BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 111 Lunes 10 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 56111
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7727 Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad accidental de Oropesa del Mar n.º 1, por la que 
se suspende la inscripción del fallo de una sentencia firme de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad 
Valenciana  afectante  a  tres  fincas  registrales  resultantes  de  una 
reparcelación.
En el recurso interpuesto por doña M. P. O. C., abogada, en nombre y representación 
de don F. F. M. y doña R. M. G. M., contra la calificación de la registradora de la 
Propiedad accidental de Oropesa del Mar número 1, doña María José Baró Zarzo, por la 
que  suspende  la  inscripción  del  fallo  de  una  sentencia  firme  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de  la  Comunidad 
Valenciana afectante a tres fincas registrales resultantes de una reparcelación.
Hechos
I
En mandamiento, de fecha 1 de diciembre de 2020, del Juzgado de lo Contencioso-
Administrativo  número  2  de  Castellón  de  la  Plana  se  recogía  el  decreto  firme,  de 
fecha 17 de febrero de 2020, por el cual se ordenaba «inscribir el fallo de la sentencia 
firme dictada en el presente recurso por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del 
TSJCV en fecha 29/09/2017», que afectaba a las fincas registrales número 10.200, 
10.201  y  11.068  de  Cabanes.  Dicho  fallo  se  refería  a  la  estimación  del  recurso 
interpuesto por don F. F. M., doña R. M. G. M. y «Fernando Fenollosa Mateu, S.L.», 
anulando los acuerdos de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Cabanes de 1 
de marzo, 14 de mayo y 4 de octubre de 2007, en el extremo del fundamento jurídico 
quinto de dicha sentencia: «estimar las alegaciones de la parte apelante (…), y anular, 
por ser contraria a derecho, la modificación y reducción por el Ayuntamiento, en el 
proyecto  de  reparcelación  definitivamente  aprobado,  de  la  superficie  de  las  fincas 
aportadas por los recurrentes con el correlativo incremento de la superficie de la finca 
catastral municipal 8463218».
En dicho fundamento jurídico quinto constaba «finca catastral municipal 8463218»; 
sin  embargo,  en  el  decreto  de  fecha  17  de  febrero  de  2020  que  transcribía  el 
mandamiento de fecha 1 de diciembre de 2020 constaba en el fundamento de Derecho 
segundo «finca catastral municipal 8463128».
La  demanda  se  había  dirigido  contra  el  Ayuntamiento  de  Cabanes  y 
«Comercializadora Mediterránea de viviendas, S.L.».
Es de interés destacar que la sentencia en cuestión invocaba en su argumentación 
una sentencia firme previa de la misma Sala y Sección, de fecha 22 de diciembre 
de 2009, confirmada por Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de julio de 2012, 
por la que se anuló la modificación puntual del plan parcial del sector en lo atinente a la  e.
injustificada reducción de superficie de las fincas de los mismos recurrentes, señalando  w.b
al respecto que, salvo acuerdo entre los afectados, las cuestiones de propiedad de las  27ww
preaprcaerclaesla, ciinócnl,u yidaa sse laa se nrterela tpivaartsic ual alrinedse oro esn tnreo  épsotodsía yn  erle Asoyulvnetrasme ieennt oe, lc aerxepceiedniednot eé sdtee 
de potestad para conocer de tales conflictos.
II
Presentado el día 1 de diciembre de 2020 el citado mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Oropesa del Mar número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«En aplicación de los art. 19-bis y 322 LH
Hechos:
Habiéndose presentado en esta oficina para su despacho mandamiento expedido por 
don S. M. P., Letrado de la Administración Justicia del Juzgado de lo Contencioso 
Administrativo n.º 2 de Castellón de la Plana,
Presentado el: uno de Diciembre del año dos mil veinte
Asiento: 202
Diario: 35
De  conformidad  con  lo  establecido  en  el  artículo  18  Ley  Hipotecaria  “Los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
De conformidad con lo establecido en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, 
cuyo tenor literal es el siguiente: “La calificación por los Registradores de los documentos 
expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a 
la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro”.
– Se considera no inscribible lo relacionado a continuación en base a los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Se presenta el 1 de diciembre de 2020, mandamiento del Juzgado de lo contencioso 
administrativo n.º 2 de Castellón de la plana, que recoge el decreto firme de 17 de 
febrero de 2020, por el cual se ordena “inscribir el fallo de la sentencia firme dictada en el 
presente  recurso  por  la  Sala  de  lo  Contencioso  administrativo  del  TSJCV  en 
fecha  29/09/2017”  y  que  afecta  a  las  fincas  registrales  10200,  11068  y  10201  de 
Cabanes.
Dicho fallo se refiere a la estimación del recurso interpuesto por don F. F. M., doña R. 
M. G. M. y Fernando Fenollosa Mateu, S.L., anulando los acuerdos de la junta de 
gobierno local del ayuntamiento de Cabanes de 1 de marzo, 14 de mayo y 4 de octubre 
de 2007 en el extremo del fundamento jurídico 5.º de la presente sentencia.
El fundamento jurídico 5.º “estima contraria a derecho la modificación y reducción por 
el  ayuntamiento,  en  el  proyecto  de  reparcelación  definitivamente  aprobado  de  la 
superficie de las fincas aportadas por los recurrentes con el correlativo incremento de la 
superficie de la finca catastral municipal 8463218”.
En dicho fundamento jurídico 5.º consta “finca castastral [sic] municipal 8463218” sin 
embargo, en el decreto de 17 de febrero de 2020 que transcribe el mandamiento de 1 de 
diciembre de 2020 consta en el fundamento de derecho segundo “finca castastral [sic] 
municipal 8463128”.
La demanda se ha dirigido contra el ayuntamiento de Cabanes y Comercializadora 
Mediterránea de viviendas, S.L.
Defecto  1.  De  conformidad  con  el  principio  hipotecario  de  especialidad  debe  e.e
concretarse  que  es  lo  que  debe  reflejarse  en  los  folios  registrales  relativos  a  las  b
indicadas  fincas.  La  inscripción  del  fallo  de  la  sentencia  implica  una  anulación  de  27ww
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Así dispone la RDGRN de 18 de enero de 2012:
“Ahora bien, esta doctrina general cede en el caso concreto de las sentencias 
judiciales de anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de 
actos administrativos de intervención a que se refiere el artículo 51.1 de la Ley de Suelo 
(hoy art 65. TRLey suelo 2015), cuyo precepto debe ser interpretado conjuntamente con 
la norma contenida en el artículo 71 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que lo 
desarrolla,  y  del  que  resulta  que  en  el  caso  de  las  sentencias  firmes  aludidas  el 
contenido del fallo puede estar referido a dos cuestiones distintas: bien a la mutación de 
transcendencia jurídico-real que afecte a la titularidad de las fincas, al contenido de los 
derechos inscritos o a la modificación de la descripción de la finca, o bien, además de lo 
anterior, a la determinación de los asientos concretos que se hayan de practicar para 
reflejar  el  contenido  material  de  la  sentencia.  En  tal  sentido  el  citado  precepto 
reglamentario señala en su apartado 1 que la correspondiente sentencia firme ‘será título 
bastante para practicar los asientos dispuestos en ella’, añadiendo su apartado 2 que en 
cuanto a la cancelación de los asientos originados por los títulos inscritos y anulados se 
resolverá lo que proceda ‘en trámite de ejecución de sentencia, previa citación de los 
titulares afectados por la posible cancelación’. Este marco normativo, en el ámbito citado, 
atribuye la determinación de los concretos asientos que han de ser practicados al órgano 
judicial llamado a resolver el correspondiente incidente de ejecución de la sentencia de 
anulación. Por ello, en este ámbito cuando de la propia sentencia no resulta la precisión 
de  los  asientos  que  ha  de  extender  el  registrador,  es  necesario  complementar  la 
sentencia en trámite de ejecución. Y esto es lo que ha sucedido en el presente caso en 
el que la Sentencia del Tribunal Supremo 26 de julio de 2009 se limita a declarar la 
nulidad del Proyecto de Reparcelación, siendo posteriormente en trámite de ejecución 
cuando  recae  auto  y  providencia  de  25  de  marzo  y  31  de  mayo  de  2001, 
respectivamente, del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en los que se ordena 
la  ‘anotación’  de  la  reiterada  sentencia  del  Tribunal  Supremo,  sin  ordenar  las 
inscripciones y cancelaciones interesadas en la instancia cuya calificación negativa es 
objeto del presente recurso..”
