BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151523
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20350 Resolución  de  24  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas urbanas y 
modificación de uso a vivienda.
En el recurso interpuesto por doña P. M. S., abogada, en nombre y representación de 
don J. M. T. G., en su calidad de administrador único de la entidad «MTM Obras y 
Montajes, S.L.», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Málaga 
número  4,  doña  María  Luisa  Vozmediano  Rodríguez,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de agrupación de fincas urbanas y modificación de uso a 
vivienda.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 9 de marzo de 2020 por el notario de Málaga 
don José Andrés Navas Hidalgo, el administrador de la entidad «MTM Obras y Montajes, 
S.L.», don J. M. T. G., otorgó agrupación de tres locales y cambio de uso a vivienda de la 
finca agrupada. En la escritura se testimoniaba la licencia de cambio de uso de oficina a 
vivienda y la licencia de ocupación tras cambio de uso.
Se expedía una certificación por la secretaria-administradora de la comunidad de 
propietarios en la que se hacía constar lo siguiente: «No existe ninguna disposición en 
los Estatutos o acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios (…), que determine 
la prohibición expresa de agrupar fincas».
A los efectos de este expediente, se manifestaba en la escritura lo siguiente: «La 
parte propietaria manifiesta que se encuentra facultada para realizar las operaciones 
practicadas en virtud de la licencia concedida, no existiendo prohibición para la misma 
por parte de la Comunidad de propietarios, según manifiesta bajo su responsabilidad».
II
Presentada el día 16 de julio de 2021 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Málaga número 4, fue de la siguiente nota de calificación:
«Calificada la escritura otorgada el 9 de marzo de 2.020, ante el Notario de Málaga 
don José Andrés Navas Hidalgo, número 428/2020 de su protocolo, el Registrador que 
suscribe ha suspendido su inscripción con base en los hechos y fundamentos que se 
dirán. El asiento de presentación quedará prorrogado hasta sesenta días después de la 
fecha en que se notifique esta nota de calificación, conforme establece el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, cuya prórroga se hará constar por nota al margen del mismo.
Hechos: Dicha escritura ha sido presentada el día 16 de julio de 2.021, causando el  oe.
asiento 1654 del Diario 58. w.
Fundamentos  de  Derecho:  Se  suspende  la  inscripción  por  el  siguiente  defecto  350ww
subsanable:
que Esne  lapsre nteonrdmeans  adger ucpoamr,u nnoid asde  dreec loag ed ivlais ifóanc uhlotardiz odnet apl oad eqru ea gpreurpteanr eecnetnre  lassí  vfianrciaass 
fincas pertenecientes a la división, por lo que falta acompañar una certificación expedida
por el órgano de la Comunidad de Propietarios que tenga facultad certificante, con el 
visto  bueno  correspondiente  en  su  caso  y  con  sus  firmas  y  cargos  legitimadas 
notarialmente, acreditativa de la aprobación por la Junta General de la Comunidad de la 
agrupación efectuada y del cumplimiento de los requisitos del artículo 17 de la Ley de 
Propiedad Horizontal para poder considerar unánimes los acuerdos adoptados. Todo ello 
en base a los artículos 5 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y las resoluciones de la 
D.G.R.N. de 26-6-1987 y 23-6-2001.
Forma de subsanación:
Aportar la certificación señalada en los términos antes indicados.
Que no existan en los estatutos acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios 
que determine la prohibición expresa de agrupar no es conforma a la Ley.
Contra la anterior calificación (…) Málaga, cuatro de agosto de dos mil veintiuno.
El Registrador (firma ilegible) Fdo. María Luisa Vozmediano Rodríguez».
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad interino de Mijas número 1, don Francisco José Castaño Bardisa, quien, 
mediante nota de fecha 23 de agosto de 2021 confirmó la calificación de la registradora 
de la Propiedad de Málaga número 4.
