BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96878
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13547 Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se suspende 
iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
En el recurso interpuesto por don F. J. A. R. y doña M. C. T. C. contra la nota de 
calificación del registrador de la Propiedad interino de Cogolludo, don Manuel Osborne 
Duque, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación 
gráfica.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita en Cogolludo el día 3 de marzo de 2021, don F. 
J. A. R. y doña M. C. T. C. solicitaban el inicio del expediente regulado en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria sobre la finca registral número 2.911 del término de Robledillo de 
Mohernando y así conseguir la inscripción de su representación gráfica georreferenciada 
alternativa  y  consiguiente  rectificación  de  su  descripción,  aportando  informe  de 
validación  gráfica  catastral.  Según  la  instancia  presentada,  con  ello  se  pretendía 
incorporar a la finca la superficie de 33,66 metros cuadrados que eran cedidos por los 
titulares de la finca colindante.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Cogolludo, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Asunto: Notificación de Calificación Negativa.
Documento: Instancia Privada.
Fecha: 3 de marzo de 2021.
Interesados: don F. J. A. R. y doña M. C. T. C.
Asiento de presentación: 498/71.
Fecha de presentación: 12 de marzo de 2021.
Calificado el precedente documento conforme a los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley 
Hipotecaria –y 98; 99, 100 y 127– de su Reglamento, el Registrador que suscribe ha 
acordado no practicar la inscripción solicitada, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho:
Hechos:
En virtud de la documentación anteriormente reseñada, don F. J. A. R. y doña M. C. 
T. C., en virtud de lo prevenido en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, solicitan la  e
rectificación de la descripción de la finca registral número 2.911 del término municipal de  bo
Robledillo de Mohernando (Guadalajara), de su propiedad, si bien existen los siguientes  547ww
defeEcxtoisst eqnu ed uimdapsid esno blare i nlsac rreipacliiódna ds odleic itlaa dma:odificación solicitada, pues la diferencia de
cabida  no  resulta  de  una  medición  incorrecta  de  la  finca  sino  de  operaciones  de
segregación de fincas colindantes, que se agrupan a la finca que se pretende rectificar,  Bc
por  lo  que  se  deberían  instrumentar  dichas  operaciones  hipotecarias  mediante  los 
correspondientes títulos públicos y con la concurrencia de los titulares de todas las fincas 
afectadas.
Fundamentos de Derecho:
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
1.  El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita 
podrá  completar  la  descripción  literaria  de  la  misma  acreditando  su  ubicación  y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser 
notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el 
procedimiento,  así  como  a  los  de  las  fincas  registrales  colindantes  afectadas.  La 
notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados 
fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera 
efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del 
Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla 
séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el 
plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho 
convenga.  Cuando  las  fincas  colindantes  estén  divididas  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. 
No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando 
se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de 
propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se 
solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo 
dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la 
misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En 
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá 
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá 
ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada 
por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el 
deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados 
hayan  prestado  su  consentimiento  a  la  rectificación  solicitada,  bien  en  documento 
público,  bien  por  comparecencia  en  el  propio  expediente  y  ratificación  ante  el 
Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello 
no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se 
incorporará  al  folio  real  y  se  hará  constar  expresamente  que  la  finca  ha  quedado 
coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente 
al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
2.  Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se  s
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación  oe.
aacafnettaceEtsrailto rdarRo,l  sede,ge niisns ctecrrolai prdqptoiuovrer,a a  uyraá ndg aelra ám vfriáecesazp  ,r seutresna eamdn eritteabapcedirróoeán s  eengln ortáptaiffrciioccióacane ra  dgalitmre árliofneicsana ttiot vigt aued loaaerrl r eefaosfce liuocreea nrrtedacaosial t,rd cayaol e nlaos l  teecclroo nmlaainputdiavnaraictn.aatderáos    2021-13547n https://www.
al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo
dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que 
este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva 
representación gráfica catastral de la finca.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral 
hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el 
Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el 
Catastro.
Artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
1.  El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier 
finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las 
siguientes particularidades:
a)  Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el 
dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción 
registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad 
que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del 
Registro  y  no  a  la  celebración  de  negocios  traslativos  o  en  general  a  cualquier 
modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b)  Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la 
identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia 
finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, 
la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. 
Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral 
no  coincide  con  la  rectificación  solicitada,  deberá  aportar  representación  gráfica 
georreferenciada de la misma.
c)  No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto 
en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último 
párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las 
certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d)  En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el 
Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del 
apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e)  No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la 
rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier 
edificio  en  régimen  de  división  horizontal  o  fincas  resultantes  de  expediente 
administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales 
casos,  será  necesaria  la  rectificación  del  título  original  o  la  previa  tramitación  del 
procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del 
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2.  Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, 
sin  necesidad  de  tramitación  de  expediente,  cuando  se  trate  de  alteración  de  su  e.
calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los  w.
linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como  547ww
leulg naor mob sreiti op oern  eql uqeu es ef ueenrceu ceonntroec, idsaie mlap frien cqau eo,  eeln n túomdoesro l oos  dceansooms,i nlaa cmióond idfiec alaci ócna lslee, 
acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3.  Tampoco  será  necesario  tramitar  el  expediente  de  rectificación  para  la 
constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a)  Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y 
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los 
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto 
del certificado y la finca inscrita.
b)  En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada 
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no 
albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa 
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones 
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades 
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya 
determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador 
la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Por todo ello acuerdo suspender la inscripción del documento presentado como 
consecuencia de los hechos y fundamentos de derecho expuestos, sin que se haya 
practicado anotación preventiva de suspensión, ya que no se ha solicitado.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por el plazo de 60 
días desde la recepción de la última notificación (…)
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Cogolludo, 6 de abril de 2021.–El registrador interino (firma ilegible) Manuel Osborne 
Duque.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. J. A. R. y doña M. C. T. C. interpusieron 
recurso el día 19 de mayo de 2021 mediante escrito en el que alegaban lo siguiente:
«Primera: Que en fecha 12 de marzo de 2021, presentamos escrito con el fin de 
solicitar el inicio de expediente para rectificar la descripción gráfica, de superficie y 
linderos con respecto a la finca registral 2911, inscrita en este Registro de la Propiedad 
de Cogolludo al tomo 906, libro 45, folio 41, de la finca de nuestra propiedad sita en (…) 
Robledillo de Mohernando.
Que a tal fin y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 201 de la Ley Hipotecaria, 
acompañamos nota simple del registro de la propiedad, informe de georreferenciación, 
informe de validación gráfica y documento privado suscrito con los propietarios de la 
parcela colindante
Segunda: Que no obstante lo anterior, por parte del Sr. Registrador, se acuerda no 
practicar la inscripción solicitada por considerar que existe un defecto que impide su 
inscripción.
Efectivamente el Sr. Registrador entiende que existen dudas sobre la realidad de la 
modificación solicitada y expresamente dispone que “la diferencia de cabida no resulta 
de una medición incorrecta de la finca, sino de operaciones de segregación de fincas 
colindantes que se agrupan a la finca que se pretende rectificar por lo que deben  e.
realizarse dichas operaciones mediante títulos públicos y concurrencia de los titulares de  w.
todas las fincas afectadas”. 547ww
suficTieerncteerma:e ntQe uaec reednittaednad eym soins  ninqguúen  gcéonne rola d ed doucduamse qnutaec liaó nd ifearpeonrctiaad dae  cqaubeiddaa , elon 
cnuuaedsrtraad ofsin qcuae,  ssee  cperdoednu cpeo r cloosm toit ulcaornesse dceu elan cfiinac ad ec ollian daagnrteeg, apcairóan p oddee r3 i3n,c6o6r pomreatrrlooss   BOE-A-cable e
a nuestra parcela, sin que veamos necesario, dicho sea, con todo respeto hacia el Sr. 
Registrador, que se realice dicha operación necesariamente por títulos públicos.
Que  consideramos  relevante  sin  duda,  el  informe  de  georreferenciación  que 
aportamos (…) en nuestro escrito inicial, donde puede apreciarse la finca catastral de 
nuestra titularidad y las porciones de terreno con una superficie total de 33,66 metros 
cuadrados  y  que  catastralmente  pertenecen  a  la  finca  colindante,  con  referencia 
catastral 4847238VL8244N y que se cede para incorporación a nuestra finca.
De la misma forma, el acuerdo firmado con D. J. I. L. S. y D.ª S. C. C., sirve sin duda 
como prueba de la rectificación de los linderos entre fincas, mediante la cesión de 33,66 
metros cuadrados a nuestra finca.
Asimismo, vengo a aportar (…), un plano realizado por el abuelo de uno de nosotros 
(de F. en concreto), en el que viene a determinar el terreno que le quedaba a la entonces 
propietaria, su cuñada, M. A. G., tras segregar en los años 70 su finca en otras más 
pequeñas para su venta. En él se puede apreciar que, lindando al este, aparece como de 
nuestra propiedad las partes de terreno que se nos ceden ahora y que son objeto del 
presente expediente, siendo ello evidencia de que dichas partes las hemos considerado 
siempre nuestras. Esa zona es una pequeña cuesta que baja hacia la finca de (…) y el 
río, y seguramente, fueron los entonces dueños de la finca de (…), aquellos que le 
habían vendido el terreno a nuestra tía abuela M. quienes le cederían de palabra una 
porción adicional de terreno cuando esta construyó la casa en los años 50, al haber 
quedado un paso estrecho por ese lado. Esa área cedida la forman una terraza, elevada 
sobre la cuesta y que se construyó poco después de la casa, y los dos triángulos a los 
lados que ahora queremos anexionar. La terraza fue respetada por el dueño anterior al 
actual de (…) D. J. C. cuando éste compró y valló su finca a principios de los años 90, 
pero dejando de su propiedad los triángulos anexos.
Otro dato que confirma la certeza que teníamos en que la finca era acorde al plano y 
que por tanto, el terreno que ahora queremos incluir nos pertenecía, es que en la 
escritura de donación de nuestra tía abuela hacia nosotros se indica que el terreno 
mide 1.043 m2, lo que el abuelo midió y está escrito en su plano. Este dato lleva a otra 
conclusión, y es que ya existe un título público que incluye los metros cuadrados que 
mediante esta operación deseamos añadir a nuestra finca.
Por  lo  tanto,  reiteramos  en  que  debería  acordarse  el  practicar  la  inscripción 
solicitada,  mediante  la  documentación  aportada,  sin  la  necesidad  de  realizar  dicha 
operación mediante los títulos públicos correspondientes con la concurrencia de los 
titulares de todas las fincas afectadas, sin que ello suponga que existan dudas sobre la 
realidad de la modificación solicitada, tal y como resuelve el Sr. Registrador.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
Único: Que entendemos, dicho sea, con el debido respeto que la resolución dictada 
por el Sr. Registrador de Cogolludo, supone una vulneración del art. 199 de la Ley 
Hipotecaria, puesto que supone coartar nuestro derecho a poder solicitar la concordancia 
entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, mediante el 
procedimiento legalmente establecido.
Sin duda lo anterior, nos produce una clara indefensión y supone una vulneración del 
art. 24 de la Constitución Española.»
IV e.e
El registrador de la Propiedad interino de Cogolludo emitió informe confirmando la  547ww
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de 
mayo, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de 
septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de 
enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre y 22 de octubre de 2018 y 15 de 
febrero y 19 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 3 de junio y 10 y 23 de diciembre de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si procede iniciar un expediente para la 
inscripción de la representación gráfica de una finca. Son circunstancias de hecho 
relevantes para la resolución de este expediente las siguientes:
– La finca registral 2.911 del término de Robledillo de Mohernando, tiene una cabida 
inscrita, tras varias segregaciones de 1.654 metros cuadrados.
– Según  informe  de  validación  catastral  que  acompaña  a  la  instancia  la 
representación  gráfica  de  la  finca  está  formada  por  la  parcela  con  referencia 
catastral  4847201VL8244N0001BF  y  por  parte  de  la  parcela  con  referencia 
catastral 4847238VL8244N0001LF.
– Tanto en la solicitud de rectificación descriptiva como en el escrito de recurso se 
manifiesta que con ello se pretende incorporar a la finca la superficie de 33,66 metros 
cuadrados que son cedidos por los titulares de la finca colindante.
2.  El registrador deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar 
el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas 
sobre la identidad del exceso, basadas en el hecho de que el exceso declarado no se 
debe a un error de medición, sino a la existencia de operaciones de modificación de 
entidades hipotecarias no formalizadas debidamente y que no han tenido acceso al 
Registro.
El recurrente alega, en síntesis, que el exceso se debe a la cesión, de común 
acuerdo, de una porción de la finca colindante a la que es objeto del procedimiento y su 
agregación a la finca de que son titulares, manifestando que la porción de terreno que 
ahora se cede la habían considerado siempre parte integrante de su finca.
3.  Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución 
de 5 de diciembre  de 2018) el artículo  9  de  la Ley Hipotecaria, contempla en su 
apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la 
inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» 
(párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación  e.
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la  w.
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». 547ww
artícEunlo  e2l 01p redsee nlate  Lceays oH,i paoutenc acruiaa,n deos  eevni delan tes oqlicuietu dla  inpirceitael nssieó nh adcee  inrsecferirpecniócnia  dael 
arertpícreusloe n1t9a9c iódne  lag rLáefyic aH ipfootremcualraiad,a q ulele veas  eal  praepvliisctaor  paarl a persotcee tdipimo ideen toop eprarecvioisnteos .en  el  BOE-A-cable e
4.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de 
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
5.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, 
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto 
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
6.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento 
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de 
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y  s
fundado en criterios objetivos y razonados. oe.
En el caso de este expediente el recurso no puede prosperar. Son los propios  w.
recurrentes  los  que  en  su  escrito  inicial  manifiestan  que  el  aumento  de  superficie  547ww
adter ibuuniad op oar claió fnin dcea  lsae f idnecbae r eag uisntraa lc ceosliiónnd apnotre e –l rceogliinstdraanl t3e.,1 1lo0 –q uye s suu ppoosntee rliao rs eaggrreeggaacciióónn 
dae la  lafin creap drees qeuneta scoiónn t itgurláafriecsa.  Dpreo plau edsotcau mcoennltlaecviaórnía p roemseitnirt aedla  croersruelstap oqnudei elan tien sncerigpocicóion   BOE-A-cable e
traslativo  y  operaciones  de  modificación  de  entidad  hipotecaria  necesarias  para  tal 
cesión, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción 
de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de 
infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.