BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89853
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12499 Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la 
rectificación de la descripción de una finca que ha sido objeto de varias 
segregaciones.
En el recurso interpuesto por don A. C. M. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Pedreguer, doña María Isabel Navarro Torán, por la que 
se suspende la rectificación de la descripción de una finca que ha sido objeto de varias 
segregaciones.
Hechos
I
Mediante instancia privada, el titular registral de una finca solicitaba la rectificación de 
la descripción que consta en el asiento de inscripción de su título, pidiendo que se 
ajustase a la descripción que constaba en la primera inscripción, a la que se remitían los 
asientos intermedios.
II
Presentada la referida instancia en el Registro de la Propiedad de Pedreguer, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previa calificación del precedente documento de conformidad con lo establecido en 
el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, he resuelto suspender la inscripción del documento 
de referencia y calificar negativamente el mismo, con base a los siguientes
I.  Hechos.
1.  Documento  presentado:  Instancia  privada  suscrita  en  El  Casar,  a  17  de 
diciembre de 2020, por don A. C. M., con DNI (...), con firma legitimada notarialmente 
el 18 de diciembre de 2020; presentada administrativamente en correos el 18 de enero 
de 2021, y recibida en este Registro de la Propiedad el 20 de enero de 2021, se decide, 
pese  a  que  el  documento  no  puede  provocar  operación  registral  alguna  y  que,  la 
presentación  del  mismo  tenía  que  haber  sido  objeto  de  denegación  al  libro  diario 
conforme, entre otras, la Rs de la DGRN (hoy DGSJFP) de 4 de junio de 2018 o las 
de 21 y 22 de noviembre de 2019, a su presentación causando el asiento de referencia; 
para proceder, con más calma, al estudio de la situación registral y de la rectificación del 
error,  de  concepto  o  material,  que  el  instante  indica  en  su  escrito:  Rectificar  la 
descripción de la inscripción 8.ª de adjudicación
El  hecho  de  presentarlo  servirá,  a  su  vez,  para  indicar  al  interesado  en  la 
correspondiente nota de calificación los medios adecuados, en su caso, para lograr la  e.
subsanación/rectificación  registral  que  pretende,  en  aras  del  debido  asesoramiento  w.b
profesional previsto en el artículo 258 de la ley Hipotecaria y 334 de su Reglamento. 499ww
contEenn idsaín teens ilsa,  ilnas icnrsiptacniócnia 8 p.ªr idvea dlaa  fpinrecase rnetgaidsatr asl o9li5c1it4a  dlae  rPecetdifriecagcuieórn p dreet elan ddieesncdroip qcuióen, 
seun  dlae sdcersipccriipócni óinni cdiea l,la y  mcoismmoa  csoem inpclelumyean uton ad en ulam deerascciróipnc piórniv asdea i ndcelu líaasn ,p caurcaenldaos  qau fee,c hean 
de hoy, las fincas que se pueden correlacionar con dicha numeración privada ya han sido 
segregadas.
El instante, acompaña una copia simple de la escritura autorizada en Dénia, el 15 de 
marzo de 2004, por quien fue su notario don Miguel Giner Albalate, protocolo 1047, -
última de las escrituras de segregación que han accedido al registro del anterior titular 
registral- a los efectos de la descripción de la finca inicial y la numeración privada de 
parcelas que la forman. En dicha copia simple y en la copia autorizada que se presentó 
en su día al Registro no hay descripción de resto, sino tan solo se dice que, respecto de 
la finca matriz quedan reducidos los metros cuadrados segregados.
2.  Vista la instancia presentada y el Registro se constata que:
A)  No  es  correcta  la  descripción  que  solicita  en  la  instancia  para  rectificar  la 
descripción 8.ª de la finca 9514 de Pedreguer.
Los números de parcela que, como característica descriptiva de la finca, figuraban en 
la inscripción 1.ª de la finca 9514 de Pedreguer, a su vez, formada por segregación de la 
registral 7893 de Pedreguer, han sido todos ellos arrastrados en las descripciones de las 
diferentes fincas registrales que se han formado por segregación de la finca 9514 de 
Pedreguer.
Dicha  numeración  de  parcelas  no  es  una  numeración  registral,  sino  una  mera 
numeración privada que, como característica descriptiva, la mercantil entonces titular, 
Monte Sella, Sociedad Limitada ha enumerado sus fincas en un plan parcial antiguo (y 
de propietario único) que no ha tenido acceso registral vía proyecto de equidistribución, 
sino que se ha desarrollado por fincas matrices y segregaciones, sin que sobre dicha 
numeración privada de parcelas y por parte de este Registro haya control alguno sobre 
la  numeración  dada,  y  entendiendo  la  misma  como  lo  que  es:  “cualquier  otra 
circunstancia  que  sirva  para  distinguir  una  finca  de  otra”  (Vid:  Artículo  51.3  del 
Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que ha de estarse a la redacción vigente en 
el respectivo momento en que se ha practicado cada segregación).
En la última parte del solicita primero de la instancia privada presentada se indica 
que se proceda a la rectificación de la descripción independientemente de que las 
segregaciones habidas, hayan o no, cumplidos los requisitos exigidos por el artículo 47 
del Reglamento Hipotecario, por lo que, quien suscribe atendiendo a los artículos 258 de 
la Ley Hipotecaria y 334 de su Reglamento, ha procedido a comprobar tal hecho, y se 
constata de que cumplen todas ellas los requisitos del citado artículo 47 del Reglamento 
Hipotecario, así como los de los artículos 9 de la Ley y 51 de su Reglamento -en su 
redacción vigente en el momento de la práctica de los correspondientes asientos-, 
además de estar los respectivos asientos de cada una de las segregaciones realizadas -
evidentemente, anteriores a la adjudicación del instante- bajo la salvaguardia de los 
tribunales y no ser posible, revisar, como parece que se solicita, la legalidad en la 
práctica de dichos asientos de segregación ni su calificación positiva previa, lo que 
encuentra su fundamento en el principio de legitimación que dichos asientos generan, y 
tener todos ellos -los asientos de las fincas segregadas- terceros titulares protegidos por 
la fe pública registral, al igual que el que ostenta el instante.
B)  La descripción de la inscripción 8.ª de la finca 9514 es la misma que la que 
figura en la certificación que sirvió como título para la subasta administrativa.
