BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 188 Jueves 9 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49097
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7534 Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Tudela n.º 1, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de extinción de condominio para inmatricular una 
finca.
En el recurso interpuesto por doña A. U. S., contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Tudela 1, don Jesús-Alberto Goenechea Alcalá-Zamora, 
por la que se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio para 
inmatricular una finca.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  30  de  septiembre  de  2019  ante  el  notario  de 
Paracuellos del Jarama, don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo, doña A. U. S., doña M. S. 
U. S., don F. U.S. y don J. U. S. extinguen la comunidad en que se hallan sobre una finca 
urbana  sita  en  Villafranca  de  Navarra.  Se  acompaña,  como  título  previo  para  la 
inmatriculación, escritura de aceptación de herencia.
II
Presentada la indicada escritura de extinción de comunidad en el Registro de la 
Propiedad de Tudela 1, fue objeto, resumidamente, de la siguiente nota de calificación:
«Jesús-Alberto Goenechea Alcalá-Zamora, Registrador de la Propiedad de Tudela 1, 
previo examen de la documentación presentada y los libros del Registro, realizo la 
presente calificación, dentro del plazo legal y en base a los siguientes:
I.  Hechos.
1.º  Con fecha 11 de los corrientes, asiento 3648 del Diario 143, se ha presentado 
en este Registro copia de una escritura otorgada el 30 de septiembre de 2019 ante el 
notario de Paracuellos del Jarama D. Joaquín Delibes Senna-Cheribbo, n° 1.965 de su 
protocolo, por la que D. A., D. F., D. M. S., D. A. y D. J. U. S. extinguen la comunidad en 
que se hallan sobre una urbana en Villafranca, Carretera (…), que se adjudica dicha 
D. M. S.
2.º  Consultados  los  libros  del  Registro  de  mi  cargo  y  realizadas  las  buscas 
oportunas, resulta que dicha finca forma parte de la inscrita con el número 3.937, al 
folio 56 del tomo 1.305, libro 62 de Villafranca, a nombre de D. F. S. V., persona distinta 
de los otorgantes.
II.  Fundamentos de Derecho. e
1.º  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos  w.
alaa c ctleoagslif aiccliadocanidtóe ndn eipd oosrsu e sle  fRno remlgoiasss tr maedxistormrí,n oqsseu, cieapnso,,r  b laalo jco a qspuuae cr eirdseapsdou nldtseea  lbdoiesli  doeatlodlor, gsha any  dtedese  r ye lsolaos l vvaaeslri diaeecnzet ordcsea   dldoeesl    2020-7534n https://ww
Registro,  de  conformidad  con  lo  establecido  en  los  artículos  18  y  19  de  la  Ley
Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Bc
2.º  En cuanto a la calificación, el Art. 20 de la Ley Hipotecaria establece: "Para 
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles,  deberá  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor 
de persona distinta... los Registradores denegarán la inscripción solicitada...".
III.  Calificación.
Resuelvo denegar la inscripción por formar parte la finca de otra inscrita a nombre de 
persona distinta de los otorgantes. (…). Tudela, veintitrés de diciembre de dos mil 
diecinueve.»
III
Contra la anterior nota, doña A. U. S. interpuso recurso, alegando, resumidamente:
«(…) Además de la escritura de extinción de comunidad a la que nos referimos, 
hemos presentado, y el registrador de Tudela tiene en su poder, otro título anterior para 
la inmatriculación: la copia autorizada de la escritura (previa) de aceptación de herencia 
otorgada ante el Notario D. Joaquín Delibes Senna-Cheribbo al protocolo 2.362 de 27 de 
noviembre de 2018 por la firmante y sus hermanos J., F., M. S. y A., en la que bajo 
número 6) página 20 consta ya como parte de la herencia aceptada la finca cuya 
denegación de inscripción se recurre.
8)  Otras alegaciones. En la escritura de extinción de comunidad en todo caso se 
consiente también la inscripción parcial si no fuera posible la inscripción total.
