BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44804
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6783 Resolución de 4 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Tamarite de Litera, por la que 
se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado 
en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se 
sustenta la adjudicación.
En el recurso interpuesto por don A. B. P., abogado, en nombre y representación de 
la mercantil «Palomo Benedico, S.L.», contra la nota de calificación extendida por el 
registrador de la Propiedad de Tamarite de Litera, don Luis Arnáez Fernández, por la que 
se  deniega  la  cancelación  de  cargas  ordenada  en  un  mandamiento  dictado  en 
procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la 
adjudicación.
Hechos
I
Mediante decreto firme, expedido por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de 
Terrassa,  en  el  procedimiento  de  ejecución  número  207/2013,  se  decretaba  la 
cancelación  de  la  anotación  de  embargo  ordenada  en  el  procedimiento  judicial  en 
cuestión, así como la de todas las inscripciones o anotaciones posteriores practicadas 
sobre la finca adjudicada, pero a la fecha de presentación del documento en el Registro, 
la anotación en la que se sustentaba el procedimiento, se encontraba ya caducada.
II
Presentado  testimonio  del  referido  decreto  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Tamarite de Litera, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación N.º 441/59.
Tamarite de Litera, veinte de septiembre del año dos mil diecinueve.
Esta  nota  de  calificación  se  extiende  por  el  Registrador  Titular  de  esta  Oficina 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades 
de calificación previstas en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su 
Reglamento, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho.
El día 21 de Mayo de 2019 se presentó en este Registro -asiento 668/59- Testimonio 
de Decreto firme dictado por el Juzgado de Primera Instancia no 2 de Terrassa el día 21 
de Marzo de 2019, autos de ejecución de  títulos judiciales 207/2013-J seguidos a 
instancia de Palomo Benedico SL contra Construcciones y Reformas Topak SL. En virtud 
de dicho Decreto, y cumplidos todos los requisitos legales, fue adjudicada la finca 916 de 
Binéfar a la sociedad Palomo Benedico SL. Se acompañó mandamiento de cancelación  e.
de cargas dictado por el mismo Juzgado el día 29 de Abril de 2019, en el cual se ordena  w.b
la  “cancelación  del  derecho  real  de  hipoteca,  de  todas  las  cargas,  gravámenes  e  83ww
lianss cqriupeci osnee sh udbei etrearnce rreoas lipzoasdeoe dcoonre sp oqsutee rsioeraidna dp oas telari onroetsa  am eallrag,i nsainl  edxec eepxpcieódni,c iiónnc.lu dsoe 
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necesaria, fue inscrita la finca a favor de la sociedad Palomo Benedico SL según resulta 
de la inscripción 6a de la finca de fecha 19 de Agosto de 2019.
La finca 916 de Binéfar pertenecía en pleno dominio a la sociedad Construcciones y 
Reformas Topak SL, según consta en la inscripción 5.ª de la finca. El día 22 de Junio 
de 2010 fue tomada en dicha finca anotación preventiva de embargo preventivo letra A a 
favor  de  la  sociedad  Palomo  Benedico  SL,  mediante  Mandamiento  librado  por  el 
Juzgado de Primera Instancia número 1 de Terrassa el día 27 de Mayo de 2010, en 
virtud de Auto 586/10 dictado por el mismo Juzgado el 17 de Mayo de 2010, y ello en el 
proceso  de  medidas  cautelares  previas  692/2010  seguido  a  instancia  de  Palomo 
Benedico SL contra Construcciones y Reformas Topak SL.
Mediante mandamiento dictado por el mismo Juzgado de Primera Instancia número 1 
de Terrassa, en virtud de Diligencia de ordenación de la misma fecha y Mandamiento 
adicional  de  tres  de  Julio  de  dos  mil  trece,  la  anotación  preventiva  de  embargo 
preventivo  letra  A  fue  convertida  o  elevada  á  definitiva,  tramitándose  ahora  dicho 
procedimiento  como  procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales  207/2013,  y 
ampliándose  además  las  cantidades  reclamadas  en  el  procedimiento.  Dicho 
mandamiento causó la anotación letra D le fecha 27 de Julio de 2013, en la cual se hizo 
constar que la anotación letra D gozará de la misma prioridad de la que gozaba la 
anotación preventiva de embargo preventivo letra A elevada a definitiva.
Mediante Mandamiento librado por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de 
Terrassa el 31 de Julio de 2014, autos de ejecución de títulos judiciales 207/2013, en 
virtud de Diligencia de ordenación de la misma fecha, acompañado de Mandamiento 
adicional librado por el mismo Juzgado el 5 de Enero de 2015, se tomó razón en este 
Registro  de  la  ampliación  del  embargo  practicado  en  esta  finca  en  la  anotación 
preventiva de embargo preventivo letra A, convertida en definitiva por la D, por nota al 
margen de dicha anotación letra D de fecha 13 de Febrero de 2015, en la cual se hizo 
constar  que  la  citada  ampliación  gozará  de  la  misma  prioridad  que  la  anotación 
preventiva de embargo letra A.
En la citada finca 916 de Binéfar fue expedida Certificación de dominio y cargas el 24 
de Octubre de 2017, en virtud de Mandamiento expedido por el Juzgado de Primera 
Instancia número 1 de Terrassa, el día diecisiete de Octubre de dos mil diecisiete, autos 
de ejecución de títulos judiciales 207/2013-J, haciéndose constar la expedición de dicha 
Certificación por nota al margen de 1a anotación letra E de fecha 24 de Octubre de 2017 
(por no existir espacio suficiente al margen de las anotaciones letras A y la D objeto de 
ejecución). Al margen de la misma anotación letra E, y en virtud de la expedición de la 
Certificación reseñada, se hizo constar la cancelación de la anotación preventiva de 
embargo preventivo letra A elevada a definitiva por la D y ampliada conforme resulta de 
su nota marginal.
