BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60243
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8791 Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  C.C.M.,  en  nombre  y  representación  de 
«Liberbank, S.A.», contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía 
número 2, doña Alicia María de la Rúa Navarro, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 29 de noviembre de 2019 ante el Notario de Cuenca 
don Daniel Ruíz-Risueño Riera, con número 686 de protocolo, se formalizó un préstamo 
concedido por «Liberbank, S.A.» a dos personas casadas entre sí y en garantía del 
mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios adquirida el 
mismo día ante el mismo notario por escritura con número de protocolo inmediatamente 
anterior. En dicha escritura se expresa que el préstamo se concede en las condiciones 
establecidas por el vigente convenio colectivo de las Cajas y Entidades Financieras de 
Ahorro, dada la condición de empleada de «Liberbank, S.A.» que tiene la prestataria; y 
con destino a la adquisición de vivienda habitual.
Entre otros pactos, se fija interés del 0,50 hasta el 31 de diciembre de 2019, que 
posteriormente se revisará semestralmente de suerte que será el que resulte de aplicar 
el porcentaje del setenta por ciento al «Euribor». Además se pacta que el interés de 
demora será igual al ordinario vigente en cada momento, si bien, en caso de concurrir 
cualquiera de las situaciones especiales previstas en la misma escritura que llevan 
aparejado  un  cambio  del  tipo  ordinario  de  interés  aplicable  (excedencia  voluntaria, 
fallecimiento del empleado, renuncia o despido del mismo, y transmisión inter vivos de la 
finca  hipotecada  por  la  parte  prestataria  a  un  tercero  que  se  subrogue  en  las 
obligaciones hipotecarias y personales asumidas en la escritura) el interés de demora 
«pasará a ser igual al interés ordinario vigente en cada momento incrementado en dos 
puntos  porcentuales.  No  obstante  lo  anterior,  en  el  supuesto  de  que  concurre  la 
circunstancia de que el presente préstamo tenga por finalidad financiar la adquisición de 
vivienda habitual y la garantía hipotecaria se constituya sobre dicha vivienda, el interés 
de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el 
momento del devengo y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, 
de acuerdo con lo establecido en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria».
II
Presentada copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad número 2  es
de Gandía, fue objeto de calificación negativa por la Registradora, doña Alicia María de  o
ltara nR«súc(…ari b)Ne 2na. v°úa nrircNoao,m  ecelan bt1ee2  e pnda eclo ta frere bluarneti vrioon  taedlre éú sn2 ic0mo2o 0dr,ae tfcoeorcinoto   dlooibfsej ereftuonn tdede a amiml efpinjuatogdsno a jlcueirgóíandl:imcoesn tqeu een  seel   2020-8791n https://www.
arertmícuunloe ra1t1o4ri.o3  pdaec talad oL.H,  es  decir,  diferente  a  la  adición  de  tres  puntos  al  interés  BOE-A-cable e
En el presente caso se establece un interés de demora igual al ordinario vigente en 
cada momento, y en caso de concurrir cualquiera de las situaciones especiales previstas 
en la estipulación tercera bis, igual al resultante de sumar dos puntos al interés ordinario 
vigente en cada momento, con el límite de tres veces el interés legal del dinero si la 
finalidad es financiar la adquisición de vivienda habitual y la hipoteca se constituye sobre 
la misma vivienda.
Sin embargo, las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los 
artículos  25  LCCI  y  114.3  LH,  no  admiten  «pacto  en  contrario»  según  establecen 
expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del prestatario consumidor 
pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la LCI, en este ámbito, 
ha sido «sustituir el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo.»
Aunque en el presente caso no es de aplicación la Ley 5/2019 al quedar dentro de la 
excepción del art. 2.4 a), cuyo art. 25 dispone que «en el caso de préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres 
puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de 
demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán 
ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
LEC. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán 
pacto en contrario», sí es aplicable el artículo 114.3 de la LH, conforme al cual «En el caso 
de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante 
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés 
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte 
exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente 
de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el 
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora 
contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»
En consecuencia, tratándose de prestatarios personas físicas y garantizándose la 
devolución del préstamo mediante hipoteca sobre una vivienda, esto es, bien inmueble 
para uso residencial, el interés de demora ha de ser necesariamente el previsto en el 
art. 114.3 LH, en los términos en él establecidos, sin que quepa pacto en contrario.
