BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111860
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15779 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad accidental del registro de la propiedad de 
Madrid n.º 55, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva 
de crédito refaccionario.
En el recurso interpuesto por don A. M. J., en representación de Avintia Proyectos y 
Construcciones, S. L., contra la negativa del registrador de la propiedad accidental del 
Registro de la Propiedad número cincuenta y cinco de los de Madrid, don Julio Soler 
García,  por  la  que  se  deniega  la  práctica  de  una  anotación  preventiva  de  crédito 
refaccionario
Hechos
I
Con fecha once de agosto de dos mil veinte y bajo el asiento número 1510 del 
Tomo 74 del Libro Diario se presentó en el Registro de la Propiedad número cincuenta y 
cinco de los de Madrid, con el número 1597 del Libro de Entrada, una instancia privada 
suscrita  con  fecha  de  tres  de  agosto  de  dos  mil  veinte  por  don  A.  M.  J.,  en 
representación de Avintia Proyectos y Construcciones, S. L., en cuya virtud se solicita del 
registrador la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario refaccionario 
derivada de un contrato de obras celebrado entre dicha sociedad y la entidad Glaciar 
Rock,  S.  L.  U.  en  relación  a  la  finca  registral  98.038,  dividida  horizontalmente,  y 
resultando las fincas independientes 100.006 a 100.069; aportándose, a este respecto, 
copias autorizadas relativas a la sociedad solicitante, protocolización del contrato de 
obras, acta de entrega de la obra y certificados de obra correspondientes a los meses de 
febrero, marzo y abril.
II
Presentada dicho instancia en el Registro de la Propiedad número cincuenta y cinco 
de los de Madrid, fue objeto de la siguiente nota de calificación, con fecha uno de 
septiembre de dos mil veinte: «Calificado el precedente documento en unión de los 
complementarios y a la vista de los antecedentes del Registro, el Registrador que 
suscribe deniega la práctica de la anotación solicitada en base a los siguientes Hechos y 
Fundamentos  de  Derecho:  Por  constar  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  la 
terminación de las obras que motivan el crédito, cuya anotación se pretende, por nota 
marginal de fecha 12 de agosto de 2020 en virtud de Acta notarial autorizada el 31 de 
julio  de  2020  por  el  Notario  de  Madrid  don  Pablo  de  la  Esperanza  Rodríguez, 
número 3493 de protocolo, a la que se incorpora Certificado final de obra expedido el 31 
de enero de 2020 por don L. P. E., arquitecto director del proyecto y de la obra. No se 
entra a discutir el posible carácter de refaccionario del crédito cuya anotación se solicita.  e.e
La denegación se basa en que se vulnera el requisito temporal que, a efectos de su  b
protección  registral,  se  exige  inequívocamente  en  la  legislación  hipotecaria  según  779ww
rdees useltar ,c otannstiod edrea dlao  Ecoxmpoos hiciipóont edcea rMioo etilv corsé ddieto l ad eLl eqyu eH idpao tseuc adriinae droe  p1a8r6a1 l a– «coSni sdtirguncoc ióens 
aóu rne peanr aecl iócna sdoe d uen q eudei fiecxiop,r edseasmpueénste d neo i nsvee rhtiarsyea  epna cltaa doob rlaa  thoidpao tleac caa, ndtiigdnaod  ecso ntavmenbidiéan, 
de  ser  considerado  como  hipotecario  por  las  cantidades  que  parcialmente  vaya
anticipando mientras dure la edificación, concediéndole al efecto el derecho de exigir una 
anotación  preventiva  sobre  la  finca  refaccionada  por  las  cantidades  que  hubiere 
anticipado»–, como de los artículos 42,8 de la Ley Hipotecaria –que permite al acreedor 
la anotación de su crédito "mientras duren las obras"–, 166,7 del Reglamento Hipotecario 
–que se refiere a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique 
brevemente la clase de obras "que se pretende ejecutar"–, 92 de la Ley Hipotecaria –
conforme al cual la anotación caduca "a los 60 días de concluidas las obras"– y el 93 de 
la Ley Hipotecaria –que permite al acreedor refaccionario pedir la conversión de la 
anotación  en  inscripción  de  hipoteca–.  La  propia  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública (DGSJFP, antes DGRN) ratifica en Resolución de 10 de octubre 
de 2011 la imposibilidad de acceder a la anotación cuando del Registro resulta que las 
obras  han  concluido.  Además,  el  mismo  solicitante  reconoce  en  la  documentación 
presentada que "se han ejecutado hasta el día de hoy (3 de agosto de 2020) los últimos 
trabajos de las obras de refacción contratadas", adjuntándose Acta de entrega de las 
obras al propietario, de la misma fecha, lo que, de por sí, ya supondría un obstáculo para 
la extensión de la anotación que se insta por impedirlo el citado artículo 42, 8 de la LH. 