IV
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  P.  M.  S.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de don J. M. T. G., en su calidad de administrador único de la entidad 
«MTM Obras y Montajes, S.L.», interpuso recurso el día 21 de septiembre de 2021 en el 
que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
Documentos  que se  acompañan:  acta de la  comunidad de propietarios para la 
regularización e instalación de contadores en la que consta que se solicitó una sola 
batería para los tres locales. Los propietarios votaron no mayoritariamente, pero en ella 
consta que se solicitaba una sola vertical de agua potable porque, de otra forma, les 
perjudicaría económicamente; acreditativo de que se expide un solo recibo por los tres 
locales agrupados; diversos recibos en los que se expide una sola carta de pago por 
cuenta de los tres locales que se intenta agrupar; se manifiesta que existe un convenio 
de palabra con la comunidad de propietarios en el que se autorizará a agrupar.
«(…)
A.  (…) en cuanto a la división y agrupación de elementos en propiedad horizontal, 
si bien el derogado artículo 8 y los actuales 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal 
exigen unanimidad, tras la reforma de la Ley 8/2013, dicho acuerdo puede adoptarse, en 
todo caso, con una mayoría de tres quintos del total de los propietarios de la comunidad, 
caso de contar con autorización administrativa.
No obstante, en el supuesto que nos ocupa, no podemos hacer abstracción del 
comportamiento de la CP (…): actuación expresa que se entiende reveladora de una 
aquiescencia por acto propio, tal como se acredita en los documentos que se aportan y  e.
enumeran en el Fundamento de Derecho Segundo e Instancia mentada. w.b
En efecto, teniendo en cuenta los actos y comportamientos de la CP (…), debemos  350ww
onbuseesrtrvoa rT rliab udnoaclt rSinuap redme olo esn a eclt oásm bpirtoop dioes l ay  perol paibeudsaod  hdoer izdoenretaclh.o que viene aplicando
la aDdme iensistetr amcoiódno ,d eel  Alal toc oTmribuunnidaal dc opnassidee lraas c ocunofirtamsa cailó nc otábcroit aa d leols a cptroo pdiee tdairvioissió dne,  qluoes 
nuevos locales surgidos de la segregación, tras haber negado la comunidad inicialmente 
la autorización para la segregación (sentencia de 28 de marzo de 2012).
El  Tribunal  valora  si,  tras  la  denegación  de  la  aprobación  por  parte  de  los 
propietarios, procede estimar si la inactividad de la comunidad supone una revocación 
del acuerdo denegatorio por consentimiento tácito en relación con la doctrina de los 
actos propios y las normas de la buena fe. En el caso de la sentencia la obra fue visible 
para todos y se realizaban actividades comerciales, se consintió y la administración 
giraba varios recibos, sin que mediara oposición ni protesta, tal como ocurre en el caso 
que nos ocupa.
Es importante incidir en que no se trata de un consentimiento por mera inactividad ni 
de equiparar el conocimiento al consentimiento: en el supuesto de tal sentencia, se 
declara  la  existencia  de  un  consentimiento  tácito  tras  la  inicial  oposición  de  la 
comunidad, cuanto ésta comienza a girar de forma separada e independiente los recibos 
de los gastos comunes que correspondían a ambos locales, por lo que nos encontramos 
con una actuación expresa, una actividad de la comunidad, que se entiende reveladora 
de una aquiescencia por acto propio (declarado en el mismo sentido en sentencia del 
Tribunal Supremo de 5 de julio de 2011).
Igualmente, el Tribunal Supremo ha admitido (sentencia de 19 de diciembre de 2008) 
que el juez pueda autorizar la segregación, a falta del necesario acuerdo unánime de la 
comunidad de propietarios, cuando se aprecie abuso de derecho en la negativa de algún 
propietario a votar favorablemente al acuerdo.
Así  lo  tiene  dicho  el  Tribunal  Supremo  (sentencia  de  4  de  octubre  de  2013, 
resolución 556/2013, recordando otra de 6 de marzo del mismo año), el conocimiento no 
equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone 
una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los 
consentimientos legalmente exigidos.
Efectivamente, la doctrina pacífica de la Sala dispone que debemos estar a los 
hechos concretos para decidir si el silencio es o no consentimiento tácito, han de 
considerarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento 
de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio:
“la doctrina de los actos propios tiene como fundamento la protección de la confianza 
y el principio de la buena fe que imponen un deber de coherencia y limita la libertad de 
actuación cuando se han creado expectativas razonables (sentencias de 9 de diciembre 
de 2010 y 25 de febrero de 2013). Nadie puede ir en contra de sus propios actos, 
siempre que lo realizado se opongo a los actos que previamente hubieran creado una 
situación o relación de derecho que no podría ser alterada unilateralmente por quien se 
hallaba obligado a respetarla (sentencias de 25 de febrero de 2013, 7 de diciembre 
de 2010).
