BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96077
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13432 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 35, por la que se deniega la 
inscripción de una opción de compra.
En el recurso interpuesto por don A. A. C., en su propio nombre y en representación 
de doña E. C. S., don H. M. F., doña M. V. G. y don G. P. R., contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la Propiedad de Madrid número 35, don Julio Soler 
García, por la que deniega la inscripción de una opción de compra.
Hechos
I
En escritura otorgada el día 11 de febrero de 2021 ante el notario de Barcelona, don 
Salvador Farrés Ripoll, con el número 1.560 de protocolo, por doña M. R. S. J. G., se 
cedió un derecho de opción de compra, a favor de doña E. C. S., don A. A. C., don H. M. 
F., doña M. V. G., y don G. P. R., sobre determinada finca registral.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 35, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación de la escritura otorgada en Barcelona el día 11/02/2021 ante el 
Notario don Salvador Farrés Ripoll, número 1560 de protocolo.
Julio Soler García, Registrador de la Propiedad de Madrid 35 calificado el documento 
deniego la inscripción solicitada en base a los hechos y fundamentos de derecho que 
siguen:
1.  La escritura se presentó telemáticamente en el registro a mi cargo bajo el asiento 
número 576 del Diario 80 el día quince de febrero del año dos mil veintiuno. habiéndose 
aportado el pasado uno de marzo, justificantes de diversas transferencias bancarias y 
habiéndose acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales el pasado día once 
de marzo.
2.  Se recoge en ella la concesión de una opción de compra sobre una finca a favor 
de cinco personas distintas. De ellas se dice que aportan la cantidad necesaria para 
formalizar la opción en partes iguales, con lo que cada uno participa en la misma 
proporción. Lo que da a entender que adquieren la opción por quintas e iguales partes y 
que cada uno puede ejercitar la opción solo sobre su quinta parte, sin perjuicio de 
posibles transmisiones.
3.  Los justificantes de las transferencias aportadas, no se corresponden con lo que 
se dice en la escritura, pues se incorporan dos transferencias a favor de una sociedad y  s
una tercera a favor de otra sociedad, que no intervienen en la escritura, por lo que deben  oe.
corresponder a otra operación. De las siete transferencias, solo tres son a la titular de la  w.
finca, tres a sociedades de las que no se dice nada en la escritura y otra se envía por  432ww
cuonnac deed ela sla p peorssoibnialids aad  ladse  qoupet asre.  cAodnecmeádse,  lae no placi óens car iotutrraa  pseer sdoincea  aq uqeu ieenl  itmampobritéen  dsee  llae 
eouprcoiósn. son 15.000,00 euros y de los justificantes de las transferencias resultan 23.333,00  BOE-A-cable e
Deben aportarse los justificantes que sirvan de pago del precio de la opción o 
explicar el motivo por el que envían los que se han remitido, así como determinar de 
modo claro la participación en la titularidad del derecho de opción conforme al artículo 54 
del Reglamento Hipotecario.
Este defecto se considera subsanable.
4.  Entrando en el contenido de la opción de compra, a juicio de este registrador, se 
engloba en un supuesto recogido en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil que 
prohíben el pacto comisorio.
El texto de la escritura es prácticamente igual al que recoge en los hechos que dieron 
lugar a la resolución de la Dirección General de 27 de octubre de 2020, publicada en el 
BOE de 30 de noviembre, pues se dice tanto en una como en otra: "...se puede imputar 
al importe de la compra el precio de la opción, las cantidades que deba retener el 
comprador, para cancelar las cargas existentes sobre la finca y deudas de la comunidad 
de  propietarios,  además  de  los  importes  adeudados  en  concepto  de  impuestos  y 
contribuciones pendientes de pago al formalizarse el ejercicio de la opción de compra, 
así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora desde la formalización de la 
opción de compra hasta el ejercicio de la misma, en cheques y/o transferencia, y/o bien 
subrogándose en la deuda pendiente en la hipoteca o hipotecas que graven la finca, bien 
reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de tos préstamos y 
demás cargas que pudieran haber suscritos o bien mediante su consignación notarial". 
Se  señala  a  continuación  cómo  se  pueden  justificar  esos  descuentos  mediante  un 
cálculo aproximado basado en la información de que puede disponer el comprador. 
Asimismo, se dice que tanto el precio de la opción ha sido pactado y que el importe 
establecido así como et resto de las condiciones contenidas en la escritura son fruto de 
negociaciones previas que satisfacen sus intereses. Pacto que es similar al acta de 
manifestaciones incorporada al supuesto que se analiza en la resolución citada.
Con ello, sin perjuicio de lo que se dirá más adelante, debería darse la solución que 
da la Dirección General en aquel supuesto. Pero en el caso que nos ocupa hay un hecho 
que modifica esa resolución. Como se dice en esa resolución "se admite el pacto 
siempre que concurran condiciones de equilibrio entre las prestaciones... se admite el 
pacto  siempre  que  se  establezca  un  procedimiento  de  valoración  que  excluya  la 
situación de abuso para el deudor".
Y en el caso concreto parece que eso no se da según los datos del título y del 
Registro.
