BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92610
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12905 Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Mazarrón,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca 
por prescripción adquisitiva.
En el recurso interpuesto por don A. H. P. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que se deniega 
la  inscripción  de  un  mandamiento  judicial  declarando  el  dominio  de  una  finca  por 
prescripción adquisitiva.
Hechos
I
Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2021, dictada por la juez del Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción número 1 de Totana, en los autos de juicio ordinario 
número 633/2019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios 
del Centro, S.A.», se declaraba el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca 
registral  número  29.706  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Mazarrón  a  favor  del 
demandante.
II
Presentado  testimonio  de  dicha  sentencia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Mazarrón, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1509 del año: 2021.
Asiento N.º: 1.502 Diario: 83.
Presentado el 06/04/2021 a las 12:54.
Presentante: M. M., D.
Interesados: Don A. H. P., doña SA Valores Inmobiliarios del Centro.
Naturaleza:  Testimonio  judicial  de  fecha  13/03/2020  de  sentencia  de 
fecha 09/03/2020.
Objeto: Adjudicación prescripción adquisitiva.
Juicio ordinario N.º: 633/2019.
Juzgado: Juzgado Primera Instancia e Instrucción n.º 1, Totana
Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, en 
unión de Diligencia de fecha 22/09/2020 de la que resulta la firmeza de la sentencia, el 
Registrador de la Propiedad que suscribe ha calificado negativamente con esta fecha la 
inscripción solicitada en base al/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho:
Hecho/s: e.
1.º  No se expresan las circunstancias personales de A. H. P., a saber, su mayoría  905ww
dedcaexeps  laeoredd isnoaiód dsni,c i  avdeedelco l i dnneodonmam edibln,  hrioede  ocydmh eoaicc ptlialeeiorrllac,id edDorooso .,ce uvnem cpeirnnivdtoaa tdiNv oya  cdoioo nmgaaicln idalioen  cdIidaeell,  ncytói dneayndu ,g eees.st etYa  dúeolltl iomc isovii nl c yap sedorej u ciscoeionr    OE-A-2021-12able en https://
2.º  No se describe la fincas [sic] objeto de la sentencia en la forma prevenida en la 
legislación Hipotecaria; esto es, con expresión de su naturaleza, situación, superficie, 
linderos y, en su caso, cuota.
3.º  No se indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del 
Centro  SA,  por  lo  que  siendo  requisito  necesario  para  el  correcto  despacho  del 
precedente documento, en tanto no se indique cuáles sean dichos CIF. no es posible 
practicar la inscripción solicitada, por cuanto además en exigencia de los prncipio [sic] de 
Tracto Sucesivo, Tutela Judicial Efectiva y proscripción de la indefensión, que exigen la 
completa y perfecta identificación entre titulares registrales y partes del procedimiento.
Téngase  en  cuenta  además  que  la  exigencia  de  la  constancia  del  número  de 
identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo 
respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o 
administrativa; y que la Ley Hipotecaria en su artículo 254 establece la necesidad de que 
consten  los  números  de  identificación  fiscal  de  los  que  intervengan  en  los  títulos 
inscribibles. Incluso por la normativa sobre prevención del fraude fiscal la constancia del 
número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en 
virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por 
tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción.
4.º  Conteniendo  el  precedente  documento  un  contrato  determinante  de 
obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de 
Naturaleza  Urbana  para  la  finca  adjudicada,  no  se  acredita  haber  presentado  la 
declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el 
organismo competente; por ello no es posible practicar la inscripción solicitada.
5.º  No resulta de la sentencia que estima la demanda interpuesta, en su parte 
dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, ni, 
conforme  exige  la  legislación  hipotecaria,  la  cancelación  de  las  inscripciones 
contradictorias  a  que  se  refiere  la  Ley  Hipotecaria,  lo  que  constituye  un  defecto 
subsanable conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe pública. Es criterio constante del Centro Directivo y sus resoluciones, que la 
resolución judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias, 
como requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la 
nueva inscripción que se practique puede no traer causa de la inscripción anterior, que 
por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del procedimiento, 
es de competencia del juez y no del registrador ordenar su inscripción y la cancelación 
de los asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial.
