BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85144
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11913 Resolución  de  15  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de la división de una finca en régimen de propiedad 
horizontal.
En el recurso interpuesto por el notario de San Adrián, don Ángel Ruiz Fernández, 
contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, don Antonio 
Luis Álvarez García, por la que se suspende la inscripción de la división de una finca en 
régimen de propiedad horizontal.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  de  San  Adrián,  don  Ángel  Ruiz 
Fernández, el día diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve, número 1396 de 
protocolo, se divide una finca, ya inmatriculada, en régimen de propiedad horizontal.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Estella n.º 1, fue objeto de 
nota de calificación registral negativa de fecha 20 de febrero de 2020 los siguientes 
términos:
«… la escritura autorizada por el Notario de San Adrián don Ángel Ruiz Fernández, 
el día diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve, número 1396 de protocolo, ha sido 
objeto de la siguiente calificación que se transcribe:
Asiento 1110 del Diario 202, presentado con fecha 5 de febrero de 2020, número de 
entrada 346.
Hechos:
1.  La finca registral 12836 de Azagra aparece inscrita a favor de don M. y doña M. 
M. M. B., por mitad e iguales partes indivisas, por donación de su madre doña C. B. I., al 
amparo del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria con sus limitaciones y edicto, en virtud de 
escritura otorgada en San Adrián y ante el que fue su notario, don Luis Miguel Otaño 
Martínez-Portillo, el veinte de mayo de dos mil ocho, número 758 de protocolo, que 
motivó su inscripción 1.ª, obrante al folio 121 del tomo 3360 del archivo, libro 139 del 
Ayuntamiento de Azagra, con la siguiente descripción:
Urbana.  Casa y huerto al fondo, sita en Azagra, en calle (…) Tiene una superficie 
solar total de cuatrocientos setenta y ocho metros cuadrados, correspondiendo a la  s
vivienda ciento noventa y un metros cuadrados, y al huerto el resto, es decir, doscientos  oe.
ochenta y siete metros cuadrados. Linda: al frente, que es Oeste, calle de situación o  3ww.
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2.  En la reseñada escritura que ahora se califica, los citados don M. y doña M. M. 
M. B., previa manifestación de que la indicada finca registral número 12836 de Azagra 
linda, al frente, calle de situación; derecha entrando, polígono 1, parcela 1666, de la 
Comunidad de Propietarios calle (…), y polígono 1, parcela 1667, de la Comunidad de 
Propietarios calle (…); izquierda, polígono 1, parcelas 693 y 1470, ambas de J. S. B.; y 
fondo, calle; de conformidad con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, Ley de 
Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y normas complementarias, dividen en 
régimen de propiedad horizontal la edificación anteriormente descrita, en los siguientes 
departamentos, susceptibles de dominio, disfrute y aprovechamiento independiente:
a)  Departamento número uno.  Garaje en planta baja del edificio sito en Azagra, 
calle (…). Polígono 1, Parcela 694, Subárea 1, Unidad Urbana 2. Ocupa una superficie 
de ciento setenta y dos metros cuadrados, y linda, al frente, calle de situación y caja de 
escaleras; derecha entrando, Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios 
calle (…), y Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); 
izquierda, portal y correa de escaleras, y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo, 
huerto  anejo.  Le  corresponde  como  anejo  el  huerto  al  fondo  de  la  casa,  con  una 
superficie  de  doscientos  ochenta  y  siete  metros  cuadrados,  que  linda,  al  frente, 
Departamento  Número  Uno,  a  través  del  cual  tiene  su  acceso;  derecha  entrando, 
Polígono  1,  Parcela  1667,  de  la  Comunidad  de  Propietarios  calle  (…);  izquierda, 
Polígono 1, Parcelas 693 y 1470, de J. S. B.; y fondo, calle. Participa en los elementos y 
gastos comunes del edificio con una cuota de cincuenta enteros por ciento.
b)  Departamento  número  dos.  Vivienda  en  planta  primera  del  edificio  sito  en 
Azagra, calle (…) Polígono 1, Parcela 694, Subárea 1, parte de la Unidad Urbana 1. 