Se pone como precio de valoración de la finca el de 212.000,00 euros, pero del 
registro resulta que ese bien ha sido valorado por una entidad inscrita como tasadora 
oficial en fecha 17 de agosto de 2020, para una escritura de préstamo hipotecario 
en 566.858,85 euros, lo que representa que en un período de seis meses ha bajado el 
valor un sesenta por ciento, lo cual da a entender pese a lo manifestado, un posible 
abuso claro en contra del dueño de la finca. Dicho valor aparece en la nota simple que 
se remitió a la notaria previa su solicitud y consta incorporada en la escritura que se 
califica. El informe fue realizado por Tinsa. En vista de ese valor de tasación que consta 
en el Registro es difícil asumir el equilibrio entre las prestaciones de las partes.
Independientemente de ello, caso de no considerarse como supuesto de comiso, 
parece que hay error en la redacción de la escritura, pues debería entenderse que se 
puede imputar cualquier cantidad que se haya recibido de cualquier persona, cuando 
debe ser solo las recibidas de aquella persona que ejecute la opción de compra.
Este supuesto se considera insubsanable. s
5.  En cuanto a la determinación del precio de la futura compraventa parece quedar  oe.
la  determinación  del  modo  de  pago  al  arbitrio  del  optante,  pues  puede  ejercitar  w.
unilateralmente la opción por sí sólo y paga aquello que él mismo determine sin perjuicio  432ww
ddeo mqiuneio e dl evle inndmeudeobr lep.u ePdearo r eacsliammisamr olo  pqouder ícao anfseicdtearre a,  ploesro t iutunlaar eves zd qeu cea yrgaa hsa p poestredridioor eesl 
ase lnat aodpac pióonr,  lap eDriore cacnitóenri oGreens eara ls eun e ejesrtaci cmioa.t eYri ae qllou ec soem pou ecodnes reecsuuemnicr iae nd leo sl as igduoicetnritneas   BOE-A-cable e
puntos: a) para cancelar cargas posteriores al ejercicio de la opción se precisa la 
consignación del precio a disposición de los titulares de las cargas; b) si no hay sobrante 
por coincidir el precio con lo debido, el comprador puede retener el precio para pagar 
dichas cargas, pero en este caso las cantidades a deducir por el optante han de ser 
indubitadas y debidamente acreditadas y para ello deben haberse pactado al constituirse 
la opción y estar inscritas.
Si se inscribe la opción como viene configurada, pudiéndose descontar cantidades 
sin que su importe quede justificado, afectarla no sólo al concedente de la opción sino a 
posibles terceros.
Este defecto se considera subsanable.
6)  En la escritura se solicita la inscripción parcial y la anotación preventiva, pero 
teniendo en cuenta que se considera insubsanable la inscripción de la opción de compra 
tal como viene configurada en la escritura, no es posible ninguna de las dos opciones 
solicitadas.
Por  tanto,  deniego  la  inscripción  solicitada  quedando  prorrogado  el  asiento  de 
presentación conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
Madrid, 23/03/2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y 
apellidos del registrador).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de San Martín de Valdeiglesias, doña Lucía Teresa de Rueda Calvo, quien, el 
día 30 de marzo de 2021, mantuvo y ratificó los defectos y argumentos de la nota de 
calificación del Registro de la Propiedad de Madrid número 35.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don A. A. C., en su propio nombre y en 
representación de doña E. C. S., don H. M. F., doña M. V. G. y don G. P. R., interpuso 
recurso el día 5 de mayo de 2021 en base a las siguientes alegaciones:
«Preliminar: El presente Recurso tiene por objeto rebatir los defectos insubsanables, 
Entendiendo  que  los  subsanables,  se  podrán  realizar  con  los  documentos 
complementarios correspondientes.
Primera.  Del pacto comisorio.
Se alega por ambos registradores que el título que se pretende inscribir contiene un 
«pacto  comisorio»  prohibido  en  el  ordenamiento  español  expresamente  por  el 
artículo 1859 en relación con el artículo 1884 del Código Civil Español.
Ningún argumento, dato, elemento objetivo, hecho concreto dan los Registradores 
calificantes, para determinar que la escritura de opción de compra, es en realidad un 
contrato simulado de «préstamo».
Recordemos que el pacto comisorio por su propia definición, Se trata de un pacto 
que, a priori, permitiría la apropiación del bien dado en garantía de una deuda, sin 
embargo,  el  art.  1.859  CC  es  claro  cuando  establece  que  «el  acreedor  no  puede 
apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas». e.e
Si hay un acreedor, hay un deudor, es decir una opción por la cual el «deudor» puede  w.b
recuperar los bienes dados en garantía al acreedor en pago de lo debido. Este hecho es  432ww
el quEes tper ophreíbcee petlo a crtoícnutileon 1e. 8la5 9tr aCdCic.ional prohibición del pacto comisorio al impedir que el
haacrgeae dsoury, au lnaa c ovesaz  dvaedriafic eand og aerla nintcíau,m bpielinm ideinretoc tadmele ndteeu dmoer dhiaipnotete scua riaop roo ppiaigcnióonra, tbicieion, 
indirectamente mediante su disposición.
No existe en el título que se presenta a inscribir ningún pacto que «intuya» que se 
trata de un contrato de préstamo y que la posibilidad del ejercicio de la opción de 
compra, tenga la consideración de «pacto comisorio».
Valdría para «desmontar» la teoría absolutamente subjetiva de los registradores el 
contenido del apartado c) de la Cláusula segunda de la referida escritura.
«c)  Transcurrido el plazo por el que la cedente concede tal derecho de opción, 
dicho derecho quedara automáticamente extinguido sin que proceda en favor de la parte 
optante devolución de la cantidad entregada en concepto de precio o prima de opción.»
