BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46934
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7189 Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  certificación  administrativa  en  la  que  se 
acuerda la adjudicación directa de una finca y la cancelación de las cargas 
posteriores  a  la  anotación  en  la  que  se  sustenta  el  procedimiento 
administrativo.
En el recurso interpuesto por don J. M. R. L., en nombre y representación de la 
mercantil «Grupo Gallego San Martiño, S.L.», contra la nota de calificación extendida por 
la registradora de la Propiedad de Ourense número 3, doña Irene Bemposta Iglesias, por 
la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa en la que se 
acuerda la adjudicación directa de una finca y la cancelación de las cargas posteriores a 
la anotación en la que se sustenta el procedimiento administrativo, presentada en unión 
de la sentencia firme.
Hechos
I
Con fecha 13 de abril de 2018 se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Ourense número 3 certificación administrativa que recoge la adjudicación de bienes 
inmuebles, junto con mandamiento de cancelación de cargas, que fueron calificados con 
defectos. Dicha calificación fue objeto de recurso ante la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, que confirmó los defectos apreciados; contra dicha Resolución 
se interpuso juicio verbal, previsto en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, y en dicho 
procedimiento, se dictó sentencia de fecha 18 de junio de 2019, hoy firme, que declaraba 
que la Resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado el 10 
de  octubre  de  2018,  que  confirmaba  la  calificación,  no  era  ajustada  a  Derecho  y 
determinaba que se procediera a la inscripción de la adjudicación del inmueble y a la 
cancelación de «las cargas existentes».
II
Presentada el día 4 de octubre de 2019 la certificación administrativa y la sentencia 
relacionadas en el precedente apartado I de estos Hechos en el Registro de la Propiedad 
de Ourense número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento 275/123.
239/123.
Calificado de conformidad con los artículos 18 y siguientes de la ley hipotecaria y 
concordantes del reglamento y con referencia al documento que se dirá:
Presentada a las nueve horas y cuarenta minutos de día cuatro de octubre de dos mil  oe.
diecinueve, con el asiento 239 del Diario 123, certificación de adjudicación de bienes  w.
inmuebles  expedida  con  fecha  de  doce  de  marzo  del  dos  mil  dieciocho  por  la  89ww
SSeugbudrirideactdo raS ocPiraol,v inDciriaelc cdióen  Rpreocvainucdiaacl iódne  eOjeucreuntisvea,  ddeo ñala  MT.e sMo.r eLrí.a  V.G, eanceturaaln ddoe  elan 
saussietintutoc ió2n7 5d ed leal  Dmireiscmtoor ad Piarroiovi nccoianls, tnaú mpreersoe dneta enxdpoe dmieanntdea 3m2i e0n2t o1 6d 0e0 0ca6n9c9e4l8a.c Bióanj od eel   BOE-A-cable e
cargas expedido por el Recaudador Ejecutivo de la Unidad de Recaudación 02 de la 
Seguridad Social de Ourense, Don J. F. G., el catorce de marzo de dos mil dieciocho, en 
el mismo procedimiento, siendo ambos documentos objeto de calificación conjunta.
De dicha certificación resulta la adjudicación por el trámite de adjudicación directa de 
la finca 52004 de Ourense –Código Registral Único:32012000263919– y otra más que 
no pertenece a esta demarcación, a la mercantil Grupo Gallego San Martiño S.L por el 
importe de adjudicación para dicha finca de ocho mil cincuenta euros, que es inferior a la 
deuda reclamada. Se hace constar que las anotaciones de embargo que han dado lugar 
a la enajenación y adjudicación son las letras A y B.
Dicha finca, según el registro, se halla gravada con la anotación preventiva de 
embargo cautelar letra A, de fecha de diez de agosto de dos mil dieciséis, convertida en 
la anotación de embargo definitiva por la anotación letra B, de fecha de dieciséis de 
septiembre de dos mil dieciséis, con la hipoteca de la inscripción 13, posterior a la 
anotación A y con una nueva anotación de embargo letra C de fecha de 15 de febrero 
de 2019.
Con fecha de dieciocho de junio de dos mil diecinueve se dictó Sentencia 214/2019 
por el Juzgado de primera instancia número 5 de Ourense, la cual es firme según consta 
en diligencia de ordenación de cinco de septiembre de dos mil diecinueve, en la que se 
estima la demanda interpuesta por Grupo Gallego San Martiño S.L y en consecuencia se 
declara que resolución dictada por la Dirección General del Registro y del Notariado 
emitida el 10 de octubre de 2018 que confirmaba la calificación que de este documento 
había realizado el Registro de la Propiedad de Ourense n.º 3 no es ajustada a derecho y 
determina que se proceda a la inscripción de la adjudicación del inmueble.
