BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80189
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11093 Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 1 y 3, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la 
catastral.
En el recurso interpuesto por don J. I. R. G. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de San Cristóbal de La Laguna número 1 y 3, don Carlos 
Celestino Lalanda, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 15 de mayo de 2019 ante el notario de Santa Cruz de 
Tenerife, don Antonio Navarro Pascual de Riquelme, como sustituto y para el protocolo 
de su compañero de residencia, don Nicolás Quintana Plasencia, con el número 1.404 
de  protocolo,  don  J.  I.  R.  G.  y  doña  C.  H.  G.,  rectifican  la  descripción  de  la 
registral 75.372 del término de San Cristóbal de La Laguna, según su representación 
gráfica alternativa tomada de informe de validación gráfica catastral que se incorpora a la 
citada escritura de subsanación.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de San Cristóbal de La 
Laguna número 1 y 3, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos 
y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
El citado documento consistente en escritura de adecuación registral de finca del 
notario de Santa Cruz de Tenerife, don Nicolás Quintana Plasencia [sic], número 1.404 
de protocolo, que fue presentado en este Registro bajo el asiento número 1137 del 
Diario 235, al objeto de que se practique su inscripción, que consiste en un exceso de 
cabida de la finca inscrita de 707,70 metros cuadrados a 773,41 metros cuadrados.
El día 5 de agosto de 2019, se presenta escrito de alegaciones de colindante en el 
que se manifiesta su oposición a la inscripción de la modificación de cabida de la finca 
registral 3801001149540, finca registral 75372, por considerar que el exceso de cabida 
que se pretende inscribir se realiza sobre parte de la finca de su propiedad, siendo 
además incongruente con los linderos de la mencionada finca colindante.
Fundamentos de Derecho. e.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que: 3w
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delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registrador sólo  Bc
incorporará  al  folio  real  la  representación  gráfica  catastral  tras  ser  notificada  a  los 
titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, 
así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de 
forma personal.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser 
notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el 
procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...) Los así 
convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes 
ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas 
colindantes  estén  divididas  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  la  notificación  se 
realizará  al  representante  de  la  comunidad  de  propietarios.  No  será  precisa  la 
notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, 
locales  u  otros  elementos  situados  en  fincas  divididas  en  régimen  de  propiedad 
horizontal. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción 
se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a 
lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación 
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del 
inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La 
calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. (...)
2.  Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se 
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado 
anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes 
afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará 
al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo 
dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria establece que: “El expediente para rectificar la 
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las 
reglas  prevenidas  en  el  artículo  203...”  “...será  necesario  que  el  Registrador,  en 
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, 
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración 
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de 
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, 
en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación 
registral, el Registrador lo notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes”.
En el presente caso la representación gráfica georreferenciada de la finca se ha 
hecho conforme a una medición gráfica georreferenciada alternativa, no coincidente con 
catastro, para inscribir un exceso o mayor cabida de 65,71 metros cuadrados, en una 
finca  proveniente  de  una  agrupación  anterior.  Al  presentarse  alegaciones  en  plazo 
oponiéndose a la inscripción de la base gráfica georreferenciada por considerar que 
invade parte de su [sic] finca, se suspende la inscripción del exceso de cabida solicitado 
en tanto se aclare a quien corresponden los metros no inscritos. s
Contra esta nona podría (…) w.b
CarlLoas  CLaegleusntian,o d Lieaclainnudeav.»e de agosto del año dos mil diecinueve. El Registrador. Fdo.  2020-1109n https://w
III
Don J. I. R. G. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 3 de octubre de 2019 que tuvo entrada en el citado Registro el 4 de octubre, en el 
que alega lo siguiente:
«Hechos
Primero.–El día 17 de abril de 2019 obtuve nota simple del Registro de la Propiedad 
de San Cristóbal de La Laguna n.º 1 y n.º 3 Área Metropolitana de Santa Cruz de 
Tenerife, momento en el que me percaté del error en la descripción de mi finca. Por este 
motivo, procedí a completar y rectificar dicha descripción literaria ante el Registro de la 
Propiedad  mediante  la  aportación  de  una  escritura  de  Adecuación  de  Descripción 
Registral de finca a la realidad física bajo el número de protocolo 1.404 del Notario Don 
Nicolás Quintana Plasencia.
