BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47077
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7205 Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 5, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don J. G. A. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Madrid número 5, doña María del Carmen Iglesias 
Mayoralgo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de 
ampliación de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 25 de marzo de 2019 ante la notaria de Madrid, 
doña María Blanca Entrena Palomero, don J. G. A. declaró la ampliación de una obra 
nueva por antigüedad sobre la finca registral número 2.090 del Registro de la Propiedad 
de Madrid número 5.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 5, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura  de  ampliación  de  declaración  de  obra  nueva  otorgada  en  Madrid  el 
día  25/03/2019,  ante  la  notario  doña  Blanca  Entrena  Palomero,  número  555/2019; 
asiento 1310, del diario 111.º
Se acompañan copias de las actas notariales autorizadas en por los notarios de 
Madrid:  don  José  Luis  García  Magan,  el  día  15  de  febrero  de  2012,  número  de 
protocolo 420, don M. Alfonso González Delso, el día 16 de abril de 2012, número de 
protocolo 958, y don Juan Pablo Sánchez Eguinoa, el día 20 de enero de 2015, números 
de protocolo 38 y 39.
Hechos:
Con fecha 04/11/2019 se presentó en esta oficina copia de la relacionada escritura 
por la que don J. G. A. declara una ampliación de obra nueva sobre la casa número (…) 
de  Madrid,  finca  registral  número  2.090,  consistente  en  la  construcción  de  cuatro 
viviendas  totalmente  terminadas,  denominadas  (…)  con  una  antigüedad  superior  a 
cuatro  años,  las  cuales  regulariza  conforme  al  artículo  28.4  a)  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015 de 30 de octubre.
Calificado el precedente documento, dentro del plazo legal, y en virtud de la misma, 
se suspende la inscripción por los siguientes defectos y fundamentos jurídicos:
1.  Las cuotas de copropiedad en los elementos comunes suman 100,03 debiendo  e.
sumar 100,00. Conforme al artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal, es imprescindible que  w.b
en el título constitutivo de la propiedad horizontal se atribuya a cada piso o local una  05ww
cmuisomtao d.e participación con relación al total valor del edificio y referida a centésimas del
efici2e.n ciNa oe nsee ragpéoticrtaa,  erel sLpibercot od eal  Elad aifimcipol inaic ieóln d doecu omberan toq uqeu es ea cdreecdliatera l.o sC orenqfourimsiteo sa  dloe 
establecido en artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que  se  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  del  Suelo  (en  adelante  TRLS),  debe 
aportarse el Libro del Edificio, y el documento que acredite los requisitos de eficiencia 
energética tal y como se demandan por la normativa vigente.
3.  No se acredita la contratación seguro decenal y el pago del primer recibo del 
mismo. De acuerdo con lo establecido en los artículos 19.1.c y 20 de la Ley 38/1999 de 
Ordenación de la Edificación y del artículo 20.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, 
es necesario que se acredite la constitución del correspondiente.
4.  Falta acompañar la licencia de división del Ayuntamiento, el artículo 151 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dispone que están 
sujetos a licencia urbanística, todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación 
para la implantación y el desarrollo de actividades y, en particular, entre otros, los 
siguientes: «a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división 
de  fincas  o  predios  en  cualquier  clase  de  suelo,  no  incluidos  en  proyectos  de 
reparcelación. b) Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación 
de instalaciones de toda clase de nueva planta. c) Las obras de ampliación, reforma, 
modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, 
cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino (...) g) El cambio objetivo, total o 
parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones (…). t) Los demás 
actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico».
Queda prorrogado el asiento de presentación en la forma y efectos previstos en el 
artículo 323 de Ley Hipotecaria.
Contra esta nota podrá (…)
Madrid, a 15 de noviembre del año 2019. La registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. G. A. interpuso recurso el día 12 de 
diciembre de 2019 alegando lo siguiente:
«Manifiesta:
Primero: Con respecto a los Hechos de la nota registral, estoy totalmente de acuerdo 
con los mismos, por lo que los doy por íntegramente reproducidos.
Segundo: Las cuotas de copropiedad, efectivamente, no suman el 100,00, debido a 
que se calcularon en una hoja de cálculo Excel y no vimos que no redondeó al 100,00%. 