Resulta difícil de comprender la rectificación solicitada por el instante de la misma, 
hoy titular registral de la finca 9514 de Pedreguer, en virtud de certificación administrativa 
del acta de adjudicación de bienes en subasta de fecha 13 de octubre de 2016, expedida 
por la Delegación especial de la AEAT de Valencia, cuando la descripción que figura en  e.
la inscripción 8.ª de adjudicación de la finca 9514 de Pedreguer, es la misma que figura  w.b
en la certificación que se libró para la subasta en la que el instante adquirió y que sirvió  499ww
de tíLtual oc epratrifaic laac cióenle blirbarcaidóan  dpeo ra qmuie cllao.mpañera, doña Almudena Torres Domínguez, el
dAíEaA 4T ,d De emleagrazcoi ódne  e2s0p1e4c,i aclo dne  dVeaslteinnoc iaa,l  yp reonc ecduiymai esnutboa dseta  aepl rienmstiaon qteu ea dsqeu sireióg duiícae a:nte la
“Rústica: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (…), 
con una superficie, después de las segregaciones efectuadas que resultan de las notas 
puestas al margen de la inscripción 1.ª, de ocho mil cuatrocientos dieciocho coma 
sesenta metros cuadrados. Lindante inicialmente: Norte, vial de la urbanización y parcela 
señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 474, 476 
y  478  vial  en  medio;  Este,  vial  y  parcela  64  del  plan  parcial;  y  Oeste,  parcelas 
número 457 y 483 del Plan Parcial (…) zona de servicios de agua y electricidad en medio 
y parcela 64. Cuota inicial era de seis coma cuarenta y dos por ciento”.
Y dicha descripción es idéntica, salvo el matiz de que la cuota inicial era de seis 
coma cuarenta y dos por ciento, a la que figura en la inscripción 8.ª de adjudicación en la 
que  además,  se  indica  expresamente  que  la  descripción  es  la  que  figura  en  la 
certificación de cargas a que se refiere la nota al margen de la anotación letra A, cuya 
adjudicación en subasta es objeto de este asiento. Y dicho asiento es por el que adquirió 
el instante.
Por tanto,
Considerando lo solicitado como materia de calificación atendiendo a los artículos 18, 
19, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria, artículos 258 de la Ley Hipotecaria y artículo 334 de 
su Reglamento; y vistos los artículos 24 de la Constitución, y de la Ley Hipotecaria, 3, 9 -
redacción vigente en su momento-, 34, 38, 39, 40, 211 a 220 sobre la rectificación de los 
errores en el Registro de la Ley Hipotecaria, y de su Reglamento, artículos 47, 314 a 331 
sobre la rectificación; las Rs del Centro Directivo, entre otras, las de fecha 22/06/2017; 
21/07/2017;  04/06/2018;  11/04/2019;  04/09/2019;  29/11/2019,  y  12/03/2020;  y  no 
resultando ningún error ni material ni de concepto en la descripción de la inscripción 8.ª 
de adjudicación, y estando los asientos vistos bajo la salvaguardia de los tribunales, 
acuerdo:
Primero.  Que  no  ha  lugar  a  la  rectificación  de  la  descripción  contenida  en  la 
inscripción  8.ª  de  adjudicación  de  la  finca  9514  de  Pedreguer,  en  cuanto  que  la 
descripción de dicho asiento es exactamente la misma que figura en la certificación 
librada con destino al procedimiento administrativo de apremio que sirvió para la subasta 
en la que el instante de la presente adquirió la finca registral 9514 de Pedreguer.
Además, como es sabido por el instante, porque así lo invoca en los fundamentos de 
derecho de su escrito, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del 
titular registral y el de todos aquellos a los que el asiento pudiera afectarles, o bien 
resolución judicial; y en el presente caso, el rectificar la descripción de la finca 9514 de 
Pedreguer  para  incluir  la  numeración  privada  de  unas  parcelas  que  ya  han  sido 
segregadas afecta a quienes son titulares registrales de las fincas segregadas que 
tienen su título inscrito y gozan de la protección registral, por lo que sería necesario, o 
bien el consentimiento de todos ellos o bien la oportuna resolución judicial recaída en 
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de 
rectificar, conceda algún derecho.
Queda claro, pues, que para subsanar o rectificar la descripción contenida en la 
inscripción 8.ª de la finca 9514 se precisa el consentimiento de la totalidad de los 
interesados en las fincas segregadas que pueden ver alterado su derecho, o bien 
resolución judicial en tal sentido, por estar los asientos del registro bajo la salvaguardia 
de los tribunales.
Segundo.  Tampoco ha lugar a la pretensión del solicita segundo de facilitar la 
correspondiente minuta de inscripción para que, por parte del instante, se revise algún  e
posible error u omisión y pueda él, subsanarlo previamente; porque no ha lugar a la  bo
rectificación solicitada. 499ww
CPeodnrtreag ulae pr,r eas 1e1n ted e( …fe)brero de 2020 [sic] (firma ilegible) Fdo. María Isabel Navarro
Torán.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. C. M. interpuso recurso el día 6 de abril 
de 2021 con arreglo a las siguientes alegaciones:
«Expone
Primero.  Que  el  28  de  octubre  de  2016  el  Interesado  ha  presentado  ante  el 
Registro de la Propiedad de Pedreguer Certificación del Acta de Adjudicación de bienes 
mediante subasta de fecha 13 de octubre de 2016, expedida por la Delegación Especial 
de la AEAT de Valencia, respecto de la finca registral 9.514, de Pedreguer, que provocó 
erróneamente  la  inscripción  de  la  citada  finca  con  la  descripción  extendida  en  la 
inscripción 8.ª de adjudicación.
Segundo.  Que  existiendo  error  en  el  referido  asiento  de  inscripción  8.ª  de 
adjudicación  de  la  finca  registral  9.514,  que  resulta  claramente  de  los  asientos 
anteriores, puesto que no se ha extendido conforme a la inscripción 1.ª de dominio, las 
notas  puestas  al  margen  de  la  misma,  las  cuales,  extendidas  conforme  a  las 
manifestaciones expresas del anterior Titular Registral en las respectivas Escrituras de 
Segregación, modificaban únicamente su cabida y las inscripciones 2.ª, 3.ª, 4.ª, 5.ª, 6.ª, 
y  7.ª,  donde  se  hacen  constar  expresamente  la  naturaleza  urbana  de  la  finca,  el 
Interesado ha presentado, el 20 de enero de 2021, ante el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer, Escrito solicitando la rectificación del citado error, con el objeto de hacer 
constar en el asiento de inscripción de rectificación, la descripción resultante de los 
asientos anteriores.
Tercero.  Que al persistir el error en la referida inscripción 8.ª de adjudicación, que 
resulta claramente de los asientos del Historial Registral de la finca registral 9.514, 
puesto que el Registro de la Propiedad de Pedreguer, mediante notificación realizada 
el 02 de marzo de 2021, ha denegado su rectificación, se presenta el presente Recurso 
ante la Dirección General de los Registros y del Notario, solicitando la revocación de la 
calificación negativa y acuerde la rectificación de. l citado error para que haga constar en 
el  asiento  de  inscripción  de  rectificación  la  descripción  de  la  finca  conforme  a  la 
descripción resultante de los asientos anteriores, y en atención a los siguientes:
Hechos
Primero.  Que el 12 de febrero de 1993, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
extiende  asiento  de  inscripción  1.ª  de  segregación  y  dominio,  haciendo  constar  la 
naturaleza, situación, cabida, linderos y la cuota en relación con la totalidad del Plan 
Parcial (…):
Rústica: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (…), 
que  tiene  la  superficie  de  seis  hectáreas  noventa  áreas  [sic]  y  cuarenta  y  cinco 
centiáreas, o sean 69.045 metros cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y 
parcela señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 
474, 476 y 478 vial en medio; este, vial y parcela 64 del plan parcial [sic], y Oeste, 
parcelas número 457 y 483 del Plan Parcial (…) zona de servicios de agua y electricidad 
en medio y parcela 64. Está formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 
65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 
88, 89, 90, 91, 92, 93, 439, 441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 
477, 475, 473, 471 del Plan Parcial (…). Cuota: 6’42 por ciento en relación con la  es
totalidad del Plan parcial (…).” o
Segundo.  Que el 12 de febrero de 1993, el Registro de la Propiedad de Pedreguer  499ww
feinxctiae n9d.e5 1a4s iecnotnof odrme ein slac riapnctieórnio 2r .ªin sdcer ipccoinósnt it1u.cªi óyn  hdaec iheinpdoote ccao,n sdtoanr deex psere sdaemscernibtee  llaa 
naturaleza urbana y la cuota 6’42 por ciento en relación con la totalidad del Plan Parcial 
(...):
“Urbana: Descrita en la anterior inscripción 1.ª Cuota: 6,42 por ciento. Sin cargas. 
Libre de arrendamientos.”
Tercero.  Que el 21 de octubre de 1994, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
extiende asiento de inscripción 3.ª de modificación de hipoteca, donde se describe la 
finca 9.514 conforme la anterior inscripción 1.ª y haciendo constar expresamente la 
naturaleza Urbana y la cuota 6’42 por ciento en relación con la totalidad del Plan Parcial 
(...):
“Urbana.  Descrita  en  la  anterior  inscripción  1.ª  Cuota:  6,42  por  100.  Cargas: 
Gravada con la hipoteca objeto de la anterior inscripción 2.ª Libre de arrendamientos”.
Cuarto.  Que el 22 de abril de 1995, el Registro de la Propiedad de Pedreguer ha 
hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de la 
finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando un resto de 68.045 metros cuadrados.”
Quinto.  Que el 29 de febrero de 1996, el Registro de la Propiedad de Pedreguer ha 
hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de la 
finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 67. 902,50 metros cuadrados.”
Sexto.  Que el 13 de marzo de 1996, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
extiende asiento de inscripción 4.ª de modificación de hipoteca, donde se describe la 
finca 9.514 conforme la anterior inscripción 1.ª, modificando únicamente su extensión 
según las notas puestas al margen de la misma y haciendo constar expresamente la 
naturaleza Urbana y la cuota 6’42 por ciento en relación con la totalidad del Plan Parcial 
(...):
“Urbana, descrita en la anterior inscripción 1 ª, sí bien después de la segregación a 
que hace referencia la nota al margen de la anterior inscripción 1.ª, su cabida es de 
sesenta y siete mil novecientos dos coma cincuenta metros cuadrados. Cuota: Seis 
enteros coma cuarenta y dos centésimas de entero por ciento en relación a la totalidad 
del plan parcial (...). Cargas: Gravada con la hipoteca constituida en la inscripción 2.ª, 
modificada por la inscripción 3.ª, la cual vuelve a ser objeto de modificación en la 
presente inscripción.”
Séptimo.  Que el 22 de junio de 1996, el Registro de la Propiedad de Pedreguer ha 
hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de la 
finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 66.394,60 metros cuadrados.”
Octavo.  Que el 27 de junio de 1996, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
extiende asiento de inscripción 5.ª de modificación de hipoteca, donde se describe la 
finca 9.514 conforme la anterior inscripción 1.ª, modificando únicamente su extensión 
según las notas puestas al margen de la misma y haciendo constar expresamente la  e.e
naturaleza Urbana y la cuota 6’42 por ciento en relación con la totalidad del Plan Parcial  b
(...): 499ww
dcoem la“aU  mrsbeisaismn ama,, e dpteroosrsc l rocit uaqa uedenr a sldauo  acsna. tbCeirduioaor t aein:s s Sdceerii pss ceciósoenmn 1ata. ªc ,yu y as rleaeisns  tnamo iytla  tdsreo dssec p iesoenr gtocrisee gnnatoocv ióeennn t aare l ylma ccauióragnte rnao    OE-A-2021-12able en https://
la totalidad del plan parcial (...). Valor a efectos de subasta: Doscientos cincuenta y cinco
millones seiscientas mil pesetas. Cargas: Gravada con la hipoteca constituida en la 
inscripción 2.ª, modificada en las inscripciones 3.ª y 4.ª, la cual vuelve a ser objeto de 
modificación en la presente inscripción, y la afección al pago del impuesto que resulta de 
la nota al margen de la anterior inscripción 4.ª Libre de arrendamientos.”
Noveno.  Que el 29 de octubre de 1996, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de 
la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 64.394,60 metros cuadrados.”
Décimo.  Que el 01 de diciembre de 1997, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de 
la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 62.714,60 metros cuadrados.”
Undécimo.  Que  el  29  de  diciembre  de  1998,  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 61.443,6 metros cuadrados.”
Duodécimo.  Que el 31 de mayo de 1999, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de dominio de 
la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 59.443,6 metros cuadrados.”
Decimotercero.  Que el 04 de agosto de 1999, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 58.343,6 metros cuadrados.”
Decimocuarto.  Que  el  4  de  octubre  de  1999,  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 57.343,6 metros cuadrados.”
Decimoquinto.  Que el 18 de diciembre de 2000, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 56.091,6 metros cuadrados.”
Decimosexto.  Que el 25 de septiembre de 2001, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de  e.e
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes  w.b
términos: 499ww
“Quedando esta finca con una cabida de 54. 791,6 metros cuadrados.”
Decimoséptimo.  Que el 14 de febrero de 2002, el Registro de la Propiedad de
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de  Bc
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con una cabida de 53.441,60 metros cuadrados.”
Decimoctavo.  Que  el  17  de  mayo  de  2002,  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Pedreguer extiende asiento de donde se describe la finca 9.514 conforme la anterior 
inscripción 1.ª, modificando únicamente su extensión según las notas puestas al margen 
de la misma y haciendo constar expresamente la naturaleza Urbana y la cuota 6’42 por 
ciento en relación con la totalidad del Plan Parcial (...):
“Urbana.  Parcela de tierra secana, descrita en la inscripción 1.ª y las notas de 
segregación al margen de la misma, por lo que su cabida según resulta del Registro y 
del título ahora presentado tiene la superficie de cincuenta y tres mil cuatrocientos 
cuarenta y un metros sesenta decímetros cuadrados.–Cuota: seis coma cuarenta y dos 
por ciento.–Referencia Catastral: no consta.–Cargas: gravada con la hipoteca constituida 
en la inscripción 2.ª modificada por las inscripciones 3.ª, 4.ª y 5.ª, la cual vuelve a ser 
objeto  de  modificación  en  la  inscripción  que  motiva  la  presente.  Libre  de 
arrendamientos.”
Decimonoveno.  Que el 17 de marzo de 2003, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con un resto de 48726’60 metros cuadrados.”
Vigésimo.  Que el 04 de noviembre de 2003, en el expositivo I de la Escritura de 
Segregación de parcelas y liberación de la carga hipotecaria, otorgada por la mercantil 
Monte Sella S.L.  y autorizada por el Notario D. Miguel Giner Albalate, de Denia, la 
mercantil  describe  la  finca  matriz  9.514,  manifestando  expresamente  que,  tras  las 
segregaciones, la finca matriz queda con la misma descripción a excepción de su 
superficie que queda reducida respecto de los metros cuadrados segregados, en los 
siguientes términos:
“La finca matriz queda con la misma descripción a excepción de su superficie que 
queda reducida respecto de los metros cuadrados segregados”
Vigésimo primero.  Que el 12 de noviembre de 2003, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, únicamente, la modificación en su extensión en los siguientes 
términos:
“Quedando esta finca con un resto de 47576’60 metros cuadrados.”
Vigésimo segundo.  Que el 05 de enero de 2004, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514, conforme expresamente manifestado por la mercantil Monte 
Sella  S.L.  en  la  Escritura  otorgada  el  04  de  noviembre  de  2003,  únicamente,  la 
modificación en su extensión en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con un resto de 36684’60 metros cuadrados.” e.
Vigésimo tercero.  Que el 15 de marzo de 2004, en el Expositivo I de la Escritura de  499ww
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modificaba  únicamente  su  extensión,  manifestando  expresamente  que  la  finca 
presentaba la siguiente descripción:
“Urbana: Parcela de tierra, secano, montuosa, en término de Pedreguer, partida (...), 
que inicialmente tenía la superficie de seis hectáreas noventa áreas y cuarenta y cinco 
centiáreas (o sea 69.045 m2.), en la actualidad después de varias segregaciones ha 
quedado reducida en tres hectáreas sesenta y seis áreas ochenta y cuatro centiáreas y 
sesenta decímetros cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y parcela n.º 64; 
Sur, zona verde y parcelas números 468, 470, 472, 474, 476 y 478 vial en medio; Este, 
vial y parcela n.º 64 del Plan Parcial, y Oeste, parcelas números 457 y 483 del plan 
parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio y parcela n.º 64. Está 
formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 
72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 439, 
441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 477, 475, 473, 471 del plan 
parcial (...) Cuota 6’42%.”
Asimismo, la mercantil manifiesta expresamente en el Expositivo II, respecto a la 
determinación del resto, que la finca matriz queda con la misma descripción a excepción 
de la reducción de los metros cuadrados segregados, en los siguientes términos:
“La finca matriz queda con la misma descripción a excepción de la reducción de los 
metros cuadrados segregados.”
Resultando claramente de los Expositivos I y II de la Escritura otorgada por la 
mercantil, que la referida finca resto, tras las segregaciones, presentaba la siguiente 
descripción: (…)
Vigésimo cuarto.  Que el 20 de abril de 2004, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer extiende asiento de inscripción 7.ª de cancelación de hipoteca donde, aunque 
no se describe la finca 9.514, se hace referencia a la inscripción 2.ª de constitución de 
hipoteca, modificada por la 3.ª, 4.ª, 5.ª y 6.ª, donde se describe la finca 9.514 conforme la 
inscripción 1.ª y las notas puestas al margen de la misma, donde se expresa la nueva 
cabida y se hace constar expresamente la naturaleza Urbana y la cuota 6’42 por ciento 
en relación con la totalidad del Plan Parcial (...)
Vigésimo quinto.  Que el 04 de mayo de 2004, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer ha hecho constar, mediante la nota puesta al margen de la inscripción 1.ª de 
dominio de la finca 9.514 y conforme manifestado por la mercantil Monte Sella S.L.  en 
el Expositivo II de la Escritura otorgada el 15 de marzo de 2004, donde se hace constar 
expresamente que la finca matriz queda con la misma descripción a excepción de la 
reducción  de  los  metros  cuadrados  segregados,  únicamente  la  modificación  en  su 
extensión, en los siguientes términos:
“Quedando esta finca con un resto de 8418’60 metros cuadrados.”
