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o 
resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el 
título. d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción. e) La 
persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el 
patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible 
legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos 
reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la 
Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas 
y  el  régimen  de  administración  y  disposición  sobre  tales  bienes,  practicándose  la 
inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de 
administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones 
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en 
régimen de propiedad horizontal. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar 
directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias 
de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones 
electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de 
medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la 
transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y 
se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las 
mismas. f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que 
deban inscribirse. g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o 
funcionario que lo autorice. h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la 
inscripción.  i)  El  acta  de  inscripción  y  la  firma  del  Registrador,  que  supondrá  la 
conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado. Lo dispuesto en este 
artículo  se  entiende  sin  perjuicio  de  lo  especialmente  regulado  para  determinadas 
inscripciones.
Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria:  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,  s
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la  oe.
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte  w.
de ellas y de los asientos del Registro. El plazo máximo para inscribir el documento será  745ww
ndoet aq uain cpeie d ídaes  tcíotunlota, dsois  lad ecsadleif iclaa cfeiócnh ae ds epl oassiiteivnato,  od ee pnr elase cnatalicfiicóanc.i óEnl  Rneeggiasttirvaad odre ebne rlaá 
neexpgraetsivaar  ain eloxsc uesfaebclteoms ednetle  clóam fpeuchtoa  ddeel  plala iznos cdreip cqióunin cye,  ednía ssu.  Scia seol ,t ídtuelo l ah ucbaileifricaa csiiódno   BOE-A-cable e
retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará 
desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, 
respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá 
prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, 
debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a 
solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo 
de inscripción, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección 
General no contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la 
solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El Registrador no podrá recurrir 
contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General. Si, transcurrido el 
plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el 
interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a 
cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones 
previsto en el artículo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días 
el Registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de 
sustituciones. La inscripción realizada fuera de plazo por el Registrador titular producirá 
una reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del 
régimen sancionador correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del 
plazo de inscripción, los Registradores deberán remitir a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre 
y  enero  una  estadística  en  formato  electrónico  que  contenga  el  número  de  títulos 
presentados y fecha de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos 
inscritos fuera del plazo previsto en este artículo. La Dirección General de Registros y del 
Notariado concretará mediante Instrucción el formato electrónico y datos que deban 
remitir los Registradores. Si un Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o más 
Registradores, se procurará, en lo posible, la uniformidad de los criterios de calificación. 
A  tal  efecto,  llevarán  el  despacho  de  los  documentos  con  arreglo  al  convenio  de 
distribución de materias o sectores que acuerden. El convenio y sus modificaciones 
posteriores deberán ser sometidos a la aprobación de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado. Siempre que el Registrador a quien corresponda la calificación 
de un documento apreciare defectos que impidan practicar la operación solicitada, los 
pondrá en conocimiento del cotitular o cotitulares del mismo sector o del sector único. 
Antes del transcurso del plazo máximo establecido para la inscripción del documento les 
pasará  la  documentación,  y  el  que  entendiere  que  la  operación  es  procedente  la 
practicará  bajo  su  responsabilidad  antes  de  expirar  dicho  plazo.  En  la  calificación 
negativa el Registrador a quien corresponda deberá expresar que la misma se ha 
extendido con la conformidad de los cotitulares. Si falta dicha indicación, la calificación 
se  entenderá  incompleta,  sin  perjuicio  de  que  los  legitimados  para  ello  ya  puedan 
recurrirla, instar la intervención del sustituto, o pedir expresamente que se complete. No 
se tendrá en cuenta una calificación incompleta para interrumpir el plazo en que debe 
hacerse la calificación. Los cotitulares serán también responsables a todos los efectos de 
la  calificación  a  la  que  prestan  su  conformidad.  El  Registrador  que  calificare  un 
documento conocerá de todas las incidencias que se produzcan hasta la terminación del 
procedimiento registral.
