BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6413
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
940 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, en nombre y representación de don P. R. S. y doña D. S. G. D., contra la nota 
de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx número 2, don Álvaro Lázaro 
Martínez, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a 
la catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada de fecha 29 de septiembre de 2020, con firma legitimada 
por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca; don P. R. S. y doña 
D. S. G. D. solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral 
correspondiente a la finca registral 31.797 del término de Santanyí, acompañando, a la 
misma, informe de validación gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Felanitx número 2, 
una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es 
objeto  de  calificación  negativa  con  arreglo  a  los  siguientes  hechos  y  fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
Primero. La finca registral 31797 cuya base gráfica se pretende incorporar linda por 
el  Suroeste,  con  camino,  las  fincas  registrales  22.256  y  22.257  que  constituyen 
respectivamente las parcelas catastrales 996 y 733 del polígono 4, lindan ambas por 
Este con camino. Al reconocer dichas fincas que lindan con un camino y desparecer este 
camino con la incorporación de la base gráfica alternativa que se pretende inscribir y 
teniendo en cuenta la naturaleza fija del lindero-camino, justifica, como también han 
puesto de manifiesto las alegaciones que más adelante se dirán, que se tengan dudas 
razonables sobre la realidad y exactitud de la delimitación gráfica de la finca que se 
obtendría con la inscripción de la base gráfica.
Segundo. Con fecha 27/07/2020, se ha recibido escrito suscrito por J B. B. y A. B. B., 
en calidad de colindantes registrales y catastrales, en el que se oponen a la inscripción 
de la base gráfica que se pretende inscribir, por cuanto, en la dentro de la superficie 
grafiada, que se pretende incorporar a la finca objeto del presente expediente, se recoge  s
la superficie correspondiente a un camino, tal y como se indica en los trámites del  oe.
procedimiento que se transcriben en el Expediente que se adjunta. w.
Los  asientos  quedan  bajo  la  salvaguardia  de  los  Tribunales,  con  los  efectos  0w
derivados de los principios hipotecarios.
Dicha  calificación  negativa  se  basa  en  el  precedente  hecho  y  el  siguiente 
Fundamento de Derecho:
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción dada por la Ley 13/2015 
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice: "El Registrador 
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en 
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que 
será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, 
y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su 
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular 
registral  de  la  finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine 
necesariamente  la  denegación  de  la  inscripción.  La  calificación  negativa  podrá  ser 
recurrida conforme a las normas generales.»
Acuerdo:
En vista del citado hecho y fundamento de derecho SE SUSPENDE la inscripción del 
precedente título.
(…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Álvaro Lázaro 
Martínez,  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  Felanitx  2  a  día  diecisiete  de 
septiembre del año dos mil veinte.»
III
Don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, en nombre y 
representación de don P. R. S. y doña D. S. G. D., interpuso recurso contra la anterior 
calificación mediante escrito de fecha 24 de septiembre de 2020 que tuvo entrada en el 
citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente:
«Primero.  La calificación del Registrador es contraria a lo dispuesto en la Ley 
Hipotecaria, por cuanto el artículo 199 de esta expresamente dice que "a la vista de las 
alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las 
normas generales".
Contra este expreso y clarísimo mandato de la ley que, obliga, en caso de oposición 
de los colindantes, a efectuar una labor indagatoria, el Registrador ha denegado la 
inscripción basándose exclusivamente en la "mera oposición" de dos de los colindantes. 
A tal respecto, la Dirección General ha expuesto ya una consolidada doctrina, y valga por 
todas la contenida en la Resolución de 18 de febrero de 2020 (BOE de 2 de julio 
de 2020).
Segundo.  Pero es que ni siquiera hay constancia de que el escrito presentado 
efectivamente sea de autoría de tales colindantes, ya que el Registrador se ampara en 
un vago "se ha recibido escrito". No se hace constar que las firmas que figuran en dicho 
escrito hayan sido legitimadas notarialmente, ni hayan sido puestas en presencia del 
propio Registrador, procediendo el mismo a su legitimación. No se puede admitir como 
prueba en un expediente, frente a las pretensiones de los solicitantes, un escrito cuya 
autoría es dudosa. e.
Tampoco parece que el Registrador, dentro de sus funciones indagatorias, haya  w.b
mantenido  una  entrevista  personal  con  los  mencionados  colindantes,  para  haber  0w
ianlteegrarong.ado a los mismos sobre la situación que estos (si es que el escrito es suyo)
tal vTeezr cfeirrmo.a doP eproor  elso sq uceo,l ianddeamntáess,,  edne  elol  cqounete nniod oh adye l ceesrcteriztoa )r ehcaibyi dsou feicni eenl tRese ginisdtricoi o(ys 
como para sospechar que las alegaciones presentadas por estos dos colindantes no
responden  a  la  verdad  y  no  deberían  haber  sido  tomadas  en  consideración  en  el 
procedimiento.
