BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50259
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6921 Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la 
reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento 
de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación 
a la parte compradora.
En el recurso interpuesto por don E. P. A. contra la calificación de la registradora de 
la  Propiedad  interina  de  Celanova,  doña  Irene  Bemposta  Iglesias,  por  la  que  se 
suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento 
de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte 
compradora.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por la Notaria de Ourense Doña María del Dulce 
Nombre de Jesús Gómez Rodríguez-Quintero, de fecha 2 de noviembre del año 2005, la 
sociedad mercantil Soepa, S.L, adquirió por compra a don J.P.P., una finca urbana sita 
en  (…)  de  Celanova  (Ourense),  inscrita  a  su  nombre  en  el  Registro.  La  citada 
compraventa quedó sujeta a las siguientes condiciones resolutorias establecidas en la 
Estipulación Tercera: «La presente compraventa, se sujeta a las siguientes condiciones 
resolutorias: a) La entidad adquirente queda obligada a iniciar la construcción en la finca 
que es objeto de venta por medio de esta escritura de un Centro Geriátrico, en el plazo 
de tres años contados a partir del día de la fecha de la presente escritura. De igual 
forma, de no hacerse efectiva la entrada en funcionamiento del Centro Geriátrico en el 
plazo de cinco años, desde la fecha de la presente escritura, la entidad compradora y 
solidariamente a título personal don J.M.T.R., Administrador único de la misma, deberán 
indemnizar al transmitente, o a sus herederos legítimos, de no llevarse a cabo la prevista 
contratación de doña M.P.P.A., en los mismos términos expuestos en el contrato privado 
de compromiso de contratación laboral de doña M.P.P.A., por la empresa Soepa, S.L. 
firmado en el día de la fecha, con pretensión de que el mismo sea elevado a escritura 
pública,  cuando  así  sea  requerido  por  cualquiera  de  las  partes,  a  lo  que  quedan 
obligados. b) En concordancia con la voluntad del vendedor y aceptada por la entidad 
compradora, en el caso de que durante el plazo de quince años, desde la fecha de la 
firma  de  la  presente  escritura,  se  produjera  modificación  alguna  en  la  calificación 
urbanística de la finca, o cualquier otra circunstancia que permita un distinto o mayor 
aprovechamiento en cuanto a usos o volumen de edificabilidad de la misma, al margen 
de la instalación del centro geriátrico  o sus servicios  complementarios actualmente 
previstos,  se  reconoce  al  transmitente  y  a  sus  legítimos  herederos,  el  derecho  a 
participar en los beneficios que se generen, percibiendo el 20% del precio de mercado 
que resulte del mayor y/o mejor y/o volumen de edificación que se lleve a cabo en la  e.
citada finca. En caso de discrepancia entre las partes sobre la determinación del precio  w.b
de mercado, ambas se someten a la decisión del Colegio de Agentes de la Propiedad  21ww
Icnomndoibciiloianreias , dsee  cOonusretitnusyee  oob lidgea ciGóna lriceiaal.  soEbnr e glaa rfainnctíaa  cudyeol  tcituumlapr leimni etondtoo  mdeo mdeincthoa ys 
dreusroalnutteo rieal  dpela zlao   pdree sqeunitnec ec oamñporsa, veqnutead ae no bcluigyaod oc aaslo  ceulm  vpelinmdieendtoor  bhaajroá  csounydai cilóans 
cantidades recibidas procediendo a la devolución de la finca en el estado en que se
encuentre incluidas las obras y mejoras realizadas en la misma. Para el ejercicio de la 
resolución de la presente compraventa, bastará la notificación fehaciente a la entidad 
compradora  por  parte  del  transmitente  de  su  voluntad  resolutoria  al  producirse  el 
incumplimiento  de  cualquiera  de  las  obligaciones  establecidas  en  el  apartado 
precedente».
La citada escritura causó inscripción en el Registro, en la que la condición figura 
inscrita de la siguiente forma:
«La entidad adquirente queda obligada a iniciar la construcción en la finca de este 
número un Centro Geriátrico, en el plazo de tres años, y hacer efectiva la entrada 
funcionamiento del centro Geriátrico en el plazo de cinco, contados ambos a partir del 
día de la fecha de la escritura que se despacha, esto es, el dos de noviembre de dos mil 
cinco. Para el ejercicio de la resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad 
compradora  por  parte  del  transmitente  de  su  voluntad  resolutoria  al  producirse  el 
incumplimiento de las obligaciones.»
Mediante escritura de 3 de mayo de 2018, se otorgaron las operaciones particionales 
causadas por la herencia de don J.P.P., que había fallecido el 10 de mayo de 2015, y de 
su esposa doña P.A.P., fallecida el 5 de diciembre de 2017, de cuyos testamentos y 
posterior  acta  de  declaración  de  herederos  abintestato,  interesa  a  efectos  de  este 
expediente que los únicos llamados en ambas sucesiones son sus dos hijos de ambos –
don E. y doña M.P–.
Según expone el recurrente en su escrito de impugnación, a partir del 12 de agosto 
de 2020, se han realizado las actuaciones siguientes:
– Se obtuvieron informaciones del Registro Mercantil sobre el actual domicilio de la 
entidad compradora, así como de la identidad y domicilio de su administrador inscrito.
– El mismo 12 de agosto de 2020, mediante acta notarial fue requerido el notario de 
Lugo don José Manuel López Cedrón, para que notificase a la mercantil Soepa, S.L. y a 
su administrador único, en el domicilio social de dicha empresa sito en la calle (…) de 
Lugo, para que en el término improrrogable de quince días, acreditara el cumplimiento de 
las condiciones resolutorias establecidas en la estipulación Tercera de la citada escritura 
de compraventa de 2 de noviembre del año 2005. Personado el notario en el lugar 
indicado –el domicilio social de la entidad conforme el Registro Mercantil–, no resultó 
posible efectuar la notificación y requerimiento, ya que, conforme resulta de la diligencia, 
«la persona hallada en el indicado domicilio no aceptó hacerse cargo de la notificación 
ofrecida, debido a que, según recuerda, la Sociedad requerida fue objeto de venta hace 
años y probablemente su administración no formalizó la modificación del domicilio social, 
no obstante lo cual tenía la certeza de que en dicho lugar, que aparece inscrito como 
domicilio social, dicha Sociedad a día de hoy no tiene el centro operativo de su actividad 
y desconoce quién o quiénes son los titulares del capital social y quiénes detentan el 
cargo de administradores de la misma».
– Con fecha de 25 de septiembre de 2020, mediante acta ante el mismo notario de 
Lugo don José Manuel López Cedrón, se han pretendido también otras notificaciones en 
domicilios relacionados con la entidad Soepa SL, y su administrador don PVL, así como 
el titular real del capital social –la sociedad patrimonial Villanueva Hernández SL–, el 
consejero  delegado  de  esta  –don  ARV.  Estas  notificaciones  fueron  realizadas  por 
conducto notarial mediante la citada acta de 25 de septiembre de 2020, en distintas 
localidades  de  los  domicilios  interesados  –Madrid,  Elda  (Alicante),  Torremolinos  s
(Málaga)–. oe.
– Con fecha de 27 de octubre de 2020, mediante acta autorizada por el mismo  w.
rnaeodstmualirtniaoisd, tosra,e dd noeor  ntúiofnic ihcóao ab d eloar n se iPdnVoti dLea,n dlta r eSrgeoasedopalau ,cl aeió nnn o sdtuief ilcd acocominóitcnrai laitool   ssdeoerc  icdaoel msscepogranúvonec niedtloa Rs r eeegfneis retidrlo oi,n,  dyci ocana  dseoul    2021-6921n https://ww
domicilio social.
– Con fecha de 28 de octubre de 2020, mediante acta ante el notario de Celanova 
(Orense) don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, se levantó presencia, haciendo constar 
que en la citada finca no existe construcción alguna.
– Con fecha 29 de octubre de 2020, ante el mismo notario de Celanova, se levantó 
acta  complementaria  de  las  anteriores  a  los  efectos  de  ser  ratificadas  todas  las 
actuaciones hechas por el heredero don E., por su hermana doña M. P. En esta, ambos 
herederos, reiteran su voluntad de dar por resuelto el contrato de compraventa y solicitan 
que se verifique la nueva inscripción de la finca a favor del vendedor don J.P.P., a los 
efectos de incorporarla al inventario de la herencia.
II
Las referidas actas se presentaron en el Registro de la Propiedad de Celanova el 
día 29 de octubre de 2020, y fue objeto de calificación negativa de 24 de noviembre y 
notificada  por  correo  certificado  con  acuse  de  recibo  el  14  de  diciembre,  que  a 
continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos.
En virtud de la reseñada acta complementaria, autorizada el veintinueve de octubre 
de dos mil veinte, don E.P.A. y doña M.P.P.A., en su condición de herederos de don J.P.P. 
y de doña P.A.P., condición que acreditan en virtud del testamento del primero otorgado 
ante la Notario que fue de Ourense, doña María del Dulce Nombre de Jesús Gómez 
Rodríguez-Quinteiro, el día ocho de mayo de dos mil seis, número 863, y acta para la 
declaración de herederos ab intestado de doña P.A.P., autorizada por el Notario de 
Ourense, Don Francisco Javier Fernández González, el día cinco de marzo de dos mil 
dieciocho, número 460 de protocolo, así como escritura de aceptación y adjudicación de 
herencia  antes  señalada,  solicitan  que  se  verifique  la  inscripción  de  la  finca 
registral 14253 de Celanova, a favor de su fallecido padre, Don J.P.P. integrándola en su 
comunidad hereditaria.
Dicho inmueble, la finca registral 14253 de Celanova, consta inscrito en la actualidad 
a favor de la sociedad mercantil Soepa, S.L, inscripción 2.º, al tomo 708, libro 107, 
folio 173, la cual la adquirió en virtud de escritura pública de compraventa autorizada por 
la Notario de Ourense, Doña María del Dulce Nombre de Jesús Gómez Rodríguez. 
Quintero, en fecha de 2 de noviembre del año 2005, bajo el número 1899 de protocolo, 
en virtud de la cual el causante Don J.P.P. le trasmitió el pleno dominio.
En virtud de lo expuesto, del contenido de los libros del Registro y de la cláusula 
resolutoria transcrita en el expositivo II del acta de notificación, resulta evidente que el 
contrato  cuya  resolución  se  pretende  no  se  trata  de  una  compraventa  con  precio 
aplazado garantizado con condición resolutoria, sino que la condición resolutoria pactada 
no  tiene  la  función  de  garantizar  el  pago  del  precio,  el  cual,  como  consta  en  la 
inscripción, confiesa la parte vendedora recibido, otorgando en consecuencia carta de 
pago;  sino  que  lo  garantizado  es  el  cumplimiento  de  un  conjunto  de  obligaciones 
impuestas al comprador, de las cuales consta inscrita únicamente la siguiente: "La 
entidad adquirente queda obligada a iniciar la construcción en la finca de este número un 
Centro Geriátrico, en el plazo de tres años, y hacer efectiva la entrada en funcionamiento 
del Centro Geriátrico en el plazo de cinco, contados ambos a partir del día de la fecha de 
la escritura que se despacha, esto es, el dos de noviembre de dos mil cinco. Para el 
ejercicio de la resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora por  es
parte del transmitente de su voluntad resolutoria al producirse el incumplimiento de las  bo
obligaciones". 21ww
deLexóp poleNaszo i tsciCv láeoeun dIscrIu óodlnnae t lre atale mcrdctoaíeas r d,a vep e odninreo ttlita sifcniiecottoane,ct  riadóanentot  ea o udcuttenuo  brccizrooeanm dtdrapae rt paodov ocer sone mtlma Np,i lloe trvtjaoaer,ni inosetc nedr ,iee tol la L q ueupgneao ,r  ettDeal  ol cenyox  mpcJooopmsnréeao nd Mr oeaIrIsan u duslteeeall     OE-A-2021-69able en https://
obliga a iniciar la construcción y poner en funcionamiento el Centro Geriátrico en los
plazos y términos antes expuestos, pactándose que en el caso de no hacerse efectiva 
dicha  entrada  en  funcionamiento  en  el  plazo  de  cinco  años,  una  indemnización  al 
transmitente  o  a  sus  herederos  legítimos,  con  referencia  a  un  contrato  privado  de 
compromiso de contratación laboral; y de otra parte, en la letra b) de dicha estipulación 
se establecen unas previsiones de futuro, como la posible modificación en la calificación 
urbanística de la finca o cualquier otra circunstancia que permitan un distinto o mayor 
aprovechamiento en cuanto a usos o volumen de edificabilidad, para lo cual se reconoce 
al transmitente un derecho a participar en los beneficios que generen. Asimismo, el tenor 
literal de dicha cláusula dispone "En garantía del cumplimiento de dichas condiciones, se 
constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y durante el plazo 
de quince años, queda obligado al cumplimiento bajo condición resolutoria de la presente 
compraventa en cuyo caso el vendedor hará suyas las cantidades recibidas…".
En virtud de la indicada acta de notificación autorizada por el Notario de Lugo, Don 
José Manuel López, Cedrón, consta que, habiendo transcurrido más de catorce años 
desde la fecha de la escritura de compraventa, la sociedad Soepa, S.L no ha cumplido 
ninguna de las condiciones establecidas, incurriendo en causa de la resolución. En dicha 
acta, asimismo, el Notario, manifiesta que el día 12 de agosto de 2020, don E.P.A. 
requirió al citado Notario para efectuar la notificación y requerimiento de la voluntad de 
dar por resuelto el contrato a la sociedad compradora, Soepa, S.L.
Por diligencia extendida por el mismo notario expone que habiéndose personado el 
mismo día del acta, esto es, el día veintisiete de octubre de dos mil veinte en el lugar que 
a tales efectos consta como domicilio social de la sociedad compradora en la inscripción 
de compraventa, y que a su vez es el mismo que consta en el Registro Mercantil, no ha 
sido posible efectuar la notificación y requerimiento por resultar que la sociedad a día de 
hoy no tiene el centro operativo de su actividad en el lugar que consta como domicilio 
social  y  desconoce  quiénes  son  los  titulares  del  capital  social  y  tampoco  quienes 
ostentan el cargo de administradores, según manifestaciones de la persona, ajena a la 
sociedad que se haya en el lugar, quien no puede hacerse cargo de la cédula de 
notificación. En consecuencia, ante la imposibilidad de efectuar la notificación, el notario 
concluye su intervención.
En base a lo expuesto, resulta que la resolución unilateral de la compraventa y la 
reinscripción a favor del vendedor que percibió la integridad del precio, no es posible por 
la vía solicitada, puesto que no se acreditan los hechos determinantes de la resolución y 
por tanto el incumplimiento por parte de la sociedad compradora, ni consta la notificación 
fehaciente de la resolución a dicha sociedad compradora, por lo que la resolución 
requiere el consentimiento de la entidad Soepa S.L o resolución judicial dictada a tal 
efecto en procedimiento requerido contra la misma.
Fundamentos de Derecho.
Por lo que respecta a la necesidad de acreditar el incumplimiento de la condición 
resolutoria, debe traerse a colación que la constatación registral del cumplimiento o 
incumplimiento de las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, precisa bien la 
constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten (vid. arts. 3, 23 
de la Ley Hipotecaria, 56 y 238 del Reglamento Hipotecario), bien, el consentimiento de 
los  titulares  regístrales  afectados  o  la  oportuna  resolución  judicial  dictada  en  juicio 
declarativo  entablado  directamente  contra  aquéllos  (vid  artículo  1.º  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria).
