BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23772
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3393 Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la 
que se deniega la inscripción de una escritura pública de ejercicio unilateral 
de derecho de opción.
En el recurso interpuesto por don Joan Berná Xirgo, notario de Vidreres, contra la 
nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols, doña 
Adoración de los Reyes Gómez de Liaño Polo, por la que se deniega la inscripción de 
una escritura pública de ejercicio unilateral de derecho de opción.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa en ejercicio unilateral de opción autorizada por el 
notario de Vidreres, don Joan Berná Xirgo, don E. T. S. y doña M. E. C. V., ejercitaron un 
derecho de opción y procedieron a atribuirse el 37,78519% de tres fincas registrales, por 
mitad y proindiviso, solicitando la cancelación, en la misma proporción en que adquirían 
las fincas de las cargas posteriores, manifestando que los titulares registrales, don N. C. 
F. y don X. C. S. tendrían en cuanto al primero la propiedad del 12,21481% en pleno 
dominio más el usufructo sobre la mitad indivisa y el segundo mantendría la titularidad de 
la nuda propiedad.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de San Feliu de Guíxols, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previa calificación del documento que 
precede,  y  considerándolo  no  apto  para  la  inscripción/anotación,  ha  suspendido  la 
inscripción/anotación del mismo, por observarse los siguientes hechos:
– Según el contrato de arrendamiento que consta inscrito en este Registro, la parte 
arrendadora la integran Don N. C. F. y Don X. C. S., y en el mismo, no está previsto que 
con motivo del ejercicio de la opción de compra, la transmisión del dominio de la finca, o 
parte de él, se atribuya únicamente a la participación indivisa perteneciente a uno de los 
arrendadores.
– No  se  practicará  la  cancelación  de  las  anotaciones  preventivas  de  embargo 
vigentes, y sus correspondientes prórrogas, por continuar la parte demandada en las 
mismas con una participación del dominio de las fincas.
El defecto se considera subsanable, no tomándose anotación preventiva por no 
haberse solicitado. e.
La anterior calificación registral negativa podrá (…). w.b
rFeecloiuSn adonecti  dGaFu eípxlioourl s d,A ead  odGríaauc ciixóinoncl sod,  edE els oStsee  pRdteioeycmeusbm reGe nódtmeol  eahzña od  eds iodLsoi a mñfiiolr m dPiaeodcloion ,u cReoveneg .i»sfitrrmadao real edcetr óSnaicnat   OE-A-2020-33able en https://
III
Contra la anterior nota de calificación, don Joan Berná Xirgó, notario de Vidreres, 
interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 7 de octubre de 2019, dirigido a la 
Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña, en 
base entre otros a los siguientes argumentos:
Que en la escritura de constitución de arrendamiento con opción de compra se prevé 
expresamente que «el derecho de opción podrá ejercitarse en una o varias ocasiones, 
respecto del total o parte del precio; en su caso el ejercicio de la opción implicará la 
adquisición de la participación indivisa proporcional a la parte del precio satisfecho. Lo 
optantes adquirirán en primer lugar las partes indivisas de fincas respecto de las que no 
conste derecho de usufructo». En la escritura de ejercicio de la opción o compraventa se 
ejercita el derecho de opción sobre un 37,78519% de la cuota indivisa en pleno dominio 
del concedente don N. C. F., dejando intacta la mitad indivisa del concedente don X. C. 
S., que es el nudo propietario de la mitad indivisa sobre la que hay constituido un 
derecho de usufructo de don N. C. F. Por lo que los optantes han ejecutado el derecho 
de opción justamente sobre la base de aquello que los dos copropietarios y los optantes 
van a pactar en el momento de la formalización del arrendamiento. En consecuencia, 
procede también la cancelación de las anotaciones de embargo respecto de las cuotas 
indivisas adquiridas en virtud del ejercicio de la opción de compra, sin necesidad de 
consignación alguna exigida en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario al no haber 
pago alguno de precio. Se trata de cancelación parcial de la anotación mediante la 
presentación del título que acredita la extinción parcial del derecho anotado, que es la 
escritura de compraventa de cuota indivisa en ejercicio unilateral de opción.
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  emitió  informe  el  día  11  de  octubre  de  2019, 
manteniéndose en su nota de calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo 
en lugar de remitirlo a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la 
Generalitat de Cataluña ante la que se interponía el recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1124, 1295 y 1504 del Código Civil; 40, 79 y 82 de la Ley 
Hipotecaria;  14  y  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional de 16 de enero de 2014, y las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 13 de diciembre de 1955, 7 de diciembre de 1978, 28 de 
septiembre de 1982, 29 de enero de 1986, 10 de abril y 21 de diciembre de 1987, 6 de 
mayo y 8 de junio de 1998, 27 de marzo y 7 de junio de 2000, 18 de abril y 11 de junio 
de 2002, 23 de abril de 2003, 21 de febrero y 22 de abril de 2005, 23 de abril y 9, 10 y 11 
de julio de 2007, 16 de febrero y 7 y 17 de abril de 2008, 13 de marzo y 4 de septiembre 
de 2009, 18 de mayo de 2011, 11 de junio y 16 de noviembre de 2012, 30 de mayo, 5 de 
septiembre y 6 de noviembre de 2013, 4 y 6 de marzo y 27 de septiembre de 2014, 26 
de enero, 2 de marzo y 16 de diciembre de 2015 y 30 de mayo de 2017.
1.  Se debate en el presente recurso si cabe, en el ejercicio unilateral parcial de una 
opción de compra, adquirir por los optantes una cuota indivisa del 37,78519% de tres  s
fincas  registrales,  por  mitad  y  proindiviso,  solicitando  la  cancelación,  en  la  misma  e.
proporción en que adquieren las fincas de las anotaciones de embargo posteriores,  w.
manifestando que los titulares registrales, don N. C. F. y don X. C. S. quedarían como  93ww
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propiedad.
La registradora entiende que no está previsto en la constitución del arrendamiento 
con opción de compra, que proceda en ejercicio de la opción, la transmisión del dominio 
o de parte de él imputándolo únicamente a la parte de uno de los arrendadores y que no 
cabe  la  cancelación  de  las  anotaciones  preventivas  de  embargo  vigentes  y  sus 
correspondientes prórrogas, por continuar la parte demandada en las mismas con una 
participación del dominio de las fincas.
El notario autorizante recurrente entiende que sí procede al haberse pactado en la 
escritura de constitución del arrendamiento con opción de compra que «el derecho de 
opción podrá ejercitarse en una o varias ocasiones, respecto del total o parte del precio; 
en su caso el ejercicio de la opción implicará la adquisición de la participación indivisa 
proporcional a la parte del precio satisfecho. Lo optantes adquirirán en primer lugar las 
partes indivisas de fincas respecto de las que no conste derecho de usufructo». Por lo 
que los optantes han ejecutado el derecho de opción justamente sobre la base de 
aquello que los dos copropietarios y los optantes van a pactar en el momento de la 
formalización del arrendamiento. En consecuencia, entiende el recurrente que procede 
también la cancelación de las anotaciones de embargo respecto de las cuotas indivisas 
adquiridas en virtud del ejercicio de la opción de compra, sin necesidad de consignación 
alguna exigida en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario al no haber pago alguno 
de precio.
2.  En relación con la cuestión de la competencia entiende este Centro Directivo que 
la cuestión debe resolverse por vía del recurso ante esta Dirección General de los 
Registros y del Notariado al no estar referida en exclusiva a ninguna norma de Derecho 
civil catalán, sino que excede el marco autonómico al afectar a la forma en que se 
desenvuelve el derecho de opción inscrito y su repercusiones en las anotaciones de 
embargo  posteriores,  cuestiones  todas  ellas  de  naturaleza  registral,  siendo  esta 
competencia  del  Estado  (artículo  149.1.8.ª  Constitución  española  y  Sentencia  del 
Tribunal Constitucional de 16 de enero de 2014).
3.  En relación al fondo del asunto, la cuestión ha sido objeto de una dilatada doctrina 
por parte de este Centro Directivo que, por ser de plena aplicación al supuesto de hecho, 
debe ser de nuevo reiterada. De acuerdo con dicha doctrina (vid., por todas, Resoluciones 
de 18 de mayo de 2011 y 2 de marzo de 2015), una vez ejercitado un derecho de opción 
puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al 
reflejo registral del mismo, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. En 
definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular 
se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de 
los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de 
modo que la cancelación de las cargas posteriores es sólo una inevitable consecuencia de su 
extinción. Cuestión íntimamente relacionada es determinar si se han cumplido los requisitos 
que para ello exige el ordenamiento jurídico. En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su 
Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos 
como consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser 
resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que 
informan nuestro ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 
de diciembre de 1978. Al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los 
titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del 
asiento sin su concurso, se requiere -como indicó la mencionada Resolución- que puedan al 
menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de 
sus  respectivos  créditos  o  derechos,  máxime  cuando  todas  las  actuaciones  de  los  s
interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la  oe.
falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª  w.
Reglamento Hipotecario). 93ww
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doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas 
Resoluciones –entre ellas la de 11 de junio de 2002–, debe impedir pactos que dejen la 
consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues 
implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, 
perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos. Así 
pues, es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular en cada 
caso concreto. Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es 
decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas 
anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente no 
procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para 
hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de 
rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por 
compensación siempre que no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos 
es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y 
que consten debidamente inscritas. El contrato de compraventa debe estar perfectamente 
configurado de forma que el concedente queda vinculado al contenido de éste durante el 
plazo de duración de la opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su 
derecho cumpliendo las obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un 
desarrollo ulterior de la compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de 
ejecutar la opción y entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione. Entre tanto 
la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el concedente continúa siendo 
el titular registral de la finca y no se produce un cierre registral de forma que pueden acceder 
derechos y cargas posteriores cuyos titulares tendrán conocimiento del derecho que grava el 
inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación 
de sus asientos, ahora bien la transcendencia «erga omnes» que adquiere el derecho de 
opción a resultas de su inscripción implica que deben tenerse en cuenta los términos y 
cláusulas de la compraventa que tuvieron acceso al Registro, cuyo cumplimiento exacto hará 
que la opción se haya ejecutado debidamente y determinará la cancelación de asientos 
posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico, y la necesidad o 
no de íntegra consignación».
En términos similares la Resolución de 16 de diciembre de 2015, relativa a un supuesto en el 
que la persona optante satisfacía el precio pactado mediante la subrogación en la carga 
hipotecaria previamente inscrita, la expone del siguiente modo: «(…) lo decisivo es que el 
adquirente-optante ha de hacer efectivo el pago del préstamo garantizado con la hipoteca que 
grava la finca, la cual es de rango preferente respecto del derecho de opción ejercitado (…) "una 
vez ejercitado un derecho de opción de compra puede solicitarse la cancelación de las cargas 
que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo pues no otra cosa 
significa la transcendencia real de la opción (...) Ahora bien, para ello es necesario, como regla 
general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr. 
artículo 175.6 Reglamento Hipotecario)». Añade la misma Resolución, reiterando el criterio de la 
de 5 de septiembre de 2013, que «el principio de consignación íntegra del precio pactado, 
establecido por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, 
debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede 
llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, 
so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de 
interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento 
de su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y consten 
debidamente acreditadas». Y termina afirmando que «como ha reiterado este Centro Directivo,  s
para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o  oe.
descuento  en  la  hipoteca  anterior  no  puede  superar  a  las  correspondientes  coberturas  w.
hipotecarias. En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe  93ww
consTigenrmarisnea l ala d cifeitraednac iRa»e.solución afirmando que: «Este es el supuesto del presente caso,
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ocurre, por ejemplo, cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el 
propietario del suelo hace suya la edificación llevada a cabo en cumplimiento de lo 
pactado (cfr., artículo 54.5 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre); o los casos 
de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. la Resolución de 23 de octubre 
de  1980),  en  los  de  reversión  de  donaciones,  o  revocación  de  donación  por 
incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código Civil y 37.2 de la Ley 
Hipotecaria), en los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del 
precio totalmente aplazado, ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca preferente 
cuando no queda efectivo sobrante o, en fin, en los de ejercicio del derecho de opción 
con pago por compensación de otros créditos del optante frente al concedente».
4.  En el supuesto de hecho de este expediente se había pactado expresamente en la 
escritura de constitución del derecho de opción que «el derecho de opción podrá ejercitarse en 
una o varias ocasiones, respecto del total o parte del precio; en su caso el ejercicio de la opción 
implicará la adquisición de la participación indivisa proporcional a la parte del precio satisfecho. 
Lo optantes adquirirán en primer lugar las partes indivisas de fincas respecto de las que no 
conste derecho de usufructo». Y en cuanto al pago del precio, en la letra f) se estipula 
expresamente que «con el fin de facilitar la efectividad del derecho de opción de compra 
concedido en esta escritura, don N. C. F. y don X. C. S. prestan su consentimiento, desde este 
momento, como vendedores de las fincas cuyos derechos de opción de compra se conceden en 
esta escritura, para la venta de la misma en favor de don E. T. S. y doña M. E. C. V., o de quien o 
quienes de él traigan causa, siempre que la aceptación de la oferta de venta perfeccionando la 
compraventa y consumando la tradición se realice en escritura pública dentro del plazo fijado 
para ejercitar el derecho de opción y el o los optantes depositen ante fedatario público el precio 
de la compraventa a disposición de la vendedora o de los acreedores preferentes en su caso, 
notificándosele fehacientemente el ejercicio del derecho y el depósito, en el domicilio que consta 
en la comparecencia. Producirán el mismo efecto que el depósito del precio, implicando el 
consiguiente ejercicio de la opción y adquisición de la propiedad, los siguientes actos: a) la 
manifestación de ejercicio de la opción mediante la imputación de las rentas satisfechas al pago 
del precio (…); b) la manifestación del ejercicio de la opción mediante la compensación de pagos 
realizados por los optantes en sustitución de los concedentes (…); c) la imputación al precio de 
venta, de la cantidad de mil euros que en este acto y en metálico recibe la parte arrendadora 
concedente (...)».
5.  La  escritura  de  ejercicio  de  opción  se  ajusta  a  los  términos  convenidos  con  el 
concedente de la opción, por lo que el ejercicio unilateral parcial de la opción por los optatarios es 
perfectamente viable y eficaz, sin necesidad de nuevo otorgamiento. Además, se expresa en la 
escritura que el pago se realiza por imputaciones al pago de las rentas arrendaticias, de la 
cantidad inicialmente entregada, y por la compensación de pagos de gastos de comunidad, 
impuesto  de  bienes  inmuebles  y  otros  realizados  por  los  optantes  en  sustitución  de  los 
concedentes, tal como se había estipulado en la concesión de la opción, estando además 
acreditadas las cantidades deducidas, por lo que no procede la consignación de cantidad alguna 
para la cancelación parcial de las anotaciones de embargo posteriores, sin perjuicio de la 
comunicación al órgano judicial que proceda (cfr. artículo 143 Reglamento Hipotecario).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  93ww
la LeMya Hdripido,t e1c0a ridae.  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.