BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104682
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14919 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 
2, por la que se suspende la legalización de un libro de actas.
En  el  recurso  interpuesto  doña  R.  D.  Y.  O.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana número 2, don Diego Hermoso 
Mesa, por la que suspende la legalización de un libro de actas.
Hechos
I
Se presenta el día 13 de julio de 2020 una instancia de igual fecha suscrita por doña 
R. D. Y. O. en la que se solicita la legalización de un libro de actas de la comunidad de 
propietarios sita en (…), al haberse extraviado el anterior, que se corresponde con la 
registral  3944  del  referido  Registro  de  la  Propiedad,  causando  el  asiento  de 
presentación 982 del Libro Diario 74.
Dicha finca se encuentra inscrita en el tomo 75, libro 75 y folio 92, y en fecha 6 de 
noviembre de 2019 se extendió nota marginal acreditativa de la legalización del tercer 
libro de actas de la referida comunidad.
Junto con dicha instancia acompañan escrito que dice ser «original de convocatoria 
de Propietarios de la Comunidad de Propietarios del (…)», fechada en San Bartolomé de 
Tirajana, el 31 de mayo de 2020, y firmada por doña R. D. Y. O., donde consta en el 
orden  del  día,  punto  primero,  lo  siguiente:  «Elección  de  la  junta  directiva  de  la 
Comunidad a efectos de formalizar su constitución al haber quedado anulada la anterior 
Junta con motivo de la corrupción existente en el exadministrador de la misma don A. M. 
B., y del falso representante elegido en Junta Nula sin convocatoria de propietarios M. R. 
Q., al ser nulos todos los acuerdos adoptados al estar el citado exadministrador cesado 
por Administración Desleal a la Comunidad con fecha 13 de marzo de 2019 y haberse 
celebrado la citada Convocatoria por el mismo con fecha 11 de septiembre de 2019»; 
escrito que dice ser original del «acta de la convocatoria de la CP (…) electrónica», 
firmada en San Bartolomé de Tirajana el día 1 de junio de 2020, por doña R. D. Y. O. y 
don H. V. Y., donde consta que con fecha 31 de mayo de 2020, «se celebró convocatoria 
electrónica de propietarios» referido a elección de la Junta directiva de la comunidad; 
certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de Tirajana, el día 10 
de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado Secretario en la 
Convocatoria de Propietarios celebrada los día 8 y 9 de mayo, y certifica que: «doña R. 
D.  Y.  O.,  ha  denunciado  reiteradamente  al  antiguo  administrador  cesado  por 
administrador  desleal  con  fecha  13  de  marzo  de  2019,  entre  otros  delitos  por  la 
sustracción del libro de actas de la misma»; y, diligencia de Ordenación de la señora 
Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º4 de San 
Bartolomé  de  Tirajana,  dando  entrada  a  escrito  de  demanda,  procedimiento  e.
ordinario 613/2020. w.b
II
día D20ic hdoe  djuolicou mdee n2t0o2 0e sa l cianldifiiccaard oq unee «g1a.tºiv aSme epnrtees epnotra  einl sRtaengciisat rdaed ofre cchoam 1p3e tednet eju leiol 
último, firmada por doña R. D. Y. O., solicitando la legalización de un libro de Actas de la
Comunidad (…), por haberse extraviado el libro de actas anterior, lo que se acredita 
mediante "denuncia".
2.º   A la instancia acompaña los siguientes documentos:
a)  Escrito que dice ser "original de convocatoria de Propietarios de la Comunidad 
de Propietarios del (…)", fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 31 de mayo de 2020, 
y firmada por doña R. D. Y. O., donde consta en el orden del día, punto primero, lo 
siguiente: "elección de la junta directiva de la Comunidad a efectos de formalizar su 
constitución al haber quedado anulada la anterior Junta con motivo de la corrupción 
existente en el exadministrador de la misma don A. M. B., y del falso representante 
elegido en Junta Nula sin convocatoria de propietarios M. R. Q., al ser nulos todos los 
acuerdos  adoptados  al  estar  el  citado  exadministrador  cesado  por  Administración 
Desleal a la Comunidad con fecha 13 de marzo de 2019 y haberse celebrado la citada 
Convocatoria por el mismo con fecha 11 de septiembre de 2019"
b)  Escrito  que  dice  ser  original  del  "acta  de  la  convocatoria  de  la  CP  (…) 
electrónica", firmada en San Bartolomé de Tirajana el día 1 de junio de 2020, por doña R. 
D. Y. O. y don H. V. Y., donde consta que con fecha 31 de mayo de 2020, "se celebró 
convocatoria electrónica de propietarios" referido a elección de la Junta directiva de la 
comunidad.
c)  Certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 
día 10 de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado Secretario en la 
Convocatoria de Propietarios celebrada los días 8 y 9 de mayo, y certifica que: "doña R. 
D.  Y.  O.,  ha  denunciado  reiteradamente  al  antiguo  administrador  cesado  por 
administrador  desleal  con  fecha  13  de  marzo  de  2019,  entre  otros  delitos  por  la 
sustracción del libro de actas de la misma."
d)  Diligencia de Ordenación de la señora Letrada de Administración de Justicia del 
Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de San Bartolomé de Tirajana, dando entrada a 
escrito de demanda, procedimiento ordinario 613/2020.
d)  Escrito firmado el 10 de julio último, por doña R. D. Y. O., en el que se relacionan 
los documentos presentados y en parte reseñados en los apartados que preceden.
3.  Vistos  los  asientos  del  Registro,  en  relación  con  la  finca  matriz  3.944, 
correspondiente a "(…), término municipal de San Bartolomé de Tirajana, consta que con 
fecha 6 de noviembre de 2019, ya fue diligenciado el libro de actas número "TRES", en el 
orden  de  los  diligenciados  por  este  Registro,  perteneciente  a  la  Comunidad  de 
Propietarios  denominada  "(…)",  con  domicilio  en  (…),  término  municipal  de  San 
Bartolomé de Tirajana. Dicho libro fue Diligenciado en unión de instancia suscrita en esta 
Localidad, el día uno de octubre de dos mil diecinueve, por don A. L. M. B., actuando 
como Administrador de la referida Comunidad, actuando por encargo de la Junta de 
Propietarios y de su presidente, y habiendo sido nombrado por acuerdo/s de la Junta 
General Ordinaria. El mencionado Libro de hojas móviles se complementa con copia del 
Acta  de  la  Junta  General  Extraordinaria  de  la  repetida  Comunidad  de  Propietarios 
celebrada  en  (…),  el  5  de  julio  de  2.019,  firmada  por  el  nombrado  Secretario-
Administrador, con el visto bueno de su Presidenta, doña G. F. G. V., en la que consta la 
aprobación por unanimidad para la autorización a la Presidenta y al Administrador para 
la solicitud de la legalización y sellado de un nuevo Libro de Actas, por finalización del 
anterior.
4.  De  los  asientos  del  Registro  y  de  su  Legajo,  resulta  que  quien  solicitó  la 
legalización del Libro que figura en la nota marginal de la finca afectada lo fue el 
Secretario-Administrador de la Comunidad cuyo cargo no consta removido en el Registro  e.
de la Propiedad. La Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 19 como  w.b
obligación del secretario la custodia de los libros de actas de la junta de propietarios. En  919ww
ceal smoi,s mcoo mseon tisdeoc erel taarrtiíoc udloe 2 0la d isjupnotnae  yq uec:u «stcoodriraers pao nddeis paol saidcmióinn isdtrea dloors a ctittuualar,r eesn  slau 
documentación de la comunidad».
Fundamentos de Derecho:
1)  El artículo el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a los requisitos 
que ha de contener la solicitud de legalización de un Libro de Actas de una Comunidad 
de Propietarios, estableciendo: "En las comunidades y subcomunidades de propietarios 
de  inmuebles  o  conjuntos  inmobiliarios  a  que  se  aplicable  el  artículo  17  de  la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas 
serán  diligenciados  con  arreglo  a  las  siguientes  reglas:  1.ª  Los  libros  deberán 
diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo 
libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o 
extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o 
el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el 
Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que 
integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción. 2.ª Será competente 
para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble 
sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. 3.ª La solicitud de la diligencia se efectuará 
mediante  instancia  en  la  que  se  expresarán:  a)  Las  menciones  de  identidad  del 
solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad. b) 
Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, 
los datos de su identificación registral. c) Las fechas de la apertura y cierre del último 
libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su 
responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro. 4.ª Presentada la 
instancia y el libro, se practicará en el Diario el correspondiente asiento. En el asiento se 
harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la 
comunidad de propietarios. 5.ª La diligencia será extendida en la primera hoja con 
expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad –incluyendo, en su caso, 
los datos registrales–, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los 
diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se 
componga y que todas ellas tienen el sello del Registrador, indicándose el sistema de 
sellado. La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido 
diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se 
ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el 
anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas. El sello del Registrador 
se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro 
procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia. Si los libros se componen de 
hojas  móviles  habrá  de  hacerse  constar  con  caracteres  indelebles  en  todas  ellas, 
además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que 
garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado".
Por tanto, en principio es necesario presentar el anterior Libro de Actas para legalizar 
el siguiente, cosa que no ocurre en este caso, ya que en su lugar se presenta Diligencia 
de  Ordenación  del  Juzgado  de  Primera  Instancia,  dando  entrada  a  un  escrito  de 
demanda contra el Administrador de la Comunidad de Propietarios por apropiación 
indebida de documentación (entre otras).
Y si bien es cierto que este precepto recoge además la posibilidad de la legalización 
de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, lo es sólo en caso de sustracción y en el 
supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción, entendida como 
hurto o robo, sino ante un conflicto de legitimación y ostentación del cargo de Presidente 
y Secretario, entre la señora que ahora presenta a diligenciar un Libro de actas y 
aquellos  que  ya  acreditaron  facultades  para  solicitarlo,  con  el  subsiguiente  e.
reconocimiento de la existencia actual de un Libro ya diligenciado que se reconoce está  w.b
en poder del Administrador y de la Junta de Propietarios, debidamente nombrada. 919ww
instaEnsc diae, clior,  qdueel  dreoscuulmtae ensto u dne  c"acsoon vdoec adtiospriuat ad ee nptrroep iceotamruionse" r(ossic, )d qeunetr os ed ea cloam cpuaañl aq uaie lna 
avihgoernat ep rye tpeonrd ee llleog daelizmaar nudna  naul eAvdom Liinbirsotr andoo hr.a  Ncoo nssee gaupiodrot aq, upeu eles ,e netl reagnuteernio re lL aibnrtoe rdioer 
actas que consta por nota al margen de la finca matriz, que está legalizado ni se ordena 
judicialmente el diligenciamiento de uno distinto.
Y conforme a la doctrina de la DGRN no basta con denunciar ante el Juzgado la 
«apropiación indebida de la documentación» para diligenciar uno nuevo, sino que hay 
que presentar ante el Registro de la Propiedad, el documento judicial firme que dé fin a 
la contienda entre comuneros. Cabe citar al respecto, la doctrina de las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1993; 19 de 
junio de 1999; 15 de enero y 12 de febrero de 2000; 7 de mayo de 2003, y 7 de marzo 
y 28 de julio de 2014.
En concreto, la Resolución de fecha 28 de julio de 2014, motivada por un recurso 
gubernativo contra la calificación del Registrador denegando el diligenciamiento de uno 
nuevo, en un supuesto de negativa de entrega del libro de actas de la Comunidad por el 
anterior administrador (Boletín Oficial del Estado de 10 de septiembre de 2014), en la 
que se establece: "... 3. El recurso no puede prosperar, es cierto como dice el recurrente 
que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia 
de la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un 
libro nuevo sin que se aporte el anterior, pero en el caso del supuesto que nos ocupa no 
nos encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, 
sino ante una negativa a la devolución del libro anterior...".
En el supuesto de hecho de dicha Resolución y como se hace constar expresamente 
en la misma, tras la negativa a la devolución del libro anterior subyacía la existencia de 
una controversia entre dos juntas directivas elegidas, cada una de las cuales actuaba en 
representación  de  la  comunidad  arrogándose  la  legitimidad  de  su  actuación, 
cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones 
celebradas, entre los que se encontraban el cese y nombramiento de administrador.
Por tanto, en los supuestos de disputas entre comuneros como la presente, no cabe 
la posibilidad de diligenciar un nuevo Libro existiendo uno ya diligenciado, sino recurrir 
ante  el  Juez  para  que  adopte  las  medidas  cautelares  que  sean  precisas,  previa 
acreditación de estar legitimado para ello, como ya consta que se ha hecho. Así pues, ha 
de  estarse  a  las  medidas  cautelares  que  se  adopten  en  el  citado 
procedimiento 613/2020.
