BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46243
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6439 Resolución de 26 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la 
inscripción de un exceso de cabida.
En el recurso interpuesto por doña M. R. L. B., en nombre y representación don D. L. 
B. y doña M. R. B. M., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de 
Sevilla n.º 3, don Luis Francisco Monreal Vidal, por la que se suspende la inscripción de 
un exceso de cabida.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  don  José  Manuel  Montes  Romero-
Camacho  de  Castilleja  de  la  Cuesta  (Sevilla)  el  1  de  julio  de  2020  (núm.  de 
protocolo 707) se declara un exceso de cabida en una finca y una obra nueva terminada 
sobre ella, y se solicita en su disposición cuarta «la inmatriculación del exceso de la 
cabida que resulta de la finca descrita anteriormente en la exposición de esta escritura, 
de conformidad con lo previsto en artículo 201 de la Ley Hipotecaria y concordantes de 
su Reglamento».
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Sevilla n.º 3, fue objeto de 
nota de calificación registral negativa de fecha 2 de septiembre de 2020 los siguientes 
términos:
«El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la Ley 
Hipotecaria, en elación con el contenido de los correspondientes asientos del Registro, 
ha inscrito a favor de don D. L. B. y doña M. del R. B. M., casados, la declaración de 
obra nueva terminada sobre la misma, con carácter ganancial, quedando asimismo 
inscrita la lista de coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación, al 
folio 181 del torno 3038 libro 214 de (…), finca 2400, inscripción 2.ª, suspendiéndose la 
inscripción en cuanto a la rectificación de la superficie de la finca resultante ahora del 
título por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
Por el precedente documento, se solicita la declaración de obra nueva concluida 
solicitud de rectificación de cabida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria. Se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro 
expedida con fecha veinticuatro de junio de dos mil veinte del que resulta una superficie  e.
gráfica de seiscientos setenta y cuatro metros cuadrados y una superficie construida de  w.b
trescientos cincuenta y seis metros cuadrados. 39ww
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ncoune vuan fao rsmuapceirófinc,i ee nd elí nseeais dceie vnetoinst isdeósse mnteat rmose tproors  trceuiandtar amdeotsr.o Ts iednee f osnud ofr.ente a calle de
Fundamentos de Derecho.
En cuanto al exceso de cabida de 14 metros cuadrados de más que tiene ahora la 
parcela, se suspende la inscripción solicitada por dudarse de la realidad del mismo y 
poder encubrir una alteración en la forma de la finca.
Una de las circunstancias descriptivas más importantes de la finca registral es la de 
su cabida o extensión superficial que debe reflejarse en la inscripción conforme a los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.4 del Reglamento Hipotecario. La finca puede 
constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real, ya sea mayor o 
menor, regulando la ley los procedimientos adecuados para ello.
La DGRN define el exceso de cabida como la rectificación de un dato erróneo 
referido a la descripción de la finca, de modo que la superficie que ahora se quiere 
constatar  es  la  que  debió  figurar  desde  el  primer  momento  por  ser  la  realmente 
contenida dentro de los linderos originariamente registrados. Fuera de este supuesto, la 
pretensión  de  modificar  la  cabida  estaría  encubriendo  el  propósito  de  modificar  la 
realidad física de la finca inscrita, mediante la adición de superficie colindante y por 
tanto, extraña a la finca inscrita, para lo cual sería necesario la previa inmatriculación de 
la superficie adicional y su posterior agrupación o agregación a la finca inscrita.
Los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y el 298 de su Reglamento, 
permiten adecuar la descripción registral a la realidad extrarregistral acreditada siempre 
que el registrador no tenga dudas de que la alteración no obedezca a modificaciones 
negociales o actos sobre la finca no formalizados e inscritos debidamente.
Pues bien, en el presente caso, se dan las circunstancias siguientes:
– Se trata de finca procedente de segregación, perfectamente determinada con 
medidas lineales, pues se dice que tiene seiscientos sesenta metros cuadrados, en línea 
de veintidós metros de frente por treinta metros de fondo, por lo que su alteración no 
puede hacerse unilateralmente, debiendo rectificar el título que produjo la segregación, 
con los requisitos legales.
– Tras haber accedido a los archivos del Catastro y examinar las superficies de la 
finca que nos ocupa, así como sus colindantes, resulta que todas ellas, figuran con 
diferentes  superficies  en  el  Catastro  que  las  que  constan  inscritas  en  el  Registro, 
observándose que las medidas lineales de la finca en el Catastro son distintas de las que 
constan en el título y en el Registro.
Contra esta calificación …
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Luis Francisco 
Monreal Vidal registrador/a de Registro Propiedad de Sevilla 3 a día dos de septiembre 
del año dos mil veinte.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Cazalla de la Sierra, don Andrés Castiñeira Cuenca, quien resolvió en 
fecha 13 de octubre de 2020 confirmar la calificación.
IV
La  representante  de  los  titulares  registrales  interpuso  recurso  contra  la  anterior  e.e
calificación mediante escrito presentado ante este Centro Directivo en fecha 13 de  w.b
noviembre de 2020, en el que hace constar, en esencia, lo siguiente: 39ww
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compraventa (22 por 30 metros) se ha inferido por el Sr. Registrador una presunta
exactitud de la medida, cuando la "redondez" con la que se expresan las unidades 
métricas más bien apuntaría a una aproximación, tal y como ocurre con los 12.000 m2 
de la finca matriz de la que se segregó la parcela cuya cabida ahora se pretende 
rectificar (véase escritura otorgada el 21 de mayo de 1981 ante el notario D. José Miguel 
Aguirre, núm. de protocolo 1110, punto I de los exponendos).
3.  El exceso de cabida de 14 m2 que resulta de la información catastral puede 
derivar de una diferencia de 20 a 30 cm de lado, algo ínfimo respecto a la superficie total 
inscrita (660 m2), lo que puede atribuirse a la falta de precisión técnica de las mediciones 
efectuadas al momento de la segregación, operación efectuada en 1981. La existencia 
de pequeñas diferencias derivadas de las limitaciones de precisión de los instrumentos 
técnicos  empleados  en  la  medición  de  grandes  superficies  es  algo  que  incluso  se 
contempla en la propia Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la DGRN y de 
la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el 
intercambio  de  información  entre  el  Catastro  y  los  Registros  de  la  Propiedad,  en 
particular, en el punto Séptimo. 2, letra e) "Precisión métrica", donde se fijan márgenes 
de precisión métrica en función de la metodología empleada para representaciones 
gráficas  alternativas  al  Catastro  a  afectos  de  su  incorporación  al  folio  real.  Estos 
márgenes, de aplicarse en su extensión máxima a las mediciones lineales de esta 
parcela como figuran en el Registro (20m de frente por 30m de fondo), arrojarían una 
superficie 673,0625 m2 (representación gráfica derivada de levantamiento topográfico) 
o 670,44 m2 (representación gráfica a partir de digitalización de cartografía registral 
urbana). La calificación negativa del Sr. Registrador aboca a una medición alternativa 
para hacer concordar Registro y Catastro que, como hemos visto, podría arrojar una 
superficie  prácticamente  idéntica  (en  particular,  con  la  técnica  de  levantamiento 
topográfico) a la que señala el Catastro. Resulta, por ello, desproporcionado que de facto 
se aboque al propietario afectado a aportar una medición de un técnico precisamente 
para "validar" la información que se deriva del Catastro como única vía de eludir el 
complejo y costoso procedimiento del artículo 199 LH.
4.  El presente supuesto es idóneo para la aplicación de la solución prevista en el 
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, arbitrada para corregir diferencias menores de 
cabida de hasta el 10% de la superficie inscrita con el propósito de lograr "la deseable e 
inaplazable  coordinación  Catastro-Registro",  tal  y  como  expresa  la  Exposición  de 
Motivos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se introdujo la nueva redacción del 
precepto. Resulta, en este sentido, contradictorio que se incorpore al folio registral la 
representación gráfica por remisión a los vértices georreferenciados de la finca que se 
indican en la ficha del Catastro y que, en cambio, se rechace la superficie que se deriva 
de dicha representación gráfica, haciendo recaer sobre el propietario afectado la carga 
de aportar una medición que la confirme.
5.  La duda expresada por el Sr. Registrador para rechazar la rectificación sin previo 
expediente  que  contempla  el  art.  201.3  LH,  fundada  en  que  la  finca  procede  de 
segregación, si bien cuenta con apoyo en la letra del precepto, constituye una aplicación 
mecánica y automatizada de los criterios de excepción expresados en la Ley, que no 
toma  en  cuenta  las  circunstancias  particulares  del  caso.  Entre  las  circunstancias 
particulares que deben ser atendidas en el presente supuesto, amén del carácter ínfimo 
de la rectificación que se pretende, deben señalarse; i) que los linderos de la parcela han 
permanecido  inalterados  desde  su  adquisición  por  los  titulares,  ii)  que  no  se  ha 
producido ninguna otra rectificación en los casi cuarenta años transcurridos desde que 
se llevó a cabo la segregación y compraventa de la parcela y, por último, iii) que con la  s
rectificación sin tramitación previa de expediente del art. 201.3 LH no se generaría  oe.
ningún perjuicio económico a los propietarios colindantes, toda vez que ni ha existido ni  w.
existe el menor propósito de modificar la realidad física de la finca inscrita, de suerte que  39ww
el valor económico de las fincas vecinas en una futura tasación no se vería afectado.
Ley Po3r9 /2to0d1o5 , lod ceu a1l,  dsoel icoitcot uqburee,,  edne  aPprlioccaecdióimn iednet ol o Addismpiuneissttroa tievon  eCl oamrtú. n1 6d ed e lalas 
Administraciones Públicas se tengan por presentados en tiempo y forma el presente
recurso y los documentos que lo acompañan y, una vez examinados, se revise la 
calificación parcialmente negativa emitida por D. Luis Francisco Monreal Vidal y se 
estime la rectificación de la cabida de la finca al amparo del art. 201.3 de la Ley 
Hipotecaria.»
V
Habiéndose  presentado  el  escrito  de  recurso  no  ante  el  registrador,  sino 
directamente ante este Centro Directivo, el mismo lo remitió el día 19 de noviembre 
de 2020 al registrador autor de la calificación inicial recurrida para que procediera a su 
tramitación conforme a los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Y mediante escrito de fecha 21 de diciembre de 2020, el registrador informó a este 
Centro Directivo que «conforme a lo establecido en el párrafo 6.º del artículo 327 de la 
Ley  Hipotecaria,  pongo  en  su  conocimiento  que,  a  la  vista  del  recurso  y  de  las 
alegaciones  presentadas,  he  decidido  rectificar  la  calificación  por  mi  practicada  de 
suspensión parcial de la escritura de declaración de obra nueva concluida autorizada por 
don José Manuel M. Romero-Camacho, notario de Castilleja de la Cuesta, el día 1 de 
julio de 2020, con el número 707 de protocolo, procediendo a inscribir el exceso de 
cabida  solicitado,  para  lo  cual  ruego  remitan  a  este  registro  el  título  junto  a  la 
documentación  aportada,  por  haberse  interpuesto  el  recurso  directamente  ante  esa 
Dirección General».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 199, 201, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria, las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 19 
de julio de 2016, 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017 y 26 de septiembre de 2019, 
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de 
noviembre de 2020 y 13 de enero de 2021.
1.  Interpuesto recurso directamente ante este Centro Directivo contra una nota de 
calificación registral por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida, el 
registrador, tras serle trasladado desde este Centro Directivo para que procediera a su 
tramitación  conforme  a  los  artículos  322  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria,  dicta 
resolución en la que «conforme a lo establecido en el párrafo 6.º del artículo 327 de la 
Ley  Hipotecaria»  a  la  vista  del  recurso  y  de  las  alegaciones  presentadas  acuerda 
rectificar su nota de calificación y proceder a inscribir el exceso de cabida solicitado, para 
lo cual pide que le remitan al Registro a su cargo el título junto a la documentación 
aportada, «por haberse interpuesto el recurso directamente ante esa Dirección General».
2.  El artículo 327 de la Ley Hipotecaria establece que «el Registrador que realizó la 
calificación podrá, a la vista del recurso y, en su caso, de las alegaciones presentadas, 
rectificar la calificación en los cinco días siguientes a que hayan tenido entrada en el 
Registro los citados escritos, accediendo a su inscripción en todo o en parte, en los 
términos solicitados, debiendo comunicar su decisión al recurrente y, en su caso, al 
Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez días siguientes a contar desde que 
realizara la inscripción.
Si mantuviera la calificación formará expediente conteniendo el título calificado, la 
calificación efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario, 
autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo, bajo su responsabilidad, a la  e.e
Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al  b
que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior». 39ww
habeErns ee lp rpordeusceindtoe  dceanstoro,  ldae lr epclatizfioc apcrieóvni sdtoe  esnu  lac aleliyfi cnai chióanb epro sri deol  sreeggiusitdraad doer  lnao p rcáocntsictaa 
ddoec luam iennsctori.pción y de la subsiguiente comunicación al recurrente y al autorizante del
Por tanto, resulta obligado que este Centro Directivo entre a conocer sobre el fondo 
del asunto y resolver el recurso interpuesto.
3.  El registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de 14 metros 
cuadrados respecto de una finca con superficie inscrita de 660 metros cuadrados «por 
dudarse de la realidad del mismo y poder encubrir una alteración en la forma de la 
finca», y justifica tales dudas en que «se trata de finca procedente de segregación, 
perfectamente determinada medidas lineales, pues se dice que tiene seiscientos sesenta 
metros cuadrados, en línea de veintidós metros de frente por treinta metros de fondo, por 
lo que su alteración no puede hacerse unilateralmente, debiendo rectificar el título que 
produjo la segregación, con los requisitos legales».
Por su parte, la recurrente alega «el exceso de cabida de 14 m2 que resulta de la 
información catastral puede derivar de una diferencia de 20 a 30 cm de lado, algo ínfimo 
respecto a la superficie total inscrita (660 m2), lo que puede atribuirse a la falta de 
precisión técnica de las mediciones efectuadas al momento de la segregación, operación 
efectuada en 1981», y que «el presente supuesto es idóneo para la aplicación de la 
solución prevista en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, arbitrada para corregir 
diferencias menores de cabida de hasta el 10% de la superficie inscrita». Y que resulta 
«desproporcionado»  tener  que  acudir  al  «complejo  y  costoso  procedimiento  del 
artículo 199 LH».
Sostiene asimismo que «con la rectificación sin tramitación previa de expediente del 
art. 201.3 LH no se generaría ningún perjuicio económico a los propietarios colindantes, 
toda vez que ni ha existido ni existe el menor propósito de modificar la realidad física de 
la finca inscrita, de suerte que el valor económico de las fincas vecinas en una futura 
tasación no se vería afectado».
4.  La  finca  registral  en  cuestión  se  formó  y  transmitió  por  segregación  y 
compraventa efectuada en el año 1981, con una superficie de 660 metros cuadrados y 
unas dimensiones perimetrales de 22 metros de frente y 30 metros de fondo.
Ahora, en escritura de declaración de obra nueva otorgada en el año 2020, sus 
actuales titulares registrales alegan que en realidad mide 674 metros cuadrados, que es 
precisamente la superficie que consta en la certificación catastral que se incorpora a la 
escritura.
Los  artículos  199  y  201.1  de  la  Ley  Hipotecaria  regulan  dos  procedimientos  o 
expedientes a través de los cuales, con las correspondientes notificaciones previas y 
plazo de alegaciones a posibles colindantes y demás interesados, es posible rectificar la 
superficie  inscrita  de  las  fincas  e  inscribir  simultáneamente  su  correspondiente 
georreferenciación.
Por su parte, el número 3 del citado artículo 201 establece como excepción que no 
será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias 
de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
«a)  Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y 
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los 
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto 
del certificado y la finca inscrita.
b)  En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada 
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no 
albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa  e
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones  bo
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades  39ww
hdieptoetremcianraiadso,  ccoonm eox alact itsuedg rseug asucipóenr,f iclaie .d Riveisaiólizna doa  llaa  aogpreergaacicóiónn r,e geins trlaols,  eql uRee gsies trhaadyoar 
la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»
En el caso que nos ocupa, en principio, la rectificación descriptiva puede ampararse 
tanto en la letra a como en la letra b citadas (por ser conforme a certificación catastral 
descriptiva y gráfica y además ser la diferencia inferior al 5% de la superficie inscrita).
Sin embargo, tal y como prevé el último párrafo del apartado 3 del artículo 201, el 
registrador motivadamente ha expuesto dudas de identidad, las cuales encajan con 
precisión en los supuestos contemplados en la norma. En efecto, en el caso que nos 
ocupa concurren dos de los supuestos previstos en el precepto: la procedencia de la 
finca por segregación y la determinación con exactitud de la superficie de la finca, incluso 
con las medidas longitudinales de sus linderos. Y sin que las meras afirmaciones sobre 
imprecisiones en la medición puedan desvirtuar tales dudas de identidad, sin la previa 
intervención de los titulares colindantes.
Según ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, (cfr. Resolución 
de 19 de julio de 2016, reiterada en otras posteriores), el objeto de la intervención de los 
titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad 
física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan 
situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro 
situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. 
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los 
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos:  «la 
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica 
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso 
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo 
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un 
supuesto de indefensión».
Es por este motivo que en el caso que nos ocupa, ante las dudas del registrador, lo 
procedente es acudir a un medio que permita la rectificación descriptiva con mayores 
garantías, como son o bien el previsto en el artículo 199 o en bien el que regula el 
apartado 1 del artículo 201, permitiendo la intervención de los titulares colindantes antes 
de practicar la rectificación, evitando así eventuales perjuicios a terceros.
Además,  debe  recordarse  que  este  Centro  Directivo  ha  reconocido  que  aun 
constando  ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización 
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad 
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, 
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en 
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen 
una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la  modificación 
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre 
o 26 de octubre de 2017).
5.  Debe  necesariamente  discreparse  de  la  recurrente  en  cuanto  a  que  afirma 
complejidad en la tramitación de estos expedientes de rectificación de descripción, cuyos 
trámites se limitan a una previa notificación a los titulares colindantes que pudieran 
resultar afectados.
Asimismo, también se observa que la recurrente incurre en cierta contradicción, al 
afirmar que se pretende «corregir diferencias menores de cabida de hasta el 10% de la 
superficie inscrita con el propósito de lograr "la deseable e inaplazable coordinación 
Catastro-Registro"».  En  este  punto,  como  ya  señaló  esta  Dirección  General  en  la 
Resolución de 26 de septiembre de 2019, la rectificación descriptiva al amparo del  s
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria no supone la inscripción de representación gráfica,  oe.
por lo que con la misma no se logra la «coordinación gráfica», ya que esta última  w.
requiere necesariamente la inscripción de una representación gráfica. 39ww
reprIegsueanlmtaecniótne ,g reásfi cae ryr ócnoeoord inaafircmióanr  coqnu ee l Cela taesxtproe dqieunet ere gpualara e l laar tícinuslocr 1ip9c9ió dne  ldae L elay 
Hipotecaria exija «recaer sobre el propietario afectado la carga de aportar una medición
que la confirme», puesto que bastaría con la representación gráfica resultante de la 
certificación catastral descriptiva y gráfica.
6.  Finalmente debe considerarse adicionalmente que en el caso que nos ocupa se 
trata de una declaración de obra nueva. En cuanto al modo de proceder en la inscripción 
de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 
de  junio,  este  Centro  Directivo  ya  ha  tenido  ocasión  de  pronunciarse  en  varias 
Resoluciones sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. En 
todo caso debe partirse de que el precepto proclama, de manera clara, general y sin 
excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o 
plantación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación 
geográfica».
Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de 
septiembre de 2016 y reiterada en muchas posteriores como la de 4 de enero, 23 de 
abril, 14 de mayo o 4 de septiembre de 2019 (entre otras).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el Catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
Es por todo ello que también resulta relevante en el caso que nos ocupa que la 
modificación  descriptiva  pretendida  se  realice  con  inscripción  de  la  representación 
gráfica de la finca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  s
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  oe.
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  w.
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  2021-6439n https://ww
PúbMlicaad, rSido, fí2a6 P duee nfteeb Srearnot iadgeo 2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  BOE-A-cable e