BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80160
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11090 Resolución de 2 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Madridejos,  por  la  que  se  deniega  la 
iniciación  del  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  para 
reducir la cabida de una finca que se dice haber sido expropiada en parte.
En el recurso interpuesto por el notario de Madridejos, don Antonio Francés de 
Velasco, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Madridejos, 
doña  Marisol  Fernández-Aragoncillo  Aglio,  por  la  que  se  deniega  la  iniciación  del 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para reducir la cabida de una finca 
que se dice haber sido expropiada en parte.
Hechos
I
Mediante  escritura  pública  autorizada  en  Madridejos  por  el  notario  don  Antonio 
Francés de Velasco, con fecha 28 de mayo de 2019, con el número 619/2019 de 
protocolo, se formaliza una segregación, declaración de obra nueva y compraventa, 
respecto de una finca registral que consta inscrita como finca rústica de 1.735 metros 
cuadrados y ahora se dice que, por haber sido expropiada una parte, mide tan sólo 1.312 
metros cuadrados y es urbana, solicitándose la inscripción conforme al artículo 199 de la 
Ley  Hipotecaria  de  su  georreferenciación  y  coordinación  gráfica  con  tres  parcelas 
catastrales.  De  dicha  finca  se  segrega  una  porción  de  136  metros  cuadrados, 
coincidente con una de esas tres parcelas catastrales, sobre la que se declara la 
existencia de una determinada edificación, y se vende la finca segregada.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Madridejos, fue objeto de 
nota de calificación registral negativa de fecha 12 de agosto de 2019 los siguientes 
términos:
«Calificado negativamente el precedente documento en el sentido de no practicar la 
inscripción del mismo, se suspende en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de 
Derecho.
Hechos.
Primero.  Con fecha 29/05/2019 fue presentado en este Registro de la Propiedad, 
dando lugar al asiento de presentación 2683 del libro diario 87, escritura de Segregación, 
Declaración de Obra y Compraventa autorizada en Madridejos por el Notario de la 
misma D. Antonio Francés de Velasco, con fecha 28/05/2019, con el número 619/2019, 
de orden de su protocolo, retirado el día 30/07/2019 y devuelto con fecha 08/08/2019. e.
Segundo.  La finca registral 29800 de Madridejos, objeto de segregación, en el  w.b
rceeusgacirdsittruraorda oc sop,nú sbretlaifce acr,eo nmsceoi a d“siRc ceúa sqttaiucseatr .a hTloeieysr  re4as6  a9“lU9 p0rba0ar6anVjaeJ  5(s6…it4a)9 ”eN, nc0 o0Cn0a 11rTr.7eU3t,e5 r4 am6 9(e…9tr0o)0”s,5  ccVouJna5 d61r4a39d1No20s m.0 0Ee1ntrL olUas    2020-1109n https://w
y 46N9o9 0s0e4 hVaJ 5p6ro4t9oNco0l0iz0a1dPoU c»e.rtificado municipal de correspondencia.
La segregación y descripción de la finca resto se hacen en la escritura, tomando 
como  presupuesto  que  la  finca  registral  29800  de  Madridejos  tiene  1.312  metros 
cuadrados y se corresponde exactamente con las 3 parcelas catastrales indicadas.
Para poder inscribir esta modificación de descripción e inscribir la representación 
gráfica georreferenciada de la finca conforme a catastro, y consiguiente defecto de 
cabida, se solicita después de la “Estipulación tercera”, que se tramite el procedimiento 
del artículo 199 de Ley Hipotecaria., pero existe una incongruencia, pues al describir la 
finca matriz, se dice en el apartado relativo a Catastro que “carecen de conocimientos 
técnicos necesarios para afirmar que la descripción catastral se corresponde con la 
realidad física de la finca”, cuando para poder iniciar el procedimiento del art. 199.1 de la 
Ley  Hipotecaria,  los  solicitantes  deberían  decir  que  “la  descripción  que  resulta  del 
catastro se corresponde con la realidad física de la finca”.
Por otra parte, es necesario que los comparecientes no alberguen duda de que la 
finca  registral  29800  tiene  realmente  1.312  metros  cuadrados  (y  no  1.735  metros 
cuadrados con que consta en el registro) y que se corresponde con las 3 parcelas 
catastrales indicadas.
Y ello, dado que en el exponen I de la escritura se dice que “tiene una superficie 
de 1.312 metros cuadrados a que ha quedado reducida por expropiación (expropiación 
que no se ha presentado a inscripción en el Registro). Antiguamente tenía 1735 metros 
cuadrados”.
Existe  una  contradicción  en  la  escritura,  pues  si  la  diferencia  de  superficie 
entre  1.735  y  1.312  metros  cuadrados  (423  metros  cuadrados)  se  debe  a  que  se 
expropiaron 423 metros cuadrados, no puede pedirse que se inscriba un defecto de 
cabida  (error  de  medición)  al  amparo  del  procedimiento  del  art  199.1  de  la  Ley 
Hipotecaria. Es decir, la diferencia de superficie entre 1735 y 1312 metros cuadrados se 
debe, o bien a que se expropiaron 423 metros cuadrados o a que existió un error de 
medición de 423 metros cuadrados, pero no pueden afirmarse ambas cosas al mismo 
tiempo.
Tercero.  En el procedimiento de solicitud de licencia en ningún caso se invoca que 
Doña M. J. L. O. sea titular de la finca registral 29800 de Madridejos, sino solo de las 3 
parcelas  catastrales  4699006VJ5649N0001TU,  4699005VJ5649N0001LU 
y 4699004VJ5649N0001PU.
En el antecedente segundo del acto del Ayuntamiento de fecha 17 de mayo de 2019 
por el que se deniega la licencia, se dice que “A los efectos urbanísticos y según el Plan 
de Ordenación Municipal, el acto solicitado se ubica en suelo urbano consolidado siendo 
de aplicación la ordenanza zona industrial, donde se establece en su artículo 3.5.2 una 
superficie de 500 m2 como parcela mínima a efectos de segregación.”
La  finca  que  se  segrega  en  la  escritura  tiene  una  superficie  de  136  m2,  y  se 
corresponde con la parcela catastral 4699006VJ5649N0001TU.
El Ayuntamiento desestima la petición de concesión de licencia de segregación al no 
reunir la finca con referencia catastral 4699006VJ5649N0001TU la superficie de 500 m2 
que como parcela mínima se exige a efectos de segregación.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  En relación con el hecho segundo, la DGRN en Resolución de 17 de 
noviembre 2015 con criterio reiterado por otras posteriores (RR de 8, 27 y 28 de 
noviembre de 2018 y 26 de junio de 2019) ha declarado que el procedimiento previsto en 
el  art.  199  de  la  Ley  Hipotecaria  “persigue,  y  potencialmente  permite,  inscribir  e
rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (diferencias  b
docoebo tercdnaeebnri daalda a tsai nndsteoc  rsiipuncsfei óvrinéo rrtedicsee  sc,loa pm uoree sps rueepss eelarni otdareeclsiióm nai tla gc1ei0óo%ng  rgádefeioc ralrae  fdecerae bnildacia a fdiinnacs dacer i tylaa ) ,fl iany c alais dltaea m qudáees    2020-11090n https://ww
detePrmerion ap ay raac preoddietar  sreuc stiufipcaerr filcai ed ey slicnrdipecrioósn,  dy en ola a f ilnac ian v2e9r8s0a0”. de Madridejos, inscribir la
representación gráfica georreferenciada de la finca y consiguiente defecto de cabida
(de 1735 m2 a 1312 m2), es necesario, conforme el criterio constante de la DGRN que el 
registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, pues como ha 
señalado, entre otras, la RDGRN de 21 de marzo de 2018 reiterando las de 22 de abril, 8 
de junio y 10 de octubre de 2016 «será objeto de calificación por el registrador la 
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues la representación gráfica 
aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación 
y la finca inscrita. Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.”
La dueña de la finca registral 29800, doña M. J. L. O. afirma que su finca de 1735 m2 
ha quedado reducida a 1312 m2 por expropiación. La expropiación es un negocio jurídico 
traslativo, que según la titular de la finca es la causa de la menor superficie actual de la 
finca. Dicha expropiación no se ha presentado a inscripción en el registro. Es por eso 
que, desde ab inicio no puede tramitarse el procedimiento del art. 199.1 de la Ley 
hipotecaria, pues según la titular registral, la diferencia de superficie entre 1735 m2 
y 1312 m2 no se debe a un defecto de medición de su finca que pudiera rectificarse por 
el procedimiento del art 199.1 de la ley Hipotecaria, sino a una expropiación (negocio 
jurídico traslativo) que justificaría, según la propia titular registral, ese defecto de cabida.
Por ello se indica en el Hecho Segundo de la presente nota de defecto que existe 
una contradicción en la escritura, pues si la diferencia de superficie entre 1.735 y 1.312 
metros cuadrados (423 metros cuadrados) se debe a que se expropiaron 423 metros 
cuadrados, no puede pedirse que se inscriba un defecto de cabida (error de medición) al 
amparo del procedimiento del art 199.1 de la Ley Hipotecaria.
Segundo.  Por lo que se refiere al hecho tercero de la presente nota de defecto, 
señalar que «la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, por 
lo que su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones impuestos por la 
legislación vigente en el momento en que se pretende su inscripción. RDGRN de. 1 de 
agosto 2018, BOE 19-9, entre otras.
El art. 26.2 del Texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre dispone que: «La división o segregación de una 
finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes 
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y 
urbanística.»
La segregación que se practica en la escritura toma por base la descripción de la 
finca conforme a catastro, con la descripción y superficie que resulta de la suma de las 3 
parcelas  catastrales  4699006VJ5649N0001TU,  4699005VJ5649N0001LU 
y 4699004VJ5649N0001PU.
Aun en el caso de que se hubiera podido rectificar la descripción de la finca conforme 
a catastro por el procedimiento del art 199.1 de la Ley Hipotecaria, no podría inscribirse 
la segregación documentada en la escritura al tener la finca segregada una superficie 
de 136 m2, que es inferior a la permitida por la normativa urbanística (artículo 3.5.2 del 
Plan de Ordenación Municipal, que establece una superficie de 500 m2 como parcela 
mínima  a  efectos  de  segregación  )  y  existir  una  norma  legal,  el  art  89  del  Texto 
Refundido de la Ley del Suelo de Castilla La Mancha, que declara la nulidad de toda 
parcelación urbanística contraria a la ordenación urbanística o infrinja lo dispuesto en la 
misma. s
La segregación que se documenta en la escritura, que se practica sin licencia, o más  oe.
exactamente, con denegación de licencia, pretende ampararse en la doctrina de la  0ww.
DedveGe Rn2t0Nu1 a8dl  ei(n  1fBr7aO cdcEei ó 1no1 cu turdbbear enm ísdateyico a2) :0 q1«u4Le.a  s Pepe orhosui bbciioleidmraao dp  hodade id dioen csclcaorrmiabedirto ea rlc a(t poRrseD vuGinsRtaa N ve endz e e pl2 ra5er std.c e2ri 0taa b LlrSail    2020-1109n https://w
para las obras nuevas) no es aplicable a las divisiones de terrenos que sean contrarias a
la ordenación urbanística, si un precepto legal las declara nulas de pleno derecho.–No  Bc
puede aplicarse al caso debatido la doctrina, sentada en materia de inscripción de obras 
nuevas, sobre admisibilidad de la inscripción, sin necesidad de aportar licencia, por 
haber prescrito la infracción urbanística que eventualmente se hubiera podido cometer; 
pues, argumenta la Dirección General: en primer lugar, la realidad fáctica que se da en 
las declaraciones obra nueva no existe en la división de terrenos, operación de tipo 
jurídico carente, en principio, de apariencia física; y, en segundo lugar, a diferencia del 
caso resuelto por la R. 17-10-2014, en el presente caso existe una norma legal (el 
art. 145.2 de la Ley del Suelo madrileña) que expresamente declara la nulidad de toda 
parcelación  urbanística  que  sea  contraria  a  la  ordenación  urbanística  o  infrinja  lo 
dispuesto en la misma». Doctrina reiterada en R. de 1 de junio de 2018, BOE 21-6.
En Castilla La Mancha existe un precepto análogo al de la Ley del Suelo de la 
Comunidad de Madrid a que hace referencia la citada RDGRN de 25 de abril de 2018, 
cual es el art.89.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba 
el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, 
que dispone que: “Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación 
territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes” y el 
art. 90 relativo a la “indivisibilidad de las fincas y parcelas” prevé que:
“Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas:
– a)  Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas 
como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los 
propietarios de fincas o parcelas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una 
nueva finca o parcela con las dimensiones mínimas exigibles”.
Así, a pesar de que el Ayuntamiento, en escrito de fecha 17 de mayo de 2019 tras 
denegar la concesión de licencia emite certificado en el que hace constar que “no se han 
encontrado  expedientes  sancionadores  y  que  estarían  prescritas  las  acciones  de 
disciplina urbanística”, dado lo dispuesto en el art. 89.2 y 90.a) de la Ley de Ordenación 
del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha y la doctrina de la 
DGRN en RR de 25 de abril y 1 de junio de 2018, dicha segregación es nula por ser 
contraria a la ordenación urbanística y no puede ser objeto de inscripción.
Esta nota de calificación negativa (…)
Madridejos, a doce de agosto del año dos mil diecinueve.–La registradora. Fdo. 
Marisol Fernández-Aragoncillo Aglio.»
III
El notario autorizante, don Antonio Francés de Velasco, interpuso recurso contra la 
anterior  calificación  mediante  escrito  de  fecha  27  de  septiembre  de  2019  en  los 
siguientes términos:
«Contra dicha calificación negativa, en mi condición de Notario autorizante de la 
escritura, formulo, en plazo y forma, recurso gubernativo ante V.I. y, al efecto, expongo:
Con carácter previo debo indicar que intentaré responder a la argumentación de la 
Registradora, en la medida de lo posible, siguiendo el orden establecido por ella en su 
calificación.
