BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28689
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4362 Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se 
deniega la expedición de nota simple informativa.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  A.  V.  A.,  en  su  propio  nombre  y  en 
representación de la asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», contra 
la  nota  de  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Chiclana  de  la  Frontera 
número 2, don Francisco Manuel Álvarez Moreno, por la que se deniega la expedición de 
nota simple informativa.
Hechos
I
El día 27 de septiembre de 2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Chiclana de la Frontera número 2, por parte de don J. A. V. A., en representación de la 
asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», solicitud de nota simple 
informativa de todas las propiedades de don José María Román Guerrero, alegando 
como interés legítimo «investigación para contratación e interposición de acciones». 
Dado que el titular registral del que se solicitaba información es el alcalde-presidente del 
Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, se le requirió, con arreglo al artículo 222 bis, 
párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria que completara el interés legítimo por el que se 
solicitaba dicha información, sin haberlo realizado.
II
La solicitud de publicidad formal fue objeto de la siguiente nota de calificación en el 
Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2:
«El registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de la 
solicitud de publicidad presentada, ha resuelto no expedir la nota simple informativa 
solicitada al Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 a su cargo en base 
a los siguientes:
Hechos:
Primero.–Con  fecha  veintisiete  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve,  se  ha 
presentado en este Registro de la Propiedad, solicitud de nota simple informativa, por 
parte de Don J. A. V. A., con NIF (…), en representación de la Asociación IBI Real, con 
domicilio en la Calle (…) de Chiclana de la Frontera y con CIF (…), en la que se 
solicitaba todas las propiedades que figuren inscritas a nombre de José María Román 
Guerrero con DNI (…), manifestando de forma genérica que el interés legítimo de la 
petición era para la investigación para contratación o interposición de acciones. e.
Segundo.–Calificada la solicitud de publicidad conforme a los artículos 221 y 222 de  w.b
la Ley Hipotecaria, 332 del Reglamento Hipotecario y 607 del C.C., se hace constar que  62ww
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un encargado para ello, debe acreditar ante el Registrador el encargo recibido y la 
identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa.
2)  El interés debe ser conocido, en el sentido de acreditado o justificado y ha de ser 
legítimo. Es un concepto más amplio que el de interés directo, pues alcanza a cualquier 
tipo de interés lícito, es decir, no contrario a derecho.
3)  Y ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información 
tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita 
resulta relevante.
4)  No puede darse información en masa salvo las excepciones contempladas en la 
Instrucción de 17 de febrero de 1998 sobre principios generales de la Publicidad Formal 
y actuación de los Registradores en las peticiones en masa, ya que el Registrador ha de 
valorar no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la 
finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el 
interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los 
incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha 
información, como pudiera ser el domicilio de Don José María Román Guerrero, Alcalde 
de la Localidad.
Fundamentos de Derecho:
Visto el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de 
abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al 
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se 
deroga  la  Directiva  95/46/CE  (Reglamento  general  de  protección  de  datos);  los 
artículos 2.3 de la de la Ley Orgánica 3/2018 de 6 [sic] de diciembre, de Protección de 
Datos de Carácter Personal; 607 del Código Civil; 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 
332 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Constitucional 
de 30 de noviembre de 2000 y 31 de enero de 2013; las Sentencias del Tribunal 
Supremo, Sala Tercera, de 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero, 9 de abril y 7 de junio 
de 2001; las Resoluciones-Circulares de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 8 de abril de 1983 y 12 de junio de 1985; las Instrucciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 1987, 29 de octubre de 1996 
y 17 de febrero de 1998, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 11 de septiembre de 2009, 29 de julio y 3 de diciembre de 2010,16 de 
septiembre  de  2011,14  de  septiembre,  19  y  20  de  noviembre  y  12  de  diciembre 
de 2012,24 de enero, 26 de febrero, 1 de abril, 4 de julio y 20 de septiembre de 2013,3 
de febrero, 30 de mayo, 18 de septiembre y 12 de diciembre de 2014, 12 de diciembre 
de 2015, 25 de noviembre de 2016 y 17 de mayo y 27 de junio de 2018, resulta que no 
procede expedir la nota simple informativa solicitada por los motivos que se expresan a 
continuación:
1.  La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la 
investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y 
responsabilidad),  así  como  la  investigación  estrictamente  jurídica  encaminada  a  la 
contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la 
investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la 
normativa de protección de datos.
En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General (cfr. Resolución 
de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido,  s
en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades,  oe.
empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la  w.
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más amplio que el de “interés directo”, pues alcanza a cualquier tipo de interés licito. En
este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000,
estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el 
artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los “fines lícitos” que 
se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés 
legítimo en cuanto no contrario a derecho.
Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto 
a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés 
que  ha  de  justificar  ante  el  registrador,  que  es  a  quien  corresponde  apreciar  la 
legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 
Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001).
Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información 
registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el 
contenido del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: “El Registro de la Propiedad 
será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes 
inmuebles o derechos reales anotados o inscritos”, con sus antecedentes pre legislativos 
que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de “cualquiera que 
lo exija” que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil de 1836 y en el 
artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el Código Civil 
definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva, sustituye por la 
exigencia del “interés conocido” (cfr. artículo 607 transcrito).
Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de 
probarse  a  satisfacción  del  registrador  de  acuerdo  con  el  sentido  y  función  de  la 
institución  registral.  Ello  no  significa  que  el  registrador  pueda  discrecionalmente 
manifestar  el  contenido  de  los  asientos  registrales,  sino  que  queda  bajo  su 
responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.
2.  La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 7 
de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta 
para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino 
también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de 
datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como hemos visto, ajustar la 
publicidad registral a la finalidad para la que está institucionalmente prevista.
Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el 
ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la 
literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se 
le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, 
aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente 
considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple, sino que será 
el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que 
determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, 
a  su  juicio  y  bajo  su  responsabilidad,  facilite  el  registrador  al  peticionario  de  la 
información. La necesidad del tratamiento profesional de la publicidad formal para excluir 
la  publicidad  indiscriminada  de  los  datos  registrales  es  consecuencia  lógica  de  la 
legislación de protección de datos.
La Constitución Española garantiza el derecho al honor a la intimidad personal y a la 
propia imagen en su artículo 18. El Art 222.6 LH señala que los Registradores, al calificar 
el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las 
normas aplicables sobre protección de datos de carácter personal. El Art 332.6 RH, que 
también trataba sobre la materia, fue anulado por STS 12 diciembre 2000. Hay que 
advertir que esta protección va dirigida fundamentalmente a las personas físicas, que  s
son quienes ostentan el derecho a la intimidad, no a la persona jurídica. Son numerosos  oe.
los datos registrales que se pueden considerar “sensibles” (por ejemplo, la filiación sobre  w.
todo si es extramatrimonial o adoptiva, estado civil de separado o divorciado, motivos de  62ww
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finalidades distintas de aquéllas para los que se hubiesen recogido. El Registrador está 
obligado  al  tratamiento  profesional  de  la  publicidad  formal,  para  poder  excluir  la 
manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica. Tan solo puede recoger 
aquellos  datos  que  sean  adecuados,  pertinentes  y  no  excesivos  conforme  a  las 
finalidades para las que se hayan obtenido.
Parte dispositiva:
Los hechos y fundamentos de Derecho expresados determinan que el Registrador 
que  suscribe  haya  resuelto  no  procede  expedir  la  nota  simple  informativa  por  los 
defectos apreciados en esta nota de calificación.
Esta nota de calificación se notifica (…)
En Chiclana de la Frontera a 30 de septiembre de 2019. Fdo: Francisco Manuel 
Álvarez Moreno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. V. A., en su propio nombre y, en 
representación de la asociación «Iniciativa Social por una Chiclana y un IBI Real», 
interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 14 de octubre 2019 en base a los 
siguientes argumentos:
«Motivos razonados de impugnación:
1.  Con fecha 30 de septiembre 2019 el Sr. Registrador de la Propiedad número dos 
de  Chiclana  de  la  Frontera,  adoptó  la  resolución  de  “no  expedir  la  nota  simple 
informativa” solicitada (…).
2.  Con fecha 27 de septiembre 2019 se había presentado la solicitud de Nota 
Simple Informativa hacia dicho registro de la propiedad numero dos (…)
3.  Con  fecha  20  septiembre  2019  (una  semana  antes)  habíamos  presentado 
idéntica petición de solicitud de Nota Simple Informativa ante el Sr. Registrador de la 
Propiedad número uno de Chiclana de la Frontera, no obteniendo respuesta negativa 
alguna a dicha solicitud, sino positiva y con respuesta a nuestra solicitud (…)
4.  Que  verbalmente  explicamos  a  la  empleada  que  atiende  al  público  en  la 
ventanilla de dichos Registros (Numero Uno y Numero Dos) los motivos de nuestras 
solicitudes  de  Nota  Simples  informativas  expresándole  la  causa  de  la  consulta, 
identificando  la  empleada  al  solicitante  mediante  DNI  (…)  y  acreditando  su 
representación en la que actúa de presidente de la asociación, mostrándole certificación 
(…). No solicitando la empleada al interesado ningún requisito más.
