BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61120
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8897 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Torre-
Pacheco,  por  la  que  suspende  inscripción  de  testimonio  de  auto  de 
adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
En el recurso interpuesto por doña C. G.M., en nombre y representación del Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., contra la nota de calificación extendida por el registrador 
titular del Registro de la Propiedad de Torre-Pacheco, don Jesús N. Juez Álvarez, por la 
que suspende la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de 
cancelación de cargas, expedido por la Letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado de primera instancia n.º 2 de San Javier, dentro del procedimiento de ejecución 
hipotecaria 248/2012.
Hechos
I
Conforme resulta de testimonios del decreto de adjudicación y mandamiento de 
cancelación de cargas de fecha 24 de octubre de 2018, expedidos en fecha 21 de 
febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de San Javier en 
los Autos de Ejecución Hipotecaria n.º 248/2012, se adjudica la finca registral n.º 19.262 
a la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Torre-
Pacheco  en  unión  de  diligencia  adicional  extendida  por  el  Sr.  Letrado  de  la 
Administración de justicia de 9 de julio de 2019 expresiva de que al titular registral «le ha 
sido notificada la existencia de la presente ejecución así como de la subasta en calidad 
de  tercer  poseedor,  por  medio  de  edictos»,  fue  objeto  de  la  siguiente  calificación: 
Hechos: 1.  Se presenta el Decreto de adjudicación de la finca registral 19.262 de este 
Ayuntamiento, dictado por la Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de 
Primera Instancia Número Dos de San Javier, el 21 de Febrero de 2019, junto con el 
mandamiento librado en el mismo procedimiento de Ejecución Hipotecaria 248/2012, por 
el que la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA, se adjudica la citada finca. 2. 
Según el Registro, la hipoteca objeto de ejecución está inscrita a favor de la entidad 
Banco  Exterior  de  España  SA,  figurando  como  demandante  Banco  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria SA, sin que conste inscrita la previa adquisición del derecho real de hipoteca 
a favor de la misma. 3. Se reiteran las precedentes notas de calificación extendidas los 
días 9 de Mayo de 2019 y 7 de Agosto de 2019 por este Registro, ya que habiéndose 
aportado diligencia de adición de fecha nueve de julio de dos mil diecinueve, en la que 
se manifiesta que ha notificado la existencia de la ejecución al actual propietario de la  e.e
finca  19262,  la  mercantil  «Alquileres  Torre  Pacheco  S.L.»,  sigue  sin  solventarse  el  b
defecto señalado, pues dicha notificación no equivale a ser demandada ni requerida de  97ww
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lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro (art. 18 Ley Hipotecaria). 2.  La
calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial 
se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro  (art.  100  del 
Reglamento  Hipotecario)  3.  Artículo  9,  16,  20,  21,  párrafo  primero  de  la  Ley 
Hipotecaria, y artículo 130 de la misma Ley. 4.  Artículos 11 y 51 del Reglamento 
Hipotecario. 5.  Artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 6.  Resoluciones de 8 de 
Julio, 2 de octubre, y 10 de octubre 2013 de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado. 7.  Artículo 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 8.  Resolución 
de 29/03/2019 de la Dirección General del Registro y del Notariado, entre otras muchas. 
9.  Artículo 132 de la Ley Hipotecaria. 10.  Artículo 24 de la Constitución. En virtud de 
lo cual: Acuerdo: Suspender la inscripción del testimonio presentado, por constar inscrita 
al hipoteca objeto del procedimiento a favor de Banco Exterior de España SA, figurando 
como demandante en los documentos presentados Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA, 
sin que conste inscrita en el Registro la previa adquisición del derecho real de hipoteca a 
favor de la misma y por faltar la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor 
de la finca hipotecada, Alquileres Torre Pacheco S.L. Contra la presente calificación 
se…. Registrador de la Propiedad de Torre-Pacheco.
III
Solicitada calificación sustitutoria, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 
y 19 bis de la Ley Hipotecaria, Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se 
regula el derecho del interesado a instar la calificación del registrador sustituto, y Orden 
del Ministerio de Justicia de la misma fecha, fue designado a tal efecto conforme al 
cuadro de sustituciones del artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria, don Bartolomé Nieto 
García Registrador Mercantil y de Bienes Muebles II de la provincia de Murcia, quien 
confirmo la calificación sustituida.
IV
Contra la anterior nota de calificación, doña C. G.M., en nombre y representación del 
Banco  Bilbao  Vizcaya  Argentaria  S.A.,  interpone  recurso  en  base  a  las  siguientes 
alegaciones: «…… Tercero.–Que estimamos que la expresada Nota de Calificación 
emitida  por  el  Sr.  Registrador  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Torre-Pacheco  es 
improcedente y que, en consecuencia, la Calificación Registral no se ajusta a Derecho 
por  cuanto  consideramos  que  en  el  presente  supuesto,  resulta  ser  suficiente  la 
notificación realizada de la existencia del Procedimiento al actual propietario de la Finca 
“Alquileres Torre Pacheco S.L.” y tercer poseedor de la misma, en cumplimiento de lo 
dispuesto en los artículos 662 y 689 de la LEC. Es por ello, que resulta necesario 
clarificar el orden cronológico en que sucedieron los hechos, dado que en el momento 
preciso  en  que  fue  presentada  la  Demanda  por  mi  representada  e  iniciado  el 
Procedimiento  de  Ejecución  Hipotecaria,  la  Finca  Registral  n.º  19.262  no  constaba 
inscrita  a  favor  del  tercer  poseedor,  “Alquileres  Torre-Pacheco  S.L.”,  siendo  la 
consideración de este extremo fundamental para la Resolución estimatoria del presente 
Recurso: a) En fecha 14 de Noviembre de 2.012 se presentó la Demanda Ejecutiva por 
parte de mi representada en reclamación del pago de la deuda garantizada con hipoteca, 
es decir, en el momento en que se presenta la Demanda y se inicia el Procedimiento de 
Ejecución Hipotecaria, la Finca n.º 19.262 que fue adjudicada a BBVA SA constaba  e.
inscrita a favor de los demandados y no del tercer poseedor (…). b) Que en fecha 19 de  w.b
junio de 2.014. casi dos años después de haberse presentado la Demanda de Ejecución,  97ww
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de Primera Instancia n.º 2 de San Javier, y en ella, se certificó el dominio de la finca a 
favor de la mercantil Alquileres Torre-Pacheco 51. d) Que a la vista de ello, y en 
cumplimiento de lo establecido en los artículos 662 v 689 de la LEC, la mercantil 
“Alquileres Torre-Pacheco” fue notificada de la existencia del Procedimiento así como de 
la celebración de la subasta en calidad de tercer poseedor, al objeto de que pudiera 
intervenir en la ejecución hipotecaria, extremos que han sido acreditados mediante la 
aportación de la Diligencia de Constancia expedida en fecha 9 de Julio de 2.019 (…) y la 
Diligencia de Ordenación expedida en fecha 26 de Noviembre de 2019 (…). Cuarto.-Que 
de conformidad con la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2.013. por la 
que  se  sienta  “doctrina  sobre  la  proyección  que  desde  la  perspectiva  del  derecho 
fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su 
publicidad” en un Procedimiento de Ejecución Hipotecaria y en especial “la cuestión 
relativa a la constitución de la relación jurídico procesal” en este tipo de procedimientos 
“en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la 
Propiedad”, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si 
antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente 
acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la 
titularidad publicada. En este mismo sentido, la Resolución de 27 de Junio de 2016 de la 
Dirección General de Registros v del Notariado en el Recurso interpuesto contra la Nota 
de Calificación extendida por la Registradora de la Propiedad interina de Vilanova y la 
Geltrú  n.º  2:  “(...)  De  conformidad  pues,  con  esta  doctrina  constitucional  el  tercer 
adquirente  debe  ser  demandado  en  el  procedimiento  hipotecario  si  antes  de  la 
interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada 
frente al acreedor (artículo 685.1 LEC) desde el momento que éste conoce el contenido 
de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento 
se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. Es 
cierto que según el artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria, la calificación del registrador se 
extenderá al hecho de “que se ha notificado la existencia del Procedimiento a los 
acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la 
hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de 
certificación de cargas...”, y, conforme al artículo 689 de la LEC “si de la certificación 
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulta practicada la última inscripción 
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, 
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del Procedimiento a 
aquella persona, en el domicilio que  conste en el Registro, para que pueda, si le 
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o 
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que 
esté asegurada con la hipoteca de su finca”. Pero, como se ha señalado, el tercer 
poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en 
los artículos 685 y 686 de la LEC, si bien, en los casos en que no se hubiera acreditado 
al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubieran inscrito– en el 
momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente 
de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces cuando se le 
deberá notificar la existencia del Procedimiento (...). Así mismo, la Resolución de 20 de 
abril de 2018 de la DGRN, en el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora 
de la Propiedad de Úbeda n.º 1 a inscribir un Testimonio de Decreto de Adjudicación 
dictado en un Procedimiento de Ejecución Directa sobre bienes hipotecados: “(...) 1. Se 
debate  en  el  presente  expediente  si  es  inscribible  un  decreto  de  adjudicación  en  s
procedimiento  de  ejecución  directa  sobre  bienes  hipotecados  y  practicables  las  oe.
consiguientes  cancelaciones  ordenadas  en  el  correspondiente  mandamiento  de  w.
cancelación de cargas si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago  97ww
nao l ad esuodcioerdaa, da dmqeurirciaón ltail  fqinucea,  enjoe csuietanddao  ed einusdcorirbai ód esul  pardéqsutaismicoió hni paontteecsa drieo  innii chiaiprostee cdaicnhtoe 
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la finca fue aportada por el constituyente de la hipoteca a la sociedad ‘Empasur Jaén, 
S.L.’,  inscribiéndose  dicha  aportación  el  día  29  de  mayo  de  2012.  -  Que  con 
posterioridad se inició el procedimiento de ejecución hipotecaria número 870/2012. - Que 
el decreto de adjudicación se dictó el día 16 de octubre de 2014. - Que, mediante 
diligencia de ordenación de fecha 7 de septiembre de 2015, dictada por la letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado ante el que se ha tramitado la ejecución, se 
aclara que a ‘Empasur Jaén, S.L.’ se le notificó la existencia del procedimiento el día 27 
de diciembre de 2013 y el decreto de adjudicación el día 24 de octubre de 2014. Alega la 
recurrente que en este caso concurre la circunstancia de que el deudor demandado es a 
la vez administrador único de la sociedad mercantil titular registral del dominio. 2. La 
cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo 
(vid. Resoluciones citadas en ‘Vistos’), que, en aplicación del artículo 132.1.3 de la Ley 
Hipotecaria,  extiende  la  calificación  registral  a  los  efectos  de  las  inscripciones  y 
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes 
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: ‘Que se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento’. A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé 
que la demanda ejecutiva se dirija ‘frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante 
no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último 
hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes’,  añadiendo  el 
artículo 686 de la misma ley que ‘en el auto por el que se autorice y despache la 
ejecución se mandara requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor 
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que 
resulte vigente en el Registro’. Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta 
que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes 
hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo 
la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con 
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en 
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por 
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. Por ello, el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia 
Ley  Hipotecaria)  extiende  la  calificación  registral  sobre  actuaciones  judiciales  a  la 
competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la Inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente 
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone 
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), 
sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. 
Resoluciones de 18 de junio (2.ª) y 13 de septiembre de 2012). Todo ello, no es sino 
consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, plasmado en el 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que ‘a todos los efectos legales se 
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá 
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión 
de los mismos’. 3. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste  s
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había  oe.
entendido que este requisito implicaba uno ‘conducta positiva’ a cargo del adquirente  w.
(Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) no siendo suficiente por lo tanto  97ww
Pparorap ieednatde.n dEenr  ecsutem spelindtaid oa yq upealrlaa  rceocnhdaizcaiór nq uceo nfu esrua  sinusficcrieipnctieó nq ueen c oenl  aRnetegriisotrriod adde a  llaa 
rparzeosneanbtaac ieónn  ldae S lean tdeenmciaan ddea  2e8s tduev ieserap tIinesmcbrirteo  deel  t2ít0u0lo9  eqnu ee ‘ln Ro eegsi sétrsota d lea  ilnat ePrrporpeiteadcaiódn,   BOE-A-cable e
correcta de las normas en cuestión ya que de las mismas se desprende que el acreedor 
hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para 
requerir  de  pago  a  cualquier  adquirente  posterior  de  la  finca  hipotecada,  sino  que 
únicamente ha de hacerlo a aquél que le ‘acredito’ la adquisición, exigiéndole la ley 
simplemente  la  aportación  de  su  título  de  ejecución  debidamente  inscrito  (...)’.  Sin 
embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que sostiene el 
recurrente,  no  puede  mantenerse  tras  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta ‘doctrina sobre la proyección que desde 
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la 
inscripción registral y su publicidad’ en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en 
especial ‘la cuestión relativa a la constitución de lo relación jurídico procesal’ en este tipo 
de procedimientos ‘en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el 
Registro de la Propiedad’. Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la 
citada Sentencia– ‘el procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un 
procedimiento de realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de 
cognición y cuya estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se 
limita extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se 
produzca indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las 
cuestiones de fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en 
el mismo sentido, STC158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, 
FJ 4, en relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento 
Civil)’.  Sin  embargo,  como  añade  la  reiterada  Sentencia,  ‘la  validez  global  de  lo 
estructura  procedimental  de  la  ejecución  hipotecaria  en  modo  alguno  admite 
excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas 
restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, 
entre los que figuran los denominados legalmente como ‘‘terceros poseedores’’ y el 
propietario  de  los  bienes  que  no  se  ha  subrogado  en  el  contenido  obligacional 
garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea 
constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general 
(art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la 
defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución 
de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada 
de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el art. 685 LEC establece que la 
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados ‘siempre que 
este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes’, precepto 
este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de 
litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su 
título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse 
a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio 
del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la 
protección de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo 
que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en 
que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la 
presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el 
art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 
LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente 
afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley 
Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que  s
constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y  oe.
‘terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de  w.
expedirse certificación de cargas en el procedimiento’. De conformidad, pues, con esta  97ww
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publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago 
conforme  al  artículo  132.1  de  la  Ley  Hipotecaria.  Cuestión  distinta  sería  que  la 
inscripción a favor del tercer adquirente se hubiese producido una vez interpuesta la 
demanda  frente  al  que  hasta  entonces  era  titular  registral  y  con  anterioridad  a  la 
expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda 
consignado  registralmente  el  comienzo  del  procedimiento,  en  cuyo  caso  sería  de 
aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo 
dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal que dispone: ‘Si antes de que se 
venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su 
embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, 
pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su 
título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará 
por el Secretario judicial sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también 
con él las actuaciones ulteriores’, cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de 
calificación conforme al artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria. 4. En el presente supuesto, 
como  se  señalaba  anteriormente,  se  trata,  pues,  de  discernir  si,  no  habiendo  sido 
demandada la actual titular registral de la finca hipotecada, que adquirió su derecho con 
posterioridad  a  la  inscripción  de  hipoteca,  pero  que  inscribió  con  anterioridad  a  la 
presentación de la demanda, es posible inscribir la finca a nombre del adjudicatario y 
practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento. La adquisición por el 
nuevo titular se realizó con fecha anterior a la presentación de la demanda interpuesta. 
La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido 
realizar al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.” En el 
presente caso, tal y como resulta de los hechos expuestos, la inscripción a favor del 
tercer  poseedor  y  titular  registral  “Alquileres  Torre  Pacheco  S.L”  se  llevó  a  cabo 
(14/06/2014) con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda (14/11/2012) y 
al inicio del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria, circunstancia que se puso de 
manifiesto con la expedición de la oportuna Certificación de Dominio y Cargas emitida en 
fecha 26 de Junio de 2014 a los efectos del artículo 688 LEC una vez iniciado el 
Procedimiento de Ejecución Hipotecaria; en su consecuencia, resulta por tanto suficiente 
para la inscripción de la adjudicación judicial cuya Nota de Calificación es objeto del 
presente Recurso, con la notificación que se practicó al tercer poseedor de la existencia 
del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria así como de la fecha de celebración de la 
subasta, a efectos que el tercer poseedor pudiera haber intervenido en el Procedimiento, 
en aplicación de lo dispuesto en el artículo 689 de la LEC en relación con el artículo 662 
de la LEC. Quinto.-Que, por lo anterior, y al objeto de que, en su día, se ordena la 
inscripción de la mentada adjudicación judicial, es por lo que, se formula el presente 
Recurso,  al  que  sirven  de  fundamento  las  siguientes:  Consideraciones  legales: 
Artículos 324 y 327 y demás concordantes de la Ley Hipotecaria…»
V
El registrador, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17,  e.
18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la Ley Hipotecaria; 538.2.3.º, 568, 659,  w.b
662, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento  97ww
Hdeip 8o taebcrailr;i ola; sl aS eSnetenntecniacsia d edle Tl rTibruibnuanl aSl uCporenmstoit udceio 3n adle,  dSiacileam Pbrriem deera 2, 0n0ú4m ye 1ro2  d7e9 /e2n0e1r3o, 
ddee  21041 d5e,  ym laayso R dees o2l0u0ci1o,n 2e0s  ddee  lsae pDtiireemccbiróen  dGe e2n0e0ra2l,  d1e4  ldoes  aRbergili sdtreo s2 0y0 9d,e l2 N7 odtaer ijaudlioo 
de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 
de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio y 17 de octubre de 2013, 4 
de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de 
marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio y 1 y 2 de agosto de 2016, y 23 de enero, 
22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017, 15 de febrero de 2018 
y 29 de marzo y 26 de julio de 2019.
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
–  Conforme al decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas 
expedidos en fecha 21 de febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción n.º 2 de San Javier en los Autos de Ejecución Hipotecaria n.º 248/2012, se 
adjudica la finca registral n.º 19.262 a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.
– En  el  citado  procedimiento  fueron  demandados  y  requeridos  de  pago  por  el 
ejecutante los deudores del préstamo garantizado con la hipoteca objeto de ejecución, 
don J. F. T. V. y doña M. M. R.
– El día 19 de junio de 2014, con posterioridad por lo tanto a la interposición de la 
demanda, se inscribió la citada finca a favor de la sociedad " Alquileres Torre Pacheco 
S.L." quien la adquirió mediante escritura de aportación social otorgada el día 5 de 
diciembre de 2012.
– El día 26 de junio de 2014 se practica nota de expedición de certificación de 
cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria 248/2012, siendo ya la titular 
registral la citada sociedad, teniendo por tanto el carácter de tercera poseedora de la 
finca y habiendo sido notificada de dicha expedición por el registro.
– En decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas de fecha 24 
de octubre de 2018, expedidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de 
San Javier en los Autos de Ejecución Hipotecaria n.º 248/2012, se adjudica la finca 
registral n.º 19.262 a la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.
– El registrador en su nota señala dos defectos. El primero de ellos hace referencia a 
que  la  hipoteca  consta  inscrita  a  favor  del  Banco  Exterior  de  España  S.A.  y  el 
procedimiento de ejecución se sigue a instancias del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, 
S.A., su sucesor, sin que conste inscrita la previa adquisición del derecho real de 
hipoteca por el actor. El segundo defecto advertido hace referencia a que demandados 
don J. F. T. V. y doña M. M. R. y resultando de la certificación de cargas expedida para el 
procedimiento del que dimana el título calificado, que la finca hipotecada está inscrita a 
favor de la mercantil «Alquileres Torre Pacheco, S.L.» en virtud de aportación social 
inscrita con fecha 19 de junio de 2014, el tercer poseedor debe ser demandado y 
requerido de pago, sin que se estime suficiente la expresión contenida en la diligencia 
adicional extendida por el Sr. Letrado de la Administración de justicia de 9 de julio 
de 2019 expresiva de que al titular registral «le ha sido notificada la existencia de la 
presente ejecución así como de la subasta, en calidad de tercer poseedor, por medio de 
edictos».
El escrito de recurso alude únicamente al segundo de los defectos señalados, por lo 
que la resolución del presente expediente se ceñirá al examen de éste.
2.  La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro 
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º 
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y 
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes  s
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de  oe.
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su  w.
dperorecAec hdeoims tieeen n rteoes»l p.Recetgoi,s terol  aerntí cuello  m6o8m5 edneto  lad eL eeyx pdeed irEsnej uciceiratmificieanctioó nC  diveil  cparergvaés  qeune  leal   2020-8897n https://ww
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes»,  añadiendo  el 
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la 
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor 
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que 
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la 
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados 
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley 
Hipotecaria  que  lo  han  acreditado  aquéllos  que  hayan  inscrito  su  derecho  con 
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en 
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por 
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por  ello,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en  consonancia  con  el 
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales 
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente 
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone 
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), 
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. 
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de 
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a 
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro 
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De 
igual  modo  se  presumirá  que  quien  tenga  inscrito  el  dominio  de  los  inmuebles  o 
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3.  Como  se  ha  señalado,  el  párrafo  primero  del  artículo  685  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste 
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta 
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) 
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su 
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera 
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el 
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre 
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de 
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a 
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior 
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la 
adquisición,  exigiéndole  la  ley  simplemente  la  aportación  de  su  título  de  ejecución 
debidamente inscrito (…)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que, 
al igual que en la Resolución de 10 de julio de 2017, sostiene el recurrente, no puede 
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, 
por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho 
fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución Española) tiene  s
la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en  oe.
especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este  w.
tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho  97ww
en eSl eRgeúgnis ltaro d doec tlrain Par odpeile Tdraibdu»n.al Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el
preroaclizeadcimióine ndteol  vdaelo re djeec ulac ifóinnc ah hipipootetecacaridaa ,s qeu ec acraarcetceeri zdae  ucnoam foa suen d ep rcoocgendicimióine nyt oc udyae   BOE-A-cable e
estructura  resulta  lógica  a  partir  de  la  naturaleza  del  título,  donde  se  limita 
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca 
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de 
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo 
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en 
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura 
procedimental  de  la  ejecución  hipotecaria  en  modo  alguno  admite  excepciones  al 
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la 
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que 
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los 
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca 
(…). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este 
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de 
ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de 
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al 
existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título. En 
este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer 
poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado al 
acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido según el art. 24 
CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce 
en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento 
de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como 
aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. 
En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la titular derivada de la 
publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante 
el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la 
titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta 
solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al 
proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la 
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así 
como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la 
hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda 
tiene  su  título  inscrito  quedando  suficientemente  acreditada  frente  al  acreedor 
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el 
contenido de la titularidad publicada.
4.  En el presente supuesto, como se señalaba anteriormente, se trata, pues, de 
discernir si, habiendo sido posteriormente notificada, pero no demandada ni requerida de 
pago la actual entidad mercantil titular registral de la finca hipotecada, que adquirió su 
derecho con posterioridad a la inscripción de hipoteca, pero antes de la práctica de la 
nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas, es posible inscribir la 
finca  a  nombre  del  ejecutante  y  practicar  las  demás  actuaciones  derivadas  del 
procedimiento. s
Pues bien, de los documentos presentados se infiere que la titular registral de la finca  oe.
ha sido notificada pero no demandada ni requerida de pago (artículos 685 y 686 de la  w.
Ley de Enjuiciamiento Civil), no constando tampoco su consentimiento ni la pertinente  97ww
sceonmtoe necxiaig efinrm loes  eanr típcruolcoesd 1im, i4e0n tyo  8d2e cdlea rlaat ivLoe ye Hntiapboltaedcoa ridai rpeactraam reecnttiefi ccaor notr aca lnac emlaisrm loas, 
asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.
A este respecto hay que señalar que la notificación que, sobre la existencia de dicho 
procedimiento se haya podido realizar al actual titular, no puede suplir a la demanda ni al 
requerimiento de pago, ya que, como se ha señalado, el tercer poseedor ha de ser 
demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 132.1.º 
de la Ley Hipotecaria y 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5.  Diferente tratamiento ha de darse a un caso como el que ahora se analiza, en el 
que la inscripción a favor del tercer adquirente se ha producido una vez interpuesta la 
demanda  frente  al  que  hasta  entonces  era  titular  registral  y  con  anterioridad  a  la 
expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda 
consignado  registralmente  el  comienzo  del  procedimiento,  en  cuyo  caso  resulta  de 
aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: 
«1.  Si  de  la  certificación  registral  apareciere  que  la  persona  a  cuyo  favor  resulte 
practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de 
las  formas  notarial  o  judicial,  previstas  en  los  artículos  anteriores,  se  notificará  la 
existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, 
para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas 
en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca», siendo por tanto suficiente 
la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 662 del mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique 
en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de 
consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien 
a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir 
que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario 
judicial  sin  paralizar  el  curso  del  procedimiento,  entendiéndose  también  con  él  las 
actuaciones ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación 
conforme al artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria.
En el supuesto de este expediente, la adquisición por el nuevo titular se realizó el 5 
de diciembre de 2012, en el mismo año de la presentación de la demanda interpuesta, 
con  fecha  14  de  noviembre  de  2.012  según  manifiesta  el  recurrente,  pero 
fundamentalmente, su inscripción registral, practicada con fecha 19 de junio de 2014, se 
produjo con posterioridad a aquélla, por lo que la existencia del nuevo titular, se puso de 
manifiesto en la certificación expedida en sede del procedimiento de ejecución con 
fecha 26 de junio de 2014, no quedando, por tanto, acreditada la adquisición del tercer 
poseedor ante la entidad acreedora hasta este momento.
Conforme a la diligencia adicional extendida por el Sr. Letrado de la Administración 
de justicia de 9 de julio de 2019 consta que al titular registral «le ha sido notificada la 
existencia  de  la  presente  ejecución,  así  como  de  la  subasta  en  calidad  de  tercer 
poseedor, por medio de edictos», por lo tanto, se ha cumplido con la notificación prevista 
en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la persona a cuyo 
favor resulte practicada la última inscripción de dominio no haya sido requerida de pago, 
por lo que no existe obstáculo para proceder a la inscripción.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación  de  la  registradora  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  97ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 10 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.