BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63083
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9051 Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Madrid  n.º  2  confirmada  por  la 
calificación sustitutoria del registrador de San Lorenzo de El Escorial, por la 
que se deniega la inscripción de una escritura de venta de bienes inmuebles 
de una fundación a favor de una compañía mercantil.
En los recursos interpuestos por Don I.O.E., en nombre y representación de la 
Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio (FUSARA) y por Don R.J.G., 
en  representación  de  Montoya  Proyect  SL,  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la Propiedad de Madrid número 2, Doña María Belén Martínez Gutiérrez, 
confirmada por la calificación sustitutoria del registrador de San Lorenzo de El Escorial, 
Don José Luis Jiménez Fernández, por la que se deniega la inscripción de una escritura 
de venta de bienes inmuebles de la citada Fundación a favor de aquella compañía 
mercantil.
Hechos
I
En virtud de varias escrituras públicas de compraventa de inmuebles, todas ellas de 
fecha 30 de julio de 2019, otorgadas ante la Notario de Madrid, Doña Eloísa López-
Monís  Gallego,  con  los  números  de  protocolo  correlativos  desde  el  2092  al  2105 
respectivamente, la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio, vendió a 
Montoya Proyect SL catorce inmuebles de su propiedad. En las citadas escrituras consta 
que, en la reunión de patronato de 24 de mayo de 2019, se aprobó por unanimidad la 
autorización para la venta de los catorce activos inmobiliarios esenciales integrados en la 
dotación  fundacional,  por  un  importe  total  de  setenta  y  cuatro  millones  de  euros 
(74.000.000  euros)  y  la  efectiva  transformación  de  los  mencionados  inmuebles  en 
edificios de oficinas, mediante la venta de los actuales y la compra posterior de otros 
inmuebles destinados a oficinas. Lo que supone una transacción de bienes inmuebles 
integrantes de la dotación fundacional y afectos directamente al cumplimiento de los 
fines fundacionales, que representan un valor superior al 20% del activo de la Fundación. 
Con fecha 19 de noviembre de 2019, el Protectorado de la Consejería de Educación y 
Juventud, toma conocimiento de la documentación digitalmente aportada relativa a la 
enajenación  de  catorce  inmuebles  pertenecientes  a  la  misma  e  integrantes  de  la 
dotación fundacional. Por resolución de 14 de enero de 2020 de la Encargada del 
Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid, Doña M. C. F. G., se hace constar 
el depósito de la documentación digitalmente aportada por la Fundación de Santamarca 
y  de  San  Ramón  y  San  Antonio  relativa  a  la  enajenación  de  catorce  inmuebles 
pertenecientes a la misma e integrantes de la dotación fundacional. Todas las escrituras 
fueron despachadas e inscritas en diversos registros de la propiedad de Madrid, a 
excepción de la que es objeto de este expediente que es el número de protocolo 2096. e.
II 51ww
La escritura de compraventa autorizada por la Notario de Madrid Doña Eloísa López-
eMl oRneisg iGstarolle dgeo  leal  3p0ro pdiee dJaudlio d dee M 2a0d1r9id c noúnm neúrmo e2r,o  b2a0jo9 6e dl ea spieronttooc 7o6lo8  fudee l pDreiasreion ta1d3a9 , eenl 
día  30  de  julio  de  2019,  extendiéndose  tras  la  aportación  de  documentación
complementaria nota de calificación el día 31 de enero de 2020 en los siguientes 
términos: «A tenor del artículo 322 de la Ley Hipotecaria, le notifico la calificación 
negativa siguiente: «Conforme al Art. 19 bis, párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria se extiende 
la siguiente nota de calificación: Suspendida la inscripción del precedente documento -
escritura de fecha treinta de julio de dos mil diecinueve, protocolo n.º 2096/2019 del 
Notario de Madrid doña Eloísa López-Monís Gallego-, presentado bajo el asiento 768 del 
Diario 139, aportada a este Registro el 18 de septiembre de 2019, por los siguientes 
defectos  subsanables:  Hecho  1:  Aunque  la  Notario  autorizante  da  juicio  de 
representación suficiente respecto al poder alegado por el representante de la parte 
vendedora, hay que especificar si los bienes enajenados son o no dotacionales, por lo 
siguiente:  Si  son  dotacionales,  entonces  es  necesaria  la  previa  autorización  del 
Protectorado cuando exista justa causa debidamente acreditada. Si no son dotacionales, 
o no están vinculados directamente al cumplimiento de los fines fundacionales, o si son 
superiores al 20% del activo de la Fundación resultante del último balance aprobado, 
entonces deberá acompañarse la comunicación del Patronato al Protectorado dentro de 
los  treinta  días  hábiles  siguientes  a  su  realización.  Fundamento  de  Derecho  1: 
Artículos 37 y 38 del Código Civil, ley 50/202 de 26 de diciembre y Ley 1/1998 de 2 de 
marzo de Fundaciones de la Comunidad de Madrid y Artículo 18 de la ley Hipotecaria. 
Hecho 2: En la reunión extraordinaria del Patronato de la Fundación de Santamarca y de 
San Román y San Antonio, de fecha 24 de mayo de 2019, que como documento unido 
se inserta en la escritura (Anexo 1), sólo se concede poder general para vender al 
representante de dicha Fundación que comparece, pero no se autoriza la venta de la 
casa en calle (…) –finca registral n.° 79–. Además, dicha venta está pendiente de 
ratificación por la próxima reunión del Patronato, que aún no se acredita que haya tenido 
lugar, como resulta del Anexo 3 –certificación de 25 de julio de 2019–. Fundamento de 
Derecho 2: Artículos 1259,1714, 1727 párrafo segundo y 1892 del Código Civil. Hecho 3: 
No se inserta, como documento unido, la escritura número de protocolo 1895 del Notario 
Sr. García-Noblejas Santa Olalla sino otro número de protocolo 2318, que es de poder 
general  a  favor  del  representante  de  la  parte  vendedora,  y  que  le  legítima  para 
comparecer, pero nada más. Debe subsanarse esta omisión y el defecto de legitimación 
de comparecencia y acompañarla a la presente escritura la susodicha escritura número 
de protocolo 1895. Fundamento de Derecho 3: Artículo 18 párrafo primero de la Ley 
Hipotecaria. No se toma anotación preventiva por no haber sido solicitada, conforme al 
Art. 65 de la Ley Hipotecaria. Puede interponerse potestativamente: recurso gubernativo 
y, contra su resolución, puede recurrirse en el orden jurisdiccional civil; o impugnarse 
directamente ante la jurisdicción civil, en la forma y plazo que establecen los Arts., 324 
a 328 de la Ley Hipotecaria; o solicitar calificación alternativa, conforme al 324 a 328 de 
la Ley Hipotecaria; o solicitar calificación alternativa, conforme al R.D. 1039/2003 de 1 de 
Agosta y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de 
Agosto de 2003". Madrid, a treinta de septiembre de dos mil diecinueve. La registradora, 
María Belén Martínez Gutiérrez».
En fecha 25 de noviembre de 2019, quedó presentada instancia de subsanación de 
los defectos apreciados por la Sra. Registradora en la que se acreditaba de la propia 
escritura de compraventa objeto de calificación, y de la escritura de fecha 5 de agosto 
de 2008 de Fusión de la Fundación vendedora otorgada ante el Notario D. Ignacio Solís 
Villa con el número 1907 de su protocolo, el carácter esencial y dotacional del inmueble 
objeto de la compraventa; así como el acuerdo de venta del inmueble situado en la calle 
(…), adoptado en el Patronato de fecha 24 de mayo de 2019 y recogido en el certificado  s
del Secretario del Patronato expedido el 25 de julio de 2019, posteriormente ratificada la  oe.
venta en el Patronato de 23 de septiembre de 2019, y recogido en el certificado expedido  w.
por el Sr. Secretario de la Fundación con fecha 7 de octubre de 2019. E igualmente,  51ww
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Nesocbrlietujaras  núSmanetrao  dOe lparlloat,o coalsoí  18c9o5m roe qusue ridcao,m optolergmaednat aproiar ,e l lNa oteasricor iDtu.r aIg nancúimo eGroa rcídae-  BOE-A-cable e
protocolo 2318 del Notario D. Ignacio García-Noblejas Santa Olalla, e igualmente la 
acreditación de la inscripción de los poderes en el Registro de Fundaciones de la 
Comunidad de Madrid.
Con fecha 20 de diciembre de 2019, ante la instancia subsanatoria presentada por 
los  interesados,  fue  notificada  nueva  calificación  negativa  de  la  misma  fecha  que 
suspende la inscripción por: «1. Ser necesario aportar originales de la documentación 
relacionada en la nota de calificación, que será objeto de calificación, sin que el juicio de 
representación suficiente en cuanto a los poderes que emite la Notario autorizante de la 
escritura sea válido porque la escritura de compraventa es de 30 de julio de 2019 y el 
poder solicitado es de fecha 29 de octubre de 2019. 2. Existe contradicción que ha de 
ser  indubitadamente  aclarada  respecto  de  la  composición  de  la  Patronato  (ocho 
miembros o seis) y no se sabe si la delegación es de asistencia o de votación».
Los interesados por instancia de fecha 10 de enero de 2020, vinieron nuevamente a 
aclarar y subsanar los extremos a que se refiere la nueva calificación negativa del 
Registro de la propiedad número 2 de Madrid, a través de la aportación complementaria 
de documentos y las siguientes manifestaciones: (i) Respecto a la falta de aportación de 
originales: era notorio que la escritura objeto de calificación fue otorgada junto con otras 
trece escrituras más, y los originales a los que se alude fueron depositados en el 
Registro de la Propiedad número 28, por afectar en dicho Registro a siete de las catorce 
escrituras otorgadas ese mismo día y todo parecía indicar que dicho Registro 28 era el 
coordinador  con  el  resto  de  los  Registros  afectados.  (ii)  En  cuanto  al  juicio  de 
representación  suficiencia  que  emite  el  notario  respecto  de  los  Poderes  del 
representante de la Fundación, más allá de lo que a tal efecto señala la Sentencia del 
Pleno del Tribunal Supremo número 643/2018, de 20 de noviembre, en línea con lo que 
dijo el Alto Tribunal en 2011 (STS 645/2011, de 23 de septiembre), en el sentido de que 
el Registrador de la Propiedad no puede revisar el juicio de validez y vigencia del Poder 
en ejercicio del cual interviene el apoderado, realizado por el notario autorizante, se 
aportaron: Segunda Copia Literal de la Escritura de elevación a público de los acuerdos 
de la reunión extraordinaria de la Fundación de fecha 24 de mayo de 2019, otorgada en 
Madrid, el 15 de julio de 2019, ante el Notario Don Ignacio García-Noblejas Santa-Olalla, 
con el número 2318 de su protocolo, en virtud del cual se otorgan poderes al presidente 
del Patronato de la Fundación Don D. L. R., así como al director de la misma, Don I.O.E. 
