BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44087
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6668 Resolución de 12 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Alba de Tormes, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Domínguez de Juan, notario de Guijuelo, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Alba de Tormes, don Jorge María 
Gomeza Olarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 30 de septiembre de 2019 ante el notario de 
Guijuelo, don José Domínguez de Juan, con el número 873 de protocolo, se formalizó un 
préstamo concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas garantizado con 
hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«En cumplimiento de lo prevenido en la Ley 5/2.019 de 15 de Marzo, yo, el Notario, 
hago constar los extremos siguientes:
– Que he autorizado el día 27 de Septiembre de 2.019, y bajo el número 864 de mi 
protocolo, Acta de Información Precontractual de Contratación de Crédito Inmobiliario, a 
los efectos de dar cumplimiento al control material de transparencia, y de acuerdo con la 
misma, determino que los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida 
por la Ley, y el asesoramiento previsto en la misma.
– Que he comprobado el hecho de que la entidad acreedora ha depositado las 
condiciones generales de la contratación contenidas en el presente contrato de préstamo 
hipotecario, en el correspondiente Registro de Condiciones Generales de Contratación».
II
Presentada telemáticamente el día 30 de septiembre de 2019 copia autorizada de 
dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificada  la  precedente  escritura  autorizada  el  30/09/2019  en  Guijuelo  por  el 
Notario don José Domínguez de Juan bajo el número 873/2019 de su protocolo, que fue 
presentada el día 30/09/2019 bajo el número 118 del Diario 115, el registrador que 
suscribe ha acordado suspender la inscripción solicitada en base a los siguientes hechos 
y fundamentos de derecho:
Hechos s
En la escritura presentada se formaliza un préstamo hipotecario al que resulta de  oe.
aplicación lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de  w.
crédito  inmobiliario.  En  dicha  escritura  no  consta  aseveración  notarial  sobre  la  68ww
ionfeexrtiast evinncciual adnet ed cisocnrteepnaidnacsia e enn latr eF ilcahsa  cEláuurosupleaas  ddee I nlafo rmmisamcióan y N loarsm caolinzaddicaio –nceosn odcei dlaa 
como FEIN–, sin que tampoco figure incorporada esta última.
Fundamentos de Derecho
1.  No consta aseveración notarial sobre la inexistencia de discrepancia entre las 
cláusulas de la misma y las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la Ficha 
Europea de Información Normalizada.
El artículo 29 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y 
protección del cliente de servicios bancarios dispone que los documentos contractuales y 
las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente 
separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la 
información  personalizada  prevista  en  la  Ficha  de  Información  Personalizada  –la 
información personalizada se suministra actualmente a través de la FEIN, según se 
desprende del artículo 10 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario–. Continúa señalando el artículo que las demás cláusulas de tales 
documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de 
aquellas. Es cierto que desde la entrada en vigor de la referida Ley 5/2019 y respecto a 
aquellos préstamos hipotecarios que recaen dentro de su ámbito de aplicación no existe 
ya obligación de incorporar a la escritura la ficha de información personalizada –antigua 
FIPER,  actual  FEIN–.  Ahora  bien,  subsiste  la  citada  norma  imperativa  de  que  las 
cláusulas de la escritura no desvirtúen en perjuicio del prestatario el contenido de dicha 
información previa. Las consecuencias de la vulneración de tal norma son de extrema 
gravedad,  pues  conforme  al  artículo  83  de  la  Ley  General  de  defensa  de  los 
Consumidores y Usuarios son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente 
en perjuicio de los consumidores. Por ello el ajuste de las condiciones de la FEIN a la 
escritura de préstamo debe sujetarse a calificación registral conforme al artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria. Dado que como norma general no figura incorporada la mencionada 
FEIN a las escrituras al haber desaparecido la obligación legal de tal incorporación, se 
considera necesario que el notario manifieste que ha procedido a la comprobación que al 
efecto el artículo 30.3 letra a- de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, expresando 
en la escritura que no existen discrepancias entre las estipulaciones consagradas en 
ésta y las condiciones de la oferta vinculante recogidas en la FEIN. Debe tenerse en 
cuenta que la exigencia de concordancia con la oferta vinculante establecida por la 
mencionada Orden Ministerial se refiere expresamente a las escrituras públicas en que 
se formalicen los préstamos, por lo que no puede por definición quedar cumplida al 
tiempo de autorizarse el acta previa de regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019. No 
exonera de la necesidad de la referida advertencia el hecho de que la prestataria sea 
una empleada de la entidad acreedora, pues no queda acreditado que sea aplicable la 
excepción recogida en el artículo 2.4 de la Ley 5/2019, la cual excluye de su aplicación a 
o los contratos de préstamo concedidos por un empleador a sus empleados, a título 
accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y 
que no se ofrezcan al público en general. Por lo general el requisito de que el préstamo 
se conceda “a título accesorio” es difícilmente predicable de las entidades bancarias; 
pero más allá de tal cuestión, incluso en el caso de apreciarse tal excepción no por ello 
el prestatario perdería su carácter de consumidor, y aunque no fuera aplicable la citada 
Ley 5/2019 sí que lo sería la Orden antes citada y la Ley general de defensa de los 
Consumidores y Usuarios.
