BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87288
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12223 Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se 
suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
En el recurso interpuesto por don J. R. R. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Conil de la Frontera, doña Ana Álvarez Fernández, por la 
que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don J. R. R. el día 5 de febrero de 2021, se solicitó la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  catastral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción literaria en cuanto a la finca registral número 17.368 de Conil de la Frontera.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 203 del año: 2.021.
Asiento N.º: 722 Diario: 28.
Presentado el 08/02/2021 a las 09:38.
Presentante: R. R., J.
Interesados: don J. R. R.
Naturaleza: Instancia.
Objeto: expediente 199 LH.
En Conil de la Frontera, a once de febrero del año dos mil veintiuno.
Antecedentes de Hecho:
El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento  presentado  por  Don/Doña  R.  R.,  J.,  el  día  08/02/2021,  bajo  el  asiento 
número 722, del tomo 28 del Libro Diario y número de entrada 203, que corresponde a 
una instancia suscrita el 5 de Febrero de 2.021 por Don J. R. R. ha resuelto no practicar 
los asientos solicitados en base a los siguientes:
Fundamentos de Derecho Jurídicos:
Primero.  Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la L.H, los Registrador 
calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la  e.
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las  w.
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. 223ww
una Sceegrtuifnicdaoc.i ónE dne e el sptree sReengteis tcroa syo ,o tprrae dseenl tRaedgai setnro e dl eR Ceghiisctlraon ain sdtea nlac iFar aocnotemrap aañsaí dcao mdoe 
de  dos  certificaciones  catastrales  en  la  que  se  solicita  iniciar  el  procedimiento  del 
artículo 199 LH; suspendo el inicio del mismo por los siguientes motivos:
1.  En primer lugar, no se indica claramente qué es lo que solicita el interesado.
2.  En segundo lugar, no se expresa la causa del exceso de cabida que siempre ha 
de tener como base un error inicial de medición, circunstancia que ha de ser acreditada. 
Tampoco se explica de cuánto es el exceso ni se acompaña plano con coordenadas 
georreferenciadas que acrediten dicho exceso de cabida o, en su caso, certificación 
castatral [sic]. La certificación catastral 11014A006005530000BG, que se acompaña 
coincide  su  superficie  con  la  consignada  en  el  Registro  y  la  otra  certificación 
catastral 11014A006000180000BK, se refiere a otra finca que ni siquiera linda con la 
finca inscrita.
3.  En tercer lugar, de la instancia se puede deducir que el interesado se refiere a la 
finca registral 17.368; de la cual se acompaña certificación expedida por este Registro en 
la que el interesado solicitaba información sobre determinada finca de la cual se le 
certificó explicando que dicha finca pudiera ser parte de la 17.368 o de la 300 del 
Registro  de  la  Propiedad  de  Chiclana  de  la  Frontera  2  puesto  que  procede  de 
segregación de esta última.
En todo caso con la documentación e información suministrada existen dudas sobre 
qué es lo que realmente quiere el interesado, así como de la identidad y realidad de la 
finca que se pretende rectificar.
Tercero.  La calificación de los documentos presentados en el Registro se ha de 
entender a los efectos de practicar, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota 
marginal o cancelación solicitada, y no impedir el procedimiento que pueda seguirse ante 
los Tribunales para que los interesados contiendan entre sí sobre la validez o nulidad del 
título, ni prejuzgar los resultados del mismo procedimiento, de conformidad con los 
artículos 66 y 328 de la L. H.
Parte Dispositiva:
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: Ana 
Álvarez Fernández, Registradora del Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera, 
acuerda:
1.º  Calificar  el  documento  presentado  en  los  términos  que  resultan  de  los 
Fundamentos Jurídicos antes citados.
2.º  Suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, de los 
defectos observados,
3.º  Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento, y al Notario o Autoridad judicial o administrativa que lo ha 
expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la L.H. y 58 y 59 de la 
Ley  30/1992,  de  26  de  Noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones 
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 del 
Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por un 
plazo de 60 días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el 
párrafo precedente.
Contra esta calificación podrá (…) es
La registradora, Ana Álvarez Fernández (firma ilegible).» w.
febrAernot ed ed i2c0h2a1 :calificación, don J. R. R., formuló el siguiente escrito de fecha 24 de
«El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que “el titular registral del dominio o
de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de
la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y 
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva 
y gráfica”.