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria: 1. El titular registral del dominio o de cualquier 
derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma 
acreditando  su  ubicación  y  delimitación  gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  s
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva  oe.
y gráfica. El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral  w.
tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado  745ww
néosttoifisc aecl ipórno cseed ihmaireán tdoe,  afsoír mcoam poe ars loonsa dl.e  Elans  efiln ccaasso r edgeis tqraulee sa clgoulinnod adnete lso sa feinctteardeassa.d Loas 
feufeercati vdae slac onnootcifiidcoa,c isóen ,i gsneo rhea erál  lumgeadr iadnet el ae ndoicttiofic aincsióenrt aod,o t reans  deol s“ Binotleentítno sO, fnicoi aflu edreal   BOE-A-cable e
Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla 
séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el 
plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho 
convenga.  Cuando  las  fincas  colindantes  estén  divididas  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. 
No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando 
se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de 
propiedad horizontal. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya 
inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral 
conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la 
identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base 
gráfica  inscrita  o  con  el  dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la 
Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las 
alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las 
normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica 
fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor 
podrá  instar  el  deslinde  conforme  al  artículo  siguiente,  salvo  que  los  colindantes 
registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien 
en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación 
ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que 
con  ello  no  se  encubran  actos  o  negocios  jurídicos  no  formalizados  e  inscritos 
debidamente. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y 
gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha 
quedado  coordinada  gráficamente  con  el  Catastro,  circunstancia  que  se  notificará 
telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se 
expida. 2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El 
Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en 
el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, 
incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro 
a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el 
apartado  3  del  artículo  18  del  texto  refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Practicada la alteración, el 
Catastro  lo  comunicará  al  Registrador,  a  efectos  de  que  este  haga  constar  la 
circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica 
catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de 
publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la 
alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada 
gráficamente con el Catastro.
Artículo 201 de la Ley Hipotecaria: 1. El expediente para rectificar la descripción, 
superficie  o  linderos  de  cualquier  finca  registral  se  tramitará  siguiendo  las  reglas 
prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades: a) Podrá promoverlo el 
titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier 
derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su  s
descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre  oe.
ambas  obedecen  exclusivamente  a  errores  descriptivos  del  Registro  y  no  a  la  w.
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada,  745ww
ddea tolas  sditeu aqcuieó nd ijsupríodnicgaa  dseo blare f inlac aid einnstcidraitad.  yb )d oAmsiimciilsiom doe d leobs etirtáu lealr einst edreels daodmo ienxiop rye dsaerm láoss 
dcaetraescthraolse sr,e aapleosr tasnodbore,  elan  tpordoop iaca fsinoc, ala  yc esrotibfircea cliaósn  ccoaltiansdtaranlt edse stacrniptoti vrae gyi sgtrraálfeicsa  cdoem lao   BOE-A-cable e
finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que 
la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá 
aportar representación gráfica georreferenciada de la misma. c) No será de aplicación al 
expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla 
segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del 
artículo  203.  En  cuanto  a  la  regla  tercera,  el  contenido  de  las  certificaciones  se 
entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. d) En el supuesto de que 
se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo 
dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. e) No podrá tramitarse el expediente 
regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, 
fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o 
fincas  resultantes  de  expediente  administrativo  de  reorganización  de  la  propiedad, 
expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original 
o  la  previa  tramitación  del  procedimiento  administrativo  correspondiente.  Si  el 
Registrador,  a  la  vista  de  las  circunstancias  concurrentes  en  el  expediente  y  del 
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. 2. 
Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin 
necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación 
o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o 
los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre 
por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en 
que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo 
suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. 3. Tampoco será necesario 
tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la 
finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no 
excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral 
descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la 
plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los 
supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del 
cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el 
Registrador,  en  resolución  motivada,  no  albergue  dudas  sobre  la  realidad  de  la 
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida 
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la 
finca  de  actos  de  modificación  de  entidades  hipotecarias,  como  la  segregación,  la 
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. 
Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de 
las fincas colindantes.