Resultando  claramente  de  los  asientos  anteriores  de  la  finca  registral  9.514, 
consistentes en la inscripción 1.ª de dominio y la última nota puesta al margen de la 
misma, donde se modifica únicamente su extensión, la cual ha sido extendida conforme 
a la Escritura otorgada por la mercantil, el 15 de marzo de 2004, donde en su Expositivo 
I, respecto a la finca matriz manifestaba su naturaleza urbana y descrita conforme a la 
inscripción  1.ª  y  la  última  nota  puesta  al  margen  de  la  misma,  la  cual  modificaba 
únicamente su cabida, y, en su Expositivo II, respecto a la determinación del resto, hacía  es
constar expresamente que la finca matriz quedaba con la misma descripción a excepción  o
de la reducción de los metros cuadrados segregados, que la referida finca presentaba la  499ww
sigu“iUenrbtea ndae:s cPraiprccieólna: de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (...),
qcuuaed rtaiednoes , loa  sseuapne 8rf.i4c1ie8 ,6d0e  moecthroos  mcuila dcruaadtorosc. iLeinntdoasn tdei:e Ncioorctheo,  vicaol mdea  las eusrebnatnaiz amceiótrno ys   BOE-A-cable e
parcela señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 
474, 476 y 478 vial en medio; este, vial y parcela 64 del plan parcial, y Oeste, parcelas 
número 457 y 483 del Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio 
y parcela 64. Está formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 
67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 
90, 91, 92, 93, 439, 441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 477, 
475, 473, 471 del Plan Parcial (...). Cuota: 6’42 por ciento en relación con la totalidad del 
Plan Parcial (...).”
Vigésimo sexto.  Que el 04 de marzo de 2014, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer extiende asiento de anotación preventiva de embargo letra A, donde se 
describe la finca 9.514 al igual que su cuota en la anterior inscripción 1.ª y en las notas 
puestas al margen de la misma, las cuales, modificaban únicamente su extensión, en los 
siguientes términos:
“Rústica, descrita al igual que su cuota en la anterior inscripción 1.ª y en las notas de 
segregación al margen de la misma. Referencia Catastral: No consta. Libre de cargas y 
arrendamientos. Pertenece esta finca a la mercantil Monte Sella, Sociedad Limitada, por 
título de segregación, según resulta de la anterior inscripción 1.ª”
Poner de manifiesto que, tras las segregaciones que han tenido lugar, mediante las 
notas puestas al margen de la inscripción 1.ª de dominio, extendidas en los mismos 
términos en que han sido manifestados por el anterior titular registral en las respectivas 
escrituras públicas de segregación, se ha hecho constar únicamente la modificación en 
la  cabida  de  la  finca,  y  mediante  las  inscripciones  2.ª,  3.ª,  4.ª,  5.ª,  6.ª  y  7.ª  de 
constitución,  modificaciones  y  cancelación  de  hipoteca,  se  ha  hecho  constar 
expresamente su naturaleza urbana.
Vigésimo séptimo.  Que el 25 de agosto de agosto de 2016, el Registro de la 
Propiedad de Pedreguer expide Nota Simple Informativa, donde se hace constar la 
descripción de la finca registral 9.514 en siguientes términos:
“Urbana: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (...), 
que  tiene  la  superficie  de  ocho  mil  cuatrocientos  dieciocho  coma  sesenta  metros 
cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y parcela señalada con el número 64; 
Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472 474, 476 y 478 vial en medio; Este, vial 
y parcela 64 del plan parcial; y Oeste, parcelas número 457 y 483 del Plan Parcial (...) 
zona de servicios de agua y electricidad en medio y parcela 64.”
Vigésimo octavo.  Que el 28 de octubre de 2016, se presenta a este Registro 
documento  administrativo  de  adjudicación,  consistente  en  Certificación  del  Acta  de 
Adjudicación de Bienes mediante subasta de fecha 13 de octubre de 2016, expedida por 
la Delegación Especial de la AEAT de Valencia, respecto de la finca registral 9.514 de 
Pedreguer.
Vigésimo noveno.  Que el 16 de diciembre de 2016, el Registro de la Propiedad de 
Pedreguer, una vez calificado el documento administrativo de adjudicación presentado, 
extiende erróneamente el asiento de inscripción 8.ª de adjudicación, puesto que la 
descripción  de  la  finca  9.514  obrante  en  dicho  asiento,  no  resulta  conforme  a  la 
descripción resultante de los asientos anteriores, produciendo con dicha actuación un 
error que resulta claramente de los mismos, al haber extendido dicho asiento en los 
siguientes términos: e.e
“Rústica.  Código registral único: 03049000311447. Descripción literaria: Parcela de  499ww
tdmdieeeer srtplraaou  sési nsces ucdcaaerdni pralcaa,i dsó monss oe.1ng.trªue ogdsaeac  idoeonnme sitn éeirofme, cindtuoea  ddoaecsh  oPq eumderi elr egcsuuuealrtt,ar onpc aideretni dtloaass   (dn…ioe)tca, isoc cophnuo e usctnoaams  asau l spmeeasrfreigcneitena,    OE-A-2021-12able en https://
Lindante  inicialmente:  Norte,  vial  de  la  urbanización  y  parcela  señalada  con  el 
número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 474, 476 y 478 vial en 
medio; Este, vial y parcela 64 del plan parcial; y Oeste, parcelas número 457 y 483 del 
Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio y parcela 64.”
Hay que poner de manifiesto la existencia de dicho error, puesto que, en el momento 
de extender el referido asiento de inscripción 8.ª de adjudicación, resultaba claramente 
de los asientos anteriores de la finca registral 9.514, consistentes en la inscripción 1.ª de 
dominio y la última nota puesta al margen de la misma, donde se modifica únicamente su 
extensión, la cual ha sido extendida conforme a la Escritura otorgada por la mercantil, 
el 15 de marzo de 2004, donde en su Expositivo I, respecto a la finca matriz manifestaba 
su naturaleza urbana y descrita conforme a la inscripción 1.ª y la última nota puesta al 
margen de la misma, la cual modificaba únicamente su cabida, y, en su Expositivo II, 
respecto a la determinación del resto, hacía constar expresamente que la finca matriz 
quedaba con la misma descripción a excepción de la reducción de los metros cuadrados 
segregados, que la referida finca presentaba la siguiente descripción:
“Urbana: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (...), 
que  tiene  la  superficie  de  ocho  mil  cuatrocientos  dieciocho  coma  sesenta  metros 
cuadrados, o sean 8.418,60 metros cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y 
parcela señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 
474, 476 y 478 vial en medio; este, vial y parcela 64 del plan parcial, y Oeste, parcelas 
número 457 y 483 del Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio 
y parcela 64, Está formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 
67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 
90, 91, 92, 93, 439, 441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 477, 
475, 473, 471 del Plan Parcial (...). Cuota: 6’42 por ciento en relación con la totalidad del 
Plan Parcial (...).”
Trigésimo.  Que el 26 de enero de 2017, el Registro de la Propiedad de Pedreguer 
expide Certificación Literal del Historial Registral de la finca registral 9.514, donde se 
hace constar la inscripción 1.ª de dominio, las notas puestas al margen de la misma, las 
cuales modifican únicamente su cabida y las inscripciones 2.ª, 3.ª, 4.ª, 5.ª, 6.ª y 7.ª de 
constitución,  modificaciones  y  cancelación  de  hipoteca,  donde  se  hace  constar  su 
naturaleza Urbana, Certificación que permite constatar que la descripción resultante de 
los asientos anteriores, consta en los siguientes términos:
“Urbana: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (...), 
que  tiene  la  superficie  de  ocho  mil  cuatrocientos  dieciocho  coma  sesenta  metros 
cuadrados, o sean 8.418,60 metros cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y 
parcela señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 
474, 476 y 478 vial en medio; este, vial y parcela 64 del plan parcial, y Oeste, parcelas 
número 457 y 483 del Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio 
y parcela 64. Está formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 
67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 
90, 91, 92, 93, 439, 441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 477, 
475, 473, 471 del Plan Parcial (...). Cuota: 6’42 por ciento en relación con la totalidad del 
Plan Parcial (...).”
Trigésimo  primero.  Que  el  20  de  enero  de  2021,  mediante  Instancia  Privada  e.e
presentada por el Interesado respecto a la finca registral 9.514, de Pedreguer, se ha  b
solicitado la rectificación de la descripción obrante en el asiento de inscripción 8.ª de  499ww
aasdijeundtiocas caiónnte, rpioureesst od eq uees teh aR seigdios terox.tendida erróneamente, no resultando conforme a los
inscEripl coióbnje to8 .ªd ed ed icahdaju Idnicsatacniócnia  dceo nlsais tfíian cean  rreegcistitfricaal r 9l.a5 1d4e,s chraipccieiónnd oe xcteonndsitdaar  deinc hlaa 
descripción  conforme  la  descripción  resultante  de  los  asientos  anteriores  de  este
Registro, es decir, conforme a la inscripción 1.ª de dominio, las notas puestas al margen 
de la misma, las cuales modifican únicamente su cabida, y las inscripciones 2.ª, 3.ª, 4.ª, 
5.ª, 6.ª y 7.ª, donde se hace constar su naturaleza urbana.
Hay que destacar que, tras las segregaciones que han tenido lugar, la descripción 
obrante en la inscripción 1a de dominio ha permanecido inalterada, excepto su cabida, 
conforme las notas puestas al margen de la misma, las cuales han sido extendidas 
conforme a las manifestaciones expresas del anterior Titular Registral en las respectivas 
Escrituras  de  Segregación,  que  al  describir  el  resto  de  la  finca  matriz  tras  las 
segregaciones, y más especialmente en la última Escritura otorgada el 15 de marzo 
de  2004,  el  cual  ha  accedido  al  Registro  el  04  de  mayo  de  2004,  hace  constar 
expresamente: “La finca matriz queda con la misma descripción a excepción de la 
reducción de los metros cuadrados segregados.”
Trigésimo segundo.  Que el 02 de marzo de 2021, el Interesado ha sido notificado 
por correos de la calificación negativa realizada por la Sra.  Registradora a la Instancia 
Privada presentada, donde se hace constar que: “No es correcta la descripción que 
solicita en la instancia para rectificar la descripción 8.ª de la finca 9514 de Pedreguer”, 
puesto que “La descripción de la inscripción 8.ª de la finca 9514 es la misma que la que 
figura en la certificación que sirvió como título para la subasta administrativa.”
Trigésimo  tercero.  Que  frente  a  la  calificación  negativa  el  Interesado  presenta 
recurso a este Centro Directivo y se alega básicamente lo siguiente:
Alegaciones.
Inexactitud registral entre la descripción resultante de los asientos anteriores y la 
descripción extendida en la inscripción 8.ª de adjudicación.
Descripción de la finca 9.514 resultante de los asientos anteriores del Registro.
Primera.  Que actualmente, la descripción resultante de los asientos anteriores del 
Registro, es decir, la descripción resultante de la inscripción 1.ª de dominio, de las notas 
puestas  al  margen  de  la  misma,  que  extendidas  conforme  a  las  manifestaciones 
expresas del anterior Titular Registral en las respectivas Escrituras de Segregación, 
hacen constar únicamente la modificación en la cabida de la finca 9.514 y de las 
inscripciones 2.ª de constitución, 3.ª, 4.ª, 5.ª y 6.ª de modificación y 7.ª de cancelación de 
hipoteca, la cual resulta ser la misma descripción que ha sido aportada en la Instancia 
Privada, es la siguiente:
“Urbana: Parcela de tierra secana, montuosa en término de Pedreguer, partida (...), 
que  tiene  la  superficie  de  ocho  mil  cuatrocientos  dieciocho  coma  sesenta  metros 
cuadrados, o sean 8.418,60 metros cuadrados. Lindante: Norte, vial de la urbanización y 
parcela señalada con el número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 
474, 476 y 478 vial en medio; este, vial y parcela 64 del plan parcial, y Oeste, parcelas 
número 457 y 483 del Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio 
y parcela 64. Está formada por las parcelas números 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 
67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 
90, 91, 92, 93, 439, 441, 443, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 482, 481, 480, 479, 477, 
475, 473, 471 del Plan Parcial (...). Cuota: 6’42 por ciento en relación con la totalidad del 
Plan Parcial (...).”
Descripción extendida erróneamente en el asiento de inscripción 8.ª de adjudicación.