Segundo.–El pasado día 9 de septiembre de 2019 recibí notificación con calificación 
por la que se acordaba suspender la inscripción por el exceso de cabida de la finca. No 
obstante el prudente criterio del Registrador por el que decide suspender la inscripción, 
deberá considerar la procedencia de la inscripción en base a los siguientes argumentos:
1.º  Con  el  objeto  de  determinar  los  límites  físicos  de  mi  finca,  así  como  su 
superficie solicité informe con levantamiento planimétrico de la parcela con referencia 
catastral 2I01750CS7520S0001XH  y Finca  Registral  75372, ubicada en el (…) (A), 
38108 (…), Término Municipal de La Laguna.
A  efectos  acreditativos,  se  aporta  copia  del  informe  realizado  por  el  Ingeniero 
Técnico en Topografía Don M. B. A. (…)
En el mentado informe se hace constar lo siguiente: “los linderos se adaptan a las 
alineaciones de la edificación y muro perimetral. Dichos linderos han sido definidos por el 
peticionario in situ en la parte que le corresponde. La parcela colindante con referencia 
catastral 210171CS750S0001IH fue definida por su propietario indicándome en persona 
las marcas puestas en un tanque inutilizado y derruido. Dichas marcas venían indicadas 
por una piedra encima del muro del tanque y unas marcas puestas por dicho propietario. 
El presente levantamiento parcelario está medido en base a estas indicaciones”.
Como  puede  deducirse  de  lo  recogido  en  el  informe  del  Ingeniero  Técnico  en 
Topografía Don M. B. A., existe un claro consenso acerca de donde se encuentran los 
linderos. Por este motivo, el escrito de alegaciones realizado por el colindante por el que 
manifiesta su oposición carece de fundamento. Cuando se realizó el levantamiento 
planimétrico el propietario de la finca colindante estaba presente y nos indicó la situación 
de los linderos siendo una cuestión pacífica la relativa a su ubicación.
2.º  La  superficie  y  descripción  que  comprende  mi  parcela  con  referencia 
catastral 2101750CS7520S0001XH consta en la escritura aportada de Adecuación de 
Descripción Registral de finca a la realidad física bajo el número de protocolo 1.404 del 
Notario Don Nicolás Quintana Plasencia. Este documento público junto con el informe de 
levantamiento planimétrico con representación gráfica georreferenciada ostentan el valor 
suficiente para proceder a modificar la descripción registral en los términos expresados 
en dichos documentos. En consecuencia, la inversión de la carga de la prueba deberá 
recaer sobre el propietario colindante que se opone sin aportar prueba alguna que 
sustente tal negativa.
Asimismo, conviene traer a colación la doctrina de los actos propios que comprende 
la protección que objetivamente requiere la confianza depositada en el comportamiento y  e.
que limita el ejercicio de su derecho de oposición, sin que sea lícito hacer valer un  w.
deInel grceeonclihineodr oae npnto ecr o elnorta rq aucdoeicn rcseicósipnee ncctoetan d  alea l l acluo zgnoadnru acd tqoaun oedb ens ose erpv rraeedsaaeli nzcatoarn íba aannr rltaeesrrai omsr iedfídasiidcc.ia oEsn neq sue esp toeser s ppuaaprrueteen s dltaoes,l    2020-1109n https://w
dos parcelas. A pesar de ello, adopta un comportamiento contradictorio al oponerse a la
inscripción en los términos expresados por esta parte, propiciando que su conducta 
contradiga la buena fe como principio básico y rector de nuestro ordenamiento jurídico.
