BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143 Miércoles 16 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 73513
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10069 Resolución de 3 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que deniega la 
inmatriculación de una finca.
En el recurso interpuesto por don Carlos Sebastián Lapido Alonso, notario de Teo, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Cambados, doña 
Rosa Juana López-Gil Otero, por la que deniega la inmatriculación de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 29 de diciembre de 2020 ante el notario de Teo, don 
Carlos Sebastián Lapido Alonso, con el número 1.704 de protocolo, don J. M. P. O. 
aportaba a su sociedad de gananciales con doña C. L. S. dos fincas rústicas no inscritas 
del término municipal de Sanxenxo. El título previo para la inmatriculación era una 
escritura de aceptación y partición parcial de herencia de su madre, doña B. P. O., 
autorizada en la misma fecha por el mismo notario y con el número de protocolo 
inmediatamente anterior.
II
Presentadas las indicadas escrituras en el Registro de la Propiedad de Cambados, 
fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, que fue presentado por D. J. M. P. O. el 
día 01/02/2021 bajo el número 872 del Diario 114, la registradora que suscribe suspende 
la inmatriculación solicitada en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:  Se  solicita  la  inmatriculación  de  dos  fincas,  acompañando  certificación 
catastral descriptiva y gráfica de las mismas en términos coincidentes con la descripción 
de las fincas según el título, y el título previo de adquisición.
El título que se presenta a inmatricular es una escritura por la que don J. M. P. O. 
aporta a su sociedad de gananciales con doña C. L. S. ambas fincas, acompañado de 
escritura de aceptación de herencia de su madre doña B. P. O., autorizada en la misma 
fecha por el mismo notario, número de protocolo inmediatamente anterior. En dicha 
escritura de herencia, tras la descripción de las fincas y la consignación de su referencia 
catastral, en el epígrafe título consta lo siguiente: "Le pertenecían por compra según 
manifiesta, sin que me lo acredite documentalmente, de cuya falta advierto y hago las 
oportunas advertencias y relevándome de cualquier defecto, error u omisión". A dicha 
escritura  se  incorporan,  por  testimonio,  el  certificado  de  defunción  de  la  causante, 
fallecida el día 1 de enero de 1995, y copia de su testamento, otorgado el día 9 de 
noviembre de 1994, en el que la testadora, tras las cláusulas por las que ordena su  es
sucesión, entre cuyas cláusulas se contiene el legado del tercio de libre disposición a su  o
nuera doña M. C. L. S., esposa del heredero que se dirá, manifiesta en la cláusula sexta  069ww
cldtoeoe rns rCeisgntauitomuie iubdnnaoteid d:poo o"s Hcr  aoaulnbn sTiadto iatcmu acyosoe an7  us1sni0idtau e dasreadolcal aiL ó eifnbinn r docee al1   lqq2uuu7gee ad  rece odl  Sneús na(tin…acxo i)en ,bn smixceoruni,tn  aqfic oueilpeinoi  o ce1 old 3nRe2s e,tS igtfauiinsnyctexraoe  s nnduxúe ohm l,ea eqr erPuonre oc1 pic4aoie. 5ned4 sast7ádu,     OE-A-2021-10able en https://
ordena la testadora que esta sea adjudicada con la carga hipotecaria que tuviere en el
momento de su fallecimiento, a su hijo J. M. y a la esposa de este, la legataria Doña M. 
C. L. S.". Dicha finca, la registral 14.547 fue inscrita a favor de los citados cónyuges en 
virtud de escritura de herencia otorgada por el contador-partidor al efecto designado.
En el supuesto objeto de la presente nota de calificación confluyen dos realidades: 
La  falta  absoluta  de  título  por  parte  de  la  causante,  que  impide  al  heredero  dar 
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, y el catastro en 
investigación. Consultada la base de datos de la Sede Electrónica del catastro, hasta 
donde se ha podido consultar, ambas fincas están en situación de "en investigación" 
desde 1996.
De lo expuesto, resulta que la causante carece de cualquier tipo de documentación 
acreditativa de la propiedad de la finca, pretendiéndose la inmatriculación por el juego 
del doble título, herencia cuyos efectos se retrotraerían a la fecha de fallecimiento de la 
causante, y posterior aportación a gananciales, supuesto admitido por la DGSJFP en 
diversas resoluciones, que con el objeto de facilitar la inmatriculación por la vía del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria ha admitido el doble título de la misma fecha, cuando 
el primero de ellos es una herencia.
