BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104701
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14921 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral.
En  el  recurso  interpuesto  por  Don  C.C.C.  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registrador de la propiedad de Madrid número 2, Doña María Belén Martínez Gutiérrez, 
por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  escritura  de  constitución  de  hipoteca 
unilateral.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 5 de agosto de 2020 n.º 2.578 de protocolo por el 
Notario de Alcorcón Don Urbano Álvarez Merino, Don C.C.C., su padre viudo y los 
demás hermanos herederos testamentarios de la madre y esposa fallecida, constituyeron 
hipoteca  unilateral  a  favor  de  la  Hacienda  Pública.  No  interviene  sin  embargo  un 
hermano legitimario.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la propiedad de Madrid número 2 fue 
objeto de la siguiente nota de calificación: (…) Es necesario por aplicación del Principio 
Hipotecario de Tracto Sucesivo la previa inscripción de la correspondiente escritura de la 
liquidación de gananciales existente entre don F.J.C. de A. y Doña M.C.C., del 26 de 
agosto de 2019, n.º 797 de protocolo del Notario de Gandía Don Luis Moreno Ávila. En 
dicha escritura de 2019 la finca 76.578 se adjudicó al viudo Don F.J.C. de A. en pago de 
su mitad de gananciales, por lo que la constitución de hipoteca unilateral respecto de la 
misma la hace dicho señor solamente. Y respecto de las fincas 76.580 y 76.588,además 
de la previa inscripción de la citada escritura de la liquidación de los gananciales de 2019 
una vez subsanados los defectos, es necesario la previa inscripción de una nueva 
escritura de aceptación de herencia que se otorgue por los cuatro hijos de la causante 
para  saber  quiénes  son  los  adjudicatarios  de  los  bienes  que  componen  la  masa 
hereditaria de Doña M.C.C., ya que en la escritura de del 26 de Agosto de 2019 n.º 797 
de  protocolo  del  Notario  de  Gandía  Don  Luis  Moreno  Ávila  dichas  dos  fincas  se 
adjudicaron a la masa hereditaria de Doña M.C.C., y no se sabe en la herencia de Doña 
M. quienes son los adjudicatarios para saber quién puede constituir hipoteca sobre 
dichos bienes. Fundamento de Derecho: Principio de Tracto Sucesivo del Artículo 20 
párrafo primero de la Ley Hipotecaria. No se toma anotación preventiva por no haber 
sido  solicitada,  conforme  al  Art.  65  de  la  Ley  Hipotecaria.  Puede  interponerse 
potestativamente: recurso gubernativo y, contra su resolución, puede recurrirse en el 
orden jurisdiccional civil; o impugnarse directamente ante la jurisdicción civil, en la forma  e.e
y plazo que establecen los Arts. 324 a 328 de la Ley Hipotecaria; o solicitar calificación  b
alternativa, conforme al R.D. 1039/2003 de 1 de agosto y Resolución de la Dirección  921ww
sGeepntieermalb dree  2S0e2g0u. rFiddaod.  MJuarríídai cBae lyé nF Me aPrtúínbelizc aG duetié 1rr edze. agosto de 2003. Madrid a 2 de
III
Contra la anterior nota de calificación, Don C.C.C. interpone recurso en virtud de 
escrito  de  fecha  30  de  septiembre  de  2020  en  base  entre  otros  a  los  siguientes 
argumentos:  HECHOS:  Es  objeto  del  presente  recurso  gubernativo  la  calificación 
negativa de la Registradora de la Propiedad núm. 2 de Madrid, de fecha 2 de septiembre 
de 2020, respecto de la citada escritura de constitución de hipoteca otorgada por el titular 
registral de las tres fincas registrales objeto de la misma, y por los tres herederos 
testamentarios de su difunta esposa. La Registradora en su calificación deniega la 
inscripción alegando la quiebra del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria,  al  considerar  que  es  requisito  imprescindible  para  la  inscripción  de  la 
hipoteca  el  de  la  inscripción  previa  de  la  escritura  de  elevación  a  público  y 
protocolización de cuaderno de liquidación de la sociedad de gananciales de ambos 
cónyuges autorizada el 26 de agosto de 2019 bajo el número 797 de protocolo por el 
notario de Gandía Don Luis Moreno Ávila. Las fincas hipotecadas constan inscritas en el 
Registro de la Propiedad a nombre de Don F.J.C. de A. y de su esposa Doña M.C.C., la 
cual falleció en estado de casada, dejando 4 hijos el día 20 de Diciembre de 2016, bajo 
testamento autorizado por el notario de Madrid Don José Luís Martínez Gil-Vich el día 16 
de julio de 2.015, en el cual instituyó herederos a sus tres hijos Doña M. Á., Doña M.J. y 
Don C.C.C., legó a su esposo el usufructo universal y a su cuarto hijo Don J.C.C. la nuda 
propiedad de determinados inmuebles y lo que por legítima estricta le corresponda. En 
escritura autorizada por el Notario de Gandía don Luis Moreno Ávila el día 26 de agosto 
de 2.019, se procedió a elevar a escritura pública el cuaderno de liquidación de la 
sociedad de gananciales entre el viudo y los tres hijos designados herederos en el 
testamento, advirtiendo el propio notario autorizante en la escritura de la necesidad del 
consentimiento del cuarto hijo y herederos forzoso para la plena eficacia de la citada 
escritura. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad número 2 de 
Madrid, siendo denegada su inscripción por falta de consentimiento de la totalidad de los 
interesados  en  la  sucesión  y  entre  ellos  del  citado  hijo  y  legatario  Don  J.C.C.  La 
calificación registral fue objeto de recurso ante la DGSJy FP, la cual dictó resolución el 
día 15 de junio de 2020 confirmando la calificación registral, por lo que se declaró la 
ineficacia de la citada escritura mientras no sea ratificada por el citado legitimario, 
argumentando la citada resolución que a pesar de su condición de legatario en el 
testamento,  por  su  condición  de  heredero  forzoso,  forma  parte  de  la  comunidad 
hereditaria, y como tal es su consentimiento es necesario para disolver la sociedad de 
gananciales de la causante y su esposo. II.–FUNDAMENTOS DE DERECHO. Las fincas 
objeto de hipoteca fueron adquiridas por Don F.J.C. de A. y su esposa con carácter 
ganancial, y así figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, por lo que los actos de 
disposición relativos a las mismas requieren el consentimiento de ambos cónyuges, 
conforme a lo dispuesto en el artículo 1.377 del código civil, sin embargo, habiendo 
fallecido  la  esposa  del  disponente,  Doña  M.C.C.,  y  no  habiéndose  practicado  la 
liquidación  de  gananciales,  dicho  consentimiento  debe  ser  suplido  por  el  de  los 
herederos de la causante, los cuales concurren, por sí o representados en la escritura de 
constitución de hipoteca. Sin embargo, la calificación registral deniega la inscripción al 
considerar que cualquier acto dispositivo requiere la previa inscripción de la liquidación 
de la sociedad conyugal, en aras del principio de tracto sucesivo, negando, por tanto, 
toda posibilidad de realizar actos dispositivos por la comunidad hereditaria y el cónyuge 
sobreviviente, y cerrando el Registro de la Propiedad a los mismos. Resulta insólito que 
la Registradora invoque la necesidad de inscribir un título previo declarado ineficaz por  e.
falta de consentimiento de un heredero forzoso no sólo por ella misma, sino por la propia  w.b
resolución de la DGSJ y FP, máxime cuando tal consentimiento no ha sido prestado con  921ww
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deniega ahora es plenamente coherente con la realidad que publica el Registro de la
Propiedad,  por  cuanto  las  fincas  aparecen  inscritas  a  nombre  de  la  sociedad  de 
gananciales, cuya liquidación aún no se ha producido dada la absoluta ineficacia de la 
escritura de 26 de agosto de 2.019, por lo que el acto dispositivo otorgado por el viudo 
con el consentimiento de y los herederos testamentarios de su esposa no quiebra en 
modo alguno dicho principio, sino que al contrario, es coherente con la titularidad inscrita. 
Por  lo  tanto,  no  se  pueden  compartir  los  argumentos  jurídicos  ofrecidos  por  la 
Registradora, ya que no puede alegarse la quiebra del principio de tracto sucesivo 
invocando para ello un título defectuoso, plenamente ineficaz por falta de consentimiento 
de la totalidad de los interesados en la sucesión. El acto de disposición, consistente en la 
constitución de una hipoteca en favor de la Hacienda pública sobre determinadas fincas, 
otorgado con el consentimiento de la totalidad de los herederos testamentarios y el 
viudo, es, por tanto, plenamente coherente con el contenido de los libros del Registro, 
cuya titularidad se atribuye a la sociedad de gananciales pendiente de liquidación, por lo 
que en modo alguno cabe denegar la inscripción de la hipoteca constituida alegando la 
quiebra del principio de trato sucesivo. En relación con la naturaleza de los bienes de la 
sociedad de gananciales que está disuelta pero no liquidada, la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 7 de noviembre de 1997 estableció que «surge un período intermedio de 
comunidad postmatrimonial sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen es el de 
cualquier cotitularidad ordinaria, en la que todo comunero ostenta una cuota sobre el 
"totum" ganancial que subsistirá hasta la liquidación, en la que se materializará sobre 
cada bien. Esta comunidad es equiparable a la hereditaria.» Por otro lado, es doctrina 
reiterada por la DGSJ y FP, en resoluciones de 17 y 18 de enero, 20 y 23 de junio l de 
octubre 19 de noviembre de 2007, 2 de junio y 4 de julio de 2009, que «no corresponde a 
los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que 
la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que por el contrario la 
participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en 
cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio 
ámbito  de  responsabilidad  y  con  un  régimen  específico  de  gestión,  disposición  y 
liquidación,  que  presupone  la  actuación  conjunta  de  ambos  cónyuges  o  de  sus 
respectivos herederos y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esa 
cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada 
uno de ellos le correspondan en esas operaciones liquidatorias» (Resolución de 10 de 
diciembre  de  2.012).  Así  pues,  como  ha  determinado  la  citada  doctrina,  se  puede 
disponer de los bienes concretos de una comunidad postganancial, sin necesidad de la 
previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre y cuando el acto 
sea otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien. En el 
mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2005 ha determinado 
que disuelta y no liquidada la sociedad ganancial ya no son aplicables las normas del 
Código Civil sobre gestión y disposición de bienes gananciales, pero en cualquier caso, 
no puede uno solo de los cónyuges vender un bien perteneciente a esa comunidad 
postganancial  sin  el  consentimiento  del  otro  o  en  su  caso  el  de  sus  herederos  o 
causahabientes. Resulta de esta jurisprudencia que las consecuencias derivadas del 
tránsito de un régimen jurídico a otro como consecuencia de la disolución de la sociedad 
de gananciales, al declarar que «los bienes que, hasta entonces, habían tenido el 
carácter de gananciales, pasan a integrar (hasta que se realice la correspondiente 
liquidación) una comunidad de bienes postmatrimonial o de naturaleza especial, que ya 
deja de regirse, en cuanto a la administración y disposición de los bienes que la integran, 
por las normas propias de la sociedad de gananciales...». s
Por lo tanto, y conforme a la doctrina expuesta, son plenamente inscribibles los actos  oe.
de disposición otorgados por la comunidad postganancial constituida por el viudo y los  w.
herederos de su difunta esposa, sin que la falta de liquidación previa de la sociedad de  921ww
gparinncainpcioia dlees  trimacptoid asu ecle saicvcoe aslo e xailg rire glais ptrroe vdiae  intaslcersip caicótno sd,e y u mn utíctuhloo  imneefnicoasz .invocando el
IV
La registradora emitió informe el día 7 de octubre de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397, 406, 807, 818, 841 a 847, 1056, 1061, 1057, 1075, 1079, 
1259, 1714 y 1727, 1410 y 1892 del Código Civil; 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 80 del 
Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1989, 7 de 
marzo de 2012, 18 de julio de 2012 y de 22 de octubre de 2014; Resoluciones de la 
Dirección General de Registros y del Notariado de 1 de marzo y 13 de junio de 2006, 25 
de febrero de 2008, 2 y 9 de marzo de 2.009, 6 de marzo de 2012, 11, 12, 16 y 28 de 
junio, 4 de julio y 15 de septiembre de 2014, 25 de mayo de 2.015, 19 de febrero, 10 de 
marzo, 20 de abril, 30 de mayo y 2 de agosto de 2016; 10 de abril de 2017; 25 de abril 
y 4 y 31 de octubre de 2018 y 14 de febrero, 22 de abril y 22 de julio de 2019; y 15 de 
junio de 2020.
1.  En virtud de la resolución de 15 de junio de 2020 (BOE de 3 de agosto) se 
confirmó la nota de calificación por la que se suspendió la inscripción de una escritura de 
elevación a público y protocolización de un cuaderno de liquidación de sociedad de 
gananciales, ante la falta de intervención de un legitimario. Ahora se presenta en el 
mismo Registro, escritura de constitución de hipoteca unilateral otorgada por el cónyuge 
sobreviviente junto con tres de sus hijos, herederos voluntarios del cónyuge fallecido, 
para  constituir  hipoteca  unilateral  a  favor  de  Hacienda  Pública,  nuevamente  sin 
intervención de aquél legitimario.
La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, al entender que 
para  la  tres  fincas  registrales  hipotecadas  se  requiere  la  previa  inscripción  de  la 
correspondiente escritura de la liquidación de gananciales existente entre don F.J.C. de 
A. y Doña M.C.C. del 26 de agosto de 2019 n.º 797 de protocolo del Notario de Gandía 
Don Luis Moreno Ávila una vez que se subsanen los defectos expuestos en la nota de 
calificación confirmada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en 
Resolución de 15 de Junio de 2020.
Y respecto de las fincas 76.580 y 76.588,además de la previa inscripción de la citada 
escritura de la liquidación de los gananciales de 2019 una vez subsanados los defectos, 
es necesario la previa inscripción de una nueva escritura de aceptación de herencia que 
se otorgue por los cuatro hijos de la causante para saber quiénes son los adjudicatarios 
de los bienes que componen la masa hereditaria de Doña M.C.C., ya que en la escritura 
de del 26 de Agosto de 2019 n.º 797 de protocolo del Notario de Gandía Don Luis 
Moreno Ávila dichas dos fincas se adjudicaron a la masa hereditaria de Doña M.C.C., y 
no se sabe en la herencia de Doña M. quienes son los adjudicatarios para saber quién 
puede constituir hipoteca sobre dichos bienes.
El recurrente entiende que son plenamente inscribibles los actos de disposición 
otorgados por la comunidad postganancial constituida por el viudo y los herederos 
voluntarios de su difunta esposa, sin que la falta de liquidación previa de la sociedad de 
gananciales impida el acceso al registro de tales actos, y mucho menos invocando el 
principio de tracto sucesivo al exigir la previa inscripción de un título que fue declarado 
ineficaz por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública.
2.  El recurso no puede prosperar. Como ha afirmado con reiteración esta Dirección  es
General (vid. por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de  bo
nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de  921ww
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inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de
una  persona  distinta,  no  podrá  accederse  a  la  inscripción  del  título  calificado  sin 
consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos 
con  causa  adecuada  (cfr.  artículos  2  y  17  de  la  Ley  Hipotecaria).  Sólo  con  las 
mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio 
constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la 
interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución, una de cuyas 
manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación.
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del 
transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos 
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de 
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido 
(cfr. artículo 208).
Es cierto que no siempre hay propiamente tracto sucesivo material interrumpido en la 
venta de bienes de la comunidad postganancial y de la comunidad hereditaria, pero para 
ello es preciso que intervengan todos los interesados. Nada impide que se realicen actos 
dispositivos parciales por los coherederos, que podrán ser inscritos como supuestos de 
tracto abreviado (cfr. artículo 20 LH), siempre que se cumplan los requisitos sustantivos y 
formales  legalmente  exigidos,  como  es  la  necesaria  intervención  de  los  herederos 
forzosos, cuya concurrencia al acto dispositivo es ineludible.
3.  Mientras  que  no  se  realice  liquidación  de  la  sociedad  de  gananciales  y  la 
partición de la herencia y se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados 
existe una comunidad postganancial y hereditaria de la que no solo forman parte el 
cónyuge sobreviviente y los herederos del titular registral, sino todos los llamados a la 
sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte 
alícuota.
Entretanto son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex 
artículo 406 del Código Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre 
bienes  de  la  herencia  sin  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  partícipes  (ex 
artículo 397 del Código Civil) entre los que se encuentran los legitimarios y legatarios de 
parte alícuota, por lo que la venta de un bien, entrega de legado –o cualquier acto de 
enajenación,  como  la  hipoteca–  antes  de  la  partición  de  la  herencia  sin  su 
consentimiento es ineficaz y por tanto no inscribible (véase Resolución 31 de octubre 
de 2018).
4.  En  efecto,  la  legítima  en  nuestro  Derecho  común  (y  a  diferencia  de  otros 
ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como 
una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por 
cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, 
reciba  su  valor  económico  o  «pars  valoris  bonorum».  De  ahí,  que  se  imponga  la 
intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como 
el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el 
legitimario,  para  preservar  la  intangibilidad  de  su  legítima.  Y  dicha  intervención  es 
necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero 
de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio 
de 2014).
5.  El Tribunal Supremo confirma (véase Sentencia de 7 de marzo de 2012) que la 
venta  de  bienes,  propiedad  de  comunidad  hereditaria,  por  alguno  solo  de  los 
coherederos, sin consentimiento de los demás, antes de la partición es ineficaz, por  s
aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa  oe.
común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de  w.
los demás. 921ww
puedLea  smeris lma ac osnosltuitcuicóinó ne dse  puonra  thainptoot eacpal,ic paobrl elo  aq uceu anloq upioedr ráo tsroe r aincstoc ridtais pmoiesintitvraos  cnoom loo 
ratifique el legitimario cuyo consentimiento se ha omitido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.