BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279 Lunes 22 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143182
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19172 Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Arrecife,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de una inmatriculación de finca.
En el recurso interpuesto por don G. E. S. H. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Arrecife, don Antonio Díaz Marquina, por la que se 
deniega la inscripción de una inmatriculación de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 14 de mayo de 2021 ante la notaria de Arrecife, 
doña María del Carmen Martínez Socías, con el número 1.041 de protocolo, don G. E. S. 
G. y doña A. C. H. G. donaban a su hijo, don G. E. S. H., una finca no inmatriculada 
perteneciente al término de Arrecife. Se acompañaba, como título previo adquisitivo, una 
escritura de elevación a público de documento privado otorgada el día 28 de julio 
de  2006  ante  el  notario  de  Arrecife,  don  Pedro  Eugenio  Botella  Torres,  con  el 
número 3.456 de protocolo.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Arrecife, fueron 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 4468. Asiento: 1075 del Diario 202
Autorizante: Carmen Martínez Socías. Protocolo: 1041/2021
Notificación de defecto
Previa calificación jurídica del documento reseñado, consultados los antecedentes 
del Registro, he procedido a su calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
Con fecha 01/06/2021 se presenta escritura de donación autorizada por la notario de 
Arrecife,  doña  Carmen  Martínez  Socías,  el  catorce  de  mayo  de  dos  mil  veintiuno, 
protocolo n.º 1041, en el que Don G. E. S. G. y doña A. C. H. G., donan a su hijo don G. 
E. S. H. una finca no inscrita en la calle (…) del término de Arrecife.
Se acompaña título previo adquisitivo, de elevación a público de documento privado, 
autorizado por el notario de Arrecife, don Pedro Eugenio Botella Torres, el veintiocho de 
julio de dos mil seis, protocolo número 3.456.
Fundamentos de Derecho:
Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a  oe.
lycae acg1ltiao9fils cidd aceaco dilóna ndt eL epne oisydru o Hses li  pferooenrtgm eilcsoaatssrr a imeadx,oi stryrm,í  n9qos8use i,eca nad 1,se 0,b  c0alao jdo nce fsaol uprRm areceidgisdalpaadomd n cesdonaentb o lilo loipsd a aeordsatt,o a srhbguala e edncjetiede cosrue,  cseyionó ll nvaloe.  vsrE a asalictdreeteí rcpzcur aildno decse i pl1 oliao8s     2021-19172n https://www.
legal  de  calificación  por  el  registrador  se  reconoce  expresamente  en  cuanto  a  los
“documentos públicos autorizados o intervenidos por notario” por el nuevo artículo 143  Bc
del  Reglamento  Notarial,  redactado  por  Real  Decreto  45/2007,  de  29  de  enero,  al 
establecer que los efectos que el ordenamiento jurídico les atribuye “podrán ser negados 
o desvirtuados por los jueces y tribunales y por las administraciones y funcionarios 
públicos en el ejercicio de sus competencias”.
El documento calificado adolece del siguiente defecto que se estima insubsanable: 
La inmatriculación debe ser denegada, toda vez que la finca cuya inmatriculación se 
pretende inscribir, coincide en diversos detalles descriptivos con la registral 7.454 del 
término de Arrecife, debiéndose entender que la superficie de aquélla forma parte de 
ésta como matriz. (Art. 300 y 306 del Reglamento Hipotecario).
Acuerdo:
En  su  virtud,  se  deniega  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente 
calificación,  quedando  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de  presentación 
correspondiente  durante  el  plazo  de  sesenta  días  a  contar  desde  que  se  tenga 
constancia de la recepción de la última de las notificaciones pertinentes, de conformidad 
con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Puede no obstante el interesado o el 
Notario o funcionario autorizante del documento presentado, durante la vigencia del 
asiento de presentación, y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, 
solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 de la Ley 
Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al Notario autorizante del documento calificado 
en el plazo máximo de diez días naturales contados de esta fecha.
La presente calificación podrá (…)
El registrador Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Antonio Díaz Marquina registrador/a de Registro Mercantil [sic] de Arrecife a día treinta 
de junio del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don G. E. S. H. interpuso recurso el día 29 de 
julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho:
Primero.–Conforme a lo previsto en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 y 
siguientes del Reglamento Hipotecario, el Sr. Registrador de la Propiedad de Arrecife, 
califica el documento presentado con número de asiento 1075 del Diario 202, y número 
de entrada 4468, que se corresponde con la escritura de donación otorgada por la 
notario de Arrecife, D.ª Carmen Martínez Socías, con el número 1041 de su protocolo, de 
fecha 14 de mayo de 2021 y resuelve no practicar los asientos solicitados en base a que 
“la  finca  cuya  inmatriculación  se  pretende  inscribir,  coincide  en  diversos  detalles 
descriptivos con la finca registral 7.454 del término de Arrecife, debiéndose entender que 
la superficie de aquella forma parte de ésta como matriz”.
