BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23800
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3396 Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña María de las Nieves García Inda, notaria de 
Benalmádena, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Benalmádena 
número 2, don Carlos Pindado López, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  18  de  julio  de  2019  ante  la  notaria  de 
Benalmádena, doña María de las Nieves García Inda, con el número 1.132 de protocolo, 
se  formalizó  un  préstamo  para  financiar  la  adquisición  de  vivienda  habitual  de  los 
prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.
En tal escritura se expresa lo siguiente:
«Declaraciones Específicas: condiciones generales de contratación. No adhesión a 
arbitraje de consumo.
Las condiciones generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones Generales 
de Contratación y están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera de las 
oficinas abiertas al Público del Banco».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Benalmádena número 2, fue objeto de la siguiente calificación:
«Visto por Carlos Pindado López, Registrador de la Propiedad del Registro de la 
Propiedad  de  Benalmádena  n.º  2,  provincia  de  Málaga,  el  procedimiento  registral 
identificado  con  el  número  de  entrada  4048  del  presente  año,  iniciado  como 
consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en 
virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I.  El documento objeto de la presente calificación, expedido por Doña María de las 
Nieves García Inda -Notario de Benalmádena, el día 18/07/2019, con número 1132/2019 
de protocolo, fue presentado por Grupo BC Asesoría Hipotecaria, S.L. a las 13:43 horas  e
del día 18/07/2019, asiento 2271 del Tomo 103 del Libro Diario. bo
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han  96ww
sido1 o. bjeFtaol tdae  cdael ificaasceivóenr adceisófna voproarb lee:l  notario  de  la  triple  coincidencia  entre  las
estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante.
2.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo 
utilizado.
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración.
1.  Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
2.  Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa (…)
En su virtud, acuerdo:
Suspender,  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  en 
relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente 
nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, 
durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Benalmádena, a dos de septiembre de dos mil diecinueve.–El Registrador. Fdo. 
Carlos Pindado López.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Pindado 
López registrador/a de Registro Propiedad de Benalmádena 2 a día tres de Septiembre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María de las Nieves García Inda, notaria 
de Benalmádena, interpuso recurso el día 12 de septiembre de 2019 mediante escrito en 
el que alegaba lo siguiente:
«Hechos: e.
1.  (…) 96ww
mdisacrSzuose i órdenag,n uy l eacndu oydraiac a hdpael i celaoscsci róictnuo rnhatar al odtosa sdp odr eelus gucapréru deaist oltao  iscn amdlieofi cbaailpicaliiórcianoc ,q icóuunee  desetsió  olnab  jqLeuetoey   d5ne/o2l  0ree1sc9 uo rdbsejoel. to5  ddee   OE-A-2020-33able en https://
Y por aplicación de dicha ley se ha hecho constar en la escritura antes de otras 
advertencias y del otorgamiento y autorización final, las dos cláusulas que a continuación 
transcribo, de especial relevancia a los efectos del presente recurso:
«Declaraciones específicas: condiciones generales de contratación. no adhesión a 
arbitraje de consumo.
Las condiciones generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones Generales 
de Contratación y están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera de las 
oficinas abiertas al Público del Banco».
«Cumplimiento del principio de transparencia material. Yo, el notario, hago constar 
que el acta exigida por el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
Contratos de Crédito Inmobiliario, en relación al préstamo hipotecario formalizado en la 
presente escritura, ha sido autorizada en Acta otorgada por la notaría de Benalmádena 
doña María Nieves García Inda el día 4 de julio de 2019 y número de protocolo 1050, 
declarando yo, el notario autorizante de esta escritura, bajo mi responsabilidad y de 
acuerdo con dicha acta, que la parte prestataria y la parte fiadora, han recibido en plazo 
la documentación y el asesoramiento previsto en dicha Ley».
2.  Nota de calificación: El documento fue calificado con la nota que consta en el 
expediente y de la que transcribo los defectos y fundamentos de derecho alegados por el 
Sr. Registrador:
Como defectos el Sr. Registrador observa en su calificación lo siguiente:
«II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido objeto de calificación desfavorable:
1.  Falta  de  aseveración  por  el  Notario  de  la  triple  coincidencia  entre  las 
estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante.
2.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo 
utilizado».
Como fundamentos de derecho, además de los que son el fundamento de su función 
calificadora, Sr. Registrador alega lo siguiente:
«II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración.
1.  Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
2.  Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI.»
