BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46236
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7072 Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Albacete  n.º  1  a  la  inscripción  de  una 
escritura pública de obra nueva en construcción.
En el recurso interpuesto por don Martín Alfonso Palomino Márquez, notario de 
Albacete, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Albacete número 1, 
doña María de los Dolores Payá y Roca de Togores, a la inscripción de una escritura 
pública de obra nueva en construcción.
Hechos
I
El día 18 de octubre de 2019, el notario de Albacete, Martín Alfonso Palomino 
Márquez,  autorizó  una  escritura  pública  de  obra  nueva  en  construcción  con  el 
número 1.543 de protocolo. En dicha escritura se procedió a la declaración de obra 
nueva en construcción y, con carácter previo a la misma, se modificó la descripción de la 
finca registral como consecuencia de la demolición de la vivienda unifamiliar existente en 
la misma, pasando a describirse la finca registral número 16.986 del Registro de la 
Propiedad de Albacete número 1 como «solar procedente de la demolición (…)».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 5281 del año: 2019.
Asiento N.º: 488 Diario: 157.
Presentado el 18/10/2019 a las 14:55.
Presentante: L. G., F. J.
Interesados: don P. R. C., doña V. R. B.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: obra nueva en construcción.
Protocolo N.º: 1543/2019 de 18/10/2019.
Notario: Martín Alfonso Palomino Márquez, Albacete.
Previa calificación jurídica del precedente documento, en los términos a que se 
refiere el artículo 18 y demás aplicables de la Ley Hipotecaria, en el día de hoy, se 
suspende las inscripciones solicitadas, por el siguiente defecto:
1.  No se aporta la correspondiente licencia de demolición de la casa descrita sita en 
la finca registral 16.986/3.ª
En base a los siguientes: e.
Hechos. 72ww
de l1a.  finEcna  erel gpirsetcraeld 1e6n.t9e8 d6o/3c.uªm seonbtroe  leols  scoólnayr urgeesus ltdaonnte P d. eR .l aC .d eym doolñicaió Vn.  dRe.  Bla.  adnuteigñuoas 
casa existente, debido a un exceso de cabida según reciente medición, solicitan la
incoación  del  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  para  Bc
modificar su descripción y posteriormente, declaran la obra nueva en construcción sobre 
el citado solar de una vivienda unifamiliar.
2.  Del examen de la escritura y de la documentación, resulta que no se aporta la 
correspondiente licencia de demolición, diciéndose en el título “Solar resultante de dicha 
demolición...”
Fundamentos de Derecho.
Artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece la obligación del Registrador de calificar 
los títulos presentados a inscripción.
Artículo 19 LH dice: ''Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme 
al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, 
recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. 
Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el 
documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de 
hacer la anotación preventiva que ordena el artículo cuarenta y dos en su número nueve, 
si se solicita expresamente''.
El Decreto Legislativo 1/2010, 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido 
de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La 
Mancha  en  su  artículo  165.1  dispone:  ''Están  sujetos  a  la  obtención  le  licencia 
urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo 
a la legislación sectorial aplicable, los siguientes actos de construcción y edificación y de 
uso del suelo y en particular:
...g) La demolición de las construcciones, salvo en los caso [sic] declarados de ruina 
inminente''.
En consecuencia, el registrador que suscribe suspende la inscripción pretendida por 
el defecto subsanable señalado al principio de esta nota. No se practica nota preventiva 
de suspensión por no solicitarse.
Contra dicha calificación se podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Dolores 
Payá y Roca de Togores registrador/a de Registro Propiedad de Albacete 1 a día seis de 
diciembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Martín Alfonso Palomino Márquez, notario 
de Albacete interpuso recurso el día de 13 de diciembre de 2019 en los siguientes 
términos:
«Hechos.
1.  El día 18 de Octubre de 2019 autoricé una escritura de Declaración de Obra 
Nueva en construcción.
2.  Que presentada la escritura, el Registrador suspende por defecto de no aportar 
la Licencia de Demolición de la antigua casa.
3.  Que  el  recurso  que  se  interpone  contra  tal  calificación  se  sustenta  en  los 
siguientes,
Fundamentos jurídicos. b
TpDrreeibccuIle.an praatQilcveiuasóe  nLo  i cndreieenng gciúOsiantbr  darpael r  eeEnxcduiegiefpeivctnoaa   claileóe nngL .aiccl eonnnics itrareu gdclceai móDnee nmqtauoreliio c isóneni   npeiasntrgáau  nilnleasv cajruinbrdiisro p uruand ae cenascbcioar  itcudorean   ldoleas    OE-A-2020-70able en https://
Por todo lo expuesto,
Suplico de esta Dirección General que, a la vista hechos y fundamentos jurídicos que 
anteceden, revoque la nota de calificación recurrida.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe, en el que mantuvo íntegramente la 
calificación impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a la Dirección General 
de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 425 del 
Reglamento Hipotecario; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 165.1.g) 
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; 49 y 50 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2017, 13 de noviembre 
de 2018 y 4 de septiembre de 2019.
1.  Se plantea en este expediente si es inscribible una escritura de declaración de 
obra nueva en construcción en la que con carácter previo a la misma se declara la 
modificación de descripción de la finca registral como consecuencia de la demolición de 
la vivienda unifamiliar existente en la misma.
La registradora considera defecto subsanable la no aportación de la correspondiente 
licencia de demolición de la casa descrita sita en la finca registral 16.986.
2.  Se trata de un caso similar al resuelto recientemente por este Centro Directivo en 
Resolución de 4 de septiembre de 2019, en la que se señaló: «(…) el primero de los 
defectos ha de ser revocado. Bien es cierto que artículo 180.1.e) de la Ley del Suelo y 
Ordenación Territorial de Extremadura incluye la demolición de construcciones entre los 
actos sujetos a licencia, pero una interpretación finalista de dicho precepto ampara, en 
los  casos  de  construcciones  de  nueva  planta  en  solares  en  los  que  existen 
construcciones previas ruinosas, los trabajos previos de demolición de las mismas. En 
este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual 
que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al 
Registro  de  la  descripción  de  una  edificación,  y  no  a  las  obras  de  demolición  de 
edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o 
garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de 
una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos 
ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una 
licencia,  debiendo  así  distinguirse  entre  los  supuestos  sujetos  a  fiscalización 
administrativa  y  aquellos  otros  en  los  que  la  justificación  de  dicha  fiscalización  es 
premisa  necesaria  para  la  inscripción.  En  consecuencia,  la  sujeción  del  acceso  a 
Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto  es
administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma  o
iálqnemucgeoibs Erislptasoeodt aaroda  reaa ,  cprllogelaic ur qtalmieufbigceeleai nsn dtlsoaaoó cc oliidoóóce nunal r   rauraeerrq qbseuuuanelint tlaeeílso lc tsastioc upsa pldui cudipareeeubs celtCetsoo ta roda sseldt  i esleela unsl-pa tLequ ao uee besMxr tpaoeae, xn depecinrnehe  nascet,aue l eme»qns.uet eineó tlnec ,qo  aunesesní t  aase e sql atupe er ee cslvaaces raoiot ub preroaanr    sseeeell     OE-A-2020-7072able en https://www.
está realizando de acuerdo con el proyecto técnico elaborado en su día, para el cual se 
obtuvo la licencia de obras coincidiendo con la descripción consignada en la escritura.
La función registral de colaboración en el control de la legalidad urbanística resulta 
plenamente cumplida en la medida que resulta acreditada la licencia urbanística que 
ampara la modificación descripción de la edificación que consta en el folio registral, así 
como su concordancia con la realidad física, como resulta de la certificación técnica, en 
los  términos  que  prevé  la  norma  reguladora  del  acceso  registral  de  edificaciones, 
artículo 28 de la Ley de Suelo.
Cuestión distinta, no planteada  en  este caso,  sería el determinar los requisitos 
exigibles en el caso en que se pretendiera simplemente declarar la desaparición de la 
edificación existente, sea por ruina o por derribo voluntario, y así hacer constar su nueva 
descripción como solar, y en particular si ello es posible sin intervención técnica ni 
administrativa alguna, mas no constituye objeto de este expediente.
Como ya ha afirmado anteriormente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 29 
de noviembre de 2017 y 13 de noviembre de 2018), cualquier rectificación descriptiva de 
una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, 
especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites previstos en el 
artículo  201  sean  hábiles  para  rectificar  por  sí  una  edificación  ni  para  elementos 
integrantes de una división horizontal. Además, corresponde al técnico certificante, bajo 
su responsabilidad afirmar si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo 
en el curso de la construcción son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la 
licencia -cfr. Resolución de 2 de agosto de 2012-, o cumple los requisitos de antigüedad 
legalmente exigidos -artículo 28.4 de la Ley de Suelo-.
En el presente caso la modificación de descripción constructiva en la finca registral, 
por  demolición  y  obra  en  construcción,  resulta  plenamente  amparada  en  licencia 
urbanística y certificación técnica como exige el artículo 28.1 de la Ley de Suelo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 14 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.