BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 12 Martes 14 de enero de 2020 Sec. III.   Pág. 3393
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
479 Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se deniega la 
rectificación de la cabida de una finca.
En el recurso interpuesto por doña M. A. P. A. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Jijona, don Néstor Ventura Dembilio, por la que se 
deniega la rectificación de la cabida de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 14 de diciembre de 1989 por el notario de Alicante, 
don Salvador Perepérez Solís, se inventarió la herencia de don A. P. V. adjudicando, entre 
otras, la finca registral número 2.566 de cuya cabida se discute por doña M. A. P. A.
II
Presentada la indicada escritura de herencia en el Registro de la Propiedad de 
Jijona,  se  procedió  a  su  inscripción,  haciendo  constar  que  respecto  de  la  finca 
controvertida la inscripción se practicó con la cabida del Registro. Una vez notificada la 
inscripción, doña M. A. P. A. presentó dos escritos en el Registro que fueron objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Jijona.
Presentada el día 4 de junio de 2019 instancia por doña M. A. P. A., con número de 
entrada 784/2019, solicitando la rectificación de la inscripción 2.ª de la finca 2566 de 
Aigües, para que figure como cabida de la finca 34.000 m2 en lugar de los 26.166,41 m2 
que tiene según el Registro, se deniega la extensión del asiento de presentación en base 
a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
1.  Mediante la referida instancia privada se interesa la rectificación de la cabida que 
sobre la finca 2566 de Aigües figura en su inscripción 2.ª de fecha 14 de mayo de 2019, para 
que conste con 34.000 m2 en lugar de 26.166,41 m2 que tiene en el Registro, por entender 
que los 34.000 m2 son los que vienen recogidos en el título que partición de herencia que 
provocó lo citada inscripción segunda. Dicho título consiste en una escritura aceptación y 
partición de herencia otorgada ante el notario de Alicante Don Salvador Perezperez Solís el 
día 14 de diciembre de 1.989, escritura que no fue presentada en el Registro hasta día 16 de 
abril de 2019, es decir, casi 30 años después de su otorgamiento.
2.  Consultados los libros del Registro resulta que la citada finca 2566 de Aigües fue  e
afectada en una porción de 7.833,59 m2 por una reparcelación forzosa que minoró su  bo
cabida hasta los citados 26.166,41 m2, en virtud de acuerdo del Ayuntamiento de  w
fatnianponcrttaoao b  a3apl 6com6iró a2ner, l g dapeemrnfei bnsdaieetsin v ltaada  enidn tesfee c lcdraihep am cl iaió2s n7me  spadcr eridmi tefuee rbfraear ce ddhreoea    pld4aae  rdf ti2niec0c idóa0in 2c2 ,i5ed r6mee6 pbh aryeer rce edennel acl aic2a i0ió nc0nso1 cmq,r iuspoeec  pgióyoúanrn    pelacrro iaminn cseteotrarane  oedscnaei dd llaaaa     OE-A-2020-47able en https://
ahora en la rectificación, como resulta de su propia instancia.
3.  En consecuencia, no existe ningún error que rectificar en la inscripción segunda 
de la finca 2566 afectante a su cabida, dado que la superficie correcta de la finca tras la 
mencionada reparcelación es la de 26.166,41 m2 que figura en el Registro desde el 
año  2002,  superficie  que  lógicamente  no  puede  contener  el  título  de  partición  de 
herencia por ser este de fecha 14-12-1989, es decir, 12 años anterior a la reparcelación 
que provocó la disminución de cabida.
4.  Sentado lo anterior, la instancia privada ahora presentada no es título público 
habilitante  para  provocar  ninguna  inscripción  de  rectificación  en  el  Registro,  ni  es 
susceptible de causar operación registral alguna, como resulta del artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento y, en consecuencia, no es posible practicar 
asiento de presentación.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 3 de la Ley Hipotecaria, 33, 34 y 420 de su Reglamento. Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de septiembre de 2018 (BOE de 24 
septiembre), 10 de abril de 2019 (BOE de 30 de abril) y 24 de mayo de 2019 (BOE de 24 de 
junio).
Esta denegación podrá (…)
En Jijona, a veintiséis de junio de dos mil diecinueve (firma ilegible). Néstor Ventura 
Dembilio Registrador de la Propiedad de Jijona.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. A. P. A. interpuso recurso en virtud de 
escrito de fecha 30 de julio de 2019 y en base, entre otros, a los siguientes argumentos:
«Que con fecha 18 de julio del presente 2019 y a través de correo certificado con 
acuse de recibo, se me notifica y recibo con gran preocupación, estupor y perplejidad, la 
comunicación emitida por don Néstor Ventura de 26 de junio de 2019 (…) por la que se 
me infirma de la denegación de un asiento de presentación, no solicitado en ningún 
momento por la compareciente.
