BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27786
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3738 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende 
iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
En el recurso interpuesto por don J. M. F. A., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Alicante número 3, doña M. Teresa Sáenz Sanz, por la 
que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don J. M. F. A. el día 30 de junio de 2020, con firma 
legitimada por el notario de San V. del Raspeig, don Luis Miguel González Valles, el día 3 
de julio, se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral y 
consiguiente rectificación de su descripción literaria en cuanto a la registral 77.885 del 
término de Alicante.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, 
es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
En la precedente instancia don J. M. F. A. como titular de la finca registral 77885, 
solicita se inicie el procedimiento que regula el Art. 199 de la Ley Hipotecaria para la 
inscripción de la base gráfica de la citada finca, para lo que acompaña informe de 
validación gráfica frente a parcelario catastral positivo, con CSV: (…), elaborado por el 
Ingeniero Técnico en Topografía don G. A. A. B., y Certificación Catastral descriptiva y 
gráfica de fecha veinticinco de junio de dos mil veinte.
La finca registral 77885, antes 9125/AL, del Archivo de Alicante, tenía una superficie 
inicial de 20.624 m2, después de practicarse dos segregaciones de 11.016 m2 y 4.804 m2, 
quedó  un  resto  de  4.804  m2,  superficie  actual  de  la  finca  inscrita,  sin  que  conste 
Referencia Catastral alguna.
Según  la  Certificación  Catastral  Descriptiva  y  Gráfica  obtenida  para  la  finca 
registral  77885,  Referencia  Catastral  03900A0130002I0000OO,  la  parcela  tiene  una 
superficie de 17.083 m2.
Ahora se pretende incorporar la representación gráfica georreferenciada de la 
finca al folio real, para lo cual acompañan el citado informe de validación gráfica frente 
a parcelario catastral positivo, del que resulta que la superficie de la parcela es  s
de 16.199 m2, modificando todos los linderos e incrementando la superficie de la finca  oe.
registral en 11.395 m2. w.
lsinedgerDereog sala dd oRe  velafaer irafeinsn ccfaiina, c Claasa  tmdaeast grlaan li tmuy dies mld ienalf, o enrmxoc ese esd oea  pvdraeel cidciaaa bcciióodnrar  eaqspupoeor tnasdede onp, crmeiato eednnidf icema, onydd ooa  la tohlgdauobnseo rl oslaes    2021-3738n https://ww
parcela propuesta con la finca registral 77885.
Como  señala  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en  varias 
Resoluciones, por ejemplo en la del 17 de octubre de 2019: "Como se ha señalado en 
las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, 
siguiendo esta doctrina consolidada: 'a) La registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registra) referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; h) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registra]  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registra! preexistente». Este método, por tanto, sólo 
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la 
finca,  por  lo  que  la  existencia  de  dudas  que  pudiera  albergar  el  registrador  de 
encontramos  en  cualquier  otro  caso  –inmatriculaciones  de  parcelas  colindantes  o 
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y 
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de 
cabida declarado'."
Por lo expuesto, existen dudas de que la finca descrita en el precedente documento 
con  la  Referencia  Catastral  indicada  y  el  Informe  de  Validación  aportado,  se 
correspondan con la finca registral 77885 del Archivo de Alicante, y que la magnitud de 
la rectificación de cabida y de todos sus linderos, y tras ser el resto después de varias 
segregaciones,  encubre  en  realidad  operaciones  de  modificación  de  entidades 
hipotecarias.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 9, 10, 18, 19 bis, 66, 201, 203 y concordantes, 322 y ss. de la Ley 
Hipotecaría de la Ley Hipotecaria y artículo 51 de su Reglamento.–artículo 437 del 
Reglamento Hipotecario; artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 de 4 de 
Julio sobre Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario.–Artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.–Resolución-Circular de 3 de Noviembre de 2015, de la Dirección General de 
los Registro y del Notariado.–Apartado Séptimo de la Resolución de 29 de Octubre 
de 2015, Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y 
de la Dirección General del Catastro.–Resolución de 7 de noviembre de 2.016 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado.–Resolución de 4 de diciembre 
de 2009 de la Dirección General de los Registros y del Notariado.–Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, 20 de diciembre de 2016, 
26 de junio de 2019, 1 7 de octubre de 2019, 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo 
de 2016.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación, (…)
Alicante, veintiuno de octubre del año dos mil veinte. oe.
La Registradora de la Propiedad. Fdo.: M. Teresa Sáenz Sanz.» w.
III
Don J. M. F. A., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 26 de noviembre de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día siguiente, 
en el que alega lo siguiente:
«Único.–Hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de 
la Ley Hipotecaria en fecha 1 de noviembre de 2015, se permitía el acceso al Registro de 
la Propiedad de fincas sin necesidad de que se inscribiese su representación gráfica 
georreferenciada, por lo que, la ubicación, localización y delimitación de las mismas se 
limitaban  a  una  descripción  meramente  literaria,  produciendo  en  muchos  casos 
imprecisiones a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica de 
aquellas fincas que fueron inmatriculadas con anterioridad a la entrada en vigor de la 
citada norma.
No obstante, la citada reforma reestructuró los procedimientos rectificativos de la 
cabida de las fincas registrales, introduciendo, entre otros, el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, artículo que forma parte del Título dedicado a la concordancia entre el 
Registro y la realidad jurídica, y el cual preceptúa que:
"…"
Este artículo, mediante la habilitación de un expediente específico cuyo objetivo 
radica  en  inscribir  la  representación  gráfica  de  las  fincas  registrales  y,  como 
consecuencia de tal inscripción, la rectificación de la descripción literaria de la finca 
registral, correspondiendo su tramitación a los Registradores de la Propiedad, es el 
medio para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, 
tanto si su descripción, superficie y linderos que constan en su descripción literaria 
fueran coincidentes en un inicio con la representación geográfica cuya inscripción se 
pretende, como si necesitan ser rectificados para acomodarse a ello, y ello incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del 10% de la superficie inscrita 
o cuando se trate de una alteración de linderos fijos, pues la redacción legal no introduce 
ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y, además, del propio trámite y 
sus garantías así se infiere.
Siendo en el propio Preámbulo de la citada norma en el que se establece que este 
procedimiento, posibilita al interesado, en este caso a mí, rectificar la representación 
catastral de mi finca cuando ésta no se corresponde con la de finca registral y siempre 
salvaguardando los intereses de los colindantes, desjudicializando tales procedimientos.
Por tanto, siendo dicho artículo la vía válida para la rectificación de cabida cualquiera 
que sea la diferencia entre la superficie inscrita y la gráfica y para la rectificación de 
linderos fijos, prevé algunas de las circunstancias que pueden impedir al Registrador de 
la Propiedad inscribir la identificación gráfica de la finca: cuando la identificación gráfica 
de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio 
público,  o  cuando  se  pretenden  encubrir  negocios  traslativos  o  modificaciones 
hipotecarias no documentadas; si bien dichas causas deben ser objetivas, tasadas y 
fundadas,  es  decir,  motivadas  y  razonadas  por  el  Registrador,  no  pudiendo  ser 
empleadas ni expresiones genéricas ni meras oposiciones o juicios subjetivos.
En nuestro caso, no nos encontramos ante la calificación final tras lo que se pueda 
actuar en el expediente previsto en el artículo 199, sino que la Sra. Registradora ha 
denegado el inicio del propio expediente ab initio, esgrimiendo que "de la Referencia 
Catastral y el informe de validación aportado, modificando todos los linderos de la.inca,  e.
la magnitud del exceso de cabida que se pretende, y al haberse segregado varias.incas  w.
de la misma, no se aprecia correspondencia en modo alguno la parcela propuesta con la  38ww
rfienaclaid aredg oispteraral c7io7n8e8s5 ,d elo m coudaifli claec ilólenv ad ea e nlati dcaodnejse thuirpao tdeec aqriuae". la solicitud "encubre en
Sin embargo, a juicio de esta parte, los motivos esgrimidos por la Sra. Registradora 
no  justifican  en  ningún  caso  su  negativa  a  tramitar  el  expediente  previsto  en  el 
artículo 199, tal y como se expone a continuación:
Alegación 1.ª: "Magnitud del exceso de cabida y modificación de todos los linderos 
de la finca".
Como se ha establecido en líneas superiores, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
puede ser empleado incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda 
del 10% de la superficie inscrita, pues, su redacción no introduce ninguna restricción 
cuantitativa ni cualitativa y, además, el mismo está dotado de amplios requisitos, trámites 
y  garantías  que  justifican  plenamente  que  su  ámbito  de  aplicación  se  refiera  a  la 
modificación de cualquier magnitud de cabida, siendo esta afirmación doctrina reiterada 
del Centro Directivo al que nos dirigimos, por tanto la magnitud del exceso de cabida 
alegada por la Sra. Registradora no puede ser en ningún caso acogida.
Respecto al argumento de que esta parte pretende la modificación de todos los 
linderos de la finca, no se entiende por cuanto que es justamente lo que se pretende. A 
tal efecto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución 
de 10 de abril de 2019 estableció que la diferencia de linderos no impedía la inscripción: 
"6.  Finalmente,  en  cuanto  a  la  falta  de  coincidencia  de  los  linderos  según  la 
representación gráfica y la descripción literaria contenida en la instancia y en el título de 
adquisición  que  se  acompaña,  ya  esta  Dirección  General  se  ha  pronunciado 
anteriormente sobre esta cuestión. Así, en las Resoluciones de 8 de junio de 2016 y 13 
de julio de 2017 se afirmó que ''no obstante la conveniencia de rectificar la descripción 
literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo 
prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2. b) del Texto 
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no 
impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. 
Artículos 203y 205 Ley Hipotecaria)".
Es evidente que los linderos que se hacen constar en la descripción literaria de la 
Finca que nos ocupa no son coincidentes con los que pretende esta parte inscribir, por 
cuanto que los mismos no habrían sido modificados con las sucesivas transmisiones de 
las fincas colindantes, motivo por cual se solicita la modificación de éstos a fin de 
adaptar la descripción de la finca con los lindes reales actualizados. A tal efecto, si 
observamos la descripción literaria registral, la Finca 77.885 linda al Oeste con las tierras 
de don J. T. y en la instancia presentada se solicita, respecto a la descripción de la finca, 
que se haga constar que la citada Finca linda al Oeste con, entre otra, la parcela 17 del 
polígono 13 con referencia 03900A0130001700000M, parcela propiedad hoy de don J. 
R. y don J. V., G. T., es decir, nietos de don J. T. Este extremo se convierte en prueba 
fehaciente de que la Finca registral 77.885 sí se corresponde con la parcela propuesta 
por esta parte y que, por tanto, es plenamente procedente mi solicitud.
Además, tampoco se produce invasión de colindante, siendo lo que se pretende la 
rectificación, pues es evidente que, si los mismos coincidieran no sería necesario acudir 
a  tal  procedimiento  en  cuanto  a  esta  modificación.  A  tal  efecto,  se  aporta  como 
documento n.º 3 adjunto al presente escrito Actas de Conformidad Descripción Gráfica y 
de Colindante suscritas por todos los colindantes de mi Finca, Canteras de Yesos Lillo, 
S.L., don J. R. y don J. V. G. T., don J. V. A. A., doña M. C. y doña M. B. G., en las cuales 
manifiestan ser sus fincas colindantes de la Finca de mi propiedad y, además, con la 
descripción y medición reflejada. e
Alegación 2.ª: "Haberse segregado varias fincas de la misma". w.
la inRsteasnpceiac top raels esingtuaidean tpeo mr motíiv doe esnfa evol rcauballe smee anmtep, aarlae glaa  Slar am. iRsmegai sqturaed loar aF ipnacraa  pcraolcifeicdaer 
dcael ifuicnaac isóeng rseugsapceiónns ivpare vpiao,r  scinu aenmtob anrgi ot,a nd icshioq umieorativ oe l nom ipsumeod e csoenrs tlaa  bdaesbeid apmarean tlea   BOE-A-cable e
justificado. La resolución de fecha 16 de julio de 2018 estableció que no bastan dudas 
"sic et simplciter" del registrador para denegar el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  por  proceder  de  segregación,  siendo  necesaria  la  notificación  a  los 
propietarios de fincas colindantes para ser éstos quienes confirmen o no tales extremos: 
"así, en manto a la circunstancia de proceder la finca de una operación de segregación, 
la Resolución de este Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó que "aun 
constando  ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización 
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad 
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, 
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en 
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen 
una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la  modificación 
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 de septiembre 
de 2017)".
