BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 293 Viernes 6 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 97042
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13760 Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Oviedo n.º 2, por la que se deniega la 
inscripción  de  testimonio  de  un  auto  judicial  dictado  en  expediente  de 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
En el recurso interpuesto por doña M. F. G. R., contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Oviedo número 2, don Miguel Bernardo García, por la que 
se deniega la inscripción de testimonio de un auto judicial dictado en expediente de 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Hechos
I
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2010 dictado por don Arturo Merino Gutiérrez, 
Juez del Juzgado de Primera Instancia número ocho de Oviedo, en procedimiento de 
expediente de dominio de reanudación del tracto 1267/2007, se declara justificado el 
dominio a favor de doña M. F. G. R. sobre sobre las dos terceras partes indivisas y la 
nuda propiedad sobre la otra tercera parte indivisa, cuyo usufructo corresponde a su 
padre don M. G. P. de la finca número 3.376 del término de (…).
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Oviedo número 2, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
1.  El precedente documento, testimonio expedido el 17 de septiembre de 2010 por 
don A. F. M., Secretario del Juzgado de Primera Instancia número ocho de Oviedo, del 
Auto  de  fecha  30  de  julio  de  2010,  dimanante  de  expediente  de  dominio  para  la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido 1267/2007 en el que se declara justificado 
el dominio de doña M. F. G. R., con carácter privativo, sobre las dos terceras partes 
indivisas  y  la  nuda  propiedad  sobre  la  otra  tercera  parte  indivisa,  cuyo  usufructo 
corresponde a su padre don M. G. P. de la siguiente finca: "trozo de terreno a prado, 
denominado (…), con una superficie de 37 áreas 74 centiáreas. Linda norte, con resto de 
la finca de donde se segregó que se adjudicó al heredero don V. R. P.; al Sur, en una 
línea de 40 metros, toda la anchura de la finca matriz, con carretera (…); al Este, con 
camino al cementerio y al Oeste, con camino y con doña M. A. Y dentro de ella una casa 
de planta baja y desván, con un área edificada de 55 metros cuadrados y una superficie 
construida de 110 metros cuadrados. Al fondo de la referida casa, existe igualmente  s
construida una pequeña caseta de planta baja, de 15 metros cuadrados"..., señalándose  oe.
que  la  finca  matriz  figura  inscrita  como  finca  registral  número  3376  de  (…)  y  w.
"ordenándose la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y la cancelación de la  760ww
insc2ri.p cióRne scuonlttara ddicetlo riaau dtoe  dqoumein iola a  ffainvcoar  dem daotrniz B, . Rde.  A.u yn ad oñeax tMe.n Dsi.ó Pn.  Pt.o".tal  de  6
hsuepcteárrfeicaies  d5e4  5á3re.3a4s3  ym  1e7tr ocse nctuiáarderaasd,o st,ie ny e quseeg  úfune  raedcqieunirteid am, eednic icóuna nttieon ea   uunnaa   BOE-A-cable e
octava parte indivisa, por don B. R. A. en estado de casado don doña D. P. P. para 
su sociedad conyugal, por compra a don J. M. F. H.; otra octava parte indivisa fue 
adquirida por don B. R. A. y su esposa don doña D. P. P. en la proporción de 4/5 
partes el primero y 1/5 parte doña D. en escritura de partición de herencia de doña 
M. P. A.; y las otras restantes partes indivisas las adquirieron los mismos señores 
don B. R. A. y su esposa don doña D. P. P., por medio de documentos privados de 
compraventa a don S. G., don F. y don V. R. y doña M. P. A.; y que al fallecimiento 
de dichos don B. R. A. y doña D. P. P., se otorgó escritura de aceptación de 
herencia y adjudicación de bienes hereditarios, otorgada ante el Notario de Oviedo, 
don Francisco Sapena Davó el 26 de junio de 1997, bajo el n.º 313 de protocolo en 
la que sus herederos segregaron de la finca matriz el trozo de terreno descrito en el 
antecedente de hecho primero del auto, declararon la obra nueva sobre la finca 
segregada, que los causantes habían construido en 1957 y se adjudicó en dichas 
operaciones particionales a doña M. D. R. P. el pleno dominio de la finca objeto del 
expediente; y fallecida ésta se otorgó por su herederos escritura de manifestación y 
adjudicación de herencia el 22 de diciembre de 1997 ante el Notario don Teodoro 
Azaustre Torrecilla, n.º 5356 en la que se adjudica la finca al esposo viudo, don J. 
M. G. P., en cuanto al usufructo vitalicio de una tercera parte indivisa y a su hija, 
doña M. F. G. R., en cuanto al pleno dominio de dos terceras partes indivisa y la 
nuda propiedad de una tercera parte indivisa.
3.  Examinados los antecedentes del Registro, resulta que la finca matriz 3.376 
figura inscrita actualmente con la superficie de cuatro hectáreas, setenta y ocho áreas y 
cuatro centiáreas, tras la segregación de la misma de una parcela de una hectárea, 
setenta y seis áreas doce centiáreas, no constando inscritas las edificaciones. Dicha 
figura inscrita en cuanto a una cuarta parte indivisa a favor de don V. R. F., por compra 
en estado de casado (inscripción 2.ª); un cuarta parte indivisa a favor de don V. V. C., por 
compra en estado de casado (inscripción 4.ª); otra cuarta parte indivisa, en cuanto a una 
séptima parte indivisa a favor de don J. T. T., casado con doña N. T. D., y en cuanto a 
seis séptimas partes indivisas a favor de don M. A. V. casado con doña B. P., por título 
de compra (inscripción 8.ª); una mitad de una cuarta parte indivisa a favor de don J. M. F. 
H., casado con doña R. R. R. por título de compra (inscripción 14.ª) y una mitad de una 
cuarta parte indivisa a favor de los consortes don B. R. A. y doña D. P. P., en cuanto 
a 4/5 partes el primero como adquirente de derechos hereditarios y 1/5 parte la segunda 
por herencia.(inscripción 15.ª); si bien por nota al margen de la inscripción 8.ª consta 
cancelada parcialmente dicha inscripción 8.ª, en cuanto a seis séptimas partes indivisas 
de la cuarta parte también indivisa de la finca perteneciente a don M. A. V. y doña B. P., 
que pasaron a formar la finca 10.504 de (…), con una superficie de 1 hectárea, 76 áreas, 
12 centiáreas.
4.  Se acompañan Diligencia de adición expedida el 15 de mayo de 2013 por el 
Secretario del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Oviedo, y testimonio de auto del 
juzgado de Primera instancia n.º 8 de Oviedo, de fecha veintidós de enero de 2.014, en 
el que se completa el auto de 30 de julio de 2.010, haciendo constar que "Los titulares 
registrales son las personas fallecidas de las que el promovente heredó sus bienes, no 
siendo por tanto necesario realizar las citaciones, no existiendo otros coherederos a los 
que notificar la existencia del presente procedimiento". No obstante, como se desprende 
de lo ya indicado con anterioridad, existen titulares registrales distintos de aquéllos de los 
que el promovente adquirió la finca por vía hereditaria.
5.  Se  acompaña  acta  de  notificación  y  requerimiento  autorizada  el  cuatro  de  s
octubre de dos mil dieciocho por el notario de Oviedo don Vicente Martorell García, bajo  oe.
el número 714 de protocolo por la que se notifica mediante edicto publicado en el BOE a  w.
las siguiente personas: don V. R. F., don V. V. C., don J. T. T. y doña N. T. D., don M. A. V.  760ww
ym disomñoa  Bno. tPa.r, iod,o nd eJ ..fMec. hFa.  Htr.e yc ed odñea  nRo.v Rie.m Rb. rye  ddoen  dBo. sR m. Ail.  dyi edcoiñoach Do.,P e. nP .,l ay  dqiulieg esnec iah adceel 
cnoinngsutanra .que ningún interesado compareció ante él para formular oposición o alegación  BOE-A-cable e
6.  Se acompaña providencia del Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia 
número 8 de Oviedo don Miguel Antonio del Palacio Lacambra, de fecha veintisiete de 
febrero de dos mil veinte, donde se sigue expediente de dominio: reanudacion del 
tracto 1267/2007, de la que resulta que no ha lugar a la notificación de los autos a 
titulares  registrales  que  no  fueron  notificados  en  su  momento,  por  cuanto  el 
procedimiento finalizó ya por auto de fecha 30 de julio de 2010, aclarado por resolución 
de 22 de enero de 2014, no pudiendo reanudarse por estar ya finalizado y firme.
7.  No se acompaña representación gráfica georreferenciada de la finca segregada 
cuya inscripción se pretende.
Fundamentos de Derecho:
1.  Se deniega la inscripción, por no cumplirse los requisitos que la Ley Hipotecaria 
en su redacción anterior a la Ley 13/2015 y el Reglamento Hipotecario, establecen para 
los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
La  Disposición  Transitoria  Única  de  la  Ley  13/2015  dice  que:  "Todos  los 
procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados 
de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de 
entrada  en  vigor  de  la  presente  Ley  continuarán  tramitándose  hasta  su  resolución 
definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por 
el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, solo se tendrá dicho 
procedimiento por iniciado si a la fecha de la entrada en vigor de la presente Ley 
estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad".
En el presente caso, se trata de un expediente de dominio iniciado y concluido antes 
de entrar en vigor la Ley 13/2015, por lo que su tramitación debió sujetarse a lo que 
establecía  la  Ley  Hipotecaria  en  su  redacción  anterior  a  la  Ley  13/2015,  y  en  el 
Reglamento Hipotecario.
El artículo 200 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la Ley 13/2015 
establece que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante 
acta de notoriedad o expediente de dominio.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la Ley 13/2015 
señala entre otras cosas, que el expediente de dominio se ha de tramitar ante juez 
competente,  iniciándose  mediante  escrito  con  el  contenido  y  acompañándose  los 
documentos citados en el apartado segundo.
El apartado tercero de dicho artículo en su primer párrafo dice que "El Secretario 
judicial dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citará a aquellos que según la 
certificación del Registro tengan algún derecho real sobre la finca o aquel de quien 
procedan  los  bienes  o  sus  causahabientes,  si  fueren  conocidos,  y  al  que  tenga 
catastrada o amillarada la finca a su favor y convocará a las personas ignoradas a 
quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán 
en los tablones de anuncios del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a 
fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los 
edictos, puedan comparecer ante el juzgado para alegar lo que a su derecho convenga".
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la Ley 13/2015, dice 
que en su primer párrafo que "Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior 
serán  inscribibles,  aunque  en  el  Registro  apareciesen  inscripciones  contradictorias, 
siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas 
haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición".
Y el artículo 278 del Reglamento Hipotecario dice que "Cuando se pretenda inscribir  e
participaciones o cuotas indivisas de fincas, será obligatoria la citación de los cotitulares  bo
de la misma finca, en la forma y términos prevenidos en la regla tercera del artículo 201  760ww
de laN oL ecyo".nsta acreditado que en la tramitación de este expediente de dominio para la
trietualnauredsa creiógnis dtreal letrsa cdteo  slau cfiensciav.o E innt eerlr uamutpoi dsoe  sceo nhtaieynae c uunmap elidxop rceosnió ens gtaesn écriticaac iodnee qsu ae  loses 
acordó citar a las personas interesadas y convocar a las personas ignoradas a quienes
pudiera perjudicar la inscripción, pero no se identificaba a las concretas personas citadas 
y el medio de notificación. Y en otro auto posterior completan el anterior señalando que 
"Los titulares registrales son las personas fallecidas de las que el promovente heredó sus 
bienes,  no  siendo  por  tanto  necesario  realizar  las  citaciones,  no  existiendo  otros 
coherederos a los que notificar la existencia del presente procedimiento". La persona de 
quien la promovente heredó los bienes es doña M. D. R. P., tal y como consta en el 
apartado Hechos.
No obstante, debe señalarse que la finca 3.376 del Ayuntamiento de (…) consta 
inscrita por cuotas indivisas, a favor de don B. R. A. y doña D. P. P., don V. R. F. don V. V. 
C., don J. T. T., doña N. T. D., don M. A. V., y doña B. P., y don J. M. F. H. y doña R. R. 
R., tal como resulta del apartado Hechos. Y no consta en ninguna de las resoluciones 
judiciales que todos ellos hayan sido citados para que pudiesen comparecer ante el Juez 
y alegar lo que a su derecho convenga, siendo dicha citación obligatoria tal y como 
resulta del mencionado artículo 201 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la 
Ley 13/2015.
De la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015, así como del 
Reglamento Hipotecario, resulta que las notificaciones en el expediente de dominio para 
la  reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido  debía  realizarlas  el  Letrado  de  la 
Administración de Justicia. Dicha notificación tenía como finalidad que los interesados 
pudieran comparecer ante el Juez que tramita el expediente para alegar lo que a su 
derecho conviniera.
Por ello no puede entenderse en el presente caso subsanado el defecto de falta de 
citación a los titulares registrales de la finca por parte del Letrado de la Administración de 
Justicia para que hubiesen podido comparecer y alegar lo que a su derecho convenga 
ante el Juez que resuelve el expediente, mediante unas citaciones por edictos realizadas 
por notario completamente al margen del procedimiento judicial, para que dichos titulares 
registrales de la finca que no fueron citados en el expediente judicial puedan comparecer 
ante dicho notario para hacer ante él las alegaciones que consideren. Y no son dichas 
citaciones notariales medio hábil para la subsanación del defecto porque, como resulta 
de la ya citada Disposición Transitoria Única de la Ley 13/2015, tratándose de un 
expediente que se inició antes de la entrada en vigor de dicha Ley, se ha de regir por la 
legislación  hipotecaria  anterior  a  ella.  Por  ello  la  citación  a  los  interesados  debió 
realizarla el letrado de la Administración de Justicia, pues así resulta del artículo 201 en 
su redacción anterior a la Ley de 13/2015, y no el notario. Debe tenerse en cuenta 
además que es un procedimiento concluido y firme, por lo que en ningún caso unas 
notificaciones notariales por edictos posteriores a la conclusión y firmeza del expediente 
pueden subsanar el defecto de falta de citación de los titulares registrales de la finca. 
Dicho de otro modo, la falta de notificación a los titulares registrales de la finca no puede 
subsanarse, una vez concluido el procedimiento judicial y firme la resolución que le pone 
fin, mediante una citación hecha por notario a través de edictos para que las personas 
que no fueron citadas en el procedimiento judicial y por lo tanto no pudieron hacer 
alegación alguna en el mismo, comparezcan ante dicho notario para hacer ante él las 
alegaciones que no pudieron hacer ante el juez que resolvió el expediente.
En conclusión, siendo uno de los trámites fundamentales del expediente de dominio 
judicial para la reanudación del tracto sucesivo, el de la citación a los titulares de 
inscripciones de dominio contradictorias, el incumplimiento de dicho trámite determina la 
denegación de la inscripción. En este sentido, la resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 22 de marzo de 2018 ha señalado que "La correcta  s
citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, pues resulta una  oe.
exigencia que no sólo deriva, en el caso del titular registral, de los artículos 20 de la Ley  w.
Hipotecaria y 24 de la Constitución Española, sino específicamente, para titular registral,  760ww
cHaiptaostetrcaal riya, ."en su caso, poseedor de hecho, de los artículos 201 y 202 de la Ley
canc2e. laScieó nd eenxicelugsai vlaam inesncteri pdceió nla  dinesl caruiptcoi ópnr ecsoennttraaddoic, toyraia q duee  deonm éinl isoe  ao rfadveonra  dlea   BOE-A-cable e
don B. R. A. y doña M. D. P. P., pero no de las restantes inscripciones de dominio 
contradictorias. Como resulta del apartado Hechos, la finca consta inscrita no solo a 
favor de don B. R. A. y doña M. D. P. P., sino también a favor de otros titulares de 
cuotas indivisas sobre la finca, no ordenando el auto que se proceda a la cancelación 
de dichas titularidades, que son contradictorias con la acreditada en el expediente de 
dominio  para  la  reanudación  del  tracto  sucesivo  interrumpido,  tal  como  exige  el 
artículo 286 del Reglamento Hipotecario.
3.  Se  suspende  la  inscripción  del  auto  de  reanudación  del  tracto  sucesivo 
interrumpido, por cuanto implicando dicha reanudación una segregación, no se aporta 
representación gráfica georreferenciada catastral o alternativa de la finca segregada, tal 
y como exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto exige que, en caso de 
segregación, se aporte dicha representación gráfica georreferenciada. Y la Dirección 
General de los Registros y del Notariado ha aclarado que dicho requisito es exigible 
cualquiera que sea la fecha en que se autorizó el documento público de segregación, si 
dicho documento es presentado a inscripción con posterioridad a la entrada en vigor de 
la Ley 13/2015. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 13 de junio de 2016 dice que "es forzoso concluir que todo documento, 
cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o 
agrupación  de  finca,  incluyendo  las  subespecies  registrales  de  la  segregación  y  la 
agregación, y que se presente a inscripción a partir del uno de noviembre de dos mil 
quince,  habrá  de  cumplir  con  la  exigencia  legal  de  aportación  preceptiva,  para  su 
calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los 
vértices de las fincas a las que afecte". En idénticos términos se pronuncia la resolución 
de 1 de agosto de 2018.
La presente nota de calificación puede (...)
Oviedo,  a  treinta  de  junio  de  dos  mil  veinte.–El  Registrador.  Fdo.,  don  Miguel 
Bernardo García.»
III
Doña M. F. G. R. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 23 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día 24 del mismo 
mes, en el que alega lo siguiente:
«(...) Fundamentos de Derecho
Se recurren los tres defectos señalados, comunes los dos primeros a las varias 
calificaciones del mismo Auto Judicial.
Previo.  Resulta  obligatorio  comenzar  recordando  que  tratándose  de  un  Auto 
recaído en un expediente de dominio judicial por el que se ordena reanudar el tracto 
registral sobre una determinada finca a favor del promotor, dicho Auto es por sí solo título 
hábil para tal inscripción, y por tanto huelgan todas las alegaciones del Registrador 
respecto  a  si  se  han  cumplido  o  no  las  exigencias  legales  del  procedimiento. 
Precisamente para velar por su cumplimiento está el Juez, el Secretario Judicial, y el 
Ministerio Fiscal personado en el procedimiento, los cuales todos ellos concluyen en el 
Auto que se pretende inscribir que en la tramitación de ese procedimiento concreto se 
han cumplido todas las formalidades legales.
El título inscribible es el Auto y tiene aptitud legal para provocar el asiento, por lo que  e.
el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción  w.b
solicitada,  pues  de  lo  contrario,  el  Registrador  interferiría  en  el  fundamento  de  la  760ww
resoLluacsi ócno njusdidiceiaral cyi orenaelsiz aproíar  upnaart ea cdtievli dRaedg juisrtirsaddicocr,i oonballi gqaune  an oe lnet rcaorr reens peoln dfoen.do de la
erexstroalulimcióitanc ijóund icdiael  sau  lfau nhcoiórna  cdael ifipcraodcoerdae rr easp escut oc adleif iclaocsi ódno, cuamlgoe ntqouse  jusduipcioanlees . unLaa 
declaración judicial en el expediente es clara e indubitada: declara justificado el dominio
de promotor sobre la finca objeto del procedimiento, y en consecuencia el Registrador 
debe atenerse al pronunciamiento judicial. (Arts. 99 y 100 Reglamento Hipotecario).