Dichos defectos se consideran subsanables.
(…) Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, la 
Registradora que suscribe acuerda:
1)  Suspender la inscripción del documento hasta la subsanación, en su caso, del 
defecto observado, (…)
Contra  esta  decisión,  sin  perjuicio  de  acudir  a  los  Tribunales  de  Justicia  para 
contender entre si sobre la validez o nulidad del título, cabe interponer (…)».
III
Mediante escrito que causó entrada en el citado Registro de la Propiedad el día 12 
de marzo de 2020, don C.C.M., en nombre y representación de «Liberbank, S.A.», 
interpuso recurso contra la anterior calificación con los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  El préstamo formalizado en la escritura cuya calificación registral es 
objeto del presente recurso no está afecto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora  es
de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCI), quedando fuera de su ámbito  bo
de aplicación, por cuanto se trata de un préstamo concedido por una entidad financiera a  91ww
LuCnaI  peamrap lqeuaed aq usueydae,  erexcslpueidcoto d deel lá qmubei tcoo dnec uarpralinca lcoisó nre dqeu idsiictohsa  qLueey  eyx qiguee  eslo anr:tículo 2.4.a)
a)  La existencia de una relación empleador-prestamista y empleado-prestatario.
b)  Sea un préstamo a título accesorio y, alternativamente, sin intereses o con una 
TAE inferior a la de mercado.
c)  Que no se ofrezca al público en general.
Además, los términos y condiciones económicas del préstamo objeto de calificación 
se encuentran predefinidos en un convenio colectivo (documento …), los cuales no 
responden a una finalidad lucrativa sino a la «política social de la empresa», de ahí que 
en  el  caso  de  los  intereses  de  demora  Liberbank  no  establezca  ningún  tipo  de 
remuneración/indemnización (el Tribunal Supremo ha recogido en numerosas sentencias 
la naturaleza indemnizatoria de los intereses de demora) a su favor en caso de impago 
puntual de las obligaciones de su empleado.
Si esto no fuera suficiente, el art 114 LH ha venido tradicionalmente a presentar una 
dualidad jurídica por cuanto contiene una parte obligacional, de la que hablaremos en el 
punto segundo, y una parte de extensión objetiva de la hipoteca, en relación a terceros. 
De tal manera dicho artículo, además de ser instrumento de información, delimita la 
responsabilidad  hipotecaria  al  ser  la  cantidad  máxima  de  la  que  responde  el  bien 
inmueble en caso de ejecución de hipoteca por impago del préstamo que lo garantiza.
Por ello, atendiendo al fin social y no lucrativo del préstamo hipotecario concedido 
por Liberbank al que hemos hecho referencia en párrafos anteriores, justificaría (i) la 
inclusión  de  una  responsabilidad  hipotecaria  por  intereses  de  demora  inferior  a  la 
prevista en el artículo 114 de la LH y (ii) la posibilidad de pactar un interés de demora 
inferior al previsto en el artículo 25 de la LCI.
Segundo.  La  Señora  Registradora  entiende  que  «No  cabe  pactar  un  interés 
moratorio diferente al fijado legalmente en el artículo 114.3 de la LH, es decir diferente a 
la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado» y por tanto, incorporar en la 
escritura de préstamo hipotecario un tipo de demora igual al interés ordinario; es decir, 
inferior al establecido en el art. 114.3 LH, por ser éste contrario al carácter imperativo de 
la norma y por tanto ilegal.
Sin embargo, nosotros entendemos que no es esto así y establecer un tipo de 
demora inferior a la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado es, como 
demostraremos,  perfectamente  compatible  con  el  carácter  imperativo  del  artículo, 
atendiendo al espíritu de la norma, a los principios generales del Derecho y a la doctrina 
jurisprudencial previa de nuestros Altos Tribunales.
