BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71016
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9674 Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Caravaca  de  la  Cruz  a  practicar  la 
reinscripción de dos fincas como consecuencia del ejercicio de una condición 
resolutoria.
En el recurso interpuesto por don M. R. G. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Caravaca de la Cruz, don Carlos Domingo Rodríguez Sánchez, a practicar 
la  reinscripción  de  dos  fincas  como  consecuencia  del  ejercicio  de  una  condición 
resolutoria.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita por don M. R. G., se solicitaba, respecto a las fincas 
registrales número 32.270 y 32.272 del Registro de la Propiedad de Caravaca de la 
Cruz, «la ejecución de la condición resolutoria, y devolución de la titularidad de la fincas 
a su estado inicial antes de la extinción de condominio, por incumplimiento de lo pactado 
en dicha escritura de disolución de comunidad», procediendo a la reinscripción de las 
fincas «en cuanto al 50% en pleno dominio» y la cancelación de cargas posteriores. Se 
trataba de la resolución de una extinción de condominio sobre dos fincas en la que los 
dos  titulares  dominicales  convinieron  la  adjudicación  en  favor  de  uno  de  ellos  y 
quedando aplazado el abono de la diferencia de valor correspondiente al no adjudicatario 
en una serie de plazos por un total de 67.000 euros, de los cuales ahora se expresaba 
que sólo se abonó el primero de ellos, por importe de 7.000 euros. Con posterioridad a la 
extinción de condominio, el comunero adjudicatario constituyó hipoteca sobre el pleno 
dominio de ambas fincas. Se acompañaba de fotocopia de resguardo de depósito en la 
Caja General de Depósitos por un importe de 7.000 euros en favor del otro comunero y 
de la titular de un derecho de hipoteca constituido por éste sobre el pleno dominio, así 
como  de  acta  de  notificación  y  requerimiento  dirigida  al  comunero  adjudicatario  y 
fotocopia del título de constitución de la condición resolutoria.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Caravaca de la Cruz, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 488/2021.
Asiento: 1531 del Diario 186, de fecha 20/01/2021.
Documento: Instancia suscrita por M. R. G. el día 20/01/2021.
Hechos. s
El título expresado fue presentado en este Registro en la fecha y bajo el asiento del  w.b
Libro Diario indicados, siendo objeto de calificación con esta fecha. 74ww
dos Sfien cparse teenn dlae  qeune  elosste d ossu ptiutuelsatroe sla d roemsoinluiccaiólens  dceo nuvninaie eroxntin laci óand juddei ccaocniódno menin ifoa vsoorb dree 
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se expresa que solo se abonó el primero de ellos, por importe de 7.000 euros. Con
posterioridad a la extinción de condominio, el comunero adjudicatario constituyó hipoteca 
sobre el pleno dominio de ambas fincas.
Se presenta ahora instancia suscrita por el comunero no adjudicatario firmada y 
ratificada ante mí en unión de fotocopia de resguardo de depósito en la Caja General de 
Depósitos por un importe de 7.000 euros en favor del otro comunero y de la titular de un 
derecho de hipoteca constituido por este sobre el pleno dominio. Se acompaña también 
acta de notificación y requerimiento dirigida al comunero adjudicatario y fotocopia del 
título de constitución de la condición resolutoria.
Fundamentos de Derecho.
Previa calificación del documento presentado conforme al artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento, en relación con los antecedentes del 
Registro (artículos 20 y 38 de la misma Ley), y visto lo dispuesto en los artículos 40 y 82 
de la Ley Hipotecaria y 59 y 175.6 del Reglamento Hipotecario, el registrador de la 
propiedad que suscribe ha resuelto no practicar las operaciones registrales solicitadas 
por concurrir el/los siguiente/s defecto/s:
Primero.
No se aporta copia autorizada de la escritura de extinción de condominio objeto de 
resolución, tal y como exige el artículo 59 del Reglamento Hipotecario. La necesidad de 
acompañar dicho título ha sido reiterada por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado –hoy de Seguridad Jurídica y Fe Pública– en numerosas resoluciones, así por 
ejemplo en la de 6 de marzo de 2020 (BOE de 6 de julio) y resoluciones citadas en esta.
Segundo.
Resulta necesario aportar original del resguardo de depósito, no una simple fotocopia 
del mismo, de conformidad con los artículos 3 de la Ley Hipotecaria, 175.6 de su 
Reglamento y Resoluciones antes citadas.
Tercero.
