BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41640
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6343 Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Madrid n.º 9, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Santiago Mora Velarde, notario de Madrid, contra la 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 9, don Alberto Muñoz Calvo, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 12 de agosto de 2019 ante la notaria de Madrid, 
doña  Alicia  Velarde  Valiente,  como  sustituta  por  imposibilidad  accidental  de  su 
compañero de residencia, don Santiago Mora Velarde, con el número 2.526 del protocolo 
de este último, se formalizó un préstamo, concedido por «Banco Santander, S.A.» para 
financiar la adquisición por el prestatario, persona física, de una vivienda habitual en 
cuya garantía se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Yo el Notario, hago constar que el prestatario otorgó ante mi sustituido compañero, 
el  Acta  Notarial  de  información  precontractual  regulada  en  el  artículo  15  de  la 
Ley 5/2019, con fecha 31 de julio de 2019 y número 2.462 de mi protocolo. Declaro bajo 
mi responsabilidad, de acuerdo con el Acta, que los prestatarios han recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».
II
Presentada el mismo día 12 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 9, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El precedente documento ha sido presentado en esta Oficina telemáticamente el 
día doce de agosto de dos mil diecinueve; habiendo causado el asiento de presentación 
número 649 del Diario 193.
Se corresponde con una escritura de préstamo hipotecario otorgada el día doce de 
agosto de dos mil diecinueve, ante la Notario de Madrid, Doña Alicia Velarde Valiente, 
como  sustituto  por  imposibilidad  accidental  de  su  compañero  de  residencia,  Don 
Santiago Mora Velarde, con el número 2526/2019 de protocolo.
Don Alberto Muñoz Calvo, registrador de la Propiedad de Madrid número nueve y su 
distrito hipotecario, que suscribe la presente manifiesta, que:
Conforme al artículo 19 bis de la ley Hipotecaria, previa calificación del precedente 
documento en el plazo legal, y una vez examinados los antecedentes del Registro, el  e.
mismo presenta defectos que impiden su inscripción, en base a los siguientes: w.b
HI. ecEhno se.l documento que por la presente se califica, don J. P. M., constituye hipoteca
a favor de Banco Santander, S.A., sobre la finca registral número 49827, en garantía de
un préstamo de ciento cincuenta y un mil doscientos euros de principal. Bc
II.  Falta  la  aseveración  en  la  escritura  acerca  de  la  coincidencia  de  sus 
estipulaciones con las contenidas en la oferta vinculante recogida en la FEIN.
Fundamentos de Derecho.
Primero: Es de aplicación lo dispuesto en los artículos 29 y 30 de la Orden del 
Ministerio de Economía y Hacienda 2899/11 y en el artículo 83 de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Medios de impugnación
Contra la presente calificación puede interponerse: (…)
Madrid,  dieciocho  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve.–El  Registrador  de  la 
Propiedad.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Santiago Mora Velarde, notario de Madrid, 
interpuso recurso el día 16 de octubre de 2019 mediante escrito con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Primero.  La  nota  de  calificación  fundamenta  la  suspensión  de  la  inscripción 
solicitada porque “Falta la aseveración en la escritura acerca de la coincidencia de sus 
estipulaciones con las contenidas en la oferta vinculante recogida en la FEIN”.
Fundamenta su decisión el registrador en el incumplimiento de los artículos 29 y 30 
de la Orden EHA 2899/11 y del artículo 83 de la LGDCU.
Segundo.  La reciente Ley de Crédito Inmobiliario, Ley 5/2019, contiene la muy 
relevante  novedad  de  crear  un  nuevo  documento  notarial  imprescindible  como 
documento previo para el otorgamiento de escrituras públicas de préstamo hipotecario: 
“el acta notarial acreditativa del cumplimiento del principio de transparencia material”.
La LCI, al regular las normas de transparencia, establece en su artículo 14.1 la 
documentación que el prestamista deberá entregar necesariamente al prestatario y al 
notario, para que por éste se compruebe el principio de transparencia material.
Entre dicha documentación destacan dos documentos:
a)  La FEIN, cuyo contenido figura predeterminado en el Anexo I de la LCI, que 
tendrá la consideración de oferta vinculante.
b)  Una  copia  del  proyecto  de  contrato,  cuyo  contenido  deberá  ajustarse  al 
contenido de la FEIN.
El notario, al comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material en 
cumplimiento del artículo 15 de la LCI, verificará la documentación acreditativa del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 y hará constar en el acta 
notarial previa que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido de la 
FEIN. Por consiguiente, el acta notarial constituye el documento predeterminado por la 
Ley 5/2019 para recoger tal manifestación del notario.
De dicha forma, el notario deja constancia de la transparencia de las cláusulas 
incorporadas  al  contrato,  ya  que  tras  su  debido  asesoramiento  al  prestatario  se 
incorporan al acta previa y son firmadas por el prestatario en prueba de conformidad. Se 
evita así la pretendida nulidad de las cláusulas incorporadas de modo no transparente,  e.e
alegada en la nota de calificación ex artículo 83 de la LGDCU, ya que las cláusulas  b
contractuales, en prueba de su transparencia fueron incorporadas al acta notarial previa,  43ww
tras Choanb eer ls iodtoo ragsaemsoierandtoa sd ye le xapclticaa dnaosta prioarl  epl rneovtiaar iore aqlu perreidsata taproior .la  LCI  se  garantiza
iinndcourbpitoardaadmase nat eu nl ad opcluemnae nttroa npsúpbalirceon cpirae  cdoen tlarasc tculaálu.sulas contractuales, al haber sido
En consecuencia, la LCI no requiere que se tenga que reiterar en la escritura pública 
de préstamo hipotecario, que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido 
de la FEIN, puesto que ya se hizo constar en el acta notarial previa.
Dado  que  las  estipulaciones  de  la  escritura  pública  tienen  necesariamente  que 
coincidir con el contenido del proyecto de contrato, tampoco es necesario, ni lo exige la 
normativa vigente, que se tenga que hacer constar en la escritura pública que no existen 
discrepancias entre el contenido de la FEIN y las estipulaciones de la escritura.
Tercero.  En cuanto a la documentación pre contractual, el artículo 14.1 de la LCI 
indica  literalmente  que  deberá  ajustarse  el  contenido  del  proyecto  de  contrato  al 
contenido de la FEIN; pero no indica que deban coincidir, ya que el contenido del 
proyecto de contrato es más amplio que el contenido de la FEIN.
El contenido de la FEIN viene regulado en detalle en el anexo I de la LCI y dentro del 
mismo no se incluyen las distintas comisiones que pueden ser pactadas en la escritura 
de préstamo. Sólo se incluye, en el punto 9 de la FEIN, la comisión de reembolso 
anticipado, pero no figura contemplada ninguna otra comisión. Comisiones que, en 
cambio, sí deben figurar en el proyecto de contrato presentado al cliente.
Reiteramos, por tanto, que al otorgar el acta previa, el notario deberá comprobar el 
necesario ajuste entre los contenidos de la FEIN y del proyecto de contrato y hacerlo 
constar así en dicho acta, pero no puede hacer constar su coincidencia, pues sus 
contenidos no son idénticos.
Cuarto.  El artículo 15.7 de la Ley 5/2019, LCI, exige un único requisito obligatorio 
que  el  notario  deberá  cumplir  necesariamente  en  la  escritura  pública  de  préstamo 
hipotecario, para acreditar el debido cumplimiento del principio de transparencia material 
regulado en el artículo 15 de la Ley.
Dicha  obligación  se  concreta  en  insertar  en  la  escritura  pública  una  reseña 
identificativa  del  acta  de  transparencia  material  regulado  en  dicho  precepto.  Dicha 
reseña incluirá la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de haber cumplido el 
control de legalidad sobre las condiciones financieras del préstamo y haber prestado al 
prestatario el asesoramiento personalizado respecto a la oferta vinculante del préstamo 
hipotecario realizada por el Banco a su cliente.
La ley no exige ningún otro requisito adicional que deba cumplir el notario, ya que la 
reseña identificativa del acta absorbe y acredita plenamente el contenido del acta previa, 
que se presume veraz e íntegro, tal como se establece en el artículo 15.6 de la Ley. En 
definitiva, la reseña practicada en la escritura pública, identificativa del acta notarial 
previa, constituye condición necesaria y suficiente para el despacho de la escritura 
pública del préstamo hipotecario.
Quinto.  La  nota  de  calificación  del  registrador  alega  en  sus  fundamentos  de 
Derecho que son de aplicación los artículos 29 y 30 de la Orden EHA/2899/11.
Pero ya hemos indicado que al otorgarse el acta notarial previa, el notario hace 
constar que el contenido del proyecto de contrato se ajusta al contenido de la FEIN. 
Dicha constatación notarial acredita que no se desvirtúa el contenido de la FEIN y da así 
cumplimiento al artículo 29 de la Orden.
Y puesto que el artículo 30 de la Orden determina que «el notario debe comprobar y 
advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de 
la oferta vinculante y el documento contractual, finalmente suscrito», queremos resaltar 
que el cumplimiento literal de dicho precepto se realiza al otorgar el acta notarial previa, 
que como su propio nombre indica es previa al otorgamiento de la escritura de préstamo 
hipotecario, ya que en ella el notario comprueba, asesora y advierte de que no existen  s
discrepancias entre los contenidos de ambos documentos. oe.
Queremos resaltar que al dictarse la Orden 2899/11 el notario sólo podía hacer  w.
constar la inexistencia de discrepancias en la escritura pública de préstamo. Pero al  43ww
chaarbáilcittaerr  ep riemvpioo naelr  olato rLgCaIm uienn tnou edveo  ldao ceusmcreitnutroa  npoútabrliiacal ,q uees  hpar edceis aamuetonrtiez aresne  ecosen 
dcooncutemneidnotso  ded oanmdbeo sp rdoocceudmee nrteoasl.izar  la  manifestación  notarial  de  ajuste  entre  los  BOE-A-cable e
Deben decaer, por consiguiente, los fundamentos jurídicos de la nota de calificación 
recurrida, debiéndose dictar por ese centro directivo una resolución que obligue a la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de préstamo hipotecario, por 
ser plenamente conforme con la normativa vigente.
Sexto.  En conclusión, la LCI adjudica al notario la responsabilidad de realizar el 
control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura pública de préstamo 
hipotecario, al adjudicarle, en su artículo 15, la responsabilidad de la comprobación del 
cumplimiento del principio de transparencia material.
El artículo 15.2 de la LC1 determina que “el notario verificará la documentación 
acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1”. En caso de 
que quede acreditado su cumplimiento, así lo hará constar en un acta notarial previa a la 
formalización del préstamo hipotecario.
Dicho acta notarial previa constituye el documento predeterminado por la Ley para 
recoger la manifestación del notario de que el contenido de la copia del proyecto de 
contrato, remitida telemáticamente al notario por el Banco, “se ajusta” al contenido de la 
FEIN, de conformidad con el artículo 14.1 de la Ley.
El control de legalidad de las normas de transparencia material realizado en el acta 
notarial, al realizarse con carácter previo al otorgamiento de la escritura de préstamo 
hipotecario garantiza el cumplimiento del artículo 30 de la Orden 2899/11 y, a su vez, 
evita que las cláusulas del proyecto de contrato, una vez comprobadas y verificadas 
notarialmente, puedan desvirtuar el contenido de la FEIN, dándose así cumplimiento al 
artículo 29 de la Orden.
Finalmente, el notario, de conformidad con el artículo 15.7, reflejará en el [sic] 
escritura pública de préstamo el cumplimiento de su control de legalidad, insertando una 
reseña identificativa del acta, acreditativa de  la comprobación del cumplimiento del 
principio de transparencia material. La indicada reseña permitirá, sin más requisitos, el 
despacho de la escritura pública de préstamo y su inscripción en el Registro de la 
Propiedad».
IV
El registrador de la Propiedad de Madrid número 9, don Alberto Muñoz Calvo, emitió 
informe el día 29 de octubre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente 
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010;  los  artículos  147  del  Reglamento  Notarial;  29  y  30  de  la  Orden  EHA/
2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio 
de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del  e.
Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de  w.b
diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de  43ww
mdea ylao , D30ir edcec ijóunn ioG ye n8e drael  sdeep tlioesm bRreeg diset r2o0s1 y4 ; dlae lI nNsotrtuacrciaiódno  daen t2e0  ddiev edriscaiesm dbured adse  e2n0 1l9a 
ianpmlicoabciliióanri od, ey  llaas L Reeys 5o/lu2c0i1o9n,e sd ed e1 5la  dDeir emcacirózno ,G reengeurlaadl odrea  lodse  Rloesg isctoronstr ayt odse l dNeo tcarréiadditoo 
de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio 
y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 
de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de 
enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre 
de 2019 y 7 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo para financiar la adquisición de una vivienda por el prestatario, persona física; 
y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa, entre otros extremos, lo siguiente:
«Yo el Notario, hago constar que el prestatario otorgó ante mi sustituido compañero, 
el  Acta  Notarial  de  información  precontractual  regulada  en  el  artículo  15  de  la 
Ley 5/2019, con fecha 31 de julio de 2019 y número 2.462 de mi protocolo. Declaro bajo 
mi responsabilidad, de acuerdo con el Acta, que los prestatarios han recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».
El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «falta la 
aseveración en la escritura acerca de la coincidencia de sus estipulaciones con las 
contenidas en la oferta vinculante recogida en la FEIN».
El  notario  recurrente  sostiene  que  la  Ley  5/2019  adjudica  al  notario  la 
responsabilidad de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la 
escritura  pública  de  préstamo  hipotecario,  al  atribuirle,  en  su  artículo  15,  la 
responsabilidad de la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia 
material; que según dicho artículo el notario verificará la documentación acreditativa del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 y, si queda acreditado su 
cumplimiento, así lo hará constar en un acta notarial previa a la formalización del 
préstamo  hipotecario;  que  esta  acta  notarial  previa  constituye  el  documento 
predeterminado por la Ley para recoger la manifestación del notario de que el contenido 
de la copia del proyecto de contrato «se ajusta» al contenido de la FEIN; que el control 
de legalidad de las normas de transparencia material realizado en el acta notarial, al 
realizarse con carácter previo al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, 
garantiza el cumplimiento del artículo 30 de la Orden 2899/2011 y, a su vez, evita que las 
cláusulas del proyecto de contrato, una vez comprobadas y verificadas notarialmente, 
puedan desvirtuar el contenido de la FEIN, dándose así cumplimiento al artículo 29 de la 
citada Orden; y que, el notario, de conformidad con el artículo 15.7 de dicha Ley, reflejará 
en  el  escritura  pública  de  préstamo  el  cumplimiento  de  su  control  de  legalidad, 
insertando  una  reseña  identificativa  del  acta,  acreditativa  de  la  comprobación  del 
cumplimiento del principio de transparencia material, de modo que la indicada reseña 
permitirá, sin más requisitos, el despacho de la escritura pública de préstamo y su 
inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7 de enero de 2020, cuyo criterio (también 
expresado  en  la  reciente  Instrucción  de  este  Centro  Directivo  de  20  de  diciembre 
de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos  s
adicionales: el control del transcurso del plazo de diez días desde la entrega de la  oe.
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su  w.
ccaloratríurcesusuloplasod no2d 0ied neate l  lR2a5se ,g ilsdimteriolt a, dceeiotpcnó.e sCsit oom qudoee   selca osen x cpcoreansrdáaicc iteoennr  eesiml  apgpeearnarettarivadoloe  sIs Ved  edilem l cpPoonrneteráanmt ob eunelo n  ldoeesl    2020-6343n https://ww
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario,
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada  una  -artículo  15.2.c)-.  Ese  asesoramiento  sólo  puede  referirse  a  la  FEIN  del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc. e.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se  w.b
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por  43ww
prohdib) irloA le rxepsreeñsaarm eel natcet ae l eanr tlíac uelos c1r5itu.5r.a se debe hacer constar de forma expresa, como
asect ah,a d ien dqicuaed oe,l  p«rlae satafitramriaoc ihóan  rdeecli bnidoota reion  bpalajozo s ula  rdeoscpuomnseanbtailicdiaódn,  yd ee l aacsueesrodroa mcoienn teol 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el  e.
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio  w.b
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de  43ww
qlau er esfee rhidaan  oabctsae rvnaodtaor ilaols  prereqvuiais itao s lap refovirsmtoasli zeanc ieóln a rdtíec ullao  1e4s.c1r,i tluor aq;u ey  hlaar áf ucnocnisótna r deenl 
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de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada -FEIN- o el acta previa al objeto de poder realizar una comprobación que es 
responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario autorizante.
3.  En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar  en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  acta  de  información 
precontractual regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019 autorizada por el notario 
sustituido el día 31 de julio de 2019 con número 2.462 de protocolo, los prestatarios han 
recibido en plazo la documentación y el asesora-miento previsto en este artículo. Por 
ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por 
lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro