BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61186
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8905 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  declaración  de  obra  nueva  y  división 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don Carlos García Melón, notario de Gijón, contra la 
nota de calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, don Enrique 
Español Batalla, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de 
declaración de obra nueva y división horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 27 de agosto de 2015 ante el notario de Gijón, don 
Carlos  García  Melón,  número  996  de  protocolo,  don  J.R.G.,  como  albacea  de  la 
testadora doña F.B.R., procede a la declaración de obra nueva terminada y posterior 
división horizontal de la registral 1.311 del término de Noreña.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«La escritura presentada, ahora en unión de un acta y de documentos sucesorios 
complementarios, ya fue presentada anteriormente y calificada con defectos en términos 
sustancialmente idénticos a los que se vuelven a repetir ahora ante la nueva solicitud de 
calificación del presentante.
En la escritura calificada se procede por el albacea de sólo uno de los titulares 
registrales a declarar una obra y constituir un régimen de propiedad horizontal, figurando 
en el Registro la finca sobre la que se realizan las operaciones, inscrita con carácter 
ganancial a nombre de los fallecidos esposos C.S.G. y F.B.R. a la que el albacea parece 
considerar única propietaria del bien. A la escritura se acompaña ahora una llamada Acta 
de  rectificación  autorizada  exclusivamente  por  el  mismo  notario  autorizante  sin 
intervención de ninguna otra persona interesada y por tanto al amparo del art. 153 del 
Reglamento Notarial, a la que luego se hará referencia.
Si bien no consta en el título la fecha de fallecimiento del titular registral Don C., ni se 
aportaba copia del testamento ni sus complementarios, (art. 16 L.H.y 76 RH), –aspecto 
salvado  en  la  nueva  presentación–  lo  que  sigue  siendo  necesario  es  proceder 
imperativamente a liquidar la sociedad de gananciales (STS 8/6/1999) y en su caso con 
arreglo  al  título  sucesorio  y  a  dicha  liquidación,  proceder  a  la  previa  adjudicación  es
hereditaria, cuestión que el título parece dar por resuelta de pasada (sic) "se hace  o
constar que la causante era la heredera". 05ww
tdpeersettevaSiramminmei neenamntodtbe oa sdlra eg b foiienl,a ncn aei c seaa l u ilnaasml abenuastecpeebo, alse apsd u,–e eR sslaio n n se iqs2mup6peo/5l se/pam2o 0eer1 sn4ottáe–tr  ,af ans ciep ue alxtrliatimsedt ieotsa  iep n asaart aictue reecslditlóaoitnb,e  le edsqcetue oher  e erlsseee,gd  aaetddrroajou tseed  nicdd aeeerl     OE-A-2020-89able en https://
totalidad de la herencia distribuida en legados ni resulta que el testador haya autorizado
a los legatarios para tomar por sí mismos posesión d l legado, por lo que será preciso 
abrir la sucesión abintestato de la causante (art. 912 C.C.) al ser únicamente sus 
herederos,  los  que  deben  practicar  esa  liquidación  de  la  sociedad  ganancial  y  la 
adjudicación hereditaria, pues, en su caso, el derecho de transmisión del art. 1006 C.C. 
opera sólo a favor de los herederos a título universal, siendo precisamente dichos 
herederos los que estarán facultados para la entrega de los legados como así resulta de 
continua doctrina de la DGRN manifestada entre otras en las Rones de 21/9/2015 
y 9/3/2017.
Por otra parte, la inscripción de la descripción de la finca sobre la que se va a 
declarar la obra, precisa como resulta del propio título, (art. 20 L.H. en cumplimiento del 
principio de tracto sucesivo) la previa inscripción de las segregaciones y cesiones de 
viales necesarias que se dice se han producido, para acomodar la descripción del solar 
de 160 metros cuadrados, que es como figura inscrito en el Registro, a los 95 metros 
cuadrados a que queda ahora reducida su superficie y sobre los que se declara la 
edificación, pues en otro caso se estaría invadiendo dominio público como resulta con 
claridad del plano reflejado en la certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por 
este Registro actualizada al carecer de efectos por caducidad la que figura incorporada 
al título. (Art. 84 del Reglamento del Catastro R.D. 417/2006 de 7 de Abril).
Precisamente, de dicha certificación se observa la falta de coincidencia superficial de 
la finca registral con dicha descripción, por lo que figurando además como base de dicha 
declaración de obra la citada certificación (art. 28.4 TR Ley del Suelo RDL7/2015) deberá 
rectificarse la descripción mediante la oportuna operación registral, para acomodarla en 
su caso a dicho certificado y además conforme a lo dispuesto en el art. 202 LH reflejar 
las coordenadas gráficas de la porción de suelo ocupada por la edificación.
También existe en la división del edificio en régimen de propiedad horizontal un 
apartado en el departamento cuatro de la misma que no podría ser objeto de inscripción 
por incumplir el principio de especialidad conforme art. 9 LH y 5 LPH, pues se le asigna 
como anejo (sic) "una superficie habitable ubicada bajo cubierta y destinada a buhardilla" 
–sin determinación de superficie alguna y sin que conste asimismo en la descripción 
general de la totalidad de la obra declarada–.
Por último, el albacea por sí sólo no tiene facultades para proceder a la división en 
régimen de propiedad horizontal del edificio y fijar las cuotas de dicho régimen pues es 
una cuestión que necesita el consentimiento de los herederos, o de todos los legatarios, 
o en su caso, como señala la Ron DGRN 26/9/2002, de al menos los afectados por la 
adjudicación de los distintos departamentos. Hay que tener en cuenta que el albacea no 
está designado en el testamento con facultades expresas, sino pura y simplemente, por 
lo que le corresponden exclusivamente como recuerda la Ron DGRN 16/10/2015, las 
facultades legales recogidas en el art. 902 y 903 C. Civil, sin que pueda realizar otras 
actuaciones.