Siendo que además se desconoce et contenido de los acuerdos de del Ayuntamiento 
de Gabanes de 1 de marzo, 14 de mayo y 4 de octubre de 2007. Ni las superficies 
exactas a que se refiere la modificación, ni en que proporción pertenecen a los 3 
demandantes ex 54 NC.
Asimismo, de reconocerse mayor superficie en la tinca de reemplazo esta ha sido 
objeto de una segregación posterior, ignorándose si quedaba afectada la superficie de la 
segregada.
Defecto 2.  Se da la circunstancia que de la finca 10200 de Cabanes actualmente 
está gravada con hipoteca de máximo a favor de Inseryal SLU que no ha sido parte en el 
proceso. Y sobre la finca 11068 existe asimismo hipoteca a favor de Ar Real Estate 
&Loan SLU que tampoco ha tenido intervención principio de tracto sucesivo artículo 20 
LH
Conforme a la resolución de la DGRN de 15 junio 2012: “como ha señalado la 
reciente Resolución de 3 de marzo de 2012, es doctrina reiterada de este centro directivo 
que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun 
cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del 
Reglamento  Hipotecario  permite  al  registrador  calificar  del  documento  judicial  ‘los 
obstáculos  que  surjan  del  Registro’,  y  entre  ellos  se  encuentra  la  imposibilidad  de 
practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el  e.
correspondiente procedimiento judicial. w.b
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la  27ww
ninos chraipnc iiónnte srvoelicniitdaod ato cduoasn ldoos  etintu elal rperso creedgiimstrieanletos  ddeel  dqeuree cdhimosa nya  ceal rdgoacsu dmee nlatso  cfianlcifaicsa. dEol 
p(crfinr.c aipritoíc ucolon s2t4it udceio nlaa lC doen sptriotutecicócnió ens jpuariñsodliacc) ioimnpaild dee  eloxtse nddeerer clhaoss c eo ninsteecrueesensc ialesg ídtiem uons 
proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna,
exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos 
registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, 
asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en 
el procedimiento del que emana aquella resolución. Con lo anteriormente dicho, no se 
infringe  el  artículo  118  de  la  Constitución  que  obliga  al  registrador  a  cumplir  las 
resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción 
que se solicita no incurra en indefensión, la cual se habría evitado si la demanda 
interpuesta que acabó con la sentencia referida hubiera sido anotada, en el Registro, 
pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitado 
la indefensión producida.”
Defecto 3.  Asimismo La finca 10201 de Cabanes consta inscrita en un 47,71 % a 
nombre de Comercializadora Mediterránea de Viviendas SA, y el fallo se refiere a 
Comercializadora Mediterránea de Viviendas SL. tracto sucesivo 20 LH.
Defecto 4.  De producirse un aumento de superficie sobre la finca de reemplazo de 
conformidad con la Ley 13/2015 requeriría de la oportuna georeferenciación [sic].
Defecto 5.  Debe aclararse cual es la finca catastral municipal: 8463218 o 8463128. 
Principio de especialidad.
Por todo ello, en aplicación de los artículo 19-bis y 322 de la Ley Hipotecaria, 
acuerdo suspender la inscripción del documento.
La presente calificación lleva consigo la prórroga del asiento de presentación de 
conformidad con lo que dispone el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta decisión (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María José 
Baró Zarzo registrador/a de Registro Propiedad de Oropesa del Mar 2 a día veintitrés de 
diciembre del año dos mil veinte.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. P. O. C., abogada, en nombre y 
representación de don F. F. M. y doña. R. M. G. M., interpuso recurso el día 15 de febrero 
de 2021 mediante escrito con los siguientes argumentos:
«Alegaciones
Primera.  (…)
Tercera.  (…)
Defecto  1:  “de  conformidad  con  el  principio  hipotecario  de  especialidad  debe 
concretarse  que  es  lo  que  debe  reflejarse  en  los  folios  registrales  relativos  a  las 
indicadas  fincas.  La  inscripción  del  fallo  de  la  sentencia  implica  una  anulación  de 
acuerdos de la reparcelación cuyo reflejo registral debe concretarse. Del contenido del 
mandamiento  resulta  que  se  anulan  algunas  modificaciones  del  proyecto  de 
reparcelación, pero a efectos registrales se desconoce si se está acordando cancelar la 
reparcelación, o que es lo que se está solicitando”.
Lo que se solicita, de conformidad con el artículo 107.1 LJCA es, tal y como indica el 
mandamiento, la inscripción del fallo firme de la referida sentencia n.º 769, de fecha 29 
de septiembre de 2017, del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana,  s
en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Oropesa del Mar, que estima el recurso de  o
apelación número 122/2013, interpuesto por don F. F. M., doña R. M. G. M. y Femando  w.
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Contencioso Administrativo n.º 2 de Castellón de la Plan.
Fallo que, como se indica en el último párrafo del fundamento quinto de la referida 
sentencia n.º 769, anula, por ser contraria a derecho, la modificación y reducción por el 
Ayuntamiento, en el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado, de la superficie 
de las fincas aportadas por los recurrentes con el correlativo incremento de la superficie 
de  la  finca  de  la  finca  catastral  municipal  8463218  y  que,  como  refiere  la  citada 
sentencia, se corresponde con la finca registral 307.
Dicha anulación tuvo acceso en el Registro de la Propiedad mediante la inscripción 
del Proyecto de Reparcelación, por la finca aportada a éste, n.º 307, que ya sea por 
correspondencia o por retribución en especie al Agente Urbanizador dieron lugar a las 
fincas  resultantes  M1  1A  (Registral  10.200),  M1  1B  (Registral  10.201)  y  M1  1C 
(Registral 11.068); correspondencia que consta en los archivos del Registro y que se 
trasladó en la Certificación de este Registro de la Propiedad (…):
Finca de Cabanes n.º 10.200 (..)
Asimismo, consta nota al margen de la finca registral 10200, donde se refleja la 
segregación de la finca 11.068, denominada M1 1C RBE1: (…)
Dicha  finca  registral  tiene  su  origen  en  la  misma  correspondencia  que  la  finca 
registral 10200.
Asimismo, respecto a la finca registral 10201, conocida como parcela M1 1B RBE1, 
también consta la correspondencia con la finca 307, (…)
Por ello, el mandamiento del Juzgado solita la inscripción afectando a las siguientes 
fincas registrales:
1.ª  Finca registral n.º 10.200, tomo 1548, libro 118 folio 174.