Solicita:
Que conforme al citado artículo se inscriba que la georreferenciación, ubicación, 
delimitación y superficie de la finca registral 17.368 de Conil de la Frontera, que se 
incluye en el anexo 2 de la instancia presentada bajo el asiento número 722, del tomo 28 
del Libro Diario y número de entrada 203, es la que resulta de las certificaciones 
catastrales descriptivas y gráficas incluidas en los campos CSV de dicha instancia. La 
superficie de la finca registral 17.368 de Conil de la Frontera cuya superficie se pretende 
rectificar, no presenta concordancia entre la cabida real y la que aparece inscrita en el 
registro  (siendo  mayor  su  extensión  real).  En  la  descripción  literal  de  la  finca 
registral 17.368 de Conil de la Frontera se describen las lindes que coinciden con las 
parcelas que aparecen en las dos certificaciones catastrales presentadas, pero no la 
suma de la extensión de ambas certificaciones (6540 m2 de Huerta de Regadío + 68 m2 
de Edificación Agraria).»
Dicho escrito fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 203 del año: 2.021
Asiento N.º: 722 Diario: 28
Presentado el 08/02/2021 a las 09:38
Presentante: R. R., J.
Interesados: don J. R. R.
Naturaleza: Instancia
Objeto: expediente 199 LH
En Conil de la Frontera, a once de marzo del año dos mil veintiuno.
En su calidad de presentante de la instancia arriba referida, calificada negativamente 
con fecha 11 de Febrero de 2.021 y prorrogada automáticamente su vigencia conforme al 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria, le comunico:
1.º  Que presentada de nuevo Instancia solicitando el inicio del procedimiento del 
artículo 199 LH reitero la suspensión del inicio del mismo por los siguientes motivos:
La finalidad del artículo 199 LH es corregir un error de medición de la finca registral; 
lo cual, se ha de acreditar mediante certificación catastral o, en su caso, certificación 
alternativa expedida por técnico competente con las coordenadas en formato GML.
En el presente caso, no se acredita error de medición en la finca inscrita, puesto que 
la finca 17.368 aparece inscrita con una superficie de 3895 metros cuadrados y las 
certificaciones catastrales que se aportan se refieren a una finca con una superficie 
de 4.641 metros cuadrados y la otra a una finca de 1.967 metros cuadrados. Se trata de 
dos fincas catastrales no colindantes y el interesado parece querer decir que la finca 
registral 17.368 está formada por estas dos parcelas catastrales, lo cual, no es posible 
puesto que ni siquiera se trata de fincas colindantes.
Para  que  fuese  posible  el  inicio  de  este  procedimiento  sería  necesario  que  el 
interesado especificara qué referencia catastral es la que se identifica con su finca 
registral y si la superficie de la finca catastral tampoco coincide con la realidad debería 
acompañar certificado de técnico competente alternativo al catastral que acredite el error 
de medición. e.e
En caso de que realmente no exista un error de medición y lo que se pretenda sea  b
inmatricular alguna de las fincas catastrales sería necesario hacerlo por alguno de los  223ww
proc2e.dº imEienn ctoosn sdeecteuremnicniaad, ocso nefno rlma eL eayl  nHuipeovtoe cpaárriraa feon  sseugsu anrdtíoc udleols a 2rt0íc3u alo 2 30253. de la Ley
Hviigpeontetec adreias d(ein terol d1u.cº iddoe  pEonre reol  adretí c2u0lo0 41),3 5“l.a5  dduer alaci óLne yd e6 2la/2 0p0ró3r,r odgea  3y0  ddeel  pDlaiczieom pbarrea, 
interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a
presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse 
subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la 
notificación de ésta”.
3.º  Ante la falta de subsanación de los defectos indicados en la nota de calificación 
negativa puesta al pie del documento, no procede realizar una nueva calificación del 
título, ni volver a prorrogar el asiento de presentación, sin perjuicio de que, mientras 
permanezca vigente (caduca el 21 de Mayo de 2.021), pueda solicitarse la anotación 
preventiva de suspensión por defecto subsanable prevista en el artículo 42.9 de la Ley 
Hipotecaria (cfr. artículo 323, prf. final, Ley Hipotecaria) o, una vez deje de estarlo (por 
caducidad o desestimiento [sic]), presentar otra vez el documento para que sea objeto de 
una nueva calificación registral (cfr. art. 108 Reglamento Hipotecario).
La nota de calificación en su día notificada puede ser susceptible de (…)
El Registrador, Ana Álvarez Fernández (firma ilegible).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. R. R. interpuso recurso el día 30 marzo 
de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos.
I  (...)
II
Cabe mencionar los títulos que le preceden por orden cronológico:
– Con fecha 28/09/1978: Don J. U. G. y Doña A. S. S. adquieren a los señores F. M. 
por segregación, la finca registral 22.696 con CRU 11025000141399 de Chiclana de la 
Frontera 2 que procede de otra mayor, finca registral 300 con CRU 11025000001167 de 
Chiclana de la Frontera 2.
– Con fecha 10/02/1995: Don J. U. S. adquiere mediante compra a los señores Don 
J. U. G. y Doña A. S. S. en escritura pública ante el notario de Chiclana de la Frontera 
Don Antonio Sánchez Gámez la finca rústica: “(...) Trozo de tierra de monte al sitio (…), 
en término de Chiclana de la Frontera, con superficie de una aranzada y cuarenta y 
centésimas de otra. equivalente a sesenta y tres áreas y noventa y cinco centiáreas 
(6395 m2). Linda: al Norte, con finca de don J. L. M.; al Sur, con el camino (…) y 
alambrada de la finca (…); y por el Oeste, con finca de don A. S. S. En la superficie de 
esta nueva finca aparece incluida la medida de un camino de tres metros de ancho, que 
discurre por su lindero Este, en la parte que linda con la finca (…), camino que se 
denomina (…) y por donde la que se describe tiene derecho de paso, así como el resto 
de la finca matriz y todas aquellas fincas que de la matriz-raíz procedan” bajo inscripción: 
“Folio 91, Tomo 763, Libro 388, Finca 22.696, Inscripción 1.ª (...)”.
– Con fecha 09/01/2004: “Tercero:(...) En virtud de instancia suscrita en Conil de la 
Frontera el nueve de Enero de dos mil cuatro por Don J. U. S., con N.I.F. (…) –titular de la 
finca por compra, en escritura otorgada el diez de Febrero de mil novecientos noventa y 
cinco, no vigente en cuanto al dominio a la fecha de esta certificación–, se solicitó el traslado 
de la finca al Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera al acreditarse que la misma 
correspondía  a  su  término  municipal  mediante  Certificación  Catastral  e  informe  del 
Concejal-Delgado de Urbanismo de este Ayuntamiento; dicha inscripción de traslado se  e
practicó con fecha veintiséis de Enero de dos mil cuatro (... )” [Certificación C.S.V. (...)]. bo
– Con fecha 02/02/2005: “Tercero:(...) se practicó una segregación de veinticinco  223ww
dáerel atso m(2o5 020.0 m48e tdroesl  cRueagdisratrdoo sd)e,  qlau eP proapsiaerdoand a d feo rCmoanr illa d fein claa  Frerognistteraral ,1 d8e.2 7la7 ,q aule f onlioo  3se1 
Sceergtiufincad,o  qduee édsatnad coe lrati ffiicnaccaió rne”g [iCsterartli f1ic7a.3ci6ó8n  cCo.nS .lVa.  d(.e..s)c].ripción que resulta del Expositivo
– Con fecha 23/02/2005: don J. R. R. y doña R. B. F. adquieren mediante compra a 
don J. U. S. en escritura pública ante la notaria de Conil de la Frontera Doña María del 
Carmen Soriano Lavirgen la finca rústica: “(...) Trozo de tierra de monte al sitio (…), en 
término de Conil De La Frontera, con superficie después de la segregación realizada de 
treinta y ocho áreas noventa y cinco centiáreas (3895 m2). Linda: al Norte, con finca de 
Don J. L. M.; al Sur, con el Camino (…), por donde la que se describe tiene su entrada; al 
Este, con finca segregada propiedad de Don A. O. M. y otros; y al Oeste, con finca de 
Don A. S. S. En la superficie de esta nueva finca, aparece la medida de un camino de 
tres metros de ancho, que discurre por su lindero Este, en la parte que linda con la finca 
(…) camino que se denomina (…) y por donde la que se describe tiene derecho de paso, 
así como el resto de la matriz y todas aquellas fincas que de la matriz-raíz procedan. 
Manifestando la parte transmitente que en la actualidad es parte de la Parcela 18 de 
Polígono 6 del Catastro Parcelario de Conil de la Frontera”. título de adquisición: “Es 
resto de otra mayor la cual adquirió la parte transmitente por compra, en igual estado, a 
Don J. U. G. y su esposa Doña A. S. S., en escritura otorgada ante el Notario que fue de 
esta localidad, Don Antonio Sánchez Gámez, el día 10 de Febrero del año 1995, bajo el 
número 144 de su protocolo de dicho año; así resulta de primera copia autorizada que 
me exhibe en este acto” datos de inscripción en el Registro de la Propiedad: “Consta 
inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Conil  de  la  Frontera,  al  Folio  113,  del 
tomo 2.026, libro 354, finca registral 17.368. inscripción 2.ª (...)”.
Alegaciones.
III
Primero.  La finca registral 300 de Chiclana de la Frontera dio lugar por segregación 
a la finca 22.696 de Chiclana de la Frontera 2 que posteriormente se trasladó al Registro 
de Conil de la Fontera [sic]. Esta finca 22.696, en su descripción literaria con 6.395 
metros  cuadrados,  dio  lugar  por  segregación  de  2.500  metros  cuadrados  a  la 
finca  18.277  y  al  resto  de  3.895  metros  cuadrados  que  dan  lugar  a  la  finca 
registral  17.368  con  Referencia  Catastral  11014A006000180000BK  y  la  finca  con 
Referencia Catastral 11014A006005530000BG, agotando así la finca registral 22.696 
todos sus metros. Por tanto, a mi entender no pueden existir dudas sobre la procedencia 
de la finca con Referencia Catastral 11014A006005530000BG como se concluye en el 
Certificado Registral con C.S.V. (...) del Registro de Conil de la Frontera en el que se dice 
que “existen indicios de que la finca sobre la que se solicita certificación pudiera formar 
parte de cualquiera de ellas - de la finca matriz 300 de Chiclana de la Frontera, o de la 
finca segregada 17.368 de Conil de la Frontera”.
Segundo.  Entiendo que al segregar los 2.500 metros cuadrados el 2 de febrero 
de 2005 como la finca registral 18.277 y debido a la ubicación que presentó, el resto 
quedó  dividido  en  dos  porciones  de  terreno  no  colindantes,  dejando  una  parcela 
discontinua conformada por la finca registral 17.368, situada al Oeste de la segregación, 
y la finca con Referencia Catastral 11014A006005530000BG, situada al Este de la 
segregación, agotando así los metros cuadrados de la finca registral 22.696. De ahí, y 
viéndose que esas fincas de las que se presentan Certificaciones Catastrales a nombre 
de Don J. R. R. están descritas en la escritura de compraventa de la finca 17.368, se 
deduce el error de medición que se pretende coordinar con Catastro.
Tercero.  Manifiesto  expresamente  que  la  realidad  de  la  finca  17.368  sí  se 
corresponde con las dos Certificaciones Catastrales presentadas así “acreditando su  s
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie” en base al  o
tcalaoarsttbaí ciCld udealoer tr  ie1f6ia9c6la9 0yc.81 iol  amdn eqee ustlr aeoC  saLa petcaayus raeHtrdcaiprelaeo distneo spcscar re(ri4tisaa6e .4 neL1tnaa  de mfali ensretc)r agoq issu1 te7cro .u3s,a e6sdr8iíre aann ddolaoo  sp s mruyema s1yea9on 6rdt a7se  u cml aoeesnxt ctrseoounsrpds ecaiórunfnaicc diriaeer aased ln doetersne   l dualeans     2021-12223n https://www.
Certificaciones Catastrales presentadas. Y a mi entender no es necesaria la aportación
de  “certificación  alternativa  expedida  por  técnico  competente”  que  se  refiere  al
artículo 199.2 de la misma Ley, no siendo el objeto por el que se solicita la instancia con 
n.º de entrada 203, asiento n.º 722 del diario 28 el 8 de febrero de 2021 en el Registro de 
la Propiedad de Conil de la Frontera.»
IV
La registradora de la Propiedad de Conil de la Frontera emitió informe, ratificando la 
calificación en todos sus términos, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de 
mayo, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de 
septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de 
enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre y 22 de octubre de 2018 y 15 de 
febrero y 19 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 3 de junio y 23 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si procede iniciar un expediente para la 
inscripción de la representación gráfica de una finca.
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente las 
siguientes:
– La finca registral 17.368 de Conil, consta con una superficie de 3.895 metros 
cuadrados. Dicha finca es resto después de practicarse una segregación de una porción 
de 2.500 metros cuadrados.
– Según  la  solicitud  presentada,  dicha  finca  se  corresponde  con  las  parcelas 
catastrales  11014A00600180000BK  y  11014A006006005530000BG,  que  tienen  una 
superficie gráfica de 4.641 y 1.967 metros cuadrados, respectivamente, sumando 6.608 
metros cuadrados.
La registradora deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar el 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por los siguientes 
motivos:
– No indicarse claramente qué es lo que solicita el interesado (aunque afirma que de 
la instancia se puede deducir que el interesado se refiere a la finca registral 17.368).
– No expresarse la causa del exceso de cabida que siempre ha de tener como base 
un error inicial de medición, circunstancia que ha de ser acreditada.
– No  explicarse  de  cuánto  es  el  exceso  ni  acompañar  plano  con  coordenadas 
georreferenciadas que acrediten dicho exceso de cabida o, en su caso, certificación 
catastral. La registradora no aprecia correspondencia con la finca al acompañarse dos 
certificaciones catastrales entendiendo que una de ellas se refiere a otra finca que ni 
siquiera linda con la finca inscrita.
El  recurrente  alega,  en  síntesis,  que  al  segregar  la  porción  de  2.500  metros 
cuadrados  y  debido  a  la  ubicación  que  presentó,  el  resto  quedó  dividido  en  dos 
porciones de terreno no colindantes, dejando una parcela discontinua conformada por la  s
finca registral 17.368, situada al Oeste de la segregación, y la finca con Referencia  oe.
Catastral 11014A006005530000BG, situada al Este de la segregación, agotando así los  w.
dmee tr52o . sd ceCu oadmdicroiae dmsoebs rh deae   drleaei  tfei2nr0ac1ad8 or) e pgeoislr  traearslt tí2ac2 uD.lo6ir 9e69c. cdióen  lGa eLneeyra lH (icpfor.t,e pcaorri ato, dcaosn, tleam Rpelas oelunc iósnu   2021-12223n https://ww
apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria,  Bc
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la 
inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
(párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el 
titular  registral  del  dominio  o  de  cualquier  derecho  real  sobre  finca  inscrita  podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
3.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual:
«a)  La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, 
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto 
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes». e
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca  bo
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la  223ww
tproassilbalteiv oi nuv aospióenra cdioen efisn cdaes  mcoodliinfidcaacnitóens  dien meanttridicaudla hdiapso teoc asreia  e(cnfcr.u abrrtiíecsuelo su n1 9n9e yg o2c0i1o 
ednet rlae  Loetrya sH).ipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016,
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la 
registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento 
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de 
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente la registradora fundamenta su nota de calificación en 
la falta de correspondencia de la finca registral con las dos representaciones gráficas 
catastrales aportadas, atendiendo a la circunstancia de existir una parcela catastral entre 
ambas, por lo que se trataría de una finca discontinua, no constando este extremo en el 
Registro.
En este punto debe considerarse la circunstancia de que, la parcela existente entre 
las dos representaciones catastrales aportadas se identifica con una porción de 2.500 
metros cuadrados que fue segregada de la finca objeto de este expediente, siendo esta 
última la porción restante.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de 
una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la 
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre 
y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley 
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una 
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria 
inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la 
Resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores 
como  las  de  22  de  octubre  y  8,  19,  27  y  28  de  noviembre  de  2018),  que  «el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo 
caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio 
que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y 
deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la Resolución de 5 de diciembre de 2018 
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título 
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción 
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el 
artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que  s
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir». oe.
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020  w.
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el  223ww
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recurrente, en principio, ello no es obstativo a la tramitación del procedimiento para la 
inscripción de la representación gráfica.
A lo cual cabe añadir la insuficiente fundamentación de la nota de calificación, ya que 
se limita a expresar la no colindancia de las parcelas catastrales.
Hay que destacar que a la solicitud de inscripción de representación gráfica se 
acompaña certificación registral en la que se precisamente se expresaba que la parcela 
catastral 11014A00600180000BK podría estar incluida en la registral 17.368, lo cual 
resulta contradictorio con la fundamentación de la nota, tal y como alega el recurrente.
Además,  para  solicitar  el  inicio  del  expediente  de  inscripción  de  representación 
gráfica no es exigible la expresión de una causa del exceso, ni consignar expresamente 
su  entidad,  según  indica  la  calificación;  exigencias  estas  que  no  resultan  de  los 
artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria.
Es por ello que, estas dudas de identidad señaladas por la registradora, en los 
términos en los que han sido formuladas, no pueden mantenerse a los efectos de 
impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.