BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81566
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11315 Resolución de 31 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una declaración de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, 
contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2, don 
César Frías Román, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra 
nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada en Armilla el 7 de enero de 2020, ante el notario don 
José Ignacio Suárez Pinilla, número 10 de protocolo, la mercantil titular de la finca 
registral 9.802 del término de Las Gabias declara una obra nueva finalizada sobre la 
misma, previa rectificación de la descripción de la finca, aportando representación gráfica 
alternativa a la catastral. Se acompaña escritura de rectificación de la anterior otorgada 
el Armilla el 16 de enero de 2020, ante el mismo notario, número 68 de protocolo.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Armilla, es objeto 
de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos. Con fecha 28 Enero de 2.020, bajo el Asiento 2.140 del Diario 204 fue 
presentada en esta Oficina escritura en Armilla, el 7 de Enero de 2.020, ante su Notario 
Don José Ignacio Suárez Pinilla, número 10 de su protocolo, rectificada por otra otorgada 
en igual sitio y Notario el 16 de Enero de 2.020, número 68 de su protocolo, por la que se 
declara una rectificación de cabida en la finca 9.802 de Las Gabias, y sobre su solar se 
declara una obra nueva terminada.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  El vigente artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, 
establece que los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la validez de los 
actos dispositivos cuya inscripción se solicita.
El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que en caso de calificación negativa 
deberá el Registrador firmar una nota expresando las causas impeditivas, suspensivas o 
denegatorias y la motivación jurídica, ordenada en hechos y fundamentos de derecho.
Segundo.  En el presente caso la finca 9.802 de Las Gabias tiene una superficie 
inscrita en este Registro de mil ciento ochenta y seis metros y setenta y seis decímetros 
cuadrados (1.186,76 m2.), si bien según resulta del citado título upar cesión que se hizo  e.
al Ayuntamiento de Las Gabias la parcela tiene en la actualidad una superficie de  w.b
dsceaett eaJNcs.it oerMrantlet. o , LsS1 .4d u0oRr 4sy.  4 mAO1ec4ettVsurotGaesl4,m  y1fie 1nsn0cetCase e  mnlinyata dtr ayizc:   sadeAlleeils   l fadr e(eq…ncutíe)em;   escetodr oness ree lgcacur heacagda arlla;e edE no(st…srtae. )n,(; 7 da0foco2e n,q6dcu6ooi  anmc  yo2 n.ep) .na pL rptaienar tdretae d: defei n cllaaa    OE-A-2020-1131able en https://w
catastral  1404407VG4110C;  e  izquierda  con  parte  de  la  parcela
catastral 1404413VG4110C.". Sobre la mencionada parcela se ha declarado una obra 
nueva consistente en una Nave Industrial que ocupa cuatrocientos ochenta y cuatro 
metros y veintiún decímetros cuadrados (484,21 m2) de solar.
En el Exponen I del mencionado título, en su apartado "referencia catastral" el Sr. 
Notario autorizante hace constar: «No se aporta la referencia catastral por no coincidir la 
realidad  material  con  la  catastral  y  carecer  de  referencia  catastral  aún,  según 
manifiestan.»
Por su parte, en la referida escritura se protocoliza Informe negativo de "Validación 
Gráfica frente a Parcelario Catastral" elaborado por Don M. L. P., Arquitecto, y del que 
resulta que parte de la parcela que se pretende inscribir se encuentra ubicada en 
dominio público o en terreno no incorporado a la cartografía catastral.
Según determina el artículo artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria establece: (...)
Asimismo, el artículo 199.1. de la Ley Hipotecaria establece: (...)
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria dictamina: (...)
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2.015 de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  sobre  interpretación  y  aplicación  de  algunos  extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria [sic] operada por la Ley 13/2.015, de 24 de 
Junio, señaló, en su apartado octavo punto 1, que: "cuando, conforme al artículo 202 de 
la  Ley  Hipotecaria,  proceda  inscribir  la  relación  de  coordenadas  de  referenciación 
geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o 
plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica 
y lista de coordenadas de la finca en que se ubique".