(la Primera copia se encontraba presentada en el Registro 28 de Madrid). Segunda copia 
de la Escritura de elevación a público de los acuerdo de la Fundación de fecha 24 de 
mayo de 2019, otorgada en Madrid el 29 de octubre de 2019, ante el Notario Don Ignacio 
García-Noblejas Santa-Olalla, con el número 3357 de su protocolo en virtud del cual se 
otorgan poderes al Presidente del Patronato de la Fundación Don D. L. R. así como al 
Director de la misma, Don I.O.E., en cuya escritura se ratifica el error cometido en la 
certificación que se inserta en la escritura de 15 de julio de 2019, incluyendo una nueva 
certificación del acuerdo de la reunión extraordinaria del Patronato de la Fundación de 24 
de mayo de 2019, haciendo constar los Patronos asistentes al citado Patronato (la 
Primera  copia  debidamente  inscrita  en  el  Registro  de  Fundaciones  se  encontraba 
presentada en el Registro número 28 de Madrid). También se invoca la Sentencia del 
Pleno del Tribunal Supremo número 876/2017, de 27 de noviembre, cuando analiza la 
suficiencia de un poder con la especificación de «aunque no se designe los bienes 
concretos sobre los que el apoderado pueda realizar las facultades conferidas» y donde 
concluye que «si en el Poder se especifica la facultad de realizar actos de riguroso 
dominio no es necesario que se especifiquen los v. bienes concretos a los que tal  s
facultad se refiere. No hay ningún precepto que imponga tal exigencia que por lo demás,  oe.
no sería adecuada a la función que pueda desempeñar la representación». Lo que hace  w.
innecesario que en Poder otorgado se autorice la venta de la casa de (…) –finca registral  51ww
enl. º s7e9n–t idcoo mdoe  eqxuigee  eell  Raretgícisutlroo .9 E8s  dceo nlsat aLnetey  ju2r4is/2p0ru0d1e nmcoiad idficea edsot ep Core nlatr oL Deyir e2c4tiv/2o0 0e5n 
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presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial; por 
lo que el registrador no puede revisar la valoración que en la forma prevenida por el 
artículo 98 el notario haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas. A 
la instancia subsanatoria se incorporaba la siguiente documentación: escritura pública 
otorgada ante el señor Notario de Madrid, D. Ignacio García Noblejas Santa-Olalla con el 
número 58 de su protocolo y fecha de 9 de enero de 2020 que incorpora de forma 
sistematizada los siguientes documentos: convocatoria de la reunión del Patronato de 24 
de abril de 2019 y las delegaciones de representación y sentido del voto existente para 
dicha reunión. Convocatoria de la reunión del Patronato de 24 de mayo de 2019 y las 
delegaciones  de  representación  y  sentido  del  voto  existente  para  dicha  reunión. 
Convocatoria  de  la  reunión  del  Patronato  de  23  de  septiembre  de  2019  y  las 
delegaciones de representación y sentido del voto existente para dicha reunión. Diversos 
acuerdos certificados en relación con el acuerdo de venta de los 14 inmuebles (adopción 
y ratificación del acuerdo de venta). Comunicaciones de la enajenación de los inmuebles 
efectuadas  al  Protectorado  de  Fundaciones,  sus  justificantes  de  presentación  y  la 
repuesta en forma de requerimiento del órgano de control de las fundaciones. Escrito del 
Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid donde, entre otras cuestiones, 
figura la inscripción de poderes en favor de D. D.L. R. y D. I.O.E., presidente del 
Patronato y Director General de la Fundación, respectivamente. Consulta formulada por 
la Fundación al Protectorado de Fundaciones, con relación a la concordancia entre el 
número de patronos que figura en los Estatutos (8) y el número de patronos que desde 
hace  años  vienen  siendo  convocados  (6),  tras  renuncias  en  el  pasado  (sin  nueva 
aceptación expresa) de dos de ellos. Resolución del Protectorado a la consulta por la 
que concluye que no se puede computar a aquellos patronos que no hayan aceptado el 
cargo  ateniéndose  a  lo  dispuesto  en  la  normativa  fundacional.  Resolución  del 
Protectorado de Fundaciones de la Comunidad de Madrid (Consejería de Educación y 
Juventud), de fecha 26 de noviembre de 2019, tomando conocimiento de la enajenación 
y remitiendo toda la documentación referida a la venta, al Registro de Fundaciones a 
efectos de hacerla constar en él mediante su depósito. Resolución del Registro de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid, de fecha 14 de enero de 2020, por la que se 
acuerda el depósito de toda la documentación relativa a la enajenación de los 14 bienes 
inmuebles integrados en la dotación fundacional. (iv) Por consiguiente, el número de 
patronos asistentes a las Juntas celebradas –seis– excede del mínimo legal establecido 
en al artículo 12.1 de la Ley 1/1998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid –tres patronos–. Y en todo caso, se exponía que, con la documentación aportada 
con la instancia, tanto los quorum de asistencia como de votación han sido de cinco 
patronos, por lo que aun entendiéndose que el Patronato está compuesto por los ocho 
patronos fijados en el artículo 11 de los Estatutos, se daría el quorum necesario para la 
toma de decisiones. (v) Y por último se justificaba igualmente las delegaciones de 
representación y de voto con firmas legitimadas de los Patronos que delegaron la 
representación y/o el voto.
En fecha 31 de enero de 2020 les fue notificada nueva calificación negativa de la 
misma fecha, por la que suspende la inscripción, y exige para su inscripción: «deberá 
ratificarse de modo expreso en escritura pública la venta de los 14 inmuebles por los 
actuales patronos de la Fundación garantizando, si se acuerda, la venta a compra 
posterior de otros inmuebles destinados a locales comerciales si es que así se garantiza 
mejor los fines de la Fundación, que será objeto de calificación».
III o
Contra la anterior nota de calificación, Don R.J.G. como representante de Montoya  51ww
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ddeo cEuml Eensctoosr;ia el sDcroitnu rJao dsée  cLoumisp Jraimveénnteaz ,a uetno rilzoasd sai gpuoier nlate Ns ottéarrmioi ndoes :M «aAd rilda  Dviosñtaa  dEelo ílsoas   BOE-A-cable e
López-Monis Gallego, el treinta de julio de dos mil diecinueve, protocolo dos mil noventa 
y seis, en unión de las escritura de elevación a público de acuerdos de la Fundación 
autorizadas por el Notario de Madrid Don Ignacio García-Noblejas Santa-Olalla, los 
días 15 de julio y 29 de octubre de 2019 y 9 de enero de 2020, protocolos 2.318, 3.357 
y 58 respectivamente y la nota de calificación firmada con fecha 31 de enero de 2020. 
Examinado el título y la documentación complementaria antes dicha y dado que el 
Registrador sustituto debe ceñirse a los defectos señalados por el Registrador sustituido, 
confirmo la calificación del Registro de la Propiedad número 2 de Madrid, que refleja las 
contradicciones y defectos relativos a la autorización de la venta, a los Patrono (sic) y a 
la comunicación al Protectorado de la venta que no han sido subsanados». 14 de febrero 
de 2020. Fdo. José Luis Jiménez Fernández.
IV
Contra la nota de calificación, confirmada por la calificación sustitutoria, Don I.O.E., 
en nombre y representación de la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San 
Antonio  (FUSARA),  interpone  recurso  en  virtud  de  escrito  de  fecha  27  de  febrero 
de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Primero. Legitimación. Quien 
comparece está legitimado, en su condición de representante de la transferente en el 
negocio jurídico escriturado y ello al amparo de lo dispuesto en el artículo 325, apartado 
a), de la Ley Hipotecaria. Segundo. Error en las cuestiones planteadas referidas a los 
patronos.  Entramos  a  continuación  a  valorar  los  distintos  defectos  aducidos  en  la 
calificación  negativa,  para  comprobar,  ya  lo  adelantamos,  su  desacierto  y  así,  su 
necesaria  modificación.  Señalar  que  todos  ellos  vienen  a  cuestionar  la  validez  del 
acuerdo de compraventa en el seno de la Fundación vendedora, compraventa plasmada 
en la escritura objeto de calificación. En primer lugar, en relación a los patronos se 
aprecian distintos obstáculos para la inscripción. Los rebatimos aquí en el mismo orden 
en que se plantean en la calificación: a) Aprecia la Sra. Registradora que los Estatutos 
de la Fundación prevén que el Patronato está compuesto por 8 miembros, pero estando 
compuesto,  de  hecho,  el  Patronato  por  menos  patronos,  «debe  justificarse  la 
modificación de los estatutos de la Fundación». Pues bien, no existe tal obligación de 
proceder a la modificación estatutaria señalada. El hecho de que algunos patronos natos 
no hayan aceptado su cargo no impone esta modificación estatutaria. El desempeño del 
cargo de patrono es personal, y como tal voluntaria y personal su no aceptación o 
aceptación.  Y  así,  a  pesar  de  que  quien  ostente  en  este  momento  el  cargo 
correspondiente, que le constituiría en patrono nato, no acepte el cargo no implica que 
no lo vaya a aceptar su sustituto en el cargo. En todo caso, no existe obligación legal 
alguna  que  imponga  esta  pretendida  modificación  estatutaria  y  es  que,  como  a 
continuación veremos, a efectos de quorum y mayorías, la cuestión no es dudosa. 
Sorprende por otra parte la alegación en cuestión, por cuanto apartándose de lo que es 
objeto de su calificación se pronuncia la Sra. Registradora sobre eventuales obligaciones 
de la Fundación vendedora como es el proceder a una modificación estatutaria y es que, 
como veremos a continuación, la composición del Patronato es clara y así clara también 
la validez del acuerdo de venta correspondiente. b) No han de albergarse dudas en 
relación al cómputo de las mayorías para los acuerdos. No se crea «la incertidumbre de 
la validez de los acuerdos que se adopten por el Patronato en cuanto a las mayorías». Y 
es que, a efectos del cómputo de las mayorías es clarísimo el criterio del órgano 
encargado  de  velar  por  la  legalidad  del  funcionamiento  de  las  fundaciones  de  la  s
Comunidad de Madrid (artículo 12.1 LFCM): esto es, el Protectorado. Anexado a la  e.
escritura  pública  de  9  de  enero  de  2020  (n.º  de  protocolo  58),  aportada  como  w.
documentación complementaria para la calificación, se encuentra la Resolución de 2 de  51ww
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patronos que no hayan aceptado su cargo ateniéndose a los dispuesto en la normativa 
fundacional». Y es que la normativa fundacional, en su artículo 12.5 establece que los 
patronos entrarán a ejercer sus funciones después de haber aceptado expresamente el 
cargo. Cosa distinta es que, después de la aceptación del cargo el mismo sea inscribible 
en el Registro de Fundaciones (con base en el artículo 2d) del Decreto 20/2002, de 24 
de enero, por el que se regula el Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid 
(no con base en el artículo 15 de la Ley 50/2002, Ley de Fundaciones de ámbito estatal, 
citado en la calificación, que no es de aplicación a la Fundación en cuestión). En 
definitiva, no hay duda, pues, de que el acuerdo de la compraventa fue adoptado por la 
mayoría de los patronos que son los que tienen aceptado su cargo. Y así a la escritura 
objeto de calificación se adjuntó, entre otra documentación adjunta, certificado de los 
patronos inscritos en el Registro de Fundaciones. La mayoría simple requerida para la 
adopción  del  acuerdo  de  enajenación  del  bien  inmueble  objeto  de  la  compraventa 
escriturada, cinco (dos por delegación) de seis patronos; esto es, unanimidad de los 
presente o representados, concurrió en la adopción del acuerdo en cuestión. Pero es 
que, incluso en el caso de que se tomara, por error, como referencia el número de 
patronos previstos en los Estatutos (8) la mayoría prevista para adoptar el acuerdo de 
enajenación seguiría concurriendo. Siendo cuestión aparte diremos que la invocada falta 
de inscripción de la aceptación del actual alcalde de Madrid como patrono nato, se debe 
a  que  a  día  de  hoy  no  se  ha  procedido  a  aceptar  el  cargo  de  acuerdo  con  los 
procedimientos  legales  previstos  al  efecto.  Por  ello,  no  hay  vulneración  alguna  del 
artículo  13.4  LFCM,  invocado  en  la  fundamentación  jurídica  de  la  calificación 
impugnadas. «Las delegaciones, los apoderamientos generales y su revocación deberán 
inscribirse en el Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid». Con este se 
rechaza también la alegación referida a la ausencia de delegación de voto del Sr. A. para 
la reunión del Patronato en que se ratificó el acta del 24 de mayo de 2019 (reunión de 23 
de septiembre de 2019). Tercero. Error en los defectos aducidos respecto de la reunión 
del Patronato de 24 de mayo de 2019. Respecto de la reunión de 24 de mayo de 2019, 
se dice que parece que ese día hubo varias reuniones o acuerdos por existir varias 
certificaciones de acuerdos. Decir que hubo una única reunión en la que se adoptaron 
varios acuerdos que se plasmaron en certificaciones individuales cada uno de ellos, lo 
que por lo demás es práctica habitual, no ha de presentar problema alguno. Se reprocha 
a continuación defectos en la convocatoria de la reunión. En concreto en la redacción del 
orden del día. Se aprecia que cuando en el punto 2 del orden del día se prevé la 
«Presentación por D. J. M. del Proyecto de Transformación de Activos Inmobiliarios de la 
Fundación (14) encargo derivado del mandato otorgado en relación a los mencionados 
bienes  inmuebles»  no  puede  entenderse  incluida  la  compraventa  acordada.  Por  el 
contrario, como puede deducirse con claridad de la dicción literal del punto en cuestión, 
el Proyecto de Transformación de Activos era la concreción del cumplimiento de un 
encargo encomendado en virtud de un contrato de mandato. Los patronos conocían, 
pues se venía tratando en anteriores patronatos y para ello se encomendó el mandato en 
cuestión,  la  posibilidad  de  vender  los  inmuebles  de  la  Fundación.  En  definitiva,  el 
Proyecto de Transformación de Activos estaba en el contexto de un mandato otorgado 
previamente por la Fundación. Mandato que se había planteado en el Patronato en que 
se acordó su otorgamiento, Patronato de 24 de abril de 2019, en los siguientes términos: 
Punto 8 del orden del día de la convocatoria «propuesta y en su caso aprobación, del 
mandato probono a Chávarri Abogados para que analice la situación de los inmuebles de 
la Fundación y sus posibilidades de venta. Aprobación en su caso de los criterios básicos  s
que regulen dichas ventas». De todo esto, puede deducirse, y ello sin complicación, que  oe.
habiendo  otorgado  criterios  para  la  venta  de  inmuebles  de  la  Fundación  (precio,  w.
obligaciones del comprador...) en el Patronato de 24 de abril de 2019, en el siguiente  51ww
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ya se habían adoptado otras decisiones (otorgamiento del mandato). Esto viene, por lo 
demás, confirmado por los términos de la delegación de los votos para esta reunión; los 
patronos D.ª M. P. G., D. M. V. y D. P. P. D., en relación al punto 2 del orden del día que 
nos ocupa delegaron «voto afirmativo condicionado a la efectiva transformación de los 
mencionados inmuebles en edificios de oficinas, mediante la venta de los actuales y la 
compra posterior de otros inmuebles destinados a oficinas». No cabe razonablemente 
albergar duda respecto de que los integrantes del Patronato conocían qué se iba a tratar 
en la reunión en cuestión. Y así, no merecen acogida alguna los reproches que la Sra. 
Registradora hace a la convocatoria de la reunión de 24 de mayo de 2019. Y es que, 
recordemos que la necesaria previsión, en la convocatoria, de las cuestiones a tratar es 
una exigencia vinculada a posibilitar el ejercicio pleno del derecho del voto, y es que sólo 
sabiendo qué se va a tratar en la reunión, se puede sopesar ex ante el sentido del voto, 
delegarlo en determinado sentido. Es claro que el ejercicio pleno del derecho se ha 
posibilitado aquí sin restricción alguna. El bien jurídico que con una correcta redacción 
del orden del día se persigue proteger, no ha sufrido merma alguna. No existe, por otra 
parte, previsión legal alguna que regule la cuestión y que haya podido infringirse. En todo 
caso, por todo lo dicho, insistimos en que el Patronato conocía lo que iba a ser el objeto 
de la reunión. Por lo demás, indicio claro de la adecuada adopción del acuerdo en 
cuestión, a estos efectos, es el hecho de que el Patronato, en la siguiente reunión, de 23 
de septiembre de 2019, aprobó el acta de la reunión anterior, considerándola así fiel 
reflejo  de  los  acuerdos  adoptados  en  dicha  reunión,  sin  que  ningún  patrono  haya 
procedido a impugnar el acuerdo adoptado. Tampoco el Protectorado, ha procedido a 
reclamar responsabilidad alguna, antes bien como se verá más abajo, ha depositado en 
el Registro de Fundaciones la documentación referente a la compraventa. Con todo esto, 
la validez del acuerdo de venta de inmuebles de la Fundación y, entre ellos, el de la calle 
(…), que nos ocupa, no merece duda. La calificación negativa invoca otro problema para 
la inscripción. Entiende que las delegaciones de voto para la reunión del 24 de mayo 
de 2019 y en concreto para el punto 2 «condicionan la venta a la compra posterior de 
otros inmuebles destinados a oficinas« y así reprocha que «en la escritura de venta, 
nada se manifiesta respecto a la condición de invertir el precio de la compra a la compra 
de  otros  inmuebles  destinados  a  oficinas  ni  se  establece  alguna  garantía  para  el 
cumplimiento de dicha condición». Es decir, reconociendo lo que se acaba de exponer, 
que los patronos otorgaron su voluntad para la venta (decayendo con ello los reproches 
apuntados anteriormente), dice ahora la Sra. Registradora que este consentimiento para 
la venta se otorgó además de forma específica, condicionándolo a la compra posterior de 
inmuebles para oficinas. Toma para ello como base la delegación del voto, hecha en los 
siguientes términos: «voto afirmativo condicionado a la efectiva transformación de los 
mencionados inmuebles en edificios de oficinas, mediante la venta de los actuales y la 
compra posterior de otros inmuebles destinados a oficinas». Yerra la calificación en esta 
consideración. El hacer referencia a la posterior compra de inmuebles para oficinas no 
significa  otra  cosa  que  es  el  siguiente  paso  a  dar  dentro  del  «Proyecto  de 
Transformación de Activos». No se trata de una condición para el negocio jurídico de la 
compraventa. En la delegación de voto se estaba dando el consentimiento a la totalidad 
del Proyecto. En caso de no llevarse a cabo lo que podríamos llamar fase 2, esto es, 
compra  de  inmuebles  para  oficinas,  se  derivarían  de  ello,  en  su  caso,  las 
correspondientes responsabilidades, pero el negocio jurídico de compraventa no se 
invalidaría. En cualquier caso, este control se excedería de lo que es el objeto de la 
calificación registral. Y es que, por lo demás, tal condición como la que se plantea en la  s
calificación sería una condición nula, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1115 de  oe.
nuestro Código Civil, por cuanto su cumplimiento dependería de la exclusiva voluntad  w.
libre  del  deudor-vendedor.  Recordar  que  este  precepto  es  una  concreción  de  lo  51ww
dpiusepdueens tod eejanr seel  aalr taícrubliotr io1 2d5e6  uCn.oC .d e« Llao sv acolidnetrza tya netel sc»u.m Lpal imSirean. toR edgeis tlorasd ocoran teranttoiesn ndoe 
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trasladó esta supuesta «condición» a la escritura pública de la compraventa calificada. 
Cuarto. - Error en las consideraciones referidas a la comunicación al Protectorado de la 
compraventa. Respecto de la comunicación de la compraventa al Protectorado señala la 
calificación  impugnada  que  no  consta  «la  inscripción  de  la  aprobación  por  el 
Protectorado de los actos de disposición en el Registro de Fundaciones, tal como 
señalan los artículos 16 de la Ley 5012002, de 26 de diciembre, de Fundaciones y el 
artículo 13 de la Ley 111998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid». A este respecto hemos de decir, en primer lugar, lo que ya se ha expuesto más 
arriba en cuanto a la normativa fundacional de aplicación. Es la Ley de Fundaciones de 
la Comunidad de Madrid y no la Ley de Fundaciones estatal, la que es de aplicación. 
Yerra, por lo demás la calificación en los preceptos alegados, al invocar los artículos 
(estatal  y  autonómicos)  dedicados  a  la  «delegación  y  apoderamientos»  y  no  a  los 
referidos a la «enajenación y gravamen» que son los artículos 21 de la Ley estatal y 
el 16 de la Ley autonómica. Este último precepto, el de aplicación, prevé la comunicación 
al Protectorado de la enajenación de bienes de la Fundación en unos determinados 
supuestos. Con este deber de comunicación la Fundación cumplió debidamente. Una 
vez el Protectorado hubo analizado toda la documentación aportada y referida a la 
compraventa, resolvió remitir la misma al Registro de Fundaciones, para su depósito 
(resolución de 26 de noviembre de 2019, de la Subdirectora General del Régimen 
Jurídico, de la Secretaría General Técnica, anexada a la escritura pública de 9 de enero 
de 2020 (n.º de protocolo 58). Esta remisión al Registro para su depósito implica haber 
superado el control de legalidad del Protectorado que, como se ha visto más arriba, 
corresponde  al  Protectorado.  Y  es  que  la  Ley  no  prevé  una  «aprobación»  de  la 
compraventa  por  el  Protectorado,  tal  y  como  parece  entenderse  en  la  calificación 
impugnada. El artículo 16.4 LFCM prevé que «los actos comprendidos en este artículo 
(supuesto de enajenación con necesidad de comunicación) se harán constar en el 
Registro de Fundaciones. El Protectorado podrá exigir que se acrediten las condiciones y 
circunstancias concurrentes y, en su caso, ejercer las acciones de responsabilidad que 
corresponda  contra  los  miembros  de  los  órganos  de  gobierno».  Por  su  parte,  el 
artículo 22 del Decreto 20/2002, sobre Registro de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid, dedicado al procedimiento de depósito establece que: «1. En aquellos casos en 
que proceda el depósito de documentación, el Encargado del Registro de Fundaciones lo 
efectuará de oficio o a instancia del Protectorado o de los interesados. Cuando por 
exigencia  legal  sea  preceptivo  tanto  el  depósito  de  documentos  en  el  Registro  de 
Fundaciones  como  su  previa  autorización,  informe  o  toma  de  conocimiento  por  el 
Protectorado, se formalizarán dichas actuaciones previas por el órgano competente a 
quien corresponda su ejercicio, quien ordenará, en su caso, el depósito al Encargado del 
Registro de Fundaciones». Se comprueba que es el Protectorado quien ordena y ha 
ordenado en este caso, el depósito de la documentación referida a la compraventa en 
cuestión y ello, tras haber comprobado la adecuación de la misma, por algo dice el 
precepto «en su caso». En concreto, procede resaltar que el Protectorado ya tuvo en 
cuenta los posibles defectos en la calificación planteados. Tenidos en cuenta no se 
apreció su concurrencia. Y es que, tal y como consta en el reverso del FA 1366637 de la 
escritura pública de fecha 9 de enero de 2020 (n.º de protocolo 58) aportada como 
documento número 5, tras comunicársele la enajenación que nos ocupa, el Protectorado 
requirió a la Fundación la aportación de la siguiente documentación: Acta completa de la 
reunión  de  24  de  mayo  de  2019,  fecha  en  que  se  acordó  la  citada  enajenación. 