Sin  perjuicio  de  lo  anteriormente  expuesto,  se  hace  constar  que  el  día  que  el 
documento ahora calificado se presentó por primera vez en este Registro (21 de Mayo 
de  2019),  la  carga  objeto  de  ejecución  en  el  procedimiento  indicado  (es  decir,  la 
anotación preventiva de embargo preventivo letra A elevada a definitiva por la D y 
ampliada conforme resulta de su nota marginal) se hallaba ya caducada, por tener dicha 
carga  la  prioridad  correspondiente  a  la  anotación  letra  A  según  se  ha  expuesto 
anteriormente. En consecuencia, la carga cancelada y caducada deja de gozar de 
prioridad respecto de las cargas posteriores, conforme a los artículos 17 y 20 de la Ley 
Hipotecaria. Es por ello que en la inscripción de la finca 916 de Binéfar de fecha 19 de 
Agosto de 2019, en la cual se adjudicó la finca a favor de la sociedad Palomo Benedico  s
SL, no se procedió a la cancelación ni de la carga ejecutada (anotación preventiva de  oe.
embargo preventivo letra A elevada a definitiva por la D y ampliada conforme resulta de  w.
su  nota  marginal)  ni  de  las  cargas  posteriores  a  la  anotación  letra  A  (anotación  83ww
pGr,e avneonttaivcaió dne p eremvbeanrtgivoa  ledtera e mC btoarrngaod lae tara f aHv otorm daed laa  aH afacvieonr ddae  PBúabrglicuae,s p Irdoererosg ia Pdrao jpeocrt elas 
SseL  hyi zlaos c oanfesctaciro enne sla f insoctaale dse p dueessptaasc haol  mdeal rdgoecnu dmee lnatso  adneo fteacchioan 1e9s  dleet rAags oFs, toD  dye H 2)0, 1y9 a.sí  BOE-A-cable e
El día 10 de Septiembre de 2019 se presentó de nuevo en este Registro, causando 
el asiento de presentación 1233 del Diario 59, el mismo documento, es decir, Testimonio 
de Decreto firme dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Terrassa el día 21 
de  Marzo  de  2019,  autos  de  ejecución  de  títulos  judiciales  207/20134  seguidos  a 
instancia  de  Palomo  Benedico  SL  contra  Construcciones  y  Reformas  Topak  SL, 
acompañado de Mandamiento de cancelación de cargas expedido por dicho Juzgado en 
el mismo procedimiento el 29 de Abril de 2019 y demás documentación complementaria, 
solicitándose  la  inscripción  de  la  cancelación  de  las  cargas  posteriores  a  la  carga 
ejecutada en el procedimiento, o, en su caso, la práctica de nota de calificación formal de 
la denegación de dicha cancelación.
En virtud de lo anteriormente expuesto, se deniega la inscripción solicitada de la 
cancelación de la carga ejecutada y de las cargas e inscripciones posteriores a ella. 
Artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria. Resoluciones DGRN de 10 de Octubre de 2017 
y 15 de Abril de 2018.
Contra la presente calificación (…)
El Registrador (firma ilegible). Fdo. D. Luis Arnáez Fernández».
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Huesca número 2, doña María Belén Madrazo Meléndez, quien, tras 
examinar la solicitud y requerir documentación archivada relativa al historial registral de 
la finca 916, emitió el día 22 de octubre de 2019 resolución confirmando la nota de 
calificación del registrador de la Propiedad de Tamarite de Litera.
IV
Contra  la  nota  de  calificación  sustituida,  don  A.  B.  P.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la mercantil «Palomo Benedico, S.L.», interpuso recurso el día 11 de 
noviembre de 2019 mediante escrito con el siguiente tenor literal:
«Alegaciones
Primera.  (…)
Tercera.  Alegaciones que se desarrollan en los siguientes apartados:
– En cuanto a la caducidad de la anotación del embargo registral.
– En cuanto a la aplicación de lo establecido en el artículo 199 del Reglamento 
Hipotecario.
– Correcta tramitación del procedimiento judicial de ejecución de títulos judiciales y 
ausencia de error en el mismo.
Pasamos a desarrollar cada uno de los apartados aquí expuestos.
Cuarto.  En cuanto a la caducidad de la anotación del embargo registral
I)  Con fecha 22 de junio de 2010 se procedió a la anotación de un embargo 
preventivo en el Registro de la Propiedad de Tamarite de Litera, de la finca urbana que 
nos ocupa n.º 916, dimanante de las medidas cautelares 692/2010 del Juzgado de 
Primera  Instancia  N.º  1  de  Tarrasa,  para  responder  de  31.320  €  de  principal,  s
practicándose la anotación preventiva de embargo preventivo letra “A/”. oe.
II)  Por mandamiento del antes referido Juzgado de fecha 3 de julio de 2013, la  w.
afveinrcttuhedas   2dr7ee f deloeris dj uaal uioato ndsoe t da2ec0 i1óE3nje.  cpLuraec itvóreannn tdsivfeoa rT,m íetauscl oiótsrn aJ ndusedf oipcrrimaelvaeedsn a2t i0vea7n / a2d 0de1ef3ifni,n iteiitvsiva ad,  espceoir rl l eeasvntaáo bataa ccmaióobnso   edenen    2020-6783n https://ww
presencia  de  un  título  de  naturaleza  jurídica  ejecutiva,  y  por  lo  tanto  ejecutivo,
prorrogándose  la  anotación  del  embargo  preventivo  inscrito  con  fecha  22  de  junio 
de 2010, fijándose como nueva fecha de la anotación el 27 de julio de 2013.
La anotación se lleva cabo con la letra “D”, goza de la misma prioridad de la que 
gozaba la anotación preventiva de embargo preventivo letra “A”.
III)  Por la Secretaria Judicial del Juzgado de Primera Instancia de Tarrasa se dicta 
con fecha 6 de marzo de 2014 Decreto de acumulación a la ejecución 207/2013 la 
número 521/2013, las dos del mismo Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Tarrasa y 
continuándose la tramitación en único procedimiento por la cuantía de 53.784,62 € de 
principal y 12.025 € para intereses y costras prudencialmente tasadas (…) Asimismo y 
en  cumplimiento  del  mencionado  Decreto  se  dicta  mandamiento  al  Registro  de  la 
Propiedad de Tamarite de Litera con fecha 31 de julio de 2014 (…)
IV)  Por parte del Registro de la Propiedad de Tamarite de Litera se emitió nota de 
calificación  n.º  137/54  de  fecha  2  de  octubre  de  2014,  la  cual  adjuntamos  como 
documento n.º 7, que en la parte que aquí nos interesa dice lo siguiente: (…)
Es decir ya en esta nota de calificación registral se establece que se practica una 
nueva anotación preventiva de ampliación de embargo respecto de la cantidad ampliada 
y con su propio plazo de vigencia. Es decir el día 2 de octubre de 2014.
V)  Con fecha 5 de enero de 2014, por parte del Juzgado de Primera Instancia de 
Tarrasa se libra nuevo mandamiento al Registrador de la propiedad de Tamarite de 
Litera, en el que se establece que la ampliación se debe a una acumulación de de [sic] 
los procedimientos ejecutivos concretamente la ejecución 521/13G, se acumula a la 
ejecución primera 207/2013 (…)
VI)  Con fecha 13 de febrero de 2015 por parte del Registro de la Propiedad de 
Tamarite de Litera, se procede a la ampliación del embargo derivado de la acumulación 
antes citada (…) Ampliación que por su propia naturaleza jurídica provoca, no solo la 
extensión de la preferencia de la garantía y la ampliación de la cantidad garantizada, 
sino que además provoca también la prórroga de la anotación practicada, (…), y por lo 
tanto debe de ser esta fecha la que sirva de punto de partida para el computo de la 
caducidad a los cuatro años, según establece el artículo 86 de la LH.
VII)  La certificación de dominio de cargas se extiende por parte del Registrador del 
Registro de la Propiedad de Tamarite de Litera con fecha 24 de octubre de 2017(…) 
fecha  en  la  no  habían  transcurrido  ni  con  mucho  los  referidos  cuatro  años  de 
caducidad 13 de febrero de 2015 ampliación y prórroga de la anotación de acuerdo con 
lo expuesto. Los cuatro años cumplen el 13 de febrero de 2019.
De acuerdo con lo expuesto parece claro y evidente que la anotación registral no 
estaba caducada, tal y como se mantiene en las calificaciones registrales sustituida y 
sustituta, y por lo tanto estas deben de corregirse de acuerdo con lo que se solicita en 
este recurso.
Quinta.  En cuanto a lo establecido en el artículo 199 del RH.
Si con lo anterior no fuera suficiente, entendemos que resulta de plena aplicación lo 
establecido en el artículo 199 del RH en el que se establece textualmente lo siguiente:
“La anotación preventiva que se hubiere tomado por más de un concepto caducará 
cuando proceda, atendiendo al plazo de la de menor duración, a no ser que se hubiere 
subsanado el defecto o cumplido el requisito cuya falta motivó esta última.
Las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por 
caducidad, después de vencida la prorroga establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta  s
que haya recaído resolución definitiva.firme en el procedimiento en que la anotación  oe.
preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.” w.
pdreoficnDeitidcivihmao i ehlnoat osat ajnu tdeqircuioiear l,  dnheoa  yec jeoqcnuucecl uióeynne t deelna d tíeteurj eloqcsuu ecju iódenicf eiacmlteievsda, imannoet nerte ec laay e  seeunnbc aeosln tmtará isnymd ooen lr oesas uoetluonc  iódunen    2020-6783n https://ww
adjudicación a favor del adjudicatario, o por acuerdo transaccional alcanzado entre las
partes.
En el presente caso, parece claro que este procedimiento concluyo mediante el 
Decreto de remate de fecha 25 de septiembre de 2018, fecha que debería de tomarse 
como referencia para el computo del plazo de caducidad del artículo 86 de LH.
Finalmente en cuanto a la prorroga que se establece en el referido artículo 199.2 del 
RH, hay que entender de acuerdo con lo expuesto que la inscripción de anotación 
preventiva del embardo practicada con fecha 22 de junio de 2010, resulto prorrogada el 
día 27 de julio de 2013 cuando se convirtió el embargo preventivo en definitivo el día 27 
de julio de 2013.
En base a ello y en estricta aplicación del referido artículo 119.2 de RH. la prórroga 
que supone el pase de una inscripción registral preventiva en definitiva, esta no puede 
ser considerada nunca como caducada dado que se encuentra dentro del supuesto 
contemplado en el referido artículo 199.2 del RH.
Por su parte es claro que el Tribunal Supremo ha venido declarando respecto a la 
prescripción de la acción ejecutiva derivada de sentencia que: “según estableció la 
Sentencia de 15 de diciembre de 1908 de esta Sala. Sancionando la doctrina reiterada, 
entre otras, por las de 22 de abril de 1915 y 7 de julio de 1921, cualquiera que sea la 
naturaleza de la acción deducida en juicio, la ejecutoria que en éste recae constituye un 
nuevo y verdadero título, con efecto en derecho propios e inherentes a la misma, del que 
se deriva una acción personal para el cumplimiento de la resolución judicial, distinta de la 
primitiva en que se basó la petición formulada en el pleito; y esto sentado, no habiendo la 
Ley fijado plazo especial para ejercicio de la referida acción, es manifiesto que él para la 
prescripción de la mismo tiene que ser de 15 años a tenor de lo prevenido en el 
artículo 1964 del Código civil relacionado con el artículo 1971.
De acuerdo con lo expuesto en este apartado debería de procederse a la estimación 
del presente recurso.
Sexta.  Correcta  tramitación  del  procedimiento  judicial  de  ejecución  de  títulos 
judiciales y ausencia de error en el mismo.
Dicho y expuesto cuanto antecede también nos habremos de referir, con carácter 
subsidiario o alternativo, a la bondad en él la tramitación del procedimiento ejecutivo que 
trae causa a las actuaciones que ahora nos ocupan, y la ausencia de error en el mismo 
tal y como se apunta en la calificación sustitutoria, veamos.
I)  El procedimiento de ejecución que nos ocupa, se inició por escrito de esta parte 
de fecha 21 de enero de 2013, contra la ejecutada, por un principal de 41.031,81 € en 
concepto de principal, más otros 8.200 € fijados para intereses y costas de ejecución.
II)  Por Auto (Interlocutoria) del Juzgado de fecha 8 de abril de 2013 se ordenó 
despachar ejecución por las cantidades y conceptos solicitados por esta parte.
III)  Asimismo por Decreto de la misma fecha (8 de abril de 2013), notificado a esta 
parte el día 11 del mismo mes, se acuerda el embargo de los bienes de la ejecutada, 
concretamente de la finca registral n.º 916 del Registro de la Propiedad de Tamarite de 
Litera, librándose a tal efecto mandamiento al Registro de la Propiedad de Tamarite de 
Litera acordándose el embargo preventivo de los bienes de la ejecutada.
IV)  Con  fecha  11  de  abril  de  2013  esta  parte  presentó  escrito  solicitando  la 
rectificación del error existente en el mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad de 
Tamarite de Litera, solicitando que el embargo preventivo debía de ser definitivo, de 
acuerdo con lo establecido en el artículo 84 de la Ley Hipotecaria y 165 y s.s del 
Reglamento Hipotecario, en el que se establece textualmente lo siguiente: s
Art. 84 L.H. w.
convSeerrsáió nc oemnp eintesncrteip cpióanra  doerfidneitnivaar  elal  Jcuaenzc eola cTiróibnu ndael  uqnuae  alan ohtaaycaió nm apnredvaednot ivhaa coe rs ou 
aaq eulleal. a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar
Por Diligencia de Ordenación de ese Juzgado de fecha 6 de mayo de 2013, se 
ordena se convierta la anotación preventiva en anotación definitiva del embargo sobre el 
bien  inmueble  trabado,  librándose  mandamiento  en  tal  sentido  al  Registro  de  la 
Propiedad de Tamarite de Litera.
V)  Presentado el anterior mandamiento al Registro de la Propiedad de Tamarite de 
Litera, por parte de la Registradora, se emite nota de calificación 4/53, en la que en 
resumen se dice que se suspende el despacho del documento por el defecto subsanable 
de no constar el incremento de las cantidades reclamadas respecto de las medidas 
cautelares - 31.320 € - de las de ejecución del título judicial (sentencia firme) -41.031,81 
€  en  concepto  de  principal,  más  otros  8.200  €  fijados  para  intereses  y  costas  de 
ejecución.
VI)  Por escrito de esta parte de fecha 14 de junio de 2013, se solicita del Juzgado 
se acredite a la Registradora que el incremento de las cantidades se deben al mismo 
procedimiento y. misma causa.
VII)  Por mandamiento del Juzgado de fecha 3 de julio de 2013 dirigido al Registro 
de la Propiedad de Tamarite de Litera, se justifica que el incremento de las cantidades se 
debe al mismo procedimiento y la misma causa.
VIII)  Este nuevo mandamiento es diligenciado por la Registradora de la Propiedad 
de Tamarite de Litera con fecha 27 de julio de 2013, en el que se dice que se eleva a 
definitiva la anotación preventiva de la letra A, tomada en su día con carácter preventivo 
sobre la finca 916, ampliándose a las cantidades reclamadas, es decir - 41.031,81 € en 
concepto de principal, más otros 8.200 € fijados para intereses y costas de ejecución.
IX)  Por escrito de esta parte dirigido al Juzgado de fecha 2 de septiembre de 2013, 
se solícita la acumulación de las dos ejecuciones derivadas de la misma reclamación. El 
primero derivado del Procedimiento Ordinario, y principal autos 395/2010 de este mismo 
Juzgado y por las cantidades antes referidas - 41.031,81 € en concepto de principal, más 
otros 8.200 € fijados para intereses y costas de ejecución. Y el segundo el Procedimiento 
de Ejecución de Título Judicial, de este mismo Juzgado autos 521/2013 Sección G, por 
la cantidad de 12.752,81 € en concepto de principal, más otros 3.825, en concepto de 
intereses de demora y gastos de ejecución. Este segundo procedimiento judicial se 
debía a las costas del antes referido procedimiento. Procedimiento Ordinario 395/2010 -
devengadas en primera y segunda instancia.