6.º  No resulta del precedente documento cual sea el justo título por el que el 
interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito necesario para apreciar 
la  congruencia  del  procedimiento.  Téngase  en  cuenta  que,  tanto  en  la  usucapión 
extraordinaria como en la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título se 
compensa en la segunda con una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, 
pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el sentido de 
que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación 
jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de 
dueño.  El  efecto  jurídico  es  idéntico  que  en  el  caso  de  la  prescripción  adquisitiva 
extraordinaria,  esto  es  la  adquisición  del  dominio  por  el  usucapiente,  por  lo  que 
igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular 
registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende 
por justo título “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya  s
prescripción se trate”. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la  oe.
Sentencia de 17 de junio de 2008: “Es justo título para la usucapión aquel que baste  w.
legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de  905ww
addeqteurimsiicnióand osd edl efdeecrteocsh, on or eparlo dou ced e ell ae fepcrotop iebduasdc adqou,e ,c odmaod ae sl ae l codnec utrrarennscfeiari r dlea 
phraollpaimedoasd  aon tec ounns tnitueigr ooci ot raenssefnecriiar lmele ndteer etcrahsol arteivaol  qquuee  nsoe  pprroedteunced el,a  paodrq luoi siqcuióen  ndoesl   BOE-A-cable e
derecho que se trata de transmitir”. Por lo tanto, el justo título que además debe ser 
válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la 
propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la 
cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la 
falta  de  titularidad  del  transmitente,  posibilitando  con  el  transcurso  del  tiempo  la 
adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera 
perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. La sentencia que declare 
adquirido  un  inmueble  por  usucapión  ordinaria  debe  pues  hacer  pronunciamiento 
expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño.
A tal/es hecho/s es/son de aplicación el/los siguiente/s fundamento/s de derecho:
1.º  Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
2.º  Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
3.º   Artículos 1, 9, 18, 20, 21.2, 72, 75, 38, 254 de la Ley Hipotecaria, en su 
redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención 
del fraude fiscal, artículos 51, 98 y 166 del Reglamento Hipotecario, Resolución de 11 de 
julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y principio de 
especialidad.
4.º  Artículo  254.5  de  la  Ley  Hipotecaria  en  la  nueva  redacción  dada  por  la 
Ley 16/2012 de 27 de diciembre.
5.º  Artículos 1.3.º, 38, 202 de la Ley Hipotecaria, 286 del Reglamento Hipotecario, 
RDGRN 04/10/2004, 21/11/2014, 28/04/2015 Ley Hipotecaria.
6.º  Artículos 1, 9, 18, 20, 36 de la Ley Hipotecaria; 1949, 1952 del Código Civil; 51 
y  100  del  Reglamento  Hipotecario;  STS  17/06/2008,  21/01/2014,  Resolución  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19/04/2017.
Dicho/s defecto/s se considera subsanable/, por lo que se suspende la inscripción 
solicitada.
Contra la presente calificación podrá (…)
Mazarrón, 5 de mayo de 2021 El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el 
nombre y apellidos del registrador».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. H. P. interpuso recurso el día 31 de 
mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Primera.  Que el compareciente formuló Demanda de Juicio Ordinario contra la 
mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, SA., con CIF. (…), y con domicilio en Madrid, 
en la calle (…), y ello en ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción 
adquisitiva de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al 
libro 343, tomo 1336, folio 34, la cual fue turnada y admitida a trámite por el Juzgado de 
Instrucción y Primera Instancia n.º 1 de Totana en autos de Juicio Ordinario n.º 633/2019, 
siendo emplazada la parte demandada, la mercantil Valores Inmobiliarios del Centro, 
SA., presentó escrito de Allanamiento integro a la demanda, por lo que seguidos sus 
trámites se dictó la sentencia n.º 38/2020, de fecha 9 de marzo de 2020 por el que 
estimaba íntegramente la demanda, y cuyo fallo literalmente dice:
“Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. B. F.,  e
en nombre y representación de A. H. P., frente a Valores Inmobiliarios del Centro, SA.,  bo
declarando el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita en el Registro de  905ww
dlae mPraonpdieadnated.  Sdein  Mhaaczearr reóxnp,r elibsaro i m3p4o3s, ictoiómno d e1 3c3o6s,t afso”li.o 34, finca n.º 29.706 a favor del
del JDuiczhgaa droe sdoel ufecicóhna  e2s2 /f0ir9m/2e0 c2o0n (f…orm) e se hace constar en la Diligencia de Ordenación
Segunda.  Que el Sr. Registrador de Mazarrón deniega o califica negativamente la 
inscripción de la referida resolución judicial porque no según el mismo no se ordena la 
inscripción en el Registro de la Sentencia, o no se identifica a las partes.
Entendemos que dichas afirmaciones son erróneas, dicho sea respetuosamente y en 
términos de defensa, porque el fallo de la Sentencia, la cual es firme, no deja lugar a 
ninguna clase de duda o de oscuridad, se declara el dominio a favor del demandante, A. 
H. P., de la finca n.º 29706 inscrita en dicho Registro al libro 343, tomo 1336, folio 34, 
asiento  en  el  cuál  consta  en  la  actualidad  como  titular  la  demandada,  Valores 
Inmobiliarios del Centro, SA., que a mayor abundamiento, se ha allanado íntegramente a 
la demanda en el precitado procedimiento judicial.
Pues bien, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece textualmente los siguiente:
“Para  inscribir  o  anotar  títulos  por  los  que  se  declaren,  transmitan,  graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que 
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se 
acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación 
preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el 
artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, 
representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal 
actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma 
permitida por las leyes.
Tampoco  será  precisa  dicha  inscripción  previa  para  inscribir  los  documentos 
otorgados por los herederos:
Primero.  Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre 
que consten por escrito y firmados por éste.
Segundo.  Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro 
indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de 
expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así 
constare.
Tercero.  Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de 
venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de 
sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún 
heredero,  se  adjudiquen  a  los  que  lo  fuesen  de  éste  los  bienes  que  a  aquél 
correspondían,  deberá  practicarse  la  inscripción  a  favor  de  los  adjudicatarios,  pero 
haciéndose constaren ella las transmisiones realizadas.
No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni 
cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra 
la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de 
decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer 
de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios 
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar  s
así en el mandamiento.” oe.
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constitutivas.
2.  Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las 
sentencias  constitutivas  firmes  podrán  permitir  inscripciones  y  modificaciones  en 
Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución.
3.  Cuando  una  sentencia  constitutiva  contenga  también  pronunciamientos  de 
condena, éstos se ejecutarán del modo previsto para ellos en esta Ley.
4.  Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que 
se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales 
abusivas,  se  remitirán  de  oficio  por  el  órgano  judicial  al  Registro  de  Condiciones 
Generales de la Contratación, para su inscripción.”
Por último, el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece textualmente lo 
siguiente:
“1. Todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros 
públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y 
atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos 
derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.
2.  Quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legitimo 
podrán pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de las sentencias 
constitutivas y para vencer eventuales resistencias a lo que dispongan.”
Por consiguiente, en base a los preceptos anteriormente expuestos, procede inscribir 
a favor del suscribiente la titularidad de la finca n.º 29706 inscrita en el Registro de la 
Propiedad de Mazarrón al libro 343, tomo 1336, folio 34, en cumplimiento de una 
resolución judicial firme».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 254 
y 326 de la Ley Hipotecaria; 51, 100 y 110 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del 
Tribunal  Constitucional,  Sala  Segunda,  número  266/2015,  de  14  de  diciembre;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 
y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 4 de abril de 2001, 7 y 11 de 
noviembre de 2002, 12 y 14 de noviembre y 16 de diciembre de 2003, 10 de febrero 
de 2006, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 18 de noviembre de 2014, 18 de 
marzo y 17 de julio de 2015, 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 8, 12 y 14 de 
septiembre y 4 y 10 de octubre de 2017, 4 de abril y 20 y 26 de julio de 2018 y 10 de 
enero y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021, entre otras.
1.  Por sentencia de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera 
Instancia  e  Instrucción  número  1  de  Totana,  en  los  autos  de  juicio  ordinario 
número 633/2.019, seguidos por don A. H. P. contra la sociedad «Valores Inmobiliarios 
del Centro, S.A.г, se declara el dominio, por prescripción adquisitiva, de la finca inscrita  s
en  el  Registro  de  la  propiedad  de  Mazarrón  con  el  número  29.706,  a  favor  del  e.
demandante. w.
El  registrador  suspende  la  inscripción  por  los  siguientes  defectos:  «1.º  No  se  905ww
evexpcirnedsaadn,  dlaosm cicirilciou,n Dstoacnucmiaesn tpoe rNsaocniaolneasl  ddee  IdAe. nHtid. aPd.,,  eas tasdaob ecri,v isl uy  dmea syeorr ícaa sdaed oe dsai de,l 
ndoommbinrieo  yd eacplealrlaiddoos ,e vne cpirnivdaatdiv oy  doo mgaicnialion cdiaell,  cyó neynu gees.t e2 .úº ltNimo os ec adseos ccroibne  elax pfrinecsaiósn  [sdiec]l   BOE-A-cable e
objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con 
expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota. 3.º No se 
indica cuáles sea el CIF. de la parte demandada, Valores Inmobiliarios del Centro SA, 
(…) Téngase en cuenta además que la exigencia de la constancia del número de 
identificación fiscal lo es para cualquier “título” con transcendencia tributaria, no sólo 
respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o 
administrativa (…) 4.º Conteniendo el precedente documento un contrato determinante 
de obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos 
de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, no se acredita haber presentado la 
declaración del Impuesto correspondiente en el Ayuntamiento de Mazarrón, que es el 
organismo competente (…) 5.º No resulta de la sentencia que estima la demanda 
interpuesta, en su parte dispositiva, que ordene la inscripción de la sentencia en el 
Registro de la Propiedad, ni, conforme exige la legislación hipotecaria, la cancelación de 
las inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria, lo que constituye un 
defecto  subsanable  conforme  a  la  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe pública. 6.º No resulta del precedente documento cual sea el 
justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva, requisito 
necesario para apreciar la congruencia del procedimiento».
2.  Lo primero que debe recordarse es que no pueden tomarse en consideración 
sino los documentos presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, por lo 
que no cabe tener en cuenta ahora los documentos complementarios aportados después 
durante la fase de interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3.  Por otra parte, conviene recordar, frente a lo alegado por el recurrente que es 
doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores pueden y deben calificar 
los documentos judiciales presentados a inscripción.
Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro 
Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», el registrador tiene, en 
relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, 
entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el 
procedimiento  han  sido  emplazados  aquellos  a  quienes  el  Registro  concede  algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro».
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del 
Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una 
forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco 
de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, 
y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el  s
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su  oe.
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud  w.
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos  905ww
daissipeonstoitsiv roesg icsotrnatleensi.d Yo,s  eenn r elalasc ieósnc rcitounra lsa  pinúsbclricipacsió pno dr el ol oqsu me arnedsaumlteie dneto se ljluads icyi adlees ,l oesl 
aor tt.r i1b0u0n aRl,H a  dlias pcoonneg rquueen claia c adleifli cmacainódna rmegieisnttroa l csoen  lieml itparroác ead liam cieonmtop eote jnuciciaio d eenl  juqzugea dsoe   BOE-A-cable e
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era 
desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la 
Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de 
los  requisitos  legales  que  preservan  los  derechos  de  los  titulares  de  los  derechos 
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como la constancia 
de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para practicar la inscripción 
(artículos 9 y 51 del Reglamento Hipotecario).
4.  Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede ser estimado en cuanto al 
primer defecto, consistente en que no se expresan las circunstancias personales de don 
A. H. P., a saber, su mayoría de edad, vecindad, domicilio, documento nacional de 
identidad, estado civil y de ser casado si el dominio declarado en privativo o ganancial, y 
en este último caso con expresión del nombre y apellidos, vecindad y domicilio del 
cónyuge.
Uno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (y por tanto debe ser 
observado en los mandamientos judiciales ex artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil) es que en todo documento inscribible consten las circunstancias personales de las 
personas  a  cuyo  favor  se  pretenda  la  inscripción  (artículo  51,  regla  novena,  del 
Reglamento Hipotecario).
En concreto este precepto exige en relación la persona a cuyo favor se practique la 
inscripción y aquélla de quien proceda, que el bien o derecho que se inscriba se 
determine conforme a las siguientes normas:
«a)  Si  se  trata  de  personas  físicas,  se  expresarán  el  nombre  y  apellidos;  el 
documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que 
tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, 
separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los 
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la 
vecindad  civil  del  sujeto  si  se  acreditan  o  manifiestan;  y  el  domicilio  con  las  e.
circunstancias que lo concreten». w.b
De todas estas circunstancias es importante destacar que deberá constar en el  905ww
sporoltpeiroo ,m vaiunddoa,m seiepnatora dsio  lao  dpievrosrocniaad oa  yfa dveo rs edre c qausiaedno  sye  avfeac taa rp eral catcictoa ro l ac oinnstrcartiop cqióune  sees 
ioncsucrrriibr as ai  llao sp dreesrecrcihpocisó np ressee nhtuebsi eor af ugtuarnoasn ddeo  lad usroacniteed alad  vciogneynucgiaa l d(ceo suan  qsuiset epmudai edrae 
comunidad) el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del
otro cónyuge. Y eso es así porque el principio registral de especialidad y determinación 
exige perfilar con claridad la titularidad del derecho, y por tanto el mandamiento judicial 
debe dejar claro si el bien se pretende inscribir con carácter privativo o la titularidad 
afecta está afectada por algún régimen económico matrimonial.
Otras circunstancias, como el domicilio, si en el mandamiento consta el DNI del 
usucapiente, podrán suplirse por instancia privada, pues no hay que olvidar que los 
defectos  subsanables  para  los  que  no  se  requiera  documentación  pública  pueden 
rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su 
caso acreditativa de las circunstancias personales (cfr. artículo 110 del Reglamento 
Hipotecario) sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento.
5.  El defecto señalado en segundo lugar consiste en que no se describe la finca 
objeto de la sentencia en la forma prevenida en la legislación Hipotecaria; esto es, con 
expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota.
En este caso no se considera justificada la nota de calcificación, en la medida que, 
en los antecedentes de hecho de la misma sentencia, se dice expresamente que es la 
finca número 29.706 inscrita en el Registro de la Propiedad de Mazarrón al libro 343, 
tomo 1336, folio 34.
Con ello se entiende suficientemente identificada la finca a efectos de la inscripción 
de la sentencia declarativa de dominio en favor del actor –y ahora recurrente–, don A. H. 
P., sin necesidad de mayor descripción, de manera que ésta será la resultante de la 
descripción registral actualmente existente.
Procede por tanto la estimación del recurso en este punto.
6.  En cuanto al tercer defecto, el registrador afirma que no se indica cuáles sea el 
CIF de la parte demandada, «Valores Inmobiliarios del Centro, S.A.».
Hay que confirmar también en este extremo la nota de calificación, pues la exigencia 
de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con 
transcendencia tributaria, no sólo respecto a los documentos notariales sino también 
respecto a los de naturaleza judicial o administrativa.
Como ya señalara la Resolución de 31 de octubre de 2018, a la hora de redactar el 
nuevo asiento, deben exigirse dichas circunstancias no sólo en relación con la titularidad 
o derecho que se inscribe sino también en relación con la titularidad del asiento en que 
este se apoya. Lo cierto es que así resulta de la propia letra del artículo 51.9.ª del 
Reglamento  Hipotecario  al  disponer  que  «la  persona  a  cuyo  favor  se  practique  la 
inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán 
conforme a las siguientes normas».
En consecuencia, los requisitos de identificación de los titulares que deben constar 
en la nueva inscripción se predican no sólo de quien va a ser el nuevo titular sino 
también de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, 
así como las demás exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a 
cabo la práctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el más perfecto 
enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, 
propiciando así la más perfecta identificación tanto del transmitente del derecho como 
del adquirente y nuevo titular.
Por tanto, las circunstancias requeridas, entre ellas la expresión del número de 
identificación fiscal (NIF) exigida por el artículo 254.2 LH, deben constar en el documento 
público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito (vid. 
artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.4.º y.5.º de su Reglamento, así como el 
artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). e.
7.  El defecto señalado en cuarto lugar consiste en que no se ha acreditado el  w.b
cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento del  905ww
cVoanlofirr mdaer sloes. Terrenos de Naturaleza Urbana para la finca adjudicada, también debe
PropDieisdpaodn en eol  aprrtaíccutilcoa 2rá5 4l,a a pinasrtcardipoc i5ó,n  dec olarr eLsepyo nHdipieontetec adriea , qnuineg úenn  edlo Rcuemgiestnrtoo  deq ulea 
contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite 
previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del 
impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del 
texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real 
Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
El artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referido a 
sujetos pasivos dispone: «1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: (…) 
b). –En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos 
reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la 
entidad a que se refiere el art. 35.4. de la Ley n.º 58/2003, de 17 de diciembre, General 
Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que 
se trate».
En este sentido debe recordarse que es doctrina de esta Dirección General que 
excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar 
que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, para 
lograr el levantamiento del cierre registral basta la mera comunicación. Y, por otro, que el 
contenido de la comunicación es diferente del que se exige para la declaración pues 
mientras en aquélla se cumple con indicar los datos esenciales de la escritura, en ésta 
debe acompañarse copia simple y demás documentación en iguales términos que se 
piden para el caso de autoliquidación.
Se considera que esta misma excepción puede ser aplicable a los documentos 
judiciales en los que se acredite la usucapión, pese a que no siempre la usucapión se 
habrá basado en un título traslativo, pues cabe también usucapión sin necesidad de justo 
título (usucapión extraordinaria). Lo importante aquí es que la Administración Tributaria 
haya podido comprobar la existencia o no de hecho imponible. Y aunque se tratare de un 
supuesto  no  sometido  a  tributación  (por  ser  adquisición  originaria  y  no  derivativa, 
cuestión  que  no  corresponde  decidir  a  este  Centro  Directivo)  lo  cierto  es  que  el 
registrador debe exigir que se le acredite la comunicación al Ayuntamiento a tales 
efectos, aunque se autoliquide luego como no sujeto o exento.
8.  El defecto señalado en quinto lugar consiste en que no resulta de la sentencia 
que  estima  la  demanda  interpuesta,  en  su  parte  dispositiva  la  cancelación  de  las 
inscripciones contradictorias a que se refiere la Ley Hipotecaria.
En el caso que ahora se analiza se trata ante una sentencia por la que se declara 
que el actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca. La prescripción 
adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio –como decíamos 
anteriormente–, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es 
decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de 
causalidad), sino que se convierte en su titular –con independencia de que antes lo fuese 
otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de 
que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo 
que pierde el suyo quien antes lo tuviera.
Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa 
relación  de  causalidad  entre  el  anterior  titular  registral  y  el  nuevo,  no  queda  otra 
alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada 
(como ya señalara la Resolución de 12 de diciembre de 2019) la exigencia que hace el 
registrador en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción 
contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como  s
resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. oe.
En consecuencia, el defecto señalado en quinto lugar, también ha de ser confirmado  w.
pues la mera presentación del mandamiento o de la ejecutoria de la sentencia es título  905ww
icnasnccriebliabcleió nd eelx dporemsian idoe  ala fsa vinosrc rdipecl iuosnuecsa cpoienntrtaed, icstieomriapsr.e que venga acompañado de la
prec9e.d eEntne  cduoacnutmo eanl tod ecfueaclt os esae ñeal lajudsoto e tnít usloe xptoo rl uegl aqru, ec oenl siinstteer eesna dqou ea dnqou irreiós ulalt afi ndceal   BOE-A-cable e
por  prescripción  adquisitiva,  requisito  necesario  para  apreciar  la  congruencia  del 
procedimiento, el recurso debe ser estimado.
La prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme presentada 
en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La 
existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria 
o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin 
que el registrador pueda revisar, al tratarse –esta sí– de una cuestión de fondo.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar  la  nota  de  calificación  en  los  términos  señalados  en  los  anteriores 
pronunciamientos en cuanto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y estimar el 
recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y sexto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.