BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121107
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17079 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación emitida por la registradora de la propiedad n.º 11 de Madrid en 
una escritura de subrogación activa de hipoteca, por razón de no constar 
incorporada la certificación de deuda emitida por el banco.
En el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Norberto González Sobrino 
contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad número 11 de 
Madrid, doña María Belén Merino Espinar, en una escritura de subrogación activa de 
hipoteca, por razón de no constar incorporada la certificación de deuda emitida por el 
primitivo Banco.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Norberto González el 
día 4 de agosto de 2020, número de protocolo 1201, se formalizó una escritura de 
subrogación de acreedor (Ley 2/1994 de 30 de marzo, de subrogación y novación de 
préstamos hipotecarios) en un préstamo con garantía hipotecaría sobre una vivienda y 
una  plaza  de  garaje  sitas  en  el  distrito  hipotecario  del  Registro  de  la  Propiedad 
número 11 de Madrid, y otra vivienda perteneciente a otro Registro de la Propiedad; 
incorporándose como documento complementario únicamente el certificado bancario de 
la transferencia realizada por el Banco subrogante con finalidad solutoria.
II
La citada escritura de subrogación de hipoteca fue presentada telemáticamente en el 
Registro de la Propiedad de Madrid número 11 el día el día 4 de agosto de 2020 
motivando el asiento 735 del Diario 64, entrada 2517/2020, y acreditada la preceptiva 
presentación y pago del impuesto devengado el 10 de septiembre de 2020 con nota 
acreditativa  de  la  presentación  acompañada  del  modelo  carta  de  pago  de  la 
autoliquidación del impuesto.
Dicha escritura fue objeto de la siguiente calificación negativa, de fecha 2 de octubre 
de 2020, por parte de la registradora de la propiedad titular Doña María Belén Merino 
Espinar: «Hechos y Fundamentos de Derecho: “I. Hechos: No consta incorporada la 
certificación de deuda emitida por el Banco subrogado a los efectos de calificar si la 
presente subrogación se hace asumiendo el Banco subrogante el importe de la deuda 
hipotecaria pendiente, o se hace en base a los datos consignados en dicha certificación, 
a  los  efectos  establecidos  de  responsabilidad  en  uno  y  otro  caso  en  el  artículo  2 
ley 2/1994, así como para la calificación del pago por transferencia realizado”.
La inscripción se practicará de conformidad con el artículo 12 LH en los términos 
expresados sin los pactos meramente personales, sin trascendencia real (art. 98 LH), de  e.e
meras  autorizaciones,  apoderamientos  contenidos  en  la  misma  y  compensación  de  b
deudas (STS 16-12-2009) y contrarias a la legislación de defensa de los consumidores y  079ww
upsaucatorsio ps e(rRsoDn 1a/le2s0 0s7in a trrta. s8c2e nyd sesn.c);ia s raelvaol,  ddeen ceognafocirómni ddaed  lacos ns ieglu aiertnícteuslo c 9lá8u LsHul:a Cs:l áCuosmulao 
dinee xSisetegnutreo,   dCelá uPsruoltae cdceió nc rdéed itoPsa gcoosn eox oSs,e gpuorro  ndoe  eAsmtaor rticzuabciieórnto sd ep oPr rélast agmaora nptoíar 
hipotecaria y de la cláusula de copias al final de la escritura. II. Parte dispositiva y
fundamentos  de  derecho:  Vistos  los  artículos  citados  y  demás  disposiciones  de 
permanente aplicación, Doña Belén Merino Espinar, titular del Registro de la Propiedad 
n.º 11 de Madrid acuerda calificar el documento presentado en los términos que resultan 
de los Antecedente de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y Suspender en 
consecuencia el despacho del título hasta la subsanación de los efectos advertidos. (…) 
Madrid, a 2 de octubre de 2020. La registradora. Belén Merino Espinar».
III
La Calificación referida fue notificada al notario autorizante telemáticamente con 
fecha 2 de octubre de 2020 y a Gesdek, en su condición de presentante con fecha 5 de 
octubre de 2020 por fax.