En cuanto a la rectificación vía art. 153 RN que se aporta y que se refiere además de 
a este título a otras escrituras más de entrega de otros legados relacionados con la 
presente y que no son objeto de calificación, baste decir que, conforme a reiterada 
jurisprudencia de la DGRN, el artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la 
exclusiva subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos de forma 
que se hayan padecido en los instrumentos públicos. Por ello, los supuestos en los que 
se  permite  esta  subsanación  de  forma  unilateral  son  estrictos  y  por  tanto  su 
interpretación también lo ha de ser y en consecuencia, ha de limitarse a los defectos 
formales  o  aspectos  accesorios  del  documento,  nunca  a  su  contenido  de  fondo,  s
cláusulas  o  estipulaciones,  para  los  que  se  precisa  el  consentimiento  de  quienes  oe.
inicialmente lo prestaron, esto es, del propio albacea o en su caso de los propios  w.
interesados,  máxime  cuando  se  están  contradiciendo  las  propias  declaraciones  de  05ww
vdoelculnatraadn,d om load nifoictaonrideod alda  dper odpeitae rmdeinsacrdipocsi óhne cdheo sl as infi nrecaq,u elari mdieenctlaor aaclgióunn od, ed alnad oo bproar, 
csuumbspalindaodso  reelq udiesfietocsto  cfounnddiacmioennatdaol sd edle tlí tutelos tacmaleifinctaod oe tcco. myo  toeds,o  aedlelom ássin  dqeu lea  qpuroepdiea   BOE-A-cable e
descripción de la finca, la necesidad de la declaración de herederos abintestato de la 
causante, por lo que dicha acta no puede ser tenida en cuenta como resulta con claridad 
entre otras de las Rones DGRN 13/6/2012, 21/3/2015 y 23/8/2019.
[Prórroga del asiento de presentación y oferta de recursos].
Pola de Siero, a veintiocho de noviembre de dos mil diecinueve. El Registrador (firma 
ilegible).»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Cangas de Onís, don Miguel Pérez Soler, quien resolvió en fecha 8 de 
enero de 2020 confirmar la calificación.
IV
Don Carlos García Melón, notario de Gijón, interpuso recurso contra la anterior 
calificación mediante escrito de fecha 5 de febrero de 2020 que tuvo entrada en el citado 
Registro el día siguiente, en el que alega lo siguiente:
«1.  En los casos como el que ha motivado la calificación que se impugna, y que se 
refieren al testamento de una causante, sin legitimarios, con ausencia de institución de 
heredero  y  conteniendo  únicamente  disposiciones  a  título  singular  o  de  legado,  la 
entonces Dirección General de Registros y del Notariado, ha puesto de relieve en varias 
resoluciones, especialmente las de 19 de abril de 2013 y la de 14 de octubre de 2013, 
que el testamento es válido aunque no contenga institución de heredero, o ésta no 
comprenda  todos  los  bienes,  admitiéndose  en  el  artículo  891  del  Código  Civil,  la 
distribución de toda la herencia en legados, lo cual permite afirmar la existencia de una 
sucesión  sin  herederos,  ya  que  en  el  sistema  del  Código  Civil,  el  llamamiento  ab 
intestato, no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, sino para evitar la 
vacancia de bienes cuando el testador no disponga de todos los bienes relictos.
En el supuesto que nos ocupa, incluso esto ha sido previsto por la propia causante 
en la cláusula novena del testamento, que literalmente dice: “Novena.–En el remanente 
de sus bienes, o si aparecieren otro, los lega a su sobrino don F. S. B.” Por ello, en 
contra de lo afirmado en la calificación, sí que debe de entenderse que toda la herencia 
ha sido distribuida mediante legados.
2.  La circunstancia de que la finca registral 1311 aparezca a nombre del esposo de 
la causante, don C. S. G., ésta fue transmitida por herencia a favor de la causante, a 
quien nombró como su única y universal heredera en su testamento.
3.  En cuanto a los reparos que se pone a las facultades del albacea testamentario 
nombrado, aunque no se le atribuyan unas en concreto, para analizar la actuación del 
mismo debe indagarse la voluntad de la testadora, tal y como aparece plasmada en el 
testamento, sobre la base que entre tales facultades se entiende incluida la de interpretar 
el  testamento  como  presupuesto  de  desempeño  de  sus  funciones,  y  que  tal 
Interpretación tan solo podrá rechazarse en sede registral si desborda los límites del 
artículo 675 del Código Civil.
En otras resoluciones, la anteriormente llamada Dirección General de los Registros y 
del  Notariado,  ha  expresado  que  el  albaceazgo,  más  que  un  propio  mandato,  se  s
configura como cargo testamentario de gestión y ejecución de las últimas voluntades del  e.
testador, ya que designa a persona de confianza para llevar a cabo el cometido de la  w.
liquidación, partición, adjudicación de bienes y demás que prevé el artículo 902 del  05ww
Cacóudmiguol adCaivsi lc oyr reqsupeo ndlaiesn tfeusn aci olonse cso ntutaitdivoarse s qpuaert idloar eisn.tegran,  abarcan  también  las
entr4e.g a Edne  elal  psouspeuseisótno  ddee  loqsu eb ineon esse l eagcaedpotes  ploo ra pleagrated od ee na lbcaucaenato,  laa  claitsa dfuan rceiosonleusc iódne   BOE-A-cable e
de 14 de octubre de 2013, dice literalmente: “Los legatarios ocupan el lugar de los 
herederos,  transformándose  las  cuestiones  de  representación  del  causante  en 
problemas  de  liquidación  del  patrimonio,  que  hacen  innecesaria  la  Intervención  de 
sucesores a título universal y absurda la exigencia de una declaración de herederos para 
el limitado fin de entregar los bienes relictos”.