Si realmente la operación de opción de compra contemplada en la escritura cuya 
inscripción se deniega, estuviera motivada en un contrato de «préstamo», por pacto 
comisorio, dicha cláusula no existiría, es decir, se determinaría que la cedente de la 
opción, podría eliminar dicho derecho y recuperar la plenitud del dominio, reintegrando la 
cantidad recibida como prima de la opción.
¿Qué prestamista somete un préstamo a la temporalidad?, es decir transcurrido un 
plazo determinado, sin que el supuesto deudor pague, el préstamo queda sin efecto y no 
se ha de reintegrar cantidad alguna.
Pero, es más, presuntuosamente los Registradores aplican una supuesta prohibición 
«pacto  Comisorio»,  cuando  no  solo  no  se  dan  ninguna  de  las  circunstancias  para 
entender la existencia de un contrato simulado, sino que todos los elementos objetivos, 
tanto de las partes como del propio título determinan la realidad y permanencia de la 
opción de compra.
¿Qué pacto, acuerdo o disposición del título que se presenta a inscribir, contiene 
algún derecho a favor del cedente de la opción para que este, pueda recuperar la 
totalidad del derecho sobre la mitad indivisa de la finca, abonado alguna cantidad?, la 
prueba de la inexistencia de pacto comisorio radica en la voluntad de las partes en 
cuanto a la formación de la opción de compra, fijando las características de las misma y 
sin que por la voluntad de la cedente pueda recuperar su derecho, es decir, la opción de 
compra no es una garantía del cumplimiento de ninguna obligación, sino un derecho.
Segunda.  documento cuya inscripción se solicita no contiene ni por referencia, ni 
por descripción ninguno de los supuestos hechos que motivarían la interpretación que 
sobre dicha operación como un «negocio simulado de préstamo», en cuyo encaje se 
habría regulado el supuesto pacto comisorio alegado.
Por  parte  de  los  Registradores  despachan  la  calificación  desfavorable  con  la 
expresión de que dicho documento contiene un «pacto comisorio» y como el mismo está 
prohibido, por lo que la inscripción del título no es posible.
Es paradigmático que ningún argumento concreto, referencia a cláusulas, hechos 
pactos contenidos en el título, lleven a pensar o determinar que el mismo «opción de 
compra» sea en realidad un contrato simulado.
Los Registradores que califican carecen de la presunción de certeza, y su opinión ha 
de ajustarse a la Ley y en su caso, a la aplicación de la misma, pero no pueden 
determinar una calificación de un título por su «mera sospecha».
Esta parte en contra de la calificación dual de los Registradores, sostiene que el negocio 
jurídico de opción de compra, contenido en la escritura cuya inscripción se solicita, es un 
negocio perfectamente válido, concreto y ajustado a los términos de las leyes de aplicación, 
por lo que no existe impedimento alguno para denegar su inscripción por este motivo.
Esta parte no puede «defenderse» o alegar contra unos argumentos, que no conoce 
o no le han sido opuestos. e
hvias odTsee tdrecerem rreainl.ea vdaSon eqc iupaer ea et ella np daeecx tispoto ecrno acmmiaisb dooersilo  r« espegariscíattro aa Cddomormeitisids,o o(:rlaios» c eanlitfeicnadciieonndeos  qsuoen  eidséan Dticiraesc)c dióanr   2021-13432n https://www.
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que modifica esa resolución. Como se dice en esa resolución «se admite el pacto 
siempre que concurran condiciones de equilibrio entre las prestaciones... se admite el 
pacto  siempre  que  se  establezca  un  procedimiento  de  valoración  que  excluya  la 
situación de abuso para el deudor».
«siempre que concurran condiciones de equilibrio entre las prestaciones...»
Es indubitado que el negocio jurídico formalizado en la escritura cuya inscripción se 
deniega,  contiene  una  opción  de  compra,  que  cumple  con  los  requisitos  legales, 
doctrinales y jurisprudenciales exigidos:
Precio de la opción, plazo de la opción y precio de la compraventa.
Cual de esos elementos inciden en la existencia de un pacto de garantía en el cual, 
el cedente e la opción, puede, sin el consentimiento de los adquirentes de la misma, 
revertirla.
No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la resolución 
de 28 de enero de 2020), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a 
los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y 
en el reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, 
pueden –más que analizar– enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en 
aquellos casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida 
obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la 
constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de 
garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de 
pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
¿Cuál es la garantía de la opción de compra sobre el bien inmueble?
Por ello, esa apreciación subjetiva de los registradores y pone de manifiesto la 
calificación recurrida, resolviendo dejar sin valor ni efecto –y desvirtuando– lo que los 
propios intervinientes han aseverado en el documento suscrito (que solo por acuerdo de 
ambos o por una resolución judicial puede quedar invalidado) rebasa, claramente, el 
alcance de la función calificadora, adentrándose en lo que sin duda alguna es materia 
propia de un procedimiento contradictorio, con práctica de pruebas y bajo la cobertura de 
la función jurisdiccional; que es la llamada a resolver eventuales conflictos entre partes, 
desvelar posibles simulaciones y fraudes de ley y –en suma– a juzgar y hacer ejecutar lo 
juzgado.
Cuarta.  El  otro  defecto,  aunque  subsanable,  determina  que  parece  quedar  al 
arbitrio del optante la fijación del pago del precio, pues puede ejercer la opción de forma 
unilateral, por si solo y pagar aquello que el mismo determine.
Como cuestión excepcional, se prevé la ejecución unilateral de la opción únicamente 
para el supuesto de que no compareciera a otorgar la escritura pública, acreditando que 
la transmisión se efectuará libre de cargas, es decir, que previamente a su otorgamiento, 
el cedente de la opción ha de liberar de cargar el inmueble.
Si  dicho  ejercicio  no  existiera,  se  dejaría  al  arbitrio  del  cedente  de  la  opción 
formalizar el negocio celebrado, puesto que no asistiendo a dicha firmar, no se podría 
ejecutar la compraventa.
El  registrador  opone  que,  al  ejercitarse  unilateralmente  la  opción  y  poder  el 
comprador determinar las cantidades que se deducen del precio por satisfacer, queda la 
determinación de las «obligaciones resultantes del contrato y, con ello, su cumplimiento, 
al arbitrio de una de las partes, lo cual resulta contrario al artículo 1256 CC». s
En tal pacto el señalamiento del precio no queda, en sí mismo, al arbitrio del  oe.
csrceoeoamnmlsipdpurar»aad–dd,  oohdrre  ec(slah ela Cgrsoóe  ldfaqiiesgur oeere   fepCesrirovtiádpil a)ia,ps mr podeuheneidbtsuei dc olcaa i o plnfaoae rcsc ul,ao lpntsaat iddra aar qtdaíuc dueqql uousesire  ird 1 ee2all5t  rb6ipbi erueyny c e1liio b4 rc4yeo7a nd  v–efiee jacnsadcteroigo  an«ssaae.l  mcpoeanngttarea  erainol    2021-13432n https://www.
Para resolver la concreta cuestión planteada, hay que comenzar afirmando que el
artículo 1256 del Código Civil ciertamente ha planteado no pocas dudas interpretativas
que, precisamente, no han ayudado a aclarar su verdadero sentido. Así y en relación con 
la validez del contrato en sentido estricto, no han faltado autores que han concluido que 
lo que tal precepto legal prohíbe es que se remita a la voluntad de una de las partes una 
modificación del régimen legal de la nulidad y en general de la ineficacia contractual.
Y si del campo de la validez se pasa al de la determinabilidad de algunos de los 
elementos del contrato, (el pago del precio) tal cuestión, como ha puesto de relieve la 
más moderna doctrina, lo que puede plantear son problemas de abuso o de parcialidad 
en su fijación, pese a estar firmemente vinculadas las partes por el contrato, aunque 
tales posibles abusos o parcialidad son materias perfectamente susceptibles de ser 
controladas –y limitadas– «ex post»; esto es, en fase ulterior al cumplimiento.
¿Cuáles son las cargas que afectarían al inmueble y que tendría que soportar el 
comprador?, El IBI, del ejercicio actual y de los cuatro anteriores, las cuotas y derramas 
de la comunidad de propietarios, las cargas inscritas previamente, deudas hipotecarias, 
etc...
Atendiendo a la actual normativa de protección de datos, le será muy difícil a los 
optantes recabar los importes debidos antes de la formalización de escritura unilateral de 
la compraventa en ejercicio de la opción de compra, por lo que únicamente será posible 
estimar, (y justificar) la aplicación del precio, pendiente de pagar, en el pago de dicha 
[sic] cargas del inmueble.
Con todo, no hay que olvidar que la posible indeterminación debe de ser analizada 
con sumo cuidado, pues una cosa es que la determinación de un elemento objetivo del 
contrato –no definido– quede a la voluntad unilateral y arbitraria de una de las partes, y 
otra  bien  distinta  es  que  esa  previsión,  en  orden  a  una  concreción  ulterior  de  la 
determinabilidad, se base en el acuerdo de aquellas. Es decir, si el cedente comparece a 
la firma, presentará las cargas pagadas o en caso contrario, serán los optantes los que 
deberán
La más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, mantiene una evidente visión 
correctora de la rigurosa literalidad del precepto, 1.256, habiendo afirmado, por ejemplo, 
la Sentencia de 15 de junio de 2016 «En cualquier caso, con seguridad no puede darse 
al artículo 1256 CC un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende 
del artículo 1091 del mismo Código: si ‘las obligaciones que nacen de los contratos 
tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos’, no puede 
uno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad 
(...)».
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la 
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en 
todos  sus  extremos,  como  sí  su  concreción  se  produce  conforme  a  criterios  de 
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la 
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, n.º 221/2013».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El art. 1256 CC es 
una consecuencia lógica del art. 1254 CC, que determina la existencia de contrato desde 
que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía privada y la 
seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la validez y 
eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la 
voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien 
que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta 
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una 
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de  s
desistimiento unilateral de los contratos (SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4  oe.
diciembre 1998)». w.
Esta es la Doctrina de esa Dirección General de Registros y Notariados expresada  432ww
en numerosas resoluciones en las que se acometen negocios jurídicos similares a este».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe, confirmando su calificación, y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1449, 1256, 1273, 1690. 1859 y 1884 del Código 
Civil;  1,  9,  18  y  322  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria;  14  y  51  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 19 de mayo 
de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de abril y 7 de 
octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero y 26 de abril 
de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero de 2006, 2 
de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de marzo 
de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio 
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de 
septiembre de 1992, 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo 
de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 19 de febrero de 2002, 20 de 
noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 20 
de septiembre y 21 de octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre 
de 2013, 14 de julio de 2016, 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de octubre 
de 2020.
