BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89924
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12505 Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  declaración  de  obra  nueva  y  división 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don Antonio Chaves Rivas, notario de Málaga, contra la 
nota de calificación del registrador de la Propiedad de Málaga número 10, don Juan 
Francisco Ruiz-Rico Márquez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
declaración de obra nueva y división horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 28 de enero de 2021 por don Antonio Chaves 
Rivas, notario de Málaga, con el número 162 de protocolo, una entidad mercantil declaró 
una obra sobre la finca registral número 33.834/B del Registro de la Propiedad de 
Málaga  número  10  consistente  en  una  edificación  compuesta  de  cuatro  viviendas 
adosadas, cada una de las cuales constaba de planta sótano, planta baja, planta primera 
y planta de cubierta. Y sobre la misma edificación el propietario dividía horizontalmente, 
formando cuatro elementos independientes. Se establecían, asimismo, unas normas 
estatutarias para regular la división horizontal constituida.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Málaga número 10, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular del Registro de la 
Propiedad Número Diez de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número 
de  entrada  668/2021  del  año  dos  mil  veintiuno,  iniciado  como  consecuencia  de 
presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de 
solicitud de inscripción, En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los 
documentos  presentados,  obrantes  en  el  procedimiento  de  referencia,  resultan  los 
siguientes hechos:
I.  El documento objeto de la presente calificación es, escritura otorgada el día 
veintiocho de enero de dos mil veintiuno, ante el Notario de Málaga, don Antonio Chaves 
Rivas, número 162 de su protocolo que, en unión de diligencia del Notario autorizante de 
fecha  veintiséis  de  febrero  de  dos  mil  veintiuno,  se  presentó  en  este  Registro 
telemáticamente a las 15:29 horas del día doce de febrero de dos mil veintiuno, según el 
asiento número 943 del Diario 129. s
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han  oe.
sido objeto de calificación desfavorable: w.
prop1ie. daSde   phroertieznodnetanl   Cdoen figlausra r dleans omfinincaads aso bje"ttuom  dbea dlaas " esc–rsiteugrúan  casliefic adeax pocnodmráo 
phoosritzeorniotraml ednet e,e sinec lutispoo –p. ueAdl ec odnusdtaitrusiers es e lohsa ydai vceorsnofosr mealedmo eunntoas  veqrudea dceoran sptirtuoypeiend alda 
supuesta propiedad horizontal como objetos únicos y absolutamente independientes,
cabe  asimilar  la  operación  registral  contenida  en  la  escritura  a  un  supuesto  de 
parcelación y, por tanto, debe cumplirse el requisito exigido por la legislación urbanística 
de Andalucía para la división de terrenos, consistente en la necesaria notificación al 
Ayuntamiento de la parcelación efectuada en el plazo de tres meses, a contar desde la 
fecha del otorgamiento de la escritura. Defecto subsanable.
2.  Tampoco se ha cumplido [sic] el requisito de la georreferenciación exigida para 
los actos de parcelación por el artículo 9,b párrafo primero de la Ley 13/2005 de Reforma 
de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que se reproducirá en 
los Fundamentos de Derecho.
Por otra parte, debe hacerse constar que las referidas coordenadas no figuran en 
formato GML.
Asimismo, debe reseñarse que, aunque se testimonia en la escritura Informe de 
Validación Catastral de la parcela sobre la que se ejecuta la edificación, instado por el 
Notario autorizante de la escritura que se registra, tal informe no consta avalado por 
técnico alguno; sin que, por otra parte, constituya tampoco la preceptiva certificación 
exigida  para  que  pueda  acceder  al  Registro  georreferenciación  catastral.  Defectos 
subsanables.
3.  No se ha hecho constar en la escritura la superficie ocupada por la edificación de 
cada uno de los elementos resultantes de la división, ni consta georreferenciación en 
forma  cada  uno  de  los  mismos.  Al  respecto  debe  tenerse  en  cuenta  resulta 
imprescindible que, si la georreferenciación debe estar referida a cada elemento privativo 
de manera individualizada, se debe a que, según ya se ha expuesto, la constitución de 
una pretendida propiedad horizontal tumbada implicaría un acto de parcelación.
Por  otra  parte,  además  de  incorporarse  a  la  escritura  las  coordenadas 
georreferenciadas  de  manera  global,  es  decir,  respecto  a  todas  las  edificaciones 
realizadas en la totalidad del solar, las mismas resultan ilegibles; además de no estar 
avaladas por técnico alguno.
Asimismo, debe hacerse constar que de las certificaciones catastrales de cada una 
de las fincas resultantes de la división horizontal aportadas con fecha 26 de febrero 
de 2021 (con posterioridad por tanto a la fecha de presentación de los otros documentos 
que se califican) resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre la parcela un 
área de trescientos cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, mientras 
que del título, resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre el suelo una 
superficie de doscientos sesenta y tres euros con setenta y siete decímetros cuadrados. 
Defecto subsanable.
4.  De  la  parte  expositiva  del  título  podría  deducirse,  aunque  no  se  solicite 
expresamente en el otorgamiento, se pretendería inscribir una disminución de cabida 
de 36,1 metros cuadrados en base al Informe de Validación Catastral anteriormente 
reseñado que, según se ha indicado, no puede considerarse, ni georreferenciación 
alternativa, al no resultar avalada por técnico alguno (aunque el notario haga constar en 
el expositivo I de la escritura que existe una georreferenciación alternativa realizada por 
un  técnico  determinado,  tal  circunstancia  no  resulta  del  informe  de  validación),  ni 
tampoco constituye certificación catastral descriptiva y gráfica; circunstancia por la cual, 
aunque no exceda del 10% la diferencia de cabida, no puede inscribirse sin utilizar un 
procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  procedimiento  que  no  se  ha 
solicitado, o un procedimiento del artículo 201 del mismo Cuerpo Legal.
Resulta  pertinente  destacar  además  a  este  respecto,  que  el  propio  notario 
autorizante hace constar que, en relación al informe de validación, debe considerarse  s
descontada la zona de retranqueo obligatoria (retranqueo que, según el GML asociado al  oe.
informe de validación catastral, tendría una superficie de 45,60 metros cuadrados);  w.
circunstancia  que  podría  indicar  que,  en  lugar  de  una  disminución  de  cabida,  lo  505ww
perno bceadsee natle r eseferríaid oh arceetrra cnoqnusetoa,r  qpuoer dlaa rvíaía p deenl daiertnícteu lod e4 7se dgerle Rgaerg, lpaamrean stuo  uHlitpeoritoerc caerisoi óqnu ea,l 
Apryeutnetnadmidiean dtois,m lain suucpióenr fdiceie c ainbdidicaa.da, que no es muy distinta de la que corresponde a la  BOE-A-cable e
Por otra parte, si bien de las certificaciones catastrales de cada una de las fincas 
resultantes de la división horizontal incorporadas por el Notario autorizante mediante 
diligencia de fecha veinticinco de febrero de dos mil veintiuno y aportadas a esta oficina 
con  posterioridad  a  los  otros  documentos,  podría  extraerse  representación  gráfica 
catastral de la parcela objeto de la rectificación de cabida solicitada, dado que consta 
también  incorporado  en  el  título  informe  de  validación  catastral  del  que  resulta 
georreferenciación alternativa de dicha parcela, existe una duplicidad y contradicción 
entre ambas.
Finalmente, el hecho de haberse formado la finca por segregación, operación que en 
principio implica una precisa medición de la porción segregada, incrementaría las dudas 
respecto a que no nos encontraríamos ante una verdadera disminución de cabida. 
Defecto subsanable.
5.  Aunque pretenden inscribirse las construcciones objeto del título en régimen 
propiedad horizontal, la misma no cumple los requisitos necesarios para conformar tal 
régimen  –aun  tratándose  de  una  de  las  denominadas  propiedades  horizontales 
"tumbadas"– puesto que, aunque en los estatutos conste que son elementos comunes el 
vuelo, el subsuelo y el tejado, tal determinación resulta incompatible con la atribución a 
cada propietario de elementos privativos perfectamente individualizados y susceptibles 
de  aprovechamiento  independientes  que  exige  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal. 
Correlativamente, tampoco existen en realidad en tan peculiar Propiedad Horizontal 
elementos comunes (a pesar de que, según se ha expuesto, se atribuya artificiosamente 
tal  carácter  a  elementos  imprescindibles  para  que  existan  fincas  que  puedan  ser 
aprovechadas de manera individualizada), como corrobora asimismo la circunstancia de 
que los gastos relacionados con esos supuestos elementos comunes, correspondan a 
cada copropietario, facultándose a los mismos a realizar todo tipo de alteraciones en los 
mismos. Defecto subsanable.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En  relación  a  la  circunstancia  resellada  en  el  Hecho  II  anterior,  resulta  de 
aplicación:
1.  En cuanto al defecto hecho constar en primer lugar, resulta de aplicación el 
artículo 169,1 a, de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en cuya virtud están 
sujetos a licencia municipal las parcelaciones urbanísticas; asimilándose a las mismas, 
conforme al artículo 66.2 del mismo Cuerpo Legal, las divisiones horizontales, cuando 
den  lugar  a  la  existencia  de  diversos  titulares  a  los  que  corresponde  el  uso 
individualizado de una parte del inmueble, comparable a los supuestos de división.
Tales preceptos deben además ser puestos en relación con la doctrina establecida 
en Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como las de 25 
de Abril de 2018 y 1 de Junio de 2018 (corroboradoras de otros precedentes como las 
de 12 de Febrero de 2017 y 17 de Octubre de 2004) en cuya virtud la división horizontal 
se asimila a los actos de parcelación y, por tanto, deben someterse a sus mismos  s
requisitos, cuando de lugar a la existencia de inmuebles perfectamente individualizados  oe.
eUp rriebncadAinsesaípismretáinic sddamie eo dnl,ietc el eosnAs.c niadapa ualurrbtcaaídano ísset si4ctaa yb o le5, c eeyn n 6:s  ud" 4ec.al  scCoitu,a addleoq  udaieertcrí claaurclaotco i6 ó6dn e dd eep  aslaur c Leinelanyce icdóeens  aOurrriedbdeaanndaís.c tiNiócona    2021-12505n https://www.
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de
parcelación  sin  la  aportación  de  la  preceptiva  licencia,  o  de  la  declaración  de  su
innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. 5. 
Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de 
éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro 
de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la 
que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura 
pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por 
ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación 
podrá ser prorrogado por razones justificadas." 6  (copiar).
Por  tanto,  constituye  defecto  que  la  referida  presentación  no  conste  haya  sido 
realizada, ni resulte tampoco del título haberse requerido al notario para que la efectúe.
2.  En relación al segundo de los defectos apreciados, la necesaria georreferenciación 
de las fincas resultantes de la división y la ineludible aportación de dicha georreferenciación 
mediante archivo GML, resultan exigidos por el artículo 9, apartado b) de la Ley Hipotecaria, 
párrafos 1.º, 2.º, 3.º y 4.º, en su redacción dada tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de 
reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2004, 
de 5 de marzo, a cuyo tenor literal "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen 
operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, 
agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación 
de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que se complete su 
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices".
Asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter  potestativo  al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. 
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá 
aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la 
finca,  salvo  que  se  trate  de  uno  de  los  supuestos  en  los  que  la  ley  admita  otra 
representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación 
de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la 
cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas 
catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el 
conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. 
Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su 
incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.".
Asimismo, es de aplicación el artículo 10.2 párrafo 1.º, y el apartado 3, letra b) de 
dicho artículo, de la ya citada Ley Hipotecaria, que establece:
"2.  En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada 
conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título 
inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de 
uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo.
3.  Únicamente  podrá  aportarse  una  representación  gráfica  georreferenciada 
complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los 
siguientes supuestos:
b)  Cuando  el  acto  inscribible  consista  en  una  parcelación,  reparcelación, 
segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una  e
reordenación de los terrenos." bo
dcoen 2jFu9inn tadale md eoenc ttleua,b  Drreeir seduceltc ai2ó d0ne1  G5a,e pdnlieeca ralcali  ódSne u ebllos pseu cRnreteotag ri1sí.atºr, o dspe oly ra  lpdaae rlq tauNdeoo ts aQeri aupdinuotbo ly icd aed  ella al  aRR eeDssirooelluucccciiióóónnn    2021-12505n https://ww
General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de
información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, el cual establece: 1.
Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de 
la  aprobación  de  expedientes  de  concentración  parcelaria,  deslinde,  expropiación 
forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, 
división,  agregación  o  agrupación  de  los  bienes  inmuebles,  que  no  incorporen  la 
representación  gráfica  catastral  de  las  nuevas  fincas  resultantes,  así  como  en  los 
supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la 
inscripción  deberán  incorporar  la  referencia  catastral  y  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la 
situación  anterior  al  hecho,  acto  o  negocio  objeto  de  inscripción,  junto  con  la 
representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que 
reflejen  dichas  alteraciones,  que  deberá  cumplir  las  especificaciones  técnicas 
contempladas en el apartado séptimo de esta resolución.
De todos los preceptos anteriormente citados resulta no se ha verificado en forma la 
goerreferenciación [sic] de las nuevas fincas que se forman en la escritura.
3.  En cuanto al defecto hecho constar en tercer lugar, es de aplicación el artículo el 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria, conforme a su redacción dada por la Ley 13/2015 de 
reforma de la Ley Hipotecaria, del Texto Refundido por la Ley del Catastro, que establece 
la necesidad de que la superficie ocupada por la edificación en los supuestos de obra 
nueva  esté  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referencia  geográfica.  Dicha 
georreferenciación  de  la  porción  construida  deberá  resultar  concordante  con  la 
correspondiente a la parcela en la que radica la obra nueva.
4.  En cuanto al defecto hecho constar en cuarto lugar, la forma de proceder, en 
cuanto  a  la  rectificación  de  la  descripción  de  las  fincas  registrales  viene  regulada, 
además de en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el artículo 199 del mismo Cuerpo 
legal, conforme a su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio.
El segundo de dichos artículos –el 199– establece: "1. El expediente para rectificar la 
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las 
reglas  prevenidas  en  el  artículo  203,  con  las  siguientes  particularidades:  a)  Podrá 
promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de 
cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la 
finca  y  su  descripción  actualizada,  asegurando  bajo  su  responsabilidad  que  las 
diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y 
no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no 
registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. b) Asimismo deberá el interesado 
expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del 
dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto 
registrales  como  catastrales,  aportando,  en  todo  caso,  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que 
el  promotor  manifieste  que  la  representación  gráfica  catastral  no  coincide  con  la 
rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la 
misma. c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo 
dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y 
el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el 
contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción 
se solicita. d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, 
el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del 
apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. e) No 
podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación  s
descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en  oe.
régimen  de  división  horizontal  o  fincas  resultantes  de  expediente  administrativo  de  w.
reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria  505ww
clao rrreecstpifiocnadciieónnt ed.e Sl ti íteull oR oergigisintraald oo r,la a p lrae vviais ttara mdeit alacsió nc irdceuln psrtoacnecdiaims iceonntoc uardremnitneiss treanti veol 
efuxnpdeaddieanst es oyb dree l lac onptoesnibidiloid adde l dheis tqouriea l edle  elaxps efdiniecnatse  edne  erl eRcteifgicisatcroió,n a ldbee rgdaersec rdipucdióans   BOE-A-cable e
registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad 
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en 
que funde tales dudas. 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción 
de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de 
alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la 
superficie  o  los  linderos,  o  los  datos  que  permitan  su  adecuada  localización  o 
identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o 
denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los 
casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine 
reglamentariamente."
Asimismo, debe tenerse en cuenta, para las rectificaciones descriptivas que no 
necesitan expediente, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que: "3. Tampoco 
será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias 
de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de 
cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación 
catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se 
desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. 
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no 
exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será 
necesario  que  el  Registrador,  en  resolución  motivada,  no  albergue  dudas  sobre  la 
realidad  de  la  modificación  solicitada,  fundadas  en  la  previa  comprobación,  con 
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el 
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la 
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud 
su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares 
registrales de las fincas colindantes."
Por su parte, respecto a superficies pendientes de segregación, resulta de aplicación 
el artículo 47 del Reglamento Hipotecario establece: "Siempre que se segregue parte de 
una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número 
diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de 
la finca matriz así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible 
o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se 
haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la 
procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. No será obstáculo 
para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro 
otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se 
expresará la superficie del resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al 
resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones 
escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la 
inscripción la superficie sobre la que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de 
propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de 
la superficie pendiente de segregación.
5.  En cuanto al defecto hecho constar en quinto lugar, la necesidad de que en toda 
propiedad horizontal existan elementos comunes nítidamente determinados y elementos 
privativos  susceptibles  de  aprovechamiento  independiente,  resulta  exigida  por  el 
artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo tenor literal: "En el régimen de 
propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: 
a)  El  derecho  singular  y  exclusivo  de  propiedad  sobre  un  espacio  suficientemente  s
delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento  independiente,  con  los  elementos  oe.
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos  w.
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos  505ww
qeuspea ecxiop rdeeslaimmietandteo .h ba)y Laan  sciodpor ospeiñeadlaadd,o cso enn l oesl  tdíteumloá, sa udnuqeuñeo ss ed eh aplliesno ss iotu laodcoasle fsu,e drae  dloesl 
urensata cnuteosta e ldeem epnatrotsic,i ppaecritóenn ecnocnia sr eyl asceiórvni caiol s tocotaml udneel sv. aAlo cr addeal  piinsmo uoe lbolcea ly  sere afetrriibduai raá   BOE-A-cable e
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en 
las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada 
piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo 
establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente 
disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la 
transmisión  del  disfrute  afecte  a  las  obligaciones  derivadas  de  este  régimen  de 
propiedad."
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa parcial del 
documento presentado. En dicho caso, aun cuando se practique parcialmente, en su día, 
la inscripción solicitada por haberlo consentido así el presentante o interesado, queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo 
de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser 
realizadas. Prórroga durante la cuál, por aplicación del principio hipotecario de prioridad 
contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria no pueden ser despachados 
los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por 
tanto,  han  de  entenderse  igualmente  prorrogados  hasta  el  término  de  la  vigencia, 
automáticamente prorrogada, del asiento anterior. No obstante, de conformidad con la 
regla  contenida  en  el  artículo  433  del  Reglamento  Hipotecario,  el  presentante  o 
interesado pueden, durante la vigencia del asiento de presentación, desistir parcialmente 
de la práctica de la inscripción.
Y en dicho caso, no siendo ya procedente la práctica de la inscripción parcial en 
relación con los pactos, cláusulas o extremos a que se refiere el desistimiento, pierde su 
eficacia y debe ser cancelado el asiento de presentación del título presentado. Una 
pérdida de eficacia o cancelación que, de esta forma, permite de modo inmediato la 
práctica de la inscripción, si procede, de los títulos posteriores, relativos a la misma finca, 
cuyos  asientos  de  presentación,  de  otro  modo,  habrían  quedado  tácitamente 
prorrogados.
En su virtud, acuerdo:
Suspender totalmente la inscripción del documento objeto de la presente calificación, 
en relación con las circunstancia reseñada en el Hecho II de la presente nota de 
calificación, por la concurrencia del defecto que igualmente se indica en el Fundamento 
de Derecho II de la misma nota; en relación con las estipulaciones o partes concretas de 
las mismas consignadas en el Hecho III de la presente nota de calificación, por la 
concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho III 
de la misma nota, sin que proceda la extensión de anotación preventiva de suspensión, 
dado  el  carácter  insubsanable  de  alguno  de  los  defectos  indicados;  quedando 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo 
de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de 
las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de 
la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días. Contra la presente nota cabe (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Francisco 
Ruiz-Rico Márquez registrador/a de Registro Propiedad de Málaga 10 a día once de  e.e
Marzo del año dos mil veintiuno.» b
III
interCpounstor ar elac uarnstoe rieolr  dníoat a1 d2e  dcea liafibcrailc idóen , 2d0o2n1 A ennto nviiort uCdh advee se sRcirvitaos ,e nl oqtaureio s deeñ aMlaáblaag alo, 
siguiente:
«Expone
I.  (…)
IV.  Al no estar de acuerdo con alguno de los extremos de la calificación formulada 
por el Registrador, interpongo, como notario autorizante de la escritura calificada, el 
presente recurso, basándome en los siguientes argumentos:
1.  Delimitación  del  objeto  del  recurso:  El  recurso  se  limita  únicamente  a  las 
cuestiones jurídicas que subyacen en los defectos invocados en los apartados 1, 2, 3 y 5 
de la calificación, mostrando mi conformidad al defecto explicitado en su número 4.
Por otra parte, se presenta el recurso, manteniendo el mismo, incluso en el caso de 
subsanación de los defectos alegados e inscripción del documento de acuerdo con la 
doctrina invocada por el Centro Directivo en la Resolución de 17 de enero de 2017 en la 
que  se  señala  que  en  tal  sentido  se  ha  manifestado  ya  esta  Dirección  General 
(Resolución de 11 de enero de 2016) afirmando que la subsanación del defecto y la 
práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del 
recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación 
hipotecaria por Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a 
efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la antedicha 
doctrina jurisprudencial según la cual "el objeto del recurso. no es el asiento registral sino 
el acto de calificación del registrador" y que se declare si dicha calificación fue o no 
ajustada  a  Derecho,  lo  cual  "es  posible  jurídicamente,  aunque  el  asiento  se  haya 
practicado", por haberse subsanado el defecto.
2.  Argumentos discutidos: De los defectos objeto de recurso (números 1, 2, 3 y 5) 
se deducen de la calificación de dos defectos fundamentales:
i.  Por un lado, y aunque se trate de una verdadera propiedad horizontal tumbada, al 
constituirse sus elementos privativos como objetos de propiedad independiente, cabría 
asimilar  la  operación  a  una  parcelación,  por  lo  que  sería  exigible  –defecto  1–  la 
notificación de la escritura al Ayuntamiento de situación de la finca (así lo exige para los 
actos de parcelación el artículo 66.5 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de 
Andalucía); igualmente exigiría la georreferenciación de la superficie de cada uno de los 
elementos de la propiedad horizontal (defecto 2) así como la delimitación de la superficie 
ocupada por la edificación en cada uno de los elementos (defecto 3).
Además, se indica que el informe de validación catastral positivo protocolizado no 
consta avalado por técnico alguno (defecto 2) ni pueden apreciarse las coordenadas de 
la total edificación ni constan avaladas por técnico alguno.
ii.  por otro lado, de manera frontal en el defecto invocado en el número 5) y, de 
forma indirecta, subyaciendo en el resto de defectos invocados, se pone en tela de juicio, 
dada las características del caso y las circunstancias concurrentes, que se puede estar 
ante una verdadera propiedad horizontal, siquiera sea "tumbada".
i.  Proyección de la normativa urbanística andaluza (artículo 66 de la Ley 7/2002 de 
Ordenación Urbanística de Andalucía) en la normativa hipotecaria.–Comenzando por el 
primero de los defectos, la idea según la cual, incluso en las verdaderas propiedades 
horizontales  tumbadas,  al  haber  elementos  independientes  susceptibles  de 
aprovechamiento  independiente,  el  artículo  66  de  la  Ley  del  Suelo  de  Andalucía 
proyectaría su aplicabilidad también en esta sede, de lo que se deduciría la necesidad de 
remitir  copia  autorizada  de  la  escritura  al  Ayuntamiento  y  además,  exigiría, 
georreferenciar cada uno de los elementos independientes en cuanto al solar que ocupa  e.
y, por otra parte, la determinación de las coordenadas de superficie de suelo ocupada  w.
por cada elemento de la propiedad horizontal, no se puede compartir. 505ww
actoEsl  raervtíeclualdoo 6re6s.2 d dee u lnaa  Lpeoys 7ib/l2e0 p0a2r cdeella Sciuóenl ou rdbea nAínsdticaalu caíqau seelloñsa lae nq uloes  "qsuee c, omnesiddiearnaten 
lean  inptreor pionsdiicviiósno  ddee  suonc ietedraredneos,,  dfinivcisaiso,n epsa rhceolraizso, nota ldees  uon aas iagcncaiócino,n epsa rdticei puascoió on  cuu oottaros   BOE-A-cable e
derecho  societario,  puedan  existir  diversos  titulares  a  los  que  corresponde  el  uso 
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del 
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso 
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en 
esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate".
Esta norma trata de evitar que, a través de figuras formalmente válidas pueden 
obtenerse  resultados  materiales  contrarios  al  ordenamiento  jurídico  (parcelaciones 
urbanísticas ilegales o parcelas inferiores a las fijadas por planeamiento), en concreto, 
que se puedan vulnerar, forma indirecta, los apartados 3 y 4 del artículo 66 de la Ley del 
Suelo de Andalucía (que la parcelación se ajuste al planeamiento, previa licencia para su 
realización, que, en este caso, quedaría embebida en la licencia de obras).
No debemos perder de vista, sin embargo, que esta norma se limita únicamente al 
ámbito urbanístico, es decir, a equiparar determinados actos (propiedades horizontales, 
asignaciones de uso, etc.) a las verdaderas divisiones y segregaciones de fincas a los 
efectos de cumplir con la ordenación urbanística aplicable mediante la obtención de 
licencia. La norma citada no se extiende más allá de este ámbito, entre otras cosas, 
porque la Comunidad Autónoma de Andalucía no tiene competencias para ello, sus 
atribuciones se desarrollan en el ámbito de la ordenación del territorio, urbanismo y 
vivienda, pero no puede, en ningún caso, regular materias propias de la legislación 
hipotecaria, dada la competencia exclusiva del Estado en este ámbito (artículo 149.1.8 
de la CE). Tal y como ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Constitucional las 
Comunidades Autónomas no puede regular ni la forma de practicar los asientos ni la 
determinación de los actos sujetos a inscripción por ser materia reservada al Estado.
Por lo demás, y salvo en la referencia a la división horizontal, la norma autonómica 
andaluza no difiere en exceso de lo establecido en la Ley del Suelo Estatal representada 
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana cuando en el artículo 26.2 afirma:
"2.  La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes 
sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la 
legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y  urbanística.  Esta  regla  es  también 
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las 
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de 
la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad 
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios 
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será 
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las 
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles."
En el caso de la propiedad horizontal, sin embargo, el párrafo primero del apartado 4 
el  artículo  26  de  la  Ley  del  Suelo  Estatal  representada  por  el  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana es muy clara cuando señala:
"La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo  s
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre  oe.
lqosoeursdre  ee dnfedea ecucntisoótorsno   pd túeedbrle rlcilit cuoopmr ieaoprl í lsmiyme eurievtrribnor at donde íde sset iolc épdasoe taarbtp eelrn ia colae  labgqslaeu l, oe abdd rqeeaub seas d  usteepe ne urerrefbrifc ialeiaenr  eicza oalalncg diulóeincntari óao n  qap du)u eede ,ed dla oca omcpnoianfmoritorpam udpetoúa  br1asl ie dc oelaa,l     2021-12505n https://www.
artículo 18."
A la hora de proyectar estas normas en el ámbito hipotecario cobra relieve la doctrina 
sentada por el centro directivo (actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública) en resoluciones como la de 27 de enero de 2006 entre la verdadera propiedad 
horizontal tumbada en la que la comunidad de los propietarios (recae) sobre el suelo 
como  primero  de  los  elementos  esenciales  para  que  el  propio  régimen  exista, 
manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta y los 
complejos  inmobiliarios  (...)  integrados  por  dos  o  más  edificaciones  o  parcelas 
independientes entre sí y cuyo destino principal sea la vivienda o locales; esto es, en las 
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y (…) que se 
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la 
integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo 
plano horizontal. Pues la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, 
desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– 
que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o 
fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación toda vez 
que  no  hay  alteración  de  forma  –la  que  se  produzca  será  fruto  de  la  edificación 
necesariamente  amparada  en  una  licencia  o  con  prescripción  de  las  infracciones 
urbanísticas  cometidas–,  superficie  o  linderos.  Y  la  asignación  del  uso  singular  o 
privativo  de  determinados  elementos  comunes  o  porciones  de  los  mismos,  tan 
frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas 
por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la 
división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias 
viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar 
indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o 
promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por 
distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su 
división en régimen de propiedad horizontal".
Este criterio ha sido reiterado en otras resoluciones como las de 3 de diciembre 
de 2009 o 14 de enero de 2010 y aparece recogido, igualmente, en las Resoluciones 
de 16 de enero de 2002, 10 de diciembre de 2003, 14 de junio de 2004, 21 de enero 
de 2014 y 21 de noviembre de 2019.
Por  tanto,  parece  claro  conforme  a  la  doctrina  expuesta,  que  una  cosa  es  la 
propiedad  horizontal  propiamente  dicha  donde  el  vuelo  y  el  subsuelo  permanecen 
comunes y, otra diferente, son aquellas situaciones asimilables en la regulación a las 
propiedades horizontales donde la comunidad recae sobre otros elementos o servicios 
instrumentales y accesorios (vigilancia, seguridad, zonas comunes situadas en otras 
parcelas vinculadas ob rem, etc.) en las que se mantiene la independencia física y 
funcional de las parcelas de forma independiente de las demás, por lo que las facultades 
del  propietario  se  proyecta  sobre  la  parcela  de  su  propiedad  sin  más  límites  o 
limitaciones que la derivadas de la normativa urbanística y de las normas generales 
sobre relaciones de vecindad.
En una verdadera PH, por muy tumbada que sea, eso no sucede, y si el edificio se 
viene abajo, la propiedad de los distintos titulares se proyectaría, por cuotas, sobre la 
totalidad del solar y no sobre cada la porción teórica de suelo que cada uno de los 
propietarios.
El derecho de propiedad implica facultades más amplias que la clásica referencia al 
uso,  disfrute  y  disposición;  así  en  la  propiedad  horizontal,  el  propietario  de  cada 
elemento no tiene facultades para apropiarse del subsuelo o del vuelo, ya sea por  s
construcción de nuevas plantas (sentencia 5101/2013 del Tribunal Supremo de 18 de  oe.
octubre de 2013 (número de recurso 1506/2011) ya para apropiarse de un tesoro oculto  w.
o de un manantial o riqueza mineral subterránea o para apropiarse de un valioso  505ww
t"emóeritceao rpitroo"y eqcucei óant evrerirztiacsael  dseo bsure e elel mteejnatdoo;  ddeell  medisimficoio m, poodro ,m lausc hfaoc, uqltuaed eess dtuev ideessel inedne  lay 
ccuieerrrep os eci eerntoc upeenrtfreacnta mmueyn tleim diteatdearms ienna dlao  mpoerd siduas  elinn dqeureo se yl  osbujpeetorf idceie  la(n por oepsi eindfaredc euse nutne   BOE-A-cable e
además que los estatutos, como sucede en este caso, excluyan las reclamaciones por 
defectos o excesos de cabida al estar perfectamente delimitados ab initio los diversos 
elementos que conforman la propiedad horizontal).
Por estas razones, la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos 
extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, 
de 24 de junio señaló que "podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un 
régimen  de  propiedad  horizontal  su  respectiva  representación  gráfica  tomada  del 
proyecto: Incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el 
plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca 
registrad, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta 
resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el 
folio real".
La  finalidad  de  la  georreferenciación  de  las  fincas  por  las  coordenadas  de  su 
perímetro y la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad no puede cumplirse en el 
caso de una verdadera propiedad horizontal a través del mecanismo general aplicable a 
cualquier terreno o solar.
En este caso habrá de partirse de la coordinación entre el Catastro y el Registro de la 
Propiedad de la finca en la que se ubican la edificación lo que permitirá diferenciar esa 
finca total de las fincas colindantes a través de tales coordenadas y de sus restantes 
datos descriptivos para después comprobar que la edificación declarada se encuentra 
dentro de su perímetro. A partir de ahí serán los planos de los diversos elementos de la 
propiedad horizontal contenidos en el Libro del Edificio objeto de depósito los que 
determinarán la extensión y linderos de cada uno de los elementos.
El hecho de que el edificio se disponga en el mismo plano horizontal cobijando cuatro 
casas adosadas o en disposición vertical (con varios planos horizontales superpuestos) 
no altera la cuestión porque también en las construcciones verticales pueden existir 
plantas bajas con jardines y patios privativos o áticos con terrazas o tejados practicables 
de carácter privativo.
En estos casos el verdadero motivo que hace innecesaria esa especificación de las 
coordenadas del perímetro de cada elemento y, en consecuencia, del perímetro de cada 
una de las edificaciones radica en que entre los propietarios integrados en la división 
horizontal serán los planos de cada elemento y los linderos y superficie de las fincas lo 
que permita resolver posibles disputas amén de que la coordinación con Catastro nunca 
será posible en la medida en que Catastro, en las verdaderas propiedades horizontales 
recoge la lista de coordenadas de la total finca en la que se asienta el edificio en 
propiedad horizontal y no la de cada uno de los elementos en que se divide la propiedad 
horizontal individualmente considerado.
Por todo ello, el artículo 66 de la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía, no 
puede alterar este orden de cosas, porque se limita a su ámbito competencial, la materia 
urbanística y la exigencia de licencia, en su caso. Decimos, en su caso, porque parece 
claro que si la división horizontal se ampara en una licencia de obras que permite 
construir  determinado  número  de  viviendas  (o  de  elementos  en  general),  no  será 
necesaria ninguna otra licencia (de división o parcelación) si el número de elementos 
creados no excede de los que ampara la licencia de obras. La licencia de obras, por otra 
parte, no está sujeta al plazo de caducidad de tres meses previsto en los números 5) y 6) 
del artículo 66 de la Ley del Suelo de Andalucía (plazo, cuyo "dies a quo" es la fecha de 
su otorgamiento o expedición y no la de otorgamiento de la escritura). s
Si analizamos la escritura calificada observamos lo siguiente: oe.
– el Ayuntamiento concedió (además de una autorización para una parcelación  505ww
veifveicetnudaadsa  uenni foatmroil imaroems eandtoos aandtaesr iyo ra) puanrac alimceiennctiao sd; ea doebmraáss p faigrau rlaa  tcaomnbstiérunc ecinó nla d ees ccruitautrrao 
alap alriccaemncieian todse;  ocupación  para  cuatro  viviendas  y  la  de  utilización  para  cuatro
– el técnico, en su certificado, alude a una edificación que se compone de cuatro 
viviendas adosadas;
– se deposita el Libro del Edificio, no cuatro Libros del Edificio de cuatro viviendas 
unifamiliares entre medianeras sino el de un edificio compuesto por cuatro viviendas 
adosadas;
– el Catastro, después de otorgada la escritura, emite el acuerdo de modificación 
catastral generando cuatro referencias (una para cada vivienda) y, si se comprueba, 
puede verse que, en cada una de ellas, figuran las coordenadas del suelo total y no la de 
cada uno de los elementos de la división horizontal.
Por tanto, en el caso contemplado se trata de una verdadera propiedad horizontal 
tumbada por más que los patios se atribuyen como parte de la propiedad privativa, tal y 
como veremos después.
Hay cuatro viviendas adosadas que integran un solo edificio con una sola estructura, 
cuestión totalmente diferente de la existencia de cuatro casas independientes entre 
medianeras.  En  el  primer  caso,  será  muy  difícil  que  pueda  caerse  una  vivienda 
independientemente de las otras porque la estructura que culmina en el tejado o cubierta 
es común; en el caso de que la edificación se fuese al suelo por cualquier causa, el 
derecho de propiedad de los propietarios de los elementos no se proyecta sobre la 
porción de solar de su elemento sino sobre todo el solar en el que se ubica el edificio en 
régimen de propiedad horizontal ya esté el edificio en disposición vertical o lo esté en 
disposición horizontal.
En  consecuencia,  por  todo  lo  expuesto,  el  artículo  66  de  la  Ley  del  Suelo  de 
Andalucía, limita su ámbito a sus propios términos y no se proyecta más allá; por ello, 
considero también que, en este caso concreto:
i.  No procede ni la notificación al Ayuntamiento de la división horizontal en la 
medida en que está amparada en la licencia de obras y en la de ocupación que nada 
dicen sobre extremo;
ii.  no procede tampoco la georreferenciación de cada uno de los elementos de la 
división horizontal ni en cuanto al perímetro del suelo del mismo ni en cuanto a la 
concreta porción ocupada por la edificación en cada elemento. Es suficiente a estos 
efectos con la georreferenciación del total solar en el que se enclava el edificio y de la 
determinación del perímetro de superficie ocupada por la edificación total objeto de la 
división horizontal; en su caso, se podrán tomar los planos de cada elemento del Libro 
del Edificio depositado.
Otra cuestión a tener en cuenta es que en la calificación se exige que la validación 
catastral positiva venga avalada por un técnico, no admitiendo que puede ser realizada 
directamente por el notario autorizante de la escritura e igualmente que la relación de 
coordenadas del perímetro que ocupa la edificación esté certificada por un técnico. En 
cuanto a la segunda cuestión nada tengo que objetar en la medida que la porción de 
suelo ocupada por la edificación es una de las menciones que debe certificar el técnico y, 
aunque  la  Ley  Hipotecaria,  no  lo  exija  parece  lógico  entender  que  la  relación  de 
coordenadas que determina el perímetro de esa superficie debe estar amparada por 
técnico en cuanto es el reflejo de esa porción de suelo ocupada.
Sin embargo, no estoy de acuerdo con la primera de las premisas, es decir, que el 
informe de validación gráfica deba ser realizado por un técnico; la Oficina Virtual del 
Catastro contiene una serie de aplicaciones (no sólo para la obtención de la validación  s
catastral sino también, p.e., para la ubicación de edificaciones) que pueden ser utilizadas  oe.
dlspinoeodl ra vercar uolyiads l aaqaclu lievóiegonral  cgdparoeráslrafs isceo anne, a nlta;a   ldneae s e acserp istlaiutcesraaí ,cm,  iqónounade do ca,ea  ntspa ia esersterlt acenle  oc reitomafnlrepciojera,ed ntrio re  dcqceiuab esefoo  prl,am ue eall id spactrao ou rpdrtiieeloicz  tCacaora solteaar  dsesetsrunoepa  evdinroaffilsocc rióemd  elaeyl     2021-12505n https://www.
información  derivada  de  esa  información  gráfica  (con  validación  positiva)  en  sus
archivos.
ii.  Inexistencia de verdadera propiedad horizontal siquiera tumbada.
Finalmente, la calificación pone en cuestión la existencia de una verdadera propiedad 
horizontal en el caso de la escritura por entender que, aunque aparecen como elementos 
comunes en los Estatutos el subsuelo, el vuelo y el tejado, ello resulta incompatible con 
la  atribución  a  cada  propietario  de  elementos  perfectamente  individualizados  y 
susceptibles de aprovechamiento independiente lo que corroboraría el hecho de que los 
gastos de esos elementos comunes fueran de cada propietario. Este defecto invocado es 
especialmente interesante porque permite entrar de lleno en una cuestión sobre la que 
existen falsos mitos o ideas predispuestas a modo de "dogmas de fe" que obligan a 
hacer categorías como los "elementos comunes de uso exclusivo" para evitar que pueda 
considerarse, atendida la existencia en la descripción de los elementos privativos de 
determinados espacios no ocupados por la edificación, que no existe una verdadera 
propiedad horizontal. La cuestión se plantea especialmente en relación con los jardines, 
patios y azoteas o cubiertas. En definitiva, se trata de resolver si el propietario de un 
elemento de la propiedad horizontal puede disfrutar, a título de propietario (en régimen 
de propiedad horizontal), de un determinado espacio sin edificación o ello no es posible y 
debe tratarse de un elemento común que, como mucho, permite un uso exclusivo y 
excluyente (¿,)
A este respecto bastaría la cita de autoridad de la sentencia del TS antes referida 
(de 18 de octubre de 2013); en esa sentencia el artículo 20 de los Estatutos afirmaba 
que "son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín 
expresado en la descripción de cada una", ello no impidió, sin embargo, que no se 
permitiese a un propietario la construcción en el jardín, exigiendo para ello autorización 
de la comunidad, dado que se afectaban elementos comunes y se modificaba el título 
constitutivo.
El Tribunal Supremo no deja lugar a dudas. En primer lugar, al comentar la norma 
estatutaria antes referida (artículo 2.º) dice literalmente: «Lo cual es correcto en cuanto al 
suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o jardín, pero no dice que también 
lo sea el subsuelo y el vuelo».
Y antes de esa afirmación, a la hora de fundar su decisión, señala también la misma 
sentencia:  "…el  subsuelo  y  el  vuelo  de  un  edificio  o  unos  edificios  en  propiedad 
horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (artículo 24 de la Ley de Propiedad 
Horizontal) es elemento común;..El propietario adquiere lo que se halla en su título de 
adquisición –escritura pública– que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el 
vuelo".
No  podemos  más  que  estar  de  acuerdo  con  el  Tribunal  Supremo;  lo  contrario 
supondría que el propietario que sale de su casa al jardín inmediatamente tiene que 
estar obligado a mutar el título de su disfrute y, si le pilla a medio camino, con un pie 
fuera y otro dentro de la edificación, sería un caso de posesión de doble título, que le 
permitiría ser ubicuo poseyendo con un pie como propietario y con otro como usuario a 
título exclusivo. En mi modesta opinión, nada cambia en el disfrute por el hecho de que 
en el suelo haya tierra, cemento, o cualquier otro elemento constructivo, el disfrute del 
propietario lo es a título de tal pero dentro de una propiedad horizontal y con sujeción a 
sus límites, derechos y deberes, en la parte edificada y en la no edificada. Entender lo 
contario exigiría para poder disfrutar de suelos privativos en la planta más baja del 
edificio a soluciones constructivas tipo "palafito" de modo que siempre hubiera un trozo 
de suelo común sobre el que se levantaría una segunda capa constructiva separada de 
la anterior que sería la que podría ser objeto de propiedad privativa. e.
Algo parecido sucede con las terrazas o terrados que se utilizan privativamente por  w.b
un propietario pero que, a la vez, constituyen la cubierta del edificio. 505ww
el vuEenlo d ee,f ininitcivluas,o l oass ív, ecradbaed eartorisb ueilre pmrievnattoivsa cmoemnuten eesl  dpeorre nchaotu drael eezdaif ilcoa sr osno berle s uebl vsuueelloo  oy 
eblaejmo eenl tossu ecloom, suin ebsie qnu, eu snea  avñeazd eenje arc liatasd loim, ietal cviouneelos/ syu dbesbueerloe sr eusrbualtnaínstteic opsa sgaernáenr aale ss.er
Parece, por tanto, claro que tanto el jardín, como los porches (al igual que las 
terrazas) pueden ser incluidos en la descripción del elemento privativo y ser disfrutados a 
título de propietario, eso sí, dentro de la propiedad horizontal y con los derechos, 
deberes y límites que derivan de su inclusión en ella.
Queda por analizar si, en el caso concreto, la regulación estatutaria de la escritura 
contiene elementos que puedan excepcionar esa configuración en este caso concreto y 
considerar que hay una mera pantalla o utilización formal indirecta de la propiedad 
horizontal  que  permita  vulnerar  alguna  norma  sobre  parcelaciones  o  simplemente 
considerar artificiosa la figura jurídica utilizada.
El hecho de que se esté en presencia de un solo edificio, es decir, que desde el 
punto de vista constructivo, sea una estructura única, creo que justifica suficientemente 
que se acuda a la figura de la propiedad horizontal, porque la medianería que podría 
resolver la situación de viviendas unifamiliares independientes se queda corta en este 
caso y completar su régimen jurídico exigiría un entramado de servidumbres de luces, 
vistas, de limitaciones a la edificación, etc., que complicaría en exceso la cuestión, 
cuando se dispone de una figura jurídica, perfectamente conocida y regulada, como es la 
propiedad horizontal "tumbada".
La  referencia  a  la  delimitación  de  espacios  privativos  susceptibles  de 
aprovechamiento  independiente  como  elementos  independientes,  aunque  incluyan 
porciones de suelo, nada alteran ni impiden la existencia de una verdadera propiedad 
horizontal, tal y como se deduce de los argumentos anteriormente referidos.
Se alude también en la calificación a que la consideración del suelo, el vuelo y el 
tejado como elementos comunes resulta incompatible con la delimitación de los cuatro 
elementos (cada uno con una vivienda y sus patios).
Igualmente debemos reiterar aquí lo antes dicho, el verdadero elemento común en la 
propiedad horizontal, ya sea vertical o tumbada, es el vuelo y el subsuelo que permite la 
configuración unitaria de la total parcela, tal y como señala la Ley del Suelo Estatal 
(artículo 26.4.1); no obstante, en este caso, se dice además que es elemento común "el 
tejado" y, además, antes de esa enumeración especial de elementos comunes, se remite 
la norma estatutaria a los que determine la Ley que, en este caso, cubre la referencia a 
toda la estructura (artículo 396 del Código Civil habla de elementos estructurales y entre 
ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga, etc.) del único edificio realizado en el 
mismo plano horizontal.
Otro elemento que incita a las dudas del Registrador, es una de las cláusulas de 
gastos, en concreto la que alude a que los de mantenimiento de alguno de los elementos 
comunes  sean  de  cuenta  del  propietario  respectivo.  Ahora  bien,  si  leemos 
detenidamente  la  norma  estatutaria  se  refiere  a  los  gastos  de  "mantenimiento, 
conservación y reparación ordinaria"; por tanto, son los gastos vinculados al desgaste 
por el uso normal de las cosas los que se atribuyen a cada propietario; quedan fuera de 
esa atribución los gastos de carácter "extraordinario". Por tanto, una limitación que no 
tiene el propietario de una vivienda unifamiliar entre medianeras, de cuya cuenta son 
todos los gastos, ordinarios o no. Del mismo modo esas reparaciones deben realizarse 
manteniendo la armonía del edificio, límite que tampoco tiene el propietario de una finca 
independiente no sujeta a una propiedad horizontal.
No se tienen en cuenta, sin embargo, otras normas que introducen limitaciones en 
cuanto a la instalación de tendederos o la concreta ubicación de las placas solares.
Queda por analizar, finalmente, la norma que permite construir en las partes no 
ocupadas por la edificación. En este punto se trata, dentro de las limitaciones existentes  s
en la propiedad horizontal, que los propietarios disfruten de las zonas no edificadas  oe.
pudiendo  realizar  construcciones  auxiliares  (barbacoa,  trasteros,  bodegas,  etc.)  que  w.
permiten un uso pleno de la vivienda. En este sentido volvemos a invocar la referida  505ww
osebnratesn rceiaa lidzeald Tarsib eunn ael l Sjaurpdríenm, os ec ibtaadsaó  qpuaer,a  sei lbloie enn e nla  einl ecxaissote cnocniac rdeeto ,a untoo raizuatocrióiznó  plaosr 
psea rtees dtaeb llae zJcuan tdae d efo Prmroap ieptraervioias . eSne  ltara tpar,o epnia  erseteg uclaacsioó,n p ueessta, tdueta qriuae  ineiscaia al, utdoer izfaocrmióan   BOE-A-cable e
igualitaria para todos los propietarios bajo las mismas condiciones con conocimiento 
previo por su parte.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 21 de abril de 2021 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 66 de la 
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; la Sentencia 
del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo; la Resolución de 26 de 
octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de 
la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el 
intercambio  de  información  entre  el  Catastro  y  los  Registros  de  la  Propiedad;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 y 31 de 
mayo de 2005, 27 de enero de 2006, 17 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017, 19 de 
febrero, 25 de abril y 1 de junio de 2018 y 21 de noviembre de 2019, y la Resolución la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020.
1.  Se plantea en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva y de división horizontal con asignación de uso exclusivo y excluyente de 
una determinada porción de terreno a cada uno de los cuatro elementos privativos que la 
componen, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos agota la 
totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones declaradas sobre las fincas, 
en el que el registrador señala cinco defectos que solo son objeto de recurso tres de 
ellos, a saber: debe cumplirse el requisito exigido por la legislación urbanística de 
Andalucía  para  la  división  de  terrenos,  consistente  en  la  necesaria  notificación  al 
Ayuntamiento de la parcelación efectuada en el plazo de tres meses, a contar desde la 
fecha  del  otorgamiento  de  la  escritura;  no  se  ha  cumplido  el  requisito  de  la 
georreferenciación exigida para los actos de parcelación de cada una de las viviendas 
por el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria; y, no se ha hecho constar en la escritura la 
superficie ocupada por la edificación de cada uno de los elementos resultantes de la 
división, ni consta georreferenciación en forma cada uno de los mismos. Además, se 
indica que el informe de validación catastral positivo protocolizado no consta avalado por 
técnico alguno.
Para  el  notario  recurrente,  resumidamente,  no  procede  la  notificación  al 
Ayuntamiento de la división horizontal en la medida en que está amparada en la licencia 
de obras y en la de ocupación que no están sujetas a caducidad por falta de notificación 
y nada dicen sobre extremo; no procede tampoco la georreferenciación de cada uno de 
los elementos de la división horizontal ni en cuanto al perímetro del suelo del mismo ni 
en cuanto a la concreta porción ocupada por la edificación en cada elemento. Es 
suficiente a estos efectos con la georreferenciación del total solar en el que se enclava el 
edificio y de la determinación del perímetro de superficie ocupada por la edificación total  e.e
objeto de la división horizontal; en su caso, se podrán tomar los planos de cada elemento  b
del libro del edificio depositado. 505ww
régim2.e nC coonm pceatreánccteiar l perne vmioa,t ecroian vdiee nuerb arenaislimzaor. determinadas consideraciones sobre el
en lEass  cmonaotecriidaos  qduee  «laosr dCeonmacuinóind addeels  tAerurtiótonroiom, ausr bpauneidsmeno  ays uvmivirie cnodmap»e (teSnecnitae necxicalus sdiveal 
Tribunal Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo –fundamento jurídico 5– 
y 164/2001, de 11 de julio –fundamento jurídico 4–).
En  segundo  lugar,  debe  afirmarse  que,  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  el 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al que compete, en materia urbanística, 
establecer  qué  actos  son  inscribibles  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  sujetar  su 
inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en particular, el requisito de la 
previa intervención administrativa.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 
de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de 
marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, «procede, en primer 
lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los 
requisitos  necesarios  para  la  documentación  pública  e  inscripción  registral  de  las 
declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a 
autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o 
no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter 
general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena 
parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en 
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma 
sentencia  dejaba  a  salvo  aquellos  preceptos  que,  por  regular  materias  que  son 
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución 
Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad 
(cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Cantabria) determinar qué clase de 
actos  de  naturaleza  urbanística  están  sometidos  al  requisito  de  la  obtención  de  la 
licencia  previa,  las  limitaciones  que  éstas  pueden  imponer  y  las  sanciones 
administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o 
sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de 
prescripción  de  las  acciones  de  disciplina  urbanística  o  su  imprescriptibilidad.  Sin 
embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de 
la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las 
declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para 
que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril 
de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se 
establece en la disposición final primera del Texto Refundido de la Ley de Suelo, Real 
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición 
establecida  en  ejercicio  de  la  competencia  reservada  al  legislador  estatal;  y  más 
específicamente,  puede  decirse  que  dicho  precepto  se  dicta  en  atención  a  la 
competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de 
la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en 
el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia 
urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar 
su  inscripción  al  previo  cumplimiento  de  ciertos  requisitos  (Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre 
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el 
mismo. s
3.  El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que  oe.
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a  w.
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o  505ww
aduivtiosrióizna cidóen  afidnmcains,is trlaa tivaac rae dqitaucei óens téd oscuujmetean, teanl  dseu  claa soc,o nlafo rdmiviidsaiódn,  oa psreogbraecgióanc ióno 
pcoanrtfeo,r mhaec ae  llao  lpergoipsliaoc iróens pqeuceto  lea  slaesa  easpclircitaubrlaes.  Edel  adretícclualroa c2i8ó nd ed el ao bmrias mnau elveay,,  pcoorn  slau   BOE-A-cable e
salvedad de permitir, en su apartado cuarto, un procedimiento especial de inscripción, sin 
acreditación  de  autorización  administrativa  previa,  respecto  a  las  «construcciones, 
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
Es  la  propia  legislación  sustantiva  urbanística  que  resulte  aplicable  la  que  ha 
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como 
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así 
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas 
a  la  intervención  y  control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta, 
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia 
en sede registral.
La  norma  sustantiva  aplicable,  en  este  caso,  el  artículo  66.2  de  La  Ley  de 
Ordenación Urbanística de Andalucía dispone: «se consideran actos reveladores de una 
posible  parcelación  urbanística  aquellos  en  los  que,  mediante  interposición  de 
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en proindiviso de un 
terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan 
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del 
inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la 
voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En 
tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta ley para las parcelaciones 
urbanísticas según la clase de suelo de que se trate».
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva 
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de 
parcelación, división o segregación que pretendan acceder al Registro de la Propiedad. 
Contiene, además, una presunción legal de parcelación urbanística, que únicamente 
podrá  ser  desvirtuada  en  el  correspondiente  procedimiento  administrativo  o 
jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportación de la licencia se deduce de los 
artículos  66.4  de  la  Ley  de  Ordenación  Urbanística  de  Andalucía  y  78  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, instaurando un régimen administrativo de intensidad 
superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización 
municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos 
y con plena cobertura normativa.
4.  La figura de la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en 
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La  sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  Madrid,  Sección  Novena, 
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad 
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene 
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay 
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre 
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad, 
cita  –con  la  sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  Alicante  de  21  de  diciembre 
de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: «Como razona la resolución 
de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 
(BOE 13 enero 2004), "...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad 
horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo 
inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que 
participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales  s
en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en  oe.
razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en  w.
planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario,  505ww
mla apnrtoiepnieed alad  uhnoidriazdo njtuarlí dpircoap diaem lean ftien ctaa l,– aou dneqrueec hsoe ad etu vmubealod–a  qduees dlee  seilr vmeo dmee nsotop oernte q uneo 
dpeule tdeer reenqou ipaal rqaurese p uael dsau pcuaelisfitcoa rasnet ecroiomr op upeasrc enloa chióany  pduiveissi ónno  oh afrya accltieornaacmióine ndteo  fjourrmídaic –o  BOE-A-cable e
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia 
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La 
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones 
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del 
solar  no  ocupadas  por  la  construcción,  no  altera  esa  unidad»».  Reconociendo,  sin 
embargo, que «ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos 
casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal 
tumbada  se  pueden  esconder  auténticas  segregaciones  o  divisiones  de  terreno, 
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de 
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en la sentencia 
número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección General 
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia de la Sección Vigesimoquinta, 
número 107/2007, de 26 de febrero, que revocó la Resolución de 10 de diciembre 
de  2003),  en  caso  análogo  al  presente,  considera  que  existe  un  acto  de  división 
contemplado en la previsión genérica «in fine» del apartado a) del artículo 151.1 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio. Viene a argumentar la sentencia que «(…) el artículo 396 del 
Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del 
edificio, «que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...», 
es decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con 
aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el 
caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de 
dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse 
realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como 
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. 
de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas 
de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la 
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y 
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante, 
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común «esencial» (término 
utilizado  en  R.  de  la  DGRN),  de  forma  que  la  atribución  de  su  uso  exclusivo  –
recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de 
constituirse  físicamente  fincas  independientes,  como  aduce  el  Sr.  Registrador,  tal 
atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto 
es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos 
a  cada  una  pues,  con  el  proceder  objeto  de  autos  se  forman  dos  entidades,  con 
atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una 
porción de terreno».
5.  De acuerdo con los fundamentos anteriormente expuestos, en el ámbito de la 
legislación sustantiva andaluza, resulta exigible licencia a efectos de inscripción, cuando 
la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que puede suponer un 
acto equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o 
terrenos.
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo, la división 
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga 
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de 
segregación  o  cualesquiera  otros  actos  de  división,  pues  el  régimen  de  propiedad 
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de  s
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el  oe.
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la  w.
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no  505ww
haamyp aalrtaedraac ióenn  deu nfoar mliac e–nlac iqau eo  sec opnro dpurzecsac rsipecráió nfr utdoe d el alas  ediniffircaaccciióonn ense ceusrbaarinaímsteicnates 
cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la 
constitución  de  finca  o  fincas  en  régimen  de  propiedad  horizontal  o  de  complejo 
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre 
que  dentro  del  perímetro  de  ésta  no  quede  superficie  alguna  que,  conforme  a  la 
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, 
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a 
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del 
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo 
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a 
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran 
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las 
características  exigidas  por  la  legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y 
urbanística,  ni  dándose  los  supuestos  de  excepción  previstos  en  la  misma  norma 
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso 
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que 
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de 
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división 
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material 
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a 
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna 
licencia urbanística.
En el caso particular de este expediente nos encontramos con varias viviendas 
adosadas con patio, supuesto similar al de la Resolución de 27 de enero de 2006 en la 
que se afirmó que «desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o 
derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior 
pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como 
parcelación toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la 
edificación  necesariamente  amparada  en  una  licencia  o  con  prescripción  de  las 
infracciones  urbanísticas cometidas–,  superficie  o linderos. Y la asignación del uso 
singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan 
frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas 
por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la 
división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias 
viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar 
indivisible según la misma ordenación».
En el presente caso, aun en la hipótesis de interpretar que existe fraccionamiento de 
terreno, se ha obtenido autorización por parte de la Administración competente como 
instrumento de control de la legalidad urbanística; autorización que debe considerarse 
como título administrativo habilitante, entendido como acto administrativo de naturaleza 
reglada, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la 
actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, 
autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado 
que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el 
resultado de un procedimiento regulado por ley (cfr. Resolución de 21 de noviembre 
de 2019). s
En definitiva, en nuestro caso la edificación realizada se encuentra amparada en la  oe.
licencia  de  obras  (y  también  licencia  de  ocupación)  en  la  que  se  contemplan  los  w.
elementos  independientes,  sin  que  proceda  exigir  adicionalmente  una  notificación  505ww
ppuoestdeeri oqru eqduaer  esustjeát ap rae vlais tcaa dleugcaidlmade nqtuee  praercao glae  lloicse nacpiaar taddeo psa 5rc ye l6a cdióenl ,a rqtíuceu loe s6 6la d eq ulae 
Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.
Según  el  apartado  5  citado,  «las  licencias  municipales  sobre  parcelaciones  se 
otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres 
meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se 
contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública 
determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto 
aplicativo alguno (...)».
No cabe aplicar, como pretende la calificación, esta previsión a un supuesto distinto 
como es la licencia de obras de una edificación, respecto de la que, además, se ha 
obtenido licencia de ocupación.
6.  Respecto a la exigencia de representación gráfica de cada uno de los elementos, 
y consecuentemente con lo anterior, cabe recordar la doctrina de esta Dirección General 
(cfr. Resoluciones de 22 de julio de 2016 y 19 de julio de 2018) que afirma que conforme 
a los artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia 
registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de 
propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación 
gráfica  de  los  elementos  individuales  del  régimen  de  propiedad  horizontal  sólo  se 
contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los 
que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el 
libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «in fine». Para tales 
casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse 
constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su 
respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. 
Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con 
asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el 
archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código 
seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».
En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la 
inscripción  de  rectificaciones  descriptivas,  excluye  expresamente  de  su  ámbito  las 
relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen 
de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la 
previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
No procede, en definitiva, la exigencia de representación gráfica individualizada de 
cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en 
régimen  de  división  horizontal  tumbada,  como  requisito  para  la  inscripción  de  la 
declaración de obra nueva (cfr. artículo 202 Ley Hipotecaria).
En este punto debe considerarse que la finalidad esencial de la inscripción de 
representación gráfica que introduce la Ley 13/2015 es lograr la coordinación entre 
Registro y Catastro. Y precisamente en el caso que nos ocupa la consecución de este 
objetivo se dificulta al exigir una representación gráfica alternativa de cada elemento 
cuando en Catastro lo que figura es la representación gráfica del solar y de la edificación 
en su conjunto, coincidiendo con lo declarado en la escritura.
Y ello sin perjuicio de que, para lograr dicha coordinación, puedan darse en la 
práctica otros supuestos en los que pudiera admitirse la inscripción de la representación 
gráfica catastral de elementos individuales en régimen de propiedad horizontal tumbada, 
cuando la misma constase así en la cartografía catastral.
En coherencia con lo expuesto hasta el momento, tampoco es procedente exigir las 
coordenadas  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  cada  uno  de  los  elementos 
independientes, pues, existiendo un solo cuerpo de edificación, es respecto a éste y en  s
la  inscripción  de  la  finca  matriz  de  la  división  horizontal  donde  deberá  darse  oe.
cumplimiento a la previsión del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio, según se  w.
ha expuesto, de que pueda tomarse la representación gráfica de los elementos del libro  505ww
del e7d. ificPioo.r último procede hacer referencia al defecto relativo a que el informe de
Evasltied adceiófenc tcoa tnaos tpraule dinec ocropnofriramdoa rsael . tíLtual oR ensoo lsuec ióenn ccuoennjutrnat aa vdael alad oD ipreocr ctiéócnn Gicoe naelrgaul ndoe.   BOE-A-cable e
los Registros y del Notariado y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre 
de  2015  señala  en  su  punto  séptimo,  apartado  4,  que  «cuando  se  aporte  una 
representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, 
que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el 
cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá 
acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 
del apartado segundo de esta resolución. A tal efecto cualquier interesado, siempre que 
se  encuentre  debidamente  identificado,  podrá  utilizar  los  servicios,  que  estarán 
disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de 
la  geometría  de  las  parcelas  catastrales  y  de  validación  técnica  de  las  parcelas 
resultantes de la modificación realizada».
Por tanto, la previsión de solicitud de informe de validación catastral se refiere a 
«cualquier interesado» y no se contempla en ningún precepto legal ni en ningún punto de 
la Resolución conjunta que la representación gráfica que sirve de base a un informe de 
validación deba ser elaborada por un técnico.
En efecto, en el punto segundo, apartado 4, de la citada Resolución se afirma que 
«la Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un 
servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las 
que se refiere el apartado séptimo de esta resolución. Este servicio permitirá comprobar 
al menos los siguientes extremos: que el fichero que contiene la representación gráfica 
cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el Anexo 
de esta resolución y que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los 
requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. El 
servicio  remitirá  en  el  plazo  de  24  horas  el  informe,  que  expresará  los  datos  del 
solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado 
mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código 
seguro de verificación».
Como puede observarse, no se contempla la exigencia de una previa elaboración por 
técnico de la representación gráfica, lo que por otra parte resulta superfluo toda vez que 
la validación catastral ya ofrece las garantías necesarias al permitir verificar que la 
representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información 
previstas en el Anexo de esta Resolución que permite el intercambio de información 
entre Registro y Catastro y que la representación gráfica georreferenciada remitida 
cumple  los  requisitos  establecidos  en  el  párrafo  cuarto  del  artículo  9.b)  de  la  Ley 
Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.