BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 8 Sábado 9 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 2275
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
346 Resolución  de  18  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de adjudicación por permuta de fincas.
En el recurso interpuesto por el notario del Ilustre Colegio de Madrid don Pablo de La 
Esperanza Rodríguez, contra la nota de calificación de la Registradora de la propiedad 
de Madrid 55, doña María Cristina Iribarren Alonso, por la que se deniega la inscripción 
de una escritura de adjudicación por permuta de fincas.
Hechos
I
El 10 de septiembre de 2020 se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid 
n.º 55 escritura de adjudicación por permuta de las fincas registrales 100.043 y 100.020 
por parte de la titular registral, la compañía Glaciar Rock, SLU, a favor de M.S.A.S.L., 
de 10 de septiembre de 2020, número de protocolo 4237, autorizada por el notario de 
Madrid don Pablo de la Esperanza Rodríguez, motivando el asiento 1613 de Diario 74 
(entrada 1773/2020).
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Madrid número 55 fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: «Suspendida la calificación del precedente 
documento por hallarse pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad 
(que motivó el asiento 1510 del Diario 74), cuya inscripción ha sido denegada, siendo tal 
calificación  objeto  de  recurso  gubernativo  ante  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública. (Arts. 18 y 66 párrafo 111 L.H., y arts. 111, párrafo 111, y 432, 2.° 
R.H.).  Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria:  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro. El plazo máximo para inscribir el documento será 
de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El Registrador en la 
nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá 
expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación 
negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido 
retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará 
desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, 
respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá 
prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias,  e.e
debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a  b
solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo  w
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plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el
Interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a 
cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones 
previsto en el artículo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días 
el Registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de 
sustituciones. [...] Artículo 66 de la Ley Hipotecaria. [...] En el caso de recurrir contra la 
calificación, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en 
suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su 
resolución definitiva. [...] Artículo 111 del Reglamento Hipotecario [...] La prórroga del 
plazo de vigencia de los asientos de presentación y, en su caso, de las anotaciones 
preventivas  llevará  consigo  la  prórroga  del  plazo  de  vigencia  de  los  asientos  de 
presentación relativos a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El 
Registrador hará constar esta circunstancia por nota al margen de los asientos de 
presentación [...] Artículo 432 del Reglamento Hipotecario [...] 2.º La prórroga del plazo 
de  vigencia  de  los  asientos  da  presentación  y,  en  su  caso,  de  las  anotaciones 
preventivas por defectos subsanables llevará consigo la prórroga de los asientos de 
presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos. [...] 
Madrid a veintiocho de octubre del año dos mil veinte. La Registradora, Fdo. María 
Cristina Iribarren Alonso».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Pablo de La Esperanza Rodríguez 
interpone recurso en virtud de escrito de fecha 5 de noviembre de 2020 en base a los 
siguientes argumentos: Hechos. Primero: Documentos calificados. Las escrituras de 
adjudicación por permuta de fincas fueron otorgadas en Madrid el día 10 de octubre 
de 2020, con los números 4237, 4238 y 4239 de protocolo por las que entidad «Glaciar 
Rock, S.L.U.» adjudicaba y trasmitía a diversos particulares, determinadas viviendas 
con sus plazas de garaje. En dichas escrituras, se incorporaron sendas notas simples 
informativas  solicitadas  por  el  Notario,  al  Registro  de  la  Propiedad.  En  las  notas 
incorporadas, en lo que aquí interesa, se hace constar: 1. La existencia de una solicitud 
por un tercero de anotación preventiva de crédito refaccionario. 2. La denegación por 
parte de la Registradora de la práctica de la anotación solicitada «'por constar ya en el 
Registro de la Propiedad la terminación de las obras que motivan el crédito cuya 
anotación  se  pretende...»  3.  Prorrogado  de  fecha  02/09/2020  con  fecha  de 
vencimiento 30/11/2020. Notificada la denegación de la inscripción (debe entenderse 
de la anotación) del documento al presentante, por comparecencia, se prorroga el 
asiento por 60 días. Madrid 2 de septiembre de 2020. Segundo: Presentación. Las 
copias autorizadas de las escrituras reseñada se presentaron en el Registro de la 
Propiedad  55  de  Madrid  el  mismo  día  10  de  octubre  de  2020,  y  causaron  los 
asientos 1613, 1614 y 1615 del diario 74. Tercero: Calificación. Las escrituras fueron 
calificadas negativamente, haciéndose constar lo siguiente: «Suspendida la calificación 
del precedente documento por hallarse pendiente de inscripción un título presentado 
con anterioridad (que motivó el Asiento 151O del diario 74), cuya inscripción ha sido 
denegada,  siendo  tal  calificación  objeto  de  recurso  gubernativo  ante  la  Dirección 
General de Seguridad Fe pública (arts. 18 y 66, párrafo III L.H, y arts. 111, párrafo 111, 
y 432.2 RH). 2.º la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación y, en 
su caso, de las anotaciones preventivas por defectos subsanables llevará consigo la 
prórroga de los asientos de presentación o posteriores relativos a títulos contradictorios  s
o conexos.» Cuarto.–Relación de hechos. En el supuesto debatido, los hechos se  e.
