BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89804
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12496 Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de 
una  escritura  de  elevación  a  público  de  un  acuerdo  de  constitución  en 
régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de 
elementos comunes.
En el recurso interpuesto por don A. S. R., en nombre y representación de la 
Comunidad de Propietarios (…), contra la calificación del registrador de la Propiedad de 
Irún, don José Ignacio Santos-Suárez Márquez, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de 
propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 3 de julio de 2019 por el notario de Hondarribia, 
don Rafael Luis Lacort Usieto, se otorgó la elevación a público de un acuerdo de 
constitución  en  régimen  de  propiedad  horizontal  y  estatutos  y  regularización  de 
titularidad de elementos comunes de una comunidad de propietarios.
En la citada escritura se exponía y manifestaba lo siguiente:
– Que los comparecientes representan a la comunidad de propietarios.
– Que la citada comunidad trae causa de una asociación de propietarios constituida 
en  el  año  1975  al  amparo  de  la  normativa  entonces  existente  del  derecho  de 
asociaciones.
– Que el día 18 de diciembre de 1999 se acordó la constitución de una comunidad 
de propietarios de esas parcelas aprobando unas mayorías y cuotas, y desde entonces 
ha venido funcionando con las mismas. Esta circunstancia no consta en el Registro de la 
Propiedad.
– Que actualmente hay una comunidad de propietarios de hecho sobre las parcelas 
que integran la citada asociación, y que «pese a la inexistencia de un título constitutivo, 
concurren  los  presupuestos  fácticos  de  existencia  de  complejo  inmobiliario  y 
organización y funcionamiento con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal».
– Que, como tal comunidad de propietarios, puede presentarse en el tráfico jurídico.
– Que sobre esta asociación y «comunidad» ha recaído sentencia del Juzgado de 
Primera Instancia número 1 de Irún, de 1 de septiembre de 2014, sentencia de la 
Audiencia Provincial de Guipúzcoa de fecha 30 de diciembre de 2015 y un Auto del 
Tribunal Supremo de fecha 6 de junio de 2018 –de inadmisión del recurso–, en las que 
se reconoce la situación de existencia de la comunidad de propietarios de hecho. Éstas 
se incorporan a la escritura por testimonio.
– Que  el  día  25  de  enero  de  2017  se  había  acordado  regularizar  la  situación  e
mediante la elevación a público del acuerdo de 18 de diciembre de 1999. bo
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determinaba la titularidad de los elementos, viales, instalaciones, redes, concesiones,
infraestructuras, servicios comunes y cualquier otro elemento o servicio de la comunidad  Bc
que estuviese destinado al servicio, uso y disfrute por el conjunto de los propietarios de 
parcelas  incluidas  dentro  del  ámbito  urbanístico,  delimitado  en  el  planeamiento  de 
Hondarribia e Irún, así como cualquier otro elemento que resultase determinado para el 
cumplimiento de la normativa urbanística vigente. En cuanto a los servicios y elementos 
comunes, describía la escritura los elementos e infraestructuras comunes a todos los 
propietarios de parcelas ubicadas dentro del ámbito de la urbanización, y en cuanto a la 
descripción de las parcelas que conformaban la comunidad de propietarios, se hacían 
constar  las  parcelas  que  actualmente  formaban  parte  del  ámbito  urbanístico  de  la 
urbanización y, por tanto, formaban parte de la comunidad de propietarios de parcelas. 
En cuanto a las cuotas de participación en los gastos y elementos comunes, la escritura 
señalaba expresamente que, dado que los estatutos aprobados en junta de fecha 18 de 
diciembre de 1999 establecían la participación en los gastos comunes por puntos, las 
cuotas  de  participación  deberían  considerarse  porcentualmente  como  un  quebrado, 
dividiendo el número de puntos correspondiente a cada parcela entre los puntos totales 
de parcelas que conforman la totalidad de la comunidad de propietarios y que asciende a 
la cantidad de 882,50 puntos.
El notario autorizante advierte expresamente de que «la eficacia civil y registral del 
acto de otorgamiento del título constitutivo mediante elevación a público del acuerdo de 
constitución  en  régimen  de  propiedad  horizontal  requerirá  el  consentimiento 
individualizado de todos y cada uno de los propietarios que integren el ámbito de dicha 
propiedad».
En  la  citada  escritura  se  expresaba  que,  para  la  regularización  de  los  elementos 
inmobiliarios y servicios, actualmente integrados en el patrimonio de la asociación hasta 
ahora titular, a los efectos de que estos pasen a su titularidad, en régimen de condominio 
indivisible de todos los propietarios integrantes de la comunidad o complejo inmobiliario, se 
hacía constar el contenido de unas sentencias firmes recaídas sobre los mismos –sentencia 
del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción  número  1  de  Irún,  de  fecha  1  de 
septiembre de 2014; sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de fecha 30 de 
diciembre de 2015; Auto del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2018–, de las que 
«resulta el pronunciamiento firme de que la integración en el patrimonio de la Asociación 
de  dichos  elementos  «lo  es  con  respecto  a  los  titulares  de  las  parcelas  de  la 
urbanización, con carácter únicamente formal e instrumental, limitada eficacia real de la 
transmisión que operará respecto a terceros, pero no ad intra, sin que en ningún caso se 
desconozca la realidad extra-registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y 
servicios cuya titularidad real corresponde a los propietarios de la urbanización como 
elementos inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y 
que  tiene  su  causa  en  las  necesarias  actividades  para  su  conservación  o 
mantenimiento»,  y  a  ello  cabe  añadir  los  pronunciamientos  judiciales  firmes  que 
literalmente resolvieron que «la indicada Asociación es una Comunidad de Propietarios 
de Hecho» lo cual podría indicar una continuidad o identidad material entre ambas 
entidades  a  efectos  de  la  pretendida  regularización  (…)».  Sobre  esto,  el  notario 
autorizante, advertía que nada prejuzga y que la regularización de estos elementos en el 
Registro, para pasar a ser elementos comunes del complejo inmobiliario, solo sería 
posible en caso de que la «titularidad meramente formal de la Asociación y material a 
favor de los propietarios y la reseñada continuidad entre la Asociación y la Comunidad 
de  Hecho»  proclamada  por  los  tribunales,  fuera  título  determinante  de  esta 
regularización, sin perjuicio de reiterar la necesidad de consentimiento individualizado de 
los propietarios. s
A continuación, mediante diligencias a la escritura, y otras escrituras de ratificación,  oe.
se adherían los propietarios al citado régimen mediante otorgamiento sucesivo, dejando  w.
abierta  la  posibilidad  de  que  todos  los  propietarios  puedan  formalizar  su  adhesión  496ww
vpoalrucnetlaarsia,  dau ralan teci tuand ap leaszcor iqtuurea  sye  scue rrpaebrate neel ndcíaia  3a1  dlae  cdoicmieumnbidraed d ed e2 0p1ro9p yie mtaeridoisa ndtee 
otras escrituras de ratificación durante el año 2020.
Mediante  escritura,  de  fecha  4  de  febrero  de  2021,  ante  el  mismo  notario,  se 
recapitulaban las adhesiones y ratificaciones producidas hasta esa fecha y resultaba que 
se  habían  adherido  y  ratificado  su  pertenencia  a  la  comunidad  de  propietarios  de 
parcelas  un  total  de  217  parcelas  (78%),  quedando  pendiente  de  formalizar  su 
ratificación 62 parcelas (22%). En esta escritura, se incorporaba descripción de todas las 
parcelas –279– que integraban la comunidad de propietarios.
II
Presentadas las referidas escrituras, junto con las adhesiones producidas, en el 
Registro de la Propiedad de Irún, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos de identificación del documento calificado.
Naturaleza: Escritura de Elevación a público de acuerdo de constitución en régimen 
de  propiedad  horizontal  y  estatutos  y  regularización  de  titularidad  de  elementos 
comunes.
Fecha: 03/07/2019.
Autorizante: Sr. D. Rafael Lacort Usieto n.º: 678/2019.
Ignacio Santos Suárez Márquez, registrador de la propiedad de Irún, notifica al 
presentante del documento de anterior referencia:
A)  Calificación negativa:
Antecedentes de hecho.
1.  Con fecha once de enero del año dos mil veintiuno fue presentada la escritura 
calificada,  causando  el  asiento  número  2486  extendido  en  el  tomo  50  del  Diario, 
habiéndose acreditado la presentación en la Oficina Liquidadora.
2.  El  día  28  de  enero  de  2021  fue  retirada  por  el  presentante,  sin  haberse 
practicado operación alguna.
3.  El pasado día veintiséis de febrero ha sido reportada la escritura objeto de 
calificación, en unión de escritura complementaria autorizada por el propio notario el 4 de 
febrero de 2021, protocolo 157.
3.  Para inscribir el documento presentado, es necesaria la autorización unánime de 
todos los propietarios de las fincas que forman parte del Complejo Inmobiliario que se 
pretende inscribir. Tal defecto ha sido advertido reiteradamente por el notario autorizante.
4.  También es necesaria la autorización administrativa pertinente.
Fundamentos de Derecho:
Conforme al párrafo 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación 
con el artículo 24.1 del mismo cuerpo legal introducido por la Ley 8/1999 de 6 de abril: 
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:..."Los 
acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o 
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o 
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de 
los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".
Conforme  al  párrafo  3.a)  del  artículo  10  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal: 
"Requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación 
del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de  e.
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos  w.
términos." 496ww
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julio,  sobre  Propiedad  Horizontal,  deberá  ser  autorizada  por  la  Administración 
competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, 
siendo  requisito  indispensable  para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se 
acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. 
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número 
y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean 
los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones 
que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento 
del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se 
considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad 
inmobiliaria  en  el  que  se  distingan  elementos  privativos,  sujetos  a  una  titularidad 
exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental 
y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos 
privativos.»
Por lo que, en consideración a los anteriores hechos y fundamento jurídico, se 
suspende la inscripción de la escritura calificada en tanto no se subsanen los defectos 
advertidos.
Contra la presente calificación registral (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ignacio 
Santos Suárez Márquez registrador/a de Registro Propiedad de Irún a día diez de marzo 
del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. S. R., en nombre y representación de 
una comunidad de propietarios, interpuso recurso el día 9 de abril de 2021 en el que, en 
síntesis, alegaba lo siguiente:
«A.  Sobre la autorización unánime de todos los propietarios (…)
1.1  Descripción de antecedentes y situación jurídica de la comunidad.
IV.  En  Junta  celebrada  el  día  18  de  diciembre  de  1999,  los  miembros  de  la 
Asociación de Propietarios de las parcelas, acordaron constituirse en Comunidad de 
Propietarios y aprobaron los estatutos de esa nueva comunidad. Por tal motivo, desde 
dicha  fecha  la  entidad  comenzó  a  funcionar  como  comunidad  de  propietarios 
sometiéndose en todo momento a la Ley de Propiedad Horizontal, aplicando de forma 
pacífica  los  citados  estatutos  aprobados  y  sin  impugnación  por  parte  de  ningún 
propietario [sic].
V.  Que verificada la constitución de la comunidad de Propietarios de Parcelas (...) 
para  el  cumplimiento  de  los  fines  anteriormente  expresados,  no  se  formalizó  una 
escritura  pública  de  constitución  de  comunidad  de  propietarios  ni  se  procedió  a  la 
inscripción  de  los  estatutos  aprobados  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  lo  cual  no 
resultaba relevante en orden a la existencia de la comunidad, por cuanto la inscripción 
en el registro no tiene carácter constitutivo del régimen de propiedad horizontal, dándose 
en todo caso los requisitos para la existencia de la comunidad de propietarios toda vez 
que, existía y existe una serie de elementos de carácter indivisible destinados al uso y 
servicio común de todos los propietarios de parcelas cuya determinación viene definida 
desde el año 1975 en los primitivos estatutos de la Asociación de Propietarios entonces  e.
constituida y en los estatutos de la nueva comunidad de propietarios constituida en el  w.b
año 1999. 496ww
dicieVmI.b reQ duee , 1d9e9l9 m yi sdmeo c omnofodrom, icdoamd oc ocno mlapsl efamceunlttaod ae sl ocso nEfsetraidtuatso sp oarp erol baartdícousl oe l6 1 d8e d lea 
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día 29 de octubre de 2009, se aprobaron unas nuevas Normas de Régimen Interior que,
sustituyendo  a  las  anteriores,  vienen  igualmente  a  completar  los  estatutos  de  la 
comunidad de propietarios aprobados en 1999.
