BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 35 Jueves 10 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 17591
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2147 Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se deniega la 
inscripción de un derecho de reversión de fincas a favor de la Administración 
concedente, en el momento de terminación de la concesión administrativa.
En  el  recurso  interpuesto  por  Luis  Barcala  Sierra,  como  alcalde-presidente  del 
Ayuntamiento  de  Alicante,  contra  la  nota  de  calificación  de  la  registradora  de  la 
Propiedad de Alicante número 1, doña María José Quesada Zapata, por la que se 
deniega la inscripción de un derecho de reversión de fincas a favor de la Administración 
concedente, en el momento de terminación de la concesión administrativa.
Hechos
I
Mediante escritura de adjudicación de concesión de servicio de autobuses autorizada 
por el notario de Alicante, don Pedro Jesús de Azurza y Oscoz, de fecha 28 de agosto 
de 1970, se reguló la concesión administrativa con el Ayuntamiento de Alicante de la 
sociedad «Masatusa». En la cláusula 21 de la escritura se pactó la reversión a favor del 
Ayuntamiento de la totalidad de las obras, instalaciones y servicios de la concesión. Por 
certificación  administrativa  de  fecha  15  de  junio  de  2019  se  identifican  las  fincas 
registrales afectas a la concesión.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad de Alicante número 1 con fecha 14 de 
junio de 2021 dicha certificación y copia de la escritura de adjudicación de concesión de 
servicio de autobuses autorizada por el notario de Alicante, don Pedro Jesús de Azurza y 
Oscoz, de fecha 28 de agosto de 1970, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos. Aportado documento en el que consta el acta del acuerdo adoptado se 
requiere  acuerdo  específico  en  el  que  se  ordene  la  operación  registral  a  realizar, 
entendiendo que en el caso concreto será nota marginal de afección al servicio público 
municipal de transporte por el plazo que dure la concesión administrativa y sobre las 
fincas  registrales  que  deban  quedar  afectas  al  mismo.  Teniendo  en  cuenta  que  la 
concesión y con ella la afección al citado servicio va a caducar el 16 de julio de 2021, a 
fecha de hoy dicho plazo ha pasado. Por lo que se refiere a la reversión no procede en el 
caso que nos ocupa, ni siendo el pliego de concesión título hábil para que unas fincas 
que son propiedad de la concesionaria, y alguna de ellas con anterioridad a la fecha de 
la concesión ya lo eran, reviertan a favor del Ayuntamiento que nunca fue propietario de 
las mismas. Fundamentos de Derecho. Artículo 18 de la ley hipotecaria y 99 y 100 del 
Reglamento  Hipotecario.  Se  hace  constar  que  de  la  documentación  presentada  no  e.e
consta el consentimiento expreso de la titular de las fincas a la práctica de la operación  b
que  se  realice,  siendo  necesario  tal  consentimiento  a  tenor  del  artículo  20  Ley  47ww
pHriepsoNeteoncttiaaficrciiaaód n(a… d lo)a.c  Fmuimrismemanadta oec. iló Ddnoí añc ao3 m0M padlreeíma j ueJloniost aédr eiQa  u2jue0ns2ta1od,  acso eZn aa lppaao toratra,i g,a in b2aa0lj.o  d Peeo l jrum lniioos tmdae om  2aa0sr2ige1inn»ta.ol  ddee   OE-A-2022-21able en https://
fecha 26 de octubre de 2021, se hizo constar la afectación de los terrenos a la prestación
de servicio municipal de transporte urbano de la ciudad de Alicante. Pero la registradora 
deniega la constancia registral de la reversión en favor del Ayuntamiento por tratarse de 
fincas  que  nunca  fueron  de  su  titularidad,  sino  de  la  empresa  concesionaria.  Esta 
denegación fue notificada el día 9 de noviembre de 2021.