De igual forma la Resolución de 14 de Mayo de 2.019 de la Dirección de los 
Registros  y  del  Notariado  establece  la  necesidad  de  georreferenciar  previa  o 
simultáneamente la delimitación total de una finca sobre la cual se pretenden inscribir las 
coordenadas de la edificación.
Consultada la Sede Virtual del Catastro, teniendo en cuenta el mencionado «Informe 
negativo de Validación Gráfica frente a Parecelario [sic] Catastral», y dada la especial 
protección que nuestro ordenamiento jurídico le concede al dominio público incluso no 
inscrito, resultan dudas fundadas del dominio público municipal.
Acuerdo. Por todo lo expuesto he acordado denegar la inscripción del documento 
presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados. (...) [prórroga del 
asiento y oferta de recursos]
Contra el presente acuerdo de calificación (...)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por César Alfonso 
Frías Román registrador/a de Registro Propiedad de Santa Fe 2 a día treinta y uno de 
Enero del año dos mil veinte».
III
Don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, interpuso recurso contra la 
anterior calificación mediante escrito de fecha 18 de febrero de 2020, que tuvo entrada 
en el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente: «El único defecto 
apuntado por el Sr Registrador, es el relativo a la rectificación de cabida y, consiste en 
que «consultada la sede catastral» tiene dudas fundadas de invasión de dominio público, 
denegando la inscripción de la escritura sin iniciar del procedimiento del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria.
Como notario autorizante de la escritura, no compartimos la calificación registral,  e.e
pues es doctrina reiterada de la DG, que en estos casos, para disipar dichas dudas es  b
nqpeuacerae l saqa unreioo   écpsortinemt eessreto a mciniaóicnniia fdire eesl lt eAp yrsouocnbetrademi mdieiiecnhntoato  e pdnoe sel ibla lpretrí ocinucveload si1mi9ói9ne ,nL ctHoo  nhys ani dodeteirf aiecnnadtreo an lad Adeeyrsumená tcaso mlmaie oDn utGon,,    2020-11315n https://ww
silencio positivo.
Así, en la Resolución de 18 de octubre de 2018 nos dice:
«En caso de dudas de invasión del dominio público resulta, por tanto, esencial la 
comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si 
efectivamente  se  produce  dicha  invasión,  y  tal  intervención  sólo  puede  producirse 
durante la tramitación del procedimiento correspondiente.»
«El mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública del 
camino  no  puede  ser  determinante  para  mantener  la  calificación  sin  que  la 
Administración  y  los  titulares  de  fincas  colindantes  hayan  tenido  la  oportunidad  de 
pronunciarse en el procedimiento correspondiente. En efecto, dispone el párrafo cuarto 
del apartado l del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que "el Registrador denegará la 
inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte 
con  otra  base  gráfica  inscrita  o  con  el  dominio  público,  circunstancia  que  será 
comunicada  a  la  Administración  titular  del  inmueble  afectado".  Sin  embargo,  esta 
previsión de notificación una vez denegada la inscripción se refiere al supuesto en que, 
tras  la  tramitación  del  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  haya 
resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las dudas existentes al 
respecto. Tal circunstancia no concurre en el caso que nos ocupa, en el que la mera 
manifestación de indicios o sospechas en la calificación no se ve refrendada con un 
pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada en el curso de dicho 
procedimiento.  Por  tanto,  tal  y  como  se  ha  indicado,  será  una  vez  tramitado  el 
procedimiento cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente 
titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar 
perjudicado,  pueda  calificarse  si  efectivamente  existe  invasión  de  dicho  dominio 
público.»
Y en la resolución de 10 de Abril del 2019, nos dice: «...Este Centro Directivo ha 
señalado en la resolución de 5 de julio de 2018, invocada por el recurrente, que, en caso 
de  dudas  de  invasión  del  dominio  público,  resulta  esencial  la  comunicación  a  la 
Administración titular del dominio público afectado a efectos de valorar si efectivamente 
se produce dicha invasión. En el caso que nos ocupa, fue practicada la notificación 
prevenida en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como Administración 
presuntamente afectada por la inscripción de la representación gráfica que se pretende a 
juicio  del  registrador,  resultando  que  este  último  no  formuló  alegación  ni  oposición 
alguna.