Sin embargo, también ha sido constante la doctrina de la DGSJFP acerca de los 
medios que tiene el registrador de la propiedad a la hora de calificar el doble título, en 
concreto, a la hora de calificar si este doble título puede ser un medio artificioso para 
conseguir la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de nadie en el Registro de la 
Propiedad, en el caso de escrituras sucesivas otorgadas "ad hoc" al solo efecto de lograr 
la inmatriculación; por ejemplo, las fechas de las escrituras, el nulo coste fiscal, que no 
haya en realidad un cambio o transmisión del dominio, sino transmisiones circulares, sin 
que pueda basarse en meras sospechas. En el presente supuesto, la manifestación 
expresa de la testadora realizada menos de dos meses antes de su fallecimiento, de que 
el único bien que constituye su herencia es una finca registral plenamente identificada, 
ya inscrita a favor del heredero y de la legataria, unido a la falta de acreditación del título 
de la causante y al hecho de estar ambas parcelas catastrales en investigación, el nulo 
coste fiscal de ambas escrituras y el hecho de que la finca se inscribiría a favor del 
matrimonio por aportación a gananciales, siendo así que el marido es heredero de la 
causante y la esposa legataria del tercio libre, sin que haya un verdadero cambio en la 
titularidad de los bienes, constituyen a juicio de la registradora que suscribe indicio más 
que  suficiente  de  la  posibilidad  de  que  la  doble  titulación  únicamente  pretenda  la 
inmatriculación, y haya sido otorgada a ese solo efecto, sin que ello implique prejuzgar la 
verdadera titularidad de las fincas.
Por otra parte, el artículo 16 de la Ley Hipotecaria dispone que "Los dueños de 
bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que 
no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando 
dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y 
justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él 
los bienes que traten de inscribir". Al poner en relación este precepto con lo dispuesto en 
el  artículo  205  de  la  misma  Ley  «por  personas  que  acrediten  haber  adquirido  la 
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante 
título público» parece que la acreditación de la adquisición por título público hereditario, 
habrá de cumplir necesariamente con las previsiones del artículo 16, "justificando con 
cualquier otro documento fehaciente que se hallen comprendidos en él los bienes que se 
trata de inscribir", sin que ello suponga exigir un triple título (el inmatriculador, el título 
previo  y  el  antetítulo  de  ese  título  previo),  sino  simplemente  que  el  título  previo  s
hereditario cumpla con los requisitos que para la sucesión universal impone el artículo 16  oe.
de la Ley Hipotecaria. w.
Fundamentos de Derecho: Artículo 205 de la Ley Hipotecaria que dispone que  069ww
i"nSsecrráitno sin lsocsr ibmibislemso, ss ind enreeccheossid aad  fadveo lra  dper eovtiraa  inpsecrsriopncaió,n l oys  stiíetumlopsre p qúubeli cnoos  etrsatsulvaiteivreons 
uonto ragñaod oasn tpeosr  dpee rdsicohnoa so tqoureg aamcrieendtiote nta mhabbiéenr  amdeqduiiarindtoe  ltaít uplroo ppiúebdlaicdo ,d esi elam fpinreca q aule m eexnisotas   BOE-A-cable e
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral  descriptiva  y  gráfica  que  necesariamente  debe  ser  aportada  al  efecto.  El 
Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona 
alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la 
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente 
inmatriculadas. Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o 
parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público 
que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial 
asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la 
entidad  u  órgano  competente,  acompañando  la  certificación  catastral  descriptiva  y 
gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se 
remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día 
siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición 
a  la  inmatriculación  o,  no  remitiendo  su  informe  dentro  de  plazo,  el  Registrador 
conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, 
denegará la inmatriculación pretendida." y artículo 16 de la misma Ley Hipotecaria antes 
transcrito.
Y RDGSJFP que declaran que aun con la nueva (tras la Ley 13/2015) redacción del 
art.  205  LH,  resulta  incuestionable  la  competencia  del  registrador  para  rechazar  la 
inmatriculación si de los títulos presentados se desprende que éstos han sido elaborados 
ad hoc de manera artificiosa con el fin de eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de 
ser de tal precepto. (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11). Doctrina reiterada en R. 