III
Contra la denegación de la inscripción del derecho de reversión, don Luis Barcala 
Sierra, como alcalde-presidente del Ayuntamiento de Alicante, interpone recurso en 
virtud de escrito de fecha 1 de diciembre de 2021, en base entre otros a los siguientes 
argumentos: Primero. Que en la escritura autorizada por el notario de Alicante Don 
Pedro Jesús de Azurza y Oscoz el 28 de agosto de 1970, se elevó a escritura pública el 
contrato para la gestión de autobuses y tranvías urbanos de la ciudad de Alicante, en 
favor de Masatusa. En dicho contrato y escritura se estipulaba claramente que los 
inmuebles que formaban parte de la concesión, descritos en la misma, revertirían en 
favor del Ayuntamiento (cláusula 21 de la escritura). Segundo. La certificación cuya 
inscripción se solicitó tiene antecedente en dicho contrato y escritura de concesión, y se 
consignaban las fincas afectas a la explotación y la obligación de revertir las mismas al 
Ayuntamiento una vez concluido el contrato. Tercero. El registrador de la propiedad al 
calificar  la  certificación  administrativa  extendió  nota  desfavorable  respecto  de  la 
inscripción del derecho de reversión de los bienes inmuebles en favor del Ayuntamiento. 
Conforme al artículo 13 de la ley hipotecaria, el derecho de reversión en favor de la 
Administración titular del servicio público concedido al contratista es un derecho limitativo 
del dominio que puede y debe estar inscrito en el Registro. La circunstancia de que en la 
finca  no  conste,  previamente  a  la  inscripción  de  la  propiedad  de  la  empresa 
concesionaria, título de propiedad anterior en favor del Ayuntamiento, no es óbice a que 
el derecho de reversión se contemple. El Reglamento de servicios de las corporaciones 
locales aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955 vigente en el momento de la 
concesión y actualmente, ya señalaba en su artículo 115, en relación al 131, el derecho 
de reversión del servicio en favor de la Administración concedente, sean o no estos 
bienes cedidos al inicio de la concesión en favor del contratista. Puede darse el caso y 
de hecho es muy usual, que el contratista sea quien aporte los terrenos, aporte las 
obras, las explote por el plazo pactado, y al término del contrato o concesión, reviertan 
en favor de la Administración. En consecuencia, el derecho de reversión, al ser un 
derecho limitativo del dominio, es inscribible en el Registro de la propiedad.
IV
La registradora emitió informe el día 9 de diciembre de 2021, mantuvo la nota de 
calificación en relación a la denegación del derecho de reversión y elevó el expediente a 
este Centro Directivo. En el Registro sí se ha hecho constar por nota marginal la 
afectación de los terrenos a la prestación de servicio municipal de transporte urbano de 
la ciudad de Alicante, pero se mantiene la denegación de la constancia registral de la 
reversión en favor del Ayuntamiento por tratarse de fincas que nunca fueron de su 
titularidad, sino de la empresa concesionaria.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 283 y 291 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del  e.
Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas  w.
del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero  47ww
dpeo r 2D0e1c4r;e 1to1 5d ey  1173 1d ed ejul nRioe gdlaem 1e9n5t5o;  d3e1  sye 6rv0i cyio ssi gdueie lnatse sc odreplo Rraecgiolanmese nlotoc aHleipso atepcraorbioa,d oy 
slae prteiesmolubcreió dne  d2e0 2la1 .Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de  BOE-A-cable e
1. Se debate en el presente recurso si es inscribible el derecho de reversión 
previsto en la escritura de concesión de un servicio público en favor de la Administración 
concedente, sobre fincas propiedad de la empresa concesionaria que se relacionan en 
certificación administrativa complementaria.
En el Registro ya se ha hecho constar por nota marginal la afectación de los terrenos 
a la prestación de servicio municipal de transporte urbano de la ciudad de Alicante. Pero 
la registradora deniega la constancia registral de la reversión en favor del Ayuntamiento 
por  tratarse  de  fincas  que  nunca  fueron  de  su  titularidad,  sino  de  la  empresa 
concesionaria.
El Ayuntamiento concedente recurre la nota de calificación por entender que es 
inscribible en el Registro de la propiedad el derecho de reversión del servicio en favor de 
la Administración concedente, y que es posible que sea el contratista quien aporte los 
terrenos y las obras, las explote por el plazo pactado, y al término del contrato o 
concesión, reviertan en favor de la Administración.
2. La concesión administrativa es un acto bilateral por el que la Administración 
Pública confiere a determinada persona física o jurídica, temporalmente, el ejercicio de 
cierta actividad administrativa que tiene como objeto la gestión de un servicio público, la 
realización de una obra pública, o la explotación de un bien de dominio público.
