BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68403
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9321 Resolución de 19 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se suspende, en la 
inscripción de una escritura de compraventa, la cancelación de determinadas 
condiciones resolutorias que gravan la finca que se vende.
En el recurso interpuesto por don Vicente Martorell García, notario de Oviedo, contra 
la calificación de la registradora de la Propiedad de Oviedo número 3, doña Ana Ámez 
Aparicio, por la que se suspende, en la inscripción de una escritura de compraventa, la 
cancelación de determinadas condiciones resolutorias que gravan la finca que se vende.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 10 de diciembre de 2020 por el notario de 
Oviedo, don Vicente Martorell García, se otorgó por la representación de «Sociedad de 
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», a favor de la 
entidad «Promociones y Obras Nuevo Espacio, S.L.», compraventa de una finca urbana. 
Del precio de 700.000 euros, se abonaron en el acto de otorgamiento la cantidad 
de 385.000 euros y se aplazó la de 315.000 euros, que serían abonados como máximo 
el día 21 de diciembre de 2021, y se garantizaba ese pago aplazado con condición 
resolutoria para el caso de impago del mismo.
Interesa a los efectos de este expediente que, en las disposiciones se establecía lo 
siguiente: «Solicitud cancelación de cargas. "Promociones y Obras Nuevo Espacio, S.L." 
solicita la cancelación de la condición resolutoria, pues aunque la información registral 
remitida no especifica la obligación garantizada y los términos de la garantía, presume 
que tal condición resolutoria es en garantía de una serie de obligaciones recíprocas 
pactadas en la escritura autorizada por el Notario de Oviedo Don José María Moutas 
Cimadevilla,  el  día  29  de  diciembre  de  2008,  número  2560  de  protocolo,  entre  la 
vendedora "Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo, S.A." y la compradora 
"Prado de la Vega Properties, S.L.", las cuales carecen ya de razón de ser, por lo que ha 
desaparecido la causa material del art. 1275-1 del Código Civil o presupuesto esencial 
sobre el que se asienta la voluntad negocial:  La obtención de las correspondientes 
licencias para vivienda libre, al establecerse en interés de la entonces compradora 
"Prado de la Vega Properties, S.L.", cuya posición jurídica en la titularidad de la finca y 
derechos accesorios corresponde hoy a la parte vendedora "Sociedad de Gestión de 
Activos  Procedentes  de  la  Reestructuración  Bancaria,  S.A."  y,  en  consecuencia, 
"Promociones y Obras Nuevo Espacio, S.L.".  La no incorporación en la publicidad 
gráfica de la referencia «suelo desarrollado por Sogepsa", al resultar fallida tal promoción 
inmobiliaria, como resulta de su asunción por la Sareb. Y en caso de que la condición 
alcance a la instalación de un Centro de Transformación, por derivar tal obligación de la 
propia normativa sectorial, siendo indiferente su garantía o no privada. Caso de que el  e.
Registro de la Propiedad entendiese que no procede tal cancelación, ni siquiera por  w.b
prescripción o caducidad, se solicita que así lo resuelva, en calificación motivada en la  21ww
qlau ien sscer iepxcpiórne sdeen l ae nctoomncperasv leons tap»o.sibles medios de cancelación, pero sin que ello obste a
autoErinz aedla  Reel gdiísatr o2 9d dee  lad icPierompbiered adde  a2p0a0r8e,c ípao rq luae ,c ueanl  lvai retundti ddaed  l«aS orecfieerdidaad  Mesixctrait udrea 
Gestión y Promoción del Suelo, S.A.» vendió a «Prado de la Vega Properties, S.L.» un
solar y se pactó condición resolutoria en garantía de la obligación de obtener licencia y 
de  la  de  incorporar  en  la  publicidad  gráfica  de  comercialización  de  la  parcela  la 
referencia a «suelo desarrollado por Sogepsa», figuraban garantizadas con condición 
resolutoria las obligaciones siguientes: «a) El resultar la Parcela/Lote edificatorio objeto 
de compraventa, no susceptible de obtener la correspondiente licencia de edificación y/o 
primera ocupación, con un uso residencial y destino a vivienda libre –VL–, permitido por 
la normativa al efecto del definitivamente aprobado Plan Especial del Área Residencial 
(…), en Oviedo, –Expte. SPDU-G 05/03 –BOPA del día 2 de abril de 2.005–, por causa 
directamente imputable a la Sociedad vendedora. b) La no incorporación en la publicidad 
gráfica  de  la  referencia  a  «suelo  desarrollado  por  Sogepsa»  conforme  a  las 
determinaciones señaladas en la precedente cláusula Séptima. En ningún caso podrá 
ejercitar la acción de resolución quien haya provocado la causa de la misma».
