BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46206
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6433 Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Castro-Urdiales  a  inscribir  determinada 
cláusula de los estatutos de una comunidad de propietarios.
En el recurso interpuesto por don C.B.L., como presidente de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en la calle (…) de Castro-Urdiales, contra la negativa de 
la  registradora  de  la  propiedad  de  Castro-Urdiales,  doña  Marta  Esperanza  Casal 
Garmendia, a inscribir determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
El día 30 de junio de 2020 se autorizó por el notario de Castro-Urdiales don José 
Graiño Ferreiro, bajo el número 354 de protocolo, escritura en virtud de la cual don 
C.B.L. en calidad de presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en la 
calle (…) de Castro-Urdiales, «formalizaba los estatutos de división horizontal de la 
referida  comunidad».  Así,  a  dicha  escritura  se  adjuntó,  debidamente  testimoniada, 
certificación  expedida  por  doña  A.C.H.,  administradora  de  dicha  comunidad  de 
propietarios, el día 17 de abril de 2015 en la que se hacía constar lo siguiente: «Que en 
la Junta de Propietarios de fecha 17 de marzo de 2015, la Comunidad de Propietarios de 
la calle (…) de Castro Urdiales, con la asistencia de todos los propietarios, presentes y 
representados, se tomó el siguiente acuerdo por unanimidad: Modificación del régimen 
de propiedad horizontal de la siguiente forma: 1.º Que las terrazas correspondientes a 
los pisos primero derecha, primero izquierda y segundo derecha tienen el carácter de 
elemento común del edificio, siendo su uso privativo de los citados pisos, según consta 
en escritura de obra nueva. 2.º Que se faculta al Sr Presidente/a de la Comunidad para 
el otorgamiento de la correspondiente Escritura Pública (…)».
Interesa en este expediente dejar constancia de que en el Registro de la Propiedad 
de Castro-Urdiales figuran inscritas las siguientes fincas: la finca 11.291 de Castro 
Urdiales, sobre la que se declaró una obra nueva en el año 1958 constituida, entre otras, 
por una planta baja, un piso primero que «tiene para su servicio una terraza que ocupa el 
resto de la superficie de la planta baja (…)»; y un piso segundo que «tiene para su 
servicio una terraza de sesenta metros cuadrados de superficie», todo ello según consta 
en la inscripción 2.ª de la finca 11.291; la finca 39.422 de Castro Urdiales, formada por 
segregación de la 11.291, descrita como «Urbana.–Piso primero derecha de la casa 
número (…) de la calle … de esta Ciudad: que tiene una superficie de 130,38 metros 
cuadrados, con una terraza de 81,97 metros cuadrados (…)»; y la finca 39.447 de Castro 
Urdiales, formada por segregación de la finca 11.291 y descrita como «Urbana.–Piso 
primero izquierda de la casa número (…) de la calle … de esta Ciudad: que tiene una 
superficie de 117,25 metros cuadrados, con una terraza de 81,97 metros cuadrados 
(…)». e.
No consta constituido el régimen de propiedad horizontal. w.b
II
PropEiel ddíaad 2 9d ed eC jausliotr od-eU 2rd0i2a0le ss,e  cpareusseanntdóo l al are feenrtidraad eas c4r0it6u7ra/2 p0ú2b0l icya  eeln  aesl iRenetgois t6ro8 4d ed leal 
Diario  110,  y  fue  objeto  de  calificación  negativa  por  la  registradora,  doña  Marta 
Esperanza Casal Garmendia, el 17 de septiembre de 2020 en los siguientes términos:
«Hechos
Primero.  Que con fecha 29 de Julio de 2020 ha sido presentada bajo Asiento 684 
del Diario 110 escritura autorizada el 30 de junio de 2020 por el Notario de los de Castro 
Urdiales, Don José Graiño Ferreiro, número 354/2020 de su Protocolo, en el que se 
documenta  la  constitución  de  estatutos  de  división  horizontal.  Número  de 
Entrada 4067/2020.