Ocupa  una  superficie  de  ciento  veinte  metros  cuadrados,  distribuidos  en  distintas 
dependencias. Linda al frente, tomando como tal la calle de situación, calle (…) y hueco 
de escaleras; derecha, Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios calle 
(…), y Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); izquierda, 
correa de escaleras, y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo, terraza aneja a esta 
vivienda. Participa en los elementos y gastos comunes del edificio de una cuota de 
veintisiete enteros por ciento.
c)  Vivienda en planta segunda del edificio sito en Azagra, calle (…). Polígono 1, 
Parcela 694, Subárea 1, parte de la Unidad Urbana 1. Ocupa una superficie de ciento 
veinte  metros  cuadrados,  distribuidos  en  distintas  dependencias.  Linda  al  frente, 
tomando  como  tal  la  calle  de  situación,  calle  (…)  y  hueco  de  escaleras;  derecha, 
Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios calle (…) y Polígono 1, 
Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); izquierda, correa de escaleras, 
y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo, vuelo a terraza en planta primera. 
Participa en los elementos y gastos comunes del edificio con una cuota de veintitrés 
enteros por ciento.
Y, por último, una vez establecidas las normas de comunidad por las que se regirá la 
edificación, el mencionado don M. M. B. dona a su reseñada hermana doña M. M. M. B. 
la  participación  indivisa  de  su  propiedad  sobre  el  departamento  número  tres  de  la 
división horizontal.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario; Los 
artículos 26 números 2 y 6, y 28 número 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de  e.
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación  w.
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aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 
Navarra; Las sentencias número 431/2008 de 3 de octubre, y 166/2016 de 18 de marzo, 
ambas de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena; y Las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2014, 22 de 
febrero y 2 de agosto de 2017, 19 de febrero y 25 de abril de 2018.
1.  Como se ha hecho constar la finca registral 12836 de Azagra fue inscrita por 
primera vez en este Registro de la Propiedad el día 11 de octubre de 2008, al amparo del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria con sus limitaciones y edicto, con la citada descripción 
de casa y huerto al fondo con una superficie solar total de cuatrocientos setenta y ocho 
metros cuadrados, correspondiendo a la casa ciento noventa y un metros cuadrados y al 
huerto doscientos ochenta y siete metros cuadrados.
Por tanto, conforme a la legislación vigente en dicha fecha, la inscripción se practicó 
con datos descriptivos totalmente coincidentes con los existentes en el catastro, en 
concreto  y  según  resulta  de  la  indicada  inscripción  1.ª  de  la  citada  finca  registral 
número  12836  de  Azagra,  según  certificación  expedida  en  Azagra  el  12  de  mayo 
de 2008 por la Secretaria del Ayuntamiento, doña M. J. H. L., con el Visto Bueno de la 
Alcaldesa, y Cédula Parcelaria expedida por el Gobierno de Navarra el 12 de mayo 
de 2008.
Por lo expuesto no se puede dividir una "casa de ciento noventa y un metros 
cuadrados" en tres elementos: 1) Garaje de ciento setenta y dos metros cuadrados con 
huerto anejo; 2) Vivienda en planta primera de ciento veinte metros cuadrados; y 3) 
Vivienda en planta segunda de ciento veinte metros cuadrados; porque los cuatrocientos 
doce metros cuadrados totales que corresponden a los tres elementos, así como el 
número de plantas o alturas que manifiestan tiene la "casa" no constan previamente 
inscritas en el Registro de la Propiedad.
Es lo cierto que la descripción de la edificación contenida en la certificación catastral 
descriptiva y gráfica incorporada al título calificado es diferente hoy día a aquella en cuya 
virtud se inscribió dicha finca.
Por tanto es evidente que, desde la inmatriculación de la finca, ha habido una 
modificación de la edificación que ha tenido reflejo en el Servicio de Riqueza Territorial 
de Navarra, pero no en el Registro de la Propiedad.
En  suma,  es  necesario  proceder  a  la  previa  declaración  de  rehabilitación, 
modificación,  ampliación,  o  lo  que  proceda,  de  la  obra  inscrita  por  alguno  de  los 
procedimientos establecidos en la legislación vigente, artículos 45, 46, 48, 49, 51, 52 del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
2.  En cuanto al tema de la división en régimen de propiedad horizontal de la 
edificación  de  la  mencionada  finca  registral  12836  de  Azagra,  en  los  siguientes 
departamentos:
a)  Garaje  en  planta  baja  de  ciento  setenta  y  dos  metros  cuadrados,  al  que 
corresponde cono anejo el huerto al fondo de la casa, con una superficie de doscientos 
ochenta y siete metros cuadrados.
b)  Vivienda en planta primera de ciento veinte metros cuadrados.
c)  Vivienda en planta segunda de ciento veinte metros cuadrados.
