BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27795
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3739 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  adjudicación  de  herencia  y  extinción  de 
condominio.
En el recurso interpuesto por don F. C. C., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Gandía número 2, doña Alicia María de la Rúa Navarro, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia y 
extinción de condominio.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 10 de marzo de 1993, ante el notario de Font d’en 
Carròs, don Víctor M. Noguera Marí, número 349 de protocolo, como consecuencia de 
las operaciones particionales, los herederos del titular registral de cien doceavas partes 
indivisas de la registral 6.455 del término de Bellreguard, proceden, junto con la titular de 
las ochenta y ochentavas partes indivisas restantes, contando con la oportuna licencia, a 
la división material de la misma, formando dos nuevas fincas independientes, si bien 
únicamente se abrió folio a una de las dos fincas resultantes.
II
Presentado nuevamente dicho documento en el Registro de la Propiedad de Gandía 
número 2, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos:
«Primero.  Artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento.
Segundo.  Se pretende la inscripción del solar descrito bajo la letra B formado por 
división de la finca registral 6.455 de Bellreguard, la cual forma parte del Proyecto de 
Reparcelación  Unidad  de  actuación  n.º  8  del  suelo  Urbano  de  Bellreguard  como 
parcela 10, y la extinción de comunidad sobre ella.
Resultan incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe 
técnico y del informe de validación en catastro, con la superficie que resulta del título y 
con la licencia de parcelación concedida por el Ayuntamiento de Bellreguard el día 11 de 
febrero de 1993. Así mismo, surgen dudas fundadas acerca de la posible invasión de 
dominio público y de fincas colindantes.
Para la inscripción de la división de las fincas, debe tenerse presente lo dispuesto en 
el Art. 9 de la Ley Hipotecaria: "(...) la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: 
b) (…)" Y en el Artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria: "(…)"
La inscripción de una división de finca exige actualmente, de conformidad con los  es
preceptos citados, que se aporte la representación gráfica georreferenciada de las fincas  o
resultantes de la misma. Así mismo, se exige que dicha representación gráfica respete la  39ww
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la Dirección General del Catastro, de 29 de octubre de 2015, en su apartado Quinto
establece: "(…)" En el apartado Séptimo se contienen los requisitos que ha de cumplir la 
descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al 
Registro de la Propiedad: "(…)". Todo ello se desarrolla en el resto de dicho precepto y 
en el Anexo al que se remite.
En el presente caso, se han aportado las coordenadas de la parcela B y un informe 
de validación gráfica frente a parcelario catastral, cuyas coordenadas son incongruentes 
con la descripción de la finca que se pretende inscribir y con la licencia de parcelación 
expedida por el Ayuntamiento de Bellreguard, dado que la parcela B en el título se 
describe con una superficie de 288,91 m2, superficie que es igualmente la autorizada por 
el Ayuntamiento en la licencia de segregación, previa modificación de la superficie de la 
finca total, mientras que las coordenadas aportadas arrojan una superficie de 309,97 m2, 
por  lo  que  no  identifican  la  ubicación  y  delimitación  georreferenciada  de  la  finca 
resultante de la división.
Según el certificado expedido por el Ayuntamiento de Bellreguard en fecha 11 de 
febrero de 1993, se concede licencia de parcelación a la parcela n.º 10 de la Unidad de 
actuación n.º 8 de Bellreguard, previa modificación de su superficie indicando que es 
de 553,35 m2, autorizando su división en dos, "de: A= 264,43 m2 y B= 288,91 m2."
Por tanto, son incongruentes las coordenadas aportadas por el técnico de 310 m2 
(309,97 m2), con la licencia concedida por el Ayuntamiento y con la superficie descrita 
como parcela B) en el título, de 288,91 m2.
Además,  debe  tenerse  en  cuenta  que  se  trata  de  una  finca  que  procede  de 
reparcelación, es decir, un procedimiento de equidistribución que implica la agrupación o 
integración del conjunto de fincas comprendidas dentro de una unidad de ejecución, 
previa su exacta medición para, con posterioridad, proceder a su nueva división ajustada 
al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, 
en proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración actuante, en la parte que 
legalmente le corresponda, y en las que por tanto se ha expresado con exactitud su 
superficie.