2.ª  F.ª registral 11068, tomo 1606, libro 132 folio 170.
3.ª  F.ª registral 10201, tomo 1548, libro 118 folio 175.
Es  así,  porque  las  anteriores  fincas  registrales,  como  hemos  visto,  todas  ellas 
pertenecen a la manzana M1, en la que conforme al Proyecto de reparcelación, se 
materializó la aportación del Ayuntamiento de la superficie de la finca registral 307, 
catastral 8463218 y por título de correspondencia se adjudicó –al Agente Urbanizador 
Comervi, un porcentaje en concepto de retribución en especie del Ayuntamiento de 
Cabanes, que tiene su traslado en la parcela M1 1A RBE1, de la que, posteriormente, se 
segrega la parcela M1 1C RBE1, fincas registrales n.º 10.200 y n.º 10.068, titularidad 
única de éste; y por título de correspondencia en la M1 1B, adjudicada en proindiviso al 
Ayuntamiento y al Agente Urbanizador, finca registral 10.201.
Es  decir,  la  superficie  de  la  finca  307  del  Ayuntamiento,  sustraída  a  otros 
propietarios,  se  materializó  en  la  manzana  M1;  por  consiguiente,  el  proyecto  de 
reparcelación afectó a la parcela M1 1B RBE1 también a la parcela M1 1A RBE1 y M1 
1C  RBE1,  porque  todas  ellas  proceden  en  parte  de  la  finca  registral  307,  finca 
catastral 8463218.
Asimismo, la inscripción debe serlo sobre todas las parcelas de la M1, porque, 
además, es una cuestión que viene definida en la misma sentencia objeto de ejecución, 
dictada por la Sala 3.ª, sección 1.ª, del TSJCV de 29 de septiembre de 2017, que está 
íntimamente conectada con la de la dictada por la misma Sala y Sección en fecha 22 de 
diciembre  de  2009  (ref.  Cendoj:  STSJCV  8714/2009),  y  confirmada  por  el  Tribunal 
Supremo en STS de 20 de julio de 2012 (ref. Cendoj: STS 5448/2012), que estimaron la 
impugnación  de  la  modificación  del  plan  parcial  de  (…)  por  introducir  ilegalmente. 
cuestiones directamente relacionadas con la delimitación y fijación de la superficie. s
Dicha  STS  de  20  de  julio  de  2012  se  refiere,  sin  exclusión  alguna,  a  toda  la  oe.
manzana 1, dice literalmente: w.
insta“Pncoira ,e qlluoe,  lraess umltead iicniodnuedsa bdlee  lap apraar ceeslata d eS aalpao, rtcaocmióon  masuín icreipsaull taó  lap arerap alrac eSlaacliaó nd sei 
dtuisvmo incuocnisóenc udeen cilaas  sjuurpíedricfiacsie  eyn  lead iMficoadbifiliicdaacdió ns udsecle pPtliabnle  Pdaerc iaml,a tpeurieasli zparcoióvno cóe nu nlaa   BOE-A-cable e
manzana M2 –cuya adjudicación estaba prevista según el Proyecto de Reparcelación 
sometido  a  información  pública  a  favor  de  los  recurrentes–  y  un  correlativo  en  la 
Manzana 1. cuya adjudicación se preveía al Ayuntamiento y al Agente Urbanizador, 
alterando los coeficientes de edificabilidad neta y el de homogenización”.
Al respecto y por ello, la sentencia del TSJCV de 29 de septiembre de 2017, cuya 
ejecución se discute, expone en sus fundamentos cuarto y quinto:
“Cuarto.  /../ no obstante la fundamentación de la STS de 20 de julio de 2012 no 
puede ser obviada por la Sala en la resolución del presente recurso de apelación, al 
producir  esa  sentencia,  anulatoria  de  una  disposición  general  –un  instrumento  de 
planeamiento– efectos para todas las personas afectadas –art. 72.2 de la Ley 291998–.
Quinto.  Pues bien, trasladada por el Ayuntamiento al proyecto de reparcelación del 
área reparcelable 2 del sector (…) esa misma modificación de superficie de las fincas 
contenida en el modificado puntual del plan parcial, e impugnada en el recurso de autos 
por don F. F. M., doña R. M. G. M. y Femando Fenollosa Mateu S.L., considera la Sala, a 
la vista de la pruebas practicadas en la primera instancia judicial, que ha de ser anulada 
ahora si por razones de fondo.
El informe topográfico de medición de las parcelas municipales a que se refieren los 
apelantes, realizado por el Ayuntamiento en fecha 14 de diciembre de 2006, ya fue 
examinó por el Tribunal Supremo en la STS de 20 de julio de 2012, manifestando que ‘…
consta en el expediente un Informe Topográfico (folios 155 a 159), de fecha 14 de 
diciembre de 2006 –la misma en que el Pleno acordó la aprobación definitiva de la 
Modificación del Plan Parcial–, elaborado a petición del Ayuntamiento y cuyo objeto es, 
como se dice al inicio ‘(…) la total y correcta definición de la situación y cálculo de 
superficies de las fincas Registral [sic] del Ayuntamiento de Cabanes, para el Proyecto 
de Reparcelación Forzosa del área reparcelable 2 del sector (…)…’, con arreglo al cual, 
se concluía señalando que la superficie a computar a efectos de la reparcelación de finca 
registral 307. de propiedad municipal, era superior en 3.589.36 m2 a la inicialmente 
prevista. cantidad que se restaba de 10 fincas catastrales, en su mayoría propiedad de la 
parte ahora recurrida, cuya suma total de defectos de cabida coincidía con el exceso que 
se  asignaba  a  la  parcela  de.  aportación  municipal».  Y  valorando  dicho  informe 
topográfico, afirmaba el TS en aquella sentencia que a través del mismo el Ayuntamiento 
resolvía  cuestiones  referidas  a  la  propiedad  de  las  parcelas  comprendidas  en  la 
reparcelación, incluidas las referidas a linderos, que la Corporación Local no podía 
solventar en el expediente reparcelatorio salvo acuerdo entre los afectados, por carecer 
de potestad al efecto…
…  Procede,  en  consecuencia,  estimar  las  alegaciones  de  la  parte  apelante  y, 
revocando  la  sentencia  apelada,  estimar  el  recurso  contencioso-administrativo  de 
instancia, y anular, por ser contraria a derecho, la modificación y reducción por el 
Ayuntamiento, en el proyecto de reparcelación definitivamente. aprobado, de la superficie 
de las fincas aportadas por los recurrentes con el correlativo incremento de la superficie 
de la finca catastral municipal 8463218.”
Por tanto, el fallo de la sentencia en cuestión recae sobre la totalidad de la Manzana 
M1, que en la actualidad se corresponde con las 3 fincas registrales sobre las que se 
interesa la Inscripción.
Defecto 2.  “Se da la circunstancia que de la finca 10200 de Cabanes actualmente 
está gravada con hipoteca de máximo a favor de Inseryal SLU que no ha sido parte en el 
proceso. Y sobre la finca 11 068 existe asimismo hipoteca a favor de Ar Real Estate Loan 
SLU que tampoco ha tenido intervención. Principio de tracto sucesivo”. e.
