BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47004
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7196 Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  novación  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Getafe número 1, doña Isabel 
María Maldonado Vilela, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
novación de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 30 de octubre de 2019 ante el notario de Madrid, 
don Norberto González Sobrino, con el número 1.962 de protocolo, se formalizó la 
novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo 
notario el día 28 de diciembre de 2017, con el número 2.659 de su protocolo- por 
«Kutxabank,  S.A.»  para  financiar  la  adquisición  por  los  dos  prestatarios,  personas 
físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Esta escritura ha sido redactada de acuerdo con el proyecto de contrato facilitado 
por la entidad prestamista y contiene condiciones generales de contratación que han 
sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Advierto 
de la aplicabilidad de la Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación los formularios de los 
préstamos  y  créditos  hipotecarios  comprendidos  en  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, habiendo yo comprobado, mediante consulta telemática, 
que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la 
contratación y habiendo dado yo cumplimiento a todas las obligaciones que, en relación 
a dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, declarando los contratantes que si alguna de las cláusulas de 
este contrato se aparta de las condiciones generales depositadas en el Registro antes 
expresado dicha cláusula sería válida como condición particular de este contrato o como 
pacto objeto de negociación individual.»
II
Presentada telemáticamente el mismo día 30 de octubre de 2019 copia autorizada de 
dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Getafe número 1, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación: es
«Recibida  telemáticamente  copia  autorizada  de  la  escritura  pública  otorgada  w.
el  30/10/2019  ante  el  Notario  de  Madrid,  don  Norberto  González  Sobrino,  96ww
naúumtoeliqrou i1d9a6ci2ó/n2 01d9e ld eI mPrpouteosctoolo , dqeu e Tcraaunssóm eisl ioansieesn toP 1a2tr1im9 odneila Dleisa rioy  26A8c,t oasc reJduitraíddiac olas 
Documentados y aportada copia papel el pasado día 20, se suspende la inscripción del 
documento por los hechos y fundamentos de derecho siguiente:
En la escritura que se califica se formaliza la venta de una finca subrogándose el 
comprador en el préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca El acreedor 
hipotecario consiente la cancelación parcial del préstamo y de la garantía y conviene con 
el adquirente la novación del préstamo, modificándose la responsabilidad hipotecaria 
como consecuencia de esa novación.
Si bien se indica que en el documento se contienen condiciones generales de 
contratación y que éstas han sido depositadas en el registro correspondiente, no se 
indican datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la 
comercialización del préstamo.
El artículo 11.2 de la LCGC, que ha sido objeto de modificación expresa por la 
disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de préstamo y crédito hipotecario 
en  que  se  contengan  condiciones  generales  establece  expresamente  “el  depósito 
obligatorio de sus formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su 
comercialización”. Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del 
depósito de los modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su 
título  como  “una  obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de 
conformidad con el artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la 
LCI), que ahora dice: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los 
contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”, no es posible 
la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del 
modelo contractual que le sirve de soporte. La necesidad de comprobación del depósito 
previo resulta también de la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la 
contratación, la cual, en su párrafo último resume que “en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito,  y 
comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado”.
Contra esta calificación (…)
Getafe, 27 de noviembre de 2019. La registradora Fdo.: Isabel María Maldonado 
Vilela.»
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole al 
registrador de la Propiedad de Fuenlabrada número 2, don Andrés Juez Pérez, quien, el 
día  4  de  diciembre  de  2019  emitió  calificación  confirmando  la  calificación  de  la 
registradora sustituida.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid, interpuso recurso el día 13 de diciembre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–La calificación registral considera que la escritura es defectuosa porque 
no  se  indican  “datos”  que  permitan  comprobar  la  efectividad  del  depósito  de  las  s
condiciones generales de la contratación en el Registro de Bienes Muebles. e.
Segundo.–La calificación registral recaída no aclara o determina qué “datos” deben  w.
indicarse en la escritura para comprobar ese depósito de las condiciones generales. 96ww
“datLoos”s  pqrueec edpetobsa nle ginadleicsa rcsitea deons  elan  elas ccraitluifircaa. cTióanm npoo choa cseen  reexfperreesnac iae na  nlain gcúanli fitcipaoc idóen 
lreeyg iqsutrea ls luap nuoersmtaamtivean tree glousl ardeogruala d.e esos “datos” ni el Boletín Oficial donde se publicó la  BOE-A-cable e
Por ese motivo, la calificación registral recaída debe ser revocada ya que no puede 
exigirse que se expresen unos “datos” que no se sabe en qué consisten y que ninguna 
norma jurídica conocida regula.
Tercero.–En  el  supuesto  de  que  legalmente  estuviesen  regulados  en  nuestro 
Derecho esos “datos” del depósito, habría que determinar si su omisión en la escritura es 
un defecto que impida la inscripción del título.
Los preceptos legales que cita la Registradora como fundamento de derecho en su 
nota de calificación no exigen que en la escritura se indiquen “datos” del depósito.
La Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 que cita la calificación tampoco 
hace referencia alguna a una posible obligación del Notario de expresar en la escritura 
esos datos del depósito.
La Instrucción dicha parece incluso dar a entender que ni siquiera la posible falta de 
depósito del formulario utilizado constituye un defecto que impida la inscripción de la 
hipoteca y que tampoco debe ser obstáculo para la autorización de la escritura pública 
de préstamo, y para su inscripción registral, el hecho de que existan discrepancias entre 
las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, ya 
que tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato o 
como pactos objeto de negociación individual.
Por consiguiente, ninguna norma jurídica conocida de nuestro Derecho exige la 
constancia en la escritura de ningún tipo de “datos” del depósito de las condiciones 
generales  de  la  contratación,  ni  ninguna  norma  establece  que  se  deba  facilitar  al 
Registrador de la Propiedad la comprobación de ese depósito.
Cuarto.–Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía 
para la inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura esos “datos”.
Si la Ley 5/2019 hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el requisito de que 
en las escrituras se consignen unos datos, lo lógico es que la ley lo hubiera establecido 
de una forma expresa, clara y terminante.
Así lo hace, por ejemplo, el artículo 15.7 LCCI al exigir la reseña del acta notarial de 
comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Quinto.–La calificación recaída parece dar a entender que el fundamento jurídico por 
el que la omisión de esos “datos” debe impedir la inscripción de la escritura es que la 
ausencia de esos datos impide al Registrador comprobar un posible incumplimiento del 
principio de transparencia del préstamo al que se hace referencia en la escritura. Debe 
examinarse, por lo tanto, el control de transparencia que la ley exige al Notario y al 
Registrador.
El artículo 23 LCGC no obliga al Notario a hacer constar esos datos a los que se 
refiere  la  calificación,  sino  solo  a  advertir  de  la  obligación  legal  de  depositar  las 
condiciones generales de contratación.
En la escritura calificada el Notario ha hecho constar esa advertencia y ha hecho 
constar que ha dado debido cumplimiento a todas las obligaciones legales que se le 
exigen al Notario en relación a esas condiciones, debiendo presumirse que el contenido 
de la escritura pública calificada es veraz e íntegro, conforme al artículo 17 bis de la Ley 
del Notariado.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se refiere al control de transparencia 
material de los préstamos hipotecarios en sus artículos 14 y 15 donde se regulan 
“normas  de  transparencia  en  la  comercialización  de  préstamos  inmobiliarios”  y 
“comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de  transparencia  material”, 
respectivamente, pero en ninguno de esos preceptos se exige que en la escritura se  s
expresen ningún tipo de datos del depósito de las condiciones generales. oe.
El artículo 7 LCCI obliga a los prestamistas a inscribir en el Registro de Bienes  w.
Muebles las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario  96ww
uqnuae  steanngcaiónn  edle c naurálidctaedr  ddee  locos npdriécsiotanmeso sg ecenleerbarlaeds odse e nla  ccaosnot rdaeta fcailótan ,d pee ersoe n doe peóstsaitbol.ece
El artículo 7 de la LCCI tiene un carácter imperativo, pero ello no implica que su 
contravención determine necesariamente la nulidad radical de los contratos celebrados 
sin haberse cumplido el deber de ese depósito.
El artículo 6 del Código Civil solo establece la nulidad como sanción cuando la norma 
imperativa o prohibitiva vulnerada no prevé algún efecto distinto para el caso de su 
contravención.
Tanto  la  LCGC  como  la  LCCI  establecen  sanciones  de  naturaleza  puramente 
administrativa (multas o inhabilitaciones) para el incumplimiento de la obligación de 
depósito (y en ningún caso la nulidad de los contratos celebrados). Así resulta del 
artículo 24 LCGC y del artículo 47 LCCI, que se remite a los artículos 97, 98 y 99 de la 
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito,  que  solo  prevén  sanciones  administrativas  (de  multa,  suspensión  o 
inhabilitación).
Además, el artículo 10 LCGC establece que “la no incorporación al contrato de las 
cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no 
determinará la ineficacia total del contrato, si éste puede subsistir sin tales cláusulas”.
Por ello, puede afirmarse que la falta de depósito no determina necesariamente la 
total nulidad del contrato.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha 
flexibilizado la rígida aplicación del artículo 6 del Código Civil, de tal modo que la sanción 
de nulidad solo cabe aplicarla a la vista del caso concreto y atendiendo a la específica 
índole y finalidad de la norma jurídica contrariada.
El TS ha afirmado que cuando la Ley infringida no establezca expresamente la 
sanción de nulidad para el caso de contravención los Tribunales solo deben aplicarla 
cuando el acto pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público, 
a la vista de la índole y finalidad de la norma contrariada y de las circunstancias y efectos 
previsibles de los actos realizados (STS 10 abril 2007).
En conclusión, la LCCI no prevé la sanción de nulidad del contrato celebrado para el 
caso de incumplimiento por parte del prestamista de la obligación de depósito de las 
condiciones generales de la contratación, por lo que ni el Notario ni el Registrador tienen 
medios ni competencias para determinar a priori dicha sanción.
Corresponde  únicamente  a  los  Tribunales  valorar  si  el  incumplimiento  de  la 
obligación de depósito es un acto que pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, 
moral u orden público. Así lo confirma la Instrucción dicha de la DGRN: “la legislación no 
precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición 
general, sin que el control formal que deben desempeñar notarios y registradores sobre 
el cumplimiento de dicha obligación suponga atribuir a su inobservancia una nulidad 
patente y de pleno derecho de la misma”.
Además,  ninguna  norma  de  nuestro  Derecho  exige  que  se  acredite  la  previa 
inscripción de las condiciones generales de la contratación para la inscripción de una 
escritura de préstamo hipotecario.
La Ley de Condiciones Generales de la Contratación solo impone al Notario la 
obligación de efectuar una mera advertencia de la obligación de inscribir, cuando ésta es 
obligatoria (artículo 23 LCGC).
La  Ley  de  Contratos  de  Crédito  Inmobiliario  tampoco  impone  al  Registrador  la 
obligación de comprobar ese previo depósito, sino que solo condiciona la inscripción a la 
reseña en la escritura del acta del artículo 15.
Sexto.–También deben ponerse de manifiesto las dificultades prácticas que pueden  s
existir para que el Notario o el Registrador comprueben si en el Registro de Bienes  oe.
Muebles  se  han  depositado  unas  determinadas  condiciones  generales  de  la  w.
contratación, si esa comprobación debe cumplir las exigencias de la titulación pública  96ww
(artíLcau loc o3m LpHro).bación a la que se hace referencia solo puede realizarse con rigor si se
qaupeo rtala  uneax ig“ceenrctiifaic adcieó n”e seax pecdeirdtiafi cpaocrió enl  Rreeggiissttrraald odri fdiceu lBtaireínae se xMtruaeobrdleins.a rEiasm eevnidtee ntlea   BOE-A-cable e
formalización de los préstamos hipotecarios sujetos al ámbito de la LCCI, por lo que 
debe descartarse.
La comprobación sólo podría hacerse en la práctica por medio de una “consulta 
telemática”  al  Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  y  aunque  la 
calificación no aclara el medio por el que el Registrador ha hecho esa consulta, parece 
que esta se ha llevado a cabo de un modo telemático.
A juicio del Notario recurrente, esa consulta telemática, por exigencias del principio 
de la seguridad jurídica y de titulación pública, no podrá servir de base para suspender la 
inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad por las siguientes razones:
1.  Al pie de cada modelo publicado telemáticamente por el RCGC se indica lo 
siguiente:  “Aviso:  Este  texto  ha  sido  recuperado  mediante  un  proceso  de  OCR 
automatizado sin supervisión a partir del documento original de condiciones generales 
depositado.”
2.  La propia página web de acceso telemático al contenido del RCGC incluye el 
siguiente: “Aviso legal: CORPME no puede garantizar la fiabilidad, utilidad o veracidad de 
absolutamente toda la información contenida en la Web, ni tampoco de la utilidad o 
veracidad  de  la  documentación  puesta  a  disposición  a  través  del  mismo.  En 
consecuencia, CORPME no garantiza ni se hace responsable de: (i) la continuidad de los 
contenidos del Sitio Web; (ii) la ausencia de errores en dichos contenidos”.
En  conclusión,  solo  una  certificación  registral,  que  es  un  documento  público, 
acreditaría fehacientemente el contenido de las condiciones generales depositadas en el 
Registro de Bienes Muebles y la fecha en la que tuvo lugar ese depósito.
La mera consulta telemática de la web del Colegio de Registradores no permite 
comprobar fehacientemente el contenido de las condiciones generales depositadas.
Séptimo.–Además, debe tenerse en cuenta que, por razones de congruencia, si el 
Registrador de la Propiedad debiera llevar a cabo un control de transparencia material 
del  préstamo  hipotecario  formalizado  en  la  escritura  comprobando  las  condiciones 
generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes Muebles, no debería 
limitarse  a  comprobar  solo  la  realidad  de  dicho  depósito  y  el  contenido  de  las 
condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, sino que también 
debería comprobarse por ese funcionario que el depósito fue “anterior” a la fecha de la 
comercialización del préstamo, ya que así lo exige el artículo 11.2 LCGC. No resultará 
ciertamente fácil acreditar esa circunstancia ya que no se nos ocurre el medio de prueba 
que debería aportarse al Registrador de la Propiedad para acreditar fehacientemente la 
fecha en la que la entidad prestamista comenzó la comercialización de un determinado 
préstamo hipotecario.
Además, y por las mismas razones de congruencia, debería también comprobarse 
por el Registrador de la Propiedad que el Banco publicó las condiciones generales 
también en su página web.
También debería comprobarse que la publicación en esa página web fue “anterior” a 
la fecha de la comercialización del préstamo hipotecario, lo que no resultará ciertamente 
fácil de acreditar en el procedimiento registral.
No tiene sentido alguno comprobar solo el depósito de las condiciones generales de 
contratación en el Registro de Bienes Muebles y no hacer comprobación alguna en 
relación a su publicación en la página web de la entidad prestamista, ya que el artículo 7 
LCCI exige esos dos medios de publicidad y no se entiende la razón por la que el 
Registrador cuya calificación se recurre solo parece estar interesado en comprobar uno  e
de ellos. bo
En caso de que la entidad prestamista no tuviera página web, se debería comprobar  96ww
cpoonr treal taRceiógnis treasdtourv, iecroonnf oram ed aisl paorstiícciuólno  7d eLlC  CclIi,e nqtuee  lcaosn  cocnadriácciotenre sg graetnueitroa leesn  des ulas 
establecimientos abiertos al público.
Finalmente el Registrador debería también comprobar que toda la documentación a 
la que se ha hecho referencia estuvo, con las condiciones necesarias de accesibilidad, a 
disposición de las personas con discapacidad.
Octavo.–Existen casos en los que la omisión de un dato o código en la escritura 
impide su inscripción registral. Sin embargo, esos casos son excepcionales en nuestro 
Derecho y, por razones de seguridad jurídica, esa consecuencia tan radical solo se 
produce cuando una norma así lo establece de una manera expresa, clara y terminante. 
Así ocurre en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 36/2006, de 29 
de Noviembre, que dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la 
Propiedad de escrituras en las que no se expresan los Números de Identificación Fiscal 
(N.I.F.) de los comparecientes. La norma legal es perfectamente clara y establece que la 
omisión de ese código o NIF impide la inscripción registral del acto que se formaliza en 
esa escritura pública.
Sin embargo, la regla general es que la mera omisión de un dato en una escritura 
pública no debe impedir su inscripción registral, siempre que el acto celebrado sea 
válido.
La referencia catastral identifica oficialmente una finca en el Catastro Inmobiliario y 
es un código alfanumérico que permite situarla en una concreta cartografía, pero la 
omisión de ese código o referencia catastral en la escritura no impide su inscripción 
registral.
El Código Registral Único al que se refiere el artículo 9 LH identifica registralmente a 
cada finca, pero la omisión de ese código en la escritura tampoco impide su inscripción.
Ninguna norma jurídica vigente de nuestro Derecho exige que en la escritura de 
préstamo hipotecario consten los datos del depósito a los que se hace referencia en la 
calificación registral, por lo que carece de todo fundamento jurídico su exigencia para la 
inscripción de la escritura.
Noveno.–Finalmente debe analizarse si la circunstancia de que no se expresen los 
“datos” del depósito de las condiciones generales hace que no se pueda efectuar la 
comprobación de ese depósito por el Registrador.
La consulta telemática del Registro de Bienes Muebles permite comprobar que el 
Banco  tiene  depositadas  “varias”,  aunque  “no  muchas”,  condiciones  generales  de 
contratación, pero es evidente que la mayoría de ellas no tienen relación alguna con el 
acto que se formaliza en la escritura calificada. Descartados los modelos que no tienen 
relación alguna con una compra con subrogación de deudor en un préstamo, resulta 
sencillo comprobar el modelo depositado utilizado por el Banco.
Por ello, no puede compartirse la alegación de la Registradora de que no se puede 
comprobar el depósito si no se le facilitan al funcionario calificador unos “datos” de ese 
depósito.
La escritura contiene “datos” suficientes que permiten al Registrador comprobar el 
depósito de las condiciones generales de la contratación utilizadas en ese contrato, 
puesto  que  es  perfectamente  posible  el  cotejo  de  la  escritura  con  el  conjunto  de 
cláusulas depositadas por el Banco, algo que, por lo demás, las modernas herramientas 
digitales facilitan extraordinariamente.
Así  lo  ha  reconocido  la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  en  su 
resolución de 5 de diciembre de 2019, que ya ha sido notificada a este Notario por el 
Centro Directivo. En dicha resolución se dice que la carencia de reflejo en la escritura 
pública de los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de 
Condiciones Generales de la Contratación no impide la autorización de una escritura  s
sujeta a la Ley 5/2019, ni impide su inscripción registral. oe.
Por  consiguiente,  la  no  consignación  en  la  escritura  pública  de  los  “datos”  del  w.
depósito de las Condiciones Generales de la Contratación no es un defecto que impida  96ww
la inSsci rieplc iRóne gdisetlr taítduolor .entiende  que  la  ley  le  exige  hacer  esa  comprobación,  ha  de
desarrollar la actividad necesaria y poner todos los medios convenientes para llevar a
cabo esa comprobación, sin que pueda denegar la inscripción por el hecho de que en la 
escritura no se expresen los datos del depósito.
La mera dificultad o esfuerzo que le suponga al Registrador realizar tal comprobación 
no puede convertirse a posteriori en un defecto de la escritura que impida la inscripción 
de la hipoteca. Un defecto de una escritura no puede depender, por exigencias del 
principio de seguridad jurídica, de un hecho futuro que realiza, mucho tiempo después, 
un funcionario al calificar el título.
Décimo.–Por último, este Notario muestra su sorpresa ante el hecho de que no se 
haya practicado la inscripción parcial del título, ya que en la escritura calificada se 
formaliza la compraventa de un inmueble y que en ella se solicita la inscripción conforme 
al artículo 434 del Reglamento Hipotecario, es decir, se solicita la inscripción “parcial” de 
los actos, contratos, pactos o estipulaciones contenidos en la escritura calificada, aunque 
no se puedan inscribir por algún motivo todos sus pactos o estipulaciones.
Por ello, el Registrador de la Propiedad que calificó esta escritura y el Registrador 
sustituto deberían haber inscrito, al menos, la compraventa celebrada y la consiguiente 
transmisión de la finca al comprador, ya que dicho acto (compraventa) no adolece de 
defecto alguno según la propia nota de calificación y se ha solicitado expresamente por 
todos los otorgantes la inscripción parcial del título presentado.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe mediante escrito de fecha 16 de 
diciembre de 2019 y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1284 y 1285 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 
3, 7, 14, 15, 25 y 45 y la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 83 del Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la  e.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las  w.b
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero  96ww
yju l8io d dee j u2n0i1o2 d, e2  2d0e1 1e,n 2e3ro d, e2  ednee mroa, r1z6o ,y 1 2 d7e d jeu nfeiob, r1e ryo ,1 210 d ye  2ju8l iod ey  ju6n yio 1 y3  1d8e,  s2e6p yti e2m7 bdree 
dmea r2z0o1 d3e,  52 0d1e5 ,f e1b9r edreo ,j u2li3o  ddee  2ju0li1o8 y,  1239  yd 2e7 s deep tjiuenmiob rye  5d ey  1220 1d4e  yd i2ci2e mdeb ree ndeer o2 0y1 192 y  d3e, 
7, 8, 15, 17, 22 y 27 de enero de 2020, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó la 
novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo 
notario  el  28  de  diciembre  de  2017,  con  el  número  2.659  de  su  protocolo-  por 
«Kutxabank,  S.A.»  para  financiar  la  adquisición  por  los  dos  prestatarios,  personas 
físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad 
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
Según la calificación impugnada, la registradora suspende la inscripción solicitada 
porque «no se indican datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con 
anterioridad a la comercialización del préstamo».
El notario recurrente alega, entre otros argumentos, que ni en la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su 
calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese 
código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo 
del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, 
según la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de 
junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el 
referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la 
Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado en Resoluciones de 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7, 8, 15, 
17, 22 y 28 de enero de 2020, con criterio que se ha mantenido por esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 12 de febrero de 2020 y 
debe ahora reiterarse.
En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019, sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad -a la que se remite la reciente Instrucción del mismo Centro 
Directivo de 20 de diciembre de 2019-, se analizan tres cuestiones en relación con todo 
el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura 
pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga 
constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la 
contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; 
y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el 
contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la 
cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de  s
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están  oe.
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo  w.
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio,  96ww
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registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la  s
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha  oe.
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto  w.
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del  96ww
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prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el
Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, no puede mantenerse la 
calificación recurrida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.