BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17304
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2694 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 37, doña 
María Luisa Madejón Concejal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 1 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don 
Norberto González Sobrino, con número 1.243 de protocolo, se formalizó un préstamo 
para financiar la adquisición de una vivienda habitual de la parte prestataria; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresaba que el contrato contiene condiciones generales 
de contratación que habían sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales 
de la Contratación, y que había comprobado mediante consulta telemática que la entidad 
prestamista  había  depositado  en  ese  Registro  las  condiciones  generales  de  la 
contratación. Por otra parte, en la misma escritura se pactaba un interés moratorio 
resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario.
II
Presentada el día 1 de julio de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 37, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Calificado el documento que se dirá y examinados los antecedentes registrales de 
la finca y los siguientes hechos y fundamentos de Derecho.
Hechos.
El 01/07/2019 se presenta por vía telemática, escritura autorizada el 01/07/2019 por 
el Notario de Madrid don Norberto González Sobrino, bajo el número 1243/2019, que 
motivó el asiento 1647 del diario 52. Autoliquidado el impuesto de TP, y AJD según se 
acredita con copia aportada el 29 de Julio.
Se ha despachado el asiento previo 1648 del diario 52 el 31 de Julio.
En el citado documento doña A. C. M. y don M. G. S. constituyen hipoteca sobre la 
finca registral 20814 de la sección 3.ª de este Registro a favor de Kutxabank S.A.
No resulta de la escritura el código identificador del modelo del contrato de préstamo  e.
que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de  w.b
la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de dicho depósito  94ww
con Eann tlear ieosritdipaudl aac liaó nc osmexetrac,i ainlitzearcéisó nd ed edl epmréosrtaa,m soe, pacta un interés moratorio resultaste
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a la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado.
Fundamentos de Derecho.
1.  El artículo 11.2 del a Ley 7/1998, de 13 de Abril de Condiciones Generales de la 
Contratación, que ha sido objeto de modificación expresa por la disposición final 4.ª de la 
Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, respecto de los modelos de contratos de 
préstamo y crédito hipotecario en que se contengan condiciones generales establece 
expresamente  “el  depósito  obligatorio  de  sus  formularios  para  el  prestamista  en  el 
Registro antes de empezar su comercialización”.
Por su parte, el artículo 7 de la citada ley 5/2019 de 15 de marzo de crédito 
inmobiliario  ratifica  esa  obligatoriedad  del  depósito  de  los  modelos  de  condiciones 
generales, lo configura expresamente en su título como “una obligación de transparencia 
de los contratos”, por lo que, de conformidad con el artículo 83 de la Ley General para la 
defensa de los consumidores y usuarios aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007 
de tú de noviembre, y modificada por la disposición final 8.ª de la Ley de crédito 
inmobiliario, que ahora dice: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en 
los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derechos”, no es 
posible la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el 
Registro citado del modelo contractual que le sirve de soporte.
La necesidad de comprobación del depósito previo resulta también de la Instrucción 
de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre 
el depósito de condiciones generales de la contratación, la cual, en su párrafo último 
resume que “en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones 
generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que 
dicho depósito se ha practicado”.
2.  Las normas sobre fijación del tipo interés moratorio recogidas en los artículos 25 
de la Ley de Crédito Inmobiliario y 114.3 Ley Hipotecaria, no admiten “pacto en contrario” 
según establecen expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del 
prestatario consumidor pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad 
de la Ley de Crédito Inmobiliario, en este ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en 
el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de 
carácter estrictamente imperativo”.
A este respecto, el artículo 25 de la Ley 5/2019 dispone que “en el caso de préstamo 
o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre 
bienes  inmuebles  para  uso  residencial,  el  interés  de  demora  será  el  interés 
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquél resulte 
exigible.  El  interés  de  demora  sólo  podrá  devengarse  sobre  el  principal  vencido  y 
pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún coso, salvo en el supuesto 
previsto en el artículo 579.2.a) de la LEC. Las reglas relativas al interés de demora 
contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en el mismo 
sentido el artículo 114.3 de la L.H.
3.  Se hace constar que existen otros pactos que aun no siendo inscribibles, no 
impiden la inscripción del derecho real de hipoteca, los cuales se especificarán si lo 
solicitan los interesados.
