BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45 Martes 22 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 21416
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2821 Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Coria,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de segregación en la que se pide inscribir sólo la 
finca resto y no la segregada.
En el recurso interpuesto por don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, contra la 
nota  de  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Coria,  don  Alfonso  López 
Villarroel, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación en la 
que se pide inscribir sólo la finca resto y no la segregada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 24 de septiembre de 2021 ante el notario de 
Coria, don Andrés Diego Pacheco, con número 1.707 de protocolo, doña L. y don D. A. 
B. segregaron de la finca número 8.603 del Registro de la Propiedad de Coria lo 
siguiente: «Viales en Término Municipal de Coria (Cáceres), que forman parte de (…)»; 
después de dicha segregación, la finca matriz queda con una superficie de 1.062,07 
metros cuadrados, solicitando los interesados únicamente la inscripción en el Registro 
del resto de finca matriz.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Coria, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  precedente  documento,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y 
concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada 
cobre la base da las siguientes consideraciones:
Hechos:
Con fecha 04/10/2021, N. T. G. presenta a las doce horas y cuarenta minutos, copia 
de escritura otorgada el veinticuatro de septiembre del año dos mil veintiuno, número de 
protocolo 1707/2.021, del Notario de Coria, don Andes Diego Pacheco, por la que, L. A. 
B., D. A. B. segrega de la finca finca [sic] número 8603 de Coria lo siguiente: viales en 
término de Coria, que forman parte de (…); después de dicha segregación la finca matriz 
queda  con  una  superficie  de  1062,07  m2,  sita  en  (…)  de  Coria,  solicitando  los 
interesados  únicamente  la  inscripción  del  resto  de  finca  matriz.  Sc  acompaña  la 
consolidación de la segregación, y un CD.
y que causa el asiento 782 del Diario 68. s
Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de la inscripción  e.
solicitada en base a los siguientes w.
segrF1e)ug nadLdaaam  cceeonlneto bnsrú admceióe Dnroe  drdeeic feuhrnoe :nnteeg, oecxiop rejusraídnidcoo  deest as ecgirrceugnasctiaónnc eiax iagle  minasrcgreibni r dlea  lpao rfciniócna   OE-A-2022-28able en https://
matiz, siendo una operación estrictamente tabular, no pidiendo inscribir únicamente el
resto de finca matriz, no obstante, la solicitud hecha en el título, no siendo aplicable el 
art. 47.3 R.H. al tratarse de una escritura de segregación y no de un acto o contrato que 
afecte al resto de una finca.
2) No consta base gráfica georreferenciada de la porción segregada, bien catastral, 
bien alternativa, presentada en la forma y con los requisitos exigidos legalmente, siendo 
ello preceptivo ni constituir un supuesto obligatorio de georreferenciación.
3) El soporte CD aportado junto al título inscribible relativo a la georreferenciación 
de  la  porción  resto  no  respeta  la  delimitación  de  la  finca  matriz,  derivándose  una 
afectación de 17 m2 sobre el dominio público, además de no constar suscrito por ningún 
técnico competente, ni fecha de realización, ni datos del solicitante, etc..., no cumpliendo 
requisitos previstos en la legislación vigente.
Art. 18 LH y 98 RH; 47 RH; 9 y 10 LH; Resolución conjunta DGSJFP-DGC, de 26-
X-2015, apartado séptimo.
Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión 
de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al 
no haber sido solicitada.
Contra esta calificación (…)
Coria, trece de octubre del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible) Fdo.: 
Alfonso López Villarroel.»
III
Contra la anterior nota calificación, don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, 
interpuso recurso el día 10 de noviembre de 2021 mediante escrito en los siguientes 
términos:
«A) Hechos.
1. (…)
2. Extremos  que  se  recurren.–Únicamente  se  recurre  el  defecto  número  1. 
Básicamente, en la escritura de segregación se solicita la inscripción, únicamente, de la 
porción de resto de finca matriz y no de la finca segregada. El señor registrador afirma 
que  la  segregación  es  una  operación  estrictamente  tabular,  no  pudiendo  inscribir 
únicamente el resto de finca matriz, siendo necesario, por tanto, la necesaria inscripción 
de  la  finca  segregada.  Además,  añade,  no  es  de  aplicación  el  artículo  47.3  del 
Reglamento Hipotecario.
Es  la  convicción  del  recurrente  que,  pese  a  ser  la  segregación  una  operación 
estrictamente tabular, es posible la inscripción solo del resto de finca matriz y, cuando 
exista la voluntad para ello del propietario de la finca segregada y se cumplan los 
requisitos  legales  para  ello  (fundamentalmente,  la  obtención  de  las  coordenadas 
georreferenciadas de los vértices de la finca), accederá al registro dicha finca.
El  propio  artículo  47  del  reglamento  hipotecario  reconoce,  indirectamente,  la 
posibilidad de que una segregación no acceda al registro y sí el resto de finca matriz, ya 
que en su párrafo segundo establece que «No será obstáculo para la inscripción de 
cualquier segregación; el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente 
realizadas. En estos, casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la 
superficie del resto según el Registro». Por tanto, si puede acceder al registro una  e.e
segregación y no otra previamente realizada y se anotará al margen de la finca matriz la  w.b
superficie  del  resto,  el  texto  legal  reconoce  la  posibilidad  de  efectuar  operaciones  21ww
etafebcutluaaredsa .sobre  la  finca  sin  que  acceda  al  registro  una  segregación  previamente
A mayor abundamiento, ese propio centro directivo, en su resolución de 13 de marzo 
de 2018, afirma que:
“Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 de 
septiembre de 2016 o 7 de septiembre de 2017, debe tenerse en cuenta el supuesto 
especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos 
previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan 
en  diferente  momento  temporal  segregaciones  de  múltiples  porciones,  que  se  han 
podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de 
negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al 
Registro otras operaciones de segregación.
En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el 
folio  real,  la  representación  gráfica  correspondiente  a  la  porción  que  es  objeto  de 
inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que 
pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en 
cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por 
aplicación  de  la  previsión  del  propio  artículo  47  y  del  artículo  50  del  Reglamento 
Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante 
(entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto ‘fuere 
posible’.” (…)
Por tanto, se infiere que la inscripción de la porción segregada podrá acceder al 
registro  en  un  momento  posterior  (cuando  se  obtengan  las  coordenadas 
georreferenciadas  de  la  finca)  y,  mientras  tanto,  el  resto  de  finca  matriz,  si  está 
perfectamente identificada y sus vértices georreferenciados, podrá, en este momento, 
acceder al registro.
B) Fundamentos  de  Derecho.–Mis  afirmaciones  son  apoyadas  por  las  propias 
Resoluciones citadas, así como por la propia Ley y Reglamento Hipotecario.»
IV
Mediante escrito, de fecha 23 de noviembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
se  ratificó  en  su  calificación,  emitió  informe  y  remitió  el  expediente  a  este  Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria; 47 del Reglamento Hipotecario; el 
apartado quinto de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la 
que  se  aprueban  especificaciones  técnicas  complementarias  para  la  representación 
gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio 
de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2016 y 13 de 
marzo de 2018.
1. En una escritura se segregación se solicita que sólo se inscriba la porción resto y 
no la segregada.
El registrador rechaza tal posibilidad diciendo que no resulta aplicable el párrafo  e.
tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, al tratarse de una escritura de  w.
segregación  y  no  de  un  acto  o  contrato  que  afecte  al  resto  de  una  finca  tras  21ww
segrEelg naoctiaornioe sa uptroerviziaasn nteo  yin rseccruitrarse.nte considera que sí resulta aplicable el citado párrafo,
ese ignrveogcaad laa  pRoedsroál uacciócend deer  a1l3 R deeg mistarroz oe nd eu n2 0m1o8m. Aen stou  jpuoicsitoe,r i«olra  (icnusacnridpoc iósen  doeb telan pgoarnc ilóans   BOE-A-cable e
coordenadas georreferenciadas de la finca) y, mientras tanto, el resto de finca matriz, si
está  perfectamente  identificada  y  sus  vértices  georreferenciados,  podrá,  en  este 
momento, acceder al registro».
2. El  artículo  47  del  Reglamento  Hipotecario  establece  que  «siempre  que  se 
segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción 
segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la 
inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante 
(…)».
Además, como dice la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 24 de octubre de 2016 «el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción 
dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, configura la incorporación de la representación 
gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen 
operaciones  de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación, 
división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices».  Como  ya  afirmaron  las 
Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en 
el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de 
entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando 
tanto  a  la  finca  de  resultado  como  al  posible  resto  resultante  de  tal  modificación. 
Interpretarlo en sentido contrario conllevaría un régimen jurídico distinto en cuanto a la 
identificación gráfica de las mismas para la segregación frente a la división, siendo 
ambas  operaciones  registrales  con  idénticos  requisitos  tanto  civiles  como 
administrativos».
Por su parte, la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la 
que  se  aprueban  especificaciones  técnicas  complementarias  para  la  representación 
gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio 
de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, establece en su apartado 
quinto, punto 4, lo siguiente:
«En  las  segregaciones,  la  regla  general  implica  que  habrá  de  inscribirse  y 
coordinarse la representación gráfica georreferenciada tanto del resto de la matriz como 
de  la  porción  segregada.  Sin  embargo,  cuando  se  trate  de  fincas  registrales  con 
segregaciones o expropiaciones pendientes, que no hayan accedido al folio registral de 
la matriz y en las que no sea posible la determinación de la finca restante, la inscripción 
gráfica georreferenciada podrá limitarse exclusivamente a la parte segregada».
Por  tanto,  nunca  ha  habido  duda  alguna  de  que  en  una  segregación  resulta 
preceptiva  la  inscripción  de  la  porción  segregada  con  número  diferente,  y,  tras  la 
Ley 13/2015, inscribiendo además su correspondiente georreferenciación.
3. En el caso que nos ocupa, en que una finca registral única se fracciona en dos 
porciones, una denominada segregación y otra, resto, el recurrente afirma la posibilidad 
de inscribir y georreferenciar tan sólo la porción resto y no inscribir ni georreferenciar la 
porción segregada en la misma escritura.
Pero tal posibilidad no existe ni resulta permitida en la legislación vigente.
Como señala la nota de calificación registral, y en contra de la opinión del recurrente, 
la posibilidad excepcional que contempla el párrafo tercero del artículo 47 no resulta de 
aplicación, pues no concurre el supuesto de hecho a que se refiere dicho precepto,  s
consistente  en  que  con  anterioridad  se  hayan  formalizado  extrarregistralmente  e.
segregaciones que no hayan accedido al Registro. En tal caso, y sólo en tal caso, el  w.
Reglamento permite excepcionalmente que «los actos o contratos que afecten al resto  21ww
edsec riutunraa dfainsc, as, e cpuraancdtioca rnáon  ehna yealn  foaliocc eddei dloa  fainl caR emgaistrtrizo,  htoadcaiésn dloasse  sceognrsetgaar ceionn elas 
pinrsocpriiepdcaiódn  plrae cseudpeenrtfeic isee  spoobnred ráq uneo taaq iunedlilcoast ivrae cdaeig laan .in Ascl rimpcairógne nd edl ere lsat oi,n asscír ipccoimóno  ddee   BOE-A-cable e
la superficie pendiente de segregación».
Tal previsión reglamentaria excepcional tuvo por finalidad encontrar una solución de 
técnica registral que evitara el cierre registral que se podría producir cuando se otorgaba 
un negocio sobre el resto que quedaba de una finca tras varias segregaciones anteriores 
en el pasado no inscritas debidamente, y cuya inscripción previa no era posible ni 
razonable exigir al otorgante del negocio recaído tiempo después sobre el resto.
La  experiencia  ha  demostrado  que  la  aplicación  de  tan  excepcional  previsión 
reglamentaria, cuando procede aplicarla, conlleva consecuencias perturbadoras para la 
técnica registral y el buen funcionamiento de los índices y bases de datos registrales, 
como la de que bajo un mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy 
un mismo código registral único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes, 
esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para 
cada uno de ellos, y hasta con posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada 
«resto», y la finca llamada «superficie pendiente de segregar».
Así por ejemplo, la finca correspondiente a la «superficie pendiente de segregar», 
aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y 
casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral, 
por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número 
propio ni folio real propio, sino que aparece «tapada» por el identificador «único» y 
registro de la base de datos correspondientes a la finca llamada «resto».
En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento, 
pese  a  su  loable  intención,  ha  generado  y  genera  importantes  inconvenientes  y 
disfunciones  en  los  índices  registrales  y  en  la  coherencia  de  las  bases  de  datos 
registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de 
que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener «un número diferente y 
correlativo» y de que conforme al nuevo artículo 9 «los asientos del Registro contendrán 
la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos 
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del 
Registrador»  y  que  para  identificar  cada  finca,  como  objeto  jurídico  exclusivo  y 
excluyente  del  derecho  de  propiedad,  «el  folio  real  de  cada  finca  incorporará 
necesariamente el código registral único de aquélla».
De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues 
ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos 
o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles, 
administrativos y urbanísticos.
La  existencia  de  la  segregación  como  una  modalidad  específica  de  dividir  o 
fraccionar fincas sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos motivos prácticos de 
comodidad, y ha pervivido y hasta se ha consolidado por el más benévolo tratamiento 
fiscal otorgado en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al fraccionamiento 
de fincas cuando se utiliza la denominación de «segregación» (de modo que sólo tributa 
por el valor de la porción segregada y no del resto), que cuando se emplea la de 
«división» en que se tributa por el valor total.
4. Sea como fuere, lo cierto es que en el caso objeto del presente recurso no 
resulta de aplicación el párrafo tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, pues 
no  estamos  ante  segregaciones  pasadas  no  presentadas  a  inscripción  ni  inscritas 
debidamente cuando se presenta a inscripción un negocio jurídico sobre el resto tras 
dichas segregaciones pasadas no inscritas, sino que estamos ante una segregación que 
se efectúa ahora y que se rige por el párrafo primero, conforme a cuyo primer inciso 
«siempre  que  se  segregue  parte  de  una  finca  inscrita  para  formar  una  nueva,  se  es
inscribirá la porción segregada con número diferente». o
Por tanto, el recurso que pretende que no se cumpla tan categórica exigencia, ha de  21ww
ser desestimado.
confEirnm acro lnas neoctuae dnec iaca, liefisctaac ióDnir edcecl iróeng isGtreandeorra.l  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.