A la vista de dicha comunicación y por medio del presente escrito, vengo a denunciar 
la actuación del registrador de Jijona por ser falsos todos los hechos que relata en la 
comunicación  recibida,  mucho  me  temo  para  justificar  una  situación  irregular, 
estrechamente  relacionados  con  una  posible  y  presumible  actividad  económica  de 
carácter delictivo y trama corrupta consiente en el tráfico de títulos de propiedad falsos y 
en el blanqueo de fincas rusticas y urbanas inexistentes, utilizando como medio para ello 
los instrumentos urbanísticos (Reparcelación) la utilización espuria de la Administración 
Publica (Juzgados, Catastro Ayuntamiento Registro de la propiedad) y el uso fraudulento 
de títulos de propiedad y poderes de representación procesal en cuanto que están 
documentados  en  instrumento  notariales  y  públicos.  Dicha  conducta  viene 
desarrollándose, por lo que aquí concierne, en el término de Aguas de Buso, hoy Aigües, 
desde hace más de veinte años, operando a través de personas jurídicas interpuestas y 
utilizando a la administración de manera espuria, de ahí la inimputabilidad de la que 
gozan los autores de dicha trama que se sitúan detrás de todas las fotografías.
Así también y por medio del presente escrito vengo a impugnar expresamente la 
factura n.º 453 expedida el 15 de mayo de 2019 a nombre de C. P. A. por importe de mil 
doscientos treinta y dos euros con ochenta y cinco céntimos (1.232,85 €) por incluir en la  e.
misma conceptos no solicitados y que nada tienen que ver con la solicitud de inscripción  w.b
del título de herencia interesado (…) 9w
ELaL  Scro. mRepgairsetcraiednotre  den ola  Pharo ppieredsaedn dtaed Joi jonnian,g muniean tein.stancia  privada,  solicitando  la
Srerc. tVifeicnatcuiróan. de cabida sobre la finca la finca 2.566 de Aigües, como quiere hacer creer el
La compareciente presentó dos escritos al Registro, por indicación telelfonica [sic] de 
uno de los oficiales de dicho Registro, tras recibir de uno mis hermanos C., copropietario 
proindiviso por Herencia, la factura y las notas simples informativas de la descripción de las 
fincas, contenidas en la testamentaria cuya inscripción solicitó D. C. P. con el V.º B.º de los 
demás copropietarios.
Efectivamente, el registrador confunde, el significado de afección con minoración o 
segrgacion [sic] y alegramente [sic] modifica la superficie de una finca adquirida por 
herencia, alterando el título público de adquisición, segregando parte de su superficie, 
dando publicidad de ello, sin consentimiento y sin conocimiento de la prpiedad [sic], ya 
que la finca 2566 de la que soy propietaria por título de herencia desde 1989 e inscrita 
en el Registro de Jijona desde 1965, pasa por arte de «birlibirloque», de tener una 
superficie de 34.000 m² a 26.166,41 m² y la sitúan en otro termino munincipal [sic], en 
Busot en lugar de Aigües o Aguas de Busot- (…)
Pero es que además y para más escarnio, nos quiere hacer creer el registrador, que 
mi padre A. P. V., fallecido en junio de 1989, adquiere en el año 2002 (no sabemos 
cómo) una nueva finca registral, la 3662 de 894,18 m², que claro esta no figura en la 
testamentaria y por lo tanto yo no soy propietaria.
Excelente negocio del que se hace cómplice el registrador, es decir de una finca 
de 34.000 m2 poco más o menos, segregan 7.833,59 m2 y a cambio de esos metros 
cercenados le dan otra finca registral pero con una superficie de 894,18 m2 y que al día 
de hoy nadie sabe, ni siquiera el Ayuntamiento donde está.
Es  decir  que  el  registrador  inscribe  por  un  acto  de  fe  lo  que  le  manifiesta  el 
Ayuntamiento de Aigües, en un determinados [sic] momento político y afectan una 
parcela  de  terreno,  sin  conocimiento  y  consentimiento  de  los  propietarios,  a  un 
determinado plan urbanístico presentado por una Mercantil que carece de suelo y que 
caprichosamente  quiere  urbanizar  las  fincas,  adquiridas  por  herencia  de  mi  padre 
situadas en el polígono n.º 4 de Aigües, donde todo es terreno rustico ya que es un 
monte que dista del casco urbano casi 1 km.
