BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104595
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14907 Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se deniega la 
cancelación de una condición resolutoria inscrita.
En el recurso interpuesto por don A.A.O. contra la nota de calificación del Registrador 
de la propiedad de Manresa número 1 don José Miguel Laorden Arnao por la que se 
deniega la cancelación de una condición resolutoria inscrita.
Hechos
I
Mediante  instancia  privada  don  A.A.O.  solicita  la  cancelación  de  la  condición 
resolutoria inscrita en garantía del precio aplazado. Se acompaña documento bancario, 
expedido por la entidad financiera que fue parte vendedora en la venta con precio 
aplazado  garantizado  con  la  condición  resolutoria  cuya  cancelación  se  pretende, 
acreditativo  de  la  cancelación  de  operación  de  activo  y  especifica  el  número  del 
préstamo y su fecha.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la propiedad de Manresa 1 fue objeto 
de la siguiente nota de calificación: Fundamentos de Derecho. Primero. Con arreglo al 
párrafo primero del artículo 18 de la ley hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro. Segundo. De conformidad con lo dispuesto en el 
artículo 82 de la ley hipotecaria es necesario el consentimiento del titular registral para la 
cancelación del derecho inscrito a su favor. La Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública en resoluciones de 5 de diciembre de 2000 y 13 de abril de 2015, rechaza la 
cancelación de la condición resolutoria mediante la presentación del resguardo bancario 
acreditativo del ingreso en la cuenta del vendedor, pues no se demuestra de forma 
fehaciente el pago de la cantidad adecuada, ya que el ingreso podría tener su origen en 
otro negocio jurídico o en otro motivo. Todo ello hace necesario la concurrencia del titular 
registral.  Tercero.  El  pacto  de  condición  resolutoria  explícita,  en  cuanto  implica  un 
enérgico sistema de autotutela en favor del vendedor, por su rigor, debe ser examinado 
con  toda  cautela  a  fin  de  salvaguardar  todos  los  posibles  derechos  de  todos  los 
interesados  y  terceros.  Estos  efectos  rigurosos  conllevan  la  exigencia  de  que  las 
circunstancias en que se ha de desenvolver resulten de forma indubitada de los asientos 
registrales. Teniendo todo ello en cuenta, en el caso planteado, a la instancia en que se 
solicita la cancelación se incorpora un resguardo de ingreso de una cifra coincidente con  e.e
la adeudada en la cuenta bancaria. La cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa  b
bien  del  consentimiento  del  vendedor,  en  el  acto  o  anticipado,  resolución  judicial,  907ww
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Fdo. José Miguel Laorden Arnao.
III
Contra la anterior nota de calificación, don A.A.O. interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 11 de agosto de 2020 entendiendo que no estamos ante un ingreso en 
la cuenta del vendedor, como señala el registrador, sino ante una carta de pago de la 
cantidad debida, expedida por la entidad bancaria otorgante del préstamo, que financió 
la venta con precio aplazado y por tanto parte vendedora. El documento de cancelación 
de deuda debe ser tenido como suficiente carta de pago otorgado por la titular registral 
de la condición resolutoria y por tanto debe procederse a la cancelación de ésta.
IV
El registrador emitió informe el día 19 de agosto de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.124, 1.255 y 1.504 del Código Civil; 10, 11 y 82.5 de la Ley 
Hipotecaria; 51, 179 y 353.3 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de marzo de 1999; 5 de 
diciembre de 2000; 31 de enero de 2001; 21 de septiembre de 2002; 26 de abril de 2006; 
23 de enero de 2008; 27 de junio de 2012, y 25 de marzo de 2014; 13 de abril de 2015; 
y 10 de agosto de 2020.
1.  Se debate en el presente recurso si basta para la cancelación de una condición 
resolutoria inscrita, en garantía del pago de un precio aplazado, con la presentación al 
registrador de la propiedad de un certificado bancario, acreditativo del pago de una 
cantidad correspondiente a un préstamo, que –se dice– es el que financió la venta con 
precio aplazado garantizado con la condición resolutoria. El recurrente entiende que es 
suficiente carta de pago de la cantidad adeudada en la entidad bancaria, siendo ésta la 
parte  vendedora  y  financiadora  de  la  venta  con  precio  aplazado,  por  lo  que  debe 
procederse a su cancelación. El registrador deniega la inscripción al no cumplirse los 
requisitos exigidos por el artículo 82 LH para la cancelación de los derechos inscritos.
2.  En relación con esta cuestión hay doctrina reiterada de esta Dirección General 
(véase resoluciones citadas en los vistos). La cancelación del pacto resolutorio inscrito 
precisa bien consentimiento del vendedor, en el acto o anticipado, resolución judicial, 
conforme a los principios generales, o conforme al artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, 
excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en 
los términos indicados por el precepto; bien por ser el civilmente previsto en la ley 
aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor.
3.  Es  importante  destacar  que  en  el  caso  ahora  debatido  no  se  ha  pactado 
anticipadamente,  al  formalizarse  la  escritura  pública  de  venta  con  precio  aplazado 
garantizado  con  condición  resolutoria,  la  caducidad  convencional  del  derecho  ni  la 
prestación anticipada del vendedor a la cancelación mediante la presentación de los 
documentos aquí referidos.
La  Resolución  de  este  Centro  Directivo  de  13  de  marzo  de  1999  admitió  la 
cancelación automática cuando se pacta un plazo de caducidad y considera que basta el 
transcurso del plazo pactado para que, cumplido el término, el derecho quede extinguido. 
En estos casos no haría falta nuevo consentimiento porque no se lleva a cabo un nuevo  es
negocio jurídico. Pero no tiene nada que ver con el supuesto de este expediente, donde  o
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en aquel caso ni en el caso que nos incumbe se ha previsto), y ratificó la exigencia del
Registrador de que, conforme al art. 3 L.H., era necesaria escritura pública para cancelar 
la condición.
4.  El procedimiento registral es rogado, pero una vez iniciado se rige por normas de 
orden público. No cabe así pactar una condición resolutoria y modificar las exigencias 
estructurales del sistema para su cancelación como son las relativas a las exigencias 
formales. Ni siquiera cabría cancelación pactando la prestación futura del consentimiento 
cancelatorio del vendedor en mero documento privado (como se dijo en la resolución 
de 10 de agosto de 2020).
Una vez realizado el pago será necesario que el vendedor preste de nuevo su 
consentimiento reconociendo el total y correcto pago, y consintiendo la cancelación. O 
incluso si el comprador no paga, pero el vendedor renuncia a la garantía, será necesario 
que preste su consentimiento. Y esta prestación de un nuevo consentimiento excluye la 
aplicación  del  párrafo  segundo  del  art.  82  de  la  L.H.,  resultando  de  aplicación  la 
exigencia de escritura pública, o resolución judicial, conforme a lo previsto como regla 
general en el párrafo 1.° del citado artículo 82 LH.
5.  En definitiva, el mero documento bancario, expedido por la entidad financiera 
que fue parte vendedora en la venta con precio aplazado garantizado con la condición 
resolutoria cuya cancelación se pretende, acreditativo de la cancelación de operación de 
activo  y  especifica  el  número  del  préstamo  y  su  fecha,  no  es  suficiente  para  la 
cancelación de la condición resolutoria inscrita.
Ciertamente en sede judicial dichos documentos pueden ser justificativos del pago y 
puede obtenerse la correspondiente cancelación. Pero en el ámbito registral se precisa 
de  un  expreso  consentimiento  cancelatorio  como  se  deduce  del  artículo  179  del 
Reglamento  Hipotecario  que  si  bien  referido  al  crédito  hipotecario  es  igualmente 
aplicable en lo referente a la cancelación de la condición resolutoria explícita cuando 
dispone que «aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se 
cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que 
preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en 
el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.