Convocatoria  a  los  patronos  a  esa  sesión,  al  objeto  de  verificar  la  validez  de  la  s
convocatoria y del acuerdo adoptado. Actas de sesiones anteriores al 24 de mayo  oe.
de  2019  en  las  que  el  Patronato  hubiera  acordado  cualquier  tipo  de  actuación  w.
relacionada con esta enajenación. Actuaciones llevadas a cabo ante el Registro de la  51ww
ePnroapjeiendaaddo s dye  locsa rae vean tluaa leinss cdreipfceicótno s dqeu elo ss e nhuuebvioesr anp roappireetcairaiodso  yd eq uloes  iminpmiduaenb lesus 
dines crlaip cidóonc. uPmueenst abcieiónn,  dreesfpeuriédsa  dae  alnaa lieznaar jseun accoiónnte neidno  perl ocReedgióis atr oo rddeen aFr uenl ddaecpioónsietos   BOE-A-cable e
correspondiente, lo que indudablemente implica haber superado, la compraventa, el 
juicio de legalidad de este órgano administrativo. Y es que, insistimos, por lo demás no 
hay que esperar a la aprobación de la enajenación por el Protectorado y la orden de 
depósito implica esta «aprobación». La orden de depósito implica que su examen ha sido 
favorable, de lo contrario, se hubiera requerido a la Fundación a acreditar determinadas 
cuestiones. Quinto. lnnecesariedad y exceso en el planteamiento para la subsanación de 
los defectos aducidos. Con todo lo dicho hasta ahora el planteamiento de subsanación 
planteado  en  la  calificación  impugnada,  deviene  del  todo  innecesario.  Orientado  el 
mismo a corregir una voluntad de venta otorgada por la Fundación– parte vendedora que 
se ha confirmado adecuada, no es procedente. Por lo demás, y añadiéndose a lo que se 
acaba de decir, se muestra evidente el exceso en que incurre la Sra. Registradora al 
indicar que «deberá ratificarse de modo expreso en escritura pública la venta de los 14 
inmuebles por los actuales patronos de la Fundación, garantizando, si así se acuerda, la 
venta a la compra posterior de otros inmuebles destinados a locales si es que así se 
garantiza mejor los fines de la Fundación». Considera la calificación que es necesario la 
ratificación de todas las compraventas y así también las de otros 13 inmuebles de la 
Fundación. Así, sobrepasándose de lo que debiera ser objeto de su análisis, viene a 
cuestionar la validez de las otras compraventas; compraventas que ya han sido inscritas 
en el Registro de la Propiedad correspondiente, tras haber merecido una calificación 
positiva del Registrador competente (Registros de la Propiedad número: 4, 27, 28, 37 
y 43).
V
Igualmente, contra la nota de calificación, confirmada por la calificación sustitutoria, 
Don R.J.G., en representación de Montoya Proyect SL. recurre en virtud de escrito de 
fecha 25 de febrero de 2020 en base a los siguientes argumentos: Como cuestión previa 
hay que señalar que la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio 
(FUSARA) se trata de una Fundación cuyo ámbito de actuación es la Comunidad de 
Madrid  y  por  consiguiente  está  sometida  a  la  Ley  1/1998,  de  2  de  marzo,  de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid, y no como en ocasiones se desliza en la 
calificación de la Registro n.º 2 de Madrid a la Ley Estatal de Fundaciones s$0/2002, 
de 26 de diciembre, más allá de aquellos preceptos de la Ley que son de aplicación a 
todas  las  fundaciones,  estatales  o  autonómicas  que  garantizan  la  igualdad  de  los 
españoles o por razones procesales. Señalado lo anterior, conviene resaltar la función 
predominante que el Protectorado y el Registro de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid tienen respecto a la legitimidad del Protectorado para acordar la venta y la 
legalidad en todos sus actos respecto de la venta formalizada, que no pueden ser 
cuestionados por meras apreciaciones o sospechas del Registrador, llevado, a nuestro 
entender y con los debidos respetos, por un exceso de celo en la calificación. Al respecto 
hay que señalar que conforme el art 28 de la Ley de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid, el Protectorado se configura como un órgano de control externo de la Fundación, 
y constituye el órgano administrativo de asesoramiento, apoyo técnico y control de la 
Fundación, que facilitará el recto ejercicio del derecho de fundación y asegurará la 
legalidad de su constitución y de su funcionamiento; y entre sus funciones asesorar en 
cualquier asunto a que se refiera su régimen jurídico o de sus actividades a realizar, y se 
ejerce por la Administración del Estado (en este caso la Comunidad de Madrid). La 
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1988 (RD 2421), vino a legitimar la  s
tutela  o  protectorado  que  la  Administración  Pública  ejerce  sobre  las  fundaciones  e.
manifestando que se caracteriza por la existencia de un control interno respecto de su  w.
funcionamiento que viene plasmado entre otros mecanismos en la autorización por parte  51ww
dfuenl daMciionnisetes,r iop/oa ra Cdoenfseenjdeeríra  locso mdepreetcehnotes   dae  léosst asr eapnretes elnotsa nTtersib unleagleítsim  does   Jdues ticliaas, 
terla ttíátunldoo csoen dseti tuutnivao n; oyr mcoan sdeec iuuesn cteomgeennste q suue  ancot ivpiudeadde,  nsie pr useodsela nyia ddeab peo sr eerl  rfeuvnidsaaddoar  peonr   BOE-A-cable e
el  Registro  de  la  Propiedad  que  no  tiene  atribución  ni  competencia  para  ello.  Por 
consiguiente,  la  «administración  pública»  ejerce  sobre  las  fundaciones  su  tutela  o 
«protectorado» que se caracteriza por la existencia de un control interno respecto de su 
funcionamiento y decisiones que afecten a los fines de la fundación. A ello hay que 
añadir que tiene la función de asesorar a las fundaciones ya inscritas, no solo sobre 
sobre su régimen jurídico, económico-financiero y contable, sino también sobre cualquier 
cuestión relativa a las actividades por ellas desarrolladas en el cumplimiento de sus 
fines, prestándoles a tal efecto el apoyo necesario. Y en materia de fiscalización y 
gestión, velar por el efectivo cumplimiento de los fines fundacionales, de acuerdo con la 
voluntad del fundador, y teniendo en cuenta la consecución del interés general, y es 
necesario su conocimiento para la enajenación o gravamen de los bienes y derechos de 
la fundación cuando formen parte de la dotación o estén directamente vinculados al 
cumplimiento de sus fines. En este sentido y como tendremos de ocasión de exponer y 
de  comprobar  a  lo  largo  del  presente  recurso:  a)  La  Fundación  dio  el  debido 
conocimiento al Protectorado del Proyecto de Trasformación de parte de los inmuebles 
de la dotación (14 inmuebles), así como de su venta, quien tomo conocimiento y razón 
de ello una vez puesto de manifiesto y aclarados los requerimientos formulados por el 
Protectorado al efecto, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la 
Ley 1/1998 de 2 de Marzo de la Comunidad de Madrid. El citado artículo deja claro que 
«el Protectorado exigirá y controlará el cumplimiento de las cargas impuestas sobre los 
bienes para la realización de los fines de interés general»; y a continuación preceptúa, 
una vez que requiere que se hagan costar en el Registro de Fundaciones, que «el 
Protectorado podrá exigir que se acrediten las condiciones y circunstancias concurrentes 
y en su caso ejercer las acciones de responsabilidad que corresponda. De lo expuesto 
cabe colegir, prima facie, que el Protectorado, responsable de la legitimidad y legalidad 
de los actos de la Fundación, ha examinado y ha dado validez a las convocatorias de los 
Patronatos  relacionado  con  la  enajenación;  a  los  quorum  de  asistencia,  a  las 
delegaciones de votos y a los acuerdos adoptados. Extremos sobre los que el Registro 
de  la  Propiedad  n.º  2  de  Madrid,  no  debería  cuestionar  por  estarle  vedado  a  su 
calificación  registral  de  acuerdo  con  los  términos  del  art.  18  de  la  LH,  y  ser  el 
Protectorado quien ejerce el control externo de la Fundación. Por ello mismo y en 
cumplimiento  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  16  punto  4,  remite  al  Registro  de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid, la mencionada documentación. En cuanto al 
Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid es un Registro Público, de carácter 
jurídico,  en  el  que  se  inscriben  la  constitución  y  demás  actos  inscribibles  de  las 
Fundaciones que desarrollen principalmente sus actividades en el ámbito territorial de la 
Comunidad de Madrid y en el que se deposita la documentación contable de aquéllas, y 
su regulación legal viene recogida en el Decreto 20/2002, de 24 de enero. Su Capítulo I, 
se refiere, entre otros extremos a los actos y documentos que deben ser objeto de una 
actuación registral, y distingue entre la inscripción o el depósito. Y, en este sentido, su 
art. 3 que lleva por rúbrica «Deposito Obligatorio de Documentación». Señala en su letra 
b) «los documentos en que se formalicen los actos comprendidos en el art. 16.1 de la 
Ley /1998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la Comunidad de Madrid, así como 
aquellos otros que modifiquen la dotación fundacional...». El Registro de la Propiedad n.º 
2 de Madrid, la Sra. Registradora en su Calificación lo considera, por un lado, «como 
mero trámite administrativo de depósito, carece de valor jurídico alguno a efectos de 
inscripción en el Registro de la Propiedad, por no implicar resolución de alcance jurídico 
a dichos efectos» (Pág. 1 de su calificación); para más tarde señalar como uno de los  s
defectos, que no consta «la inscripción de la aprobación por el protectorado de los actos  oe.
de disposición en el Registro de Fundaciones como señala el art 16 de la Ley 50/2002,  w.