No serán objeto de inscripción y por tanto son objeto de denegación las siguientes 
cláusulas, con sus correspondientes fundamentos de Derecho: (…)
Conforme a lo previsto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el 
asiento de presentación por plazo de 60 días hábiles contados desde la fecha de la  s
última notificación de la calificación. oe.
A la vista de la presente nota, el interesado puede optar por (…) w.
Parte dispositiva
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente Aplicación Jorge 
María Gomeza Olarra Registrador titular del Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, 
acuerda:
1.º Calificar el referido documento presentado, en los términos que resultan de los 
fundamentos jurídicos antes expresados.
2.º Suspender la inscripción del documento.
3.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y/o a la autoridad que lo autoriza, de conformidad con lo 
previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 y 42 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Esta nota de calificación, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la Ley 
Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación expresado, 
por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se 
refiere el párrafo precedente.
Contra esta calificación negativa, cabe lo siguiente: (…)
En Alba de Tormes a dieciocho de octubre del año dos mil diecinueve El registrador. 
Jorge-María Gomeza Olarra».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, le correspondió la misma 
a la registradora de la Propiedad de Vitigudino, doña Marina Díaz Rabazas, quien, el 
día 5 de noviembre de 2019, confirmó la calificación negativa del registrador sustituido 
en los siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho
– No consta aseveración por el Notario de la coincidencia entre las estipulaciones de 
la escritura y las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la Ficha Europea de 
Información  Normalizada.  El  Notario  autorizante  no  manifiesta  que  no  existen 
discrepancia entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la 
escritura  objeto  de  la  presente,  ni  se  acompaña  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada –FEIN–, al objeto de poder realizar dicha comprobación.
De conformidad con el artículo 29 de la Orden EHA/2899/2011 “Los documentos 
contractuales  y  las  escrituras  públicas  en  las  que  se  formalicen  los  préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada”; información personalizada que se suministra actualmente a 
través de la FEIN (ex art. 10 de la Ley 5/2019, de 5 de marzo reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario). Y concluye el mencionado precepto señalando que “Las demás 
cláusulas  de  tales  documentos  contractuales  no  podrán,  en  perjuicio  del  cliente, 
desvirtuar el contenido de aquellas”.
Por su parte, el 30.3.a de la citada Orden prevé que “el notario debe comprobar y 
advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de 
la  oferta  vinculante  y  el  documento  contractual  finalmente  suscrito”,  por  lo  que  la 
ausencia de dicha concordancia debería implicar la suspensión del despacho, ya que a 
tenor de lo dispuesto en el artículo 83 del Texto Refundido de la de la Ley General para 
la Defensa de Consumidores y Usuarios son nulas las cláusulas incorporadas de modo 
no transparente en perjuicio de los consumidores. e.e
El  hecho  que  el  artículo  15.7  de  la  Ley  del  Crédito  Inmobiliario,  al  hablar  del  b
contenido del acta notarial de transparencia no exija que se indique esa concordancia,  68ww
annot eess  ócbitiacdeo psa raar tíqcuuelo sse  shea greaf iceorennst aar  elan  elas cersitcurritau rdae d efo prmréasltiazamcoió hni pdoetel ccarréiod itpoo rnqou ea l olas 
raeusteoñriaza drseel  caocnta c, aeránc tlae r cpureavl,i op.or definición, no puede efectuarse tal comprobación, al
Acuerdo
En base a los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, se ratifican los 
acuerdos adoptados por el Registrador de Alba de Tormes, Don Jorge María Gomeza 
Olarra: objeto de la Calificación Sustitutoria.
Contra la calificación del Registrador Sustituido podrá (…)».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don José Domínguez de Juan, notario de 
Guijuelo, interpuso recurso el día 15 de noviembre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«I.  Debemos mostrar nuestra absoluta disconformidad con la nota de calificación 
extendida por el Sr. Registrador de la Propiedad de Alba de Tormes.
– En lo relativo al pretendido defecto, de no constar aseveración notarial sobre la 
inexistencia de discrepancia entre las cláusulas de la misma y las condiciones de la 
oferta  vinculante  contenidas  en  la  Ficha  Europea  de  Información  Normalizada, 
señalamos lo siguiente:
Dicho defecto, no puede ser sostenido, se piense como se piense en términos de 
“lege ferenda”, lo cierto, claro y terminante es que ningún precepto de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI), 
exige hacer constar y mucho menos “acreditar” la triple coincidencia entre el contenido 
de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN, ni tener que incorporar ésta a la 
escritura. El contenido de la reseña del acta se recoge en el art 15.7 de la LCCI y en el 
mismo no se incluye la exigencia de la constancia de dicha coincidencia.
El tenor literal del citado precepto dice: “7. En la escritura pública del préstamo el 
notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los 
apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario 
autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su 
responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.
Y  exactamente  esos  propios  términos  literalmente  se  emplean  en  la  escritura 
calificada así: “- Que he autorizado el día 5 de Agosto de 2.019, y bajo el número 671 de 
mi  protocolo  [sic],  Acta  de  Información  Precontractual  de  Contratación  de  Crédito 
Inmobiliario, a los efectos de dar cumplimiento al control material de transparencia, y de 
acuerdo  con  la  misma,  determino  que  los  prestatarios  han  recibido  en  plazo  la 
documentación exigida por la Ley, y el asesoramiento previsto en la misma.”
Sin embargo, tras resaltar la necesidad, importancia y exigencia, que nadie niega, de 
la  coincidencia  del  contenido  de  la  información  precontractual  con  la  escritura  de 
préstamo  hipotecario,  y  sin  amparo  legal  alguno,  en  la  nota  de  calificación,  con 
vulneración clara de los Arts. 14 y 15 de la LCCI, se deniega la inscripción diciendo “…se 
considera  necesario  que  el  notario…  exprese  en  la  escritura  que  no  existen 
discrepancias entre las estipulaciones consagradas en ésta y las condiciones de la oferta 
vinculante recogidas en la FEIN”.
¿Quién  considera  necesario  que  el  notario  exprese  en  la  escritura  esa 
circunstancia?.  ¿El  Registrador  sin  norma  que  lo  exija?.  La  Ley  determina 
específicamente, como ya hemos indicado en su artículo 15.7 lo que debe constar en la 
escritura y así se ha hecho precisamente en la escritura calificada. Si no coincidieran las 
condiciones señaladas en todo el contenido precontractual que ha sido objeto del acta  e.e
reseñado,  con  las  del  préstamo,  el  notario  deberá  denegar  la  autorización  de  la  b
correspondiente escritura y ésa es su responsabilidad y la competencia que le marca la  68ww
Ley,L laa  aLuetyo r5iz/a2c0i1ó9n  phrae sautpriobnueid od icehna  ecxocinlucsidivean ceial .control preventivo de la transparencia
mcoantlelerivaal . aEl ln oatcatraio ,p omseitidviaa nptere lsau paountoer izeal cjiuóinc iod epl oar cteal  yn oltaasr ioa cdtueal cciounmepsl imquieen tloa  mdeis mloas 
requisitos de transparencia material, juicio que no es revisable por el registrador cuya
calificación se limita a comprobar la inclusión en la escritura de una reseña en los 
términos previstos en el Art. 15.
Efectivamente,  el  control  de  transparencia  material  corresponde  en  exclusiva  al 
notario, como expresamente señala el Art. 15.2 de la Ley, cuando literalmente dispone 
que  “...El  notario  verificará  la  documentación  acreditativa  del  cumplimiento  de  los 
requisitos previstos en el Art. 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento 
hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:
a)  El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del 
prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.
b)  Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el 
notario.
c)  En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar 
en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas 
en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias 
Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, 
sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el 
prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación 
entregada y la información suministrada.”
No puede tener acogida la pretensión del Registrador: El contenido de la escritura 
viene claramente definido, en cuanto al contenido de la reseña, en el párrafo segundo 
del citado Art. 15.7 de la LCCI y se circunscribe a expresar respecto del acta (i) número 
de protocolo; (ii) notario autorizante; (iii) fecha de autorización y, (iv) la afirmación del 
notario  bajo  su  responsabilidad  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento a que se refiere aquel precepto.
Es más, el Art. 22.2 in fine de la Ley señala de forma terminante la única causa de 
denegación de la inscripción, y que no es el supuesto que nos ocupa: “Los registradores 
de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al Art. 15.7.”
Por tanto, es contrario a la literalidad de la ley y a su espíritu exigir la inclusión de 
menciones adicionales para pretender un control para el cual se carece de competencia. 
La calificación registral debe limitarse como ocurre en sede de poderes (tal y como ha 
fijado el TS en sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018) a la comprobación formal 
de la existencia de la reseña.
Por otra parte la referencia, en la nota de calificación, idéntica a otras muchas 
procedentes del mismo Registro, a que la prestataria sea una empleada de la entidad 
acreedora,  sólo  se  explica  por  la  simple  transcripción  descuidada  de  alguna  otra 
calificación, puesto que no se da tal circunstancia en el caso que nos ocupa, ni en 
ninguna de las otras por mí autorizadas y que han recibido similares calificaciones.
Por todo ello no puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. Registrador 
en la nota de calificación que se impugna, en lo relativo a dicho defecto».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 19 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y 
del Notariado.
Fundamentos de Derecho oe.
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de  68ww
Lmeagrizsola, tivreog 1u/l2a0d0o7ra,  ddee 1 6lo dse  cnoonvtireamtobsr ed, ep orc reéld qituoe  isnem oabpirluiaerbioa;  e8l 3te xdteol  reRfuenadl idDoe dcree tloa 
Lcoemy pGleemneenrtaal riapsa; ra1 , l1a7  Dbiesf eyn s2a4  ddee  lal oLse yC doenls Numotiadroiaredso ; yla  UDsirueacrtiivoas  2y0 14o/t1ra7s/U  Ele ydeesl 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero 
de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3 y 6 de febrero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas garantizado con 
hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«En cumplimiento de lo prevenido en la Ley 5/2.019 de 15 de Marzo, yo, el Notario, 
hago constar los extremos siguientes:
– Que he autorizado el día 27 de Septiembre de 2.019, y bajo el número 864 de mi 
protocolo, Acta de Información Precontractual de Contratación de Crédito Inmobiliario, a 
los efectos de dar cumplimiento al control material de transparencia, y de acuerdo con la 
misma, determino que los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida 
por la Ley, y el asesoramiento previsto en la misma.
– Que he comprobado el hecho de que la entidad acreedora ha depositado las 
condiciones generales de la contratación contenidas en el presente contrato de préstamo 
hipotecario, en el correspondiente Registro de Condiciones Generales de Contratación».
2.  Según el defecto expresado por el registrador en su calificación, suspende la 
inscripción solicitada porque en la escritura calificada «no consta aseveración notarial 
sobre la inexistencia de discrepancia entre las cláusulas de la misma y las condiciones 
de la oferta vinculante contenidas en la Ficha Europea de Información Normalizada –
conocida como FEIN–, sin que tampoco figure incorporada esta última».
El  recurrente  sostiene  que  la  Ley  5/2019  ha  atribuido  en  exclusiva  el  control 
preventivo de la transparencia material al notario, mediante la autorización del acta y las 
actuaciones  que  la  misma  conlleva.  Añade  que  el  contenido  de  la  escritura  viene 
claramente definido, en cuanto al contenido de la reseña, en el párrafo segundo del 
artículo 15.7 de dicha ley y se circunscribe a expresar respecto del acta el número de 
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y la afirmación del notario bajo su 
responsabilidad  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento a que se refiere aquel precepto. e.
La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y  w.
del Notariado en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero  68ww
Ddeir e2c0ti2vo0 , dceo 2n0  cdreit edriioci e(mtabmreb iédne  2e0x1p9re) sqaudeo  see nh ala m raenctieennitdeo  Ipnosrtr uecsctaió Dn irdeec cieósne  GCeennetrraol 
daeh oSrae greuirtiedraadr sJeu.rídica y Fe Pública en Resoluciones de 3 y 6 de febrero de 2020 y debe  BOE-A-cable e
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada  e.
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a  w.b
cada una –artículo 15.2.c)–. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del  68ww
pcoréinsctaidmeon,  pnroe cais aomtrae ndtiefe creonnt ela,s c doeml op reéss taemvidoe hnitpeo; teecsa drieoc.ir, a la FEIN cuyas condiciones
autobr)iz acDióen  adceul eardcota  cporenv iae l a mlais mfoorm  aarlitzícauclioó n 1d5e.2l ,p reéls tanmotoa rihoi postóeloca rpioro ccueadnedráo  haa ylaa 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa), etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas  e.
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de  w.b
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que  68ww
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en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada o –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– que 
se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario 
autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar 
en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  el  acta  que  reseña,  por  él 
autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida por la Ley y 
el asesoramiento previsto en la misma, a los efectos de cumplir con el control material de 
transparencia. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con 
el acta previa, por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.