BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17325
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2697 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario de 
Benalmádena, contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena 
número 2, don Carlos Pindado López, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 12 de julio de 2019 ante el notario de Benalmádena 
don Manuel Montoya Molina, con número 824 de protocolo, se formalizó un préstamo 
para financiar la construcción de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó 
hipoteca sobre una parcela que es propiedad de la parte prestataria y sobre la que existe 
declarada en construcción una vivienda unifamiliar.
En tal escritura se expresa lo siguiente: «Condiciones generales de la contratación: A 
los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales 
de Contratación, las partes convienen que las cláusulas precedentes recogidas en el 
presente documento contractual deben ser consideradas como Condiciones Generales 
de la Contratación, a excepción de las expresamente señaladas como financieras y que 
las  mismas  se  encuentren  debidamente  inscritas  en  el  Registro  de  Condiciones 
Generales de la Contratación. Los intervinientes y, en su caso, los fiadores, prestan su 
conformidad a su incorporación al contrato y las aceptan expresamente en su condición 
de adherente, habiendo sido previamente informados de su existencia por parte de 
Cajamar Caja Rural, en su condición de predisponente». También se añade que: «El 
legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente 
préstamo/crédito  ha  sido  depositado  en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de 
Contratación antes de empezar su comercialización».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Benalmádena número 2, fue objeto de la siguiente calificación:
«Visto por Carlos Pindado López, Registrador de la Propiedad del Registro de la 
Propiedad  de  Benalmádena  n.º  2,  Provincia  de  Málaga,  el  procedimiento  registral 
identificado  con  el  número  de  entrada  3956  del  presente  año,  iniciado  como 
consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en 
virtud de solicitud de inscripción. es
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos  o
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: 97ww
HI. ecEhlo sd.ocumento objeto de la presente calificación, autorizado por Don Manuel
Montoya Molina –Notario de Benalmádena–, el día 12/07/2019, con número 824/2019 de
protocolo, fue presentado por Diagonal Company Services Solutions, S.L. a las 13:03 
horas del día 12/07/2019, asiento 2190 del Tomo 103 del Libro Diario.
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido objeto de calificación desfavorable:
1.  Falta  de  aseveración  por  el  notario  de  la  Triple  coincidencia  entre  las 
estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante.
2.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo 
utilizado.
Fundamentos de Derecho.
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración.
1.  Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
2.  Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI.
En su virtud.
Acuerdo.
Suspender,  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  en 
relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente 
nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, 
durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria (…)
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Pindado 
López registrador/a de Registro Propiedad de Benalmádena 2 a día tres de Septiembre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario 
de Benalmádena, interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en 
el que alegaba lo siguiente:
«Hechos. (…)
La nota de calificación considera como defectos que impiden la inscripción: o
1.  Falta  de  aseveración  por  el  notario  de  la  triple  coincidencia  entre  las  97ww
estip2u. lacNioon eses  dinec loar peoscrari tuerla C yó ldaisg oco Inddeicnitoifniceasd doer  ldae ol femrotad evilnoc udlea nctoen.trato de préstamo
utilizado.
Los fundamentos de Derecho alegados por el Sr. Registrador (además de los que 
son el fundamento de la función calificadora), son en cuanto al defecto número 1, los 
artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11; y, en cuanto al defecto número 2, el 
artículo 11. 2 de la LCGC y disposición final 4.ª de la LCI.
Al final de la escritura, antes de otorgamiento consta lo siguiente que transcribo 
literalmente: “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material:
– El acta exigida por el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario ha sido autorizada por el notario de Benalmádena 
don  Manuel  Montoya  Molina,  el  día  veintiocho  de  junio  de  dos  mil  diecinueve, 
número 768 de protocolo, declarando yo, el notario autorizante de esta escritura, bajo mi 
responsabilidad, de acuerdo con dicha acta, que la parte prestataria ha recibido en plazo 
la documentación y el asesoramiento previsto en dicho artículo.
– La dirección de correo electrónico del prestatario/garantes a los efectos previstos 
en la D.A.8.ª de la Ley (envío de copia simple y comunicaciones del Registro de la 
Propiedad) es: (…).–
– El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del 
presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales 
de Contratación antes de empezar su comercialización.”