Con fecha 6 de octubre de 2020 se recibió notificación de inicio de calificación 
sustitutoria por parte del notario autorizante, correspondiendo su resolución al Registro 
de la Propiedad de Móstoles 3, el cual con fecha 7 de octubre de 2020 confirmó la 
presentación de la calificación sustitutoria y solicitó la remisión de toda la documentación 
necesaria para su tramitación y resolución, lo que tuvo lugar el mismo día 7 de octubre.
La registradora de la propiedad titular de Móstoles número 3, doña Ana María Araiz 
Rodríguez, con fecha 15 de octubre de 2020 emitió calificación sustitutoria confirmando 
la nota de calificación recurrida por los mismos fundamentos de derecho.
IV
Contra la nota de calificación originaria se interpuesto recurso por vía telemática en 
el Registro de la Propiedad número 11 de Madrid, para su remisión la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el día 16 de octubre de 2020 por parte del notario 
autorizante de la escritura, don Norberto González Sobrino, mediante escrito firmado en 
la misma fecha. El recurso se fundamenta en los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho:
Primero.  En la calificación recurrida se dice que el único defecto que impide la 
inscripción es que en la escritura “no consta incorporada la certificación de deuda emitida 
por el Banco subrogado”. Conforme a la terminología que utiliza el artículo 2 de la 
Ley 2/1994, la “entidad subrogada” o el “Banco subrogado” es el Banco que se subroga 
como entidad acreedora del préstamo, es decir, es la entidad “Kutxabank, S.A." Los 
deudores de préstamo no tenían deuda alguna con la entidad subrogada o con el Banco 
subrogado, por lo que no tiene fundamento legal alguno que para inscribir la subrogación 
de acreedor de este préstamo hipotecario se exija por la registradora que se aporte un 
certificado de deuda emitido por la entidad que denomina “el Banco subrogado”, por lo 
que  el  defecto  alegado  por  la  Registradora  no  puede  mantenerse  y  la  calificación 
registral negativa debe revocarse, ya que, dados los términos en que está redactada la 
nota de calificación, no tiene ningún fundamento legal.
Segundo.  En un plano puramente teórico, en la hipótesis de que la Registradora de 
la Propiedad, al expresar el defecto de que adolece la escritura, hubiera querido decir 
“algo distinto” de lo que expresa literalmente la nota de la calificación, se podría plantear 
la  cuestión  de  si  puede  exigirse  para  la  inscripción  registral  de  la  subrogación  de 
acreedor en un préstamo hipotecario que a la escritura se incorpore la certificación de la 
deuda emitida por la (anterior) “entidad acreedora”, aunque se debe insistir en que ese  es
no es el defecto alegado en la calificación registral, que exige el certificado de deuda con  o
sdaeLuecle br"ly eBr coe2aegd/nr1aoct9idrofai9ac ,s4”a u ,ed bdsonrte ooecd g leenaas odr edtoea e"xr.uhi iodEga ainbbe  elneeerts  mieeepin stapidedglea oar n edqopqou out eeri ,asó li aratio cl a,"ol a e b dn(avaetsiind stqtataaeund red ido aoeerc l)   crdleoo“ee enfqden uocqtietrduoa ae ”ddd  ile soa p  alaopec nolre eerBs e caledarnloi  tcuraaaornra” tt ío ecf luruaileoal orr  a c“2eae l annnd tttiifieddda aaaltlddaad      OE-A-2020-17079able en https://www.
acreditada  por  esta,  debiendo  unirse  a  la  escritura,  eso  sí,  el  resguardo  de  la
transferencia realizada con esa finalidad solutoria. El artículo 2 de la Ley 2/1994 exige 
unir  o  incorporar  a  la  escritura  de  subrogación  de  acreedor  el  resguardo  de  la 
transferencia realizada con la finalidad de pagar a la anterior entidad acreedora la 
cantidad adeudada a dicha entidad por todos los conceptos que la ley expresa, pero no 
exige  unir  a  la  escritura  de  subrogación  de  acreedor  de  préstamo  hipotecario  el 
certificado de deuda emitido por la “entidad acreedora” de dicho préstamo hipotecario, 
por lo que la escritura de subrogación de acreedor sería inscribible en el Registro de la 
Propiedad aunque a ella no se hubiera incorporado el certificado del débito emitido por la 
anterior entidad acreedora del préstamo.
Tercero.  En la escritura calificada se expresa que Kutxabank, es decir, la entidad 
subrogada, con el consentimiento de la parte deudora, ha notificado a la Primera Entidad 
Acreedora la Oferta Vinculante a la se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1994, solicitado de 
dicha Entidad crediticia Certificado del Débito ostentado contra aquella por el préstamo. 
Además, se hace constar que la Primera Entidad Acreedora ha remitido a Kutxabank el 
Certificado de Débito en el plazo legal y que ha transcurrido el plazo de 15 días naturales 
siguientes a la entrega de dicha certificación, previsto en el artículo segundo de la Ley 
citada, sin que el deudor haya formalizado con la primera entidad acreedora la novación 
modificativa del préstamo hipotecario. Además, se hace constar que, conforme a la 
información facilitada a Kutxabank, la situación del préstamo es la que se expresa en 
dicha escritura. De acuerdo con las estipulaciones contenidas en la escritura calificada, 
la parte prestataria toma prestada de Kutxabank, la Entidad subrogada, una determinada 
cantidad de dinero con la finalidad solutoria de cancelar la deuda que mantiene el deudor 
con la Primera Entidad Acreedora. También se expresa en la escritura calificada que, con 
tal finalidad solutoria, en atención a lo previsto en la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, y 
conforme al certificado de débito emitido por la Primera Entidad Acreedora Kutxabank ha 
efectuado transferencia bancaria a aquella Entidad crediticia, por el total importe de lo 
adeudado por la parte prestataria, quedando incorporado a la escritura matriz justificante 
acreditativo de la realización de esa transferencia bancaria hecha con esa finalidad 
solutoria».
Por todo ello, debe entenderse que la escritura calificada es inscribible en el Registro 
de la Propiedad aunque a ella no se haya incorporado el certificado del débito emitido 
por  la  anterior  entidad  acreedora  del  préstamo  hipotecario,  ya  que  en  la  escritura 
calificada se deja constancia, en términos que no dejan lugar a duda, de la notificación a 
la anterior entidad acreedora de la oferta hecha por la entidad subrogada a los deudores 
del préstamo, de la solicitud a esa anterior entidad acreedora del certificado del débito, 
de la remisión de ese certificado por la entidad acreedora a la entidad subrogada y del 
transcurso  de  15  días  sin  haberse  acordado  una  novación  con  la  anterior  entidad 
acreedora.
Los otorgantes de la escritura calificada declaran que, de acuerdo con la información 
facilitada a la entidad subrogada, la situación del préstamo es la que se consigna en el 
expositivo tercero de la escritura, haciéndose constar en la cláusula primera que los 
deudores toman prestada de Kutxabank, S.A. una determinada cantidad de dinero con la 
finalidad  solutoria  de  cancelar  la  deuda  que  mantenían  con  la  entidad  acreedora, 
declarándose en la cláusula segunda que, conforme al certificado de débito, se ha hecho 
una transferencia bancaria por el total importe adeudado quedando incorporado a la 
escritura  calificada  un  documento  que  acredita  la  realización  de  esa  transferencia 
bancaria realizada con la finalidad dicha.
V w.
con Lfae crheag is2tr1a ddoera  odcetu blar ep rdoep ie2d0a2d0 ,d em aMnatudvriod  nsúum  cearloif ic1a1c ieómn itiyó  perlo pcreedcieóp taiv ore imnfiotirrm  eel 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1203.3.º, 1204, 1209, 1210, 1211 del Código civil; el artículo 2 de 
Ley  2/1994,  de  30  de  marzo,  sobre  Subrogación  y  Modificación  de  Préstamos 
Hipotecarios; los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; y las resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19, 20 y 21 de julio de 1995, 16 
de septiembre de 2004, 11 de diciembre de 2007, 26 de enero de 2008, y 23 y 24 de 
septiembre de 2009.
1.  En el supuesto del presente recurso se solicita la inscripción de una escritura de 
subrogación en un préstamo hipotecario, que se pretende realizar al amparo de la 
Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, 
en su redacción tras las Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la contratación de 
créditos inmobiliarios. De la parte expositiva y dispositiva de dicha escritura resulta 
expresamente lo siguiente:
1.º  Que «Kutxabank (nueva entidad acreedora), con el consentimiento de la parte 
deudora,  ha  notificado  a  la  Primera  Entidad  Acreedora  (Ibercaja  Banco)  la  Oferta 
Vinculante a la que hace referencia el artículo segundo de la citada disposición legal, y 
solicitado de dicha Entidad crediticia Certificado del Débito ostentado contra aquella por 
el  préstamo  descrito  en  el  expositivo  primero  de  esta  escritura;  y  que  Kutxabank 
presenta en este acto el documento en que consta la notificación de la Oferta de 
Subrogación.» (Expositivo Segundo).
2.º  «Que  la  primera  entidad  acreedora  ha  remitido  a  Kutxabank  el  señalado 
certificado de débito, en el plazo de 7 días naturales. Que ha transcurrido el plazo de 15 
días naturales siguientes a la entrega de dicha certificación, previsto en el artículo 
segundo de la Ley citada, sin que el deudor haya formalizado con la primera entidad 
acreedora  la  novación  modificativa  del  préstamo  o  crédito  hipotecario.»  (Expositivo 
Segundo).
3.º  «Con tal finalidad solutoria, en atención a lo previsto en la Ley 2/1994 del 30 de 
Marzo y conforme al certificado de débito indicado en el Expositivo Segundo, emitido por 
la Primera Entidad Acreedora Kutxabank ha efectuado transferencia bancaria a aquella 
Entidad crediticia, por el total importe de lo adeudado por la parte prestataria que se ha 
señalado, en su caso, en los apartados a), b) y c) del Expositivo Tercero y la parte 
proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la 
constitución del préstamo a la entidad prestamista subrogada, de los que deberá ser 
reintegrada por la prestamista subrogante, que se ha señalado, en su caso, en el 
apartado d) del Expositivo Tercero, quedando incorporado a esta matriz justificante 
acreditativo de la realización de tal transferencia.» (Estipulación Segunda).
4.º  «Que como consecuencia de lo anterior, han quedado plenamente cumplidos 
los requisitos exigidos por la Ley 2/1994 del 30 de marzo y Real Decreto-Ley 2/2003 
del  25  de  Abril,  y  disposiciones  posteriores,  por  lo  que,  al  amparo  de  dichas 
disposiciones  legales,  la  parte  deudora  (que  declara  expresamente  que  no  ha 
formalizado  con  la  Primera  Entidad  Acreedora  novación  modificativa  del  Préstamo 
Hipotecario aparte de las que se hubieran contemplado en la parte expositiva de esta 
escritura)  y  Kutxabank  otorgan  la  presente  escritura  de  subrogación  del  descrito 
préstamo hipotecario conforme a las siguientes cláusulas» (Expositivo quinto).
La registradora de la propiedad calificante suspende la inscripción porque, a su juicio, 
es necesario aportar al notario autorizante, y éste debe incorporar a la escritura, la  s
certificación de deuda emitida por la antigua entidad acreedora, lo que no ha tenido  oe.
sclyuuo gobnatrsrroi,og g anac anlaodtsesoo  see  lfee einnmc  tdpoeioscl  rhatdaere  tíc dcceeuar ltlloiiaff ii ccd2aae rcul iesódyina  l, a2 ha /ip1 plr9ooe9stse 4eec,n faetarecisat ío s psuce boenrmsodtgioaea bncplteieaóc,rn iado  os lsesae   dh cheaaa clrcieefei sca paesocnuin ómbsnaai esbdneiledi dlao a  pledoal s egB noda  aunptnocooosr     2020-17079n https://www.
transferencia realizado.
Frente a tal objeción el notario recurrente considera que la escritura calificada es 
inscribible, aunque a ella no se haya incorporado el certificado del débito emitido por la 
anterior entidad acreedora del préstamo hipotecario, ya que en la escritura calificada se 
deja constancia, de la notificación a la anterior entidad acreedora de la oferta hecha por 
la entidad subrogada a los deudores del préstamo, de la solicitud a esa anterior entidad 
acreedora del certificado del débito, de la remisión de ese certificado por la entidad 
acreedora a la entidad subrogada, de la situación del préstamo que se consigna en esa 
certificación, de que han transcurrido de 15 días sin haberse acordado una novación con 
la anterior entidad acreedora, y que se ha hecho una transferencia bancaria con finalidad 
solutoria por el total importe adeudado resguardo de la cual queda incorporado a la 
escritura.
2.  Debe dejarse al margen de este recurso la cuestión terminológica planteada por 
el notario recurrente acerca del concepto de «entidad subrogada» que la registradora 
atribuye a la antigua entidad acreedora y el notario, acudiendo a la terminología legal, a 
la nueva entidad acreedora, dado que el mismo notario expone en su escrito un correcto 
entendimiento del defecto recogido en la nota de calificación y, además, el notario en la 
propia  escritura  de  subrogación,  en  su  cláusula  segunda,  denomina  «entidad 
subrogada»  al  antiguo  acreedor  y  «entidad  subrogante»  al  nuevo  acreedor,  en  los 
mismos términos que emplea la nota de calificación.
Por tanto, la única cuestión de fondo que se plantea en este recurso es si para llevar 
a cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994 de 30 de 
marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, es necesario aportar al 
notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda 
emitida por la antigua entidad acreedora.
3.  Según  el  artículo  1  de  la  Ley  2/1994  de  30  de  marzo,  de  subrogación  y 
modificación de préstamos hipotecarios, las entidades financieras a las que se refiere el 
artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser 
subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otras entidades 
análogas, sin necesidad del consentimiento de las mismas, con sujeción a lo dispuesto 
en esta Ley; subrogación que queda sometida al proceso de contratación o requisitos 
establecidos en el artículo 2 de la misma ley.
A este respecto el artículo 2 de la Ley 2/1994 dispone lo siguiente: «El deudor podrá 
subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el 
consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado 
prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, 
conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La  entidad  que  esté  dispuesta  a  subrogarse  presentará  al  deudor  una  oferta 
vinculante  en  la  que  constarán  las  condiciones  financieras  del  nuevo  préstamo 
hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que 
la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el 
plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por 
el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de 
siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, 
la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su 
préstamo,  en  los  términos  que  estime  convenientes.  Durante  ese  plazo  no  podrá 
formalizarse la subrogación. e.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la  w.b
entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá  079ww
otorPgaarrsae  elall oe sbcaristutarraá d qeu seu blaro geanctiidóand. subrogada declare en la misma escritura haber
py acgoamdios ióan l ad eavcerenegdaodroas  lay  ncoa nstaidtiasdfe acchroesd. itSaed ain pcoorrp éosrtaar,á p ao rla c easpcitraitlu prae nudni ernetseg uea irndtoe rdeese las 
operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad 
acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la 
subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del 
procedimiento  de  ejecución,  a  petición  de  la  entidad  acreedora  o  de  la  entidad 
subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, 
después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los 
tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y 
el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes».
De todo ello, resulta que los requisitos del procedimiento de subrogación de la 
Ley 2/2014 son los siguientes: 1) Oferta vinculante de la nueva entidad de crédito al 
prestatario,  que  una  vez  aceptada  por  el  prestatario  debe  notificarse  a  la  entidad 
acreedora titular registral de la hipoteca. 2) Emisión por ésta, con carácter obligatorio, de 
un certificado del débito, en el plazo de 7 días naturales desde la efectiva recepción de la 
oferta vinculante; 3) Posible oferta novatoria de la anterior entidad acreedora emitida en 
el plazo de 15 días naturales desde la entrega del certificado del débito, plazo durante el 
cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación. 4) Pago por la nueva entidad 
acreedora al antiguo acreedor del débito certificado por éste y aportación al notario de un 
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
4.  Ciertamente  la  reforma  llevada  a  cabo  por  la  disposición  final  3.ª  de  la 
Ley 5/2019 de regulación de la contratación de créditos inmobiliarios, del artículo 2 de la 
Ley  2/1994  de  subrogación  y  modificación  de  préstamos  hipotecarios,  supone  una 
reducción  del  formalismo  del  proceso  de  subrogación  activo  introducido  por  la 
Ley 41/2007 de 7 de diciembre, que estableció la necesidad de centrar el mismo en torno 
a un acta notarial de notificación a la antigua entidad acreedora, acta en la que debía 
reflejarse todo el procedimiento, y una vuelta al marco de lealtad y buena fe entre las 
entidades  financieras  recogido  en  la  Exposición  de  Motivos  de  la  Ley  2/1994  de 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Pero, igualmente es cierto que, como señaló la resolución de 24 de septiembre 
de 2009, el artículo 2 de la citada ley 2/1994 constituye una normativa de carácter 
excepcional, ya que prescinde del consentimiento expreso del titular registral, cuya 
interpretación  determina  que  la  eficacia  de  la  subrogación  en  él  prevista  deba 
supeditarse  al  cumplimiento  estricto  de  los  requisitos  legalmente  establecidos, 
singularmente al transcurso del plazo previsto en la norma referida. Estas circunstancias, 
dada su transcendencia jurídica, deben ser controladas por los operadores jurídicos, 
notarios y registradores de la propiedad, involucrados en su tramitación.
Por otra parte, una simple lectura de la actual redacción del repetido artículo 2 de la 
Ley 2/1994, pone de manifiesto la existencia de lagunas en su redacción pues, por 
ejemplo, se suprime la referencia a la posibilidad de la nueva entidad de crédito de 
calcular, bajo su responsabilidad, la cantidad debida, cuando el antiguo acreedor no 
aporte  el  correspondiente  certificado,  quizá  porque  tal  entrega  se  establece 
expresamente como obligatoria. Pero es claro que la posibilidad de subrogación no 
puede  quedar  supeditada  al  incumplimiento  de  esta  obligación  legal  por  parte  del 
acreedor original, cuya fecha de entrega condiciona también el tiempo en que puede 
otorgarse la escritura de subrogación.
Todo ello hace que la acreditación del cumplimiento de los requisitos de tramitación 
deba resolverse mediante la adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico, 
sistemático y teleológico de la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994, teniendo en cuenta  s
todos los intereses implicados. oe.
5.  Como se ha expuesto anteriormente, en el proceso de subrogación hipotecaria  w.
se ven involucrados tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos, todo lo cual debe  079ww
respLeotas rsdeo cyu smeer notbojse toci tdaed ocso msopnro beal cjuiósnti.ficante de la entrega de la oferta vinculante al
antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo
acreedor, la posible oferta de novación del acreedor original, y el resguardo del pago 
realizado con finalidad solutoria.
Los  plazos  que  deben  respetarse  son  el  plazo  de  siete  días  naturales  que  se 
concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el 
certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe 
transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del 
préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario.
En la nueva regulación ya no existe derecho de enervación por parte del banco titular 
registral de la hipoteca, pero el deudor no podrá otorgar la escritura de subrogación 
mientras no transcurra el plazo máximo de veintidós días naturales desde la fecha de 
entrega de la oferta vinculante o el que resulte de la entrega del certificado del importe 
de la deuda con anterioridad a su fecha máxima; plazo que, como se ha indicado, opera 
como determinante de la eficacia de la subrogación.
En consecuencia, para una correcta determinación del día a partir del cual se podrá 
otorgar la escritura de subrogación se hace necesario acreditar al notario autorizante dos 
fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo 
acreedor  del  obligatorio  certificado  de  la  cantidad  debida,  sin  que  este  requisito 
imperativo pueda resultar de la simple manifestación de la nueva entidad de crédito.
Tal  acreditación  resultará  de  la  aportación  al  notario  autorizante  de  los 
correspondientes justificantes de entrega, debiendo éste en buena técnica notarial, como 
motivación de su decisión de proceder a la autorización de la escritura de subrogación, 
bien  incorporarlos  a  la  escritura  como  documentos  complementarios,  bien  reseñar 
expresamente que se le han exhibido ambos y las respectivas fechas de entrega.
En cuanto a la no formalización en esos quince días naturales por parte de la primera 
entidad acreedora de un contrato de novación modificativa del préstamo hipotecario con 
el prestatario, dado su carácter negativo y que al haber desaparecido el derecho de 
enervación, el deudor es libre de otorgarlo, bastará que éste declare expresamente su 
inexistencia.
El  resguardo  del  pago  realizado  con  finalidad  solutoria  deberá  incorporarse 
necesariamente  a  la  escritura  de  subrogación  por  así  disponerlo  expresamente  el 
artículo 2 de la Ley 2/1994.
6.  Finalmente,  respecto  a  la  pregunta  de  si  es  necesario  aportar  al  notario 
autorizante, y éste debe incorporar a la escritura, la certificación del importe de la deuda 
emitida por la antigua entidad acreedora y el contenido de dicha certificación obligatoria, 
para la comprobación de la conformidad con la misma del pago realizado por la nueva 
entidad de crédito, que es el objeto de este recurso, la nueva redacción del artículo 2 de 
la Ley 2/1994 se muestra ambigua y contradictoria.
Así,  la  actual  redacción  del  citado  artículo  impone,  como  novedad,  el  carácter 
obligatorio de la entrega al nuevo acreedor de la indicada certificación del saldo debido y, 
paralelamente, se suprime toda referencia a que la misma pueda ser suplida por el 
cálculo que de la cantidad debida realice esa nueva entidad prestamista que pretende 
subrogarse.
Ello, en principio, propiciaría que la certificación del importe de la deuda tuviera la 
consideración  de  requisito  esencial  o  imprescindible  de  la  subrogación,  resultando 
exigible su constancia en el título calificado.
Sin  embargo,  en  concreto  respecto  a  la  circunstancia  de  que  la  transferencia 
realizada por el nuevo acreedor coincida con la cantidad señalada, por capital pendiente 
e intereses y comisión devengados y no satisfechos, en la certificación emitida por el  s
antiguo acreedor, si bien nada impide (y es conveniente) que el notario autorizante de la  oe.
subrogación  incorpore,  si  se  le  hubiere  aportado,  ese  certificado  a  la  escritura  de  w.
subrogación, o bien dé fe expresa de que ha realizado personalmente tal comprobación;  079ww
alon cteierirotor  deisc cqióune  lleag aacl tquuael  rceodnascidcieórna  dae el satrotísc uelfoe c2to dse s luaf iLcieeyn t2e/ 1la9 9m4a sniigfeuset amcaiónnt edneiel nnduoe vloa 
easccrerietudroar  haal bseeñr aplaagr aqduoe  a« plaa raac reelleod boaras tlaar ác aqnuteid laad e anctirdeaddit asduab rpoogra édsat ad…ec»la Breie enn e lnat emnidsmidao   BOE-A-cable e
que, a los efectos señalados en el fundamento de derecho anterior, el certificado del 
importe de la deuda y el resguardo o justificante de su entrega son dos documentos 
distintos, sin perjuicio que, eventualmente, éste último incorpore los datos de aquél.
En  consecuencia,  teniendo  en  cuenta  los  términos  expresos  mantenidos  por  la 
norma,  se  considera  procedente  sostener,  como  ya  hizo  este  Centro  Directivo  en 
resoluciones de 19, 20 y 21 de julio de 1995, que la certificación del importe de la deuda 
no constituye un requisito imprescindible de la subrogación porque ello implicaría hacer 
depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, en 
los términos anteriormente expuestos.
En tal circunstancia parece lógico entender, en congruencia con la anterior doctrina 
sobre el derecho de enervación, que el acreedor originario, de no aportar la certificación, 
perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario.
Por último, en cuanto a las consecuencias de no ser exacta la referida manifestación 
del nuevo acreedor acerca de la cantidad transferida, y la responsabilidad que esta 
entidad asumiría por el importe de la deuda hipotecaria pendiente frente al acreedor 
titular registral, las mismas operan al margen del Registro de la Propiedad.
Además, los intereses del acreedor originario no quedan comprometidos, ya que de 
no ser exacta dicha declaración cuenta con la posibilidad que el artículo 1.213 del 
Código  Civil  le  reconoce  para  ejercer  su  derecho  por  la  cantidad  no  pagada,  con 
preferencia a la nueva entidad subrogada, y el derecho recogido en el último párrafo del 
repetido artículo 2 de la Ley 2/1994.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la nota de calificación, dados los términos en que se encuentra redactado el 
defecto recurrido.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.