BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18737
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2300 Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad interino de Pola de Lena, por la que suspende 
la inmatriculación de una finca urbana conforme a lo dispuesto en el artículo 
205 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don C. J. A. G., abogado, en nombre y representación 
de doña M. E. C. R., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad interino 
de  Pola  de  Lena,  don  Enrique  Manuel  Español  Batalla,  por  la  que  suspende  la 
inmatriculación de una finca urbana conforme a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura de aceptación de herencia otorgada el día 24 de junio de 2021 
ante la notaria de El Puerto de Santa María, doña Celia María Aranda Blázquez, doña M. 
E. C. R. se adjudicaba una finca registral.
La finca señalada se describía como una finca «urbana. Casa habitación de bajo y dos 
pisos altos, con cuadra y pajar en Jomezana de Arriba. Tiene una superficie aproximada 
de ciento noventa metros cuadrados, de los cuales aproximadamente setenta y cinco 
metros  cuadrados  eran  ocupados  por  la  cuadra  y  pajar  inmediatos  y  pegados  a  la 
vivienda. Linda al Norte con camino asfaltado y pedregoso que lleva a (…) y más adelante 
(…); al Oeste, por su viento noroeste, con la Parcela 230, Polígono 41 (subdividida en dos 
referencias catastrales:33033A041002300000DA y 33033A0410022300001FS), de doña 
M.  P.  C.  A.  A.,  más  con  la  vivienda,  número  (…),  con  referencia  catastral 
J0020140TN67B0001PQ de herederos de A. y más con la Parcela 231, polígono 41 
(referencia catastral 33033A041002310000DB); y al Este con casa habitación, número 
(…), de doña M. P. C. A. A. (referencia catastral J00201600TN67B0001TQ). Situación 
catastral.–Según indican los interesados, el inmueble descrito está catastrado con el 
número  de  referencia:  J00201500TN67B0001LQ».  Dicha  finca  se  encontraba  sin 
inmatricular. Acompañaba certificación catastral descriptiva y grafica de la referida finca, 
identificada con la referencia J00201500TN67B0001LQ, de la que resultaba catastrada 
con una superficie de solar de 87 metros cuadrados y construida de 190 metros cuadrados 
desde el año 2002.
II
Presentada el día 17 de septiembre de 2021 copia auténtica de dicha escritura en el 
Registro de la Propiedad de Pola de Lena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento: 1587 Diario: 85. s
Enrique Español Batalla, Registrador de la Propiedad interino de Pola de Lena, previo  w.
examen y calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su  00ww
dRoesg lmamil evnetion,t iudneo l ap porri mele Nrao tcaorpioia d dee P eusecrrtiotu drae  pSúabnlitcaa  Mauatroíari,z Cadealia e Ml vaeriínat icAuraatnrdoa d Be ljáuznqiou edze, 
cdoienc iseile tneú mdee ros e8p6ti3e/m20b2re1  ddee  dporost omcoil lov,e ipnrteiusneon,t aadsaie netno  e1s5te8 7R deegli sDtrioa rpioo r8 5C,.  hJa.  Are. sGue. lteol   BOE-A-cable e
suspender la práctica de los asientos solicitados, en base a los siguientes
Hechos y fundamentos de Derecho:
En el documento calificado se transmite una finca que no consta inscrita en el 
Registro ele la Propiedad. De conformidad con lo dispuesto en et artículo 205 LH: "Serán 
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos 
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados 
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año 
antes  de  dicho  otorgamiento  también  mediante  título  público,  siempre  que  exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto".
En el presente caso, no se cumple con este requisito, por lo que no procede la 
inmatriculación solicitada.
Resolución:
Y en base a los anteriores hechos y fundamento de derecho, se acuerda suspender 
la práctica de los asientos solicitados por los defectos subsanables indicados.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria
Contra la presente calificación se puede (…)
Pola  de  Lena,  a  veintiocho  de  septiembre  de  dos  mil  veintiuno  El  Registrador 
(firma ilegible)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. J. A. G., abogado, en nombre y 
representación de doña M. E. C. R., interpuso recurso el día 14 de octubre de 2021 
mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«Consideraciones
Primera.
Con fecha 17 de septiembre de 2021 fue presentada en el Registro de la Propiedad 
de Pala de Lena la primera copia de escritura pública de aceptación y adjudicación 
parcial de herencia autorizada el 24 de junio de 2021 en El Puerto de Santa María 
(Cádiz) por la Notaria doña Celia María Aranda Blázquez bajo el número 863 de su 
protocolo.
