BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83612
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11639 Resolución  de  3  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 2, por 
la que se deniega la inscripción de un contrato de arrendamiento con opción 
de compra.
En el recurso interpuesto por don F. A. H., abogado, en nombre y representación de 
«Top GSE Airports Aircraft & More, S.L.», contra la calificación de la registradora de la 
Propiedad de Torrejón de Ardoz número 2, doña Sara Pilar Fernández Álvarez, por la 
que se deniega la inscripción de un contrato de arrendamiento con opción de compra. 
Hechos
I
Mediante acta autorizada el día 15 de enero de 2020 por el notario de Madrid, don 
Carlos Huidobro Arreba, de fecha, por la representación de la sociedad «Top GSE 
Airports Aircraft & More, S.L.» y la de la sociedad «Teribe Internacional, S.L.», se hizo 
comparecencia notarial, a los efectos de lo siguiente: a) exponer el contenido de un 
contrato privado de arrendamiento con opción de compra, suscrito en Madrid el día 29 
de enero de 2016, por ambas entidades intervinientes, del cual se incorporaba una 
fotocopia del original del citado contrato «a modo de testimonio». Se manifestaba que 
el plazo de duración del arrendamiento es hasta el día 31 de enero de 2020; que el 
precio en caso de compra será el de 660.000 euros; que la parte arrendataria deberá 
estar al corriente en el pago de las rentas; que el precio se abonará al tiempo de 
hacerse la opción, y que se transmitirá libre de cargas y gravámenes pudiéndose 
subrogar la compradora en una hipoteca que se reseña. En el contrato privado consta 
lo siguiente: «La arrendadora conceden [sic] al arrendatario, a término del presente 
contrato de arrendamiento (31 de Enero de 2020) un derecho de opción de compra 
sobre no transmisible el inmueble arrendado (…) extinguido el arrendamiento por 
finalización  del  plazo  contractual  (...)  quedará,  igualmente  y  al  mismo  tiempo, 
extinguido el derecho de opción de compra», y b) que, en ese mismo acto, «“Top 
GSE, Aircraft & More, Sociedad Limitada”, por medio de la presente acta notifica a la 
sociedad “Teribe Internacional, Sociedad Limitada” su intención de ejercer su derecho 
de  opción  de  compra  sobre  la  finca  descrita  y  la  requiere  para  la  firma  de  la 
correspondiente escritura a las 12 horas del día 31 de Enero de 2.020 (…) A los 
efectos oportunos la Sociedad, “Top GSE, Aircraft & More Sociedad Limitada” del 
precio  de  la  opción  de  compra  retendrá  las  cantidades  precisas  para  cancelar 
económicamente la totalidad del préstamo/crédito que grava la finca descrita (…) La 
Sociedad “Teribe Internacional, Sociedad Limitada”, por medio de su representante en 
este acto, se da por notificada, obligándose a entregar a la mayor brevedad posible 
toda la documentación necesaria para formalizar la correspondiente escritura con el 
fin de obra». e.
2020-1163n https://w
II
Presentada el día 5 de febrero de 2020 la referida acta, junto con una instancia de 
solicitud de inscripción del derecho de opción de compra, en el Registro de la Propiedad 
de Torrejón de Ardoz número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Doña Sara Fernández Álvarez, registrador del Registro de la Propiedad número dos 
de  Torrejón  de  Ardoz  y  su  distrito  hipotecario,  Tribunal  Superior  de  Justicia  de  la 
Comunidad Autónoma de Madrid.
Copia del Acta notarial de manifestaciones autorizada el quince de enero de dos mil 
veinte,  por  el  Notario  de  Madrid,  Don  Carlos  Huidobro  Arreba,  número  40  de  su 
protocolo, en la que se incorpora, a modo de testimonio, una fotocopia del contrato 
privado de arrendamiento con opción a compra, suscrito en Madrid el 29 de Enero 
de 2016, -en virtud del cual la Sociedad “Teribe Internacional, Sociedad Limitada” cede 
en arrendamiento con derecho de opción de compra a la Sociedad “Top GSE, Airports 
Aircraft  &  More,  Sociedad  Limitada”,  la  finca  4.246  de  Paracuellos  de  Jarama-,  e 
instancia suscrita en Madrid, el 5 de febrero de 2020, por el presentante Don F. A. H., en 
nombre y representación de la citada arrendataria, y copia de la escritura de poder 
otorgada el 5 de febrero de 2020, ante el mismo Notario, número 116 de protocolo; 
solicitando la inscripción del derecho de opción de compra dicho, fueron presentadas en 
este Registro de la Propiedad, a las 12:43 horas del día 5 de febrero de 2020, causando 
el Asiento 639 del Libro Diario 44.
Que, a efectos de lo dispuesto en los artículos 18 y 322 de la Ley Hipotecaria, el 
Registrador  que  suscribe,  ha  examinado  y  calificado  los  documentos  presentados, 
procediendo  a  denegar  su  inscripción  de  acuerdo  con  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
– No constar en el Acta notarial nota del pago de la liquidación, exención o no 
sujeción del impuesto a que se refiere el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria que 
establece: “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se 
acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por 
las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.”
– A la citada Acta notarial se incorpora, “a modo de testimonio” Fotocopia obtenida 
por el Notario de un contrato de arrendamiento privado con opción de compra sobre la 
finca registral 4.246 de Paracuellos de Jarama, celebrado entre la sociedad mercantil 
“Teribe Internacional, Sociedad Limitada” como arrendadora concedente y “Top GSE, 
Aircraft & More, Sociedad Limitada” como arrendataria optante, y cuya inscripción se 
solicita, mediante instancia.
La inscripción de este derecho de opción de compra no es posible por tres razones. 
Primero, porque no se cumple plenamente el principio hipotecario de titulación auténtica. 
Segundo, porque la estipulación por la que se constituye el derecho de opción de 
compra no reúne los requisitos que la Legislación Hipotecaria exige para su inscripción. 
Tercero, porque al derecho de opción constituido le falta un elemento esencial, cual es el 
plazo dentro del cual pueda o deba ejercitarse.
En primer lugar, como regla general los documentos privados no tienen acceso al 
Registro, sin que estemos en el presente caso ante alguno de los excepcionales casos 
admitidos. El contrato de opción de compra unido al Acta notarial, a modo de testimonio, 
es un contrato privado.
La exigencia de documento público para que un derecho pueda acceder el Registro  e.
resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria que dispone que: “Para que puedan ser  w.
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primer lugar a lo dispuesto en el Código Civil, cuyos artículos 1216 y 1217 disponen lo 
siguiente:
Artículo 1216: “Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado 
público competente, con las solemnidades requeridas por la ley”.
Artículo 1217: “Los documentos en que intervenga Notario público se regirán por la 
legislación notarial”.
Este artículo nos remite a los artículos 143 y siguientes del Reglamento Notarial, 
entre los cuales se encuentra el 147 que, en su primer párrafo dispone que: “El notario 
redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual 
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del 
valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del 
Notariado”.
En cualquier caso, del Acta presentada en éste Registro no resulta en ninguna de 
sus partes la voluntad de los otorgantes de elevar a instrumento público el contrato de 
opción de compra celebrado en documento privado y unido a la misma a modo de 
testimonio. Ello sin entrar a valorar si el instrumento público adecuado para la elevación 
a público de un contrato es un Acta o una Escritura Pública.
En  segundo  lugar,  aun  entendiendo  que  estamos  ante  una  escritura  o  acta 
meramente recognoscitiva o confesoria, es decir que en nada se aparta, omite o modifica 
el contrato primitivo, tampoco sería posible la inscripción del derecho de opción de 
compra.
Entre los requisitos que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige para la 
inscripción de la opción figura la necesidad del convenio expreso de las partes para que 
se inscriba y el establecimiento de un plazo para el ejercicio de la opción, que, por otro 
lado, no puede exceder de 4 años. Ninguna de éstas circunstancias, han sido pactadas 
por las partes en el documento privado unido al Acta presentada.
Estos dos primeros defectos son insubsanables en el sentido de que requieren el 
otorgamiento  de  un  nuevo  instrumento  público  en  el  que  efectivamente  las  partes 
manifiesten su voluntad de elevar a público el contrato privado de opción y convengan 
expresamente su inscripción en el Registro.
Teniendo en cuenta que los efectos que la inscripción en el Registro otorga al 
derecho de opción prácticamente producen una metamorfosis de su naturaleza jurídica 
al dotar de eficacia erga omnes a lo que antes era un derecho personal, aquel convenio 
debe nacer un consentimiento claramente novatorio y no meramente recognoscitivo o 
confesorio.