Primero.  Incumplimiento  de  los  requisitos  exigidos  en  el  art.  201  de  la  Ley 
Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015.
1.  El Registrador deniega la inscripción del Auto de 30 de Julio de 2.010 por 
entender que no consta acreditado en la tramitación del expediente de dominio que se 
haya cumplido con las citaciones de los titulares registrales de la finca exigidos en el 
art. 201 y art. 202 Ley hipotecaria; afirmando que no consta en dicho Auto las concretas 
personas citadas y el medio de notificación.
Sin embargo, dicho Auto establece en su apartado segundo de los antecedentes de 
hecho  que  se  acordó  citar  a  las  personas  interesadas  y  convocar  a  las  personas 
ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción mediante edictos que se fijaron en 
el tablón de anuncios del Ayuntamiento y Juzgado de Oviedo, y se publicaron en el 
"Boletín Oficial del Principado de Asturias" a fin de que en el término de 10 días pudieran 
comparecer en el expediente.
Los titulares registrales a los que resulta necesario notificar según el Registrador se 
encuentran contenidos en el apartado tercero de los hechos de su nota de calificación 
registral.
Dichos asientos registrales, tienen una vigencia de más de 30 años, siendo la 
inscripción 2.ª del año 1.888; y la inscripción 15.ª, y última del año 1.953; es decir que la 
inscripción más reciente tiene 67 años de antigüedad.
La resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 de mayo 
de  2016,  doctrina  confirmada  por  la  de  3  de  abril  de  2017,  se  refiere  a  estas 
notificaciones dependiendo de la antigüedad de los asientos. Y se establece que debe 
entenderse que cuando la última inscripción de dominio o derecho real cuyo tracto se 
pretenda  reanudar  tengas  más  de  30  años,  la  citación  al  titular  registral  debe  ser 
nominal, pudiendo practicarse no obstante por edictos; y respecto a sus herederos la 
citación también puede ser por edictos, resultando que sólo hace falta que sea nominal 
cuando conste la identidad de los mismos.
En el caso que nos ocupa lo cierto es que el Juzgado cumplió debidamente con las 
citaciones,  llamando  a  todas  las  personas  interesadas  mediante  edictos;  e  incluso 
convocó, también por edictos. a las personas ignoradas a quienes pudiese perjudicar la 
inscripción, concepto en el que se engloba a todos los titulares registrales de la finca así 
como sus herederos; por lo que no siendo indispensable en este caso concreto que la 
misma sea nominal, es evidente que se han cumplido debidamente las exigencias de los 
preceptos examinados respecto a las citaciones.
Mediante Auto n.º 410/10, de 22 de enero de 2.014, el Juzgado de primera instancia 
n.º  8  de  los  de  Oviedo,  complementó  el  Auto  de  30  de  Julio  de  2010  y  acuerda 
expresamente:  "Los  titulares  registrales  son  las  personas  fallecidas  de  las  que  el 
promovente heredó sus bienes, no siendo por tanto realizar las citaciones, no existiendo 
otros coherederos a los que notificar la existencia del presente procedimiento".
Es decir, el propio Juzgado contesta a la nota de calificación registral de fecha 9 de 
agosto de 2012 de forma expresa y afirma que no resulta necesario practicar más 
citaciones  de  la  que  ya  fueron  realizadas  mediante  edictos  en  la  tramitación  del 
expediente de dominio, de reanudación del tracto sucesivo.
Y nuevamente mediante Providencia de 27 de febrero de 2.020 el Juzgado vuelve a 
denegar las citaciones exigidas por el Registrador. e
La oposición del Registrador a inscribir el Auto de 30 de Julio de 2010 pese a las  bo
órdenes y posteriores aclaraciones judiciales, supone la imposibilidad de inscribir el  760ww
cduommpinliiro  cdoen  lala sf inccitaa caio nfaevso rq udee  elax igpero mel oRveengties,t rapduoers,  yn oe lelox isptoer qpuoes ibeill idEaxdp eadlgieunntea  ddee 
Dyao m1i0n ioa ñpoasr,a  yl aa rdeeamnáusd aecli ópnr odpeilo  trJaucztog ahdao  fihnaa lidzeandeog paodro  reesxoplruecsiaómn ejundteic irael afliirzmaer  ohtarcaes 
citaciones diferentes a las ya realizadas en la tramitación del Expediente.
Estamos ante una resolución judicial que el Registrador de la Propiedad imposibilita 
su cumplimiento, convirtiéndola en una resolución vacía e inútil carente de eficacia.
2.  Ante el estado finalizado y firme del Expediente de Dominio y la oposición de la 
inscripción  del  Registrador,  la  única  solución  posible  es  la  notificación  mediante 
citaciones nominales por edictos realizadas por notario al efecto.
Si bien el Expediente de Dominio está concluido y firme, no debe olvidarse que dicho 
procedimiento judicial no tiene efectos de "cosa juzgada", y nada impide que cualquier 
titular registral, en el caso de que estuviera vivo, o sus herederos, a través de esas 
citaciones edictales pudieran iniciar el procedimiento declarativo que corresponda frente 
al título cuya inscripción se pretende si se considerasen perjudicados, salvaguardando 
así sus derechos e intereses.
El Expediente de Dominio fue iniciado y concluido antes de la entrada en vigor de la 
Ley 13/2015, y efectivamente se tramitó íntegramente bajo la regulación anterior de la 
Ley Hipotecaria. Sin embargo, el Auto de 30 de julio de 2010 fue presentado ante el 
Registro  de  la  Propiedad  en  varias  ocasiones,  la  últimas  con  fecha  25  de  febrero 
de 2019, y 9 de junio de 2020, por lo que el procedimiento inmatriculador se inició 
nuevamente una vez ya entrada en vigor la actual Ley 13/2015, y en consecuencia nada 
impide  que  pueda  aplicarse  dicha  Ley  dando  validez  a  las  notificaciones  edictales 
realizadas por el Notario.
Segundo.  Incumplimiento de la exigencia del art. 286 del Reglamento Hipotecario.
En relación con el art. 286 del Reglamento Hipotecario, resulta necesario mencionar 
la Resolución de 11 de Febrero de 1998 dictada por la Dirección General de Registros y 
del Notariado, en la que ya se afirmaba que la falta de expresión en el título presentado 
ante el Registrador de la solicitud explicita de los asientos cuya cancelación se pretende 
no constituye una violación del Principio de Rogación de nuestro sistema, pues la sola 
presentación en el Registro lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos 
que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuál 
sean estos.
