BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121092
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17077 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción de un acta de requerimiento por la que se solicita 
rectificación de una inscripción.
En el recurso interpuesto por don J.C.S. y don S.C.S. en representación como 
administradores  mancomunados  de  Ses  Cases  de  Fetget,  S.L.  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la Propiedad de Manacor n.º 2, don Juan José Morán 
Calero, por la que se suspende la inscripción de un acta de requerimiento por la que se 
solicita rectificación de una inscripción.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día veintiocho de julio del año dos mil veinte ante el 
notario  de  Son  Servera  Don  Francisco  García  de  la  Rosa  Homar,  protocolo 
número 1462, en la que se solicita del Registro de la Propiedad la inscripción de la 
presente escritura con la documentación presentada en CD de datos, en las fincas 
registrales  números  6130  y  4754  de  Son  Servera,  actualizando  el  Registro  con  el 
legítimo acreedor de los tres derechos de crédito con garantía hipotecaria identificados 
con el documento aportado.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Manacor n.º 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación de fecha 8 de septiembre de 2020:
«Presentado nuevamente el referido título acompañado de un escrito de fecha 28 de 
Agosto de 2020, suscrito por don J.C.S. con NIF (…) y don S.C.S., con NIF (…), en 
representación y como administradores mancomunados de la sociedad mercantil Ses 
Cases de Fetjet, S.L. CIF, (…), acompañado además de una certificación expedida el 28 
de Agosto de 2020 por el notario de Son Servera don Francisco García de la Rosa 
Homar, a la que se incorpora un CD identificado con el sello de seguridad 0256534026, 
en  el  que  constan  escaneados  diversos  documentos,  solicitando  una  nueva  de 
calificación de la extendida el 25 de agosto de 2020 por el Registrador que suscribe, 
cuyo contenido no se repite para evitar reiteraciones inútiles y previa consulta de los 
antecedentes registrales, se suspende nuevamente la inscripción solicitada por concurrir 
los siguientes fundamentos de derecho:
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de toda clase susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a  e.
calificación por el Registrador, quien bajo su responsabilidad ha de resolver acerca de la  w.b
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los  077ww
ya c1t9o sd eco lan tLeenyid Hosip eonte cloasr iam yis 9m8o as ,1 d0e0  cdoenl fRoermgliadmade nctoon p alor ae ssuta ebjleeccuidcoió enn. los artículos 18
suspIIe. ndEen l a rienlsaccriiópnc iócno sno lilcaista dcair pcuonr:stancias  expuestas  en  el  apartado  Hechos  se
1.  De conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria los 
otorgantes del acta presentada no están legitimados para solicitar la inscripción del 
referido derecho de hipoteca a favor de los posibles verdaderos titulares. El artículo 6 de 
la Ley Hipotecaria determina quienes pueden pedir la inscripción de los títulos en el 
Registro y los comparecientes en la indicada acta no se encuentran entre ellos.
Vid. Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública de 4 
de julio de 2020.
2.  Determina en Artículo 33 del Reglamento Hipotecario que se entenderá por 
título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que 
funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y 
que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con 
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. El acta 
presentada no reúne tales requisitos.
3.  La documentación simplemente escaneada incorporada a un CD, que se aporta 
ahora, no reúne los requisitos exigidos por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y los 
artículos 33 y 34 del Reglamento para su aplicación.
En su virtud,
Acuerdo
Suspender la inscripción del documento, en base a los fundamentos de derecho 
indicados. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado.
La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de vigencia del asiento de 
presentación en los términos establecidos en el artículo 323-1.º de la Ley Hipotecaria.
(…)».
Manacor, 8 de septiembre de 2020. El registrador. Fdo. Juan José Morán Calero.
III
Contra dicha nota de calificación se solicitó calificación sustitutoria y con fecha 11 de 
septiembre de 2020, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Palma número 7 
documento expedido por el Colegio de Registradores a través de la intranet colegial, 
número  de  expedienté  2020/380  por  el  que  se  designa  al  Registrador  de  Palma 
número 7, como registrador sustituto en aplicación del cuadro de sustituciones, siendo 
ejercido dicho derecho por los señores C. S.
Practicada la calificación sustitutoria por el Registrador sustituto don Ignacio Blanco 
Fueyo,  se  suspende  la  calificación  en  los  mismos  términos  y  con  los  mismos 
fundamentos de derecho que la calificación inicial, confirmándose por tanto la calificación 
del registrados sustituido.
IV
Contra la anterior nota de calificación, don J. C. S., y don S.C.S. en representación 
como administradores mancomunados de Ses Cases de Fetget, S.L, interpone recurso 
en virtud de escrito de fecha 22 de octubre de 2020 en el que resumidamente señala lo 
siguiente:
«Primero.  De conformidad con lo establecido en los artículos 112 y 123 de la  es
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  bo
Administraciones Públicas, contra los actos administrativos que pongan fin a la vía  077ww
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ordenamiento jurídico en las que ha incurrido la resolución recurrida:
El requerimiento formulado en el señalado protocolo notarial no adolece de ninguno 
de los defectos que se relacionan en los fundamentos de derecho de la calificación 
negativa, siendo válido el acto de requerimiento, ostentando legitimación suficiente los 
solicitantes y cumpliéndose con todos los requisitos del art. 3 de la Ley Hipotecaria y de 
los arts. 33 y 34 del Reglamento Hipotecario, según se ha desarrollado en el presente 
escrito.
En definitiva, del análisis de toda la documentación que consta en el expediente, se 
desprende que la resolución recurrida no se ajusta a Derecho, por incurrir en graves y 
manifiestas infracciones a la normativa aplicable, por lo que procede su revocación en 
todos sus extremos, procediendo por lo tanto las inscripciones solicitadas.
Segundo.  Además, resulta evidente, dadas las circunstancias concurrentes en el 
presente  caso,  que  con  la  inmediata  ejecutividad  de  la  resolución  recurrida,  se 
ocasionarán los siguientes daños y perjuicios de imposible o difícil reparación:
En efecto, en el caso presente, concurren los requisitos legales establecidos para 
que deba acordarse la suspensión del acto administrativo recurrido, en cuanto a la 
naturaleza del daño o perjuicio, la seriedad de los motivos del recurso y la relación del 
acto con el interés público, conforme determina en el artículo 117.2 de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas. Ello se desprende de los relevantes documentos aportados que evidencian la 
existencia de los daños y perjuicios de imposible o difícil reparación que la ejecución del 
acto sujeto a revisión podría acarrear ante la eventual irregularidad que se le imputa, por 
lo que la adopción de tal medida provisional o cautelar resulta necesaria para asegurar la 
protección del interés público y la eficacia del procedimiento revisorio iniciado.
La obligación de seguir abonando las cuotas hipotecarias a una entidad que no es 
legítima acreedora de las cargas que gravan las fincas, dada la anómala situación 
registral  que  nos  ocupa,  supone  un  grave  perjuicio  para  esta  parte,  que  necesita 
imperiosamente que las hipotecas se inscriban en favor de los acreedores legítimos, a fin 
de poder negociar con ellos el futuro empresarial de Ses Cases de Fetget, una empresa 
familiar con varias generaciones de trabajo y esfuerzo incesante y abnegado y con una 
enorme  inversión  en  términos  económicos,  cuyo  futuro  depende  en  gran  parte  del 
desenlace del asunto que nos ocupa.
Por todo ello, y en su atención, es por lo que,
Solicito: Que habiendo presentado este escrito junto con la documentación que se 
acompaña,  lo  admita  a  trámite  y,  en  su  virtud,  tenga  por  interpuesto  recurso  de 
reposición contra la resolución de fecha 8 de septiembre del año en curso, adoptada por 
el Ilustrísimo Sr. Registrador del Registro de la Propiedad de Manacor N.º 2 en el 
procedimiento administrativo relativo al expediente relativo al Asiento 525 Diario 341 
Número de entrada 1730/2020 y, por las razones expuestas, se dicte resolución por la 
que se revoque y deje sin efecto la resolución recurrida, inscribiéndose los derechos de 
hipoteca claramente especificados en favor de las entidades que legítimamente deben 
ostentar esos derechos.
Otrosí digo: Que, dadas las circunstancias que concurren en este caso anteriormente 
expresadas, con el fin de evitar perjuicios de difícil o imposible reparación que pudieran 
producirse para el interés público tutelado y en contra de los derechos e intereses 
legítimos de esta parte afectada, que se producirían con su inmediata ejecución, solicito 
que en tanto se sustancie el correspondiente procedimiento del presente recurso, se  s
acuerde  la  suspensión  de  la  ejecución  de  la  resolución  impugnada,  demorando  la  oe.
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V
La registradora accidental suscribió informe el 3 de noviembre de 2020 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 40, 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3, 33, 314 a 331 
del Reglamento Hipotecario; y las resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 14 de abril de 2005, 25 de octubre de 2005, 16 de junio de 2010, 29 
de enero de 2013, 14 de mayo de 2013, 17 de septiembre de 2012, 2 de marzo de 2016, 
15 de marzo de 2017, 24 de enero de 2018, 23 de febrero de 2018, 29 de noviembre 
de 2018, 17 de mayo de 2019 y 6 de septiembre de 2019, 23 de enero de 2020 y 14 de 
julio de 2020, 27 de junio de 2020.
1.  Se debate en el presente recurso sobre si está legitimado para inscribir en el 
Registro de la propiedad el representante del deudor de un crédito hipotecario cedido a 
un fondo de titulización hipotecaria, que presenta la documentación acreditativa de la 
cesión mediante un acta de requerimiento con aportación de documentación mediante 
un CD y en la que también se solicita la rectificación del registro.
El  registrador  suspende  la  inscripción  señalando  dos  defectos:  que  no  está 
legitimado el solicitante ex artículo 6 LH y que la documentación presentada no reúne los 
requisitos exigidos por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y los artículos 33 y 34 del 
Reglamento para su aplicación.
2.  Hay  que  recordar  que  constituye  un  principio  básico  en  nuestro  derecho 
hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y 
producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo 
tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones citadas en el 
apartado «Vistos»), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del 
titular  registral  y  de  todos  aquellos  a  los  que  el  asiento  atribuya  algún  derecho  -
lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la 
voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado 
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún 
derecho.
Este principio se consagra en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria referido a las 
inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que 
hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la 
Ley: en todas éstas, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su 
defecto, resolución judicial. Por tanto, si el recurrente entiende que la titularidad reflejada 
en el Registro de la Propiedad es inexacta y la rectificación no puede obtenerse con el 
consentimiento  unánime  de  todos  los  interesados,  debe  instar  la  correspondiente 
demanda judicial.
De acuerdo con lo anterior, ha afirmado este Centro Directivo de forma reiterada que, 
una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los 
tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por 
la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, 
conforme a esta doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es 
cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. e.e
Cuando una calificación ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo  b
la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus  077ww
leefye,c ltoo sq umei ecnotnradsu cneo  as es ud aerctlíacruelo s 4u0 i,n eenxa eclt iqtuude  esne  lroesg utélarnm ilnoos sm eesctaanbilsemcidoos sp aerna  lalo gprraorp ilaa 
dreec tlaifi cfoarcmióan  edne lq cuoen etel naicdtoo  doe cl oRnetrgaistotr oa  cinusacnrdiboir  ehsa iynae xsaidcoto o yb jeeltloo  daeu nre cfuleajon dtaob suela dr isyc preepsee 
a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho o situación 
jurídica inscrita.
En conclusión, no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos 
aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a 
aquellos judicialmente, y ello con independencia de que la práctica de la inscripción sea 
acertada o errónea.
3.  Por otro lado no debe confundirse la rogación para la práctica de un asiento, que 
el artículo 6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 39 del Reglamento Hipotecario facilitan en 
cuanto la admiten a quien presente los documentos correspondientes en el Registro, sin 
necesidad de acreditar ninguna representación de forma auténtica, con la legitimación 
para solicitar la rectificación de determinados asientos registrales que de conformidad 
con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria compete al «… titular del dominio o derecho real 
que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento 
inexacto…».
En el presente caso, la eventual rectificación del Registro compete a quien se 
considera lesionada por el asiento practicado, esto es, Geptolinvestments 2016, SLU, 
mediante la correspondiente solicitud, con firma legitimada o ratificada ante el registrador 
o por medio de representante. Por el contrario, la presentación de dicha solicitud puede 
ser  realizada  por  J.  C.  S.,  y  S.  C.  S.  en  representación  como  administradores 
mancomunados de Ses Cases de Fetget, S.L, entendiendo que está autorizada por el 
mero hecho de presentar la documentación. Pero son supuestos diferentes la solicitud 
de la rectificación y la presentación de la documentación.
J. C. S., y S. C. S. en representación como administradores mancomunados de Ses 
Cases  de  Fetget,  S.L,  se  entienden  autorizados  para  presentar  la  documentación, 
principio de rogación (artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 del Reglamento Hipotecario), 
pero debe acreditar que ostenta la representación de Geptolinvestments 2016 para 
solicitar la rectificación, por lo que el primer defecto debe ser confirmado.
En sentido sobre el principio de legitimación, la RDGSJyFP de 14 de julio de 2020 
señala que «salvo que el crédito cedido sea litigioso no tiene el deudor cedido por el 
mero hecho de serlo, la consideración de legitimado para obtener copias de la escritura 
de cesión (artículo 224 del Reglamento Notarial) ni la de interesado para solicitar la 
inscripción de la aportación al Fondo en el Registro de la Propiedad (artículo 6c de La 
Ley Hipotecaria)» y que «Nada impide la inscripción de la constitución del fondo de 
titulización en el Registro de la Propiedad como cesión de facultades inherentes al 
crédito- entre ellas la de titulizar-pero para ello es preciso que sea solicitado por persona 
legitimada.
El artículo 39 del Reglamento Hipotecario no puede alterar esta doctrina sobre la 
base de que el deudor cedido sea en este caso el presentante de la escritura de cesión 
de créditos. Este artículo reglamentario lo único que pretende es facilitar el tráfico con la 
presunción –iuris tantum– de considerar al presentante comprendido en los supuestos de 
representación, pero siempre que del contexto no resulte otra cosa. En este caso no 
estamos  ante  un  mero  representante/gestor  al  que  se  le  pueda  presumir  la 
representación del adquirente o transmitente.
4.  En relación al segundo de los defectos alegados por el registrador, hay que 
señalar, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de 
octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos 
de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial 
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga  s
omnes»  de  la  presunción  de  exactitud  y  validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia  oe.
jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa  w.
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el  077ww
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rReeggislatrmaleenst,o y,  esastlvao n ocormntaa dsaes r eeixtecreap cai otrnaevsé sq udee  tsoodna  alaje nLaesy  Hali pcoatesoca arihao, raas íd ceobmatoid doe.  Esun   BOE-A-cable e
concreto, dispone el citado artículo 3 que «para que puedan ser inscritos los títulos 
expresados  en  el  artículo  anterior,  deberán  estar  consignados  en  escritura  pública, 
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus 
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos».
Del cotejo de este precepto con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria se desprende la 
conocida distinción entre título material y formal, a efectos del Registro. Título material es 
el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de la adquisición del derecho 
real objeto de inscripción. Título formal es el documento que constituye el vehículo de 
acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba del acto o 
contrato.
En el presente caso, el acta de requerimiento objeto de calificación negativa, no tiene 
la consideración de título formal inscribible que resulta de los anteriores artículos (3 y 21 
de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario) puesto que no es un documento 
público  que  formalice  directamente  el  acto  o  negocio  jurídico  cuya  inscripción  se 
pretende,  esto  es  la  cesión  del  derecho  de  hipoteca  a  las  sociedades  citadas  de 
titulización de activos. Ni reúne las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria. 
Referentes a los otorgantes, la finca y el derecho cuya inscripción se solicita (artículos 8 
de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario). Y el título formal inscribible, es 
decir, el documento auténtico en el que funde inmediatamente su derecho la persona a 
cuyo favor se ha de practicar la inscripción, lo que tratándose de escrituras públicas, 
implica que el documento a presentar en el registro ha de ser copia auténtica de la 
misma, sin que sean registralmente admisibles reproducciones de la misma incorporadas 
a  un  CD.  Consecuentemente,  no  cabe  sino  confirmar  la  calificación  impugnada, 
desestimando el  recurso  interpuesto,  sin  que,  dada la exigencia de documentación 
pública establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sea bastante a estos efectos el 
acta de requerimiento y la aportación de un CD de datos.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.