VII.  Que, con ocasión de un procedimiento judicial en el que se cuestionaba la 
existencia de la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) en base a no haberse 
elevado a público el acuerdo de constitución y no haberse inscrito en el Registro de la 
Propiedad,  los  tribunales  han  resuelto  definitivamente  la  cuestión  admitiendo  la 
existencia de la Comunidad de Propietarios de Parcelas y la titularidad real de todos los 
propietarios  respecto  de  todos  los  elementos,  infraestructuras  y  servicios  comunes 
ubicados en la Urbanización. Así se ha pronunciado la Sentencia 74/2014 del Juzgado 
de  Primera  Instancia  n.º  1  de  Irún  de  fecha  1  de  septiembre  de  2014,  la 
Sentencia 347/2015 de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa (Sección Tercera) de 30 de 
diciembre de 2015 y el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de fecha 6 de junio 
de 2018.
VIII.  Que, por lo que se refiere a la titularidad real de los elementos comunes, 
infraestructuras,  servicios,  viales  y  zonas  verdes  de  la  Urbanización  (…),  las 
anteriormente citadas sentencias del Juzgado de Primera Instancia n º 1 de Irún de 1 de 
septiembre de 2014 y la de la Audiencia de Gipuzkoa de 30 de diciembre de 2015, 
concluyen en que corresponde a los propietarios de la urbanización.
La Sentencia 74/2014 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Irún de fecha 1 de 
septiembre de 2014 recaída en el procedimiento principal determinó que las funciones de 
la inicial Asociación de Propietarios (…), habían sido asumidas por la Comunidad de 
Propietarios de Parcelas y, por tal motivo, se acordó la disolución de la asociación. Así, 
en el fundamento de derecho cuarto, esta sentencia indicaba lo siguiente:
"...lo anterior pone de manifiesto que efectivamente un acuerdo de dejar de ser 
asociación y constituirse en comunidad de propietarios, lo que fue aprobado en la Junta 
de  diciembre  del  año  1999.  Que  tal  acuerdo  no  se  adoptara  con  la  unanimidad 
legalmente requerida no justifica que 15 años después se pretenda tal declaración de 
inexistencia de la Comunidad por nulidad de la Junta, pues aun aplicando el plazo 
máximo de caducidad de la acción de un año (artículo 18) el mismo estaría claramente 
sobrepasado...
Por último, decir que el hecho de que no se otorgara escritura pública y no se 
practicara la inscripción en el Registro de la Propiedad no determina la inexistencia de la 
Comunidad por no ser requisitos constitutivos... Lo expuesto determina la desestimación 
de la pretensión de que la Asociación demandada no ostenta la calificación jurídica de 
Comunidad de Propietarios..."
Y en base a lo indicado, la Sentencia falló lo siguiente:
Que,  con  estimación  parcial  de  la  demanda  interpuesta  por  la  Asociación  de 
propietarios de la Urbanización (…) frente a Asociación de Propietarios de Parcelas (...), 
debo declarar y declaro que:
1.  La Asociación demandada es una Comunidad de Propietarios de Hecho.
2.  Que como tal puede presentarse en el tráfico jurídico, así como a reclamar a los 
propietarios de parcelas o viviendas independientes que integran et A/U 3 de las normas 
subsidiarias de Planeamiento del Municipio de Hondarribia, así como los Polígonos 3 A, 
C,  E  y  F  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbana  del  Municipio  de  Irún  las 
correspondientes cuotas.
3.  La Asociación demandada tiene una finalidad y tipología contemplada en la  e.
Ley 7107 de Asociaciones de Euskadi. w.
4.  La Asociación no puede cumplir el único fin por el que existe. 496ww
diso5lv. ersSee. condena a la Asociación demandada a pasar por el anterior pedimento y a
cesi6ó.n  dNeo  osbera dse dcela rUar blaa nnizualicdiaódn  dye r epdleenso d dee irnefcraheos tdreu cltausra tsr edse le sacñroit u1r9a9s 9p, údbeli ccaess idóen   BOE-A-cable e
gratuita del año 2000 y de cesión de obras de urbanización y redes de infraestructuras 
de servicios del año 2002.
7.  No se declara la nulidad de las anotaciones registrales de las citadas escrituras 
públicas, así como de las posteriores a ellas, si las hubiera.
Esta Sentencia fue objeto de recurso por y, tras la tramitación oportuna, la Audiencia 
Provincial de Guipúzcoa dictó Sentencia de fecha 30 de diciembre de 2015 desestimó 
los dos primeros pedimentos de la demanda (…)
Que, por lo tanto, la citada Sentencia de la Audiencia Provincial que la Asociación de 
Propietarios de Parcelas (...) ratifica ostenta la condición jurídica de comunidad de 
propietarios y que debe disolverse, al haber asumido sus funciones la comunidad de 
propietarios desde el año 1999. Así, dice la indicada Sentencia lo siguiente:
Pág. 60.  ..."La Asociación demandada, en el año 1999, tras la reforma de la Ley de 
Propiedad  Horizontal  por  la  que  se  introduce  la  regularización  del  régimen  de  los 
Complejos Inmobiliarios privados, delibera y vota sobre la adaptación de los Estatutos a 
la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  y  si  los  nuevos  estatutos  no  son  aprobados  por 
unanimidad, la Asociación ha venido ejerciendo las funciones para las que se constituyó 
bajo el régimen jurídica de la propiedad horizontal a partir del año 1999, hecho declarado 
probado en la resolución recurrido que pasa incólume a esta alzada.
De forma que, desde aquella fecha, han sido los propietarios de las parcelas de la 
urbanización  quienes  han  venido  gestionando  y  decidiendo  todas  las  cuestiones 
referentes a los intereses comunes de la urbanización y si la asociación ha subsistido 
como persona jurídica propiamente dicha, ha carecida de funcionamiento material o real 
como tal asociación, en cuanto que los fines que con la constitución de dicha asociación 
se perseguían, han sido asumidos por los propietarios.
Pág. 58.  "...sin que la Sala pueda compartir el reproche que la parte apelante 
realiza respecto a la utilización de la expresión comunidad de hecho, cuando es claro 
que  lo  que  expresa  es  la  concurrencia  de  presupuestos  fácticos  de  existencia  de 
complejo inmobiliario y organización y funcionamiento con arreglo a la Ley de Propiedad 
Horizontal pese a la inexistencia de título constitutivo. Basta la lectura del razonamiento 
jurídico cuarto de la resolución recurrida.
Como se ha indicado, la Audiencia hace suyo el fundamento de derecho cuarto de la 
Sentencia dictada en fecha 1 de septiembre de 2014 que pone de manifiesto la efectiva 
constancia de un acuerdo de dejar de ser asociación y transformarse en comunidad de 
propietarios con los mismos fines, derechos y obligaciones, lo cual fue aprobado en 
Junta celebrada el 18 de diciembre de 1999.
En cuanto a las infraestructuras y servicios comunes de la Urbanización, indica la 
referida Sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa (…)
Pág. 61.  Todo lo razonado lleva a la Sala a concluir que la integración en el 
patrimonio de la Asociación demandada de los viales, zonas verdes, espacios libres y 
redes  de  infraestructuras,  lo  es  con  respecto  a  los  titulares  de  las  parcelas  de  la 
urbanización, con carácter únicamente formal o instrumental, limitada eficacia real de la 
transmisión que operará frente a terceros, pero no «ad intra», sin que en ningún caso se 
desconozca la realidad extra-registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y 
servicios cuya titularidad real corresponde a los propietarios de la urbanización como 
elementos inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y 
que tiene su causa en las necesarias actividades para su conservación o mantenimiento.
Finalmente, en fecha 6 de junio de 2018 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha  e
dictado Auto en el procedimiento de Recurso de Casación e Infracción Procesal n º  bo
710/2016  interpuesto  por  la  Asociación  de  Propietarios  de  Urbanización  contra  la  496ww
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"Todo lo razonado lleva a la Sala a concluir que la integración en el patrimonio de la 
Asociación  demandada  de  los  viales,  zonas  verdes,  espacios  libres  y  redes  de 
infraestructuras lo es con respecto a los titulares de las parcelas de la urbanización con 
carácter únicamente formal o instrumental, limitada eficacia real de la transmisión que 
operará frente a terceros, pero no 'ad intra' sin que en ningún caso se desconozca la 
realidad extra registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y servicios cuya 
titularidad  real  corresponde  a  los  propietarios  de  la  urbanización  como  elementos 
inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y que tiene su 
causa en las necesarias actividades para su conservación y mantenimiento" (…)
Es decir, que la titularidad formal de la asociación de los viales, zonas verdes, 
espacios libres y redes de infraestructuras es meramente formal o instrumental, de 
manera que los titulares reales de tales elementos comunes son los propios titulares de 
las parcelas de la urbanización, que son los que vienen obligados a contribuir a los 
gastos  derivados  de  su  conservación  o  mantenimiento,  así  como  a  verificar  el 
cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de propietario.
IX [sic].  Por otra parte, en el indicado procedimiento judicial se ha dictado Auto 
de 22 de diciembre de 2016 del Juzgado de Primera Instancia n º 1 de Irún que ordena el 
cumplimiento de lo dispuesto en la sentencia dictada el 1 de septiembre de 2014 que, 
entre otros pronunciamientos ya comentados, condena a la asociación a disolverse por 
haber asumido sus funciones la comunidad de propietarios y corresponder la titularidad 
real de los elementos y servicios a los propietarios de la urbanización como elementos 
inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y que tienen su 
causa en las necesarias actividades para su conservación o mantenimiento (…)
VIII [sic].  Que, a la vista de lo anterior, en Junta General Extraordinaria de la 
Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) celebrada el día 25 de enero de 2017. previa 
convocatoria realizada en legal forma y de acuerdo con los estatutos, con la asistencia 
de 83 propietarios que representan un 34,22% del total de cuotas de participación, en 
segunda convocatoria, se adoptaron los siguientes acuerdos:
Punto 2 del Orden del día.  De acuerdo con lo dispuesto en el Auto de 22 de 
diciembre de 2016 de la UPAD de Primera Instancia n º 1 de Irún, que ordena a la 
Asociación de Propietarios de Parcelas (...) a cumplir con lo dispuesto en la sentencia 
dictada  en  fecha  1  de  septiembre  de  2014  en  virtud  de  la  cual,  entre  otros 
pronunciamientos,  se  condena  a  la  Asociación  demandada  a  disolverse  por  haber 
asumido  sus  funciones  la  Comunidad  de  Propietarios  de  Parcelas  (...)  desde  su 
constitución por acuerdo de 18 de diciembre de 1999, se acuerda dar cumplimiento a la 
orden de disolución formal de la asociación y proceder a la inscripción de la disolución en 
el Registro de Asociaciones del País Vasco, facultando expresamente al Presidente de la 
comunidad y a los miembros de la Junta de Gobierno para que procedan a llevar a cabo 
todas las actuaciones necesarias a tal efecto.
Punto 4 del Orden del día.  La Asamblea acuerda proceder a la regularización de la 
titularidad de los elementos, viales, instalaciones, redes, concesiones, infraestructuras, 
servicios  comunes  y  cualquier  otro  elemento  o  servicio  de  la  comunidad  que  esté 
destinado al servicio, uso y disfrute por el conjunto de los propietarios de parcelas 
incluidas dentro del ámbito urbanístico (…) delimitado en el planeamiento de Hondarribia 
e Irún, así como cualquier otro elemento que resulte determinado para el cumplimiento 
de la normativa urbanística vigente, facultando para ello expresamente al presidente de 
la Comunidad de propietarios.
Punto 5 del Orden del día.  La Asamblea acuerda realizar y suscribir cuantos actos y  e.
documentos  públicos  y  privados  resulten  necesarios,  incluso  ejercicio  de  acciones  w.b
judiciales, para la efectividad de todo lo anterior y la completa inscripción en el Registro  496ww
dCeo mlau Pnridoapdie ddea dp rdoep ileat acroiomsu.nidad, facultando para ello expresamente al presidente de la
ComSuen ipdraodto dceo lPizrao pcieertatifriicoasd coo nd ee l loviss taoc buueerdnoos d ienld picreasdiodse netem.itido por el secretario de la
1.2  Descripción de servicios y elementos comunes.
En cuanto a los servicios y elementos comunes, describe la escritura de forma 
expresa,  como  elementos  e  infraestructuras  comunes  a  todos  los  propietarios  de 
parcelas ubicadas dentro del ámbito de la Urbanización (…) los siguientes: (…)
En  cuanto  a  la  descripción  de  las  parcelas  que  conforman  la  Comunidad  de 
Propietarios, en la escritura se hizo constar que actualmente forman parte del ámbito 
urbanístico de la Urbanización (…) y, por tanto, forman parte de la Comunidad de 
Propietarios de Parcelas (...) las fincas cuyos datos registrales constan descritos en la 
relación de fincas protocolizada con la escritura. Dicha relación es la que consta en la 
relación aportada finalmente en escritura complementaria de la de 3 de julio de 2019, 
otorgada el día 4 de febrero de 2021 bajo el número 157 de su protocolo, a cuyo 
contenido nos remitimos.