1.  Son  hechos  a  tener  en  cuenta  para  la  resolución  de  este  expediente  los 
siguientes:
En la escritura calificada se pacta la concesión de una opción de compra sobre una 
finca perteneciente a doña M. R. S. J. G., a favor de cinco personas físicas distintas, 
previéndose en el título la posible imputación al precio de la compraventa, no solo de la 
de  la  prima  o  precio  de  la  opción,  sino  también  de  «aquellas  cantidades  que  el 
comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con 
respecto a la comunidad de propietarios en que este ubicada la finca, además de los 
importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en 
el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas 
cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente 
opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia y/o 
bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca 
descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los 
préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su 
consignación notarial. Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte 
cedente/vendedora haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de 
compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar carta de 
pago o certificado original emitido por la vendedora en el cual deberán constar las 
cantidades recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los medios de pago, 
además y de forma expresa deberá constar que la cantidad recibida se asigna a parte 
del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisión o bien a cuenta de la 
prima o precio de la opción». s
Se contienen, también, previsiones para el caso de posible subrogación, o no, por el  oe.
optante de deuda hipotecaria, o para el caso de retención del importe de la misma; y se  w.
saeuñl paclodirmeá  plmora esddiogiaru nieetenn  tucena:  d«caála lmc iumolomp oeasnpitrbooi,lxi diqmaudae dddoae nb daaops oaerdlt aocr oe emnl /pllaora sind cfooerr rmotifbaiclciagiódanod  odd eea   qasuaseuld mpou irpe ledanasd  dpieiosnsptioebn leseesr    2021-13432n https://ww
diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente/
vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá que la no aportación de  Bc
los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el 
pago del precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado 
el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este 
concepto».
El registrador señala tres defectos, dos de ellos subsanables y uno insubsanable, 
conforme constan en la nota de calificación que se ha insertado.
El  recurrente  inicialmente  dice  en  su  escrito  que  solo  recurrirá  el  defecto 
insubsanable, pero en el escrito de recurso hace referencia a dos de ellos, la existencia 
de un pacto comisorio y que la determinación del modo de pago del precio de la futura 
compraventa parece quedar al arbitrio del optante.
El registrador estima que los pactos reseñados suponen un pacto comisorio ya que 
aunque el supuesto es prácticamente idéntico al resuelto por esta Dirección General en 
Resolución de 27 de octubre de 2020, en este caso se pone como precio de valoración 
de la finca el de 212.000,00 euros, pero del Registro resulta que ese bien ha sido 
valorado por una entidad inscrita como tasadora oficial en fecha 17 de agosto de 2020, 
para una escritura de préstamo hipotecario en 566.858,85 euros, lo que representa que 
en un período de seis meses ha bajado el valor un 60%, lo cual supone una situación de 
abuso para el deudor que rompería con el equilibrio de la valoración.
En cuanto al precio de la futura compraventa, señala la nota que parece quedar la 
determinación  del  modo  de  pago  al  arbitrio  del  optante,  pues  puede  ejercitar 
unilateralmente la opción por sí sólo y pagar aquello que él mismo determine sin perjuicio 
de que el vendedor pueda reclamar lo que considere, pero una vez que ya ha perdido el 
dominio del inmueble, lo que podría afectar también a los titulares de cargas posteriores 
a la opción, pero anteriores a su ejercicio.
2.  Esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las 
Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, así como otras citadas 
en los «Vistos» de la presente) y más recientemente, con motivo de un supuesto en el 
que el titulo recogía estipulaciones prácticamente idénticas al que es objeto de este 
expediente, en la Resolución de 27 de octubre de 2020, que el Código Civil rechaza 
enérgicamente  toda  construcción  jurídica  en  cuya  virtud,  el  acreedor,  en  caso  de 
incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados 
en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil). En efecto, 
como  afirmó  este  Centro  Directivo  en  su  Resolución  de  8  de  abril  de  1991 
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de 
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de 
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por 
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro 
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato 
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), 
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto 
del  Tribunal  Supremo  como  de  este  Centro  Directivo».  El  Tribunal  Supremo,  Sala 
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero 
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que 
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del 
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de 
preceptos  imperativos  y  de  orden  público  por  afectar  a  la  satisfacción  forzosa  de 
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los 
de sus acreedores. s
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso  oe.
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos  w.
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo  432ww
dcoen 1c9e9d9ía y e 2n6  fduen cnióonv iedme bgraer adnet í2a0 (0d8a dcoan lcal ucyoenreoxni óqnu ed ilrae cotpac eiónntr dee e cl odmerpercah eox daem ionpacdióan s ey 
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición 
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre 
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un 
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos. 
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las 
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su 
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real, 
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en 
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor 
y  que  éste  sufra  un  perjuicio  desproporcionado.  También  se  ha  fundamentado  la 
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al 
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al 
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea 
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso 
de ejercicio del «ius distrahendi», en que está prevista la suerte de los mismos».
No obstante, en las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero 
de 2020, se admiten aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los 
intereses  del  acreedor  y  del  deudor,  evitando  enriquecimientos  injustos  o  prácticas 
abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de 
mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se 
añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de 
equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe 
entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos 
acuerdos  se  deberá  analizar  cada  caso  concreto  y  atender  a  las  circunstancias 
concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se 
podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse 
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de 
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de 
esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.