La redacción actual del párrafo tercero del 114 LH ha sido dada por la disposición 
final 1.2 de la LCI; normativa que recordemos no es aplicable a este préstamo como 
indicamos en el Hecho Segundo, la cual reproduce fielmente la Sr. Registradora su 
calificación: «En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés 
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del 
período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse 
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún 
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán 
pacto en contrario.»
La LCI y transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, 
de 4 de febrero de 2014, que incluye un régimen específico de protección de las 
personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de 
garantías  en  préstamos  o  créditos  garantizados  mediante  hipotecas  sobre  bienes 
inmuebles de uso residencial debido, en especial, a la asimétrica posición que ocupan en  e.
la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple  w.b
hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. 91ww
la coLnat rLaCtaI,c tiaóln y s cuosmtitou yseen idnod icaal  aennt esruio prr eréágmimbuelno , ddeo tlao sd ein utenrae smeasy doer  sdeegmuroidraa,d e junr íedli cqau ea 
úpnaircaa smue ndteet esrem einsatacibólne.c eS iu bni elínm eitel  ombájextiimvoo  pprainrcai pcaula; netsif icdaercloir,s ,e pl oers puínri tcur itdeer iola  cnlaorrom ya  feijos 
impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, 
robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
A pesar de la rotundidad con la que parece delimitarse los intereses de demora, por 
cuanto contempla que «el interés de demora será el interés remuneratorio más tres 
puntos porcentuales» y que «las reglas relativas al interés de demora contenidas en este 
párrafo  no  admitirán  pacto  en  contrario»  entendemos  que  atendiendo  al  espíritu 
teleológico de la Directiva y de la LCI, ello no puede ser un obstáculo para impedir que, 
en beneficio de la parte prestataria, se puede establecer un interés de demora inferior al 
que indica el art. 114.3 LH.
Hoy en día nadie pone en duda que los principios generales del Derecho complementan 
el sistema de fuentes de nuestro Derecho interpretando las normas, especialmente cuando 
las mismas presentan dudas o confusión, y aunque el actual art. 6.2 del Código Civil (CC) 
les haya dado un papel subsidiario, eminentes juristas de la talla del profesor De Castro les 
confieren la categoría de fuente primaria del Derecho positivo.
En tal sentido, el art. 114.3 LH debe igualmente interpretarse siguiendo no sólo el 
espíritu de la norma que anteriormente hemos mencionado, sino también en base a los 
principios generales rectores del Derecho aplicables a cualquier norma o precepto. Es 
por ello que entendemos que si no fuera suficiente con el «objetivo» de la Directiva y de 
la LCI, existen, al menos dos principios generales que deben tenerse en cuenta, y que 
reforzarían el criterio mantenido por esta entidad:
In dubio pro reo o in dubio pro operario: tales principios jurídicos, aun cuando estén 
delimitados  al  ámbito  penal  o  laboral,  vienen  a  decir  que  cualquier  interpretación 
«hermenéutica» de la norma debe ser interpretado de forma más favorable al imputado o 
trabajador; es decir, a la parte débil de la relación con la Administración o la empresa. En 
este caso, y como ha reiterado en numerosas ocasiones el Tribunal Supremo (TS) y el 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el consumidor/persona física en un 
contrato de préstamo hipotecario con una entidad de crédito es la más débil de la 
relación contractual.
Por ello, cualquier lectura que hagamos del art. 114.3 LH, como la que hace la Sr. 
Registradora no debería ir en contra de los intereses de la parte más débil, máxime 
cuando la norma que dio redacción al art. 114.3 LH lo que pretende es proteger los 
intereses de las personas físicas y/o consumidores frente a los prestamistas equilibrando 
a las partes y fijando un criterio más proporcional.
Qui potest plus, potest minus: Cuando la norma establece un interés de demora de 
ordinario más tres sin posibilidad de pacto en contra, debe entender igualmente como un 
límite máximo innegociable sin que entre en juego el principio de autonomía de las 
partes como medida, de nuevo, de protección a la parte más débil, de manera que la 
indemnización que cobró el prestamista se encuentre «prefijada» de antemano.
En todo caso, si la parte prestamista puede establecer un interés de demora más 
tres, tendría que poder establecer un interés inferior pues sería un contrasentido que 
siendo los intereses moratorios la indemnización a la que tiene derecho el acreedor por 
el  retraso  en  el  cumplimiento  de  sus  obligaciones,  el  prestamista  no  pudiera,  bien 
pactando bien motu proprio, establecer una cuantía inferior a la que indica la ley. No sólo 
va en contra del presente principio general sino contra el propio espíritu de la norma y 
contra toda la corriente doctrinal de protección al consumidor de los últimos años.
Siguiendo el criterio manifestado por la Sr. Registrador, llegaríamos al absurdo de 
que si el prestamista, entidad de crédito, no quisiera cobrar a sus clientes ningún tipo de 
interés de demora en los préstamos hipotecarios, lo cual es un beneficio y una ventaja  e.
por la parte prestataria, estaría obligada por dicho precepto a cobrarle sí o sí, el interés  w.b
remuneratorio más tres puntos porcentuales. 91ww
CC Aa lm naoy opreersm, ictior na e lxap ueenstitdoa pdo rto ltaa lS ora .p raergciiastlmraednotrea  seeje rvcaecri asríua  ddeer eccohnote ndied or eenl uanrtc.i a6 .2y 
Leixbcelurbsaiónnk  voal unctoabrriaa r delo sla  tlreeys  qupeu nlteo sc opnofirecreen teula lreesfe riqduoe  arptíuceudloe  paoñr aldai rr eanlu nicnitae rdées 
remuneratorio ni es contrario al interés del orden público ni mucho menos perjudica a 
terceros; pautas que deben cumplirse para dicha renuncia sea válida.
No sólo el criterio teleológico de la norma y los principios generales del derecho 
anteriormente mencionados refuerzan la decisión de la entidad de aplicar un interés de 
demora inferior al del art. 114.3 LH, sino que comparando otras leyes observamos que 
siempre y cuando sea en beneficio del consumidor, ciertas restricciones y limitaciones 
impuestas «imperativamente» por la ley puede se pueden «saltar».
Así por ejemplo el art 33.1 del Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de 
servicio  de  pago  y  otras  medidas  urgentes  en  materia  financiera,  que  igualmente 
transpone el contenido de la Directiva 2007/64/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, 
de 13 de noviembre de 2007, sobre servicios de pago en el mercado interior, por la que se 
modifican las Directivas 97/7/CE, 2002/65/CE, 2005/60/CE y 2006/48/CE y por la que se 
droga la Directiva 97/5/CE que pretende establecer un marco más homogéneo y mayor 
protección al usuario de servicios de pago, delimita la aplicación de modificación unilateral 
de las condiciones de un contrato, entre otras cosas, determinando un plazo mínimo de 2 
meses para su efectividad, si bien el propio legislador reconoce y recoge, como es lógico, 
que si las medidas son en beneficio del usuario se pueden aplicar inmediatamente, siendo 
consecuente con la finalidad de la norma.
En igual sentido, el Banco de España ya recogía por el año 2009 este criterio más 
favorable al cliente de manera que «Si la instara la entidad e implicara un beneficio para 
el  cliente,  la  modificación  contractual  podrá  ser  aplicada  inmediatamente,  debiendo 
informar sobre la misma, en cualquier caso, en la primera comunicación que se le dirija. 
En  el  resto  de  los  casos  –cuando  no  implicara  un  beneficio–  deberá  seguirse  el 
procedimiento previsto en el contrato, que contemplará, además de los derechos de que, 
en su caso, goce el cliente cuando se produzca tal modificación, el que se comunique a 
la clientela la modificación realizada con antelación razonable a su aplicación».
Por todo lo expuesto, es perfectamente ajustado a derecho el haberse pactado como 
tipo de demora un tipo al interés ordinario.
