BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126977
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16923 Resolución  de  13  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se 
suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad.
En el recurso interpuesto por doña Y. C. M., en nombre y representación de la 
mercantil «Linneo, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Terrassa número 1, doña Emilia García Cueco, por la que se suspende la cancelación 
de una hipoteca por caducidad.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 11 de mayo de 2021 presentada por doña 
Y. C. M., en nombre y representación de la mercantil «Linneo, S.L.», se solicitó la 
cancelación por caducidad de dos hipotecas de máximo a favor de «Banco Popular, 
S.A.» constituidas una de ellas el día 22 de julio de 2009 ante el notario de Terrassa, don 
Jorge Iranzo Barceló, y la otra el día 22 de octubre de 2012 ante el notario de Terrassa, 
don Ramón Bernabé Panós, sobre la finca registral número 24.081 del Registro de la 
Propiedad de Terrassa número 1.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Terrassa número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura del notario de,
N.º de protocolo/
Fecha del documento 11/05/2021
Asiento de presentación 28 Diario 306
Fecha de presentación once de mayo del año dos mil veintiuno.
Con arreglo a lo prevenido en el Artículo 322 de la Ley Hipotecaria, notifico a Vd. que 
he  dictado  la  calificación  negativa  parcial  que  transcribo  literalmente  referente  al 
documento indicado:
Hechos
1.º  El documento de referencia fue presentado en este Registro en la fecha y con el 
número de asiento que constan al principio de esta nota.
2.º  En  el  citado  documento  se  solicita  la  cancelación  por  caducidad  de  las 
hipotecas de máximo a favor del Banco Popular Español que gravan la finca 24081 de 
este Registro según sus inscripciones 4.ª y 5.ª e
Para proceder a la cancelación de dichas hipotecas por caducidad debería haber  bo
transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las  923ww
cisanuicetmecmiroprpunlirmmees pie qiddnueateor  il vadas epednr aetsgrso acd rrdeaipe ncdlt iiiózcanahñ  aood   geesajbiegricaóuun iettsaínaedt reac   osdnnaeottb aisirddfeeoascsmuh ldetaeen  steeddn eel al   sehmuli p idsotímoatet oace laniqd. uaqedu  ehs alea g súpindre os etral ecnRióoenvg aicsdutaryoso,,    OE-A-2021-16able en https://
Según  el  Registro  el  plazo  de  vencimiento  de  la  hipoteca  que  resulta  de  la 
inscripción 4.ª es el 22 de Julio de 2019 no pudiéndose cancelar la misma hasta 
transcurrido el plazo legal establecido (veinte años más un año), es decir hasta el 22 de 
Julio de 2040. Y el plazo de vencimiento de la hipoteca que resulta de la inscripción 5.ª 
es el 24 de Julio de 2019 no pudiéndose cancelar hasta el 24 de Julio de 2040.
Fundamentos de Derecho:
Artículo 82 de la Ley Hipotecaria: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho 
sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias 
en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas 
en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un 
plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación 
civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más 
breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados 
desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en 
su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del 
mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la 
hipoteca».
Artículo 1964.1 Código Civil.
1.  La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
Parte dispositiva
A la vista de los anteriores hechos y fundamentos de derecho, Emilia García Cueco, 
registradora de la Propiedad de Terrassa-1, ha acordado, de conformidad con el/los 
artículos  citado/s,  suspender  la  inscripción  por  el  defecto  subsanable  de  no  haber 
transcurrido  el  plazo  legal  establecido  para  poder  proceder  la  cancelación  de  las 
hipotecas por caducidad.
No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento 
reseñado queda prorrogado por el plazo de sesenta días, a contar desde la fecha de la 
última notificación.
Contra la presente nota de calificación (…)
Terrassa, en la fecha de la firma de la presente nota Este documento ha sido firmado 
con firma electrónica  cualificada por  Emilia  García Cueco registrador/a de Registro 
Propiedad de Terrassa 1 a día diecinueve de mayo del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Y. C. M., en nombre y representación de 
la mercantil «Linneo, S.L.», interpuso recurso el día 17 de junio de 2021 en virtud de 
escrito en el que, resumidamente, señalaba lo siguiente:
«Contrariamente a lo resuelto por la Registradora, esta parte considera que el plazo 
de la hipoteca flotante trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe 
surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca, lo que implicaría tener  es
que computar posteriormente el plazo de duración de cada una de las obligaciones  o
nacidas, las cuales operan al margen del Registro de la Propiedad, para averiguar cuál  923ww
drveeefntieecLrreaem   ipencoloa sanctirseóteírncico uuprlmeroon ep8cni2ioat.e 5 e  jluy dsr eíilsd utlieaecga mLo aem  ytreá eHnsg eiipsirmt orqtapeulo ceerat sarpcinaoat mñe(Lo pHldu.e)t,a  rlloa  a cdfiujiacaiclo iónvnaa  lmednee n cteoesn tteer la p pdllaaezzl oop  rpianr coqippuiioeo   ddseee    OE-A-2021-16able en https://
duración de la hipoteca flotante o global es que su duración no vendrá determinada, por
accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría 
a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real 
de hipoteca –artículos 82.5.2 y 128 LH–, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el 
transcurso de esos segundos plazos.
Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca 
flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual 
se  cancelará  automáticamente  llegado  su  vencimiento  en  aplicación  de  los 
artículos 82.2..9 LH y 353.3 de su Reglamento, a semejanza de lo que ocurre con las 
anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal 
acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de 
lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, y sin que sea 
necesaria prueba alguna más acerca del no ejercicio de la acción ejecutiva, pues basta 
con la aplicación del principio de inoponibilidad de lo no inscrito.
Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad del asiento registral de 
hipoteca flotante el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las 
hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la 
obligaciones  garantizadas,  ni  siquiera  de  la  de  mayor  duración  de  las  conocidas 
inicialmente, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones 
presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva 
para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los 
últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas.
A  partir  de  esta  circunstancia,  válida  por  responder  a  una  causa  adecuada  y 
específica  de  este  tipo  de  hipotecas,  el  artículo  153  bis  LH  no  establece  ninguna 
limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe tenerse como ajustado a derecho el 
señalado  en  la  escritura  objeto  de  este  recurso  con  inclusión  de  la  posibilidad  de 
prórroga.
En las hipotecas flotantes, el plazo del derecho real de hipoteca implica que quedan 
garantizadas con la misma todas aquellas obligaciones que, siendo incluibles dentro de 
la cláusula de globalización, hayan nacido durante su vigencia y una vez vencidas, 
también durante la vigencia de la misma, no hayan sido amortizadas, lo que incluirá 
también  a  las  obligaciones  vencidas  anticipadamente  por  virtud  de  un  pacto  de 
vencimiento cruzado entre las mismas.
Por  tanto,  la  ampliación  del  plazo  de  la  hipoteca  flotante  implica  per  se  una 
ampliación del plazo en que pueden surgir una nueva obligación futura garantizada, sin 
que ello altere de ninguna forma la característica de la caducidad del asiento registral.
(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de 
octubre de 2017 –32–, BOE de 24 de noviembre de 2017).»
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 7 de julio de 2021 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2.º, 529, 546.4.º, 1280 y siguientes, 1843.3.º, 1964 y 1969 del 
Código Civil; 79, 82, 103, 105, 118, 128, 142, 153, 153 bis y 210 de la Ley Hipotecaria; 
174 a 177, 193 y 245 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección  e.e
General de los Registros y del Notariado de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de  b
mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio  923ww
dseep 2tie0m01b,r e8  ddee 2 e0n0e7r, o4  ddee  2ju0n0io2 ,y 8 2 9d ed em saerpzotie dmeb r2e0 d0e5 ,2 1050 9d, e1 5f edber efreob rdeero  2d0e0 62,0 1206,  3d0e 
d1e0  djuen ieon deero 2 d0e1 12,0 2174 ,d 9e  djuel ieon deero 2, 081 d2e,  2a bdreil  ey n2e droe,  d4i cdieem jubliroe  yd e1 92 0d1e5 ,d i1c3ie ym 2b1re d dee a 2b0ri1l, 38, 
de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24
de octubre y 14 de diciembre de 2017, 20 de febrero, 9 y 31 de julio de 2018 y 8 de 
marzo y 10 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2020 y 19 de abril de 2021.
1.  En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la 
Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de dos hipotecas de 
máximo.
En  la  primera  escritura  de  hipoteca  formalizada  en  Terrassa  el  día  22  de  julio 
de  2009,  ante  el  notario  de  dicha  localidad,  don  José  Iranzo  Barceló,  con  el 
número 1.888 de protocolo, se acordó en su estipulación primera: «Banco Popular 
Español, S.A. abre una cuenta especial de crédito con finalidad liquidatoria, con el 
número (…) en la agencia O.P. de Terrassa (…), de conformidad con lo establecido en 
los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, a nombre de Grup J C 
Les Fonts, SL, por un importe máximo de (…); que tendrá validez hasta el día 22 de julio 
del año 2019 (…) El acreditado se obliga por la escritura motivo de la presente a 
satisfacer al Banco en la citada Sucursal, antes de, o en el día del vencimiento indicado 
anteriormente, la cantidad a que ascienda el saldo deudor de la cuenta de crédito que 
con el número antes indicado se regula en la escritura que causa este asiento».
En la segunda escritura de hipoteca, formalizada el día 22 de octubre de 2012, ante 
el notario de Terrassa, don Ramón Bernabé Panós, con el número 517 de protocolo, en 
la estipulación correspondiente a la hipoteca, se dispone que se constituye hipoteca en 
garantía del crédito que consta en el expositivo segundo. En este expositivo segundo se 
dice que se ha convenido una póliza de crédito en moneda extranjera, póliza que se 
modifica y con vencimiento 24 de julio de 2019. Igualmente se dice que testimonio de 
dichas pólizas se incorporan a la escritura.
El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada porque, considera 
que, conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, para la cancelación de 
dichas hipotecas por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años 
contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo 
de  prescripción  de  la  acción  hipotecaria  que  es  de  veinte  años  –conforme  a  los 
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más un año durante el cual 
no  ha  de  resultar  que  ha  sido  renovada,  interrumpida  la  prescripción  o  ejecutada 
debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo podría tener 
lugar con posterioridad al 22 y 24 de julio de 2040.
El recurrente alega que se trata de dos hipotecas flotantes de las reguladas por el 
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo plazo de duración terminan el 22 de julio 
de 2019 y 24 de julio 2019.
2.  Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la 
hipoteca,  como  los  demás  derechos  reales,  pueda  ser  constituida  por  un  plazo 
determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo 
que  únicamente  durante  su  vigencia  puede  ser  ejercitada  la  acción  hipotecaria, 
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que 
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la 
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, 
ya por cualquier otra causa.
No  siempre  es  fácil  decidir  si,  en  el  caso  concreto,  el  plazo  señalado  es 
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,  e
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación  bo
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación  923ww
ecuna dnidcoh oy ap lhauzboi,e rlae  vaecnccióidno h aipqoutéelc –avriiad . plao dRreás eojleurccióitna rdsee  1m7i eoncttruabsr en o1 9h9a4y, ae nptrrees octrritaos,– a.un
3.  Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse 
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la 
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la 
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación 
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca 
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de 
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción 
dada por la Ley 13/2015.
La  cancelación  convencional  automática  sólo  procede  cuando  la  extinción  del 
derecho  tiene  lugar  de  un  modo  nítido  y  manifiesto,  no  cuando  sea  dudosa  o 
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real 
de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en 
dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se 
trate.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es 
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la 
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos 
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que 
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según 
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual 
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr. Resoluciones 
de 29 de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014); o bien el transcurso de los plazos 
que  figuran  en  el  artículo  210.1.8.ª  de  la  Ley  Hipotecaria  que  se  aplicarán  a  las 
inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras 
formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha 
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril 
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019, entre otras).
Por ello, la naturaleza de la hipoteca tiene gran importancia práctica ya que en «las 
hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se 
estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de 
prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se 
podrá  cancelar  por  caducidad  hasta  el  transcurso  de  21  años  desde  la  fecha  de 
finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, 
de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, 
por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término 
pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis 
de la Ley Hipotecaria).
4.  En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato, 
resulta que el plazo de duración pactado (referido a la cuenta de crédito, hasta el 22 y 24 
de julio de 2019) debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la 
hipoteca, sino más bien referido al plazo de duración de las obligaciones contraídas.
En la estipulación primera de la escritura se dispuso «(…) abre una cuenta especial  e.
de  crédito  con  finalidad  liquidatoria  (…)  de  conformidad  con  lo  establecido  en  los  w.b
artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento (…)», por lo que no estamos  923ww
en pErens lean sceiag udned laa  heispcortiteucraa ,r efogrumlaadliaza edna  eel la drítaíc u2l2o  d1e5 3o cbtiusb.re de 2012, ante el notario de
Tceorrrraessspao,n cdoienn Rtea ma ólan  Bhieprontaebcéa ,P saen ódsis, pcoonne e lq nuúem seer oc 5o1n7s tidtuey per ohtiopcooteloc,a e ne nla  geasrtaipnutílaac dióenl 
crédito que consta en el expositivo segundo. En este expositivo segundo se dice que se
ha convenido una póliza de crédito en moneda extranjera, póliza que se modifica, por lo 
que  en  ningún  caso  se  hace  referencia  o  se  pacta  una  hipoteca  regulada  en  el 
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.