2.  Además, conforme al Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se 
establecen  nuevas  medidas  extraordinarias  para  hacer  frente  al  impacto  sanitario, 
económico y social del COVID-19 en su Artículo 4: "4. Los plazos legales o estatutarios 
para la convocatoria y celebración de las reuniones de las juntas de propietarios en las 
comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal quedan suspendidos a partir de 
la fecha de declaración del estado de alarma, y su cómputo se reanuda a partir de la 
fecha  de  finalización  del  estado  de  alarma  o  de  sus  prórrogas.  Las  reuniones  ya 
convocadas  que  deban  celebrarse  durante  la  vigencia  de  este  estado  quedan 
suspendidas  y  se  tienen  que  volver  a  convocar  dentro  del  mes  siguiente  a  su 
levantamiento…5. Las medidas previstas en este artículo se entienden vigentes desde la 
entrada en vigor del estado de alarma."
Por tanto, incluso de la documentación presentada (certificado de convocatoria y de 
celebración)  parece  resultar  un  defecto  que  la  invalidaría,  ya  que  al  parecer  fue 
convocada durante el estado de alarma, lo cual obliga a volver a convocarse dentro del 
mes posterior al levantamiento.
3.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de  s
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los  oe.
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18  w.
y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Este principio  919ww
"ledgoaclu mdee nctoasli fipcúabcilóicno sp oaru toerl izraedgoisst raod oinrt esreve nreidcoosn opcoer  enxoptarerisoa" mpeonrt ee l eanr tíccuualon to1 4a3  dloesl 
qRueeg lalomse netfoe cNtoosta rqiaul,e r eedl acotraddeon apmori eRnetoa l jDuerícdriecoto  4le5s/ 2a0t0r7ib,u dyee  2"9p doed reánne rsoe, ra ln eesgtaadbolesc eor   BOE-A-cable e
desvirtuados  por  los  jueces  y  tribunales  y  por  las  administraciones  y  funcionarios 
públicos en el ejercicio de sus competencias".
4.  Conforme a los artículos 9, 18, 19 Bis y 21 y concordantes de la Ley Hipotecaria 
y su Reglamento, y dentro del ámbito de la seguridad jurídica extrajudicial (artículo 9 de 
la Constitución Española). (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Diego Hermoso 
Mesa registrador/a de Registro Propiedad de San Bartolomé de Tirajana 2 a día veinte 
de julio del dos mil veinte.»
III
Primero.–Contra la anterior nota de calificación doña R. D. Y. O. interpone recurso 
por escrito de 22 de julio de 2020, que es presentado en la Oficina Central de Atención al 
Ciudadano y Registro General del Ministerio de Justicia el día 31 de julio. En el mismo 
indica la recurrente que «Hechos: Primero.–La nombrada Presidenta con fecha 4 de 
octubre de 2014 solicitó del citado registrador el Libro de actas de la Comunidad ya que 
la misma carecía de Libro alguno. Para ello le presentó su nombramiento y el mismo la 
remitió a obtener Autorización Judicial, cosa harto infrecuente y que los juzgados no 
entendían hasta que la misma mediante Recurso de Apelación n.º 353/2015 de la 
Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas obtuvo el pronunciamiento 
judicial favorable a que los atributos de la comunidad, entre ellos el Libro de actas, 
debían  permanecer  en  poder  de  la  reciente  nombrada  Presidenta,  ya  que  en  ese 
intervalo de tiempo los falsos representantes anteriores habían interpuesto Recurso 
alegando que la misma no reunía el n.º de firmas necesario para alcanzar la Presidencia, 
cuestión puramente falsa e inventada por los mismos para retrasar su cese y el efectivo 
nombramiento de la nueva Presidenta.
No obstante, el señor registrador ante el nuevo nombramiento efectuado en 2014 y el 
Auto judicial formalizado en 2015 que amparaba el hecho de que la nueva Presidenta 
debía poseer los atributos de la Comunidad, fue capaz en 2016 de obviar los citados 
antecedentes anteriores y entregar el Libro de Actas de la Comunidad a una falsa 
representante que con documentos nulos se presentó a solicitar a solicitar el citado libro 
haciéndose pasar por falsa representante de la comunidad.
O sea que un funcionario público en una actuación contraria a su gestión incumple la 
misma y es el que da lugar a un conflicto puesto que ese Libro pertenecía a la primera 
solicitante, sin duda alguna.
En consecuencia, el citado funcionario público incurrió en la comisión del delito penal 
de prevaricación, hecho por el que se encuentra denunciado ante la Ilma. Audiencia 
Provincial de Las Palmas y pendiente de tramitación el correspondiente procedimiento.
Segundo.–A  la  vista  del  error  manifiesto  en  el  que  había  incurrido  el  citado 
funcionario podría haber corregido su actuación procediendo a la anulación del Libro 
nulamente entregado a la falsa representante, pero sin embargo por falta de humildad o 
exceso de soberbia para no reconocer el error cometido, lo mantuvo con lo cual dio pie a 
que el citado Libro pasara a manos de personas corruptas que han destrozado con el 
mismo a la Comunidad de Propietarios (…) mediante la comisión de todo tipo de delitos 
como apropiación indebida de los fondos de la comunidad, gestiones en su lucro propio, 
nula rehabilitación del complejo que se encuentra debido a dicha actuación en una 
situación de decadencia extrema tanto física como económica, estando todo ello en 
conocimiento del registrador puesto que la Sra. Presidenta se encargaba de mantenerlo  s
al día para que estuviera al tanto del resultado de la ilegal actuación que había cometido. e.
Tercero.–Habla el registrador de dos juntas directivas lo cual es rotundamente falso  w.
puesto que la única junta nula formada fue la de los corruptos que se sucedían unos a  919ww
portroogsr esdivea mfeonrmtea t odcoo nloti nquuae  puedligieierannd od e laa  cpoemrusonnidaal d.connivente  a  fin  de  obtener
direcMtiivean tprause sltao  Squrae.  cParreesciídae dneta l oasl  actraibreuctoesr  ldeegla Lleibs rpoa rdae  eallcot.as no formó ninguna junta  BOE-A-cable e
Cuarto.–La  citada  junta  corrupta  nombró  a  un  administrador  que  cuando  se 
comprobó por la Convocatoria de Propietarios que babia incurrido en Administración 
Desleal fue cesado con fecha 13 de marzo de 2019, puesto que aceptó pagar a la 
empresa que se encontraba realizando unas obras de electricidad certificaciones que 
contenían obra no realizada, con lo cual la comunidad fue la que financió las citadas 
obras, obteniendo el citado exadministrador beneficio de todo ello y quedando las obras 
paralizadas ya que se desconocía la obra realizada y la no realizada.
Asimismo,  exigió  a  los  comuneros  sucesivas  derramas  de  3.000€  cada  una, 
derramas ilegales según lo dispuesto en el art. 18 de la LPH, que se destinaron al pago 
de las citadas obras y a su beneficio particular.
Como consecuencia de ello fue cesado en marzo de 2019 y nuevamente se reiteró 
dicho cese con fecha 8 y 9 de abril de 2020 debido a los múltiples delitos cometidos 
contra la Comunidad.
Quinto.–Al  verse  cesado,  sustrajo  a  la  comunidad  toda  la  documentación 
administrativa y contable así como el acceso a los fondos, a fin de que la misma no 
pudiera realizar ninguna actividad. Y así ha sido y continúa siendo puesto que continúa 
poseyendo ilegalmente el Libro de Actas y los fondos de la comunidad, de los cuales se 
encuentra  disponiendo  como  si  fuera  el  representante  de  la  comunidad  cuando 
realmente no tiene ninguna vinculación jurídica con la misma.
El citado hecho ha sido reiteradamente denunciado encontrándose pendiente de 
trámite numerosos procedimientos contra el mismo pero la justicia en un pueblo como 
San Bartolomé de Tirajana es lenta y da lugar a que los delitos continúen en el tiempo 
produciendo situaciones verdaderamente dolosas, como la actual.
Sexto.–En la convocatoria de propietarios celebrada electrónicamente por razones 
de urgencia se ratificó nuevamente el cese del citado exadministrador dado el daño que 
diariamente y desde hacía más de 1 año estaba produciendo a la comunidad y se 
nombró una nueva junta directiva, con la intención de asumir la gestión de la comunidad 
e intentar reconducir a la misma después de tanta corrupción y administración desleal.
Por ello se solicitó al registrador un nuevo Libro de Actas, dado que el anterior había 
sido sustraído por el exadministrador, que se negaba reiteradamente a su entrega a la 
comunidad, presentando a dichos efectos toda la documentación prevista al efecto en el 
art. 415 RH, que prevé la existencia de un supuesto como el actual cuando dice
"La  diligencia  será  firmada  por  el  Registrador.  En  el  caso  de  que  haya  sido 
diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se 
ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el 
anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas."
Séptimo.–En contra de lo mencionado por el registrador en su escrito cabe alegar:
Primero.–Que la celebración de una Junta de propietarios electrónicamente lo fue por 
razones de urgencia como eran el hecho de ratificar el cese del exadministrador y el 
nombramiento de una nueva junta directiva, dado el plazo superior a 1 año en el que la 
Comunidad se encontraba paralizada al no tener su documentación y sus fondos y dada 
la lentitud y paralización de la justicia debido al Estado de Alarma.
Es  decir,  la  Convocatoria  de  Propietarios  fue  una  Convocatoria  Extraordinaria 
celebrada por razones de urgencia y no sujeta a plazo que es a la que hace referencia, 
en su caso, el Decreto Ley 10/2020.
Segundo.–No es cierto que existan dos juntas Directivas. Existe solamente una 
formada por la Sra. Presidenta, la Sra. Vicepresidenta y el Sr. Secretario, precisamente 
constituida para finalizar con la corrupción existente en la comunidad propiciada por los  e.
falsos representantes cesados. w.b
Tercero.–No es necesaria que la Denuncia contra el sustractor haya sido tramitada y  919ww
feinfeaclitzuaaddao ,p aodr juenl tjaunzdgoa dlao .ú bltaimstaa  dlae nsuimncpiale  ininteterrppuoessictaió anl  rdees plae cdteon.uncia, tal y como se ha
la ACdmuainrtisot.r–aAc iótond yo slo lso su seufeacritooss  yla e cnotrme ulonsic uascuióanr iopso re vnítare t eslíe, mteántiiecnad eos teál  mauistomrioz avdaalo er nqturee 
la comunicación personal.
Octavo.–Es importante tener en cuenta que el funcionario de referencia se encuentra 
denunciado por el delito penal de Prevaricación, de Desobediencia a Resolución Judicial, 
y de posible connivencia con la corrupción existente en la comunidad, ya que es el único 
obstáculo para que la comunidad pueda disponer de lo que es suyo y superar el bache 
de la corrupción propiciada por el mismo.
Fundamentos de Derecho
Los puestos de manifiesto a lo largo del recurso
Los antecedentes obrantes en el mencionado registro
Conclusión
Se solicita de esa Dirección General el diligenciado a la mayor brevedad del libro de 
actas de la comunidad presentado por la dicente con toda la documentación necesaria, 
así como que se tengan en cuenta las alegaciones expuestas en contra de lo afirmado 
por el registrador.
Asimismo, es evidente que si el mismo hubiera entregado el libro de actas a la 
presidenta a la que realmente correspondía, nada de esto hubiera ocurrido por lo que el 
único  responsable  de  la  situación  y  de  la  corrupción  existente  es  el  mencionado 
funcionario, que con sus actuaciones está desmereciendo infundadamente al ministerio 
de justicia y a esa dirección general.
Es de justicia
Nota: la Sra. presidenta de la comunidad ocupó durante un plazo de casi 4 años el 
cargo de gerente territorial del ministerio de justicia en Las Palmas.»
IV
El Registrador emite informe en defensa de su nota de calificación el 19 de octubre 
de 2020, ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40 y 66 de la Ley Hipotecaria; 415 del Reglamento Hipotecario; 
y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de 
mayo de 1993, 19 de junio de 1999, 15 de enero y 12 de febrero de 2000, 7 de mayo 
de 2003, 7 de marzo de 2014 y de 28 de julio de 2014.
1.  Se presenta en el Registro de la Propiedad de San Bartolomé de Tirajana 
instancia solicitando la legalización de un libro de actas de la comunidad de propietarios 
sita en (…), que se corresponde con la registral 3944 del referido Registro, causando la 
entrada 1948 del año 2020 y el asiento de presentación 982 del Libro Diario 74.
Dicha finca se encuentra inscrita en el tomo 75, libro 75 y folio 92, y en fecha 6 de 
noviembre de 2019 se extendió nota marginal acreditativa de la legalización del tercer 
libro de actas de la referida comunidad. Junto con dicha solicitud se acompañan escrito 
que dice ser «original de convocatoria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios 
(…)», fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 31 de mayo de 2020, y firmada por doña 
R. D. Y. O., donde consta en el orden del día, punto primero, lo siguiente: «elección de la 
junta directiva de la Comunidad a efectos de formalizar su constitución al haber quedado 
anulada la anterior Junta con motivo de la corrupción existente en el exadministrador de 
la misma don A. M. B., y del falso representante elegido en Junta Nula sin convocatoria 
de propietarios M. R. Q., al ser nulos todos los acuerdos adoptados al estar el citado  e.e
exadministrador cesado por Administración Desleal a la Comunidad con fecha 13 de  b
marzo de 2019 y haberse celebrado la citada Convocatoria por el mismo con fecha 11 de  919ww
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de la comunidad; certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de
Tirajana, el día 10 de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado 
Secretario en la Convocatoria de Propietarios celebrada los día 8 y 9 de mayo, y certifica 
que: «doña R. D. Y. O., ha denunciado reiteradamente al antiguo administrador cesado 
por administrador desleal con fecha 13 de marzo de 2019, entre otros delitos por la 
sustracción del libro de actas de la misma»; y, diligencia de Ordenación de la señora 
Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de San 
Bartolomé  de  Tirajana,  dando  entrada  a  escrito  de  demanda,  procedimiento 
ordinario 613/2020.
2.  El recurso no puede prosperar pues, si bien es cierto como dice la recurrente que 
el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de 
la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un 
libro nuevo sin que se aporte el anterior, en el caso del supuesto que nos ocupa no nos 
encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, sino 
ante una negativa a la devolución del libro anterior tras la cual subyace la existencia de 
una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas cada una de las cuales actúa 
en  representación  de  la  comunidad  arrogándose  la  legitimidad  de  su  actuación 
cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones 
celebradas.
Ello se deduce claramente tanto del contenido de la documentación presentada 
como de la sucesión de solicitudes presentadas en el Registro, ya que la legalización del 
cuarto libro tiene lugar cuando, según manifiesta la recurrente, ya se ha celebrado la 
Junta General de fecha 31 de mayo de 2020 en la que resulta elegida como presidenta 
de la comunidad la recurrente, a lo que se une la negativa por parte de la administrador-
secretario  de  la  anterior  junta  directiva  a  devolver  el  libro  de  actas,  negativa  que 
interpreta el recurrente como constitutiva de sustracción y es objeto de denuncia, ni se 
ordena judicialmente la legalización de un nuevo libro de actas.
Excede  de  la  facultad  de  calificación  del  registrador,  quien  además  no  tiene 
elementos de juicio para dirimir sobre la controversia, valorar qué Junta es la legítima 
representante de la comunidad.
Por otra parte, la nota marginal de legalización del tercer libro de actas que se 
extendió como consecuencia de la presentación en el Registro de la oportuna instancia 
de fecha 1 de octubre de 2019 suscrita por la representación de la comunidad, don A. L. 
M. B., administrador de la misma y que, una vez practicada, queda bajo la salvaguardia 
de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su invalidez en los 
términos establecidos en la ley conforme a lo prevenido en el artículo 1.3 de la Ley 
Hipotecaria, entre los que no se encuentra este recurso.
Deberán pues resolverse las discrepancias en cuanto a la representación de la 
comunidad mediante acuerdo de los interesados en los términos previstos en la Ley de 
Propiedad Horizontal o en su defecto mediante la oportuna resolución judicial.
3.  Por último, si bien el recurrente no lo hace expresamente en queja, sí solicita que 
se adopten las medidas legales necesarias al haberse producido actuaciones ilícitas por 
el referido funcionario público. Pues bien, de la documentación aportada no se deduce 
ninguna actuación negligente o culpable por parte del mismo.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  919ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.