1-2-2017  (BCNR-38,  BOE  22-2),  R.  18-4-2018  (BCNR-53,  BOE  8-5),  R.  25-7-2018 
(BCNR-56,  BOE  4-8),  R.  16-7-2018  (BCNR-56,  BOE  7-8)  y  7-11-2018  (BCNR-61, 
BOE 24-1-2019). La R. 5-9-2018 (BCNR-57, BOE 24-9) y la R. 12-6-2020 (BCNR-79, 
BOE  31-7)  declaran  que  no  puede  limitarse  el  registrador  (en  un  caso  de  título 
inmatriculador y título previo otorgados el mismo día) a objetar la neutralidad fiscal de la 
operación, pues este solo dato, dice, no puede ser determinante por sí solo para apreciar 
la eventual instrumentalidad de los títulos formalizados. La R. 13-9-2018 (BCNR-58, 
BOE 2-10) declara (en un caso de título inmatriculador y título previo otorgados el mismo 
día) que las objeciones del registrador no pueden estar basadas en meras sospechas, 
sino que han de estar suficientemente fundadas. La sentencia 21-2-2018 de la AP de 
Las Palmas de Gran Canaria sostiene que el registrador está facultado para rechazar 
una inmatriculación a la vista de que la documentación ha sido elaborada ad hoc, con 
evidente  circularidad.  La  R.  15-11-2019  (BCNR-72,  BOE  3-12)  declara  que  ha  de 
estudiarse caso por caso, sin que sean suficientes las meras sospechas; y que no 
supone una extralimitación competencial del registrador, más bien todo lo contrario, la 
apreciación  de  que  los  títulos  presentados  para  inmatricular  una  finca  han  sido 
elaborados ad hoc de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y 
razón de ser esencial del art. 205 LH.
Recientemente ha declarado la DGSJFP que no es admisible la inmatriculación 
de 6/8 partes indivisas de una finca que se pretende conseguir, al amparo del art. 205 
LH, mediante los dos siguientes títulos, separados entre sí por más de un año: escritura 
de partición de herencia en que a cada una de las herederas A y B se les adjudica una 
cuota de 3/8, y posterior escritura de permuta en que ambas herederas permutan sus 
respectivas cuotas. Entiende la Dirección General que se trata de titulación elaborada ad 
hoc para lograr la inmatriculación, no hay auténtico título traslativo, pues con la permuta  s
debatida no se produce (a diferencia de lo que sí ocurre en la extinción de condominio)  oe.
una mutación en la posición de poder que tienen las permutantes respecto del bien, pues  w.
cada  una  de  ellas  va  a  seguir  siendo,  después  de  la  permuta,  titula  [sic]  de  una  069ww
apbasrttircaipcatacsió, nn oi diénndtiivciad uaal izlaa reqsu es obyrae  tuennaía  pa(artl e trcaotanrcsree tad ed e plaar tifcinipcaac).io (nRe.s  2i8d-e7a-2le0s2 0y, 
BCNR-80, BOE 7-8).
Calificación: Se suspende la inscripción solicitada, por no considerar acreditada la 
previa adquisición de las fincas por el cónyuge que aporta a su sociedad de gananciales, 
en los términos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 16 de la 
misma Ley, y por estimar que se trata de títulos instrumentales otorgados al sólo efecto 
de conseguir la inmatriculación.
La vigencia del asiento de presentación se prorroga por plazo de sesenta días 
hábiles contados a partir de la fecha de recepción de la presente, de conformidad con lo 
dispuestos en el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
En Cambados a dieciocho de febrero del año dos mil veintiuno La Registradora 
(firma ilegible) Firmado: Rosa Juana López Gil Otero.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Sebastián Lapido Alonso, notario 
de Teo, interpuso recurso el día 25 de marzo de 2021 alegando, resumidamente, lo 
siguiente:
«Fundamentos de Derecho:
Creo que la Registradora se extralimita en su calificación. Hay tantos indicios para 
pensar que no le pertenece la finca a la madre del transmitente, como para pensar lo 
contrario. Aquí no estamos para sospechar sino para cumplir los requisitos exigidos en el 
artículo 205 de la ley hipotecaria. Las únicas dudas que podría albergar la Registradora, 
serían en relación a la doble o múltiple inmatriculación (artículo 205. Parr. 2 y 3), pero no 
de  otro  tipo,  teniendo  en  cuenta  cómo  deben  interpretarse  las  normas  en  nuestro 
derecho (3.1 CC).
