BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6401
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
938 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, por la 
que se deniega la inscripción de un expediente notarial para la reanudación 
del tracto sucesivo interrumpido.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  C.  L.  R.,  en  nombre  y  representación  de 
Inversiones y Negocios CLR 41 S.L., contra la nota de calificación del registrador de la 
propiedad de Sanlúcar de Barrameda, don Nicolás Rodríguez Morazo, por la que se 
deniega la inscripción de un expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido.
Hechos
I
Mediante acta otorgada en Sevilla, el 10 de octubre de 2019, ante el notario don José 
Javier Muñoz Layos, número 2.954 de protocolo, se documenta el procedimiento para la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido de las fincas registrales 31.670 y 31.700/20 
del término de Sanlúcar de Barrameda, que figuran inscritas en el Registro en cuanto a 
una  quinta  parte  a  favor  de  don  P.  B.  G.  Se  acompaña  acta  de  notificación  y 
requerimiento otorgada ante don Alberto Moreno Ferreiro, notario de Sevilla, el 12 de 
marzo de 2020, número 597 de protocolo.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar de 
Barrameda, es objeto de calificación negativa con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos:
«Hechos
Se  presenta  en  esta  Oficina  expediente  de  reanudación  de  tracto  sucesivo 
interrumpido sobre una quinta parte indivisa de las fincas registrales 31.670 y 31.700/20 
del término de Sanlúcar de Barrameda, tramitado por el notario de Sevilla don José 
Javier  Muñoz  Layas  el  día  diez  de  octubre  de  dos  mil  diecinueve;  conforme  al 
artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en el que se declara como titular del dominio de las 
referidas  participaciones  indivisas  a  la  compañía  mercantil  Inversiones  y  Negocios 
CLR  41  S.L.U.,  solicitando  la  inscripción  a  su  favor  en  los  correspondientes  folios 
registrales.
De dicho expediente resultan las siguientes circunstancias:
1º  La quinta parte indivisa de las referidas fincas figura inscrita a favor de don P. B. 
G., teniendo la última inscripción de dominio menos de treinta años de antigüedad,  s
concretamente el día veinticuatro de octubre de dos mil once. oe.
2º  Se incorpora documento privado de compraventa de fecha veintisiete de febrero  w.
de dos mil diecinueve en el que la compañía mercantil Moregest 2011, S.L. vende las  8w
pEanr tdiciciphaoc idoonceusm oebnjetoto  edle rle epxrpeesdeinetnatnet ea  dlae  elnat iednatdid Iandv evresinodneedso yra N megaoncifiioess tCa LqRu e4 1a, dSq.uLi.rUió. 
dlaes  dpoasr tmiciipl adcieiocnioecsh oin, dqivuies anso  ac odnosnt aP e. nB .e Gl e. xppoerd cieonnttera.to privado de fecha doce de marzo  BOE-A-cable e
3º  Se incorpora al expediente Acta de requerimiento del notario de Sevilla don 
Santiago Soto Díaz, cuya última diligencia expresa lo siguiente: "A las diecinueve horas y 
quince minutos del día diecinueve de septiembre de dos mil diecinueve, me persono, yo 
el Notario, en el lugar indicado en el acta, en esta ciudad, en calle (…), donde me recibe 
quien dice ser el requerido y llamarse don P. B. G. A dicho señor le expongo mi condición 
de Notario y el objeto de mi presencia, tras lo cual se niega a recibir la cédula de 
notificación del acta, y me manifiesta que en todo caso él pasará por mi despacho 
profesional a informarse del asunto objeto del acta, Tras ello, al surtir la negativa el 
mismo efecto que la notificación conforme a lo previsto en el art. 203 del reglamento 
Notarial, doy por cerrada la presente acta…".