Más recientemente, la Resolución de 15 de marzo de 2021, ahondando en la posible 
admisión del pacto marciano y acotando sus límites ha señalado que: «es indudable que, 
de ser aplicable la legislación sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque 
radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas tuitivas que respecto de los 
deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca establecen normas imperativas 
como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con 
los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación 
para la celebración de contratos de préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la 
Ley Hipotecaria».
3.  A diferencia del supuesto objeto de la Resolución de 27 de octubre de 2020, en 
el que la opción se pactaba a favor  del  acreedor hipotecario, en el caso de este 
expediente en el historial registral de la finca consta la existencia de una hipoteca a favor 
de una entidad financiera, sin que ni de la escritura de opción, ni del registro resulte que 
haya una vinculación entre la deuda garantizada y los optantes futuros compradores de 
la finca de forma que pueda deducirse que la opción se pacta en garantía de dicha 
deuda. s
Descartada  esta  posibilidad,  podría  suceder  que  la  concedente  mantuviera  una  oe.
posición deudora respecto a los optantes que justificase la existencia de un contrato  w.
simulado.  En  concreto,  la  existencia  del  pacto  comisorio  se  sustenta  a  juicio  del  432ww
irnesgcisritpracdióonr  deen  hlaip odteifecare nyc eial  menutyr ei nefel rivoar lovra lodre  dtea scaocmiópnr ad elo  lqau efin pcoad rqíuae d acro nlusgtaa r ean  ulna 
posible abuso contra del dueño de la finca.
Como señaló la Resolución de 20 de julio de 2012, haciéndose eco de la doctrina 
jurisprudencial, no basta la común voluntad de transmitir y adquirir para provocar el 
efecto traslativo perseguido, pues, «por una parte, rige la teoría del título y modo para la 
transmisión voluntaria e «intervivos» de los derechos reales (cfr. art. 609 CC) y, por otra, 
la  validez  del  contrato  presupone  la  concurrencia  de  una  causa  suficiente  que 
fundamente el reconocimiento jurídico del fin práctico perseguido por los contratantes 
(cfr. artículo 1.261-3.º, 1.274 a 1.277 del Código Civil)». En la «venta en garantía» la 
verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y 
definitiva  sino  una  transmisión  provisional  y  cautelar,  en  funciones  de  garantía,  a 
consolidar en caso de incumplimiento de la obligación.
En la escritura calificada se hace constar lo siguiente: «el concedente de la opción de 
compra hace manifestación expresa de que el precio establecido para ejercitar la opción 
de compra aquí establecida y como consecuencia adquirir la finca, ha sido pactado y 
tratado con suficiente antelación para valorar su conveniencia o no y que el importe 
establecido, así como que el resto de las condiciones contenidas en la presente escritura 
de opción de compra son fruto de negociaciones previas que satisfacen suficientemente 
sus intereses, así mismo se hace mención de que la vendedora no depende en absoluto, 
ni mantiene relación de confianza, con respecto al optante, ni que se encuentra en una 
situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa de vender la finca, además 
la parte cedente confirma haber entendido claramente el contenido de los acuerdos 
establecidos en la presente escritura y que en ningún caso considera que el optante obre 
de mala fe ni aprovechándose de ninguna circunstancia personal. Además, la vendedora 
manifiesta que la formalización de esta opción de compra es, a instancia expresa suya».
De las afirmaciones de la concedente, efectuadas en escritura pública, no puede 
inferirse la situación de abuso, cuya prueba, por otra parte, supera el alcance de la 
función calificadora y el ámbito del marco en el que se desenvuelve este recurso, 
adentrándose  en  lo  que  sin  duda  alguna  es  materia  propia  de  un  procedimiento 
contradictorio, con práctica de pruebas y bajo la cobertura de la función jurisdiccional; 
que  es  la  llamada  a  resolver  eventuales  conflictos  entre  partes,  desvelar  posibles 
simulaciones y fraudes de ley y –en suma– a juzgar y hacer ejecutar lo juzgado.
En consecuencia, no quedando acreditada la existencia de un pacto comisorio, 
procede revocar el defecto observado.
4.  Respecto del segundo de los defectos observados, el registrador señala que 
parece quedar la determinación del modo de pago al arbitrio del optante, pues puede 
ejercitar unilateralmente la opción por sí sólo y pagar aquello que él mismo determine sin 
perjuicio de que el vendedor pueda reclamar lo que considere, pero una vez que ya ha 
perdido el dominio del inmueble. Indica que asimismo podría afectar a los titulares de 
cargas posteriores a la opción, pero anteriores a su ejercicio.
En cuanto a que la determinación queda al arbitrio de una de las partes, tal pacto el 
señalamiento del precio no queda, en sí mismo, al arbitrio del comprador (algo que está 
prohibido por los artículos 1256 y 1447 –este «a contrario sensu»– del Código Civil), 
pues la facultad que se atribuye convencionalmente al comprador se refiere propiamente 
a  la  cantidad  que  del  precio  ya  fijado  se  paga  en  realidad,  hechas  las  referidas 
deducciones.
