BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 53679
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7414 Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Santa  Lucía  de  Tirajana,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa para inmatricular 
una finca y un aprovechamiento de aguas.
En el recurso interpuesto por don A. R. R. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Santa Lucía de Tirajana, don Javier Angulo Rodríguez, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa para inmatricular una finca y un 
aprovechamiento de aguas.
Hechos
I
Con fecha 20 de enero de 2021, bajo el asiento 2998 del Tomo 135 del Libro Diario y 
con el número 467 del Libro de Entrada, se presenta en el Registro de la Propiedad de 
Santa Lucía de Tirajana una escritura de compraventa autorizada el día 19 de agosto 
de  1986  por  el  notario  del  Telde,  don  Francisco  Arriola  Arrate,  como  sustituto  por 
imposibilidad accidental de su compañero don Adelardo Seco de Herrera y Fernández, 
con el número 482 de protocolo, acompañada de una previa escritura de donación 
otorgada el día 30 de abril de 1984 ante el notario de Telde, don Jesús María Ferreiro 
Cortines, con el número 965 de protocolo, con el fin de obtener la inmatriculación de una 
finca.
Esta  documentación  había  sido  presentada  anteriormente  en  tres  ocasiones  al 
entonces  Registro  de  la  Propiedad  de  Telde  número  2,  habiéndose  suspendido  la 
inscripción a practicar por falta de título previo los días 18 de julio y 2 de noviembre 
de 2001, y nuevamente el día 24 de agosto de 2020 bajo el asiento 3199 del Tomo 134 
del Libro Diario, con el número 4012 del Libro de Entrada, y objeto de calificación 
desfavorable el día 26 de agosto de 2020 por, al igual que en el presente expediente, no 
acompañarse certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas en términos 
coincidentes con la descripción de las fincas en el título, y, en cuanto a las horas de 
agua,  por  falta  de  inscripción  previa  del  heredamiento  en  el  registro  administrativo 
correspondiente y en este Registro.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de 
Tirajana, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El  registrador  que  suscribe,  previo  el  consiguiente  examen  y  calificación  de 
conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de Reglamento Hipotecario, 
y conforme a lo siguiente: es
Hechos. w.
tendHeannte ss idao c opmrepsreanvteandtoas. en este Registro los documentos anteriormente relacionados
Fundamentos de Derecho.
En cuanto a las fincas descritas bajo los números 1) y 2) del Exponen I:
– Aportar Certificaciones Catastrales Descriptivas y Gráficas de absoluta identidad 
con las descripciones contenidas en el título inmatriculador, a los efectos no sólo de la 
calificación por el registrador de los extremos exigidos en el citado art. 205 LH, en orden 
a verificar la falta de previa inscripción de las fincas y de que no existe duda alguna 
sobre la coincidencia, total o parcial, con otras fincas previamente inmatriculadas; sino 
también a los efectos de que, de acuerdo con las exigencias de los arts. 9 y 10 LH, se 
incorpore  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  las  fincas  que  complete  la 
descripción literaria de la misma.
En cuanto a las horas de agua descrita bajo el número 3) del Exponen I:
– Falta  la  previa  inscripción  del  Heredamiento  en  el  Registro  administrativo 
correspondiente y en el de la Propiedad (art. 20 LH).
Resuelvo:
Suspender el documento presentado por los motivos dichos.
En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en su 
conocimiento la nota de calificación del referido documento.
No se ha tomado anotación de suspensión por no haber sido solicitada.
