BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 111 Lunes 10 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 56128
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7728 Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5, por la que se suspende 
la inscripción de un exceso de cabida.
En el recurso interpuesto por don M. A. G., abogado, en nombre y representación de 
don J. I. A. G., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Santander número 5, doña María del Rosario Villegas Gómez, por la que se suspende la 
inscripción de un exceso de cabida.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don M. A. G., abogado, actuando en nombre y 
representación de don J. I. A. G., exponía que la finca registral número 9.827 del 
Registro de la Propiedad de Santander número 5, de la que era titular registral su 
representado, casado con doña M. E. C. R., con carácter ganancial, tenía una superficie 
según el Registro de 424 metros cuadrados, según afirmaba, mientras que la superficie 
de la parcela catastral con la que se correspondería la finca tiene una superficie de 437 
metros cuadrados, manifestando que la superficie real de la finca se correspondía con la 
superficie que constaba en el Catastro, y dado que la diferencia entre ambas superficies 
es inferior al 5% de la superficie inscrita, solicitaba que se rectificase la superficie 
registral de la finca para hacer constar esta mayor cabida, de acuerdo con lo dispuesto 
en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. Mencionaba que se acompañaba como 
documentos unidos propuesta de resolución con acuerdo de alteración de la Gerencia 
Regional del Catastro de fecha 28 de junio de 2019 y consulta descriptiva y gráfica de 
datos catastrales de bien inmueble.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Santander número 5, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 y 19 bis de la Ley Hipotecario y 98 y 322 del Reglamento 
Hipotecario:
La  Registradora  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación, 
prorrogado en virtud de la Resolución de la DGSJ y FP, de la instancia presentada por 
Don M. A. G., el día 22 de octubre de 2.020, bajo el asiento número 99, del tomo 27 del 
Diario y número de entrada 2955, que corresponde a una instancia privada de fecha 22 
de octubre de 2.020, ha resuelto suspender los asientos solicitados en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho: s
Don M. A. G. solicita mediante instancia la rectificación de cabida de la registral  w.b
número 9.827 describiendo en el apartado primero la finca en la realidad, manifestando  28ww
eqnu ee cl oanpsatrata edno  etel Crcaetraos tqruoe,  elaxi sstuiepnedrofic pieo rr eloa lt adnet ola u fninac dai sscer ecpoarnrecsiap oenndtree  clao nre laal isduapde frífsiciciea 
sdoel ilcait afinndcoa  ey nla e iln aspcraiprtcaidóon  creugairsttor alla  dien s1c3ri pmcieótnro sd ec uuand reaxdcoess,o e dse d ceacbiri dmae cnoonsf odreml e5 %a , loy 
dispuesto en el artículo 201-3 de la Ley Hipotecaria.
Por lo tanto expuesto lo que antecede se observa lo siguiente:
1.  La diferencia de superficie existente entre la que consta en el Catastro y la que 
consta en el Registro de la Propiedad no es menos del 5%, sino que es superior al 10%, 
del  tal  manera  que  no  es  aplicable  en  este  supuesto  el  artículo  201.3  de  la  Ley 
Hipotecaria.
2.  En la instancia aportada se solicita la inscripción de exceso de cabida; En este 
sentido hay que recordar que según la doctrina de la DGRN, uno de los presupuestos 
básicos para modificar la descripción de una finca y constatar un exceso de cabida es 
que la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral; Esto es: que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. El hecho de que 
posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el 
catastro haya modificado la delimitación y superficie en los términos en que se ha 
producido en este caso, lo que pone de manifiesto es que se han incorporado porciones 
de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos. En consecuencia no permite 
rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada.
