BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61243
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8910 Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Gerardo  von  Wichmann  Rovira,  notario  de 
Alcobendas, contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, don 
Enrique Español Batalla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  27  de  noviembre  de  2019  ante  el  notario  de 
Alcobendas don Gerardo von Wichmann Rovira, con número 5.030 de protocolo, se 
formalizó  un  préstamo  concedido  por  «Nationale–Nederlanden  Vida  Compañía  de 
Seguros y Reaseguros, Sociedad Anónima Española” a una persona física y en garantía 
del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario. En dicha 
escritura se expresa que el prestatario «es empleado de la sociedad compareciente, de 
cuya entidad ha solicitado que le sea concedido un préstamo con garantía hipotecaria 
para financiar la reforma de la finca descrita (…) por cuanto la sociedad sigue una 
política de ayuda a la adquisición de viviendas para empleados siempre que se trate de 
la primera vivienda o de su vivienda habitual».
II
Presentada copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Pola 
de Siero, fue objeto de calificación negativa por el registrador, don Enrique Español 
Batalla, con los siguientes fundamentos jurídicos:
«Tratándose  de  un  préstamo  hipotecario  sobre  vivienda  habitual  concedido  por 
empleador a empleado y por tanto no sujeto a las disposiciones de la Ley 5/2019 de 
Contratación de Créditos Inmobiliarios por la excepción recogida en el art. 2.4, ello no 
quiere  decir  que  siendo  el  prestatario  consumidor  no  se  le  apliquen  el  resto  de 
disposiciones vigentes en materia de transparencia, en particular, además de la Ley 
Hipotecaria, las disposiciones de la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la 
contratación con los consumidores de préstamos hipotecarios para la celebración de 
contratos de préstamo o crédito.
El hecho de que la entidad concedente del préstamo tenga como objeto la actividad 
del  seguro  no  significa  que  se  trate  de  un  acto  ocasional,  pues  del  servicio  de 
interconexión de los Registros de la Propiedad resulta que dicha entidad figura como 
titular de numerosos préstamos hipotecarios inscritos en variados Registros. Ello revela  es
el ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos, concurriendo los  o
elementos objetivos y subjetivos que determinan la aplicación de la Ley 2/2009 y sus  10ww
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hipotecaria  cuando  no  cumplan  la  legalidad  vigente  y  especialmente  los  requisitos
impuestos en dicha ley. Así, por ejemplo (arts. 12 y ss.), no se recoge en el título ninguna 
información previa al contrato, folleto informativo, oferta vinculante, servicios accesorios, 
etc. sino simplemente la hoja que recoge el mero cuadro de amortizaciones. Tampoco se 
acredita la inscripción en el registro a qué se refiere el art. 3 por parte de la acreedora 
citada ni que haya contratado (art. 7) un seguro de responsabilidad civil o aval bancario 
que cubra las responsabilidades en que pueda incurrir por la realización de los servicios 
de la concesión de préstamos hipotecarios, todo lo cual lleva a la imposibilidad de 
practicar la inscripción en tanto no se acrediten dichos requisitos o sean debidamente 
subsanados.
Por otra parte, en cuanto a los pactos concretos de la hipoteca, y en lo relativo a los 
intereses moratorios, la escritura recoge por error la redacción derogada del antiguo 
art. 114 LH, que debe ser sustituida por la vigente después de la reforma de dicho 
artículo por la Ley 5/2019 LCCI, y así, tampoco es posible por su carácter imperativo y 
que no admite pacto en contrario, con independencia de que sea superior inferior, pactar 
un interés moratorio diferente al de 3 puntos superiores al remuneratorio. Así se expresa 
con claridad reformado art. 114 LH: “En el caso de préstamo o crédito concluido por una 
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso 
residencial,  el  interés  de  demora  será  el  interés  remuneratorio  más  tres  puntos 
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora 
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser 
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este 
párrafo no admitirán pacto en contrario”.
Resolución:
Y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho, se acuerda suspender 
la práctica de los asientos solicitados por los defectos subsanables indicados.
La presente calificación negativa determinar la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria (…)
Contra la presente calificación se puede (…)
Pola de Siero, a 23 de enero de 2020.–El registrador.»
III
Mediante escrito que causó entrada en el citado Registro de la Propiedad el día 18 
de febrero de 2020, el notario autorizante de la escritura calificada, don Gerardo von 
Wichmann Rovira, interpuso recurso contra la anterior calificación con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«I.  En su calificación el registrador parte de la base de que el préstamo no queda 
sujeto a la ley 5/2019, por ser de aplicación la excepción establecida en el art. 2.4 de la 
misma, ya que se trata de un préstamo concedido “por un empleador a sus empleados a 
título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado y que no se ofrezcan al público en general” (letra a), no obstante lo cual, 
considera aplicable la ley 2/2009 de 31 de diciembre porque considera que la entidad 
prestamista –que no es una entidad de crédito sino una entidad aseguradora– actúa en 
“el ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos”, lo que deduce, sin 
más, de que de la consulta realizada al servicio de interconexión de los Registros de la  e.
Propiedad  “resulta  que  dicha  entidad  figura  como  titular  de  numerosos  préstamos  w.b
hipotecarios inscritos en variados Registros”. 10ww
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entidades financieras; pero lo ha hecho precisando que como como el carácter de
habitualidad en la concesión de préstamos –que es lo que determinaría la aplicación de 
la ley 2/2009 de 31 de diciembre– no tiene una definición precisa en la legislación en 
general ni en la específica, la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o 
no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en 
uno u otro sentido, y aunque el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un 
número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad 
profesional, se trata de una prueba objetiva que si bien no convierte necesariamente al 
prestamista profesional, justifica la denegación de inscripción registral mente no existe 
prueba en contrario.
Pues  bien,  de  la  propia  escritura  resulta  claramente  probado  que  la  entidad 
prestamista  no  actuaba  en  ejercicio  profesional  de  la  actividad  de  concesión  de 
préstamos:
La  Dirección  General,  en  la  resolución  de  20  de  diciembre  de  2019  sobre  la 
actuación notarial y registral en aplicación de la ley 5/2019, indicó que para la aplicación 
de la exención establecida en el art. 2.4 a de la Ley, relativa a los préstamos concedidos 
a  los  empleados,  debía  atenderse  al  “título  accesorio”  de  la  concesión  de  estos 
préstamos establecido por el precepto, considerando que “cuando la norma exige que el 
préstamo sea concedido a título accesorio se refiere a que ese tipo de préstamos sea, 
para la entidad concedente del préstamo, accesorio respecto de su actividad principal, 
en el sentido de que si ésta consiste en la concesión de préstamos (…), la concesión a 
los trabajadores de estos préstamos no tiene para la entidad esa finalidad lucrativa que 
le es propia, sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una política social de 
la  empresa  (…),  concediendo  a  los  empleados  un  incentivo  adicional  como  es  la 
obtención de estos préstamos en condiciones privilegiadas”. Además, indicaba que “el 
hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en la aplicación de lo acordado en 
el convenio colectivo la política social o laboral de la empresa, y así se indica en la 
escritura debe ser suficiente para acreditar su condición de préstamo exceptuado”.
Pues bien, si la razón esencial de la exclusión de tales préstamos del ámbito de 
aplicación de la ley 5/2019 es que aun tratándose de entidades financieras, éstas no 
actúan  en  la  concesión  de  los  mismos  en  el  ejercicio  profesional  de  su  actividad 
principal, sino en ejercicio de una actividad accesoria en beneficio de sus empleados, 
con mayor razón, cuando el objeto y actividad principal de la entidad prestamista no sea 
propiamente financiero, sino la actividad aseguradora, debe estimarse que tal entidad, 
cuando lleva a cabo la concesión de préstamos a sus empleados, no actúa –como 
señala  el  registrador–  en  el  ejercicio  profesional  de  la  actividad  de  concesión  de 
préstamos, sino en una actividad accesoria derivada de su política social, y así se hace 
constar en la propia escritura, cuyo Expositivo II aclara, tanto que el prestatario es 
empleado de la sociedad prestamista, como que el préstamo obedece a la política de la 
sociedad de ayudar a la adquisición viviendas para sus empleados y siempre que se 
trate de la primera vivienda o la vivienda habitual.
No desvirtúa lo anterior el hecho de la entidad prestamista figure como titular de 
numerosos préstamos hipotecarios inscritos en variados Registros, pues aparte de que 
todos ellos pueden ser préstamos concedidos a empleados –y normalmente lo serán, sin 
que el registrador haya comprobado, ni parece que pueda comprobar tal circunstancia– y 
ello no influiría en el régimen concreto del préstamo que es objeto de la escritura 
calificada, pues tal multiplicidad en la concesión de préstamos es sólo, como ha dicho la 
Dirección General, mero indicio de habitualidad, pero ello queda contradicho por la clara 
prueba que de que, en el concreto préstamo que nos ocupa, la entidad prestamista actúa  e.
en ejercicio de una actividad accesoria en beneficio de sus empleados y no en el  w.b
ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos. 10ww
II.  En cuanto al segundo defecto, el problema de fondo es que, según indica el
eresgtaisbtrleacdiodro, sc oennf oréml, e eas  ldae creird atrcecsió np uancttousa l sdueple raiortr.e s1 14a l LiHnt eloréss  inrteemreusneesr amtooriroa,t osrioons 
inmodificables, señalando que “tampoco es posible por su carácter imperativo que no
admite pacto en contrario, con independencia de que sea superior o inferior, pactar un 
interés moratorio diferente al de tres puntos superiores al remuneratorio”.
El art. 114 LH, cuya redacción viene dada por la disposición final primera de la 
Ley  5/2019,  y  cuyo  texto  coincide  sustancialmente  con  el  art.  25  dicha  Ley,  debe 
interpretarse conforme a la finalidad de la indicada ley, que es “establecer determinadas 
normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fijadores o garantes, 
de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía 
sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar 
derechos de propiedad sobre terrenos e inmuebles construidos o por construir” (art. 1, es 
decir, debe interpretarse como medida de protección del deudor que impida la renuncia a 
los derechos que la ley le reconoce, pero no parece aplicable si el régimen estipulado en 
el contrato es más favorable para él, como ocurre si se pacta un tipo de interés de 
demora inferior al legal. Al fin y al cabo, el prestamista podría renunciar a establecer 
intereses de demora, por lo que no se ve razón que impide pactarlos en cuantía inferior a 
la legal. Considerar, entonces, que la norma obliga a pactar necesariamente intereses de 
demora y en la medida señalada por la ley, conduce al absurdo interpretar una norma 
dictada para proteger a los deudores en perjuicio de ellos.
Por lo demás, es cierto que la minuta empleada por la entidad prestamista contiene, 
en parte, la redacción anterior del art. 114 LH, pero tal redacción no se contradice con el 
régimen legal actual, pues contiene las dos precisiones esenciales: que los intereses de 
demora tienen un límite máximo legal y que no pueden ser capitalizados, salvo en el 
caso del art. 579 LEC.»
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de 24 de febrero de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21, 114 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículos 1, 2, 3, 7, 14, 25 
y 45 y las disposiciones finales primera, apartado “Dos”, y novena de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; artículo 1 de la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito; 83 del texto refundido de Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, 
de 16 de noviembre; la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; 
artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 3.2.b) y 28.3 de la Directiva 2014/17/UE 
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la 
Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C–243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C–
415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de 
diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de la Dirección General de los  e.e
Registros  y  del  Notariado  de  20  de  diciembre  de  2019;  y  las  Resoluciones  de  la  b
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011,  10ww
2e3n edroe,  e2n edreo ,m 1a6r zyo 2, 71  ddee  fejubnrieor,o 1,  2y0  1y1  2d8e  djeu lijou nyio 6 y  y1 81,3  2d6e y s 2e7p tideem jburleio  ddee  22001132,,  52  ddee 
fdeeb rjuelrioo,  d2e3  2d0e1 j8u lyio 1 y3  2y9 2 d7e d see pjutineimo by r5e,  d1e9  2y0 2104  dy e2 2d icdiee menberero d ye  1220 1d9e  ym 1a5rz yo  2d8e  d2e0 1e5n,e 1ro9 
de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo  concedido  por  «Nationale–Nederlanden  Vida  Compañía  de  Seguros  y 
Reaseguros, Sociedad Anónima Española» a una persona física y en garantía del mismo 
se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario finca. En dicha escritura 
se expresa que el prestatario «es empleado de la sociedad compareciente, de cuya 
entidad ha solicitado que le sea concedido un préstamo con garantía hipotecaria para 
financiar la reforma de la finca descrita (…) por cuanto la sociedad sigue una política de 
ayuda a la adquisición de viviendas para empleados siempre que se trate de la primera 
vivienda o de su vivienda habitual». Entre otros pactos, se fija un interés del 0,761 por 
ciento nominal anual, revisable cada año de modo que será el resultante de sumar al 
Euribor un margen de 1,10 porcentual. El interés de demora es el interés remuneratorio 
más dos puntos porcentuales y no podrá ser superior a tres veces el interés legal del 
dinero.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque: 1.º  Entiende que el hecho 
de que la entidad concedente del préstamo tenga como objeto la actividad del seguro no 
significa que se trate de un acto ocasional, pues del servicio de interconexión de los 
Registros de la Propiedad resulta que dicha entidad figura como titular de numerosos 
préstamos hipotecarios inscritos en variados Registros, de modo que, a su juicio, revela 
el ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos, concurriendo los 
elementos objetivos y subjetivos que determinan la aplicación de la Ley 2/2009 y sus 
normas  de  transparencia,  siendo  los  derechos  reconocidos  por  la  referida  ley 
irrenunciables para los consumidores  que contraten las actividades incluidas en su 
ámbito conforme al artículo 2 de la misma; y 2.º  La escritura recoge por error la 
redacción  derogada  del  antiguo  artículo  114  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  debe  ser 
sustituida por la vigente después de la reforma de dicho artículo por la Ley 5/2019, y así, 
tampoco es posible por su carácter imperativo y que no admite pacto en contrario, con 
independencia de que sea superior inferior, pactar un interés moratorio diferente al de 
tres puntos superiores al remuneratorio.
El recurrente sostiene que de la propia escritura resulta claramente probado que la 
entidad prestamista no actuaba en ejercicio profesional de la actividad de concesión de 
préstamos; que si la razón esencial de la exclusión del ámbito de aplicación de la 
ley 5/2019 de los préstamos concedidos a los empleados es que aun tratándose de 
entidades financieras, éstas no actúan en la concesión de los mismos en el ejercicio 
profesional de su actividad principal, sino en ejercicio de una actividad accesoria en 
beneficio de sus empleados, con mayor razón, cuando el objeto y actividad principal de 
la entidad prestamista no sea propiamente financiero, sino la actividad aseguradora, 
debe estimarse que tal entidad, cuando lleva a cabo la concesión de préstamos a sus 
empleados, no actúa –como señala el registrador– en el ejercicio profesional de la 
actividad de concesión de préstamos, sino en una actividad accesoria derivada de su 
política social, y así se hace constar en la propia escritura. Y, en cuanto al segundo 
defecto,  alega  que  el  artículo  114  de  la  Ley  Hipotecaria,  cuyo  texto  coincide 
sustancialmente con el artículo 25 de la Ley 5/2019, debe interpretarse como medida de 
protección del deudor que impida la renuncia a los derechos que la ley le reconoce, pero 
no parece aplicable si el régimen estipulado en el contrato es más favorable para él, 
como ocurre si se pacta un tipo de interés de demora inferior al legal. Además, afirma 
que la redacción de la escritura no se contradice con el régimen legal actual, pues 
contiene  las  dos  precisiones  esenciales  contenidas  en  el  artículo  114  de  la  Ley 
Hipotecaria: que los intereses de demora tienen un límite máximo legal y que no pueden  s
ser capitalizados, salvo en el caso del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. oe.
2.  Este Centro Directivo, respecto del artículo 2.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo,  10ww
rdeegbuela ednotrean ddee rlsoes  pcoorn tprarétossta dmeo csr écdointoc eindmidoosb ilpiaorri ou, nh ae mtepnliedaod oopr oar tsuunsid eamd pdlee aadnoasli zaa rt íqtuuloé 
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y la Instrucción también de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto establecer 
determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores 
o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real 
de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o 
conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por 
construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…)».
El artículo 2.4, en su letra a), dispone que la misma no será de aplicación, entre 
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, 
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un 
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, 
«los  contratos  de  crédito  concedidos  por  un  empleador  a  sus  empleados,  a  título 
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se 
ofrezcan al público en general».
La interpretación de esta norma plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es 
conveniente tomar en consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la 
utilización práctica de este tipo de préstamos. Son frecuentes los préstamos concedidos 
por  las  entidades  financieras  a  sus  empleados  por  estar  previstos  en  el  convenio 
colectivo de la entidad, o bien en las directrices de política retributiva o social de la 
misma entidad. Más raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, 
de acuerdo con los términos de dichos convenios o directrices que, si bien los préstamos 
se  dan  en  unas  condiciones  de  tipo  de  interés  notablemente  mejores  que  las  del 
mercado, hay algunas de sus cláusulas que no cumplen con algunas de las limitaciones 
o exclusiones que con carácter imperativo establece la ley, por ejemplo, en materia de 
cláusulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados 
convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja 
de  hecho,  estableciéndose  además  unas  condiciones  distintas,  en  línea  con  las 
habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara 
de ser empleado.
La primera cuestión dudosa que se plantea es el concepto del «título accesorio» de 
la concesión de estos préstamos. La expresión es ambigua, y guarda relación con la de 
«título subsidiario» que se emplea, para excluir estos mismos préstamos de su ámbito de 
aplicación, por la Ley 16/2011, sobre créditos al consumo, y la Directiva UE 2008/48 que 
la motivó. La accesoriedad podría predicarse tanto respecto del prestamista como del  s
prestatario, o del propio préstamo, puesto que la norma no hace precisión alguna. oe.
Una  posible  interpretación  sería  que  la  excepción  no  se  puede  aplicar  a  los  w.
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tiene carácter accesorio, sino principal.
Tal forma de interpretar la referencia a la accesoriedad no parece sin embargo 
correcta,  ya  que,  aparte  dejar  prácticamente  sin  alcance  la  excepción  de  las  dos 
directivas sobre la materia (la 2008/48 y la 2014/17) y las dos leyes aprobadas para su 
trasposición (la 16/2011 y la 5/2019), tampoco resulta la más conforme con la finalidad 
de la ley. Por el contrario, se debe interpretar que cuando la norma exige que el 
préstamo sea concedido a título accesorio se refiere a que ese tipo de préstamos sea, 
para la entidad concedente del préstamo, accesorio respecto de su actividad principal, 
en el sentido de que si ésta consiste en la concesión de préstamos en condiciones 
adecuadas para mediante ellos obtener unos beneficios aceptables que cumplan con el 
ánimo de lucro que constituye la finalidad de las sociedades mercantiles, la concesión a 
los trabajadores de estos préstamos no tiene para la entidad esa finalidad lucrativa que 
le es propia, sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una política social de 
la empresa que se diseña a través del convenio, o la mejor implementación de la política 
de personal, concediendo a los empleados un incentivo adicional como es la obtención 
de estos préstamos en condiciones privilegiadas.
La accesoriedad puede igualmente predicarse del prestatario, en el sentido de que la 
obtención de este préstamo se debe concretamente a su condición de empleado de la 
entidad, que por serlo lo recibe en condiciones mejores de las que se ofrecen al público 
en general: se trata, por tanto, de un préstamo que se obtiene como un accesorio 
respecto de la relación jurídica laboral del trabajador con la empresa.
