BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92508
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12895 Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de 
una hipoteca respecto de determinadas fincas objeto de la misma.
En el recurso interpuesto por don J. E. I., en nombre y representación de la sociedad 
«Dareta  Inmuebles,  S.L.»,  contra  la  calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de 
Estella-Lizarra número 1, don Antonio Luis Álvarez García, por la que se suspende la 
inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de una hipoteca 
respecto de determinadas fincas objeto de la misma.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 12 de abril de 2021, por don J. E. I., en nombre y 
representación de la sociedad «Dareta Inmuebles, S.L.», se solicitaba la cancelación 
parcial de la hipoteca de máximo que gravaba determinadas fincas de la entidad que 
suscribía la instancia referida a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.».
Mediante escritura otorgada el día 29 de septiembre de 2008 ante el notario de 
Estella, don Lorenzo Doval de Mateo, la sociedad «Cogesar, S.L.» había sido constituida 
hipoteca de máximo en garantía de las obligaciones contraídas por la entidad «Videna, 
S.L.» en una «Cuenta Especial de Liquidación» «(…) en la que se consignarán las 
cantidades que a favor del Banco resulten impagadas por las obligaciones garantizadas 
presentes y/o futuras derivadas de los contratos y negocios jurídicos que se describen en 
la  siguiente  cláusula».  En  la  estipulación  «cuarta»  de  dicha  escritura  se  pacta  lo 
siguiente: «Plazo de duración de la hipoteca: La hipoteca que en la escritura que motiva 
este asiento se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde 
el  día  del  otorgamiento  de  la  misma  escritura,  por  lo  que,  salvo  el  supuesto  de 
terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2010. Hasta 
esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta 
especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas». En la 
estipulación «novena» se dispone lo que sigue: «Una vez producido el cierre de la 
cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva, conforme al 
artículo 517.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás disposiciones concordantes, con 
el fin de reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de 
demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen 
en el procedimiento (…)». Y mediante escritura otorgada el día 23 de julio de 2010 se 
novó dicha hipoteca en los siguientes términos: «(…) convienen expresamente en que el 
plazo de la hipoteca de máximo constituida en la escritura otorgada en Estella el 29 de 
Septiembre de 2008, ante su Notario Don Lorenzo-Pedro Doval de Mateo, número 901 
de protocolo, en garantía de diversas obligaciones presentes y/o futuras, se amplíe por  e.
veinticuatro meses a contar desde el vencimiento inicialmente pactado, por lo que, salvo  w.b
el supuesto de terminación anticipada convenida en la meritada escritura, dicho plazo  895ww
atedremuindaarráse e l ední a e2l 9s adled os egpatieramnbtirzea ddoe  2d0e1 2la.  Hcausetnat ae steas púeltcimiaal  fdeécbhiato, si ncdleuriidvaa,d opso drdáenl 
sinec uomtoprglióm nieonvtaoc dióen l adse  olab lcigitaacdioan heips oatseecgau proard alas »q.u Ee ns ed eafminpitilvióa ,e le pl ldaízao 2 d3e d vee jnucliiom dieen t2o0 e1n0 
veinticuatro meses, por lo que el plazo terminaba el día 29 de septiembre de 2012.
Mediante escritura autorizada el día 16 de septiembre de 2009 por el notario de 
Pamplona,  don  José  Miguel  Peñas  Martín,  se  había  otorgado  escisión  parcial  sin 
extinción de la sociedad, de la sociedad «Cogesar, S.L.», por la que se crea la sociedad 
«Dareta Inmuebles, S.L.», que resultaba titular de algunas de las fincas hipotecadas.
Ahora, en la instancia que se presentaba, se determinaba que el saldo de la deuda 
pendiente estaba cubierto con el valor de otras de las fincas hipotecadas, y siendo que el 
saldo había sido solicitado reiteradas veces a la entidad acreedora por burofax, por 
correo electrónico y por teléfono, sin que se haya facilitado por la entidad acreedora, se 
solicitaba la cancelación por caducidad.
II
Presentada el día 15 de abril de 2021 la referida instancia en el Registro de la 
Propiedad de Estella-Lizarra número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento 929 del Diario 205, presentado con fecha 15 de abril de 2021, número de 
entrada 1.329.
Hechos:
En la instancia objeto de la presente calificación, la compañía mercantil “Dareta 
Inmuebles,  S.L.”  representada  por  su  administrador  único,  Don  J.  E.  I.,  solicita 
unilateralmente  cancelar  la  hipoteca  constituida  a  favor  del  “Banco  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria,  S.A.”,  sobre  las  fincas  registrales  números  4.369,  50915  y  4.367  del 
Ayuntamiento de Arróniz.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 76, 79.2.º, 82, 97, 99, 103, 136 y 201 de la Ley Hipotecaria, 
y 353.3 del Reglamento Hipotecario.
No puede la propietaria e hipotecante no deudora unilateralmente, decidir en qué 
fincas se cancela la hipoteca y en que fincas debe subsistir, exponiendo como causa el 
haber solicitado por burofax en dos ocasiones, por correo electrónico en al menos doce 
ocasiones y por teléfono en múltiples ocasiones a BBVA, la liberación de las fincas y la 
entrega  del  extracto  de  la  cuenta  especial  de  liquidación,  y  del  cuadro  con  la 
responsabilidad efectiva de cada una de las fincas de la hipotecante no deudora “Dareta 
Inmuebles, S.L.”, sin que la entidad haya cumplido con su obligación.
No  procede  la  cancelación  por  caducidad  al  no  haber  transcurrido  el  plazo 
legalmente establecido, estando este tema resuelto mediante Resolución de 8 de julio 
de 2016 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, anteriormente 
Dirección General de los Registros y del Notariado, relativa a este mismo asunto.
A la luz de los hechos y fundamentos de Derecho expuestos:
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado, 
de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha 
resuelto denegar la cancelación solicitada por los defectos insubsanables anteriormente 
expuestos.
Contra la presente nota de calificación, a partir de la notificación de la misma, sin 
perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que se estime procedente, 
el interesado podrá: (…) e.
Estella a 29 de abril de 2021. El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el  w.
nombre y apellidos del registrador).» 895ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. E. I., en nombre y representación de la 
sociedad «Dareta Inmuebles, S.L.», interpuso recurso el día 20 de mayo de 2021 en el 
que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«(…) Que, al vencimiento pactado por los otorgantes, 29 de septiembre de 2012 el 
BBVA.
i.  no facilitó a la mercantil ni el saldo, ni el histórico de movimientos de la antedicha 
“cuenta especial de liquidación”, identificada con el número (…) abierta a nombre de 
“Videna, SL” en la que se habrían las cantidades que a favor del Banco hubiesen 
resultado impagadas consignado, de existir estas.
ii.  no facilitó un cuadro con la responsabilidad efectiva de cada una de sus fincas 
respecto a la hipotética deuda recogida en la “cuenta especial de liquidación” cuya 
cuantía ni se comunicó entonces, ni se sabe a día de hoy, contando la propietaria tan 
solo  con  el  cuadro  con  la  responsabilidad  adjunto  en  la  hipoteca  de  máximo  que 
contempla solo la responsabilidad máxima.
Que  el  hipotecante  no  deudor  “Dareta  Inmuebles,  SL”  ha  reclamado  esta 
documentación  y  la  liberación  de  estas  fincas  en  múltiples  ocasiones  como  se 
desarrollara en el expositivo tercero (…)
Teniendo en cuenta los importes recuperados, la fecha del decreto de adjudicación 
en las diferentes ejecuciones hipotecarias, la diferencia entre el saldo deudor en el cierre 
de la cuenta garantizada con hipoteca de máximo y los importes recuperados en dichas 
ejecuciones, aplicando el tipo de demora pactado en el contrato de hipoteca de máximo 
al 19%, la deuda a 31/07/2018 asciende a 1.550.021,89 euros, según el siguiente 
desglose (…)
Que el 11 de enero de 2019 BBVA envió una carta firmada P.P doña M. R. L. G. (…), 
dando traslado formal a Dareta Inmuebles SL de su oferta de compra por 242.812,32 € 
de dos fincas registrales que de [sic] hallaban hipotecadas a su favor como garantía de 
