BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19764
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2510 Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción de una certificación administrativa aprobatoria de un 
proyecto de reparcelación.
En el recurso interpuesto por doña M. P. B. B. y don J. B. C. contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, doña María 
López Álvarez, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa 
aprobatoria de un proyecto de reparcelación.
Hechos
I
Se presenta certificación administrativa aprobatoria de Proyecto de Compensación 
presentado por la Junta de Compensación del Sector S-49 de las Normas Subsidiarias 
de  Hoyo  de  Manzanares  referida  al  expediente  administrativo  número  1176/2018, 
presentándose con número de entrada 3016/2021, el día 6 de octubre de 2021, con 
asiento número 871 del Diario 53.
La reseñada certificación administrativa fue previamente presentada en el Registro 
de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, con fecha de 1 de julio de 2020, motivando 
el asiento número 3.374 del Diario 51, resultando que fue objeto de calificación el día 24 
de septiembre de 2020, en la que se advirtieron varios defectos, y posteriormente, con 
fecha 28 de octubre de 2020, se interpuso recurso contra dicha calificación negativa ante 
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que fue objeto de Resolución 
de fecha 27 de enero de 2021, en la cual se confirmaron seis de los defectos señalados 
por la registradora, revocando únicamente el numerado como 7.
Se relacionan brevemente aquí los defectos advertidos:
Defecto 1) Comprobación de superficies entre Registro, Catastro y la realidad física 
(según el proyecto aportado al Ayuntamiento).
Defecto 2) Análisis pormenorizado de los ficheros GML proporcionados.
Defecto  3) Franjas  de  terreno  libres  en  las  partes  Norte  y  Sur  de  la  parcela 
Catastral.
Defecto 4) Aportación de escritura de junta de compensación e inscripción en el 
Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
Defecto 5) Ausencia de edificaciones en las fincas resultantes.
Defecto 6) Servidumbre a favor del Ayuntamiento.
Defecto 7) Aceptación de fincas adjudicadas al Ayuntamiento.
Igualmente se extracta el párrafo final de la Resolución donde queda constancia de 
la estimación parcial del recurso en cuanto al defecto 7, relativo a la falta de aceptación,  es
y la confirmación del resto de defectos advertidos: bo
addejfue«dcEitcosa tadco aDns siraiesl ctmecniióstenm  oGe nye  nclaeo rnanflie rhmceaas rai dlcaao drcd adaliedfi ocaa cecesióptinmta iacmrió ppnua gprncoaiard lmae l eeAnnyt ecuu neatlan rmteoic eaun rltsooo  d deeemn  lácasus,a  efninnto cl aoassl    2022-2510n https://ww
términos que resultan de los anteriores pronunciamientos».
Se volvió a presentar la citada certificación acompañada de una serie de documentos 
complementarios:
a) Copia autorizada en soporte papel de acta de manifestaciones otorgada el día 1 
de septiembre de 2020 por don J. R. F. T. ante el notario de Valencia, don Juan Piquer 
Belloch, con el número 1.347 de protocolo, en la que dicha persona hacía ciertas 
manifestaciones relativas a datos contenidos en la certificación mencionada.
b) Copia autorizada en soporte papel de la escritura de constitución de la Junta de 
Compensación S-49 de Hoyo de Manzanares, otorgada el día 20 de julio de 2000 ante el 
notario de Torrelodones, don Benito Martín Ortega, con el número 3.752 de protocolo.
c) Certificación expedida por el don J. R. F. T., en su condición de secretario del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el día 04 de abril de 2019, relativa a la ubicación 
de edificios y construcciones descritas en las fincas registrales números 1.369 y 4.092 de 
Hoyo de Manzanares (certificación de construcciones).
d) Certificación expedida por don J. R. F. T., en su condición de secretario del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el día 04 de abril 2019, relativa a la clasificación 
de las fincas adjudicadas al Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares (certificación de 
clasificación de fincas).
e) Copia de acta de manifestaciones otorgada el día 6 de julio de 2021 por don J. 
R. F. T. ante el notario de Valencia, don Juan Piquer Belloch, con el número 1.546 de 
protocolo,  en  la  que  dicha  persona  hace  ciertas  manifestaciones  relativas  a  las 
certificaciones enumeradas bajo las letras c) y d).
f) Copia  de  la  sentencia,  de  fecha  26  de  marzo  2021,  del  Juzgado  de  lo 
Contencioso-Administrativo número 8 de Madrid, que desestimaba el recurso interpuesto 
«contra Resolución de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, 
el 19 de octubre de 2018, que desestima el recurso de reposición interpuesto contra el 
Acuerdo de la Junta de Gobierno Local adoptado en sesión celebrada el día 4 de 
septiembre de 2018 que, desestimando las alegaciones presentadas, aprobó el Proyecto 
de Compensación del Sector S-49 (…), resoluciones que se confirman por considerarlas 
adecuadas a Derecho».
g) Instancia privada para subsanación de defectos y solicitud de inscripción parcial, 
en su caso, elaborada el día 13 de octubre de 2021 por el presentante, don J. B. C.
h) Copia de la sentencia, de fecha 1 de octubre de 2021, del Tribunal Superior de 
Justicia de Madrid, que desestima el recurso de apelación formulado por una comunidad 
de propietarios de Hoyo de Manzanares contra la sentencia, de fecha 26 de marzo 
de 2021, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 8 de Madrid.
II
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Colmenar 
Viejo número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos de documento y presentación:
Tipo Documento/Operación: Certificación Administrativa Municipal (Parcelación por 
compensación  urbanística).  –Se  presentan  2  copias  en  soporte  papel  de  dicha 
certificación;  se  refiere  al  Proyecto  de  Compensación  presentado  por  la  Junta  de 
Compensación del Sector S-49 (…) de las Normas Subsidiarias de Hoyo de Manzanares 
(Madrid).– es
N.º Orden/Expediente: Expediente Administrativo n.º 1176/2018. o
Autorizante: Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares (Madrid). 10www.
EPnretrsaednata: d3o0r1: 6D/2o0n2 J1..  BF.e Cch.a: 06/10/2021. Asiento: 871. Diario: 53.
Docs. Complementarios:
a) Copia  autorizada  en  soporte  papel  de  acta  de  manifestaciones  otorgada  el 
día 01/09/2020 por Don J. R. F. T., con DNI y NIF número (…), ante el Notario de 
Valencia Don Juan Piquer Belloch, número 1.347 de orden de su protocolo, en la que 
dicho señor hace ciertas manifestaciones relativas a datos contenidos en la certificación 
mencionada.
b) Copia autorizada en soporte papel de la escritura de constitución de la Junta de 
Compensación S-49 de Hoyo de Manzanares, otorgada el día 20/07/2000 ante el Notario 
de Torrelodones (Madrid) Don Benito Martín Ortega, número 3.752 de orden de su 
protocolo.
c) Certificación expedida por el citado Señor F. T., en su condición de secretario del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el día 04/04/2019, relativa a la ubicación de 
edificios y construcciones descritas en las fincas registrales números 4.092 y 1.369 de 
Hoyo de Manzanares (certificación de construcciones).
d) Certificación expedida por el citado Señor F. T., en su condición de secretario del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el día 04/04/2019, relativa a la clasificación de las 
fincas  adjudicadas  al  Ayuntamiento  de  Hoyo  de  Manzanares  (certificación  de 
clasificación de fincas).
Con relación a estas 2 certificaciones enumeradas bajo las letras c) y d) se hace 
especial mención que tratan de subsanar defectos advertidos en la nota de calificación 
negativa objeto de recurso gubernativo, que seguidamente se dirá, las cuales no fueron 
presentadas ni a este Registro para su calificación inicial, ni al Registrador sustituto en la 
calificación sustitutoria ni a la Dirección General en la interposición del recurso.
e) Copia de acta de manifestaciones otorgada el día 06/07/2021 por el mencionada 
Señor F. T., ante el Notario de Valencia Don Juan Piquer Belloch, número 1.546 de orden 
de su protocolo, en la que dicho señor hace ciertas manifestaciones relativas a las 
certificaciones enumeradas bajo las letras c) y d).
f) Copia  de  la  sentencia  de  26/03/2021  del  Juzgado  de  lo  Contencioso-
Administrativo n.º 8 de Madrid, que desestima el recurso interpuesto “contra Resolución 
de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, el 19 de octubre 
de 2018, que desestima el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de la 
Junta de Gobierno Local adoptado en sesión celebrada el día 4 de septiembre de 2018 
que, desestimando las alegaciones presentadas, aprobó el Proyecto de Compensación 
del Sector S-49 - (…), resoluciones que se confirman por considerarlas adecuadas a 
Derecho”; tiene código CSV: (…).
g) Instancia privada para subsanación de defectos y solicitud de inscripción parcial, 
en su caso, elaborada el día 13/10/2021 por el presentante, Señor B. C., presentada 
mediante mensajería el día 15/10/2021, la cual motivó nota al margen del asiento de 
presentación antes citado.
h) Copia  de  la  sentencia  de  01/10/2021  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de 
Madrid, número 557/2021, que desestima el recurso de apelación formulado por la 
Comunidad  de  Propietarios,  (…),  de  Hoyo  de  Manzanares,  contra  la  sentencia 
de 26/03/2021 dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid 
en el procedimiento ordinario n.º 20/2019; tiene CSV número: (…); esta copia ha sido 
presentada con fecha 20/10/2021 mediante mensajería junto con instancia redactada 
por Don J. B. C., sin firma legitimada ni autenticación de ningún tipo, en la que aporta la 
dicha sentencia. s
Asunto: w.b
cdoem CCpoalelmlimfiecenanactraió rVnioi esj ode enN u.ºm la2e ,r raerdesosuselt,ña apndodaro   Mqcuaeerír,at ip fLirceóavpcieoióz ne  xÁalvamadermenzi nd, iesR trleaag tiiinsvtdari acdayod raa l dodosec  uladm oePcnruotmapceieióndntao dsy    OE-A-2022-25able en https://
de  los  asientos  previos  que  ahora  se  relacionan,  la  Registradora  que  suscribe  ha 
acordado suspender su inscripción en base a lo siguiente:
Hechos:
La reseñada certificación administrativa fue previamente presentada en este Registro 
de la Propiedad a mi cargo, con fecha 01 de julio de 2020, motivando el Asiento 3.374 
del Diario 51, Entrada 1078/2020, resultando que fue objeto de calificación el día 24 de 
septiembre de 2020, en la que se advirtieron varios defectos, y cuyo contenido íntegro se 
puede obtener con su código CSV: (…) (Verificable en https://www.registradores.org/csv). 
Se adjunta copia de este documento como Documento Adjunto 1).
Contra dicha calificación se solicitó calificación sustitutoria con fecha 07 de octubre 
de 2020, asignándose la misma según cuadro de sustituciones (RD 1039/2003, 01 de 
agosto) al Registro de la Propiedad N.º 13 de Madrid, que tras estudiarlo confirmó la 
calificación de referencia con fecha 15 de octubre de 2020.
Posteriormente, con fecha 28 de octubre de 2020, se interpuso recurso gubernativo 
contra dicha calificación negativa ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, que fue decidido por Resolución de fecha 27 de enero de 2021, en la cual se 
confirmaron 6 de los defectos señalados por la Registradora que suscribe, revocando 
únicamente el numerado como 7). Se publicó definitivamente en el BOE el viernes, 12 de 
febrero de 2021, Núm. 37, Sec. III, Pág. 16155, CVE: BOE-A-2021-2092 (Descargable 
en https://www.boe.es).
Se relacionan brevemente aquí los defectos advertidos, siendo que están contenidos 
íntegramente en dicho Documento Adjunto 1):
Defecto 1) Comprobación de superficies entre Registro, Catastro y la realidad física 
(según el proyecto aportado al Ayuntamiento).
Defecto 2) Análisis pormenorizado de los ficheros GML proporcionados.
Defecto  3) Franjas  de  terreno  libres  en  las  partes  Norte  y  Sur  de  la  parcela 
Catastral.
Defecto 4) Aportación de escritura de Junta de Compensación e inscripción en el 
Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
Defecto 5) Ausencia de edificaciones en las fincas resultantes.
Defecto 6) Servidumbre a favor del Ayuntamiento.
Defecto 7) Aceptación de fincas adjudicadas al Ayuntamiento.
Igualmente se extracta el párrafo final de la Resolución donde queda constancia de 
la estimación parcial del recurso en cuanto al defecto 7) relativo a la falta de aceptación, 
y la confirmación del resto de defectos advertidos:
“…Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al 
defecto consistente en la necesidad de aceptación por el Ayuntamiento de las fincas 
adjudicadas al mismo y confirmar la calificación impugnada en cuanto a lo demás, en los 
términos que resultan de los anteriores pronunciamientos…”
En relación con la instancia privada enumerada con la letra g) del apartado “Docs. 
