BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133668
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17956 Resolución de 6 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Ferrol,  por  la  que  se  deniega  la 
cancelación  de  determinadas  notas  marginales  solicitada  por  instancia 
privada.
En el recurso interpuesto por doña C. L. C. P. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Ferrol, don Eduardo Rouco Couzo, por la que se deniega 
la cancelación de determinadas notas marginales solicitada por instancia privada.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 14 de junio de 2021 por doña C. L. C. P., se 
solicitó la cancelación por caducidad de la «anotación preventiva de 27.11.2013 que 
avisa  de  las  correspondientes  en  las  fincas  divididas,  puesta  al  margen  de  la 
inscripción  4.ª,  de  Obra  Nueva  y  División  Horizontal»  de  un  edificio  de  Ferrol. 
Específicamente, se señalaba en el escrito la nota marginal que debía ser objeto de 
cancelación, según la cual: «Sobre los distintos pisos que componen el edificio de este 
número, se ha practicado anotación preventiva de reposición de la legalidad RL 34/10, 
en  los  términos  que  constan  de  las  anotaciones  letras  A  de  las  distintas  fincas 
independientes.–Ferrol, 27 de noviembre de 2013».
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Ferrol, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Asunto: Calificación negativa en relación a la instancia de cancelación presentada 
por doña C. L. C. P. presentada en este Registro el 14 de junio de 2021, bajo el 
asiento 1947 del Diario 145.
Hechos.
1.º  El 14 de junio de 2021 (Asiento 1947 del Diario 145) doña C. L. C. P. presenta 
una instancia de cancelación por caducidad de la "anotación preventiva de 27.11.2013 
que avisa de las correspondientes en las fincas divididas, puesta al margen de la 
inscripción 4.ª de Obra Nueva y División Horizontal, del edificio (…)".
Específicamente señala en su escrito la nota marginal que debe ser objeto de 
cancelación, según la cual: "Sobre los distintos pisos que componen el edificio de este 
número, se ha practicado anotación preventiva de reposición de la legalidad RL 34/10, 
en  los  términos  que  constan  de  las  anotaciones  letras  A  de  las  distintas  fincas 
independientes.–Ferrol, 27 de noviembre de 2013". e.
2.º  Tal nota se hizo al margen de la Inscripción 4.ª de Obra nueva y División  w.b
horizontal  de  la  finca  15.876,  edificio  matriz,  dividido  horizontalmente  en  las  956ww
fincas 57.972 a 57.976.
Del historial de las mismas, resulta:
2.1  Que sobre ellas se tomó Anotación preventiva de incoación del expediente de 
reposición de la legalidad RL 34/10, en cada una de ellas, con fecha 27 de noviembre 
de 2013.
2.2  Que posteriormente se extendió nota marginal en los folios de las mismas 
haciendo constar la resolución del citado expediente.
2.3  Que, por último, tanto las anotaciones preventivas de incoación del expediente 
como las notas marginales de resolución del mismo han sido canceladas en los folios de 
las distintas fincas que componen la división horizontal.
3.º  De lo anterior resulta que en el folio de la finca matriz no se hizo expresamente 
ninguna  anotación  preventiva  de  incoación  de  expediente  para  la  reposición  de  la 
legalidad, sino que simplemente se indicó que las anotaciones se hacían en cada uno de 
los  elementos  que  componen  la  división  horizontal.  Por  ello,  las  cancelaciones 
posteriores  de  asientos  (las  correspondientes  anotaciones  preventivas  y  notas 
marginales referidas al expediente RL 34/10) se hicieron en cada uno de los folios de los 
elementos independientes y no en el folio de la finca matriz.
Así resulta de los folios de los distintos elementos y de la propia nota marginal cuya 
cancelación se solicita, según la cual la anotación preventiva se practicó "sobre los 
distintos pisos que componen el edificio de este número" (y, por tanto, no en el folio de la 
finca matriz).
4.º  En  diferentes  ocasiones  (verbalmente  y  por  escrito)  este  asunto  (y  otros 
relacionados)  ya  ha  sido  tratado  con  doña  C.  A  este  efecto,  se  han  expedido 
certificaciones  literales  (por  fotocopia,  para  mayor  exactitud),  notas  simples  y 
aclaraciones de las mismas en numerosas ocasiones, tanto del edificio matriz, como de 
los elementos que lo componen. (Las últimas solicitudes de doña C., debidamente 
contestadas, fueron los días 22 de febrero, 8 de marzo, 22 de marzo, 7 de mayo –
cancelada por ella misma–, 19 de mayo y la presente de 14 de junio de 2021 –
acompañada de otra presentada bajo el asiento 1948–, por citar solo las de este año).
Fundamentos de Derecho.
La cancelación solicitada no puede llevarse a efecto por los siguientes motivos:
1.º  Como  resulta  de  los  anteriores  Hechos,  sobre  el  folio  del  edificio  matriz 
(finca 15.876) no se ha practicado ninguna anotación preventiva de reposición de la 
legalidad que pueda o deba ser ahora cancelada por caducidad (como tampoco se han 
hecho notas marginales de terminación del procedimiento administrativo ni su posterior 
cancelación), sino que tales anotaciones se realizaron en los folios de los distintos pisos, 
en los que se dividió el edificio.
Actualmente dichas anotaciones han sido canceladas en cada uno de los folios de 
las fincas independientes 57.972 a 57.976, de manera que no procede realizar ahora 
ninguna  nueva  cancelación,  de  acuerdo  con  lo  dispuesto  en  el  llamado  principio 
hipotecario  de  tracto  sucesivo,  recogido,  entre  otros,  en  el  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria, según el cual: "1.º Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre 
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que 
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos".
Por tanto, no constando anotación preventiva alguna en el folio de la finca matriz,  e.e
sino en cada uno de los folios de las fincas en que ésta se dividió horizontalmente, y  b
estando ya canceladas las referidas anotaciones en los folios en que se hicieron, no  956ww
proc2e.dº e rDeeablieza rre ncionrgdúanr sneu eqvuoe  atsaile nntoot ad em caarngcinealal coióbnje.to de esta calificación no es una
c"aonnofutancdiióenn dpore vloesn tivcao n(c…e)p tpouse sdtae  adl omsa ragseine ndteo sl a dinisstcinrtipocsi órne c4o.ªg",id coosm  oe ns elñaa lale gdiosñlaac iCón., 
hipotecaria ("nota marginal" y "anotación preventiva"), que tienen funciones, efectos y 
requisitos distintos.
En este sentido, el art. 41 del Reglamento hipotecario señala que "en los libros de los 
Registros  de  la  Propiedad  se  practicarán  las  siguientes  clases  de  asientos  o 
inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o 
concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas 
marginales".
La naturaleza jurídica de las notas marginales puede ser variada y por la doctrina 
hipotecarista  se  han  distinguido  diferentes  clases:  notas  marginales  de  oficina,  de 
modificación jurídica e incluso sucedáneas de asientos principales.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (cf. Res. de 8 de octubre 
de 2020) señala que, como norma general, las notas marginales son asientos accesorios 
de otros y que, por tanto, siguen su destino.
En el presente caso, la nota cuya cancelación se solicita expresamente no es una 
nota marginal de contenido jurídico que deba ser objeto expreso de cancelación (como 
por ejemplo sí lo fue la nota marginal de finalización del expediente urbanístico, hoy 
cancelada), sino simplemente de "referencia", que remite para su contenido sustantivo a 
otros asientos en otros folios (en concreto de anotación preventiva), por razones de 
claridad, para facilitar la mecánica de la oficina del Registro. De hecho, en su momento, 
no  hubiera  sido  necesario  extenderla  porque  la  anotación  preventiva  se  realizó 
efectivamente donde se tenía que realizar: sobre cada uno de los elementos en que 
estaba dividido horizontalmente del edificio.
Por  tanto,  cancelados  ya  los  asientos  a  que  la  nota  se  refiere,  en  el  sentido 
anteriormente expuesto, no procede practicar ningún nuevo asiento de cancelación.
Por todo lo anterior, se deniega la práctica de la cancelación solicitada por los 
Hechos y Fundamentos de Derecho antes señalados.
Ferrol, a 30 de junio de 2021 (firma ilegible). Fdo. Eduardo Rouco Couzo Registrador 
de la Propiedad de Ferrol
Contra esta calificación cabe interponer: (…)»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Betanzos, don Jesús Fernández Brea, quien, mediante nota de fecha 27 
de julio de 2021, denegó «la práctica de la cancelación solicitada en los mismos términos 
que constan en la nota de calificación emitida por el Registrador de la Propiedad de 
Ferrol».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña C. L. C. P. interpuso recurso el día 4 de 
agosto de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«a)  En acuerdo a lo que expresa la nota del registrador, se tomaron anotaciones 
preventivas el 27.11.2013, a petición del Concello en su derecho de reposición de la 
legalidad, pues solicitó se practicasen las inscripciones que correspondiesen por la 
apertura del expediente RL 34/10 a dicho objeto, y en las fincas donde el registrador 
estimase afectadas por las obras del RL 34/10, por actuar sobre la nuevas obras  es
privativas del infractor para causar uso vivienda en un elemento común, las nuevas  o
ofcdooobebrmr rmaareoasss    cceeroeovrvmamealniuuz tnenauenedas sal n  sysdo  oeprpbm aorlaraera     etleaeels  rl ctriancauotfzburnaaitesa cyrttrrto iauapr c  oc4tddoo.eªerm  nrlb útart)nsoo,   d dpoyaeeb s rrf loauae seslnl r adaogse  a dl laaueefssre  íoalcno tsu va eairsv vjiieanean  nsdeo del,dea remeq,  cueeuhennso  toovh  risaerte tcsucríedraoar nmvzd aauepd n roqsievu usap e.tda  iFverraaeure saeec lrildohzloóeno.      OE-A-2021-17956able en https://www.
Lo ajeno, sobre lo que obró el promotor el uso vivienda, efectivamente era y es elemento
común: elemento común bajo cubierta por destino (común desde el inicio de la división 
en 1998, precisamente para poderse realizar reserva del promotor no podía ser privativo 
pues es absurda la reserva en lo que es privativo). Obró, con plena conciencia, ilícitas e 
ilegalizables obras para dar usos no permitidos dentro y fuera del bajo cubierta, obras 
ilícitas de carácter no definitivo hasta la inscripción en la finca matriz de la vivienda 
independiente en el bajo cubierta en realización de la norma 4.ª b, obras ilícitas también 
ordenadas eliminar por el RL 34/10 y causantes del expediente. Obras ilícitas que acaso 
podrían haber accedido como privativas, modificando la inscripción de la finca matriz, a 
condición de que caducase el RL 34/10 sin cumplimiento y, no existiendo en la finca 
matriz ningún otro expediente, se demostrarse su antigüedad; la terraza ilícita podía 
también modificar la división horizontal, bajo la misma condición. Ese hipotético acceso a 
registro  como  propiedad  priva  del  promotor  solo  podría  haberse  realizado  por  la 
caducidad y falta de constancia de expedientes en la finca matriz a modificar de no 
haberse caducado las reservas alternativas del promotor en la bajo cubierta comunitaria 
por destino desde 1998.
b)  El promotor tuvo la propiedad eventual de las obras objeto del RL 34/10 de uso 
vivienda y su uso terraza (pero no del bajo cubierta, con su placa y tabicado actual, que 
existe antes de 1998 según sentencias civiles). Las obras de uso vivienda y uso terraza 
descritas en la inscripción 5.ª de la rectificación de la división, son las expedientadas por 
el RL 34/10, que obro en ejercicio de su derecho sobre lo ajeno común –dentro y fuera 
del bajo cubierta– de la norma estatutaria 4.ª b). Mantuvo la propiedad eventual de las 
obras de adecuación de uso vivienda y su terraza mientras su derecho reservado en la 
norma  estatutaria  4.ª  b)  estuvo  vigente,  no  cancelado  por  caducidad,  y  sabía  que 
pasarían a ser comunes de cancelarse su derecho sin haberlo podido ejecutar en su 
plazo.
c)  En virtud del derecho del Concello, el registrador de 2013 practicó anotaciones 
preventivas del RL 34/10 al margen de todas y cada una de las fincas filiales divididas de 
la finca matriz, pero también practicó la nota marginal de la inscripción 4.ª de la finca 
matriz  15.876  (que  contiene  los  estatutos  inscritos  de  la  división  con  la  reserva 
estatutaria de la norma 4.ª b) y su alternativa norma 3.ª). La nota marginal del 27.11.2013 
dice que en fincas divididas se practica anotación preventiva del RL 34/10 y se puso al 
margen derecho de la inscripción 4.ª de la finca matriz 15.876, esta nota nace en 
respuesta  a  lo  solicitado  por  el  Concello,  el  27.11.2013,  en  su  derecho  de  incoar 
expediente restitución de la legalidad urbanística por la cual tiene la obligación de velar 
(de ahí el RL 34/10). La petición del Concello de 2013, fue bajo unas condiciones 
registrales  de  modificación  jurídicas  acaecidas  ese  mismo  día.  La  nota  marginal 
del 27.11.2013 advierte que se han practicado anotaciones preventivas en todas y cada 
una de las fincas divididas y ello es equivalente a decir, a dar cuenta de, que el RL 34/10 
ordena la eliminación de unas obras nuevas ilícitas que tienen el carácter privativo 
eventual mutado a naturaleza común ese mismo día. Pues, solo puede practicarse la 
inscripción de expediente urbanístico sobre todas y cada una de las fincas divididas 
cuando las obras que ordena eliminar el expediente son de naturaleza común. Como 
eran "nuevas" las obras mutadas a comunes, la división de 1998 no daba cuenta de ellas 
y de esta forma indirecta la nota marginal las indica como parte de lo común de la 
división.  Carecía  de  objeto  que  en  la  finca  matriz  se  dijese  que  las  filiales  tenían 
anotaciones preventivas, sino es porque mediante ella se da cuenta de la mutación, pues 
al obrarse, donde dentro y fuera del bajo cubierta común, en su placa y tabiques: las 
"nuevas" obras de uso vivienda y las obras de uso terraza, que fueron privativas en  s
carácter eventual de los promotores hasta que en el mismo día de inscripción del  oe.
RL 34/10 mutan jurídicamente a comunes, ¡al cancelarse la norma estatutaria 4.ª b)!. w.
d)  Las normas estatutarias 4.ª b) y 3.ª, alternativas entre sí, eran para obrar los  956ww
por aolmteorntoarteivsa emne lnot ea jheancoe yrl oh adcee orltor:o ss ucyoon e uns ou stora vsitveireon dsae grúens elarv andoorm sae g3ú.ªn  Llao sn porrommao 4to.ªr ebs) 
spuosd íadne rreecahliozas r cnounetveansid oobsr aesn e ne setla bsa jnoo crmubaies rtae sctaotmutúanr iadse.  laP odriv iseilólon , lae stnaontdao  mvigaergnitneasl   BOE-A-cable e
del 27.11.2013 obró, en la finca matriz, como una advertencia de que se habían realizado 
obras nuevas e ilícitas que estaban mutadas a naturaleza común por la pérdida de los 
promotores a ejercer sus derechos. Ello impedía que estas obras nuevas mutadas a 
comunes pudieran se desafectadas e inscritas modificando la división mientras no dejase 
de constar el expediente anotado u otro. Los infractores obraron en el común bajo 
cubierta las obras objeto del RL 34/10: un uso vivienda con uso terraza, que podrían 
haber hecho privativos definitivos suyos, inscribiendo nueva división en la finca matriz si 
demostraban que esas obras de uso eran obra antigua (pues carecían de licencia 
urbanística que las autorizase y la norma urbanística no admitía los usos) y si no hubiese 
existido  expediente  urbanístico  en  el  Registro.  Pero,  se  había  hecho  constar  la 
prevención de incoación del RL 34/10 en la nota al margen de la inscripción 4.ª de la 
división actual y de esa prevención da cuenta la nota marginal objeto de este recurso, 
solo la caducidad por inacción habría hecho posible la reserva del promotor de no ser 
que estaba caducada. La nota marginal objeto de este recurso, causada para dar cuenta 
de anotaciones preventivas del expediente en todas y cada una de las fincas divididas, 
tenía, si o si, que causarse para dar cuenta en la finca matriz, de que su división se 
modificaba con los nuevos elementos comunes ilícitos y su nueva naturaleza, es esa 
mutación lo que permitía precisamente la anotación del expediente practicada en las 
fincas filiales. Las obras objeto del RL 34/10, eventuales privativas de los promotores, 
pasaron a ser comunes por la cancelación, en base al art. 177 del RH, de la norma 
estatutaria 4.ª b).
e)  Pese a la cancelación de la norma estatutaria 4.ª b), los promotores conservaban 
su reserva estatutaria alternativa de norma 3.ª, por ello, que por aunque no podían 
causar modificación de la división por la norma 4.ª b) a la altura del bajo cubierta, sí 
seguía teniendo objeto la nota marginal de la inscripción 4.ª de la división de la finca 
matriz,  pues  aparte  de  advertir  que  las  fincas  divididas  tenían  todas  y  cada  una 
anotación marginal de expediente que ordenaba demoler las nuevas obras de naturaleza 
común (el uso terraza y uso vivienda), advertía a aquellos que quisieran modificar la 
división horizontal en la matriz por realización de la norma 3.ª a la altura del bajo cubierta 
que existían nuevas obras comunes expedientadas. Era constancia también, en la finca 
matriz que contiene los estatutos, de la incoación del expediente RL 34/10, por el que se 
impedía también la modificación de los estatutos de la finca matriz que preveía la reserva 
de norma 3.ª, pues daba a conocer que la planta común tenia mutado su uso de trastero 
por un nuevo uso ilícito de vivienda común por existir el RL 34/10 y estar caducada la 
norma estatutaria 4.ª b).
