BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80662
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11277 Resolución de 17 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don Vicente Martorell García, notario de Oviedo, contra la 
calificación del registrador de la Propiedad de Alicante número 4, don Constancio Villaplana 
García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 29 de enero de 2021 por el notario de Oviedo, don 
Vicente Martorell García, se otorgó préstamo hipotecario por la entidad «Liberbank, S.A.» a 
favor de don D. G. G. Interesa a los efectos de este expediente que se hacía constar que: 
«III.–Las  cláusulas  contractuales  utilizadas  en  el  presente  contrato  de  préstamo  se 
encuentran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación con el Código 
Identificador número (…) IV.–Que la parte prestataria reconoce que las condiciones recogidas 
en esta escritura recogen las ofertadas por la prestamista en la Ficha Europea de Información 
Normalizada (FEIN) que le/s fue entregada previamente, las cuales acepta expresamente 
mediante la firma de esta escritura (…) Estipulaciones (…) Decimoséptima.–Condiciones 
generales. El presente contrato incorpora condiciones generales predispuestas por la entidad 
para  este  tipo  de  operación,  con  excepción  de  las  concretas  condiciones  financieras 
incorporadas en el clausulado, las cuales resultan aceptadas expresamente por los restantes 
firmantes del mismo, que reconocen haber sido informados de las mismas previamente a la 
formalización de este contrato. Dichas condiciones están depositadas en el Registro de 
Condiciones Generales de Contratación». También se expresaba lo siguiente en el apartado 
«Régimen  de  la  Ley  5/2019  (...)  b)  Condiciones  Generales  Contratación.–Manifiesta  la 
entidad  de  crédito  que  ha  tenido  lugar  el  depósito  registral  previo  de  las  condiciones 
generales de la contratación relativas a esta operación, con el número de identificador (…); 
verificando dicho depósito y teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las 
mismas la condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las 
partes contratantes. En cualquier caso, la omisión del depósito no es impeditiva, pues su 
sanción es simplemente administrativa (Instrucción de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 13 de junio de 2019, confirmada por la Resolución 7.ª DGRN de 5 de 
diciembre de 2019 y la Instrucción 8 DGRN de 20 de diciembre de 2019)».
II
Presentada el día 29 de enero de 2021 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Alicante número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«N.º Entrada: 914. o
N.º Protocolo: 110/2021. 7w
NCootnaf odrem cea alilf iacartcícióunlo d 1e8s fdaev olara Lbeley. Hipotecaria (reformado por la Ley 24/2001 de 27 de  2021-1127n https://w
dqiuceie msubsrcer)i bye 9, 8p rye vsiiog ueiexnatmese nd eyl  Rceaglifliacmaceinótno  dHeipl odtoeccuamrioe:n Etol  Rreemgiistitdraod toerl edme álati cParmopeinetdea da   BOE-A-cable e
las 11:58 horas del día 29/01/2021, motivando el asiento de presentación número 6 del 
diario 103, número de entrada 914, cuya copia autorizada ha sido aportada por, que 
corresponde al documento otorgado por el Notario de Oviedo, Don Vicente Martorell 
García, protocolo número 110/2021, de fecha 29/01/2021, ha resuelto no practicar los 
asientos solicitados sobre la base de los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Condiciones generales de la contratación (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora 
de los contratos de crédito inmobiliario). En las escrituras de préstamo hipotecario/
novación  no  es  imprescindible  que  se  indique  el  número  de  identificación  de  las 
condiciones depositadas en el Registro especial existente al efecto (resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5-12-2019 y 8-1-2020), pero sí lo 
es que el notario haga constar de forma expresa que él mismo ha verificado el previo 
depósito  por  la  entidad  acreedora  de  las  condiciones  generales  en  dicho  Registro 
especial, no siendo suficiente la manifestación de los interesados al respecto, o la 
advertencia del notario sobre la obligación de depositar (Instrucción de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 13-6-2019, resoluciones de esta misma 
Dirección  General  de  5-12-2019,  11-12-2019,  15-1-2020,  22-1-2020  y  12-2-2020,  y 
apartado 8 de la Instrucción de esa misma Dirección General de 20-12-2019).
Y en consecuencia se procede a la suspensión de los asientos solicitados del 
documento mencionado.
Contra esta calificación, y conforme a los arts. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 
cabe (…)
Alicante,  seis  de  abril  de  dos  mil  veintiuno.–El  Registrador,  Fdo.  Constancio 
Villaplana García. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Constancio Villaplana García registrador/a de Registro Propiedad de Alacant 4 a día seis 
de abril del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Martorell García, notario de 
Oviedo, interpuso recurso el día 26 de abril de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo 
siguiente:
«Primero.  Cuestión previa.–La Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito 
Inmobiliario estableció una serie de medidas en aras de la transparencia material de los 
préstamos sujetos a la misma. La medida estrella fue la introducción en el artículo 15 de 
un acta notarial previa, en la que los prestatarios reciben con antelación suficiente por el 
notario de su elección asesoramiento imparcial, individualizado y gratuito.
Sin embargo, la Ley mantuvo en su artículo 7 una institución que se ha revelado inútil 
a estos efectos, como es la inscripción de las condiciones generales de la contratación 
en el Registro creado por la Ley 7/1998. No he conocido a ningún prestatario que haya 
consultado la correspondiente web. En realidad, no conozco a ninguno que sepa de su 
existencia y mucho menos de su escaso valor. Tampoco se ponen de acuerdo sobre su 
eficacia  los  propios  Registradores,  siempre  celosos  de  su  calificación.  Y  hasta  la 
publicidad que ofrece la misma web no incita a la confianza cuando dice “...Aviso: Este 
texto ha sido recuperado mediante un proceso de OCR automatizado sin supervisión a 
partir del documento original de condiciones generales depositado...”. e
En cualquier caso, aunque está ahí, ni los citados artículos 7 y 15 imponen su  bo
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autorización ni la inscripción, sin perjuicio de la infracción administrativa, pero que si se
facilita el notario deberá controlarlo. Ahora bien, en pura lógica, no se sigue de ello que 
el Notario deba expresar en la escritura que ha tenido lugar tal verificación y mucho 
menos que ello impida la inscripción. Por continuar con la lógica interna, todo lo más se 
seguiría que el Registrador verifique por sí mismo el depósito, no la “verificación de la 
verificación”. Y, además, sin devengo arancelario registral alguno, según resulta de la 
reciente  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  12  de  marzo  de  2021,  toda  vez  que 
constituye una mera circunstancia del correspondiente asiento. Hecha esta reserva, no 
tiene mucho sentido discutir el pronunciamiento administrativo ante el órgano que lo 
emitió (…)
Segundo.  Cláusula.–En consecuencia, lo único que se discute es si en la escritura 
consta o no que haya realizado tal “verificación”; sirva o no para algo que el Registrador 
a posteriori lleve a cabo o no la “verificación de la verificación”, cuando nada de todo esto 
afecta a la validez del préstamo hipotecario.
Para  ello  lo  mejor  es  transcribir  la  correspondiente  cláusula:  “...régimen  de  la 
Ley 5/2019... b) Condiciones Generales Contratación.–Manifiesta la entidad de crédito 
que ha tenido lugar el depósito registral previo de las condiciones generales de la 
contratación relativas a esta operación, con el número de identificador (…); verificando 
dicho depósito y teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las mismas la 
condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes 
contratantes. En cualquier caso, la omisión del depósito no es impeditiva, pues su 
sanción  es  simplemente  administrativa  (Instrucción  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 13 de junio de 2019, confirmada por la Resolución 7.ª 
DGRN  de  5  de  diciembre  de  2019  y  la  Instrucción  8  DGRN  de  20  de  diciembre 
de 2019)...”.
Dado que no se está dictaminando sobre ninguna brillante construcción jurídica sino 
sobre la inteligibilidad de una frase, sólo nos queda acudir a su análisis sintáctico, 
sistemático y estadístico (…)
Tercero.  Sintaxis.–El Diccionario panhispánico de dudas señala como una de las 
posibles utilizaciones del punto y coma la separación de oraciones sintácticamente 
(ordenadamente, estructuralmente) independientes, entre las que existe una estrecha 
relación  semántica  (de  significado),  por  ejemplo,  de  causa  y  efecto  o  de  hecho  y 
consecuencia.
Es decir, a la manifestación por la entidad de crédito de haber hecho el depósito, 
sigue la verificación notarial de ello. Sintácticamente son oraciones independientes, cada 
una con su propio sujeto, siquiera elíptico, pero entre ellas existe esa relación causal. No 
pueden exigirse fórmulas sacramentales.
Cuarto.  Sistemática.–Ya hemos señalado que la supuesta obligación notarial de 
consignar en la escritura que el Notario ha verificado que tuvo lugar el depósito registral 
previo de las condiciones generales de la contratación relativas a la operación crediticia, 
no se establece en la Ley 5/2019 sino que es construcción administrativa.
No resulta entonces muy lógico que en la correspondiente cláusula se citen por mi 
parte las instrucciones y resoluciones correspondientes, para precisamente ignorarlas. 
Entenderlo  así  es  tener  una  concepción  patológica  de  la  función  registral,  máxime 
cuando utilizo la palabra «verificación», que es la misma que usa la Dirección General.
Quinto.  Estadística.–Tampoco la estadística justifica la calificación (…) Desde la 
entrada en vigor de la Ley 5/2019 habré autorizado un centenar largo de escrituras de 
préstamo hipotecario sujetas a la misma, las cuales han sido inscritas sin problemas en 
este sentido por los siete Registradores de la Propiedad que las han calificado (…).» s
IV 7ww.
inforMmeed yia enlteev eós eclr ietox,p deed iefencteh aa  2e8s tdee C aebnrtirl od De i2re0c2t1iv,o e.l registrador de la Propiedad emitió  2021-1127n https://w
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010;  los  artículos  147  del  Reglamento  Notarial;  29  y  30  de  la  Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio 
de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de 
diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de 
mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y 
registral  ante  diversas  dudas  en  la  aplicación  de  la  Ley  5/2019,  de  15  de  marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de 
enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 
de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de 
julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020, 
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3, 6 
y 12 de febrero de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
préstamo hipotecario en la que concurren las circunstancias siguientes:
– Se hace constar lo siguiente: «III.–Las cláusulas contractuales utilizadas en el 
presente contrato de préstamo se encuentran inscritas en el Registro de Condiciones 
Generales de Contratación con el Código Identificador número (…) IV.–Que la parte 
prestataria  reconoce  que  las  condiciones  recogidas  en  esta  escritura  recogen  las 
ofertadas por la prestamista en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que 
le/s fue entregada previamente, las cuales acepta expresamente mediante la firma de 
esta  escritura  (…)  Estipulaciones  (…)  Decimoséptima.–Condiciones  generales.  El 
presente contrato incorpora condiciones generales predispuestas por la entidad para 
este  tipo  de  operación,  con  excepción  de  las  concretas  condiciones  financieras 
incorporadas en el clausulado, las cuales resultan aceptadas expresamente por los 
restantes firmantes del mismo, que reconocen haber sido informados de las mismas 
previamente a la formalización de este contrato. Dichas condiciones están depositadas 
en el Registro de Condiciones Generales de Contratación».
– En  el  apartado  «Régimen  de  la  Ley  5/2019  (...)  b)  Condiciones  Generales 
Contratación.–Manifiesta la entidad de crédito que ha tenido lugar el depósito registral 
previo de las condiciones generales de la contratación relativas a esta operación, con el 
número de identificador (…); verificando dicho depósito y teniendo las cláusulas que no 
se  ajustan  exactamente  a  las  mismas  la  condición  de  particulares  o  negociadas  s
individualmente, lo que corroboran las partes contratantes. En cualquier caso, la omisión  oe.
del  depósito  no  es  impeditiva,  pues  su  sanción  es  simplemente  administrativa  7ww.
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El registrador señala como defecto que el notario debe hacer constar de forma
expresa que él mismo ha verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las
condiciones generales en dicho Registro especial, no siendo suficiente la manifestación 
de los interesados al respecto, o la advertencia del notario sobre la obligación de 
depositar.
El notario recurrente alega en esencia lo siguiente: que la ley no impone al notario la 
consulta de esa inscripción y mucho menos que así deba expresarlo en la escritura; que 
en la expresión «verificando» que resulta de la cláusula referida al depósito de las 
condiciones generales, tanto desde el punto de vista sintáctico como sistemático se está 
refiriendo a una verificación notarial.
2.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad –a la que se remite la reciente Instrucción del mismo Centro 
Directivo de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres cuestiones en relación con todo 
el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura 
pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga 
constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la 
contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; 
y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el 
contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la 
cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones  s
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación  oe.
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse  w.
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condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
3.  En  el  presente  caso,  el  notario  recurrente  alega  que  en  la  expresión 
«verificando» que emplea, se encuentra incluida la verificación notarial exigida; pero de 
los distintos términos empleados en la escritura en relación con la inscripción o depósito 
de las condiciones generales de la contratación resulta que se trata de manifestaciones 
de las partes contratantes sin que conste expresamente en dicha escritura que el notario 
haya  realizado  la  comprobación  de  tal  extremo.  Ciertamente,  en  su  escrito  de 
interposición del recurso, el notario manifiesta que lo ha hecho, pero se trata ésta de una 
manifestación que ahora no puede tenerse cuenta porque no resulta del documento 
presentado a inscripción. Por tanto, debe confirmarse la calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 7w
PúbMlicaad, rSido, fí1a7 P udeen tjeu nSioa ndtiea g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-1127n https://w