Segundo.  Que  en  la  mencionada  escritura  Don  C.B.L.  como  presidente  de  la 
Comunidad  de  Propietarios  “(…)”,  en  cumplimiento  de  lo  acordado  en  la  Junta  de 
Propietarios celebrada el 17 de marzo de 2015, expone el acuerdo adoptado: “las 
terrazas correspondientes a los pisos primero derecha, primero izquierda y segundo 
derecha tienen el carácter de elemento común del edificio, siendo su uso privativo de los 
citados pisos, según consta en escritura de obra nueva”.
Tercero.  Que, consultados los libros del Registro, Don E.G.C. declaró una obra 
nueva sobre la finca registral 11291 de Castro-Urdiales en escritura otorgada el 11 de 
marzo de 1958 en Castro-Urdiales ante el Notario Don José de Ellacuría y Beascoechea. 
En dicha escritura se establece respecto al piso primero lo siguiente: “el piso primero que 
tiene una sola vivienda, tiene para su servicio una terraza que ocupa el resto de la 
superficie de la planta baja, por lo tanto, la extensión de este piso es de doscientos 
cuarenta y siete metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, y la de la terraza de 
ciento sesenta y tres metros con noventa y cinco decímetros cuadrados.
Al fallecimiento de Don E.G.C., sus herederos aceptan la herencia y segregan los 
pisos primeros derecha e izquierda dando como resultados las fincas registrales 39422 
y 39447 en las que dichos pisos se describen como sigue:
Finca 39422.  Piso primero derecha, de la casa número (…), de la calle (…) que 
tiene una superficie de ciento treinta metros treinta y ocho decímetros cuadrados, con 
una terraza de ochenta y un metros noventa y siete decímetros cuadrados
Finca 39447.  Piso primero izquierda, de la casa número (…), de la calle (…) que 
tiene una superficie de ciento diecisiete metros veinticinco decímetros cuadrados, con 
una terraza de ochenta y un metros noventa y siete decímetros cuadrados.
En dichas fincas existen varios asientos posteriores donde los pisos se describen de 
igual forma.
En la citada escritura de obra nueva respecto al piso segundo derecha se establece: 
“El piso segundo, vivienda de la mano derecha, tiene para su servicio una terraza de 
sesenta metros cuadrados de superficie”
Cuarto.  Que ahora se pretende modificar la adscripción al piso primero y al piso 
segundo que el promotor propietario único hizo en su día de las terrazas mediante un 
acuerdo de la Junta de Propietarios.
Fundamentos de derecho
I.  Como cuestión previa, a este caso le es de aplicación el artículo 2, b de la Ley de 
Propiedad Horizontal el cual dispone que las comunidades que reúnan los requisitos del 
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado título constitutivo de la propiedad 
horizontal, como es el caso, se someten en cuanto al régimen jurídico de sus partes  es
privativas y elementos comunes a la Ley de Propiedad Horizontal. o
II.  Nos encontramos ante un supuesto de transformación de un elemento privativo  33ww
ledane  rceeEoclennhms aet,eis tpnutertcoi imcó caneos rmood  eúniz noqe, u cspiatearbertdeutea tosn yisdn ,iso ée enrgled ucocnhasdaeroáz r cadetreec trtrai eflicc cpoharmare .túlaen n insdisóecn r,liap tsco idótane  rvryae hzza aqscu eedr  epc oalnroass t taaprl,i s raoe sct rtiafpivcréiamsc eiódrnoe    OE-A-2021-64able en https://
se  requiere  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  propietarios,  pues  se  trata  de
modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal y cambiar el carácter de las 
terrazas  para  atribuirles  el  carácter  de  elemento  común,  lo  que,  aun  cuando  haya 
mediado acuerdo adoptado en la Junta de copropietarios de fecha 17 de Marzo de 2015 
en la forma prevista en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe ser 
consentido individualmente por todos los titulares de elementos objeto de propiedad 
separada que son afectados por la rectificación pretendida de modo que traería consigo 
un cambio esencial en el régimen aplicable a tales elementos privativos.
III.  Se atribuye por la Ley a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (artículos 14 y 17 
de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los 
que  impliquen  la  aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título 
constitutivo o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten 
por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley de 
Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad.
Para decidir si un acuerdo como el que nos ocupa (transformación de un elemento 
privativo en elemento común) entra o no en el ámbito de competencias de la junta como 
acto colectivo de la misma, cabe recordar, que, conforme a la doctrina de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en materia de propiedad horizontal, debe 
distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se 
imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y 
aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, 
requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual 
habría  de  constar  mediante  documento  público  para  su  acceso  al  Registro  de  la 
Propiedad.
IV.  En el presente caso y atendiendo a lo expuesto, aun cuando exista acuerdo 
adoptado en junta de copropietarios en la forma prevista en el mencionado artículo 17 
[sic] la Ley, el acuerdo debe ser consentido expresa e individualmente por todos los 
titulares  de  elementos  objeto  de  propiedad  separada  (es  decir,  de  todos  los 
copropietarios) en documento público.
En su virtud,
Acuerdo
Previo examen de los antecedentes del Registro y al amparo de lo dispuesto en el 
artículo. 18.1.º de la Ley Hipotecaria suspender la práctica de la inscripción solicitada por 
el defecto, que se considera subsanable, de pretenderse modificar la adscripción al piso 
primero y al piso segundo que el promotor propietario único hizo en su día de las 
terrazas, transformándolas en elementos común, mediante un acuerdo de la Junta de 
Propietarios  y  no  constar  el  consentimiento  expreso  e  individualizado  de  todos  los 
copropietarios en documento público.
Dicho defecto podrá subsanarse mediante la presentación en este Registro de la 
escritura de ratificación de todos los copropietarios del título presentado a inscripción.
Información, derechos y recurso
– De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, se entiende prorrogado 
automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la 
fecha de la última notificación a que se refiere dicho artículo, en cuanto a lo no inscrito.
– Según el mismo artículo puede solicitarse anotación preventiva de suspensión del  e.e
artículo 42.9 del mismo cuerpo legal. b
– Contra el presente acuerdo de calificación (…) 33ww
MarCtaa Estsrpoe Urardnizaale Cs,a asa 1l 7G daerm seenpdtieiam.»bre de 2020. La Registradora de la Propiedad. Fdo.– OE-A-2021-64able en https://
La calificación se notificó al notario por telefax y con acuse de recibo y al presentante 
con fecha 29 de octubre de 2020.
III
Don C.B.L., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en 
la calle (…) de Castro-Urdiales, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante 
escrito que entró en el referido Registro el 27 de noviembre de 2020, con las siguientes 
alegaciones:
«(…) Tercero.  Que el abajo firmante considera, con todo respeto, que la calificación 
de la Señora Registradora de la Propiedad de Castro-Urdiales vulnera lo establecido en 
los artículos 5 y 17, apartado 6 de la Ley de Propiedad Horizontal los cuales permiten la 
modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios por unanimidad de los 
propietarios que a su vez representen la totalidad de las cuotas de participación.
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa consta como anexo a la escritura pública 
cuya inscripción se solicita un certificado de la administradora de fincas colegiada de la 
Comunidad de Propietarios de la calle “(…)” de Castro-Urdiales en virtud del cual se 
acredita sobradamente el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley para poder 
modificar el Titulo Constitutivo de la Comunidad de Propietarios solicitante.
En consecuencia, entendemos que por parte de la Sra. Registradora de la Propiedad 
de  Castro-Urdiales  no  puede  exigirse  para  la  modificación  del  Título  Constitutivo 
requisitos adicionales a los exigidos por la Ley, como es la exigencia de ratificación de la 
escritura  de  elevación  a  público  del  acuerdo  comunitario  por  parte  de  todos  los 
comuneros.
Cuarto.  Al  hilo  de  lo  anteriormente  expuesto,  entendemos  que  las  únicas 
inscripciones de los distintos elementos constructivos que componen la comunidad de 
propietarios que se verían afectadas por la modificación del título constitutivo que se 
pretende inscribir son los de los primeros pisos (Primero Izquierda y Primero Derecha) 
toda vez que la terraza objeto de modificación venía previamente inscrita como anejo de 
los citados inmuebles.
En consecuencia, y en contra del criterio de la Señora Registradora de la Propiedad, 
los únicos derechos de propiedad separada que quedarían afectados por la modificación 
del Título Constitutivo serían los del Primero Izquierda y el Primero Derecha.
Por lo que el único consentimiento y ratificación de la escritura pública objeto de 
inscripción debe provenir de los titulares de los dos primeros pisos, no siendo necesaria 
la ratificación del resto de los comuneros
Y en virtud de cuanto queda expuesto, Solicito (…).»
IV
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 24 de diciembre de 2020. En dicho informe expresa que el 
dio traslado del recurso al notario autorizante, quien firmó acuse de recibo de dicha 
remisión el 16 de diciembre de 2020, sin que haya presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 y 606 del Código Civil; 1, 13, 17, 20, 32, 38, 40 y 326 de la  e
Ley Hipotecaria; 2, 3, 5, 10, 14, 17, 18 y 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre  bo
propiedad horizontal; Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y  33ww
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de 15 de junio de 1973, 7 de enero de 1994, 23 de mayo y 23 de junio de 2001, 12 de
diciembre de 2002, 4 de marzo y 4 de noviembre de 2004, 23 y 31 de marzo, 5 y 23 de 
julio de 2005, 30 de noviembre y 13 de diciembre de 2006, 19 de abril de 2007, 9 de 
febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 17 de octubre y 27 de diciembre de 2010, 8 
de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril, 1 de julio, 4 de octubre y 27 de noviembre 
de 2013, 21 de enero y 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 19 y 22 de abril, 5 de 
julio y 7 de noviembre de 2016, 29 de marzo de 2017, 17 de enero, 11 de mayo, 27 de 
junio y 18, 19 y 27 de julio de 2018 y 29 de mayo, 5 de septiembre, 25 de octubre y 19 
de diciembre de 2019, y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 23 de octubre de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados por unanimidad el 17 de marzo de 2015 por la junta 
de propietarios de un edificio, que no está constituido formalmente en régimen de 
propiedad horizontal, por los que se modifica dicho régimen de modo que unas terrazas 
que registralmente constan como de los pisos primero derecha y primero izquierda del 
edificio «tienen el carácter de elemento común del edificio, siendo su uso privativo de los 
citados pisos».
La  registradora  rechaza  la  inscripción  por  entender  que,  además  del  acuerdo 
unánime de la junta de propietarios, es necesario el consentimiento individual de los 
titulares de los elementos afectados a que el acuerdo se refiere.
El recurrente, por el contrario, defiende la suficiencia del acuerdo adoptado por 
unanimidad de los propietarios sin que le puedan ser exigidos, a su juicio, requisitos 
adicionales a los previstos por la Ley sobre propiedad horizontal.
2.  Con carácter previo conviene recordar que de conformidad con el artículo 2.b) de 
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, las comunidades que reúnan 
los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado título constitutivo 
de la propiedad horizontal, como es el caso, se someten en cuanto al régimen jurídico de 
sus  partes  privativas  y  elementos  comunes  a  la  citada  Ley.  Asimismo,  según  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2013 o 5 de septiembre 
de 2019, «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de 
aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el 
correspondiente  título  constitutivo»,  como  se  menciona  en  la  disposición  transitoria 
primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y se desprende de 
su propio artículo primero.
3.  El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único 
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es  decir,  un  espacio  suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente–  y  la  participación  inseparable  en  la  titularidad  de  los  elementos, 
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad 
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del 
piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, 
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características 
más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una 
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas 
del  mismo»,  de  suerte  que  dicha  cuota  «servirá  de  módulo  para  determinar  la 
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo 
segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e 
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, 
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte  e.
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo,  w.b
del Código Civil). 33ww
clásLicao  Lceoyn cseopbtore d ep rolap iceodpardo phieodriazdo nrtoaml ahnaa  sou ppeorra dcou odtaoss,  cdaer alac teqruíset icsaes  appraorptaia sa l dneol 
rdeoctoan ao ceesra a c looms ucnoipdraodp iseotabrrieo sl olas  aeclecmióenn dtoes  dcivoimsiuónne nsi  deel  duenrae crheog udlea crieótnra ecstop,e yc iaplo re ne slao 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
4.  Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en 
el ámbito de competencias propio de la junta como acto colectivo de la misma cabe 
recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 
de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 
de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio 
de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 29 
de marzo de 2017, 27 de julio de 2018 y 25 de octubre de 2019), en materia de 
propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos 
colectivos  (adoptados  con  los  requisitos  previstos  en  la  legislación  de  propiedad 
horizontal  resultantes  de  la  correspondiente  acta  –cfr.  artículo  19  de  la  Ley  sobre 
propiedad horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la 
junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido 
esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los 
propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público 
para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los 
artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del 
apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente).
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha 
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan 
como  propietarios  de  los  distintos  elementos  privativos  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de  s
la Ley sobre propiedad horizontal), o la mayoría simple a la que se refiere el artículo 17,  oe.
regla 2, de la citada ley, siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los  w.
titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la  33ww
aju nlatas , rseignloa sq uy er esqeu tisraittoas  ddee  ucnaap adceicdiasdió, nle pgeitrismoancaiól ne  yin fdoivrmidau apl rdoep iacsa ddae  plarosp dieetcalraiora, csiuojneetas 
de voluntad personales.
Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las 
que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el 
contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un 
consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata 
de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto 
sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha 
prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el 
segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la 
legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir 
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba 
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por 
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado 
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y 
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo 
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las 
viviendas,  como  anejos  –Resolución  de  31  de  marzo  de  2005–;  o  determinada 
modificación de los estatutos –Resoluciones de 5 de julio de 2005 y 29 de mayo 
de 2019, esta última en cuanto a la modificación de la participación en los gastos 
correspondiente a un local comercial–).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a 
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto 
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento 
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su 
consentimiento  y  declaren  la  superficie  y  demás  elementos  identificadores  de  sus 
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); asimismo ha concluido que 
la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el 
otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en 
régimen  de  gananciales–  en  la  correspondiente  escritura  de  modificación  del  título 
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo 
sentido,  y  más  recientemente,  esta  Dirección  General  ha  considerado  que  la 
modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un 
elemento privativo sobre la azotea pasara a ser uso común de todos los propietarios, 
requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento (Resolución de 17 de 
enero de 2018); requerimiento que igualmente ha afirmado respecto de la modificación 
de  los  estatutos  en  el  sentido  de  restringir  los  usos  que  pueda  desarrollar  en  su 
propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27 de julio de 2018).
5.  Atendiendo  a  las  consideraciones  anteriores  debe  determinarse  si  la 
modificación pretendida cumple las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal 
según la interpretación de esta Dirección General, y, por ende, si es susceptible de 
inscripción. Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse íntegramente la 
calificación de la registradora puesto que no consta el consentimiento expreso de los 
titulares afectados por la alteración que se hace de sus respectivos elementos privativos.
Ciertamente, de acuerdo con la inscripción registral arriba transcrita las terrazas en 
cuestión tienen la consideración de parte integrante de los pisos afectados (primero 
derecha e izquierda), y por tanto, son elementos privativos. Ello mismo lo confirmó esta 
Dirección General en su Resolución de 27 de noviembre de 2013 (a propósito de un  s
expediente que afectaba a las mismas fincas que ahora son objeto de la escritura  oe.
calificada), al rechazar la posibilidad de rectificar las inscripciones registrales si no era  w.
sujetándose al régimen previsto en la Ley sobre propiedad horizontal –cfr. artículos 1.3.º  33ww
de laD eL eeys Htei pmotoedcoa,r ieal  ya c2u.be)r ddoe  alad Loepyta 4d9o/ 1p9re6t0e,n ddee  2m1o ddeif ijcualiro –e.l carácter que corresponde
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dos elementos privativos en que aquéllas se integraban (los pisos primero derecha y 
primero izquierda), afectando a los derechos de dominio de sus respectivos titulares y 
por ello se requiere el consentimiento individualizado de tales propietarios, el cual debe 
constar  mediante  documento  público  para  su  acceso  al  Registro  de  la  Propiedad 
(mediante  la  adecuada  interpretación  de  los  artículos  3,  10  y  17  de  la  Ley  sobre 
propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha 
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan 
como propietarios de los distintos elementos privativos afectados por la alteración (cfr. 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad (cfr. artículo 17, 
regla 6, de la Ley sobre Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento 
expreso y real de todos los titulares registrales afectados. Y tales consentimientos, como 
ha quedado expuesto, no concurren en el presente caso, pues si bien existe acuerdo 
unánime de la junta de propietarios para la modificación del título constitutivo de la 
división horizontal, en el otorgamiento de la escritura no comparece ninguno de los 
titulares de los elementos privativos afectados por la modificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.