BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46322
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7083 Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña J. G. G. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 2, doña Mariana 
Toscano Lería, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 17 de diciembre de 2018 por la notaria de Puerto 
Real, doña Celia María Aranda Blázquez, con el número 755 de protocolo, una entidad 
mercantil vendía y entregaba a doña J. G. G., que compraba y adquiría para sí, con 
carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral número 5.988 del Registro de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2. En la comparecencia, la compradora 
manifestaba que estaba en trámites de divorcio.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa 
María número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Título:
N.º entrada: 2186/2019 Asiento Diario: 299/56.
Clase: Notarial. Objeto: compraventa.
Autorizante:  Celia  María  Aranda  Blázquez.  Prot./Expte.  y  fecha:  755/2018  - 
17/12/2018.
Lugar de otorgamiento o expedición: Puerto Real.
Soporte del título presentado, calificado y/o despachado: copia en papel presentada 
el día 24/10/2019.
Complementarios: 1) Carta/s de pago de la/s autoliquidación/es correspondiente/s al 
citado título. 2) Sentencia n.º 54 dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de Violencia 
sobre la Mujer n.º 1 de Jerez de la Frontera.
Nota de calificación registral.
Antecedentes de hecho:
Primero.–Con fecha veinticuatro de Octubre de dos mil diecinueve se presentó en 
este Registro de la Propiedad el documento de referencia.
Segundo.–En el día de la fecha la Registradora que suscribe, previo examen y 
calificación de la capacidad de los otorgantes y de la validez de los actos dispositivos  e.
contenidos  en  el  documento  presentado,  de  sus  formas  y  solemnidades,  y  de  los  w.b
asientos del Registro con él relacionados, de conformidad con los artículos 18, 19.Bis  83ww
y 65 de la Ley Hipotecaria y 98, 99 y 100 de su Reglamento, he dictado la siguiente 
resolución:
Hechos:
1.  No es posible inscribir la escritura de compraventa otorgada en Puerto Real, el 
día diecisiete de diciembre de dos mil dieciocho, ante la Notaria doña Celia María Aranda 
Blázquez, número 755 de protocolo, ya que ha ganado prioridad registral una anotación 
preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento administrativo, así en 
estas se aplica el principio de prioridad en plenitud (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) 
frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento 
Hipotecario  en  las  prohibiciones  voluntarias  y  derivadas  de  procedimientos  civiles, 
provocando  así  el  cierre  registral  incluso  cuando  se  trata  de  actos  anteriores  a  la 
prohibición. El fundamento de este criterio se encuentra en que en estas prohibiciones 
existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la 
seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de 
los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos. En los procedimientos 
penales y administrativos (RR 7, 8 y 18 de abril de 2005 y 28 de octubre de 2015) lo que 
quiere garantizarse es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del 
resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.
2.  No es posible inscribir el bien adquirido por doña J. G. G. como privativo ya que 
la disolución de la sociedad de gananciales se produce desde la fecha de la sentencia 
firme y su inscripción en el Registro Civil, sin que el mero hecho de admitirse la demanda 
sea suficiente para inscribir como privativo. En este caso la sentencia de disolución de la 
sociedad de gananciales aportada como documento complementario, la cual además no 
es firme, es de fecha 11 de septiembre de 2019, y la fecha de la compraventa es de 17 
de diciembre de 2018. No se retrotraen los efectos de la sentencia al momento de la 
demanda, en cuanto a la disolución de los gananciales. En cambio, los poderes y 
consentimientos otorgados sí se entienden revocados desde entonces. Ver artículos 102 
(poderes), 83 (para separación) y 89 (para divorcio) del Código Civil.
Fundamentos jurídicos:
1.  Así  dispone  la  resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 28 de enero de 2016 que ha de tenerse en cuenta la distinta finalidad que 
cumple la prohibición de disponer en cuanto a la tutela de intereses públicos y privados. 
Así, la prohibición de disponer voluntaria puede cumplir funciones de garantía (vid. 
Ley  482  del  Fuero  Nuevo  de  Navarra),  de  tutela  (hasta  que  los  hijos  lleguen  a 
determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la 
prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. En 
todos estos supuestos cabe prescindir de la prohibición de disponer por voluntad de 
quien la estableció y, sobre todo, no se puede eludir la responsabilidad patrimonial 
universal de quien impuso la prohibición mediante la misma. Por ello la prohibición de 
disponer no obsta para el embargo posterior a la inscripción de la prohibición de disponer 
incluso para la adjudicación derivada de la ejecución del mismo (vid. Resoluciones de 
este Centro Directivo de 29 de diciembre de 1977 y 22 de febrero de 1989; más 
restrictiva la de 5 de septiembre de 1974).
En los procedimientos penales y administrativos (vid. Resoluciones de 7, 8 y 18 de 
abril de 2005 y 28 de octubre de 2015) lo que quiere garantizarse es el cumplimiento de 
intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las  e.
responsabilidades que de ella puedan derivar. w.
En los primeros supuestos (prohibiciones voluntarias) el legislador y quienes aplican  83ww
ldae rlievay dopsu eddee ont rosse ri nsmcáristo sp eor manisoitvaodso sa adnmteitsie nddeo la  eplr oahcibciecsióon  adle  Rdiesgpiosntreor , dmei endteraresc qhuoes 
perne ploosn sdeegraunncdioas y  (cporonhsiibdiecrioancieósn  jdued icsiua lfeinsa elidna gda irnadnutícae nd ea  iunntear emsaeyso pr úrbigliicdoesz) ,t rlaad mucáidsa a eltan   BOE-A-cable e
el cierre registral. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de 
impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad 
dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el 
estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
La  anotación  preventiva  de  prohibición  de  disponer  sustituye  con  ventaja  en 
ocasiones a la anotación de querella y es a través de esta prohibición como pueden 
garantizarse las responsabilidades pecuniarias del procedimiento (artículos 589 y 590 de 
la Ley de Enjuiciamiento Criminal) al amparo del generosamente interpretado artículo 13 
de la Ley procedimental penal para conseguir la tutela efectiva del artículo 24 de la 
Constitución Española. Ello se consigue exclusivamente a través del cierre registral 
absoluto propiciado por el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, pues de otra forma no podría 
detenerse el alzamiento de bienes, cuya reparación civil no se consigue a través de 
indemnización de daños y perjuicios, sino por medio de la restitución de la cosa. Del 
mismo modo, sin cierre registral, mal podría llevarse a cabo en supuestos como el 
presente la realización de efectos judiciales que previenen los artículos 367 bis y 367 
quater de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Si la prohibición de disponer ocasionara grandes perjuicios al perjudicado por ella, 
siempre le cabrá al afectado la posibilidad de solicitar del juez el alzamiento de la media 
y su cancelación, mientras que si quiere alzar bienes o impedir la realización de efectos 
judiciales y no se encuentra con la prohibición de disponer, al juzgado y al interés público 
les será harto inconveniente atraer al proceso los bienes de los que el imputado no debió 
disponer.
Y es que se halla también justificada la postura que se mantiene por la fundamental 
razón de que la orden prohibitiva del juez más bien va dirigida en estos casos a evitar el 
acto ilegal o ilícito que a decretar su nulidad, y por la conveniencia de negar la entrada 
en los libros hipotecarios a las enajenaciones del imputado.
Abunda sostener el criterio de la registradora el hecho de que al tiempo de la firma 
de la escritura cuyo acceso al Registro se deniega, ya estuviera iniciado el procedimiento 
penal contra el enajenante, sin que conste en el expediente la fecha de la resolución 
judicial ordenando la prohibición de disponer y la tardanza en la presentación de la 
escritura de venta (casi ocho meses). No se olvide que el Registro (artículo 32 de la Ley 
Hipotecaria) sólo protege a quienes acuden a él y el adquirente soslayó la diligencia en 
la  inscripción  que  habría  excluido  los  problemas  que  ahora  habrá  de  resolver, 
probablemente, en sede judicial.
2.  Así dispone el tribunal supremo en la sentencia de 27 de septiembre de 2019 
que el artículo 1391.1 CC, según el cual la sociedad de gananciales concluirá de pleno 
derecho cuando se disuelva el matrimonio y el 95 en cuanto dispone que la sentencia 
firme  producirá,  respecto  de  los  bienes  del  matrimonio,  la  disolución  del  régimen 
económico  matrimonial;  el  artículo  103,  regla  4.ª,  que  al  referirse  a  las  medidas 
provisionales que afectan a los bienes gananciales las extiende también a los bienes que 
se adquieran en lo sucesivo, sentando así la subsistencia del régimen y el carácter 
ganancial de los bienes –comprendidos en la relación del artículo 1347– aunque se 
adquieran con posterioridad a la adopción de las medidas. Refiere que el legislador no 
ha considerado oportuno ni siquiera que la admisión de la demanda de separación o 
divorcio tenga como efecto inmediato la extinción del régimen económico matrimonial y 
sí,  por  el  contrario,  que  suponga  la  revocación  de  los  consentimientos  y  poderes 
otorgados.
Se reconoce que la jurisprudencia de la sala ha admitido, no obstante, que cuando  s
media una separación de hecho seria y prolongada en el tiempo, no se considerarán  oe.
gananciales  los  bienes  individualmente  adquiridos  por  cualquiera  de  los  cónyuges,  w.
especialmente cuando lo sean por el propio trabajo o industria. Sin embargo, ahora  83ww
pserencteisnac iae l2 2T6r/2ib0u1n5a,l  deS u6p redme om  aqyuoe,   n"oE sptau eddeo catrpinlicaa, rseco mdeo  unp usmoo dod ed orgemlieávtiec o lay 
asebaso pluotorq, usein, of rqeunete r eaq uloiesr ep urenc eapntáoliss isq udee  leasst acbirlceucnesnt aqnuceia sla d eslo ccaiesdoa. dE sd eló ggiacon aqnuceia alessí   BOE-A-cable e
subsiste a pesar de la separación de hecho (artículos. 1393.3.º, 1368 y 1388 del Código 
Civil) solo cabe rechazar la pretensión del cónyuge que reclama derechos sobre los 
bienes a cuya adquisición no ha contribuido cuando se trate de un ejercicio abusivo del 
derecho contrario a la buena fe (artículo 7 del Código Civil)".
Parte dispositiva:
Vistos  los  artículos  citados  y  demás  de  aplicación,  la  Registradora  que  califica 
acuerda:
1.º  Suspender  la  inscripción  del  título  calificado  por  el/los  defecto/s  antes 
indicado/s.
2.º  Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el artículo 322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º  Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este 
documento conforme al artículo 323 de la citada Ley (…)
El Puerto de Santa María. El/la registrador/a Este documento ha sido firmado con 
firma  electrónica  cualificada  por  Mariana  Toscano  Lería  registrador/a  de  Registro 
Propiedad de El Puerto de Santa María a día veintiocho de Octubre del año dos mil 
diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña J. G. G. interpuso recurso el día 25 de 
noviembre de 2019 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Primero:
Se pretende inscribir como privativo un bien comprado por mi persona, con dinero 
privativo, como viene acreditado en la Sentencia de Divorcio y que en el momento de su 
adquisición me encontraba en una absoluta separación de hecho, ya que incluso se 
dictan medidas cautelares con orden de alejamiento a mi exmarido y estando en trámites 
de separación judicial, pudiendo probar que con dicha separación cesa la presunción de 
gananciales,  habiendo  interpuesto  y  admitida  a  trámite  una  demanda  de  divorcio 
presentada por mi parte (parte compradora) con fecha anterior a la de escritura de 
compra-venta de esta vivienda que pretendo registrar, no habiendo recaído aun en ese 
momento sentencia de separación o divorcio.
Presento la sentencia de divorcio donde queda totalmente acreditado en el punto 4 
de Fundamentos de Derecho, el abandono del hogar de mi exmarido, así como la venta 
de la vivienda familiar y el reparto de los importes de dicha venta, de una indemnización 
recibida por el fallecimiento de mi hija, al 50%, y el reparto de los dos vehículos que 
teníamos, porque ya existía una separación de hecho, aunque a la espera del juicio de 
divorcio.
Que debido a la venta de la vivienda familiar me veo en la obligación de la compra de 
una vivienda digna donde poder vivir con mi hija y quedando totalmente acreditado por el 
juez  del  juzgado  de  violencia  sobre  la  mujer  de  Jerez  de  la  frontera,  que  yo,  la 
demandante,  invirtió  ese  dinero  en  la  compra  de  una  vivienda,  en  la  cual  resido 
actualmente junto a mi hija y que la vivienda está completamente pagada.
Segundo: e.
Que habiendo presentado desde la primera vez que se solicitó para el Registro  83ww
(ú2n8ic/–0a 3 cE/2os0mc1rpi9tru)a,r dalao  Prsaúig ybu lpiicerano tpdeie ed toaccroiuamm dpeeran d-tvaicechnióatan v,: ivreieanlidzaa dya d aonntdee  Nseo teasripoe, cdioficnad eq uaep ayrae ezcsota bcao meno   OE-A-2020-70able en https://
proceso de separación.
– La admisión a trámite por parte del juzgado de violencia sobre la mujer de Jerez de 
la frontera, de la demanda divorcio contencioso con fecha de 11 de septiembre de 2018.
– Medidas cautelares penales dictada por dicho Juez, donde especifica las medidas 
de alejamiento. Pensión de alimentos hijos, etc. sobre mi exmarido con fecha de 15 de 
mayo de 2018.
En  el  primer  intento  de  Registros  el  28  de  marzo  de  2019,  se  me  comunica 
verbalmente, la necesidad de aportar la sentencia de divorcio y teniendo conocimiento 
dicho Registro de que se estaba a la espera de la celebración del juicio de divorcio, se 
me aconseja realizar un Asiento Registral, y que una vez celebrado dicho juicio y 
aportando la sentencia de divorcio, no habría problema para el registro de la propiedad.
Que tras las [sic] suspensión por dos veces del juicio del divorcio-contencioso por 
motivos ajenos a mí, el 5 de julio de 2019 se celebra dicho juicio y el 24 de octubre 
de 2019 aporto dicha sentencia, y como viene en la propia sentencia en su punto 5 de 
Antecedentes de hecho Se dicta esta sentencia fuera del plazo legalmente establecido, y 
declarando  la  firmeza  parcial  de  la  sentencia  afectando  dicha  declaración  al 
pronunciamiento principal de la resolución
Tercero:
Que, en dicha sentencia en Fundamentos de Derecho, en su punto 2 manifiesta que 
en el artículo 81 del Código Civil-CC que se pueda acordar la separación judicial a 
petición de uno solo de los cónyuges. Para ello, y que dicha solicitud fue admitida a 
trámite el 11 de septiembre de 2018 y por ello en su punto tercero establece: "Que 
solamente se discute en este divorcio la cantidad que debe establecerse a cargo del 
padre en concepto de alimentos para su hija N. C., y si procede establecer una pensión 
compensatoria a favor de la demandada y, en tal caso, su importe y duración".
Cuarto:
Que con anterioridad al Asiento Registral de fecha 24 de octubre de 2019, se 
realizaron 2 Asientos Registrales, el primero con fecha de 28 de Marzo de 2019 y el 
segundo con fecha de 15 de julio de 2019, los cuales no aparecen en la Nota Simple que 
he solicitado.
