BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 54 Viernes 4 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 25621
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3442 Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Valverde del Camino, por la que se suspende 
la inscripción de una instancia de declaración de terminación de obra nueva.
En el recurso interpuesto por doña M. C. C. G. contra la calificación del registrador de 
la Propiedad de Valverde del Camino, don Alberto María García Ruiz de Huidobro, por la 
que se suspende la inscripción de una instancia de declaración de terminación de obra 
nueva.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita por doña M. C. C. G., sin que la firma de la 
misma estuviese legitimada notarialmente, se solicitaba, respecto de la finca registral 
número 5.629 del término municipal de Calañas, la subsanación del estado de una obra 
por encontrarse la misma ya terminada (declaración de terminación de obra nueva). 
Acompañaba una fotocopia del certificado final de la obra y de la calificación definitiva de 
protección oficial de promoción privada.
II
Presentada el día 11 de noviembre de 2021 la referida instancia y la fotocopia que la 
acompañaba en el Registro de la Propiedad de Valverde del Camino, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«En Valverde del Camino a veintidós de noviembre del año dos mil veintiuno.
Antecedentes de hecho:
Primero. Con fecha 11/11/2021 fue presentada en este Registro de la Propiedad, 
instancia suscrita en Calañas, el día 11/11/2021, causando el asiento de presentación 
número 1956 del Diario 78.
Segundo. En el día de la fecha el documento al que se refiere el apartado anterior 
ha sido calificado por el Registrador que suscribe apreciando la existencia de defectos 
que impiden la solicitud de inscripción, con arreglo a los siguientes
Fundamentos jurídicos:
Primero. Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaría, los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las  es
escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro. bo
Segundo. En el presente caso: No se aporta título jurídico hábil para declarar la  42ww
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Artículos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria y, 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre que aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Tercero. La calificación de los documentos presentados en el Registro se ha de 
entender a los efectos de practicar, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota 
marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse 
ante los Tribunales para que los interesados contiendan entre sí sobre la validez o 
nulidad del título, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento, de conformidad 
con los artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Parte dispositiva:
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación:
Don Alberto García Ruiz de Huidobro, Registrador del Registro de la Propiedad de 
Valverde del Camino, acuerda:
1.º Calificar  el  documento  presentado  en  los  términos  que  resultan  de  los 
Fundamentos Jurídicos antes citados.
2.º Suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, de los 
defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de los asientos 
registrales.
3.º Prorrogar el asiento de presentación número 1.956 del Diario 78, por un plazo 
de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación, de conformidad con el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
4.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y al Notario o Autoridad Judicial o Administrativa que lo ha 
expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 
y  59  de  la  Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Contra esta calificación (…)
El registrador (firma ilegible) Fdo.: Don Alberto García Ruiz de Huidobro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. C. G. interpuso recurso el día 4 de 
enero de 2022 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero. Que en la escritura de adquisición de la vivienda, de fecha 21/11/1996, 
tiene incorporada nota simple del registro (finca registral número 5.629, Tomo: 612, 
Libro: 55, Folio: 84-85), en la que consta como vivienda construida. Que se trata de una 
vivienda totalmente terminada y habitada desde la fecha de adquisición (es la vivienda 
habitual), acogida a los beneficios de viviendas de protección oficial, según calificación 
definitiva, expedida por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de 
Andalucía, Delegación de Huelva, el día 09 de julio de 1996 (…)
Segundo. Que el técnico competente en la materia, expidió Certificado final de la 
dirección  de  la  obra,  en  fecha  22  de  febrero  de  1996,  visado  el  26/04/1996, 
expediente 21-1-0041-94 (…)
Tercero. Que, en la Gerencia Territorial del Catastro, Delegación de Huelva, figura 
como vivienda, como se puede comprobar con la certificación descriptiva y gráfica que  es
se aporta. En la que las mediciones coinciden con las reflejadas en la escritura. bo
Cuarto. Que el Excmo. Ayuntamiento de Calañas, expide certificado con informe  42ww
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Sexto. Que en la ya mencionada nota de calificación recibida 1956/78, advierte del 
artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, en el que no se expresa que tenga 
carácter retroactivo, por lo que no se debe aplicar en el acto de compraventa sucedido 
en fecha 21/11/1996, previamente al decreto que nos ocupa.»
