BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56861
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8499 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 1, por la que se deniega la 
inscripción de una representación gráfica catastral.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  B.  M.  N.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Sagunto número 1, don Vicente Carbonell Serrano, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el 13 de septiembre de 2018 por don B. M. N. y 
don J. A. J. V. en nombre y representación de la Asociación Cultural Falla el Palleter se 
solicita la inscripción de representación gráfica catastral de la finca 7587 de Sagunto y 
consecuente rectificación de su descripción.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Sagunto, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «Se 
deniega la inscripción de la rectificación de cabida, exceso de cabida solicitada en el 
precedente documento, en atención a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
«Hechos:
1.º  En instancia privada, la Asociación Cultural Falla El Palleter, representada por 
su  Presidente  y  Secretario,  solicita  se  inicie  Expediente  de  rectificación  de  cabida 
respecto de la finca registral 7587 de este Registro de la Propiedad de Sagunto n.º 1. En 
dicha instancia se expone que la superficie real de la parcela es de 74 m2 y no de 45’18 
m2 como consta en el Registro. Se acompaña a la instancia Certificación Catastral 
Descriptiva y Gráfica de la que resulta que la superficie catastral será la misma que la 
invocada en la instancia. Dicha instancia se presentó en este Registro el pasado 4 de 
octubre, causando el asiento 1038 del Diario 195. 2.º  La finca registral 7587 figura 
vigentemente inscrita en favor de la Asociación Cultural Falla El Palleter. La actual 
finca 7587 es el resto de una finca de mayor cabida de la que se practicaron diversas 
segregaciones entre los años 1976 y 1995. 3.º  La Asociación Cultural adquirió el solar 
por compra a los herederos de la anterior titular. Dichos herederos, al formalizar la 
herencia de su causante atribuyeron a la finca resto la superficie de 45’18 m2. 4.º  La 
Asociación  Cultural  declaró  una  obra  nueva  sobre  el  solar  que  había  adquirido 
manifestando que la obra ocupaba la totalidad del solar. 5.º  Iniciado el Expediente de  s
Rectificación de cabida, de conformidad con lo establecido en el artículo 199 de la Ley  oe.
Hipotecaria se procedió a realizar las pertinentes notificaciones a los titulares de las  w.
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nombre propio y en representación de doña A. M. D. C., doña R. M. D. C., doña D. C. S.
y doña E. C. S., alegando, en síntesis, que se oponía rotundamente a la registración del  Bc
exceso  de  cabida,  porque,  a  su  juicio,  la  inscripción  de  tal  exceso  supondría  la 
apropiación de un terreno que fue propiedad de la causante de dicho señor y sus 
representados doña J. S. L. Acompaña a su escrito de copia de diversos planos y 
documentos.
Fundamentos de Derecho:
1.º  Para  la  valoración  de  la  procedencia  o  improcedencia  de  la  rectificación 
solicitada se estima que deben ponderarse las siguientes circunstancias: – La superficie 
registral de la finca 7587, de 45’18 m2 fue concretada y precisada por los herederos de la 
anterior titular a efectos de inscribir en su favor la referida finca resto. – La asociación 
titular adquirió la finca con una superficie de 45’18 m2. –Cuando la entidad titular realiza 
su declaración de obra nueva lo hace sobre un solar de 45’18 m2, posteriormente la finca 
se hipoteca y también se mantiene la superficie de 45’18 m2.– Ahora se manifiesta que 
la superficie real es de 74 m2 lo que supone un exceso de 28’82 m2, es decir, superior 
al 50% de la cabida inscrita. – Constan igualmente las alegaciones formuladas por don 
J. C. D. C. a las que se ha hecho referencia, que adecuadamente consideradas generan 
dudas razonables sobre la posibilidad de que se esté encubriendo una posible invasión 
de propiedad ajena o, que, en realidad, se trate de la incorporación a la finca de una 
porción  de  suelo  adquirida  por  otro  título  jurídico  distinto  y  no  registrado.  2.º  En 
atención a las consideraciones expuestas el Registrador que suscribe entiende que 
concurren suficientes motivos de conformidad con lo establecido en el art. 199, para 
denegar la inscripción de la identificación gráfica de la finca en la medida en que implica 
una importante rectificación de cabida. Contra la precedente nota (…) En Sagunto, a 20 
de diciembre de 2019.–El Registrador. Fdo: Vicente Carbonell Serrano.»
III
Don B. M. N., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 9 de enero de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 10 de enero, en 
el que alega lo siguiente:
«Alegaciones:
1.º  Que  esta  Asociación  adquirió  según  escritura  otorgada  por  el  Notario  de 
Sagunto don Vicente Micó Giner, una parcela de la finca registral núm. 7587 de 45,18 
metros cuadrados. Que junto a esta parcela existía en el año 1989 una superficie de 
titularidad municipal de 28,80 metros cuadrados, correspondientes a una fracción de una 
superficie total de 120 metros cuadrados de un camino catastral comprendido entre las 
calles (…), según consta en expte. 545/88 de supresión de camino y adjudicación 
definitiva, (…), de los citados 120 metros cuadrados, 88,80 metros cuadrados fueron 
adjudicados a doña J. S. L. en pleno del Ayuntamiento de Sagunto de fecha 13 de 
febrero de 1973.
Habiendo  solicitado  esta  Asociación  al  Departamento  de  Urbanismo  del 
Ayuntamiento de Sagunto una certificación que dirima y aclare la titularidad de la referida 
superficie, lo consideran no pertinente, ya que en el expte. 545/88 queda perfectamente 
explicitada y definida la adjudicación de los 88,80 metros cuadrados (37 m x 2,4 m) a 
favor de doña J. S. L., y el resto de la citada superficie, en la fecha indicada quedó en 
propiedad de titularidad municipal. Se adjunta copia de plano parcelario y copia de plano 
replanteo-supresión de camino de adjudicación definitiva (expte. 545/88) de los Servicios  e.
Técnicos Municipales del Excmo. Ayuntamiento de Sagunto. w.
2.º  Que junto a la superficie colindante a este camino de 28,80 metros cuadrados,  99ww
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documento registrado en el Departamento de Patrimonio del Ayuntamiento de Sagunto 
con número 7106 de fecha 20 de julio de 1989, así como la certificación de que dicho 
expediente  se  encontraba  en  ese  momento  pendiente  de  informe  de  los  técnicos 
municipales, informado por parte de la Secretaria del Ayuntamiento de Sagunto y con el 
visto bueno del Alcalde de haberse registrado dicha solicitud en la fecha indicada. Y que 
dicha propuesta de permuta del negociado de Patrimonio expte. 147/89, para de este 
modo  proceder  a  disponer  de  una  parcela  de  superficie  total  entre  ambas  (la  de 
titularidad propia más la permutada) de 74 metros cuadrados y vender la totalidad a esta 
Asociación Cultural.
3.º  Que  esta  Asociación  solicitó  la  correspondiente  licencia  de  obras  para  la 
construcción de su sede social en el solar resultante antes expuesto, licencia que es 
concedida por la Comisión de Gobierno de 21 de febrero de 1990 según consta en 
expte.  1200/89  y  que  se  hacen  efectivas  las  correspondientes  tasas  de  licencia 
urbanística 159/90 de fecha 12 de marzo de 1990, sin ningún impedimento por parte del 
Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Sagunto.
4.º  Que esta Asociación reconoce, que iniciadas las obras, son paralizadas por 
estar pendiente la concesión de la propuesta de permuta que en su momento solicitó el 
titular, aduciendo para tal paralización por parte del Departamento de Urbanismo del 
Ayuntamiento  de  Sagunto,  que  se  estaba  invadiendo  un  terreno  de  28,80  metros 
cuadrados que el Ayuntamiento de Sagunto certifica que es de propiedad v titularidad 
municipal  no  indicando  en  el  expediente  que  pudiera  pertenecer  a  otro  titular  o 
propietario.
Con posterioridad la dirección de obra a cargo de los arquitectos D. F. J. y D. C. V., 
proceden a la reanudación de la construcción del edificio de acuerdo a las preceptivas 
normativas del Colegio de Arquitectos de Valencia y que certifican reglamentariamente la 
finalización de la Dirección de obra con fecha 17 de octubre de 1990.
Con anterioridad y con fecha de 5 de abril de 1990 se concede por parte del 
Ayuntamiento de Sagunto, tanto la acometida de alcantarillado como la de suministro de 
agua potable con la certificación del pago de las correspondiente tasas municipales, 
dando de esta forma carta de conformidad al edifico construido en el solar que nos 
ocupa y que en ningún caso hay indicación contraria por parte del Ayuntamiento respecto 
a una distinta propiedad que no sea la de propiedad y titularidad municipal en referencia 
a la superficie de 28,80 metros cuadrados.
5.º  Que en los 30 años que está construido el edificio sito en (…), municipio de 
Sagunto, en el solar al que venimos haciendo referencia tiene como Titularidad Catastral 
del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas como bien inmueble de clase 
urbana y propiedad plena con referencia catastral 7445110YJ3974E0001HZ con una 
superficie de suelo de 74 metros cuadrados de uso ocio/hostelería, a la Asociación 
Cultural  Falla  El  Palleter  con  NIF  (…)  y  que  se  han  satisfecho  año  tras  año  los 
correspondientes pagos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), sin que en ningún 
momento en ese excesivamente prolongado periodo de tiempo haya habido reclamación 
alguna por parte de los colindantes que en estos momentos alegan declararse titulares 
de la superficie de 28,80 metros cuadrados.
Por todo lo expuesto entendemos que si en toda la documentación que emiten los 
distintos departamentos municipales del Ayuntamiento de Sagunto, consta que el terreno 
de 28,80 metros cuadrados en su orígenes era de propiedad v titularidad municipal, 
consideramos que los titulares y representados de la alegación reclamando la propiedad 
de la citada superficie de 28,80 metros cuadrados, no tiene ninguna base para ser  s
atendida  y  que  el  Ayuntamiento  de  Sagunto  llegado  el  momento  certificará  la  no  oe.
titularidad de los reclamantes de la citada superficie.» w.
IV
La registradora de la propiedad interina de Sagunto número 1, doña María Pilar 
Soriano Calvo, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril 
de 2016, 8 de junio de 2016, 3 de octubre de 2016, 10 de octubre de 2016, 9 de junio 
de 2017, 30 de junio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 
de septiembre de 2017, 19 de octubre de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre 
de 2017, 18 de diciembre de 2017, 15 de enero de 2018, 19 de diciembre de 2017, 16 de 
enero de 2018, 23 de abril de 2018, 1 de agosto de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de 
noviembre  de  2018,  19  de  noviembre  de  2018,  27  de  noviembre  de  2018,  28  de 
noviembre de 2018, 5 de diciembre de 2018, 14 de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 
30 de enero de 2019, 28 de marzo de 2019, 30 de abril de 2019, 26 de septiembre 
de 2019 y 9 de octubre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
catastral  correspondiente  a  una  finca  registral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La finca registral número 7587 tiene  según Registro  una superficie de 45,18 
metros cuadrados, siendo resto determinado tras segregaciones efectuadas.
– Según Catastro, la parcela que el interesado afirma corresponderse con la finca, 
con referencia catastral 7445110YJ3974E0001HZ, tiene una superficie de 74 metros 
cuadrados.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo dudas de identidad acerca 
de la representación gráfica aportada, existiendo, además, oposición de un colindante.
El  interesado  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  la  diferencia  de  superficie  se 
corresponde con una porción de terreno cuya titularidad justifica en otros negocios 
jurídicos que no han tenido acceso al registro, en particular una permuta de terrenos con 
el Ayuntamiento.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»): «a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción 
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no 
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b)  que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la  e.
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca  w.b
registral preexistente». 99ww
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agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Procede  reiterar,  una  vez  más,  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros  y  del  Notariado  relativa  a  la  inscripción  de  representaciones  gráficas.  El 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar 
a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices.  La 
incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que 
«una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la 
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente 
constare  en  la  descripción  literaria»  (párrafo  séptimo  del  artículo  9.b)  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  el  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican la denegación de la inscripción de la 
representación  gráfica  solicitada  y  consiguiente  rectificación  de  la  descripción,  s
considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede  oe.
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios  w.
objetivos y razonados. 99ww
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posterior  adquisición  y  declaración  de  obra  nueva  por  el  interesado  con  la  misma 
superficie,  y  la  oposición  fundamentada  de  propietarios  colindantes,  que  pone  de 
manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.
A lo que cabe añadir la existencia de una notable desproporción entre la finca 
registral y la superficie de la representación gráfica catastral aportada. Ya ha señalado 
este Centro Directivo que es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para 
la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la 
descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación 
gráfica de la misma que se pretende inscribir, correspondencia que no se aprecia en el 
caso que nos ocupa.
Pero lo más relevante, como pone de relieve la registradora interina en su informe, 
es que las dudas expuestas por el registrador son corroboradas por el propio recurrente, 
quien  reconoce  en  su  escrito  de  recurso  la  existencia  de  negocios  jurídicos  no 
formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. Y ello 
por más que pretenda sustentarlo en nueva documentación que, además, no podría ser 
tenida en cuenta para la resolución del recurso al haberse aportado con el escrito de 
recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Según se ha expuesto en los fundamentos anteriores, la legislación hipotecaria (ya 
antes de la reforma de la Ley 13/2015) proscribe que por la vía de la rectificación de 
superficie se encubran otros negocios jurídicos, aplicando el folio registral a una realidad 
diferente, y alterando la realidad física exterior que se acota con la global descripción 
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Por ello el recurso debe ser 
claramente desestimado.
Y  ello  sin  prejuzgar  la  cuestión  que  plantea  el  recurrente  relativa  a  la  efectiva 
titularidad de la franja de terreno que podrá dirimirse en las instancias que correspondan, 
no siendo procedente que el registrador en su calificación o esta Dirección General en 
sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, 
cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales 
de justicia y que en todo caso requeriría la formalización e inscripción de las operaciones 
relativas a dicha porción adicional de terreno.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.