BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44721
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6774 Resolución de 3 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que 
se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Carlos José Sanz Izquierdo, notario de Vilanova i la 
Geltrú, contra la calificación del registrador de la Propiedad accidental de Vilanova i la 
Geltrú número 2, don Edgar José Cascón Blanco, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 13 de septiembre de 2019 ante el notario de Vilanova 
i la Geltrú, don Carlos José Sanz Izquierdo, actuando como notario sustituto y para el 
protocolo de su compañero de residencia don Andrés Hibernón Ferrando López, con 
número  1.012  de  protocolo,  se  formalizó  un  préstamo,  concedido  por  «Banco  de 
Sabadell, SA», a una persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca 
sobre una finca, de la que dicho prestatario es copropietario y que constituye la vivienda 
habitual del mismo.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Acta del artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Yo, el Notario, hago constar:
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada actuando como Notario sustituto 
por imposibilidad accidental de mi compañero de residencia, Don Andrés-H. Ferrando 
López y para su protocolo, el día 12 de septiembre de 2.019, con el número 1.005 de 
protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido 
en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los 
efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos 
inmobiliarios, en su vertiente material (…)».
II
Presentada  telemáticamente  el  mismo  día  13  de  septiembre  de  2019  copia 
autorizada  de  la  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Vilanova  i  la  Geltrú 
número 2, fue objeto de la siguiente calificación que se transcribe únicamente en cuanto 
interesa en este expediente:
«Calificado el precedente documento, la Registradora de la Propiedad que suscribe,  bo
ha resuelto suspender la inscripción de la hipoteca solicitada por los siguientes hechos y  74ww
fundamentos de derecho:
Antecedentes de hecho:
(…) Segundo.–Se suspende la inscripción porque falta la manifestación por parte del 
Notario autorizante conforme [sic] no existen discrepancias entre las condiciones de la 
oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha 
Europea  de  Información  Normalizada  -FEIN-  al  objeto  de  poder  realizar  dicha 
comprobación.
Fundamentos de Derecho:
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el 
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose 
la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la 
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se 
solicite la inscripción”, a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que 
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o la expresión sin claridad 
suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, 
debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
Este principio legal de calificación por el Registrador se reconoce expresamente en 
cuanto  a  los  “documentos  públicos  autorizados  o  intervenidos  por  notario”  por  el 
artículo 143 del Reglamento Notarial, al establecer que los efectos que el ordenamiento 
jurídico les atribuye “podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y 
por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias”. 
Impugnada esta nueva redacción según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha 
sido confirmada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre 
de 2008.
Según el artículo 29 de la Orden EFTA 2899/11: “las cláusulas de los documentos 
contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; 
añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar 
la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el 
documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de dicha constancia 
debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la 
LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de 
los consumidores.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de 
transparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga 
constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se 
refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal 
comprobación no ha podido hacerse al ser previa.
Tampoco serán objeto de inscripción las siguientes cláusulas: (…)
Por todo ello resuelvo,
Suspender la inscripción de hipoteca solicitada por las razones antes advertidas.
Esta calificación será notificada (…)
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Edgar José 
Cascón Blanco registrador/a de Registro Propiedad de Lloret de Mar 1 a día veintitrés de  s
Octubre del año dos mil diecinueve». oe.
Por escrito que causó entrada en el ReIgIIistro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú  2020-6774n https://ww
número 2 el día 4 de noviembre de 2019, el notario autorizante de la escritura, don
Carlos José Sanz Izquierdo, interpuso recurso contra la referida calificación, con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«La cuestión esencial que se dirime es la subsistencia de la obligación establecida 
en la citada orden EHA 2899/2011, conforme a la interpretación dada por la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en los términos que afirma el Registrador.
La respuesta afirmativa es la primera que, aparentemente, se impone.
Efectivamente,  la  citada  Orden,  a  pesar  de  haber  sido  modificada  como 
consecuencia de la entrada en vigor de la ley 5/2019, no lo ha sido en los dos artículos 
invocados por el Registrador, esto es, el 29 y el 30.
La citada Orden, tras la entrada en vigor de la ley 5/2019 ha sido modificada, entre 
otras cuestiones, en lo relativo:
– Al objeto (artículo 1),
– Ámbito de aplicación (artículo 2),
– El Capítulo II, que de referir a Créditos, préstamos y servicios de pago, en su 
redacción original, pasa a denominarse «normas relativas a los créditos y préstamos 
inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, modificando su ámbito de 
aplicación, acotándolo al ámbito contemplado en el artículo 2 de la Ley 5/2019 de 15 de 
marzo,
– El artículo 22, antes referido a la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y 
ahora regulador de la Ficha de Advertencias estandarizadas (FIAE) - O la derogación del 
artículo 23, relativo a la Oferta Vinculante.
Deja sin embargo subsistente sin enmienda ni modificación alguna los artículos 29 
y 30.
Dichos artículos, por su parte, fueron objeto de diversas resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (resoluciones de 13 de septiembre y 18 
noviembre 2013, 5 febrero 2014, 12 de marzo, 9 de octubre y 10 diciembre 2015 o 14 de 
julio 2017, entre otras) en los que se establece, en resumen, que quedan sujetos a 
calificación  registral  a  efectos  de  comprobar  si  ha  sido  cumplido  el  principio  de 
transparencia establecidos en la normativa vigente, entre otras, la incorporación de la 
cláusula manuscrita o la FIPER, para el caso de ser necesarias, o la aseveración notarial 
de haberse cumplido con las obligaciones establecidas por la Orden EHA 2899/11 de 28 
de octubre.
Consecuentemente, se puede pensar, y es la tesis que subyace en la calificación 
registral, que si la citada Orden ha sido adaptada a la nueva legislación, entre otros 
puntos, en los apartados citados y sin embargo no lo ha sido en los artículos 29 y 30, 
éstos  quedan  plenamente  vigentes  y  aplicables,  tanto  más  cuando  el  epígrafe  del 
Capítulo II, en el que se enmarcan dichos artículos, ha sido modificado y de ser «Normas 
relativas a los créditos y préstamos hipotecarios» ha pasado a «Normas relativas a los 
créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo» y 
haciendo coincidir el artículo 19 de la Orden, tras la reforma del 2019, su ámbito de 
aplicación con el de la Ley 5/2019 de 15 de marzo.
Derivativamente, manteniéndose intactos dichos artículos, parece ser plenamente 
aplicable y consecuentemente plenamente vigente la doctrina sentada respecto de los 
mismos por la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones 
citadas, entre otras.
Y  sin  embargo,  esta  interpretación  supone  desconocer  el  principio  de  jerarquía  s
normativa. oe.
La jerarquía normativa, consagrada como principio básico de un Estado de Derecho  w.
eCpnuo enedsl eea crdtuíecesuncltooe nm9o.e3cn edtree ,l  alal a n Conoromnrsmatitatiuvtiacvi aód nei n Efresarpnioagrño o qsluaue pv eicgroeionnrtt reay  vsdeuenpbgoean  eeu nqn uace od lnaiss penocosurmiecniaóctniiva a s ruienpsfeeprreiiootarr  rnslaoe.    2020-6774n https://ww
entiende tácitamente derogada, si no lo ha sido expresamente. Lógica consecuencia es
que las interpretaciones al amparo de dicha normativa inferior tienen que decaer en la 
medida que contravengan la normativa superior.
La evidencia de lo expuesto exige en consecuencia, la reinterpretación de aquellos 
artículos de la Orden Ministerial que contravengan la normativa superior.
Y en este sentido, resultan cuando menos sorprendentes algunas afirmaciones de 
los citados artículos 29 y 30 de la meritada Orden Ministerial, reformada para adecuarla 
en algunos apartados a la Ley 5/2019 y que sin embargo se mantiene intacta en otros 
puntos que son contradictorios con la nueva legislación. Así, por ejemplo:
– Los artículos 29 y 30 siguen hablando de la FIPER (hoy inexistente en el ámbito de 
la Ley 5/2019 y sustituida por la FEIN. Sin embargo, sigue manteniéndose en la dicción 
legal en dichos artículos que «hay que informar al cliente de la obligación de la entidad 
de  poner  a  su  disposición  la  Ficha  de  Información  Personalizada»,  cuando  esta 
obligación es imposible de cumplir en la medida en que, en el ámbito de la Ley de 
Créditos Inmobiliarios, dicho documento ha dejado de existir).