Que no se comparte el criterio del Sr. Registrador en ninguno de los dos defectos y, 
no obstante se procederá a la subsanación de la escritura calificada para no entorpecer 
el tráfico jurídico, se interpone recurso con base en los siguientes:
Fundamentos de Derecho.
Artículos 7, 14, 15, 22,2, y disposición final cuarta de la Ley de contratos de Crédito 
inmobiliario, artículos 5, 7, 8, 11, 19, 23 y 24 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  artículos  83  y  84  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de Consumidores y Usuarios.
En cuanto al primero de los defectos.
La aseveración que se solicita en la calificación registral no es necesaria por constar 
ya  en  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  objeto  del  presente.  Tal  y  como  se  ha 
relacionado  en  los  hechos  se  ha  declarado  bajo  la  responsabilidad  del  notario 
autorizante  que  la  parte  prestataria  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en los artículos 14 y 15 de la LCCI; esa declaración se ha hecho 
“de acuerdo con dicha acta” y dentro del préstamo hipotecario autorizado, por lo que ya 
se está diciendo que coinciden. Evidentemente esa documentación y asesoramiento se 
entregan y realizan para el préstamo que se ha firmado, de lo contrario no podría haber 
hecho la declaración prevista en la Ley. Por si cabe alguna duda, la declaración, tal corno 
exige la Ley, se hace “de acuerdo con el acta”, es decir, he tenido en cuenta el acta, y 
por tanto la FEIN y el proyecto de contrato, para hacer esa declaración dentro de la 
escritura de préstamo hipotecario. Es decir, el préstamo está de acuerdo con el acta, o lo 
que es lo mismo, todo coincide. Insisto, no se podría hacer la declaración anterior si no 
coincidiese la FEIN y el proyecto con el préstamo que se autoriza. Parece que el Sr. 
Registrador quiere que se le reitere algo que está contenido ya en la declaración por la 
propia lógica del mecanismo establecido por la Ley y par imposición de esta.
La declaración de coincidencia requerida por el Sr. Registrador y, en general, del 
cumplimiento del régimen específico de protección establecido por la Ley CCI tiene ya  e.
una forma establecida por la Ley. Como resulta del artículo 15.6 LCCI el acta regulada  w.
por  el  mismo  hace  prueba  del  asesoramiento  prestado  por  el  notario  y  de  la  97ww
mquaen irfeeslatacicoiónna ,d ae  qeufeec etol sp rdees tactuamriop licro cmopnr eenl dper iyn caicpeiop tdae e lt rcaonnstpeanrideon cdiae  leons  dsouc vuemrteienntotes 
pmraétsetariaml.o  Ah icpoonteticnauraioc.i óEnv iedle nnotetamrieon itnes lear traersáe uñnaa d ere sceañdaa  iadcetnat isfiec ahtiavcae  deen  eesle p arécstata meno  eal   BOE-A-cable e
que corresponde, no en otro distinto, pues de lo contrario estaría mal hecha, en cuyo 
caso sería el notario que la realiza el que incurriría en responsabilidad. De la exposición 
de  motivos  de  la  Ley  resulta  claramente  la  idea  que  trato  de  exponer  de  que  la 
regulación  de  la  fase  precontractual  del  préstamo  hipotecario  a  que  afecta  “....  se 
complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario”. Es decir, la 
función del notario impuesta por la Ley no concluye al autorizar el acta del artículo 15, 
sino al autorizar la escritura de préstamo a la que se refiere. Idea ésta que se reitera de 
nuevo en su edículo 22.2 al establecer que el notario no autorizará la escritura pública si 
no se hubiere otorgado el acta previa prevista en el artículo 15, y lógicamente la escritura 
de que habla es la del préstamo a que se contrae pues, de lo contrario, el notario no la 
puede autorizar.