Para subsanar este defecto se aporta Escritura de Rectificación, en la que las cuotas de 
copropiedad suman el 100,00%.
Tercero: No estar conforme con la calificación de la escritura por el Registro de la 
Propiedad, en los puntos 2., 3. y 4., en relación con la ampliación de declaración de obra 
nueva antigua de 4 viviendas, porque no está aplicando lo dispuesto en el Artículo 28.4 
de la Ley 7/2027 del Suelo, sino que me está aplicando el Artículo 28.1 del [sic] dicha 
Ley.
En efecto, el Artículo 28.1 Ley 7/2015 del Suelo establece: «Para autorizar escrituras 
de declaración de obra nueva los notarios exigirán... Tratándose de escrituras de obra 
nueva terminada, exigirán, además, de la certificación expedida por técnico competente 
acreditativa  de  la  finalización  de  ésta  conforme  a  la  descripción  del  proyecto,  los 
documentos que acrediten los siguientes extremos: s
a)  el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora  w.b
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y 05ww
que bla)  eedli fioctaocrgióanm rieeúnntoe  dlaes  lacso naduictoiorinzeasc inoenceess aadrimasin pisatrraat isvua sd ensetcineos aarli auss op aprrae vgiastroa netniz alar 
doerdmeannadcaiónn  uernb anlías ticnao rampalictiavab le vyig leonst ere..q.»u is2ito. s Pdaer ae ficpierancctiiac aer nelragsé ticcao rrtaels pyo cnodmieon teses 
inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la
propiedad  exigirán  el  cumplimiento  de  los  requisitos  establecidos  en  el  apartado 
anterior.»
De este artículo se desprende que aquellas obras nuevas terminadas que carezcan 
de licencia de obra o permiso administrativo, certificado final de obra, libro del edificio, 
responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la construcción, 
etc., no tienen ninguna posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad.
El legislador, con el fin de que pudieran acceder al tráfico jurídico, las denominadas 
obras  nuevas  antiguas,  y  dar  seguridad  jurídica  a  los  compradores,  implantó  el 
Artículo 28.4, con un procedimiento especial de acceso al Registro de la Propiedad, 
siempre y cuando la edificación o instalación se encuentre en la situación de que «ya no 
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen 
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes». 
Siendo este plazo en la Comunidad de Madrid de 4 años desde su total terminación 
(Artículo 195 Ley del Suelo Comunidad de Madrid).
Se debe aplicar el Artículo 28.4 Ley 7/2015 del Suelo, que establece: «No obstante lo 
dispuesto en el apartado anterior, en el caso de edificaciones e instalaciones respecto de 
las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el 
siguiente procedimiento:
a)  Se inscribirán en el registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra 
nueva que se acompañen de certificación... de técnico competente..., en las que conste 
la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. 
A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por 
incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, 
edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está 
afectado por servidumbres de uso público general.
b)  Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de 
las inscripciones realizadas en los supuestos de los números anteriores y harán constar 
en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la 
práctica de dicha notificación.
c)  Cuando la obra nueva hubiese sido inscrita sin certificación expedida por el 
correspondiente Ayuntamiento, este, una vez recibida la información a que se refiere la 
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constaren el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación Urbanística de la misma, son la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.»
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunicad de Madrid, establece:
Artículo 195.  «Actos de edificación o uso del suelo ya finalizados, sin licencia u 
orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en éstas. 1. Siempre que 
no hubiesen transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras 
realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas 
en  ellas,  el  Alcalde  requerirá  al  promotor  y  al  propietario  de  las  obras  o  a  sus 
causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la legalización o ajusten las 
obras a las condiciones de la licencia u orden de ejecución...».
Con respecto al libro del edificio, la Ley Hipotecaria Decreto 8 de febrero 1946  s
(según redacción dada por Ley 13/2015 de 24 de junio). Establece en sus Artículos 9  oe.
y 202: w.
contAerntídcruál ola s9 c. irc«uEnls tfaonlicoi asre saigl udieen tceasd:.a  finca  incorporará...  A  tal  fin,  la  inscripción
a)  Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los
datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de  edificaciones,
expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les 
fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que 
la integren...»
Artículo 202.  «Salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible, 
deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello 
en el folio real de la finca».
La Ley sustancial de la antigüedad de la obra es el Artículo 195 de la Ley del Suelo 
de la Comunidad de Madrid.
Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2016.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, establece: 
Artículo  46:  Requisitos  para  la  inscripción  del  título.  «Para  inscribirlos  títulos 
comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes 
requisitos: 1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que 
legalmente no fuere exigible».
IV
Notificada la interposición del recurso a la notaria de Madrid, doña María Blanca 
Entrena Palomero, emitió informe en el que se adhería al escrito presentado por el 
recurrente y manifestaba su disconformidad con los defectos números 2, 3 y 4 de la nota 
de calificación por entender que la registradora no está aplicando el régimen previsto en 
el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuando se 
cumplen todos los presupuestos para ello al haberse acreditado la antigüedad de la obra 
mediante  certificados  expedidos  por  un  técnico  cuya  firma  ha  sido  legitimada 
notarialmente de los que resulta que ha transcurrido el plazo de prescripción de cuatro 
años previsto en el artículo 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la 
Comunidad de Madrid. Además, en cuanto a la inexigibilidad del certificado de eficiencia 
energética, argumentaba la notaria en su informe que éste solo es exigible en los casos 
de transmisión de inmueble en base a los artículos 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 
de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la 
eficiencia energética de los edificios, y 83 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía 
Sostenible.
V
La registradora de la Propiedad de Madrid número 5 emitió informe considerando 
subsanado el defecto señalado en el punto primero de la nota de calificación y ratificando 
la  calificación  en  todos  sus  extremos  en  cuanto  a  los  demás  defectos,  y  elevó  el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; 5, 7, 9 y 19 y la disposición 
adicional  segunda  y  la  disposición  transitoria  primera  de  la  Ley  38/1999,  de  5  de  s
noviembre,  de  Ordenación  de  la  Edificación;  los  artículos  28  del  Real  Decreto  oe.
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  w.
edjujeeli ocS,u ucpeióolonr   yde eRl  leqahu Laeeb yisl itHea icpaioóptnreu cUearbrbiaaan ns aola;b s4re 5 n Iyno srsmcigraiupsic eióncontem es pndl eeemll  RReenegtaails rDitaroes c draeel t loaR  1Pe0gro9lap3mi/e1ed9na9td7o , d dpeea A r4ac  tdoleas    2020-7205n https://ww
de Naturaleza Urbanística; el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se
aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los  Bc
edificios; los artículos 151 y 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la 
Comunidad  de  Madrid;  las  Resoluciones-Circulares  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003 y 26 de julio de 2007, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de enero 
y 23 de julio de 2012, 21 de marzo, 2 de abril y 16 de mayo de 2013, 4 y 11 de marzo y 2 
de abril de 2014, 1 de marzo, 19 de abril, 6 y 8 de septiembre, 26 de octubre y 7 de 
noviembre de 2016, 9 y 18 de enero, 7 de junio y 29 de noviembre de 2017 y 19 de 
febrero de 2018.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada don J. G. A. propietario 
único de la finca registral 2.090, declara la ampliación de la obra nueva, así como cuatro 
nuevos elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.
Se solicita la inscripción al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. En dicha escritura se incorporan cuatro 
certificaciones -una por cada vivienda- expedidas por un técnico en las que éste certifica 
que dichas construcciones tienen más de cuatro años de antigüedad. Asimismo, en la 
escritura se expresa que no es precisa licencia municipal para la construcción de tales 
viviendas por haber transcurrido más de cuatro años desde la finalización de las obras, 
que no consta la incoación de expediente alguno de disciplina urbanística ni la práctica 
de anotación preventiva por tal concepto en el Registro de la Propiedad. Además, se 
declara que el propietario de dichas fincas «es autopromotor individual de las viviendas y 
que las mismas son para uso propio», por lo que no es precisa la prestación de la 
garantía establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación.
La registradora suspende la inscripción solicitada por cuatro defectos: a) las cuotas 
de copropiedad en los elementos comunes suman 100,03 debiendo sumar 100,00; b) no 
se aporta libro del edificio ni el documento que acredite los requisitos de eficiencia 
energética; c) no se acredita la contratación del seguro decenal y el pago del primer 
recibo del mismo, y d) falta acompañar licencia urbanística.
El recurrente en su escrito manifiesta su disconformidad con los puntos 2, 3 y 4 de la 
nota recurrida porque señala que la registradora no está aplicando lo dispuesto en el 
artículo 28.4 de la Ley 7/2015 de Suelo como él solicita, sino que está aplicando el 
artículo 28.1 de dicha ley. Respecto a la no aportación del libro del edificio se basa 
además de en el citado artículo 28.4, en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria.
La notaria autorizante emitió informe pronunciándose en el mismo sentido que el 
recurrente.
Con  carácter  previo,  debe  señalarse  que  conforme  al  artículo  326  de  la  ley 
Hipotecaria  «el  recurso  deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma».
2.  Respecto del defecto segundo relativo a la falta de aportación del libro del 
edificio.
Según  el  artículo  9.a)  deberá  hacerse  constar  «tratándose  de  edificaciones, 
expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les 
fuera exigible».
Por su parte el artículo 202 tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, señala en su párrafo tercero que «salvo que por la antigüedad de la edificación no 
le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando 
constancia de ello en el folio real de la finca». s
Esta referencia a la antigüedad comprende indudablemente aquellos supuestos de  oe.
edificaciones que no están sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación  w.
de la Edificación, es decir, edificios existentes y obras de nueva construcción para cuyos  05ww
perl o6y deect omsa syeo  sdoel i2c0itó0 0la ( ccfor.r rdeissppoosnidciieónnt etr alincesintocriaia d per imedeifriac adceió lan ,l eayn)t.es su entrada en vigor,
el aEpanr etal dcoa s4o  ddeel  eadritfíiccualcoio 2n8e sd dee clala rLaedya sd ep oSr uaenltoig, üeend aodtr aesn  loocsa ssuiopnueess thoas  psreeñvaislatodso  elna   BOE-A-cable e
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (Resoluciones  de  16  de  mayo 
de 2013, 6 de septiembre de 2016 y 7 de junio de 2017) que entre los requisitos exigidos 
en dicho precepto, ciertamente no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento 
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la 
entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la 
declaración  de  obra  nueva  terminada,  cuando  dicha  declaración  se  realiza  bajo  el 
régimen que estatuye dicho específico apartado primero.
Los indicados requisitos han sido entendidos por esta Dirección General referidos a 
la acreditación del seguro decenal, regulado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación, cuando dicho seguro sea preceptivo; así como también 
referido al llamado libro del edificio, regulado en el artículo 7 de la misma Ley 38/1999, 
de 5 de noviembre, según interpretó este Centro Directivo en su Resolución-Circular 
de 26 de julio de 2007.
Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el 
citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para 
ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de 
rogación  que  si  se  cumple  en  el  presente  caso  al  haber  solicitado  el  recurrente 
expresamente la inscripción en base al régimen previsto en el citado artículo.
3.  En cuanto a la falta de aportación del documento que acredite el cumplimiento de 
los requisitos de eficiencia energética.
Su regulación legal se encuentra actualmente en el artículo 28.1, párrafo segundo, 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al establecer que «tratándose de 
escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación 
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la 
descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el 
cumplimiento  de  todos  los  requisitos  impuestos  por  la  legislación  reguladora  de  la 
edificación  para  la  entrega  de  ésta  a  sus  usuarios  y  b)  el  otorgamiento  de  las 
autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las 
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística 
aplicable  y  los  requisitos  de  eficiencia  energética  tal  y  como  se  demandan  por  la 
normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un 
régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas 
autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha 
sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la 
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de 
resolución obstativa alguna».
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento 
básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, pone de relieve en 
su Exposición de Motivos que «las exigencias relativas a la certificación energética de 
edificios establecidas en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, 
de 16 de diciembre de 2002, se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de 
enero, mediante el que se aprobó un Procedimiento básico para la certificación de 
eficiencia  energética  de  edificios  de  nueva  construcción,  quedando  pendiente  de 
regulación, mediante otra disposición complementaria, la certificación energética de los 
edificios  existentes.  En  consecuencia,  mediante  este  real  decreto  se  transpone 
parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de 
mayo de 2010, en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios,  s
refundiendo  el  Real  Decreto  47/2007,  de  19  de  enero,  con  la  incorporación  del  oe.
Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.  w.
Con posterioridad la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16  05ww
Pdea rladmicieenmtob reE udroep e2o0 0y2 ,d ehl aC osnidsoe jom, oddeif ic1a9d dae  mmeadyiaon tdee  l2a0 1D0i,r ercetliavtaiv a2 0a1 0la/3 1e/fUicEie ndcieal 
energética de los edificios, circunstancia que hace necesario transponer de nuevo al
ordenamiento  jurídico  español  las  modificaciones  que  introduce  con  respecto  a  la 
Directiva modificada».
En este sentido el artículo 2.1 del Real Decreto dispone que «este Procedimiento 
básico será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. b) Edificios o partes de 
edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no 
dispongan de un certificado en vigor».
En base a lo expuesto, el certificado de eficiencia energética es exigible no sólo a los 
edificios de nueva construcción como ocurría con la normativa anterior, sino también a 
los edificios existentes. El propio Real Decreto antes mencionado no establece qué debe 
entenderse por edificaciones existentes, por ello debe acudirse a la Directiva 2010/31/UE 
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia 
energética de los edificios, que fue objeto de transposición del Real Decreto 235/2013, y 
en su artículo 1.2.c señala que: «La presente Directiva establece requisitos en relación 
con: (…) c) la aplicación de requisitos mínimos a la eficiencia energética de: i) edificios y 
unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes». 
Entendiendo como «reforma importante» renovación de un edificio cuando: a) los costes 
totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones 
técnicas son superiores al 25% del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el 
que está construido, o b) se renueva más del 25% de la superficie de la envolvente del 
edificio así resulta del artículo 2.10 de la mencionada Directiva.
Por tanto, en el presente caso no es exigible el certificado de eficiencia energética, 
ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar 
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por 
haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción  correspondientes  así  pues  el  defecto 
señalado por la Registradora en su nota ha de ser revocado (cfr. Resolución 19 de abril 
de 2016).
4.  Respecto del tercer defecto, relativo a la exigencia de seguro decenal.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto 
regular  en  sus  aspectos  esenciales  el  proceso  de  edificación,  estableciendo  las 
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así 
como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de 
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y 
la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1) En concreto, al 
seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados 
por vicios o defectos de la construcción, se refiere el artículo 19.1 de la Ley, que incluye 
en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas 
en el ámbito de aplicación de la ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños 
materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de 
los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o 
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros 
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y 
estabilidad del edificio».
La cuestión que se plantea en el presente expediente, y sobre la que esta Dirección 
General debe pronunciarse, es si los requisitos de contratación de garantías por daños 
resultantes  de  defectos  constructivos  que  establece  la  Ley  de  Ordenación  de  la 
Edificación  son  exigibles  como  requisito  previo  para  que  pueda  procederse  a  la 
declaración e inscripción de obras nuevas consolidadas por razón de su antigüedad, o 
respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición. s
La determinación del criterio que debe seguirse exige partir de la fundamentación de  oe.
las normas que, desde la disposición adicional sexta de la Ley 8/1990, sobre Reforma  w.
del  Régimen  Urbanístico  y  Valoraciones  del  Suelo,  han  permitido  la  inscripción  de  05ww
ddeec slaur aacniotignüees ddaed  osbinr ae xniguier vcao mcoor rreesqpuoinsidtoie nptreesv ioa  lead jiufisctaifcicioanceiósn  cdoen slao liaddaedcausa cpioórn  rdaez ólan 
lead iefidciaficciaócni óan  lap alerag aqliudea dd eusrbdaen lías tficeac,h ab adseta snud ot ecromni naaccrieódni tahra ylaa  atrnatingsüceudraridd os uefli cpielanztoe  ddee   BOE-A-cable e
prescripción de las acciones que pudieran provocar su demolición, y la inexistencia de 
rastro registral de expedientes de disciplina urbanística.