Por todo lo expuesto, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su 
Reglamento, se suspende la inscripción pm los motivos expuestos.
Contra la presente calificación (…)
Madrid, veintidós de agosto del sito dos mil diecinueve. La Registradora Fdo: María 
Luisa Madejón Concejal.» e
III
Contra la anterior nota de calificación, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid,  interpuso  recurso  día  9  de  septiembre  de  2019  mediante  escrito  con  los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–En la escritura calificada se constituye una hipoteca sobre una finca en 
garantía de un préstamo que concede un Banco y, según la calificación registral, la 
escritura es defectuosa y no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad porque no 
se hace constar en ella el Código Identificador del depósito registral de las Condiciones 
Generales de la Contratación.
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía para la 
inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura ese Código Identificador.
Si la Ley 5/2019, de 15 de marzo, hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el 
requisito de que en las escrituras de préstamo hipotecario se consigne ese Código 
Identificador al que se refiere la calificación registral lo lógico es que la ley lo hubiera 
establecido de una forma expresa, clara y terminante, tal como se hace al exigir la 
reseña del acta notarial de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia 
material.
El artículo 15.7 de la LCCI establece que “en la escritura pública de préstamo el 
notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los 
apartados anteriores”. Es decir, cuando se introduce un nuevo requisito de las escrituras 
de préstamo hipotecario la ley lo establece de una manera expresa, clara y terminante.
Sin embargo, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no establece la exigencia de que se 
consigne en la escritura de préstamo hipotecario el Código Identificador al que se refiere 
la calificación registral.
Ninguno de los preceptos legales que cita la Registradora como fundamento de 
derecho de su calificación negativa exige que en la escritura de préstamo hipotecario se 
exprese ese Código Identificador.
Segundo.–La calificación registral recaída cita también la Instrucción de la DGRN 
de 13 de junio de 2019 como un fundamento de derecho que impide la inscripción de la 
escritura de préstamo hipotecario.
Sin  embargo,  a  juicio  de  este  Notario,  de  una  lectura  desapasionada  de  esa 
instrucción  del  centro  directivo  resulta,  más  bien,  que  la  falta  del  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación en el Registro de Bienes Muebles no constituye 
un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de 
préstamo hipotecario. Tampoco parece que sea obstáculo para la autorización de la 
escritura de préstamo y para la inscripción registral de la hipoteca el hecho de que 
existan discrepancias entre las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones 
generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, ya que tales cláusulas pueden 
ser  válidas  como  condiciones  particulares  del  contrato  o  como  pactos  objeto  de 
negociación individual.
Tercero.–La calificación registral también considera que la escritura es defectuosa al 
pactarse en ella por las partes contratantes un interés moratorio mediante una adición de 
dos puntos porcentuales sobre el interés ordinario.
Según la calificación registral dicho pacto es nulo de pleno derecho por establecer el 
artículo 25 de la LCCI un régimen imperativo que no admite pacto en contrario.
La LCCI tiene por objeto, según su artículo 1, establecer determinadas normas de 
protección de las personas físicas que sean deudoras de préstamos, por lo que la  e
interpretación de todas esas normas ha de hacerse teniendo en cuenta esa finalidad y el  bo
espíritu de la ley. 94ww
sóloE sl ea rhtaíc udleo  t3e.n1e dr eeln C cóudeignota C eilv tiel ensotra lbitleercael  dqeu ela psa mrais imntaesrp, rseintaor  qlause ,n aodrmemasá sju, rsídei cdaesb neon 
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aplicadas y, sobre, todo el espíritu y la finalidad de la ley que se interpreta, lo que permite
entender, en beneficio del deudor de un préstamo sujeto a la LCCI, que es posible pactar 
que no exista penalización alguna en caso de una demora o que el interés moratorio 
pactado sea inferior al que establece el artículo 25 de la expresada ley. Es evidente que 
con esa interpretación el deudor no queda desprotegido, sino claramente beneficiado, 
debiendo por tanto admitirse ese pacto al amparo del principio de la autonomía de la 
voluntad.»
IV
La registradora de la Propiedad de Madrid número 37, doña María Luisa Madejón 
Concejal, emitió informe y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del 
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras 
leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de 13 de junio de 2019 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de 
enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 
de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de 
julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en 
garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la  e.e
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad  b
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación. Por  94ww
odtorsa  ppuanrttoes,  eanl  tilpao m dies minate reéssc roitrudrian asrieo .pacta un interés moratorio resultante de adicionar
regis2t.r adSoergaú nsu sepl enpdriem elaro  indsec riplocsió nd esfoelcictoitsa dae xpporerqsaudeo s« noe nr elsau ltnao tdae  imla peusgcnraitduara,  leal 
código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo
del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos 
que  permitan  comprobar  la  efectividad  de  dicho  depósito  con  anterioridad  a  la 
comercialización del préstamo».
El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los 
preceptos legales que cita la registradora como fundamento de su calificación negativa 
exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador 
del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación;  y  añade  que,  según  la 
Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las 
condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto 
que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo 
hipotecario.
3.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación  s
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los  oe.
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de  w.
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han  94ww
dgeepnoesraitlaedso, ,s pinroe ccisoanmdiecnioten epso rpqaureti cpuolar rseus  eos ppeaccitaolsid aqdu ep rhoapnia  snidoo c oonbsjetittou ydeen  ncoengdoicciiaocnióens 
cinodnivsitdaur aqlu. eP loars  eclolon dcicoinocnleusy eg eqnueera «lessi  hbaienn s iedno  oebl jectoon dtrea tdoe pdóes iptoré, syt acmomo pdroebbaer shea pcoerr seel   BOE-A-cable e
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En  el  presente  caso  el  notario  expresa  que  la  escritura  contiene  condiciones 
generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de 
Condiciones Generales de la Contratación, advierte de la aplicabilidad de la citada 
Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir en dicho Registro los 
formularios de los préstamos y créditos; asimismo, añade que ha comprobado, mediante 
consulta  telemática,  que  la  entidad  prestamista  ha  depositado  en  ese  Registro 
condiciones  generales  de  la  contratación,  habiendo  cumplido  dicho  notario,  según 
afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece 
el  artículo  23  y  demás  concordantes  de  la  Ley  7/1998.  Por  todo  ello,  el  defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
4.  El segundo de los defectos invocados por la registradora en su calificación 
consiste, a su juicio, en que se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos  s
puntos al tipo de interés ordinario, inferior al fijado legalmente con carácter imperativo en  oe.
el artículo 25 de la Ley 5/2019 y en el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, es decir  w.
inferior a la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado. 94ww
normEal sn oletagraiole sr edceubrree netnet esnodsetriesen,e  eqnu bee, naeteficnidoi ednedl od eaul deosrp, íqriutue  ey sa p olas ibfinlea lpidaacdta rd eq utea lneos 
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5.  El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora 
en  caso  de  procedimientos  de  ejecución  hipotecaria,  establece  que:  «Los  Estados 
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos.»
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, determina lo siguiente:
«1.  En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de 
demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en 
el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal 
vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el 
supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2.  Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán 
pacto en contrario.»
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de los 
préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora legal 
máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior 
–o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno– en beneficio del prestatario, 
fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, dicha norma de la 
Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para que en el Derecho 
nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no admita pacto en contrario, 
logrando  así  una  mayor  certeza  y  seguridad  jurídica  (en  tanto  en  cuanto  excluye 
inequívocamente  el  control  de  abusividad  de  la  cláusula  –cfr.,  artículo  1.2  de  la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los 
contratos celebrados con consumidores, según el cual «las cláusulas contractuales que 
reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas,…, no estarán sometidos a las 
disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019–).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación 
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, 
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el 
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar 
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al 
préstamo  contratado.  Del  mismo  modo  dota  de  una  mayor  seguridad  jurídica  a  la 
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que 
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo 
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato 
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que: 
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la 
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la  s
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un  oe.
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas  w.
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optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que 
excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora 
inferior al legal.
Por las anteriores consideraciones, el defecto debe ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, únicamente 
respecto del primero de los defectos, relativo a la exigencia del código identificador del 
modelo  del  contrato  de  préstamo  que  se  ha  utilizado,  y  desestimarlo  respecto  del 
segundo defecto, relativo a los intereses de demora pactados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  5  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.