Último.  A modo de resumen, entendemos que la calificación registral objeto del 
presente recurso no se ajusta a Derecho, al interpretar el artículo 114.3 LH de un modo 
tan estricto y literal, no permitiendo inscribir la cláusula en la que se pacta un tipo de 
interés de demora igual al remuneratorio porque iría en sentido contrario a:
Al contenido del convenio colectivo cuyas condiciones económicas se encuentran 
preestablecidas.
El espíritu teológico de la Directiva y en especial de la LCI, que han dado redacción 
actual artículo que pretenden evitar las cláusulas que pudieran ser abusivas y mejorar el 
necesario equilibrio entre las partes.
Los  principios  generales  del  Derecho  que  van  en  sintonía  con  cualquier 
interpretación de la norma más favorable a los intereses del consumidor/persona física.
A la aplicación análoga de otras normas, siendo igualmente aceptable el criterio 
mantenido por esta entidad por ser más beneficioso para los intereses de la parte 
prestataria.
A la doctrina del TS y del TJUE en relación a las cláusulas de intereses de demora 
estarían alineados con nuestra interpretación al entender que se trata de un interés 
máximo que regula la indemnización a la que tiene derecho el prestamista con el fin de 
dotar de proporcionalidad el mismo.
Al derecho de renuncia del art 6.2 CC.
Por  todo  ello,  considero  que  la  denegación  de  la  inscripción  pretendida  por  la  e.
Registradora carece de fundamento legal alguno, por lo que no puede ser mantenida». w.b
IV
GenLeara lr emgeisdtiraandtoer ae sdcreit ola d ep r1o7p dieed aadb riiln dfoer 2m0ó2 0y. elevó el expediente a esta Dirección
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21, 114 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículos 1, 2, 3, 7, 14, 25 
y 45 y las disposiciones finales primera, apartado «Dos», y novena de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; artículo 1 de la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito; 83 del texto refundido de Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, 
de 16 de noviembre; la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; 
artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 3.2.b) y 28.3 de la Directiva 2014/17/UE 
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la 
Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. 
C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  de  20  de  diciembre  de  2019;  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018 y 13 y 27 de junio y 5, 19 y 20 de diciembre de 2019 y 15 y 28 de enero 
de 2020; y la Resolución de esta Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva y 
Fe Pública de abril de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a dos personas casadas entre sí, y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios 
adquirida el mismo día. En dicha escritura se expresa que el préstamo se concede en las 
condiciones establecidas por el vigente convenio colectivo de las Cajas y Entidades 
Financieras de Ahorro, dada la condición de empleada de «Liberbank, S.A.» que tiene la 
prestataria; y con destino a la adquisición de vivienda habitual. Además, entre otros 
pactos, se estipula que el interés de demora será igual al ordinario vigente en cada 
momento, si bien, en caso de concurrir cualquiera de las situaciones especiales previstas 
en la misma escritura que llevan aparejado un cambio del tipo ordinario de interés 
aplicable (excedencia voluntaria, fallecimiento del empleado, renuncia o despido del 
mismo, y transmisión inter vivos de la finca hipotecada por la parte prestataria a un 
tercero que se subrogue en las obligaciones hipotecarias y personales asumidas en la 
escritura) el interés de demora «pasará a ser igual al interés ordinario vigente en cada 
momento incrementado en dos puntos porcentuales. No obstante lo anterior, en el 
supuesto de que concurra la circunstancia de que el presente préstamo tenga por 
finalidad  financiar  la  adquisición  de  vivienda  habitual  y  la  garantía  hipotecaria  se 
constituya sobre dicha vivienda, el interés de demora no podrá ser superior a tres veces 
el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo y sólo podrán devengarse 
sobre el principal pendiente de pago, de acuerdo con lo establecido en el artículo 114.3  e
de la Ley Hipotecaria». bo
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no cabe pactar  91ww
uLne yin Hteipréoste mcaorriaat,o eriso  ddiefecrire, ndteife arle fnijtaed oa  lleag aadlmiceiónnte d een  terel sa rptíucnutloo s1 1a4l ,i nptáerrréasfo r etemrcuenreor,a dtoer liao 
pactEald roe.currente alega que la calificación impugnada, al rechazar las cláusulas por las
que se pacta un tipo de interés de demora igual al remuneratorio o superior en dos
puntos porcentuales al mismo, es contraria: al contenido del convenio colectivo cuyas 
condiciones  económicas  se  encuentran  preestablecidas;  al  espíritu  de  la 
Directiva 2014/17/UE y en especial de la Ley 5/2019, que han dado redacción al actual 
artículo  que  pretende  evitar  las  cláusulas  que  pudieran  ser  abusivas  y  mejorar  el 
necesario equilibrio entre las partes; a los principios generales del derecho que admiten 
cualquier interpretación de la norma más favorable a los intereses del consumidor; a la 
aplicación análoga de otras normas, siendo igualmente aceptable el criterio mantenido 
por  la  entidad  prestamista  por  ser  más  beneficioso  para  los  intereses  de  la  parte 
prestataria; a la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión 
Europea en relación con las cláusulas de intereses de demora, de que debe concluirse 
que el fijado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria estarían se trata de un interés 
máximo que regula la indemnización a la que tiene derecho el prestamista con el fin de 
dotar de proporcionalidad el mismo; y al derecho de renuncia al que se refiere el 
artículo 6.2 del Código Civil.
