BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46187
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6431 Resolución de 23 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas.
En los recursos interpuestos por don José-Ventura Nieto Valencia, Notario de Madrid 
y por don M. A. H. L., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de 
Pozuelo de Alarcón número 1, don Reynaldo Vázquez de Lapuerta, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el dos de agosto de dos mil diecinueve ante el notario 
de  Madrid,  don  José  Ventura  Nieto  Valencia,  los  propietarios  de  las  fincas 
registrales 9.634, 10.197, 7.482 y 11.568 de Pozuelo de Alarcón, don M.A.H.L, doña 
M.R.H.L, doña R.L.G y doña J.H.R, las agrupan, siendo todas ellas colindantes entre sí, 
y conforman una única entidad catastral, con referencia 2675605VK3727S0001LG.
La  superficie  registral  de  las  fincas  agrupadas  suma  3.309,88  m2,  pero  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la escritura resulta que la 
superficie  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  es  de  3.685  m2.  Manifiestan  los 
comparecientes que las diferencias de superficie no se deben a negocios jurídicos 
traslativos no formalizados e inscritos debidamente, sino a errores descriptivos en los 
títulos o negocios inscritos y solicitan que, con tramitación de lo que se dispone en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la ubicación y delimitación geográfica expresada en la 
representación gráfica catastral quede incorporada al folio real y se haga constar la 
mayor cabida de la finca.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón 
número 1, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «El Registrador de la Propiedad que suscribe, de conformidad 
con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha calificado 
el documento presentado telemáticamente en este Registro a las 9,00 horas del día 5 de 
agosto de 2019, bajo el asiento número 39 del Diario 63 y aportado telemáticamente con 
fecha  7  de  agosto  de  2019  con  el  número  de  entrada  3146/2019  diligencia  de 
presentación  telemática  de  la  autoliquidación  del  impuesto  correspondiente.  La 
documentación presentada es una escritura de agrupación y declaración de exceso de 
cabida autorizada por el notario de Madrid don José Ventura Nieto Valencia el 2 de 
agosto de 2019 con el número 1751 de orden de su protocolo, junto con certificación  e.e
catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de agrupación. b
En este procedimiento ha habido dos calificaciones anteriores. En la primera se  31ww
pElna nlate saerognu ndduad asse  sinodbirceó  laqsu ed essec roipfrceicoínaens  ddued alass  afiln Rcaesg iastgrraudpoard paasr aq uinei cfuiaerr oenl  eaxcplaerdaiednatse. 
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las tres fincas, se deniega el procedimiento por albergar dudas fundadas por entender
que bajo estas operaciones se encubre la anexión de una finca comprendida en el 
perímetro resultante que no es una de las agrupadas.
Contra esta calificación el notario autorizante recurrió y por resolución de quince de 
enero de dos mil veinte, publicada el dieciocho de junio de dos mil veinte, se revocó la 
nota ya que debe entenderse que lo procedente es iniciar la tramitación del expediente 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y sin perjuicio de la calificación que proceda a la 
vista de lo que se actúe en el expediente. Iniciado el procedimiento se hicieron las 
notificaciones oportunas sin que hubiera oposición.
No obstante de los datos aportados por los citados resultaron, entre otros, los hechos 
que se detallan en los fundamentos de hecho. Conocida la situación del expediente por 
la interesada, doña A. I. N. Y., solicitó que no se resolviese el expediente porque quería 
aportar nueva documentación al ser informada del testamento y de los herederos de 
doña B. C. de H. Los herederos no han sido citados por haberse tenido conocimiento de 
su existencia y domicilios con posteridad a los edictos y no ser titulares inscritos. El 
martes trece de octubre se recibió un correo de doña A. I. N. Y. renunciando al plazo 
solicitado y «en relación a la escritura N.º 1751 de fecha 2-8-2019 del señor Notario de 
Madrid Don José Ventura Nieto Valencia, solicitamos nos confirme haber concluido el 
expediente del artículo 199 LP y la debida inscripción de dicha escritura, o en su caso, 
proceda a notificar en plazo y a las personas que legalmente procedan, la nota de 
calificación».
Fundamentos de Hecho.
1.º  Que de la cartografía presentada resulta que en 1985 en la esquina de las 
calles de (…) había una casa que ocupaba parte de una parcela de 10 metros de frente 
a la calle de (…), derecha en 49,5 metros con la de (…), izquierda y fondo con otra 
parcela en líneas de 51 metros y 10,1 respectivamente según resulta de los planos 
catastrales de 1985.