En primer lugar, en el escrito atribuido a los colindantes se dice expresamente lo 
siguiente: "Por otra parte, si observamos la descripción registral tanto de la finca de los 
pretendientes como de los comparecientes, podremos comprobar que las mismas no 
colindan, ni han colindado nunca", es decir, se afirma paladinamente que las fincas de 
don J. B. B. y don A. B. B. no son colindantes con la finca cuya constancia de la 
georreferenciación en el Registro interesa. Lo que plantea inmediatamente la siguiente 
cuestión: entonces ¿qué papel juegan en el procedimiento en cuestión? Porque la Ley 
Hipotecaria en su artículo 199 se refiere al trámite de audiencia a los colindantes 
registrales o titulares catastrales colindantes. Por tanto, estaría fuera de lugar, si lo que 
don J. B. B. y don A. B. B. afirman fuera cierto, que se les tuviera por personados en un 
procedimiento que afectaría a una finca que no sería colindante con las suyas.
Cuarto.  El caso es que todo el motivo de oposición de los señores don J. B. B. y 
don A. B. B. a la georreferenciación solicitada es que entre sus fincas y la que se 
pretende georreferenciar hay un camino.
Pero resulta claro que la mención que figura en la descripción registral de los linderos 
de la finca solo puede llevar a pensar, como mucho, que existe un camino en el lindero 
occidental de la finca cuya georreferenciación se pretende, pero nada nos indica acerca 
de la titularidad jurídica de dicho camino.
En efecto, por un lado, camino, según el Diccionario, es "tierra hollada por donde se 
transita habitualmente", o sea, un fenómeno físico y no jurídico, pero incluso dentro de 
una finca rústica puede existir un camino que forme parte de dicha finca. Ciertamente, el 
Registro da publicidad y protege titularidades jurídicas, pero no se puede hacer extensivo 
dicho principio (referente a los derechos de titularidad inscritos) a que el Registro asigne 
titularidad  jurídica  alguna  a  los  mencionados  en  la  descripción  de  la  finca  como 
colindantes. Los linderos son meros datos que podrían permitir localizar la finca, en 
tiempos de ausencia de tecnologías que permitieran hacerlo de otra forma, pero sería un 
absurdo pretender que la mera mención de colindantes asigna titularidades jurídicas 
dignas de protección registral.
Efectivamente  existe  un  camino  físico  en  el  lindero  oeste  de  la  finca  cuya 
georreferenciación se pretende, cosa que nunca se ha ocultado por los solicitantes, y se 
puede ver con claridad que dicho camino aparece perfectamente dibujado en los planos 
incorporados en el informe técnico de georreferenciación que se acompañaron a la 
solicitud. Dando eso por bueno, la titularidad jurídica del camino solo puede ser una de 
estas cuatro:
a)  Que se trate de un camino de uso público y, por tanto, un bien de dominio 
público (artículo 339.1.º del Código civil).
b)  Que se trate de un camino medianero, perteneciente a varias fincas.
c)  Que se trate de un camino de tránsito particular, perteneciente a las fincas 
colindantes por la parte del Oeste de la finca cuya georreferenciación se pretende.
d)  Que se trate de un camino de tránsito particular, perteneciente a la finca cuya 
georreferenciación se pretende.
La alternativa a) debe quedar descartada, por cuanto los mismos don J. B. B. y don 
A. B. B. reconocen en sus alegaciones que el mismo "no figura en el catálogo de 
caminos públicos del término de Santanyí" y, lo que es más importante y decisivo, que el 
propio Registrador certifica en su calificación que "NO resultan indicios evidentes de  e
posible invasión del dominio público aparente", por lo que hay que dar por acreditado  bo
que el camino en cuestión no es de dominio público. w
y doLna As .a Blte. rBn.a etinv ansi nbg)ú yn c m) aonmteerniotor eesn t asmusb aiéleng daecbioenne dse asfciramrtaanrs qeu, ep osre cau daen tsou d porno pJ.ie Bd.a Bd.. 
Dsoel ichiteacnhteos, , erens unltianngtúens  dmeol minefonrtmo ea tféircmniacno , qinuvea dlaans  sgueso rreresfpeercetnivcaiass p raoppoiertdaaddaess .por  los
Por tanto, necesariamente hay que concluir que las georreferencias aportadas son 
correctas y que el citado camino pertenece a la finca de titularidad de los solicitantes.
Quinto.  Finalmente,  alegan  don  J.  B.  B.  y  don  A.  B.  B.  que  el  camino  "está 
delimitado en ambos lados de su trazado por sendas paredes". Eso tampoco supone 
ninguna novedad respecto del informe técnico de georreferenciación, pues en los planos 
incorporados al mismo se han hecho figurar dichas paredes. Añaden don J. B. B. y don 
A. B. B. que están "dotadas dichas paredes de los correspondientes accesos, ''portells ", 
a cada una de las fincas que delimitan o colindan con el mismo", pero omiten, de forma 
evidentemente maliciosa, especificar dónde están situados esos accesos que, como es 
de ver en los planos del informe técnico, solo existen: uno, en el extremo Sur del camino; 
dos, más al Norte a unas dos terceras partes de la longitud de la pared oriental junto a 
una de las edificaciones existentes en la finca, identificada como Garaje), accediéndose 
por ambos accesos a la propia finca de los solicitantes, y, tres, en el extremo Norte, 
dando acceso a la finca que linda por el Norte con la finca cuya georreferenciación se 
solicita, pero sin que aparezca en dicho plano ningún portillo o acceso de las fincas de 
don J. B. B. y don A. B. B. al citado camino.
Por consiguiente, parece evidente, de la documentación disponible en el expediente, 
que las fincas de don J. B. B. y don A. B. B. no tienen acceso al camino y que este les es 
totalmente ajeno. Posiblemente se trate de un camino de servidumbre de paso por la 
finca de los solicitantes hacia la finca existente al Norte de su propiedad. Ciertamente, no 
aparece inscrita dicha servidumbre en el Registro de la Propiedad, pero aunque existiese 
como servidumbre no inscrita, eso en nada afectaría a la extensión física de la finca 
propiedad de los señores solicitantes de la georreferenciación ni a los linderos de la 
misma, pues aunque existiese tal servidumbre (como cuestión de hecho no inscrita o 
como derecho real inscrito), la propiedad del suelo del predio sirviente seguiría siendo 
extensiva al camino mediante el cual se materializa la servidumbre de paso. Así pues, 
esta cuestión resultaría irrelevante en el presente procedimiento».
IV
El registrador de la propiedad de Felanitx número 2, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2016, 8 de junio 
de 2016, 10 de octubre de 2016, 20 de diciembre de 2016, 30 de junio de 2017, 13 de 
julio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 de septiembre 
de 2017, 19 de octubre de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 18 de 
diciembre de 2017, 15 de enero de 2018, 16 de enero de 2018, 23 de abril de 2018, 12 
de junio de 2018, 5 de julio de 2018, 1 de agosto de 2018, 27 de septiembre de 2018, 18 
de octubre de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de noviembre de 2018, 19 de noviembre 
de 2018, 27 de noviembre de 2018, 28 de noviembre de 2018, 5 de diciembre de 2018, 
14 de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 30 de enero de 2019 y 10 de abril de 2019 y 
las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de 
junio y 16 de julio de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica  e.e
alternativa a la catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación  b
de su descripción. w
regisUtnraad voer zd etrnaimegitaa dlao  ienls ecxrippecdióienn steo lriceigtaudlaad oop eonn ieeln adrot ícduuldoa 1s9 d9e d peo lsai bLlee yi nHviapsoitóenc adreia u enl 
ccaomlinidnaon. teEsn  sceo mncernectoio nsae  laa feirxmisate nqcuiea  deen  ulna  cdaemsicnroip pcoiórn e ll iltienrdaerriao  odees tlea  dfein lcaa f inyc ad ey  qsuues 
se ha formulado oposición por los titulares de las fincas colindantes, basada igualmente 
en la invasión de un camino.
Son circunstancias de hecho relevantes para este expediente:
– De la descripción registral de la finca 31.797, resulta que linda por el oeste con 
finca de J. B. F. y J. B. C. y por el sur con camino. Dicha descripción figura en la última 
inscripción de dominio, de fecha 3 de agosto de 2017, siendo coincidente con la que se 
expresa en la inscripción primera de agrupación, de fecha 20 de agosto de 1993.
– Según Catastro, linda al oeste con las parcelas 730, 733 y 996 del polígono 4, sin 
que figure en la cartografía catastral camino alguno por este lindero.
– Del informe técnico aportado, resulta la existencia de un camino situado junto al 
lindero oeste de la finca, formando parte de la misma.
– En  las  fincas  identificadas  como  colindantes,  registrales  22.256  y  22.257,  se 
expresa en la descripción que lindan por el este con camino.
2.  Como se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr., por todas, la reciente resolución de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria contempla, en su apartado b), la posibilidad de incorporar a la inscripción, 
como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la  inscripción  tiene  como 
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la 
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Dicho precepto regula el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación 
gráfica  alternativa  a  la  catastral,  a  la  misma  tramitación  de  su  apartado  1,  con  la 
particularidad  de  que  han  de  ser  notificados  los  titulares  catastrales  colindantes 
afectados.
3.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la  e
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los  bo
colindantes». w
coinPciodra  taennt oto, dlaos  od updaartse  pcuoend oetnr ar ebfaesriers eg ráaf icqau ein lsac rrietap roe sceonnta ecli ódno mgriánfiioc ap údbel iclao , fian claa 
ptroassilbalteiv oi nuv aospióenra cdioen efisn cdaes  mcoodliinfidcaacnitóens  dien meanttridicaudla hdiapso teoc asreia  e(cnfcr.u abrrtiíecsuelo su n1 9n9e yg o2c0i1o 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Según se señaló en la resolución de 18 de octubre de 2018, «es doctrina reiterada y 
consolidada que la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público 
no debe referirse únicamente a aquél que conste inscrito, tutela que se hace más 
evidente a partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, que prevé en varios preceptos 
que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la 
representación  gráfica  georreferenciada  de  fincas  ya  inmatriculadas  cuando  tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público; protección que también 
resulta de lo dispuesto en distintas leyes especiales (Resoluciones de 15 de marzo y 12 
de abril de 2016 y 4 de septiembre de 2017). En caso de dudas de invasión del dominio 
público  resulta,  por  tanto,  esencial  la  comunicación  a  la  Administración  titular  del 
inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal 
intervención  sólo  puede  producirse  durante  la  tramitación  del  procedimiento 
correspondiente».
4.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican la denegación de la inscripción de la 
representación  gráfica  solicitada  y  consiguiente  rectificación  de  la  descripción, 
considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede 
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados.
En  el  supuesto  de  este  expediente,  el  registrador  deniega  la  inscripción  de  la 
representación gráfica solicitada porque, «la finca registral 31797 cuya base gráfica se 
pretende incorporar linda por el Suroeste, con camino, las fincas registrales 22.256 
y  22.257  que  constituyen  respectivamente  las  parcelas  catastrales  996  y  733  del 
polígono 4, lindan ambas por Este con camino. Al reconocer dichas fincas que lindan con 
un camino y desparecer este camino con la incorporación de la base gráfica alternativa 
que se pretende inscribir y teniendo en cuenta la naturaleza fija del lindero-camino».
La expresión en los linderos literarios de la finca de la existencia de un camino no 
puede  ser  motivo  determinante  para  denegar  la  inscripción  de  una  representación 
gráfica.
Con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio fue doctrina de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado que la alteración de linderos fijos podría motivar dudas 
de identidad a la hora de inscribir excesos de cabida.
Sin embargo, a partir de la citada Ley la delimitación y ubicación de la finca se realiza 
de  forma  indubitada  atendiendo  a  su  representación  gráfica  georreferenciada  y 
accediendo al Registro a través de procedimientos con suficientes garantías, lo que ha 
relegado a un plano secundario descripción literaria de la finca.
Es por ello que, como se ha afirmado reiteradamente por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (cfr. resolución de 18 de octubre de 2018) el mero indicio o 
sospecha del registrador acerca de la titularidad pública de un camino entre fincas no 
puede  ser  determinante  para  mantener  la  calificación  sin  que  en  este  caso  la  s
Administración haya formulado oposición alguna en la tramitación del procedimiento. oe.
Debe considerarse, además, que en ocasiones las descripciones literarias se refieren  w.
a  caminos  privados  como  dato  descriptivo  físico,  lo  que  no  permite  delimitar  con  0w
precAis ieólnlo  spi utaeldees  acañmadinirosse  slaes i nimclpuryeecnis oio nnoe se ne ne ll apse rqíumee tsreo  pduee ldae f ininccau.rrir con este tipo de
descripciones.
En concreto, en el caso de este recurso el registrador expresa en la calificación que 
la finca linda «por el suroeste con camino», cuando del historial de la finca resulta 
reiteradamente, desde 1993, que el camino se encuentra situado en lindero sur.
Tampoco en la cartografía catastral figura ningún camino público por el lindero en 
cuestión (ni oeste ni sur). En este punto debe recordarse que, conforme al artículo 3 de 
la  Ley  del  Catastro  «salvo  prueba  en  contrario  y  sin  perjuicio  del  Registro  de  la 
Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el 
Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado (Cfr. Resolución 5 
de julio de 2018) que, en caso de dudas de invasión del dominio público, resulta esencial 
la comunicación a la Administración titular del dominio público afectado a efectos de 
valorar si efectivamente se produce dicha invasión.
En el caso que nos ocupa, fue practicada la notificación prevista en el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como Administración presuntamente afectada por la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  que  se  pretende  a  juicio  del  registrador, 
resultando que este último no formuló alegación ni oposición alguna.
Esta  ausencia  de  oposición  por  parte  del  Ayuntamiento  a  la  inscripción  de  la 
representación gráfica solicitada, unida la circunstancia de no figurar un camino público 
ni en el Registro, ni en la cartografía catastral, excluye cualquier duda acerca de una 
posible invasión del dominio público.
Con  la  tramitación  del  procedimiento  regulado  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria han quedado, por tanto, salvaguardados los derechos de los propietarios de 
los fundos colindantes y el dominio público que pudiera verse afectado, en particular, con 
la notificación e intervención en dicho procedimiento de la Administración municipal, 
como colindante que pudiera verse afectado a juicio del registrador, sin que se formulase 
oposición por su parte.
Finalmente  cabe  destacar  que  en  la  tramitación  del  expediente  previsto  en  el 
artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  consta  la  siguiente  diligencia  extendida  por  el 
registrador: «investigación sobre posible invasión del dominio público aparente. Certifico: 
Que tras consultar la aplicación informática geográfica disponible en este Registro, y en 
particular la ortofotografía oficial disponible, no resultan indicios evidentes de posible 
invasión del dominio público aparente».
Ciertamente esta afirmación resulta sorprendente ya que es realizada al comienzo 
del procedimiento (incluso antes de notificar a la Administración) y resulta expresamente 
contradicha  por  el  propio  informe  técnico  que  contiene  la  representación  gráfica 
alternativa y por una simple consulta a la cartografía catastral, que evidencia invasión del 
dominio público respecto a un camino público que figura en la cartografía catastral 
situado al noreste de la finca. No obstante, este camino no es el que constituye el objeto 
de discusión en el presente recurso.
5.  Procede analizar el segundo motivo de la calificación referido a la oposición de 
los titulares de dos fincas colindantes.
Procede una vez más reiterar la doctrina de este Centro Directivo ya consolidada 
para los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral y existe una oposición expresa de titulares de fincas colindantes 
(cfr. «Vistos»).
Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, a la 
vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente 
según su prudente criterio. s
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de  oe.
los  principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley  w.
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados  0w
sneoa h raersáu ecloton.tencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que
Así lo dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador.
En el caso que nos ocupa, las alegaciones formuladas no aparecen respaldadas por 
un informe técnico o prueba documental que, sin ser por sí misma exigible, sirva de 
soporte a las alegaciones efectuadas.
Tal y como indica el recurrente, los colindantes que formulan oposición ni siquiera 
manifiestan que la superficie correspondiente al camino debatido pertenezca a su finca, 
ni  oponen  invasión  de  la  finca  de  su  titularidad,  centrando  sus  alegaciones  en  la 
afirmación de que dicho camino no corresponde a la finca 31797, sin siquiera aportar 
sustento documental sobre esta cuestión.
En consecuencia, no cabe concluir de todo ello la consecuencia de no admitir la 
inscripción de la representación gráfica alternativa aportada sin fundamentar las razones 
que impiden al registrador tal incorporación al folio real de la finca.
Siguiendo la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la 
Resolución de 12 de junio de 2018, no es razonable entender que la mera oposición que 
no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien 
formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. 
No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la 
propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de 
la jurisdicción voluntaria.
Téngase en cuenta que, como ya ha señalado la Dirección General de los Registros 
y del Notariado (cfr. resolución de 27 de septiembre de 2018), incluso aunque nos 
encontrásemos ante un camino privado o servidumbre de paso, ello no sería obstáculo 
para la inscripción de la representación gráfica, ya que «no es defecto para inscripción 
de  la  representación  gráfica  del  predio  sirviente  que  no  conste  representada  tal 
servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie 
correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación 
gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre 
conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los 
derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria 
que dispone que «Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier 
carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra 
terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las 
servidumbres  reales  podrán  también  hacerse  constar  en  la  inscripción  del  predio 
dominante, como cualidad del mismo».
En definitiva, la mera manifestación de indicios o sospechas en la calificación no se 
ve refrendada con un pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada en 
el  curso  de  dicho  procedimiento,  sin  que  tampoco  resulte  fundamentada 
documentalmente la oposición de los titulares colindantes.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota  de  calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante  e
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica  bo
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  w
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 23 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.