En concreto se interesaba la inmatriculación registral del inmueble urbano que bajo el 
apartado B.1.03 de la citada escritura pública, el cual describía el inmueble en los 
siguientes términos literales:
"Casa Habitación de bajo y dos pisos, con cuadra y pajar en Jomezana de Arriba.
Tiene una superficie aproximada de ciento noventa metros cuadrados, de los cuales 
aproximadamente setenta y cinco metros cuadrados eran ocupados por la cuadra y pajar 
inmediatos y pegados a la vivienda.
Linda al Norte con camino asfaltado y pedregoso que lleva a (…) y más adelante 
(…); al Oeste, por su viento noroeste, con la Parcela 230, Polígono 41 (subdividida en  s
dos referencias catastrales:33033A041002300000DA y 33033A0410022300001FS), de  oe.
doña  M.  P.  C.  A.  A.,  más  con  la  vivienda,  número  (…),  con  referencia  catastral  w.
J0020140TN67B0001PQ de herederos de A. y más con la Parcela 231, polígono 41  00ww
((…ref)e, rdeen cdioañ caa Mta.s Ptr.a Cl .3 A30. 3A3. A(r0e4fe1r0e0n2c3ia1 0c0a0ta0sDtrBa)l ;J y0 0a2l0 E16st0e0 TcoNn6 7cBa0s0a0 h1aTbQit)a.ción, número
Situación  catastral.–Según  indican  los  interesados,  el  inmueble  descrito  está
catastrado con el número de referencia: J00201500TN67B0001LQ.–.
Aportan, a efectos de acreditar este extremo Certificación Catastral Descriptiva y 
Grafica, con las correspondientes coordenadas georreferenciadas del inmueble, obtenida 
telemáticamente  desde  esta  Notaría:  Certificación  que,  a  su  requerimiento,  queda 
incorporada a la presente. (...)"
Tal y como se señala expresamente en la escritura pública de fecha 24 de junio 
de 2021 quedó unida a la misma, formando parte integrante de la misma bajo las 
páginas FX4770006 y FX4770007, una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del 
inmueble reseñado sito en Jomezana de Arriba (Lena), dentro de la cual está incluido un 
anexo  que  contiene  las  coordenadas  georreferenciadas  de  dicha  vivienda  (página 
FX4770007 de la escritura) de las coordenadas georreferenciadas de dicha vivienda, 
concretamente un listado de 9 coordenadas georreferenciadas (…)
Segunda.
La Resolución dictada con fecha 28 de septiembre de 2021 por el Sr. Registrador de 
la Propiedad de Pola de Lena acuerda la suspensión de la inmatriculación (Asiento: 1587 
Diario: 85) del indicado inmueble bajo los siguientes razonamientos:
"En el documento calificado se transmite una finca que no consta inscrita en el 
Registro de la Propiedad. De conformidad con la dispuesto en el artículo 205 LH: 'Serán 
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos 
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados 
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año 
antes  de  dicho  otorgamiento  también  mediante  título  público,  siempre  que  exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto'.
En el presente caso, no se cumple con este requisito, por lo que no procede la 
inmatriculación solicitada." (…)
Es decir, el Registro de la Propiedad de Pola de Lena deniega la inmatriculación bajo la 
argumentación de que no existe una coincidencia o identidad descriptiva de la vivienda de 
Jomenaza de Arriba entre el título inmatriculador (la escritura pública de aceptación y 
adjudicación parcial de herencia de fecha 24 de junio de 2021) y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica de dicho inmueble, con invocación del citado artículo 205 de la LH (…)
Tercera.
No se comparte la fundamentación jurídica de la Resolución del Registro de la 
Propiedad de Pola de Lena de fecha 28 de septiembre de 2021, discrepándose, por 
tanto, de la aseveración de que en el caso presente no existe una identidad descriptiva 
de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica de 
la misma.
Antes de entrar en el fondo del asunto propiamente dicho, cabe reparar en la 
ausencia  de  una  mínima  y  suficiente  "motivación"  desestimatoria  de  la  Resolución 
recurrida, al limitarse ésta a aludir a una falta de identidad entre el título inmatriculador y 
la certificación catastral, pero sin precisar, siquiera de forma sucinta, los concretos 
puntos de discordancia entre el título y la certificación que justifican la decisión registral 
de  suspender  temporalmente  la  inmatriculación.  Es  decir,  no  se  explicita  en  la 
Resolución recurrida si la discrepancia es con motivo de los linderos, de la superficie o  es
de cualquier otra circunstancia descriptiva, dejando a la parte recurrente en una situación  o
de incertidumbre e inseguridad al no permitírsele saber con exactitud cuáles son los  00www.
caceo DrnteciEfrrinceea cteochssioót e.n" d sceeafnetatcisdtotorsa, "ls , iq geuele nju eaircápionre ddcoeiasl e Re ael sgSíi sru.t nraRad esogirti usdaterca iPdóoonlr a d eedn eitn rLdeee nefeal n tesítsiuó alnod  qviuneemrs naoot ra ice lusal  aciddoeonnrfo tiyrdm aldea    OE-A-2022-23able en https://
entre el título inmatriculador y la certificación catastral debe motivarlo en su calificación
negativa, sin que sea desde luego suficiente a tales fines aludir a una falta genérica de 
concordancia entre el título y la certificación catastral omitiendo toda concreción sobre la 
discordancia en particular.
Las alegaciones genéricas sobre la falta de identidad entre el título inmatriculador del 
inmueble que se pretende inmatricular y la certificación catastral descriptiva y gráfica de 
dicho inmueble no reúnen el requisito de la mínima motivación jurídica exigible, por lo 
que diferentes Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
–antes llamada Dirección General de los Registros y del Notariado–, integrada en el 
Ministerio de Justicia han venido revocando calificaciones negativas registrales que se 
amparaban  en  tal  clase  de  alegaciones  genéricas  e  inconcretas.  Es  el  caso,  ad 
exemplum, de la Resolución de fecha 21 de abril de 2016 (BOE número 133, de 2 de 
junio)  que  sostiene  que  no  es  suficiente  que  se  aleguen  alteraciones  catastrales 
históricas si el Registrador no lo desarrolla. o la Resolución 12 de mayo de 2016 (BOE 
número  136,  de  4  de  junio  de  2016)  que  señalaba  que  es  insuficiente  la  simple 
constatación de la diferencia de metros u otro dato descriptivo.
Descendiendo al supuesto de hecho que nos ocupa, la Resolución del Registro de 
Pola de Lena de fecha 28 de septiembre de 2021 al no precisar mínimamente en qué 
concretos puntos existe una discordancia descriptiva entre el título inmatriculador de 
fecha 24 de junio de 2021, en lo que al inmueble urbano de Jomezana de Arriba se 
refiere, y la certificación catastral descriptiva y gráfica de tal inmueble, incurre en una 
motivación  desestimatoria  insuficiente  que  la  hace  tributaria  de  una  declaración  de 
revocación y pérdida de efectos por parte de la Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe Pública.
En estrecha relación con lo anterior, y a mayor abundamiento sobre la procedencia 
de  la  revocación  de  la  Resolución  del  Registro  de  Pola  de  Lena  de  fecha  28  de 
septiembre de 2021, no puede tampoco obviarse que la «identidad» «en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica» a 
que se refiere el artículo 205 de la LH no es un identidad absoluta, sino que debe 
tratarse de una identidad razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo 
relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios 
de la finca, tal y como así ha sido manifestado en la citada Resolución de la Dirección 
General de Registros y del Notariado de fecha 21 de abril de 2016. Dice textualmente el 
fundamento de derecho 2 de dicha Resolución lo siguiente:
"Es evidente que no puede existir –y así, exigirse– identidad plena y absoluta entre 
ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del 
registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre 
ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, 
identificación y demás elementos definitorios de la finca".
Cuarta.
Con abstracción de los motivos impugnatorios antes apuntados contra la Resolución 
del Registro de la Propiedad de Pola de Lena de fecha 28 de septiembre de 2021 –
ausencia de motivación suficiente y la no exigencia de una identidad plena entre el título 
inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica–, y entrando ya en el fondo 
del asunto, lo cierto es que no se aprecia en el presente caso una falta de identidad entre 
la descripción del inmueble de Jomezana de Arriba contenida en la escritura pública de 
aceptación  y  adjudicación  parcial  de  herencia  de  fecha  24  de  junio  de  2021  y  la  e.e
contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de dicho inmueble, antes bien,  b
una completa coincidencia entre una y otra descripción, ya sea en lo que a la ubicación,  00ww
lJinodmeerozas,n as duep eArrfircibiea  soe  rae ficeurea.lquier  otra  circunstancia  descriptiva  de  la  vivienda  de
ubicTaacnióton  e(Jno mele tzítaunloa  idnem Aatrrriicbual)a,d loinrd ceoromso  ye snu lpae rcfeicriteif icya ecsiótrnu cctautraas tcraoln setsru cidoain c(1id9e0n tme 2l)a, 
por lo que no concurre la ausencia de identidad descriptiva que genéricamente es
apuntada  en  la  Resolución  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Pala  de  fecha  28  de 
septiembre de 2021, la cual ahora es objeto del presente recurso potestativo.
En  un  ejercicio  deductivo  de  a  qué  concreta  diferencia  descriptiva  puede  estar 
refiriéndose la antedicha Resolución de 28 de septiembre de 2021, podría pensarse que 
el Registrador de la Propiedad aprecia esa discordancia en el hecho de que en el título 
inmatriculador se señala que la casa habitación de bajo y dos pisos, con cuadra y pajar, 
«tiene una superficie aproximada de ciento noventa metros cuadrados (...)», esto es, una 
superficie construida de 190 m2, pero no expresa numéricamente la superficie del suelo 
de la parcela en que está enclavada la edificación, a diferencia de lo consignado en la 
certificación catastral en que aparece que la parcela catastral tiene una superficie gráfica 
de 87 m2.
Es  decir,  podría  haber  interpretado  la  Resolución  del  Registro  de  fecha  28  de 
septiembre  de  2021,  un  tanto  forzadamente,  dicho  sea  con  la  mayor  de  las 
consideraciones, que existe una diferencia descriptiva entre el título inmatriculador y la 
certificación catastral pues, si bien ambas son coincidentes en cuanto a la superficie 
construida de 190 m2, en el título inmatriculador no se explicita la superficie del suelo, 
pero sí en la certificación catastral descriptiva y gráfica que la establece en 87 m2.
En el modesto entender de esta parte esa posible interpretación del Registro de la 
Propiedad de Pola de Lena, viendo en la en la no consignación numérica (expresada en 
m2) de la superficie del suelo en la escritura pública de aceptación y adjudicación parcial 
de herencia autorizada el 24 de junio de 2021, a diferencia de la certificación catastral, 
no sólo resulta forzada y contraria a la interpretación mayoritaria de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de que la identidad de la que habla el artículo 205 de 
la  LH  no  es  una  identidad  «plena  y  absoluta»,  antes  bien,  «razonable»,  sino  que 
contraviene el reciente criterio interpretativo que la mencionada Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública ha asentado en torno a que la superficie de la finca 
como circunstancia de los asientos registrales no debe necesariamente establecerse con 
arreglos al sistema métrico decimal sino que a tales efectos de inmatriculación es 
bastante con que consten o se consignen las coordenadas georreferenciadas del suelo 
ocupado por la edificación, que es justamente el caso que nos ocupa como con más 
detalle se verá más adelante.
El artículo 51 del RH establece los requisitos esenciales para la inscripción de las 
fincas, precisando la regla 4.ª de dicho precepto en la redacción dada a la misma por el 
R.D.  1867/1998,  4  septiembre  por  el  que  se  modifican  determinados  artículos  del 
Reglamento Hipotecario, referida al requisito de la expresión de la superficie, que la 
medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal 
(«La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico 
decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del 
país. La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral. 
sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las 
mismas tomados de plano oficial».). Ahora bien, el artículo 9 de la LH en la redacción 
dada por la ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
D. de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE de 25 junio), al referirse a las 
circunstancias  que  deben  tener  los  asientos  registrales,  alude  a  la  situación  física 
detallada de la finca, con los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie, la 
referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la 
finca coordinada gráficamente con el Catastro, además de la constancia del archivo del  es
Libro  del  Edificio  cuando  fuera  exigible,  pero  no  establece  imperativamente  que  la  o
sgrseuuegppoieesrSrtrreerffaiif ccelii eervde  ieednlalnec  edibaq oadum aaeesisx n ípdi loaree astose   aqrdmrduseaeie nr c  adnu eeeaatcfleqqeeruucmsétiaeiivlnrlraii adadsnam,e  drelc aeno ctansheluf o ocp ropremenrriafe niacl c riasierpeol, i gobayl rro etn íd acofeiul n  sllocoisqa  ctu 1eioe9nmn 9stac.r1sa rmoi rtaidnoé e ,tp r ielolcaasdos  r  dLádeH ecccoc oiio(rmm,«r dEanpeloll. en tteaiatsudr  laallaasr     OE-A-2022-2300able en https://www.
descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a
través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente 
certificación catastral descriptiva y gráfica»), precepto cuya redacción vigente ha sido 
dada por la ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
D. de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, 
aprobado por R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE de 25 junio).
Este reciente criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
sentado tras la nueva redacción de la LH dada por la reseñada ley 13/2015, de 24 de 
junio, viene a decir que la forma en que debe o puede hacerse constar la superficie de 
una parcela no consiste ya en una cifra expresada en metros cuadrados, sino en la 
constancia o consignación de las coordenadas georreferenciadas del inmueble.
Exponente del repetido criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública es su Resolución de fecha 27 de enero de 2021 en el recurso interpuesto contra 
la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Inca número 2, por la que se 
suspendió la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada, que si 
bien se refiere a una inscripción de obra nueva (artículo 202 de la LH, cuyo párrafo 
segundo dice textualmente que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, 
instalación  o  plantación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación  geográfica»),  es  de  perfecta  aplicación  al  supuesto  de  una  finca  de 
primera inmatriculación, como es el caso que nos ocupa.
En la fundamentación jurídica de dicha Resolución de fecha 27 de enero de 2021 se 
dice literalmente:
«En cuanto al modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de 
la Ley Hipotecaria operada por la Ley 1312015, de 24 de junio, este Centro Directivo ya 
ha tenido ocasión de pronunciarse en varias Resoluciones sobre el ámbito de aplicación 
del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
En todo caso debe partirse de que el precepto proclama, de manera clara, general y 
sin excepciones que "la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o 
plantación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación 
geográfica" (…)
Dicho todo lo cual, no puede argüirse en el caso que nos ocupa que la escritura 
pública de aceptación y adjudicación parcial de herencia autorizada el 24 de junio de 2021 
no explicita la superficie de la parcela del suelo ocupada por la vivienda de Jomezana de 
Arriba, ya que dicho título matriculador se hace constar de forma expresa la superficie de 
la  parcela  del  suelo  con  remisión  directa  a  las  coordenadas  georreferenciadas  del 
inmueble obtenidas telemáticamente mediante la correspondiente certificación catastral 
por la propia Notaria autorizante de la escritura, quedando incorporada dicha certificación 
catastral en la escritura pública como parte integrante de la misma (página FX4770007 de 
la escritura). Dice literalmente la escritura pública de aceptación y adjudicación parcial de 
herencia autorizada el 24 de junio de 2021 lo siguiente:
«Aportan, a efectos de acreditar este extremo Certificación Catastral Descriptiva y 
Grafica, con las correspondientes coordenadas georreferenciadas del inmueble, obtenida 
telemáticamente  desde  esta  Notaría:  Certificación  que,  a  su  requerimiento,  queda 
incorporada a la presente» (…)
En consecuencia, no resulta objetivamente apreciable ninguna discordancia entre el 
título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y grafica pues, por un lado, en el 
título inmatriculador la circunstancia descriptiva de la superficie de la parcela del suelo 
ocupada por la vivienda de Jomezana de Arriba aparece expresamente mediante la  e.e
remisión  que  dicha  escritura  pública  hace  a  las  coordenadas  georreferenciadas  del  w.b
inmueble obtenidas de una certificación catastral obtenida por la propia Notaría autorizante  00ww
yq,u ep olar  outnroe  leaxdpor,e essa mpaecnítfeic aol  epnro lpai ore tcítiuelnot ein dmoacttrriicnual addeo rl ac oDmiroe cpcaiórnte  Ginetengerraanl tdee  dSeel gmuirsidmaod, 
Jfourrmídaic ean y q Fuee  pPuúebdliec ah,a tcraesrs ela  croenfosrtamra la p seurapdearf icpioer  dlea  ulenya  1p3a/r2c0e1la5 ,n doe c o2n4s idsete  juynai od,e  qfuoerm laa 
necesaria en una cifra expresada en metros cuadrados, sino mediante la constancia o 
consignación de las coordenadas georreferenciadas del inmueble.
A mayor abundamiento sobre la suficiencia de la expresión de la superficie de la 
parcela del suelo ocupada por la edificación, y al margen de lo hasta ahora expuesto, 
cabría interpretarse que la circunstancia descriptiva de dicha superficie de la parcela del 
suelo ocupado sólo sería exigible en relación a la inscripción registral de obras nuevas 
pero no respecto de las primeras inscripciones o inmatriculaciones, de suerte que podría 
afirmare que la circunstancia descriptiva de la consignación de la superficie de la parcela 
del  suelo  ocupado  no  es  exigible  en  el  presente  caso  al  tratarse  de  una  primera 
inmatriculación, siendo bastante la consignación de la superficie construida.
Esta interpretación en el sentido de que únicamente cabe predicarse la exigencia de 
constancia en el título inmatriculador de la superficie de parcela ocupada respecto de los 
supuestos de la Inscripción de obras nuevas, pero no respecto de los supuestos de 
primera  inmatriculación  u  otros  en  los  que  sería  suficiente  la  consignación  de  la 
superficie construida, se desprende del artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos 
de naturaleza urbanística. Dice el indicado precepto que:
"Artículo 45. Inscripción de obras nuevas.
(...) deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de 
parcela  ocupada,  el  total  de  los  metros  cuadrados  edificados,  y,  si  en  el  proyecto 
aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, 
oficinas  o  cualquier  otro  elemento  que  sea  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente".
El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se refiere exclusivamente a 
los casos de inscripción registral de obras nuevas pero no a los supuestos de primera 
inmatriculación u otros, sin que tampoco conste, s.e.u.o, la existencia de otros preceptos 
de  la  legislación  hipotecaria  o  del  resto  del  ordenamiento  jurídico  español  que 
establezcan  la  exigencia  de  la  superficie  de  la  parcela  del  suelo  ocupado  por  la 
edificación para casos distintos del de la inscripción registral de las obras nuevas».
IV
La registradora de la Propiedad titular de Pola de Lena, doña Begoña Oltra-Ferrero 
Fayos, tras dar traslado al notario autorizante conforme a lo dispuesto en el artículo 327 
de la Ley Hipotecaria, emitió informe, el día 10 de noviembre de 2021, en defensa de la 
nota de calificación del registrador interino, ratificándola en todos sus extremos, y elevó 
el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria; 51 y 298 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 4 de diciembre de 2007, 4 de enero y 12 de mayo de 2008, 3 y 8 de septiembre 
de 2009, 13 de julio y 16 y 23 de diciembre de 2010, 7 de marzo de 2011, 18 de junio 
y 16 de octubre de 2012, 9 de julio y 5 de septiembre de 2013, 13 de febrero, 9 de mayo, 
4 de agosto y 14 de septiembre, 17 de noviembre de 2015 y 18 de abril de 2016. e.e
1. La presente Resolución tiene por objeto la pretensión de inmatriculación de una  00ww
fincaS.e presenta en el Registro de la Propiedad de Pola de Lena copia auténtica de la
escritura de aceptación de herencia otorgada el día 24 de junio de 2021 ante la notaria
de El Puerto de Santa María, doña Celia María Aranda Blázquez, por la que doña M. E. 
C. R. se adjudica la finca no inmatriculada descrita en el exponendo B.1.03.
La finca se describe en la escritura como una finca «urbana. Casa habitación de bajo 
y dos pisos altos, con cuadra y pajar en Jomezana de Arriba. Tiene una superficie 
aproximada  de  ciento  noventa  metros  cuadrados,  de  los  cuales  aproximadamente 
setenta y cinco metros cuadrados eran ocupados por la cuadra y pajar inmediatos y 
pegados a la vivienda. Linda al Norte con camino asfaltado y pedregoso que lleva a (…) 
y más adelante (…); al Oeste, por su viento noroeste, con la Parcela 230, Polígono 41 
(subdividida  en  dos  referencias  catastrales:33033A041002300000DA 
y 33033A0410022300001FS), de doña M. P. C. A. A., más con la vivienda, número (…), 
con referencia catastral J0020140TN67B0001PQ de herederos de A. y más con la 
Parcela 231, polígono 41 (referencia catastral 33033A041002310000DB); y al Este con 
casa  habitación,  número  (…),  de  doña  M.  P.  C.  A.  A.  (referencia  catastral 
J00201600TN67B0001TQ).  Situación  catastral.–Según  indican  los  interesados,  el 
inmueble  descrito  está  catastrado  con  el  número  de  referencia: 
J00201500TN67B0001LQ». Acompaña certificación catastral descriptiva y grafica de la 
referida finca, identificada con la referencia J00201500TN67B0001LQ, de la que resulta 
catastrada con una superficie de solar de 87 metros cuadrados y construida de 190 
metros cuadrados desde el año 2002.
El objeto del presente expediente, por tanto, consiste en determinar si cabe la 
inmatriculación de una finca resultando discrepante la descripción contenida en el título 
traslativo de la resultante de la base catastral, al indicar en el título objeto de calificación 
como cabida de la misma 190 metros cuadrados, si bien resulta catastrada con una 
superficie de 87 metros cuadrados. Debe destacarse, como dato relevante, que en la 
descripción notarial de la finca resulta que la cuadra y el pajar anejo tienen una superficie 
de 75 metros cuadrados.
2. Como cuestión previa debe manifestarse este Centro Directivo en relación con la 
afirmación vertida por los recurrentes relativa a la falta de motivación de la calificación 
recurrida.
Según la reiterada doctrina de  este Centro  Directivo, cuando la calificación del 
registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  según  los  principios  básicos  de  todo 
procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a 
su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación 
suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos 
en  los  que  se  basa  dicha  calificación  (cfr.  artículo  19  bis  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de 
enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas).
Es  indudable  que,  de  este  modo,  serán  efectivas  las  garantías  del  interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y 
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución 
del recurso.
También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre 
de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio 
de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones  e.e
de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto  w.b
de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo  00ww
smeis mpood dráe bceo emnbteantird elars ec arelisfipcaeccitóon d ed ilcatsa dcaita dpaasra R eels osluupcuioensetos) ,d yea  qquuee  snóolo  sdee  ecsoen smidoedreo 
adecEuna edla c laas mo isdme ala. nota de calificación impugnada, el registrador emite una calificación
completa tanto en su exposición fáctica y en los fundamentos jurídicos en que se
fundamenta, como en las formas de subsanación. Por tanto, tal afirmación no puede ser 
compartida por esta Dirección General.
3. Entrando a valorar el defecto alegado por el registrador, considera el mismo que 
la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente con la 
descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con 
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de 
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con 
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando 
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral 
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha 
incorporada al título inmatriculador.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso 
como  el  planteado  del  doble  título:  «Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto».
La constante interpretación de esta exigencia se ha venido perfilando y consolidando 
desde que la Ley de 30 de diciembre de 1996 impusiera esta importante coordinación 
entre la finca a inmatricular en relación a la representación incluida en la certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la misma.
En este sentido, los primeros pronunciamientos de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado consideraron que dicha plena identidad se extendía a todos los 
extremos descriptivos de la finca como objeto de primera inscripción, incluyendo los 
elementos constructivos existentes sobre el suelo que accedía a los libros del Registro.
Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal 
manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la 
certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y 
perímetro  de  la  parcela  registral  y  catastral,  descartando  así  construcciones  o 
edificaciones existentes sobre la misma.
Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, reiterada en sus 
fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a 
los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o 
edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la 
inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, 
fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de 
la  finca  y  en  sus  posibilidades  de  disfrute  y  explotación  conforme  a  la  legalidad 
aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la 
finca  que  los  contiene,  tales  detalles  descriptivos  no  son  imprescindibles,  para  la 
concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una 
finca  con  respecto  a  sus  colindantes,  y  evitar  incertidumbres  y  riesgos  de  doble 
inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre 
Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a  e.e
un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la  w.b
superficie terrestre». 00ww
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cuadrados, de los cuales aproximadamente setenta y cinco metros cuadrados eran 
ocupados por la cuadra y pajar inmediatos y pegados a la vivienda».
En la certificación catastral se expresa que el solar tiene una medida superficial 
de 87 metros cuadrados y construida de 190 metros cuadrados.
Por lo tanto, nos encontramos ante una evidente discrepancia entre la descripción de 
la  finca  contenida  en  el  título  traslativo  inmatriculador  y  en  la  certificación  catastral 
aportada objeto del negocio titulado, discrepancia que en ningún caso podrá ser objeto de 
un juicio de identidad por parte del registrador competente como se pretende en el escrito 
de recurso, debiendo señalarse que en la escritura no se expresa la superficie del solar
Por tales motivos el recurso debe ser desestimado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.