BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 307 Lunes 23 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 103567
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14745 Resolución de 27 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir una escritura de 
opción de compra.
En el recurso interpuesto por don J.G.B., en representación de la sociedad «HC 
Barcino Investia, S.L.», contra la negativa de registrador de la propiedad de Barcelona 
número 7, don Rafael Arnaiz Ramos, a inscribir una escritura de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Barcelona don Sergi González Delgado 
el 5 de diciembre de 2019 (número de protocolo 3868), se constituyó a favor de la mercantil 
«HC Barcino Investia, S.L.», sobre una mitad indivisa de la finca registral 7.762, determinada 
opción de compra, previéndose, en el título calificado, la posible imputación al precio de la 
compraventa, no solo de la de la prima o precio de la opción, sino también «aquellas 
cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y 
deudas con respecto a la comunidad de propietarios en que esté ubicada la finca, además de 
los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el 
momento de formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, 
bien en cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la 
hipoteca o hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo los importes necesarios 
para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieran 
haber suscrito, o bien mediante su consignación notarial. Con respecto a las cantidades y/o 
desembolsos que la parte cedente/vendedora haya podido recibir desde la constitución del 
derecho de opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deberá 
aportar certificado original emitido por la vendedora en el cual deberán constar las cantidades 
recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma 
expresa  deberá  constar  que  la  cantidad  recibida  se  asigna  a  parte  del  precio  de  la 
compraventa de la finca objeto de transmisión».
Se contiene, también, previsiones para el caso de posible subrogación, o no, por el 
optante de deuda hipotecaria, o para el caso de retención del importe de la misma; y se 
añadía: «… la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá 
mediante  un  cálculo  aproximado  basado  en  la  información  de  que  pueda  disponer  el 
comprador  en  cada  momento,  quedando  el  comprador  obligado  a  asumir  las  posibles 
diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente/
vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá que la no aportación de los 
certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el pago del 
precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado el vendedor a 
reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este concepto…».
Presentado el título en el citado Registro, se calificó del siguiente modo: e.
«Nota de calificación total de documentos notariales. 745ww
ha pHreoccheodsid: oD ea  clao ncfoarlimficidaacdió cno dne lo l ae setasbclreitcuirdao  deen  efel cahratí ccuilnoc 1o8  ddee  dlaic Lieemy bHriep odtee cdaorisa , mseil 
diecinueve, autorizada por el Notario/a de Barcelona Sergi González Delgado, con el
número de protocolo 3868,de la que se presentó copia autorizada en este Registro por  Bc
vía telemática a las catorce horas y veintiuno minutos del día 5 de diciembre de 2019, 
con el asiento 147 del diario 85, habiéndose aportado copia papel el día 24 de enero 
de 2020.
Dicha calificación, que conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria 
se ha extendido a la legalidad de las formas extrínsecas, capacidad de los otorgantes, y 
validez de los actos dispositivos contenidos en el título calificado, es desfavorable a la 
práctica de las operaciones registrales interesadas, por los siguientes,
Fundamentos de derecho:
1.  Resultar del contenido del título que el derecho de opción de compra que se 
constituye a favor de la mercantil "HC Barcino Investia, S.L." sobre una mitad indivisa de 
la finca registral 7.762 lo es en garantía del cumplimiento de obligaciones asumidas 
frente a dicha mercantil por la parte concedente de la opción, lo que debe entenderse 
prohibido por los artículos 1859 y 1884 CC, que prohíben el pacto comisorio.
Así resulta, del hecho de que, en el título calificado, se prevé que pueda imputarse al 
precio de la compraventa las cantidades que recibe la parte vendedora/cedente desde la 
formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en 
cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o 
hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo los importes necesarios para 
satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieran 
haber suscrito o bien mediante su consignación notarial." En la cláusula tercera, se 
establece una extensa regulación de los efectos resultantes de la subrogación de la 
parte optante en las deudas hipotecarias de la parte concedente de la opción, y se prevé, 
incluso, que las cantidades a descontar del precio de venta pudieran exceder dicho 
precio, pudiendo resultar un saldo a favor de la optante, que podrá reclamar. Las 
RRDGRN de 1 de junio y 22 de abril de 2002 señalan, como obiter dicta, por constar la 
opción ya inscrita, que en caso de que al constituir el derecho de opción se pacte que el 
precio futuro de la compra podrá entenderse pagado mediante la compensación de 
créditos existentes a favor de la parte optante, como es el caso, "quizá pudiera estimarse 
que  el  derecho  de  opción  está  establecido  en  función  de  garantía,  vulnerando  la 
tradicional prohibición del pacto comisorio que sigue vigente en nuestro ordenamiento, 
tal como confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil."
A ello se ha de añadir, el hecho de que del precio señalado como correspondiente a 
la  transmisión  del  derecho  de  opción  de  compra,  esto  es,  38.500  euros,  la  parte 
concedente  de  la  opción  sólo  recibe  un  importe  de  18.000  euros,  siendo  el  resto 
entregado a diversas sociedades mercantiles, en concepto de, según expresa el título, 
"intermediación en la concesión de la opción", lo cual lleva a considerar que dicha 
intermediación  se  produce,  en  realidad,  respecto  de  una  operación  de  financiación 
concedida por la parte optante a la parte concedente de la opción. A tal conclusión 
coadyuva, igualmente, el hecho de que, según resulta de consulta realizada por el 
registrador  abajo  firmante  al  Registro  Mercantil  de  Barcelona,  el  Sr.  A.  H.  F.,  que 
comparece como representante de la sociedad adquirente del derecho de opción, es 
también administrador único de la mercantil Celeste Silver S.L., a quien se entrega, en 
concepto de intermediación para la concesión de la opción, un importe de 8.000 euros. 
Igualmente, el Sr. A. A. C., a quien la parte concedente de la opción otorga un poder, 
entre otras facultades, para "cancelar, pagar, amortizar, extinguir y/o subrogarse en 
cualquiera de las cargas que graven la finca objeto de esta escritura…", es administrador 
único de la mercantil 2000 Arketipo Gestión S.L., a quien se entrega, en concepto de  e
intermediación para la concesión de la opción, 6.600 euros. bo
La rigurosa calificación de la causa en los contratos por los que se constituyen  745ww
adle Rreecghiosstr ore daele tsa ldees  odpecreiócnh odse  ecno maqpurae lleoss  icmapsuoess, tdae p doirf ílcail  oidbelingtaifcicióanc idóen  ipmopr eedl irre egli satcracdeosro, 
efunn cqióune  dlae  cgoanrsatnittuíac iódne l dceu mlap loimpcieiónnto  ddee  cuonmap roab lhigaaycaió np opdeidcou nhiaarbiae,r  csoidnotr apvainciteanddao  elna 
prohibición de pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Y en el supuesto calificado concurren, como se ha expuesto, pactos que llevan a 
considerar que el derecho de opción ha sido constituido en función de garantía de una 
operación de refinanciación de la parte concedente de la opción que resulta integrada 
por la llamada prima de la opción y por ciertas cantidades que se prevé sean entregadas 
por la optante a la concedente en el futuro, entre la fecha de formalización de la opción y 
la de su ejercicio, bien en cheques o transferencia, bien mediante subrogación en la 
deuda garantizada con la hipoteca o hipotecas que graven la finca. Artículo 6.3 CC. y 1.2 
y 18 LH y Resolución, entre otras, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 30 de septiembre de 1998.
2.  La posibilidad, prevista en el artículo 568.12.2 del CCCat, relativa al pacto de 
ejercicio unilateral de la opción por la parte optante, no puede llevar a considerar posible 
que, sin comparecencia de la parte concedente de la opción, pueda aquella determinar 
las cantidades a deducir del precio a entregar y, con ello, el importe a pagar en concepto 
de precio de la compraventa, mediante un ''cálculo aproximado basado en la información 
de que pueda disponer el comprador en cada momento'' según se prevé en la cláusula 
tercera para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar 
certificados de saldo pendiente. Y ello, en la medida en que la admisión de dicha 
cláusula supondría dejar la determinación de las obligaciones resultantes del contrato y, 
con ello, su cumplimiento, al arbitrio de una de las partes, lo cual resulta contrario al 
artículo 1256 CC.
3.  No resultan inscribibles las letras e), f) y g) de la cláusula SEGUNDA, en cuanto 
se trata de compromisos obligacionales carentes de trascendencia real. Artículos 1,2,9 
y 27 LH.
Siendo el defecto señalado con el número 1 insubsanable, en cuanto resulta de la 
contravención de una prohibición legal, no se procede a extender la anotación preventiva 
de suspensión por defecto subsanable que se interesa en el título.
De  conformidad  con  lo  expuesto,  el  Registrador  abajo  firmante,  acuerda  la 
denegación de las operaciones registrales interesadas.
La notificación de la presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de 
vigencia del asiento de presentación (…)
Contra la presente calificación cabe: (…) [Sigue pie de recursos]
Barcelona, 4-2-2020.
Firmado: Rafael Arnaiz Ramos. Registrador titular.»
II
Posteriormente  a  dicha  calificación,  se  aportó  de  nuevo  al  Registro  el  título 
originalmente calificado, en unión de acta de manifestaciones, autorizada por el antes 
citado notario de Barcelona el dos de abril de dos mil veinte, número 1038 de protocolo, 
en la que concedente y optante hacen constar lo siguiente: «Que, al contrario de lo 
considerado por el Sr. Registrador, la operación de opción de compra y poder autorizada 
entre los comparecientes, otorgada en virtud de escritura autorizada ante el Notario de 
Barcelona,  don  Sergi  González  Delgado,  el  día  5  de  diciembre  de  2.019,  bajo  el 
número 3.868 de protocolo, no se establece en función de garantía, y por tanto, no 
constituye la vulneración del principio de prohibición del pacto comisorio al que se 
refieren los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil». e.
La nueva calificación, fechada el 7 de mayo de 2020, es del siguiente tenor: w.b
Hipo«t(e…ca) riDa icshea h ac aelixfitceancdióidno,  aq ulae  lecgoanlfiodramde d ea  llaos  pforermviastso  eexntr ínesl eacratísc,u cloa p1a8c iddaed  ldae  Lloesy 
doetosrfgaavnotreasb,l ey a  vlaa lpidreázc tidcae  dloes l aas cotopse radcisiopnoessit irveogsi sctroanletesn inidtoesre seand aesl , tpítourl olo sc asliigfiuciaednote, se,s
Fundamentos de derecho:
Se reiteran los defectos expresados en la nota de calificación de fecha 4 de febrero 
de 2020, toda vez que:
– Respecto del defecto señalado con el número 2 de la nota citada no se realiza 
subsanación alguna.
– Respecto del defecto señalado con el número 1, no cabe admitir que la simple 
manifestación de las partes en relación con la calificación de la naturaleza y finalidad del 
negocio jurídico pueda modificar la que de forma objetiva resulta, a juicio de este 
Registrador, del contenido de los pactos formalizados en la escritura pública. Art. 18 LH 
y 6.3 y 4 CC.
De  conformidad  con  lo  expuesto,  el  Registrador  abajo  firmante,  acuerda  la 
suspensión  de  las  operaciones  regístrales  interesadas,  no  tomándose  anotación 
preventiva de la suspensión acordada por no haber sido solicitada.
