BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65157
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9295 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 5 a inscribir una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, contra la 
negativa de la registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares número 5, doña María 
Dolores Nardiz Prado, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 4 de marzo de 2020 ante el notario de Madrid, don 
Norberto González Sobrino, con el número 395 de protocolo, se formalizó un préstamo 
con garantía hipotecaria sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario.
Entre otros pactos, se fijaba un interés anual del 2,80% sobre el capital que se adeudase, 
inalterable hasta el día 10 de marzo de 2021, y se revisaría cada doce meses; el tipo de 
demora era «el tipo de interés pactado más un diferencial por retraso de 3 puntos (de 
conformidad con el artículo 25 de la LCCI y el artículo 114 de la Ley hipotecaria)». Asimismo, 
se añadía lo siguiente: «1.2. Responsabilidad hipotecaria: La finca y la participación indivisa de 
finca descritas sobre las que se constituye la presente hipoteca responderán, frente a un 
posible incumplimiento de la parte deudora, de las siguientes cantidades y conceptos: a) Del 
capital prestado, esto es, ciento un mil euros (101.000). b) Del pago de los intereses ordinarios 
por plazo de un año, a razón del tipo inicialmente pactado, y hasta un máximo, a efectos 
hipotecarios, del 3,50% anual. c) Del pago de los intereses de demora por plazo de un año, al 
tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la 
cláusula de Intereses de Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00% anual».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Alcalá de Henares número 5, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura de "Préstamo con Garantía Hipotecaria" otorgada el día 04/03/2020, ante 
el Notario de Madrid, Don Norberto González Sobrino, número 395/2020 de su protocolo.
I.  Hechos.
Teniendo entrada en este Registro a las 18: 08 horas, del día 05/03/2020, con el 
número 1732 de entrada, fue presentada mediante copia telemática de la misma a 
las  09:00  horas  del  día  06/03/2020,  bajo  el  asiento  número  1621  del  Libro  Diario 
número 103, siendo aportado el día 14/04/2020, telemáticamente y con número de  e.
entrada 2214/2020, justificación de la autoliquidación del I.T.P./A.J.D., Mod. 601. w.b
FLau nedsacmriteunrato osb djeet oD edree ccahloif.icación fija como responsabilidad hipotecaria: a) el pago de
los intereses ordinarios por plazo de 1 año, a razón del tipo inicialmente pactado y hasta
un máximo, a efectos hipotecarios, del 3,50% anual; b) el pago de los intereses de  Bc
demora por plazo de 1 año al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de 3 
puntos, según se establece en la cláusula de intereses de demora y hasta un máximo a 
efectos hipotecarios del 9 %. Este interés máximo del 9 % anual supera los límites 
establecidos en el artículo 114.3 ley Hipotecaria y el artículo 25 de la ley 5/2019 de 
Crédito Inmobiliario, donde expresamente se recoge que "las reglas relativas al interés 
de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario".
El preámbulo de la Ley 5/2019, al referirse a la nueva regulación del contrato de 
préstamo y de los intereses de demora, justifica la sustitución del régimen anterior, en el 
que se admitía cierto margen a la autonomía de la voluntad como reconoció la Dirección 
General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  en  la  actualidad  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de acuerdo con el R.D. 139/2020, de 28 de enero, en 
resoluciones de 25 de enero de 2017 y 1 de marzo de 2017, por un límite máximo y fijo 
en su determinación y así impedir la inclusión de cláusulas abusivas.
Y ese criterio de no admitir pacto alguno en contrario, ni siquiera en beneficio del deudor, 
es el mantenido por la D.G.R.N., hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en 
las resoluciones de 5 de diciembre y 19 de diciembre de 2019: "Ciertamente, atendiendo a la 
interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber 
transpuesto mediante una norma que respecto de los préstamos incluidos en el ámbito objetivo 
de  la  misma  estableciera  un  tipo  de  demora  legal  máximo,  imperativo  para  la  entidad 
prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior -o incluso de no pactarse tipo de 
interés  de  demora  alguno-  en  beneficio  del  prestatario,  fiador  o  garante  que  tenga  la 
consideración de consumidor. No obstante, dicha norma de la Directiva deja margen a las 
normas de transposición de la misma para que en el Derecho nacional se establezca un 
concreto tipo legal de demora que no admita pacto en contrario, logrando así una mayor 
certeza y seguridad jurídica (en tanto en cuanto excluye inequívocamente el control de 
abusividad de la cláusula –cfr., artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril 
de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, según el 
cual  "las  cláusulas  contractuales  que  reflejen  disposiciones  legales  o  reglamentarias 
imperativas… no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva" y, entre otras, 
las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019.
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, "…dota de una mayor seguridad 
jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, 
en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio 
claro y fijo para su determinación…".
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que "las 
disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter 
imperativo,  no  siendo  disponibles  para  las  partes  contratantes  salvo  que  la  norma 
expresamente establezca lo contrario, y el apartado 2 del artículo 25 de la Ley 5/2019 no sólo 
no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un especifico interés legal de 
demora, sino que determina expresamente que las reglas relativas al interés de demora 
contenidas en el apartado 1 del mismo artículo "no admitirán pacto en contrario". De este 
modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la 
contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en 
materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o 
abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de 
política legislativa que excluye por completo la negociación…".
Se considera defecto subsanable por tanto, el tipo de interés de demora recogido en 
la escritura objeto de calificación, por la Registradora que suscribe. s
Contra la nota del Registrador que suspenda o deniegue total o parcialmente un  oe.
asiento, el interesado podrá: (…) w.
sidoA flicramláa ddoe  cHoenn afirremsa a e 2le6c dtreó nmicaay oc udaelilf iacñaod a2 0p2o0r.  MLaa rRíae gNisatrrdaidzo Prar.a dEos tere dgoiscturamdeonr/tao  dhea 
vReeingtiset»ro. Propiedad de Alcalá de Henares 5 a día veintiséis de Mayo del año dos mil
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndola misma 
a la registradora de la Propiedad de Madrid número 13, doña María de los Ángeles 
Galto-Durán Rivera, quien, el día 8 de junio de 2020, emitió calificación confirmando la 
calificación de la registradora sustituida.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid, interpuso recurso el día 11 de junio de 2020 mediante escrito con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Primero.  En la calificación se expresa que la escritura es defectuosa porque el tipo 
máximo de los intereses de demora que se garantizan con la hipoteca supera los límites 
establecidos en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo.
La calificación, tal como ha sido formulada por la Registradora de la Propiedad, debe 
ser revocada, ya que los intereses moratorios de este préstamo están regulados en la 
cláusula financiera 6 de la escritura calificada, cuyo contenido se ajusta exactamente a lo 
dispuesto en esos preceptos legales.
El artículo 25 de la Ley 5/2019 y el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que se alegan 
en la calificación negativa recaída no pueden constituir el fundamento de derecho de esa 
calificación registral, ya que en la escritura calificada se da estricto cumplimiento a lo 
dispuesto en esos preceptos legales.
Segundo.  En la escritura calificada se formaliza un préstamo con un tipo de interés 
"variable" y, en garantía de dicho préstamo, se constituye una hipoteca que garantiza, 
además,  del  capital  prestado,  determinadas  cantidades  de  intereses  ordinarios  y 
determinadas cantidades de intereses de demora de dicho préstamo
Al tratarse de un préstamo en el que se pacta un tipo de interés ordinario "variable" 
(con sucesivas revisiones anuales), se acuerda por las partes contratantes que los 
intereses ordinarios que se garantizan con la hipoteca sean –únicamente a efectos 
hipotecarios– los intereses ordinarios de un año hasta un tipo máximo del 3,50% anual.
Como el tipo de interés ordinario del préstamo es variable, el interés de demora de 
dicho préstamo también será un tipo "variable", de tal modo que la garantía hipotecaria 
de los intereses de demora (sujetos a variabilidad o fluctuación) sólo será posible a 
través de una hipoteca de máximo o de seguridad, por lo que, por exigencias del 
principio de determinación registral, se requiere señalar el tope máximo de tipo de interés 
de demora que quedará cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye. Todo ello 
se  cumple  perfectamente  en  la  escritura  calificada  al  acordarse  que  la  hipoteca 
garantizará –únicamente a efectos hipotecarios– intereses de demora por plazo de un 
año al tipo pactado (tipo de interés ordinario más tres puntos), hasta un máximo –a 
efectos hipotecarios– del nueve por ciento (9%) anual.
Tercero.  El  hecho  de  que  en  el  ámbito  obligacional  los  intereses  de  demora 
pactados no puedan ser superiores a los establecidos en el artículo 25 de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, es decir, no pueden ser superiores al tipo de los intereses ordinarios 
más tres puntos porcentuales, no impide que –únicamente a efectos hipotecarios– es 
decir, en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los 
intereses del préstamo, opere el principio de libertad de pacto, de tal modo que podrá  es
constituirse una hipoteca que no garantice ninguna cantidad en concepto de intereses  bo
moratorios y también podrá constituirse una hipoteca que garantice intereses moratorios  95ww
tpoeieo fesnrc ueutpnone s lrp iibholaeirpz rtoeoatn deq  cumpaeaár irnsoa os dd –eee xs tecterer emhdsaa in p faduijrean  edtcoloi snt i cppaoaol  r aamtiñp áloooxs si mm ainá outx endirm eet iospine odts eem role árs3dxe,ii5nms0a oo%r iroqd suain,en ay upraaioo l qdsq uryáue/ eo sl  oe–msrú  oincnrioafcentaortmirroaioret,sa ni ngtqetuue aaesl     OE-A-2020-92able en https://
se  garantizan  con  la  hipoteca,  sin  que  el  tipo  máximo  de  intereses  ordinarios
garantizados con la hipoteca condicione o limite el tipo máximo de los intereses de 
demora que se pueden garantizar con esa misma hipoteca.
Cuarto.  La calificación registral recaída confunde el plano obligacional, en el que 
opera lo previsto en la cláusula financiera 6 de la escritura, en la que se cumple 
estrictamente el artículo 25 de la Ley 5/2019, con el plano real o de la cobertura 
hipotecaria, en el que hay libertad de pacto de las partes contratantes para determinar –
únicamente a efectos hipotecarios– el tipo máximo de los intereses de demora que 
garantiza la hipoteca.
Quinto.  De acuerdo con las resoluciones de la Dirección General de Registros y del 
Notariado de 25 de enero de 2017 y de 21 de marzo de 2017 (publicadas en el Boletín 
Oficial del Estado de 14 de febrero y de 6 de abril de 2017, respectivamente), en sede de 
intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios garantizados con la 
hipoteca podrá ser inferior, igual o superior (en más de tres puntos) al tipo máximo de los 
intereses  remuneratorios  garantizados,  por  lo  que  es  perfectamente  inscribible  una 
hipoteca que garantice intereses de demora de un año a un tipo máximo del 9% anual, 
aunque esa misma hipoteca garantice –únicamente a efectos hipotecarios– intereses 
ordinarios de un año a un tipo máximo de solo un 3,50% anual.
Sexto.  Debe tenerse en cuenta que, como decía la resolución de 25 de enero 
de 2017, "en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice 
los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites 
legales imperativos (artículos 114.2.º y.3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento 
Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando 
los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número 
de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura 
superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción...".
De acuerdo con la doctrina que resulta de la resolución de ese centro directivo de 21 
de marzo de 2017, la calificación negativa recaída no puede mantenerse en cuanto parte 
del presupuesto erróneo de que, aun siendo los intereses variables, el tipo máximo de 
los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el 
importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo del 3,50% que –
únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
Conforme a esa resolución citada, "los intereses ordinarios y moratorios pactados 
sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la 
accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrá garantizar intereses que no se 
puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres 
de  garantizar  los  intereses  de  manera  plena  o  parcial  o  no  garantizarlos  y  ello, 
independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La naturaleza indemnizatoria 
de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, 
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la 
cuantía de la respectiva garantía...".
El hecho de que se haya previsto –en el plano obligacional– el margen de tres puntos 
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el 
importe de los intereses de demora devengados, no implica que ese mismo margen 
deba emplearse cuando de los tipos máximos –a efectos meramente hipotecarios– se 
trata. El tipo máximo de los intereses moratorios garantizados con la hipoteca puede ser 
el 9% anual, aunque el tipo máximo de intereses ordinarios que garantiza la hipoteca sea 
solo el 3,50% anual.
No hay ningún obstáculo en que la hipoteca que se constituye en garantía de un  s
préstamo con interés variable garantice –únicamente a efectos hipotecarios– un tipo  oe.
máximo de intereses moratorios que sea superior en más de tres puntos al tipo máximo  w.
de los intereses ordinarios que se garantizan -únicamente a efectos hipotecarios- con la  95ww
mismSéap htiimpoot.e caL.a Registradora de la Propiedad hace una improcedente referencia en su
dcaicliieficmabcrieó nd ea  2la0 r1e9s,o elunc liaó nq udee  slae  Ddierebcactíiaó ns iG eernae praols idbele R peagcitsatrr,o se ny  edle ál mNboittaor ioabdloig daeci o5n dael,   BOE-A-cable e
un tipo de interés moratorio superior solo en dos puntos porcentuales al tipo de los 
intereses ordinarios.
Es evidente que esa no es la cuestión que debe decidirse en el presente recurso, ya 
que en la escritura calificada se pacta (cláusula financiera 6.ª) que el tipo de interés 
moratorio será el resultado de adicionar tres puntos porcentuales al tipo de los intereses 
ordinarios, es decir, lo pactado en la escritura se ajusta exactamente a lo dispuesto de 
modo imperativo en el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La alegación que hace la Registradora de la Propiedad a esa resolución como 
fundamento de derecho para suspender la inscripción del título pone de manifiesto la 
confusión en que se incurre en la calificación recurrida entre el ámbito obligacional, en el 
que rige el límite de que los intereses moratorios no pueden superar en más de tres 
puntos porcentuales al tipo de los intereses ordinarios, y el ámbito real o de la cobertura 
hipotecaria de los intereses, materia en la que rige un principio de libertad de pacto que 
permite a los contratantes, tratándose de un préstamo con interés variable, bien no 
garantizar con la hipoteca ninguna cantidad en concepto de intereses de demora o bien 
garantizar los intereses de demora a un tipo máximo que podrá ser inferior, igual o 
superior en más de tres puntos al tipo máximo que se haya fijado –únicamente a efectos 
hipotecarios– para los intereses ordinarios. Si se distinguen adecuadamente esos dos 
ámbitos, se llegará a la conclusión de que el tipo máximo de los intereses de demora que 
garantiza la hipoteca no tiene que coincidir necesariamente con el importe resultante de 
sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo del 3,50% anual que –únicamente a 
efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
En su virtud, se solicita que se admita el presente escrito, teniendo por interpuesto 
recurso frente a la calificación recaída, procediendo, previos los trámites oportunos, a 
dictar resolución por la que se revoque la nota de calificación recurrida y se ordene la 
inscripción de la escritura calificada».