Esta nota, puede ser (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Javier Angulo 
Rodríguez  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  Santa  Lucía  de  Tirajana  a  día 
veintiséis de Enero del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. R. R. interpuso recurso el día 9 de 
febrero de 2021 mediante escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Expone:
Primero. Que he llamado por teléfono a ese registro sobre la escritura que obra en 
esa dirección con el n.º ticket o factura simple (…) y me han dicho que no estaba 
despachada porque estaba defectuosa. Y como he recibido un legajo de documentos de 
la Gerencia Regional del Catastro de Canarias, que a la vista de esta documentación he 
presentado  un  recurso  de  reposición  a  esta  Gerencia  Catastral.  Recibido  en  dicha 
gerencia el día 29/01/21. (…)
Segundo: Que por medio del presente escrito interpongo:
Recurso de reposición: Contra la resolución dictada por ese Registro si de estos 
datos adjuntos se refiere.
Tercero: (…) nota simple informativa del Registro de la Propiedad n.º 2 de Telde-
Valsequillo, donde manifiesta que en la demarcación de este Registro que comprende el 
término municipal de Valsequillo de G.C. no aparecen bienes inscritos de clase alguna a 
favor de don D. S. S., casado con doña C. R. N. s
Cuarto:  Que  visto  el  Recurso  de  Reposición  interpuesto  por  don  A.  R.  R.  me  oe.
comunica la inadmisión (…). w.
En el punto cuatro –habla de la finca del Registro de la Propiedad n º dos de Telde de  14ww
la finQcuai nretog:i sTtoradlo 5 e0s8t8o– e.s difuso o confuso me suena presuntamente a un dolo. Digo esto
speogrqúune p elasntao ,f ianpcoar tnaod oc oprorer sepl oAnyduen taa mlaie unbtoic adcei óVna ldseeq muiil lpor.opiedad número 817 letras a/b  BOE-A-cable e
Sexto: El registro de esta finca no se ajusta al Decreto 80/1994 de 13 de mayo.
Don M. I. P. S. compra una parcela de 121 metros cuadrados y lo catastra de una 
forma engañosa por más de 300 metros cuadrados, esto es muy difícil de comprender.
A.  Muy bien que se puede justificar y comprobar con la nota simple informativa del 
Registro de la Propiedad de Telde n.º dos.
B.  La finca 5088 de mil trescientos setenta y seis metros cuadrados, ubicada en los 
linderos que la nota simple dice. No se ajusta a la verdad en nada. A la finca comprada 
por D. M. I. P. S. (…).
C.  Levantamiento topográfico, o plano Planimétrico de las fincas sita en el polígono 9. 
Cuyas parcelas están mencionadas en el Recurso presentado en el Catastro (…).
Es muy posible que esta Señora doña C. S. R., que vende en calidad de heredera 
legitima de don D. S. S, y esposa doña C. R. N. hayan vendido esta propiedad en varias 
ocasiones.
A ese Registro de la Propiedad de Vecindario, Santa Lucía Tirajana, Registro de 
Telde n.º dos –Valsequillo–.
Solicito: Que teniendo por presentado en tiempo y forma este escrito y documentos 
que se acompañan, se sirva admitirlos; teniendo por interpuesto recurso de reposición, 
contra el indicado acto administrativo, al amparo de lo dispuesto en las leyes vigente del 
Gobierno de Canarias. Anulando dicho registro. De la mencionada finca. Condenado al 
mismo cuanto proceda en Derecho, por actos ilícitos de apropiación indebida».
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  de  Santa  Lucía  de  Tirajana,  don  Javier  Angulo 
Rodríguez,  emitió  informe,  manteniéndose  íntegramente  en  su  calificación,  y  elevó 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 20, 198, 199, 205, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 51 y 52 
de la Ley 12/1990, de 26 de julio, de Aguas; 31, 64, 65 y 66 del Reglamento Hipotecario; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de 
diciembre de 2007, 4 de enero y 12 de mayo de 2008, 3 y 8 de septiembre de 2009, 13 
de julio y 16 y 23 de diciembre de 2010, 7 de marzo de 2011, 18 de junio y 16 de octubre 
de 2012, 9 de julio y 5 de septiembre de 2013, 13 de febrero, 9 de mayo y 4 de agosto 
de 2014, 14 de septiembre y 17 de noviembre de 2015, 18 de julio de 2018 y 22 de 
noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública 4 de febrero de 2021.
