BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 97 Viernes 23 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46736
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6536 Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se practicó la 
inscripción de una escritura de elevación a público de adenda a contrato de 
arrendamiento de inmueble.
En el recurso interpuesto por don R. V. M., en nombre y representación y como 
administrador único de la sociedad «Sala Retiro, S.A.», contra la calificación de la 
registradora  de  la  Propiedad  de  Madrid  número  23,  doña  María  Elena  Rodríguez 
Peloche, por la que practicó la inscripción de una escritura de elevación a público de 
adenda a contrato de arrendamiento de inmueble.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 25 de junio de 2020 ante el notario de Madrid, don 
José Blanco Losada, con el número 2.072 de protocolo, se elevó a público una adenda a 
contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda, entre «Fundación Obra Social y 
Monte de Piedad de Madrid» y «Sala Retiro, S.A.».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 23, se 
practicó la inscripción por la registradora, doña María Elena Rodríguez Peloche, el día 15 
de octubre de 2020, con nota de despacho en la que expresaba lo siguiente:
«Previa acreditación de la presentación de la declaración tributaria correspondiente 
al precedente documento en la Dirección General de Tributos de la Consejería de 
Hacienda y Punción Publica de la Comunidad de Madrid, según consta en Diligencia de 
Presentación  Telemática  que  se  acompaña,  ha  sido  Inscrito  hoy  el  precedente 
documento, número de protocolo 2072/2020 del Notario de Madrid, Don Jose Blanco 
Losada,  en  unión  de  copia  parcial  autorizada  electrónica  de  acta  de  aclaración 
autorizada  el  día  7  de  octubre  de  2020  por  el  citado  Notario  autorizante,  bajo  el 
número 3505 de protocolo remitida por vía telemática el día 8 de octubre de 2020, y de 
diligencia de subsanación de dicha acta expedida el día 14 de octubre de dos mil veinte, 
remitida por vía telemática el día 15 de octubre de 2020 en la que se aportan los datos 
registrales correctos de esta finca, en el tomo 2180-612 del archivo, folio 18, finca 25081 
traslado de la Sección 0 Finca N.º: 50563 (…)».
III
Contra la anterior calificación, don R. V. M., en nombre y representación y como  es
administrador único de la sociedad «Sala Retiro, S.A.», interpuso recurso el día 15 de  o
diciembre de 2020 mediante escrito en el que alegaba los siguientes motivos: 36www.
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y Monte de Piedad de Madrid con (…) Es más en julio de 2020 se intentó realizar el 
asiento de presentación de la meritada escritura y la persona que recepcionaba los 
documentos indicó a Doña M. J. P. M. que no se podía realizar el asiento por este 
motivo, en consecuencia sorprende la inscripción posterior de la escritura cuando ni tan 
siquiera se quería recepcionar por este motivo.
Segundo.  Que la registradora anteriormente mencionada ha incumplido el “principio 
de prioridad de los documentos registrales”, puesto que según consta en la nota simple 
de fecha veintiuno de octubre de 2020 (…) y en la certificación registral de fecha trece de 
noviembre  de  dos  mil  veinte  (…)  se  ha  procedido  a  inscribir  una  escritura  de 
transformación y cambio de denominación de fecha 15 de octubre de 2020, es decir con 
un asiento registral de fecha posterior al de la escritura presentada por esta parte.
Cabe recordar que el principio de prioridad se basa en que el acto que primeramente 
ingresa  en  el  Registro  de  la  Propiedad  se  antepone  con  preferencia  excluyente  o 
superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que siéndole incompatible o 
contradictorio no se hubiese presentado en el Registro de la Propiedad o lo sea con 
posterioridad aunque dicho acto sea de fecha anterior.
La Resolución DGRN de 2 de marzo de 1962 deja claro este concepto cuando dice 
que un documento presentado en primer lugar en el Registro gana prioridad, a pesar de 
adolecer de un defecto de tracto sucesivo, en perjuicio del documento presentado con 
posterioridad al mismo. Y este es el caso de la escritura incorrectamente registrada, por 
cuanto  queda  totalmente  acreditado  que  lo  que  debiera  haber  hecho  la  Señora 
Registradora es devolver la escritura con una calificación defectuosa por no estar inscrita 
la finca como titularidad de la arrendadora en el contrato de arrendamiento elevado a 
público en el documento de referencia.
Tercero.  En consecuencia es claro no sólo que no procede la inscripción de la 
escritura presentada por esta parte debiendo haber sido calificada como defectuosa en 
base a los motivos anteriormente expuestos, sino que tampoco procedería el pago de la 
factura abonada por una inscripción que nunca debió de practicarse (…)».
IV
La registradora emitió informe el día 16 de diciembre de 2020 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo. En dicho informe afirmaba que las escrituras relacionadas por el 
notario autorizante de la escritura inscrita a efectos de acreditar el tracto y en virtud de 
las cuales la «Fundación Obra Social y Monte de Piedad de Madrid» era titular de los 
bienes y derechos de los que «Fundación Especial Caja Madrid» fuese titular como 
resultante de la transformación de «Caja Madrid» y de la absorción de «Fundación Caja 
Madrid», constaban relacionadas en inscripciones practicadas en el referido Registro en 
otras fincas. Asimismo, afirmaba que se había practicado la notificación prevenida en el 
artículo 327 de la Ley Hipotecaria al notario autorizante de la escritura.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución; 1, 18, 19 bis, 38, 40, 82, 118, 258 y 322 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 
de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de 
abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 18 de febrero, 28 
de julio y 14 de octubre de 2014, 7 y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 18 de abril  e.
de 2018 y 2 de enero de 2020. w.b
arre1n.d amPrieenseton tpaadraa  uunsao  edsisctriintutora a d vei veielenvdaac,i óenn tare  p«úFbulicnod adceió nu nOa barad eSnodcai aal  yc oMntornatteo  ddee 
PiedEald r edceu Mrreandtreid a»l eyg «aS qaulae  Rdiecthirao ,e Ssc.Ari.t»u,r ala n roe gsies tdraedboióra i npsrcarcibtiicró p loar qinusec rlaip cfiinócna. objeto del
negocio jurídico no se encontraba inscrita a nombre de la arrendadora «Fundación Obra
Social y Monte de Piedad de Madrid», sino a nombre de «Caja de Ahorros y Monte de 
Piedad de Madrid».
2.  Los tres primeros párrafos del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria disponen lo 
siguiente: «Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota 
de  despacho,  al  pie  del  título,  los  datos  identificadores  del  asiento,  así  como  las 
afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de 
titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple 
informativa. La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en 
virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán 
de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica 
de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación 
de  los  medios  de  impugnación,  órgano  ante  el  que  debe  recurrirse  y  plazo  para 
interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que 
entienda  procedente.  Si  el  registrador  califica  negativamente  el  título,  sea  total  o 
parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el 
interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o 
bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la 
Ley».
Es indudable que, con base en lo expuesto, solo cabe interponer recurso ante esta 
Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o 
parcialmente.
En este mismo sentido el artículo 324 de la Ley Hipotecaria comienza señalando que 
«las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites 
previstos en los artículos siguientes (…)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, Sentencia de 22 
de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), el objeto del 
expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es 
exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No 
tiene  en  consecuencia  por  objeto  cualquier  otra  pretensión  de  la  parte  recurrente, 
señaladamente,  por  lo  que  atañe  al  presente  caso,  declarar  que  en  la  inscripción 
practicada se haya incumplido el principio de prioridad (y tracto sucesivo) o la aplicación 
del arancel a las operaciones registrales practicadas, cuestiones todas ellas extrañas al 
recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada 
doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para 
acordar la cancelación de asientos ya practicados.
Indudablemente, cabe en el expediente de recurso analizar si la calificación registral 
negativa es sustantiva y formalmente correcta. En el aspecto formal, cabe recordar que,  s
según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas la Resolución de 18  oe.
de febrero de 2014), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible,  w.
según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente,  36ww
aqquueé allla c oenxspirgensaer stea mlobsi édne fuencato sm qoutiev,a cai ósnu  sjuuicfiicoie, nstee  odpeo nloesn  am ilsam inossc, ricpocnió ne lp rdeetseanrdriodlalo, 
cnoenc essuafriicoi epnacriaa  qlouse  feuln idnatemreesnatodso  jpuuríeddicao sc oenno cleors  cqoune  clsaer idbaads alo sd icdheafe cctaolsif icaadcuiócind o(sc fry.   BOE-A-cable e
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de 
marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre 
otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del 
interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el 
registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los 
fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los 
hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la 
resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución 
de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las de 28 de febrero y 20 de julio 
de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones 
de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto 
de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo 
mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo 
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma.
En los casos en que la nota de calificación es totalmente insuficiente, puede ser 
revocada por este Centro Directivo, lo que no obsta a que se pueda emitir una nueva 
nota de calificación con los debidos requisitos formales, sin perjuicio de la eventual 
responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la 
calificación sea global, unitaria y motivada -artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria- (vid., 
por todas la Resolución de 7 de julio de 2016).
Lo que ocurre en el presente caso es que no existe calificación registral negativa, 
pues, como indica la registradora en su informe, se ha inscrito el título en los términos 
recogidos en el mismo y mediante las escrituras relacionadas por el notario autorizante 
se ha acreditado el tracto.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  interpuesto  en  los 
términos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriores.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.