Se trata de evitar con ello el excesivo rigor formal en el procedimiento registra: 
facilitando  su  agilidad,  especialmente  en  relación  con  el  trámite  de  la  solicitud  de 
inscripción.  Así  del  art.  425  del  Reglamento  Hipotecario  resulta  con  claridad  que 
"presentado el título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del 
mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos 
en el documento..." (RDGRN 20 enero 2012).
Dicha  doctrina  general  es  perfectamente  compatible  con  la  que  sostiene  que 
tratándose de una inscripción de documentos judiciales, debe especificarse que asientos 
deben  ser  objeto  de  cancelación.  Como  se  na  reiterado  especialmente  en  las 
Resoluciones de 29 febrero 2007, 1 abril 2011, y 21 noviembre 2012, todo documento 
que acceda al Registro y que pretenda alterar su contenido debe reunir los requisitos 
previstos en la legislación hipotecaria, y si con la presentación del documento judicial se 
pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el 
mismo que asiento o asientos han de ser objeto de cancelación.
Ahora bien, la RDGRN de 21 noviembre de 2012 ha afirmado que no debe caerse en 
un rigor formalista injustificado, y estando debidamente identificada en la Resolución 
judicial la finca a que se refiere el pronunciamiento, no cabe albergar duda sobre su 
alcance cancelatorio.
De hecho, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de  e
la  extensión  de  todos  los  asientos  que  en  su  virtud  pueden  practicarse,  siendo  bo
incumbencia  del  Registrador  la  determinación  de  cuáles  sean  éstos  (RDGRN  11  760ww
febrLearo  a1p9li9c8a)c.ión de dicha doctrina al caso que nos ocupa supone que el Auto judicial
cdoen 1tr7a ddiec tsoeripatsie am fbarveo rd dee 2 D.0.1 B0.  pRe.s Ae.  ay  oDr.dªe Mna. rD ú. nPi.c Pa.m, eesn teev liadse nctaen ecle alalccaionncees c daen cdeolamtoinriioo 
de todas las posibles inscripciones de dominio contradictorias, pues dicha virtualidad se
deriva del propio Expediente de Dominio Judicial, y de la regulación del procedimiento 
seguido.
En definitiva, la rigurosa aplicación del art. 286 del Reglamento hipotecario conduce 
a situaciones de inejecución de resoluciones judiciales firmes, vulnerando los art. 117 
y 118 de la Constitución Española, y los arts. 17 y 18 de la Ley orgánica del Poder 
Judicial.
Tercero.  Incumplimiento del art. 9 Ley Hipotecaria por no aportar representación 
gráfica o alternativa de la finca segregada.
La exigencia de aportar representación gráfica o alternativa de la finca tal y como 
afirma el Registrador calificante se trata de un requisito de obligatorio cumplimiento a 
partir  del  1  de  noviembre  de  2.015,  es  decir,  una  vez  entrada  en  vigor  la  nueva 
Ley 13/2015, por lo aplicando analógicamente el razonamiento del mismo con ocasión 
del  incumplimiento  de  las  citaciones  edictales  realizadas  por  el  notario  autorizante 
(Motivo Primero del presente escrito), la exigencia del art. 9 LH no tendría validez por 
aplicación de la Disposición Transitoria única de la actual Ley.
La finca segregada cuya inmatriculación se pretende ya se encuentra en el Catastro 
Inmobiliario  como  parcela  independiente  (parcela  645,  del  polígono  43),  desde  el 
año 2017, fecha en la que la promotora solicitó la modificación de los datos catastrales 
de  la  finca  matriz,  y  aportó  el  correspondiente  CD  con  representación  gráfica 
georreferenciada  de  la  finca  que  ahora  se  solicita,  habiendo  sido  dicho  defecto 
subsanado desde esa fecha.
No  obstante,  se  aporta  Certificado  Catastral  de  la  finca,  así  como  CD  con  la 
representación gráfica de la misma a efectos inmatriculadores.
En  conclusión,  los  motivos  del  Registrador  por  lo  que  acuerda  suspender  la 
inscripción del Auto judicial de 30 de julio de 2010 dictado por el Juzgado de Primera 
Instancia n.º 8 de Oviedo, carecen de sustento en la regulación hipotecaria, así como en 
la doctrina unificada de esa Dirección General, motivo por los que debe dejarse sin 
efecto la referida calificación registral.»
IV
El registrador de la propiedad de Oviedo número 2, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 201, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria (en su redacción anterior 
a la Ley 13/2015 de 24 de junio); la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 de 24 
de  junio;  artículos  100  y  286  del  Reglamento  Hipotecario;  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de agosto de 2009, 26 de 
marzo de 2014, 29 de abril de 2015, 12 de febrero de 2016, 23 de mayo de 2016, 27 de 
abril de 2017, 7 de septiembre de 2017, 8 de enero de 2018, 22 de marzo de 2018 y 18 
de septiembre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de un auto judicial 
declarando justificado el dominio en expediente para la reanudación del tracto sucesivo.
El registrador opone los siguientes defectos impeditivos de la inscripción: s
– Que no consta acreditado que en la tramitación de este expediente de dominio  w.b
para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se haya cumplido con las citaciones  760ww
a los–  tiQtuulaer esso rleagmisetnratele ss ed e olard feinncaa .la  cancelación  de  la  inscripción  contradictoria  de
dfinocmai,n pioe rao  fnaov odre d lea slo rse stittaunlateress i nrsecgriisptcraiolense sd dee l ad ommitiandio d ceo nutnraad cicutaorrtiaa sp.arte indivisa de la
– Porque,  implicando  dicha  reanudación  una  segregación,  no  se  aporta 
representación gráfica georreferenciada catastral o alternativa de la finca segregada.
Son circunstancias relevantes para la resolución de este recurso las siguientes:
– La finca registral 3.376 de (…) se encuentra inscrita a favor de don V. R. F.; don V. 
del V. C.; don J. T. T., casado con doña N. T. D.; don M. A. V., casado con doña B. P.; don 
J. M. F. H., casado con doña R. R. R.; don B. R. A. y doña D. P. P.
– Del Fundamento segundo del auto judicial resulta que la promovente, doña M. F. 
G. R., adquirió una porción segregada de la citada registral por título de adjudicación de 
herencia al fallecimiento de doña M. D. R. P.
– En el auto se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria practicada a 
favor de B. R. A. y M. D. P. P.