Se protocoliza igualmente con la escritura planos certificados por los Ayuntamientos 
de  Irún  y  Hondarribia  en  los  que  consta  la  relación  de  parcelas  integrantes  de  la 
Urbanización (...), concordantes con el anexo protocolizado.
Asimismo, se indica en la escritura que sin perjuicio de que la pertenencia a la 
Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) viene definida como una situación ob rem 
por la propia ubicación física de las parcelas dentro del ámbito de la Urbanización (...), 
todos los propietarios de parcelas deberán ratificar y adherirse personalmente a la 
presente escritura de forma personal.
A tal efecto, se concede un plazo de hasta el día 31 de diciembre de 2019 para que 
todos los interesados formalicen su adhesión a la presente escritura, transcurrido el cual 
se cerrará la misma, debiendo la Comunidad solicitar el auxilio judicial para la inscripción 
registral de la pertenencia a la Comunidad de propietarios de aquellas parcelas que no 
se hayan adherido.
1.4  Elevación a Público del acuerdo de constitución de Comunidad de Propietarios 
de Parcelas (...) y regularización de la titularidad y régimen de Propiedad Horizontal.
Por medio de la citada escritura, se formalizó, por tanto, la elevación a público del 
acuerdo de Constitución de la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) adoptado en 
Junta General celebrada el día 18 de diciembre de 1999 a la que pertenecen las fincas 
relacionadas en el expositivo anterior, así como los estatutos de la comunidad aprobados 
en dicha Junta.
Asimismo, proceden a regularizar la titularidad real de las obras, infraestructuras, 
servicios  y  elementos  comunes  descritos  en  el  expositivo  IX  anterior  que,  si  bien 
constaban inscritos nominal y fiduciariamente a nombre de la Asociación de Propietarios 
de Parcelas (...), su titularidad real corresponde, como reconocen las sentencias antes 
señadas [sic], a la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) que asumió realmente las 
funciones de aquélla tras el acuerdo de 18 de diciembre de 1999.
1.5  Otorgamiento de la escritura (…)
1.6  Cuotas. En cuanto a las cuotas de participación en los gastos y elementos 
comunes, la escritura señala expresamente que, dado que los estatutos aprobados en 
junta de 18 de diciembre de 1999 establecen la participación en los gastos comunes por 
puntos, las cuotas de participación deberán considerarse porcentualmente como un 
quebrado, dividiendo el número de puntos correspondiente a cada parcela entre los 
puntos totales de parcelas que conforman la totalidad de la Comunidad de Propietarios y 
que asciende a la cantidad de 882,50 puntos. e.
1.7  Relación de consentimientos individualizados y otorgamiento sucesivo. w.
ComAu npiadratdir  ddee  Persotep iemtaormioesn, tfoo,r mtoadliozsa nlo ssu  peroxpprieetsaar iorast idficea cpiaórnc eyl aasd hpeesrtieónne acile cnotenste nai dlao 
dlaes  lqau ees rcersituulrtaa nfo tritmulaalrizeasd aa ,l ar aCtioficmauronnid alad  ddeec lParroapciieótna rdioes  pdeer tePnaercnecliaas d (e.. .l)a cso pnasrtictueildaas  deen 
virtud de acuerdo adoptado en Junta General celebrada el día 18 de diciembre de 1999
asumiendo las funciones de la anterior Asociación de Propietarios de Parcelas (…) y 
asumen y ratifican el contenido de los estatutos de la Comunidad aprobados en junta 
de 18 de diciembre de 1999, la descripción de los elementos comunes reseñados en 
esta escritura y las cuotas de participación asignadas en los estatutos para cada parcela 
y solicitan al Sr. Registrador de la Propiedad que inscriba en el Registro de la Propiedad, 
en cada finca registral, la pertenencia de sus respectivas parcelas a la citada comunidad.
Transcurrido  el  plazo  fijado  para  la  ratificación  voluntaria,  quedaría  cerrada  la 
adhesión voluntaria, reservándose la Comunidad y los comuneros adheridos el ejercicio 
de acciones judiciales para proceder a la inscripción registral de la pertenencia a la 
Comunidad de aquellas parcelas que no se hubieran adherido en dicho plazo.
Y respecto a dicha acción judicial, se prevé expresamente en la escritura que, en el 
supuesto  de  que  el  procedimiento  judicial  que  debiera  instarse  para  proceder  a  la 
declaración de que todas las parcelas ubicadas dentro del ámbito de la Urbanización (...) 
forman parte de la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...), finalizase con resolución 
firme que no estimara que las citadas parcelas demandadas no pertenecen a la indicada 
Comunidad de Propietarios, las cuotas de participación porcentuales de las parcelas que 
sí forman parte de la comunidad serán ajustadas proporcionalmente respecto al número 
total de puntos que definitivamente resulte de la totalidad de las parcelas efectivamente 
pertenecientes a la comunidad en relación con los puntos asignados a cada parcela en 
los estatutos aquí protocolizados.
Se autoriza, además, a los otorgantes a que cualquiera de ellos, con plenitud de 
atribuciones, pueda, una vez cerrado el plazo de adhesión voluntaria, comparecer ante 
Notario para otorgar una diligencia de cierre donde se elabore una relación de todas y 
cada una de las fincas adheridas en este periodo, numerándolas de forma correlativa, 
traduciendo  las  indicadas  cuotas  por  puntos  a  cuotas  porcentuales  y  completando 
cualquier otro dato o circunstancia necesaria para la inscripción en el Registro de la 
Propiedad del complejo inmobiliario, en particular los requisitos prevenidos por el art. 5 
de la Ley de Propiedad Horizontal. Estas mismas facultades se les atribuyen, para, en 
escritura final complementaria, realizar todas las menciones necesarias a la vista del 
resultado de la acción judicial que se instaría respecto de hipotéticos propietarios no 
adheridos.
1.8  Consentimiento individualizado.
El consentimiento individualizado de pertenencia a la comunidad de propietarios de 
referencia, ha sido prestado voluntariamente hasta el momento por los propietarios 
de 217 parcelas, quedando pendiente de formalizarse por los restantes propietarios.
Esto no implica la imposibilidad de inscripción de la Comunidad de Propietarios, sino, 
a lo sumo, la suspensión de la inscripción en la finca registral de la anotación de 
pertenencia de unas parcelas determinadas, a la comunidad de propietarios, en tanto no 
se obtenga dicho consentimiento individualizado o, en otro caso, la resolución judicial 
correspondiente.
Así, es procedente, al menos, la inscripción registral de la comunidad de propietarios 
de Parcelas (…) mediante la apertura de hoja correspondiente.
2.  El título constitutivo de la propiedad horizontal. Constitución de la Comunidad 
en  1999  y  preexistencia  fáctica  y  jurídica.  La  escritura  calificada  no  supone  la 
constitución ex novo de la comunidad, sino la regularización de la misma.
La  elevación  a  público  de  los  acuerdos  de  constitución  de  comunidad  y  de  s
aprobación de estatutos en la escritura ahora calificada objeto del presente recurso, no  oe.
fSsouirmpmoLpanalele  dme elleae nl vaata edsc,ioi tóupsnaec ci aóipó nprn oúd cfbeáel cidcuteoinc   ayan   yulla aeju  virnfoíosd rcaimcrcaiapu lcyeiziaróda nroce i dócnoeni n  lleoaanc  cci dooeamns scdutreinitt uuildacra aicód on pmn úeoubx nlm icindaooa dvddiof.ei c dalea,   nlraie  pgcauorlmaar uibzniaeidcnai ódnn.i    2021-12496n https://www.
para mal, la situación jurídica anteriormente existente, más allá de la regularización
formal de la titularidad de los elementos comunes y de la constancia registral en la finca
registral  correspondiente,  de  la  pertenencia  a  la  comunidad  de  todas  las  parcelas 
ubicadas en la Urbanización (...).
La jurisprudencia ha consagrado que la Comunidad de Propietarios existe en todo 
caso y estará regida por la normativa de la LPH desde que se dan los presupuestos 
contemplados  en  el  artículo  396  del  Código  Civil.  Esta  jurisprudencia  por  todas, 
Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1987 y la Sentencia de la Audiencia 
Provincial de Guipúzcoa de 29 de marzo de 2001 -considera que la Comunidad de 
Propietarios nacería, aunque la Declaración de Obra Nueva y Constitución en Régimen 
de Propiedad Horizontal se haya llevado a cabo sin la preceptiva concurrencia de todos 
los condóminos.
En cualquier caso, la carencia o nulidad del título constitutivo resulta intranscendente 
en orden a la aplicación del régimen de propiedad horizontal en et supuesto que ahora 
nos ocupa, siendo numerosa la Jurisprudencia que avala la existencia de una propiedad 
horizontal de hecho a pesar de la ausencia o de la nulidad del título constitutivo, ya que 
ésta se configura, estructura, y nace legalmente, desde el momento mismo de la división 
de un inmueble. Cabe destacar, a estos efectos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 
de Julio de 1991, la Sentencia del 1 de febrero de 1995, la Sentencia de la Audiencia 
Provincial de León de 26 de diciembre de 1995.
En la misma línea, el artículo 2 LPH, que expresamente prevé la aplicación de la Ley 
a las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad 
horizontal y a los complejos inmobiliarios privados.
Así,  si  bien  es  cierto  que  no  existía  una  escritura  pública  que  determinara  la 
naturaleza común de determinados elementos (ahora ya está otorgada el 3 de julio 
de 2019 en la escritura objeto de calificación), no es menos cierto que existen elementos 
de carácter indivisible –viales, zonas verdes, instalaciones, infraestructuras y servicios– 
destinados al uso y servicio común de todos los propietarios de parcelas que posibilitan 
la consideración como conjunto inmobiliario en los términos del artículo 24 LPH. Sin 
olvidar, además, que la determinación de cuáles son esos elementos comunes de uso y 
utilización común vienen definida desde el año 1975 en los primitivos estatutos de la 
Asociación de Propietarios entonces constituida, en la normativa urbanística del ámbito 
de referencia y en el acuerdo de constitución y estatutos de 1999.
Es decir, que existe una definición de los servicios, elementos e infraestructuras de 
uso común y cuyo sostenimiento corresponde de forma obligada a todos los propietarios 
de parcelas incluidas dentro del ámbito urbanístico de (…), debiendo tenerse en cuenta, 
en todo caso, que el artículo 396 CC define como elementos comunes a «todos aquellos 
necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas», cerrando la relación 
que hace con «cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza 
o destino resulten indivisibles».
La Audiencia Provincial de Gipuzkoa en Sentencia de fecha 14 de marzo de 2013, 
confirma la existencia de la comunidad de propietarios, al afirmar:
"Ciertamente,  la  Asociación  de  Propietarios  de  Parcelas  (...)  constituye  una 
Comunidad  de  Propietarios  sometida,  de  conformidad  con  lo  determinado  en  sus 
Estatutos, a la Ley de Propiedad Horizontal y, más puntualmente, al artículo 9.1.e) de la 
misma,  el  cual  determina  que  todos  los  copropietarios  de  la  comunidad  «deberán 
contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente 
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus 
servicios, cartas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
Finalmente, la propia Audiencia Provincial de Gipuzkoa en la citada Sentencia de  bo
fecha 30 de diciembre de 2015 determina que la Comunidad de Propietarios de Parcelas  496ww
a(.ñ..o)  s1e9 9c9o, nasstiutumyióe nbdaoj ol oesl  frinéegsim deen  ljau rípdriicmoi tidvae  alas opcriaocpiióend adde  hporroizpoienttaarl ioas . pAadrteirm  dáes,l 
fheacchiean d0o1 /0s9u/1y4o  peol r feuln dJaumzgeandtoo  ddee  Pdriemreecrah oI nsctuaanrctoia , dceo nlfair mSa enlat eenxciisat endciciata ddae   uenn 
acuerdo de dejar de ser asociación y constituirse en comunidad de propietarios aprobado
en  Junta  de  18/12/99,  lo  que  confirma  la  calificación  jurídica  de  Comunidad  de 
Propietarios.
En cuanto a las infraestructuras y servicios de la Urbanización, la referida Sentencia 
de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa confirma igualmente que la titularidad de la 
asociación de los viales, zonas verdes, espacios libres y redes de infraestructuras lo es 
con respecto de los titulares de parcelas de la urbanización con carácter meramente 
formal o instrumental, por tratarse de elementos inmobiliarios con una vinculación ob rem 
a sus respectivas parcelas privativas.
Y esto implica un expreso reconocimiento de la situación fáctica y jurídica previa a la 
elevación a público del acuerdo de constitución de la comunidad (…)
También en este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de 
abril de 2009 que dice: «La Jurisprudencia de esta Sala en las sentencias de 26 de junio 
de 1995 y 5 de julio de 1996 tiene reconocida la validez de las supracomunidades, 
comunidades  planas  o  de  urbanizaciones,  respecto  de  las  cuales  se  admite  la 
coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia 
y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la 
comunidad sobre la propia urbanización.
Lo relevante es que de ésta última son parte integrante todos y cada uno de los 
propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento 
individual, ya se trate de edificios o de cada uno de los pisos o locales que lo compongan 
de estar dividido en régimen de propiedad horizontal típica, ya, como es el caso, de 
meras fincas en las que se ha proyectado edificar.
Por tanto, a los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las 
normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible,... que existan propietarios 
distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve 
aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al 
menos,  sobre  elementos  inmobiliarios,  viales,  instalaciones  o  servicios  –artículo  24 
LPH–, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento 
de los privativos (RDGRN de 5 de abril de 2002).
En esta línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008, dispone 
que «basta para la calificación como complejo [sic] inmobiliarios la existencia de un 
régimen de  copropiedad o  de titularidad  compartida sobre instalaciones o servicios 
inherente  al  derecho  de  propiedad  privativo  sobre  los  respectivos  inmuebles  que 
conforman el complejo, aunque se no se trate de una copropiedad en sentido propio.
En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se 
caracteriza  a  los  complejos  inmobiliarios  «por  la  existencia  de  una  pluralidad  de 
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un 
régimen de limitaciones y deberes entre los mismo, con vocación de pertenecer a una 
multiplicidad  de  titulares,  para  la  consecución  y  mantenimiento  de  las  intereses 
generales y particulares de los partícipes».
Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se 
refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de 
conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre 
cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o 
servicios.
Dándose por tanto esta situación fáctica (aun prescindiendo de la existencia de título 
de constitución), a ella le es de aplicación el régimen jurídico de la LPH y, por tanto, de 
todos sus preceptos de carácter imperativo, no susceptibles de efusión en virtud de  s
pacto estatutario, entre los que se encuentra el 9.5 LPH en lo referente al deber que  oe.
tiene todo propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el  w.
título  o  a  lo  especialmente  establecido,  a  los  gastos  generales  para  el  adecuado  496ww
ssousstceenpimtibielenst o ddee l iinndmivuideubaleli,z ascuisó ns, erevsic iodse, ccira, rgaa s loys  regsapsotnossa bigliednaedreasle sq,u ed entoe rsmeianna 
especialmente la obligación de todos los propietarios de pertenencia a la Comunidad de
Propietarios  de  Parcelas  (...)  con  los  derechos  y  obligaciones  inherentes  a  tal 
pertenencia.
En  el  presente  supuesto,  nos  encontramos  no  sólo  ante  una  situación  fáctica 
reconocida  por  los  tribunales,  sino  ante  el  otorgamiento  de  la  escritura  pública  de 
elevación a público del acuerdo de constitución de la comunidad adoptado el 18 de 
diciembre de 1999, con la descripción de las fincas privativas y de los servicios y 
elementos comunes, en los términos requeridos por los artículos 3, 5 y 24 LPH, por lo 
que  ninguna  duda  cabe  de  la  pertenencia  de  todas  las  parcelas  ubicadas  en  la 
Urbanización (...) a la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...).
El reconocimiento de la realidad fáctica y la adecuación de la realidad registral a 
aquélla ha sido expresamente sostenido por esa Dirección General. Así, a modo de 
ejemplo,  la  Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública señala que «esta Dirección General ha considerado que 
debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del 
tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que 
recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y 
que  puede  no  hayan  tenido  el  adecuado  reflejo  registral,  lo  que  unido  a  la  razón 
inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de 
sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente 
de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro 
está  llamado  a  reflejar  acuerdos  propios  de  un  régimen  de  propiedad  horizontal, 
subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal 
índole que recoja intereses específicos».
3.  La  normativa  urbanística  determina  que  los  propietarios  del  ámbito  de  la 
Urbanización  (...)  forman  una  Comunidad  de  Propietarios  y  vienen  obligados  a  la 
conservación de la urbanización.
El  planeamiento  general  de  Irún  y  Hondarribia  contempla  expresamente  que  la 
Urbanización (...) configura un ámbito de titularidad privada, realizado en base al Plan de 
Ordenación  (...)  aprobado  en  marzo  de  1968,  con  los  reajustes  de  delimitación 
establecida en las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Hondarribia de 1997, cuya 
delimitación viene definida por planeamientos urbanísticos vigentes de los municipios de 
Hondarribia y de Irún (…)
Es  decir,  que  expresamente  la  legislación  del  suelo  determina  que  en  las 
urbanizaciones  de  titularidad  privada  la  obligación  de  mantenimiento  recae 
exclusivamente en sus propietarios, individualmente o en comunidad, según las normas 
propias del régimen de propiedad horizontal o como se hubiera establecido al efecto. 
Así, la propia normativa urbanística remite a la legislación sobre propiedad horizontal.
Y en este sentido se han pronunciado también las sentencias del Juzgado de lo 
Contencioso-Administrativo y del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, devenidas 
firmes, que confirmaron el carácter privado de tos viales e infraestructuras comunes de la 
Urbanización (...)
4.  La falta de inscripción del título constitutivo en el registro de la propiedad.
Es mayoritaria la doctrina y la jurisprudencia que consideran irrelevante que se haya 
otorgado la escritura pública de división horizontal, a los efectos constitutivos de su 
existencia,  ya  que,  como  ha  quedado  dicho,  ésta  se  configura,  estructura,  y  nace 
legalmente, desde el momento mismo de la división de un inmueble. Por consiguiente, 
cabe sostener que la inscripción no es constitutiva del régimen de propiedad horizontal ni 
directamente necesaria. e.
En este punto, la Ley de Propiedad Horizontal no se ha separado del sistema de  w.b
voluntariedad de la inscripción sentada en el Registro de la Propiedad, llegándose a  496ww
deciCr rqitueer ioe l atívtualloa dcoo npsotirt uretivitoe rnaod ap rJeucriissap rsuud iennscciraip, cdióen e enntr ee l lRa eqguiest rcoa dbee  ldae Psrtaocpaierd laad S.TS
ndoev 2ie8m dber eju dneio  1d9e9 189, 8la6 , SlaA PS ednete nCcóiard doeb ala d Aeu 1d3ie ndceia a Pbrroil vdinec ia2l0 0d0e,  Blaa rcSeelonntean cdiea  1d0e  dlae 
Audiencia Territorial de Barcelona de 1 de marzo de 1972, la SAT de Las Palmas de 31 
de Julio de 1979.
5.  En cuanto al régimen legal de las urbanizaciones privadas. Comunidades de 
hecho. No cabe exigir título constitutivo.
El  Tribunal  Supremo  ha  admitido  la  existencia  y  definido  la  naturaleza  de  las 
denominadas mancomunidades, con forma de urbanizaciones u otras, en Sentencias 
TS 18 de Abril 1988, STS 13 de Marzo 1989, STS 23 de Septiembre 1991, STS 2 de 
Diciembre 1994 o STS 26 Junio 1995, pero en todo caso referidas a la coexistencia de 
dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con 
pluralidad de viviendas y la de la urbanización o supracomunidad, cada una con sus 
propios  cometidos  comunitarios,  pero  sometidas,  en  cuanto  a  su  constitución  y 
funcionamiento, con carácter supletorio, a la LPH, sin que exista inconveniente legal en 
admitir que la defensa de los intereses comunitarios que extravasaran los propios de 
cada edificio fueran asumidas por la comunidad de la urbanización, como encargada de 
gestionar y administrar los elementos comunes generales de la mancomunidad.
Doctrina  que  se  recoge  en  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  311/200415  de 
abril 2004, Rec. 826/1998, que señala:
"En efecto, en los momentos en que acaecieron los hechos objeto del actual proceso 
con respecto a las urbanizaciones privadas, y, en concreto, en su regulación de normas y 
efectos existía una verdadera laguna legal, que hacía que la misma estuviese regida por 
la voluntad de los particulares propietarios, y a falta de pacto de los mismos con carácter 
subsidiario por la normativa de la Propiedad Horizontal, y como consecuencia lógica de 
todo ello había de tener muy en cuenta la jurisprudencia de esta Sala, interpretativa de 
dicha Ley. Sin embargo, hoy por hoy, la cuestión de la actividad de las urbanizaciones 
privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la 
Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  de  Propiedad  Horizontal,  y  denomina  a  dichas 
urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados.
Se dice todo lo anterior porque la antedicha laguna legal lógicamente debe de ser llenada 
teniendo en cuenta, entre otros datos, el devenir histórico legislativo, y por ello será preciso 
afirmar  que  la  regulación  en  aquellos  tiempos  de  dichas  urbanizaciones  –complejos 
inmobiliarios privados, hoy también denominados en la doctrina científica de una manera 
coloquial de propiedad horizontal ‘tumbada o plana’– estuvieron y están regidos por las 
normas de la Propiedad Horizontal.
Sin que, por otra parte. pueda exigirse en el presente caso la necesidad esencial. 
dada  la  naturaleza  del  inmueble.  de  un  título  constitutivo-sentencias  TS  de  21  de 
septiembre de 1991 y STS 26 de junio de 1995, Rec. 406/1992», Sentencia del Tribunal 
Supremo 17 de julio 2006.
Ciertamente,  tal  y  como  se  expone  en  la  Sentencia  recurrida,  esta  Sala  viene 
admitiendo la existencia de propiedades horizontales de hecho. Así, en la Sentencia de 1 
de febrero de 1995 que, por error, se ha citado en la resolución impugnada como de 
fecha 10 de febrero de 1995, dando lugar a cierta confusión a la hora de argumentar el 
recurso-, pero también más recientemente. en Sentencia de 25 de marzo de 2004, se ha 
admitido su posible existencia y la aplicación a las mismas de la Ley de Propiedad 
Horizontal, con capacidad para adoptar acuerdos válidos.
Igualmente, en Sentencia de 7 de abril de 2003, con cita de las sentencias de 28 de 
mayo de 1985, 20 de febrero de 1990 y 16 de junio de 1995, se indica, con referencia a 
un Conjunto Residencial, y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la  e
Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había  bo
declarado la posible existencia de un régimen de facto sin que el título constitutivo sea  496ww
etalemmpeonctoo  los uesst alan ciniaslc rpipacriaó nl ae ne exli sRteengciisat roy,  rfeuqnuciisoitnoa mquieen itgou adlme elnat eC coamreucnei ddaed ,e fceocmtoos 
Ccoonnssteitcuutievonste, mseinnote , sliam pSleemnteenntcei a ar eecufercritdoas  edse  copnufbolircmidea da  yla  edno ctcruinaan toju rias prtuedrceenrcoisa.l 
expuesta en cuanto a la posibilidad de existencia de propiedades horizontales de hecho.
En cualquier caso, se está ante un conjunto urbanístico, en el que existen zonas 
habitadas, viales de acceso, y zona deportiva y recreativa (sobre cuyo régimen de 
contribuciones recaen acuerdos de la Comunidad). por lo que el punto de partida de la 
existencia elementos comunes en dicha Urbanización por la Sentencia impugnada no 
carece  de  sustento  probatorio  alguno.  Finalmente,  respecto  de  las  facultades 
representativas del presidente de la Comunidad, no se produce infracción del artículo 12 
de la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción vigente al tiempo de interposición de 
la demanda, por cuanto se ha tenido por acreditado su nombramiento como tal y el estar 
facultado por la Comunidad aclara para el ejercicio de la acción.
