BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63196
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9063 Resolución de 17 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Escalona,  por  la  que  se  deniega  la 
constancia registral por nota marginal de la declaración municipal del régimen 
jurídico de una edificación.
En el recurso interpuesto por el alcalde-presidente del Excmo. Ayuntamiento de 
Escalona contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Escalona don 
Rafael Burgos Velasco, por la que se deniega la constancia registral por nota marginal 
de la declaración municipal del régimen jurídico de una edificación inscrita conforme al 
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo.
Hechos
I
Mediante copia autorizada de la escritura de ampliación de obra nueva otorgada el 
diecisiete de octubre de dos mil diecinueve, ante el Notario de Talavera de la Reina don 
Juan Enrique Prieto Orzando, protocolo 1991/2.019, fue inscrita bajo la inscripción 5.ª de 
fecha veinte de diciembre de dos mil diecinueve de la finca registral 5154, calle (…), de 
Escalona. En la inscripción se tomó en cuenta la certificación catastral descriptiva y 
gráfica en la que señala que la obra fue realizada en 1970, esto es, como obra nueva 
antigua. El registrador envió al Ayuntamiento de Escalona, certificación de la inscripción 
de obra nueva realizada, que fue recibida por la Corporación el mismo el quince de 
enero de dos mil haciendo constar que parte de la ampliación no consta de licencia, es 
una actuación clandestina y no cumple la normativa urbanística en cuanto retranqueo a 
linderos especificándose el mismo (3 metros a linderos y a calle). Dicha resolución fue 
calificada negativamente el veinticinco de febrero de dos mil veinte con la siguiente nota 
de calificación: «Hechos: La presentación para su calificación e inscripción si procede de 
la  documentación  siguiente:  documento  de  fecha  03/02/2020  del  Ayuntamiento  de 
Escalona,  resolución  número  2020-0017,  expediente  146/2020,  presentado  por 
Ayuntamiento de Escalona el día 04/02/2020 a las 12:10, con el número de entrada 966, 
asiento 1114 del diario 112. Fundamentos de Derecho. No consta en la certificación del 
Ayuntamiento que se trate de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de 
las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que impliquen su demolición conforme al art. 28.4 C del Real Decreto Legislativo 7/2015 
que cita. 1. No puede señalarse con carácter genérico que se incumple la normativa 
urbanística sin especificar de qué normativa se trata. La nota marginal tiene por objeto 
especificar el régimen urbanístico de la finca y eso no queda aclarado sin señalar la 
legislación aplicable de modo concreto. 2. La clandestinidad de la obra no queda bien 
delimitada, dado que la finca se formó por segregación en virtud de escritura otorgada 
en 1.972 e inscrita en 1.973 que incluye toda la parcelación (…), con un total de 63 
parcelas; y la certificación catastral se refiere a una vivienda realizada en 1.970. De aquí  e.
se sigue que obra y ampliación de obra coincidieron en el tiempo. Es preciso aclarar este  w.b
punto.  3.  El  Secretario  del  Ayuntamiento  afirma  que  se  ha  dado  traslado  al  titular  63ww
raecglaisrtarra le, sptee reox tnroe mqou,e d aédstoe  qhuaey ae l raelcciabliddeo  yla e ln soeticfirceatcairóion  fdireml aAny luan traemsoielunctioó.n  Eas  lapsre 9c.i1so3 
hEonrvaíso  yd ee l lase ccoremtaurnioic aacfiirómna  yq ureec esep chióan d daed ol at racsolmaduon iecaseci ómni snmoo  sdoína  ae qluaisv a1l1e.n3t5e sh; oyra lsa. 
inscripción en el Registro exige el conocimiento del interesado. Resolución: En vista de
los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de Derecho, este registrador, en su 
en  su  condición  de  autoridad  pública  legalmente  competente  para  ello  ha  resuelto 
adoptar el acuerdo formal (Resolución de 13 de octubre de 2014, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, BOE 7 de noviembre) de suspender la inscripción en 
tanto no se subsanen los defectos señalados. Prórroga del asiento de presentación. 
Artículo  323  Ley  Hipotecaria,  el  asiento  de  presentación  queda  prorrogado 
automáticamente por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última 
notificación a que se refiere el artículo anterior. Conforme al artículo 19 bis párrafo cuarto 
de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto (BOE 2 de agosto), 
los  interesados  podrán  (…)  Escalona,  once  de  marzo  del  año  dos  mil  veinte.  El 
Registrador de la propiedad. Fdo.: Rafael Burgos Velasco».
II
Contra la anterior nota de calificación, fue presentado en el Registro de la Propiedad 
de Escalona el veinticinco de marzo de dos mil veinte recurso para ante la Dirección 
General  de  Seguridad  y  Fe  Pública  contra  la  calificación  efectuada,  número  de 
entrada 2318/2020, mediante escrito de fecha veinticuatro de marzo dos mil veinte 
firmado electrónicamente por el alcalde, en base entre otros a los siguientes argumentos: 
«Que con fecha 5 de marzo de 2020, nos ha sido notificado la calificación negativa del 
titular  de  este  Registro,  en  relación  a  la  inscripción  de  nota  margina  de 
resolución 2020-017 de fecha 3 de febrero de 2020, de don Álvaro Gutiérrez Prieto, 
Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Escalona, presentado por el Ayuntamiento de 
Escalona el día 4-2-2020, número de entrada 966, asiento 1114, diario 112 respecto del 
inmueble sito en Escalona, Toledo, (…) Que, frente a la referida calificación negativa, 
venimos al amparo de lo dispuesto en los arts. 324, ss. y concordantes de la Ley 
Hipotecaria y demás disposiciones que se citarán, interpone recurso gubernativo ante la 
Dirección General de Registros y del Notariado (actual Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública), sirviendo de base al presente recurso gubernativo los siguientes 
motivos de recurso. Se interesa por parte del Ayuntamiento la anotación marginal a los 
efectos legales oportunos, respecto del siguiente hecho: que parte de la edificación 
(ampliación  de  vivienda)  no  cuenta  con  licencia  municipal  de  obras,  teniendo 
consideración de actuación clandestina y que la edificación actual no cumple las normas 
urbanísticas municipales en cuanto a los retranqueos a linderos (3 linderos y calle), se 
haga  constar  por  nota  al  margen  la  concreta  situación  urbanística,  limitaciones  y 
delimitaciones, para las edificaciones sujetas al régimen de ordenación, interesando se 
haga constar en el Registro de la Propiedad esta circunstancia, por nota al margen de la 
inscripción de declaración de obra a que figura en los informes. Respecto a que no 
consta la certificación del Ayuntamiento de que se trate de construcciones, edificaciones 
e  instalaciones  respecto  de  las  cuales  ya  no  proceda  adoptar  medidas  de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición" entendemos 
que del tenor literal de la resolución del Ayuntamiento, se desprende que la infracción 
urbanística ha prescrito y no procede tomar medidas de restablecimiento de la legalidad 
urbanística ya que caso contrario, al ser una medida tan gravosa, se hubiese hecho 
constar expresamente. No obstante se acompaña certificación en ese sentido para 
clarificar más si cabe. Respecto de que "No se admite señalar con carácter genérico que 
se incumple normativa urbanística sin especificar de qué normativa se trata" no podemos 
compartir este argumento. Está debidamente citada la normativa urbanística, aplicable al  s
caso concreto y citado expresamente que se infringe la normativa urbanística en cuanto  e.
a retranqueos a linderos detallando la concreta distancia, suficiente de por sí, para que  w.