Las leyes se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, de modo que el 
artículo 205 de la ley se refiere a la inmatriculación de una finca no inscrita.
Tras la reforma del artículo por la ley 13/2015, se pone fin a la práctica de crear dos 
títulos "ad hoc" con la finalidad de inmatricular, poniendo un límite temporal entre títulos y 
aclarando el significado de documento fehaciente.
El artículo 16 de la ley hipotecaria, hay que interpretarlo correctamente, y de acuerdo 
con su colocación sistemática en el texto legal (Título I del Registro de la Propiedad y de 
los títulos sujetos a inscripción). Es decir, que se refiere a la inscripción en virtud de título 
sucesorio, que no es el caso, ya que la inscripción se solicita en virtud de una escritura 
de aportación a gananciales, además de que dicho artículo está pensando, en la práctica 
muy generalizada, en el caso de inscripción a favor de heredero único, que acompañe un 
título «documento fehaciente». Y no es posible su aplicación analógica al caso debatido, 
que está en sede de inmatriculación de finca no inscrita (Título VI, "de la concordancia 
entre el registro con la realidad jurídica"), y en ese sentido, limitarse a comprobar 
artículo 205 "strictu sensu", que se cumplen los requisitos de doble título público y plazo 
de un año, siendo el inscribible, en consecuencia, la aportación a gananciales como tal.
En la resolución de la Dirección General de 11 de marzo de 2006, se plantea solo la 
cuestión de la doble titulación "ad hoc" y en palabras de la DG, el artículo 205 "trata de 
facilitar la inmatriculación de la finca" "y que las simples sospechas no son suficientes 
para suspender la inscripción".
El registrador no puede erigirse en funcionario con facultades de decidir y sentenciar  s
que la falta de título, es sinónimo de falta de derecho de propiedad, olvidándose de los  oe.
distintos medios de adquirir la misma (609 CC), ya que la adquisición de la propiedad y  w.
slau  intrCsaconrmsipmecniisótianór nnio,o :t  ieLesan  eore blusliogglaautrco airóila nm  ncaii trcagodenans  ftduiteuelt  iirvmeagp.iusgtrnoa, dcao np ovra leolr  nyo etafircioa ceian,  Pyr iqmueer ae nIn gsetannecriaal,,   2021-10069n https://ww
que le dio la razón, y confirmada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, en sentencia
del 14 de marzo de 2007, n.º 152/2007 (RDGRN del 21 de febrero de 2008, y BOE 
del 30 de abril de 2008).
Entonces ¿cuál fue la finalidad de la reforma del artículo 205 de la Ley en el 
año 2015? Como señala la exposición de motivos, procede a regular de una manera más 
minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo 205, 
mediante nuevos requisitos.
Según la RDG del 28 de septiembre de 2018, "La diferencia esencial entre ambas 
redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público 
inmatriculador  sea  traslativo,  pues  tal  exigencia  aunque  no  viniera  expresamente 
formulada  en  la  anterior  dicción  legal,  sí  que  resulta  implícita  en  ella,  como 
reiteradamente  ha  venido  considerando  la  doctrina  jurídica  y  la  propia  doctrina 
consolidada de la DG, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno 
relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el 
otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad".
El denominador común de todas las resoluciones invocadas por la Registradora, es 
el mismo, que no se creen dos títulos "ad hoc" para inmatricular, nada más (artículos 18 
y 99 LH)
La Registradora saca de contexto la doctrina de la DG, para justificar un exceso de 
calificación, como resulta de resoluciones como la de 23 de diciembre de 2020 (dudas 
sobre invasión de dominio público), de 28 de noviembre de 2019 (dudas sobre la 
identidad de la finca).