Por otra parte, constituye doctrina de esta Sala que el presidente de la Comunidad 
está  investido  de  un  mandato  suficiente  para  defender  en  juicio  y  fuera  de  él  los 
intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los 
elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular, salvo 
oposición expresa o formal de éstos, que no se da en el supuesto de autos (Sentencia 
del Tribunal Supremo 16 de octubre de 1995, que cita otras, como las de 12 de febrero 
de 1986 y 7 de diciembre de 1987)". Sentencia del Tribunal Supremo 1.ª 17 de enero 
de 2008 recurso 5804/2000:
"Ciertamente, la jurisprudencia de esta Sala ha destacado el carácter preponderante 
de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad dentro del régimen de la 
propiedad horizontal –extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las 
denominadas propiedades tumbadas–, pues son los derechos privativos sobre los pisos 
la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad 
económica y social.
Conforme a ese carácter instrumental de tos elementos comunes, se deben tolerar 
las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes, exija la 
normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser útiles según 
su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e invasión de los 
elementos comunes".
Por lo que hace referencia al concepto de complejo inmobiliario, viene definido en el 
artículo 24.1 LPH al disponer "El régimen especial de propiedad establecido en el 
artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que 
reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o 
parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) 
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se 
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho. en una 
copropiedad  indivisible  sobre  otros  elementos  inmobiliarios,  viales,  instalaciones  o 
servicios".
De esta definición se deriva que se ha de dar una propiedad separada, en el sentido 
tanto del artículo 396 Código Civil como de la propia Ley Propiedad Horizontal, y tal 
propiedad se concibe corno una titularidad simple sobre pisos, locales u otros bienes 
susceptibles de aprovechamiento independiente, análogos a éstos. Debe haber unos 
bienes o servicios comunes de titularidad distinta a la individual, que generen derechos y 
obligaciones comunes (Sentencia 654/2006 Audiencia Provincial de Madrid Sección 10 ª 
27 de noviembre de 2006, Rec. 143/2006).
A  los  elementos  comunes  se  alude,  aunque  en  términos  generales,  en  el 
artículo  24.2  b)  Ley  de  Propiedad  Horizontal  al  señalar  que  "El  título  constitutivo  s
contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,  oe.
vienixamhleoaLsbua,is  litiaminvrsaeiot na, cl(maitóaconimos ntpdreáoesnc  odey ol esslamee  reevdnnicet otiléo srs ma crcitonoícmomusulu onpn eaesr3se 9"c,q6 iud ceooC smó seodel  i garheortaq íccuCueisl iovite iol3n) ,.  i1me pbspe)or redsos e c dlieaonn sdm  ibiacslerumt íacadluq eLlulo eisecy or" .nnojcu ansetoos    2021-12496n https://www.
ejemplificativa, y que no excluyen, el que pueda haber otros diferentes. así algunos en
forma de derecho, corno en el caso de las servidumbres (aptas y suficientes para
generar, como elementos comunes y puntos de conexión, un complejo inmobiliario), y en 
cuanto a «los servicios» y para su interpretación suministra una pauta el artículo 17 LPH 
que los menciona.
En todo caso, el artículo 24.2 b) al referirse a la propiedad-copropiedad lo hace en 
sentido técnico, nada obsta para que pueda tratarse de otro tipo de comunidad o 
cotitularidad de los elementos comunes.
Los elementos, derechos y servicios comunes en los nuevos conjuntos inmobiliarios, 
pueden ser objeto de inscripción en el Registro, lo que es útil para el caso de afección de 
nuevos elementos comunes o en el de desafectación de algunos para convertirlos en 
privativos o para enajenarlos a terceros.
En cuanto a las fórmulas organizativas, el artículo 24 LPH establece en primer lugar 
la posibilidad de complejos constituidos en una sola comunidad de propietarios, como 
aquí se acordó en Junta de 18 de diciembre de 1999.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 24.2 a) «los complejos inmobiliarios 
privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad 
de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo 
segundo del artículo. 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta 
Ley, que les resultará íntegramente de aplicación».
Al remitirse al artículo 5 ha de entenderse, de conformidad al apartado segundo, 
podrá constituirse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por 
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
En el supuesto que nos ocupa, como ya se ha indicado, los propietarios acordaron 
en Junta de 18 de diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios y 
como tal vienen funcionando desde entonces. Sin que pueda obviarse la exigencia que, 
para el mantenimiento de la urbanización de carácter privado, contiene la normativa 
urbanística de aplicación en los municipios de Irún y Hondarribia.
El carácter supletorio de la LPH con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, fue 
una constante jurisprudencial, afirmando la Sentencia 311/2004 del Tribunal Supremo 15 
de abril de 2004 (Rec. 826/1998) respecto a las urbanizaciones privadas, y, en concreto, 
a su regulación de normas y efectos, que existía una verdadera laguna legal, que hacía 
que la misma estuviese regida por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta 
de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad 
Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había de tener muy en cuenta la 
jurisprudencia de esa Sala, interpretativa de dicha Ley.
Pues bien, la supletoriedad se ha venido a establecer, de manera específica en el 
artículo  24.4  LPH  al  disponer  que  «a  los  complejos  inmobiliarios  privados  que  no 
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, 
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las 
disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado 
anterior».
En esta situación, pueden encontrarse perfectamente aquellas urbanizaciones que 
vienen funcionando como tales sin haberse otorgado formalmente título constitutivo con 
arreglo a Derecho (en los términos del artículo 24.2).
En este supuesto, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 15 de marzo 
de 1994, cualquiera de los propietarios podrá exigir su otorgamiento.
En suma, los propietarios de la Urbanización (...) acordaron en Junta de 18 de 
diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios, tratándose ahora de 
formalizar y regularizar registralmente dicha situación, sin que esto sea una constitución  s
ex novo de esa comunidad. oe.
6.  Para  el  otorgamiento  formal  del  acuerdo  de  constitución  de  la  comunidad  w.
adoptado en 1999 no es exigible la unanimidad de todos los propietarios. 496ww
horizLoan ptaol sisbinili dqaude  dhea qyau eh eaxbiisdtoa nt ístuitluoa ccioonnsetsit urteivgoid adse  plao r mlaissm nao remsa se vdidee lnat ep ryo paiesdí alda 
reconoce el artículo 2 LPH.
Ese  reconocimiento  ha  sido  producto  de  una  obviedad,  pues  cuando  se  ha 
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación 
de  propiedad  horizontal,  no  puede  dejar  de  aplicarse  esa  legislación.  Ello  no  es 
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones.
La existencia fáctica de la comunidad hace que, como se ha apuntado anteriormente, 
no deba exigirse la existencia de un título constitutivo. Y en caso de que se pretenda 
regularizar  la  situación  jurídica  de  la  comunidad,  tanto  en  el  supuesto  de  una 
preexistencia de hecho como de una previa constitución, el otorgamiento de la mera 
formalización de lo ya preexistente no requiere, en ningún caso, un acuerdo unánime.
En este sentido se pronuncia la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo 
Civil, de 21 de enero de 2020 (Rec 1472/2017), en un supuesto muy parecido al que 
ahora resulta objeto del presente procedimiento, en el que unos propietarios impugnaron 
el acuerdo de dar forma a la constitución preexistente.
Indica así esta sentencia que esa Comunidad ya estaba constituida, por su propia 
configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos 
y  comunes,  con  coeficientes  de  participación  específicamente  señalados  desde  la 
constitución de la entidad urbanística colaboradora.
Dicha entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de 
urbanización,  lo  cual  no  impide  que  sus  componentes  sigan  integrados  en  una 
comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora 
demandantes  se  nieguen  a  satisfacer  los  desembolsos  correspondientes  al 
mantenimiento  de  los  elementos  comunes,  que  les  correspondan  según  cuota  de 
participación, ya fijada.
Por tanto, el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya 
existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución 
sino la formalización (…)
En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la 
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así 
la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la 
Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las 
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, 
mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo 
los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.
"Ese  reconocimiento  ha  sido  producto  de  una  obviedad,  pues  cuando  se  ha 
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación 
de  propiedad  horizontal.  no  puede  dejar  de  aplicarse  esa  legislación.  Ello  no  es 
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha 
dividido  en  parcelas  independientes  una  finca  y  se  han  formado  viales,  no  podría 
sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la 
indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del 
conjunto. por ejemplo, para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el 
presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a 
instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o 
por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio 
pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a 
las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".
Octavo.  Constitución de comunidad de propietarios. s
En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía  w.b
constituir comunidad de propietarios (art. 21.2 LPH). 496ww
consEtsittueid aa,s eprotor   sdue  plar opseian teconncifaig urreaccuiórrnid afí sdiceas cyo njoucríed icqau, e enla  cCuoamntuon ildaa du rbyaan iezsatcaibóan 
geospzaebcíafi cadme enetele mseeñnatolasd osp rdiveastdiveo sla  cyo nsctoitmucuinóens d, e clao ne nticdoaedf icuirebnatneíss ticdae  coplaabrtoicraipdaocriaó.n
La entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de 
urbanización,  lo  cual  no  impide  que  sus  componentes  sigan  integrados  en  una 
comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora 
demandantes  se  nieguen  a  satisfacer  los  desembolsos  correspondientes  al 
mantenimiento  de  los  elementos  comunes,  que  les  correspondan  según  cuota  de 
participación, ya fijada.
En suma, el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya 
existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución 
sino la formalización.
En definitiva, en el presente supuesto, la comunidad existía de facto por su propia 
configuración física y jurídica, habiéndose acordado la constitución de la comunidad en 
acuerdo de 18 de diciembre de 1999, aprobando sus estatutos con la delimitación de los 
bienes y elementos y servicios comunes y las cuotas de participación de cada parcela, 
por lo que la mera formalización y regularización de dicha situación no constituye una 
constitución ex novo, sino la simple formalización, no siendo exigible la unanimidad para 
formalizar la inscripción registral de la comunidad.
Conviene, además, llamar la atención, sobre el hecho de que en muchas de las 
fincas registrales ubicadas en la Urbanización (...) y, por tanto, pertenecientes a la 
Comunidad de Propietarios de Parcelas (...), constaba como carga propia la siguiente:
"Con carácter informativo y en aplicación del artículo 307.8 del R.D.L. 111992, de 26 
de junio, sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana se hace constar que en 
cumplimiento de las disposiciones urbanísticas vigentes, el titular de la presente parcela 
quedará integrado, sin necesidad de declaración expresa alguna, en la Asociación de 
Propietarios  de  las  Parcelas  (...),  ya  constituida,  o  en  su  caso,  en  la  entidad  de 
Conservación que la sustituya, en el momento en el que la Junta de Compensación ceda 
a favor de dicha Asociación los terrenos libres y las infraestructuras de servicios que han 
de permanecer de titularidad privada común."
Como ya ha quedado indicado, la entidad que ha asumido las funciones de la 
primitiva Asociación de Propietarios de las Parcelas (...) es precisamente la Comunidad 
de Propietarios de Parcelas (...), por lo que es perfectamente posible la inscripción de la 
comunidad y la pertenencia de dichas fincas registrares a las mismas, tal y como consta 
ya expresamente señalado en la propia hoja registral.
Por  otro  lado,  con  carácter  subsidiario  y  como  argumento  autónomo,  debe 
considerarse que, en cualquier caso, la unanimidad ha de considerarse que concurre, 
aun tácitamente, porque en relación, tanto al acuerdo inicial de diciembre de 1999, como 
a todos los posteriores referidos el tema y que son objeto de cita en este recurso y en la 
escritura calificada, en cuanto a los propietarios ausentes, por cuanto no mostraron sus 
disconformidad en el plazo de 30 días desde que les notificó el acta de los acuerdos 
previsto en el art. 17.8 LPH, por lo que su voto ha de entenderse favorable, y en cuando 
a los presentes que hubieran votada en contra, que no han impugnado judicialmente los 
acuerdos en el plazo de un año previsto en el art. 18 LPH, quedando los mismos 
ratificados y firmes.