– El artículo 30 sigue diciendo, en los préstamos a interés variable, que hay que 
comprobar si el cliente ha recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26 (de 
la Orden) cuando el artículo 25, referido a Cláusulas suelo y techo, ha sido dejado sin 
contenido.
– El  mismo  artículo  sigue  manteniendo  que  el  notario  debe  advertir  si  se  han 
establecido cláusulas suelo o techo, cuando éstas en el ámbito de la citada ley han sido 
prohibidas, según dispone el artículo 21.3 de la Ley 5/2019 («En las operaciones con tipo 
de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés»).
– El hablar de advertencias a realizar cuando el préstamo no esté denominado en 
euros cuando actualmente este criterio está superado y sustituido por cuando se trate de 
un préstamo en moneda extranjera, entendiendo préstamo por moneda extranjera con 
los criterios del artículo 29 de la Ley, y no porque el préstamo no esté denominado en 
euros, ya que un préstamo puede estar denominado en euros y ser moneda extranjera 
para el prestatario.
– O en general, el reconducir a la escritura el control de la legalidad respecto al 
principio de transparencia que debe realizar el notario, de donde deriva la necesidad de 
advertencias,  comprobaciones  e  incorporación  de  documentos  en  dicha  escritura, 
cuando actualmente el control de transparencia notarial se realiza por una doble vía: por 
un lado, por el otorgamiento del acta regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019 y por 
otro, por la constancia en la escritura de las menciones exigidas por la ley.
Los puntos citados se encuentran tácitamente derogados por la ley 5/2019.
Centrándonos en la calificación registral, todos los criterios y medios establecidos en 
el artículo 30 de la Orden Ministerial para asesorar, advertir al prestatario y cumplir en 
definitiva con el deber de transparencia e información se encuentran superados por los 
criterios establecidos por los artículos 14 y 15 de la Ley. Los plazos, documentación, 
asesoramiento, comprobaciones y demás actuaciones se enmarcan en el seno de la 
Ley 5/2019 y la Orden Ministerial, jerárquicamente, debe respetarla. El hecho de que los 
citados 29 y 30 no se encuentren expresamente derogados no implica que no deban 
respetarse  los  criterios  jerárquicos  y  atenerse  a  la  legislación  vigente,  que  parte 
jerárquicamente de dicha Ley.
Así  pues,  si  los  documentos  a  facilitar,  comprobaciones,  advertencias, 
asesoramiento, etc. actualmente se reconducen al acta y no a la escritura, los criterios 
establecidos por la Dirección General de los registros y del Notariado respecto de las  e
menciones y documentos que deben reflejarse en la escritura seguirán vigentes en la  bo
medida en que no contravengan la normativa actualmente en vigor. 74ww
de  Ytra nnos psaiernednoc iad isyc uptibolre  tqauneto l,a  cqauleif icdaecbióan  rqeugeisdtarar l cdoenbsat avneclaiar  aesnim  ilsam  eos pcorirtu erla p rdinec iplaios 
mla evnicgieonnceisa  ndeece sloasr iacsr iptearriao sq uees teal brleegciisdtorasd opro pr uLead aD ciuremcpcliiór nc oGn esnue lraabl orr,e ssíp eesc tdoi sdceu tiblales 
menciones que debe contener la escritura.
Actualmente el artículo 15 de la Ley 5/2019 apartado 7 establece las circunstancias 
que el notario debe indicar en la escritura y que son las únicas que quedan sujetas a la 
calificación  registral,  y  que  nos  permitimos  recordar:  «En  la  escritura  pública  del 
préstamo el notario insertará una reseña identificativa del acta a que se refieren los 
apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad de que el 
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este 
artículo».
La nueva legislación, a la que se subordina la legislación inferior y por ende, las 
interpretaciones realizadas al amparo de dicha normativa inferior, establece el contenido 
de lo que debe recoger la escritura y ello queda sujeto a la calificación registral. Única y 
exclusivamente.
El propio otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario implica que se ha 
dado  cumplimiento  a  la  labor  de  asesoramiento  y  transparencia  mediante  el 
otorgamiento del acta y no hay que hacer ninguna mención adicional, no exigida por la 
ley, tanto más cuanto en la exposición de Motivos de la citada Ley 5/2019 leemos: «…se 
complementa atribuyendo a notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
La escritura que recoge las menciones exigidas por el artículo 15 implica que la 
escritura es conforme con la información suministrada. De lo contrario, si la información 
varía, el prestatario no habría recibido en plazo la documentación y asesoramiento 
previstos en la ley, en la medida en que, la documentación y el asesoramiento es de 
unas  determinadas  condiciones  y  si  éstas  han  cambiado,  siendo  sustanciales,  el 
asesoramiento para la escritura de préstamo hipotecario que se formaliza no ha sido 
realizado.
En consecuencia, habiendo entrado en vigor la Ley 5/2019, mantener los criterios 
establecidos por la doctrina de la Dirección general de los registros y del Notariado 
respecto de las menciones que debe contener la escritura o documentos que se deben 
incorporar, a efecto de que el Sr. Registrador califique el cumplimiento del principio de 
transparencia supone desconocer la nueva legislación.
Concluyendo:  el  Notario  debe  hacer  constar  en  la  escritura  las  circunstancias 
exigidas por el artículo 15 y la calificación registral debe limitarse a comprobar dicho 
extremo. La omisión de alguna de dichas circunstancias será defecto que impida la 
inscripción y la labor del Registrador se limita a comprobar si constan dichos extremos. 
El otorgamiento de la escritura implica que se ha respetado el principio de transparencia 
material, tanto relativo a plazos como a asesoramiento, así como la concordancia de la 
escritura con la información facilitada. Habiéndose respetado escrupulosamente en la 
escritura que ha determinado la calificación que ahora se recurre las menciones exigidas 
por el artículo 15, se solicita la revocación de la calificación realizada y se ordene la 
inscripción de la presente».
IV s
El registrador de la Propiedad accidental, don Edgar José Cascón Blanco, emitió  b
informe el 6 de noviembre de 2019 y, por mantener su calificación, se elevó el expediente  74ww
a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero 
de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo, concedido por «Banco de Sabadell, SA», a una persona física; y en garantía 
del  mismo  se  constituyó  hipoteca  sobre  una  finca,  de  la  que  dicho  prestatario  es 
copropietario y que constituye la vivienda habitual del mismo.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Acta del artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Yo, el Notario, hago constar:
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada actuando como Notario sustituto 
por imposibilidad accidental de mi compañero de residencia, Don Andrés-H. Ferrando 
López y para su protocolo, el día 12 de septiembre de 2.019, con el número 1.005 de 
protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido 
en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los 
efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos 
inmobiliarios, en su vertiente material (…)».
El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, falta la 
manifestación por parte del notario autorizante sobre la inexistencia de discrepancias 
entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, y no se 
acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder 
realizar dicha comprobación. es
El  recurrente  sostiene  que  el  notario  debe  hacer  constar  en  la  escritura  las  o
circunstancias exigidas por el artículo 15 de la Ley 5/2019 y la calificación registral debe  74ww
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concordancia de la escritura con la información facilitada; y en la escritura calificada se 
han respetado las menciones exigidas por el citado artículo 15.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020, cuyo criterio 
(también  expresado  en  la  reciente  Instrucción  de  este  Centro  Directivo  de  20  de 
diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por  s
tanto implican necesariamente que, si el notario ha autorizado la escritura de préstamo  oe.
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones  w.
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha  74ww
Europea de Información Normalizada:
las ac)lá uEsul lnaos taersiop,e ecníf iceal sa crteac, ohgaid daesb eidno  lian foFrimchaar  yE uarsoepseoara dr ein dInivfoidrumaalicziaódna mNoernmtea lsizoabdrae 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a
cada una –artículo 15.2.c)–. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del  e.
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las  w.b
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de  74ww
ddiec hlao se sdcireitzu rad,í ares,q utirraiesn dloo  ac ulaa l ensteid aadu tpoarirzaa rqáu eu nloa  sunbuseavnae ,a yc tcao no  esl ere idniilcigioe ndceila prála zlao 
preeSxii sltaesn tdei,s carl empeannocisa su nn doí as oann tesus sdtaenl ocitaolregsa,m pioernqtou ed es ilma pelsecmrietunrtae. dieran lugar a unas
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– o que 
se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario 
autorizante.
3.  En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él 
autorizada, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el 
principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente 
material. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el 
acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí3a  Pduee fnetber Seraon tdiaeg o2.020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-6774n https://ww