En  consecuencia,  las  fincas  resultantes  de  la  reparcelación  guardan  la  debida 
proporcionalidad con las fincas aportadas, contribuyen a las cargas de la urbanización en 
relación a su superficie y volumen edificable, y, necesariamente, la suma de la superficie 
de todas las fincas de resultado ha de coincidir exactamente con la superficie de las 
fincas que se aportaron al proceso reparcelatorio, por ello, atribuirle individualmente una 
mayor o menor superficie a una determinada finca de resultado rompe ese equilibrio en 
perjuicio  de  todos  los  demás  propietarios  afectados  por  la  reparcelación.  Si  se 
pretendiera modificar la superficie de la finca a lo que resulta de la certificación del 
técnico  implicaría  también  un  acto  reparcelatorio,  que  habría  de  cumplir  todos  los 
trámites de éste y los requisitos exigidos para la inscripción del mismo, lo que no ocurre 
en el presente caso. Arts. 199 y 201.1 LH, y RDGRN de 13 de marzo de 2001, 16 de 
junio de 2003, 16 de noviembre de 2009 y 16 de diciembre de 2010.
Si a ello se une que con ocasión de la concesión de la licencia de división ya se 
modificó  la  superficie  de  la  finca  resultante  de  la  reparcelación,  indicando  el 
Ayuntamiento que si bien la finca resultante adjudicada en la reparcelación tenía una 
superficie de 537 m2, una vez efectuado el replanteo y la medición final definitiva, la 
superficie de la finca era de 553,35 m2, resulta que la finca fue ya debidamente medida y 
verificada su superficie, por lo que es altamente dudoso que pueda volver a modificarse 
con plena y exacta identidad de la finca, de modo que la modificación de superficie de 
una de las fincas en las que se divide estaría invadiendo fincas colindantes. Y si se  s
compara la delimitación georreferenciada aportada con la ortofoto, se puede apreciar  oe.
una posible invasión de las fincas situadas al fondo y a la derecha. w.
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se pretende inscribir y que cuenta con la debida autorización municipal para su división,
y además indica que "parte del recinto poligonal de estas coordenadas no ocupan el vial
público",  lo  cual  parece  determinar  que  parte  del  recinto  generado  por  dichas 
coordenadas sí ocupan vial público, aunque no se identifique. Ello genera dudas acerca 
de la posible invasión de dominio público.
[Prórroga del asiento de presentación y oferta de recursos]
Gandía, a dos de noviembre de dos mil veinte. La registradora de la propiedad. Alicia 
María de la Rúa Navarro».
III
Don F. C. C., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 19 de noviembre de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día siguiente, 
en el que alega lo siguiente:
«Primero.  En primer lugar es necesario señalar que esta parte pretende inscribir la 
siguiente escritura: herencia y extinción de comunidad autorizada por el Notario de la 
Font d’en Carròs, D. Víctor M. Noguera Mari (protocolo n.º 349), de 10 de marzo 
de 1993. En dicha escritura se procede a la extinción de la comunidad de bienes que se 
había producido respecto a la finca registral 6455, inscrita en el Tomo 1242, Libra 64, 
Folio BS del Registro de la Propiedad de Gandía 2. Según la escritura, la parcela cuenta 
con 553,35 metros.
En dicho momento se realiza la división de la parcela en 2:
Parcela A: a la que se le atribuyen 264,43 m2.
Parcela B: a la que se le atribuyen 288,91 m2.
Como documento n.º uno adjuntamos escritura de herencia y extinción de comunidad 
que se pretende inscribir.
Es de destacar que en dicha escritura aparece plano de situación de las parcelas 
segregadas, realizado por D. J. S. B., Aparejador.
Segundo.  Por  razones  que  esta  parte  no  puede  entender,  dicha  escritura  se 
presenta a inscripción y, sin embargo, únicamente se inscribe la parcela A, quedando 
pendiente la inscripción de la parcela B.
Así, la parcela A pasa a formar la finca registral 6901, inscrita en el Tomo 1275, 
Libro 68, Folio 154 del Registro de la Propiedad de Gandía 2, con una superficie 
de 264,43 m2. Como documento n.º dos adjuntamos nota simple informativa de la finca 
registral 6455 y como documento n.º tres adjuntamos Nota Simple Informativa de la finca 
registral  6901.  Sin  embargo,  la  parcela  B  queda  en  tierra  de  nadie,  continuando 
formando parte de la finca registral 6455 y siendo, según registro, propiedad tanto de la 
madre de mi mandante, como del resto de hermanos, por partes indivisas.
Tercero.  Observado que la parcela B, titularidad del compareciente, no fue inscrita 
en su momento, se inician los trámites para practicar la inscripción de la escritura 
de 1993. Advertido por el Registro de la Propiedad, se aporta junto con la escritura un 
informe de validación de la Sede electrónica de Catastro con los datos reales de la finca 
tal y como se encuentra en la actualidad.