De manera que: “quien crea en una persona una confianza en una determinada 
situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base 
en la que confía, no puede pretender que esa situación sea ficticia y que lo que debe 
prevalecer es la situación real”.
Insistimos en que no estamos ante un mero conocimiento o un silencio entendido 
como aceptación, sino un consentimiento tácito pero claro, por existir una actividad o 
comportamiento que genera necesariamente consecuencias legales, tal como ocurre en 
nuestro caso, según puede comprobarse en los documentos unidos, acreditativos de un 
comportamiento y actividad inequívoca de la Comunidad de Propietarios (…), en cuanto  e
a aprobar y consentir la agrupación de los tres elementos de nuestra propiedad en uno  bo
solo e, igualmente, la cuota final resultante de dicha agrupación. 350ww
negoRceiaiteciróanm does l qcounev, ean iop ecsoanr  Edmea slaa , infiincaialml ennetgea, teivla m  disem olo ss ev ceeclienborsa  erenc ocnuoacnieton dao  llaa 
caogmruop atcaimónb iyé, na dheamceá sl,a p raedvmé inuins trreacdiobroa  úanli croe qpuaerari melo esl epmaeran tos ure psualgtaon, teg irdaen ldao m uisnm úan, ictaol 
recibo total de pago de la cuota de comunidad para la finca resultante desde el mes de 
diciembre de 2021.
Recordemos que la doctrina entiende que el interés de los propietarios no reside 
concretamente en el porcentaje de las nuevas cuotas, si no se modifican –como es 
nuestro  caso–  sino  en  que  aumente  el  número  de  elementos  o  inmuebles  de  la 
comunidad –lo que no se da aquí– y, por ello, se altere el régimen de adopción de 
acuerdos –que tampoco sucede aquí–, puesto que las mayorías que la Ley de Propiedad 
Horizontal exige no son sólo en cuanto a cuotas sino también respecto a propietarios.
B.  En  este  punto,  queremos  hacer  especial  mención  de  la  Resolución  de  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 15 de julio de 2015, BOE 229 
de 24 de septiembre de 2015, recogiendo lo dicho en otras de 7 de mayo de 2014, 18 de 
agosto de 2009 y 7 de abril de 2006, establece que la agrupación de pisos o locales, en 
cuanto modificación del título constitutivo requiere el consentimiento de los Propietarios 
del resto de elementos.
Ello es así en base a dos fundamentos: “uno de tipo material, apreciable en toda 
situación fáctica de edificio por pisos, esto es, el hecho de que tales operaciones puedan 
suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios 
generales, y otro de naturaleza jurídica, vinculada al funcionamiento orgánico de la 
comunidad, esto es, el hecho de suponer una alteración de estructuras que sirven de 
base para fijar cuotas de participación en la comunidad de propietarios, esto es, que 
puedan implicar una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos 
por la Junta”.
Continúa la resolución, recordando la cuestión de las mayorías: “Ahora bien, el 
consentimiento que deben prestar a la agrupación los restantes propietarios es un acto 
para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y 
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal exige para los 
acuerdos  no  regulados  expresamente  en  el  mismo  precepto,  que  impliquen  la 
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los 
estatutos, ‘la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total 
de cuotas de participación’, esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después 
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la 
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de 
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los 
pisos  o  locales  y  sus  anejos,  en  el  artículo  10.3.b),  conforme  al  cual  requieren 
autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del 
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas 
de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas 
cuotas de participación (…)”
Téngase en cuenta que, respecto al fundamento de orden material referido en esta 
última resolución de la Dirección General, aunque en nuestro caso, la agrupación y 
cambio de uso no implica realización de obras ni genera parcelación alguna, podemos 
comprobar  que,  mediando  proyecto  técnico,  sí  hemos  obtenido  autorización 
administrativa  que,  además  de  señalar  tales  extremos,  autoriza  expresamente  la 
modificación de la división horizontal; y en cuanto al de orden jurídico, concurre un 
consentimiento tácito manifestado en los actos y comportamientos de la comunidad de 
propietarios, acreditado cumplidamente en los documentos unidos a la presente y su 
contenido.
C.  El procedimiento de agrupación de pisos o locales está previsto en la Ley de  e.
Propiedad Horizontal y, de hecho, sufrió importantes cambios con la reforma producida  w.b
por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (en vigor a partir  350ww
del 2A7s.í0 6e.l2 a0r1t3íc)u, ldoe s1c0a.3rt,ábn) ddoes el ala  Luenya ndime idParodp qieudea edx iHgeo rliaz ocnatlaifilc, amcieónnc qiounea idmop u«gan mamayoosr.
saubpuenrdfiacmiei epnotor »a gpreogr alcai ócna ldifeic aoctrioósn  cqoulien draenctuersr imdeols ,m eissmtaob leedciefi cqiou eo  seul  aduismmeinnutoc iódne  psour 
segregación  de  alguna  parte,  entre  otros  actos,  requerirá,  además  de  autorización
administrativa, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios 
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, cuando 
concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de 
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, de modo que “la 
fijación  de  las  nuevas  cuotas  de  participación,  así  como  la  determinación  de  la 
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las 
mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por 
idéntica mayoría” (artículo 10.3, b) LPH).
El artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (actualmente, artículo 26.6 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley del Suelo), dispone que 
no será necesaria dicha autorización administrativa cuando (...) b) la modificación del 
complejo no provoque un incremento del número de elementos privativos. El último texto 
refundido extendió el concepto de “complejo” a “todo régimen de organización unitaria de 
la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una 
titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter 
instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los 
elementos privativos, es decir, a toda división horizontal.
A pesar de que en el caso que nos ocupa, la agrupación y cambio de uso no implica 
realización  de  obras  ni  genera  parcelación  alguna,  sí  hemos  obtenido  autorización 
administrativa  que,  además,  autoriza  expresamente  la  modificación  de  la  división 
horizontal, tal como puede comprobarse en la segunda resolución (rectificación de la 
primera) aportada a la escritura y dictada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras 
e Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado 
por “MTM obras y montajes S.L.”.
Ciertamente la Doctrina entiende que, tras esta última reforma ya no parece que la 
interpretación literal de la norma pueda afectar a la división de locales en divisiones 
horizontales clásicas, lo cual viene a reforzar la idea de que la exigencia de autorización 
del actual artículo 26.6 de la Ley del Suelo pretende fiscalizar solo aquellos casos en los 
que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave 
comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso 
exclusivo), y en estos casos la autorización viene impuesta no tanto por la división de un 
local sino por estar ante una posible parcelación.
En efecto, el fraccionamiento del suelo determinaba las cautelas lógicas, así lo 
señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua 
DGRN), 13 de julio de 2015, B0E 227/2015, de 22 de septiembre:
“la preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es 
que a través de los mismos se produzcan actos de parcelación de suelo o del derecho 
objeto de la propiedad y de ahí que la exigencia de licencia se haya insertado en el 
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo, destinado a la regulación del proceso 
de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas”.
No  obstante,  aunque  en  nuestro  supuesto,  la  agrupación  y  cambio  de  uso  no 
constituye acto de parcelación urbanística o división de suelo ni es revelador de ello, 
siendo  innecesario  conceder  licencia  de  parcelación  (tal  como  declara  el  dispongo 
segundo,  página  2,  segunda  resolución  unida  a  la  escritura),  sí  hemos  obtenido 
autorización administrativa, otorgada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e 
Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado 
por “MTM Obras y Montajes S.L.”.
Por otro lado, y respecto a las mayorías actualmente exigibles para aprobar la  bo
agrupación de elementos privativos, recuérdese la Resolución de la Dirección General  350ww
de S“Leag umridoaddif icJaucríidóinc ad ye  Flae  LPeúyb ldiceal  (Saunetiglou, ae DntGreR oNt)r,o 7s  doeb jmetaivyoos ,d eti e2n0e1 4e:l de potenciar la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas
actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible,
conteniendo, además,  modificaciones  sobre  la  Ley de Propiedad Horizontal, con el 
objeto  de  evitar  que  los  actuales  regímenes  de  mayorías  establecidos  impidan  la 
realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender 
algunos  de  sus  más  importantes  efectos  de  que  las  comunidades  de  propietarios 
adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando 
van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad 
competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir” (...)
“El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias (por 
cierto, en referencia a las que autorizan a los propietarios a dividir o agrupar fincas) se 
flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las 
modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación 
de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se 
considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un 
régimen aún más flexible (...)”».
V
Mediante escrito, de fecha 15 de octubre de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición 
del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación 
alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 395, 396, 397 y 1255 del Código Civil; 3, 5, 10, 17 y 18 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 14 de marzo de 1968, 5 de mayo de 1986, 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero 
de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 31 de agosto de 1981, 26 de junio de 1987, 26 de febrero de 1988, 24 de marzo 
de 2000, 17 de abril y 19 de junio de 2012, 21 de junio de 2013 y 15 de enero, 1 de 
febrero, 20 de marzo y 7 de mayo de 2014, respecto de la motivación de la calificación; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de 
octubre de 1998, 22 de marzo y 23 de junio de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 
16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 
8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo 
y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 
de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero y 15 de julio de 2015, 12 de febrero 
de 2016, 26 de abril, 19 de junio y 12 de diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 
de marzo y 20 de junio de 2019 y 7 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero, 
18 de marzo y 28 de julio de 2021.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
agrupación de fincas urbanas y cambio de uso en la que concurren las circunstancias 
siguientes:  mediante  la  citada  escritura,  de  fecha  9  de  marzo  de  2020,  se  otorga 
agrupación de tres locales y cambio de uso a vivienda de la finca agrupada; en la 
escritura se testimonia la licencia de cambio de uso de oficina a vivienda y la licencia de 
ocupación  tras  cambio  de  uso;  se  expide  una  certificación  por  la  secretaria- e.e
administradora de la comunidad de propietarios en la que se hace constar lo siguiente:  b
«No existe ninguna disposición en los Estatutos o acuerdo adoptado por la Comunidad  350ww
deesc rPitruorpai ectaorniostsa  (q…u)e,  «qluae  pdaerttee rmprionpei eltaa ripar omhiabnicifiióens tae xqpurees ase d een caugerunptraar  ffainccualtsa»d;a  epna rlaa 
preroahlizibairc iólans  poaprear alac imonisems ap rpaocrt ipcaadrtaes d een l av iCrtoumd udneid alad  ldicee npcrioap iceotanrcioesd,i dsae,g núon  mexaisntiifeiensdtao 
bajo su responsabilidad».
La registradora señala como defecto que en las normas de comunidad de la división 
horizontal no se recoge la facultad de agrupar entre sí varias fincas pertenecientes a la 
división, por lo que falta acompañar una certificación expedida por el órgano de la 
comunidad  de  propietarios  que  tenga  facultad  certificante,  con  el  visto  bueno 
correspondiente  en  su  caso  y  con  sus  firmas  y  cargos  legitimadas  notarialmente, 
acreditativa de la aprobación por la junta general de la comunidad de la agrupación 
efectuada.
La recurrente alega lo siguiente: que en la comunidad de propietarios existe una 
actividad que genera necesariamente consecuencias legales, según puede comprobarse 
en los documentos unidos, acreditativos de un comportamiento y actividad inequívoca de 
la comunidad de propietarios, en cuanto a aprobar y consentir la agrupación de los tres 
elementos en uno solo e, igualmente, la cuota final resultante de dicha agrupación; que, 
por tanto, existe un consentimiento tácito manifestado en los actos y comportamientos de 
la comunidad de propietarios, acreditado cumplidamente en los documentos unidos; que 
el espíritu de la ley pretende fiscalizar solo aquellos casos en los que la división pueda 
implicar un fraccionamiento del suelo y en este caso no se produce esto.
2.  Las reglas fundamentales aplicables a la cuestión debatida en este expediente 
resultan del último párrafo del artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, que 
determina que «en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre 
validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución»; del 
artículo 17.6 de la misma ley que establece lo siguiente: «Los acuerdos no regulados 
expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas 
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la 
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a 
su vez, representen el total de las cuotas de participación»; esto último atemperado por 
el artículo 10.3.b) del mismo texto legal, conforme el cual «cuando así se haya solicitado, 
previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de 
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el 
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su 
disminución  por  segregación  de  alguna  parte;  la  construcción  de  nuevas  plantas  y 
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento 
de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o 
de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del 
texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, 
de 20 de junio».
3.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la división o segregación y la 
agrupación  de  los  pisos  o  locales  y  sus  anejos,  en  cuanto  modificación  del  título 
constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los 
distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los 
propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, 
apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el 
hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas 
comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo 
jurídico,  vinculada  al  funcionamiento  orgánico  de  la  comunidad:  el  hecho  de  que, 
además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar 
las  cuotas  de  participación  en  la  comunidad  de  propietarios.  Ahora  bien,  el 
consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para  s
el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y  oe.
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los  w.
acuerdos  no  regulados  expresamente  en  el  mismo  precepto,  que  impliquen  la  350ww
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primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación 
urbanas,  de  modo  que  aquella  Ley  modificada  regula  la  división,  segregación  o 
agregación de los pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual 
requieren la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su 
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento 
de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay 
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, 
además del correspondiente al propietario del elemento afectado, presten los restantes 
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución 
de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite 
la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad 
de consentimiento de la junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento 
requerido  por  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  para  la  modificación  del  título 
constitutivo,  permitiendo  que  el  dueño  pueda  actuar  no  sólo  sobre  los  elementos 
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su 
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos 
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se 
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior 
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura 
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta 
autorizarlo  no  constando  en  estatutos,  también  podrá  haber  quedado  plasmada 
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y 
dicha  autorización  conllevará  todos  los  elementos  necesarios  para  su  ejecución, 
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales 
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como 
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa 
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del 
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el 
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que 
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la 
validez  de  este  tipo  de  cláusulas  estatutarias.  La  modificación  legal  no  limita  la 
autonomía  de  la  voluntad  respecto  de  la  posibilidad  de  configurar  el  derecho  real 
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la 
ahora  debatida.  El  hecho  de  que  para  el  caso  de  inexistencia  de  tales  cláusulas 
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos 
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación 
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos 
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma 
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de 
autonomía de la voluntad.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y 
conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para  s
llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será imprescindible contar  oe.
con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su  w.
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que  350ww
perleemsteennt ossu  acgornuspeandtoims,i elonsto  pirnotpeirevtianrieionsd od ee nlo sla r eesstcarnittuersa ,e laedmeemnátoss  ddeel l perdoipfiiceitoa,r iao  mdee nlooss 
que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice
al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo 
de la comunidad.
4.  En el supuesto objeto de este expediente, los requisitos no están cumplidos 
porque,  en  primer  lugar,  no  figura  inscrita  respecto  de  la  finca  matriz  la  cláusula 
estatutaria que permite tal posibilidad de agrupación o segregación; en segundo lugar, 
dado que no consta tal cláusula estatutaria inscrita, no se ha acreditado la autorización 
de la comunidad de propietarios con una certificación expedida por el órgano de la 
misma que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y 
con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente, acreditativa de la aprobación por la 
junta  general  de  propietarios  de  la  agrupación  efectuada.  En  consecuencia,  al  no 
recogerse en las normas de comunidad la facultad de agrupar entre sí varias fincas 
pertenecientes a la división, sería preciso acompañar la referida certificación.
Por último, en cuanto a las alegaciones de la recurrente relativas a la documentación 
aportada acreditando que su posición fáctica ante la comunidad de propietarios es la de 
una sola vivienda, hay que recordar que a agrupación como acto registral y jurídico no 
puede basarse en un consentimiento tácito de la comunidad de propietarios, como se 
pretende, siendo preciso que conste de modo indubitado el consentimiento de la junta de 
propietarios en la forma prevista en la Ley sobre propiedad horizontal. Así lo ha puesto 
de relieve la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 15 de julio de 2015, 
entre otras).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.