4º  Así mismo se ha portado como documento complementario Acta de Notificación 
y Requerimiento autorizada por el Notario de Sevilla don Alberto Moreno Ferreiro el día 
doce de marzo de dos mil veinte, número 597 de protocolo y a la vista del contenido de 
la misma no resulta que se haya dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 208.4 
de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho:
1º  No resulta del expediente que se haya cumplido lo establecido en el artículo 208 
regla 4ª de la Ley Hipotecaria. Del acta de requerimiento no puede inferirse que el titular 
registral haya tenido conocimiento del contenido del expediente ni que haya prestado su 
consentimiento, y no puede entenderse aplicable el artículo 203 del Reglamento Notarial 
ya que como legislación especial es preferente el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
2º  Dadas  las  fechas  de  la  última  inscripción  de  dominio  y  de  las  sucesivas 
transmisiones, no es el expediente objeto de calificación el cauce adecuado para obtener 
la inscripción del dominio a favor del promotor. Se trata de un contrato privado entre dos 
sociedades de fecha veintisiete de febrero de dos mil diecinueve que puede ser elevado 
a público por los representantes de las mismas, y del contrato de compraventa suscrito 
por el titular registral cuya inscripción de dominio es de fecha veinticuatro de octubre de 
dos mil once y que en caso de negarse al otorgamiento de la escritura de elevación a 
público  puede  acudirse  a  la  vía  judicial.  El  expediente  de  dominio  es  un  medio 
excepcional de obtener la inscripción para el caso de extraordinaria dificultad en la 
obtención de los títulos públicos, y no estamos en ese supuesto. La normativa que lo 
regula es de interpretación restrictiva. Practicar la inscripción del documento objeto de 
calificación iría en contra de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria sobre la exigencia 
de titulación pública, y artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria sobre la necesidad de 
consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial para rectificar 
asiento.
Artículos 1, 2, 3, 40, 82 y 208 de la Ley Hipotecaria.
Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  7  de 
noviembre de 2.018.
Vistos  los  preceptos  invocados,  y  en  virtud  de  lo  anteriormente  expresado,  de 
conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador que suscribe,
Acuerda:
Denegar la inscripción solicitada conforme a lo anteriormente expuesto.
Contra esta calificación (...)
Sanlúcar de Barrameda a dos de septiembre de dos mil veinte. o
El registrador. w
aRdoidaFErdídsgootuse. e: d zNed  oiscMceouoplámrtasieez Rmnoto bodrr eerhíg gdaiuse telr szaai ddñMoooo r d/rafaoir zsmdo mae.d ilo Rv eecginoistnet r.o»fi .rmPrao peieledcatdró ndicea  Scaunalúlifcicaar ddae  pBoar rrNaimcoeldáas   OE-A-2021-93able en https://
III
Don C. L. R., en nombre y representación de Inversiones y Negocios CLR 41 S.L., 
interpuso  recurso  contra  la  anterior  calificación  mediante  escrito  de  fecha  15  de 
septiembre de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el día 24 de septiembre, en el 
que alega lo siguiente:
«Hechos:
I.  El expediente de dominio de reanudación de tracto se plantea en relación a una 
quinta parte indivisa de dos fincas registrales numeras 31670 y 31700/20 del Registro de 
la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda y de dicho termino municipal, que figuran 
inscrita a nombre de Don P. B. G.