En estos términos se ha pronunciado la Dirección General de la Seguridad Jurídica y  e
de la Fe Pública desde resoluciones como la de 8 de mayo de 1992 hasta otras como la  bo
de 9 de mayo de 2010, que a su vez se remite a aquella. 21ww
por Ecunm epsltiad aú,l téimstaa  ehla C deen tsroe rD inirceocntitveos traebitleer,a c qousea  pqaurea  nqou eo clau rrreea elind aedl  pdreel sheenctheo s suep uteenstgoa, 
pceunetsr,o a gl meraiártgreicno  dye  eqlu ein ncuom spel ihmai eanptoor tdaed ol apsr udeebma áaslg uonbalig qauceio ancerse dimitep ulae sintaesx isate lnac ipaa drteel 
compradora, ni siquiera ha sido posible notificar a ésta la resolución pretendida, por lo
que, de practicarse la resolución solicitada, el titular del derecho no tendría conocimiento 
de la misma, ni por tanto, oportunidad de poner de manifiesto hechos que contradijeran 
la pretensión y en efecto, de oponerse a tal resolución. Por ello, para la práctica del 
asiento  solicitado,  sería  necesario  al  menos  el  conocimiento  de  todos  los  titulares 
registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la 
resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
La  resolución  siempre  presupone  un  incumplimiento  grave,  ya  se  trate  de  la 
resolución por incumplimiento, que como efecto especial de las obligaciones recíprocas 
contempla el artículo 1124 del Código Civil, como si de una condición se tratara, o de la 
facultad resolutoria que, como variante específica de la anterior, puede convenirse al 
amparo del artículo 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor (o para el 
cedente) de cosa inmueble, para el caso de que el comprador– o cesionario no pague el 
precio, o la contraprestación a su cargo.
En el caso que nos ocupa, como se ha puesto de manifiesto en los hechos, y así 
resulta del contenido de los libros del Registro y de la cláusula resolutoria tercera del 
contrato de compraventa, transcrita en el expositivo II del acta de notificación, el contrato 
cuya  resolución  se  solicita  no  se  trata  de  un  compraventa  con  precio  aplazado 
garantizado con condición resolutoria pactado al amparo del artículo 1504 del Código 
Civil, puesto que el precio ha sido totalmente recibido por la parte vendedora otorgando 
en consecuencia carta de pago. En su lugar, la condición resolutoria pactada garantiza el 
cumplimiento de un conjunto de obligaciones impuestas al comprador con arreglo al 
artículo 1124 del Código Civil, configurándose como un contrato complejo.
En este sentido, la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública ha 
declarado  reiteradamente  que  la  facultad  resolutoria  ha  de  ser  interpretada 
restrictivamente. La reinscripción a favor del cedente como consecuencia del juego de la 
condición  resolutoria  expresa  pactada  está  sujeta  a  rigurosos  controles  que 
salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un consentimiento contractual 
que exprese indubitadamente el contenido de su voluntad. Como declaró la Resolución 
de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad 
resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo 
tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en 
lo  posible  que  el  vendedor  pueda,  sin  intervención  de  los  Tribunales,  decidir 
unilateralmente  una  cuestión  tan  delicada».  (Resoluciones  de  fechas  9-3-2.010, 
10-07-2.013, 25-03-2.014, 16-10-2.014 y 2-12-2.015). La importancia de la notificación 
para proceder a la resolución del contrato, reside es que es un mecanismo de defensa 
para éste, pues permite que el notificado pueda defender sus intereses, titular registral 
que va a quedar desprovisto de su finca.
La complejidad de las obligaciones garantizadas por la condición resolutoria, que si 
bien no constan inscritas en su integridad, si son conocidas por la parte que insta la 
resolución, como heredera del otorgante de la escritura de compraventa en la cual se 
pactaron,  implica  que  como  se  ha  expuesto,  no  sea  aplicable  el  procedimiento  de 
resolución del artículo 1504 del Código Civil de interpretación restrictiva, previsto para el 
caso de que la condición resolutoria garantice el pago del precio aplazado, por los 
trascendentales efectos que a la misma se le atribuyen.
En el mismo orden de cosas, la Dirección General en resoluciones como la de 25 de 
marzo  de  2014  y  12  de  diciembre  de  2015  considera  que  no  puede  aplicarse  el 
artículo 82.5 de la ley hipotecaria, y por tanto, que no es aplicable la cancelación por 
caducidad de una condición resolutoria pactada en una permuta de solar por obra futura,  s
puesto que «a diferencia de lo que ocurre en los casos de condición resolutoria en  oe.
garantía de precio aplazado en las compraventas, en las permutas de solar por obra  w.
concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir la indubitada apreciación del  21ww
dcuismtinptlaim aie lnat op aoc itnacduam, mploimraie dnetob iddea  laal  creotnradsicoió enn ( plao rc oenj.c, ecsuimónp ldime ielicneton cpiaasrc, iarel sot iteunc iófonr mdea 
opcreusrrtaíac ieonn eesl  ceans oc adseob adteid oc,o nesl thrueccchioó nd ec oqmuee nlazsa dfain cya sn oq uceo ndcelbuiiedrao,n  os,e er ne nftinre, gya dcaosm aol   BOE-A-cable e
cedente se hallen inscritas a favor de terceros). Circunstancias que, en la mayoría de los 
casos, solo pueden apreciarse si hay acuerdo entre las partes, o en su defecto por vía 
judicial.» Doctrina aplicable al caso que nos ocupa, por no tratarse de una condición 
resolutoria en garantía del precio aplazado.
El Tribunal Supremo en Sentencia 639/2012 de 7 de noviembre determinó que en el 
ámbito doctrinal y sustantivo la declaración unilateral de voluntad es necesariamente 
recepticia, de forma que no produce efectos el requerimiento que no llega a ser conocido 
por  la  parte  requerida.  Con  lo  que  la  mera  declaración  unilateral  de  voluntad  no 
determina, por ella sola, la pérdida automática de la opción que ampara al contratante 
legitimado  en  orden  al  cumplimiento  o  a  la  resolución  del  contrato.  (Entre  otras, 
Sentencias de esta Sala de 15 noviembre 1999, RJ 1999, 8213 y 28 de septiembre 
de 2001, RJ 2001, 7132). La razón de esta solución, concordante por lo demás con la 
doctrina de los actos propios, pues difícilmente un requerimiento no conocido puede 
crear una confianza en una situación de apariencia, reside en el propio fundamento que 
sustenta la caracterización de esta facultad resolutoria que trae causa, como se ha 
señalado,  de  la  interdependencia  de  las  obligaciones  recíprocas  y  de  su  especial 
articulación  en  la  relación  obligatoria  sinalagmática,  de  forma  que  la  facultad  de 
configuración jurídica que prevé la norma no es absoluta en términos estrictamente 
potestativo, sino que viene condicionada al cumplimiento de la obligación como eje 
central de la dinámica resolutoria del contrato.
En consecuencia, habiéndose ejercitado la facultad resolutoria de forma unilateral, su 
eficacia (que en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a 
favor del que activa la resolución), no es posible de la forma solicitada, puesto que la 
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha 
sido acreditado ni consta la notificación fehaciente a la entidad compradora, por lo que la 
resolución  requiere  el  consentimiento  de  la  entidad  compradora  y  por  tanto,  titular 
registral o resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma, en 
virtud de los prescrito en el artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria.
Por todo lo expuesto, la registradora que suscribe resuelve suspender la práctica de 
las operaciones registrales solicitadas, en base a los anteriores hechos y fundamentos 
de derecho. No se practica anotación de suspensión por no haber sido solicitada... 
(Oferta de recursos).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 12 de enero de 2021, don E.P.A. interpuso recurso contra la calificación, en el 
que en síntesis alega lo siguiente:
1.  Relato de antecedentes que se reseñan en la parte de los hechos de esta 
resolución.
2.  Hechos. Documentación que se acompaña junto con el escrito de interposición 
del recurso.
