BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166349
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21750 Resolución  de  15  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 2 a inscribir una escritura de 
novación de un préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Ricardo Cabanas Trejo, notario de Fuenlabrada, 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Getafe número 2, doña Beatriz 
Sofía Bernal Aguilar, a inscribir una escritura de novación de un préstamo con garantía 
hipotecaria.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  12  de  julio  de  2021  ante  el  notario  de 
Fuenlabrada,  don  Ricardo  Cabanas  Trejo,  con  el  número  1.772  de  protocolo,  se 
formalizó la novación de un préstamo con garantía hipotecaria que se había formalizado 
en escritura de fecha 31 de mayo de 2005.
Al final de la escritura se pactaba lo siguiente: «Novación del préstamo. Ambas 
partes dejan subsistentes las escrituras citadas en la parte expositiva en todos los demás 
pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados y que serán de íntegra aplicación a 
la presente, a salvo de lo establecido en el Anexo II de la presente escritura» (anexo que 
se refiere a «declaración específica: instrumento de cobertura de riesgo de tipo de 
interés»).
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Getafe número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, en relación con los asientos del Registro, la 
registradora que suscribe, ha procedido a suspender su inscripción, en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
1.  El documento, presentado telemáticamente escritura de novación de préstamo 
hipotecario unilateral autorizada ante el notario de Fuenlabrada don Ricardo Cabanas 
Trejo otorgada el día doce de julio de dos mil veintiuno, número de protocolo 1772/2021, 
en el Libro Diario de este Registro el día doce de julio del año dos mil veintiuno, 
Asiento 877, Diario 55, aportada otra copia autorizada en soporte papel, debidamente 
liquidado el impuesto, el día diecisiete de septiembre de dos mil veintiuno en unión de 
escritura de ratificación otorgada el dieciséis de julio de dos mil veintiuno, ante el notario 
de Madrid don José Luis López de Garayo y Gallardo, número seis mil seiscientos  e.
setenta y uno de protocolo. w.b
Nso.Vb.r2 e.–  lSaE uficnnu clraas  armel igesimnst arEa sle p2l a5tiñ0tua5la–8r  d preea gclatisa stnrea clla cd ióonnno  v2Ja..ª c Ddióe.n  M ems. toeMd R.i fyeic galaits ivteraon .tiddeald d mereercchaon tidl eIN hGip Botaencka,   OE-A-2021-21able en https://
3.  No consta el carácter de vivienda habitual o no de la finca.
Fundamentos de derecho: de la suspensión de la inscripción:
I.  Esta nota se extiende en base a dispuesto en el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria 
–en adelante LH, y 99 y siguientes de su Reglamento– en adelante RH, y dentro del 
plazo de 15 días hábiles a que se refiere dicho precepto legal.
II.  En cuanto al hecho 3.  No consta el carácter de vivienda habitual de la parte 
deudora/hipotecante. La exigencia del Artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, consiste en 
que en todas las hipotecas debe constar el carácter o no de vivienda habitual del deudor/
hipotecante, siempre que el hipotecante sea una persona física, como sucede en este 
caso. Defecto subsanable.
Contra esta calificación se puede (…)
Getafe veintiocho de septiembre del año dos mil veintiuno La registradora (firma 
ilegible). Fdo. Beatriz Sofía Bernal Aguilar.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Ricardo  Cabanas  Trejo,  notario  de 
Fuenlabrada, interpuso recurso el día 30 de septiembre de 2021 en el que alegaba los 
siguientes fundamentos de Derecho:
«Como cuestión previa, es importante destacar que la hipoteca se constituyó el 
año 2005 y el préstamo fue subrogado por el actual acreedor el año 2011. Dicho esto, el 
RP exige la indicación en una escritura de novación de préstamo hipotecario del carácter 
o no de vivienda habitual del deudor de la finca hipotecada, sobre la base del art. 21.3 
Ley Hipotecaria. Este precepto, sin embargo, tal y como está formulado, solo se refiere a 
las escrituras de préstamo hipotecario, debiéndose entender por tales las de constitución 
del mismo, pues solo en ese momento se hipoteca la vivienda (“a la vivienda que se 
hipoteque”, dice el precepto). El RP pretende una interpretación extensiva de la norma 
en el sentido de que “en todas las hipotecas debe constar el carácter o no de vivienda 
habitual”,  y  lógicamente  así  habrá  de  ser  respecto  de  todas  las  hipotecas  que  se 
constituyan a partir de la entrada en vigor de dicha exigencia, pero no se aplica hacia el 
pasado, para hipotecas constituidas con anterioridad, donde ese dato estará ausente. La 
cuestión es sí puede aprovecharse cualquier nuevo asiento relativo a una hipoteca ya 
inscrita para imponer esa exigencia. En esto se centra la discrepancia con el RP.
En la novación se modifican las condiciones del préstamo, pero no se hipoteca la 
finca, que ya lo estaba con anterioridad (“el carácter extintivo de la novación no se 
presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto 
incompatible con la antigua modificado, Res. de 24/11/2009). Así lo corrobora también su 
inciso final al disponer, a continuación de aquella exigencia, que se presumirá, salvo 
prueba en contrario, “que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda 
habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución”. No hay base literal en la 
norma para imponer esta exigencia más allá de ese supuesto de hecho. Pudiera haberla 
en los casos de ampliación del préstamo, por la idea extendida de que la hipoteca, a 
efectos de rango, se divide realmente en dos (Res. de 14/05/2015), lo que permitiría 
hablar latu sensu de una nueva constitución, pero no es el caso.
El Centro Directivo ante el que se interpone este recurso ha tenido la oportunidad de  e
pronunciarse sobre el alcance objetivo de dicha exigencia en su Res. de 19/12/2013, al  bo
interpretar la expresión «préstamo hipotecario» en un sentido amplio como equivalente a  750ww
v“givriaevnadmae) ne nh iplao tiencsacrriiop”c,i ópnu,e qsu lea  cdoenssdtea necsiae  dmeo emsean ctoir ceusntást apnroctiae g(icdaar ápcoter rl ah alebgitiutiaml adcei ólan 
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constituida  por  persona  física  que  grave  una  vivienda  sin  que  se  realice  una
manifestación  expresa  acerco  del  carácter  o  no  de  vivienda  habitual  de  la  finca 
gravada... ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor”. Pero las 
razones  teleológicas  y  de  sentido  que  aperan  a  favor  de  ese  sentido  amplio  para 
equiparar “préstamo” a “gravamen”, no sirven para hacer lo mismo con “constitución” y 
“novación”, pues no cabe desconocer su muy distinto significado y el factor de orden 
temporal asociado a cada uno de ellos.
Es en el momento de la constitución cuando se debe indicar esa condición para su 
constancia en el asiento registral, al objeto de ser tenida en cuenta en una hipotética 
ejecución futura, especialmente en relación con los arts. 575.1, bis, 579, 671 y 693.3 Ley 
de Enjuiciamiento Civil –LEC–, para los que esa naturaleza resulta determinante. No 
obstante, tampoco conviene exagerar con argumentos de orden “garantista”, pues la 
aplicación de esas reglas tampoco está sujeta a dicha constancia registral, solo la 
presunción indicada. Como dice la última resolución citada “tiene por finalidad establecer 
una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre, el carácter 
habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución 
hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, 
sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento”.
Aunque, como tal presunción, es susceptible de prueba en contrario, pues, llegado el 
momento de la ejecución, la vivienda pudo haber perdido ese carácter, y con ello las 
garantías adicionales asociadas al mismo, como vino a reconocer, la Res. de 18/11/2013 
al admitir, incluso, la fijación de distintos tipos máximos de responsabilidad hipotecaria 
por  demora.  En  palabras  de  esta  misma  resolución,  se  trata  de  una  circunstancia 
“objetiva” y fácilmente “verificable” (“del mismo modo se podrán pactar tipos de intereses 
moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca 
gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender 
de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de 
la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las 
estipulaciones sobre intereses variables”). Obviamente, si en el procedimiento se ha 
considerado suficientemente acreditado que la vivienda no era la habitual, de nada 
servirá que en al RP conste lo contrario, pues, como viene recordando en recientes 
resoluciones este Centro Directivo, no le compete al RP cuestionar la oportunidad de 
esas decisiones con la excusa del art. 100 Reglamento Hipotecario (entre muchas, Res. 
de 02/06/2021).
Lo anterior resulta obvio, pues la regla se introdujo en la LH por la Ley 1/2013, de 14 
de mayo, pero aquellas especialidades por razón de la vivienda habitual también se 
aplican a las hipotecas anteriores (Disposición Transitoria cuarta, numero 6 Ley 1/2013), 
y algunas de ellas eran de fecha muy anterior (art. 693.3 LEC, que ya desde 2001 
hablaba de “vivienda familiar”). Son muchas las hipotecas “ejecutables” en cuyo asiento 
no consta esa condición. A falta de la presunción, habrá que estar, entonces, a lo que 
resulte del mismo procedimiento de realización de la garantía, donde el deudor podrá 
acreditar “fácilmente” dicha condición, extremo que habrá de controlar el RP con ocasión 
de inscribir la enajenación (v. el caso de la Res. de 19/09/2018). En concreto, como 
señala la Res. de 09/06/2017, “en los casos de escrituras otorgadas e inscritas antes de 
la entrada en vigor dela Ley 172013 [sic] y ejecutadas conforme a la legislación anterior, 
toda vez que no necesariamente contenían aquellas por disposición de ley manifestación 
expresa sobre la condición de la finca hipotecada relativa a ser o no vivienda habitual del 
deudor, habrá de pasarse por la declaración que sobre el extremo realice el letrado de la 
Administración de Justicia que resuelve el procedimiento de ejecución directa como  s
presupuesto básico en orden a fijar el valor de adjudicación salvo que surja un obstáculo  oe.
del Registro, esto es, que del propio Registro resulte que la finca tiene carácter de  w.
vivienda habitual del deudor... En el supuesto de este expediente, en tanto en el Registro  750ww
npou daiepnadreoc íae ferecftlueajarsdeo  pcroemvioa moepneter aecli ócna ráecstpeer chífaicbait,u asl ed er elac ovgivióie nddicah noi  tcaamrápcotceor , acuonn 
npaotsuterariloerzidaa dde,  lah afi ndcea  esjeecr uetand ae”l.  seno  del  procedimiento  judicial  donde  se  aclare  la  BOE-A-cable e
En  ese  sentido  la  legitimación  registral  es  bidireccional.  Para  las  hipotecas 
posteriores a la Ley 1/2013 por la presunción legal a favor del deudor, pero, en las 
anteriores,  justo  en  sentido  contrario,  por  cuanto  el  acreedor  ejecutante  no  ha  de 
soportar  en  su  contra  presunción  legal  alguna,  lo  que  no  implica  que  las  reglas 
protectoras  del  deudor  dejen  de  ser  aplicables,  solo  que  sujetas  a  la  oportuna 
acreditación en el curso del procedimiento. Por una mera novación modificativa, que no 
constitución, ni ampliación, el acreedor no ha de ver cómo se le impone una presunción 
que no estaba vigente al tiempo de constituirse el gravamen.
Por todo ello, la escritura de novación no es la “escritura de constitución”, así que no 
es necesario indicar ese carácter, y realmente tampoco se debería recoger entonces en 
el asiento, con los efectos presuntivos indicados, salvo que así se solicitara. Incluso, 
nunca de forma unilateral por el deudor, al ser una circunstancia que procesalmente 
también afecta al acreedor, igual que otras circunstancias procesalmente relevantes que 
no siempre puede alterar aquél por su propia iniciativa (en determinadas condiciones, el 
domicilio para notificaciones, art. 683.1 LEC)
Por todo ello, solicito se sirva admitir este recurso y ordene, si procede, la revocación 
de dicha calificación.»
IV
La registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 4 y 6.4 del Código Civil; 21, 114 y 129 de la Ley Hipotecaria; 1, 
2, 3, 7, 14, 15, 22, 24, 25 y 45 y la disposición adicional octava de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, 
de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de 
deuda y alquiler social; los artículos 4 y 12 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, 
de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; el Real 
Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas 
urgentes  en  el  ámbito  económico  y  para  la  protección  de  la  salud  pública;  los 
artículos  575,  579,  671,  682  y  693  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  5.2  de  la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; 91 del Reglamento 
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 27 de junio de 1994, 25 de abril de 2005, 10 de diciembre de 2007, 28 de septiembre 
de 2010, 7 de julio de 2012, 9 y 19 de diciembre de 2013, 24 de febrero, 25 de abril y 3 
de junio de 2014 y 20 de febrero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de octubre de 2021.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada, otorgada el 
día 12 de julio de 2021, se nova un préstamo garantizado con hipoteca constituida sobre 
una vivienda formalizado en escritura autorizada el día 31 de mayo de 2005. La novación 
tiene por objeto la modificación del tipo de interés ordinario y otras condiciones, sin 
ampliación de la hipoteca.
Al final de la escritura se pacta lo siguiente: «Novación del préstamo. Ambas partes 
dejan subsistentes las escrituras citadas en la parte expositiva en todos los demás  es
pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados y que serán de íntegra aplicación a  o
islnaet e prrreéefssie»er)ne.te ,a a « sdaelvcola draec ilóon e setaspbeleccíifdicoa :e nin eslt rAunmeexnot oII  ddee  lac opbreersteunrate  dees crriietusrgao»  (daen etxipoo q duee   2021-21750n https://www.
2.  Según la calificación impugnada, no consta si la finca hipotecada tiene o no el 
carácter  de  vivienda  habitual;  y  el  registrador  cita  como  fundamento  jurídico  el 
artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria.
El notario recurrente alega que los fundamentos jurídicos citados por el registrador se 
refieren a un supuesto diferente, cual es el de la escritura en que se formaliza la 
constitución de la hipoteca, y no aplicables por tanto a la de novación del préstamo 
hipotecario ya constituido.
3.  Respecto de la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual del hipotecante, 
desde el año 2012 se han adoptado diversas medidas legislativas para dar respuesta a 
una situación económica singular de la que se derivaron consecuencias patrimoniales 
adversas para los ciudadanos que desembocaron o pueden desembocar en la pérdida 
de dicha vivienda. Como expresa la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, esa desgraciada situación se combate en el 
articulado mediante dos tipos de medidas: por un lado, medidas de carácter temporal 
absolutamente excepcionales y que vienen recogidas en el primer capítulo relativo a la 
suspensión de lanzamientos (por un plazo once años, según la modificación realizada 
por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo) de aquellos desahucios en curso y que 
afecten a familias en situación de especial riesgo de exclusión y el adjudicatario sea el 
acreedor. La medida se aplica solamente a las personas o familias que acrediten su 
situación y exclusivamente cuando la ejecución de la que resulte el lanzamiento venga 
derivada del préstamo por el que se adquirió la vivienda habitual, pues como resulta de 
la Exposición de Motivos se trata de dar solución a los deudores que como consecuencia 
de la alteración de su situación económica no han podido atender a los pagos derivados 
del préstamo de adquisición. Así resulta de lo establecido en el artículo 1.3.d) y en el 
artículo 2.c).2.º de la propia Ley 1/2013 que de este modo complementa la regulación 
establecida en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo que, como aquélla, tiene la 
finalidad concreta y determinada de ofrecer soluciones legales a quienes se encuentran 
en una situación igualmente concreta.
Junto a estas medidas paliativas de situaciones de presente, la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo, introduce una serie de modificaciones de futuro que se recogen en los capítulos II 
y III y que tienen por objeto la mejora del mercado hipotecario y de los procedimientos de 
ejecución hipotecaria.
El capítulo segundo reforma la Ley Hipotecaria en tres de sus artículos, en concreto 
el artículo 21, el artículo 114 y el artículo 129. El artículo 21 de la Ley Hipotecaria dispone 
ahora en su nuevo apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras de préstamo 
hipotecario  sobre  vivienda  deberá  constar  el  carácter,  habitual  o  no,  que  pretenda 
atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que 
en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera 
constar en la escritura de constitución». El texto es reiterado en términos casi idénticos 
en la nueva redacción que al artículo 129 de la Ley Hipotecaria confiere el artículo 3.Tres 
de la ley.
El  mandato  legal  se  extiende,  por  tanto,  a  cualquier  hipoteca  en  garantía  de 
préstamo constituida sobre vivienda respecto de la que exige una declaración formal 
sobre la atribución o no del carácter habitual a dicha vivienda. Es trascendente esta 
circunstancia  porque  la  inscripción  de  tal  carácter,  que  desde  ese  momento  está 
protegida  por  la  legitimación  registral,  determinará  de  futuro  el  conjunto  normativo 
aplicable a la vivienda. Así ocurrirá en el supuesto de disposición de derechos sobre la  e.
vivienda (vid. artículo 91 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 27 de junio  w.b
de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010), en caso de liquidación del  750ww
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Enjuiciamiento  Civil,  7.Cinco  de  reforma  del  artículo  579,  7.Diez  de  reforma  del 
artículo 671 y 7.Trece de reforma del 693 de la Ley de procedimiento).
La añadidura de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se enmarca 
en este conjunto de medidas, introduciendo una importante limitación en la cuantía y 
devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acotó con precisión a los 
préstamos y créditos para la adquisición de vivienda habitual con garantía hipotecaria y 
que, después de la reforma del precepto por la disposición final primera apartado 2 de la 
Ley 5/2019, se refiere a los préstamos o créditos concluidos por una persona física que 
estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial. 
Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma 
ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada (vid. 
artículo 4 del Código Civil y Resoluciones de 10 de diciembre de 2007 y 25 de abril y 3 
de junio de 2014).
4.  El especial régimen establecido cuando la finca hipotecada constituye la vivienda 
habitual del hipotecante tiene como precedente el párrafo segundo del número tres del 
artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ya desde su entrada en vigor el 8 de 
enero de 2001 permitió al deudor, si el bien hipotecado fuese la «vivienda familiar», 
liberar  el  bien  mediante  la  consignación  de  las  cantidades  debidas  aún  sin 
consentimiento del acreedor. También fue un concepto utilizado por la Ley 37/2011, 
de 10 de octubre, al introducir la disposición adicional sexta a la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, discriminando por vez primera el valor de adjudicación al acreedor en caso de 
subasta desierta por un determinado porcentaje del valor de tasación, distinto según se 
tratase o no de vivienda habitual.
De la misma forma, como ha quedado expuesto, la Ley 1/2013 establece una serie 
de medidas dirigidas a la protección del deudor hipotecario, que se pueden sistematizar 
en dos grupos en función de que la finalidad del préstamo u obligación garantizada sea 
la de financiar o no la adquisición de la vivienda habitual. Así, en cuanto al primer grupo, 
además de las medidas temporales ya citadas sobre suspensión de lanzamientos por un 
plazo de once años de aquellos desahucios en curso, y sobre la limitación de los 
intereses de demora –tres veces el interés legal del dinero y prohibición del pacto de 
anatocismo– (cfr. artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria), se establece que el plazo de 
amortización del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca no puede ser superior a 
treinta  años,  cuando  está  destinado  a  financiar  la  construcción,  rehabilitación  o 
adquisición  de  vivienda  habitual  (artículo  5.2  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo, 
modificado por el artículo 4.Seis de la Ley 1/2013, de 15 de mayo).
En cuanto al segundo grupo de normas protectoras de la vivienda habitual, con 
independencia de que la obligación garantizada esté o no destinada a su adquisición hay 
que citar las siguientes: no cabe en las subastas sin ningún postor la adjudicación al 
acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70% del valor 
de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es 
inferior a dicho porcentaje, por el 60% (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en 
la nueva redacción dada por el artículo 7.Diez de la Ley 1/2013); en caso de vencimiento 
anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos 
mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún 
sin  el  consentimiento  del  acreedor,  liberar  el  bien  mediante  la  consignación  de  la 
cantidad  exacta  que  por  principal  e  intereses  estuviese  vencida  en  la  fecha  de  la 
presentación de la demanda (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado 
por el artículo 7.Trece de la Ley 1/2013). e.
Por  tanto,  la  Ley  1/2013  despliega  un  sistema  de  protección  de  los  deudores  w.b
hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través  750ww
dneiv edli vdeer sparso tmececdióidna,s l a(d neo drmifear epnrotete icnttoernas iedsa dd)e p caarará dcitfeerr eunntievse rssuapl u(ceosnto isn:d ae)p eenn duenn pcriaim deer 
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Enjuiciamiento Civil, o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75% de la
tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley procesal); b) en un 
segundo nivel de protección, la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda 
habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de 
los artículos 21.3 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la ley procesal civil, y c) 
finalmente,  en  un  tercer  nivel  de  protección,  la  norma  exige  no  sólo  que  la  finca 
hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito 
garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma 
vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria 
(límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente. Por tanto, en 
el caso de estos dos últimos grupos de medidas tuitivas, especialmente en el caso de las 
centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad 
que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser 
apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria 
extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad (vid. Sentencia del Pleno 
del Tribunal Constitucional número 41/1981, de 18 diciembre), a través de la prueba 
presuntiva de su constancia en el Registro de la Propiedad, y ello no sólo cuando se 
trate de supuestos en que se financió su adquisición mediante el préstamo garantizado, 
sino también cuando la obligación garantizada fue ajena a tal finalidad. En este sentido 
se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, 
introducido  por  la  Ley  1/2013,  tiene  por  finalidad  establecer  una  presunción  legal 
destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los 
efectos  de  permitir  aplicar  en  el  ámbito  de  la  ejecución  hipotecaria  las  medidas 
protectoras  del  deudor  hipotecario  introducidas  en  la  nueva  ley,  sin  necesidad  de 
adicionar trámite alguno al procedimiento. Lo esencial de tales medidas tuitivas en dicho 
ámbito viene definido por el objeto sobre el que se proyectan, la vivienda habitual del 
deudor, y no tanto por la naturaleza y modalidad del contrato fuente de las obligaciones 
garantizadas,  cuyo  eventual  incumplimiento  desencadena  la  ejecución,  de  cuyas 
consecuencias para el ejecutado constituyen paliativo tales medidas.
5.  Respecto del cumplimiento de los referidos artículos 21.3 y 129.2 de la Ley 
Hipotecaria en la constitución de hipoteca sobre una vivienda, lo que debe decidirse para 
resolver el presente recurso es si, no tratándose de una escritura de constitución de 
hipoteca sino de una escritura novatoria debe expresarse si la finca hipoteca constituye o 
no la vivienda habitual.
La respuesta ha de ser negativa, conforme al criterio mantenido por este Centro 
Directivo respecto del cumplimiento de otros requisitos o expresión de condiciones en la 
inicial escritura de constitución de hipoteca (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de 
diciembre de 2013 y 24 de febrero de 2014), por cuanto, al tratarse de requisitos exigidos 
únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no puede extenderse la 
misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni se exige tampoco 
su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito de 
que se trate (vid. Resolución de 28 de octubre de 2021).
Como antes ha quedado expuesto, en la escritura de novación se expresa que, salvo 
lo  convenido  en  la  escritura  de  novación,  «ambas  partes  dejan  subsistentes  las 
escrituras citadas en la parte expositiva en todos los demás pactos y estipulaciones, que 
permanecen  inalterados  (…)».  Y  ninguna  modificación  se  contiene  sobre  la  finca 
hipotecada. Según afirma el recurrente, en la novación se modifican las condiciones del 
préstamo, pero no se hipoteca la finca, que ya lo estaba con anterioridad.
Por cuanto antecede, el defecto debe ser revocado. e.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación  w.b
impugnada. 750ww
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.