2.º  Que  la  finca  4.671  de  Pozuelo  de  Alarcón  tiene  la  siguiente  descripción: 
Urbana.–Parcela de terreno, en término de Pozuelo de Alarcón, al sitio (…), que linda por 
su frente o fachada principal en línea de diez metros, con la calle de (…), por la derecha 
entrando, en línea de cincuenta metros, con finca de B. E.; por la izquierda con (…), y 
por la espalda o fondo en línea de diez metros, con (…). Tiene una superficie total de 
quinientos metros cuadrados.
3.º  Que la descripción de ambas fincas es coincidente en cuanto a la longitud de 
las lindes con una diferencia máxima en uno de ellos del 2%, idéntica en otro, del uno 
por ciento en los otros dos.
4.º  Que doña B. C. de H. según el Registro es dueña de la finca 4.671 con carácter 
privativo por liquidación de su sociedad de gananciales y herencia de su esposo don L. 
B. G. P. En la inscripción practicada el dos de agosto de 1.943 se inscribió por título de 
compra, previa segregación, a favor del matrimonio con carácter ganancial, y por la 2.ª 
de veinticinco de abril de mil novecientos ochenta y cinco a favor de la viuda por 
adjudicación por gananciales y herencia al fallecimiento de su esposo en escritura 
autorizada  en  Madrid  el  15  de  febrero  de  1984  ante  el  notario  don  Julio  Burdiel 
Hernández.
5.º  Que de las actuaciones realizadas resulta que doña B. C. de H. vivió en la finca 
sita en la esquina de las calles (…), que al morir su marido se instaló en la calle (…) y 
alquiló la casa a dos familias.
6.º  Que las fotos de la fachada, la suministrada que figura en la ficha catastral  e
de 1985 y la actual coinciden, a pesar de que las edificaciones y vallado sean distintos,  bo
en el hueco de la cancela y en la inclinación de la calle. 31ww
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sceognú nc allale  dedsec r(i…pc)ió; np oorb ralan ted eerenc ehsat ae onftircainndao, ,l incdoan,  «fipnocra  sdue f reBn. teE o.»  faqcuhea deas  plrain cfiinpcaal, 
registral 4655 que, a su vez, se dividió en varias fincas, la primera de ellas, la registral
número 6873 parcela destinada a ensanche de la nueva calle de (…), y otras tres fincas 
nuevas, registrales 6874, 6875, 6876 actualmente identificadas como (…)], y además 
llamar la atención de que el frente es su fachada principal, luego había otra.
8.º  Que el exceso de cabida resultante de la agrupación es menor que la superficie 
de la finca 4671 de L. B. que tiene inscritos 500 metros cuadrados y en los planos 
catastrales ocupaba 505 metros cuadrados, ambas cifras superan el exceso de cabida 
que habría que inscribir, pero hay que tener en cuenta que en la finca 4633 se inscribió 
un exceso de cabida y la calle de (…) todavía no estaba abierta y es posible que 
afectase mínimamente a las fincas agrupadas. Además, comprobada la procedencia de 
la finca 9634, resulta de agrupación de las fincas números 4633 y 4860, en las que no se 
determinó  con  exactitud  su  superficie  por  existir,  en  cuanto  a  la  primera  de  las 
agrupadas,  un  exceso  de  cabida,  y  en  cuanto  a  la  segunda  finca  agrupada,  una 
rectificación de superficie, por haber sido rectificada la cabida de la originaria finca matriz 
de procedencia, registral 2413, que es el origen, tanto de la finca 4671 de doña B. C., de 
la, finca 9634 –formada por la 4633 y 4860 y de la finca descrita bajo el número 2, finca 
número 10197.
Fundamentos de Derecho.
Que la Dirección General resolvió que debe entenderse que lo procedente es iniciar 
la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y sin perjuicio de la 
calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el expediente.
Que el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
Que el procedimiento se ha tramitado.
Que se entiende probada la inclusión de la finca 4.671 en el ámbito perimetral 
propuesto.
Vistos los artículos 9, 20, 38 y 199 de la Ley Hipotecaria, procede la denegación de 
la agrupación por encubrirse una alteración de límites con anexión de finca inscrita a 
nombre de persona distinta.