5.  Este mismo argumento se puede asimismo aplicar para rebatir la exigencia 
contenida  en  la  calificación  registral  de  que  previamente  habría  que  proceder  a  la 
liquidación de gananciales y que la misma deberían efectuarla los herederos del esposo 
de la causante y lo de ésta última.
Tiene reiteradamente manifestado la antiguamente denominada Dirección General 
de los Registros y del Notariado, que al disolverse la sociedad conyugal, queda la misma 
en situación de comunidad, perteneciendo al cónyuge viudo y a los herederos del 
cónyuge premuerto, pero hay que argumentar que en este caso, no se puede hablar 
estrictamente de una comunidad formada, pues el carácter de heredero y de cónyuge 
viudo, confluyen en una sola persona y no se puede hablar de una comunidad formada 
consigo mismo: para que se pudiera hablar de tal comunidad es presupuesto esencial la 
existencia de al menos dos personas con sus respectivos derechos y sobre los mismos 
bienes, pero en el caso que nos ocupa, y como se ha hecho mención anteriormente, don 
C. S. G., mediante disposición testamentaria, nombró como única heredera a su esposa. 
La exigencia de una declaración de herederos con carácter meramente formalista, para 
liquidar unos bienes de carácter ganancial que al fin y a la postre, van a quedar todos 
incluidos en el patrimonio del cónyuge viudo, me parece inútil y redundante.
6.  Los mismos argumentos anteriormente apuntados, se pueden aplicar en cuanto 
a  las  facultades  del  albacea  para  formalizar  declaración  de  obra  nueva  y  división 
horizontal, previos a la entrega en concepto de legado de los predios resultantes de la 
misma, ya que se trataría de unos actos previos e imprescindibles para el cumplimiento 
de sus funciones; y si aún en el supuesto de que se rechazaran las facultades en este 
aspecto por parte del albacea testamentario, la propia aceptación de los legatarios 
implicados, serviría para convalidar la formalización de los citados actos jurídicos.
7.  Con relación a la descripción de la propia obra, en cuanto a su superficie y 
linderos, se aportó un certificado del Ayuntamiento de Noreña, en el que acreditaba que 
el edificio objeto de la misma, no ha invadido dominio público alguno.
8.  Por  último,  en  cuanto  al  Acta  Complementaria  y  de  Rectificación  por  mí 
autorizada el día catorce de febrero de dos mil diecinueve bajo el número 244 de 
protocolo,  no  estimo  que  se  hayan  superado  los  requisitos  del  Artículo  153  del 
Reglamento  Notarial,  pues  únicamente  perseguía,  aparte  de  rectificar  determinados 
errores  materiales,  poner  en  orden  y  a  dotar  de  claridad,  toda  la  documentación 
formalizada con relación a la herencia de doña F.».
V
El  registrador  de  la  propiedad  de  Pola  de  Siero,  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2, 3, 9, 10, 17, 18, 20, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria, artículo 5 
de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 891 del Código Civil, artículos 81.d) y 83.2.2 
del  Reglamento  Hipotecario,  artículo  153  del  Reglamento  Notarial,  Sentencias  del  e.
Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1912, 22 de agosto de 1914, 10 de enero  w.b
de 1934 y 2 de abril de 1996 y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros  05ww
dy ed ealb Nrilo dtaer i1a9d5o1 d, e2 23 0d ed ee dniecrioe mdeb r1e9 d9e8 ,1 1921 6d, e6  mdea rmzoa rdzeo  1d9e9 199, 2233,  d1e2  ndoev jiuelmiob dree  d1e9 3109, 9192, 
d2e6  d2e0 0s6e,p t2ie0m dbere  jduelio 2 0d0e2 ,2 70 0d7e,  o1c tdueb reo cdteu b2r0e0 2d,e  2260 d0e7 ,n o1v3i edmeb rjeu ndioe  2d0e0 42,0 61 2d,e  5a bdreil 
septiembre de 2012, 19 de abril de 2013, 21 de marzo de 2015, 15 de marzo de 2016, 12 
de abril de 2016, 12 de mayo de 2016, 22 de marzo de 2017, 7 de julio de 2017, 2 de 
septiembre de 2016, 4 de septiembre de 2017, 7 de septiembre de 2017, 13 de abril y 16 
de julio de 2018 y 23 de agosto de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva y posterior división horizontal. Son circunstancias relevantes para la 
resolución de este expediente las siguientes:
– La  finca  1.311  del  término  de  Noreña,  inscrita  a  favor  de  los  cónyuges  en 
gananciales don C.S.G. y F.B.R. se describe en el Registro con una superficie de 160 
metros cuadrados y según el título, la superficie actual, tras varias segregaciones y 
cesiones es de 95 metros cuadrados, correspondiéndose, según resulta de la escritura, 
con la parcela catastral B048004TP0G0001DL. Posteriormente, en acta otorgada en 
virtud  del  artículo  153  del  Reglamento  Notarial  se  modifica  la  anterior  descripción, 
señalando que mantiene la cabida inscrita de 160 metros cuadrados, no habiéndose 
realizado anteriormente segregaciones ni cesiones.
– Sobre la anterior finca se declara una obra por antigüedad, consistente en un 
edificio compuesto de planta baja y dos pisos en alto, ocupando cada una de dichas 
plantas una superficie construida de 93 metros cuadrados, ocupando una superficie total 
construida  de  279  metros  cuadrados.  Se  divide  horizontalmente,  formando  cuatro 
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, siendo el número Cuatro 
una vivienda a la que le pertenece como anejo la superficie habitable, ubicada bajo 
cubierta, y actualmente destinada a buhardilla.
2.  El registrador basa su negativa a la práctica de las inscripciones solicitadas en 
las siguientes consideraciones:
– Que la escritura es otorgada por el albacea de únicamente uno de los titulares 
registrales, sin que se haya procedido a liquidar la sociedad de gananciales ni adjudicar 
la herencia del cónyuge de ésta, no siendo suficiente la intervención del albacea a este 
respecto, ni tampoco la de los legatarios nombrados en el testamento de la causante, 
siendo  preciso  proceder  a  la  declaración  de  herederos  ab  intestato,  para  proceder 
también a la entrega de los legados ordenados, sin acreditarse que la totalidad de la 
herencia esté distribuida en legados.
– Que la inscripción de la descripción de la finca sobre la que se declara la obra 
precisará la previa inscripción de las segregación y cesión de viales operadas con 
anterioridad, para así acomodar su descripción a la obrante en el título, advirtiéndose 
una  posible  invasión  del  dominio  público,  como  resulta  de  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica obtenida por el registrador a través de la Sede Electrónica del 
Catastro.
– Que  igualmente  es  necesaria  la  rectificación  de  descripción  considerando  la 
discrepancia entre la superficie de la finca, según el Registro y la que resulta de la 
certificación catastral, pues es el medio utilizado para acreditar su antigüedad, siendo 
igualmente necesario para la constancia en la inscripción de las coordenadas de la 
porción de suelo ocupado por la edificación.
– Que no se expresa la superficie del anejo correspondiente al elemento Cuatro de 
la división horizontal.
– Que el albacea no está facultado para dividir horizontalmente el edificio y fijar las 
cuotas  de  participación,  pues  no  está  nombrado  en  el  testamento  con  facultades  e.
expresas. w.
– Que el acta regulada en el artículo 153 del Reglamento Notarial no puede servir de  05ww
obbarsae  pnaureav ap,r oace ddeerc laa rlaar  mlao dinfioctaocriióend adde  ldae d edsecterirpmciiónna ddoes  lah efinchcao sy  dnei  plaa rdae cjluasratifcicióanr  deel 
cumplimiento de determinadas condiciones impuestas en el testamento de la causante.
El notario recurrente, en síntesis, señala que el testamento totalmente distribuido en 
legados se encuentra aceptado por la doctrina de la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado,  debiendo  entenderse,  según  resulta  del  tenor  de  las  disposiciones 
testamentarias, que efectivamente estamos ante este supuesto; en cuanto al hecho de 
que  la  finca  aparezca  inscrita  a  favor  de  la  causante  y  su  cónyuge  con  carácter 
ganancial, opone que la causante adquirió la mitad indivisa de la misma por herencia de 
su difunto esposo, por haber sido instituida heredera única y universal en su testamento; 
por lo que se refiere a las facultades del albacea, que entre las mismas debe entenderse 
también  comprendida  la  de  interpretación  del  testamento  y,  en  general,  todas  las 
necesarias para llegar al resultado final de los bienes relictos a favor de los legatarios 
nombrados; que si no se entendiera que el albacea esté facultado para la entrega de los 
legados, que los legatarios así nombrados estarían facultados para ello; que el mismo 
argumento serviría para la exigencia de la designación de herederos ab intestato para 
proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales, pues en el caso concreto 
resulta  que  no  se  ha  producido  con  la  disolución  de  la  sociedad  ganancial  una 
comunidad, compuesta por el cónyuge viudo y los herederos del finado, sino que al 
concurrir  en  la  misma  personas  ambas  cualidades,  la  designación  de  herederos 
intestados es superflua e innecesaria; que la declaración de obra nueva y división 
horizontal son actos previos y necesarios para la entrega por el albacea de los legados 
ordenados, de donde resultan sus facultades para otorgar tales actos; en cuanto a la 
pretendida invasión del domino público, que se aportó certificado del Ayuntamiento de 
Noreña acreditativo de la no existencia de la misma; y en cuanto al acta otorgada de 
conformidad con el artículo 153 del Reglamento Notarial, que su objeto únicamente 
consiste en la rectificación de determinados errores materiales y dotar de orden a la 
documentación formalizada con ocasión del fallecimiento de la causante doña F.B.R.
No es objeto de recurso el defecto relativo a la determinación de la superficie del 
anejo (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
3.  En cuanto al primero de los defectos advertidos en la nota de calificación, 
consistente en la falta de previa inscripción a favor de la causante, constando inscrita en 
el Registro la finca sobre la que se declara la obra nueva objeto de posterior división 
horizontal, a favor de la misma y su cónyuge con carácter ganancial, su resolución debe 
plantearse partiendo del principio de tracto sucesivo, que se plasma desde el punto de 
vista normativo en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y que es uno de los principios 
básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del nuestro, imponiendo el 
enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos. Este precepto legal, 
para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles,  exige  que  conste 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos. Este principio, además, implica la legitimación activa 
del titular registral, pues únicamente él puede realizar actos dispositivos con eficacia 
hipotecaria, por lo que las titularidades registrales deben formar una sucesión en cadena, 
sin  solución  de  continuidad,  desde  el  inmatriculante  hasta  el  titular  actual.  En 
consecuencia,  estando  la  finca  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  bajo  la 
salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la 
inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que resulte de los 
correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley 
Hipotecaria).
En la escritura presentada para su inscripción se hace constar expresamente que «la  s
causante era la heredera universal del citado don C.S.G. –su esposo–, según testamento  oe.
otorgado ante el que fue notario de Gijón, don Juan Luis Ramos Pérez Coleman, el  w.
veinticinco de septiembre de mil novecientos setenta y nueve, bajo el número 3.243 de  05ww
lpar oetoxcisotelon»c.i aC ayb ea cpreladnittaecairósne  ae l eafleccatnocse  rdeeg istatrl amleasn idfees tlaac iaócne petna ceiló ntí tudleo  claa lihfiecraednoc isao bdreel 
marido por la causante.
Al respecto, es evidente que sin perjuicio de la validez y eficacia de la aceptación 
tácita, si efectivamente se produjo, no puede ésta ser reconocida registralmente, dada la 
exigencia legal de acreditación fehaciente de los hechos o actos inscribibles (artículo 3 
de la Ley Hipotecaria) y la limitación de los medios calificadores de que dispone el 
Registrador  (artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria);  las  especiales  características  del 
procedimiento  registral  impiden  al  Registrador  la  consideración  de  otros  medios 
probatorios (entre ellos, la declaración de testigos, que es el carácter que corresponde a 
la declaración del albacea sobre la concurrencia de esa aceptación tácita) a fin de 
cerciorarse de la realidad de actos o negocios que no consten en documento público.
En consecuencia, y en tanto se acredite debidamente la existencia de esa alegada 
aceptación tácita, debería considerarse en principio, a efectos registrales, tal como se 
afirma en la nota de calificación del registrador, que tiene lugar en favor de los herederos 
de la causante, la transmisión del ius delationis que a ésta correspondía respecto de la 
herencia de su marido premuerto (resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 22 de enero de 1998).
4.  El registrador expresa en su calificación que se produce una alteración del 
principio  de  tracto  sucesivo  porque  es  preciso  liquidar  la  sociedad  de  gananciales 
disuelta, para que el albacea del cónyuge supérstite –ahora causante– pueda hacer 
entrega a los legatarios de los bienes específicamente legados, de manera que se 
transmitan previamente al cónyuge supérstite, derechos tanto en la comunidad post–
ganancial como en la comunidad hereditaria y a los legatarios derechos exclusivamente 
en  esta  última.  En  primer  lugar,  como  regla  general,  la  liquidación  de  la  sociedad 
conyugal disuelta por fallecimiento de uno de los cónyuges compete en exclusiva al 
viudo y a la totalidad de los herederos del cónyuge premuerto, actuando por unanimidad, 
porque sólo la totalidad de los miembros de la comunidad hereditaria representa la 
titularidad de la parte de la masa ganancial que corresponde al premuerto.
En segundo lugar, respecto a la necesidad de la previa liquidación de la sociedad de 
gananciales disuelta, como operación preparticional, debemos señalar que, con carácter 
general, para determinar el haber hereditario, es necesaria la previa liquidación de la 
sociedad de gananciales, lo que supone la de las relaciones crédito–deuda entre los 
bienes comunes y los privativos de los esposos, ya que solo después de tal liquidación 
es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes.
No obstante, como ya señalara este Centro Directivo en las Resoluciones de 20 de 
julio y 1 de octubre de 2007, hay casos, en los que concurriendo todos los interesados –
cónyuge viudo y herederos de los causantes en su caso– a dar cumplimiento a una 
disposición  testamentaria,  no  resultaría  necesario,  aunque  el  bien  que  se  pretenda 
inscribir  aparezca  inscrito  como  ganancial,  determinar  previamente  mediante  la 
liquidación  formal  de  la  sociedad  de  gananciales,  qué  participación  del  mismo 
correspondería a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su 
naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que unido al 
ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada –artículo 1255 del Código 
Civil–,  determina  que  para  la  correcta  constatación  en  los  libros  registrales  de  las 
titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, 
todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en 
el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas 
recibidas por cada uno de los partícipes en la comunidad hereditaria, para que la 
titularidad global quede fielmente reflejada.
Aunque en puridad conceptual, la liquidación de la sociedad de gananciales debería  s
practicarla el cónyuge viudo con todos los herederos del difunto por unanimidad, pues no  oe.
es aquella una operación de distribución de la herencia, sino de determinación de  w.
bienes,  desde  antiguo,  la  doctrina,  la  jurisprudencia  (Vid.  Sentencias  del  Tribunal  05ww
Sdeu parbermil od ed e1 93413 d ey  ldai cmieámsb rreec dieen 1te9 1d2e,  22 2d ed ea bargilo sdteo  1d9e9 169) 1y4 l,a 1 d0o dcetr iennae droe  dees t1e9 C34e,n t1ro7 
eDnireercot ivdoe  (C18fr9. 8R, e1s4o ludcei omneasrz doe  d5e  d1e9 0o3ct,u 2b6re  ddee  f1e8b9re3r,o 1 2y  d2e5  ndoev iemmabyore  ddee  11980965,,  1218  ddee   BOE-A-cable e
septiembre de 1907, 29 de enero de 1908, 31 de enero de 1912, 7 de marzo de 1914, 22 
de agosto de 1914, 6 de marzo de 1923 y 12 de julio de 1930, entre otras), han admitido 
por razones puramente prácticas, el que el Contador Partidor (en el caso del presente 
expediente,  el  albacea  nombrado)  pudiera  hacer  como  operación  preparticional,  la 
liquidación de la sociedad conyugal con intervención del cónyuge viudo, facultad de la 
que no puede entenderse privado, por el hecho de que haya acontecido el fallecimiento 
del otro cónyuge, pues de admitirse la tesis contraria, se vería frustrada la voluntad de 
los testadores –ley de la sucesión–, que no era otra que encomendar la partición de su 
herencia al mismo Contador Partidor, sin intervención de los herederos (Vid. Resolución 
de 12 de abril de 1951 y 20 de julio de 2007). En consecuencia, este defecto no puede 
ser confirmado.