3.  «Fundamentos de derecho (…) el recurso recae exclusivamente sobre las dos 
cuestiones  que  se  relacionan  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  de  la 
Registradora, y que son: e.e
entid––a  dllaa   Snfoaoel taapc ard,e eSd .intLao.ctiióficna dceió lno sf ehheacchioesn tdee dteer mlain raenstoelsu cdieó nla  are lsao lsuoccióiend yad compradora, la  2021-6921n https://www.
esenI.c iaE dl ep rilma einros tdituec lioósn  dreefgeicsttorasl ,e stogdriam videozs  qnuoe d leobse a sseier nmtoasn tdeenli dRoe, gpiusetrso  ceosnttárna vbieanjoe  llaa   BOE-A-cable e
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su 
inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 13 LH). En el 
presente caso, lo cierto es que lo que consta inscrito es que "para el ejercicio de la 
resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora, por parte del 
transmitente,  de  su  voluntad  resolutoria,  al  producirse  el  incumplimiento  de  las 
obligaciones".
Bastará la notificación, se repite. No consta inscrito que haya de acreditarse el 
incumplimiento.
Entendemos que no se puede utilizar lo no inscrito en su momento, para desvirtuar lo 
sí inscrito en su momento.
Sin  perjuicio  de  ello,  obra  en  poder  del  recurrente  documento  notarial-acta  de 
presencia  levantada  por  el  mismo  Notario  en  fecha  28  de  octubre  de  2020,  con 
número 2717 de su protocolo, haciendo constar que en la finca objeto de inscripción, no 
existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el incumplimiento, tal y como el 
interesado  comunicó  en  su  comparecencia  en  el  registro,  en  el  momento  de  la 
presentación del acta objeto de calificación, sin que, entonces, fuese considerada la 
necesidad de presentar la referenciada Acta de Presencia, sin perjuicio de que, ahora, lo 
ponga a su disposición, incorporando el original de dicha acta al presente recurso.
II.  Y el segundo defecto, tal y como ha sido formulado, no debe ser mantenido. La 
Registradora dice que no ha habido notificación fehaciente. Y sí la ha habido.
Del propio cuerpo del acta resulta que dicha notificación se ha practicado en el 
domicilio social de Soepa, S.L., la entidad compradora. (En esta acta se relata una 
actuación anterior del mismo Notario a tal fin, igualmente documentada en el acta de 
notificación número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020).
Lo que debería discutirse no es la existencia o no de la dicha notificación, sino su 
adecuación al artículo 202 del Reglamento Notarial, que al respecto dice: "De no hallarse 
presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se 
encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo 
de la notificación, se hará constar esta circunstancia...".
Y  tal  circunstancia  ha  sido  oportunamente  reflejada  en  las  dos  citadas  actas 
notariales. El Notario no envió la cédula por correo por considerarlo inútil, al constatar la 
no vinculación de la entidad Soepa, S.L. con el domicilio social inscrito registralmente, 
pero sí dejó constancia de estas circunstancias en la redacción del acta, tal y como se 
refleja en el acta 2739 de 27.10.2020, y en el acta de notificación y requerimiento previo 
número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020, tal y como reproducimos:
«Diligencia.–La extiendo yo, el Notario, para hacer constar que, siendo las doce 
horas y cuarenta y cinco minutos del mismo día del acta, me persono en el lugar 
indicado en el requerimiento, hallando en el mismo a quien dijo ser Don P. P. O., a quien 
conozco; le entero de mi condición de Notario, del objeto de mi intervención y del 
contenido del acta, manifestándome dicha Señor que no puede hacerse cargo de la 
copia simple del acta, que en concepto de cédula de notificación le ofrezco, debido a 
que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue objeto de venta ya hace años y 
probablemente su administrador o administradores no formalizaron la modificación del 
domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de que en dicho lugar, que aparece 
inscrito como domicilio social, dicha sociedad a día de hoy no tiene el centro operativo de 
su actividad y desconoce quién o quiénes son los titulares del capital social y tampoco 
sabe quién o quiénes detentan el cargo de administradores de la misma. No siendo otro  e
su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la notificación y requerimiento, habida cuenta  bo
además que un envío por carta certificada con acuse de recibo conduciría a la misma  21ww
creosnpteuneisdtoa ,d odyo yfe »p.or  concluida  mi  intervención  y  cierro  esta  diligencia  de  cuyo  total
regisEtnra lt o(ddioc ec aesl oa,r tíncou lod e1b0e  deo lvlaid aLrSsCe  qlau ee, neonrm cea stor adnes cdeinscdoerndcaian cidae le ndtorem eicli lidoo msoicciliiaol 
registral... los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos...") y que de
lo  relatado  resulta  que  la  entidad  demandada  es  una  sociedad  mercantil,  la  cual 
mantiene  un  domicilio  registral  "no  real",  y  lo  que  no  se  puede  es  favorecer  su 
negligencia y probada mala fe.
III.  Y todo ello sin perjuicio de que el día 30 de octubre de 2020 el interesado 
recurrente haya interpuesto demanda por esta cuestión, presentada en la Oficina de 
Registro y Reparto de Instancia de Ourense.»
V
Notificado el recurso al notario autorizante, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, en 
el plazo reglamentario realiza las alegaciones siguientes:
«Respecto al primer defecto, el titular de una condición resolutoria inscrita tiene 
derecho en el ámbito registral a realizar su derecho de reinscripción sobre la base de 
aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo 
(art. 1 pfo. 3, Ley Hipotecaria). No se puede utilizar lo no inscrito para desvirtuar lo 
inscrito. La Registradora no puede desvirtuar la inscripción originaria. El título del cual 
trae su causa el título en que se solicita la reinscripción es el mismo título que fue inscrito 
parcialmente en su día. El interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la 
situación  registral  anterior,  sino  que  pretende  hacerla  valer  en  estricto  rigor.  Del 
documento presentado no resulta nada que no constara en el documento parcialmente 
inscrito en su día (18 LH).
En relación con el segundo defecto, siempre debe diferenciarse entre la existencia de 
un ente y sus cualidades. La Registradora dice que no ha habido notificación fehaciente 
y no lo motiva. En consecuencia, al recurrente solo le quedan dos caminos, pues o se 
limita a decir que sí la ha habido, (sin más y decide el órgano competente) o se ve 
abocado a defender las cualidades de una notificación sin saber los defectos que se 
atribuyen (indefensión). En cualquier caso, téngase en cuenta todo lo relatado en la 
diligencia de notificación, y téngase en cuenta que el artículo 202 del Reglamento 
Notarial dice que «la notificación se tendrá por hecha» (y que no debe confundirse la no 
entrega de la cédula con la inexistencia de notificación), y que el artículo 10 de la LSC 
dice que «en caso de discordancia entre el domicilio registral… los terceros podrán 
considerar como domicilio cualquiera de ellos…). Una sociedad mercantil que mantiene 
un domicilio registral no real está en cierta forma «renunciando» a recibir una cédula de 
notificación. A lo largo de nuestra legislación existen múltiples preceptos relativos a 
diversas materias y que inciden en que la ley no protege a quien obra con dolo o 
negligencia. Y así, solo a título de ejemplo, enumero los siguientes: el artículo 1119 CC 
(sobre  que  se  tendrá  por  cumplida  la  condición  cuando  el  obligado  impidiese 
voluntariamente su cumplimiento, o, añado, lo hiciere extremadamente difícil), el 153.1.2 
LDC general (que sanciona el incumplimiento imputable al perceptor), el 1262 CC (sobre 
que hay consentimiento desde que habiéndose remitido la aceptación no puede el 
oferente ignorarla sin haber faltado a la buena fe), el 1104 CC (sobre que la culpa o 
negligencia consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza del 
obligación…), etc. Y cabe preguntarse quién debe sufrir las consecuencias de que el 
domicilio social registral no sea el real y que otra cosa decir el artículo 10 TRLSC».