Efectivamente es el polígono n.º 4 donde tenemos varias fincas registrales con una 
superficie  total  de  65.000m²,  correspondiendo  a  cada  uno  de  los  herederos  una 
hectárea, de la que se nos priva, ya que la parcela mínima edificable es de 10.000 m2 y 
somos  seis  hermanos  la  que  quieren  urbanizar  sin  permiso  ni  autorización  de  la 
propiedad.
El Ayuntamiento de Aigües dice que es una de nuestras fincas, la 2566 (que es el 
resultado de la agrupación de varias fincas registrales inscritas desde 1965) la queda 
afectada  en  7.833,59  m²,  con  lo  cual  deshace  el  proindiviso  entre  6  hermanos, 
perjudicando el derecho de propiedad, ya que cada uno teníamos por herencia de mi 
padre 10.0000 m², que es la parcela mínima edificable en el término de Aigües, Y me 
pregunto  ¿En  que  se  basa  el  Registrador  en  inscribir  esa  afección  sobre  la  finca 
registral  2566  y  no  sobre  la  finca  3170  o  la  3168  o  la  1767  también  de  nuestra 
propiedad… y todo esto el registrador lo hace mediante un acto de fe ya que no existe 
escritura pública, requisito "sine qua non" imprescindible para tener acceso al Registro… 
y en cima de todo y para más cachondeo... nos pasa la factura.
Siguiendo el correlativo de los hechos de la comunicación del Sr. Ventura manifestar:
Primero.  Es mentira que la compareciente haya solicitado la rectificación de cabida 
sobre la finca 2566 de su propiedad.
Efectivamente, la compareciente presentó en el Registro de la propiedad de Jijona 
el 4 de junio de 2019 dos escritos y un fax el primero de ellos de 28 mayo 2019 y el  e.
segundo de 6 de junio de 2019 poniendo en conocimiento del Registrador la verdadera  w.b
situación registral por la que atraviesa nuestra propiedad desde el fallecimiento de mi  9w
puabdicraec iyó nu dnea  lvae mz iscmonao ceind ao tlrao  nteuremvian od ye slacr ifpaccitóunra d ae  plaa ssaur.p Ye rftircaise  lad er eluan fióinnc am a2n5t6e6n,i dlaa 
pjuenrisoo neal lmesecnritteo  csoonli ceitla Rndeog islatr asduobrs aenxpalcicióánn ddoele  elror oarenste reionr  lsae  dpersecsreipnctióó nv íaq ufea xn oe l e7s  dleo 
mismo que rectificación de superficie (…)
Dichos escritos, reitero fueron presentados por indicación del Registrador, tras la 
llamada  telelfonica  [sic]  para  aclarar  los  términos  de  la  calificación  y  modificación 
operada  en  la  descripción  de  la  finca  y  que  afecta  al  derecho  de  propiedad  que 
mantengo en proindiviso junto con mis cinco hermanos.
Efectivamente, la nota simple informativa de la finca registral 2566 extendida ahora 
por el Registrador (…) y la factura de honorarios (…) por importe de 1.232,85 €, no se 
corresponde con la instancia y petición de inscrpcion [sic] de la escritura adjudicación de 
la herencia de don A. P. V. quien falleció el día 21 de junio de 1989, autorizada por el 
entonces Notario de Alicante, Don Salvador Perepérez Solís, el día 14 de diciembre 
de 1989, con el número 5.986 de protocolo (…)
La solicitud de D. C. P. A. (…), es la única instancia generadora de provocar un 
asiento en el Registro, cual es la anotación de la testamentaria en dicho Registro tal y 
como se refleja en el contenido de la instancia y de la extensión de la factura expedida a 
nombre de D. C. P. A. (…).
En dichos escrito y en el fax presentado, se ponía en conocimiento del Registrador a 
los efectos procedentes los errores siguientes:
a)  La finca registral 2566 no está en el término de Busot, sino en el termio [sic] de 
Aguas de Busot (Aigües).
b)  La Finca Registral 2566 incluida en la testamentaria es de 34.000mts poco más o 
menos y no de 26.166.41mts2. tal y como acreditábamos con las dos notas simples registrales 
acompañadas, una expedida en el año 2001 (…) y la otra expedida en el 2019 (…).
c)  La  factura  de  honorarios  expedida  por  el  Registrador,  incluye  conceptos  y 
derechos que no se corresponde a lo pedido por el copropietario quien se limitaba a 
solicitar del registrador la inscrpcion [sic] de la testamentaria. Y no por conceptos no 
pedidos como referencia catastral e inscripción de obra nueva, que no figuran, ni en la 
testamentaria del Sr. P. V., ni en la solicitud del copropietario en proindiviso D. C. P. A. y 
tampoco consta en el Catastro ignorando de donde ha sacado esos datos, por lo tanto 
improcedentes impugnando con este escrito, expresamente dicha minuta.