2.  En primer lugar, en cuanto a los defectos primero y segundo, debe manifestarse 
este Centro Directivo respecto a la norma aplicable al presente supuesto. En este 
sentido debe indicarse que pese a ser un documento presentado en el Registro de la 
Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, 
de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria 
única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria 
iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su 
tramitación conforme a la normativa anterior. De tal forma que en este supuesto por 
aplicación de la mencionada disposición transitoria única, será de aplicación la norma 
contenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, según la redacción anterior a la 
expresada Ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.
3.  En cuanto a al primer defecto, se refiere a la falta de citación de los titulares 
registrales. El recurrente alega que consta en el auto que «se acordó citar a las personas 
interesadas  y  convocar  a  las  personas  ignoradas  a  quienes  pudiera  perjudicar  la 
inscripción mediante edictos que se fijaron en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y 
Juzgado de Oviedo, y se publicaron en el "Boletín Oficial del Principado de Asturias" a fin 
de que en el término de 10 días pudieran comparecer en el expediente»; que en el 
concepto «personas ignoradas a quienes pudiese perjudicar la inscripción» se engloba a 
todos los titulares registrales de la finca así como sus herederos; y que la inscripción 
tiene más de treinta años. Asimismo, expone que el propio Juzgado ya complementó el 
auto añadiendo que «los titulares registrales son las personas fallecidas de las que el 
promovente heredó sus bienes, no siendo por tanto realizar las citaciones, no existiendo 
otros  coherederos  a  los  que  notificar  la  existencia  del  presente  procedimiento». 
Finalmente,  para  subsanar  el  defecto  advertido,  se  han  efectuado  notificaciones 
nominales por edictos realizadas por notario con posterioridad al procedimiento judicial.
4.  La  correcta  citación  a  titulares  registrales  es  objeto  de  calificación  por  el 
registrador, pues resulta una exigencia que no sólo deriva, en el caso del titular registral, 
de  los  artículos  20  de  la  Ley  Hipotecaria  y  24  de  la  Constitución  Española,  sino 
específicamente, para titular registral, catastral y, en su caso, poseedor de hecho, de los 
artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 286 del Reglamento Hipotecario expresamente determina que «el auto 
aprobatorio  del  expediente  de  dominio,  cuando  se  trate  de  reanudación  del  tracto 
sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a 
que  se  refiere  el  artículo  202  de  la  Ley,  y  necesariamente  expresará  que  se  han 
observado los requisitos exigidos, según los casos, por el citado artículo y la forma en  s
que se hubieran practicado las citaciones de la regla 3.ª del artículo 201 de la misma  oe.
hedLuxeepbryee»iecd.r hiLeeoa.n s t Yreree sgae ltlaler  asa3m r.stªiío tcdabuedrlloeo a  slar2 tc 0ífco2inun cl odaa i,sr2 rpa0eo 1gqn luoseie ,ea  nrele  nlafai re tltírauce vu rieleeoxrd peaar nccectaseitaóraminos trer aanspdteelairc á aayn b l aalieln  c psiacotar sicebeiósiebtndele o asrc  ,ld aoaessuo  hnt,i etquqculuhaeeor e ,e s«sn il d oeleosl     2020-13760n https://www.
Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que éstas tengan más de
treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y 
no hubiere formulado oposición».
La  necesaria  y  oportuna  calificación  registral  de  estos  requisitos  ha  sido 
constantemente  reiterada  por  este  Centro  Directivo  (cfr.  Resoluciones  de  13  de 
noviembre de 2012, 26 de marzo, 30 de abril y 21 de octubre de 2014 o 29 de abril 
de 2015, entre otras).
Por  ello  resultan  de  todo  punto  improcedentes  las  consideraciones  previas  del 
recurrente  con  afirmaciones  tales  como  que  «huelgan  todas  las  alegaciones  del 
Registrador respecto a si se han cumplido o no las exigencias legales del procedimiento» 
o  que  «el  Registrador  ha  de  estar  y  pasar  por  tales  declaraciones  y  practicar  la 
inscripción solicitada, pues de lo contrario, el Registrador interferiría en el fundamento de 
la resolución judicial y realizaría una actividad jurisdiccional que no le corresponde».
Como afirmaba la Resolución de 2 de junio de 2001, la calificación registral en estos 
casos exige «la comprobación de la observancia en el procedimiento seguido de los 
trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales, a fin de evitar que sufran 
éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal (cfr. 
artículos 24 de la Constitución y 100 del Reglamento Hipotecario)».
En  efecto,  como  ha  señalado  reiteradamente  esta  Dirección  General  (vid. 
Resoluciones  citadas  en  los  «Vistos»)  la  calificación  registral  de  los  documentos 
judiciales,  consecuencia  de  la  eficacia  «erga  omnes»  de  la  inscripción  y  de  la 
proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, 
abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites 
que  establecen  las  leyes  para  garantizar  que  el  titular  registral  ha  tenido  en  el 
procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión, de 
forma que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto, al haber de 
cancelarse la inscripción a favor del titular registral, debe resultar el cumplimiento de los 
trámites legalmente previstos en cuanto a la forma de citación del titular registral y sus 
causahabientes.
En todo caso, el trámite más importante del expediente para la reanudación del tracto 
viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus 
causahabientes), quien en el presente caso no consta ni siquiera que haya sido citado 
nominalmente, ni en forma personal, ni en forma edictal, como seguidamente se verá. 
Para garantizar el cumplimiento de esta previsión, el párrafo primero del artículo 285 del 
Reglamento Hipotecario establece, para los concretos casos de expedientes de dominio 
que tengan por objeto la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que «el escrito 
inicial del expediente contendrá las circunstancias establecidas en el artículo 274 y, 
además, los nombres, apellidos y domicilio, si fuere conocido, de la persona a cuyo favor 
figure inscrita la finca o derecho real». Igualmente para facilitar la concordancia del 
contenido del Registro con el resultado de estos expedientes de reanudación del tracto, y 
para  garantizar  los  eventuales  derechos  de  los  titulares  registrales  afectados,  el 
artículo 286 del mismo Reglamento ordena que «el auto aprobatorio del expediente de 
dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la 
cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley, 
y necesariamente expresará que se han observado los requisitos exigidos, según los 
casos, por el citado artículo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la 
regla 3.ª del artículo 201 de la misma Ley».
5.  Sobre la importancia del escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites 
previstos para el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido,  s
ante examinados, hay que recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo  oe.
(cfr.  Resoluciones  citadas  en  los  «Vistos»)  que  el  auto  recaído  en  este  tipo  de  w.
expedientes  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la  inscripción  de  una  finca  ya  760ww
ibnámsaictari cduela nduae sat rfoa vsoisrt edmela p qroume oetxoirg, ey p ealrloa  lpao rre ucntiafic taricpilóen  rdaez óunn:  aas) iepnotroq ueel  ccoonnstrean tliam rieengtloa 
adret íscuu lotitsu l1a,r  4o0 u yn a8 2re dseo lluac iLóeny  juHdipicoiatel cdaicritaa)d, ad eicnh oju aicuioto d peuceladrea tipvroo vcoocnatrra l aé lc eanntcaebllaacdióon ( cdfre.   BOE-A-cable e
un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, 
a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del 
titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración 
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de 
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio 
artículo  40.a)  de  la  Ley  Hipotecaria  contemple  este  cauce  como  subsidiario  de  la 
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación 
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley 
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del 
título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar 
consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en 
el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento 
privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad 
justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los 
requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce 
para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una 
disminución  de  las  formalidades  que  en  los  supuestos  ordinarios  se  prescriben, 
precisamente,  para  la  garantía  de  aquéllos,  como  por  ejemplo  la  exigencia  de 
formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.). 
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de 
reanudación del tracto, y en particular, por lo que ahora interesa, del requisito esencial de 
la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser 
un trámite esencial del citado procedimiento (vid. entre otras, Resolución de 11 de 
febrero  de  1999),  siendo  función  principal  del  registrador  en  este  contexto  la  de 
comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías 
exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela 
judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el 
principio del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
6.  En el presente caso consta en el hecho segundo del auto que «por diligencia de 
fecha 14-11-07 se dio traslado de la misma al Ministerio Fiscal, acordándose citar a las 
personas interesadas y convocar a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar 
la inscripción, mediante edictos (…)». En el fundamento primero se afirma que «se han 
cumplido en la tramitación del expediente las formalidades legales, citándose en forma a 
todos los en él interesados, y publicándose los correspondientes edictos convocando a 
las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción (...)». En diligencia de 
adición de fecha 15 de mayo de 2013, expedida por el Secretario Judicial, se expresa 
«que la titular registral es la persona fallecida de las [sic] que la promovente M. F. G. R. 
heredó dicha finca, no siendo por tanto necesario realizar la citación, no existiendo otros 
coherederos a los que notificar la existencia del presente procedimiento». Asimismo, en 
Auto de 22 de enero de 2014, dictado por don Miguel Antonio del Palacio Lacambra, 
Magistrado-Juez  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  8  de  Oviedo,  se  reitera  el 
contenido de la anterior diligencia de adición para complementar el Auto de 30 de julio 
de 2010.
Sin embargo, del relato de la cadena de titulares que consta en el fundamento 
segundo del auto, se revela una incongruencia entre esta afirmación y las titularidades 
que figuran vigentes en el registro, tal y como expone el registrador en su calificación. En  s
efecto, la persona de la que adquiere por herencia la promovente (según afirman las  oe.
resoluciones judiciales enumeradas) no coincide con los titulares registrales vigentes. w.
Por ello, del tenor de las resoluciones judiciales aportadas no puede deducirse que  760ww
todoYs  lsoins  tqituuela reesst ar eogmisitsraiólens p huaeydaan  ssuidpoli rcsieta cdoons  enno tfioficrmacai oanlgeusn nao.tariales efectuadas con
peofesctetor iopruideadde na sl uprtrior ceend uimn ipernotoce, dlaims iecnutaol ejusd iccaiarel ycae nfi ndaeli zaamdop aproor  rleesgoallu cailógnu nfiorm ye .ningún  BOE-A-cable e
7.  Sobre  la  alegación  del  recurrente  acerca  de  que,  constando  fallecidos  los 
titulares, bastaría la notificación genérica a cuantos pudiera perjudicar el expediente, la 
Ley Hipotecaria exige en su artículo 202 (antes de la reforma por la Ley 13/2015), antes 
transcrito,  que  «los  expedientes  tramitados  con  arreglo  al  artículo  anterior  serán 
inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre 
que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido 
citado en debida forma y no hubiere formulado oposición». Parece evidente que, con 
independencia de las consideraciones prácticas que puedan hacerse en torno a la 
citación del titular, el precepto exige una citación a éste «en debida forma», lo que en 
principio  no  puede  entenderse  comprendida  en  una  citación  genérica  «a  cuantas 
personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción».
A dicha conclusión se llega también con la nueva regulación del procedimiento para 
la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. Así 
esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la interpretación de 
las notificaciones personales que han de realizarse en los nuevos procedimientos de 
reanudación del tracto en las resoluciones de 23 de mayo de 2016 y 27 de abril de 2017, 
que se refieren al nuevo procedimiento regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria 
en su vigente redacción. Dicho precepto en el apartado segundo, cuarto, dispone que 
«cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda 
reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus 
herederos deberá realizarse de modo personal». En la citada Resolución se interpretó 
«que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda 
reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación 
personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de 
dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, 
la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por 
edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo 
hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada».
No obstante, en las Resoluciones de esta Dirección General de 13 de noviembre 
de 2012 y 26 de marzo de 2014, se hizo alusión, sin entrar en el fondo de la cuestión, 
sobre si, datando la inscripción contradictoria de una fecha que pudiera determinar el 
fallecimiento del titular, sería imprescindible para lograr la inscripción del auto que la 
citación por edictos a dicho titular registral, en caso de que no proceda la personal, lo 
fuera nominativamente o pudiera ser suficiente el considerarla englobada dentro del 
genérico llamamiento «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción». 
Señalan estas Resoluciones, que «es cierto que, como ya ha señalado esta Dirección 
General (cfr. Resolución de 10 de mayo de 2001 [reiterada en la de 6 de febrero 
de 2017]), no pueden pretender protección registral quienes no se han acogido a ella 
inscribiendo  su  adquisición,  de  modo  que,  en  los  casos  en  que  resulte  notorio  el 
fallecimiento del titular registral por el lapso de tiempo transcurrido desde que se practicó 
la inscripción [en el caso de la Resolución de 13 de noviembre de 2012, ciento treinta y 
ocho años; en el de la de 26 de marzo de 2014, menos evidente, ciento nueve años], 
podría ser desproporcionado exigir una citación sacramentalmente nominal a un titular 
registral  ya  inexistente  y  a  unos  causahabientes  que  no  han  tomado  razón  de  su 
derecho».
Ahora bien, esta forma de proceder en las notificaciones corresponde acordarla a la 
autoridad judicial a la vista de tales circunstancias, lo que deberá resultar del testimonio 
del auto para su calificación por el registrador, lo que no se aprecia en el caso de este  s
expediente. oe.
Además, en el caso concreto  de este expediente, algunas de las inscripciones  w.
contradictorias datan de fechas que no permiten afirmar que haya transcurrido un plazo  760ww
dqeu e1 .p9e4r3m yit a1 .9e5v3id)e.nciar el fallecimiento de los titulares registrales (las dos últimas son
acorEdna ddoe flain intivoati,f icealc idóenf eecnto f odrmebae  gceonnéfriircmaa prsoer  fyaall eqcuimei ennoto  rdeesu qltau ieqnuees  efigl ujuraenz  choamyoa   BOE-A-cable e
cotitulares, a los que ni siquiera se alude. Como se dijo en la Resolución de este Centro 
Directivo de 17 de agosto de 2009, «si ni siquiera consta haberse citado al titular 
registral, se incurre en una evidente indefensión del mismo, ya que su titularidad es la 
denominada titularidad contradictoria que ha de ser cancelada como consecuencia de 
este procedimiento».
Procede, por todo lo expuesto, confirmar la calificación en este punto.
8.  El segundo defecto es relativo a que el mandato de cancelación de la inscripción 
contradictoria sólo se refiere a determinados titulares registrales.
El  artículo  286  del  Reglamento  Hipotecario  dispone  «El  auto  aprobatorio  del 
expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, 
dispondrá  la  cancelación  de  las  inscripciones  contradictorias  a  que  se  refiere  el 
artículo 202 de la Ley (...)».
En  relación  a  este  precepto,  esta  Dirección  General  ha  tenido  la  ocasión  de 
pronunciarse en la resolución de 7 de marzo de 1979, en la que se afirmó «que la 
tramitación  de  un  expediente  de  dominio,  al  objeto  de  reanudar  el  tracto  sucesivo 
interrumpido lleva implícito, por parte del solicitante la petición de que se cancelen las 
inscripciones  contradictorias  que  estuvieren  vigentes,  ya  que  la  finalidad  primordial 
pretendida por el peticionario es la de que si aparece justificado su dominio sobre el 
inmueble, se dicte por el Juez a través del procedimiento regulado en el artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria, el correspondiente Auto, que consentido o confirmado, será título 
bastante  para  la  nueva  inscripción,  siempre  que  se  den  las  circunstancias  del 
artículo 202 de la misma Ley» y «que, a diferencia de este artículo 202 de la Ley, que no 
establece ningún requisito sobre el particular, el Reglamento Hipotecario al desarrollar 
este precepto legal, impone en su artículo 286 un rigor formal excesivo, y quizá no 
totalmente justificable, dadas las garantías de que aparece rodeado el procedimiento, 
debido a su carácter judicial, que el Auto ordene expresamente, además de la inscripción 
de dominio a favor del actor, la cancelación de aquellas inscripciones que le sean 
contradictorias, así como que se han observado los requisitos exigidos y la forma en que 
se practicaron las citaciones prescritas». A pesar de estas afirmaciones, tanto en esta 
resolución citada como en la posterior de 26 de marzo de 2014 se estimó exigible el 
cumplimiento de la formalidad por el hecho de estar prevista reglamentariamente.
Lo que sucede en el caso que nos ocupa no es que se haya omitido tal exigencia 
reglamentaria,  sino  que  la  misma  sólo  alude  a  los  titulares  registrales  de  cierta 
participación indivisa de la finca, omitiendo mencionar a los demás, pero refiriéndose al 
propio tiempo al dominio de la totalidad de la finca. Ello plantea dudas sobre la operación 
a practicar, o incluso si el procedimiento comprende tales participaciones omitidas, lo 
cual enlaza con el primer defecto ya analizado.
Tal  indeterminación  o  incongruencia  no  puede  ser  suplida,  como  pretende  el 
recurrente, por suposiciones o conjeturas acerca de qué titularidad debe ser cancelada, 
más aún cuando no consta acreditada, según se ha expuesto, la notificación a todos los 
titulares registrales.
9.  Por último, procede abordar el defecto relativo a la falta de aportación de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca. Alega el recurrente que tal requisito 
no es aplicable atendiendo a la Disposición Transitoria única la actual Ley 13/2015, de 24 
de junio.
Esta Dirección General ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr. «Vistos») cuál 
haya ser el régimen aplicable a supuestos como el de la segregación aquí planteado y 
otros análogos (división, agrupación o agregación) cuando el asiento de presentación se  s
practique tras la entrada en vigor, el día 1 de noviembre de 2015, de la reforma de la Ley  oe.
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. w.
La  novedad  esencial  que  introduce  la  reforma  en  esta  materia  estriba  en  que  760ww
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Respecto al ámbito temporal de aplicación de la nueva norma, cabe recordar que es 
doctrina reiterada de este Centro Directivo que la segregación o división (vid. Resolución 
de 23 de julio de 2012 y 2 de abril de 2014), son actos jurídicos de carácter estrictamente 
registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los 
requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el 
Registro,  aunque  el  otorgamiento  de  aquélla  se  haya  producido  bajo  un  régimen 
normativo anterior.
Además,  los  documentos  públicos  que,  conteniendo  actos  de  agrupación, 
agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de 
la  Ley  13/2015,  no  pueden  acogerse,  pues  no  están  contempladas  en  ella,  a  la 
excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere 
únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria 
(entre  los  que  claramente  no  cabe  entenderse  incluido  el  mero  otorgamiento  de 
documentos público de agrupación o división de terrenos) que se encuentren iniciados a 
la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su 
resolución definitiva conforme a la normativa anterior.
Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su 
otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las 
subespecies  registrales  de  la  segregación  y  la  agregación,  y  que  se  presente  a 
inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal 
de  aportación  preceptiva,  para  su  calificación  e  inscripción,  de  la  representación 
georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
En este punto cabe aclarar que en el caso que nos ocupa no se discute que el auto 
con el que finaliza el expediente de dominio sea inscribible conforme a la normativa 
anterior. Es la operación de segregación la que debe cumplir los requisitos de inscripción 
vigentes, destacando que tal operación no se formaliza ni documenta propiamente en el 
procedimiento judicial, sino en la documentación previamente otorgada que le sirve de 
sustento.
Por tanto, procede confirmar la calificación también en cuanto a este extremo, sin 
que pueda tomarse en consideración representación gráfica que con el fin de subsanar 
el defecto se aporta junto al escrito de recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.