BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23848
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3402 Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 53 a un mandamiento librado en 
ejecución de sentencia dictada en un procedimiento ordinario.
En el recurso interpuesto por don M. O. G. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Madrid número 53, don Francisco Javier Gómez Jené, a un mandamiento 
librado en ejecución de sentencia dictada en un procedimiento ordinario.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid se tramitó procedimiento 
ordinario 292/2016, a instancias de don M. O. G., frente a los posibles herederos de don 
M. O. B. y frente a cualquier tercero con interés en la causa. Se dictó sentencia de 
fecha 29 de septiembre de 2017 por la que, con estimación íntegra de la demanda, se 
declaró haber lugar a la prescripción adquisitiva a favor del actor sobre la finca registral 
número 19.576.
II
Mandamiento librado en ejecución de dicha sentencia por doña L. E. M., letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid, se 
presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  número  53  de  Madrid,  siendo  objeto  de 
calificación en los siguientes términos:
«Nota de calificación negativa.
Asiento n.º 0792 del Diario 99.
Presentante: M. O. G.
Juzgado: Instrucción n.º 90 de Madrid.
Procedimiento: Procedimiento Ordinario 292/2016.
Hechos.
Primero: Con fecha 9 de mayo de 2017 se expide mandamiento ordenando la 
inscribir el dominio de la finca registral 19576 en ejecución de sentencia –de la que se 
testimonia su contenido en el mandamiento–, del mismo Juzgado, de 29 de septiembre 
de 2017. Documentos que fueron presentados el 17 de mayo de 2018.
Segundo: En el mandamiento se ordena inscribir el dominio de la finca 19576 a favor 
de Don M. O. G., al haberse declarado en la sentencia citada que el señor O. G. adquirió 
la finca por prescripción adquisitiva.
Tercero: De la documentación presentada, y de las inscripciones registrales, resulta:
a)  La Finca 19.576 consta inscrita a favor de Don M. O. B. y Doña J. G. E., en virtud  bo
de la escritura de 1964 que se cita en la sentencia. Esto es, por título de compra. 02ww
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prescripción adquisitiva la finca recibida por fallecimiento de sus padres”.
d)  En la sentencia se dice que la madre del demandante adquirió el dominio por 
prescripción adquisitiva y que el actor ha poseído la finca durante más de 10 años 
después de la muerte de su madre, y a título de dueño.
e)  La  sentencia  se  dicta  el  29  de  septiembre  de  2017,  en  rebeldía  de  los 
demandados. Y en ella no se ordena cancelar la inscripción a favor de Don M. O. B. y 
Doña J. G. E.
Fundamentos de Derecho.
Primero: No obstante decirse en el mandamiento que la sentencia es firme, al haber 
sido dictada en rebeldía de los demandados procede aplicar cuanto resulta de los 
artículos 501 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El artículo 524.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: “Mientras no sean 
firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para 
ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la 
anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la 
cancelación  de  asientos  en  los  Registros  públicos”.  Así,  dictada  en  rebeldía  una 
sentencia, no basta con que la misma sea firme, sino que es necesario que haya 
transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, debiendo esperarse para la 
práctica de la inscripción pertinente al transcurso del plazo máximo extraordinario de 16 
meses previsto por el art. 502 de la L.E.C. para el caso de que el demandado no hubiera 
podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por seguir subsistiendo la causa de 
fuerza mayor. (Res. DGRN 15/02/2005). En el mismo sentido la Resolución de 20 de 
noviembre de 2007.
Es por ello que, procede suspender la inscripción del precedente documento, en 
tanto no se acredite por certificación del Juzgado competente que han transcurrido los 
plazos para interponer la acción de rescisión de la sentencia, firme, prescrita en el 
artículo 501 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin haberse interpuesto la misma. No 
obstante, a instancia del presentante es posible tomar la anotación preventiva prescrita 
en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Segundo: Ni en la sentencia, ni en el mandamiento, se ordena cancelar la inscripción 
contradictoria a favor de los padres del demandante. Y, como ha declarado la DGRN 
(Resoluciones de 16 de abril y 17 de julio de 2015): Para poder inscribir una sentencia 
que reconoce la adquisición del dominio por usucapión es preciso que se ordene la 
cancelación  de  la  inscripción  registral  del  último  titular  del  dominio  (si  bien  no  es 
necesario que la cancelación venga ordenada en la propia sentencia; basta, art. 521.2 
LEC, con que se ordene en mandamiento posterior). Razona la Dirección General que el 
fundamento de esta formalidad radica en que el título del usucapiente no trae su causa 
del titular registral, y, por tanto, al resultar esta última titularidad incompatible con la 
reconocida en favor del usucapiente, debe ser formalmente cancelada.