Que, aun teniendo realizado un Asiento Registral con fecha de 15 de julio de 2019, 
con fecha 24 de julio de 2019 se practica un asiento de embargo por parte de AEAT, 
contra mi vivienda, pero a los antiguos propietarios, la promotora Gedispro, con el 
perjuicio que ello me ha causado, ya que he tenido urgentemente (7/11/2019) solicitar en 
AEAT, la acción de terciarios de embargo contra mi vivienda».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 18 de diciembre de 2019 y 
elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  85,  89,  95  y  1392  del  Código  Civil;  145  del  Reglamento 
Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2019, y las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  5  de  es
septiembre de 1974, 22 de febrero de 1989, 30 de junio y 5 de octubre de 2000, 22 de  bo
febrero y 28 de abril de 2005 26 de febrero de 2008, 13 de abril de 2012, 31 de enero  83ww
de 2013, 28 de octubre de 2015, 28 de enero y 5 de mayo de 2016, 9 de junio, 21 de
julio y 14 de diciembre de 2017 24 de enero, 13 de junio y 2 de noviembre de 2018 y 27 
de febrero de 2019 y 5 de noviembre 2019.
1.  Se  discute  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa con la particularidad de que la compradora adquiere la finca registral con 
carácter privativo, pero comparece en trámites de divorcio.
Son circunstancias a tener en cuenta en la resolución del presente expediente, las 
siguientes:
– A fecha 28 de marzo de 2019, accedió al Registro por primera vez la escritura de 
compraventa que causó el asiento 886 del Diario 55, y se calificó negativamente el día 4 
de abril de 2019. El citado asiento 886/55, caducó el día 8 de julio de 2019.
– A fecha 4 de julio de 2019, se presentó la anotación de prohibición de disponer 
ordenada por la Agencia Tributaria que causó el asiento 1555 del Diario 55 y el cual fue 
inscrito con fecha 25 de julio de 2019.
– A fecha 15 de julio de 2019, se presentó de nuevo la escritura de compraventa, 
causando el asiento de presentación 1617 del Diario 55, la cual fue retirada en el mismo 
día de su presentación y su asiento caducó el día 9 de octubre de 2019.
– A fecha 24 de octubre de 2019, se presentó de nuevo la escritura de compraventa, 
causando  el  asiento  de  presentación  299  del  Diario  56,  y  se  calificó  de  nuevo 
negativamente el día 28 de octubre de 2019 con los defectos vistos en los hechos.
La registradora suspende la inscripción por dos defectos: a) no es posible inscribir la 
escritura de ya que ha ganado prioridad registral una anotación preventiva de prohibición 
de disponer ordenada en procedimiento administrativo, y b) no es posible inscribir el bien 
adquirido por doña J. G. G. como privativo ya que la disolución de la sociedad de 
gananciales se produce desde la fecha de la sentencia firme y su inscripción en el 
Registro Civil, sin que el mero hecho de admitirse la demanda sea suficiente para 
inscribir como privativo.
2.  Con carácter general, cabe recordar la doctrina sobre la configuración registral 
de las prohibiciones de disponer que este Centro Directivo ha establecido en diversas 
ocasiones desde la clásica Resolución de 20 de diciembre de 1929 hasta la más reciente 
de 2 de noviembre de 2018. Conforme a esta doctrina las prohibiciones de disponer no 
son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino 
restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el 
ejercicio de la facultad dispositiva («ius disponendi») de su titular (cfr. Resolución de 13 
de octubre de 2005).
Tales restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan 
sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos», por lo que un bien gravado con 
una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa» o en virtud 
de los citados actos dispositivos de carácter forzoso. Así resulta del principio de libertad 
de  tráfico,  con  amparo  en  el  artículo  348  del  Código  Civil,  el  cual  exige  que  las 
limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad 
dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que 
las justifican. Y ello por cuanto, las prohibiciones y demás restricciones que limitan la 
libre disposición de los bienes, son tratadas con disfavor por las disposiciones legales, 
en cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos 
fines lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados los hace poco aptos para 
el crédito territorial y crea, de otra parte, situaciones confusas, y por eso el artículo 26 de  e.
la Ley Hipotecaria, en su párrafo tercero, establece que se harán constar en el Registro  w.
la Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre  83ww
qteumep loar alel,g irselaspcioónnd vaing ean tuen rae craoznóonz claíc istau  vya nlidoe tzra, slop aqsueen  reloqsu ileímreit eqsu ee stetanbglaenci duons  cpaarárac telar 
sreucsotimtuecniódna cfiiódne i(ccofrm. Riseasrioal,u cpióune sd,e  e1n8  dcea seon ecroo ndtera 1ri9o6, 3c).onstituyen  tan  solo  una  mera  BOE-A-cable e
Asimismo la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 18 de 
diciembre de 2013) ha destacado que de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, 
relativos a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral, resulta que sus 
efectos  son  diferentes  según  procedan  de  actos  a  título  oneroso  o  gratuito:  las 
prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en 
caso  de  incumplimiento,  producen  la  nulidad  de  los  actos  dispositivos  que  las 
contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto 
distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título 
oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar 
los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de 
diferente forma según se trate de unas u otras.
También es doctrina reiterada de esta Dirección General distinguir entre dos tipos de 
prohibiciones:
a)  Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento 
civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de 
garantía (vid. Ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos 
lleguen  a  determinada  edad),  para  lograr  la  plena  satisfacción  de  la  voluntad  del 
beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución 
del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto 
dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele 
transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado 
por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido 
y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, 
aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la 
propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que 
se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el 
artículo  145  del  Reglamento  Hipotecario  impide  el  acceso  registral  de  los  actos 
dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes 
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, a sensu 
contrario, que no impide los realizados con anterioridad –conclusión que resulta también 
de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la 
propia Ley Hipotecaria–. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha 
de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que 
ésta se arrastrará.
b)  Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren 
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado 
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en 
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la 
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en 
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el 
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda 
que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las 
administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por 
alto.  Y  es  que  en  estas  últimas  la  prohibición  de  disponer  no  trata  de  impedir  la 
disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del 
mismo,  cual  ocurre  con  las  voluntarias,  sino  que  tiende  a  asegurar  el  estricto 
cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
Por otro lado, también constituye doctrina consolidada de este Centro Directivo que  bo
la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen (vid.  83ww
RReesgoislutrcoi ódne  daec to3s1  ddee  deisnpeorsoi cdióen  2f0o1rz3o)s, ohsa,  edxet ramñaotsiz aar slae  vcouluanntdaod  sdee l ttriatutala rd ealf eacctacdeoso p oarl 
laad mainnoisttarcaitóivno, s edse  adperecimr ioc uua ontdroos  vqiueen eimn poimngpaune sutonsa  ceonn depnroac oe dcimoniednutcotsa  sjoubdricei aelle bsi eno 
o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.
Así  se  estableció  en  la  Resolución  de  este  Centro  Directivo  de  22  de  febrero 
de 1989, al considerar en el supuesto de solicitud de anotación de embargo, constando 
inscrita una prohibición de disponer, que «por todo lo anterior ha de concluirse que la 
seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables 
quebrantos para  la  organización jurídica de la  colectividad, debiendo restringirse el 
efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusión de la facultad de disponer 
libre  y  voluntariamente  del  derecho  en  cuestión,  pues  aun  implicando  una  relativa 
amortización contra el principio general de libre tráfico de los bienes, sólo compromete el 
interés particular del titular sin repercusión directa y apreciable sobre el orden público, y 
sin que quepa estimar la alegación de que con tal interpretación resultan aquéllas 
fácilmente burladas e inoperantes por la vía de la simulación de deudas y de las 
connivencias procesales, pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva 
perspectiva de su eventual incumplimiento (artículo 3 del Código Civil), no pueden 
desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del 
Código  Civil),  ni  pueden  menospreciarse  los  intereses  generales  en  aras  de  la 
consecución de fines particulares (artículo 1.255 del Código Civil)».
Este criterio se recogió legalmente en el artículo 15 «in fine» de la Ley 28/1998, 
de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que dispone: «El que remate 
bienes sujetos a prohibición de disponer inscrita en el Registro en los términos de esta 
Ley los adquirirá con subsistencia de la obligación de pago garantizada con dicha 
prohibición,  de  la  que  responderá  solidariamente  con  el  primitivo  deudor  hasta  su 
vencimiento».
