BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44712
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6773 Resolución de 3 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Paterna n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña María del Carmen Küster Santa-Cruz, notaria de 
L’Eliana, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Paterna número 1, 
doña Ana Castaño Roca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 8 de julio de 2019 ante la notaria de L’Eliana, doña 
María del Carmen Küster Santa-Cruz, con el número 599 de protocolo, se formalizó un 
préstamo,  concedido  por  «CaixaBank,  SA»,  a  una  persona  física  garantizado  con 
hipoteca que se constituía sobre una vivienda del prestatario.
En tal escritura la notaria expresaba lo siguiente:
«Cumplimiento  del  principio  de  trasparencia  material  en  la  comercialización  de 
préstamos inmobiliarios.–Yo, la Notario, hago constar que por medio de acta autorizada 
por mí el día 27 de junio de 2019, con el número 570 de orden de Protocolo, el 
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en los 
artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, a los efectos de dar por cumplido el principio de transparencia en la 
concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material».
II
Presentada el mismo día 8 de julio de 2019 copia autorizada de la escritura en el 
Registro de la Propiedad de Paterna número 1, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Hechos:
Se  presenta  el  día  08/07/2019  escritura  de  préstamo  con  garantía  hipotecaria 
autorizada por el Notario de L’Eliana, doña Marta del Carmen Küster Santa-Cruz. con 
número de protocolo 599/2019, de fecha 08/07/2019, en la que don J. M. R. N., como 
titular registral, constituye hipoteca a favor de la entidad Caixabank SA sobre la finca 
registral 7.344 de Benimámet.
El  notario  autorizante  no  manifiesta  que  no  existen  discrepancias  entre  las 
condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se 
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– ni protocolización de la  e.
misma, al objeto de poder realizar dicha comprobación. w.b
Fundamento de Derecho:
Calificado el precedente documento conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 
concordantes  del  Reglamento  Hipotecario,  la  registradora  que  suscribe  ha  decidido 
suspender la inscripción por observarse lo siguiente:
1.º  Falta de aseveración por el Notario de la coincidencia entre las estipulaciones 
de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante. Según el artículo 29 de la Orden 
EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del 
cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario 
debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre 
las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, 
por lo que la falta de dicha constancia debería implicar la suspensión del despacho ya 
que conforme al artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo 
no transparente en perjuicio de los consumidores.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
2.°  De la cláusula Séptima.–Gastos: (…)
A los efectos oportunos se le notifica que contra esta decisión, y sin perjuicio de 
acudir a los Tribunales de Justicia para contender entre si sobre la validez o nulidad del 
título, cabe (…)
Paterna,  a  tres  de  octubre  del  año  dos  mil  diecinueve.–La  Registradora  de  la 
Propiedad. Ana Roca Castaño».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María del Carmen Küster Santa-Cruz, 
notaria de L’Eliana, interpuso recurso día 5 de noviembre de 2019 mediante escrito en el 
que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–La nota de calificación justifica la suspensión de la inscripción solicitada 
porque “Falta la aseveración por el notario de la coincidencia entre las estipulaciones de 
la escritura y las condiciones de la oferta vinculante” fundamentando su decisión en el 
incumplimiento de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11 y del artículo 83 de la 
LGDCU.
Añade que “el hecho de que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del 
acta notarial de trasparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para 
que se haga constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados 
artículos se refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en 
la cual tal comprobación no ha podido hacerse al ser previa”.
Segundo.–La reciente Ley de Crédito inmobiliario, Ley 5/2019, ha creado un nuevo 
documento  notarial  imprescindible  como  documento  previo  para  el  otorgamiento  de 
escrituras  públicas  de  préstamo  hipotecario:  “el  acta  notarial  acreditativa  del 
cumplimiento del principio de transparencia material”.
La LC1, al regular las normas de transparencia, establece en su artículo 14.1 la  e
documentación que el prestamista deberá entregar necesariamente al prestatario y al  bo
notario, para que por éste se compruebe el principio de transparencia material. 73ww
Ea)n treL ad icFhEaIN d,o ccuumyoe nctoanctieónni ddoe sftiagcuaran  dporesd deotecrummineandtoos :en el Anexo I de la LCI, que
tendrá la consideración de oferta vinculante.
b)  Una  copia  del  proyecto  do  contrato,  cuyo  contenido  deberá  ajustarse  al 
contenido de la FEIN.
El notario, al comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material en 
cumplimiento del artículo 15 de la LCI, verificará la documentación acreditativa del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 y hará constar en el acta 
notarial previa que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido de la 
FEIN. Es por tanto el acta notarial el documento predeterminado por la Ley 5/2019 para 
recoger tal manifestación del notario.
De dicha forma, el notario deja constancia de la transparencia de las cláusulas 
incorporadas  al  contrato,  ya  que  tras  su  debido  asesoramiento  al  prestatario  se 
incorporan al acta previa y son firmadas por el prestatario en prueba de conformidad. Se 
evita así la pretendida nulidad de las cláusulas incorporadas de modo no transparente, 
alegada en la nota de calificación ex artículo 83 de la LGDCU, ya que las cláusulas 
contractuales, en prueba de su transparencia fueron incorporadas al acta notarial previa, 
tras haber sido asesoradas y explicadas por el notario al prestatario.
En consecuencia, la LCI no requiere que se tenga que reiterar en la escritura pública 
de préstamo hipotecario, que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido 
de la FEIN, puesto que ya se hizo constar en el acta notarial previa.
Dado  que  las  estipulaciones  de  la  escritura  pública  tienen  necesariamente  que 
coincidir con el contenido del proyecto de contrato, tampoco es necesario, ni lo exige la 
normativa vigente, que se tenga que hacer constar en la escritura pública que no existen 
discrepancias entre el contenido de la EEIN y las estipulaciones de la escritura.
Tercero.–En cuanto a la documentación precontractual, el artículo 14.1 de la LCI 
indica  literalmente  que  deberá  ajustarse  el  contenido  del  proyecto  de  contrato  al 
contenido de la FEIN; pero no indica que deban coincidir, ya que el contenido del 
proyecto de contrato es más amplio que el contenido de la FEIN.
El contenido de la FEIN viene regulado en el Anexo I de la LCI y dentro del mismo no 
se  incluyen  las  distintas  comisiones  que  pueden  ser  pactadas  en  la  escritura  de 
préstamo. Es posible, y sucede en ocasiones, que en la FE1N no se incluyen comisiones 
que sí que constan en el proyecto de contrato; por lo que exigir al notario que afirme la 
coincidencia seria hacerle incurrir en responsabilidad al afirmar algo a veces incierto.
Reiteramos, por tanto, que al otorgar el acta previa, el notario deberá comprobar el 
necesario ajuste entre los contenidos de la FEIN y del proyecto de contrato y hacerlo 
constar así en dicho acta, pero no puede hacer constar su coincidencia, pues sus 
contenidos no son idénticos.
Cuarto.–El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 exige un único requisito obligatorio que el 
notario debe cumplir necesariamente en la escritura pública de préstamo hipotecario 
para acreditar el debido cumplimiento del principio de transparencia material regulado en 
el artículo 15 de la Ley y es que la escritura pública ha de contener una reseña 
identificativa del acta de transparencia material. Dicha reseña, con la afirmación del 
notario bajo su responsabilidad de haber cumplido el control de legalidad sobre las 
condiciones financieras del préstamo y haber prestado al prestatario el asesoramiento 
personalizado,  constituye  condición  necesaria  y  suficiente  para  el  despacho  de  la 
escritura pública del préstamo hipotecario. No olvidemos que el contenido del acta previa 
se presume veraz c íntegro, tal como establece el artículo 15.6 de la Ley.
Quinto.–La nota de calificación de la registradora alega en sus fundamentos de 
Derecho que son de aplicación los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
Ya hemos indicado que al otorgarse el acta notarial previa, el notario hace constar  e.
que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido de la FEIN. Dicha  w.b
constatación notarial acredita que no se desvirtúa el contenido de la FEIN y da así  73ww
cumEpll imariteícnutolo a 3l 0a rdtíec ulalo O 2r9d edne  ldae Oterrdmeinn.a que “el notario debe comprobar y advertir antes
vdien cauulatonrteiz ayr  elal  deosccurimtueran tos i ceoxnitsratecntu adli,s cfirneaplamnecniates  seunstrceri tola”.s  Eclo ncudmicipolnimesie ndtoe  lliate roafle rdtae 
dicho precepto se realiza al otorgar el acta notarial previa, que como su propio nombre
indica, es previa al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, ya que en ella 
el  notario  comprueba,  asesora  y  advierte  que  no  existen  discrepancias  entre  los 
contenidos de ambos documentos.
Cuando se dictó la Orden 2899/11 el notario sólo podía hacer constar la inexistencia 
de discrepancias en la escritura pública de préstamo, puesto que no había exigencia de 
acta  notarial  previa  alguna  en  esa  fecha.  Al  habilitar  e  imponer  la  LCI  un  nuevo 
documento notarial que ha de autorizarse con carácter previo al otorgamiento de la 
escritura  pública,  es  precisamente  en  ese  documento  donde  procede  realizar  La 
manifestación notarial de ajuste entre los contenidos de ambos documentos; por lo que 
no se entiendo el argumento que utiliza la registradora de que dichos artículos se 
refieren  a  la  escritura  de  formalización  del  crédito  y  no  a  la  reseña  del  acta. 
Indudablemente no pueden referirse a la reseña del acta, porque, insistimos, en el 2011 
no se exigía el acta.
Deben decaer, por consiguiente, los fundamentos jurídicos de la nota de calificación 
recurrida, debiéndose dictar por ese centro directivo una resolución que obligue a la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de préstamo hipotecario, por 
ser plenamente conforme con la normativa vigente.
Sexto.–En conclusión, la LCI adjudica al notario y solo al notario, la responsabilidad 
de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura pública de 
préstamo  hipotecario,  al  encomendarle,  en  su  artículo  15,  la  responsabilidad  de  la 
comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Literalmente dice el artículo 15.2 de la LCI que “el notario verificará la documentación 
acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1”. En caso de 
que quede acreditado su cumplimiento, así lo hará constar en un acta notarial previa a la 
formalización del préstamo hipotecario.
El control de legalidad de las normas de transparencia material realizado en el acta 
notarial, al realizarse con carácter previo al otorgamiento de la escritura de préstamo 
hipotecario garantiza el cumplimiento del artículo 30 de la Orden 2899/17 y, a su vez, 
evita que las cláusulas del proyecto de contrato, una vez comprobadas y verificadas 
notarialmente, puedan desvirtuar el contenido de la FEIN, dándose así cumplimiento al 
artículo 29 de la Orden.
Finalmente, el notario, de conformidad con el artículo 15.7, reflejará en la escritura 
pública de préstamo el cumplimiento de su control de legalidad, insertando una reseña 
identificativa del acta, acreditativa de la comprobación del cumplimiento del principio de 
transparencia material. La indicada reseña permitirá, sin más requisitos, el despacho de 
la escritura pública de préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad. El acta 
positiva  presupone  el  juicio  por  el  Notario  del  cumplimiento  de  los  requisitos  de 
trasparencia material, juicio que entendemos no es revisable por el registrador cuya 
calificación se limita a comprobar la inclusión en la escritura de una reseña en los 
términos previstos en el artículo 15. Por tanto, es contrario a la literalidad de la ley exigir 
la inclusión de menciones adicionales para pretender un control para el cual se carece 
de competencia como igualmente es contrario al espíritu de la norma pretender que se 
incorpore o acompañe la FEIN para que el registrador pueda hacer la comprobación. En 
este sentido la Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado resolvió de manera 
vinculante para los Notarios que no había que incorporar la FEIN».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 12 de noviembre de 2019 y, por  e.
mantener su calificación, elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y  w.
del Notariado. 73ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero 
de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo,  concedido  por  «CaixaBank,  SA»,  a  una  persona  física  garantizado  con 
hipoteca que se constituye sobre una vivienda del prestatario.
En tal escritura la notaria expresa lo siguiente:
«Cumplimiento  del  principio  de  trasparencia  material  en  la  comercialización  de 
préstamos inmobiliarios.–Yo, la Notario, hago constar que por medio de acta autorizada 
por mí el día 27 de junio de 2019, con el número 570 de orden de Protocolo, el 
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en los 
artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, a los efectos de dar por cumplido el principio de transparencia en la 
concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material».
Según el único defecto que es objeto de este recurso, la registradora suspende la 
inscripción de dicha escritura porque «el notario autorizante no manifiesta que no existen 
discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la 
adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– 
ni protocolización de la misma, al objeto de poder realizar dicha comprobación».
La recurrente sostiene: que la Ley 5/2019 no requiere que se tenga que reiterar en la 
escritura pública de préstamo hipotecario que el contenido del proyecto de contrato se 
ajusta al contenido de la FEIN, puesto que ya se hizo constar en el acta notarial previa y, 
dado que las estipulaciones de la escritura tienen necesariamente que coincidir con el 
contenido del proyecto de contrato, tampoco es necesario, ni lo exige la normativa 
vigente,  que  se  tenga  que  hacer  constar  en  la  escritura  pública  que  no  existen  e.
discrepancias entre el contenido de la FEIN y las estipulaciones de la escritura; que en  w.
cuanto  a  la  documentación  precontractual,  el  artículo  14.1  de  la  misma  ley  indica  73ww
lFitEerINal,m peenrote n qou ien ddiecbae qráu ea jduesbtaarns ec oeiln ccoidnirt,e ynaid qou dee el pl crooynetecntoid doe d ceol nptrroaytoe catlo c doen tceonnidtroa tdoe  elas 
mreáqsu iasimtop loiob lqiguaet oerli oc oqnuteen iedlo n doeta lraio F EdeINb;e q ucuem epl lairr tínceucloe s1a5r.i7a mdee ndteic hean  lelay  eexsicgreit uurna  úpnaicroa   BOE-A-cable e
acreditar el debido cumplimiento del principio de transparencia material regulado en el 
artículo 15 de la ley y es que ha de contener una reseña identificativa del acta de 
transparencia  material,  y  dicha  reseña,  con  la  afirmación  del  notario  bajo  su 
responsabilidad  de  haber  cumplido  el  control  de  legalidad  sobre  las  condiciones 
financieras del préstamo y haber prestado al prestatario el asesoramiento personalizado, 
constituye condición necesaria y suficiente para el despacho de la escritura pública del 
préstamo hipotecario; que cuando se dictó la Orden 2899/2011 el notario sólo podía 
hacer constar la inexistencia de discrepancias en la escritura pública de préstamo, 
puesto que no había exigencia de acta notarial previa alguna en esa fecha, y al habilitar 
e imponer la Ley 5/2019 un nuevo documento notarial que ha de autorizarse con carácter 
previo al otorgamiento de la escritura pública, es precisamente en ese documento donde 
procede realizar la manifestación notarial de ajuste entre los contenidos de ambos 
documentos; y dicha Ley adjudica al notario y solo al notario, la responsabilidad de 
realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura pública de 
préstamo  hipotecario,  al  encomendarle,  en  su  artículo  15,  la  responsabilidad  de  la 
comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  la  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020, cuyo 
criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese Centro Directivo de 20 de 
diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y  s
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan  oe.
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos  w.
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo  73ww
Icnofnotremnaidcoió nm Píneimrsoo nsaeli zaajduast»a,r áe  iam plao ninef oar mloasc inóont apreiorss,o neanl iz«asdua c opnredvicisiótan  deen  fluan Fciiocnhaar idoes 
qpuúeb liacuotso ryi zdaenr,i vlaods on doeta rsiuo sd edbeenre ggaernáénr iclao  aduet ocroiznatrcoiól nd ed leelg parléidsatadm doe  clousa nadctoo se ly m niesgmooc inoos   BOE-A-cable e
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada una –artículo 15.2.c)–. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica  e
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la  bo
escritura de préstamo. 73ww
deciSsiiónn d dued ap, rloac beudeenr aa  tléac anuictao rnizoatcairóianl  deex iglae  eqsuceri tsuera m doet ivperé esxtapmreos,a r ey saedñeacnudaod, aaml emneten olas 
hdae  rfoeramlizaa gdeon céornic ac apreárcote crl aprrae,v lioos a c doincthrao leasu tsooribzraec ilóan t.r aAnhsopraar ebniecnia,  emlloa tneori asli gqnuiefi ceal  nqoutea rsieo 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá el registrador exigir –como se pretende en la calificación impugnada en este 
expediente– que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada o que se 
incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario  s
autorizante. oe.
3.  En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho  w.
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por ella  73ww
apuretovirsiztoa dean,  eell  aprrteícsutalot a1ri5o  dhea  lar eLceibyi d5o/ 2e0n1 9p, laa zloo sl ae fedcotcousm deen tcaucmiópnl iry  coenl  aesl epsroinracimpiioe ndtoe 
transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse
que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación 
impugnada no puede ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago