BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 188 Jueves 9 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49106
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7535 Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
emitida por la registradora de la propiedad de Torrente n.º 2, de una escritura 
de subrogación de hipoteca constituida sobre una concesión administrativa 
por razón de falta de autorización de la administración concedente.
En el recurso interpuesto por don Jorge Antonio Milz Ramón, notario de Valencia, 
contra la nota de calificación emitida por doña Natividad-Victoria Ordeig Rabadán, titular 
del Registro de la Propiedad de Torrente número 2, de una escritura de subrogación de 
hipoteca  constituida  sobre  una  concesión  administrativa  por  razón  de  falta  de 
autorización de la administración concedente.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia don Jorge Antonio Milz 
Ramón el día 26 de septiembre de 2018, número de protocolo 2824, se formalizó una 
escritura  de  subrogación  de  acreedor  (Ley  2/1994)  en  un  préstamo  con  garantía 
hipotecaria  sobre  sendas  concesiones  administrativas  ubicadas  en  tres  edificios 
destinados  a  escuelas  de  educación  infantil,  pertenecientes  a  los  respectivo 
Ayuntamientos, uno de ellos situado en término municipal de Alfafar perteneciente al 
Registro de la Propiedad de Torrente número 2. La finalidad de la subrogación es la 
mejora del tipo de interés del préstamo que ha ofrecido el Banco de Sabadell a la 
sociedad concesionaria C.E. SL, el antiguo acreedor era el Instituto Valenciano de 
Finanzas (IVF) y en la misma se siguió el proceso de subrogación regulado en la 
Lay 2/1994 de 30 de marzo, de subrogación y novación de préstamos hipotecarios.
II
La citada escritura de subrogación de hipoteca fue presentada telemáticamente en el 
Registro de la Propiedad de Torrente número 2 el día 26 de septiembre de 2018 bajo el 
asiento de presentación número 1998 del tomo 67 del Libro Diario, caducó el asiento y 
fue nuevamente presentada en noviembre de 2019 bajo el asiento de presentación 
número 1614 del tomo 69 del Libro Diario, siendo objeto de la siguiente calificación 
negativa por parte de la registrador de la propiedad titular, doña Natividad-Victoria Ordeig 
Rabadán, el día 25 de noviembre de 2019: «Hechos y Fundamentos de Derecho: 1.º 
Falta aportar la autorización del órgano de contratación, en este caso el Ayuntamiento de 
Alfafar, a la subrogación de la hipoteca a favor de un nuevo acreedor. Fundamentos de 
derecho: Arts. 273 y ss. de la ley 9 / 2017 de 8 de noviembre de contratos del sector 
público. Al igual que la Resol de 13 julio 2015 entiende aplicable a una cesión de crédito 
hipotecario, los requisitos que debe cumplir el acreedor en una constitución de hipoteca, 
debe entenderse que, en el caso de una hipoteca de concesión en la que es exigible la  e.e
autorización del Ayuntamiento titular de la finca y concedente, también en el presente  b
caso de subrogación de un nuevo acreedor en lugar del primitivo será necesaria la  35ww
laoust opriazactcoiósn  od epl Aarytuens tadmei elnotso . m2.iºs mHosa bqiéuned oas ec, oandteinmuáasc,i ócna lifsicea deox pcroemsaon n: o Linossc rpibaibctleoss 
osebgliguancdioo,n arelelast icvoon tae nTidAoEs,  eenl  epla dcotoc uqmueinnttoo  prerelasteivnot aad oc, oemntirseio enleloss ,y e lc opmunpteon 4s adceiól np apcotor 
desistimiento. Fundamentos de derecho: Artículo 51 regla 6.ª, in fine, del Reglamento
Hipotecario. (…) Alfafar, a 25 de noviembre de 2019. La registradora. Fdo. Natividad-
Victoria Ordeig Rabadán».
III
Contra  esta  nota  de  calificación  se  interpuesto  recurso  por  parte  del  notario 
autorizante de la escritura don Jorge Antonio Milz Ramón, el día 24 de diciembre 
de 2019, mediante escrito firmado en la misma fecha, que tuvo entrada en el Registro de 
la Propiedad de Torrente número 2 el día 10 de enero de 2020. El recurso se fundamenta 
en  los  siguientes  argumentos:  “Fundamentos  de  Derecho:  Artículos  1203.3.º,  1204, 
1209, 1210, 1211 del Código civil, Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y 
Modificación  de  Préstamos  Hipotecarios,  Resolución  de  la  DGRN  de  14  de  mayo 
de 2015.
Hechos:  Primero.-No  hay  duda  que,  para  la  constitución  de  la  hipoteca  sobre 
concesión administrativa, es necesaria la previa autorización o consentimiento de la 
autoridad administrativa concedente, pero la necesidad de dicha autorización no debe 
extenderse  a  la  sucesión  que  en  la  titularidad  del  crédito  se  opera  mediante  la 
subrogación  activa,  máxime  cuando  no  se  amplía  capital  ni  se  modifican  más 
condiciones que las del tipo de interés. En este punto, recordar además la Resolución de 
esta Dirección General de 14 de mayo de 2015, para el supuesto de ampliación del plazo 
de vencimiento existiendo titulares de cargas intermedias, en cuanto no produciendo 
dicha novación modificativa perdida de rango no es exigible el consentimiento de los 
mismos. En el caso que nos ocupa estamos ante una subrogación en la posición del 
acreedor,  y  en  su  garantía  hipotecaria,  y,  por  tanto,  no  alterándose  circunstancias 
esenciales  del  préstamo  hipotecario  que  pudieran  hacer  el  mismo  más  gravoso,  y 
encontrándonos ante el mismo préstamo hipotecario y no otro, no cabe extender la 
necesidad de autorización que es preceptiva en la inicial constitución de la hipoteca. 
Segundo.–En cuanto a la Resolución de 13 de julio de 105, expresada en la calificación 
registral, que planteó la cuestión de si la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la 
contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, era aplicable al 
supuesto de cesión de préstamo hipotecario o únicamente lo era a la concesión del 
mismo, no se considera por el recurrente extrapolable al presente caso, por cuanto en 
aquel se trata de considerar la aplicación de una normativa imperativa de protección del 
consumidor, y, como dice la Resolución alegada, una de las finalidades de la norma 
consiste en “cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los 
consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la 
actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios” y esos perjuicios pueden 
generarse durante toda la vida del préstamo, por una inadecuada adaptación de la cuota 
a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no 
pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta 
comente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por 
el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros 
supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista. Sin embargo, en 
nuestro caso, ambas entidades, la entidad acreedora inicial y la que ahora se subroga, 
son entidades sometidas a la regulación del mercado hipotecario, y en modo alguno la 
sola sucesión en el crédito que por dicha subrogación ha operado puede producir 
perjuicio para la sociedad deudora.”
IV oe.
La registradora de la propiedad de Torrente número 2 emitió el preceptivo informe  35ww
ceoxnp edfeiecnhtae  a1 7e stdae D  eirneeccroió nd eG e2n0e2ra0l,.  mantuvo  su  calificación  y  procedió  a  remitir  el
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1203.3.º, 1204, 1209, 1210, 1211 del Código civil; el artículo 2 de 
Ley  2/1994,  de  30  de  marzo,  sobre  Subrogación  y  Modificación  de  Préstamos 
Hipotecarios; los artículos 273 y ss. de la ley 9/2017 de 8 de noviembre, de contratos del 
sector público; el artículo 107.6 de la Ley Hipotecaria; los artículos 51.6, 63, 65, 175.3 
y 184 del Reglamento Hipotecario; y las resoluciones de la DGRN de 14 de mayo y 13 
de julio de 2015.
1.  De conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de 
este Centro Directivo (cfr. resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo 
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones 
de registradores de la propiedad y mercantil es exclusivamente la determinación de si la 
calificación  negativa  realizada  por  el  registrador  titular  del  Registro  en  que  debe 
inscribirse  el  negocio  celebrado  es  o  no  ajustada  a  Derecho  tanto  formal  como 
sustantivamente;  no  pudiendo  entrar  a  valorar  otros  posibles  defectos  que  pudiera 
contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de 
calificación que no hubieran sido objeto de impugnación o cuyo recurso hubiere admitido 
el registrador calificante con ocasión de la confección de su informe.
Por tanto, la única cuestión que se plantea en el presente recurso es si para llevar a 
cabo una subrogación activa de las reguladas en la Ley 2/1994 de 30 de marzo, de 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, cuando la garantía recae sobre 
una concesión administrativa, es necesaria la intervención de la autoridad concedente de 
tal derecho, en este caso el Ayuntamiento de Alfafar, o al menos aportar la autorización 
administrativa de la misma.
2.  Dispone el artículo 273.1 de la Ley 9/2017 de 8 de noviembre, de Contratos del 
Sector Público que las “Las concesiones de obras con los bienes y derechos que lleven 
incorporados serán hipotecables conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, 
previa  autorización  del  órgano  de  contratación.  No  se  admitirá  la  hipoteca  de 
concesiones de obras en garantía de deudas que no guarden relación con la concesión 
correspondiente.”
Aunque en la citada Ley se regulan los derechos de los acreedores hipotecarios, 
nada  dice  acerca  de  las  cesiones  de  tales  hipotecas  o  sobre  la  posibilidad  de 
subrogación activa en las mismas, sino únicamente respecto de la subrogación del 
adjudicatario de la concesión en caso de ejecución de la hipoteca en la posición jurídica 
del concesionario, en cuyo supuesto sí se exige autorización administrativa (art. 275 
Ley 9/2017).
Esta autorización administrativa para la sustitución de la persona del concesionario o 
transmisión de la concesión es lógica, pues no cabe duda que el nuevo concesionario 
debe  cumplir  todos  requisitos  necesarios  para  llevar  a  cabo  la  explotación  de  la 
concesión que se exigieron al titular original, y, además, reunir las condiciones de 
idoneidad adecuadas a las características de la concesión.
Esta misma regulación es aplicable a los contratos de concesión de servicios, que es 
el objeto de este expediente, por la remisión expresa que el artículo 297 de la Ley 9/2017 
hace a la aplicación supletoria en lo no regulado a las normas referentes al contrato de 
concesión de obras.
3.  No  parece  que  las  razones  que  amparan  la  necesidad  de  autorización 
administrativa en caso de transmisión de la concesión administrativa o de subrogación 
del adjudicatario judicial en la misma, concurran tratándose de la sustitución de la figura  e
del acreedor hipotecario, ya sea por cesión del crédito o por subrogación activa, máxime  bo
si, como ocurre en este caso, lo que tiene lugar es una mejora en las condiciones  35ww
afinmaonrctiizearacisó nd eld ep réésstatem, oa, juesnt ácnodnoclraest o ae l latips o ndeec einsitdearédse sy  efinl apnlaczieor,a sp ardae  falavo reencteidr alad 
concEesstaio nmaroiod,i fcicoancdióicnio ndeesl  qpurées ntaom hoa n esnid om iogduoa laadlagsu npao r peul epdriem ittievnoe ar cruenead orre.percusión
negativa en la explotación del servicio, antes al contrario, al facilitar la financiación del
concesionario, contribuye a evitar la aparición de posibles deficiencias en la prestación 
del mismo.
En cuanto a la aplicación de la resolución de 13 de julio de 2015, expresada en la 
calificación registral, resolución que planteó la cuestión de si la Ley 2/2009, de 31 de 
marzo,  que  regula  la  contratación  con  los  consumidores  de  préstamos  o  créditos 
hipotecarios, y sus requisitos de inscripción en registros especiales y tenencia de seguro 
de responsabilidad en la gestión, era aplicable al supuesto de cesión de préstamo 
hipotecario o únicamente lo era a la concesión del mismo; se comparte la opinión del 
recurrente en el sentido de que no es extrapolable al supuesto objeto del recurso.
Así, en el supuesto de la citada resolución se trataba de considerar la aplicación de 
una normativa imperativa de protección del consumidor a los cesionarios de créditos, y, 
como dice la resolución alegada, una de las finalidades de la citada ley 2/2009 consiste 
en garantizar frente al prestatario las responsabilidades en que el acreedor pudiera 
incurrir  para  con  los  consumidores  por  los  perjuicios  derivados,  sobre  todo,  de  la 
realización  de  los  servicios  propios  de  la  gestión  de  los  préstamos  o  créditos 
hipotecarios.
De esta doctrina no puede extraerse, como hace la registradora de la propiedad la 
regla general de que, en todo caso, los requisitos necesarios para la constitución de una 
hipoteca deben predicarse igualmente si en un momento posterior cambia la figura del 
acreedor, sino que habrá de analizarse en cada supuesto concreto si existen razones 
jurídicas, funcionales o de otro tipo que justifiquen tal traslación de requisitos.
En el supuesto objeto de este expediente, como ya se ha señalado anteriormente, 
ambas entidades, la entidad acreedora inicial y la entidad que ahora se subroga en la 
hipoteca, son personas jurídicas sometidas a la regulación del mercado hipotecario, una 
entidad oficial y otra de reconocido prestigio en el mercado financiero, y en modo alguno 
la sola sucesión en el crédito que por dicha subrogación se ha operado puede producir 
perjuicio  alguno  para  la  sociedad  deudora,  que  lo  ha  solicitado  expresamente,  ni 
tampoco a la prestación del servicio público a que se refiere la concesión administrativa 
gravada, que es el bien a proteger.
Por ello, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine 
otra  cosa,  exigiendo  autorización  administrativa  no  solo  para  la  constitución  de  la 
hipoteca sobre la concesión administrativa, sino también para la transmisión del crédito 
hipotecario, lo que no ha sido alegado por la registradora de la propiedad calificante; tal 
autorización no se considera necesaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.