Y por último, la accesoriedad puede predicarse del préstamo en sí, en el sentido de 
que constituye una prestación o retribución para el trabajador, accesoria de la principal 
retribución que recibe, que es el salario acordado con el mismo.
A estos efectos, por tanto, lo decisivo para que la excepción legal resulte aplicable es 
que el contrato se conceda con esa finalidad atípica, de proporcionar al trabajador una 
retribución adicional, y que por tanto no se conecte de forma inmediata con la obtención 
por el banco de un beneficio o excedente mediante el préstamo y su ulterior devolución.
Por consiguiente, son las características objetivas del préstamo las que determinan 
la  aplicabilidad  de  esta  excepción.  Y  esas  características  se  desprenden  de  sus 
condiciones materiales. Así, el hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en 
aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la 
empresa, debe ser suficiente –aunque no necesario– para acreditar su condición de 
préstamo exceptuado.
Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del 
habitual empleado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder 
entender que ese préstamo «no se ofrece al público en general», puesto que si sus 
condiciones económicas, incluida en particular la TAE, son más favorables que las 
generales del mercado, y ambas partes así lo afirman y reconocen, y vinculan dicho 
reconocimiento a la condición de empleado del prestatario, con ello debe bastar.
3.  Hechas estas consideraciones previas, debe determinarse si en el presente caso 
el préstamo formalizado en la escritura calificada comporta por parte de la sociedad 
prestamista –como sostiene el registrador– el ejercicio profesional de la actividad de 
concesión de préstamos, con los elementos objetivos y subjetivos que determinan la 
aplicación de la Ley 2/2009.
Este criterio no puede ser confirmado, si se tiene en cuenta el ámbito de aplicación 
de la citada Ley 2/2009. Así, el artículo 1.1 de esta Ley, en su redacción originaria, 
establecía lo siguiente: «Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de 
los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas)  e.
que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a)  w.b
La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado,  10ww
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que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a)
La  concesión  de  préstamos  o  créditos  hipotecarios,  distintos  a  los  previstos  en  el 
artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, 
bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente 
de financiación. b) (…)».
Como ha quedado expuesto, el préstamo formalizado en la escritura calificada se 
concede a una persona física y se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, por lo que 
se trata del supuesto objetivo del artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, si bien ésta no se 
aplica por tratarse de un préstamo concedido por un empleador a su empleado, a título 
accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece 
al público en general.
Tampoco puede olvidarse que tanto la Ley 2/2009 como la Ley 5/2019 se aplica a 
préstamos concedidos «de manera profesional»; según el artículo 2.1, último párrafo, de 
la Ley 5/2019: «Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios 
se  desarrolla  con  carácter  profesional  cuando  el  prestamista,  sea  persona  física  o 
jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o 
profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora». Y 
debe ponerse en relación este requisito con uno de los presupuestos necesarios para 
que los préstamos concedidos por el empleador a empleados queden excluidos de la 
aplicación de la Ley 5/2019, cual es que sea concedido a título accesorio, lo que se 
refiere como ya se ha expuesto anteriormente a que ese tipo de préstamos sea, para el 
prestamista, accesorio respecto de su actividad principal, como ocurre en el presente 
caso con la sociedad de seguros, pues la concesión de préstamos a sus empleados no 
tiene por finalidad obtener mediante aquellos unos beneficios aceptables que cumplan 
con el ánimo de lucro que constituye la finalidad propia de las sociedades mercantiles, 
sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una política social de la empresa 
que  se  diseña  a  través  del  convenio,  o  la  mejor  implementación  de  la  política  de 
personal, concediendo a los empleados un incentivo adicional como es la obtención de 
estos préstamos en condiciones privilegiadas. Así, resulta claro que, de este tipo de 
préstamos a empleados, accesorios respecto de la actividad principal de la prestamista 
(aseguradora), no puede afirmarse que se realicen «con una finalidad exclusivamente 
inversora». Y, por otra parte, del ámbito de aplicación de la referida Ley 2/2009 resultan 
claramente  excluidos  los  préstamos  garantizados  con  hipoteca  que  recaiga  sobre 
inmueble residencial, como ocurre en el presente caso.
4.  Según el segundo de los defectos expresados en la calificación impugnada, 
considera el registrador que, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, no es 
posible por su carácter imperativo pactar un interés moratorio diferente al de tres puntos 
superior al remuneratorio, aunque sea inferior como ocurre en este caso.
Ciertamente,  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en  su 
interpretación del apartado 2 del artículo 25 de la Ley 5/2019 ha entendido que «frente al 
régimen  general  de  autonomía  de  la  voluntad  dentro  de  los  límites  legales  en  la 
contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma 
en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la 
transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, 
de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por 
consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal» (Resoluciones de 5 y 19 de 
diciembre de 2019 y 15 y 28 de enero de 2020).
Pero, al margen de dicha interpretación sobre la que ahora no debe decidirse, es 
también cierto que en el presente caso dicha norma no es aplicable, como ha quedado  e.
expuesto, y no puede obviarse que se trata de un préstamo concedido por un empleador  w.b
a su empleado (que es precisamente lo que tiene como consecuencia que no se aplique  10ww
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consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos».
El tipo de interés legal de demora en los préstamos hipotecarios a que se refiere el 
citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria en el caso concreto ahora analizado debe ser 
interpretado  atendiendo  a  la  interpretación  literal  y  teleológica  de  la 
Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista, 
pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor.
Carecería de sentido la finalidad de protección de la Directiva 93/13/CEE frente a 
cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el consumidor de reducir el tipo 
máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de 
demora alguno. No parece que la Directiva 2014/17/UE haya querido modificar el nivel 
de protección del consumidor establecido en la Directiva 93/13/CEE, por lo que el 
artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (modificado, como se ha expuesto, 
por disposición final primera, apartado «Dos» de la Ley 5/2019) en un supuesto como el 
presente excluido de la aplicación de dicha Ley 5/2019, y teniendo en cuenta que se 
trata de un norma relativa a la responsabilidad que por intereses de demora puede 
garantizar la hipoteca, debe interpretarse entendiendo que, al establecer un tipo legal de 
demora, se excluye la fijación del interés moratorio de la posibilidad de negociación de 
los particulares en perjuicio del consumidor.
Si se siguiera la interpretación literal del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que 
propugna el registrador en su nota de calificación resultaría que no cabría pactar en el 
presente caso particular de préstamo de empleador a empleado (préstamo excluido del 
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019) intereses de demora inferiores a los tres puntos 
por encima del interés remuneratorio. En definitiva, tal consumidor resultaría perjudicado 
por la referida reforma legislativa.
Es cierto que las normas de transposición de la Directiva pueden incrementar en el 
Derecho nacional el nivel de protección del consumidor, pero lo que no tiene sentido es 
acudir  a  una  interpretación  no  literal  de  la  Directiva  que  disminuya  ese  nivel  de 
protección.
Debe advertirse, además, que precisamente por tratarse de préstamo a empleado y 
en atención a esta cualidad se concede en condiciones mejores de las que se ofrecen al 
público en general, proporcionando al trabajador una retribución adicional, y entre esas 
condiciones más favorables se puede incluir, sin duda, un interés de demora inferior al 
fijado legalmente.
En consecuencia debe concluirse que, en un caso como el presente, el carácter 
imperativo del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y concretamente la 
prohibición de pacto en contrario en materia de intereses de demora están referidos a la 
forma de cálculo del interés de demora, a la prohibición de capitalización y al tipo 
máximo  fijado  por  la  ley,  tipo  que  –en  caso  de  préstamos  hipotecarios  con 
consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del 
consumidor.
Por último, debe acogerse favorablemente la alegación del recurrente cuando afirma 
que la redacción de la escritura no se contradice con el régimen legal actual, pues 
contiene  las  dos  precisiones  esenciales  contenidas  en  el  artículo  114  de  la  Ley 
Hipotecaria, respecto del límite máximo y respecto de su capitalización.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada. e.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.