BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91590
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12739 Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad accidental de León n.º 2, por la que se 
deniega la cancelación de una anotación de embargo por estar caducada la 
anotación en la que se sustenta la adjudicación.
En el recurso interpuesto por don L. J. C. V., en nombre y representación y como 
administrador concursal de la mercantil «Pinturas Santa Ana, SA», en liquidación, contra 
la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León número 2, 
doña Cristina Villaverde Guldrís, por la que se deniega la cancelación de una anotación 
de embargo por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.
Hechos
I
En el decreto de adjudicación dictado el día 8 de junio de 2018 por el Juzgado de 
Primera Instancia número 8 y Mercantil de León, y en el mandamiento dictado por el 
mismo Juzgado, se recogía la adjudicación de una finca, en procedimiento ejecutivo, y 
se ordenaba la cancelación de la anotación del embargo que se ejecutaba, así como la 
de las cargas posteriores al mismo.
Al tiempo de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de dicha 
documentación, la anotación letra A, en la que se sustentaba el procedimiento, se 
encontraba ya caducada y cancelada por caducidad, ya que la misma fue extendida el 
día 30 de junio de 2008, y prorrogada, por la anotación letra B, el día 15 de marzo 
de 2012, no constando a su margen nota de expedición de certificación de dominio y 
cargas, prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
II
Presentada el día 25 de febrero de 2021 testimonio de la referida documentación en 
el Registro de la Propiedad de León número 2, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Mandamiento dado en León el dieciocho de diciembre de dos mil veinte por el 
Juzgado de Primera Instancia número 8 y Mercantil de León en el procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales 133/2013 dimanante del concurso abreviado voluntario con 
el  número  473/2007.  seguido  a  instancia  de  administración  concursal  de  Pinturas 
Santana, Sociedad Anónima, contra don B. M. P. y doña E. G. G., presentada con el 
asiento 2964 del Diario 87, de fecha 25/02/2021.
Hechos
Al  tiempo  de  practicarse  el  asiento  de  presentación  la  anotación  preventiva  de  e.
embargo practicada en el procedimiento que dio lugar a la adjudicación se hallaba  w.b
caducada. 739ww
caduEcxaisdtae  asnotberse r elafe rfiidnac.a una anotación de embargo vigente posterior a la anotación
Fundamentos de Derecho
Una vez caducada una anotación de embargo, la misma ya no puede producir 
efectos y por tanto no legitima la posible cancelación de cargas posteriores a la misma.
Es  cierto  que  el  Tribunal  Supremo  (STS  12-3-2007,  23-2-2015  y  7-7-2017)  ha 
planteado  que,  aun  habiendo  caducado  la  anotación  de  embargo  cuando  llega  al 
Registro  el  mandamiento  de  cancelación  de  cargas  posteriores,  éstas  han  de  ser 
canceladas. Se basa la doctrina del alto tribunal en que la certificación de dominio y 
cargas dictada en méritos del procedimiento de ejecución fija la situación a efectos de la 
futura cancelación de cargas posteriores, de manera que, aunque la anotación haya 
caducado cuando el mandamiento de cancelación se presenta en el Registro (con la 
consiguiente pérdida de su prioridad registral, según la reiteradísima doctrina de la 
Dirección General), las cargas que figuraban en la certificación han de ser canceladas.
En contra, razona la Dirección General que, ciertamente, la certificación y su nota 
marginal tienen una cualificada importancia en el proceso de ejecución, al servir de 
vehículo de conexión entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales. Ahora 
bien, esa cualificada importancia no puede significar que a la expedición de la certificación 
(y a su subsiguiente reflejo registral mediante nota al margen de la anotación de embargo) 
pueda  atribuírsele  el  efecto  de  implicar  una  prórroga  indefinida  de  la  anotación  de 
embargo, que trasladaría la virtualidad cancelatoria de cargas posteriores a un momento 
posterior al del vencimiento de la anotación por el transcurso de los cuatro años de 
vigencia de ésta previstos en el art. 86 LH; y no lo puede significar por los siguientes 
motivos: a) porque puede haber anotaciones posteriores a la fecha en que haya caducado 
la  anotación  preferente,  de  manera  que  cuando  en  alguna  de  estas  ejecuciones 
posteriores se expida certificación de dominio y caigas ya no figurará la anotación antes 
preferente, con el grave riesgo de que, si se produce la adjudicación en ese embargo 
posterior, el adjudicatario tenga que sufrir las consecuencias de una anotación que había 
sido  registralmente  cancelada  cuando  en  ese  procedimiento  posterior  se  expidió  la 
certificación, por lo que no se hizo constar en ésta; en otras palabras: se atribuiría a la 
nota marginal de expedición de certificación en la ejecución preferente la virtualidad de 
una prórroga indefinida de la anotación (incluso en ocasiones, como se ha visto, oculta), lo 
cual supondría ir contra la literalidad del art. 86 LH e igualmente contra el espíritu de la 
LEC-2000,  que  modificó  el  contenido  de  dicho  artículo  precisamente  para  evitar  un 
obstáculo permanente para el mercado inmobiliario; y b) porque la legislación hipotecaria 
tiene previsto el mecanismo para evitar que el acreedor preferente pierda la prioridad 
registral: la prórroga de su anotación, que puede reiterarse cuantas veces sea necesario 
(art. 86 LH). En fin, la postura de la Dirección General no significa que el acreedor 
preferente que ve caducar su anotación quede desprotegido, pues (al margen de que, 
como  se  ha  dicho,  puede  solicitar  la  prórroga  de  la  anotación),  podrá  acudir  a  los 
tribunales a ventilar la prioridad de su embargo frente a las demás cargas. (R, 2-10-2017, 
BCNR-46, BOE 30-10) (R. 10-10-2017, BCNR-46, BOE 31-10) (R, 8-11-2017, BCNR-47, 
BOE 28-11) (R. 28-11-2017, BCNR-48, BOE 14-12) (R. 13-4-2018, BCNR-52, BOE 25-4) 
(R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 24-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R, 27-6-2018, 
B.CNR-55, BOE 10-7). Doctrina seguida por la sentencia 6-6-2018 JPI n.º 31 de Madrid 
(dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa). 
Doctrina  reiterada  en  R  19-9-2018  (BCNR-58,  BOE  9-10),  R.  26-9-2018  (BCNR-58, 
BOE  16-10),  R,  26-12-2018  (BCNR-61,  BOE  28-1-2019),  R.  15-3-2019  (BCNR-64, 
BOE 9-4), R. 29-3-2019 (BCNR-64, BOE 16-4), R. 4-4-2019 (BCNR-64, BOE 24-4), 
R. 6-9-2019 (BCNR-71, BOE 4-11), R. 8-11-2019 (BCNR-71, BOE 30-11), R 4-2-2020  e.
(BCNR-78, BOE 26-6), R. 12-2-2020 (BCNR-78, BOE 24-6) y R. 20-11-2020 (BOE 7-12,  w.b
ref. BOE 15783), que recalcan la posibilidad que tiene el interesado de acudir a los  739ww
ptrribeufenraelnecsi ap aernat req ucea régsatso,s ,m sei dfiuaenrtae  elal  cinatseorp, oasdicoipótne nd ela  ladse cciosriórens poopnodrtiuennate se nt eorcrdeerína sa  dlea 
minteejroers daedroesc,h ao  fion  ddee  edvoitmarin liao ,i nod epfoern slaió na udsee énsctiao sd. eS ebruáe, nean  ffien,,  cao tnra vdéesm daen duan aa  retosdoolusc ilóons 
judicial adoptada en proceso contradictorio, en el que hayan sido parte los titulares de
todas las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de éstas, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo.