Pero es que, además, conforme a los artículos 6 y 7 de la Ley 38/1999, de 5 de 
noviembre,  de  Ordenación  de  la  Edificación,  la  terminación  de  la  obra  se  acredita 
mediante la expedición del Certificado final de obra, el cual forma parte del Acta de 
recepción, que, a su vez integra el Libro del Edificio. Y así lo reitera la DGSJFP, antes 
DGRN, en concreto en Resolución de 25 de mayo de 2009, señalando que, si bien el 
Acta de recepción de la obra forma parte del Libro del Edificio, sin embargo "ninguna 
norma exige que en la declaración de obra nueva se acredite documentalmente dicha 
recepción, al margen del referido Libro", siendo, por el contrario, el Certificado final de 
obra el documento idóneo para justificar la conclusión de las obras a efectos regístrales 
según resulta de los artículos 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban las Normas Complementarias al RH sobre inscripción de actos de naturaleza 
urbanística, y el 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, 
aprobado  por  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de  octubre.  En  definitiva, 
resultando registralmente acreditada la conclusión de las obras mediante Certificado final 
de obra de fecha 31 de enero de 2020, no puede accederse a la práctica de la anotación 
del crédito refaccionario solicitada por impedirlo el tenor literal del artículo 42, 8 de la Ley 
Hipotecaria.  Contra  dicha  calificación  los  interesados  podrán  (...)  Madrid  a  uno  de 
septiembre del ario dos mil veinte. El Registrador accidental. Fdo. Julio Soler García.»
III
Contra la anterior nota de calificación del Registro de la Propiedad número cincuenta 
y cinco de los de Madrid se interpuso recurso el veintiuno de septiembre de dos mil 
veinte ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública mediante escrito 
suscrito el dieciséis de septiembre de dos mil veinte por don A. M. J., en representación 
de Avintia Proyectos y Construcciones, S. L., en base a las siguientes alegaciones que 
resumidamente se exponen: «Hechos: I.–El día 28 de agosto de 2019 Avintia y la 
Sociedad "Glaciar Rock, S. L. U. (en adelante, "Glaciar") celebraron un contrato de obra 
(en adelante "el Contrato") para la ejecución de las unidades de obra que formaban parte 
del  28'58%  pendiente  de  ejecución  de  la  promoción  de  viviendas  denominada 
comercialmente (...). La alusión a ese 28'58% "pendiente de ejecución" se refiere a la 
parte de la promoción que "Oproler" –la anterior contratista– había dejado sin terminar (el  s
día 7 de junio de 2019) con aquél y que motivó la celebración del Contrato. II.–Tras  e.
varios meses de normal desarrollo de las obras (sin perjuicio de retrasos ajenos, adición  w.
de unidades, etc.), Avintia comenzó a tener problemas para cobrar las deudas contraídas  779ww
pdourr aGntlaec eiasre,  qpueer íosdeo n deeg ót ieam fiprmo a(rc oamlgou,n ap ocre ertjiefimcapcloió,n l am deen smuaaly od)e,  lcaosm oob rpaass oe jepcreuvtaiod aasl 
pdaíag o3 1d ed ela  ecnaenrtoid adde  c2o0r2re0s, ploan ddiierenctec.i óInII .–faPceusltea tiav an oe mhiatibóe, rseen  cdooncculumideon tola sp roivbardaos,,  eell   BOE-A-cable e
certificado  de  fin  de  obra.  Desconocemos  el  motivo  por  el  que  se  expidió  dicho 
certificado  con  esa  fecha,  cuando  las  obras  se  encontraban  todavía  en  curso  (no 
ajustándose, obviamente, a la realidad) y si Glaciar tenía algún interés especial en ello 
(por ejemplo, el de agilizar las gestiones para la obtención de otros documentos, como la 
licencia  de  primera  ocupación).  En  todo  caso,  la  continuidad  de  las  obras  quedó 
acreditada en la propia solicitud de anotación preventiva cuya denegación se recurre en 
el presente escrito, mediante la presentación de las certificaciones mensuales emitidas 
por la propia dirección facultativa correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril; 
y  se  reitera  también  claramente  –tanto  por  Glaciar  como  por  la  propia  dirección 
facultativa– en el acta notarial de presencia mencionada en el Hecho V (que se adjuntará 
más adelante). De hecho, la prolongación de la ejecución de las obras durante los meses 
sucesivos motivó que el acta notarial de fin de obra no se otorgase hasta el 31 de julio 
de 2020 (medio año más tarde). IV.–Con el fin de reforzar su posición de acreedora y 
garantizar el cobro de su crédito refaccionario, Avintia formuló solicitud de anotación 
preventiva del mismo, de fecha 24 de julio de 2020, por importe de (...), correspondiente 
a las cantidades certificadas en los meses de febrero, marzo, abril, mayo, más la parte 