II.  La entidad promotora del expediente alude como título a un contrato privado de 
compraventa a la entidad mercantil MOREGEST 2011 SL, quien a su vez adquirió la 
referida  quinta  parte  indivisa  en  un  contrato  privado  de  compraventa  a  todos  los 
hermanos  B.  G.,  ambos  contratos  constan  unidos  a  la  escritura  de  expediente  de 
dominio
III.  Don  P.  B.  G.,  si  bien,  firma  el  contrato  de  compraventa  a  la  mercantil 
MOREGEST 2011 SL, no compareció en la firma de escritura de compraventa, que en 
elevación de dicho contrato formalizaron el resto de los hermanos B. G. a favor de 
MOREGEST 2011 SL, quien es dueña de cuatro quintas partes indivisas de las fincas, 
posteriormente a la firma de dicha escritura de venta la mercantil MOREGEST 2011 SL, 
transmitió la mercantil INVERSIONES Y NEGOCIOS CLR 41 S.L.U, la quinta parte de 
las fincas referidas según consta en el expediente de dominio
IV.  La última inscripción de dominio, de las fincas objeto del expediente es de hace 
menos de 30 años, por lo que en la tramitación del expediente, se ha requerido al señor 
B.  G.  por  el  promotor  en  dos  ocasiones,  mediante  sendas  actas  notariales  de 
requerimiento, una de ellas de Don Santiago Soto Díaz, Notario de Sevilla, previa a la 
tramitación  del  expediente  y  otra  complementaria  de  Don  Alberto  Moreno  Ferreiro, 
también Notario de Sevilla, que han sido aportadas al Registro y cuyas copias se unen, 
para que se manifestara a favor o en contra del procedimiento en cuestión, teniendo las 
dos actas por practicadas por los notarios actuantes, y estando por lo tanto el propietario 
de  las  participaciones  indivisas  de  las  fincas  notificado,  el  señor  B.  G.  no  se  ha 
manifestado en ningún sentido desfavorable a que se instara el expediente y el dominio 
de la quinta parte indivisa de las fincas antes referidas a favor de la entidad promotora 
del expediente.
La primera de dichas actas no fue entregada al señor B. G. por el Notario, quien 
habiéndole notificado en el domicilio del mismo el motivo de la actuación y el contenido 
del acta, rehusó la recogida del acta.
La notificación del segundo acta fue entregada a un familiar del propietario en el 
domicilio del mismo, por ausencia de este.
V.  Así mismo consta en la escritura del expediente de dominio cuyo testimonio se 
une que ha sido publicada en BOE la formalización de este expediente sin que haya 
habido oposición alguna a la misma.
VI.  Se unen a este documento, la copia autorizada de la escritura de expediente de 
dominio y las actas de notificación que se han realizado al titular registral de las fincas
A estos hechos le son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO b
Rdee gloIi.ss t rroAesrg tyiisc tudrlaeodl  N6o6roe tysa  r3pia2od4do rdáen  lrae cLueryr irHsiep optoetceasrtiaat,i vdaismpeonnteen a qnutee  llaa sD ciraelcifcicióanci oGneense nraelg daeti vloass   OE-A-2021-93able en https://
II.  Tiene legitimación suficiente el abajo firmante para la interposición del presente 
recurso en la representación que ostenta en la medida que la entidad a la que representa 
es la promotora del expediente
III.  Articulo 208.1 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la tramitación del expediente de 
dominio de reanudación de tracto sucesivo
IV.  En  cuanto  la  necesidad  de  la  notificación  del  titular  registral  para  que 
comparezca personalmente en el expediente, entiende esta parte que se ha cumplido 
con lo dispuesto en el artículo 208.2.4 de la Ley Hipotecaria, por cuanto que se ha 
notificado en dos ocasiones al titular registral, y en ambos casos de forma personal en el 
domicilio  del  titular  registral:  una  de  ellas  mediante  el  acta  notarial  previa  a  la 
interposición  del  expediente  de  dominio,  realizada  por  el  Notario  de  Sevilla,  Don 
Santiago Soto Díaz, y otra la realizada como documento complementario y para la 
subsanación del defecto de la calificación del Registrador, realizada por el Notario de 
Sevilla, Don Alberto Moreno Ferreiro, a los efectos de que manifestara lo que a su 
derecho tuviera a bien contra la tramitación de este expediente sin que se hubiera 