5.  Que la documentación acreditativa sobre la veracidad de los hechos, la adjunto 
foliada y numerada.
Fundamentos jurídicos:
I.  Sobre la admisibilidad del recurso.
El presente recurso de alzada se presenta en tiempo y forma legales, sin haber 
agotado el tiempo necesario para interponer dicho escrito, tal y como establece el 
artículo 122 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común  es
de las Administraciones Públicas. o
Y, conforme al artículo 228 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán recurrir la  62ww
deciIsI.i ónE dne c éusatnet oa natle f oensdao D direelc acsióunn tGo.eneral de los Registros y del Notariado.
De  conformidad  con  lo  establecido  en  la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del
Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones  Públicas,  contra  las
resoluciones y actos de trámite –si estos últimos deciden directa o indirectamente el 
fondo del asunto, determinan la imposibilidad de continuar el procedimiento, producen 
indefensión o perjuicio imparable a derechos e intereses legítimos– que no pongan fin a 
la vía administrativa, puede interponerse recurso de alzada ante el órgano superior 
jerárquico  del  que  dictó,  fundamentado  en  cualquiera  de  las  causas  de  nulidad  o 
anulabilidad  previstas  en  la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Infracciones al ordenamiento jurídico en las que ha incurrido la resolución dictada y 
que recorrimos:
1.  Principio de interés legítimo para acceder a la información del Registro.
Tanto el Código Civil (art 607), como la Ley Hipotecaria (art 221) y el Reglamento 
Hipotecario, establecen que “Los registros serán públicos para quienes tengan interés 
conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reates inscritos. El 
interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por 
razón de su oficio o cargo”.
La norma tiene dos partes sobre el carácter público del Registro:
– De un lado dice que el Registro es público, lo que significa que está al servicio de 
todos, de los intereses de los usuarios, (principio de accesibilidad de los usuarios)
– Pero, de otro, exige que el ciudadano que acuda a la publicidad registral tenga, a 
juicio  del  Registrador,  un  interés  legítimo  o  conocido  en  relación  con  el  destino 
institucional del Registro de promover la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Ese interés legítimo consiste en que el solicitante se halle afectado, de algún modo, 
por el contenido del Registro. Y esto ocurre cuando el usuario entra en contacto o 
pretende entrar en contacto con el titular de algún derecho sobre el inmueble, ya que 
tiene interés en algún derecho real sobre un inmueble, ya porque el mismo le va a servir 
de garantía n otra función del tráfico inmobiliario.
2.  Principio de publicidad registral.
En el caso de la publicidad registral, es claro que la Ley Hipotecaría permite la cesión 
de  datos  sin  necesidad  de  consentimiento  del  interesado,  como  consecuencia  del 
principio general de que “los Registros serán públicos para quienes tensan interés 
conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos” 
recogidos por el artículo 221 de la Ley Hipotecaria y demás disposiciones concordantes 
ya expuestas.
Para ajustar la actuación de los registradores en la emisión de notas simples entre 
Registros a lo dispuesto en el artículo 9 de la LOPD, que impone al responsable del 
tratamiento de los datos (registrador) “el deber de adoptar las medidas de índole técnica 
y organizativas necesarias que garanticen la seguridad de los datos de carácter personal 
y eviten su alteración. pérdida, tratamiento o acceso no autorizado, habida cuenta del 
estado de la tecnología, la naturaliza de los datos almacenados y los riesgos a los que 
están expuestos, ya provengan de la acción humana o del medio físico o natural”.
La Dirección General de los Registros y del Notariado dictó la instrucción de 10 de 
abril  de  2000.  Esta  instrucción,  como  su  propio  texto  manifiesta,  responde  a  la 
“necesidad de contar con una norma que imponga a los registradores de la propiedad la 
obligación de estar dotados de los medios materiales y técnicos para hacer efectivo, un 
sistema de publicidad instrumental”, y que permita la “solicitud y remisión de publicidad  e.e
formal  a  los  interesados  por  correo  electrónico,  mediante  la  instalación  de  la  b
infraestructura  tecnológica  adecuada  través  de  servidores  de  integración  en  cada  62ww
RPreogpisietrdoa dd ey  lMa ePrcroapniteildeasd d ey  uEns psaeñrav”id, opra rcae nlotr aql ueen  oebll igcao leag itoo ddoes  Rloesg iRstergaidsotrraedso rdees  laa 
ddeistpeormneinr ed ee l “cCoorlreegoi oe ldeect rRóneigcios treand osruess  odfeic inlaa sP, rcoopnie dlaasd  cya raMcetercríasntitcilaess  tdéec nEicsapsa ñqau”e, 
formando  “una  red  telemática  de  información  registral  inmobiliaria  que  permita  la 
comunicación con cualquier interesado”.
El interés legítimo para tener derecho a obtener la publicidad formal del Registro, es 
más amplio que el interés directo, de forma que alcanza a cualquier tipo de interés lícito. 
Citamos la STS de 24 de febrero de 2000 que aclaró que la exigencia del interés legítimo 
–amparado por el artículo 221.7 de la Ley Hipotecaria– se refiere expresamente a los 
fines lícitos que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que 
implican un interés legítimo no contrario a Derecho.
Por otra parte, no debemos olvidar que “La inscripción y la publicidad registral son 
tratamientos  o  cesiones  de  datos,  pero  serían  consentidos  en  nuestro  sistema  de 
voluntariedad  de  la  inscripción  y,  por  lo  tanto,  habría  consentimiento  expreso  del 
interesado para que sean publicados los datos registrables. contemplados expresamente 
en una Ley”.
“No entendemos como, en este municipio con dos registradores de la propiedad 
ubicados en el mismo inmueble, donde se atiende al público en ventanilla para ambos 
registradores por la misma empleada, donde se explica los motivos de nuestra solicitud, 
y se le muestra la acreditación como interesado a través del DNI y Certificación de la 
representación que ostenta, sin exigir ningún requisito más, obtengamos, de cada uno de 
los registradores distinto proceder, esto es: el registrado número uno accede a nuestra 
solicitud y extendió la publicidad presentada y, por el contrario, el registrador número 
dos,  resuelve,  no  expedir  la  nota  simple  sin  decir  los  motivos  en  los  cuales  basa 
realmente tal justificación”.
Pero es que, además, la resolución desestimatoria de nuestra petición se limita a 
hacer una extensa exposición de las facultades del Registrador para denegar la emisión 
de la nota simple, pero sin indicar finalmente el motivo por el que en el presente caso se 
deniega  dicha  emisión,  falta  de  justificación  o  motivación  que  debe  llevar 
inexorablemente a la revocación o anulación de la resolución dictada con obligación de 
expedir las notas simples solicitadas.
Por todo ello y en su atención, es por lo que,
Solicitamos:
Que teniendo por presentado este escrito se sirva admitirlo, tenga por interpuesto 
Recursos de Alzada contra la Resolución mencionada del Sr. Registrador número dos de 
Chiclana de la Frontera y, en base a los motivos alegados, dicte Resolución por la que se 
declare la revocación, nulidad o anulabilidad de la misma, con obligación de expedición y 
entrega a esta parte de las notas simples solicitadas.»
IV
El registrador emitió informe, mantuvo su nota de calificación y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de 
abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al 
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se 
deroga  la  Directiva  95/46/CE  (Reglamento  general  de  protección  de  datos);  los  es
artículos 2.3 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos  o
TleSPanree iebnrLsruteooeny,nna  ac9lH ila eiCpdssoo e ydnt e esagcltba iatTrruriailrca inbiy;ot uí na3n7a 3ad l2 lde  de Slyeo u  jsups 3nridge0ieoum r iedeodcen,eh  t eSon2ssao 0 lvdad0ii ee1gTml;i et aRbrlalcreeseesg  r;alR ad6,mee 0ds 7eeo2 nd l0ut1eo0c2l 0i o CH dnóyieped  osi3dg-teC1iocc i ireCadcmreiuivo lbial;e;r r ene2la es2ds r1 eod S y e2 ed s0neliag0t e u02nDi e0cyin1ri aet33esc;1s  c  dilóddaeneesl      OE-A-2020-4362able en https://www.
General de los Registros y del Notariado de 8 de abril de 1983 y 12 de junio de 1985; las
Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero 
de 1987, 29 de octubre de 1996 y 17 de febrero de 1998, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2009, 29 de 
julio y 3 de diciembre de 2010, 16 de septiembre de 2011, 14 de septiembre, 19 y 20 de 
noviembre y 12 de diciembre de 2012, 24 de enero, 26 de febrero, 1 de abril, 4 de julio 
y 20 de septiembre de 2013, 3 de febrero, 30 de mayo, 18 de septiembre y 12 de 
diciembre de 2014, 12 de diciembre de 2015, 25 de noviembre de 2016, 17 de mayo y 27 
de junio de 2018 y 14 de marzo de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si procede expedir nota simple del patrimonio 
del alcalde del Ayuntamiento de Chiclana. A juicio del registrador no procede por no 
haberse acreditado un interés directo, legítimo y patrimonial. El recurrente entiende que 
el Registro es público, lo que significa que está al servicio de todos los usuarios, y que 
existe un interés lícito, no contrario a Derecho, para obtenerla.
2.  El recurso debe ser desestimado y confirmada la fundada nota de calificación del 
registrador según reiterada doctrina de esta Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
En efecto es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 6 de 
noviembre, 11 de diciembre de 2017 y 14 marzo de 2019, entre otras), con arreglo a lo 
dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que 
el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en 
conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de 
justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el 
registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o 
publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o 
finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y 
en  tercer  lugar,  que  datos  y  circunstancias  de  los  incluidos  en  el  folio  registral 
correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la 
investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y 
responsabilidad),  así  como  la  investigación  estrictamente  jurídica  encaminada  a  la 
contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la 
investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la 
normativa de protección de datos.
En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General (cfr. Resolución 
de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido, 
en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, 
empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la 
legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar 
debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento 
Hipotecario, y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto 
más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés licito. En 
este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, 
estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el 
artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los «fines lícitos» que 
se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés 
legítimo en cuanto no contrario a derecho.
Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto 
a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés  e.
que  ha  de  justificar  ante  el  registrador,  que  es  a  quien  corresponde  apreciar  la  w.b
legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala  62ww
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Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de
los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos», con sus antecedentes pre 
legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de 
«cualquiera que lo exija» que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil 
de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el 
Código  Civil  definitivamente  aprobado,  tomándola  de  la  Ley  Hipotecaria  primitiva, 
sustituye por la exigencia del «interés conocido» (cfr. artículo 607 transcrito).
Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de 
probarse  a  satisfacción  del  registrador  de  acuerdo  con  el  sentido  y  función  de  la 
institución registral.
Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido 
de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del 
contenido de los asientos.
Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia 
y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera 
solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con 
la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que 
inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. Y si bien es cierto que, 
como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 14 de julio de 2016) en los 
casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el 
interés legítimo debe presumirse sin necesidad de más indagaciones respecto de todos 
los asientos relativos a su finca, ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación 
en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador, como ha señalado la 
Resolución  de  reciente  cita,  adoptar  las  debidas  cautelas  respecto  de  los  datos 
personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se 
ha de valorar igualmente la concurrencia de un interés legítimo por parte del solicitante 
en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud.
En  este  sentido  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo  Contencioso- 
Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y 
finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de 
interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas 
sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como 
hemos  visto,  ajustar  la  publicidad  registral  a  la  finalidad  para  la  que  esta 
institucionalmente prevista.
Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el 
ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la 
literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se 
le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, 
aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente 
considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación 
solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en 
la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión 
de  los  datos  que,  a  su  juicio  y  bajo  su  responsabilidad,  facilite  el  registrador  al 
peticionario de la información.
3.  En el supuesto de hecho de este expediente, no se aprecia el interés concreto 
patrimonial que legitima para la obtención de la información registral. El Registro de la 
Propiedad ciertamente es público, pero sólo para quien tiene interés conocido, interés 
legítimo que no se aprecia en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de 
las personas que podría contravenir la legislación de datos de carácter personal. Esa  s
extensión horizontal y general de información sobre la persona, sin interés legítimo  oe.
acreditado,  sólo  con  el  consentimiento  del  interesado  o  con  resolución  judicial  o  w.
administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él podrá dispensarse.  62ww
(Opbosr éerjveemspel oq,u eel  Ctaamtapsotcroo)  odtarans i ninfosrtmituaccioiónne ds,e  ati tpuelasraidr addeel sc ya rmácetneor sp dúeb lipcaot rdime olansio sm sisinm uans 
interés legítimo, específico, no puesto de manifiesto en el caso que nos ocupa.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.