Se suspende la inscripción del antedicho documento por los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
1.  Hechos: Se acompaña mandamiento de cancelación de cargas al que figura 
unida diligencia de levantamiento de embargo de bienes inmuebles de la que resulta que 
el levantamiento y cancelación de embargo es firme, y se ordena la cancelación de la 
anotación de embargo letra A de fecha de diez de agosto de dos mil dieciséis y la letra B 
de fecha de dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis que se corresponden con la 
anotación del embargo cautelar y su conversión. No obstante, la sentencia dictada en el 
procedimiento  por  el  que  se  revoca  la  resolución  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado anteriormente indicada prescribe la cancelación de todas las 
“cargas existentes”.
Se advierte que del historial registral de la finca resulta que se halla gravada con una 
hipoteca de máximo que ha causado la inscripción 13.ª posterior a la anotación A y con 
la anotación de embargo letra C de 15 de febrero de 2019.
Fundamentos de Derecho.
Con  carácter  previo  cabe  señalar  que  de  conformidad  con  el  artículo  99  del 
reglamento  hipotecario:  La  calificación  registral  de  documentos  administrativos  se 
extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución 
con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la 
relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro. Y en lo 
relativo a los documentos judiciales el artículo 100 del mismo cuerpo legal establece que 
la calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad  s
judicial  se  limitará  a  la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la  congruencia  del  oe.
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades  w.
jebuxadtsirceíni asale  eceafsestce td ivaearl t,í dcgouaclorua,m nletaizn actoda olpif irceeansc eipnóatnar tddicoeu lly a Rra e lgoloisss t rdoaebdrsoetrcá hcsouesl o esdx etqi euqneud ieesun arejlas  npt riedinneceli pnRi oei ngdsisectr riottuo. t eEslnua    2020-7189n https://ww
derecho en el Registro de la Propiedad.
Resultando  del  mandamiento  de  cancelación  de  cargas  la  cancelación  de  las 
anotaciones A y B la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 10 de octubre de 2018 resolvió, en base al principio de prioridad, la procedencia de 
extender al derecho de hipoteca posterior el mandamiento de cancelación, por quedar 
alcanzado, por razón de su rango, por el principio de purga de las cargas y gravámenes 
posteriores. En congruencia con el artículo 122 del Reglamento General de Recaudación 
de la Seguridad Social.
La Sentencia de 18 de junio de dos mil diecinueve revoca la indicada resolución que 
ordenaba la cancelación de la hipoteca de máximo como carga posterior, estimando la 
pretensión de la parte demandante. No obstante, como se ha hecho constar, ordena la 
cancelación de las cargas existentes sembrando la duda acerca de si en dicha expresión 
incluye o no la hipoteca de máximo, la cual no se ha hecho constar en el mandamiento 
de cancelación de cargas expedido por el Recaudador Ejecutivo, Don J. F.G. el día 14 de 
marzo de 2018.
Por tanto, parece existir una incongruencia entre el contenido del mandamiento de 
cancelación de cargas y la sentencia que debe ser objeto de aclaración en virtud del 
principio de especialidad registral y de la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la 
constitución española.
En virtud del principio de especialidad las relaciones y situaciones jurídicas que 
pretenden acceder al Registro de la Propiedad deben estar perfectamente determinadas. 
En base al mismo se solicita aclaración relativo al extremo de la cancelación de las 
cargas.
Considerando, de la citada sentencia parece deducirse que prescribe la cancelación 
de una serie de cargas cuyos titulares registrales no han sido parte en el procedimiento 
que ha dado lugar a la misma, conculcándose el principio constitucional de tutela judicial 
efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución española y el principio de tracto 
sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley hipotecaria advirtiéndose que la finca 
está gravada con una nueva anotación de embargo letra C de fecha de 15 de febrero 
de 2019 a favor de la Hacienda Pública del Estado.
De ambos principios resulta que no se pueden extender las consecuencias de un 
proceso a quien no ha sido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esto se 
traduce en que en el Registro de la Propiedad no se pueden practicar asientos que 
afecten a una titularidad inscrita sin que el respectivo titular haya intervenido en el 
procedimiento. Así lo ha establecido también la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en Resoluciones como la 15 de octubre de 2018.
Por  todo  lo  cual  resuelvo  suspender  lo  solicitado  por  los  anteriores  hechos  y 
fundamentos de Derecho.
Esta nota de calificación podrá (…)
Ourense,  a  25  de  octubre  de  2019.  La  Registradora  (firma  ilegible)  Fdo.–Irene 
Bemposta Iglesias.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. R. L., en nombre y representación de 
la mercantil «Grupo Gallego San Martiño, S.L.», interpuso recurso el día 3 de diciembre 
de 2019 por escrito del siguiente tenor literal:
«(…) D) Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma  oe.
y fundamentos de Derecho: w.
PrimSeinra  pinesrtjauniccioia  ddee  Ohaubreenr seso, lsicei traedcou rlrae  [esjiecc] ulac iróens odluec ilóan  sdeenl treengcisiatr oe nd ee 2l 5j udzeg aodctou bdree 
ddee  21081 d9e,  pjuonr iola  dqeu ed osse  maicl udeiredcain usuesvpee rnedveorc ala  lain sincdriipccaidóan  arel scooluncsiiódne raqru:e L oar dSeennatebnac liaa 
cancelación de la hipoteca de máximo como carga posterior, estimando la pretensión de
la parte demandante. No obstante, como se ha hecho constar, ordena la cancelación de 
las cargas existentes sembrando la duda acerca de si en dicha expresión incluye o no la 
hipoteca de máximo, la cual no se ha hecho constar en el mandamiento de cancelación 
de cargas expedido por el Recaudador Ejecutivo, Don J. F. G. el día 14 de marzo 
de 2018.
Por tanto, parece existir una incongruencia entre el contenido del mandamiento de 
cancelación de cargas y la sentencia que debe ser objeto de aclaración en virtud del 
principio de especialidad registral y de la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la 
constitución español.
El fundamento del recurso es que tratándose de una sentencia el único órgano 
competente para su interpretación y ejecución es el Juzgado de Primera Instancia que 
dictó la sentencia. Subsidiariamente, se considera que al haber sido objeto del proceso 
la carga hipotecaria, no existe ninguna duda sobre la extensión de la sentencia a la 
cancelación de dicha carga.
E)  Solicito: (resuma de manera concreta su petición).
Que se estime el presente recurso, acordando que la competencia de la ejecución 
corresponde al juzgado de primera instancia de Ourense que dictó la sentencia, y 
subsidiariamente que la sentencia no presenta dudas sobre la obligación de cancelar la 
carga hipotecaria.»
IV
El día 24 de diciembre de 2019, doña Irene Bemposta Iglesias, registradora de la 
Propiedad de Ourense número 3, elaboró informe en defensa de su nota y elevó el 
recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 327 y 328 de la Ley Hipotecaria y 99 y 100 del Reglamento 
Hipotecario.
1.  La presente Resolución tiene por objeto determinar el ámbito de eficacia de una 
sentencia  firme  que  revoca  una  Resolución  de  la  extinta  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de fecha 10 de octubre de 2018. Para la adecuada resolución 
de este expediente deben tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:
– En la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de 
octubre de 2018, en su primer fundamento de Derecho, se decía lo siguiente: «Se 
debate  en  este  recurso  sobre  la  inscribilidad  de  una  certificación  administrativa  de 
adjudicación directa de determinado bien inmueble en procedimiento de apremio seguido 
por la Tesorería General de la Seguridad Social y la cancelación de la inscripción de 
hipoteca  posterior  a  la  anotación  preventiva  de  embargo  de  la  que  deriva  dicha 
adjudicación. El registrador suspendió en una primera calificación dichos asientos por 
cinco defectos, de los cuales posteriormente se subsanaron dos. De los tres restantes se 
recurren únicamente dos, a los que en consecuencia se limite el objeto de la presente: el 
relativo al incumplimiento del límite mínimo del precio de adjudicación directa del 25% 
del valor de tasación, y el referente a la falta de inclusión, en el mandamiento de 
cancelación de cargas y gravámenes posteriores, de la hipoteca constituida a favor de  e.e
“Banco  Pastor,  S.A.”  sobre  la  finca  adjudicada  con  posterioridad  a  la  anotación  w.b
preventiva del embargo preventivo acordada en el citado procedimiento de apremio. El  89ww
rheeccuhroresn yte d, ea  struasv éasrg duem uenn teossc rjuitroí dqicuoes a, dpoalreeccee d bea csiaerr tsau c iomnpfuusgiónna ceiónn l afu enxdpaomsiecniótanl mdee nlotes 
lean  accotnusaicdieórna ra dqmuein lias trreagtiivsatr,a rdeovrisai ósne  qhuae e xetnratielimnditea dsoó leon p suue dfuen sceiórn r ecaalliizfiacaddao eran  alal  rpervoispaiar 
vía administrativa y en la judicial. Alude igualmente a que en el expediente administrativo
consta informado el hipotecante [sic] -parece querer aludir al acreedor hipotecario- y que 
no consta que éste haya interpuesta ninguna tercería u otro recurso frente al expediente 
y la adjudicación».
– En dicha Resolución se dejaba constancia del error cometido por la Administración 
ejecutante en la valoración del bien sacado a subasta, al decirse, en sus fundamentos de 
Derecho tercero a quinto, lo siguiente: «3. Entrando en el fondo del primero de los 
defectos recurridos (directamente vinculando con el segundo, como se verá), dentro de 
la regulación del procedimiento de apremio, establece en el artículo 110.1 del Real 
Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación de la Seguridad Social, que “los órganos de recaudación, en su caso, y 
aquellas personas o entidades que designe la Tesorería General de la Seguridad Social 
procederán a valorar los bienes embargados con referencia a precios de mercado y de 
acuerdo con los criterios habituales de valoración (…)”. Esta valoración servirá de tipo 
para  la  enajenación  (vid.  apartado  1  del  artículo  111  del  mismo  Reglamento), 
enajenación que podrá tener lugar mediante subasta, o bien mediante adjudicación 
directa en los casos previstos en el artículo 123 bis del citado Reglamento General de 
Recaudación de la Seguridad Social, que incluye el caso de haber quedado desierta la 
segunda subasta (vid. apartado 1,a), supuesto de hecho que es el que concurre en el 
presente  expediente,  según  se  desprende  de  los  antecedentes  de  hecho  que  por 
extenso se han hecho constar “supra”. Ahora bien, una de las condiciones legales a que 
queda sujeta esta posibilidad de enajenación mediante adjudicación directa cuando 
tenga por objeto bienes inmuebles se refiere al precio mínimo de la misma, disponiendo 
al  respecto  el  citado  artículo  123  bis  en  su  apartado  4  del  Reglamento  que  “la 
adjudicación  directa  de  bienes  o  derechos  no  estará  sujeta  a  precio  mínimo.  No 
obstante, tratándose de bienes inmuebles, si la mejor oferta no alcanzase el 25 por 
ciento del tipo de enajenación fijado para la subasta, solo podrá adjudicarse el bien a 
cualquier  persona  presente  en  el  acto  de  licitación  que  ofrezca  de  viva  voz  ese 
porcentaje, siempre que no se alzara otra postura superior, en cuyo caso el presidente 
de la mesa podrá acordar que se deposite en el mismo acto la cuantía que determine 
para que tenga efecto la oferta”. Insiste en ese mismo porcentaje mínimo el apartado 8 
del mismo artículo al establecer que “en el supuesto de bienes inmuebles, si el trámite de 
su adjudicación directa hubiera transcurrido sin resultado, podrán adjudicarse a cualquier 
interesado que satisfaga un importe mínimo igual al 25 por ciento del tipo de enajenación 
que se fijó para la subasta, antes de que se acuerde, en su caso, su adjudicación a la 
Tesorería General de la Seguridad Social”. El registrador opone como defecto que dicho 
porcentaje no ha sido respetado en el presente caso en el que el valor de tasación del 
bien se eleva a 161.536,25 euros, y el precio de adjudicación obtenido es de sólo 8.050 
euros,  inferior  por  tanto  al  25%  del  valor  de  la  finca.  Nada  dice  el  recurrente  en 
contradicción con este razonamiento. En la calificación del registrador se alude al oficio 
suscrito por la directora provincial de Ourense de la Tesorería General de la Seguridad 
Social  presentado  con  objeto  de  subsanar  los  defectos  opuestos  en  la  primera 
calificación (de 7 de mayo de 2018) en el que se justificaba la corrección del precio de 
adjudicación aludiendo al régimen especial previsto en el apartado 2 del artículo 111 del 
Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, conforme al cual “si sobre 
los bienes embargados existiesen cargas o gravámenes de carácter real, servirá como 
tipo para la subasta la diferencia entre el valor de los bienes y el de las cargas o 
gravámenes anteriores que sean preferentes al derecho anotado de la Seguridad Social, 
que quedarán subsistentes, sin aplicarse a su extinción el precio del remate. A tales  s
efectos, se llevarán a cabo las actuaciones oportunas para comprobar si las cargas  oe.
inscritas subsisten o han sido modificadas por pagos posteriores a su inscripción u otras  w.
causas”. De forma tal que, aplicando dicho precepto, y descontado del valor de tasación  89ww
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dRee ceasutad aúcltiiómna d ceif rlaa . S4e. gLuor iqduaed  sSuocceiadle s eóslo q huaeb eilli taar,t íccounlo p 1le11n.a4  ldóegli cRae jgulraídmicean,t oe lG deensecruael ndteo   BOE-A-cable e
respecto del valor de tasación del importe de las “cargas o gravámenes anteriores que 
sean preferentes al derecho anotado de la Seguridad Social” (pues éstas cargas quedan 
subsistentes sin destinarse a su pago el importe obtenido en la enajenación, debiendo 
subrogarse en las mismas el adjudicatario), siendo así que el caso objeto del presente 
expediente la anotación preventiva del embargo que trae causa del procedimiento de 
apremio se practicó, en virtud de diligencia de embargo preventivo de 12 de febrero 
de 2016, bajo la letra A, el día 10 de agosto de 2016, cuyo mandamiento se presentó en 
el Registro el 1 de abril inmediato anterior. Esta anotación preventiva de embargo 
preventivo, a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, adoptada como 
medida  cautelar,  se  convirtió  posteriormente  en  anotación  preventiva  de  embargo 
definitiva (letra B), al amparo de lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la 
Ley General de la Seguridad Social, en virtud de mandamiento expedido el 29 de agosto 
de 2016, presentado en el Registro el 2 de septiembre de 2016. Y este último asiento 
(anotación letra B) retrotrae su eficacia a la fecha de la anotación del embargo preventivo 
anterior (letra A), según ha afirmado de forma reiterada este Centro Directivo. En efecto, 
sabido es que en relación con el tema de la conversión del embargo preventivo en 
embargo ejecutivo se ha planteado la duda sobre cual ha de ser el asiento idóneo para 
reflejar registralmente dicha conversión. Como ya señalaran las Resoluciones de 28 de 
enero de 2015 y 2 de septiembre de 2016, dos son los tipos de asiento sobre los que se 
preconiza su idoneidad para este fin, la nota marginal y la anotación preventiva. La 
opinión doctrinal no es pacífica y la solución dista de ser sencilla y la práctica registral no 
es unívoca. Al margen de las razones que abonan la tesis favorable a la nota marginal, el 
criterio de esta Dirección General es favorable a la extensión de una nueva anotación, 
cuyo  fundamento  se  encuentra  principalmente  en  que  acordada  la  conversión  del 
embargo en definitivo, la anotación publica una garantía diferente aunque conexa con la 
medida cautelar previa, por lo que debe así mismo conectarse registralmente con la 
primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de 
referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril. Ésta 
es la solución más acorde con nuestra legislación hipotecaria, a la que se remite el 
Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, que prevé, en general, la 
práctica de un nuevo asiento principal. Más concretamente establece la conversión de 
las anotaciones preventivas en inscripciones definitivas -artículos 49, 70, 77, 88 y 93 de 
la  Ley  Hipotecaria  y  32.3,  75.2.º,  353.3,  último,  y,  especialmente,  196  a  198  del 
Reglamento  Hipotecario-,  salvo  en  el  caso  de  la  anotación  de  suspensión  de  otra 
anotación por defectos subsanables, cuya conversión, una vez subsanado el defecto, se 
convierte en anotación preventiva. Y ésta ha sido precisamente la solución adoptada en 
el caso objeto de este expediente por la registradora, conforme a los datos del folio 
registral antes reseñados. En estos casos de conversión de embargo preventivo en 
embargo  ejecutivo  o  definitivo,  si  bien  no  estamos  ante  una  primera  anotación  de 
suspensión, sí puede aplicarse analógicamente el mecanismo de conversión de estas 
últimas que regula la legislación hipotecaria, a fin de recoger correctamente el tránsito 
del embargo preventivo al embargo ejecutivo o al embargo definitivo manteniendo la 
prioridad ganada por la toma de razón en el Registro del primero. En consecuencia, los 
efectos de la anotación de conversión se retrotraen a la fecha de la anotación del 
embargo  preventivo  (si  bien  el  plazo  de  caducidad  de  esta  segunda  anotación  se 
computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones 
preventivas contenido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria). Y éste es un dato esencial 
en  el  presente  caso  en  el  que  el  gravamen  hipotecario  cuyo  importe  garantizado  s
(130.000 euros) se ha descontado del valor de tasación a los efectos de fijar el límite  oe.
mínimo del precio de adjudicación, si bien se constituyó mediante escritura autorizada  w.
el 25 de febrero de 2016, no se presentó en el Registro hasta el 2 de agosto de 2016  89ww
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registral, esto es la de una carga o gravamen posterior a la anotación de embargo, cuyo 
importe, en consecuencia, no puede descontarse del valor de tasación a los efectos de 
fijar el tipo de subasta y el límite mínimo del precio en los casos de enajenación por 
adjudicación directa. 5. Por este mismo motivo (constituir la hipoteca una carga posterior 
a la anotación del embargo) una vez concluida la enajenación dentro del procedimiento 
de  apremio  con  el  pago  del  precio  del  remate  en  el  plazo  establecido,  el  director 
provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social ha de emitir, conforme a lo 
previsto en el artículo 122.1 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad 
Social, no sólo el certificado de la adjudicación, haciendo constar la aprobación del 
remate (junto con la identificación del adjudicatario, la descripción de los bienes, las 
cargas a que estuviese afecto, el importe de las deudas y el valor de la adjudicación), 
sino también “se hará constar, en su caso, que queda extinguida la anotación registral 
del  embargo  que  haya  dado  lugar  a  la  enajenación,  librándose  con  el  certificado 
mandamiento de cancelación de las cargas posteriores a dicha anotación, conforme a lo 
previsto en la legislación reguladora del registro público en que se hubiera practicado”. 
La Tesorería General de la Seguridad Social, dado el error de apreciación en que ha 
incurrido al considerar el gravamen hipotecario antes reseñado como carga anterior y 
preferente,  y  no  como  carga  posterior,  ha  omitido,  como  señala  correctamente  la 
registradora  en  su  calificación,  incluir  en  el  mandamiento  de  cancelación  la  citada 
hipoteca, por lo que también en este extremo ha de confirmarse dicha calificación, que 
considera acertadamente afectada dicha hipoteca por el principio de purga de las cargas 
posteriores que refleja el transcrito precepto reglamentario, en plena concordancia con la 
regulación contenida sobre esta materia en la legislación hipotecaria (cfr. artículos 134 
de la Ley Hipotecaria y 175, regla segunda, del Reglamento Hipotecario) y en la propia 
legislación procesal civil (cfr. artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)».
– La Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 10 
de octubre de 2018, desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación.
– Interpuesta demanda de juicio verbal, el Juzgado de Primera Instancia número 5 
de Ourense dictó sentencia, que devino firme, con fecha 18 de junio de 2019, por la que 
se declara lo siguiente: «Estimar la demanda interpuesta por la procuradora Sra. C. R. 
en nombre y representación de Grupo Gallego San Martiño S.L. asistido del letrado Sr. 
M. F. y como demandada la Dirección General de Registros y del Notariado asistido del 
abogado del Estado y se declara que la resolución emitida por la Dirección general de 
Registros y del Notariado de fecha 10 de octubre de 2018, no es ajustada a Derecho 
procediéndose la inscripción de la certificación de adjudicación del inmueble. Se declara 
que la resolución emitida por la Dirección General de Registros y Notariado de fecha 10 
de octubre de 2018, no es ajustada a derecho, procediéndose a la cancelación de las 
cargas existentes».
– Siendo nueva la titular del Registro de la Propiedad de Ourense número 3 emite 
nueva nota de calificación en los términos que resultan de los antecedentes de hecho en 
la  que  resumidamente  se  señala  como  defecto:  «Se  acompaña  mandamiento  de 
cancelación de cargas al que figura unida diligencia de levantamiento de embargo de 
bienes inmuebles de la que resulta que el levantamiento y cancelación de embargo es 
firme, y se ordena la cancelación de la anotación de embargo letra A de fecha de diez de 
agosto de dos mil dieciséis y la letra B de fecha de dieciséis de septiembre de dos mil 
dieciséis que se corresponden con la anotación del embargo cautelar y su conversión. 
No obstante, la sentencia dictada en el procedimiento por el que se revoca la resolución 
de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  anteriormente  indicada  s
prescribe la cancelación de todas las “cargas existentes.” Se advierte que del historial  oe.
registral de la finca resulta que se halla gravada con una hipoteca de máximo que ha  w.
causado la inscripción 13.ª posterior a la anotación A y con la anotación de embargo letra  89ww
C de 15 de febrero de 2019».
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calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Ha sido reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid., por todas, Resolución de 14 de julio de 2017), basada en el contenido del citado 
precepto legal y en la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencia, Sala Tercera, de 22 
de mayo de 2000), que el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador 
no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de 
manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho.
El hecho de que sea el acto de calificación lo que constituye el objeto del recurso 
tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso debe 
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente 
con la calificación del registrador.
En el presente expediente nos encontramos ante una nueva nota de calificación 
puesta por una nueva registradora del Registro de la Propiedad de Ourense número 3, 
que resumidamente dice: «Se acompaña mandamiento de cancelación de cargas al que 
figura unida diligencia de levantamiento de embargo de bienes inmuebles de la que 
resulta  que  el  levantamiento  y  cancelación  de  embargo  es  firme,  y  se  ordena  la 
cancelación de la anotación de embargo letra A de fecha de diez de agosto de dos mil 
dieciséis y la letra B de fecha de dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis que se 
corresponden con la anotación del embargo cautelar y su conversión. No obstante, la 
sentencia dictada en el procedimiento por el que se revoca la resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado anteriormente indicada prescribe la cancelación 
de todas las “cargas existentes.” Se advierte que del historial registral de la finca resulta 
que se halla gravada con una hipoteca de máximo que ha causado la inscripción 13.ª 
posterior a la anotación A y con la anotación de embargo letra C de 15 de febrero 
de 2019 (…) La Sentencia de 18 de junio de dos mil diecinueve revoca la indicada 
resolución que ordenaba la cancelación de la hipoteca de máximo como carga posterior, 
estimando la pretensión de la parte demandante. No obstante, como se ha hecho 
constar, ordena la cancelación de las cargas existentes sembrando la duda acerca de si 
en dicha expresión incluye o no la hipoteca de máximo, la cual no se ha hecho constar 
en el mandamiento de cancelación de cargas expedido por el Recaudador Ejecutivo, 
Don J. F. G. el día 14 de marzo de 2018».
En el mandamiento de cancelación de embargo dictado por el recaudador ejecutivo 
se manifiesta: «Se cancela la anotación de embargo Letra “A” de fecha 10/08/16 y la 
letra  “B”  de  fecha  16/09/16»,  sin  hacer  ninguna  referencia  a  la  cancelación  de  la 
anotación letra «C», ni a la cancelación de la hipoteca.
En la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de 
octubre de 2018 se expuso que «(…) atendiendo al evidente error padecido por al 
considerar el gravamen hipotecario antes reseñado como carga anterior y preferente, y 
no como carga posterior, ha omitido, como señala correctamente la registradora en su 
calificación, incluir en el mandamiento de cancelación la citada hipoteca, por lo que 
también  en  este  extremo  ha  de  confirmarse  dicha  calificación,  que  considera 
acertadamente  afectada  dicha  hipoteca  por  el  principio  de  purga  de  las  cargas 
posteriores que refleja el transcrito precepto reglamentario, en plena concordancia con la 
regulación contenida sobre esta materia en la legislación hipotecaria (cfr. artículos 134 
de la Ley Hipotecaria y 175, regla segunda, del Reglamento Hipotecario) y en la propia 
legislación procesal civil (cfr. artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)», por lo que 
al declarase la revocación de esta Resolución por sentencia firme del Juzgado de  s
Primera  Instancia  número  5  de  Ourense,  también  debe  entenderse  revocada  esta  oe.
afirmación, por lo que lo congruente será entender que las cargas posteriores no han de  w.
ser canceladas. 89ww
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cualquier aclaración respecto de lo dispuesto en dicha sentencia, corresponde al órgano 
judicial que la dictó, que según se declara por este Registro, es el Juzgado de 1.ª 
Instancia n.º 5 de Ourense».
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar 
la nota de calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.