Literalmente el artículo 205 párrafo 2, LH: El Registrador deberá verificar la falta de 
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Según los argumentos de la Registradora, don J. M. P. O. "(…)", olvidándose que, 
para la protección del tercero, tenemos el artículo 207 de la ley Hipotecaria, también, tras 
la redacción dada por la Ley 13/2015. Este artículo alude, a diferencia de su redacción 
anterior, al artículo 34 de la LH, que protege al tercero de buena fe. El principio del 
artículo 34 LH tiene excepciones, y una de ellas es el artículo 207 LH, para el caso de 
inmatriculación. Puede ser que el legislador esté pensando que el transmitente del 
artículo 205 no sea un titular (no ya registral) "material" o "documental", y se trate de, por 
ejemplo, un titular consensual o en virtud de documento privado no inscribible, ¿le 
bastaría a la Registradora un documento privado de compra, liquidado o sin liquidar, para 
disipar dudas?, ¿o serían suficientes las declaraciones de testigos y publicación de 
edictos en el ayuntamiento respectivo, como en las actas? ¿Sería suficiente?
Dice que es solo porque es una herencia, y que ello "no suponga exigir un triple 
título" (…)
Siguiendo  el  razonamiento  de  la  Registradora,  ¿no  quedaría  sin  contenido  el 
artículo  207,  si  efectivamente  pudiera  el  titular  demostrar  fehacientemente  su 
adquisición? ¿cómo va a demostrar don J. M. P. O. que su madre era dueña? Sin 
embargo, ella tiene muy claro que no lo es por lo que dice el testamento. ¿Y si heredó o 
compró las fincas después de otorgar testamento y antes de fallecer? ¿tiene que probar 
eso el heredero, que no hay más bienes en la herencia? Podría el banco decirle lo 
mismo a la hora de retirar el dinero de su madre.
A pesar de que dice "sin que ello implique prejuzgar la verdadera titularidad de las 
fincas" en realidad sí lo hace, es decir, porque lo que está diciendo es "no sé de quién 
son, pero de lo que estoy segura es que, de su madre, no". Para la Registradora hay que  s
demostrar que la finca era de su madre. Así puestos, podía pedir que demostraran que  oe.
doña C. L. S. y don J. M. P. O. están casados, porque ella tiene indicios de que don J. M.  w.
P. O. es soltero, y así, hasta el infinito y más allá. 069ww
"el cEunm cpuliamnieton taol  dcea talasstr oo,b lqiguaec ieosn eusn  friescgaisletrso  ya demviitnairs teral tfirvaou,d ceu eyan  feinl asleidcatodr  einsm faovboilriaercioe"r 
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gráfica. Dicho artículo no exige que esté catastrada la finca a nombre del transmitente ni 
de los adquirentes. Según la letra b) "deberá aportarse junto al título inscribible la 
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (...)" No exige nada más. No hay 
artículo que obligue a que la inscripción en el Registro de la Propiedad está condicionada 
a la constancia catastral de cambio de titular, o a que ésta sea idéntica a la titularidad 
registral.
En ningún artículo ni del catastro ni de la ley hipotecaria, se pide coincidencia de 
titular, o sobre el carácter del derecho del mismo, ya que, siguiendo la línea argumental 
de la Registradora, podría pedir que el catastro reflejara el carácter ganancial o privativo, 
o el porcentaje de participación en la finca, cuestiones todas ellas, que quedan al margen 
del catastro.
Es más, los cambios en catastro son a posteriori, como dice el artículo 36 del Texto 
Refundido de la Ley del Catastro:
"3.  Los  notarios  y  registradores  de  la  propiedad  remitirán  telemáticamente  al 
Catastro,  dentro  de  los  20  primeros  días  de  cada  mes,  información  relativa  a  los 
documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el 
mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en 
el  Catastro  Inmobiliario.  En  dicha  información  se  consignará  de  forma  separada  la 
identidad de las personas que hayan incumplido la obligación de aportar la referencia 
catastral  establecida  en  el  artículo  40.  Asimismo,  remitirán  la  documentación 
complementaria incorporada en la escritura pública que sea de utilidad para el Catastro."
A todo ello se añade el artículo 205 párrafo 5 LH, cuya redacción es más rigurosa 
que la anterior a la reforma, para proteger a posibles afectados, al ser más amplio el 
abanico  de  personas  notificadas,  al  hablar  de  "propietarios  de  fincas  registrales  y 
catastrales colindantes"».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Cambados  emitió  informe  ratificando  su 
calificación en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 34, 201, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, 47 de la Ley 33/2003, 
de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; la Sentencia del 
Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2015; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 14 de 
noviembre de 2016, 7 de noviembre de 2017, 31 de enero, 18 de abril, 16 y 25 de julio, 5 
de septiembre y 14 de noviembre de 2018 y 20 de junio de 2019, y las Resoluciones de 
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 5 de marzo, 12 de junio y 28 de 
julio de 2020.
1.  Se plantea en el presente recurso si deben inmatricularse dos fincas por vía del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de aportación a la 
sociedad de gananciales otorgada en fecha 29 de diciembre de 2020, constituyendo el 
título de adquisición del aportante una escritura pública de aceptación y partición parcial 
de la herencia de su madre otorgada el mismo día, ante el mismo notario, con el número 
anterior de protocolo, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante se  es
produjo el día 1 de enero de 1995. o
dtsfíaootulslcelpuoLcem aedc reeh)r ne aletlgsaagi  scsactióerbaan audb  scoeaarrls enataeat nesrd:;cua  iacso «))p   daeeeednnn  dl  hibelqaor,u c eesr» ei d,mé sicsusuoptmlatnoa i sdneliaacen imi óúdsnneau indca t at eeds ,sfeu itn  laanlaom ulsiiende rsatnaícdtt uor qild pou(ecsoe i;t ól oconborg g)nr paaecodrrn reo l at qead unbionetaesm   nneamdonte re i«srcs eeueq lls aauú ccenair iónecentdose.i   stbaSu i ndeueaensl      OE-A-2021-10069able en https://www.
de su herencia» y que resulta ser otra finca distinta de las que motivan el presente
recurso; d) en el Catastro las dos parcelas están «en investigación»; e) nulo coste fiscal 
de la operación, y f) en el hecho de que la finca se inscribiría a favor del matrimonio 
siendo el marido heredero y la esposa legataria del tercio libre, por lo que no habría 
verdadero cambio en la titularidad de los bienes.
El recurrente niega que haya tal instrumentalidad, que las meras sospechas de la 
registradora no son suficientes para suspender la inscripción dado que se cumplen todos 
los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación.
Debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
2.  En la resolución de este expediente debe partirse de la reiterada doctrina de este 
Centro Directivo, según la cual no supone una extralimitación competencial, sino todo lo 
contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca 
cumplen los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa 
para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.
Así en la Resolución de 29 de mayo de 2014, se señala que «la doctrina de este 
Centro Directivo (…) ha establecido que, no obstante, se viene exigiendo también, a fin 
de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, (…) que de las circunstancias 
concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el 
objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el 
registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de 
fechas  de  los  títulos,  transmisiones  circulares,  ausencia  de  función  económica, 
neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios 
suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc» (…) La 
inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos 
adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos 
transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda 
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude 
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, 
cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro 
pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación 
formal  de  determinados  preceptos,  ni  al  registrador  le  está  vedado  acudir  a  la 
hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este 
Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la 
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, 
debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto».
3.  Debe examinarse, por tanto, si en el presente supuesto se cumplen los requisitos 
legales  que  para  la  inmatriculación  de  fincas  previene  el  artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria y si las sospechas de la registradora sobre la creación artificiosa de los 
títulos son fundadas.
Exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria un título público traslativo otorgado por 
persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de 
dicho otorgamiento también mediante título público.
Tales requisitos los cumplen los dos títulos públicos aportados en este expediente.
El  título  inmatriculador  es  la  escritura  pública  de  aportación  a  la  sociedad  de  s
gananciales de fecha 29 de diciembre de 2020. Como ha reiterado esta Dirección  oe.
General, la aportación a gananciales es título apto a efectos del artículo 205 de la Ley  w.
Hipotecaria  ya  que  comporta  un  verdadero  desplazamiento  patrimonial  de  un  bien  069ww
pseripvaatriavdoo  dceo luencotiv od,e  dliossti nctoó ndyeu gloess  paa tlari mmoansioas  gpaenrasonnciaalle s(c doen sltoitsu icdóan ypuogr eusn,  apfaetcrtimo oan liao 
satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso).
Dicho trasvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su 
aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial 
de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y 
disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio 
de  tráfico  jurídico  que  tiene  innegable  trascendencia  respecto  del  régimen  jurídico 
aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad 
para administrarlo y disponer del mismo.
Con  respecto  a  la  aportación  a  la  sociedad  de  gananciales,  se  ha  afirmado 
igualmente por este Centro Directivo que debe expresarse la causa de la aportación. En 
el presente caso se dice expresamente en la escritura que la aportación «se hace con 
carácter oneroso y que se tendrá en cuenta en la futura liquidación de la sociedad 
conyugal».
Por otro lado, no hay duda del carácter de título público y adquisitivo de la escritura 
de aceptación parcial de herencia, complementado con el título sucesorio, el testamento 
(cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria) y demás documentación complementaria.
En  cuanto  al  momento  temporal  en  que  debía  haberse  producido  la  previa 
adquisición por el ahora aportante, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, con la finalidad, entre otras cosas, de evitar la creación de títulos instrumentales 
para la inmatriculación, se exige que la adquisición previa se haya producido al menos 
un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título 
inmatriculador.
Nótese  que  dicho  lapso  temporal  mínimo  de  un  año  ha  de  computarse,  no 
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto 
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha 
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del 
título traslativo posterior.
En este sentido, recuerda esta Dirección General que, en el supuesto de que el título 
previo fuese un título de adquisición hereditaria, el lapso de tiempo del año entre ambos 
títulos que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, podría computarse desde la fecha 
del fallecimiento del causante (en este caso, el 1 de enero de 1995), momento desde el 
cual se puede entender adquirida por el heredero la propiedad de los bienes hereditarios, 
y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la 
aceptación y adjudicación de herencia (vid., entre otras, Resolución de 14 de noviembre 
de 2016).
4.  En  cuanto  a  las  sospechas  de  la  registradora,  no  pueden  considerarse 
suficientemente  fundadas:  no  es  necesario  acreditar  el  título  de  adquisición  de  la 
causante, si bien este título previo ha de ser válido.
También señala la registradora como motivo para fundar sus sospechas que la 
titularidad de las fincas en Catastro está en investigación.
La Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre de 2015 señaló que la 
disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, según la cual «quedan 
derogadas  cuantas  normas  se  opongan  a  lo  previsto  en  la  presente  Ley»,  ha  de 
interpretarse en el sentido de que deben entenderse tácitamente derogados todos los 
artículos  del  Título  VI  del  Reglamento  Hipotecario,  los  cuales  fueron  dictados  en 
ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es 
en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente 
diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, 
ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre  s
de 2015. oe.
Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento  w.
Hipotecario, en particular, y en lo que a este expediente se refiere, en cuanto que  069ww
dcaistpaosntrea l qduees creipl ttivítau loy  gprúábfilcicao  ddee l aa dqquuei sriecsióunlt ei nacdoermpoársa rqáu eo  laa cfoinmcpaa eñsatráá  ccaetartsiftircaadcaió na 
favor del transmitente o del adquirente.
Ahora bien, tal y como se indicó en la Resolución de 7 de abril de 2017, cuestión 
distinta es que la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de 
investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, pudiera determinar la 
existencia de duda de invasión del dominio público.
En tal caso se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada y 
que se procediese conforme a lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que 
señala  a  este  respecto  que  «si  el  Registrador  tuviera  dudas  fundadas  sobre  la 
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la 
información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal 
circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha 
entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde 
el día siguiente a la recepción de la notificación».
Ciertamente, el heredero pudiera no ser el verdadero propietario de las fincas que 
aporta a su sociedad conyugal y cuya inmatriculación se pretende, pero como ya ha 
puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resolución de 28 de marzo de 2005), este 
mismo riesgo se dará con carácter general en todo proceso de inmatriculación que se 
pretenda al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Pero el indicado riesgo, del que es consciente el legislador, no es suficiente para 
excluir por sí solo la aplicación de la norma ahora debatida, cuando concurren todos los 
requisitos legales, como ocurre en el presente caso.
Precisamente por ello la práctica de la inmatriculación cuenta con las garantías 
complementarias respecto a la inscripción a la que da lugar, como son la publicación de 
edictos (artículos 205 de la Ley Hipotecaria) y la limitación de efectos respecto a terceros 
conforme artículo 207 de la dicha ley, como señala el recurrente, además de la negación 
al inmatriculante de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la misma ley.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  3  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.