BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19824
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2515 Resolución de 19 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 3, por la que se 
deniega  la  inscripción  de  la  rectificación  de  la  descripción  de  una  finca 
registral y de su representación gráfica.
En el recurso interpuesto por don A. J. L., en nombre y representación de la mercantil 
«Técnicas  Medioambientales  Avanzadas,  S.L.»,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Roquetas de Mar número 3, don Eduardo Entrala Bueno, 
por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca 
registral y de su representación gráfica.
Hechos
I
Mediante acta de rectificación de cabida otorgada el día 18 de marzo de 2021 ante el 
notario de Roquetas de Mar, don Enrique López Monzó, con el número 525 de protocolo, 
la mercantil «Técnicas Medioambientales Avanzadas, S.L.», debidamente representada 
por su administrador único, don A. J. L., solicitaba la inscripción de la rectificación de la 
descripción de la finca registral número 4.021 del término municipal de Vícar, inscrita en 
el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar número 3, y de la finca registral 
número 25.315, inscrita en el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar número 3. 
La misma se describía como: «Rústica: Trozo de tierra secano con una cabida inscrita de 
trece hectáreas, diecisiete áreas y treinta y una centiáreas y real de catorce hectáreas, 
cuarenta y cinco áreas y ochenta y seis centiáreas. Compuesta de dos predios: Uno al 
sitio (…), al término de Vícar, de cabida real e inscrita de seis hectáreas, noventa y seis 
áreas y veintiuna centiáreas, que linda al Norte con Doña M. C. G. B. y hermanos S. P., 
Sur Áridos Giménez S. A., fincas registrales 8.117, 7.310 y 4.780 de F., hoy 4.019, 4.020 
y 4.108, en término La Mojonera. Este, hermanos S. P. y (…) y Oeste Doña M. C. G. B. y 
don F. S. Y el otro en (…), término de La Mojonera, de cabida inscrita de seis hectáreas, 
veintiuna áreas y diez centiáreas y real de siete hectáreas, cuarenta y nueve áreas y 
sesenta y cinco centiáreas, que linda al Norte Áridos Giménez S.A., finca registral 9.121 
en término de Vícar, Sur hermanos T. y Albaida Recursos Naturales y Medioambientales 
S.A.: Este (…); y Oeste hermanos T. y Don F. S. Toda la finca linda: Norte, Doña M. C. G. 
B. y hermanos S. P.; Sur hermanos T. y Albaida Recursos Naturales y Medioambientales 
S.A.; Este hermanos S. P. y (…); y Oeste, Doña M. C. G. B., Don F. S. y hermanos T». La 
finca se componía de tres parcelas catastrales con referencias 04105A009000320000JB, 
04105A009001910000JW y 04102A002000310000TZ.
Declaraba el promotor del expediente que esa descripción se debía a una serie de 
errores descriptivos del Registro, sin que se hayan celebrado ningún negocio traslativo ni 
acto  de  modificación  sobre  la  finca,  cuya  descripción  actualizada,  solicitando  su  s
inscripción, era: «Rústica: Trozo de tierra secano, con una cabida de ciento cincuenta y  e.
tres mil setenta y seis metros cuadrados (153.076 m²). Compuesta de dos predios: Uno,  w.
al sitio (…), término de Vícar, de cabida setenta y cinco mil setenta y seis metros  15ww
cDuoamdirnagdoo sG (im75é.n0e7z6,  mS.²A),. ; qSuuer , liTndéacn: icNaosr teM, eDdiooñaam bMie. nCta. leGs.  ABv.a, nMza. dSa.s ,P S. .yL . Hyo rCm. igMo.n Le.s; 
(E…st)e, , tMér.m Sin. oP .d; ey  OLae sMteo,j oDnoeñraa , Md.e C c.a Bb.i dGa. ,s Aet.e Gnt.a G y,  hoocyh oJ .m Gil.  mH.e, tryo Ms .c uSa. dPr.a Yd oesl  o(7tr8o.,0 0e0n   BOE-A-cable e
m²), que linda: Norte, Técnicas Medioambientales Avanzadas, S.L.; Sur, F. V. L., R. V. P.
y Albaida Residuos, S.L.; Este, (…); y Oeste, M. C. B. G. y Camino (…) Toda finca linda: 
Norte, Doña M. C. B. G. (polígono 2 parcela 29), M. S. P. (polígono 2 parcela 26) y 
Hormigones Domingo Giménez, S.A. (polígono 2 parcela 46); Sur, F. V. L. (polígono 9 
parcela 33), R. V. P. (polígono 9 parcela 34) y Albaida Residuos, S.L. (polígono 9 
parcela 135); Este, M. S. P. (polígono 2 parcela 26) y Albaida Residuos, S.L. (polígono 9 
parcela 135); y Oeste, M. C. B. G. (polígono 2 parcela 29), A. G. G., hoy J. G. H. 
(polígono  2  parcela  28),  M.  S.  P.  (polígono  2  parcela  32),  C.  M.  L.  (polígono  9 
parcela 190) y Camino (...) (polígono 9 parcela 9023)».
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar número 3, 
una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Eduardo Entrala Bueno, Registrador titular del Registro de la Propiedad número 3 
de Roquetas de Mar, conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, formulo la siguiente 
calificación negativa, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho.
A) Hechos:
1. Título  que  se  califica:  Escritura  autorizada  el  18/03/2021  por  el  Notario  de 
Roquetas de Mar Don Enrique López Monzó, número 525 de protocolo, por la que 
Técnicas Medioambientales Avanzadas, S.L., solicita la inscripción de la base gráfica 
alternativa a la catastral respecto a la finca registral 25.315 de Vícar, y a través de ella la 
actualización de la superficie y linderos de dicha finca que pasa de una superficie inscrita 
de 89.731 m2, a una superficie real de 153.076 m2, incorporando para ello informe de 
validación gráfica frente a parcelario catastral expedido por la Sede Electrónica del 
Catastro, con C.S.V. (…) La escritura fue presentada bajo el asiento 994 del Diario 120.
2. Tramitado  el  expediente  previsto  en  el  artículo  199  de  la  L.H.,  tras  las 
notificaciones  a  colindantes  que  ordena  el  precepto,  se  ha  formulado  la  siguiente 
alegación:
Comparece don N. S. P. para realizar las siguientes alegaciones: Alega en esencia 
que la base gráfica presentada invade la finca propiedad del alegante que identifica con 
la registral 21.761 del término de Vícar, en la cuantía de 16.396 m2, superficie que en la 
cartografía antigua del catastro se atribuía a la parcela 32 del polígono 2, y que el 
alegante identifica como finca de su propiedad. Acompaña como justificación de la 
misma, plano con la línea precisa de invasión y la superficie invadida, y plano del antiguo 
catastro correspondiente al año 2.004 donde se observa la modificación operada en 
relación con el plano del catastro actual.
3. Según el historial registral de dicha finca 25.315 de Vícar, que se formó por 
agrupación, tras haber sufrido una segregación, fue descrita recientemente con bastante 
precisión, con una superficie inscrita de 89.731 m2, y ello con ocasión del traslado de 
parte de la misma que radicaba en el término de La Mojonera, a los libros del término de 
Vícar,  operación  solicitada  por  dicha  titular  registral  la  mercantil  Técnicas 
Medioambientales Avanzadas, S.L., en escritura autorizada por el Notario de Roquetas 
de Mar, Don Juan Sergio López de Uralde García, el 5 de Diciembre de 2.019, con el 
número de protocolo 1.307. s
B) Fundamentos de Derecho: w.b
gcaar áltoaf1issc. ta ra aarAlt psa o.pl aro9t ar vtdyaisa dt1 aas9  e9ndr oáeL   poHlaub. e jeaDdtleoeis  gpsdaeoecrn  iióeonn bce ojeplr tploaao rndrtítaecec uaiinóldocna o  9arl-aplb  of-orrpealfipoocr i.óe re5nsa  ealdn lde tafe ocl laliiaóo  n Lfr i.enHgacr.la:á  d,f« iecsL aileaa m  arflipetnerpcerran eq ascuteoievnna tfna oocarm i ósleean     OE-A-2022-25able en https://
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación
y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia…»; y el artículo 199-1 de la L.H. en 
su pfo. 3.º establece: «La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya 
inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral 
conforme a lo dispuesto en el artículo 9; en su pfo. 4.º «El Registrador denegará la 
inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte 
con otra base gráfica inscrita o con el dominio público... En los demás casos, y la vista 
de  las  alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá  motivadamente  según  su 
prudente  criterio...  y  en  su  pfo.  5.º  Si  la  incorporación  de  la  certificación  catastral 
descriptiva  y  gráfica  fuera  denegada  por  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente...
2. A  la  vista  de  estos  preceptos  la  representación  gráfica  aportada  para  la 
finca 25.315 de Vícar, no puede ser inscrita como correspondiente a dicha finca dadas 
las alegaciones efectuadas por los colindantes, al existir respecto a ella una duda 
razonable de que comprenda en parte superficie que pueda ser ajena a su delimitación 
real,  puesto  que  podría  comprender  parte  de  la  superficie  asignada  a  la  finca 
registral 21.761 del término de Vícar, cuyo propietario ha identificado con precisión la 
porción  de  su  finca  que  considera  invadida  por  la  base  gráfica  presentada  por  el 
promotor, y que además ha aportado planos oficiales antiguos confeccionados por el 
propio catastro que demuestra la alteración producida en las parcelas de la zona, en 
especial en el trazado del lindero Oeste de la base gráfica presentada a inscripción.
3. Tampoco puede ser inscrito el exceso de cabida en la finca 25.315 del término de 
Vícar, que se cifra en 63.345 m2 y la alteración de sus linderos, al existir respecto a ella 
una  duda  razonable  de  que  comprenda  en  todo  o  en  parte  superficie  de  la  finca 
colindante por el Oeste, según lo relatado en los hechos 2 y 3. En efecto, la circunstancia 
de  proceder  la  finca  de  agrupación,  junto  al  hecho  de  haberse  determinado 
recientemente con exactitud su superficie (cfr. art. 201 pfo. último LH), y en unión del 
hecho  de  que  la  cartografía  catastral  del  año  2.004  de  las  parcelas  31  y  32  del 
polígono 11 –que engloban casi en su totalidad tanto la finca propiedad de la promotora 
como la finca propiedad del alegante–, sin que se haya producido ninguna modificación 
hipotecaria que justifique dicha alteración, fundan sólidamente la duda acerca de la 
exacta correspondencia entre la representación gráfica aportada y la finca 25.315 que 
excluya  la  invasión  parcial  de  la  referida  finca  colindante  inmatriculada  (cfr.  199-1 
pfo.5.º). Tal duda debe resolverse mediante el deslinde regulado en el art. 200 L.H. 
(conforme dispone el pfo. 5 del n.º 1 del art. 199 LH).
Por los referidos hechos y fundamentos de derecho.
Acuerdo: Suspender la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de 
la registral 25.315 de Vícar por el defecto subsanable de existir duda fundada acerca de 
la identidad o correspondencia exacta entre tal representación y dicha finca registral, que 
excluya  la  invasión  parcial  del  predio  colindante  por  el  Oeste,  según  la  alegación 
formulada  por  su  propietario.  Como  consecuencia  de  lo  anterior  la  base  gráfica 
georreferenciada que no puede causar inscripción impide así mismo alterar la superficie 
y linderos de la citada finca registral 25.315, hasta que se produzca el deslinde que se 
regula en el art. 200 L.H.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por plazo de sesenta días a contar desde la recepción de la última de las notificaciones 
legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación (…) s
Roquetas de Mar, fecha de la firma digital Este documento ha sido firmado con firma  w.b
electrónica cualificada por Eduardo Entrala Bueno registrador/a de Registro Propiedad  15ww
de Roquetas de Mar 3 a día veintinueve de septiembre del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. J. L., en nombre y representación de la 
mercantil «Técnicas Medioambientales Avanzadas, S.L.», interpuso recurso el día 2 de 
noviembre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Antecedentes de hecho.
Primero.–Con fecha 18 de marzo del 2021, mediante escritura pública autorizada por 
el Notario de Roquetas de Mar (Almería), don Enrique López Monzó con número 525/21 
de su protocolo, se presenta para su calificación e inscripción Rectificación Gráfica de 
Descripción de Finca, por lo que TECMA pretende la adaptación de la cabida real con la 
catastral, de las fincas Registral 4021 del R.P. de Roquetas de Mar N.º 2 y Finca 
Registral  25.315  del  R.P.  de  Roquetas  de  Mar  n.º  3,  ambas  fincas  agrupadas  y 
trasladadas al R.P. de Roquetas de Mar n.º 3 (…)
Que  para  ello  se  adjuntaba  al  meritado  protocolo,  una  descripción  gráfica  con 
coordenadas UTM, en donde de forma precisa se determinaba la cabida de la mentada 
finca elaborada por técnico competente.
Segundo.–Con fecha 27 de mayo del 2021 fue presentada primera copia de dicha 
escritura de Rectificación de Descripción de Finca ante el Registrador de la Propiedad 
N.º 3 de Roquetas de Mar, en solicitud de inscripción, junto con la documentación 
necesaria para dicho acto.
Tercero.–El Sr. Registrador de la Propiedad N.º 3 de Roquetas de Mar, al calificar la 
citada escritura pública extendió la nota que consta al pie de dicho instrumento notarial, y 
por la que se deniega la solicitada inscripción por el defecto «suspender la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la registral 25.315 de Vícar por el defecto 
subsanable de existir duda fundada acerca de la identidad o correspondencia exacta 
entre tal representación y dicha finca registral, que excluya la invasión parcial del predio 
colindante  por  el  Oeste,  según  la  alegación  formulada  por  su  propietario.  Como 
consecuencia de lo anterior la base gráfica georreferenciada que no puede causar 
inscripción  impide  así  mismo  alterar  la  superficie  y  linderos  de  la  citada  finca 
registral 25.315, hasta que se produzca el deslinde que se regular en el Art. 200 de Ley 
Hipotecaria» (…)
Dicha calificación obedece a un escrito de fecha 27 de Julio del 2.021 presentado por 
D.  N.  S.  P.,  como  copropietario  (20%)  de  la  finca  registral  21.761  de  Vícar 
correspondiente  a  la  referencia  catastral  04102A002000320000TU,  en  donde  y 
resumiendo, que la parcela del termino de Vícar Finca Registral 25.315 de TECMA 
invade la finca registral de su propiedad en 16.396 m2 (…)
Cuarto.–Entendiendo esta parte que la mencionada nota es improcedente es por lo 
que se formula el presente recurso (…) sobre la base de las siguientes Alegaciones:
Primera. Que el escrito presentado por D. N. S. P. carece de legitimación registral, 
toda vez que adolece de la autorización y representación expresa por parte del resto de 
titulares registrales, incluso alguno de ellos fallecidos, por sus respectivos herederos.
Segunda. Que rotundamente no es cierto que la finca propiedad de TECMA invada 
la registral de la familia S. P. A tenor de la documentación solicitada al Registro de la 
Propiedad n.º 3 de Roquetas Mar sobre la oposición del Sr. S. P. a nuestra inscripción, la 
misma consta de:
i) Escrito de acuse de recibo de documentación entregada a nuestro representante  e.
P. V. V. w.b
ii) Escrito de calificación del Sr. Registrador del R.P. N.º 3 de Roquetas de Mar de  15ww
fechiaii)  29E dsec rsiteop dtiee mopbores idceiól n2 0d2e1 f.echa 23 de Julio del 2021 presentado por D. N. S. P.
la suivp)u eCstoap siau pdeer fiPcliaen inov saidni dcao.ordenadas UTM ni georreferenciada, en donde se marca
v) Croquis escala 1:2000 en donde se marca la supuesta superficie invadida. Dicho 
croquis no ha sido realizado por técnico competente como así consta en el mismo.
vi) Copia  de  plano  fecha  01/01/2004,  donde  no  se  puede  determinar  su 
procedencia,  origen,  ni  tampoco  se  determina  de  forma  fehaciente  si  la  fecha 
corresponde o no con el plano aportado.
vii) Documento  de  Geoportal  JPG  en  donde  consta  la  superficie  que  TECMA 
pretende inscribir.
No existe otra documentación, o bien no ha sido entregada a TECMA para su cotejo 
y comprobación (…).
Tercera. Que TECMA adquirió las fincas registrales a la mercantil Áridos Giménez, 
S.A. con fecha 11 de agosto del 2.006 ante el Notario de Almería D. Enrique López 
Monzó con número 2.636 de su protocolo (después agrupadas). El título aportado por la 
mercantil Áridos Giménez, S.A. fue su propia escritura de constitución de fecha 20 de 
diciembre de 1.985. Es de reseñar que Áridos Giménez, S.A. a su vez, es y ha sido 
constituyente de TECMA (…) Desde el año 1.985 hasta la fecha no se han alterado los 
linderos originales ni se ha invadido finca alguna, no constando reclamación alguna por 
parte de ningún colindante.
Cuarta. Que teniendo en cuenta que la única discrepancia puesta de manifiesto se 
centra en la finca registral 21.761 de Vícar, propiedad de la familia S. P., y que concuerda 
con  la  referencia  catastral  04102A002000320000TU,  los  datos  obrantes  registros 
públicos registrales y catastrales son:
– Nota Simple Informativa de fecha 30 de septiembre de 2021.
Finca de Vícar n.º 21.761.
Idufir 04014001190543.
Descripción de la finca:
Rústica: Trozo de tierra de pastos en término municipal de Vícar, en el paraje (…), 
perteneciente a la finca denominada (…), de superficie seis hectáreas, sesenta áreas, 
veintiocho centiáreas. Linda; Norte, M. C. G. E. (parcela 50), A. G. G. (parcela 25), M. C. 
B. G. (parcela 20) y Camino (…) (Ayuntamiento de Vícar, parcela 9008); Sur, F. S. B. 
(parcela 109 del polígono 9 del municipio de La Mojonera), que coincide con el límite del 
término municipal entre Vícar y La Mojonera; Este, «Áridos Giménez, S.A.», (parcela 31); 
y  Oeste,  M.  M.  B.  (parcela  27).  Polígono  2,  parcela  32.  Referencia  catastral: 
04102A002000320000TU.
La descripción de la finca y sus linderos fueron efectuadas por el representante de la 
familia S. P. con motivo de la adecuación de las fincas catastrales a la realidad registral 
con fecha anterior a la adquisición por parte de TECMA, y en donde se pone de 
manifiesto que la finca 21.761 linda por el este, con la parcela 31 del Polígono 2 de 
Vícar,  propiedad  de  Áridos  Giménez,  S.A.,  hoy  TECMA.  La  cabida  registral  de  la 
finca 21.761 es de 66.028 m2. Nos remitimos a la información histórica de la finca 21.761 
que obra en el Registro de la Propiedad N.º 3 de Roquetas de Mar (…)
– Certificado informativo del Catastro de fecha 30 de septiembre de 2021.
A  tenor  de  la  información  catastral  de  la  Referencia  Catastral 
04102A002000320000TU Parcela 32 del Polígono 2 de Vícar, la cabida catastral de ficha 
finca es de 66.028 m² (…). e
Por lo anteriormente expuesto, el hoy copropietario colindante que se opone a la  bo
inscripción promovida por TECMA ¿Cómo es posible que pueda aseverar que la finca  15ww
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documentación de este acto obra en los archivos del Registro de la Propiedad 3 de 
Roquetas de Mar, al cual nos remitimos.
Lo que sí ha ocasionado es la suspensión de la inscripción solicitada por TECMA 
confundiendo al Sr. Registrador con documentación y manifestaciones carentes de todo 
rigor y razón.
Quinta. Que, a mayores alegaciones, TECMA solicito a la Dirección General de 
Catastro la inscripción de la rectificación de superficie de la catastrales de Vícar y la 
Mojonera, siendo admitida por dicho organismo sin ningún tipo de reparo y realizadas las 
oportunas comprobaciones y notificaciones; en prueba de lo anterior se adjunta una 
Certificado Catastral Telemático de fecha 31 de agosto del 2021 Código Seguro de 
Variación WF4WFCCCJD0XHYNS, de las siguientes referencias (…)
La descripción de los predios es la siguiente:
Referencia catastral Superficie Término Paraje
04102A002000310000TZ 76.130 m2 Vícar. (...)
04105A009002150000JZ 78.000 m2 La Mojonera. (...)
A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I. La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si la 
escritura de Rectificación de Descripción de Finca otorgado por el Notario de Roquetas 
de Mar don Enrique López Monzó el 18 de marzo del 2021, con número 525 de su 
protocolo  es  título  adecuado  para  proceder  a  la  inscripción  del  acto  que  TECMA 
pretende inscribir.
II. Artículos  322  y  ss.  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  su  redacción  dada  por  la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
III. El  presente  recurso  se  interpone  en  plazo  oportuno  puesto  que  no  ha 
transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto 
en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
Por todo lo cual,
Solicito de su organismo que, seguidos sean los trámites oportunos, resuelva el 
presente  recurso  gubernativo  estimando  las  pretensiones  de  quien  suscribe  este 
Recurso, de modo que se proceda a la práctica de la inscripción en el Registro de la 
Propiedad n.º 3 de Roquetas de Mar en los términos puestos de manifiesto en la 
Escritura de Rectificación de Descripción de Finca otorgada por TECMA ante el Notario 
de Roquetas de Mar don Enrique López Monzó en fecha 18 de marzo del 2021 con 
número 525 de su protocolo.
Otro sí digo
Que la meritada inscripción tiene su origen en un requerimiento de la Delegación de 
Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, que obliga a adaptar la cabida catastral y 
registral, como requisito de la Autorización Integral Integrad que TECMA tiene concedida 
por dicho organismo para la gestión de residuos no peligrosos, por lo que, en ausencia 
de  esto,  supondría  la  caducidad  de  la  meritada  Autorización,  con  el  consiguiente  s
perjuicio económico que ello supondría. oe.
Por lo anteriormente expuesto w.
tenoSr odleic iotob tae nseur  olarg raensioslmucoi ólan  tqruaem citoarcrieósnp doenld par eesne enlt ep lRazeoc umrseon opro pr otrsáibmleit.e» de urgencia a  2022-2515n https://ww
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus 
extremos  y  elevó  el  expediente  a  esta  Dirección  General  el  día  18  de  noviembre 
de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio 
y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 
20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018, 18 de febrero, 20 de marzo y 18 
de  septiembre  de  2019,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de 
noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, que 
se solicita instando un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por existir oposición de un colindante 
notificado, que alega una georreferenciación distinta y controvertida, afirmando que la 
georreferenciación  alternativa  propuesta  invade  en  16.396  metros  cuadrados  la 
finca 21.761 del término de Vícar, que es de su propiedad, que el antiguo Catastro 
atribuía a la parcela 32 del polígono 2, que se corresponde con la finca de su propiedad, 
aportando plano catastral del año 2004, que acredita la modificación y por proceder la 
finca  25.315  de  Vícar  de  agrupación,  tras  una  segregación,  siendo  descrita 
recientemente con una superficie inscrita de 89.731 metros cuadrados, con ocasión del 
traslado de parte de la misma que radicaba en el término de La Mojonera, a los libros del 
término de Vícar, operación solicitada por su titular registral la mercantil «Técnicas 
Medioambientales Avanzadas, S.L.», en escritura autorizada por el notario de Roquetas 
de Mar, don Juan Sergio López de Uralde García, el día 5 de diciembre de 2019, con el 
número de protocolo 1.307.
La mercantil interesada recurre alegando, en síntesis, la falta de legitimación del 
colindante notificado pues actúa por sí y en representación de los hermanos. Esta 
afirmación  no  puede  mantenerse.  Como  reiteradamente  ha  declarado  el  Tribunal 
Supremo, en Sentencias como la de 21 de noviembre de 1993, cualquiera de los 
partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la 
comunidad, ya sea para ejercitarlos o para defenderlos, en cuyo caso la sentencia 
recaída en su favor aprovechará a los demás cotitulares, sin que les perjudique la 
adversa o contraria. Si eso pueden hacerlo en ámbito judicial, analógicamente también 
pueden hacerlo en un ámbito extrajudicial, cual es el de un expediente de jurisdicción 
voluntaria, como es el del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
2. En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de rigurosidad de la 
documentación presentada para poder ser admitido, hay que recordar que el ámbito de 
aplicación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no es el de resolver una controversia, 
por lo que no hay trámite de prueba sino que la documentación, presentada por quien se 
opone a la inscripción de la rectificación e incorporación de la georreferenciación de la 
finca, tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su  e.e
juicio, hay o no controversia, que solo puede ser resuelta en un procedimiento judicial en  b
el  que  se  dirimirá  la  controversia,  practicándose  las  pruebas  que  el  juez  estime  15ww
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Resoluciones como la de 30 de octubre de 2020.
3. Entrando en el fondo del asunto, el recurrente entiende que la discrepancia 
existente en el expediente se centra en la descripción de la finca 21.761 de Vícar, que se 
describe como: «Rústica: Trozo de tierra de pastos en término municipal de Vícar, en el 
paraje (…), perteneciente a la finca denominada (…), de superficie seis hectáreas, 
sesenta áreas, veintiocho centiáreas. Linda; Norte, M. C. G. E. (parcela 50), A. G. G. 
(parcela  25),  M.  C.  B.  G.  (parcela  20)  y  Camino  (…)  (Ayuntamiento  de  Vícar, 
parcela 9008); Sur, F. S. B. (parcela 109 del polígono 9 del municipio de La Mojonera), 
que coincide con el límite del término municipal entre Vícar y La Mojonera; Este, «Áridos 
Giménez, S.A.», (parcela 31); y Oeste, M. M. B. (parcela 27). Polígono 2, parcela 32. 
Referencia  catastral:  04102A002000320000TU».  Afirma  el  recurrente  que  de  la 
descripción ya resulta que la finca linda al este con Áridos Giménez SA (parcela 31) y la 
superficie registral y catastral coinciden, pues la finca y su parcela correspondiente 
tienen  una  superficie  de  66.028  metros  cuadrados,  por  lo  que  no  entiende  que  el 
oponente afirme que la georreferenciación propuesta invada parte de su finca, cuando la 
superficie de la finca permanece inalterada.
El expediente se refiere a la registral 25.315 de Vícar, en cuya inscripción tercera se 
produce una determinación de resto, quedando la finca con una superficie de 80. 973 
metros cuadrados, tras la segregación de 42.000 metros cuadrados, que pasan a formar 
otra finca registral. El colindante notificado manifiesta su oposición aportando una serie 
de planos, entre ellos el del Catastro del año 2004, de los que resulta una modificación 
en la geometría de la parcela, que no responde a ninguna acto de modificación de 
entidad  hipotecaria,  por  lo  que  su  inscripción  supondría  que  la  rectificación  de  la 
descripción  supondría  que  el  folio  registral  se  refiere  a  una  nueva  realidad  física, 
contraviniendo la doctrina de esta Dirección General, por la cual «la registración de un 
exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un 
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha 
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se 
acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende 
constatar  tabularmente  es  la  que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente 
contenida  en  los  linderos  originalmente  registrados».  Fuera  de  esta  hipótesis,  «la 
pretensión de modificar la cabida registral de determinada finca no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas por parte del 
registrador  de  encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  –inmatriculaciones  de  parcelas 
colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– 
pueden  (y  deben)  generar  una  calificación  negativa  a  la  inscripción  del  exceso  –o 
defecto– de cabida declarado.
4. En el presente caso, el registrador ha calificado las alegaciones del opositor, que 
han  determinado  que  tenga  dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  en  cuanto  que  la 
representación gráfica que trata de incorporarse al folio puede coincidir en todo o parte 
con otra base gráfica inscrita, con posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, 
por lo que ha decidido motivadamente que, a su prudente arbitrio, la georreferenciación y 
la rectificación de la descripción no pueden acceder al Registro por la vía del expediente 
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al existir un conflicto latente entre colindantes  es
sobre el trazado de un lindero, fundamentado sus dudas de identidad, basadas en la  o
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posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción 
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Por otro lado, la no alteración de la superficie de la finca registral 21.761 de Vícar no 
es en todo caso determinante de la no invasión, sino meramente indiciaria.
Ha  reiterado  este  Centro  Directivo  que  no  basta  con  efectuar  una  simple 
comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, por 
ello  en  el  presente  caso  debe  valorarse  la  existencia  de  una  georreferenciación 
contradictoria aportada sobre la delimitación de las fincas.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto.
Como  se  indicó  en  la  Resolución  de  19  de  julio  de  2016  (reiterada  en  otras 
posteriores),  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Existiendo dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá 
acudirse al deslinde de fincas (artículo 200 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de poder 
acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), o a la 
conciliación  ante  el  registrador,  notario  o  letrado  de  la  Administración  de  Justicia 
(artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.