7.  Inscripción parcial.
A la vista de lo anteriormente indicado, es evidente la existencia fáctica y jurídica de 
la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...) con carácter previo al otorgamiento de la 
escritura calificada, por lo que es posible proceder a la inscripción de la comunidad,  e.
pudiendo quedar, en todo caso, en suspenso, la anotación registral de la pertenencia a  w.
dicha  comunidad  en  las  fincas  registrales  cuyos  titulares  no  han  prestado  496ww
voluNntóatreiasem eqnutee  esxup creosnasmenetnimteie qnutoe dinad ipvriedvuiasltiaz aedno .la escritura calificada la posibilidad de
apdroecceudaimcióienn tod eju dliac ialr einlasctaiódno  adl ee fefcintoc.as  integrantes  tras  el  eventual  resultado  del  BOE-A-cable e
B.  Sobre la autorización administrativa.
Señala el Sr. Registrador de la Propiedad que, de conformidad con el artículo 10.3.a) 
LPH y 26.6 RDL 7/2015, se requiere autorización administrativa para la inscripción del 
complejo inmobiliario.
Como se ha dicho anteriormente, la escritura calificada no es de constitución del 
complejo, sino de regularización de la situación existente desde 1999, por lo que para la 
inscripción  no  es  exigible  la  autorización  administrativa  que  se  requiere  para  la 
constitución.
Por  otro  lado,  el  artículo  26.6.  RDL  7/2015  establece  que  no  es  necesaria  la 
autorización cuando el número y características de los elementos privativos resultantes 
del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción  de  las  edificaciones  que  integren  aquel  o  cuando  la  modificación  del 
complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
Es de destacar, a este respecto, que la propiedad horizontal que ahora nos ocupa no 
supone  un  incremento  del  número  de  viviendas  del  ámbito,  ni  se  crean  parcelas 
independientes, incluyendo parcelas que son ya jurídica y registralmente independientes, 
en las que se recogen además las edificaciones ya existentes en las mismas, para las 
que en su día fue concedida licencia municipal de obras y que igualmente se encuentran 
inscritas en el Registro, en las fincas registrales correspondientes a cada una de las 
parcelas, por lo que no cabe exigir la autorización administrativa pretendida por el Sr. 
Registrador.
En este sentido, y como señala la Resolución de 27 de enero de 2021 de esta 
Dirección General:
"Pero dicha exigencia no es absoluta, sino que, en coherencia con la finalidad 
pretendida, el mismo precepto continúa: ‘...No será necesaria dicha autorización en los 
supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos 
resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que 
autorice  la  construcción  de  las  edificaciones  que  integren  aquel.  b)  Cuando  la 
modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos 
privativos...’ En definitiva, la cuestión que aquí se plantea es si es aplicable la excepción 
del anterior apartado a). Y la respuesta ha de ser forzosamente afirmativa.
...por cuanto se trata de una división horizontal de las llamadas "tumbadas", ya existe 
un fraccionamiento o parcelación del terreno. Pero no es posible presentar objeción 
alguna, puesto que dicha parcelación está practicada de conformidad con la licencia de 
obras en la que se ampara la declaración de obra nueva. Sin embargo, a la hora de 
constituir expresamente el complejo inmobiliario, con la vinculación al mismo de dos 
parcelas registralmente independientes con las que se prevé compartir determinados 
servicios comunes, el Sr. Registrador exige licencia administrativa expresa.
Una  interpretación  literal  del  precepto  legal  hace  imposible  mantener  dicha 
interpretación,  pues  con  la  constitución  del  complejo  no  se  crean  más  elementos 
privativos que los que ya contempla la licencia de obras, más otros–sic– dos parcelas 
que ya eran fincas registrales independientes.
Una interpretación teológica de la norma ha de llevamos forzosamente a la misma 
conclusión,  pues  no  concurre  circunstancia  alguna  que  haga  temer  un  posible 
fraccionamiento del suelo no amparado por la Administración, puesto que, repetimos, el 
complejo se compone por tres fincas, independientes pero colindantes, una de las cuales 
es objeto de división horizontal, tumbada si se quiere llamar así, pero en los términos  e
exactos previstas por la licencia correspondiente. bo
Con la constitución del complejo no se crean nuevas parcelas independientes. sino  496ww
iqnudee ppeonr deiel ncotenst.r arNioo  ses oinloc luryeesnu letan  eplu mesis mimo ppraorcceedlaesn tqeu ela e reaxni gjuernídciicaa  dye r egaiusttorarilzmaecnióten 
saodlmiciintuisdt,r aetniv as,u s cinaos oq, uae  lsae a adnmtoinjais tqraucei óinn ccluosmop reetseunlttea.r íEa sdtaif íceisl  elax plílinceaar  ealr gmuomtievnot adl eq useu 
sigue la propia Dirección General en su resolución de 11 de julio de 2017... Dice
textualmente la resolución, en lo que es su ratio decidendi: "Puede afirmarse que, en el 
presente caso, se crean nuevos espacios del suela objeto de propiedad separada y se 
dota a los elementos independientes de tal autonomía que ha de entenderse que, no 
obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes, división 
horizontal tumbada, nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la 
legislación  urbanística,  ante  una  verdadera  división  de  terrenos  constitutiva  de  un 
fraccionamiento que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios 
privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control 
de la legalidad urbanística por parte de la Administración.» De dicha argumentación se 
deduce, sensu contrario, que sin creación de nuevos espacios del suelo objeto de 
propiedad separada no se justifica la exigencia de licencia.
Y es que, para la Dirección General, la preocupación que siempre ha subyacido en 
materia de complejos inmobiliarios es que a través de los mismos se produzcan actos de 
parcelación, tal y como se aprecia estudiando, por citar algunas, las resoluciones de 21 
de enero de 2014 y 17 de octubre de 2014, siendo ésta por otra parte la interpretación 
comúnmente compartida por la doctrina".
En definitiva, no cabe exigir la autorización administrativa.
Es de destacar, a este respecto, que la propiedad horizontal que ahora nos ocupa no 
supone un incremento del número de viviendas del ámbito, limitándose a ajustar la 
realidad registral a la realidad fáctica y jurídica de la Urbanización, por lo que no cabe 
exigir la autorización administrativa».
IV
Mediante escrito, de fecha 20 de abril de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del 
recurso al notario autorizante del título calificado, no ha realizado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 149.1.8.ª de la Constitución; 396 del Código Civil; 1, 2, 5, 10.3, 17 
y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 9, 18, 20 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana; 34 y 
siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas; 21 y 22 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de 
las Bases del Régimen Local; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de 
la  Ley  Hipotecaria  sobre  Inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Actos  de 
Naturaleza Urbanística; 51 y 99 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal 
Constitucional  números  61/1997,  de  20  de  marzo,  y  164/2001,  de  11  de  julio;  la 
Sentencia  del  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo  Civil,  de  21  de  enero  de  2020;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio 
de 1987, 6 de junio de 1988, 23 de octubre de 1998, 23 de octubre de 2002, 10 de 
diciembre de 2003, 15 de enero y 14 de junio de 2004, 16 de julio de 2005, 16 de junio 
de 2006, 3 de febrero de 2010, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 23 de 
enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 21 de enero, 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª), 28 
de mayo, 17 de octubre y 24 de noviembre de 2014, 7 de octubre de 2015, 11 de julio  e.e
de 2017, 15 de febrero y 10 de septiembre de 2018 y 21 de noviembre de 2019, y las  b
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 y 28 de  496ww
ejuleliov1 ay.c  1ió2Dn  deaeb  epn úodbveliieccmoid bidrrseee  u dnee  na2 c0eu2se0tr edy o 2e 7dx epd eecd oeinensnettiretou  cdsiieó  ne2 s0e 2no1 r .éngoim  ienns cdreib ipbrloep iuendaa de hsocrriiztuornat adl ey   OE-A-2021-12able en https://
estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes en la que son relevantes 
los hechos y circunstancias siguientes:
– En  la  escritura  se  expone  y  manifiesta  lo  siguiente:  que  los  comparecientes 
representan a una comunidad de propietarios; que la citada comunidad trae causa de 
una asociación de propietarios, constituida en el año 1975 al amparo de la normativa 
entonces existente del derecho de asociaciones; que el día 18 de diciembre de 1999, se 
acordó la constitución de una comunidad de propietarios de esas parcelas aprobando 
unas mayorías y cuotas, y desde entonces ha venido funcionando con las mismas; esta 
circunstancia  no  consta  en  el  Registro  de  la  Propiedad;  que  actualmente  hay  una 
comunidad  de  propietarios  de  hecho  sobre  las  parcelas  que  integran  la  citada 
asociación,  que  «pese  a  la  inexistencia  de  un  título  constitutivo,  concurren  los 
presupuestos  fácticos  de  existencia  de  complejo  inmobiliario  y  organización  y 
funcionamiento con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal»; que como tal comunidad 
de propietarios puede presentarse en el tráfico jurídico; que sobre esta asociación y 
«comunidad» ha recaído sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Irún, 
de 1 de septiembre de 2014, una sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa 
de 30 de diciembre de 2015 y un Auto del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2018 –de 
inadmisión de recurso que se incorporan por testimonio–, en las que se reconoce la 
situación de existencia de la comunidad de propietarios de hecho; que el día 25 de enero 
de 2017 se acordó regularizar la situación mediante la elevación a público del acuerdo 
de 18 de diciembre de 1999.
– Se procede en la escritura, de fecha 3 de julio de 2019, a la protocolización de un 
acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización 
de  titularidad  de  elementos  comunes  de  esa  comunidad,  en  la  que  se  detalla  el 
articulado  de  sus  estatutos,  se  determina  la  titularidad  de  los  elementos,  viales, 
instalaciones, redes, concesiones, infraestructuras, servicios comunes y cualquier otro 
elemento o servicio de la comunidad que esté destinado al servicio, uso y disfrute por el 
conjunto  de  los  propietarios  de  parcelas  incluidas  dentro  del  ámbito  urbanístico, 
delimitado en el planeamiento de Hondarribia e Irún, así como cualquier otro elemento 
que resulte determinado para el cumplimiento de la normativa urbanística vigente. En 
cuanto a los servicios y elementos comunes, describe la escritura los elementos e 
infraestructuras comunes a todos los propietarios de parcelas ubicadas dentro del ámbito 
de la urbanización, y en cuanto a la descripción de las parcelas que conforman la 
comunidad de propietarios, se hacen constar las parcelas que actualmente forman parte 
del ámbito urbanístico de la urbanización y, por tanto, forman parte de la comunidad de 
propietarios  de  parcelas.  En  cuanto  a  las  cuotas  de  participación  en  los  gastos  y 
elementos comunes, la escritura señala expresamente que, dado que los estatutos 
aprobados en junta de fecha 18 de diciembre de 1999 establecen la participación en los 
gastos  comunes  por  puntos,  las  cuotas  de  participación  deberán  considerarse 
porcentualmente como un quebrado, dividiendo el número de puntos correspondiente a 
cada parcela entre los puntos totales de parcelas que conforman la totalidad de la 
Comunidad de Propietarios y que asciende a la cantidad de 882,50 puntos.
– El notario autorizante advierte expresamente de que «la eficacia civil y registral del 
acto de otorgamiento del título constitutivo mediante elevación a público del acuerdo de 
constitución  en  régimen  de  propiedad  horizontal  requerirá  el  consentimiento 
individualizado de todos y cada uno de los propietarios que integren el ámbito de dicha 
propiedad».
– En  la  citada  escritura  se  expresa  que  para  la  regularización  de  los  elementos  e.
inmobiliarios y servicios, actualmente integrados en el patrimonio de la asociación hasta  w.b
ahora titular, a los efectos de que estos pasen a su titularidad, en régimen de condominio  496ww
hinadcivei sciobnles tdaer  etol dcoosn tleonsi dporo dpeie utanraioss s ienntetegnracniates sf irdmee lsa  rceocmaíudnaids asdo bor ec olomsp mleijsom inoms o–bsielianrteion, csiea 
ddeel  2J0u1z4g;a sdeon tdeen cPiar imdee rlaa  AInusdtiaenncciiaa  eP rIonvsitnrucicacl iódne  Gnúumipeúrzoc o1a  ddee  I3rú0n d, ed dei c1ie mdeb rsee dpetie 2m0b1r5e; 
Auto del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2018 de inadmisión del recurso–, de las que
«resulta el pronunciamiento firme de que la integración en el patrimonio de la Asociación 
de  dichos  elementos  «lo  es  con  respecto  a  los  titulares  de  las  parcelas  de  la 
urbanización, con carácter únicamente formal e instrumental, limitada eficacia real de la 
transmisión que operará respecto a terceros, pero no ad intra, sin que en ningún caso se 
desconozca la realidad extra-registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y 
servicios cuya titularidad real corresponde a los propietarios de la urbanización como 
elementos inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y 
que  tiene  su  causa  en  las  necesarias  actividades  para  su  conservación  o 
mantenimiento»,  y  a  ello  cabe  añadir  los  pronunciamientos  judiciales  firmes  que 
literalmente resolvieron que «la indicada Asociación es una Comunidad de Propietarios 
de Hecho» lo cual podría indicar una continuidad o identidad material entre ambas 
entidades a efectos de la pretendida regularización». Sobre esto, el notario autorizante, 
advierte que nada prejuzga y que la regularización de estos elementos en el Registro, 
para pasar a ser elementos comunes del complejo inmobiliario, solo será posible en caso 
de que la «titularidad meramente formal de la Asociación y material a favor de los 
propietarios y la reseñada continuidad entre la Asociación y la Comunidad de Hecho» 
proclamada  por  los  tribunales,  sea  título  determinante  de  esta  regularización,  sin 
perjuicio de reiterar la necesidad de consentimiento individualizado de los propietarios.