f)  Para asignar huecos de trasteros como anejos a las viviendas de la actual 
división en virtud de la norma estatutaria 3.ª, los promotores podían haber empleado la 
distribución de huecos existentes antes de la división, que son obra antigua, o, según me 
explicó el actual registrador, obrar para cambiar ese tabicado inicial y realizar nuevos 
tabicados de nuevos huecos ya fuesen los que estableció en la licencia de obra nueva u 
otros  sin  licencia  de  posible  legalización.  Los  huecos  y  el  tabicado  que  fueron 
practicados en el bajo cubierta antes de la división horizontal de 1988, entraron a ella 
como  elementos  comunes,  por  ser  comunes  no  se  describen  en  la  división  (son 
preexistentes a la división horizontal, así lo dicen los fundamentos de las sentencias 
civiles, causantes de la inscripción 5.ª de rectificación de la división horizontal de la finca 
matriz). Los huecos que se obrasen distintos de los preexistentes y su tabicado, por la 
promotora en el bajo cubierta tras la división horizontal de 1998, en virtud de la norma 
estatutaria  3.ª,  serían  privativos  suyos  eventualmente  hasta  que  los  asignasen  s
modificando  la  división  horizontal  y  sus  estatutos,  pero  los  promotores  no  obraron  oe.
huecos distintos a los preexistentes a la división horizontal. Los huecos preexistentes a  w.
la división horizontal que podrían ser objeto de la norma estatutaria 3.ª, no sufren el  956ww
preearjluiziacidoa ds eel nin ceollaodso,  RenL  3s4u/s1 0ta, bloic saudforesn  yl ad [esnict]r oo bdraes  lonsu ehvuaesc coosm yu nseoslo d es uu seol imvivinieancdióan, 
permite la cancelación del RL 34/10.
g)  Las nuevas obras del RL 34/10, por uso vivienda son ilícitas e ilegalizables, 
fueron eventualmente del promotor en intento de realizar precisamente su derecho de la 
norma estatutaria 4.ª b) sobre lo ajeno (el bajo cubierta), y luego comunes al cancelarse 
su reserva. Pero los promotores también, en virtud de la reserva 3.ª pudieron realizar 
también nuevas obras licitas o legalizables de huecos de trasteros que habrían sido 
también eventualmente de los promotores en virtud de la norma estatutaria 3.ª o dejar los 
que huecos preexistentes del bajo cubierta, que eran obra antigua pues nació a la 
división de 1998 como elemento común, pero podían ser inscribibles como de usos 
privativos anejos a viviendas modificando la actual división y estatutos, pudiendo cobrar 
por ello los promotores titulares de ese derecho de norma estatutaria 3.ª –derecho no 
explicitado exclusivo de los promotores– siempre y cuando no constase en la finca matriz 
objeto de nueva división incoación de expediente urbanístico alguno en la finca matriz y 
existía el RL 34/10. Cuando se caducó la reserva 4.ª b) (el mismo día que accedió a 
registro el RL 34/10) se impidió, definitivamente, que los promotores pudiesen crear 
nueva  división  que  desafectase  el  bajo  cubierta  de  trasteros  como  vivienda 
independiente  privativa  de  los  promotores.  Por  la  cancelación  de  las  normas 
estatutaria  4.ª  b),  pasaron  a  ser  las  nuevas  obras  de  uso  de  vivienda,  realizadas 
entre 2009 y 2010, de privativas eventuales del promotor a comunes (cambio de privativo 
eventual a común con constancia en 2013 en la división por nota al margen en virtud del 
art. 177 del RH solicitada por mí), por estar realizadas en la planta bajo cubierta común. 
Las nuevas obras de uso vivienda con uso terraza, que eran nuevas obras de carácter 
común, de la comunidad en 2013 (pero eso no era una vivienda privativa que tuviese de 
titular a la comunidad), sin embargo, tenían que eliminarse a costa de los infractores en 
doble obligación, la de la administración en 2013 y la civil en 2017.
h)  Por sentencia civil, en 2017, se caducó además la norma estatutaria 3.ª, y así se 
impidió definitivamente que los promotores pudiesen seguir obrando en el bajo cubierta 
de trasteros elemento común desde 1998 y que pudiesen asignar a viviendas usos 
exclusivos huecos de los huecos trasteros preexistentes a la división, que son los que 
siguen estando. Como nunca obraron nada para cambiar el tabicado preexistente a la 
división horizontal, nunca hubo nuevas obras de tabicado de división de nuevos huecos 
trasteros privativos eventuales de los promotores, que pudieran pasar a ser comunes en 
virtud de la cancelación de la norma estatutaria 3.ª por estar realizadas en el bajo 
cubierta común. La inscripción de las sentencias civiles de 2017, que describen las 
nuevas obras ilícitas mutadas a comunes a la inscripción del RL 35/10, en la condena 
relatada en la inscripción 5.ª de rectificación de la división de la finca matriz. La condena 
civil  no  supuso  cambio  de  titularidad  y  naturaleza  común  de  obras  de  huecos  de 
trasteros preexistentes a la división horizontal que el expediente RL 34/10 no ordenó 
eliminar, ni cambio la mutación a elemento común [que causó la cancelación de la norma 
estatutaria 4.ª b)] de las nuevas obras de uso vivienda realizadas dentro de dichos 
huecos y tabicados, pero si condenó a que se eliminasen en cumplimiento de la orden 
del expediente y a costa del infractor, que las había perdido como privativas eventuales 
cuando se anuló su reserva de norma 4.ª b).
i)  En mi petición solicité la cancelación de la nota marginal del 27.11.2013 figurante 
en el margen de la inscripción 4.ª de la división horizontal, en la que se da constancia del 
RL 34/10, por caducidad (en virtud del art. 67.2 del RD de la Ley 7/2015 de 30 de 
octubre, Ley del Suelo), pues efectivamente la malentendí como anotación preventiva. El 
registrador de Ferrol, en tutela judicial efectiva me da a conocer que por el art. 41 del RH 
hay los siguientes asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones de  s
rectificación, extensas o concisas, principales o de referencia, anotaciones preventivas,  oe.
cancelaciones y notas marginales. Me dice en su nota de cualificación recurrida, en  w.
ejercicio  de  una  calificación  con  tutela  judicial  efectiva,  de  que  a  lo  que  yo  llamo  956ww
manaotrtaizc, ióens  prereavlmenetnivtea  ndoetl a2 7m.1a1rg.2in0a1l3.  Epnuteosntcae as,l  mtaamrgbeiénn  deen tliae nindsoc qriupeci,ó enn 4 t.uª tdeela  laju dfiincciaal 
mefee cdtivijeas ae  laq ucea nlcae lcaacniócne lqauceió ny,o  spie rbsieigno  ndoe  dpiucehdae n ostear  mpaorrg icnaadl,u hcuidbaiedr, as ei sptaoddoía b sieenr  qpuoer   BOE-A-cable e
haberse extinguido el derecho que ocasionó su inscripción (el derecho de reposición a la 
legalidad ejercido por el RL 34/10 y el derecho de engrosar lo común de la división, 
modificándola, por la mutación a común de obras practicadas en un elemento ajeno a los 
promotores,  que  pierden  los  promotores  al  caducarse  sus  derechos  sin  haberlos 
realizado). Por ello, procede la cancelación de la nota marginal del 27.11.2013, en 
acuerdo al art. 79 del LH, en su punto 2, por haberse extinguido el derecho que causó su 
inscripción a fin de proteger la modificación de la división horizontal mutada con "nuevas 
obras comunes" dando cuenta de la existencia del RL 34/10 ellas que nuevamente al 
desaparecer mutan desengrosando lo común de la división.
j)  Se extinguió el derecho de la reposición de la legalidad del RL 34/10 con su 
cumplimiento  en  2020,  pues  ya  fue  repuesta,  y  el  expediente  archivado  por 
cumplimiento, como trasladó el propio Concello al Registro el 14.12.2020 y yo expuse en 
mi petición de cancelación de la que he conocido es nota marginal. Se extinguió ese 
derecho y como también el derecho de la protección de la modificación jurídica de la 
división horizontal que incluyó "nuevas obras comunes" (de usos vivienda con uso 
terraza) que pasaron de carácter privativo eventual a común, se extinguió por haber sido 
eliminadas en cumplimiento del RL 34/10 lo que volvió a mutar la división horizontal al 
dejar de tener lo común ilícito. Se extinguieron pues los dos derechos que causaron la 
existencia de la nota marginal cuya cancelación se cualificó negativa.
k)  El art. 79 del LH, dice que podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso la 
cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas cuando se extinga 
también el derecho inscrito o anotado que la causó. En este caso, el derecho anotado 
en 2013 fue el derecho de reposición de la legalidad del RL 34/10 de su aviso preventivo 
de incoación, que ordenaba la eliminación de nuevas obras, que encontró de carácter 
privativo  eventual  del  promotor  cuando  se  incoó,  dentro  y  las  comunes  fuera  del 
elemento común de bajo cubierta de trasteros y que en virtud del derecho de cancelación 
por caducidad de la norma estatutaria 4.ª b) se mutaron, al momento de la inscripción del 
expediente  incoado,  a  comunes  ilícitas,  realizadas  en  el  común  bajo  cubierta  de 
trasteros, en su placa, en su tabicado y en sus huecos. De esa modificación de la 
división horizontal, con nuevas obras comunes ilícitas por causa del expediente RL 34/10 
y de la inscripción de la existencia de su incoación, se causa una modifican jurídica de lo 
común de la división y de los derechos de los comuneros, con derechos y deberes en lo 
común. De expediente se da constancia en la hoja de la finca matriz, por medio de la 
nota marginal a la inscripción 4.ª, de obra nueva de número 15.876 con su división 
horizontal que contiene a los estatutos. Por ello la nota marginal a la inscripción 4ll 
previene en la finca matriz de la incoación del RL 34/10 que, pese a que se incoa para 
ilícitas  "nuevas"  obras  privativas  eventuales  de  los  promotores,  al  momento  de  su 
inscripción se han mutado a ilícitas "nuevas" obras comunes, en mutación jurídica por 
haber caducado el derecho de los promotores sobre ellas. La nota marginal de la 
inscripción 4.ª de la finca matriz, al decir que se practicó anotación preventiva del 
RL 34/10 sobre todas y cada una de las fincas de la división horizontal advierte e 
informa, para la finca matriz que de las ilícitas "nuevas" obras causantes de RL 34/10, 
han  adquirido  todas  carácter  común  (en  virtud  de  la  cancelación  de  la  norma 
estatutaria 4.ª b)). Por ello, al contrario de lo que opina el registrador de Ferrol, que 
considera que la nota de la que expresamente pido cancelación carece de contenido 
jurídico para ser objeto de cancelación, considero que si lo tiene y era fe pública para, 
propietarios,  Concello  y  terceros  adquirientes  de  buena  fe,  indicar  que  la  división 
horizontal había sido modificada con "nuevas" obras de carácter común, ilícitas, que si  s
bien podían entrar al tráfico jurídico estaban cargadas mientras existía el RL 34/10 que  oe.
se ocupa de ellas para eliminarlas. De forma muy indirecta y difícil de entender para los  w.
que no somos, ni constructores, ni notarios, ni registradores, esas ilícitas "nuevas" obras  956ww
saedaq uinirsiecrroitna  uenn  ccaardáac tuenr ac odme úlans,  úfinniccaos c dairváidcitdear sq usein  pqeurem ditee  qeusae  flao rimncao eaxcpiórne sdae l oR Lh u3b4ir/1e0a 
m[siacr]g pineadl ideon  ienls Ccroipnccieolnloe,s  pdreim laesro f inccoamso d iavnidoitdaacsio.nes preventivas y luego causando nota  BOE-A-cable e
l)  Esta nota marginal de la inscripción 4.ª de la división horizontal (continente de los 
estatutos comunitarios), que el registrador de Ferrol considera, que, en su momento, no 
hubiera  sido  necesario  extenderla  porque  la  anotación  preventiva  se  realizó  donde 
realmente se tenía que realizar (en las fincas divididas), muy al contrario si se tuvo que 
realizar. Tuvo el doble objetivo, de dejar por un lado la constancia de que las obras de 
uso vivienda (no la vivienda privativa que no llegó a ser), que nacieron con carácter 
eventual privativo del infractor, eran de naturaleza común y engrosaban lo común para la 
división horizontal de origen (al haberse causado la caducidad previa de la norma 
estatutaria  4.ª  b),  y  por  otro  lado,  que  por  ello  la  advertencia  de  la  incoación  del 
expediente tenía que practicarse en todas y cada una de las fincas divididas y darlo a 
conocer públicamente en protección de terceros de buena fe. De no haberse cancelado 
la norma estatutaria 4.ª b) las anotaciones preventivas del RL 34/10 tal como se incoó no 
tenían que haberse practicado en las fincas divididas. En definitiva, la anotación del 
RL 34/10 tal como se instruyó, considerando las obras ilícitas privativas del promotor, no 
podía  inscribirse  en  el  Registro,  ni  nombrase  el  RL  34/10  en  las  fincas  filiales,  ni 
nombrase en la matriz ni en anotaciones marginales, ni en nota marginal alguna. El 
registrador actual da a entender que se puso la nota marginal objeto de este recurso, por 
el registrador de 2013 por mero interés de facilitar mecánicas de la oficina de registro, sin 
importancia jurídica, sin motivo o contenido jurídico alguna, sin motivo en el RL 34/10, 
vamos, fue de mero adorno mecánico de la oficina de registro. Pero la verdad es que la 
cancelación de la norma estatutaria 4.ª b) informa que han surgido nuevos elementos 
comunes que modifican la división horizontal, ocasionando modificación jurídica que 
permite  que  el  RL  34/10  pueda  tener  acceso  al  registro  pese  a  actuar  en  lo  que 
consideró  privativo  del  promotor.  La  nota  marginal  deja  constancia  de  la  mutación 
jurídica que sufre lo común del edificio por nuevas obras ilícitas, es sucedánea de la 
mutación, del nuevo contenido jurídico en la finca matriz de la división y debe dejar 
constancia de que lo privativo eventual e ilícito del promotor según la incoación del 
RL 34/10, pasa a ser común de la división horizontal, justo para poder indicar que 
procede anotar de forma preventiva la incoación del RL 34/10 en todas y en cada una de 
las fincas filiales divididas. La razón de la nota marginal tiene contenido jurídico pues la 
aparición de nuevas obras de carácter común, sin que previamente ello se reflejase 
registralmente  como  inscripción  de  modificación  de  la  división,  la  requirió  como 
sucedánea del asiento principal de división horizontal y su nota marginal de caducidad 
de la reserva estatutaria 4.ª b). La inscripción de la petición del Concello considerando 
unas obras expedientadas privativas de los promotores que no constaban de esa forma 
en la división, el mismo día en que dichas obras mutaron jurídicamente a engrosar lo 
común de la división fue lo que posibilitó que la incoación del expediente se realizase en 
todas y cada una de las plantas divididas; esta nota marginal lo explica, malamente, 
pues si bien se da cuenta que se ha decidido practicar el RL 34/10 afectante a todas y 
cada una de las propiedades individuales omitió explicar que es a consecuencia de esa 
mutación que añade nuevas obras a lo común, y son ilícitas. La nota marginal de la 
cancelación  de  la  norma  estatutaria  4.ª  b)  de  por  sí  sola  solo  da  cuenta  de  la 
cancelación, y si a consecuencia de su derecho no se hubiese llegado a realizar obra 
alguna, a su caducidad no se habría modificado al asiento de la división. Si se hubieran 
ejecutado obras con licencia en virtud de la norma estatutaria 4.ª b, no habrían sido 
expedientadas,  pero  si  no  se  llegaron  a  inscribir  causando  nueva  división  por  los 
promotores, modificarían la división horizontal existente engrosándola con una nueva 
obra común de uso independiente de vivienda de la comunidad. Encuentro que ninguna  s
de las notas marginales, en las fincas divididas hubiese sido causada, al igual que esta  oe.
nota marginal objeto de recurso, si la petición del Concello hubiese sido atendida de  w.
forma previa a mi petición de cancelación de norma 4.ª b) por el Registrador de 2013. 956ww
es dme)c ir Edsetal  RnoLt a3 4m/1a0rg, inpaolr qaudev:ie 1rt.e  Perne vlaia fminecnat em aat riezl lad ee el sRtaesg aisntroot adceiocnideisó  pcraenvecenltaivra sla, 
nporivrmataiv easst adteult aprrioam 4o.ªto br,)  ap acsoamnudnoe lsa sd eilí clait adsiv oisbiórans  pdoer  uessotasr  vreivaielinzaddaa ys  teenrr aezl ab,a ejov ecnutbuiaelretas   BOE-A-cable e
común pero sin que dicha modificación de la división horizontal se hiciese constar, 2. 
Como  el  Concello  solicitó  que  se  practicasen  las  inscripciones  que  el  registrador 
considerase,  por  poder  las  obras  del  RL  34/10  afectar  a  elementos  comunes,  y 
habiéndose tramitado previamente por el Registrador, ese mismo día, la cancelación de 
la reserva de norma 4.ª b), efectivamente eran obras que por dicha cancelación eran 
nuevos elementos comunes que pasaban a engrosar lo común de la división horizontal 
[recuerdo que el Registrador de 2013, me dijo que desde luego inscribiría mi petición 
antes que la del Concello, ahora ya sé porque y que fue lo que lo que motivó a dar a mi 
petición preferencia sobre la petición del Concello, fue para que las obras objeto del 
RL 34/10, uso vivienda y uso terraza, fuesen obras de naturaleza o carácter común 
precisamente para poder anotar el RL 34/10 e [sic] todas y cada una de las fincas, de 
haberse realizado la solicitud del Concello antes de mi solicitud de cancelación, la nota 
preventiva del RL 34/10 en lo referente al uso vivienda ilícito debería haberse inscrito 
solo extendida a obras privativas eventuales del promotor que no tenían existencia 
jurídica registral y denegarse mi petición de cancelación por caducidad de la norma 
estatutaria 4.ª b)] 3. Que se cancelase la norma estatutaria 4.ª b), en orden anterior a 
que se inscribiese la constancia del RL 34/10 en el registro (solicitud mía que el Concello 
no conocía por mí, ni supuestamente por el registro, antes de la genérica solicitud del 
Concello al Registro para la anotación del RL 34/10 donde estimase el registrador), hizo 
que las obras objeto del RL 34/10 pasasen a engrosar las comunes de la división 
horizontal inicial, como obras nuevas comunes e ilícitas, por ser realizadas dentro del 
elemento  común  bajo  cubierta  al  momento  de  dar  constancia  del  RL  34/10,  y  el 
registrador, en tutela judicial efectiva, ante la genérica petición del Concello en vez de 
rechazarla, procedió a poner notas preventivas en todas y cada una de las fincas que 
participaban de las nuevas obras comunes ilícitas, objeto del expediente RL 34/10 (uso 
vivienda y uso terraza), y dejó constancia de la incoación del RL 34/10 en la hoja de la 
finca matriz por la nota marginal del 27.11.1998. La finca matriz, en la inscripción asiento 
de la obra nueva dice que tiene bajo cubierta de trasteros y en la misma inscripción hace 
la división horizontal y en sus estatutos es donde se habla del elemento común bajo 
cubierta de trasteros, que por ser común convirtió en común lo que se hizo en él, en 
virtud de la cancelación de la reserva 4.ª b), que las pretendía privativas. El registrador 
de 2013 bien supo, que esa mutación de lo común de la división horizontal, provocada 
por la cancelación por caducidad de la reserva de la promotora abría la puerta a que el 
expediente cause notas preventivas en los bienes divididos y sabía que se debía dejar 
constancia que las anotaciones preventivas partían de la división horizontal mutada, su 
forma fue la nota marginal objeto de este recurso. La desaparición de las ilícitas obras 
comunes  "nuevas"  que  obró  el  infractor  junto  y  por  el  cumplimiento  del  IU631/98 
extinguen el motivo que causó la nota que solicito caducar.
n)  La inscripción de la nota marginal del 27.11.2013, en la franja derecha, a la 
inscripción 4.ª de la finca matriz causaba efectos en la división, la afectaba en términos 
de limitar jurídicamente lo que se modificó y de lo que podría ser modificado en la 
división horizontal por desafección: de privativos eventuales a comunes y de elementos 
de comunes a privativos, respectivamente. También causaba efecto en lo modificado y 
modificable de la división ante terceros de buena fe. Repito, si yo, no hubiese pedido la 
cancelación por caducidad del derecho del promotor de norma estatutaria 4.ª b), el 
registrador no habría podido realizar las anotaciones preventivas en las fincas filiales 
divididas que realizó en tutela efectiva al Concello en su petición genérica, pero entiendo 
que tampoco habría podido hacer constar el RL 34/10 tal como se incoó, dando por  s
propietario al constructor de las ilícitas obras de usos vivienda y terraza que no podían  oe.
acceder al registro a título de la promotora y ser cargadas con el RL 34/10. Tampoco  w.
podía el registrador cargar con el RL 34/10 un derecho personal inscrito en estatutos,  956ww
mmooddiiffiiccaácnidóonl,o se,n p cuoensc nluos icóonn, cnieor nheanb raíal  Ceoxniscteidlloo  nsii neos tsao lnoo ata l oms aprrgoipniaelt,a nriio lsa sd ealn eodtaifcicioion seus 
tparle cvoemntoiv ases  iennc olaós.  Efisn cdaesc idr,i veidstidaa nso, tya  eml aRrgLi n3a4l /e1s0  cnaou shaadbarí ap oarc ecle ddeidroe cnhuon dceal  aCl oRnecgeilslotr oa   BOE-A-cable e
reponer  la  legalidad  con  el  RL  34/10,  estando  ya  extinguido  por  la  reposición  ya 
cumplida, y por mi derecho a cancelar la norma estatutaria 4.ª b), derecho realizado y por 
ello extinguido, y extinguidos los derechos que causaron la anotación marginal esta 
queda extinguida si así se solicita, y yo así lo solicito.
o)  Finalmente, la inscripción 5.ª de la finca matriz da cuenta de que las sentencias 
civiles que declararon caducada la norma estatutaria 3.ª en 2017. Las sentencias no 
ordenaron que se inscribiese la condena a las obras del RL 34/10, entiendo que entre 
otros motivos porque sabían que el expediente de esas obras ya había accedido al 
registro, por quien sí lo podía ordenar, pero, pese a ello el actual registrador da también 
cuenta de las obras del RL 34/10 en su inscripción 5.ª de rectificación. Ello es porque las 
obras a las que se condena civilmente son exactamente las del RL 34/10, y las hace 
constar, modificando la división horizontal, describiéndolas sin decir que pese a ser 
descritas eran comunes. Son dos errores materiales de omisión: no decir que tenían 
carácter común tras la cancelación de la norma estatutaria 4.ª y no decir, como él sabía, 
lo que, si dijeron las sentencias: que estas obras son exactamente las del RL 34/10. Esta 
inscripción 5.ª, que no es objeto de este recurso, lo es de otro recurso mío en la DGRyN, 
pero está plenamente relacionado con este. Esta parte de la inscripción 5.ª de la finca 
matriz, la parte que da constancia y descripción de las obras de la condena, es algo que 
la demanda civil no podía ordenar y no ordenó, y es una inscripción de descripción de 
obras que la administración tampoco podía ordenar y no ordenó. La constancia de 
expedientes incoados en el registro solo puede ordenarla el que lo instruye y tiene ese 
derecho, solo tenía derecho el Concello y ya lo había ejercido en 2013. Si pese a ello, no 
se quiere corregir estos errores en la inscripción 5.ª de la finca matriz, en respuesta a mi 
otro recurso, por la salvaguarda de los tribunales con la que cuenta la inscripción 5.ª, al 
menos debería indicarse, subsanando su error que esas obras de condena, son de 
carácter común y son las ordenadas en el RL 34/10. La inscripción de rectificación 5.ª 
de 2017 consta en la finca matriz y hace constar para la división de forma errada, por 
taimada y poco clara, la existencia del RL 34/10, cuando nadie lo solicitó en 2017 y 
cuando el expediente ya constaba previamente en el Registro desde 2013 y describen 
las obras de naturaleza común a las que obliga el RL 34/10. Por ser comunes no 
deberían, en rectificación, para ser descritas, pero no diciéndose de ellas que son de 
naturaleza común desde 2013 al caducar la norma estatutaria 4.ª Así, entiendo que 
constando en la división horizontal que esta cancelada la nota marginal del 27.11.2013 
por estar cumplido el expediente RL 34/10 en virtud de la solicitud del Concello de 2020 
y  cancelación  causada  también  por  mi  petición  en  base  al  art.  79  de  la  LH,  y 
corrigiéndose los errores materiales para la inscripción 5.ª de rectificación de 2017, 
diciéndose que las obras descritas de condena son comunes y coincidentes con las 
ordenadas del RL 34/10, todo quedaría claro respecto a que estas obras comunes ilícitas 
dejaron de existir en la división horizontal para el tráfico jurídico de los elementos del 
edificio para cualquier tercer adquiriente de buena fe, que es información correcta y clara 
por la que debe velar el Registro.
Por todo lo fundamentado, en contra de lo que dice el registrador, la nota marginal 
del 27.11.2013 objeto de este recurso si supuso, y tuvo en cuenta, la modificación 
jurídica sufrida por lo común de la división horizontal, tuvo contenido jurídico, advirtiendo 
a terceros de buena fe lo que podía significar modificar la división horizontal con obras 
comunes ilícitas que podían ser objeto de tráfico jurídico y ya lo eran de acción de 
reposición de la legalidad. Al tener el contenido de una mutación jurídica de lo común de 
la división que se ha extinguido es cancelable a petición, por haber desaparecido el  s
derecho que la causó: la aparición de nuevos ilícitos elementos comunes que han  oe.
desaparecido para reponer la legalidad del RL 34/10. Eliminados esos nuevos elementos  w.
comunes  que  surgieron  ilícitos  en  cumplimiento  del  expediente  urbanístico  debe  956ww
dcaivniscieólna rys ete nlaía nn oetxap emdaiergnitnea dl eq rueep odsiioc iócnu epnratac tidcaed oqsu ee nh laabsí afinn casus rqguideo l ocso dmisufnruetsa beann .»la
V
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 6 de agosto de 2021, confirmó la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria y 41 del Reglamento Hipotecario.
1.  En la finca matriz de un edificio en propiedad horizontal se hizo constar por nota 
marginal  lo  siguiente:  «Sobre  los  distintos  pisos  que  componen  el  edificio  de  este 
número, se ha practicado anotación preventiva de reposición de la legalidad RL 34/10, 
en  los  términos  que  constan  de  las  anotaciones  letras  A  de  las  distintas  fincas 
independientes (…)». Tales anotaciones preventivas posteriormente fueron objeto de 
cancelación en los respectivos folios independientes.
Por instancia privada se solicita ahora la cancelación de dicha nota marginal en la 
finca matriz por haberse cancelado las anotaciones preventivas a que la misma se 
refiere.
El registrador deniega la cancelación por considerar que se trata de una mera nota 
marginal de referencia, no susceptible de cancelación, siendo así que en el folio de las 
fincas independientes en las que se divide el edificio en propiedad horizontal ya consta 
cancelada la anotación preventiva.
2.  Las notas marginales pueden ser de dos clases: principales, como son las notas 
marginales de modificación jurídica y las sucedáneas de asientos principales; o de mera 
referencia, también llamadas de oficina para relacionar diversos asientos. Las primeras 
están sometidas normalmente a caducidad, y no así las segundas.
Sólo las primeras pueden ser objeto de cancelación en sentido estricto, pues las 
notas marginales de referencia se limitan a expresar la relación de un asiento con otro u 
otros practicados. Y esa relación es un hecho producido, que queda reflejado en los 
asientos del Registro, sin someterse a caducidad.
3.  Esto no impide, como solicita la recurrente, a que con posterioridad a la nota 
marginal de referencia por la que se ha hecho constar la existencia de una anotación 
preventiva en los elementos independientes, se haga constar una nueva nota marginal 
de referencia en la que se diga que en el folio de las fincas independientes se ha 
cancelado la referida anotación preventiva.
4.  No  sirve  de  argumento  expresar  que  nunca  se  debió  practicar  la  nota  de 
referencia pues la anotación preventiva figura en los elementos independientes. Dicha 
nota  se  encuentra  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1  de  la  Ley 
Hipotecaria),  y,  en  consecuencia,  procede  realizar  una  nueva  nota  marginal  de 
referencia, que exprese que en el folio de las fincas independientes se ha cancelado la 
anotación preventiva a que la primera nota marginal se refiere. Con ello se completa 
plenamente la publicidad registral de lo acontecido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, 
en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.b
PúbMlicaad, rSido, fí6a  Pduee onctetu Sbaren tidaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe