BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85216
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11920 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Orcera, por la que se deniega 
la inscripción de una instancia privada.
En el recurso interpuesto don C. S. G. y doña M. del P. G. P., contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Orcera, don Miguel Ángel Álvarez Delgado, 
por la que se deniega la inscripción de una instancia privada.
Hechos
I
Se presenta el día 11 de febrero de 2020 instancia privada suscrita por don C. S. G. y 
doña M. del P. G. P. por la que solicitan que las registrales 1444 y 1445 del referido 
Registro de la Propiedad queden inscritas a su nombre, alegando que fueron adquiridas 
en la escritura de compraventa otorgada el día 17 de abril de 2001 ante doña Elena 
Turiel Ibáñez, notario de Orcera. Dicha instancia, junto con fotocopia de la referida 
escritura, causó el asiento de presentación 560 del Libro Diario 54.
II
Dicha  instancia  es  calificada  negativamente  el  27  de  febrero  de  2020  por  el 
registrador competente indicando que:
«Hechos:
1.º  Se suspende la inscripción solicitada respecto de las fincas n.º 1.444 y 1.445 de 
Benatae. Afirman los interesados que adquirieron la propiedad de las mismas en virtud 
de la escritura otorgada el día 17 de abril de 2001 en Orcera, ante la notaria doña Elena 
Turiel Ibáñez, número 381 de su protocolo, sin embargo en dicha escritura son objeto de 
venta las parcelas resultantes de las segregaciones de las fincas 1.435 y 1.441, una 
cuarta parte indivisa de la participación indivisa de las fincas 1.439, 495 y 1.446 y una 
cuarta parte indivisa de la participación indivisa de la finca 1.063, no siendo objeto de 
transmisión  las  fincas  registrales  1.444  y  1.445.  Además,  dichas  fincas  fueron 
transmitidas posteriormente por doña E. G. P., no constando ya inscritas a su nombre.
Fundamentos de derecho:
1.º  Artículos  9  Ley  Hipotecaria:  El  folio  real  de  cada  finca  incorporará 
necesariamente  el  código  registral  único  de  aquélla.  Los  asientos  del  Registro 
contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de 
los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa 
calificación del Registrador. e
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Para inscribir o anotar títulos por los que se  bo
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales  0w
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Acuerdo denegar la inscripción solicitada a que se refiere el citado documento. 
Orcera, a 27 de febrero de 2020. El registrador. Fdo. Miguel Ángel Álvarez Delgado.»
III
Contra la anterior nota de calificación don C. S. G. y doña M. del P. G. P. interponen 
recurso por escrito de 13 de marzo de 2020, que es presentado en la Oficina del 
Registro General del Ministerio de Justicia el día 17 de junio de 2020, en el que indica el 
recurrente que «hemos recibido notificación del Registrador de la Propiedad de Orcera, 
en la que se nos comunica que se acuerda denegar la inscripción solicitada respecto a 
las líneas indicadas en el encabezamiento.
Que por considerar que dicha resolución es contraria a derecho, formulamos recurso 
potestativo  de  reposición  al  amparo  de  los  artículos  324  y  siguientes  de  la  Ley 
Hipotecaria, sobre la base de los siguientes:
Hechos
Primero.  Que el día 17 de abril de 2001 se otorgó ante la notaria Elena Turiel 
Ibáñez escritura de segregación y compraventa, otorgada por E. G. P., a favor de C. S. 
G. y M. P. G. P. Procediéndose a su inscripción en el Registro de la Propiedad de Orcera 
(…)
Segundo.  Que hace unos meses nos personamos en el Registro de la Propiedad, 
para comprobar en qué situación nos encontrábamos respecto al riego con las albercas, 
de las parcelas que adquirimos en la compraventa indicada.
Que en el Registro de la Propiedad de Orcera, con fecha 4 de noviembre de 2019, 
nos hacen entrega de las notas s imples en las que aparece la situación en la que se 
encuentran  las  albercas.  Y  nos  encontramos  que  la  primera  denominada  (…),  se 
encuentra sólo a nombre de otros titulares, no apareciendo nuestra titularidad ocurriendo 
lo mismo con la alberca denominada (…), finca de Benatae n.º 1445, en la que dicha 
alberca  y  sus  aguas  se  encuentran  a  nombre  de  varias  personas  no  apareciendo 
tampoco nuestra titularidad (…)
Que solicitamos al Registro que también las pusieran a nuestro nombre. en base a la 
escritura de compraventa que se realizó en el año 2001, y en la que se hace constar que 
somos también propietarios de las mismas. Puesto que E. G. P. falleció, y en la escritura 
de compraventa menciona nada, en el apartado quinto de las estipulaciones se hizo 
constar que los comparecientes indican:
"El agua de la alberca llamada (…), o sea la descrita en la letra f) del turno de riego 
lo establecerán cada año como convengan a ambas partes, siendo por igual también la 
conservación de la misma; de la parte de aguas correspondiente a la vendedora, se 
beneficiarán todos sus hijos (...), lo que consiente en este acto los compradores.