Señala el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que los 
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o 
división  de  fincas,  deberán  exigir  la  acreditación  documental  de  la  conformidad,  e
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta en su caso, la división o  bo
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. 3w
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geestnaebrlaelz, casnin  lapse nrojurimciaot ivdaes  alau toonbólimgaictaosri.a  remisión  a  licencias  o  autorizaciones  que
En nuestro caso el artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, 
por ser finca sita en Azagra, Navarra, indica lo siguiente:
1.  La licencia urbanística es el acto administrativo de control previo, de carácter 
reglado y declarativo, mediante el cual la entidad local correspondiente autoriza las 
actuaciones  urbanísticas  proyectadas  de  uso,  aprovechamiento,  transformación, 
segregación  y  edificación  del  suelo,  subsuelo  y  vuelo,  previa  comprobación  de  su 
conformidad al ordenamiento urbanístico vigente.
2.  Estarán  sujetos  a  previa  licencia,  sin  perjuicio  de  las  demás  autorizaciones 
urbanísticas que fueran procedentes con arreglo a esta ley foral y de aquellas otras 
autorizaciones  que  procedan  con  arreglo  a  la  legislación  específica  aplicable,  los 
siguientes actos:
a)  Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de todas clases de 
nueva planta.
b)  Las obras de ampliación de edificios e instalaciones de todas clases existentes.
c)  Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto 
exterior de los edificios e instalaciones de otras clases.
d)  Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios, cualquiera que 
sea su uso.
f)  Las  parcelaciones  urbanísticas  y  las  segregaciones  y  divisiones  de  fincas 
rústicas.
h)  La primera utilización u ocupación de los edificios e instalaciones, en general, y 
la modificación del uso de los mismos…
Aparte lo anterior, el artículo 53, letra a), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, 
relativo a la calificación de los títulos de constitución de régimen de propiedad horizontal, 
y de modificación del régimen ya inscrito, según el cual "no podrán constituirse como 
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan 
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante 
nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico 
vigente, que se permite mayor número".
En el caso que nos ocupa, la "casa de 191 m2" inscrita en el Registro de la Propiedad 
se divide en tres elementos independientes sin ningún tipo de autorización o declaración 
de innecesariedad y, sin ni siquiera coincidir con la descripción de la edificación que 
figura en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica incorporada al título calificado, ya 
que en ésta la parcela 694 del polígono 1 está compuesta por dos unidades urbanas, 
subárea 1, unidad urbana 1 vivienda de 332 m2, y subárea 1, unidad urbana 2 garaje 
de 172 m2.
Resumiendo, en el Registro una casa de 191 m2, catastro dos unidades urbanas 
vivienda de 332 m2 y garaje de 172 m2 respectivamente, y título tres departamentos 
independientes garaje de 172 m2 con anejo, vivienda en planta primera de 120 m2 y 
vivienda en planta segunda de 120 m2.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 12 de abril 
de 2011, afirmó que la división horizontal de la única vivienda existente en la finca en 
cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del 
uso de la edificación que necesita licencia, por lo que su inscripción registral requiere la 
acreditación de su previa obtención conforme a lo dispuesto por el artículo 53.a) del Real  es
Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En el caso de ese recurso constaba en el Registro el  o
carácter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de división horizontal, división que al  3w
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justifica la exigencia de licencia.
3.  Mención  aparte  merece  la  configuración  del  elemento  número  uno  de  la 
propiedad horizontal:
a)  Departamento número uno.  Garaje en planta baja del edificio sito en Azagra, 
calle (…). Polígono 1, Parcela 694, Subárea 1, Unidad Urbana 2. Ocupa una superficie 
de ciento setenta y dos metros cuadrados, y linda, al frente, calle de situación y caja de 
escaleras; derecha entrando, Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios 
calle (…), y Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); 
izquierda, portal y correa de escaleras, y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo, 
huerto  anejo.  Le  corresponde  como  anejo  el  huerto  al  fondo  de  la  casa,  con  una 
superficie  de  doscientos  ochenta  y  siete  metros  cuadrados,  que  linda,  al  frente, 
Departamento  Número  Uno,  a  través  del  cual  tiene  su  acceso;  derecha  entrando, 
Polígono  1,  Parcela  1667,  de  la  Comunidad  de  Propietarios  calle  (…);  izquierda, 
Polígono 1, Parcelas 693 y 1470, de J. S. B.; y fondo, calle. Participa en los elementos y 
gastos comunes del edificio con una cuota de cincuenta enteros por ciento.
Es decir, la totalidad del suelo (excepto el ocupado por la edificación que no se sabe 
cuál es), ha dejado de ser elemento común (artículo 396 del código civil) para convertirse 
en  "parte"  (anejo)  de  un  elemento  privativo,  susceptible  de  propiedad  exclusiva  y 
aprovechamiento independiente.
La sentencia número 166/2016, de 18 de marzo, de la Audiencia Provincial de 
Madrid, Sección Novena, establece, entre otras consideraciones, que la asignación del 
uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, 
tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no 
ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Reconociendo sin embargo que 
«ciertamente,  la  propiedad  horizontal  tumbada  puede  encubrir  en  algunos  casos 
situaciones  de  fraude,  pues  bajo  la  apariencia  formal  de  una  propiedad  horizontal 
tumbada  se  pueden  esconder  auténticas  segregaciones  o  divisiones  de  terreno, 
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de 
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.
Pues bien sobre este tema, en los puntos 5 y 6 de los Fundamentos de Derecho de 
la Resolución de 25 de abril de 2018, consta:
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia 
número 431/2008, de 3 de octubre, viene a argumentar que... el artículo 396 del Código 
Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre elementos comunes del edificio, "que 
son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...", es decir, no 
cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con aplicación de la 
normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el caso de autos, la 
adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de 
terreno en uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse realmente dos 
entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como objetos jurídicos 
nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. de 16 de julio 
de 2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas de 
terreno  como  anejos  inseparables  y  con  uso  exclusivo,  choca  frontalmente  con  la 
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y 
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante, 
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común "esencial" (término 
utilizado en Resolución de ese Centro Directivo), de forma que la atribución de su uso 
exclusivo  –recordemos,  sobre  trozos  de  terreno  destinados  a  jardín–,  es  decir,  e
susceptibles de constituirse físicamente fincas independientes, implica una verdadera  bo
división  del  suelo,  compartiendo  la  Sala  que  el  supuesto  es  análogo  al  de  las  3w
partDiceip aacciuoenredso  incodniv ilsoass f uconnd aamtreibnutcoisó na ndtee ruiosrom eexnctleu seixvpou dees ttoesrr,e rneossu lata c eaxdiag ibulnea l.icencia a  2020-1191n https://w
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para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o 
en nuevas plantas.
Adicionalmente, también será exigible, como se deduce de la propia Resolución 
de 12 de abril de 2011, cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de 
tal modo que puede suponer un acto equiparado a parcelación o a "cualesquiera otros 
actos de división" de parcelas o terrenos.
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones ese Centro Directivo, la división 
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga 
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de 
segregación  o  cualesquiera  otros  actos  de  división,  pues  el  régimen  de  propiedad 
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de 
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el 
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la 
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no 
hay alteración de forma.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división 
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material 
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a 
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna 
licencia urbanística, al amparo del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, 
de 26 de julio.
En  el  caso  particular  del  expediente  cabe  afirmar  que  la  configuración  jurídica 
adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permite 
ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre 
sí, desvirtuando el concepto de elemento común esencial, indivisible e inseparable al que 
se refiere el artículo 396 del código civil.
Teniendo  la  consideración  legal  de  actos  de  parcelación  urbanística,  cualquier 
división o parcelación de terreno que se lleve a cabo en suelo urbano y urbanizable, al 
amparo del apartado 2 letra f del artículo 190 del DFL 1/2017, de 26 de julio, y en 
consecuencia siendo exigible la correspondiente licencia.
Por último, la Resolución de 17 de octubre de 2014, respecto de los actos de división 
o segregación en sentido estricto, no considera admisible aportar una simple declaración 
municipal de innecesariedad de licencia, pues según la concreta legislación urbanística 
de la comunidad autónoma donde se ubica la finca, la licencia es siempre necesaria, y 
una hipotética declaración de innecesariedad de licencia encerraría en sí misma una 
contradicción y vulneración legal.»