Para resolver la concreta cuestión planteada, hay que comenzar afirmando que el 
artículo 1256 del Código Civil ciertamente ha planteado no pocas dudas interpretativas 
que, precisamente, no han ayudado a aclarar su verdadero sentido. Así y en relación con 
la validez del contrato en sentido estricto, no han faltado autores que han concluido que  s
lo que tal precepto legal prohíbe es que se remita a la voluntad de una de las partes una  oe.
modificación del régimen legal de la nulidad y en general de la ineficacia contractual. w.
Y si del campo de la validez se pasa al de la determinabilidad de algunos de los  432ww
leol eqmueen ptouse ddeel  pcloannttreaator , stoanl  cpureosbtilóenm, acso mdeo  ahbau psuoe ost od ed ep arerclieiavlied alad  meáns s mu ofdijaecrnióan d, opcetsrien aa, 
peastracria fliirdmaedm seonnt em vaintecruialasd apse rlfaesc tapmaretenste p osru secl ecpotnibtlreasto d, ea usneqru ceo tnatlreosla pdoassi b–leys  liambiutasdoass –o   BOE-A-cable e
«ex post»; esto es, en fase ulterior al cumplimiento. Con todo, no hay que olvidar que la 
posible indeterminación debe de ser analizada con sumo cuidado, pues una cosa es que 
la determinación de un elemento objetivo del contrato –no definido– quede a la voluntad 
unilateral y arbitraria de una de las partes, y otra bien distinta es que esa previsión, en 
orden  a  una  concreción  ulterior  de  la  determinabilidad,  se  base  en  el  acuerdo  de 
aquellas.
Bien es cierto que en sede del Código Civil existe una cierta aversión hacia la 
indeterminación de lo que puedan considerarse como elementos objetivos del contrato, 
citándose en tal sentido el texto de artículos como el 1449, 1690, párrafo segundo, 1115 
(condición meramente protestativa) y por supuesto el 1256. Pero no lo es menos que el 
derecho comparado y las más recientes codificaciones se orientan en un sentido que ha 
sido calificado como «superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del 
precio» y del «tabú del arbitrio de parte»; de modo que, modernamente, la insistencia en 
la determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio, así 
como  la  aversión  a  su  determinación  unilateral  han  disminuido  muy  notablemente, 
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos.
Y esa tendencia no solo es una realidad a la vista del derecho comparado (cabe citar 
en ese sentido, por ejemplo, la reforma, del año 2017, de los artículos 1164 y 1165 del 
«Code» francés); o de Convenios internaciones (como sucede, por ejemplo, con los 
artículos  14.1  y  55  del  Convenio  de  las  Naciones  Unidas  sobre  Contratos  de 
Compraventa Internacional de Mercaderías de 11 de abril de 1980 y en vigor en España 
desde  el  1  de  agosto  de  1991),  que  consideran  admisible  que  el  precio  pueda 
determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes. Es que recientes 
codificaciones, realizadas en nuestro ordenamiento jurídico, como ocurre por ejemplo el 
Libro VI del Código civil catalán, siguen estas modernas tendencias, de lo que es claro 
ejemplo el artículo 621-5.2 del Código Civil de Cataluña, a cuyo tenor: «Si el contrato 
establece que el precio sea determinado por una de las partes o por terceros, solo es 
posible oponerse a la determinación manifiestamente no razonable o hecha fuera del 
plazo pactado o adecuado dadas las circunstancias».
Por lo que se refiere a la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es 
evidente una visión correctora de la rigurosa literalidad del precepto, habiendo afirmado, 
por ejemplo, la Sentencia de 15 de junio de 2016 lo siguiente: «(…) Ante la gravedad de 
las consecuencias que cabría extraer de una interpretación puramente literal de dicho 
artículo («La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de 
uno de los contratantes»), se ha sostenido autorizadamente, a la luz del comentario de 
García Goyena a su precedente, el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la 
codificación decimonónica, que se trataría de una generalización poco meditada, para 
los contratos, de la regla del artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación contraída bajo 
una condición puramente potestativa–, procedente de textos del Digesto referidos a las 
obligaciones nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo 
deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García 
Goyena, «quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles». «En cualquier caso, 
con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un significado normativo distinto del 
que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si «las obligaciones 
que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a 
tenor de los mismos», no puede uno de los contratantes desvincularse o desligarse del 
contrato por su sola voluntad (…)».
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la  s
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en  oe.
todos  sus  extremos,  como  si  su  concreción  se  produce  conforme  a  criterios  de  w.
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la  432ww
realiYz apcaióran  dlae  Suenn nteunecvioa  cdoenl vAelntoio T ar itbaul neafel cdteo  3(S1T dSe  1m1 adrez oa bdreil  d2e0 1210:1 «3E, ln a.ºr t2. 2112/25061 C3»C. es
uqnuae  cdoonss epceurseonncaias  lócgoincsai ednetel anr te. n1 2o5b4li gCaCrs, eq;u lea  dpertoetremccinióan l ad eex liast eanuctoian doem ícao nptrriavtaod dae ys dlea   BOE-A-cable e
seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la validez y 
eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la 
voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien 
que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta 
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una 
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de 
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 
diciembre 1998)».
5.  Respecto a la satisfacción de deudas posteriores a la opción, pero anteriores a 
su ejercicio, debe tenerse en cuenta que entre tanto la opción no se extinga, por su 
ejercicio o su falta de ejercicio, el concedente continúa siendo el titular registral de la 
finca y no se produce un cierre registral, de forma que pueden acceder derechos y 
cargas  posteriores  cuyos  titulares  tendrán  conocimiento  del  derecho  que  grava  el 
inmueble  y  por  tanto  del  eventual  cambio  de  titularidad  y  la  consiguiente  purga  y 
cancelación de sus asientos.
