BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18784
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2304 Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la 
inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato.
En el recurso interpuesto por doña L. E. L. G., abogada, en nombre y representación 
de don J. E. B. T. y de la mercantil «El Llavederu de Viñao S.L.», contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Gijón número 5, doña María Paz 
Pastora Pajín Collada, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que 
se declara la nulidad de un contrato.
Hechos
I
Mediante sentencia, dictada el día 20 de enero de 2020 por don Santiago Veiga 
Martínez, juez titular del Juzgado de lo Penal número 2 de Gijón, declarada firme por 
auto de fecha 23 de abril de 2020, se declaró la nulidad del contrato, de fecha 25 de 
junio de 2014, de cesión de finca y establecimiento mercantil para su reintegración al 
activo de la sociedad «El Llavederu de Viñao S.L.».
En virtud de dicho contrato, la mercantil «El Llavederu de Viñao S.L.», titular registral 
de la finca número 14.822 de la Sección Tercera del Registro de la Propiedad de Gijón 
número 5, representada por su administrador único don J. E. B. T., reconoció adeudar 
cierta cantidad a la sociedad «Vega Pociellu, S.L.», y en pago parcial de la deuda 
procedió a la dación en pago de la finca a esta segunda sociedad, inscribiéndose a su 
favor el día 10 de julio de 2015 en virtud de la inscripción 2.ª En la fecha de la 
inscripción, la finca estaba descrita como parcela de 1.930,49 metros cuadrados.
Por la inscripción 5.ª, de fecha 31 de enero de 2019, se inscribió sobre dicha finca, y 
a favor de la entonces titular registral, «Vega Pociellu, S.L.», la declaración de obra 
nueva antigua y en construcción de una edificación destinada a lavadero de vehículos y 
tienda y una zona de suministro de combustible por título de «accesión por edificación», 
según el acta de inscripción. La terminación de la obra se reflejó por nota marginal el 
día 31 de enero de 2020.
Con  posterioridad,  la  entidad  «Vega  Pociellu,  S.L.»  constituyó  tres  hipotecas 
distintas, dos a favor de «Banco de Sabadell, S.A.» (inscripción 6.ª, de fecha 1 de marzo 
de 2019, modificada por la 9.ª, de fecha 7 de abril de 2020; e inscripción 7.ª, de fecha 8 
de mayo de 2019, modificada por la 8.ª, de fecha 24 de febrero de 2020) y otra a favor 
de don J. P. D. por la inscripción 10.ª, de fecha 18 de septiembre de 2020.
II
Presentado testimonio de la indicada sentencia en el Registro de la Propiedad de 
Gijón número 5, en unión de otros documentos complementarios, fue objeto de la  e.
siguiente nota de calificación: w.b
«ARsieesnotolu 3ci2ó1n3.  Cdeall iDficiaarcioió n8.7 F. echa 17 de agosto de 2021.
FAepcohrtaa cdieó np rpeossetnetraiocri ódne:  d1o0c-0u6m-e2n0t2o1s.: 27 de julio de 2021.
Documentos  dimanantes  del  Procedimiento  Abreviado  384/2018  seguido  en  el 
Juzgado de lo Penal N.º 2 de Gijón, objeto de calificación conforme a lo dispuesto en el 
artículo 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento:
Tres Testimonios expedidos por la Letrada de la Administración de Justicia del 
referido Juzgado de fechas 19 de mayo de 2021, presentados el día 10 de junio de 2021, 
bajo el Asiento 3213 del Diario 87 de este registro:
1. De la Sentencia 19/2020 dictada el 20 de enero de 2020.–Con el siguiente Fallo: 
«Que debo condenar y condeno con su conformidad a J. E. B. T. y F. V. F., sin la 
concurrencia de circunstancias modificativas, como autores criminalmente responsables 
de un delito societario, a la pena de seis meses de prisión, cada uno de ellos, e 
inhabilitación  especial  para  el  derecho  de  sufragio  pasivo  durante  el  tiempo  de  la 
condena  y  a  que,  como  responsables  civiles,  indemnicen,  de  manera  conjunta  y 
solidaria, a la mercantil perjudicada por el valor de tasación pericial de los elementos 
objeto de cesión, con la responsabilidad de la sociedad ‘Vega Pociello’, declarando la 
nulidad del contrato de fecha 25 de Junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento 
mercantil para su reintegración al activo de la sociedad ‘El Llavadero Viñao’ y abono de 
las costas causadas.»
2. Del auto de fecha 18 de febrero de 2020 de rectificación de la citada sentencia.
Rectifica:
– Antecedentes de Hecho Segundo.
– Fundamento de Derecho Cuarto.
– El Fallo de la sentencia, debiendo decir: «Que debo condenar y condeno con su 
conformidad a J. E. B. T. y F. V. F., sin la concurrencia de circunstancias modificativas, 
como autores criminalmente responsables de un delito societario, a la pena de seis 
meses de prisión, cada uno de ellos, e inhabilitación especial para el derecho de sufragio 
pasivo durante el tiempo de la condena y como responsables civiles, se declara la 
nulidad del contrato de fecha 25 de Junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento 
mercantil para su reintegración al activo de la sociedad ‘El Llavadero Viñao’ y abono de 
las costas causadas»
3. Del Auto de fecha 23 de abril de 2020, en el que se declara firme y ejecutoria la 
sentencia dictada en esta causa.
Posteriormente fueron aportados el 27 de Julio por la misma representante, los 
siguientes documentos para complementar los anteriormente presentados:
1. Testimonio expedido el 23 de Julio de 2021 por Doña S. M. F. G., Letrado de la 
Administración de Justicia del Juzgado de lo Penal n.º 2 de Gijón, del Auto dictado el 11 
de Diciembre de 2020, en la Ejecutoria 93/20 /Procedimiento de origen 384/2018/, en la 
que a instancia de «Petroviesques S.L.», /antes Vega Pociellu S.L./ se interesa la nulidad 
de actuaciones en el citado procedimiento de origen, al no haber sido parte en dicho 
proceso y se deje sin efecto el Fallo de la Sentencia referido al pronunciamiento de 
nulidad de determinado contrato.
Parte Dispositiva: «No haber lugar a declarar la nulidad de lo actuado solicitada por 
el Procurador Sr. F. L., en representación de la entidad Petroviesques S.L.».
2. Testimonio expedido el 26 de Julio de 2021 por Don J. F. M., Letrado de la 
Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  lo  Penal  n.º  2  de  Gijón,  de  todos  los 
documentos que obran en los autos de Ejecutoria n.º 93/2020. e.
Hechos. 04ww
y 3, Sdeim parneasnetnetsa nd eel np reoscteed Rimeigeinsttoro s elogsu icdiota edno se ld Jouczugmaednot odse  rloe sPeeñnaadlo ns. ºb 2a jdoe l oGsi jónn.º,  b1a, j2o 
el número 384/2018, por delito societario contra Don J. E. B. T. y Don F. V. F.
En la referida sentencia se declara, entre otros, la nulidad del contrato de fecha 25 de 
junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su reintegración al 
activo de la sociedad «El Llavaderu de Viñao S.L.» y no se ordena la práctica de ningún 
asiento registral en concreto.
Examinado el historial registral de la finca afectada por tal declaración de nulidad, 
consta en el Registro lo siguiente:
Primero. Las parcelas «1 y 2» del Proyecto de Reparcelación Voluntaria de la 
unidad de ejecución 115, sita en el lugar (…), concejo de Gijón/Xixón, que comprende las 
que en el catastro se identifican hoy como «(…)» y «(…)», sobre la que existen distintas 
edificaciones, constituye la finca registral 14.822 de la sección 3.ª, al folio 158 del 
libro 271, tomo 2864.
Esta finca consta inscrita actualmente a favor de la entidad «Vega Pociellu S.L.». (…)
Adquirió el dominio del terreno, //sin que entonces se hiciera mención de existencia 
de edificaciones en la parcela cedida, representada por su administrador único Don F. V. 
F., por título de dación en pago de deuda que le hizo la entidad «El Llavaderu de Viñao 
S.L.», representada por su administrador único Don J. E. B. T., en virtud de escritura 
otorgada el 25 de junio de 2014, ante el notario de Gijón Don Juan Sobrino González, n.º 
610 de protocolo //contrato que se declara nulo en la citada Sentencia//, cuya primera 
copia motivó la inscripción 2.ª de la citada finca registral de fecha 10 de Julio de 2015.
Segundo. Las  edificaciones  fueron  declaradas  posteriormente  por  la  referida 
entidad  Vega  Pociellu  S.L.,  //  unas  por  antigüedad  y  otras  como  obra  nueva  en 
construcción, representada por sus entonces administradores mancomunados Don J. L. 
F. J. y Don J. V. E. G., en virtud de escritura de declaración de obra nueva antigua y obra 
nueva en construcción, otorgada el 5 de diciembre de 2018, ante el notario de Gijón Don 
Fernando  Sánchez  de  Lamadrid  Sicre,  n.º  2013/2018  de  protocolo,  que  motivó  la 
inscripción 5.ª de la finca 14.822 de la sección 3.ª al folio 161 del libro 271, tomo 2864, 
de  fecha  31  de  enero  de  2019.  Asimismo,  la  citada  entidad,  representada  por  su 
consejero  delegado  Don  J.  V.  E.  G.,  declaró  la  finalización  de  la  obra  nueva  en 
construcción por acta notarial de finalización de obras autorizada el 17 de diciembre 
de 2019 por el notario de Gijón Don José Ramón Álvarez–Barriada Fernández, n.º 
1398/2019 de protocolo, que motivó nota al margen de la referida inscripción 5.ª, de 
fecha 31 de enero de 2020.
Tercero. La citada finca está gravada con las siguientes hipotecas:
1. Hipoteca constituida por la entidad Vega Pociellu S.L., a favor del Banco de 
Sabadell S.A., en garantía de un préstamo por importe de 500.000€, con destino a la 
actividad profesional o empresarial de la parte prestataria, según se manifiesta en la 
escritura. Dicha hipoteca se formaliza en virtud de escritura otorgada en Gijón el 5 de 
diciembre de 2018, ante el notario Don Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 
2014/2018 de protocolo, cuya primera copia motivó la inscripción 6.ª de dicha finca, de 
fecha 1 de marzo de 2019.
En virtud de escritura otorgada en Gijón el 23 de enero de 2020, ante el notario Don 
Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 108/2020 de protocolo, las citadas entidades 
acuerdan modificar algunas condiciones del préstamo garantizado con la citada hipoteca. 
Primera copia de la citada escritura de modificación motivó la inscripción 9.ª de dicha 
finca, de fecha 7 de abril de 2020.
2. Hipoteca constituida por la entidad Vega Pociellu S.L., a favor del Banco de 
Sabadell S.A., en garantía de un préstamo por importe de 70.000€, con destino a la  e.e
actividad profesional o empresarial de la parte prestataria, según se manifiesta en la  w.b
escritura. Dicha hipoteca se formaliza en virtud de escritura otorgada en Gijón el 5 de  04ww
apbroritlo dceo lo2,0 c1u9y, aa nptreim eel rnao ctaorpioia D moont iFveór lnaa inndsoc rSipácniócnh e7z.ª  ddee  Ldaicmhaad friindc Sa,i cdree ,f enc.ºh 5a0 86 /d2e0 1m9a dyoe 
de 2E0n1 9v.irtud de escritura otorgada en Gijón el 30 de diciembre de 2019, ante el notario
Don Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 1834/2019 de protocolo, las citadas
entidades  acuerdan  modificar  algunas  condiciones  del  préstamo  garantizado  con  la 
citada  hipoteca.  Primera  copia  de  la  citada  escritura  de  modificación  motivó  la 
inscripción 8.ª de dicha finca, de fecha 24 de febrero de 2020.
3. Hipoteca constituida por la entidad Vega Pociellu S.L., a favor de Don J. P. D., en 
garantía de una deuda por importe de 190.000 euros, como consecuencia de haber 
pagado este por cuenta de aquella el importe de 182.269’92 euros en el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 7 de Gijón, derivado del procedimiento de ejecución de títulos no 
judiciales  27/2020,  más  7.730’08  euros  de  gastos  de  gestión.  Dicha  hipoteca  se 
formaliza en virtud de escritura otorgada en Gijón el 5 de marzo de 2020, ante el notario 
Don Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 385/2020 de protocolo, copia autorizada 
de la cual motivó la inscripción 10.ª de dicha finca, de fecha 18 de septiembre de 2020.
Puesto en conocimiento del presentante, la situación registral existente, por la misma 
se solicita que de momento no se califique la documentación presentada, por cuanto se 
aportarían documentos complementarios en relación a la operación solicitada a los 
efectos de su calificación unitaria, aportándose por tanto con posterioridad con la fecha 
indicada  de  27  de  julio  los  testimonios  judiciales  reseñados  bajo  los  n.ºs  1  y  2 
precedentes.
Del examen de la documentación presentada y de la situación registral existente, 
resulta por tanto lo siguiente:
1. Que la finca registral afectada por la declaración de nulidad del contrato de 
fecha  25  de  junio  de  2014  de  cesión  de  finca  y  establecimiento  mercantil– 
registral 14.822 de la sección 3.ª, inscrita al folio 158 del libro 271, tomo 2864, consta 
inscrita actualmente a favor de la entidad Vega Pociellu S.L.» (…), en virtud de dicho 
contrato de cesión en pago de deuda, formalizado en escritura otorgada el 25 de Junio 
de 2014, ante el Notario de Gijón Don Juan Sobrino González, n.º 610 de protocolo, cuya 
primera copia motivó la inscripción 2.ª de la citada finca registral de fecha 10 de Julio 
de 2015. En la indicada fecha no constaba como existente en la citada finca edificación 
alguna, sino que se describía como parcela de terreno con una superficie de 1930,49 
metros cuadrados.
2. Que el Procedimiento Abreviado 384/2018, cuyo Procedimiento de origen son 
Diligencias Previas 2703/2014, seguidos por delito societario, fue incoado contra J. E. B. 
T.  //  quien  hasta  el  día  16  de  junio  de  2014  ostentaba  asimismo  el  cargo  de 
Administrador  único  de  la  entidad  cesionaria//  y  contra  F.  V.  F.,  en  su  calidad  de 
Administradores  Únicos  de  las  sociedades  «El  Llavaderu  de  Viñao  S.L.»,  y  «Vega 
Pociellu S.L.» respectivamente, entidad cedente y cesionaria también respectivamente 
de la finca objeto de dación en pago. Ambas sociedades, según se declara como hecho 
probado en el Procedimiento penal, tienen la condición de vinculadas a efectos contables 
y mercantiles, dada la existencia de socios en común.
Que los condenados Don J. E. B. T. y Don F. V. F., por tanto, no son ni eran los 
titulares  de  la  finca  registral  relacionada,  sino  los  representes  en  su  momento,  en 
ejercicio de su cargo, de las sociedades «El Llavaderu de Viñao S.L.», y «Vega Pociellu 
S.L.».
En dicho Procedimiento Abreviado, recayó sentencia firme de fecha 20 de enero 
de 2020, rectificada por Auto de 18 de febrero del mismo año, declarando «la nulidad del 
contrato de fecha 25 de junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil 
para su reintegración al activo de la sociedad El Llavaderu de Viñao...», declarada firme 
y ejecutoria por Auto de 23 de abril de 2020. e.e
Por lo tanto en primer lugar ha de observarse que No consta haber sido parte en la  w.b
demanda el titular registral de la finca la sociedad «Vega Pociellu S.L.», ni hecho constar  04ww
edxepl rceitsaadmo eanrtteíc uelno  e2l0 d doec ulam Leenyto H piopro teelc Jaurieaz  inctornofdourcmideo a p loor  dlais Dpu. eFs. t1o. ªe nL eeyl  4ú1lti/m20o1 p5á, rdrea fo5 
pdreo coecdtiumbireen//t,o sq uceri mlionsa leesn cya uesna ldooss  dee radne coloms isvoe rpdoaddreár otosm  taitruslea raens otdaecli óbni edne:  e«mEbna rlgoos 
preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a
juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los 
mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento»; y ello sin perjuicio 
de lo que más abajo se dirá relacionado con un incidente de nulidad de actuaciones 
incoado por la sociedad titular registral y lo resuelto por el juzgador respecto de lo 
solicitado.
De lo anteriormente expuesto se desprende que la finca registral 14.822, cuando se 
inician los procedimientos penales, estaba inscrita a favor de persona distinta de los 
encausados, por lo que se conculca el principio hipotecario de tracto sucesivo recogido 
en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia sería el primer obstáculo 
registral que impediría la constancia registral de la nulidad del contrato decretada en la 
Sentencia y en consecuencia la cancelación de la inscripción 2.ª de Dación en pago de 
deuda con reintegración al activo de la sociedad cedente, El Llavaderu de Viñao S.L. ya 
que lo contrario exigiría acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad 
jurídica, pero esa decisión que tiene que tomar el Juez sobre el levantamiento del velo 
no puede adoptarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia 
sociedad  titular  del  bien,  salvo  en  los  supuestos  legalmente  admitidos  que  tienen 
carácter excepcional como es el caso del artículo 170, párrafo sexto de la Ley General 
Tributaria.
No obstante, de la documentación aportada posteriormente por los interesados, 
relativa al Procedimiento Ejecutorias 93/2020, es decir el Testimonio expedido el 26 de 
julio de 2021 por Don J. F. M., Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de lo 
Penal n.º 2 de Gijón, de todos los documentos que obran en los autos de Ejecutoria n.º 
93/2020, resultan los siguientes particulares:
– Que  por  la  representación  de  Vega  Pociellu  S.L.  //actualmente  denominada 
Petroviesques S.L., sin que conste en este registro el cambio de denominación en el 
historial de la finca registral//, se presentó escrito interesando la nulidad de actuaciones 
en el procedimiento 384/2018 citado del que dimanan las ejecutorias, denunciando 
determinadas irregularidades procesales acaecidas en el procedimiento principal que le 
han impedido ser parte y causado indefensión y que recientemente tuvo conocimiento 
extrajudicial de la Sentencia firme y del Auto aclaratorio, solicitando que se deje sin 
efecto el fallo de la sentencia referido al pronunciamiento de la nulidad del contrato de 
dación en pago expresado en la misma.
Visto lo alegado por las partes interesadas, entre ellas el Ministerio Fiscal, quien se 
remitió a las alegaciones y fundamentaciones ya efectuadas en su dictamen de fecha 21 
de septiembre de 2020, según las cuales «la cuestión ya fue reiteradamente expuesta y 
denunciada antes de recaer la Sentencia firme por lo que se estima que no procede 
acceder a lo solicitado al efecto de una instrumentalización perversa del incidente de 
nulidad  de  actuaciones  utilizándolo  como  un  nuevo  recurso  para  replantear  las 
cuestiones ya dirimidas y resueltas definitivamente en la Sentencia», con fecha 11 de 
diciembre de 2020, se dictó auto que fue declarado firme al haber transcurrido los plazos 
legales  para  interponer  recurso  sin  haberse  evacuado,  por  el  Magistrado–Juez  del 
Juzgado de lo Penal n.º 2 de Gijón, Don Alfonso Jiménez Marín, por el que declara en su 
parte dispositiva, que no ha lugar a declarar la nulidad de lo actuado, conforme a los 
siguientes razonamientos jurídicos: «por cuanto las causas y motivos de nulidad deben 
de  ser  alegados  en  el  momento  procesal  en  que  acaecen  o  en  el  que  se  tiene 
constancia, así como causar verdadera indefensión a la parte que lo alega, y de la 
constancia  existente  en  el  procedimiento  principal  donde  recayó  la  Sentencia  cuya  e.e
nulidad parcial se insta, se concluye que el representado por la solicitante de la nulidad –  w.b
Sr. F. J.–y supuesto perjudicado, tenía perfecto conocimiento del procedimiento seguido  04ww
eVne gcau aPnotcoi eallpua Sre.cLe./ /c Uomnipoe lresgoanl arle, parseís ceonmtaon tLee dtrea dlao  mdeefrecnasnotirl  dPee turonvoi edseq uloess  aSc.uLs. a//d oasn teens 
edle spcrooncoecdiidmoi eyn tpou dpor inpceirpsaol,n aproser  elon  qcuaelid aeds  deev isduepnutee sqtou ea feecl tapdroo cpeodri mlaie rnetsoo lnuoc iólne  qeurea 
recayera o alegar la nulidad ahora instada, más cuando no renuncia a la defensa de
dicho acusado hasta julio de 2019, esto es, después de la presentación del escrito de 
acusación por parte del Ministerio Fiscal y del propio Auto de apertura del Juicio Oral, 
conociendo ya, por tanto la solicitud de responsabilidad civil que se le solicitaba por la 
acusación pública frente a la Sociedad que dice representar y que es la misma que 
ahora  defiende  le  afecta,  cual  es  la  nulidad  de  determinado  contrato».  A  mayor 
abundamiento, dicho Sr. F. J., presenta escrito fechado el 24 de abril de 2019, dónde en 
representación de la otra Sociedad El Llavaderu de Viñao S.L. renuncia a las acciones 
civiles que le pueda corresponder en este procedimiento, sociedad a su vez que aparece 
como beneficiaria de la nulidad del contrato acordada en Sentencia. De todo ello se 
deduce que la entidad instante de la nulidad solicitada era perfectamente conocedora del 
procedimiento seguido, no ha instado con carácter previo, ni alegado indefensión alguna, 
ni nulidad de actuaciones para ser parte en el procedimiento, no se ha personado para 
defender los supuestos intereses perjudicados, además de aparecer representando tanto 
a la beneficiaria como a la perjudicada de la nulidad del contrato acordada, razones por 
las que se desestima la nulidad instada por carecer de base y no concurrir los requisitos 
legales para ello.»
Es decir, que el Magistrado–Juez del Juzgado Penal n.º 2 de Gijón, en su Resolución 
firme, consideró que no se daban los presupuestos fácticos necesarios para apreciar una 
posible  indefensión  por  parte  de  quien,  siendo  titular  registral  y  pudiendo  haberse 
personado para defenderse en el momento procesal oportuno por tener conocimiento de 
la existencia del procedimiento principal según las circunstancias concurrentes en este 
caso, no lo hizo, por lo que no puede alegar la existencia de tal indefensión, de forma 
que es el propio órgano jurisdiccional quien aprecia en este caso en concreto, que los 
titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso y que por tanto la 
sentencia declarando la nulidad del contrato de dación en pago expresado en ella les 
vincula y resulta oponible a tales titulares con las consecuencias registrales de ello 
derivadas.
– Consecuencia de ello es que en virtud de tal declaración judicial emitida dentro de 
un Procedimiento de carácter Penal y teniendo en cuenta los fundamentos de derecho 
que más abajo se indican, podría entenderse removido el obstáculo registral de la no 
inscripción a nombre de las personas demandadas, de la finca afectada por la nulidad 
decretada en tal Resolución judicial.
2. Sin  embargo,  hay  que  tener  en  cuenta  que  con  posterioridad  al  inicio  del 
Procedimiento Penal citado, sobre la citada parcela de terreno, la entidad Vega Pociellu 
S.L. declaró la existencia de determinadas edificaciones, unas antiguas y existentes con 
anterioridad y otras de nueva obra, representada por sus entonces administradores 
mancomunados, Don J. L. F. J. y Don J. V. E. G., en virtud de escritura de Obra nueva 
antigua y obra nueva en construcción, otorgada el 5 de diciembre de 2018, ante el 
Notario de Gijón Don Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 2013/2018 de protocolo, 
que motivó la inscripción 5.ª de la finca 14.822 de la sección 3.ª al folio 161 del libro 271, 
tomo 2864, de fecha 31 de Enero de 2019. La citada entidad, representada por su 
Consejero  delegado  Don  J.  V.  E.  G.,  declaró  la  finalización  de  la  obra  nueva  en 
construcción por acta de finalización de obras autorizada el 17 de diciembre de 2019 por 
el Notario de Gijón Don José Ramón Álvarez–Barriada Fernández, n.º 1398/2019 de 
protocolo, que motivó nota al margen de la referida inscripción 5.ª, de fecha 31 de enero 
de 2020.
Por ello, al no especificar la sentencia firme cuales son las consecuencias de la  e.e
nulidad  decretada  desde  el  punto  de  vista  registral  ni  que  asientos  u  operaciones  w.b
registrales han de practicarse o las modificaciones procedentes sobre los ya practicados  04ww
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produzca en su caso, en trámites de ejecución de la misma, mediante la resolución
judicial  oportuna  que  permita  las  inscripciones,  modificaciones  o  cancelaciones 
procedentes, determinando y ordenando de forma precisa y clara cuales son dichas 
modificaciones, en cumplimiento del principio de especialidad registral; No procede la 
práctica de la cancelación de la inscripción 2.ª de la finca registral, afectada por la 
declaración de nulidad del contrato de Dación que la motivó, por la que la entidad Vega 
Pociellu S.L. adquiría el dominio de la finca, de forma que se produciría la cancelación de 
su titularidad y la reinscripción del dominio a favor de la sociedad El Llavaderu de Viñao 
S.L., y a la vez mantener sin embargo la titularidad de la primera sociedad en la 
inscripción 3.ª de la misma finca en virtud de la cual se declaraban las obras nuevas 
antes referidas, ya que la resolución judicial no hace referencia alguna a la modificación 
de la misma en el mismo sentido que la derivada del contrato declarado nulo.
Para cancelar el propio contrato declarado nulo, bastaría la sentencia, que al ser 
declarada  firme  adquiere  el  rango  de  ejecutoria,  sin  necesidad  de  mandamiento 
complementario, pero en cuanto a los asientos posteriores de obra nueva y de hipoteca 
en su caso, ya que no consta anotada la demanda, se precisa que así se solicite en 
ejecución de la Sentencia y el Juez podrá decretarla previa citación de los titulares de los 
asientos afectados y éstos no se opusieren, conforme a lo previsto en el artículo 198 del 
Reglamento Hipotecario.
– La consecuencia de lo anteriormente expuesto, es que se requiere determinar la 
extensión  de  la  eficacia  de  lo  decretado  en  la  sentencia  firme  en  relación  con  la 
inscripción posterior de declaración de obras nuevas, por lo que se precisa la pertinente 
declaración judicial relativa a tal extremo con concreción de los asientos registrales a 
cancelar.
3. Asimismo sobre la citada parcela y sus edificaciones existen constituidas las 
hipotecas  relacionadas  anteriormente  como  cargas,  dos  de  ellas,  las  de  las 
inscripciones 6.ª y 7.ª, a favor de Banco Sabadell, S.A, entidad concedente de los 
préstamos con ellas garantizados y la hipoteca de la inscripción 10.ª, constituida a favor 
de don J. P. D.; titulares asimismo de derechos de hipoteca que, del examen de los 
intervinientes  en  el  citado  Procedimiento,  no  han  tenido  intervención  ni  se  les  ha 
emplazado en el mismo a fin de defender sus derechos en la forma prevista legalmente 
para ello, a fin de evitar su indefensión. En consecuencia, respecto de tales titulares, 
también surge el obstáculo registral proscrito, por lo establecido en el artículo 20 de la 
Ley Hipotecaria, ya que es principio básico de nuestro sistema registral que todo título 
que pretenda su acceso al registro ha de ser otorgado por el titular registral u obtenido 
en procedimiento seguido contra él, con el fin de salvaguardar sus derechos y proscribir 
su indefensión.
– Consecuencia  también  por  tanto  de  la  anteriormente  expresado,  es  la 
imposibilidad de cancelar las cargas hipotecarias que gravan la finca, constituidas a favor 
de los titulares registrales expresados en el apartado tercero precedente, por ser titulares 
de derechos reales inscritos que no han sido parte en el procedimiento principal ni por 
tanto pueden resultar afectados por los pronunciamientos decretados en el mismo.
Fundamentos de Derecho.
Vistos  los  artículos  1,  2,  3,  18,  19  y  el  artículo  20,  34,  38,  40,  82  de  la  Ley 
Hipotecaria,  100  y  198  del  Reglamento  Hipotecario  así  como  el  artículo  24  de  la 
Constitución Española, que establece el principio de la tutela judicial efectiva que evite  e.
situaciones de indefensión; la Sentencia del TS de 23 de diciembre de 2004 y la de la  w.b
Sala de lo Contencioso del TS de 16 de abril de 2013 y las Resoluciones, entre otras, de  04ww
FlaP D, diree c5c iódne  Gabernile drael  2d0e0 l6o,s  dRee 3g1is tdroes o yc tdueblr eN odtea r2ia0d1o2,,  a2c5t udaelm neonvtiee mdebnreo mdein a2d0a1 3D, G24S Jd ey 
mseapytoie mdber e2 0y1 71,4  1d4e  ddeic ineomvbierme bdree  2d0e1 82,0 167 ,d e1 5f edbere rfoe bdreer o2,0 1296  yd e8  Jdueli oj,u l1io4  dye  2260 1d9e, 
relativas a requisitos de inscripción de documentos judiciales, y en materia de tracto 
sucesivo y titulares registrales no demandados, resulta lo siguiente:
Tanto el Tribunal Supremo –en adelante TS– (Sentencias de 21/03/2006, 28/06 
y 21/10/2013) como la Dirección General de los Registros y del Notariado –DGRN– 
(entre otras, en Resoluciones de 17/07/2007 y 30/04/2009), declaran que, conforme al 
art. 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil –LEC, todas las personas y autoridades, 
especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que 
se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que 
surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su 
legislación específica, y en consecuencia ratifican la competencia del Registrador de la 
Propiedad para extender su función calificadora a los documentos emanados de las 
autoridades judiciales, en cuanto a los extremos y con los límites contemplados en los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria –LH– y 100 de su Reglamento Hipotecario –RH–, de 
modo  que  ha  de  circunscribirse  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a la competencia del Juez o Tribunal que lo haya dictado y a la congruencia 
del mandato con el procedimiento o juicio en el que se hubiese dictado y a los obstáculos 
que puedan surgir del Registro.
Primero. En relación con el primer obstáculo registral, es decir, si la declaración de 
nulidad del contrato de Dación en pago decretada en la Sentencia firme puede oponerse 
y vincular a la sociedad titular registral, Vega Pociellu S.L., que no consta expresamente 
encausada en el procedimiento principal, siendo inicialmente plenamente aplicable lo 
dispuesto para ese caso en el artículo 20 y 82 de la Ley hipotecaria, conformes con el 
principio  de  tracto  sucesivo  y  el  constitucional  de  protección  jurisdiccional  de  los 
derechos legítimos, que impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no 
han  sido  parte  de  él,  no  hay  que  olvidar  que  en  este  caso  concreto  concurren 
determinadas circunstancias fácticas que han llevado al órgano jurisdiccional a apreciar 
que no ha habido indefensión, vistos los razonamientos jurídicos contenidos en el auto 
firme dictado en el Procedimiento de Autos de Ejecutoria N.º 93/2020 citado, por lo que 
se entiende aplicable la doctrina derivada de las Resoluciones de la DGSJ y FP, según la 
cual: «el referido criterio se ha de matizar y complementar con la reciente doctrina 
jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado. 
En efecto, la Sala de lo Contencioso del TS en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en 
relación con la R. de 1 de marzo de 2013, ha declarado: ‘esta doctrina, sin embargo, ha 
de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene 
ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión 
acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como 
de  los  relativos  a  la  citación  o  llamada  de  terceros  registrales  al  procedimiento 
jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, 
necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión 
sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del 
procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva 
inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza 
el  competente  para  –en  cada  caso  concreto–  determinar,  si  ha  existido  –o  no–  la 
necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de  e.e
ejecución judicial como el en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con  w.b
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se conviertan  04ww
eaxuptoremsáatdicoasm menetcea ennis munoas  cdaeu sima pdueg nimacpioósni brielidgaisdtr adle h eajne cduec ióqnu eddea rla r esesenrtevandcioas,  ppuaeras  llooss 
jsuurpisudeicsctoiosn ael.n S  ólolos,  pquuees , lean  ptarel tseintusaiócnió nr e–geissttora el sn, oa nacluizeanntad o cdoen  foerml  ain pdaicratidcou laorirziagdean 
cada  caso  concreto–  podrá  comprobarse  por  el  órgano  jurisdiccional  la  posible
concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en 
el  artículo  105  de  la  LRJCA,  pues  se  trata,  esta,  de  una  indelegable  decisión 
jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto». «Esta 
decisión corresponde, previa valoración de las circunstancias de cada caso concreto, al 
propio órgano judicial competente para decidir sobre la ejecución a través de los trámites 
del correspondiente incidente, de forma que en caso de decisión favorable a la ejecución 
el obstáculo del tracto registral quedaría superado».
En consecuencia, en defecto de consentimiento de los actuales titulares registrales 
(art 82 LH), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada 
caso concreto si los mismos han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la 
sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de 
protección. En este supuesto concreto, de la documentación aportada con fecha 27 de 
julio  de  2021,  resulta  acreditado  que  el  Magistrado–Juez  ha  declarado,  previo 
cumplimiento de las garantías de la contradicción procesal, que la sentencia resulta 
oponible  a  tales  titulares  con  las  consecuencias  registrales  de  ello  derivadas.  Se 
compatibilizan así las exigencias derivadas del principio del tracto sucesivo (arts. 20 y 82 
LH), con los principios básicos de tutela jurisdiccional (art.24 CE), la salvaguardia judicial 
de los asientos registrales (arts. 1 y 40 LH), y la intangibilidad de las resoluciones 
judiciales firmes.
Segundo. En cuanto al segundo obstáculo registral derivado de la necesidad de 
aclarar la extensión de la eficacia de lo decretado en la sentencia firme en relación con la 
inscripción posterior de declaración de obras nuevas y la falta de concreción de asientos 
cancelables. Si bien la DG sostiene que para cancelar el propio contrato declarado nulo, 
basta la sentencia sin necesidad de Mandamiento complementario, en cuanto a los 
asientos posteriores señala lo siguiente: «Es doctrina de esta Dirección General que ha 
de  exigirse  la  identificación  suficiente  de  los  asientos  a  los  que  se  refieren  los 
mandamientos  judiciales  cancelatorios,  de  acuerdo  con  el  principio  de  especialidad 
registral (...) Esta exigencia supone, además, en los supuestos de cancelación parcial, la 
necesidad de determinar la extensión del derecho que se cancela y del que subsiste, 
conforme a los artículos 80 y 103, 133 y 134 de la Ley Hipotecaria y 98, 193 y 233 del 
Reglamento Hipotecario y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado que el registrador 
carece por sí de la facultad de decidir la extensión de dicha cancelación ordenada 
judicialmente (cfr. Resoluciones de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 
de abril de 1991, 3 de junio de 1992, 19 de febrero de 2007, 28 de febrero de 1997 y 10 
de septiembre de 2009).».
«Estableciendo la sentencia firme la nulidad de un acto jurídico concreto y existiendo 
en el historial registral asientos conexos, la determinación concreta de cuales sean 
estos,  es  decir,  la  especificación  de  cuales  son  su  alcance  y  efectos  incumbe  en 
exclusiva  al  juzgador.  Constando  en  el  Registro  distintos  asientos  registrales 
relacionados con la compraventa que se declara nula el despacho es inviable si no se 
determina  a  qué  asientos  concretos  extiende  su  eficacia  la  sentencia».–.  «Todo 
documento que acceda al Registro, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento 
del  que  provenga,  y  que  pretenda  alterar  su  contenido  debe  reunir  los  requisitos 
previstos en la legislación hipotecaria (artículo 21 de la Ley Hipotecaria). Esta afirmación 
es predicable igualmente de los documentos judiciales cualquiera que sea su naturaleza 
y el procedimiento de que provengan.–. Si con la presentación del documento judicial se 
pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el 
mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación». Si indiscutible es el  es
deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo es su  o
dleddaexeosiblc g ueeiarmxrss iyeigee  ennplanttooo ctis ieda asejsu tn acddtdiaiefc inclci acaasleceliislfisaóitce rn,eam  ndsda ouee rf ralie ca agidceriuetsníe tctvreruaed lldroo ieef  i1s calp0aol a0rsá ñ  qmdaoueslbe,il ei  teRtonon tedtodrgoseels a  a lmacl oasleos lni sqfdit ucoqoea ucH cueeiióm spsntoeeá tn  errletaceoca fsoidre ineiornoeb,s cnicdpi draolioob rsd  ibl eeodlten oeqs cru cmuceuumi anmhenaapntco ltiedóo neans      OE-A-2022-2304able en https://www.
judiciales cancelatorios.–«Estas afirmaciones se justifican porque como repetidamente
ha afirmado esta Dirección General, no incumbe al registrador determinar cuál es el 
alcance de los efectos producidos por la Sentencia presentada. Dicha facultad incumbe 
con carácter exclusivo al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia 
de juzgar y de hacer ejecutar lo juzgado, tal y como expresamente afirma el artículo 117 
de la Constitución Española».
Tercero. En cuanto al tercer obstáculo registral apreciado, de existencia de titulares 
de cargas posteriores que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha dictado 
la Sentencia calificada, ni respecto de los cuales se ha emitido alguna resolución judicial 
apreciando  la  posibilidad  de  su  intervención  en  dicho  procedimiento,  es  aplicable 
plenamente respecto de ellos lo dispuesto tanto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria 
como en su artículo 82 del mismo cuerpo legal y lo dispuesto en el artículo 24 de la 
Constitución que recoge el principio constitucional de tutela judicial efectiva, de forma 
que  es  evidente  que  la  declaración  de  nulidad  de  una  escritura  pública  en  un 
procedimiento judicial –aunque sea de naturaleza penal–, no determina la cancelación 
automática de los asientos posteriores si los titulares de dichas titularidades y cargas 
posteriores  (y  sin  que  se  haya  practicado  anotación  de  demanda  de  nulidad  con 
anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos) no han sido parte. Para que la 
sentencia despliegue su eficacia cancelatoria es necesario que, al menos, hayan sido 
emplazados en el procedimiento. Así se infiere claramente: del principio constitucional de 
tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española); de la eficacia «ínter 
partes» de la sentencia (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; del principio 
registral  de  salvaguardia  judicial  de  los  asientos  registrales  (artículo  1  de  la  Ley 
Hipotecaria), que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos 
o la oportuna resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (artículo 40, 
párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria), y así lo confirma también el último párrafo de 
este artículo últimamente citado, cuando señala que la rectificación de un asiento en 
ningún caso puede perjudicar a los que, durante su vigencia, adquirieron derechos a 
título oneroso y de buena fe. Es doctrina reiterada del Centro Directivo (apoyada como 
ha quedado acreditado en la de nuestro Tribunal Supremo), que el registrador puede y 
debe  calificar  si  se  ha  cumplido  la  exigencia  de  tracto  aun  cuando  se  trate  de 
documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario 
permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del 
Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si 
no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento 
judicial. Y estas exigencias serían aplicables a los titulares de cualquier derecho real, 
incluidos los derechos reales de garantía –como la hipoteca–, sobre las fincas objeto del 
procedimiento, puesto que, según los artículos 1, 2 y 38.1 de la Ley Hipotecaria, los 
efectos derivados de la protección y salvaguarda de los asientos registrales se extienden 
al titular de cualquier derecho real (Resolución DGRN 3 de marzo de 2.011).
Resolución:
Por  todo  lo  expuesto,  vistos  los  artículos  citados,  y  demás  disposiciones  de 
pertinente aplicación acuerdo calificar los documentos presentados en los términos que 
resultan de los anteriores hechos y fundamentos de derecho, y no practicar el despacho 
del  título  presentado  por  los  defectos  expresados  en  los  anteriores  fundamentos 
jurídicos, siendo insubsanable el señalado bajo el n.º 3 y pendiente de la aclaración de 
los asientos que en virtud de las declaraciones de nulidad efectuadas en la sentencia 
debe ser objeto de cancelación, en cuanto a los señalados bajo los números 1 y 2. e.e
Concurriendo un defecto insubsanable, no procede tomar anotación de suspensión. w.b
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado  04ww
eúll tiamsaie dneto l adse n optriefisceanctioancieósn  epfeocrt uuand apsla dzeo  adceu e6r0d od cíaosn  heál bairlteícsu dloe 3sd2e2  dlae  lrae cLe.Hpc.ión de la
CLao nretrgai slatr apdreocrae d(feirnmtea  cilaelgifiibcalec)i.ó Fnd soe.:  pMoadrríáa  (P…a)z Pastora Pajín Collada».
III
Contra la anterior nota, doña L. E. L. G., abogada, en nombre y representación de 
don J. E. B. T. y de la mercantil «El Llavederu de Viñao S.L.», interpuso recurso el día 18 
de octubre de 2021 alegando, resumidamente, lo siguiente:
«Antecedentes de hecho.
Primero. Presentación para calificación.–Con fecha de 10/06/2021 fue presentado 
por la letrada y compañera M. L. P. M., en nombre de mis mandantes, a calificación para 
su inscripción en el Registro de la Propiedad n.º 5 de los de Gijón testimonio de firmeza 
del auto que declaró firme y ejecutoria la Sentencia dictada el 20/01/2020 por el Juzgado 
de lo Penal n.º 2 de Gijón en Autos de Procedimiento Abreviado 384/2018, y cuyo 
contenido (rectificado) fue literalmente:
«…Que debo condenar y condeno con su conformidad a J. E. B. T. y F. V. F., sin la 
concurrencia de circunstancias modificativas, como autores criminalmente responsables 
de un delito societario, a la pena de seis meses de prisión, cada uno de ellos, e 
inhabilitación  especial  para  el  derecho  de  sufragio  pasivo  durante  el  tiempo  de  la 
condena y como responsables civiles, se declara la nulidad del contrato de fecha 25 de 
junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su reintegración al 
activo de la sociedad ‘El Llavadero Viñao’ y abono de las costas causadas» (…)
Segundo. Complemento de la documentación presentada.–Como complemento a 
los  anteriores,  a  petición  del  propio  Registro  tras  un  examen  preliminar  de  los 
Testimonios aportados para calificación, fueron presentados igualmente (…), a fin de 
acreditar que durante la tramitación del procedimiento judicial del que dimanaba la 
Sentencia cuya inscripción se interesaba se había garantizado el derecho de defensa del 
titular registral de la finca y establecimiento mercantil al que refiere la Sentencia.
Dichos  documentos  son,  respectivamente  el  Testimonio  del  Auto  dictado  en  la 
Ejecutoria de dicha Sentencia desestimando la nulidad de actuaciones presentada por 
dicho  titular  registral,  y  el  Testimonio  completo  de  todos  los  particulares  de  dicho 
incidente de nulidad de actuaciones expedido por el Letrado de la Administración de 
Justicia del meritado Juzgado 2 de lo Penal de Gijón.
Tercero. Finca y establecimientos afectados por la sentencia. Titular del dominio y 
de derechos de garantía sobre la finca.–La finca y establecimiento a los que alude la 
Sentencia  cuyos  pronunciamientos  firmes  son  de  obligado  cumplimiento,  son  los 
siguientes:
Finca registral n.º 14.822, sección 33, al folio 158 del libro 271, tomo 2864 (en 
adelante, la «Finca»).
Titular: Vega Pociellu S.L. (hoy denominada Petroviesques, S.L.)
Título: Dación en pago de deuda que le hizo El Llavaderu de Viñao, S.L. en virtud de 
escritura otorgada el 25 de junio de 2014, ante el Notario de Gijón D Juan Sobrino 
González, n.º 610 de protocolo, causando la inscripción 2.ª a 10/07/2015.
Siendo precisamente este negocio jurídico de dación en pago el que la Sentencia 
declara nulo fruto de las actuaciones seguidas ante el Juzgado n.º 2 de lo Penal de 
Gijón.
Edificaciones: Sobre la finca anterior, con fecha de 5/12/2018 se declaró por Vega  es
Pociellu, S.L. tanto obra nueva preexistente como obra nueva en construcción, según  o
escritura firmada ante el Notario D. Femando Sánchez de Lamadrid Sicre, n.º 2013 de  w.
qpmuraoertdgoóeco ndl ode,ec c llaaaru aasdnaatne drpiooo rri  ncAsoccntr aifpe cncihóoanta  3r5i1a.ª/l  0yd1 ec/2 u0fyi2na0a f.liinzaaclizióanc iódne  doeb rlaa  odberl a1 n7u/1e2v/a2 0e1n9 c, oannsotrtaudccai óanl   2022-2304n https://ww
Cargas:
1. Hipoteca a favor del B. Sabadell constituida por la titular registral en escritura 
de 5/12/2018, coincidiendo con las declaraciones de obra, causando la inscripción 6.ª 
de 1/03/2019, y 9.ª de 7/04/2020 en cuanto a modificación de sus condiciones.
2. Hipoteca a favor del B. Sabadell constituida por la titular registral en escritura 
de 5/04/2019, causando la inscripción 7.ª de 08/05/2019, y 8.ª de 24/02/2020 en cuanto a 
modificación de sus condiciones.
3. Hipoteca a favor de D J. P. D. constituida por la titular registral en escritura 
de 5/03/2020, causando la inscripción 10.ª de 18/09/2020.
Cuarto. Calificación negativa del Registro de la propiedad n.º 5 de Gijón n.º 5 por 
defecto insubsanable y requerimiento de subsanación de otros defectos.
La  Ilustrísima  Sra.  Registradora  de  la  Propiedad  al  calificar  los  precitados 
documentos (…) extendió la nota de calificación negativa (…) de la que se hizo entrega 
en mano a mi mandante el pasado día 7/09/2021, y cuyo tenor literal establece:
«Acuerdo  (…)  no  practicar  el  despacho  del  título  presentado  por  los  defectos 
expresados en los anteriores fundamentos jurídicos, siendo insubsanable el señalado 
bajo  el  n.º  3  y  pendiente  de  la  aclaración  de  los  asientos  que  en  virtud  de  las 
declaraciones de nulidad efectuadas en la sentencia debe ser objeto de cancelación, en 
cuanto a los señalados bajo los números 1 y 2.
Concurriendo un defecto insubsanable, no procede tomar anotación de suspensión.»
Siendo el defecto insubsanable según dicha calificación la imposibilidad de cancelar 
o practicar un asiento registral de cancelación de los derechos de terceros –acreedores 
hipotecarios Banco Santander y Sr. P. D.–al no haber sido partes en el procedimiento en 
el que ha sido dictada la Sentencia; y aludiendo los defectos subsanables a la necesidad 
de que se acote o determine la eficacia extintiva de la Sentencia respecto de las 
inscripciones de obra nueva que constan sobre la finca.
Quinto. Pendencia de pronunciamiento del órgano judicial del que dimana el título 
presentado a inscripción.–Con fecha de 15/09/2021 esta parte ha remitido al órgano 
judicial a cargo del procedimiento judicial en cuyo seno se dictaron los documentos 
presentados a calificación, escrito en nombre de mis mandantes por el que se le da 
traslado a su Señoría del texto íntegro de la calificación de la Sra. Registradora y se 
interesa  del  Juzgado  que  provea  no  solo  respecto  a  la  subsanación  requerida 
(manifestando el alcance de la Sentencia sobre la inscripción de obra nueva preexistente 
y obra nueva en construcción) sino también, respecto del propio defecto insubsanable en 
la medida en que a juicio de esta representación los derechos de terceros de buena fe 
habrían de quedar protegidos y subsistentes por tanto, tras la reintegración de la finca al 
patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L., (ello sin perjuicio de las acciones de tipo civil o 
penal que pudieran corresponder entre las partes para ventilar la concurrencia o no de 
mala  fe  en  dichos  terceros  y  las  eventuales  liquidaciones  o  compensaciones  de 
derechos).
Con  fecha  del  5/10/2021  se  ha  notificado  a  mis  mandantes  la  Diligencia  de 
Ordenación que acuerda el proveído del anterior escrito (…) por el que su Señoría 
considera necesario dar previo trámite al Ministerio Fiscal, el cual a fecha de vencimiento 
del plazo de interposición de este recurso gubernativo no ha sido evacuado.
Sexto. Interposición ad cautelam del presente recurso gubernativo.–Entendiendo  s
esta parte que la calificación registral antedicha, y siempre en términos de estricta  oe.
defensa, no es ajustada a Derecho, y teniendo en cuenta que el plazo de un mes que  w.
Gpinaitjeróarnp  sorune esr euecelul vrpasr oeu sanenant teev ,ee zns toas e da eupstroceorsindeoancdtei enen xdapolier agq auecel i odlnoíae  qsdu epe o mer la eñJl auMnzgaina 0ids7ote/ 1rdi0oe/ 2 Fl0oi2 s1Pc,ae lne, asp l upneo.drº  al2o   sdseeer    2022-2304n https://ww
determinante de una subsanación definitiva de los defectos denunciados por la Sra.
Registradora. Bc
A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
I. (…).
IV. Fondo.
(i) Sobre los defectos subsanables.
Denuncia  la  Calificación  recurrida  la  concurrencia  en  los  títulos  presentados  a 
inscripción de dos defectos subsanables, si bien de la lectura íntegra de la nota emitida 
por  la  Sra.  Registradora  se  infiere  claramente  que  uno  de  ellos  ha  quedado  ya 
solventado con la documentación complementaria que por la recurrente fue aportada con 
carácter previo a la calificación.
a) Primer defecto subsanable: Posible vulneración del derecho de defensa del 
actual titular registral de la finca.
La Calificación recurrida insiste en la necesidad antes de proceder a la inscripción de 
la  Sentencia,  de  que,  conforme  a  los  principios  básicos  del  derecho  registral  e 
hipotecario, resulte debidamente acreditado que el derecho de defensa del actual titular 
registral no ha sufrido vulneración alguna durante el procedimiento del que dimana la 
Sentencia cuya inscripción se insta.
Efectivamente y en lo que dicho titular se refiere, la sociedad Vega Pociellu, S.L. 
(actualmente denominada Petroviesques, S.L.), la garantía del respeto a su derecho de 
defensa ha quedado suficientemente acreditada (…), que recogen los particulares del 
incidente de nulidad instado por dicha mercantil, y que fue desestimado por auto firme.
La propia Calificación acaba por reconocer como subsanada la posible indefensión 
gracias  al  examen  de  la  documentación  adicional  que  la  recurrente  aportó,  tras  la 
presentación inicial de los Testimonios de firmeza de la Sentencia y de su Auto de 
Rectificación. Mediante la incorporación del Testimonio de firmeza y de la copia completa 
de  los  particulares  del  incidente  de  nulidad  referido,  quedó  acreditado  que 
Petroviesques, S.L./Vega Pociellu, S.L. fue oída y tuvo acceso a todos los recursos, 
ejercidos o no, para la defensa de su titularidad registral que habría de verse revocada 
con la inscripción de la Sentencia.
El hecho de que, bien haya hecho dejación de tales vías de recurso, bien consten 
inadmitidos  o  desestimados  los  que  hubiera  ejercitado,  mediante  resolución  judicial 
firme, evidencia claramente que no ha habido merma alguna en su derecho de defensa a 
lo largo del procedimiento judicial del que dimana la reiterada Sentencia, en todas las 
vertientes de dicho derecho fundamental (alegaciones, audiencia, recurso, etc.)
Como literalmente reza la Calificación, la propia Sra. Registradora señala que esta 
ausencia  de  indefensión  ha  quedado  acreditada  por  el  Juzgado  y  así  finaliza  su 
fundamento jurídico primero indicando:
«En este supuesto concreto, de la documentación aportada con fecha 27 de julio 
de 2021, resulta acreditado que el Magistrado–Juez ha declarado previo cumplimiento de 
las garantías de la contradicción procesal, que la sentencia resulta oponible a tales 
titulares con las consecuencias registrales de ello derivadas. Se compatibilizan así las 
exigencias  derivadas  del  principio  del  tracto  sucesivo  (arts.  20  y  82  LH),  con  los 
principios básicos de tutela jurisdiccional (art.24 CE), la salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (arts. 1 y 40 LH), y la intangibilidad de las resoluciones judiciales  e
firmes.» bo
ppoarr tAela   itCnecnaroleifrim cdaeecn itlóoan re  dlxaep  uaqerugseut omd irecehnsotua lcdtaieó fnree cijttueorr ísaduticibvaos a,d nreea dbfoulenn ddyoaa,n  htdeaa bdeío ai  nsenilde roce ecrseoamnroioocv,i imdao iej ucnioctoino   ecdaxepr áleíccstiettaor    2022-2304n https://ww
previo, debiendo por tanto estimarse por esta DGRN en el seno de este recurso, la
pretensión de los recurrentes que se rectifique Calificación recurrida en el sentido de
omitir cualquier referencia al defecto subsanable «1» del título presentado a inscripción 
que tenga relación con este extremo.
b) Segundo defecto subsanable: Falta de concreción de la extensión de la eficacia 
de la Sentencia respecto a las inscripciones de obra nueva preexistente y obra nueva en 
construcción.
La Sra. Registradora deniega practicar el despacho de la Sentencia presentada 
aludiendo también a este segundo defecto subsanable y que consiste en que por parte 
de su Señoría le sea determinada la eficacia que tiene el pronunciamiento judicial de 
nulidad del negocio traslativo, sobre la inscripción 5.ª de obra nueva preexistente y obra 
nueva en construcción que consta sobre la Finca registral.
En concreto, la Calificación insiste en el grado de afectación que el pronunciamiento 
y fallo que declara la obligada nulidad del contrato traslativo por el que la Finca registral 
habría de reintegrarse a Llavaderu de Viñao, S.L. ha de tener sobre esas edificaciones, 
sin que parezca tener duda en cuanto al dominio del suelo, haciendo lo que a juicio de 
esta representación es una disociación innecesaria.
En primer lugar, porque consideramos que no compete al ámbito de la calificación 
distinguir cuando el título presentado a inscripción no distingue, y simplemente ordena, 
en su totalidad e integridad que se revoque la inscripción 2.ª, dado que el contrato que la 
motivó ha sido declarado judicialmente nulo e inexistente en su integridad.
Pero a mayor abundamiento, si fuera legítimo entrar a distinguir en el margen de 
competencias  que  por  este  órgano  revisor  se  considere  que  amparan  a  la  Sra. 
Registradora de la Propiedad, parece esta haber obviado que el contrato declarado nulo 
no solo afectó al suelo, sino que también afectó al vuelo, puesto que el mismo contrato 
ya refería y recogía la existencia física y real del mismo (aunque no estuviera en ese 
momento declarada ni inscrita dicha realidad física o construcción).
La  escritura  pública  que  documentó  la  dación  en  pago  cuya  nulidad  ha  sido 
declarada  describe  la  Finca  indicando  claramente  que  sobre  la  misma  existe  una 
edificación, la cual identifica, detalla y valora, y ello explica que la Sentencia recoja la 
revocación del contrato y expresamente indique que ello ha de suponer el obligado 
reintegro de la Finca y del establecimiento mercantil, que es precisamente la obra 
preexistente.
Por lo tanto, la Sentencia, a juicio de esta parte, no requiere aclaración alguna puesto 
que es específica al indicar que debe retornar al patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L. 
la finca que engloba tanto el suelo como el vuelo. Es decir, en los autos de los que 
dimana la Sentencia cuya inscripción se deniega, ya se tuvo en cuenta, con todas las 
consecuencias que ello supone, que la declaración de nulidad del negocio iba a suponer 
en cumplimiento de sus términos la revocación de la inscripción de dominio sobre la 
Finca y la revocación de la inscripción de dominio sobre su establecimiento mercantil, y 
que ambos, por tanto habrían de pasar del actual titular registral a figurar a nombre del 
recurrente por quedar reintegrados a su patrimonio.
Cuestión distinta en cuanto al planteamiento de hecho –pero no tan dispar en cuanto 
a la solución jurídica– puede plantearse respecto a las modificaciones que sobre dicha 
finca –suelo o vuelo– hayan sido realizadas por su actual titular registral desde que fuera 
adquirida, en el año 2015, y que deben analizarse (al margen de este recurso en todo 
caso) teniendo en cuenta el conocimiento que éste –Vega Pociellu, S.L.–tuvo de la 
debilidad de su título de propiedad sobre la finca, desde que fueran incoados por 
denuncia en el año 2018 los autos penales de los que dimana la Sentencia que lo ha 
declarado nulo. es
Dado que todos estos extremos han sido tenidos en cuenta por el procedimiento  o
tpmpjuitroudeorlirc acceliraoaiddn l iamtqyidl u,ipe  ehdrn aeetlobcla i i sesjuaunSdmedeilocneo itn aoeytlrn e dccd eopieannol a  rvdsqpueouroe  ecblp ooate,ond rd dmasoesuislt   e fgdea aoslhlromtaao nclisante í ieaorr exs vets rodoxecetbmea rneodcs seióil fvaneho  nafdsisnn ea clss  aunpid seayo gr  aeost efcoeVinboceir dtgjeouoa srse  í dPlde ioceenocs  ic tnedauulebleul linsed, tucaaS idm d.pL aio.eac,r n i óetleonasl      OE-A-2022-2304able en https://www.
en pago y por lo tanto la anulación del asiento causado por dicha dación, que fue
precisamente el que determinó el dominio de Vega Pociellu, S.L. sobre la finca y su 
edificación.
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, procede a juicio de esta 
parte, que por esta D.G.R.N. se ordene la rectificación de la Calificación recurrida en el 
sentido de tener por inexistente el defecto subsanable referido como segundo de ellos 
por la Sra. Registradora de la Propiedad, en la medida en que de la literalidad del propio 
título  presentado  a  inscripción  se  infiere  sin  necesidad  de  aclaración  que  las 
edificaciones existentes sobre la Finca deben quedar reintegradas en el patrimonio de 
Llavaderu de Viñao, S.L. al anularse el asiento causado por la dación en pago que 
determinó su adquisición por Vega Pociellu, S.L.
(ii) Sobre el defecto insubsanable.
La Calificación recurrida considera que concurre en el título cuya inscripción deniega 
el defecto insubsanable de la existencia de acreedores hipotecarias (recordemos el 
Banco de Sabadell por hipotecas constituidas en los años 2018 y 2019) y el Sr. P. D. (por 
hipoteca formalizada en marzo del año pasado, es decir, con la Sentencia ya dictada) y 
que por tanto, al no haber tenido estas dos partes conocimiento del procedimiento 
judicial del que dimana la Sentencia procede aplicar lo dispuesto en los artículos 20 y 82 
de la LH en congruencia con el siempre invocado derecho a la tutela judicial efectiva, 
consagrado por el artículo 24 de la Constitución.
Sin ánimo de obviar la primacía absoluta del razonamiento jurídico que a estos 
efectos  se  emita  por  esta  DGRN  a  fin  de  confirmar  o  no  la  aplicación  de  tales 
prescripciones legales a este caso, en términos de estricta defensa, interesa al derecho 
de mis mandantes hacer valer las siguientes consideraciones:
a) La Sentencia o título cuyo despacho para inscripción se han presentado por esta 
parte, no ordena ni instituye la cancelación de los derechos de garantía que sobre la 
Finca ostentan los terceros acreedores.
b) El ámbito material del pronunciamiento de nulidad se extiende exclusivamente a 
la dación en pago a favor del titular registral de la finca y del establecimiento mercantil 
edificado en la misma.
c) La protección de los derechos de estos terceros [que constituyen además cargas 
sobre  la  Finca]  queda  garantizada  en  la  medida  en  que  se  mantenga  intacto  su 
contenido, su vigencia y su extensión, lo cual debe ser compatible con la inscripción de 
la Sentencia, subsistiendo tales derechos con la misma intensidad sobre la finca y su 
establecimiento mercantil, una vez sean reintegrados en el patrimonio de Llavaderu de 
Viñao, S.L. como ordena dicha Sentencia.
d) Los derechos de garantía se caracterizan por seguir al inmueble que gravan con 
independencia de las relaciones de fondo que puedan existir entre acreedor, deudor e 
hipotecante, siendo evidente que estos dos últimos –como concurrirá al inscribirse la 
Sentencia– pueden no coincidir en la misma persona.
e) El  cumplimiento  íntegro  de  la  Sentencia  que  obliga  a  que  la  finca  y  su 
establecimiento pasen a formar parte del patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L. no 
puede quedar obstaculizado o excusado en la conveniencia que las partes interesadas 
puedan apreciar de incoar nuevos procedimientos (ajenos al ámbito de este recurso) que 
diluciden si tales terceros eran realmente o no, terceros de buena fe, cuestión que será 
objeto siempre de un planteamiento posterior y potestativo dado que tales derechos, a 
priori, no deben verse alterados por el hecho de que la finca y el establecimiento  es
mercantil cambien de titular registral. bo
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, a juicio de esta parte  04ww
ídpsneertonerectgiecdrhdoooe  as dq  eldua ee qS  gpueaoenrr,t a eednnsetctíjaaiaa  nD ddde.eoGl s B.psRaua.nNbcchs.o iass neSted aonobrt edasseud n eieenlln  syl ac tr doripeedc caDit óif sniJcu .ay  Pc er.ix eóDtvne.o n,d csseaie ónl andp ,orC o calcaolei nfidintcaesa nccairid iódponac  iryró e cncvu uidmgreerp inddlicamoi maeie ninnl otieoosl     OE-A-2022-23able en https://
de la finca que actualmente figura a nombre de Vega Pociellu, S.L. e inscribiéndola, con 
las mismas cargas y derechos, a favor de Llavaderu de Viñao, S.L.
Por último, y reforzando las pretensiones de esta parte recurrente invocamos a las 
siguientes  normas  y  principios  que  rigen  nuestro  ordenamiento  jurídico  y  que, 
nuevamente con el máximo de los respetos, considera esta parte que deberían ser 
tenidas en cuenta a la hora de resolver el presente recurso gubernativo:
f) El principio de legalidad, que, teniendo en cuenta la especial trascendencia de 
efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan de la presunción de exactitud 
y validez, «erga omnes», y se encuentran bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 
y 38 de la Ley Hipotecaria), está fundado en una rigurosa identificación de aquellos 
títulos que pueden ser inscritos tras la calificación del Registrador.
g) Los artículos 245.4 de la LOPJ y artículos 141 y 143 de la LECrim., según los 
cuales recaída Sentencia firme en la causa de que dimana una ejecutoria procede 
realizar declaración solemne y expresa de su ejecutoriedad, disponiendo al tiempo, por 
economía procesal, lo necesario para llevarla a cabo en sus propios términos con arreglo 
a lo dispuesto en el anticuado Libro VII de la LECrim., en el Código Penal, en la Ley 
General Penitenciaria y demás disposiciones concordantes;
h) Los  principios  de  efectividad,  identidad  entre  lo  resuelto  y  lo  ejecutado,  de 
celeridad y de ejecución de oficio de las resoluciones judiciales (así también Sentencias 
del Tribunal constitucional como por ejemplo  153/1992, 22/1993, 34/1993, 41/1993, 
194/1993, etc.).
i) El artículo 319.1 de la L.E.Civil que ratifica que los Testimonios expedidos harán 
prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa 
documentación, y al propio artículo.
j) Y por último, a lo establecido, como no en el artículo 118 de la Constitución 
Española y en sus correlativos artículos 17 y 18 de la mencionada LOPJ según los 
cuales:
Art. 18 C.E.: «Es obligado cumplir las sentencias y demás resoluciones firmes de los 
Jueces y Tribunales, así como prestar la colaboración requerida por éstos en el curso del 
proceso y en la ejecución de lo resuelto.»
Artículo 17 LOPJ: «1. Todas las personas y entidades públicas y privadas están 
obligadas a prestar, en la forma que la ley establezca, la colaboración requerida por los 
Jueces y Tribunales en el curso del proceso y en la ejecución de lo resuelto, con las 
excepciones que establezcan la Constitución y las leyes, y sin perjuicio del resarcimiento de 
los gastos y del abono de las remuneraciones debidas que procedan conforme a la ley.
2. Las Administraciones Públicas, las Autoridades y funcionarios, las Corporaciones 
y todas las entidades públicas y privadas, y los particulares, respetarán y, en su caso, 
cumplirán las sentencias y las demás resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza 
o sean ejecutables de acuerdo con las leyes.»
Artículo 18 LOPJ: «1. Las resoluciones judiciales sólo podrán dejarse sin efecto en 
virtud de los recursos previstos en las leyes.
2. Las sentencias se ejecutarán en sus propios términos. (…)»
Y en virtud de todo lo expuesto,
Solicito  de  este  órgano  que,  seguidos  sean  los  trámites  oportunos,  resuelva  el 
presente recurso gubernativo estimando las pretensiones de quien suscribe este escrito, 
de modo que se proceda a la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad n.º 
5 de Gijón, de la Sentencia dictada el 20/01/2020 n.º 19/2020 del Juzgado de lo Penal n.º  e.e
2 de Gijón cancelando la inscripción de dominio a favor de Vega Pociellu, S.L. causada  w.b
por el negocio jurídico declarado nulo por dicha resolución judicial e inscribiendo dicho  04ww
dfaevroerc hdoe  Ldlea vdaodmeirnui od es oVbiñrea ola,  Sfin.Lc.a e rne cguismtrpalli m14ie.8n2to2 ,d (ec olon o troddeonsa dsuos p doer rlae cSheonst eyn ccaiar»g.as) a
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando su calificación en todos los 
extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución Española; 1, 2, 3, 18, 20, 21, 34, 38, 
40, 79, 82, 320 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 100 y 173 y siguientes del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo 2006 y 21 
de octubre de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 3 de junio de 1992, 28 de febrero de 1977, 19 de febrero de 2007, 18 de 
mayo de 2016, 24 de mayo, 20 de julio y 23 de octubre de 2017 y 30 de enero, 20 de 
febrero, 5 de marzo y 25 de abril de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio y 30 de octubre de 2020 y 21 de julio, 14 
y 15 de octubre y 10 y 20 de noviembre de 2021.
1. Para la resolución de este expediente deben tenerse en cuenta las siguientes 
circunstancias:
– Con fecha 10 de julio de 2015 se practicó en el Registro de la Propiedad de Gijón 
número 5 la inscripción 2.ª de dominio de la finca 14.822 de la Sección Tercera a favor 
de la entidad «Vega Pociellu, S.L.» por título de dación en pago de deuda formalizada en 
escritura otorgada el día 25 de junio de 2014 entre la anterior titular registral de la finca 
(«El Llavederu de Viñao, S.L.») y la citada entidad cesionaria («Vega Pociellu, S.L.»). En 
la inscripción la finca se describe como parcela, sin que conste edificación alguna sobre 
la misma.
– Con posterioridad, se inscribió sobre dicha finca (inscripción 5.ª de fecha 31 de 
enero  de  2019)  y  a  favor  de  la  entonces  titular  registral  «Vega  Pociellu,  S.L.»  la 
declaración de obra nueva antigua y en construcción de una edificación destinada a 
lavadero de vehículos y tienda y una zona de suministro de combustible por título de 
«accesión por edificación» según resulta del acta de inscripción. La terminación de la 
obra se reflejó por nota al margen el día 31 de enero de 2020.
– Más adelante, la mencionada entidad «Vega Pociellu, S.L.» constituyó sobre la 
misma finca tres hipotecas distintas: dos de ellas a favor de «Banco de Sabadell, S.A.» 
(inscripción 6.ª de fecha 1 de marzo de 2019, modificada por la 9.ª de fecha 7 de abril 
de 2020; e inscripción 7.ª de fecha 8 de mayo de 2019, modificada por la 8.ª de fecha 24 
de febrero de 2020) y la otra a favor de don J. P. D. por la inscripción 10.ª de fecha 18 de 
septiembre de 2020.
– Por sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal número 2 de Gijón el día 20 de 
enero de 2020, rectificada por auto de fecha 18 de febrero de 2020 y declarada firme y 
ejecutoria por auto de fecha 23 de abril de 2020 (cuyos testimonios se han presentado 
para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Gijón número 5, en unión de otra 
documentación) se declaró la nulidad del referido contrato de fecha 25 de junio de 2014 
de cesión de finca y establecimiento mercantil «para su reintegración al activo de la 
sociedad «El Llavederu de Viñao S.L.»».
– Que por la representación de «Vega Pociellu, S.L.», actualmente denominada 
«Petroviesques, S.L.», se presentó escrito interesando la nulidad de actuaciones en el 
procedimiento número 384/2018 citado del que dimanan las ejecutorias, denunciando  es
determinadas irregularidades procesales acaecidas en el procedimiento principal que le  o
han impedido ser parte y causado indefensión, solicitando que se deje sin efecto el fallo  04www.
rdeeexmp lra–ite i óssV aeaidns ottlaoe es nl onca i aallea leg rmegafaciesidromiodna oep. soa ryl  l pafurson npduaanrmtceeisan mitnaiteceniroetnose adsde ay lsaa,   enefuneltcirdteua aeddl ldaaess l  eeclno M nstiunra isdtotiec tdraieom  Fdeainscc idaóeln,   fqeeunci hepana  2gs1oe    OE-A-2022-23able en https://
de septiembre de 2020, según las cuales «la cuestión ya fue reiteradamente expuesta y
denunciada antes de recaer la Sentencia firme por lo que se estima que no procede 
acceder a lo solicitado al efecto de una instrumentalización perversa del incidente de 
nulidad  de  actuaciones  utilizándolo  como  un  nuevo  recurso  para  replantear  las 
cuestiones ya dirimidas y resueltas definitivamente en la Sentencia», con fecha 11 de 
diciembre de 2020, se dictó auto que fue declarado firme al haber transcurrido los plazos 
legales  para  interponer  recurso  sin  haberse  evacuado,  por  el  magistrado–juez  del 
Juzgado de lo Penal número 2 de Gijón, don Alfonso Jiménez Marín, por el que declara 
en su parte dispositiva, que no ha lugar a declarar la nulidad de lo actuado, conforme a 
los siguientes razonamientos jurídicos: «(…) hay que recordar que las causas y motivos 
de nulidad deben de ser alegados en el momento procesal en que acaecen o en el que 
se tiene constancia, así como causar verdadera indefensión a la parte que lo alega, y de 
la constancia existente en el procedimiento principal donde recayó la Sentencia cuya 
nulidad parcial se insta, se concluye que el representado por la solicitante de la nulidad –
Sr. F. J.–y supuesto perjudicado, tenía perfecto conocimiento del procedimiento seguido 
en cuanto aparece como legal representante de la mercantil Petroviesques S.L. (antes 
Vega Pociellu S.L.), Unipersonal (…) así como Letrado defensor de uno de los acusados 
en el procedimiento principal, por lo que es evidente que el procedimiento no le era 
desconocido y pudo personarse en calidad de supuesto afectado por la resolución que 
recayera o alegar la nulidad ahora instada, más cuando no renuncia a la defensa de 
dicho acusado hasta julio de 2.019 (…), esto es, después de la presentación del escrito 
de acusación por parte del Ministerio Fiscal y del propio Auto de apertura del Juicio Oral, 
conociendo ya, por tanto la solicitud de responsabilidad civil que se le solicitaba por la 
acusación pública frente a la sociedad que dice representar y que es la misma que ahora 
defiende  le  afecta,  cual  es  la  nulidad  de  determinado  contrato  (…)  A  mayor 
abundamiento, dicho Sr. F. J., presenta escrito fechado el 24 de abril de 2.019, dónde en 
representación de la otra Sociedad El Llavadero [sic] de Viñao renuncia a las acciones 
civiles que le pueda corresponder en este procedimiento, sociedad a su vez que aparece 
como beneficiaria de la nulidad del contrato acordada en Sentencia. De todo ello se 
deduce que la entidad instante de la nulidad solicitada era perfectamente conocedora del 
procedimiento seguido, no ha instado con carácter previo, ni alegado indefensión alguna, 
ni nulidad de actuaciones para ser parte en el procedimiento, no se ha personado para 
defender los supuestos intereses perjudicados, además de aparecer representando tanto 
a la beneficiaria como a la perjudicada de la nulidad del contrato acordada, razones por 
las que se desestima la nulidad instada por carecer de base y no concurrir los requisitos 
legales para ello».
La registradora señala 3 defectos que, a su juicio, impiden la inscripción:
a) Falta de intervención en el procedimiento del titular registral de la finca, la 
sociedad «Vega Pociellu, S.L.», vulnerándose el principio de tutela judicial efectiva. Sin 
embargo, la propia registradora en su informe considera subsanado el defecto con el 
testimonio del auto de fecha 11 de diciembre de 2020 aportado por el presentante en el 
que el magistrado–juez declara no haber lugar a la nulidad de las actuaciones por 
considerar que la sociedad titular era perfecta conocedora del procedimiento seguido y 
que no se ha causado indefensión.
b) La sentencia no expresa qué asientos han de ser objeto de cancelación ni 
especifica  que  la  declaración  de  nulidad  del  contrato  deba  extenderse  a  las 
construcciones declaradas con posterioridad por la sociedad «Vega Pociellu, S.L.».
c) Existiendo  titulares  de  cargas  posteriores  que  no  han  sido  parte  en  el  e.e
procedimiento  (acreedores  de  las  3  hipotecas),  no  es  posible  rectificar  o  cancelar  w.b
asientos que les afecten sin su consentimiento o intervención. 04ww
Scu.La.nL»ta oy   aadbl eos gedagodunan J d.ro eE cd.u eBrfre.e cnTtot.e,  ,es oxeplnicu ietnaso tmqou,b epr eos re ye  rnreetceptnirfediqseuere nq tluaaec  icólaanl i sfidecean cte«iónEncl  iadL elna ovla a ndreeecgreuiss tidrtaaed  aoVcrialña areaonr,    OE-A-2022-23able en https://
que las edificaciones existentes sobre la finca deben quedar reintegradas al patrimonio
de su representada, toda vez que la finca engloba tanto el suelo como el vuelo, siendo 
una disociación innecesaria. Y en cuanto al tercer defecto, señala que los acreedores 
posteriores no se van a ver perjudicados porque la sentencia no ordena la cancelación 
de los derechos de garantía que ostentan.
2. Respecto del primer defecto alegado por la registradora, su revocación o no 
queda condicionado, en gran medida, por la revocación o no del segundo defecto. Como 
la misma registradora reconoce en la nota de calificación, este defecto ha quedado 
subsanado mediante la presentación del auto firme de fecha 11 de diciembre de 2020 
por el que se desestima la pretensión de declaración de nulidad de actos por supuesta 
indefensión de la mercantil «Vega Pocilleu, S.L.».
Queda, por consiguiente, analizar el segundo defecto, es decir, lo referente a si la 
propiedad de lo edificado debe seguir a la propiedad del suelo o si, por el contrario, debe 
disociarse la propiedad del suelo y la propiedad del vuelo.
3. En relación con el segundo de los defectos, consistente en la falta de claridad de 
la sentencia en cuanto a los asientos a practicar, es reiterada la doctrina de este Centro 
Directivo (vid. Resolución 10 de noviembre de 2021) que, si bien es cierto el deber de los 
registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también es su deber dentro 
de la potestad calificadora el de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen 
las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación 
del asiento, en nuestro caso, a cancelar, de acuerdo al ámbito de calificación reconocido, 
en cuanto a documentos judiciales en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Todo documento que acceda al Registro y que pretenda alterar su contenido debe 
reunir  los  requisitos  previstos  en  la  legislación  hipotecaria  (artículo  21  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Esta afirmación es predicable igualmente de los documentos judiciales cualquiera 
que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan.
Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos 
vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de 
ser objeto de cancelación.
La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la 
congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se 
pretende su inscripción por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los 
asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos judiciales cancelatorios 
(vid. Resolución de 28 de febrero de 1977 y muchas otras posteriores).
Estas  afirmaciones  se  justifican  porque  como  repetidamente  ha  afirmado  esta 
Dirección General no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos 
producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo 
al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer 
ejecutar lo juzgado tal y como expresamente afirma el artículo 117 de la Constitución 
Española.
4. En el caso de este recurso, la sentencia, dictada en procedimiento penal, declara 
la nulidad del contrato de dación en pago, pero no ordena expresamente la cancelación 
del asiento motivado por dicho contrato ni la rectificación de ningún asiento.
El artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria exige para la rectificación del Registro «cuando 
la  inexactitud  procediere  de  nulidad  del  título  que  hubiere  motivado  el  asiento»  el 
consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial. El artículo 79.3.º de 
la  misma  ley  establece  que  «podrá  pedirse  y  deberá  ordenarse,  en  su  caso,  la 
cancelación total de las inscripciones (…) cuando se declare la nulidad del título en cuya  es
virtud se hayan hecho». o
dqdloeues e  le Nocafosoec l caodotbnooboscsseru taadjmacneniet óe snnq,ut  uoe iecssno ,ts jenuec  drnCiilp cealcainsai  ótlmrenoas e up,Dd taodiirdrraeciaddci aaatdildvs,e eo a ls la op fsi en jpurc moddaseirictiab eidacl ematlee,r osr eíc dslu at(rimccleifzargp.as ilsir mR tderieaele  dspneoortsiolrnut  ecaca iic potstiipnúouoee  dd s dde eee bdr  oeedogr of iac2cccoiu9oinóm ,s ndeitn ieentcu ntlacum iccsoaiaoónsy naoao,l      OE-A-2022-2304able en https://www.
de 1987, 6 y 27 de abril de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de
diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se 
caiga en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la 
sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el 
negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo 
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance 
cancelatorio.
Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a 
pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los 
requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en 
este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del 
documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
La dificultad radica en que, como argumenta la registradora, en el presente supuesto 
no se infiere indubitadamente cuál es el asiento a cancelar, pues la titularidad de «Vega 
Pociellu, S.L.» deriva no solo de la inscripción 2.ª de dominio, sino también de la 5.ª de 
declaración de obra nueva, expresando su acta de inscripción lo siguiente: «inscribo a 
favor  de  la  entidad  mercantil  Vega  Pociellu  S.L.  las  declaraciones  de  obra  nueva 
terminada y de obra nueva en construcción de la edificación que queda descrita, por 
título de accesión por edificación».
Aunque las edificaciones se adquieran por accesión conforme al artículo 358 del 
Código Civil, surge en este caso el obstáculo registral de constar la titularidad de «Vega 
Pociellu, S.L.» también de la inscripción 5.ª de declaración de obra nueva.
5. En la sentencia de fecha 20 de enero de 2020 se declara hecho probado «(…) 
efectuó (…) un contrato de cesión de pago del único terreno (bien urbano parcela 1 y 2 
del proyecto de reparcelación voluntaria de la unidad de ejecución 115, sita en el lugar de 
(…), Concejo de Gijón e instalaciones del lavado de coches) y del establecimiento 
mercantil (integrado por mobiliario, existencias e instalaciones así como futuro proyectos 
del expediente 016515/13 del Ayuntamiento de Gijón) que constituían elementos afectos 
al desarrollo de su actividad conforme a su objeto social (…)».
En el fallo de la sentencia se manifiesta «(…) declarando la nulidad del contrato de 
fecha 25 de junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su 
reintegración en el activo de la sociedad «El Llavadero Viñao» (…)».
En consecuencia, debe entenderse que la reintegración afecta a la totalidad de la 
finca y establecimiento mercantil, debiendo, en su caso, formularse reclamaciones en vía 
civil, si se entendiera que existe algún perjuicio de carácter económico que debiera 
resarcirse.  Es  decir,  debe  entenderse  que  la  transmisión  del  suelo  incluye  las 
edificaciones, sin perjuicio de las compensaciones económicas de carácter personal que, 
en su caso, procedan.
Por ello, este defecto debe ser revocado.
6. El segundo defecto recurrido (tercero en la nota de calificación) se encuentra 
íntimamente  relacionado  con  el  primero.  Considera  la  registradora,  que  existiendo 
titulares de cargas posteriores (acreedores hipotecarios) que no han tenido intervención 
en el procedimiento no podrían cancelarse los asientos que éstos tienen a su favor ni 
verse afectados por la resolución judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria). La 
cancelación de un asiento conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si no consiente  es
el titular registral, requiere sentencia firme recaída en juicio en que hayan sido parte los  o
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menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del 
titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte».
Como ya resolviera expresamente la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 24 de febrero de 2001, según la cual es evidente que los 
asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no 
pueden ser cancelados como consecuencia de una declaración de nulidad del primero, si 
en el procedimiento en que se declara dicha nulidad no han intervenido los titulares 
respectivos, siendo así que la existencia del juicio en que se declaró tal nulidad no fue 
reflejada en el Registro por medio de anotación preventiva de la demanda. Así se infiere 
claramente:  del  principio  constitucional  de  tutela  judicial  efectiva  (artículo  24  de  la 
Constitución Española); de la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 222 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil; del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos 
registrales  (artículo  1  de  la  Ley  Hipotecaria),  que  exige  para  su  rectificación  el 
consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna resolución judicial en juicio 
declarativo contra ellos entablado (artículo 40, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria), y 
así lo confirma también el último párrafo de este artículo últimamente citado, cuando 
señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que, 
durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe.
Sin embargo, en el presente caso no se solicita la cancelación de estos asientos 
posteriores, sino que la pretensión de la recurrente es la inscripción del dominio a su 
favor, como consecuencia de la declaración de resolución del contrato de compraventa 
ordenada por el Juzgado, pero con plena subsistencia de dichas cargas posteriores, por 
lo que este defecto debe ser revocado y estimada la pretensión de la recurrente en estos 
concretos términos.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.