V
La registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares número 5, doña María Dolores 
Nardiz Prado, informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito 
de fecha 24 de junio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de  crédito  inmobiliario;  1255  y  1826  del  Código  Civil;  9,  12,  18  y  114  de  la  Ley 
Hipotecaria; 51 y 220 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de 
marzo de 2017 y 5 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de marzo, 11 de junio y 14 de julio de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, en la que se pacta un interés anual del 2,80% sobre el capital que se 
adeude, que será inalterable hasta el día 10 de marzo de 2021 y posteriormente se 
revisará cada doce meses; el tipo de demora es «el tipo de interés pactado más un 
diferencial por retraso de 3 puntos (de conformidad con el artículo 25 de la LCCI y el 
artículo 114 de la Ley hipotecaria)». Se añade que «la finca y la participación indivisa de  e.e
finca descritas sobre las que se constituye la presente hipoteca responderán, frente a un  b
posible incumplimiento de la parte deudora, de las siguientes cantidades y conceptos: a)  95ww
i(n…ic)i ablm) eDnetel  ppaacgtoa ddoe,  yl ohsa sintate urens mesá xoimrdoin, aar ieofse cptoosr  hpilpaoztoe cdaeri ousn,  daeñl o3,, 5a0 %ra azónnu adl. ecl)  tDipeol 
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Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00% anual».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el interés 
moratorio máximo a efectos hipotecarios del 9% anual supera los límites establecidos en 
los artículos 114.3.º de la Ley Hipotecaria y 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, pues 
en la escritura se pacta el pago de los intereses de demora por plazo de un año al tipo 
de  interés  ordinario  inicialmente  pactado  (hasta  un  máximo  a  efectos  hipotecarios 
del 3,50%) más un diferencial de tres puntos.
El recurrente alega: que en la escritura calificada se da estricto cumplimiento a lo 
dispuesto en los artículos 25 de la Ley 5/2019 y 114 de la Ley Hipotecaria; que la 
calificación registral impugnada confunde el plano obligacional, en el que se cumple el 
artículo 25 de la Ley 5/2019, con el plano real o de la cobertura hipotecaria, en el que 
hay libertad de pacto de las partes contratantes para determinar -únicamente a efectos 
hipotecarios- el tipo máximo de los intereses de demora que garantiza la hipoteca, el 
cual  no  debe  necesariamente  coincidir  con  el  tipo  máximo  de  los  intereses 
remuneratorios garantizados, conforme a las Resoluciones de esta Dirección General 
de 25 de enero y de 21 de marzo de 2017; mientras que es improcedente la referencia a 
la Resolución de 5 de diciembre de 2019 porque en ella se debatía si era posible pactar, 
en el ámbito obligacional, un tipo de interés moratorio superior solo en dos puntos 
porcentuales al tipo de los intereses ordinarios.
2.  El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. 
las Resoluciones 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de marzo de 2017 y 20 de 
marzo,  11  de  junio  y  14  de  julio  de  2020)  en  lo  tocante  a  la  configuración  de  la 
responsabilidad hipotecaria que se fije en garantía de los intereses ordinarios y de 
demora que se puedan devengar, dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 
de la Ley 5/2019, 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), 
opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses 
devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años 
distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a 
uno  respecto  del  otro,  sin  que  tengan  que  guardar  ninguna  proporción  ya  que 
estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a 
los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación 
principal.
En este sentido, puede pactarse que la garantía hipotecaria cubra únicamente parte 
de la obligación, principal o de intereses (artículos 1255 y 1826 del Código Civil). Por 
ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de 
que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir 
necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo 
máximo  que  –únicamente  a  efectos  hipotecarios–  se  ha  fijado  para  los  intereses 
ordinarios.
En realidad, lo que se haya pactado respecto de los intereses ordinarios y moratorios 
sólo vincula a la hora de la determinación de la responsabilidad asegurada a efectos 
hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en 
ningún  caso  podrá  garantizar  intereses  que  no  se  puedan  devengar  en  el  plano 
obligacional. En este sentido la prescripción legal respecto de la determinación de los 
intereses de demora se cumple al fijar que será el resultado de sumar tres puntos al 
interés ordinario vigente en cada momento, conforme al artículo 25 de la Ley reguladora 
de los contratos de crédito inmobiliario. Pero, por lo demás, los contratantes son libres de 
garantizar  los  intereses  de  manera  plena  o  parcial  o  no  garantizarlos  y  ello 
independientemente en cuanto a ambos conceptos. s
El artículo 25 de la Ley 5/2019 establece que el interés de demora será el interés  oe.
remuneratorio  más  tres  puntos  porcentuales  y  que  esta  regla  no  admite  pacto  en  w.
contrario. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de  95ww
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que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.