El  párrafo  segundo  del  artículo  38  de  la  Ley  Hipotecaria,  dispone:  “no  podrá 
ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales 
inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, 
se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La 
demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta 
Ley cuando haya de perjudicar a tercero”.
En el presente caso no resulta haber sido demandada la cancelación de inscripción 
alguna. Y en la sentencia, perfectamente congruente con el “petitum”, no se ordena 
practicarla. Siendo así que en el Registro de la Propiedad rige el principio de rogación, y  e
en este caso no se ordena practicar cancelación alguna, nada puede hacerse. bo
Tercero:  Cuestión  distinta,  sin  embargo,  es  la  relativa  a  la  calificación  por  el  02ww
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escritura de 1964, que causó inscripción a su favor– de la finca, y difícilmente es posible
exteriorizar una posesión que contradiga un título de adquisición ganancial para fundar el 
título adquisitivo en otro de carácter privativo. Pero aun cuando lo anterior fuese cierto y 
debiese  considerarse  a  doña  J.  como  dueña  de  la  finca  con  tal  carácter,  a  su 
fallecimiento el bien se integraría en la masa hereditaria, y habiendo fallecido en 2015 en 
ningún caso habría transcurrido el plazo para que Don M. O. G. adquiriese el dominio por 
usucapión, extremo que debe calificar el registrador, al no ser una cuestión de fondo de 
la resolución judicial, sino un error material manifiesto, al señalar la sentencia que Don 
M. poseyó la finca durante más de 10 años después de la muerte de Doña J., hecho 
acaecido, según consta en la propia sentencia, en 2015.
El título de la adquisición de Don M. O. B. no puede ser, por lo tanto, la prescripción 
adquisitiva. Habida consideración de que la titular registral y propietaria por título de 
compra,  y  madre  del  actor,  falleció  en  2015.  Fecha  inicial  del  cómputo  para  la 
prescripción.
Cuarto:  Estamos  ante  una  sentencia  dictada  en  procedimiento  seguido  contra 
“posibles herederos de Don M. O. B.” siendo así que la finca consta inscrita a favor de 
Don M. O. B. y Doña J. G. E., también fallecida según se dice en la sentencia. Aunque 
no se acompaña documentación que acredite el fallecimiento de los titulares registrales, 
en la sentencia se tiene por fallecidos a ambos. Y, sin embargo, no se demanda a los 
herederos de Doña J. G.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone que “Para inscribir o anotar títulos por los 
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos 
reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la 
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.
El principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, 
manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el 
artículo 24 de nuestra Constitución, impide la práctica de una inscripción contradictoria 
con la inscripción si no se ha seguido el procedimiento contra el titular registral. Como ya 
dijera la DGRN en resolución de 30 de octubre de 2002: “El principio constitucional de 
tutela judicial efectiva, que impone la proscripción de la indefensión, su consecuencia 
procesal constituida por el principio de relatividad de la cosa juzgada y sus corolarios 
registrales, que se reflejan en los principios de salvaguardia judicial de los asientos y 
tracto sucesivo, imponen que, para alterar una titularidad registral, es preciso que en el 
procedimiento correspondiente el titular haya tenido posibilidad de intervenir”. En el 
presente caso no se ha constituido debidamente la relación jurídico procesal al no haber 
sido demandados los herederos de Doña J. G., titular registral.
Este defecto se estima insubsanable.
Quinto: Por otra parte, es una sentencia que, en procedimiento seguido contra los 
herederos indeterminados del titular registral, declara que el demandante ha adquirido 
por usucapión extraordinaria. Y debe aplicarse la doctrina de la Dirección General sobre 
procedimientos seguidos contra una herencia yacente, a cuyo tenor debería haberse 
nombrado  un  administrador  judicial  de  la  herencia  pues  nos  encontramos  ante  un 
llamamiento a los herederos puramente genérico.
Así, de la Resolución de la DGRN de 20 de noviembre de 2007, se desprende la 
doctrina  siguiente:  Obtenida  una  resolución  judicial  por  la  que  se  reconoce  haber 
adquirido por usucapión una finca, en un procedimiento seguido contra la herencia 
yacente  integrada  por  los  desconocidos  herederos  de  una  persona  fallecida,  y 
pretendiéndose la inscripción en el Registro, entiende la Dirección General que ello no es 
posible, dado que al no haberse adoptado las medidas cautelares previstas en la L.E.C.  s
para este tipo de situaciones, especialmente el nombramiento de un administrador que  oe.
represente los intereses de esos ignorados herederos, no se ha entablado correctamente  w.
el tracto sucesivo al no haber tenido el titular registral o sus herederos la posibilidad de  02ww
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la  indefensión,  susceptible  de  calificación  conforme  al  art.  100  del  Reglamento
Hipotecario. Se entiende igualmente que han de transcurrir los plazos máximos previstos 
en el art. 502 de la L.E.C. para la inscripción de una sentencia dictada en rebeldía.
La reciente Resolución de 22 de junio de 2017 declara que es aplicable la doctrina de 
la misma DGRN “que impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación 
que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un 
administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno 
de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio 
de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015).” Doctrina que debe limitarse “a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”, que es lo 
que sucede en este caso.
Resulta también de aplicación la doctrina de la Resolución de 25 de junio de 2005, a 
cuyo tenor “No cabe entender, sin embargo, en este caso que la herencia, siendo 
ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de 
titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente 
establecido  al  efecto,  que  prevé  la  adopción  por  el  Juez  de  las  disposiciones 
procedentes  sobre  la  seguridad  y  administración  de  la  herencia,  en  espera  de  un 
heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 
540, 790-1, 7912-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar 
entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica 
de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación 
genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del 
modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de 
una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de 
una  inadecuación,  en  este  caso,  entre  la  resolución  recaída  y  el  procedimiento 
legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí en materia a 
la  que  alcanza  la  potestad  de  calificación  registral,  conforme  al  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario”. El que el demandante sea presunto heredero de los titulares 
registrales no solo contradice esta doctrina, sino que la refuerza.
A mayor abundamiento, téngase en cuenta que la admisibilidad de demandas contra 
herederos indeterminados debe ser considerado como un supuesto excepcional, en 
favor  de  acreedores  o  demandantes  a  quienes  sea  especialmente  gravoso  la 
averiguación de quienes son los herederos ciertos de los titulares registrales. Pero en 
ningún caso puede beneficiarse de tal excepción una persona en quien concurra la 
circunstancia de ser hijo del titular registral, quien, sin perjuicio de que pueda alegar la 
usucapión  como  título  de  su  dominio,  debe  en  todo  caso  demandar  a  los  demás 
herederos, aportando el título sucesorio que acredite que todos ellos han sido parte del 
procedimiento.
Este defecto se estima insubsanable.
Sexto: Por último, y respecto de la citación por edictos en el presente caso. Como ya 
dijera el Tribunal Constitucional en Sentencia de 9 de mayo de 1991 “El emplazamiento 
por  edictos  en  el  BOE  no  garantiza  suficientemente  la  defensa  de  quienes  están 
legitimados para comparecer como demandados en procesos que inciden directamente 
en  sus  derechos  e  intereses.  Es  exigible  el  emplazamiento  personal  cuando  los 
legitimados como parte demandada fueren conocidos e identificables a partir de los 
datos que figuren en el escrito de demanda, o de interposición del recurso contencioso- s
administrativo”.  En  el  presente  caso  bien  pudo  obtenerse  la  identificación  de  los  oe.
demandados, caso de existir testamento. O tramitarse la declaración de herederos, por  w.
parte del actor. 02ww
del PTorirb usnua pl aCrtoen, slati tRuceisoonlaulc, iódne cdlea rlaa  qDuGeR “NP adreti e2n2d doe d juel iola  dger a2n0 1r7e,l erevcaonrcdiaa nqduoe l ap doosceteri nlaa 
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numerosas ocasiones la especial trascendencia de los actos de comunicación del órgano 
judicial con las partes, en particular el emplazamiento, citación o notificación a quien ha de 
ser o puede ser parte, de cuya consecución depende su actuación en juicio. A este 
respecto, señala, recae sobre el órgano judicial no sólo el deber de velar por la correcta 
ejecución de los actos de comunicación, sino también el de asegurarse de que dichos actos 
sirven a su propósito de garantizar que la parte sea oída en el proceso. En concreto, para la 
validez  constitucional  de  la  notificación  edictal  ha  exigido  que  se  hayan  agotado 
previamente por el órgano judicial las modalidades de notificación más aptas para asegurar 
la recepción de la misma por su destinatario –la notificación personal–, admitiendo el 
empleo de los edictos sólo en los casos en que no conste el domicilio de quien haya de ser 
emplazado o bien se ignore su paradero. A estos efectos el órgano judicial ‘ha de extremar 
las gestiones en la averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales 
a su alcance, de manera que el acuerdo o resolución judicial que lleve a tener a la parte en 
un proceso como persona en ignorado paradero debe fundarse en criterios de razonabilidad 
que conduzcan a la certeza, o cuando menos a una convicción razonable, de la inutilidad de 
los  medios  normales  de  citación’  (por  todas,  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional 
número  219/1999,  de  29  de  noviembre,  número  197/2013,  de  2  de  diciembre, 
número 61/2010, de 18 de octubre, fundamento jurídico segundo, y las que en ella se citan). 
Esta misma doctrina se ha recogido en la Sentencia de 3 de marzo de 2011 citada en 
‘Vistos’ relativa precisamente a los actos de comunicación por edictos efectuados a los 
desconocidos herederos demandados sin previo agotamiento de los medios dirigidos a su 
identificación y localización.
Ciertamente,  este  defecto  habría  decaído  en  caso  de  haber  sido  nombrado,  y 
notificado  debidamente,  un  administrador  de  la  herencia,  conforme  se  dice  en  el 
Fundamento de Derecho Cuarto.
Séptimo:  Todas  las  argumentaciones  contenidas  en  los  Fundamentos  de 
Derecho cobran mayor relevancia en un supuesto como el que nos ocupa, en el que 
un hijo –y presunto heredero por lo tanto– de los titulares registrales, en lugar de 
tramitar la herencia de los mismos formula una demanda contra personas ignoradas, 
las cuales son citadas por edictos.
Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho,
He resuelto denegar la inscripción del documento presentado.
Las calificaciones negativas (…)
Madrid, a 5 de junio de 2018.–El Registrador. Firmado: Francisco Javier Gómez 
Jené.»
III
Por el interesado se instó la calificación sustitutoria, en los términos previstos en el 
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Habiendo recaído según el cuadro de sustituciones 
dicha calificación en la registradora de la Propiedad de Móstoles número 2, doña Esther 
Ramos Alcázar, dicha registradora inadmitió la solicitud de calificación sustitutoria por 
haber sido presentada fuera de plazo.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. O. G. interpuso recurso ante esta 
Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho.
Primero.  Que dicha calificación negativa argumenta en primer lugar que en la 
sentencia objeto de la inscripción de dominio a favor de mi representado, no se ordena 
formalmente la cancelación de la inscripción a favor de D. M. O. B. y D.ª J. G. E.
Si bien la sentencia no ordena la cancelación de los asientos registrales que se 
hayan realizado a favor de D. M. O. B. y D.ª J. G. E. En virtud de la escritura de 1964 que 
se cita en la sentencia, lo más cierto es que se ha declarado la prescripción adquisitiva a 
favor  de  mi  representado  sobre  dicho  inmueble  objeto  de  las  actuaciones  por  el 
reconocimiento de la posesión ininterrumpida de la madre de mi representado, D.ª J. G., 
por más de 30 años, y si bien tras la muerte de esta en febrero de 2015, el mismo ha 
venido poseyéndola también de forma ininterrumpida incluso después del fallecimiento 
de D.ª J. Ahora bien, el mismo adquirió la trasmisión ipso iure sin interrupción, y desde la 
muerte del causante, haciendo notoria la posesión civilísima del art 440 LEC.
Por ello y en base al art. 521 de la L.E.C., no es posible ejecutar sentencias 
constitutivas, como lo es la dictada en el procedimiento de usucapión, constitutiva del 
dominio  de  la  finca  registral.  Por  consiguiente,  resulta  evidente  que  conforme  la 
legislación procesal por la que deben regirse los procedimientos judiciales, es imposible 
obtener en ejecución de sentencia la orden de cancelación del asiento contradictorio con 
el dominio declarado en sentencia, como afirma que debe obtenerse el registrador 
calificador. Y es que, como se manifiesta en la referida nota de calificación negativa, la 
orden de cancelación del asiento contradictorio con el dominio que se declara en la 
Sentencia  debe  obtenerse  a  través  de  un  mandamiento  judicial  obtenido  en  el 
procedimiento  declarativo  del  que  demanda  la  Sentencia.  Dicho  mandamiento, 
evidentemente, fue solicitado por esta parte al Juzgado, obteniendo el mandamiento de 
fecha 9 de mayo de 2018, que es el que se presentó en el Registro de la Propiedad.
Por  tanto,  consideramos  que,  aunque  el  juez  no  ordene  la  cancelación  de  los 
asientos registrales, ha de llevarse a cabo la misma, por cuanto es consecuencia de la 
eficacia del título por el que fueron hechos dichos asientos registrales.
De contrario, sería un excesivo formalismo exigir que se ordene la inscripción del 
dominio de la finca por Sentencia firme. Y desde luego provoca una notoria indefensión y 
perjuicio grave a mi representado, quien ha obtenido un título judicial firme a favor de sus 
derechos,  pero  se  mantiene  vigente  un  acto  dispositivo  a  favor  de  dos  personas 
fallecidas, que no son el titular registral ni su verdadero propietario.
Y,  por  último,  tenemos  que  indicar  que  con  dicha  calificación  registral  se  está, 
dejando el camino libre a un fraude, en perjuicio de mi mandante, quien en su defensa 
solamente  tiene  una  sentencia  judicial  firme  declarando  a  su  favor  la  prescripción 
adquisitiva de la finca, la cual, no es inscrita en el Registro de la Propiedad”.
Segundo.  Continua la nota de calificación negativa argumentado que en ningún 
caso, el Sr. O., habría transcurrido el plazo de adquisición del dominio por usucapión, 
manifestando el propio registrador sorprendentemente que dicho extremo le corresponde 
a él como tal calificarlo al no tratarse de una cuestión de fondo de la resolución judicial. 
A mayor abundamiento, continúa alegando que no ha transcurrido el plazo para la 
prescripción adquisitiva debiendo ser la fecha de cuyo cómputo inicial la del fallecimiento  s
de su madre. Todo ello erróneamente interpretado, sin la base jurídica que si menciona  oe.
la sentencia sobre la posesión civilísima del art. 440 LEC y que hemos mencionado en el  w.
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posesión en concepto de dueños y de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante
más de 30 años, y se ha declarado mediante sentencia judicial de un Juzgado de
Primera Instancia que ha adquirido firmeza, que será el documento inscribible en el 
Registro de la propiedad.
En base a dicha argumentación, la calificación negativa del registrador es contraria, 
dicho sea en términos de defensa, a la doctrina reiterada de la DGRN que expresa, 
tratándose de calificación de documentos judiciales, que el Registrador ha de limitarse, al 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco 
de la decisión judicial que en aquellos se contiene, pues, ello supondría interferirse en la 
función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales, de acuerdo con 
los  artículos  117  del  Constitución  Española,  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  100  del 
Reglamento  Hipotecario.  La  Resolución  de  la  Dirección  general  de  31  de  octubre 
de 2012 en materia de calificación de los registradores, en la extralimitación de sus 
funciones  y  de  acuerdo  con  el  artículo  100  RH  señala  que  la  calificación  de  los 
registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del juzgado o tribunal a la congruencia del mandato con el procedimiento o 
juicio en que se hubiere dictado a las formalidades extrínsecas del documento y a los 
obstáculos que surjan del Registro.
La propia Dirección general, señala que la calificación de la congruencia del mandato 
judicial con el procedimiento seguido, entra en el ámbito de la calificación registral, sin 
que ello signifique, en absoluto, entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión 
judicial,  extremo  que  queda  al  margen  de  las  competencias  calificadoras  de  los 
registradores. Extremo que debe achacarse a la titular del Registro 53 de Madrid, al 
haberse extralimitado en el ejercicio de sus funciones, causando con ello el enorme 
perjuicio que se ha irrogado para mi representada, al rechazar la inscripción del título de 
adjudicación  a  su  favor  y  por  consiguiente  la  cancelación  de  todos  los  asientos 
posteriores sin excepción.
En consecuencia, el título inscribible es el testimonio del decreto de adjudicación, y 
como quiera que aquel ordena incondicionadamente la inscripción a favor del Sr. O., y se 
trata de una resolución que tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el registrador ha 
de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, pues de lo 
contrario,  el  registrador  se  interferiría  en  el  fundamento  de  la  resolución  judicial  y 
realizaría una actividad jurisdiccional que no le corresponde. Así sucede en este caso, 
donde las consideraciones por parte del registrador corresponden propiamente al fondo 
de la resolución judicial, por lo que fundarse en tales argumentos a la hora de proceder a 
su calificación registral supone una extralimitación de su función calificadora respecto de 
los documentos judiciales.
Tercero.  Con respecto al último punto controvertido de la nota negativa en cuanto a 
que mi representado debería realizar una declaración de herederos con carácter previo a la 
interposición de la resolución judicial, y que a mayor abundamiento, no se han traído al 
pleito a los posibles herederos del de D. M. O. B. por llamamiento formalmente genérico, 
debiéndose haber nombrado un administrador judicial de la herencia, esta parte debe 
manifestar su profundo desacuerdo, fundamentando su oposición en los siguientes puntos:
– No se demanda a los herederos de D.ª J. G. en la demanda precisamente por que 
existe declaración de herederos notarial abintestato formalizado por la notaria de D. Ramón 
María Luis Sánchez González, donde se reconoce como único heredero a mi mandante. 
Consta aportada al procedimiento como documento n.º 17 de la documentación adjuntada a 
la  demanda,  la  correspondiente  acta  de  iniciación  de  declaración  de  herederos  por 
fallecimiento de doña J. G. E. a instancia de su hijo don M. O. G. declaración de herederos. 
Y  como  documento  n.º  18,  el  acta  de  conclusión  de  la  iniciación  de  declaración  de  e.
herederos por fallecimiento de Doña J. G. E. w.b
– No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial, en la que se admite el  02ww
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registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. Sin embargo, en el
procedimiento, consta testamento, apreciada por el juez la correcta legitimación pasiva, 
como  es  el  caso,  declarada  la  adquisición  por  usucapión  a  través  de  la  posesión 
ininterrumpida de D.ª J. G. y transmitida ipso iure como heredero a mi representado y 
citados los causahabientes que no han inscrito su derecho al Registro de la Propiedad, 
no pueden pretender la protección registral.
Cuarto.  Por último, el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su 
número 2.º, apartado 1, que la rescisión de sentencia firme a instancia del demandado 
rebelde sólo procederá si se solicita dentro del plazo de cuatro meses, a partir de la 
publicación  del  edicto  de  notificación  de  sentencia  firme,  si  ésta  no  se  notificó 
personalmente. Pues bien, a este respecto se ha de manifestar que la sentencia es de 
fecha 29 de septiembre de 2017, y que el edicto fue publicado en el Boletín Oficial de la 
Comunidad de Madrid el día 6 de marzo, si bien es cierto que no consta en el título 
presentado a inscripción dicho dato, pero si consta que la sentencia es firme como poco 
desde el día 9 de mayo de 2018, que es la fecha del título a inscribir y donde consta su 
firmeza.
En consecuencia, si el plazo de rescisión de una sentencia dictada en rebeldía por 
parte del rebelde es de cuatro meses desde la publicación del edicto, y en el caso de la 
sentencia que el señor registrador no ha procedido a inscribir, la sentencia era firme 
como poco en fecha 9 de mayo de 2018, teniendo en cuenta que según la propia 
calificación  registral  negativa  del  señor  registrador  de  la  propiedad  señala  que  la 
sentencia se presentó en fecha 18 de mayo de 2018, el plazo de los cuatro meses había 
transcurrido con exceso. Es más, a los demandados se les citó mediante edicto sin que 
comparecieran en juicio, es por ello que fueron declarados en rebeldía procesal. A esta 
parte le parece excesivo exigir el cumplimiento del plazo de 16 meses previsto en el 
último apartado del artículo 524 de la LEC pues los demandados, citados por edictos, no 
han comparecido a lo largo del procedimiento, y además la declaración de la sentencia 
sobre  la  titularidad  de  la  finca  a  favor  de  D.  M.  O.,  se  basa  en  una  usucapión 
extraordinaria, trasmitida además, a través de la figura de la posesión civilísima que 
reconoce el art 1960 de CC en virtud del reconocimiento del derecho del señor D. M. G. 
como heredero de la Señora D.ª J. G., a través de la correspondiente declaración de 
herederos efectuada y de cuyos requisitos han sido ampliamente acreditados, por lo que 
no existe fundamentación alguna para no acatar la declaración efectuada en la sentencia 
cuya  inscripción  se  solicita  por  lo  que  entendemos  que  debe  estimarse  el  recurso 
también en cuanto a este motivo.»
V
El  registrador  titular  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid  número  53,  don 
Francisco  Javier  Gómez  Jené,  emitió  informe,  en  el  que  mantuvo  íntegramente  su 
calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General. Como 
cuestión  previa,  en  dicho  informe  el  registrador  planteaba  la  extemporaneidad  del 
recurso.
VI
Mediante Resolución de 15 de noviembre de 2018, esta Dirección General inadmitió 
el recurso por entender que se había interpuesto fuera de plazo. Dicha Resolución fue 
impugnada ante la jurisdicción civil al amparo de lo establecido en el artículo 328 de la  e.e
Ley Hipotecaria. Tramitado el oportuno juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia  b
número 31 de Madrid, el día 11 de octubre de 2019 recayó sentencia por la que se  02ww
oersdtiemnóa npdaorc liaa lamdemnitsei ólan  dae tmráamnidtea  dye sl ere rceuvroscoó p lrae sReenstoalduoc ieóln d díae  1165  ddee  angoovsietom dbere 2 d0e1 82.018,
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 134, 501, 502, 517, 521, 524, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil;  1,  18,  20,  38,  40  y  76  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  y  286  del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 
de abril de 1992, 7 de julio de 2005 y 12 de junio de 2008, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de abril de 1999, 11 de julio 
de 2003, 8 y 11 de octubre de 2005, 17 de mayo y 20 de noviembre de 2007, 2 de 
octubre y 6 de noviembre de 2008, 10 y 14 de junio de 2010, 22 de marzo y 27 de 
septiembre de 2011, 31 de octubre de 2012, 28 de enero de 2013, 1 de octubre de 2014, 
29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 21 de mayo, 7 de septiembre y 27 y 29 de 
octubre de 2015, 17 de marzo, 12 y 17 de mayo y 15 de noviembre de 2016, 3 de abril 
de 2017 y 17 de enero y 20 de mayo de 2019.
1.  El  presente  expediente  tiene  por  objeto  una  sentencia  dictada  en  un 
procedimiento ordinario por la que se declara que el actor ha adquirido por prescripción 
la propiedad de una determinada finca registral. La referida finca se encuentra inscrita a 
nombre de sus padres con carácter ganancial.
El registrador se opone a la inscripción por los siguientes defectos: a) se trata de una 
sentencia que se ha dictado en rebeldía de los demandados, sin que se haya acreditado 
por el Juzgado que han transcurrido los plazos legalmente previstos para el ejercicio de 
la acción de rescisión por parte del rebelde; b) tratándose de una sentencia que declara 
que el actor ha adquirido la propiedad por usucapión, sin embargo, no se ordena la 
cancelación de la inscripción contradictoria; c) no es posible atribuir el dominio por 
prescripción en favor de la madre del actor, porque ella ya era titular registral por título de 
compra con carácter ganancial, y, en cualquier caso, ese dominio, a su muerte, se 
integraría en su masa hereditaria, y d) no se ha dirigido la demanda contra los herederos 
de los titulares registrales, ni se han adoptado las precauciones que la doctrina de este 
Centro Directivo ha establecido para demandar a la herencia yacente.
2.  En relación con el primero de los defectos, no cabe sino confirmar el criterio del 
registrador.
Dicha cuestión, es decir, que la sentencia ha sido dictada en rebeldía de la parte 
demandada y no consta el transcurso del plazo previsto para la revisión de la sentencia, 
ha sido ya resuelta con criterio uniforme por este Centro Directivo (vid. Resoluciones 
de 21 de mayo de 2015 y 12 de mayo de 2016) al entender que dictada la sentencia en 
rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta 
de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que 
dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos 
indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en 
rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o 
permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos».
Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, 
es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el 
«Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso 
que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. 
En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el 
ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde 
la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha  s
sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para  oe.
el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario  w.
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Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento
presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la
imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al 
supuesto concreto.
Debe recordarse la doctrina emanada de este Centro Directivo respecto de la falta de 
competencia del registrador para apreciar la posible concurrencia de la mencionada 
fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de 
rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de 
Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o 
no del oportuno plazo de la acción de rescisión. Así la Resolución de 12 de mayo 
de 2016 dispuso lo siguiente:
«El artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se pone en relación con el 
número 2 del artículo 134, que excepciona la regla general de la improrrogabilidad 
permitiendo la interrupción de los plazos y de mora de los términos si existe fuerza mayor 
que impida cumplirlos. En este supuesto, la concurrencia de fuerza mayor habrá de ser 
apreciada por el letrado de la Administración de Justicia mediante decreto, de oficio o a 
instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás. Por lo tanto no caben 
deducciones presuntivas respecto a la existencia o no de fuerza mayor.
Ciertamente la jurisprudencia ha marcado la necesidad de interpretación restringida 
de la posibilidad de rescisión por su naturaleza de extraordinaria y por cuanto vulnera el 
principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado 
firmeza (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 y 3 de febrero de 1999), ya que en caso 
contrario  el  principio  de  seguridad  jurídica  proclamado  en  el  artículo  9.3  de  la 
Constitución Española quedaría totalmente enervado (Sentencias de 12 de mayo y 30 de 
octubre de 1999), pero no corresponde al registrador su valoración, ni la posibilidad de 
prolongación del plazo de ejercicio de la acción por la existencia de fuerza mayor, ni, 
como se ha dicho, puede presumirse su inexistencia del hecho de haberse notificado 
personalmente la sentencia.
En definitiva, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (vid. “Vistos”), 
sólo  el  juzgado  ante  el  que  se  siga  el  procedimiento  podrá  aseverar  tanto  el 
cumplimiento  de  los  plazos  que  resulten  de  aplicación,  incluyendo  en  su  caso  la 
prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción 
rescisoria.»
Todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto 
que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de 
rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación 
preventiva. Por tales motivos el citado defecto debe confirmarse.
