BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27754
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3734 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 9, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de donación.
En el recurso interpuesto por don F.S.P. en nombre y representación de Fernando 
Olaizola Martínez, notario de Valencia, contra la calificación de la registradora accidental 
del Registro de la Propiedad número 9 de Valencia, doña Naiara Recatalá Montolliú, por 
la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia don Fernando Olaizola 
Martínez, de fecha 2 de septiembre de 2020, don FMV dona a su hijo don JME la nuda 
propiedad de una vivienda.
El donante está casado, y en la escritura se manifiesta y así consta en el Registro, 
que la finca es de carácter privativo suyo. La dirección que consta en la vivienda que se 
dona, coincide con el domicilio del donante.
II
La  referida  escritura  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  número  9  de 
Valencia el día 13 de noviembre de 2020, y fue objeto de calificación negativa de 23 de 
noviembre que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos: En la escritura que se califica, don F. M. V., dispone de la nuda propiedad 
de la vivienda puerta dieciocho en (…), a favor de su hijo don J.M.E., sin bien, dicho 
donante manifiesta que se encuentra casado. Falta consentimiento del cónyuge o bien 
autorización judicial para transmitir la nuda propiedad de la finca, al tratarse de una 
vivienda; o bien la manifestación de que no constituye domicilio conyugal, en su caso.
Fundamentos de Derecho: En virtud de los artículos 91 del Reglamento Hipotecario 
y 1320 del Código Civil.
El asiento de presentación queda… (Prorroga de asiento y oferta de recursos).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 22 de diciembre de 2020, don F. S. P. en nombre y representación de  s
Fernando Olaizola Martínez, notario de Valencia interpuso recurso contra la calificación,  oe.
en el que alega lo siguiente: w.
Ley «H1i.p otEenca priraim, qeur elu egxairg, ela p coar lpifiacratec iódne l dfuen lcai orengairsiotr acdaolifriac avduolnr eurnaa e ml aorttivícauclioó n1 9ju Bríidsi cdae d lae 
las causas que se consideran impeditivas de la inscripción.
Como ha señalado la Resolución del Centro Directivo de tres de Enero de dos mil 
cuatro (seguida de otras muchas) "... debe recordarse una vez más que cuando la 
calificación del Registrador sea desfavorable, lo más adecuado a los principios básicos 
de todo procedimiento y a la normativa vigente es que al consignarse los defectos que a 
su  juicio  se  oponen  a  la  inscripción  pretendida  aquella  exprese  también  la  integra 
motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación...".
Las Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil cinco 
destacan que "... sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación 
cuando es de carácter negativo, pues su consecuencia no supone sino la denegación de 
un derecho del ciudadano –inscripción del hecho, acto o negocio jurídico documentado 
en el título– Por ello, deben exigirse al funcionario calificador, en orden al cumplimiento 
de su deber de motivar la calificación, las mismas exigencias y requisitos que a cualquier 
órgano  administrativo,  y  que  se  resumen,  esencialmente  en  dos:  la  denominada 
tempestividad (esto es, que sea oportuna en el tiempo) y la suficiencia de la motivación 
ofrecida. La tempestividad significa que el único momento en que el Registrador debe 
exponer  la  totalidad  de  sus  argumentos  es  el  de  la  calificación...  Por  ello,  en  las 
Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de Enero, 8 de Febrero, 17 de Noviembre 
de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de Septiembre, 14, 15, 18, 19, 20,21 y 22 de Octubre 
de 2004 y 10 de enero de 2005 entre otras se manifestaba que el contenido del informe 
del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite... Cuando este Centro 
Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho 
informe  habrán  de  incluirse  aspectos  tales  como:  fecha  de  presentación  del  título 
calificado y las incidencias que hayan podido existir, por ejemplo, que dicho título se 
retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio 
jurídico  sujeto  a  inscripción,  fecha  de  calificación  del  título  y  de  notificación  a  los 
interesados en este, etc... El segundo requisito que debe tener la motivación es su 
suficiencia... La motivación es necesaria para el debido conocimiento de los interesados 
y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la amplitud 
necesaria para tal fin, pues solo expresando las razones que justifiquen la decisión es 
cómo puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su defensa. De otro 
modo se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión que está proscrita 
por  el  artículo  24.1  de  la  Constitución,  también  extensivo  a  las  resoluciones 
administrativas..."