X)  La totalidad de la ejecución de ambos procedimientos era de 53.784,62 € de 
principal (41.031,81 + 12.752,81), más otros 12.025 € en concepto de intereses y costas 
(8.200 +3.825).
XI)  Por Decreto del Juzgado de fecha 6 de marzo de 2014, se estima la petición de 
acumulación  solicitada  por  esta  parte,  acordándose  la  tramitación  de  ambos 
procedimientos  en  un  solo  por  las  cuantías  acumuladas  antes  referidas,  es 
decir 53.784,62 € de principal, más 12.025 € para intereses y costas prudencialmente 
fijadas.
XII)  Por escrito de esta parte de fecha 28 de abril de 2014 se solicita del Juzgado la 
mejora del embargo trabado sobre el único bien embargado, es decir la finca registral n.º 
916, y por las cantidades antes referidas - 53.784,62 € de principal, más 12.025 € para 
intereses y costas prudencialmente fijadas.
XIII)  Con fecha 31 de julio de 2014, se libra nuevo mandamiento al Registro de la 
Propiedad de Tamarite de Litera, a los efectos de que se tome anotación de ampliación 
del embargo por los importes citados -53.794,62 € de principal, más 12.025 € para 
intereses y costas prudencialmente fijadas. s
XIV)  Por parte de la Registradora de la Propiedad, con fecha 2 de octubre de 2014  oe.
se emite nota de calificación 137/54 por la que se suspende nuevamente el despacho del  w.
documento,  dado  que  para  poder  proceder  a  la  ampliación  del  embargo  debe  de  83ww
apcrorecdeidtaimrsieen tnou pervinacmipeanlt.e  que  las  cantidades  que  se  amplía  se  derivan  del  mismo
XV)  Con fecha 31 de octubre de 2014 se remite escrito por esta parte al Juzgado 
por el que se solicita que expresamente, que la ampliación de la ejecución 521/13 G son 
consecuencia de la liquidación de intereses y costas del procedimiento principal.
XVI) Con fecha 5 de enero de 2015 por parte de ese Juzgado se remite nuevo 
mandamiento al Registro de la Propiedad de Tamarite de Litera, adicional al remitido con 
fecha  31  de  julio  de  2014  aclarando  que  la  ampliación  por  acumulación  de  la 
ejecución 521/13-G es consecuencia del procedimiento principal de Ejecución de Títulos 
Judiciales 207/2013.
XVII)  Con fecha 13 de febrero de 2015, se toma razón por parte del Registro de la 
Propiedad de Tamarite de Litera de la ampliación del embargo en la anotación preventiva 
embargo letra A convertida en definitiva por letra D, haciendo constar que la citada 
ampliación gozará de la misma prioridad que la anotación del embargo de la letra A 
elevada a definitiva por la letra D.
XVIII)  Por Diligencia de Ordenación de ese Juzgado de fecha 7 de mayo de 2015, 
se designa a la Perito D.ª R. A. A. para el avalúo del bien, junto con la certificación de 
cargas.
XIX)  Es con fecha 17 de junio de 2015, cuando por parte del Registro de la 
Propiedad de Tamarite de Litera, se emite certificación de cargas, tal y como consta en 
autos, en la que como puede comprobarse consta la anotación preventiva, más tarde 
elevada a definitiva, del embargo de nuestro Principal Palomo Benedico, S.L.
XX)  Posteriormente  con  fecha  29  de  julio  de  2015  se  aporta  por  la  Excma. 
Diputación de Huesca nueva certificación de dominio y cargas, tal y como expresamente 
se recoge en la Diligencia de Ordenación de ese Juzgado de fecha 16 de octubre 
de 2017.
XXI)  Es con fecha 24 de junio de 2015 cuando la Perito Sra. A. emite dictamen de 
dictamen de tasación, por el importe total de 60.173,75 €, y en su apartado V- situación 
jurídica refleja exactamente la situación de cargas a la que nos venimos refiriendo.
XXII)  Es decir a fecha 17 de junio de 2015, por parte del Registro de la Propiedad 
de Tamarite de Litera, ya se había emitido certificación de cargas, que sirvió a fin y a la 
postre para que la perito designada procediese a la valoración del bien que habría de 
sacarse a subasta posteriormente.
XXIII)  Por Decreto del Juzgado de fecha 29 de marzo de 2016, se acuerda que 
fijado el justiprecio se convoca la subasta de los bienes embargados.
XXIV)  Resaltar que desde la elevación del embargo de provisional a definitivo 
mediante anotación registral de fecha 27 de julio de 2013, hasta la convocatoria de la 
subasta 29 de marzo de 2016, ha pasado 2 años 8 meses y 2 días.
XXV)  Desde la ampliación del embargo último 13 de febrero de 2015, ha pasado 
hasta la fecha de convocatoria de la subasta (29 de marzo de 2015) algo más de un 
mes.
XXVI)  Desde  la  elevación  del  embargo  de  provisional  a  definitivo  mediante 
anotación registra1 de fecha 27 de julio de 2013, hasta la certificación de cargas que 
sirve de base para la emisión del dictamen de avalúo, de fecha (17 de junio de 2015) ha 
pasado algo menos de dos años.
XXVII)  Con fecha 30 de junio de 2016, por parte del Juzgado se dicta Diligencia de 
Ordenación, se dice textualmente:
“Y habiéndose efectuado por perito tasador la valoración de la finca y solicitado ya 
certificación de cargas que se tuvo en cuenta para la tasación se requiere a la parte 
ejecutante para que aclare porqué solicita se expida nuevo certificado por el Registrador  e.
de la Propiedad.” (…) w.b
dictaXdXaV pIIoI)r  eDl oTcritbriunnaa lj uSriuspprreumdeon, cSiaall aa ld er elsop Cecivtoil,.  SInevnotecnacmiao s8 8p/o2r0 1t5o ddaes  2l3a  dSee nfetebnrecrioa 
de 2015, Rec. 300/2013, Siendo ponente D. Antonio Salas Carceller. En esta Sentencia
que viene a resolver un caso similar al que nos ocupa, establece en su fundamento de 
derecho tercero:
“Tercero.–Como ya se adelantó, esta Sala dictó auto de fecha 7 de enero de 2014 
por el cual acordó admitir únicamente los motivos segundo y tercero del recurso de 
casación.
Ambos motivos parten de la denuncia de la misma infracción referida a la necesaria 
aplicación de lo dispuesto por el artículo 1518 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, 
aplicable por motivos temporales, en relación con la doctrina de esta Sala sobre el efecto 
de la certificación de cargas emitida por el registro de la propiedad en el proceso de 
ejecución en el sentido de quedar determinada en tal fecha la afectación de la finca por 
tales cargas.
Como pone de manifiesto la parte recurrente, esta Sala resolvió un supuesto muy 
similar  al  presente  en  su  sentencia  n.º  282/2007,  de  12  de  marzo  (Rec. 
Casación 500/2000). En dicha sentencia se contienen las siguientes afirmaciones:
i)  El artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 dispone que cuando los 
bienes embargados pertenezcan a la clase de inmuebles, antes de procederse a su 
avalúo, se acordará que se expida mandamiento al registrador de la propiedad para que 
libre y remita al Juzgado certificación en la que conste la titularidad del dominio y de los 
demás derechos reales de la finca o derecho gravado, así como las hipotecas, censos y 
gravámenes a que estén afectos los bienes o que se hallan libres de cargas; por su 
parte, el artículo 1490 dispone que el registrador de la propiedad comunicará a los 
titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas, y que consten en asientos 
posteriores al del gravamen que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan 
intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.
ii)  La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el 
importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la 
ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se 
calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles 
licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, 
sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) 
Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con 
posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del 
bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que 
puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el 
contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de 
apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición 
del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como 
puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no 
modifica dicha situación.
En este caso las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de 
apremio seguido contra las fincas objeto de este litigio a instancia de Caja de Ahorros y 
Préstamos de Carlet (autos núm. n.º 1318/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 
de  Valencia)  fueron  libradas  estando  en  vigor  la  anotación  de  embargo  letra  “A” 
extendida a favor de la ejecutante.
Como sostiene esta Sala en la sentencia ya citada, al no constar cargas preferentes 
en dicha certificación, la adjudicación de tales bienes al propio acreedor o a cualquier  s
tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo aparecían  oe.
afectando  a  dichas  fincas  las  posteriores  anotaciones  de  embargo  que  debían  ser  w.
drceaemnl caaecteltao, dr“,al acsso  anc tacinorgunaatisrná uyna  gcsriuóabnvs.á isDmtieesnnpteoesns í,aa en entelt erainortdríeciéusn loyd  o1las5se1  2pq rudeeefe  elrael  nrLeteemys a,d tseai n 1lto8es8  l1oh suq buaiecee,s peat,pa ra oyl b cqarudéeodd iteaol    2020-6783n https://ww
subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio
del remate”; lo que “a sensu contrario” implica que no subsisten a tales efectos las
cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1518; lo que 
no ha sido tenido en cuenta por la Audiencia en su sentencia y cuya aplicación determina 
la necesidad de proceder a la cancelación de la anotación preventiva de embargo que 
favorece a la entidad demandada.
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de 
cargas cabe citar la sentencia de esta Sala núm. 1097/1994, de 5 diciembre.
En definitiva, la aprobación del remate y el dictado de auto de adjudicación conlleva 
como  efecto  la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores  que 
carezcan de preferencia sobre aquél que acompañaba a la ejecución y el recurso ha de 
ser estimado así como íntegramente la demanda.
A la vista del resumen esquemático de las actuaciones judiciales podemos concluir 
sin lugar dudas a equivocarnos, que estas se ajustaron exactamente a lo expuesto en los 
dos  fundamentos  fácticos  anteriores  no  existiendo  error  por  parte  del  Juzgado  de 
Primera Instancia n.º 1 de Tarrasa.»
V
Con fecha 29 de noviembre de 2019, don Luis Arnáez Fernández, registrador de la 
Propiedad de Tamarite de Litera, elaboró informe en defensa de su nota de calificación y 
elevó el recurso a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 24, 25, 26, 32, 66, 82, 86, 97, 220 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
108, 111.2.º, 165, 175 y 321 del Reglamento Hipotecario; 629, 666, 668, 674 y 692 de la 
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  las  Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  12  de  marzo 
de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 
20 de marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre 
de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre 
de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 
de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 
10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero 
de 2015 y 30 de junio y 19 y 20 de julio de 2017.
1.  La  cuestión  que  se  plantea  en  este  expediente  ha  sido  resuelta  por  esta 
Dirección General en numerosos recursos, por lo que no procede sino ratificar la doctrina 
elaborada al respecto (vid. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente).
En concreto, la cuestión planteada se refiere a la negativa del registrador a cancelar 
las cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo y su nota marginal de 
expedición de la certificación de título y cargas como consecuencia del decreto dictado el 
día 21 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Terrassa en 
procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 207/2013, en el que se trabó 
dicha anotación, dado que dicha anotación preventiva había caducado antes de que la 
documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad.
Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente, los siguientes:
– Con  fecha  22  de  junio  de  2010  se  procedió  a  la  anotación  de  un  embargo 
preventivo en el Registro de la Propiedad. es
– Por mandamiento del mismo Juzgado de fecha 3 de julio de 2013, la antes referida  o
dnlaaeún e mo2jt–ee0a cr1cPoui3ó oc1niró   dlnpae.r  elTeveterranradtisavsa ad  ees sel a dc Aiocndtavm ecirnotiinsd tarfea ccehinóa n d 6de define Ji tmuivsaatir czpioao  drd eea l2n J0ou1taz4cg idaóednco r dedeteo   fdPeecri hmaace ur2am7 uI nldasecta iónjuncl iiaoa    OE-A-2020-6783able en https://www.
– Con fecha 5 de enero de 2015, por parte del Juzgado de Primera Instancia 
número 1 de Terrassa se libra nuevo mandamiento al registrador de la Propiedad de 
Tamarite de Litera, en el que se establece que la ampliación se debe a una acumulación 
de los procedimientos ejecutivos concretamente la ejecución 521/2013G, se acumula a 
la ejecución primera 207/2013.
– Con fecha 13 de febrero de 2015 por parte del Registro de la Propiedad de 
Tamarite de Litera, se procede a la ampliación del embargo derivado de la acumulación 
antes citada.
– La certificación de dominio de cargas se extiende por parte del registrador de la 
Propiedad de Tamarite de Litera con fecha 24 de octubre de 2017.
– El Documento de adjudicación es presentado el 21 de mayo de 2019.
2.  Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad 
opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, 
si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto 
jurídico, entre ellos el relativo a la posición de prioridad que las mismas conceden a su 
titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a 
favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, 
de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos 
a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en 
virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a) del Reglamento Hipotecario, si 
al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello 
porque  como  consecuencia  de  ésta,  han  avanzado  de  rango  y  pasado  a  ser 
registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril 
de 2002).
De otro modo: caducada la anotación, como acontece en el presente caso, no es 
posible  obtener  el  trasvase  de  prioridad  en  detrimento  de  las  cargas  posteriores, 
debiendo  el  registrador  denegar  la  inscripción  del  mandamiento  en  que  dicha 
cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́ la posibilidad 
de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha 
virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente 
(Resolución de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
3.  En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el 
testimonio del decreto de adjudicación se presenta en el Registro, la caducidad de la 
anotación del embargo del que dimana ya se había producido. En consecuencia, se 
rechaza la cancelación de las cargas posteriores, al estar caducada la anotación del 
embargo ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su 
prorroga,  ya  que  las  anotaciones  sólo  se  prorrogan  en  la  forma  establecida  en  el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el decreto 
de adjudicación se presentó en el Registro, la caducidad de la anotación del embargo de 
que dimana ya se había producido.
Podría  haberse  dictado  mandamiento  judicial  ordenando  la  prórroga  de  dicha 
anotación preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del 
proceso  de  ejecución  entablado  y  sus  consecuencias  últimas  sobre  esas  cargas 
posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que 
conoció de aquél. e.
La  Ley  Hipotecaria  no  contempla  la  prórroga  de  la  anotación  preventiva  como  w.b
consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley  83ww
Hpriepvoetenctiavraias .e Es feclcatrivoa am eesnttee ,r eesl paertcítcou,l oa l 8r6e gduela lra l aL eeyx pHreipsoat eccaadruiac,i dsaedg údne  lraesd aacncoiótanc idoandeas 
pdoerte reml ianpaa rttaaxdaoti v2a mdeen tlea  dqiusep o«silcaisó na nfiontaalc inoonveesn ap rdeeve nlat ivLaesy,  dcuea lEqnujiueircaia mquieen tsoe aC ivsiul, 
origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves 
inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones 
de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su 
disposición  final  novena,  dio  nueva  redacción  al  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria 
disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino 
también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada  la  anotación  preventiva  se  produce  su  extinción.  Así  lo  establece 
expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones 
preventivas  se  extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en 
inscripción». Y, conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se 
presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable 
a todo tipo de anotaciones.
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos 
como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de 
la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado 
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando 
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de 
cancelación  registral.  Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la 
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  de  terceros  posteriores 
inscritos  surge  un  obstáculo  registral  que  impedirá  la  cancelación  de  los  asientos 
posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
4.  Ciertamente, la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de 
existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el 
sentido de que informaba de la situación en un preciso momento temporal, lo que 
comportaba cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha 
de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido.
En cierta medida estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista 
en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y más recientemente mediante la certificación 
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras 
la reforma operada por la Ley 42/2015, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la 
certificación  de  titularidad  y  cargas,  y  su  nota  marginal,  sin  embargo,  no  debe  s
identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. oe.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de  w.
ejecución que motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede  83ww
ocecurtrifriicr acqiuóen  duen ad oamninoitoa cyió nc arpgraesv edneti vlaa  aannottearcioiór n hpaoysat ercioard, uncoa dsoe  yh,a gaal  ceoxnpsetadrir seen  llaa 
cEesrttaif icsaictuióanc ilóan a nptueeridoer  ancootnasctiiótunir,  puonr  hagbraevr ec ardieuscgaod o pcaorna  anlotesr ioardidjuaddi caa staur ieoxsp eddeic iólons.   BOE-A-cable e
procedimientos posteriores, por la existencia de un embargo cuya anotación se ha 
cancelado por caducidad, a la que, sin embargo, se le pretenda dar eficacia preferente.
Hay un argumento más que da la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe 
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la 
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien 
acude a una subasta judicial, lo cierto es que el ordenamiento jurídico tiene previstas las 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo 
de la prórroga, que, según la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación 
que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero resulta sin embargo 
desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y terminante de la ley 
al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una 
anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación de dominio y 
cargas.
5.  En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo 
de  2007  y  23  de  febrero  de  2015,  recogidas  en  los  precedentes  «Vistos»,  ha  de 
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de 
hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la 
primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: «Es la propia parte 
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está 
recurriendo  la  calificación  del  registrador  denegando  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido 
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no 
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro 
anotados  con  posterioridad  a  su  propia  anotación  pueda  sostenerse  invocando  la 
adecuada aplicación de otras normas jurídicas».
En estas dos Sentencias queda claro que no se impugna propiamente la actuación 
registral, sino que se contiende sobre la preferencia entre distintas anotaciones; en 
resumen,  en  sede  judicial,  puede  discernirse  sobre  preferencia  entre  cargas,  con 
independencia de su caducidad en el Registro, como se desprende del hecho de que en 
todas las sentencias indicadas hayan sido demandados los titulares de las cargas cuya 
cancelación no pudo practicarse.
6.  El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales 
contenciosos,  y  fuera  del  ámbito  de  la  seguridad  jurídica  preventiva,  en  la  que  la 
caducidad opera de manera automática.
En la Resolución de esta Dirección General de 11 de enero de 2017, y en las que 
ésta recoge entre sus «Vistos», queda claro que la caducidad de la anotación determina 
que  el  beneficiado  ha  perdido  el  derecho  que  la  legislación  procesal  y  registral  le 
reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello 
no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un 
procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se 
pronuncie sobre tal extremo en particular. En el procedimiento que motiva la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, si bien se trata de una demanda directa 
contra la calificación registral, han sido demandados los titulares de las anotaciones  s
preventivas posteriores a la que motiva la ejecución. oe.
El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria),  w.
y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las pruebas que  83ww
pquueed haan  seexrvisidtiro  yd es ebaans ed aelt eprrmocineadnimteise ndteol  emjeoctuivtiov op.or el cual no se prorrogó la anotación
cuanPdood rsíae  peexnpsiadras eu nqau ec, etrratisfi claac Sióenn tdeen cciaa rdgeals T reibnu nuanl  Spruopcreedmimo iednet o7  ddee  jueljieoc udcei ó2n0 1d7e,   BOE-A-cable e
embargo, el registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha 
nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin 
embargo,  no  hay  apoyo  legal  que  permita  hacerlo.  Es  más,  si  lo  hiciera  estaría 
contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la vigencia 
indefinida  de  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas,  precisamente  para  evitar  un 
obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.
7.  Como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse la 
actuación y el proceder registral de la actuación en sede judicial.
Registralmente  el  defecto  debe  ser  confirmado,  sin  que  en  vía  registral  pueda 
determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo por el hecho 
de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de 
las anotaciones preventivas viene determinada por ley y su caducidad implica la pérdida 
de su prioridad registral.
8.  En  definitiva,  el  registrador  deberá  calificar  el  mandamiento  cancelatorio 
conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de 
calificación  de  los  documentos  judiciales  ha  sido  objeto  de  estudio  en  la  reciente 
Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que 
literalmente expresa lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito civil, no puede desplegar su eficacia frente a terceros 
inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para 
ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
9.  No  obstante  lo  anterior,  el  actual  titular  tabular  tiene  a  su  disposición  los 
remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición 
jurídica  (artículos  66  de  la  Ley  Hipotecaria  y  117,  594,  601  y  604  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión 
oportuna  en  orden  a  la  preferencia  entre  cargas,  mediante  la  interposición  de  las 
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena 
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la 
Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial,  s
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de  oe.
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no  w.
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas  83ww
SenEtenn ceiasste d see lnat iSdaol ac Pabriem edreas tdaecla Trr iqbuuen ael nS uepl resmupou.esto de la Sentencia de 7 de julio
cdael i2fic0a1c7i,ó na undqeul er eegl isptrroacdeodri meine nltoos s eté irnmicinióo sc omproe vuisnt ojusi ceion  veerl baarl tídceu liom p3u2g8n adceió nla d eL elay   BOE-A-cable e
Hipotecaria, ya desde su primera instancia se amplió el llamamiento procesal incluyendo 
como demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a 
la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó 
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo 
con motivo del recurso contra la calificación (extremo que en este caso no concurre).
A este respecto cabe destacar que la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 
número 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el 
procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también 
señala «que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento 
judicial del cumplimiento de los requisitos legales, (en el supuesto resuelto los del 
art 155.4 Ley Concursal) fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la 
calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se 
llegue a acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
10.  De  cuanto  antecede,  resulta  que,  en  el  ámbito  de  la  calificación,  los 
registradores de la propiedad han de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, y solo pueden cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.a del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento de ejecución del que deriva el  mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad. Habiendo adecuado el registrador su actuación a esta 
doctrina, no cabe acoger favorablemente el recurso interpuesto contra su calificación.
Todo ello sin perjuicio, como antes se indicó, del derecho que asiste al adquirente de 
la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en 
el  que  pueda  discutirse,  con  la  intervención  de  todos  los  titulares  de  las  cargas 
posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.