A la luz de los Hechos y Fundamentos de derecho expuestos:
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado, 
de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha 
resuelto no practicar la inscripción solicitada por los defectos subsanables anteriormente 
expuestos.
Contra la presente nota de calificación, (…)
Estella, 20 de febrero de 2020.–El registrador. Fdo. Antonio Luis Álvarez García».
III s
El notario autorizante, don Ángel Ruiz Fernández, interpuso recurso contra la anterior  w.b
lcoa slifigicuaiceinótne :mediante escrito de fecha 16 de junio de 2020, en el que, en esencia, alega  2020-1191n https://w
totalE ens c duea nctuoa atrlo pcriiemnetor sd deofeccet om, eatlerogsa  ceul andortaadrioos q (u4e1 2s im lo2s)  ntroe sc oenlesmtaenn itnossc criutoysa  «ssuep edrefibceie, 
sin duda, a que no fueron reflejados en la escritura de 20 de mayo de 2008 que dio lugar
a la inmatriculación de la finca, pero no a que no existieran en aquel momento, pues, … 
de la Cédula Parcelaria incorporada al título del año 2008 resulta que la edificación tenía 
quinientos  cuatro  metros  cuadrados  (504  m2)  construidos.  Podía  el  sr.  Registrador, 
entonces año 2008, con la misma firmeza que ahora se manifiesta, haber suspendido la 
inmatriculación  de  la  edificación,  por  no  haber  coincidencia  entre  los  metros  que 
figuraban en el certificado expedido por la Secretaria con los que reflejaba la Cédula 
Parcelaria, pero no lo hizo por razones que desconozco, aunque las intuyo; por lo que 
ese error, no puede ahora trasladarlo a los otorgantes, con el consiguiente perjuicio 
económico  que  ello  conlleva,  máxime  cuando  los  metros  totales  construidos  ya 
figuraban, como he señalado anteriormente, en la Cédula Parcelaria del año 2008».
Y añade que «para la declaración o modificación de una construcción basta que se 
haga constar la misma «en los títulos referentes al inmueble», tal y como prevé el 
artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración especifica como exige el 
Registrador en su calificación», y que « si bien la escritura del año 2008 no refleja la 
descripción de la edificación en su conjunto, por constar solo recogida la superficie 
ocupada respecto del total solar, ello no significa que la construcción no existiera en 
aquella época».
Y, en suma, que «dado que la edificación no ha sufrido modificación alguna, ni en la 
realidad ni en el Servicio de Riqueza Territorial de Navarra, …, considero que no es 
necesario la previa declaración de rehabilitación, modificación, ampliación o «lo que 
proceda», (frase esta que no se realmente lo que significa jurídicamente), como afirma el 
funcionario calificador, por lo que solicito de esa Dirección General la revocación de la 
calificación registral en este punto.
En cuanto al segundo defecto, alega que «el artículo 190 del DFL 1/2017 de 26 de 
Julio que señala los supuestos en que es necesario la previa autorización administrativa 
para realizar determinados actos, entre los que no se encuentra la división en régimen 
de propiedad horizontal de un edificio». Y respecto del artículo 53 del RD 1093/1997 
alega que no procede su aplicación porque «no es cierto» sino «una suposición del Sr. 
Registrador sin base documental alguna «… que en el título calificado se crean más 
elementos  independientes  de  los  que  se  hicieron  constar  en  el  título  previo  del 
año 2008», porque «se inmatriculó una casa sin especificar el número de plantas y su 
composición, lo cual no significa que fuera una vivienda unifamiliar» y «no se reflejó en la 
escritura ni en la inscripción, cuál era el número de elementos independientes».
Y  que  «la  división  efectuada,  en  el  título  ahora  calificado,  …  es  plenamente 
coincidente con la suma de las superficies correspondientes a las dos unidades urbanas 
que figuran en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica». Asimismo afirma que 
«toda vivienda unifamiliar es una casa, pero no toda casa es una vivienda unifamiliar, … 
por lo que al Dividir Horizontalmente, lo que es una casa que no tenga el carácter de 
unifamiliar en el Registro de la Propiedad, no hay necesariamente alteración de uso, ni 
incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente». 
Y que conforme a la resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2018 »declarada e 
inscrita la obra nueva terminada y dividida la edificación resultante en régimen n de 
propiedad  horizontal  sin  que  de  dicha  división  resulte,  directa  o  indirectamente,  la 
constitución de un complejo inmobiliario u operación jurídica alguna de la que pueda 
resultar un parcelación o fraccionamiento del suelo, en los términos expuestos en los 
fundamentos anteriores, carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de 
inscripción».
Y en cuanto al tercer defecto, alega que «ni estamos ante un supuesto de propiedad  s
horizontal tumbada ni se ha producido una segregación o división del terreno, el suelo  oe.
permanece común». Y que «la Resolución de ese Centro Directivo de 28 de enero  w.
pdalesai gn2nt0aa0  5sc,eo gsmíu onq duaaen, e rejions tuueengl rvjaaenr dtueínn  d sseui tpuuuaned soet ode infidic éliaon  tpiecanor t eaR l épqgouismete enrnioo srd  doeec ulP peroadp,i fiiaec iduoan; dap  uHveiovsir eibznioednnat ,ae ls nist aee s etleen    2020-1191n https://w
supuesto, el criterio adoptado por esa Dirección General es el de estimar el recurso al
afirmar  literalmente:  «No  se  comprende  por  qué  el  Registrador  entiende  que  la  Bc
configuración como anejo del jardín implica una forma de segregación o división, cuando 
tal configuración supone considerar a dicho jardín como integrante de la Propiedad 
Horizontal, por lo que la desvinculación de la misma y su separación de la finca matriz 
exigiría la licencia que ahora se exige».
IV
Mediante escrito de fecha 24 de junio de 2020, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 396 del Código Civil; los artículos 9 y 202 202 de la Ley Hipotecaria; 
los artículos 26 y 28 número 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; el 
artículos 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; La 
Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal; los artículos 145 y 190 del 
Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra; y las Resoluciones 
de la Dirección General los Registros y del Notariado de 28 de enero de 2005, 17 de 
octubre de 2014, 22 de febrero y 2 de agosto de 2017, 19 de febrero y 25 de abril 
de 2018, y 10 de septiembre de 2018.
1.  La finca registral 12836 de Azagra fue inmatriculada en el año 2008, al amparo 
del artículo 205 de la Ley con la descripción de casa y huerto al fondo con una superficie 
solar total de 478 m2, correspondiendo a la casa 191 m2 y al huerto 287 m2.
En la escritura ahora calificada la finca se divide horizontalmente en tres elementos: 
1) Garaje de 172 m2 con el huerto anejo de 287 m2; 2) Vivienda en planta primera de 120 
m2; y 3) Vivienda en planta segunda de 120 m2.
El registrador señala tres defectos: 1) Que una casa inscrita de 191 m2 no se puede 
dividir  horizontalmente  en  tres  elementos  privativos  que  suman  412  m2  porque  tal 
superficie  total  de  edificación  no  consta  previamente  inscrita  en  el  Registro  de  la 
Propiedad, y por tanto es necesario proceder a la previa declaración de rehabilitación, 
modificación,  ampliación,  o  lo  que  proceda,  de  la  obra  inscrita  por  alguno  de  los 
procedimientos establecidos en la legislación vigente, 2) Que para dividir una vivienda 
única en varios elementos privativos se precisa la previa obtención de la autorización 
prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997; 3) Que el elemento uno se 
describe como garaje en planta baja de ciento setenta y dos metros cuadrados, al que 
corresponde como anejo el huerto al fondo de la casa, con una superficie de doscientos 
ochenta y siete metros cuadrados. Y ello implica que «la totalidad del suelo, (excepto el 
ocupado por la edificación) … ha dejado de ser elemento común … para convertirse en 
«parte» (anejo) de un elemento privativo, …, y que ello precisa también autorización 
administrativa  conforme  al  apartado  2  letra  f  del  artículo  190  del  Decreto  Foral 
Legislativo 1/2017, de 26 de julio.
El notario autorizante recurre alegando resumidamente:  Que si la superficie total 
construida no consta inscrita fue porque no se reflejó en el título inmatriculador, y no 
porque no existiera en aquel momento;  Que no es cierto, sino una simple suposición  e.e
del registrador sin base documental alguna, que haya ahora un aumento del número de  b
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rdees oulnu cjaiórdní nd en ola i mDpGliRcaNb dae u 2n8a  dfoer menae dreo  ddiev i2s0ió0n5 o c soengsrideegraóc iqóune. la vinculación como anejo
2.  En cuanto al primer defecto, es obvio, como señala el registrador, que una casa 
inscrita de 191 m2 no se puede dividir horizontalmente en tres elementos privativos que 
suman 412 m2 porque tal superficie total de edificación no consta previamente inscrita en 
el Registro de la Propiedad.
Y el argumento esencial del notario recurrente, en el sentido de que «si la superficie 
total construida no consta inscrita fue porque no se reflejó en el título inmatriculador, y no 
porque  no  existiera  en  aquel  momento»,  no  hace  sino  confirmar  que  si  el  título 
inmatriculador no reflejó la superficie total construida y el número de plantas, deberá 
efectuarse ahora ese reflejo registral con carácter previo a la inscripción de la división 
horizontal de todo ese conjunto edificado, lo cual exige una declaración del interesado en 
tal sentido, con las consiguientes repercusiones fiscales en cuanto al impuesto de actos 
jurídicos documentados, así como la acreditación de la legalidad o prescripción de dicha 
total edificación.
A estos últimos efectos, los de la posible prescripción, sí que puede tener relevancia 
el hecho alegado por el notario de que puede probarse que la edificación total ya existía 
al tiempo de la inmatriculación de la finca en el año 2008. Pero tal extremo no empaña la 
necesidad de que el titular del dominio de la finca exprese de manera clara y terminante 
su voluntad de inscribir una determinada edificación, con una determinada descripción, y 
expresando asimismo a cuál de las vías que ofrece el artículo 28 del Texto Refundido de 
la Ley de suelo desea acogerse, pues los requisitos y efectos son diferentes en el caso 
de la acreditación de la legalidad urbanística (licencia, acomodación a ella, libro del 
edificio, certificado de eficiencia energética, licencia de ocupación, etc.) que en los de 
simple  acreditación  de  la  prescripción  de  la  potestad  administrativa  de  exigir  el 
restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
En efecto, como señaló la resolución de la DGRN de 19 de abril de 2016 «debe 
señalarse  que  es  deber  del  notario  autorizante  conocer  –y  advertir  de  ello  a  los 
otorgantes–, que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las 
ofrecidas en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por la que 
se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada. 
Para  que  el  otorgante  esté  suficientemente  informado  y  valore  adecuadamente  las 
ventajas e inconvenientes de optar por la del número 1 o por la del número 4 de dicho 
artículo  –decisión  que  por  su  trascendencia  no  compete  nunca  ejercitar  al  notario 
autorizante–, no debería atender simplemente a la aparente ventaja o facilidad que 
ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la reducción de requisitos documentales exigibles en 
comparación con los del artículo 28.1, sino considerar también otras consecuencias 
jurídicas que ello supone».
Por todo ello, el primer defecto de la nota de calificación ha de ser confirmado, y 
desestimado el recurso en este punto.
3.  Respecto del segundo defecto, cabe recordar, como invoca el registrador, que el 
artículo 53 letra a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, establece 
que  «no  podrán  constituirse  como  elementos  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, 
a  menos  que  se  acredite,  mediante  nueva  licencia  concedida  de  acuerdo  con  las 
previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será 
de  aplicación  lo  dispuesto  en  este  número  a  las  superficies  destinadas  a  locales  s
comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de  oe.
locales  comerciales  o  de  plazas  de  garaje  constituye  condición  esencial  de  su  w.
mclicoaenyncoceris aiin óctneo»nm.s oAid adacedtm udaáecsl i,uó lsnao  q pdureeol p msiauo edleliofgi»cis a-la a«rctlaiíóc nud liossp u1os9st0aic.n2iót.ivdna) i  nypt ener)ri.morit ed ejlu esdtifificicaior »la o e «xsiguipboilnideard u ndae   2020-1191n https://w
Y lo cierto es que, en la inmatriculación de la finca, en cuya descripción se declaraba
que sobre el suelo que la integra existía una edificación, sólo se hizo constar que tal  Bc
edificación se trataba de una vivienda, en singular y, por tanto, no se hizo alusión a la 
posible existencia de varios elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Por tanto, no es «una simple suposición del registrador sin base documental alguna», 
como  afirma  el  recurrente,  que  haya  ahora  un  aumento  del  número  de  elementos 
independientes respecto de los que se hicieron constar en la declaración de la obra 
inserta en el título inmatriculador, sino que, claramente, sí que existe ese aumento, pues 
donde inicialmente se decía haber tan solo una vivienda, ahora hay tres elementos 
independientes, a saber: dos viviendas y un garaje, lo cual determina la aplicación del 
precepto transcrito y la confirmación del defecto señalado por el registrador, con la 
correlativa desestimación del recurso en este punto.
4.  El tercer y último defecto consiste en que al elemento privativo en planta baja 
(garaje de ciento setenta y dos metros cuadrados) se la asigna como anejo privativo todo 
el suelo no ocupado por la edificación y destinado a huerto de doscientos ochenta y siete 
metros cuadrados. Y el registrador sostiene que ello implica que «la totalidad del suelo 
no ocupado por la edificación ha dejado de ser elemento común para convertirse en 
parte  (anejo)  de  un  elemento  privativo,  susceptible  de  propiedad  exclusiva  y 
aprovechamiento independiente», y que ello precisa también autorización administrativa 
conforme al apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 
de julio. El notario recurrente, por el contrario, afirma que tal precepto no es aplicable, 
que «no se ha producido una segregación o división del terreno» y que «el suelo 
permanece común».
El citado apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, 
de 26 de julio establece que «estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las demás 
autorizaciones urbanísticas que fueran procedentes con arreglo a esta ley foral y de 
aquellas  otras  autorizaciones  que  procedan  con  arreglo  a  la  legislación  específica 
aplicable, … f) Las parcelaciones urbanísticas y las segregaciones y divisiones de fincas 
rústicas».
Y previamente el artículo 145 del mismo cuerpo legal señala que «se considera 
parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en 
dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de 
edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística».
En el caso que nos ocupa, conforme al título calificado, el terreno que se configura 
como anejo del elemento en planta baja se describe como «huerto» de 287 m2, y de tal 
expresión no cabe deducir de modo directo ni necesario que ese terreno tenga por 
finalidad la realización de actos de edificación o uso del suelo o subsuelo sometidos a 
licencia.
Pero por otra parte y sobre todo, para que pudiera hablarse propiamente de «división 
de terrenos», sería preciso que el huerto de 287 metros cuadrados, que ya se declaraba 
existente desde la primera descripción de la finca al tiempo de su inmatriculación, fuera 
objeto de fraccionamiento, (bajo la fórmula o denominación jurídica que se quiera), en 
varias porciones. Y en el caso que nos ocupa no hay tal fraccionamiento, sino que la 
superficie total de huerto se asigna íntegramente a un solo elemento de la propiedad 
horizontal.
Podríamos decir que, así como en la situación inicial la totalidad del huerto era suelo 
anejo al único elemento susceptible de aprovechamiento independiente que constaba 
declarado  (la  vivienda),  ahora,  en  la  situación  final,  la  totalidad  del  huerto,  sin 
fraccionamiento  alguno,  es  suelo  anejo  a  uno  de  los  tres  elementos  privativos  del 
régimen de la ley de propiedad horizontal. s
Por tanto, aunque no es cierta la afirmación del notario de que el huerto sigue siendo  oe.
elemento común, pues pasa a ser anejo de un elemento privativo, sí que es cierto que no  w.
sheu ehrCatoa p/ssroou deduloicf eindroeo n eutdeni, f fircqaaucdceoi o snníoa s meci oehnnuctboui redrreea l  fasruqaeuclcío,i o.hnuabdioe raa  ssui dvoe ze el nd eva rqiause  ptoarl cisounpeesr,f iyc iec addae   2020-1191n https://w
una de ellas hubiera sido asignada como anejo a distintos elementos privativos.
O  el  caso,  que  tampoco  concurre  aquí,  de  que  el  propio  huerto  se  hubiera 
configurado como un elemento privativo independiente más, con lo que el suelo total de 
la finca sí que resultaría fraccionado jurídicamente, a modo de dos objetos jurídicos 
susceptibles de tráfico jurídico separado, entre el suelo ocupado por la edificación y el no 
ocupado por ella.
Por tanto, aunque no es cierta la afirmación del notario de que el huerto sigue siendo 
elemento común, en este punto, por no haber fraccionamiento de suelo, sí ha de ser 
estimado el recurso y revocado el tercer defecto de la nota de calificación del registrador.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso y desestimarlo en el resto, en los términos que resultan de los precedentes 
fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria
Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1191n https://w