9)  Se  recurre  la  calificación  emitida  en  tanto  deniega  la  inscripción  pues  el 
Registrador aduce como única razón que la finca forma parte de otra inscrita a nombre 
de persona distinta a los otorgantes, y sin embargo consideramos que esta denegación 
del Registrador no está justificada por las siguientes razones:
a.  El Registrador dice en el hecho 2° que esta finca forma parte de la inscrita con el 
número 3.937, al folio 56 del tomo 1.305, libro 62 de Villafranca, a nombre de D. F. S. V., 
"persona distinta de los otorgantes".
b.  Según la nota simple recibida del Registro sobre esta finca registral 3.937, esa 
finca, sita en término de (…), es rústica, pieza de tierra blanca regadío, de 58 áreas, o 
sea 5.800 m2, que linda por Norte y Oeste, riego del término; Sur, camino y Este, camino 
(…).
c.  La finca cuya inscripción se nos deniega, según consta tanto en la escritura de 
extinción de comunidad como en la previa de aceptación de herencia, es una finca 
urbana, concretamente un almacén, sito en la carretera (…), en la que la construcción 
ocupa una superficie de 192 m2, enclavada en una parcela cuya superficie total es 
de 520,43 m2, que linda frente con la carretera (…), derecha, entrando, finca número 1 
de dicha carretera; izquierda y fondo, callejón.
d.  Por tanto, y como resulta evidente, ni el tamaño, ni la descripción, ni la ubicación, 
ni, más importante, los linderos coinciden, y ni siquiera se menciona ningún precepto 
legal infringido.
e.  No  se  ha  fundado  la  denegación  en  argumentos  razonables,  careciendo  la 
calificación de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas, punto que de 
haberse estudiado revela con total claridad que no puede existir tal doble inmatriculación,  e.
pues los linderos son totalmente diferentes, incluso una finca (la que dice el registrador)  w.b
limita con riego (es decir, con agua) y sin embargo la que queremos inscribir no linda con  34ww
ningfú. n Erel gRaedgíois.trador emite un juicio de identidad que podríamos calificar como arbitrario
spiotur afaclitóan  dye l imndoetirvoasc.ión pese a esta disparidad manifiesta entre las dos fincas, incluso de
g.  El Registrador no manifiesta haber llevado a cabo ninguna comprobación ni 
investigación  catastral  ni  de  otro  tipo  que  podamos  verificar  o  estudiar  o  recurrir, 
dejándonos por tanto en total indefensión.
De acuerdo con la Resolución de 24 de abril de 2019 de la DGRN en el recurso 
interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de 
Cuenca por la que se suspende la inscripción de una escritura de permuta:
"(…)"
h.  Como señala la Resolución de 12 de febrero de 2016, "(…)"
Por todo lo anterior, solicita:
Se tenga por interpuesto el presente recurso y se resuelva el mismo revocando la 
nota de calificación, instando asimismo, que la resolución que le ponga fin sea expresa, y 
que se inmatricule la finca en los términos solicitados y que constan en la escritura de 
extinción de comunidad de referencia. En Madrid a 20 de enero de 2020.»
IV
Trasladado el recurso al notario de Paracuellos de Jarama autorizante de la escritura, 
don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo, formuló las siguientes alegaciones:
«1.  Con  carácter  previo  se  aclara  que  las  presentes  alegaciones  tienen  por 
exclusivo  objeto  pronunciarse  sobre  la  calificación  emitida  en  tanto  deniega  la 
inmatriculación pretendida por el único defecto de resultar que dicha finca forma parte de 
la inscrita con el número 3.937... a nombre de Don..., persona distinta de los otorgantes. 
En  la  fundamentación  jurídica  se  añade  que  con  arreglo  al  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria  "...  En  el  caso  de  resultar  inscrito  aquel  derecho  a  favor  de  persona 
distinta.... los registradores denegarán la inscripción solicitada..."
En efecto, como pone de manifiesto la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de fecha 23 de Enero de 2003, lo más adecuado a los 
principios  básicos  de  todo  procedimiento  y  a  la  normativa  vigente  implica  exigir  y 
entender que cuando la nota de calificación es desfavorable debe expresar y expresa 
todos los defectos advertidos, la íntegra motivación de los mismos, y el desarrollo 
necesario de todos los fundamentos jurídicos que la sustentan (cfr. art. 19 bis LH), en la 
inteligencia de que sólo de esta manera se evita la indefensión y son efectivas las 
garantías del interesado recurrente, quien desde el momento inicial conoce todos los 
argumentos del registrador y puede ejercer su derecho de defensa e impugnación.
Es por ello que estas alegaciones se limitan –como no puede ser de otro modo– a los 
hechos y fundamentos explicitados en la nota de calificación indicada, prescindiendo de 
cualesquiera otros aspectos contenidos o resultantes de la escritura referenciada y de la 
oportunidad o no de practicarse la inscripción parcial expresamente consentida en dicho 
documento.
2.  También  con  carácter  previo,  quien  suscribe  entiende  que  la  negativa  a  la 
inmatriculación solicitada por entender el registrador que la finca firma parte de otra 
inscrita  encontraría  su  fundamentación  jurídica  propia  en  el  artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria y no, como consta en la nota, en el artículo 20 LH referido a defectos de 
tracto sucesivo que, por propia naturaleza, encuentran su acomodo en relación a fincas 
inscritas. No estamos, pues, ante un problema de tracto sino de inmatriculación: aunque  e
el titular registral de la finca 3.937 hubiere otorgado la escritura presentada no hubiere  bo
sido posible inmatricular la finca si se considera que ya constaba inscrita. 34ww
esta3b.l ecCee qnutrea d"eol  aRseí geils atrsaudnotro ,d edbeebreá  avpeurnifticaarsr ela q ufaelt ae l daert ípcruelvoi a2 0in5s dcreip laci óLne yd eH ilpao ftienccaar iaa 
foa vpoarr cdiael  pdeer slao nfian caalg cuunyaa  yi nnmoa htraicburála dcieó nte snee rp dreutdeansd,e f ucnodna odtaras  suo obtrrea sla q cuoei nhcuidbeiensceian  tsoidtaol 
previamente inmatriculadas".
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no 
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a lo señalado por la RDG de 24 de abril de 2019, en doctrina ya 
consolidada del Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la 
finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de 
estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (ver, también resoluciones 
de 31 de enero de 2018, 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 
2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, 
entre otras).
En el caso que nos ocupa, el registrador concluye apodícticamente que la finca que 
se pretende inmatricular forma parte de otra previamente inscrita sin que apoye dicho 
aserto en fundamento alguno más allá de alegar haber "consultado los libros a su cargo 
y de haber realizado las buscas oportunas".
No se encuentra, pues, en la calificación indicio alguno que permita sostener la 
identidad, siquiera parcial, de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular, 
tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente la negativa a la 
inmatriculación; no se realiza ninguna mención a los linderos de ambas fincas, o a su 
superficie, naturaleza o destino; tampoco consta se hayan comprobado los antecedentes 
catastrales  o  se  haya  realizado  cualquier  otra  concreta  investigación  que  revele  la 
identidad apuntada.
Por todo lo cual, y aplicando los criterios resultantes de la mencionada RDG de 24 de 
abril de 2019 no cabe sino concluir que las dudas manifestadas por el registrador no 
están debidamente fundadas.
A lo anterior se añade la circunstancia de que la descripción de la finca que se 
pretende inmatricular y la de la finca que consta previamente inscrita no presentan 
apenas similitudes: la primera tiene naturaleza urbana y la segunda rústica; la superficie 
de aquélla no alcanza a una décima parte de ésta; los linderos no son coincidentes; y 
tampoco hay similitud en las referencias catastrales.
Por todo lo cual y en aplicación de la doctrina consolidada del Centro Directivo, este 
notario entiende que la calificación recaída, no estando motivada, genera indefensión en 
el particular y debe ser revocada.»
V
La registradora interina del Registro de la Propiedad de Tudela 1, Lucía Boada 
Giménez, emitió informe, manteniendo la nota de calificación del anterior registrador y 
elevando  el  recurso  a  esta  Dirección  General,  si  bien  introduce  las  siguientes 
aclaraciones:
«(…) IV.  Como se expone en la nota, consultados por el registrador los libros del 
Registro y realizadas las búsquedas oportunas, resulta que existen dudas fundadas de 
que la finca cuya inmatriculación se pretende –la parcela 3 del polígono 4 de Villafranca 
de Navarra, según el Registro de Riqueza Territorial de Navarra– sea parte de otra ya 
inscrita –la finca registral número 3.937–.
V.  El artículo 205 LH, que prevé que "el Registrador deberá verificar la falta de 
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas".
En el presente caso, dichas dudas tienen su fundamento en lo siguiente: e.e
1.  La finca cuya inmatriculación se pretende es la parcela 3 del polígono 4 de  34ww
Venxoiltlmain2fbcr.ar ióenn Lcd aade  e fddi ncoecon am NF u.ar enSvgai.d irsVarta.dr a,(. pl sonesúgibmúlnee  rfoca ém3di.ul9ial3ar7  d pseae rl acie nrlmeacraiuatrr ricequnulteóe  )es.ne  ealc Romegpiastñrao  ean  lae l easñcori t1u9ra6 5d ae   OE-A-2020-75able en https://
Según su descripción, consta de 58 áreas (5800 metros cuadrados) y coincide con la 
parcela 1210 del Centro Geodésico Topográfico Dionisio Casañal (actuales parcelas 2 
y 3 del polígono 4 y parcela 38 del polígono 1).
3.  Tal y como consta por nota marginal en el folio de la finca número 3.937, en el 
año 1965 se segregaron 400 metros cuadrados de la misma, dando lugar a la finca 
registral número 3.938.
Según cédula parcelaria, ésta se corresponde con la parcela 2 del polígono 4 de 
Villafranca  de  Navarra  y  está  situada  a  la  derecha  entrando  de  la  finca  cuya 
inmatriculación se solicita –la parcela 3 de ese mismo polígono–.
4.  Si se superpone la antigua parcela 1210 con las nuevas parcelas con las que se 
identifican las fincas registrales número 3.937 y 3.938 y la catastral 38 del polígono 1 
resulta que existe coincidencia entre las mismas, con la única salvedad de que la 
diferencia de superficie hasta llegar a los 5.800 metros cuadrados que tenía la finca 
registral  número  3.937  antes  de  segregarse  la  superficie  que  corresponde  a  la 
registral 3.938, se debe a la expropiación que hizo en su día el Gobierno de Navarra 
–Carreteras– para la construcción de la nueva carretera (…) y que no ha tenido acceso 
al Registro.
Se acompañan las correspondientes cédulas parcelarias, nota simple de las fincas 
señaladas, el historial registral de la finca número 3.937 y certificación del Ayuntamiento 
de Villafranca acreditativa de que en el año 1988 se alteró la naturaleza de la finca de 
rústica a urbana.
VI.  De acuerdo con los motivos señalados y de conformidad con el artículo 205 LH, 
se deniega la inmatriculación solicitada por existir dudas fundadas de que la finca sea 
parte de otra previamente inscrita.
VII.  No procede tampoco la inscripción parcial del título porque las operaciones que 
recoge y que pueden dar lugar a un asiento registral (es decir, la inscripción del dominio 
a favor de Doña M. S. U. S. como consecuencia de la disolución de la comunidad 
existente sobre la finca) requieren, con intervención del titular registral o sus herederos y 
con la correspondiente licencia de segregación o declaración de innecesariedad, la 
previa inscripción separada de la finca a la que afectan. Todo ello de acuerdo con el 
principio de folio real que rige en nuestro sistema hipotecario (artículos 7, 9 y 243 LH, 
entre otros) y con el principio de tracto sucesivo (20 LH).»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 10, 19, 20 y 198, 205, 243, 326 
y 327 de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 25 de octubre de 2007, 12 de febrero y 5 de mayo de 2016, 24 de 
enero, 3 de abril, 31 de mayo, 1 de junio y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 11 de 
abril, 22 de mayo y 21 de junio de 2018 y 10 y 1 de marzo y 24 de abril de 2019.
1.  En este expediente se discute si procede la inmatriculación de una finca sita en 
Villafranca de Navarra al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El registrador deniega la inscripción por entender que la finca cuya inmatriculación se 
solicita forma parte de otra ya inscrita a nombre de persona distinta de los otorgantes. 
Fundamenta su nota en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la 
Ley  Hipotecaria.  La  recurrente  considera  que  la  negativa  del  registrador  a  la 
inmatriculación de la finca no está justificada y carece de motivación. La descripción y los  es
linderos de la finca según los títulos que se presentan para la inmatriculación (escrituras  bo
de extinción de comunidad y aceptación de herencia) no coinciden con los de la finca  34ww
artreratgíccistEuotlrl  oans lo i2nnt0aúo5rm i oded,e reeo  n li3an s. m9uL3ase7t yra,i  cldHeuegilpa aloaccti ieóqocnuna eer ysiea , l  eqryneu tgeniei osn,et rdnacecod omoqnruo teer a ncerotíilae np nsrtdsoaueb   leqefnumu enlaa df  oadnrmemol etapan r,pt eaeascnreitó neent.el   ajcuratrííscdouic lnoao  2 ee0ns   LdeHel    OE-A-2020-75able en https://
referido  a  defectos  de  tracto  sucesivo  que,  por  propia  naturaleza,  encuentran  su
acomodo en relación a fincas inscritas. Señala que, aunque el titular registral de la 
finca 3.937 hubiere otorgado la escritura presentada no hubiere sido posible inmatricular 
la finca si se considera que ya constaba inscrita.
2.  Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de suficiente 
motivación de la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro 
Directivo  según  la  cual  cuando  la  calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es 
exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa 
vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción 
pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el 
desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos 
aducidos  y  con  suficiencia  los  fundamentos  jurídicos  en  los  que  se  basa  dicha 
calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio 
de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre 
de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras muchas).
Es  indudable  que,  de  este  modo,  serán  efectivas  las  garantías  del  interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y 
razonamientos  aducidos  por  el  registrador  que  pudieran  ser  relevantes  para  la 
Resolución del recurso.
También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre 
de 2007, cuya doctrina confirman las de 28 de febrero y 20 de julio de 2012 o las más 
recientes de 13 de septiembre de 2017, 30 de enero de 2018 y 2 de enero y 1 de marzo 
de 2019) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones 
de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de 
que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo 
mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo 
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de esta Dirección 
General (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril 
y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010 y 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, además de otras más recientes –cfr., por todas, la de 1 de 
marzo de 2019–) que la argumentación será suficiente para la tramitación del expediente 
si  expresa  suficientemente  la  razón  que  justifica  dicha  negativa  de  modo  que  el 
interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.
Y debe recordarse que también es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid., 
entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 
20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de 
febrero de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de septiembre de 2014 
y 12 de diciembre de 2017) que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el 
registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de 
denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda 
introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición de sus 
argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su 
derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer  e.
adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. w.b
Igualmente,  se  ha  expuesto  que  en  dicho  informe  no  cabe  aducir  nuevos  34ww
fduenl draemcuernsoto fsr eon trea zao lnae csa elinfic daecfieónns, ae l dinet elare nsoatdao d dee csacloifnicoacceiórán  lapsu eras,z opnoer se la mñaisdmidoa st rpáomri teel 
registrador.
3.  En el presente caso, la nota de calificación no expresa las razones concretas por 
las que se deniega la inmatriculación, limitándose a señalar que tras «consultar los libros 
del Registro y realizar las buscas oportunas» resulta que la finca forma parte de la 
inscrita con el número 3.937 de Villafranca.
La registradora interina, en su informe en defensa de la calificación, sí explica 
detalladamente cuáles son las dudas que han llevado a considerar que es la misma 
finca.  Sin  embargo,  esas  razones,  al  no  ser  conocidas  por  la  otra  parte  hasta  la 
resolución de este recurso, no han podido servir para eliminar los posibles riesgos de 
indefensión del recurrente.
Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no 
es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria relativa a 
que  «para  inscribir  o  anotar  títulos  por  los  que  se  declaren,  transmitan,  graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al 
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
según el cual «el Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a 
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido 
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar 
que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el 
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, 
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse 
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca 
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo 
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por ello, ha reiterado este Centro Directivo, que siempre que se formule un juicio de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación 
de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la 
reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de 
abril  de  2019  al  indicar  que  «ciertamente  el  registrador  se  limita  a  expresar  la 
coincidencia en cuanto al número de parcela y parcialmente del polígono, ya que en el 
Registro se atribuye a una finca inscrita el mismo número de parcela que aquella cuya 
inmatriculación se pretende si bien se sitúa en el polígono 20-21. Y, no obstante ser esta 
circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que 
permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se 
pretende  inmatricular.  Tampoco  se  incluyen  más  datos  que  pudieran  apoyar 
razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención 
a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera 
parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan 
suponer  fundadamente  la  existencia  de  modificaciones  hipotecarias  que  pudieran 
suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no 
consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de 
los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de  s
parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». oe.
En el presente caso, aunque el registrador no justifica en su nota la coincidencia de  w.
la finca cuya inmatriculación se solicita con la registral 3.937 de Villafranca de Navarra, sí  34ww
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interina, pero no de la nota de calificación del registrador, que no motiva suficientemente
su negativa, ni argumenta sus dudas sobre la identidad de la finca, por lo que el defecto 
recurrido debe ser revocado en los términos en que ha sido emitido por el registrador.
4.  Por último, en cuanto a la posibilidad de inscripción parcial, es cierto que los 
artículos 19 bis de la Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento contemplan, en caso de 
calificación negativa que afecte a ciertas cláusulas de un documento, la posibilidad de 
practicar la inscripción parcial del mismo en virtud de solicitud del interesado.
En esta misma línea, y acorde con el principio registral de rogación, es reiterada la 
doctrina de la Dirección General de los registros y del Notariado en el sentido de que el 
registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado, sin 
poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (Resoluciones 
de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004, 20 de julio de 2006 y 26 de 
julio de 2007).
Como ya señaló la Resolución de 18 de abril de 1994 «el Registrador tiene que 
denegar  o  suspender  íntegramente  el  ingreso  del  documento  si  entiende  que  las 
cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto pactado por las 
partes,  pero  lo  que  no  puede  hacer  es  alterar  su  contenido  y  transformar  (…) 
inscribiendo  lo  que  las  partes  no  estipularon  en  la  escritura  pública».  Añade  la 
Resolución de 13 de febrero de 2012 que debe recordarse, para los supuestos de 
inscripción parcial, que el principio de especialidad que impone la exacta determinación 
de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción parcial 
solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las partes.
Por  otra  parte,  como  ha  recordado  recientemente  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado, en Resolución de 11 de abril de 2018, la exigencia de petición 
expresa de las partes como requisito para practicar la inscripción parcial (cfr. artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria) tiene como presupuesto que el pacto, estipulación o hecho 
rechazado afecten a la esencialidad del contrato (Resolución de 13 de marzo de 2014), 
por lo que, dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición 
de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse (Resoluciones 
de 19 de junio de 2007 y, entre otras), no es necesaria dicha solicitud expresa cuando el 
defecto afecte sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o 
derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, de 
modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del 
registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho 
no afectada por el defecto (vid. Resoluciones de 15 de marzo de 2006 –la falta de previa 
inscripción del usufructo no impide la inscripción parcial en cuanto a la nuda propiedad, 
aunque no se hubiera solicitado expresamente por el presentante– y 14 de septiembre 
de 2016).
En el caso de este expediente, no procede la inscripción parcial del título, porque las 
operaciones que recoge solo podrían dar lugar a un único asiento registral, es decir, a la 
inscripción del dominio a favor de doña M. S. U. S. como consecuencia de la disolución 
de la comunidad existente sobre la finca, que, sin embargo, no puede practicarse por las 
razones antes expuestas.
Si lo que se pretende es segregar la finca objeto de la escritura de la registral 3.937 e 
inscribirla a favor de doña M. S. U. S., será necesaria la intervención del titular registral o 
sus  herederos  y  la  correspondiente  licencia  de  segregación  o  declaración  de 
innecesariedad, de acuerdo con el principio de folio real que rige en nuestro sistema 
hipotecario (artículos 7, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria) y con el principio de tracto  e.
sucesivo. w.b
y enE cno cnosnesceuceunecniac,i are, veosctaa rD lair encoctiaó nd eG ecanleifriacal chiaó na cdoerld raedgois etrsatdimora re ne l loresc tuérrsmo ininotse repnu eqsuteo 
ha sCidoon rtread aecsttaad rae.solución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.