Dicho esto, resulta que también la Ley ha regulado la forma en que el registrador ha 
de controlar el cumplimiento por el notario de toda lo anterior. El propio artículo 22.2 
continúa estableciendo que los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes 
muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta 
Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7. Y recordamos, la 
reseña se hace dentro de la escritura de préstamo hipotecario y “de acuerdo con el acta”, 
tal y como impone la Ley. Ha quedado clara la forma en que cada funcionario, notario y 
registrador,  han  de  actuar  para  coordinar  sus  funciones  (cada  uno  la  suya).  Sería 
contrario a la literalidad de las normas expuestas y a su espíritu exigir la inclusión de 
menciones adicionales para ejercer un control que no corresponde al Sr. Registrador y, 
por  tanto,  no  debe  incluirse  ninguna  otra  mención  en  la  escritura  relativa  a  la 
concordancia entre ésta, la FEIN y el proyecto de contrato, pues además de defender 
que ya se está haciendo al hacer la reseña del artículo 15 de la LCCI, ésta no exige 
ninguna  otra  mención  especial,  ni  su  normativa  de  desarrollo.  De  acuerdo  con  lo 
dispuesto en la Ley de forma imperativa, el único elemento sujeto a calificación registral 
es la reseña.
Los fundamentos de derecho alegados por el Sr. Registrador son el artículo 29 y 30 
de la Orden EHA 2899/11:
Artículo 29.  Documentación contractual.
Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los 
préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras 
cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no 
podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas.
En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijará el 
tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones 
experimentadas en ese tipo de interés.
Artículo 30.  Acto de otorgamiento.
1.  En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento 
Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y demás disposiciones aplicables. e.
2.  El  cliente  tendrá  derecho  a  examinar  el  proyecto  de  escritura  pública  de  w.
formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los  97ww
atrnetse  deíal sn ohtáabriiole asu atonrtiezraionrtees,  aal  ssue ñoatolardgoa mpliaeznoto s. iEeml cplireen qteu ep oedl raác rteon duen coitaorr geaxmprieesnatom deen tela, 
escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
3.  En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de 
control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la 
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la 
legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las 
obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:
a)  Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación 
la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las 
condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e 
informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha 
de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al 
cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.
b)  En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha 
recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26, y advertirle expresamente 
cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
1.º  Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los 
que se refiere el artículo 27.
2.º  Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que 
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable 
pactado para períodos posteriores.
3.º  Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como 
cláusulas  suelo  o  techo.  En  particular,  el  notario  consignará  en  la  escritura  esa 
circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, en todo caso, 
sobre:
i)  Los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.
ii)  Las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha 
establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés.
c)  Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las 
cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas. En 
particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de 
carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así 
mismo, advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran pactado 
cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer 
la amortización del préstamo.
d)  Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas 
cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de 
interés en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de 
diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación 
de  las  hipotecas  inversas  y  el  seguro  de  dependencia  y  por  la  que  se  establece 
determinada norma tributaria.
e)  En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente 
sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
f)  Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican 
para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas 
financieras.
g)  En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente  e.
asesoramiento independiente. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se  w.
realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se  97ww
debehr)á  aIndfvoerrmtira rd ea l ecsliteen etex tdreem loos a cl ocsliteenst ee.xactos de su intervención.
4.  La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o la
inscripción de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado,
ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el 
recurso de alzada.
De ninguna de dichas normas resulta que el notario que aplica la nueva LCCI 
de 2019 tenga que hacer la aseveración explícita que exige el Sr. Registrador, sobre todo 
si se tiene en cuenta que la LCCI regula la materia ampliando la protección del deudor 
en un acta previa al otorgamiento del préstamo y regulando los requisitos del acto del 
otorgamiento con la reseña del artículo 15.7 con la que como hemos repetido a lo largo 
de este recurso está incluida la pretendida aseveración adicional exigida en la nota de 
calificación y que, por tanto, sería innecesaria en cualquier caso.
La Orden EHA 2899/11 que alega el Sr. Registrador ha sido objeto de modificación 
por el artículo segundo de la Orden ECE/482/2019 de 26 de Abril. Dicha modificación se 
ha hecho precisamente como consecuencia de la LCCI, para modificar su objeto y 
ámbito de aplicación, ampliándolo y adecuándolo a lo recogido en la LCCI (según su 
exposición de motivos). Si el legislador hubiese querido que además de la reseña exigida 
por la Ley se haga otra aseveración más, lo hubiese recogido expresamente en los 
artículos 29 y 30 alegados, pero no lo ha hecho y, por tanto, no pueden ser fundamento 
jurídico de su exigencia.