En el momento en que mis representados solicitaron la petición de inscripción del  w.b
fallo, el 17 de diciembre de 2019 y cuando el Juzgado estimó dicha solicitud mediante el  27ww
Ddiecchroe tod edfeec t1o7;  tfreabnrsecrou rrdideo 2 0ca2s0i,  1n oa cñoon sdteasbdaen  neune estl raR epgeistitcrioó nla, se lc aJrugzagsa dreof,e reidl a1s  deen 
dreictrieamsob rhea  dseid 2o0 p2o0r,  rlae mcoitinót inau eas toep oRseicgiiósntr od ee l lmasa nodtraams ipeanrttoe sp rporcoecdeesnatlee;s l,a a r aszaóbnie dned aess ey 
con pleno conocimiento de la función que debe cumplir la tan referida inscripción, que es 
resguardar a todas las partes implicadas, incluidos los terceros de buena fe.
El Juzgado ha dictado Resolución desestimando cada uno de los recursos o escritos 
de alegaciones en su contra, quedando constatada la actuación dilatoria tanto de la 
codemandada Comervi (Comercializadora Mediterránea de Viviendas S.L.) como del 
demandado Ayuntamiento de Cabanes, en aras a consolidar derechos antes de dicha 
inscripción.
A la vista de las inscripciones que constan en este Registro se comprueba que, tras 
nuestra petición de inscripción de la sentencia, Comervi se afanó en constituir hipoteca a 
favor de Ar Real Estate & Loan SLU, sobre la parcela M1C, segregada de la inicial M1A, 
inscribiéndose el 30 de marzo de 2020, después de dictarse el decreto de 17 de febrero 
de 2020 por el Juzgado.
Asimismo, mediante escritura de fecha 6 de octubre de 2020 se constituyó una 
hipoteca en garantía de un máximo sobre la finca registral n.º 10.200, parcela M1A 1A 
RB1,  a  favor  de  la  mercantil  Inseryal,  S.L.U.  Sociedad  unipersonal,  cuya  socia  y 
administradora única es la Sra. R. A., conforme consta publicado en el. Boletín oficial del 
Registro Mercantil n.º 88 de 12 de mayo de 2009 y n.º 125 de 2 de Julio de 2018, s.e.u.o. 
esposa del administrador único de la codemandada Comervi; como vemos también se 
inscribió en fecha 18 de noviembre de 2020, justo después de dictarse el Auto de 13 de 
octubre  de  2020  por  el  Juzgado  de  lo  Contencioso  que  confirma  las  anteriores 
resoluciones.
Por tanto, sea dicho con los debidos respetos, es una burla de las resoluciones 
judiciales  adoptadas  por  el  Juzgado  y  de  las  que  tenía  perfecto  conocimiento  la 
codemandada  Comervi,  siendo  una  obligación  de  esta  informar  a  las  antedichas 
sociedades, tanto a Ar Real Estate & Loan SLU, como a Inseryal, S.L.U.
Sin  perjuicio  de  ello,  procede  igualmente  la  inscripción  solicitada,  para  público 
conocimientos de nuevos terceros que pudieran verse afectados por la modificación 
derivada de la ejecución de la sentencia, cuyo contenido reflejado en el fundamento 
jurídico quinto de la misma es el que debe hacerse constar en el registro.
Defecto 3.  “Asimismo la finca 10201 consta inscrita en un 47,71 % a nombre de 
Comercializadora Mediterránea de Viviendas SA y el fallo se refiere a Comercializadora 
Mediterránea de Viviendas SL, tracto sucesivo 20 LH”.
El referido defecto es totalmente subsanable y contrastable en el propio Registro, al 
ser debido a los cambios de denominación social de la mercantil Comercializadora 
Mediterránea  de  Viviendas  S.L.,  que  consta  debidamente  actualizado  en  las 
inscripciones de las fincas registrales n.º 10.200 y 11.068, tal como se refleja en la 
Certificación (…)
Defecto 4.  “De producirse un aumento de superficie, sobre la finca de reemplazo de 
conformidad con la ley 13/2015 requerirá de la oportuna georreferenciación”.
La sentencia que se ejecuta en ningún caso supone un aumento de superficie sobre 
la finca de reemplazo, dado que las manzanas M1 y M2, que son a las que refiere la 
sentencia a ejecutar y el informe (…), conservan su configuración y perímetro, al igual 
que las parcelas resultantes adjudicadas que resulten afectadas.
La sentencia, solo afecta a la atribución de las edificabilidades correspondientes a 
esos 3.589,36 m2 suelo bruto que se detraen de la original finca registral 307. Las fincas 
de resultado serán la consecuencia de incorporar las atribuciones que corresponden a 
cada propietario, por lo que sólo se modificarán los aprovechamientos derivados del 
cambio de titularidad de esos 3.589.36 m2sb. s
Por  tanto,  en  ningún  caso  se  aumenta  la  superficie  ni  requiere  la  oportuna  oe.
georreferenciación. w.
PrinDLcaiep fifeoinc dctoea   5ed.se pl e“ADcyieaublnidetaa amdc”il.eanrators qeu ceu sáel  ecso rlare fsinpcoan dcea teans trpaal rmteu cnoicni plaal  f8in4c6a3 2re1g8i sotr a8l4 360371 2e8s.   2021-7727n https://ww
la finca catastral municipal 8463218. El que se haya puesto “128” en lugar de “218”
responde a un error mecanográfico. Bc
Fíjese que en el fundamento segundo del Decreto 17-2-2020, donde se produce el 
error  mecanográfico  alude  y  se  remite  al  fundamento  quinto  de  la  sentencia  firme 
pendiente de ejecutar. Literalmente, indica “En el presente caso, la Sentencia firme 
dictada  anulaba  los  acuerdos  de  la  Junta  de  Gobierno  Local  del  Ayuntamiento  de 
Cabanes de 1 de marzo, 14 de mayo y 4 de octubre de 2007 en los términos que se 
contienen en el fundamento jurídico quinto..”
Y el fundamento quinto que se reproduce junto al mandamiento, además de hacer 
referencia al Informe del Arquitecto aquí aportado de fecha 14 de diciembre de 2006, que 
se refiere expresamente a la finca catastral municipal 8463218, en el último párrafo antes 
del Fallo, dice literalmente:
“Procede, en consecuencia, estimar las alegaciones de la parte apelante y revocando 
la  sentencia  apelada,  estimar  el  recurso  contencioso-administrativo  de  instancia,  y 
anular, por ser contraria a derecho, la modificación y reducción por el Ayuntamiento, en 
el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado, de la superficie de las fincas 
aportadas por los recurrentes con el correlativo incremento de la superficie de la finca 
catastral municipal 8463218.”
Todo ello se corrobora con la aportación de las Sentencias del Tribunal Superior de 
Justicia de la Comunidad Valenciana, Sentencia n.º 769, de 29 de septiembre de 2017, 
en cuestión, y Sentencia n.º 1.766/2009 de 22 de diciembre de 2009 (..)
Cuarto.  Por lo anteriormente expuesto, respecto de los defectos indicados en la 
calificación negativa, se constata
Defecto  1.  Respecto  de  que  la  inscripción  del  fallo  implica  una  anulación  de 
acuerdos de la reparcelación cuyo reflejo registral debe concretarse, dicha concreción 
solo  se  podrá  materializar  cuando  se  tramite  el  correspondiente  proyecto  de 
Reparcelación, sirviendo la inscripción del fallo de la sentencia como medida previa en 
tanto no se dé completa ejecución a la misma.
La ejecución de sentencia no está acordando cancelar toda la reparcelación sino 
únicamente anula una medición de unas fincas iniciales que por correspondencia, o 
retribución en especie al AU, dan como resultado unas parcelas adjudicadas en la 
manzana M1; anulación que una vez se modifique el Proyecto de Reparcelación. sólo 
afectará a la distribución de aprovechamiento sobre las parcelas resultantes afectadas.
Por ello procede inscribir el fallo de la Sentencia en los términos contenidos en el 
fundamento  jurídico  quinto  de  la  misma:  Procede,  en  consecuencia,  estimar  las 
alegaciones de la parte apelante y, revocando la sentencia. apelada, estimar el recurso 
contencioso-administrativo  de  instancia,  y  anular,  por  ser  contraria  a  derecho,  la 
modificación  y  reducción  por  el  Ayuntamiento,  en  el  proyecto  de  reparcelación 
definitivamente aprobado, de la superficie de las fincas aportadas por los recurrentes con 
el correlativo incremento de la superficie de la finca catastral municipal 8463218.”
Defecto 2.  Sin perjuicio de que tanto Inseryal SLU, como Ar Real Estate & Loan 
SLU, han debido ser informadas por la codemandada Comervi de las resoluciones del 
Juzgado que afectaban a dichas fincas, procede igualmente la inscripción solicitada para 
conocimiento de nuevos terceros que pudieran verse afectados por la modificación 
derivada de la ejecución de la sentencia.
Defecto 3.  Como hemos indicado es un defecto subsanable y constatable en las 
inscripciones de las fincas obrante en el propio Registro, como consta en la Certificación 
Registral (…) e.
Defecto 4.  Como se ha indicado no procederá georreferenciación alguna dado que  w.
las  manzanas  conservan  su  configuración  y  perímetro,  al  igual  que  las  parcelas  27ww
resuLltaa nsteenst eandcjuiad,i csaódlaos a qfeucet are asu llate na tarifbeucctaiódna sd.e las edificabilidades correspondientes a
deeso rse s3u.5lt8a9d,o3 6s emrá2 ns ulae loc obnrusetoc uqeunec siae  ddee tirnaceonr pdoer alar  olarsig iantarilb fuinccioan reesg iqsutrea l c3o0r7re. sLpaosn dfinecna as   BOE-A-cable e
cada propietario, por lo que sólo se modificarán los aprovechamientos derivados del 
cambio de titularidad de esos 3.589,36 m2sb.
A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho
I.  En cuanto al procedimiento serán de aplicación los artículos 322 y ss. de la Ley 
Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
II.  La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si procede 
la Inscripción de la Sentencia firme del TSJCV, n.º 769, de fecha 29 de septiembre 
de 2017, que resuelve definitivamente el Procedimiento Ordinario n.º 382/2007, seguido 
en el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n.º dos de Castellón, en los términos 
interesados en el Mandamiento expedido por dicho Juzgado en fecha 1 de diciembre 
de 2020.
La procedencia se dicha Inscripción se ampara en lo previsto en el artículo 103.1 de 
la LJCA, tal como refleja la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª Sección 5.ª, de 
fecha 16 de abril de 2013, pue en su fundamento jurídico sexto indica:
“…no se está, en el supuesto de autos, en presencia de una solicitud registral 
efectuada por un particular; ni tan siquiera en presencia de una solicitud formulada, 
desde su ámbito competencial, por una Administración local, cual era el Ayuntamiento de 
Alginet. Se trataba, por el contrario, de un mandato jurisdiccional, adoptado en el marco 
un procedimiento judicial –seguido con todas las garantías procesales– de ejecución de 
sentencia. Y, de un mandato, que derivaba de una sentencia firme que había procedido a 
la anulación del Acuerdo municipal que –por tanto, de forma indebida– había posibilitado 
la cancelación del embargo trabado con las importantes consecuencias económicas para 
los intereses públicos. Esto es, de un mandato que pretendía proyectar la legalidad 
sobre la institución administrativa registral.
Se olvida, por tanto, que, a diferencia del sistema tradicional, que se contenía en el 
artículo 103 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa de 27 de 
diciembre  de  1956  (LRJCA  56),  conforme  al  cual  ‘la  ejecución  de  las  sentencias 
corresponderá al órgano que hubiere dictado el acto o la disposición objeto del recurso’, 
la  vigente  Ley  28/1998,  de  13  de  julio,  reguladora  de  la  Jurisdicción  Contencioso-
administrativa (LRJCA), dando un giro trascendental, proclama, en el artículo 103.1 que 
‘la  potestad  de  hacer  ejecutar  las  sentencias  y  demás  resoluciones  judiciales 
corresponde, exclusivamente a los Juzgados y Tribunales de éste orden jurisdiccional’.
La misma LRJCA aclara y determina, a continuación, en el inciso final del mismo 
artículo 103.1, cual es el órgano Jurisdiccional competente dentro del expresado orden 
jurisdiccional contencioso administrativo para llevar a cabo dicha ejecución jurisdiccional; 
y así, dispone que el ‘ejercicio’ concreto de la potestad de hacer ejecutar las sentencias y 
demás resoluciones judiciales ‘compete al –órgano judicial– que haya conocido del 
asunto en primera o única instancia’. En el supuesto de autos, la Sala de lo Contencioso 
Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
Tal planteamiento constituye una clara consecuencia del mandato, más genérico, 
pero de superior rango, contenido en el artículo 117.3 de la Constitución de 1978 (CE), 
que señala que ‘el ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos, 
juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde exclusivamente a los Juzgados y 
Tribunales.  determinados  por  las  leyes,  según  las  normas  de  competencia  y 
procedimiento que las mismas establezcan’; mandato que se reproduce en el artículo 2.1  s
de la Ley Orgánica 6/1985, de 1.º de julio, del Poder Judicial (LOPJ). o
La Exposición de Motivos de la LRJCA señala que el nuevo texto legal ‘ha realizado  w.
edunen s tidamel p ssoeirentmatindptore e a eñusanfdaue ed rqezu olae ps ‘a ezrlo apn uiannsct orge rdmiseee pnsa tdarteri d lnaaus re egssatridroae ns eitsínate slma d aiem  cpeoejnertcieounscaciói oonsb oldi geaa dclamiósin ns isdetenra tcetiunvmcoi’pa. lsYir,    2021-7727n https://ww
las resoluciones judiciales y colaborar en la ejecución de lo resuelto, que la Constitución
prescribe’, lo cual, a su vez, entronca ‘directamente con el derecho a la tutela judicial
efectiva, ya que, como viene señalando la jurisprudencia, ese derecho no se satisface 
mediante una justicia meramente teórica, sino que conlleva el derecho a la ejecución 
puntual  de  lo  fallado  en  sus  propios  términos’,  por  cuanto  ‘la  negativa,  expresa  o 
implícita, a cumplir una resolución Judicial constituye un atentado a la Constitución frente 
al que no caben excusas…”
Concluyendo dicho fundamento sexto indicando:
Será,  por  tanto,  el  órgano  jurisdiccional  el  que,  atendiendo  a  la  existencia  de 
acreditados terceros registrales, decidirá lo procedente en cada caso concreto, pues, no 
resulta de recibo pretender aislar o blindar jurídicamente, en todo caso, la institución 
registral –con su obligada y necesaria protección de los terceros registrales de buena fe- 
frente a la potencialidad jurídica de una resolución judicial fruto de un procedimiento 
contradictorio que ha decidido sobre los derechos de los particulares y sobre la legalidad 
de la actuación administrativa. Será, pues, el órgano jurisdiccional el que valorará la 
concreta  situación  de  terceros  cuyos  derechos  garantiza  el  Registro,  y  decidirá, 
motivadamente, sobre los efectos que en el ámbito registral ha de producir la decisión 
jurisdiccional en trance de ejecución. Decisión de la que, por supuesto, será único 
responsable el órgano judicial.
Asimismo, en el fundamento de Derecho séptimo, incidiendo en lo anterior indica: “…
tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una 
resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento 
de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la 
citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha 
dictada la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de 
decisión  jurisdiccional.  E,  igualmente,  será  suya  la  decisión  sobre  el  posible 
conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento 
jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción.
Será, pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el 
competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria 
contradicción  procesal  excluyente  de  indefensión,  que  sería  la  circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero, lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con 
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se conviertan 
automáticamente en, una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los 
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los 
supuestos  en  los  que  la  pretensión  registral  no  cuenta  con  el  indicado  origen 
jurisdiccional.”
Doctrina esta que entendemos es perfectamente aplicable al supuesto que nos 
ocupa y muy especialmente al defecto 4, teniendo en cuenta que tal como hemos 
expuesto la solicitud de inscripción se instó por esta parte y se acordó por el juzgado en 
el decreto de 17 de febrero de 2020, con anterioridad a la existencia de las cargas 
indicadas, pero con pleno conocimiento de Comervi, titular de la finca objeto de la 
inscripción, que siempre ha sido parte del procedimiento (…).»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este centro  bo
directivo. 27ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución española; 1, 17, 20,
32, 34, 38, 40, 42.9, 82, 96 y 257 de la Ley Hipotecaria; 100, 173, 427 y 428 del
Reglamento Hipotecario; 65.1.g) y 67 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo; 1, 2 y 71 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 21, 48, 49, 71 y 72, 103, 104, 105, 107 
y 108 y la disposición final primera de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la 
Jurisdicción  Contencioso-administrativa;  las  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional 
número 26/1999, de 8 de marzo, 1/2000, de 17 de enero, 56/2001, de 26 de febrero, 
29/2003, de 13 de febrero, 102/2003, de 2 de junio, 102/2004, de 2 de junio, 207/2005, 
de 18 de junio, 246/2005, de 10 de octubre, 124/2006, de 24 de abril, 241/2006, de 20 de 
julio, 166/2008, de 15 de diciembre, 79/2009, de 23 de marzo, y 43/2010, de 26 de julio; 
las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de junio y 21 de octubre 
de 2013; las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 4 de febrero 
de 2009 y 16 de abril de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio 
de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de 
febrero y 15 de junio de 2012, 1 y 6 de marzo, 24 y 29 de junio, 8 de julio, 5 de agosto, 8 
de octubre, 25 de noviembre y 3 de diciembre de 2013, 10 de febrero, 12 de marzo, 29 
de abril, 16 de junio, 8 de agosto, 1 de octubre y 26 de diciembre de 2014 y 29 de enero, 
18 de marzo, 21 de abril y 26 de octubre de 2015.
1.  Se debate en este recurso la inscripción de una sentencia firme dictada por la 
Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad 
Valenciana que anula parcialmente unos acuerdos municipales relativos a un proyecto de 
reparcelación inscrito en el Registro de la Propiedad.
En  concreto,  en  el  fundamento  jurídico  quinto  hace  constar  que  «estimar  las 
alegaciones  de  la  parte  apelante  (…),  y  anular,  por  ser  contraria  a  derecho,  la 
modificación  y  reducción  por  el  Ayuntamiento,  en  el  proyecto  de  reparcelación 
definitivamente aprobado, de la superficie de las fincas aportadas por los recurrentes con 
el correlativo incremento de la superficie de la finca catastral municipal 8463218».
La demanda se ha dirigido contra el Ayuntamiento de Cabanes y «Comercializadora 
Mediterránea de viviendas, S.L.».
Por mandamiento del letrado de la Administración de Justicia se ordena inscribir el 
fallo de la citada sentencia afectando, según se expresa, a las fincas registrales 10.200, 
10.201 y 11.068 que son fincas resultantes del proyecto de reparcelación afectado por la 
anulación parcial.
Es de interés destacar que la sentencia en cuestión invoca en su argumentación una 
sentencia firme previa de la misma Sala y Sección confirmada por Sentencia del Tribunal 
Supremo de 20 de julio de 2012 por la que se anuló la modificación puntual del plan 
parcial del sector en lo atinente a la injustificada reducción de superficie de las fincas de 
los mismos recurrentes, señalando al respecto que, salvo acuerdo entre los afectados, 
las cuestiones de propiedad de las parcelas, incluidas las relativas a linderos no pueden 
resolverse en el expediente de reparcelación, ya sea entre particulares o entre éstos y el 
Ayuntamiento, careciendo éste de potestad para conocer de tales conflictos.
La registradora opone como defectos los siguientes:
«Defecto  1:  de  conformidad  con  el  principio  hipotecario  de  especialidad  debe 
concretarse  que  es  lo  que  debe  reflejarse  en  los  folios  registrales  relativos  a  las 
indicadas  fincas.  La  inscripción  del  fallo  de  la  sentencia  implica  una  anulación  de 
acuerdos de la reparcelación cuyo reflejo registral debe concretarse. e.
Del contenido del mandamiento resulta que se anulan algunas modificaciones del  w.b
proyecto de reparcelación, pero a efectos registrales se desconoce si se está acordando  27ww
cancSeielanrd loa  rqeupea arcdeelamcáiósn s, eo  dqeusec oens oloc eq ueel c soen teesntáid oso dliec itloasn daoc u(…er)dos del Ayuntamiento de
aG aqbuaen sees  dreef ie1r ed el am marozdoif,i c1a4c dióen ,m nai yeon y q 4u éd ep roocptourbcrieó nd ep e2r0te0n7e. cNein l aas  lsousp 3e rdficeimesa nedxaanctteass 
ex 54 NC
Asimismo, de reconocerse mayor superficie en la finca de reemplazo esta ha sido 
objeto de una segregación posterior, ignorándose si quedaba afectada la superficie de la 
segregada.
Defecto 2.  Se da la circunstancia que de la finca 10200 de Cabanes actualmente 
está gravada con hipoteca de máximo a favor de Inseryal SLU que no ha sido parte en el 
proceso. Y sobre la finca 11068 existe asimismo hipoteca a favor. de Ar Real Estate 
&Loan SLU que tampoco ha tenido intervención (…)
Defecto 3.  Asimismo La finca 10201 de Cabanes consta inscrita en un 47,71 % a 
nombre de Comercializadora Mediterránea de Viviendas SA, y el fallo se refiere a 
Comercializadora Mediterránea de Viviendas SL (…)
Defecto 4.  De producirse un aumento de superficie sobre la finca de reemplazo de 
conformidad con la ley 13/2015 requeriría de la oportuna georreferenciación.
Defecto 5.  Debe aclararse cuál es la finca catastral municipal: 8463218 ó 8463128. 
Principio de especialidad.»
2.  En relación con el primero de los defectos objeto de recurso la registradora exige 
que el mandamiento judicial concrete los asientos a practicar para dar cumplimiento al 
fallo de la sentencia firme que anula parcialmente el proyecto de reparcelación inscrito, lo 
que  es  ciertamente  una  consecuencia  derivada  de  las  exigencias  de  concreción 
impuestas por el principio de especialidad.
Según ha declarado reiteradamente este centro directivo –Resolución 18 de enero 
de 2012–, de conformidad con el principio de rogación, el registrador no ha de actuar de 
oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (cfr. Resoluciones de 13 de enero 
de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004 y 20 de julio de 2006), sin embargo tal 
criterio  queda  modalizado  en  el  caso  de  los  documentos  judiciales,  dadas  las 
características de este tipo de documentación, que aconsejan que, en la medida de lo 
posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los efectos de su inscripción parcial, a fin 
de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades 
judiciales (cfr. Resoluciones de 29 de mayo de 1987, 6 y 27 de abril de 2000 y 16 de 
enero de 2007).
En este mismo sentido ha afirmado este centro directivo (cfr. Resolución de 20 de 
septiembre de 2005) que resulta indiferente que en la documentación judicial presentada 
al Registro se utilice una terminología que en términos estrictamente hipotecarios pueda 
ser confusa o carente de rigor y precisión siempre que quede claro cuál es el contenido 
de transcendencia real de la correspondiente resolución judicial, de forma que «la orden 
del juez ordenando la constancia registral de una determinada situación jurídico-real ha 
de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente 
que se utilice una terminología, que en términos estrictamente hipotecarios pueda ser 
confusa».
Ahora  bien,  esta  doctrina  general  cede  en  el  caso  concreto  de  las  sentencias 
judiciales de anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de 
actos administrativos de intervención a que se refiere el artículo 65.1 de la Ley de Suelo, 
cuyo  precepto  debe  ser  interpretado  conjuntamente  con  la  norma  contenida  en  el 
artículo 71 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que lo desarrolla, y del que resulta 
que en el caso de las sentencias firmes aludidas el contenido del fallo puede estar 
referido a dos cuestiones distintas: bien a la mutación de transcendencia jurídico-real 
que afecte a la titularidad de las fincas, al contenido de los derechos inscritos o a la 
modificación  de  la  descripción  de  la  finca;  o  bien,  además  de  lo  anterior,  a  la 
determinación de los asientos concretos que se hayan de practicar para reflejar el  e.
contenido material de la sentencia. w.b
En tal sentido el citado precepto reglamentario señala en su apartado 1 que la  27ww
cdoisrpreusepsotonsd ieennt ee llas»e,n taeñnacdiaie nfdirom es u «aspearárt adtíotu l2o  qbuaes teann tec uapnatroa  ap lraa cctiacnacr ellaocsi óna sdieen tlooss 
tarsáimenitteo sd eo reigjeincaudcoiósn  pdoer  sloesn tteítnucloias,  pinrsecvriiato csi tay caiónnu ldaed oloss s teit urleasreoslv earfeác ltoa dqouse  pporro lcae pdoas «ibelen 
cancelación».
Este marco normativo, en el ámbito citado, atribuye la determinación de los concretos 
asientos  que  han  de  ser  practicados  al  órgano  judicial  llamado  a  resolver  el 
correspondiente incidente de ejecución de la sentencia de anulación.
Por ello, en este ámbito cuando de la propia sentencia no resulta la precisión de los 
asientos que ha de extender el registrador, es necesario complementar la sentencia en 
trámite de ejecución.
Por  otra  parte,  si  indiscutible  es  el  deber  de  los  registradores  de  cumplir  las 
resoluciones judiciales firmes, también lo es su deber y potestad calificadora de verificar 
que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral, entre 
las que está la debida determinación del asiento, en nuestro caso a cancelar o rectificar, 
de acuerdo con el ámbito de calificación reconocido, en cuanto a documentos judiciales 
en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la 
congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se 
pretende su inscripción por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los 
asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos judiciales (Resolución 
de 28 de febrero de 1977 y muchas otras posteriores).
En  esta  línea,  los  asientos  actualmente  extendidos  se  encuentran  bajo  la 
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que, aun 
cuando los repetidos asientos estén íntimamente relacionados entre sí al derivar de la 
misma ejecución, no puede el registrador por sí solo cancelarlos o rectificarlos sin la 
correspondiente resolución judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente.
Este es un obstáculo que surge del registro que debe ser debidamente aclarado por 
el juzgado.
Estas  afirmaciones  se  justifican  porque  como  repetidamente  ha  afirmado  esta 
dirección general no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos 
producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo 
al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer 
ejecutar lo juzgado tal y como expresamente afirma el artículo 117 de la Constitución 
española.
Ahora bien, como ha puesto de relieve la Resolución de 21 de noviembre de 2012 no 
debe caerse en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en 
la sentencia la finca a que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el 
negocio objeto de declaración de nulidad, así como las partes intervinientes, de modo 
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance.
Para que tal cosa sea posible en relación con el Registro de la Propiedad es preciso 
que el propio documento judicial contenga todos los requisitos exigidos por las normas 
registrales para producir la inscripción y por lo que ahora se discute, si no hacen 
referencia al asiento concreto a rectificar, que del conjunto del documento se infiera 
indubitadamente cual es el asiento a que se refiere.
En el presente expediente, sin embargo, debe mantenerse el defecto apreciado por 
la registradora, en cuanto a la necesidad de expresar la situación registral resultante del 
contenido del fallo judicial dado a que este se limita a declarar la nulidad de los acuerdos 
que  motivaron  cambios  en  las  superficies  de  determinadas  fincas  aportadas  a  la 
reparcelación aprobada e inscrita pero no dice cómo afecta dicha nulidad a la situación 
registral vigente respecto a las fincas de resultado, a tu titularidad, su descripción y a los 
derechos inscritos que es el pronunciamiento que podrá ser objeto de reflejo registral en 
este caso. s
Es decir, a efectos registrales no es suficiente indicar las fincas registrales afectadas  oe.
por la nulidad y la causa de ésta pues se trata en este caso de un pronunciamiento  w.
abstracto  que  debe  ser  concretado  en  cuanto  a  la  titularidad  de  los  derechos  y  27ww
deens eclr idpec isóeng udreid laads  jfuinrícdaicsa r.egistrales por exigencia del principio de especialidad basado
titula3r.e s Edne  rdeolasc hióipno cteocna se,l  tsaemgbuinédno d deebfee csteor,  clao nfafilrtma addeo i.ntervención en el proceso de los  BOE-A-cable e
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General (cfr. «Vistos»), el 
respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en  exclusiva  a  los  jueces  y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero  no  es  menos  cierto  que  el  registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está́ el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a 
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con 
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y 
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal 
Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador puede y debe 
calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos 
judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la 
inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado 
no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas.
El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses 
legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución española) impide extender las consecuencias 
de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, 
exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos 
registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, 
asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en 
el procedimiento del que emana aquella resolución.
Tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción 
civil,  hay  que  tener  en  cuenta  el  principio  de  rogación  y  vinculación  del  órgano 
jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que 
el  contenido  de  la  demanda  y  la  designación  de  los  demandados  queda  bajo  la 
responsabilidad del demandante.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria), por lo que 
el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar 
que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión 
proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución española).
Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral 
(cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria), le legislación hipotecaria contempla la posibilidad 
de tomar anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria) 
que sirve de medio para publicar frente a terceros la existencia de un procedimiento 
judicial en el que se demanda la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(…) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las  s
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las  oe.
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas,  w.
