BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91690
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12748 Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2 acerca de si es posible 
cancelar  una  hipoteca  por  el  procedimiento  del  artículo  141  de  la  Ley 
Hipotecaria, en garantía de las resultas del procedimiento criminal.
En el recurso interpuesto por don F. J. C. M. contra la nota de calificación suscrita por 
el registrador de la Propiedad de Estepona número 2, don José Agustín Peña Romero, 
acerca de si es posible cancelar una hipoteca por el procedimiento del artículo 141 de la 
Ley Hipotecaria, en garantía de las resultas del procedimiento criminal.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  24  de  febrero  de  2021  por  el  notario  de 
Estepona, don Jorge Moro Domingo, con el número 550 de protocolo, los cónyuges don 
C.  P.  A  y  doña  M.  T.  G.  R.  solicitaban  la  cancelación  de  la  hipoteca  constituida 
unilateralmente por dichas personas sobre la finca registral número 66.641 del Registro 
de la Propiedad de Estepona número 2, «en garantía de las resultas del procedimiento 
que bajo el número de sumario Diligencias Previas 1.030/2.007, se sigue en el Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Estepona, contra don M. R. C.», hipoteca que 
causó  la  inscripción  3.ª  de  «hipoteca  unilateral»,  a  cuyo  margen  no  constaba  la 
aceptación de la misma, a favor del citado Juzgado, de la referida finca registral.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Estepona número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Don José Agustín Peña Romero, Registrador de la Propiedad Número 
Dos del Distrito Hipotecario de Estepona, Provincia de Málaga, el procedimiento registral 
identificado con el número de entrada 1167, iniciado como consecuencia de presentación 
en  el  mismo  Registro,  de  los  documentos  que  se  dirán,  en  virtud  de  solicitud  de 
inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I.  El documento objeto de la presente calificación, autorizado por Don Jorge Moro 
Domingo - Notario de Estepona, el día 24/02/2021, con número 550/2021 de Protocolo, 
fue presentado en este Registro por C. M., F. J., el día 25/02/2021, asiento número 1426 
del Diario 71 e.
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han  w.b
sido objeto de calificación desfavorable: 748ww
duenli lap1tr.eo rcaPelmdoierm neiteel n tptíotou rql oluo esq  ucbeóa njopy rueeglc enesúd meD,o esnroe C  ds.deo  lPsicu.i tmAa  aylra iDo  coDañnialic gMeeln.aTcc.ii aóGsn.   PRdr.ee,  veuinan sag  a1hr.a0ipn3ot0íta/e2 cd.0ae0,  l7ac,so s nrees tssituuiglitduaaes    OE-A-2021-12able en https://
en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Estepona, contra Don M. R.
C., que causó la inscripción 3.ª de Hipoteca Unilateral no aceptada, a favor del citado 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Estepona, de la finca registral 
número 66.641. En dicha escritura se hace constar que los comparecientes en la misma, Don 
C.d P. A y su esposa Doña M. T. G. R., en su condición de parte hipotecante y titulares 
registrales presentaron con fecha 21 de Diciembre de 2.020 ante el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción Número Uno de Estepona, el requerimiento previsto en el artículo 141 
de  la  Ley  Hipotecaria  y  237  del  Reglamento  Hipotecario,  y  que  en  consecuencia,  de 
conformidad con los citados artículos, no constando la aceptación de la hipoteca constituida 
unilateralmente y habiendo transcurrido el plazo contemplado en dicho artículo solicitan la 
cancelación de la misma. En el título se protocoliza el citado escrito dirigido al Juzgado de 
Primera Instancia de Instrucción Número Uno de Estepona, en el que inserta un sello de 
entrada del “Juzgado Decano Servicio Común del Partido Judicial Estepona” de fecha 21 de 
diciembre de 2020.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho segundo anterior, debe 
tenerse en consideración:
1.  De conformidad con lo previsto en el artículo 141.1 de la Ley Hipotecaria, sin no 
constare  la  aceptación  después  de  transcurridos  dos  meses,  a  contar  desde  el 
requerimiento que a dicho efecto se haya realizado -a la persona a cuyo favor se 
estableció-, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad 
del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.
Según lo citado en el Hecho II.1 que precede, la Hipoteca objeto de la presente, 
quedó  inscrita  con  carácter  unilateral  a  favor  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e 
Instrucción  Número  Uno  de  Estepona,  siendo  por  tanto  este  Juzgado  el  “acreedor 
registral” y el que debe ser efectivamente requerido, para que a partir de la fecha de tal 
requerimiento, puede computar el plazo legalmente previsto para la cancelación que se 
pretende, sin que tal circunstancia resulte del escrito que se protocoliza, ya que el sello 
de recepción del mismo consta “Juzgado Decano Servicio Común del Partido Judicial 
Estepona”, sin que el Registrador que suscribe pueda presuponer que la recepción por 
parte de éste último, tenga los mismos efectos jurídicos que la recepción por parte del 
citado “acreedor” que consta en el Registro, esto es el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción Número Uno de Estepona.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado.  En  dicho  caso,  queda  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de 
presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la 
última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por 
aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de 
la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la 
misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente  e.
prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento  w.
anterior. 748ww
En su virtud,
Acuerdo:
Suspender,  la  inscripción  del  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  en 
relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente 
nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, 
durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días.
Contra la presente nota de calificación negativa cabe, potestativamente: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Agustín 
Peña Romero registrador/a de Registro Propiedad de Estepona 2 a día diez de marzo 
del dos mil veintiuno.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Málaga número 7, don Juan Antonio Cartagena Felipe, quien, con fecha 15 
de  abril  2021,  confirmó  la  calificación  del  registrador  sustituido  con  los  mismos 
fundamentos de Derecho.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don F. J. C. M. interpuso recurso el día 24 de 
abril de 2021 mediante escrito con los siguientes argumentos:
«Hechos:
Primero.  Se recurre la calificación del Registrador de la Propiedad Número Dos, de 
Estepona, procedimiento registral identificado con el número de entrada 1167, iniciado 
como consecuencia de la presentación en el Registro de la escritura de cancelación de 
hipoteca, constituida unilateralmente por los cónyuges D. C. P. A. y D.ª M. T. G. R., 
otorgada ante el Notario de Estepona D. Jorge Moro Domingo, el día 24 de febrero 
de 2021, con número 550/2021 de Protocolo, presentada en el Registro por el recurrente 
D. F. J. C. M. el día 25 de febrero de 2021, asiento número 1426 del Diario 71.
La escritura señalada fue objeto de calificación sustitutoria por el Registrador de la 
Propiedad del N.º 7 de Málaga, D. Juan Antonio Cartagena Felipe, quien, con fecha 15 
de abril de 2021, confirmó la calificación del Registrador sustituido, la cual me fue 
notificada el mismo día 15 de abril de 2021, por lo que queda expedita la vía para 
interponer el correspondiente recurso gubernativo contra la calificación del Registrador  e.
sustituido (…) w.b
Segundo.  El documento objeto de la calificación negativa lo constituye pues la  748ww
ceósncryituugreas  pDú.bCl.ic Pa.  Ade.  y cDan.ªc eMla. cTió. nG .d Re . heinp ogteacraan tícao ndset itluaisd ar esuunlitlaaste rdaelm laesn teD ilipgoern clioass 
Pdere Evisatse p1o.n0a3,0 /c2o0n0tr7a,  Dse. gMu.i dRa.s C a.n, tqeu ee l cJauuzsgóa ldao i ndsec rPiprcimióenr a3 .Iªn dseta lnac Hiai peo tIencsatr uUcnciilóante Nra.lº  n1o, 
aceptada,  a  favor  del  Juzgado  de  Instrucción  N.º  1,  de  Estepona,  de  la  finca 
registral 66.641.
En dicha escritura se hace constar que los cónyuges D. C. P. A. y D.ª M. T. G. R., en 
su  condición  de  hipotecantes  y  titulares  registrales,  presentaron  con  lecha  21  de 
Diciembre  de  2020  ante  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción  N.º  1,  de 
Estepona, el requerimiento previsto en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del 
Reglamento Hipotecario, y que, en consecuencia, y de conformidad con los citados 
artículos,  no  constando  la  aceptación  de  la  hipoteca  constituida  unilateralmente,  y 
habiendo transcurrido el plazo contemplado en dichos artículos, solicitan la cancelación 
de la misma. En la escritura se protocoliza el citado escrito dirigido al Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción N° I, de Estepona, en el que consta su presentación ante 
el Juzgado Decano del Servicio Común de Partido Judicial de Estepona con fecha 21 de 
diciembre de 2021.
Tercero.  En  el  párrafo  segundo  del  Fundamento  de  Derecho  segundo  de  la 
calificación recurrida, el Registrador fundamenta su calificación negativa, por considerar 
que la hipoteca unilateral cuya cancelación se solicita quedó inscrita a favor del Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción N.º 1, de Estepona, siendo este el acreedor y quien 
debe ser requerido, para que partir de la fecha de tal requerimiento, pueda computar el 
plazo de dos meses previsto para la cancelación, y que tal circunstancia no resulta del 
escrito de requerimiento presentado ante el Juzgado Decano del Servicio Común de 
Partido Judicial de Estepona con fecha 21 de Diciembre de 2021. ya que el Registrador 
que suscribe la calificación no puede presuponer que la recepción por parte del Juzgado 
Decano tenga los mismos efectos jurídicos que la recepción por parte del Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción N.º 1, de Estepona.
Cuarto.  Admitiendo esta parte los hechos recogidos en la calificación negativa, 
muestra, no obstante, su disconformidad con la misma y con su fundamento jurídico 
segundo, en el que el Sr. Registrador no cita ninguna norma como fundamento a su 
calificación  negativa,  limitándose  a  manifestar  que  no  puede  presuponer  que  la 
recepción por parte del Juzgado Decano, tenga los mismos efectos jurídicos que la 
recepción por parte del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 1, de Estepona.
Por  el  contrario,  esta  parte  considera  que  en  base  a  la  normativa  vigente  la 
presentación del requerimiento, y por tanto su recepción, ante el Juzgado Decano tiene 
los mismos efectos jurídicos que su presentación y recepción por el Juzgado de Primera 
Instancia N.º 1, de Estepona, según exponemos a continuación.
En  primer  lugar,  hemos  de  puntualizar  que  los  otorgantes  de  la  escritura  de 
cancelación de la hipoteca unilateral no solo no están obligados a comunicarse por 
medios telemáticos con el Juzgado, sino que en Andalucía a día de hoy es imposible que 
los  particulares  puedan  presentar  escritos  ante  los  órganos  judiciales  de  forma 
telemática, estando habilitado para ello tan solo los profesionales a través del sistema 
lexnet.
Los otorgantes de la escritura no son parte ni están por tanto representados por 
Procurador de los Tribunales en las Diligencias Previas 1030/2007 seguidas ante el 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 1, a cuyo favor se constituyó la hipoteca, 
por lo que se ven impedidos de comunicar con el mismo a través del sistema telemático 
Lexnet. Simplemente son los hipotecantes que aportaban su vivienda para garantizar la 
libertad del que era su yerno en ese momento. Por tanto, carecen de medios para 
presentar telemáticamente escritos y recibir notificaciones en el procedimiento judicial de 
Diligencias  Previas  1030/2007  seguidas  ante  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  s
Instrucción N.º 1, a cuyo favor se constituyó la hipoteca. oe.
La  única  forma  por  tanto  que  tienen  de  dirigir  escritos  al  Juzgado  de  Primera  w.
Instancia e Instrucción Número 1 de Estepona, es la que han usado, la presentación del  748ww
menis qmuoe  alonste p ealr tJicuuzlgaaredso  pDueecdaenno p drees Eesntteapr oensac,r istoiesn ddiori glaid oves nata cnuilalalq dueie re sótreg,a enlo ú jnuidcioc ilaulg daer 
Estepona.
En segundo lugar, el artículo 135.4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulador de la 
presentación de escritos a efectos del tiempo de los actos procesales, dispone: “Sin 
perjuicio de lo anterior, los escritos y documentos se presentarán en soporte papel 
cuando  los  interesados  no  estén  obligados  a  utilizar  los  medios  telemáticos  y  no 
hubieran  optado  por  ello,  cuando  no  sean  susceptibles  de  conversión  en  formato 
electrónico y en los demás supuestos previstos en las leyes. Estos documentos, así 
como  los  instrumentos  o  efectos  que  se  acompañen  quedarán  depositados  y 
custodiados en el archivo, de gestión o definitivo, de la oficina judicial, a disposición de 
las partes, asignándoseles un número de orden, y dejando constancia en el expediente 
judicial electrónico de su existencia”.
En caso de presentación de escritos y documentos en soporte papel, el funcionario 
designado para ello estampará en los escritos de iniciación del procedimiento y de 
cualesquiera otros cuya presentación esté sujeta a plazo perentorio el correspondiente 
sello en el que se luirá constar la oficina judicial ante la que se presenta y el día y hora 
de la presentación.
Es por ello, y dado que el destinatario era el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción N.º 1, de Estepona, que los otorgantes hubieron de dirigirse obligatoriamente 
mediante la presentación del requerimiento ante el Juzgado Decano del Servicio Común 
del Partido Judicial de Estepona con fecha 21 de diciembre de 2020, y transcurridos más 
de dos meses sin que constara la aceptación de la hipoteca por el acreedor se otorgó 
escritura solicitando su cancelación.
El Registrador dice que no puede presuponer que la recepción por parte del Juzgado 
Decano de Estepona tenga los mismos efectos jurídicos que la recepción por parte del 
Juzgado de Primera Instancia de Estepona. Una vez acreditado que la única forma de 
presentar  escritos  al  Juzgado  de  Primera  Instancia  de  Estepona  por  parte  de  un 
particular es su presentación ante el Juzgado Decano, si los efectos jurídicos no fuesen 
los mismos, sería tanto como indicar que se dejaría al libre arbitrio del acreedor, en este 
caso un órgano judicial, determinar el día a partir del cual empezaría a contar el plazo de 
los dos meses desde el requerimiento, ya que se estaría admitiendo que el Juzgado 
Decano de Estepona podría tardar el tiempo que quisiese en entregar el documento al 
Juzgado Número 1 de Estepona y el plazo no comenzaría a contar hasta ese momento.
Es evidente que el plazo para el Juzgado 1 de Estepona comienza en el mismo 
momento en que se presenta ante el Juzgado Decano, no pudiendo hacerse depender 
de la eficacia, o celeridad en la entrega entre Juzgado Decano y Juzgado de Primera 
Instancia, el ejercicio del derecho por parte de los justiciables.
Quinto.  Mencionar finalmente que, aun cuando sólo puede cancelarse la hipoteca 
unilateral a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura 
pública sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó, 
cuando  transcurran  dos  meses  desde  el  requerimiento  que  le  hayan  realizado  los 
deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar, lo cierto es que 
desde la constitución de la hipoteca han transcurrido casi doce años y medio, sin que 
durante  el  largo  tiempo  transcurrido  el  Juzgado  acreedor,  que  era  perfectamente 
conocedor de las consecuencias de la no aceptación, la haya formal izado.
Es  más,  el  requerimiento  efectuado  no  es  la  primera  comunicación  que  se  ha 
realizado  al  Juzgado,  ya  que  con  el  fin  de  poder  cancelar  la  hipoteca  unilateral 
constituida, con fecha 3 de Mayo de 2019 D. C. P. A. dirigió al Juzgado acreedor 
(Procedimiento Abreviado 7/2017; Diligencias Previas 1030/2007) un escrito, también 
mediante presentación al Juzgado Decano del Servicio Común del Partido Judicial de  s
Estepona, en el que solicitaba el alzamiento de la medida cautelar (de aseguramiento)  oe.
de la fianza impuesta a D. M. R. C. a cuyo fin se había constituido la hipoteca, sin que ni  w.
obtuviera  contestación  alguna  ni  el  Juzgado  aceptara  tampoco  en  aquel  entonces  748ww
formEaslm ceonntoec liad oh ieplo ltaemcae n(…ta)ble colapso que sufre la tramitación del procedimiento penal
edno cueml eqnutea lefuse,  yc oenns etitl uqiduae , lad ehsidpeo tqeucae,  sqeu ien ictiieanrae  ehno ye l 1a1ñ6o  t2o0m0o7s,  hparnin cciopnaolecsid oy  d6i4e6z   BOE-A-cable e
Jueces y seis Secretarios Judiciales, por lo que carecería de sentido que, presentado un 
escrito con plazo perentorio ante la oficina judicial competente, ese plazo estuviese 
supeditado a circunstancias tales como la insuficiencia de los recursos humanos o 
técnicos del Juzgado al que va dirigido, o que el Juez titular ascendiera a la categoría de 
Magistrado y ocupara otro la plaza vacante, etc.
Es por lo expuesto que, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
se  solicita:  Tenga  a  bien  admitir  este  recurso  junto  con  los  documentos  que  lo 
acompañan, y ordenar, si procediera, que el Sr. Registrador de la Propiedad Número Dos 
de  Estepona,  se  inscriba  la  escritura  de  cancelación  de  hipoteca  que  hemos 
acompañado,  por  haberse  cumplido  los  requisitos  necesarios  para  ello,  solicitando 
igualmente resolución expresa.»
V
La registradora de la Propiedad interina de Estepona número 2, doña Belén Santa 
Olalla Fernández-Figares emitió el preceptivo informe, con fecha 6 de mayo de 2021, 
manteniendo la nota de calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 138, 141, 144 y 145 de la Ley Hipotecaria; 154, 237 y 248 
del Reglamento Hipotecario; 28, 135, 149 a 168, 176 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 268 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 166 a 182, 529 
a 544 y 589 a 597 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal; 1257 y 1875 del Código Civil; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1968, 23 de marzo de 1988, 1 de 
junio de 1992 y 3 de julio de 1997; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987, 22 de marzo de 1988, 6 de 
noviembre de 1990, 4 de abril de 1991, 16 de septiembre de 1992, 22 de junio de 1995, 
22 de abril de 1996, 16 de mayo de 1998, 3 de junio de 2000, 16 de mayo de 2005, 23 
de octubre de 2008, 4 de marzo de 2010 y 28 de mayo de 2013, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de mayo de 2021.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
cancelación de garantía hipotecaria con requerimiento al acreedor en la que concurren 
las circunstancias siguientes:
– En el Registro de la Propiedad de Estepona número 2 consta inscrita una hipoteca 
en  garantía  «del  cumplimiento  de  las  condiciones  de  libertad  provisional  de  una 
determinada persona», sobre la finca registral número 66.641 de dicho Registro, en 
garantía  de  las  resultas  del  procedimiento  que  bajo  el  número  de  diligencias 
previas 1.030/2007 se sigue en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 
de Estepona.
– La citada hipoteca se constituyó con carácter unilateral en virtud de escritura 
autorizada el día 9 de diciembre del 2008 por el notario de Estepona, don Jorge Moro 
Domingo, con el número de protocolo 3.552; y consta inscrita en el indicado Registro de 
la Propiedad, en la inscripción 3.ª de la expresada finca registral 66.641, según resulta 
de la nota de calificación recurrida y del informe de la registradora interina, como una 
«hipoteca unilateral no aceptada» a favor del citado Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción  número  1  de  Estepona  en  garantía  de  las  resultas  de  expresado  es
procedimiento. o
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del acreedor hipotecario, habiendo transcurridos dos meses desde la citada presentación 
sin que tal aceptación haya tenido acceso al Registro de la Propiedad.
– Finalmente,  se  ha  presentado  una  escritura  autorizada  el  día  24  de  febrero 
de 2021 por el notario de Estepona, don Jorge Moro Domingo, con el número 550 su 
protocolo, en la que los hipotecantes solicitan la cancelación de la hipoteca citada que se 
ha constituido sobre la finca registral número 66.641, en aplicación del artículo 141 de la 
Ley Hipotecaria.
El registrador de la Propiedad señala como defecto que siendo el Juzgado de 
Primera Instancia número 1 de Estepona el «acreedor registral», es él quién debe ser 
efectivamente requerido para la aceptación de la hipoteca, para que a partir de la fecha 
de tal requerimiento, puede computar el plazo legalmente previsto para la cancelación 
que se pretende, sin que tal circunstancia resulte del escrito que se protocoliza en la 
escritura de cancelación de hipoteca, ya que el sello de recepción del mismo consta 
«Juzgado Decano Servicio Común del Partido Judicial Estepona», lo que considera que 
no tiene los mismos efectos jurídicos que la recepción por parte del citado «acreedor» 
que consta en el Registro, cuya fecha no consta, a su juicio, debidamente acreditada.
La  parte  recurrente  alega  en  síntesis  que,  en  base  a  la  normativa  vigente  la 
presentación del requerimiento, y por tanto su recepción, ante el Juzgado Decano tiene 
los mismos efectos jurídicos que su presentación y recepción por los Juzgados de 
Primera  Instancia  a  los  que  fuera  destinada,  y  que  el  plazo  para  estos  Juzgados 
comienza en el mismo momento en que se presenta el escrito ante el Juzgado Decano, 
no pudiendo hacerse depender de la eficacia, o celeridad en la entrega entre Juzgado 
Decano  y  Juzgado  de  Primera  Instancia,  el  ejercicio  del  derecho  por  parte  de  los 
justiciables. Además, los hipotecantes afectados, en cuanto particulares que no son 
parte en el procedimiento, no puedan presentar escritos ante los órganos judiciales de 
forma telemática, estando habilitado para ello tan solo los profesionales a través del 
sistema Lexnet, y que, en cuanto a la presentación física, la ventanilla del Juzgado 
Decano de Estepona es el único lugar en que los particulares pueden presentar escritos 
dirigidos a cualquier órgano judicial de Estepona de dicha localidad.
2.  La  singularidad  de  la  figura  jurídica  de  la  hipoteca  unilateral  ha  planteado 
doctrinalmente dudas en cuanto a su interpretación y aplicación práctica, incluido su 
acceso y cancelación registral.
Así,  este  Centro  Directivo  ha  tenido  oportunidad  en  distintas  ocasiones  (vid. 
Resoluciones citadas en los «Vistos») de pronunciarse sobre las diferentes posiciones 
jurídicas relativas a la naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral y la definición del 
derecho que accede al Registro, declarando que, considerada inicialmente como un 
supuesto  de  reserva  de  rango  registral,  la  doctrina  ha  evolucionado  hacia  su 
entendimiento como una figura que requiere para su válida constitución de la aceptación 
como «conditio iuris», y aún más allá se ha considerado que la constitución plena de la 
hipoteca se produce mediante la inscripción de la misma antes de su aceptación, sin 
perjuicio de los efectos de ésta que han de referirse a la adquisición del derecho. El 
Tribunal Supremo ha tendido a considerar la hipoteca unilateral como nacida en virtud de 
la inscripción de la escritura de constitución, mientras que este Centro Directivo se ha 
referido  a  la  teoría  de  la  constitución  unilateral  como  reserva  de  rango,  siendo  la 
aceptación del acreedor «conditio iuris» para el nacimiento del derecho real, y en algún 
otro supuesto ha definido la inscripción de la constitución como «hecho real» con efectos 
frente a terceros, si bien la aceptación determinará la plena eficacia del derecho de 
hipoteca. e.
Independientemente de la consideración de su naturaleza jurídica, lo cierto es que la  w.b
hipoteca unilateral una vez inscrita ha de entenderse existente sin perjuicio de los  748ww
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lado del constituyente en los términos que resultan del Registro.
Por ello la hipoteca tal y como está configurada e inscrita ha de entenderse que 
recoge ya todos los elementos requeridos para su constitución, sin perjuicio de los 
efectos que se deriven de la aceptación.
3.  En concreto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria dispone que la aceptación de 
las  hipotecas  constituidas  unilateralmente  se  hará  constar  en  el  Registro  por  nota 
marginal,  cuyos  efectos  se  retrotraerán  a  la  fecha  de  constitución  de  las  mismas, 
añadiendo  en  su  párrafo  segundo  que  «si  no  constare  la  aceptación  después  de 
transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya 
realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad 
del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó».
Por tanto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria establece como requisito esencial de 
eficacia de la hipoteca unilateral la aceptación del acreedor.
Así lo ha señalado también la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1997: 
«Se constituye válidamente por la voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del 
dueño de la finca hipotecada y para su eficacia como derecho real requiere la conditio 
iuris de la aceptación del acreedor en cuyo beneficio, que es la garantía de su derecho 
de crédito, se ha constituido», debiendo constar la aceptación por nota marginal en el 
Registro de la Propiedad.
Como ha observado acertadamente la doctrina, la ley no señala un plazo para 
formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses, desde el requerimiento, 
para que se pueda cancelar la hipoteca, pero sin fijar plazo alguno para realizar el 
requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación, cuando 
no se haya producido un previo requerimiento.
Lo que sí hace el precepto es limitar la posibilidad de cancelación a petición del 
dueño de la finca, aunque no conste la aceptación y por dilatado que sea el plazo desde 
su constitución, si no media el previo requerimiento.
Es en este último requisito en el que se centra la cuestión que se ha de dilucidar en 
el presente expediente.
El  artículo  237  del  Reglamento  Hipotecario,  completa  la  regulación  de  esta 
cancelación de las hipotecas unilaterales en relación a dos extremos concretos: en 
primer  lugar,  y  desde  el  punto  de  vista  formal,  aclaró  que  para  la  práctica  de  la 
cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente 
escritura pública de cancelación (no siendo suficiente su mera solicitud), y, en segundo 
lugar, añade en relación con el requerimiento del párrafo segundo del artículo 141 de la 
Ley Hipotecaria que el mismo «determinará expresamente que, transcurridos los dos 
meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el 
dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se 
constituyó».
4.  Por tanto, la operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no 
aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en el artículo 141, párrafo 
segundo, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la 
hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en 
escritura  pública,  sin  necesidad  de  consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  se 
constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral 
del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma ley), cuando transcurran dos 
meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la 
aceptación sin que ésta haya tenido lugar.
A este respecto, es doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 4 de  s
abril de 1991, 23 de octubre de 2008 y 4 de marzo de 2010) que, conforme a los  oe.
artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, no es bastante el  w.
conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se  748ww
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del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se 
constituyó.
Se trata, con esta cautela, de avisar al favorecido no sólo de la existencia de la 
formalización de la hipoteca sino también del carácter claudicante de esa situación 
registral.
5.  En el concreto supuesto de este expediente, se practicó el requerimiento al 
Juzgado  en  el  que  se  tramita  el  procedimiento  cuyas  resultas  se  encuentran 
garantizadas  con  la  hipoteca  unilateral,  a  través  de  los  «Servicios  comunes  de 
notificación  del  Juzgado  Decano  de  Estepona»,  para  que  acepte  la  hipoteca, 
apercibiendo de que si no constara la aceptación después de transcurridos dos meses a 
contar desde el requerimiento, se solicitará unilateralmente del registrador la cancelación 
de la referida hipoteca.
Se ha producido el transcurso de dos meses desde el indicado requerimiento sin 
constar la aceptación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, por lo que en la 
escritura de cancelación calificada se solicita expresamente la cancelación de la referida 
hipoteca.
En dicha escritura se recoge y acredita por diligencia la entrega de cédula de 
notificación  con  fijación  de  plazo  para  contestar;  por  lo  que  aparentemente  se  ha 
cumplido  la  advertencia  específica  y  todos  los  demás  requisitos  previstos  por  el 
artículo 141 de la Ley Hipotecaría y la doctrina de este Centro Directivo en los términos 
exigidos como garantía para el acreedor.
Ahora bien, como se analiza posteriormente, la determinación de la procedencia del 
requerimiento realizado y, en consecuencia, de si ha tenido lugar realmente el transcurso 
del indicado plazo de dos meses para poder cancelar la hipoteca de que se trata es el 
objeto del presente recurso.
6.  La cuestión relativa a la hipoteca unilateral del artículo 141 de la Ley Hipotecaria 
y su relación con la fianza que, en su caso, deba prestar el investigado o encausado, 
cuando no se hubiera acordado la prisión provisional.
A pesar de que el artículo 138 de la Ley Hipotecaria de 1861 establecía, en términos 
claros, que la hipoteca se podía constituir de forma bilateral o unilateral, el artículo 112 
del Reglamento de 1870 introdujo el efecto retroactivo de la aceptación por el acreedor 
hipotecario, siendo el precedente del actual artículo 141 de la Ley Hipotecaria introducido 
por la reforma hipotecaria de 1944-1946.
En su redacción original este tipo de hipotecas unilaterales estaba pensada, además 
de la testamentaria, en las hipotecas constituidas a favor del Estado, de corporaciones 
civiles o entidades colectivas (cfr. artículo 112 del Reglamento de 1870).
De este modo el significado y alcance de la libertad provisional en el ámbito de la Ley 
de Enjuiciamiento Criminal existente en 1870 (anterior a la promulgación de la Ley de 
Enjuiciamiento Criminal) o incluso el existente en el periodo legislativo de 1944-1946, de 
promulgación de la Ley Hipotecaria, es muy diferente al existente en la actualidad, y no 
cabe duda de que esta legislación específica, de orden público, cual es la Ley de 
Enjuiciamiento Criminal, debe determinar el alcance del contenido de la Legislación 
Hipotecaria, debiendo ser ésta la que deba adaptarse a aquella, en tanto no se violen 
principios hipotecarios básicos, en materia como la relativa a la fianza para la concesión 
de la libertad provisional.
En consecuencia, esta peculiar naturaleza de la obligación garantizada, la fianza 
para  la  concesión  de  la  libertad  condicional,  incide  de  manera  determinante  en  la 
configuración de este tipo de hipoteca y en la forma de su cancelación. s
El artículo 529 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal determina que «cuando no se  oe.
hubiere acordado la prisión provisional del investigado o encausado, el juez o tribunal  w.
decretará, con arreglo a lo previsto en el artículo 505, si el investigado o encausado ha  748ww
dtreib udnaar l od encor efitaanreza l ap faiaran zcao,n ftiijnauráa rl ae cna lliibdeardta yd  cparnotvidisaiodn dael.  lEa nq ueel  mhuisbmieore a dueto p, rsei setal rj.u Eezs toe 
apuetroso snea dnaosti fyic saerárá a rle icnuvrerisbtlieg addeo a oc ueenrcdaou csoand olo,  parl eMviisntios teenri oe lF aisrtcícaul lyo  a5 0l7a»s .demás partes  BOE-A-cable e
El artículo 533 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone que «es aplicable a las 
fianzas que se ofrezcan para obtener la libertad provisional de un procesado todo en 
cuanto a su naturaleza, manera de constituirse, de ser admitidas y calificadas y de 
sustituirse se determina en los artículos 591 y siguientes hasta el 596 inclusive del título 
IX de este libro».
Por su parte, el citado artículo 591 de la ley procesal señala que «la fianza podrá ser 
personal, pignoraticia o hipotecaria, o mediante caución que podrá constituirse en dinero 
efectivo,  mediante  aval  solidario  de  duración  indefinida  y  pagadero  a  primer 
requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por 
cualquier medio que, a juicio del Juez o Tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, 
en su caso, de la cantidad de que se trate»; añadiendo el artículo 595 que la fianza 
hipotecaria podrá otorgarse por escritura pública o «apud acta», librándose en este 
último caso el correspondiente mandamiento para su inscripción en el Registro de la 
Propiedad, y que, devuelto el mandamiento por el registrador, se unirá a la causa.
En el caso de la hipoteca «apud acta», es decir, la constituida en garantía de las 
resultas de un procedimiento determinado, y otorgada por el hipotecante directamente 
mediante comparecencia en el juzgado, es claro que no nos encontraríamos ante una 
hipoteca unilateral ya que la misma se debe entender aceptada por el juez al dictar el 
auto  de  aprobación  de  suficiencia  de  la  fianza  (artículos  594  y  596  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Criminal), y exteriorizada tal aprobación mediante la remisión del indicado 
mandamiento para su inscripción al Registro de la Propiedad.
Se plantea la cuestión relativa de si la misma hipoteca es constituida no «apud acta», 
sino en escritura pública, estamos ante una hipoteca unilateral, ya que el auto de 
aprobación de la suficiencia de la garantía se producirá igualmente, sin que esté previsto 
procesalmente trámite de comunicación registral alguno.
No obstante, en el presente expediente, se considera que por aplicación del principio 
de protección judicial de los asientos registrales del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, 
inscrita la hipoteca como «unilateral pendiente de aceptación», y no constando mención 
ni asiento alguno que refleje el repetido auto de aprobación de su suficiente, la hipoteca 
deberá ser tratada jurídicamente como de esa naturaleza unilateral.
7.  Ahora bien, aunque conste inscrita la hipoteca como unilateral, se ha de reiterar 
que  estamos  en  presencia  de  una  hipoteca  que  garantiza  la  fianza  exigida  por  el 
juzgador  para  no  declarar  la  prisión  provisional,  y  ello  determina  su  forma  de 
cancelación.
El artículo 539 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone que «los autos de 
prisión y libertad provisionales y de fianza serán reformables durante todo el curso de la 
causa. En su consecuencia, el investigado o encausado podrá ser preso y puesto en 
libertad cuantas veces sea procedente, y la fianza podrá ser modificada en lo que resulte 
necesario para asegurar las consecuencias del juicio. Para acordar la prisión o la libertad 
provisional con fianza de quien estuviere en libertad o agravar las condiciones de la 
libertad provisional ya acordada sustituyéndola por la de prisión o libertad provisional con 
fianza,  se  requerirá  solicitud  del  Ministerio  Fiscal  o  de  alguna  parte  acusadora, 
resolviéndose previa celebración de la comparecencia a que se refiere el artículo 505. 
No obstante, si a juicio del juez o tribunal concurrieren los presupuestos del artículo 503, 
procederá a dictar auto de reforma de la medida cautelar, o incluso de prisión, si el 
investigado o encausado se encontrase en libertad, pero debiendo convocar, para dentro 
de las 72 horas siguientes, a la indicada comparecencia. Siempre que el Juez o Tribunal 
entienda que procede la libertad o la modificación de la libertad provisional en términos  s
más favorables al sometido a la medida, podrá acordarla, en cualquier momento, de  oe.
oficio y sin someterse a la petición de parte». w.
Y el artículo 540 dice que «si el procesado no presenta o amplía la fianza en el  748ww
térmPinoor  úqlutiem soe,  elel  saertñícaulelo,  s5e4r1á,  rdeidsupcoindeo  qau per i«sisóen »c.ancelará la fianza: 1.º Cuando el fiador
3lo. ºp iCduiearned, op ressee ndticatnadreo  aa ulato v efirzm ael  pdreo cseosbardeos.e 2im.ºi eCnutoa nod os eénsttee nfcuiear efi rrmedeu caibdsoo alu tporriisaió on,.   BOE-A-cable e
cuando siendo condenatoria, se presentare el reo para cumplir la condena. 4.º Por 
muerte del procesado estando pendiente la causa».
En conclusión, debe considerarse que el papel que desempeña el juzgador en este 
tipo de hipotecas es trascendental, pues como dispone el artículo 9 de la Ley de 
Enjuiciamiento Criminal «los Jueces y Tribunales que tengan competencia para conocer 
de una causa determinada, la tendrán también para todas sus incidencias, para llevar a 
efecto las providencias de tramitación y para la ejecución de las sentencias, sin perjuicio 
de lo dispuesto en el artículo 801», por lo que en el presente caso, aun cuando la 
hipoteca conste inscrita como unilateral, su cancelación no podrá verificarse en los 
términos previstos en los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, 
sino adaptándose a las previsiones contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Criminal, por 
lo que será en juez o tribunal quien deberá, en su caso, ordenar de manera expresa su 
cancelación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.