Al  escrito  de  interposición  de  recurso  acompañaba  lo  siguiente:  escritura  de 
propiedad, certificado final de obra, calificación definitiva de vivienda de protección oficial 
de  promoción  privada,  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  certificado  del 
Ayuntamiento de Calañas y copia de la nota de calificación registral.
IV
Mediante escrito, de fecha 12 de enero de 2022, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 4, 18 y 326 de la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo 
de 2000; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de 
mayo de 2012, 13 de octubre de 2014 y 19 de enero y 13 de octubre de 2015, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio 
de 2020 y 10 de febrero y 16 de julio de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una instancia privada 
solicitando la declaración de la terminación de una obra nueva. La firma de quien la 
suscribe no está legitimada notarialmente; y se acompaña una fotocopia del certificado 
final  de  la  obra  y  de  la  calificación  definitiva  de  vivienda  de  protección  oficial  de 
promoción privada.
El registrador señala como defecto que no se aporta título jurídico hábil para declarar 
la terminación de la obra nueva relativa a la vivienda protegida; dicho inmueble consta 
inscrito en construcción, y para la inscripción de su terminación, debe aportarse, según 
proceda, escritura pública o acta notarial.
La recurrente alega lo siguiente: que en la escritura de compraventa hay una nota 
simple del Registro en la que consta como vivienda construida; que se trata de una 
vivienda totalmente terminada y habitada desde la fecha de adquisición, acogida a los 
beneficios de viviendas de protección oficial según calificación definitiva; que el técnico 
competente en la materia expidió certificado final de la dirección de la obra; que, en el 
Catastro, figura como vivienda, y en la certificación descriptiva y gráfica las mediciones 
coinciden con las reflejadas en la escritura; y que hay certificado del Ayuntamiento con 
informe del arquitecto municipal que acredita de la existencia de vivienda construida.
2. Aporta  la  recurrente,  junto  con  el  escrito  de  interposición  del  recurso, 
documentos que no lo fueron en el momento de la presentación de la instancia en el 
Registro para su calificación. En este punto se hace necesario recordar que, conforme al 
artículo  326,  párrafo  primero,  de  la  Ley  Hipotecaria,  el  recurso  debe  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. e
Con base en dicho precepto legal, es continua doctrina de esta Dirección General (vid.,  bo
por todas, Resoluciones de 2 de junio de 2020 y 10 de febrero y 16 de julio de 2021) basada  42ww
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subsanar los defectos apreciados por el registrador.
En consecuencia, para la resolución de este recurso, no se han de tener en cuenta 
más que los documentos presentados en su día en el Registro para su calificación.
3. El defecto señalado se fundamenta en el principio de titulación pública que se 
recoge en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, según el cual solo pueden practicarse 
asientos  registrales  en  virtud  de  documento  público,  salvo  las  excepciones 
expresamente  establecidas.  En  el  presente  caso,  se  trata  de  una  obra  nueva  en 
construcción pretendiéndose la constatación registral de su terminación. A estos efectos, 
el titular registral presenta una instancia privada sin firma legitimada. Con excepción de 
las Administraciones Públicas, que podrían acudir a la certificación administrativa del 
artículo 206 de la Ley Hipotecaria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la inscripción de las declaraciones de obra 
nueva en construcción, terminadas o por antigüedad exigen, según proceda, escritura 
pública  o  acta  notarial,  debiendo  aportarse  al  Registro  de  la  Propiedad  la 
correspondiente copia autorizada. En consecuencia, no puede más que confirmarse el 
defecto señalado por el registrador.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.