correspondiente al 14%, según la Cláusula 4.1 del contrato del mes de enero, y la parte 
pendiente de pago correspondiente igualmente al 14% del mes de diciembre. Esta 
solicitud fue calificada positivamente y, consecuentemente anotada en el Registro de la 
Propiedad  n°  55  de  Madrid,  como  anotación  letra  E),  al  haberse  cumplido 
adecuadamente todos los requisitos legalmente exigidos (como refleja la certificación 
registral expedida el 9 de septiembre de 2020 y que se acompaña al presente escrito 
como Documento n° 7). Sin embargo, y de manera sorprendente e inesperada –dada la 
efectividad de la continuación de las obras–, dicha anotación fue después –en el mes de 
julio– incorrecta e indebidamente cancelada "por haber transcurrido el plazo de sesenta 
días desde el treinta y uno de enero de dos mil veinte, fecha en que ha sido concluida la 
obra objeto de refacción según resulta de certificado que se dirá [el certificado de fin de 
obra]. La evidente irregularidad de dicha cancelación se pondrá de manifiesto más 
adelante, al exponer los argumentos jurídicos del presente recurso. V.–Tras la práctica 
de la anotación preventiva anteriormente mencionada, la propia Glaciar remitió a Avintia 
una carta –de fecha 7 de julio de 2020–en cuyo punto 2° manifestaba que "la obra no 
está terminada en condiciones adecuadas para la entrega a los clientes y será preciso 
llevar a cabo trabajos de reparación y adecuación, ya que han sido detectados múltiples 
desperfectos sobre los que hay que efectuar los correspondientes repasos [...]. Por todo 
ello les notificamos nueva y fehacientemente que accederemos a la obra con otros 
contratistas para la realización de todos estos trabajos. Y continúa en el punto 3° 
señalando: "Les recordamos que el contrato de obra [...] fueron resueltos a instancia 
nuestra y que por tanto lo que procede es la paralización de los trabajos por su parte y el 
levantamiento  de  la  correspondiente  acta  de  entrega  de  obras  inacabadas  con  el 
desalojo de la obra [...]. Como resulta claramente de dicha comunicación (protocolizada 
a instancia de la propia Glaciar en el Acta de presencia autorizada por el notario de 
Madrid,  don  Francisco  Javier  Piera  Rodríguez,  el  día  9  de  julio  de  2020,  con  el 
número 1670 de su protocolo –en adelante, el "Acta de presencia"–y que se adjunta al 
presente recurso como Documento n° 8), no existía duda alguna por parte de Glaciar –
titular del inmueble y promotora de la obra– sobre la continuidad de las obras: "la obra no 
está terminada [...] y será preciso llevar a cabo trabajos de reparación y adecuación". Y 
tampoco la dirección facultativa manifiesta discrepancia alguna a este respecto; no sólo 
eso, sino que –como refleja el "Acta de paralización de trabajos y entrega de obra" que  s
se adjunta a la citada Acta de presencia como Documento Uno– incluso afirma que la  oe.
resolución del contrato por Glaciar (a la que Avintia se opuso firmemente) tuvo lugar "de  w.
forma fehaciente y con carácter previo a la finalización completa de los trabajos". En el  779ww
pinrfeosremnec iad es el ain ddiicreac ecixópnr efsaacmuletanttiev aq uqeu e"l as eD Fi nhcao rtpraosrala dcaodmoo a  aAdVjuTn tlios taas  ddiec hrae pAascotas  ddee 
cviitvaiednod iansfo yrm zeo,n apsu ecsotmo uqnuees  la(. .p.)r.o Npióat edsiree clac iróenle fvaacnucltiaat idvea  lrae cinofnoorcmea cqiuóen  sciognutieón hidaac ieenn deol   BOE-A-cable e
encargos adicionales a Avintia tras la expedición del certificado de fin de obra, por lo que 
es notorio que la obra no estaba acabada. VI.–Más tarde, el 31 de julio de 2020, se firmó 
acta de fin de obra, que fue presentada en el Registro de la Propiedad el día 5 de agosto 
de 2020. Dicha acta estaba, obviamente –como veremos–viciada en su origen, puesto 
que se basaba en al certificado de fin de obra de 31 de enero de 2020 (al que, por cierto, 
no ha podido tener acceso la parte recurrente) que partía de una premisa falsa –y esto lo 
puede acreditar sin temor a equivocarse–: la finalización de las obras en la citada fecha. 
Unos días después, el 31 de agosto de 2020, Glaciar y Avintia firmaron el acta de 
entrega de llaves, en la que la primera manifestaba no estar conforme con la cantidad 
reclamada por Avintia, pero sin referencia alguna a las obras en curso. VII.–Tras conocer 
la cancelación de la primera anotación preventiva de crédito refaccionario (mencionada 
en el Hecho IV), Avintia procedió a solicitar nuevamente la práctica de una nueva 
anotación preventiva mediante solicitud presentada el día 11 de agosto de 2020 (...). 
Dicha solicitud fue calificada negativamente con fecha 1 de septiembre de 2020, motivo 
por el cual se presenta el presente recurso contra la calificación negativa o denegatoria 
en base a los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO: Primero.–La legitimación del 
recurrente resulta, (i) por un lado, de su condición de Consejero Delegado de Avintia, tal 
como queda acreditado en la escritura de elevación a público de acuerdos sociales 
autorizada  el  día  24  de  enero  de  2020  por  el  notario  de  Madrid,  don  José  Ortiz 
Rodríguez, con número 284 de su protocolo, e inscrita con fecha 4 de junio de 2020 en el 
Registro Mercantil de Madrid, al tomo 34.718, folio 95, sección 8a, hoja M–435015, 
inscripción 77, cuya copia se adjunta al presente escrito como Documento n°2; y, (ii) por 
otro lado, de su calidad de interesado –en los términos de los arts. 66 y 325 de la LH–, 
por tratarse del representante de la persona jurídica a cuyo favor se hubiera de practicar 
la inscripción (en este caso, el acreedor refaccionario que es la sociedad Avintia). El 
presente  recurso  ha  sido  presentado  dentro  del  plazo  de  un  (1)  mes,  legalmente 
conferido para ello en el art, 326 de la LH y se presenta contra la citada calificación 
negativa o denegatoria del Registrador de la Propiedad accidental de Madrid n°55, don 
Julio Soler García, de fecha 1 de septiembre de 2020, relativa a la solicitud de anotación 
preventiva  de  crédito  refaccionario  referida  en  el  Hecho  Vi  anterior.  Segundo.  –La 
motivación del presente recurso reside en la discrepancia con la calificación negativa por 
la  que  se  denegó  la  práctica  de  la  anotación  preventiva  del  crédito  refaccionario 
alegando la terminación de las obras en base a la existencia de un certificado de fin de 
obra de fecha 31 de enero 2020. El recurso se sustenta en dos fundamentos básicos: (i) 
la equivocación del Sr. Registrador al considerar el certificado de fin de obra como un 
medio exclusivo e infalible de prueba de la terminación de las obras, ignorando otros 
hechos y documentos acreditativos de la realidad contraria: su subsistencia más allá de 
la  fecha  tomada  en  consideración  por  el  registrador  calificante;  y  (ii)  el  error  del 
certificado de fin de obra (y de los documentos sustentados en el mismo) al señalar 
como fecha de finalización de las mismas el 31 de enero de 2020, como se acreditó de 
manera suficiente. Tercero. – Todo el fundamento de la calificación gira en torno a un 
documento – el citado certificado de fin de obra de 31 de enero de 2020; y aunque dicho 
certificado no refleja la realidad, esa cuestión la abordaremos más adelante. Vamos a 
centramos ahora en la afirmación hecha por parte del Sr. Registrador, en su calificación, 
respecto de la acreditación del final de las obras: "siendo, por el contrario, el Certificado 
final de obra el documento idóneo para justificar la conclusión de las obras a efectos 
registrales según resulta de los artículos 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
por el que se aprueban las Normas Complementarias al RH sobre inscripción de actos  s
de  naturaleza  urbanística,  y  el  28  del  Texto  Refundido  de  la  Ley  del  Suelo  y  oe.
Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre".  w.
Debemos discrepar de una afirmación tan genérica e imprecisa por parte del registrador  779ww
qcauleif icoabnrtaeb, am eánx imsue  hpaobdiedra  pcoure nhtaab deer  lsaids oc irpcruenssetnatnacdiaa sj udnetlo c acsoon  yl ad ein lsat adnocciau mceanliftiaccaidóan 
nDeegcaretitvoa m10e9n3te/1, 9c9u7y, od ee 4x adme ejunl ioa h(eonra a dneolsa notec uepl a"R. .ADs. í1 0e9l 3m/1e9n9c7io")n,a bdaojo a lart .r ú4b7r icdae "l TRíteualol   BOE-A-cable e
y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción" señala, en su 
apartado 1 que: "1. Su finalización [de la obra previamente declarada en construcción] 
deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en 
virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto 
en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación 
referida en el apartado 3 del artículo anterior". Es decir, que el documento idóneo para 
justificar la conclusión de las obras no es el certificado sino el acta notarial. Esta 
distinción no es baladí, puesto que la confusión de ese mismo registrador ya había 
hecho  que  se  cancelase  previamente  –de  manera  indebida–esa  misma  anotación 
preventiva de crédito refaccionario (anotación letra E de la finca matriz 98038) que ahora 
se  reitera.  Y  es  que  se  procedió  a  cancelar  la  anotación  tomando  como  base  un 
documento privado (el certificado de fin de obra) que –como ha quedado acreditado– no 
es "el documento idóneo para justificar la conclusión de las obras", pues ese documento 
(como bien aclara el art. 47 del R.D. 1093/1997 al que acertadamente se remite el Sr. 
Registrador) es un documento público notarial: el acta de fin de obra. Ese flagrante error 
ha privado a la recurrente de un derecho de garantía que tenía reconocido por la ley y 
que debe ser reparado y restituido en la resolución del presente recurso. Aclarado, pues, 
que el certificado no es el único criterio a valorar para dilucidar si las obras continúan o 
no, deben considerarse también otros factores que permitan trasladar al Registro de la 
Propiedad la realidad jurídica extrarregistral (como, en el caso que nos afecta, las 
certificaciones mensuales de la obra ejecutada). Lo mismo se puede predicar de los 
mencionados arts. 6 y 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la 
Edificación que, aunque se refieren al certificado de fin de obra, requieren que ése recoja 
también  las  modificaciones  debidamente  aprobadas.  Es  decir,  que  presupone  un 
certificado que atienda a la realidad táctica de la obra (no a margen de la misma), 
incorporando cuantas unidades de obra fuesen añadiéndose a la misma, lo cual no tuvo 
lugar, en absoluto, en el caso que nos ocupa (como se refleja en el Informe de la 
dirección facultativa que se menciona en el Hecho V). Cuarto. – Tal como se puso de 
manifiesto  en  la  solicitud  de  anotación  presentada  el  3  de  agosto  de  2020,  las 
certificaciones mensuales suscritas por la dirección facultativa correspondientes a los 
meses de febrero, marzo y abril de 2020, acreditan asimismo la subsistencia de las 
obras durante esos meses y contradicen el contenido del el certificado de fin de obra 
de 31 de enero de 2020 (en el que, a la postre, se ha basado la denegación de aquella 
solicitud). Así en la referida solicitud de 3 de agosto se advertía que "Sin perjuicio de que 
la Certificación Final de Obra fue expedida el día 31 de enero de 2020, los trabajos 
continuaron después de esta fecha. Y a la misma solicitud se adjuntaron como Anexo 5 
certificaciones de obra correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2020 
(todas ellas posteriores al Certificado Final de Obra) suscritas por la Dirección Facultativa 
y por Glaciar que acreditan que las obras continuaron posteriormente a ja emisión del 
Certificado Final de Obra hasta la entrega de la Obra a Glaciar. Esos certificados, 
firmados por la misma dirección facultativa que había emitido el certificado de fin de 
obra, bastan para destruir el (supuesto) valor de aquél como prueba indiscutible de la 
terminación de las obras. En su calificación, el Sr. Registrador señala que "resultando 
registralmente acreditada la conclusión de las obras mediante Certificado final de obra 
de fecha 31 de enero de 2020, no puede accederse a la práctica de la anotación del 
crédito refaccionario solicitada por impedirlo el tenor literal del artículo 42.8 de la Ley 
Hipotecaria". Pues bien, aunque la referencia al art. 42.8 de la LH como fundamento de 
la calificación es correcta, debe advertirse que tal precepto establece como condición  s
temporal para la práctica de la anotación que subsistan las obras ("mientras duren las  oe.
obras"). Se trata ésta de una cuestión táctica, de hecho, ajena a criterios jurídicos. Por lo  w.
tanto, el Sr. Registrador no puede ignorar una documentación que revela la falsedad del  779ww
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reesmpeitcei adlmireecntatem reenletev aanl tec eerntif iecla cdaos od eq ufien  ndoes o obcrau pcao,m doa dmo eqduioe  aecl raerdt.i t4a2ti.v8o  ddee  lad iLchHo n foin sael,   BOE-A-cable e
sino que alude a la finalización "real" de las mismas. Debe prestarse especial atención a 
dicho matiz, pues dicho precepto constituye la norma básica y esencial que regula la 
anotación preventiva del crédito refaccionario y que consagra el espíritu de la institución, 
dándonos el marco que debe orientar cualquier duda interpretativa que pueda surgir. Al 
proceder  a  dicha  denegación  se  ignoraron,  pues,  cuantas  pruebas  habían  sido 
presentadas  sobre  la  subsistencia  de  las  obras,  lo  que  supone  provocar  – 
negligentemente– una inexactitud registral, disociando el mundo jurídico tabular de la 
realidad física y jurídica extrarregistral. Y no debemos olvidar que el Registro debe 
procurar minimizar –si no suprimir– esa discordancia entre la vida registral y la vida real. 
Tal ha sido, por ejemplo, la principal finalidad de una de las más relevantes reformas 
aprobadas en la legislación hipotecaria, como es la operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro 
Inmobiliario, uno de cuyos máximos exponentes ha sido la profunda modificación –con la 
aspiración de unificar ambas realidades– del Título VI de la LH, bajo la rúbrica "De la 
concordancia entre el Registro y la realidad jurídica". Esa estricta interpretación por parte 
del Sr. Registrador ya había sido sufrida por la recurrente, resultando en un grave 
perjuicio a los derechos de la misma. Y es que ese certificado de fin de obra de 31 de 
enero de 2020 –suscrito únicamente a los efectos del cumplimiento aparente de los 
plazos pactados en el Contrato– ya había sido utilizado por Glaciar para solicitar (y, 
sorprendentemente,  obtener)  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  del  crédito 
refaccionario practicada a favor de la acreedora con fecha 24 de junio de 2020. Sin 
negar el valor del certificado de fin de obra, es totalmente contrario a derecho atribuirle 
un valor absoluto –que la ley no le reconoce–, ignorar documentación previamente 
aportada al Registro y atenerse únicamente a un documento privado cuya inexactitud ha 
quedado  de  manifiesto  al  confrontarlo  con  otros  escritos  firmados  por  Glaciar  y  la 
dirección facultativa: (i) tres certificaciones mensuales de obras; (ii) la carta remitida por 
Glaciar a Avintia el 7 de julio de 2020 que habla de "obras inacabadas" y señala que "la 
obra no está terminada en condiciones adecuadas para la entrega a los clientes", (iii) la 
propia Acta de Presencia de 9 de julio de 2020; y (iv) los informes de la dirección 
facultativa incorporados a dicha Acta de Presencia en los que reconoce haber trasladado 
a Avintia la necesidad de obras adicionales en los meses de marzo, abril y junio. 
Constituye, pues, un gran error y un gravísimo perjuicio para Avintia que, a la hora de 
calificar dicho documento, no se valoren otros asientos del mismo folio registral, como 
prevén los arts. 18 y 65 de la LH y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario y ha 
admitido expresamente la propia DGSJyFP en resoluciones como la de 30 de noviembre 
de 2005. Y otra prueba irrefutable de la continuación de las obras más allá del 31 de 
enero de 2020 es que el acta de fm de obra no se autorizó hasta el día 31 de julio 
de 2020 (cuestión ésta que abordaremos más adelante). Quinto. – En cuanto a la 
necesidad –referida por el Sr. Registrador en su calificación– de indicar brevemente "la 
clase de obras que se pretende ejecutar" (como exige el apartado 7° del art. 166 del 
Reglamento Hipotecario), se satisface en la propia solicitud, que indica expresamente 
que el Contrato se celebró "para la ejecución de las unidades de obra que formaban 
parte del 28,58% pendiente de ejecución [...]. La alusión a ese 28,58% "pendiente de 
ejecución" se refiere a la parte de la promoción que "Oproler" –la anterior contratista– 
había dejado sin terminar al tiempo de la rescisión del contrato (el día 7 de junio 
de 2019) con aquél y que motivó la celebración del Contrato que fundamenta la presente 
solicitud'.  Y  se  acompaña  también  el  propio  Contrato  para  mayor  concreción  a  la 
consideración del propio Registrador; aunque, debemos insistir – no sin cierta sorpresa–  s
en que esa misma referencia sí fue considerada suficiente por el mismo Sr. Registrador  oe.