1.  La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto contra la 
calificación registral por la que se califica negativamente la pretensión de inmatricular 
una finca.
Son,  resumidamente,  dos  los  defectos  alegados  por  el  registrador:  a)  aportar 
certificaciones  catastrales  descriptivas  y  gráficas  de  absoluta  identidad  con  las 
descripciones contenidas en el título inmatriculador, y b) en cuanto a las horas de agua: 
falta la previa inscripción del heredamiento en el registro administrativo correspondiente 
y en el de la Propiedad. s
2.  Con carácter previo a entrar en el fondo del recurso, este Centro Directivo se ve  e.
en la obligación de recordar el tenor literal del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que  w.
establece lo siguiente: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones  14ww
rqeuceh aszeá ndreolsaec iocnueanlq udieirre octtraa  per eitnemnseiódnia tbaamseandtae  ecno ont rolas  mcaoltiifvicoasc ioó ne nd deol cRumegeinsttorasd noor, 
presentados en tiempo y forma».
Consecuentemente,  no  se  llevarán  a  cabo  en  el  presente  expediente 
pronunciamientos  sobre  cuestiones  extrañas  a  los  dos  defectos  señalados  por  el 
registrador en su nota de calificación, como las relativas a la Gerencia Regional del 
Catastro de Canarias.
3.  Entrando ya en el primer defecto alegado por el registrador, considera el mismo 
que la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente 
con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con 
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de 
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone la aportación de una 
certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la 
descripción  que  se  halla  contenida  en  título  inmatriculador  cuando  se  trata  de 
inmatricular una finca por la vía del doble título público traslativo.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso 
como  el  planteado  del  doble  título:  «Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto».
En consecuencia, dicho defecto ha de ser confirmado.
4.  Lo mismo ocurre con el segundo de los defectos señalado por el registrador, 
relativo a la falta de previa inscripción del heredamiento de «una tercera parte indivisa de 
cinco horas y quince minutos de reloj de agua de la Heredad (…) en término de 
Valsequillo  de  Gran  Canaria»  en  el  registro  administrativo  correspondiente  y  en  el 
Registro de la Propiedad.
Así  resulta  de  las  exigencias  del  principio  de  tracto  sucesivo  recogido  en  el 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que expresamente establece lo siguiente en su párrafo 
primero: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos».
A este respecto, debe advertirse que, como ya señalaran las Resoluciones de este 
Centro Directivo de 18 de julio de 2018 y 22 de noviembre de 2019, la legislación 
hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas 
públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas 
de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en 
realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada 
en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y 
de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.
Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos 
privados sobre el agua: a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad; b) agua 
inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca 
de que forme parte o en la que esté situada; c) derecho a beneficiarse (cualidad del 
predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas 
mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos); d) agua inscrita  s
en  propiedad  en  favor  de  una  comunidad  especial  considerada  como  entidad  con  oe.
personalidad propia; e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad  w.
como finca independiente, y f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en  14ww
pdreosptiinead a(qdu, ep edreob en op ecrotemnoe cfeinrc aal  tinitudleapr edned liae nctueo stain).o como cualidad de la finca a que se
propEiend aedl  parjeensae,n steit ucaadsaos,  eens toatmrao fsin caan,t ec oumno  daesríe sceh oin faie rbee dnee fsicuia dresesc rdipec iaógnu caosm doe « uunnaa   BOE-A-cable e
tercera parte indivisa de cinco horas y quince minutos de reloj de agua de la Heredad 
(…) en término de Valsequillo de Gran Canaria», por lo que es necesaria su previa 
inscripción en el Registro administrativo correspondiente y en el de la Propiedad para 
poder practicar la inscripción a favor del recurrente.
Este defecto debe igualmente ser confirmado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.