de 26 de diciembre, de Fundaciones, y el art. 13 de la Ley 1/1998, de 2 de marzo, de  51ww
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dy ep alar aL enya ddae  aF ulan dcaocmiounneicsa aciuótno ndóem laic av)e, nstea  rye sfiue rienns car iplac i«óDn,e lleog caieciróton  eys a qpuoed etaranmtoi elan tLoes»y   BOE-A-cable e
de Fundaciones de la Comunidad en su art. 16 punto 4: «los actos comprendidos en este 
artículo se harán constar en el Registro de Fundaciones»; como el Decreto que regula el 
Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid en su art, 3 letra b): «Deberán 
depositarse los documentos en que se formalicen los actos comprendidos en el art. 16.1 
de la Ley 1/1998, de 2 de Mayo, de Fundaciones de la Comunidad de Madrid», deja a las 
claras que la Ley de Fundaciones de la Comunidad de Madrid y el Decreto que regular el 
Registro de Fundaciones, no exige la inscripción de la aprobación por el protectorado de 
la  compraventa.  Cohonestando  ambas  instituciones  (Protectorado  y  Registro  de 
Fundaciones) y sus resoluciones fecha 26 de noviembre de 2020 del Protectorado 
relativa a la comunicación de la venta por la Fundación; y la de fecha 14 de enero 
de 2020 del Registro de Fundaciones del Depósito de toda la documentación relativa a la 
venta realizada, ha quedo fielmente cumplido y supervisada la legitimidad y legalidad en 
todos  sus  extremos  de  la  operación  de  venta  por  los  órganos  de  control  de  las 
Fundaciones.  En  definitiva,  esta  operación  de  venta  ha  tenido  un  triple  control  de 
legalidad,  a  saber:  El  del  Notario  autorizante,  cumpliendo  en  su  actuación  con  los 
requisitos que el legislador le impone. El del Protectorado, velando que la Fundación ha 
cumplido con todos los requisitos legales para la venta, a cuyo fin ha examinado todas 
las actas relativas a la operación. El Registro de Fundaciones, con el depósito de toda la 
documentación relativa a la enajenación de los inmuebles. Y cabria incluso señalar el de 
los Registros de la Propiedad números 4, 27, 28, 37 y 43 de Madrid, que han inscrito 
trece de los 14 inmueble objeto de la enajenación (…) Por otra parte, sin perjuicio de lo 
anterior y con el ánimo de subsanar cuantos defectos ha ido el Registro señalando en 
sus sucesivas calificaciones, se presentó Resolución del Protectorado de la Comunidad 
de Madrid de fecha dos de enero de 2020), a consulta de la Propia Fundación, que 
aclaraba de forma indubitada (cuya copia se incorpora como anverso del Folio Timbrado 
FA1366685  de  la  escritura  de  elevación  a  público  otorgada  con  fecha  9  de  enero 
de 2020, ante el Notario de Madrid D. Ignacio García-Noblejas Santa-Olalla, bajo el 
número 58 de su protocolo), que el número de Patronos de la Fundación en la actualidad 
son seis y no ocho. Y lo explica de la siguiente manera: «El artículo 12 de la Ley 1/1998, 
de 2 de marzo, de Fundaciones de la Comunidad de Madrid, en su apartado 5 establece 
que:  "Los  patronos  entrarán  a  ejercer  sus  funciones  después  de  haber  aceptado 
expresamente  el  cargo  en  documento  público,  en  documento  privado  con  firma 
notarialmente legitimada, por comparecencia personal ante el encargado del Registro de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid, o por cualquier medio válido en derecho que 
deje constancia fidedigna". Se deduce de este artículo que mientras un patrono no 
acepte su cargo no puede entrar a ejercer sus funciones. La aceptación del cargo de 
patrono depende de la voluntad de la persona llamada a ejercerlo. Debe mediar, por 
tanto,  una  manifestación  de  voluntad  por  parte  del  futuro  patrono.  Si  no  se  ha 
manifestado esa voluntad, no es posible computar a ese miembro en la composición del 
patronato. No es extraño que ocurran estos supuestos sobre todo cuando se incluyen en 
los patronatos determinados cargos natos de especial relevancia. En el presente caso se 
da la circunstancia de que el presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, 
renunció a su cargo alegando incompatibilidad con el ejercicio de sus funciones como 
presidente de dicho Tribunal, como así acordó el 21 de julio de 2009 por la Comisión 
Permanente del Consejo General del Poder Judicial. Esta manifestación impide que 
cualquiera que sea presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid pueda ejercer 
como patrono de esta Fundación. En cuanto a la anterior Consejera de Familia y Asuntos 
Sociales de la Comunidad de Madrid, cabe indicar que en noviembre de 2009 renunció a  s
su cargo, sin que hasta la fecha ningún titular de esa Consejería ha aceptado su cargo  oe.
como patrono de esa Fundación. No obstante, y debido a los múltiples cambios que  w.
durante  estos  diez  años  han  sucedido  en  la  estructura  de  las  Consejerías  de  la  51ww
aCcotmuaulnmideandte  ndoe  eMxisatder.i dC, ablae  cCoonncslueijre qríuae  nmoe snec iopnuaeddae  ceonm pluotsa r eas taaqtuuteollso sf upnadtraocnioosn aqluees 
únloti mhaay afrna saec edpetla Idnofo srum cea drgeol  Patreonteiécntodroasdeo  ae slo  cdoisnpculueyseton teen:  nlao  npouremdaetniv ac ofumnpduatcairosnea lc»o. mLao   BOE-A-cable e
patronos a aquellos que no han aceptado el cargo. Y esto no significa como propone el 
Registro que haya que modificar los estatutos, máxime cuando el número de Patronos 
sigue  siendo  superior  al  mínimo  legal  establecido  (art  12  Ley  de  Fundaciones 
Comunidad de Madrid). El Registro n.º 2 de Madrid no puede ordenar la modificación de 
los estatutos de la Fundación para ajustar el número de Patronos que compone el 
Patronato, en primer lugar, por cuanto que se excede de sus atribuciones, en segundo 
término, porque el número de patronos sigue siendo superior al límite legal; y el tercer 
lugar por el informe emitido al respecto por el Protectorado, a cuyo contenido debería 
ceñirse. En efecto, no se puede obviar, como señala la Sentencia del Pleno de la sala de 
lo Civil del Tribunal Supremo 762/2014 de fecha 14 de enero de 2015 que «las labores 
de los Registradores, entre las que destaca la calificación como máximo exponente del 
control de legalidad de la forma y del contenido de los títulos que acceden al Registro de 
la Propiedad, tienen naturaleza administrativa, ya que se desarrollan como consecuencia 
del ejercicio de una potestad administrativa tan relevante para la seguridad jurídica como 
el control del dominio y de los demás derechos que recaen sembré bienes inmuebles, 
que solo puede ser desempeñada por un empleado público competente, no pudiendo ser 
desarrollada por cualquier ciudadano».
Por consiguiente, el Registrador de la Propiedad como «órgano administrativo» está 
en plano administrativo de igualdad con el Protectorado y el Registro de Fundaciones. 
De otro lado, igual suerte a de correr la pretendida justificación de la Inscripción en el 
Registro  de  Fundaciones  del  nombramiento  del  nuevo  Patrono,  por  cuanto  que  su 
aceptación depende de un acto de voluntad personalísimo del designado, y si no hay 
aceptación, no cabe su inscripción. Como señala el art 12 punto 5 de la referida Ley, «los 
patronos entrarán a ejercer sus funciones después de haber aceptado expresamente el 
cargo en documento público, en documento privado con firma notarial legitimada, por 
comparecencia personal ante el encargado del Registro de Fundaciones, por cualquier 
medio válido en derecho que deje constancia fidedigna». Tampoco hay incertidumbre 
alguna  respecto  de  la  validez  de  los  acuerdos.  A  su  vez,  el  número  de  patronos 
asistentes a las Juntas celebradas –seis– excede del mínimo legal establecido en al 
artículo 12.1 de la Ley 1/1998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la Comunidad de 
Madrid –tres patronos–. En todo caso, como se acreditaba y así se reconoce por la Sra. 
Registradora, con la documentación aportada, tanto los quorum de asistencia como de 
votación han sido de cinco patronos, por lo que aun entendiéndose que el Patronato está 
compuesto por los ocho patronos fijados en el artículo 11 de los Estatutos, se daría el 
quorum necesario para la toma de decisiones. Lo que no parece de recibo es pretender 
extender la calificación a actos que no dependen del Patronato y que además no están 
sujetos a inscripción. La segunda de las cuestiones que plantea la Sra. Registradora de 
la Propiedad nº 2 de Madrid en su calificación, es la imposibilidad de acordar por 
unanimidad la autorización de venta de los catorce inmuebles, por no constar el mismo 
en el orden del día de la convocatoria remitida a los Patronos de la Fundación el 14 de 
mayo de 2019. Basa su calificación negativa en que el orden del día de la Reunión del 
Patronato del 24 de mayo de 2019 solo consta en el punto segundo del orden del día 
«Presentación por D. J. M. M. (Chávarri Abogados) del Proyecto de Transformación de 
Activos Inmobiliarios de la Fundación (14), encargo derivado del mandato otorgado en 
relación a los mencionados bienes inmuebles». Y no de una manera expresa «la venta 
de los 14 inmuebles». Llega a especular de que «ese día 24 de mayo de 2019 hubiese 
habido dos reuniones o acuerdos», que entendemos un verdadero desacierto por parte 
de la Sra. Registradora y que pone en entredicho su propia calificación. Recordamos que  s
el Protectorado como órgano externo de control de la Fundación, requirió al Patronato  oe.
con fecha 8 de noviembre de 2019, para que aportase el acta completa de la reunión  w.
del 24 de mayo de 2019, que como órgano de control externo de la Fundación revisó  51ww
seex asmomineót,e d uánn dpoulan top oern b eule onrad.e Pno dre llo d díae mesá sp,a eras  ddeel itboedraa rl ósgoibcare y e dl em issemnoti dyo p caoram útonm qaure lo ssi 
acocunevordcoasto qriuae,  qpureo cdeedbaenr íaco hna rbeelar caióñna daidl om «isym aop. roEbsa ccilóanro  dqeu leo  sqeu etr aptrao cdeed ala»p. sYu sr eesnu ltlaa   BOE-A-cable e
evidente que, en el momento que se va a realizar la presentación de un Proyecto de 
Transformación ante los patronos, estos entienden que debe tomarse algún tipo de 
decisión al respecto, es decir, la aprobación de su ejecución o en su defecto el voto en 
contra a la ejecución de este. De otra parte, la operación de venta de los 14 inmuebles 
propiedad de la Fundación, se ha ido generando en el tiempo y en sucesivos Patronatos, 
que hay que ponerlos todos ellos en relación. Como señala nuestro Código Civil en la 
interpretación de los actos jurídicos (art 1282) hay que estar a los actos anteriores 
coetáneos y posteriores, que demuestran: (i) Que los Patronos estaban debidamente 
informados del proyecto de transformación y venta de los 14 inmuebles enajenados 
propiedad de la Fundación. (ii) Que los Patronos eran conocedores de acuerdo de venta 
y que aprobaron por unanimidad dicho proyecto de transformación y venta. (iii) Y que 
aprobaron la rendición de cuenta del proyecto de transformación y venta. Así tenemos: 
1) como acto anterior: el Patronato de 24 de abril de 2019, en el punto 89 del Orden del 
día se trata del «Mandato a Chávarri Abogados para que analice la situación de los 
inmuebles y sus posibilidades de venta, y de su aprobación, en su caso, de los criterios 
básicos».  Consecuentemente  en  este  Patronato,  los  patronos  deliberaron  sobre  un 
mandato, un proyecto de trasformación y de venta de los 14 inmuebles y de los criterios 
mínimos para llevar a efecto la venta; Patronato al que asistieron cinco Patronos, dos de 
ellos en representación (M. V. y M. P. G. V.) que delegaron la representación y el Voto en 
el Sr. presidente, y cuyo punto del orden del día fue aprobado por unanimidad. 2) Como 
acto coetáneo: el Patronato de 24 de mayo de 2019, en cuyo segundo punto del orden 
del día, se trata de la "Presentación por D. J. M. M. (Chávarri Abogados) del Proyecto de 
Transformación de Activos Inmobiliarios de la Fundación (14), encargo derivado del 
mandato otorgado en relación a los mencionados bienes inmuebles. La presentación de 
Proyecto es por lógica para tomar una decisión sobre el mismo y sobre el mandato de 
venta  concedido,  y  si  a  esto  le  unimos  el  contenido  de  las  delegaciones  de 
representación y voto realizadas para dicha Junta de 24 de mayo de 2019, por Doña M. 