Primera.  En cuanto a los “hechos” de la calificación registral. s
Se admite el apartado primero. w.
P1.o r lMo aqnuifeie rsetsap leac tfau nacl isoengaurinad coa dliefic laods ohreac qhuoes  dneo  lsae c ahlaif icparoctioócno, leizxapdoon geol  «lon seicgeusieanritoe»:  2020-1109n https://w
certiNficoa qduoe mdau nmicuipya lc dlaer oc oqrrueés ptiopnod ednec ciae.rtificado es el «necesario», ni el precepto que
establece esa necesidad; el Ayuntamiento, en el informe incorporado a la escritura,
establece la correspondencia de los datos de situación de las parcelas catastrales, 
indicando  el  cambio  de  denominación  de  la  calle  y  las  numeraciones  anteriores  y 
actuales, y además hace constar que “No se hace mención de la situación registral de la 
finca, pero todo hace indicar, y por ello se solicita, que en el Registro de la Propiedad sea 
una sola finca”; no parece lógico que se pueda exigir al Ayuntamiento que certifique que 
una determinada finca registral se corresponde exactamente con determinadas parcelas 
catastrales, aunque solo sea porque naturalmente carece de los medios y conocimientos 
hipotecarios necesarios para hacerlo: el Ayuntamiento trabaja desde luego con parcelas 
de Catastro, calificación del suelo y usos urbanísticos, pero no con fincas registrales ni 
con los Libros del Registro.
2.  Manifiesta también que existe una incongruencia al expresar en la nota de 
calificación que en el apartado relativo a Catastro se dice que “carecen de conocimientos 
técnicos para afirmar que la descripción catastral se corresponde con la realidad física 
de la finca, cuando para poder iniciar el procedimiento del artículo 199, 1 de la Ley 
Hipotecaria, los solicitantes deberían decir que «la descripción que resulta del catastro 
se corresponde con la realidad física de la finca.”
No obstante, en el apartado IV de la escritura, en el que se realiza la “declaración de 
obra  antigua”  que  da  lugar  a  las  estipulaciones  que  constituyen  el  núcleo  del 
otorgamiento, se manifiesta por las otorgantes en el apartado Catastro de la escritura 
precisamente que la descripción contenida en la certificación catastral incorporada se 
corresponde con la realidad física de la finca. Aparte de que la vendedora solicita 
expresamente la aplicación del art. 199 LH, lo que parece dejar claro que entiende que 
debe de corresponderse sustancialmente con la realidad física de la finca, pues de otro 
modo no tendría mucho sentido tal solicitud.
3.  La Registradora manifiesta que existe una contradicción entre el procedimiento 
que se intenta (el del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria) y la manifestación de que la 
reducción de cabida fue debida a expropiación.
Con todo respeto considero que esta contradicción es más aparente que real, dado 
que no se afirma en la escritura, como hecho indubitado, que el origen del defecto de 
cabida fuese originado por una expropiación (hipótesis que pudo producirse, dado que 
en alguna ocasión en el pasado la Administración ha podido no formalizar con el debido 
rigor  documental  expropiaciones  ni,  desde  luego,  inscribirlas  en  el  Registro  de  la 
Propiedad); es más bien una mención o mera manifestación sin ninguna trascendencia 
jurídica concreta, pues no se justifica fehacientemente la expropiación en modo alguno, 
ni se pretende hacerlo.
En el caso presente, se trataba de una finca originariamente rústica; hacia 1965 se 
hizo en la zona –conocida en su momento en la población como paraje (…)–, un tramo 
de  la  carretera  (…),  pasando  la  finca  a  ser  colindante  con  dicha  carretera; 
posteriormente, hacia 1992, se construyó el tramo de la Autovía (…), quedando la 
antigua carretera como una calle de la población; mucho antes había cambiado también 
la calificación del suelo, que dejó de ser rústico pasando a ser terreno industrial, urbano 
consolidado, hoy con frente a la (…), lo que en la descripción de la finca se especifica; es 
preciso tener en cuenta que se están exponiendo datos antiguos, de una finca que ha 
experimentado, a lo largo de años, variaciones que, como solía ocurrir, sobre todo si nos 
remontamos al pasado, no fueron objeto de puntuales y documentadas rectificaciones de 
descripción cada vez que se han producido, pese a que en ese período hayan tenido 
lugar transmisiones hereditarias que accedieron al Registro.
En todo caso, esos eventuales defectos solo afectarían a la descripción de la finca  s
matriz, y podrían motivar, si se considerase imprescindible, una aclaración o rectificación  oe.
por parte de los otorgantes en orden a eliminar de la escritura toda referencia a su  w.
icRnaecrlgeuinsscotri oam  (deaenn  tceeonsnetoerc  silmae niedtinedtsooc srs iepté cchiónani c podrsoe n culaant acmsiatardatorlie zlsa   cyDo Gnaf RourNnma, e ap soaís  eilbanl e sR ueRpx.pe rrdofeicp ii8ea  cdrióeens s uaeltnpattniigeteum abd, reeol    2020-1109n https://w
de 2016 y 27 de septiembre de 2017).
En cuanto al “hecho tercero”:
1.  La referencia a que en el procedimiento seguido de solicitud de licencia ante el 
Ayuntamiento de Madridejos no se invoca que la Sra. L. O. sea titular de la finca registral 
n.o 29.800, no parece que pueda afectar, ni mucho menos invalidar, lo otorgado en la 
escritura,  ya  que  fue  perfectamente  asumido  por  el  Ayuntamiento  en  su  prolijo  e 
interesante informe y en el acuerdo municipal consecuente. Quizás la Registradora 
vuelve aquí a necesitar el “necesario certificado municipal de correspondencia”, por lo 
que me remito a lo dicho anteriormente sobre ello.
2.  Se hace por la funcionaria calificadora, en este mismo “hecho tercero”, dos 
referencias a la “denegación de licencia de segregación” por parte del Ayuntamiento de 
Madridejos –que constituye el tema seminal de este recurso, como se sostendrá a 
continuación–.
Pues bien, omite la nota de calificación lo siguiente:
Primero.  Que el informe municipal comienza diciendo que la vendedora solicita 
licencia  de  segregación  o  en  su  defecto  certificado  de  prescripción  en  materia  de 
disciplina urbanística, así como de inexistencia de expediente sancionador.
Segundo.  También  omite  que  el  Ayuntamiento  -de  forma  a  mi  entender  muy 
coherente con la solicitud- desestima la petición de concesión de licencia, con las 
matizaciones que luego se verán, pero estima la petición de emisión de certificados 
relativos a la inexistencia de expediente sancionador en materia de disciplina urbanística, 
así como el certificado de que están prescritas las acciones en materia de disciplina 
urbanística.
Tercero.  También  omite  la  funcionaria  calificadora  el  párrafo  final  del  informe 
municipal,  que  tras  informar  desfavorablemente  sobre  la  solicitud  de  licencia  de 
segregación, añade “sin perjuicio de lo expuesto en el presente informe y la emisión del 
certificado solicitado sobre la prescripción de las acciones en materia de disciplina 
urbanística respecto de las mismas.”
Pues bien, la nota de calificación omite lo que precisamente constituye la base 
imprescindible  para  haberse  procedido  por  el  Notario,  no  obstante,  la  carencia  de 
licencia de segregación, a la autorización de la escritura, como espero poder explicar.
En  efecto,  aunque  quizás  el  lugar  adecuado  para  esta  reseña  sea  el  de  la 
fundamentación jurídica, al mencionarlo –mención por omisión, por así decirlo– la nota 
de calificación registral en el apartado de “hechos” puede anticiparse aquí que el núcleo 
de la controversia, a juicio del Notario recurrente, radica en una cuestión que ha sido 
objeto de análisis por la DGRN en numerosas Resoluciones:
Me refiero al problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el 
Registro de la Propiedad de un documento público que acredita una modificación antigua 
realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, habiendo prescrito 
la facultad de restablecimiento de la legalidad urbanística; lo que lleva a la cuestión de 
los límites de la posible aplicación retroactiva de las normas a relaciones jurídicas 
anteriores a su entrada en vigor, y muy señaladamente a la de la influencia que para tal 
posible aplicación retroactiva de las normas tiene el hecho de que los efectos jurídicos 
de dichas relaciones jurídicas se hayan consumado o agotado.
Segunda.  En cuanto a los “fundamentos de derecho” de la calificación registral.
Entrando  ya  en  los  Fundamentos  de  Derecho  en  los  que  basa  su  calificación  o
denegatoria la funcionaria calificadora, expongo los siguientes argumentos jurídicos: 0w
DireEccni óenl  PGreimneerroa l d(ep edrifcehcotasm fuenndtea maetenntodsib, led,e sapuunéqsu ed en oe xsteen dreefriseere e na l lac adsooc toribnjae tdoe  dlae   2020-1109n https://w
erescou resso )t,a malebgiéan,  cpoemrfeoc atargmuemneten tsoo dsetefinniibtilveo–,  qquuee  eesl  rneegcisetsraadrioor,  s“neog útne ncgraite driuod caosn fsutnadnated a–sy   BOE-A-cable e
sobre la identidad de la finca”; y transcribe también las siguientes palabras, clarificadoras 
acerca  del  criterio  del  Centro  Directivo:  “Las  dudas  pueden  referirse  a  que  la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o en parte con otra base gráfica 
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo (…) u operaciones de modificación 
de entidad hipotecaria. Del catálogo de ‘dudas fundadas’ (al que el Notario recurrente no 
pretende  atribuir  carácter  exclusivo  y  excluyente)  se  evidencia  que  la  Dirección  se 
preocupa especialmente de precaverse ante fraudes de Ley o de terceros (doble o 
múltiple  inmatriculación,  usurpación  de  dominio  público,  invasión  de  fincas  ya 
inmatriculadas, encubrimiento de compraventas o donaciones con el consiguiente fraude 
fiscal o a terceros). Ninguno de esos supuestos parece tener la menor relación con el 
objeto ni el otorgamiento de la escritura calificada. El desconcierto llega al extremo al 
indicar, tras el subrayado de las palabras de la doctrina del Centro, que la expropiación 
es un negocio jurídico traslativo; ¿es que la Registradora piensa que con esta escritura 
las partes pretenden ocultar una transmisión... a favor del Estado y sin más posible 
finalidad que evitar a la Administración los trámites expropiatorios? Y todo ello basado en 
una  mención  a  una  posible  expropiación  que  hacen  voluntariamente  las  partes, 
expresión que podrían haber sustituido por la socorrida frase “según reciente medición”, 
por ejemplo, sin que ninguna de las dos expresiones parezca mucho más fehaciente que 
la otra.
Pero es que además, y con ello termino el examen de este Fundamento primero, la 
Registradora no dice en ningún momento claramente que ella tenga dudas fundadas 
sobre la identidad de la finca, ni muchos menos explica cuáles pudieran ser esas dudas 
y cuál su fundamento.
En cuanto al Fundamento de Derecho “Segundo” de la Registradora, cabe decir lo 
siguiente:
Dice la nota de calificación que con arreglo a la RDGRN de 1 de agosto de 2018 
(entre otras), “la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, por 
lo que su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones impuestos por la 
legislación vigente en el momento en que se pretende su inscripción”. Distinguiré aquí 
dos cuestiones:
Primero.–Me referiré en primer lugar a la interpretación de la primera frase del 
entrecomillado, “la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral”:
La segregación puede considerarse como acto jurídico, el de separar dos fincas 
independizándose materialmente, es decir, pasando a crearse dos entidades físicas 
independientes donde existía una sola, o como mera operación registral. El primer 
concepto es sustantivo y supone la creación de una nueva situación jurídica. El segundo 
es  adjetivo,  puramente  tabular:  no  tiene  más  significado  que  el  de  la  constatación 
registral de la nueva situación jurídica, que se ha originado (como es lógico, puesto que 
el Registro de la Propiedad carece como regla general en España de eficacia creadora 
de situaciones jurídicas) extrarregistralmente.
Cuando la DGRN expresa que las modificaciones de entidades hipotecarias (vid. 
Resoluciones de 23 de julio de 2012 y 2 de abril de 2014), son actos jurídicos de carácter 
estrictamente  registral,  parece  indudable  que  no  se  puede  estar  refiriendo  a  que 
cualquier  modificación  de  finca  constituya  un  acto  o  negocio  jurídico  de  carácter 
estrictamente registral. No podría ignorar el Centro directivo que un acto o negocio que 
introduce una modificación en una finca, sea dividiéndola, agregando a ella una porción  e
colindante, etc., es un acto o negocio sustantivo, que se produce en la esfera de la  bo
realidad jurídica extrarregistral y que constituye el objeto de la libre voluntad del titular del  0w
deetcr.e).c hPoa resuceb jeratizvoon arebalel  econrterensdpeorn qduieen ltae  D(dGoRmNin sioe,  eusstáu frruecfitroie ncdoon  sfianc lual tmade ndoer  dduisdpao an elar,   2020-1109n https://w
cmoondsieficcauceinócni ad dee  ulan am eondtifidicaadc ióhnip osutesctaanritaiv, aq.ue sí es, por definición, una figura registral,
Esta distinción entre el concepto de segregación material y segregación registral 
permite diferenciar, por poner un ejemplo aplicable al caso que nos ocupa, entre una 
segregación (sustantiva) efectuada fehacientemente en la realidad jurídica extrarregistral 
en el pasado y la segregación (registral) que se produce en el momento de la práctica de 
su inscripción en el Registro.
Cosa  completamente  distinta  es  que  la  DGRN  se  haya  pronunciado,  así  en  la 
RDGRN de 25 de abril de 2018, a la que se refiere la nota de calificación, en el sentido 
de que la realidad fáctica que se da en las edificaciones no existe en la división de 
terrenos,  operación  de  tipo  jurídico  carente,  en  principio,  de  apariencia  física.  Por 
supuesto, la existencia de edificaciones independientes tiene evidentemente mucha más 
“apariencia fáctica” que un terreno baldío sin ningún signo aparente de división. Pero es 
que dicha Resolución lo único que intenta con esa referencia es limitar la aplicación 
analógica a las divisiones de terrenos de la norma que establece el artículo 28.4 de la 
Ley del Suelo, que permite que las edificaciones antiguas pueden acceder al Registro sin 
previa declaración municipal, y lo que exige es “un título administrativo habilitante de la 
inscripción en lo que se refiere a los actos de división de suelo, a diferencia de los 
edificatorios.  Sin  perjuicio  de  que  tal  título  habilitante  pueda  ser  la  declaración 
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad.
Título administrativo habilitante con el que se cuenta sobradamente a juicio del 
Notario recurrente en el presente caso, lo que espero poder explicar más adelante.
Aparte de que aquí resulta precisamente que hay una gran “apariencia fáctica”: cada 
una de las tres parcelas catastrales se compone de una nave, y en dos de ellas la nave 
ocupa la práctica totalidad de la parcela, una de ellas la segregada; la existencia de 
construcciones  puede  comprobarse  observando  las  certificaciones  catastrales 
incorporadas a la propia escritura (sólo se ha procedido, de momento y por voluntad de 
la propietaria, a la declaración de obra antigua de la nave vendida en la propia escritura). 
También resultan dichas construcciones claramente del informe municipal. De hecho, si 
se observa el principio de este informe, pueden verse unas “referencias internas” del 
Ayuntamiento: “Talleres (…)” (es la nave segregada, que se dedicó en tiempos pasados 
a taller de chapa y pintura), “Antiguo Taller (…)” (esa nave, la más grande, se dedicó 
antiguamente a taller de neumáticos, y antes de eso a taller de cerrajería y rejas 
metálicas; todavía pueden observarse hoy, en la ya algo desvencijada fachada, rastros 
de los rótulos anunciadores de esos antiguos negocios) y “Portada” (parcela con un 
pequeño almacén al fondo y que tiene una portada metálica brillante que da a la calle). 
Cada una de las tres parcelas, que se hallan materialmente independizadas por muros y 
paredes  que  impiden  toda  conexión  física  entre  ellas,  tiene  su  propia  salida 
independiente a la vía pública.
Segundo.  Pasando a la segunda parte del entrecomillado, dice aquí la DGRN que 
la inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones impuestos en la legislación 
vigente en el momento en que se pretende su inscripción.
Entramos de lleno en el problema de derecho intertemporal e irretroactividad de las 
normas.
Dice Federico de Castro, sencilla pero certeramente, que “irretroactividad significa 
que la Ley se aplicará al futuro y no al pasado”.
Esta cuestión ha sido examinada con detenimiento por diversas Resoluciones de la 
DGRN, entre las más recientes las de 7 de mayo de 2018 y 13 de febrero de 2019,  s
sustancialmente idénticas en este punto; transcribo literalmente por su gran interés para  oe.
este caso, de la primera de las resoluciones citadas, los siguientes fragmentos: 0ww.
pres“eAnstía, caió nla  ehno eral  Rdeeg iesstrtou ddiaer  uenl  pdroocbulemmean tod ep údbelirceoc hqou ein atecrrteedmitpao rlaa l pqráucet icpala ndtee au nlaa   2020-1109n https://w
dpirvoidsiuójno  erena fliezcahdaa  ecno nq uaen tlear iloergidisaladc aió nla a lpelgicisalbalcei ónno  qeuxeig aíac tluicaelmnceian tpea lraa  rleag mulias,m ya  qou eq usee,   BOE-A-cable e
exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de 
restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, esta Dirección 
General ha sostenido lo siguiente:
El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de 
las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o 
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o 
situaciones beneficiosas para los particulares”,
“...la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos 
impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la 
escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya 
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil–.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o 
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos 
no  se  hayan  consumado  o  agotado  es  presupuesto,  según  se  ha  expresado 
anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.”
Pues bien, voy a tratar de explicar a continuación que entiendo, con el debido 
respeto, que no se puede aplicar a la segregación objeto de recurso la normativa que 
invoca la nota de calificación registral, pues ello produciría una aplicación retroactiva de 
las normas a una segregación nacida al amparo de legislación anterior. a pesar de haber 
quedado acreditado fehacientemente que los efectos jurídicos de tal segregación se han 
consumado o agotado: y además en claro perjuicio de los derechos consolidados de 
particulares, Aplicación retroactiva de normas que conculcaría la reseñada doctrina del 
Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo en esta materia.
Estamos  ante  una  segregación  que  se  ha  verificado  en  la  realidad  jurídica 
extrarregistral hace más de 30 años (puede que al menos unos 44 años en el caso de la 
finca segregada, si se atiende a la fecha de construcción que consta en su certificación 
catastral; y probablemente incluso antes, baste ver que la primera licencia de obras que 
le consta al Ayuntamiento es de 1972). Dicha antigüedad de al menos 30 años ha 
quedado  acreditada  fehacientemente,  así  como  ha  quedado  también  acreditado 
fehacientemente que han prescrito las posibles infracciones urbanísticas y también las 
acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, todo ello en virtud de título 
administrativo municipal.
De  la  documentación  municipal  incorporada  a  la  escritura  resulta  que  consta 
fehacientemente que los «citados inmuebles llevan construidos más de 30 años, y 
separadas  tanto  físicamente  como  catastralmente  las  parcelas  donde  se  ubican  y 
estarían  prescritas  las  acciones  relativas  en  materia  de  disciplina  urbanística».  Así 
resulta, literalmente transcrito, del certificado municipal incorporado a la escritura, que 
también indica que no se han encontrado expedientes sancionadores que se hayan 
incoado y que afecten a las construcciones que nos ocupan.
Además, hay que señalar que no estamos ante ningún supuesto excepcional que 
determine  la  imprescriptibilidad  de  la  potestad  de  restablecimiento  de  la  legalidad 
urbanística: el suelo no tiene carácter demanial, ni está afectado por servidumbres de 
uso público general ni ha sido catalogado o declarado de interés cultural conforme a la 
legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico.
Y por supuesto no consta registralmente anotación alguna de inicio de expediente de  e.
disciplina urbanística alguno. w.b
RfáecgilLmisate ranedtneot rrcaaod lmaa spe rsonigb uaviibeglnoetr,e  msd eun yol rampso asnsto:errmioar sa  inlav ovcearidfiacsa cpióonr  dlae  Rlae gsiesgtrraedgoarcaió fnu.e A, scío, mciota  elas   2020-1109n https://w
– El  art.  26.2  del  TR  de  la  Ley  del  Suelo,  aprobado  por  Real  Decreto
Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, que entró en vigor el 31 de octubre de 2015.