la operación de crédito la Hipoteca de máximo de 29 de septiembre de 2008 novada 
el 23 de julio de 2010, cuyo valor de tasación (365.797) euros casi duplicaba el valor de 
la oferta de compra (242.812,32 €) (…)
Nuestra mandante, hipotecante no deudora se comunicó en repetidas ocasiones con 
D.ª M. J. S., gestora del departamento de Recuperaciones D.T. Norte, (…) manifestando 
su intención de formalizar el acuerdo una vez se facilitase el estado de la deuda de 
“Videna, SL” y el cuadro de responsabilidad de sus inmuebles, es decir, una vez le 
constase la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta que por 
todos  los  conceptos  era  responsable,  siendo  estos  los  mismo  extremos  que  el 
artículo  131,  regla  2.ª,  Ley  Hipotecaria  que  exige  en  cualquier  procedimiento  de 
ejecución hipotecaria (…)
Sin embargo, BBVA, por medio de su representante (…), gestora del departamento 
de  Recuperaciones  D.T.  Norte,  ni  entregó  la  documentación,  ni  le  indicó  cómo 
conseguirla, bajo el argumento de que ya se le había facilitado la información del saldo 
el 11 de enero de 2019, cuando BBVA ofreció la liquidación de deudas y cancelación de 
hipoteca con la venta de los dos inmuebles por 242.812,32 € más IVA, a los que nos 
hemos referido en el punto 1.3.2, y que aún BBVA se niega en cumplir. Es evidente la 
mala fe del banco que incumple sus obligaciones de demostración de las liquidaciones y 
entrega de documentación, tal y como se comprueba en el correo de la empleada de la  e.
entidad el 22 de octubre de 2019 (…) w.
Que ante tamaña indefensión la hipotecante no deudora “Dareta Inmuebles, SL”  895ww
idnete drpicuiesmo burnea d ree c2l0a2m0a (c…ió)n  ya ql usee rfvuicei ore dceib iadtae npcoiró nla  ael nctildieandte e ld 2e3 l ad ee ndtiicdiaedm bbraen csaorliicai tealn d2o1 
que tras los trámites que fuesen necesarios (…)
El servicio de reclamaciones alegó que por parte de Dareta Inmuebles S.L el acuerdo 
consiste “en la dación de dos inmuebles que están en la relación que figura en la 
reclamación: 1.–Dación en pago de vivienda en (…) de Estella; 2.–Dación en pago de 
Nave Industrial (…) de Murieta” no obstante, la entidad financiera lo que manifestó fue su 
voluntad de compra de estos y BBVA sigue manteniendo la hipoteca sobre el resto de las 
fincas de Dareta Inmuebles S.L (…)
En definitiva, la cancelación de las cargas que reclamamos, no se ha realizado por 
los obstáculos y dilataciones impuestas por BBVA, dado que no ha cumplido con los 
requerimientos de firma de la compra de las dos fincas mencionadas y cancelación de la 
hipoteca  de  máximos,  que  sobre  el  resto  de  activos  de  Dareta  Inmuebles  S.L  se 
mantiene, con grave perjuicio para mi representada (…)
Se han enviado dos burofaxes a la nueva oficina de empresas BBVA en la persona 
de la gestora del departamento de Recuperaciones D.T. Norte (…) Dareta Inmuebles SL, 
sin que se haya obtenido ninguna respuesta al respecto.
Sin  embargo,  dicha  gestora,  como  ya  desarrollamos  no  sólo  no  entrego  la 
documentación, sino que tampoco le dijo como conseguirla aduciendo unas veces que la 
había pedido a otro departamento, otras que no se la iba a proporcionar (…) Acreditación 
de dicho envío y recepción de burofaxes sin que ninguno tuviese respuesta se acredita 
en (…)
La  cancelación  de  la  hipoteca  flotante  se  produce  por  caducidad,  una  vez 
transcurrido su plazo de duración que ha de considerarse máximo, de tal manera que, 
llegado el mismo 29 de septiembre de 2012, se debió cancelar previa solicitud.
Así se establece resumidamente en los arts. 32, 82.2 y 5, 153 bis Decreto de 8 de 
febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria; 
los arts. 174-1 y 353-3 de Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el 
Reglamento Hipotecario y, entre, otros el art. 606 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 
por el que se publica el Código Civil, todo ello acorde con las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de junio de 2012, de 28 mayo 
de 2013, de 9 de abril de 2014 de 13 de abril de 2016, de 24 de octubre de 2017.
Conforme a ello, se solicitó su cancelación en marzo del 2016, 4 años después del 
cierre de la cuenta especial de liquidación sin que el banco hubiese inscrito acción 
ejecutiva alguna sobre las fincas, si bien como apuntaba este registro en su respuesta 
del 16 de marzo de 2019, ante la oscuridad del plazo de vigencia de la hipoteca, y a 
pesar de que BBVA pudo haber realizado actos de ejecución antes de su fin en 2012, sin 
que hasta hoy se haya inscrito nada, se debía instar a BBVA a la entrega de la cuenta 
especial de liquidación para poder cancelar la inscripción hipotecaria.
Es más, siguiendo el dictado de dicha decisión registral, mi representada exigió la 
entrega de  la  “cuenta especial de  liquidación”  y  del  cuadro con la responsabilidad 
efectiva de cada una de las fincas de “Dareta Inmuebles, SL” respecto al saldo recogido 
en dicha “cuenta especial de liquidación” a BBVA, tanto en la persona de D.ª M. J. S. 
gestora del departamento de Recuperaciones D.T. como de otros trabajadores de la 
entidad, en repetidas ocasiones desde el 16 septiembre de 2019 (…) hasta la actualidad, 
y de las siguientes maneras posibles:
1.º  Por burofax dos veces (…)
2.º  Por correo electrónico en al menos doce ocasiones (…)
3.º  Personalmente y por teléfono constantemente, como se podrá acreditar en la 
relación de llamadas telefónicas a la entidad.
Sin embargo, BBVA ha obstaculizado deliberadamente la liberación de las fincas  bo
porque se ha negado de forma pertinaz a entregar la cuenta de liquidación, teniendo  895ww
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BBVNAo h haa my adnuidfeas dtaed loa  leexsi satfeencctaia c doem uon a p caocntoti nduea ccaiódnu csied acdo mcopnrovbeanridáa ( …co)nstando este de
forma absolutamente nítida, clara, e indubitada en las escrituras, quedando totalmente
extinguida la hipoteca de máximo una vez llegado el 29 de septiembre de 2012, sin que 
figure inscrito tramite ejecución hipotecaria alguna
Recordemos lo ya transcrito en el expositivo primero que la escritura de constitución 
expresamente recoge “un plazo máximo de duración de dos años a contar desde hoy, 
por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 
de septiembre de 2010” y que en la ampliación convinieron las partes en ampliar dicho 
plazo “por veinticuatro meses a contar desde el vencimiento inicialmente pactado, por lo 
que, salvo el supuesto de terminación anticipada convenida en la meritada escritura 
[de 29 de septiembre de 2008], dicho plazo terminará el 29 de septiembre de 2012” (…)
Que cancele por caducidad la inscripción de la hipoteca de máximos respecto de las 
fincas no necesarias para garantizar, en todo caso, el saldo de cuenta de liquidación 
reconocido por la entidad financiera, en base a:
1.º  Que la decisión dictada carece de fundamentación jurídica al no estar basada 
en derecho y referirse a una resolución de hace 5 años inaplicable en la actualidad al 
haber cambiado las circunstancias de aquel momento, tal y como se reconoce en el 
propio escrito impugnado, y todo ello de conformidad con el art. 35 Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
2.º  Infringe el Principio de Publicidad Registral establecido en los artículos 82. 2.º, 
artículo 82.5 LH, y art. 174-1 y art.353.3 RH, dado que ha transcurrido sobradamente el 
plazo máximo de la hipoteca flotante y de su renovación, de modo que mantenerlo iría en 
contra de los Principios de la Fe Pública Registral.
3.º  Infringe las reiteradas Resoluciones de la Dirección General a la que me dirijo, 
concretamente la Resolución de 11 de junio de 2012, de en el recurso interpuesto contra 
la negativa de la registradora de la propiedad de Roses n.º 2 (BOE-A-2012-10028); la 
Resolución DGRN de 28 de mayo de 2013, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11 (BOE-A- 2013-7147); la Resolución 
de 9 de abril de 2014, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida 
por la registradora de la propiedad de Denia n.º 2 (BOE-A-2014-5066); la Resolución 
de 13 de abril de 2016, de la DGRN en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5 (BOE-A- 2016-5304) y la 
Resolución de 24 de octubre de 2017, de la DGRN en el recurso interpuesto contra la 
nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se deniega 
la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia. (BOE-A-2017-13606), 
todas ellas dictadas en aras del Principio de la Fe Pública Registral.
4.º  Por infringir la Doctrina de los Actos Propios, por haber reconocido BBVA en 
reiteradas ocasiones que la cuantía pendiente de liquidar es 214.042,82 (…) que se 
satisface con las fincas Registro n.º 2 de Estella al tomo 2.479, libro 199 de Estella, 
folio 169, finca 3.235-N Registro de Estella n.º 1 al tomo 3.123, libro 14 de Murieta, 
folio 25, finca 1.170. (…) las cuales la propia entidad ofertó comprar, y haber solicitado 
esta parte por burofax en dos ocasiones (…), por correo electrónico en al menos doce 
ocasiones (…) y por teléfono en múltiples ocasiones a BBVA, la liberación de las fincas 
de mi mandante y la entrega del extracto de la “cuenta especial de liquidación”, y del 
cuadro con la responsabilidad efectiva de cada una de las fincas de la hipotecante no 
deudora “Dareta Inmuebles, Sl”, sin que la entidad haya cumplido con su obligación, tal y 
como, han establecido entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo 
de 1979, 17 de enero de 1984, de 22 de junio y 30 de octubre de 1995, 10 de julio 
de 1997, 30 de marzo y 2 de diciembre de 1999, 16 de febrero de 2005 y de las 
Audiencias provinciales de La Rioja de 28 de abril, de Málaga de 21 de julio 2013, de  e.
Córdoba. 29 de julio 2019, de Barcelona. de 27 de octubre 2020 w.b
5.º  Por realizar una interpretación de la cláusula del plazo de la hipoteca en contra  895ww
adret slo. s6 A ryt íc7u lodse  1l2a8 1L,e ayr t.7 1/1298928, ,a rdt.e 1 21833 ,d aer t.a 1b2ri8l,4 ,s aorbt.r e1 2c8o5n, daircti.o 1n2e8s6  gye anret.r a1l2e8s 8 dCeC   lay 
cont6ra.ºt acPióonr. permitir el abuso de derecho de la entidad, en contra de lo establecido por
el art. artículo 7.2 del Código Civil, de acuerdo con lo que viene establecido por el
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil (SEC. 1.ª- Civil) Sentencia: 96/1979 (Casación) de 20 
de marzo (STS 103/1979 - ECLI: ES:TS: 1979:103) Tribunal Supremo. Sala de lo Civil 
(SEC. 1.ª- Civil) Sentencia: 10/1984(casación) de 17 de enero (STS 303/1984 - ECLI: 
ES:TS: 1984:303).
Y consecuentemente se proceda a cancelar la mencionada inscripción de hipoteca 
sobre  las  siguientes  fincas  al  ser  esencial  a  la  hipoteca  de  máximo  su  plazo  de 
caducidad  cumplido  en  el  año  2012,  lo  que  le  provoca  graves  perjuicios  a  mi 
representada.»
IV
Mediante escrito, de fecha 1 de junio de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2, 529, 546.4, 1280 y siguientes, 1843.3, 1964 y 1969 del 
Código Civil; 79, 82, 105, 128, 142, 210 y 324 y 328 de la Ley Hipotecaria; 108 del 
Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo de 1992, 17 de octubre 
de 1994, 15 de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de 
septiembre de 2009, 15 de febrero de 2010, 2 de enero y 4 de julio de 2013, 10 de enero 
de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre de 2015, 8 de julio (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) 
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019, y la Resolución de esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2020.
1.  En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la 
Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de una hipoteca de 
máximo que se había constituido mediante escritura autorizada el día 29 de septiembre 
de 2008, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que se relacionan, con 
apertura de una «Cuenta Especial de Liquidación» «(…) en la que se consignarán las 
cantidades que a favor del Banco resulten impagadas por las obligaciones garantizadas 
presentes y/o futuras derivadas de los contratos y negocios jurídicos que se describen en 
la  siguiente  cláusula».  En  la  estipulación  «cuarta»  de  dicha  escritura  se  pacta  lo 
siguiente: «Plazo de duración de la hipoteca: La hipoteca que en la escritura que motiva 
este asiento se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde 
el  día  del  otorgamiento  de  la  misma  escritura,  por  lo  que,  salvo  el  supuesto  de 
terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2010. Hasta 
esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta 
especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas». En la 
estipulación «novena» se dispone lo que sigue: «Una vez producido el cierre de la 
cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva, conforme al 
artículo 517.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás disposiciones concordantes, con 
el fin de reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de 
demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen 
en el procedimiento (…)». Y mediante escritura otorgada el día 23 de julio de 2010 se 
novó dicha hipoteca en los siguientes términos: «(…) convienen expresamente en que el  es
plazo de la hipoteca de máximo constituida en la escritura otorgada en Estella el 29 de  o
tSevdeelee ri mspnputtiriinpecoauumtoreaábcst rroteoeolo  l  md,dd eeeeí an s2 te .e2g0sr9a0 ma r8adi ,nc neaaot ícnnsaitteó eadpn re st idaue edn mNsitvibdcoereitrepa s earadildos eva   eoD 2cnbo.ocl0nigni1m avL2eico.e inronHeindtnoaeaz ss iotne a-ipncP re ieealsadslmt earomne  útneDeltrtseoiimt  vaypaad/aol a cf d etfeaeucsd thuMcoarr,aa,i t ptsuieno,r oacrs, l, eul ond id úaiqcammuh, eepop,rl  íoopes dal 9arplá0vzoono1r      OE-A-2021-12895able en https://www.
adeudarse  en  el  saldo  garantizado  de  la  cuenta  especial  débitos  derivados  del 
incumplimiento de las obligaciones aseguradas».
El  registrador  deniega  la  cancelación  solicitada  por  entender  que  no  puede  la 
sociedad propietaria e hipotecante no deudora, unilateralmente, decidir en cuales fincas 
se cancela la hipoteca y en que fincas debe subsistir, exponiendo como causa el haber 
solicitado  por  burofax  en  dos  ocasiones,  por  correo  electrónico  en  al  menos  doce 
ocasiones y por teléfono en múltiples ocasiones al acreedor, la liberación de las fincas y 
la  entrega  del  extracto  de  la  cuenta  especial  de  liquidación,  y  del  cuadro  con  la 
responsabilidad efectiva de cada una de las fincas de la hipotecante no deudora «Dareta 
Inmuebles, S.L.», sin que la entidad haya cumplido con su obligación. Añade que no 
procede la cancelación por caducidad al no haber transcurrido el plazo legalmente 
establecido, estando este tema resuelto mediante Resolución de este Centro Directivo 
de 8 de julio de 2016.
El recurrente alega lo siguiente: que, requerida en numerosas ocasiones, la entidad 
acreedora no facilita la cuenta de  liquidación; que en numerosas ocasiones se ha 
entablado negociación con la entidad acreedora para la cancelación de la hipoteca sobre 
las  fincas,  sin  que  haya  fructificado;  que,  comunicada  la  liquidación  hecha  por  el 
recurrente, no se ha recibido contestación; que, la cancelación de la hipoteca flotante se 
produce  por  caducidad,  una  vez  transcurrido  su  plazo  de  duración  que  ha  de 
considerarse máximo, de tal manera que, llegado el mismo 29 de septiembre de 2012, 
se debió cancelar previa solicitud; que se exigió la entrega de la «cuenta especial de 
liquidación» y del cuadro con la responsabilidad efectiva de cada una de las fincas de 
«Dareta Inmuebles, S.L.» respecto al saldo recogido en dicha «cuenta especial de 
liquidación»  a  «Banco  Bilbao  Vizcaya  Argentaria,  S.A.»,  tanto  en  la  gestora  del 
departamento de recuperaciones, como de otros trabajadores de la entidad, en repetidas 
ocasiones desde el 16 septiembre de 2019 de numerosas formas posibles; que se 
produce una indefensión, se infringe por la entidad acreedora la doctrina de los actos 
propios y la necesaria cancelación por la caducidad; que en definitiva, se produce un 
abuso de derecho por parte de la entidad.
2.  Como cuestión procedimental, cabe recordar que, según ha afirmado en varias 
ocasiones  este  Centro  Directivo  (vid.,  por  todas,  la  Resolución  de  27  de  febrero 
de 2020), la facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya por sí 
excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso 
contra  la  calificación  cuestionada,  ya  se  trate  de  un  recurso  potestativo  ante  esta 
Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio 
verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que 
recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.
Efectivamente,  como  señala  el  registrador,  por  esta  cuestión  y  para  la  misma 
hipoteca recayeron las Resoluciones (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de 8 de julio de 2016, en las que 
se pone de relieve que según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se 
opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un 
plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo 
que  únicamente  durante  su  vigencia  puede  ser  ejercitada  la  acción  hipotecaria, 
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que 
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la 
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, 
ya por cualquier otra causa.
No  siempre  es  fácil  decidir  si,  en  el  caso  concreto,  el  plazo  señalado  es  s
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,  oe.
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación  w.
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación  895ww
ceuna dnidcoh oy ap lhauzboi,e rlae  vaecnccióidno h aipqoutéelc –avriiad . plao dRreás eojleurccióitna rdsee  1m7i eoncttruabsr en o1 9h9a4y–a) .prescrito, aun
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que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse 
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la 
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la 
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación 
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca 
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de 
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción 
dada por la Ley 13/2015.
La  cancelación  convencional  automática  sólo  procede  cuando  la  extinción  del 
derecho  tiene  lugar  de  un  modo  nítido  y  manifiesto,  no  cuando  sea  dudosa  o 
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si 
se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son 
las únicas garantizadas por la hipoteca.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es 
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la 
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos 
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que 
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según 
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual 
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr. Resoluciones 
de 29 de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014). O bien, el transcurso de los plazos 
que  figuran  en  el  artículo  210.1.8.ª  de  la  Ley  Hipotecaria  que  se  aplicarán  a  las 
inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras 
formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha 
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015 y 21 de abril 
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019 entre otras).
4.  En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato 
resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de 
caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones 
contraídas  antes  del  vencimiento  del  «dies  ad  quem»  son  las  únicas  que  quedan 
garantizadas con la hipoteca constituida.
Así se deduce en primer término de las estipulaciones de la escritura de constitución 
de hipoteca cuando determinan que se trata de una hipoteca de máximo, en garantía de 
las obligaciones relacionadas, hasta el 29 de septiembre de 2012, asegurando hasta un 
máximo indicado por devolución del saldo deudor que presente la cuenta de liquidación 
abierta; además, hasta una cantidad máxima de intereses moratorios por un importe 
igual al 19% de la cantidad antes indicada por el saldo de la cuenta; así como el pago de 
las costas procesales por un importe máximo del 17% de la cantidad máxima del saldo 
garantizado;  y  del  pago  de  los  gastos  producidos  tras  el  cierre  de  la  cuenta  de 
liquidación, por un importe máximo del 3% de dicha cantidad. Y es que se pacta que 
hasta la referida fecha (29 de septiembre de 2012) podrán adeudarse en el saldo 
garantizado  de  la  cuenta  especial  débitos  derivados  del  incumplimiento  de  las 
obligaciones aseguradas. s
Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización del  oe.
plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad  w.
convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es  895ww
asegPuorra dootr ap opra lrate h, iplao tmecisam. a conclusión se infiere de la reseñada estipulación «cuarta»,
pelna zlao  cmuáaxl imal of ijpaar c«taedl op,l aazmo bdaes  dpuarratecsió np odderá lna  rheipsooltveecra »e l sper easñeandtee  cqounet r«antoo  doeb sgtaanraten tíeal   BOE-A-cable e
hipotecaria, avisando por escrito mediante comunicación fehaciente realizada con un 
mes de antelación a la fecha de efectos de la resolución anticipada». Asimismo, en la 
cláusula «octava» se faculta al banco para que, en los supuestos que se indican, pueda 
«declarar  el  vencimiento  anticipado  de  todas  o  algunas  de  las  “obligaciones 
garantizadas”», de modo que «la deuda será exigible y su importe adeudado en la 
“cuenta especial de liquidación”, cuyo saldo se garantiza con la hipoteca que en esta 
escritura se constituye». Por último, conforme a la estipulación «novena», producido el 
cierre de la cuenta especial de liquidación, el banco podrá instar acción ejecutiva para 
reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora 
devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el 
procedimiento. Es decir, producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino 
que, por el contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones 
que  durante  ese  término  se  hayan  contraído  aunque  el  vencimiento  de  dichas 
obligaciones fuere posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con 
la hipoteca, hasta que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde 
cuando deba computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción 
hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.