BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85220
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11921 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad accidental de Viveiro, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por don F. C. R. contra la nota de calificación del registrador 
de la propiedad accidental de Viveiro, don Emiliano Voces de Onaindi González, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada de fecha 9 de diciembre de 2019, don F. C. R. solicita la 
inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a la 
finca  registral  9.459  del  término  de  Cervo,  acompañando  a  la  misma  informe  de 
validación gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Viveiro, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es objeto de 
una primera calificación negativa en fecha 14 de febrero de 2020. Aportada nueva 
documentación en fecha 5 de junio de 2020, se emite nueva calificación con arreglo a los 
siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Vista la instancia suscrita por don F. C. R. el día 9 de diciembre de 2.019, por la que 
solicita la inscripción de la base gráfica de la finca registral 9.459 del municipio de Cervo, 
resultan los siguientes
Hechos
Primero.  Con fecha diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve, se inicia el 
procedimiento regulado en el artículo 119.1 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de 
la base gráfica de dicha finca, aportando para ello un informe de Validación Gráfica de 
fecha 14 de octubre de 2019.
Segundo.  Con  fecha  nueve  de  enero  de  dos  mil  veinte  se  procede  a  la 
comunicación a los colindantes conforme el artículo 199 de la L. H.
Tercero.  Con fecha cinco de febrero del año en curso se recibe, dentro del 
plazo preceptivo, escrito de alegaciones de fecha tres de febrero de dos mil veinte, 
suscrito  por  doña  D.  V.  R.,  en  su  calidad  de  titular  de  la  finca  con  referencia 
catastral  8556009PJ2385N0001  YP,  colindante  de  la  finca  registral  9.459,  cuya 
inscripción  de  la  base  gráfica  se  pretende,  a  la  que  se  une:  1.  Diligencia  de 
Ordenación de Procedimiento Ordinario 210/2018 del Juzgado de Primera Instancia  e.
e  Instrucción  N.º  1  de  Viveiro,  2.  Consulta  del  Certificado  catastral  de  la  finca  w.b
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VPr. oRvi.n c5i.a lF doeto Lguragfoí.a de las parcelas afectadas 6. Certificado del Archivo Histórico
Cuarto.  De dicho escrito de alegaciones se desprende no estar de acuerdo con la 
inscripción  puesto  que:1.  Se  encuentra  en  tramitación  un  proceso  judicial  ante  el 
Juzgado  de  Primera  Instancia  N.º  1  de  Viveiro,  ordinario  210/2018,  pendiente  de 
resolución. 2. Que el informe de validación gráfica frente a parcelario catastral elaborado 
por el Ingeniero Técnico Agrícola P. Z. R. el 14 de octubre de 2019, provocaría la 
invasión de fincas colindantes sin título que justifique la misma, y crearía una nueva 
parcela 8070008PJ2386N, que justamente coincidiría con el paso de servidumbre (objeto 
de resolución judicial), parte de la finca de doña D. V. 4. En la consulta de la Certificación 
Catastral resulta la no existencia de la parcela anterior creada por el Técnico. 5. No es 
correcta la delimitación de la línea divisoria entre las parcelas afectadas.
Quinto.  Con  fecha  14  de  febrero  de  2020,  se  remite  al  interesado  nota  de 
calificación en la que se Deniega la inscripción de la georreferenciación de la finca 
solicitada.
Con fecha 3 de marzo Don F. C. R. remite a esta oficina un escrito solicitando el 
contenido que figura en el expediente en relación a las alegaciones presentadas por 
Doña D. V. R.
Con fecha trece de marzo se da tras lado, vía Certificación, del contenido que consta 
en el legajo del citado expediente para que pueda en el plazo de veinte días presentar 
las alegaciones oportunas, dejando en suspenso la resolución de dicho recurso.
Con fecha veintiséis de mayo de dos mil veinte, Don F. C. R. presenta nuevamente 
alegaciones.
Con fecha 5 de junio Don F. C. aporta ante este Registro resolución del Tribunal 
Económico Administrativo Regional de Galicia, en la que se expone: "En cuanto a la 
servidumbre  de  paso  se  elimina  de  la  cartografía  catastral  la  grafía  de  dicha 
servidumbre,  ya  que  catastro  no  decide  sobre  dichas  servidumbres.  Las  parcelas 
colindantes  se  modificaron  de  acuerdo  con  los  planos  y  la  documentación 
complementaria".
Sexto.  Con esta fecha y a la vista de las alegaciones presentadas por la colindante 
se acuerda denegar la incorporación al folio real correspondiente de la finca con Código 
registral único 27011000240096 de la representación gráfica georreferenciada de la 
misma -lista de coordenadas y circunstancias descriptivas solicitadas (cabida, linderos, 
forma y características que consten en los documentos presentados)-, por existir dudas 
fundadas entre la finca registral y la base gráfica que se le pretende atribuir dada la 
existencia de conflicto con la delimitación de la finca colindante, con posible invasión de 
la misma, habiendo quedado identificada dicha finca y el titular afectado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria, 45 y siguientes 
del  Texto  Refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección [sic] General de los Registros y del Notariado, de 21 de octubre de 2015, 12 de 
febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 10 de octubre, 2, 14 y 22 de noviembre 
de 2016, 7 de abril, l de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de 
diciembre de 2017, 21 de mayo y 20 de julio de 2018 y 18 de febrero, 21, 27 y 28 de 
noviembre de 2019.
1.  La principal finalidad del procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria es la 
tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas 
se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse. 2. El art. 199.2  s
de la Ley Hipotecaria referido a la incorporación de la representación gráfica alternativa  oe.
se remite en cuanto al procedimiento al apartado 1. Este dispone expresamente "El  1ww.
lcRooesi ngcidsidterimaedráaos r,e  dnye t noeadg oa loar á e nvlai sp tiaanr stecdr ecipo cnliaó osnt  rdaae lbe algasa ecid igoernnáetfiisfci caae icnfeisóccntru igtaard áoaf iscc,ao  ned lee l  Rdlaoe mgfinisinctriaoa, d psoúir b lalidc emoc.i.is.d mEiráan    2020-1192n https://w
motivadamente según su prudente criterio...".
3.  [sic]  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una 
representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
a)  El Registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de las fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 9, 199 
y 20 l de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el Registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2.016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad de la Ley 13/2015, de 24 de junio se permitía el 
acceso  al  registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limita a una 
descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora 
de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley, expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  "sin  que  la  mera  oposición  de  quien  no  haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción". Lo que no impide, por otra 
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuente para formar el juicio del 
registrador.
No obstante, debe recordarse, como indica en la Resolución de 19 de julio de 2016 
(reiterada  en  otras  posteriores),  que  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares 
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la 
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes 
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los 
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial 
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de 
la finca concernida no se haga a constar, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso 
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de 
intervenir  en  el  expediente.  En  caso  contrario  se  podría  producir  un  supuesto  de 
indefensión».
e)  Cumplidos los trámites anteriores, el registrador emitirá un juicio de identidad de 
la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, que es el objeto de la  e.
presente calificación. w.b
zona4 . deC ocno nefll icptroe sceonnte  fcinacsao  rceosliunldtaann tdeu, dcaosn f upnodsaibdlaes  iennv acsuióann tod ea  llaa  emxiisstmenac, iam dáex iumnoa,   2020-1192n https://w
csuearvnidduom  hbarey  iunnte rmpreodciead iemnietrnet oa mjubdaicsi apl roepni edcaudrseos , renloa tipvuod iae ndlao  dlae liRmeitgaicsitórand odrea  quunea 
suscribe entra a prejuzgar el fondo del asunto sujeto a tutela judicial.
Además, las dudas quedan corroboradas con otros datos y documentos que obran 
en el expediente, en particular la oposición de un colindante, cuyas alegaciones se 
encuentran fundamentadas y respaldadas documentalmente, con referencia a planos y 
fotografías sobre el origen de la finca. Por tanto, de los datos y documentos que obran 
en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que 
se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no in controvertido, que con la 
inscripción de la representación gráfica se pueda alterar la realidad física exterior que se 
acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. 
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente
Acuerdo
En base a los hechos fundamentados expresados la Registradora que suscribe 
acuerda:
Suspender la representación gráfica georreferenciada de la finca 9.459 del municipio 
de Cervo, por estar iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las 
parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar 
una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada, creando por lo tanto dudas 
fundadas de invasión de fincas colindantes.
Contra la presente calificación (…)
Viveiro, a 15 de junio de 2.020
El Registrador Accidental (firma ilegible)
Fdo. Emiliano Voces de Onaindi González (Registrador del Registro de la Propiedad 
de Arteixo).»
III
Don F. C. R., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 16 de junio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el 17 de junio, en el que 
alega lo siguiente:
«Solicito: Tenga a Vd. bien dar curso al presente, e interponer mí recurso ante la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica.
Quiero  reiterar  mi  deseo  de  que  se  proceda  al  registro  de  las  coordenadas 
georreferenciadas de mi parcela, ya que hasta el momento, la parte opositora no ha 
presentado documento alguno, ni en Sede Judicial ni ante este Registro, que por su 
naturaleza, e independientemente de que exista una demanda civil sobre sus supuestos 
derechos, tenga rango superior alguno sobre los derechos que cada parte tiene sobre las 
parcelas  en  cuestión,  que  dimanan  de  los  datos  escriturales  de  nuestras  propias 
parcelas y los registros existentes sobre la naturaleza de estos derechos.
La  parte  opositora  se  apoya  para  su  reclamación  en  una  alteración  de  la 
representación catastral año 2016, que no se adapta a los contenidos escriturales y 
anotaciones registrales de nuestras propiedades, y que en el caso de la Escritura en la  e.e
que dice soportar estos cambios en la representación cartográfica, es la misma cuyo  b
qreugeis Eetnrso ti ans feao lrptmeroread cudijeóoln  c pocrarortpeaicostt arCamal,e tasnsetet r po2r,9o q dauuñejoo s ha aa  npsteiedtsioc  (ióaanpñ oodr 1tea9 dp8oa7 r)pt.eo,r  qeul eT EnoA Rs es ec ohmaucen iccóo nnsi taarl   2020-11921n https://ww
Rpúebgliisctarom enni tae  lyo sfo arfmecatlamdeonst,e l os uq vuael iednetzie.ndo la invalida en tanto en cuanto no se acredite
Mi conocimiento de las leyes no es tan preciso como debiera, pero de su escrito de 
fecha  15  de  junio  de  2020  se  desprenden  algunas  conclusiones  que  no  resultan 
congruentes con la documentación registral existente que quiero resaltar:
1.ª  Registralmente y de los informes y certificados emitidos, por dos registra dores, 
no  se  deduce  que  exista  colindancia  alguna  entre  nuestras  parcelas.  Al  contrario, 
nuestras parcelas están separadas por una franja de terreno que la parte opositora 
pretende ignorar e incorporar indebidamente a su propiedad.
2.ª  Es la parte opositora la que pretende hacer valida una representación gráfica 
catastral que no coincide con la realidad escritural y registral de su parcela y que al 
contrario es el resultado de una inadecuada interpretación de los contenidos de la 
Escritura de división horizontal otorgada ante notario por la opositora el 30/09/1986, 
registrada debidamente en fecha 6 de agosto de 1987. Representación gráfica que ha 
sido alterada, según informe del TEAR, por resolución de fecha 24/11/2016, sin que el 
contenido de tal Escritura hiciera referencia a los resultados obtenidos (…)
Consecuentemente y en apoyo de los artículos 199 y 199(2) a los que Vd. hace 
mención en los fundamentos de derecho de su escrito
No soy yo el que pretende hacer valer una representación cartográfica catastral y 
que esta se imponga sobre el contenido de los datos escriturales y registrales existentes, 
intentando  hacer  valer  por  encima  de  estos  derechos,  una  representación  que  no 
responde a los contenidos de la Escritura en la que dicen estar soportados, como 
pretende la parte opositora.
Quiero  hacer  constar  también,  que  en  el  registro  de  mi  reciente  Escritura  que 
corresponde a mi parcela y a mi casa, se hace constar que en mi calidad de tercer 
hipotecario me acojo al contenido del Artículo 34 de la LH, en defensa de mis legítimos 
derechos que deben ser respetados por encima de cualquier otra pretensión.
Me  reitero  por  tanto  en  hacer  valer  mis  derechos  y  en  las  explicaciones  y 
documentos  que  he  presentado  en  mis  dos  escritos  anteriores  y  especialmente  al 
segundo y último de ellos, dirigido Dña. María-Teresa Touriñán Morandeira (Registradora 
interina, actualmente en situación de baja) y que transcribo a continuación.
Estimo que las explicaciones son suficientemente claras para sostener la legalidad 
de mis derechos, por encima de los derivados de una representación Catastral ilegitima 
que no se adapta a los contenidos de la propia Escritura en la que se fundamentan (…)
Transcribo el Escrito ya presentado:
Sra. Registradora:
Con el debido respeto y en relación con su escrito (en respuesta al mío, presentado 
el 3 de marzo de 2020 y registro de entrada 1.122); que me fue entregado en mano el 
día 13 de marzo de 2020, en las oficinas del Registro en Viveiro, aunque está fechado y 
firmado por Vd. supuestamente el día 5 de febrero de 2020; procedo a dar contestación 
al mismo en los siguientes términos:
– Adjunta Vd. a su escrito, la documentación aportada por la parte opositora, omitida 
en su primera comunicación y en la que se motivaba su resolución denegatoria inicial, 
para dar cumplimiento a mi solicitud de registro de las coordenadas georreferenciadas 
de mi parcela y su entorno, que según su actual escrito, ha motivado el asiento 820 del 
diario 78.
Quiero,  en  primer  lugar,  hacer  constar,  que  la  paralización  de  la  actividad 
administrativa por la emergencia del Covid_19 me ha impedido presentar esta respuesta  e.
a su escrito con anterioridad. w.
VSaínytae spiso rd dee claonnttee,n aid mo oddeol p dree sreenstuem deonc,u qmueen ttoodas mis afirmaciones y los comentarios  2020-1192n https://w
ccoritnetreionsid fousn deanm eesnttea ledso:cumento y otros anteriores, están basados en los siguientes
a)  Mis escrituras y las escrituras notariales de la parte contraria acreditan, sin que 
exista duda alguna, los derechos, linderos y cabidas que cada parte tiene sobre nuestras 
respectivas parcelas.
b)  Los  datos  registrales  concuerdan,  indiscutiblemente,  con  los  contenidos  de 
nuestras escrituras.
c)  Existen certificaciones e informes registrales, emitidos por Vd. misma, que así lo 
acreditan.
d)  Cualquier  otro  documento  que  se  presente  en  contra  de  lo  afirmado 
anteriormente, debe tener validez jurídica y no ser una mera afirmación gratuita, con la 
única intención de confundir.
e)  Debe considerarse que una representación gráfica catastral no tiene validez 
alguna  por  sí  misma,  en  cuanto  contradice,  sin  acreditarlo,  los  contenidos  de  las 
escrituras y de los asientos registrales de las parcelas involucradas en este conflicto y de 
otras más colindantes con la franja discutida.
f)  El informe emitido por el TEAR acredita en que documentación se basa esta 
representación catastral, lo que permite contradecir la legalidad de la misma, en base al 
contenido de la Escritura (30/09/1986 que se toma como base) y además afirma que no 
se cumplieron los requisitos legales de publicación y notificación o los afectados para 
que esta representación pudiera tener alguna validez legal.
g)  En todo caso y en mi calidad de "Tercer Hipotecario" me acojo al contenido del 
artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  establece  y  garantiza  que  mis  derechos 
escriturados deben ser respetados y mantenidos Independientemente de que, si existiera 
parte alguna afectada, esta pudiera reclamar daños y perjuicios a quien procediera, pero 
no a mí.
Y dicho esto, tengo a bien hacer a Vd. las siguientes manifestaciones y comentarios.
Primero.  Del  primer  apartado  de  su  escrito,  ya  citado,  copio  íntegramente  a 
continuación...
Hechos:
Con fecha tres de marzo de dos mil veinte, don F. C. R., presenta escrito de recurso 
con número de entrada 1.122 de esta fecha, frente a la nota de calificación de fecha 
catorce de febrero de dos mil veinte, solicitando conocer la documentación aportada por 
la colindante, referente a las alegaciones presentadas con relación al expediente que 
tiene iniciado para la geocoordenación de la finca de su propiedad, que motivó el 
asiento 820 del Diario 78.
Afirmo que en mi escrito yo trataba, desde un análisis racional de la documentación 
existente  sobre  este  asunto,  encontrar  la  acreditación  y  validez  de  «las  dudas 
razonables» que le habían impedido a Vd. concluir el trabajo que se le había solicitado, 
entendiendo  que  tales  dudas  no  estaban  suficientemente  justificadas,  y 
consecuentemente desde mi punto de vista, no eran ni son razonables.
Como una objeción más, afirmaba y hacía referencia al hecho de que me parecía 
impropio, que no se me hubiera facilitado la documentación que la parte contraria había 
presentado para sostener su oposición y algún análisis de la misma, dándome como 
única razón para la paralización del expediente, la existencia de una demanda Judicial.
Segundo.  Con respecto al apartado cuarto de su escrito, que copio íntegramente a 
continuación, le confirmo que: e.e
En el citado escrito don F. C. nos informa que tiene recurrida y pendiente de  1w
lhdraeaessbl  oseflieunr ñccuioanórsan  C  cPd.oioslircn rdeeal pnTatEneAcsi,Ra y  ur emnlaaá tsimv acoo dani fcilcarea ftcianiómcnae  cnqatuetea l saat rpfaianl rcqeauc eep  racoofpemicetoda arlmída   delaerso   Ddseoelñ iema  iaDta .pc riVoo.np eRies.d,  daaedl    OE-A-2020-1192able en https://w
A fecha de hoy, tengo comunicación escrita del TEAR de fecha 04/05/2020, de la que 
también adjunto copia, en la que se me comunica, que ya existe una resolución al 
respecto de fecha 28 de febrero de 2020. Confío resulte favorable a mis peticiones, si 
este Organismo actúa con claridad y transparencia, lo que espero sinceramente y que en 
caso  contrario  será  recurrida  hasta  donde  sea  procedente.  Copio  literalmente  el 
contenido de esta comunicación.
Buenas Tardes,
Ante todo, desearle que tanto Usted como su familia se encuentren todos bien
En contestación a su correo le informamos que en estos momentos no podemos 
hacer salas de resolución y tampoco notificaciones, dado el estado de alarma. Nuestras 
oficinas se encuentran cerradas al público
En cuanto levanten la restricción para poder notificar, le comunicaremos la resolución 
que ha sido dictada, el día 28 de febrero de 2020, por este Tribunal en el domicilio 
señalado a efectos de modificaciones.
Un saludo
J. M. P. M. (…)
"A la fecha actual el TEAR ha emitido resolución desestimando mi recurso sin 
pronunciarse sobre el fondo de la cuestión, ni a favor ni en contra de mis derechos. 
Situación que será recurrida porque entiendo que es obligación de la Administración 
subsanar  sus  errores  y  pronunciarse  a  favor  o  en  contra  de  lo  cuestionado  y  no 
excusarse  en  razones  marginales,  basadas  en  lo  que  afirma  ‘son  rutinas  de  los 
ciudadanos con tendencia a obtener ventajas en procesos judiciales’. Esta afirmación 
está al margen de mis requerimientos.
Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica se pronuncie en 
defensa del valor de los datos Registrales y Notariales, por encima de maniobras y 
manipulaciones  que  tienen  mucho  que  ver  con  operaciones  ilícitas,  errores 
administrativos, pasividad y dejación de sus funciones.
En este caso está en juego el Valor, la Credibilidad y la Fiabilidad de los propios 
datos, Informes y Certificaciones Registrales de reconocido prestigio en nuestro País."
Tercero.  En cuanto a los contenidos de la documentación aportada por la parte 
opositora, la Sra. Registradora emite un certificado que igualmente copio a continuación 
y que textualmente dice:
María  Teresa  Touriñán  Morandeira.  Registradora  interina  del  Registro  de  la 
Propiedad de Viveiro
Certifico:
Que en el legajo del expediente 199 de la L. H. iniciado bajo el asiento 820 del 
Diario 76 de fecha nueve de diciembre de dos mil diecinueve. figura incorporada. la 
siguiente documentación, un total de veinte folios correspondientes a las alegaciones de 
Doña D. V. R., que a continuación se adjunta a la presente.
Expido la presente (…) y la firmo en Viveiro. a cinco de marzo de dos mil veinte.
Es de destacar que Vd. se limita a adjuntar los documentos aportados por la parte  e.
opositora, sin que por su parte se haga ningún análisis, valoración o comentario, que  w.
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las coordenadas georreferenciadas de mi parcela y su entorno.
Cuarto.  No obstante y en base a las objeciones presentadas por la parte opositora 
y desde el rechazo global a su contenido, me voy a permitir analizar alguna de las 
afirmaciones que se hacen en las mismas, en la confianza de que mis valoraciones 
merezcan su consideración.
Uno.  Si bien es cierto que, existe un litigio iniciado por la parte opositora, que afirma 
disponer de documentación legal que acredita y le permite reclamar un «supuesto» 
derecho de propiedad sobre la franja existente que separa nuestras respectivas parcelas 
y como consecuencia reclamar la colindancia de su parcela con la mía.
No es menos cierto que en la documentación aportada en Sede Judicial y en la que 
ha presentado para justificar su oposición ante este Registro de la Propiedad, no ha 
aparecido, hasta el momento, documento notarial o registral alguno que acredite tal 
derecho.
Se limita a hacer falsas y gratuitas afirmaciones, aportando como único documento 
una planimetría catastral que no tiene ni acredita por si misma validez jurídica alguna.
Afirmo que: Las respectivas escrituras de las parcelas y los informes y certificaciones 
registrales, emitidos por. Vd. misma como Registradora, confirman la existencia de tal 
franja con anterioridad a que Dña. D. adquiriese la propiedad de su parcela.
– Figurando, esta franja o servidumbre, en todos los documentos como límite de su 
parcela por el lado Oeste y en mis escrituras, como límite por el lado Este de la mía.
– Apareciendo expresamente en mis escrituras y en sus anotaciones registrales, que 
esta franja separa ambas propiedades.
– Indicándose en todos los documentos referidos que ambas parcelas están libres 
de cargas.
– Se refleja también en todos los documentos que esta franja es servidumbre de 
paso, no únicamente para estas parcelas, sino también para otras colindantes con la 
misma.
– Acredita  también  la  documentación  existente  que  esta  franja  existía  con 
anterioridad a la adquisición de la parcela por Dña. D. V. R., ya que figura como su límite 
por el lado Oeste.
– Está  también,  debidamente  acreditado  en  la  documentación  existente  que  la 
naturaleza de la citada franja, no reúne las condiciones de una servidumbre de paso 
clásica, en la que existiera un predio dominante y un predio sirviente.
– De hecho no figura, ni notarial ni registralmente, anotación ni afirmación alguna 
que atribuya la propiedad de esta franja a ninguna de las parcelas colindantes con la 
misma (que son varias más aparte de las nuestras).
– Estas escrituras y sus correspondiente [sic] registros, tienen más de 30 años de 
antigüedad  sin  que  hasta  la  fecha  hayan  sido  protestados  por  la  opositora  y,  sin 
embargo, es en el año 2016 cuando se produce una Resolución Catastral por la que 
aparece en la cartografía una representación gráfica, en la que esta franja se rotula 
como servidumbre y además se incorpora a la parcela de Dña. D., produciéndose una 
alteración de linderos y cabidas que en ningún caso están previamente acreditados 
documentalmente.
En el informe de 01/03/2019, firmado por M. C. V. C., Arquitecta Jefe del Area de 
inspección Urbana de Lugo, aportado por el TEAR, (…) se especifica en base a qué 
documento se realizó tal alteración (Escritura de 30/09/1986) y que esta resolución se 
tomó el 24/11/2016 en base a un informe presentado en el año 2013, veintinueve años  s
después de que la Escritura citada fuera inscrita en el Registro de la Propiedad con  oe.
todas las garantías legales (el 6 de agosto de 1987). 1ww.
ccoonnstAetfanirnimd oeosn   eeqlnu R el ae egEli sstrcreorsi tduuelrtaa l adb oaP srdoeep ( iededesa t3da0  d/r0ee9 sa/o1cl9uu8ec6riód),no ,n  ci oncni o lnsae sl o Csc oedrrrtaieftisocpsao cqnioudneee  ssco eob nrIe n floolars m medisas mtdoeas    2020-1192n https://w
colindancias emitidos por el propio Registro, y firmados por Vd. misma, María Teresa
Touriñán  Morandeira  (registradora  interina),  en  fecha  23  de  Octubre  de  2018,
coincidentes con certificaciones similares emitidas con anterioridad en fecha 07/08/2017 
por Dña. Guadalupe Cuesta Vizoso, anterior Registradora de la Propiedad de Viveiro y 
su Distrito Hipotecario (…)
Afirmo que la resolución adoptada por el Catastro, carece de fundamento legal y que 
la información aportada y firmada por Dña. M. C. V. C. indica claramente que esta 
alteración fue realizada a petición de parte y que en ningún caso se realizaron los 
trámites de comunicación necesarios, ante colindantes y/o Registro de la Propiedad para 
darle validez legal alguna (…)
Es de común conocimiento que la cartografía y la documentación Catastral no son 
por sí mismas acreditación de derecho de propiedad.
Es de destacar también, en orden a dar fiabilidad a las afirmaciones actuales, que el 
informe que motivo la resolución del Catastro ya mencionada, fue elaborado por el Sr. F. 
F. M. y que este informe resulta ser falso, al no recoger fielmente los contenidos de la 
Escritura que lo motivan, como sería su obligación, en un documento juramentado.
Además y como se confirma en el informe de Dña. M. C. V. C. no se cumplieron los 
requisitos  necesarios  para  dar  carácter  de  legalidad  al  trámite,  lo  que  lo  hace 
jurídicamente inválido.
El Catastro, en una resolución parcial motivada por mi recurso, ya retiró de la 
planimetría el rotulo que había colocado de «servidumbre de paso» en fecha 11 de 
agosto de 2017, dejando sin resolver el fondo de la cuestión, que se refería al cambio de 
linderos y cabidas de la parcela afectada, razón por la cual el recurso fue elevado al 
TEAR y se supone que este Organismo ya ha tomado una resolución adecuada a la 
realidad, aunque por el momento no ha sido comunicada por los motivos ya indicados.
Me remito como prueba de la veracidad de mis afirmaciones a los Informes de 
colindancia y Certificaciones, que obran ya en poder de la Registradora y del Juzgado, 
que han sido emitidos por Vd. misma, en fecha 17 de octubre de 2018.
(…)
Dos.  Afirma el Sr. F. F. M. en su punto segundo que:
– Mi petición afecta a 11 parcelas.
El  propio  Registro  ha  constatado  que  ninguno  los  propietarios,  de  las 
mencionadas  11  parcelas,  ha  presentado  objeción  alguna  a  mis  requerimientos  a 
excepción de Dña. D. y afirmo que no es mi pretensión ampliar la cabida de mi parcela o 
invadir otras parcelas colindantes. Es un hecho que, como resultado de la medición 
precisa,  la  superficie  topografiada  se  ve  reducida,  en  una  cantidad  minúscula,  con 
relación a la escriturada. Superficie registral 1315 m2 y superficie resultante de las 
coordenadas georreferenciadas 1313 m2.
– La opositora mantiene y el Sr. F. F. M. apoya, que existe una colindancia entre la 
parcela de Dña. D. con la mía.
En este aspecto me remito a lo ya comentado anteriormente, recalcando que: Esta 
resolución ha sido adoptada en base a una certificación del propio Sr. F. F. M. y resulta 
de una interpretación, intencionadamente falsa, de los datos escriturales y al margen de 
los datos registrales existentes (…)
Los  datos  registrales  están  al  alcance  de  cualquiera  y  por  supuesto  de  los 
profesionales del ramo, lo que pone en entredicho, nuevamente, fa fiabilidad de este 
individuo  que  ha  emitido,  bajo  juramento,  informes  deliberadamente  falsos  lo  que 
acreditan que este técnico o no sabe leer una Escritura y/o que en todo caso no se ha 
molestado en consultar al Registro antes de emitir su informe. e
Puedo  afirmar  que  estos  datos  si  estaban  disponibles  y  fueron  debidamente  bo
eavpaolr–ut aaEddano  spl aoe rn dl aeo lco uinpmfooserinmtotaerac eiómni tiadpoo prtoard eal  Spor.r P l.a Z .p, aqrutee  oeps omsietonrcaio snea dhoa ecne  lare dfeorceunmciean ata cuinóan   2020-11921n https://ww
Shoerrivziodnutmalb oreto rRgaedciap reolc 3a0  ddee l p9a dseo  1p9a8r6a,  scro nm lais minate, nccrióena ddae  eqnu e lafu eErsac criotunrfau nddeid ad icvoisni óenl 
camino/servidumbre ya existente.
– Tanto la opositora como el Sr. F. F. M. pretenden asimilar la servidumbre creada 
con  la  franja  de  terreno  que  separaba  previamente  nuestras  parcelas,  antes  de  la 
adquisición de las mismas.
Debería  solicitarse  a  Dña.  D.,  la  Escritura  de  donación  por  la  que  adquiere  la 
propiedad de su parcela el 17 de agosto de 1976 y/o verificarse los datos registrales 
existentes al efecto.
– En  las  escrituras  originales  de  adquisición  de  nuestras  respectivas  parcelas 
(1976), y también en la Escritura de Propiedad Horizontal (otorgada por Dña. D. el 30 
del 9 del 1986, diez años después de su adquisición), en sus respectivos asientos 
registrales, están perfectamente identificados, los linderos y cabidas de todas y cada una 
de las parcelas originales y resultantes de la segregación.
– Es también en la Escritura del 30 del 9 del 1986, donde Dña. D. constituye una 
servidumbre de paso recíproca para sí misma y grava con ella a las dos parcelas 
resultantes de la segregación de la parcela original.
Afirma que tal servidumbre discurre a todo lo largo del lindero Oeste de ambas 
parcelas, lindero que también ha quedado descrito previamente en el propio documento, 
al identificar los límites de las parcelas resultantes, como servidumbre de paso para esta 
finca y otras más (limite ya existente como límite Oeste de la parcela original).
Consecuentemente,  no  queda  duda,  esta  servidumbre  se  crea  dentro  de  las 
propiedades exclusivas de Dña. D. y queda ubicada dentro de los límites ya definidos 
para las mismas. En ningún caso limita con mi parcela, que queda al otro lado de la 
servidumbre ya existente.
Esta nueva servidumbre que discurre a lo largo de su lindero Oeste tiene, como 
figura en la Escritura, una anchura de 3,25 m, en tanto que la servidumbre previamente 
existente tiene una anchura de 4 m.
A  continuación,  se  presenta  un  gráfico  representativo  acorde  con  los  datos 
escriturados y registrales [se inserta imagen]
Puede apreciarse como la servidumbre reciproca creada por Dña. D., discurre por 
encima de las construcciones ya existentes, lo que resulta realmente inverosímil.
La parcela n.º 6.639 es el remanente de la finca matriz después de la segregación 
efectuada y que da lugar a la parcela n.º12.450, como se describe en la ya mencionada 
Escritura, de Propiedad Horizontal, de fecha 30 del 09 del 1986.
En las inscripciones del libro de registro, 1.ª del año 1977 (Escritura de donación 
de 1976) y la 2.ª y S.ª, de fecha 6 de agosto de 1987 (Escritura de División Horizontal y 
segregación del 30 del 09 del 1986) se puede confirmar cuales son los linderos y cabidas 
de la parcela matriz y de las parcelas resultantes de la segregación parcelas n.º 6.639 y 
n.º 12.450.
Se aprecia que en cuanto a linderos, por el lado Oeste, no existe alteración alguna 
entre  las  anotaciones  registrales  de  1977  y  las  del  año  1987  (10  años  después) 
manteniéndose siempre el texto «Oeste. - Servidumbre de paso para esta finca y otras 
más».
Queda igualmente claro tanto en la Escritura de fecha 30 del 9 del 1986, como en las 
inscripciones registrales enumeradas que la servidumbre reciproca para sí misma, con 
que Dña. D. grava sus dos parcelas, discurre a lo largo de su lindero Oeste que, sin lugar 
a duda, está constituido por la franja de terreno camino/servidumbre) ya existente. Esta 
servidumbre de paso, recién creada, se localiza dentro de su propiedad y no fuera de la 
misma, superponiéndose a la servidumbre ya existente que constituye su lindero Oeste.
Esta información forma el cuerpo principal de las Certificaciones e Informes de  s
colindancia, ya mencionados. oe.
Atendiendo a lo expuesto estimo que una representación gráfica de esta realidad  w.
aconiánlHcisiudisei rlyíga aq,  usesien dg eluusigrta acdro aa na d dcouo dnratein,s upcauocenisó tnlao.   [qasule e imn dsoeenrsttócanr ii bmoda ege enan f]ilroms agcrioánfiecos s sainp osrteandtoidso  eqnu ee stlae   2020-1192n https://w
rinecaolimdapde teesn fcáiac ilmdee netes tdee d«uTcéibcnleic doe»  lale d opceurmmeitnet aicnitórond nuoctiar rieanl  y sruesg isatrleagl eaxtoisst,e nctuea.ndo  la  BOE-A-cable e
Me pongo a su disposición para aclarar cualquier duda y aportar cualquier otra 
documentación complementaria que sea necesaria aparte de la que ya, de hecho, obra 
en su poder.
Tres.  En cuanto a las afirmaciones del punto tercero, el documento aportado es un 
acta notarial, que lo único que hace es dar fe de una situación circunstancial, estimo que 
al igual que la representación-catastral, no establece propiedad ni derecho alguno que 
no esté soportado por documentación legal acreditativa de la misma.
Resulta igualmente cínico el que el Sr F. F. M. haga referencia al camino público que 
aparece  en  la  cartografía  histórica  diciendo  y  afirmando  que  en  su  día  recorría  y 
atravesaba mi parcela, dejando caer ciertas dudas sobre la integración de este camino, 
en mi parcela, de forma irregular.
Visualicemos la realidad:
Los datos registrales deberían ser suficientes para clarificar esta situación desde un 
punto  de  vista  de  legalidad,  frente  a  la  documentación  catastral  aportada  por  la 
opositora.
El análisis de los datos históricos presentados a continuación, aún sin ser necesarios 
para la solución del problema, pueden arrojar luz sobre cómo se ha llegado a la situación 
física actual de estas parcelas y dejar en evidencias las absurdas afirmaciones de la 
opositora, ya que dispone de esta misma documentación para su análisis.
Las parcelas 14(a), 14(b) y 15(), que figuran en la literatura que se acompaña en el 
Informe Histórico, constituyen en conjunto con el camino azul que las divide, el mismo 
espacio ocupado hoy por las dos parcelas de Dña. D. (inicialmente una sola), mi propia 
parcela y el camino/servidumbre que actualmente las separa.
El análisis de los datos históricos, puede clarificar también algunas dudas sobre la 
cabida de las parcelas actuales de Dña. D.
[Se inserta imagen]
Como puede verse, en la parte denominada Cartografía asimilada actual, cuando 
Dña. D. adquirió su parcela y su hermana Dña. C. adquirió la que hoy es la mía, esta era 
la situación de sus respectivas parcelas y el camino que ya entonces las separaba.
En  los  siguientes  gráficos  se  representarán  y  explicarán  los  procesos  y  las 
actuaciones llevadas a cabo que configuraron la situación actual, con anterioridad a que 
Dña. D. y su hermana Dña. C. adquirieran sus respectivas parcelas. Como soporte de 
estas representaciones se adjunta el...
Documento Privado de fecha 10 de febrero de 1974, liquidado el 24 de agosto 
de 1974: segregación, compra-venta, agrupación y constitución de servidumbre de paso.
Las personas participantes en este acuerdo fueron:
De una parte: Dña. I. L. V. y sus hijas D. e I. F. L.
De la otra: Dña. E. P. R. y su hija Dña. D. F. P.
Recalcando que incluso este acuerdo es anterior a que D. C. E. adquiriese, por 
compra, las parcelas que posteriormente vende y dona a sus respectivas sobrinas.
[Se inserta imagen]
Existe  documentación  suficiente  para  acreditar  como  se  pasó  de  una  situación 
histórica a la actual. La documentación que yo poseo ha sido aportada en su demanda 
civil por Dña. D., lo que prueba que el Sr. F. F. M. debe conocerla aun que no haga 
mención de la misma, ni quiera considerar la a la hora de justificar la veracidad de lo que 
manifiesta y escribe, dejando en evidencia su falta de profesionalidad y su capacidad  s
para verter en sus escritos mentiras gratuitas, incluso bajo juramento. oe.
origiGGnarráál ffdiicceoo l  a12s.. ––pSSarietcugearleacgsióa [ncs ieóo nirn igsdeinerat al u i(mninaaf ogpremonr]ec iódne l dree glias trpoa rhciesltaó riocori gidnea l,L u1g4o(a) ) Squupee rfhicoiey   2020-1192n https://w
pertenece a Dña. D. [se inserta imagen]
Gráfico 3.–Se agrega la porción segregada a la parcela 13, resultando la siguiente 
situación: [se inserta imagen]
Gráfico 4.–En la nueva segregación de la parcela resultante 13() puede verse que: 
[se inserta imagen]
Gráfico 5.–En este gráfico puede apreciarse el resultado final de todo el proceso. [se 
inserta imagen]
En la Escritura de compra de D. C. E. a las anteriores propietarias, figura reflejada 
la compra de una superficie de 3.600 m2, que discrepa un tanto de la realidad que 
como  se  puede  apreciar  ha  quedado  a  reducida  después  de  las  alteraciones 
representadas. Consecuentemente la superficie neta de las parcelas 14(a)+14(b)+15() 
queda en 3.315 m2.
De esta propiedad el Sr. C. E. vende la parte situada a la izquierda del camino a una 
de sus sobrinas, Dña. C. (mi actual parcela), y la Escritura es correcta, de acuerdo con la 
geografía final resultante y le asigna una superficie de 1315 m2.
