BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56857
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8498 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por doña María Jesús de la Fuente García-Ganges notario 
de  Marchena,  contra  la  nota  de  calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de 
Marchena, doña Almudena del Carmen Hava García, por la que suspende la inscripción 
de una escritura de adjudicación de herencia.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 21 de octubre de 2019, ante la notaria de Marchena, 
doña María Jesús de la Fuente García-Ganges, número 569 de protocolo, se realiza la 
partición y adjudicación de herencia al fallecimiento de don M. J. M. y doña M. A. O.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Marchena, es objeto 
de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
Primero.  Con fecha catorce de Noviembre último, y bajo el asiento de presentación 
número 280 del Diario 145, se ha presentado en este Registro de la Propiedad, copia del 
indicado documento, por el cual, al fallecimiento de Don M. J. M. y Doña M. A. O., se 
adjudica a Doña M. J. A. las fincas registrales números 5240 y 24106 del Ayuntamiento 
de  Marchena:  y  a  don  M.  A.  J.  A.  la  finca  registral  número  28283  del  mismo 
Ayuntamiento, previas las ampliaciones de obras nuevas con respecto a las citadas 
fincas registrales números 24106 y 28283.
Segundo.  Calificado registral mente en los términos previstos por el artículo 18 de 
la Ley Hipotecaria, se ha observado la existencia de los siguientes defectos que impiden 
actualmente su inscripción:
1.  En cuanto a la finca registral número 5240. el título presentado expresa en su 
descripción que “con cabida de dos fanegas, dos celemines y un cuartillo, equivalentes a 
una hectárea, cuarenta áreas y ochenta y siete centiáreas, pero que según recientes 
mediciones  su  verdadera  cabida  es  de  dos  fanegas  y  cuartilla,  equivalente  s  una 
hectárea, cuarenta y cuatro áreas y noventa centiáreas...”, siendo esta última la cabida 
inscrita en el Registro de la Propiedad, y sin que se solicite que se inscriba la nueva 
cabida de la finca, según Catastro.
2.  En cuanto a al [sic] finca registral 24106, no consta inscrito en el Registro la  e.
superficie del solar. w.b
3.  En cuanto a la [sic] finca registral 28.283, es un elemento privativo de una  98ww
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consentimiento de todos los propietarios que forman parte de dicha división horizontal.
Fundamentos de Derecho:
1.  En cuanto al primero defecto, es necesario aclarar si se solicita la inscripción en 
cuanto a la cabida del Catastro, ya que si fuera es el caso es necesario el inicio del 
expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que el defecto de cabida 
es superior al 10% de la cabida inscrita.
2.  En cuanto al segundo de los defectos, la Resolución de la Dirección General de 
los Registros) del Notariado de fecha trece de diciembre de dos mil dieciséis dispone que 
“la  inscripción  de  la  superficie  de  una  finca  que  hasta  ese  momento  no  la  tenía 
consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico de una inmatriculación, 
tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas 
garantías. De ahí que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la 
superficie ahora alegada ‘ex novo’, sino que se deberá acreditar cuál es la ubicación y 
delimitación  geográfica  que  definen  dicha  superficie,  y  todo  ello  con  las  debidas 
garantías  de  notificación  a  los  propietarios  colindantes  potencialmente  afectados, 
utilizado para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operadas 
por la Ley 13/2015. bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria, o bien, el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo 
texto legal”.
2.  Y en cuanto a la última finca, se fundamenta en Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros) del Notariado de fechas 27 de noviembre de 2012 y 30 de 
enero de 2013.
Parte dispositiva:
Por todo lo cual, el Registrador de la Propiedad que suscribe califica negativamente 
el documento, y, en consecuencia, se suspende la inscripción del mismo por los defectos 
subsanables antes indicados, no tomándose anotación preventiva de suspensión por no 
haberse solicitado.
Contra la presente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del 
Carmen Hava García registrador/a de Registro Propiedad de Marchena a día cinco de 
diciembre del año dos mil diecinueve.»
III
Doña María Jesús de la Fuente García-Ganges, notario de Marchena, interpuso 
recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 23 de diciembre de 2019, 
que tuvo entrada en el citado Registro el día 14 de enero, en el que alega lo siguiente:
«Que  con  fecha  21  de  octubre  de  2019  autoricé  Escritura  de  Adjudicación  de 
Herencia al fallecimiento de don M. J. M. y doña M. A. O. que causó el número 569 de mi 
protocolo. Presentada a inscripción el día 14 de Noviembre de dicho año al número 280 
del Diario 145 obtuvo calificación negativa señalándose dos defectos que por la presente 
vengo a recurrir, a caber, los señalados bajo los números 1 y 2 de dicho calificación a la 
qua me remito expresamente ya que la acompaño al presente escrito y con la finalidad 
de  evitar  innecesarias  reiteraciones;  el  señalado  con  el  número  3  fue  advertido 
oralmente, al igual que todos los que procederé a examinar, a los comparecientes como 
consta en la referida escritura en las siguientes términos: “Hago de palabra las reservas  e
y advertencias legales”. Dicha calificación no me fue comunicada en tiempo y forma,  bo
como acredito con escrito dirigido a mi compañera de fecha 20 de diciembre de 2019,  98ww
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en bCaosne  ato ldoas  slaig aunietnetreiosr:mente expuesto Recurro la Calificación Negativa o Suspensiva
Fundamentos de Derecho:
Respecto del primer defecto (número 1). Olvida mi compañera (todo sea dicho en los 
más estrictos términos de defensa) la Doctrina establecida por al Alto Organismo al que 
me  dirijo,  en  numerosas  Resoluciones  de  que  “La  falta  de  coincidencia  con  la 
certificación  catastral  no  obligatoria  no  impide  la  inscripción  al  no  tratarse  de 
inmatriculación  o  de  formación  de  nuevas  fincas,  ni  solicitarse  la  inscripción  de  la 
representación catastral (R. 07.08.2006; R. 03.11.2016); R. 27.09.2017; R. 20.7.2018; R. 
01.03.2019  en  la  que  establece  que  la  cláusula  (en  este  caso  descripción)  que 
meramente  cambia  superficie  y  linderos  es  obligacional,  así  como  la  más  reciente 
de 5.09.2019) tratándose el presente caso de una simple actualización de la descripción 
literaria de la finca. Por otra parte, es Doctrina del Centro Directivo al que me dirijo que 
“No es indispensable la total coincidencia entre la descripción literaria y la representación 
gráfica  fuera  de  los  casos  de  inmatriculación  (R.  08.06.2016,  R.  20.12.2016,  R. 
13.07.2017, 25-10-2018), lo que expresamente no se ha solicitado (más adelante se 
hará aclaración de esto) pero también que “debe existir correspondencia entre la finca 
con su respectiva representación gráfica (R. 27.07.2017, R- 19.12.2017). Todo ello lleva 
a la inscripción de la escritura al menos con la descripción literaria de la finca que consta 
en los libros del Registro al amparo del Principio de Tracto Sucesivo regulado en el 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria no impidiendo así el interés de Doña M. y Don M. A. J. 
A., a tener su título debidamente inscrito. Por otra parte, tampoco debió dar lugar a la 
calificación suspensiva debido a que la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado “Sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la Reforma de la Ley Hipotecaria operada 
en la Ley 13/2015 de 24 de junio” establece: “Segundo. Sobre el ámbito de aplicación y 
la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria. a. Para que el 
registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal 
sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento 
cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para 
adaptarla  a  la  resultante  de  la  representación  geográfica  georreferenciada  que  se 
incorpore”. Doctrina reiterada por la Resolución de fecha 3 de octubre de 2016 que así 
mismo establece: “el procedimiento del art. 199 LH requiere petición del interesado, que 
puede ser la anterior presunta”.
En cuanto al segundo defecto (número 2) lesiona más el derecho de doña M. y don 
M. A. J. A., a la inscripción en base al artículo 20 de la Ley Hipotecario pues debió, para 
amparar  el  mismo,  proceder  a  tramitar  el  Expediente  del  artículo  199  de  la  ley 
Hipotecaria en base a la doctrina del Centro Directivo, alegadas “ut supra”, de 3 de 
noviembre de 2015 y 3 de octubre de 2016, a las que me remito para evitar innecesarias 
reiteraciones, dada la solicitud tácita de los otorgantes.»
IV
La registradora de la propiedad de Marchena, emitió informe revocando el primer 
defecto de la nota de calificación y confirmando el segundo y elevó el expediente a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la  e.e
Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de octubre de 2015, 15 de junio  b
de 2016, 22 de julio de 2016, 29 de septiembre de 2017, 13 de diciembre de 2016, 13 de  98ww
dy ic1i8e mdeb raeb rdile d 2e0 21071, 81.9 de diciembre de 2017, 13 de abril de 2018, 14 de abril de 2018
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  una  escritura  de
adjudicación herencia en relación a una finca que figura inscrita sin que conste la
superficie del solar, expresando el título que actualmente, según Catastro, tiene 90 
metros  cuadrados.  Se  incorpora  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  una 
parcela  con  superficie  gráfica  de  90  metros  cuadrados,  con  situación  y  linderos 
coincidentes con la finca registral.
La  registradora  suspende  la  inscripción  por  estimar  que  es  preciso  solicitar 
expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el 
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del 
mismo Cuerpo Legal. En cuanto a los otros defectos señalados en la calificación, el 
primer defecto es revocado por la registradora y el tercero no es objeto de recurso.
La  notaria  autorizante  recurre  alegando  que  la  registradora  debió  tramitar  el 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria conforme a la resolución de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015.
2.  Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. 
Resoluciones citadas en «Vistos») que la inscripción de la superficie de una finca que hasta 
ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una 
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las 
debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de 
la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y 
delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías 
de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, 
tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien 
el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el 
expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería 
posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para 
el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% 
«de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta 
inscrita cabida alguna.
3.  En el presente supuesto, la cuestión que se plantea es si es posible entender 
tácitamente solicitada la iniciación de la tramitación del procedimiento del artículo 199 y 
así poder proceder a la inscripción del documento con la nueva superficie de la finca.
Como ya ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. 
Resoluciones de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), 
el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del 
titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del 
registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular 
identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de 
la que es titular y cuya inscripción se pretende.
Si bien no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca 
conforme a su representación gráfica georreferenciada, esta solicitud puede considerarse 
implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la 
Resolución-Circular  de  3  de  noviembre  de  2015  se  entiende  solicitado  el  inicio  del 
procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca 
para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se 
incorpore, lo que precisamente sucede en el caso que nos ocupa.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.b
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  98ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 2 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.