suceden  de  la  siguiente  manera.  1.  Se  declara  una  obra  nueva,  se  divide  w.
horizontalmente y posteriormente hace constar en el Registro de la Propiedad el fin de  6w
soobbrare.  2.c aLdaa e mupnroe sdae c olnosst ruecletomrae nstoolsic itrae saunlotatancteiósn  dpere vlean tidviav isdieó nc réhdoirtoiz orenftaacl.c io3n. arLioa 
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por sesenta días. 4. Se otorgan, las escrituras de adjudicación y venta de cada uno de 
los pisos y locales, y cuando se presentan en el Registro tales las escrituras por las que 
el dueño de las viviendas (el promotor) las entrega a los respectivos adjudicatarios o 
compradores, la Registradora deniega las inscripciones a favor de los adquirentes por 
hallarse pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad (la solicitud de 
anotación  de  crédito  refaccionario)  cuya  inscripción  ha  sido  denegada  siendo  la 
calificación  objeto  de  recurso  gubernativo  ante  la  Dirección  General  de  seguridad 
jurídica  y  fe  pública  (la  existencia.  del  recurso  gubernativo  no  consta  en  la  nota 
registral). Fundamentos de derecho: Primero.–La Registradora se niega a practicar las 
inscripciones  de  dominio  a  favor  de  los  compradores,  por  existir  una  solicitud  de 
anotación  preventiva  previa  y  se  ampara  en  el  párrafo  2.°  del  artículo  432  del 
Reglamento Hipotecario que señala que «la prórroga de las anotaciones preventivas 
por defectos subsanables llevará consigo la prórroga de los asientos de presentación 
anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos». El artículo 432.2 
se refiere a títulos contradictorios o conexos, y, en este caso, los títulos presentados 
para la inscripción no son contradictorios ni conexos con la anotación previamente 
solicitada (y denegada). En este caso, las inscripciones a favor de los adjudicatarios o 
compradores de las viviendas no son títulos contradictorios con la anotación del crédito 
refaccionario, (en el caso de que llegase a practicarse), ya que pueden coexistir con la 
anotación, ni conexos, ya que la inscripción de los pisos a favor de los compradores 
puede  para  practicarse  exista  o  no  la  anotación.  Es  decir,  la  práctica  de  las 
inscripciones a favor de los propietarios de los pisos no depende de que prospere o no 
la solicitud de anotación preventiva previa, y por tanto tales inscripciones podrían 
practicarse independientemente de que prospere o no la solicitud de anotación. O sea, 
el hecho de que la anotación preventiva llegue a practicarse o no llegue a practicarse 
no impediría la práctica de las inscripciones de dominio a favor de los compradores de 
los pisos. Lo que ocurre es que, si llegase a practicarse, el hecho de que figurase 
prorrogado  el  asiento  previo  en  el  Registro,  provocaría  que  los  titulares  de  esas 
inscripciones de dominio de los pisos, no podrían invocar la protección del artículo 34 
de la Ley Hipotecario, y por tanto el derecho del anotante (si prosperase la anotación) 
sería preferente al de aquellos. Por ello, resulta paradójico denegar la inscripción por la 
existencia de la solicitud de una anotación preventiva. Y es que si la anotación (en el 
caso de que llegara a practicarse) no cierra el registro y no impide la inscripción de 
títulos posteriores, con mayor razón tampoco puede cerrar el registro la simple solicitud 
(ya denegada por la Registradora) de anotación. El artículo 432.2 del Reglamento 
Hipotecario, se refiere a títulos contradictorios o conexos, es decir, aquellos, que no 
podrían acceder al Registro, (o accederían de otra forma), si prosperase el asiento 
anterior prorrogado, pero no a títulos que no impiden, la inscripción de los anteriores. 
(por  ejemplo,  si  se  suspende  la  inscripción  de  dominio  a  favor  del  hipotecante, 
evidentemente  debería  suspenderse  la  hipoteca  posterior).  Tercero.  Denegar  la 
inscripción del consumidor final (el comprador del piso) alegando que hay una solicitud 
de anotación, que no es contradictoria (ya que no cierra el registro), con la inscripción 
que se pretende supone frustrar la finalidad de protección que el Registro persigue. En 
su  virtud,  se  solicita  que  se  dicte  resolución  por  la  que  se  revoque  la  nota  de 
calificación recurrida y se ordene la inscripción de las escrituras en cuanto al punto 
recurrido.
IV es
La registradora emitió informe el día 17 de noviembre de 2020 y elevó el expediente  w.
a este Centro Directivo. 6w
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 66 y 327 de la ley hipotecaria y artículos 111 y 432 de su 
reglamento, así como las resoluciones de este Centro Directivo de 26 de julio de 1988, 
27 de abril de 2005, 18 de julio de 2011, 18 de junio de 2013, 3 de octubre de 2014, 6 de 
marzo de 2015, 22 de mayo de 2015, 7 de septiembre de 2017, 29 de enero de 2018 
y 29 de noviembre de 2018.
1.  Se plantea en este recurso si es inscribible en el Registro de la propiedad una 
escritura  de  permuta  de  fincas  cuando  está  previamente  presentada,  calificada 
negativamente y recurrida la calificación de una instancia mediante la que solicita la 
anotación preventiva de crédito refaccionario en relación a la finca registral dividida 
horizontalmente de la que han resultado como fincas independientes las fincas que 
son objeto de permuta en el título ahora presentado y calificado negativamente. La 
denegación de la anotación preventiva por crédito refaccionario fue objeto de recurso 
y la registradora prorrogó el asiento de presentación conforme al artículo 432, 2.º del 
Reglamento Hipotecario, por lo que entiende que no puede despachar la permuta 
ahora presentada. El notario recurrente, por el contrario, considera que el titulo ahora 
presentado no está sujeto a prórroga al no ser un título contradictorio o conexo con el 
previamente presentado y cuya calificación negativa ha sido recurrida.
2.  Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado 
el asiento de presentación del mismo (véase artículo 327 LH) y por ende se produce la 
prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o 
conexos. Dispone así el artículo 111 párrafo tercero del RH que «la prórroga del plazo de 
vigencia de los asientos de presentación y en su caso, de las anotaciones preventivas 
llevará consigo la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación relativo 
a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El Registrador hará constar 
esta circunstancia por nota al margen de los asientos de presentación».
Es doctrina reiterada por esta Dirección General (véase resoluciones citadas en los 
vistos) que estando vigentes asientos de presentación anteriores con relación a las 
mismas fincas, más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con 
posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe 
aplazarse  su  despacho,  tal  como  resulta  implícitamente  de  lo  dispuesto  por  los 
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento 
de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley 
Hipotecaria según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando 
determina  que  el  plazo  máximo  para  inscribir  el  documento  es  el  de  quince  días 
contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa 
desde la fecha de la inscripción del título previo.
También  ha  señalado  la  Dirección  que,  dada  la  vigencia  de  un  asiento  de 
presentación  anterior  como  consecuencia  de  la  interposición  de  un  recurso,  no 
procede calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la 
inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.° de la 
Ley Hipotecaria y sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación 
hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, 
quedando  entretanto  prorrogado  el  plazo  de  vigencia  del  segundo  asiento  de 
presentación de forma que se respete el principio de prioridad esencial en nuestro 
derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de  e
quien presentó con posterioridad. bo
3.  Esta  suspensión  afecta  a  títulos  contradictorios  o  conexos,  anteriores  o  w
pseogstuenrdioor,e sd,i spseognúen q urees, uelxtate nddeild oa ratísciuelnot o1 d7e  dper elsae nLteayc ióHni pdoete ccuaarilaq uqieure t,í tuelno  tsraus lpaátirvroa foo 
mdeiscmlaorast,i vnoo  dpeol ddroám ininsicor idbeir sleo so  inamnouteabrslees  noin dgeú nl oost rdoe dreec ihgousa lr eoa alenst eimriopru feescthoas  qsuoeb rese l oles 
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente 
al de la fecha del mismo asiento, y de los artículos 111 y 432.2.° del Reglamento 
Hipotecario antes citados.
El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una 
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y 
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios 
(como en el caso de doble venta, ex artículo 1473 C.C. en el que la inscripción del título 
primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino también se produce 
esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación del orden de 
prioridad de los derechos inscritos.
4.  En el supuesto de este expediente, el documento presentado en primer lugar y 
cuya calificación negativa se encuentra recurrida es una instancia privada por la que se 
solicita la anotación preventiva de un crédito refaccionario sobre las fincas integrantes de 
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, entre las que figuran las 
fincas  que  son  objeto  de  adjudicación  por  permuta  en  escritura  presentada  con 
posterioridad y cuya suspensión de calificación es objeto de este recurso.
Aunque  es  cierto  que  ambos  títulos  no  son  conexos  en  el  sentido  de  que  la 
inscripción del primero no impediría la inscripción del segundo, ni tienen una vinculación 
que haga necesario su despacho simultaneo o sucesivo (como si de un título previo se 
tratase), no es menos cierto que la suerte del título primeramente presentado va a influir 
decisivamente en el rango de los derechos inscritos, pues no es lo mismo adquirir una 
propiedad libre de cargas que una propiedad gravada con una anotación de crédito 
refaccionario, pues la anotación preventiva de crédito refaccionario, suponiendo que se 
estimara el recurso, es convertible incluso en hipoteca.
Permitir la inscripción de la permuta de las fincas a favor de terceros, impediría en su 
caso tomar la anotación preventiva de crédito refaccionario en el eventual caso de 
estimación del recurso contra la negativa a practicarla. Por lo tanto, pueden considerarse 
títulos contradictorios o incompatibles y en consecuencia no puede dejar de aplicarse el 
principio de prioridad en su aspecto formal que impone al Registrador, como norma 
general, que guarde en el despacho de los documentos presentados relativos a una 
misma finca el orden cronológico que resulte de su presentación el Registro.
5.  La prioridad registral en la fijación del rango de los derechos inscritos es un 
principio  esencial  del  sistema  registral  español.  En  tanto  no  haya  culminado  el 
procedimiento registral del título presentado antes, no puede continuar el procedimiento 
registral iniciado con la presentación posterior de otro título, por lo que las inscripciones 
se han de practicar por el riguroso orden de presentación de los respectivos títulos, y ello 
con independencia de la naturaleza de los documentos en cuestión. En ocasiones el 
título anterior será irrelevante para la calificación y despacho del segundo. Pero, en 
otras, no ocurrirá así y ello aun tratándose de títulos que no sean títulos previos uno de 
otro.
Este es el motivo por el que la calificación y despacho de un documento presentado 
después, al tener que ser la calificación global y unitaria, ha de aplazarse hasta que se 
despache  el  documento  presentado  con  anterioridad  o  caduque  su  asiento  de 
presentación tal y como prevé el artículo 18,2° de la Ley Hipotecaria.
Solo quedan excepcionados de la prórroga aquéllos títulos (como pudiera ser una 
cancelación de una carga anterior o la prórroga de una anotación preventiva previa) que 
no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una 
vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo, ni tampoco de  s
documentos contradictorios o incompatibles por no afectar al rango de los derechos  oe.
inscritos, lo cual no ocurre en el caso de este expediente. w.
la coEnnf ircmonasceiócnu ednec liaa ,n eostata d Dei rceaclicfiicóanc Gióenn.eral ha acordado la desestimación del recurso y
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.