5.  En el caso concreto de este expediente, debe tenerse en cuenta, además, la 
circunstancia de que el testamento de la causante (que carece de legitimarios) no 
contiene institución de heredero y sí tan solo disposiciones a título singular o de legado. 
A diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos civiles hispánicos, en el Derecho 
común el testamento es válido aunque no contenga institución de heredero o ésta no 
comprenda todos los bienes, admitiéndose en el Código Civil la distribución de toda la 
herencia en legados. Tal situación ha sido contemplada por múltiples sentencias del 
Tribunal Supremo y Resoluciones de esta Dirección General bajo el prisma de que el 
principal  problema  que  plantea  una  sucesión  sin  herederos  es  la  liquidación  del 
patrimonio hereditario, y no tanto la determinación de un sucesor universal. Por esa 
razón, ha llegado a afirmarse que la distribución de toda la herencia en legados permite 
la existencia de una sucesión sin herederos; esto es, sin herederos presentados como 
tales  ni  disfrazados  de  legatarios,  toda  vez  que  en  el  sistema  del  Código  Civil  el 
llamamiento «ab intestato» no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, 
sino para evitar la vacancia de bienes cuando el testador, con independencia del título en 
que lo haga, no dispone de todos los bienes relictos. En el reducido marco de este 
expediente, no es posible abordar las diversas –e interesantes– cuestiones que ha 
suscitado la figura analizada, si bien no cabe omitir al menos dos que son de evidente 
utilidad para la resolución del presente recurso.
La primera y por lo que atañe a su operativa, que diversas Resoluciones de este 
Centro Directivo, muy especialmente la de 30 de diciembre de 1916 y otras posteriores 
que siguieron el mismo criterio, expresaron que en el caso del artículo 891 del Código 
Civil los legatarios ocupan el lugar de los herederos, transformándose las cuestiones de 
representación del causante en problemas de liquidación del patrimonio, que hacen 
innecesaria la intervención de sucesores a título universal y absurda la exigencia de una 
declaración de herederos para el limitado fin de entregar los bienes relictos. La segunda, 
referida a la dinámica registral, que la propia legislación hipotecaria se ajusta a los 
anteriores planteamientos, conclusión a la que se llega claramente a la vista de lo 
dispuesto en el artículo 81.d) del Reglamento Hipotecario (en la redacción del mismo 
resultante  del  Real  Decreto  3215/1982,  de  12  noviembre,  y  cuyo  antecedente  se 
encuentra en el artículo 83.2.2 modificado mediante la reforma de 1959), el cual exige lo 
siguiente al regular la inscripción registral: «... d) Solicitud del legatario cuando toda la 
herencia se hubiere distribuido en legados y no existiere contador–partidor, ni se hubiere 
facultado al albacea para la entrega. Cuando toda la herencia se distribuya en legados, 
los  que  no  sean  de  inmuebles  determinados  se  inscribirán  mediante  escritura  de 
liquidación y adjudicación otorgada por el contador–partidor o albacea facultado para la 
entrega o, en su defecto, por todos los legatarios». s
Por ello, y por los argumentos señalados en los anteriores fundamentos, no hay  oe.
obstáculo alguno a la actuación realizada por el albacea en orden a la liquidación de la  w.
sociedad ganancial, como acto previo a la posterior entrega de los legados, para la cual,  05ww
sin d6u. daS aelñgaulnaa ,e tl armegbiisétnra edsotrá  efanc usluta dcoa.lificación que el albacea no está facultado para
deisvtiád irn ohmorbizroandtoa lmene netel  teels teadmifiecnioto n ic ofinja rf alacsu ltcaudoetsa sd deete rpmarintiacidpaasc.i óEnl,  dseeñfeaclaton dnoo  qpuuee ndoe   BOE-A-cable e
mantenerse. La resolución de 26 de noviembre de 2004 ya afirmó que ningún obstáculo 
habría  para  admitir  que  el  contador–partidor  (en  nuestro  caso  el  albacea,  dada  la 
equiparación existente entre ambas figuras para estos actos, máxime cuando el albacea, 
en el título calificado no lleva a cabo operaciones particionales, estando la herencia de la 
causante íntegramente distribuido en legados de cosa específica y determinada) está 
facultado  para  formalizar  el  título  constitutivo  del  régimen  de  propiedad  horizontal, 
resultando  que,  a  diferencia  del  supuesto  planteado  en  la  citada  resolución,  en  el 
presente supuesto no estamos ante un contrato particional. Igualmente, la resolución 
de 27 de mayo de 2014 atribuye al albacea contadorpartidor la facultad de realizar 
operaciones de modificación hipotecaria como divisiones o segregaciones necesarias 
para la partición. Añade esta resolución que «el albacea contadorpartidor, además de 
contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la 
voluntad del causante que van más allá de la de la estricta división del caudal.
El albacea no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos 
ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en 
las atribuciones hereditarias. Puede no sólo partir el caudal relicto entre los interesados, 
sino también velar por el cumplimiento y ejecución de la voluntad del causante. Y en la 
determinación del ámbito de actuación del albacea habrá que tener muy en cuenta la 
voluntad del causante, ley fundamental de la sucesión (cfr. artículos 675 y 902 del 
Código Civil) de manera que se puede equiparar la partición hecha por el contador–
partidor a la hecha por el testador (cfr. artículo 1057 del Código Civil)». En consecuencia, 
como  acto  preparatorio  imprescindible  para  ejecutar  la  voluntad  testamentaria,  es 
evidente que, en el caso de este expediente, entre las facultades que corresponden al 
albacea está comprendida la de dividir horizontalmente el edificio a fin de configurar los 
distintos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y que son objeto de 
atribución  particular;  y  sin  que  sea  preciso  el  consentimiento  de  los  legatarios 
favorecidos en orden a la fijación de cuotas, alegada por el registrador con cita en la 
resolución de 26 de septiembre de 2002, pues en el caso resuelto por ésta, la escritura 
de constitución del régimen de división horizontal no fue otorgada por albacea alguno.
7.  Se  señala  igualmente  como  defecto  el  relativo  a  la  exigencia  de  la  previa 
inscripción de las segregaciones y cesiones de viales producidas con anterioridad para 
lograr la inscripción de la rectificación de descripción contenida en el título y la posible 
invasión demanial derivada de la misma. En el título calificado se afirma que la finca 
registral, con una superficie de 160 metros cuadrados, tras varias segregaciones y 
cesiones de viales, había quedado reducida a la superficie de 95 metros cuadrados, si 
bien,  posteriormente  en  acta  tramitada  de  conformidad  con  el  artículo  153  del 
Reglamento Notarial se señala que la finca no ha sufrido variación en cuanto a su 
cabida, constituyendo la anterior afirmación un mero error material. El registrador, a la 
vista  del  título  señala  que  existe  una  posible  invasión  demanial  y  que  no  hay 
correspondencia entre la superficie inscrita (160 metros cuadrados) y la que resulta de la 
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada, que es además base para la 
declaración de obra nueva formalizada.
La legislación hipotecaria (ya antes de la reforma de la Ley 13/2015) proscribe que 
por la vía de la rectificación de superficie se encubran otros negocios jurídicos, aplicando 
el folio registral a una realidad diferente, y alterando la realidad física exterior que se 
acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. En 
consecuencia,  cabe  compartir  el  criterio  del  registrador  y  concluir  en  que  no  cabe 
inscribir  una  disminución  de  cabida  sobre  una  finca  registral  so  pretexto  de  existir  s
operaciones de modificación de entidades hipotecarias que no han tenido acceso al  oe.
Registro, que conduciría a una desinmatriculación de terrenos, sin perjuicio de aplicar la  w.
regla contenida en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. 05ww
septCieommbor eh ad es e2ñ0a1l6a dyo  7e sdtee  sCeepnttierom Dbriree cdteiv o2 0e1n7 ,l adse Rbee stoelnuecriosen eesn d ceu 7e ndtae  ejul lisou yp u2e sdteo 
epsrepveisctiaols q eune  epl aarratí clau lcoo 4n7s tdaenlc Riae rgelagmisternatl od He ilpao rteecparerisoe, netna ceiól qnu ger ásfeic pae srmupitoen qeune l oasc cceadsaons   BOE-A-cable e
en  diferente  momento  temporal  segregaciones  de  múltiples  porciones,  que  se  han 
podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de 
negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al 
Registro otras operaciones de segregación.
En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el 
folio  real,  la  representación  gráfica  correspondiente  a  la  porción  que  es  objeto  de 
inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que 
pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en 
cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por 
aplicación de la previsión del propio artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando 
señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en 
esta  la  representación  gráfica  de  la  finca)  cuando  esto  «fuere  posible».  Esta 
imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría 
entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de 
una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre 
que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la 
porción segregada.
El registrador ha puesto de manifiesto la circunstancia de haberse alterado en el 
título la superficie de la finca. Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los 
principios fundamentales del sistema registral es el de folio real según el cual el Registro 
se  lleva  por  fincas  abriendo  a  cada  una  el  número  registral  correspondiente  (cfr. 
artículos 8. 1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y 
descripción (cfr. Resolución de 7 de junio de 2012). No puede estimarse la rectificación 
en los datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral 
descriptiva y gráfica de una parcela cuando a juicio del registrador no queda acreditada 
la correspondencia de la finca (cfr. Resoluciones de 18 de octubre y 12 de noviembre 
de 2012, 21 de enero de 2014 y 22 de marzo de 2017).
En  definitiva,  no  quedando  acreditada  la  correspondencia  con  la  certificación 
catastral aportada, ésta no es hábil para justificar las modificaciones descriptivas y la 
antigüedad de la edificación, lo que es requisito ineludible para la inscripción de la 
declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la 
Ley de Suelo.
8.  Asimismo, se advierte por el registrador una posible invasión demanial con la 
rectificación de la descripción de la finca. En numerosas resoluciones (véase las 15 de 
marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 y 13 de abril de 2018) se ha 
reiterado la obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de 
impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen 
y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, 
pues,  como  señala  la  Ley  33/2003,  de  3  de  noviembre,  del  Patrimonio  de  las 
Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y 
derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son  inalienables,  imprescriptibles  e 
inembargables,  lo  cual  no  es  sino  manifestación  del  principio  y  mandato  supremo 
contenido en el artículo 132 de la Constitución. Igualmente se ha señalado que la 
protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al 
que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito 
pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera 
llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción; por todo ello, la Ley 13/2015, de 24 
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos  s
de  la  Ley  Hipotecaria,  prevé  que,  en  todo  caso,  el  registrador  tratará  de  evitar  la  oe.
inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya  w.
inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio  05ww
ipnúvbalsicióon.  Adheomraa nbiaiel np, ueend ae l icnafesroir sdee  dees tela  erxepcetidfiiceanctieó,n n od es ela a dceiesrctari pac iaódnv edret irl aq ufién cpao, sqibulee 
a(cuotno riiznadnetpee cnodmenoc uian  dmee rlao  ererrcotrif imcaacteiórnia ld) es ec alimbiidtaa ,a p uonsate aricotrumaeliznatec iótrna tdaed alin pdoerr oesl,  nsoietnadrioo   BOE-A-cable e
que el único de estos perteneciente a una Administración Pública resulta ser el lindero 
frente, hoy calle (…), que antes resultaba ser el lindero Sur, en línea de diez metros, 
denominado «(…)».
Además, resulta que en el acta tramitada de conformidad con el artículo 153 del 
Reglamento Notarial se incorpora certificación del Excmo. Ayuntamiento de Noreña, en 
el que se indica la correspondencia entre el (…) y la calle (…), que la edificación 
existente en la parcela linda con el viario público en una anchura de 10,30 metros 
cuadrados (muy similar a la consignada registralmente) y, taxativamente, que no existe 
invasión.  En  consecuencia,  tampoco  puede  confirmarse  en  este  punto  la  nota  de 
calificación.
9.  Finalmente,  en  cuanto  al  alcance  del  acta  otorgada  de  conformidad  con  el 
artículo 153 del Reglamento Notarial, el citado precepto establece que «los errores 
materiales,  las  omisiones  y  los  defectos  de  forma  padecidos  en  los  documentos 
notariales inter vivos, podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o 
sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiere 
originado o sufrido. Solo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el 
documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia 
actividad en la autorización». Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por 
todas, las Resoluciones de 12 de marzo de 1999, 6 de abril de 2006, 13 de junio de 2012 
y, entre otras más recientes, la de 16 de julio de 2018), lo que permite el artículo 153 del 
Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de 
forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos 
relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con 
claridad, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del 
documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros 
documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben 
fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado.
En tales supuestos la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los 
otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora 
con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del 
documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el 
documento rectificador produzca todos los efectos registrales.
Pero es también doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 13 de junio y 5 de septiembre de 2012 y 21 de marzo de 2015), que la posibilidad de 
rectificación por el notario por sí solo, dado que no concurren las partes interesadas a la 
rectificación, debe ser interpretada con carácter restrictivo, ya que si bien el notario 
puede proceder a la subsanación de meros errores materiales que se hayan producido 
con  ocasión  de  la  redacción  de  la  escritura,  o  que  resulten  claramente  de  los 
antecedentes obrantes en su haber o de lo acontecido en su presencia con ocasión de la 
firma del instrumento público, lo que no puede hacer en ningún caso es sustituir la 
voluntad de los otorgantes. Así pues, esta facultad de rectificación por el notario, sin la 
concurrencia de los otorgantes o sus causahabientes, ha de ser en todo caso, objeto de 
interpretación restrictiva.
Por  tanto,  el  citado  precepto  en  modo  alguno  habilita  para  modificar,  suplir, 
presuponer o eliminar declaraciones de voluntad que están exclusivamente reservadas a 
las partes y que, al implicar verdadera prestación de consentimiento de naturaleza 
negocial, solo de ellas o de sus representantes pueden proceder.
A diferencia del supuesto resuelto por la resolución de la Dirección General de los  s
Registros y del Notariado de 23 de agosto de 2019, de ninguno de los documentos  oe.
obrantes en el expediente resulta circunstancia fáctica alguna que pongan de manifiesto  w.
la existencia de una modificación catastral sobrevenida que, conservando inalterada la  05ww
dreelalimtivitoa cai ósnu  psoulipgeornfiacli ed. eE lsa  mfinácsa, ,a s lea  lvimisittae  dae l ala m deorcau mreecntitfaiccaiócinó no bdrealn dtea teon a llafa neuscmriéturircao, 
eenn  llaa  Spreodpeia E alecctatr,ó dneicl ac odnetl eCnaidtaos dtreo  lya  dceelr tcifaicráacctióenr  rcaatitfaicsatrdaol rd qeusec rpiprteivtean yd eg raátfriicbau iorsber aan tlae   BOE-A-cable e
referencia que consta en la misma relativa a una escritura de entrega de legados 
otorgada por el albacea y uno de los legatarios favorecidos, no puede sino concluirse 
que el contenido del acta –que queda limitado a una nueva descripción de la finca, 
omitiendo cualquier referencia relativa a una alteración superficial y limitándolo a la 
declaración de obra nueva y a una rectificación de linderos– va más allá de la mera 
corrección  de  un  mero  error  material,  constituyendo  una  nueva  prestación  de 
consentimiento de indudable contenido negocial.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en 
cuanto a los defectos relativos a las facultades del albacea en orden a la liquidación de la 
sociedad de gananciales de la causante, futura entrega de los legados y constitución del 
régimen de división horizontal, discrepancias existentes entre la cabida consignada en el 
título (antes de su rectificación por acta) y la contenida en la certificación catastral 
descriptiva y gráfica y en lo relativo a una presunta invasión demanial y confirmar la 
calificación  en  cuanto  al  resto,  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores 
pronunciamientos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.