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación  27ww
edsep mecaírfzicoa,.  “Yno c opmueod teie pnrea cptriocaclrasme andinog eúsnt aa sSieanlato,  pqoure t omdeans,o lsac aSbTeS o n úpmon. g2a9 5e/n2 0e0n6tr,e ddeic h2o1 
ljau deicfiicaal ceina  qduee  lhoas yvai gseidnote psa srtien” »e.l consentimiento del titular o a través de procedimiento  BOE-A-cable e
En el ámbito del orden jurisdiccional contencioso-administrativo el artículo 21.1.b) de 
la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa considera como parte demandada a 
«las  personas  o  entidades  cuyos  derechos  o  intereses  legítimos  pudieran  quedar 
afectados por la estimación de las pretensiones del demandante».
Para  facilitar  que  los  interesados  puedan  personarse  en  el  procedimiento  el 
artículo 49.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, obliga a la Administración demandada a 
notificar el acuerdo de remisión del expediente al tribunal a cuantos aparezcan como 
interesados en él.
El artículo 49.3 establece la necesidad de que «el Secretario judicial, a la vista del 
resultado de las actuaciones administrativas y del contenido del escrito de interposición y 
documentos anejos, comprobará que se han efectuado las debidas notificaciones para 
emplazamiento y, si advirtiere que son incompletas, ordenará a la Administración que se 
practiquen  las  necesarias  para  asegurar  la  defensa  de  los  interesados  que  sean 
identificables».
Ahora bien, estos mecanismos que arbitra la Ley para el emplazamiento de los 
interesados  cuya  condición  resulte  de  modo  directo  del  expediente  pueden  ser 
manifiestamente insuficientes cuando esa condición sea en parte extraña al mismo, a 
pesar de que, como establece el artículo 72.2 de la Ley 29/1998 la anulación de una 
disposición o acto producirá efectos para todas las personas afectadas y recordemos 
que en el presente caso el conflicto deriva de la anulación previa de una disposición 
general como era el instrumento de planeamiento.
En este sentido, tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas en el 
Registro  de  la  Propiedad  y  conociéndose  ya  en  el  momento  de  iniciación  del 
procedimiento cuáles son estas, no existe ninguna dificultad para que quienes figuraban 
como  titulares  registrales  en  el  momento  de  interposición  de  la  demanda  fueran 
emplazados en el procedimiento en una fase inicial para que pudieran personarse como 
parte demandada.
Sin  embargo,  respecto  de  los  titulares  futuros  la  anotación  de  demanda  es  el 
mecanismo adecuado de publicidad con arreglo al artículo 65.1.f) del texto refundido de 
la Ley de Suelo, sin que esta anotación preventiva se tomase diligentemente en su 
momento en el supuesto de hecho planteado en el presente expediente, omisión que da 
lugar,  por  aparición  sobrevenida  de  nuevos  titulares,  al  obstáculo  registral  ahora 
examinado, siendo insuficiente desde el punto de vista del requisito del tracto sucesivo 
los emplazamientos que se hicieron a los titulares registrales que a la sazón lo eran en el 
momento de iniciarse la tramitación del procedimiento judicial.
En efecto, el emplazamiento a los titulares registrales que hubieran en el momento 
de la iniciación de tal procedimiento, no es motivo para dejar indefensos a los titulares 
actuales, los cuales habrían sido advertidos oportunamente de la situación existente –lo 
que en consecuencia, hubiera evitado su indefensión– si, como se ha indicado, el 
recurso  contencioso-administrativo  se  hubiera  anotado  preventivamente,  tal  y  como 
previene el artículo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística 
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 20 de abril de 2004, y Sentencia del 
Tribunal Constitucional número 192/1997, de 11 de noviembre).
No habiéndose instado oportunamente la anotación preventiva de la demanda –
pudiendo haberse hecho–, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia 
dictada  en  la  jurisdicción  contencioso-administrativa  contra  los  actuales  titulares  s
registrales que no han tenido participación en el procedimiento. oe.
La  Sala  de  lo  Contencioso  de  nuestro  Tribunal  Supremo  ha  tenido  ocasión  de  w.
manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la  27ww
Rcoeisnocliudceinótne  dceo ens talo Ds irperceccióend eGnetense raral zdoen 1a mdeie mntaorsz oj udreíd 2ic0o1s3, , eqnu ela  «peasrttea  ddeo scutr idnoac, trisnina 
eremgbisatrraglo v, iehnae d oer dseenr amdaa tpizoard uan, ap ureesso tluractiáónnd jousdeic idael  fisrumpeu,e csutoyas  eejne clousc ióqnu es ela p rinestecnridpec,ió lna   BOE-A-cable e
decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, 
así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento 
jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, 
necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión 
sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del 
procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva 
inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza 
el  competente  para  –en  cada  caso  concreto–  determinar  si  ha  existido  –o  no–  la 
necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con 
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se convierta 
automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los 
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los 
supuestos  en  los  que  la  pretensión  registral  no  cuenta  con  el  indicado  origen 
jurisdiccional. Solo, pues, en tal situación –esto es, analizando de forma particularizada 
cada  caso  concreto–  podrá  comprobarse  por  el  órgano  jurisdiccional  la  posible 
concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en 
el artículo 105 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, pues 
se trata, esta, de una indelegable decisión jurisdiccional que necesariamente ha de ser 
motivada en cada caso concreto». De forma concorde con lo expuesto, en defecto de 
consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de 
la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en 
cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial 
han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren 
o  no  circunstancias  que  deban  ser  dignos  de  protección,  como  expresamente  ha 
reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril 
de 2013.
Por lo que el defecto debe ser confirmado en estos términos, siendo necesario 
obtener un pronunciamiento judicial complementario relativo a si dichos terceros han 
tenido ocasión de intervenir en el proceso y si la sentencia les vincula.
4.  Respecto a los defectos tercero, cuarto y quinto deben ser revocados.
El  defecto  tercero  que  expresa  que  el  fallo  se  refiere  a  «Comercializadora 
Mediterránea  de  Viviendas,  S.L.»  cuando  el  titular  registral  es  «Comercializadora 
Mediterránea de Viviendas, S.A.», al ser un obstáculo fácilmente superable por parte de 
la registradora mediante la consulta al Registro Mercantil de la operación societaria de 
transformación  en  la  que  se  conserva  la  personalidad  jurídica  –artículo  3  de  la 
Ley 3/2009, de 3 de abril, y Resolución de 27 febrero 2012–, y en cumplimiento de su 
deber de colaboración con la autoridad judicial, por lo que no se plantea problema alguno 
desde el punto de vista de la intervención de este titular registral en el proceso judicial.
Respecto del defecto cuarto que plantea que de producirse un aumento de superficie 
sobre la finca de reemplazo requeriría de la oportuna georreferenciación se revoca 
porque en el presente caso ni el fallo judicial ni el mandamiento modifican la descripción 
de las fincas resultantes, aunque está relacionado con el primer defecto en cuanto a la 
necesidad de concretar los asientos a practicar.
En cuanto al defecto quinto que expresa debe aclararse cuál es la finca catastral  s
municipal: 8463218 o 8463128, se revoca pues en la sentencia se concreta la finca  oe.
registral afectada, la número 307, por lo que no se plantea defecto desde el punto de  w.
vista del principio registral de especialidad. 27ww
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
cimopnufirgmnaard ala r ecsaplieficctaoc iaó nl orse sdpeefecctoto sa  tleorsc edroe,f eccutoasrt op ryim qeurion toy  ys edgeusnedsoti meanr  leols  retécrumrsinoo sy 
expuestos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.