posicionado de ninguna forma contra el mismo
V.  Dice la Res 22/03/2018, de la Dirección General que la citación y no oposición 
del  titular  registral  es  el  trámite  fundamental,  en  la  tramitación  de  este  tipo  de 
expedientes, y como ya se ha explicado en este caso se ha notificado en dos ocasiones 
al propietario de las participaciones indivisas de las fincas, la tramitación del expediente, 
indicándole  el  promotor  del  expediente,  indicándole  el  título  alegado  y  todas  las 
cuestiones relativas al mismo y en ningún momento se posicionó en contra
VI.  Así  mismo  se  deja  constancia  de  que  después  de  haber  estado  en  dos 
ocasiones  dos  Notarios  distintos  procediendo  a  notificar  al  titular  registral  el 
procedimiento tramitado con todas las cuestiones que a su derecho pudieran afectar, se 
ha procedido a la publicación del mismo en el BOE
Por lo expuesto;
Suplico a ese organismo, que tenga por presentado este escrito y sus documentos 
adjuntos, en tiempo y forma, los admita, y en su virtud, tenga por formalizado el recurso 
contra  la  calificación  defectuosa  del  Registrador  de  la  Propiedad  de  Sanlúcar  de 
Barrameda en relación con el expediente de dominio, protocolo 2954/2019 del Notario de 
Sevilla, Don José Javier Muñoz Layos, y en virtud de las alegaciones contenidas en este 
documento, se proceda a inscribir la titularidad de la quinta parte indivisa de las fincas 
registrales 31670 y 31700/20 del Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda y 
de dicho termino municipal a favor de la mercantil INVERSIONES Y NEGOCIOS CLR 41 
S.L.U».
IV
El registrador de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, emitió informe ratificando 
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1,  3,  20,  40,  198,  203  y  208  de  la  Ley  Hipotecaria;  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 y 23 de 
octubre de 2014, 14 de abril de 2016, 28 de abril de 2016, 23 de mayo de 2016, 3 de  es
enero de 2017, 1 de junio de 2017, 18 de octubre de 2017 y 22 de marzo de 2018. o
1.  Presentada un acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido  8w
rpeosrpqeucet on oa  lrae squultian tad epla retexp ienddiievnistae  dlae  idnotesr vfiennccaisó,n  edl erel gtiistutrlaard orre gdiesntriaelg, ap rlae viinsstac riepnc ióenl 
artículo 208 de la Ley Hipotecaria, prestando su consentimiento; y, por entender, que no
existe interrupción del tracto, procediendo la elevación a público de los documentos 
privados en los que constan las dos últimas transmisiones.
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente:
– Una quinta parte de las fincas 31670 y 31700/20 se encuentra inscrita a favor de 
don P. B. G., según las inscripciones décima y sexta, respectivamente, de fecha 24 de 
octubre de 2011.
– La entidad Moregest 2011 S. L. transmitió en documento privado de fecha 27 de 
febrero de 2019 dicha quinta parte a la entidad promotora del expediente, Inversiones y 
Negocios CLR 41 S.L.
– Según se manifiesta en dicho documento privado, don P. B. G. transmitió en 
documento privado, fechado el 12 de marzo de 2018, la citada quinta parte a la mercantil 
Moregest 2011 S. L.
2.  Procede  comenzar  haciendo  referencia  a  la  procedencia  del  expediente  de 
reanudación del tracto para lograr la inscripción, que es el segundo defecto que señala el 
registrador en su calificación.
El registrador considera que, dadas las fechas de la última inscripción y de las 
sucesivas transmisiones, el expediente de reanudación del tracto no es procedente, 
debiendo  elevarse  a  público  los  dos  documentos  privados  que  documentan  las 
transmisiones efectuadas.
Como se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, no 
hay  verdadera  interrupción  del  tracto  cuando  los  promotores  adquirieron  del  titular 
registral o de sus herederos (cfr. resoluciones 18 de marzo de 2000, 17 de febrero 
de 2012, 2 y 23 de octubre de 2014).
Esta doctrina, además, ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuya regla primera 
prevé que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la 
persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho 
directamente del titular registral o sus herederos».
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de ese 
Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en virtud de la cual el 
expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio 
excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, 
y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige 
para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial 
dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un 
asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a 
todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del 
titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración 
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de 
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el 
propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la 
inscripción de los titulares intermedios, y c) Porque contra la exigencia de acreditación 
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley 
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la 
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede 
estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no  e
quedar  asegurado  el  legítimo  reconocimiento  de  aquel  documento  privado  por  sus  bo
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de  w
EnjuEicsitaam eiexncetop cCioivnila yli d2a0d1 ,j uresgtiflaicsa  3u.ªn ay  4c.oªm, dpero lab aLceióyn H mipiontuecciaorsiaa) .por parte del registrador
duetilli zcaucmiópnli mdiee netost ed ec alousc ere qpuairsait olas  yv uelxniegreanccióians  ole ginadlmebeindtae  apprerovpeinaicdiaósn,  ad ef ind edree cehvoitsa r dlae 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se  impone  por  tanto  una  interpretación  restrictiva  de  las  normas  relativas  al 
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis 
de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando  efectivamente  concurra  esta 
hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
3.  Como se afirmó en las resoluciones de 2 y 23 de octubre de 2014, se considera 
que  se  produce  interrupción  del  tracto  cuando  existen  varios  títulos  pendientes  de 
inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a 
través  de  expediente  de  dominio  cuando  el  promotor  sea  causahabiente  del  titular 
registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es 
documentar y aportar el título de adquisición.
En el presente caso, no constan documentadas públicamente dos transmisiones 
efectuadas  hasta  la  mercantil  que  alega  la  titularidad  actual  de  las  participaciones 
indivisas; por lo que, no habiendo adquirido dicha mercantil directamente del titular 
registral  o  de  sus  herederos,  resulta  procedente  la  tramitación  del  expediente  de 
reanudación por aplicación de lo dispuesto en la regla primera del artículo 208 de la Ley 
Hipotecaria.
A pesar de las razonables consideraciones del registrador sobre la excepcionalidad 
de este procedimiento, lo cierto es que no contempla el precepto legal ninguna limitación 
para acudir al mismo por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor 
o menor dificultad para su documentación pública.
Por lo tanto, este defecto de la nota de calificación no puede mantenerse y debe 
estimarse el recurso en este punto.
4.  En cuanto al primero de los defectos señalados en la calificación, se refiere a la 
falta de comparecencia del titular registral citado en el expediente.
De la regulación contenida en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria se destaca como 
trámite esencial del procedimiento la intervención del titular registral según la inscripción 
vigente en el Registro.
Así, se dispone en los puntos 3º y 4º de la regla segunda: «3ª Junto a los interesados 
referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo 
caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o 
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar (...). 4ª Cuando la última 
inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos 
de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá 
realizarse de modo personal».
En el caso de este recurso, consta como documentación incorporada al acta del 
expediente de reanudación del tracto, acta de requerimiento otorgada con anterioridad al 
inicio de dicho expediente, de fecha 17 de septiembre de 2019, de la que resulta que se 
requiere a don P. B. G. «a los efectos de que se avenga a reconocer a como propietarios 
de  los  inmuebles  antes  dichos  en  la  proporción  de  cuatro  quintas  partes  a 
Moregest 2011, S. L. y una quinta parte a Inversiones y negocios CLR 41 S.L.U. De 
forma que de no manifestar nada en contra a esta acta se entenderá por las entidades 
requirentes que da su conformidad a lo requerido».
Consta en esta última acta diligencia de fecha 19 de septiembre de 2019 de la que 
resulta que don P. B. G. se niega a recibir la cédula de notificación.
Durante la tramitación del expediente de reanudación del tracto, no consta diligencia  s
de notificación ni intervención alguna del titular registral, don P. B. G. Esto, no obstante,  oe.
el notario autorizante concluye el acta reconociendo como titular del dominio de la quinta  w.
parte indivisa de las fincas objeto de este expediente, por título de compraventa, a la  8w
merEcasn dtiel Isntavecarsbiolen eqsu ey  nNie sgioqcuiioesra C cLoRn s4t1a  Sd.o Lc.u Um.entada en el expediente, la transmisión
ddeel  deoxnp ePd. iBen. tGe.. a Moregest 2011 S. L., entidad de la que adquirió la mercantil promotora  BOE-A-cable e
Con posterioridad a la finalización del expediente consta otra acta de notificación y 
requerimiento otorgada ante don Alberto Moreno Ferreiro, notario de Sevilla, el 12 de 
marzo de 2020, número 597 de protocolo. En dicha acta consta que se entrega cédula a 
don  S.  B.  G.,  hermano  del  requerido,  transcurriendo  el  plazo  concedido  sin  la 
comparecencia de don P. B. G.
5.  La  correcta  citación  a  titulares  registrales  es  objeto  de  calificación  por  el 
registrador, pues resulta una exigencia que no sólo deriva, en el caso del titular registral, 
de  los  artículos  20  de  la  Ley  Hipotecaria  y  24  de  la  Constitución  Española,  sino 
específicamente, para titular registral, de la regla segunda del artículo 208 de la Ley 
Hipotecaria, antes transcrita.
La  necesaria  y  oportuna  calificación  registral  de  este  requisito  ha  sido 
constantemente reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
incluso en la regulación anterior del expediente de dominio judicial para la reanudación 
del tracto (cfr. Resoluciones de 13 de noviembre de 2012 y 26 de marzo, 30 de abril y 21 
de octubre de 2014 o 29 de abril de 2015, entre otras).
Como afirmaba la resolución de 2 de junio de 2001, la calificación registral en estos 
casos exige «la comprobación de la observancia en el procedimiento seguido de los 
trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales, a fin de evitar que sufran 
éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal (cfr. 
artículos 24 de la Constitución y 100 del Reglamento Hipotecario)».
A tal efecto, debe rechazarse el proceder seguido en este expediente, ya que no 
resultan admisibles los intentos de notificación efectuados con anterioridad al inicio del 
expediente  de  reanudación  del  tracto  y  con  posterioridad  a  su  terminación,  y,  sin 
embargo, omitir en el curso del mismo la esencial notificación prescrita en la regla 3.ª del 
artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
6.  A ello cabe añadir que en el primer intento (antes de iniciarse el procedimiento) 
el titular registral rechazó expresamente recibir la notificación y en el segundo (ya 
concluido el procedimiento), fue recogida por un familiar por ausencia del interesado.
Según dispone la regla tercera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, «Si los citados 
comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el 
Notario  junto  con  todos  los  interesados,  se  extenderá  la  inscripción  del  título  del 
solicitante, si fuera procedente». Y la regla cuarta añade que «si alguno de los citados no 
compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las 
actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente 
con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar 
demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se 
hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que 
radique la finca».
Por tanto, en el supuesto que nos ocupa, pretendiéndose la cancelación de una 
inscripción de dominio de menos de treinta años de antigüedad, falta la comparecencia y 
consentimiento del titular registral.
No pueden acogerse las alegaciones del recurrente relativas a que dicho titular 
(extemporáneamente  notificado,  fuera  del  procedimiento)  no  se  ha  manifestado 
desfavorablemente, pues tratándose de una inscripción de menos de treinta años de 
antigüedad no es ello suficiente, conforme a las previsiones legales transcritas, sino que 
expresamente se exige su comparecencia y conformidad en el expediente.
Lo mismo cabe decir respecto al edicto publicado en el Boletín Oficial del Estado, 
además de que como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 22 de  s
marzo de 2018) no puede equipararse un anuncio genérico a cualquier perjudicado con  oe.
la notificación al titular. w.
desePsotrim taordsoe .lo expuesto, la calificación debe confirmarse en este punto y el recurso
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso y revocar la nota de calificación del registrador en cuanto al segundo defecto y 
desestimarlo  en  cuanto  al  primero,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.