En definitiva, como la aposición expresada por el colindante carece de fundamento y, 
además, va en contra de la doctrina de los actos propios, deberá inadmitirse y proceder 
a modificar la descripción registral de mi parcela en los términos expresados.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes.
Fundamentos de Derecho.
Único.–La calificación del Registrador de la Propiedad se recurre potestativamente 
ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en atención al artículo 324 del 
Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la 
Ley Hipotecaria.»
IV
El registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna número 1 y 3 emitió 
informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  198,  199,  200,  y  201  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre 
de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de 
noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre 
y 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 24 de abril, 11 y 21 de mayo 
y 20 de diciembre de 2018 y 24 de octubre y 20 de noviembre de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, el registrador señala que, al presentarse alegaciones oponiéndose a la 
inscripción, «se suspende la inscripción del exceso de cabida solicitado en tanto se 
aclare a quién corresponden los metros no inscritos».
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso:
– La finca registral 75.372 del término de San Cristóbal de La Laguna consta inscrita 
con una superficie de 707,70 metros cuadrados. Según Catastro, la parcela catastral 
correspondiente a esta finca, cuya referencia es 2101750CS7520S0001XH, tiene una 
superficie gráfica de 708 metros cuadrados, coincidente, por tanto, con la que figura en 
el Registro.
– Según la representación gráfica alternativa a la catastral que pretende inscribirse, 
la finca tiene una superficie de 773,41 metros cuadrados.
– La finca registral 36.212, colindante de la 75.372, consta en registro con una 
superficie de 400 metros cuadrados.
– La  parcela  catastral  2101751CS7520S0001IH,  correspondiente  a  la 
colindante 36.212, tiene una superficie gráfica de 449 metros cuadrados. Según la 
representación  gráfica  alternativa  aportada,  dicha  parcela  contaría  con  402  metros 
cuadrados.
2.  El artículo 199 regula el expediente para la inscripción de la representación  bo
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que  3w
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remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la
misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados 
los titulares catastrales colindantes afectados.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  Ha sido definido el exceso –y defecto– de cabida en numerosas ocasiones por 
este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y 
alcance, y con base en los argumentos legales correspondientes, puede configurarse 
como aquel expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y 
descripción  de  la  finca  como  base  del  Registro.  Como  se  ha  señalado  en  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo esta doctrina 
consolidada: «a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que  e
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en  bo
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b)  que  3w
cfuoerrreas pdoen deest aa  hdieptóetremsiins,a dlaa  fpinrectae,n nsioó ne ndceu bmreo dsiifnicoa re l lain tceanbtoid ad eq aupel icsaerg úenl  foelli oR deeg isetsrao   2020-1109n https://w
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previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un 
dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de 
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como 
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
5.  En el presente caso, y pese a la parquedad de la nota de calificación, resultan 
justificadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas 
colindantes, con posible invasión de las mismas.
Partiendo de la presunción de veracidad de los datos físicos que figuran en Catastro 
(artículo 3 de la Ley del Catastro), en el presente caso se aprecia una coincidencia en las 
descripciones registrales tanto de la finca en cuestión como la de su colindante, respecto 
de los datos catastrales, según se ha expuesto en el fundamento primero de esta 
resolución. La representación gráfica alternativa que ahora se aporta pone de manifiesto 
la existencia de una franja de terreno que no figura en la descripción registral de las 
fincas y que denota una posible alteración del perímetro de la finca inscrita, modificando 
su superficie y linderos, y aplicando el folio registral a una porción adicional no incluida 
en la finca registral.
A lo que cabe añadir la oposición del titular colindante, que, a pesar de adolecer de 
una total falta de fundamentación, corrobora que no es pacífica la delimitación gráfica de 
la finca propuesta por el recurrente.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,  e.
Pedro José Garrido Chamorro. w.
2020-1109n https://w