Aunque, considerando la magnitud del exceso en el presente caso pudiera concluirse 
que concurre una nueva reordenación de terrenos, lo cierto es que no se plantea la 
calificación en estos términos y la motivación de la misma no puede estimarse suficiente 
toda vez que el motivo de denegación se limita a expresar que la finca procede por 
segregación de otra inscrita, junto con otras...".
En términos similares, Resolución de 26 de octubre de 2017, Resolución de 28 de 
noviembre de 2019 o Resolución de 8 de octubre de 2020.
Además, ni tan siquiera se manifiesta respecto al momento temporal en el que se 
produjo tal segregación, a qué fincas afectó o de qué manera.
Conclusión:  "la  solicitud  encubre  en  realidad  operaciones  de  modificación  de 
entidades hipotecaria".
Todos los anteriores motivos, llevan a la Sra. Registradora a afirmar que la instancia 
presentada  por  esta  parte  "encubre  en  realidad  operaciones  de  modificación  de 
entidades hipotecarias)), si bien, dicha afirmación es una mera conjetura pues ni tan 
siquiera la Registradora ha mencionado en su calificación qué operaciones se estarían 
encubriendo,  motivo  por  el  cual  no  se  pueden  realizar  por  esta  parte  mayores 
alegaciones al respecto.
En definitiva, a juicio de esta parte, no han sido razonados objetivamente los motivos 
por  los  cuales  no  debe  darse  inicio  al  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199, 
limitándose a emplear menciones y causas genéricas que, a juicio de esta parte, no han 
sido debidamente fundadas, pues las mismas se basan fundamentalmente en la antigua 
descripción registral de la Finca 77.885, sin embargo, y como ya debidamente se ha 
indicado, antes de la reforma operada por la Ley 13/2015 no cabía inscribir en el registro 
representaciones  gráficas  georreferenciadas,  por  ende,  la  ubicación,  localización  y 
delimitación física de las fincas se limitaban a descripciones meramente literarias, lo cual 
ha  conllevado  a  imprecisiones  a  la  hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la 
representación gráfica de las fincas inmatriculadas con anterioridad a la entrada en vigor 
de la mentada norma.
Siendo el seno del procedimiento solicitado, artículo 199, el cauce idóneo para 
resolver las citadas cuestiones y existiendo además herramientas a disponibilidad de los 
Registros de la Propiedad las cuales permitirían averiguar las características de la finca, 
tales como las representaciones gráficas disponibles o la propia cartografía catastral, 
siendo, por tanto, el Registro de la Propiedad el que mejor puede investigar todos  e
aquellos  extremos  con  mayor  facilidad,  al  tener  disponibilidad  plena  sobre  toda  la  bo
información registral, tanto de la Finca objeto, como del resto de fincas colindantes, por  38ww
rloe gquulaed, oe netine nedl em eesnttaa dpoa ratert íqcuuelo  epsu pelse neal mmeisnmteo  ppreorcmediteirnát es olalv etrnatmari talacsió dnu ddeals  eexxppeudeiesntates 
por la Sra. Registradora gracias a, entre otras cosas, la intervención de los colindantes.
Y este es el criterio fijado por la Dirección General a la que me dirijo en, entre otras, 
sus Resoluciones de fechas 28 de noviembre de 2019, de 15 de enero de 2020 o de 8 
de octubre de 2020.
Por todo lo expuesto,
Solicito que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es 
iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.»
IV
La registradora de la propiedad de Alicante número 3, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus términos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de 
mayo, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016; 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de 
septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017; 15 y 16 de 
enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre, 22 de octubre de 2018 y 15 de febrero 
y 19 de junio de 2019 y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 3 de junio de 2020 y 23 de diciembre de 2020.