Entiende esta parte y todo sea dicho con el mayor de los respetos, que no puede 
esgrimirse  tal  calificación,  bajo  la  única  premisa  de  que,  y  citamos  textualmente, 
“coincide en diversos detalles descriptivos... debiendo entender que la superficie de 
aquella forma parte de esta como matriz”, pues como viene sistemáticamente reiterando 
la, antes Dirección General de Registros y Notariado, siempre que se formule un juicio 
de identidad de la finca por parte del Registrador, no puede ser discrecional ni arbitrario, 
sino  que  ha  de  estar  motivado  y  fundado  en  criterios  objetivos  y  razonados.  s
Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de  oe.
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre  w.
RoteragNsis.it raudnoar , smolia  mmaennifcieiósnta  oq udee shciprioptcéitóicno sc odmetpaallreasti vdae sdceri patimvobsa ss ofnin cloass  qhuaec eim epli dseenñ olar   2021-19172n https://ww
inmatriculación.
En definitiva, con una manifestación genérica, carente de justificación o motivación 
alguna por parte del Señor Registrador, deniega la inmatriculación del inmueble, lo que 
conlleva  una  calificación  totalmente  arbitraria,  que  además  me  genera  una  notable 
indefensión.
No se encuentra en la calificación, indicio o justificación alguna que permita sostener 
la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular.
La simple mención a otra finca inscrita, la registral 7.454 de Arrecife, sin que se 
especifiquen cuáles son esos detalles descriptivos, conlleva la falta motivación que 
ampare el cierre del Registro a la inmatriculación solicitada, resultando la calificación 
registral totalmente discrecional.
No se discute aquí, siguiendo la doctrina de la Dirección General, que una vez 
manifestadas unas dudas motivadas por el señor Registrador, las mismas deberán 
combatirse en sede Judicial. Lo que esta parte defiende, es que ninguna motivación 
razonada se señala en la nota de calificación que impida la inmatriculación.
Ningún dato o criterio contiene la nota que se pueda apoyar razonablemente su 
negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención siquiera a los 
linderos  de  ambas  fincas  que  pudieran  indicar  que  comparten  superficie,  siquiera 
parcialmente, o a posibles modificaciones hipotecarias operadas en la finca inscrita que 
permitan suponer una doble inmatriculación en el caso de accederse a la inscripción, o 
incluso que el Señor Registrador y una vez consultado el historial tabular de la finca 
inscrita, le genere duda o certeza por la titularidad de la finca inscrita.
Conforme a lo expuesto acontece una clara indefensión, al carecer la calificación de 
la necesaria motivación que se precisa, máxime cuando el propio Registrador y conforme 
a los preceptos del Reglamento Hipotecario que refiere en la nota, nos remite a un 
procedimiento judicial, al que tendríamos que acudir a ciegas, por ignorar cuales son las 
hipotéticas  dudas  que  dice  ostentar  para,  finalmente,  firmar  una  denegación  de  la 
inscripción.
A estos efectos, la Resolución de 16 de septiembre de 2014: “En efecto, cabe 
recordar  que,  según  la  reiterada  doctrina  de  este  Centro  Directivo  (por  todas  la 
Resolución  de  18  de  febrero  de  2014),  cuando  la  calificación  del  registrador  sea 
desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme 
a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la 
inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, 
con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los 
defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha 
calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre 
de 1998; 22 de marzo de 2001; 14 de abril de 2010; 26 de enero de 2011, y 20 de julio 
de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las 
garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  el  momento  inicial  los 
argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la  inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera 
cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino 
que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y 
la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto  s
de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación  oe.
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.” w.
En este sentido, el único dato que se da a esta parte en el documento de calificación,  172ww
edse slcar ifpinticvao sr ecgoins tlraa ln duee sAtrrare. cEifne  ecsotne  slae nqtuideo  dpicroec qeudeim poasr,e ucnea c voeinzc rideicri beind ac ilear tcoasli fdiceatcailólens, 
a obtener nota simple de la finca n.º 7.454 de Arrecife (…)
Como ya se expusiera con anterioridad, es en la nota de calificación donde se debe 
de  poner  de  manifiesto  cuales  son  esos  detalles  descriptivos  que  impiden  la 
inmatriculación.
No obstante, y aun cuando ello no podría ser ahora objeto de debate, resulta que, de 
la nota obtenida, no coinciden ni la descripción de ambas fincas, ni los linderos, ni la 
ubicación de la misma, ni los titulares registrales coinciden con el anterior titular de la 
finca, tal y como se acredita con el título previo de adquisición. Más aún, los linderos de 
una y otra finca, no presentan ni una sola coincidencia.
Así, la finca cuya inmatriculación se pretende, linda al norte con Don B. N. R., Doña 
M. C. B., al Sur camino público, hoy calle (…), al Este con M. H. M. B., y al Oeste con 
Comunidad de Propietarios.
La finca n.º 7.454, linda al Norte, Sur, y Este con D. F. B. C., y Oeste Barranco.
Ni una sola duda se despeja con el único dato contenido en la nota de calificación, 
sin  que  corresponda  a  esta  parte,  como  ya  expusiera  con  anterioridad,  hacer 
elucubraciones sobre cuáles son los diversos detalles descriptivos de mi finca que 
coinciden con la registral 7.454, misión ésta reservada única y exclusivamente al señor 
Registrador, el cual los tendrá que manifestar inexorablemente en su nota de calificación.
Conforme a lo expuesto, debe reputarse a todas luces inexistente la motivación de la 
negativa a la inscripción, por cuanto que no se hace referencia ni a un solo precepto 
legal, ni se fundamenta de manera razonable la posible coincidencia que se alega, 
dejando a un lado cualquier estudio comparativo de las fincas.
En idéntico sentido, se pronuncian las Resoluciones de 22 de mayo de 2018 y 24 de 
abril de 2019, de la Dirección General de Registros y Notariado.
No obstante, y ante la parquedad en la nota de calificación, esta parte desconoce si 
se ha tenido en cuenta por el Sr. Registrador, la situación catastral de la finca, que ha 
resultado pacífica desde su adquisición, esto es 2006 (…)
En su caso y ya dejamos apuntado a los efectos que resulten oportunos, el informe a 
emitir por el señor Registrador, deberá limitarse a defender si la nota de calificación y con 
la argumentación que brinda en la misma, es suficiente para denegar la inscripción, pero 
limitándolo al contenido de ella, esto es, si basta con indicar que la coincidencia de 
diversos detalles descriptivos es fundamentación suficiente para denegar la inscripción, 
sin que dicho informe pueda incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto 
ocasionando con ello una mayor indefensión para quien suscribe la presente.
Por lo anterior, y por cuanto el informe que deba de realizar el Señor Registrador, una 
vez interpuesto en recurso, sólo podrá basarse en si, dicha calificación es conforme a 
derecho,  esto  es,  si  con  la  misma  y  sin  justificación  alguna  se  puede  denegar  la 
inmatriculación  solicitada,  procede  la  revocación  de  la  calificación  del  Registro,  e 
interesa, se acuerde la inscripción de la finca presentada a la inmatriculación.
Segundo.–El defecto aducido se califica como insubsanable.
Son faltas insubsanables aquellos defectos del título u obstáculos registrables que se 
oponen de un modo definitivo a la práctica del asiento solicitado, impidiendo de manera 
absoluta que pueda llegar a obtenerse. Sin embargo, la nota de calificación, deniega la 
inscripción por defecto insubsanable para posteriormente, prever la anotación preventiva 
prevista en el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria, lo que es, a todas luces improcedente, 
pues de la lectura del art. 42.9 de la Ley Hipotecaria, se prevé expresamente que podrán 
pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente el 
que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún 
defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el  s
procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en  oe.
la forma que reglamentariamente se determine. w.
En idéntico sentido, de no admitir la anotación preventiva en los supuestos de  172ww
defecto insubsanable, indicar el artículo 65 Ley Hipotecaria».
IV
El registrador de la propiedad de Arrecife emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012, 4 y 5 de 
mayo de 2016, 24 de enero, 17 de febrero, 3 de abril, 31 de mayo y 29 de septiembre 
de 2017 y 31 de enero y 22 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección general 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020 y 20 de mayo de 2021.
1.  Constituye el objeto de este recurso decidir si procede la inmatriculación de una 
finca.
El registrador opone como único defecto la existencia de dudas de identidad de la 
finca con otra previamente inmatriculada, debiéndose analizarse, por tanto, si las dudas 
expuestas por el registrador se encuentran o no suficientemente fundadas.
2.  Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas 
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo 
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria 
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al 
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a 
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido 
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar 
que se produzca la indeseable doble inmatriculación.
Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares 
de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en 
velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de 
los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no 
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se 
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario 
ni  discrecional,  sino  que  ha  de  estar  motivado  y  fundado  en  criterios  objetivos  y 
razonados.
3.  En el presente caso, el registrador se limita a señalar en la nota de calificación 
que «la inmatriculación debe ser denegada, toda vez que la finca cuya inmatriculación se 
pretende inscribir, coincide en diversos detalles descriptivos con la registral 7.454 del 
término de Arrecife, debiéndose entender que la superficie de aquélla forma parte de 
ésta como matriz».
Sin embargo, la calificación no expresa motivo alguno, ni cuáles sean los detalles 
descriptivos, procedencia o antecedentes por los que se ha alcanzado tal conclusión. e.e
No puede tomarse en consideración la argumentación relativa a la procedencia por  b
segregación de fincas colindantes que realiza el registrador extemporáneamente en su  172ww
inforEmse .doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el
rdeegfeisctrtoasd osre ñpaulaeddoes  perno fsuun dnioztaar  dseo cbarelif icloasc ióanr,g puemroe netons e l uqtiuliez aedno sn inpgaúrna  cdaestoe rsme inpaure dleons 
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción.
Por ello las cuestiones sobre coincidencia de las fincas planteadas en el informe no 
pueden  abordarse  en  el  recurso  (cfr.  artículos  326  y  327  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017 y 24 de 
septiembre de 2020).
La  calificación,  en  los  términos  que  se  ha  redactado,  no  puede  confirmarse, 
procediendo estimar el recurso.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del 
registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.