BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87222
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12217 Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir un acta de adjudicación 
librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
En el recurso interpuesto por don J. L. F. G., jefe de la Unidad de Recaudación 
Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, contra la negativa de la registradora de la Propiedad 
de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel Saiz-Pardo, a inscribir un acta de 
adjudicación  librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
Hechos
I
En procedimiento de apremio fiscal seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva 
del  Ayuntamiento  de  Vigo  se  expidió  acta  de  adjudicación  de  la  finca  registral 
número 81.904 del Registro de la Propiedad de Vigo número 2, librándose el oportuno 
mandamiento de cancelación.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Vigo número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de 
su  Reglamento,  se  califica  negativamente  el  precedente  documento  en  base  a  los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
De dicha certificación del acta de adjudicación resulta que celebrada subasta pública 
de la finca que se dirá a través del Portal de Subastas del BOE con número SUB-
RC-2020-362020012010, la Mesa de la Subasta del Ayuntamiento de Vigo, en sesión 
celebrada en fecha 2 de diciembre de 2020, acordó la adjudicación a don J. J. V. M., con 
DNI/NIF. número (…), de la finca registral número 81904, por el precio de 1.671,51 
euros.  Asimismo,  en  dicha  certificación  consta:  -  Dentro  del  plazo  concedido  al 
adjudicatario fue completado el pago del precio del remate. - Asimismo con fecha 18 de 
enero de 2021, fue emitido informe de conformidad por parte de la Asesoría Jurídica 
Municipal, en los términos previstos en el apartado i) del artículo 104 bis del Reglamento 
General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio. - La 
presente certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos, 
solicitándose al Sr. Registrador de la Propiedad que quede extinguida la anotación  e.
preventiva hecha en el Registro a favor de este Ayuntamiento, así como, en su caso, las  w.b
cargas anotadas con posterioridad a la que se ejecuta. 217ww
embEanrg doi chtroa bmaadnod asmobieren tod idceh afe cfihnac a1,9  hdaec eiennedroo  dceo n2s0t2a1r  seex parceosradmó eenl tleev aqnutea,m  uiennato  vdeezl 
aapprliecmadioo,  enl op ahgao  redseul ltraedmoa tseo bar alanste  daelugduanso  oab jfeatvoo dr edl epl roacdejuddimicaietnatroio ,a dsmoliicniitsátnradtoivsoe  dlea 
cancelación de la anotación preventiva letra A, así como de las cargas posteriores a la 
ejecutada, si las hubiera.
Se observan los siguientes defectos subsanables:
– No constan todas las circunstancias personales del adjudicatario en el momento 
en que se realiza la adjudicación, esto es, si es mayor de edad o, en otro caso, la edad 
que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si está soltero, casado, viudo, 
separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los 
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial  y  el  nombre  y  apellidos  y  domicilio  del  otro  cónyuge;  y  por  último  su 
domicilio.
– No  consta  la  notificación  al  deudor  de  la  valoración  del  bien  a  efectos  de 
determinar  el  tipo  de  subasta,  y  la  notificación  al  mismo  deudor,  del  acuerdo  de 
enajenación de los bienes.
– No consta la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de 
la anotación preventiva de embargo en el Registro.
Fundamentos de Derecho:
Se califican conjuntamente el certificado del acta de adjudicación y el mandamiento 
de cancelación, de conformidad con las resoluciones de la DGSJFP de fechas 22 
febrero 1993, 15 octubre 2001, 7 de marzo de 2012, 11 de marzo de 2014 y 18 de 
septiembre de 2019.
– Resolución de la DGSJFP de fecha 30 de septiembre de 1990, según la cual, las 
resoluciones de las autoridades administrativas tienen la misma fuerza que las de los 
Tribunales ordinarios, siempre que dichos acuerdos sea firmes o ejecutivos, por haberse 
agotado los recursos contra los mismos. Por ello, la calificación del registrador ha de 
ajustarse a los límites impuestos por el artículo 99 RH, sin que pueda por tanto entrar a 
cuestionar el fundamento de la decisión adoptada. Ahora bien, goza el registrador de un 
mayor margen en la calificación de los documentos administrativos que en la de los 
judiciales,  especialmente  si  se  trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento  seguido.  Doctrina  reiterada  en  Resoluciones  de  fechas  23  de  junio 
de 2016, 16 de junio de 2020, 3 de septiembre de 2020 y 17 de septiembre de 2020, que 
ponen de relieve cómo la mayor amplitud con la que cuenta el registrador para calificar 
los documentos administrativos en relación con los judiciales se acentuó con la nueva 
redacción dada al artículo 99 RH por el RD 3215/1982, de 12-11, de suerte que hoy en 
día, y según la consolidada doctrina de la Dirección General, puede el registrador 
calificar: la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento 
seguido, los trámites e incidentes esenciales de éste, y la relación del mismo con el 
titular registral y los obstáculos que surjan del Registro.
– Resolución de la DGSJFP de fecha 21 de mayo de 2001: No se extralimita el 
registrador  si  considera  defectuoso  el  procedimiento  por  falta  de  notificación  de  la 
subasta  a  la  sociedad  deudora,  pues  uno  de  los  trámites  esenciales  que  ha  de 
comprobar el registrador en todo procedimiento es el de si se han cumplido las normas 
dirigidas a que los titulares afectados puedan tener las garantías previstas por las leyes a 
fin de evitar su indefensión. Doctrina reiterada en Resolución de 22 de junio de 2013.
– Resolución de la DGSJFP de fecha 10 de octubre de 2018: El informe favorable de 
los  servicios  jurídicos  del  órgano  administrativo  actuante  no  impide  la  calificación 
registral,  pues,  razona  la  Dirección  General,  el  control  de  legalidad  de  los  actos  e.
inscribibles  corresponde  al  registrador.  Doctrina  reiterada  en  Resolución  de  30  de  w.
noviembre de 2016. Doctrina reiterada en Resolución de 10 de octubre de 2018, en un  217ww
cqauseo e dl ien faodrmjued ihcaacbiíóan s iedno  permociteiddoim pioern ltoos  dsee ravipcrieoms jiuor ísdeicgousid doe pl eojre lcau tSaengteu.ridad Social en
de  –2 9A rtdíceu loju li9o7.– Vdaello rRaecgiólanm  ey ntfoij aGcieónne rdael l deti pRo:e c“a1u. daLcoiós n,ó rRgeaanlo sD edcere tore c9a3u9d/2a0c0ió5n,   BOE-A-cable e
competentes procederán a valorar los bienes embargados a precios de mercado y de 
acuerdo con los criterios habituales de valoración. 2. Cuando, a juicio de dichos órganos, 
se requieran especiales conocimientos, la valoración podrá efectuarse por otros servicios 
técnicos de la Administración o por servicios externos especializados. Los órganos de 
recaudación  competentes  podrán  mantener  un  fichero  actualizado  de  expertos  en 
valoración de los diferentes tipos de bienes susceptibles de embargo. 3. La valoración 
será notificada al obligado al pago, que, en caso de discrepancia, podrá presentar 
valoración contradictoria realizada por perito adecuado en el plazo de 15 días contados a 
partir del día siguiente al de la notificación. Si la diferencia entre ambas, considerando la 
suma de los valores asignados por cada una a la totalidad de los bienes, no excede 
del 20 por ciento de la menor, se estimará como valor de los bienes el de la tasación más 
alta. Si, por el contrario, la diferencia entre la suma de los valores asignados a los bienes 
por ambas partes excede del 20 por ciento, se convocará al obligado al pago para dirimir 
las diferencias de valoración y, si se logra acuerdo, se dejará constancia por escrito del 
valor acordado, que será el aplicable. 4. Cuando no exista acuerdo entre las partes, el 
órgano de recaudación competente solicitará nueva valoración por perito adecuado en 
plazo no superior a 15 días. A efectos de su designación, se estará a lo establecido en 
los párrafos primero y segundo del artículo 135.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, 
General Tributaria. Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las 
efectuadas anteriormente y será la definitivamente aplicable”.
– Artículo 101 del Reglamento General de Recaudación, Real Decreto 939/2005, 
de 29 de julio.–Acuerdo de enajenación y anuncio de la subasta: “1. El órgano de 
recaudación  competente  acordará  la  enajenación  mediante  subasta  de  los  bienes 
embargados que estime bastantes para cubrir suficientemente el débito perseguido y las 
costas del procedimiento y se evitará, en lo posible, la venta de los de valor notoriamente 
superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice la enajenación de 
los  que  sean  precisos.  El  acuerdo  de  enajenación  deberá  contener  los  datos 
identificativos del deudor y de los bienes a subastar, así como el tipo para la subasta de 
los mismos. En el acuerdo deberá constar la duración del plazo para la presentación de 
ofertas en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 104 de este reglamento. 
Asimismo se indicará que la presentación de ofertas se realizará de forma electrónica en 
el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. 2. El acuerdo de 
enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes 
gananciales  o  si  se  trata  de  la  vivienda  habitual,  a  los  acreedores  hipotecarios, 
pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente 
registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que figuren en la 
certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administración y, 
en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar. 
En caso de subastas de derechos de cesión del contrato de arrendamiento de locales de 
negocio se notificará también al arrendador o administrador de la finca, con los efectos y 
requisitos establecidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 
Urbanos. En la notificación se hará constar que, en cualquier momento anterior al de 
emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o, en su caso, al de 
otorgamiento de la escritura pública de venta podrán liberarse los bienes embargados 
mediante el pago de las cantidades establecidas en el artículo 169.1 de la Ley 58/2003, 
de 17 de diciembre, General Tributaria. Practicadas las notificaciones a las que se refiere 
este apartado, para la celebración de la subasta electrónica transcurrirán 15 días como 
mínimo”. s
– Artículo 99 del Reglamento Hipotecario: “La calificación registral de documentos  oe.
administrativos  se  extenderá,  en  todo  caso,  a  la  competencia  del  órgano,  a  la  w.
congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las  217ww
efosremnacliiadlaedse sd eel xptrríoncseedciamsi endteol,  dao clau mreenlatcoi ónp redsee nétasdteo , coan  loesl  tittruálmari terse gies trianlc iyd ean clioass 
obstáculos que surjan del Registro”.
Tal  y  como  resulta  de  las  anteriores  resoluciones  y  del  referido  artículo  99, 
corresponde  al  Registrador,  dentro  de  los  límites  de  su  función  calificadora  de  los 
documentos  administrativos,  examinar,  entre  otros  extremos,  la  observancia  de  los 
tramites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, 
con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el 
procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la ley, 
evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una 
indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  -como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional a una tutela judicial efectiva- debe ser entendido el art. 99 del R.H., en 
relación con los arts. 1, 20 y 40 de la L.H.
Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral figuran todos 
aquellos que, dentro del procedimiento correspondiente, van dirigidos a que los titulares 
afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista por las leyes para evitar su 
indefensión  (art.  24  de  la  constitución),  y  entre  ellos,  se  encuentran,  tal  y  como 
relacionan los anteriores artículos 97 y 101, la notificación al deudor de la valoración del 
bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo deudor del 
acuerdo de enajenación de los bienes.
– Artículos 3, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria.
– Artículos 174 y 175 del Reglamento Hipotecario.
El asiento que procedería practicar con base en el mandamiento presentado sería un 
asiento  de  cancelación,  cuyas  características  son  que  es  un  asiento  negativo  y 
accesorio, ya que su misión es dejar sin efecto el asiento principal al que se refiere, y 
además  es  definitivo,  lo  que  quiere  decir  que  está  llamado  a  publicar  situaciones 
estables y definitivas, lo que implica que se acredite la firmeza, en este caso, de la 
resolución respectiva, lo que, a su vez, es una consecuencia del Principio de Seguridad 
Jurídica. Esta necesidad de firmeza en vía administrativa de la resolución que motive la 
práctica de la cancelación se configura como un requisito esencial para la práctica de 
cualquier asiento de cancelación, tal y como así resulta de la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 29 de enero de 2009, regla general a la que 
también alude la Resolución de 12 de febrero de 2014.
– Artículo 51 del Reglamento Hipotecario: “Novena.–La persona a cuyo favor se 
practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se 
determinarán conforme a las siguientes normas: a) Si se trata de personas físicas, se 
expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de 
edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si 
el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el 
acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad 
conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro 
cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el 
domicilio con las circunstancias que lo concreten”.
Tal y como establece el anterior artículo, no consta la mayoría de edad, estado civil y 
el domicilio del adjudicatario de la finca descrita.
En virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho se suspende la inscripción y 
cancelaciones solicitadas.
Contra esta calificación cabe (…)
Vigo, a 4 de marzo de 2021 La Registradora (firma ilegible), Fdo: Margarita Alconchel 
Sáiz-Pardo.» e.
III 217ww
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  L.  F.  G.,  jefe  de  la  Unidad  de
Rdee c2a0u2d1a actióenn dEiejnedcuot iav alo sd esli gAuyieunntteasm aiergnutom ednet oVsi:go, interpuso recurso el día 8 de abril
«Fundamentos de Derecho:
I.  De conformidad con lo establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Asimismo, el artículo 325 c) 
dispone que estará legitimado para interponer este recurso el funcionario competente de 
quien provenga el mandamiento o título presentado.
II.  La  calificación  negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo  N.º  Dos  se 
fundamenta, en primer lugar, en la falta de indicación en los documentos administrativos 
de las circunstancias personales del adjudicatario en el momento en que se realiza la 
adjudicación,  sobre  la  base  de  lo  establecido  en  el  artículo  51.9.ª  del  Reglamento 
Hipotecario.
Pues bien, este criterio no puede ser compartido por esta Administración Tributaria 
Local. En primer término, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 103 del Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación:
“Artículo 103.  Licitadores.
1.  Con excepción del personal adscrito al órgano de recaudación competente, de 
los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente 
implicados en el procedimiento de apremio, podrá tomar parte en la subasta o concurso 
o adjudicación directa, por sí o por medio de representante, cualquier persona que posea 
capacidad de obrar con arreglo a derecho y que no tenga para ello impedimento o 
restricción legal, siempre que se identifique adecuadamente.
2.  Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas. Los interesados que 
quieran participar en la subasta deberán estar dados de alta como usuarios del sistema y 
accederán  al  mismo  por  alguno  de  los  medios  electrónicos  de  acreditación  de  la 
identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado, de manera que se garantice una 
plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas 
utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un 
funcionario  público  de  cualquiera  de  las  Administraciones  públicas  y  órganos  que 
celebren subastas a través del Portal de Subastas, que facilitará este trámite en los 
términos que se establezcan en su respectiva normativa.”
Esto es, de la literalidad del precepto se desprende que los únicos requisitos exigidos 
por la normativa tributaria a los licitadores que participen en los procedimientos de 
enajenación de bienes mediante subastas administrativas son la posesión de capacidad 
de  obrar  con  arreglo  a  derecho  y  la  identificación  adecuada  a  través  de  medios 
electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. La 
normativa administrativa no hace ninguna otra referencia a la exigencia de constancia de 
otras circunstancias personales de los posibles licitadores, como su edad, domicilio, 
estado civil o, en su caso, régimen económico matrimonial.
Por otra parte, ha de acudirse a lo establecido en el artículo 104 bis del citado Real 
Decreto 939/2005, en cuanto a la adjudicación de los bienes subastados:
“Artículo 104 bis.  Adjudicación y pago.
Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo  o
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a  217ww
las sai)g uiEennt ecsa sreog dlaes q:ue la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento
dperel steipnota ddeo  dsuicbhaas ptao sdteulr ab.ien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera  BOE-A-cable e
b)  Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo 
de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio 
mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del 
bien o lote o declarando desierta la subasta.
c)  Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes 
simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de 
las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir 
la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se 
determinará  de  conformidad  con  las  reglas  contenidas  en  el  artículo  99  de  este 
reglamento.
d)  Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se 
procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.
(...)
i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.
La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y 
en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro 
público correspondiente a nombre de la Hacienda Pública. Asimismo, tal y como se 
establece  en  el  artículo  111.3  de  este  reglamento,  se  expedirá  mandamiento  de 
cancelación de las cargas posteriores.”
En el presente caso, celebrada y finalizada la subasta de la finca registral núm. 
81904, se procedió a su adjudicación de acuerdo con las reglas descritas anteriormente, 
procediéndose a levantar acta de subasta con fecha 02/12/2020. Se cumplen todos los 
requisitos establecidos en el artículo 104 bis del Reglamento General de Recaudación, 
por cuanto la adjudicación fue acordada a favor del licitador que realizó la oferta más 
ventajosa, figurando este licitador adecuadamente identificado mediante la certificación 
emitida al efecto por el Portal de Subastas Electrónicas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado. Del mismo modo, la certificación del acta de adjudicación emitida y 
firmada digitalmente el 19/01/2021, y entregada al adjudicatario, también cumple con el 
contenido previsto en la letra i) del citado artículo 104 bis, esto es, en ella se recoge la 
transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la 
acreditación  de  haberse  efectuado  el  pago  del  remate  y  de  haberse  emitido  en 
conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre 
la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, haciéndose 
constar que queda extinguida la anotación preventiva de embargo efectuada en su día a 
favor de la Hacienda Pública.
De la normativa tributaria transcrita se concluye que no puede exigirse la constancia, 
en la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes en subasta, de las 
circunstancias citadas por la Sra. Registradora en su nota de calificación negativa. Sí es 
cierto  que  las  circunstancias  requeridas  deberían  constar  en  la  escritura  pública  e.
correspondiente,  en  el  supuesto  de  que  el  adjudicatario  hubiera  optado  por  su  w.b
otorgamiento. No obstante, y dado que no se ha ejercitado dicha opción, la certificación  217ww
abdism dienli sctirtaatdivoa R eexatel nDdeidcrae troe ú9n3e9 /t2o0d0o5s. los requisitos exigidos en la letra i) del artículo 104
artícEuslota 3 i ndteelr pCreótdaigcioó nC riveisl,u alt alo cso qnufoer ma es uc ovne zlo sse c rrietemriiotes  ehle armrtíecnuélou t1ic2o dse q ulae L deeyt e5r8m/2in0a0 3e,l 
de 17 de diciembre, General Tributaria, al disponer que, “las normas se interpretarán
según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes 
históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, 
atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”, resultando que la 
dicción literal del artículo 104 bis no deja lugar a dudas sobre el contenido de la 
certificación  administrativa  que  ha  de  entregarse  a  los  adjudicatarios  de  bienes 
subastados en los procedimientos administrativos de naturaleza tributaria.
No constan en el expediente administrativo las circunstancias personales relativas a 
la edad, estado civil y/o régimen económico de los licitadores, ni es posible conocerlas 
ya que el procedimiento de apremio no se ha seguido frente a ellos. En ningún caso el 
Recaudador Ejecutivo o el Tesorero Municipal (en calidad éste último de Presidente de la 
Mesa de Subasta) podrían dar fe de unas circunstancias personales que desconocen, ya 
que no pueden ser equiparados a fedatarios públicos, a diferencia del Secretario Judicial 
o del Notario que sí actúan con tales potestades en los procedimientos de ejecución 
judiciales y en los otorgamientos de escrituras públicas.
Mantener una postura contraria, pretendiendo la aplicación analógica de normas del 
proceso civil o del régimen notarial al procedimiento administrativo de apremio, en 
cuanto al contenido de la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes 
es improcedente, por lo que el recurso debe ser estimado en cuanto al primero de los 
defectos advertidos
III.  En segundo lugar, se basa la calificación negativa que ahora se recurre en la 
falta de indicación en la certificación del acta de adjudicación de bienes de haberse 
practicado la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de subasta y la 
notificación del acuerdo de enajenación.
En  este  sentido,  no  se  comparte  tampoco  el  criterio  expuesto  en  la  nota  de 
calificación  negativa.  En  primer  lugar,  por  la  misma  argumentación  expuesta  en  el 
apartado anterior respecto al contenido de la certificación del acta de adjudicación de 
bienes, que se reproduce nuevamente:
“i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.”
La Sra. Registradora aduce en su nota que la calificación se ampara en la previsión 
del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que permite examinar que la resolución 
administrativa haya sido congruente con la clase de expediente o procedimiento seguido, 
y  por  tanto,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del  mismo.  Entendemos,  por  el 
contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su ámbito propio, y que se 
está realizando una interpretación del artículo 99 RH incorrecta, formalista y vulneradora 
del principio de legalidad al rebasar el contenido del principio de calificación, tal y como 
se deduce del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dicho sea con el debido respeto y en 
estrictos términos de defensa.