[oferta de recursos y prórroga del asiento]
Pozuelo de Alarcón.
El registrador. Reynaldo Vázquez de Lapuerta. Este documento ha sido firmado con 
firma  electrónica  cualificada  por  Reynaldo  Vázquez  De  Lapuerta  registrador/a  de 
Registro Propiedad de Pozuelo de Alarcón 1 a día veinte de octubre del año dos mil 
veinte.»
III
Don José-Ventura Nieto Valencia, notario de Madrid interpuso recurso contra la 
anterior  calificación  mediante  escrito  de  fecha  23  de  noviembre  de  2020  que  tuvo 
entrada en el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente:
«Primero.  Analizar la nota de calificación obliga resolver dos cuestiones: 1) Si la 
finca física a que se refiere el Sr. Registrador se corresponde con la registral 4.671 y, 2) 
corroborado lo anterior, si dicha 4.671 se halla dentro del recinto o superficie gráfica de la 
finca agrupada.
Segundo.  Ambas cuestiones se han de decidir en base a los criterios objetivos y 
medios  técnicos  legalmente  establecidos  en  los  artículos  9,  10  LH  y  51  RH),  s
confrontando referencia catastral, linderos físicos, superficie, ubicación espacial y demás  oe.
datos de identificación de fincas prevenidos en la ley. w.
caoluindDceie dl eala  c monnios tmeal laad,. en ci alalif icqaucei ócno rnroe srpeosnudltea  laa  lrae fereregnisctriaa l c4a.t6a7s1tr aql udee  slae gfúinnc ae lf ísreicgais atr aqduoer   2021-6431n https://ww
Tercero.  Ni la nota de calificación ni las inscripciones contienen datos de calificación
urbanística,  medio  ambiental  o  administrativa.  En  consecuencia,  el  análisis  de  Bc
correspondencias hay que circunscribirlo en los otros tres elementos de identificación 
señalados en la ley: superficie, linderos y ubicación espacial.
Superficie:
La nota de calificación afirma que la agrupación realizada y el exceso de cabida 
"encubren la anexión de una finca comprendida en el perímetro de la agrupada" y reitera 
que esa finca es la 4.671 de su registro.
– Sin embargo, si la registral 4.671 de 505 m2 se hubiese incluido en el perímetro de 
la agrupada, el exceso de cabida no sería de 376 metros (que es el que se solicita y 
resulta de la base gráfica), si no de 505 m2.
– En cuanto al criterio legal de correspondencia el art. 9 LH establece que existe 
dicha correspondencia si los recintos de representación gráfica y literaria se refieren 
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, 
no exceden del 10 %.
– Pero siendo que entre los 376 m2 del exceso de cabida declarado y los 505 m2 de 
la registral 4.671, la diferencia son 129 metros, la diferencia de cabida difiere en más 
del 20% de la superficie de la 4.671, y en más del 30% de la del exceso de cabida, por lo 
que afirmar sin más justificación que ambos recintos (mayor cabida y registral 4.671) se 
refieren a la misma porción de territorio es contrario a los parámetros legales.
Linderos:
– En la superficie gráfica de la finca agrupada, la calle (…) es el límite Sur, el (…) el 
Oeste y el límite Este, la calle (…)
– Pero en la registral 4.671 el frente (sur), es la calle (…) y el (…) el límite fondo 
(norte), no el Oeste.
– Por tanto resulta físicamente imposible que la registral 4.671 esté dentro de la 
agrupada, porque en ésta el Arroyo, que es un lindero fijo inmemorial, está al Oeste no al 
norte como ocurre en dicha registral y resulta del registro que la colindante con la calle 
(…) por el frente (sur) y con el Arroyo al Oeste, es la registral 1.0197 [sic] que si es una 
de las agrupadas, –la descrita bajo el ordinal 2) en la escritura de agrupación–, que 
según registro tiene su frente (sur) en la calle (…) y el Arroyo en su límite Oeste.
– Además la 4.671 según su inscripción no colinda al Este con la calle (…) como 
afirma la nota, sino con otra propiedad de don B. E., y si lindase con la citada calle no 
podría tener al fondo el (…); que se sitúa al Oeste de aquella calle.
– Todo lo anterior se evidencia con la más superficial confrontación de la certificación 
catastral protocolizada y los linderos fijos que delimitan la finca agrupada.
Ubicación espacial:
Visto que ni por linderos ni por superficie la finca física a que se refiere la calificación 
tiene coincidencias con la registral 4.671, se ha de ver cómo deduce el Sr. Registrador la 
correspondencia espacial de ambas y la ubicación espacial de las mismas en el interior 
de la base gráfica de la agrupada.
Para valorar la correspondencia "el Registrador podrá utilizar otras representaciones 
gráficas  que  permitan  averiguar  las  características  topográficas  de  la  finca  y  su 
delimitación poligonal''. Además tiene disponible "como elemento auxiliar, una aplicación 
informática integrada en su sistema informático para el tratamiento de representaciones  s
gráficas que las relaciona con las descripciones contenidas en el folio real". oe.
Esto es lo que dispone el artículo 9 LH. 31ww
medSioin d ee mlobsa prgreov, edneid olas  neont ala  sleey .deduce que el Sr. Registrador no ha utilizado ningún
unosR einfiqeureili ndoosn d(ceu teusvtoio nsue sd oqmueic sileio  elas ttimitualanr  imrepgrisotpraial sd dee la l a4 .c6a7li1fi,c raecfiióenre r eqguies tlraa la),r rye ncdoóm ao 
prueba técnica de correspondencia remite a un croquis de 1.985 y a una fotografía
actual, sin adjuntar ni uno ni otro a la nota de calificación, sin que se sepa quien ha 
captado la fotografía que dice actual, ni lo que reproduce, siendo ambos medios no 
fehacientes y por tanto sin validez, y al no adjuntarse producen completa indefensión a 
los interesados en el recurso (cfr. 326 LH).
Cuarto.  Por lo que antecede, siendo que la escritura cumple todos los requisitos 
legales, que el expediente del 199 LH se ha tramitado sin oposición, que no existe 
ningún elemento objetivo prevenido en la ley que justifique correspondencias con la 
registral 4.671, ni con la ubicación espacial de la agrupada.
Que  la  nota  se  fundamenta  en  presentimientos  y  conjeturas  subjetivas  del  Sr. 
Registrador con remisión al ámbito contencioso lo que la ley quiere resolver en el ámbito 
de la jurisdicción voluntaria (cfr. Art. 3 cc).»
IV
Don M. A. H. L. interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 30 de noviembre de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en 
el que alega lo siguiente:
«II.  Hechos.
(...)
3.°  Conclusiones a los Hechos.
El registrador deja a esta parte en indefensión al no aportarnos documento alguno, 
no  sólo  durante  la  tramitación  del  expediente,  como  el  mismo  reconoce,  sino  que 
tampoco los aporta con el escrito que deniega la inscripción al comunicarlo a esta parte.
Denegación basada únicamente en su juicio de identidad plegado de alegaciones 
inconexas  e  ilógicas  sin  soporte  documental  alguno.  Siendo  por  tanto  el  juicio  de 
identidad de la finca hecho por parte del registrador, arbitrario y discrecional ya que no se 
basa en la existencia de una oposición al expediente ni de un juicio basado en ellas de 
forma lógica.
Tampoco podemos entender que el registrador manifieste que "Los herederos no han 
sido  citadas  por  haberse  tenido  conocimiento  de  su  existencia  y  domicilios  con 
posteridad a los edictos y no ser titulares inscrito". No pueden manifestarse dudas ahora 
en el escrito que deniega la inscripción y dar por comunicado a los herederos por edicto, 
aun constándole sus domicilios, aunque fuera de forma tardía, con lo que se priva al 
expediente también de sus alegaciones. O mejor dicho se les tiene citados por edictos y 
no comparecidos y por lo tanto salvo indefensión precluida el oponerse aun constando le 
sus domicilios. Además, entendemos que sus alegaciones hubieran podido ser vitales en 
el expediente y una garantía de un mejor juicio del registrador.
(...)
Visto lo manifestado al final del hecho 3.° no entendemos un juicio de registrador 
denegando la inscripción cuando el propio registrador da a entender que estamos ante 
defectos subsanables lo por lo que hubiera tenido que proceder a la suspensión (...).
No obstante, esta parte no obvia, como ha reiterado el Centro Directivo al que 
tenemos el honor de dirigirnos, que el hecho de no existir oposición no impide "que no 
sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador" pero una 
cosa es que las alegaciones formen el juicio del registrador y otra que estas alegaciones 
se hurten a las partes con titularidad contradictoria para que pueda a su vez pueda  e.
controvertirlas en el expediente. w.b
Tampoco es admisible, ya refiriéndonos al contenido del juicio de identidad, que no  31ww
tferenngtaen o l afa lcóhgaicdaa  qpurien cleip easl  eenx ilgínibelae .d Ne od ipeuze mdee tmroasn, icfeosnt alars cea qlleu ed ela ( f…in)c"a y " mquaen tlienndear speo rq usue 
eqsuteá,  dsie lnimtroita d aell  fpreenrítme ectoron  d(…e )la,  nfoor pmuae ddee lr ecaptuatsatrrsoe,  bdaesnttaro u dne ol pbeserírmvaedtroor.  nMeáuxtirmale p cauraa nvdeor 
todas las fincas que limitan con la catastral del expediente también gozan de inscripción 
y por tanto debe presumirse correcto la forma catastral presentada.
Tampoco pueden hacerse manifestaciones equivocas sobre la finca 4671 la que se 
alega estar en el perímetro y decir que su "inscripción practicada el dos de agosto 
de 1.943 se inscribió por título de compra, previa segregación " cuando la citada finca 
según la certificación literal del registro tiene su primera inscripción el 2 de abril del 1985.
Tampoco resulta admisible la poca claridad con la que se expresa sobre la matriz de 
la finca 4671 (...).
Tampoco resulta admisible decir que si está dentro del perímetro la finca 4671 no se 
ha visto afectada por las segregaciones destinadas a ensanche de las calles adyacentes 
ya que todas las fincas que forman el perímetro y más si proceden de la matriz de la 
registral 2413 como se dice de la 4671 se han visto afectadas. Además, la descripción 
que se da de la finca tiene 15 metros de linde con la calle, según la descripción del 
propio Registrador.
Ni basar su Juicio de identidad en actuaciones que no se indican con concreción lo 
realizado,  ni  se  aporta  documental  al  respecto  y  son  juicios  irrelevantes  a  este 
expediente, vivieran donde vivieran las personas que se indican ya que todo ello es 
ajeno al expediente.
Entendemos por tanto viciado el juicio de identidad formulado por el registrador al 
carecer la tramitación del expediente de las mínimas garantías de procedimiento.
Además, hay que recordar que la certificación expedida al comienzo del expediente 
no expresaba dudas de coincidencia con otras fincas inmatriculadas o con el dominio 
público. Esta omisión en la expresión de dudas en la certificación debería motivar la 
estimación del recurso, resultando improcedente la manifestación de dudas una vez 
concluido el expediente, según la doctrina reiterada de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado.
Finalmente reiterar, la negativa esta "fundada en meras alegaciones, que no se 
acreditan en modo alguno, sin aportar documento que sustente dichas alegaciones, no 
pueden ser consideraras por el Registrador" para acreditar que la finca 4671 está dentro 
del perímetro. Máxime cuando como el propio registrador tienen manifestado que "se 
hicieron las notificaciones oportunas sin que hubiera oposición"
Motivos todos ellos que permiten estimar el recurso y acceder a la inscripción de 
agrupación de las fincas ele la recurrente y su correspondencia catastral.
A los anteriores Hechos les son de aplicación los siguientes,
III.  Fundamentos de Derecho.
(...)
3.°  Conclusiones a los Fundamentos de Derecho.
Procede analizar la cuestión de las dudas de identidad alegadas por la registradora 
en  su  calificación.  Según  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  corresponde  al 
registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su 
prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la 
desjudicialización de expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la 
nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 
de junio, regulándose en esta última los expedientes que afectan al Registro de la 
Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y 
registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la  e.
Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación  w.
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  31ww
Eimxppeodsiircáió qnu dee c Monottiinvúoes  sdue  tlraa cmitiatadcaió Lne hy a1s5ta/2 q0u1e5  ose sau  raerstuíceultloo ,1 t7a.l 3y. como se destaca en la
paraE nla e sintas clírnipecaió enl  adretí clual o r1e9p9re dseen ltaa cLieóyn  Hgirpáofticeac argiae,o rarle rfeergeunlacria edla e xdpee dlaie nftien crae gyis trsaul   BOE-A-cable e
coordinación con el Catastro, dispone que «(...)». No obstante, como ha reiterado este 
Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no 
sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, tal como 
manifestamos en la parte fáctica de este recurso, pero ello no implica por otra parte, ha 
reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la 
finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de 
estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de 
octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de 
julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). Lo que ha 
quedado también acreditado en la parte fáctica que el juicio aquí rebatido no se ajustó a 
la doctrina reiterado este Centro Directivo. Asimismo, siguiendo la doctrina reiterada de 
esta Dirección General (dr. «Vistos»), no es razonable entender que la mera oposición o 
en este caso juicio de identidad "que no esté debidamente fundamentada, aportando una 
prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición" o juicio de identidad, pueda 
hacer  derivar  el  procedimiento  a  la  jurisdicción  contenciosa.  No  puede  ser  otra  la 
interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este 
expediente  según  se  ha  concebido  en  el  marco  de  la  reforma  de  la  jurisdicción 
voluntaria." En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los 
motivos por los que existen las dudas ele identidad, ni las razones del registrador y debe 
prevalecer  sobre  la  solicitud  de  inscripción  de  la  escritura  presentada  junto  de  la 
representación gráfica del catastro sin que se halla [sic] establecido prueba válida por el 
registrador que desvirtúa la presunción de veracidad del catastro.
El procedimiento establecido por el artículo 199 LH tiene dos variantes, según el 
caso:  1)  Que  la  pretensión  del  solicitante  del  procedimiento  se  fundamente  en  las 
coordenadas  de  referenciación  geográfica  que  aparecen  en  el  Catastro  como  el 
expediente de autos y opera la presunción de veracidad de la que gozan los datos 
catastrales (cfr. artículo 3, apartado 3, de la Ley del Catastro), debe destacarse que en el 
caso  que  nos  ocupa  las  fincas  registrales  colindantes  también  tienen  inscrita  la 
representación gráfica catastral, por lo que tal representación goza del amparo del 
principio de legitimación registral que establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria en 
relación con su artículo 10, apartado 5. Presunción que no ha sido desvirtuada por el 
juicio de identidad del registrador.
No  queremos  ser  reiterativos  con  la  indefensión  dando  por  reproducido  lo 
manifestado en la conclusión a los hechos añadiendo sólo que en cuanto al momento en 
el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha reiterado este Centro Directivo 
desde la resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley 
Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación.
Motivos todos ellos que permiten estimar el recurso y acceder a la inscripción de 
agrupación de las fincas de la recurrente y su correspondencia catastral conforme a la 
certificación de catastro adjunta.»
V
El registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón número 1, emitió informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho s
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículo 3  w.b
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto  31ww
RLeeggiissltarotivso y  1d/2e0l 0N4o,t adreia d5o d dee m 1a drzeo ;j uyli ola dse R 2e0s1o6lu, c3i1o ndees  mdea yloa  dDeir e2c0c1ió7n,  7G deen enroavl iedme blores 
sdeep 2tie0m18b,r e1 4d ed 2e0 1e9n eyr o1 5d dee  2e0n1e9r,o  5d ed 2e0 2m0a.rzo de 2019, 19 de junio de 2019 y 18 de
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
catastral correspondiente a una agrupación de fincas, una vez tramitado el procedimiento 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que no se formula oposición.
El  registrador  suspende  la  inscripción  por  apreciar  indicios  fundados  de  que  la 
inscripción de la representación gráfica, a su juicio, incluye una finca registral colindante.
Para una correcta resolución de este recurso procede tener en cuenta los hechos ya 
expuestos en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de enero de 2020.
En este sentido, deben recordarse como circunstancias de hecho relevantes las 
siguientes:
– Las fincas de Pozuelo de Alarcón que se pretenden agrupar son las siguientes: la 
registral  9.634,  que  tiene  una  superficie  de  1625  m2;  la  registral  10.197,  con  una 
extensión de 855,75 m2; la finca 7.482, de 236,83 m2; y la registral 11.568, que es un 
solar de 592,30 m2, todo ello según resulta de los datos que obran en el Registro. La 
suma de todas ellas da lugar a 3.309,88 m2.
– Según la escritura presentada a inscripción, las cuatro citadas fincas constituyen 
una  única  parcela  catastral,  referencia  2675605VK3727S0001LG,  que  tiene  una 
superficie de 3685 m2; es decir, habría un exceso de 375,12 m2 respecto de la superficie 
que figura en el Registro, diferencia superior al 10%.
– Una de las fincas a agrupar, la registral 9634, linda según el Registro «al frente o 
sur, con calle de (…) por la derecha entrando, al este, con finca de don L.B.G; por la 
izquierda, al oeste, con finca de don F.G; y por el fondo o norte, con calle que se ha 
proyectado  trazar»  y  según  la  escritura  de  agrupación  hoy  sus  linderos  serían  los 
siguientes: «al frente o sur, calle de (…), por donde tiene su entrada; derecha, con finca 
de don L.B.G, hoy con calle (…); por la izquierda, con finca de don F.G, hoy con finca de 
los señores comparecientes; y fondo, con calle que se ha proyectado trazar, hoy calle 
(…)». Hay por tanto un cambio de lindero fijo, que pasa de finca de L.B.G. a calle (…)
– Además,  en  el  Registro  de  Pozuelo  de  Alarcón  número  1,  figura  inscrita  la 
finca 4.671, situada en la misma calle que la registral 9634, con una superficie de 500 m2 
y cuyos linderos son: «al frente o fachada principal en línea de diez metros, con la calle 
de (…); por la derecha entrando, en línea de cincuenta metros con finca de B.E.; por la 
izquierda, en otra línea de cincuenta metros con propiedad del vendedor, don J.B.; y por 
la espalda o fondo, en línea de diez metros, con el Arroyo». Pertenecía a don L.B.G, por 
título de segregación y compra según la inscripción 1.ª, y actualmente su titularidad 
corresponde a su viuda, doña B.C.H, por herencia, según inscripción 2.ª
2.  Como se ha expuesto en reiteradas ocasiones y también en la citada Resolución 
de 15 de enero de 2020 referida a este mismo caso, es reiterada y consolidada la 
doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los  supuestos  en  los  que  se  pretende  la 
inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las  es
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características  o
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a  31www.
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al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.
Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de 
quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales 
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
3.  Debe reiterarse una vez más la doctrina de este Centro Directivo sobre las 
rectificaciones de superficie, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de 
cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4.  En el presente caso el registrador afirma en la nota de calificación que en el 
perímetro  de  la  representación  gráfica  catastral  se  encuentra  incluida  la  finca 
registral 4.671.
Se basa su argumentación en las siguientes circunstancias:
– Que la registral 4.671 tiene la misma superficie y longitud de linderos que una 
parcela que figura en una cartografía aportada al expediente datada en 1984. En dicha 
cartografía se observa que la parcela hace esquina a las calles (…)
– Que  el  lindero  derecha  de  una  de  las  fincas  que  se  agrupan  es  don  L.  B., 
coincidente con la titularidad que figura en el historial de la registral 4.671. e
– Que  a  su  vez  la  finca  4.671  linda  por  su  derecha  con  B.  E.,  explicando  el  bo
registrador que la finca con tal titularidad se dividió en varias, una de las cuales se  31ww
dest–in aQbuae a  leanss afontcohse  ddee  ufnaac hnaudeav ad cea lllea  (…fic)ha  catastral  de  1985  y  actual  coinciden
aparentemente por el hueco de la cancela y la inclinación de la calle.
Como se dijo en la Resolución de 15 de enero de 2020 «de los datos examinados y 
que resultan de los hechos y del fundamento primero de esta resolución, no puede 
afirmarse de modo inequívoco que ambas descripciones no vengan referidas al mismo 
recinto, ni que se esté encubriendo un negocio traslativo.
En efecto, las dudas del registrador se basan fundamentalmente en las antiguas 
descripciones  registrales  de  las  fincas  objeto  del  expediente,  de  donde  resultan 
diferencias de linderos fijos, dudas sobre la ubicación y pervivencia de un arroyo, la 
apertura de una calle y que algunas de las fincas proceden de segregaciones, tal y como 
resulta de la calificación del registrador. Sin embargo, y como ya se ha señalado, antes 
de  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015,  no  cabía  inscribir  en  el  registro 
representaciones  gráficas  georreferenciadas,  por  lo  que  la  ubicación,  localización  y 
delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que 
puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la 
representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma».
En el presente caso resulta fundamentadas las dudas del registrador expuestas en la 
calificación relativas a la coincidencia de la representación gráfica con la registral 4.671.
De  la  exposición  del  registrador  puede  apreciarse  coincidencia  en  situación, 
superficie y longitud de linderos.
En cuanto a la ubicación y los linderos, resultan igualmente coincidentes según 
explica el registrador, tomando en consideración la cesión de una finca colindante para 
calle (lindero derecha).
Y respecto al arroyo situado al fondo de la finca, debe tenerse en cuenta que, pese a 
ser un lindero inicialmente fijo, la finca se encuentra en un trazado urbano que ha sufrido 
una  considerable  transformación  como  resulta  de  la  consulta  de  las  cartografías 
históricas disponibles accesibles al público en organismos oficiales como el Instituto 
Geográfico Nacional.
Así no puede afirmarse sin duda que el trazado actual del arroyo fuera el mismo que 
existía al tiempo de abrirse el folio de la finca 4.671, y de hecho, a la vista de dicha 
cartografía histórica, no es descartable que el mismo discurriese al fondo de dicha finca.
Es  por  ello  que  debe  confirmarse  la  calificación  en  la  que  más  que  dudas,  el 
registrador localiza expresamente la finca registral y manifiesta la certeza de que la 
ubicación física de la finca 4.671 se solapa con la representación gráfica que pretende 
inscribirse.
La circunstancia de no existir oposición en la tramitación del procedimiento no puede 
ser determinante, toda vez que, considerando la antigüedad de la última inscripción de la 
finca 4.671, su titular, según se afirma, ha fallecido.
Pero ello no puede ser obstáculo para que, si de los documentos y actuaciones 
realizados en el expediente el registrador ha concluido inequívocamente que hay certeza 
de invasión de la finca (y no meras dudas), proceda la confirmar la calificación, puesto 
que la misma se encuentra debidamente fundamentada, con sólidos argumentos que 
determinan  la  localización  física  de  la  finca  registral.  De  seguir  las  tesis  de  los 
recurrentes, la inscripción de la representación gráfica supondría generar una situación 
de indeseable doble inmatriculación.
5.  Sin embargo de lo expuesto, no puede atenderse a la comparativa fotográfica de 
la ficha catastral de 1984 con la actual, puesto que dicha comparativa se refiere a una 
misma realidad, la catastral, sin que venga referida a la finca registral. Además, tampoco 
podría estimarse la mera apreciación subjetiva y no técnica que realiza el registrador, al 
comparar las fotografías, respecto a la ubicación de una cancela o de una pendiente. s
6.  En cuanto a las alegaciones formuladas por don M. A. H. L. oe.
En primer lugar, debe estimarse cierta falta de claridad de la calificación al no incluir  w.
la misma la cartografía de 1985 en la que la misma se fundamenta, como sí se hace en  31ww
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los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero 
de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017).
En segundo lugar, no es procedente la afirmación del recurrente acerca de que la 
primera inscripción de la finca 4.671 data de 1985, cuando del historial registral de la 
misma resultan dos inscripciones, siendo la primera de ellas de fecha 2 de agosto 
de 1.943.
Respecto a la alegación relativa a la diferencia superficial entre el exceso de cabida 
declarado y la superficie de la finca 4.671, no resulta determinante para excluir la 
superposición de la finca agrupada con dicha registral localizada por el registrador, ya 
que ello puede deberse a múltiples circunstancias, como las que se exponen en la 
certificación, a las que cabría añadir la posibilidad de que, de las diversas segregaciones 
que  se  hicieron  de  la  finca  originaria,  surgiera  entonces,  por  ejemplo,  una  doble 
inmatriculación parcial con dicha registral 4.671.
Finalmente, afirma el recurrente que no se expusieron por el registrador las dudas de 
identidad  al  tiempo  de  expedir  certificación,  invocando  la  doctrina  de  este  Centro 
Directivo sobre el particular en los expedientes regulados en los artículos 201 y 203 de la 
Ley Hipotecaria.
Esta alegación no puede estimarse, ya que no constituye trámite del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria la expedición de certificación al inicio del expediente, a diferencia de lo 
que sucede en los expedientes de los artículos 201 y 203, lo que por otra parte tiene el 
obvio fundamento de que, al ser tramitado estos expedientes ante notario, deba éste 
conocer la situación registral al comienzo de la tramitación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar los recursos y 
confirmar la nota de calificación del registrador, en los términos que resultan de las 
anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.