BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80175
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11091 Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Gonzalo Cano Mora, notario de Gandía, contra la 
calificación de la registradora de la propiedad de Gandía número 4, doña María Teresa 
López Alfonso, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 26 de julio de 2019 ante el notario de Gandía don 
Gonzalo Cano Mora, con número 1.026 de protocolo, se formalizó un préstamo para 
financiar la adquisición de una segunda vivienda del prestatario; y en garantía del mismo 
se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura se expresa que se ha redactado conforme a minuta presentada por la 
entidad acreedora, y que «la misma obedece a condiciones generales de su contratación 
(…)»; que «las condiciones generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones 
Generales de Contratación y están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera 
de las oficinas abiertas al Público del Banco». Y el notario añade lo siguiente: «(…) he 
comprobado  la  previa  inscripción  en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de 
Contratación de las cláusulas con dicho carácter contenidas en la presente escritura; 
teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las mismas la condición de 
particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes contratantes».
II
Presentada el 26 de julio de 2019 copia autorizada de la escritura en el Registro de la 
Propiedad de Gandía número 4, fue objeto de la siguiente calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento arriba indicado, ha resuelto con esta fecha su calificación negativa y se 
suspende la inscripción, de acuerdo con los siguientes:
Hechos:
– Se presenta escritura de constitución de hipoteca a favor de la entidad Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. sobre la finca registral 62.248, en la que no se hace  e
constar el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha  bo
utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la  1w
daCeno tneinPtrtrioeaorrtr éaiodscta ripoódo n laar,  d snloaui   sscoceotrr imbosuiser s rcdpcoeaianntl oidlzasea   ecqlaniuó tieinnd s apdcdeer ir pppmcrreiiéótsasntant adm meci osolatma. c polár oucbusauarllaq l uarie elera ftoeivtcraat i vaci dolaamsd pb adoñneíi afsi cpuae cdritoeenpneóescs iidetoen lt ectio paonl    OE-A-2020-1109able en https://w
Grupo BBVA las pólizas de seguro de daños, de seguro de amortización o de otros seguros 
exigibles de conformidad con la normativa reguladora del mercado hipotecario.
Fundamentos de Derecho:
Conforme al Artículo 18 LH, los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la 
legalidad de los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción, y en relación con el caso 
concreto los artículos siguientes:
1.  Artículo 11.2 de la LCGC, que ha sido objeto de modificación expresa por la 
disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de préstamo y crédito hipotecario 
en  que  se  contengan  condiciones  generales  establece  expresamente  “el  depósito 
obligatorio de su formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su 
comercialización”. Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del 
depósito de los modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su 
título  como  “una  obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de 
conformidad con el artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la 
LCI), que ahora dice: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los 
contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”, no es posible 
la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del 
modelo contractual que le sirve de soporte. La necesidad de comprobación del depósito 
previo resulta también de la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la 
contratación, la cual, en su párrafo último resume que “en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito,  y 
comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado”.
El artículo 17,1 de la Ley 5/2019, señala en su número 3 que “como excepción a la 
prohibición  de  las  prácticas  de  venta  vinculada  contenida  en  el  apartado  1,  los 
prestamistas  o  intermediarios  de  crédito  inmobiliario  podrán  exigir  al  prestatario  la 
suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del 
contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del 
inmueble  objeto  de  hipoteca  y  del  resto  de  seguros  previstos  en  la  normativa  del 
mercado hipotecario.”
Y  considerándose  un  defecto  subsanable,  se  procede  a  la  suspensión  de  los 
asientos solicitados del documento mencionado.
No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado 
(…)
Contra  esta  decisión,  sin  perjuicio  de  acudir  a  los  Tribunales  de  Justicia  para 
contender entre sí sobre la validez o nulidad del título, cabe (…)
En Gandía.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Teresa 
López  Alfonso  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  Gandía  4  a  día  trece  de 
Septiembre del año dos mil diecinueve.»
III
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Gandía 
número 4 el día 4 de octubre de 2019, el notario autorizante de la escritura, don Gonzalo 
Cano Mora, interpuso recurso contra la referida calificación únicamente respecto del  s
primer defecto, con los siguientes fundamentos jurídicos: oe.
ccoonnsd«iiLscatieo nncteaesli f igecenan ceinórona  leihmsa pbeuengr esnela R dcaeo,g niass tilrgaon  qdauede oC  moenel d nriceúimomnieteors o p Goider ennneotr iafrilecepased dtoierr,   Cedsoetnla tbrdaleetapccóeis óuintno.  ddeefe clatos   2020-1109n https://w
Este será el único defecto al que recurro a efectos doctrinales [sic].