El  artículo  334  del  Código  Civil  en  su  apartado  décimo  califica  como  bienes 
inmuebles «las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y 
demás derechos reales sobre bienes inmuebles».
La posibilidad de inscribir la concesión administrativa como bien inmueble, en sí 
misma considerada, viene prevista en el artículo 31 del Reglamento Hipotecario al 
determinar que «las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes 
inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que 
resulten del título correspondiente».
Como resulta del precepto, deben afectar o recaer sobre bienes inmuebles, por lo 
que se excluyen las concesiones de servicios públicos, que se califican en el artículo 336 
del Código Civil como bienes muebles. Así lo afirmó la Resolución de este Centro 
Directivo de 16 de septiembre de 2021.
No obstante -conviene añadir ahora-, que nada impide, sin embargo, la constancia 
registral  de  la  afectación  de  determinados  inmuebles  a  una  concesión  de  servicio 
público, dada la transcendencia real de la afectación. Además, en el caso de este 
recurso, esta afectación ya consta registralmente y por tanto está bajo la protección de 
los tribunales.
3. En relación con los bienes afectos la doctrina administrativa más reciente admite 
la posibilidad de afectar a concesiones administrativas bienes demaniales públicos, sino 
también bienes privados del propio concesionario. Dicho de otra forma, cabe que la 
propiedad de los elementos materiales afectos a la concesión y sujetos a reversión 
pertenezcan bien a la Administración concedente, bien al concesionario.
Por tanto, no necesariamente los bienes afectos son bienes demaniales públicos. El 
dato de la afectación carece de virtualidad suficiente para prejuzgar la titularidad pública 
de un bien; existen bienes adscritos a un fin público cuya titularidad es privada, de forma 
que  ambos  extremos  -titularidad  y  afectación-  pueden  presentarse  perfectamente 
disociados. Desde esta óptica, para afirmar que un bien determinado se mueve dentro 
de  la  órbita  del  dominio  público  habrá  que  comprobar,  en  primer  lugar,  que  la 
Administración es su propietaria y, en segundo lugar, su adscripción al uso o servicio 
público.  Solamente  dándose  estas  dos  circunstancias  estaremos  ante  un  elemento  es
demanial, teniendo siempre presente que la segunda (afectación al servicio público) no  o
q(im.u..pe) l E4yic«. l ae sa sonErtntáeín cncb ue cidelsuoenaa ser3ntisai3tno m9ad .adee2 o n lddasteoe  ar mlle  aaCvi nlpegóirorúdism niipgó eúosnrbe  aColr ivc (ivpiroceir:liot o op(p .rpa.ine.úr)oed b Lcaldioedces o  ar  leoq(d.fsum.l.e e)bij»n aipeirs entfrrieetaesltm nivaeeafcen)e.ctento  sep,sr itevaal  tpiidvreianamc icepunioat enb dáaosl  iEcsoes tñaqadulaoe    OE-A-2022-2147able en https://www.
rige en este ámbito es el de que, si no existe pronunciamiento expreso en la concesión o
en las normas, sobre la procedencia de la transferencia de los bienes del concesionario 
al concedente después de finalizada la relación concesional por transcurso del plazo, 
estos  bienes  continúan  en  propiedad  del  primero.  De  esa  forma  se  protegen  los 
derechos patrimoniales del concesionario, especialmente su derecho de propiedad.
Por eso, para determinar el régimen de la reversión, hay que acudir en primer 
término a lo dispuesto en el propio título concesional, pues en él se pueden prever reglas 
distintas en materia de reversión o retorno de los bienes afectados a la concesión.
5. Cabe así distinguir aquellos bienes públicos generalmente inmuebles que están 
afectos al desempeño de lo concedido y que presentan un carácter indispensable para 
su desarrollo. Pueden adquirirse al efecto por expropiación a favor del beneficiario o 
tratarse de bienes públicos con anterioridad. Tales bienes retornan a la Administración 
concedente una vez transcurrido el plazo de la concesión o cualquier otra causa que 
determine su extinción.