En cuanto al segundo defecto (No se incorpora el Código Identificador del modelo de 
contrato de préstamo utilizado), suponemos que se refiere al código que lo identifica en 
el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
De nuevo no se comparte el criterio del Sr. Registrador. Los fundamentos alegados 
son el “artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI”. De ellos no puede extraerse la 
consecuencia de que sin el número del depósito no pueda autorizarse ni inscribirse la 
escritura. Se comparte con el Sr. Registrador el deseo de que la entidad prestamista 
proporcione el número de registro pues con ello se facilitaría enormemente la labor del 
notario y del registrador. De hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número 
sea facilitado y conste en la escritura pero, repito, no hay fundamento jurídico que impida 
la autorización ni la inscripción.
La propia Dirección General de Registros y del Notariado, en su Instrucción de 13 de 
Junio de 2.019 sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo 
del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro desde la entrada en vigor de la 
LCCI, no ha dicho que tenga que constar el número del depósito y sin embargo sí que ha 
contemplado la posibilidad de que el, depósito no se realice de los formularios de los 
préstamos como modelos íntegros del contrato, sino también, como otra posibilidad, de 
las cláusulas contractuales ordenadas por materias o por cualquier otro criterio. En su 
conclusión final dice la Dirección General que “... si bien en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito,  y 
comprobarse por el notario y registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no 
impide...” sin que haya hecho referencia en ningún momento a la constancia del número 
de dicho depósito, que, además, caso de optarse por la segunda modalidad del mismo, 
por cláusulas contractuales, no existiría. Añadir además que hay entidades que tienen un 
único número de depósito para todos los formularios de contrato, no uno para cada 
formulario. Y repito, la no facilitación del número de depósito de cada formulario, del 
código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente 
el cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para 
denegar la autorización ni la inscripción de la escritura.
La Instrucción mencionada afirma que “el notario deberá controlar al autorizar la  s
escritura de préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero  oe.
hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar  w.
ese depósito” y que el “control del depósito no atañe al contenido de las condiciones  97ww
lgae nveerriafilceasc oió na  floar mexaisl tdeenlc ciau mdep lcimláiuesnutola ds eq ulae  olabslig raeceimónp ldaec edne,p sóinsioto q”,u ae  fsine  dcierc iunnfosrcmriabre  aal 
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Instrucción, ya que en el supuesto indicado (no depósito) tanto el notario como el 
registrador, deberá comunicarlo al Ministerio de Justicia a los fines del artículo 24 de la 
Ley de Condiciones Generales de Contratación. Por tanto, en ningún caso el notario 
deberá  denegar  la  autorización  de  la  escritura  de  préstamo  ni  el  registrador  la 
inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito. Y si ello es 
así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica 
en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador».
IV
El registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Carlos Pindado 
López,  emitió  informe  mediante  escrito  de  12  de  septiembre  de  2019  y  elevó  el 
expediente  a  este  Centro  Directivo.  En  dicho  informe  expresaba  que  resuelve  lo 
siguiente:
«1)  Desistir de la calificación negativa expresada en el defecto número 1) de la nota 
de calificación, esto es “Falta de la aseveración por el notario de la triple coincidencia 
entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante”, al 
admitir el razonamiento del señor notario de que esa declaración debe darse incluida en 
la escritura en la que se declara bajo la responsabilidad del notario autorizante que la 
parte prestataria ha recibido la documentación en plazo y el asesoramiento previsto en 
los artículos 14 y 15 LCCI, todo ello “de acuerdo con el acta”, y que no podría hacer tal 
declaración si no coincidiesen la FEIN, el proyecto y el préstamo que se autoriza.
2)  Se mantiene sin embargo la calificación respecto del defecto indicado bajo el 
número 2) de la referida nota de calificación, referido a la no incorporación del Código de 
Identificación  del  modelo  de  contrato  del  préstamo  utilizado,  que,  efectivamente  se 
refiere al código asignado en el Registro de Condiciones generales de la Contratación 
(…)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 Real 
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción  e.e
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el  b
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las  97ww
Leescyr i5tu/2ra0s1 9d,e  dper é1s5ta dmeo  my aernz oe,l  rReegguilsatdroo rdae d lea  Plorso pcioendtaradt,o dse dsdee c lraé deintotr aindma oebni livairgioo,r  dy el alas 
yR e8s doelu cjuionnioe sd ed e2 0la11 D, i2re3c dceió ne nGereon,e 1r6a l yd 2e7 l odse  Rfeebgriesrtroo, s2 0y  yd e2l 8N doeta jruiandioo  yd 1e8 1, 82 6d ey  e2n7e droe 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de 
marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo para financiar la construcción de una vivienda; y en garantía del mismo se 
constituyó hipoteca sobre una parcela que es propiedad de la parte prestataria y sobre la 
que existe declarada en construcción una vivienda unifamiliar.
En tal escritura se expresa que: «A los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 
de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, las partes convienen que las 
cláusulas  precedentes  recogidas  en  el  presente  documento  contractual  deben  ser 
consideradas  como  Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  a  excepción  de  las 
expresamente  señaladas  como  financieras  y  que  las  mismas  se  encuentren 
debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Los 
intervinientes y, en su caso, los fiadores, prestan su conformidad a su incorporación al 
contrato y las aceptan expresamente en su condición de adherente, habiendo sido 
previamente  informados  de  su  existencia  por  parte  de  Cajamar  Caja  Rural,  en  su 
condición de predisponente». También se añade que: «El legal representante de la 
entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido 
depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar 
su comercialización».
2.  Según el único de los dos defectos expresados en la nota impugnada que es 
mantenido por el registrador, éste suspende la inscripción solicitada porque «no se 
incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado»; y como 
fundamento  alega  el  artículo  11.2  de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los 
Consumidores y Usuarios y la disposición final cuarta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los 
preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa 
exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador 
del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación;  y  añade  que,  según  la 
Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario 
deberá  denegar  la  autorización  de  la  escritura  de  préstamo  ni  el  registrador  la 
inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito; y si ello es 
así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica 
en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador.
3.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la  e.
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las  w.b
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los  97ww
Lperéys atanmteoss d ye  cermédpietozsa rh sipuo cteocmaerirocsia cliozmacpiórenn, deisd oinsd eund aebl leá mqubeito « edle n aoptalircioa cdióenb edreá  lcao nptrrooplaiar 
ainl scaruibtoirrliaz,a re ll am eesroc rihtuercah od ed ep rqéustea mefoe chtiivpaomteecnatreio ,l ay  eenlt idreagdi sftirnaadnocri edrea  hlaa ypar opprieodceaddi daol 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como  s
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario  oe.
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán  w.
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de  97ww
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Rcueagli:s t«roL a refaglutala ddoe  einns cerilp cciaópní tudleo  lIaIIs  ccuoannddicoi onseeas  goebnligearatolersia  doe  llaa  pcoenrstrisatteanccióian  eenn  leal   BOE-A-cable e
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En  el  presente  caso  son  las  partes  contratantes  las  que  «convienen»  que  las 
condiciones  generales  de  la  contratación  recogidas  en  la  escritura  «se  encuentren 
debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación»; y el 
representante  de  la  entidad  prestamista  manifiesta  que  el  formulario  del  presente 
préstamo  ha  sido  depositado  en  el  referido  Registro  antes  de  empezar  su 
comercialización.  Pero  no  consta  en  la  escritura  que  el  notario  haya  realizado  la 
comprobación de tal extremo. Lo que ocurre es que no es este el defecto que el 
registrador opone para suspender la inscripción sino la falta de incorporación del código 
identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo que aun cuando se 
hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura calificada, del 
cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación del previo 
depósito de las condiciones generales.
Por todo ello, ese defecto, en los términos en que se ha expresado en la calificación 
impugnada, no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  5  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.