BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56894
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8503 Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Escalona,  por  la  que  suspende  la 
inscripción de una resolución municipal que pretende la constancia de la 
concreta situación urbanística al margen de la inscripción de obra nueva 
conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de suelo.
En  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  negativa  del  registrador  de  la 
propiedad de Escalona don Rafael Burgos Velasco por la que suspende la inscripción de 
una resolución municipal que pretende la constancia de la concreta situación urbanística 
al margen de la inscripción de obra nueva conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de 
la Ley de suelo.
Hechos
I
Presentada telemáticamente a las trece horas y treinta y un minutos del veinticuatro 
de julio de dos mil diecinueve copia de la escritura otorgada el dieciocho de Julio del año 
dos  mil  diecinueve,  ante  el  Notario  de  Escalona  don  Francisco  Javier  Olmedo 
Castañeda, protocolo 532/2.019, practicando anotación preventiva de la modificación de 
la descripción por imposibilidad del Registrador al ser necesario realizar con carácter 
previo la tramitación prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en la redacción 
dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio y en los términos de la resolución de la Dirección 
General de los Registros de diecisiete de noviembre del año dos mil quince (BOE 9 de 
diciembre). La anotación es la letra A de fecha catorce de octubre de dos mil diecinueve 
de la finca registral 7630 de Escalona.
Se comunica al Ayuntamiento de Escalona, certificación de la inscripción de obra 
nueva  realizada,  que  es  recibida  por  el  mismo  el  ocho  de  noviembre  de  dos  mil 
diecinueve conforme a lo dispuesto en el art. 28.4 de la Ley de suelo, lo que se hace 
constar por nota al margen del asiento con fecha de 11 de diciembre de 2019.
Se presenta a las trece horas y treinta y cinco minutos del veinticinco de noviembre 
de dos mil diecinueve, escrito de veinticinco de noviembre de dos mil diecinueve firmado 
por  el  Secretario  del  Ayuntamiento  de  Escalona  en  unión  de  Resolución 
número 2019-0399 de fecha veintidós de noviembre de dos mil diecinueve firmada 
electrónicamente por el Secretario y por el Alcalde del Ayuntamiento de Escalona, que 
causó el asiento de presentación número 419 del Diario 112.
En dicha comunicación se da constancia de la citada resolución, de la que se 
expresa se ha dado traslado al titular registral, en la que se hace constar que «vistos los 
informes emitidos por los Servicios Técnicos Municipales sobre la concreta situación 
urbanística de la misma, en los que se hacen constar las siguientes irregularidades:
1.  Que la edificación ahora inscrita en el Registro de la Propiedad de Escalona no  e
cuenta con licencia municipal de obras, por lo que de conformidad con el artículo 177 del  bo
Decreto Legislativo 1/2010 (…), tiene la consideración de actuación clandestina. 03ww
ccuaallen2)t..o  aQ uloes  lrae treadnifqicuaecoiós na  alicntduearl oisn c(udmebpelerí al ahsa bneorr m3 ams eutrrobsa naí sltiincdaes roms uyn ic4i pmaleetsro, se na   OE-A-2020-85able en https://
Y  para  dar  cumplimiento  a  lo  dispuesto  en  el  art.  28.4  c)  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (…), vengo en dictar la presenta resolución para 
que se haga constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen d ela inscripción 
de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma que figura en los informes 
citados,  y  con  la  delimitación  y  limitaciones  contempladas  en  el  artículo  182.4  del 
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo (…), para las edificaciones sujetas al régimen 
de fuera de ordenación, de todo lo cual se dará traslado al titular registral (…)».
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Escalona, fueron 
objeto  de  la  siguiente  nota  de  calificación:  «Calificación  negativa  asiento  419 
diario 112.hechos: la presentación para su calificación e inscripción si procede de la 
documentación siguiente: escrito de veinticinco de noviembre de dos mil diecinueve del 
ayuntamiento  de  escalona  firmado  electrónicamente  por  el  secretario  en  unión  de 
Resolución número 2019-0399 de fecha veintidós de noviembre de dos mil diecinueve 
firmado electrónicamente por el Secretatrio y el Alcalde, presentado por Ayuntamiento 
Escalona el día 25/11/2019 a las 13:35, con el número de entrada 9927, asiento 419 del 
diario  112.  Fundamentos  de  Derecho.  Artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario:  La 
calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la 
competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o 
procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los 
trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular 
registral y a los obstáculos que surjan del Registro.