Fundamentos de Derecho:
Artículos 7, 14, 15, 22,2, y disposición final cuarta de la Ley de contratos de Crédito 
inmobiliario, artículos 5, 7, 8, 11, 19, 23 y 24 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  artículos  83  y  84  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de Consumidores y Usuarios, Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2.019 
sobre el depósito de condiciones generales de contratación y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2.019.; y circular de obligado cumplimiento 1/2019 de 24 de Mayo relativa a la  s
ley 5/2019 del Consejo General del Notariado. oe.
El primer defecto señalado en la calificación es: «Falta de aseveración por el Notario  w.
doefe rlEtaa l  tvrSiipnr.lc euR lcaeongitniesct»rid,a eednnoc rb iasa ese enr etlorfesie  laraerst í ace usultonipsau  2lta9rci pyiol e3n 0ec sdo eidn eclai d lOae nredcseiacnr  icEtuiHtraaAn  dy2o 8l a9ds9o /cs1o 1dn.odcicuiomneenst odse,  llaa   2020-3396n https://ww
escritura  y  la  oferta  vinculante.  Entiendo  que  debe  referirse,  o  bien,  a  la  doble
coincidencia entre la escritura y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); o  Bc
bien a una triple coincidencia entre la escritura firmada y el proyecto de contrato y la 
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documentos estos dos últimos que 
sirvieron para la autorización del acta previa y preceptiva al otorgamiento de la escritura 
de préstamo hipotecario calificada, acta acreditativa del cumplimiento del principio de 
transparencia material conforme a los artículos 14 y 15 de la ley 5/2019 de los Contratos 
de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) y que consta reseñada en la escritura.
Sin embargo no hay precepto en la LCCI ni en la Orden EHA 2899/11 que exija hacer 
constar en la escritura de préstamo hipotecario esa triple o doble coincidencia, ni que la 
falta de la misma pueda ser objeto de calificación y defecto que impida la inscripción del 
préstamo en el Registro de la Propiedad.
La Orden EHA 2899/11 ha sido objeto de modificación por el artículo segundo de la 
Orden ECE/482/2019 de 26 de Abril. Dicha modificación se ha hecho precisamente 
como  consecuencia  de  la  LCCI,  para  modificar  su  objeto  y  ámbito  de  aplicación. 
ampliándolo y adecuándolo a lo recogido en la LCCI (según su exposición de motivos). Y 
si bien no ha modificado expresamente el contenido de los artículos 29 y 30 citados por 
el Registrador, su contenido ha quedado superado por el nuevo régimen legal en relación 
a los préstamos sujetos a la nueva normativa, que es la aplicable a la escritura calificada.
Y conforme a la nueva normativa, la aseveración solicitada en la calificación no es 
necesaria, dado que la LCCI regula en sus artículos 15. 7 y 22.2 la forma y el contenido 
en que debe hacerse constar en la escritura el cumplimiento de transparencia material 
en los préstamos hipotecarlos sujetos a dicha ley, así como lo que debe ser objeto de 
calificación por el Sr. Registrador.
Conforme a dichos preceptos:
Art. 22. 2: «En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no 
autorizará  la  escritura  pública  si  no  se  hubiere  otorgado  el  acta  prevista  en  el 
artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no 
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que 
no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7»
Y art. 15.7: «En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una 
reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.» (Párrafos que 
se refieren a la documentación que debe verificar el Notario, entre la que se encuentra la 
FEIN y el proyecto del contrato, y al cumplimiento de los dispuesto en el artículo 14 de la 
misma ley). Y continua el precepto: «En dicha reseña se expresará el número de 
protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así corno la afirmación del 
notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido 
en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo»
Y precisamente, tal corno se ha indicado en los hechos, eso es lo que se ha hecho 
constar  en  la  escritura  calificada  en  la  cláusula  «cumplimiento  del  principio  de 
transparencia material» reseñada.
La Notario recurrente ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario porque 
previamente se ha otorgado el acta prevista en la ley. En otro caso no hubiera podido 
otorgarse la escritura La ley lo impide «el Notario no autorizará la escritura pública si no 
se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3». Y en ese acta donde se recoge 
y controla por el Notario toda la documentación precontractual y se informa y asesora 
sobre la misma al prestatario.
Y tal como y consta en la cláusula transcrita en los hechos la Notario ha reseñado el 
acta  tal  como  indica  el  artículo  15.7,  ha  indicado  el  número  de  protocolo,  notario 
autorizante y fecha de autorización de la misma, así como la afirmación del notario bajo  e.
su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la  w.b
documentación y el asesoramiento previsto en dicha ley. 96ww
inscYrib icr onninfogrumnea  eas cloristu rma iqsmueo ss ep rreefcieerpat oas p, réesl taRmegoiss trreagduolra ddoes  plao r plaro LpCieCdaI de nn lao  qpuuee dneo 
ccaolnifsictea claió nre esse ñlaa  rdeesle añcat ad ecol nafcotarm, ye  eanl  alart íecsuclori t1u5ra.7 c daeli filcaa ldeay.  cEoln úsntaic doi cehleam reesnetoñ as,u pjeotor  lao 
que no se entiende el motivo por el que se deniega la inscripción.
Insisto, la ley limita expresamente el reflejo en la escritura del acta de información 
precontractual a su reseña, reseña que es imperativa. Y asimismo es la falta de esa 
reseña lo que debe controlar el Registrador, y su falta impedir la inscripción.
Pero es que además de que, como he reiterado, la ley no exige la «aseveración por 
el  Notario  de  la  triple  coincidencia  entre  las  estipulaciones  de  la  escritura  y  las 
condiciones de la oferta vinculante» pedida en la calificación, en la propia reseña del 
acta y la declaración del Notario sobre la misma va implícita la necesaria coincidencia de 
esa documentación. De no ser así no hubiera podido otorgarse la escritura de préstamo 
hipotecario.
Como consta en la cláusula de reseña del acta, la Notario ha declarado bajo su 
responsabilidad, que conforme a dicha acta reseñada, (es decir al acta referente a la 
escritura de préstamo que se otorga, no a otra), la parte prestataria ha recibido en plazo 
la documentación y el asesoramiento previsto en los artículos 14 y 15 de la LCCI Esa 
declaración se ha hecho «de acuerdo con dicha acta» y dentro del préstamo hipotecario 
autorizado,  por  lo  que  ya  se  está  diciendo  que  coinciden.  Es  evidente  que  esa 
documentación y asesoramiento se entregan y realizan para el préstamo que se ha 
firmado, de lo contrario no podría haber hecho la declaración prevista en la Ley. Insisto, 
por si hubiera duda de la coincidencia, o de que el acta no se refiere a dicho préstamo o 
lo que se quiera dudar, la declaración, tal como exige la Ley, la Notario la realiza «de 
acuerdo con el acta», es decir, ha tenido que tener en cuenta el acta, para hacer esa 
declaración dentro de la escritura de préstamo hipotecario, y por tanto la FEIN, el 
proyecto de contrato y el resto de la documentación preceptiva para la autorización de 
aquella. Es decir, el préstamo está de acuerdo con el acta, o lo que es lo mismo, todo 
coincide. No se podría hacer la declaración anterior si no coincidiese la FEIN y el 
proyecto con el préstamo que se autoriza. Parece quo el Sr. Registrador pretende, 
aunque no lo exija la ley, que se le reitere algo que está contenido ya en la declaración 
que hace el notario, por la propia lógica del mecanismo establecido por la Ley y por 
imposición de ésta.
La declaración de coincidencia requerida por el Sr. Registrador y, en general, del 
cumplimiento del régimen especificó de protección establecido por la LCCI, tiene ya una 
forma imperativa establecida por la Ley, y es la regulada en el artículo 15 referido Y así lo 
establece ya su exposición de motivos cuando señala que la regulación de la fase 
precontractual del préstamo hipotecario a que afecta «…se complementa atribuyendo al 
notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas 
dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los 
demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia 
material,  especialmente  los  relacionados  con  las  cláusulas  contractuales  de  mayor 
complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura 
pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario». Es decir, la función del notario 
impuesta por la Ley no concluye al autorizar el acta del artículo 15, sino al autorizar la 
escritura de préstamo a la que se refiere. Idea ésta que se reitera de nuevo en su 
artículo 22.2 al establecer que el notario no autorizará la escritura pública si no se 
hubiere otorgado el acta previa prevista en el artículo 15, y lógicamente la escritura de 
que habla es la del préstamo a que se contrae pues, de lo contrario, el notario no la 
puede autorizar.
Y como consta en el propio artículo 22.2. la ley también regula como controla el 
Registrador  el  cumplimiento  del  principio de  transparencia: «los registradores de la 
propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se  s
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta  oe.
conforme al artículo 15.7. Y recordamos. la reseña de hace dentro de la escritura de  w.
préstamo hipotecaria y «de acuerdo con el acta», tal y como impone la Ley. 96ww
actuLaar  pleayr ah ac odoerjdaidnoa rc slaursa  fluan fcoiromneas e (nc aqduae  ucnaod ala f usnucyiao)n. aSrieor,í an octoanritora yri ore ag ilsat rlaitdeorar,l ihdaand  ddee 
leajse rcneorr muna sc oenxtproule qstuaes  nyo  ac osrure essppoínridtue  eaxl iSgri.r  Rlae ginisctlurasdióonr.  dNeo  mese nnceicoenseasr iaod iinccioluniar lneisn gpuanraa   BOE-A-cable e
otra mención en la escritura relativa a la concordancia entre ésta, la FEIN y el proyecto 
de contrato, pues además de defender que ya se está haciendo al hacer la reseña del 
artículo 15 de la LCCI, ésta no exige ninguna otra mención especial, ni tampoco su 
normativa de desarrollo. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de forma imperativa, el 
único elemento sujeto a calificación registrar es la reseña.
Los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11, que a continuación transcribo, no 
exigen hacer constar la aseveración solicitada en la calificación:
«Artículo 29.  Documentación contractual.
Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los 
préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras 
cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no 
podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas.
En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijará el 
tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones 
experimentadas en ese tipo de interés».
Artículo 30.  Acto de otorgamiento.
1.  En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento 
Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y demás disposiciones aplicables.
2.  El  cliente  tendrá  derecho  a  examinar  el  proyecto  de  escritura  pública  de 
formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 
tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, 
ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la 
escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
3.  En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de 
control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la 
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la 
legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las 
obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:
a)  Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación 
la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las 
condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e 
informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha 
de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al 
cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.
b)  En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha 
recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26, y advertirle expresamente 
cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
1.º  Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los 
que se refiere el artículo 27.
2.º  Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que 
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable 
pactado para períodos posteriores.
3.º  Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como  e.
cláusulas  suelo  o  techo.  En  particular,  el  notario  consignará  en  la  escritura  esa  w.b
circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, en todo caso,  96ww
sobre:
iii))   LLoass  edfiefecrtoesn cdiaes e esntotrse l ílmosit elísm aitnetse  alal  avlazari ayc aió nla  dbeal jtaip yo,  ddee  mintaenreérsa d ees rpeefceiraeln, csiia s.e ha
establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés.
c)  Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las 
cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas. En 
particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de 
carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así 
mismo, advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran pactado 
cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer 
la amortización del préstamo.
d)  Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas 
cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de 
interés en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de 
diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación 
de  las  hipotecas  inversas  y  el  seguro  de  dependencia  y  por  la  que  se  establece 
determinada norma tributaria.
e)  En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente 
sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
f)  Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican 
para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas 
financieras.
g)  En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente 
asesoramiento independiente. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se 
realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se 
deberá advertir de este extremo al cliente.
h)  Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.
4.  La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o la 
inscripción de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado, 
ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el 
recurso de alzada.
De ninguna de dichas normas resulta que el notario que aplica la nueva LCCI 
de 2019 tenga que hacer la aseveración explícita que exige el Sr. Registrador, sobre todo 
si  se  tiene  en  cuenta  que  dicha  legislación,  en  particular  los  apartados  2  y  3  del 
artículo 30 han quedado superados con el nuevo régimen legal. La LCCI regula la 
materia  ampliando  la  protección  del  deudor  en  un  acta  previa  al  otorgamiento  del 
préstamo, y regulando los requisitos de la escritura de préstamo con la reseña del 
artículo 15.7., reseña que implica además la pretendida aseveración adicional exigida en 
la  nota  de  calificación  y  que,  por  tanto,  seda  innecesaria  en  cualquier  caso.  La 
autorización del acta presupone la entrega de la documentación precontractual y el 
asesoramiento al prestatario, y en su caso al fiador, hipotecante no deudor y demás 
intervinientes de la escritura, tal como exigen los artículos 14 y 15 de la Ley. Las 
advertencias del artículo 30 están embebidas en la información que se prestó en el acta. 
El acta positiva, previa y necesaria para poder otorgar la escritura de préstamo, y su 
reseña  en  la  escritura,  presupone  el  juicio  por  el  notario  del  cumplimiento  de  los 
requisitos de transparencia material, juicio que no es revisable por el Registrador cuya 
calificación se limita a comprobar la inclusión en la escritura de la reseña exigida por el 
artículo 22,2 conforme al artículo 15.7 de la LCCI. Dicho preceptos son claros. Si el 
legislador hubiera querido que además de la reseña exigida fuera necesario hacer 
alguna aseveración más, lo hubiese recogido expresamente y/o hubiera modificado los  e.
artículos alegados, pero no lo ha hecho. Por tanto la función del Registrador se limita en  w.b
esta materia, como se desprende del espíritu y literalidad de la ley a comprobar la  96ww
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Rcoengtirsattroo  ddee  pCréosntdaimcioon eusti lizGaednoe),r aelensti edned oC osen trraetfaiecrióen a. l Yn úfumnedraom qeuneta l ol ai dneenctiefisciad aedn  deel 
hacer constar ese código en el Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI. Pero 
tampoco consta en dichos preceptos tal exigencia.
La Disposición final 4.ª de la LCCI modifica el apartado 5 del artículo 5, y los 
apartados 2 y 4 del artículo 11 de la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la 
Contratación. Pero ninguna de esas modificaciones, ni de esos artículos, ni en particular 
el apartado 2 del artículo 11 citado por el Registrador, que a continuación transcribo, 
exigen  que  se  haga  constar  dicho  código  para  inscribir  una  escritura  de  préstamo 
hipotecario.
«Art. 11.2  En dicho Registro podrán inscribiese las cláusulas contractuales que 
tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto 
en la presente Ley, a cuyo efecto se presentarán para su depósito, por duplicado, los 
ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de cualquier interesado, 
conforme a lo establecido en el apartado 8 del presente artículo. Los formularios de los 
préstamos  y  créditos  hipotecarios  comprendidos  en  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse 
obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización 
Adicionalmente,  el  Gobierno,  a  propuesta  conjunta  del  Ministerio  de  Justicia  y  del 
Departamento ministerial correspondiente, podrá imponer la inscripción obligatoria en el 
Registro  de  las  condiciones  generales  en  determinados  sectores  específicos  de  la 
contratación».
No hay ninguna mención en dicho precepto, ni en el artículo 5 también citado por el 
Registrador que exija la constancia del código de identificación del depósito para la 
Inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Es  cierto  que  Notarios  y  Registradores  debemos  controlar  el  depósito  de  tales 
condiciones generales, y que la tenencia del código o número del depósito facilita ese 
control, Pero la legislación vigente no impide que pueda autorizarse e inscribirse la 
escritura  de  préstamo  sin  dicho  código.  El  hecho  de  que  la  entidad  prestamista 
proporcione el número de registro, corno digo, facilita enormemente nuestra labor, y, de 
hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número sea facilitado y conste en la 
escritura, pero, insisto, no hay fundamento jurídico que impida la autorización ni la 
inscripción la falta del mismo.
La Instrucción de la Dirección General de Registros y del Notariado de 13 de Junio 
de 2.019 sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo del 
mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad desde la entrada 
en vigor, dictada para el asunto objeto de calificación, en ningún sitio exige que se haga 
constar dicho número o código de depósito. Y sin embargo sí que ha contemplado la 
posibilidad de que el depósito no se realice de los formularios de los préstamos como 
modelos íntegros del contrato, sino también, como otra posibilidad, de las cláusulas 
contractuales ordenadas por materias o por cualquier otro criterio "las entidades elegirán 
la  modalidad  de  depósito  de  sus  cláusulas  o  condiciones  generales  que  más  se 
acomode a su forma de configurar sus contratos". Ha reiterado que el control de Notarios 
y  Registradores  sobre  el  depósito  de  las  condiciones  generales  es  un  control  de 
verificación formal del cumplimiento de la obligación de depósito. Todo aquello que 
exceda de la mera comprobación del depósito de las condiciones generales queda al 
margen del control de legalidad notarial y de la calificación Registral. Pero no exige que 
se haga constar ningún código. Más aun, señala que caso de que una condición general 
no estuviera depositada Notarios y Registradores, en su deber de colaboración con la 
administración, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, pero no impide que se  s
pueda autorizar e inscribir la escritura. oe.
Concluye la dirección que "si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar  w.
que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y que dicho depósito se ha  96ww
npúramceticroa ddoe,  deellpoó nsoit oim op cidóed.i.g."o.  dPee riod ennoti fhicaaccei órne.ferencia a la necesidad de hacer constar el
"LasE cno lnad eicsiocrniteusr ag,e cnoemraole sse f ihgau rraens einñsacdriota cso enns teal  lRa ecgláisutsrou ldae d Conodned icsieo nheasc eG ceonnesrataler sq duee   BOE-A-cable e
Contratación y están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera de las 
oficinas abiertas al Público del Banco".
La no facilitación del número de depósito de cada formulario, del código único de 
todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente el cumplimiento 
de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para denegar la 
autorización  ni  la  inscripción  de  la  escritura.  En  definitiva,  el  número  o  código  de 
identificación del depósito no es un requisito de inscripción».
IV
El registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Carlos Pindado 
López,  emitió  informe  mediante  escrito  de  16  de  septiembre  de  2019  y  elevó  el 
expediente  a  este  Centro  Directivo.  En  dicho  informe  expresaba  que  resuelve  lo 
siguiente:
«1)  Desistir de la calificación negativa expresada en el defecto número 1) de la nota 
de calificación, esto es "Falta de la aseveración por el notario de la triple coincidencia 
entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante", al 
admitir el razonamiento del señor notario de que esa declaración debe darse incluida en 
la escritura en la que se declara bajo la responsabilidad del notario autorizante que la 
parte prestataria ha recibido la documentación en plazo y el asesoramiento previsto en 
los artículos 14 y 15 LCCI, todo ello «de acuerdo con el acta», y que no podría hacer tal 
declaración si no coincidiesen la FEIN, el proyecto y el préstamo que se autoriza.
2)  Se mantiene sin embargo la calificación respecto del defecto indicado bajo el 
número 2) de la referida nota de calificación, referido a la no incorporación del Código de 
Identificación  del  modelo  de  contrato  del  préstamo  utilizado,  que,  efectivamente  se 
refiere al código asignado en el Registro de Condiciones generales de la Contratación 
(…)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 Real 
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción  e.e
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el  b
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las  96ww
eLsecyr i5tu/2ra0s1 9d,e  dper é1s5ta dmeo  my aernz oe,l  rReegguilsatdroo rdae d lea  Plorso pcioendtaradt,o dse dsdee c lraé deintotr aindma oebni livairgioo,r  dy el alas 
Ry e8s doelu cjuionnioe sd ed e2 0la11 D, i2re3c dceió ne nGereon,e 1ra6l  yd 2e7 l odse  Rfeebgriesrtroo, s2 0y  yd e2l 8N doeta jruiandioo  yd 1e8 1, 82 6d ey  e2n7e droe 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de 
marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 de diciembre 
de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.
En  tal  escritura  se  incluye  la  siguiente  declaración  expresa:  «Las  condiciones 
generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación y 
están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera de las oficinas abiertas al 
Público del Banco».
2.  Según el único de los dos defectos expresados en la nota impugnada que es 
mantenido por el registrador, éste suspende la inscripción solicitada porque «no se 
incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado»; y como 
fundamento  alega  el  artículo  11.2  de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los 
Consumidores y Usuarios y la disposición final cuarta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La notaria recurrente alega que ni la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni los preceptos 
legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que 
en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo 
del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de 
Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta 
Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario deberá denegar la 
autorización de la escritura de préstamo ni el registrador la inscripción, por el hecho de 
que no se haya efectuado ese previo depósito.
3.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción:  e.
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de  w.b
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística,  96ww
reetcg.i»st.r aYd otre, rqmuiinean esin, seisnt iecnudaon toe anu t«olraid acdaergsa,  poo drdáenb earc cdeed edr ialigl ecnitacidao  dReel ginsotrtoa rdioe  fyo rmdeal 
icnomneddiciiaotnae ys  ggreantueitraa,le ys »re. aClizuaers tdióen e sdtiast ifnotram ae sl al ac ormelpartoivbaa cai ólna  daecl tuparecvióion  dqeupeó shitaoy daen  ldaes 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)». s
En  el  presente  caso  son  las  partes  contratantes  quienes  manifiestan  que  las  oe.
condiciones generales figuran inscritas en el referido Registro. Pero no consta en la  w.
escritura que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo. Lo que ocurre es  96ww
fqaultea  ndoe e sin ecsotrep oerla dceiófenc tdoe ql uceó deilg roe giidsetrnatdifoicra odpoor ndee pl amrao dseulsop edned ecro lnat riantsoc ridpec iópnr éssintaom loa 
utilizado, algo que aun cuando se hubiera incorporado no es equivalente a la constancia,
en la escritura calificada, del cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la 
comprobación del previo depósito de las condiciones generales.
Por todo ello, ese defecto, en los términos en que se ha expresado en la calificación 
impugnada, no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  11  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.