BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 191 Miércoles 11 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 99991
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13772 Resolución de 30 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz 
de  Tenerife,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
agrupación de fincas y declaración de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por don Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San 
Cristóbal de La Laguna, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de El 
Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, doña María Azucena Morales 
González, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas 
y declaración de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 10 de febrero de 2021 por el notario de San 
Cristóbal de La Laguna, don Alfonso de la Fuente Sancho, se otorgó la agrupación de 
dos fincas rústicas colindantes, situadas en el término municipal de El Rosario, y sobre la 
finca  resultante  de  la  agrupación  se  declaraba  una  obra  nueva  terminada  de  una 
vivienda  con  piscina.  Se  incorporaba  a  la  escritura  la  representación  geográfica 
georreferenciada de la agrupación mediante informe de validación catastral con código 
seguro de verificación, informe técnico expedido por arquitecto técnico colegiado, en el 
que se certificaba que la obra estaba terminada el día 1 de enero de 1982, y certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la que resultaba que la edificación estaba dada de alta 
en el Catastro en el año 1960.
II
Presentada el día 11 de marzo de 2021 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«María Azucena Morales González, registradora de la propiedad de El Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, provincia de Santa Cruz de Tenerife, Tribunal 
Superior de Justicia de Canarias, Las Palmas de Gran Canaria.
Previa calificación del documento que antecede, escritura otorgada en La Laguna, el 
diez de febrero de dos mil veintiuno por don Alfonso de la Fuente Sancho, número 294 
de  protocolo;  de  conformidad  con  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  98  del 
Reglamento para su ejecución, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender la 
inscripción del documento que antecede por los hechos a los que son de aplicación los 
fundamentos de derecho que se señalan: s
En el documento calificado se agrupan las registrales 11962 y 11963 de El Rosario,  w.b
declarándose sobre la finca agrupada la construcción de una vivienda con piscina,  772ww
Iancgreedniiteárnod odsee  Elad ifaicnaticgiüóend ayd  Adreq ulaite octbor aT céocnn iccoe rtdifeicla cCióonle gfiirom aOdfaic iaplo rd deo nA pJa. reRja. dCo.r eLs.,, 
Anúrqmueitreoc t(o…s ),e d Ien gfeecnhiear ovse indtee  ldae E ndoifvicieamcibórne  ddee  Sdoasn tma ilC vreuizn tdee,  dTeel nceuraifle s, óclool esgei aindcoo rcpoonr aenl 
dos hojas (páginas 3 y 4 de 8 con el encabezamiento certificado para prescripción y
georreferenciación), estando por tanto el mismo incompleto, siendo necesario que se 
aporte en su totalidad el certificado técnico de antigüedad fechado y firmado el día veinte 
de noviembre de dos mil veinte, a efectos de acreditar la antigüedad de la obra de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio, 
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de 
la  Ley  Hipotecaria  sobre  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  actos  de 
naturaleza urbanística, el cual dispone: “Podrán inscribirse por el Registrador de la 
Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas 
en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación del 
Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación 
de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha 
fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la 
infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la 
práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística 
sobre la finca que haya sido objeto de edificación”.
Además se incorpora otra certificación del mismo técnico de fecha dos de febrero de 
dos mil veintiuno en el que se incorporan las coordenadas de la porción de suelo ocupada 
por la edificación con el encabezamiento certificado para georreferenciación y validación 
catastral en la que consta que la parcela se encuentra en suelo catalogado como Suelo 
Rústico de Protección Especial, pero constando en el certificado de fecha veinte de 
noviembre de dos mil veinte antes citado que la edificación no se encuentra dentro de 
ninguno de los supuestos recogidos en el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 de 13 de julio del 
Suelo  y  de  los  Espacios  Naturales  Protegidos  de  Canarias,  circunstancia  que  debe 
aclararse, ya que según consulta del planeamiento municipal, parece deducirse de las 
normas subsidiarias que efectivamente la finca está incluida en la categoría de Suelo 
Rústico de Protección Especial a que se refiere el artículo 361,5 B1.º
El artículo 64.2 de la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Protegidos de Canarias 
señala “2. En particular, en el suelo rústico de protección natural, paisajística y cultural 
solo serán posibles los usos y las actividades que sean compatibles con la finalidad de 
protección y los necesarios para la conservación y, en su caso, el disfrute público de sus 
valores”,  señalando  el  artículo  361.5  del  mismo  texto  legal  que  “Las  limitaciones 
temporales establecidas en los apartados anteriores no regirán para el ejercicio de la 
potestad  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  respecto  de  las  siguientes 
actuaciones:... b) Las de construcción o edificación cuando hayan sido ejecutadas o 
realizadas: 1.º) Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con 
carácter previo al inicio de la actuación”.
Además de conformidad con el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana, al señalar “... 4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, 
en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no 
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen 
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la 
constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: 
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra 
nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico 
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su 
descripción  coincidente  con  el  título.  A  tales  efectos,  el  Registrador  comprobará  la  s
inexistencia  de  anotación  preventiva  por  incoación  de  expediente  de  disciplina  oe.
urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se  w.
trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso  772ww
públSiceor ág enneecreasl.a..r”io por lo tanto aclarar si efectivamente la edificación existía a la fecha
deen  lqau ceo snes tcruaclicfiicóón  tmale sduidealos  cdoem reos rtúasbtlieccoi mdeie nptroo tdeec claió nle geasplideacdia lu yrb qauneís nticoa c.aben respecto  BOE-A-cable e
Estas  faltas  se  califican  de  subsanables  no  tomándose  anotación  por  defecto 
subsanable al no haber sido solicitado por el presentante.
Contra la precedente nota podrán (…)
El Rosario, a cinco de abril de dos mil veintiuno. La registradora Fdo.: María Azucena 
Morales González.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Alfonso de la Fuente Sancho, notario de 
San Cristóbal de La Laguna, interpuso recurso el día 14 de mayo de 2021 mediante 
escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
A)  (…)
B)  De orden sustantivo.
1.º)  Argumenta la registradora en la calificación recurrida que el terreno sobre el 
que se asienta la obra nueva “parece” que es de protección ambiental, al que se refiere 
el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 de Canarias, y por ello hay que aclararlo, a pesar de 
que del certificado del técnico y de los medios auxiliares de cartografía que se dirán 
resulta que no lo es.
Dicha calificación no tiene en cuenta el contenido de la Resolución de la DGRN 
de 28 de junio de 2017, relativa también a una obra nueva declarada por antigüedad 
sobre un terreno rústico en Canarias, en la que sentó la doctrina siguiente sobre el modo 
de actuar los registradores en estos casos: La regla general es que “debe rechazarse 
toda posición basada en la exigencia generalizada de previa certificación administrativa 
acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción de la acción de 
disciplina, pues sería del todo contrario al espíritu que inspira la redacción del citado 
artículo 28.4 (de la Ley estatal del Suelo), en particular, tras la reforma por Ley 8/2013”.
Excepcionalmente, dicha suspensión solo procedería “cuando de la consulta de los 
distintos medios de calificación de que dispone legalmente, pueda resultar la incidencia 
de estas circunstancias impeditivas, siempre que lo exponga motivadamente en la nota 
de calificación y sin prejuzgar la competencia administrativa en la materia”.
Por  tanto,  la  registradora  debería  haber  fundamentado  razonadamente  la 
circunstancia impeditiva de acceso al Registro de la Obra Nueva si hubiera concluido 
después de la consulta a los medios auxiliares de cartografía que el suelo sobre el que 
se asienta la construcción es uno a los que se refiere el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 
de 13 de Julio del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos en Canarias.
Sin embargo, la calificación incide en la práctica registral que la Dirección General 
rechazó  la  exigencia  generalizada  de  certificación  administrativa,  algo  contrario  al 
espíritu del citado artículo 28.4 de la Ley del Suelo y a la citada doctrina de la Dirección 
General.
En el presente caso una simple consulta al sistema de Información Territorial de 
Canarias (IDE), de acceso público (como hizo la Dirección General en el caso anterior) 
permite concluir que el terreno sobre el que se declara la obra nueva no es uno de los 
que se refiere el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 de Canarias, aunque es cierto que no 
lejos se encuentra una zona de suelo protegida denominada (…), pero a suficiente  e
distancia para evitar cualquier duda. bo
El resultado de esa consulta al sistema IDE Canarias en la página web https:// 772ww
visoEr.gnr acfucaannt.oe sa/v liaso crwaleifbic/a ecsió enl  sdieglu sieunetleo:  [csoem inos edret ap irmotaegcecnió].n especial y su significado,
hUarbya qnuíset icteanse r Seunb sciudeianrtiaa sq ued eel s Auynuan ctaamteiegnotroía  ddee  suEell o Rqousea rreios uldtao nddee  unuabsi cNano rmlaass 
construcciones, que no tiene competencia sobre elaboración de normas para regular la
prescripción de infracciones urbanísticas, ni sobre declaración de espacios naturales 
protegidos, (que compete al poder legislativo autonómico canario, es decir al Parlamento 
de Canarias).
Además, dichas Normas Subsidiarias fueron publicadas en el Boletín de la Provincia 
el día 10 de enero de 1992, fecha muy posterior a la terminación de las edificaciones 
declaradas que ha sido fechada por el técnico certificante el día 1 de enero de 1982.»
IV
Mediante escrito, de fecha 24 de mayo de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 202 de la Ley Hipotecaria; la Exposición de Motivos y el artículo 3 
de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; los artículos 27, 28 y 65 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 64.2 de la Ley 4/2017 del Suelo y 
de  los  Espacios  Naturales  Protegidos  de  Canarias;  55  y  180  del  Decreto-
Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes 
de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias; 52 del 
Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo 
de 2011, 2 de junio y 11 de diciembre de 2012, 5 de marzo, 2 de abril y 5 de agosto 
de 2013, 21 de enero, 11 de marzo y 17 de octubre de 2014, 28 de febrero, 26 de mayo 
y 1 de julio de 2015, 1 de marzo, 30 de mayo y 21 de septiembre de 2016 y 28 de junio 
de 2017.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
agrupación de fincas rústicas y declaración de obra nueva terminada en la que concurren 
las circunstancias siguientes: en la escritura, de fecha 10 de febrero de 2021, se otorga 
la agrupación de dos fincas rústicas colindantes, situadas en el término municipal de El 
Rosario,  y  sobre  la  finca  resultante  de  la  agrupación,  se  declara  una  obra  nueva 
terminada de una vivienda con piscina; se incorpora a la escritura la representación 
geográfica georreferenciada de la agrupación, mediante informe de validación catastral 
con  código  seguro  de  verificación,  informe  técnico  expedido  por  arquitecto  técnico 
colegiado, en el que se certifica que la obra estaba terminada el 1 de enero de 1982, y 
certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta que la edificación estaba 
dada de alta en el Catastro el año 1960.