Complementarios”, la subsanación de un documento presentado en el Registro de la 
Propiedad con objeto de obtener su inscripción ha de hacerse por los mismos sujetos 
intervinientes que han comparecido y firmado dicho documento. No se puede pretender 
subsanar o aclarar defectos unilateralmente, haciéndolo sólo el presentante, que en este 
caso es persona distinta a los que fueron notificados en su día los defectos y no acredita  e.
ninguna representación. w.b
Las subsanaciones pretendidas afectan a elementos vitales de un documento de  10ww
eresptaasrc eclaarcaicótne,r ísreticparess ecnotmacoi oense sl a gdráefliicmaista cgióeno rreexfearcetan cdiaed alas,s  ospueprearcfiicoinees s obpjreetvoi adse  dlea 
mnoo ddifeic apcairóqnu ed er eegnitoidnaadl,  heitpco…te,c aproiar  (los eqgureeg apcairoan eesll,o d ehsacyr ipqcuieo naetse nddee rre astl oc),o inntveaxstoió nd eol 
documento matriz y a los documentos públicos que se tuvieron en cuenta para su
autorización, y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el 
documento defectuoso. Es decir, la subsanación no puede llevarse a cabo de otra forma 
que no sea con consentimiento del organismo autorizante, el Ayuntamiento de Hoyo de 
Manzanares.  Dada  la  magnitud  de  algunos  de  los  defectos  advertidos,  aparece  la 
posibilidad de nulidad del expediente y la hipotética reposición de su tramitación al 
momento oportuno, ya que la situación objeto de aprobación definitiva, notificada en su 
momento a posibles afectados y contenida en la certificación administrativa presentada, 
sería sensiblemente distinta a lo pretendido por las subsanaciones, ya que como resulta 
de la calificación, del recurso y de la Resolución dichas, en la delimitación del ámbito no 
se han tenido en cuenta las modificaciones de entidad hipotecaria que pudieran existir 
(Defecto 8).
Por otra parte, los terrenos cuya modificación superficial se pretende a través de 
subsanaciones, se encuentran en zona afectada por el Parque Regional de la Cuenca 
Alta del Manzanares y, en su caso, dependiendo de tales modificaciones, sería de 
aplicación la Ley 1/1985 de 23 de Enero del Parque Regional de la Cuenca Alta del 
Manzanares, Ley vigente a día de hoy, en cuyo artículo 3.2 se concede a la CCAA de 
Madrid derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas de bienes 
derechos relativos a los terrenos ubicados en su ámbito. Sería necesario, en su caso, si 
llegaran a afectar a esos terrenos, acreditar previamente la práctica de las notificaciones 
pertinentes de forma telemática a la CCAA de Madrid. Y existe una duda fundada, y 
razonable para que así sea, según se verá a continuación al exponer los defectos.
Con relación a las certificaciones enumeradas bajo las letras c) y d) del apartado 
“Docs. Complementarios”, se hace constar de nuevo que no fueron tenidas en cuenta en 
la  calificación  negativa  reseñada  ya  que  no  fueron  presentadas  ni  al  momento  de 
calificar,  ni  al  momento  de  la  calificación  sustitutoria  ni  al  del  recurso  gubernativo, 
apareciendo  en  el  expediente  tras  conocerse  la  Resolución  de  la  DGSJyFP;  se 
mencionan seguidamente sus circunstancias:
Mediante la certificación enumerada bajo la letra c), certificación de construcciones, 
el mencionado Señor F. T., que ostentaba en esa fecha el cargo de secretario del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, se pretende subsanar el defecto 5) advertido en 
la calificación negativa (ausencia de edificaciones en las fincas resultantes); y mediante 
la certificación enumerada bajo la letra d), certificación de clasificación de fincas, el 
repetido Señor F. T., que ostentaba en esa fecha el cargo de secretario del Ayuntamiento 
de  Hoyo  de  Manzanares,  se  pretende  subsanar  el  defecto  7)  de  la  calificación 
(aceptación de fincas adjudicadas al Ayuntamiento).
Estas certificaciones se complementan con el acta de manifestaciones enumerada 
bajo la letra e) del apartado “Docs. Complementarios”, número 1.546 de orden del 
protocolo del Notario Señor Piquer Belloch.
En cuanto a las aludidas certificaciones no se puede comprobar fehacientemente la 
fecha de su expedición (04/04/2019); tratándose estas certificaciones de documentos 
públicos expedidos por el Señor F. T. en razón de su cargo, y dentro del procedimiento 
de referencia, deben constar incluidas en el expediente de aprobación del Proyecto de 
Compensación del Sector S-49 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de ese 
término, como anotación posterior aunque parte integrante del propio documento, y 
además, dado que parecen ser documentos de entidad independiente, deben contar con 
el número de orden y datos reglamentarios que tenga que contener una salida de 
documentación del Registro de Documentos del Ayuntamiento; y ello en virtud de que  s
con estas certificaciones se pretenden subsanar defectos para obtener la inscripción  e.
definitiva de dicho Proyecto. w.
Igualmente, la certificación administrativa inicial carece de la misma referencia dentro  10ww
del registro de documentación municipal.
Así obligan los artículos 151 a 159 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, 
por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen 
Jurídico de las Entidades Locales, y en especial el artículo 154 que dice textualmente:
“…En el Registro de Salida se anotarán todos los oficios, notificaciones, órdenes, 
comunicaciones,  certificaciones,  expedientes  o  resoluciones  que  emanen  de  las 
Corporaciones, Autoridades o funcionarios locales…”
Ninguno de los problemas indicados se acredita en el presente caso (Defecto 9).
En relación al acta de manifestaciones enumerada bajo la letra e), número 1.546 de 
orden del protocolo, toda vez que el Notario autorizante se limita a dar fe de que dicho 
Señor F. T., que comparece ante él, manifiesta que en dicha fecha desempeñaba el puesto 
de secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, lo que se sabe que es cierto, y de 
que realmente hace esas manifestaciones, pero en ningún caso da fe de su veracidad 
intrínseca ni de la veracidad de su emisión en la fecha que dice (artículo 198 RN).
Todo lo expuesto impide la práctica de la inscripción parcial solicitada.
La Registradora que suscribe ha acordado mantener la calificación negativa de 
fecha 24 de septiembre de 2020, retirando de la misma el defecto 7), relativo a la falta de 
aceptación  de  las  fincas  adjudicadas  por  parte  del  Ayuntamiento,  en  virtud  de  la 
estimación parcial del recurso interpuesto contra la misma, por así indicarlo la Resolución 
que obtuvo de la DGSJyFP, y también retirando el defecto 4) relativo a la presentación de 
la escritura de constitución de Junta de Compensación, si bien sigue sin acreditarse la 
inscripción de la Junta de Compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas 
Colaboradoras. Igualmente, se añaden 2 nuevos defectos más a la calificación negativa 
mencionada: Defecto 8): Falta de notificaciones a los afectados por ser un cambio muy 
representativo en la operación; Defecto 9): Falta acreditación fehaciente de las fechas de 
las certificaciones.
Fundamentos Derecho:
– Artículos 9, 10, 13, 18, 19, 20, 22, 65, 66, 42, 198, 199, 201, 253, 323, 325 y 327 
de la Ley Hipotecaria.
– Artículos 51, 97, 98, 110, 111, 126, 305, 333 y 429 del Reglamento Hipotecario.
– Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de Ley Hipotecaria.
– Apartados  5.º  y  7.º,  de  la  Resolución  de  29  de  octubre  de  2015,  de  la 
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los 
Registros de la Propiedad.
– Resolución de la DGSJyFP de 17 de noviembre del año 2015.
– Resoluciones de la DGSJyFP de 12 de febrero, 22 de abril, 08 de junio, 13 de 
junio, 02 de septiembre y 21 de septiembre, todas ellas del año 2016.
– Resoluciones de la DGSJyFP de 04 de enero, 16 de enero, 13 de marzo, 21 de 
marzo y 01 de agosto, todas ellas del año 2018.
– Artículos 153 y 198 del Reglamento Notarial.
– Artículos 140 y 141 de la Ley 40/2015 de 01 de octubre, sobre el deber de 
colaboración entre Administraciones Públicas.
– Artículos 151 a 159 del RD 2568/1986 de 28 de noviembre, por el que se aprueba 
el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades  s
Locales. oe.
– Artículo  3  de  la  Ley  1/1985  del  Parque  Regional  de  la  Cuenca  Alta  del  w.
cMoamn–pz laeAnmratíercenustla.or ia7s d eal l RRDe 1g0la9m3e/1n9to9 7,p daera  4 lad e ejujelicou, cpióonr  edl eq ulea  sLee ayp rHueipboatne claarsia n osrombares   2022-2510n https://ww
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
– Resoluciones de la DGSJyFP de 21 de mayo de 2018, 04 de enero de 2019 y 14 
de mayo de 2019.
Por todo ello, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender la inscripción de la 
relacionada certificación administrativa y de sus complementarios, hasta que no se 
subsanen los defectos advertidos.
Con la remisión que se hace de esta calificación por vía de correo postal certificado 
con aviso de recibo se da por notificado al autorizante del título, el Ayuntamiento de Hoyo 
de Manzanares, con dirección en (…), Hoyo de Manzanares (Madrid), y al presentante, 
Don J. B. C., con dirección en (…); dicho proceso de notificación postal se inicia en el día 
de hoy, y se dejará constancia al margen del asiento de presentación de la fecha en que 
se finalice.
Contra esta resolución (…)
Colmenar Viejo, a 21 de octubre de 2021.–La Registradora, María López Álvarez.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. P. B. B. y don J. B.C. interpusieron 
recurso el día 28 de octubre de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«Primero. El título que se presenta para inscripción en el Registro de la Propiedad 
es la Certificación Administrativa del Proyecto de Compensación del Sector S-49 “(…)” 
de  las  Normas  Subsidiarias  de  Planeamiento  de  Hoyo  de  Manzanares  (Madrid), 
aprobado definitivamente, tras los trámites legales pertinentes, por acuerdo de la Junta 
de Gobierno Local de dicho Ayuntamiento el 4 de septiembre de 201 8, publicado en el 
BOCM de 1 8 de octubre de 2018.
El  Proyecto  de  Compensación  ha  sido  redactado  y  tramitado  por  la  Junta  de 
Compensación del Sector S-49, que conforme prevé el art. 108.2.a) de la Ley 9/2001, 
de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, tiene la consideración de ente 
corporativo de Derecho Público, y conforme dispone el apartado f) de dicho artículo, del 
órgano máximo de gobierno de la Junta forma parte en todo caso un representante del 
municipio, por lo que el Ayuntamiento forma parte de dicha Junta en cuanto titular de las 
parcelas de cesión obligatoria y gratuita.
La Certificación Administrativa incluye las Cédulas Urbanísticas de todas y cada una 
de las parcelas resultantes, con croquis y coordenadas georreferenciadas, en sistema 
relativo y plano, al haberse presentado el Proyecto de Compensación en junio de 2010. 
Cumpliendo el criterio de la Resolución conjunta de la Dirección General del Catastro y 
de la Dirección General a que nos dirigimos, hemos aportado, mediante USB con los 
archivos de las parcelas resultantes en formato GML, empleando para ello el del Colegio 
Oficial de Registradores de la Propiedad de Madrid, como queda constancia por el 
escrito presentado en el Registro de la Propiedad cuya copia sellada obra en nuestro 
poder (…)
También hemos aportado al Registro de la Propiedad mediante escrito presentado 
el 28/6/2021, cuyo duplicado sellado obra en nuestro poder, copia autorizada de la 
escritura de constitución y estatutos de la Junta de Compensación del Sector S-49 
expedida  por  el  notario  don  Benito  Martín  Ortega;  certificado  del  Secretario  del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares sobre ubicación de los edificios e instalaciones  s
preexistentes en las fincas de resultado; certificado del Secretario del Ayuntamiento de  e.
Hoyo de Manzanares sobre condición de bienes demaniales de las fincas resultantes  w.
adjudicadas al ayuntamiento; y copia de la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso- 10ww
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adperroebchóo .definitivamente  el  Proyecto  de  Compensación  del  Sector  S-49  se  ajusta  a  BOE-A-cable e
Ante la reticencia expresada por quien recibió dicha documentación, mi parte se vio 
obligada a solicitar al Secretario que expidió dichos certificados que realizase Acta de 
Manifestaciones notarial, lo que D. J. R. F. T., a quien citan tanto la Sentencia del 
Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid, como la posterior Sentencia 
del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que confirma en apelación que el acuerdo 
municipal de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación que se pretende 
inscribir se ajusta a derecho, realizó ante el notario de Valencia don Fernando Corbí 
Coloma. Acta de manifestaciones que mi parte presentó en el Registro de la Propiedad 
mediante escrito de fecha 8 de julio de 2021, cuya copia sellada obra en nuestro poder.
También hemos aportado al Registro copia de la Sentencia del Tribunal Superior de 
Justicia de Madrid citada, dado que la Sra. Registradora, pese a haberle entregado copia 
de la Sentencia del Juzgado n.º 8 de Madrid, dirigió oficio al Ayuntamiento utilizando 
expresión tan impropia como “presunta aprobación” del Proyecto de Compensación.
Finalmente,  en  octubre,  y  ante  los  continuos  obstáculos,  y  comentarios 
improcedentes,  que  están  convirtiendo  el  derecho  a  inscribir  de  la  Junta  de 
Compensación en una verdadera carrera de obstáculos, sin duda alguna por nuestra 
torpeza, presentarnos escrito solicitando calificación registral.
Segundo. Constituye  el  objeto  del  presente  recurso  la  Calificación  negativa, 
suspendiendo la inscripción de un Proyecto de Compensación cuyo ajuste a la legalidad 
ha sido ratificado por las dos Sentencias citadas, pese a lo cual la Sra. Registradora, 
como es de ver en dicha calificación, se permite la licencia de afirmar que la aprobación 
del Proyecto de Compensación incurre en nulidad y debe aprobarse de nuevo, lo que 
viene a demostrar la total falta de objetividad y fundamento jurídico en la calificación que 
recurrimos, emitida por la Sra. Registradora de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo, 
que estima que concurren los siguientes defectos:
1. Delimitación exacta de las superficies objeto de reparcelación y operaciones 
previas.
La delimitación del ámbito del Proyecto de Compensación a inscribir consta con 
detalle en el Plan Parcial del Sector S-49, cuya superficie es de 217.200 m2, y coincide 
con la de la Modificación de Normas Subsidiarias de dicho Sector.
Tanto la Sentencia del Juzgado contencioso-administrativo n.º 8 de Madrid, como la 
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ratifican que la aprobación del 
Proyecto de Compensación se ajusta a derecho, y que el ámbito territorial del Sector 
S-49 permanece inalterado.
Con claridad meridiana lo establece el Documento Complementario h), Sentencia del 
TSJM de 1 de octubre de 2021, en su página 12, cuando dice textualmente:
“Y es que se estima que asiste razón a la parte codemandada en cuanto pone de 
manifiesto  que  la  delimitación  del  Sector  S-49  (…),  está  prefijada  en  las  Normas 
Subsidiarias de Planeamiento de Hoyo de Manzanares, constando en el acuerdo de 
aprobación del Plan Parcial publicado en el BOCM de 17/05/1999 que el ámbito del 
Sector tiene una superficie de 219.200, que tras el reajuste de su límite Sur queda 
en 217.200 m2 y se sitúa al Oeste de la urbanización (…), señalando dicho acuerdo que 
el Sector S-49: Se accede desde la carretera (…) a través de (…) El Límite Oeste del 
Sector  coincide  con  el  límite  del  término  municipal  de  Hoyo  de  Manzanares  y 
Moralzarzal. El Límite Norte del Sector es colindante con el suelo urbano calificado como 
zona verde de la urbanización (…) es
El límite Este es también colindante con suelo urbano de la urbanización (…) Al Sur  bo
el Sector es colindante con zona B 1 del Parque Regional de la Cuenca Alta del  10ww
MdPerao n2pYz7ie a/0tnac7ari/eir1oer9stsa9 .mr8e ec–nuqtrueree, n ateepl r oimbepóxpu degednfióien niltotivesa  maacedunmetreidn loiass trM adoteivd oliaf ic Caacocirmóenids iditóaen   Ndqoeur emU arblsa a SnuCisbomsmiodu iadnreiida aMsd ae dnrd iedel    OE-A-2022-25able en https://
ámbito del Sector S-49– y de 12/05/1999 que aprobó definitivamente el Plan Parcial de
dicho  Sector,  a  excepción  de  los  dos  ámbitos  aplazados,  alegando  error  en  la 
delimitación del Sector que según ella invadía suelo colindante y que su impugnación fue 
desestimada por sentencias firmes del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que 
constan en el expediente administrativo, entre ellas la citada Sentencia de 6 de febrero 
de 2004 que concluye que no hay error en la delimitación del Sector S-49, ni invade 
zonas colindantes.
Contrariamente a lo que afirma la Registradora cuando señala textualmente que: 
“Las subsanaciones pretendidas afectan a elementos vitales de un documento de estas 
características como es la delimitación exacta de las superficies objeto de reparcelación”, 
…operaciones previas de modificación de entidad hipotecaria… invasión o no de parque 
regional, etc.”, resulta que la delimitación exacta no solo consta en el Plan Parcial, 
Proyecto de Compensación y en los ficheros GML de cada una de las parcelas, sino que 
permanece  inalterada  desde  la  aprobación  en  1998  de  la  modificación  de  Normas 
Subsidiarias, y las Sentencias citadas, con firmeza de cosa juzgada, concluyen que no 
existe error en la delimitación del Sector, ni invade zonas colindantes.
Por  lo  que  respecta  a  las  operaciones  previas,  en  el  escrito  consignado  como 
Documento Complementario g) manifestamos que nos ceñimos a la medición topográfica 
del Proyecto de Compensación aprobado definitivamente el 4 de septiembre de 2018, 
por lo que resultan innecesarias las operaciones previas que pretende la Registradora, 
todo ello atendiendo a la Resolución de 27 de enero de 2021 de la Dirección General a 
que nos dirigimos, cuando señala que:
“En el caso que nos ocupa, como resultado del propio proyecto aprobado, se ha 
realizado una medición topográfica en la que se ha determinado la superficie de las 
fincas de origen, de tal manera que como resulta de los artículos 68.5 del texto refundido 
de la Ley del suelo y 8.1 del Real Decreto 1093/1997 ‘la aprobación definitiva del 
proyecto  de  equidistribución  será  título  suficiente  para  (…)  la  rectificación  de  su 
extensión superficial o de sus linderos o de cualquiera otra circunstancia descriptiva, sin 
necesidad de otro requisito’, lo que concuerda con el contenido del artículo 103 del 
Reglamento de Gestión Urbanística, que en su apartado 3 resuelve la discordancia entre 
los títulos y la realidad física de la finca, otorgando prevalencia a ésta sobre aquellos.”
No concurre, por tanto, ninguna “afección de elementos vitales” corno afirma la 
Registradora.
2. Derecho de tanteo y retracto de la Comunidad de Madrid sobre los terrenos.
Al amparo del artículo 3.2 de la Ley 1/1985, de 23 de enero, del Parque Regional de 
la Cuenca Alta del Manzanares, sostiene la Registradora la curiosa tesis de que concurre 
derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid, lo que de ser cierto, 
sería algo muy grave porque afectaría a todas y cada una de las operaciones de 
transmisión onerosa que se han realizado desde 1985 en el municipio de Hoyo de 
Manzanares, dicho sea con todo el respeto del mundo, sin que la Registradora haya 
advertido de tal defecto al practicar las sucesivas inscripciones registrales de inmuebles 
en el municipio, ya que todo el término municipal de Hoyo de Manzanares se encuentra 
dentro del Parque Regional.
Lo cierto es que basta la simple lectura de dicho artículo para advertir que el derecho 
de  tanteo  y  retracto  se  establece  única  y  exclusivamente  para  las  transmisiones 
onerosas,  lo  que  no  es  el  caso  de  la  reparcelación  contenida  en  el  Proyecto  de  s
Compensación, ya que la propiedad de las parcelas aportadas y resultantes permanece  oe.
inalterada. No hay transmisión onerosa alguna. w.
ad el otsEa nlt etaerrorteí cynu olrose  t3ura.b2ci.ct oac idteaonds o toe ddnia sespl  oláanmse :bt r“iatLona s dCmeo islmaio upnnreeidss aeodnn tdeeer o LMseaays.d  Erdidel   dpbeoierdenrceáhs eo yj ed rdece ittraaernc tlhoeosos  d sreeer leapctoihvdooráss    2022-2510n https://ww
ejercitar dentro de los tres meses siguientes a la notificación, por parte del transmitente,
de su propósito de realizar el negocio jurídico de que se trate. La notificación deberá  Bc
practicarse al Patronato a que se refiere el capítulo II de la presente Ley. Los Notarios y 
Registradores que actúen dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid no autorizarán 
ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite 
previamente la práctica de dicha notificación en forma fehaciente.”,
No concurre, pues, el defecto advertido, que debe dejarse sin efecto.
3. Reparos sobre las Certificaciones.
Cuestiona la Registradora de la Propiedad la validez y eficacia de dos certificados 
emitidos por el funcionario público competente el mismo día y con idénticas características 
al del título inscribible, del que forman parte, y cuyo contenido se ciñe a constatar dos 
hechos concretos e incuestionables (la ubicación en las parcelas resultantes de los edificios 
e instalaciones preexistentes, y la clasificación como bienes demaniales afectados al uso 
público  de  las  parcelas  resultantes  adjudicadas  al  Ayuntamiento  conforme  dispone  el 
artículo 3.2 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de julio, que aprueba el Reglamento de 
Bienes de la Entidades Locales) que resultan del expediente administrativo tramitado para 
la  aprobación  del  Proyecto  de  Compensación  del  Sector  S-49  “(…)”  de  las  Normas 
Subsidiarias de Planeamiento de Hoyo de Manzanares, que concluyó con el acuerdo de 
aprobación definitiva adoptado por la Junta de Gobierno Local de 4 de septiembre de 2018, 
dejando conforme prevé el artículo 177.3 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, 
copia certificada de dicha resolución en el expediente, y procediéndose a su archivo como 
dispone el artículo 179 de dicho Real Decreto.
Y lo hace, única y exclusivamente, puesto que dichos Certificados no han sido 
impugnados en vía administrativa ni en vía jurisdiccional, y tampoco se cuestiona su 
contenido ya que se ajusta fielmente al Proyecto de Compensación del Sector S-49 
citado, en base a un pretendido “informe” que firma la Auxiliar Dña. S. D. A., entre cuyas 
funciones, que detalla el artículo 169. 1 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de 
abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en 
materia de Régimen Local, no figura, como es obvio, la emisión de informes (Art. 169. 1. 
Corresponde a los funcionarios de la Escala de Administración General el desempeño 
defunciones comunes al ejercicio de la actividad administrativa. En consecuencia, los 
puestos de trabajo predominantemente burocráticos habrán de ser desempeñados por 
funcionarios técnicos, de gestión, administrativos o auxiliares de Administración General. 
La  Administración  del  Estado  fijará  los  criterios  de  población,  clasificación  de  la 
Secretaría respectiva, y demás que sirvan para la determinación de las Corporaciones 
en que puedan existir puestos de trabajo a desempeñar por funcionarios de cada una de 
las Subescalas de la Escala de Administración General.
a) Pertenecerán  a  la  Subescala  Técnica  de  Administración  General,  los 
funcionarios  que  realicen  tareas  de  gestión,  estudio  y  propuesta  de  carácter 
administrativo de nivel superior.
b) Pertenecerán  a  la  subescala  de  gestión  de  Administración  General  los 
funcionarios que realicen tareas de apoyo a las funciones de nivel superior.
c) Pertenecerán  a  la  Subescala  Administrativa  de  Administración  General,  los 
funcionarios que realicen tareas administrativas, normalmente de trámite y colaboración.
d) Pertenecerán a la Subescala Auxiliar de Administración General, los funcionarios 
que realicen tareas de mecanografía, taquigrafía, despacho de correspondencia, cálculo 
sencillo, manejo de máquinas, archivo de documentos y otros similares.”).
Informe donde se afirma que dichas certificaciones “no constan” ni en el “Libro de  oe.
Certificaciones de la plataforma de la administración electrónica de esta Entidad Local”, ni en  w.
lfeaul  ep“reloaxntpa fefiordmrimeanadt eod”se,   mlaoda mnquuinaeil smetrsea nclótieóg ni“c peool ery ceatrr róqonuri ecina fc o(oarnmusnátaqti uceoex  dspeír e lolsa a eemsleteácnntrt eólo nsei cnfai r”ma, mapdoboro slso  e Cqleuecertt rinfóicona iecdasotmsá neq nueteen    2022-2510n https://ww
antes del error informático), ni tampoco en el “expediente” que concluyó con el acuerdo de
aprobación definitiva de 4 de septiembre de 2018, procediéndose a su archivo. Bc
La firma manual en los certificados que expide el 4 de abril de 2019 el Secretario del 
Ayuntamiento, es tan válida como la electrónica, y sirva de ejemplo lo que dispone para 
los  certificados  municipales  de  empadronamiento  que  debe  emitir  el  Secretario  del 
Ayuntamiento la Resolución de 29 de abril de 2020, de la Subsecretaría del Ministerio de 
la Presidencia, por la que se publica la Resolución de 17 de febrero de 2020, de la 
Presidencia  del  Instituto  Nacional  de  Estadística  y  de  la  Dirección  General  de 
Cooperación Autonómica y Local, por la que se dictan instrucciones técnicas a los 
Ayuntamientos sobre la gestión del Padrón municipal (BOE de 2 de mayo de 2020) que 
dispone lo siguiente:
“8.1.1 Certificación y volante de empadronamiento. En los anexos VIII y IX de la 
presente Resolución se incluyen modelos orientativos sobre el contenido de certificación 
volante de empadronamiento, respectivamente.
La  certificación  es  el  documento  que  acredita  fehacientemente  el  hecho  del 
empadronamiento. Conforme establecen el artículo 61 del Reglamento de Población y 
Demarcación  Territorial  de  las  Entidades  Locales  y  204  y  205  del  Reglamento  de 
Organización,  Funcionamiento  y  Régimen  Jurídico  de  las  Entidades  Locales,  la 
certificación emitida en papel debe estar suscrita por el Secretario del Ayuntamiento y 
conformada por el Alcalde, o por quienes les sustituyan o cuenten con su delegación, ya 
sea mediante firmas manuscritas o electrónicas conforme a la legislación vigente.
Asimismo, al amparo del artículo 41 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen 
Jurídico del Sector Público, cuando la emisión de un certificado de empadronamiento 
constituya una actuación administrativa automatizada de conformidad con lo establecido 
en dicho precepto, podrá utilizarse el sistema de firma de sello electrónico de órgano y el 
de código seguro de verificación según establece el artículo 42 de la citada Ley.
Si el sistema de firma electrónica que utilice el Secretario del Ayuntamiento para la 
emisión de la certificación de empadronamiento permite acreditar su identidad y cargo 
público no será necesaria la conformidad del Alcalde.”.
Y la firma manual en documentos por parte del Secretario es una constante en un 
ayuntamiento de apenas ocho mil habitantes, que no cuenta en su plantilla con ningún 
puesto  de  trabajo  de  informático,  habiendo  firmado  manualmente  centenares  de 
documentos y certificados, como lo demuestra y valgan como botón de muestra, los 
escritos contestando a peticiones de Fiscalía, en papel con idéntico membrete en las 
partes superior e inferior al de los dos certificados que cuestiona la Registradora de la 
Propiedad (…)
Señala  la  jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  que  “en  un  certificado,  quien  lo 
extiende se refiere a la existencia o inexistencia de una realidad anterior, sin realizar 
juicios acerca de cualesquiera aspectos de la misma” (STS de 11/10/2016).
Realidad anterior que consta en ambos Certificados con la fórmula “Que según 
resulta del Expediente administrativo…”, por lo es obvio que dichos Certificados no 
forman parte del “expediente”, sino que se emiten varios meses después de concluso y 
archivado éste, refiriéndose a dicha realidad anterior. Al igual que el expediente de 
empadronamiento de un ciudadano comienza con su solicitud y termina con la resolución 
aprobando o no la inscripción en el Padrón de habitantes, tras lo que el expediente se 
archiva, y los certificados de empadronamiento que se emitan en e1 futuro se refieren a 
esa realidad anterior, pero no forman parte del expediente.
La normativa aplicable sobre la función de fe pública que la legislación vigente 
atribuye  al  Secretario  del  Ayuntamiento,  de  la  que  forma  parte  la  expedición  de 
certificados, es la contenida en los siguientes preceptos:
Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases de Régimen Local.
“Artículo  92  bis. Funcionarios  de  administración  local  con  habilitación  de  carácter 
nacional.
1. Son funciones públicas necesarias en todas las Corporaciones locales, cuya 
responsabilidad administrativa está reservada a funcionarios de administración local con 
habilitación de carácter nacional:
a) La  de  Secretaría,  comprensiva  de  la  fe  pública  y  el  asesoramiento  legal 
preceptivo.
b) El  control  y  la  fiscalización  interna  de  la  gestión  económico-financiera  y 
presupuestaria, y la contabilidad, tesorería y recaudación.
2. La escala de funcionarios de administración local con habilitación de carácter 
nacional se subdivide en las siguientes subescalas:
a) Secretaría, a la que corresponden las funciones contenidas en el apartado 1.a) 
anterior.”.
Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de 
los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional.
“Artículo 2. Funciones públicas necesarias en todas las Corporaciones Locales.
1. Son funciones públicas necesarias en todas las Corporaciones Locales, cuya 
responsabilidad administrativa está reservada a funcionarios de Administración Local con 
habilitación de carácter nacional, las siguientes:
a) Secretaría, comprensiva de la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo.
b) Intervención-Tesorería,  comprensiva  del  control  y  la  fiscalización  interna  de  la 
gestión económico-financiera y presupuestaria, y la contabilidad, tesorería y recaudación.
c) Secretaría-Intervención, a la que corresponden las funciones de la fe pública y el 
asesoramiento legal preceptivo y las funciones de control y fiscalización interna de la 
gestión económica-financiera y presupuestaria, y la contabilidad, tesorería y recaudación.
2. Quien ostente la responsabilidad administrativa de cada una de las funciones 
referidas en el apartado 1 tendrá atribuida la dirección de los servicios encargados de su 
realización,  sin  perjuicio  de  las  atribuciones  de  los  órganos  de  gobierno  de  la 
Corporación Local en materia de organización de los servicios administrativos.
3. Corresponderán a los funcionarios de Administración Local con habilitación de 
carácter nacional las funciones necesarias, dentro de su ámbito de actuación, para 
garantizar el principio de transparencia y los principios de estabilidad presupuestaria y 
sostenibilidad económico-financiera.
4. Además de las funciones públicas relacionadas en los párrafos a) y b) del 
apartado 1 de este artículo, los funcionarios de Administración Local con habilitación de 
carácter nacional podrán ejercer otras funciones que les sean encomendadas por el  e
ordenamiento jurídico. b
Artíc1u. lo L3a.  fuFnucniócinó np úpbúlbicliac ad dee  sseeccrreettaarrííaa .integra la fe pública y el asesoramiento legal
preceptivo.
2. La función de fe pública comprende:
a) Preparar los asuntos que hayan de ser incluidos en el orden del día de las 
sesiones que celebren el Pleno, la Junta de Gobierno y cualquier otro órgano colegiado 
de la Corporación en que se adopten acuerdos que vinculen a la misma, de conformidad 
con lo establecido por el Alcalde o Presidente de la misma, y la asistencia a éste en la 
realización de la correspondiente convocatoria.
b) Notificar las convocatorias de las sesiones que celebren el Pleno, la Junta de 
Gobierno  y  cualquier  otro  órgano  colegiado  de  la  Corporación  en  que  se  adopten 
acuerdos que vinculen a la misma a todos los componentes del órgano colegiado, en el 
plazo legal o reglamentariamente establecido.
c) Custodiar, desde el momento de la convocatoria, la documentación íntegra de los 
expedientes incluidos en el orden del día y tenerla a disposición de los miembros del 
respectivo órgano colegiado que deseen examinarla, facilitando la obtención de copias 
de la indicada documentación cuando le fuese solicitada por dichos miembros.
d) Asistir y levantar acta de las sesiones de los órganos colegiados referidos en la 
letra a) y publicarla en la sede electrónica de la Corporación de acuerdo con la normativa 
sobre protección de datos.
El acta se transcribirá por el Secretario en el Libro de Actas, cualquiera que sea su 
soporte o formato, en papel o electrónico, autorizada con la firma del Secretario y el visto 
bueno del Alcalde o Presidente de la Corporación.
No obstante, en el supuesto de que el soporte sea electrónico, será preciso que se 
redacte en todo caso por el Secretario de la Corporación extracto en papel comprensivo 
de los siguientes datos: lugar, fecha y hora de la celebración de la sesión; su indicación 
del carácter ordinario o extraordinario; los asistentes y los miembros que se hubieran 
excusado;  así  como  el  contenido  de  los  acuerdos  alcanzados,  en  su  caso,  y  las 
opiniones sintetizadas de los miembros de la Corporación que hubiesen intervenido en 
las deliberaciones e incidencias de éstas, con expresión del sentido del voto de los 
miembros presentes.
e) Transcribir en el Libro de Resoluciones, cualquiera que sea su soporte, las 
dictadas por la Presidencia, por los miembros de la Corporación que resuelvan por 
delegación de la misma, así como las de cualquier otro órgano con competencias 
resolutivas.
Dicha trascripción constituirá exclusivamente garantía de la autenticidad e integridad 
de las mismas.
f) Certificar todos los actos o resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de los 
órganos colegiados decisorios, así como los antecedentes, libros y documentos de la 
Entidad Local.
g) Remitir  a  la  Administración  General  del  Estado  y  a  la  de  la  Comunidad 
Autónoma, en los plazos y formas determinados en la normativa aplicable, copia o, en su 
caso, extracto de los actos y acuerdos de los órganos decisorios de la Corporación, tanto 
colegiados  como  unipersonales,  sin  perjuicio  de  la  obligación  que  en  este  sentido 
incumbe al Alcalde o Presidente de la Entidad Local.
h) Anotar en los expedientes, bajo firma. Las resoluciones y acuerdos que recaigan. 
así  como  notificar  dichas  resoluciones  y  acuerdos  en  la  forma  establecida  en  la 
normativa aplicable.
i) Actuar como fedatario en la formalización de todos los contratos, convenios y 
documentos análogos en que intervenga la Entidad Local. s
j) Disponer que se publiquen, cuando sea preceptivo, los actos y acuerdos de la  e.
Entidad Local en los medios oficiales de publicidad, en el tablón de anuncios de la misma  w.
y  en  la  sede  electrónica,  certificándose  o  emitiéndose  diligencia  acreditativa  de  su  10ww
resuklt)a dLol esvi aars íy f uceursato pdrieacr iseol .Registro de Intereses de los miembros de la Corporación, el
Inveln) taLriao  sduep Beireionre dsi rdeec claió Enn dtied alods  Laorccahli vyo, se ny  rseug cisatsroos,  edle R lae gEisnttriod adde  LCoocnavl.enios. BOE-A-cable e
3. La función de asesoramiento legal preceptivo comprende:
a) La emisión de informes previos en aquellos supuestos en que así lo ordene el 
Presidente de la Corporación o cuando lo solicite un tercio de miembros de la misma, 
con antelación suficiente a la celebración de la sesión en que hubiere de tratarse el 
asunto correspondiente. Tales informes deberán señalar la legislación en cada caso 
aplicable y la adecuación a la misma de los acuerdos en proyecto.
b) La emisión de informes previos siempre que un precepto legal o reglamentario 
así lo establezca.
c) La  emisión  de  informe  previo  siempre  que  se  trate  de  asuntos  para  cuya 
aprobación se exija la mayoría absoluta del número legal de miembros de la Corporación 
o cualquier otra mayoría cualificada.
d) En todo caso se emitirá informe previo en los siguientes supuestos:
1.º Aprobación o modificación de Ordenanzas, Reglamentos y Estatutos rectores 
de Organismos Autónomos, Sociedades Mercantiles, Fundaciones. Mancomunidades, 
Consorcios u otros Organismos Públicos adscritos a la Entidad Local.
2.º Adopción de acuerdos para el ejercicio de acciones necesarias para la defensa 
de  los  bienes  y  derechos  de  las  Entidades  Locales,  así  como  la  resolución  del 
expediente de investigación de la situación de los bienes y derechos que se presuman 
de su propiedad, siempre que ésta no conste, a fin de determinar la titularidad de los 
mismos.
3.º Procedimientos de revisión de oficio de actos de la Entidad Local, a excepción 
de los actos de naturaleza tributaria.
4.º Resolución de recursos administrativos cuando por la naturaleza de los asuntos 
así se requiera, salvo cuando se interpongan en el seno de expedientes instruidos por 
infracción de ordenanzas Locales o de la normativa reguladora de tráfico y seguridad 
vial, o se trate de recursos contra actos de naturaleza tributaria.
5.º Cuando  se  formularen  contra  actos  de  la  Entidad  Local  alguno  de  los 
requerimientos o impugnaciones previstos en los artículos 65 a 67 de la Ley 7/1985, de 2 
de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.
6.º Aprobación y modificación de relaciones de puestos de trabajo y catálogos de 
personal.
7.º Aprobación,  modificación  o  derogación  de  convenios  e  instrumentos  de 
planeamiento y gestión urbanística.
e) Informar en las sesiones de los órganos colegiados a as que asista y cuando 
medie requerimiento expreso de quien presida, acerca de los aspectos legales del 
asunto que se discuta, con objeto de colaborar en la corrección jurídica de la decisión 
que haya de adoptarse. Si en el debate se ha planteado alguna cuestión nueva sobre 
cuya legalidad pueda dudarse, podrá solicitar al Presidente el uso de la palabra para 
asesorar a la Corporación.
f) Acompañar al Presidente o miembros de la Corporación en los actos de firma de 
escrituras y, si así lo demandaren, en sus visitas a autoridades o asistencia a reuniones, 
a efectos de asesoramiento legal.
g) Asistir al Presidente de la Corporación, junto con el Interventor, para la formación 
del presupuesto, a efectos procedimentales y formales, no materiales.
h) Emitir informes cuando así se establezca en la legislación sectorial.
4. La emisión del informe del Secretario podrá consistir en una nota de conformidad  oe.
en  relación  con  los  informes  que  hayan  sido  emitidos  por  los  servicios  del  propio  w.
dAey uRDntéeag mliami eleenngto is Lylao qcciuaóeln  v fciiggituearndetane   rcesosomunlo tal oi nesf voLirdmibeernostes j  uqdruíede i cAloocsst a úesnn i dceeol  sel xoLpsibe rdóoirseg naqtnueoe.”s p rceovleég liaa dnoosrm daet ivlaa   2022-2510n https://ww
Entidad Local, y el Libro de Resoluciones de la Alcaldía y concejales con funciones que
la legislación vigente atribuye al alcalde y que han sido delegadas por éste. Bc
No existe el pretendido Libro de Certificados emitidos por el Secretario, que es el 
único que ostenta la fe pública en el Ayuntamiento, ni resulta obligado inscribir los que 
emite, tanto si están firmados de forma manual como electrónica, en libro alguno, por lo 
que carece de sentido, como hace la Registradora de la Propiedad, que se pretenda 
negar validez a unos Certificados emitidos por el funcionario competente, Secretario del 
Ayuntamiento, quien ostenta el cargo en virtud de nombramiento efectuado en legal 
forma por Resolución de 28 de febrero de 2017 del Director General de Función Pública 
del Ministerio de Hacienda y Función Pública (BOE de 10 de marzo de 2017), y emite 
dichos certificados ejerciendo la función de fe pública que le atribuye el artículo 3.2.f) del 
Real Decreto 128/20 1 8, de 16 de marzo.
Consta  acreditado  ante  el  Registro  de  la  Propiedad  n.º  2  de  Colmenar  Viejo, 
mediante  copia  del  Acta  que  aportamos  en  fecha  8  de  julio  de  2021,  que  dicho 
funcionario público realizó Acta de Manifestaciones ante el Notario de Valencia don 
Femando Corbí Coloma en fecha 6 de julio de 2021, afirmando que dichos Certificados, 
cuya copia se adjunta al Acta notarial a efectos de su autenticación, fueron emitidos por 
él, corno Secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, en fecha 4 de abril 
de 2019, y que el contenido de dichos certificados se corresponde fielmente con el 
Proyecto de Compensación del Sector S.49 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento 
de Hoyo de Manzanares que fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Junta de 
Gobierno Local de 4 de septiembre de 2018.
No es normal que tras presentar mi parte en el Registro de la Propiedad dichos 
certificados, así como el Acta notarial citada que realiza el Secretario del Ayuntamiento 
que emitió y firmó dichos certificados, y siendo así que las Certificaciones aportadas 
forman parte del título a inscribir, habiendo sido emitidas en la misma fecha y con 
idéntico formato y características de éste, la Registradora dirija al Ayuntamiento el escrito 
(…) con expresiones impropias tales como “certificación principal… que comprende la 
presunta aprobación del Proyecto de Compensación”, cuando le consta fehacientemente 
que  ha  sido  aprobado  y  validada  su  legalidad  por  Sentencias  del  Juzgado  de  lo 
Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 
cuya copia ha sido entregada en el Registro de la Propiedad y consta como Documentos 
Complementarios  en  la  nota  de  calificación,  o  falaces  como  “recayendo  resolución 
desestimando tal recurso” cuando ésta estimó parte del recurso ya que la Registradora 
pretendía, en contra de la normativa vigente, que el ayuntamiento debía “aceptar” la 
cesión del suelo.
Pero, es más, mi parte también presentó en dicho Registro de la Propiedad sendas 
copias de las Sentencias dictadas por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 8 
de Madrid, y en apelación por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que desestiman 
la  demanda  y  ratifican  que  el  acuerdo  de  aprobación  definitiva  del  Proyecto  de 
Compensación del Sector S-49 se ajusta a la legalidad.
Sentencias ambas en las que expresamente se cita al Secretario D. J. R. F. T., que 
es  quien  expide  las  certificaciones  cuya  validez  cuestiona  la  Registradora  de  la 
Propiedad  en  la  calificación  que  impugnamos,  pese  a  que  está  perfectamente 
identificado con nombre y apellidos, y cargo que ostenta, la persona que los emite, lo 
que hace innecesario el visto bueno del alcalde.
La validez de los dos Certificados es ratificada por el Alcalde que ostentaba el cargo 
en la fecha del 4 de abril de 2019 en que se expidieron, D. J. R. N. G., según consta en 
Acta de manifestaciones ante Notario (…), donde señala que dicho día se celebró sesión 
de  la  Junta  de  Gobierno  Local  donde  se  trató  un  asunto  relativo  al  Proyecto  de  es
Compensación citado, que le consta que se expidieron dichas certificaciones por el  o
fiCSnireosmccmaErreipnbntetia ernt,ra  sioolya s, sc tqeeyióun nneqttia, du e oeeql,  l u ndcceoeoa  snrpgctviouoniems,a noltooae   re qirodleu  ivcesdio pseerot dronalaa e brps  u úqemebuln leiisco amao rpm tayíocs bnur,aq oloscut  ooecrml e0isor8ou.t. i f2cifc.ioanan)ac sliiotddanea e des nla e f osaL rmmhebayaac nsed ,rpe  aelc rsotS enlu asdet aeJlorlu   tnqídttuuaeel o  d leaeal     OE-A-2022-2510able en https://www.
Comunidad de Madrid tiene la consideración de “ente corporativo de Derecho Público”, y
como dispone al artículo 108.3.f) de dicha Ley del Suelo, de su “órgano máximo de 
gobierno de la Junta formará parte en todo caso un representante del Municipio”, por lo 
que es lógica la afirmación del alcalde sobre lo innecesario de su visto bueno. Al igual 
que es innecesario en los certificados de empadronamiento cuando conste el nombre y 
cargo de quien lo firma, como consta expresamente en la Resolución publicada por la 
Subsecretaría del Ministerio de Presidencia antes citada.
También consta acreditado mediante Acta de Manifestaciones notarial realizada por 
la funcionaria de carrera, Arquitecta Técnica Municipal, y Jefa del Departamento de 
Urbanismo del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares en la fecha en que se emitieron, 
Dña. B. A. G., que el contenido de los Certificados se corresponde fielmente con el 
Proyecto de Compensación del Sector S-49 “(…)” aprobado definitivamente por acuerdo 
de la Junta de Gobierno Local de 4 de septiembre de 2018 (…)
Los dos certificados que cuestiona la Registradora de la Propiedad no han sido 
impugnados ni han objeto de recurso alguno, por lo que su validez y eficacia no puede ni 
debe ser puesta en duda al margen de los procedimientos de impugnación de actos 
administrativos que establece la legislación vigente.
Por otra parte, la Resolución de 27 de enero de 2021 de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 12 de febrero de 2021), dictada sobre la 
calificación negativa de la inscripción de la Certificación administrativa del Proyecto de 
Compensación del Sector S-49 “(…)” citado, afirma que el recurso contra la calificación 
registral “No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión, señaladamente 
la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, 
cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los Tribunales (artículo 66 de la 
Ley Hipotecaria).”
En este caso, los certificados que cuestiona la Registradora forman parte del título 
constitutivo, fueron expedidos el mismo día y con las mismas formalidades, por lo que 
deben tener el mismo tratamiento. Si se ha admitido la Certificación administrativa como 
título, también deben admitirse los certificados anexos que forman parte del título al que 
complementan.
Por último, alude también la Registradora al registro de salida que, en su opinión y en 
base a los artículos 151 a 159 del Real Decreto 2568/1 986, de 28 de noviembre, que 
aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las 
Entidades Locales, entiende que es obligatorio que conste en los certificados.
Contrariamente  a  dicha  opinión  de  la  Registradora,  basada  en  una  norma 
reglamentaria, cabe recordar que el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de 
Procedimiento Administrativo Común de las Públicas, aplicable a la Administración Local, 
regula los “Registros” de la siguiente forma:
“1. Cada Administración Pública dispondrá de un Registro Electrónico General, en 
el que se hará el correspondiente asiento de todo documento que sea presentado o que 
se reciba en cualquier órgano administrativo, Organismo público o Entidad vinculada o 
dependiente  a  estos.  También  se  podrán  anotar  en  el  mismo,  la  salida  de  los 
documentos oficiales dirigidos a otros órganos o particulares.”,
La entrada de documentos es obligatoria (“se hará el correspondiente asiento”) que se 
inscriba en el Registro General, en este caso del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, 
pero  no  así  la  salida  de  documentos,  cuya  anotación  en  el  registro  es  facultativa 
(textualmente dice “se podrán”, cuando de ser obligatoria debería decir “se deberán”).
Es claro, pues, que no hay obligación alguna de anotar en el registro la salida de  s
documentos, ni por tanto de los certificados en cuestión, por lo que dicho defecto debe  e.
dejarse sin efecto y admitir los certificados y con ello la subsanación de los defectos que  w.
imputa la Registradora. 10ww
ConPsteitruoc, ioensa l ym ádse,l  Tlraib uRneagl iSsturapdreomrao  soombirtee  lala p orteeitsetaradd ad e jauuritsoporrugdaennizcaiac iódne lm  uTnriibcuipnaal,l 
d(Ree gmlaomdoe ntqou ed ee lO  rRgOanMiz a(cRióeng,l aFmuennctioo nOamrgiáennitcoo  y MRuéngicimipeanl)  Jpurreívdaicleoc ed e sloabsr eE netli daRdOeFs   BOE-A-cable e
Locales), y el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares aprobó su ROM en 2017.
En tal sentido, el Tribunal Constitucional, por Sentencia 2 14/1 989, de 2 1 de 
diciembre, declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos de la LBRL 7/1 
985, 2 de abril, en tanto en cuanto éstos implicaban una restricción de las potestades de 
las Comunidades Autónomas para disponer una organización municipal complementaria 
a la determinada básicamente por dicha LBRL. Según dicha sentencia se reconocieron 
tres ámbitos normativos con este orden de prelación:
a) legislación básica del Estado; b) legislación de desarrollo de las Comunidades 
Autónomas; c) potestad reglamentaria de los municipios, de carácter organizativo y 
complementario. Se dotó de prevalencia a los reglamentos organizativos dictados por las 
entidades locales en ejercicio de su facultad de autoorganización sobre las demás 
disposiciones estatales que no ostentaban carácter básico, entre las que se encuentra el 
ROF. Tales normas estatales no básicas vienen a ocupar una posición subordinada con 
respecto a los reglamentos orgánicos municipales
4) Defectos de la calificación negativa de 24 de septiembre de 2020 y 2 nuevos 
defectos.
Mantiene la Registradora los defectos 1, 2, 3, 5 y 6 de su calificación de 24 de 
septiembre de 2020, y añade dos nuevos defectos, la falta de notificación a los afectados 
por ser un cambio muy representativo en la operación y falta de acreditación fehaciente 
de las fechas de las certificaciones.
No sabemos a qué afectados se refiere, ya que no hay transmisión onerosa ni 
invasión de propiedades ajenas, lo que está declarado por varias sentencias judiciales 
firmes, con efecto de cosa juzgada.
Tampoco  concurre  falta  de  acreditación  fehaciente  de  las  fechas  de  las 
certificaciones, que fueron emitidas por funcionario competente, identificado con nombre 
y apellidos, y cargo que ostenta, que ha ratificado ante Notario la fecha de emisión y el 
contenido  concreto  de  las  mismas  por  cuanto  que  consta  incorporada  al  Acta  de 
Manifestaciones notarial de 6/7/2021 (…) a del escrito de calificación, aunque el notario 
no es el que dice la Registradora, sino don Femando Corbí Coloma) copia literal de 
ambas certificaciones.
Y las Actas de manifestaciones realizadas por el Alcalde y la Arquitecta Técnica 
Municipal en la fecha en que se emitieron dichas certificaciones, ratifican la fecha de su 
expedición y su autor y contenido.
En cuanto a los defectos que sostiene la Registradora que permanecen, el 1 y 3 no 
existen,  al  haberse  acogido  mi  parte  a  la  medición  topográfica  del  Proyecto  de 
Compensación definitivamente aprobado.
El  defecto  5  está  subsanado  con  el  certificado  aportado  del  Secretario  del 
Ayuntamiento.
El defecto 6 es irrelevante, y ya la Resolución de 27 de enero de 2021 de la 
Dirección General a que nos dirigimos, advierte que “queda excluida de acceder al 
Registro”.
Y en cuanto al defecto 2 se ha subsanado, aportando USB con los archivos GML de 
las parcelas, utilizando el mismo programa que emplea el Colegio de Registradores de la 
Propiedad de Madrid, y no existen diferencias sustanciales de superficie ni ubicación, 
corno en el anteriormente presentado, por lo que entendemos que quedan subsanados 
todos los defectos.
Por todo lo cual, oe.
Solicito tenga por presentado recurso contra a Calificación negativa del Registro de  10ww
lpar ePvrioosp ileodsa tdrá mn.iºt e2s  pdeer tCinoelnmteesn,a dr icVteie jRoe psoorlu lcoiós nm eosttiivmoasn dqou ee lc roencsutrasno »e.n este escrito y,
IV
Con  fecha  4  de  noviembre  de  2021  la  registradora  de  la  Propiedad  efectuó 
comunicación al Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares como autorizante del documento 
objeto de recurso, para que pudiera realizar las alegaciones que estimase oportunas. Se 
recibió  en  el  Registro  oficio,  fechado  el  día  15  de  noviembre  de  2021  y  firmado 
electrónicamente por don Julián Carrasco Olmo, en su calidad de alcalde-presidente del 
Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, en el que se hacía constar lo siguiente:
«Que en fecha 04.11.2021, esta Administración Local ha sido emplazada para que 
como  autorizante  de  la  Certificación  Administrativa  (Parcelación  por  Compensación 
Urbanística - Expediente Administrativo n.º 1176/2018) del Ayuntamiento de Hoyo de 
Manzanares con fecha 04 de abril de 2.019, para que en el plazo de 5 días pueda tomar 
parte en el Recurso gubernativo contra la nota de calificación negativa del Registro de la 
Propiedad con fecha 21 de octubre de 2021 de Colmenar Viejo n.º 2, con relación a la 
Certificación Administrativa.
Que  atendiendo  dicha  comunicación  esta  administración  presenta  las  siguientes 
alegaciones:
Primera. Para reiterar que de acuerdo al informe de la funcionaria encargada del 
control  del  “Libro  de  Certificados  de  Secretaria”  que  consta  en  la  plataforma  de 
administración  electrónica  de  esta  Entidad  Local  (remitido  en  su  día  por  esta 
administración  local),  no  constan  las  certificaciones  de  04.04.2019,  objeto  de  este 
recurso.
Segunda. A mayor abundamiento se señala que los certificados emitidos por la 
Administración Local deben ir, junto a la firma del funcionario, acompañados por el visto 
bueno del Alcalde, de conformidad al artículo 205 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de 
noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y 
Régimen Jurídico de las Entidades Locales, por el que, “Las certificaciones se expedirán 
por orden del Presidente de la Corporación y con su “visto bueno”, para significar que el 
Secretario o funcionario que las expide y autoriza está en el ejercicio del cargo y que su 
firma es auténtica”. Visto bueno que no se incluye en los certificados aportados (si 
perjuicio que el actual sistema de administración electrónica, y firma con certificado 
digital permite dispensar del visto bueno, pero que por el contrario no es admisible dicha 
dispensa en los certificados con firma ológrafa.
Tercero. Que asimismo se reitera en el hecho advertido en su día al Registro de la 
Propiedad, que en dicha fecha de cuatro de abril de dos mil diecinueve, se encuentran 
registradas varias certificaciones de secretaria en la que consta la firma electrónica del 
secretario y del Alcalde con dicha fecha en la firma de ambos».
V
Mediante escrito, de fecha 11 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió su informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En el mismo hacía 
constar lo siguiente:
«Para una mayor claridad en la resolución de este segundo recurso, sin que ello 
suponga añadir defectos nuevos a la nota de calificación y remitiéndome a la calificación 
anterior (Documento Unido Informe I), y la calificación ahora recurrida (Documento Unido  s
Informe 1), dada la extensión de las mismas, se aclaran los siguientes puntos: e.
1. Inadmisión de la instancia privada de subsanación de defectos de fecha 13 de  10ww
qoucteu bnrie  edse  s2u0fi2c1ie,n pteo rp loars  sraí zmoinsemsa e nxpi uaepsotratas  edno clau mneontato dse a ccarelifdicitaactiivóons  resucuficrriiednat,e ss iepnadrao 
subsEann acro nnisnegcúune dnecifae,c tqou.edan vigentes y sin subsanar los defectos 1, 2, 3 y 5 de la
calificación anterior, objeto de la Resolución DGSJyFP de 27 de enero de 2021.
El defecto 4 se considera subsanado al haberse aportado la escritura de constitutiva 
de  la  Junta  de  Compensación  de  fecha  20  de  julio  de  2000  ante  el  Notario  de 
Torrelodones don Benito Martín Ortega, número 3.752 de orden de su protocolo, aun 
cuando no consta inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas.
El defecto 7 se entiende que no tiene contenido al haber sido desestimado por la 
Resolución señalada.
2. Falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones aportadas 
con objeto de subsanar los defectos advertidos.»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2, 3, 9, 10, 18, 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria; 33 y 99 del 
Reglamento Hipotecario; 23, 27, 65 y 66 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; 10, 12, 13, 16 y 109 y la disposición final quinta de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; los 
artículos 38, 40, 41, 42 y 43 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del 
Sector Público; 92 bis de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del 
Régimen Local; 1, 2, 6, 7, 8, 11 y 18 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que 
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; 113.3 y 174.5 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se 
aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley 
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 154, 204 y 205 Real Decreto 2568/1986, 
de  28  de  noviembre,  por  el  que  se  aprueba  el  Reglamento  de  Organización, 
Funcionamiento  y  Régimen  Jurídico  de  las  Entidades  Locales;  3.2  del  Real 
Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los 
funcionarios  de  Administración  Local  con  habilitación  de  carácter  nacional;  las 
Resoluciones Conjuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado/de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre 
de 2015 y 7 de octubre de 2020; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 2 de marzo de 2009, 27 de febrero de 2012, 25 de mayo 
de 2015, 10 de marzo, 20 de abril y 15 de junio de 2016, 17 de abril, 27 de julio y 29 de 
septiembre de 2017 y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero y 3 de junio de 2020 y 27 de 
enero de 2021.
1. Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  inscribible  una  certificación 
administrativa  aprobatoria  de  un  proyecto  de  reparcelación  que  fue  objeto  de  una 
primera  calificación  que  motivó  el  recurso  resuelto  por  esta  Dirección  General  por 
Resolución de 27 de enero de 2021.
En el presente caso se vuelve a presentar la citada certificación aportando una serie 
de documentos complementarios en orden a subsanar los defectos planteados.
La registradora en otra nota de calificación acuerda mantener la calificación negativa 
de fecha 24 de septiembre de 2020, retirando de la misma el defecto número siete, 
relativo a la falta de aceptación de las fincas adjudicadas por parte del Ayuntamiento, en 
virtud de la estimación parcial del recurso interpuesto contra la misma, y retirando 
también el defecto cuarto relativo a la presentación de la escritura de constitución de 
junta de compensación. e.
Igualmente, añade dos nuevos defectos más a la calificación negativa mencionada:  w.
el defecto octavo, por falta de notificaciones a los afectados por ser un cambio muy  10ww
dreep rleasse fnetcahtiavos  edne  llaa so pceerraticfiicóanc; ioyn eels d. eEfenc ttorá nmoitvee nlao  preogr isfatrlatad odrea  arcercetdifiictaac ilóan  cfaelhifaiccaiecniótne 
considerando por no puesto el defecto octavo mencionado, por lo que en definitiva los 
defectos objeto de recurso son los siguientes:
a) Inadmisión  de  la  instancia  privada  de  subsanación  de  defectos  presentada, 
siendo  que  ni  es  suficiente  por  sí  misma  ni  aporta  documentos  acreditativos  para 
subsanar  ningún  defecto.  En  consecuencia,  quedan  vigentes  y  sin  subsanar  los 
defectos 1, 2, 3 y 5 de la calificación anterior, objeto de la Resolución de 27 de enero 
de 2021, esto es:
– La discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus 
respectivos historiales registrales, la que resulta del Catastro (las tres fincas de origen 
conforman una única parcela catastral), y la superficie del ámbito incluido en el proyecto 
de equidistribución.
– Los  archivos  GML  que  contienen  la  representación  gráfica  de  las  fincas  de 
resultado fueron enviados por correo electrónico, no existiendo forma de autentificar su 
contenido con relación al documento inscribible, debiendo formar parte integrante del 
título inscribible y corresponderse totalmente el perímetro de las fincas que resulta de 
sus  respectivas  representaciones  gráficas  con  el  contenido  del  proyecto  de 
reparcelación, por ser ésta la ordenación aprobada por el Ayuntamiento.
– El número de archivos GML es superior a las fincas resultantes del proyecto; 
existen problemas de identificación que no permiten alcanzar una correcta vinculación 
entre el archivo GML comprensivo de la representación gráfica y la concreta finca a que 
se  refiere,  estimando  que  el  número  de  fincas  resultantes  y  archivos  GML  deben 
coincidir y ser nombrados dichos archivos GML de forma que permitan la vinculación con 
la correspondiente descripción literaria.
– Igualmente  se  aprecian  discrepancias  entre  las  superficies  que  arrojan  las 
representaciones  gráficas  y  las  que  resultan  de  su  descripción  literaria  en  el  título 
inscribible,  entendiendo  la  registradora  que  ambas  deben  coincidir;  sumando  la 
superficie de las fincas resultantes del proyecto (205.526,93 metros cuadrados), ésta 
resulta ser inferior a la superficie del ámbito (217.200 metros cuadrados), superficie esta 
última que también difiere de la superficie que arroja la suma de los archivos GML 
(217.242,42  metros  cuadrados);  dos  de  las  manzanas  de  parcelas  aparecen 
georreferenciadas en algún lugar del Océano Atlántico, debiendo tratarse de un error de 
transcripción, a juicio de la registradora; la existencia de unas franjas de terreno libres en 
las  partes  Norte  y  Sur  de  la  parcela  catastral,  las  cuáles  no  se  mencionan  en  la 
certificación ni están incluidas en ninguna de las fincas resultantes, sin que pueda ello 
entenderse como un «giro» o «desplazamiento» de la cartografía catastral.
b) Falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones aportadas 
con objeto de subsanar los defectos advertidos.
El presente expediente, por tanto, tiene por objeto valorar la suficiencia de los 
documentos aportados en orden a subsanar los diversos defectos advertidos en una 
primera  calificación  que  fue  objeto  de  recurso  y  confirmada  parcialmente  por  la 
Resolución de este Centro Directivo de 27 de enero de 2021 a cuyos fundamentos de 
Derecho nos remitimos respecto a los defectos reiterados y recurridos en el presente, 
por  lo  que  procede  pronunciarse  únicamente  respecto  a  los  nuevos  documentos 
aportados al respecto.
2. En primer lugar, cuestiona la registradora la suficiencia de la instancia suscrita  s
por el presentante para subsanar los defectos advertidos en el título. oe.
En nuestra legislación hipotecaria –artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su  w.
eRconem gsloea nmetised noet lof oa–rc mtpoau leo cd oneme gdooi ffceoirorem ncaca iuadsrosacenu tmee le dnceto alnal c qemupeot ods iifrdicveae c tdiíóteun ls ooju pirnoídsritccero iba rilb etlíaetul  lieonn sm csraiebtenibrtiildaeol,.  dmela ttíeturilaol   2022-2510n https://ww
Tratándose de proyectos de equidistribución dicha distinción aparece reflejada en los
artículos 1 del Real Decreto 1093/1997 y 65.1.a) de la Ley de Suelo, al referirse al título  Bc
material inscribible: «Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del 
planeamiento, en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por 
el Plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el 
establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar 
o de conservar la urbanización», y en los artículos 2 y 6 del Real Decreto y 66 de la ley 
en cuanto al título formal: «será título idóneo para la inscripción de la reorganización de 
la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación 
definitiva del proyecto».
El título inscribible, formal y material, deberá contener las circunstancias exigidas por 
la legislación hipotecaria y especialmente las del artículo 7 del Real Decreto.
De lo anterior resulta que la certificación de la Secretaría es el título formal que da 
soporte al título material inscribible, en este caso, el proyecto aprobado, cuyo contenido 
debe  quedar  reflejado  en  la  certificación  con  referencia,  en  todo  caso,  al  acto 
administrativo correspondiente –cfr. artículos 2.2.a) y 7.1 del Real Decreto 1093/1997–.
Igual exigencia debe predicarse respecto a los actos posteriores que modifiquen o 
alteren el contenido del proyecto, salvo que se trate de meros errores de transcripción de 
la propia certificación municipal fácilmente subsanables mediante la oportuna diligencia 
del secretario.
Por ello, en caso de tratarse de verdadera modificación del título deberá articularse a 
través de cauce procedimental adecuado distinguiendo el supuesto de rectificación de 
mero error material del acto, del supuesto de modificación o complemento a través de la 
operación jurídica complementaria con notificación a los afectados.
Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones 
sobre supuestos de rectificación de títulos de equidistribución y cuáles son los límites 
que de ello se derivan en relación con la inscripción en el Registro de la Propiedad (vid. 
Resolución de 15 de junio de 2013, por todas).
Ciertamente, la complejidad del proceso urbanístico ha planteado la necesidad de 
alterar  parcialmente  el  contenido  de  los  títulos  de  equidistribución  en  numerosas 
ocasiones, bien de manera directa, bien a través de las denominadas operaciones 
jurídicas  complementarias,  reguladas  en  la  legislación  urbanística  partiendo  de  la 
limitada normativa supletoria estatal, artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión 
Urbanística, constituyendo una figura eficaz para corregir errores o defectos del proyecto 
de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación 
esencial,  siendo  necesaria  la  intervención  del  titular  afectado  y,  en  ocasiones,  su 
consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente 
administrativo.
Tales preceptos, sin embargo, no contienen definición o descripción alguna de qué se 
entiende por operaciones jurídicas complementarias, ni los supuestos posibles, pues 
sólo advierten que no pueden oponerse al instrumento de reparcelación, ni al plan que 
se ejecuta.
No obstante, en la práctica, con frecuencia, esta indefinición legal ha permitido que 
las operaciones jurídicas complementarias se hayan configurado como un instrumento 
utilizado  para  subsanar  o  salvar  cualquier  vacío  o  irregularidad  de  un  proyecto 
reparcelatorio.  Este  sentido  atribuido  al  término  de  operaciones  jurídicas 
complementarias  excede,  sin  duda,  de  su  verdadera  naturaleza,  aunque  deba 
reconocerse su utilidad, pues la tramitación de la operación jurídica complementaria es 
más sencilla, ágil y menos costosa que la modificación del instrumento reparcelatorio 
sometida, en general, a iguales trámites que su aprobación. es
Existen numerosas sentencias que en casos concretos tratan de determinar si el acto  o
enpafoxordrop mmcrineeianssdlimscaimtr eripainelocttnieiv ót oodns ,e i gejeaaunnsdi eí o,cn e utsllaee in :sR  Steie«óefge(nn…ic stettdo)rn eo,c s peiabdul  oeedr pddelreaali m   (TcsPirtouiirvbm ooupáo nime aPedbln raioSt doeyu, le  pppcsrrrteeoeom  spehioodna ,et  de ppe Rcre ea1resms3pco iait)ndir ddcedoei ee lnvandoecdevnioó iie rnh mdi,en ebcúlshr teiio lp   srdbeiq,eic eup eneo2p  r0t lin0avso2ous      OE-A-2022-2510able en https://www.
transmisiones, segregaciones y agrupaciones hayan dibujado una situación inmobiliaria
real, inscrita en el Registro de la Propiedad, absolutamente distinta a la que se tuvo en 
cuenta en el primer Proyecto de Reparcelación, caso en el que, como dice la sentencia 
de instancia, no existe otro camino que tramitar formalmente otro Proyecto, y no acudir a 
una figura que, como las operaciones complementarias, tienen un alcance mucho más 
modesto (...) Una vez que ha quedado claro que el Ayuntamiento demandado debió 
tramitar un nuevo proyecto de reparcelación, en lugar de acudir a la figura de las 
“operaciones complementarias”, debe concluirse que el acto impugnado, (que encierra 
un nuevo proyecto de reparcelación encubierto) es nulo de pleno derecho, pues se 
adoptó prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido 
(aprobación inicial, información pública y aprobación definitiva, según los artículos 108, 
109 y 110 del Reglamento de Gestión Urbanística)».
Asimismo, téngase en cuenta que el carácter complementario que se predica de 
estas  operaciones  jurídicas  no  tiene  por  qué  limitar  su  objeto  únicamente  a  la 
rectificación de errores materiales, de hecho, o aritméticos, pues, en tal caso, la figura 
carecería de sentido dado que tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían 
subsanarse conforme al vigente artículo 109.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Por ello, si tales operaciones se definen como aquellos actos administrativos que 
alteran de manera no sustancial y perfeccionan el instrumento de reparcelación originario 
sin contradecir ni oponerse al mismo ni al plan que se ejecuta, tramitándose a través de 
procedimiento administrativo ordinario con audiencia de los interesados, cuando se trate 
de  variaciones  de  carácter  sustancial  en  cuanto  a  ordenación,  aprovechamiento 
urbanístico  o  reparto  de  beneficios  y  cargas,  no  merecedoras  de  aquella  simple 
calificación, no cabe sino afirmar que deba ser subsanada mediante la elaboración de un 
nuevo, íntegro y distinto proyecto de reparcelación, al implicar variaciones de carácter 
tan  sustancial  como  puede  ser  la  situación,  el  cambio  de  titularidades  en  fincas 
aportadas y adjudicadas, la forma de adjudicación y en el reparto de beneficios y cargas, 
pues sólo así se respetan íntegramente los derechos de todos los interesados afectados 
por  este  tipo  de  procedimientos  administrativos  basados  en  la  equidistribución  de 
beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. En este sentido, el propio 
Tribunal  Supremo  plantea  la  necesidad  de  examinar  cada  caso  particular  –cfr. 
Sentencias de 17 de julio de 2007 y de 30 de junio de 2011–.
Lo cierto es que la dificultad de precisar el alcance de este tipo de rectificaciones del 
proyecto, ha llevado a alguna Comunidad Autónoma (cfr. Decreto 305/2006, de 18 de 
julio, de Cataluña, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo, 
artículo 168.1) a precisar los supuestos en que los proyectos de reparcelación se pueden 
rectificar  mediante  operaciones  jurídicas  complementarias,  y,  cuando  los  cambios 
exceden de esos supuestos legalmente previstos, la propia norma determina que hay 
que formular una modificación del proyecto de reparcelación, que se somete al mismo 
procedimiento y tiene los mismos efectos que su aprobación originaria.
Aun  reconociendo  la  virtualidad  de  la  figura  en  determinados  supuestos,  debe 
partirse, como premisa básica, de que las alteraciones del instrumento de reparcelación 
originario que se opongan al mismo suponen verdaderas modificaciones o revisiones del 
instrumento de reparcelación y, consecuentemente, deben ser tramitadas como tales –
cfr. en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002, 
antes mencionada–.
En cambio, tratándose de meros errores materiales o aritméticos resulta aplicable el 
citado artículo 109 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo  es
Común de las Administraciones Públicas, siendo admisible que el propio órgano que  o
pmahrfaoeoydccaSteifa iidncndi amdieccometi aónabdntla ao porl  gr qoecouplo, e imoc al uapcca tloeeonnxm dtpeoreeen ndcditditiocicof iihó qdbonueás eld s  tdeiíctee uonfl l euodcec,e tovoll aonsp  t rcevuoení ayriodet impfocirct ioosaec idodreonredó e cinmmsoe oneeod nx tootcad deqle adulas eed nms e pucidussueme afldo odmar am e csadroionleni d bseaemirddr oeáserrses a r.m,r tsraseáet emgurúniitanael     OE-A-2022-2510able en https://www.
los casos, la tramitación de una operación jurídica complementaria o una completa
modificación del proyecto dependiendo de la entidad de la alteración introducida, pues 
en estos casos la tutela de los intereses afectados sólo puede quedar garantizada en el 
seno del correspondiente procedimiento administrativo y se trata de una materia que 
resulta calificable por el registrador –artículo 99 del Reglamento Hipotecario–.
En el presente caso los obstáculos fundamentales que impiden la inscripción se 
centran  en  la  eventual  existencia  de  modificaciones  hipotecarias,  en  particular 
segregaciones, que parecen deducirse del proyecto aprobado y que, sin embargo, no 
han sido debidamente formalizadas en la certificación presentada como trámite previo a 
la inscripción de las fincas resultantes –artículos 68.5 de la Ley de Suelo y 8.2 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio– como expone el fundamento de Derecho quinto de la 
Resolución de 27 de enero de 2021.
Tratándose de la omisión de operaciones de segregación de fincas aportadas debe 
considerarse  que  el  cauce  procedimental  adecuado  es  el  de  la  operación  jurídica 
complementaria de modo que complete el contenido del proyecto aprobado mediante el 
correspondiente procedimiento administrativo con intervención del titular afectado y que 
quede reflejado en certificación municipal que contenga las circunstancias que exige el 
artículo 7 del Real Decreto 1093/1997- en particular en cuanto a la descripción de las 
fincas aportadas previa segregación, en su caso, y su correspondencia con las de 
resultado.
En el supuesto de que de que no hubiera operaciones previas de segregación por 
aportarse íntegramente la finca afectada el título podrá rectificarse aclarando que se trata 
de una mera rectificación superficial amparada en el artículo 8 del citado Real Decreto lo 
que podrá hacerse mediante le simple emisión de certificación en tal sentido con la 
correcta descripción y expresando que se trata de una rectificación descriptiva de la finca 
aportada.
La  Resolución  citada  de  27  de  enero  de  2021  confirmó  que  las  incoherencias 
planteadas  por  la  registradora  respecto  a  las  superficies  de  las  fincas  aportadas, 
representaciones gráficas y la referencia a fincas resto, ponen de manifiesto dudas sobre 
la existencia de operaciones de modificación de entidad hipotecaria para delimitar la 
unidad de actuación que no están expresamente documentadas, operaciones que en 
ningún  caso  pueden  entenderse  implícitas  en  la  redacción  del  proyecto  ni  resulta 
suficiente la aportación de una mera instancia suscrita por el presentante para considerar 
aclarado tal extremo que, como se ha argumentado, debe ser a través de la oportuna 
certificación administrativa emitida por el órgano competente del Ayuntamiento bien se 
trate de una mera rectificación material o de la formalización de una operación jurídica 
complementaria al contenido del proyecto, figura ésta necesaria en caso de tratarse de la 
omisión de una segregación previa en las fincas aportadas.
Aclarado tal extremo podrá valorarse además la coherencia de la representación 
gráfica aportada con la descripción de las fincas afectadas siendo necesario por otra 
parte que la misma sea aprobada por la Administración competente como señaló la 
Resolución de 27 de enero de 2021 conforme al punto séptimo de la Resolución de 29 
de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del 
Catastro,  al  regular  los  requisitos  que  ha  de  cumplir  la  descripción  técnica  y  la 
representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.
3. El segundo defecto se refiere a la falta de acreditación fehaciente de las fechas 
de las certificaciones aportadas con objeto de subsanar los defectos advertidos, en 
concreto: se aporta certificación expedida por Secretario del Ayuntamiento de Hoyo de  es
Manzanares  el  día  4  de  abril  de  2019,  relativa  a  la  ubicación  de  edificios  y  o
iMcAMnoyfaaonunnrsnmzzttraaauánnmctaaiccirreioeeon ssndt  oeey.es   lo la dtD rmeeailcs eishcccmeartirrstoóat i fnsic cdicaeeíaacnr,t,i  i ópflianrcoes arel  acexfitilopni venecanead tssioda  na reca lpaegpo siasr crt sereleaaclc sleeSrifneseic  tcaanrfrcúeiiroimtmóa gneraie rodond asdees er  a1l ll.aAm 3dsy6ae u9nlf n iuAnytaayc lmua4mns.i0eet a9nnam2ttdeo ij, edu dnedept ioc HoHa reood ly yadoeosí r  arddo a4eerl      OE-A-2022-2510able en https://www.
de abril de 2019 dando fe de que del expediente número 1176/2018 relativo al proyecto
de  compensación  del  Sector  S-49  resultan  esas  circunstancias  descriptivas.  Estas 
certificaciones se complementan con acta de manifestaciones del mismo señor en el que 
manifiesta  que  en  la  fecha  de  las  mismas  ostentaba  el  cargo  de  secretario  del 
Ayuntamiento y que su contenido se corresponden fielmente al proyecto aprobado.
La registradora considera que no se puede comprobar fehacientemente la fecha de 
su expedición pues tratándose estas certificaciones de documentos públicos expedidos 
por el secretario en razón de su cargo, y dentro del procedimiento de referencia, deben 
constar incluidas en el expediente de aprobación del Proyecto de Compensación del 
Sector  S-49  de  las  Normas  Subsidiarias  de  planeamiento  de  ese  término,  como 
anotación posterior aunque parte integrante del propio documento, y además, dado que 
parecen ser documentos de entidad independiente, deben contar con el número de 
orden y datos reglamentarios que tenga que contener una salida de documentación del 
Registro  de  Documentos  del  Ayuntamiento;  y  ello  en  virtud  de  que  con  estas 
certificaciones se pretenden subsanar defectos para obtener la inscripción definitiva de 
dicho Proyecto. Igualmente, la certificación administrativa inicial carece de la misma 
referencia  dentro  del  registro  de  documentación  municipal.  En  relación  al  acta  de 
manifestaciones considera que, toda vez que el notario autorizante se limita a dar fe de 
que dicho señor que comparece ante él, manifiesta que en dicha fecha desempeñaba el 
puesto de secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, lo que se sabe que es 
cierto, y de que realmente hace esas manifestaciones, pero en ningún caso da fe de su 
veracidad intrínseca ni de la veracidad de su emisión en la fecha que dice –artículo 198 
del Reglamento Notarial–.
El artículo 99 del Reglamento Hipotecario establece que la calificación registral de 
documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a 
la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a 
las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias 
esenciales  del  procedimiento,  a  la  relación  de  éste  con  el  titular  registral  y  a  los 
obstáculos  que  surjan  del  Registro  (vid.,  por  todas,  Resolución  de  27  de  febrero 
de 2012).
Respecto a las formalidades extrínsecas del documento emanado de los órgano 
municipales, esta Dirección General ha tenido oportunidad de expresar que la necesidad 
del  visto  bueno  del  alcalde  viene  impuesto  por  el  artículo  205  del  Reglamento  de 
Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado 
por el Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, conforme al cual dicho visto bueno 
tiene  por  objeto  significar  que  el  secretario  o  funcionario  que  expide  y  autoriza  la 
certificación está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica (Resolución de 25 
de marzo de 2011).
Así, el artículo 204 del citado Reglamento dispone: «Las certificaciones de todos los 
actos, resoluciones y acuerdos de los órganos de gobierno de la entidad, así como las 
copias y certificados de los libros y documentos que en las distintas dependencias 
existan, se expedirán siempre por el Secretario, salvo precepto expreso que disponga 
otra cosa». Por su parte, el artículo 205 establece que: «Las certificaciones se expedirán 
por orden del Presidente de la Corporación y con su “visto bueno”, para significar que el 
Secretario o funcionario que las expide y autoriza está en el ejercicio del cargo y que su 
firma  es  auténtica.  Irán  rubricadas  al  margen  por  el  Jefe  de  la  Unidad  al  que 
corresponda, llevarán el sello de la Corporación y se reintegrarán, en su caso, con 
arreglo a la respectiva Ordenanza de exacción, si existiere».
Establece la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local  es
(artículo 92 bis añadido por la Ley 27/2013, de 27 de diciembre de racionalización y  o
sfStuooendsccatPreiseoon tnal iabsarsuiírlaii  odp,Cs aaco dordrt mpeedo, p erear aeld lcaanmio rstiAniínvcediaussm tld oriale no3c icls.iaóa2t rnl feade sce lpo iló cúcRnuab eyll iLaaccola  ocDr eynae s le)cph lr oaeqanbtusosieel iat1 sabso2cior8liiaódn/2mna 0 fdiue1d nn8aect,d o idocm leanei rneg1áisas6c tlt  rpedpaúrert eib vnmclaiacea caperisztosi ovntáno,a  e»pl:rc.o eer«s saeea)lr  rvqiLaauasde  a des eean     OE-A-2022-2510able en https://www.
regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de
carácter nacional, determina que la función de fe pública comprende, entre otras: «e) 
Transcribir en el Libro de Resoluciones, cualquiera que sea su soporte, las dictadas por 
la Presidencia, por los miembros de la Corporación que resuelvan por delegación de la 
misma, así como las de cualquier otro órgano con competencias resolutivas. Dicha 
trascripción constituirá exclusivamente garantía de la autenticidad e integridad de las 
mismas. f) Certificar todos los actos o resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de 
los órganos colegiados decisorios, así como los antecedentes, libros y documentos de la 
Entidad Local. g) Remitir a la Administración General del Estado y a la de la Comunidad 
Autónoma, en los plazos y formas determinados en la normativa aplicable, copia o, en su 
caso, extracto de los actos y acuerdos de los órganos decisorios de la Corporación, tanto 
colegiados  como  unipersonales,  sin  perjuicio  de  la  obligación  que  en  este  sentido 
incumbe al Alcalde o Presidente de la Entidad Local. h) Anotar en los expedientes, bajo 
firma, las resoluciones y acuerdos que recaigan, así como notificar dichas resoluciones y 
acuerdos en la forma establecida en la normativa aplicable. i) Actuar como fedatario en 
la  formalización  de  todos  los  contratos,  convenios  y  documentos  análogos  en  que 
intervenga la Entidad Local. j) Disponer que se publiquen, cuando sea preceptivo, los 
actos y acuerdos de la Entidad Local en los medios oficiales de publicidad, en el tablón 
de anuncios de la misma y en la sede electrónica, certificándose o emitiéndose diligencia 
acreditativa de su resultado si así fuera preciso. k) Llevar y custodiar el Registro de 
Intereses de los miembros de la Corporación, el Inventario de Bienes de la Entidad Local 
y, en su caso, el Registro de Convenios. l) La superior dirección de los archivos y 
registros de la Entidad Local».
Ciertamente la normativa citada se ha visto afectada por la nueva regulación del 
documento  público  electrónico  contenida  en  la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y la Ley 40/2015, 
de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
De  este  modo,  el  artículo  10  de  la  Ley  39/2015  recoge  el  sistema  de  firma 
electrónica;  por  su  parte,  el  artículo  12  establece  la  obligatoriedad  de  que  la 
administración garantice que los interesados pueden relacionarse con la Administración 
a través de medios electrónicos, para lo que pondrán a su disposición los canales de 
acceso que sean necesarios así como los sistemas y aplicaciones que en cada caso se 
determinen, a garantizar a los ciudadanos la comunicación con las Administraciones 
Públicas a través de un Punto de Acceso General electrónico de la Administración 
(artículo 13) y a contar con registro electrónico (artículo 16). En la misma línea la 
Ley 40/2015, regula la sede electrónica (artículo 38), los sistemas de identificación 
basados en el certificado electrónico (artículo 40) y la firma electrónica (artículo 43). La 
disposición final quinta de la citada Ley 39/2015 establece además el deber de adecuar a 
la  misma  las  normas  reguladoras  estatales,  autonómicas  y  locales  de  los  distintos 
procedimientos normativos que sean incompatibles con lo previsto en esa ley.
Esta  nueva  regulación  de  la  Administración  electrónica  ha  planteado  dudas  en 
cuanto a su incidencia en el ejercicio ordinario de las funciones propias de la Secretaría 
cuestionando incluso la vigencia de los preceptos que imponen que toda certificación 
vaya conformada con el visto bueno del alcalde o presidente al menos en ciertas 
actuaciones.
Mas  en  el  presente  expediente  se  trata  de  calificar  el  cumplimiento  de  las 
formalidades extrínsecas de una certificación expedida con la sola firma manuscrita del 
secretario sin el visto bueno del alcalde lo que no resulta conforme a lo dispuesto en el 
citado artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico  es
de las Entidades Locales. o
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procedimiento seguido conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
4. El defecto relativo a que el contenido de las certificaciones debe formar parte del 
proyecto como título inscribible también debe ser confirmado.
Ya se ha argumentado que nuestra legislación hipotecaria –artículos 2 y 3 de la Ley 
Hipotecaria y 33 de su Reglamento– diferencia el concepto de título inscribible en sentido 
material como es el acto o negocio causante de la modificación jurídico real inscribible, 
del  título  en  sentido  formal  como  forma  documental  que  sirve  de  soporte  al  título 
material. Tratándose de proyectos de equidistribución dicha distinción aparece reflejada 
en los artículos 1 del Real Decreto 1093/1997 y 65.1.a) de la Ley de Suelo, al referirse al 
título material inscribible y en los artículos 2 y 6 del Real Decreto y 66 de la Ley en 
cuanto al título formal. El título inscribible, formal y material, deberá contener además las 
circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente las del artículo 7 
del Real Decreto.
La certificación de la Secretaría es el título formal que da soporte al título material 
inscribible, en este caso, el proyecto aprobado, cuyo contenido debe quedar reflejado en 
la certificación con referencia, en todo caso, al acto administrativo correspondiente –cfr. 
artículos 2.2.a) y 7.1 del Real Decreto 1093/1997–.
Igual exigencia debe predicarse respecto a los actos posteriores que modifiquen o 
alteren el contenido del proyecto, salvo que se trate de meros errores de transcripción de 
la propia certificación municipal fácilmente subsanables mediante la oportuna diligencia 
del secretario.
En caso de tratarse de verdadera modificación del título ésta deberá articularse a 
través de cauce procedimental adecuado distinguiendo el supuesto de mera rectificación 
de  errores  materiales  del  acto  administrativo  que  se  certifica,  del  supuesto  de 
modificación  o  complemento  a  través  de  la  operación  jurídica  complementaria  con 
notificación a los afectados, en los términos expuestos anteriormente.
Esos  actos  posteriores  también  deben  quedar  integrados  en  el  contenido  del 
proyecto a modo de rectificación o complemento con referencia al acto administrativo 
que los fundamenta y de modo particular en la descripción de cada finca afectada en los 
términos que establece el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997, es decir, expresando 
entre  otras  circunstancias:  «Descripción  de  las  construcciones  que  se  mantienen  y 
especificación de las fincas de resultado en que se ubican. Se expresarán, en su caso, 
las construcciones existentes, aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción 
registral.8. Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de 
equidistribución,  conforme  a  lo  dispuesto  en  la  Legislación  Hipotecaria,  bien  por 
sustitución  de  las  fincas  originarias,  bien  por  segregación  de  la  agrupada 
instrumentalmente a estos efectos».
Tratándose de la omisión en el contenido del proyecto aprobado de circunstancias 
como la existencia de construcciones o de la naturaleza de las fincas de resultado se 
consideran, a juicio de este Centro Directivo, previsiones complementarias que deben 
incorporarse al contenido del proyecto mediante la tramitación de una operación jurídica 
complementaria con notificación a los afectados describiéndose la concreta finca de 
resultado conforme al contenido de la modificación, completando de este modo el título 
material inscribible y reflejado todo ello en la certificación municipal como título formal.
Por lo que no se considera suficiente que el secretario municipal certifique que esas 
circunstancias resultan del expediente administrativo relativo al proyecto aprobado sin 
referencia concreta al acto administrativo que motiva su inclusión, salvo que se trate de 
un mero error material de la propia certificación.
5. No  se  comparte,  sin  embargo,  el  defecto  consistente  en  que  dichas  es
certificaciones deben contar con la referencia del Registro de documentación municipal. o
aceoqxntursíeSLntlaiils ta uecsyiocn aamcqnsluou  ued sn sieóvealn e  dg hnoadagcre aaud nnmi nctíeiúhamnmo dpt oeeula r eaoa sdc utmaatdelseiinfn  ictipisoacotricrdrdai óaetnindnvo   odrdm oeed lale  rpsberr eefoeig mpreisiepontner tdeacroiandactdo iuvera amrslss eee rn  ceqetogouxmi.steiteo rln oard,se e qsm uianiis s mliaptosae  srdfj uoesirec miv olaai mlliiddditeaea dzn se uoas     OE-A-2022-2510able en https://www.
relevancia a nivel interno no viene impuesta por ningún precepto como requisito de
validez formal o autenticidad del propio documento como sí lo es que el mismo sea 
expedido por el titular de la fe pública municipal con el visto bueno del alcalde que 
garantice que se encuentra en ejercicio del cargo, de la autenticidad de su firma y el 
correspondiente  sello  oficial  –artículo  205  del  Reglamento  de  Organización, 
Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales–.
Por esta razón el Real Decreto 1093/1997 se limita a exigir que la certificación de 
fehaciencia de las circunstancias relevantes del acto administrativo que se pretende 
inscribir, sin más requisitos formales que sea efectivamente por quien ejerza el cargo de 
secretario de la entidad actuante –artículo 2.2.a)–.
En este sentido, el propio artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, determina que 
cada Administración dispondrá de un Registro Electrónico General, en el que se hará el 
correspondiente asiento de todo documento que sea presentado o que se reciba y que 
también «se podrán» anotar en el mismo, la salida de los documentos oficiales dirigidos 
a otros órganos o particulares, destacando el carácter dispositivo del registro de salida.
6. Finalmente debe recordarse, no obstante, como hiciera la Resolución de 27 de 
enero de 2021 que es doctrina de este Centro Directivo que el objeto del recurso se 
circunscribe a los defectos advertidos por el registrador en su nota de calificación, que 
son  impugnados  expresamente  por  los  recurrentes  (cfr.  artículo  326  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Como se ha reiterado por esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 13 
de octubre de 2014, basada en el contenido del artículo citado y en la doctrina de 
nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000) el recurso contra la 
calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los 
registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado (cfr. artículos 66 y 324 de 
la  Ley  Hipotecaria)  y  tiene  por  objeto,  exclusivamente,  determinar  si  la  calificación 
negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra 
pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su 
derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los 
Tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).
Por  ello  no  procede  hacer  pronunciamiento  alguno  respecto  a  las  resoluciones 
judiciales citadas por los recurrentes pues no se cuestiona aquí la validez de la actuación 
administrativa sino el contenido que debe contener la certificación como título inscribible 
y que entra dentro de la calificación registral conforme al artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario y sus normas complementarias.
Defectos  cuya  subsanación  a  efectos  registrales  no  debe  presentar  excesiva 
dificultad mediante la aportación de certificación expedida por quien ejerza el cargo de 
secretario con el visto bueno del alcalde y conteniendo todas las circunstancias que 
conforme a lo argumentado debe contener como título inscribible de la reparcelación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos expuestos, y estimarlo 
revocando la calificación únicamente respeto al defecto mencionado en el apartado 
quinto de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.e
la Ley Hipotecaria. w.b
PúbMlicaad, rSido, fí1a8 P udeen teen Seraon tdiaeg o2.022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe