BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 123 Lunes 24 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 63085
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8620 Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Utrera n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una sentencia.
En el recurso interpuesto por don M. J. V. A., abogado, en nombre y representación 
de don F. C. C. y doña J. L. S. M., contra la nota de calificación suscrita por el registrador 
de la Propiedad de Utrera número 2, don José Luis Valle Muñoz, por la que se suspende 
la inscripción de una sentencia.
Hechos
I
El día 10 de diciembre de 2020 se presenta por «Tramiser, S.L.», en el Registro de la 
Propiedad  de  Utrera  número  2,  causando  el  asiento  155  del  Diario  58,  testimonio 
expedido el 22 de julio de 2019 por la letrada de la Administración de Justicia, doña R. G. 
V.,  de  la  Sentencia  firme  10/2019  de  18  de  enero  de  2019  dictada  por  don  José 
Fernández  Delgado,  Juez  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  5  de  Jerez  de  la 
Frontera, en los autos Procedimiento Ordinario 1179/2018.
En dicha sentencia se declaraba resuelta la compraventa con condición resolutoria 
sobre las fincas registrales número 5.717 y 5.719 del término municipal de El Cuervo, 
otorgada en escritura ante el notario de Jerez de la Frontera, don Ignacio Javier Moreno 
Vélez, el día 1 de julio de 2016, en la que don F. C. C. y doña J. M. L. S. M. vendieron 
dichas fincas a don J. G. A., casado con doña C. C. G., que las compraron para su 
sociedad de gananciales. Del total precio pactado para la venta, 562.768 euros quedaron 
aplazados de pago, y este aplazamiento se garantizó mediante condición resolutoria 
explícita conforme a los artículos 1504 del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del 
Reglamento Hipotecario. La referida escritura causó la inscripción 1.ª de las fincas 5.717 
y 5.719 de El Cuervo, de fecha 15 de octubre de 2019.
II
Presentado el día 10 de diciembre de 2020 el citado testimonio en el Registro de la 
Propiedad de Utrera número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«José Luis Valle Muñoz, registrador de la Propiedad del distrito hipotecario de Utrera 
dos, Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Andalucía de conformidad con el 
art 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y art 100 de su Reglamento, ha resuelto emitir la nota 
de suspensión de inscripción del documento precedente:
1.  Por no constar demandada ni ser parte del procedimiento la titular registral C. C. 
G. o bien que ésta manifiesta expresamente ante notario o comparecencia ante el  s
Registrador que suscribe la calificación que no se opone al procedimiento. oe.
Hechos. 20ww
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diecinueve en el que se recoge sentencia firme dictada el 18 de enero de 2019 por la
que se declara resuelta la compraventa sujeta a condición resolutoria que se reseña en 
la misma ordenando la re inscripción a favor de la parte demandante de las fincas objeto 
de litigio, registrales 5717 y 5719 del término de El Cuervo.
2.  Examinados  los  libros  del  Registro  a  mi  cargo  resulta  que  las  fincas 
comprendidas en el mandamiento, fincas 5717 y 5719 de El Cuervo contan [sic] inscritas 
a favor de D. J. G. A. casado con Doña C. C. G. para su sociedad de gananciales.
3.  No consta de la documentación presentada que la demanda haya sido dirigida 
contra Doña C. C. G. ni que haya sido parte de. procedimiento.
Fundamentos de Derechos.
1.  Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria.  “Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro”.
2.  Artículo 100 Reglamento Hipotecario: “La calificación por los Registradores de 
los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del 
Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que 
se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro”.
3.  Constitución Española, Artículo 24: “1. Todas las personas tienen derecho a 
obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e 
intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión”.
4.  La reiterada doctrina de la DGSJFP acerca de la protección del titular registral, 
que establece que éste debe haber sido parte o haber tenido la posibilidad de intervenir 
en el procedimiento determinante del asiento.
5.  Artículo 1 de la Ley Hipotecaria “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la 
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos 
reales sobre bienes inmuebles... Los asientos del Registro practicados en los libros que 
se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se 
refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos en esta Ley”.
De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación 
queda prorrogado automáticamente por un plazo de sesenta días contados desde la 
fecha de la notificación de la presente calificación.
De conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, podrá solicitar una nueva 
calificación por el Registrador competente según cuadro de sustituciones aprobado por 
resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha uno de 
Agosto de dos mil tres (BOE número 185 de cuatro de Agosto), conforme a las reglas 
contenidas en el R.D. 1039/2003 de uno de Agosto (BOE número 184 de dos de 
Agosto), en los quince días siguientes a la notificación de esta calificación negativa.
También, contra esta calificación podrá (…)
Utrera, a quince de diciembre del año dos mil veinte El Registrador (firma ilegible) 
Fdo. José Luis Valle Muñoz».
III es
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la  w.
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IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. J. V. A., abogado, en nombre y 
representación de don F. C. C. y doña J. L. S. M., interpuso recurso el día 17 de marzo 
de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Primera:  Que  con  fecha  10  de  Diciembre  de  2020,  bajo  el  Asiento  de 
Presentación 155 del Diario 58 del Registro de la Propiedad Número Dos de Utrera, fue 
presentado en nombre de mis mandates Testimonio de fecha 22 de Julio de 2019 del 
Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Jerez de la Frontera (…).
Dicho Testimonio recoge Sentencia firme dictada el 18 de Enero de 2019 por la que 
se declara resuelta la compraventa sujeta a condición resolutoria que se reseña en la 
misma y se ordena la reinscripción a favor de los demandantes de las Fincas objeto de 
litigio, Registrales 5717 y 5719 del término de El Cuervo.
Segunda: Que en la Nota de Calificación con Defectos de dicho Registro de la 
Propiedad Número Dos de Utrera notificada el 23 de Diciembre de 2020 se denegó la 
inscripción  de  dicho  Testimonio  “por  no  constar  demandada  ni  ser  parte  del 
procedimiento la titular registral C. C. G. o bien que esta manifiesta expresamente ante 
notario o comparecencia ante el Registrador que suscribe la calificación que no se opone 
al procedimiento”.
Y ello, se nos dice en la Nota, por cuanto constando las Fincas comprendidas en el 
Mandamiento “inscritas a favor de Don J. G. A. casado con Doña C. C. G. para su 
sociedad de gananciales”, no consta que la Demanda rectora hubiere sido dirigida contra 
la Sra. C. G. ni que esta haya sido parte en el procedimiento.
Tercera:  Que  dicha  Nota  de  Calificación  con  Defectos  viene  fundada  en  los 
Artículos  1  y  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  Artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario; 
Artículo 24.1 de la Constitución Española; y a la reiterada doctrina de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública -antes Dirección General de los Registros y 
del Notariado- acerca de la protección del Titular Registral.
Cuarta: Que esta parte solicitó en fecha 18 de Enero de 2021 Calificación Sustitutoria 
ante el Registro correspondiente del Cuadro de Sustituciones -Registro de la Propiedad 
Número Cuatro de Sevilla- el cual en fecha 27 de Enero de 2021 emitió calificación 
reiterando aquella de la cual se había solicitado la sustitutoria, notificándola el día 11 de 
Febrero de 2021 (…)
Quinta: Pues bien, con los antecedentes expuestos en los anteriores ordinales, 
mantiene esta parte su discrepancia respecto de la Calificación Negativa del Registro de 
la  Propiedad  Número  Dos  de  Utrera,  confirmada  por  la  Calificación  Sustitutoria, 
viéndonos abocados a la interposición del presente Recurso Gubernativo.
Recurso que, toda vez que la Calificación Sustitutoria no da respuesta alguna a los 
argumentos fácticos y jurídicos esgrimidos por esta parte en su solicitud, hemos de 
fundar reiterando lo alegado en nuestro anterior escrito.
Así, entiende esta parte que resulta procedente la inscripción de la Sentencia dictada 
en el proceso seguido y la reinscripción de las Fincas a favor de los demandantes, 
puesto que, tal y como se manifiesta en la propia calificación las reseñadas Fincas 
figuran inscritas en el Registro a favor de Don J. G. A., casado con Doña C. C. G., para 
su sociedad de gananciales.
Esto es, por más que se reseñe en la inscripción que Don J. G. A. está casado con 
Doña C. C. G. y que adquirió las Fincas para su sociedad de gananciales, el titular 
registral de las mismas no es otro que el citado Don J. G. A. e
Ello es así por cuanto según es de ver en la Escritura de Compraventa con Condición  bo
Resolutoria que da lugar a la inscripción a favor de Don J. G. A., este comparece  20ww
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sólo de los cónyuges para la sociedad de gananciales se inscribirán, con esta indicación, 
a nombre del cónyuge adquirente”.
Esta  inscripción  prevista  exclusivamente  a  nombre  del  cónyuge  adquirente  e 
introducida por el Artículo 2 del Real Decreto 3215/1982, supuso una ruptura con el 
sistema  anterior,  que  sí  convertía  en  titulares  registrales  a  ambos  cónyuges  con 
independencia de quien fuese el adquirente, con los problemas que ello planteaba en la 
práctica precisamente por aparecer como adquirente y titular de los derechos sobre el 
bien inscrito quien pese a la calificación como ganancial del bien, no había sido parte en 
la relación jurídica nacida del contrato.
En este sentido, esta misma Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública -
en su anterior denominación de Dirección General de los Registros y del Notariado- 
reconoce expresamente en Resoluciones como la de 29 de Julio de 2011 (RJ\2011\6690) 
lo que sigue:
“no puede negarse trascendencia al hecho de haber sido otorgada la escritura 
únicamente por uno de los cónyuges, casado en régimen de gananciales y manifestando 
que adquiere el bien para su sociedad conyugal, de modo que se determina cuál de los 
cónyuges es el titular de una determinada finca -a cuyo nombre debe inscribirse ésta-, 
sin perjuicio de que el carácter ganancial o privativo se desenvuelva en un plano distinto 
al de la titularidad registral, si bien puede afectar a las facultades dispositivas del 
cónyuge titular (cfr. artículos 93 y siguientes del Reglamento Hipotecario [RCL 1947, 476, 
642]).”
Resulta pues indiscutible que el titular registral de las Fincas cuya reinscripción se 
solicita no es otro que Don J. G. A., pues su esposa Doña C. C. G. ni compareció ni 
estuvo representada en la compraventa. Y ello sin perjuicio efectivamente del carácter 
ganancial de las mismas, lo que se desenvuelve en un plano distinto al de la titularidad 
registral.
Asimismo,  debemos  igualmente  señalar  la  circunstancia  nada  baladí  de  que  la 
Escritura de Compraventa con Condición Resolutoria que nos ocupa fue inscrita por el 
Sr. G. A. en fecha 15 de Octubre de 2019, esto es, en fecha muy posterior al 18 de 
Enero de 2019 en que fue dictada la Sentencia firme que declaró su resolución. Así 
pues,  resulta  que  inclusive  durante  toda  la  sustanciación  del  procedimiento  judicial 
seguido  y  hasta  su  finalización  por  sentencia  firme  los  titulares  registrales  de  los 
inmuebles no eran otros que los propios demandantes don F. C. C. y doña J. L. S. M.
Quinta  [sic]:  En  íntima  relación  con  lo  que  acabamos  de  exponer  y  lógica 
consecuencia,  nuestro  Tribunal  Supremo  viene  advirtiendo  desde  antiguo  y 
reiteradamente que si uno de los cónyuges intervino en la celebración del contrato en 
concepto  de  comprador,  solo  y  en  su  nombre,  aunque  los  inmuebles  comprados 
pudieren tener carácter ganancial, resulta innecesario demandar al otro cónyuge cuando 
por el vendedor se ejercita la acción resolutoria del contrato por impago del precio 
aplazado, toda vez que en virtud del Artículo 1385.2 del Código Civil la actuación 
individual de un cónyuge vincula a los dos.
Así nos lo hace saber en la Sentencia de 15 de Julio de 2003 (La Ley 13180/2003) y 
en las que en ella se citan: 25 de Enero de 1990, 8 de Mayo de 1993, 23 de Febrero 
de 1994, 26 de Noviembre de 1996, 14 de Abril de 1998, 9 de Abril de 1999, 6 de Julio 
de 2000 y 20 de Diciembre de 2001.
Del mismo modo, en la Sentencia de 19 de Marzo de 2001 (La Ley 4162/2001), 
consigna al respecto: e
“Cuando se trata del ejercicio de acciones reales contradictorias o limitativas del  w.
dacoolgnmuyniunagio ad lde, e d deloi ctsah lab msie ananecesc riogana qenusae n lcaei la deleijresijr,ac  sicceio ohn aftrrceaen  ltonese a cd euosnsao r eisoso pqloou sedo eas qe iulnloetesl g,q rcuaoenn ts eeesx  ccdrlueesa il óaan ss idsoetcidli eoodt radode,    2021-8620n https://ww
determina el surgimiento de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, pero cuando
se postula la eficacia o ineficacia y consecuencias de una relación negocial o contractual,
basta dirigir la pretensión contra aquel de los cónyuges que fue parte en el contrato, 
entendiéndose aplicable al caso el art. 1385.2.º CC, que contempla el supuesto en que la 
actuación individual de un cónyuge vincula a los dos, lo que excluye la excepción 
litisconsorcial.”
Especialmente clarificadora resulta la Sentencia del Alto Tribunal de 25 de Enero 
de 1.990, que en su Fundamento de Derecho Tercero afirma, en términos totalmente 
nítidos, y que no dejan lugar a la duda:
“Prescindiendo de las acciones reales contradictorias o limitativas del dominio de los 
bienes gananciales, respecto de las cuales es inexcusable la necesidad de que el tercero 
que se crea asistido de alguna de dichas acciones la dirija contra los dos esposos 
integrantes de la sociedad conyugal, de tal manera que su ejercicio frente a uno solo de 
ellos, con exclusión del otro, determina el surgimiento de la excepción de litisconsorcio 
pasivo necesario, según tiene declarado esta Sala -baste citar, por todas las demás, la 
Sentencia de 4 de Abril de 1.988- y concretándonos al tema relativo al ejercicio de 
acciones personales o derivadas de contrato, que es el que aquí nos ocupa, respecto del 
mismo la doctrina también es clara y uniforme, en el sentido de que cuando se postula la 
eficacia o ineficacia de una relación negocial o contractual basta dirigir la pretensión 
contra aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad de 
demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo -Sentencias de 10 de 
Junio y 30 de Octubre de 1.985, 26 de Septiembre de 1.986, 4 de Abril y 6 de Junio 
de 1.988, 16 de Junio de 1.989, entre las más recientes-, y que, por el contrario, como es 
obvio,  si  los  dos  esposos  tuvieron  intervención,  de  manera  directa  o  indirecta 
(representado  uno  por  el  otro),  en  el  contrato  cuestionado,  la  demanda  debe 
inexcusablemente ser dirigida frente a los dos, pues lo contrario significa una defectuosa 
e inadmisible constitución de la relación jurídico-procesal.”
En idéntico sentido, en el Auto del Tribunal Supremo de 3 de Febrero de 2004, 
dictado en el Recurso 206/2001, se recoge:
“También  conviene  traer  a  colación  y  tener  a  la  vista,  por  resultar  aplicable  al 
presente  recurso,  la  reiterada  doctrina  de  esta  Sala  que  ha  venido  declarando  en 
relación al ejercicio de acciones personales derivadas del contrato que, fuera de los 
casos de disposición de bienes gananciales por uno de los cónyuges sin consentimiento 
del otro, cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación contractual basta 
dirigir la pretensión contra aquel de los cónyuges que hubiera sido parte en el contrato, 
sin necesidad de demandar, también, al otro cónyuge que no hubiera tenido intervención 
-de manera directa o indirecta- en el mismo (SSTS 10-6- 85, 30-10-85, 26-9-86, 4-4-88, 
6-6-88, 16-6-89, 25-1-90, 23-2-94, 26-11-96 y 14-4-98)”
Así pues, en el caso del ejercicio de acciones personales como la que nos ocupa en 
el presente supuesto, la Jurisprudencia nos enseña que sólo deben ser demandados 
ambos cónyuges cuando los dos intervinieron de manera directa o indirecta, es decir, 
cuando actuaron ambos, o uno de ellos en nombre propio y en nombre del otro, lo que 
aquí no acontece. De este modo se pronuncia el Tribunal Supremo en Sentencias como 
las de 26 de Noviembre de 1996 o 20 de Diciembre de 2001:
“Como sostienen, reiteradamente, sentencias de esta Sala en relación al ejercicio de 
acciones personales derivadas del contrato, cuando se postula la eficacia o ineficacia de 
una relación negocial basta dirigir la pretensión entre aquel de los cónyuges que haya  e.e
sido parte en el contrato, sin necesidad de demandar, también, al otro cónyuge que no  b
intervino en el mismo (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª, de 10 de junio y 30 de  20ww
odcet u1b9r8e9 d);e p 1o9r 8e5l ,c 2o6n tdraer isoe, pstii elomsb dreo sd ee s1p9o8s6o, s4  tduevi earbornil  yin 6te drvee njucnióion ,d ed e1 9m8a8n ye r1a6 d diree cjutan ioo 
iinndeixrceucstaa b(lreempreensteen, tsaedro d uiringoid pao frr eenlt eo taro lo) se dno esl,  pcounetsr aloto c ocunetrsatriioon saidgon,i filcaa  duenma adnedfeac dtueobsea, 
o inadmisible constitución de la relación jurídica procesal (SSTS de 6 de junio de 1988 
y 25 de enero de 1990, 24).”
La Doctrina Jurisprudencial expuesta viene siendo igualmente asumida, como no 
podía  ser  de  otro  modo,  por  la  denominada  Jurisprudencia  Menor  de  nuestras 
Audiencias Provinciales, en Sentencias como la de la Audiencia Provincial de Murcia, 
Secc. 4.ª, de 30 de Marzo del 2000 (La Ley 9901/2000), donde se consigna:
“El contrato de compraventa de vivienda cuya resolución por incumplimiento de la 
parte demandada interesa la actora fue celebrado entre ella, como vendedora, y el 
demandado, como comprador, sin que conste intervención alguna de la esposa de este 
último, según aceptaron ambas partes, por lo que resulta de plena aplicación la doctrina 
jurisprudencial expresiva de que el litisconsorcio pasivo necesario no se da respecto a 
los que no fueron parte en el contrato que se discute, y, aun en el supuesto de que los 
efectos les alcanzasen con carácter reflejo o indirecto, su intervención en el proceso solo 
se justificaría como voluntaria adhesiva; doctrina que, incluso en directa referencia a la 
sociedad conyugal, mantiene que la relación jurídico-procesal entre los contendientes 
está bien constituida cuando quien contrato con el marido demanda solamente a este, 
tratándose de bien ganancial, no siendo preciso que se demande también a la mujer 
para establecer el litisconsorcio pasivo, pues carece de acción contra ella, ya que en tal 
caso  se  entiende  que  la  defensa  de  los  bienes  y  derechos  comunes  queda 
salvaguardada  por  la  que  hace  el  cónyuge  contratante  en  uso  de  la  autorización 
conferida por el art. 1385.2 CC (Cfr. TS I.ª SS 4 Oct. 1989, 24 Abr. 1990, 25 Feb. 1992, 
28 Mar. y 3 y 18 Sep. 1996 y 25 Mar. y 9 Abr. 1999).”
Sexta: Habiéndose pues dictado la Sentencia cuya inscripción se solicita en un 
procedimiento  en  ejercicio  de  la  acción  personal  de  resolución  de  contrato  de 
compraventa, y habiendo resultado vencido en la misma el único cónyuge interviniente 
en la Escritura de Compraventa y titular registral de las mismas ex Artículo 93.4 del 
Reglamento Hipotecario, conforme a la fundamentación desarrollada resulta procedente 
la reinscripción de las Fincas a favor de los demandantes.
Debiendo resaltarse que tal y como se indica en la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 15 de Julio de 2003, Sentencia 744/2003, “la condena expresa a la devolución de la 
cosa vendida como consecuencia de la resolución contractual no afecta al carácter 
personal de la acción resolutoria, y por consiguiente no la transforma en acción real”.»
V
La registradora de la Propiedad interina de Utrera número 2, doña María Rosa Alés 
Palmer, emitió informe el día 31 de marzo de 2021, confirmó la nota de calificación y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1377 y 1504 del Código Civil; 1, 11, 20, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria; 93 y 144 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo, 
Sala Primera, de 10 de junio y 30 de octubre de 1985, 26 de septiembre de 1986, 4 de 
abril y 6 de junio de 1988 y 16 de junio de 1989; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 21 de junio y 26 de noviembre de 2012 y 3  s
de abril de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe  e.
Pública de 30 de octubre de 2020. w.
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dirigida contra el cónyuge del comprador, ni que haya sido parte en el procedimiento. El
recurrente entiende que, en el ejercicio de acciones personales derivadas del contrato, 
cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la 
pretensión entre aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad 
de demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo.
2.  Reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a 
ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no 
deudor a que sea parte en el proceso (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de 
septiembre de 1986 y 16 de junio de 1989 y demás señaladas en los «Vistos»). En este 
sentido debe darse la razón al recurrente.
La acción de resolución por falta de pago es una acción personal, que no por el 
hecho de tener trascendencia real se convierte en acción real. Y solo la puede interponer 
el vendedor frente al comprador.
3.  Pero no es menos cierto que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia 
de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y cualquier modificación de los mismos 
exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento 
seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho (cfr. 
artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
En este sentido el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de 
gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues esta ingresa en el patrimonio ganancial. 
De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento 
(artículos 1377 Código Civil y 93.4 del Reglamento Hipotecario).
4.  En el ámbito de los procesos ejecutivos el Reglamento Hipotecario armonizó las 
dos  circunstancias  (carácter  ganancial  del  bien  con  la  inexistencia  de  litisconsorcio 
pasivo necesario) no exigiendo demanda del embargo al cónyuge no titular, pero sí que 
se  notifique  la  demanda  al  cónyuge  en  gananciales  que  no  es  formalmente  titular 
registral por no haber sido comprador.
Así el artículo 144, párrafo 1, del Reglamento Hipotecario dispone que: «Para que 
durante la vigencia de la sociedad conyugal sea anotable en el Registro de la Propiedad 
el embargo de bienes inscritos conforme a lo previsto en los apartados 1 o 4 del 
artículo 93 o en el apartado 1 del artículo 94, deberá constar que la demanda ha sido 
dirigida contra los dos cónyuges o que estando demandado uno de los cónyuges, ha 
sido notificado al otro el embargo».
Esta misma solución debe entenderse que es la procedente en la resolución de la 
compraventa enjuiciada, pues deben tener la posibilidad de intervenir todos aquellos a 
quienes el asiento atribuye algún derecho, y sin duda lo es el cónyuge del titular registral 
en gananciales.
5.  Es la misma solución dada por este Centro Directivo para la protección de los 
titulares de derechos inscritos con posterioridad a aquél que se pretende resolver.
Tiene  declarado  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  21  de  junio  y  26  de 
noviembre de 2012 y demás citadas en el «Vistos»), que es cierto que con la inscripción 
de  la  condición  resolutoria  explícita  se  confiere  eficacia  real  a  la  eventual  acción 
resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos 
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio.
Ahora  bien,  de  estas  consideraciones  no  puede  concluirse  que  la  sentencia 
declarativa de la resolución dictada en pleito entablado sólo contra el adquirente permita 
la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. e.
Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se  w.
concretan  a  las  partes  litigantes;  b)  que  la  rectificación  de  los  asientos  registrales  20ww
pdreecslaurpaotinveo  eenl tcaobnlasdeon tcimonietrnat ot oddeo ss auqsu teitlulolas rae sq uoi eunneas  esle ansteiennctioa  afitrrmibeu ydei catlagdúan  edne rejucihcoio; 
sce)  qhuae s eosli ceitxaigdeon, cniia p coor ntastnittuoc, ipornaacl tilcaa pdroo,t eacncoiótanc ijóunri spdriecvceionntiavla d dee l odse mdearnedcah,o ys,;  ed))  qquuee  lnoos   BOE-A-cable e
titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento 
de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido 
todos los presupuestos de la resolución.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia 
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –
cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario 
que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.
6.  En conclusión, la resolución judicial de una compraventa como consecuencia del 
desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, si bien no exige demanda al 
cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, 
requiere al menos que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección 
de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. En analogía con la 
solución ofrecida por el artículo 144 del Reglamento Hipotecario y con la solución dada 
por este Centro Directivo para la protección de titulares de derechos sobre la finca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.