La calificación del Registrador, no sabemos porque motivos, ya sea por ignorancia o a 
sabiendas, se extiende a otros extremos no contenidos en el título notarial presentado, 
alterando y modificando unilateralmente y de motu propio el aspecto material y formal del 
título público a inscribir, induciendo a error a terceros, amparados en la publicidad registral, 
que ahora arroja el Registro y perjudicando de manera notable el derecho de propiedad al 
cercenar un trozo de finca e interrumpir el tracto sucesivo de la misma y alterando la 
concordancia entre la situación del Registro, con la realidad extraregistral [sic].
La compareciente, en la escritura cuya inscripción registral se solicita, se adjudica el 
pleno dominio por partes iguales y en proindiviso junto con sus cinco hermanos (A., J., 
C., I. y P.) por herencia de su padre D. A. P. V. de 1/6 parte sobre las siguientes fincas:
1.  Finca 2.566 de 34.000 m² que es el resultado de la agrupación de dos fincas 
registrales compradas a E. I. L. y A. P. B. el 19 de mayo de 1965, una de 7.200m² otra 
de 22.456 m² y la tercera de 4.500 m² consistente exceso de cabida (la 1767 antes de M. B. 
de 7.200 m2 la 1796 antes de J. I. de 22.456 m2 y la 2565 exceso cabida de 4.500 m².
2.  Finca 3167 de 7.705 m².
3.  Finca 3168 de4.612 m².
4.  Finca 3.169 de 7.206 m².
5.  Finca 3170 de 2.402 m². (Estas cuatro últimas fincas registrales, se forman por  s
segregacion de cuatro parcelas independientes de la F1412 de 80.000 m²). oe.
Es tan simple como sumar las superficies de las fincas adquiridas por herencia, hace  9w
yparo mpináds ivdieso 3 p0o ar ñhoesre, npcaiara y a ccureyad itinasr cqruipec ilóan  fiinntcear e2s.á5b6a6m does  ldae ql uRee gsiosytr acdooprr,o epsie dtaer i3a4 y.1 5e6n 
cmoemtroo s pcreutaednrdaed oas hsoerag úne l eRl etígtuislotr acduoyra,  ienxscceridpicéinódno ssee  perne tesnud efu yn cnióon  ddee 2 6g.a1r6a6n,t4e1  dme²l   BOE-A-cable e
contenido y legalidad del título que pretendíamos inscribir, alterando a sabiendas y 
unilateralmente el título público de adquisición, el tracto sucesivo y la realidad física de la 
finca,  prescindiendiendo  [sic]  del  necesario  consentimiento  unánime  de  todos  los 
copropietarios, variando la superficie a su antojo, ya que el acuerdo de un ayuntamiento 
de aprobar un proyecto de un particular, no es título bastante para modificar nuestro 
derecho de propiedad, que precisa escritura pública y consentimiento unánime de la 
propiedad en proindiviso ya que según la ley y nuestra cata [sic] magna, nadie puede ser 
privado de su propiedad, salvo por causa de interés público o social, supuesto que aquí 
no se da.
Todo ello resulta de los títulos de propiedad exhibidos en comparecencia y de los 
planos de situación de dichas fincas y de las que ya tenía constancia directa el Registro 
por el Catastro y que vuelvo a dar por resproducidos [sic] aquí y que acompaño:
– Escritura pública de compraventa otorgada por E. I. L. y sus mujer A. L. B. el 19 de 
mayo de 1965, a favor de D. A. P. V. D. Manuel Climenrt Grao bajo el protocolo 264 (…)
– Escritura pública de agrupación de las anteriores fincas colindantes otorgada por 
D. A. P. V., ante Manuel Climent Grao el 27 de agosto de 1965 bajo el n.º 420 de su 
protocolo (…)
– Escritura pública de segregación y venta otorgada en Alicante el 26 de Julio 1979 
por don A. B. C., (…), en representación de su esposa D.ª T. R. R. T. ante el Notario D. 
Pedro Jesús de Azuza y Oscos bajo el n.º protocolo 2301 (…)
– Certificación  registral  de  segregación  de  la  finca  matriz  1.412  y  compraventa 
otorgada ante el Notario de Alicante D. Pedro Jesús de Azurza el 26 de julio de 1979, 
bajo el número 2.301 de su protocolo de las fincas segregadas 3167, 3168, 3169, y 3170 
e inscritas posteriormente en el Registro de la Propiedad de Jijona, al tomo, libro y folio 
que figura en dichas escrituras, así como planos de dichas segregaciones y que obran 
incorporados a la escritura de referencia. (…)
– Parcelario general del poligo [sic] n.º 4 del termino de Aigües acreditativo de la 
ubicación de las fincas anteriormente referidas al tiempo de su adquisición por el Sr. P. 
