BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18720
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2298 Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  herencia  y  expediente  de 
dominio.
En el recurso interpuesto por don M. R. B. M. contra la calificación de la registradora 
de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1, doña Clara Patricia González Pueyo, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y expediente de 
dominio.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 6 de noviembre de 2020 por el notario de Sevilla 
don Alberto Moreno Ferreiro, precedida en número anterior de protocolo de un acta de 
expediente de dominio, iniciada en la misma fecha y ante el mismo notario, y terminada 
por otra de fecha 9 de julio de 2021, se otorgaron las operaciones de partición y 
adjudicación de la herencia de doña C. M. V. Interesa a los efectos de este expediente 
que en una de las fincas registrales, los hijos y herederos, previa rectificación de la 
superficie, se adjudicaban las dos viviendas en la que estaba dividida horizontalmente de 
hecho la finca registral.
En la citada escritura se contenían las exposiciones y declaraciones siguientes: se 
describía el edificio completo (apartado IV de la exposición); se describían las fincas de 
resultado de la división en situación de prehorizontalidad (apartado V de la exposición); a 
las fincas resultantes, se les asignaba un número correlativo y la cuota de participación 
en los elementos comunes; se tomaba la decisión por todos los titulares que reunían el 
pleno dominio de la finca y por unanimidad; se manifestaba que «la expresada finca (…) 
se encuentra dividida horizontalmente de hecho en dos viviendas independientes» y se 
solicitaba expresamente en el apartado V de la exposición la apertura de folio separado 
a cada finca de resultado de la división, que habían sido adjudicadas individualmente; se 
hacía una modificación descriptiva de la finca, que pasaba de ser una casa-habitación a 
un  edificio  entre  medianeras  estructurado  en  dos  plantas  y  distribuido  para  varias 
unidades funcionales; los elementos de uso y servicio común se referenciaban por su 
propia naturaleza al artículo 396 del Código Civil, y las viviendas se configuraban con su 
salida propia, a través de un elemento común, a la vía pública.
II
Presentadas el día 20 de julio de 2021 las referidas escritura y acta en el Registro de 
la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1, fueron objeto de la siguiente nota de 
calificación: e.
«Calificación registral N.º 357/2021. 98ww
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Diario: 256. Presentante: J. J. M. Incidencias: Se acompañan documentos acreditativos
del pago de los impuestos correspondientes. Retirado: el día 9/08/2021. Devuelto: el 
día 11/08/2021.
La  Registradora  de  la  piedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaria, ha 
dictado la siguiente calificación, en base a lo siguiente:
Hechos:
Por fallecimiento de doña C. M. V., en la partición de su herencia, y concretamente 
respecto de la finca registral 8.153 de Sanlúcar la Mayor, sus hijos y herederos, previa 
rectificación de superficie en virtud de expediente del artículo 201 LH, se adjudican la 
vivienda  número  uno  y  la  vivienda  número  dos,  procedentes  de  la  citada  finca 
registral  8.153,  al  estar  dividida  horizontalmente  de  hecho  en  dos  viviendas 
independientes, en situación de prehorizontalidad.
Defecto subsanable:
1. Respecto de la vivienda número uno y la vivienda número dos, procedentes de la 
finca registral 8.153, para su acceso al Registro de la Propiedad, falta el otorgamiento del 
título constitutivo de la propiedad horizontal.
Fundamentos de Derecho:
La  propiedad  horizontal  de  hecho  es,  por  su  propia  definición,  una  propiedad 
horizontal  incompleta,  pues  al  no  contar  con  el  título  constitutivo  y  con  todos  los 
requisitos  que  éste  puede  contener,  el  régimen  de  la  propiedad  horizontal  para  la 
propiedad horizontal de hecho se limita por el propio artículo 2.b) LPH “al régimen 
jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en 
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros”. Ciertamente, es ya 
un ámbito bastante amplio, pero carece de los matices y concreciones que puede tener 
el título constitutivo y no cabe su inscripción al faltar el título constitutivo, salvo que se 
trate  de  supuestos  que  ya  hubieran  accedido  al  Registro  de  la  Propiedad  con 
anterioridad a la ley de 21 de julio de 1960. Son supuestos en que los titulares sólo 
pueden obtener la inscripción partir de la formalización del título constitutivo con los 
requisitos sustantivos y registrales establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, en el 
Código Civil y en la Ley Hipotecaria. Desde luego que la propiedad horizontal de hecho 
no se puede confundir con una comunidad indivisa o por cuotas, pues los titulares son 
propietarios de un piso o local determinado, sin perjuicio de que si lo que pretenden es la 
inscripción en el Registro sin constancia de la propiedad horizontal, puedan formalizar 
una simple comunidad indivisa ordinaria o por cuotas. Pero entonces no cabría que al 
propio tiempo asignaran a cada cuota indivisa el derecho a la utilización exclusiva de un 
piso o local, pues esto representaría una contradicción entre la comunidad indivisa por 
cuotas y la propiedad horizontal, y además, un fraude a la legislación de propiedad 
horizontal, que exige un título constitutivo de propiedad horizontal para el acceso al 
Registro de situaciones jurídicas en que cada propietario disponga de un piso o local 
determinado, creando además una situación confusa contraria estar de acuerdo los 
interesados sobre el otorgamiento del título al principio de especialidad.
La propiedad horizontal “de hecho”, como su nombre indica, es la que funciona 
alejada de toda forma o título constitutivo, por lo que su única salida si se pretende 
regularizar la situación es la de otorgar el título constitutivo correspondiente por voluntad  e
de todos los titulares o mediante sentencia judicial, funcionando de momento como una  bo
situación transitoria fáctica que no es deseable que se prolongue demasiado en el  98ww
ftóiermmpuola sy  dmeu cchoop rmopeineodsa dl a oprdreinteanrisai.ó nE nd ec aqsuoe  sdee  tnraot arcao ndseti tumtievzoc, lasre roá  cnoencfuensdairri ac olna 
tdíteumloa cnodnas tjiutudtiicvioa l doeb ltae npiréonpdieodsaed a h otrraizvoénst adl.e sentencia o ejecución de la misma, dicho
Mientras no formalicen el título constitutivo no será posible la inscripción del régimen 
ni de los pisos o locales en propiedad separada, sino que lo único que cabría inscribir es 
una copropiedad ordinaria sobre la totalidad del edificio, conforme al artículo 8.3.º LH 
(§ 1.1), sin que sea factible atribuir a cada cuota el uso privativo de un piso o local, pues 
sería una forma de eludir la normativa de inscripción de la propiedad horizontal.
Para inscribir en estos casos el régimen de propiedad horizontal, deberán otorgar el 
título constitutivo la totalidad de los copropietarios del edificio (art. 397 CC), formalizando 
las correspondientes adjudicaciones (art. 401.2.º CC), o manteniendo los pisos y locales 
en proindiviso, todo ello, conforme al propio artículo 8.4.º LH (§ 1.1), que alude no sólo al 
propietario único, sino también a los propietarios de todos los pisos y locales.
Según Sentencia de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Burgos de 15 de 
junio de 2010, dictada en juicio verbal confirmando la calificación registral, no cabe 
inscribir una sentencia dictada en juicio declarativo en la que se reconoce el dominio de 
un espacio físico que es parte de un edificio consistente en la planta primera, por no 
estar previamente inscrita la constitución de la propiedad horizontal.
Parte dispositiva:
A la vista de las causas impeditivas relacionadas en los Hechos y de los artículos 
citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, acuerdo:
1. Suspender la inscripción solicitada, por el defecto subsanable antes expresado. 
No se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado.
2. Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y al Notario autorizante, de conformidad con lo previsto en 
los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 a 46 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
3. Prorrogar  automáticamente  el  asiento  de  presentación  del  título  presentado 
por 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones a que se refiere el 
apartado precedente (artículo 323 Ley Hipotecaria).
Esta calificación negativa podrá (…)
Sanlúcar la Mayor, a diecinueve de agosto dos mil veintiuno. La Registradora, Fdo: 
Clara Patricia González Pueyo.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Alcalá de Guadaíra número 2, doña Lucía Capitán Carmona, quien, con 
fecha  22  de  septiembre  de  2021,  confirmó  la  calificación  de  la  registradora  de  la 
Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. R. B. M. interpuso recurso el día 14 
de octubre de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«(…) III. Fundamentos jurídicos:
Primero. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 325 y 326 de la Ley  e.
Hipotecaria concurren los requisitos de competencia, legitimación y formulación en plazo,  w.
que son presupuestos para instar el presente recurso, en este sentido la calificación  98ww
csoursrteitsuptoorniad ienhteas  resciduors osn.otificada  al  presentante  registral,  concediéndole  los
sustSitueigduan yd os.u stCituotma oh acune vsutilónne rfaodrmo alol sp prerivniaci,p eiol sre qcuuerr einnfoter menatnie enld per oqcueed liamsi ernetgois rteragdisotrraasl.   BOE-A-cable e
En este sentido, la registradora sustituida ha emitido una calificación conjunta de los dos
títulos,  presentados  simultáneamente  a  inscripción,  que  si  bien  son  conexos,  el 
expediente  notarial  de  rectificación  descriptiva  debe  operar  registralmente  con 
independencia de la escritura de herencia, por lo que la validez del acta no se encuentra 
comprometida por la escritura, si bien esta última sí se encuentra condicionada por la 
inscripción de la primera y todo ello al margen de la cronología de la presentación, no 
entendiéndose bien la calificación negativa del acta notarial cuando sobre la misma no 
consta obstáculo registral alguno, debiendo procederse a su despacho (artículo 18.2.º de 
la Ley Hipotecaria). La registradora sustituta, por su parte, completa indebidamente la 
calificación  de  la  sustituida,  reformando  el  defecto  apreciado  por  la  anterior  y 
adicionando nuevos defectos de carácter formal, con infracción de lo dispuesto en la 
regla 5.ª del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, defectos que no deben ser tenidos en 
consideración en el presente procedimiento (Resoluciones de 26 de septiembre de 2011, 
4 de diciembre de 2012, 16 de diciembre de 2014).
Tercero. Centrada pues la objeción registral en la necesidad de otorgar el título 
constitutivo de la propiedad horizontal, dicha calificación no se puede compartir por lo 
que se expone a continuación.
1. En primer lugar, se hace preciso llamar la atención sobre el hecho de que la 
registradora  suspende  la  inscripción  por  el  único  defecto  de  la  ausencia  del  título 
constitutivo de la división horizontal en el entendimiento de este no se ha formado, no 
discutiendo la adaptación de la superficie del solar a la parcela catastral, la adaptación 
de la descripción de la edificación preexistente a la vigente legislación hipotecaria, la 
antigüedad de la división horizontal que se declara por prescripción de las medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística, ni tampoco estima necesaria autorización 
administrativa alguna, ni combate el dictamen técnico protocolizado, cuestiones en las 
que si entra la registradora sustituta, por lo que dichas operaciones deben de entenderse 
perfectas.
2. Ni el Código Civil, ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni la legislación hipotecaria 
se ocupan de definir el título constitutivo de la división horizontal, debiendo considerarse 
como tal cualquier negocio jurídico o acto creador del régimen especial de copropiedad 
que  supone  la  división  horizontal  de  un  inmueble  en  fincas  independientes  y  sus 
elementos comunes indivisibles con el contenido imperativo de lob párrafos primero y 
segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo los elementos del 
párrafo tercero meramente facultativos.
En cuanto, a los elementos esenciales del título constitutivo, dicho artículo 5 LPH 
establece los siguientes:
– La  descripción  del  inmueble  en  su  conjunto,  expresando  las  circunstancias 
exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el 
mismo.
– La descripción de los distintos pisos y locales, asignando a cada uno un número 
correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en que se hallare y los anejos.
– Deberá fijar la cuota de participación correspondiente a cada piso y local.
3. Por su parte, el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria establece las circunstancias 
que debe contener una finca dividida en régimen de propiedad por pisos para su reflejo 
registral, y en este sentido, con las circunstancias prescritas en la Ley, “En la inscripción 
se describirán (…) además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales 
susceptibles  de  aprovechamiento  independiente,  asignando  a  éstos  un  número  es
correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en  bo
relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán  98ww
dehcoesotn radiszbitocalhenroct ale orl ,ésq sg upiieemism esopensr ” ei.mn sqecurraeibm ciroeánnnst et“eL p oprsor eypveisicaotmasd eoon stloe. c (ea.n.l.e )l”sa,   dyine se ucl rnaip rectdíicóifunicl oido e8 el. 5inn  mrdéeug eilmab leeLn el ayd  ecHo pinprsootptietiueccdaiaóridna    OE-A-2022-22able en https://
4. Es  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  en  resoluciones,  entre  otras, 
de 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019, 9 de junio de 2020, que el 
régimen de propiedad horizontal existe desde que “los varios pisos o locales pasan a 
pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito 
la constitución del régimen”. Asimismo, las Resoluciones de 17 de octubre de 2010 y 27 
de noviembre de 2013 ponen de relieve que “cuando la situación táctica de un edifico es 
de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los 
propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo”, como menciona en 
la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad 
horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad 
horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la 
reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que la ley será de 
aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo 
establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas 
comunidades  que,  reuniendo  los  requisitos  del  artículo  396  del  Código  Civil,  no  lo 
hubiesen otorgado.
La Resolución de 26 de junio de 1987, establece que “la multiplicidad de situaciones 
tácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas 
específicas sino, al contrario, el reconocimiento a los particulares de la facultad de 
elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, 
resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de 
los fines o intereses perseguidos, si bien esta libertad de configuración debe moverse 
dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y los limites derivados de la 
trascendencia ‘erga omnes’ del ‘status’ jurídico de los bienes”.
5. De las disposiciones de la escritura  calificada,  tras reconocer y justificar la 
preexistencia de una división horizontal de hecho de la finca, se deduce, sin ningún 
género de dudas, la voluntad de los otorgantes de constituir el régimen de propiedad 
horizontal conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, 
tal y como señala el notario autorizante en la diligencia aclaratoria extendida al final de la 
escritura de herencia en orden a su inscribibilidad, en el título “se cumplen todos y cada 
uno de los requisitos sustantivos y formales impuestos por la legislación especial, civil e 
hipotecaria para la inscripción de la transmisión de los elementos independientes en los 
términos consignados. A tal fin, se describe el edificio completo (apartado IV de la 
exposición),  se  describen  las  fincas  de  resultado  de  la  división  (apartado  V  de  la 
exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los 
elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los titulares que reúnen el 
pleno dominio de la finca y por unanimidad, esto es, en el título se cumplen todos los 
matices y concreciones que exige la calificante y refiere el artículo 8.4.º de la Ley 
Hipotecaria para la formación del título constitutivo, solicitándose expresamente en el 
apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la 
división, que han sido adjudicadas individualmente, y todo ello con respeto absoluto del 
principio registral de especialidad (artículo 8 de la Ley Hipotecaria), sin que en ningún 
momento se solicite que con el mismo número de finca registral se inscriban partes 
separadas de la finca, con sus respectivas descripciones y con números de inscripción 
diferentes, ni tampoco que se inscriba la totalidad de la finca atribuyendo a sus titulares 
cuotas indivisas de dominio o que se inscriba cada una de los elementos independientes 
como una finca registral distinta, por lo que a juicio del notario autorizante no existe  es
obstáculo  alguno  para  la  inscripción  de  la  precedente  escritura  en  los  términos  o
aemfnuunaontttdorcueiirrofi aizcnlmaeaadzcleeoaidóss ifn;a”i j. an qdAdeueor esaes csl llrolo eips egh tsiaeavtllayrmeu  mqecdtuneeuet nrel aat aodc ñsofoia nn ddc eceiarna  ,o  uráqtsdrcuoaote sesy  r p d ipsameelstaperanver mtidrcaaeiisont  i vascyoceo  iropm dnuoiúesnr ntsaer  i lbds caueeari  stdlíeaacon -u heclpouasa ceb3rrni9taitatu6 rcar vidanóae, n rplti  aaCoaslr eó  usdsnu iucg n eooipddm rCaiofodiipcv eliiiaoals,      OE-A-2022-2298able en https://www.
por  lo  que  no  precisan  su  determinación,  adscribiéndose  no  obstante,  elementos
comunes por destino a las viviendas en los términos que autoriza el artículo 396 del 
Código Civil y el párrafo tercero del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal; y las 
viviendas se configuran con su salida propia, a través de un elemento común, a la vía 
pública.
6. En definitiva, la escritura calificada no constituye ex novo el edificio en régimen 
de la propiedad horizontal, ya que por la propia configuración física del mismo este ya se 
encuentra establecido de facto por reunir los requisitos del artículo 396 del Código Civil y 
por lo tanto sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal por aplicación del artículo 2 de la Ley 
de Propiedad Horizontal, cuestión que, como se ha indicado, no es objeto del debate, si 
no que el título reconoce, regulariza, organiza, estructura y da forma a dicho régimen 
jurídico con arreglo a los presupuestos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal, 
a la que remite el artículo 396 del Código Civil por ser especial, concurriendo igualmente 
en el título los presupuestos establecidos para su constancia registral conforme a los 
artículos 8.4.º y 9 de la Ley Hipotecaria, no siendo además la inscripción registral 
constitutiva de dicho régimen sino únicamente a efectos de publicidad y en cuanto a 
terceros, por lo que dada la naturaleza de nuestro inmueble, atendiendo al contenido de 
la escritura y con independencia de su no inclusión nominal, dicho título constitutivo de la 
división horizontal debe entenderse formado por la autonomía de la voluntad de todos los 
legitimados para ello y con todos los requisitos exigidos legalmente, tanto de carácter 
formal como sustantivos, no acabando de comprender esta parte, a la vista de todo ello, 
el motivo concreto de oposición dentro de la genérica calificación registral negativa, que 
no alude a la ausencia de un específico requisito que pudiera reputarse sustancial para 
no tener por formado el título constitutivo, o bien, a un concreto defecto en su plasmación 
documental, lo que habría dado lugar a su complemento o corrección, dotando así de 
mayor agilidad y eficacia al procedimiento registral.»
V
Mediante escrito, de fecha de 26 de octubre de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada el día 18 de 
octubre de 2021 la interposición del recurso al notario autorizante del título calificado, no 
se ha realizado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 149.1.8.ª de la Constitución; 396, 401, 406 y 1051 a 1081 del 
Código Civil; 1, 2, 5, 10.3, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal; 8, 9, 18, 19 bis, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 26 y 28 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación urbana; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; 51 y 99 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, y 164/2001, de 11 de julio; la 
Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio 
de 1987, 6 de junio de 1988, 18 de junio de 1991, 18 de mayo y 18 de julio de 1995, 5 de 
abril y 23 de octubre de 1998, 26 de septiembre y 23 de octubre de 2002, 10 de  s
diciembre de 2003, 15 de enero y 14 de junio de 2004, 16 de julio de 2005, 7 de abril  oe.
y 16 de junio de 2006, 2 de marzo de 2009, 3 de febrero y 17 de octubre de 2010, 26 de  w.
septiembre de 2011, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 23 de enero,  98ww
a1b5r idl e( 2a.bª)r,i l 2y8 2 7d ed em naoyvoi,e m11b rye  d2e8  2d0e1 3ju n(2io.ª,) ,1 271  ddee  oecnteurbor,e ,4  2y4 1 1d e( 1n.ªo) vdieem mbarerz oy , 1262  ddee 
fdeicbireemrob,r e1 0d ed e2 0m1a4r, z2o5,  2d0e  mdea yaob,r i2l 4y  y3 02 5d ed em saeypoti edme b2re0 1y6 ,7  1d1e  doec tjuubliroe  ddee  22001175,,  1159  ddee   BOE-A-cable e
febrero, 10 de septiembre y 4 de octubre de 2018 y 22 de abril, 22 de julio, 5 de 
septiembre y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio, 20 y 28 de julio y 12 de noviembre 
de 2020 y 27 de enero y 5 de julio de 2021.
1. Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
adjudicación de herencia precedida de un acta de expediente de dominio, iniciada en la 
misma fecha y terminada por otra posterior, de las que interesa a los efectos de este 
expediente que, respecto de una de las fincas registrales, los hijos y herederos, previa 
rectificación de la superficie, se adjudican las dos viviendas integradas en una finca 
registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente de hecho. En la escritura 
se  contienen  las  exposiciones  y  declaraciones  siguientes:  se  describe  el  edificio 
completo (apartado IV de la exposición); se describen las fincas de resultado de la 
división en situación de «prehorizontalidad» (apartado V de la exposición); a las fincas 
resultantes  se  les  asigna  un  número  correlativo  y  la  cuota  de  participación  en  los 
elementos comunes; se toma la decisión por todos los titulares que reúnen el pleno 
dominio de la finca y por unanimidad; se manifiesta que «la expresada finca (…) se 
encuentra dividida horizontalmente de hecho en dos viviendas independientes» y se 
solicita expresamente en el apartado V de la exposición, la apertura de folio separado a 
cada finca de resultado de la división, que ha sido adjudicada individualmente; se hace 
una modificación descriptiva de la finca, que pasa de ser una casa-habitación a un 
edificio entre medianeras estructurado en dos plantas y distribuido para varias unidades 
funcionales;  los  elementos  de  uso  y  servicio  común  se  referencian  por  su  propia 
naturaleza al artículo 396 del Código Civil; y las viviendas se configuran con su salida 
propia, a través de un elemento común, a la vía pública.
La registradora señala como defecto que falta el otorgamiento del título constitutivo 
de la propiedad horizontal y hasta que no se formalice este no será posible la inscripción 
del régimen ni de los pisos o locales en propiedad separada, sino que lo único que 
cabría inscribir es una copropiedad ordinaria sobre la totalidad del edificio, sin que sea 
factible atribuir a cada cuota el uso privativo de un piso o local, pues sería una forma de 
eludir la normativa de inscripción de la propiedad horizontal.
La recurrente alega lo siguiente: que solo se señala como defecto la ausencia del 
título constitutivo de la división horizontal, sin entrar en la adaptación de la superficie del 
solar a la parcela catastral, la adaptación de la descripción de la edificación preexistente 
a la vigente legislación hipotecaria, la antigüedad de la división horizontal a los efectos 
de la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, ni 
tampoco  estima  necesaria  autorización  administrativa,  ni  el  dictamen  técnico 
protocolizado, lo que sí ha señalado la registradora sustituta; que se cumplen todos los 
requisitos sustantivos y formales impuestos por la legislación especial, civil e hipotecaria 
para la inscripción de la transmisión de los elementos independientes en los términos 
consignados: se describe el edificio completo, se describen las fincas de resultado de la 
división, a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los 
elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los titulares que reúnen el 
pleno  dominio  de  la  finca  y  por  unanimidad;  esto  es,  en  el  título  se  cumplen  las 
concreciones que exige la ley para la formación del título constitutivo, solicitándose 
expresamente la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la división, que 
han sido adjudicadas individualmente, sin que en ningún momento se solicite que con el 
mismo número de finca registral se inscriban partes separadas de la finca, con sus  s
respectivas descripciones y con números de inscripción diferentes, ni tampoco que se  e.
inscriba la totalidad de la finca atribuyendo a sus titulares cuotas indivisas de dominio o  w.
que se inscriba cada una de los elementos independientes como una finca registral  98ww
ndaisttuinratale; zqau feij aldooss  elelegmalemnetonste ,d peo ru sloo  qyu es enrov ipcrioe cicsoamn úsnu  sdee teernmciuneanctiróann,  apdosrc rsibui épnrdoopsiea 
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escritura no constituye «ex novo» el edificio en régimen de la propiedad horizontal, ya
que por la propia configuración física del mismo este ya se encuentra establecido de 
facto por reunir los requisitos legales necesarios, sino que el título reconoce, regulariza, 
organiza, estructura y da forma a dicho régimen jurídico con arreglo a los presupuestos 
contemplados en la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Como cuestión previa, el recurrente alega que la registradora ha emitido una 
calificación conjunta de los dos títulos, presentados simultáneamente a inscripción, que, 
si bien son conexos, el expediente notarial de rectificación descriptiva debe operar 
registralmente con independencia de la escritura de herencia, por lo que la validez del 
acta  no  se  encuentra  comprometida  por  la  escritura,  si  bien  esta  última  está 
condicionada por la inscripción de la primera y todo ello al margen de la cronología de la 
presentación, no entendiéndose bien la calificación negativa del acta notarial cuando 
sobre  la  misma  no  consta  obstáculo  registral  alguno,  debiendo  procederse  a  su 
despacho; además, señala que la calificación sustitutoria completa indebidamente la 
calificación  de  la  sustituida,  reformando  el  defecto  apreciado  por  la  anterior  y 
adicionando nuevos defectos de carácter formal.
En primer lugar, en cuanto a la solicitud de inscripción de uno de los títulos con 
independencia del otro, aun la conexión de los títulos presentados, los interesados 
pueden pedir la inscripción parcial, es decir, que se inmatricule la finca en tanto que 
porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su 
interior, pero lo cierto es que tal posibilidad de solicitud de inscripción parcial ha de 
ejercitarse  por  los  interesados  ante  el  registrador,  no  siendo  el  recurso  el  cauce 
procedimental para ello.
En segundo lugar, en cuanto el alcance y efectos de la calificación sustitutoria, es 
preciso aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que el artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso 
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una 
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por 
ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los 
inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los 
defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual 
calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título 
al  interesado  a  los  efectos  de  interposición  del  recurso  frente  a  la  calificación  del 
registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual 
deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el 
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la 
Ley Hipotecaria)– (Resoluciones de 2 de marzo de 2009, 11 y 28 de junio de 2014, 25 de 
mayo de 2015 y 10 de marzo y 20 de abril de 2016, entre otras citadas en los «Vistos» 
de la presente).
La intervención del registrador sustituto se limita a confirmar o revocar la nota de 
calificación y en este último caso y si la revocación es total, debe acompañar el texto 
comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. artículo 19 bis.3.ª de 
la Ley Hipotecaria).
La opción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su párrafo cuarto se concede a 
los  interesados  en  dos  supuestos:  en  primer  lugar,  cuando  el  registrador  no  haya 
calificado dentro de plazo, en que lógicamente no cabe recurso contra una calificación no 
realizada, y, en segundo lugar, cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones 
ante una calificación registral negativa. El interesado «podrá recurrir ante la Dirección 
General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de  es
sustituciones previsto en el artículo 275 de la Ley». Tanto el citado artículo 19 bis, como  o
tedpoeleor siag dtliorirmntásíacno ilu nn sqltioooeu l re6ieíc  nitsdtetaaeenrdgl  doRlrarosáe   i adpndleate eDlrr raetveí ceticnuhnrsleooctt ai oaópr  n r1rlee a0dst 3ieiern9aln t/rert2 eard0vgde0eiosl3 n tr,ryce a digóddeinseo  t1 rdr l oased  u eddrs eooatgnictguidusotemtosr at seomden,o  ethparduo csibariuó ineesntlrte  iaqct u uloaptemo ra e,sp psdeleoei snrrmpettaaeogcdnnuióotelaan.n r e iaaql   udéoees  drtéeees c tdhoseuosl     OE-A-2022-2298able en https://www.
El párrafo segundo del apartado quinto del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria 
dispone  que:  «en  la  calificación  el  Registrador  sustituto  se  ajustará  a  los  defectos 
señalados por el sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su 
discrepancia  en  el  escrito  en  el  que  solicita  su  intervención»,  y  debe  entenderse, 
conforme a lo expuesto anteriormente, que la calificación sustitutoria no es un recurso 
sino una segunda calificación. Esta norma debe interpretarse en el sentido de que los 
interesados deberán manifestar respecto a cuáles de los defectos de los contenidos en 
la nota de calificación deberá pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la 
calificación  sustitutoria  deberá  ajustarse  a  los  defectos  observados  en  la  nota  de 
calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo es respecto a la total nota de 
calificación debe bastar para ello con expresar genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto 
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su 
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada 
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino 
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los 
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la 
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse 
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto 
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria– 
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre 
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la 
registradora sustituida, pero ha añadido otros defectos por lo que la presente Resolución, 
conforme  al  precepto  legal  señalado,  debe  limitarse  a  revisar  la  calificación  de  la 
registradora sustituida, única legalmente recurrible.
3. Por lo que atañe a la cuestión de fondo planteada en este expediente, limitado 
estrictamente al defecto señalado en la calificación de la registradora sustituida, debe 
tenerse en cuenta que se denomina propiedad horizontal de hecho la existente en 
aquellos casos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad 
horizontal  surja  (edificio  constituido  por  partes  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título 
constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este Centro Directivo 
de 18 de julio de 1995 y 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad horizontal de 21 
de junio de 1960, reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, según las cuales, la 
constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de 
un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un 
edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento 
común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de 
copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre 
otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de 
aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes 
personas.
En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre 
otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre 
de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019 o 2 de 
junio de 2020, que el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos 
o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya  es
formalizado e inscrito la constitución del régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de  o
cdHofáoecocnt rut2isizcb1toair tednu d ettdaie vjelu o  ul»2iano,0 u , 1censo0dqom iubfoierco e2 i o 7mp lo reedossnep  c idenpioedorn oavdapidei iv emehistnoabió rrriilenzoao  s dhnd eotias nr2iploz 0yo o1 snsh3itecaa i póyld onaelen ns te prenarsoe n dtnsodediret geo ra eradidlapieeo l ivp csearuei cm qpli óueroncerap o l« iraordc e euaLs areptlníyaocd  nudoLdleo eil e yapPn  rsr4tioemi9tp u/e1iaetr9ícodt6iu.óa0lndo,     OE-A-2022-2298able en https://www.
En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las 
situaciones  en  las  que  se  produce  una  coexistencia  entre  derechos  de  propiedad 
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este 
expediente.  Por  ello,  debe  considerarse  que  en  tales  casos  existe  una  verdadera 
propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
Conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo toda constitución de un 
régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que 
para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el 
supuesto de configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un 
régimen fáctico a uno formalmente constituido. En consecuencia, no sólo es necesario el 
consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes de edificio, sino 
que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se 
crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación 
en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los 
distintos elementos privativos que se crean.
Así se exige en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «el 
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en 
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción 
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y 
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará 
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, 
buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde 
a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por 
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución 
judicial (…)».
4. En el presente caso en el título se cumplen los requisitos establecidos en los 
artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria para la 
inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transmisión de los 
elementos independientes integrados en ella. A tal fin, se describe el edificio completo 
(apartado IV de la exposición), se describen las fincas de resultantes de la división 
(apartado V de la exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de 
participación en los elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los 
titulares del pleno dominio de la finca y por unanimidad, y se solicita expresamente en el 
apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la 
división, que han sido adjudicadas individualmente.
Por lo demás, la finca registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente 
de hecho figura inscrita a nombre de una única propietaria –la causante– de modo que 
se adjudican ahora a los dos herederos sendos elementos privativos –dos viviendas–. 
Por ello, bien puede entenderse que lo que se hace por la escritura calificada no es sino 
formalizar la división horizontal de una finca mediante la adjudicación de esos elementos 
independientes, con sus elementos comunes correspondientes, en la forma prevista en 
el artículo 401 del Código Civil (cfr. artículos 406 y 1051 a 1081), sobre la base de la 
previa existencia de una situación fáctica de propiedad horizontal en la que faltaba 
también  que  los  elementos  ya  de  hecho  independientes  pasaran  a  pertenecer  a 
diferentes personas.
En definitiva, mediante la escritura calificada es indudable que sobre la existencia de 
sendos  propietarios  sobre  diferentes  elementos  suficientemente  delimitados  y 
susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige  es
el artículo 396 del Código Civil, se formaliza el régimen de constitución de propiedad  o
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calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.