BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119 Miércoles 19 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 59779
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8320 Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende 
la expedición de las certificaciones solicitadas en relación con cuatro fincas 
registrales y tres parcelas catastrales.
En el recurso interpuesto por don J. J. F. P. contra la nota de calificación extendida 
por la registradora de la Propiedad de Ibi, doña Margarita Aranda Mínguez, por la que 
suspende la expedición de las certificaciones solicitadas en relación con cuatro fincas 
registrales y tres parcelas catastrales.
Hechos
I
En  instancia,  de  fecha  11  de  noviembre  de  2020,  don  J.  J.  F.  P.  efectuaba 
alegaciones en contestación a una notificación que le había sido enviada por el Registro 
de  la  Propiedad  de  Ibi,  como  titular  colindante  con  ocasión  de  la  tramitación  del 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la incorporación de 
la  representación  gráfica  de  una  finca  de  dicho  Registro,  y  solicitaba  que  no  se 
practicase inscripción de representación gráfica alguna en tanto no se resolviese un 
asunto que relataba de manera extensa en la citada instancia. En la misma, se solicitaba 
también  que  se  remitiese  certificación  de  cuatro  fincas  registrales  y  tres  parcelas 
catastrales.
II
Presentada la anterior instancia por fax el día 11 de noviembre de 2020 en el 
Registro de la Propiedad de Ibi, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento:
Instancia privada suscrita en fecha 11 de noviembre de 2020 por don J. J. F. P.
Datos presentación:
N.º entrada: 4417/2020.
Fecha: 11 de noviembre de 2020.
Notificación de calificación desfavorable.
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario:
La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento arriba indicado, ha resuelto con esta fecha su calificación negativa y se  s
suspende la inscripción, de acuerdo con los siguientes: oe.
Hechos: 20ww
En fecha 11 de noviembre de 2020 se recibe en este Registro por fax remitido desde
nlao toiffiiccaincaió dne p ocor rérel oresc dibeid Oa nciol mesoc rcitool insduasncrteito d ep our nJa.  fJin. cFa.  Pre. sepne cetlo q duee  lean c cuoanl tsees tiancicióión  eal 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria manifiesta su oposición a
la inscripción de la representación gráfica en tanto no se aclare un asunto que relata 
haber puesto en conocimiento de la anterior registradora titular de este Registro de la 
Propiedad  y  del  anterior  director  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado.
En la misma instancia, solicita que “se le remita copias autentificadas de todos los 
documentos  que  constan  en  ese  sobre  este  asunto”  y  certificaciones  de  las 
fincas 14.271, 6.327, 8.645 y 9.036 y de las parcelas 154, 155 y 164. La presente nota 
de calificación se circunscribe a la denegación de la expedición de las certificaciones 
solicitadas dado que tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en resoluciones como la de 25 de octubre de 2017 no procede en ningún caso 
emitir calificación negativa de un escrito de alegaciones, pues no es título inscribible 
sujeto a calificación registral y, por otra parte, en relación con la remisión de copias 
autenticadas, sin perjuicio de que de la redacción de la solicitud no se entiende bien a 
qué copias se está refiriendo el interesado, no está previsto en la legislación hipotecaria 
que pueda darse copia de la documentación que en su caso pudiera archivarse en el 
Registro a cualquier persona que lo solicite.
Las certificaciones solicitadas no pueden expedirse por los siguientes motivos:
1.  No se identifica en debida forma al solicitante dado que la instancia presentada 
carece de firma legitimada.
2.  No resulta de la documentación presentada cuál es la finalidad por la que solicita 
la certificación de las fincas que indica.
3.  No resulta de la instancia presentada con qué fincas registrales se corresponden 
las denominadas parcelas 154, 155 y 164.
Fundamentos de Derecho:
1.  El solicitante de cualquier tipo de publicidad en el Registro de la Propiedad debe 
estar identificado en debida forma y así resulta del del [sic] artículo 332.9 del Reglamento 
Hipotecario y del artículo 6 de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 17 de febrero de 1998, conforme al cual “las solicitudes de publicidad 
formal quedarán archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del 
solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad durante un período de tres 
años” y del artículo 15 del Reglamento General de Protección de Datos que consagra el 
derecho del interesado a conocer las comunicaciones realizadas a terceros de datos 
relativos a su persona. Por tanto, dado que en el caso que nos ocupa la solicitud no se 
ha realizado de forma presencial en la oficina del Registro lo que hubiera permitido 
acreditar la identidad del solicitante mediante la exhibición de su documento nacional de 
identidad,  no  puede  admitirse  la  instancia  presentada  dado  que  se  desconoce  si 
efectivamente ha sido suscrita por don J. J. F. P. Se hace constar de igual modo que en 
caso de solicitarse de nuevo de forma no presencial con firma legitimada notarialmente 
se remita la instancia por correo y no por fax con el fin de que la instancia que llegue a 
Registro sea la original y no una mera copia.
2.  Tal y como ha puesto de relieve la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública en numerosas resoluciones, entre ellas las de 6 de noviembre de 2017 y 11 de 
diciembre de 2017: “con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley 
Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner 
de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos 
inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia,  s
ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si  oe.
procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho  w.
qvdauele olo rsase ri  nlasco leulixicdiisotatse,  neacntie aen ldd feioe luniond  orien gatei srltéarsa c l laecuogsrítraiem soop ,o fiynn,d aeileindn atteedr  pcaeulere gdluaegd aianr;c,  lqeuuniré  os d edagetuobnsed  yoe  xclciurlcguuairnr ,ds etda ednbicceiharaás    2021-8320n https://ww
información. La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la
investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y
responsabilidad),  así  como  la  investigación  estrictamente  jurídica  encaminada  a  la 
contratación o a la interposición de acciones judiciales.” Por tanto, no resultando de la 
instancia presentada la causa o finalidad por la que se solicita dicha información no 
puede calificar la que suscribe si existe un interés legítimo qué permita su expedición ni, 
en caso de qué proceda expedirla, qué información ha de incluirse en la misma para 
satisfacer dicho interés.
3.  La expedición de certificación exige en cualquier caso que se conozca respecto 
de  qué  finca  registral  ha  de  expedirse  la  información  solicitada;  no  resultan  de  la 
instancia presentada datos suficientes que permitan identificar a qué finca se refiere la 
solicitud.
Sin que sea objeto de la presente nota de calificación y a efectos meramente 
informativos se hace constar que la necesidad de que las alegaciones practicadas en 
relación al procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando no se 
formulen de manera presencial en la oficina del registro de la propiedad se realicen en 
instancia  suscrita  con  firma  legitimada  notarialmente  obedece  a  que  ha  de  quedar 
debidamente identificado quién está realizando la alegación con el fin de saber que 
efectivamente se realiza por quién prevé la ley pueda realizarla; esto es, y según los 
casos,  los  colindantes  registrales  o  catastrales.  De  igual  modo  se  pone  en  su 
conocimiento que conforme resulta del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: “la mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.” Y 
así la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como la 
de 4 de diciembre de 2019 ha señalado que: “El registrador, a la vista de las alegaciones 
efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. 
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los 
principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley 
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados 
no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que 
sea resuelto. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean 
tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.”
Por  último,  en  relación  con  los  hechos  relatados  en  el  escrito  presentado,  sin 
perjuicio de que la registradora que suscribe carece de información al respecto, se 
recuerda al interesado que conforme al artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria “los asientos 
del  Registro  practicados  en  los  libros  que  se  determinan  en  los  artículos  238  y 
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia 
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en 
los términos establecidos en esta Ley”.
Se notifica esta calificación al presentante, prorrogándose el asiento de presentación 
por un plazo de sesenta días contados desde la última notificación de este acuerdo (Art. 
322 y 323 L.H.).
Contra la presente calificación (…)
Ibi, dieciocho de noviembre del año dos mil veinte La Registradora: Fdo.: Margarita 
Aranda Mínguez Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Margarita Aranda Mínguez registrador/a de Registro Propiedad de Ibi a día dieciocho de 
Noviembre del año dos mil veinte».
III s
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. F. P. interpuso recurso el día 5 de  b
febrero de 2021 en base a las siguientes alegaciones: 20ww
purnoap «iReQedudaeud cp dcoeiró l enml  dRaeter giCmisaotbrnoidio ad  edd elea  D lPa. r oRfinp. cieMad .ar eHdf .ed ryeid  DIab,ñi  as(A.it alAic .ea Vnn .t e(D…) .y,)  ,c scooumliycooit sac nodtlaeintsod sad nect oeinn dsscetar iunpn,c aieó nfni n ldcaaes    OE-A-2021-83able en https://
notificaciones que le ha remitido, Dña. Margarita Aranda Mínguez, quien no ha dado
respuesta alguna al contenido de los escritos que le ha remitido el firmante, propietario 
de las parcelas 165 y 166, del citado polígono y colindantes con las del mencionado 
matrimonio, y que sin embargo le ha notificado por c/c con a/r, el día 9 de diciembre 
de  2020  la  mencionada  Registradora,  que  las  certificaciones  solicitadas  por  el 
suscribiente no pueden expedirse por los motivos siguientes:
1.  Que el firmante no se identifica en debida forma, porque el escrito presentado 
carece de firma legitimada.
2.  Que, de la documentación presentados por el suscribiente, no se ve la finalidad 
por la que solicita la certificación de las fincas indicadas.
3.  Que  no  resulta  del  escrito  presentado,  con  que  fincas  registrales  se 
corresponden las parcelas 154, 155 y 164.
Por lo que, ante los 3 puntos anteriores, quien suscribe, solicita, de esa Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Publica. así como de la Registradora mencionada, 
que ha hecho caso omiso del contenido del escrito de Alegaciones, indiquen la norma 
jurídica que establece, que el firmante deba acudir al Registro de la Propiedad de Ibi, con 
firma legitimada,
Asimismo, la finalidad que no ve la titular del Registro de la Propiedad referido y que 
está perfectamente recogida en el escrito de Alegaciones del día 11 de noviembre 
de 2020, es; que al firmante le han estafado dos fincas que llevan el n.º 4599 y 4654, 
registradas en dicho Registro, con 3.000 metros cuadrados cada una, (6000 metros) que 
no aparecen por ninguna parte, y por las que abonó la cantidad de 4 millones de pesetas 
en el año 1999, hace 22 años, cantidad que hoy se aproximaría a los 7 u 8 millones de 
ptas».
Continúa el recurrente refiriendo anteriores gestiones registrales efectuadas respecto 
a este asunto.
«Esa Dirección General debe requerir a las mencionadas Registradoras, respondan 
a las cuestiones planteadas, e indiquen, donde se encuentra el “camino en medio”, que 
recoge la escritura manuscrita elaborada por el Registro de la Propiedad, sobre la 
finca 7690, de 7.000 m cuadrados. en la que en esta cabida el citado Registro motu 
proprio, ha metido 13.000 m. cuadra dos, dándole además lindes distintos».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 
de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al 
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se 
deroga  la  Directiva  95/46/CE  (Reglamento  general  de  protección  de  datos);  los 
artículos 2.3 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos 
Personales y garantía de los derechos digitales; 607 del Código Civil; 221 y siguientes de 
la Ley Hipotecaria; 332 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal  Constitucional  de  30  de  noviembre  de  2000  y  31  de  enero  de  2013;  las  e.e
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 12 de diciembre de 2000 y 31 de  w.b
enero, 9 de abril y 7 de junio de 2001; las Resoluciones-Circulares de la Dirección  20ww
IGnestnreurcacli odnee lso sd Re elag isDtriroesc cyi ódne l GNeontaerriaald doe d leo s8  Rdee gaibstrrilo dse y 1 d9e8l3 N yo 1ta2r idaed oju dneio  5d ed e1 9f8e5b;r elaros 
Ddeir e1c9c8ió7n,  G29e ndeer aol cdteu blores  Rdee g1is9t9ro6s  yy  1d7e l dNeo tfaerbiaredroo  ddee  1119 d9e8 ,s eyp ltaiesm Rberes odleu c2io0n0e9s,  2d9e  dlae 
julio y 3 de diciembre de 2010, 16 de septiembre de 2011, 14 de septiembre, 19 y 20 de
noviembre y 12 de diciembre de 2012, 24 de enero, 26 de febrero, 1 de abril, 4 de julio 
y 20 de septiembre de 2013, 3 de febrero, 30 de mayo, 18 de septiembre y 12 de 
diciembre de 2014, 12 de diciembre de 2015, 25 de noviembre de 2016, 17 de mayo y 27 
de junio de 2018, 14 de marzo de 2019 y 9 de enero de 2020.
1.  Se trata de dilucidar en este expediente si la solicitud de certificación sobre 
determinadas fincas registrales y parcelas catastrales, efectuadas dentro del contenido 
de un escrito de alegaciones en expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
presentado en el Registro por fax, cumple los requisitos necesarios para expedir la 
información requerida teniendo en cuenta que son obstáculos que impiden su expedición 
a juicio de la registradora los siguientes:
– No consta legitimada la firma del solicitante.
– No resulta de la documentación presentada cuál es la finalidad por la que solicita 
la certificación de las fincas que indica.
– No resulta de la instancia presentada con qué fincas registrales se corresponden 
las denominadas parcelas catastrales 154, 155 y 164.
2.  El primer defecto versa sobre la necesidad de que la instancia solicitando la 
certificación conste con la firma legitimada.
En el supuesto de este expediente la presentación del escrito de alegaciones que 
comprende la solicitud de certificación se efectúa por medio de fax.
Es evidente que el telefax es una tecnología hoy claramente superada: la información 
circula sin ningún tipo de encriptado; el origen y destino es un número de terminal 
telefónico que no permite establecer medidas que, además de impedir el acceso de 
personas  no  legitimadas,  permitan  identificar  a  la  persona  finalmente  receptora;  la 
comunicación se realiza por canales abiertos, y, finalmente, no permite implementar 
ningún mecanismo que asegure su confidencialidad más allá del cifrado de textos.
Por lo tanto, la recepción de la solicitud por fax, salvo en los casos legalmente 
previstos, no permite cumplir con los requisitos de identificación del solicitante, por lo que 
el registrador deberá bajo su responsabilidad tomar las medidas adicionales necesarias 
para que esa identificación quede suficientemente determinada.
Por otro lado, este Centro Directivo ha tratado en reiteradas ocasiones la cuestión de 
la identificación del solicitante de información registral, así la Resolución-Circular de 8 de 
abril de 1983, en relación a la adopción de medidas de identificación de los solicitantes 
afirma que: «(...). Los registradores podrán, cuando las circunstancias así lo aconsejen, 
establecer algún tipo de control de la identidad de los que solicitan la manifestación de 
los Libros del Registro, de manera que quede en la Oficina información de los que, cada 
día, hayan examinado dichos Libros», indicación que fue confirmada por la Resolución-
Circular de 12 de junio de 1985. Con posterioridad, la Instrucción de 5 de febrero 
de 1987 estableció que: «Los Registradores establecerán el tipo de control que estimen 
oportuno acerca de la identidad y datos personales de quienes solicitan la manifestación 
de los libros del Registro, de manera que quede en la oficina información suficiente de 
las personas que cada día hayan examinado los libros u obtenido notas simples de su 
contenido», y finalmente la Instrucción de 17 de febrero de 1998, recordando dichas 
disposiciones, establece que: «Sexto. Las solicitudes de publicidad formal quedarán 
archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su 
domicilio y documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante un 
período de tres años». s
En consecuencia, el registrador, en cuanto titular del archivo del que se solicita  oe.
información, está legitimado para adoptar las medidas de identificación del instante que  w.
cidoennsStiidif iecbareice ionóp,n o edrtseu ln atinassm tcaboninét ene  l nfcionr i tpdeuerie ocd uedm elpi mlieri tslaatrass  eoD baliir gelaaccc icioóonnme spG aqeruenece ehranalcn i aqq uufeíes dicalaad  ooe  exlxeigpgeuitneimcsitaaa csi.ódne   2021-8320n https://ww
notarial de las firmas, sino que debe comprender cualquier otro medio que cumpla
igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos.
Sentado lo anterior, debe tenerse en cuenta que en el supuesto concreto de este 
expediente se da la circunstancia de que la solicitud de certificación se realiza dentro de 
un escrito de alegaciones emitido en el curso de un expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria; y en este expediente la registradora ha identificado como interesado al 
ahora recurrente, quien formuló su escrito de alegaciones a la vista de la notificación 
efectuada con fecha 20 de octubre de 2020, recibida por el firmante el día 26 del mismo 
mes y año, datos éstos que no han sido contradichos por la registradora.
Todo lo anterior sin perjuicio de que no es el escrito de alegaciones efectuado en el 
seno de un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria el vehículo adecuado 
para efectuar una solicitud de certificación registral, pues no es esa su finalidad y excede 
el contenido del citado trámite.
Procede en consecuencia revocar, en este supuesto y por los motivos expuestos, la 
decisión de la registradora.
3.  Respecto  a  la  finalidad  de  la  solicitud  de  información,  en  el  escrito  de 
alegaciones se solicita certificación de la finca registral 6.327, finca registral 8.645, finca 
registral 9.036 y finca registral 14.271 y parcela 154, parcela 155 y parcela 164.
Dichas fincas no tienen relación, o al menos no se especifica en el escrito de 
alegaciones, con aquella respecto de la cual se sigue el procedimiento del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, ni con las restantes que también cita, tampoco se aduce un interés 
concreto para obtener información de dichas fincas.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 6 de noviembre 
y 11 de diciembre de 2017 y 14 marzo de 2019, entre otras), con arreglo a lo dispuesto 
en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el 
contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en 
conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de 
justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el 
registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o 
publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o 
finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, 
en  tercer  lugar,  que  datos  y  circunstancias  de  los  incluidos  en  el  folio  registral 
correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la 
investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y 
responsabilidad),  así  como  la  investigación  estrictamente  jurídica  encaminada  a  la 
contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la 
investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la 
normativa de protección de datos.
En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General (cfr. Resolución 
de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido, 
en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, 
empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la 
legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar 
debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento 
Hipotecario, y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto 
más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés licito. En 
este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, 
estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el 
artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los «fines lícitos» que  e.
se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés  w.b
legítimo en cuanto no contrario a derecho. 20ww
a quCieonmeos  ytean sgea nh ain steerñéasl aedno c, oenl occoenrt eenl ideost addeol R deeg liosstr ob iseónleos s oe  dhear edceh poosn ienrs cdreit omsa, niniftieersétos 
lqeugeit imhaac idóen  djuesl tsifoicliacrit aanntete d ee ll a riengfoisrtmraadcoiór,n  q(cufer.  Seesn tae nqciuaise nd ecl oTrrriebsupnoanl dSeu parepmreoc,ia Sr allaa 
Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001).
Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información 
registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el 
contenido  del  artículo  607  del  Código  Civil,  conforme  al  cual:  «El  Registro  de  la 
Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de 
los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos», con sus antecedentes pre 
legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de 
«cualquiera que lo exija» que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil 
de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el 
Código  Civil  definitivamente  aprobado,  tomándola  de  la  Ley  Hipotecaria  primitiva, 
sustituye por la exigencia del «interés conocido» (cfr. artículo 607 transcrito).
Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de 
probarse  a  satisfacción  del  registrador  de  acuerdo  con  el  sentido  y  función  de  la 
institución registral.
Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido 
de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del 
contenido de los asientos.
Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia 
y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera 
solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con 
la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que 
inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. Y si bien es cierto que, 
como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 14 de julio de 2016) en los 
casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el 
interés legítimo debe presumirse sin necesidad de más indagaciones respecto de todos 
los asientos relativos a su finca, ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación 
en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador, como ha señalado la 
Resolución  de  reciente  cita,  adoptar  las  debidas  cautelas  respecto  de  los  datos 
personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se 
ha de valorar igualmente la concurrencia de un interés legítimo por parte del solicitante 
en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud.
En  este  sentido  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo  Contencioso-
administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y 
finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de 
interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas 
sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como 
hemos  visto,  ajustar  la  publicidad  registral  a  la  finalidad  para  la  que  esta 
institucionalmente prevista.
Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el 
ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la 
literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se 
le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, 
aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente 
considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación 
solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en 
la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión 
de  los  datos  que,  a  su  juicio  y  bajo  su  responsabilidad,  facilite  el  registrador  al 
peticionario de la información.
En el supuesto de hecho de este expediente, no se aprecia el interés concreto  s
patrimonial que legitima para la obtención de la información registral, en consecuencia,  oe.
debe confirmarse en este punto la calificación de la registradora. w.
requ4ie. reP loar  inúfltoimrmoa, ceiónn c, ulaa nstool icai tulad  dinedbiicdaa  sidoelanmtifeicnateci óqnu ed es ela esx fpinidcaa sc esrotibfircea claiósn  qduee  lsaes 
dpea ricdeelansti fi1c5a4c,ió 1n5 d5e y l a1s6 m4,i ssmina isn.dicar dato alguno, ni de su titular, ni de datos registrales
Para apreciar el interés legítimo del solicitante en los términos señalados en el 
fundamento anterior, es requisito indispensable la necesaria concreción del bien sobre el 
que se pretende la información, de tal manera que el registrador pueda dar cumplimiento 
a su deber de calificación. A tal determinación se ha referido el párrafo quinto del 
artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria al establecer que «las fincas y derechos se 
identificarán a través de: a) Cualesquiera de sus titulares, haciendo constar el apellido, 
nombre  y  número  de  documento  nacional  de  identidad  o  documento  que  permita 
identificar a las personas físicas y razón social o denominación de las personas jurídicas. 
b) Libro, asiento, tomo y folio registral. c) Referencia catastral, cuando constare en el 
Registro».
La solicitud objeto de calificación no contiene dato alguno que permita conocer de 
manera directa ni indirecta a qué inmueble se está refiriendo ya que, por un lado, no 
consta quien pueda ser el titular registral de los inmuebles objeto de la solicitud y por 
otro, con los datos aportados, únicamente el número de la parcela catastral, no puede 
establecerse  coincidencia  alguna  con  la  descripción  de  posibles  fincas  registrales. 
Tampoco  corresponde  al  registrador  en  ningún  caso  localizar  e  identificar  en  la 
cartografía catastral una determinada finca registral.
Por lo tanto, procede asimismo confirmar este defecto.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso respecto del primer defecto y confirmar la nota de calificación de la registradora 
en cuanto a los demás en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.