Con respecto a la hipoteca constituida sobre el pleno dominio por el comunero 
adjudicatario no cabe practicar la cancelación solicitada por falta de intervención de su 
titular. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 4 de diciembre de 2010 (BOE de 10 de enero de 2011), aún relativa a una 
compraventa con pacto de reserva de dominio aclarando que esta origina una situación 
que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada 
condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la 
resolución del contrato –título que sirve de base a dicha titularidad jurídico real– y la 
extinción de esa titularidad del comprador señala lo siguiente:
Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas en la calificación impugnada, 
relativa a la cancelación del embargo que la del derecho del comprador comportaría, ha 
de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por dicho embargo es, registralmente, 
interesado  por  resultar  afectado  por  el  asiento  cuya  práctica  se  solicita  como 
consecuencia del incumplimiento de la condición suspensiva, por lo que también es 
necesario que, respecto de ellos, la documentación cumpla unas mínimas garantías o,  s
en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo  oe.
de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 15 de noviembre de 2005),  w.
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disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que
corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento. Por ello, es  Bc
también  acertada  la  postura  del  Registrador  al  exigir  la  intervención  del  acreedor 
favorecido por el embargo, dado que, de cancelarse el derecho del comprador gravado, 
desaparecería el objeto de la traba.
Resulta por lo tanto de esta Resolución que es necesaria la intervención del acreedor 
posterior cuyo asiento debe cancelarse, ya que el cumplimiento o incumplimiento de la 
obligación garantizada con la condición resolutoria no puede acreditarse de manera 
objetiva, evitando así la posibilidad de acuerdos sobre la resolución en perjuicio de la 
posición de los terceros que no hayan prestado su consentimiento. Más aún en este 
caso en que lo que se pretende es la cancelación parcial de un derecho real de hipoteca 
sobre cada una de las dos fincas, de manera que pase a gravar solo la mitad indivisa 
que subsiste a nombre del copropietario en su día adjudicatario, con las implicaciones 
que conlleva, entre otros aspectos, a efecto de su ejecución ya que, al no existir un valor 
de  tasación  a  efectos  de  subasta  de  una  mitad  indivisa,  no  podrá  acudirse  a  los 
procedimientos especiales de ejecución.
La necesidad de intervención o notificación a los titulares registrales posteriores para 
que se puedan cancelar sus inscripciones, en caso de resolución por sentencia judicial 
ha sido reiterada por la Dirección General en Resoluciones, entre otras muchas, de 28 
de mayo de 1992, 23 de marzo y 9 de junio de 2010, 1 de abril de 2011, 10 de octubre 
de 2018 y 15 de octubre de 2018.
Adviértase también que en este caso la condición resolutoria no es en garantía del 
precio aplazado de una compraventa, sino del abono de la diferencia de valor en una 
extinción de condominio, por lo que existen diferencias en cuanto a sus efectos pues, 
como se ha expuesto, no se cancelarían íntegramente los derechos reales constituidos 
con posterioridad al acto o negocio resuelto, pero sí se modificaría sustancialmente su 
objeto y limitaría las posibilidades de su ejercicio. Cabe recordar la especial naturaleza 
de la extinción de condominio, que no constituye un negocio traslativo –como es la 
compraventa– sino meramente determinativo o especificativo, de ahí que no se puedan 
equiparar plenamente los efectos de la resolución al supuesto de una compraventa.
Por todo ello resulta el defecto subsanable de resultar necesaria el consentimiento o 
notificación  fehaciente  a  la  titular  del  derecho  real  de  hipoteca  constituido  con 
posterioridad sobre cada una de las fincas para su cancelación.
Vistos los expresados hechos y fundamentos de Derecho.–
Resuelvo  no  practicar  las  operaciones  registrales  solicitadas  por  los  siguientes 
defectos subsanables: 1/ no se aporta copia autorizada de la escritura de extinción de 
condominio objeto de resolución, sino solo fotocopia de la misma; 2/ no se aporta original 
del resguardo de depósito en la Caja General de Depósitos, sino solo fotocopia del 
mismo; y 3/ aún subsanados los dos defectos anteriores, solo cabe la reinscripción del 
dominio, pero no la cancelación de la hipoteca posterior por falta de notificación a su 
titular o consentimiento del mismo.
Contra el presente fallo del registrador los interesados podrán (…)
El Registrador de la Propiedad, Fdo.: Carlos Domingo Rodríguez Sánchez Este 
documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Carlos  Domingo 
Rodríguez Sánchez registrador/a de Registro Propiedad de Caravaca de la Cruz a día 
diez de Febrero del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. R. G. interpuso recurso el día 10 de  s
marzo de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos: e.
«Hechos y fundamento de Derecho. 74ww
Primero.
Que en fecha 21 de junio de 2016 se otorgó escritura de partición de herencia ante el
Notario de Orihuela D.ª Margarita Acitores Peñafiel, con número de protocolo 3.917, en
virtud de la cual D. M. R. G. y D. J. M. R. G. se adjudicaron por mitad y proindiviso el 
pleno dominio con carácter privativo de los inmuebles con la siguiente descripción:
A)  Finca rústica. En término municipal de Caravaca, partido (…), un trozo de tierra 
riego  de  superficie  cincuenta  y  cuatro  áreas,  noventa  centiáreas  y  setenta  y  un 
decímetros cuadrados, sobre el que se ha construido lo siguiente: una nave agrícola sin 
número de policía, en dos cuerpos en término de Caravaca, sitio de la (…), compuesto 
cada uno de ellos, de planta baja, sin distribución interior, de superficie cada uno de 
dichos cuerpos, mil metros cuadrados, estando separados ambos cuerpos por un camino 
o calle propio de la misma finca, Linda por todos lados con la tierra en la que enclava y 
dando su fachada principal al rumbo Este. El resto del terreno se destinan a dicha calle o 
camino, ensanches, accesos y cultivo con regó de (…) Exteriormente la finca total linda: 
Norte, finca segregada, registral 46548 de Caravaca; Este y Sur, camino o carril de (…) y 
Oeste, C. R. R. y F. A. A.
Inscripción:  Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Caravaca  de  La  Cruz, 
Tomo 1568 Libro 610 Folio 131 Finca Registral 32270.
Referencia  catastral:  Forma  parte  de  la  referencia 
catastral 30015A159001300000ZW.
Idufir: 30001000233536.
B)  Finca rústica. En término municipal de Caravaca, partido de (…), un trozo de 
tierra  riego  de  superficie  una  hectárea,  sesenta  y  nueve  áreas,  sesenta  y  nueve 
centiáreas. Linda: Norte, la finca segregada, registral 46546 y J. T. e I. M. M.; Este, finca 
segregada, registral 46546 y finca registral 32270; sur, F. A. y (..) y Oeste, dicha (…) y F. 
A. A.
Inscripción:  Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Caravaca  de  La  Cruz, 
Tomo 1242 Libro 476 Folio 182 Finca Registral 32272.
Referencia  catastral:  Forma  parte  de  la  referencia 
catastral 30015A159001300000ZW.
Idufir: 30001000233543.
Segundo.
Que posteriormente, en fecha 23 de diciembre de 2016 se otorgó escritura de 
extinción de condominio ante el Notario de Orihuela D.ª Margarita Acitores Peñafiel, con 
número de protocolo 8.204, en virtud de la cual D. M. R. G. y D. J. M. R. G. convinieron 
que las fincas registrales n.º 32.270 y 32.272, anteriormente descritas, se adjudicaran en 
favor de D. J. M. R. G., en cuanto al 100% del pleno domino, con carácter privativo, 
incluyendo, también una condición resolutoria por impago del precio aplazado, en caso 
de incumplimiento por el adjudicatario.
D. J. M. R. G. se adjudicó dichas fincas por un valor total de 134.000 euros, con lo 
que debería abonar a D. M. R. G. la cantidad de 67.000 euros, pactándose que dicho 
pago quedaría aplazado hasta, como máximo, el día 31 de diciembre de 2020, conforme 
al calendario de pagos expresado, pactándose también, de forma expresa, una condición 
resolutoria, conforme reza en dicha escritura
(…) dicha escritura que acredita la extinción de condominio y donde consta que D. M. 
R. G. retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada (…)
Tercero.
Ante el incumplimiento por parte del adjudicatario de dichas fincas, D. M. R. G.  oe.
requirió, fehacientemente, a D. J. M. R. G., el pago del precio aplazado, mediante acta  w.
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ejercita la condición resolutoria pactada y por consiguiente se da por resuelta la extinción
de condominio y las adjudicaciones realizadas, por incumplimiento de los plazos de pago 
convenidos.
El requerido compareció, se dio por notificado, y manifestó que no le es posible hacer 
frente al pago del importe de las cantidades debidas, que tampoco le iba a ser posible en 
el plazo de quince días requerido, por lo que renuncia al expresado plazo, se allana y no 
se opone a la resolución notificada y consiente que se haga constar así en el Registro de 
la Propiedad.
(…) dicha acta notarial efectuada por D. M. R. G., donde consta su voluntad de dar 
por resuelta la transmisión (…)
Cuarto.
Tras dicho requerimiento no consta pago ni consignación a favor de D. M. R. G., pero 
sí allanamiento y no oposición a la resolución notificada por parte de D. J. M. R. G., tal y 
como se deriva del propio requerimiento notarial, por lo que se ha procedido a consignar 
en favor de D. J. M. R. G., y en favor del titular de las cargas posteriores que constan en 
dichas fincas, la mercantil “Sociedad Agraria de Transformación N.º 2439 Tas”, el importe 
de los plazos que ha de ser devuelto (siete mil euros #7.000 €#), al amparo de lo previsto 
en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario (…)
Quinto.
Como consecuencia de ello, se presentó el pasado 20 de enero de 2021 instancia 
(…) en la que se solicitaba la ejecución de la condición resolutoria, y devolución de la 
titularidad de las fincas a su estado inicial antes de la extinción de condominio, por 
incumplimiento de lo pactado en dicha escritura de disolución de comunidad, y en 
consecuencia se proceda a:
1.  La reinscripción de la finca registral n.º 32.270, inscrita en este Registro de la 
Propiedad de Caravaca al Tomo 1.568, Libro 610, Folio 131, en cuanto al 50% del pleno 
dominio con carácter privativo en favor de D. M. R. G. y la reinscripción de la finca 
registral  n.º  32.272,  inscrita  en  este  Registro  de  la  Propiedad  de  Caravaca  al 
Tomo 1.242, Libro 476, Folio 182, en cuanto al 50% del pleno dominio con carácter 
privativo en favor de D. M. R. G., como consecuencia del ejercicio de la condición 
resolutoria explicita.
2.  La  cancelación  de  todas  las  cargas  posteriores  a  la  inscripción  de  dicha 
condición resolutoria sobre la mitad indivisa perteneciente a D. M. R. G. en la finca n.º 
32.270, entre ellas, la hipoteca en favor de Sociedad Agraria de Transformación n.º 2439 
Tas,  para  responder  de  capital  principal  163.547,83  euros,  Intereses  Ordinario 
Anual  14.897,21  euros;  Interés  de  Demora  Anual  16.354,78  euros;  Costas/
Gastos 8.177,39 euros; Valor de Subasta 244.500 euros, respondiendo por 202.977,21 
euros. Subsidiariamente, que dicha hipoteca se concrete o concentre sobre la mitad 
indivisa perteneciente a D. J. M. R. G.
3.  La  cancelación  de  todas  las  cargas  posteriores  a  la  inscripción  de  dicha 
condición resolutoria sobre la mitad indivisa perteneciente a D. M. R. G. en la finca n.º 
32.272, entre ellas, la hipoteca en favor de Sociedad Agraria de Transformación n.º 2439 
Tas, para responder de capital principal 4.538,12 euros, Intereses Ordinario Anual 413,39 
euros; Interés de Demora Anual 453,81 euros; Costas/Gastos 226,91 euros; Valor de 
Subasta 13.956 euros, respondiendo por 5.632,23 euros. Subsidiariamente, que dicha  s
hipoteca se concrete o concentre sobre la mitad indivisa perteneciente a D. J. M. R. G. oe.
En apoyo de esta solicitud, se alegaba que la procedencia de la cancelación de las  74ww
Dhiipreocteccióans  Gaennteerraiol rdmee lnotse  Rceigtaisdtaross  yv ideenle N  oatmarpiaadraod.a  por  diversas  resoluciones  de  la
Sexto.
Que  presentado  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Caravaca,  fue  calificado 
negativamente (…)
Séptimo.
Que frente a lo que se sostiene en dicha calificación, por medio del presente escrito 
se interpone recurso contra el fundamento de derecho tercero de la calificación con base 
en los siguientes argumentos jurídicos:
A)  La Resolución de 10 de abril de 1987, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gijón don Juan 
Luis Ramos Pérez-Coleman contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 2 de 
dicha ciudad a inscribir una escritura de compraventa, recoge, en su fundamento de 
derecho tercero:
“Queda por decidir el segundo y último defecto: Si cabe la cancelación de los 
asientos ordenados por la autoridad judicial –las anotaciones preventivas de embargo 
sobre los pisos o locales– sin que preceda mandamiento judicial. Para la cual no hay que 
olvidar cuál es el derecho embargado, que es solo el que sobre los pisos o locales tiene 
el constructor, quedando a salvo, expresamente, en cada anotación, el derecho que 
sobre ellos tiene la Entidad transmitente, es decir, el derecho de adquisición inscrito con 
anterioridad a los embargos. Cuando el artículo 83 de la Ley Hipotecaria dispone que las 
inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán 
sino  por  providencia  ejecutoria,  y  que,  si  los  interesados  no  convinieren  en  la 
cancelación, acudirán al Juez, se está refiriendo exclusivamente al derecho embargado y 
a los titulares de este derecho y de la anotación, y estas cautelas legales en nada 
afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos de terceros dejados a 
salvo en el embargo. Por eso –porque en nada iba a afectarle– pudo practicarse en su 
día la anotación de embargo sin contar con el consentimiento o citación del titular del 
derecho de adquisición. Cuando este derecho de adquisición se ejercita debidamente y 
su titular se hace, por tanto, dueño pleno de los pisos o locales, lo que procede, al 
inscribirse este dominio pleno, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal 
como exige el artículo 79-2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación del 
embargo es solo una inevitable consecuencia de la extinción del derecho embargado y 
que lógicamente puede practicarse, aun cuando no se presente el mandamiento judicial 
ordenando la cancelación. Así se resuelve, expresamente, para las anotaciones, por el 
artículo  210  del  Reglamento  Hipotecario  y,  para  diferentes  supuestos,  por  los 
artículos 175-1.º y 6.º, 206-10 y 235-10 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones 
de 3 junio de 1961 (ejercicio de la condición resolutoria en caso de condición resolutoria 
explícita) y 28 de septiembre de 1982 (ejercicio del derecho de opción)”.
Este supuesto es aplicable, por analogía, “mutatis mutandis” a nuestro caso, y dice 
algo que para nosotros es la clave:
“Por eso –porque en nada iba a afectarle– pudo practicarse en su día la anotación de 
embargo  sin  contar  con  el  consentimiento  o  citación  del  titular  del  derecho  de 
adquisición”.
O sea, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi consentimiento ni mi  e.
citación,  fue  porque  en  nada  iba  a  afectarme  dicha  hipoteca,  pues  el  acreedor  w.
hipotecario conocía (o debía conocer) la condición resolutoria en mi favor, y aun así  74ww
acepPtuóe cso ennst ijtuusirt ala r ehcipiportoecciad.ad, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi
ccoonnsseennttiimmiieennttoo  nni il am ciit acciitóanc iódne,l  aachreoerad,o rp haiprao teycoa rcioa.ncelarla,  no  debo  necesitar  ni  el  BOE-A-cable e
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con 
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez, 
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al 
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así, 
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con 
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento.
B)  La Resolución de 4 de marzo de 2014, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el 
registrador de la propiedad de Córdoba n.º 6 por la que se suspende la cancelación de 
una anotación preventiva de embargo solicitada en escritura de ejercicio de opción de 
compra, establece, en su fundamento de derecho tercero:
“Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver por todas Resolución de 18 de 
mayo de 2011 y demás citadas en los ‘Vistos’) que una vez ejercitado un derecho de 
opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con 
posterioridad al reflejo registral del mismo –en este caso existe una anotación preventiva 
de embargo–, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. En 
definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su 
titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la 
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley 
Hipotecaria,  de  modo  que  la  cancelación  del  embargo  es  sólo  una  inevitable 
consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario, 
como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las 
cargas posteriores (cfr. artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación 
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la 
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta 
los  principios  generales,  y  en  especial  los  hipotecarios,  que  informan  nuestro 
ordenamiento  jurídico,  como  ya  se  puso  de  manifiesto  en  la  Resolución  de  7  de 
diciembre de 1978. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de 
forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que 
deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la 
mencionada Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición 
del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, 
máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al 
margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar 
para los terceros afectados”.
Este supuesto también es aplicable a nuestro caso, y del mismo resaltamos que se 
está reconociendo que es obligatorio el depósito del precio pagado a disposición de los 
titulares de las cargas posteriores, y dice que ello es así para que puedan, al menos, 
contar con el depósito a su disposición para la satisfacción de sus respectivos créditos o 
derechos,  máxime  cuando  todas  las  actuaciones  de  los  interesados  tienen  lugar 
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que 
ello podría implicar para los terceros afectados, luego expresamente está previendo que 
cuando el titular del derecho de adquisición preferente lo ejercita debidamente y su titular 
se  convierte  en  propietario  de  la  finca  objeto  del  mismo,  lo  que  procede,  es  la 
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley 
Hipotecaria, y prevé que ello (así como lo cancelación) se haga privadamente, al margen  e
de todo procedimiento judicial. bo
C)  La Resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los  74ww
Rreeggisistrtarodso ry d dee lla  Nporotaprieiaddaod,  deen  Seel vriellcau nrs.ºo 2 i,n pteorrp luae qsutoe  caocnuterard ala n coa plifriaccatcicióanr  lan eingsactirvipac dióenl 
de una escritura de resolución de compraventa por mutuo acuerdo, recoge, en sus 
fundamentos de derecho séptimo, octavo y noveno:
“7.  No  cabe  olvidar  tampoco  el  efecto  sobre  los  asientos  posteriores  del 
cumplimiento o no de una condición resolutoria (o pacto resolutorio con eficacia real) 
pues  al  poseer  efecto  retroactivo,  conlleva  además  de  la  reinscripción  a  favor  del 
transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, o purga, sin necesidad del 
consentimiento de los titulares de éstos (vid. Resolución de 22 de enero de 2001).”
“8.  Los terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el 
asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las 
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al 
adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria. Ello les permite, 
si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código Civil), pues una vez 
producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido 
siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por el Tribunal 
Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la resolución 
produce sus efectos ‘ex tunc’ y no ‘ex nunc’, de forma que la resolución del dominio o 
derecho  real  adquirido  por  el  comprador  determina  la  resolución  de  los  derechos 
constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. 
artículos 513, número 6, 529 y 1124 del Código Civil, y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), 
incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre 
de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).”
“9.  Siendo así en el ámbito judicial en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que 
debe  llegarse  es  que  el  artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario  impone  la 
consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de 
derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará 
a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que 
los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio”.
Esta resolución es clara en cuanto que el cumplimiento de una condición resolutoria 
(o pacto resolutorio con eficacia real) posee efecto retroactivo, conllevando, además de 
la reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, o 
purga, sin necesidad del consentimiento de los titulares de éstos. Los terceros, cuyo 
derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el asiento que se solicita por la 
resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la 
obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en 
que se estipuló la condición resolutoria, pues una vez producida la resolución ha de 
considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o 
transmitente. Aclara también que la consignación o depósito del precio íntegro de la 
compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de 
dinerario, se hace para que tal precio pase a ocupar, por subrogación real, la posición 
jurídica que tenía el inmueble, de modo que los derechos que antes recaían sobre el 
inmueble recaigan ahora sobre el precio.
D)  La  Resolución  de  10  de  febrero  de  2016,  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora 
de la propiedad de Vélez-Rubio a practicar la reinscripción en favor del transmitente y 
consiguiente  cancelación  de  cargas  como  consecuencia  del  cumplimiento  de  una 
condición resolutoria, así como una posterior escritura de compraventa, indica, en sus 
fundamentos de derecho tercero y cuarto: e
“3.  Respecto de la cuestión relativa a los requisitos exigidos para cancelar las  w.
cdcoaemr g1oa0 s h dape os sedteñicraiieolamrdebosr , eree indte ere al2 d0pa1rme5se),en ntpetae r eacs ateqs uoCe e lant etarnong oaDt ailruceigcóatnirv  opl ar(e vvcidea.nn, tcipveoalar  cdtioeód nae smd,e bl aal orgRso e aslsoeilteuranc tióoBns,    2021-9674n https://ww
relativos al derecho del comprador y a los que de quienes de él traigan causa, es
necesario que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre
los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.ª, 
238 y 239 del Reglamento Hipotecario).
Los terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el 
asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las 
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al 
adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria.
Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código 
Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el 
bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por 
el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la 
resolución produce sus efectos ‘ex tunc’ y no ‘ex nunc’, de forma que la resolución del 
dominio  o  derecho  real  adquirido  por  el  comprador  determina  la  resolución  de  los 
derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto 
(cfr.  artículos  513,  número  6,  529  y  1124  del  Código  Civil,  y  11  y  107  de  la  Ley 
Hipotecaria), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de 
octubre de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).
4.  Siendo así en el ámbito judicial, en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que 
debe  llegarse  es  que  el  artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario  impone  la 
consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de 
derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará 
a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que 
los derechos que antes recaían sobre el inmueble recaigan ahora sobre el precio”.
Esta resolución no hace sino ratificar a la anterior Resolución.
En  definitiva,  y  como  conclusión,  si  se  sigue  la  postura  del  Registrador  de  la 
Propiedad  de  Caravaca,  aquí  combatida,  me  veo  limitado  en  el  ejercicio  de  mis 
derechos, lo que va en contra del principio de legitimación registral, ya que el Registro ha 
publicado y publica el derecho a mi readquisición, desde el momento de inscripción de la 
liquidación del condominio con condición resolutoria (11 de enero de 2017).
Esta postura es contraria también al principio de que el fraude no ha de presumirse. 
Si efectivamente lo hay, existen mecanismos legales incluso penales para combatirlo. 
Pero la solución no es ir contra lo que la ley permite y regula.
Y en ningún caso en la realización extrajudicial de la condición resolutoria se exige la 
intervención de los titulares de cargas posteriores. (No lo hemos encontrado, por más 
que hemos leído el artículo 175 del Reglamento Hipotecario).
Y proceder a la reinscripción sin cancelar la carga es una solución estéril que no 
resuelve nada. ¿A qué efectos se les cita a los titulares de cargas posteriores en un 
procedimiento judicial?
Entiende esta parte que, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi 
consentimiento ni mi citación, fue porque en nada iba a afectarme dicha hipoteca, pues 
el acreedor hipotecario conocía (o debía conocer) la condición resolutoria en mi favor, y 
aun así aceptó constituir la hipoteca.
Pues en justa reciprocidad, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi 
consentimiento  ni  mi  citación,  ahora,  para  yo  cancelarla,  no  debo  necesitar  ni  el 
consentimiento ni la citación del acreedor hipotecario.
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con 
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez, 
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al 
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así,  e.
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con  w.b
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento. 74ww
consLiogsn adceiórenc hoo dse dpeó sliotos  dtietul laprreesc iod ep alagsa dcoa regna ss up ofsatveorrio, raeusn sqeu ep rnoot ehgaeyna  meendtrieagnate  dlae 
tdeinneíara erilo ,i npmuuees btlael,  pdree cmio opdaos aq uae  olcousp adre, rpeochr ossu bqruoeg aacinótne sr eraelc, alaía np ossoicbióren  ejul ríidnimcau eqbulee 
recaen ahora sobre el precio.
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con 
garantía hipotecaria; ello supone que la garantía se constituye después de la deuda, no a 
la vez, por lo que las consecuencias jurídicas de ello también son distintas en nuestro 
Derecho (Por ejemplo, son considerados por la legislación concursal como negocios 
rescindibles,  al  ser  una  constitución  de  garantías  reales  a  favor  de  obligaciones 
preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas, además de tener 
especialidades fiscales).
Se pregunta esta parte, entonces, ¿por qué no se requirió mi consentimiento o 
citación, evitando, así, la posibilidad de un acuerdo que supone una carga en mi perjuicio 
pese a constar inscrito mi derecho a la readquisición del bien mediante el eventual 
ejercicio de la condición resolutoria? ¿No sería mejor, y más lógico, cancelar la carga 
posterior, y si el titular de derechos posteriores se cree con derecho que sea él quien 
inicie acciones para proteger su derecho?
Lo contrario es evidente que atenta al axioma general registral “prior in tempere 
potior in iure”, pues resultaría que es el primero en anotar (el titular de la condición 
resolutoria) quien tiene que ejercitar acciones para hacer valer sus derechos registrales, 
y no al revés.
Si al final esto es así, ¿para qué sirve la inscripción de una condición resolutoria 
explícita?, pues la facultad de resolver judicialmente ya existe en todas las obligaciones 
recíprocas, ex artículo 1124 del Código Civil.»
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  de  Caravaca  de  la  Cruz,  don  Carlos  Domingo 
Rodríguez Sánchez, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y 
formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1124 y 1504 del Código Civil; 1, 
2, 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 56, 59 y 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 de septiembre de 1987, 19 de 
enero y 4 de febrero de 1988, 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo 
de 1992, 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo 
de 1995, 28 de marzo de 2000 y 16 de abril y 21 de octubre de 2013, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de junio de 2007, 9 de 
junio y 4 y 10 de diciembre de 2010, 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero de 2012, 17 
de mayo y 10 de julio de 2013, 16 de octubre de 2014, 12 de febrero, 15 y 17 de 
septiembre y 10 de diciembre de 2015, 10 de febrero y 5 de septiembre de 2016, 5 de 
julio de 2017 y 10 de octubre de 2018.
1.  El presente recurso tiene como objeto una instancia solicitando la reinscripción 
del 50% de dos fincas registrales al anterior condueño que en la escritura de disolución 
de comunidad no se adjudicó las fincas, sino solo el derecho a cobrar del adjudicatario el 
valor  de  sus  derechos.  El  pago  de  estas  cantidades  se  garantizó  con  condición 
resolutoria. Con posterioridad, el adjudicatario constituyó hipoteca sobre las señaladas 
fincas.
Se  solicita  la  reinscripción  como  consecuencia  del  ejercicio  de  esta  condición 
resolutoria. Para ello se acompañan fotocopia de resguardo de depósito en la Caja  e.e
General de Depósitos por un importe de 7.000 euros en favor del otro comunero y de la  b
titular  de  un  derecho  de  hipoteca  constituido  por  este  sobre  el  pleno  dominio.  Se  74ww
aadcojumdpicaañtaar iot aym fobtioécno piaac dtae l tdíteu lo ndoet icfiocnasctióitunc ióyn  dree qlau ecroimndieicnitóon  redsiroigluidtoar iaa.l  comunero
copiEal  areugtoisritzraaddoar  dseu slap eensdcer itluar ain sdcer ipecxitóinnc ipóonr  dloes  csoingduoiemntineiso  doebfjeectoto sd:e « r1e/s noolu csieó na,p soirntao 
solo fotocopia de la misma; 2/ no se aporta original del resguardo de depósito en la Caja
General de Depósitos, sino solo fotocopia del mismo; y 3/ aún subsanados los dos 
defectos anteriores, solo cabe la reinscripción del dominio, pero no la cancelación de la 
hipoteca posterior por falta de notificación a su titular o consentimiento del mismo».
2.  Con  carácter  previo,  debe  recordarse  que  el  recurso  contra  la  calificación 
registral tiene exclusivamente por objeto revisar las calificaciones negativas emitidas por 
los registradores de la Propiedad y que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente con dicha concreta calificación, rechazándose, como ha reiterado este 
Centro Directivo, cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma, ya que el recurso tiene como objeto valorar si la 
calificación es fundada en derecho teniendo únicamente en cuenta los elementos de que 
dispuso el registrador para emitirla.
A esta doctrina se refiere Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre 
de 2017 que en su fundamento tercero expresa: «(...) De tal forma que, en un caso como 
el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora de la registradora, lo 
relevante  es  que  el  mandamiento  judicial  deje  constancia  del  cumplimiento  de  los 
requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los acreedores hipotecarios afectados por la 
venta  directa  del  bien  hipotecado.  Con  todo  lo  anterior  hemos  de  concluir  que  la 
denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento judicial del 
cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el pleito 
posterior  de  impugnación  de  la  calificación  o  de  la  resolución  de  la  DGRN  pueda 
censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la  realidad  se 
cumplieron tales requisitos».
El recurrente acompaña al escrito de recurso una serie de documentos (originales del 
resguardo  de  depósito  o  consignación  y  del  título  de  constitución  de  la  condición 
resolutoria) que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni 
tampoco posteriormente para intentar la subsanación de los defectos observados.
3.  Es doctrina reiterada de esta Dirección General sobre la condición resolutoria 
explicita  (véase  Resoluciones  señaladas  en  los  «Vistos»)  que  la  reinscripción  del 
inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad de 
resolución pactada al amparo de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento 
Hipotecario, está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica 
de las partes. La Resolución de 16 de enero de 2019 los resume así: «Según la reiterada 
doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando 
es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al 
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, 
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero  s
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y,  oe.
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario  w.
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,  74ww
(paorrt ícsuulob ro1g7a5c.6ió.ªn  dreela lR, eag lalmose nttiotu laHriepso tedcea riod)e. reEcshtoes  reeqxutiinsgituoi dsoes  jpuostri ficlaa   rpeosroqluuec iólna 
preesrocilbuicdióon”,  perno ldousc teé,r mreisnpoesc qtou ed ere usunlata yn  odteral a prtaícrtuel,o e 1l1 d2e3b deer ld Ceó “driegsot itCuiivrsile» .lo que hubiera  BOE-A-cable e
4.  Respecto de los dos primeros defectos consignados en la nota de calificación, a 
la vista de lo expuesto, no cabe sino confirmar el criterio del registrador, recordando que, 
conforme a los principios generales de exigencia de titulación pública (artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria), no es posible aceptar la presentación de meras fotocopias.
5.  En relación con los efectos que la resolución de la disolución del condominio 
pueda  tener  frente  al  titular  del  derecho  real  de  hipoteca  que  se  inscribió  con 
posterioridad a la condición resolutoria, debe partirse de que, dada la singular relevancia 
del cumplimiento de la condición, este ha de ser probado adecuadamente, no bastando 
el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida. En la 
demostración de ese incumplimiento han de intervenir todos aquellos que pudieran verse 
afectados.
En los casos de ejecución judicial de la condición resolutoria ha señalado este Centro 
Directivo que una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la 
misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un 
nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido 
mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que 
se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la 
posibilidad  de  intervenir  en  el  proceso,  algo  que  sólo  puede  obtenerse  si  son 
demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, 
y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir 
en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por todo ello, el ejercicio de la facultad 
de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que 
se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la 
intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución 
correspondiente para evitar su indefensión.
En los supuestos en los que el desenvolvimiento de la condición resolutoria se 
realiza  de  forma  extrajudicial,  también  ha  indicado  esta  Dirección  General  que,  en 
relación  con  los  titulares  de  derechos  inscritos  o  anotados  con  posterioridad  a  la 
condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su 
defecto,  se  obtenga  la  oportuna  resolución  judicial  (Resoluciones  de  28  de  mayo 
de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005), 
pues no necesariamente han de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento 
o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y 
adquirente  concierten  acuerdos  sobre  la  resolución  (anticipación  de  la  misma, 
disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que 
corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.
Por ello, debe confirmarse la nota de calificación, en tanto exige el consentimiento 
del titular registral de la hipoteca cuya cancelación total o parcial se pretende como 
efecto del ejercicio de la condición resolutoria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. w.