BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 288 Sábado 31 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 94580
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13327 Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Arganda  del  Rey  n.º  2,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de cesión de servidumbre personal.
En el recurso interpuesto por doña I.D.B. y doña M.B. contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Arganda del Rey número dos, doña María de los Ángeles 
Hernández Toribio, por la que suspende la inscripción de una escritura de cesión de 
servidumbre personal.
Hechos
I
El día 24 de marzo del 2020 fue presentada la escritura de cesión de servidumbre de 
fecha 18 de marzo del 2020, autorizada por el notario de Madrid, don Esteban Sánchez 
Sánchez, número 2062 de su Protocolo, motivando el asiento de presentación 1480 del 
Libro Diario 58.
Por dicha escritura pública los titulares de una servidumbre personal, concretada su 
ejercicio en el módulo 2/58 de la finca ubicada en Arganda del Rey (Madrid), en los sitios 
conocidos por (…), formalizan su cesión onerosa.
Dicha servidumbre consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda 
del  Rey,  perteneciendo  a  sus  titulares  por  herencia  según  la  inscripción  77.ª,  y  la 
servidumbre cuya actual cesión se pretende inscribir es un derecho real limitado de uso, 
que recae sobre la finca descrita y que faculta a sus titulares a establecer uno o varios 
puestos de observación naturalista aunque siempre comprendidos dentro de una línea 
poligonal cerrada correspondiente al respectivo modulo, comprendiendo dicho perímetro 
una  superficie  de  2.758  metros  cuadrados.  Consta  en  la  descripción  registral  la 
referencia catastral correspondiente al módulo. Asimismo, como refleja la descripción 
registral «los módulos, términos que sólo pretende identificar la ubicación de los puestos 
de observación, no suponen segregación alguna, y por ello no son susceptibles de 
segregación, división ni agrupación».
II
Con fecha de veinticuatro de junio del año dos mil veinte el documento es objeto de 
calificación negativa en los siguientes términos:
«1.  Aunque  se  trate  de  la  transmisión  de  una  servidumbre  personal  carácter 
naturalista, desde el momento en que se concreta en una línea perimetral con una 
superficie y ubicación, hay indicios razonables de que se está llevando a cabo una 
división del terreno. La norma estatal que regula la ordenación del territorio Real Decreto 
Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  es
de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana,  establece  en  el  Artículo  26:  "2.  La  división  o  o
segregación de una tinca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada  327ww
ouudrtnividlaiiezs aindócaenic ó linanóis n  s erteexegscrrruleuitlotgsairavniacatile ó ysnd  ,eur e drbúepan onperíca sliraóttisicnc a icp.oa aE rcasPioctoatner ecrrseíios gtniinlcaeda siesv s icse oatxansimgc iardbe ailtéaasns s p  aqodpurel eilc  aasl aeble  legati itnsaricl baalauc, iy óeaann s eaaíl j epdcnlieocarmacebiocólh eno a,y   s dillnaae     OE-A-2020-13able en https://
constitución de asociaciones sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho
derecho de utilización exclusiva.(…) se ha suspendido la inscripción del precedente 
documento por no acompañarse la licencia de segregación remitiéndose a la Consejería 
de  Agricultura  la  copia  de  la  documentación  presentada  a  la  espera  de  la 
correspondiente resolución sobre la nulidad o no del acto contenido en el presente título, 
de acuerdo con los preceptos señalados (…).»
III
Se interpuso el recurso el 23 de julio del 2020 en el Registro de la Propiedad de 
Madrid número 39 y se remitió a este Registro el 27 de julio del 2020, en los siguientes 
términos:
«Hechos.