En  este  sentido,  aunque  en  relación  con  la  calificación  de  documentos  e
administrativos el registrador goce de mayor libertad que respecto de los documentos  bo
judiciales, la calificación nunca puede alcanzar la legalidad intrínseca de la resolución,  217ww
fpuunecsióton  qreugei setrlalol,  esunp líonnedar ícao na slou mprire cfaecputultaaddoe se nr eevl isaortríacsu loq u1e8  LeHxc. eEdne nc odneslo náamnbciitao,  cdoem loa 
choan s elañ acllaadsoe  rdeeit eerxapdeadmieennttee  slae gDuGidSoJ FimP,p llaic ac aelixfiacmacinióanr  dsei  elan  ceoln mgraurecnoc idae dl ep rlao creedsiomluiecniótno 
elegido por la Administración Pública, el documento es coherente con el mismo (es decir,
si se ha adoptado una resolución propia del procedimiento de que se trate) y si se han 
respetado los trámites esenciales del procedimiento.
Así pues, aunque el registrador deba revisar las formalidades de los documentos 
presentados, habida cuenta de los efectos que se derivan de su inscripción en el 
Registro de la Propiedad, lo que no puede es convertirse en revisor de toda la legalidad 
administrativa,  vulnerando  un  principio  esencial  básico  como  es  la  presunción  de 
legalidad administrativa (artículo 39 de la Ley 39/2015) y el principio de autotutela 
declarativa, en cuya virtud es la propia Administración la competente para revisar la 
legalidad de sus actos administrativos, ya sea de oficio a través de la declaración de 
nulidad de pleno derecho o la declaración de lesividad, ya sea a instancia de los propios 
interesados mediante el uso de los recursos administrativos, y posteriormente, a través 
del  recurso  contencioso-administrativo  ante  los  Jueces  y  Tribunales  del  orden 
jurisdiccional contencioso-administrativo
Igualmente,  esta  facultad  revisora  debe  ponerse  en  inmediata  relación  con  el 
artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en 
el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y 
absolutamente del procedimiento legalmente establecido”. Se requiere, pues, un doble 
requisito,  a  saber,  el  carácter  ostensible  de  la  omisión  del  trámite  esencial  o  del 
procedimiento  y  que  ése  trámite  no  sea  cualquiera,  sino  esencial.  A  tal  fin,  la 
ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y 
palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica.
En el presente caso, la certificación del acta de subasta se ha dictado en el seno de 
un procedimiento de recaudación tributaria, siguiendo el procedimiento administrativo de 
apremio establecido al efecto. Asimismo, la adjudicación se ha acordado después de 
haberse celebrado la subasta tributaria en el Portal de Subastas del BOE, y habiéndose 
cumplido todos los trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo 
ejecutivo (providencia de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación 
preventiva, valoración a efectos de subasta, notificación de la valoración, fijación del tipo, 
acuerdo de enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos 
ellos al obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le 
confiere a su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de 
subasta  se  practicó  el  22/03/2018  y  la  notificación  del  acuerdo  de  enajenación  se 
practicó el 16/09/2020.
No vamos a entrar a especificar el cumplimiento concreto y pormenorizado de todos 
los demás trámites del procedimiento administrativo de apremio, por cuanto que, según 
resulta de la propia certificación del acta de adjudicación de bienes, en fecha 18/01/2021 
fue  emitido  informe  de  conformidad  del  cumplimiento  de  todos  los  requisitos 
procedimentales por parte de la Asesoría Jurídica municipal, y en los términos previstos 
en el anteriormente citado apartado i) del artículo 104 bis del Real Decreto 939/2005. En 
definitiva, no es posible apreciar en la documentación presentada en el Registro de la 
Propiedad ningún indicio de omisión manifiesta, palpable u ostensible de los trámites 
esenciales del procedimiento administrativo en que se pueda apoyar o pueda haber 
motivado la calificación negativa emitida que ahora se recurre, sino acudiendo a una 
interpretación forzada, restrictiva y excesivamente formalista del artículo 99 RH.
A  mayor  abundamiento,  resulta  manifiestamente  incoherente  la  fundamentación 
jurídica de la nota de calificación negativa en este punto, puesto que se apoya en la 
Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001 (RJ 2001\4800) en la que se resuelve  s
que se consideran trámites esenciales del procedimiento la notificación de la providencia  oe.
de apremio y de la diligencia de embargo correspondiente, no haciendo esta resolución  w.
de la DGSJFP referencia alguna a la notificación de la valoración de los bienes ni a la del  217ww
paucunetord, oy  ddea deonsa jelonsa ceiósntr eccohmoos  trlíámmitietess  dees eensctiea lerse cduersl op ro(acretídciumloie n1t1o7:  “Ldleelg aRdeogsla am eenstteo 
Htráipmoitteec aersioe)n,c ihaal yd eqlu per oecxeadmiminiaern tsoi,  ldae bfaieltnad doe r ensoptoifincdaecriósen  edne  slae nstuidboa snteag actoivnos,t itpuuyees  uenl   BOE-A-cable e
único trámite esencial es la notificación de la providencia de apremio, y diligencia de 
embargo,  al  efecto  de  que  el  deudor  pueda  oponerse  a  la  continuación  del 
procedimiento, y cuya falta produciría la indefensión de dicho deudor (cfr. artículos 110 
y 111 del Reglamento de Recaudación de los Recursos de la Seguridad Social).” Esto es, 
si la nota de calificación negativa extendida por la Sra. Registradora se fundamenta en la 
Resolución  de  la  DGSJFP  de  21  de  mayo  de  2001,  debería  citar  como  trámites 
esenciales del procedimiento, en todo caso, la notificación de la providencia de apremio 
y de la diligencia de embargo, y no lo hace, sino que menciona, por el contrario, la 
notificación de la valoración y del acuerdo de enajenación.
Entendemos, por consiguiente, no acertada la calificación negativa por cuanto, de la 
documentación presentada no se desprende ninguna omisión palmaria y ostensible de 
los trámites esenciales del procedimiento administrativo en los términos exigidos tanto 
por  la  propia  DGSJFP  como  por  la  jurisprudencia  contencioso-administrativa  para 
fundamentar la nulidad de los actos administrativos, siendo válido el contenido de la 
certificación del acta de subasta por cuanto refleja el informe favorable de los servicios 
jurídicos municipales, cuyo sentido y objetivo es, precisamente, el de revisar la legalidad 
de la actuación administrativa impidiendo la indefensión de los interesados.
IV.  Por  último,  se  califica  negativamente  el  mandamiento  de  cancelación  de 
embargo por no constar su firmeza, en base a lo establecido en los artículos 174 y 175 
del Reglamento Hipotecario.
A este respecto, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 174 del Reglamento 
Hipotecario:
“Artículo 174.
La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente 
para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho 
asegurado ha caducado o se ha extinguido.
Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero 
del artículo 82 de la Ley cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los 
interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.
Las  inscripciones  o  anotaciones  preventivas  hechas  en  virtud  de  mandamiento 
judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación 
y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de 
resolución  judicial  que  sea  firme,  por  no  admitir  recurso  alguno  o  por  haber  sido 
desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de 
caducidad por ministerio de la Ley.”
Enlazando con lo argumentado en los apartados anteriores, se está partiendo de 
nuevo  de  una  aplicación  analógica  entre  las  normas  procesales  y  las  normas  del 
procedimiento administrativo, por lo que estimamos que la interpretación realizada por la 
Sra. Registradora tampoco es acertada, siendo válida la actuación de la Administración 
Tributaria  Municipal.  Esto  es,  no  puede  invocarse  la  aplicación  de  normas 
procedimentales propias del proceso civil a la actuación de la Administración Tributaria 
municipal, cuando su única norma rectora en el procedimiento de apremio es la Ley 
General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación.
En lo que respecta a la cancelación de la carga que se ejecuta en el procedimiento 
administrativo de apremio, y realizando una interpretación integradora del contenido de 
la certificación del acta de adjudicación y del mandamiento de cancelación presentados,  s
se concluye que es consecuencia natural del procedimiento ejecutivo la extinción o  oe.
lmdaaagsa o nstpdauoamfsimctieeieienrnintoottreo e d ssjeu.a  nlDtaitsoe fc  acaacorhcgníia ó lqa nqu  cueyee , r rtcseifoesicm paeuocjee iócsvnutiea tdna eae, ll a  aasúfcíli trticammo daomen o doa oblda sjl utapád ucidcurogalocact  iróopinn ual eiub snyet  oriajn ucsdriiteósru npmm,r ueaednnne itnfsoiceu úis acnt,oa ic ssoeeo na,q   udeleael     2021-12217n https://www.
calificación aquí combatida.
Siguiendo en este orden de ideas, la cancelación de la anotación que asegura el 
crédito del ejecutante resulta lógica si se piensa que el derecho que la carga atribuye al 
acreedor es el de realizar una sola vez la finca y aplicar la cantidad que se obtenga al 
pago de la deuda; no el de realizar la finca tantas veces como sea necesario hasta lograr 
la completa satisfacción de su derecho. Así, el propio artículo 104 bis del Reglamento 
General  de  Recaudación  ordena  extender  un  acta  ordenando  la  cancelación  de  la 
anotación o inscripción ejecutada.
Respecto a esta cuestión, la DGSJFP, en su resolución del 23 de octubre de 1999 
(RJ 1999\7679) concluye que “Por otra parte no puede desconocerse que el acta de la 
subasta es un documento público administrativo (cfr. artículo 46.4 de la Ley de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en 
relación  con  el  artículo  148.5  Reglamento  General  de  Recaudación),  que  por  ello 
acredita fechacientemente [sic] el hecho que motiva su otorgamiento (cfr. artículo 1218 
del Código Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el 
momento del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57.1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico 
de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común en relación con 
el 148.5 b) Reglamento General de Recaudación -y de ahí que no se admita la tercería 
de  dominio  después  de  ‘...consumada  la  venta  de  bienes  de  que  se  trate...’  cfr. 
artículo 173 del Reglamento General de Recaudación-), pago cuya efectiva realización 
puede también quedar reflejado en el acta.”
En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, ni la Ley 
General Tributaria ni el Reglamento General de Recaudación prevén la posibilidad de 
impugnación  de  la  adjudicación  de  los  bienes  en  los  procedimientos  de  ejecución 
forzosa. Por tanto, y como ha venido afirmando ese Centro Directivo, frente a la regla 
general de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del 
titular o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo, 
debe  reconocerse  que  cabe  la  modificación  de  las  situaciones  jurídico  reales  por 
resolución de la Administración. “Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes 
en  los  que,  en  efecto,  sea  competente  la  autoridad  administrativa  para  las 
correspondientes  modificaciones  sustantivas  (que,  por  razón  del  principio  de 
concordancia, han de tener reflejo tabular), y además que en el expediente se haya 
cumplido con las garantías legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador en 
la medida que resulta del artículo 99 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la de si 
el expediente ha sido seguido contra el actual titular registral.” (Resolución DGSJFP 
de 12 de febrero de 2014 (RJ 3017\2014).
En esta misma línea, la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2012 (RJ 2012\7948) 
dispone que: “La extinción del derecho real de concesión inscrito en el Registro de la 
Propiedad provoca la necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad 
jurídica (artículos 40 y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la 
cancelación del derecho inscrito es el documento administrativo de resolución emanado 
de la Administración contratante (artículo 265 del Decreto Legislativo 28/2000 SIC) que, 
como tal, goza de las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos 
administrativos (vide artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre (RCL 1992, 
2512, 2775 y RCL 1993, 246), de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y 
del Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su 
competencia  de  calificación  en  los  términos  establecidos  en  el  artículo  99  del 
Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de 
este Centro Directivo. s
En el expediente que ha provocado este recurso resulta que se ha presentado en el  oe.
Registro de la Propiedad el documento administrativo emanado por la Administración  w.
actuante del que resulta que, celebrada subasta tributaria de bienes en el curso del  217ww
pdreol cAedyuimniteanmtoie andtom idneis tVraigtiov oc doen tarap reeml itoit usleagr uriedgoi setnra lla  dUen ildaa dfi ndcea R eejceacuudtaadcaió, ne El jeócrguatinvoa 
clao mcapregtean teej ehcau taacdoar dya,d oe nla  saud jucdaiscoa,c isóen  dlaesl  bpieons,t eyr,i oerne sc osni selacsu ehnucbiaie lraa .c aSniecnedlaoc iódnic dheo   BOE-A-cable e
documento administrativo el normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral 
la intervención legalmente establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del 
procedimiento (figurando el dictamen preceptivo y positivo del órgano con funciones de 
asesoramiento jurídico de la Administración ejecutante), y derivando de su contenido la 
adjudicación operada, concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación 
en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la 
que ha sido objeto de presentación y calificación.»
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel 
Saiz-Pardo, emitió informe en el que, dando por subsanado uno de los defectos con la 
documentación aportada con el escrito de recurso, mantuvo íntegramente su calificación 
y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 9, 18, 20, 82 y 83 de la Ley 
Hipotecaria; 26 y 99 del Reglamento Hipotecario; 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; 110 
del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General 
de  Recaudación;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 15 de marzo de 1975, 30 de septiembre de 1980, 24 de agosto de 1981, 22 
de junio de 1989, 7 de septiembre de 1992, 27 y 28 de abril de 1995, 22 de octubre 
de 1996, 27 de enero y 29 de diciembre de 1998, 27 de marzo de 1999, 20 de julio 
de 2001, 21 de abril de 2005, 30 de enero y 5 de noviembre de 2007, 25 de marzo 
de 2008, 29 de enero de 2009, 9 y 27 de julio y 31 de octubre de 2011, 8 de marzo, 28 
de abril y 1 de junio de 2012, 15 de enero y 29 de octubre de 2013, 2 de octubre 
de 2014, 28 de enero y 30 de noviembre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de 
febrero, 11 de abril, 10 y 11 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero de 2019, y la 
Resolución  de  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  de  17  de 
septiembre de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto un acta de adjudicación y su consecuente 
mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de apremio fiscal 
seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo.
La registradora de la Propiedad de Vigo número 2 observa la concurrencia de los 
siguientes defectos: «- No constan todas las circunstancias personales del adjudicatario 
en el momento en que se realiza la adjudicación, esto es, si es mayor de edad o, en otro 
caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si está soltero, 
casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se 
inscriba  a  los  derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen 
económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; y por último 
su domicilio. - No consta la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de 
determinar  el  tipo  de  subasta,  y  la  notificación  al  mismo  deudor,  del  acuerdo  de 
enajenación de los bienes. - No consta la firmeza de la resolución administrativa que 
ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro».
En el recurso interpuesto por el jefe de dicha Unidad de Recaudación Ejecutiva se 
argumenta que se han cumplido estrictamente las normas que regulan el procedimiento  e.e
de apremio en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación y  b
que la registradora ha sobrepasado los límites que para la calificación de los documentos  217ww
adm2in. istLraat ivroess ofiljuac eiól na rtdíceu leos 9te9  deexl pReedgielanmtee ndteob Hei pcootemceanrizaa.r  por  recordar  la  doctrina
madamntineinsitdraat ipvoor.  eCsotme oC esnetñroa laD ilrae cRtievoso sluocbiróen  edl ea l3ca dnec es edpet ileam cbarleifi cdaec i2ó0n1 r9e,g liast rcaal lidfiecla acicótno 
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos 
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se 
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo 
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones  Públicas),  sino  también  otros  distintos  y  superiores,  también  con 
transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública 
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero 
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por 
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de 
forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador 
de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el 
judicial,  y  en  particular  si  se  trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que están 
establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras, Resolución de 30 de 
septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la 
Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  del  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones 
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la 
Ley  39/2015),  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  faculta  al  registrador  para 
calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr., entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio de 2012, 12 de febrero y 11 de 
julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero 
de 2019).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas,  que  sólo  admite  la  nulidad  de  aquel  acto  producido  en  el  seno  de  un 
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total 
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la 
omisión  del  procedimiento  legalmente  establecido  o  de  un  trámite  esencial  sea 
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones  s
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6  oe.
y 13 de febrero de 2019), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por  w.
la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo  217ww
qpuroec elad iAmdiemnitnoiss,t reanci ócna spou eedna q uoep talar,  epleocrqcuióen  ldeeg aulmnoe nut eo taros í eess tcéu epsretióvins tdoe,  eonptorert udnisidtiandto os 
conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido 
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se 
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre 
el  carácter  esencial  de  la  forma  de  enajenación  seguida  -subasta,  concurso  o 
adjudicación  directa-,  y  de  sus  respectivos  requisitos  y  trámites  esenciales  (cfr. 
Resoluciones de 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 de febrero de 2019). Y 
como  señaló  la  Resolución  de  7  de  septiembre  de  1992  y  han  reiterado  las  más 
recientes de 11 de octubre de 2018 y 6 de febrero de 2019, por imponerlo así el 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias 
esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el hecho de que 
los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues 
al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
Tampoco puede acogerse favorablemente como motivo impugnativo la afirmación de 
que dada la intervención preceptiva en estos procedimientos de apremio de los Servicios 
Jurídicos  de  la  Administración  actuante,  mediante  la  emisión  del  correspondiente 
informe, es en este trámite donde queda residenciada la facultad de controlar la legalidad 
del procedimiento. Como ya afirmara este Centro Directivo, ante una alegación similar, 
en sus Resoluciones de 25 de marzo de 2008, 30 de noviembre de 2016 y 10 de octubre 
de 2018, el control de la legalidad en relación a los actos inscribibles correspondiente al 
registrador de la propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el 
expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe 
está sometido igualmente a la calificación registral (cfr. artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario).
3.  En relación con el primero de los defectos consignados en la nota de calificación, 
se discute en el presente expediente si es suficiente la identificación del adjudicatario en 
una subasta administrativa sin resultar de la certificación presentada sus circunstancias 
personales completas.
El  propio  artículo  51.9.ª  del  Reglamento  Hipotecario  exige  expresamente  la 
constancia de la circunstancia de la mayoría de edad o, «en otro caso, la edad que 
tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, 
separado o divorciado y, de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los 
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge».
En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por 
virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente 
queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el 
régimen económico-matrimonial vigente.
Procede, por tanto, confirmar el defecto.
4.  El segundo de los defectos objeto de impugnación consiste en no constar la 
notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo de 
subasta, y la notificación al mismo deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes.
Como ya puso de manifiesto la Resolución de este Centro Directivo de 30 de 
noviembre de 2016, en la certificación de la adjudicación que se remite al Registro han 
de constar con claridad todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del 
procedimiento, entre los que se encuentran los señalados por la registradora.
No  obstante,  tal  y  como  resulta  del  preceptivo  informe,  la  registradora  da  por 
subsanado este defecto a la vista de la documentación que se acompaña al escrito de  s
recurso. oe.
5.  El tercero de los defectos hace referencia a la no constancia de la firmeza de la  w.
resolución  administrativa  que  ordena  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  de  217ww
embEalr gaort íecnu leol  R11e0g isdterol .Reglamento General de Recaudación establece: «Inscripción y
icnasnccrietolasc ieónn  edle R ceagrgisatrso.  1d.e L loas P brioepnieesd aindm eune vbilretusd a ddjeu dciecratidfiocsa cai ólan  Hexapceiedniddaa  ppoúrb leicl aó rsgearánno   BOE-A-cable e
de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y 
los datos necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el 
artículo 26 Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947. 
2. Asimismo, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores con 
relación a los créditos ejecutados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175, 
regla 2.ª, del reglamento citado».
En cuanto a la necesidad de firmeza de la resolución que ordena la cancelación, en 
rigor, del citado artículo no resulta la necesidad de una específica declaración en tal 
sentido, pues la cancelación de la anotación es resultado de la adjudicación, mero 
desenvolvimiento y consecuencia de ésta, de tal manera que uno de los requisitos del 
certificado será la determinación de que queda extinguida la anotación expidiéndose 
mandamiento para tal fin.
Pero la falta de mención específica en el citado precepto reglamentario de este 
extremo no es suficiente para que el recurso prospere, pues, como ya declarara la 
Resolución de 22 de junio de 1989, y han reiterado otras posteriores como las de 14 de 
octubre de 1996 y 27 de enero de 1998, como regla general es necesaria la firmeza en 
vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico- 
real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad. La 
Resolución de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que la firmeza de la resolución 
administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de cancelación en 
el Registro. Así se deduce claramente del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, no 
cabe sino confirmar el defecto.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.