La parte de la derecha del camino, la dona a su otra sobrina Dña. D., la posiciona 
igualmente de acuerdo con la geografía resultante y le asigna una superficie de 2.286 m2 
esta suma equivale a 3.601 m2, lo que produce una discrepancia con la superficie 
disponible que era en realidad 3.315 con lo que la superficie asignada debería haber 
sido 3.315 (total) - 1315 (de mi parcela) = 2.000 m2 en lugar de los 2.286 registrados que 
resultan de las anotaciones registrales.
Es  aquí  donde  Dña.  D.  puede  encontrar  alguna  discrepancia,  pero  no  es  una 
discrepancia que me afecte, que altere los linderos de su parcela ni los linderos y 
cabidas de la mía.
Según la planimetría catastral, la opositora reclama además del cambio de linderos 
una superficie total de su propiedad de 1833 m2 para su parcela Sur y 650 m2 para su 
parcela Norte lo que hace un total de 2483 m2 lo que en ningún caso resulta acorde con 
los datos s e informes registrales existente.
Y es aquí donde nuevamente me acojo a mi estatus de tercer hipotecario y me acojo 
a la aplicación del contenido del artículo 34 de la Ley Hipotecaria si fuera necesario.
Existe  por  tanto  información  suficiente  para  acreditar,  en  base  a  datos 
documentados, que precisamente ese camino y la franja segregada fueron los que 
dieron origen a la actual franja/servidumbre/callejón, que delimita y separa nuestras 
parcelas (así figura expresamente en mis escrituras) y de cómo se realizaron una serie 
de segregaciones de las parcelas originales.
Aporto  la  documentación  esquemática  precedente  y  justificación  de  cómo  se 
produjeron los cambios descritos en base a la Escritura liquidada (…)
Cuatro.  Es igualmente absurda la afirmación de que los límites de las parcelas los 
definen los postes colocados arbitrariamente por Dña. D., al Norte y al Sur del camino sin 
contar con nadie para colocarlos. En el extremo Norte dos postes colocados dentro del 
camino y en el Sur, a la vista de las mediciones realizadas, uno de ellos resulta estar 
dentro de mi propiedad y el otro dentro del camino que ya existe (la separación entre 
estos postes, tanto en el Norte como en el Sur es de 3,25 cuando el camino original tiene 
una anchura de 4 metros).
Es  inaceptable  asignar,  solo  para  confundir,  la  distancia  establecida  para  la 
servidumbre de paso recíproca, a la anchura del camino ya existente (4 m) y pretender 
con  la  servidumbre  de  paso  recíproca  absorber/invadir  el  camino  existente  con 
anterioridad.
Los hitos originales se deben encontrar en los extremos de las parcelas y no donde a  e.
esta Sra. se le antoja y asimilarlos a los postes, impropia e ilegalmente, colocados por  w.
ella misma sin consultar con nadie (…)» IV 2020-1192n https://w
El  registrador  de  la  propiedad  accidental  de  Viveiro,  emitió  informe  y  elevó  el
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 3 
del  texto  refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre 
de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 de junio 
de 2016, 19 de julio de 2016, 29 de septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 14 de 
noviembre de 2016, 2 de noviembre de 2016, 28 de noviembre de 2016, 7 de abril 
de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 19 de 
octubre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2017, 17 de enero 
de 2018, 6 de febrero de 2018, 7 de marzo de 2018, 24 de abril de 2018, 11 de mayo 
de 2018, 21 de mayo de 2018 y 20 de diciembre de 2018, 4 de diciembre de 2019, 17 de 
enero de 2020 y 21 de enero de 20206 y las resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero de 2020 y 11 de marzo de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, acogiendo las alegaciones del titular 
de una finca colindante, «por estar iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la 
descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del 
que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada, creando 
por lo tanto dudas fundadas de invasión de fincas colindantes».
Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La  finca  número  9.459  del  término  de  Cervo,  según  el  Registro,  tiene  una 
superficie de 13 áreas y 15 centiáreas. La representación gráfica alternativa a la catastral 
arroja una superficie 1313 metros cuadrados; constando además una parcela al este 
de  394  metros  cuadrados  grafiada  como  «servidumbre».  Según  el  Catastro,  la 
parcela  8070008PJ2386N0001IR  (correspondiente  a  la  citada  registral)  tiene  una 
superficie gráfica de 1.268 metros cuadrados.
– El  colindante  que  formula  oposición  es  titular  de  la  parcela 
catastral 8556009PJ2385N0001YP. Manifiesta que la representación gráfica alternativa 
cuya inscripción se pretende crea por su lindero este una porción de terreno destinada a 
servidumbre que no figura en la cartografía catastral y que invadiría la parcela de su 
propiedad, además de que el asunto se encuentra actualmente sometido al conocimiento 
de los Tribunales de Justicia. Aporta al efecto documentación acreditativa de estos 
extremos.
2.  El artículo 199 regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 
remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la 
misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados 
los titulares catastrales colindantes afectados.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede  e.
sintetizarse del siguiente modo: w.
idenati)d adE l dree glais tfrinacdao,r  qdueeb ep uceadliefinca rre feenri rtsoed oa  cqauseo  lala r eepxriestseennctiaac ioó nn gor ádfeic ad uddea sla  efinn claa   2020-1192n https://w
cpooisnicbildea i nevna stioódno d oe  fpinacrtaes  ccoonli nodtaran tebsa sinem garátrfiiccual aidnassc roita a  oq uceo ns ee le ndcoumbirnieios ep úubnl icnoe,g oac liao 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador 
en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y 
posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que 
resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el 
artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3.
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  fundamenta  con  diversa 
documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto el conflicto en 
relación con una concreta franja de terreno.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan  e.
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,  w.b
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los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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