Doctrina  reiterada  en  R.  17-09-2020  (BCNR-82,  BOE  7-10)  y  R,  24-9-2020 
(BCNR-82,  BOE  9-10).  También:  R.  9-4-2018  (BCNR-52,  BOE  30-4),  en  consulta 
vinculante  efectuada  por  el  Colegio  Nacional  de  Registradores.  A  destacar  que  la 
R. 12-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), al mantener la tradicional doctrina de la Dirección 
General de que no pueden cancelarse las cargas posteriores si para cuando el decreto 
de  adjudicación  y  el  mandamiento  de  cancelación  se  presentan  en  el  Registro  la 
anotación que motivó la ejecución está caducada, no razona la refutación de la doctrina 
de las STS 12-3-2007, 23-2-2015 y 7-7-2017 si bien si las cita, en los “Vistos”. A destacar 
que la R.10-10-2019 (BCNR-71, BOE 25-11), al mantener la tradicional doctrina de la 
Dirección General de que no pueden cancelarse las cargas posteriores si para cuando el 
decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación se presentan en el Registro la 
anotación que motivó la ejecución está caducada, declara que puede el adjudicatario 
acudir al juicio declarativo previsto en el último párrafo del art. 328 LH (en el que no 
puede  ser  parte  el  registrador)  para  ventilar  en  él  las  cuestiones  relativas  a  las 
circunstancias concurrentes en cada caso, valorando: la buena o mala fe de todos los 
intervinientes; por qué no se prorrogó oportunamente la anotación de embargo; si el 
retraso en la presentación de la documentación en el Registro de la propiedad se debió a 
desidia del interesado, a imponderables, o incluso (casos se han dado) al interés del 
adjudicatario en guardarse el documento hasta que prescriba el impuesto; en fin, todas 
las cuestiones que no puede valorar el registrador al calificar, pues no es su papel ni el 
procedimiento  registral  se  lo  permite.  A  destacar  que  la  R.  27-2-2020  (BCNR-79, 
BOE 2-7) rechaza la inscripción de un decreto de adjudicación y un mandamiento de 
cancelación de cargas, por haber caducado la anotación del embargo que motivó la 
ejecución, y estar la finca inscrita a nombre de tercero; reiterando al efecto la tradicional 
doctrina de la Dirección General, pero sin hacer referencia alguna a la doctrina del 
Tribunal Supremo sobre el particular.
Con relación a esta materia la Sentencia 20-3-2015 JPI n.º 2 de Orense, dictada en 
juicio  verbal  planteado  directamente  contra  calificación  registral  negativa  sobre  la 
adjudicación en procedimiento de apremio en una fecha en la que estaba vigente la 
anotación de embargo, en la que se trata lo siguiente: presentación de la adjudicación, y 
del mandamiento de cancelación de cargas posteriores, para cuando la anotación de 
embargo ha caducado y la finca está inscrita a nombre de tercero (adjudicatario en 
procedimiento de apremio anotado con posterioridad a aquel). Procedimiento hábil para 
lograr  la  inscripción  de  la  primera  adjudicación.–Comienza  el  Juzgado  (con  cita 
jurisprudencial)  cuestionando  la  reiterada  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros de que, caducada una anotación de embargo, deja de producir efectos, y las 
cargas o derechos inscritos con posterioridad mejoran de rango, por lo que no pueden 
ser cancelados. Razona el Juzgado que frente a esta aplicación inflexible del principio de 
prioridad debe prevalecer el de buena fe, lo que implica que la anotación de embargo, 
aun caducada, siga desplegando sus efectos frente a los titulares de derechos que, al 
adquirir éstos, tenían conocimiento de aquélla. Ahora bien, concluye declarando que la 
contradicción entre ambos principios registrales (prioridad y buena fe) debe resolverse 
en juicio declarativo, no en un proceso contra calificación registral negativa.
En este mismo sentido Sentencia 5-9-2018 JPI n.º 10 de Córdoba, confirmada por 
sentencia 19-3-2019 AP Córdoba, dictada enjuicio verbal planteado directamente contra 
calificación  registral  negativa,  la  cual  sostiene,  con  criterios  tanto  registrales  como  s
procesales, que la doctrina de la STS 7-7-2017 no empece la de la Dirección General de  oe.
los Registros y del Notariado. En la misma línea: sentencia 30-3-2020 JPI n.º 3 de  w.
Barcelona dictada enjuicio verbal planteado directamente contra calificación registral  739ww
negaEtniv ab.ase a todo lo anterior se acuerda suspender la cancelación de las cargas
cpaonscteerliaocreiósn  ae n lav irtaundo tdaec ijóunic ioc addeucclaardaati,v os isne gpueirdjuoi caiol  efdeec toq ueen  eplu qeudea  eol bretegnisetrrsaed odr iqcuhea   BOE-A-cable e
suscribe  no  ha  de  ser  parte  ya  que  no  se  trataría  de  un  procedimiento  contra  la 
calificación  registral  sino  contra  los  titulares  de  las  inscripciones  posteriores  a  la 
anotación caducada cuya cancelación se pretende.
Contra esta calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Cristina 
Villaverde Guldris registrador/a de Registro Propiedad de Ponferrada 2 a día dieciocho 
de marzo del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. J. C. V., en nombre y representación y 
como administrador concursal de la mercantil «Pinturas Santa Ana, SA», en liquidación, 
interpuso recurso el día 15 de abril de 2021 mediante escrito del siguiente tenor literal:
«Dice:
I.  Que, de forma previa, debemos indicar que la mercantil Pinturas Santa Ana, SA, 
con CIF número (…) y domicilio social en (…), municipio de Sariegos (León) e inscrita en 
el Registro Mercantil de León en el Tomo 443 General, Folio 174, Hoja 1584, fue 
declarada en concurso de acreedores por auto de 13 de julio de 2017, según consta en 
los autos del concurso 473/2007, seguidos ante el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 8 y 
Mercantil de León, nombrándose administrador concursal a quien suscribe, L. J. C. V. y 
habiéndose aceptado este cargo, el 17 de julio de 2007, según consta en el acta de 
aceptación de esta misma fecha.
Con fecha 15 de septiembre de 2018, por el citado Juzgado se dictó auto por el que 
se acordó de oficio, la apertura de la fase de liquidación de Pinturas Santa Ana, SA (…)
II.  Que en fecha 8 de junio de 2018, por el Juzgado de Primera Instancia número 8 
y de León en autos de ETJ ejecución de títulos judiciales 0000133/2013, se dictó Decreto 
por el que se acuerda adjudicar a Pinturas Santa Ana, SA, el inmueble descrito en el 
hecho primero de la misma resolución, esto es, la finca número 3922, inscrita en el 
Registro de la Propiedad N.º 2 de León, al Tomo 2417, Libro 43, Folio 147.
Se acordaba también hacer entrega a la administración concursal de la concursada 
adjudicataria, una vez fuese firme la resolución, del testimonio que serviría de título 
bastante para su inscripción en el Registro de la propiedad correspondiente.
Así mismo en dicha resolución se decretaba la cancelación de todas las anotaciones 
e  inscripciones  posteriores,  incluso  las  que  se  hubieren  podido  practicar  con 
posterioridad a la expedición de certificación de cargas a que se refiere e| artículo 656 
LEC y a instancia del ejecutante, de la que ha originado la presente ejecución.
Con fecha 18 de diciembre de 2020, se extendió el Testimonio del Decreto de 8 de 
junio  de  2018  y  con  esta  misma  fecha  se  expidió  también  por  duplicado  el 
correspondiente Mandamiento al Sr. Registrador del Registro de la Propiedad N.º 2 de 
León, a fin de llevar a efecto las cancelaciones acordadas.
El  testimonio  del  precitado  Decreto  y  el  correspondiente  Mandamiento  fueron 
presentados para la inscripción en sus propios términos ante el Registro de la Propiedad 
de León N.º 2 (…)
III.  Que  en  fecha  18  de  marzo  de  2021  fue  comunicada  a  quien  suscribe, 
notificación del acuerdo de suspensión de la cancelación de cargas, referida a las cargas 
posteriores a la anotación caducada, añadiendo que ello sería “sin perjuicio de que  e.
pueda obtenerse dicha cancelación en virtud de juicio declarativo seguido al efecto en el  w.b
que  el  registrador  que  suscribe  no  ha  de  ser  parte  ya  que  no  se  trataría  de  un  739ww
pporoscteerdioimreiesn ato la c oanntortaa claió cna cliaficdaucciaódna r ecugyisatr caal nsci enloa ccioónnt rsae  lporse ttietunldaere”.s de las Inscripciones
pracEtinc alrosse  heel cahsoiesn tcoo ndtee npirdeosse netna cliaó nc iltaa daan ontaoctiifóicna pciróenv esneti vmaa dneif ieemstbaa qrguoe  parla ctiteicmapdoa  deen 
el procedimiento que dio lugar a la adjudicación se hallaba caducada.