– Mediante diligencias a la escritura, y otras escrituras de ratificación, se adhieren 
los propietarios al citado régimen mediante otorgamiento sucesivo, dejando abierta la 
posibilidad de que todos los propietarios puedan formalizar su adhesión voluntaria a la 
citada escritura y su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas, durante un 
plazo que se cierra el 31 de diciembre de 2019 y mediante otras escrituras de ratificación 
durante el año 2020.
– Mediante escritura, de fecha 4 de febrero de 2021, ante el mismo notario, se 
recapitulan las adhesiones y ratificaciones producidas hasta esa fecha y resulta que se 
han adherido y ratificado su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas un 
total  de  217  parcelas  (78%),  quedando  pendiente  de  formalizar  su  ratificación  62 
parcelas (22%). En esta escritura, se incorpora descripción de todas las parcelas -279- 
que integran la comunidad de propietarios.
El registrador señala dos defectos: a) para inscribir el documento presentado, es 
necesaria la autorización unánime de todos los propietarios de las fincas que forman 
parte del complejo inmobiliario que se pretende inscribir; tal defecto ha sido advertido 
reiteradamente por el notario autorizante, y b) es necesaria la autorización administrativa 
pertinente.
El recurrente, en esencia, alega lo siguiente:
a)  Respecto de la exigencia de unanimidad de los copropietarios, que la escritura 
no supone la constitución «ex novo» de la comunidad, sino la regularización de la 
misma,  de  manera  que  la  elevación  a  público  de  los  acuerdos  de  constitución  de 
comunidad y de aprobación de estatutos en la escritura, no supone la adopción de un 
nuevo acuerdo ni la constitución «ex novo» de la comunidad, sino que se procede a la 
formalización en escritura pública de la regularización formal de la situación fáctica y 
jurídica  ya  reconocida  de  la  comunidad,  que  no  modifica  la  situación  jurídica 
anteriormente existente, más allá de la regularización formal de la titularidad de los 
elementos comunes y de la constancia registral en la finca registral correspondiente, de 
la pertenencia a la comunidad de todas las parcelas ubicadas en la urbanización; que la 
sentencia firme recaída sobre esta cuestión determina que la titularidad de la asociación  e
sobre los viales, zonas verdes, espacios libres y redes de infraestructuras lo es con  bo
respecto de los titulares de parcelas de la urbanización con carácter meramente formal o  496ww
rinesstpruemcteivnatsa lp, aprocre tlraast aprrsivea dtiev aesle, mloe qnutoes i minpmliocab iluianr ieoxsp croens ou nreac voinnoccuilmacieiónnto « doeb  lrae msi»tu aa csióuns 
cfáocmticuan idya dju; ríqduicea  dpere vlaia  cao mlau neidleavda csióonn  ap aprúteb licinot edgeral natec uetorddoo s dey  ccoandsat ituucnioó nd ed e lolas 
propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento
individual, ya se trate de edificios o de cada uno de los pisos o locales que lo compongan 
de estar dividido en régimen de propiedad horizontal típica, como es el caso, de meras 
fincas en las que se ha proyectado edificar; que dándose por tanto esta situación fáctica 
(aun prescindiendo de la existencia de título de constitución), a ella le es de aplicación el 
régimen  jurídico  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal,  y,  por  tanto,  de  todos  sus 
preceptos  de  carácter  imperativo,  no  susceptibles  de  elusión  en  virtud  de  pacto 
estatutario, entre los que se encuentra lo referente al deber que tiene todo propietario de 
contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente 
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus 
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, es 
decir, a los gastos generales; que la inscripción no es constitutiva del régimen de 
propiedad horizontal ni directamente necesaria; en definitiva, el recurrente alega que, la 
comunidad existía de facto por su propia configuración física y jurídica, habiéndose 
acordado la constitución de la comunidad en acuerdo de fecha 18 de diciembre de 1999, 
aprobando sus estatutos con la delimitación de los bienes y elementos y servicios 
comunes y las cuotas de participación de cada parcela, por lo que la mera formalización 
y regularización de dicha situación no constituye una constitución «ex novo», sino la 
simple formalización, no siendo exigible la unanimidad para formalizar la inscripción 
registral de la comunidad; que la existencia fáctica de la comunidad hace que no deba 
exigirse la existencia de un título constitutivo y en caso de que se pretenda regularizar la 
situación jurídica de la comunidad, tanto en el supuesto de una preexistencia de hecho 
como de una previa constitución, el otorgamiento de la mera formalización de lo ya 
preexistente no requiere, en ningún caso, un acuerdo unánime. En suma, el acuerdo solo 
pretendía  dar  forma  a  una  comunidad  ya  existente,  por  lo  que  no  era  precisa  la 
unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.
b)  Respecto de la exigencia de autorización administrativa, que no es necesaria la 
autorización cuando el número y características de los elementos privativos resultantes 
del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción  de  las  edificaciones  que  integren  aquel  o  cuando  la  modificación  del 
complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos, y en este 
caso, no supone un incremento del número de viviendas del ámbito, ni se crean parcelas 
independientes, incluyendo parcelas que son ya jurídica y registralmente independientes, 
en las que se recogen además las edificaciones ya existentes en las mismas, para las 
que en su día fue concedida licencia municipal de obras y que igualmente se encuentran 
inscritas en el Registro.
2.  En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la necesidad de la 
autorización  unánime  de  todos  los  propietarios  de  las  fincas  que  forman  parte  del 
complejo inmobiliario que se pretende inscribir, es correcta la motivación del registrador 
cuando señala la exigencia del párrafo sexto del artículo 17 de la Ley sobre propiedad 
horizontal, en relación con el artículo 24.1 del mismo cuerpo legal introducido por la 
Ley 8/1999 de 6 de abril, por el cual, los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán 
a las siguientes reglas: «(...) Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, 
que  impliquen  la  aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán 
para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el 
total de las cuotas de participación». En ese sentido, el notario autorizante advierte que 
«la eficacia civil y registral del acto de otorgamiento del título constitutivo mediante 
elevación a público del acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal  e.
requerirá el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios que  w.b
integren el ámbito de dicha propiedad». Advertencia, que reitera posteriormente en la  496ww
epsrocdriutucriad o.posterior  de  recapitulación  de  las  adhesiones  y  ratificaciones  que  se  han
comLuansid aadle dgea cpioronpeise tadrieols  rdeec ufarrceton teo  dsee  hefucnhdoa pmroecnetadne nteen  dela l a parenetigxiusate anscoiac iadceió nu dnea 
vecinos que integraban las propiedades del conjunto. Efectivamente esto es así, tal y
como lo han declarado los Tribunales en el procedimiento que detalladamente relata en 
su escrito de interposición de recurso. Esto no se discute en la calificación. Como 
consecuencia  de  todo  lo  declarado  por  los  tribunales,  la  escritura  no  supone  la 
constitución «ex novo» de la comunidad, sino la regularización de la misma, de manera 
que se procede a la formalización en escritura pública de la regularización formal de la 
situación fáctica y jurídica ya reconocida de la comunidad, que no modifica la situación 
jurídica anteriormente existente, más allá de la regularización formal de la titularidad de 
los elementos comunes y de la constancia registral en la finca registral correspondiente, 
de la pertenencia a la comunidad de todas las parcelas ubicadas en la urbanización. En 
definitiva, los tribunales han declarado que la comunidad existía de facto por su propia 
configuración física y jurídica, desde el acuerdo de 18 de diciembre de 1999, por lo que 
la mera formalización y regularización de dicha situación no constituye una constitución 
«ex novo», sino la simple formalización.
Ahora bien, en la constitución formal que ahora se regulariza, además, se aprueban 
unos estatutos con la delimitación de los bienes y elementos y servicios comunes y las 
cuotas de participación de cada parcela –que recordemos se aplicaban de facto desde el 
acuerdo de 1999–, siendo exigible, como señala el registrador y advierte el notario, la 
unanimidad para formalizar la inscripción registral de la comunidad. En este punto alega 
el recurrente que no es necesaria la unanimidad, y fundamenta su alegación en que la 
existencia fáctica de la comunidad, hace que no deba exigirse la exigencia de un título 
constitutivo  y  en  caso  de  que  se  pretenda  regularizar  la  situación  jurídica  de  la 
comunidad, tanto en el supuesto de una preexistencia de hecho como de una previa 
constitución, el otorgamiento de la mera formalización de lo ya preexistente no requiere, 
en ningún caso, un acuerdo unánime. En suma, que el acuerdo solo pretendía dar forma 
a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se 
pretendía la constitución sino la formalización.
3.  La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020, resuelve sobre un 
supuesto semejante al presente, en el que existiendo una comunidad de propietarios de 
hecho se impugnó un acuerdo de formalización de la constitución de la comunidad por 
falta de la unanimidad. El Alto Tribunal declara la posibilidad de que haya situaciones 
regidas  por  las  normas  de  la  propiedad  horizontal  sin  que  haya  habido  un  título 
constitutivo de la misma, y así lo reconoce el artículo 2 de la Ley sobre propiedad 
horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley 
será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a 
lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas 
comunidades  que,  reuniendo  los  requisitos  del  artículo  396  del  Código  Civil,  no  lo 
hubiesen otorgado. En la Sentencia se afirma que ese reconocimiento ha sido «producto 
de una obviedad», pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o 
semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de 
aplicarse esa legislación. Esto no solo es predicable en los bloques de pisos, sino 
también en las urbanizaciones. En la sentencia recurrida se entendía que al no haber 
votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios. Pero este aserto de 
la sentencia recurrida desconocía que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia 
configuración física y jurídica, en cuanto que la urbanización gozaba de elementos 
privativos  y  comunes,  con  coeficientes  de  participación  específicamente  señalados 
desde la constitución de una entidad urbanística colaboradora. La entidad urbanística se 
disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impidió que 
sus  componentes  siguieran  integrados  en  una  comunidad  de  bienes,  derechos  y  s
obligaciones, no siendo aceptable que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer  oe.
los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les  w.
correspondan según cuota de participación, ya fijada. Por tanto, el acuerdo impugnado  496ww
suonlaon ipmreidteandd, ípau edsa rn ofo srme ap reat eunndaí ac loam cuonnisdtaitdu cyióan  esxinisot elan tfeo,r mpoarli zloa cqióune. no era precisa la
declParreavdioa mqueen t«eh, alsat aS lean Lteenyc diae  6d edl eT aribbruiln dael  1S9u9p9r,e mquoe  dinec o9rp odreó  jau nlaio L edye  d2e0 P10ro, phieadbaída   BOE-A-cable e
Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido por una 
lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia 
de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se 
siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la posible 
existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial 
para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción 
en  el  Registro,  requisito  que  igualmente  carece  de  efectos  constitutivos,  sino 
simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros (…) A partir de la entrada en 
vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de 
Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por 
la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato 
legal (...) Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha 
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación 
de  propiedad  horizontal.  no  puede  dejar  de  aplicarse  esa  legislación.  Ello  no  es 
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha 
dividido  en  parcelas  independientes  una  finca  y  se  han  formado  viales,  no  podría 
sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la 
indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del 
conjunto. por ejemplo, para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el 
presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a 
instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o 
por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio 
pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a 
las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad».