1.  Es objeto del presente recurso decidir si procede iniciar un expediente para la 
inscripción de la representación gráfica de una finca.
Son circunstancias de hecho relevantes para su resolución las siguientes:
– La finca registral 77885 de Alicante, consta con una superficie de 4.804 metros 
cuadrados. Dicha finca es resto después de practicarse dos segregaciones de 11.016 
y 4.804 metros cuadrados.
– Según  la  solicitud  presentada,  dicha  finca  se  corresponde  con  la  parcela 
catastral 03900A0130002I0000OO, que tienen una superficie gráfica de 17.083 metros 
cuadrados, si bien, se aporta informe de validación gráfica catastral en el que consta 
representación gráfica alternativa con una superficie de 16.199 metros cuadrados.
2.  La registradora deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de 
iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar 
dudas sobre la identidad del exceso, basadas en la existencia de previas segregaciones 
en la finca y en la magnitud del exceso, concluyendo que no aprecia correspondencia de 
la representación gráfica con la finca registral y que se encubre en realidad operaciones 
de modificación de entidades hipotecarias.
El recurrente alega, en síntesis, que existió un error de medición inicial; que el 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la vía válida para la rectificación 
de cabida cualquiera que sea la diferencia entre la superficie inscrita y la gráfica y para la 
rectificación  de  linderos  fijos;  que  para  impedir  la  inscripción  las  dudas  deben  ser 
objetivas, tasadas y fundadas, es decir, motivadas y razonadas por el registrador; que no 
basta la mera afirmación de la previa existencia de segregaciones y que la afirmación de 
que existe una modificación de entidades es una conjetura, de modo que no han sido 
razonados  objetivamente  los  motivos  por  los  cuales  no  debe  darse  inicio  al 
procedimiento previsto en el artículo 199. e.e
3.  Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, la resolución  w.b
de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado  38ww
rbe)p rleas epnotascibióilnid agdrá fidcae  gienocrorerpfeorreanr ciaa dala d ei nlasc frinipccaió qnu, e ccoommop leotep esrua cdieósnc riepscpióenc ílfiitceara, riala, 
geexporreresfáenrednocsiea,d as sdie  sucso vnésrtaticreens . debidamente  acreditadas,  las  coordenadas
La  incorporación  de  la  representación  gráfica  a  la  inscripción  tiene  como 
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la 
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera 
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
«el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de 
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
5.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, 
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto 
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201  s
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016,  oe.
entre otras). w.
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la  38ww
areupxrieliasre, ntoatcraiósn  rgerpárfeicsae natapcoirotandeas,  gerl árfeicgaisst raddisopro npiobdlerás , uqtiulizea rl,e  copne rmcaitraánc tearv mereigruaamre nlates 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
6.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la 
registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento 
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de 
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente la registradora fundamenta su nota de calificación en 
la circunstancia de ser la finca un resto tras segregaciones previas y en la considerable 
entidad del exceso declarado.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de 
una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la 
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre 
y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley 
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una 
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria 
inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En este punto hay que destacar que la superficie que actualmente consta en el 
Registro de 48 áreas 4 centiáreas data de 3 de abril de 1924, fecha de la inscripción 
séptima.
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la 
resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como 
las  de  22  de  octubre  de  2018,  8,  19,  27  y  28  de  noviembre  de  2018),  que  «el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo caso 
la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la 
finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá 
ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título 
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción 
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el 
artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, se concluye en la resolución de 3 de junio de 2020 
que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de 
superficie desproporcionada.
Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del 
expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta  s
improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación. oe.
Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente  w.
previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites  38ww
prevDisetobse  epna rdtiircsheo  dperel cperpintcoi pyi op rdoec eqdueer  ato sduo  cjauliicfiicoa dceió nid ae nstuid caodn cdleu slaió nfi.nca por parte del
fruengdisatrdaod oern  cnroit epruioesd oeb jseetirv oasr byi trraazrioon andi odsis.crecional, sino que ha de estar motivado y  BOE-A-cable e
Es por ello que estas dudas de identidad señaladas por la registradora no pueden 
mantenerse a los efectos de impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora, en los términos que resultan de las anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.