Mediante escrito con fecha de 27 de enero de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 
mismo día). es
Fundamentos de Derecho 21ww
Oy r1g5áV7ni sidctoeas  l adlo eLsl e aNyr otdítceau rElioansdj ou6 ic, 1ia33m,,  6ie54n97t,,o   18C121i v5iyl,;   1111,7 2533. 6,y . 1ª1 185d 4ed,le   1Rl2ae5 gL9le ayym  H1e5nip0too4t  edHceaiplr oiCate;ó c5da6igr.io2o  ;Cd e2iv 0illa2;   1Ld5ee6yl    OE-A-2021-69able en https://
Reglamento Notarial; Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de enero de 1989, 20
de febrero de 2004, 20 de abril de 2009, 18 de octubre de 2010, 20 de mayo de 2013 
y 16 de enero de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de, 13 y 31 de julio 
de 1995, 10 de mayo de 2001, 14 de febrero de 2003, 2 de febrero de 2005, 9 de julio 
y 27 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio, 4 de julio y 4 de 
octubre  de  2011;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Registros  y  del 
Notariado 17 de noviembre de 1978, 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre 
de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8 
de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 8 de marzo, 11 de noviembre y 10 de diciembre 
de 2010, 25 de enero, 15 y 26 de noviembre y 13 de diciembre de 2012, 6 de mayo y 10 
de julio de 2013, 6 de octubre de 2014, 16 de enero, 1 de octubre y 12 y 16 de 
noviembre de 2015, 10 de febrero y 6 de octubre de 2016 y 16 de enero y 6 de agosto 
de 2019; y la Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 19 de febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021.
1.  Se discute en este expediente si es posible la reinscripción del dominio a favor 
del transmitente de una finca por compraventa, al concurrir una causa de resolución 
prevista en el contrato e inscrita en el Registro. Son relevantes a los efectos de este 
expediente los hechos y circunstancias siguientes:
– En la escritura de compraventa, de 2 de noviembre del año 2005, la sociedad 
mercantil Soepa, S.L, adquirió por compra a Don JPP, una finca urbana. La citada 
compraventa quedó sujeta a las siguientes condiciones resolutorias establecidas en la 
Estipulación Tercera: «La presente compraventa, se sujeta a las siguientes condiciones 
resolutorias: a) La entidad adquirente queda obligada a iniciar la construcción en la finca 
que es objeto de venta por medio de esta escritura de un Centro Geriátrico, en el plazo 
de tres años contados a partir del día de la fecha de la presente escritura. De igual 
forma, de no hacerse efectiva la entrada en funcionamiento del Centro Geriátrico en el 
plazo de cinco años, desde la fecha de la presente escritura, la entidad compradora y 
solidariamente a título personal don J.M.T.R., Administrador único de la misma, deberán 
indemnizar al transmitente, o a sus herederos legítimos, de no llevarse a cabo la prevista 
contratación de doña M.P.P.A., en los mismos términos expuestos en el contrato privado 
de compromiso de contratación laboral de doña M.P.P.A., por la empresa Soepa, S.L. 
firmado en el día de la fecha, con pretensión de que el mismo sea elevado a escritura 
pública,  cuando  así  sea  requerido  por  cualquiera  de  las  partes,  a  lo  que  quedan 
obligados. b) En concordancia con la voluntad del vendedor y aceptada por la entidad 
compradora, en el caso de que durante el plazo de quince años, desde la fecha de la 
firma  de  la  presente  escritura,  se  produjera  modificación  alguna  en  la  calificación 
urbanística de la finca, o cualquier otra circunstancia que permita un distinto o mayor 
aprovechamiento en cuanto a usos o volumen de edificabilidad de la misma, al margen 
de la instalación del centro geriátrico o  sus servicios complementarios actualmente 
previstos,  se  reconoce  al  transmitente  y  a  sus  legítimos  herederos,  el  derecho  a 
participar en los beneficios que se generen, percibiendo el 20% del precio de mercado 
que resulte del mayor y/o mejor y/o volumen de edificación que se lleve a cabo en la 
citada finca. En caso de discrepancia entre las partes sobre la determinación del precio 
de mercado, ambas se someten a la decisión del Colegio de Agentes de la Propiedad 
Inmobiliaria  de  Ourense  o  de  Galicia.  En  garantía  del  cumplimiento  de  dichas 
condiciones, se constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y 
durante  el  plazo  de  quince  años,  queda  obligado  al  cumplimiento  bajo  condición 
resolutoria  de  la  presente  compraventa  en  cuyo  caso  el  vendedor  hará  suya  las  e
cantidades recibidas procediendo a la devolución de la finca en el estado en que se  bo
encuentre incluidas las obras y mejoras realizadas en la misma. Para el ejercicio de la  21ww
rceosmoplurcaidóonr ad ep olar  ppraersteen tdee lc otmrapnrsamveitenntate,  bdaes tasruá  lvao lnuonttiafidc acreiósno lufetohraiaci eanlt ep rao dlau ceirnsteid aedl 
pinrceucmedpelinmteie»n.to  de  cualquiera  de  las  obligaciones  establecidas  en  el  apartado
– La citada escritura causó inscripción en el Registro, en la que la condición figura 
inscrita  de  la  siguiente  forma:  «La  entidad  adquirente  queda  obligada  a  iniciar  la 
construcción en la finca de este número un Centro Geriátrico, en el plazo de tres años, y 
hacer efectiva la entrada funcionamiento del centro Geriátrico en el plazo de cinco, 
contados ambos a partir del día de la fecha de la escritura que se despacha, esto es, el 
dos  de  noviembre  de  dos  mil  cinco.  Para  el  ejercicio  de  la  resolución  bastará  la 
notificación fehaciente a la entidad compradora por parta del transmitente de su voluntad 
resolutoria al producirse el incumplimiento de las obligaciones».
– El 3 de mayo de 2018, se otorgaron las operaciones particionales causadas por la 
herencia de don J.P.P., que había fallecido el 10 de mayo de 2015, y de su esposa doña 
P.A.P., fallecida el 5 de diciembre de 2017, de cuyos testamentos y posterior acta de 
declaración de herederos abintestato, interesa a efectos de este expediente que los 
únicos llamados en ambas sucesiones son sus dos hijos –don E y doña MP–.
A partir del 12 de agosto de 2020, se han realizado las actuaciones siguientes:
– Se obtuvieron informaciones del Registro Mercantil sobre el actual domicilio de la 
entidad compradora, así como de la identidad y domicilio de su administrador inscrito.
– El 12 de agosto de 2020, mediante acta notarial se requirió a la mercantil Soepa, 
S.L. y a su administrador único, en el domicilio social de dicha empresa, para que, en el 
término improrrogable de quince días, acreditaran el cumplimiento de las condiciones 
resolutorias establecidas en la escritura de compraventa de 2 de noviembre de 2005. 
Personado el notario en el lugar indicado –el domicilio social de la entidad conforme el 
Registro Mercantil–, no resultó posible efectuar la notificación y requerimiento, ya que, 
conforme resulta de la diligencia, «la persona hallada en el indicado domicilio no aceptó 
hacerse cargo de la notificación ofrecida, debido a que, según recuerda, la Sociedad 
requerida fue objeto de venta hace años y probablemente su administración no formalizó 
la modificación del domicilio social, no obstante lo cual tenía la certeza de que en dicho 
lugar, que aparece inscrito como domicilio social, dicha Sociedad a día de hoy no tiene el 
centro operativo de su actividad y desconoce quién o quiénes son los titulares del capital 
social y quiénes detentan el cargo de administradores de la misma». El 25 de septiembre 
de  2020,  mediante  acta  ante  el  mismo  notario,  se  han  pretendido  también  otras 
notificaciones en domicilios relacionados con la entidad Soepa SL, y su administrador, 
así como el titular real del capital social –la sociedad patrimonial Villanueva Hernández 
SL–,  y  al  consejero  delegado  de  esta.  Estas  notificaciones  fueron  realizadas  por 
conducto notarial mediante la citada acta de 25 de septiembre de 2020, en distintas 
localidades de los domicilios conocidos de los interesados.
– El 27 de octubre de 2020, mediante acta autorizada por el mismo notario, se 
notificó a la entidad Soepa, en su domicilio social según el Registro, y a su administrador 
único don PVL, la resolución del contrato de compraventa referido, con el resultado de 
no haber sido entregada la notificación al ser desconocidos en el indicado domicilio 
social y particulares.
– Con fecha de 28 de octubre de 2020, mediante acta notarial de presencia, se hizo 
constar que en la citada finca no existe construcción alguna.