Segunda.  Que la descripción extendida erróneamente por el Registro en el asiento 
de inscripción 8.ª de adjudicación de la finca registral 9.514, como consecuencia de la  e.
apreciación equivocada de los asientos anteriores, es la siguiente: w.
tierr“aR ússetcicaan.a , Cmóodnigtuoo rseag isetnra lt éúrnmicinoo:  0d3e0 4P90e0d0re3g1u1e4r4, 7p. aDretidscar ip(.c..i)ó,n  cliotenr aurniaa:  Psaurpceerlfaic diee, 
ddee splau éinss dceri plcaisó ns e1g.rªe gdaec idoonmesin eiofe, cdtuea doacsh oq umei lr ecsuualttaronc ideen tloass  dnioetcaiso cphuoe sctoams aa l smeasregnetna 
metros cuadrados.
Lindante  inicialmente:  Norte,  vial  de  la  urbanización  y  parcela  señalada  con  el 
número 64; Sur, zona verde y parcelas número 468, 470, 472, 474, 476 y 478 vial en 
medio; Este, vial y parcela 64 del plan parcial; y Oeste, parcelas número 457 y 483 del 
Plan Parcial (...) zona de servicios de agua y electricidad en medio y parcela 64.”
Objeto de la instancia presentada
Se ha solicitado en la Instancia que se rectificara la descripción extendida en el 
asiento  de  inscripción  8.ª  de  adjudicación,  puesto  que  no  resulta  conforme  a  la 
descripción resultante de los asientos anteriores
(…)
[Continúa por extenso una relación de circunstancias justificativas del error padecido, 
según opinión del recurrente]
Vigésimo cuarto.  En el caso presentado se trata de rectificar la descripción de la 
inscripción 8.ª de adjudicación con el objeto de hacer constar conforme a los asientos 
anteriores del Registro, respecto de una finca cuya identificación no ha suscitado dudas 
a la Sra.  Registradora, al no haber sido puesto de manifiesto tal extremo en la nota de 
calificación recurrida, limitándose el defecto observado a hacer constar que: “No es 
correcta la descripción que solicita en la instancia para rectificar la descripción 8.ª de la 
finca  9514  de  Pedreguer’:  puesto  que  “La  descripción  de  la  inscripción  8.ª  de  la 
finca 9514 es la misma que la que figura en la certificación que sirvió como título para la 
subasta administrativa.”.
Se  trata  únicamente  de  rectificar  la  descripción  extendida  en  el  asiento  de  la 
inscripción 8.ª de adjudicación respecto de una finca, máxime cuando en la Instancia 
presentada  el  Interesado  solicita  la  rectificación  de  la  inscripción  conforme  a  la 
descripción resultante del Registro, y se detallan su naturaleza, lista privada de parcelas, 
todos los linderos de la misma y la cuota en el plan parcial conforme el contenido actual 
del Registro, haciendo la única modificación de la extensión superficial tras la operación 
matemática de restar de la cabida registral las de las sucesivas segregaciones que se 
realizaron sobre la finca matriz, y que constan en el Registro por notas marginales, las 
cuales  extendidas  conforme  a  las  manifestaciones  expresas  por  el  anterior  Titular 
Registral, modifican únicamente su cabida, lo que corrobora la Sra. Registradora por 
medio de la Certificación del Historial Registral de la finca 9.514 expedida el 26 de enero 
de 2017, donde se hace constar por notas marginales cada una de las segregaciones 
que habían sido efectuadas.
En consecuencia, al concluirse de la calificación impugnada la ausencia de dudas de 
la Sra. Registradora respecto de la identidad de la finca en cuestión, entendemos que el 
objeto del presente caso se limita a determinar si practicada una segregación, es posible 
la rectificación de la descripción extendida erróneamente en el asiento de inscripción 8.ª 
de adjudicación, haciendo constar la descripción conforme a la descripción resultante de 
los asientos anteriores.
Por  tanto,  se  trata  de  rectificar  la  descripción  de  la  finca  registral  9.514,  de 
Pedreguer, que consta erróneamente extendida en el asiento de inscripción 8.ª de 
adjudicación, cuya identificación no ha suscitado dudas a la Sra. Registradora, al no ser 
puesto de manifiesto tal extremo en la nota de calificación recurrida, máxime cuando 
mediante la Instancia Privada, se ha solicitado la rectificación de la descripción extendida 
en la referida inscripción para que haga constar de acuerdo a los asientos anteriores de 
este Registro.
Reiterar que, en la referida Instancia, donde cuya identificación tampoco suscita 
dudas, se ha detallado su descripción actual, tales como su naturaleza urbana, sus  e.
linderos, la lista privada de parcelas que la compone y su cuota en el plan parcial,  w.b
conforme  al  contenido  obrante  en  los  asientos  del  Registro,  haciendo  la  única  499ww
mcaobdidifaic arecigóinst rdael  loar icgainbaidl ala dse c laab fiidnacsa  mdea tlraizs,  struacse lsai voapse rsaecgióreng macaiotenmesá tiqcuae d see r ellsetvaar rdoen  laa 
mcaabrog insaolberse,  llaa sm cautarilze,s  yh aqnu es idcoon esxtatenn deind aesl  cRoengfoisrtmroe  pao rla ms emdaion ifdees tlaacsi orneessp eecxtpivraess anso ptaosr 
el anterior Titular Registral en las respectivas Escrituras de Segregación, lo que además
la Sra. Registradora lo confirma, al haber facilitado al Interesado, la Certificación del 
Historial Registral de la finca, documento que se acompaña en este procedimiento, 
donde se hace constar mediante notas marginales cada una de las segregaciones que 
han tenido lugar.
No podrá decidir ahora la Sra. Registradora que las segregaciones han cumplido o 
no los requisitos del art. 47 RH.
Vigésimo  quinto.  Entendemos  que  la  Sra.  Registradora,  competente  en  el 
momento de presentar el título de adjudicación, no podría haber decidido, puesto que los 
asientos extendidos conforme a las manifestaciones expresas por el anterior Titular 
Registral en las respectivas Escrituras de Segregación, están bajo la salvaguardia de los 
tribunales,  si  las  segregaciones  que  habían  tenido  lugar  en  su  día,  cuyas  notas 
constaban al margen de la inscripción 1.ª de dominio, habían cumplido o no los requisitos 
exigidos por el art. 47 del Reglamento Hipotecario, y haber extendido el asiento de 
inscripción 8.ª de dominio con una descripción conforme a una descripción consignada 
erróneamente  en  una  “Certificación”,  que  la  Sra.  Registradora  afirma  haber  sido 
expedida a propósito del procedimiento de apremio.
Entendemos que la Sra. Registradora tampoco podrá decidir ahora, puesto que los 
asientos siguen estando bajo la salvaguardia de los tribunales, si las segregaciones que 
habían  tenido  lugar  en  su  día,  cuyas  notas  siguen  constando  al  margen  de  la 
inscripción 1.ª de dominio, habían cumplido o no los requisitos exigidos por el art. 47 del 
Reglamento  Hipotecario,  y  denegar  la  rectificación  de  la  descripción  extendida 
erróneamente en el asiento de inscripción 8.ª de adjudicación, cuando los asientos 
extendidos previamente, han sido extendidos en los mismos términos en que se había 
manifestado el anterior Titular Registral en las respectivas Escrituras de Segregación, 
donde se ha hecho constar expresamente respecto a la descripción de la finca matriz, 
tras las segregaciones: “La finca matriz queda con la misma descripción a excepción de 
la reducción de los metros cuadrados segregados.”.
Conclusión respecto a la pretendida rectificación de la descripción extendida en el 
asiento de inscripción 8.ª de adjudicación conforme a la descripción resultante de los 
asientos anteriores
Vigésimo  sexto.  Entendemos  que  el  exacto  cumplimiento  o  incumplimiento  de 
dichos requisitos legales, exigido por el art. 47 RH, no podría haber sido un obstáculo a 
la inscripción de la adjudicación presentada en su momento, respecto de la finca matriz, 
con la descripción resultante de los asientos anteriores del Registro, puesto que hubiera 
bastado para ello que la Sra.  Registradora competente en aquel momento, hubiera 
hecho constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de los asientos 
anteriores y al pie del título de adjudicación presentado, que hubiera indicado que se 
había hecho la inscripción conforme la descripción registral, como había sido solicitado 
en su momento por el Interesado.
Del mismo modo, también entendemos que el cumplimiento o incumplimiento de los 
requisitos legales exigidos por el art. 47 RH, tampoco podrá servir de obstáculo, ahora, a 
la rectificación de la descripción extendida erróneamente en el asiento de inscripción 8.ª 
de adjudicación, respecto de la finca matriz, puesto que basta para ello que la Sra. 
Registradora competente actualmente, haga constar en el asiento de inscripción de 
rectificación, la referencia a la descripción resultante de los asientos anteriores, y al pie 
de  la  Instancia  presentada,  indicar  que  se  ha  hecho  la  inscripción  conforme  la 
descripción registral como ha sido solicitado por el Interesado».
IV o
La registradora de la Propiedad de Pedreguer emitió informe ratificándose en su  499ww
calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1.3.º,  3,  17,  18,  19  bis,  40  y  211  y  siguientes  de  la  Ley 
Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 10 
de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 20 de 
octubre de 2001, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 1 de marzo 
de 2006, 25 de febrero de 2008, 9 de marzo y 22 de mayo de 2009, 19 de junio de 2010, 
7 de marzo, 11 de octubre y 23 de agosto de 2011, 6 de marzo, 20 de julio y 1 de agosto 
de 2012, 12 y 16 de junio, 4 de julio y 15 de septiembre de 2014, 20 de febrero, 27 de 
marzo y 13 y 16 de octubre de 2015, 12 de febrero, 14 de marzo, 5 de abril y 5 de julio 
de 2016, 29 de junio de 2017, 29 de noviembre de 2018 y 21 de marzo de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio 
y 8 de octubre de 2020.
1.  Se discute en este expediente si es posible rectificar el contenido del Registro en 
virtud de una instancia privada suscrita por el titular registral de la finca en la que solicita 
la modificación de su descripción, de manera que se ajuste a la descripción que figura en 
los asientos registrales anteriores.
La  registradora  señala  como  defecto  que  la  rectificación  solicitada  no  puede 
practicarse sin el consentimiento de todos los titulares que pudieran resultar afectados o, 
en defecto de acuerdo, resolución judicial.
El recurrente sostiene que se trata de un simple error que resulta de los asientos del 
Registro.
2.  Un  principio  básico  en  nuestro  derecho  hipotecario  es  que  los  asientos 
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en 
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones citadas en el 
apartado «Vistos»), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del 
titular  registral  y  de  todos  aquellos  a  los  que  el  asiento  atribuya  algún  derecho  –
lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la 
voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado 
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún 
derecho.
Este principio se consagra en el artículo 40.c) de la Ley Hipotecaria al determinar que 
«la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho 
real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento 
inexacto,  y  se  practicará  con  arreglo  a  las  siguientes  normas:  (…)  c)  Cuando  la 
inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en 
la forma que determina el Título VII».
Este Título VII de la Ley Hipotecaria tiene por epígrafe «de la rectificación de los 
errores en los asientos».
El artículo 211 de la Ley Hipotecaria, primer artículo de este Título VII, determina que 
«los errores cometidos en los asientos del Registro a que se refiere el apartado c) del 
artículo cuarenta, podrán ser materiales o de concepto».
El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material 
que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus 
conceptos.
Por otra parte, el artículo 216 de la misma ley señala que se comete error de 
concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se  e
altere o varíe su verdadero sentido. bo
Asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el  499ww
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Registro.
En cualquier caso, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la 
rectificación  de  los  errores  de  concepto:  el  que  exige  el  acuerdo  unánime  de  los 
interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la 
rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los 
asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la 
inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley 
Hipotecaria).
Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el 
párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los 
errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros 
asientos  referentes  a  ellas,  cuando  no  resulten  claramente  de  las  mismas,  no  se 
rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una 
providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el 
error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los 
interesados para proceder a su rectificación.
Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero 
de 1999, a la que alude el recurrente en su escrito, afirmando que a sensu contrario si 
los  errores  de  concepto  de  los  asientos  resultan  claramente  de  los  mismos  la 
rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre 
los particulares y el registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que 
el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la 
subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener 
que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».
La existencia de error, a diferencia de otros supuestos de inexactitud registral, es un 
supuesto de inexactitud que le sería imputable al registrador.
No existiendo la conformidad del registrador, la rectificación registral, en el supuesto 
de existir error, debe realizarse por los cauces generales, exigiéndose la conformidad de 
todos los interesados o la correspondiente resolución judicial, sin que esta Dirección 
General pueda pronunciarse al respecto.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.