Existe sobre la finca una anotación de embargo vigente posterior a la anotación 
caducada antes referida (…)
IV.  Que entendiendo dicha calificación lesiva para los intereses que se representan 
y no ajustada a derecho, dicho sea, en estrictos términos de defensa y con el debido 
respeto, a medio del presente y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 324 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, se viene a formular 
recurso gubernativo en base a las siguientes
Hechos
Primero.  Con  motivo  del  procedimiento  de  ETJ  ejecución  de  títulos 
judiciales 0000133/2013, seguido ante e| Juzgado de Primera Instancia número 8 y de 
León, a instancias de la administración concursal de Pinturas Santa Ana, SA, frente a B. 
M. P. y E. G. G., se dictó la orden general de ejecución, con fundamento en el título 
constituido por la sentencia número 479/2009 dictada en fecha 13 de Octubre de 2009, 
dentro del juicio de calificación (Sección Sexta) del concurso 473/2007, de la antes 
citada mercantil.
La ejecución fue despachada por un importe de 470.744,20 €, en concepto de 
principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, más otros 156.914,73€, que se 
fijaban provisionalmente en concepto de intereses que, en su caso, pudieran devengarse 
durante la ejecución y las costas de esta, sin perjuicio de su posterior liquidación, 
decretándose el embargo de la finca registral número 3.922, inscrita en el Registro de la 
Propiedad  N.º  2  de  León,  al  folio  147  del  libro  43  del  Ayuntamiento  de  Sariegos, 
Tomo 2.417 del Archivo, y finca registral 4.263, inscrita en el Registro de la Propiciad 
N.º 2 de León, al folio 34 del libro 46 del Ayuntamiento de Sariegos, Tomo 2.554 del 
archivo, ambas 3922 y 4263, inscritas en el Registro de la Propiedad N.º 2 de León, a 
favor de los cónyuges doña E. G. G. y don B. M. P., en pleno dominio, con carácter 
ganancial.
Segundo.  De forma previa a lo anterior, ante el Juzgado de Primera Instancia 
número  8  y  de  León,  se  habla  seguido  también  otro  procedimiento  de  Medidas 
Cautelares MCP 128/2008, dimanantes del concurso 473/2007 de Pinturas Santa Ana, 
SA, habiéndose acordado el embargo preventivo de las citadas fincas registrales 3.922 
y 4263.
Tercero.  En el seno de la citada ejecución, por el Registro de la Propiedad fue 
expedida el 19 de junio de 2014, la certificación a la que se refiere el artículo 656 de la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC).
Cuarto.  Con fecha 30 de septiembre de 2014 se celebró ante el Secretario Judicial 
la subasta de las fincas 3.922 y 4.263 del Registro de la Propiedad N.º 2 de León, siendo 
que no compareció postor alguno, por lo que la misma quedó desierta.
Con fecha 4 de mayo de 2018, a solicitud de la administración concursal se celebró 
nueva subasta pública de la finca registral 3.922, en el Portal de Subastas Electrónicas 
del BOE y habiendo concluido esta subasta sin pujas, por diligencia de ordenación de 
facha 4 de mayo de 2018, se da traslado del resultado a la administración concursal, de 
conformidad con el artículo 671 de la LEC, a efectos de poder pedir la adjudicación del 
bien, lo que se verificó por medio de escrito de 28 de mayo de 2018, solicitando la 
adjudicación de la finca, por el cincuenta por ciento del valor de tasación, al no ser 
vivienda habitual y como ya hemos dicho anteriormente, por Decreto de 8 de Junio 
de  2018,  se  acordó  adjudicar  a  Pinturas  Santa  Ana,  SA,  la  citada  finca  registral 
número 3.922. e
Quinto.  En función de lo anterior, con fecha 25 de febrero de 2021 se presentaron  bo
ante el Registro de la Propiedad N.º 2 de León, el decreto de 8 de Junio de 2018, para la  739ww
iyn secl rMipacniódna mdeie lnat ofi necxap e3d.9id2o2  pao fra evlo Jr udzeg alad oso pcaierad alad  ccaonncceulrascaidóan,  dPei ntotudraass  lSaas natan oAtancai,o nSeAs, 
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LEC y a instancia del ejecutante, de la que ha originado la presente ejecución.
Sexto.  No obstante lo anterior, por el Registro de la Propiedad N.º 2 de León, se 
acuerda suspender la cancelación de cargas, referida a las cargas posteriores a la 
anotación caducada, añadiendo que ello sería “sin perjuicio de que pueda obtenerse 
dicha cancelación en virtud de juicio declarativo seguido al efecto en el que el registrador 
que suscribe no ha de ser parte ya que no se trataría de un procedimiento contra la 
calificación  registral  si  no  contra  los  titulares  de  las  inscripciones  posteriores  a  la 
anotación caducada cuya cancelación se pretende”
Este acuerdo del registro, para la suspensión de la cancelación de las cargas, que 
había ordenado el Juzgado de Primera Instancia N.º 1 [sic] y Mercantil de León, se 
apoya en el hecho de que, al tiempo de practicarse el asiento de presentación, la 
anotación preventiva de embargo practicada en el procedimiento que dio lugar a la 
adjudicación se hallaba caducada y existe sobre la finca una anotación de embargo 
vigente posterior a la anotación caducada antes referida.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
I.  Competencia. De conformidad con el artículo 324 de la Ley Hipotecarla, las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado.
II.  Legitimación. Pinturas Santa Ana, SA, en liquidación, se encuentra legitimada 
para la interposición de este recurso por virtud de lo dispuesto en el artículo 325.a de la 
Ley Hipotecaria.
III.  Procedimiento. Habrán de estarse a lo previsto en el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria.
IV.  Fondo del Asunto. Sobre la improcedencia de la denegación de la cancelación 
de las cargas posteriores a la anotación de embargo de la que deriva la adjudicación de 
la finca a Pinturas Santa Ana, SA, dentro del procedimiento de ejecución de títulos 
judiciales 0000133/2013, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 y de 
León, a instancias de la administración concursal de Pinturas Santa Ana, SA, frente a B. 
M. P. y E. G. G.
Con  el  debido  respeto  al  Registrador  de  la  Propiedad,  la  denegación  de  la 
cancelación de cargas expresada en la calificación que aquí se recurre, no toma en 
consideración los pronunciamientos judiciales en los que, tratándose casos similares al 
presente, se concluye, no sólo el reconocimiento del pleno dominio a favor de un 
adjudicatario en un procedimiento ejecutivo tras haber caducado el asiento que aquel 
genera en el Registro de la Propiedad referido al Inmueble afectado, sino que también se 
resuelve  la  cancelación  de  las  cargas  que  fueran  anotadas  con  posterioridad  a  la 
certificación emitida por el Registro en observancia del artículo 656 de la LEC.
El artículo 656 de la LEC, en la redacción vigente al momento del anuncio de la 
subasta de la finca, disponía lo siguiente:
“Artículo 656.  Certificación de dominio y cargas.
1.  Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta sección, 
el Secretario judicial responsable de la ejecución librará mandamiento al Registrador a 
cuyo  cargo  se  encuentre  el  Registro  de  que  se  trate  para  que  remita  al  Juzgado 
certificación en la que consten los siguientes extremos: es
1.º  La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado. w.
2.º  Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable  739ww
ceamsboa, rqguaed os,e e hna ellas pliebcreia ld, er eclaarcgióans .completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su
2.  El Registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a 
que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se 
refiera.
3.  Sin perjuicio de lo anterior el procurador de la parte ejecutante, debidamente 
facultado por el Secretario judicial y una vez anotado el embargo, podrá solicitarla 
certificación a la que se refiere el apartado 1 de este precepto, cuya expedición será 
igualmente objeto de nota marginal.”
Este precepto es reflejo del antiguo artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
de 1881 derogada por la disposición derogatoria única de la vigente LEC.
“Artículo 1489.
Cuando los bienes embargados pertenezcan a la clase de inmuebles, antes de 
procederse a su avalúo se acordará:
1.º  Que se expida mandamiento al Registrador de la Propiedad para que libre y 
remita al Juzgado certificación en la que conste la titularidad del dominio y de los demás 
derechos reales de la finca o derecho gravado, así como las hipotecas, censos y 
gravámenes a que estén afectos los bienes, o que se hallen libres de cargas.