Tal  regulación,  recogida  posteriormente  en  los  artículos  52  y  54  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 20.4 del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, antecedente del artículo 28.4 de 
la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana  actualmente  vigente,  tiene  por  objeto 
fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad física 
extrarregistral, de tal modo que las edificaciones consolidadas por su antigüedad, en la 
medida en que ya no son susceptibles de derribo, han de acceder al Registro, evitando 
con ello una situación de clandestinidad tanto para ellas como para los derechos que 
sobre las mismas se constituyan, situación que el legislador considera más grave que la 
resultante de su inscripción y, con ello, de su publicidad registral, no obstante la falta de 
justificación de la existencia de un acto administrativo habilitante de su construcción, 
siempre que dicha inscripción se practique con determinadas cautelas, consistentes en 
la notificación al Ayuntamiento, y en la constancia, en el folio de la finca y en la 
publicidad  formal,  del  hecho  de  haberse  producido  la  inscripción  por  razón  de  la 
antigüedad de la edificación y de la notificación realizada.
Por  lo  tanto,  la  inscripción  de  obras  nuevas  en  los  términos  previstos  en  el 
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, exceptúa la previa justificación de su adecuación 
a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la 
publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los 
derechos constituidos sobre las mismas.
Se trata ahora de determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción 
de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de 
contratación del seguro decenal.
Se  debe  partir,  en  primer  lugar,  de  la  letra  c)  del  artículo  19.1  de  la  Ley  de 
Ordenación de la Edificación y de lo previsto en su disposición adicional segunda, 
normas en las que no se establece distinción alguna por razón de la antigüedad de la 
edificación en el momento de la declaración de su obra nueva, a partir de lo cual parece 
que debe entenderse que son de aplicación los criterios de delimitación general del 
objeto de la Ley y de aplicación intertemporal que resultan de su artículo 2 y disposición 
transitoria primera, de los cuales resulta que la constitución de las garantías previstas en 
el  artículo  19  será  exigible  a  las  edificaciones  con  destino  a  vivienda  para  cuyos 
proyectos no se haya solicitado la licencia de edificación con anterioridad a la entrada en 
vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de 
mayo de 2000.
Dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la 
exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de 
Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de 
la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho 
plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo.
Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la 
Ley 38/1999 y de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o 
desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el 
que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo 
obligatorio de duración ya ha transcurrido. s
En el caso objeto de análisis no ha transcurrido el plazo de diez años desde la fecha  oe.
de terminación de la construcción según resulta de los certificados que se incorpora, por  w.
tanto resulta exigible la contratación del seguro decenal. 05ww
otor5g.a ntNe oq oubes ntaon ltee ,e ys  ad ep easpalirc daeci ónno  lhaa Lbeeyr  tdraen Oscrduerrnidaoc ieósne d pel alazo E ddeif idcaieczió anñ poos,r  atrlaetgaar seel 
de un autopromotor y destinarse las viviendas a uso propio.
Si  bien  es  cierto  la  Ley  53/2002,  de  30  de  diciembre,  de  Medidas  Fiscales, 
Administrativas  y  del  Orden  Social,  dio  nueva  redacción  a  la  disposición  adicional 
segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su 
número uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del 
seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una 
única vivienda unifamiliar para uso propio».
La ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del 
seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única 
vivienda unifamiliar para uso propio».
Por  tanto,  procede  examinar  si  concurren  los  requisitos  establecidos  en  esta 
disposición adicional para que sea aplicable la excepción a la contratación del seguro 
decenal.
El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas 
y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, 
que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso 
individual.  Jurídicamente  se  estructura  como  una  única  entidad  física  y  registral, 
susceptible de una sola titularidad (o en situaciones de cotitularidad, con asignación 
individual de su uso), lo cual no impide su aplicación a aquellos supuestos en que se 
construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños 
cada uno de ellos «ab initio» de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, 
cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes 
(cfr. Resoluciones de 9 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2012).
Respecto  del  alcance  del  requisito  que  se  incluye  en  la  expresión  de  «única 
vivienda», ya tiene declarado este Centro Directivo que esta exigencia no constriñe el 
número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de 
residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria (cfr. Resolución de 5 
de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de 
tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se 
contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de 
modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor 
pueda  excluir  del  seguro  decenal  un  número  indefinido  e  ilimitado  de  viviendas 
unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a 
uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta 
condición.
Como ya señalara este Centro Directivo en un supuesto similar en Resolución de 29 
de Noviembre de 2017, no concurre en este caso esta independencia estructural de las 
cuatro viviendas, situadas dos de ellas en la planta baja y sótano y la otras dos en la 
planta séptima del edificio, e integradas en un mismo régimen de propiedad horizontal, 
del  que  precisamente  son  elementos  comunes  e  inseparables  el  «suelo,  vuelo, 
cimentaciones  y  cubiertas;  elementos  estructurales  y  entre  ellos  los  pilares,  vigas, 
forjados y muros de carga; las fachadas (…)» (cfr. artículo 396 del Código Civil), lo que 
imposibilita dicha asimilación. No se trata de una edificación integrada por una única 
vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado por varias viviendas en la 
que existen elementos comunes a todas ellas que resultan de la división horizontal 
previa -cfr. artículos 396 del Código Civil y 3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal-. De 
todo ello resulta que no concurren en este supuesto de hecho los requisitos a los que la 
disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de 
la  Edificación,  en  su  redacción  dada  por  la  Ley  53/2002,  de  Medidas  Fiscales,  s
Administrativas y del Orden Social, subordina la excepción legal al régimen general de la  oe.
exigencia  del  seguro  decenal  y  procede  confirmar  el  defecto  señalado  por  la  w.
registradora. 05ww
relat6iv. o Pao r laú ltifmalota,  edne  cuaacnretod itaalc cióuna rtdoe d elifceecntoci as edñeall adAoy upnotra mlai ernetgois, trcaodnovriae neen  sreua nlizoatar 
udrebtearnmisimnaod.as consideraciones previas sobre el régimen competencial en materia de  BOE-A-cable e
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal  Constitucional  números  61/1997,  de  20  de  marzo  -fundamento  jurídico  5- 
y 164/2001, de 11 de julio -fundamento jurídico 4–), lo que en el caso de la Comunidad 
de Madrid se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la Ley 9/2001, 
de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid. En segundo lugar, debe afirmarse 
que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al 
que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro 
de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en 
particular, el requisito de la previa intervención administrativa. Como ha tenido ocasión 
de afirmar la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones 
de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 
(1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, «procede, en 
primer  lugar,  afirmar  la  competencia  de  las  normas  estatales  en  materia  de 
determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción 
registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la 
remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la 
prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, 
con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, 
anuló  buena  parte  del  Texto  Refundido  de  la  Ley  sobre  el  Régimen  del  Suelo  y 
Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las 
competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades 
Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular 
materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con 
la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de 
la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que 
corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Madrid) determinar 
qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención 
de  la  licencia  previa,  las  limitaciones  que  éstas  pueden  imponer  y  las  sanciones 
administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o 
sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de 
prescripción  de  las  acciones  de  disciplina  urbanística  o  su  imprescriptibilidad.  Sin 
embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de 
la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las 
declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para 
que el acto en cuestión tenga acceso al Registro» (cfr. Resoluciones de 22 de abril 
de 2005, 4 de mayo de 2011, 8 de mayo de 2012 y 6 de mayo de 2013.
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre 
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el 
mismo.
Y en el contexto de esta competencia hay que situar el artículo 53, letra a), del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de 
Actos de Naturaleza Urbanística, relativo a la calificación de los títulos de constitución de 
régimen de propiedad horizontal, y de modificación del régimen ya inscrito, según el cual 
«no  podrán  constituirse  como  elementos  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, 
a  menos  que  se  acredite,  mediante  nueva  licencia  concedida  de  acuerdo  con  las  s
previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número». oe.
El  artículo  26  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana,  w.
aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, impone a notarios y  05ww
friengciasstr,a dlao reasc, reend iltaa caióunto ridzoaccuiómne en tianls cdriep cilóan  dcoen efosrcmritiudraads,  daep sroebgarecgióanc ióon  oa udtivoirsizióanc idóen 
aledgmisilnaicsitórant iqvuae  ale q sueea  easptléic asbuljee.ta, en su caso, la división o segregación conforme a la  BOE-A-cable e
El artículo 28 de la misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las escrituras 
de  declaración  de  obra  nueva,  con  la  salvedad  de  permitir,  en  su  apartado  4,  un 
procedimiento especial de inscripción, sin acreditación de autorización administrativa 
previa, respecto a las «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las 
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes».
La norma sustantiva aplicable, en este caso, es el artículo 151 de la Ley 9/2001, 
de 17 de julio, del Suelo según el cual «1. Están sujetos a licencia urbanística, en los 
términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean 
procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, todos los actos de uso del 
suelo, construcción y edificación para la implantación y el desarrollo de actividades y, en 
particular, los siguientes: a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos 
de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de 
reparcelación. b) Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación 
de instalaciones de toda clase de nueva planta. c) Las obras de ampliación, reforma, 
modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, 
cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino».
De  los  preceptos  citados,  puede  deducirse  sin  dificultad  que,  en  general,  la 
preceptiva  licencia  urbanística  será  exigible,  en  su  caso,  a  efectos  de  inscripción, 
separadamente, tanto para los actos de parcelación, división o segregación, como para 
las obras de edificación y su ampliación, reforma o modificación, que así se declaren y 
pretendan acceder al Registro de la Propiedad. De modo paralelo, cada una de las 
edificaciones que se declaren y pretendan su acceso a la publicidad registral deberá 
estar amparada en la preceptiva licencia, máxime cuando puedan llegar a motivar la 
apertura de folio propio en los libros del Registro. Ello se entiende sin perjuicio de la 
posibilidad de invocar el régimen particular del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana, para la inexigibilidad de licencia a efectos registrales, si se dan 
sus presupuestos y siempre respecto de cada una de las edificaciones o elementos 
integrantes de edificaciones de que se trate considerados individualmente.
7.  Por tanto, procede analizar en el presente caso si se dan los presupuestos para 
la inexigibilidad de licencia al amparo del artículo 28.4.
La norma aplicable para determinar el plazo de prescripción para la adopción de 
medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística en la Comunidad de Madrid 
la encontramos en el artículo 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo que 
establece un plazo de prescripción de cuatro años. Artículo 195: «1. Siempre que no 
hubiesen  transcurrido  más  de  cuatro  años  desde  la  total  terminación  de  las  obras 
realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas 
en  ellas,  el  Alcalde  requerirá  al  promotor  y  al  propietario  de  las  obras  o  a  sus 
causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la legalización o ajusten las 
obras a las condiciones de la licencia u orden de ejecución (…)».
Según  resulta  de  los  certificados  técnicos  que  se  incorporan  las  fechas  de 
terminación de la construcción de las viviendas son el 12 de febrero y 16 de abril 
de 2012 respecto de dos ellas y los días 23 de enero y 3 de febrero de 2015 respecto de 
las  otras  dos,  habiéndose  otorgado  la  escritura  el  día  25  de  marzo  de  2019  han 
transcurrido en todos los casos más de cuatro años desde la fecha de terminación de la 
construcción y por tanto no es exigible licencia urbanística como requisito para inscribir el 
incremento en el número de elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal  s
pudiendo inscribirse, como solicita expresamente don J. G. A en la escritura, aplicando  oe.
por analogía el régimen previsto en el artículo 28.4. w.
No  obstante,  conforme  al  apartado  4.  b)  del  artículo  28  del  Real  Decreto  05ww
Ldeeg Sisulaetliov oy  7R/2e0h1a5b,i lditea c3ió0n d Ue robcatnuab r«el,o pso Rr eelg qisutrea dsoer easp rduee blaa  ePl rtoepxiteod aredf udnadriádno  cduee lnat aL eayl 
Aeny ulonsta mnúiemnetoro rse sapnetecrtiiovroe sd,e y l ahsa irnásnc rciopncisotnaer se nre laal izinasdcarisp ceinó nlo, se ns ulap uneosttao sd ec odmepspreancdhiod,o sy   BOE-A-cable e
en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación»; y, conforme al 
artículo 65.3 «inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas 
construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su 
caso,  los  conjuntos  inmobiliarios,  el  Registrador  de  la  Propiedad  notificará  a  la 
comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, 
con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia 
por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación 
de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o 
acompañe al título inscrito».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación en cuanto a los defectos señalados con los números 2 y 4 y 
desestimarlo en cuanto al defecto 3 confirmando la nota en este punto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.