– Los arts. 89 y 90 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la 
Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, 
de 18 de mayo, que entró en vigor el 10 de junio de 2010, y que trae causa de la 
Ley 2/1998, de 4 de junio, que entró en vigor el 20 de junio de 1998.
– El artículo 3.5.2 del Plan de Ordenación Municipal, que establece una parcela 
mínima en suelo urbano consolidado de uso industrial de 500 metros cuadrados (el POM 
de Madridejos se publicó en el DOCM el 24 de junio de 2004, aunque no llegó a 
publicarse su aprobación y texto íntegro en el Boletín Oficial de la Provincia hasta el 17 
de abril de 2010, fecha en la que, en sentido estricto, entra en vigor; antes existieron las 
Normas Subsidiarias de Madridejos, que entraron en vigor el 21 de abril de 1993 –
también con posterioridad a la segregación objeto de recurso–, que no exigían superficie 
mínima en suelo de uso industrial).
En base a lo expuesto, con todo mi respeto debo discrepar de la nota de calificación 
de la Registradora cuando, invocando algunos preceptos legales no vigentes al tiempo 
en que ha quedado acreditado se produjo la segregación, viene a resolver que todo se 
reduce a algo tan simple y tan evidente como que «dicha segregación es nula por ser 
contraria a la ordenación urbanística y no puede ser objeto de inscripción», Doy por 
sentado por supuesto que la Registradora no tiene con esta frase la intención de declarar 
ella la nulidad de la segregación, sino que lo que quiere decir es que a su juicio no 
concurren los requisitos legales necesarios para su inscripción.
Dice por otra parte la nota de calificación que “La segregación que se documenta en 
la escritura, que se practica sin licencia, o más exactamente, con denegación de licencia, 
pretende ampararse en la doctrina de la DGRN de 17 de octubre de 2014”. Dos apuntes 
sobre este asunto:
Primero.  En cuanto al último inciso de la frase, relativo a que la segregación que se 
documenta en la escritura pretende ampararse en determinada RDGRN, no queda muy 
claro quién o qué pretende ampararse en ella. No parece que la Registradora se refiera 
al Ayuntamiento, puesto que dice que éste deniega la licencia, así que debe de referirse 
a la propia escritura, y dado que ésta no hace referencia alguna a ninguna Resolución, 
entiendo es una suposición de la Registradora; suposición por otra parte bastante lógica, 
puesto que en esa Resolución, en un supuesto que guarda grandes similitudes con el 
que es objeto de este recurso, la DGRN se inclina decididamente por la inscripción de la 
segregación. Lo verdaderamente curioso es que –y esto no es ninguna suposición– es 
precisamente el informe del Ayuntamiento el que se apoya en dicha Resolución favorable 
a la inscripción (al citarla se produce una errata material en el día del mes –14 por 17–, 
pero resulta evidente que se refiere precisamente a esta Resolución por el análisis que 
hace de ella), lo cual tiene a mi juicio gran importancia para comprender el sentido del 
pronunciamiento municipal, que dista mucho a mi juicio de ser una “denegación de 
licencia”.
Segundo.  En efecto, en cuanto a la “denegación de licencia” a que se refiere la nota 
de calificación registral, debo decir respetuosamente que a mi juicio es conveniente leer 
con  mucha  atención  la  documentación  municipal  incorporada  a  la  escritura,  muy 
señaladamente el informe del Secretario municipal, informe que dio lugar al acuerdo 
adoptado  por  la  Junta  de  Gobierno  Local,  pues  es  a  mi  entender  un  informe 
extraordinariamente cuidadoso y preciso, así como muy interesante para conocer la 
posición del Ayuntamiento con relación a la segregación objeto del presente recurso.
a)  En el apartado “antecedentes” del acuerdo de la Junta Local de Gobierno del  oe.
Ayuntamiento  de  Madridejos  de  16  de  mayo  de  2019,  se  refleja  la  solicitud  de  la  0ww.
fdpinirsoccpaipisel itncaaarit aau sdrtberaa lnseíessg,t ircyea g,sa eac issóíin ec noot,am neo n la dsseu  c idnoeenfxseiisdcteteorn,a ccciiaeo rntdiefeisc  aeqdxuope e dsdeeie  pnertxeeps ocsnraiepnncci ióoennn a edlonos r m asapotaberrrteiaa d ldaoess    2020-1109n https://w
siguientes.
b)  En el apartado “cuarto” de los fundamentos jurídicos del acuerdo, se refleja el 
informe de la Secretaría en el lógico sentido y de forma a mi juicio muy cuidadosa de que 
no puede emitirse una propuesta de resolución favorable a la segregación solicitada, al 
no reunir los requisitos necesarios establecidos en la normativa urbanística vigente en el 
momento de la solicitud a pesar de que se constata que las citadas construcciones datan 
de hace más de 30 años y que es de suponer que en su momento cumplirían la 
legislación vigente para el otorgamiento de la licencia de segregación ahora solicitada. 
Pero es que poco después el informe dice, resaltándolo en negrita: “No obstante en los 
últimos tiempos se viene imponiendo en la propia DGRN el criterio de admitir tales actos 
parcelatorios anteriores, sobre la base de la acreditación de la prescripción de las 
acciones administrativas, A mayor abundamiento, la Secretaría apoya su informe en la 
antes mencionada Resolución de la DGRN de 17 de octubre de 2014, favorable a la 
inscripción de la segregación, Resolución que reseña con gran detenimiento.
c)  Como consecuencia de todo lo expuesto, el Ayuntamiento desestima la primera 
solicitud que se le hizo, la de petición de concesión de licencia –lógicamente, puesto que 
como explica el informe municipal, para conceder en el momento de la solicitud una 
licencia de segregación nueva deben cumplirse las normas vigentes en el momento de la 
solicitud, concretamente la superficie mínima de 500 metros cuadrados que exige el 
POM de Madridejos vigente hoy–.
d)  Pero en el fundamental acuerdo segundo el Ayuntamiento estima la segunda 
solicitud, disponiendo lo siguiente: Estimar la petición de emisión de certificados de 
Secretaría solicitados relativos a la inexistencia de expediente sancionador alguno en 
materia de disciplina urbanística sobre dichas fincas, así como el certificado de que 
están prescritas las acciones en materia de disciplina urbanística.
e)  Y  además,  como  se  ha  visto  anteriormente,  en  el  certificado  relativo  a  la 
ausencia de expedientes sancionadores y de prescripción de acciones en materia de 
disciplina urbanística indica expresamente que “los citados inmuebles llevan construidos 
más de 30 años, y separadas tanto física como catastralmente las parcelas donde se 
ubican.
A la vista de todo ello, y a mi modesto entender, el informe y acuerdo municipales, 
así como el certificado municipal consecuente, distan mucho de suponer, como expresa 
la calificación registral, una “denegación de licencia de segregación”, pues ésta indicaría 
a mi juicio una posición contraria del Ayuntamiento a la segregación; muy al contrario, a 
mi entender el Ayuntamiento, al desestimar la solicitud de licencia del modo que se ha 
analizado, está más bien tratando de declarar la improcedencia de conceder licencia al 
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y 
haber  transcurrido  los  plazos  de  restablecimiento  de  la  legalidad.  De  hecho,  da  la 
impresión de que el Ayuntamiento, sin apartarse de la ley, se muestra muy a favor de la 
segregación, y hace todo lo que está en su mano para que pueda adecuarse el Registro 
de la Propiedad a la realidad jurídica extrarregistral, realidad jurídica en la que acredita 
que operó hace muchos años una segregación que generó unos derechos válidamente 
adquiridos y consolidados urbanísticamente.
En todo caso, y para evitar posibles confusiones en ocasiones futuras, lo mejor será 
solicitar al Ayuntamiento directamente el certificado de prescripción, y no con carácter 
subsidiario a una licencia de segregación,
Me permito decir aquí que el informe y acuerdo municipales, que como digo me 
parecen absolutamente favorables a la inscripción de la segregación, son además a mi 
modo de ver enormemente respetuosos no sólo con la legislación urbanística vigente,  s
sino también con la legislación hipotecaria, la DGRN y el Registro de la Propiedad.  oe.
Sorprendió al Notario autorizante de la escritura un informe municipal de este calibre,  w.
pmoisrqmDuaiec  emp aotanrm eerbaxi.péenr ilean cniao tap udeed oc aaliffiircmaaciró nq,u ea paolygáunndooss eA yeunn talam iaenntteoss  rneos etñraabdaaj aRnD dGeR lNa   2020-1109n https://w
dtoed a2 5p adrec ealbarciiló dne u 2rb0a1n8í,s qticuae  ceoxnisttrea ruian aa  nlao romrdae enna cCióans ttiellrar itLoari aMl aon uchrbaa nqíuseti cdae, cyla crait an ulolas   BOE-A-cable e
artículos 89,2 y 90 del TRLOTAU. Conviene señalar que en el caso concreto de la 
Resolución que cita, la norma que establecía la nulidad estaba en vigor desde mucho 
antes de verificarse la constitución de Propiedad horizontal tumbada objeto de aquel 
caso;  por  el  contrario,  en  el  supuesto  del  presente  recurso  ocurre  exactamente  lo 
opuesto: la segregación es anterior a la entrada en vigor de tal noma.
Finalmente, dice la nota registral que “Es por ello que el Ayuntamiento... deniega la 
concesión de licencia, sin perjuicio de que en certificado de la misma fecha haga constar 
que ‘no se han encontrado expedientes sancionadores y que estarían prescritas las 
acciones de disciplina urbanística’”.»
Frente a ello, espero haber podido aclarar la posición favorable del Ayuntamiento en 
relación a la segregación objeto de este caso, así como el hecho de que precisamente el 
informe del Secretario de la Corporación en cuanto a la inexistencia de expedientes 
sancionadores y el reconocer la prescripción de cualesquiera acciones de disciplina 
urbanística, que recoge decididamente la Junta Local de Gobierno en su acuerdo, y que 
tiene su claro y explícito apoyo en la doctrina de la DGRN que ha sido analizada, es lo 
que permite, a juicio del Notario recurrente, la inscripción en el Registro de la Propiedad 
de la escritura objeto de debate.
IV
Mediante escrito de fecha 7 de octubre de 2019, la registradora emitió su informe y 
remitió  el  expediente  a  este  Centro  Directivo,  haciendo  constar  que  «conforme  al 
artículo 327.6 de la Ley Hipotecaria, esta registradora rectifica la nota de calificación en 
cuanto al defecto señalado en el hecho tercero y desarrollado en el «Fundamento de 
Derecho Segundo», en el sentido de suprimir el citado defecto de la nota de calificación» 
y que «se mantiene la calificación negativa en cuanto al defecto que se expone en el 
hecho segundo y «fundamento de derecho Primero», respecto del cual, la registradora 
que  suscribe  se  ratifica  íntegramente  en  los  argumentos  expuestos  en  su  nota  de 
calificación a la cual se remite».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 32 de la Constitución Española; 9, 10, 29, 32, 38 98, 199 y 201 y 
la  disposición  transitoria  primera  de  la  Ley  Hipotecaria;  los  artículos  39  de  la 
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 47, 
188 y 353 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 7 de julio, 2 y 21 de septiembre y 24 de octubre de 2016, 11 
de mayo de 2018 y 7 de febrero de 2019 y las en ellas citadas.
1.  Respecto de una finca registral que consta inscrita como finca rústica de 1.735 
metros cuadrados, ahora se dice que su superficie «ha quedado reducida» a sólo 1.312 
metros cuadrados «por expropiación de la carretera (…)», y que es urbana, solicitándose 
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria la inscripción de su cabida reducida y su 
georreferenciación y coordinación gráfica con tres concretas parcelas catastrales. De 
dicha finca se segrega una porción de 136 metros cuadrados, coincidente con una de 
esas tres parcelas catastrales, sobre la que se declara la existencia de una determinada 
edificación, y se vende la finca segregada.
La registradora, además de otros defectos recurridos y que luego resultan revocados  es
por  ella  suspende  la  inscripción  de  la  georreferenciación  y  reducción  de  cabida  o
pretendida de la finca matriz por los siguientes motivos:- Que «no se ha protocolizado  0ww.
dcqceaeurtseatci fslrioctiprsaac dlioeóotsn o  rcmgcoauannnt atlieacssistpr  aa«qllcu  aesdr eees c ece copnorr rrederteeses pncpodoonennd odceceo inomccroidieaninn» ta loars;e   n-rt eétQracenul idiecla aond so  f infneíescscia cec aso ranedrggieori usslte arpna atl efrina yac  afairlf»aimr sma yar p rps aoqrrilcumiceeeil taraloasr     OE-A-2020-1109able en https://w
posteriormente  la  georreferenciación  de  la  finca  conforme  a  Catastro;-  Que  no  es
congruente decir que la diferencia de superficie entre 1.735 y 1.312 metros cuadrados 
(423 metros cuadrados) se debe a que se expropiaron 423 metros cuadrados, y luego 
pedir  que  se  inscriba  una  reducción  de  cabida  al  amparo  del  procedimiento  del 
artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria como si se tratase de una simple rectificación de un 
error de medición de la finca originaria.
El notario autorizante y ahora recurrente alega, en esencia: - Que no se puede exigir 
al  Ayuntamiento  que  certifique  que  una  determinada  finca  registral  se  corresponde 
exactamente con determinadas parcelas catastrales porque naturalmente carece de los 
medios y conocimientos hipotecarios necesarios para hacerlo; - que «la vendedora 
solicita expresamente la aplicación del art. 199 LH, lo que parece dejar claro que 
entiende que debe de corresponderse sustancialmente con la realidad física de la finca, 
pues de otro modo no tendría mucho sentido tal solicitud.»; - que «no se afirma en la 
escritura, como hecho indubitado, que el origen del defecto de cabida fuese originado 
por una expropiación» sino que «es más bien una mención o mera manifestación sin 
ninguna trascendencia jurídica concreta»; que «en todo caso, esos eventuales defectos 
solo afectarían a la descripción de la finca matriz, y podrían motivar, si se considerase 
imprescindible, una aclaración o rectificación por parte de los otorgantes en orden a 
eliminar  de  la  escritura  toda  referencia  a  su  carencia  de  conocimientos  técnicos 
catastrales y a una posible expropiación antigua».
2.  El  defecto  relativo  a  la  falta  de  aportación  de  «certificado  municipal  de 
correspondencia»  entre  la  finca  registral  y  las  parcelas  catastrales  con  las  que  se 
pretende coordinar ha de ser revocado, pues no sólo no existe ningún precepto legal que 
lo exija, sino que la apreciación o calificación jurídica, conforme a los artículos 9 y 10 de 
la Ley Hipotecaria sobre la correspondencia entre una finca registral y uno o más 
inmuebles  catastrales  es  precisamente  competencia  y  responsabilidad  plena  del 
registrador de la propiedad, sin que un eventual informe o certificado externo sea ni 
legalmente necesario ni jurídicamente suficiente para que suplir la competencia y a la 
vez obligación calificadora del registrado acerca de tal extremo.
3.  Por el contrario, el defecto relativo a la incongruencia interna entre determinadas 
manifestaciones de los otorgantes, sí que ha de ser confirmado, pues, como señala la 
registradora, no es congruente decir simultáneamente que los otorgantes no pueden 
afirmar si la descripción catastral se corresponde con la realidad física de la finca, y 
luego  hacer  una  petición  de  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  que  tiene  como 
presupuesto conceptual y primario, precisamente, el que el propietario ha de afirmar que 
sí que hay esa correspondencia.
El propio notario recurrente parece reconocer la existencia de esa incongruencia en 
la redacción de la escritura y la necesidad de subsanarla cuando contempla y menciona 
expresamente  la  eventualidad  de  efectuar  «si  se  considerase  imprescindible»  una 
aclaración o rectificación por parte de los otorgantes en orden a eliminar la citada 
contradicción.
4.  En cuanto a la rectificación descriptiva y reducción de superficie, se manifiesta 
en la escritura que la misma se debe a una expropiación que no ha tenido acceso al 
Registro. Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 
de septiembre de 2016 o 7 de septiembre de 2017, debe tenerse en cuenta el supuesto 
especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos 
previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan 
en  diferente  momento  temporal  segregaciones  de  múltiples  porciones,  que  se  han 
podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de  s
negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al  oe.
Registro otras operaciones de segregación. w.
finosliocEr ipnrec taiaól,lne  slea nc  arcesapodrsae  semesn octmalacerionó tnoq  u(geyr aáú fsniceiacaa  mclaoe rsnreetegs rpdeoegnbadedieraán  otae pe ola rr tealsarts oep, ,o sprecagiórúann  s lquou sce oc anesssot asno),cb ijsaei ntoe  nq udeeel    2020-1109n https://w
pcuueesdtaió enx nigi icrsaeu sraenp raessieennttaoc dióen  ingsrácfriicpac iódne  (octfrra. sa rptíocruclioo n9e ds eq luae L neoy  sHoipno otebcjeatroia d).e Yl t íetullolo  peonr   BOE-A-cable e
aplicación  de  la  previsión  del  propio  artículo  47  y  del  artículo  50  del  Reglamento 
Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante 
(entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere 
posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, 
también  podría  entenderse  que  concurre  cuando  la  constancia  registral  de  la 
representación  gráfica  de  una  porción  restante  no  pueda  efectuarse  por  haberse 
calificado  negativamente,  siempre  que  ello  no  afecte  a  la  calificación  positiva  e 
inscripción de la representación de la porción segregada.
Respecto  a  la  expropiación  no  inscrita  debe  recordarse  la  Resolución  de  esta 
Dirección General de 24 de octubre de 2016 (que se reitera en las de 21 de marzo y 11 
de  mayo  de  2018)  en  la  que  se  indicó  lo  siguiente:  «En  el  presente  caso,  nos 
encontramos ante un supuesto de negocio jurídico celebrado sobre el resto de una finca 
resultante tras una expropiación. Este Centro Directivo viene considerando que para 
poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la porción 
sobre la que recae (Resolución de 8 de octubre de 2012). Ahora bien, como también ha 
afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el resto de una 
expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento, como no es 
necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la 
finca matriz que posteriormente se transmite (Resolución de 14 de enero de 2013)», por 
ello,  concluye  esta  Resolución  que,  aplicando  la  doctrina  antes  indicada  sobre  el 
artículo 47 del Reglamento Hipotecario, es posible inscribir la porción que es resto tras la 
expropiación ya que, conforme a los anteriores razonamientos, esto es posible siempre 
que se aporte una representación gráfica de esta porción.
Por tanto, en aplicación de esta doctrina el documento resultaría inscribible, ahora 
bien, en el caso de este recurso el propio recurrente niega esta posibilidad, ciñendo su 
pretensión a que se proceda a la reducción de la superficie de la finca sin la referencia 
prevista  a  la  segregación  efectuada  por  razón  de  expropiación,  según  prevé  el 
artículo 47 del Reglamento Hipotecario. Así, en el presente caso, lo que se pretende por 
el recurrente es que desaparezca la superficie correspondiente a la expropiación de la 
que figura inscrita en el folio registral de la finca matriz.
La alegación del notario recurrente de que «no se afirma en la escritura, como hecho 
indubitado, que el origen del defecto de cabida fuese originado por una expropiación» 
queda desvirtuada por el propio tenor literal de la escritura, donde se afirma claramente 
que la superficie registral inicial de 1.735 m2 «ha quedado reducida» a sólo 1.312 m2 
«por expropiación de la carretera general (…)».
Y la alegación relativa a que en todo caso estaríamos ante «una mención o mera 
manifestación sin ninguna trascendencia jurídica concreta» no puede acogerse, pues 
precisamente, tal manifestación tiene, como mínimo, la trascendencia jurídica de que 
implica reconocer que no estamos ante un error de medición originario que haya que 
rectificar, sino ante la existencia de una transmisión no inscrita -la expropiación de parte 
de la finca-, que determina la necesidad de efectuar lo que en terminología registral 
clásica se ha venido llamando una «determinación de resto tras segregación no inscrita», 
siendo la segregación no inscrita la correspondiente, precisamente, a la parte que se 
dice haber sido objeto de expropiación.
Y  en  casos  como  el  que  nos  ocupa,  lo  procedente  no  es  intentar  hacer 
«desaparecer» del folio real la superficie expropiada como si nunca hubiera existido ni 
formado parte de la finca originaria, sino determinar con precisión cuál es la porción resto 
que no ha sido objeto de expropiación, y cuál es la porción que ha sido objeto de  s
segregación y expropiación no inscrita y que ha de quedar registralmente vigente y  oe.
«pendiente» para cuando la administración cumpla su obligación legal de inscribir dicha  w.
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recurrente que limita el objeto del recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso en cuanto al primer extremo de la nota de calificación analizado, y desestimarlo 
en lo demás, como resulta de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.
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