2.º  Que  se  requiera  al  deudor  para  que  dentro  de  seis  días  presente  en  la 
Escribanía los títulos de propiedad de las fincas.”
Conforme pacífica doctrina jurisprudencial la función de la certificación a la que se 
refiere el artículo 656 de la LEC en el marco de un procedimiento de ejecución o apremio 
sobre un inmueble cumple diferentes funciones; a saber:
(a)  conocer el importe de las cargas anteriores al gravamen por el que se sigue la 
ejecución para determinar el valor de subasta del bien;
(b)  ofrecer información veraz a los postores respecto de las condiciones de la 
adquisición, tomando razón de cualesquiera cargas que pudieran pesar sobre el bien y 
que, en tal caso, habría de asumir el adjudicatario;
(c)  identificar  a  aquellos  otros  titulares  de  derechos  inscritos  anotados  con 
posterioridad al del ejecutante a fin de comunicarles la existencia de un procedimiento en 
curso puesto que sus anotaciones habrían de verse extinguidas por |a realización del 
inmueble.
Como  decimos,  es  reiterada  la  doctrina  Jurisprudencial  que  recoge  estas 
consideraciones.
Así podemos citar la sentencia número 88/2015 de 23 febrero del Tribunal Supremo 
(Sala  de  lo  Civil,  Sección  1.ª)  (RJ  2015\345):  “Como  pone  de  manifiesto  la  parte 
recurrente, esta Sala resolvió un supuesto muy similar al presente en su sentencia 
n.º 282/2007. de 12 de marzo (RJ 2007,2581) (Rec. Casación 500/2000). En dicha 
sentencia se contienen las siguientes afirmaciones: i) El artículo 1489 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil de 1881 dispone que cuando los bienes embargados pertenezcan a 
la clase de inmuebles, antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida 
mandamiento  al  registrador  de  la  propiedad  para  que  libre  y  remita  al  Juzgado 
certificación en la que conste la titularidad del dominio y de los demás derechos reales 
de la finca o derecho gravado, así como las hipotecas, censos y gravámenes o que 
estén afectos los bienes o que se hallan libres de cargas; por su parte, el artículo 1490  s
dispone que el registrador de la propiedad comunicará a los titulares de derechos que  oe.
figuren en la certificación de cargas, y que consten en asientos posteriores al del  w.
gravamen que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan intervenir en el  739ww
apvearslúigou ye  svuabraiossta  odbej elotisv obsie: nae)s , Csio lneosc ceorn veiln ieimrep.o iri)t eL ad cee rttoifdicaasc iólans d ec adregraesc hyo sd ye rceacrhgoass 
vaanltoerraiocrieósn  dael lg braievna mpaerna  plao rs uebl aqsutae  (sqeu es isgeu ec allac uelaje cduecdiuócni ean dloos s euf eimctpoosr ted ed edle atevramlúinoa drelal   BOE-A-cable e
bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las 
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que 
no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de 
derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que 
se  verán  extinguidos  por  la  realización  del  bien,  a  los  efectos  de  comunicarles  la 
pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos 
legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un 
valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral 
que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, 
de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  –como  puede  ser  la  caducidad  de  la 
anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. En 
este caso las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de apremio 
seguido  contra  las  fincas  objeto  de  este  litigio  a  instancia  de  Caja  de  Ahorros  y 
Préstamos de Carlet (autos núm. n.º 1318/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 
de Valencia) fueron libradas estando en vigor la anotación de embargo letra ‘A’ extendida 
a favor de la ejecutante. Como sostiene esta Sala en la sentencia ya citada, al no constar 
cardas  preferentes  en  dicha  certificación,  la  adjudicación  de  tales  bienes  al  propio 
acreedor o a cualquier tercer lidiador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el 
Registro  sólo  aparecían  afectando  a  dichas  fincas  las  posteriores  anotaciones  de 
embargo que debían ser canceladas a continuación. Disponía el artículo 1512 de la Ley 
de 1881 que, aprobado el remate, ‘las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, 
si los hubiese, al crédito del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el 
rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin 
destinarse a su extinción el precio del remate’; lo que ‘a sensu contrario’ implica que no 
subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según 
dispone el artículo 1518; lo que no ha sido tenido en cuenta por la Audiencia en su 
sentencia y cuya aplicación determina la necesidad de proceder a la cancelación de la 
anotación preventiva de embargo que favorece a la entidad demandada. En el mismo 
sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de cargas cabe citar 
la sentencia de esta Sala núm. 1097/1994. de 5 diciembre (RJ1994, 9408). En definitiva, 
la aprobación del remate y el dictado de auto de adjudicación conlleva como efecto la 
cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores  que  carezcan  de 
preferencia sobre aquél que acompañaba a la ejecución y el recurso ha de ser estimado, 
así como íntegramente la demanda.”
También la sentencia número 282/2007 de 12 marzo del Tribunal Supremo (Sala de 
lo Civil, Sección 1.ª) (RJ 2007\2581): “La certificación de derechos y cargas persigue 
varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al 
gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del 
bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) 
Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones 
de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no 
desaparecerán con la adquisición: y c) Identificar e individualizar a los titulares de 
derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que 
se  verán  extinguidos  por  la  realización  del  bien,  a  los  efectos  de  comunicarles  la 
pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos 
legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un 
valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral 
que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate,  s
de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  –como  puede  ser  la  caducidad  de  la  oe.
anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. En  w.
el caso presente, las certificaciones de cargas expedidas para el Procedimiento de  739ww
aEpsrpeamñiool . sSeAg uciodnot rcao lnotsr ad elausd ofrinecsa dso no bLjeutios  Mdea neusetle y  lidtiogñioa  aC ainmsitlaan (caiuat odse n Búman. c9o4 8P/o8p9u dlaerl 
dJuez g1a9d9o1 ,d ec uParnimdeor ala Isn satannoctiaac nioúnmes.  1d0e d ee mVablaerngcoia )l efutrear o‘nB ’l ib–reaxdtaesn deind afesc haa  f2a vdoer  adgeo stlao   BOE-A-cable e
ejecutante Banco Popular. SA en cada una de las fincas– estaban vigentes, ya que su 
cancelación por caducidad se produjo con fecha 7 de octubre de 1994 según consta en 
las hojas registrales. De ahí que, al no constar cargas preferentes en dicha certificación, 
la adjudicación de tales bienes al propio acreedor, como efectivamente sucedió, o a 
cualquier tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo 
aparecían afectando a dichas fincas las posteriores anotaciones de embargo a favor de 
la demandada Banco Central Hispano Americano, cuya cancelación ahora se pretende, 
a la cual habría notificado el Registrador el estado de la ejecución para que pudiera 
intervenir en el avalúo y subasta de los bienes en defensa de sus intereses, según lo 
dispuesto por el artículo 1490 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El artículo 1.512 de la 
misma Ley dispone que, aprobado el remate, ‘las cargas y gravámenes anteriores y las 
preferentes, si los hubiese, al crédito del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose 
que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin 
destinarse a su extinción el precio del remate’; lo que ‘a sensu contrario’ implica que no 
subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según 
dispone el artículo 1.518; artículos que no han sido tenidos en cuenta por la Audiencia en 
su  sentencia  y  que,  aplicados  al  caso,  determinan  la  necesidad  de  proceder  a  la 
cancelación de las anotaciones preventivas de embargo que favorecen a la entidad 
demandada. En este sentido, la sentencia de esta Sala de 5 diciembre 1994 (RJ1994, 
9408) afirma que ‘la constancia en el Registro de la expedición de la certificación de 
cargas para su incorporación al juicio ejecutivo debió de ser tenida en cuenta por los 
aquí  recurrentes  para  cerciorarse  de  la  subsistencia  o  no  del  embargo  trabado, 
subsistencia que no está supeditada a su anotación en el Registro dé la Propiedad ni a la 
vigencia  de  la  anotación  practicada,  no  impidiendo  la  falta  de  esa  anotación  la 
prosecución de la vía de apremio’. Por otra parte, la sentencia de 27 marzo 2001 
(RJ 2001, 4769) señala que ‘la garantía mayor del acreedor lo constituye la anotación 
preventiva, pero como ha señalado la sentencia de esta Sala de 3 de noviembre de 1982 
(RJ 1982, 6521), esto no significa que sea imprescindible para la ejecución forzosa, 
pues, aún sin el asiento registral, producirá la afección su efecto en relación al ulterior 
dueño que conoció el embargo por la presentación del mandamiento en el Registro, 
porque el simple asiento produce ya sus efectos tabulares’. Por ello no sólo la protección 
del  eventual  adjudicatario  de  los  bienes  embargados  sino,  además,  el  propio 
conocimiento que el beneficiado por las ulteriores anotaciones de embargo tenía de la 
existencia de otro anterior y de la certificación de cargas librada por razón del mismo 
para la ejecución de los bienes, determina que las anotaciones ulteriores no deban 
subsistir en perjuicio de quien actuó amparado en el contenido de la certificación de 
cargas obrante en el proceso ejecutivo.”
Del mismo modo, se resuelve también la sentencia número 88/2015 de 23 febrero 
del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) recurso 300/2013.
“Como sostiene esta Sala en la sentencia ya citada, al no constar cargas preferentes 
en dicha certificación. la adjudicación de tales bienes al propio acreedor o a cualquier 
tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo aparecían 
afectando  a  dichas  fincas  las  posteriores  anotaciones  de  embargo  que  debían  ser 
canceladas a continuación. Disponía el artículo 1512 de la Ley de 1881 que, aprobado el 
remate. ‘las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al crédito 
del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda 
subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio 
del remate’; lo que ‘a sensu contrario’ implica que no subsisten a tales efectos las cargas  s
posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1518; lo que no ha  oe.
sido tenido en cuenta por la Audiencia en su sentencia y cuya aplicación determina la  w.
necesidad de proceder a la cancelación de la anotación preventiva de embargo que  739ww
favoErenc eel  am lias menot isdeandt iddeom saonbdrea dlaa .eficacia de la fecha de expedición de la certificación de
cargas cabe citar la sentencia de esta Sala núm. 1097/1994. de 5 diciembre.
En definitiva, la aprobación del remate y el dictado de auto de adjudicación conlleva 
como  efecto  la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores  que 
carezcan de preferencia sobre aquél que acompañaba a la ejecución y el recurso ha de 
ser estimado, así como íntegramente la demanda”.
Y en el ámbito de las Audiencias Provinciales, la sentencia número 14/2015 de 11 
febrero de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 2.ª) (AC 2015\336): “De esta 
manera en el presente caso habiéndose expedido en el procedimiento de ejecución 
n.º 518/2001 del Juzgado de Primera instancia n.º 3 de Albacete la certificación de 
cargas del art. 656 LEC estando vigente la anotación de embargo letra A (el 13/2/2007 
según anotación marginal en el Registro de la Propiedad) ya que su cancelación por 
caducidad  se  produjo  cuatro  años  después  de  su  prórroga  por  anotación  letra  J 
de 22/2/2006, la adjudicación del bien a favor de D.ª Isidora hubo de hacerse sin carga 
posterior alguna, lo que incluía la anotación de embargo a favor de Banco Mare Nostrum 
de fecha posterior al embargo del bien adjudicado por el BBVA.”
Se colige de lo anterior que, en un supuesto como el que nos ocupa, no cabe 
denegar la cancelación de unas anotaciones de embargo posteriores a la anotación de la 
que deriva el procedimiento de apremio y de las que no tuvo constancia quien resultó 
adjudicatario en tal procedimiento quien hubo de sujetarse a la realidad registral fijada 
conforme a la certificación ex artículo 656 de la LEC.
Aun cuando pudiera considerarse por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado  que  con  arreglo  al  sentido  de  otras  resoluciones  dictadas  en  supuestos 
similares no cabría la cancelación de cargas que se interesa, no se puede perder de 
vista  que  la  doctrina  derivada  de  las  resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado, si bien revisten gran relevancia, no alcanzan el valor de la 
jurisprudencia.
Así la sentencia número 14/2015 de 11 febrero de la Audiencia Provincial de Albacete 
(Sección 2.ª) (AC 2015\336): “(...) cabe por último recordar con la STS de 27 de octubre 
de 2008 (RJ 2008, 7187) la advertencia de que: ‘...la Jurisprudencia, alegable en casación, 
es tan solo la emanado del Tribunal Supremo, en su Sala correspondiente a la materia 
que se aduce y, por tanto, no lo es la doctrina, de alto valor jurídico, que exponen las 
resoluciones de aquélla (se refiere a la DGRN) y cuyos argumentos podrán ser tenidos en 
cuenta, pero no son doctrina jurisprudencial: así lo han dicho explícitamente las sentencias 
de 22 de abril de 1987 (RJ 1987, 2724), 15 de marzo de 1991 (RJ 1991, 2261), 29 de 
enero de 1996 (RJ 1996, 735) 2 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9156).”
Por lo tanto, no puede ser contradicha la doctrina jurisprudencial por la doctrina de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, puesto que de lo contrario se estaría 
incurriendo en una manifiesta incongruencia que desembocaría irremediablemente en |a 
invocación, por parte de quien suscribe, del amparo de los juzgados y tribunales para la 
protección de un derecho reconocido por el ordenamiento jurídico según se resuelve en 
el ámbito judicial y que, sin embargo, no lo es en el ámbito registral por una aplicación 
excesivamente restrictiva de los Registros de la Propiedad.
En consecuencia, como ya se ha dicho, no se considera ajustado a derecho una 
denegación de la cancelación de las cargas que pesan sobre la finca en los términos que 
dispone el Decreto de 8 de junio de 2018 dictado por el Juzgado de Primera Instancia 
número 8 y de León en autos de ETJ ejecución de títulos judiciales 0000133/2013, en 
cuya parte dispositiva, punto tercero literalmente se acuerda: “Se decreta la cancelación 
de todas las anotaciones e inscripciones posteriores. Incluso la que se hubiere podido 
practicar con posterioridad a la expedición de certificación de careas a que se refiere el  s
artículo  656  LEC.  y  a  instancia  del  ejecutante  de  la  que  ha  originado  la  presente  oe.
ejecución.” w.
Téngase, de nuevo, en cuenta a tales efectos el artículo 118 de la Constitución (“Es  739ww
aosbíl igcaodmoo c upmrepsltiar rl alsa  sceonlatebnocraiacsió yn  dreemquáesr irdeas opluocr ioénsetoss f iremne esl  dcéu rlosos  Jdueel cperso cye Tsroib yu neanle sla, 
ejecución de lo resuelto”).
Por lo expuesto,
Solicita al Registro de la Propiedad N.º 2 de León, tenga por presentado este escrito 
junto con las copias y documentos que lo acompañan, admita todo ello y teniendo por 
interpuesto  recurso  gubernativo  contra  la  suspensión  de  la  cancelación  de  cargas, 
referida a las cargas posteriores a la anotación caducada, en contravención con el 
Decreto de 8 de junio de 2018 dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 8 y 
de León en autos de ETJ ejecución de títulos judiciales 0000133/2013, y efectuada la 
remisión a la Dirección General de los Registros y del Notariado a quien se solicita que, 
previos  los  trámites  oportunos,  resuelva  de  forma  expresa  el  presente  recurso, 
estimando  en  su  totalidad  las  alegaciones  formuladas  al  cuerpo  de  este  escrito  y 
declarando, en consecuencia, haber lugar a la cancelación de las cargas en los términos 
dispuestos en el testimonio del referido Decreto de 8 de junio de 2018, es decir, la 
cancelación de todas las anotaciones e inscripciones posteriores, incluso la que se 
hubiere podido practicar con posterioridad a la expedición de certificación de careas a 
que se refiere el artículo 656 LEC, y a instancia del ejecutante de la que ha originado la 
presente ejecución, respecto de la finca registral número 3.922, inscrita en el Registro de 
la Propiedad n.º 2 de León, al folio 147 del libro 43 del Ayuntamiento de Sariegos, 
Tomo 2.417 del Archivo.»
IV
Con fecha 22 de abril de 2021, doña Cristina Villaverde Guldrís, registradora de la 
Propiedad accidental de León número 2, elaboró informe en defensa de su nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656, 
659, 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97, 
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017 
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de 
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre 
de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 
y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de 
agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 
de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero y 9 de abril de 2018 (ésta en 
consulta  vinculante  formulada  por  el  Colegio  de  Registradores  de  la  Propiedad, 
Mercantiles  y  de  Bienes  Muebles  de  España)  y  22  de  noviembre  de  2019,  y  la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio 
de 2020.
1.  Por  virtud  de  decreto  de  adjudicación  de  fecha  8  de  junio  de  2018,  y 
mandamiento dictado por el mismo Juzgado, se recoge la adjudicación de una finca, en 
procedimiento ejecutivo y se ordena la cancelación de la anotación del embargo que se 
ejecuta, así como la de las cargas posteriores al mismo. es
Al  tiempo  de  practicarse  el  asiento  de  presentación  la  anotación  preventiva  de  o
cdceeoaemnnd  besu2altc 0araa0gnrd8otdía, co p u yyrala o  ccs pa6turin5co mca6rred oadlaagre gdae eladnan a  p eL,n ole oprpy tora codra  cdedele auEd  cenimaixdjunpaieioecdntdi,aat ioccym iiaóqói enunqn e udtl oeede  ti crlocaai ev l uimrlBt,gi if,sasi cimr ea balac i ei lódafnuní  aae e dd l e1ejrux5 eddt ceoiudcnmraedrc ieindimnóiaotnae   eyr,sz  lee cod na eí radnsg euca3 o s0en2, s t0dprc1earre2i btjvo,au i  nsndytioaaoe      OE-A-2021-12739able en https://www.
recurso, manifiesta que la certificación se expidió el día 19 de junio de 2014. Sobre la
finca existe una anotación de embargo vigente posterior a la anotación cancelada por 
caducidad antes referida.
El registrador suspende la cancelación de las cargas posteriores al estar cancelada 
por caducidad la anotación preventiva, sin perjuicio de que pueda obtenerse dicha 
cancelación en virtud de juicio declarativo seguido al efecto contra los titulares de las 
inscripciones posteriores a la anotación caducada cuya cancelación se pretende, pues 
considera que una vez caducada una anotación de embargo, la misma ya no puede 
producir efectos y por tanto no legitima la posible cancelación de cargas posteriores a la 
misma.
El recurrente –por el contrario– entiende que debe procederse a la cancelación de 
las cargas posteriores pues la certificación de cargas en el procedimiento de apremio fue 
librada estando en vigor la anotación de embargo extendida a favor de la ejecutante.
2.  La  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  expuesta  en  numerosas 
Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular en la Resolución de 9 de abril 
de  2018  en  consulta  vinculante  sobre  la  materia  formulado  por  el  Colegio  de 
Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles De España. Doctrina 
que, como ahora veremos, debemos mantener acomodándola a la reciente Sentencia 
número 237/2021, de 4 de mayo, del Tribunal Supremo del Pleno de la Sala de lo Civil.
3.  La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el 
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea 
su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas 
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen 
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de 
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, 
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad 
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con 
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el 
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran 
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel 
asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del  mandamiento  prevenido  en  el 
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el 
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, 
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: 
caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de 
los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento 
en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́ 
la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, 
si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación 
conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución 
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la  s
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos  oe.
citados  en  los  precedentes  vistos.  En  ningún  caso,  pueden  contarse  los  efectos  w.
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino  739ww
dHeipsodtee claa rdiae) .su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley
medDiaenstdee u lna  ainsiiceinatlo L peryo vHisipioonteacl,a trriaan, slait opriuob, lidceid addu rarecgióisnt rlaiml idtaed lao,s c eommboa ergso lsa  saen orteaacliiózna   BOE-A-cable e
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva.
Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la 
permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, en su disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de 
la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya solo de la anotación 
preventiva,  sino  también  de  su  prorroga,  quedando  derogado  el  artículo  199  del 
Reglamento Hipotecario.
Una vez reiterado el carácter temporal de la anotación preventiva, se planteó el 
problema de la cancelación de las anotaciones prorrogadas conforme a la legislación 
anterior.
La Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 dejó claro que, 
para  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas  antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la 
Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, de Enjuiciamiento Civil, no era necesario ordenar 
nuevas  prórrogas,  según  el  párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento 
Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad. Asumido este criterio, 
para este Centro Directivo y en atención al mismo principio de protección del tráfico 
inmobiliario, se hizo necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, 
tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las 
siempre previsibles dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, 
desde la Resolución de esta Dirección General de 29 de mayo de 1998, se adoptó el 
criterio de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, 
de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la 
resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga 
fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación.
Este  mismo  enfoque  es  el  que  se  ha  venido  reiterando  en  otras  muchas 
Resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002, 27 de 
febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de 
junio de 2005, 16, 17, 18, 21 y 23 de febrero, 4 de marzo, 5, 7, 17 y 18 de abril, 14 de 
junio, 20 de octubre y 5 de diciembre de 2006, 2 de febrero y 16 de octubre de 2007, 13 
de mayo y 19 de septiembre de 2008, 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio 
de 2012 y 4 de noviembre de 2014.
Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si 
esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas 
cuando  se  presenta  el  testimonio  del  auto  de  adjudicación  que  se  inscribe,  dicha 
anotación  ha  de  entenderse  vigente,  porque  las  referidas  anotaciones  prorrogadas 
conforme a la legislación anterior no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse 
de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la 
adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, 
debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva 
de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.
Por otra parte, y de acuerdo con el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria, 
caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el 
artículo  77  de  la  Ley  Hipotecaria  al  señalar  que  «las  anotaciones  preventivas  se 
extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en  inscripción».  s
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como  oe.
si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la  w.
adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado  739ww
lrae ittieturaladraidmaedn dtee  plao rm eissmtea C ye netnr oc aDsiore dcteiv eox, idsteirp ceanrdgearsá  pdoes qteureio erel sd enuod poor dsriágna  sceorn osebrjevtaon ddoe 
Hcaipnocteelcaacrióian)  yr etrgaiscttroa l(.a rOtícpuelroa n2 0 lodse  lap rLinecyip Hioisp otdeec arpiari)o, rpidoard l o (qaurteíc uhlaob ie1n7d od ep erldai doL elay   BOE-A-cable e
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  a  terceros  posteriores 
inscritos o anotados, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los 
asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae 
causa.
4.  También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en 
cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de 
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de 
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Pero  se  entendía  que,  a  pesar  de  sus  importantes  efectos,  destacados  por  el 
Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de 
publicidad del contenido del Registro que comprende los datos vigentes en cuanto a la 
titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los 
derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en 
especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se 
halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En  consecuencia,  se  consideraba  (sin  perjuicio  de  lo  que  se  dirá  en  el  último 
fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino 
consignar  registralmente  su  expedición,  suponen  en  ningún  caso  la  prórroga  de  la 
anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota 
marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto 
como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la 
cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal.
Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del 
resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el 
procedimiento de ejecución llegue a culminarse.
En este sentido, cabe señalar que la certificación registral hasta tiempos recientes ha 
sido estática, en el sentido de que informaba de la situación registral en un preciso 
momento  temporal,  lo  que  comportaba  que  el  procedimiento  transcurriera  ajeno  a 
posibles  asientos  practicados  con  posterioridad  a  la  fecha  de  la  expedición  de  la 
certificación,  que  pudieran  alterar  su  contenido  y  efectos  al  afectar  a  derechos 
comprendidos en la misma.
Estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 
de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista 
en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada 
por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, medidas que no hacen sino confirmar la posibilidad de que se 
presenten e inscriban otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a 
los efectos del citado artículo 667.
Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la 
expedición de la certificación de titularidad y cargas y su nota marginal, sin embargo, no 
debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
Así, en el caso de existencia de cargas posteriores a la anotación preventiva para cuyo 
procedimiento  se  ha  expedido  la  certificación,  el  desarrollo  de  los  respectivos 
procedimientos que las motivaron, en el caso de otras anotaciones preventivas, o incluso el  s
inicio de otros, como sucede en el caso de un hipoteca posterior cuya ejecución se haya  oe.
iniciado con posterioridad a la extensión de la referida anotación, pueden provocar a su vez  w.
la expedición de certificaciones de cargas para sus respectivos procedimientos. En esta  739ww
hy,i pcóotenssiesc, usei nutneam aennoteta, cnióon s per einvcelunitriáva a al netxeprieodr irhsueb liae scee crtaifdicuaccaiódno ,d see  dcoomnsinidioe rya rcáa ergxatisn gduei dlaa 
Saneonttaecnicóina  noú mejeercou c8i1ó0n/ 2h0i0p5o,t edcea rlaia  Spaolas tPerriiomr.e rEa sdtee l eTsri beuln aslu Spuuepsretom oa ld eq u4e  dese n orevifeiemreb rela,   BOE-A-cable e
que hace prevalecer el dominio adquirido por el adjudicatario en un procedimiento de 
ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que accede al Registro 
cuando dicha anotación estaba aún vigente, sobre el de aquel adjudicatario de la misma 
finca en el procedimiento que había causado la anotación letra A que, sin embargo, inscribe 
su título cuando la referida anotación letra A ha caducado. En concreto señala esta 
Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede retrotraer sus efectos a la 
fecha  de  la  anotación  preventiva  del  embargo  de  que  traía  causa,  puesto  que,  por 
imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al rechazar dicha retroacción 
de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 II RH), mientras que la 
prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la anotación preventiva de 
embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando la primera adjudicación se 
produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro».
Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva y 
cancelada la misma y su nota de expedición de la correspondiente certificación de dominio 
y cargas, se practique una nueva anotación de embargo. En este caso, el nuevo anotante 
ni siquiera habrá tenido ocasión de conocer la existencia de la anotación caducada y del 
procedimiento del que esta dimana, porque ni en la información registral obtenida al 
tiempo del despacho del mandamiento judicial que la motiva, ni en la certificación registral 
de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de ejecución, se recogerá 
mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios 
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación 
anterior  caducada  por  el  hecho  de  que  en  su  momento  se  hubiera  expedido  la 
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e 
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de 
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota 
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe 
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien 
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a 
advertir  sobre  la  posibilidad  de  modificación  de  las  inscripciones  registrales  como 
consecuencia  del  proceso.  La  propia  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo,  en  su 
Sentencia número 1212/2006, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al 
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los 
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la 
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error 
o  por  caducidad  (como  es  el  caso),  desaparece  del  Registro  de  la  Propiedad  la 
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que 
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta 
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del 
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el 
bien  sujeto  a  embargo  anotado  preventivamente  fuera  objeto  de  nueva  ejecución 
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe 
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la 
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien  s
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las  oe.
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo  w.
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede  739ww
renoSvianrgsuel atarmnteanst ev edceel sc coonmteon isdeoa d nee lcae psraorpioia. certificación resultará la fecha en la que se
mexatenntedniód rláa  saun ovtaigceiónnc iad eh alas tqau ela  trfainea lcizaaucsióan,  lod eclu parl opceerdmimitiireán tcoo,n poacrear  sein p creavsios ibcloenmtreanrtieo   BOE-A-cable e
solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable 
forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la 
propia  ley  ritual  ofrece  al  interesado  mecanismos  suficientes  para  preservar  sus 
derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida.
De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición 
dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad 
cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una 
declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria 
una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse 
expedido en su día, la certificación de dominio y cargas.
5.  Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 
y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de 
expedición  de  certificación  de  cargas  no  tenía  el  carácter  de  continuada  y  el 
procedimiento transcurría ajeno a la evolución registral, situación que no se producirá 
con la normativa actual, de forma que se proporcionará a los posibles licitadores una 
información puntual y completa sobre las condiciones de adquisición.
Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse 
dos ámbitos distintos: el procesal y el registral.
En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio 
de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente.
En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la 
certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir, 
admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la 
fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta 
y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del 
inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse 
que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, 
por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán 
dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos.
Continua  la  Sentencia  señalando:  «En  definitiva,  la  aprobación  del  remate  y  la 
adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de 
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la 
ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado 
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la 
citada certificación de cargas y gravámenes».
En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto 
cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado 
estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el 
momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser 
cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad 
para dicha ejecución»).
En  cuanto  a  la  repercusión  de  las  afirmaciones  de  la  Sentencia  en  el  ámbito 
puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota 
marginal  determinan  el  momento  en  que  se  fijan  las  titularidades  y  cargas  que 
condicionaran  el  proceso,  pero  no  suponen  el  cierre  del  Registro  ni  siquiera  la  s
inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de  oe.
la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. w.
Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de  739ww
esemgbuarridgaods ,j uqruídei cqau epdreavne rnetsivear,v eand alas  qau leo sla p croacdeudciimdaiedn otopse rjuad dicei amleasn, efurae raau dtoeml áámticbait.o de la
mismY as eh ae npteenrddiidóo q ueel  dlae rceacdhuoc iddea dp duerg laar  adnioretacctaiómne dnetete rym sinina  mquáes  etlr ábmeniteefsic ilaads oc paorgr alas   BOE-A-cable e
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe 
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el 
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido 
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni 
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del 
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento 
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada, 
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que 
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse 
que, tras la citada sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un 
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen 
de  la  anotación,  y  dar  a  dicha  nota  la  virtualidad  de  prorrogar  indefinidamente  la 
anotación a la que se refiere.
Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay 
apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de 
marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando 
afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos 
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años 
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además,  como  se  ha  destacado  anteriormente,  el  espíritu  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las 
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente 
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a 
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al 
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación de 
los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno del 
Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente dice: «Esta función 
revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le 
confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos 
expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de 
la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la 
competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en 
el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a  s
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación  oe.
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente. w.
No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios  739ww
(parretvícisutlooss  e6n6  edle  olrad eLneaym Hieipnotote csai rciao nys i1d1e7ra,  5o9p4o,r t6u0n1a  yla 6 d0e4f ednes ala  dLee ys ud ep oEsnicjuióicni ajmuriíednictoa 
Coridviel)n  aa  filna  dpere fqeuree nlcoisa  terinbturen acleasrg, aesn,  msue dciaasnote,  plau eindtaenr paodsoicpiótanr  dlae  dlaesc iscioórnre osppoorntduinean teens   BOE-A-cable e
tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a 
todos  los  interesados,  evitando  su  indefensión  (cfr.  artículos  24  de  la  Constitución 
Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, 
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de 
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la de 7 de julio de 2017, 
aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación 
del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya 
desde  su  Primera  Instancia  se  amplió  el  llamamiento  procesal  incluyendo  como 
demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la 
anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó 
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo 
con  motivo  del  recurso  contra  la  calificación.  No  obstante,  esta  circunstancia 
evidentemente no pudo ser tenida en cuenta por la registradora ni debe cuestionar la 
corrección de la calificación aun cuando como consecuencia de la ampliación de la 
demanda  a  los  acreedores  posteriores  deviniera  innecesario  el  inicio  de  un 
procedimiento donde estos pudieran tener intervención.
A  este  respecto  cabe  destacar  que  la  Sentencia  de  Pleno  del  Tribunal 
Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en 
el  procedimiento  judicial  de  requisitos  que  el  registrador  no  pudo  tener  en  cuenta, 
también señala que «la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de 
la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, 
y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  175.2.ª  del  Reglamento  Hipotecario),  las  cargas  inscritas  o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento de ejecución del que deriva  el mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad.
Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en 
el  procedimiento  de  ejecución  para  acudir  a  un  proceso  judicial  en  el  que  pueda 
discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la 
anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
6.  Sin embargo, la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno 
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva 
en  esta  materia,  modificando  en  parte  el  criterio  de  las  anteriores  sentencias,  y 
recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica. 
También a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este 
Centro Directivo.
Dice esta Sentencia lo siguiente: s
«(…)  2.  La  vigencia  temporal  de  la  anotación  preventiva  viene  regulada  en  la  w.b
actualidad en el art. 86 LH, con la redacción introducida por la disposición final 9.2 de la  739ww
pLreeyv 1e/n2t0iv0a0s,,  dceu a7l qdueie eran eqruoe,  dsee aE nsjuu iocriaigmenie,n ctoa dCuicvailr, áqnu ea  eloss  lac usaigtruoi eanñtoes:  “dLea sla a fneocthaac idoen elas 
oabnsottaanctióen,  ma isinmsata, nscaialv od ea qluoesl lainst eqruees atednogsa no  speoñra lmadaon deant ola  dLee yl ausn  paluatzoori dmaádse sb rqeuvee.  Nlaos 
decretaron,  podrán  prorrogarse  por  un  plazo  de  cuatro  años  más,  siempre  que  el
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. 
La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma 
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.” 
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia 
del dueño del inmueble o derecho real afectado.
De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a los 
cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación sea 
prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la anotación 
puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial prórroga.
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, 
solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación 
preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la 
vigencia de la anotación preventiva y su oponibilidad frente a derechos inscritos o 
anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo. Sobre todo, cuando el 
plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera 
emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción 
registral  del  decreto  de  adjudicación  con  el  que  concluye  la  ejecución  del  bien 
embargado.
3.  Precedentes judiciales. Sobre esta cuestión contamos con un precedente de esta 
sala, la sentencia 427/2017, de 7 de julio, que invoca la doctrina contenida en las 
sentencias  anteriores  282/2007,  de  12  de  marzo,  y  88/2015,  de  23  de  febrero,  y 
reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la 
Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la 
situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble 
de  que  se  trate,  de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  –como  puede  ser  la 
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica 
dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente:
Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble 
sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos:
a)  Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el 
que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la 
subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo);
b)  Proporcionar  a  los  posibles  licitadores  una  información  completa  sobre  las 
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que 
no desaparecerán con la adquisición;
y  c)  Identificar  e  individualizar  a  los  titulares  de  derechos  y  cargas  inscritos  o 
anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos 
por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de 
ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota 
marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es 
comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho 
del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las partes.
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor 
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que 
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de  s
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación  oe.
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ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la
fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes.
4.  Después de esta sentencia, la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, 
en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en 
materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible 
cancelación de cargas posteriores.
La resolución analiza la cuestión a la vista de lo resuelto por la sentencia 427/2017, 
de 7 de julio. Además de advertir que en aquel caso la sentencia dictada en primera 
instancia era anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre, que introduce la certificación continuada, la DGRN analiza 
los pronunciamientos de la reseñada sentencia.
Distingue entre el ámbito procesal y el registral, y entiende que los pronunciamientos 
de esa sentencia del Tribunal Supremo se ciñen al ámbito procesal. En el ámbito 
procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble conforme a la 
resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos efectos de la 
adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto, permanece inamovible 
únicamente dentro del proceso, dónde además podrán dirimirse las controversias sobre 
la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto cancelatorio” de la 
anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado estado, “lo es a los 
efectos del proceso”. Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la 
expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del 
Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él 
publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del 
mismo procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones 
sobre  preferencia  civil  de  embargos,  que  queda  reservadas  a  los  procedimientos 
judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad 
opera de forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma 
legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por  otra  parte,  niega  que  el  pretendido  “efecto  cancelatorio”  de  la  anotación 
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento 
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la 
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de 
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere. La resolución concluye 
que  “la  protección  de  los  derechos  de  titulares  inscritos  impone  que  el  registrador 
rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el 
ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejore su 
rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la 
anotación ahora inexistente”. Y remite para resolver la cuestión de fondo sobre las 
preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o dominio, o las reclamaciones 
apoyadas en la ausencia de buena fe.
5.  Concurre  en  esta  cuestión  una  controversia  entre  la  aspiración  del  sistema 
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el 
registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación 
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de 
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por 
otros  cuatros  años  y  de  sucesivas  prórrogas,  la  falta  de  prórroga  de  la  anotación 
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a 
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel 
embargo. s
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y  oe.
derechos  anteriores  al  embargo  por  el  que  se  sigue  la  ejecución,  así  como  las  w.
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán  739ww
caosnie nlato a yd qlau isniocitóan m). aSrig ienna le dl eín ltae ricne rctaifidcuaccaió nla  daen octaarcgióans,  dceo ne melb aerfgeoct oy  lseeg acla dnece qlau ee sstee 
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también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones 
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los 
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de 
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del 
portal de subastas “hasta el término de la subasta”. Así, por una parte, el art. 656.2 LEC 
regula la comunicación que el registrador debe hacer al letrado de la Administración de 
Justicia y al portal de subastas, de la presentación de otros títulos que afecten o 
modifiquen la información inicial contenida en la certificación de cargas: “El registrador 
notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la Administración de 
Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que 
afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667. “El Portal de 
Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para 
su  traslado  a  los  que  consulten  su  contenido”.  Y  el  art.  667  LEC,  que  regula  la 
convocatoria de la subasta, en su apartado 2, prevé el sistema actualización permanente 
de la información registral de la finca hasta el término de la subasta: “El Portal de 
Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el 
Registro  correspondiente  a  fin  de  que  este  confeccione  y  expida  una  información 
registral  electrónica  referida  a  la  finca  o  fincas  subastadas  que  se  mantendrá 
permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del 
Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases 
gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información 
no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la 
publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su 
posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta”.
6.  La clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la 
consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad 
para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y 
gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización 
permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una 
repercusión  en  la  información  registral,  en  cuanto  que  impida  la  caducidad  de  la 
anotación  preventiva  y  la  cancelación  del  asiento,  aunque  sea  durante  el  tiempo 
razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de 
cargas en aquella ejecución judicial. Sólo así se evita la falta de seguridad jurídica 
preventiva advertida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la 
medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva 
de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas.
Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto 
legal  que  lo  explicite  así,  el  Tribunal  Supremo  advierte  “que  un  pronunciamiento 
jurisprudencial  al  respecto  sería  la  culminación  de  una  interpretación  sistemática  y 
teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la 
seguridad jurídica. Cuando la dicción literal de los preceptos legales vigentes da lugar a 
una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o 
vías de apremio, con remedios desproporcionadamente onerosos y en muchas ocasiones 
insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como es la 
tercería de mejor derecho o de dominio, los tribunales deben realizar una interpretación 
integradora de las normas del ordenamiento jurídico. Si la seguridad jurídica preventiva 
pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información que en un momento  s
determinado suministran, y en este caso la quiebra de esta seguridad provendría de dar  oe.
eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) que se había cancelado, frente a  w.
los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados con posterioridad, ese riesgo de  739ww
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que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. 
De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una 
petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión 
de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. Con ello se respeta la 
finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las 
anotaciones preventivas y se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de 
ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien y 
que  el  decreto  de  adjudicación  pueda  inscribirse  en  el  registro  con  el  efecto  de 
cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo.
Lo  anterior  supone  una  matización  de  la  doctrina  contenida  en  la 
Sentencia 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas 
y la extensión de la nota marginal más que “causar estado” definitivo, constituyen una 
prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores 
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
7.  Bajo la doctrina que acabamos de exponer –sigue diciendo el Tribunal Supremo– 
“no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de 
embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas 
mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, para cuando se presentó al registro el testimonio del decreto de adjudicación y el 
mandamiento de cancelación de cargas, la anotación preventiva debiera haber estado 
vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de 
cargas solicitada. En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación 
de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de 
derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de 
embargo por haberse cancelado el asiento».
7.  En conclusión, el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones 
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida 
en  la  Sentencia  número  427/2017,  de  7  de  julio,  en  cuanto  que  la  emisión  de  la 
certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» 
definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva 
de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto de 
cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa 
ejecución. Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la 
doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo de 2021, del 
Pleno de la Sala de lo Civil) antes citada.
Por lo que debemos mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores 
fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de 
cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una 
prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores 
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Por lo que no resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación 
preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en 
el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta 
última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta 
en  el  Registro  de  la  propiedad  el  testimonio  del  decreto  de  adjudicación  y  el 
mandamiento  de  cancelación  de  cargas,  resultará  procedente  la  inscripción  y  la  e.
cancelación  de  cargas  solicitada,  dejando  únicamente  a  salvo  las  eventuales  w.b
inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la  739ww
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habían transcurrido más de cuatro años tanto desde la fecha de la prórroga de la
anotación preventiva de embargo letra A, que trae causa del procedimiento, como desde 
la fecha de la expedición de la certificación de cargas.
La posterior anotación preventiva de embargo, una vez cancelada por caducidad la 
anotación preventiva, debe considerarse como asiento que no podría cancelarse en 
aplicación de la nueva doctrina del Tribunal Supremo.
Además, ha de tenerse también en cuenta que la anotación preventiva de embargo 
objeto  del  procedimiento  se  canceló  expresamente  por  caducidad  mediante  nota 
extendida a su margen. Esta cancelación por caducidad de la anotación preventiva de 
embargo letra A, practicada antes de la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 
de mayo de 2021, está bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus 
efectos  en  tanto  no  se  declare  su  inexactitud,  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.