Primero.–En fecha 26 de junio de 2020, nos fue notificada resolución de fecha 24 de 
junio del presente año, en virtud de la cual se suspende la inscripción de la escritura 
pública de cesión de servidumbre personal de fecha 18 de marzo de 2020. Dicha 
resolución argumenta, a fin de suspender la inscripción de la cesión de servidumbre 
presentada  que,  no  procede  "por  no  acompañarse  la  licencia  de  segregación, 
remitiéndose a la Consejería de Agricultura la copia de la documentación presentada a la 
espera de la correspondiente resolución sobre la nulidad o no del acto contenido en el 
presente  título,  de  acuerdo  con  los  preceptos  señalados."  Segundo.-Y  es  que,  el 
Fundamento de Derecho 1 de dicha resolución afirma que "Aunque se trate de la 
transmisión de una servidumbre personal de carácter naturalista, desde el momento en 
que se concreta en una línea perimetral con una superficie y ubicación, hay indicios 
razonables de que se está llevando a cabo una división del terreno." Y, entendiendo 
dicha registradora, que se está reparcelando suelo rústico argumenta la imposibilidad de 
inscribir dicha reparcelación toda vez que, la unidad resultante es inferior a la exigida 
legalmente y no se han obtenido los permisos o licencias necesarias al efecto. Se 
acompaña  copia  de  la  resolución  recurrida  de  fecha  24  de  junio  de  2020  como 
documento número uno. Tercero.-Pero, al contrario de lo aseverado en la resolución que 
ahora se recurre, el título cuya inscripción se pretende, no es otra cosa que una escritura 
pública de cesión de servidumbre personal, de fecha 18 de marzo de 2020, efectuada 
ante el Ilustre Notario de Madrid, don Esteban Sánchez Sánchez, bajo el número 262 de 
su protocolo. Se acompaña copia de dicha escritura pública de fecha 18 de marzo 
de 2020 como documento número dos.
Dicha  escritura  pública  documenta  como  (…)  son  titulares  de  una  servidumbre 
personal, concretada su ejercicio en el módulo 2/58 de la finca ubicada en Arganda del 
Rey (Madrid), en los sitios conocidos por (…).
Dicha servidumbre consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda 
del  Rey,  al  Tomo  2564,  Libro  758,  Folio  126,  finca  n.º  22750,  inscripción  77.ª, 
perteneciendo a los mismos por herencia de don M. V. C., cuyo fallecimiento tuvo lugar 
en fecha 10 de agosto de 2006 y cuya herencia fue formalizada mediante escritura de 5 
de octubre de 2018 y consta inscrita como se desprende de la nota registral unida a 
dicha escritura pública. Y la servidumbre cuya actual cesión se pretende inscribir es un 
derecho real limitado de uso, que recae sobre la finca descrita y que faculta a sus 
titulares  a  establecer  uno  o  varios  puestos  de  observación  naturalista.  Cuarto.-No 
obstante, dicha servidumbre personal fue constituida, a favor de (…) en fecha 11 de 
enero de 2001, mediante escritura pública de constitución de servidumbre y cesión  es
otorgada por la "Asociación Valdecorzas, S.A. de Arganda del Rey" (titulares registrales  bo
de la finca) a favor de los mismos, otorgada en la fecha indicada ante el Ilustre Notario  327ww
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registral n.º 22750, consistiendo la misma en la facultad de sus titulares de utilizar las
instalaciones  de  la  Asociación  con  la  finalidad  de  contribuir  al  conocimiento, 
conservación y fomento de los componentes de orden vegetal y animal que caracterizan 
a los páramos y barrancos sitos al Este del Jarama, como se desprende de la nota 
simple informativa de esa misma fecha que se acompaña como documento número 
cuatro. Quinto.-Y esta servidumbre personal constituida en fecha 11 de enero de 2001 
fue la que heredaron mediante escritura de 5 de octubre de 2018 los herederos de (…), y 
que en fecha 18 de marzo de 2020 fue objeto de cesión por dichos herederos a favor de 
quien suscribe. Se acompaña copia de dicha escritura pública de fecha 5 de octubre 
de 2018 como documento número cinco. Sexto.-En definitiva, se deniega la inscripción 
porque presume la titular del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey que, se 
está segregando la parcela 2/58 perteneciente a la finca registral 22750, lo que no se 
atiene a la realidad de la escritura pública presentada ante dicho Registro. Séptimo.-En 
primer lugar, se debe tener presente que, la inscripción de la servidumbre personal 
cedida no da lugar a la formación de una nueva finca registral y la escritura pública no 
recoge en ningún caso que se trate de una segregación de fincas y compraventa de las 
mismas, sino solo la cesión de una servidumbre personal constituida en fecha 11 de 
enero de 2001. Y la constitución de una servidumbre, como afirmó esta Dirección en 
Resolución de 11 de abril de 1930 es "un gravamen impuesto sobre un inmueble en 
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño y en cuya virtud el titular del predio 
dominante  puede  utilizar  el  predio  sirviente  para  ciertas  finalidades  o  poner  al 
aprovechamiento del mismo limitaciones que redundan en beneficio de su particular 
dominio o privar al dueño del predio gravado de alguna especial facultad contenida en el 
derecho de propiedad normalmente constituido", esto es, es un derecho real limitativo del 
dominio, que, si bien no supone una total sustracción del goce sobre la cosa, sí limita 
éste, incluso de forma perpetua.
Y uno de los modos de constitución de las servidumbres es en virtud de título 
(artículos  537  y  539  del  Código  Civil).  Ciertamente  con  la  palabra  título  se  hace 
referencia en el Código Civil al acto jurídico que da nacimiento a la servidumbre, tal 
como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990, más que 
al documento en que ese acto se hace constar, significando la indicación de voluntad 
expresa de existencia de la servidumbre. Esto supone que, a efectos de adquisición de 
servidumbre por virtud de título, ha de entenderse por este todo acto jurídico, bien sea 
oneroso o gratuito, "inter vivos" o de última voluntad. Además, para que la servidumbre 
surta efectos contra un tercer poseedor del predio sirviente es preciso, de conformidad 
con  los  principios  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  conste  inscrito  en  el  Registro  de  la 
Propiedad, aunque en ocasiones la jurisprudencia ha afirmado que cuando los signos de 
servidumbre aparente son ostensibles e indubitados, su apariencia exterior le atribuye 
una publicidad equivalente a la inscripción, aunque no resulte del Registro la existencia 
de la servidumbre.
En este caso el título de constitución de la servidumbre es de fecha 11 de enero 
de 2001, y es esta escritura en la que se recoge la manifestación o voluntad expresa de 
la existencia de una servidumbre, consta inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Arganda desde el día 26 de marzo de 2001.
Y según el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria en el Registro de la Propiedad se 
inscribirán  "los  títulos  en  que  se  constituyan,  reconozcan,  transmitan,  modifiquen  o 
extingan  derechos  de  usufructo,  uso,  habitación,  enfiteusis,  hipoteca,  censos, 
servidumbres y otros cualesquiera reales"».
IV o
La registradora de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación  327ww
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; los artículos 26 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; art. 143 y ss. y 151.1.a) de la Ley del Suelo de la 
Comunidad de Madrid; art. 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio; 78, 79, 80 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística;  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de septiembre de 2017 y 22 de marzo 
de 2018.
1.  En la escritura calificada se formaliza la cesión onerosa de una servidumbre 
personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un «modulo» en el que 
se ubica un puesto de observación de naturaleza.
Los titulares de la servidumbre personal, concretada su ejercicio en el módulo 2/58 
de la finca ubicada en Arganda del Rey (Madrid). Dicha servidumbre consta ya inscrita 
en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey.
El derecho recae sobre la finca descrita y faculta a sus titulares a establecer uno o 
varios puestos de observación naturalista, aunque siempre comprendidos dentro de una 
línea  poligonal  cerrada  correspondiente  al  respectivo  modulo,  comprendiendo  dicho 
perímetro una superficie de 2.758 metros cuadrados. Consta en la descripción registral la 
referencia catastral correspondiente al módulo. Asimismo, como refleja la descripción 
registral «los módulos, términos que sólo pretende identificar la ubicación de los puestos 
de observación, no suponen segregación alguna, y por ello no son susceptibles de 
segregación, división ni agrupación».
La registradora considera exigible la licencia de segregación por apreciar indicios de 
parcelación y procede a remitir, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 
de julio, la documentación a la Consejería de Medio Ambiente Administración Local y 
Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, dado que el derecho se refiere a 
un módulo delimitado en una porción de terreno, tal y como consta en la nota de 
calificación.
2.  El artículo 26 de la Ley de Suelo, define el concepto de «finca» y el de «parcela», 
afirmando que «1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida 
exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse 
en  la  rasante,  en  el  vuelo  o  en  el  subsuelo.  Cuando,  conforme  a  la  legislación 
hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de 
finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el 
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente».
Seguidamente el citado precepto señala que «la división o segregación de una finca 
para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes 
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y 
urbanística» y que «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, 
los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, 
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o 
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este 
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción».
Como ha reconocido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en línea 
con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 10 de septiembre de 2015, 12 de  e
julio de 2016 y 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017), una parcelación urbanística  bo
es  un  proceso  dinámico  que  se  manifiesta  mediante  hechos  externos  y  objetivos  327ww
fpárcoiplmieednatde,  csoinn sqtautea belne se. l Dtíetu lmo otdraos lqautiev ol as es imcopnles igtrnaen sdmeriseicóhno  dael guunnao  cdueo tuas oin deixvcisluas idveo 
naectuutarol  od efusdtuer oe sl opburnet op adrete  vdisettae rmuribnaandías tidceo  lya  fainmcpaa, racodnos tpitouri ríuan,  epnr inpcriipnicoip igoe, nuenra al cdtoe 
libertad  de  contratación;  solo  si  hechos  posteriores  pudieran  poner  de  relieve  la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva 
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de 
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la 
que  no  concurría  ninguna  otra  circunstancia  reveladora  de  una  posible  parcelación 
urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando 
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la 
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no 
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación 
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa 
se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca 
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro 
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión 
de la existencia de la repetida parcelación».
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr. 
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo 
de  2012  y  2  de  enero  y  15  de  abril  de  2013–  acorde  con  los  pronunciamientos 
jurisprudenciales,  ha  ido  desarrollando  una  doctrina,  asumiendo  tal  concepto  de 
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para 
soslayar  su  prohibición  y  precisamente  para  protegerse  de  ellas,  trascendiendo  la 
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para 
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos 
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una 
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, 
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se 
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que, la ausencia de 
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por 
sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la 
calificación de parcelación urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de 
que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición 
de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo 
formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en 
documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de 
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los 
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que 
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y 
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que  s
posibilita la formación de un núcleo de población. oe.
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas  w.
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma  327ww
dseeg preogsiaccióionn ye sa»s,í  sseu  arertfíiecurelo  e7n9 ,s sui  pbáiernra sfoe  hparilmlae eron,c anboe szoaldoo a p olors e le esptríigctroasfe s «udpiuviessiotonse sd ey 
dsuivpisuieósnt oo  seeng reqguaec,ió nc udaen fdinoc asp orer alliazsa dacsir ceunn ssutaenloc inaos  udrbea ndizeasbcleri,p csiiónno,  tadmimbieénns aio tnoedso,   BOE-A-cable e
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los 
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Conforme  al  régimen  competencial  expuesto  anteriormente,  dado  que  la 
competencia  legislativa  sobre  urbanismo  ha  sido  atribuida  a  las  comunidades 
autónomas,  como  se  desprende  de  la  Constitución  (artículos  148.1.3.ª  y  149.1  y 
Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los 
respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística que 
resulte  aplicable  la  que  debe  establecer  qué  actos  están  sometidos  a  licencia, 
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya  configuración  como  requisito  de 
inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a 
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores 
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la 
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos 
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.
Recuérdese el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la 
inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido 
en  cuenta  la  existencia  de  distintas  normas  urbanísticas  materiales  en  diferentes 
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a 
aquellas  normas  las  cuestiones  de  fondo;  ello  significa  que  la  aplicación  de  las 
soluciones hipotecarias -únicas y uniformes- dependerán, en gran medida, de la previa 
aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se 
refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en 
todo  caso,  una  regulación  equilibrada,  que  tenga  en  cuenta,  simultáneamente,  la 
necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que 
éste  sea,  y  la  seguridad  del  tráfico  inmobiliario,  que  se  refleja  básicamente  en  la 
exactitud del Registro. Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de 
Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la 
actuación  de  los  Registradores  de  la  Propiedad,  sin  que  el  articulado  entre  en  la 
regulación de la actuación notarial (…)».
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
3.  En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en 
la legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de participación indivisa 
inscrita,  esta  Dirección  General  consideró  que  «tal  conversión  de  la  comunidad 
hereditaria  indivisa  en  una  comunidad  ordinaria  mediante  sucesivas  transmisiones 
onerosas de cuota, puede constituir, un acto revelador de posible parcelación (…)».  s
Considera,  en  ese  caso,  justificados  los  elementos  indiciarios  planteados  por  el  oe.
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de  w.
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de  327ww
pjualiroc,e plaacriaó nm outribvaarn ídsutidcaa ,f uennd alodsa  stéorbmrein eols p eseligñraola ddeo sc repaocr iólan  dleeg uisnla ncúiócnle oo  dlae  poordbelancaiócnió on 
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artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter 
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la 
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre 
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación 
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve 
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede 
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017, 
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de 
la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de cuota ya inscrita, ni al de la citada 
Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de 
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como 
los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota 
de calificación. En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 se consideraron como 
indicios adicionales justificados la consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro 
como al sistema de información territorial canario, para apreciar la posible existencia de 
edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos, a los que alude el 
artículo 79 como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización (…)».
No obstante, aun justificada suficientemente la presencia de elementos relevadores 
de posible parcelación urbanística, es la Administración competente la que, en ejercicio 
de  sus  competencias  de  disciplina  urbanística,  en  el  marco  del  procedimiento 
administrativo, y con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse 
sobre si tienen o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma 
de compraventa de cuota indivisa, si bien, la actuación del registrador deberá articularse 
a través del procedimiento establecido en el artículo 79 citado, dado que de conformidad 
con la legislación canaria, aplicable a tal supuesto, no se trataba de actos sometidos 
expresamente a la licencia o declaración de innecesariedad.
Así, tras el requerimiento efectuado al efecto, si el Ayuntamiento comunicare al 
registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de 
parcelación urbanística ilegal, el registrador practicará la inscripción de las operaciones 
solicitadas.
Si  el  Ayuntamiento  remitiere  al  registrador  certificación  del  acuerdo  del  órgano 
competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia 
de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la 
inscripción de las operaciones solicitadas y el registrador de la reflejará el acuerdo 
municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Transcurridos 
cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, si 
no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere 
el  apartado  siguiente  con  efectos  de  prohibición  de  disponer,  el  registrador  de  la 
propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
Si  el  Ayuntamiento  o,  en  su  caso,  el  órgano  urbanístico  competente,  incoase 
expediente  de  infracción  urbanística  por  parcelación  ilegal,  en  el  acuerdo 
correspondiente  podrá  solicitarse  del  registrador  de  la  propiedad  que  la  anotación 
preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos 
previstos por el artículo 26. 2.ª de la Ley Hipotecaria.
Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urbanística de la actuación 
deberán, asimismo, articularse en el marco del procedimiento administrativo que, en su 
caso, inicie la Administración competente –cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997,  s
de 4 de julio–. oe.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de  w.
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden  327ww
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Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe 
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de 
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, 
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, o 
en general un derecho inscrito, amparado por tanto por la legitimación registral, no debe 
justificar,  como  regla  general,  la  exigencia  de  intervención  administrativa  alguna,  a 
menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio  cualificado  como  puede  ser  la  nueva 
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad 
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de 
circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
4.  De acuerdo con el art. 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid «1. 
Tendrán la consideración de actos de parcelación con independencia de su finalidad 
concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma, 
superficie o lindes de una o varias fincas. 2. Cualquier acto de parcelación precisará 
licencia urbanística previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en 
la que se documente un acto de parcelación con independencia de su naturaleza, o del 
que resulte o derive ésta, sin la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los 
Notarios deberán testimoniar íntegramente en aquélla».
En el presente caso, de la descripción contenida en el documento y de la descripción 
registral no resulta la existencia de «parcelas» en el sentido que define el artículo 26 de 
la Ley de Suelo antes transcrito, como tampoco resulta, en principio, acto alguno de 
segregación o parcelación que determine la exigencia de licencia de segregación a tenor 
de la legislación madrileña.
Por otra parte, en el caso de la mera transmisión de un derecho inscrito, de modo 
análogo al de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la 
legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención 
administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como 
puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de 
una  comunidad  hereditaria  en  ordinaria  mediante  sucesivas  transmisiones,  siempre 
atendidas el resto de circunstancias, dado que no se trata de la inicial desmembración 
«ex novo» de la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de un derecho ya 
inscrito –cfr. Resoluciones de 12 de diciembre de 2017–.
En efecto, en el presente supuesto lo que es objeto de cesión es un derecho inscrito 
que comporta para sus titulares la facultad de establecer uno o varios puestos de 
observación naturalista dentro de una línea poligonal cerrada concreta correspondiente 
al respectivo modulo.
Asimismo, como refleja la descripción registral «los módulos, términos que sólo 
pretende  identificar  la  ubicación  de  los  puestos  de  observación,  no  suponen 
segregación..», es decir aparentemente no se pretende el fraccionamiento del terreno 
con objeto de su explotación económica exclusiva y excluyente de forma análoga a la 
división o segregación, sino delimitar y concretar las porciones de terreno en los que los 
respectivos  titulares  de  los  derechos  pueden  ubicar  sus  respectivos  puestos  de 
observación naturalista.
La  concreción  territorial  del  derecho  en  este  caso  tiene  por  objeto,  al  menos  s
formalmente, la identificación del objeto del derecho real inscribible, lo que es exigencia  oe.
ineludible  del  principio  de  especialidad  registral  y  no,  por  el  contrario,  provocar  el  w.
fraccionamiento de la finca con el objeto de disgregar el derecho dominical, para lo que  327ww
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propias del dominio.
La existencia de indicios de parcelación como la referencia a módulos definidos por 
líneas poligonales cerradas, las sucesivas cesiones a diversos titulares, o la existencia 
en la finca de construcciones destinadas a vivienda según la certificación catastral, 
deberán  ser  objeto  de  análisis  por  el  órgano  competente  en  el  procedimiento 
correspondiente, dado el limitado alcance del procedimiento registral.
Por ello a juicio de esta Dirección General lo que procede en el presente supuesto es 
iniciar la vía del art. 79 del Real Decreto 1093/1997 y, en su caso, la prevista en el art. 80 
del mismo, al no tratarse de un supuesto sujeto expresamente a licencia y tener por 
objeto un derecho inscrito, siendo aquel cauce procedimental el oportuno para que la 
Administración competente dicte la resolución que proceda, una vez analizados los 
presupuestos de hecho del terreno en cuestión.
Sólo en estos términos procede confirmar el defecto opuesto por la registradora.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada en los términos expuestos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.