BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63 Jueves 12 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 24850
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3555 Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir una escritura de sustitución de 
poder.
En el recurso interpuesto por doña Cristina Caballería Martel, notaria de Madrid, 
contra la negativa del registrador Mercantil XIII de Madrid, don Juan Sarmiento Ramos, a 
inscribir una escritura de sustitución de poder.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 23 de julio de 2019 por la notaria de Madrid, doña 
Cristina  Caballería  Martel,  con  el  número  1.655  de  protocolo,  y  titulada,  en  el 
encabezamiento  como  «escritura  de  sustitución  de  poder»  y  al  emitir  el  juicio  de 
suficiencia  de  las  facultades  representativas,  como  «escritura  de  sustitución  de 
facultades», el otorgante, actuando en representación de la sociedad «CM 16, S.L.», en 
virtud de un poder general conferido a su favor por la citada sociedad en escritura 
autorizada por el notario de esa Capital, don JuanCarlos Caballería Gómez, el día 1 de 
marzo de 2007, con el número 608 de su protocolo, y en la que se atribuyeron a dicho 
apoderado las facultades que se enumeraban, y entre ellas, la facultad de «z) Sustituir 
estas facultades, total o parcialmente, en la persona o personas que designe y revocar 
las  sustituciones  realizadas»,  sustituyó  esas  facultades  enumeradas,  indicándose 
literalmente: «Que en virtud de la representación que ostenta sustituye las facultades 
anteriormente descritas, a favor de don (…)».
II
Presentada el día 10 de septiembre de 2019 la referida escritura en el Registro 
Mercantil de Madrid, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El registrador Mercantil que suscribe previo examen y calificación del documento 
precedente  de  conformidad  con  los  artículos  18  del  Código  de  comercio  y  6  del 
Reglamento del Registro Mercantil, y habiéndose dado cumplimiento a lo dispuesto en el 
artículo 15.2 de dicho Reglamento, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por 
haber observado el/los siguientes defectos que impiden su práctica:
Entidad: CM 16 SL.
Defectos subsanables:
Dado el sentido ambiguo en que ordinariamente se emplea el término «sustituir» en 
el ámbito del apoderamiento, refiriéndose unas veces a la colocación de un nuevo 
apoderado en el lugar del inicial, que queda así fuera de la relación de apoderamiento, y  e.
otras  al  supuesto  en  que  el  apoderado  inicial  no  pretende  quedar  fuera  del  w.b
apoderamiento sino únicamente autorizar a otra persona para que pueda ejercitar las  55ww
feascturiclttaod edse  qsuubea ap oadqeuraeml liee nftuoe)r, opnr occoendcee ddiidfearsir  yla  qinusec rpipocdiróán  sdeegl upirr eesjeenrcteie nddooc u(msuepnutoe setno 
teamnptole saer  aúcnlaicraem ae cnuteá l edle  tléarsm hinipoó t«essuiss tsiteuñira»la, dqause s ee nre fsieerneti dlao  svuusltgitaurc ióyn  jfuorrímdicaoliz a(sdeag. úAnl 
doctrina mayoritaria) implica colocar a otra persona en el lugar del sustituyente, podría
estimarse que estamos ante la primera de las hipótesis, pero la previsión del poder que 
se  sustituye  de  que  el  apoderado  puede  sustituirlo  y  «revocar  las  sustituciones 
realizadas»,  parece  apuntar  en  la  segunda  dirección.  En  cualquier  caso,  la  duda 
señalada y la exigencia de certeza y precisión en los pronunciamientos registrales dados 
sus efectos jurídicos (cfr. art 20 C. de Com.), aconsejan la prudencia y el diferimiento de 
la inscripción en tanto sea el propio otorgante quien haga las precisiones oportunas.
En todo caso, se advierte que la inscripción de la sustitución no comprenderá la 
facultad z) del poder sustituido (cfr. arts. 1721 y 1722 CC y 296 C. de Com.).
Sin perjuicio de proceder a la subsanación de los defectos anteriores y a obtener la 
inscripción del documento, en relación con la presente calificación: (…)
Madrid, 12 de septiembre de 2019 El Registrador (firma ilegible y sello del Registro 
con el nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Cristina Caballería Martel, notaria de 
Madrid, interpuso recurso el día 2 de octubre de 2019 mediante escrito en el que 
expresaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«1.  Ante todo, debe señalarse que la calificación formulada por el Registrador no 
cumple, a juicio de la recurrente, los requisitos exigidos en el art 19 bis de la LH («habrán 
de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica 
de las mismas, ordenadas en hechos y fundamentos de derecho.»). Lo que la ley exige 
no es cumplir un simple trámite. No se trata evidentemente de un mero formulismo sino, 
como se ha señalado por la DGRN en múltiples resoluciones, es deber ineludible del 
Registrador motivar jurídicamente su calificación cuando es negativa y, aunque pueda 
ser escueta o sucinta, debe contener siempre una motivación tempestiva y suficiente. 
(Rs.10 de octubre de 2006; 25 de octubre de 2007, entre otras muchas). En nuestro 
caso, no se cita, respecto del primer defecto señalado, precepto alguno ni Sentencia o 
Resolución de la DGRN alguna, tan sólo una apreciación del Registrador que califica. En 
cuanto al segundo de los defectos, en el que se deniega la inscripción de la facultad de 
sustitución, se citan una serie de preceptos que, a juicio de la recurrente, no son 
aplicables  dado  que  se  refieren,  por  un  lado,  a  los  supuestos  de  prohibición  de 
sustitución por el mandante, cuando en nuestro caso la sustitución no ha sido prohibida 
sino permitida y, por otro, a la responsabilidad del mandatario, cuestión que tendrá que 
dilucidarse, en su caso y en su día, en los Tribunales.
2.  En cuanto al primer defecto señalado, el señor Registrador hace constar en su 
nota que el término «sustituir» tiene un sentido ambiguo, y así es. Si bien el Código Civil 
y el Código de Comercio no distinguen expresamente entre la sustitución propia o 
impropia, dicha distinción sí se hace desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial. 
La sustitución propia conlleva una transmisión del contrato: el mandatario nombra a un 
representante, cediéndose su posición de apoderado y desligándose del mandante. En 
cambio,  en  el  subapoderamiento,  el  mandatario  subpoderdante  no  se  desliga  del 
mandante, su poder sigue vigente.
3.  Para  ver,  en  el  caso  que  nos  ocupa,  si  el  mandante  inicial  permitió  una 
sustitución en sentido propio y si el mandatario sustituyente lo ha ejecutado con el 
otorgamiento del poder conferido al sustituto, habría que hacer una labor de averiguación 
y comprensión del sentido y alcance del consentimiento prestado tanto del mandante  es
como del mandatario sustituyente. bo
Respecto del mandante, aplicando las normas de interpretación de los contratos,  55ww
dadcoeratn díctoerua slottqao u1 . e.AC2, sa8cíp2,o i etmdanelo, l e  Cldd Cpoicon esd  eeJeñrul a aolsnatoe- Cqrñguoaaerrd l ohoRsa ep bgoCriársa  tlbqaraau sdleloeo carr,íic aeue ddlaG idrtó é amer mnleo izsen, so ac ecr«tli tosusdur íasca to aiteu1utc táoidnóreienz o»asm d eayas  rpp zooaorsm  tedebler igiN ouo2roet0a,s0 r 7iaeo,ll     OE-A-2020-35able en https://
número 608 de orden de su protocolo, expresamente se le concede la facultad de
sustituir el poder y revocar las sustituciones realizadas. Si se le concede la facultad de 
revocar la sustitución realizada, es porque, necesariamente, su poder debe estar vigente 
para poder revocar dicha sustitución. Teniendo en cuenta que en el ámbito mercantil es 
necesario consentimiento expreso del comitente para la delegación de facultades (Art. 
261C.ºC.º), dicho consentimiento debería ser mucho más claro si pretende autorizar al 
comisionista a una sustitución en sentido propio ya que conlleva, como hemos señalado, 
una transmisión del contrato de mandato. Por otro lado, en el poder sustituido, se le 
concede  al  apoderado  sustituyente  la  facultad  de  sustituir  total  o  parcialmente  las 
facultades conferidas. Es decir, si el apoderado sustituyente sustituye la facultad a), no 
puede entenderse como una transmisión del mandato, sino como una simple delegación, 
con  vigencia  del  apoderado  primero  y,  por  tanto,  no  cabe  duda  de  que  el 
subapoderamiento está autorizado por el mandante.
Respecto del mandatario sustituyente, tampoco podemos interpretar que su voluntad, 
al otorgar la sustitución, fuese la de transmitir el mandato, pues de lo contrario hubiese 
solicitado la auto-revocación de su poder y la correspondiente constancia registral o, por 
lo menos, la notificación al mandante de la renuncia de su poder.
Baso mi argumentación, fundamentalmente, en los art. 1.283 CC, 1.285 CC y 1.286 
CC relativos a la interpretación de los contratos, a los cuales me remito, y en la idea 
general que a mi juicio debe entenderse que la simple facultad de sustituir el poder debe 
considerarse limitada al otorgamiento del subapoderamiento. Para que se produzca 
sustitución  en  sentido  propio  con  completa  trasferencia  será  menester  que  ello  se 
deduzca claramente de los términos de las facultades conferidas.
Esta interpretación parece que también es admitida por la DGRN, por ejemplo, con la 
Resolución de 14 de diciembre de 2016, según la cual «En principio, autorizada la 
sustitución del poder ex art 1.721.2.º del CC, y salvo que otra cosa resulte con claridad 
del examen del conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título 
sucesivo de «sustitución» de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en 
sentido propio, también puede subapoderar y que a menos que expresamente resulte o 
que claramente se infiera que es voluntad de las partes que el primer poder conferido 
quede revocado, el dicho primer apoderado no queda excluido en la relación jurídica con 
el poderdante.»
En términos parecidos encontramos la Sentencia del TS de 2 de marzo de 1992, 
según  la  cual  ha  de  entenderse  por  término  delegación  o  sustitución  «cuando  el 
mandatario hace intervenir a un tercero en el negocio objeto del mandato, bien mediante 
un poder que le otorga en nombre propio, o simplemente traspasándole el encargo 
recibido, pero sin desligarse, en ninguno de ambos supuestos, de las relaciones jurídicas 
que tenía con el mandante, respecto al cual queda responsable de los actos realizados 
por estos auxiliares designados a su iniciativa (artículo 1.721 del Código Civil)».
4.  Respecto del segundo defecto señalado por el señor Registrador, por el que se 
deniega  la  inscripción  de  la  facultad  de  sustitución  delegada  por  el  mandatario 
sustituyente, hay que señalar que cita unos preceptos que, si bien son relativos a la 
sustitución, ninguno de ellos prohíbe que el apoderado sustituyente pueda delegar la 
facultad de sustitución y, a mi juicio, lo no prohibido está permitido, sobre todo si 
entendemos, como así hacemos, que es un subapoderamiento. Son numerosos los 
supuestos, muchos de ellos inscritos en el RM, en los que hay varias sustituciones 
porque así requiere la operativa de las empresas. No es desconocido, seguramente 
tampoco por el señor Registrador, los numerosos poderes otorgados por los Bancos a 
otra Sociedad para ejercitar determinadas facultades de gestión, que a su vez sustituye a  s
determinadas gestorías para su ejecución, poderes que se utilizan en el tráfico con  oe.
normalidad.» w.
IV
esteM Ceedniatrnot eD eirseccrtiitvoo,. de fecha 4 de octubre de 2019, el registrador elevó el expediente a  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1224, 1259, 1279, 1462, 1463, 1721 y 1722 del Código Civil; 2, 20, 
244, 261, 288 y 296 del Código de Comercio; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de 
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 165 y 166 del Reglamento Notarial; 
las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo 
de 2008, y, Sala de lo Civil, de 29 de octubre de 2001 y 23 de septiembre de 2011; la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de consulta vinculante 
de 12 de abril de 2002, dictada al amparo del artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 24 de octubre de 1986, 10 de febrero de 1995, 14 de marzo de 1996, 17 de diciembre 
de 1997, 23 de enero y 3 y 23 de febrero de 2001, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 
de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 15 de febrero, 9 de abril y 29 de septiembre 
de 2003, 9 de abril y 11 de junio de 2004, 7 de mayo de 2008, 4 de marzo de 2009, 27 de 
febrero, 1, 4 y 11 de junio, 5, 22 y 24 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 24 de junio, 8 de 
julio y 6 y 30 de septiembre de 2013, 13 y 22 de febrero, 9 de abril, 9 de mayo y 9 de julio 
de 2014, 23 de febrero, 5 de marzo, 14 de julio, 26 de noviembre y 11 y 16 de diciembre 
de 2015, 10 de marzo, 25 de abril, 26 de mayo, 29 de junio, 10 y 25 de octubre y 14 de 
diciembre de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de 
marzo y 4 de abril de 2019.
1.  Mediante  la  escritura  objeto  de  la  calificación  impugnada  titulada,  en  el 
encabezamiento como «escritura de sustitución de poder» y al emitir el juicio de suficiencia 
de  las  facultades  representativas,  como  «escritura  de  sustitución  de  facultades»,  el 
otorgante, actuando en representación de la sociedad «CM 16, S.L.», en virtud de un poder 
general conferido a su favor por la citada sociedad en otra escritura que se reseña y en la 
que se atribuyeron a dicho apoderado las facultades que se enumeran y, entre ellas, la 
facultad de «z) Sustituir estas facultades, total o parcialmente, en la persona o personas que 
designe y revocar las sustituciones realizadas», sustituyó esas facultades enumeradas, 
indicándose literalmente: «Que en virtud de la representación que ostenta sustituye las 
facultades anteriormente descritas, a favor de don (…)».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que existen dos 
defectos subsanables:
«Dado el sentido ambiguo en que ordinariamente se emplea el término «sustituir» en 
el ámbito del apoderamiento, refiriéndose unas veces a la colocación de un nuevo 
apoderado en el lugar del inicial, que queda así fuera de la relación de apoderamiento, y 
otras  al  supuesto  en  que  el  apoderado  inicial  no  pretende  quedar  fuera  del 
apoderamiento sino únicamente autorizar a otra persona para que pueda ejercitar las 
facultades que a aquel le fueron concedidas y que podrá seguir ejerciendo (supuesto 
estricto de subapoderamiento), procede diferir la inscripción del presente documento en 
tanto se aclare a cuál de las hipótesis señaladas se refiere la sustitución formalizada. Al 
emplear  únicamente  el  término  «sustituir»,  que  en  sentido  vulgar  y  jurídico  (según 
doctrina mayoritaria) implica colocar a otra persona en el lugar del sustituyente, podría 
estimarse que estamos ante la primera de las hipótesis, pero la previsión del poder que 
se  sustituye  de  que  el  apoderado  puede  sustituirlo  y  «revocar  las  sustituciones 
realizadas»,  parece  apuntar  en  la  segunda  dirección.  En  cualquier  caso,  la  duda 
señalada y la exigencia de certeza y precisión en los pronunciamientos registrales dados 
sus efectos jurídicos (cfr. art 20 C. de Com.), aconsejan la prudencia y el diferimiento de  s
la inscripción en tanto sea el propio otorgante quien haga las precisiones oportunas. oe.
En todo caso, se advierte que la inscripción de la sustitución no comprenderá la  w.
facuLltaa dn ozt)a drieal  rpeocduerrre snutset iatuleidgoa ,( cefnr.  saírntste. s1is7,2 l1o  ys i1g7u2ie2n CteC: y 296 C. de Com.).» 2020-3555n https://ww
– Si  al  otorgante  sustituyente  se  le  concedió  en  el  poder  del  que  derivan  sus
facultades la facultad de revocar la sustitución realizada, es porque, necesariamente, su
poder debe estar vigente para poder revocar dicha sustitución, y teniendo en cuenta que 
en  el  ámbito  mercantil  es  necesario  consentimiento  expreso  del  comitente  para  la 
delegación de facultades (artículo 261 del Código de Comercio), dicho consentimiento 
debería ser mucho más claro si pretende autorizar al comisionista a una sustitución en 
sentido propio, pues conlleva una transmisión del contrato de mandato. Por otro lado, en 
el poder sustituido, se le concede al apoderado sustituyente la facultad de sustituir total o 
parcialmente las facultades conferidas; es decir, si el apoderado sustituyente sustituye la 
facultad a), no puede entenderse como una transmisión del mandato, sino como una 
simple delegación con vigencia del apoderado primero, por lo que no cabe duda de que 
el subapoderamiento está autorizado por el mandante.
– Respecto del segundo defecto indicado por el registrador, por el que se deniega la 
inscripción de la facultad de sustitución delegada por el mandatario sustituyente, se citan 
unos preceptos que, si bien son relativos a la sustitución, ninguno de ellos prohíbe que el 
apoderado  sustituyente  pueda  delegar  la  facultad  de  sustitución;  y  a  juicio  de  la 
recurrente,  lo  no  prohibido  está  permitido,  sobre  todo  si  se  entiende  que  es  un 
subapoderamiento. Y son numerosos los supuestos, muchos de ellos inscritos en el 
Registro Mercantil, en los que hay varias sustituciones porque así requiere la operativa 
de las empresas, aludiendo a los numerosos poderes otorgados por los Bancos a otra 
Sociedad para ejercitar determinadas facultades de gestión, que a su vez sustituye a 
determinadas gestorías para su ejecución, poderes que se utilizan en el tráfico con 
normalidad.
2.  Respecto de las alegaciones de la recurrente relativas a la falta de motivación de 
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras 
muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y 
razonamientos  aducidos  por  el  registrador  que  pudieran  ser  relevantes  para  la 
Resolución  del  recurso.  También  ha  mantenido  esta  Dirección  General  (vid.  la 
Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 
de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un 
precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar 
la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del 
mismo  ha  de  efectuarse  (y  lo  mismo  debe  entenderse  respecto  de  las  citadas 
Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el 
supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Igualmente, cabe recordar que es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid., 
entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 
20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de  e.
febrero de 2008 y 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de septiembre de 2014  w.b
y 12 de diciembre de 2017) que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el  55ww
rdeegnisetgraadr olar  phraá cdteic ae xdpeol naesri etondtoa ss oyli cciataddao  uensa e dl ed ela lsa  rcaazliofinceasc ióqnu e( amrtoíctuivlaon 1 9su b idse dceis ilóan L deey 
iHnitproodteuccairr iae)n  ssinu  qinufeo,r mpoer,  ctoodnas igvueize nqteu,e ,h asyi aenl  dreeg issetrra tdeonri draestr aesna  cluae netxap olassic iqóune  dpeu esduas 
argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su
derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer 
adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. 
Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o 
razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso 
frente  a  la  calificación,  el  interesado  desconocerá  las  razones  añadidas  por  el 
registrador.
No obstante, conviene tener en cuenta es también doctrina de este Centro Directivo 
(Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de 
octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 
de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre de 2013, 19 de 
marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015 y 12 de diciembre de 2017, entre 
otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido 
expresada  de  modo  escueto,  cabe  la  tramitación  del  expediente  si  expresa 
suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado ha 
podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido del escrito de 
interposición del recurso. Y, en este caso, resulta que, aun cuando en la nota de 
calificación aparecen mínimamente expresadas las razones que –a juicio del registrador– 
justificarían la negativa a la inscripción, la cuestión planteada en aquella ha podido ser 
objeto de alegaciones suficientes por el recurrente para su defensa, y por ello procede 
entrar en el fondo del asunto.
3.  Debe ponerse de relieve que la naturaleza del negocio jurídico de «sustitución» 
del poder (artículo 1721 del Código Civil) ha sido objeto de diversas interpretaciones 
doctrinales y jurisprudenciales, en lo que se refiere a la diferenciación entre la sustitución 
en sentido propio, o por vía de transferencia del poder; y el subapoderamiento, o 
delegación subordinada del poder (sustitución en sentido impropio).
En la transferencia del poder o sustitución plena se extingue la relación entre el 
principal y el apoderado-sustituyente y el sustituto queda en relación directa y única con 
el principal (habría entonces que cancelar el poder por autorrevocación en la hoja 
registral);  y  en  los  casos  de  subapoderamiento  la  relación  jurídica  media  entre 
apoderado y subapoderado sin perjuicio de los efectos del acto representativo que 
continúan dándose en servicio del «dominus» y sin entender extinguido o autorrevocado 
el poder subapoderado (no hay que cancelar el poder del primer apoderado).
En principio, autorizada la sustitución del poder ex artículo 1721.2.º, y salvo que otra 
cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el 
poder) y del título sucesivo de «sustitución» de dicho poder, hay que presumir que quien 
puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar y que, a menos que 
expresamente resulte o que claramente se infiera que es voluntad de las partes que el 
primer poder conferido quede revocado, el primer apoderado no queda excluido en la 
relación jurídica con el poderdante.
4.  Apuntadas  las  anteriores  precisiones,  y  habida  cuenta  de  que  las  dudas 
suscitadas  por  la  denominación  que  se  emplee  deben  resolverse  atendiendo  a  la 
verdadera voluntad de los otorgantes, es necesario interpretar los términos en que se ha 
reflejado  en  la  escritura  la  sustitución  operada,  la  cual,  como  se  ha  expuesto,  es 
nominada por la notaria autorizante, al emitir su juicio de suficiencia, como «sustitución 
de facultades»; y sin olvidar que en el otorgamiento se indica que lo que hace el primer 
apoderado es sustituir unas facultades que se enumeran y, debe presuponerse, que no 
son  todas  las  que  el  otorgante  tenía  conferidas,  por  la  sencilla  razón  de  que,  al  e
relacionarse las que va a sustituir, se expresa que son las que a él (al apoderado inicial)  bo
se le confirieron «entre otras». 55ww
dudaP oyr  peeltloic iyó na d lea  avcislatara dcieó nla d pea arlqguoe qduaed  sdime pulneam ennottea  ceonn slaid qeurae  -deel  rfeogrmistar asduobrj eetixvpar-e nsoa 
tyo ddooc luom celanrtoa dqou ee nd elas eeasrcíari,t unroa  heasy u bnaas tera anlsgfuenrean pcaiara d een ltae nredlearc iqóune d leo  aqpuoed seera hmai eonpteor acdoon 
la consiguiente extinción del poder del sustituyente, por lo que han de admitirse las
alegaciones de la recurrente en el recurso; alegaciones que ciertamente ayudan a 
despejar cualquier duda interpretativa (sobre la voluntad del sustituyente) en orden a 
que, al otorgar la sustitución, su intención fuera la de transmitir el mandato y desligarse 
del mismo. Y es que, haber sido esta su intención, habría solicitado la autorrevocación 
de su poder y la correspondiente constancia registral o, por lo menos, la notificación al 
mandante de la renuncia de su poder, algo que tiene su lógica aplicando las reglas 
hermenéuticas que se contienen en los artículos 1283, 1285 y 1286 del Código Civil 
relativos  a  la  interpretación  de  los  contratos.  En  suma,  que  para  que  se  hubiera 
entendido producida, en este caso, una sustitución en sentido propio, con completa 
trasferencia, sería ineludible que ello se dedujera claramente de los términos en que se 
sustituyeron al subapoderado las facultades conferidas, lo que no cabe inferir en modo 
alguno en este caso.
Por lo demás, esta interpretación se encuentra ya plasmada en la Resolución de este 
Centro Directivo de 30 de julio de 1976, cuando afirmó que el nombramiento de un 
sustituto no desliga al representante o mandatario de su mandato mientras no haya 
renuncia expresa (se trataba de un caso de autocontratación, en la que el mandatario, 
con facultades expresas para sustituir, nombró un sustituto, el cual vendió una finca al 
mismo mandatario sustituyente, rechazándose la inscripción argumentándose entonces 
que «el hecho de nombrar un sustituto acto (sic) para el que se hallaba debidamente 
autorizado  no  desliga  al  representante  o  mandatario  de  este  carácter  frente  a  su 
mandante, en tanto no renuncie al mandato o se produzca alguna de las otras causas 
que provocan su extinción». En resumen, el ejercicio de la simple facultad de sustituir no 
supone, por sí sola, la transmisión del mandato.
Esta conclusión tiene claro apoyo en la más reciente Resolución de 14 de diciembre 
de  2016,  según  la  cual:  «En  principio,  autorizada  la  sustitución  del  poder  ex 
artículo 1721.2.º del Código Civil, y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen 
conjunto  del  título  habilitante  de  la  sustitución  (el  poder)  y  del  título  sucesivo  de 
«sustitución» de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido 
propio también puede subapoderar y que a menos que expresamente resulte o que 
claramente se infiera que es voluntad de las partes que el primer poder conferido quede 
revocado, el dicho primer apoderado no queda excluido en la relación jurídica con el 
poderdante». Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1992, según la 
cual ha de entenderse «como delegación o sustitución cuando el mandatario hace 
intervenir a un tercero en el negocio objeto del mandato, bien mediante un poder que le 
otorga en nombre propio, o simplemente traspasándole el encargo recibido, pero sin 
desligarse, en ninguno de ambos supuestos, de las relaciones jurídicas que tenía con el 
mandante,  respecto  al  cual  queda  responsable  de  los  actos  realizados  por  estos 
auxiliares designados a su iniciativa (art. 1721.1 del Código Civil)».
Por  consiguiente,  el  primer  defecto  expresado  en  nota  recurrida  no  puede  ser 
confirmado.
5.  Respecto  del  segundo  defecto  señalado  en  la  calificación,  al  rechazarse  la 
inscripción de la facultad de sustitución que a su vez delega el mandatario sustituyente –
«(…)la inscripción de la sustitución no comprenderá la facultad z) del poder sustituido 
(cfr. arts. 1721 y 1722 CC y 296 C. de Com (…)»–, se combate en el recurso indicando 
que la cita de los preceptos que contiene la calificación en modo alguno lleva a la 
conclusión de que prohíban que el apoderado sustituyente pueda delegar la facultad de 
sustitución, y menos aun cuando la conclusión a la que cabe llegar es que la escritura 
calificada lo que contiene en un simple subapoderamiento. e.
Ahora bien, aun cuando es cierto que no se trata en este caso de un supuesto de  w.b
transferencia de la relación representativa, la propia razón de ser del apoderamiento  55ww
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Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando el 
primero de los defectos expresados en la nota, y confirmar la calificación impugnada 
respecto del segundo defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  19  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.