se proceda a la anotación marginal. Respecto de que "La clandestinidad de la obra no  63ww
qpueerfdeact abmieenn tdee dlimeliimtaidtaad" an: ola  paomdepmliaocsió nc odmep laar tViri veiesned ac rqiteureio n. oL cau eonbtraa  ccolann ldae psrtiencae petsivtáa 
tlircaesnlacdiao  mal utnituicliapra rle dgeis troabl,r ap.e rRoe nsop eqcutoe  edle t itquulaer  r"eSgeis tarafilr mhaay aq ureec iebli dSoe lcar entoatriifoic ahcaió nd"a dnoo   BOE-A-cable e
podemos compartir ese criterio. El Secretario da fe de que se ha dado traslado al titular 
registral, y ello conlleva que está certificando que el titular registral ha sido debidamente 
notificado, sin perjuicio de la forma de recepción de la notificación, de la forma de aviso 
de la notificación y de los efectos jurídicos que conlleve una u otra fórmula, pero a los 
efectos  que  se  pretenden  el  titular  registral  ha  sido  debidamente  notificado  con  el 
traslado efectuado y certificado. No podemos compartir los criterios anteriores y que han 
servido  para  suspender  la  anotación  de  la  nota  marginal:  Sería  poner  en  duda  al 
fedatario público, que firma la resolución cuya inscripción se interesa, donde consta 
expresamente que la ampliación de la Vivienda no cuenta con licencia municipal de 
obras  invocando  la  concreta  normativa  para  entender  que  se  trata  de  actuación 
clandestina  y  que  la  edificación  incumple  la  normativa  urbanística  en  cuanto  a 
retranqueos a linderos. Se excede el Registrador de la Propiedad en sus funciones de 
control. La nota marginal su finalidad es que el adquirente tenga conocimiento de la 
situación urbanística del bien, por tanto, será al momento que dicho adquirente pida la 
concreta  información  antes  de  adquirir  el  dominio,  cuando  se  le  deba  facilitar,  los 
concretos extremos que interesen y no antes, que parece ser lo que se pretende con la 
calificación negativa. Es importante destacar que en el presente caso no estamos ante 
un  expediente  de  disciplina  urbanística,  sino  ante  la  anotación  marginal  de  las 
circunstancias  urbanísticas  de  la  declaración  de  una  obra  nueva  al  amparo  del 
RDL 7/2015. La Dirección General ya ha resuelto entre las mismas partes, en casos 
similares, resoluciones de fecha 14 de agosto de 2019, que se adjuntan dando por 
reproducida íntegramente su fundamentación jurídica en este recurso, declarando que la 
inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la 
misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que 
imponga al propietario a que se refiere el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, requiere o no 
la previa tramitación de un expediente de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo 
dispuesto en el capítulo VII del Real Decreto 1093/1997 o si puede bastar certificación 
municipal en la que consultados los antecedentes que obren en el Ayuntamiento se haga 
constar esta concreta situación urbanística de la misma. Y como cuestión íntimamente 
relacionada con la anterior, se plantea la relativa a si, en el caso concreto del objeto del 
presente recurso, puede apreciarse que una certificación municipal que simplemente 
afirma que "que la edificación no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración de 
actuación clandestina", tiene la concreción legal mínima exigida por el artículo citado 
cuando habla de hacer constar "la concreta situación urbanística de la misma, con la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario.»
III
El  registrador  emitió  informe  el  día  20  de  abril  de  2020,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 28, 65.2 y 67.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; 56 a 63 y 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística;  e.
177, 178 y 182 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el  w.b
texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; 85.2.  63ww
dUerbl aDneícsrtiectao  d3e4l/ 2te0x1t1o  dree fu2n6d dideo  adberi ll,a p Loer ye ld qeu Oe rsdee naapcriuóenb dae el l TRerergitloarmioe yn tdoe d lea  DAicstcivipidlinaad 
dUerb 1a4n ísdteic am, ay yloa sd Ree 2s0o0lu5c,i o2n2e sd dee f elab rDeirroe cdceió n2 0G0e7n, e2ra6l  ddee  lmosa rRzeog disetr o2s0 0y 8d, e1l 4N odtea rijaudlioo 
de 2009, 26 de abril de 2011, 17 de enero, 27 de febrero y 8 de mayo de 2012, 22 de 
junio de 2013, 12 de febrero de 2014, 24 de marzo, 6 de julio, 10 de septiembre y7 de 
octubre de 2015 y 30 de junio de 2016 y resolución de 8 de agosto de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si puede hacerse constar por nota marginal la 
condición de actuación urbanística clandestina de una obra nueva ampliada e inscrita en 
el Registro de la propiedad, como obra nueva antigua. A juicio del registrador esto no es 
posible  por  no  constar  en  la  certificación  del  Ayuntamiento  que  se  trate  de 
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición conforme al art. 28.4 C del Real Decreto Legislativo 7/2015 y añade que: a) 
No puede señalarse con carácter genérico que se incumple la normativa urbanística sin 
concretar de qué normativa se trata. b) La clandestinidad de la obra no queda bien 
delimitada, dado que la finca se formó por segregación en virtud de escritura otorgada 
en 1.972 e inscrita en 1.973 que incluye toda la parcelación (…), con un total de 63 
parcelas; y la certificación catastral se refiere a una vivienda realizada en 1.970. De aquí 
se sigue que obra y ampliación de obra coincidieron en el tiempo. Es preciso aclarar este 
punto.  c)  El  Secretario  del  Ayuntamiento  afirma  que  se  ha  dado  traslado  al  titular 
registral, pero no que éste haya recibido la notificación del Ayuntamiento.
2.  Dispone el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, lo 
siguiente:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, 
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la 
terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a)  Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de 
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por 
técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha 
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador 
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de 
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de 
que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
b)  Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de 
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y 
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que 
expidan, la práctica de dicha notificación.
c)  Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el 
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la 
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota  s
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de  oe.
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada  w.
pdoer b eule enxap feed lioesn tdea. ñEons  tya lp cearjsuoic, iolas  cciataudsaa dAodsm.»inistración deberá indemnizar al adquirente  2020-9063n https://ww
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construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición. Pero esto es un presupuesto de la aplicación de la inscripción como obra 
nueva antigua al amparo del artículo 28.4 del Texto Refundido de la ley del Suelo, ya 
citado. Por tanto, si se inscribió por esta vía la ampliación de la obra nueva no puede 
ahora  el  registrador  revisar  esta  cuestión.  Precisamente  ante  la  aplicación  de  ese 
régimen,  el  registrador  notifica  al  Ayuntamiento  que  expide  la  certificación  para  la 
constancia por nota marginal de la concreta situación urbanística de la finca.
Además,  como  luego  veremos,  la  expedición  de  certificación  por  parte  del 
Ayuntamiento, según la normativa urbanística de Castilla La Mancha, presupone que la 
finca está fuera de ordenación.
4.  Los defectos señalados en la nota de calificación registral relativos a que no se 
precisa con claridad la finca afectada, la notificación al titular registral y la concreta 
normativa urbanística infringida han de ser revocados, pues, efectivamente, como alega 
el recurrente, de la documentación calificada queda fuera de duda cuál es la finca 
registral a que se refiere (el propio registrador aporta el folio registral en el expediente, 
relativo a la inscripción 51 de la finca registral 5154, calle […], de Escalona), que su 
titular registral ha sido notificado de la resolución cuya constancia por nota marginal se 
solicita y que lo que se pretende hacer constar por nota marginal es que la finca no tiene 
licencia e incumple la normativa urbanística en materia de retranqueos, concretando 
exactamente por qué lo incumple.
Para constatar registralmente, en el marco del procedimiento del artículo 28.4 de la 
Ley  de  Suelo,  la  concreta  situación  urbanística  de  la  edificación  declarada,  con  la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario, debe resultar acreditada, de la certificación administrativa presentada, la 
oportunidad de intervención del titular registral (ya sea el actual o el que inscribió la 
edificación que causó la notificación), debidamente identificado, en el procedimiento que 
da lugar a la correspondiente resolución declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite 
su pronunciamiento al Registro de la Propiedad (vid resolución 30 de junio de 2016). En 
este sentido, dada la presunción de legalidad de los actos administrativos, basta con que 
en la certificación administrativa conste que se ha hecho la notificación, sin necesidad de 
acreditar –como exige el registrador– la recepción de la notificación. No cabe confundir la 
necesidad de acreditar que se ha hecho la notificación, con los supuestos legales que 
exigen acreditar la presentación de alguna documentación, pues en tal caso se exige a 
su vez acreditación de la recepción (caso del artículo 254 LH, según resolución de 23 de 
enero de 2014).
5.  Ya se pronunció este Centro Directivo en la resolución de 8 de agosto de 2019 
sobre la procedencia de la tramitación seguida en el Ayuntamiento y el contenido final de 
la resolución, considerando que son suficientes para permitir su constancia por nota al 
margen de la inscripción de la edificación declarada sobre la finca.
A este respecto, debe recordarse que el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, establece en su artículo 28.4 que «en el caso de construcciones, edificaciones e 
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento 
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos 
de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se 
regirá» por el procedimiento que se regula en dicho apartado 4, conforme al cual, entre 
otros extremos, «cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida  s
por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se  oe.
refiere la letra anterior» (esto es, la preceptiva notificación registral de la inscripción  w.
practicada), «estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el  63ww
nRueegvisat,r ola d ceo nlac rPertoap sieitduaadci,ó pno ur rnboatnaí satli cma adreg elan  mdeis mlaa i,n sccornip lcai ódne ldime itlaac dióenc ldaera scuió cno dnete onbidrao 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Y añade que «la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la 
referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente 
en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la 
finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar 
al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Respecto de la constancia registral por nota marginal de la situación urbanística de la 
finca o de la edificación en ella ubicada, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, con carácter 
más general, dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen 
la  calificación  urbanística,  medioambiental  o  administrativa  correspondiente,  con 
expresión de la fecha a la que se refiera».
Y el artículo 67.3 del texto refundido de la Ley de Suelo establece que «salvo que 
otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida, 
pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento 
a que se refiere el título que las originara». En análogo sentido se pronunciaba ya el 
artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Por otra parte, el artículo 65.2 del citado texto refundido de la Ley de Suelo señala 
que «en todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten 
a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas 
registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, 
declaración  de  obra  nueva  o  constitución  de  régimen  de  propiedad  horizontal,  la 
Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la 
anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2. La omisión de la resolución por la 
que se acuerde la práctica de esta anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad 
de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos 
al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada 
Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios 
causados».
A este respecto, el citado Real Decreto 1093/1997 dedica su Capítulo VII a las 
«Anotaciones  preventivas  dictadas  en  procedimiento  administrativo  de  disciplina 
urbanística» y comienza señalando en su artículo 56 que «la Administración legalmente 
competente,  con  el  fin  de  asegurar  el  resultado  de  los  expedientes  de  disciplina 
urbanística  y  la  reposición  de  los  bienes  afectados  al  estado  que  tuvieren  con 
anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación preventiva de la 
incoación de dichos expedientes. La anotación sólo podrá practicarse sobre la finca en 
que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada 
caso.» Y seguidamente regula con cierto detalle los requisitos para la práctica de tal 
anotación, así como su vigencia, y las actuaciones posteriores que ha de realizar el 
registrador o la administración, y otros extremos.
En particular, en cuanto a los efectos registrales de la terminación del expediente, el 
artículo  63  establece  lo  siguiente:  «Cuando  adquiera  firmeza  la  resolución  de  la 
Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la 
existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, se 
practicarán, según los casos, los siguientes asientos: 1. Si la resolución impusiere el 
deber de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará 
asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese con los 
requisitos establecidos en el artículo 2 de este Reglamento y el acuerdo no fuese  s
susceptible de recurso jurisdiccional. 2. Si el acuerdo firme de la Administración actuante  oe.
impusiera una sanción económica que diese lugar a procedimiento de apremio, se  w.
tomará, si se ordena, la anotación preventiva de embargo a que se refiere el artículo 66.  63ww
q3u. eE np rloodsu dceirmá áloss c eafseocsto lsa  gteernmeirnaalecsió an  qdueel  esxep eredfiieenrete e sl ea rhtíacruál oc o7n3s. t4a.r  Lpao rc enrottifaic macaiórgni ndael,l 
acacunecerdlaoc ipóonr  deel  qlau ea nsoet adceiócnla prere lvae tnetrimvain»a.ción del expediente provocará, en todo caso, la  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de tratar el acceso registral de las 
concretas  determinaciones  urbanísticas  impuestas  por  acto  administrativo  –cfr.,  por 
todas,  Resolución  de  7  de  octubre  de  2015  respecto  a  la  constancia  de  volumen 
disconforme que un edificio industrial tiene en relación con el planeamiento vigente– 
estableciendo que desde el punto de vista registral, nuestra legislación hipotecaria en 
aras de lograr la progresiva coordinación con la ordenación urbanística, regula hoy un 
amplio elenco de actos administrativos que pueden y deben tener acceso registral, así 
como su forma documental y clase de asiento, pues como recuerda la Resolución de 22 
de junio de 2013, la redacción actual del artículo 65 de la Ley de Suelo, es fruto de la 
modificación operada por el artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que 
bajo el antetítulo de «Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades» 
le da nueva redacción con la finalidad expresada en su Exposición de Motivos de «hacer 
especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la 
protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la 
actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector 
inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional».
Así, entre los actos administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las 
condiciones  especiales  a  que  se  sujeten  los  actos  de  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» y de «cualquier otro 
acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución 
urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho 
real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas», revelando la necesidad de 
evitar una enumeración cerrada de actos urbanísticos inscribibles, por la variedad de 
éstos  y  la  propia  diversidad  normativa  –artículo  65.1.d)  y)  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011, 22 de 
junio de 2013 y 24 de marzo de 2015–.
Tales determinaciones, salvo en los casos que la legislación establezca otra cosa, 
podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa 
expedida por órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la forma exigida 
por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y 
las fincas a que afecte el acuerdo –artículo 52–, precepto que se completa con el 
artículo 2.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al señalar que, salvo los casos en 
que la legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán mediante 
certificación de la misma naturaleza que cumpla los siguientes requisitos: a) Que se 
expida, en ejemplar duplicado, por el secretario de la entidad u órgano actuante y con 
inserción literal del acuerdo adoptado; b) Que exprese que el acto ha puesto fin a la vía 
administrativa, salvo lo dispuesto en este Reglamento para acuerdos determinados, y c) 
Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la legislación hipotecaria, las 
circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el 
acuerdo.
Es decir, es preciso que en la certificación administrativa, título formal, se contengan 
unas determinaciones sujetas a calificación registral: Expresión del acto administrativo 
que fundamenta la imposición de condiciones o limitaciones y acuerdo específico de su 
constancia  registral,  las  condiciones  o  determinaciones  concretas  cuya  constancia 
registral se pretende, con expresa referencia a la norma legal o planeamiento que la 
justifica, específica constancia de la firmeza en vía administrativa del acto –Resolución 
de 12 de febrero de 2014–, descripción indubitada de la finca registral afectada y 
circunstancias personales del interesado. s
Es cierto que el artículo 74 dispone que la nota marginal se tomará en virtud de  oe.
instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa, más  w.
dicha previsión debe ser entendida conforme a la redacción actual de la Ley de suelo, la  63ww
sporobpreia l an actaulrifaicleazcaió and rmeginisistrtaral tdivea d doeclu amceton tao sin asdcmribiniri syt rlaat idvoocst.rina de este Centro Directivo
de 2R7e idteer afdeabmreeron ted ee s2t0a1 D2 irye c2c2ió nd eG jeunneior adl eh a2 0a1fi3rm) aqduoe  (nvoid .o, bpsotar nttoed alas ,p Rreessuonlucicóionn dees   BOE-A-cable e
legalidad,  ejecutividad  y  eficacia  de  que  legalmente  están  investidos  los  actos 
administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para 
calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. En consecuencia, tratándose de 
documentos  administrativos,  uno  de  los  extremos  que  está  sujeto  a  la  calificación 
registral  es  precisamente  si  los  trámites  del  procedimiento  están  debidamente 
relacionados con el titular registral o lo que es lo mismo si el titular registral ha tenido en 
el procedimiento la posición jurídica contemplada por el ordenamiento (cfr. artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículos 24 y 105 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva de la 
legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción 
implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro 
a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el 
cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona 
distinta de dicho titular o con persona en la que no se agota la titularidad registral.
Por este motivo para tomar razón en el Registro de la Propiedad de condiciones de 
licencias o de licencias en precario el ordenamiento exige que conste instancia del titular 
registral o que resulte que el procedimiento ha contado con su audiencia (artículos 74 
y 76 del Real Decreto 1093/1997).
Como ha quedado expuesto, por tanto, nuestro Derecho vigente prevé expresamente 
el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en 
certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación 
hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que 
afecte el acuerdo. En el caso de determinaciones declaradas por actos administrativos, 
será precisa además una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, 
especificación  de  las  condiciones,  acuerdo  específico  de  su  constancia  registral  y 
expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a 
su  naturaleza  declarativa  y  reglada  –cfr.  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  6  de 
noviembre de 2008–.
Requisito especifico desde el punto de vista registral será la debida intervención en el 
procedimiento administrativo del interesado y la firmeza del acto, no sólo respecto a la 
resolución  que  contiene  las  determinaciones  urbanísticas,  sino  específicamente  el 
acuerdo administrativo de su constancia registral, pudiendo entenderse, respecto a este 
último, que puede considerarse cumplido mediante la instancia con firma legitimada 
notarialmente o ante el registrador o manifestación en acta notarial del actual titular 
registral.
No debe rechazarse tampoco, a estos efectos, la vía administrativa directa, por 
algunos de los medios que nuestro ordenamiento permite a la Administración, como la 
ejecución del acto en ejercicio de sus facultades de autotutela declarativa y ejecutiva,  s
siempre  que  concurran  sus  presupuestos,  se  funde  en  una  previa  resolución  oe.
administrativa y se garantice los derechos del interesado en el procedimiento, mediante  w.
el oportuno requerimiento y trámite de audiencia –sobre la improcedencia de la facultad  63ww
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para  la  constancia  registral  de  condiciones  de  licencias  o  autorizaciones,  sí  está 
contemplada en el artículo 76, relativa a licencias en precario y su contenido –en relación 
con el artículo 8.3.d) de la Ley de Suelo–.
La propia normativa autonómica es coherente con este planteamiento como el caso 
del artículo 204 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, en relación a la colaboración del 
Registro  de  la  Propiedad  en  la  eficacia  de  los  actos  administrativos  en  materia 
urbanística, o el artículo 28 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba 
el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
De esta forma se facilita el cumplimiento de determinaciones urbanísticas declaradas 
en forma de acto administrativo por el procedimiento legalmente establecido y que gozan 
de  respaldo  legal  expreso,  pues  ha  de  insistirse  en  su  carácter  reglado,  estricta 
aplicación de norma legal y reglamentaria.
Respecto  al  régimen  derivado  del  artículo  28.4  de  la  vigente  Ley  de  Suelo,  la 
inteligencia del precepto, cuya singularidad, como señala la doctrina –cfr. Resolución 
de 30 de junio de 2016– es ciertamente destacable, al imponer a la entidad local un 
deber legal de actuación en el marco de una norma sobre procedimiento registral, debe 
encontrarse en la necesaria colaboración bidireccional que debe existir entre la autoridad 
con competencias en urbanismo y la institución registral, en aras una labor más eficaz en 
sede de disciplina urbanística, pero también, y al mismo tiempo, en una más completa 
publicidad de los condicionantes jurídicos de los inmuebles, con interés para terceros, 
adquirentes o acreedores.
Mas dicho precepto se limita a imponer a la Administración municipal el deber de 
dictar «la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por 
nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación 
urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las 
limitaciones que imponga al propietario», sin concretar el tipo de procedimiento o acto 
administrativo que debe dictar y remitir al registrador.
6.  Respecto de la cuestión de si la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (a que se refiere el 
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo), requiere la previa tramitación de un 
expediente de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo dispuesto en el Capítulo 
VII del Real Decreto 1093/1997, ya se pronunció este Centro Directivo, afirmando (véase 
resolución citada de 8 de agosto de 2019) que basta certificación municipal en la que 
consultados los antecedentes que ya obren previamente en el ayuntamiento se haga 
constar directamente esa concreta situación urbanística de la misma.
7.  También se plantea la cuestión relativa a si, en el caso concreto objeto del 
presente recurso, puede apreciarse que una certificación municipal que afirma «que la 
ampliación no consta de licencia, es una actuación clandestina y no cumple la normativa 
urbanística  en  cuanto  retranqueo  a  linderos  especificándose  el  mismo  (3  metros  a 
linderos y a calle) tiene la concreción legal mínima exigida por el artículo citado cuando 
habla  de  hacer  constar  «la  concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario». La solución debe ser afirmativa, ya que, si como se dijo en la resolución 
de 8 de agosto de 2019, bastaría con afirmar que “la edificación no cuenta con licencia 
de  obras  y  tiene  la  consideración  de  actuación  clandestina»,  con  más  razón  debe  s
aceptarse la resolución en que se concrete aún más en que consiste la infracción  oe.
urbanística, como ocurre en el supuesto de hecho ahora planteado. w.
Y  todo  ello  ha  de  analizarse  a  la  luz  de  la  normativa  urbanística  autonómica  63ww
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dmea ylao ,A pctoivr ideal dq uUer bsaen aísptircuae.ba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y  BOE-A-cable e
En su artículo 177, titulado «las edificaciones, construcciones e instalaciones y las 
operaciones  y  actividades  clandestinas»  establece  que  «se  consideran  actuaciones 
clandestinas las edificaciones, construcciones e instalaciones, y demás operaciones y 
actividades  reguladas  por  la  ordenación  territorial  y  urbanística  realizadas,  total  o 
parcialmente, sin contar con los correspondientes actos legitimadores previstos en la 
presente  Ley  o  al  margen  o  en  contravención  de  dichos  actos».  Y  añade  en  el 
artículo  178  que  «…apreciada  por  los  correspondientes  servicios  municipales  la 
existencia o realización de una actuación clandestina procederán a notificar a quien 
figure como propietario del inmueble en el catastro, ordenando la suspensión de las 
obras  y  emplazando  para  que  en  un  plazo  de  dos  meses  presente  proyecto  de 
legalización de la referida actuación regulada por la ordenación territorial y urbanística en 
el caso de que la actuación sea legalizable. … La Administración Municipal, dentro de los 
tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el 
carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la 
actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente Ley para la 
realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de 
la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del 
edificio sin más trámite.»
Pero respecto de la demolición, el artículo 182.4 establece la matización de que «…
transcurridos cuatro años desde la terminación de la operación o cese de las actividades 
clandestinas  o  ilegales,  la  Administración  no  podrá  ordenar  la  demolición  de  las 
edificaciones, instalaciones o construcciones derivadas de las mismas.» Y que «no 
obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y 
cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la 
previa aprobación de un proyecto de legalización».
Y en el número 5 del mismo artículo se prevé que «el plazo de cuatro años a que se 
refiere el apartado anterior no rige para las parcelaciones que se realicen en suelo 
rústico protegido ni para los actos de construcción, edificación o uso del suelo:
a)  ejecutados  sin  licencia,  autorización  previa  o  calificación  territorial  o 
contraviniendo las determinaciones de ellas, cuando sean preceptivas, sobre terrenos 
calificados en el planeamiento como sistemas generales o clasificados como suelo 
rústico de protección ambiental por la ordenación territorial y urbanística,
b)  ejecutados en dominio público o en las zonas de servidumbre del mismo, o
c)  que  afecten  a  bienes  catalogados  o  declarados  de  interés  cultural  en  los 
términos de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico.»
De  todo  lo  anterior  se  desprende  que  cuando  el  ayuntamiento  declara  que  la 
edificación  inscrita  «no  cuenta  con  licencia  de  obras  y  tiene  la  consideración  de 
actuación clandestina» está constatando un hecho objetivo (que no cuenta con licencia 
de obras) y una consecuencia o calificación jurídica que por ley se deriva de manera 
directa e inmediata del hecho previo, como es que legalmente tiene la consideración 
legalmente tipificada como «actuación clandestina».
Para la constatación de este hecho y de esta consecuencia, no es preciso tramitar 
ningún expediente de disciplina urbanística, sino que basta consultar los antecedentes 
municipales y certificar de ellos, notificando tales extremos al titular registral, como así se 
ha hecho.
Pero  la  resolución  municipal  no  se  limita  a  declarar  que  la  edificación  tiene  la 
consideración de clandestina, sino que añade, y solicita que se haga constar por nota  e
marginal,  su  concreta  situación  urbanística  con  la  delimitación  y  limitaciones  bo
contempladas en el artículo 182.4 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el  63ww
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ordeYn accoimóno. hemos visto, de esa expresa remisión al citado artículo 182.4, transcrito más
arriba, lo que se deduce con toda claridad es que el Ayuntamiento reconoce y declara el
hecho de que ya han transcurrido más de cuatro años desde la terminación de la 
edificación y que por ello la Administración no podrá ordenar la demolición de la misma, 
pero que «no obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de 
ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación 
requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización».
Especialmente el artículo 85.2. del Decreto 34/2011, de 26 de abril, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  del  texto  refundido  de  la  Ley  de 
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, dispone 
que «la inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el 
presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente 
planeamiento,  pudiéndose  realizar  únicamente  en  el  mismo  obras  justificadas  de 
seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha 
situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración 
competente con arreglo a la legislación hipotecaria».
En consecuencia, debe considerarse que la resolución municipal calificada sí puede 
acceder al registro de la propiedad por la vía del artículo 28.4 del texto refundido de la 
Ley  de  Suelo  y  provocar  la  nota  marginal  en  él  prevista  porque  cumple  los 
requerimientos de concreción mínima que exige dicho artículo, ya que sí que expresa «la 
concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la  delimitación  de  su  contenido  e 
indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.