BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42119
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6399 Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Castellón de la Plana nº. 1, por la que califica 
negativamente la inscripción de la constitución de un derecho de usufructo 
vitalicio y de un derecho de uso temporal sujeto a condición suspensiva 
acordados, y establecidos en convenio regulador de divorcio aprobado por 
sentencia.
En el recurso interpuesto por doña M. M. H. M contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, don Antonio Manrique 
Ríos, por la que califica negativamente la inscripción de la constitución de un derecho de 
usufructo vitalicio y de un derecho de uso temporal sujeto a condición suspensiva 
acordados, y establecidos en convenio regulador de divorcio aprobado por sentencia.
Hechos
I
Mediante convenio regulador de divorcio, de fecha 3 de mayo de 2019, suscrito por 
don V. J. F. L. y doña M. M. M. L. –si bien en el escrito de recurso ésta se identifica como 
doña M. M. H. M.–, aprobado por sentencia firme número dictada por el magistrado-juez 
en comisión de servicios del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Castellón de la 
Plana,  don  Gonzalo  Sancho  Cerdá,  en  el  procedimiento  de  divorcio  contencioso 
número 1573/2018, por la que se declaraba la disolución por divorcio del matrimonio de 
dichos cónyuges y se aprobaba el citado convenio regulador, debidamente indicada al 
margen de la inscripción de matrimonio de los cónyuges, en el Registro Civil. Don V. J. F. 
L., para garantizar la vivienda a su hija, constituía en favor de su hija, doña A. F. M., 
común de ambos cónyuges y que sufría una discapacidad, habiendo sido judicialmente 
incapacitada de manera absoluta, con rehabilitación de la patria potestad de los padres, 
un derecho de usufructo vitalicio sobre una vivienda y una plaza de garaje, fincas 
registrales números 24.995 y 25.025/124 (en realidad, una participación indivisa de finca 
a la que se atribuye el uso de una plaza de garaje) del Registro de la Propiedad de 
Castellón de la Plana número 1, y asimismo, se establecía que «habida cuenta que la 
Sra. M. va a efectuar a su exclusivo cargo obras de mejora y/o acondicionamiento de 
dicha vivienda, para el caso de premoriencia de la hija común, se establece que en todo 
caso la Sra. M, tendrá un derecho de uso sobre los citados bienes durante un plazo de 
diez años a contar desde que se le entregue la posesión de dichos bienes, y mínimo de 
un año desde el fallecimiento de su hija». Ambas fincas –participación indivisa en el caso 
del garaje- figuraban inscritas a favor de unas personas distintas, los cónyuges don V. F. 
M. y doña M. D. L. D., con carácter ganancial.
II s
Presentado testimonio de dicha sentencia y del convenio regulador aprobado por la  b
misma en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 1, fue objeto de  99ww
dlaic siei«gmCubioernneft)oe ry mn 9oe8t a ay ld  saeirg tcuíacieulifnlioct ea1sc8 idó denel:  Rlae gLleaym Heinptoot eHcipaoritae c(raerfioor:mado por Ley 24/2001 de 27 de  OE-A-2020-63able en https://
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado el 30 de julio de 2019, bajo el asiento número 306 del Diario 91, 
con número de entrada 4322, que corresponde al testimonio expedido el 20 de junio 
de 2019 por el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia 
n.º 7 de Castellón, don P. M. D., relativo a la sentencia n.º 234/2019 dictada el 3 de mayo 
de 2019 por el Magistrado-Juez de dicho Juzgado, don Gonzalo Sancho Cerdá, dentro 
del procedimiento de divorcio contencioso n.º 1573/2018, ha resuelto no practicar los 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
En la citada sentencia, se declara la disolución por divorcio del matrimonio contraído 
en su día por doña M. M. M. L. y don V. J. F. L., y se aprueban las medidas acordadas en 
el convenio regulador pactado por las partes el 3 de mayo de 2019, que se une al 
testimonio, observando que adolece de los siguientes defectos:
1.  En el citado convenio regulador, se pacta que don V. J. F. L. entregará a doña M. 
M. M. L. la posesión de la vivienda y plaza de aparcamiento en calle (…), fincas 
registrales 24.995 y 25.025/124, propiedad del primero, sobre las que se constituye un 
derecho de usufructo a favor de la hija A. F. M. y un derecho de uso temporal a favor de 
la señora M., pero según consta en este Registro, dichas fincas están inscritas a favor de 
los consortes don V. F. M. y doña M. D. L. D., con carácter ganancial, de forma que no es 
posible que don V. J. F. L. entregue la posesión, constituya un derecho de usufructo y 
ceda el uso temporal de bienes sobre los que no ostenta la titularidad, para cuyos actos 
sería necesario proceder previamente a la inscripción de los títulos adquisitivos del señor 
F.
2.  Por otra parte, el negocio jurídico que contiene el documento cuya inscripción se 
pretende, esto es, la entrega de la posesión, la constitución de un derecho de usufructo y 
la cesión temporal del uso de una vivienda y plaza de garaje que no constituían el 
domicilio familiar, excede los límites para los que se puede considerar la sentencia como 
título hábil para proceder a la inscripción, siendo para ello necesario el otorgamiento de 
la correspondiente escritura pública.
Por lo expuesto, se suspende la inscripción al considerar que:
1.  Respeto del primero de los defectos, señar [sic] que el alcance de la calificación 
de los documentos judiciales ha sido objeto de numerosa doctrina por parte de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, que, como consecuencia de lo 
establecido en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario ha declarado que, si bien no 
compete al Registrador entrar en el fondo de las resoluciones judiciales, sí puede y debe 
examinar la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato judicial y 
los obstáculos que surjan del Registro. En este caso, el obstáculo registral deriva del 
tracto  sucesivo  consagrado  por  el  artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  exige  la 
inscripción de los distintos actos o negocios traslativos que enlazan la titularidad registral 
actual y la que ahora se pretende inscribir, debiendo existir identidad entre el derecho tal 
como se configura en el Registro y como se hace en el título que ahora se pretende 
inscribir. Esto se concreta en el caso que nos ocupa, en que para que don V. J. F. L. 
pueda entregar doña M. M. M. L. la posesión y derecho de uso temporal sobre de la 
vivienda y plaza de aparcamiento, y constituir un derecho de usufructo sobre dichos 
bienes a favor de su hija A. F. M., será necesario proceder previamente a la inscripción 
de los títulos adquisitivos del señor F., en virtud de los cuales haya adquirido el dominio 
que le permita disponer de las fincas en el sentido indicado
2.  Respecto del segundo de los defectos señalados, la sentencia aportada no es  e
título hábil para la inscripción de la cesión del uso temporal a favor de la esposa para el  bo
caso de fallecimiento de la hija, que según se indica en la sentencia se pacta en  99ww
ecoxcmlupseinvosa ccaiórgno  dseo blares  lao bvriavsie nddea ,m ye ljao rcao nys taitcuocniódnic dioen aumn iuesnutofr uqcutoe  vvitaa liac ioe fae cfatuvaorr  dae  slau 
lhai jaco, rlore qsupeo nsduipeonntee  edsec rfiatucrtao  puúnbal idcoan caocniófonr,m seie anld aor tpícauralo e 6ll3o3 n deecle Csaórdioig oe l Coitvoilr.gamiento de
Si bien el criterio de la DGRN es partidario de la inscripción de las sentencias por las 
que  se  aprueba  el  convenio  regulador  sin  necesidad  de  otorgamiento  posterior  de 
escritura pública, el documento presentado se trata de una aprobación del convenio 
regulador en el que no se están liquidando bienes de la sociedad conyugal, sino que se 
ceden derechos de bienes privativos del señor F., lo que exige para poder inscribir el 
convenio el otorgamiento de escritura pública de cesión de uso temporal y donación de 
usufructo vitalicio, máxime si tenemos en cuenta que no estamos ante el derecho de uso 
ordinario de la vivienda habitual –que era la situada en la calle (…), según se indica en el 
propio convenio-, que recoge el artículo 90 c) y 96 del Código Civil para atender a las 
necesidades de los hijos de la familia por el cónyuge a cuyo cuidado queden.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.  Se  procede  a  la  prórroga  del  asiento  de  presentación  conforme  a  lo 
establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión (…)
Castellón de la Plana, a veinticuatro de agosto de 2019.–El Registrador, Antonio 
Manrique Ríos, (firma ilegible)».
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad interina de Oropesa del Mar número 1, doña Paula Escrivá Giner, quien 
confirmó, el día 30 de septiembre de 2019, la calificación negativa del registrador de la 
Propiedad de Castellón de la Plana número 1.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. M. H. M. interpuso recurso el día 31 
de  octubre  de  2019  en  virtud  de  escrito  y  con  base  en  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
«Hechos
Primero.  En  fecha  4/09/2019  me  fue  notificada  calificación  desfavorable,  de 
fecha 21 de agosto, respecto del documento presentado el 30 de julio de 2019, bajo el 
asiento n.º 306 del Diario 91 con el número de entrada 4322, que corresponde al 
testimonio expedido el 20 de junio de 2019 por el Letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Castellón, don P. M. D., relativo a la 
sentencia n.º 234/2019 dictada el 3 de mayo de 2019 por el Magistrado-Juez de dicho 
Juzgado, don Gonzalo Sancho Cerdá, dentro del procedimiento de divorcio contencioso 
n.º 1573/2018.
Instada la solicitud de calificación de registrador sustituto, en fecha 1/10/2019 me ha 
sido notificada comunicación de ratificación de calificación negativa en su totalidad.
Segundo.  La inscripción ha sido denegada por el siguiente motivo: «respecto del 
segundo de los defectos es doctrina reiterada de la DGRN que el contenido del convenio 
regulador queda limitado a disolver el régimen económico matrimonial, pero quedan 
excluidos los negocios sobre bienes privativos de los cónyuges pues exceden el ámbito 
del convenio.»
Tercero.  La argumentación efectuada en la nota de calificación negativa no puede 
ser aceptada por esta parte. e.e
En la estipulación «III» del Convenio Regulador de divorcio de fecha 3 de mayo  w.b
de 2019 presentado, los cónyuges acordaron que, para garantizar la vivienda a la hija  99ww
cdoeml 7ú5n%, ,q eul eS rs. eFg. úcno nsctoitnusíata e ne ns ul afa vmora ndiefe ssuta hciijóan u n« sdeegreucnhdoa »d et iuesnuef ruucntao  vditiasclicaipoa scoidbarde 
plar evcivisieanmdean tye  pelal zoab jedteo  gdaer aejset ed ere scuu rsporo apli ehdaabde, r dneesgcaridtaos s eun i ndsiccrhipoc Cióonn evle rneiog,i sytr aqduoer  spoonr 
entender que precisa de una ulterior escritura pública.
Cuarto.  No se puede aceptar, dicho sea con los debidos respetos, la interpretación 
que realiza el Registrador de la Propiedad.
Según dispone la Sentencia del Tribunal Supremo 438/2014 de 18 de julio, dictada 
en el Recurso 2037/2012, es válida la donación que se efectúa a un hijo menor de edad 
en un Convenio Regulador, pues dicho Convenio tiene valor de documento público sin 
necesidad de otorgar escritura pública:
«Segundo.  Argumenta  la  recurrente  que  tal  doctrina  ha  sido  vulnerada  por  la 
resolución  recurrida  al  otorgar  validez  a  la  promesa  de  donación  contenida  en  el 
convenio regulador.
No es así, por lo que el recurso se desestima.
En primer lugar, la sentencia de 24 de enero de 2008, se refiere a la invalidez del 
pacto de donación de la mitad ganancial de un piso, correspondiente al recurrente, 
contenido en un convenio reguladora favor de los hijos del matrimonio y se origina esta 
por la falta de aceptación de los donatarios, que no hablan intervenido en el convenio 
matrimonial, ni la aceptación se produjo en un momento posterior con las formalidades 
del artículo 633.2 del Código Civil, faltando el requisito de la escritura pública, lo que 
lleva a la Sala a afirmar que estamos ante una promesa unilateral de donación que «no 
es válida al carecer de los requisitos exigidos por el Código Civil para la validez de la 
misma donación». No se dice en la sentencia si los donatarios eran allí menores o 
mayores de edad en el momento de la firma y posterior homologación judicial del 
convenio.
En segundo lugar, la sentencia de 25 de enero de 2008, trae causa de un convenio 
regulador en el que se contiene un pacto de donar a los hijos unos pisos cuando «estos 
cumplan 25 años de edad». No se trata, dice la sentencia, de una donación de presente 
sino sometida a plazo. «Se trata, por tanto, de una promesa de donación. En este caso 
podría admitirse que está otorgada en forma público, pero al no concurrir aceptación de 
los hijos, porque no podían intervenir al tratarse de un convenio regulador, no hay más 
que una promesa de donación», a la que se aplica la doctrina citada.
En el presente caso ocurre lo siguiente:
(i)  El pacto que se cuestiona contenía un compromiso de donación de la nuda 
propiedad de un inmueble perfectamente individualizado como domicilio conyugal, a 
favor del hijo menor habido de la relación de matrimonio, con reserva del donante del 
usufructo vitalicio, estando el hijo debidamente representado en dicho acto por sus 
padres, a los efectos de la aceptación que se realiza a su favor.
(ii)  Este pacto fue suscrito por las partes en el marco de un convenio regulador, que 
fue aprobado judicialmente al dictarse la correspondiente sentencia de separación, que 
es firme, y confirmado por la sentencia de divorcio, que también es firme.
(iii) Se trata de una promesa bilateral y no unilateral, que no tiene un contenido de 
liberalidad, sino que se inserta en un negocio jurídico de mayor contenido obligacional 
recíproco,  como  es  el  convenio  matrimonial  suscrito  de  mutuo  acuerdo  por  ambos 
cónyuges, que fue aprobado por una sentencia firme, en el que se engloban una serie de 
contraprestaciones complementarias determinantes de un negocio jurídico complejo, de 
carácter familiar y oneroso, y no de una simple donación a favor del hijo, que debe gozar 
de la fuerza vinculante del mismo, en tanto no se impugne.
(iv)  La  declaración  del  donante  y  del  donatario,  tratándose  de  inmuebles, 
cumplimenta lo dispuesto en el artículo 633 del Código Civil, respecto de la exigencia de 
escritura  pública,  mediante  su  inclusión  en  el  citado  convenio,  que  tiene  valor  de  e
documento público, sin necesidad del otorgamiento ulterior escritura pública para su  bo
formalización al tratarse de una medida que afecta a la vivienda familiar tomada en el  99ww
mReagrcisot rop rdoep iloa  Pdreo plaie dsaodlu pcaiórna  sdue  inlas ccrirpisciisó nf.a»miliar objeto del convenio, con acceso al
CódQiguoi nCtoiv.i l: Por todo lo anterior, habrá de estarse a lo establecido en el artículo 633 del
– En el presente caso, se realiza una donación por el Sr. F. a su hija discapacitada, 
que está representada en el proceso de divorcio, no solo por su madre, sino también por 
el Ministerio Público actuante en el procedimiento de divorcio; motivo por el cual, y a los 
efectos de la aceptación que se exige de toda donación, la hija discapacitada está 
debidamente representada a los efectos de la aceptación de la donación que se realiza.
– El  pacto  fue  suscrito  por  las  partes  en  el  marco  de  un  Convenio  Regulador 
aprobado judicialmente y además firme. La donación no es un acto únicamente de 
liberalidad,  sino  que  se  inserta  dentro  de  un  negocio  jurídico  de  mayor  contenido 
obligacional, como es un Convenio Regulador de divorcio suscrito por ambos cónyuges, 
aprobado por sentencia firme, en el que se engloban una serie de contraprestaciones 
determinantes de un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso, y no de 
una simple donación a favor de la hija.
– La declaración del Sr. F. tratándose de inmuebles cumplimenta lo dispuesto en el 
artículo 633 del CC respecto de la exigencia de escritura pública mediante su inclusión 
en  el  citado  Convenio,  que  tiene  valor  de  documento  público  sin  necesidad  de 
otorgamiento ulterior de escritura al tratarse de una medida que afecta a la vivienda de la 
hija discapacitada y que se toma en el marco propio de la solución de la crisis familiar 
objeto  de  Convenio  con  acceso,  por  tanto,  al  Registro  de  la  Propiedad  para  su 
inscripción.
Séptimo.  En aplicación de lo exigido por el artículo 327 de la LH (…)
Fundamentos de Derecho
I.  Art. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en cuanto a la forma y requisitos del 
presente recurso.
II.  Artículo 633 del Código Civil y concordantes.
II.  Jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo,  en  especial  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo 438/2014 de 18 de julio, dictada en el Recurso 2037/2012.
En su virtud,
Suplico  a  esa  Dirección  General  que  teniendo  por  presentado  este  escrito, 
documentos acompañados y copias, lo admita, tenga por interpuesto en tiempo y forma 
el  Recurso  que  contiene,  y  en  virtud  de  lo  alegado  acuerde  la  procedencia  de  la 
inscripción denegada».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando la nota de calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 90, 91, 96, 103, 400, 609, 1216, 1218, 1255, 1278, 1279, 1280, 
1323, 1397 y 1404 del Código Civil; 44 y siguientes, 145, 222, 249, 250, 317, 319, 522, 
769, 770, 771, 774 y 777 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 20, 21 y 38 de 
la Ley Hipotecaria; 281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 33, 
34, 51 y 100 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 25 de febrero de 1988, 16 de octubre de 1998, 21 de 
diciembre de 1999, 20 de febrero de 2004, 21 de marzo, 27 de junio y 25 de octubre  s
de 2005, 21 de enero y 3 de junio de 2006, 31 de marzo y 5 de junio de 2008, 18 de  e.
noviembre de 2009, 22 de marzo, 16 de junio y 22 de diciembre de 2010, 5 de agosto  w.
de 2011, 2, 9 y 11 de abril, 8 y 19 de mayo, 7 de julio y 5 de diciembre de 2012, 26 de  99ww
djuen i2o0 d1e4 , 21031 3d,e  8m adrez om ya y1o9,  y4  3d0e  djeu njuion, io1  ddee  2j0u1li5o,,  44  ddee  msaeypoti,e m24b rdee  yo c1t6u bdree  yo c3t0u bdree 
nfeobvrieermo bdree  2d0e1 290.16, 11 de enero y 8 de septiembre de 2017, 21 de junio de 2018 y 14 de  BOE-A-cable e
1.  Se plantea en este expediente si es posible inscribir por medio de un convenio 
regulador de divorcio la constitución de un usufructo vitalicio y de un derecho de uso 
sujeto a condición suspensiva sobre una vivienda, que no es la vivienda familiar, y sobre 
una plaza de aparcamiento, establecidos por un cónyuge en favor de su hija, que sufre 
una discapacidad, y en favor de su esposa «para el caso de premoriencia de la hija 
común» o si por el contrario es necesario el otorgamiento de escritura pública para la 
inscripción por no ser el convenio regulador de divorcio aprobado por sentencia el título 
hábil para la inscripción.
2.  Es necesario comenzar diciendo que ambas fincas, la vivienda y la plaza de 
aparcamiento, no figuran inscritas a favor del cónyuge que constituye dichos derechos, 
sino a favor de terceras personas, unos cónyuges, con carácter ganancial. Este es el 
primer defecto señalado por el registrador, la falta de previa inscripción a favor de dicho 
cónyuge, defecto que no ha sido recurrido y que por tanto debe ser confirmado, como 
también lo habría sido de haber sido recurrido, pues así lo exige el principio hipotecario 
de tracto sucesivo.
3.  El segundo defecto señalado por el registrador es el ya indicado, si es o no 
necesario el otorgamiento de escritura pública para la inscripción de los derechos de 
usufructo y uso que se constituyen por uno de los cónyuges en favor de su hija y del otro 
cónyuge respectivamente.
Según reiterada doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el 
apartado «Vistos» de la presente), la calificación registral no entra en el fondo de la 
resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador aprobado judicialmente, sino 
en si tal convenio constituye o no título inscribible para la práctica del asiento registral 
teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación registral conforme a los 
artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que 
hacen referencia, entre otros extremos, a la calificación registral de la congruencia de la 
resolución con el procedimiento en que se ha dictado y de los obstáculos derivados de la 
legislación registral.
La determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no 
título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo está sometido a la 
calificación  registral,  porque  la  clase  de  título  inscribible  afecta  a  los  obstáculos 
derivados de la legislación del Registro, pues en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria se 
prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los 
actos  a  que  se  refiere  el  artículo  2  de  la  propia  ley,  sin  que  sean  documentos 
intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del 
acto  que  se  contiene  en  el  correspondiente  documento  y  con  la  competencia  y 
congruencia según el tipo de transmisión de que se trate (conclusión que igualmente es 
predicable respecto de la calificación de la congruencia de la resolución –en este caso, 
sentencia de aprobación del convenio regulador en el que se incluye en el activo de la 
sociedad de gananciales un bien de naturaleza privativa según los asientos registrales- 
con el procedimiento en que se ha dictado –en este supuesto, divorcio con liquidación de 
la sociedad de gananciales disuelta en virtud del mismo–).
Por eso, esta Dirección General ha venido dilucidando qué actos o transmisiones 
cabe inscribir en virtud de un convenio regulador aprobado judicialmente, cuya validez no 
se discute, y qué actos precisan de una escritura pública otorgada con posterioridad al 
convenio y sin prejuzgar la validez de éste.
4.  Como también tiene declarado esta Dirección General (véase, por todas, la 
Resolución de 25 de octubre de 2005), la posibilidad de inscripción en el Registro de la  s
Propiedad por medio de convenio regulador ha de interpretarse en sus justos términos,  oe.
atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr.  w.
artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros  99ww
vaacltoorsa dqouse  teienn efunn scuió ns igdneif iclaasc iógne nneergaolecsia le pxirgoepniac,i acsu ydoe  atlcoadnoc en eyg eofcicioa cjuiar íhdaicbor áyn  ddee  sloesr 
particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
Como recordaron las Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, 
entre otras muchas, uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el 
llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de 
los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y 
validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia  jurisdiccional  –artículos  1  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria–),  está  fundado  en  una  rigurosa  selección  de  los  títulos  inscribibles 
sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria 
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que 
pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través 
de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que 
son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de 
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en 
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén 
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir 
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino 
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; 
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
5.  Igualmente, según doctrina también consolidada de este Centro Directivo (vid. 
Resoluciones citadas en los «Vistos»), el convenio regulador, suscrito por los interesados 
sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un 
documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad 
específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no 
se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues 
hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por 
objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales 
que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en 
común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido 
necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a 
la  liquidación,  cuando  proceda,  del  régimen  económico  matrimonial  amén  de  otras 
cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos 
(artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en 
los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de 
acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de 
medidas  cautelares  al  patrimonio  común  y  a  los  bienes  especialmente  afectos  al 
levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen  s
económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y  oe.
propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. w.
Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges,  99ww
arejefinearesn  aal  bpireonceesd imadieqnutiori ddoes  plioqru ildoasc cióónn y(ucgoemso  esno ens, taedno  vdíae  sdoel teprroinsc inpoio es,s plaesc iaqlmuee nstee 
aafceocgtoesrs ea  ala lsa  creagrglaa sg edneel raml adteri mesocnriiotu),r ac opnúsbtliitcuay epna rau ns un efogromcaioli zinadcieópne. nLdai ednifteer,e qnutee  ceaxuigsae   BOE-A-cable e
negocial,  ajena  a  la  liquidación  del  patrimonio  común  adquirido  en  atención  al 
matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la 
limitación  de  contenido  que  puede  abarcar  el  convenio  regulador,  según  doctrina 
reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse en favor de la exigencia de escritura para la 
formalización de un negocio de esta naturaleza.
En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del 
Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los 
cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento 
que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a 
los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto 
voluntario  y  consciente  celebrado  por  los  interesados,  fuera  de  una  contienda  o 
controversia entre los mismos.
6.  Los  cónyuges,  en  ejercicio  de  su  libertad  civil,  pueden  incluir  en  un  único 
convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas 
de la celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre 
ellos; incluso puede decirse que con ocasión de la ruptura es lógico y posible que así lo 
deseen. Pero, como reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo, el hecho de que 
el convenio contenga un conjunto de acuerdos que excedan de su contenido legal 
impone  su  discriminación  a  efectos  de  decidir  lo  que  puede  como  tal  acceder  al 
contenido del Registro y lo que no. La aprobación de lo que constituye el contenido legal 
del convenio no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación 
negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las 
generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su 
concreto contenido y la finalidad perseguida.
Debe tenerse en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su 
contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u 
homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se 
siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la 
forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo a los procedimientos 
legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados (vid. Resolución 
de 26 de junio de 2013). De otro modo se estaría utilizando un procedimiento que tiene 
un objeto determinado para el ejercicio de acciones y pretensiones distintas, que deben 
conocerse  por  el  juez  que  tenga  atribuida  la  competencia  y  por  el  procedimiento 
correspondiente  (cfr.  artículos  44  y  siguientes,  249,  250,  769  y  770  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil). Como ha reiterado este Centro Directivo, la existencia dentro del 
convenio de negocios complejos, en el que la toma de menos por un cónyuge del 
remanente común se compensa con adjudicación de bienes privativos del otro cónyuge 
o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de 
ésta,  con  su  propia  causa,  deben  tener  su  reflejo  documental,  pero  no  puede 
pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador 
de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente 
de liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 1397 y 1404 del Código 
Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
7.  A la luz de las anteriores consideraciones, el recurso no puede prosperar. A 
estos efectos, es necesario distinguir entre la constitución de un derecho de usufructo 
vitalicio por parte de un cónyuge en favor de su hija y la constitución por el mismo de un 
derecho de uso en favor de su esposa. s
El derecho de usufructo vitalicio se constituye sobre una plaza de aparcamiento y  oe.
sobre una vivienda que no es la vivienda familiar, como se desprende de lo señalado en  w.
el mismo convenio, que indica que el que había sido el domicilio conyugal era una  99ww
evimvipelnadzaa mdiiesntitnot ad isdtein taoq.uella sobre la que se constituye el usufructo, situada en otro
artícEull oc 9o0n tdeenli dCoó dpigroop Cioi vidl.e El nc oenl vmeinsmio o rseeg uelnacduoer ndtrea  ldai vaotrricbiuoc ieósn  deel l quuseo  ddee ltae rvmiviniean deal   BOE-A-cable e
y ajuar familiar (apartado c), pero como se ha dicho en este caso el derecho no se 
constituye sobre la vivienda familiar, por lo que excede del contenido típico del convenio.
También es parte del contenido propio del convenio regulador la contribución a las 
cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías en 
su caso (apartado d) de dicho artículo 90 del Código Civil). Entre los alimentos se 
considera incluida la habitación, por lo que en este sentido sí que podría entenderse que 
es una de las finalidades propias del convenio. Sin embargo, en el caso del convenio 
regulador que nos ocupa, la constitución del derecho de usufructo se incluye en el 
apartado titulado «acerca del uso y disfrute de la vivienda familiar», mientras que en un 
apartado separado se regula los alimentos de la hija. Es decir, si se hubiese constituido 
el derecho de usufructo vitalicio como medio de satisfacción de los alimentos de la hija 
podría llegar a ser admisible la inscripción por medio del convenio regulador, pero no en 
un caso como este en que se configura como medio de atribuir el uso y disfrute de una 
vivienda que no es la familiar.
8.  En cuanto a la constitución del derecho de uso en favor de la esposa, en este 
caso sí que excede a todas luces el contenido propio de un convenio regulador de 
divorcio, pues no se constituye sobre la vivienda familiar y se constituye a favor de la 
esposa por razón de unas obras de mejora y acondicionamiento de la vivienda que va a 
efectuar a su exclusivo cargo, lo cual es algo ajeno al contenido típico mencionado del 
convenio.
Además, tal estipulación relativa al derecho de uso adolece de falta de claridad, ya 
que se establece «para el caso de premoriencia de la hija común», sin indicar a quién 
tendría que premorir para que se produzca el nacimiento del derecho, y por un plazo de 
diez años a contar desde que se le entregue la posesión de dichos bienes, con un 
mínimo de un año desde el fallecimiento de su hija, de modo que el comienzo del 
cómputo del plazo es incierto y no existe certeza de que nunca se llegue a producir, por 
más que en el propio convenio se establezca la obligación de entregar dicha posesión 
antes de una fecha determinada, pues el que se establezca tal obligación no supone la 
certeza de que se cumpla, todo lo cual provoca una falta de claridad y determinación 
contraria  al  principio  hipotecario  de  especialidad  que  consagran  entre  otros  los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento (sin que sea aplicable a este 
caso la innecesariedad de fijación de plazo del derecho de uso de la vivienda familiar en 
los supuestos de crisis matrimonial que ha fijado esta Dirección General –cfr. Resolución 
de 20 de febrero de 2004– ya que es otra la causa de la atribución y no se trata de la 
vivienda familiar).
9.  Por último, es necesario señalar que si bien la Sentencia del Tribunal Supremo, 
Sala de lo Civil, Sección Primera, número 438/2014, de 18 de julio, que alega como 
argumento en su favor la recurrente, admite el convenio regulador como medio para 
inscribir una donación de inmueble en el Registro de la Propiedad, sin necesidad del 
otorgamiento de escritura pública como exige el artículo 633 del Código Civil, no es 
aplicable a este supuesto por no tratarse en este caso de la vivienda familiar de los 
cónyuges, ya que la sentencia lo admite por «tratarse de una medida que afecta a la 
vivienda familiar tomada en el marco propio de la solución de la crisis familiar objeto del 
convenio», por lo que al no tratarse en este supuesto concreto de la vivienda familiar y 
exceder del contenido propio del convenio no es admisible en este caso la inscripción 
por medio del mismo, por los motivos que ya se han expuesto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador. s
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  oe.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  99ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,
Pedro José Garrido Chamorro.