P. G. V., D. M. V. O.y D. P. P. D. S., pues en todas ellas se indicaba: "Respecto del 
punto 2: voto afirmativo condicionado a la efectiva transformación de los mencionados 
inmuebles  en  edificios  de  oficinas,  mediante  la  venta  de  los  actuales  y  la  compra 
posterior de otros Inmuebles destinados a oficinas resulta indiscutible que los Patronos 
que conforman el patronato de la Fundación, tenían pleno conocimiento de la cuestión 
que se iba a tratar, hasta tal punto que, en la delegación del voto de los asistentes por 
medio de representante, se votaba a favor de la autorización para la venta de los catorce 
inmuebles, el punto 39 de la "Presentación por D. J. M. M. (Chávarri Abogados) del 
informe de rendición de cuenta del mandato para la venta de 14 inmuebles propiedad de 
la  Fundación,  en  ejecución  del  Proyecto  de  Trasformación  de  activos  inmobiliarios 
aprobado en el de 24 de abril de 2019 y reinversión de los activos (segunda Fase del 
mandato). Acuerdos que procedan". No tiene sentido ni lógica alguna "rendir cuenta" de 
un mandato de venta si previamente no se ha acordado la venta de los activos. Y como 
puede verse en el punto 14 de la citada Convocatoria, la "información por el secretario 
sobre la comunicación al Protectorado de la venta de los 14 activos inmobiliarios de la 
Fundación". Y de igual modo, el punto 15 de la misma Convocatoria, que se refiere a la 
"información por el Presidente sobre la ampliación de la Misión y Fines de la Fundación a 
los barrios de (…). Acuerdos que procedan". En este sentido la STS 631/2014 de 
fecha 20 de febrero de 2014, señala que para interpretar el contrato no pueden tomarse 
en consideración expresiones aisladas del mismo, descontextualizadas del conjunto. 
Pues bien, del análisis conjunto de estos tres Patronatos y de sus respectivos puntos de  s
orden del día, se puede ver una clara voluntad por parte del Patronato de la Fundación  oe.
de autorizar la venta de los catorce inmuebles, entre los que se encuentra el inmueble  w.
sito en la calle (…) –única compraventa pendiente de inscripción–, y del conocimiento  51ww
cpounnvtuoacla qtoureia sh ayn  lotesn ipduon tlooss  Pdealt roorndoesn  ddee ll odsí aa,c eusetrádno sd iaredcotpatmadeonste.  Creolmacoio ensa dsoasb icdoon l aesl 
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Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) prevé en supuestos análogos 
como  los  acuerdos  tomados  por  la  Junta  General  de  una  sociedad  cuando  la 
convocatoria contenía algún defecto formal. Así en la resolución de la DGRN de 6 de 
febrero de 2015 (publicado en el BOE el 2 de marzo de 2015). "Por su parte, la doctrina 
de este Centro Directivo en su Resolución de 26 de julio de 2005, con apoyo de doctrina 
anterior (la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1987 y las Resoluciones 
de 2 y 3 de agosto de *4193 y 24 de noviembre de 1999), tiene declarado que pueden 
conservarse aquellos acuerdos adoptados aun cuando existan defectos no sustanciales 
en la convocatoria o adopción en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, 
facilitando la fluidez del tráfico jurídico y evitando la reiteración de trámites y costes 
innecesarios que no proporcionen garantías adicionales (vid., igualmente, Resoluciones 
de 8 de febrero y 29 de noviembre de 2012). Resultaría del todo punto desproporcionado 
considerar inválida la convocatoria y por ende los acuerdos sociales adoptados cuando 
del expediente resulta que la socia disidente conoció o pudo conocer con exactitud el 
concreto  alcance  y  efectos  de  la  modificación  estatutaria  propuesta  y  de  las 
consecuencias económicas v societarias que de las mismas pudieran resultarle». «Lo 
pretendido por el legislador y la finalidad misma del anuncio de convocatoria es poner en 
conocimiento de los accionistas las materias o temas sobre las que va a tratar la reunión 
para  que  puedan  asistir  y  votar  en  ella  de  forma  consciente  y  reflexiva,  solicitar 
información para valorar la transcendencia de los temas y, al fin, permitir al ausente 
ejercer un control de legalidad de los acuerdos que adopten», señalan entre otras las 
STS 4 de marzo de 2000 (RJ 2000/1502) y 13 de febrero de 2006, recogidas a su vez en 
la STS número 877/2006 de 20 de septiembre jurisprudencia de la «debida claridad» del 
contenido de las convocatorias, para llegar a la conclusión que no es otra que facilitar al 
socio –en nuestro caso los Patronos– el debido conocimiento del asunto a tratar. En esta 
mima orientación se pronuncia el Tribunal Supremo en una Junta de Comunidad de 
Propietarios, donde tiene establecido que no es preciso una coincidencia exacta entre lo 
que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopten y que basta que en 
la convocatoria figure que se va a tratar el tema para que se puedan adoptar decisiones 
al respecto (La Sentencia del Tribunal Supremo número 219/2013 de 15 de marzo). 
Cabe concluir, en contra de lo manifestado por la Sra. Registradora que, el acuerdo por 
el  que  se  autorizaba  la  venta  de  los  catorce  inmuebles  tomado  en  la  reunión  del 
pasado 24 de mayo de 2019 resulta plenamente válido con base en: i) el derecho de 
información de los Patronos nunca habría sido vulnerado puesto que con anterioridad 
al 24 de mayo de 2019, concretamente en la reunión del Patronato de 24 de abril 
de 2019, ya se había tratado en detalle el asunto de la transformación de los bienes 
inmuebles de la Fundación, hablando de su venta, e incluso otorgando un mandato para 
todas las gestiones tendentes a tal fin; ii) en la delegación de voto emitida por los 
Patronos  asistentes  por  representante  se  establecía  claramente  que  dicho  voto  se 
delegaba para autorizar la venta de los catorce inmuebles; iii) ninguno de los miembros 
del patronato voto en contra de la adopción del acuerdo concediendo autorización para 
la venta de los inmuebles; iv) ninguno de los Patronos hizo mención en la reunión a la 
existencia de defectos en la convocatoria, a mayores, en la reunión de 23 de septiembre 
de 2019, como punto primero del orden del día, se ratificó el Acta del patronato del 24 de 
mayo de 2019, por lo que, al no haberse impugnado el acuerdo por ninguno de los 
patronos ni existir votación en contra, el.acuerdo de autorización de venta de los catorce 
inmuebles ha devenido firme. En cuanto a la falta de manifestación en la escritura de 
venta respecto de la condición de invertir el precio en la compra de otros inmuebles, no  s
podía ser de otro modo. El potencial inversor comprador de los inmuebles, como tercero  oe.
ajeno  a  las  obligaciones  del  Protectorado,  no  podía  ver  sometido  la  escritura  de  w.
compraventa  a  tal  garantía,  por  ser  exclusiva  y  excluyente  del  Patronato,  en  51ww
caucmtivpolsim  iednetsoti ndaed aocsu ear doo, fiecli nraesin. vePrteirr oe l pbraosdtau ctove dr e llaa  vCenotnav oecna ltao raiad qudies icilóan  Rdee uontrióons 
Edexlt raoordrdeinn adrieal  ddeíla P  saetr orneafiteor ed ea f e«cah al a2 3r edinev seerspitóienm  dbere  lodse  2a0c1ti9vo, sc o(mseog eunn deal  pfausneto  d3e9l   BOE-A-cable e
mandato). Acuerdos que procedan». Se trata de un defecto claramente artificial que 
comporta un exceso de rigor en los formalismos que entorpecedores del tráfico jurídico, 
en línea con lo que señalan las RR de 1 y 2 de febrero de 1993, 21 de abril de 1994, 27 
de enero de 1998, 20 de enero de 2004, entre otras, y que excede de su competencia 
calificadora. En cuanto al defecto de que no consta la delegación y voto de Don J. A. R. 
en el patronado de 23 de septiembre de 2019, es innecesario y superfluo. Como la 
propia Registradora señala en su calificación, pretendía actuar en nombre de José Luis 
Martínez Almeida –y alcalde de Madrid y patrono nato–, que no ha aceptado el cargo de 
Patrono, por lo que a todos los efectos en el Patronato celebrado el 23 de septiembre 
de 2019, a efectos de cómputo de quorum y voto no se le tuvo en cuenta, por lo que no 
puede constar ni la delegación ni el voto. De nuevo el Registro n.º 92 de Madrid se 
excede en su calificación al traer a colación en la calificación una cuestión extra registral 
y por tratarse de una cuestión supervisada por el Protectorado. Finalmente, en cuanto al 
defecto relativo a la comunicación al Protectorado de la venta y que no consta la 
inscripción en el Registro de fundaciones de la aprobación por el protectorado de los 
actos de disposición, ya hemos tenido ocasión de pronunciarnos en la «Cuestión Previa» 
de este Recurso. Los preceptos en que fundamenta su calificación negativa, el art 16 de 
la ley 50/2002, de 26 de diciembre, de fundaciones, y el art. 13 de la ley 1/1998, de 2 de 
marzo, se refieren a la «Delegación y apoderamientos» y para nada a la comunicación 
de la venta y su inscripción. Al contrario de lo que alega la Sra. Registradora, la Ley de 
Fundaciones de la Comunidad en su art. 16 punto 4 señala que «los actos comprendidos 
en  este  artículo  se  harán  constar  en  el  Registro  de  Fundaciones».  Y  los  actos 
comprendidos en dicho artículo son los de «enajenación o gravamen» tal como indica en 
su rúbrica. No existe la inscripción de la aprobación por el protectorado de los actos de 
disposición, por mucho que se empeñe y lo exija el registro n.º 2. Es un depósito de mera 
constancia.  Una  vez  comunicado  al  Protectorado  la  enajenación,  supervisado  y 
controlado por el Protectorado la venta y en su caso exigido que se acrediten las 
condiciones y circunstancias de la venta, la función del Protectorado es tomar razón de 
la venta dar traslado de todo lo actuado para que los actos de enajenación se hagan 
contar en el Registro de Fundaciones. De todo lo anterior hay que colegir que, si una vez 
presentada  la  documentación  relativa  a  la  venta,  acredita  las  condiciones  y 
circunstancias de la venta ante el Protectorado, éste da traslado de todo lo actuado al 
Registro de Fundaciones para su constancia, el Protectorado ha aprobado la operación o 
ha dado el visto bueno a la misma. A su vez, el Decreto que regula el Registro de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid en su art, 3 letra b), dispone que «Deberán 
depositarse los documentos en que se formalicen los actos comprendidos en el art. 16.1 
de la Ley 1/1998, de 2 de mayo, de Fundaciones de la Comunidad de Madrid». Lo 
anterior deja a las claras que la Ley de Fundaciones de la Comunidad de Madrid y el 
Decreto que regular el Registro de Fundaciones, no exige la inscripción de la aprobación 
por el Protectorado de la compraventa. En conclusión, entiende esta parte que la Sra. 
Registradora del Registro de la Propiedad número 2 de Madrid, se extralimitaba en su 
función calificadora y que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria no la habilita para exigir la 
«ratificación de modo expreso en escritura pública la venta de los 14 inmuebles por los 
actuales patronos», de las cuales trece se hallan ya inscrita, ni mucho menos que los 
Patronos «garanticen la venta a compra posterior"»y que la fundación jurídica de su 
calificación es errónea y no se sostiene por resultar contradictoria, y se funda en meras 
elucubraciones o sospechas que responden a un exceso de celo, y es invasiva al 
pretender revisar la calificación de las escrituras ya inscritas al exigir que se ratifiquen  s
las 14 escrituras. oe.
La registradora emitió informe el día 9 dVeI marzo de 2020 manteniendo la necesidad  2020-9051n https://ww
edfee cctoonsc redtea r ceol mnúpmutearro  dmea pyoartríaosn ose nd el ala  Faupnrodbaaccióiónn,  codne  claorsg oa accueeprdtaodso  ed einl sPcraittoro, naa ltoos.   BOE-A-cable e
Considera que existen contradicciones en el título presentado, en el orden del día de la 
convocatoria de la reunión de la Fundación en la que por unanimidad se autorizó la 
venta, no estaba expresamente la autorización para vender 14 inmuebles. Y entiende 
que resolución del Protectorado de 26 de noviembre de 2019 no implica haber superado 
el control de legalidad dado que la finca vendida es un bien dotacional que exige no solo 
la  comunicación  de  la  venta  sino  la  aprobación  expresa  por  el  Protectorado.  En 
consecuencia, la registradora exige la ratificación efectiva por los actuales patronos de la 
venta realizada por las dudas fundadas y expuestas en la nota de calificación y la 
aprobación de la venta por el Protectorado por ser un bien dotacional. A continuación, 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 21 de la ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones de 
competencia  estatal;  los  artículos  12  y  16  de  la  ley  1/1998,  de  2  de  marzo,  de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid; el artículo 16 del Decreto 20/2002, de 24 de 
enero, por el que se regula el Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid; el 
artículo 11.1 del Real Decreto 1337/2005, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el 
Reglamento  de  fundaciones  de  competencia  estatal;  las  Sentencias  del  Tribunal 
Supremo de 5 de marzo de 1987, 12 de junio de 2008 y 23 de septiembre de 2011; y las 
resoluciones de este Centro Directivo de 2 y 3 de agosto de 1993 y 24 de noviembre 
de 19998 de febrero de 2012 y 6 de febrero de 2015.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de venta de un 
bien inmueble, que, junto con otros 13 inmuebles más ya inscritos en otros registros, 
realiza la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio (FUSARA) a favor 
de la compañía mercantil Montoya Proyect SL.
La registradora reduce en el informe elevado a este Centro Directivo como motivos 
de suspensión –una vez subsanados los defectos formales inicialmente señalados en la 
nota de calificación, que se han ido sucesivamente ampliando– a los siguientes defectos:
a)  Necesidad de concretar el número de patronos de la Fundación, con cargo 
aceptado  e  inscrito,  a  los  efectos  de  computar  mayorías  en  la  aprobación  de  los 
acuerdos del Patronato. Considera en este sentido que existen contradicciones en el 
título presentado, pues en los Estatutos de la Fundación el número de Patronos es de 
ocho, pero en la realidad el número de Patronos inscritos es de cinco, por lo que, las 
mayorías para la adopción de acuerdos validos tendrían que computarse con respecto a 
los ocho Patronos, y no a los cinco que son los que tienen inscrito el cargo. Además, 
considera que no están claras las delegaciones de voto y sustituciones de algunos de los 
patronos,  en  concreto  del  Excmo.  Alcalde  de  Madrid,  como  presidente  nato  de  la 
fundación cuya aceptación no consta.
b)  En el orden del día de la convocatoria de la reunión de la Fundación en la que 
por unanimidad se autorizó la venta, no estaba expresamente la autorización para 
vender 14 inmuebles.
c)  La resolución del Protectorado de 26 de noviembre de 2019 no implica haber 
superado el control de legalidad dado que la finca vendida es un bien dotacional que 
exige  no  solo  la  comunicación  de  la  venta  sino  la  aprobación  expresa  por  el 
Protectorado.
En  consecuencia,  la  registradora  exige  la  ratificación  efectiva  por  los  actuales  oe.
patronos de la venta realizada por las dudas fundadas y expuestas en la nota de  w.
acadlqifuRicieraeccnuiótrenre.; ny  lcao anptrrao blaac iócna lidfiec alac ivóenn ttaa nptoor  elal  Pfruontedcatcoiórand ov epnodr esdeor ruan  cboiemno d olata csiooncaiel.dad  2020-9051n https://ww
2.  Como  cuestión  previa  debe  aclararse  que  la  calificación  del  registrador  es
independiente de la formulada por otros registradores (cfr. artículo 18 Ley Hipotecaria),
por lo que no debe influir –pese a lo que señala el recurrente– en la toma de decisión 
que  las  otras  trece  escrituras  de  compraventa  hayan  sido  inscritas  y  sólo  esta,  la 
presentada en el Registro de la propiedad de Madrid número 2, haya sido rechazada. 
Tampoco es argumento absoluto a favor del recurso que haya habido un control de 
legalidad por parte del Protectorado de los actos realizados por el Patronato, pues a 
pesar de la presunción de legalidad de la Administración, la calificación registral también 
se extiende a los documentos administrativos (artículo 99 del Reglamento Hipotecario). 
No obstante, el criterio del Protectorado y el del Registro de fundaciones, como órganos 
supervisores,  son  elementos  –como  veremos–  que  deben  pesar  y  tomarse  en 
consideración a la hora de analizar el cumplimiento de la normativa fundacional.
Por otra parte, también como cuestión previa, debe recordarse el deber que tiene el 
registrador de realizar una calificación global y unitaria (artículo 258.5 Ley Hipotecaria), y 
por  tanto  debe  evitar  sucesivas  notas  de  calificación  con  argumentos  nuevos  que 
mermen el derecho a la seguridad jurídica y tutela judicial efectiva de los ciudadanos.
Dicho lo anterior, ninguno de los defectos finalmente mantenidos, de la nota de 
calificación sucesivamente modificada, y confirmada por la calificación sustitutoria, puede 
ser sostenido.
3.  En primer lugar, ningún sentido tiene exigir la modificación estatutaria previa de 
la Fundación para permitir la inscripción de la compraventa acordada por el Patronato en 
el Registro de la propiedad.
El acuerdo de enajenación fue adoptado por unanimidad de los asistentes, los cinco 
patronos  inscritos  en  el  Registro  de  Fundaciones.  Y  aunque  estatutariamente  esté 
previsto que sean ocho los integrantes del Patronato, al haberse logrado quorum de 
constitución, la adopción del acuerdo por unanimidad de los asistentes es plenamente 
válido.
Nada se dice en la nota de calificación si hay disposiciones específicas en los 
estatutos respecto del quorum de asistencia de los patronos estatutariamente previstos. 
En  efecto,  no  consta  -ni  nada  dice  la  nota  de  calificación-  que  se  exija  para  la 
constitución  del  Patronato  la  presencia  de  la  totalidad  de  los  ocho  patronos 
estatutariamente previstos (véase la Resolución de esta Dirección General de 7 de 
octubre de 2013, que -si bien respecto de una sociedad de responsabilidad limitada- 
afirmó  que  ningún  obstáculo  existe  para  ligar  la  válida  constitución  del  órgano  de 
administración  a  la  concurrencia  –personal  o  por  representación–  de  todos  sus 
miembros, pues no puede entenderse que tal exigencia vaya en contra de la naturaleza 
propia de los órganos colegiados, llamados a constituirse y tomar acuerdos por mayoría). 
Por tanto, la comparecencia -y voto favorable- de los cinco patronos inscritos, cumple los 
requisitos de quorum y de mayorías.
Además, el artículo 12 de la Ley 1/1998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la 
Comunidad de Madrid, en su apartado 5 establece que: "Los patronos entrarán a ejercer 
sus funciones después de haber aceptado expresamente el cargo en documento público, 
en documento privado con firma notarialmente legitimada, por comparecencia personal 
ante el encargado del Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid, o por 
cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna". Mientras un patrono 
no acepte su cargo no puede entrar a ejercer sus funciones. Debe mediar, por tanto, una 
manifestación de voluntad -la aceptación del cargo- por parte del patrono. Si no se ha 
manifestado esa voluntad de aceptación no es posible computar a ese miembro en la 
composición del patronato.
El Patronato es el órgano de gobierno y representación de la Fundación que adopta  s
sus  acuerdos  por  mayoría  en  los  términos  establecidos  en  los  Estatutos.  Salvo  oe.
disposición contraria en los estatutos, el quorum –ante la falta de determinación legal–,  w.
será la mayoría de los integrantes del Patronato con cargo aceptado; y la adopción de  51ww
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noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de fundaciones de competencia estatal,
según el cual el patronato adoptará sus acuerdos por mayoría de los patronos presentes 
o representados en la reunión. El presidente tendrá voto de calidad en caso de empate).
Por tanto, debe entenderse que se cumplió con el quorum y la mayoría precisa, sin 
necesidad  –como  exige  la  registradora–  de  modificación  estatutaria  alguna  para  la 
inscripción en el Registro de la propiedad de la enajenación efectuada.
Debe tomarse en consideración que está anexado a la escritura pública de 9 de 
enero de 2020 (n.º de protocolo 58), aportada como documentación complementaria 
para la calificación, la Resolución de 2 de enero de 2020 de la Secretaría General 
Técnica, de la Subdirección General de Régimen Jurídico de la Consejería de Educación 
y Juventud, donde está integrado el Protectorado, al que corresponde velar por la 
legalidad del procedimiento, en la que dando respuesta precisamente a una consulta de 
la Fundación sobre el particular, se indica que «cabe concluir que no se puede computar 
a aquellos patronos que no hayan aceptado su cargo ateniéndose a los dispuesto en la 
normativa fundacional».
Pero es que incluso el acuerdo adoptado por unanimidad de los cinco patronos con 
cargo aceptado sería válido incluso si se computara –que no es lo que procede– la 
mayoría en relación al total de patronos estatutariamente previstos, pues dado que basta 
que el acto de enajenación se adopte por mayoría, ésta se cumpliría también en relación 
al número total de patronos, al reunir la mitad más uno del número total de patronos 
estatutariamente previstos.
Lo mismo debe entenderse respecto de las delegaciones y sustituciones de voto 
respecto de las que se aprecia contradicción o falta de claridad en la nota de calificación. 
No  puede  la  registradora  sin  argumentos  claros  poner  en  entredicho  la  validez  y 
suficiencia de las representaciones certificadas por el secretario del Patronato y que han 
sido admitidas como válidas en el Registro de fundaciones.
El Protectorado requirió a la Fundación la aportación del Acta completa de la reunión 
de 24 de mayo de 2019, fecha en que se acordó la citada enajenación, así como de la 
convocatoria  a  los  patronos  a  esa  sesión,  al  objeto  de  verificar  la  validez  de  la 
convocatoria y del acuerdo adoptado. Pues bien, después de analizar su contenido 
procedió a ordenar el depósito de la documentación referida a la enajenación en el 
Registro  de  Fundaciones  correspondiente,  lo  que  indudablemente  –como  señala  el 
recurrente–  implica  haber  superado,  la  compraventa,  el  juicio  de  legalidad  de  este 
órgano administrativo.
4.  Igualmente, puede considerarse válido el acuerdo de venta aunque en el orden 
del día no figurara expresamente la aprobación concreta de la enajenación de los 
catorce inmuebles, pues se hizo figurar que se debatiría «el Proyecto de Transformación 
de Activos Inmobiliarios», por lo que con ello los patronos conocían suficientemente que 
se abordarían propuestas concretas para la efectiva transformación de los mencionados 
inmuebles  en  edificios  de  oficinas,  mediante  la  venta  de  los  actuales  y  la  compra 
posterior de otros inmuebles destinados a oficinas.
El acuerdo por el que se autorizaba la venta de los catorce inmuebles tomado en la 
reunión del 24 de mayo de 2019 resulta plenamente válido. El derecho de información de 
los Patronos en la convocatoria nunca fue vulnerado puesto que, con anterioridad al 24 
de mayo de 2019, concretamente en la reunión del Patronato de 24 de abril de 2019, ya 
se había tratado en detalle el asunto de la transformación de los bienes inmuebles de la 
Fundación, hablando de su venta, e incluso otorgando un mandato para todas las 
gestiones tendentes a tal fin. Y en la delegación de voto emitida por los Patronos 
asistentes por representante se establecía claramente que dicho voto se delegaba para  s
autorizar la venta de los catorce inmuebles. Y basta ver la Convocatoria de la Reunión  oe.