De otro lado, están otros bienes propiedad del concesionario que igualmente se 
utilizan en la ejecución de la actividad concedida, pero que su carácter necesario en 
relación con esa ejecución es más atenuado. Estos bienes normalmente se prevén que 
retornen al concesionario aportante, pero también pueden pasar al concedente si así se 
prevé en la concesión, lo que lógicamente repercutirá en el cálculo del canon de la 
concesión.
6. En definitiva, los bienes propiedad del concesionario afectos a la concesión se 
mantienen en el patrimonio del concesionario salvo que se establezca o estipule otra 
cosa en el marco jurídico ordenador de la concesión administrativa en cuestión, que es 
precisamente lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente donde en el 
título concesional, en su cláusula 21, expresamente se establece que los inmuebles que 
formaban  parte  de  la  concesión,  descritos  en  la  misma,  revertirán  en  favor  del 
Ayuntamiento.
7. Estos principios se han consagrado en la legislación sobre contratos del Estado, 
cuando se prevé que, finalizado el plazo de la concesión de servicios, el servicio revertirá 
a la Administración, debiendo el contratista entregar las obras e instalaciones a que esté 
obligado  con  arreglo  al  contrato  y  en  el  estado  de  conservación  y  funcionamiento 
adecuados (artículo 291 de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público).
De la misma manera, el Reglamento  de  servicios de las corporaciones locales 
aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955, en su artículo 115, en relación al 131, 
regula el derecho de reversión del servicio en favor de la Administración concedente, 
sean o no estos bienes cedidos al inicio de la concesión en favor del contratista.
En el pliego de condiciones de la concesión del servicio deben especificarse las 
obras e instalaciones que hubiere de realizar el concesionario y que quedaren sujetas a 
reversión, así como las obras e instalaciones a su cargo, pero no comprendidas en 
aquélla.
En el caso que nos ocupa en el pliego de condiciones se estableció que «terminado 
el  plazo  de  la  concesión  revertirán  al  Ayuntamiento  en  perfecto  estado  de  uso  y 
funcionamiento la totalidad de las obras, vehículos, instalaciones y servicios adscritos a 
la concesión, es decir todos los elementos materiales de la explotación, los cuales 
pasarán a ser de exclusiva propiedad municipal sin que puedan ser retirados por el 
concesionario en beneficio de su patrimonio particular ninguno de los bienes necesarios 
para la debida continuidad del servicio».
8. Es  precisamente  el  título  concesional,  que  se  acompaña  a  la  certificación 
administrativa por la que se solicita la constancia de la concesión en las fincas registrales  es
afectadas, el que servirá de causa traslativa -derecho de reversión- justificativa de la  o
ltHianrai spcncoo9srtinm.be ciciresaáEsirónxiióon tain, n  d.fgsaeeuv gilodoúras n  d teleea rl ér ecscnotuaona sctl:a e els« nciEó ofxnmat,iv noosg rdiu  idsildaepas ol  anlfa eiAn  eccdaolm asni rcntedíiscsetuirbólaoenc n,i3 ó 1snr ie  pcvláaoersnrr tacifrfei ond actea ensrlatc e ed rAueondb damee nivnl  erRiszeet vrfgaeinlcraatiimórli nzeaa n dstlaeao     OE-A-2022-2147able en https://www.
Administración concedente, se inscribirán a favor de ésta, cancelándose los asientos
contradictorios, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 175. Cuando resultasen 
parcelas o fincas sobrantes de una concesión y no deban revertir al concedente, el 
concesionario  podrá  hacer  constar  en  el  Registro  aquella  circunstancia  y  su 
desafectación de la concesión mediante certificación librada por el Organismo que otorgó 
la concesión, en la que se exprese la fecha de la resolución que haya declarado la 
desafectación,  la  circunstancia  de  no  haber  lugar  a  la  reversión  y  el  derecho  del 
concesionario a disponer libremente de la finca. Si la parcela o finca hubiese sido 
adquirida en virtud de expropiación forzosa, la constancia registral de la desafectación no 
perjudicará el derecho de reversión que asista al propietario expropiado, y en caso de 
practicarse segregación, se hará constar en la nueva inscripción la adquisición originaria 
por expropiación».
Esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación de la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.