BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27745
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3733 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra el informe emitido por 
el registrador de la propiedad interino de Alcaraz, por el que se deniega la 
práctica de una nota marginal relativa a la posible afectación de una finca por 
el futuro deslinde de una vía pecuaria.
En el recurso interpuesto por el Director General del Medio Natural y Biodiversidad 
de Castilla-La Mancha, D. Félix Romero Cañizares, contra el informe emitido por el 
registrador de la propiedad interino de Alcaraz, don Jaime Pedro Núñez Jiménez, por el 
que se deniega la práctica de una nota marginal solicitada relativa a la posible afectación 
de una finca por el futuro deslinde de una vía pecuaria.
Hechos
I
Con carácter previo a una inmatriculación, el registrador solicitó a la administración 
informe en el que se acreditara si, efectivamente, existía invasión del dominio público.
Mediante  instancia  de  fecha  11  de  septiembre  de  2020  suscrita  el  día  11  de 
septiembre de 2020 por Doña C. G. S. M., Jefe de Servicio Forestal de la Consejería de 
Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad de Toledo, 
tras hacer constar que se había recibido la comunicación del Registro de la Propiedad de 
Alcaraz  sobre  la  inscripción  de  la  finca  con  Referencia 
Catastral  02008A024001310000PS  que  se  corresponde  con  la  Parcela  131  del 
Polígono 24 del término municipal de Alcaraz, se dice que la finca linda con una vía 
pecuaria no deslindada por lo que se solicita que se realice una nota al margen en la que 
se indique lo siguiente: «Esta finca colinda con la Cañada Real (…), vía pecuaria 
clasificada en el término municipal de Alcaraz por Orden Ministerial de fecha 10 de 
Diciembre  de  1941  con  una  anchura  de  75,22  metros.  Esta  vía  pecuaria  no  está 
deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la 
finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, siendo la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias 
con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
En contestación a dicha instancia, el registrador interino de Alcaraz emitió y notificó 
el siguiente «informe» de fecha 23-11-2020:
«En atención a su escrito recibido en este registro y con fecha de salida 11 de 
septiembre de 2020, con relación a la inmatriculación de las fincas 9987 correspondiente 
al término de Alcaraz, informo de lo siguiente. es
Primero. w.
escrCitoo nd ec aferácchtae r1 1p/r0e8v/i2o0 a2 0la,  yi nqmuea trrieccuilbaicói óenl ,d ísae  1s2o/l0ic8i/t2ó0 a2 0e, sqau eA dsme irneimstritaiecrióan i nmfoermdiea neten 
erel feqrueen csiaes  caactraesdtirtaalreas  0si2, 0e0f8eAc0ti2va4m00e1n3te1,0 0e0x0isPtSía.  invasión  del  dominio  público  de  las
Se recibió escrito autorización por la Jefa de Servicio Forestal, por el cual no se 
acreditaba que hubiera ninguna invasión de dominio público, tras lo cual se decidió 
realizar la inmatriculación de las fincas.
Segundo.
De conformidad con el último inciso del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, calificado 
positivamente el título presentado y practicada la inmatriculación, se procedió a notificar 
a los titulares de las fincas colindantes, entre los que se encuentra la administración 
notificada.
Ha de subrayarse que, tras el examen pertinente y a la vista de los datos contenidos 
en la documentación presentada, se cumplían los requisitos que establece el artículo 205 
para inmatricular por título público adquisitivo. En particular, existe identidad entre la 
descripción  literaria  de  la  finca  en  el  título  inmatriculador  y  en  la  resultante  de  la 
certificación catastral gráfica y descriptiva, así como correspondencia en la descripción 
literaria de la finca en cuestión, contenida en el título inmatriculador y el título previo.
De igual modo, de la documentación aportada y de los antecedentes disponibles en 
la  sede  electrónica  de  Catastro,  no  resultaba  indicio  alguno  de  invasión  de  fincas 
colindantes.
Tercero.
En cuanto a la solicitud de que se realice una nota al margen, el asiento solicitado 
solamente puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde.
Como cuestión previa debe aclararse cuál es el ámbito de calificación registral 
cuando se trata de documentos administrativos. La cuestión se regula en el artículo 99 
del Reglamento Hipotecario, en el que se establece que "La calificación registral de 
documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a 
la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a 
las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias 
esenciales  del  procedimiento,  a  la  relación  de  éste  con  el  titular  registral  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro." En lo que a este expediente respecta, destaca, 
pues, que los actos administrativos, para ser inscritos, no deben topar con obstáculos 
que surjan del propio Registro, aspecto que se ha interpretado también en el sentido de 
ser conformes con la normativa reguladora del funcionamiento del Registro.
Ciertamente, el procedimiento de deslinde administrativo tiene prevista la práctica de 
una nota al margen de las fincas afectadas, una vez iniciado dicho procedimiento. Así, 
dispone el artículo 52 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas en su 
apartado b) que "El acuerdo de iniciación del procedimiento se comunicará al Registro de 
la Propiedad correspondiente a fin de que, por medio de nota al margen de la inscripción 
de dominio, se tome razón de su incoación". Esto es, la circunstancia para la que se 
prevé constancia tabular es la iniciación del concreto procedimiento de deslinde, no la 
posible iniciación de dicho procedimiento en el futuro.
La nota solicitada no se encuentra prevista en la normativa hipotecaria general, ni 
tampoco en la normativa especial relativa al régimen de las vías pecuarias, ni en la 
normativa general reguladora del patrimonio de las administraciones públicas. Se trata, 
por consiguiente, de un asiento no previsto por el ordenamiento jurídico, cuya práctica es 
improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de 
las garantías generales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la 
Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con  e.
intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente. w.
El artículo 205 no prevé un trámite de oposición a favor de los colindantes que  33ww
peufeecdtuaand ae slata irn minatetrriecsualadcoiósn, .sino que la notificación se practica a posteriori, una vez
colinDdiachnate sn oqtuifeic ascei óvne asne  apferecvtaéd opso rp ulae dLaeny  ecjoemrcoita mr leodsi om peadrioas  pdeer mdietifre nqsuae  qlouse  etitsutilmareens   BOE-A-cable e
oportunos, pero en ningún caso supone un trámite de alegaciones del que dependa la 
inmatriculación,  como  sucede  con  las  notificaciones  hechas  en  aplicación  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria o en sede de expediente de dominio.
Además en relación con este extremo, hay que tener en cuenta las resoluciones de 
la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  fecha  19  de  septiembre 
de 2019, por las que se desestima el recurso presentado por esa administración ante la 
negativa del Registrador a realizar esa nota al margen.
Cuarto.
De otra parte, conviene recordar que conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, 
apartado 3, "Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los 
artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos 
inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos 
mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos  establecidos  en  esta  Ley.", 
precepto que debe ponerse en consonancia con el artículo 198 de la misma Ley, que 
enumera los medios disponibles para lograr la concordancia del Registro con la realidad 
física y jurídica registral.
La  inscripción  practicada  no  impide  en  ningún  caso  la  posibilidad  de  deslinde 
administrativo, cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada de 
procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención.
Informe que emito en cumplimiento del artículo 258 de la Ley Hipotecaria.
Sigue la fecha y firma electrónica de Jaime Pedro Núñez Jiménez, Registrador de 
Albacete 3.»
III
Mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2020, el Director General del Medio 
Natural y Biodiversidad interpuso recurso gubernativo en los siguientes términos:
«Recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
De acuerdo a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria se recurre la 
calificación de 23 de noviembre de 2020 del Registro de la Propiedad de Alcaraz, 
recibida el 1 de diciembre de 2020; sobre:
Finca registral 9987 de Alcaraz.
Se  adjunta  copia  del  expediente  en  el  que  se  incluye  la  calificación  recurrida 
(Copia 1).
Motivos.
La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del, texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice 
"La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad". Por lo tanto, actualmente 
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la 
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia la cartografía catastral a  s
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias.  o
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y  w.
dgAeeg srlitaciósun ltV uídraaes,   MPlaeescd uiVoa íraAiasms  bPdieeenc Cuteaa rysi atDilslae -syLa arMr oMollanont eRcshu arda nel,o  e Untite illnaide acnad r stuoP gúarbnalcficíhaau  craapt oalres gtlraaal ,l  Clpaou mnessae yhjoearrn íap s airddteoe    2021-3733n https://ww
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla
La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500Km (56.000ha)
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200Km (17.800ha)
– Vías  Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200Km 
(14.200ha).
– Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200ha) 
está inscrita en los Registros de la Propiedad
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena 
fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares y Pastrana-Sacedón para casos similares a los que se tratan en este 
recurso (Copias 2,3 y 4).
El Director General de Medio Natural y Biodiversidad.»
IV
Mediante escrito de fecha 18 de enero de 2021, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento 
Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 
de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de 
marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018 4 de julio de 2019 y las 
de 19 de septiembre de 2019.
1.  La Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad de Toledo, a la que el 
registrador, con carácter previo a una inmatriculación, había solicitado informe en el que  s
se acreditara si existía invasión del dominio público, contesta solicitando que se realice  e.
una nota al margen en la que se indique lo siguiente: «Esta finca colinda con la Cañada  w.
Real  (…),  vía  pecuaria  clasificada  en  el  término  municipal  de  Alcaraz  por  Orden  33ww
pMeinciusateriraia nl od ee sfetác hdae s1l0in ddaed Dai,c pieomr blor eq udee,  1e9n4 u1n c fountu urnoa d aenslcinhduera,  ldae p 7o5s,e2s2ió mn edtero lsa.  tEostatalid vaída 
Mo apnacrhtea , dseie nlad of ilnac Ra epsoodlurcíaió ns edre  aatprirboubidaaci óan  tlíatu lJou nsutafi cdieen tCe opmaruan rideacdtifeicsa rd, ee nC laas ftoilrlam aL ay   BOE-A-cable e
condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales 
contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
El registrador emite y notifica lo que dice ser un «informe en cumplimiento del 
artículo 258 de la Ley Hipotecaria» en el que señala que el asiento solicitado solamente 
puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde, y que la inscripción 
practicada no impide en ningún caso la posibilidad de deslinde administrativo, cuyo 
reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada de procedimiento en 
que el titular registral haya tenido la oportuna intervención.
La citada Dirección General interpone recurso en el que alega la nota marginal 
solicitad es «imprescindible para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley 
Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la 
Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio 
Público  Pecuario  mediante  futuros  deslindes»  porque  «lo  que  está  sucediendo,  en 
ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben  derechos  y  pueden 
consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), 
intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la 
consiguiente  pérdida  de  patrimonio  público  a  favor  de  unos  pocos  particulares». 
Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador puede 
hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad de consentimiento del titular registral». Por último, alega 
que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros Registros.
2.  Como cuestión previa, de carácter formal, debe recordarse al registrador que 
para suspender o denegar la práctica de asientos registrales solicitados en documentos 
presentados, lo procedente y obligado es dictar una nota de calificación registral, con 
todos los requisitos que le son inherentes, y entre ellos, su denominación correcta y la 
expresión de los recursos que contra ella cabe interponer, y no emplear un «informe en 
cumplimiento del artículo 258 de la Ley Hipotecaria».
Pese a ello, habiendo interpuesto la Administración presentante recurso contra lo que 
ha considerado como auténtica nota de calificación negativa, procede entrar a analizar y 
resolver el fondo del asunto en el recurso interpuesto.
3.  Idéntica cuestión, con casi idéntica fundamentación jurídica, tanto por parte del 
registrador como de la administración recurrente, ya ha sido planteada y resuelta en 
anteriores resoluciones, como por ejemplo las varias que se dictaron el 19 de septiembre 
de 2019, por lo que la presente ha de resolverse en idénticos términos.
4.  En primer lugar, procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros.
Debe recordarse que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado,  reiterada  en  innumerables  ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su 
competencia  de  calificación  de  los  documentos  presentados  a  inscripción  no  está 
vinculado,  habida  cuenta  del  principio  de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las 
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las 
propias  resultantes  de  la  anterior  presentación  de  otros  títulos  (cfr.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 
de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017).
5.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin  s
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles  oe.
consecuencias de un eventual deslinde. w.
La  publicidad  del  procedimiento  de  deslinde  se  contempla  en  el  artículo  8,  33ww
«acpuaartnaddoo  l5o,s  dien telare sLaedyo 3s /1e9n9 5u,n  deex p2e3d ideen tem adrez od, edselin Vdeía sa pPoertceuna rtiíatusl oqsu ein sdcisriptoosn ee nq ueel 
Rpúebgliisctoro,  deel  lóar gParnoop ieqduaed  stroabmreit et erdriecnhoos  eqxupee pduiednieter anlo  repsounltdarrá i neclnu idcoosn oecni meile dnotom indieol   BOE-A-cable e
Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa 
circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral 
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados.
6.  Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del 
principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de 
una  resolución  administrativa  sin  que  el  interesado  haya  tenido  intervención  en  el 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo 
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su 
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento 
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. 
entre  otras,  Resolución  de  30  de  septiembre  de  1980).  Tras  la  citada  reforma 
reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta 
Dirección  General  ha  venido  considerando  desde  entonces  que,  no  obstante  la 
ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos 
los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los  documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una  indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  -como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva-  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
7.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento. s
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste  oe.
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o  w.
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta  33ww
prevSisinió ne mlebgaarlg poo, dernía e tle cnoenr cernectoa jseu lpau neosttao  manaargliiznaadl oc ueyna  essotleic eituxpde mdioetnivtae ,e eslt ec orencteunrsidoo. de
dlae tesromlicinitaucdi ónd eto talal  aAcedrmcain idsetr anciniógnu nya  cdirec unlas tannoctiaa  apfreectteanndteid aa  laa dfionlceac,e y au qnuae  fsaelt alim  ditea   BOE-A-cable e
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria.
8.  Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en 
el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca.
Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo 
de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los 
registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que 
puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en 
la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como 
en  su  artículo  30,  los  bienes  y  derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son 
inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del 
principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y 
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios 
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.
En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas 
deben  inscribir  en  los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su 
patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, 
así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos 
registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción 
registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y 
suministro  de  información  de  los  artículos  61  y  64,  una  previsión  específica  en  el 
artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren 
conocimiento  de  la  existencia  de  bienes  o  derechos  pertenecientes  a  las 
Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los 
órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que 
proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
Pero  la  protección  registral  que  la  ley  otorga  al  dominio  público  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor  s
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento  oe.
jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que  w.
pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. 33ww
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En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
9.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el 
procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares 
de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se 
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del 
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el 
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del  s
terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar  oe.
los límites de las propiedades en cuestión». w.
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de  33ww
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Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar  la  calificación  negativa  del  registrador,  si  bien  censurando  que  la  haya 
expresado en un simple «informe» sin cumplir los requisitos formales y expresión de 
recursos posibles que son inherentes a las notas de calificación registral.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.