BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111836
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15776 Resolución  de  19  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura 
de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Manuel Tejuca García, notario de Málaga, contra la 
negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga número 2, don Santiago Aliaga 
Montilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Málaga don Manuel Tejuca García, el 
día 26 de junio de 2020, con número de protocolo 1.717, se formalizó una compraventa 
en cuyo otorgamiento la sociedad compradora estaba representada por un apoderado 
respecto del cual dicho notario expresa que ejerce la representación en virtud de poder 
que  le  ha  sido  conferido  por  los  gerentes  de  dicha  sociedad  «mediante  escritura 
autorizada por la Notario de París (Francia), Doña María Arlette Darmon, ejemplar del 
cual, redactada a doble columna en español y francés, debidamente apostillada, me 
exhiben  y  juzgo  suficiente,  bajo  mi  responsabilidad,  para  el  otorgamiento  de  esta 
escritura, al resultar del mismo las facultades necesarias y ser equivalente formal y 
sustancialmente  respecto  al  derecho  español,  al  estar  suscrito  por  autoridad  con 
facultades de fe pública conforme a la ley francesa y contener juicio suficiente de 
identidad y capacidad de los otorgantes». Además, añade que se incorpora a la escritura 
testimonio del referido poder
II
Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad número 2 de Vélez-
Málaga, y fue objeto de calificación negativa en los términos que a continuación se 
transcriben:
«Se califica negativamente el documento presentado en virtud de las siguientes 
causas de tipo suspensivo o denegatorio, cuya motivación jurídica se ordena a través de 
lo siguiente:
Hechos:
Primero (…)
Segundo.  Calificado el documento reseñado por el Registrador que suscribe se han 
apreciado  algunos  defectos  que  impiden  la  inscripción  del  mismo,  en  base  a  los 
siguientes
Fundamentos de Derecho. bo
dRee glPoissrti rmaddoeocroure.m se Acnalt oliafsimc adpreaá rntoo,  dbdaae jlco lp asásure rra,e feosnp  pocrnuimsyaaeb riovlii drdtaueddl,   alsare t líecsguoalloilci di1tae8d  l add eei n llsaac srL ifpeocyrim óHnai,sp  aoestxeít crcíanorsmiaeo cl aolass    2020-15776n https://ww
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Bc
Segundo.  En este caso se presenta la escritura antes relacionada, en la que la 
parte compradora, ''La Fortaleza, Sociedad Civil'', de nacionalidad francesa, aparece 
representada por don A. T. P., indicándose en la intervención de dicho documento que 
ejerce esa representación en virtud del poder que le ha sido conferido por Doña M. A. N. 
y Don G. N., gerentes de la entidad, mediante escritura autorizada por la Notario de 
París,  Francia,  Doña  María  Arlette  Darmon,  ejemplar  del  cual,  redactada  a  doble 
columna en español y francés, debidamente apostillado, exhiben al Notario autorizante 
del documento ahora calificado y juzga suficiente, bajo su responsabilidad, para el 
otorgamiento del mismo, incorporándose a dicho documento, testimonio del referido 
poder. A la vista del expresado testimonio, resulta que la Notario Doña María Arlette 
Darmon, se limita a legitimar la firma de los señores N., sin que esta legitimación de firma 
pueda equiparse al documento público previsto en el artículo 1280.5 del Código Civil, 
careciendo por tanto de los todos requisitos exigibles a un documento público, aunque 
dicho escrito esté apostillado; por lo que no puede entenderse debidamente acreditada la 
representación alegada, que debe hacerse ineludiblemente mediante la exhibición de la 
copia autorizada del poder al Notario autorizante de la escritura ahora calificada pues es 
el único medio de asegurarse que el mismo continúa vigente y no ha sido revocado (cfr. 
artículos 1732 y 1733 del Código Civil y en esta misma línea RessDGRN de 15/2/1982, 
19/11/1985, 13/7/1999, 7/6/2000 entre otras). El artículo 1.259 párrafo 2.º del Código 
Civil dispone que "El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su 
autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo 
nombre  se  otorgue  antes  de  ser  revocado  por  la  otra  parte  contratante".  Dicha 
ratificación evidentemente deberá ser otorgada por quien a su vez tenga poder para ello 
tal y como dispone el artículo 1713 del mismo cuerpo legal conforme al cual "Para 
transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se 
necesita  mandato  expreso",  que  además  debe  constar  en  documento  público  de 
conformidad con el artículo 1280, reforzado además por la exigencia de forma pública 
para los actos inscribibles conforme al principio establecido por el artículo 3 de la vigente 
Ley Hipotecaria.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, acuerdo:
1.  Suspender la inscripción del precedente documento; no se solicita anotación de 
suspensión.
2.  Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado (…)
3.  Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Santiago Aliaga 
Montilla registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 2 a día seis de agosto del 
año dos mil veinte.»
III
El notario autorizante de la escritura calificada, don Manuel Tejuca García, interpuso 
recurso contra la anterior calificación el 2 de septiembre de 2020 por escrito que causó 
entrada en el referido Registro de la Propiedad el 7 de septiembre de 2020, en el que 
alega los siguientes fundamentos jurídicos:
«(…)  VI.  Se  discrepa  de  la  nota  de  calificación  del  señor  Registrador  de  la 
Propiedad número dos de Vélez Málaga, tanto en lo que parece que dice, como en lo  e.
que parece querer decir, y me explico: w.b
califAic.a ciSóin ,e ql uRee gnios tsraed poure ddee  lean tPernodpeier daacdre cdoitnasdiad elara r,e cporemsoe nlittaecriaólnm aelnetgea ddiac,e s lea  dnisoctare pdae 
dpoocrquumee, ntatol  ya uctoémntoic ore dsuellt aq udee  rleas purltoap ilaa  erespcrreitsueran,t aecl ióNno tya reiom hitaec jeu iccioon sdtea rs luaf icreiesnecñiaa  ddeell 
mismo congruente con el negocio jurídico objeto de la escritura que se califica, previo
juicio de equivalencia, al tratarse de un poder otorgado en el extranjero, todo ello de 
conformidad con el artículo 98.1 y 2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y su 
modificación  por  la  Ley  24/2005,  de  18  de  noviembre,  doctrina  emanada  de  las 
sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  20  y  22  de  noviembre  de  2018  y  múltiples 
resoluciones de la Dirección General, entre otras, 25 de octubre de 2016, 17 de abril 
de 2017 o 18 de diciembre de 2018.
Del  mencionado  artículo  98  y  de  la  interpretación  que  del  mismo  realiza 
jurisprudencia consolidada, resulta que el Notario debe hacer constar en el título que se 
ha  llevado  a  cabo  el  juicio  de  suficiencia  congruente  con  aquél  y  que  se  le  han 
acreditado  las  facultades  representativas  mediante  exhibición  de  documentación 
auténtica  y  reseña  de  los  datos  identificativos  del  documento  del  que  nace  la 
representación. Por contra, el Registrador de la Propiedad se limitará a comprobar la 
existencia de tal reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con 
el negocio jurídico otorgado.
En el caso de la escritura calificada, el Registrador, en su nota de calificación, 
desvirtúa el juicio de suficiencia emitido por el Notario hasta el punto de considerar no 
acreditada la representación, en manifiesta invasión de las competencias notariales y 
exceso en la calificación registral (artículo 18 de la Ley Hipotecaria, como lex generalis, 
versus artículo 98 de la Ley de Acompañamiento, este lex specialis y ley posterior 
respecto de aquél, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo). El juicio de suficiencia 
emitido por el Notario, bajo su responsabilidad, es inatacable por el Registrador de la 
Propiedad al margen de la reseña del mismo y de la congruencia con el negocio jurídico 
otorgado, correspondiendo en exclusiva al Notario determinar si la representación se ha 
acreditado adecuadamente (en el caso que nos ocupa, el documento del que resulta la 
representación, «escrito» según el Registrador, es un documento original del poder 
otorgado ante Notario francés y debidamente apostillado, con la calificación de «acte 
public» en la apostilla).