Artículo  203  de  la  Ley  Hipotecaria:  1.  El  expediente  de  dominio  para  la 
inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de 
persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas: Primera. El expediente 
deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la 
finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca 
estuviera  radicada  en  el  territorio  correspondiente  a  dos  o  más  distritos  notariales 
diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos  s
o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas  oe.
siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque  w.
alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre  745ww
qpuroec elad immaieynotro  pmaertdei adnet es us osliucpiteurdf icpioer  reasdciqriutoe  deenl  dtiitcuhlaor  Rdeogmisintricoa. lS deeg ulan dfian.c aS,e e inn iclaia cráu ael,l 
jruengtloa mae nltaa riadmesecnritpec, iódne belitreárna rhiaa cdeers el ac ofninsctaar,  loresa ldizaatodsa  peenrs olonsa letsé rmdeinl opsr omproetvoer nyid osus   BOE-A-cable e
domicilio  para  la  práctica  de  notificaciones,  acompañándose  además  los  siguientes 
documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya 
el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la 
descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, 
con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como 
sus  respectivos  domicilios.  b)  Relación  de  los  datos  registrales,  catastrales  o  de 
cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas 
registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus 
propietarios  actuales,  si  fueran  distintos  de  los  recogidos  en  las  certificaciones 
catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre 
las mismas. c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las 
cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en 
relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y 
cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán 
requeridos  para  que,  si  les  conviene,  soliciten  la  inscripción  o  anotación  omitida, 
presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro. d) Deberá identificarse también 
a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se 
trata  de  vivienda.  Tercera.  El  Notario  levantará  acta  a  la  que  incorporará  la 
documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad 
competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no 
consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la 
pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario 
como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de 
quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que 
haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre 
la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) 
La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia 
de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación 
se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso 
contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación 
solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá 
acompañar,  en  su  caso,  certificación  literal  de  la  finca  o  fincas  coincidentes, 
comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las 
actuaciones.  Del  mismo  modo,  si  el  Registrador  tuviera  dudas  fundadas  sobre  la 
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la 
información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal 
circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha 
entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde 
el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su 
oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador 
conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, 
denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda 
al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, 
junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial 
utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.  s
Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al  oe.
Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de  w.
inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente  745ww
idnomcautmriceunltaodsa sc.o mLpal emaneonttaacriióons,  reqsuuel tasno loto dsaes  leaxst ecnidrceurán stsain cdiaesl  eesxcigriitdoa si,n itceianld ráy  usnuas 
dviegle enxcpiae ddeie nntoev, ehnatas tdaí ausn,  pmuádxieimndoo  dsee r cpieronrtroo goacdhae nat ain sdtíaansc idae d esul N foetcahraio,  os id ae l jpuriocimo odtoerl   BOE-A-cable e
Registrador existe causa que lo justifique. Quinta. Recibida la comunicación del Registro 
acreditativa  de  la  extensión  de  la  anotación,  acompañada  de  la  correspondiente 
certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida 
reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el 
escrito  acompañado  a  la  solicitud,  resulten  interesados  como  titulares  de  cargas, 
derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de 
quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral 
y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la 
finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para 
que  puedan  comparecer  en  el  expediente  y  hacer  valer  sus  derechos.  Asimismo, 
insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el 
“Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, 
atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el 
tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se 
hará  constar:  a)  El  nombre  y  apellidos,  domicilio,  estado,  profesión,  número  de 
documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan 
facilitar su identificación. b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación 
catastral de la parcela. c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el 
promotor, pueda estar interesada la persona notificada. d) Los términos en que, sin 
merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que 
los mismos resulten. e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la 
inscripción  o  anotación,  puedan  derivarse.  Asimismo,  notificará  la  solicitud,  con 
expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida 
en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los 
titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el 
Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. 
Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas 
escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por 
cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario 
dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al 
Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo 
contra  todos  los  que  se  hubieran  opuesto,  ante  el  Juez  de  primera  instancia 
correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta 
accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del 
expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de 
ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si 
procede, la inmatriculación solicitada. En caso de calificación positiva por el Registrador, 
éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se 
retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario 
a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de 
haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva. La prioridad de 
las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad 
judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o 
se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean 
calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre 
preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase 
aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su 
defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por  s
los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que  oe.
por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia. Séptima. El  w.
Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas  745ww
tqoudeo sre slouslt einn tedreel seaxdpoesd iey ntae , laass í pceormsoon saus  tiitgunlaorriaddaads  y ac aqrguaiesn. eEs l peudeicdtoa,  npoetrijfuicdaicnadro  eal 
epxupbelicdaiecnióten,  ehfaebcrtáiv ad ed eplu ebdliiccators see d hea froár mcoan gsrtaartu pitoar  enno teal  a“Bl omleatrígne On fdiceia lla d ienls Ecrsiptacdióon”.  dLeal   BOE-A-cable e
dominio  de  la  finca  inmatriculada.  También  se  utilizará,  a  efectos  meramente 
informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica 
a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran 
afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o 
linderos. Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación 
preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma 
total o parcial a la finca objeto del mismo. Fuera de los supuestos de oposición, frente a 
la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador 
podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación 
negativa;  quedando  siempre  a  salvo  la  facultad  de  los  interesados  para  acudir  al 
procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En ambos casos, 
se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la 
vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso 
frente a la calificación del Registrador. Fuera de tales casos, siempre que se entable 
juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo 
a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente. 2. El titular de un 
derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de 
aquél con sujeción a las reglas siguientes: Primera. Presentará su título en el Registro de 
la  Propiedad  en  cuyo  distrito  hipotecario  se  ubiquen  la  finca  o  fincas  afectadas, 
solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción. Segunda. 
Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de 
veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento 
de que, si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el 
anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera. Si se 
ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste 
mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días 
desde esta inserción. Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá 
pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al 
Registrador  para  que,  con  citación  del  dueño,  solicite  del  Notario,  Juzgado  o 
dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que 
expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En 
defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, 
podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley. 
Cuarta.  El  Registrador  inscribirá  el  dominio  cuando  se  le  pida,  según  las  reglas 
anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, 
del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción 
definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el 
derecho  real,  previa  nueva  presentación  del  título.  Quinta.  El  Registrador  dará  por 
concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos 
se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin 
perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.
Resolución de la DGRN de fecha 26/01/2017: No es inscribible un exceso de cabida 
(reflejado en documento sujeto a la normativa anterior a la Ley 13/2015) si las dudas del 
registrador están debidamente fundadas. Concurrían en el caso debatido las siguientes 
circunstancias: la finca procedía de segregación, ya se había inscrito anteriormente otro 
exceso, se modificaban linderos fijos, y el exceso era de un 64% de la cabida inscrita.
Resolución de la DGRN de fecha 22/11/2019: Dudas de identidad fundamentadas en 
alteraciones del perímetro y superficie catastral de la finca. La pretensión de modificar la  s
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el  oe.
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la  w.
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal  745ww
rseus upltoasdteor eiol rc aaugcruep aapcrioópni aad ol as efrián claa  prreegviisat rianlm  parteriecxuilsatceinótne .d eP easraa  spurpoecerfdiceier  cao licnudaalqnuteie yr 
rfiencctaif.icación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la  BOE-A-cable e
Observaciones:
El defecto señalado se considera subsanable, por lo que podrá solicitarse anotación 
preventiva de suspensión, así como subsanar el mismo durante el plazo de vigencia del 
asiento de presentación, que queda prorrogado por sesenta días desde la fecha en que 
se reciba la notificación de la presente calificación.
Contra la presente calificación podrá (…)
Albaida a fecha del sello electrónico subsiguiente. La Registradora de la Propiedad 
Fdo. Doña Gema Reig Palmero (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Gema Reig 
Palmero registrador/a de Registro Propiedad de Albaida a día doce de abril del año dos 
mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. J. F., en nombre y representación de 
«Granjas Dulcesol, S.L.», interpuso recurso el día 30 de abril de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
1)  Documentales Documento calificado.
El 4 de marzo de 2021 firmé instancia privada solicitando la incorporación de base 
gráfica de la finca registral 888 de Terrateig.