Extraordinaria del Patronato de fecha 23 de septiembre de 2019, como en el punto 39  w.
del  orden  del  día  se  refiere  a  «a  la  reinversión  de  los  activos  (segunda  fase  del  51ww
manCdoamtoo)» .señalara la resolución de este Centro Directivo de 6 de febrero de 2015 en
cmoantcerreiato d ep adreaf ecptoodse fro rmcoanleclsu idr e sci onuvnoac adteotreiar,m einsa pdrae cicsoon avoncaaliztoarri ae, l seunp uaetestnoc idóen  hae chsou   BOE-A-cable e
contenido y a las circunstancias en que se ha producido, se ha llevado a cabo con 
violación de los derechos individuales de los miembros del órgano colegiado. En este 
orden de cosas, es igualmente doctrina consolidada de esta Dirección General que 
deben distinguirse aquellos supuestos en los que la violación de la previsión legal 
conlleva indefectiblemente la nulidad de los acuerdos adoptados de aquellos otros en los 
que, al no existir perjuicio posible para socios o terceros no procede la sanción de 
nulidad. Esta Dirección General ha afirmado que, debido a los efectos devastadores de 
la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa 
relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio (Resolución 
de 8 de febrero de 2012).
Desde este punto de vista se ha impuesto en casos concretos relativos a sociedades 
–que podrían ser extrapolables a los órganos colegiados de los Patronatos de las 
fundaciones– la consideración de que es preciso mantener los actos jurídicos que no 
sean patentemente nulos a fin de proteger la necesidad de que el tráfico jurídico fluya sin 
presiones formales injustificadas y la idea de que debe evitarse la reiteración de trámites 
que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las 
empresas. De modo más enfático, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio 
de 2008 declara que: «no es transportable a las causas de nulidad de la LSA el precepto 
del artículo 6.3 CC, ni las contravenciones legales tienen todas la misma entidad y 
efectos; y, además, incluso en el régimen general, aparte de los importantísimos matices 
que tiene la posibilidad de apreciación de oficio de la nulidad plena (SS., entre otras, 17 
de enero y 12 de diciembre de 2000; 3 de diciembre de 2001; 18 de junio de 2002; 27 de 
febrero de 2004; 25 de septiembre de 2006), sobre lo que no cabe aquí entrar, en todo 
caso  la  doctrina  jurisprudencial  viene  recomendando  "extrema  prudencia  y  criterios 
flexibles" en la aplicación de la nulidad radical (SS. 28 de mayo y 2 de noviembre 
de  2001,  entre  otras)».  Por  su  parte,  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  en  su 
Resolución de 26 de julio de 2005, con apoyo de doctrina anterior (la Sentencia del 
Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1987 y las Resoluciones de 2 y 3 de agosto de 1993 
y 24 de noviembre de 1999), tiene declarado que pueden conservarse aquellos acuerdos 
adoptados aun cuando existan defectos no sustanciales en la convocatoria o adopción 
en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, facilitando la fluidez del tráfico 
jurídico y evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios que no proporcionen 
garantías adicionales (vid., igualmente, Resoluciones de 8 de febrero y 29 de noviembre 
de 2012). El vicio de nulidad ha de tener un carácter relevante, esencial o determinante; 
sólo son susceptibles de impugnación aquellos acuerdos en los que concurre una causa 
cualificada  de  nulidad  y  siempre  que  el  ejercicio  de  la  acción  se  acomode  a  las 
exigencias de la buena fe.
Por  otro  lado,  el  que  el  voto  afirmativo  de  algunos  patronos  se  emitiera 
condicionándolo a reinversión del precio de la compra en otros inmuebles, no es sino 
prueba de que la operación para las que se les convocó era una operación global de 
reestructuración inmobiliaria, esto es, primero de venta y luego de compra de activos 
inmobiliarios más adecuados para la finalidad de la fundación.
Ahora bien, eso no significa que sea defecto la falta de manifestación en la escritura 
de venta respecto de la condición de invertir el precio en la compra de otros inmuebles, 
pues esta condición manifestada en el voto de algún patrono, no significa lógicamente 
que sea condición del negocio jurídico adoptado, mientras expresamente no lo hubiera 
acordado así el Patronato y el comprador en las escrituras de compraventa. No sólo no 
se  pueden  causalizar  negocialmente  los  motivos  de  las  partes  si  no  se  hace  s
expresamente en la formalización del negocio, sino que tampoco se pueden confundir  oe.
los motivos de voto del miembro de un órgano colegiado con las condiciones del negocio  w.
jurídico acordado. 51ww
activ5o. s rFeisnualltma ednet ela,  lrae saoplurocbióanc ifóanv oproarb lep ayr tdee dpeóls iPtor odtee cltao rdaodcou ma elnat aecnióanje neanc eiól nR edgei sltoros 
autonómico de Fundaciones.
No cabe confundir el régimen aplicable a las fundaciones de competencia estatal, 
que requieren autorización previa del Protectorado para «la enajenación, onerosa o 
gratuita,  así  como  el  gravamen  de  los  bienes  y  derechos  que  formen  parte  de  la 
dotación, o estén directamente vinculados al cumplimiento de los fines fundacionales» 
(véase  el  artículo  21  de  la  ley  50/2002,  de  26  de  diciembre,  de  Fundaciones  de 
competencia estatal) con el régimen previsto para las fundaciones de ámbito limitado al 
territorio de la Comunidad de Madrid, donde el sistema es de mera comunicación al 
Protectorado a los efectos de que ejerza su supervisión y control.
Debe destacarse que la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio 
(FUSARA) se trata de una Fundación cuyo ámbito de actuación es la Comunidad de 
Madrid  y  por  consiguiente  está  sometida  a  la  Ley  1/1998,  de  2  de  marzo,  de 
Fundaciones de la Comunidad de Madrid.
Dispone así el artículo 16 de la ley 1/1998, de 2 de marzo, de Fundaciones de la 
Comunidad de Madrid lo siguiente:
«1.  La enajenación o gravamen, compromiso en árbitros de equidad o transacción 
de  los  bienes  y  derechos  integrantes  de  la  dotación  fundacional,  o  vinculados 
directamente al cumplimiento de los fines fundacionales o que representen un valor 
superior al 20 por 100 del activo de la fundación que resulte del último balance anual, se 
comunicarán al Protectorado en el plazo de un mes a contar desde su formalización.
(…) 3.  El Protectorado exigirá y controlará el cumplimiento de las cargas impuestas 
sobre bienes para la realización de los fines de interés general.
4.  Los actos comprendidos en este artículo se harán constar en el Registro de 
Fundaciones.  El  Protectorado  podrá  exigir  que  se  acrediten  las  condiciones  y 
circunstancias concurrentes y, en su caso, ejercer las acciones de responsabilidad que 
corresponda contra los miembros de los órganos de gobierno.»
Dispone por su parte el artículo 16 del Decreto 20/2002, de 24 de enero, por el que 
se regula el Registro de Fundaciones de la Comunidad de Madrid:
«1.  El Encargado del Registro de Fundaciones procederá a efectuar la calificación 
de los títulos inscribibles, controlando su validez de fondo y de forma, teniendo en cuenta 
la coherencia del título con las inscripciones precedentes.
2.  El  Encargado  del  Registro  de  Fundaciones,  cuando  proceda,  denegará  la 
práctica de las inscripciones solicitadas mediante resolución motivada.
3.  En el asiento de inscripción de aquellos actos que contuvieran manifestaciones 
de voluntad o disposiciones no ajustados a la legalidad, pero que no afectaran a su 
validez, el Encargado del Registro de Fundaciones hará constar, motivadamente, que se 
tienen por no puestos.
4.  Una vez practicado el asiento de inscripción, o denegado el mismo, se devolverá 
al solicitante el título presentado al efecto.»
Pues bien, consta que con fecha 19 de noviembre de 2019, el Protectorado de la 
Consejería  de  Educación  y  Juventud,  toma  conocimiento  de  la  documentación 
digitalmente aportada por el Patronato relativa a la enajenación de catorce inmuebles 
pertenecientes a la misma e integrantes de la dotación fundacional. Y por resolución 
de 14 de enero de 2020 de la Encargada del Registro de Fundaciones de la Comunidad 
de  Madrid,  Doña  M.  C.  F.  G.,  se  hace  constar  el  depósito  de  la  documentación 
digitalmente aportada por la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio, 
relativa a la enajenación de catorce inmuebles pertenecientes a la misma e integrantes  e.
de la dotación fundacional. w.
6.  Tiene  razón  el  recurrente  cuando  señala  la  función  predominante  que  el  51ww
lPar oletegcittiomraiddaod  yd eell  RPerogtiestcrtoo rdaed oF upnadraac aiocnoersd adre l ala  vCeonmtau yn idlaa dle dgea lMidaadd riedn t ietondeons  resusps eacctoto as 
respecto de la venta formalizada.
Si la enajenación de bienes y derechos integrantes de la dotación fundacional, o 
vinculados directamente al cumplimiento de los fines fundacionales o que representen un 
valor superior al 20 por 100 del activo de la fundación que resulte del último balance 
anual, están sujetos a obligación de comunicación y no de autorización previa, y el 
Registro de fundaciones que tiene funciones de calificación respecto de los documentos 
que se presentan a inscribir, considera que se han cumplido los requisitos exigibles para 
el depósito de la documentación relativa a la enajenación de activos dotacionales, no 
puede ponerse tacha a la inscripción de la enajenación en el Registro de la propiedad 
bajo el argumento de necesidad de autorización expresa previa a la enajenación.
No es en efecto necesaria autorización previa del Protectorado y no cabe esgrimir la 
ley estatal de fundaciones que sólo es aplicable a las fundaciones de ámbito superior al 
autonómico, lo que no ocurre en relación a la fundación a que se refiere este expediente 
que es de ámbito territorial limitado a la Comunidad de Madrid.
Tampoco es defecto que no conste la inscripción en el Registro de fundaciones de la 
aprobación  por  el  protectorado  de  los  actos  de  disposición,  pues  el  art  16  de  la 
ley 50/2002, de 26 de diciembre, de fundaciones, y el art. 13 de la ley 1/1998, de 2 de 
marzo, se refieren a la «Delegación y apoderamientos» y para nada a la comunicación 
de la venta y su inscripción. La Ley de Fundaciones de la Comunidad en su art. 16 
punto 4 señala que «los actos comprendidos en este artículo se harán constar en el 
Registro de Fundaciones». Y los actos comprendidos en dicho artículo son los de 
«enajenación o gravamen» tal como indica en su rúbrica. No existe la inscripción de la 
aprobación por el protectorado de los actos de disposición. Es un depósito de mera 
constancia.
7.  En  definitiva,  se  han  subsanado  todos  los  defectos  formales  inicialmente 
señalados en la nota de calificación, y los posteriormente señalados en las sucesivas 
comunicaciones, pues se han aportado los originales de las copias autorizadas de poder; 
existe juicio de suficiencia correctamente realizado en las escrituras de compraventa con 
arreglo  al  artículo  98  de  la  ley  24/2001;  no  es  necesario  un  apoderamiento 
individualizado de los inmuebles para vender, sino que basta poder expreso para la 
venta (artículo 1713 C.C.); el acuerdo adoptado por el Patronato reúne los requisitos 
exigidos para su validez, tanto de convocatoria, como de quorum y mayorías; y se ha 
acreditado la comunicación al Protectorado y el depósito en el Registro de fundaciones 
de las enajenaciones efectuadas, sin que sea necesaria en la legislación autonómica 
madrileña  la  autorización  previa  expresa  del  Protectorado  ni  la  inscripción  de  esta 
autorización en el Registro de fundaciones.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación 
de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.