B.  Si,  en  cambio,  el  Registrador  de  la  Propiedad  considera  que  no  está 
correctamente  emitido  el  juicio  de  equivalencia  funcional  por  parte  del  Notario 
autorizante, lo que no pone de manifiesto expresamente en la nota de calificación, pero 
pudiera inferirse de la referencia a la exigencia de documento público a los efectos del 
artículo 1.280.5 del Código Civil, se discrepa, de nuevo. Efectivamente, el Notario emite 
un juicio apodíctico que, como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública lleva implícito, pese a sus diferencias estructurales, el juicio de equivalencia 
funcional del poder, presumiéndose que dicha equivalencia aceptada por el Notario es 
correcta. Así pues, si el Registrador disiente, deberá, conforme a consolidada doctrina 
del Centro Directivo (por todas Res D.G.R.N. de 18 de diciembre de 2018) motivar su 
negativa, de manera expresa y adecuada, probar el contenido y vigencia del derecho 
extranjero y demostrar que, con arreglo al mismo, las funciones del Notario extranjero, 
cuando autoriza el poder que se hace valer en España, no son equivalentes a las de los 
Notarios españoles. Ni siquiera puede prevalecer una interpretación de la ley extranjera 
realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio 
de la competencia que a tal efecto tiene atribuida.»
IV
Mediante escrito de 10 de septiembre de 2020 el registrador de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a esta Dirección General. s
Fundamentos de Derecho 776www.
y  deVli sCtoosn lsoesj oa,r tídceu lo1s7  1d ye  4j udneilo R  deeg la2m0e0n8t,o  s(oCbEr)e  nl.aº  5l9e3y /2a0p0li8c adbelle P  aa rlalams eonbtoli gEaucrioopneeos 
c4o yn tr9a cdtuea llae sL (eRyo mHiap oI)t;e c1a0r.i1a,;  1918.1 ,d e1 2l.a1 , L1e2y1 62,4 1/2205061, , 1d2e5 92 y7  1d2e8 0d idcieelm Cbórdei,g od eC Miviel;d 1id, a3s, 
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, modificada por la Ley 24/2005, de 18 de 
noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; 58 y 60 de la Ley 29/2015, 
de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; la disposición 
adicional  tercera  de  la  Ley  15/2015,  de  2  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria;  los 
artículos  156  del  Reglamento  Notarial;  36  y  37  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 –Sala Tercera– y 19 de junio 
y 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018 –Sala Primera–, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio 
de 2005, 29 de mayo de 2006 (1.ª y 2.ª), 31 de octubre de 2013, 23 de febrero, 5 de 
marzo y 1 de julio de 2015, 11 de mayo y 14 de septiembre de 2016, 5 de enero, 17 de 
abril y 6 de noviembre de 2017 y 7 de septiembre y de 18 de diciembre de 2018; y la 
Resolución de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de junio 
de 2020.
1.  La cuestión que se plantea en el presente expediente hace referencia al alcance 
de la calificación registral en relación con un poder otorgado en el extranjero, que el 
notario  español  juzga  suficiente  para  la  autorización  de  una  escritura  pública,  con 
expresión del juicio exigido en el artículo 98 de la Ley 24/2001.
En concreto, se refiere este recurso a un supuesto de escritura de compraventa en 
cuyo otorgamiento la sociedad compradora actúa representada en virtud de un título de 
representación (con denominación de «escritura de poder») formalizado en París, ante 
notaria francesa; y de dicho documento representativo el notario español reseña el lugar 
de su otorgamiento, la autoridad que lo expide, el hecho de estar redactado a doble 
columna en lenguas francesa y española así como el hecho de que cuenta con apostilla 
conforme al Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961, emitiendo a continuación su 
juicio de suficiencia sobre las facultades representativas acreditadas. Además, añade 
que  de  dicho  poder  resultan  las  facultades  necesarias  y  es  «equivalente  formal  y 
sustancialmente  respecto  al  derecho  español,  al  estar  suscrito  por  autoridad  con 
facultades de fe pública conforme a la ley francesa y contener juicio suficiente de 
identidad y capacidad de los otorgantes».
El registrador justifica la suspensión de la inscripción en que, a su juicio, la notaria 
francesa se limita únicamente a legitimar las firmas de los gerentes de la sociedad 
poderdante, no siendo equivalentes sus funciones a las que desempeña el notario 
español, por lo que esta legitimación de firma pueda equipararse al documento público 
previsto  en  el  artículo  1280.5.º  del  Código  Civil  y  carece,  por  tanto,  de  todos  los 
requisitos  exigibles  a  un  documento  público,  de  modo  que  no  puede  entenderse 
debidamente acreditada la representación alegada.
La cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina sentada por el citado 
Centro Directivo ya en la Resolución de 17 de abril de 2017, que ha sido posteriormente 
reiterada en las Resoluciones de 7 de septiembre y de 18 de diciembre de 2018 y 4 de 
junio de 2020.
2.  Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 14 de septiembre de 2016, 
no resulta de aplicación el Reglamento (CE) 593/2008 del Parlamento Europeo y del 
Consejo, de 17 de junio, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, en 
cuanto su artículo 1.2.g), excluye de su ámbito de aplicación (además de los supuestos 
de representación orgánica), la posibilidad para un intermediario de obligar frente a 
terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, por lo que estará asimismo 
excluida su representación documental. e
Conforme  al  artículo  10.11  del  Código  Civil  español,  se  aplicará  «(…)  a  la  bo
representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, la ley del país en donde  776ww
sveo luenjetarcriiate sno lbarse  flaac quultea dneos  sceo hnafe rpidaactsa»d. oP ootrr alo c otasnat oy,  qturaet ásned voas ea  deeje rucnitaa rr eepnr eEssepnatñaac,ió lna 
ley que regula el ejercicio del poder de representación es la ley española.
3.  Procede por tanto examinar la valoración formal del documento extranjero con 
arreglo a la legislación española, teniendo en cuenta, que el derecho español exige, en 
ciertos casos (como en el supuesto del artículo 1280.5 del Código Civil), que conste en 
documento público el poder que «… tenga por objeto un acto redactado o que deba 
redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (cfr. artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria).
La circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera 
es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso 
concreto (vid. artículos 11 y 12 y la disposición final segunda de la Ley 15/2015, de 2 de 
julio, en su ámbito de aplicación, y los artículos 56 a 61 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, 
4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario).
El punto esencial en la resolución del recurso se refiere a la aceptación en España 
de  una  determinada  forma  (apoderamiento  conferido  en  Francia)  para  acreditar  la 
representación voluntaria al notario español autorizante del negocio sujeto al Derecho 
español en cuanto afecta a un bien inmueble (artículo 10.1 del Código Civil).
Conforme a la ley que regula la obligación principal –artículos 3 del Reglamento (CE) 
n.º 593/2008; 10.1 y 10.11 del Código Civil–, no cabe duda de que los documentos 
públicos extranjeros de apoderamiento, si son equivalentes, formal y sustancialmente o 
susceptibles de ser adecuados al ordenamiento español, producen en España el efecto 
requerido conforme al Derecho español para la representación en la cesión de créditos 
con garantía hipotecaria y para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
La aplicación del Derecho español en esta materia es indudable, en la medida que 
corresponde al legislador nacional fijar las condiciones del propio sistema de seguridad 
jurídica preventiva, tal y como ha reconocido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, 
en Sentencia de 9 de marzo de 2017 (asunto C-342/15) al afirmar que el hecho de 
reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la 
creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica 
de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que 
se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los 
objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad 
y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares.
Este Centro Directivo ha recordado desde antiguo, y lo reitera en las consideraciones 
ya expuestas, que el título representativo en virtud del que se comparece ante el notario 
español ha de ser equivalente al documento público español como requisito exigido por 
nuestro ordenamiento y que dicha circunstancia debe ser acreditada de conformidad con 
las exigencias de nuestro ordenamiento (vid. Resoluciones de 11 de junio de 1999, 19 de 
febrero de 2004 y 23 de mayo de 2006, entre otras).
4.  Con el alcance expuesto, la regla de la equivalencia de funciones excluye los 
documentos  generados  en  aquellos  sistemas  en  los  cuales  la  intervención  de  los 
mismos, aun cualificada, corre a cargo de quienes no tienen encomendada la función 
fedataria sin que sea posible en tales supuestos su adecuación mediante la actuación 
del notario español (artículo 57 de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación 
jurídica internacional en materia civil).
En cambio, la misma regla conduce a admitir, principalmente, aquellos documentos 
en los que haya intervenido el titular de una función pública, nombrado por el Estado 
para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos en ellos contenidos, a la que 
esencialmente  responden  aquellos  documentos  formalizados  de  acuerdo  con  los 
principios del notariado de tipo latino-germánico. e.
Con ello, en modo alguno se cierra el paso a los documentos públicos extranjeros,  w.b
más aún cuando existe una predisposición favorable a la circulación de los mismos. En  776ww
tlao dLoe yc a2s9o/2, 0p1a5ra),  gdaerbaennti zraerc hlaa zsaergsuer ildoasd d doeclu tmráefinctoo s(a qrutíecu nloos t e1n1g.1a nd eell  Cvaóldoirg od eC divoilc uy m57e ndtoe 
pinúcbolricpoo reenq ucilvaarlaemnteen tpeo grqauraen t–íaasu no  ensot apnroddou zacuatonr iezna ddoicsh op opra uísn eaf eacutotosr iedqaudi vdaelel nptaeíss –a  lnoos 
que son exigidos por la Ley española, y no puedan por ello adecuarse a los parámetros 
establecidos por la misma Ley española.
5.  Como  ya  señalara  esta  Dirección  General  en  Resolución  de  23  de  febrero 
de 2015, la utilización de apoderamientos otorgados fuera de España es constante en la 
práctica notarial habida cuenta de la internacionalización de las relaciones económicas. 
Puede considerarse por tanto habitual y en ningún caso excepcional.
La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que 
ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará, conforme a 
los artículos 10.11 y 11 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la 
suficiencia del poder a la ley española, a la que se somete el ejercicio de las facultades 
otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, al análisis 
de la equivalencia de la forma en España. Ello implica que, analizado el valor del 
documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda 
concluirse su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un 
apoderamiento para el mismo acto otorgado en España.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve en numerosas ocasiones cómo nuestro 
ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad establece una rigurosa selección 
de los títulos inscribibles que puedan acceder al Registro de la Propiedad, exigiendo que 
se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 
de su Reglamento). Igualmente tiene establecida una dilatada doctrina relativa a la 
idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación 
del contenido del Registro español.
Dicha doctrina, expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada 
por  muchas  otras  posteriores  (vid.  «Vistos»),  pone  de  manifiesto  cómo,  con 
independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto 
aplicables (artículo 11 del Código Civil), y de su traducción y legalización (artículos 36 
y 37 del Reglamento Hipotecario), es necesario que el documento supere un análisis de 
idoneidad  o  de  equivalencia  en  relación  con  los  documentos  públicos  españoles, 
requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. 
Esta doctrina se fundamenta en que, como exige el artículo 4 de la Ley Hipotecaria, 
«también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en 
España (…)»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia.
6.  Desde  la  perspectiva  formal,  la  legalización,  la  apostilla  en  su  caso,  o  la 
excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento otorgado ante 
funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional.
Sin embargo, ello no obsta para que la actuación de la autoridad a la que se refiere la 
apostilla deba ser valorada de acuerdo con el principio de equivalencia de funciones que 
informa el ordenamiento español en esta materia. Como ha reiterado este Centro Directivo, 
el documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su 
otorgamiento  aquellos  elementos  estructurales  que  dan  fuerza  al  documento  público 
español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar 
fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su 
capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. los artículos 56 –respecto de la 
«ejecución  de  documentos  públicos  extranjeros»–  y  60  –«inscripción  de  documentos 
públicos  extranjeros»–  de  la  Ley  29/2015,  de  30  de  julio,  de  cooperación  jurídica 
internacional en materia civil).
Si tales indicaciones constan en la escritura otorgada mediante el referido título  e
representativo, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento  bo
auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí  776ww
asoctlaos ,d disep olas irteivpor efsoermntaalcizióand oa cerend iataqduae lyla s eersác rinituscrari.b iYb,l ec eonm eol  Rtaemgbisiétrno  dhea  lare Piterorapdieod aeds teal 
dDeircelcacraiódna  Gpeonr eeral ln, oetna rieol  dseubpeureás tom odteiv aqruloe  eexl prreegsias trya daodre dcuisaindtaiemrae ndtee,  lay  esiqnu iqvuaele neclilao 
signifique  que  el  registrador  pueda  solicitar  que  se  le  transcriba  o  acompañe  el 
documento del que nace la representación.
A tales efectos, no será tanto en el contenido del documento, sino en el estatuto y la 
actuación  de  la  autoridad  extranjera  (conforme  a  sus  propias  reglas  generalmente 
basadas en la práctica internacional, como acontece en el presente supuesto) donde se 
ha de centrar la aplicación de llamada regla de equivalencia de funciones, que supera y 
deja atrás la regla de equivalencia de formas, y que significa que un documento otorgado 
en el extranjero será válido «prima facie» para las exigencias del derecho español si la 
autoridad  extranjera  autorizante  cumple  unas  funciones  equivalentes  a  las  de  una 
autoridad española o bien pueden ser adecuadas e integradas por el notario español, en 
el caso concreto.
7.  También  ha  puesto  de  relieve  esta  Dirección  General  que  este  juicio  de 
equivalencia no es lo mismo que el juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001, 
aunque cuando se realiza expresamente éste para el acto o negocio que se autoriza 
implica cabalmente aquél. Y que, siendo juicios distintos, el de suficiencia y el de 
equivalencia, aquél cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar 
el de que el poder es equivalente.
Si el notario español autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un 
juicio expreso de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, 
necesariamente deberá haber apreciado su equivalencia conforme al Derecho español 
(ex artículos 56 y 60 de la Ley de cooperación jurídica internacional). De lo contrario no 
sería suficiente; y si, pese a no darse la equivalencia, autorizara el documento, por las 
razones concretas del supuesto, deberá advertir e informar expresamente que dicha 
equivalencia no ha podido ser apreciada.
El  juicio  de  equivalencia  notarial  no  tiene  por  qué  ajustarse  a  fórmulas 
sacramentales, ni tiene que necesariamente ser expresado en párrafo o frase gramatical 
separados sino que bastará la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia 
del notario o funcionario autorizante, la existencia de la apostilla o legalización, y que el 
notario con base en las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley aplicable 
hiciera constar bajo su responsabilidad «que el poder reseñado es suficiente para el 
otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el mismo es funcionalmente 
equivalente  a  los  efectos  de  acreditar  la  representación  en  el  tráfico  jurídico 
internacional» o fórmulas similares que cuanto más precisas y explícitas sean mayor 
será su contribución a la certidumbre y seguridad jurídicas.
En cualquier caso, el artículo 60 de la Ley de cooperación jurídica internacional tiene 
un ámbito de aplicación específico, que es el de la inscripción en los registros públicos 
españoles disponiendo que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán 
ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en 
la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido 
en  la  confección  del  documento  desarrollando  funciones  equivalentes  a  las  que 
desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos 
o más próximos efectos en el país de origen» (vid., también, la disposición adicional 
tercera  de  la  Ley  15/2015,  aplicable  a  la  inscripción  en  los  registros  públicos  de 
documentos públicos extranjeros de jurisdicción voluntaria).
8.  En el caso de este expediente se expresa por el notario español que se le ha 
exhibido  copia  autorizada  de  la  escritura  de  poder,  debidamente  apostillada,  con 
identificación  de  la  notaria  autorizante,  que  de  tal  documento  resultan  facultades  e
suficientes el otorgamiento de la concreta escritura; y añade que dicho documento es  bo
«equivalente formal y sustancialmente respecto al derecho español, al estar suscrito por  776ww
asuuftiocrieidnatde  cdoen  idfaecnutildtaadde sy  dcea pfaec ipdúabdl icdae  cloosn foortmoreg aan telas »le. yA sfría, nlcae seas cyri tucroan tpeúnbelri cjau icdieo 
rceopmrepsraevnetanttiavo p reexsteranntajedrao  aq uines csroipnc iónne creessaerñioas  epl acroan jcuanlitfoic adre  saus peefcictoasc iad eflo rdmocaul,m peunetos 
resultan no sólo los datos de identificación del documento sino también el hecho de que
se encuentra redactado en doble columna en idioma francés y español, así como que 
está apostillado. Además, contiene un juicio notarial de suficiencia de las facultades 
representativas  acreditadas,  así  como  un  juicio  explícito  respecto  de  los  requisitos 
materiales que permiten afirmar –parafraseando el citado artículo 60 de la Ley 29/2015– 
que la notaria extranjera ha intervenido en la confección del documento desarrollando 
funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia 
de que se trata y surte el poder que autoriza los mismos o más próximos efectos en el 
país de origen y por tanto es susceptible de adecuarse al ordenamiento jurídico español.
Por ello debe ser considerado suficiente a efectos también de acreditación de la 
referida equivalencia.
Debe  tenerse  en  cuenta  que  la  mayoría  de  las  normas  interpretadas  por  esta 
Dirección  General  referidas  en  los  fundamentos  de  Derecho  precedentes  aluden 
expresamente a los documentos que deban inscribirse en el Registro de la Propiedad, 
mientras que los poderes documentados en el extranjero por personas investidas de 
funciones fedatarias no son, en sí mismos, objeto de inscripción, en cuanto documentos 
auxiliares del acto principal.
Respecto de los documentos directamente inscribibles está justificada la aplicación 
de criterios rigurosos a la hora de apreciar si en el documento público extranjero de 
compraventa de inmueble sito en España que ha sido autorizado por fedatario extranjero 
éste ha realizado funciones sustancialmente equivalentes a las que desarrolla un notario 
español cuando autoriza una escritura de compraventa de inmueble situado en España, 
de  modo  que  dicho  documento  extranjero  no  será  equivalente  a  la  escritura  de 
compraventa exigida por el Derecho español para la inscripción de la adquisición en el 
Registro si el notario extranjero no puede llevar a cabo el mismo control que realiza un 
notario español, al no estar la autoridad extranjera bajo la dependencia o sujeción de 
ningún otro Estado que no sea el suyo ni serle tampoco exigible el conocimiento ni la 
aplicación cabal de un ordenamiento jurídico foráneo, ajeno a su competencia. Los 
intereses  del  foro  vinculados  a  determinadas  formalidades,  que  resultan  protegidos 
mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado y garante de 
la entera legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden, por ello, 
considerarse  asegurados  de  modo  equivalente  si  quien  interviene  el  acto  es  un 
funcionario extranjero, carente de formación y autoridad para controlar una legalidad 
ajena a su competencia y exento de deberes de cooperación con una Administración 
Pública de la que no forma parte [cabe traer a colación las consideraciones de la citada 
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 9 de marzo de 2017, en el 
asunto C-342/15, al afirmar lo siguiente: «La llevanza del Registro de la Propiedad 
constituye así un componente esencial de la administración preventiva de la justicia, en 
la medida en que pretende garantizar una correcta aplicación de la ley y la seguridad 
jurídica de los actos celebrados entre particulares, objetivos que forman parte de las 
misiones y responsabilidades del Estado. 59. En tales circunstancias, las disposiciones 
nacionales que exigen que se recurra a profesionales fedatarios, como los notarios, para 
verificar la exactitud de las inscripciones practicadas en un Registro de la Propiedad 
contribuyen a garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y el buen 
funcionamiento del Registro de la Propiedad, y entroncan, en términos más generales, 
con la protección de la buena administración de justicia, la cual, según la jurisprudencia 
del Tribunal de Justicia, constituye una razón imperiosa de interés general (véase, en 
este sentido, la sentencia de 12 de diciembre de 1996, Reisebüro Broede, C-3/95, 
EU:C:1996:487, apartado 36). 60. Por otro lado, procede recordar que, en su sentencia  s
de 24 de mayo de 2011, Comisión/Austria (C-53/08, EU:C:2011:338), apartado 96, el  oe.
Tribunal de Justicia ya declaró, en relación con la libertad de establecimiento, que la  w.
circunstancia  de  que  las  actividades  notariales  persigan  fines  de  interés  general  776ww
tceenledbernatdeoss,  eenn tprea rptiacurtliacru, laar egsa rcaonntsiztaitur ylea  ulengaa lridaazdó ny  imlap eserigousari ddaed  cjuarríádcictear  dgee nloesra al cqtuoes 
ppaerrtmiciutela rijduasdtifeicsa qr uep ocsairbalecste rirzeasntr ilcac aiocntievsid adde nl otaarrtiíaclu, lota le4s9 c oTmFoU Ela  odrgearinvaizdaacsió nd dee  lloass   BOE-A-cable e
notarios a través de los procedimientos de selección que les resultan aplicables, la 
limitación de su número o de sus competencias territoriales, o incluso su régimen de 
remuneración, de independencia, de incompatibilidad o de inamovilidad, siempre que 
sean adecuadas para la consecución de dichos objetivos y necesarias para ello (…). 65. 
En  tales  circunstancias,  el  hecho  de  reservar  las  actividades  relacionadas  con  la 
autenticación de documentos relativos a la creación o la transferencia de derechos 
reales inmobiliarios a una categoría específica de profesionales, depositarios de la fe 
pública y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, 
constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del 
sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos 
celebrados entre particulares (…)»].
Respecto  de  los  poderes  de  representación  documentados  en  el  extranjero  no 
existen  esas  mismas  razones  expuestas  en  el  párrafo  anterior,  lo  que  unido  a  la 
necesidad de facilitar la circulación de los mismos –precisamente para permitir con 
mayor agilidad el otorgamiento en España de la escritura de compraventa que reúna los 
requisitos exigidos por el Derecho español– debe conducir a la necesaria flexibilidad en 
la  apreciación  de  la  referida  equivalencia  de  funciones.  De  este  modo,  no  puede 
rechazarse  un  poder  como  el  del  presente  caso  que  está  formalizado  en  lo  que 
constituye un documento auténtico, no sólo según la legislación francesa sino también 
conforme  a  la  legislación  española  en  la  medida  en  que,  como  afirma  el  notario 
autorizante de la escritura calificada, ha sido autorizado por quien tiene atribuida en su 
país la competencia de otorgar fe pública y ha dado fe de la identificación del otorgante 
así como su capacidad para el acto o negocio que contiene.
Por otra parte, aunque –como ha quedado expuesto– el registrador puede en su 
calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la 
competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, esta circunstancia únicamente será 
motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte 
claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, 
de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal 
extremo. Y ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse 
contra el notario autorizante de la escritura calificada por una negligente valoración de la 
equivalencia  de  funciones  del  notario  extranjero  en  la  documentación  del  título 
representativo exhibido.
A tal efecto, esta Dirección General ha recordado reiterada y muy recientemente (cfr., 
por todas, Resoluciones de 15 de febrero de 2016, 5 de enero y 17 de abril de 2017 y 7 
de septiembre y 18 de diciembre de 2018) tanto a registradores como a notarios la 
conveniencia de avanzar en el conocimiento de los ordenamientos jurídicos más usuales 
en la práctica jurídica en España, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en 
aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo 
no  solo  a  los  medios  previstos  en  el  artículo  36  del  Reglamento  Hipotecario,  y 
excepcionalmente a los artículos de la Ley de cooperación jurídica internacional, sino a 
los medios que proporciona el entorno E-Justicia, en el ámbito europeo, colaborando 
activamente en la resolución de conflictos de Derecho Internacional Privado. El fácil 
acceso a las bases de datos jurídicas de otros Estados miembros facilita tanto que los 
notarios, en ejercicio de las competencias atribuidas en la Ley puedan emitir informes 
relativos  al  derecho  extranjero,  como  que  los  registradores,  puedan  motivar 
adecuadamente su decisión facilitando en ambos casos el tráfico jurídico de bienes y 
servicios en un entorno, como el presente, en el que la existencia de un elemento de  s
extranjería es elemento normal del negocio jurídico, contribuyendo así a afianzar el  oe.
desarrollo de uno de los pilares esenciales de la construcción europea. En este sentido,  w.
no cabe desconocer, por ejemplo, con el valor de herramienta informativa, el portal  776ww
https://e-justice.europa.eu, gestionado por la Comisión Europea.
reprPesoer ntlaacsi ónc oontsoirdgeardaoc ioannetes  noptraerciae dferanntecse,s ap oubejdeeto  dceo nasnidáelirsaisrs een  qeustee  eexl pepdoideenrte  dees 
susceptible  de  ser  adecuado  al  ordenamiento  español  y,  por  tanto,  es  formal  y
funcionalmente equivalente a los autorizados por los notarios españoles, al tiempo que 
surte los mismos o más próximos efectos en el país de origen.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.