calificante al practicar la anotación preventiva de crédito refaccionario presentada el 24  w.
de junio de 2020 (cuya inscripción consta como "anotación Letra E"). Sexto. – Por lo  779ww
tdaen taon, oatcarceiódnit apdrae vlae nstiuvbas i(sctoemncieian zdoes  ladse  oabgroasst oa)  lfaa ltfae cphoar  ddeil upcriedsaer nctuaácli óens  deel  elaf escotolic qituued 
pinudeicdaed toe naenrt eerli oarmctae ndtee,  fdinic dhea  oabcrtaa  naouttaorriiazal dcao neslt idtuíair ía3 1– edne  jcuirlicou ndset a2n0c2ia0s.  Cnoomrmoa lheesm– oesl   BOE-A-cable e
documento acreditativo de la finalización de las obras y, por lo tanto, el que cerraría el 
Registro  de  la  Propiedad  a  la  posibilidad  de  anotar  preventivamente  un  crédito 
refaccionario (en base al citado art. 42.8 de la LH). Sin, embargo, en el caso que nos 
ocupa la referida acta notarial no puede producir dicho efecto. En primer lugar, porque se 
otorgó –como señala el Sr. Registrador en su calificación– con base en un certificado de 
fin de obra de fecha 31 de enero de 2020 que, como quedó acreditado en nuestra 
solicitud,  resultaba  ser  erróneo,  algo  que  vicia  también  la  propia  acta  de  fin  obra, 
privando a este documento de la eficacia que, en condiciones normales, le atribuye la 
ley. Y, en segundo lugar, porque la actuación de Glaciar al otorgar el acta de fin de obra 
es de todo punto cuestionable, en la medida en que a la misma subyace el propósito 
espurio de expulsar a Avintia de las obras y debilitar su derecho de crédito. Así, a la vez 
que les requerían para firmar –ante notario– el Acta de Presencia de 9 de julio, acudían 
malintencionadamente al Registro de la Propiedad con el defectuoso certificado de fin de 
obra de 31 de enero de 2020 para solicitar (los días 8 y 23 de julio de 2020, como consta 
en los libros del Registro y en la certificación registral expedida el día 9 de septiembre 
de  2020,  que  se  acompaña  al  presente  recurso  como  Documento  n07),  e  – 
indebidamente–  obtener  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  del  crédito 
refaccionario  que  ya  había  sido  practicada  a  favor  de  Avintia  (y  que  consta 
registralmente,  como  anotación  "letra  E").  Este  comportamiento  constituye  un  claro 
fraude de ley en los términos del art. 6.4 del Código Civil dado que (al igual que se 
consiguió  –incorrectamente–  cancelar  la  anotación  anterior  con  ese  certificado 
deficiente) se ha otorgado el acta de fin de obra en base a un certificado cuyo contenido 
no reflejaba correctamente la realidad (siendo benévolos con el hecho de que haya un 
desfase de medio año respecto a la vigencia de las obras) para así cerrar el Registro a 
los derechos e intereses de Avintia. En este sentido, la pretensión de acreditar la 
finalización de las obras por medio del certificado de fin de obra tiene una clara finalidad 
defraudatoria, por cuanto la propia Glaciar reconoció en el Acta de Presencia que 
"ambas partes están conformes en que la paralización y desalojo de la obra tenga 
efectos a partir de mañana (10 de julio); [... 1". Ello implica el reconocimiento tácito de 
que las obras habían continuado, al menos, hasta dicha fecha, dejando, por lo tanto, sin 
efecto, lo previsto y manifestado en el certificado; por lo que el acta de fin de obra se 
formalizó en base a un certificado que no relejaba la realidad. La consecuencia debería 
ser, por lo tanto, la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir, es 
decir, prescindir del acta autorizada con error y, ante la falta de documento que refleje 
válidamente  la  finalización  de  las  obras,  dar  acceso  al  Registro  a  la  solicitud  de 
anotación preventiva presentada. Séptimo. – No puede dejar de insistirse, por otro lado, 
en que las obras continuaban en curso incluso a lo largo del mes de julio. Precisamente 
por ello, resulta también evidente que la resolución unilateral y anticipada del contrato de 
obra por Glaciar se hizo con el único fin de poder justificar artificiosamente una supuesta 
terminación de dichas obras y otorgar el acta notarial que ha servido de base a la 
denegación que aquí se recurre. No en vano, Glaciar estaba sobre aviso de la legítima 
intención de Avintia de anotar su crédito como consecuencia de la efectiva anotación 
inicial de dicho crédito a finales del mes de junio (posteriormente cancelada, a juicio de 
esta parte, indebidamente, por el Sr. Registrador). Pero la realidad era bien distinta, 
puesto  que  éstas  continuaban  ejecutándose  por  una  nueva  empresa  contratista 
(Todoser) a la fecha de presentación de la solicitud de anotación preventiva. Este hecho 
es también notorio y está admitido por Glaciar en la propia Acta de Presencia de 9 de 
julio de 2020. Por lo tanto, el acta de entrega de obras de 3 de agosto, no constituye  s
tampoco –a nuestro entender– un obstáculo para la práctica de la anotación preventiva.  oe.
Ésta se refería únicamente a las relaciones entre Avintia y Glaciar, pero no supuso, en  w.
napirentr.g feú4cn2t a.c8ma esdnoet,e  l alca o fninLfaoelriymz aecH icóiponon t delecaa  lrdaiaos,c  torpibnoraar  sd,m eqfeeudneido i tdoadd eap voíTaro  ld"ado usDreGar.bS aJEny"sF,t Pae,  nei nntteterrremp rionetotraalocsgi,ó ínae  nd eleasl    2020-15779n https://ww
resolución de 10 de octubre de 2011. Dicha resolución aclara que "el reconocimiento del
concepto  amplio  de  crédito  refaccionario  que  el  Tribunal  Supremo  ha  tomado  en  Bc
consideración [...] no puede llegar al extremo de soslayar el requisito temporal que, a 
efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la legislación hipotecaria 
(cfr. las Resoluciones de 19 [de] febrero [de] 1896 y 9 de junio de 1911, según las cuales 
es requisito indispensable para la práctica de la anotación que las obras no se hallen 
terminadas)". En nuestro caso, las obras no estaban terminadas ni al tiempo de la 
emisión del certificado de fin de obra, ni del acta de fin de obra, ni de la presentación de 
la solicitud, como ya ha quedado acreditado. Y resultaría contrario a la naturaleza del 
crédito  refaccionario  y  a  la  especial  protección  que  le  dispensa  el  ordenamiento 
favorecer a quien, torticeramente, busca ampararse en documentos que no reflejan la 
realidad para anticipar ese límite temporal a la anotación de dicho crédito. La adecuada 
comprensión  de  la  figura  debe  llevar  a  admitir  la  protección  registral  del  acreedor 
refaccionario "mientras duren las obras", como señala el art. 42.8 de la LH; pero sin 
aceptar actuaciones fraudulentas que pretendan limitar ese derecho de garantía del 
acreedor mediante la inesperada resolución del contrato y contratación de un tercero 
para ejecutar los repasos finales. Ello supondría invalidar y vaciar de contenido ese 
privilegio que ha querido concederse por el legislador a quienes, con su actividad, han 
contribuido a dar valor al inmueble y fomentar esa política legislativa, ocasionando un 
grave perjuicio para los actores de dicho sector económico y poniendo en peligro la 
finalidad pretendida. De modo que, en este caso, no se puede entender que la abrupta 
resolución unilateral del contrato y adjudicación de las obras a un tercero pueda suponer 
un perjuicio a los derechos del acreedor refaccionario inicial, puesto que esto daría vía 
libre  a  los  incumplidores  para  tratar  de  beneficiarse  de  sus  propios  actos  ilícitos. 
Supondría, pues, ampararse en la letra de la ley (el supuesto "fin" de las obras) para 
conseguir un resultado contrario al espíritu y finalidad de la misma (desproteger y privar 
de garantías al acreedor refaccionario). Debería, pues, en esos casos, tomarse como 
fecha  de  finalización  de  las  obras  la  de  su  efectiva  terminación,  sin  que  la  mera 
contratación  de  un  tercero  para  los  trabajos  y  retoques  finales  pueda  conllevar 
consecuencias perjudiciales para quienes ejecutaron gran parte de la obra. Octavo. – Es, 
por lo tanto, el hecho cierto y verificable de la terminación de las obras el que debe 
tenerse en cuenta a la hora de valorar la procedencia o no de la práctica de la anotación 
preventiva del crédito refaccionario. Una vez acreditada la subsistencia de las mismas, 
es evidente que procede la anotación preventiva del crédito refaccionario pretendido, 
puesto que reúne todos los requisitos legales para ello. Por todo lo expuesto, solicito al 
Ilmo. Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid n.° 55 que (...).»
IV
La registradora de la Propiedad titular del Registro número cincuenta y cinco de los 
de  Madrid,  doña  María  Cristina  Iribarren  Alonso  emitió  su  informe,  manteniéndose 
íntegramente en la calificación emitida por el registrador de la Propiedad accidental, don 
Julio Soler García, y elevó expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1923 del Código Civil; 1, 38, 40, 42, 55, 59 a 64, 82 y 92 a 95 de 
la Ley Hipotecaria; 18, 20 a 23, 26, 27 y 35 de la Ley de 21 de agosto de 1893, de 
Hipoteca Naval; 270.3° y 271.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 155 a 160, 166, 197 y 206 del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1975, 21  e.
de mayo de 1987,30 de marzo y 5 de julio de 1990,9 de julio de 1993,22 de julio  w.b
de 1994, 21 de julio de 2000 y 6 de febrero de 2006; y las Resoluciones de este Centro  779ww
dDeir e1c9ti1v1o,  2d9e  d1e1  mdea rzaob rdil ed 1e9 5148,7 61,0  1d9e  fdeibcrieemrob r1e8 9d6e,  11949 9d,e 1 2ju ndieo  mdea rz1o8 9d9e,  290 0d4e,  j6u ndioe 
abril de 2006, 17 de mayo de 2010 y 10 de octubre de 2011.
1.  En el presente recurso ha de decidirse si puede o no practicarse la anotación 
preventiva de un crédito refaccionario cuando ya se ha hecho constar en el Registro de 
la Propiedad la finalización de las obras que son objeto de la refacción.
El registrador accidental deniega la práctica del asiento solicitado por entender que la 
anotación del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite 
mientras no hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8 y 92 de la Ley 
Hipotecaria.
El recurrente alega, en esencia, que, a pesar de que registralmente se hubiese 
hecho constar el fin de las obras por nota marginal, dichas obras seguían en curso, como 
pretende acreditarse con diversa documentación, y que, por tanto, no estando concluidas 
en  la  realidad  jurídica  extrarregistral  las  obras,  debe  procederse  a  la  anotación 
preventiva del crédito refaccionario que se solicita.
2.  Lo primero que debe afirmarse es que en el recurso contra la calificación de 
registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen 
directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra 
pretensión  basada  en  motivos  o  documentos  no  presentados  en  tiempo  y  forma 
(artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3.  Sentado lo anterior, ha de advertirse que en nuestro ordenamiento jurídico no 
existe norma alguna que defina el crédito refaccionario.
El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los 
créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, 
distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923, 
números 3 y 5).
La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación 
preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59 
en relación con los artículos 42.8, 60 a 65 y 92 a 95).
Asimismo, se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley de Hipoteca 
Naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en el texto refundido de la Ley Concursal 
(artículos 270.3° y 271.1).
Siguiendo la doctrina sentada por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de 
octubre de 2011, puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en 
la  construcción,  conservación,  reparación  o  mejora  de  una  cosa,  generalmente  un 
inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una 
colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la 
evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo 
con dicha finalidad.
En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. La Sentencia 
de 21 de julio de 2000 y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a 
la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el 
crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-
jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que 
contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación 
o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto 
por el contratista al propietario.
Por otro lado, la palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria 
para  anotar  las  cantidades  entregadas  de  una  vez  o  de  modo  sucesivo,  ha  de 
entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer 
para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y  s
determinabilidad  a  que  alude  el  artículo  1273  del  Código  Civil,  máxime  cuando  el  oe.
artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los  w.
mismos créditos». 779ww
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cceoñnísatr uecxccilóuns ivoa rmepeanrtaec aiól nd deeri vuand eod difeic iuon. contrato de préstamo de dinero destinado a la  BOE-A-cable e
Ahora bien, aun manteniendo el concepto amplio de crédito refaccionario, el Tribunal 
Supremo entiende que el mismo «no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a 
todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier 
tipo de relación con bienes inmuebles».
Y  es  que,  en  aquellos  casos  también  calificados  como  supuestos  de  crédito 
refaccionario, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o 
bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
4.  Respecto del concreto defecto expresado en la calificación impugnada no cabe 
sino confirmar el criterio del registrador, toda vez que el reconocimiento del concepto 
amplio de crédito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideración, 
según  ha  quedado  expuesto,  no  puede  llegar  al  extremo  de  soslayar  el  requisito 
temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la 
legislación hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 febrero 1896 y 9 de junio de 1911, 
según las cuales es requisito indispensable para la práctica de la anotación que las 
obras no se hallen terminadas).
Ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se expresaba que «Si 
digno es de ser considerado como hipotecario el crédito del que da su dinero para la 
construcción  o  reparación  de  un  edificio,  después  de  invertirse  en  la  obra  toda  la 
cantidad  convenida,  aun  en  el  caso  de  que  expresamente  no  se  haya  pactado  la 
hipoteca, digno es también de ser considerado como hipotecario por las cantidades que 
parcialmente vaya anticipando mientras dure la edificación, concediéndole al efecto el 
derecho  de  exigir  una  anotación  preventiva  sobre  la  finca  refaccionada  por  las 
cantidades que hubiere anticipado».
El artículo 42.8 de la vigente Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el 
derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la 
refacción; el artículo 92 de la misma Ley precisa el momento de la caducidad de esta 
anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 al 
acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de 
hipoteca.
El  mismo  criterio  se  sigue  en  el  artículo  166.7'  del  Reglamento  Hipotecario,  al 
referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique 
brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar». Precisamente la previsión de 
conversión  de  la  anotación  preventiva  en  inscripción  de  hipoteca  no  es  sino 
manifestación del propósito del legislador de favorecer las actividades de reparación, 
mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un instrumento idóneo de garantía, ya 
consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse necesariamente mediante escritura 
pública, asegura la prestación del consentimiento del deudor en forma auténtica y, por 
ende, una mayor protección al mismo.
En consecuencia, constando registralmente por nota marginal que las obras han 
concluido, y estando los asientos registrales bajo la salvaguarda de los Tribunales en 
virtud del artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, no cabe sino confirmar la nota de calificación 
del registrador, no pudiendo practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario 
cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras, y, por lo 
tanto, el incumplimiento de la conditio iuris («mientras duren las obras») que para la 
práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el artículo 42.8 de la 
Ley Hipotecaria.
A este respecto, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo 
que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los  s
tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por  oe.
la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos  w.
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 779ww
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hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este 
expediente, revisar la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación 
positiva previa por la que se han practicado los asientos, con los consiguientes efectos 
de legitimación que los mismos generan.
5.  Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General se ve en la obligación de 
recordar, por último, que queda bajo la exclusiva responsabilidad del técnico certificante 
del fin de obra la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado 
por él expedido (cfr. Resoluciones de 4 de diciembre de 2006, 15 de mayo de 2015, 20 
de junio de 2019 o 5 de abril de 2020).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.