Dichas Resoluciones, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que rechaza 
como  medio  de  motivación  la  simple  cita  de  unos  preceptos  legales  sin  el 
acompañamiento de la interpretación o exposición del razonamiento lógico que de ellos 
hace el órgano que dicta el acto, pues en tal caso existiría una motivación formal o 
aparente, entiende que la calificación no se encuentra debidamente motivada cuando el 
funcionario calificador se ha limitado a citar unos preceptos legales. Las Resoluciones de 
veintiocho de septiembre, veinticinco de octubre y tres de diciembre de dos mil siete 
vuelven a insistir en que "no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino 
que  es  preciso  justificar  la  razón  por  la  que  ese  precepto  es  de  aplicación  y  la 
interpretación que del mismo efectúa el funcionario calificador, ya que solo de ese modo 
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma".
Pues bien, la nota de calificación se limita a invocar los artículos 1320 del Código 
Civil y 91 del Reglamento Hipotecario, sin exponer cual haya sido la labor hermenéutica  s
ni el razonamiento lógico seguidos por la señora Registradora en la aplicación de los  oe.
mismos para concluir denegando la inscripción del título calificado. w.
Nos encontramos, en conclusión, con una calificación que no se sustenta en una  34ww
lfau npdraomceednetancciióan d oe  rraezvooncaacmióienn tdoe  jular ídnioctoa  ddeeb cidaalimficeanctieó nd epsoarr reosllea dsooslo,  dmeo ltoiv oq;u ye  tsoed os igeulloe 
soibnl igpaecrjiuoinceios  dqeu ec olengsatiltmuier npteo rl ep aatrateñ edne  elan  esle dñeosrae mRpeegñisot rdaed osrua  laubno irn ccaulmificpalimdoieran.to de las  BOE-A-cable e
Ha de insistirse, finalmente, en que el informe de la Señora Registradora habrá de 
limitarse a las indicadas cuestiones de trámite, debiendo abstenerse de recoger en el 
mismo  argumentaciones  que  vayan  más  allá  de  la  simple  transcripción  de  los 
fundamentos de su nota. Lo contrario, además de constituir un nuevo supuesto de 
actuación  irregular  por  su  parte  (una  "práctica  aún  más  perniciosa"  que  el  vicio 
consistente en la falta de motivación, como la tilda la resolución de once de febrero de 
dos mil ocho), no vendría sino a corroborar la falta de motivación de la calificación que 
por la presente se recurre.
2.  Nos dice el artículo 1320 del Código Civil que, para disponer de los derechos 
sobre la vivienda habitual de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de 
los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o en su caso, autorización 
judicial. Y conforme al artículo 91 del Reglamento Hipotecario, cuando la ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una 
vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la 
escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.
La señora Registradora parece haberse limitado a una aplicación literal de ambos 
preceptos al supuesto que nos ocupa: una persona casada dona la nuda propiedad de 
una vivienda; por tanto, está disponiendo de derechos sobre la vivienda; y, por tanto, o 
bien el donante declara que no se trata de la vivienda habitual, o bien ha de consentir su 
cónyuge tal disposición.
Sin embargo, la aplicación de las normas invocadas por la señora Registradora no 
puede dejar de tener en cuenta, más allá del literal, los restantes criterios hermenéuticos 
que se recogen en el artículo 3 del Código Civil, que, junto al sentido propio de las 
palabras  empleadas  por  la  norma,  exige  también  tener  en  cuenta  el  contexto,  los 
antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas, y debiendo atenderse fundamentalmente al espíritu y finalidad de la norma.
La finalidad perseguida por el artículo 1320 del Código Civil es, como se señala por 
la doctrina, la de proteger el hogar familiar, garantizando la estabilidad jurídica del goce 
de la vivienda. Y, por tanto, los actos dispositivos que se realicen por su titular, para que 
resulte  de  aplicación  el  precepto,  deben  afectar  a  dicha  estabilidad  jurídica  y 
comprometer tal goce.
El Centro Directivo, en Resoluciones de trece de junio y nueve de octubre de 2018 y 
seis de marzo, dieciséis de junio y veintinueve de octubre de 2020 nos dice que "el 
precepto (el artículo 1320) prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, 
bajo cualquier forma, contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado 
el alojamiento familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al 
otro cónyuge, y a través de él, a la familia, el espacio propio de convivencia frente a 
aquellos  actos  de  disposición  unilaterales  que  pudiera  llevar  a  cabo  el  cónyuge 
propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier 
actuación que pueda privar al consorte del uso compartido de este bien".
La primera de dichas Resoluciones añade que «la finalidad perseguida por esa 
proposición normativa, que exige el consentimiento de ambos cónyuges, constituye el 
criterio interpretativo para determinar qué actos concretos quedan sustraídos a la libre 
ejecución del titular. Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario 
utilizan  una  fórmula  general  descriptiva,  basada  en  un  verbo  ("disponer"),  que  no 
completa con la enumeración ejemplificativa de actos incluidos en la exigencia del doble 
consentimiento. Por el contrario, el Código civil catalán es mucho más explícito: el titular,  s
sin el consentimiento del otro cónyuge, no puede hacer "acto alguno de enajenación,  oe.
gravamen o, en general, disposición de su derecho sobre la vivienda familiar o sobre los  w.
muebles de uso ordinario que comprometa su uso" (artículo 231.1-9). El Código de  34ww
dDeerreecchhoos F qourael  aar augnoon édse,  ploosr  scuó npyaurtgee, ss ec roerfrieesrep oan d"aacnt osso dbere d ilsap ovsivicieiónnd av ohluanbtiaturiaal  ddee  lolas 
faaqmuielilalo os  eol tmroosb ilaiacrtioos o rqduinea rtioe ndgea nla  mcoismmoa "c, oenxsperecsuieónnc qiau e" scuosmtrpaleetralo sc ona ll au rseofe rceonmciúan a"   BOE-A-cable e
(artículo 190.1).... Atendiendo a la finalidad de la exigencia legal y a la terminología 
utilizada, es claro que se encuentran comprendidos dentro del ámbito de aplicación de la 
norma (el artículo 1320 del Código Civil) las enajenaciones voluntarias, a título oneroso o 
a título gratuito, y, en general, todos aquellos actos que impliquen sustraer al uso común 
los derechos sobre la vivienda familiar"; añade la Resolución que "atendiendo a esa 
finalidad y a esa terminología, es igualmente claro que se encuentran comprendidas 
dentro del ámbito de aplicación de la norma la constitución de un usufructo o de un 
derecho de uso o habitación o la constitución de una hipoteca en garantía de una 
obligación" pues implican (si bien tan solo potencialmente en el segundo caso) una 
"sustracción de la vivienda uso de la familia".
3.  En aplicación de este criterio, el Centro Directivo, en diversas Resoluciones, ha 
contemplado la pertinencia de la aplicación del artículo 1320 del Código Civil a distintos 
supuestos de actos dispositivos.
En el caso objeto de la Resolución de 10 de noviembre de 1987, unos condóminos 
vendían sus respectivas participaciones en una vivienda a un tercero. El Registrador 
entendió  necesario,  en  aplicación  del  artículo  1320  del  Código  Civil  o  bien  la 
manifestación de no ser la vivienda habitual de los casados o bien el consentimiento de 
sus respectivos consortes. El Notario recurrente señalaba que "el artículo 1320 del 
Código Civil trata de salvaguardar los derechos de la familia sobre su hogar... Pero, dada 
la finalidad perseguida por tal precepto, es claro que los derechos cuya disposición 
somete al régimen establecido por el mismo han de ser de tal contenido que legitimen la 
utilización de la vivienda por la familia del disponente, por lo que la enajenación de 
derechos  que  no  impliquen  tal  posibilidad  han  de  entenderse  fuera  del  supuesto 
contemplado por la norma"; y añadía que el titular de una cuota parte de la vivienda 
carece de la facultad de destinar la misma a domicilio habitual de su familia en base a tal 
titularidad exclusivamente. La Dirección General estima el recurso, señalando que sólo 
procede la aplicación del artículo 91 del Reglamento Hipotecario "si el derecho que se 
transmite sirve de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual", y entiende 
que, si un comunero tiene en la vivienda su domicilio familiar, el derecho de uso o goce 
en que ello se apoye "no derivarían naturalmente del título de comunidad, sino de un 
eventual acuerdo comunitario –posterior".
La Resolución de 27 de junio de 1994 volvió a tratar el mismo supuesto de venta por 
unos  condóminos  de  una  vivienda,  estimando  de  nuevo  el  recurso  interpuesto  y 
revocando la nota de calificación con iguales fundamentos. Y de nuevo. Vuelve a tratarlo, 
estimando igualmente el recurso, en la ya citada Resolución de 29 de octubre de 2020, 
en que se trataba de la aportación de una participación indivisa de una vivienda a una 
sociedad con ocasión de un aumento de capital.
En el caso contemplado por la Resolución de 26 de octubre de 1987, el nudo 
propietario de una vivienda hipotecaba su derecho de nuda propiedad sobre la misma. El 
Registrador objeta que no quedaba acreditada la legitimación del disponente sobre la 
vivienda habitual, a efectos de lo dispuesto en los artículos 1320 del Código Civil y 91 del 
Reglamento Hipotecario. De nuevo el Centro Directivo estima el recurso, entendiendo 
que no es la nuda propiedad, sino la específica relación jurídica entablada con el 
usufructuario la que le habilita para el goce y disfrute (del piso); aun cuando de la 
literalidad del artículo 1320 del Código Civil parece desprenderse la respuesta afirmativa 
(a la pregunta de si es preciso el consentimiento del consorte para hipotecar la nuda 
propiedad),  la  finalidad  práctica  de  esta  norma,  cual  es  el  impedir  que  los  actos 
unilaterales de uno de los cónyuges puedan provocar el desalojo del hogar familiar, así  s
como  su  carácter  excepcional  para  el  caso  de  que  los  derechos  pertinentes  oe.
correspondan privativamente a uno de los esposos, imponen la respuesta negativa. w.
En la ya citada Resolución de 13 de junio de 2018 se contempló la constitución de  34ww
uqnuae  rsaedrvicidaubma blare v idveie npdaaso h saobbitruea ll ad ea zlooste caó dney uugne sin. mEunetiebnled, ep reol pCieednatrdo  dDeilr emcativriod oq, ueen  "leal 
caocntos tditiuscpioósni tdiveol  dqeuree,c ehno  rperainl cdipei os,e revnidtruam ebnr ee ql uáem gbritaov ed elal  avirvtíiceunldoa 1 f3a2m0il idaer lh Cabóidtuigaol  eCsi vuinl.   BOE-A-cable e
No obstante, atendiendo a la interpretación jurisprudencial de este precepto legal, debe 
entenderse que la prevención establecida en el mismo no es aplicable en el presente 
caso, por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a 
una parte de un elemento anejo a dicha vivienda, sin que exista elemento objetivo alguno 
del que resulte posibilidad de eliminación o sustancial privación del goce de la vivienda o 
perturbación de la convivencia familiar en la misma".
4.  En el supuesto que ahora nos ocupa, el titular del pleno dominio de una vivienda 
privativa dona a uno de sus hijos la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio 
sobre la misma. El donante conserva así un soporte jurídico, de carácter real y vitalicio, 
claramente suficiente para que la vivienda siga, de ser éste el caso, teniendo el carácter 
de vivienda conyugal: en modo alguno queda comprometido el uso preexistente de la 
vivienda, ni se da el peligro de un posible desalojo del hogar familiar.
El artículo 1320 del Código Civil pasará a ser de aplicación en cuanto a los actos 
dispositivos que eventual y ulteriormente pueda realizar el donante respecto del derecho 
de usufructo que se ha reservado, incluida la renuncia al mismo; y, en el momento en 
que el usufructo se extinga por fallecimiento de su titular, habrá quedado disuelto su 
matrimonio, habrá dejado de existir un domicilio conyugal y habrá dejado por tanto, en 
cualquier caso, de ser de aplicación el artículo 1320 del Código Civil.
Finalmente, tampoco puede alegarse que al fallecimiento del usufructuario quede 
menoscabada la posición jurídica del cónyuge supérstite, o la de los demás miembros de 
la familia, ya que no es función del citado artículo 1320 el proteger sus expectativas 
sucesorias sobre la que haya sido vivienda familiar; ni existe, por otra parte y además, 
norma alguna que limite las facultades de disposición mortis causa respecto de la 
misma: el propietario de la vivienda podría perfectamente haber legado el pleno dominio 
de la misma al hijo al que en vida dona la nuda propiedad.»
V
Mediante  escrito  con  fecha  de  29  de  diciembre  de  2020,  la  registradora  de  la 
Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de 
entrada el mismo día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1320 del Código Civil; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 91 del 
Reglamento Hipotecario; 231-9 del Código civil de Cataluña; 190 del Código de Derecho 
Foral de Aragón; 91 del Reglamento Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; las 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1994, 10 de 
marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de marzo de 2015, 3 de mayo de 2016 y 27 de 
noviembre  de  2017;  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de 
abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 28 de octubre y 20 de julio de 2012, 9 
de julio, 8 de octubre, 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo y 10 de junio 
de 2014, 2 de febrero de 2015; 12 de febrero de 2016 y 26 de abril y 19 de junio y 12 de 
diciembre de 2017, 13 de junio y 9 de octubre y 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo 
de 2019, y Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 6 de marzo y 16 de junio y 29 de octubre de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de  e.e
donación en la que concurren las circunstancias siguientes: se dona a un hijo la nuda  b
propiedad de una vivienda; el donante está casado; se manifiesta y así consta en el  34ww
vRiveigeinsdtrao ,q quuee s lea  dfionncaa,  ecso indcei dcea rcáocnte er l pdroivmaitciviloio  ddeel l ddoonnaannttee;. la dirección que consta en la
autoLraiz arecgióisnt rjauddoicriaa ls epñaarala  tcraonmsom ditier felac ton uqduae  pfaroltap ieedl acdo ndsee nltaim fiiennctao,  dael l tcraótnayruseg ed oe  buienna 
vivienda; o bien la manifestación de que no constituye domicilio conyugal, en su caso.
El notario recurrente alega lo siguiente: falta de motivación en la calificación negativa 
emitida; que la finalidad perseguida por el artículo 1320 del Código Civil es la de proteger 
el hogar familiar, garantizando la estabilidad jurídica del goce de la vivienda, y, por tanto, 
los actos dispositivos que se realicen por su titular, para que resulte de aplicación el 
precepto, deben afectar a dicha estabilidad jurídica y comprometer tal goce, lo que no 
ocurre en este supuesto; que el donante conserva un soporte jurídico, de carácter real y 
vitalicio, claramente suficiente para que la vivienda siga teniendo el carácter de vivienda 
conyugal; que en modo alguno queda comprometido el uso preexistente de la vivienda, 
ni se da el peligro de un posible desalojo del hogar familiar; que en el momento en que el 
usufructo  se  extinga  por  fallecimiento  de  su  titular,  habrá  quedado  disuelto  su 
matrimonio, y habrá dejado de existir un domicilio conyugal.
2.  Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de 
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de 
octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de octubre y 20 de julio 
de 2012, 12 de febrero de 2016 y 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre 
de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, 
serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento 
inicial  los  argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la 
inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su 
tesis  impugnatoria,  a  la  vista  ya  de  los  hechos  y  razonamientos  aducidos  por  el 
Registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha 
mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya 
doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no 
basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro 
Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es 
de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe 
entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá 
combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la 
misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre, 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015 y 12 de diciembre 
de 2017, entre otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamente la 
calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente si 
expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado 
ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido del escrito 
de interposición del recurso.
En el presente caso, la registradora en su calificación ha señalado como defecto, que 
«falta consentimiento del cónyuge o bien autorización judicial para transmitir la nuda  s
propiedad de la finca, al tratarse de una vivienda; o bien la manifestación de que no  oe.
constituye domicilio conyugal, en su caso», y como fundamentación de Derecho ha  w.
mencionado los artículos relacionados con la disposición de la vivienda familiar, que a su  34ww
hjuaic pioo dsoidno  las eers oebnjceitao  ddeel  daelefegcatcoio, ndees m soudfioc ieqnutee sla  pcoure eslt iórenc uprlarenntetea dpaa rean  sduic dheaf ecnasliafic, ayc pióonr 
ello procede entrar en el fondo del asunto.
3.  Es principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben fijar 
de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil). El matrimonio 
implica una comunidad de vida que, como regla general, se traduce en una «comunidad 
de vivienda». Sin embargo, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de 
atención a familiares u otras de naturaleza análoga, esa comunidad de vida no comporta 
comunidad  de  vivienda.  En  tales  casos  la  comunidad  de  vida  se  desarrolla  sin 
comunidad material continuada en una misma casa. Cuando comunidad de vida se 
corresponde con comunidad de vivienda, la ley establece la necesidad de acuerdo sobre 
dónde fijarla. Es principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben 
fijar de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).
Una  vez  fijada  y  establecida,  la  ley  protege  especialmente  la  vivienda  familiar 
habitual,  trátese  de  vivienda  simplemente  conyugal,  trátese  de  vivienda  en  la  que, 
además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido 
antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que 
establece el artículo 1320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos sobre la 
vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos 
pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en 
su caso, autorización judicial»; y añade que «La manifestación errónea o falsa del 
disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». 
Con esta norma legal se introdujo en el Derecho español una singular protección de la 
vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma 
específica del Derecho civil común, sino que la misma, con variantes que ahora no 
interesa considerar, existe también en otros Derechos civiles de España, como es el 
caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho 
civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón).
4.  La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de 
ambos  cónyuges:  tanto  de  aquel  que  ostenta  la  titularidad  sobre  la  vivienda  o  la 
titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el 
precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, 
contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento 
familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge 
y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de 
disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o 
titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al 
consorte del uso compartido de este bien.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del 
cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La 
oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en 
esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley 
no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el 
otro cónyuge o haya fallecido ya.
Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho 
sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre 
de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho 
sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia 
de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346-1.º del Código Civil), 
están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante 
matrimonio a título gratuito (artículo 1346-2.º del Código Civil) o aquellos en los que la  s
adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en  oe.
sustitución de otro bien privativo (artículo 1346-3.º del Código Civil). Es indiferente cuál  w.
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9  34ww
cdóenl yCuógdeisg oc acsivaild does  Cena tarélugñima)e: nl ad ree flear isdoac tieédcnaidc ad ed eg atuntaenlac ioapleesr au  taontrtoos e sni mloilsa rceass ocso mdeo 
cuando el régimen fuera el de separación.
5.  Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil– bien la 
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, 
bien que el disponente lo manifieste así.
Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los 
actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su 
titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal 
vivienda  no  constituye  la  vivienda  habitual  de  la  familia  (salvo  que  se  justifique 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), 
pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la 
pertinente autorización judicial supletoria.
6.  El  citado  artículo  1320  del  Código  Civil  implica  un  límite  a  la  libertad  de 
disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que 
haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el 
matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación 
considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende 
evitar  las  consecuencias  de  la  arbitrariedad  o  mala  voluntad  de  quien  ostenta  la 
propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, 
autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca 
sobre tales bienes.
Como ya afirmó este Centro Directivo en Resolución de 7 de diciembre de 2007, la 
conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda por exigirlo 
el artículo 1320 del Código Civil, sustancialmente no es sino un simple asentimiento que 
se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico 
ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un 
acto en el que no es parte.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras, 
entre ellas la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis en los siguientes términos: «la 
jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la 
vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez, 
considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y 
por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; 
alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio 
de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la 
vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se 
exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del 
bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la 
hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de 
dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el 
derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como 
«declaración  de  voluntad  de  conformidad  con  el  negocio  jurídico  ajeno  –es  decir, 
concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en 
el que no es parte», siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su 
ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».
7.  Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda  s
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición  oe.
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión  w.
en  la  que  conviene  reparar.  El  adjetivo  «habitual»  y  el  adverbio  «habitualmente»  34ww
a1p4a0r6e cye 1n9 e5n5 )d iys tidnetol sC pórdeigceop dtoes  Cdoeml Ceórcdiiog o(a Crtiívciul (loass í,1 a, r3tí cyu l4o)s.  9«,H 1a0b,i t2u4a,l »4 0n,o 1 3e2q0u,i v1a3le2 1a, 
«epxperremsaiónne n«tvei»v iepnedroa  dheanboittuaa ul»n  saelt ou gtirliazdao p daera c orenfteinriursaec ióan a tqeumeplloar avli.v Eienn deal  Ceónd liag oq Cueiv iul,n laa   BOE-A-cable e
persona tenga su residencia (artículo 1.406-4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil 
de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que 
la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la 
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma 
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe 
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen 
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o 
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan 
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero 
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud 
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados 
especiales;  e  incluso  no  es  descartable  la  existencia  de  relaciones  conyugales  a 
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones –vid. Resoluciones 
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge 
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro 
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal 
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de 
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y 
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más 
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, 
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, 
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad 
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– 
en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador 
(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la 
inscripción,  sin  perjuicio  –como  antes  se  ha  expresado–  de  que  pueda  justificarse 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. 
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la 
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez 
del acto dispositivo unilateral.
8.  Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta 
que, como sostiene el recurrente, la finalidad perseguida por el artículo 1320 del Código 
Civil es la de proteger el hogar familiar, garantizando la estabilidad jurídica del goce de la 
vivienda, y, por tanto, los actos dispositivos que se realicen por su titular, para que resulte 
de aplicación el precepto, deben afectar a dicha estabilidad jurídica y comprometer tal 
goce. Además, efectivamente, como ha afirmado este Centro Directivo, sólo procede la 
aplicación del artículo 91 del Reglamento Hipotecario «si el derecho que se transmite 
sirve de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual». Así pues, dada la 
finalidad perseguida por tal precepto, los derechos cuya disposición somete al régimen 
establecido por el mismo han de ser de tal contenido que legitimen la utilización de la 
vivienda  por  la  familia  del  disponente.  Por  tanto,  la  disposición  y  enajenación  de 
derechos que no impliquen la limitación del uso de la vivienda, han de entenderse fuera 
del supuesto contemplado por la norma.
En el concreto supuesto de este expediente, se dispone de la nuda propiedad, 
manteniéndose «la específica relación jurídica entablada con el usufructuario la que le 
habilita para el goce y disfrute de la vivienda» por lo que no se conculca la finalidad  s
práctica de esta norma, que es impedir que los actos unilaterales del cónyuge titular con  oe.
carácter privativo puedan provocar el desalojo del hogar familiar. En consecuencia, como  w.
bien sostiene el recurrente, en este caso concreto de disposición de la nuda propiedad,  34ww
nporiv haacyió ne ledmel egnotcoe o dbeje ltaiv voi vaielgnudnao  od peel rqtuureb arecsióunlt ed ep olas icboilnidvaivde ndcei ae lfiamminilaiacri óenn  ola  smusistmanac.i aAl 
mayor  abundamiento,  como  se  alega  por  el  recurrente,  en  el  momento  en  que  el
usufructo se extinga por fallecimiento de su titular, quedaría disuelto el matrimonio, y 
habrá dejado de existir un domicilio conyugal.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.