La registradora en su nota destaca que de la certificación firmada por don J. R. C. L., 
ingeniero  de  edificación  y  arquitecto  técnico  del  Colegio  Oficial  de  Aparejadores, 
Arquitectos e Ingenieros de la Edificación de Santa Cruz de Tenerife, de fecha 20 de 
noviembre  de  2020,  sólo  se  incorporan  dos  hojas  (páginas  3  y  4  de  8  con  el 
encabezamiento certificado para prescripción y georreferenciación), estando por tanto la 
misma incompleta, siendo necesario que se aporte en su totalidad el certificado técnico  e.e
de antigüedad fechado y firmado el día 20 de noviembre de 2020, a efectos de acreditar  b
la antigüedad de la obra. 772ww
de 2A0d2e1m eáns  las eq uien csoer pinocrao rpootrraa nc elarsti fcicoaocridóenn addeal sm disem lao  ptoérccnióicno  ddee s ufeecloh ao c2u pdaed afe pborer rlao 
ecadtifaicsatrcailó enn  clao nq ueel  ceonncsatab eqzuaem laie nptaor cecelar tsifeic aednoc upeanrtraa  egne osrureefleor ecnactaialocgióand oy c ovmaloid asucieólno 
rústico  de  protección  especial,  pero  constando  en  el  certificado  de  fecha  20  de
noviembre de 2020 antes citado que la edificación no se encuentra dentro de ninguno de 
los supuestos recogidos en el artículo 361.5 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y 
de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
La  registradora  entiende  que  esta  circunstancia  debe  aclararse,  ya  que  según 
consulta del planeamiento municipal, parece deducirse de las normas subsidiarias que 
efectivamente  la  finca  está  incluida  en  la  categoría  de  suelo  rústico  de  protección 
especial a que se refiere el artículo 361.5 B1.º, y será necesario, por lo tanto, aclarar si 
efectivamente la edificación existía a la fecha en que se calificó tal suelo como rústico de 
protección  especial  y  que  no  caben  respecto  de  la  construcción  medidas  de 
restablecimiento de la legalidad urbanística.
El  notario  recurrente  alega  lo  siguiente:  que  la  registradora  debería  haber 
fundamentado razonadamente la circunstancia impeditiva de acceso al Registro de la 
Obra Nueva si así hubiera concluido después de la consulta a los medios auxiliares de 
cartografía que el suelo sobre el que se asienta la construcción; que una simple consulta 
al  sistema  de  Información  Territorial  de  Canarias  (IDE),  de  acceso  público  permite 
concluir que el terreno sobre el que se declara la obra nueva no es uno de los que se 
refiere el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 de Canarias, aunque si bien que no lejos, se 
encuentra una zona de suelo protegida, pero a suficiente distancia para evitar cualquier 
duda;  que  es  una  categoría  de  suelo  que  resulta  de  unas  Normas  Urbanísticas 
Subsidiarias del Ayuntamiento de El Rosario donde ubican las construcciones, que no 
tiene  competencia  sobre  elaboración  de  normas  para  regular  la  prescripción  de 
infracciones  urbanísticas,  ni  sobre  declaración  de  espacios  naturales  protegidos,  y 
dichas Normas Subsidiarias fueron publicadas en el boletín de la provincia el día 10 de 
enero de 1992, fecha muy posterior a la terminación de las edificaciones declaradas que 
ha sido fechada por el técnico certificante el día 1 de enero de 1982.
2.  Este Centro Directivo en Resolución de 28 de junio de 2017, ya resolvió sobre 
esta cuestión:
«Como dice la Resolución de este Centro Directivo de 6 de mayo de 2013: “El 
legislador  sigue  exigiendo  que  el  registrador  califique  la  antigüedad  suficiente  para 
considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición y, 
además que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o 
afectado por servidumbres de uso público”. Y en esta calificación el registrador, como 
afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá “constatar, por lo que resulte 
del Registro (y, cabe añadir, del propio título calificado), que la finca no se encuentra 
incluida en zonas de especial protección”, en aquellos casos en que la correspondiente 
legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente 
acción  de  restauración  de  la  realidad  física  alterada,  pues  en  tales  casos  ninguna 
dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, 
dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un 
mandato legal.
4.  En este sentido, resulta también esencial debatir la posibilidad de utilizar medios 
de calificación o de prueba que no consten en el Registro para determinar la inclusión de 
la finca en cuestión dentro de una determinada zona de especial protección. A tenor del 
imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su 
Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto 
los asientos del Registro como los documentos presentados –todo ello de acuerdo con la 
normativa aplicable–, para poder determinar la validez del acto contenido en el título 
objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley.  e.
Dentro  de  esta  normativa  aplicable  a  considerar  se  incluye,  sin  ninguna  duda,  los  w.b
concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en  772ww
cduee 1s3ti ódne,  dciucyieam nbaretu, rdaelel zPaa tnriomrmonaitoiv Na antuor acla yb ed ed lias cBuitoird i(vaertrísciudlaod ,1 S8 ednete nlac iaL edye l 4T2r/i2b0u0n7a,l 
DSuirpercecmióon  Gdee n3e1ra ld dee  olocstu Rbereg isdtero s2 0y1 d4e ly N Roteasrioalduoci)ó.n de 28 de febrero de 2015 de la
Admitida la aplicación de tales normas urbanísticas en la actuación calificadora del 
registrador, al efecto de verificar condicionantes que determinan directamente el acceso 
registral de actos sujetos a tal régimen jurídico, siempre con respeto a la competencia de 
la Administración en el ámbito urbanístico; la cuestión se centrará en determinar si la 
finca registral en la que se declara una edificación está o no afectada por un determinado 
régimen especial.
En este sentido, como la Resolución de 1 de julio de 2015 reconoció, ciertamente no 
es  competencia  de  este  Centro  Directivo,  ni  tampoco  del  registrador  calificar  la 
naturaleza de la eventual infracción cometida, pero sí lo es la de comprobar el plazo 
aplicable  a  efectos  del  artículo  20.4,  hoy  28.4,  de  la  Ley  de  Suelo  estatal  que, 
recordemos, no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción; destacando 
que si la norma sustantiva aplicable dispone que si la edificación se realizara sobre 
terrenos calificados con régimen especial –generalmente sistemas generales, zonas 
verdes, espacios libres o suelo no urbanizable especial, según la diferente normativa 
autonómica– la Administración podrá actuar sin limitación alguna de plazo, se deduce 
que, en esos supuestos particulares, no cabe la consolidación de la obra por antigüedad.
Supuesto  que  demuestra  la  importancia  de  contar  de  elementos  auxiliares  de 
calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la 
que responde la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la 
Ley de Catastro Inmobiliario, en su disposición adicional quinta. En el supuesto de la 
citada Resolución, sin embargo, la cuestión se facilitaba al contar con certificación 
municipal de la que resultaba la concreta situación urbanística de la finca.
5.  Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, debe destacarse aquí que esta 
materia, y sus distintas implicaciones, ha sido expresamente abordada en el nuevo y 
actual  artículo  202  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  dispone  lo  siguiente:  “Las  nuevas 
plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto 
fijas  como  removibles,  de  cualquier  tipo,  podrán  inscribirse  en  el  Registro  por  su 
descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa 
aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora 
o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser 
objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La 
porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de 
estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (...)”.
Es decir, a partir de la entrada en vigor de esta ley no es posible el acceso registral 
de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente 
conste la delimitación geográfica de su ubicación precisa. Además, para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación 
geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló 
este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015. Dicha delimitación y lista de coordenadas de la finca se incorporarán a los 
libros registrales a través de los procedimientos regulados por la misma Ley, con un 
relevante papel del registrador en su función calificadora –cfr. artículos 9, 10 y 199 de la 
Ley Hipotecaria–.
Como  destaca  la  Exposición  de  motivos  de  la  Ley  13/2015,  la  fiabilidad  de  la  s
información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones  oe.
es  un  importante  valor  añadido  a  la  propiedad  inmobiliaria,  que  evitará  supuestos  w.
litigiosos  y  los  costes,  tanto  económicos  directos  de  todo  contencioso,  como  los  772ww
idned imreacytoosr ,t rdaenrsivpaadreonsc diae. las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario
elevMará as  erenq cuoisnitcor edteo , inesxcisrtipecni óimn pdoer tlaan dteesc leafreacctioósn  jduerí doibcoras  nyu eecvoan, ólam lioccoasl iqzuaec iójuns taif itcraanv éesl   BOE-A-cable e
de sus coordenadas de referenciación geográfica, entre esos efectos se encuentran 
destacadamente la clara  determinación del régimen  jurídico aplicable a la concreta 
edificación, afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa, lo que 
redundará, desde un punto de vista administrativo, en una mejor aplicación de dicha 
normativa, pero especialmente en una mayor transparencia en el mercado inmobiliario, 
tanto para los eventuales adquirentes de los inmuebles, como los acreedores, con 
incidencia  directa  en  los  costes  de  transacción  y  la  valoración  económica  de  los 
derechos, incluidos los derechos del propietario que se ve afectado por procesos de 
equidistribución o expropiatorios, aumentando además sus garantías jurídicas.
Precisamente, entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación 
precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se 
pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad, se encuentran, por una parte, permitir 
que  la  calificación  registral  compruebe  si  tal  edificación  o  instalación  se  encuentra 
plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de 
tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada 
pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, 
o  cuál  sea  la  precisa  calificación  y  clasificación  urbanística  del  suelo  que  ocupa, 
determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la 
potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística. Y permitir también que, cuando 
el  registrador  efectúe  las  comunicaciones  legalmente  procedentes  a  las  distintas 
administraciones, por ejemplo, al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, 
se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta 
georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.
Constando al registrador, por los medios de calificación de que dispone, la concreta 
ubicación geográfica de una edificación o de la finca en la que se ubica, determinante, 
como  se  ha  dicho,  de  un  particular  régimen  jurídico  aplicable,  en  este  caso,  la 
ordenación territorial y urbanística, no cabe sino afirmar la procedencia de suspender la 
inscripción de declaraciones de obra efectuadas por la vía del artículo 28,4 de la Ley de 
Suelo, cuando así resulte de dicha normativa, siempre que el registrador, de forma 
motivada, lo justifique en alguno de los presupuestos que previene el citado artículo, 
como la afectación a suelo demanial, servidumbre de uso público o suelo de especial 
protección determinante de la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de 
legalidad.
Sobre  este  punto,  como  recuerda  la  Resolución  de  1  de  marzo  de  2016,  el 
artículo 27.4 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo contempla la posibilidad de 
que el Notario autorizante solicite de la Administración Pública competente información 
telemática  o,  en  su  defecto,  cédula  o  informe  escrito  expresivo  de  su  situación 
urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas las fincas o 
parcelas, posibilidad que debe elevarse a deber, cuando ello es presupuesto necesario 
para verificar aquellos requisitos que les impone la Ley en su función colaboradora en el 
control de la legalidad urbanística, entre los que se encuentra, sin duda, la posible 
afección a regímenes de especial protección que impidan la aplicación del artículo 28.4 
de la Ley de Suelo, partiendo de que se pueda establecer una adecuada identificación 
geográfica de la finca registral; las dudas existentes sobre tal afección, siempre que 
estén  justificadas,  deberán  solventarse  mediante  la  resolución  de  la  Administración 
competente que aclare la situación urbanística de la edificación. Así se compatibiliza el 
régimen del artículo 28.4, basado en la no exigencia general de previo título habilitante y 
la comunicación posterior a la Administración, con la necesaria preservación respecto a  s
la actividad edificatoria, evitando distorsiones en su publicidad registral, del suelo de  oe.
dominio o interés público –cfr. Resolución de 27 de febrero de 2014 y artículos 30.7 de la  w.
Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, y 15 y 16 de la Ley 22/1988, de 28 de  772ww
julioT, adme bCiéons taess– e, lc ocmritoe reiol  pqruoep ioa daorptítcau lloa  dReejas oal uscailóvno .de 19 de abril de 2016 al plantear
icnufoárl mdáetbicea ss epra real  epl rtoracetadmerie ndteol  dreeg bisatsraedso gr ráefnic aloss,  ycaa sseoasn e lna s loesx isqteunet elass c oanpfloicramceio an elas   BOE-A-cable e
normativa anterior a la Ley 13/2015, o ya sean las previstas en dicha ley en fase de 
pilotaje o una vez homologadas, no dispongan de la información correspondiente a la 
representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre 
y de las servidumbres de tránsito y protección, por no haberse implantado plenamente el 
sistema informático previsto en las normas expuestas en el punto anterior. En tales 
casos el registrador no podrá proceder conforme a lo previsto en la citada regla 2.ª del 
artículo 36 del Reglamento General de Costas al faltar el primer presupuesto para su 
aplicación, como es la determinación de la colindancia o intersección según la repetida 
representación gráfica del dominio público y las servidumbres legales. Por ello, la única 
forma de lograr esta determinación será la previa aportación de certificación del Servicio 
Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección así como si la finca 
invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las 
servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre 
en tal Administración. No obstante, esta determinación previa sólo debe ser exigible a 
aquéllas fincas que, según los datos que consten en el Registro, linden con este dominio 
público o puedan estar sujetas a tales servidumbres (artículos 15 de la Ley de Costas 
y 35 y 36 del Reglamento General de Costas), lo que deberá justificarse debidamente en 
la nota de calificación.
En  el  caso  de  la  citada  Resolución  de  1  de  marzo  de  2016,  si  bien  pudieron 
estimarse fundadas las dudas del registrador, si se atendía a la localización de la parcela 
según su referencia catastral, conforme al sistema de información urbanístico de la 
Comunidad Valenciana, del que resultaba la situación de suelo no urbanizable protegido, 
en ese supuesto se estimó el recurso por atender a la antigüedad de la edificación según 
certificación técnica, anterior a la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al 
suelo no urbanizable de protección, quedando la edificación declarada, en principio, en 
un régimen jurídico de fuera de ordenación o asimilado –de modo similar al caso resuelto 
por  la  Resolución  de  28  de  febrero  de  2015–,  sin  prejuzgar  en  ningún  caso  la 
competencia administrativa –vid. también Resolución de 30 de mayo de 2016–.
Por su parte, en el caso de la Resolución de 21 de septiembre de 2016, si bien se 
admitió que si el registrador tiene dudas –debidamente justificadas– sobre si el suelo 
sobre el que se asienta la edificación tiene el carácter de suelo especial o protegido, 
debe suspenderse la inscripción hasta que se acredite por la Administración competente 
mediante la oportuna resolución si el suelo rústico es común o protegido, y, en este 
último caso, la fecha de la declaración de protección, el recurso fue estimado dado que 
en la calificación impugnada el registrador no había alegado duda alguna sobre tal 
extremo, ni sobre que resulte tal situación atendiendo a la localización de la parcela 
según su referencia catastral o su ubicación geográfica, sin que constara en el folio de la 
finca ni en la documentación aportada (por ejemplo, a través de la anotación preventiva 
de la correspondiente incoación de expediente sobre disciplina o restauración de la 
legalidad urbanística o a través de la constancia registral de la calificación urbanística, 
medioambiental o administrativa correspondiente a la finca), el carácter de suelo no 
urbanizable protegido de la parcela sobre la que se declaraba la edificación.»
3.  En  el  concreto  supuesto  de  este  expediente,  se  discute  la  procedencia  de 
inscribir por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, una escritura de declaración de 
obra terminada el 1 de enero de 1982, según certificación técnica, en suelo descrito en el 
título y en Registro como rústico, en la Comunidad de Canarias; con la circunstancia de 
que esa certificación técnica está parcialmente incorporada al título y no resulta con 
claridad  la  afirmación  del  técnico  de  que  no  está  construida  en  zona  de  especial  e.
protección o al menos que no proceden medidas de restablecimiento de la legalidad  w.b
urbanística por haber prescrito la acción administrativa si es que estuviera construida en  772ww
dichEan z oenfeac dtoe,  edsep eucniaal  ppraortteec, cpióanr.ece resultar del certificado para georreferenciación y
dvael idparoctióencc cióanta setsraple qciuael,  lap epraor cpeolar  soetr ae npcaureten trcao ennst as ueenlo  ecla tcaelortgifaicdaod coo mdeo  fseucehloa  r2ú0s tidcoe 
noviembre de 2020 antes citado que la edificación no se encuentra dentro de ninguno de
los supuestos recogidos en el artículo 361.5 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y 
de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
En definitiva, no resulta con claridad la ubicación exacta de los terrenos fuera de 
zonas de especial protección o la afirmación bajo su responsabilidad, por parte del 
técnico certificante, de que a pesar de estar construido en tal zona, y dada la fecha de 
construcción, ha prescrito (suponiendo que sea susceptible de prescripción la infracción).
Está por tanto justificada la exigencia de la registradora de aclarar si efectivamente la 
edificación existía a la fecha en que se calificó tal suelo como rústico de protección 
especial y que no caben respecto de la construcción medidas de restablecimiento de la 
legalidad urbanística.
Tal y como se ha argumentado en la citada Resolución de 28 de junio de 2017, debe 
rechazarse toda posición basada en la exigencia generalizada de previa certificación 
administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción 
de  la  acción  de  disciplina,  pues  sería  del  todo  contrario  al  espíritu  que  inspira  la 
redacción del citado artículo 28,4, en particular, tras la reforma por Ley 8/2013. Dicha 
acreditación previa de alguno de los presupuestos en los que se basa el precepto, 
carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o a un régimen 
urbanístico especial, sólo puede considerarse justificada cuando de la consulta de los 
distintos medios de calificación de que dispone legalmente, pueda resultar la incidencia 
de estas circunstancias impeditivas, siempre que lo exponga motivadamente en la nota 
de calificación y sin prejuzgar la competencia administrativa en la materia.
Ciertamente, que en el caso de la vigente legislación urbanística de la Comunidad de 
Canarias existen distintos tipos de suelo rústico determinantes de la imprescriptibilidad 
de la acción de disciplina, y por tanto impeditivos de la consolidación de obras por 
antigüedad,  pero  no  resultan  acreditados  con  claridad  en  el  título  presentado  a 
inscripción.
El artículo 64.2 de la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturles Protegidos de 
Canarias señala: «2. En particular, en el suelo rústico de protección natural, paisajística y 
cultural solo serán posibles los usos y las actividades que sean compatibles con la 
finalidad de protección y los necesarios para la conservación y, en su caso, el disfrute 
público de sus valores», señalando el artículo 361.5 del mismo texto legal que «las 
limitaciones temporales establecidas en los apartados anteriores no regirán para el 
ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto de las 
siguientes actuaciones: (…) b) Las de construcción o edificación cuando hayan sido 
ejecutadas o realizadas: 1.º) Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como 
tal con carácter previo al inicio de la actuación».
De conformidad con el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, resulta lo siguiente:
«4.  No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, 
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la 
terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: a) Se inscribirán en el 
Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen 
de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial 
descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que 
conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con  e.
el  título.  A  tales  efectos,  el  Registrador  comprobará  la  inexistencia  de  anotación  w.b
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de  772ww
dlae cmoannsitarul occ eiósntá,  eadfeifcictaadcoió pno er  sinesrtvaidlaucmióbnr edse  dqeu ues soe p túrabtleic oy  gqeunee eral ls.»uelo no tiene carácter
Pero de la escritura objeto del expediente no resulta acreditada con claridad la
antigüedad de la obra nueva y la afirmación bajo su responsabilidad por parte del técnico
competente  (en  defecto  de  la  del  Ayuntamiento)  sobre  el  transcurso  del  plazo  de 
prescripción y los demás requisitos exigidos para la inscripción de la misma conforme los 
parámetros  del  citado  artículo  28.4  del  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de 
octubre. En efecto, el certificado que se testimonia no cumple con estos requisitos dado 
su  carácter  incompleto,  contradictorio  e  inconcreto  en  cuanto  a  que  no  procedan 
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.