Además se manifiesta que no se inscriben las bonificaciones de tipo de interés por 
referencia al 17.1 de venta vinculada; sin perjuicio de tratarse más bien de un supuesto 
de venta combinada del 17.6. Pero no impugnaré este defecto.
Primero.
Como fundamento jurídico me limito a las dos normas legales y a la Instrucción 
citadas por la Registradora.
Del artículo 11 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación, resulta el 
depósito es obligatorio antes de la comercialización de los préstamos o créditos.
Del artículo 7 de la Ley de Contratación de Crédito Inmobiliario, resulta que los 
prestamistas tienen que inscribir en el Registro de Condiciones Generales, las cláusulas 
de los contratos que tengan tal carácter.
Y de la Instrucción de la Dirección General, resulta que en la escritura de préstamo 
hipotecario debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de 
depósito  y  comprobarse  por  el  notario  y  el  registrador  que  dicho  depósito  se  ha 
practicado.
Segundo.
De lo anterior resulta que hay dos normas que imponen la “obligación del depósito” 
de las condiciones generales de contratación. Ninguna de estas normas habla de la 
escritura ni de la inscripción.
Hay una Instrucción de la DGRN que yendo un poco más allá de la Ley interpreta 
que dicha obligación debe comprobarse a la hora de autorizar la escritura e inscribir el 
préstamo o crédito hipotecario.
Pero en todo caso habla de “comprobar” dicho depósito. Así la Instrucción dice: “...el 
notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador 
de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera 
haya  procedido  previamente  a  practicar  dicho  depósito.  Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de sí afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medíos de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.”
Siendo míos la negrita y subrayado, se exige controlar que se haya efectuado dicho 
depósito,  como  cualquiera  otro  de  los  controles  de  legalidad  a  que  se  refiere 
posteriormente. Pero en ningún caso se exige que para ese control sea preciso aportar 
el número de registro del depósito: Igual que no se exige el número de código del 
certificado de eficiencia energética, o el número de operador del prestamista habitual, o 
el número de Registro en el Banco de España de las entidades de crédito... Es decir, hay 
obligaciones de control que exigen una labor de comprobación del profesional afectado, 
que este debe hacer.
Desde luego que si la entidad aporta el número, la labor se facilita notablemente; 
pero si no lo aporta, es deber de notario y registrador el comprobar ese depósito a través 
de un Registro que es público en este caso; sin poder negar la autorización o la 
inscripción por no aportar dicho número, ya que no es una obligación impuesta por la 
normativa. e.
En apoyo de esta tesis continúa la Instrucción de la Dirección General diciendo: “Ese  w.
cceoosnm ptorúo bsl leinc ooht aaycr iead lec y oa nrcsectgaeirss toer angl ,re apl toiunrif toolor m pdaeer mare átmosd,it iondsoo   ltpoieosnr  qeeu lc eCo sotetleen ggeiaocn od nienó tmRereiécgosis  aetrlnag duconorone,ss pu, oletarl  rrcleoug.a iEnsttlroloo,    2020-1109n https://w
aagurtoarviad aldae csa, rpgoad roá nd eabcecre ddeer  dailli gceitnacdioa  Rdeegl insotrtoa rdioe  yfo drmela r eingmisetrdaidaotar,  yq ugireantueista, ,e yn  rceuaalinzator   BOE-A-cable e
de esta forma la comprobación del previo depósito de las condiciones generales, la cual 
tampoco deberá generar coste alguno para la entidad financiera obligada al pago de sus 
respectivos honorarios.”
Ese deber de diligencia agravado de que habla la Instrucción, tampoco supone una 
carga excesiva cuando lo cierto es que las entidades suelen tener cuatro o cinco minutas 
de utilización general y algunas otras más especiales. Una vez que se han autorizado o 
se han calificado varios préstamos de la misma entidad es fácilmente identificable la 
minuta.
En todo caso, las minutas depositadas en el Registro de Condiciones Generales 
hacen referencia a si es préstamo, o novación, o subrogación, sí son a tipo fijo, o 
variable, con carencia, sin carencia, con cuota creciente o no, de autopromotor...
En este caso concreto al Notario no le costó comprobar que era una hipoteca a tipo 
fijo con bonificaciones, sin carencia, con sistema francés de amortización y entrando en 
el Registro de Condiciones Generales, y con ayuda del buscador de palabras encontré la 
siguiente minuta que se adapta a la recogida en la escritura:
Hipoteca tipo fijo. Sin carencia. Amortización sistema francés minuta de escritura de 
préstamo hipotecario modelo CNCTHP0685-0619 minuta adaptada a LCI principales 
características: particulares adquisición vivienda entrega al formalizar interés fijo: cuotas 
constantes sin carencia hipoteca bilateral bonificada.
Sin que la identidad deba ser absoluta, puesto que como la propia Instrucción de la 
DGRN  establece:  “Y  no  se  debe  olvidar  otra  consideración  de  importancia:  si  los 
contratos no se limitan a una simple utilización y rellenado de un modelo preestablecido, 
sino que se pueden adaptar con flexibilidad a las necesidades que se planteen en cada 
supuesto concreto…”
...La  consecuencia  de  lo  anterior  es  que  el  previo  depósito  de  las  condiciones 
generales empleadas por la entidad en su contratación no debe impedir la autorización y 
posterior inscripción de la escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del 
cotejo de la misma con las condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia, 
ya que por hipótesis esa diferencia, especialmente en la medida en que sea relevante, 
constituiría en principio una condición particular, y no general.”
Como corolario de lo señalado, procede remarcar que el control notarial y registral 
sobre el depósito de las condiciones generales se ciñe a comprobar que el mismo se ha 
producido  formalmente  respecto  de  las  cláusulas  contractuales  que  merezcan  tal 
consideración. En el supuesto de que se haya producido alguna discordancia entre una 
cláusula contractual y la condición general depositada, ello se deberá en principio a que 
esa estipulación tiene el carácter de condición particular, negociada individualmente.
Por último, la Instrucción de la DGRN ante una hipotética falta de depósito establece:
“A ello se debe añadir otra consideración de importancia: la legislación no precisa la 
eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, 
sin  que  el  control  formal  que  deben  desempeñar  notarios  y  registradores  sobre  el 
cumplimiento  de  dicha  obligación  suponga  atribuir  a  su  inobservancia  una  nulidad 
patente y de pleno derecho de la misma. Es imprescindible tener en cuenta lo anterior a 
la hora de constatar el alcance de la verificación que ha desempeñarse, pues todo 
aquello que exceda la mera comprobación del depósito de las condiciones generales 
queda al margen del control de la legalidad notarial y de la calificación registral. En 
particular, excede de ellas entrar a cuestionar el carácter de cláusula particular de las 
que se aparten de las condiciones generales. La determinación de la eventual nulidad de  e
una cláusula sólo es competencia de la autoridad judicial, en el correspondiente proceso  bo
contradictorio, con audiencia y con la debida tutela judicial de ambas partes, y en el que  1w
esel á tmenbgitao  edne l ccuoenntrtoal  udnea l emgualltidituadd  ndoet afaricatlo, rneis d qeu lae  cnaol ifsicoanc sióuns creegpitsibtrlaels.” de apreciación en  2020-1109n https://w
Conclusión:
Las normas establecen la obligación del depósito de las Condiciones Generales de 
Contratación.
La Instrucción de la DGRN como hemos visto, repite a lo largo de su enunciado que 
notarios y registradores lo que deben hacer es comprobar el mero hecho del depósito, 
sin  entrar  más  allá  en  cuanto  a  la  equivalencia  total  o  parcial  de  las  condiciones 
depositadas y las utilizadas; o de la validez o nulidad de una de las depositadas.
En  la  escritura  calificada  se  expresa  que  el  notario  ha  comprobado  la  previa 
inscripción  de  la  minuta  conteniendo  las  condiciones  generales  en  el  Registro 
correspondiente. Y he explicado brevemente cómo comprobarlo de una manera sencilla.
No se entiende por qué el notarlo ha podido cumplir su obligación de comprobar ese 
previo depósito haciéndolo constar así en la escritura, y el Registrador no ha querido 
hacerlo causando una dilación perjudicial a los interesados.
El hecho de que se exprese el código identificador favorece notablemente la labor de 
comprobación, pero en ningún caso se puede convertir en causa de denegación de la 
inscripción no tipificada por las normas legales, y ni siquiera impuesta por la Instrucción 
de la DGRN.»
IV
La registradora de la Propiedad de Gandía número 4, doña María Teresa López 
Alfonso, emitió informe mediante escrito de 11 de octubre de 2019 y elevó el expediente 
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14 y 15 de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 1, 17 bis y 24 de la 
Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales de la contratación; 28.3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y 
del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los contratos celebrados con consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la 
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de 
servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de 
junio de 2009 (As. C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo 
de 2019 (Ass. C-70/17 y C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el 
reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde 
la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio 
de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012,  e.
2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de  w.b
fddeeeb  r2jeu0rl1ioo9,  .2d3e  d2e0 1ju8l ioy  y1 239 y d e2 7s edpet iejumnbior,e  2d9e  d2e0 1n4o, v2i2e mdber ee nye r5o,  y1 112,  1d2e  my a2r0z od dee d 2ic0ie1m5,b 1re9   2020-1109n https://w
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo para financiar la adquisición de una segunda vivienda del prestatario; y en 
garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que la misma se ha redactado conforme a minuta 
presentada  por  la  entidad  acreedora  que  obedece  a  condiciones  generales  de 
contratación y que ha «comprobado la previa inscripción en el Registro de Condiciones 
Generales de Contratación de las cláusulas con dicho carácter contenidas en la presente 
escritura;  teniendo  las  cláusulas  que  no  se  ajustan  exactamente  a  las  mismas  la 
condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes 
contratantes».
Según el primero de los defectos expresados en la nota impugnada (único que se ha 
impugnado)  la  registradora  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  «no  se  hace 
constar el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha 
utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con 
anterioridad a la comercialización de préstamo».
El notario recurrente alega que los artículos 7 y 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, 
establecen la obligación del depósito de las condiciones generales de contratación; que 
la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019 establece que notarios y 
registradores deben comprobar el mero hecho del depósito, sin entrar más allá en cuanto 
a la equivalencia total o parcial de las condiciones depositadas y las utilizadas, o de la 
validez o nulidad de una de las depositadas; que en la escritura calificada se expresa 
que  el  notario  ha  comprobado  la  previa  inscripción  de  la  minuta  conteniendo  las 
condiciones generales en el Registro correspondiente y no se entiende por qué el notario 
ha podido cumplir su obligación de comprobar ese previo depósito haciéndolo constar 
así en la escritura, y la registradora no ha querido hacerlo; y que el hecho de que se 
exprese el código identificador favorece notablemente la labor de comprobación, pero en 
ningún caso se puede convertir en causa de denegación de la inscripción no tipificada 
por  las  normas  legales,  y  ni  siquiera  impuesta  por  la  referida  Instrucción  de  esta 
Dirección General.
2.  En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, 
sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en 
las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad -a la que se remite la 
reciente Instrucción de este Centro de 20 de diciembre de 2019-, se analizan tres 
cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de 
que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción 
registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido 
que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una 
cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista 
alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones 
Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar  s
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al  oe.
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido  w.
opcubremlivgpiaalidmmoeisen ntaeto  r aed aelpi zrlaaacr ,t lieccgaoarm liodd iacodhc ouq rurdeee  pceóols nin tooo»ttar. orisAo  ñsyau dpeeul  eqrseutogesi:s  tdr«aeSd eoo rb tlridagetaa c liaod nepe rsou pnlei egcdaoalnedts r oecls utádynoe    2020-1109n https://w
dcuembep lrimesieunlttaor,  dceo nl ain edsecpreitnudrae nyc iean d esu s ic aasfeoc thaanc eor sneo  cao lnas vtaarl idael zp rya cetfiiccaarc isau d ienls ncerigpocicóion,:   BOE-A-cable e
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el  s
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el  oe.
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el  w.
uRptreioligszipasectriroóa ndr oe ogu unlaare dacooc cmeióennn  dedale c cicóaenps íatudclieoó  nI cIoIo  nrcedutiacrainocdntoae csis óenga,e  snoeebrrálaig lseaaston rciraieo snopa edlcaat  ocp oendr esm isutlealtnsa c diaqe ul eetan n htlaoa    2020-1109n https://w
Mal indiusptelori od dee l aJ ucsutiacniatí,a e nd elo sc atédram cinoonstr aqtuoe  preogr llaam Aednmtairniaismtreanctióen s ed edle Etesrtmadinoe,n a ( …tra)»v.és del  BOE-A-cable e
En el presente caso el notario expresa en la escritura que ésta contiene condiciones 
generales de contratación y ha comprobado que han sido inscritas en el Registro de 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por todo ello, el referido defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.
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