BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 96036
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13558 Resolución de 20 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se suspende la 
tramitación de un expediente de doble inmatriculación.
En el recurso interpuesto por doña D. E. S., contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Murcia número 8, don Manuel Ortiz Reina, por la que se 
suspende la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 14 de mayo de 2020, que tuvo entrada el día 16 
siguiente, doña D. E. S. solicita el inicio del expediente de doble inmatriculación previsto 
en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, alegando ser usuaria de una zona verde pública 
que, a su juicio, ha sufrido una invasión por una propiedad particular, en concreto, 
identificando  la  finca  28.842  en  la  que  existe  una  obra  nueva  declarada  y  la 
registral 43.120 de titularidad municipal afectada a jardín o zona verde, afirmando que 
ésta última tiene en la realidad 44,63 metros menos de los que figuran en el Registro, 
que han sido ocupados por la losa de cemento de la edificación a construir en la parcela 
colindante.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Murcia número 8, es 
objeto de calificación negativa, en los siguientes términos: «En contestación a su escrito 
de fecha 14 de mayo de 2020, con entrada en este Registro el día 18, con mimen) 
1103/2020, en el que denuncia una posible doble inmatriculación de fincas por invasión 
de la propiedad particular a la pública, me cumple manifestar lo que sigue.
Que el expediente de doble inmatriculación de fincas regulado en el artículo 209 de 
la Ley Hipotecaria se inicia a "instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito 
en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes", por lo que usted carece 
de legitimidad para instarlo.
Que el registrador que suscribe no aprecia la doble inmatriculación denunciada. La 
circunstancia de que la losa de cemento de la futura edificación a realizar haya invadido 
el espacio público de zona verde, no significa que la supuesta superficie invadida de la 
finca registral 43.120 de Murcia haya dejado de estar inscrita a favor del Ayuntamiento 
de Murcia, pues dicha finca sigue estando inscrita a favor del Ayuntamiento con la 
superficie inicial de 424,51 metros cuadrados. Ello sin perjuicio de que pueda haber 
habido una extralimitación en la construcción, cuya apreciación no es competencia de 
este registrador.
Que la finca que cita en su escrito, con Código Registral Único 30031000252602, se  e.e
corresponde con la finca registral 24.842 de Murcia –no con la 28.842–, y sobre la misma  b
la mercantil Consorcio-Grupo Propomor. Industrial Jesan S.L., en el año 2006, declaró la  558ww
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necesario para la inscripción de su declaración, la determinación a las coordenadas de la 
porción de suelo ocupada por la edificación.
Que, en todo caso, uno de los principios básicos del sistema registral es que los 
asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus 
efectos  en  tanto  no  se  declare  su  inexactitud,  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículo 1, 38,40, 82 y 83 de Ley hipotecaria). Por tanto, la 
rectificación de los asientos reglarles exige, bien el consentimiento del titular registral 
bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos 
aquéllos  a  quienes  el  asiento  que  se  trate  de  rectificar  conceda  algún  derecho 
(artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria).
Todo lo cual se le comunica para su conocimiento y a los efectos oportunos. En el 
lugar y fecha al principio indicados. Fdo. Manuel Ortiz Reina. Registrador del Registro 
Murcia 8».
III
Doña D. E. S. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 7 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día 20 del mismo mes, 
en el que alega lo siguiente: «(…) la contestación del Registro de la Propiedad 8 de 
Murcia, nos dice:
1.  Que  carezco  de  legitimidad  para  instar  esta  petición,  porque  no  soy  titular 
registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales 
coincidentes.
Es obvio que se le ha pasado por alto, la plena legitimidad de cualquier ciudadano 
censado en el Municipio de Murcia, para ejercer el derecho de la "Acción Publica" ante la 
dejadez del Ayuntamiento de Murcia, en proteger los bienes de dominio público, como es 
este jardín (adjunto volante de empadronamiento justificativo de estar incluida en el 
censo y poseer título suficiente legítimo para reivindicar un bien de dominio público 
municipal afectado a uso de zona verde o jardín. Documento 4), hablo de dejadez 
probada, por la petición que se hizo el día 18 de febrero de este año (adjunto fotocopia 
del mismo. Documento 5) al Servicio de Patrimonio, y donde se remite a la inscripción 
registral del bien municipal (adjunto contestación a dicha petición. Documento 6), pero no 
comprueba la superficie inscrita con la medición real, a pesar de tener medios técnicos, 
humanos suficientes para poder realizarlo, de ahí la necesidad de ejercitar "la Acción 
Pública", cuando dicho Registrador, tenía que haber requerido al colindante o propietario 
registral, con el bien de dominio público, para acreditar su superficie, para que coincida 
con la superficie datada en dicho Registro.
Sino [sic] estaría permitiendo una doble inmatriculación de la finca de colindante con 
la finca municipal.
Luego, atendiendo a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, en que se aprueba el texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación 
Urbana, tanto en su art. 5, apartados c), d) f), como en su art. 62, permite ejercer la 
Acción Pública para proteger la legalidad urbanística y registral.
Teniendo que coincidir la superficie registral municipal, con total delimitación de la 
propiedad privada en la inscripción registral que pretenda inscribir, con su volumen de 
edificabilidad.
Así tenemos, que sobre la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria no se extiende 
frente al dominio público. e.e
Resolución de 23 de mayo del año 2018 (BOE de 13 de junio del año 2018) (DRyN). b
Sobre el defecto inicial de petición de esta parte, de haber confundido, la finca  558ww
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que debe ser protegida en primera línea de defensa, que es el Registrador de la
Propiedad, como "garante" de todo lo que se encuentra registrado, y que pueda ser 
invadida una propiedad privada sobre una pública (afectada al uso público de ocio como 
jardín) no puede ser soslayada por la falta de vigilancia, protección y garantía publica de 
la propiedad, en ese caso debería ser suspendida dicha inscripción o requerida para 
determinar (ambas propiedades la privada y la pública) con lo que conste de superficie 
registral inscrita de cada una. De ahí la seguridad publica registral».
IV
El registrador de la propiedad de Murcia número 8, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  20,  38,  40,  209  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  y  las 
resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de diciembre 
de 2015, 26 de julio de 2016, 22 de noviembre de 2016, 3 de octubre de 2018, 18 de 
septiembre de 2019, 5 de diciembre de 2018 y 6 de agosto de 2019.
1.  Se plantea en este expediente si procede la tramitación de un expediente de 
doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. La promoviente 
afirma que se invade parcialmente un jardín de titularidad pública por diferir la superficie 
real del mismo con la que figura en la inscripción de la finca registral de titularidad 
pública, y por apreciar que se ejecuta una edificación en finca colindante que, a su juicio, 
invade dicha zona verde pública.
El registrador deniega la tramitación del expediente, en primer lugar, por carecer de 
legitimación la solicitante y, en segundo lugar, por entender que no existe tal situación, ya 
que la mera invasión o diferencia de superficie que se produce en la realidad física, 
extrarregistral, no implica la existencia de una doble inmatriculación.
2.  En cuanto a la primera cuestión, se plantea si el recurrente está legitimado para 
solicitar el inicio del procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
Pese a no ser titular de ninguna de las fincas supuestamente afectadas por la doble 
inmatriculación, y siendo una de ellas titularidad de la Administración Pública, alega la 
recurrente  la  “acción  pública  para  proteger  la  legalidad  urbanística  y  la  registral”, 
invocando a este efecto el artículo 62 de la Ley de Suelo.
Como ya ha afirmado esta Dirección General, el régimen jurídico del tratamiento de 
la  doble  inmatriculación  entre  dos  fincas  o  más  fincas  o  partes  de  ellas  cambia 
sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por 
la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango 
de  ley,  debiendo  por  tanto  entenderse  tácitamente  derogado  el  artículo  313  del 
Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.
La  legitimación  para  instar  el  procedimiento  para  la  subsanación  de  la  doble 
inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda de del artículo 209 de 
la Ley Hipotecaria que establece «El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o 
a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes 
historiales registrales coincidentes». Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación de 
oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares 
registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación.
Siguiendo la doctrina de esta Dirección General para la regulación anterior a la  e.e
Ley 13/2015 (cfr. resoluciones 26 de febrero de 2013 y 2 de diciembre de 2014), la  b
expresión  legal  de  esta  regla,  así  como  la  de  la  regla  sexta,  puede  entenderse  558ww
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sobre dichas fincas.
Por otra parte, considerando la existencia de una norma especial reguladora de la 
legitimación  para  este  concreto  procedimiento  de  doble  inmatriculación,  no  resulta 
pertinente acudir a una aplicación extensiva de la acción pública a la que se refiere el 
artículo 62 de la Ley de Suelo, pues, como resulta del tenor de esta norma dicha acción 
se constriñe al ámbito de «la observancia de la legislación y demás instrumentos de 
ordenación territorial y urbanística», cuestión claramente diferenciada de una situación 
de doble inmatriculación en el registro de la propiedad.
Por todo ello, la calificación debe confirmarse en este punto.
3.  Por lo que se refiere a la segunda cuestión planteada en la calificación, la regla 
tercera del artículo 209 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, una vez 
realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las 
representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y  recabados  los  datos  pertinentes  del 
Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la 
posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los 
titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas  registrales  o  a  sus 
causahabientes,  si  fueren  conocidos,  en  la  forma  prevenida  en  esta  Ley,  dejando 
constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida 
en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General (R. 26 de julio de 2016), tras la entrada 
en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento 
de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una 
vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota 
marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos 
precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes 
en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no 
hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, 
quedando  a  salvo  la  facultad  de  los  interesados  para  acudir  al  procedimiento 
correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha  decisión,  en  cuanto  se  encuadra  en  las  facultades  de  calificación  del 
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 
de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble 
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos 
previstos  en  esta  Ley  para  la  calificación  negativa»,  deberá  ser  motivada 
suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador 
en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, 
siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en 
cuanto al rigor de su fundamentación.
4.  A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule 
un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras).
En el caso concreto de este expediente, está fundada la calificación del registrador, 
pues tal y como en ella se expone, la circunstancia de producirse una invasión en la 
realidad física por una edificación colindante no conlleva per se la superposición de  s
fincas registrales en el mundo tabular. No cabe, por tanto, confundir una perturbación o  oe.
invasión que se produce en la realidad extrarregistral, con la situación patológica que  w.
sucede cuando una finca consta inmatriculada dos veces en el Registro de la Propiedad,  558ww
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Resulta destacable en este punto la reforma operada con la Ley 13/2015 de 24 de 
junio,  en  la  que  se  introduce  la  posibilidad  de  inscribir  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca (artículo 9.b Ley Hipotecaria), así como la constancia de la 
porción  de  suelo  ocupada  por  las  edificaciones  (artículo  202),  lo  cual  permite  una 
determinación indubitada del perímetro de la finca registral, excluyendo este tipo de 
situaciones.
En el supuesto que nos ocupa, como señala el registrador, de la perturbación física 
que la recurrente pone de manifiesto no puede concluirse más que, en su caso, pudiera 
existir una construcción extralimitada, que es una situación jurídica diferente, la cual 
resulta ajena al procedimiento registral que ahora pretende instarse. Por tanto, si se da el 
supuesto de que la edificación en cuestión pretenda hacerse constar en el registro con 
las  coordenadas  correspondientes,  será  entonces  cuando  podrá  verificarse  si 
efectivamente la misma se extralimita de la finca registral inscrita.
Y sin que en ningún caso se haya acreditado en nuestro caso indicio alguno de que 
las  fincas  registrales  se  encuentren  doblemente  inmatriculadas  de  forma  parcial, 
quedando patente la confusión de la recurrente en este aspecto.
Por ello el recurso también debe desestimarse también en este aspecto.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.