En este sentido, es también doctrina reiterada que el principio de consignación 
íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones –entre ellas la de 11 de junio 
de 2002–, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del 
optante en perjuicio no solo del concedente sino también de los titulares de derechos 
posteriores, pero esta protección no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so 
pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al 
propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos.
Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que 
pueda  ser  transcrito  en  el  asiento  registral.  La  transcendencia  «erga  omnes»  que 
adquiere el derecho de opción a resultas de su inscripción implica que deben tenerse en 
cuenta los términos y cláusulas de la compraventa que tuvieron acceso al Registro, cuyo 
cumplimiento exacto hará que la opción se haya ejecutado debidamente y determinará la 
cancelación de asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio 
especifico, y la necesidad o no de íntegra consignación.
Este Centro Directivo ha reconocido la posibilidad de deducción del importe de la 
prima  de  la  opción  o  de  las  cantidades  satisfechas  en  concepto  de  cuotas  del 
arrendamiento, al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de 
la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, de forma que cualquier titular 
de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignará.
También se ha reconocido la posible deducción del importe de cargas anteriores a la 
propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante permitiendo detraer de las 
cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se 
subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria puesto que 
lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y 
el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el 
ejercicio de la opción. Si bien esta posibilidad debe considerarse limitada por el principio 
de que las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las 
correspondientes  coberturas  hipotecarias.  Pero  dentro  de  dichos  límites,  es  posible 
deducir  no  sólo  el  importe  del  principal,  sino  también  de  aquellos  otros  conceptos 
garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los intereses de 
demora.
Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad 
del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca  s
que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando  oe.
se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en  w.
garantía. 432ww
habeProsre ú pltaimctoa,d soe e hna la r eecsocnriotucridao d eq uceo ntacmespióonco d ee sla n oepcceisóanr iuan t apla cgoon psiogrn caocmiópne enns accaióson  ddee 
deudas (excluyéndose tal posibilidad, lógicamente, si hubiera pacto comisorio).
En general, puede decirse que no habrá obligación de consignar cuando la forma de 
pago que se hubiera pactado no permite la consignación por no haber entrega alguna de 
cantidad.
En todo caso, es fundamental que estas circunstancias consten pactadas en la 
escritura de opción y que consten debidamente inscritas. La falta de normas legales 
(salvo el artículo 175.6.ª por analogía) hace que haya de procederse conforme al criterio 
que  se  desprende  del  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  la  redacción  de  la 
Ley 41/2007 de 7 de diciembre, conforme al cual «sobre la base de aquellos extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo». Criterio que se 
justifica no sólo en base al carácter constitutivo de la inscripción del derecho de hipoteca, 
sino también en el principio hipotecario general de la inoponibilidad de lo no inscrito (cfr. 
artículo 32 de la Ley Hipotecaria). De otra forma el tercero quedaría indefenso.
6.  En el supuesto de este expediente se pacta, entre otros supuestos, que «(…) 
para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas 
que graven la finca o bien se produzca la retención del importe necesario para satisfacer 
el remanente de dichos créditos, una vez descontada la prima de la opción, y otros 
desembolsos previstos en la escritura, la optante solicitará de los posibles acreedores, 
certificación de saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo, sus 
intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de la 
opción de compra, entregando a la parte cedente vendedora el saldo restante a su favor 
resultante o bien pudiendo reclamar la optante la diferencia a su favor, en caso de no 
comparecer la cedente vendedor, dicho importe y certificados se consignarán en la 
Notaria a disposición de ésta».
A continuación, señala que «(…) la imposibilidad de aportar los certificados se suplirá 
mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el 
comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles 
diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse».
Este último punto es el que ofrece más dudas respecto a la determinación de los 
importes a deducir del precio de la compraventa. Como se ha expuesto, no puede 
dejarse al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato en perjuicio del 
otro contratante ni de posibles terceros acreedores posteriores.
Pero  como  también  se  ha  dicho,  tampoco  puede  llevarse  la  protección  a  los 
acreedores  posteriores  hasta  el  extremo  de  hacer  depender  el  cumplimiento  de  la 
obligación de pago y consignación por parte del optante de la actuación de aquellos, 
como sucedería en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de 
su deuda, lo que impediría el ejercicio del derecho de opción, que es preferente.
Por lo que, habiéndose pactado en la escritura la previsión del cálculo efectuado por 
el comprador en orden a una concreción ulterior de la determinabilidad del precio, este 
acuerdo, que configura el derecho de opción, en cuanto sea transcrito en el asiento 
registral, adquirirá transcendencia «erga omnes» lo que implica que deba tenerse en 
cuenta respecto de posteriores titulares que tengan acceso al Registro.
Todo ello, claro está, sin perjuicio de que, si el vendedor o los acreedores posteriores 
entienden  que  en  el  cálculo  efectuado  existen  conceptos  o  cargos  indebidamente 
asentados,  o  cantidades  que  no  debieran  ser  reclamadas  o  que  no  estuvieran 
justificadas, hagan uso de la vía judicial.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  s
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  oe.
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  w.
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  432ww
la Ley Hipotecaria.
PúbMlicaad, rSido, fí2a1 P udeen tjeu lSioa ndteia g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe