BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42004
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6387 Resolución de 24 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora 
de la propiedad de Vic n.º 3 a hacer constar la nulidad de una inscripción de 
hipoteca solicitada en una instancia.
En el recurso interpuesto por don I. P. I. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Vic número 3, doña Luz Sunyer de la Puente, a hacer constar la nulidad de 
una inscripción de hipoteca, solicitada en una instancia suscrita por el ahora recurrente.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita por don I. P. I., se solicitaba la cancelación de una 
inscripción de hipoteca, por ser nula a juicio del solicitante, en base a los argumentos 
que exponía en la instancia que presentaba.
II
Presentada el día 9 de septiembre de 2019 dicha instancia en el Registro de la 
Propiedad de Vic número 3, fue calificada objeto de la siguiente nota de calificación:
«Luz Sunyer de la Puente, registradora del Registre de la Propietat número tres del 
districte hipotecari de Vic, previa calificación, de conformidad con el artículo 18 y 19 bis 
de la Ley Hipotecaria, y el artículo 98 del Reglamento Hipotecario, extiendo nota de 
calificación bajo número 145/2019, en base a los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
Hechos.
1)  El día nueve de Septiembre de dos mil diecinueve se presentó en este Registro 
una Instancia privada, de fecha seis de septiembre de dos mil diecinueve, que motivó el 
asiento de presentación número 821, del diario 12.
2)  En la misma, el señor I. P. I., titular de una mitad indivisa de la finca registral 
número 1.153 de Balenyá, solicita que se haga constar la nulidad de la inscripción 18.ª 
de hipoteca que grava la finca, a favor de la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, 
S.A.
3)  Que no es posible proceder a la práctica de la anulación solicitada, ni tampoco la 
cancelación registral de la hipoteca, siendo preciso para ello la presentación en este 
Registro de la correspondiente escritura pública de cancelación de hipoteca o de la 
Sentencia judicial firme en la que se decrete la relacionada cancelación o nulidad.
Fundamentos de Derecho.
1.  El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece: “Para que puedan ser inscritos los  oe.
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,  w.
Aejgeec2nu.tt eosrEi,a le  oan r dltaíoc cfuoulormm 1ea n dqteou  eala up tLréeensytc icHriobip aeonxt peloecsad rirdieaog:  lp“aEomlr  eRAneutgotoissr.it”droa dd eju dlaic Piarlo op ipeodra de l tGieonbei epronro o ob jseutos   2020-6387n https://ww
la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles. Bc
Las  expresadas  inscripciones  o  anotaciones  se  harán  en  el  Registro,  en  cuya 
circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los  asientos  del  Registro  practicados  en  los  libros  que  se  determinan  en  los 
artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la 
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su 
inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.”
3.  Y  finalmente,  el  artículo  82  también  de  la  Ley  Hipotecaria  señala:  “Las 
inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se 
cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o 
por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la 
cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus 
causahabientes o representantes legítimos.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito 
o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en 
cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si  constituida  la  inscripción  o  anotación  por  escritura  pública,  procediere  su 
cancelación  y  no  consintiere  en  ella  aquel  a  quien  ésta  perjudique,  podrá  el  otro 
interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo  dispuesto  en  el  presente  artículo  se  entiende  sin  perjuicio  de  las  normas 
especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá 
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado 
a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase 
de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando 
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción 
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se 
hubiera  estipulado  al  tiempo  de  su  constitución,  contados  desde  el  día  en  que  la 
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el 
Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido 
renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”
Por  todo  ello,  se  suspende  la  práctica  de  las  operaciones  solicitadas  hasta  la 
subsanación en su caso de los defectos señalados.
La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de la vigencia del asiento 
de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Quien esté legalmente legitimado podrá (…)
Vic, diez de octubre de dos mil diecinueve. La Registradora (firma ilegible) Fdo. Luz 
Sunyer de la Puente.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don I. P. I. interpuso recurso el día 29 de 
octubre de 2019 mediante escrito con el siguiente tenor literal:
«Por medio del presente escrito, vengo a formular recurso gubernativo, contra la 
Calificación Negativa de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad Número tres 
de Vic, emitida con fecha 10 de octubre del 2019, por la petición de Nulidad de Pleno 
Derecho de la Inscripción 18.ª de la Finca registral número 1153 de Balenya, de la que 
soy  Propietario,  al  haber  inscrito  y  haberse  postulado  el  Banco  de  Bilbao  Vizcaya  es
Argentaria SA, como Parte en el Contrato como Acreedor-Prestamista, cuando nunca lo  bo
ha sido. 87ww
ednecsupEPeusoné stsdtre aedr  ieolda rvo mamdreeiiannsstiaeo pF  ayup rsúepibocolinridc eaoims ,  Cppqeoaurrixea Aa tib lvaDsoso ’ Elreecsgnitóaatinlldv,  asilsdae e  Ccmsoo enmdnveacir irtoCciónaa alej adndsa ee   ldeM benaa tinnAdlcahleodou  rUf,ri onnqsanu,ni emce i npeBtorraaesn,t  celfa urSi eoAq rmou.beej enstteoe    OE-A-2020-63able en https://
de ingresos atípicos, mediante ayudas Estatales, por más de 5.800 Millones de euros,
cuyos importes, se atomizaron para cubrir y amortizar las cuentas de crédito y de 
préstamo con garantía hipotecaria, como ha sido el Contrato inscrito en la Finca de 
referencia.
En  la  Hoja  Registral,  no  aparecen  ni  quedan  reflejados,  ninguna  de  las 
Transmisiones de los Contratos entre las empresas citadas, ni tampoco consta inscrito la 
Transmisión del Contrato a la Sareb, previo pago por el FROB del 63,00% del valor en 
Libros,  condiciones  imperativas  para  que  B.B.V.A.  absorbiera  el  resto  del  negocio 
bancario.
Habida cuenta de que prevalece, sobre cualquier otra cuestión, el “Principio de 
Tracto  Sucesivo  Registral”,  a  no  ser  de  que  se  esté  ante  el  ocultamiento  de  la 
inexistencia de título falso y nulidad del negocio jurídico celebrado entre terceros, para 
contrariar el orden público, y para provocar engaño bastante a esta parte, al postularse 
un tercero sin ser ni parte, ni acreedor ni prestamista en el Contrato original.
Atendiendo a lo dispuesto en los Arts. 33 y 34 de la LH., atendiendo Sentencias del 
Tribunal  Supremo,  709/2002,  5/2/2002,  señala  que:  “constituye  el  orden  público  la 
expresión que se le da a la función de los principios generales del derecho en el ámbito 
de la autonomía privada, consistente en limitar su desenvolvimiento en lo que los vulnere 
y que, básicamente, hoy han de tenerse en cuenta, como integrantes del orden público, 
los derechos fundamentales reconocidos en la ‘Constitución’, así como la Sentencia de 
lo Contencioso del TS, n.º 3054/2008, 19/6/2008, que entiende al “orden público como el 
conjunto de aquellos valores fundamentales e irrenunciables sobre los que se apoya 
nuestro entero ordenamiento jurídico”.
En definitiva se trata de que tanto la Dirección General a la que vengo a dirigirme 
como el propio Registro de la Propiedad, preserven los Valores y Derechos recogidos en 
nuestra Constitución, por todo lo anterior, vengo a formular en tiempo y forma, recurso 
gubernativo contra la calificación negativa propuesta por la titular del Registro de la 
Propiedad de Vic, y se sirvan emitir los preceptivos requerimientos al presunto acreedor 
prestamista, para que aporte dentro del plazo legal correspondiente copia autentica de 
todos y cada uno de las Transmisiones habidas, del Contrato ofertado en su día por la 
Caja de Ahorros Comarcal de Manlleu, desde la desaparición de la Caja de Ahorros 
Comarcal de Manlleu, hasta la actualidad, con mención expresa a la identificación del 
Contrato del que soy titular, así como de todas o cualquier cantidad dineraria que hayan 
recuperado  y/o  anticipado,  por  imperativo  legal  por  causa  de  mi  Contrato  y  de  la 
Garantía sobre la Finca 1153 de Balenya.
En definitiva se trata de que esta Dirección General y el propio Registrador, disponen 
de autoridad suficiente, para exigir la documental que refleje la veracidad registral con la 
veracidad contractual, según las sanas reglas del Art. 1 y 38 de la LH.
Asimismo, vengo a solicitar, que se me facilite copia tanto de los requerimientos 
realizados tanto por el Registro como por esta Dirección General al BBVA, así como 
copia de cualquier documento que se aporte al presente Recurso Gubernativo.»
IV
La registradora emitió informe en defensa de su nota de calificación el día 6 de 
noviembre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 3, 38, 40, 66, 82, 83, 214, 217, 324 y 326 de la Ley  e.
Hipotecaria; 24 de la Constitución Española, y las Resoluciones de la Dirección General  w.b
de los Registros y del Notariado de 12 de marzo de 2009, 17 de julio de 2010, 14 de  87ww
noviembre de 2014, 19 de enero de 2015 y 17 de abril de 2015.
Vic n1ú. mEerl od í3a  u9n ad ein ssteapntcieiam sbures cdrieta 2 p0o1r9 d soen  pI.r Pe.s eI.n, teón  elan  qeul eR seeg issotrloic idtaeb laa  laP rcoapniecdealadc idóen 
de una inscripción de hipoteca, por ser nula a juicio del solicitante, en base a los 
argumentos que exponía en la instancia que presentaba.
2.  Conforme a los artículos citados en los vistos, una vez practicado un asiento en 
los libros del Registro de la Propiedad, sólo podrá ser el mismo rectificado, anulado o 
cancelado, mediante documento público en el que conste que presta su consentimiento 
a dicha operación, el favorecido por el derecho inscrito, o bien, en virtud de resolución 
judicial firme, en la que el titular del derecho inscrito haya tenido la posibilidad de ser 
oído, para evitar su indefensión, pero el recurrente pretende que se considere una 
inscripción como nula, simplemente porque él razona que es así, sin audiencia del titular 
de la inscripción supuestamente nula, sin un documento público o sin una resolución 
judicial firme que lo declare.
Es  doctrina  reiterada  de  esta  Dirección  General  (vid.  Resoluciones  citadas  en 
los« Vistos», entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y 
encontrándose  los  asientos  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales,  con  arreglo  al 
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse 
mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren 
legítimamente  acreditados  (artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria),  o  bien  mediante  una 
resolución  judicial  recaída  en  juicio  declarativo  contra  los  mismos  (vid.  también 
artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una 
situación  de  indefensión  de  tal  titular,  proscrita  por  la  Constitución  Española  (cfr. 
artículo 24).
Las pretensiones del recurrente exceden el ámbito del recurso, que se ciñe en 
determinar si una calificación registral ha de ser mantenida o revocada, y pretende de 
esta  Dirección  General  que  se  recaben  documentos  o  pruebas  que  avalen  sus 
razonamientos, que evidentemente no pueden tener curso a través de la vía de este 
recurso. No es el recurso contra la calificación de los registradores el procedimiento 
adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este 
recurso se circunscribe a las calificaciones del registrador por las que se suspende o 
deniega la inscripción solicitada (cfr. artículo 66 de la Ley Hipotecaria).
Conforme a los preceptos citados y a las propias alegaciones del recurrente, la vía 
para intentar lograr su pretensión no puede ser otra, que la de acudir a los tribunales de 
Justicia en demanda dirigida contra el titular registral de la inscripción supuestamente 
nula, y solicitando en la misma demanda la rectificación del Registro de la Propiedad (cfr. 
artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria).
Por todo ello, el recurso debe ser desestimado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.