V., hoy de sus 6 Hijos por herencia y parcelario actual (…)
– Certificado catastral, literal y gráfico de la situación de la finca 2566 en el polígono 
n.º 4 de Aigües y que se corresponde con las parcelas catastrales n.º 16, 17, 18, y 19 tal 
y como consta en el catastro desde la adquisición por D. A. P. V. en 1965 ampliado el 
dominio en 1979 a las parcelas n.º 13, 15, 21, 22, 23 porciones segregadas de la parcela 
n.º 1 que comprende todo el monte propiedad de la Sra. R. En el parcelario actual las 
fincas de mi propiedad se extienden a los números 415, 445 430, 417 416 y 414 todas 
ellas por encima del camino real o público.
Segundo.  Es mentira que la finca 2566 sufriera merma alguna en su cabida nunca 
se ha dispuesto de la propiedad por sus propietarios.
De la certificación expedida por los anteriores Registradores de la Propiedad y de los 
datos que arroja el Catastro y Registro y que ahora se quiere silenciar y ocultar, resulta que la 
reparcelación forzosa operada en el ámbito del SAU-3 polígono n.º 4, de Aguas de Busot, 
como muy bien conoce el registrador, deriva de un proyecto de urbanización aprobada por el 
Ayuntamiento  el  4  de  diciembre  de  2001  presentado  por  las  mercantiles  Residencial 
Balneario de Aigües, S.L. y Oleza Urbana, S.L. (Hoy Residencial Paraíso, S.L., Eleven Suite 
A&M, S.L. y Levy Invest. S.A) que se asienta sobre la finca registral 3333 que no existe en la 
realidad y nunca ha existido y ubican dicha finca 3333 cuya existencia es imposible, en el 
polígono n.º 4 del termino de Aigües, precisamente donde están las fincas a que se refiere la  e
testamentaria cuya solicitud de inscripción pretendíamos, afectando registralmente no solo a  bo
la 2566 sino también a las cuatro fincas registrales compradas por el Sr. P. V. en 1979 a la  w
cEuxactmroa p. oSrrcaio. nDe.s  Tin. dRe.p eRn. dTie.,n ftiensc asse grreeggisatdraalse sd e3 l1a6 f7in, c3a1 m68a,t r3iz1 6194,1 23 1c7o0n sqisutee ncteo nesnti uuyne mn o[snitce] 
pquore  ecnocmimpare dnedle c atomdianso  lpaús bpliacroc eol aresa cl odmespgrennadniddoa s[s eicn]  ae ld picohlíogso neofe cnt.oº s4  lodse  liAbgrousa sd edl er eBguisstorot  yy 
la escritura de venta y segregación otorgada por D. A. B. C. a favor de D. A. P. V. en 1976.
Actualmente estamos a la espera de que por el Ayuntamiento de Aigües se nos 
reconzca [sic] y valore esas cuatro fincas incluidas en [sic] en el ámbito de actuación del 
SAU-3 y omitidas deliberadamente en el proyecto de urbanización aprobado por el 
Ayuntamiento.
La aprobación de una reparcelación en el año 2002 por el Ayuntamiento de Aigües 
en un determinado momento político, reparcelación asentada en un ámbito de actuación 
en el polígono n.º 4, donde tennemos [sic] nuestros fincas en propiedad y ubican en ese 
ámbito y proyecto la finca registral 3333 inexistente en la realidad, (por mucha prisa que 
se den en eliminarla en la reparcelación, ya que ha dejado su huella en el proyecto 
aprobado) ya que no hay espadón físico para albergar más cabidas y fincas en el poligno 
[sic] n.º 4.
Omiten  deliberadamente  en  ese  proyecto  y  en  la  reparcelación  las  fincas  que 
realmente  existen,  y  ello  mucho  nos  tememos  para  justificar  títulos  de  propiedad 
inexistentes, tal y como se ha acreditado documentalmente y reiteradamente.
La aprobación por el Ayuntamiento de un determinado proyecto urbanístico no elevado 
a escritura pública no es título bastante para legitimar una alteración o modificación en los 
títulos publico debidamente inscritos en el Registro y en el tracto sucesivo, intentando con 
ello hacer desaparecer todas la pruebas que acreditan y avalan una situación ilegal de 
creación de fincas ficticias y títulos falsos que pretenden perpertuar [sic] en el tiempo 
haciendo  desaparecer,  los  hitos,  mojones,  trazados  inicial  de  fincas,  caminos  en  la 
tranquilidad y confianza de la cobertura y amparo que les dará el Sr. registrador de Jijona 
mediante la creación y dotación de un numero registral creado exnovo.
Así la finca registral 3.662 que el registrador menciona, y que al parecer la adquiere 
mi padre en el año 2002, después de llevar ya 30 años fallecido me parece una burla y 
un insulto a la ley y a la razón y que el registrador se permite dar publicaidad [sic] como 
si nada, a lo mejor es el sr. Ventura es quien nos puede indicar, después de 12 años de 
donde y de que títulos iniciales sale esa finca registral, donde está ubicada, que valor 
tiene, cuales son los títulos que avalan dicha propiedad y cual es el título o escritura 
pública en virtud de la cual el registrador la inscribe y ello por cuanto que hasta ahora lo 
único que tenemos desde el año 2002 es el silencio del Ayuntamiento de Aigües…
Se acompaña como botón de muestra distintas notificaciones efectuadas por el 
Ayuntamiento que lógicamente nunca llegaron a nuestro conocimiento con distintas 
superficies que se dicen afectadas (…)
Sr. registrador de Jijona yo no quiero más propiedades que las mías, ni quiero que 
me quiten las que tengo, ni que me pongan ni me quiten metros, ni que me den otras 
fincas distintas a las mías.
Efectivamente, claro que tenemos conocimiento, como también lo tiene Ud. según 
constancia  expresa  del  Registro  de  la  propiedad  que  ud  regenta,  de  la  creación 
fraudulenta de la finca registral 3333 y también del Proyecto de urbanización presentado 
por las Mercantiles Residencial Balneario, S.L y Oleza Urbana, S.L. sociedades pantallas 
utilizadas por el Ayuntamiento de Aigües para procurarse títulos de propiedad de los que 
carece, ya que la mayoría de miembros del ayuntamiento y vecinos de dicho termino 
eran aparceros de la Exma. Sra. de R. R. T., es decir agricultores que trabajaban las 
tierras y la explotaban en aparcería las tierras de la Sra. de R. bajo la supervisión del 
(…), usufructuario de dichas fincas tal y como consta fehacientemente en los libros del 
Ayuntamiento de Aigües y en los libros del Registro de la propiedad que ud. custodia y 
maneja.
Acompaño  en  prueba  de  lo  manifestado  (…)  Auto  de  admisión  de  querella  y  s
mandamiento judicial dirigido al Registro de la propiedad de Jijona por el Juzgado de  oe.
Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de San Vicente del Raspeig en las diligencias  w.
previas n.º 1766/2004. 9w
exisTtee rucne raoc. to Sdie n doi sepxoisstiec ióenrr ofrra eund ullae nintos cdrpec uionna  [psrico]p dieed alad  daejesncari,p sciinó nc odnes lean ftiinmciae n2to5 6d6e, 
csoums itsitióunla redse  yp rpeosru nloto sta ndteol ituonsa  dper espuremviabrleic accoiómnp, licaildtearda cdióenl  Sdre.  Ntéérsmtoirn oVse nyt urlian deens  lay   BOE-A-cable e
alteración  de  la  realidad  física  del  terreno  o  catastral,  usurpación,  intervención  en 
negocios  prohibidos  a  los  funcionarios  apartándose  de  la  función  esencial  del 
Registrador cual es dotar de publicidad a la testamentaria cuya inscripción se pretende, 
título perfectamente válido, perfecto y legal y que el Registrador de Jijona socava, 
mediante  la  alteración  de  la  superficie  de  una  finca  registral  debidamente  inscrita, 
interrumpiendo  el  tracto  sucesivo  y  ubicándola  en  un  término  territorial  distinto, 
inmiscuyéndose  en  la  esfera  familiar  y  patrimonial  de  la  compareciente  y  familia, 
participando en negocios y actividades que no le corresponde ya que en este caso actúa 
con abuso de su función pública de registrador, alterando una propiedad legitimanete 
[sic] adquirida ya sea por igorancia [sic] o sabiendas.
Cuarto.  Rreiterar [sic] que no es cierto que la compareciente haya presentado 
instancia privada alguna (…).
La única instancia presentada que excita la actividad Registral fue la de mi hemnao 
[sic] C. P. solicitando del Registrador la Inscripción de la testamentaria de mi padre A. P. 
V. en el Registro que ud. regenta.
En virtud de lo anterior sirva la presente de denuncia frente a la actuación del Sr. 
registrador de la Propiedad D. Néstor Ventura, dando cuenta de dicha actuación a la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  Notariado,  a  los  efectos  procedentes  y 
reservándome  las  acciones  pertinentes  frente  al  señor  Ventura  desprovisto  por  su 
actuación, de los privilegios que conlleva el cargo, solicitando:
1.  Se  inscriba  en  finca  registral  2566  inscrita  desde  1965  en  ese  Registro,  la 
testamentaria en los términos contenidos en el título público de escritura de protocolización 
del cuaderno particional otorgado ante el Notario D. Salvador Pereperez Solís bajo el n.º 
5.986 de su protocolo de 14 de diciembre de 1989. De cabida y superficie de 34.000mts2 
situada en el término de Aguas de Busot, según los títulos públicos de adquisición de los 
que trac causa contrato de compraventa otorgada por E. I. L. y sus [sic] mujer A. L. B. a 
favor de D. A. P. V., ante D. Manuel Climenrt Grao el 19 de mayo de 1965 bajo el n.º 264 de 
protocolo y Escritura de agrupación fincas colindantes otorgada por D. A. P. V. ante Manuel 
Climent Grao el 27 de agosto de 1965 bajo el n.º 420 de su protocolo ya inscritas en ese 
Registro doc.18 y doc. 19.
2.  Se nos reintegre el importe indebidamente facturado sobre conceptos no pedidos, 
impugnando expresamente dicha factura a los conceptos fuera de la solicitud de inscripción 
de testamentaria declinando en el registrador cuantos daños y perjuicios nos produzca con 
reserva de acciones de toda clase que correpondan [sic] a dicha actuación.»
IV
El registrador emitió informe el día 20 de septiembre y elevó el expediente a este 
centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3, 258.4 y 322 y 
siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria;  416  y  420  del  Reglamento  Hipotecario,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de enero 
de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo de 2003, 2 de marzo de 2005, 15 de marzo y 5 
de julio de 2006, 19 de julio de 2007, 11 de febrero, 4 y 10 de noviembre y 23 de 
diciembre de 2008, 20 de septiembre de 2010, 28 de marzo de 2011, 3 de mayo y 14 de  e.e
julio de 2012, 20 de noviembre de 2013, 17 de febrero de 2014, 9 de julio y 30 de  b
noviembre de 2015, 3 de mayo de 2016, 6 de junio de 2017 y 12 de enero, 28 de febrero,  w
23 de marzo y 17 de mayo de 2018.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente:
– Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de herencia otorgada 
en 1989 en la que se adjudican entre otras, la finca 2.566 de Aigües con una cabida 
de 34.000 metros cuadrados. Se inscribe dicha escritura y se hace constar en la nota de 
despacho que ha sido inscrita a nombre de los herederos con la cabida que consta en el 
Registro de la Propiedad. Eso es así, por cuanto resulta del Registro que la finca había 
sido objeto de un proyecto de reparcelación forzosa en 2002, en virtud del cual se 
segregaron  7.833,59  metros  cuadrados,  quedando  un  resto  no  afectado  por  la 
reparcelación de 26.166,41 metros cuadrados y adjudicándose en contrapartida, en el 
seno de la misma reparcelación, otra finca registral (la número 3662).
– Una vez notificada la inscripción, la recurrente solicita, mediante un escrito, que se 
inscriba finca registral 2.566 de Aigües en el Registro con una cabida de 34.000 metros 
cuadrados, en los términos contenidos en la escritura presentada de protocolización del 
cuaderno particional otorgada en 1989, denunciando una supuesta trama inmobiliaria corrupta 
y además se le reintegre el importe indebidamente facturado sobre conceptos no pedidos.
El registrador deniega el asiento de presentación por no poder el documento privado 
producir operación registral alguna.
2.  Con carácter previo, conviene recordar que el recurso solo puede versar sobre 
calificaciones y no sobre asientos ya realizados.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso 
(vid., entre otras muchas la Resolución de 17 de mayo de 2018 o 14 de marzo de 2019 ), 
con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo 
(Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra 
calificaciones  de  registradores  de  la  propiedad  es  exclusivamente  determinar  si  la 
calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 
bis de la Ley Hipotecaria.
En particular, y en relación a la denegación del asiento de presentación, este Centro 
Directivo ha entendido (cfr., Resolución de 17 de mayo de 2018 que resuelve un caso 
similar) que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más 
y,  como  tal  decisión,  puede  ser  impugnada  mediante  mismo  recurso  que  puede 
interponerse  contra  una  calificación  que  deniegue  o  suspenda  la  inscripción  del 
documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto 
en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
No es objeto de este recurso ni las cuestiones relativas a honorarios que se impugnan 
ante la Junta Nacional del Colegio de Registradores (cfr. regla sexta del anexo II del Real 
Decreto  1427/1989,  de  17  de  noviembre,  por  el  que  se  aprueba  el  Arancel  de  los 
Registradores de la Propiedad), ni las manifestaciones que realiza la recurrente relativas a 
una posible, según su opinión, actuación ilícita de las Administraciones Públicas.
Este centro directivo ha señalado en varias ocasiones (vid., Resoluciones de 28 de 
febrero 2018 y 24 de enero de 2019) que la competencia del registrador viene delimitada 
por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y no se extiende al conocimiento de hipotéticos 
delitos, ni a las consecuencias civiles que de los mismos puedan resultar.
De igual modo la competencia de esta Dirección General viene limitada en esta materia, 
por los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin que pueda resolver cuestiones 
que por su naturaleza compete conocer a los tribunales de Justicia en cuyo ámbito, por el 
procedimiento correspondiente y de acuerdo a las normas que sean de aplicación, deben ser  s
planteadas (artículo 117 de la Constitución Española en relación a los artículos 2, 9.3, 87 y 89  oe.
bis de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial). w.
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Resoluciones de 8 de febrero de 1996, 14 de julio de 1998, 22 de febrero de 2000 y 18
de enero de 2003).
3.  Es  igualmente  doctrina  reiterada  (vid.,  por  todas,  Resoluciones  de  13  de 
septiembre de 2018 y 14 de marzo de 2019) que, una vez practicado un asiento, el 
mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos 
en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales 
de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 
40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Sostiene la recurrente que «el registrador confunde, el significado de afección con 
minoración o segrgacion [sic] y alegramente [sic] modifica la superficie de una finca 
adquirida por herencia, alterando el título público de adquisición, segregando parte de su 
superficie, dando publicidad de ello, sin consentimiento y sin conocimiento de la prpiedad 
[sic]» y que «inscribe por un acto de fe. lo que le manifiesta el Ayuntamiento de Aigües».
El documento administrativo de reparcelación, que en contra de lo que cree la 
recurrente es un documento auténtico y por tanto inscribible, fue en su día objeto de 
calificación  de  conformidad  con  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  99  del 
Reglamento Hipotecario.
El artículo 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en 
el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, establece lo siguiente: 
«Actos inscribibles. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos 
expresamente  regulados  en  este  Real  Decreto,  los  siguientes:  1.  Los  actos  firmes  de 
aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la 
modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribución del dominio o de 
otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de afecciones o garantías reales 
que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización».
Por su parte, el artículo 4 del mismo Real Decreto establece: «Fincas y derechos 
sujetos. Quedarán sujetos al procedimiento de equidistribución que resulte aplicable las 
fincas,  partes  de  fincas  o  derechos  de  aprovechamiento  urbanístico,  comprendidos 
dentro de los límites de la unidad de ejecución, y las fincas, partes de fincas o derechos 
de aprovechamiento urbanístico adscritos, cuyos titulares tengan derecho a participar en 
el aprovechamiento reconocido a dicha unidad, aunque tales fincas o aprovechamientos 
constituyan o se refieran a terrenos situados fuera de los límites de la misma».
Y los cuatro primeros apartados del artículo 7 señalan: «Circunstancias que ha de contener 
el título. El título inscribible, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación urbanística 
aplicable,  deberá  contener  las  circunstancias  exigidas  por  la  legislación  hipotecaria  y 
especialmente: 1. Referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que 
se ejecuta y, en su caso, al expediente de delimitación de la propia unidad, con especificación 
de la fecha de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Diario 
Oficial que corresponda. 2. Descripción de cada una de las fincas, partes de fincas y unidades 
de aprovechamiento incluidas en la unidad de ejecución o adscritas a ésta, con especificación 
de su titularidad y de las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y, en su caso, de sus 
datos registrales. 3. Especificación respecto de cada finca de origen de las modificaciones que 
se produzcan en su descripción o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro no 
coincidieren con los del proyecto. 4. Determinación de la correspondencia entre las superficies 
o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme al 
mismo, a los titulares de las primeras».
Consecuentemente, en el año 2002 se inscribió un proyecto de equididtribución de 
las fincas afectadas en los términos que resultan de los citados artículos del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Proyecto de equidistribución, que fue objeto de previa  s
calificación  y  cuya  inscripción  queda  al  amparo  de  los  tribunales,  conforme  a  los  oe.
artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. w.
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Este centro directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de 
presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se 
solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.
Este  es  el  criterio  que  ha  de  presidir  la  interpretación  del  referido  precepto 
reglamentario (vid. también el apartado 3 del mismo artículo 420), que prohíbe extender 
asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o 
finalidad no puedan provocar operación registral alguna». Por tanto, sólo en aquellos 
casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un 
asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título 
nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.
En el presente expediente nos encontramos ante una instancia privada que no puede 
provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la decisión del registrador.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  28  de  noviembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.