Es necesario que se aporte el “informe de los Servicios Técnicos Municipales” a que 
se hace referencia en la certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento con el 
visto bueno del Alcalde, en cuyo momento se calificará. Ya que en esta certificación no 
consta:
1.  El  órgano  del  Ayuntamiento  que  informa  sobre  cada  uno  de  los  extremos 
necesarios  para  expedir  la  certificación,  pues  la  fórmula  “los  Servicios  Técnicos 
Municipales” es ambigua. En principio el archivo de los documentos o la normativa 
jurídica no es competencia de los Servicios Técnicos; y en cambio estos debieran 
certificar que han realizado una inspección in situ en la que hayan verificado los linderos 
de  la  obra  y  de  la  parcela  para  informar  sobre  su  retranqueo  y  asimismo  de  su 
antigüedad para que sea posible certificar sobre la normativa aplicable.
2.  La normativa que se incumple (Plan General de Ordenación, Plan Parcial, etc.), 
con especificación de su fecha y publicación en el Boletín Oficial pertinente. Sin que 
baste la expresión genérica de que se incumple la normativa municipal.
3.  La documentación que obre en el Ayuntamiento, por ejemplo, licencia para parte 
de la edificación, fecha desde la que se paga el IBI, etc. Y la fecha estimada de 
construcción y terminación de la obra, de tal modo que resulte que queda sujeta a esa 
normativa (por ejemplo, no es lo mismo una obra terminada en el siglo XIX que en el 
XXI).  Y  la  delimitación  de  cada  lindero  concreto  que  incumple  la  normativa  sobre 
retranqueo, sin que baste su expresión genérica.
Dada la insuficiencia de los datos de la certificación aportada, es preciso que estos 
se completen para hacer constar su contenido en el Registro de la Propiedad de tal 
modo que los terceros adquirentes tengan pleno conocimiento de la situación jurídica a 
la que la obra declarada queda sujeta. e.e
Resolución: En vista de los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de  03ww
dDcdoeeem  r2esp0cue1hst4ope,,en  dnteeed s epltaera   rDlaari er eegilnclioscs ticrhóaranidp  rocGeri,óse unnee enlert aonls   audtda eon elptonots a  rsRn ueoe l  gacsisocetun reodsrsiucd biyoós  ndfao enrdlem eNna o la tl(oauRsrtioe arsddiodeolaf,ue dBcc iOtóopnEsú   bd7slei ecd 1añe3 a  nlldaeoedgv oaioeslcmm tu(eb…bnrert)ee).     OE-A-2020-85able en https://
Escalona, a dieciocho de diciembre del año dos mil diecinueve. El registrador. Fdo. 
Rafael Burgos Velasco.»
III
Don Álvaro Gutiérrez Prieto, en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento 
de Escalona, en su calidad de Alcalde-Presidente, interpone recurso con los siguientes 
fundamentos:
«Primero.  Se  interesa  por  parte  del  Ayuntamiento  la  anotación  marginal  a  los 
efectos legales oportunos, respecto del siguiente hecho: “Que la vivienda ahora inscrita 
en el Registro de la Propiedad de Escalona no cuenta con la licencia municipal de obras 
teniendo la consideración de actuación clandestina”, interesando se haga constar en el 
Registro  de  la  Propiedad  esta  concreta  circunstancia,  por  nota  al  margen  de  la 
inscripción de declaración de obra nueva que figura en los informes.
Dicha circunstancia se acredita vistos los informes técnicos municipales emitidos 
sobre la concreta situación urbanística de dicha edificación.
Segunda.  Se califica negativamente la resolución para la anotación marginal por 
una circunstancia: no aportarse los informes técnicos municipales para la comprobación 
urbanística de la finca, y así proceder el Registrador a hacer sus propias valoraciones, al 
entender que existe insuficiencia de datos de la certificación aportada (no se aporta el 
informe  de  los  Servicios  Técnicos  Municipales,  la  fórmula  “Servicios  Técnicos 
Municipales” es ambigua, no se indica la normativa que se incumple, no se aporta la 
documentación que obre en el Ayuntamiento, por ejemplo licencia, fecha desde que se 
paga el IBI).
Tercero.  No  podemos  compartir  dicho  criterio,  ya  que  sería  poner  en  duda  al 
fedatario público, que firma la resolución cuya inscripción se interesa donde consta 
expresamente que: la construcción no cuenta con licencia municipal de obras invocando 
la concreta normativa para entender que se tunta de actuación clandestina y que dicha 
circunstancia se acredita vistos los informes técnicos municipales emitidos sobre la 
concreta situación urbanística de dicha edificación.
1.  Se excede el Registrador de la Propiedad en sus funciones de control.
2.  La resolución cuya inscripción mediante nota marginal se pretende, es ajustada a 
derecho detallando la situación urbanística de la construcción que se pretende inscribir 
como obra nueva, concretando que la totalidad de la edificación no cuenta con licencia 
municipal, que por tanto a todos los efectos son actuaciones clandestinas, además de 
detallar las concretas normas urbanísticas que se incumplen.
3.  La nota marginal su finalidad es que el adquirente tenga conocimiento de la 
situación urbanística del bien, por tanto, será al momento que dicho adquirente pida la 
concreta  información  antes  de  adquirir  el  dominio,  cuando  se  le  deba  facilitar,  los 
concretos extremos que interesen y no antes, que parece ser lo que se pretende con la 
calificación negativa.
Cuarto.  Es  importante  destacar  que  en  el  presente  caso  no  estamos  ante  un 
expediente  de  disciplina  urbanística,  sino  ante  la  anotación  marginal  de  las 
circunstancias  urbanísticas  de  la  declaración  de  una  obra  nueva  al  amparo  del 
RDL 7/2015.
Quinto.  Por parte de la Dirección General de Registros y Notariado va ha resuelto  s
entre  las  mismas  partes,  en  casos  similares,  resoluciones  de  fecha  14  de  agosto  oe.
de  2019,  que  se  adjuntan  dando  por  reproducida  íntegramente  su  fundamentación  w.
lijanu drícidcoiacncaci óreennt a ee xsspitterue arsecació udnre su olr,a bdsae nlciímlsatiritcaaanc diodone e qslua e q mulaeis  imnimsacp,r oicpnocgnióa n laa d l edp erlaloim pdiieetatcaclarióirona  cadió eqn u sdeue   scoeob nrratee fnnieuidreeov  aee,l    2020-8503n https://ww
artículo 28.4 d [sic] la Ley de Suelo, requiere o no la previa tramitación de un expediente
de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo dispuesto en el capítulo VII del Real  Bc
Decreto 1093/1997 o si puede bastar certificación municipal en la que consultados los 
antecedentes  que  ya  obren  previamente  en  el  ayuntamiento  se  haga  constar 
directamente  esta  concreta  situación  urbanística  de  la  misma.  Y  como  cuestión 
íntimamente relacionada con la anterior, se plantea la relativa a si, en el caso concreto 
del objeto del presente recurso, puede apreciarse que una certificación municipal que 
simplemente afirma que que [sic] la edificación no cuenta con licencia de obras y tiene la 
consideración de actuación clandestina”, tiene la concreción legal mínima exigida por el 
artículo citado cuando habla de hacer constar “la concreta situación urbanística de la 
misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que 
imponga  al  propietario.  Analizado  todo  ello  a  la  luz.  de  la  normativa  urbanística 
autonómica  competente,  llegando  a  la  conclusión  que  debe  considerarse  que  la 
resolución municipal calificada sí puede acceder al Registro de la Propiedad por la vía 
del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y provocar la anotación de la 
nota marginal.
Es decir que esta cuestión ya ha sido resuelta por esta Dirección General en distintos 
recursos, ya que la base, la esencia de la calificación negativa es la misma que en los 
anteriores  recursos  resueltos  favorablemente,  simplemente  se  varían  detalles  o 
cuestiones secundarias que ya ha sido debidamente resueltas.
A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho
(…)
IV.  Resulta de aplicación lo dispuesto en el Reglamento Hipotecario, artículo 28, 65, 
67 s.s y concordantes del RDL 7/2015 por el que se aprueba el Texto Refundido de la 
Ley  del  Suelo,  Real  Decreto  1093/1997  de  4  de  julio  artículo  56  a  63,  71  s.s  y 
concordantes, Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad 
Urbanística  de  Castilla-La  Mancha,  artículos  177,  178,  182  s.s  y  concordantes, 
Reglamento de Disciplina Urbanística Texto Refundido de la Ley de Ordenación del 
Territorio y la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha artículo 85 s.s y concordantes. 
En su virtud, al Registro de la Propiedad de Escalona, para ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado solicito que, habiendo por presentado este escrito, con los 
documentos que se acompañan, se sirva admitir todo ello, teniendo por interpuesto 
recurso gubernativo frente a la calificación negativa del Sr. Registrador de la Propiedad, 
en  relación  a  la  anotación  de  la  certificación  administrativa  a  la  que  se  ha  hecho 
referencia en el presente recurso, darle la tramitación correspondiente, remitiéndolo, en 
su caso, a la Dirección General de Registros y del Notariado y, a su tiempo y por el 
referido Organismo, se dicte resolución estimando el recurso y modificando la calificación 
registral  negativa,  llevando  a  cabo  los  trámites  de  inscripción  de  la  nota  marginal 
conforme a la certificación administrativa emitida por el Ayuntamiento de Escalona, en 
los términos interesados en el mismo.
Otrosí;  Adjuntamos  testimonio  del  título  objeto  de  calificación  concretamente  la 
resolución dictada por el Alcalde, así como copia de la calificación negativa y copia de 
las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariados por la que resuelven 
casos idénticos entre las mismas partes. En Escalona a 9 de enero de 2020.»
IV
El registrador de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo íntegramente la  es
calificación impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección  bo
General. 03ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 28, 65.2 y 67.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana; 56 a 63 y 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 
177, 178 y 182 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; 85.2. 
del Decreto 34/2011 de 26 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad 
Urbanística, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 14 de mayo de 2005, 22 de febrero de 2007, 26 de marzo de 2008, 14 de julio 
de 2009, 26 de abril de 2011, 17 de enero, 27 de febrero y 8 de mayo de 2012, 22 de 
junio de 2013, 12 de febrero de 2014, 24 de marzo, 6 de julio, 10 de septiembre y 7 de 
octubre de 2015, 30 de junio de 2016 y 8 de agosto de 2019 (4).
1.  Se plantea en este expediente si remitida al Ayuntamiento certificación de la 
inscripción de obra nueva realizada conforme a lo dispuesto en el art. 28.4 de la Ley de 
suelo,  es  procedente  la  constancia  registral  del  contenido  de  la  resolución  que 
posteriormente remite al Registro en contestación a la referida comunicación.
En concreto, dicha resolución hace constar que «vistos los informes emitidos por los 
Servicios Técnicos Municipales» sobre la concreta situación urbanística de la misma, la 
edificación ahora inscrita en el Registro de la Propiedad de Escalona no cuenta con 
licencia municipal de obras, por lo que de conformidad con el artículo 177 del Decreto 
Legislativo  1/2010,  tiene  la  consideración  de  actuación  clandestina,  además  la 
edificación  actual  incumple  las  normas  urbanísticas  municipales,  en  cuanto  a  los 
retranqueos a linderos (debería haber 3 metros a linderos y 4 metros a calle). Y para dar 
cumplimiento a lo dispuesto en el art. 28.4 c) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de  octubre  se  dicta  la  resolución  para  que  se  haga  constar  en  el  Registro  de  la 
Propiedad, por nota al margen de la inscripción de obra nueva, la concreta situación 
urbanística de la misma que figura en los informes citados, y con la delimitación y 
limitaciones contempladas en el artículo 182.4 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de 
mayo, para las edificaciones sujetas al régimen de fuera de ordenación.»
El registrador suspende la inscripción por lo siguiente: «Es necesario que se aporte 
el “informe de los Servicios Técnicos Municipales” a que se hace referencia en la 
certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde, 
en cuyo momento se calificará. Ya que en esta certificación no consta: 1.–El órgano del 
Ayuntamiento que informa sobre cada uno de los extremos necesarios para expedir la 
certificación,  pues  la  fórmula  “los  Servicios  Técnicos  Municipales”  es  ambigua.  En 
principio el archivo de los documentos o la normativa jurídica no es competencia de los 
Servicios  Técnicos;  y  en  cambio  estos  debieran  certificar  que  han  realizado  una 
inspección in situ en la que hayan verificado los linderos de la obra y de la parcela para 
informar  sobre  su  retranqueo  y  asimismo  de  su  antigüedad  para  que  sea  posible 
certificar sobre la normativa aplicable. 2.–La normativa que se incumple (Plan General de 
Ordenación, Plan Parcial, etc.), con especificación de su fecha y publicación en el Boletín 
Oficial pertinente. Sin que baste la expresión genérica de que se incumple la normativa 
municipal. 3.–La documentación que obre en el Ayuntamiento, por ejemplo, licencia para 
parte de la edificación, fecha desde la que se paga el IBI, etc. Y la fecha estimada de 
construcción y terminación de la obra, de tal modo que resulte que queda sujeta a esa 
normativa (por ejemplo, no es lo mismo una obra terminada en el siglo XIX que en el 
XXI).  Y  la  delimitación  de  cada  lindero  concreto  que  incumple  la  normativa  sobre 
retranqueo, sin que baste su expresión genérica. Dada la insuficiencia de los datos de la  e.
certificación  aportada,  es  preciso  que  estos  se  completen  para  hacer  constar  su  w.b
contenido en el Registro de la Propiedad de tal modo que los terceros adquirentes  03ww
tseunjegtaan» .pleno conocimiento de la situación jurídica a la que la obra declarada queda
reso2lu. cioSnee sp ldaen telaa  Deinre cecsitóen  eGxepneedrieanl tdee  ulnoas  Rcueegsistitórons  syim dilealr  Nao tlaar iaredsou edleta i geuna l cfueacthroa 
entre las mismas partes – Resoluciones de 8 de agosto de 2019 (4) publicadas en el
BOE de 22 de octubre. La fundamentación en extenso contenida en dichas resoluciones 
es trasladable a la presente por lo que se evita su reiteración.
Sí se reproduce, por afectar concretamente al objeto de este expediente, la misma 
conclusión a que se llegaba en cuanto a que cuando el Ayuntamiento declara que la 
edificación  inscrita  «no  cuenta  con  licencia  de  obras  y  tiene  la  consideración  de 
actuación clandestina» está constatando un hecho objetivo (que no cuenta con licencia 
de obras) y una consecuencia o calificación jurídica que por ley se deriva de manera 
directa e inmediata del hecho previo, como es que legalmente tiene la consideración 
legalmente  tipificada  como  «actuación  clandestina»  –cfr.  art.  177  del  Decreto 
Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística–.
Por tanto, para la constatación de este hecho y de esta consecuencia, no es preciso 
tramitar  ningún  expediente  de  disciplina  urbanística,  sino  que  basta  consultar  los 
antecedentes  municipales  y  certificar  de  ellos,  notificando  tales  extremos  al  titular 
registral.
También  en  este  caso  la  resolución  municipal  no  se  limita  a  declarar  que  la 
edificación tiene la consideración de clandestina, sino que añade, y solicita, que se haga 
constar  por  nota  marginal,  su  concreta  situación  urbanística  con  la  delimitación  y 
limitaciones contempladas en el artículo 182.4 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de 
mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y 
de la Actividad Urbanística (de Castilla-La Mancha) para las edificaciones sujetas al 
régimen de fuera de ordenación.