Esta  ausencia  de  oposición  por  parte  del  Ayuntamiento  a  la  inscripción  de  la 
representación gráfica solicitada, unida la circunstancia de no figurar un camino público 
ni en el registro ni en la cartografía catastral, excluye cualquier duda acerca de una 
posible invasión del dominio público. Con la tramitación del procedimiento regulado en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria han quedado, por tanto, salvaguardados los derechos 
de los propietarios de los fundos colindantes y el dominio público que pudiera verse 
afectado, en particular, con la notificación e intervención en dicho procedimiento de la 
Administración  municipal,  como  colindante  que  pudiera  verse  afectado  a  juicio  del 
registrador, sin que se formulase oposición por su parte.
Y sin que, por otra parte, resulte de aplicación el silencio administrativo según alega 
el  registrador  en  su  calificación,  en  base  al  artículo  24.1  párrafo  segundo  de  la 
Ley 39/2015, de 1 de octubre de Procedimiento Administrativo Común. En primer lugar 
porque ningún procedimiento administrativo se ha iniciado ante la Administración, sin 
que la notificación del registrador a los efectos previstos en el artículo 199 de la Ley  e
Hipotecaria pueda equipararse al inicio de un procedimiento Administrativo. En segundo  bo
lugar,  porque  tal  notificación  a  la  Administración  tiene  por  objeto  permitir  que  la  5w
aredpmreinsiesntrtaacciióónn  sgerá fpicrao ncuunycaie i nasccerirpccaió nu nsae  pporestiebnled ea,f escinta qcuióen  easlt od eonmcianjieo  epnú belli csou ppuoers tlao   2020-1131n https://w
rperfeievriset oa  e"(n… e)l  qaurteíc suelo t r2a4n scfiiteardaon  paol rs oelli crietagnistter aod oar  teernc esruo sc afalifcicualtcaidóens,  preuleastitvoa sq uael  déosmtei nsioe 
público o al servicio público, impliquen el ejercicio de actividades que puedan dañar el
medio ambiente y en los procedimientos de responsabilidad de las Administraciones 
Públicas", circunstancia que no puede producirse ya que ni siquiera queda acreditado en 
forma alguna el carácter demanial del camino...".
Por lo expuesto, entendemos que el defecto debe ser revocado.»
IV
El registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2, emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5, 16 y 20 de julio, 18 de octubre 
y 27 de noviembre de 2018 y 10 de abril, 12 de junio, 4 de julio y 26 y 28 de noviembre 
de 2019 y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 18 de febrero de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva terminada en la que se rectifica la descripción de la finca aportando una 
representación gráfica alternativa a la catastral. Son hechos relevantes para la resolución 
de este expediente:
– La finca registral figura inscrita con una superficie de 1186,76 metros cuadrados.
– En el título calificado, según rectificación del mismo, la superficie real de la finca es 
de 702,66 metros cuadrados, por cesión que se hizo al Ayuntamiento de Las Gabias. 
Dicha  superficie  resulta  de  informe  técnico  que  se  incorpora  a  la  escritura  de 
rectificación.
– En el título no figura la referencia catastral de la finca. De la superposición de las 
coordenadas aportadas con la cartografía catastral resulta que la mayor parte de la 
misma se ubica en zona de «dominio público o terreno no incorporado a la cartografía 
catastral».
