BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Martes 29 de septiembre de 2020 Sec. I.   Pág. 81960
I. DISPOSICIONES GENERALES
COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CATALUÑA
11363 Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de 
contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de 
modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, 
relativas a la protección del derecho a la vivienda.
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Los  artículos  65  y  67  del  Estatuto  prevén  que  las  leyes  de  Cataluña  son 
promulgadas, en nombre del Rey, por el Presidente o Presidenta de la Generalidad. De 
acuerdo con lo anterior promulgo la siguiente Ley.
PREÁMBULO
La salida de la crisis financiera internacional y la progresiva reactivación económica 
de los últimos años han incidido con fuerza en el mercado de la vivienda, que ha 
experimentado cierta retracción del acceso en régimen de propiedad, por razones no 
solo de precio sino también de financiación, y un aumento sustancial de la demanda de 
vivienda de alquiler. Este aumento, combinado con la poca duración de los contratos de 
arrendamiento  en  aplicación  de  la  legislación  del  Estado,  ha  propiciado  una  fuerte 
escalada de los precios, que en Cataluña han crecido en torno a un treinta por ciento en 
los últimos cinco años. Esta tendencia ha sido aún más acusada en el caso de Barcelona 
y su entorno metropolitano, al añadirse a la misma el auge del turismo urbano, que ha 
desviado  viviendas  hacia  usos  no  residenciales,  así  como  la  entrada  de  capital 
internacional en grandes operaciones de inversión inmobiliaria.
La fuerte subida de los precios ha causado dificultades económicas muy graves para 
el acceso a la vivienda y para permanecer en ella. Una situación agravada aún más por 
la pandemia de Covid-19, que ha provocado una crisis sanitaria sin precedentes y, en 
consecuencia, una nueva crisis económica y social. La juventud y las personas y familias 
con bajo nivel de ingresos son quienes más han sufrido y aún sufren situaciones de 
exclusión residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de 
la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya 
está superando el de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los 
inquilinos que tienen alquileres a precios de mercado supera el cuarenta por ciento en 
Barcelona y el área metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se 
considera razonable para una economía familiar. La vulnerabilidad que de ello se deriva 
se  traduce,  en  la  práctica,  en  la  expulsión  de  muchos  vecinos  de  su  entorno  de 
residencia, ya sea por desahucio, ya sea por la imposibilidad de afrontar los nuevos 
precios que se establecen al extinguirse los contratos. Esta dinámica de segregación 
espacial  en  función  de  la  capacidad  económica  incide  muy  negativamente  en  la 
estructura urbana y en la cohesión social.
Los retos que plantea el acceso a una vivienda digna y asequible deben abordarse 
prioritariamente con políticas públicas. La Generalidad y las administraciones locales se 
han mostrado en la última década particularmente resolutivas adoptando y ejecutando  e.
medidas dirigidas a incrementar el parque de vivienda pública y social, si bien el enorme  w.
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instrumentos del derecho privado.
En esta línea, el Parlamento de Cataluña, mediante la Moción 84/XII, aprobada el 9 
de mayo de 2019, instó al Gobierno a impulsar de forma urgente la aprobación de 
medidas legislativas, en el marco del derecho civil propio, para permitir que Cataluña 
cuente  con  una  regulación  propia  del  contrato  de  arrendamientos  urbanos  y,  en 
particular, dote a las administraciones públicas de las medidas necesarias para limitar los 
incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada. 
En cumplimiento de dicho mandato, el Gobierno aprobó el Decreto ley 9/2019, de 21 de 
mayo, de medidas urgentes de contención de rentas en los contratos de arrendamiento 
de vivienda, que, sin embargo, no fue validado por el Parlamento.
La regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda puede y debe contribuir 
a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna, como pone de manifiesto la 
legislación de arrendamientos urbanos de los países del entorno de Cataluña, en los que 
es habitual que las relaciones contractuales tengan una duración larga o indefinida 
(aunque las leyes establezcan plazos de duración contractual breves, en muchos países 
los inquilinos pueden prorrogar la vigencia del arrendamiento indefinidamente o por 
plazos largos, con actualización periódica de las rentas, en tanto no concurra alguna de 
las  causas  legalmente  tasadas  de  resolución  del  contrato);  por  otra  parte,  más 
recientemente  (por  ejemplo,  en  Francia  y  Alemania,  a  partir  de  2014),  algunos 
ordenamientos han introducido sistemas nuevos de contención o delimitación de las 
rentas de alquiler en las zonas en las que el mercado se ha tensado mucho y se generan 
dificultades graves de acceso a la vivienda en el conjunto del parque residencial. La 
legislación española en materia de arrendamientos urbanos, sin embargo, ha ignorado 
estos dos grupos de medidas, y, a pesar de la tímida reforma en la buena dirección 
introducida por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en 
materia de vivienda y alquiler, se encuentra lejos todavía de los estándares europeos de 
seguridad, estabilidad y asequibilidad de los alquileres.
El Parlamento, que ya reguló los contratos de arrendamiento rústico y otros contratos 
de cultivo mediante la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, incorporada 
más adelante al Código civil, aborda ahora, en ejercicio de su competencia en derecho 
civil, de conformidad con el artículo 129 del Estatuto de autonomía, la regulación de los 
arrendamientos de vivienda. Atendiendo a la complejidad de la materia y a la distinta 
urgencia con que deben abordarse los contenidos, esta regulación se hará efectiva en 
dos fases: en primer lugar, la ley regula un régimen excepcional de contención de rentas 
de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso; más adelante, en un plazo 
que la disposición final primera fija en nueve meses, el Gobierno debe presentar al 
Parlamento un proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento 
de  bienes,  como  parte  integrante  del  libro  sexto  del  Código  Civil,  relativo  a  las 
obligaciones y los contratos.
El régimen de contención de rentas que establece la presente ley es una medida 
congruente con la configuración constitucional del derecho a la propiedad, tal como se 
define en el artículo 33 de la Constitución, y es asimismo una medida instrumental para 
hacer efectivo el derecho también constitucional a una vivienda digna y adecuada, 
amparado  por  el  artículo  47  de  la  Constitución.  La  jurisprudencia  constitucional  ha 
reiterado que el contenido esencial de la propiedad inmobiliaria exige compaginar el 
derecho del propietario a percibir una utilidad económica razonable por sus bienes, que 
está garantizado por la presente ley, con el cumplimiento de la función social de los 
bienes  destinados  a  vivienda,  que  puede  suponer  la  imposición  de  condiciones  y 
restricciones  adecuadas  a  la  naturaleza  de  dicha  función  social  establecida  por  la  s
Constitución. oe.
La regulación contenida en la presente ley permite a la Administración calificar  w.
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limitada en el tiempo, que puede declararse con una duración máxima de cinco años, en 
un procedimiento en el que deben acreditarse las circunstancias que la justifican y 
precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la 
situación de mercado tenso. La competencia para formular esta declaración se atribuye 
al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción 
de la ciudad de Barcelona y del ámbito metropolitano de Barcelona, por razón de su 
problemática singular y su régimen especial.
Con carácter excepcional, atendiendo a la necesidad de dar respuesta urgente a la 
situación  de  emergencia  en  materia  de  vivienda,  más  acusada  todavía  como 
consecuencia de los efectos económicos derivados de la pandemia del Covid-19, y 
tomando  en  consideración  la  duración  de  los  procedimientos  administrativos  de 
declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, así como las circunstancias que la 
justifican, la Ley aplica directamente dicha declaración en el caso de los municipios que 
disponen de índices de referencia de precios en los que los precios del alquiler han 
sufrido un incremento superior al veinte por ciento en el período comprendido entre los 
años 2014 y 2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población 
superior a veinte mil habitantes. Se trata de una medida estrictamente transitoria, de una 
duración máxima de un año, que dejará de surtir efecto si los órganos competentes 
formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al 
mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido el citado plazo.
El efecto que persigue la Ley, de contención de las rentas, se instrumenta mediante 
la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y 
hace público el departamento competente en materia de vivienda. Este índice suministra 
datos fiables acerca del precio de los alquileres de viviendas análogos al que es objeto 
de arrendamiento, obtenidos a partir de la información contenida en el Registro de 
fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El índice informa de la media de 
precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una 
superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la 
ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de 
conservación,  eficiencia  energética,  ascensor,  mobiliario  o  anexos).  En  virtud  de  la 
presente  ley,  el  precio  de  referencia  se  establecerá  de  acuerdo  con  el  índice 
mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, 
excepcionalmente,  desviándose  de  los  mismos  con  incrementos  o  minoraciones  de 
hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de 
arrendamiento.
El régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de arrendamiento de 
vivienda concluidos en áreas que hayan sido declaradas áreas con mercado de vivienda 
tenso persigue un equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial 
del arrendador y la función social de la propiedad urbana, y gira en torno a dos reglas 
básicas:  la  primera  de  ellas  determina  el  importe  máximo  de  la  renta  que  puede 
convenirse  en  el  momento  de  formalizar  el  contrato  de  alquiler,  el  cual  no  puede 
sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características 
análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un cinco por ciento; la segunda 
regla determina que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato 
de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los 
cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y las excepciones 
aplicables.
Por otra parte, el régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de  s
alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de  oe.
gran rehabilitación, en cuyo caso el incremento del precio que las partes acuerden en  w.
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final de obra; a los contratos concluidos después de este período, ya les serían de 
aplicación, si aún perdurase el régimen especial de contención de rentas, las dos reglas 
precedentes.
Dichas reglas se complementan con normas que habilitan la posibilidad de que el 
arrendatario  asuma  gastos  generales  y  servicios  individuales,  o  la  posibilidad  de 
repercutirle el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo 
legal mínimo de duración del contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso 
superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada 
caso.
Además de buscar el equilibrio entre derechos e intereses, la Ley reconoce e integra 
los principios de autonomía local y de subsidiariedad, y se preocupa de establecer 
soluciones flexibles que permitan atender situaciones diferenciadas y adaptarse a ellas, 
respetando al mismo tiempo el principio de proporcionalidad.
En cuanto a la parte final, cabe destacar que se modifica la Ley 18/2007, de 28 de 
diciembre,  del  derecho  a  la  vivienda,  para  introducir  en  su  régimen  de  control  y 
sancionador, y en la tipificación de las infracciones, nuevos apartados sobre el régimen 
de  contención  de  rentas.  Asimismo,  debe  mencionarse  una  disposición  adicional 
específica  de  naturaleza  procesal,  impuesta  por  las  particularidades  de  la  nueva 
regulación sustantiva en este campo: al amparo de la competencia reconocida a la 
Generalidad por el artículo 130 del Estatuto, la disposición traslada al ámbito de los 
juicios verbales las disputas entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la renta 
y  sobre  una  eventual  pretensión  de  reembolso  de  excesos  percibidos  por  la  parte 
arrendadora en contratos sujetos al régimen especial de contención de rentas, si bien la 
Ley apuesta claramente por la resolución extrajudicial de los conflictos que puedan 
generarse en razón de los contratos de alquiler, y determina en este sentido el marco en 
el que deben inscribirse los procesos de mediación y arbitraje, bajo el principio de 
colaboración.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1.  Objeto y ámbito de aplicación.
1.  El objeto de la presente ley es regular la contención y moderación de rentas en 
los  contratos  de  arrendamiento  de  vivienda  en  los  que  concurran  las  siguientes 
circunstancias:
a)  Que  la  vivienda  arrendada  esté  destinada  a  residencia  permanente  del 
arrendatario.
b)  Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área 
con mercado de vivienda tenso.
2.  Quedan  excluidos  de  la  aplicación  de  la  presente  ley  los  contratos  de 
arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta, 
y en cualquier caso los siguientes contratos de arrendamiento:
a)  Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
b)  Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
c)  Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de  e.
inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler  w.b
destdein))  adLLooo ass   pdqoeul íecti acsraáesc  tsseourcs aicasrliiebsstae.nn cdiael .acuerdo con las disposiciones legales aplicables al  2020-1136n https://w
alquiler social obligatorio.
CAPÍTULO II
Régimen especial de contención de rentas en contratos de arrendamiento en áreas 
con mercado de vivienda tenso
Sección primera. Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso
Artículo 2.  Requisitos para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.
Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que 
están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de 
alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. 
Esta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de 
las siguientes condiciones:
a)  Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área 
un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
b)  Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o 
familiar supere de media en dicha área el treinta por ciento de los ingresos habituales de 
los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por 
ciento de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.
c)  Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco 
años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al 
menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al 
consumo de Cataluña.
Artículo 3.  Procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.
1.  La competencia para efectuar la declaración de áreas con mercado de vivienda 
tenso  y  para  acordar  su  revisión  corresponde  al  departamento  de  la  Generalidad 
competente en materia de vivienda, sin perjuicio de lo establecido por los apartados 2 y 3.
2.  La competencia a la que se refiere el apartado 1 puede ser ejercida también por 
siguientes entes locales en sus respectivos ámbitos territoriales:
a)  En la ciudad de Barcelona, por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un 
acuerdo del órgano municipal competente.
b)  En  el  ámbito  metropolitano  de  Barcelona,  por  el  Área  Metropolitana  de 
Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran, mediante 
acuerdo del Consejo Metropolitano.
3.  La Administración que pretenda iniciar el procedimiento para la declaración como 
área con mercado de vivienda tenso de un área que quede integrada total o parcialmente 
en uno de los ámbitos territoriales a los que se refiere el apartado 2 debe comunicarlo a 
las  demás  administraciones  competentes  para  efectuar  dicha  declaración.  En  este 
supuesto, si, en el plazo de un mes desde la recepción de la comunicación inicial, otra de 
las administraciones competentes manifiesta la voluntad de iniciar el procedimiento, el 
inicio, la tramitación y la finalización del procedimiento corresponderá a la Administración 
territorialmente más cercana al área afectada, que deberá facilitar la participación de las 
demás administraciones implicadas.
4.  La iniciativa para efectuar la declaración de un área con mercado de vivienda  es
tenso  puede  partir  del  municipio  o  municipios  afectados  o  de  los  entes  locales  bo
supramunicipales en los que estén integrados, a través de un acuerdo del pleno de la  3w
correspondiente corporación. 2020-1136n https://w
5.  Para formular la declaración de un área con mercado de vivienda tenso, se requiere:
a)  Una  memoria  explicativa  de  los  motivos  que  aconsejan  formularla,  de  las 
circunstancias que la justifican y de los hechos que acreditan su conveniencia, así como 
de los motivos que justifican su duración concreta.
b)  Un  informe  preceptivo  del  ayuntamiento  o  ayuntamientos  de  los  municipios 
afectados.
c)  La observancia de los trámites de consulta, audiencia e información pública 
previstos para los procedimientos de elaboración de disposiciones de carácter general.
6.  La declaración de un área con mercado de vivienda tenso, y sus eventuales 
revisiones, deben publicarse en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya» y en los 
portales de la transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados.
7.  Por razones de interés público, y dadas las características y el dinamismo del 
mercado inmobiliario, los procedimientos para la declaración de áreas con mercado de 
vivienda tenso pueden tramitarse por vía de urgencia.
Artículo 4.  Contenido de la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y 
período de vigencia.
1.  La declaración de un área con mercado de vivienda tenso debe incluir una 
relación de las actuaciones que las administraciones implicadas, tanto la administración 
que la formula como, si es distinta, la que la instó, llevarán a cabo durante todo el 
período de vigencia del correspondiente régimen, a fin de atenuar o revertir la situación 
de mercado tenso, en ejercicio de las respectivas competencias y en colaboración con 
otras  administraciones,  en  el  marco  de  los  instrumentos  locales,  supralocales  y 
generales de planificación y programación de vivienda.
2.  La  declaración  de  un  área  con  mercado  de  vivienda  tenso  debe  indicar  la 
duración del correspondiente régimen, que no puede exceder de cinco años desde la 
publicación de la declaración en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya».
3.  La declaración de un área con mercado de vivienda tenso puede ser revisada, 
para acortar su duración o para dejarla sin efecto, si cambian las circunstancias que la 
motivaron, y también puede ser prorrogada, una o más veces, si la situación lo justifica y 
se acredita esa necesidad, por un período máximo de tiempo no superior a su duración 
inicial, en los términos regulados por el artículo 3.
Artículo 5.  Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
La declaración de un municipio o de parte de un municipio como área con mercado 
de vivienda tenso requiere que en todo el territorio afectado por la declaración sea de 
aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el 
departamento competente en materia de vivienda.
Sección segunda. Régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de 
arrendamiento de vivienda
Artículo 6.  Determinación de la renta inicial del alquiler.
1.  En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área con 
mercado de viviendas tenso y estén comprendidos en el ámbito de aplicación de la  e.e
presente  ley,  la  renta  pactada  al  inicio  del  contrato  está  sujeta  a  las  siguientes  b
dcoen cdbaai))cr  aiocNNnteeoors  íps:ptuiuceaedsde e as noásbloorebgpraeasps aeasnrsa eersl  eeml  isplmare oc rieoen ndttoaer  nreocf oeunrresbinagcnnioaa. dpaa rae ne l aellq uúilletirm doe  ucnoan trvaivtoie nddea   OE-A-2020-11363able en https://ww
arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de
competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de 
celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo 
contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la 
entrada en vigor de la presente ley.
2.  El criterio establecido en la letra b del apartado 1 no es de aplicación en los 
siguientes supuestos:
a)  Si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el 
último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la presente ley.
b)  Si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente 
excluida  de  la  aplicación  de  la  presente  ley  cuando  cese  el  régimen  especial  de 
determinación de rentas que le era aplicable.
3.  En  el  caso  de  un  contrato  de  nuevo  arrendamiento  sujeto  al  régimen  de 
contención de rentas regulado por la presente ley que tenga por objeto una vivienda que 
haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la 
presente  ley,  si  es  arrendadora  de  la  misma  una  persona  física  cuya  unidad  de 
convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de 
suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos, no es de aplicación a 
ese nuevo contrato el límite establecido en la letra a del artículo 6.1, y le es aplicable 
únicamente como límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, de 
acuerdo con lo establecido por la letra b del artículo 6.1, entendiendo que, si la renta 
consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia 
correspondiente, la nueva renta podrá incrementarse hasta el citado precio de referencia.
4.  Lo establecido por el apartado 3 no es aplicable si los ingresos del arrendatario 
son iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña 
ponderado.
5.  En el supuesto de que una vivienda sujeta al régimen de contención de rentas 
regulado por la presente ley sea objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia 
simultánea que afecten a distintas partes concretas, la suma de las rentas acordadas en 
los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento 
unitario de la vivienda, determinada de acuerdo con el presente artículo.
Artículo 7.  Determinación del precio de referencia.
1.  El precio de referencia para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos 
al régimen de contención de precios regulado por la presente ley se establece a partir del 
índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el 
departamento competente en materia de vivienda, a partir de los datos que constan en el 
Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que 
se tienen en cuenta para calcular dicho índice en cada momento. A efectos de la 
presente ley, se considera como precio de referencia el índice mencionado, sin tener en 
cuenta los márgenes de precio superior e inferior.
2.  El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto 
al régimen de contención de precios regulado por la presente ley debe ir acompañado 
del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la 
información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la 
arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de 
precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato. e.
3.  El  arrendador  de  una  vivienda  sujeta  al  régimen  de  contención  de  precios  w.b
pdrereeg cumiloae djdooer a p,ro eerf enlar ee pnl rcseiuasp,e undetees  tflooe rydm epa u qeaudneeá  leopngro aep lao ú nlloeti mre uosnt aa ibnñlcoer cehimdaoyea np toeorj e decelu  atlaar dtríoceu neltoan   1ilna1i  cvpiiaavlri earen lsdapase  oocbbtorr aaassl    2020-1136n https://w
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la  mejora  de  la  vivienda,  según  lo  determinado  por  la  normativa  vigente  de 
arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo que 
establece, entendiendo que:
a)  El importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que pueda beneficiarse 
el arrendador para la mejora de la vivienda no puede considerarse capital invertido a 
efectos del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.
b)  La aplicación de este incremento del precio de referencia en concepto de mejora 
de la vivienda excluye la aplicación del incremento al que se refiere el apartado 4.
4.  El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie 
útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, 
expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio 
superior  e  inferior,  salvo  que  las  partes  contratantes  acuerden,  atendiendo  a 
determinadas  características  específicas  de  la  vivienda  objeto  de  arrendamiento, 
incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de 
como máximo un cinco por ciento.
5.  El incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia de 
precios de alquiler de viviendas, acordado por las partes contratantes en virtud de lo 
establecido en el apartado 4, debe basarse en la concurrencia de al menos tres de las 
siguientes características específicas, que deben constar en el contrato, junto con los 
elementos que permitan su acreditación:
a)  Ascensor.
b)  Aparcamiento.
c)  Vivienda amueblada.
d)  Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.
e)  Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.
f)  Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
g)  Servicios de conserjería en el edificio.
h)  Vistas especiales.
6.  Si, en un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención 
de precios regulado por la presente ley, las partes contratantes no indican el importe 
exacto que consideran como precio de referencia, se entiende que ese importe se 
corresponde con el determinado en el apartado 1.
7.  En los casos en los que la renta inicial venga determinada por la renta de un 
contrato  anterior,  el  arrendador  debe  informar  responsablemente  y  por  escrito  al 
arrendatario de la fecha y el importe de la renta del anterior contrato de arrendamiento, y 
debe  justificar  el  establecimiento  de  la  nueva  renta,  según  las  disposiciones  del 
artículo 6. El arrendatario, una vez formalizado el contrato de arrendamiento de la 
vivienda, o bien previamente si cuenta con la autorización escrita del arrendador, puede 
solicitar y obtener del órgano responsable del Registro de fianzas de los contratos de 
alquiler de fincas urbanas la información relativa a la fecha y el importe de la renta del 
contrato de arrendamiento anterior.
Artículo 8.  Actualización de la renta.
En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente 
ley, la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la  e.e
normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda. b
Artíc1u. lo E9n.  loGsa sctoonst rgaetnoes rasluejse tyo sd ea sl errévgicimioesn in ddeiv idcuoanlteesn.ción de rentas regulado por la  2020-1136n https://w
presente  ley,  las  partes  pueden  pactar  la  asunción  por  el  arrendatario  de  gastos
generales y de servicios individuales, de acuerdo con la normativa de arrendamientos
urbanos. En tal caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el 
importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario.
2.  El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de 
los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, 
si resultan inferiores a los pactados, debe retornarle la correspondiente diferencia.
Artículo 10.  Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas.
En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente 
ley que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un 
proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del 
certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el 
margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una 
vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, salvo en caso de que 
se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, supuesto en el 
que la renta debe determinarse de acuerdo con lo establecido por el artículo 6, sin 
perjuicio de los acuerdos que puedan adoptarse con las administraciones competentes.
Artículo 11.  Obras de mejora.
1.  En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la 
presente ley, el arrendador que realice obras de mejora en la vivienda podrá, una vez 
transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la 
renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido por el artículo 6.
2.  A efectos de la presente ley, no tienen la consideración de obras de mejora las 
que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda, o del edificio 
en el que esté integrada, ni tampoco aquellas que sean exigibles para el funcionamiento, 
reparación  o  seguridad  de  los  elementos  que  la  integran.  En  la  notificación  del 
incremento de la renta, es necesario identificar y detraer los gastos que puedan figurar 
en el presupuesto correspondiente que no tengan la consideración de obras de mejora.
Artículo 12.  Reembolso de cantidades percibidas en exceso.
En  las  viviendas  arrendadas  con  sujeción  al  régimen  de  contención  de  rentas 
regulado por la presente ley, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los 
límites establecidos por el artículo 6 da derecho al arrendatario a obtener la restitución 
de  las  cantidades  abonadas  en  exceso,  con  devengo  del  interés  legal  del  dinero, 
incrementado en tres puntos.
Artículo 13.  Deber de informar sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas 
de arrendamiento de viviendas en áreas con  mercado de vivienda tenso.
En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya 
sido declarada área con mercado de vivienda tenso, incluidos los arrendamientos a los 
que  se  refiere  el  artículo  10,  es  necesario  informar  de  la  aplicación  del  valor  que 
corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del 
importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, 
actualizada de acuerdo con los criterios establecidos por el artículo 6.
Sección tercera. Régimen de control y régimen sancionador e.
ArtícEul loré 1g4im. eRn édgeim ceonn tdreo l cyo netrl orlé yg rimégeinm esna nscainocniaodnoard odre d aep alipclaiccaiócnió na. los supuestos de  2020-1136n https://w
idniccuiemmpblirme,i ednetlo d edree clhao  par elas evnivteie nledya .son los que determina la Ley 18/2007, de 28 de
CAPÍTULO III
Modificaciones legislativas en el ámbito del derecho a la vivienda
Sección primera. Modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda
Artículo 15.  Modificación del artículo 124 de la Ley 18/2007.
Se añade un apartado, el 4, al artículo 124 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, 
del derecho a la vivienda, relativo a las infracciones graves, con el siguiente texto:
«4.  Son infracciones graves en materia de contención de rentas:
a)  Incumplir  en  el  arrendamiento  de  una  vivienda  sujeta  al  régimen  de 
contención de rentas las reglas esenciales del mismo relativas a la determinación 
de la renta.
b)  Establecer la parte arrendadora una renta que supere el importe máximo 
que corresponda en aplicación del régimen de contención de rentas, si la renta 
fijada supera en un veinte por ciento o más dicho importe máximo.
c)  Ocultar  al  arrendatario  que  la  vivienda  está  sujeta  al  régimen  de 
contención de rentas o la información relativa al índice de referencia de precios de 
alquiler  de  viviendas  o  al  importe  de  la  renta  del  contrato  de  arrendamiento 
anterior necesario para determinar el precio de referencia.»
Artículo 16.  Modificación del artículo 125 de la Ley 18/2007.
1.  Se modifica la letra f del apartado 2 del artículo 125 de la Ley 18/2007, relativo a 
las infracciones leves, que queda redactada del siguiente modo:
«f)  No  hacer  constar  el  índice  de  referencia  de  precios  del  alquiler  de 
viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento 
anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar que incluya el precio del 
alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos 
de arrendamientos urbanos de viviendas.»
2.  Se añade un apartado, el 4, al artículo 125 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:
«4.  Son infracciones leves en materia de contención de rentas:
a) Establecer la parte arrendadora una renta que supere el importe máximo 
que corresponda en aplicación del citado régimen, si la renta fijada supera dicho 
importe máximo en menos de un veinte por ciento.
b) No adjuntar al contrato o no facilitar al arrendatario el documento que 
genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información 
relativa al valor del índice que corresponda a una vivienda análoga a la arrendada, 
expresado en euros por metro cuadrado, con especificación de los márgenes 
inferior y superior, o la información relativa a la fecha o el importe de la renta 
correspondiente al contrato de arrendamiento anterior, si son necesarios para 
determinar la nueva renta, así como falsear o alterar la información mencionada 
en perjuicio del arrendatario.»
2020-1136n https://w
Sección segunda. Modificación de la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar 
la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética
Artículo 17.  Modificación del artículo 5 de la Ley 24/2015.
Se modifica el apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas 
urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, 
que queda redactado del siguiente modo:
«3.  Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de 
acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta 
de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el 
demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda 
acompañada  necesariamente  de  la  documentación  que  acredite  que  se  ha 
formulado la oferta de alquiler social.»
Sección tercera. Modificación de la Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho 
a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial
Artículo 18.  Modificación del artículo 16 de la Ley 4/2016.
Se modifica la letra d del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, de 23 de 
diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo 
de exclusión residencial, que queda redactada del siguiente modo:
«d)  La obligación de realojo es aplicable antes de la adquisición del dominio 
en el caso al que se refiere el apartado 2.a, con anterioridad a la presentación de 
la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de 
las rentas de alquiler, a través de una demanda acompañada necesariamente de 
la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social.»
Artículo 19.  Derogación de la disposición final sexta de la Ley 24/2016.
Queda derogada la disposición final sexta de la Ley 4/2016.
Disposición  adicional  primera.  Habilitación  para  la  aplicación  de  porcentajes 
correctores.
La declaración de un área como área con mercado de vivienda tenso puede incluir, 
de forma motivada, a iniciativa de la Administración que la formula o de la Administración 
que la instó, la posibilidad de minorar o incrementar, hasta un máximo de un cinco por 
ciento,  los  límites  máximos  y  mínimos  establecidos  por  la  presente  ley  para  la 
determinación  de  la  renta  de  los  contratos  de  arrendamiento  de  vivienda  que  se 
concluyan en aquella área.
Disposición adicional segunda.  Exclusión de viviendas de gran superficie del régimen 
de contención de rentas.
La  declaración  de  un  área  como  área  con  mercado  de  vivienda  tenso  puede 
determinar, de forma motivada, que queden excluidos del régimen de contención de  s
rentas regulado por la presente ley las viviendas que tengan una superficie útil superior a  e.
los ciento cincuenta metros cuadrados. w.
Disposición adicional tercera.  Resolución extrajudicial de conflictos. 2020-1136n https://w
privaEdl od, eepna crtoalmabeonrtaoc icóonm cpoent eenl tdee peanr tmamateenrtiao  cdoem mpeetdeinatcei óenn  emna teelr iaá mdbei tvoiv ideenld dae, rye ccohno 
la participación de las entidades representativas de personas arrendatarias y de los
agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, debe impulsar el 
establecimiento  de  sistemas  de  resolución  extrajudicial  de  los  conflictos  que,  en 
contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, se 
produzcan entre arrendadores y arrendatarios por razón de la determinación de la renta 
del contrato o del reembolso de cantidades pagadas en exceso. En el supuesto de 
contratos suscritos entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden 
optar por la mediación y el arbitraje de consumo.
Disposición adicional cuarta.  Procedimiento judicial.
Las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el 
reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda 
sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley se resuelven en 
juicio verbal, con independencia de la cuantía.
Disposición adicional quinta.  Habilitación para el suministro de información relativa a 
rentas contractuales.
Se habilita al órgano responsable del Registro de fianzas de contratos de alquiler de 
fincas urbanas para que facilite la información relativa a la fecha y el importe de la renta 
de los contratos de arrendamiento, a solicitud de los arrendatarios, en los supuestos y 
con los requisitos que determina la presente ley.
Disposición adicional sexta.  Seguimiento y evaluación de las medidas de contención de 
rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
1.  El Gobierno, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la presente 
ley, y a propuesta de los departamentos competentes en materia de derecho civil y de 
vivienda,  debe  constituir  una  comisión  encargada  de  realizar  el  seguimiento  y  la 
evaluación de las medidas que determina la presente ley, así como de las medidas que 
se adopten al amparo de la regulación que en ella se contiene.
2.  La comisión de seguimiento y evaluación a la que se refiere el apartado 1 debe 
estar integrada por personas designadas en representación de la Administración de la 
Generalidad, de los gobiernos locales de Cataluña, de las entidades representativas de 
las personas arrendatarias y de los agentes que intervienen en la prestación de servicios 
inmobiliarios y de las corporaciones públicas con funciones directamente relacionadas 
con el acceso a la vivienda, y también pueden participar en ella personas expertas en la 
materia, en calidad de miembros de la comisión o como personas invitadas a sus 
sesiones. En cualquier caso, la participación en la comisión o en sus trabajos no da 
derecho a dietas ni a otras indemnizaciones.
3.  La comisión de seguimiento y evaluación a la que se refiere el apartado 1 debe 
elevar anualmente al Gobierno un informe relativo al seguimiento, la evaluación y, en su 
caso, las propuestas de mejora de las medidas adoptadas, especificando en cada caso 
el apoyo con que cuentan y las consideraciones de que sean objeto. El Gobierno debe 
remitir el informe mencionado al Parlamento de Cataluña, con la indicación, en su caso, 
de las medidas que haya adoptado y de las que considere conveniente adoptar.
Disposición transitoria primera.  Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda 
previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso. s
Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un  w.b
náporreevasae cncióotenn   ledmye els reccgaoudniotrrá adnteo r  igvciiéovnnied nopdsoaes  tpteeorniros rlooid  aecdsot naacbl lueliacd ioddso e aeclnnat relaasc  lieódgnei  slldaaec lie ónántr reaaand taec roieomnr. o vE ingá orcera asd oec  dolena    2020-11363n https://ww
cmoenrtcraadtoo  od uen av imvieonddifaic atecinósno d, es ileam repnreta ,q suee  aspulipcoanrág alo  uensata balmecpildiaoc eiónn l ad per elas ednutera lceiyó.n del
Disposición transitoria segunda.  Declaración transitoria de municipios como áreas con 
mercado de vivienda tenso.
Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de 
referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos 
en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por 
ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área 
Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta 
declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la 
presente  ley,  y  dejará  de  surtir  efectos,  en  cada  uno  de  los  términos  municipales 
afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con 
mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, 
no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso 
relativa a aquel municipio.
Disposición  final  primera.  Proyecto  de  ley  de  regulación  de  los  contratos  de 
arrendamiento de bienes.
El Gobierno debe aprobar en el plazo de nueve meses un proyecto de ley de 
regulación de los contratos de arrendamiento de bienes.
Disposición final segunda.  Revisión de los criterios para la determinación de la renta 
inicial de los alquileres.
El  Gobierno  debe  presentar  al  Parlamento,  en  el  plazo  de  un  año,  un  estudio 
valorativo sobre la efectividad de los criterios establecidos por la presente ley para 
alcanzar el objetivo de contener y moderar las rentas en los contratos de arrendamiento 
de  vivienda  sujetos  a  la  misma,  y  debe  acompañar  el  estudio,  si  procede,  de  las 
propuestas de modificación que considere convenientes o necesarias a la vista de la 
evolución del mercado de alquiler de viviendas.
Disposición final tercera.  Marco competencial.
La presente ley se dicta al amparo del artículo 129 del Estatuto de autonomía de 
Cataluña, por el que se atribuye a la Generalidad de Cataluña la competencia exclusiva 
en  materia  de  derecho  civil,  salvo  en  las  materias  que  el  artículo  149.1.8  de  la 
Constitución atribuye al Estado, y del artículo 137 del Estatuto de autonomía, por el que 
se  atribuye  a  la  Generalidad  la  competencia  exclusiva  en  materia  de  vivienda.  La 
disposición adicional tercera y los artículos 17 y 18 se dictan al amparo del artículo 130 
del Estatuto de autonomía de Cataluña, que establece que corresponde a la Generalidad 
dictar las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del derecho 
sustantivo de Cataluña.
Disposición final cuarta.  Entrada en vigor.
La presente ley entra en vigor al día siguiente de su publicación en el «Diari Oficial 
de la Generalitat de Catalunya», con las siguientes excepciones:
a)  Los preceptos que puedan conllevar gastos con cargo a los presupuestos de la 
Generalidad producirán efectos en el momento de la entrada en vigor de la ley de  s
presupuestos correspondiente al ejercicio presupuestario inmediatamente posterior a la  oe.
entrada en vigor de la presente ley. w.
ennutervbaa)r á  eeLdnaif  ivaciapgcloiciró aencn ióo en ld  pdele allz aroés  gdviemiv teireenns dd aaeñs c oorsen sdteuenlstcadineót nela sd  eedn erter anudtnaa s pe ernon cv eeigls ocora  ddsoee   ldgaer la elanys  pr veriehvsaieebnnilditteaa.sc iódne   2020-1136n https://w
ANEXO
Municipios incluidos en la declaración transitoria de áreas con mercado de 
vivienda tenso
1.  Badalona.
2.  Barberà del Vallès.
3.  Barcelona.
4.  Blanes.
5.  Calafell.
6.  Castellar del Vallès.
7.  Castelldefels.
8.  Cerdanyola del Vallès.
9.  Cornellà de Llobregat.
10.  Esplugues de Llobregat.
11.  Figueres.
12.  Gavà.
13.  Girona.
14.  Granollers.
15.  L'Hospitalet de Llobregat.
16.  Igualada.
17.  Lleida.
18.  Manlleu.
19.  Manresa.
20.  Martorell.
21.  El Masnou.
22.  Mataró.
23.  Molins de Rei.
24.  Montcada i Reixac.
25.  Montgat.
26.  Olesa de Montserrat.
27.  Olot.
28.  Palafrugell.
29.  Pallejà.
30.  Pineda.
31.  El Prat de Llobregat.
32.  Premià de Mar.
33.  Reus.
34.  Ripollet.
35.  Rubí.
36.  Sabadell.
37.  Salou.
38.  Salt.
39.  Sant Adrià de Besòs.
40.  Sant Andreu de la Barca.
41.  Sant Boi de Llobregat.
42.  Sant Cugat del Vallès.
43.  Sant Feliu de Guíxols.
44.  Sant Feliu de Llobregat. e
45.  Sant Joan Despí. bo
46.  Sant Just Desvern. 3w
4487..   SSaanntt  VPiecreen dçe d Relisb eHso.rts. 2020-1136n https://w
4590..   SSaannttaa  CPeorlopmètau ad ed eG Mraomgeondeat..
51.  Sitges.
52.  Tarragona.
53.  Terrassa.
54.  Tortosa.
55.  El Vendrell.
56.  Vic.
57.  Viladecans.
58.  Vilafranca del Penedès.
59.  Vilanova i la Geltrú.
60.  Vilassar de Mar.
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley 
cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la 
hagan cumplir.
Palacio  de  la  Generalidad,  18  de  septiembre  de  2020.–El  Presidente  de  la 
Generalidad de Cataluña, Joaquim Torra i Pla.
(Publicada en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya» número 8229, de 21 de septiembre de 2020)
2020-1136n https://w