BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127004
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16926 Resolución  de  14  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º10, por la que 
se deniega la inscripción de una cláusula de un préstamo hipotecario relativa 
al interés de demora.
En el recurso interpuesto por don Fermín Moreno Ayguadé, notario de Zaragoza, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Zaragoza número 10, 
doña María de la Concepción Subinas Mori, por la que se deniega la inscripción de una 
cláusula de un préstamo hipotecario relativa al interés de demora.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 20 de noviembre de 2020 por el notario de 
Zaragoza, don Fermín Moreno Ayguadé, con el número 1.271 de protocolo, don M. K. 
constituyó hipoteca a favor de la entidad «Ibercaja Banco, S.A.» en garantía de un 
préstamo  hipotecario  que  ascendía  a  la  cantidad  de  36.000  euros.  En  la  cláusula 
segunda, punto 12.2, intereses de demora, establecía que el interés de demora sería el 
interés remuneratorio más dos puntos porcentuales a lo largo del período en que aquel 
resultase exigible.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Zaragoza número 10, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  adoptado  por  la  Registradora  de  la  Propiedad  que  suscribe,  en  la 
calificación del documento presentado bajo el asiento número 1676 del Diario 77, a la 
vista del citado documento y de los antecedentes que resultan del Registro, sobre la 
base de los hechos y fundamentos de Derecho que posteriormente se indican.
I.  Con  fecha  veinticinco  de  febrero  de  dos  mil  veintiuno,  se  presenta  en  este 
Registro de la Propiedad con el número 1676 del Libro Diario 77, escritura autorizada 
el 20 de Noviembre de 2020 por el Notario de esta Cuidad don Fermín Moreno Ayguadé 
n.º 1271 de su protocolo por la cual don M. K. constituye hipoteca a favor de la Entidad 
Mercantil Ibercaja Banco S.A. en garantía de un préstamo hipotecario que asciende a la 
cantidad de 36.000 euros.
II.  Siendo que préstamo que grava la finca registral 1.982 se concede para la 
adquisición  del  citado  bien  inmueble  por  prestatario  que  tiene  la  condición  de 
consumidor, queda sujeta a las prescripciones establecidas en la ley 5/2019, de 15 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
En la cláusula segunda punto 12.2 intereses de demora establece que el interés de  es
demora será el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales a lo largo del periodo  o
en  que  aquel  resulte  exigible.  Estando  dicho  préstamo  sujeto  a  la  ley  señalada  926ww
ecaanns tleoaEr  ilmo darimerstm íecnpautr leodo  ecn2e mo8d .iá3pms udi eeterdne etlsoa  ps pD auicndrteteaoc rstsi veepaj oed rc2iccu0ehc1noi4ót u/ni1na 7tlee/hUrsiép.Eso, t meecnoa rarreitaola,r cioieó,s npt aucbeolsen c eeesl   iinnqtfueeerré:io sr « daLelo  esds etmaEbsolteraacd ideoons    OE-A-2021-16able en https://
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos».
El Preámbulo de la Ley 5/2019, justifica la nueva regulación en torno a los intereses 
moratorios  de  los  préstamos  hipotecarios  sujetos  a  las  disposiciones  de  esta  ley 
disponiendo  que  «la  nueva  regulación  dota  de  una  mayor  seguridad  jurídica  a  la 
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que 
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo 
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato 
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
El artículo 25 del citado texto legal dispone que: «1. En el caso de préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 
tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés 
de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no 
podrán  ser  capitalizados  en  ningún  caso,  salvo  en  el  supuesto  previsto  en  el 
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de 
demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.» El mismo contenido 
se encuentra recogido en el artículo 114 de la Ley hipotecaria.
Respecto  al  carácter  imperativo  de  esta  norma  el  artículo  3  de  la  mencionada 
Ley 5/2019 establece que: «Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus 
normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes 
contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario».
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, antes Dirección General de 
los Registros y del Notariado, en resoluciones de 5 y 19 de diciembre de 2019 y 15 de 
enero de 2020 se pronuncia con claridad en este sentido. Dispone el Centro Directivo en 
esta  última  resolución  que:  «Ciertamente,  atendiendo  a  la  interpretación  literal  y 
teleológica del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto 
mediante una norma que respecto de los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la 
misma  estableciera  un  tipo  de  demora  legal  máximo,  imperativo  para  la  entidad 
prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior -o incluso de no pactarse tipo 
de interés de demora alguno- en beneficio del prestatario, fiador o garante que tenga la 
consideración de consumidor. No obstante, dicha norma de la Directiva deja margen a 
las normas de transposición de la misma para que en el Derecho nacional se establezca 
un concreto tipo legal de demora que no admita pacto en contrario, logrando así una 
mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto en cuanto excluye inequívocamente el 
control de abusividad de la cláusula -cfr., artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del 
Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados 
con consumidores, según el cual «las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones 
legales o reglamentarias imperativas, (…), no estarán sometidos a las disposiciones de 
la presente Directiva»; y, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de 
diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019-)».
III.  Una  vez  subsanado  el  defecto  anteriormente  señalado  no  serán  objeto  de 
inscripción las siguientes cláusulas: 1. Prestamista; 2.3. Garantía del préstamo; los dos 
últimos párrafos de la 3.1. Tasa Anual Equivalente; 6. Tabla ilustrativa de reembolso; 9. 
Elementos de flexibilidad, en cuanto a la subrogación del acreedor; 10. Otros aspectos 
del prestatario; 11. Reclamaciones. De las cláusulas no financieras las siguientes: 2. 
Fiadores; 9. Compensación; 10. Legislación y jurisdicción; 11. Solicitud de inscripción  s
parcial; 12. Iva; Tramitación de la escritura y escrituras de aclaración; Segundas copias;  oe.
12  Bis  de  Envío  de  información  periódica  y  corresponsal;  Advertencias  legales,  w.
información al cliente y cumplimiento de obligaciones formales; Información básica sobre  926ww
parpoatreeccceiónn  adueto rdizaatcoiso nye sa qy uaeplloosd epraámrriaefnotso sd, epnotrro  trdaeta roster ads e clcáláuususulalas s inosbclrigitaacsi odnoanledse, 
personales, informativas o de contenido intrascendente que en nada afectan al préstamo
o crédito ni a la hipoteca que lo garantiza, en aplicación de lo previsto en los artículos 2 
y 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9 y 51.6 de su Reglamento.
IV.  Se deniegan expresamente las siguientes cláusulas:
Del primer párrafo de I) Venta Vinculada de la 7 de Otras Obligaciones, lo siguiente: 
«además de cualquier otro que se haya podido pactar de forma expresa», por haber sido 
declarado inadmisible, en cuanto a que es genérico e indeterminado, de conformidad con 
lo declarado por la DGRN en las resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y por ser 
contrarios al principio de especialidad.
De la 9 de Elementos de Flexibilidad, el párrafo relativo a la subrogación de deudor, 
por no recoger el consentimiento anticipado del acreedor a la subrogación para que 
vincule  a  terceros,  de  conformidad  a  los  establecido  en  el  artículo  118  de  la  Ley 
Hipotecaria.
El  punto  2  de  la  cláusula  duodécima,  punto  1  de  las  financieras,  referido  al 
vencimiento  anticipado  del  préstamo  en  caso  de  suspensión  total  o  parcial  de  la 
inscripción de la hipoteca, por cuanto tal pacto ya fue rechazado por el T.S. en sentencia 
de 12 de diciembre de 2009 según la cual: «no cabe hacer recaer exclusivamente sobre 
el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir» y 
además porque dada la naturaleza constitutiva de la inscripción, una vez despachada la 
escritura  tal  pacto  deviene  superfluo  e  intranscendente  tal  como  se  reconoce  en 
resolución de la DGRN de 21 de diciembre de 2010, que se remite a los artículos 9, 12 
y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.6 de su Reglamento.
El  punto  6  de  la  cláusula  duodécima,  punto  1  de  las  financieras,  referido  al 
vencimiento  anticipado  por  no  prestar  a  favor  del  Banco  las  garantías  a  que  se 
comprometió, por haber sido declarados inadmisibles, en cuanto que son genéricos e 
indeterminados, de conformidad con lo declarado por la DGRN en las resoluciones de 23 
y 26 de octubre de 1987 y por ser contrarios al principio de especialidad.
De la cláusula segunda de las no financieras de constitución de hipoteca, en cuanto 
a  «y  demás  responsabilidades  que  se  citan  en  la  presente  escritura»,  porque  son 
obligaciones de distinto origen y naturaleza por lo que no pueden garantizarse todos con 
una sola hipoteca, sino que cada una de dichas obligaciones, deberán ser objeto de 
hipotecas  individuales  y  separadas  en  aplicación  del  principio  de  especialidad  -
artículo 12 de la Ley Hipotecaria-.
La cláusula sexta de las no financieras sobre arrendamiento, por el mismo motivo 
señalado  en  la  denegación  del  punto  6  de  la  cláusula  duodécima  punto  1  de  las 
financieras.
El párrafo segundo de la cláusula séptima de las no financieras según el cual se 
confiere  a  la  entidad  acreedora  la  administración  y  posesión  interina  de  la  finca 
hipotecada,  por  tratarse  de  una  cláusula  contraria  al  artículo  690  de  la  LEC,  que 
establece que la competencia de tal concesión corresponde el Juez del procedimiento.
Para la calificación del documento se han tenido en cuenta:
– Los  artículos  12,  18,  21,  27,  107.3.º,  110,  114,  129,  130  y  258.2  de  la  Ley 
hipotecaria.
– Los  artículos  8,  10,  84  y  85  de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los 
Consumidores  y  Usuarios,  Texto  Refundido  aprobado  por  el  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre.
– El artículo 221.1.2.º, 682 y 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
– El artículo 8 de la Ley 7/1998 de 13 de abril de Condiciones Generales de la  e
Contratación. bo
– El artículo 1129 del Código Civil. 926ww
––  LEal  aLrteícyu l1o/ 26010.33  ddee l a1 L4e yd eC omnacyuors adle. medidas para reforzar la protección de los
deud–o Lreas L heipy o5t/e2c0a1r9io sd,e r e1e5s dtreu cmtuarrazcoi,ó rne gduel addeourdaa d ye  alolqsu ciloenr tsroactoiasl .de crédito inmobiliario.
– Las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009, 
14 de junio de 2012 y 14 de marzo de 2013.
– Las sentencias del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2009, 16 de diciembre 
de 2009, 18 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 13 de septiembre de 2013, 8 de 
septiembre de 2014, 22 de abril de 2015 y 23 de diciembre de 2015.
– Las sentencias de los Juzgados Mercantil de Vitoria y San Sebastián de 17 de 
junio y 8 de marzo de 2016.
– Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de 
octubre de 2010 y otras posteriores como las de 8 de octubre de 2011, 28 de abril, 25 de 
septiembre, 10 de noviembre de 2015 y 22 de septiembre de 2016.
Por todo ello:
Acuerdo:
Suspender  la  práctica  de  la  inscripción  solicitada  por  el  defecto  anteriormente 
señalado.
No  se  practica  anotación  preventiva  por  defecto  subsanable  por  no  haber  sido 
solicitada por el presentante.
Advertencia sobre condiciones generales de la contratación: El contrato que contiene 
el documento calificado por tener condiciones generales de contratación queda sujeto a 
los efectos de la Ley 7/ 1998 de 13 de abril.
Contra la presente calificación (…)
Zaragoza, 26 de mayo de 2021 La Registradora (firma ilegible), Fdo: Concepción 
Subinas Mori».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Fermín  Moreno  Ayguadé  interpuso 
recurso el día 9 de julio de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes 
argumentos:
«La nota considera que la norma interna de transposición es coherente con la 
europea, cuando lo cierto es que no es conforme con el artículo 28, párrafos 2 y 3, de la 
Directiva 2014/2.017. Según el párrafo 3 que fue citado por la Registradora «Los Estados 
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos» pero debe ser considerado asimismo el 
párrafo 2 «Los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e 
imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de Jo 
necesario para compensar el prestamista de los costes que le acarree el impago».
Habla la Directiva de «valor máximo» de los recargos y ello no equivale al «límite fijo 
e invariable» que resulta de la interpretación literal de la norma interna que hace la Sra. 
Registradora. Lo que permite aquélla, por otra parte, es que los recargos los imponga el 
prestamista, hasta un valor máximo, no la Ley.
El legislador europeo solo autorizaba al nacional a permitir que las partes pactaran 
un interés de demora hasta un límite máximo; no hay un mandato directo al Estado para 
que fije el interés, sino para que limite la autonomía de la voluntad de los contratantes, 
más  bien  la  del  prestamista.  El  legislador  nacional  solo  puede  establecer  límites 
máximos  (un  techo).  Atendido  lo  cual,  debe  interpretarse  el  derecho  nacional  (que  e.
establece 3 puntos, sin matiz) de conformidad con el europeo (que establece «hasta x  w.b
puntos»). 926ww
legisDlaedboer  tnaamcbioiénna l sseorb treen iudnoa e bna sceu e(netla i nqteureé se l rreemcaurngeor adtoer ieos) oqsu ter enso  peusn tlao sp lroe vimistpao neen  elal 
Daciraercretivea e l2 i0m1p4a/1g7o.  (Apollír,  eeslo  meás xiimmpoo rdtaen t«ex »la  pleucnttuorsa  csoem ebsintaabdleac dee  sloobs rpeá lrorasf ocso s2t eys 3 q dueel 
artículo 28). Los intereses remuneratorios no son «costes», sino «lucro».
Además, la norma española contraviene la Directiva 93/13 porque el art. 1.2 no 
resulta aplicable a normas que no tienen por finalidad exclusiva proteger al consumidor, 
como es el caso del art. 25 LCCI. Entender que lo que ha querido el legislador es 
imponer  en  todo  caso  un  interés  de  demora  fijo  para  otorgar  seguridad  al  tráfico 
mediante  el  establecimiento  de  una  norma  imperativa  que  excluyese  conforme  al 
artículo 1.2 de la Directiva 13/93, de 5 de abril de 1.993 el control de abusividad no 
parece acertado. No existe tal conflicto entre protección del consumidor y seguridad, y 
además la propia norma comunitaria puede amparar la tesis contraria. Así, parece 
fundamental uno de los Considerandos de dicha Directiva, según el cual «la expresión 
‘disposiciones legales o reglamentarias imperativas’ que aparece en el apartado 2 del 1 
incluye también las normas que, con arreglo a derecho, se aplican entre las partes 
contratantes cuando no exista ningún otro acuerdo». Por tanto, ese artículo 1.2 no evita 
el control de abusividad en todo caso, antes bien, se abre la vía a dicho control cuando 
se pacte la cláusula que establece Jo que prevé la norma.
Sentado lo anterior, se debe examinar si esa interpretación de la norma interna, literal 
que resulta de la nota, frente al criterio finalista o teleológico protector del consumidor, 
que hace la Sra. Registradora puede ser mantenida.
Y la respuesta, a juicio del recurrente, ha de ser negativa.
Una interpretación conforme con la Directiva impone interpretar el límite de tres 
puntos como un máximo, pues eso es lo que obliga a los Estados a establecer. Si el 
mismo fuese tenido como imperativo debería ser aplicado, aunque nada se hubiese 
pactado o cuando se pactara un diferencial de cero. El artículo 25 interpretado como lo 
hace  la  Registradora  sería  contrario  a  la  Directiva  que  permite  «autorizar  a  los 
prestamistas a imponer recargos» de donde se infiere que solo en el caso de pacto es 
admisible el recargo.
Una  interpretación  lógica  y  sistemática  de  la  Ley  debe  conducir  a  la  misma 
conclusión si atendemos más que al artículo 3 de la LCCI al mismo artículo del Código 
Civil. Ese precepto de la LCCI fija el carácter imperativo de sus normas, pero su segundo 
párrafo  revela la verdadera  intención  del  legislador cuando dice que «será nula la 
renuncia previa de los derechos que esta ley reconoce al deudor, fiador, garante o 
hipotecante no deudor».
Lo  pretendido  es  que  no  se  reduzcan  los  derechos  del  prestatario,  no  que  el 
consumidor no pueda conseguir un tratamiento mejor que el previsto en la Ley. Se ha 
dicho que la insistencia en la imperatividad del artículo 25.2 no tiene como finalidad 
impedir la reducción del tipo de demora sino la modificación de las otras reglas sobre su 
aplicación y en este sentido se establece que dicho tipo «solo podrá devengarse sobre el 
principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, 
salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No se alcanza, en fin, a ver el sentido de que sea posible pactar un interés de 
demora cero, y, siendo así, que se pueda pactar que no haya interés de demora y que no 
se pueda pactar uno inferior al de tres puntos. Y menos aún se entiende esa conclusión 
si el ánimo del legislador es dotar de una mayor protección a los deudores hipotecarios; 
repárese que hasta en 17 ocasiones se repite ese «desideratum» en el Preámbulo de la 
LCCI.
Dada la contradicción entre la norma interna y la europea es necesario recordar que 
no solo los jueces sino cualquier órgano del Estado puede inaplicar la primera cuando 
contradice la segunda, en este sentido la STJUE C-198/2.001: «Este deber de excluir la 
aplicación de una norma nacional contraria al Derecho comunitario incumbe no solo a los  s
órganos  jurisdiccionales  nacionales,  sino  también  a  todos  los  órganos  del  Estado,  oe.
incluidas las autoridades administrativas». w.
El propio Consejo General del Notariado asumió la interpretación finalista coherente  926ww
icnotenr élas  dneo rdmeam eouraro inpfeear ioarl  arle psrpeovnisdteor  leag alalm ceunetset.ión planteada que es posible pactar un
interEéls p dlaen tdeeammoieran toe nc ocnotnratrraio  doeb lilgaa vríoalu an tlaad e ndteid alad  pdreo pciraé deintoti daa cdo barcarre eadl ocoran,s cuumainddoor  uenl   BOE-A-cable e
interés de demora no es sino el derecho del prestamista a percibir una indemnización por 
el impago del deudor.
Parece por tanto razonable entender que la norma es imperativa solo a favor del o 
deudor y no en su contra. Como ha sido indicado en la doctrina, en beneficio del 
consumidor las normas son semiimperativas o unilateralmente imperativas, esto es, 
dispositivas para el consumidor pero absolutamente vinculantes para el empresario, que 
no puede apartarse de ellas en su beneficio y, por tanto, a pesar de la prohibición (25.2 
LCCI y 114.3 LH) el pacto en contrario siempre es posible si este beneficia más a la parte 
a la que se trata de proteger, y así artículo 3.2 LCCI a contrario y artículo 92.3 LGDCU: 
«Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10 y del carácter irrenunciable de los 
derechos reconocidos al consumidor y usuario en este título, serán válidas las cláusulas 
contractuales que sean más beneficiosas para el consumidor y usuario».
No tiene sentido que no haya límite al pacto sobre intereses remuneratorios, que 
siempre influye en la determinación al alza de los moratorios y que, por el contrario, la 
contrapartida  no  sea  permitir  un  pacto  de  intereses  moratorias  más  bajos  que  los 
legalmente previstos.
No  puede  obviarse  que  cita  la  Sra.  Registradora  en  apoyo  de  su  nota  las 
Resoluciones de la DGRN de 5 y 19 de diciembre de 2019, y 15 de enero de 2.020.
No tiene en cuenta, no obstante, que la Resolución DGSJFP de 5 de abril de 2020 
interpreta el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria y entiende que la norma fija un tipo 
máximo, que admite el pacto de fijación de un interés de demora inferior o el no 
establecimiento de interés de demora alguno.
Cierto es que lo hace en relación con el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria y no con 
el artículo 25 de la LCCI, por tratarse de un préstamo excluido del ámbito de esta norma 
(préstamo a empleado de banco), pero cabe defender que la igualdad de redacción entre 
ambas normas y la razón de la interpretación, favorecer el interés del consumidor, puede 
ser indiciaria de un mismo criterio en la aplicación de ambas reglas en cuanto explicita la 
Dirección que carecería de sentido la finalidad de protección frente cláusulas abusivas si 
no existiera la posibilidad para el consumidor de reducir el tipo máximo del interés de 
demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno.
Idéntico pronunciamiento resulta de la Resolución de 12 de junio de 2.020.
Parece importante considerar que el citado artículo 114 se modifica también en una 
Ley que tiene por objeto transponer la Directiva 2014/2.017 por lo que resulta difícil 
sostener  que  las  exclusiones  previstas  en  la  norma  española  de  transposición  no 
deberían regir en relación con los intereses moratorias, que, además de en dicha norma 
se regulan en otra cuya redacción es idéntica e indicar que la interpretación teleológica y 
correctora que realiza la DGSJFP del artículo 114 pone de manifiesto la necesidad, 
sostenida  en  la  primera  parte  del  recurso  frente  al  criterio  de  la  Registradora,  de 
interpretar el Derecho nacional de conformidad con el europeo».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 16 de julio de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de  crédito  inmobiliario;  1255  y  1826  del  Código  Civil;  9,  12,  18  y  114  de  la  Ley  e.
Hipotecaria; 51 y 220 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección  w.b
General de los Registros y del Notariado de 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de  926ww
mSeagrzuori ddaed 2 J0u1r7íd yic a5  yd eF ed iPciúebmlibcare d dee 5 2 d0e1 9m, ayr zlaos,  1R1e dsoel ujucnioion eys 1 d4e y  la2 8D diree cjucliióon d Ge e2n0e2r0a.l de
1.  En la cláusula segunda, punto 12.2 de interés de demora, de la escritura de
préstamo hipotecario presentada a inscripción se establece que dicho interés será el
interés remuneratorio más dos puntos porcentuales a lo largo del periodo en que aquel 
resulte exigible. La registradora deniega su inscripción por ser contrario a lo dispuesto en 
el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario. El notario recurrente entiende que este precepto debe interpretarse a la luz 
de la Directiva europea que fija este tipo de interés como un tope máximo, pero no 
impide en beneficio del consumidor establecer uno inferior.
2.  El artículo 25 del citado texto legal dispone que: «1. En el caso de préstamo o 
crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre 
bienes  inmuebles  para  uso  residencial,  el  interés  de  demora  será  el  interés 
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel 
resulte exigible, El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y 
pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto 
previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al 
interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario».
Los términos de la ley no ofrecen lugar a dudas al establecer que el interés moratorio 
será tres puntos por encima del interés remuneratorio. Y no se admite pacto en contrario.
3.  Si bien el preámbulo de una ley no tiene valor normativo, sí es un elemento que 
ha de tenerse en cuenta en la interpretación de las leyes, según tiene declarado el 
Tribunal  Constitucional  en  diversas  ocasiones,  entre  ellas,  en  Sentencia 
número 361/1981, de 12 de noviembre. Y el Preámbulo de la Ley 5/2019, como ya 
quedó indicado en la nota de calificación, justifica la nueva regulación en torno a los 
intereses moratorios de los préstamos hipotecarios sujetos a sus disposiciones diciendo 
que «la nueva regulación dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se 
sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se 
establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su 
determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de 
cláusulas  que  pudieran  ser  abusivas  y,  a  la  vez  robustecer  el  necesario  equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
4.  Como ya señalaran las Resoluciones citadas en los «Vistos», y tal como expresa 
el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación del vencimiento 
anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el 
régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las 
partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen 
del vencimiento anticipado se garantiza que éste sólo pueda tener lugar cuando el 
incumplimiento  del  deudor  es  suficientemente  significativo  en  atención  al  préstamo 
contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se 
sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se 
establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su 
determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de 
cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 512019 establece que: 
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la 
norma expresamente establezca lo contrario».
Y el apartado 2 del artículo 25 de la Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter 
dispositivo de la norma de fijación de un especifico interés legal de demora, sino que 
determina expresamente que las reglas relativas al interés de demora contenidas en el  s
apartado 1 del mismo artículo «no admitirán pacto en contrario». oe.
De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los  w.
límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de  926ww
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Los argumentos del recurrente por tanto de contravención de la Directiva europea no 
pueden ser por tanto estimados, pues el legislador español en su transposición ha 
excluido la de la negociación (para evitar toda sombre de abusividad en la negociación 
con consumidores) la fijación del tipo de interés de demora, situándolo en un plano de 
norma imperativa.
5.  Todo ello se entiende sin perjuicio de que ninguna limitación se establece en 
cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria (cfr. artículo 114 de la 
Ley Hipotecaria) que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos 
porcentuales al tipo máximo que únicamente a efectos hipotecarios pueda fijarse para 
los intereses ordinarios.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.