BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96791
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13538 Resolución de 26 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Santa María la Real de Nieva, por la 
que se deniega la anulación de un asiento de cancelación.
En el recurso interpuesto por don F. P. M. C. M., en nombre y representación de 
«Azulia Comunidades y Fincas, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de 
la Propiedad de Santa María la Real de Nieva, doña Ángela Rodríguez de Andía Moliner, 
por la que se deniega la anulación de un asiento de cancelación.
Hechos
I
El historial registral de la finca registral número 2.472 de Lastras del Pozo en el 
Registro de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva era el siguiente: se practicó 
inmatriculación de finca el 26 de abril de 2018 en virtud de doble título conforme a la 
regulación prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria a favor de don F. P. M. C. M., 
en virtud de escritura de reducción de capital de la sociedad «Azulia Comunidades y 
Fincas, S.L.», siendo el antetítulo una escritura de aumento de capital de dicha sociedad 
donde don F. P. M. C. M. aportaba la finca reseñada a la sociedad. Posteriormente, 
constaba anotación preventiva de demanda a instancia de «Yeguada Centurión, S.L.» en 
ejercicio de una acción declarativa de dominio contra don F. P. M. C. M. y «Azulia 
Comunidades y Fincas, S.L.» de fecha 23 de septiembre de 2019, e inscripción de 
ampliación de capital mediante aportación del titular registral a la sociedad «Azulia 
Comunidades y Fincas, S.L.», de fecha 29 de mayo de 2020. Finalmente, se presentó en 
el Registro de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva sentencia firme del Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Santa María la Real de Nieva, dictada en 
el procedimiento ordinario número 345/2019, a que se refiere la anotación preventiva 
letra  «A»,  ordenando  la  cancelación  de  la  inmatriculación  de  la  finca  registral 
número 2.472 de Lastras del Pozo en todas sus inscripciones por doble inmatriculación 
con la finca 1.895 de Lastras del Pozo. Dicha cancelación se practicó en el Registro el 20 
de enero de 2021.
II
Por  escrito,  de  fecha  5  de  abril  de  2021,  don  F.  P.  M.  C.  M.,  en  nombre  y 
representación  de  «Azulia  Comunidades  y  Fincas,  S.L.»,  manifestaba  en  instancia 
dirigida al Registro de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva los siguientes 
hechos:
«El  26  de  febrero  de  2019  es  aperturado  [sic]  un  expediente  por  doble 
inmatriculación al amparo del artículo  209 L.H. previamente se solicitó certificación  es
registral negativa donde la parcela 2472 no estaba inscrita y la registradora no vio doble  o
inmatriculación y por lo tanto la nota marginal fue mandada cancelar por caducidad el 26  538ww
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sentencia firme de la Audiencia Provincial se declara doble inmatriculación y que se 
anule la finca.
Azulia Comunidades y fincas si como tercero hipotecario adquiere del titular registral 
sin  limitaciones  por  el  artículo  207  L.H.  al  haber  vencido  los  dos  años  de  la 
inmatriculación de don F. P. M. C. M. la finca 2472 sita en Lastras del Pozo perteneciente 
al Registro de Santa María la Real de Nieva, dicha finca es adquirida el 4 de mayo 
de 2020.
Es  obvio,  que  Azulia  Comunidades  y  fincas  si  debe  de  estar  protegido  por  el 
artículo 34 L.H. ya que adquirió el 4 de Mayo de 2.020 a título oneroso y de buena fe 
(había Certificación registral negativa y nota marginal por doble inmatriculación caducada 
y cancelada) e inscribió su derecho procedente de un titular registral sin limitaciones y 
posteriormente  a  su  adquisición  y  con  sus  derechos  inscritos  se  declaró  la  doble 
inmatriculación 5 meses después sin prelación ya que su nota marginal por el artículo 
209 L.H. estaba caducada y cancelada el 20 de octubre de 2020.
Solicitamos:
Que no se anule la finca 2472 de Lastras del Pozo en el Registro de Santa María de 
Nieva ya que fue adquirida e inscrita cumpliendo todos los requisitos del artículo  34 L.H. 
por Azulia Comunidades y fincas S.L. que debe ser mantenida en su adquisición según 
lo  expuesto  anteriormente  y  la  doble  inmatriculación  se  declaró  5  meses  después 
mediante sentencia firme de un juicio que se inició por usucapión y no por doble 
inmatriculación. Tal protección de terceros es dispensada por la ley hipotecaria y por 
reiteradas sentencias del Supremo.»
III
Por escrito complementario, de fecha 14 de abril de 2021, don F. P. M. C. M., en 
nombre  y  representación  de  «Azulia  Comunidades  y  Fincas,  S.L.»,  expresaba  la 
intención de exigir responsabilidad por daños y perjuicios por entender indebidamente 
cancelada la finca. Dicho escrito fue presentado en el Registro de Santa María de Nieva 
el mismo día 14 de abril de 2021.
La pretensión del interesado no fue atendida por entender la registradora que aquélla 
debe ejercitarse en sede judicial, y que la cancelación registral se practicó cumpliendo 
todos los principios registrales y, en particular, el principio de legalidad y el principio de fe 
pública.
IV
La registradora elevó el expediente el día 30 de abril de 2021 a este Centro Directivo. 
En  su  informe  entendía  que,  a  efectos  registrales,  la  cancelación  fue  practicada 
respetando los principios hipotecarios y que no ha vulnerado los derechos de «Azulia 
Comunidades y Fincas, S.L.» por no ser un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley 
Hipotecaria, ya que «Azulia Comunidades y Fincas, S.L.» adquirió la finca estando 
vigente una anotación preventiva de demanda por acción declarativa de dominio a 
instancias  de  «Yeguada  Centurión,  S.L.»  contra  don  F.  P.  M.  C.  M.  y  «Azulia 
Comunidades y Fincas, S.L.».
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ser la finca del distrito hipotecario de Segovia al estar la mayor parte de ella siendo el 
juzgado de Santa María la Real de Nieva incompetente para su anulación por falta de 
jurisdicción. Así mismo, la finca se encuentra protegida por el artículo  34 1.h. ya que 
Yeguada Centurión sl demandó por usucapión y ya había una nota marginal por el 
art. 209 l.h caducada y mandada cancelar por haber pasado más de 6 meses sin iniciar 
demanda. Cuando se declara la doble inmatriculación Azulia Comunidades y fincas SL 
ya era propietaria protegida por el artículo  34 L.H. y por lo tanto protegida por la fe 
pública registral y por reiteradas sentencias del Supremo.
Por tanto, la finca no se puede anular por ser de otro distrito y por estar protegida por 
el artículo  34 L.H.
Pasado el plazo sin contestar por parte del Registro de Santa María la Real de Nieva 
presentamos recurso de Alzada y/o potestativo de reposición contra la desestimación por 
silencio administrativo.»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución; 1, 18, 19 bis, 38, 40, 82, 118, 258 y 322 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 
de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de 
abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 18 de febrero, 28 
de julio y 14 de octubre de 2014, 7 y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 18 de abril 
de 2018 y 2 de enero, 22 de julio, 27 de septiembre, 31 de octubre y 5 y 22 de noviembre 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 11 de junio de 2020 y 17 de junio de 2021.
1.  Practicada la cancelación de un asiento en virtud de mandamiento judicial en 
procedimiento de usucapión, entiende el recurrente que dicha cancelación no debió 
practicarse pues «Azulia Comunidades y Fincas, S.L.» es un tercero protegido por el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria que inscribió su derecho procedente de un titular 
registral sin limitaciones; y solicita la «no anulación» de la finca registral 2.472.
2.  Lo primero que debe hacerse es recordar contra la decisión de los registradores 
a no inscribir un título el recurso procedente no es la interposición de un recurso de 
alzada o de reposición -como indebidamente se expresa en el recurso-, dado que lo 
procedente  es  el  recurso  contra  la  calificación  de  los  registradores  que  tiene  su 
regulación específica en la Ley Hipotecaria.
La naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que 
queda sujeto resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los 
siguientes criterios:
a)  la  función  de  la  calificación  registral  presenta  particularidades  de  notoria 
importancia respecto del régimen de las actividades de las administraciones públicas. 
Estas particularidades justifican secularmente su tratamiento específico desde el punto 
de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último punto de vista, la revisión 
de la actividad registral inmobiliaria no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-
administrativo, sino que es una de las expresamente atribuidas al orden jurisdiccional 
civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su 
objeto; es
b)  por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al  bo
ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera  538ww
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registradores  de  la  Propiedad  las  dota  de  características  muy  especiales  frente  al
régimen de la actividad administrativa, las cuales no sólo se han mantenido, sino que se 
han acentuado en las sucesivas modificaciones de la Ley Hipotecaria (en concreto, por 
ejemplo, en la Ley Hipotecaria se establece la competencia de la jurisdicción civil para 
conocer de las demandas mediante las que se solicite la nulidad de las Resoluciones de 
este Centro Directivo por las que se resuelven recursos contra la calificaciones negativas 
de los registradores de la Propiedad);
d)  La Resolución  de esta Dirección General no  es,  en  consecuencia, un acto 
administrativo  abstracto,  sino  que  tiene  como  presupuesto  y  objeto  un  acto  de 
calificación del registrador, que no puede ser considerado por razón de su contenido 
como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de 
su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil;
e)  de  esto  se  sigue  que  la  naturaleza  de  acto  administrativo  que  tienen  las 
Resoluciones de esta Dirección General no permite, sin más, proyectar el régimen 
administrativo  general  sobre  su  regulación,  pues  esto  podría  determinar  efectos 
incompatibles con los principios del sistema registral;
f)  lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una 
remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que 
considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas 
que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo 
el ordenamiento;
g)  en concreto, los efectos del silencio o falta de resolución tempestiva se regulan 
en  el  artículo  327  de  la  Ley  Hipotecaria,  sin  que  exista  una  remisión  al  régimen 
administrativo del silencio administrativo; y,
h)  finalmente, esta conclusión queda confirmada a la vista de la evolución reciente 
de la legislación hipotecaria, a través de las distintas modificaciones introducidas, en la 
que se pone de manifiesto un propósito del legislador de subrayar el carácter específico 
del procedimiento de resolución de recursos por este Centro Directivo, especialmente en 
materia de silencio administrativo, respecto del régimen administrativo general. Así, se 
utiliza la expresión «desestimación presunta» (artículo 327, penúltimo párrafo, de la Ley 
Hipotecaria, según la redacción introducida por la Ley 62/2003), que apunta al carácter 
firme del silencio administrativo negativo y que ha sido por ello desterrada de la Ley de 
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común.
Por otra parte, se establece un régimen de caducidad automática del asiento de 
presentación en función de la extinción del plazo de interposición de la demanda civil 
contra la Resolución de esta Dirección General (artículo 327, penúltimo párrafo, de la 
Ley Hipotecaria, según la redacción introducida por la Ley 62/2003), el cual tendría poco 
sentido en el caso de que este Centro Directivo pudiera, y estuviera obligado, a dictar 
una Resolución posterior en sentido contrario. Mientras en la primera redacción de la Ley 
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común el silencio negativo tenía características más próximas a las de un acto presunto, 
en ciertas condiciones de carácter irrevocable, a partir de la Ley 4/1999 el silencio 
negativo se configura como una mera ficción que no permite sostener la existencia de un 
acto administrativo.
Por ello, la legislación hipotecaria constituye el marco normativo fundamental –de 
aplicación preferente, por tanto– que regula el desarrollo procedimental del recurso 
contra la calificación registral.
3.  Entrando en el fondo del asunto, entendiendo que lo que se ha querido es  e.
interponer  un  recurso  contra  la  calificación  registral,  entendida  ésta  como  la  no  w.b
cancelación del asiento solicitado por instancia, el recurso no puede ser estimado. 538ww
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calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si
la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier 
otra pretensión de la parte recurrente, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra 
la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por  tanto,  conforme  a  esta  reiterada  doctrina,  el  recurso  contra  la  calificación 
negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya 
practicados. No puede por tanto estimarse la pretensión de que se rectifiquen asientos 
que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.
Sólo con la conformidad de todos los titulares de derechos inscritos o a través de una 
acción  declarativa  de  rectificación  del  Registro  (cfr.  artículos  40  y  82  de  la  Ley 
Hipotecaria), siendo parte todos los interesados, podrá́ llevarse a cabo la rectificación 
pretendida.
4.  En  definitiva,  los  asientos  del  Registro  están  bajo  la  salvaguardia  de  los 
tribunales, conforme al artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria. Por tanto, las alegaciones del 
recurrente sobre la improcedencia de la cancelación practicada sólo pueden dirimirse en 
sede judicial.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.