– Con  fecha  29  de  octubre  de  2020,  se  levantó  acta  complementaria  de  las 
anteriores a los efectos de ser ratificadas todas las actuaciones hechas. En esta, ambos 
herederos reiteran su voluntad de dar por resuelto el contrato de compraventa y solicitan 
que se verifique la nueva inscripción de la finca a favor del vendedor don JPP, a los 
efectos de incorporarla al inventario de la herencia. e
Se  presentan  en  el  Registro  las  actas  de  notificación  y  requerimiento  para  el  w.
crpeurgemisspetlrniamcdiiaoe rnaato csr uedsdepi tealann ddceoo  nllada i icninisóecnxr iipys tcediónenc  iraseo sdloicelui tcaciodónans  ptdrouerc  elcanió tcneo nmadlegprur annvaee cneetnsaa , lraaia s fíil nacc ioanm teroerv feeerln idcaaicó,tn ay  d delael    2021-6921n https://ww
titular  registral  y  señala  dos  defectos  en  esencia:  que  la  resolución  presupone  el
incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha sido acreditado; que no
consta la notificación fehaciente a la entidad compradora. Por lo que la resolución 
requiere el consentimiento de la entidad compradora y, por tanto, titular registral o 
resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma.
El  recurrente  lo  rechaza  y  sostiene  que  la  intervención  del  titular  registral  es 
innecesaria  pues  la  resolución  pretendida  es  en  ejercicio  de  un  derecho  inscrito  y 
además alega en su recurso que la notificación fue realizada en la forma establecida por 
la cláusula resolutoria; que se contraviene la esencia de la institución registral, toda vez 
que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen 
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en 
la Ley; que se ha levantado acta notarial de presencia haciendo constar que en la finca 
objeto de inscripción no existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el 
incumplimiento; que las notificaciones han sido adecuadas a lo dispuesto por la ley y el 
Reglamento Notarial; que la notificación ha sido practicada en el domicilio que consta en 
el Registro Mercantil, por lo que nada puede objetarse.
El notario autorizante alega lo siguiente:
– Respecto del primer defecto, que la registradora no puede desvirtuar la inscripción 
originaria. El título del cual trae su causa el título en que se solicita la reinscripción es el 
mismo que fue inscrito parcialmente en su día. El interesado no contradice con su 
solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en 
estricto rigor.
– Respecto del segundo defecto, que la ley dispone «que la notificación se tendrá 
por hecha» cumpliendo las exigencias que se han establecido en ella; que una sociedad 
mercantil que mantiene un domicilio registral no real está en cierta forma «renunciando» 
a recibir una cédula de notificación.
2.  Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en 
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio 
de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es 
consecuencia  del  juego  de  la  condición  resolutoria  expresa  pactada  –referido  al 
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, 
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera  e
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un  bo
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,  21ww
ucunmo pdlea  lpoosr  csoun ptraarttaen ltoe sq usóel ole  einstcaurmá bleag (itcimfr.a adrotí cpualora 1 e7x5i.g6ir.ª  ddeel l oRtreog llaa mdeenvtoolu Hciiópno tecucaarniod)o. 
Yqu ees tes ere qhuaiysaito  ensot ippuueladdeo d eqjuaer  dep acruam  pelli rscea bsoa jod eel  prreesteoxlutoc iódne  udnea  cllaá utsrualnas mmeisdióiann tep olar 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme 
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la 
moderación de la cláusula penal es renunciable). Todo ello implica que en el importe que 
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron 
indebidamente  consignadas  porque  la  deducción  posible  no  pudo  de  momento  ser 
determinada.
En  el  plano  registral  la  inscripción  de  la  condición  resolutoria  explícita  confiere 
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan 
los  requisitos  del  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  hagan  inoperante  ese  juego 
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3.  Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio 
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de 
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y, 
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo 
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como 
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela 
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en 
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los 
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los 
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y 
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de 
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del 
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del 
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación 
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición 
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos 
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o 
Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
En el caso concreto, solo se han señalado dos defectos por registradora: que la 
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha 
sido acreditado; y que no consta la notificación fehaciente a la entidad compradora.
4.  En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la falta de acreditación 
del incumplimiento de la condición por el adquirente, en el supuesto de este expediente, 
ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de forma unilateral, pero su eficacia (que 
en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a favor del que 
activa la resolución) depende del aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La 
resolución  presupone  el  incumplimiento  grave  del  adquirente  (sin  que,  según  la 
jurisprudencia,  sea  exigible  una  reiterada  y  demostrada  voluntad  rebelde  en  el 
incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al dato objetivo de la  e
injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para originar  bo
la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero  21ww
ddee  22001015–,) ;9 p odre l oj uqliuoe  dsei  é2s0te0 7fo, rm13u lad es uf eobproesroic iódne  a2 l0a0 m9 isym 1a4,  sdeer áj uenl itora ny s4m itdeen toec qtuubieren 
hreasborláu cdióen  (aScerendteitnacr iae dne le Tl ricbournreasl pSounpdreiemntoe  dep r2o1ce dseo  sjeupdtiiceimal brloes d ep r1e9s9u3p)u, eqsuteo sf rudsetr elna 
el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que
la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre 
de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 
de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se 
practique un requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), 
que cumple una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del 
vendedor de haber optado por la resolución, en el caso de que el comprador, o el deudor 
de la contraprestación, no haya cumplido lo que le incumbe, incluso tras haber expirado 
el plazo, antes de que le llegue la comunicación de tal decisión. Pero al propio tiempo 
también  constituye  un  mecanismo  de  defensa;  sirve  para  consignar  –en  el  mismo 
documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata– la oposición del contratante 
a quien se imputa el incumplimiento.
Debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago del precio en 
la compraventa, en el caso de contratos como el documentado en el presente título 
concurren  muy  diversas  circunstancias  que  pueden  impedir  tanto  la  apreciación 
indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la obligación; por ejemplo, en casos de 
cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones 
sucesivas, como la correcta edificación del geriátrico en unas condiciones de calidad que 
no eran las esperadas. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos sólo pueden 
apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial.
En el presente caso se facilita la prueba de un hecho que no es de complicada 
demostración  –la  absoluta  falta  de  construcción  del  geriátrico–,  relacionado  con  el 
incumplimiento  del  adquirente,  lo  que,  en  su  caso,  permite  a  éste  oponerse 
expresamente a la resolución pretendida y, tal y como ha sido expresamente pactado por 
las  partes  libremente,  desvirtuar  así  la  prueba  del  incumplimiento.  Tampoco  cabe 
desconocer que el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria 
pactada en favor del cedente, no deja desamparado al adquirente, pues el trámite 
previsto de oposición impide que el primero pueda decidir, sin posibilidad de defensa 
alguna de la contraparte, una cuestión tan delicada. Pero lo cierto es, que un efecto tan 
determinante y exigente como la resolución del contrato y reinscripción de la finca a favor 
del transmitente requiere una consideración.
5.  En efecto, referido a las condiciones impuestas en una donación –título gratuito–, 
hay  que  recordar  que  frente  a  la  condición  en  sentido  estricto  o  propio,  como 
determinación accesoria de la voluntad de la que se hace depender la consumación o 
resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico, en las donaciones son frecuentes 
los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o 
servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el artículo 647 del Código Civil se 
refiere con el término «condiciones» al regular la facultad de revocación por el donante 
en caso de incumplimiento. Sin duda, en la utilización de esta terminología no es ajena la 
idea  de  que  el  modo  impuesto  por  el  donante  es  por  éste  considerado  como 
condicionante  de  la  eficacia  de  la  donación,  pues  no  sólo  obliga,  sino  que  su 
incumplimiento puede dar lugar a la ineficacia del negocio por voluntad del donante 
mediante el ejercicio de la facultad revocatoria.
En la mayoría de estos casos no es fácil establecer una clara línea diferenciadora 
entre el modo y la condición resolutoria en la donación. Las Resoluciones de 29 de abril 
y 16 de octubre de 1991 venían a reconocer una diferencia por razón de sus efectos: la 
resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de 
suerte que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, en tanto que el 
incumplimiento del modo atribuye una facultad al donante, la de revocar la donación  e.
conforme al citado artículo 647, que en tanto no se ejerza mantiene la subsistencia de  w.b
aquélla y que, de la misma manera que es facultativo su ejercicio, voluntaria es la  21ww
rceunmupnlcimiai enat ol.a E smai sdmifear eon cilaa  ecno cnucaenstioó na  ldae f ourmn a nduee vaoc tupalra zvoie noe  dmeotedramliidnaadd a peanr ag rasun 
cmoenddidicaio pnoarn tlea  noa teul ramleozdao  dpeul eesle msi eennto  lao  cciorcnudnicsitóann cpiau eedne  qsueer  pcuoemdpel ectoanmseisntitre  eal jeevneon taol 
comportamiento o actividad del donatario, y de no ser así, y dentro del margen que
permitiría su admisión como condición por no resultar incompatible con lo dispuesto en el 
artículo 1115 del Código Civil, debe tener cierto grado de objetividad que permita apreciar 
el hecho de su producción o la imposibilidad de que la misma tenga lugar, en el modo no 
sólo depende necesariamente de la voluntad o comportamiento del donatario, sino que 
admite un mayor grado de subjetivismo en su apreciación, lo que no significa que el 
donatario no pueda sostener su cumplimiento frente a la pretensión revocatoria del 
donante.
Pero en el presente caso se trata de una escritura de compraventa –título oneroso–, 
y la resolución consta inscrita en el Registro como «condición resolutoria», y en términos 
que  no  dejan  lugar  a  duda  de  los  parámetros  de  su  cumplimiento,  por  lo  que  es 
indudable que el negocio está sometido a una condición cuyo incumplimiento tiene como 
efecto  la  resolución  automática  del  mismo.  En  efecto,  tal  como  alega  el  notario 
autorizante, el título por que se solicita la reinscripción, es el mismo que fue inscrito 
parcialmente en su día, y el interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la 
situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor. Por ello, 
debe revocarse la calificación recurrida en cuanto a este defecto señalado, que exige 
que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial 
sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio inscrito.
6.  El segundo de los defectos señalados plantea si las notificaciones personales 
infructuosas del procedimiento de notificación de la resolución han agotado los requisitos 
necesarios, a fin de dar por válida la notificación fehaciente, con el resultado de tener por 
resuelta la compraventa.
En el presente caso se establece que «Para el ejercicio de la resolución bastará la 
notificación fehaciente a la entidad compradora por parte del transmitente de su voluntad 
resolutoria al producirse el incumplimiento de las obligaciones».
Así,  en  la  cláusula  resolutoria  debatida  no  se  explicita  la  necesidad  de  que  la 
notificación  sobre  la  resolución  sea  notarial  o  judicial;  tan  solo  se  exige  que  sea 
fehaciente; y, como ha expresado este Centro Directivo en Resolución de 12 de febrero 
de 2015, para un caso en el que se apreció analogía con el supuesto en que se ejercite 
la facultad resolutoria ex artículo 1504 del Código Civil, que comporta la recuperación del 
bien por el primitivo transmitente –con la correlativa pérdida para el adquirente– y la 
reinscripción a favor de aquél, debe entenderse que la notificación de quedar resuelto el 
contrato  sólo  es  válida  si  se  efectúa  por  vía  judicial  o  notarial,  según  la  doctrina 
jurisprudencial que respecto de la condición resolutoria explícita ex artículo 1504 del 
Código Civil ha fijado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 4 de julio de 2011 (que 
rechaza  la  notificación  resolutoria  realizada  por  burofax),  cuyos  principios  son 
trasladables al presente caso, y que por su interés se transcribe: «…Ese requerimiento 
es una declaración de carácter receptivo (STS de 28 de septiembre de 2001, RC n.º 
1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por 
resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio (STS de 18 de 
octubre de 2004, RC n.º 2880/1998). Se ha venido considerando como un acto jurídico 
complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley 
añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de 
la  compraventa  por  impago  del  precio  de  unos  plazos.  Precisamente  tal  carácter 
recepticio  impone  que  el  citado  requerimiento  llegue  a  poder  y  conocimiento  del 
requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el 
propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma 
conocimiento de su contenido. En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento,  e.
partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC, que habla de requerimiento judicial o  w.b
mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas,  21ww
e1n2 0l8a/s2 0q0u1e;  dsee  1in1c lduey eju eliol  adcet o2 0d0e8 c, oRnCc ilnia.ºc i1ó7n6 (1S/2S0T0S1 ;d ye  d3e1  8d dee e mnearyoo  ddee  22000088,,  RRCC  nn..ºº 
1h9e0ch2o/2 0n0o1ti,f iceandtroe  (oStrSaTs)S,  sdoen  2la7s  dúen icmaasy ofe hdaec ie1n9t8e5s  yy  g2a6r adnet izmaadyoora sd ed e1 9la9 2re).a lTidaamdb diéenl 
nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento
previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (STS de 10 de junio 
de 1996). Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se 
ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, 
como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009, 
RC n.º 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de 
aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC y STS de 26 de 
febrero de 2004). En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias 
provinciales (SAP Guadalajara, Sección 1.ª, de 13 de febrero de 2007, n.º rec. 28/2007 
con  relación  al  burofax,  «en  cuanto  permite  tener  la  certeza  de  su  recepción  y 
contenido»), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han 
seguido  el  criterio  tradicional  contrario  a  la  admisión  de  formas  distintas  de  las 
expresamente  previstas  en  la  Ley  (SAP  Alicante,  13  de  febrero  de  2006,  n.º  rec. 
375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11.ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996). 
Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las 
transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de 
especiales solemnidades (artículos 1280.1.º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de 
entender  el  precepto  en  sus  estrictos  términos,  en  tanto  que  no  cabe  interpretar 
extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso 
de  la  facultad  de  pagar  después  de  expirado  el  plazo,  la  cual  se  le  reconoce 
expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, 
aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina 
jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en 
el  ámbito  del  artículo  1504  CC  al  requerimiento  efectuado  mediante  burofax,  por 
continuar siendo imprescindible en la actualidad –el legislador ha tenido oportunidad de 
mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho– que el conocimiento fehaciente del hecho 
notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad 
judicial o de un fedatario público notarial».
7.  En el presente supuesto, a juicio de la registradora, no consta la notificación 
fehaciente a la entidad compradora.
Mediante la referida acta de 27 de octubre de 2020, se intentó notificar a la sociedad 
Soepa, S.L., en su domicilio social según el Registro Mercantil, y a su administrador 
único la resolución del contrato de compraventa referido, y no resultó posible efectuar la 
notificación y requerimiento, ya que, conforme resulta de la diligencia, la persona hallada 
en  el  indicado  domicilio  manifestó  que  no  podía  hacerse  cargo  de  la  cédula  de 
notificación ofrecida, «debido a que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue 
objeto de venta ya hace años y probablemente su administrador o administradores no 
formalizaron la modificación del domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de 
que en dicho lugar, que aparece inscrito como domicilio social, dicha Sociedad a día de 
hoy no tiene el centro operativo de su actividad y desconoce quién o quiénes son los 
titulares  del  capital  social  y  tampoco  sabe  quién  o  quiénes  detentan  el  cargo  de 
administradores de la misma». Por ello, el notario autorizante en la misma diligencia 
expresó lo siguiente: «No siendo otro su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la 
notificación y requerimiento, doy por concluida mi intervención y cierro esta diligencia de 
cuyo contenido doy fe».
Por otra parte, como se ha indicado en el relato de hechos, se levantó acta de 
presencia, haciendo constar que en la citada finca no existe construcción alguna. Y, por 
último, se levantó acta complementaria de las anteriores a los efectos de ser ratificadas 
todas las actuaciones hechas, y en ella ambos herederos reiteran su voluntad de dar por  e.
resuelto el contrato de compraventa y solicitan que se verifique la nueva inscripción de la  w.b
finca a favor del vendedor, a los efectos de incorporarla al inventario de la herencia. 21ww
formCao fne heasctoiesn ptea ryá cmoent reolslo, ,s see t rhaatna  odbes deervteardmoi nya cru smi phlaid soi dtood porsa clotisc aredqau lias itnoost inficeacceisóanr idoes 
para garantizar los derechos del comprador y evitar su indefensión.