Como documento n.º cuatro adjuntamos dicho Informe de Validación.
Ahora bien, dado el tiempo transcurrido desde que se realiza la escritura, existe una 
diferencia de cabida inferior al 10 %. Y es que aunque el título hable de 288,91 m2, 
según mediciones realizadas in situ, la parcela tiene una superficie de 309,97 m2 Es 
necesario señalar que esta medición no puede ser alterada por mi parte, dado que todas  e.
las  parcelas  colindantes  se  encuentran  valladas,  habiéndose  incluso  construido  en  w.
muchas de ellas. 39ww
obseCrovmaro e l deosctaudmoe anctotu anl .dº e clainsc poa racdejluans.tamos  cartografía  catastral  donde  se  puede
Por lo tanto, cumpliendo con los requisitos establecidos en la LH, el compareciente 
aporta dicho informe de validación, que al parecer no es del gusto del Registro de la 
Propiedad de Gandía 2.
Cuarto.  Han  sido  3  los  intentos  de  cumplir  con  los  requisitos  exigidos  por  el 
Registro de la Propiedad, pero sin embargo, las trabas han sido múltiples.
Así, en primer lugar, la escritura se presenta en fecha de 26 de junio de 2019, la cual 
se califica en fecha de 1 de octubre de 2019 negativamente En este caso se requiere 
para la subsanación que se aporte un certificado de equivalencia entre la finca registral y 
catastral  y  un  informe  de  validación  de  la  Sede  electrónica  de  Catastro  que  sea 
totalmente coincidente con la finca descrita en el título, debiendo atenderse, palabras 
textuales, a la ortofoto que consta en Catastro.
Testigo de dichas palabras es el topógrafo que realiza el informe de validación, quien, 
aun contrario a su criterio profesional, realiza un segundo informe según instrucciones 
del Registro de la Propiedad.
Como documento n.º seis adjuntamos calificación negativa de 1 de octubre de 2019.
Como documento n.º siete adjuntamos el segundo informe de validación realizado 
por el topógrafo D. R. F.
Como documento n.º ocho adjuntamos certificado de equivalencia requerido.
Conseguidos  los  dos  elementos  que  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Gandía  2 
considera necesarios para proceder a la inscripción, la escritura se vuelve a presentar en 
fecha de 13 de mayo de 2020. En este caso se califica negativamente en fecha de 23 de 
junio de 2020. En este caso se alega la posible invasión de dominio público, dado que si 
atendemos únicamente a la ortofoto, la cual está movida por la técnica utilizada para 
realizarse, las coordenadas no son correctas, de lo cual se advirtió oportunamente al 
Registro de la Propiedad por el Topógrafo firmante del informe de validación.
Como documento n.º nueve adjuntamos calificación negativa de 23 de junio de 2020.
Dado que se nos exige que no exista invasión de dominio público, esta parte se pone 
en contacto con el Ajuntament de Bellreguard, dado que la parcela se encuentra en 
dicho municipio, y enviados ambos informes de validación, nos indican que el que no 
invade el dominio público es el primero.
Como documento n.º diez adjuntamos certificado del Ajuntament de Bellreguard 
de  15  de  junio  de  2020  y  como  documento  n.º  once  adjuntamos  certificado  del 
Ajuntament de Bellreguard de 10 de julio de 2020.
Por esta razón, esta parte vuelve a presentar la escritura para inscripción en fecha 
de 13 de octubre de 2020, pero aportando el primer informe de validación y el certificado 
del Ajuntament de Bellreguard.
Y de nuevo vuelve a calificarse negativamente en fecha de 2 de noviembre de 2020.
En este caso, se vuelve a manifestar que existe una mayor cabida medida que la que 
resulta del título y que puede existir invasión de dominio público. Además, también 
manifiestan una posible invasión de las fincas colindantes, todo ello basándose en la 
ortofoto, que volvemos a repetir, no es del todo fiable, por la técnica de obtención de la 
misma.
Llegar a tal conclusión proyectando las coordenadas aportadas sobre ortofotografía 
aérea, en modo alguno puede dar resultados acordes con la seguridad jurídica, ni que 
puedan servir de base a una calificación registral que debe fundarse únicamente en la 
legalidad, y esto es así fundamentalmente porque la ortofotografía aérea, conduce desde 
si se usa como lo ha hecho la Sra. Registradora inevitablemente a este tipo de errores 
porque, el punto de vista técnico, existe una justificación muy clara de la no concordancia  s
entre la polilínea que incluyen los archivos GML elaborados por los técnicos (y que  oe.
puede ser referida a una parcela, o a una edificación) y el perímetro exterior que aparece  w.
en las vistas aéreas o mal llamadas ortofotos de las diferentes cartografías existentes  39ww
(PNTOoAd,a pso lra es jerempprelos,e qnutaec eiosn leas m gárás faiccatsu ael)la.boradas por los técnicos se hacen en planta,
eddei ffiocramciaó nq uees ttáann troe flear pidoalislí nae laa  dcoet ala  dpea rrceefelare cnocmiao ( lllaa msuépmeorfsiclaie c doeta p caercroe)l ay  orceuppreasdean ptaodra las   BOE-A-cable e
sobre la misma planta, y tienen pues concordancia una con otra, cuando entra en juego 
una  fotografía  aérea  y  se  intenta  superponer  con  la  representación  real,  surge  el 
problema de que dicha fotografía no es una planta aunque se asemeje, sino que es una 
perspectiva cónica, en la que la poca distancia de la cámara al suelo provoca que sea 
imposible esa concordancia entre el dibujo técnico y la fotografía aérea, como ejemplo 
basta con abrir la web de catastro y comprobar, con la capa de las fotografías aéreas del 
PNOA activadas, que no existe concordancia en la gran mayoría de los casos no existe 
concordancia  entre  dichas  fotografías  y  la  planimetría  de  catastro,  marcándose  de 
manera distinta en función de dos aspectos: la altura de las edificaciones, y la altura de 
la zona en la que se ubica la edificación (en una misma localidad hay calles que están a 
una cota mucho mayor que otras).
Como documento n.º doce adjuntamos calificación negativa de 2 de noviembre 
de 2020.
Quinto.  A la vista que han sido numerosos los escollos del Registro de la Propiedad 
Gandia 2 de inscribir la escritura de 10 de marzo de 1993, esta parte no ha tenido más 
remedio que presentar recurso gubernativo contra dicha calificación.
Las razones que expone el Registro de la Propiedad Gandía 2 para suspender la 
inscripción son las siguientes:
Incongruencia  de  las  coordenadas  georreferenciadas  que  resultan  del  informe 
técnico y del informe de validación en catastro.
Posible invasión de dominio público
Posible invasión de fincas colindantes.
l.  Incongruencia de las coordenadas georreferenciadas: Esta parte discrepa con la 
postura rígida adoptada por el Registro de la Propiedad, dado que el art. 9.b), párrafo 6°, 
de  la  LH  señala  lo  siguiente:  "Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes".
En el presente caso no hay que olvidar que la superficie que surge del título y que 
aparece, en principio, inscrita, es de 288,91 m2 y la que se pretende inscribir es de 309, 
97  m2,  por  lo  tanto  no  existe  una  diferencia  superior  al  10  %,  por  lo  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca.
Además  por  la  antigüedad  de  la  propia  escritura  que  se  pretende  inscribir,  las 
mediciones realizadas en su día no son tan exactas como las realizadas actualmente, 
contando con aparatos de medición exactos.
No se puede adoptar un criterio tan rígido que impida el acceso al Registro de la 
Propiedad de una escritura que, si se hubiera presentado en su momento, se hubiera 
inscrito sin ningún problema. Y es que se están aplicando la normativa actual a una 
escritura de hace casi 30 años, por lo que esa rigidez excesiva es injustificada.
2.  Posible  invasión  de  dominio  público:  En  este  caso,  no  entendemos  que  el 
Registro de la Propiedad de Gandía n.º 2 manifieste que existe una posible invasión de 
dominio público, cuando se cuenta con certificado del propio Ajuntament de Bellreguard 
que manifiesta que no existe dicha invasión.
Esta parte ha aportado al presente recurso ambos certificados emitidos al respecto 
por el Ajuntament, respecto a los dos informes de validación catastral realizados y no  s
cabe duda de que, si existiera invasión de dominio público, el Ajuntament lo hubiera  oe.
determinado claramente. Véase docs. 10 y 11. w.
npoa rptLeaa rd eienc telea r rppearserpctoaenclaidó eqnru  qaeu  lceao  rlleiónagdliiacza ac, o ednla  Redloe d gqoisumterio ne idlo ec p edúritbciflhiiccoao dc, eonr otai fepicxoairstdatoed  oein svetaáss  ccióolangr ioad laag luc dnoeanc. piri nqzuaes  lay   2021-3739n https://ww
3.  Posible invasión de fincas colindantes: Respecto a este argumento es necesario 
señalar que la propia LH dispone de un procedimiento para aclarar las dudas que a este 
respecto podrían surgir, en el propio art. 199 LH.
Dicho  precepto  establece  lo  siguiente:  "1.  El  titular  registral  del  dominio  o  de 
cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la 
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y 
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva 
y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser 
notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el 
procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas".
Por lo tanto, para solventar estas dudas es tan fácil como iniciar el procedimiento 
anterior y notificar a los colindantes para que determinen si las coordenadas presentadas 
en el registro invaden sus propiedades o no. Cerrarse en banda, como ha hecho el 
Registro de la Propiedad, impidiendo la inscripción de la escritura que se pretende 
inscribir, no tiene razón alguna.
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
I.  Procesales:
A)  Competencia:
El art. 324 LH dice: "(...)".
En el presente caso se dirige el recurso contra la Dirección General señalada en la 
calificación impugnada.
B)  Legitimación:
Esta parte está legitimada virtud de lo establecido en el en art. 325.a) LH, que dice: 
"(...)".
C)  Plazo y Forma del Recurso:
El art. 326 LH dice: "(...)".
D)  Procedimiento:
El art. 327 LH dice: "(...)".
II.  De Fondo:
1.  Normativa Aplicable:
El art. 9 LH dice: "(...)".
El art. 199LH dice: "(...)".
El art. 201 LH dice: " (...)".
2.  Doctrina Aplicable:
1.  RDGRN de 26 de octubre de 2015: La ortofotografía aérea es un producto 
cartográfico  más,  con  sus  precisiones  y  posibles  desplazamientos.  Comparando  la 
cartografía catastral con una ortofoto, lo único que se puede saber es que hay un 
desplazamiento entre ambas cartografías. No es posible saber cuál es más correcta, 
siendo necesario tener en cuenta sus precisiones. La representación gráfica debe estar 
correctamente definida sobre la base cartográfica que se utilice, que de acuerdo con el 
apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE 
del 30 de octubre), es la cartografía catastral. Se debe instar una representación gráfica 
alternativa en el caso de que la forma y tamaño de la parcela no sea correcta, pero no 
porque se vea un desplazamiento con la ortofotografía.
Por lo tanto, en el presente caso lo que observamos es un desplazamiento de la  s
ortofotografía, que no puede fundamentar la calificación negativa del Registro de la  oe.
Propiedad. w.
2.  Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaria, por la que se publica la  39ww
RDeiresoccluiócnió nG ceonnejuranlt ad deel  lCa aDtairsetcroc,i ónp oGr elnae rqaul ed es See gauprriudeabda Jnu reídsipceac yif icFaec Pioúnbelsic at éyc ndiec alas 
complementarias  para  la  representación  gráfica  de  las  fincas  sobre  la  cartografía
catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el 
Registro de la Propiedad: "Séptimo. De los giros y/o desplazamientos.
1.  Cuando  la  cartografía  catastral  presente  giros  o  desplazamientos,  en  los 
términos en los que se definen en el anexo II de la presente Resolución, estos se 
corregirán por el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa 
catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado.
La mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por si misma, la 
invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las 
relaciones  topológicas  y  de  colindancia  con  las  parcelas  afectadas  permanecen 
invariables.  En  la  inscripción  de  representaciones  gráficas  catastrales,  al  objeto  de 
comprobar que no invaden fincas colindantes ni recintos de dominio público, se dejará 
constancia  del  desplazamiento  indiciario  apreciado  sobre  la  ortofotografía  y  podrá 
metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en 
el que se documente.
2.  En  la  inscripción  de  representaciones  gráficas  alternativas,  los  recintos 
desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que 
en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las 
coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales 
correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados. La 
inscripción de las fincas reflejara el estado de "pre-coordinada pendiente de ajuste por 
desplazamiento".
Con el fin de facilitar su aplicación general, la sede electrónica de la Dirección 
General  del  Catastro  ofrecerá  una  funcionalidad  que  permitirá  el  cálculo  de  los 
parámetros de transformación y/o giros y los incorporará al de los desplazamientos 
informe de validación gráfica alternativo, conforme se establece en el anexo II de esta 
Resolución.
3.  En  el  caso  de  inscripción  de  representaciones  gráficas  georreferenciadas 
alternativas que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u 
otros similares, cuando respeten la geometría catastral de la finca matriz, pero está 
presente sólo giros o desplazamientos, deberá aportarse el doble archivo en formato 
GML previsto en el número 2 de este apartado. En este caso la inscripción de las fincas 
reflejara el estado de "precoordinada pendiente de procesamiento" y también el de 
"ajuste por desplazamiento".
3.  Resolución de 10 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la 
propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de un acta de finalización de 
obra: …».
IV
La registradora de la propiedad de Gandía número 2, emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; Resolución Conjunta de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del 
Catastro de 7 de octubre de 2020, y las resoluciones de la Dirección General de  e.e
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2014, 21 de marzo, 12 de abril y 19  b
de octubre de 2016, 4v y 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017, 13 de abril y 5 de  39ww
dmicaitee1mr. iablrE eds ed  oefib n2jce0at1os8 ,  dyhe a1 b9ei sedtneed  deoix cspieiedmdoi beirnnest ecdr eidt ae2 c0ci1od9nir.  asni teesri oinrisdcardib uibnlea  udnea l aess fcinrictuarsa  rdeesu dltiavnisteiósn,   OE-A-2021-37able en https://
pretendiéndose ahora la inscripción de aquella que en su día no fue objeto de constancia
tabular, acompañada de informe de validación gráfica catastral y de certificado técnico 
topográfico, de tal forma que se produce un aumento en la cabida de la misma.
La registradora basa su negativa a la inscripción en la circunstancia de resultar 
incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe técnico y del 
informe de validación en catastro, con la superficie que resulta del título y con la licencia 
de parcelación concedida en su día por el Ayuntamiento de Bellreguard. Así mismo, 
manifiesta  dudas  acerca  de  la  posible  invasión  de  dominio  público  y  de  fincas 
colindantes; a lo que añade la circunstancia de proceder la finca de un proyecto de 
reparcelación,  por  lo  que  la  rectificación  de  la  medida  superficial  de  esta  finca  de 
resultado  requeriría  los  mismos  requisitos  que  la  aprobación  del  proyecto  de 
equidistribución.  Finalmente,  añade  que  la  finca  ya  fue  objeto  de  modificación, 
aumentando la cabida de la misma, con ocasión de la práctica de la inscripción de una 
de las fincas resultantes de la operación de modificación de entidades hipotecarias.
El recurrente alega que la diferencia de cabida es inferior al 10% con respecto a la 
que consta inscrita, unido a la fecha de otorgamiento del título, en la que no se contaba 
con sistemas de medición topográfica fiables; en cuanto a la posible invasión demanial, 
que el propio Ayuntamiento de Bellreguard manifiesta que no se produce la misma; 
respecto de la posibilidad de invasión de fincas colindantes, entiende que ello podría 
dilucidarse mediante el inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria;  y  reprocha  que  ambas  dudas  de  invasión  hayan  surgido  por  la 
superposición de la representación gráfica alternativa propuesta sobre la ortofografía del 
PNOA, con apoyo en resoluciones de este Centro Directivo.
Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La finca registral 6.455 de Bellreguard constaba en Registro con una superficie 
de  537  metros  cuadrados,  si  bien  su  cabida  quedó  modificada  en  virtud  del  título 
calificado quedando fijada en la actualidad en 553,35 metros cuadrados.
– La meritada finca es finca de resultado del proyecto de reparcelación de la UA 8 
del Ayuntamiento de Bellreguard.
– Se  corresponde  con  la  catastral  6347706YJ4164N0001DQ  que  tiene  una 
superficie gráfica de 592 metros cuadrados.
– La citada finca fue objeto de división material mediante escritura otorgada en 1993, 
de tal forma que surgió una nueva finca, registral 6.901, con una superficie de 264,43 
metros cuadrados.
– Respecto de la otra finca resultante de la división material no llegó a abrirse folio a 
la misma, de tal forma que el Registro sigue publicando que la registral 6.455 tiene una 
cabida de 553,35 metros cuadrados, si bien de esta finca la superficie de 264,43 metros 
cuadrados  ha  pasado  a  forma  la  registral  6.901,  tal  como  resulta  de  nota  simple 
incorporada al expediente, por lo que la cabida de la registral 6.455 sería de 288,91 
metros cuadrados.
– La licencia de parcelación, incorporada al título, autorizaba a la división material de 
la finca en dos porciones, coincidentes con la descripción de las dos fincas resultantes 
de la operación de modificación de entidades hipotecarias contenida en el título.
– Ahora se presenta nuevamente la indicada escritura, junto con una base gráfica 
alternativa en el que figura la parcela denominada «B6347706YJ4164N» que atribuye a 
la  finca  no  288,91  metros  cuadrados  que  constan  en  el  título,  sino  310  metros 
cuadrados, que se pretenden inscribir mediante expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
– De la descripción de la registral 6.455 contenida en la nota simple incorporada al  e.
expediente se observa que se dio a la operación documentada el tratamiento registral de  w.b
segregación, por lo que no es correcta la interpretación que realiza el recurrente de no  39ww
théacbneicrsae r epgriasctrtaicl addisot inlata i nas lcar irpecqióune riddea  peastraa  lfain ocpae, rsaicni ópne drjoucicuiom ednet ahdaab.erse utilizado una
2.  Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de 
marzo de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, siguiendo una 
doctrina consolidada:
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Como se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr., por todas, la reciente Resolución de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, 
como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la  inscripción  tiene  como 
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la 
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  las  actuaciones  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación 
gráfica  alternativa  a  la  catastral,  a  la  misma  tramitación  de  su  apartado  1,  con  la 
particularidad  de  que  han  de  ser  notificados  los  titulares  catastrales  colindantes 
afectados.
4.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede  s
sintetizarse del siguiente modo: oe.
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la  39ww
cidoeinnctiiddaad  edne  tolad ofi noc ap, aqrtuee  cpoune doetrna  rbeafesreir sgerá afi cqau ien slac rirteap ore sceonnt aecl iódno mgrináifoic ap údbeli clao , fian claa 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio.
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de 
los  principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley 
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados 
no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que 
sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En  el  presente  caso,  la  registradora  en  la  nota  de  calificación  señala  que 
«resultan incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe 
técnico y del informe de validación en catastro, con la superficie que resulta del título y 
con la licencia de parcelación».
Esto, por sí sólo, no puede considerarse suficiente para impedir la tramitación del 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
En  primer  lugar,  esta  consideración  carece  de  apreciación  alguna  de  las 
circunstancias del caso concreto, pues no se pretende la inscripción ex novo de una 
finca procedente de división material.
En segundo lugar, debe recordarse que este Centro Directivo ha reconocido que aun 
constando  ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización 
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad 
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, 
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en 
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen 
una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la  modificación 
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre 
o 26 de octubre de 2017).
6.  Observa  también  la  registradora  una  posible  invasión  demanial  y  de  fincas  e
colindantes. bo
En cuanto a la primera, se basa en un certificado emitido por el Ayuntamiento de  39ww
Boceullpreagnu ealr dv iadle pl úqbuliec or»e.sulta que «parte del recinto poligonal de estas coordenadas no
casoE sdtee  dCuednatrso  dDei riencvtaivsoió hna d seel ñdaolamdinoi oe np úlab lirceos,o rluecsiuólnta  dees e5n cdiea l julali oc odme u2n0ic1a8c iqóune ,a  elan 
Administración titular del dominio público afectado a efectos de valorar si efectivamente 
se produce dicha invasión.
En el caso de este expediente, si bien es cierto que, atendiendo a la deficiente 
redacción del certificado municipal, puede calificarse el mismo de ambiguo, lo cierto es 
que se pronuncia expresamente en sentido negativo y no expresa que pueda existir 
invasión demanial.
Además, una vez comprobada la representación gráfica propuesta no se aprecia 
invasión alguna de vial público atendiendo a la cartografía catastral. Por todo ello el 
recurso debe estimarse en este punto.
7.  Opone también la registradora una posible invasión de fincas colindantes.
Del contenido de la nota de calificación no resulta indicado respecto de qué lindero 
podría originarse tal circunstancia, ni las causas por las que han surgido las dudas a la 
registradora.
Es el recurrente quien apunta a que las dudas surgen con motivo de la superposición 
de la representación gráfica aportada sobre la ortofotografía del PNOA, lo que ratifica la 
registradora en su informe.
Sin embargo, tal como resulta del archivo GML que puede consultarse a través de la 
Sede  Electrónica  del  Catastro  a  través  del  CSV  del  informe  de  validación  gráfica 
catastral, se observa que lo que existe es un desplazamiento puesto de manifiesto por el 
técnico autor del informe.
Para estos casos, conforme al punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de 
Catastro de 7 de octubre de 2020, «la mera existencia de estos giros o desplazamientos 
no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, 
ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas 
afectadas permanecen invariables».
Para el caso de que tales desplazamientos se pongan de manifiesto con ocasión de 
la inscripción de representaciones gráficas alternativas, éstas serán inscribibles en el 
Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en 
formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el 
otro  a  las  coordenadas  catastrales  correspondientes,  adjuntando,  además,  los 
parámetros de transformación utilizados. La inscripción de las fincas reflejara el estado 
de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».
En todo caso, como ya ha manifestado este Centro Directivo en resolución de 10 de 
abril de 2018, no puede servir como elemento de base de una calificación la mera 
comprobación de si determinada representación gráfica georreferenciada pueda invadir, 
siquiera  parcialmente,  una  supuesta  finca  o  parcela  cuya  existencia  sólo  se  intuye 
indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía del PNOA, sin concretar cuál es 
la  concreta  finca  registral  o  ni  siquiera  una  parcela  catastral,  que  pudiera  resultar 
afectada por tal invasión.
En  todo  caso,  esta  cuestión  debería  dirimirse  en  la  tramitación  del  expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, atendiendo a lo que resulte de la 
intervención en el mismo de los titulares colindantes.
8.  Finalmente,  alega  la  registradora  que  la  registral  6.455  del  término  de 
Bellreguard es finca de resultado de un proyecto de reparcelación.
Esta cuestión ya fue tratada en la Resolución de 19 de diciembre de 2019, cuyos 
argumentos procede reiterar. e
La  disposición  del  artículo  201.1,  letra  e),  de  la  Ley  Hipotecaria  no  permite  la  bo
tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de  39ww
feinxcigaies ndreos ueltna nttaels  cdaeso  elxap erdeicetnifticea caiódnm indieslt ratíttiuvolo  doer igrienoarl goa nilzaa cpiórenv iad et ralam iptarocipóine dadde,l 
eplr oacretídciumloie 1n9to9  addem lain Lisetrya tHivipoo cteocrraersiap,o lnad iideennteti.d Aadu ndqeu ea mesbtoas  pprreovciseidóinm nieon tsoes  ceonn tceunagnat oe an 
su finalidad de lograr la rectificación descriptiva de una finca registral, hace aplicable 
analógicamente la norma citada al expediente del artículo 199.
Esto no obstante, esta Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas 
procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, consideró debe admitirse 
igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe 
duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación 
catastral aportada para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10 
y 21 de noviembre de 2017).
A tal efecto la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria prevé que «se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al 
mismo  artículo  9.b),  al  practicarse  la  inscripción  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y 
notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los 
titulares de derechos inscritos.
Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia entre la finca 
registral  y  la  representación  gráfica  catastral  deberán  valorarse  las  circunstancias 
concretas que concurran en cada supuesto, tales como datos adicionales que figuren en 
Catastro  o  el  perímetro  de  la  finca  que  conste  en  los  planos  de  la  reparcelación 
archivados en el Registro (cfr. artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
Asimismo, como se ha señalado en fundamentos anteriores, este Centro Directivo 
admite que, aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o 
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con 
posterioridad la descripción de las fincas resultantes.
9.  Sentado lo anterior, en el caso de este recurso, la negativa de la registradora se 
basa en la exclusiva circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación 
que, precisamente por ser anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, no exigía como requisito para su acceso tabular el archivo en el Registro de 
los planos correspondientes a la operación de reordenación de terrenos operada.
De tal forma, no existe un pronunciamiento expreso acerca de si con la inscripción de 
la representación gráfica propuesta se altera la geometría de la finca respecto de la que 
tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de equidistribución y que justificaría la negativa 
de la registradora.
La  finca  inscrita,  al  proceder  de  un  concreto  procedimiento  administrativo  de 
equidistribución, fue objeto de una determinación gráfica específica, dando lugar a la 
superficie que figura inscrita, si bien no puede negarse la posibilidad de una mera 
rectificación  superficial,  que  pudiera  responder  a  una  mejora  de  precisión  gráfica, 
siempre que se respete el recinto poligonal que resulta del procedimiento administrativo 
de reordenación de terrenos. En este punto también puede destacarse que la superficie 
que figura en Catastro tampoco es coincidente con la que figura el Registro, siendo 
incluso superior, al igual que respecto a la de la representación gráfica aportada.
10.  Expuesto  lo  anterior  y  por  tratarse  de  una  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa, lo procedente sería dar inicio al expediente regulado en el  e
artículo  199.2  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  incluye  entre  sus  trámites  una  serie  de  bo
garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con  39ww
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Aaldemgainr isetnra dceiófenn, scao dne l as ucso inncteerseiósne sd aen ptela ezlo r epgaisratr aqduoer  cloosm mpeistmenotse  ppauread saun  tcraommiptaacreiócne.r y
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora, en los términos que resultan de las anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.