Expuesto lo que antecede y teniendo en cuenta por una parte, la diferencia de 
superficie existente entre la descripción que consta en el Registro y la descripción de la 
certificación catastral, y por otra parte, que la finca 9827 linda según el Registro por el 
Sur, con finca de su pertenencia, existen dudas fundadas respecto a que el aumento de 
superficie  existente,  encubra  la  posible  agregación  de  terrenos  colindantes 
pertenecientes  al  mismo  titular,  es  decir,  el  intento  de  aplicar  el  folio  de  la  finca 
registral 9827 a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colidante [sic] adicional; y no siendo por lo tanto un exceso de cabida según la 
Doctrina de la DGRN anteriormente expuesta.
Fundamentos de Derecho: Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 26 de 
junio de 2019 y 15 de octubre de 2019.
De  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  Artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  se 
entiende prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días 
contados desde la fecha de la última notificación a la que se refiere dicho Artículo.
Contra el presente acuerdo de calificación los interesados podrán (…)
Santander, a 3 de diciembre de 2020.–La registradora (firma ilegible). Fdo: Rosario 
Villegas Gómez.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  M.  A.  G.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de don J. I. A. G., interpuso recurso el día 11 de febrero de 2021 
mediante escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«Primera.  Con fecha 22 de octubre de 2020 se presentó instancia privada ante el 
Registro de la Propiedad solicitando la rectificación de cabida de la finca registral 9.827 
(Tomo 2.179, Libro 909, folio 1), con la siguiente descripción:
"Urbana.–En el pueblo de (…), término municipal de Santander, Barrio (…), parcela  bo
de terreno de cuatrocientos veinticuatro metros cuadrados, dentro de la cual se halla  28ww
(e…nc)l,a dvaed sai euten am ceatsroas h daeb itfarecnióten,  dpeo pr lqaunian cbea jma,e ptrisoos  ys ebsoehnatrad icllean, tsimeñeanltarodso  [csoicn]  edle n úfomnedroo, 
mcoent rosu d eco arrnaclh aol  aSl uOr eys tuen ad ea lcac emsiosrmiaa ,d pea lraa  csaus ase, rsveicñiaol.a Cdao ncsotintu yeel  ntoúdmoe uron a(… so),l ad efin ucna 
que linda: al Norte, con porción segregada incluida dentro de la Unidad de Actuación
(…); al Sur, con M. C. M. (ref. 3740082VP3134B0001WR) y con porción segregada 
incluida  dentro  de  la  Unidad  de  Actuación  (…);  al  Este,  con  E.  M.  G.  (ref. 
3740083VP3134B0001AR) y con M. C. M. (ref. 3740082VP3134B0001WR); y al Oeste, 
con Real de Piasca Promociones Inmobiliarias, S.L., (3740051VP3134B0001AR)."
Es decir, la mentada parcela tiene según el Registro de la Propiedad una cabida 
de 424 m2, no obstante, su superficie real que coincide plenamente con la que consta en 
el Catastro es de 437 m2, es decir, estamos ante una diferencia de cabida de 13 m2.
Destacar que inicialmente esta finca tenía una cabida superior, habiéndose visto 
reducida como consecuencia del expediente de expropiación forzosa que le afectó de 
forma parcial al ser incluida en la Unidad de Actuación denominada (…).
Una vez culminado el expediente de expropiación forzosa se procedió a reducir la 
cabida de la finca en el Registro de la Propiedad, momento en el que pasa a constar con 
una superficie de 424 m2.
La diferencia de 13 m2 que existe entre los datos registrales y catastrales se debe a 
un error de medición que fue puesto de manifiesto por la propia Gerencia Regional del 
Catastro en el momento en el que se incorporaron las parcelas resultantes del Proyecto 
de Compensación de la Unidad de Actuación "(…)", tal y como se pone de manifiesto en 
la Propuesta de Resolución con acuerdo de alteración que se notificó a mi mandante y 
cuyo contenido literal es el siguiente:
"Esta  Gerencia,  en  virtud  de  las  competencias  que  tiene  atribuidas,  una  vez 
realizadas las comprobaciones oportunas, estima que puede resultar necesario conciliar 
la descripción catastral de los inmuebles que se relacionan (total inmuebles: 1) con la 
realidad.
Una  vez  incorporadas  al  Catastro  las  parcelas  resultantes  del  Proyecto  de 
Compensación  de  la  Unidad  de  Actuación  (…)  aprobado  definitivamente  por  el 
Ayuntamiento  de  Santander  con  fecha  21/12/2012,  y  que  ha  sido  comunicado  en 
expediente 688472/18, se ha comprobado que no era correcto el límite de la zona 
expropiada en su día por el Ayuntamiento al Sur de la parcela para su incorporación a 
dicho Proyecto de Compensación.
Una vez deslindada correctamente, la parcela se amplía ligeramente hacía el Sur, 
pasando de 424 a 437 m2. (...)"
Segunda.  La  resolución  objeto  del  presente  recurso  deniega  la  solicitud  de 
rectificación de cabida presentada por esta parte en base a los siguientes argumentos:
"Por lo tanto expuesto lo que antecede se observa lo siguiente:
‘1.–La diferencia de superficie existente entre la que consta en el Catastro y la que 
consta en el Registro de la Propiedad no es menos del 5%, sino que es superior al 10%, 
de  tal  manera  que  no  es  aplicable  en  este  supuesto  el  artículo  201.3  de  la  Ley 
Hipotecaria.’
‘2.–En la instancia aportada se solicita la inscripción de exceso de cabida; en este 
sentido hay que recordar que según la doctrina DGRN, uno de los presupuestos básicos 
para modificar la descripción de una finca y constratar [sic] un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral; Esto es: que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la  e.e
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  realmente  contenida  en  los  linderos  b
originariamente registrados. El hecho de que posteriormente, por las razones que fueran  28ww
ys upcoenrffiocirem ee na  lolas  tnéorrmminaotisv ae nc atqausetr asl,e  ehl a captraosdturoc idhoa yean  meostdeif iccaadsoo , lalo  dqeuliem iptaocnieó n dey 
emsatanbifiaens tion celusi dqouse.  Esne  choanns eincucoernpcoiara ndoo  ppeorrmciioten eresc tdifeic ater rlrae ndoe liamdiytaaccieónnt eys s uqpueer faicniete dse n loa 
finca registral que fue inmatriculada.
Expuesto lo que antecede y teniendo en cuenta que por una parte, la diferencia de 
superficie existente entre la descripción que consta en el Registro y la descripción de la 
certificación catastral, y, por otra parte, que la finca 9827 linda según Registro por el Sur, 
con finca de su pertenencia, existen dudas fundadas respecto a que el aumento de 
superficie  existente,  encubra  la  posible  agregación  de  terrenos  colindantes 
pertenecientes  al  mismo  titular,  es  decir,  el  intento  de  aplicar  el  folio  de  la  finca 
registral 9827 a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional; y no siendo por lo tanto un exceso de cabida según la 
Doctrina de la DGRN anteriormente expuesta.’ (…)
Ante los argumentos esgrimidos para suspender los asientos solicitados no podemos 
sino mostrar nuestra disconformidad, toda vez que la calificación objeto del presente 
recurso se encuentra repleta de errores y de argumentos que consideramos que no se 
ajustan a la realidad.
Así, en primer lugar, queremos poner de manifiesto que la Registradora incurre en un 
error matemático a la hora de calcular la superficie de la parcela que se pretende 
rectificar, toda vez que la misma no es ni superior al 5% y mucho menos superior al 10%, 
sino que es de 3,06%, ya que la superficie registral es de 424 m2 y la catastral es de 437 
m2. Por tanto, el 5% de la cabida inscrita (424 m2) sería 21,20 m2 y el 10%, 42,40 m2 y 
la diferencia de cabida que pretendemos modificar es de 13 m2 o lo que es lo mismo 
un 3,06%.
Por  lo  que  entendemos  que  al  presente  supuesto  le  resulta  de  aplicación  el 
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, tal y como pusimos de manifiesto en la instancia 
presentada.
En segundo lugar, y respecto a la afirmación de que se presentan dudas respecto de 
si se trata de una rectificación de un exceso de cabida o si realmente se pretende 
encubrir una agregación de terrenos adyacentes, debemos destacar que tal y como 
expusimos previamente, la rectificación catastral de la parcela se produce de oficio por la 
Gerencia Regional del Catastro en el momento en el que se pretende incorporar las 
fincas  resultantes  del  referenciado  Proyecto  de  Compensación,  que  al  realizar  las 
comprobaciones oportunas acordó conciliar la descripción catastral de la finca con la 
realidad de la misma.
De ello se desprende que al segregarse de esa finca la porción de terreno que fue 
objeto de expropiación forzosa, la superficie que se tuvo que reflejar en el Registro de la 
Propiedad era de 437 m2 y no 424 m2. Por lo que la doctrina citada en el acuerdo de 
calificación queda cumplida para el registro del exceso de cabida, dado que el mismo se 
configura como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la 
finca inmatriculada, ya que resulta indubidado [sic] que con la rectificación pretendida no 
se altera la realidad física exterior de la finca, esto es, que la superficie que ahora se 
pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día.
Además, según se desprende del artículo 201 de la Ley Hipotecaria para proceder a 
la rectificación de la cabida de una finca es necesario que:
"el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la 
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida 
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la 
finca  de  actos  de  modificación  de  entidades  hipotecarias,  como  la  segregación,  la 
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. 
Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de  e
las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el  bo
Catastro." 28ww
fundEasd adse yc irn, op marear aqsu seo sspee cdheansie yg, uaed eumnaá s,r ehcati fdicea ceisótna r dmeo tcivaabdidoa  y dfeubnedna deox eisnt irc rdituedriaoss 
objetivos y razonados. Extremos que no se dan en el presente supuesto, ya que la
motivación es más bien inexistente. Además, se supone que esa duda de la posible
agregación  de  terrenos  surge  porque  la  mentada  finca  linda  por  el  Sur  con  finca 
propiedad de mi patrocinado de, afirmación totalmente incierta, ya que, tal y como consta 
en el Registro de la Propiedad, la finca registral 9.827 linda por el Sur con M. C. M. y con 
porción segregada incluida dentro de la Unidad de Actuación (…), es decir, con la 
porción  de  terreno  que  fue  objeto  de  expropiación  forzosa  y  por  tanto,  ya  no  es 
propiedad de mis patrocinados.
Por todo lo expuesto, entendemos que el acuerdo de calificación negativa no se 
ajusta a derecho, además de estar repletos de errores y datos inexactos, por lo que se 
solicita que se estime el presente recurso, procediéndose a su revocación.
Por lo expuesto, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Suplico que tenga por presentado este escrito y documentos que se acompañan, 
tenga por interpuesto recurso gubernativo frente al acuerdo de calificación negativa 
dictada por el Registro de la Propiedad número Cinco de Santander con fecha 3 de 
diciembre  de  2020,  y  tras  los  trámites  oportunos,  acuerde  estimarlo  y,  como 
consecuencia de ello, revocar la calificación impugnada.»
IV
La registradora de la Propiedad de Santander número 5 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero 
de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio y 17 de octubre de 2014, 
19 de febrero y 9 de octubre de 2015, 21 de marzo, 21 de abril y 8 de junio de 2016 y 26 
de junio y 15 de octubre de 2019.
1.  Se  plantea  en  este  expediente  si  es  posible  inscribir  un  exceso  de  cabida 
superior al 10% de la cabida inscrita –manifestando además la registradora que a su 
juicio  existen  dudas  fundadas  sobre  la  realidad  de  la  modificación  solicitada–  sin 
necesidad de tramitar el expediente regulado en el apartado primero del artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria, y sin que tampoco se inste la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de 
dicha ley, simplemente por medio de solicitud del interesado, junto con certificación 
catastral descriptiva y gráfica que a su juicio acreditaría la superficie real de la finca, tal 
como prevé el apartado tercero del mencionado artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Es necesario señalar de partida que en el presente expediente la superficie registral 
de la finca es de 183,66 metros cuadrados y no la que expresa el recurrente de 424 
metros cuadrados.
De este modo, al pretender el interesado la rectificación de la superficie de la finca 
por la que resulta de Catastro –437 metros cuadrados–, de acuerdo con la superficie que 
según el recurrente tiene la finca en el Registro, la inscripción del exceso de cabida no 
excedería del 5% de la superficie inscrita.
En cambio, si se parte de la superficie que la finca tiene realmente según los 
asientos registrales –183,66 metros cuadrados–, el exceso de cabida cuya inscripción se 
pretende excede ampliamente del 10% de la cabida inscrita.
2.  En lo relativo al procedimiento para rectificar la superficie, la Resolución de este  e.e
Centro Directivo de 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras posteriores como las  b
de 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio, 3 de octubre y 15 de noviembre de 2016, señaló  28ww
qduee la a L peayr tHir ipdoetl e1c adreia n oopvieermadbare p doer  l2a0 L1e5y,  f1e3c/h2a0 1d5e,  lcaa pblee nean uennctriaard alo se nm veigdoiors d heá lbai lreesf opramraa 
obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres 
grandes grupos:
– Los que solo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie 
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación 
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) 
y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones 
de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y 
que  no  están  dotados  de  ninguna  tramitación  previa  con  posible  intervención  de 
colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares 
registrales de las fincas colindantes».
– El  supuesto  que  persigue  y  permite  inscribir  rectificaciones  superficiales  no 
superiores  al  10%  de  la  cabida  inscrita,  pero  con  simultánea  inscripción  de  la 
representación  geográfica  de  la  finca.  Este  concreto  supuesto  está  regulado,  con 
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al 
límite  máximo  del  10%,  prevé  que  «una  vez  inscrita  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». 
Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible 
intervención  de  colindantes  y  terceros,  si  bien,  como  señala  el  artículo  citado,  «el 
registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de 
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya 
constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no 
superiores  al  10%  y  basadas  en  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  puede 
acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del 
artículo 9, letra b).
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones 
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos 
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la 
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación 
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como 
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y 
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento 
regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al 
artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, 
sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los 
intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de 
la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones 
a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del 
Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que 
los  interesados  puedan  comparecer  y  alegar  en  defensa  de  sus  intereses  ante  el 
funcionario  público  –registrador  o  notario,  según  el  caso–  competente  para  su 
tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y 
mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de 
aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos 
concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
3.  De lo anterior se desprende que no es posible inscribir un exceso de cabida 
superior  al  10%  de  la  superficie  inscrita  sin  tramitar  el  expediente  regulado  en  el  e
artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y sin tampoco solicitar y tramitar el procedimiento  bo
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues las excepciones contenidas en el  28ww
ianrstíccruitlaos 2 s0e1 .3re dfiee rlean L eeny  Htoipdoot eccaasroia  ap asruap iunescsrtoibsir  elan  rqeucteif iclaasc iódnif edree nscuiapse rfdicei ec daeb idfian cnaos 
exceEdne ne sdtee l s1u0p%ue dseto l,a  ccoambiod aa nintessc rsitea .ha expuesto, lo que sucede es que existe un error
de partida en cuanto a la superficie de la finca que el interesado y recurrente considera
que está inscrita, pues ésta no es de 424 metros cuadrados como él cree, sino de 183,66 
metros cuadrados, como resulta de los libros del Registro.
Por lo tanto, la diferencia de cabida cuya inscripción se pretende es ampliamente 
superior al 10% de la inscrita, es más del 137%, y en consecuencia no es posible aplicar 
el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
4.  En cualquier caso, tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es 
indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que 
no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa 
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones 
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades 
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya 
determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley 
Hipotecaria).
El exceso de cabida ha sido definido en numerosas ocasiones por este Centro 
Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y alcance, y con 
base  en  los  argumentos  legales  correspondientes,  puede  configurarse  como  aquel 
procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y 
descripción  de  la  finca  como  base  del  Registro.  Como  se  ha  señalado  en  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, 
siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo 
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la 
finca,  por  lo  que  la  existencia  de  dudas  que  pudiera  albergar  el  registrador  de 
encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  –inmatriculaciones  de  parcelas  colindantes  o 
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y 
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de 
cabida declarado.
5.  En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este 
Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015, 21 de abril de 2016 y 26 de junio y 15 de octubre 
de 2019, entre otras).
En el supuesto de este expediente, al contrario de lo que afirma el recurrente las 
dudas que expresa la registradora, no carecen de motivación, sino que se fundan en los 
motivos que la misma registradora expone en su nota de calificación.
Así, señala en su nota, el hecho de que posteriormente a la inmatriculación de la  s
finca, la superficie que resulta del Registro, por las razones que fueran y conforme a la  oe.
normativa catastral, el catastro ha modificado la delimitación y superficie de la parcela  w.
catastral en los términos en que se ha producido en este caso, lo que a su juicio pone de  28ww
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Añade como motivos que fundamentan las dudas la diferencia de superficie existente 
entre la descripción que consta en el Registro y la descripción de la certificación catastral 
y que la finca cuya superficie se pretende rectificar según el Registro linda por el sur con 
finca de su pertenencia, por lo que a su juicio existen dudas fundadas respecto a que el 
aumento de superficie cuya inscripción se pretende encubra la posible agregación de 
terrenos colindantes pertenecientes al mismo titular, es decir, el intento de aplicar el folio 
de la finca registral de que se trata a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y no siendo por lo tanto un 
exceso de cabida según la doctrina de este Centro Directivo.
Tales evidencias no resultan desvirtuadas por las alegaciones del recurrente.
En primer lugar, el solo hecho de que Catastro haya modificado de oficio la superficie 
de una parcela catastral no excluye la posibilidad de que la correlativa rectificación 
solicitada de la superficie de la finca registral que se entiende que corresponde con la 
parcela catastral no suponga en realidad la inclusión de una porción de terreno no 
incluida con anterioridad en la finca.
Parece que el recurrente podría considerar que el hecho de que la parcela catastral 
tenga una superficie de 424 metros cuadrados supone automáticamente que esa sea la 
superficie de la finca según el Registro, cuando eso no necesariamente es así.
De hecho, en este caso la diferencia entre la superficie que consta en el Registro –
183,66 metros cuadrados– y la que resulta de Catastro –ya sea antes, 424 metros 
cuadrados, o después de su rectificación, 437 metros cuadrados– es considerable y 
representa más del 137% de la cabida inscrita, lo cual hace que de manera fundada 
surjan dudas acerca de la realidad de la rectificación solicitada.
En segundo lugar, también parte el recurrente de considerar un lindero sur de la finca 
que no se corresponde con el que resulta del Registro. Así, en los asientos del Registro 
consta que la finca linda por el sur «de esta pertenencia», y no con el lindero que 
expresa el recurrente, que de nuevo parte de lo que resulta, o resultaba antes de su 
rectificación, de Catastro. Y este lindero del Registro es el que lleva a la registradora a 
fundamentar, junto con los demás motivos ya expuestos, la posibilidad de que se trate de 
la inmatriculación de una porción adicional de terreno y no de la rectificación de un 
simple  error  descriptivo.  Por  todo  ello,  en  el  caso  de  este  expediente,  las  dudas 
manifestadas y debidamente fundamentadas en la calificación justifican la negativa a 
practicar la inscripción.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.