Y de esa expresa remisión al citado artículo 182.4, lo que se deduce con toda 
claridad es que el Ayuntamiento reconoce y declara el hecho de que ya han transcurrido 
más  de  cuatro  años  desde  la  terminación  de  la  edificación  y  que  por  ello  la 
Administración no podrá ordenar la demolición de la misma, pero que «no obstante, 
dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y cualquier 
operación  que  implique  aumento  de  volumen  o  consolidación  requerirá  la  previa 
aprobación de un proyecto de legalización.»
Especialmente el artículo 85.2. del Decreto 34/2011 de 26 de abril, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  del  texto  refundido  de  la  Ley  de 
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, dispone 
que «la inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el 
presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente 
planeamiento,  pudiéndose  realizar  únicamente  en  el  mismo  obras  justificadas  de 
seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha 
situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración 
competente con arreglo a la legislación hipotecaria».
3.  En el caso concreto de este expediente el registrador exige en su nota de 
calificación que se aporte el «informe de los Servicios Técnicos Municipales» a que se 
hace referencia en la certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento con el 
visto bueno del Alcalde, en cuyo momento se calificará, ya que en esta certificación no 
consta  el  órgano  del  Ayuntamiento  que  informa  sobre  cada  uno  de  los  extremos 
necesarios para expedir la certificación, la normativa que se incumple con especificación 
de su fecha y publicación en el Boletín Oficial pertinente, sin que baste la expresión 
genérica de que se incumple la normativa municipal, la documentación que obre en el 
Ayuntamiento, la fecha estimada de construcción y terminación de la obra, así como la 
delimitación de cada lindero concreto que incumple la normativa sobre retranqueo, sin  s
que baste su expresión genérica. Concluyendo por ello que, dada la insuficiencia de los  oe.
datos de la certificación aportada, es preciso que estos se completen para hacer constar  w.
su contenido en el Registro de la Propiedad de tal modo que los terceros adquirentes  03ww
steunjegtaan. pleno conocimiento de la situación jurídica a la que la obra declarada queda
consRideesrpaercsteo  imap roecsetad eanrteg ulam eenxtigaecinócnia,  dcea baep orstoasr telonse irn, foernm epsr itmécenri colusg, adro, cuqmuee ndtoesb ey   BOE-A-cable e
demás elementos probatorios en los que el órgano municipal competente se basa al 
emitir una resolución administrativa cuyo contenido se pretende hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, pues basta a efectos registrales que se dicte por el órgano 
municipal que tenga atribuida legamente la competencia, siguiendo el procedimiento 
establecido y que el concreto acto administrativo sea certificado por el titular de la fe 
pública municipal.
Respecto al alcance de la calificación registral de documentos administrativos esta 
Dirección General ha tenido oportunidad de pronunciarse en numerosas ocasiones -vid., 
por todas, las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016 y de 2 de abril de 2018-.
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por 
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de 
forma reiterada la doctrina según la cual, dentro de los límites de su función, goza el 
registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo respecto del 
judicial,  y  en  particular  si  se  trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los 
particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr., entre otras, Resolución 
de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la 
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, 38 y 39 de la actual Ley 39/2015 del Procedimiento 
Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
Esta doctrina no supone desconocer que a la calificación de los actos y documentos 
administrativos, de modo coherente con su presunción de validez y eficacia –artículo 39 
de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas– y la propia potestad administrativa de autotutela, con el 
alcance al que se refiere el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, se le aplican también 
los efectos que señala el artículo 101 del Reglamento Hipotecario, cuyo párrafo primero 
establece  que  «la  calificación  de  los  documentos  presentados  en  el  Registro  se 
entenderá  limitada  a  los  efectos  de  extender,  suspender  o  denegar  la  inscripción, 
anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que 
pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la 
competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento».
Ello resulta coherente con el artículo 106 de la Constitución que determina que sólo 
los jueces y tribunales pueden controlar la legalidad de la actuación administrativa, y por 
eso  la  Ley  29/1998,  de  13  de  julio,  reguladora  de  la  Jurisdicción  Contencioso-
administrativa, establece en su artículo 2 que será esta jurisdicción la competente para 
entender de todas las cuestiones que se susciten en relación con la validez o legalidad 
de los actos o disposiciones de las corporaciones de Derecho público, adoptados en el 
ejercicio  de  funciones  públicas  –cfr.  también  el  artículo  64  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  s
de Suelo y Rehabilitación Urbana–. oe.
En  definitiva,  por  imponerlo  así  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  w.
calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender entre otros  03ww
etrxátmreitmeos se,  ian c«idlae nccoiansg reuseenncciaia ledse  dlae l rpersoocleudciimónie nctoon» , e«l ap lrao creeldaicmióienn dtoe  séesgteu icdoon» ,e l« tait ulloasr 
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se pretende, que queda reservado a la competencia de la jurisdicción contencioso 
administrativa.
4.  En el presente supuesto la resolución es dictada por el Alcalde, certificada por el 
Secretario  Municipal  y  dictada  en  cumplimiento  de  un  precepto  legal  como  es  el 
artículo 28.4 de la Ley de suelo con el objeto de hacer constar en el Registro la concreta 
situación urbanística de la edificación, en concreto, su carácter de actuación clandestina, 
carente de licencia municipal y con las limitaciones derivadas de la situación de “fuera de 
ordenación”, por lo que no debe merecer reproche alguno desde el punto de vista de la 
calificación  registral  dado  el  limitado  alcance  de  ésta  en  los  términos  del  citado 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  que  no  permite  revisar  el  fundamento  o 
procedencia del acto administrativo salvo que el mismo resulte incongruente con el 
procedimiento en que se dicta o con sus trámites legales esenciales.
Debe tenerse presente el régimen dispuesto por el artículo 28.4 de la Ley de suelo y 
su falta de desarrollo reglamentario en cuanto al contenido concreto de la resolución 
requerida,  y  su  propia  finalidad  de  permitir  el  acceso  registral  de  edificaciones 
consolidadas en la realidad física por la presumible prescripción o caducidad de la acción 
de demolición basada en el transcurso del plazo legal y la prueba de la terminación de la 
obra por los medios que el precepto dispone, fomentando al mismo tiempo la publicidad 
de dicha edificación y su situación carente de licencia, completada por el contenido de la 
resolución administrativa que la entidad municipal está obligada a dictar, resolución que, 
como  toda  actuación  administrativa  debe  someterse  al  principio  de  legalidad,  en 
particular al planeamiento urbanístico aplicable y el procedimiento establecido.
Por lo que se reitera que cuando el Ayuntamiento declara que la edificación inscrita 
«no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración de actuación clandestina» está 
constatando un hecho objetivo (que no cuenta con licencia de obras) y una consecuencia 
o calificación jurídica que por ley se deriva de manera directa e inmediata del hecho 
previo,  como  es  que  legalmente  tiene  la  consideración  legalmente  tipificada  como 
«actuación clandestina» -cfr. art. 177 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la 
Actividad Urbanística-.Al mismo tiempo constata la situación de fuera de ordenación en 
los  términos  que  define  la  legislación  autonómica  en  su  artículo  182.4,  que  es 
precisamente la situación urbanística a la que implícitamente se refiere el precepto 
estatal del art. 28.4 -cfr. el artículo 20.4.b) del Real Decreto 2/2008, redactado por el Real 
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, y la exposición de motivos de éste último- y que habilita 
que  el  propio  interesado  solicite  la  inscripción  sin  acreditar  licencia  municipal 
precisamente porque se trata de una edificación consolidada no susceptible, en principio, 
de  acción  de  restablecimiento  de  legalidad  urbanística,  aun  cuando  pueda  resultar 
disconforme con el planeamiento en vigor.
En cambio, sí se comparte la afirmación del registrador en cuanto a la imprecisión del 
contenido de la resolución municipal en cuanto a la referencia a que la «edificación 
actual incumple las normas urbanísticas municipales, en cuanto a los retranqueos a 
linderos (debería haber 3 metros a linderos y 4 metros a calle)», pues realiza una 
calificación de la situación urbanística carente de concreción en cuanto a la normativa a 
que se refiere y particularmente al punto concreto en que se vulnera, calificación que 
debe resultar además de un expediente administrativo previo -cfr. art. 178 y 182 de la 
Ley autonómica- por lo que existe incongruencia con el procedimiento seguido -art. 99 
del Reglamento Hipotecario-.
En lo que respecta a la publicidad registral no cabe confundir la situación de fuera de  s
ordenación o asimilado, ni la propia constancia de condiciones urbanísticas objetivas  oe.
derivadas  de  actos  administrativos  basadas  en  la  norma  de  planeamiento,  con  la  w.
constancia de eventuales incumplimientos normativos de hecho pues éstos sólo podrán  03ww
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objetiva  de  fuera  de  ordenación  o  equivalente  definida  en  la  respectiva  normativa
autonómica, como así se deduce de la regulación contenida en el artículo 65 de la Ley 
de suelo.
Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de tratar el acceso registral de las 
concretas  determinaciones  urbanísticas  impuestas  por  acto  administrativo  -cfr.,  por 
todas,  Resolución  de  7  de  octubre  de  2015  respecto  a  la  constancia  de  volumen 
disconforme que un edificio industrial tiene en relación con el planeamiento vigente como 
situación  asimilada  al  fuera  de  ordenación  -,  señalando  que  es  preciso  que  en  la 
certificación administrativa, título formal, se contengan unas determinaciones sujetas a 
calificación registral: expresión del acto administrativo que fundamenta la imposición de 
condiciones  o  limitaciones  y  acuerdo  específico  de  su  constancia  registral,  las 
condiciones o determinaciones concretas cuya constancia registral se pretende, con 
expresa referencia a la norma legal o planeamiento que la justifica, específica constancia 
de la firmeza en vía administrativa del acto -Resolución de 12 de febrero de 2014-, 
descripción indubitada de la finca registral afectada y circunstancias personales del 
interesado.
5.  Por lo que del contenido de la resolución cuya constancia registral se pretende 
en el caso de este expediente cabe diferenciar, en primer lugar, la determinación de que 
la edificación inscrita «no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración de 
actuación clandestina», al igual que la propia situación de fuera de ordenación por 
transcurso del plazo de prescripción o caducidad correspondiente, en el que se está 
constatando un hecho objetivo, con base legal y reconocido por el propio interesado al 
instar la vía del art. 28.4, contenido que debe tener reflejo registral en virtud de la 
resolución dictada al amparo del citado 28.4 de la Ley de suelo.
En segundo lugar, la referencia a que la edificación actual incumple las normas 
urbanísticas municipales, en cuanto a los retranqueos a linderos (debería haber 3 metros 
a linderos y 4 metros a calle), que no es susceptible de reflejo registral por falta de 
precisión en cuanto a la vulneración normativa aludida y, fundamentalmente, por no ser 
el cauce del artículo 28.4, en respuesta a la comunicación registral, el procedimiento 
adecuado para su constancia registral, sin la tramitación previa de un expediente de 
disciplina  urbanística  con  todas  sus  garantías,  sea  de  legalización,  restauración  o 
cualquier otro que resulte procedente.
En consecuencia, debe considerarse que la resolución municipal calificada puede 
acceder al Registro de la Propiedad por la vía del artículo 28.4 del texto refundido de la 
Ley  de  Suelo  y  provocar  la  nota  marginal  en  él  prevista  porque  cumple  los 
requerimientos de concreción mínima que exige dicho artículo, ya que sí que expresa «la 
concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la  delimitación  de  su  contenido  e 
indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario» pero únicamente en 
cuanto a la situación de actuación clandestina por carecer de licencia y la situación de 
fuera de ordenación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada en los términos que resultan de los fundamentos anteriores.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria. e
Madrid,  3  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  w.
Pública, Sofía Puente Santiago. 2020-8503n https://ww