La Sentencia de 21 de enero de 2020 declara lo siguiente: «Octavo. Constitución de 
comunidad de propietarios. En la sentencia  recurrida  se entiende que al no haber 
votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios (art. 21.2 LPH). Este 
aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba constituida, por 
su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos 
privativos  y  comunes,  con  coeficientes  de  participación  específicamente  señalados 
desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora. La entidad urbanística se 
disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impide que 
sus  componentes  sigan  integrados  en  una  comunidad  de  bienes,  derechos  y 
obligaciones, no siendo de recibo que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer los 
desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les 
correspondan según cuota de participación, ya fijada. En suma, el acuerdo impugnado 
solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la 
unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización».
En el concreto supuesto de este expediente, la única diferencia es que no se trata de 
una entidad urbanística sino de una asociación que realizaba sus funciones, lo que no es 
anormal teniendo en cuenta que se trataba del año 1975 –el concepto de entidades 
urbanísticas colaboradoras data de la norma de 2 de mayo de 1975 puesta en vigor por 
el Texto Refundido de 9 de abril de 1976–, por lo que la sucesión en la actividad de 
comunidad de propietarios de facto está acreditada. Así, el acuerdo solo pretende dar 
forma a una comunidad ya existente, y por tanto no es precisa la unanimidad, ya que no 
se pretende su constitución sino la formalización de la misma. En consecuencia, debe 
revocarse este defecto señalado.
4.  En cuanto al segundo de los defectos señalados, esto es, que es necesaria la  s
autorización administrativa pertinente, este Centro Directivo ha reiterado su doctrina  oe.
sobre esta materia, recientemente y de forma reiterada. Así, en la Resolución de 27 de  w.
enero  de  2021,  respecto  a  la  exigencia  de  la  autorización  administrativa  y  sus  496ww
reexscpeepcctioo ndees  lae nle gdiseltaecrmiónin audrboas níssutipcuae ys todse,  ohrdae npauceisótno  ddeel  tererrliiteovreio , lon o seigsu ieenn taeb: s«o(lu…to) 
Docirieocstoiv or ecitoenra ar ntdeeri onriudeavdo s oablgreu neal sr égcoimnesind ecroamcipoenteesn cyiaal  efno rmmautlaedriaas d ep ourr baenstisem  Co.e nAtsroí,   BOE-A-cable e
es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva en 
las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del Tribunal 
Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo –fundamento jurídico 5– y 164/2001, 
de 11 de julio –fundamento jurídico 4–) (…) En segundo lugar, debe afirmarse que, en 
virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al que 
compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de 
la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en 
particular, el requisito de la previa intervención administrativa. Como ha tenido ocasión 
de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de 
diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) 
y  24  de  noviembre  de  2014,  entre  otras,  «procede,  en  primer  lugar,  afirmar  la 
competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos 
necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de 
obras  nuevas  y  de  obras  antiguas,  sin  perjuicio  de  la  remisión  a  autorizaciones  o 
licencias  que  establezca  la  normativa  autonómica  o  a  la  prescripción,  o  no,  de  la 
infracción  urbanística  según  dicha  normativa»;  y  según  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, son competencia exclusiva del Estado 
las normas que en la legislación urbanística se refieran al Registro de la Propiedad (cfr. 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están 
sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas 
pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de 
tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así 
como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o 
su  imprescriptibilidad.  Por  tanto,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe 
acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga 
acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para 
poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia, el artículo 26 
del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, impone a notarios y registradores, en la 
autorización  e  inscripción  de  escrituras  de  segregación  o  división  de  fincas,  la 
acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a 
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le 
sea aplicable. El artículo 28 de la misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las 
escrituras de declaración de obra nueva, con la salvedad de permitir, en su apartado 4, 
un procedimiento especial de inscripción, sin acreditación de autorización administrativa 
previa, respecto a las «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las 
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes». Es, pues, la propia legislación sustantiva urbanística que resulte 
aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto de su exigencia en sede registral (…) Debe recordarse, por último, que el 
artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que aprueba el 
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone lo siguiente: «(…) La  s
constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados  oe.
como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de  w.
julio,  sobre  Propiedad  Horizontal,  deberá  ser  autorizada  por  la  Administración  496ww
scioemndpoe ternetqeu idsoitnod ein dsies puebniqsaubel ela  pfianrcaa  sou  finincsacsr ipscoibórne,  laqsu eq uael  stíetu cloo ncsotirtrueysap otanld rieéngtime esne, 
aNcoo msepraáñ nee clae saaurtioar idziacchiaó na uatdomrizinaisctiórant ivean  cloosn cseudpiudeas oto se ls tiegsutiiemnotensio:  an)o Ctauriaanl ddoe  elal  nmúimsmerao.   BOE-A-cable e
y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean 
los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones 
que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento 
del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se 
considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad 
inmobiliaria  en  el  que  se  distingan  elementos  privativos,  sujetos  a  una  titularidad 
exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental 
y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos 
privativos».  Y  conforme  a  la  normativa  autonómica  de  aplicación  al  caso,  el  título 
administrativo habilitante es la licencia urbanística municipal. 4. En tanto que preceptos 
invocados en la nota de calificación hay que partir de lo dispuesto en el artículo 10.3 de 
la Ley sobre propiedad horizontal («requerirán autorización administrativa, en todo caso: 
a)  La  constitución  y  modificación  del  complejo  inmobiliario  a  que  se  refiere  el 
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos (…)»); y en el ya citado 
artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Como ya 
indicó este Centro Directivo en Resolución de 28 de mayo de 2014, «ambos preceptos 
deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada dada la estrecha relación 
existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o 
modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y 
segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, 
requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, 
siempre  que  de  los  mismos  se  derive  un  incremento  de  los  elementos  privativos 
previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. Por tanto, es la propia 
normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo 
hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la reforma introducida por una 
misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación 
urbanas), que incide coordinadamente en dos normas estatales. La primera, garantiza la 
igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene 
naturaleza estatutaria, determinando los derechos y deberes urbanísticos del propietario 
(Texto Refundido de la Ley de Suelo); mientras que la segunda (Ley sobre Propiedad 
Horizontal), tiene un contenido más puramente civil. Los títulos competenciales que 
amparan dicha modificación resultan de la disposición final decimonovena, número 1, 
que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y 
coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con 
lo dispuesto en el artículo 149.1. 13 ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, 
apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del Texto Refundido Ley de Suelo y 10.3 de 
la Ley sobre Propiedad Horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el 
artículo 149.1. 8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre 
legislación  civil,  procedimiento  administrativo  común,  legislación  sobre  expropiación 
forzosa  y  el  sistema  de  responsabilidad  de  las  Administraciones  Públicas».  Debe 
añadirse que el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad 
horizontal tumbada se encuentra en que en esta última se mantiene la unidad jurídica y 
funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin 
que  haya  división  o  fraccionamiento  jurídico  del  terreno  que  pueda  calificarse  de 
parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. El régimen de 
la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la 
comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para  s
que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total  oe.
sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial, que en su artículo 2 declara la  w.
aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5,  496ww
uon a  tílatusl oq ufoer mreaúl ndaen  cloosn sretitquuciisóitno,s s dineol  atartmícbuiléon 3 a9 6lo dse cl oCmópdliegjoo sC iivniml poebsileia raio lsa  pcarirveandcoias  deen 
ilnoms otébrilmiairniooss  seesatna bulenc siduopsu eesnto  lad ep proroppiaie dLaedy , hloor izcounatla ln (oc frs.,ig pnoifri ctao dqause,  latas leRse scoolmucpiolenjoess   BOE-A-cable e
de 21 de enero de 2014 y 10 de septiembre de 2018). Precisamente, esa inexistencia de 
fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido (rectamente entendido, en tanto el 
complejo  haya  sido  legalmente  constituido)  del  artículo  26.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo, al afirmar que «la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad 
horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como 
una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna 
que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición 
de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o 
pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra 
a) del apartado 1 del artículo 18»».
5.  En el supuesto concreto de este expediente, concurren las notas definitorias de 
los fraccionamientos de suelo susceptibles de ser realizados bajo la cobertura jurídica 
del régimen de comunidad en régimen de propiedad horizontal o en su caso en los 
complejos inmobiliarios, y en particular, de los contemplados en el artículo 24 de la Ley 
sobre propiedad horizontal, resultando de aplicación el artículo 26.6 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece que «la constitución y modificación del 
complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de 
propiedad,  por  el  artículo  24  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  Propiedad 
Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la 
finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable 
para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la  autorización 
administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma». Entender lo contrario y 
admitir  la  pretensión  del  recurrente  supondría  eludir  el  control  administrativo,  cuya 
finalidad  no  es  otra  que  dar  respuesta  a  la  preocupación  esencial  de  legislador 
urbanístico: evitar que se constituya un núcleo de población allí donde antes no lo 
hubiera, contra las previsiones del planeamiento. Y todo ello, en aras a procurar un 
desarrollo urbanístico sostenible, que, como ha enfatizado la mejor doctrina, procure un 
adecuado  equilibrio  entre  un  eventual  aumento  de  la  densidad  de  viviendas  y  de 
población  y  las  dotaciones,  suministros,  servicios,  infraestructuras  y  redes  públicas 
necesarias para el mantenimiento de una digna y adecuada calidad de vida de los 
ciudadanos. Preocupaciones, estas últimas, que ciertamente han sido siempre muy 
tenidas en cuenta por esta Dirección General, pues al fin y a la postre lo que se pretende 
(cfr. Resolución de 6 de junio de 1988) es impedir el establecimiento, en contra del 
planeamiento,  de  un  asentamiento  residencial  humano  generador  de  futuros 
requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos. Se trata por 
tanto de una autorización, por parte de la Administración competente, como instrumento 
de control de la legalidad urbanística y título administrativo habilitante, entendido como 
acto administrativo de naturaleza reglada, mediante el cual dicha Administración lleva a 
cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los 
actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un 
derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos 
legales y reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por la ley.
6.  Como  se  ha  dicho  antes,  el  artículo  26.6  dispone:  «(...)  La  constitución  y 
modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes 
especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
Propiedad Horizontal deberá ser autorizada por la Administración competente donde se  s
ubique  la  finca  o  fincas  sobre  las  que  se  constituya  tal  régimen,  siendo  requisito  oe.
indispensable  para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la  w.
autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma (...)», pero  496ww
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construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del 
complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos (...)», por 
lo que alega el recurrente que, en definitiva, la cuestión que se plantea es si es aplicable 
la excepción del anterior apartado a).
En el supuesto de la Resolución de 11 de julio de 2017, que también alega el 
recurrente, se trataba de una división horizontal de las llamadas «tumbadas» en la que 
ya  existía  un  fraccionamiento  o  parcelación  del  terreno  y  dicha  parcelación  estaba 
practicada de conformidad con la licencia de obras en la que se amparaba la declaración 
de obra nueva. La Dirección General entendió que, si no se producía un incremento del 
número de elementos privativos y esto resultara de la licencia de obras, no sería precisa 
la  autorización  administrativa,  pero  en  aquel  supuesto,  sin  embargo,  a  la  hora  de 
constituir expresamente el complejo inmobiliario, con la vinculación al mismo de dos 
parcelas registralmente independientes con las que se prevé compartir determinados 
servicios  comunes,  el  registrador  exigió  licencia  administrativa  expresa,  lo  que  fue 
confirmado por el Centro Directivo. En ese supuesto, el Centro Directivo determinó que 
«puede afirmarse que, en el presente caso, se crean nuevos espacios del suelo objeto 
de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía que 
ha de entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas 
por las partes, división horizontal tumbada, nos encontramos, al menos a los efectos de 
la  aplicación  de  la  legislación  urbanística,  ante  una  verdadera  división  de  terrenos 
constitutiva  de  un  fraccionamiento  que  es  una  de  las  notas  características  de  los 
conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como 
instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración».
Alega el recurrente que no se produce incremento alguno de las parcelas y que 
corresponde con las licencias dadas en su día, pero, lejos de las alegaciones del 
recurrente, no se acompaña ni acredita licencia alguna de obras dado que se trata de 
una comunidad de propietarios de facto, y tampoco resulta acreditado que no haya 
posibilidad de incremento de las parcelas o de las viviendas que integran la comunidad, 
lo que se resolvería con una autorización, en este caso, de los dos ayuntamientos de 
ubicación de los elementos privativos y comunes de la comunidad de propietarios –Irún y 
Fuenterrabía–. En consecuencia, debe confirmarse este defecto señalado.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto 
respecto del primero de los defectos señalados, revocándolo, y confirmar la calificación 
respecto del segundo de ellos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.