BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61130
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8898 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la 
inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
En el recurso interpuesto por doña M.A.P., como presidenta de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, 
por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  don  Jesús  Lleonart  Castro,  como 
sustituto del notario de Madrid don Pedro Garrido Chamorro, el 18 de diciembre de 2019, 
con número 2.788 de protocolo, se elevan a público los acuerdos de la junta general 
ordinaria de propietarios de la citada comunidad celebrada el 3 de abril de 2019 en la 
que  se  aprobó  una  nueva  norma  estatutaria,  según  la  cual  «Se  prohíbe  cualquier 
actividad de arrendamiento que no está amparada por normativa municipal, autonómica 
o  estatal».  Se  incorpora  a  dicha  escritura  certificación  expedida  el  2  de  diciembre 
de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno de la presidenta, según 
la cual el acuerdo fue aprobado por propietarios que suponen el 56,86 % de las cuotas 
de participación, y fue notificado a los propietarios ausentes de los cuales se opusieron 
un número de ellos que suponen el 8,72 % de las cuotas de participación.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 27 y 
fue objeto de calificación negativa en los siguientes términos:
«Calificado el precedente documento de conformidad con lo dispuesto en el Art. 18 
de la Ley Hipotecaria y los antecedentes obrantes en el Registro de la Propiedad, en 
base a los siguientes hechos:
Primero.  Con fecha 24 de diciembre de 2.019 se presenta copia de la relacionada 
escritura, por la que la que Doña M.A.P., en su calidad de Presidenta de la Comunidad 
de Propietarios de la Casa en Madrid, Calle (…), protocoliza el acuerdo adoptado por la 
Junta General Extraordinaria de la citada Comunidad de Propietarios en su reunión 
celebrada con fecha 13 de marzo de 2019, con la asistencia de propietarios asistentes y 
representados que suponían el 56,86% de las cuotas de participación.
Segundo.  Se incorpora en el documento calificado, Certificación expedida el 2 de  s
diciembre de 2.019 por Don J. C. S. P., Secretario-Administrador de la Comunidad, con el  oe.
Visto Bueno de la nombrada Presidenta, y de cuyo Certificado resulta que la Junta  w.
General relacionada acordó la modificación de los Estatutos de la Comunidad, mediante  98ww
lcau ainlqcuoirepro raacctiióvnid adde  ddee l aarrrteícnudloa mviigeenstoim qouceu anroto  ecsotná  ealm spigauriaednate  ptoern onro lrimtearatilv: a“S me upnriochipíbael, 
autonómica o estatal”.
Tercero.  El  referido  acuerdo,  según  la  Certificación  invocada  se  adoptó  por  la 
mayoría  de  los  propietarios  presentes,  que  representaban  una  cuota  total  de 
participación de cincuenta y dos enteros dieciocho centésimas por ciento, con los votos 
en contra de los propietarios que representaban una cuota conjunta en la propiedad de 
cuatro  enteros  sesenta  y  ocho  centésimas  por  ciento,  habiendo  sido  notificado  tal 
acuerdo a los propietarios no asistentes manifestaron su discrepancia lo propietarios que 
representaban un coeficiente de cero enteros sesenta y cinco centésimas por ciento, un 
entero sesenta y dos centésimas por ciento y un entero setenta y siete centésimas por 
ciento.
Calificado el precedente documento, dentro del plazo legal, y en virtud de la misma, 
se suspende la inscripción por los siguientes defectos y fundamentos de derecho:
1.  El contenido del nuevo Artículo 24 de los Estatutos de la Comunidad excede el 
ámbito contemplado por el Artículo Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
Propiedad Horizontal, y constituye una modificación de los Estatutos y en consecuencia 
del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad de todos los 
propietarios del edificio exigida por el artículo 5 de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, por no 
haberse solicitado.
Queda prorrogado el asiento de presentación en la forma y efectos previstos en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Ante esta Nota de calificación cabe solicitar, en el plazo de quince días, la calificación 
alternativa o sustitutoria que prevé el Art. 19.BIS párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria y 
Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto.
Contra esta Nota de Calificación (…)
Madrid, 17 de enero de 2020. La Registrador, María Isabel Bañón Serrano.»
III
Contra la anterior calificación, doña M.A.P., como presidenta de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso, con las 
siguientes alegaciones:
«Se ha calificado por la registradora de la propiedad del registro número 27 de 
Madrid negativamente la escritura de elevación a público del acuerdo adoptado por la 
comunidad en fecha 18 de diciembre de 2019 en base a considerar que se requiere 
unanimidad para la adopción de dicho acuerdo. La comunidad entiende que en base a la 
modificación operada en la LPH a través del Real Decreto Ley 7/2019 por el que se 
modifica la ley 49/1960 introduciendo un nuevo apartado 12 se permite la limitación o 
condicionamiento de determinados arrendamientos.
En virtud de dicha modificación, la comunidad de propietarios en ejercicio de su 
autonomía adoptado un acuerdo que no supone ninguna merma de derechos para 
ningún propietario ya que se remite a la normativa municipal, autonómica o estatal. Es 
decir, si cualquier actividad no cumple normativa para el desarrollo de la misma, no se 
puede desarrollar con independencia de que la comunidad lo autorice y, en el caso de 
que cumpla la normativa se permite el arrendamiento. La comunidad únicamente desea 
que figure expresamente inscrito en el registro de la propiedad para que todo propietario 
antes de arrendar se cerciore de que es legal el arrendamiento que pretende realizar. s
En resumen, aun cuando en el acuerdo adoptado figura literalmente “Se prohíbe  oe.
cualquier actividad de arrendamiento que no esté amparado por normativa municipal,  w.
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propios vecinos en base a intereses subjetivos.»
IV
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 11 de febrero de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados  acuerdos  adoptados  el  18  de  diciembre  de  2019  por  la  junta  de 
propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican 
los estatutos de la misma para incluir una nueva disposición según la cual «Se prohíbe 
cualquier actividad de arrendamiento que no está amparada por normativa municipal, 
autonómica o estatal». Tal acuerdo fue aprobado por propietarios que suponen el 56,86 
% de las cuotas de participación, y fue notificado a los propietarios ausentes de los 
cuales se opusieron un número de ellos que suponen el 8,72 % de la totalidad de las 
cuotas.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se trata de una 
modificación  de  estatutos  que,  conforme  al  artículo  5  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, debe ser aprobada por unanimidad de todos los propietarios del edificio.
La recurrente sostiene que dicha modificación estatutaria no supone ninguna merma 
de  derechos  para  ningún  propietario  ya  que  se  remite  a  la  normativa  municipal, 
autonómica o estatal.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable  es
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual – bo
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma  98ww
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regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del 
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de estatutos un acto 
de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada conforme a la 
regla general del apartado 6 del mismo artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
que exige la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total 
de las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en dicho 
artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o los requisitos en los estatutos de la comunidad, 
que es el supuesto ahora analizado, pues por modificación de estatutos debe entenderse 
cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la 
que consista en una remisión a determinada normativa.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s