Finalmente, al derecho de opción constituido por las citadas sociedades le falta el 
elemento  esencial  del  plazo  durante  el  cual  dicho  derecho  puede  válidamente  ser 
ejercitado.
Esta falta de regulación por las partes del plazo del derecho no afecta, en principio, a 
la validez y eficacia del contrato de opción, como declaró la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 17 de noviembre de 1966.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1993 consideró aplicable a 
éste supuesto el art. 1128 del Código Civil según el cual: “Si la obligación no señalare 
plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al 
deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.
También fijarán los Tribunales la duración del plazo citando éste haya quedado a 
voluntad del deudor”. e
Quizás éste defecto consistente en la falta de plazo fijado por las partes al constituir  bo
la opción pudiera subsanarse al amparo de éste artículo del Código Civil y por los cauces  9w
Jpuroricsedsicacleiósn e Vsotalubnletacridiao.s en los artículos 96 y 97 de la Ley 1 5/2015, de 2 de julio, de la  2020-1163n https://w
dereLcoh oc iedreto  oepsc iqóune  elas  calmáubsiguulaa  dye lo csocnutrraa,t op doerq aurer esni dparmimieenroto  deince l al itqeurea lmsee nctoen sqtuiteu.y e“L eal 
arrendadora concede al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento
(31 de enero de 2020) un derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado”, 
luego  termina  diciendo  que  “Extinguido  el  arrendamiento  por  finalización  del  plazo 
contractual  (31  de  enero  de  2020)  (...)  quedará,  igualmente  y  al  mismo  tiempo, 
extinguido el derecho de opción de compra”.
La lectura de ésta cláusula lleva a la conclusión absurda de que el derecho de opción 
nació a la vida jurídica y murió un mismo día, el 31 de enero de 2020.
– Siendo insubsanables los dos primeros defectos a que se refiere el apartado 
anterior de la presente nota de calificación, no se practica la anotación de suspensión 
por defectos subsanables que solicita el presentante en la instancia presentada, cuya 
firma, por otro lado, se halla sin legitimar.
Contra la presente nota de calificación (…)
Torrejón de Ardoz, a 26 de febrero de 2020.–El registrador (firma ilegible).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  F.  A.  H.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de «Top GSE Airports Aircraft & More, S.L.», interpuso recurso el día 26 
de junio de 2020 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
Primero.–Infracción de los artículos 1216 y 1217 del Código Civil, concordantes de la 
Ley  Hipotecaria  en  relación  con  el  carácter  de  documento  público  presentado  a 
inscripción, de los artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial y errónea interpretación 
del artículo 14 del Reglamento Hipotecario: Que se trata de un acta notarial que es 
documento público, otorgada por los dos contratantes que interesaron en el contrato de 
arrendamiento  con  opción  de  compra;  Que  esta  escritura  [sic]  contiene  un 
pormenorizado detalle de todas las circunstancias contractuales que se proyecta sobre el 
derecho de opción de compra a inscribir, con definición pormenorizada de la finca 
registral afectada por el mismo, incorporándose al título el propio contrato que contiene 
la opción de compra; Que en la propia escritura pública [sic] se incorpora literalmente la 
cláusula Décima del contrato donde se pactó la opción de compra. Constituyendo la 
declaración contenida en la propia acta una declaración de voluntad expresa de ambos 
contratantes del documento público notarial; Que la escritura contiene la conformidad de 
ambas partes contratantes en cuanto e la efectividad del derecho de opción de compra, y 
en concreto, junto con la de mi mandante, se contiene expresamente la aceptación y 
conformidad a los efectos de la opción de compra, por parte de la sociedad obligada a 
vender:  «Top  GSE  Airports  Aircraft  &  More,  S.L.»  notifica  a  la  sociedad  «Teribe 
Internacional, S.L.», su intención de ejercer su derecho de opción de compra sobre la 
finca descrita y la requiere para la firma de la correspondiente escritura a las 12 horas 
del día 31 de enero de 2020. A los efectos oportunos, «Top GSE Airports Aircraft & More, 
S.L.», del precio de la opción de compra retendrá las cantidades precisas para cancelar 
económicamente  la  totalidad  del  préstamo/crédito  que  grava  la  finca  descrita.  La 
sociedad «Teribe Internacional, S.L.» por medio de su representante en este acto, se da 
por  notificada,  obligándose  a  entregar  a  la  mayor  brevedad  posible  toda  la 
documentación necesaria para formalizar la correspondiente escritura con el fin de obra. 
En consecuencia, el título reúne todos los requisitos necesarios para su inscripción de 
acuerdo  con  el  artículo  143  del  Reglamento  Notarial.  Efectivamente  y  a  tenor  del 
artículo  143  del  Reglamento  Notarial,  el  acta  notarial  presentada,  con  las  s
manifestaciones de sus propios otorgantes y los efectos jurídicos derivados directamente  oe.
de las mismas (con independencia de los documentos adjuntos por testimonio) cumple  w.
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este  respecto  que,  con  independencia  de  la  denominación  como  acta  notarial,  el
documento público presentado conforma una declaración expresa de voluntad de los dos  Bc
contratantes, que es por si sola suficiente para la efectividad del derecho de opción y su 
inscripción. Este es el sentido que reconoce al acta notarial la Jurisprudencia del Tribunal 
Supremo, entre otras en Sentencias de 1 de diciembre de 1982, 14 de mayo de 1985 y 9 
de mayo de 1988. Añadido a lo anterior, y al separarse la calificación del contenido 
concreto y expreso del título presentado a inscripción, se está produciendo infracción -
por errónea aplicación- del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, ya que en el propio título se 
comprueba como existe en realidad la expresión inequívoca de un convenio de ambas 
partes para la efectividad del derecho de opción, como se deduce sin duda alguna del 
propio apartado IV de la escritura/acta notarial donde la entidad «Top GSE Airports 
Aircraft & More, S.L.» expresa su voluntad de ejercitar la opción, estableciendo la fecha 
concreta de su instrumentación definitiva, y a la vez concurre la declaración de voluntad 
de la sociedad «Teribe Internacional, S.L.» que claramente acepta la misma, obligándose 
a aportar en la fecha señalada toda la documentación precisa para el otorgamiento de la 
correspondiente escritura de compraventa que culmine o consume la opción de compra 
válidamente  ejercitada.  Sobre  el  valor  obligacional  de  las  manifestaciones  y 
declaraciones contenidas en el título como actos propios. Igualmente debe considerarse, 
además del propio contenido del otorgamiento conjunto del título presentado, el valor de 
actos propios constitutivos del mismo, en relación a la aceptación de la eficacia del 
ejercicio del derecho de opción en la fecha señalada en el propio título, acta notarial 
presentada a inscripción. En cuanto al valor obligacional de los actos propios, la doctrina 
jurisprudencial establecida a partir del contenido del artículo 71 del Código Civil, y entre 
otras reiteradas y constantes, la señalada por las siguientes Sentencias del Tribunal 
Supremo: 20 de diciembre de 1996 y 10 de julio de 1997. La enervación de los defectos 
aducidos por la calificación que se hace en este motivo es por si sola suficiente para la 
estimación  de  este  recurso,  ya  que  la  registradora  no  solo  se  ha  apartado  -sin 
considerarlo ni valorarlo adecuadamente- del propio contenido literal del título, sino que 
además realiza una interpretación o aplicación errónea de las propias normas legales 
invocadas, y muy particularmente del propio artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que 
se interpreta de una forma alejada de la realidad que acredita el propio título.
Segundo.–Sobre el carácter de derecho real del derecho de opción de compra, cuya 
inscripción se interesa (infracción de los artículos 2, 3 y 21 de la Ley Hipotecaria e 
infracción  del  artículo  14  del  Reglamento  Hipotecario).  Aunque  no  se  cuestiona 
abiertamente en la calificación recurrida, ésta obvia el carácter real del derecho de 
opción de compra que se pretende inscribir, y con ello entendemos que se infringen el 
artículo  2  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  relación  con  el  artículo  14  del  Reglamento 
Hipotecario, en los propios términos que se deducen del contenido literal del título 
presentado a inscripción. Efectivamente, obvia la calificación que, de conformidad con 
los  dos  contratantes  y  otorgantes  del  documento  público  presentado,  se  fijó 
expresamente el día 31 de enero de 2020, para la efectividad y consumación del 
derecho de opción de compra, por lo que se cumple exactamente el requisito del 
artículo 14.3 del Reglamento Hipotecario, incurriendo la calificación en un manifiesto 
error  al  respecto,  que  se  comprueba  y  constata  por  el  propio  contenido  del  título 
presentado  a  inscripción.  La  cuestión  es  tan  evidente  que  no  requeriría  de  más 
consideraciones, sin perjuicio de lo cual añadimos ahora que se produce infracción del 
artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria, que establece la necesaria inscripción de un título 
como el que nos ocupa que tiene un contenido real manifiesto, infracción del artículo 3 
de  la  Ley  Hipotecaria,  cumpliendo  además  el  título  presentado  a  inscripción,  los 
requisitos que establece el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria. s
Tercero.–Sobre la consumación y perfección del derecho de opción, existencia de  oe.
plazo  determinado  para  su  ejercicio  y  efectividad.  Infracción  del  artículo  14  del  w.
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efectividad  del  derecho  de  opción  de  compra  que  contempla  el  contrato 
(concretamente 30 de enero de 2020) efectividad que actualmente se encuentra en 
trámite. En esta situación de pendencia del derecho de opción de compra, mientras se 
solventan determinadas cuestiones, la inscripción solicitada se ajusta perfectamente a lo 
previsto en el artículo 6.c) de la Ley Hipotecaria, pues la inscripción del derecho de 
opción solicitada, busca el aseguramiento de dicho derecho, mediante la protección que 
ofrece la inscripción registral, pretensión perfectamente legítima y amparable, y que de 
no acogerse podría generar perjuicios irreparables a mi mandante. En consecuencia, y la 
desviarse y desatender la calificación al contenido expreso y literal del título presentado 
a inscripción, se incurre en error manifiesto en su calificación, puesto que el mismo si 
contempla un plazo específico para el ejercicio del derecho de opción (dentro de la 
propia vigencia del contrato de arrendamiento) y a mayor abundamiento, el acta notarial 
otorgada por los dos contratantes fija un día concreto para proceder a su ejecución/
efectividad.  Dicho  plazo  y  término  ha  resultado  posteriormente  incumplido  por  la 
sociedad vendedora, y en tanto se solventa en los Tribunales tal incumplimiento y se 
reconoce la obligación de efectividad del derecho de opción válidamente ejercitado, mi 
mandante  está  perfectamente  legitimado  a  los  efectos  del  artículo  6.c)  de  la  Ley 
Hipotecaria, para interesar legítimamente la inscripción del derecho de opción a efectos 
de evitar su perjuicio definitivo, asegurándolo por medio de la anotación registral como 
contempla literalmente el articulo invocado.
Cuarto.–Extralimitación  de  registradora  en  las  facultades  de  calificación  del 
documento. Infracción de las reglas de interpretación de los contratos del Código Civil e 
infracción del artículo 18 de la Ley Hipotecaria. En los propios términos del artículo 18 de 
la Ley Hipotecaria y concordantes, y en cuanto al resto de consideraciones que se 
establecen en la calificación respecto del Código Civil y legislación de la jurisdicción 
voluntaria, además del error patente en el que se ha incurrido en la calificación (como 
hemos  visto  en  los  motivos  de  recurso  precedentes)  la  registradora  se  excede 
manifiestamente en sus facultades de calificación que, como determina nítidamente el 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se deben concretar en las formas extrínsecas de los 
documentos, así como a la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos 
dispositivos que contienen. La registradora se atribuye en su calificación facultades que 
atienden directamente al contenido intrínseco del documento, desconociendo además el 
contenido  literal  del  título,  pero  no  lo  que  interesa  a  este  motivo,  extralimitándose 
claramente en sus facultades calificatorias, al pretender interpretar la cláusula décima del 
contrato  de  forma  totalmente  contradictoria  con  lo  que  las  partes  contratantes  han 
expresado y convenido en el propio título presentado a inscripción que es desconocido 
por la registradora, con el resultado de manifiesta incongruencia de su calificación. 
Además, esta extralimitación en la calificación del título que desborda la previsión del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se produce con concurrente infracción de las reglas de 
interpretación  de  los  contratos,  que  contiene  el  Código  Civil,  y  en  concreto  el 
artículo 1284 del Código Civil (en relación con el artículo 1278 del Código Civil y 
concordantes) que claramente establece la obligación de interpretar los contratos en el 
sentido más adecuado para que produzcan efecto, incurriendo la calificación impugnada 
en una manifiesta infracción de este principio de interpretación contractual al establecer 
requerimientos (nuevo plazo, remisión a procedimiento de jurisdicción voluntaria, etc.) 
que claramente están diluyendo y entorpeciendo la propia efectividad el derecho de 
opción, a cuya protección (no se olvide, artículo 6.c) de la Ley Hipotecaria) se dirige la 
solicitud de inscripción del documento notarial en su momento aportado. Este es el  s
sentido que claramente determina la doctrina del Tribunal Supremo, entre otras las  oe.
Sentencias de 28 de septiembre de 1996, 12 de junio de 2003 y 9 de julio de 2012, a  w.
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fehaciencia) del propio contrato pactado en su día. Concurriendo además infracción del 
artículo 1281 del Código Civil dada la literalidad del contrato, infracción del artículo 1282 
del Código Civil, al desatender al propio título presentado a inscripción como acto 
posterior de los contratantes, el artículo 1283 del Código Civil y el artículo 1285 CC del 
Código  Civil  En  definitiva,  no  puede  sostenerse  la  valoración/calificación  que  la 
registradora con extralimitación de sus facultades realiza del contenido del contrato y de 
los pactos y acuerdos que en su desarrollo las propias partes establecen en la escritura 
pública aportada, que en modo alguno pueden resultar concordantes con la calificación 
que ahora se impugna. La conclusión de este motivo no puede ser más clara, y de los 
propios fundamentos que se invocan, deriva la necesidad de revocación de la calificación 
impugnada, en cuanto a los propios términos del documento aportado a inscripción, que 
claramente no carece del defecto que aprecia la registradora, a la vez que ésta incurre 
en infracción de las reglas de valoración de los contratos del Código Civil. Todo ello con 
el  resultado  de  una  interpretación  y  calificación  restrictiva  respecto  del  derecho  a 
inscripción del título presentado, además de la propia extralimitación en la calificación a 
extremos extrarregistrales con infracción del indicado artículo 18 de la Ley Hipotecaria. 
Así lo viene considerando la doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado que viene estableciendo como el Registrador debe limitarse a calificar los 
actos de trascendencia jurídico real, sin que su labor calificadora pueda alcanzar a 
extremos diferentes, que es lo que concurre con todas las consideraciones que se hacen 
en la calificación considerando o valorando los pactos contractuales, que para mayor 
gravedad del error incurrido, se realizan con indebida abstracción del propio contenido 
del acta/escritura que se ha presentado a inscripción.
IV
Mediante escrito, de fecha 14 de julio de 2020, la registradora de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada el día 30 de junio 
de 2020 la interposición del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha 
producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1217 y 1218 del Código Civil; 2 y 3 de la Ley Hipotecaria; 17 bis 
de  la  Ley  del  Notariado;  143  y  147  del  Reglamento  Notarial;  14  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1987, 9 de junio 
de 1990, 14 de marzo de 1991, 18 de mayo y 21 de julio de 1993, 29 de mayo de 1996, 
13 y 14 de febrero, 21 de julio y 15 de diciembre de 1997, 21 de marzo y 10 de 
septiembre de 1998, 28 de abril de 1999, 5 de junio de 2006 y 2 de julio de 2008, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de diciembre 
de 1978, 7 de septiembre de 1982, 29 de enero de 1986, 5 de junio, 30 de septiembre 
y 23 y 26 de octubre de 1987, 30 de julio de 1990, 19 de julio de 1991, 4 de septiembre 
de 1992, 27 de octubre de 1999, 27 de marzo de 2000, 25 de septiembre de 2003, 23 de 
julio de 2005, 30 de enero de 2006, 12 de marzo de 2009, 14 y 21 de febrero de 2013 y 6 
de marzo de 2014.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  un  acta  de 
manifestaciones e incorporación de una fotocopia de un contrato de arrendamiento con 
opción de compra en la que concurren las circunstancias siguientes: en el acta, por la  e.e
representación de las partes arrendataria y arrendadora se «expone» el contenido de un  b
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en el pago de las rentas; que el precio se abonará al tiempo de hacerse la opción; que se
transmitirá libre de cargas y gravámenes pudiéndose subrogar la compradora en una 
hipoteca que se reseña. En el documento privado consta lo siguiente: «La arrendadora 
conceden [sic] al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento (31 de 
Enero de 2020) un derecho de opción de compra sobre no transmisible el inmueble 
arrendado», y posteriormente que «extinguido el arrendamiento por finalización del plazo 
contractual (...) quedará, igualmente y al mismo tiempo, extinguido el derecho de opción 
de compra». En ese mismo acto, la arrendataria notifica a la propietaria, «su intención de 
ejercer su derecho de opción de compra sobre la finca descrita y la requiere para la firma 
de la correspondiente escritura a las 12 horas del día 31 de Enero de 2.020 (…) A los 
efectos oportunos la Sociedad, “Top GSE, Aircraft & More Sociedad Limitada” del precio 
de la opción de compra retendrá las cantidades precisas para cancelar económicamente 
la totalidad del préstamo/crédito que grava la finca descrita (…) La Sociedad “Teribe 
Internacional, Sociedad Limitada”, por medio de su representante en este acto, se da por 
notificada, obligándose a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentación 
necesaria para formalizar la correspondiente escritura con el fin de obra».
La registradora señala los siguientes defectos: a) no constar en el acta notarial nota 
del pago de la liquidación, exención o no sujeción del Impuesto a que se refiere el 
artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, y b) el derecho de opción de compra no se inscribe: 
primero, porque no se cumple plenamente el principio hipotecario de titulación auténtica; 
segundo, porque la estipulación por la que se constituye el derecho de opción de compra 
no reúne los requisitos que la legislación hipotecaria exige para su inscripción, y, tercero, 
porque al derecho de opción constituido le falta un elemento esencial, cual es el plazo 
dentro del cual pueda o deba ejercitarse.
No se recurre el primero de los defectos señalados relativo a la falta de la liquidación, 
exención o no sujeción del Impuesto correspondiente. El recurrente alega lo siguiente: 
que el acta notarial es un documento público y el contenido de la mismo surte sus 
efectos, por lo que al resultar del contrato la intención de constituir la opción, debe 
entenderse clara la voluntad de las partes; que el derecho de opción de compra es de 
carácter real, lo que se ha obviado; que el plazo para el ejercicio está contemplado en el 
contrato, y es, el 30 de enero de 2020; que la registradora ha hecho una interpretación 
errónea  del  contrato  de  opción,  ya  que  debe  limitarse  a  calificar  los  actos  de 
trascendencia jurídico real.
2.  Previamente hay que poner de relieve, que como bien sostiene la registradora, 
del acta notarial que es objeto del expediente, no resulta en ninguna de sus partes la 
voluntad de los otorgantes de elevar a instrumento público el contrato de opción de 
compra celebrado en documento privado y unido a la misma a modo de testimonio; ni tan 
siquiera se ha producido una protocolización del mismo, ya que lo incorporado es una 
fotocopia a modo de testimonio. Es más, del contenido del acta citada, tan solo se 
exponen  unos  hechos  y  hacen  unas  manifestaciones  para  cumplimentar  un 
requerimiento de notificación y la avenencia del destinatario a darse por notificado. Pero 
no se hacen disposiciones ni otorgamiento alguno por las partes, que suponga que en 
ese acto se pacte un contrato de opción de compra, ni se eleva a público el documento 
cuya fotocopia se incorpora, ni se protocoliza el original del mismo. Por tanto, de forma 
cristalina  se  pone  de  manifiesto  en  la  calificación,  que,  dado  que  se  trata  de  un 
documento privado y no ha sido elevado a público, es evidente el incumplimiento de los 
artículos 1216 y 1217 del Código Civil, así como de los 143 y siguientes del Reglamento 
Notarial. Y en este punto, hay que destacar lo que se recoge en los párrafos segundo y 
cuarto del artículo 144 del reglamento Notarial: «Las escrituras públicas tienen como  s
contenido  propio  las  declaraciones  de  voluntad,  los  actos  jurídicos  que  impliquen  oe.
prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases (…)  w.
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pudiera  haberse  hecho  de  haberse  elevado  a  público  el  documento  reseñado,  sin 
perjuicio de otros defectos señalados en su contenido. Por tanto, no puede más que 
confirmarse este defecto señalado en la calificación.
3.  En  cuanto  al  defecto  relativo  a  la  falta  de  los  requisitos  que  la  legislación 
hipotecaria  exige  para  la  inscripción  de  la  opción,  el  artículo  14  del  Reglamento 
Hipotecario exige para la inscripción de la opción de compra, que figure la necesidad del 
convenio expreso de las partes para que se inscriba y el establecimiento de un plazo 
para el ejercicio de la opción, que, por otro lado, no puede exceder de 4 años. Pues bien, 
ninguna de estas circunstancias, han sido pactadas por las partes en el documento 
privado cuya fotocopia se une al acta presentada.
Esta cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, expresada en la Resolución 
de 14 de febrero de 2013, y reiterada por muchas otras, que ponen de relieve que, «al 
carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el 
derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro Tribunal 
Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente 
por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los propios de ésta 
(Sentencias de 14 de marzo de 1991 y 21 de marzo de 1998, entre otras muchas). De 
este modo, el contrato de opción (que no puede confundirse con la promesa bilateral de 
comprar y vender a que se refiere el artículo 1451 del Código Civil -Sentencia de 21 de 
julio de 1997-), y el derecho de él derivado pueden configurarse de muy diversas 
maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados de la ley, la 
moral o el orden público».
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con 
base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, por el que 
se  permite  no  sólo  la  constitución  de  nuevas  figuras  de  derechos  reales  no 
específicamente  previstas  por  el  legislador,  incluyendo  cualquier  acto  o  contrato 
innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio 
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley 
Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido 
típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, 
término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). 
Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las 
normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su 
significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, 
de  modo  que  la  autonomía  de  la  voluntad  debe  atemperarse  a  la  satisfacción  de 
determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la 
determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de 
libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 
de marzo de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, 
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que 
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un 
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este la Dirección General de Registros y de 
Notariado puso de relieve ya en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la 
necesaria  limitación  de  su  dimensión  temporal  viene  impuesta  por  las  exigencias 
estructurales en la configuración de los derechos reales (libre circulación de bienes,  s
exigencia de justificación racional en la creación de gravámenes, no amortización ni  oe.
infundado entorpecimiento de las posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas  w.
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circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen 
su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos 
confiere el propio ordenamiento.
Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la 
cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena 
aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias 
de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Según dicho artículo reglamentario, «será inscribible el contrato de opción de compra 
o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, 
siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las 
siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado 
para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder 
la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. 
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad 
del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, 
del contrato de arrendamiento». En el presente supuesto, no se han cumplido, cuando 
menos, el primero de los requisitos, por lo que debe ser confirmado el defecto señalado 
en la calificación.
5.  Del artículo 14 del Reglamento Hipotecario se deriva, en relación con el plazo, 
que, para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar 
necesariamente sujeto a plazo y que éste no debe exceder el de cuatro años. Es cierto 
que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con 
opción, pero sólo para este supuesto y con limitaciones, sin que sea extensible a otros 
supuestos como el de derecho de superficie.
La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias estructurales 
de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto. Todas esas 
razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el acceso al Registro 
de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo límite máximo (que 
bien pudiera estar basado en el previsto en el artículo 1508 del Código Civil) el legislador 
ha considerado conveniente. La existencia del plazo, con el límite máximo de cuatro 
años, es imprescindible para la inscripción de tal derecho, pues no puede practicarse su 
inscripción por un período mayor fuera de la excepción prevista en el propio artículo o la 
que resulte de otra específica disposición legal (artículo 568-8 de la Ley 5/2006, de 10 de 
mayo, por la que se aprueba el Libro quinto del Código Civil de Cataluña en relación con 
los artículos 7 y 8 del Reglamento Hipotecario, o la ley 461 de la Compilación del 
Derecho Civil Foral de Navarra).
Como bien ha señalado la registradora, la falta de regulación por las partes del plazo 
del derecho no afecta, en principio, a la validez y eficacia del contrato de opción, como 
declaró  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  17  de  noviembre  de  1966.  Para 
solucionarlo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1993 consideró 
aplicable a éste supuesto el artículo 1128 del Código Civil según el cual: «Si la obligación 
no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido 
concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los 
Tribunales la duración del plazo citando éste haya quedado a voluntad del deudor».
Pues bien, este defecto consistente en la falta de plazo fijado por las partes al 
constituir la opción puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y por 
los cauces procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 15/2015, de 2 de 
julio, de la Jurisdicción Voluntaria. s
En  el  concreto  supuesto  de  este  expediente,  la  cláusula  del  contrato  de  oe.
arrendamiento en la que se constituye el derecho de opción, como ha señalado la  w.
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compra», de manera que la interpretación literal es que el derecho de opción nace a la 
vida jurídica y se extingue un mismo día, el 31 de enero de 2020, sin plazo alguno, que, 
por otra parte no se expresa en el documento privado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1163n https://w