Las aguas de la fuente de (…) y la del (…), que abastecen a la Alberca (…) y la (…) 
situada detrás del cortijo, así como el P. para servicio del mismo, corresponde, una mitad 
a Don D., y dos octavas partes indivisas a los aquí compradores; y las restantes dos 
octavas partes indivisas a la vendedora. Para el aprovechamiento de dichas reglas para 
el riego se fijarían unos turnos que se expresan en las escrituras. Que se establece 
también que se fija la hora veinte para tapar las albercas, cuándo haya de efectuarse 
cambio de turno."
Por lo que es claro, que dichas albercas y sus aguas, nos pertenecen también en  e.
propiedad (…) w.b
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sDoelilcgiataddoa, .en la que se nos comunica que se procede a la denegación de la inscripción
Pero esto no es correcto ya que si compramos parte de dichas albercas y sus aguas, 
no comprendemos porqué se nos deniega la inscripción de las mismas.
Esto nos ocasiona graves pérdidas económicas presentes y futuras ya que si no 
podemos hacer uso de esas albercas, no podemos regar nuestro cultivo de olivar, lo que 
provoca que el fruto no crezca, cuando en la estipulación quinta de la escritura de 
compraventa, se observa claramente, que nos corresponde parte de dichas albercas y 
sus aguas».
IV
El registrador emite informe en defensa de su nota de calificación por escrito de 
fecha 31 de julio ratificando la calificación recurrida, elevando el expediente a este 
Centro Directivo. Acompaña copia de los historiales registrales de ambas fincas de las 
que resultan ambas inscritas en favor de terceras personas por título de compraventa 
respectivamente en las inscripciones 3.ª de la registral 1444 de fecha dos de noviembre 
de 2011; y la inscripción 4.ª de la registral 1445 de fecha 31 de octubre de 2011.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, artículos 1, 3, 20 y 38 de la Ley 
Hipotecaria; Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre 
de 2013; Resoluciones de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo 
de 2006, 8 de junio de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 
18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 
y 11 de julio, 5 de agosto, 5 de septiembre, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 
y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre 
de 2014, 29 de enero y 13 de marzo de 2015, 2 de julio de 2015, 19 de noviembre 
de 2015 y de 20 de octubre de 2016.
1.  Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción dominical 
de dos fincas registrales, concretamente la 1444 y 14445 del Registro de la Propiedad de 
Orcera, mediante la presentación de una instancia privada en la que se alega que se 
incluyeron dentro del objeto de una compraventa en escritura de fecha 17 de abril 
de 2001 otorgada ante la notaria doña Elena Turiel Ibáñez.
Resulta acreditado en el presente expediente, de la propia publicidad tabular, que 
ambas fincas resultan inscritas en favor de terceras personas que no otorgaron el 
referido título.
2.  En primer lugar conviene recordar que el recurso no es medio adecuado en caso 
de pretenderse la revocación de una inscripción ya practicada.
De esta manera, el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales 
reconocido por el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, como resulta de la doctrina reiterada 
de este Centro Directivo (por todas citaremos la Resolución de 17 de enero de 2001) 
impone que el recurso gubernativo no permite plantear cuestiones relativas a asientos 
registrales  vigentes,  debiendo  dirimirse  las  mismas  en  sede  judicial  respetando  el 
principio  de  tutela  judicial  efectiva  de  todos  aquellos  que  pudieran  ostentar  interés 
legítimo en el mismo.
3.  Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por el registrador objeto de 
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestra legislación 
hipotecaria es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el  e.e
Registro  de  la  Propiedad  se  exige  que  esté  previamente  inscrito  el  derecho  del  b
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consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En  efecto,  las  exigencias  del  principio  de  tracto  sucesivo  han  de  confirmar  la 
denegación de la nota recurrida, toda vez que las fincas se encuentra inscrita a nombre 
de un tercero distinto del transmitente del dominio según el título que se acompaña en 
fotocopia  junto  a  la  instancia  presentada,  siendo  por  tanto  imprescindible  la  previa 
inscripción a favor del mismo mediante la presentación del oportuno título del que resulte 
su previa adquisición.
Por último, conviene indicar que no es procedente que esta Dirección General se 
pronuncie respecto la aptitud de una instancia privada como medio para instar una 
inscripción dominical por título de compraventa por aplicación del principio de titulación 
pública recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, al no haber sido objeto de 
calificación ni recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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