BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149465
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20037 Resolución  de  16  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de préstamo 
con constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Martínez del Moral, notario de 
Santa Cruz de Tenerife, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Adeje, don 
Perfecto  Blanes  Pérez,  a  inscribir  una  escritura  de  préstamo  con  constitución  de 
hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 16 de junio de 2021 por el notario de Santa Cruz 
de Tenerife, don Francisco Javier Martínez del Moral, con el número 1.542 de protocolo, 
se  formalizó  un  préstamo  concedido  por  «Singular  Bank  S.A.»,  unipersonal,  a  la 
sociedad «Sonia Canarias 2011, S.L.» y, en garantía de la devolución de dicho préstamo, 
la sociedad prestataria constituyó hipoteca sobre la finca registral número 15.107 del 
Registro  de  la  Propiedad  de  Adeje.  Respecto  de  la  representación  de  la  entidad 
prestamista, el notario autorizante expresaba lo siguiente:
«He tenido a la vista el título legítimo de representación formalizado en escritura de 
poder singular, no revocado ni modificado, otorgada por el órgano de representación de 
la compañía, ante el notario de Madrid don Antonio Pérez Coca Crespo el día 15 de junio 
de 2021, con el número 8030 de su protocolo.
Yo,  el  Notario,  previo  examen  del  título  público  exhibido,  estimo  bajo  mi 
responsabilidad y con plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que son suficientes las 
facultades representativas que me han sido acreditadas para otorgar el presente título de 
préstamo hipotecario con todas sus disposiciones.
(…)  Igualmente  me  asevera  que  los  datos  de  identificación  de  la  entidad  que 
representa, domicilio y, especialmente, el objeto social, no han variado con respecto a los 
que constan en los documentos fehacientes exhibidos».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Adeje, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Referencia:
N.º de entrada: 2548/2021.
Clase de documento: Hipoteca.
Fecha del documento: 16-06-2021. e.
Notario/Autorizante: Javier Martínez del Moral. w.b
Protocolo: 1542. 037ww
AFesicehnato p: r2e3se2n3t/a0c -iDónia rdioe:l  d1o2c2u.mento: diecisiete de junio de dos mil veintiuno.
Nota de calificación.
Examinado el documento arriba referenciado, a la vista de su contenido y de los 
asientos  del  Registro  y  de  conformidad  con  los  artículos  18  y  19.bis  de  la  Ley 
Hipotecaria, ha sido calificado negativamente por el Registrador que suscribe, por lo que 
se ha suspendido la inscripción del documento por el/los siguiente/s defecto/s que 
tiene/n el carácter de subsanables:
Hechos:
Se califica escritura de préstamo hipotecario autorizada ante el Notario de Santa 
Cruz  de  Tenerife,  Don  Javier  Martínez  del  Moral,  el  día  16  de  junio  de  2021, 
número 1542 de protocolo, presentada en este Registro de la Propiedad con el número 
de entrada número 2548/2021, asiento número 2323 del Diario 122.
1.  En  la  escritura  calificada,  la  mercantil  Singular  Bank  S.A.U.  concede  a  la 
sociedad Sonia Canarias S.L. un préstamo por importe de 3.200.000 euros, a devolver 
en un plazo de 48 meses, (fecha de vencimiento 31 de mayo de 2025), al interés anual 
del  0,85  por  ciento.  En  garantía  de  la  devolución  de  dicho  préstamo  la  mercantil 
prestataria constituye hipoteca sobre la finca 15.107 de este Registro.
La sociedad prestamista se halla representada por su apoderado Don J. A. E., quien 
usa del poder que se dirá. El notario autorizante da juicio de suficiencia en los siguientes 
términos:  “He  tenido  a  la  vista  el  título  legítimo  de  representación  formalizado  en 
escritura  de  poder  singular,  no  revocado  ni  modificado,  otorgada  por  el  órgano  de 
representación de la compañía, ante el notario de Madrid Don Antonio Pérez Coca 
Crespo el día 15 de junio de 2021, con el número 8030 de su protocolo.” Yo, el Notario, 
previo examen del título público exhibido…”, sigue el juicio de suficiencia.
2.  De los libros del registro resulta que la registral citada, se halla inscrita a favor de 
la mercantil prestataria, en virtud de la inscripción 15, al folio 124 del libro 1190.
3.  Tal como se halla redactado el apartado relativo al juicio de suficiencia, y más 
concretamente  el  tipo  de  documentación  exhibida  al  Notario  autorizante,  no  puede 
practicarse su inscripción con base en los siguientes
Fundamentos de Derecho:
Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria.  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro.
El artículo 98 de la ley 24/2001, dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
1)  En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apodera, el Notario 
autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera.
2)  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la resella identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado,  es
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del  o
que nace la representación. 037ww
que Paosrí  psuro cpeadrtae,  edle  acrotíncfuolorm 1id6a6d d ceol nR eelg alartmíceunloto 1 6N4o,t aerli anlo, tdairsiop orensee qñuaerá e enn  loesl  ccuaesropso  edne 
alap eosrtcarditou rpaa qrau ea acuretodriticaer  llao sr edparteosse indteanctiiófinca atilveogsa ddae l yd oecxupmreesnatroá  aoubtélignatitcoor iaqmuee nstee  leq uhea,y aa   BOE-A-cable e
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por si solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento  auténtico  del  que  nace  la  representación.  En  los  supuestos  en  que  el 
documento del que resulte la representación figure en protocolo legalmente a cargo del 
notario autorizante, la exhibición de la copia auténtica podrá quedar suplida por la 
constancia expresa de que el apoderado se halla facultado para obtener copia de este y 
que no consta nota de su revocación.
De la interpretación de las referidas normas legales llevada a cabo por el Tribunal 
Supremo, (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 o la 
última y más reciente de 1 de junio de 2021) y de la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y de Notariado de 19 de marzo de 2007 y 16 de octubre de 2019, y las más 
recientes de 23 de junio de 2021, publicada en el BOE el día 8 de julio, y 1 de julio del 
año en curso, BOE de 26 de los corrientes) puede extraerse la siguiente doctrina quieta y 
pacífica.
El Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio de suficiencia de las 
facultades  representativas  que  deberán  acreditarse  mediante  la  exhibición  del 
documento auténtico. El notario, a su vez, deberá indicar que dichas facultades le han 
sido acreditadas mediante la exhibición de documentación auténtica, esto es la copia 
autorizada de la escritura de apoderamiento o directamente de la matriz si obrase en su 
protocolo.
Por su parte el registrador deberá calificar la existencia y regularidad de la reseña 
identificativa del documento del que nace la representación mediante la exhibición de 
documentación auténtica.
Por tanto, la precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial, dada 
cuenta los importantes efectos que produce, impone a quien lo redacta un mayor rigor, 
excluyendo frases o expresiones ambiguas, imprecisas o genéricas, tales como “título 
legítimo de representación he tenido a la vista” o “previo examen del título público”, 
máxime  cuando  a  la  hora  de  hacer  el  juicio  de  suficiencia  de  las  facultades 
representativas de la mercantil prestataria si se hace constar que ha tenido a la vista 
“copia  auténtica”.  Artículo  148  del  Reglamento  Notarial,  los  instrumentos  públicos 
deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término 
alguno  oscuros  ni  ambiguos,  y  observando,  de  acuerdo  con  la  Ley,  como  reglas 
imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en 
la forma.
Parte dispositiva:
En virtud de lo expuesto, Don Perfecto Blanes Pérez, Registrador titular del Registro 
de la Propiedad de Adeje, acuerdo:
Primero.  Suspender  la  inscripción  pretendida  por  el  defecto  subsanable  de  no 
especificarse  con  claridad  si  el  notario  autorizante  ha  tenido  a  la  vista  documento 
auténtico o copia autorizada del poder utilizado por el señor A., apoderado de la entidad 
prestamista.
Segundo.  Notificar la presente calificación al presentante y Notario autorizante del  s
documento calificado, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. oe.
Contra la presente nota podrá (…) 037ww
En Adeje, a 26-07-2021. El Registrador, Este documento ha sido firmado digitalmente
por el registrador: don Perfecto Blanes Pérez con firma electrónica reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Javier Martínez del Moral, 
notario de Santa Cruz de Tenerife, interpuso recurso el día 24 de agosto de 2021 
mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero.  De la redacción del juicio de suficiencia.
La escritura calificada se expresa como sigue:
“...He tenido a la vista el título legítimo de representación formalizado en escritura de 
poder singular, no revocado ni modificado, otorgada por el órgano de representación de 
la compañía, ante el notario de Madrid don Antonio Pérez-Coca Crespo, el día 15 de 
junio de 2021, con el número... de su protocolo.
Yo  el  Notario,  previo  examen  del  título  público  exhibido,  estimo  bajo  mi 
responsabilidad y con plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que son suficientes las 
facultades representativas que me han sido acreditadas para otorgar el presente título de 
préstamo hipotecario con todas sus disposiciones...
Igualmente me asevera que los datos de identificación de la entidad que representa, 
domicilio y, especialmente, el objeto social, no han variado con respecto a los que 
constan en los documentos fehacientes exhibidos...”.
Segundo.  Los significados de “vista”, “título”, “legítimo”, “representación” “público”, 
“examen”, “exhibido”, “documentos” y “fehacientes” según la real academia española de 
la lengua; el concepto de “escritura” según el Reglamento Notarial.
Yerra el funcionario calificador, señor Perfecto B. P. al calificar –sin concreción ni 
motivación  de  clase  alguna–  como  imprecisos,  genéricos  o  ambiguos  términos  de 
precisión y concreción incontestable, que forman parte desde hace siglos del lenguaje 
jurídico y que, desde luego, no permiten ni por asomo sostener (…) que carezcan de 
rigor, (…). En suma, estamos ante una calificación (…) sobre una expresiones [sic] cuyo 
sentido no es, ni puede ser, ambiguo o genérico, más allá de que pretenda (…) imponer 
–permítasenos la expresión– de forma caprichosa (…), el uso de los vocablos que a él le 
gustan o apetecen, como “documento auténtico” o “copia autorizada”, cercenando la 
libertad expresiva, (…) y haciendo tabla rasa de los criterios hermenéuticos prefijados en 
el Código Civil en los artículos 1281 y siguientes, que resultan de obligada aplicación por 
la función registral, según doctrina vinculante del Centro Directivo, y que son ignorados o 
paladinamente desatendidos; señaladamente, los artículos 1284, 1285 y 1286.
A todo ello nos referimos seguidamente.
2.1  Vaya por delante que la identidad y expresión de la tipología del título formal 
representativo se triplica en las escrituras que contienen actos o negocios susceptibles 
de publicación (…), deferencia que pretende superar las singulares e impredictibles 
observaciones  del  señor  Perfecto  B.  Pérez,  que  tanto  daño  –en  términos  de 
incertidumbre y pérdida tiempo– generan al sistema de seguridad jurídica (…)
Por esta razón, desde una perspectiva semántica se utilizan adicionalmente hasta 
tres sinónimos expresivos de la naturaleza documental apreciada (“título legítimo”, “título 
público”, “documento fehaciente”);  y desde  una perspectiva física para apuntalar la 
percepción sensorial del documento representativo se utilizan otras tres expresiones (“he 
tenido a la vista”, “previo examen” y “exhibido”), todo ello con referencia a la misma 
escritura de poder, que se califica notarialmente de forma exhaustiva como legítima, 
pública y fehaciente, tras su exhibición, visualización y examen. e.e
Centramos nuestro análisis, en consecuencia, en esas tres expresiones referidas al  b
mismo documento reseñado: 037ww
231...ººº    “““TDHíoetuc tlueomn piedúnobt loaics ol af e evhxishaticabi eiednlo tt”eí.tsu leox lheigbíidtimoso” .de representación”. OE-A-2021-20able en https://
2.1.1  Primera concreción en la escritura del documento auténtico examinado.
Según la Real Academia Española de la Lengua (en lo sucesivo, la RAE):
TÍTULO es: (der) “1.  El documento que acredita un derecho... 3.  Justificación 
jurídica de un derecho u obligación...”:
Legítimo es: (der) “... 3.  que es auténtico, genuino y verdadero”.
Por representación se entiende: “... 4.  Actuación en nombre de una persona, de 
una institución o de un colectivo”.
El juicio de suficiencia de la escritura calificada, por lo que hace a la determinación 
del  título  formal  representativo,  indica  haber  tenido  a  la  vista  el  “título  legítimo  de 
representación”, que según la RAE es equivalente o sinónimo de “documento auténtico o 
justificación jurídica auténtica, genuina y verdadera” de la “actuación en nombre de una 
persona”
La expresión “he tenido a la vista” tiene por objeto constatar la percepción sensorial 
del título, que sólo puede ser entendido como sinónimo de documento y no sólo corno 
acto o negocio, porque éstos no son susceptibles de percepción sensorial, sino en 
cuanto están incorporados a un soporte sensible verbal o escrito.
En consecuencia, no se nos diga que esta expresión puede referirse no sólo al título 
formal o documento, sino al título material o negocio. Tres elementos impiden interpretar 
la expresión como referida exclusivamente al título material.
La primera de ellas es que la escritura calificada dice literalmente que “he tenido a la 
vista el título”, lo que implica que nos referimos a un título susceptible de percepción 
sensorial y, más concretamente, visible y visualizado por el notario. Sólo los títulos 
formales que constan por escrito son susceptibles de visualización o, dicho de otro 
modo, el título material visualizado sólo puede ser objeto de aprehensión intelectual 
mediante su plasmación o incorporación documental.
La segunda, con relación al adjetivo “legítimo”. Un título material sólo es legítimo en 
función de la legitimidad del soporte, por lo que sólo si se encuentra expresado en un 
título  formal  cuya  naturaleza  sea  auténtica  o  legítima  podemos  concluir  que  la 
aprehensión intelectual del negocio permite sostener su autenticidad o legitimidad.
Y la tercera, porque se dice que el poder “no está revocado ni modificado”, lo que 
supone que el documento ha sido contrastado para comprobar la inexistencia de notas 
de desvirtuación, que únicamente pueden figura en la matriz o en las copias auténticas 
(art.1219 del CC), es decir, en su soporte documental público.
En suma, cuando digo haber tenido a la vista un título, atendiendo a los más 
elementales postulados de la ciencia física, sólo me puedo estar refiriendo de forma 
unívoca y palmaria a un soporte documental; al calificarse de legítimo, tal soporte en 
términos semánticos sólo puede ser auténtico y genuino, diga lo que diga el señor 
Perfecto  B.  Pérez  y  pese  a  que  tenga  provisionalmente  la  confirmación  el  Centro 
Directivo,  en  resolución  no  firme  y  manifiestamente  incongruente,  dicho  sea 
respetuosamente; incongruencia que es consecuencia de un análisis mutilado de la 
literalidad de la escritura. La Dirección General en la resolución citada concluye que 
“título legítimo de representación” puede significar sólo título material obviando que ese 
título es lo que se “tiene a la vista” y a la vista sólo se puede tener un título formal o 
prueba documental.
2.1.2  Segunda concreción en la escritura: “Previo examen título público exhibido”
Según la RAE y el Diccionario Panahispánico del Español Jurídico (en adelante, el  b
DPEJ): 037ww
conoEcxearm seuns:  c1a.r acOtebríssetircvaasc,i ócnu aalitdeandtae sy o  ceusidtaaddoo.sa de alguien o algo con el objeto de  OE-A-2021-20able en https://
TÍTULO Público: Proc. Documento que hace prueba plena del hecho, acto o estado 
de cosas que documente, de la fecha en que se produce la documentación y de la 
identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, inter vengan en ella 319 
LEC). Civ., Pen. y Proc. Documento autorizado por un notario o empleado público 
competente con las solemnidades requeridas por la ley y que acredita la identidad de los 
intervinientes y su fecha (art. 1216 CC). En contraposición a privado: (Der). documento 
que, autorizado por las partes interesadas, pero no por funcionario competente, es 
prueba a favor de quien lo escribe o sus herederos.
Exhibido (der): presentar documentos o prueba ante quien corresponda.
Es decir, lo que se observa atentamente o se examina, con carácter previo, es algo 
(documento o prueba) que se ha exhibido y que se define como “título” cuyo significado 
no es otro que la justificación jurídica o documento que prueba un derecho y que, en 
nuestro caso se identifica notarialemente [sic] como “público”, esto es, expedido por 
funcionario competente con las solemnidades legales. Y más arriba se concreta cuál es 
ese título público y qué tipo de funcionario lo autorizó (notario).
Ergo, “título público” notarial equivale exactamente a documento auténtico notarial, 
que forma parte de la categoría de instrumentos públicos, dentro de la categoría se 
encuentran las escrituras y, entre ellas, las escrituras de poder, que es el documento 
notarial reseñado.
Pues bien, el artículo 221 del Reglamento Notarial dispone que:
“Se consideran escrituras públicas, además de la matriz, las copias de ésta misma 
expedidas con las formalidades de derecho...”.
Dado que la matriz no forma parte del protocolo a cargo del notario que emite el 
juicio  de  suficiencia,  hay  una  ecuación  perfecta  entre  “título  público”  y  “documento 
notarial  expedido  con  las  formalidades  de  derecho”.  Dicho  de  otro  modo,  es 
categóricamente imposible sostener, como parece que da a entender el encargado del 
registro, que el título público exhibido y reseñado no sea una copia autorizada de la 
escritura de poder.
2.1.3  Tercera concreción.
Para determinar la vigencia y subsistencia de los datos que obran en los documentos 
relacionados, reseñados o transcritos, en la última parte del juicio de suficiencia se deja 
constancia de que tales datos no han variado “.. con respecto a los que constan en los 
documentos fehacientes exhibidos...”
Según la RAE, fehaciente es “(adj.) lo que hace fe”
Y fe: 7. f. Documento que certifica la verdad de algo
Documento notarial fehaciente exhibido sólo puede ser el traslado o copia autorizada 
de la escritura de poder, en tanto la matriz de ésta no forma parte del protocolo del 
notario que emite el juicio de suficiencia.
2.2  Conclusiones semánticas.
1.º  El vocablo “título” sin más atributos puede referirse a título formal o material.
2.º  El vocablo documento solo se refiere a título formal.
3.º  Los adjetivos “legítimo”, “público” y “fehaciente” sólo son predicables respecto 
de  determinados  títulos  formales  o  documentos,  auténticos  y  expedidos  con  las  s
formalidades de derecho que, por ello, hacen fe. oe.
4.º  Los vocablos “examen” y “exhibido” y la expresión “he tenido a la vista” exigen  w.
la  percepción  sensorial  visual  de  lo  examinado,  exhibido  o  tenido  a  la  vista.  Tal  037ww
psue rvceezp,c sióen c eaxliifgicea u dne s loepgoítritme ofo, rpmúballi,c eon y n fueehsatcroie cnates,o p, ourn p taítrutliod afo trrmipalel  op adroac guumiaern yto f aqcuielit,a ar 
singularmente la comprensión lectora del registrador de Adeje.
5.º  Lo que se identifica como tenido a la vista, examinado y exhibido y se califica 
como legítimo, público y auténtico, consiste de forma precisa, concreta y específica, cito 
literalmente, en una “escritura de poder singular, no revocado ni modificado, otorgada por 
el órgano de representación de la compañía, ante el notario... el día 15 de junio de 2021, 
con el número... de su protocolo”.
En suma, la expresión “previo examen del título público exhibido”, complementaria de 
la anterior “he tenido a la vista el título legítimo de representación” y aderezada con la 
posterior “documentos fehacientes exhibidos” referentes a una escritura de poder notarial 
“no  revocado  ni  modificado”,  sólo  pueden  tener  una  interpretación  clara,  precisa, 
concreta, unívoca y determinada; lo que se ha exhibido y examinado es una copia 
autorizada de una escritura de poder; en nuestro caso una copia autorizada electrónica, 
remitida por un notario de Madrid exclusivamente para este negocio un día antes de 
otorgarse la escritura cuya difusión o cognoscibilidad registral se pretende.
Del mismo modo, teniendo en cuenta que lo que se ha tenido a la vista, ha sido 
examinado y exhibido es un título, sólo me puedo esta1 refiriendo a un título formal o 
documento, como de forma expresa también se dice. Por otro lado, calificando el título 
formal o documento como legítimo, público y fehaciente, queda excluido que se trate de 
una fotocopia o de una copia simple, porque a ninguno de estos soportes les resulta 
atribuibles el carácter de legítimo, público o fehaciente ni tiene la consideración de título.
En consecuencia, tanto en sentido positivo como en sentido negativo, no queda otra 
alternativa: nos estamos refiriendo a una copia autorizada de una escritura de poder que 
se otorgó en Madrid el día anterior, ante un notario distinto del que emite el juicio de 
suficiencia.  Es  categóricamente  imposible,  semánticamente  erróneo  y  físicamente 
inviable,  por  mucha  imaginación  que  derroche  el  funcionario  registral,  deducir  que 
estamos ante algo distinto sin motivar de qué se trata, o que todas esas expresiones 
puedan ser tildadas sin la menor explicación como ambiguas, imprecisas o genéricas.
Tercero.  Sobre el razonamiento falaz del registrador señor Perfecto B. Pérez.
La consideración de las expresiones examinadas corno ambiguas, imprecisas o 
genéricas pretende apuntalarse en el contraste con otro juicio de suficiencia del mismo 
título, donde se dice –cito literalmente de la calificación– “...a la hora de hacer el juicio de 
suficiencia  de  las  facultades  representativas  de  la  mercantil  prestataria  si  se  hace 
constar que se ha tenido a la vista copia auténtica”.
La simpleza y ausencia de estructura lógica del razonamiento falaz, que se pretende 
presentar como un silogismo hipotético, no merece mayor detenimiento.
Y es que, más allá de que por puras razones literarias no es necesario repetir las 
mismas palabras en dos juicios de suficiencia insertos en el mismo título, aunque se 
pretenda decir lo mismo, existe una diferencia sutil y notable entre uno y otro caso que, 
evidentemente, han pasado desapercibidos para la calificación superficial y de trazo 
grueso del señor Perfecto B. Pérez.
En efecto, el título representativo de la prestataria que se tiene a la vista bien podría 
ser la matriz, que obra en mi protocolo, o bien una copia autorizada. Ambos son título 
públicos, legítimos y fehacientes. (…), no quisimos dejar margen alguna a la duda y que 
cuestionar a si se había examinado o exhibido la “matriz” o una “copia auto rizada”, por 
lo que se utilizó esta última expresión con afán excluyente de aquélla.
Por el contrario, en el primer juicio de suficiencia, la matriz del poder del prestamista 
no obra en mi protocolo, por lo que el título o documento que se tiene a la vista, es 
exhibido y examinado, que tiene naturaleza pública, legítima y fehaciente, sólo puede ser 
la copia autorizada, por lo que en este caso existe una ecuación perfecta entre “título  e.
público, “documento fehaciente” o “título legítimo de representación” y “copia autorizada  w.b
notarial” que hace innecesario referirse a “copia autorizada” en contraposición a “matriz”,  037ww
en taCnutaor téos.t a Snoo blare p luae odbol itgeanceiór na  dlae vl irsetgai,s ntria pduoer ddee s mero etixvhairb siduas  ndie ecxisaimonineasd ya  e(…xa)minar la
lcoosm cpornetnrastióons. de los instrumentos públicos de acuerdo con las reglas de interpretación de
4.1  El registrador ejerce exclusivamente una función pública. Como funcionario 
puro, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.3 a y h del RD Legislativo 5/ 2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Estatuto Básico del 
Empleado Público, dentro de los fundamentos de su actuación se encuentra el “servicio 
a los ciudadanos y a los intereses generales”, así como la “transparencia”.
En particular, por lo que se refiere al procedimiento administrativo registral, el art. 19 
bis LH configura la calificación negativa como un acto reglado y garantista que exige su 
constancia por escrito –y bajo responsabilidad del funcionario– con expresión separada 
de hechos y fundamentos de derecho suficiente mente motivados.
De ahí que la calidad del servicio público registral se mide en gran medida por el 
respeto  a  las  reglas  de  procedimiento  registral  y  la  argumentación  jurídica  de  la 
calificación (…)
Pero es que, además, la exigencia de motivación no sólo va destinada a acabar con 
la arbitrariedad en el funcionamiento de los registros públicos, que ya es bastante. La 
motivación de un acto administrativo constituye el presupuesto del ejercicio de la defensa 
y de la tutela del administrado, que pasa por conocer las razones jurídicas que han dado 
lugar al criterio del funcionario y la impertinencia o no de su decisión. En nuestro caso, 
no  se  explicita  la  razón  del  proceso  lógico  y  jurídico  que  determinó  la  decisión 
administrativa, pese a ser preceptivo y esencial (Sentencia del tribunal Supremo de 22 
de junio de 1.995).
Obsérvese, además, que esa justificación será exigible con “la suficiente amplitud 
para que los interesados tengan el debido conocimiento de los motivos del acto para 
poder defender sus derechos e intereses” (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de 
febrero de 1.998).
El  déficit  de  motivación  o  la  ausencia  de  la  misma  redunda,  en  definitiva,  en 
indefensión del administrado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Constitucional 
de 14 de diciembre de 1.992 dice que:
“... es claro que el interesado o parte ha de conocer las razones decisivas, el 
fundamento de las decisiones que le afecten, en tanto que instrumentos necesarios para 
su posible impugnación y utilización en los recursos”.
Esta doctrina ha sido concretada específicamente al procedimiento registral por las 
RRDGRN de 23 de enero y 3 de marzo de 2003 y la Sentencia dictada por el Juzgado de 
Primera Instancia número 6 de Vitoria, de fecha 11 de abril de 2003. Por su elocuencia 
se transcribe en lo pertinente el FJ 2 de la Resolución de 23 de enero de 2003:
“... Cuando la calificación del registrador sea desfavorable lo más adecuado a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignarse 
los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese 
también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el 
interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que basa dicha calificación... 
Es indudable que de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 enero de 1.998, con cita de una previa del 
Tribunal Constitucional de 17 de julio de 1.981, declara literalmente que:
“... no es un simple requisito de carácter meramente formal, sino que lo es de fondo e 
indispensable,  cuando  se  exige,  porque  sólo  a  través  de  los  motivos  pueden  los 
interesados conocer las razones que justifican el acto... y porque sólo expresándolos 
puede el interesado dirigir contra el acto las alegaciones... que correspondan...”. e.
En otras palabras, constituye una garantía del derecho a la defensa del interesado,  037ww
djuerí dlaic otust enleac eesfeacritoivsa p daera  squuse  dpeureedcah odse ceid iinr tseir ceosnessi,d peurae so  nleo  fcaocnilfitoar mloes  ad daetoresc hfáoc teicl oasc toy 
adm4in.2is traHtaiv oq yu,e edna deost ee sxepnuteidsoto,  sqi uvae  ae pl rorecgeidsetrra od onro  eam siute i mupnuag ncaacliióficna.ción  imprecisa,
exenta  de  motivación  y  que  la  misma  entra  en  fricción  con  la  actividad  exclusiva
reservada a jueces y tribunales. Toca ahora analizar como la calificación ignora los 
criterios hermenéuticos que el Centro Directivo impone y el Código Civil regula como 
guía en el ejercicio de esta función.
En efecto, la STS de 20 marzo 2014 nos enseña que para interpretar el contrato no 
pueden tomarse en consideración expresiones aisladas del mismo, descontextualizadas 
del conjunto, y cita su propia sentencia de 30 noviembre 2005 que dice que la intención 
común de las partes no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino 
en el todo orgánico que constituye el contrato, lo que obliga a utilizar otros medios 
hermenéuticos como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el 
artículo 1285 CC.
En conclusión, la calificación que impugnamos se limita a expresar que no existe 
precisión en la redacción, refiriéndose a la utilización de la expresión “título legítimo de 
representación”. Pero nada dice con referencia a las expresiones “título público exhibido” 
y  “documentos  fehacientes  exhibidos”,  que  forma  parte  del  juicio  de  suficiencia, 
vulnerando el principio favor negotii.
Y es que, más allá de la claridad conceptual y semántica de tales expresiones, en la 
hipótesis de que no lo fuera, la RDGRN 17 enero 2005 declara que:
“... Aunque es cierto que el Notario tiene la obligación de redactar los instrumentos 
públicos en estilo preciso y sin términos ambiguos (cfr. artículo 148 del Reglamento 
Notarial), una vez que el mismo ha sido otorgado, debe interpretarse del modo más 
adecuado para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil)…”
Y añade la RDGRN 24 mayo 2002:
“... sin que su literalidad sea determinante, en detrimento de la voluntad inequívoca 
reflejada  en  el  total  negocio  documentado  (cfr.  artículo  1281  Código  Civil),  de  la 
valoración global de sus cláusulas (cfr. 1.285 Código Civil) y de su inteligencia en el 
sentido más adecuado para que produzca efectos (cfr. 1.284 Código Civil)...”.
La Dirección General ha llegado a decir, para un caso arbitrario como el que ahora se 
denuncia en su Resolución de 15 octubre 2005 que el defecto invocado por el registrador
“..  .trasciende  los  términos  de  lo  razonable,  convirtiendo  en  este  punto  a  la 
calificación recurrida más que en una resolución jurídica fundamentada en derecho, en 
una decisión marcada más por el puro voluntarismo y las valoraciones subjetivas de 
quien la emite, que, por un razonamiento riguroso, por lo que ha de merecer un enérgico 
rechazo esa forma de proceder...”
Y más adelante continúa diciendo que:
“… Las motivaciones y deducciones del Registrador ponen de manifiesto que éste se 
excede al ejercer su función calificadora, atendido el ámbito propio de ésta. En efecto, 
conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de 
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas presentadas a inscripción, por 
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Pero ello no significa que ejerzan 
una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero 
medio  de  prueba.  En  el  procedimiento  registral  se  trata  de  hacer  compatible  la 
efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los 
actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora  s
bien, la facultad que se atribuye al Registrador para calificar esa validez –a los efectos  oe.
de extender o no el asiento registral solicitado, y por lo que resulte de los documentos  w.
presentados así como de los propio s asientos del Registro – implica la comprobación de  037ww
qcounet,e sneidgoú nd elol sd oincduicmaednotso  mnoe deiso,s d qeu feo rpmuae dpea tteonmtea,r  ceonn ctruaerniot aa  alal  rleeayl iizmapr esrua tcivaali fioc aacl ioórnd,e enl 
npeúgboliccoio,  ndi oecxuismtee natlagduon;a  pfaelrtoa  dfuee rreaq udies ittoasle ess esnucpiuaelessto qsu en op allem aaruiatomrieznat ep avircai ea errl oagcators oe   BOE-A-cable e
funciones propias de los Tribunales... A mayor abundamiento, ha de tenerse en cuenta 
que esas deducciones y objeciones del Registrador se dirigen contra un acto que al estar 
solemnizado en escritura pública goza de la presunción de exactitud y de adecuación al 
ordenamiento jurídico de que le inviste la autorización notarial (cfr. artículo 17 bis de la 
Ley del Notariado)...”
Todo ello nos lleva a entender que, respetuosamente, el Centro Directivo debe 
oponerse  a  calificaciones  como  la  impugnada  que  –sobre  no  añadir  nada  al 
enriquecimiento del debate jurídico– solo obstaculizan la necesaria agilidad del tráfico.
Quinta.  Extralimitación de competencias del registrador sobre el juicio de suficiencia 
representativa.
5.1  La  motivación  es  tanto  más  necesaria  cuando  se  cuestiona  la  veracidad, 
integridad o legalidad de un instrumento público. Se ha dicho con razón que la escritura 
no es válida porque se inscriba, se inscribe porque es válida. Esa validez se desarrolla 
en dos planos diferentes: el del negocio (validez de fondo), que obliga al notario a 
controlar  la  legalidad  (más  técnicamente,  la  juridicidad)  de  ese  acto  y  de  las 
disposiciones o estipulaciones que lo conforman; y el de la forma (validez formal) para 
que ese acto o negocio documentado pueda ser exhibido por su titular como vehículo de 
expresión de una realidad jurídica, generar confianza en el mercado y producir los 
efectos legitimadores que la ley asigna al título público. Por eso se dice que la escritura 
pública es un título que produce autenticidad de fondo y autenticidad de forma, un 
negocio perfecto en un documento perfecto. Cuando el notario da fe de que lo otorgado 
se  adecúa  al  ordenamiento  jurídico,  emite  una  calificación  jurídica  que  se  impone 
legalmente frente a todos como acto de fe, como presunción legal de veracidad e 
integridad (arts. 17 bis LON, 1218 y 1219 Cc), que acredita su realidad y su validez 
(SSTS 20 febrero 1943, 24 marzo 1961, 6 octubre 1984 y 4 febrero 1986, entre otras), 
sólo cuestionable ante los tribunales, pero incontrovertible fuera del proceso y, por tanto, 
también de cara al registro. La práctica del asiento no afecta a la presunción de legalidad 
del título público, puesto que la inscripción es una mera copia selectiva del documento 
(el registrador da fe esa coincidencia, cfr. art. 9 h, i LH y 51 142 del RH) y si éste goza de 
una presunción de legalidad (legitimación cartularia), su transcripción tabular también 
gozará de esa legitimación (legitimación registral) aunque de forma derivada, no de 
forma prevalente.
Con mayor precisión técnica nos recuerda la RDGRN de 7 de febrero de 2005 (FJ 1) 
que:
“...  sólo  el  título  impregnado  de  una  presunción  de  legalidad  debe  acceder  al 
Registro, a fin de comunicar ese mismo valor al asiento, articulándose a través de aquí el 
fundamento del llamado principio de legitimación registral...”.
Por esta razón, la STS de 2 de noviembre de 2001 Sala 11, Ponente Sr. Sierra Gil de 
la Cuesta), a propósito de la inscripción de documentos privados en el Registro de 
Bienes Muebles, declaró como ratio decidendi que:
“... la incorporación de un documento privado a un Registro público, sólo hace que, 
con respecto a terceros, sea constante su fecha, pero tal inscripción no da fe del 
contenido del documento en cuestión, y así se infiere de lo dispuesto en el artículo 1227 
CC...”.
Escritura  e  inscripción  de  título  público  tienen  en  común  esa  tercivalencia  o
(drittwirkung)  u  oponibilidad,  siempre  en  función  de  su  respectiva  cognoscibilidad.  037ww
Md(qaiusireitte.inn nt2tr,o a2 sp4m o loRra d Nnco)oe..  ggLLnlaigao e sdcnceaiclb riariglei,ad g aiisnddtce ruod me eosl pparleee rgc aoils agat rnuocot aosermcsgi báapit liúicddbaaelmid c eahjn au(tbeaeegr tray.l o , 2e p2scoo1or  n iLmesHulpl)olit,d,a  eldae o na,d  leeamg m1aieabr n oitegsrsna ccosra riatsqunourcsaei  a dn laaeo     OE-A-2021-20able en https://
cognoscibllidad del documento público depende de que sea dado a conocer por quien lo
aduce, cumpliendo con la carga de exhibirlo, en virtud de la conocida teoría de la 
responsabilidad por la confianza (la vertrauenshaftungt), según la cual, 1a apariencia en 
que  legítimamente  confía  el  tercero,  debe  asumirla  quien  sea  responsable  de  ella, 
aunque sea falsa y le resulte adversa.
La  llamada  presunción  de  integridad  (vollstandigkeitvermutung),  como  aspecto 
negativo de la oponibilidad, no es más que la aplicación normativa de la teoría de la 
responsabilidad por la confianza, tanto al registro (art 32 LH) como al instrumento público 
(art. 1219 CC), dada la apariencia de titularidad que ambos suscitan, de manera que el 
título anterior no inscrito puede devenir inoponible frente al posterior inscrito, igual que 
tampoco se sobrepone a una escritura, en perjuicio de terceros que confían en ella, otra 
posterior que la desvirtúe, mientras no se haya anotado al margen de su matriz y de su 
copia o traslado (art. 1219 CC). Y ese efecto originario se sacrifica contra el sujeto que 
es responsable de la causa del conflicto, por su negligencia de no haber exhibido o, 
alternativamente,  haber  inscrito  o  anotado  su  propio  título,  para  evitar  una  falsa 
confianza, mediante la postergación del mismo, que experimenta así una pérdida –no 
una falta– de oponibilidad, una inoponibilidad parcial sobrevenida (no originaria) con 
relación a otro.
Concretando esta doctrina al supuesto debatido, el título público de apoderamiento 
es invocado y acreditado ante el notario recurrente que explícitamente advierte que “ha 
tenido a la vista el título legítimo de representación” y más adelante se reitera que le ha 
sido  “exhibido”  ese  “título  público”;  tales  afirmaciones  del  notario  respecto  de  las 
facultades representativas gozan, en consecuencia, de una oponibilidad originaria no 
perdida, puesto que el notario afirma bajo su fe que el título público ha sido exhibido, sin 
que exista nota que lo desvirtúe (literalmente se dice “no revocado ni modificado'1 por lo 
que la calificación notarial del mismo se impone erga omnes bajo una presunción iuris 
tantum de veracidad e integridad (art, 17 bis 2 LON, 1218 y 1219 CC), incontrovertible 
fuera del proceso (RDGRN 12 de abril de 2002 y artículo 66 de la LH).
Por el contrario, la calificación registral no tiene siempre la misma extensión. Las 
facultades y extensión de ese acto administrativo difieren sustancialmente según el 
extremo analizado. A veces, la calificación tiene contenido jurídico y se extiende a la 
validez intrínseca del extremo calificado (art. 98.1 RH), otras, a meros aspectos externos 
o formales del procedimiento (art. 99 RH) y, en fin, en otros supuestos el registrador 
únicamente califica (requisitalmente) la expresión suficiente de alguna circunstancia o 
dato (art 98.2 RH). Esto es lo que  acontece  con  la  capacidad natural y desde la 
Ley 24/2001 con la capacidad jurídica o legitimación del representante.
Si como ya se ha expuesto, se presume veraz e íntegro el documento público, esos 
mismos atributos son parangonables respecto a la valoración o juicio notarial de la 
suficiencia formal y de fondo de las facultades representativas (artículo 17 bis de la Ley 
del Notariado), con los efectos legitimadores que se derivan para el tráfico de esta 
afirmación.
Todo ello en armonía con la distinción entre el control de legalidad que el notario está 
obligado a realizar en el momento de la firma del contrato (el control de legalidad notarial 
es omnicomprensivo, simultáneo, intrínseco y esencial) y la calificación registral del 
documento, si este tuviera cláusulas inscribibles, calificación que realiza posteriormente 
el registrador a los solos efectos de determinar la inscribibilidad de tales cláusulas (la 
calificación  es  un  escrutinio  de  legalidad  parcial,  sucesivo,  extrínseco,  accidental  y 
limitado a los solos efectos de la publicidad del título). De ahí que pueden inscribirse 
títulos nulos o no acceder al registro títulos válidos, ya sea porque opere la regla del  s
tracto, la protección del tercero o por otros diversos motivos que no procede colacionar  oe.
ahora. w.
Esta  distinción  fundamental  ha  sido  explícitamente  reconocida  por  el  Tribunal  037ww
Constitucional en su Sentencia 207/1999, al afirmar que:
func“i.ó..n A n lootsa rNiaol taerl iojusi,c ieon  dceu alengtoa lfideadda,t asrieoas  cpoúnb liacpoosy, ole se nin cuunma bleey e ens etal tdael soe maupteoñnoó mdeic ala, 
dado que el art. 1 de la vieja Ley por la que se rige el Notariado, ley de 28 de mayo
de 1862, dispone que ‘El Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, 
conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales’, función de garantía 
de legalidad que igualmente destaca el Reglamento de la Organización y Régimen del 
Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, en su art 145, párrafo 2, al 
imponer  a  los  Notarios  no  sólo  la  excusa  de  su  ministerio  sino  la  negativa  de  la 
autorización notarial cuando ‘...el acto o el contrato, en todo o en parte, sean contrarios a 
las leyes, a la moral y a las buenas costumbres, o se prescinda por los interesados de 
los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos’...”.
Sosteniendo a continuación que:
“... La función pública notarial incorpora, pues, un juicio de legalidad sobre la forma y 
el fondo del negocio jurídico que es objeto del instrumento público, y cabe afirmar, por 
ello, que el deber del Notario de velar por la legalidad forma parte de su función como 
fedatario público...”
5.2  Dicho esto, abordamos la última cuestión de interés para este debate: La 
calificación  registral  de  las  escrituras  no  se  extiende  al  juicio  de  suficiencia 
representativa, ni desde una perspectiva formal, ni desde una perspectiva material.
Así resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001.
El primero nos dice que los registradores calificarán bajo su responsabilidad, Por 
consiguiente, todo lo que se encuentra extramuros de la responsabilidad del registrador, 
queda fuera del ámbito de su calificación. El segundo nos dice que la responsabilidad y 
competencia del juicio de suficiencia formal y material de la representación es exclusiva 
del notario.
La jurisprudencia del Pleno del Tribunal Supremo ha dejado meridianamente claro 
que  la  actividad  de  comprobación  registral  del  juicio  de  suficiencia  es  puramente 
requisital (SSTS 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018)) y se 
proyecta limitadamente a la constancia de dos datos. De un lado, la comprobación de 
que se ha identificado el título legítimo de representación, con expresión tanto del notario 
o autoridad que Jo haya otorgado o decretado, como de los demás elementos que 
permita n su individualización; señaladamente, el tipo de documento, la fecha y número 
de  protocolo  o  autos.  De  otro,  a  la  congruencia  del  juicio  emitido  por  el  notario 
autorizante –bajo su responsabilidad– con referencia al acto o contrato de que se trate.
Fuera  de  estos  estrictos  términos,  el  registrador  carece  de  competencia  para 
cuestionar la forma y el fondo de ese juicio, como hace en la calificación recurrida, en la 
que parece exigir expresiones sacramentales que resulten cómodas a la oficina registral 
según su eventual saber y entender, tales como las que apunta: “documento auténtico” o 
“copia autorizada” que, a fortiori, son sinónimas a las manejadas en la escritura calificada 
(“título legítimo de representación, “título público” o “documento fehaciente”). Pero, en 
cualquier caso, tal exigencia supone una extralimitación de la función registral que no se 
extiende a la selección o predisposición de los vocablos o del uso del lenguaje técnico de 
redacción de los instrumento s públicos, ni de la plasmación o relato de los elementos 
necesarios de cognición exhibidos o de la voluntad manifestada de los otorgantes, sino a 
la inscripción de tales actos redactados con propiedad por el funcionario competente, 
bajo su dación de fe, amparadas cabalmente por la RAE y la DPEJ, más allá de lo usual 
o  cómodas  que  puedan  resultar  tales  expresiones  y  del  gusto  o  preferencia  s  del 
funcionario territorial.
Por esa razón, lo que el registrador hace cuando califica es analizar uno de los  s
posibles efectos del título –su inscribibilidad– y, por idéntica causa, la calificación del  oe.
Lrcreeoogmn iessitexterpca auud eeolonsrs tco iain nsqot eu arelpe druseaaes ddtcooeo s rd reqeo uxbloteors arqa veudafioese acrpatro onsr e “ dvll aee  neemtsisltiaersir mc ttíyoat u  clLooáe nmeyten bn Hietdoilp e áorm rteeebngcitatirsoert ir anas eil  qgauoycec e iraneclon ac   idvseeiulx   oltaai emr nvtíeadcrlueicdl oae snz6ut io6sl.     2021-20037n https://www.
nulidad de los mismos títulos” a los Tribunales de Justicia, ya que sólo a estos compete
la decisión, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.
Además, como acontece en la calificación recurrida, en ningún caso y bajo ningún 
concepto puede extenderse la calificación registral a cuestiones de fondo que otra norma 
con rango de Ley le haya excluido, como sucede con el juicio de suficiencia de las 
facultades  representativas,  con  base  en  el  documento  examinado  y  exhibido,  ex 
artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
La decisión de inadmitir la inscripción de un título en un registro de la propiedad, no 
extravasa este concreto ámbito, ni extiende más allá sus consecuencias y exige en todo 
caso que registrador motive su decisión (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria); de ahí la 
importancia y nivel de exigencia que se ha de pedir de tal calificación negativa que no 
existe en el presente caso, por lo que el reproche que merece la conducta del registrador 
es doblemente grave (…).
Es más, el registrador sólo puede calificar que el juicio emitido por el notario resulta 
contradicho por lo que deriva del mismo documento o de los asientos del registro, cfr. 
artículo 18 de la Ley. Sin duda, entre las competencias que legalmente se atribuyen al 
registrador se incluye la calificación de la omisión del imprescindible juicio notarial sobre 
la suficiencia de las facultades representativas y la apreciación de la incongruencia del 
mismo (art. 98.2), pero en ningún caso, puede realizar una revisión de fondo del juicio 
efectuado por el notario, tanto en su aspecto formal (clase o naturaleza de documentos 
en que funda ese juicio) como en su aspecto material (contenido de las facultades para 
intervenir nomine alienii), pues tal posibilidad le está legalmente vedada ex artículo 98 ya 
reiterado. Por ello, la legislación notarial sólo autoriza al registrador a calificar lo que su 
norma atributiva de competencia le permite, siempre que no esté excluido por otra norma 
de idéntico rango, como sucede con el mencionado juicio de suficiencia de las facultades 
representativas».
IV
El día 26 de agosto de 2021, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a 
este Centro Directivo, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 24.4 de la Ley del 
Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo de 2008 y, de 
la Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de 
junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero 
de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio 
de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de 
septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio 
de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de 
octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de 
diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 
de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de 
octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 
de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de 
mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de  e.
mayo de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero,  w.b
10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y  037ww
flaesb rRereos doelu c2i0o2n0e sy  2d3e  dlae  Djuinreioc cyi ó2n2  Gdee njueliroa ld dee 2 0S2e1g.uridad Jurídica y Fe Pública de 5 de
1.  El  título  objeto  de  la  calificación  impugnada  es  una  escritura  de  préstamo
hipotecario en la cual, respecto de la representación de la entidad prestamista, el notario
autorizante  expresa  que  ha  «tenido  a  la  vista  el  título  legítimo  de  representación 
formalizado en escritura de poder singular», objeto de reseña; y añade que del examen 
de  dicho  título  estima,  bajo  su  responsabilidad,  que  son  suficientes  las  facultades 
representativas que le han sido acreditadas para otorgar el indicado título de préstamo 
hipotecario.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no se especifica 
con claridad si el notario autorizante ha tenido a la vista documento auténtico o copia 
autorizada del poder utilizado por el apoderado de la entidad prestamista, mientras que 
respecto de las facultades representativas de la sociedad prestataria sí se hace constar 
que ha tenido a la vista «copia auténtica».
El  notario  recurrente  alega,  en  síntesis,  que  las  expresiones  empleadas  en  la 
escritura  calificada  («título  legítimo»,  «título  público»,  «documento  fehaciente»)  son 
suficientes para considerar cumplido lo establecido en el artículo 98 de la Ley 24/2001 
respecto del juicio notarial sobre de suficiencia de la representación acreditada.
2.  Como  cuestión  previa,  no  puede  compartirse  el  reproche  formulado  por  el 
recurrente al afirmar en su escrito de impugnación que la calificación registral impugnada 
carece de suficiente motivación. Del análisis de la misma resulta que se especifica el 
defecto que a juicio del registrador afecta a la escritura, los fundamentos en los que se 
apoya para esa calificación y señala el modo de subsanar tal defecto. Y, según el 
contenido  de  la  calificación,  el  registrador  fundamenta  por  qué  considera  que  es 
necesario que el notario exprese que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura 
de poder.
3.  Sobre la cuestión de fondo planteada se ha pronunciado recientemente este 
Centro  Directivo  en  un  caso  análogo,  con  criterio  que  debe  ahora  reiterarse  (vid. 
Resolución de 22 de julio de 2021).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: 
«En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario 
autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña 
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la 
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la 
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su 
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del  s
documento auténtico del que nace la representación». oe.
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencia  w.
de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de  037ww
elax tdraoecrt ruinna  creitxeprrioe syaad aa speonrt aedsot ay  pDairceífciccoió nre sGpeencetora dl eel na lcnaunmceer odsea lsa  cRaelisfioclaucciióonn eres gcisatbrael 
del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según  la  misma  doctrina  citada,  el  registrador  deberá  calificar,  de  un  lado,  la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, 
con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:
«1.  Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de 
representación,  con  una  reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la 
representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la 
función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de 
suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2.  La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante 
de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador 
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el 
contenido del título al que se refiere.
3.  Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la 
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o 
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa 
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de 
realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada”».
Igualmente, según las mismas Sentencias, «conforme al tenor del art. 98.2 de la 
Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder 
realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de 
la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia 
de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que 
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
4.  Respecto de los términos en que la reseña identificativa del documento auténtico 
que  se  haya  aportado  al  notario  para  acreditar  la  representación  alegada  deba 
efectuarse, se trata de dilucidar en este expediente si la expresión «título legítimo de 
representación»  es  suficiente,  pues,  como  alega  el  recurrente,  conforme  a  la  Real 
Academia  Española  es  sinónimo  de  documento  auténtico  o  justificación  jurídica  e.
auténtica, genuina y verdadera de la actuación en nombre de una persona. Y si, cuando  w.b
más adelante se expresa que ese documento auténtico está «formalizado en escritura de  037ww
«peosdcerri»tu, rnao d cea bpeo dmear»rg ye nc oan lfao rimntee raplr eatartcícióunlo  p2o2rq1u ed ello  Rqeugel asme ednictoe  Nteontearr iaal  llaa  veisxtpar eessi ólan 
e«xepslcicriittuar ae»l p úronpicioa mleegnistlea dpour.ede referirse a la «matriz» o la «copia autorizada» según
Ciertamente,  la  riqueza  de  significados  de  las  palabras  «título»  y  «legítimo» 
recogidos en el Diccionario de la Real Academia Española, podría atribuirles dicho 
significado, y también otros. La acepción de título legitimo comprende también el que en 
la doctrina jurídica se ha denominado título material, refiriéndose al acto o contrato, en 
este caso el mandato, conforme a las leyes, esto es legítimo, que se plasma en un 
documento, título formal según la definición doctrinal, que solo es auténtico cuando, 
también según la Real Academia Española, está autorizado o legalizado.
También, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 19 de marzo 
de 2007 y se reiteró en la de 16 de octubre de 2019 podría entenderse que, si el notario 
autoriza  la  escritura  añadiendo,  bajo  su  responsabilidad,  que  juzga  suficientes  las 
facultades representativas «acreditadas» para otorgar la escritura de que se trata, y no 
hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, 
es  porque  éste  se  le  ha  aportado  (dicha  exhibición  es,  según  el  mencionado 
artículo 98.1, el medio para «acreditar» la representación alegada).
Precisamente  para  evitar  presunciones,  interpretaciones  dispares  o  discusiones 
semánticas, este Centro Directivo ha afirmado que, habida cuenta de los efectos y 
especialmente  la  transcendencia  que  la  Ley  atribuye  a  la  valoración  notarial  de  la 
suficiencia de la representación, se impone un mayor rigor en la precisión técnica que 
debe  siempre  exigirse  a  todo  documento  notarial  (cfr.  artículo  148  del  Reglamento 
Notarial).
Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse 
que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la 
forma de acreditar la representación exige el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre, y el propio Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, 
por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.
Se exige por tanto la constancia, por parte del notario autorizante que emite el juicio 
de suficiencia, de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de 
documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura (o directamente de 
la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las 
relativas a «copia» de escritura o simplemente «escritura» que pudieran incluir medios 
insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios.
Tampoco  puede  considerarse  suficiente  el  hecho  de  que  el  notario  autorizante 
exprese que emite el juicio de suficiencia «previo examen del título público exhibido», 
pues, según las distintas acepciones del este término, pudiera comprender, por ejemplo, 
el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual 
no  equivale  a  tal  copia  a  los  efectos  establecidos  en  el  citado  artículo  98  de  la 
Ley  24/2001  (cfr.,  entre  otras,  las  Resoluciones  de  15  de  febrero  de  1982,  19  de 
noviembre de 1985 y 17 de febrero de 2000).
Por último, la expresión «documentos fehacientes exhibidos», al margen del hecho 
de que se pueda predicar también de los testimonios de la copia autorizada de la 
escritura de poder, lo cierto es que se emplea en la escritura calificada para referirse a 
los datos identificativos de la sociedad poderdante y no a la escritura de apoderamiento.
Debe por tanto confirmarse la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  037ww
la LeMya Hdripido,t e1c6a driea .noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.