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Oviedo número 3, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación.
«Examinado y calificado la escritura autorizada por el notario de Oviedo don Vicente 
Martorell García el día 10 de Diciembre de 2020, número 2259 de protocolo, presentado 
a  las  9:00  horas  del  día  11/12/2020,  objeto  del  asiento  de  presentación  373  del 
Diario 213.º, aportada copia autorizada en soporte papel el día 14/01/2021, se ha inscrito 
el "dominio" adquirido por la Sociedad "Promociones y Obras Nuevo Espacio, S.L." por 
título de compra con la condición resolutoria expresada, al tomo 3.831, libro 139, folio 94, 
inscripción 10.ª de la finca N.º 57554 de Oviedo 9.ª, CRU 33027001089658. Así mismo y 
en virtud de la solicitud de inscripción parcial contenida en la estipulación 13 y en la 
letra  E),  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  los  artículos  18,  19,  19  Bis,322  y 
concordantes de la Ley Hipotecaria se suspende la inscripción de los apartados VI) y VII) 
de la letra d) relativa al ejercicio de la condición resolutoria recogida en la estipulación 
tercera, así como la cancelación de la condición resolutoria inscrita en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho
Primero.  Se suspende la inscripción de lo dispuesto en los apartados VI) y VII) de la 
letra d) relativa al ejercicio de la condición resolutoria recogida en la estipulación tercera 
que  literalmente  señalan  lo  siguiente:  "vi)  Cancelación:  Las  Partes  acuerdan  que, 
cumplida la obligación de pago por la Compradora a la Vendedora, en el mismo acto y 
una vez verificado el pago, procederá ésta última a otorgar instancia privada dirigida al 
registrador (con firmas legitimadas o ratificada ante el Sr. Registrador de la Propiedad 
competente)  que  permita  cancelar  la  Condición  Resolutoria  en  el  Registro  de  la 
Propiedad. Igualmente se compromete a otorgar cualquier otro documento adicional o 
subsanatorio  que  fuera  necesario  para  la  cancelación  registral  de  la  Condición 
Resolutoria. (vii) Sin perjuicio de lo anterior, la Vendedora faculta a la Compradora con 
carácter irrevocable para que, una vez realizado el Pago Aplazado del Precio, proceder a 
la cancelación registral de la Condición Resolutoria unilateralmente y mediante instancia 
privada dirigida al Registrador de la Propiedad que corresponda, siempre que a la misma 
se acompañe acta notarial en la que quede protocolizado; (i) justificante de pago del 
Pago Aplazado del Precio mediante trasferencia bancaria a favor de la Vendedora o (ii) 
justificante de haber quedado depositado ante notario a disposición de la Vendedora el 
Pago Aplazado del Precio."
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria "Para que  s
puedan  ser  inscritos  los  títulos  expresados  en  el  artículo  anterior,  deberán  estar  e.
consignados  en  escritura  pública,  ejecutoria  o  documento  auténtico  expedido  por  w.
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los  21ww
reglaDmicehnot oasrt.í"culo recoge el principio de legalidad en su vertiente formal conforme al cual
como regla general para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad del
dominio y demás derechos reales y de los hechos que le afectan un título público o 
auténtico. Sólo excepcionalmente cabe el documento privado con legitimación de firmas.
Por su parte el artículo 82 de la Ley Hipotecaria es sus párrafos primero y segundo 
señala que: "Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura 
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso 
de  casación,  o  por  otra  escritura  o  documento  auténtico,  en  el  cual  preste  su 
consentimiento  para  la  cancelación  la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la 
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. Podrán, no 
obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado 
quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud 
se practicó la inscripción o anotación preventiva".
Por lo tanto, se reitera el criterio general del artículo 3 de la Ley Hipotecaria si bien 
en su párrafo segundo se permite la cancelación automática siempre que el derecho 
haya  quedado  extinguido  de  manera  indubitada,  supuesto  en  el  que  ya  no  sería 
necesario un nuevo consentimiento del titular registral.
En el presente supuesto la cancelación prevista en la estipulación (vi) implica la 
emisión por parte de la vendedora de una declaración de voluntad reconociendo la 
realidad del completo pago y prestando su consentimiento a la cancelación. Dicha 
manifestación para tener acceso al Registro de la Propiedad ha de ser recogida en 
documento público tal y como exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria citado, por lo que 
no  es  inscribible  la  previsión  de  que  la  cancelación  por  voluntad  del  vendedor  se 
practique en virtud de documento privado.
En cuanto a lo recogido en la estipulación (vii), tampoco se considera suficiente para 
cancelar el documento privado otorgado unilateralmente por el comprador acompañado 
por acta notarial en la que quede protocolizado el justificante de pago aplazado o de 
depósito ante notario del precio aplazado dado que no resultaría acreditada de manera 
inequívocamente indubitada que el derecho haya quedado extinguido y por lo tanto es 
preciso, que el titular del derecho preste su consentimiento.
En este sentido se ha venido  manifestando la  Dirección General de Seguridad 
Preventiva y Fe Pública en su reciente resolución de fecha 10 de agosto de 2020 que 
resolvió un supuesto que en su fundamento de derecho segundo señala que "Del 
examen de la escritura resulta evidente que no nos encontramos ante la previsión de una 
cancelación  automática,  como  podría  ser  la  pactada  introduciendo  un  plazo  de 
caducidad de la condición, sino que tal como se ha estipulado la condición resolutoria y 
su forma de cancelación, se hace necesario que en el futuro documento cancelatorio se 
emita  una  declaración  de  voluntad  reconociendo  la  realidad  del  completo  pago  y 
prestando el consentimiento a la cancelación de la garantía. En el caso de que el 
documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora en virtud del apoderamiento que 
se le concedió al efecto en la escritura calificada, también se hace necesaria esa 
prestación de consentimiento. No deja de ser el mismo consentimiento indicado en el 
párrafo precedente, aunque emitido por un apoderado. Con una particularidad en este 
caso, que es que se pretende acreditar el hecho del completo pago acompañando una 
serie de documentos privados como son las certificaciones bancarias referentes a las 
órdenes  de  transferencias.  Dichas  certificaciones  independientemente  de  ser 
documentos privados que no prueban ni autoría ni capacidad ni legitimación de quien los 
suscribe, tampoco acreditarían indubitadamente el hecho del total pago del precio de la 
compraventa; tan solo podrían acreditar que se ha ordenado una transferencia de una 
cuenta a otra por un determinado importe, pero difícilmente que esas transferencias  s
tienen por objeto el pago de precio aplazado de esta concreta compraventa". oe.
Segundo.  Se suspende la cancelación de las condiciones resolutorias solicitada de  w.
conformidad con lo dispuesto en la letra E). 21ww
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Promoción del Suelo S.A" y la compradora "Prado de la Vega Properties S.L" al haber 
desaparecido la causa material del artículo 1275.1 del Código Civil y señala que en el 
caso de que el Registro de la Propiedad entendiese que no procede tal cancelación ni 
siquiera por prescripción o caducidad, así lo resuelva en calificación motivada en la que 
se expresen entonces los posibles medios de cancelación.
De  conformidad  con  los  libros  del  Registro  fueron  garantizadas  con  condición 
resolutoria las siguientes obligaciones: a) El resultar la Parcela/Lote edificatorio objeto de 
compraventa, no susceptible de obtener la correspondiente licencia de edificación y/o 
primera ocupación, con un uso residencial y destino a vivienda libre –VL–, permitido por 
la normativa al efecto del definitivamente aprobado Plan Especial del Área Residencial 
(…), en Oviedo, –Expte. SPDU-G 05/03 –BOPA del día 2 de abril de 2.005–, por causa 
directamente imputable a la Sociedad vendedora. b) La no incorporación en la publicidad 
gráfica de la referencia a "suelo desarrollado por Sogepsa" conforme a las determinaciones 
señaladas en la precedente cláusula Séptima. En ningún caso podrá ejercitar la acción 
de resolución quien haya provocado la causa de la misma.
En el presente supuesto nos encontramos por lo tanto ante la solicitud de cancelación 
de una condición resolutoria pactada para garantizar una serie de obligaciones de hacer 
distintas a la del pago del precio.
De conformidad con el artículo 82.1 de La Ley Hipotecaria reproducido en el anterior 
punto, la regla general para proceder a la cancelación de los derechos inscritos en el 
Registro de la Propiedad es que se requiere el consentimiento en escritura pública del 
titular registral a cuyo favor se practicó la inscripción o en su defecto resolución judicial 
firme.
En el presente supuesto no comparecen los titulares de dichas condiciones prestando 
su consentimiento a dicha cancelación por lo que no es posible practicar la misma.
Así mismo tampoco sería de aplicación la llamada caducidad automática prevista en 
el párrafo segundo del artículo 82 al no haber sido previsto la misma por las partes.
Tampoco es posible cancelar la condición resolutoria inscrita por la vía de la caducidad 
legal prevista en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria ni lo dispuesto en el artículo 177 
del  Reglamento  Hipotecario  ya  que  conforme  como  ha  tenido  ocasión  de  señalar 
la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  en  resoluciones  de 
fecha  25-3-2014,  2-12-2015,  21-4-2016  y  25-10-2018  "debe  distinguirse  entre  la 
cancelación  de  condiciones  resolutorias  en  garantía  del  precio  aplazado  de 
compraventas y cancelación de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación 
(ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) de 
la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para 
su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, 
retracto  convencional,  es  decir,  derechos  de  modificación  jurídica),  regulado  en  el 
artículo  177  del  Reglamento  Hipotecario.  En  el  caso  de  condiciones  resolutorias 
pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las 
compraventas  no  podría  aplicarse  por  analogía  el  artículo  177  del  Reglamento 
Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y 
condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún 
caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a 
la  condición  resolutoria  en  garantía  de  precio  aplazado,  de  estricta  y  restringida 
interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), 
pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el  s
consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya  oe.
dado audiencia al mismo (artículos 20 de la Constitución Española y 20 y 82 de la Ley  w.
Hipotecaria). 21ww
ni  eCl onasrteíccuuelon c1ia7 d7e  dtoedl o Relelog leasm qeunet,o n i Heilp aortteíccualori o8,2 , spoánr raafop lqicuainbtloe,s d ea  lal aLse y cHoinpdoticeicoanreias, 
resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio"
Finalmente y a la vista del artículo 210.8 en el presente caso tampoco sería posible 
la cancelación prevista en el párrafo primero por tratarse de un supuesto de hecho 
distinto al que ahora nos incumbe, si bien sí podría encajarse en lo dispuesto en el 
párrafo segundo de dicho artículo conforme al cual "Las inscripciones de hipotecas, 
condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, 
cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la 
obligación  garantizada,  podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier 
interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en 
que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años 
desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía"
En el presente supuesto al no haber sido pactada un plazo para el cumplimiento de 
las obligaciones garantizadas con la condición resolutoria esta podría cancelarse una 
vez  transcurridos  veinte  años  desde  la  fecha  del  último  asiento  en  que  conste  la 
reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último 
asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No obstante, ni uno ni otro plazo 
resulta cumplido aún dado que la condición fue inscrita en fecha cinco de febrero 
de 2009.
Por lo tanto y como conclusión, no es posible cancelar la condición resolutoria 
inscrita al no concurrir en la presente escritura el consentimiento de las sociedades a 
cuyo favor se inscribió ni aportarse resolución judicial que así lo ordene.
Contra la precedente nota de calificación podrá (…)
Oviedo, a cuatro de febrero de dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible), Fdo. 
Ana Ámez Aparicio».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Martorell García, notario de 
Oviedo, interpuso recurso el día 15 de marzo de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.  El  recurso  se  interpone  por  razón  de  la  deficiente  publicidad  formal 
proporcionada con motivo de la escritura de compraventa calificada y ante el temor de 
que ello vuelva a repetirse próximamente, dificultando la financiación hipotecaria tanto de 
la obra a promover en el solar adquirido como de la venta de las entidades resultantes.
En la información registral recibida por telefax el día 8 de diciembre de 2020 e 
incorporada a la escritura calificada en su apartado cargas se dice sólo y literalmente al 
respecto "...La condición resolutoria pactada en escritura de compra autorizada por el 
Notario de Oviedo don José María Moutas Cimadevilla el día 29 de diciembre de 2.008, 
en garantía del cumplimiento de obligaciones pactadas en el contrato de compraventa 
según consta de la inscripción 2.ª de fecha 5 de febrero de 2009…"
Decir simplemente eso es contrario al principio registral de determinación vacía de 
contenido el art. 51-6 del Reglamento Hipotecario (¿de qué sirve copiar literalmente las 
condiciones si luego no se publicitan en el momento de la verdad?); en vez de proteger a 
terceros, los asusta; y hace perder el tiempo en indagaciones, siempre difíciles en todo 
inmueble que ha pasado por la "Sareb", y más si viene de "Sogepsa", otra entidad de 
capital mixto público y privado.
Ello explica la subsidiaria cancelación de tales condiciones (las que fueren, que ni de 
eso se proporciona información) solicitada por prescripción o caducidad, pues ante tal  s
falta de determinación se prueba a pedir su erradicación registral por dichos motivos,  oe.
cumpliendo así formalmente con el principio de rogación. w.
sceaglifuPicneadrcooió  ednle lo n loon so  hdmaecobetei v ophsrao cnaeudrnunccoiisad mopseie rynd teoqr u daeel g euvl nispotra,i m qliemureoit á eenl sdt roalsane s ccaauu rsslaao ,  dcreietals  ptieerumcttiopn oad reieasl   cdsuóeal oll  oelasl    2021-9321n https://ww
preceptos que exigen el consentimiento de ambas partes, forma de proceder rechazada
reiteradamente por esta Dirección General. Bc
Segundo.  Y es que la calificación registral no puede operar al modo mecánico de 
un blockchain, sino que ha de estar traspasada por un sentido jurídico; por lo que al no 
haber recibido respuesta adecuada, se vuelve a plantear la cuestión, reproduciendo la 
cláusula correspondiente, a ver si esta vez hay suerte, sea cual fuere el sentido de la 
resolución y sin perjuicio de la indefensión:
"...E) Solicitud cancelación de cargas.–ZZZ solicita la cancelación de la condición 
resolutoria, pues aunque la información registral remitida no especifica la obligación 
garantizada y los términos de la garantía, presume que tal condición resolutoria es en 
garantía de una serie de obligaciones recíprocas pactadas en la escritura autorizada por 
el Notario de Oviedo Don José María Moutas Cimadevilla, el día 29 de diciembre 
de 2008, número 2560 de protocolo, entre la vendedora 'Sociedad Mixta de Gestión y 
Promoción del Suelo, S.A.' y la compradora YYY, las cuales carecen ya de razón de ser, 
por  lo  que  ha  desaparecido  la  causa  material  del  art.  1275-1  del  Código  Civil  o 
presupuesto esencial sobre el que se asienta la voluntad negocial:
– La obtención de las correspondientes licencias para vivienda libre, al establecerse 
en interés de la entonces compradora YYY, cuyo [sic] posición jurídica en la titularidad 
de la finca y derechos accesorios corresponde hoy a la parte vendedora 'Sociedad 
de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la  Reestructuración  Bancaria,  S.A.'  y,  en 
consecuencia, a ZZZ.
– La no incorporación en la publicidad gráfica de la referencia 'suelo desarrollado por 
Sogepsa', al resultar fallida tal promoción inmobiliaria, como resulta de su asunción por la 
Sareb.
– Y  en  caso  de  que  la  condición  alcance  a  la  instalación  de  un  Centro  de 
Transformación,  por  derivar  tal  obligación  de  la  propia  normativa  sectorial,  siendo 
indiferente su garantía o no privada.
Caso de que el Registro de la Propiedad entendiese que no procede tal cancelación, 
ni siquiera por prescripción o caducidad, se solicita que así lo resuelva, en calificación 
motivada en la que se expresen entonces los posibles medíos de cancelación. pero sin 
que ello obste a la inscripción de la compraventa».
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de marzo de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  82,  210  y  222  de  la  Ley  Hipotecaria;  354  del  Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de noviembre de 1978, 26 de abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo 
de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre de 2013, 25 de marzo de 2014, 2 de diciembre 
de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre de 2016 y 25 de octubre de 2018.
1.  Debe decidirse en este expediente si se pueden cancelar o no determinadas 
condiciones resolutorias que gravan una finca que se vende, en las que concurren las 
circunstancias siguientes:
– En la escritura se solicita por el comprador la cancelación de una condición  bo
resolutoria que en garantía de una serie de obligaciones recíprocas fueron pactadas en  21ww
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tal cancelación ni siquiera por prescripción o caducidad, así lo resuelva en calificación 
motivada en la que se expresen entonces los posibles medios de cancelación.
– En los libros del Registro, procedentes de la referida escritura autorizada el 29 de 
diciembre de 2008, por la cual la entidad «Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del 
Suelo, S.A.» vendió a «Prado de la Vega Properties, S.L.» un solar y se pactó condición 
resolutoria en garantía de la obligación de obtener licencia y de la de incorporar en la 
publicidad gráfica de comercialización de la parcela la referencia a «suelo desarrollado 
por  SOGEPSA»,  aparece  que  fueron  garantizadas  con  condición  resolutoria  las 
siguientes  obligaciones:  «a)  El  resultar  la  Parcela/Lote  edificatorio  objeto  de 
compraventa, no susceptible de obtener la correspondiente licencia de edificación y/o 
primera ocupación, con un uso residencial y destino a vivienda libre –VL–, permitido por 
la normativa al efecto del definitivamente aprobado Plan Especial del Área Residencial 
(…), en Oviedo, –Expte. SPDU-G 05/03 –BOPA del día 2 de abril de 2.005–, por causa 
directamente imputable a la Sociedad vendedora. b) La no incorporación en la publicidad 
gráfica  de  la  referencia  a  «suelo  desarrollado  por  Sogepsa»  conforme  a  las 
determinaciones señaladas en la precedente cláusula Séptima. En ningún caso podrá 
ejercitar la acción de resolución quien haya provocado la causa de la misma».
La registradora, además de otro defecto que no se recurre, señala que siendo la 
solicitud de cancelación de una condición resolutoria pactada para garantizar una serie 
de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio, la regla general para proceder 
a  la  cancelación  de  los  derechos  inscritos  en  el  Registro,  es  que  se  requiere  el 
consentimiento  en  escritura  pública  del  titular  registral  a  cuyo  favor  se  practicó  la 
inscripción o en su defecto resolución judicial firme; que no comparecen los titulares de 
dichas condiciones prestando su consentimiento a dicha cancelación por lo que no es 
posible  practicar  la  misma;  que  tampoco  sería  de  aplicación  la  llamada  caducidad 
automática prevista en el párrafo segundo del artículo 82 al no haber sido previsto la 
misma por las partes.
El notario recurrente alega lo siguiente: que hay una deficiente publicidad formal 
proporcionada por el Registro en lo que se refiere al contenido de las condiciones 
resolutorias que se pretenden cancelar, lo que ha hecho que se solicite subsidiariamente 
la cancelación de las mismas; que la condición resolutoria que se pretende cancelar 
garantiza unas obligaciones que carecen ya de razón de ser, por lo que ha desaparecido 
la causa material del artículo 1275.1 del Código Civil o presupuesto esencial sobre el que 
se asienta la voluntad negocial.
2.  Es  reiterada  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  establece  que  debe 
distinguirse  entre  la  cancelación  de  condiciones  resolutorias  en  garantía  del  precio 
aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación 
(ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la 
cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su 
ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, 
retracto  convencional,  es  decir,  derechos  de  modificación  jurídica),  regulado  en  el 
artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
En  el  caso  de  condiciones  resolutorias  pactadas  para  garantizar  obligaciones 
distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por 
analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos 
distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de 
obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto 
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de  e.
precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr.  w.b
Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al  21ww
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Consecuencia de todo ello es que ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, 
ni  el  artículo  177  del  Reglamento  Hipotecario,  son  aplicables  a  las  condiciones 
resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio.
Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de 
diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto 
de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se 
producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en 
concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de 
hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos 
reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro 
de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier 
interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en 
que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años 
desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese 
a  tener  una  redacción  ligeramente  parecida,  tiene  un  enfoque  distinto,  no  es  tan 
restrictiva  como  ella,  e  introduce  algunas  importantes  novedades  que  no  estaban 
contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación.
En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir 
la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo 
artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la 
prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones 
según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de 
unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma 
legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código 
Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la 
disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en 
la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo 
cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico 
régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde 
la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, 
en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia 
garantía».
Además,  el  artículo  82,  párrafo  quinto,  se  aplica  exclusivamente  a  hipotecas  y 
condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo 
de 2014), mientras que el artículo 210.1, regla octava, tiene un ámbito mayor al referirse 
a  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y  cualesquiera  otras  formas  de  garantía  con 
efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.
También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley 
Hipotecaria y el 210.1, regla octava, de la misma ley, por cuanto el primero presupone 
que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: «(…) 
contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser 
satisfecha en su totalidad según el Registro (…)», mientras que el artículo 210.1, regla 
octava, presupone que no conste, al prevenir: «cuando no conste en el Registro la fecha  s
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (…)». oe.
Así, sin pretender ser exhaustivos, el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las  w.
hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en  21ww
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que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida 
la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Por el contrario, el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a las 
inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y  cualesquiera  otras  formas  de 
garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió 
producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido 
veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la 
obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a 
la titularidad de la propia garantía.
3.  Centrados  en  el  concreto  supuesto,  como  señala  la  registradora,  una  vez 
inscritas en el Registro las citadas condiciones resolutorias, su cancelación no puede 
operar por la mera manifestación hecha por un tercero de que ha desaparecido la causa 
material, sino que dicha cancelación está sujeta a las reglas previstas en la legislación 
hipotecaria conforme a la cual y como regla general para proceder a la cancelación de 
las inscripciones hechas en virtud de escritura pública es preciso o bien otra escritura en 
la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere 
hecho la inscripción o resolución judicial firme en que así se acuerde (artículos 1, 20 y 82 
de la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, en cuanto a la posibilidad de cancelar la condición por prescripción o 
caducidad, tampoco procede pues en el título en virtud del cual se constituyó y causó 
inscripción la condición resolutoria, nada se pactó en cuanto a una posible caducidad 
convencional de la misma. Podrá, no obstante, solicitarse la cancelación cuando hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento 
relativo a la titularidad de la propia garantía, sin perjuicio, todo ello, de poder acudir a los 
procedimientos generales de los expedientes de liberación de cargas que regula el 
mismo artículo 210 de la Ley Hipotecaria en sus apartados anteriores.
4.  Alega el recurrente la deficiente publicidad formal proporcionada por el Registro 
en lo que se refiere al contenido de las condiciones resolutorias que se pretenden 
cancelar, lo que ha hecho que se solicite subsidiariamente la cancelación de las mismas.
En la nota de información continuada que se expidió, se hizo constar como carga «la 
condición  resolutoria  pactada  en  escritura  de  compra  autorizada  por  el  notario  de 
Oviedo, don José María Moutas Cimadevilla el 29 de diciembre de 2008 en garantía del 
cumplimiento de obligaciones pactadas en el contrato de compraventa según consta de 
la inscripción 2.ª de fecha 5 de febrero de 2009». El contenido de esta información se 
ajusta a lo dispuesto por el artículo 354.2.a) del Reglamento Hipotecario en cuanto que 
señala que en la nota simple de información continuada se relacionarán «sintéticamente 
los datos esenciales de las cargas vivas que afecten a la finca».
Cabe recordar que el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, al regular el contenido de 
la nota simple, señala que como regla general se han de reproducir las cargas en 
extracto y sólo de forma literal si así lo solicitara el interesado, lo que no supone una 
deficiente  publicidad  formal,  ya  que  a  la  vista  de  la  nota  simple  de  información 
continuada existe la posibilidad de solicitar la información literal de las cargas inscritas o 
un complemento de la nota primitiva, lo que resuelve las necesidades de información 
completa y detallada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la  s
calificación. oe.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  21ww
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normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.