8.  Esta Dirección General (cfr., por todas la Resolución de 10 de julio de 2013) ha 
afirmado que cuando la notificación a la que se refiere el artículo 1504 del Código Civil 
se practica por notario, debe ajustarse a las previsiones del Reglamento Notarial.
A falta de norma específica que imponga exigencias complementarias, basta con que 
se  cumpla  lo  que  a  tal  efecto  establecen  los  artículos  202,  203  y  204  de  dicho 
Reglamento, que básicamente se centran en regular los modos de practicar la diligencia 
notificatoria y en consagrar el derecho de contestar del requerido o notificado. Como 
dispone el artículo 202 «in fine», la notificación o el requerimiento quedarán igualmente 
cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en 
este artículo. Sin embargo, no es imprescindible que, en todo caso, se haya de entregar 
materialmente la cédula al requerido (que en este supuesto es la contraparte del contrato 
que se resuelve). Apoya esta consideración el artículo 203 del mismo cuerpo normativo 
cuando establece que si el interesado o su representante «se negare a recoger la cédula 
o prestase resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará constar así, y se tendrá 
por realizada la notificación. Igualmente se hará constar cualquier circunstancia que 
haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma 
prevista en el párrafo sexto del artículo 202». La norma reglamentaria se basa en que en 
muchas ocasiones la falta de entrega puede ser imputable al propio notificado, como 
ocurre en caso de ausencia o negativa, cuando se pacta en el contrato un domicilio a 
efectos de notificaciones que, como todo pacto (artículo 1091 y 1257 del Código Civil), 
vincula a ambas partes. Todo ello al margen de que conforme al principio de buena fe 
contractual (artículo 7 y 1258 del Código Civil) la entidad compradora, que en última 
instancia era la que había de ser requerida, ha de comunicar cualquier cambio del 
domicilio  fijado  a  dicho  fin,  en  aras  a  la  plenitud  de  la  eficacia  del  requerimiento 
resolutorio que eventualmente hubiera de practicarse. En otro caso, de seguirse la 
posición contraria, se produciría un incumplimiento de lo previsto por el Código Civil en 
su artículo 1256, según el cual «La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden 
dejarse al arbitrio de uno de los contratantes», puesto que bastaría que el comprador 
adoptara una actitud pasiva, o rebelde a la entrega, para que quedara enervada la 
posibilidad de acudir a la resolución prevista en el artículo 1504 del Código Civil.
El artículo 202 del Reglamento Notarial admite dos vías, con iguales efectos, al 
disponer que el notario, discrecionalmente y siempre que de una norma legal no resulte 
lo contrario, podrá efectuar las notificaciones y requerimientos enviando al destinatario la 
cédula, copia o carta por correo certificado con acuse de recibo; a lo que añade que 
siempre que no se utilice tal procedimiento el notario se personará en el domicilio o lugar 
en  que  la  notificación  o  el  requerimiento  deban  practicarse,  según  la  designación 
efectuada por el requirente, dando a conocer su condición de notario y el objeto de su 
presencia al realizar la notificación. A continuación, el precepto reglamentario se refiere 
al supuesto en que no se halle presente el requerido, en el que podrá hacerse cargo de 
la cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su 
identidad; al supuesto en que nadie se hiciere cargo de la notificación, en cuyo caso se 
hará constar esta circunstancia; y al caso de edificio que tenga portero, en el que podrá 
entenderse la diligencia con el mismo.
El citado artículo 203 del Reglamento Notarial, en la redacción resultante de su 
modificación por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, estableció que «Cuando el 
interesado, su representante o persona con quien se haya entendido la diligencia se 
negare a recoger la cédula o prestase resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará 
constar así, y se tendrá por realizada la notificación»; pero la Sentencia de 20 de mayo  s
de 2008 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo declaró nulo el inciso: «o persona con  oe.
quien se haya entendido la diligencia», por entender «que la regulación de la efectividad  w.
de la notificación, llevada cabo en persona distinta del interesado o su representante que  21ww
sréeg inmieegnu eg ean erreacl oegsetar bllae ccidéod uelan  loa  pLreeys t3a0re/9 2re, seisnt emncaitae raia  ssuu jeretac eap crieósne, rvsae  daep alertya  –ddeel 
nirroetigfiuclaacriidóand o  pfraoltcae ddiem elan taml issmea  c(aAlTifiCca 2 6p1o/r2 0e0l 2,T rdibeu n9a dl eC doincsietimtubcrioen ay l SeTl Cd e1f8e6c/t1o9 9d8e,   BOE-A-cable e
de 28 de septiembre)–, estableciendo un supuesto de eficacia de la notificación no 
previsto en dicha Ley e incompatible con la misma y con el principio de reserva de ley, 
ello sin perder de vista que la regulación de la Ley 30/92 trata de cumplir la finalidad 
propia  de  la  notificación,  que  como  señala  el  Tribunal  Constitucional  en 
Sentencia 64/1996, es llevar al conocimiento de los afectados las decisiones con objeto 
de que los mismos puedan adoptar la postura que estimen pertinente, lo que puede 
justificarse cuando son los mismos o sus representantes quienes hacen inviable la 
notificación de cuya existencia, no obstante, toman conocimiento, pero resulta altamente 
cuestionable que ello se produzca cuando quien se niega a recibir la notificación es un 
tercero».
Según  el  último  inciso  del  artículo  203:  «Igualmente  se  hará  constar  cualquier 
circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se 
procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo 202». Esa circunstancia 
puede ser precisamente que la persona con quien se entiende la diligencia se negara a 
hacerse cargo de la cédula de notificación que le ofreciera el notario (aunque sea, como 
ocurre en el presente caso, porque dicha persona afirme que en dicho lugar la sociedad 
requerida no tenga su domicilio y no conoce a los titulares del capital social ni a los 
administradores). Por ello sería imprescindible que, como dispone el párrafo sexto del 
artículo 202, el notario, por no haber podido hacer entrega de la cédula, envíe la misma 
por  correo  certificado  con  acuse  de  recibo,  tal  y  como  establece  el  Real 
Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita 
dejar constancia fehaciente de la entrega.
A la luz de lo establecido en los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial debe 
concluirse  que  en  tal  caso  sería  necesaria  una  doble  actuación  notarial  que  diera 
cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente 
cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la 
notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con 
acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia 
fehaciente de la entrega). Como ya tiene declarado la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, a la vista de ambos artículos del Reglamento Notarial, debe tenerse por 
efectuada  la  notificación  (vid.  el  último  párrafo  del  artículo  202,  según  el  cual  «la 
notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por 
hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo») siempre que se 
cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de 
la  documentación  objeto  de  notificación  personalmente  o  a  través  del  servicio  de 
Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona –que sea el interesado 
o su representante– con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el 
domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los 
dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el 
notario de forma personal). Y es que, con carácter general, basta con asegurar la 
posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo 
que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un 
conocimiento efectivo, máxime si se tiene en cuenta que la imposibilidad de llegar a ese 
conocimiento puede deberse exclusivamente a la negligencia o mala fe del destinatario 
de la notificación que no haya comunicado la modificación del domicilio pactado para la 
práctica  de  la  misma  y,  por  ende,  no  cabe  alegar  lesión  alguna  de  las  garantías 
constitucionales (cfr., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 10 de julio 
de 2013 y 19 de febrero de 2020). s
De este modo, en los casos como el presente, si se ha realizado únicamente el  oe.
intento de notificación presencial prevista en el citado artículo 202, pero no el envío de la  w.
cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo, existiría un obstáculo a  21ww
elax iignisdcar ippociró enl  paortrí cnuolo p 1o5d0e4r  deenlt eCnóddeigrsoe C qiuviel. se haya practicado la notificación fehaciente
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el
recurso interpuesto respecto del primero de los defectos señalados, revocándolo; y
desestimarlo respecto del segundo de los defectos confirmando la calificación en este 
punto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.