La firma fue legitimada notarialmente el día 8 de marzo de 2021; y presentada al 
Registro de la Propiedad de Albaida el día 9 de marzo de 2021.
Fue calificado negativamente el día 12 de abril de 2021.
Calificación:
Dicha  instancia  fue  calificada  negativamente  fundándose  jurídicamente  en  los 
artículos 1, 9, 18,1 99 y 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; y Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2017; y de 22 de Noviembre 
de 2019.
La Registradora no inscribe la representación gráfica por dudar de la identidad de la 
finca, pero manifestando que esa duda se debe únicamente a la desproporción de la 
diferencia de superficie (pasar de 2.493 m² a 8.000 m²)
Por  otra  parte,  reproduce  literalmente  los  artículos  citados  y  menciona  las  dos 
Resoluciones; pero no expresa el motivo por el que duda de esa identidad (más allá de 
la desproporción existente).
Fundamentos jurídicos.
Primero:
La propia DGSJFP (antes DGRN) ha clarificado que los procedimientos del 199 de la 
Ley Hipotecaria y del 201 de la misma, son precisamente los adecuados para incorporar 
bases gráficas, sin perjuicio de la desproporción que pueda haber. e
Así como el 9 b) establece una diferencia no superior al 10% entre las cabidas  bo
registral  y  de  la  representación  gráfica  pretendida;  el  199  cuya  tramitación  se  ha  745ww
solicitado no establece ningún límite.
Segundo:
Es cierto que el expediente no podrá finalizarse si el Registrador tiene dudas de la 
identidad de la finca; pero también es cierto que el Centro Directivo viene manteniendo 
que esas dudas deben ser motivadas, explicitando el motivo de sus dudas; y en caso de 
oposición por colindantes estas tienen que ser fundadas.
Así el 199 de la Ley Hipotecaria transcrito establece las causas de la denegación del 
siguiente modo: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la 
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el 
dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la  Administración  titular  del 
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La 
calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales”.
En el presente caso el Registrador ni siquiera ha iniciado el procedimiento; sino que 
se ha limitado a rechazar la incorporación de la base gráfica por la única objeción de 
existir  gran  desproporción,  sin  ninguna  motivación  adicional  que  pueda  servir  al 
recurrente para reunir principios de prueba documental que puedan resolver las posibles 
dudas del Registrador.
Por  ejemplo,  en  la  primera  Resolución  que  menciona  la  Registradora  la  finca 
procedía de segregación y se había inscrito anteriormente otro exceso de cabida.
En cuanto a la segunda Resolución mencionada por la Registradora, he encontrado 
varias de noviembre de 2019, pero ninguna de 22 de noviembre sobre incorporación de 
bases gráficas. Sería conveniente que citara la fecha del BOE de publicación para 
facilitar la consulta.
En este sentido, la Resolución de 28 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre) 
establece: “Esta Dirección General ha señalado que estas dudas en la identidad de la 
finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, como 
sucede en el caso que nos ocupa, evitando así dilaciones y trámites innecesarios (cfr. 
Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 o 9 de junio de 2017). No obstante, 
estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan 
solventarse  en  los  trámites  del  mismo  expediente;  en  particular,  a  la  vista  de  la 
intervención de los colindantes o administración pública como eventuales perjudicados 
por la inscripción de la representación gráfica en cuestión, de manera que el registrador 
pueda tomar en consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de 
identidad…
En efecto, en primer lugar, la magnitud de la diferencia de superficie no puede 
impedir la tramitación del expediente salvo que concurra una desproporción tal que 
impida identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica 
(cfr., entre otras, Resoluciones de 1 de agosto de 2018 o 17 de octubre de 2019), lo cual 
no sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este 
sentido.”
O la más reciente Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de marzo) que establece:
“La registradora deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar el 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas 
sobre la identidad del exceso, basadas en la existencia de previas segregaciones en la  e
finca y en la magnitud del exceso, concluyendo que no aprecia correspondencia de la  bo
representación gráfica con la finca registral y que se encubre en realidad operaciones de  745ww
modEifnic accuiaónnt od ea e lnat imdaadgensit uhdip odteelc eaxricaess…o, esta Dirección General ha señalado (desde la
lraess odluec ió2n2  ddee 1 7o dcteu bnroev iedme br2e0 1d8e,  2081, 51 q9u, e2 e7s  rye it2e8r addae  enno nvuiemmebrroes adse p o2s0te1r8io),r eqsu ceo m“eol 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación”.
En aplicación de estos criterios, se concluye en la resolución de 3 de junio de 2020 
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el 
artícu1o 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de 
superficie desproporcionada.
Conclusión:
La  desproporción  no  es  óbice  en  sí  para  iniciar  el  procedimiento,  sino  que  es 
precisamente presupuesto de hecho para solicitar la incorporación de la base gráfica por 
esta vía del 199 de la Ley Hipotecaria».
IV
La registradora de la Propiedad de Albaida emitió informe ratificando la calificación 
en todos sus términos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 45 del Real Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de mayo, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre 
de 2016, 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de 
noviembre y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de 
septiembre y 22 y 25 de octubre de 2018 y 15 de febrero y 19 de junio de 2019, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio 
de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si procede iniciar el procedimiento para la 
inscripción  de  una  representación  gráfica  de  finca  y  consecuente  rectificación  de 
descripción, conforme al informe de validación gráfica catastral que acompaña a la 
instancia y que coincide con la representación gráfica catastral.
La finca registral 888 del término de Terrateig consta inscrita con una superficie 
de 2.493 metros cuadrados y se corresponde con la parcela 50 del polígono 2. Según el 
título calificado, tiene una superficie de 8.000 metros cuadrados.
La registradora deniega tal operación, antes de iniciar el procedimiento regulado en 
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas sobre la identidad de la finca, 
basadas  en  la  entidad  del  exceso,  entendiendo  que  debe  llevarse  a  cabo  la 
inmatriculación de la superficie en que consiste el exceso y su posterior agrupación a la 
registral, objeto del expediente.
El  recurrente  expone,  en  síntesis,  que  las  dudas  manifestadas  en  la  nota  de 
calificación únicamente se deben a la magnitud en que consiste el exceso, que conforme 
a doctrina de este Centro Directivo no constituye por sí sólo un obstáculo para la 
tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no  e.e
añadiendo ninguna motivación adicional que sustenten las indicadas dudas. w.b
2.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General,  745ww
sceonnsf«ouar m)s oelL oaa  p laur eecgduieast l:rcaocniófing udraer suen c eoxmcoe slao  rdeect icfiacabcidióan  (doe d uisnm einrruócnieóon  ddaet os ruepgeisrftircaiel )r esfetrriicdtoo   OE-A-2021-12able en https://
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
3.  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción 
de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  y  su  coordinación  con  el 
Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real 
sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su 
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la 
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el 
apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción 
catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de 
la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  una  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la 
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de 
incorporación  al  folio  real  de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  efectos  de  valorar  la 
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con 
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan 
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, 
para  lo  que  podrá  acudirse  a  la  aplicación  informática  prevista  en  dicha  norma  y 
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016. e.
4.  Debe recordarse que esta Dirección General ha señalado en Resoluciones de 8  w.b
de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 que estas dudas en la identidad de  745ww
leav itfainncdao  pduilaecdieonn esse yr  trmáamnitifeess tinandeacse spaorri oesl. registrador al comienzo del procedimiento,
en  Yel  eqsutoe  elsa  lore qguisetr apdreocrais aamdevnietret eo cduurrdea se nb eals asduapsu eestno  ldae  mheacghnoit udde  edset el ae xdpiefedrieenncteia, 
superficial y en la sospecha de que se englobe una porción colindante.
Esta Dirección General ha señalado (desde la Resolución de 17 de noviembre 
de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las de 22 de octubre y 8, 19, 
27 y 28 de noviembre de 2018), que «el procedimiento previsto en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial 
excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de 
linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción 
cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y 
garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación 
sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo 
caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio 
que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y 
deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la Resolución de 5 de diciembre de 2018 
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título 
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción 
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el 
artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020 
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de 
superficie desproporcionada.
Así, en el presente caso las dudas de la registradora no pueden impedir el inicio de la 
tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no se justifican 
en la calificación los motivos por los que la registradora concluye que existe la adición de 
una  porción  adicional,  sin  que  se  haya  acreditado  de  forma  concluyente  esta 
circunstancia y sin que pueda basarse la negativa a la tramitación del expediente en 
meras sospechas o conjeturas.
Por  ello,  debe  entenderse  que  lo  procedente  es  iniciar  la  tramitación  del 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no se aprecian de dudas 
de identidad sobre la representación gráfica cuya inscripción se solicita, relativas a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se 
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, 
en  los  términos  señalados  en  los  anteriores  fundamentos.  Y  sin  perjuicio  de  la 
calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento.
Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del 
expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta 
improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.
Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente 
previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites 
previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.
5.  En el historial registral de la finca consta incorporada su referencia catastral e 
indicadas el número de polígono y parcela.
Conviene aquí recordar que el artículo 48 del texto refundido de la Ley del Catastro  s
Inmobiliario prevé que la referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de  oe.
los  datos  descriptivos  de  la  finca  y  con  el  carácter  y  efectos  establecidos  en  el  w.
artículo  6.3,  que  lo  define  como  código  alfanumérico  que  permite  situarlo  745ww
ineqEunív oecsatem esnetnet iedno ,l ac coamrtoo ghraa fípau oefsictioa l ddee l rCealietavset roe.sta Dirección General en distintas
fRinecsao lsuóclioo niemsp l(ivciad .l,a p iodre ntotidfiacas,c ilóan  4d ed el ad liociceamlizbarec iódne  d2e0 1la3 )f ilnac are ifnesrecnritcaia e cna ctausatnratol  dae  ulna   BOE-A-cable e
número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante 
con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas 
en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no 
sustituye  a  la  descripción  de  la  finca  que  figura  en  el  Registro  ni  implica  una 
incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en 
el folio registral.
Como ha señalado esta Dirección General (Resoluciones de 6 de mayo de 2016 y 17 
de julio de 2017) «la constancia en el Registro de los datos de identificación catastrales 
es  una  circunstancia  más  de  la  inscripción,  conforme  al  artículo  9.a)  de  la  Ley 
Hipotecaria. La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia 
catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble 
inequívocamente  en  la  cartografía  oficial  del  Catastro.  Debe  recordarse  que  la 
constancia  registral  de  la  referencia  catastral  conforme  al  artículo  9.a)  de  la  Ley 
Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con 
la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone 
la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria 
conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se 
hubiese  solicitado  la  inscripción  de  tal  representación  gráfica  y  que  se  tramite  el 
procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)».
No  obstante,  lo  anterior,  la  circunstancia  de  constar  incorporada  la  referencia 
catastral de la finca y de constar identificados los linderos a través del número de parcela 
y polígono de los mismos, constituyen un indicio más que razonable de que con la 
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca pretendida no se 
altera la delimitación perimetral de la misma ni supone el intento de aplicar el folio 
registral de la finca a una porción colindante adicional.
6.  Finalmente, la registradora en su informe añade que la parcela 50 del polígono 2 
no se halla catastrada a favor de «Granjas Dulcesol, S.L.», sí haciéndolo parcelas 
colindantes a ésta, entendiendo que ello supone un argumento que refuerza las dudas 
de identidad expresadas.
Sin embargo, a esta concreta cuestión hace referencia la registradora en el informe 
pero no en la nota de calificación, y es doctrina de esta Dirección General que el informe 
es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados 
para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en 
ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el 
momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión 
del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la 
posibilidad de tal inscripción.
Por ello esta cuestión no puede abordarse en el recurso (cfr. artículos 326 y 327 de la 
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y17 de febrero y 3 de abril 
de 2017).
Esta Dirección General ha acordado estimar y revocar la nota de calificación de la 
registradora en cuanto a la posibilidad de iniciar el expediente previsto en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí1a5 P udeen tjeu lSioa ndteia g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-12745n https://ww