BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 48 Jueves 25 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 23153
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2955 Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se deniega la 
práctica de una nota marginal.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Félix  Romero  Cañizares,  Director  General 
de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Navahermosa, don Jesús Manuel Ciruelos Rodríguez, 
por la que se deniega la práctica de una nota marginal.
Hechos
I
Mediante  comunicación  expedida  el  día  16  de  septiembre  de  2020  por  la  jefa 
del Servicio Forestal, doña C. F. M., a la vista de una previa comunicación recibida 
procedente del Registro de la Propiedad en relación a la inscripción de representación 
gráfica de la finca 7615 de Navahermosa, solicita la práctica de una nota marginal en los 
siguientes términos: «Esta finca colinda con (…), vía pecuaria clasificada en el término 
municipal de Navahermosa por Real Orden de 25 de mayo de 1925 con una anchura 
de 20,89 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que en un futuro deslinde, la 
posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades 
de Castilla-La Mancha, siendo la resolución de aprobación título suficiente para rectificar, 
en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas 
contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Navahermosa, es 
objeto calificación negativa en los siguientes términos:
«Hechos:
Que habiendo sido presentado en esta oficina, el día 18 de septiembre de 2020, bajo 
el asiento 987 del Diario 101, un informe administrativo, expedido por la jefa del Servicio 
Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de Castilla-La Mancha, darla C. F. S. 
M., el día 16 de septiembre de 2020, en el que se solicita se practique nota al margen de 
la  finca  registral  7615  de  Navahermosa  (CRU  45005000222790),  parcela  57  del 
polígono 24, indicando que “… Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que en un 
futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la línea podría ser atribuida a 
la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha…” no se practica la nota marginal 
solicitada, por los siguientes motivos:
Tras  haberse  solicitado  por  los  titulares  registrales  de  la  finca  en  cuestión,  la  e.
iniciación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para proceder  w.b
a  la  concordancia  entre  el  Registro  de  la  Propiedad  y  la  realidad  física  y  jurídica  55ww
reexptrraersreengtisatcriaóln,  cgornáffoicram gee aolr raerfteícreunloc i1a9d8a  ddee  llaa  fcinitacad ay  lesuy,  cao otrradvinéasc dióen  laco inn seclr iCpcaitóans trdoe,  elal 
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con una vía pecuaria), en los términos del artículo 199.
Ahora, recibido en esta oficina el mencionado informe, en el que se solicita la 
práctica de la señalada nota al margen, para reflejar la posibilidad de que la finca en 
cuestión se pueda ver afectada en un futuro por un posible deslinde, a día de hoy no 
realizado, la nota solicitada, no se puede ser extendida como ya indicó la resolución, de 
la hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), de fecha 19 de 
septiembre de 2019, que señala que: (…)
Además,  tal  y  como  también  señala  de  mencionada  resolución  de  la  DGSJFP, 
la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, 
tanto en su artículo 6, como en su artículo 30, indica que los bienes y derechos de 
dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual 
no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 
de nuestra Constitución, por lo que el titular registral de la finca, sea cual fuere, siempre 
se  va  a  ver  afectado  por  esos  mandatos  constitucionales,  quedando  totalmente 
salvaguardado el dominio público.
Fundamentos de Derecho:
Artículos  9,  18,  198  y  199  de  la  Ley  Hipotecaria.  Artículo  99  del  Reglamento 
Hipotecario. Resolución de 19 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, hoy denominada DGSJFP.
No se toma anotación de suspensión, por no haber sido solicitada.
Queda prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 
sesenta días contados desde la fecha de esta notificación.
Contra esta nota de calificación se podrá (…).
En  Navahermosa,  a  9  de  octubre  de  2020.–El  Registrador,  don  Jesús  Manuel 
Ciruelos Rodríguez.»
III
Don Félix Romero Cañizares, director general de Medio Natural y Biodiversidad de 
Castilla-La Mancha, interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 9 de noviembre de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día 12 de 
noviembre, en el que alega lo siguiente:
«De acuerdo a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria se recurre la 
calificación de 9 de octubre de 2020 del Registro de la Propiedad de Navahermosa, 
recibida el 2 de noviembre de 2020, sobre:
Asiento 698 del Diario 101 referido a la finca registral 7615 de Navahermosa.
Se  adjunta  copia  del  expediente  en  el  que  se  incluye  la  calificación  recurrida 
(Copia 1).
Motivos:
La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice 
“La base de representación gráfica de las fincas registra/es será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente  e.e
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la  b
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca. 55ww
la ciEtal dCaa Ltaesyt r1o3 I/n2m01o5b ilhiaarbioía e ssi duon  erel gtriisbturota aridom. Einnis tcroantisveoc cuueynoc ioar,i glae nc ayr tporginrcaifpíaa lc uastaos htraasl taa 
Cmoemnupdaora nnod ore lfale cjaa rctoognr aefxíaa cctaitutads tlraa ls ictuoanc liaó ne llaebgoarla ddea  lpoasr ate rlare pnroost edcec iólans,  vcíoanss eprevcaucaiórina sy. 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías pecuarias clasificadas: 14.500 km (56.000 ha).
– Vías pecuarias deslindadas: 3.200 km (17.800 ha).
– Vías  pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200  km 
(14.200 ha).
– Solo un 6 % de la superficie de las vías pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) 
está inscrita en los Registros de la Propiedad.
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena 
fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el dominio público pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003, de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares y Pastrana-Sacedón para casos similares a los que se tratan en este 
recurso (Copias 2,3 y 4).
El director general de Medio Natural y Biodiversidad.»
IV
El  registrador  de  la  propiedad  de  Navahermosa  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario; artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; 
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio 
de 2019, 19 de septiembre de 2019 y las Resoluciones de la Dirección General de  s
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo de 2020, 16 de octubre de 2020 y 13 de  e.
enero de 2021. w.
una 1v. ía Epse ocbujaertioa ,d ep ueesdtee  epxrpaectdicieanrstee  duencaid inr ostia,  am saorligciintuadl  edne  luan Aad mfinincais trcaocliinódna tnittuel aar  dlea 
emnis eml at éermn ilnoos  msiguuniiecinptaels  dteé rmNainvoash:e «rmEsotsaa  fipnocra  Rceoalinl dOar dceonn  d(…e 2),5 v ídae  pmecauyaor idae c 1la9s2if5ic acdoan 
una anchura de 20,89 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que en un
futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la 
Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la resolución de aprobación título 
suficiente  para  rectificar,  en  la  forma  y  condiciones  que  se  determinen 
reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal 
solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del 
titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra 
prevista en el Ordenamiento Jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección 
General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente.
La administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los 
anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación 
estadística de la falta de inscripción de las Vías Pecuarias en los Registros de la 
Propiedad  y  en  base  a  ello  entiende  que  la  práctica  de  las  notas  marginales  son 
imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. 
Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador puede 
hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad de consentimiento del titular registral». Por último, alega 
que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros.
Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los 
pronunciamientos de esta dirección general en casos idénticos y en idénticos recursos 
promovidos por la misma administración.
2.  En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse.
Debe recordarse que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado,  reiterada  en  innumerables  ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su 
competencia  de  calificación  de  los  documentos  presentados  a  inscripción  no  está 
vinculado,  habida  cuenta  del  principio  de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las 
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las 
propias  resultantes  de  la  anterior  presentación  de  otros  títulos  (cfr.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 
de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio de 2017, 13 de noviembre 
de 2017).
3.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin 
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles 
consecuencias de un eventual deslinde.
La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8 apartado 5 
de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias que dispone que «cuando los 
interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la 
Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano 
que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por 
éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia».
Con  independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral  s
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de  oe.
deslinde y con intervención de los interesados. w.
Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del  55ww
purninac irpeioso dluec itóranc taod smuicneisstirvaoti vnao  scianb eq upera cetli cianrt enriensgaúdno  ahsiaeynato  teenni duon ai nftinecrvae necni óvnir tuedn  deel 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid. por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual 
del  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  dada  por  el  Real  Decreto  de  12  de 
noviembre de 1982, este centro directivo había mantenido de forma reiterada la doctrina 
de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad 
para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se 
trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del  procedimiento  seguido,  a  fin  de 
comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas 
por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario  faculta  al  registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos 
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la 
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, 
así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el 
Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 
27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 
y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los 
límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros 
extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de 
comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas 
por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este centro 
directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento 
objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la ley, evitando que el 
titular  registral  sufra,  en  el  mismo  Registro,  las  consecuencias  de  una  indefensión 
procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una 
tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en 
congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
4.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las administraciones públicas.
Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre 
(cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho 
procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9 letra a) de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta 
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción  s
de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la  oe.
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca  w.
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales  55ww
dlae ln doetas limndaerg, icnuael sstioólnic iqtaudea r easl ualtma pdaer ola  dper oepsiate l epyr.e Pceopr ttoa,n tpou, etsa mnpoo rceos uplutae duen par accotniccarrestea 
ccoalliinficdaacnicóina  cuornb aunníast ivcíaa,  pmeceudaioriaam. biental o administrativa de la finca más allá de su  BOE-A-cable e
5.  Todo lo expuesto se entiende sin perjuicio de la tutela del dominio público que 
proceda en el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca.
Es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por parte de las 
administraciones públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o 
inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 36 
y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio 
de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán de la máxima 
protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance 
de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que 
pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. resolución de 23 de enero de 2019).
Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, 
incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la 
Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé 
que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la 
representación  gráfica  georreferenciada  de  fincas  ya  inmatriculadas  cuando  tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
6.  En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la 
instancia  que  da  lugar  a  la  calificación  negativa  impugnada,  se  ha  seguido  el 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica 
catastral,  habiéndose  practicado  las  preceptivas  notificaciones,  entre  ellas  a  la 
Administración  como  titular  de  dominio  público  colindante,  quien  presenta  la 
comunicación a que se refiere el hecho primero de esta resolución, en la cual se solicita 
la  práctica  de  la  nota  marginal,  pero  sin  formular  oposición  a  la  inscripción  de  la 
representación gráfica.
El  registrador,  según  consta  en  su  informe,  ha  paralizado  la  tramitación  del 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
En este punto debe señalarse que no procede la suspensión de la tramitación del 
expediente,  ya  que  la  pretensión  que  formula  la  Administración  no  se  refiere  a  la 
procedencia de la inscripción de la representación gráfica, limitándose a hacer una mera 
declaración genérica de colindancia con vía pecuaria, pero sin específica concreción de 
la porción afectada, ni de concreta invasión de dominio público.
Por ello, lo procedente es que, a la vista de los trámites efectuados en el citado 
expediente, el registrador, en resolución motivada, resuelva si procede la inscripción de 
la  representación  gráfica,  adoptando  las  oportunas  cautelas  a  la  vista  del  escrito 
presentado  y  de  la  consulta  a  las  bases  gráficas  disponibles  en  la  aplicación 
homologada. Cuestión esta sobre la que no versa el presente recurso, ya que no se 
plantea ni en la calificación ni en el escrito de recurso (cfr. artículo 326 de la Ley  s
Hipotecaria), por lo que esta Dirección General no puede pronunciarse al respecto y por  oe.
lo  que  carece  de  sentido  haber  paralizado  el  procedimiento  de  inscripción  de  la  w.
representación gráfica hasta que se resuelva este recurso. 55ww
regisEtnra ddoerf ineinti veal , slean tpidreos deen tqeu ere snool upcuióend ed heabcee rlsime itcaornsest aar  ecno nefilr mReagr islatr oc aqluifeic aucniaó nf indceal 
está pendiente de deslinde ni las limitaciones que del mismo se derivan en las fincas
colindantes, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del 
titular registral.
7.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde 
de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que 
puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este 
deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se 
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del 
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el 
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del 
terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar 
los límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada  s
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción  oe.
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del  w.
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta  55ww
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8.  Por último, es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria, en relación con la superficie y linderos que se derivan de la 
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una 
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que 
establece  que:  «Alcanzada  la  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  e  inscrita  la 
representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación del registrador, en los términos que resultan de los anteriores 
Fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.