La notificación de la presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de 
vigencia del asiento de presentación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Se 
hace constar que los plazos de vigencia del asiento de presentación, de solicitud de 
calificación sustitutiva y de interposición de recursos contra calificación se hallan en 
suspenso desde el día dieciséis de marzo de dos mil veinte, de conformidad con el Real 
Decreto 463/2020 de 14 de marzo y Resolución de la DGSJFP de 15 de marzo de 2020. 
hasta la finalización del estado de alarma o sus prórrogas en su caso.
Contra la presente calificación cabe (…).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, la misma fue emitida por don Antonio José Muñoz 
Navarro,  registrador  de  la  propiedad  de  Sabadell  número  3,  quien,  el  23  de  junio 
de 2020, confirmó la precedente calificación del registrador sustituido, manteniéndola en 
todos sus términos y fundamentos.
IV
Don J.G.B., en representación de la sociedad «HC Barcino Investia, S.L.», mediante 
escrito con entrada en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 7 el 27 de julio 
de 2020, interpuso recurso contra la calificación del registrador sustituido, en el que 
expresa las alegaciones siguientes:
«Primera.  Del pacto comisorio.
Se alega por ambos registradores que el título que se pretende inscribir contiene un 
"pacto  comisorio"  prohibido  en  el  ordenamiento  español  expresamente  por  el 
artículo 1859 en relación con el artículo 1884 del Código Civil Español.
Ningún argumento, dato, elemento objetivo, hecho concreto dan los Registradores 
calificantes, para determinar que la escritura de opción de compra, es en realidad un 
contrato simulado de "préstamo".
Recordemos que el pacto comisorio por su propia definición, Se trata de un pacto 
que,  a  priori,  permitiría  la  apropiación  del  bien  dado  en  garantía,  sin  embargo,  el  s
art. 1.859 CC es claro cuando establece que «el acreedor no puede apropiarse de las  oe.
cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas». w.
ahcargeaEe sdstouery ,p aru elnacae c povtoes azc  odvnaetdrieiafnic eea ndla o g tarearlad niicnticíoaun,m ablp ipelirnmo ihdeiinbreticoci tóadnme dle endl teepu admcoteor d chiaoipnmoteitse oscruaio ria oap lr oiom pppiaiegcdnióiorn rqa, utbiecie ioen,l    2020-14745n https://ww
indirectamente mediante su disposición.
No existe en el título que se presenta a inscribir ningún pacto que "intuya" que se 
trata de un contrato de préstamo y que la posibilidad del ejercicio de la opción de 
compra, tenga la consideración de "pacto comisorio".
Valdría para "desmontar" la teoría absolutamente subjetiva de los registradores el 
contenido  del  apartado  c)  de  la  Cláusula  Segunda  de  la  referida  escritura.  «c).  - 
Transcurrido el plazo por el que la cedente concede tal derecho de opción, dicho derecho 
quedara  automáticamente  extinguido  sin  que  proceda  en  favor  de  la  parte  optante 
devolución de la cantidad entregada en concepto de precio o prima de opción.»
Si realmente la operación de opción de compra contemplada en la escritura cuya 
inscripción se deniega, estuviera motivada en un contrato de "préstamo", por pacto 
comisorio, dicha cláusula no existiría, es decir, se determinaría que la cedente de la 
opción, podría eliminar dicho derecho y recuperar la plenitud del dominio, reintegrando la 
cantidad recibida como prima de la opción.
Que prestamista somete un préstamo a la temporalidad, es decir transcurrido un 
plazo determinado, sin que el supuesto deudor pague, el préstamo queda sin efecto y no 
se ha de reintegrar cantidad alguna.
Pero  es  más,  presuntuosamente  –sic–  los  Registradores  aplican  una  supuesta 
prohibición "pacto Comisorio", cuando no solo no se dan ninguna de las circunstancias 
para entender la existencia de un contrato simulado, sino que todos los elementos 
objetivos, tanto de las partes como del propio título determinan la realidad y permanencia 
de la opción de compra.
La actividad de HC Barcino Investia, S.L. es la de promoción inmobiliaria, y no 
financiación, es decir la operación de opción de compra entra dentro de su propia 
actividad.
Los argumentos referidos de las personas intervinientes carecen de realidad, puesto 
que sus circunstancias son interpretadas a "beneficio" de la teoría del pacto comisorio.
Que pacto, acuerdo o disposición del título que se presenta a inscribir, contiene algún 
derecho a favor del cedente de la opción para que este, pueda recuperar la totalidad del 
derecho sobre la mitad indivisa de la finca, abonado alguna cantidad? –sic–, la prueba 
de la inexistencia de pacto comisorio radica en la voluntad de las partes en cuanto a la 
formación de la opción de compra, fijando las características de las misma y sin que por 
la voluntad de la cedente pueda recuperar su derecho, es decir, la opción de compra no 
es una garantía del cumplimiento de ninguna obligación, sino un derecho.
Aunque posteriormente se argumentará sobre ello, carece de sentido que en la 
enumeración de las facultades concedidas a favor de Don A. A. C. se haga constar la 
facultad de cancelar cargas hipotecarias, recordamos que no existe carga hipotecaria 
alguna, puesto que la hipoteca está cancelada pendiente de inscripción en el Registro.
Segunda.  El documento cuya inscripción se solicita no contiene ni por referencia, ni 
por descripción ninguno de los supuestos hechos que motivarían la interpretación que 
sobre dicha operación como un "negocio simulado de préstamo", en cuyo encaje se 
habría regulado el supuesto pacto comisorio alegado.
Por  parte  de  los  Registradores  despachan  la  calificación  desfavorable  con  la 
expresión de que dicho documento contiene un "pacto comisorio" y como el mismo está 
prohibido la inscripción del título no es posible.
Es paradigmático que ningún argumento concreto, referencia a cláusulas, hechos 
pactos contenidos en el título, lleven a pensar o determinar que el mismo "opción de 
compra" sea en realidad un contrato simulado.
Los Registradores que califican carecen de la presunción de certeza, y su opinión ha  e.
de ajustarse a la Ley y en su caso, a la aplicación de la misma, pero no pueden  w.b
determinar una calificación de un título por su "mera sospecha". 745ww
negoEcsitoa  jupraídrtiec oe dne  coopnctrióan d dee  lcao cmaplirfaic,a yc ipóond deur aclo ndtee nloidso  Reeng lias terasdcorirtuersa,  csuoysatie innesc rqipucei óenl 
sleey esso ldiceit aa,p elisc aucnió nne, gpoocr iolo  pqeurefe nctoa mexeisnttee  ivmáplieddoi,m ceonntcor eatlog uyn aoj upsatarad od ean leogsa tré srmu iinnossc rdipec ilóans 
por este motivo. Esta parte no puede "defenderse" o alegar contra unos argumentos, que 
no conoce o no le han sido opuestos.
Tercera.  Si  ya  resulta  de  todo  punto  asombroso,  por  utilizar  un  calificativo 
congruente con la "opinión" de los registradores sobre el negocio jurídico contenido en el 
título, más asombroso resulta el segundo de los argumentos utilizados para denegar la 
inscripción de la escritura.
El  término  literal  alegado  es  el  siguiente:  »2. La  posibilidad  prevista  en  el 
artículo 568.12.2 del CCC AT relativa al ejercicio unilateral de la opción por la parte 
optante,  no  puede  llevar  a  considera  posible  que,  sin  comparecencia  de  la  parte 
concedente de la opción, pueda aquella determinar las cantidades a deducir del precio a 
entregar y, con ello, el importe a pagar en concepto de precio de la compraventa, 
mediante un "cálculo aproximado basado en la información de la que pueda disponer el 
comprador en cada momento "según se prevé en la cláusula tercera, para el caso de que 
dicho comprador manifieste un imposibilidad de aportar certificados de todo el saldo 
pendiente.
Y ello supondría que la admisión de dicha cláusula supondría dejar la determinación 
de las obligaciones resultantes del contrato, y con ello, su cumplimiento, al arbitrio de 
una de una de las partes, lo cual resulta contrario al artículo 1256 CC.
Esta parte tiene la sensación de estar recurriendo una decisión que no se basa en el 
título cuya inscripción se pretende, eso, o los Registradores están buscando argumentos 
para denegar la inscripción.
La literalidad de la cláusula tercera, a que hace referencia es muy extensa y contiene 
muchas disposiciones, como la retención de las cantidades necesarias para hacer frente 
al pago de las cuotas de la comunidad, o recibos del Impuesto de bienes inmuebles, 
etc.... Sobre dichos aspectos, en los cuales se requiere el certificado de la deuda para 
deducir dicho importe del precio de la compraventa, los Srs. Registradores calificantes 
no  han  encontrado  impedimento  alguno,  y  precisamente  alegan  un  impedimento 
contenido en un apartado de dicha cláusula tercera, que se refiere como:
"Para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o 
hipotecas que graven la finca la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo 
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que 
pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a 
asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo 
reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor."
Y si algo queda claro del instrumento público mediante las declaraciones de la propia 
cedente de la opción es que:
"Y, a tales efectos, las partes otorgantes expresamente manifiestan lo siguiente: Que 
el  préstamo  en  cuya  garantía  fue  constituida  la  hipoteca,  antes  mencionada,  se 
encuentra extinguido civilmente por pago del principal de la deuda y demás accesorias; 
hallándose  pendiente,  tan  solo,  de  ser  cancelada  registralmente  mediante  la 
correspondiente  escritura  de  carta  de  pago  y  cancelación  de  hipoteca;  la  parte 
vendedora se obliga a de forma inmediata requerir del acreedor el otorgamiento de dicha 
escritura, y a satisfacer todos los gastos e impuestos que se originen y devenguen como 
consecuencia de dicho otorgamiento hasta la cancelación registral de la garantía."
Es  decir,  dicha  obligación  nunca  sería  de  aplicación  dado  que  no  es  posible 
subrogarse en un préstamo hipotecario que está pagado y del cual únicamente queda  e.
pendiente la cancelación registral. w.
Resulta  paradójico  que  ninguno  de  los  Registradores  haya  detectado  esta  745ww
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la que expresamente se contiene esa estipulación, que según los Srs. Registradores 
implica dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato.
Es evidente que, si hubiera existido algún otro "ejemplo" impeditivo, hubiera sido 
incluido en la calificación puesto que esta parte es consciente que únicamente podría 
incluir, como defecto, el que han incluido, que no es de aplicación al título que se califica. 
Por lo expuesto, solicita a esa Dirección General de Registro y del Notariado, que previa 
la admisión del presente escrito, se tenga formalizado Recurso Gubernativo contra las 
Calificaciones desfavorables de la inscripción de la escritura de opción de compra y 
Poder referenciadas en el cuerpo del mismo, y se dicte Resolución expresa por la cual 
se proceda a Ordenar al Sr. Registrado de la Propiedad número 7 de los de Barcelona, y 
en su virtud: a) Se proceda a la inscripción del título presentado, por no incurrir el mismo 
en defecto alguno, dada la inexistencia del alegado "pacto comisorio", o del alegado 
incumplimiento del artículo 1256 CC.
b)  Si se estimara que el apartado correspondiente de la cláusula tercera referida a 
la expresión "Para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca 
o hipotecas que graven la finca la imposibilidad de aportar el/los certificado de saldo 
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que 
pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a 
asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo 
reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor». c)Se proceda a la inscripción 
parcial  de  la  escritura  presentada,  conteniendo  la  totalidad  del  resto  de  pactos 
contenidos en la escritura. d) Al amparo de lo dispuesto en el artículo 42.9 de la Ley 
Hipotecaria de 1946. e) El presente Recurso se presenta ante el Registrador de la 
Propiedad n.º 3 de Sabadell. En Sant Cugat a 22 de julio de 2020.»
V
Mediante escrito de 6 de agosto, el registrador de la propiedad sustituido emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe afirma que dio 
traslado del recurso al notario autorizante, sin que éste formulara alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1449, 1256, 1273, 1690. 1859 y 1884 del Código 
Civil; 1, 9, 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 621-5.2 del Código Civil de 
Cataluña;  14.1  y  55  del  Convenio  de  las  Naciones  Unidas  sobre  Contratos  de 
Compraventa  Internacional  de  Mercaderías  de  11  de  abril  de  1980;  14  y  51  del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 
19 de mayo de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de 
abril y 7 de octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero 
y 26 de abril de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero 
de 2006, 2 de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de 
marzo de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio 
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de 
septiembre de 1992, 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo 
de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 19 de febrero de 2002, 20 de 
noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 20 
de septiembre y 21 de octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre  e.
de 2013, 14 de julio de 2016, 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020. w.b
favoa1r ).  deSM loaen d sihaoencctieehd oeassd rc er"liHetuvCraa nB tcaeursyc apin aocr aaIl nilfavic erasectsiiaóo,nl u Sce.iósL n."o  dbyej els trooeb cdrueer  suiomn alpo usmg snitiaagdcui ióeinnnd,t eivssies: ac odnes tliatu fyinóc aa   OE-A-2020-14able en https://
registral 7.762, determinada opción de compra, previéndose, en el título calificado, la
posible imputación al precio de la compraventa, no solo de la de la prima o precio de la 
opción, sino también de «aquellas cantidades que el comprador deba retener para 
cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de 
propietarios  en  que  esté  ubicada  la  finca,  además  de  los  importes  adeudados  en 
concepto  de  Impuestos  y  contribuciones  pendientes  de  pago  en  el  momento  de 
formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, bien en 
cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o 
hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo los importes necesarios para 
satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieran 
haber suscrito, o bien mediante su consignación notarial. Con respecto a las cantidades 
y/o  desembolsos  que  la  parte  cedente/vendedora  haya  podido  recibir  desde  la 
constitución del derecho de opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte 
compradora  deberá  aportar  certificado  original  emitido  por  la  vendedora  en  el  cual 
deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los 
medios de pago, además y de forma expresa deberá constar que la cantidad recibida se 
asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisión».
Se contienen, también, previsiones para el caso de posible subrogación, o no, por el 
optante de deuda hipotecaria, o para el caso de retención del importe de la misma; y se 
añade lo siguiente: «(…) la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente 
se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda 
disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las 
posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la 
cedente/vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá que la no 
aportación de los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando 
completado  el  pago  del  precio  de  la  presente  opción  de  compra  y  quedando 
perfectamente  legitimado  el  vendedor  a  reclamar  al  comprador  cuantas  cantidades 
considere oportunas por este concepto (…)».
Tras una primera calificación, se presentó nuevamente dicha escritura en unión de un 
acta de manifestaciones en la que concedente y la optante hacen constar: «Que, al 
contrario de lo considerado por el Sr. Registrador, la operación de opción de compra y 
poder autorizada entre los comparecientes, otorgada en virtud de escritura autorizada 
ante el Notario de Barcelona, don Sergi González Delgado, el día 5 de diciembre 
de 2.019, bajo el número 3.868 de protocolo, no se establece en función de garantía, y 
por tanto, no constituye la vulneración del principio de prohibición del pacto comisorio al 
que se refieren los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil".
b)  En la calificación que ahora se recurre se deniega la inscripción con base en dos 
defectos:
Primero, resultar del contenido del título que el derecho de opción de compra que se 
constituye a favor de la sociedad "HC Barcino Investia, S.L." sobre una mitad indivisa de 
la finca registral 7.762 lo es en garantía del cumplimiento de obligaciones asumidas 
frente a dicha sociedad por la parte concedente de la opción, lo que debe entenderse 
prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, que prohíben el pacto comisorio. 
Se añade que no cabe admitir que la simple manifestación de las partes en relación con 
la calificación de la naturaleza y finalidad del negocio jurídico pueda modificar la que de 
forma objetiva resulta –a juicio del registrador– del contenido de los pactos formalizados 
en la escritura pública (Arts. 18 de la Ley Hipotecaria y 6.3 y 4 del Código Civil).
Segundo, «La posibilidad, prevista en el artículo 568.12.2 del CCCat, relativa al pacto 
de ejercicio unilateral de la opción por la parte optante, no puede llevar a considerar  e.
posible que, sin comparecencia de la parte concedente de la opción, pueda aquella  w.b
determinar las cantidades a deducir del precio a entregar y, con ello, el importe a pagar  745ww
einnfo cromnacceiópnto  ddee  qpureec piou eddea la d cisopmopnrearv eeln ctao,m mperaddiaonr tee nu nc a''dcaá lcmuolom aepnrtoox''i mseagdúon b saes apdreov eén e lan 
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cláusula supondría dejar la determinación de las obligaciones resultantes del contrato y,
con ello, su cumplimiento, al arbitrio de una de las partes, lo cual resulta contrario al 
artículo 1256 CC».
c)  El recurrente alega:
Respeto del primer defecto, que no existe en el título calificado ningún pacto que 
"intuya" que se trata de un contrato de préstamo y que la posibilidad del ejercicio de la 
opción de compra tenga la consideración de "pacto comisorio". Valdría para "desmontar" 
la teoría absolutamente subjetiva del registrador el contenido del apartado c) de la 
Cláusula Segunda de la referida escritura, según la cual «c). - Transcurrido el plazo por 
el  que  la  cedente  concede  tal  derecho  de  opción,  dicho  derecho  quedara 
automáticamente extinguido sin que proceda en favor de la parte optante devolución de 
la cantidad entregada en concepto de precio o prima de opción». Añade el recurrente 
que  si,  realmente,  la  operación  de  opción  de  compra  contemplada  en  la  escritura 
estuviera motivada por un contrato de "préstamo", por pacto comisorio, dicha cláusula no 
existiría; es decir, se determinaría que la cedente de la opción podría eliminar dicho 
derecho y recuperar la plenitud del dominio, reintegrando la cantidad recibida como 
prima de la opción. Por el contrario, el negocio jurídico de opción de compra, y poder, 
contenido en dicha escritura es un negocio perfectamente válido, concreto y ajustado a 
los términos de las leyes.
Y, respecto del defecto segundo, afirma que la literalidad de la cláusula tercera, a que 
hace referencia el defecto, es muy extensa y contiene muchas disposiciones, como la 
retención de las cantidades necesarias para hacer frente al pago de las cuotas de la 
comunidad, o recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, etc.…. Que sobre dichos 
aspectos, en los cuales se requiere el certificado de la deuda para deducir dicho importe 
del precio de la compraventa, el registrador no ha encontrado impedimento alguno, y 
precisamente alega un impedimento contenido en un apartado de dicha cláusula tercera, 
que tiene en siguiente contenido: «Para el caso de subrogarse la optante en la deuda 
pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca la imposibilidad de aportar el/los 
certificado de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la 
información  de  que  pueda  disponer  el  comprador  en  cada  momento,  quedando  el 
comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran 
producirse, pudiendo reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor».
Asimismo indica el recurrente que queda claro en el instrumento público en cuestión 
que dicha obligación nunca sería de aplicación, dado que no es posible subrogarse en 
un préstamo hipotecario que está pagado y del cual únicamente queda pendiente la 
cancelación registral, pues tal y como consta en la citada escritura: «Y, a tales efectos, 
las partes otorgantes expresamente manifiestan lo siguiente: Que el préstamo en cuya 
garantía  fue  constituida  la  hipoteca,  antes  mencionada,  se  encuentra  extinguido 
civilmente por pago del principal de la deuda y demás accesorias; hallándose pendiente, 
tan solo, de ser cancelada registralmente mediante la correspondiente escritura de carta 
de pago y cancelación de hipoteca; la parte vendedora se obliga a de forma inmediata 
requerir del acreedor el otorgamiento de dicha escritura, y a satisfacer todos los gastos e 
impuestos que se originen y devenguen como consecuencia de dicho otorgamiento 
hasta la cancelación registral de la garantía».
Y, por último, solicita que, para el caso de confirmarse este defecto segundo, se 
procediera a la inscripción parcial de la escritura presentada, manteniendo la totalidad 
del resto de pactos contenidos en ella.
2.  En  relación  con  la  cuestión  a  que  se  refiere  el  primero  de  los  defectos  oe.
rdceeaexllpasifcrciecoioasnnacoaidócdoenas  ls ae( c cnefo rx.ln ais  latacer atna.l cipfii3lacic2a da6cec iói ódpnneo  i smdtleuaplr  uadLgseen rqyaeu dcehaH o,hi p eacolni tv peiclrc uecaesarseitaatni;ol táenns ai,rn des oci pu blrariese oijnnu  dzdegiessatbcarre  imD pciioernerña cidrcesaileól oa na p G clliacuea enncseoitróitaoanln   nddeoees     2020-14745n https://www.
la prohibición del pacto comisorio a tal derecho civil de Cataluña, ni de pronunciamientos
judiciales que han abordado la cuestión con planteamientos según los cuales, a la vista
de las circunstancias del caso y de las pruebas practicadas en el proceso, han concluido 
que no existe en tal derecho civil una prohibición general del pacto comisorio).
Hechas tales aclaraciones, cabe recordar que esta Dirección General ha puesto de 
relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 
de enero de 2020, así como otras citadas en los «Vistos» de la presente) que el Código 
Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en 
caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes 
dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil). En 
efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991 
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de 
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de 
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por 
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro 
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato 
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), 
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto 
del  Tribunal  Supremo  como  de  este  Centro  Directivo».  El  Tribunal  Supremo  –Sala 
Primera– ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero 
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que 
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del 
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de 
preceptos  imperativos  y  de  orden  público  por  afectar  a  la  satisfacción  forzosa  de 
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los 
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso 
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos 
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo 
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se 
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y 
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se 
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición 
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre 
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un 
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos. 
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las 
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su 
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real, 
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en 
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor 
y  que  éste  sufra  un  perjuicio  desproporcionado.  También  se  ha  fundamentado  la 
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al 
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al 
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea 
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso 
de ejercicio del «ius distrahendi», en que está prevista la suerte de los mismos».
No  obstante,  también  ha  reiterado  este  Centro  Directivo  (vid.,  por  todas,  la 
Resolución de 28 de enero de 2020), que toda calificación registral ha de formularse  s
atendiendo a los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del  oe.
Registro; y en el reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección  w.
General, pueden –más que analizar– enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las  745ww
pparertteesn deidna a oqbuleigllaocsi ócna sdoes  iemnp qeudeir  neol  aecxcisetsao c alal rRa eyg pisatrtoe ndtee  ctíotunlsotsa teanc iópno,s sibole csa psuap duee sutnoas 
efunn cloiósn q duee  lgaa rcaonntsíati tudceiló nc udmep llaim oiepnctioó nd dee  ucnoam opbralig haacyióan  ppoedciduon ihaaribae (rc soindtora pvaincietanddao  elna   BOE-A-cable e
prohibición de pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código 
Civil). Y esta declaración de principios, se quiera o no, goza de un claro refuerzo a la 
vista de lo que las partes –bajo su responsabilidad y bajo fe notarial– han manifestado en 
el acta aportada y calificada, y en la que paladinamente se asevera que la opción 
pactada  «no  se  establece  en  función  de  garantía  y,  por  tanto,  no  constituye  la 
vulneración  del  principio  de  prohibición  del  pacto  comisorio  al  que  se  refieren  los 
artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil».
Por ello, esa apreciación subjetiva que pone de manifiesto la calificación recurrida, 
resolviendo dejar sin valor ni efecto –y desvirtuando– lo que los propios intervinientes 
han aseverado ante notario (que solo por acuerdo de ambos o por una resolución judicial 
puede quedar invalidado) rebasa, claramente, tanto el alcance de la función calificadora 
como el marco en el que se desenvuelve este recurso (y obviamente la calificación que 
la  motiva),  adentrándose  en  lo  que  sin  duda  alguna  es  materia  propia  de  un 
procedimiento contradictorio, con práctica de pruebas y bajo la cobertura de la función 
jurisdiccional; que es la llamada a resolver eventuales conflictos entre partes, desvelar 
posibles  simulaciones  y  fraudes  de  ley  y  –en  suma–  a  juzgar  y  hacer  ejecutar  lo 
juzgado. 
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones 
de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, deben admitirse aquellos pactos o 
acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, 
evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, 
ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la 
mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio 
siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad 
contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; 
si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso 
concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis 
pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, 
del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al 
acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca 
un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el 
deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el 
Digesto.
Por tales razones el primer defecto invocado por el registrador en su calificación ha 
de ser necesariamente revocado.
3.  Sobre la cuestión planteada en el segundo defecto, el precio se fija en 100.000 
euros, pero al expresar cómo se paga se pacta que será satisfecho una vez deducidos 
determinados importes.
El  registrador  opone  que,  al  ejercitarse  unilateralmente  la  opción  y  poder  el 
comprador determinar las cantidades que se deducen del precio por satisfacer, queda la 
determinación de las «obligaciones resultantes del contrato y, con ello, su cumplimiento, 
al arbitrio de una de las partes, lo cual resulta contrario al artículo 1256 CC».
En tal pacto el señalamiento del precio no queda, en sí mismo, al arbitrio del 
comprador (algo que está prohibido por los artículos 1256 y 1447 –este «a contrario 
sensu»–  del  Código  Civil),  pues  la  facultad  que  se  atribuye  convencionalmente  al 
comprador se refiere propiamente a la cantidad que del precio ya fijado se paga en 
realidad, hechas las referidas deducciones.
Para resolver la concreta cuestión planteada, hay que comenzar afirmando que el  e.
artículo 1256 del Código Civil ciertamente ha planteado no pocas dudas interpretativas  w.b
que, precisamente, no han ayudado a aclarar su verdadero sentido. Así y en relación con  745ww
lloa  qvauleid teazl  pdreelc ceopntotr aletog ael np rsoehnítbideo e ess qtruicet os,e n roe mhaitna  faa lltaa dvoo luanuttaodre dse q uunea h daen  lcaosn pcaluritdeos  uqnuae 
modYif icsai cdióenl  cdaeml rpéog imdee nla l evgaalli ddeez  las en upliadsaad  ayl  edne g lean edreatle drme ilnaa ibnielifdicaadc idae c oanlgtruancotus adl.e los
elementos del contrato, tal cuestión, como ha puesto de relieve la más moderna doctrina,
lo que puede plantear son problemas de abuso o de parcialidad en su fijación, pese a 
estar firmemente vinculadas las partes por el contrato, aunque tales posibles abusos o 
parcialidad son materias perfectamente susceptibles de ser controladas –y limitadas– 
«ex post»; esto es, en fase ulterior al cumplimiento. Con todo, no hay que olvidar que la 
posible indeterminación debe de ser analizada con sumo cuidado, pues una cosa es que 
la determinación de un elemento objetivo del contrato –no definido– quede a la voluntad 
unilateral y arbitraria de una de las partes, y otra bien distinta es que esa previsión, en 
orden  a  una  concreción  ulterior  de  la  determinabilidad,  se  base  en  el  acuerdo  de 
aquellas.
Bien es cierto que en sede del Código Civil existe una cierta aversión hacia la 
indeterminación de lo que puedan considerarse como elementos objetivos del contrato, 
citándose en tal sentido el texto de artículos como el 1449, 1690, párrafo segundo, 1115 
(condición meramente protestativa) y por supuesto el 1256. Pero no lo es menos que el 
derecho comparado y las más recientes codificaciones se orientan en un sentido que ha 
sido calificado como «superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del 
precio» y del «tabú del arbitrio de parte»; de modo que, modernamente, la insistencia en 
la determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio, así 
como  la  aversión  a  su  determinación  unilateral  han  disminuido  muy  notablemente, 
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos.
Y esa tendencia no solo es una realidad a la vista del derecho comparado (cabe citar 
en ese sentido, por ejemplo, la reforma, del año 2017, de los artículos 1164 y 1165 del 
«Code» francés); o de Convenios internaciones (como sucede, por ejemplo, con los 
artículos  14.1  y  55  del  Convenio  de  las  Naciones  Unidas  sobre  Contratos  de 
Compraventa Internacional de Mercaderías de 11 de abril de 1980 y en vigor en España 
desde  el  1  de  agosto  de  1991),  que  consideran  admisible  que  el  precio  pueda 
determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes. Es que recientes 
codificaciones realizadas en nuestro ordenamiento jurídico, como ocurre por ejemplo el 
Libro VI del Código civil catalán, siguen estas modernas tendencias, de lo que es claro 
ejemplo el artículo 621-5.2 del Código Civil de Cataluña, a cuyo tenor: «Si el contrato 
establece que el precio sea determinado por una de las partes o por terceros, solo es 
posible oponerse a la determinación manifiestamente no razonable o hecha fuera del 
plazo pactado o adecuado dadas las circunstancias». Este Cuerpo legal es aplicable 
respecto de alguna de las cuestiones suscitadas en el recurso, pues no hay sumisión al 
derecho común y el inmueble radica en Cataluña (cfr. art.10.5 del Código Civil), y sin 
olvidar que en la misma nota de calificación se cita la legislación civil catalana.
Por lo que se refiere a la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es 
evidente una visión correctora de la rigurosa literalidad del precepto, habiendo afirmado, 
por ejemplo, la Sentencia de 15 de junio de 2016 lo siguiente: «… Ante la gravedad de 
las consecuencias que cabría extraer de una interpretación puramente literal de dicho 
artículo («La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de 
uno de los contratantes»), se ha sostenido autorizadamente, a la luz del comentario de 
García Goyena a su precedente, el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la 
codificación decimonónica, que se trataría de una generalización poco meditada, para 
los contratos, de la regla del artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación contraída bajo 
una condición puramente potestativa–, procedente de textos del Digesto referidos a las 
obligaciones nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo 
deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García 
Goyena, «quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles». «En cualquier caso,  s
con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un significado normativo distinto del  oe.
que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si «las obligaciones  w.
que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a  745ww
cteonnotrra dtoe  ploosr  smui ssmoloas v»o, lunnot apdu e(…de) »u.no de los contratantes desvincularse o desligarse del
deteErmn inlaa bSiliednatde n«csiae  cdoen s2id9e rdae  cummapyloid od eta n2t0o1 4si,  esl eo bajefirtom ase  qeunec ueel ntprrae sduepteuremsitnoa ddoe  elan   BOE-A-cable e
todos  sus  extremos,  como  si  su  concreción  se  produce  conforme  a  criterios  de 
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la 
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, n° 221/2013».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El art. 1256 CC es 
una consecuencia lógica del art. 1254 CC, que determina la existencia de contrato desde 
que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía privada y la 
seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la validez y 
eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la 
voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien 
que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta 
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una 
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de 
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 
diciembre 1998)».
4.  Por las consideraciones anteriores, tampoco se puede estimar justificado el 
segundo defecto expresado en la calificación recurrida, y más a la vista de la regulación 
sustantiva que disciplinaría la compraventa por celebrar, pues si el vigente Código Civil 
de  Cataluña,  en  línea  con  las  más  recientes  tendencias  del  derecho  comparado, 
contiene una más que flexible previsión sobre la determinabilidad del precio (el número 1 
del citado artículo 621-5 indica que «Si el contrato suscrito no determina el precio ni 
establece  los  medios  para  su  determinación,  se  entiende  que  el  precio  es  el 
generalmente cobrado en circunstancias comparables, en el momento de la conclusión 
del contrato y con relación a bienes de naturaleza similar»), en presente caso está ya 
determinado el precio, y solo se trataría de cuantificar una posible variable que afectaría 
a eventuales cantidades por deducir a la hora de satisfacerlo.
Por consiguiente, sería posible –y perfectamente ajustado en este caso a derecho– 
que el precio de la compraventa no estuviera determinado, y ello no vulneraría las 
prescripciones del derecho civil catalán (que prevé cómo determinarlo). Con mayor razón 
no ha de existir obstáculo en admitir una previsión como la cuestionada en la calificación 
recurrida, pues los posibles ajustes o compensaciones a que hubiera lugar, de no mediar 
acuerdo entre las partes, se sustanciarían en sede judicial y extramuros del Registro.
5.  Por último, y pese a que se impone la revocación de ambos defectos, no es en 
absoluto  carente  de  fundamento  la  solicitud  de  inscripción  parcial  que  realiza  el 
recurrente en su escrito, pues como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 14 de 
julio  de  2016  (citando  la  anterior  Resolución  de  18  de  abril  de  1994):  «(…)  «el 
Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si 
entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto 
pactado por las partes, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido y transformar 
(…) inscribiendo lo que las partes no estipularon en la escritura pública». Añade la 
Resolución de 13 de febrero de 2012 que debe recordarse, para los supuestos de 
inscripción parcial, que el principio de especialidad que impone la exacta determinación 
de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción parcial 
solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las partes». 
Pero precisamente en el caso de este recurso, a la vista del global contenido de la 
estipulación contractual de la que forma parte el apartado cuestionado, y de la disciplina 
que sobre el contrato de compraventa contiene la legislación catalana, esa inscripción  e
parcial  no  desnaturalizaría  en  modo  alguno  el  negocio  jurídico  concertado;  ni  la  bo
compraventa que, en su caso, llegara a formalizarse. 745ww
califEicna ccioónns iemcpuuegnncaiad,a e.sta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.