2.  Es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. «Vistos») que la protección 
registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya 
consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero 
de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a 
colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o  es
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera  o
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. 5ww.
mHreiaspnpoAietfesecícst oatsa,r eicas io,ie nnxyoep  srnte oasc maos bnódicléoerne   temaensan  ne deld eriaavl re mttríecsisurommlso io na9 ar pntíqrtcieunu ecloy ip syir aoed  itcegeole rnanTtdeiíeatruan lleeo,  n cu VonvIma a rdoipoe rs loo lcaspl  arealmecrytaeí ccpquitóoulonses    gdc1eeo9n n9elta,ire  a2nLl 0eea3nyl     OE-A-2020-1131able en https://w
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
3.  Tal y como alega el notario recurrente, para los supuestos de dudas de invasión 
de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria, ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (ver resoluciones 
citadas en «Vistos») que resulta esencial la comunicación a la Administración titular del 
inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal 
intervención  sólo  puede  producirse  durante  la  tramitación  del  procedimiento 
correspondiente.
En el caso de que en el curso del procedimiento la Administración confirme la 
supuesta invasión de dominio público, dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que 
«el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma 
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».
Por otra parte, también ha reiterado esta Dirección General que las dudas en la 
identidad  de  la  finca  pueden  ser  manifestadas  por  el  registrador  al  comienzo  del 
expediente, como sucede en el caso que nos ocupa, evitando así dilaciones y trámites 
innecesarios (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 o 9 de junio 
de 2017). No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal 
entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente; en particular, a 
la vista de la intervención de los colindantes o administración pública como eventuales 
perjudicados por la inscripción de la representación gráfica en cuestión, de manera que 
el registrador pueda tomar en consideración las alegaciones que se formulen para formar 
su juicio de identidad.
4.  En el supuesto de este expediente, el registrador pone de manifiesto en su 
calificación las circunstancias de carecer de referencia catastral la finca y de resultar de 
un primer informe de validación que la finca se ubica en «dominio público o terreno no 
incorporado a la cartografía catastral».
Efectivamente, de la superposición de la cartografía catastral con la representación 
gráfica alternativa se aprecia que esta última no se corresponde con ninguna parcela 
catastral, ocupando un espacio que no está incorporado a dicha cartografía, siendo 
fundada la duda de que pueda invadirse dominio público, más aún cuando la finca ha 
sido objeto de una previa cesión de terrenos al municipio, según se manifiesta en el 
título.
Sin embargo, el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad 
pública del espacio ocupado no puede ser determinante para mantener la calificación sin 
que la Administración y los titulares de fincas colindantes hayan tenido la oportunidad de  s
pronunciarse en el procedimiento correspondiente. oe.
En efecto, la previsión del párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley  w.
tlHorai paso cltateu catradaromia i,et anac neitóel nsm  dtisreaml nposr coqrciuteoed,  iemsxeiie srnteetfo ieu drneea l  aea frleatíc cntuiovlotai f 1iicn9av9ca idsóeinó  nlua,n  Lsaei nvy e qHzui epd oestneeec hgaaariydaaa, n rle ads iiusnlistpacanrdidpooc  ildóaens    2020-1131n https://w
dudas existentes al respecto.
Tal  circunstancia  no  concurre  en  el  caso  que  nos  ocupa,  en  el  que  la  mera 
manifestación de indicios o sospechas en la calificación (por importantes que sean) no 
se ve refrendada con un pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada 
en el curso de dicho procedimiento. No concurre en nuestro caso la certeza de que tales 
terrenos se traten de dominio público, a diferencia de los supuestos de las Resoluciones 
de 12 de junio de 2019 o de 18 de febrero de 2020, en los que el carácter de dominio 
público  resultaba  de  forma  indudable  de  la  cartografía  oficial  consultada  por  el 
registrador. En nuestro caso, resultando que la porción de terreno ocupado por la finca 
que suscita la duda puede ser «dominio público o terreno no incorporado a la cartografía 
catastral», no puede descartarse que, pese a la apariencia de la cartografía catastral, la 
misma  no  refleje  correctamente  el  dominio  público  o  que  el  referido  terreno  no 
incorporado a dicha cartografía tenga titularidad privada.
Por tanto, tal y como se ha indicado, será una vez tramitado el procedimiento 
cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que 
a juicio del registrador constituye dominio público  que pudiera resultar perjudicado, 
pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.
En definitiva, en este caso lo procedente es iniciar la tramitación del procedimiento 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la 
vista de lo que se actúe en el procedimiento.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1131n https://w