3.  El segundo de los defectos objeto de recurso impone la exigencia de que en 
ejecución de sentencia se ordene la cancelación del asiento contradictorio con el dominio 
que se declara. Debemos comenzar realizando una primera aclaración. Las sentencias 
declarativas y las constitutivas no son susceptibles de ejecución procesal. Así resulta con 
nitidez de lo dispuesto en los artículos 517.2.1.º y 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 
Dispone el artículo 521.2 que «mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento 
judicial  oportuno,  las  sentencias  constitutivas  firmes  podrán  permitir  inscripciones  y 
modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución». Por 
tanto, no es necesario que se abra una fase de ejecución para que una sentencia de 
estas características sea título suficiente para practicar en el Registro las inscripciones 
que resulten procedentes. s
En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara  oe.
que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción  w.
asauddyqqouu iisspiictoiivróqanu  oen  oue sslu ecq aubpeai sóalno   eetnse  nduíeanr  emsceoh doloo a  ontrrtaiegnriinsoafri eriaroal g du(enr eoal,ad ecqisuó inrdi re dceeilr   decola muussinauilcoida, apedine) n, cteus iannnoot o lq oqu uehe a scleae    2020-3402n https://ww
convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque
ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho,
incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien 
antes lo tuviera. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que 
no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda 
otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada 
la exigencia que hace el registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación 
de  la  inscripción  contradictoria,  si  bien  deberá  ordenarse  por  medio  del  oportuno 
mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En 
consecuencia, el defecto ha de ser confirmado.
4.  El tercer defecto objeto de recurso plantea la incongruencia de declarar que la 
madre del actor y luego el propio actor han adquirido por prescripción la propiedad de 
una finca que figura inscrita a favor de dicha señora y de su esposo por título de compra 
y con carácter ganancial.
Ha de reconocerse que resulta algo confusa la explicación que se desarrolla en la 
sentencia sobre el proceso de adquisición por usucapión de la finca. Tras reconocer que 
la finca fue adquirida por escritura de compra en el año 1964 e inscrita a favor de los 
compradores, don M. O. B. y doña J. G. E., padres del actor, considera que la madre 
poseyó a título de dueña la referida finca durante más de 30 años, y que esa posesión 
beneficia a su hijo (el ahora actor) que es su único heredero.
A pesar de esta falta de claridad, lo cierto es que el fallo resulta absolutamente 
terminante al declarar haber lugar a la prescripción adquisitiva en favor del actor. El 
respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en  exclusiva  a  los  jueces  y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. No es 
menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar 
determinados extremos recogidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Pero, 
entre esos extremos susceptibles de calificación no está el fondo de la resolución. Por 
tanto, habiendo recaído una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que 
se declara que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca, no puede 
el registrador revisar el criterio del juez y considerar que no se cumplen los requisitos 
para que se produzca dicha adquisición en los términos expresados en la sentencia. El 
defecto ha de ser revocado.
5.  Por lo que se refiere al cuarto defecto recogido en la calificación impugnada, 
debe señalarse que la demanda se ha dirigido de forma genérica contra «cualquier 
tercero interesado en la causa», habiendo quedado acreditado en el proceso que están 
fallecidos los dos cónyuges que aparecen como titulares registrales, don M. O. B. y 
doña J. G. E. De igual manera, resulta de la sentencia que el actor es el único heredero 
de doña J. G. E.
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General, el respeto a la función 
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las 
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la 
obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador 
tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los 
cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el examen del procedimiento para 
comprobar si en el mismo han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede 
algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, 
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 
de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de  e
nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en el apartado «Vistos» de la  bo
presente resolución, que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia  02ww
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procedimiento judicial.
Es consecuencia de lo anterior la doctrina de este Centro Directivo que impone que, 
en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral 
deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los 
términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha 
herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo 
de 2014 y 5 de marzo de 2015, entre otras muchas).
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse 
en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el 
llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún 
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el 
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al 
respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el 
emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se 
haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se 
conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión 
por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular 
registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
En el caso objeto de recurso el procedimiento se ha dirigido de forma genérica contra 
«cualquier tercero interesado en la causa». Los titulares registrales son dos cónyuges, 
don M. O. B. y doña J. G. E. Como ya se sostuvo por este Centro Directivo en la 
Resolución de 24 de marzo de 2017, si consta que el actor es interesado en la herencia 
yacente  de  los  titulares  registrales  no  resultaría  necesario  el  nombramiento  de  un 
administrador judicial. Sin embargo, de los documentos que el registrador tuvo a la vista 
al realizar la calificación solo resulta una referencia recogida en la sentencia relativa a 
que el actor es hijo y heredero de doña J. G. E., pero nada se dice respecto del otro 
titular registral. Por ello, procede confirmar el defecto, entendiendo que la herencia 
yacente de los titulares registrales no ha estado adecuadamente representada en el 
procedimiento.  Este  defecto  podría  subsanarse  con  facilidad  aportando  los  títulos 
sucesorios que acrediten que el actor es uno de los herederos de los dos titulares 
registrales.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando la 
calificación del registrador en cuanto al tercero de los defectos en la nota, y desestimarlo 
respecto del primero, segundo y cuarto, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  12  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.