La misma doctrina ha sido reiterada más recientemente en pronunciamientos de este 
Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 13 de abril de 2012, 31 de enero de 2013, 28 
de octubre de 2015 y 21 de julio de 2017) al recordar que «la responsabilidad universal 
patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de 
garantía  a  priori,  en  cuanto  que  advierte  al  deudor  y  asegura  al  acreedor  que  su 
satisfacción se procurará a costa de cualquier bien de aquél, salvo los estrictamente 
excluidos  por  la  Ley  misma.  Esta  función  quedaría  eliminada  si  se  admitiese  la 
inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer. En este sentido, hay que 
recordar que la subasta judicial en el ámbito de los procesos de ejecución pertenece al 
campo del Derecho procesal y no al del Derecho privado, toda vez que suele reputarse 
la subasta judicial como acto procesal de ejecución consistente en una declaración de 
voluntad del juez, transmitiendo coactivamente al rematante o adjudicatario, en virtud de 
su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución».
En  consecuencia,  constando  anotada  una  prohibición  de  disponer  que  abarca 
cualquier acto de enajenación, transmisión o de «cualquier operación» ordenada por la 
Agencia Tributaria, existe un componente de orden público que no puede ser pasado por 
alto, prevaleciendo los superiores intereses públicos, debiéndose denegar la inscripción 
de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación) 
sin que se plantee por tanto la eventual prevalencia que conforme al artículo 145 
Reglamento Hipotecario podría haber tenido la escritura de compraventa si fuera de 
fecha anterior a la misma y la anotación se hubiera limitado dentro de un procedimiento 
civil a prohibir actos dispositivos.
En  el  presente  caso,  al  estar  caducado  el  asiento  de  presentación  de  la 
compraventa, pasó a tener rango preferente en el Libro Diario la anotación de prohibición 
de disponer (de enajenar, transmisión o cualquier operación) decretada por el tribunal.
3.  En cuanto al segundo de los defectos también debe ser confirmado. En este  e.
sentido  la  sentencia  de  disolución  de  la  sociedad  de  gananciales  aportada  como  w.b
documento complementario, la cual además no es firme, es de fecha 11 de septiembre  83ww
de 2E0n1 9b, ays lea  fae cehlalo d, en loa  csoem rpertarovternatean e slo ds ee 1fe7c dtoes d idceie mlab rsee dnete 2n0c1ia8 .al momento de la
deenm laa nSdean, teenn cciau adneto 2 a7  lad ed isseoplutcieiómnb dree  dloes  2g0a1n9a nqcuiael eesl.  aArstííc duilsop o1n3e9 1e.1l T drieblu Cnaóld Siguop rCeimviol, 
según el cual la sociedad de gananciales concluirá de pleno derecho cuando se disuelva
el matrimonio y el 95 en cuanto dispone que la sentencia firme producirá, respecto de los 
bienes del matrimonio, la disolución del régimen económico matrimonial; el artículo 103, 
regla cuarta, que al referirse a las medidas provisionales que afectan a los bienes 
gananciales  las  extiende  también  a  los  bienes  que  se  adquieran  en  lo  sucesivo, 
sentando  así  la  subsistencia  del  régimen  y  el  carácter  ganancial  de  los  bienes  –
comprendidos en la relación del artículo 1347– aunque se adquieran con posterioridad a 
la adopción de las medidas. Refiere que el legislador no ha considerado oportuno ni 
siquiera que la admisión de la demanda de separación o divorcio tenga como efecto 
inmediato la extinción del régimen económico matrimonial.
Además como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones 
de 22 de febrero y 28 de abril de 2005), el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil 
exige en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por 
tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico 
matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio 
en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el 
libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se 
suspenderá la inscripción por defecto subsanable.
En el presente expediente resulta que la disolución del matrimonio se ha producido 
como consecuencia del divorcio, por lo que se trata de una resolución judicial que 
modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (cfr. artículos 1392 del 
Código Civil y 77 de la Ley del Registro Civil), debiendo constar la previa toma de razón 
en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el 
Registro de la Propiedad (artículo 266 Reglamento del Registro Civil).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.