2.  El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre 
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, 
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un 
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, 
«los  contratos  de  crédito  concedidos  por  un  empleador  a  sus  empleados,  a  título 
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se 
ofrezcan al público en general».
En el presente caso tanto la registradora como el recurrente están de acuerdo en que 
el préstamo hipotecario formalizado en la escritura objeto de calificación entra en ese 
ámbito excluido de la aplicación de la Ley 5/2029.
No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones 
de 20 de diciembre de 2019 y de abril de 2020; y la Instrucción también de 20 de 
diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de 
exclusión plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es conveniente tomar en 
consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la utilización práctica de este 
tipo  de  préstamos.  Son  frecuentes  los  préstamos  concedidos  por  las  entidades 
financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o 
bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son 
los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de 
dichos convenios o directrices, que si bien los préstamos se dan en unas condiciones de 
tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cláusulas 
que  no  cumplen  con  algunas  de  las  limitaciones  o  exclusiones  que  con  carácter 
imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por 
otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen 
dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose 
además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el 
caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.
Entre otras cuestiones, esta Dirección General ha afirmado que en estos préstamos 
es frecuente que se pacte que, en el supuesto de que el prestatario dejara de ser 
empleado  de  la  entidad  concedente,  dejen  de  ser  de  aplicación  las  condiciones 
privilegiadas acordadas, quedando el préstamo sujeto a otras, análogas a las del público 
en general. Para el supuesto de que se estableciera tal pacto, debe entenderse que las  e.
condiciones sustitutivas sí quedarían sujetas a las citadas condiciones o limitaciones  w.b
imperativas de la ley, pero que no debe ser preciso el otorgamiento del acta previa,  91ww
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paso a otro régimen contractual a partir de una determinada fecha. Cuestión distinta será
que el hecho determinante de la aplicación de esas condiciones diferentes se establezca 
en el contrato en condiciones que deban reputarse abusivas.
En la calificación impugnada la registradora afirma que, por tratarse de un préstamo 
excluido de la aplicación de la Ley 5/2019, no es aplicable el artículo 25 de la misma 
sobre intereses de demora, pero sí la norma del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley 
Hipotecaria. Por ello el presente recurso debe ceñirse a la interpretación de este último 
precepto  legal,  dado  que,  conforme  al  artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  es  la 
calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de 
análisis, sin que puedan abordarse otras cuestiones distintas de la expresada en la 
misma.
3.  Hechas las anteriores precisiones, y limitado por tanto el presente recurso a 
resolver sobre las consecuencias de la aplicación del artículo 114, párrafo tercero, de la 
Ley Hipotecaria, no puede confirmarse la calificación recurrida.
Como ha afirmado recientemente esta Dirección General (cfr. Resolución de de abril 
de 2020) el tipo de interés legal de demora en los préstamos hipotecarios a que se 
refiere el citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria debe ser entendido atendiendo a la 
interpretación literal y teleológica de la Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo 
respecto  de  la  entidad  prestamista,  pero  no  respecto  del  prestatario  que  tenga  la 
consideración de consumidor (el 28.3 de dicha Directiva establece con relación al interés 
de demora en la ejecución hipotecaria que: «Los Estados miembros podrán autorizar a 
los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los 
Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de 
tales recargos»).
Carecería de sentido la finalidad de protección de la Directiva 93/13/CEE frente a 
cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el consumidor de reducir el tipo 
máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de 
demora alguno. No parece que la Directiva 2014/17/UE haya querido modificar el nivel 
de protección del consumidor establecido en la Directiva 93/13/CEE, por lo que el 
artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (modificado por disposición final 
primera, apartado «Dos» de la Ley 5/2019) en un supuesto como el presente excluido de 
la aplicación de dicha Ley 5/2019, y teniendo en cuenta que se trata de un norma relativa 
a la responsabilidad que por intereses de demora puede garantizar la hipoteca, debe 
interpretarse entendiendo que, al establecer un tipo legal de demora, se excluye la 
fijación del interés moratorio de la posibilidad de negociación de los particulares en 
perjuicio del consumidor.
Si se siguiera la interpretación literal del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que 
propugna la registradora en su nota de calificación resultaría que no cabría pactar en el 
presente caso particular de préstamo de empleador a empleado (préstamo excluido del 
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019) intereses de demora inferiores a los tres puntos 
por encima del interés remuneratorio (o igual al mismo, como ocurre en el presente 
caso).  En  definitiva,  tal  consumidor  resultaría  perjudicado  por  la  referida  reforma 
legislativa.
Es cierto que las normas de transposición de la Directiva pueden incrementar en el 
Derecho nacional el nivel de protección del consumidor, pero lo que no tiene sentido es 
acudir  a  una  interpretación  no  literal  de  la  Directiva  que  disminuya  ese  nivel  de 
protección.
Debe advertirse, además, que precisamente por tratarse de préstamo a empleado y 
en atención a esta cualidad se concede en condiciones mejores de las que se ofrecen al  e.
público en general, proporcionando al trabajador una retribución adicional, y entre esas  w.b
condiciones más favorables se puede incluir, sin duda, un interés de demora inferior al  91ww
fijadEon le cgoanlmseecnutee.ncia debe concluirse que, en un caso como el presente, el carácter
ipmropheirbaictiivóon  ddeel  paarctítcou leon  1c1o4n,t rpaárirora efon  mtearcteerrioa,  ddee  inlate Lreesye sH idpeo tdeecmaroiara,  ye sctoánnc rreeftearmideonst ea  llaa 
forma de cálculo del interés de demora, a la prohibición de capitalización y al tipo
máximo  fijado  por  la  ley,  tipo  que  –en  caso  de  préstamos  hipotecarios  con 
consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del 
consumidor.
Estas conclusiones son aplicables no sólo al supuesto en que el préstamo siga 
conservando todas las condiciones pactadas para el caso de que la prestataria siga 
teniendo la cualidad de empleada de la entidad prestamista (supuesto para el que, en 
realidad, no se está fijando un interés de demora distinto en su cuantía al interés 
remuneratorio) sino también al caso en que concurran cualquiera de las situaciones 
especiales previstas en la misma escritura que llevan aparejada la aplicación de un 
interés  de  demora  que  será  «igual  al  interés  ordinario  vigente  en  cada  momento 
incrementado en dos puntos porcentuales», sin que –como ha quedado expuesto– deba 
analizarse  si  para  este  último  caso  entraría  en  juego  el  citado  artículo  25.2  de  la 
Ley 5/2019. Y, por último, debe entenderse que la redacción del restante contenido de la 
cláusula relativa a los intereses de demora en esta última hipótesis no se contradice con 
el régimen legal actual, pues contiene las dos precisiones esenciales contenidas en el 
artículo  114  de  la  Ley  Hipotecaria,  respecto  del  límite  máximo  y  respecto  de  su 
capitalización.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de abril de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.