BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121076
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17076 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1, por la 
que  se  suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  de  rectificación  de 
descripción de finca.
En el recurso interpuesto por doña M. A. B. F. y don E. F. G., doña M. T. B. F. y don J. 
A. S. F. y don E. J. C. F. y doña M. H. M, contra la nota de calificación del registrador de 
la propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Gonzalo Álvarez de Lara y Maza, por la 
que se suspende la inscripción de un acta de notarial de rectificación de descripción de 
finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 28 de mayo de 2019 ante el notario de Torrejón de 
Ardoz, don José María Piñar Gutiérrez, número 1.702 de protocolo, de rectificación de 
otra otorgada por el mismo notario el día 5 de octubre de 2005, protocolo 6.830, doña M. 
A. B. F. y don E. F. G., doña M. T. B. F. y don J. A. S. F. y don E. J. C. F. y doña M. H. M 
como titulares de la finca registral 1.879 del término de Torrejón de Ardoz, rectifican la 
descripción de la finca pasando de 8.966 metros cuadrados a 23.273 metros cuadrados, 
practicando el notario autorizante notificaciones a titulares de las fincas colindantes y 
publicando  edictos  en  el  Boletín  Oficial  del  Estado,  cumplimentando  los  requisitos 
previstos del artículo 201 de la Ley Hipotecaria en cuanto a los extremos que el notario 
ha considerado pertinentes.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz 
número 1, es objeto de calificación negativa con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «1.  El Registrador que suscribe alberga dudas fundadas sobre 
la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral tramitado 
pueda encubrir un eventual negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad 
hipotecaria.
Dicho acuerdo ha sido tomado en consideración a los siguientes:
Antecedentes de hecho
Primero.  El  día  28/07/2020  ha  sido  presentada  en  este  Registro,  causando  el 
asiento 483 del Diario 135, la escritura autorizada el 28/05/2019, por el Notario José 
María Piñar Gutiérrez, bajo el número 1702/2019 de su Protocolo, en unión de los 
siguientes documentos: escritura del mismo Notario de fecha 25 de octubre de 2005,  s
también de exceso de cabida, protocolo 6830; escritura de herencia de 29 de septiembre  oe.
de 1964 autorizada por el Notario don Humberto Darias Montesino, protocolo 2964;  w.
escritura de herencia de 10 de diciembre de 1986 autorizada por el Notario Don José  076ww
Memaritíiad oP piñoar rd oGnu tJié. rMre. zG, .p Lr.otocolo 2941 e informe topográfico de 28 de enero de 2020
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 437 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de noviembre de 2015; 21 de marzo, 21 y 22 de abril, 8 de junio y 20 de diciembre 
de 2016; 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017; y 26 de junio y 4 de diciembre 
de 2019.
Primero.  Conforme al artículo 201.1. último párrafo de la vigente Ley Hipotecaria, 
«Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del 
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Las  dudas  fundadas  a  que  se  refiere  el  mencionado  precepto  surgen 
fundamentalmente de que en los títulos que reflejan las últimas transmisiones que se 
han producido a lo largo del tiempo de la finca de referencia y que han sido aportados 
por el presentante, no se ha hecho constar nunca ninguna modificación en la cabida de 
la misma (todos ellos se refieren a una superficie de 8.966 m2, que es la que figura ya en 
la inscripción 2.ª de dicha finca, de fecha 12 de octubre de 1887).
El 25 de octubre de 2005 por escritura autorizada por el Notario de Torrejón de Ardoz 
(Madrid) don José María Piñar Gutiérrez, bajo el número 6830 de su Protocolo, se 
solicitó la inscripción de la finca con la descripción catastral, de la que resultaba una 
superficie de 23.490 m2, si bien en dicho documento faltaban por incluir linderos que 
constaban en la referida certificación. Dicha escritura fue presentada en este Registro de 
la Propiedad a mi cargo el 8 de marzo de 2006, causando el asiento 103 del Diario 378, 
siendo retirada posteriormente por el presentante, sin que se procediera a la calificación 
ni al despacho de la misma.
El 28 de mayo de 2019 se autorizó por el expresado Notario, bajo el número 1702 de 
su Protocolo, una escritura de rectificación de la mencionada en el párrafo anterior y acta 
complementaria del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. En dicha escritura se rectifica 
nuevamente la superficie de la finca en cuestión, a la vista de la nueva certificación 
catastral, arrojando ahora la misma una superficie de 23.273 m2 y alegando en dicha 
escritura que las diferencias entre las mediciones obedecen exclusivamente a errores 
descriptivos del Registro. En el expresado título el Notario declara público y notorio que 
la superficie de la finca de referencia es de 23.278 m2.
Segundo.  En el Informe Pericial unido a la escritura de rectificación citada en el 
Fundamento de Derecho anterior, el propio Técnico afirma lo siguiente: «Resultando la 
finca con una superficie total de 19.767 metros cuadrados, que respecto a la inscrita de 
la finca registral 1.879 de 8.986 metros cuadrados presenta una diferencia de 10.801 
metros cuadrados, ignorando este perito si se trata de un exceso de cabida o a que la 
parcela catastral está conformada por varias fincas registrales».
Tercero.  Por otra parte en el Informe de la Jefe del Área de Patrimonio y Servicios 
Jurídicos de Urbanismo del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz (Madrid), que figura 
unido a la escritura de rectificación, se afirma en su punto 4 que «revisada la cartografía 
catastral de la que dispone esta Administración resulta que de la que corresponde a la 
rústica del año 1989 la parcela 33 del polígono 9 únicamente se corresponde con la 
superficie  localizada  en  el  sur  del  vial  citado  en  el  punto  anterior  (totalmente 
consolidado), y así mismo del plano parcelario de urbana del año 2002 tampoco coincide 
con la limitación actual de la finca, sin que a este Ayuntamiento le conste la modificación  e.
de la finca, en la que parece haberse integrado la parcela 33 del polígono 9 a la urbana  w.b
identificada en el n.º (…)»; haciéndose constar en el punto 5 del referido Informe que «de  076ww
mlase nporsecteanbsairo ndeesre cdheo lsa  dree ctteifriccearcoiósn,  qduee  ‘edne celal rsaucpióune sdtoe  deexlc Aesyou ndtaem ciaebnitdoa d’ en oT osrere jdóenb deen 
vAiradl oqzu ep uudniae rvaenz s cuopnosnoelird madinoo croancisótnitu dyee  ldae f idnocma icnoioli npdúabnlitceo .d»e propiedad municipal, o del
Cuarto.  Del Informe Pericial citado anteriormente resulta que la finca registral 1879 
está incluida en parte en el Sector (…) con una superficie de 2.848,55 m2, siendo dicha 
parte la finca de origen n.º 13 S del proyecto de reparcelación de dicho sector y habiendo 
sido inscrita en este Registro con la referida superficie. En dicho Proyecto se fija la 
cabida de la expresada finca registral 1879 en 19.767 m2, coincidente con la recogida en 
el Informe Pericial antes citado. En el Informe Municipal del que se ha hecho mención se 
expresa que la porción de finca incluida en el PERI – (…) asciende a 16.508,34 m2. En 
consecuencia,  la  suma  de  las  2  porciones  anteriormente  citadas,  incluidas  en  las 
unidades de ejecución igualmente referidas, arroja un total de 19.356,89 m2 (= 2.848,55 
m2 + 16.508,34 m2).
Quinto.  Por otra parte, se acompaña Levantamiento Topográfico realizado el 28 de 
enero de 2020 por don J. M. G. L., Ingeniero Técnico en Topografía, del que resulta que 
la parcela situada en la calle (…), que se corresponde con la finca registral 1879, está 
integrada por 4 porciones que tienen las siguientes superficies: 5.278,92; 377,58; 14,47; 
y 17.631,30 lo que arroja una superficie total de 23.302,27 m2, que no coincide con la que 
resulta de la última certificación catastral que se acompaña, en la que se recoge una 
cabida de 23.273 m2.
Sexto.  Debe señalarse además que, consultados en la página web del Catastro los 
antecedentes del inmueble en cuestión (Datos físico – económicos), figura catastrado en 
el año 1997 con una superficie de 13,882 m2; en el año 2001, con una de 14.117 m2; y en 
el año 2004, con una 23.490 m2.
Séptimo.  Por  último,  y  a  mayor  abundamiento,  de  la  aplicación  informática 
suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema 
informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de 
representaciones gráficas, resulta que respecto a la finca en cuestión, con la cabida que 
se pretende registrar, se produce un «solape» con fincas colindantes, lo que acrecienta 
las dudas fundadas del funcionario calificador que suscribe sobre la posibilidad, indicada 
al principio de la presente nota de calificación, de que el expediente de rectificación 
registral  tramitado  pueda  encubrir  un  eventual  negocio  traslativo  y  operaciones  de 
modificación de entidad hipotecaria.
[Oferta de recursos]
Torrejón de Ardoz (Madrid), cuatro de agosto del año dos mil veinte.
EL Registrador de la Propiedad,
Fdo.: Gonzalo Álvarez de Lara y Maza (firma ilegible)».
III
Doña M. A. B. F. y don E. F. G., doña M. T. B. F. y don J. A. S. F. y don E. J. C. F. y 
doña  M.  H.  M.,  como  titulares  de  la  finca,  interpusieron  recurso  contra  la  anterior 
calificación mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2020 que tuvo entrada en el 
citado Registro el mismo día, en el que alegan lo siguiente:
«Hechos
Primero.  No resulta del todo cierto, como dice la nota de calificación recurrida, que 
el  procedimiento  registral  se  iniciara  como  consecuencia  de  la  presentación  de  la  es
solicitud de inscripción formulada el 28 de julio de 2020, causando el asiento 483 del  o
Diario 135 a que se refiere el Antecedente del Hecho Primero, pues fue al 12 de agosto  076ww
Tyrdeo efr1 er27eri00jróe12nm9/2  od0cse1u  9apA nodrddseoot e zssr,iue o a rmponrrteeedn seteeneln ;  tdNaeerolo  tnap2 rr8ioeo tn od dceeoo lnl o aR,J geooagsssiéstieo trn Motd oael ra í9sa29  0 eP1sdiñc9era li trsu DorGianaus rit oirépe rút1ribre3alzi4dc ,aa nssúa  m opl.ata osr6ra g8 qa3udc0eua/2 ms0 np0eol5nisr     OE-A-2020-17able en https://
requerimiento de presentación de títulos anteriores.
El  6  de  septiembre  de  2019  se  presentan  dichas  escrituras  junto  a  otras  dos 
escrituras de herencia núm. 2964/1964 del protocolo del Notario don Humberto Darías 
Montesino  y  2941/1986  del  Notario  don  José  María  Piñar  Gutiérrez  (también  se 
aportaron  planos  catastrales  antiguos  de  diferentes  fechas).  La  documentación 
permanece en el Registro de la Propiedad.
Al 25 de abril de 2020 se interesa el despacho de la inscripción o, en su caso, 
calificación, contestándose que los plazos estaban suspendidos y es el propio Registro 
quien al 28 de julio de 2020 asienta la documentación bajo el asiento 483 del Diario 135, 
suscribiéndose nota de calificación de suspensión de inscripción de 4 de agosto de 2020 
que es notificada al presentador el 18 de agosto siguiente.
Entre estas fechas son muy diversas las visitas realizadas al Registro, la aportación 
de documentos consistentes en catastros antiguos, llamadas telefónicas, etc. en un afán 
de aclarar las dudas manifestadas por la oficina del Registro y lograr el despacho del 
documento presentado.
Finalmente, más de trece meses después de la presentación del título, es al 4 de 
agosto de 2020 que se suscribe por el Sr. Registrador nota de calificación con decisión 
de  «suspender  la  inscripción  del  mismo  por  observar  el/los  siguientes  defectos 
subsanables:
1.  El Registrador que suscribe alberga dudas fundadas sobre la posibilidad de que 
el expediente de rectificación de la descripción registral tramitado pueda encubrir un 
eventual negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaría.»
En el Antecedente de Hecho «Primero» relaciona los documentos que ha tenido en 
cuenta.
–  Escritura otorgada el 25 de octubre de 2005 ante el Notario don José María Piñar 
Gutiérrez, bajo el núm. 6830 de su orden de protocolo, por la que se declaró el exceso 
de cabida de la finca registral núm. 1.879, inscrita al tomo 1.391, libro 69, folio 4, 
inscripción 6.ª, según certificación catastral y gráfica
–  Escritura autorizada el 28 de mayo de 2019 por el propio Notario don José María 
Piñar Gutiérrez, núm. 1702/2019 de su orden de protocolo de rectificación de la anterior 
y Acta complementaria adaptada a los requisitos del Art. 201 de la Ley Hipotecaria.
Escritura de herencia de 29 de septiembre de 1964 autorizada por el Notario don 
Humberto Darias Montesino, núm. 2964 de su orden de protocolo de declaración de 
derechos a favor de doña M A., doña T. y don A. E. B. F.
–  Escritura de herencia de 10 de diciembre de 1986 autorizada por el Notario don 
José María Piñar Gutiérrez, núm. 2941 de su orden de protocolo de la sucesión de doña 
A. F. a favor de su hijo don E. J. C. F.
–  Informe Topográfico del Ingeniero Topógrafo don J. M. G. L., de 28 de enero 
de 2020, con visado colegial.
A estos documentos nos referiremos a continuación.
1.  Escritura de declaración de exceso de cabida otorgada el 25 de octubre de 2005, 
en Torrejón de Ardoz, ante el Notario don José María Piñar Gutiérrez. núm. 6830 de su 
orden de protocolo.
En esta escritura los comparecientes, propietarios en pleno dominio de la finca 
registral 1879, inscrita al tomo 1391, libro 69, folio 4, inscripción 6.ª, declaran el exceso 
de cabida hasta una superficie según Catastro de 23.490 m2. según certificación con 
información gráfica expedida por la Gerencia Regional del Catastro y, con apoyo legal en  e.
el punto 3 del Art. 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el punto 8 de la Ley  w.
de 30 de diciembre de 1996, solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad núm. 1 de  076ww
Torrejón de Ardoz inscriba la descripción de la finca según dicha certificación:
mil «cUuarbtraoncaie. nto–sP anrcoevlean dtae  mteerrteronso , ceuna dTorarrdeojós,n  qduee A rlidnodza,:  cNaloler te(…, )fi,n dcea  ccaabrerer tveerain t(it…ré)s, 
parcela catastral 51; Sur, finca carretera (…), -finca catastral 52; Este, fincas calle (…) y
Oeste, finca carretera (…) -parcela catastral 53, finca carretera (…) -parcela catastral 55, 
finca carretera (…) -parcela catastral 56 y fincas calle (…) -parcelas catastrales 58 y 57.»
Esta escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Torrejón de 
Ardoz el 8 de marzo de 2006, asiento 103/378. Al margen de dicha escritura figura una 
nota escrita que parece decir «… Faltan 22 y 44, 40, Polígono 9, parcela 83…».
Y nuevamente, junto a la escritura de su rectificación, el 12 de agosto de 2019, 
Asiento 99 del Diario 134.
2.  Escritura de rectificación de la anterior otorgada el 28 de mayo de 2019, ante el 
Notario don José María Piñar Gutiérrez, núm. 1702 de su orden de protocolo, y Acta 
complementaria para el cumplimiento de los requisitos del Art. 201 de la Ley Hipotecaria.
Según el contenido de dicha escritura, se pretende complementar y rectificar la 
escritura del 2005 y cumpliendo el requisito esencial del Art. 199 de la actual Ley 
Hipotecaria,  por  tener  bases  catastrales,  la  adaptan  a  la  descripción  catastral 
complementada con los requisitos del Art. 201 del mismo texto legal «… en cuanto los he 
considerado pertinentes, para mayor seguridad jurídica…», por lo que otorgan:
«…  Se  modifica  el  exceso  de  cabida  adaptándole  exactamente  a  la  superficie 
catastral  actual  que  resulta  ser  de  veintitrés  mil  doscientos  setenta  v  tres  metros 
cuadrados. Por lo que el exceso declarado es de catorce mil tres cientos siete metros 
cuadrados…» (Lo subrayado es nuestro)
La diferencia de superficie respecto de la anterior escritura es de 217 m2.
El anterior relato, ciertamente simplista pues se limita a exponer de manera sucinta el 
contenido  de  las  escrituras,  es  necesario  por  cuanto  acredita,  sin  más,  que  esta 
propiedad  viene  pretendiendo  la  rectificación  de  la  descripción  registral  para  su 
adaptación a la certificación catastral georreferenciada desde hace más de 15 años y 
que ha hecho verdaderos esfuerzos para cumplimentar los requerimientos del Registro y 
aportar mayor prueba de la superficie real de la finca respecto de la registral, pero a 
pesar de todo ello subsiste la causa, ya vieja, de las dudas sobre un eventual negocio 
traslativo u operaciones de modificación de la entidad hipotecaria, sin supuesto concreto 
alguno.
En los fundamentos de derecho aludiremos a la imposibilidad de probar los hechos 
negativos.
3.  Se acompañó levantamiento topográfico realizado por el Ingeniero Topógrafo don 
J. M. G. L., fechado al 5 de febrero de 2020, con visado colegial, que llega a la 
conclusión de que la mencionada parcela, hoy denominada calle (…) del Catastro de 
Urbana, ha sido confirmada en su superficie catastral tras las operaciones basadas en la 
georreferencia de la misma.
«… Y una vez dibujados todos los datos, todos ellos en el mismo sistema de 
coordenadas UTM ETR589, Huso 30, se extraen las siguientes conclusiones:
– Por el límite Oeste, la Junta de Compensación del Sector (…) ha ocupado una 
franja de terreno de unos 34,93 metros de anchura media, en una longitud de poco más 
de 200 metros, la cual encierra un área de 5278,92 m2.
– Por el límite Norte, la Junta de Compensación del Sector (…) ha ocupado una 
franja de poco más de 60 metros de longitud y una anchura media de unos 5,50 metros, 
la cual encierra un área de 377,58 m2.
– Después de estas dos ocupaciones, queda una franja muerta de 14,47 m2. en la 
intersección de ambas vallas.
– Y, como consecuencia de los tres anteriores guiones, la superficie resto de la  e.e
parcela sería 23.273,33 - 5.278,92 - 377,58 + 14,47 = 17.631,30 m2». b
*Los 14,47 m2. forman parte del resto de parcela no ocupada por el Sector (…),  076ww
segúSne  sree fdieicree  ae nla e pl aprrtoep oioc uinpfaodrma ep.or el Sector (…) y definición del resto de finca matriz.
Fundamentos de Derecho
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de 
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los Arts. 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
En el caso de los suscribientes, se pretende la modificación de la descripción literaria 
de la finca registral 1879 en base a la certificación catastral y gráfica georreferenciada 
que ha sido objeto de confirmación a través de levantamiento topográfico y que comporta 
un exceso de cabida del inmueble; un Acta notarial declara público y notorio la cabida de 
esta finca.
El Sr. Registrador suspende la inscripción por «… albergar dudas sobre la posibilidad 
de que el expediente de rectificación de descripción registral pueda encubrir un eventual 
negocio traslativo las operaciones de modificación de entidad hipotecaria…».
Y estima subsanables estas dudas cuando no explicita el supuesto a que se refiere.
En  principio,  debe  invocarse  un  sólido  criterio  mantenido  por  la  doctrina  y 
jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  sobre  la  no  necesidad  de  probar  los  hechos 
negativos, «…sin que pueda exigirse a esta parte una «probatio diabólica» de los hechos 
negativos…» (por todas STS 2754/2012, de 7 mayo). Estamos ante una prueba negativa 
que resulta de imposible acreditación (STS 296/2000, de 22 de enero), es insubsanable. 
¿Cómo  se  puede  probar  que  no  ha  habido  negocio  traslativo  u  operaciones  de 
modificación de entidad hipotecaria?; lo que procede es demostrar que sí que la hubo y 
que efectivamente existe ese negocio traslativo de dominio, pero, entonces, corresponde 
al Registro de la Propiedad, tras el examen de sus libros, la carga de establecer el 
supuesto real en el que apoya sus dudas.
La calificación se limita a copiar el texto legal pero no le da contenido respecto del 
supuesto por el que la representación gráfica les ofrece dudas. Y ello nos lleva a la más 
absoluta indefensión que vulnera la protección que proclama el Art. 24 de la Constitución 
Española.
«… Ahora bien, según ha declarado este Centro Directivo, no basta que el Sr. 
Registrador manifieste que tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino que 
ha de expresar el fundamento de esas dudas en su nota de calificación, de suerte que 
ese juicio del Registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. las de 2 de febrero de 2010 
y 2 de junio, 13 de julio, 1 de septiembre y 19 de diciembre de 2011). El mismo precepto 
reglamentario citado ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada - «tales 
como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o 
tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya 
expresado con exactitud su superficie». Pero, como ha quedado expuesto, se trata de 
una mera enunciación de supuestos, sin que en caso de darse alguno de ellos deba 
necesariamente concluirse en la existencia de dudas sobre la identidad de la finca…».
No  existe  negocio  traslativo  ni  modificación  de  la  entidad  hipotecaria  sino 
simplemente un error registral al describirse la finca.
II.  Contestación a los fundamentos de derecho de la Nota de Calificación.
En siete fundamentos de derecho, el Sr. Registrador justifica su decisión y a ellos nos 
debemos referir en aras de la claridad expositiva.
Al fundamento de derecho Primero.  Tras la referencia al Art. 201, 1 último párrafo 
de la vigente Ley Hipotecaria se afirma que «… Las dudas fundadas a que se refiere el  e.
mencionado precepto surgen fundamentalmente de que en los títulos que reflejan las  w.b
últimas  transmisiones  que  se  han  producido  a  lo  largo  del  tiempo  de  la  finca  de  076ww
rneinfegruennac iam oyd qifuicea chiaónn  seind ola a cpaobrtidaad odse p loar  meils pmreas (etondtaonst ee, llnoos  ssee  rheaf iehreecnh oa  cuonnas staurp neurfnicciea 
odcet u8b.9re6 6d em 12 .q8u8e7 )e…s »la S qeu ree ffieigruer aa  lyoas  etíntu lloas i ndsec rhipecreiónnc i2a. ªd ed e1 9d6ic4h ya  1fi9n8c6a., de fecha 12 de
Los sucesivos Catastros de Rústica van estableciendo superficies cada vez más 
reales como parcela 33 del Polígono 9 (obsérvese que en el Catastro de 1956 ya se 
reconoce una superficie de 19.767 m2.) hasta que el inmueble pasa a formar parte del 
Catastro de Urbana.
Es  al  25  de  octubre  de  2005,  cuando  la  parcela  catastralmente  está 
georreferenciada, que se otorga escritura para la rectificación de la inscripción en base a 
la descripción catastral ante el Notario don José María Piñar Gutiérrez, bajo el núm. 6830 
de su orden de protocolo; dicha escritura es presentada en el Registro y causa asiento 
núm. 103/378, figurando en la propia escritura unos apuntes al margen «…Faltan 22 y 44 
y 40, Polígono 9, parcela 83…» que pudiera corresponderse con lo manifestado en la 
Nota de Calificación «…si bien en dicho documento faltaban por incluir linderos que 
constaban  en  la  referida  certificación…».  Cuestión  superada  en  la  escritura  de 
rectificación.
Después se refiere a la escritura del mismo Notario autorizante por la que se rectifica 
la anterior (de 25 de octubre de 2005) en cuanto a que la superficie ha cambiado 
ligeramente siendo actualmente de 23.273 m2. y se complementa con acta notarial 
complementaria del Art. 201 de la Ley Hipotecaria, en la que se declara público y notorio 
que la superficie de la parcela que nos ocupa es de 23.278 m2. (ciertamente un mero 
error material se padece por el Notario autorizante toda vez que todo el contexto del acta 
se refiere a una superficie de 23.273 m2. Y así se notifica a colindantes y titulares de 
derechos; se publica en el B.O.E. de 4 de junio de 2019 y mediante edicto fijado en el 
Tablón de Anuncios del Ayuntamiento se hace público para general conocimiento, etc.
…)».
Luego, la conclusión que procede es que se terminó o concluyó la tramitación del 
citado expediente declarando la notoriedad de la cabida de la finca conforme a lo 
solicitado por los requirentes, es decir, 23.273 m2.
Ello  no  empece  a  que  se  pueda  –y  deba–  rectificar  este  mero  error  material 
mecanográfico,  siguiendo  el  procedimiento  previsto  en  el  Art.  153  del  Reglamento 
Notarial.
Tal error material no altera la validez y eficacia del Acta de Notoriedad.
Al fundamento de derecho Segundo.  La parcela está georreferenciada.
La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su 
reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre 
el  Catastro  Inmobiliario  y  el  Registro  de  la  Propiedad,  para  que  éste  incorpore  la 
descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la 
cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, 
delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.
Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinación 
entre el Catastro y los Registros de la Propiedad se han desarrollado mediante la 
Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y del Notariado, que 
entró en vigor el 1 de noviembre de 2015.
Desde  esta  fecha,  coincidente  con  la  entrada  en  vigor  de  la  reforma  legal,  la 
descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la 
representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que 
suministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral. 
Con ello se permite identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca 
registral, superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincas registrales se 
describían únicamente de manera literal. s
El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la  oe.
representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa,  w.
oScopemerároa,  ceeionnn  cecusaa mqlqubueiioe s,r  umnpeoocnmegesanantr oiua, n salian  r enreoeprcdreeessnideaancdtióa ncdi eód nee  slgporesá rftaiecrr arae  nplaoa sirna, s tcarreliepascli zicóaonrm  dloae   suienngs nrceurgiepavccoiói onan cedtose,.    2020-17076n https://ww
agrupaciones o reparcelaciones, así como en la inmatriculación de fincas.
Esta  coordinación  es  clave  para  incrementar  la  seguridad  jurídica  en  el  tráfico 
inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a 
todos  los  efectos  legales  los  datos  de  delimitación,  ubicación  y  superficie  de  la 
representación gráfica de la parcela inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de 
la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha. 
Supone, además, una reducción de cargas administrativas, dado que el ciudadano no 
tendrá que declarar ante el Catastro las alteraciones comunicadas por el Registro de la 
Propiedad.
En una apuesta por la Administración digital, el suministro de información se realizará 
de  forma  continua  entre  la  Sede  Electrónica  del  Catastro  y  la  del  Colegio  de 
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Además, los ciudadanos y 
técnicos competentes disponen también de los servicios informáticos precisos para la 
obtención  de  la  información  catastral  o  para  la  elaboración  y  validación  de  la 
representación gráfica georreferenciada alternativa. (Fuente)
Fuente: Ministerio de Hacienda. Portal Dirección General del Catastro.
La georreferenciación de una parcela es aquella técnica que permite ubicarla en el 
espacio de manera unívoca; es decir, le confiere una localización geográfica única, 
definida  por  unas  coordenadas  geográficas  en  un  sistema  determinado.  Dichas 
coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la parcela.
El Art. 34.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dispone que la 
cartografía catastral definirá, entre otras características que se consideren relevantes, la 
forma, dimensiones y situación de los diferentes bienes inmuebles. El Art. 9.b) de la Ley 
Hipotecaria  igualmente  dispone  que  una  vez  inscrita  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, 
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. 
Con base en dichos preceptos, la actual legislación establece un principio de prevalencia 
de la representación gráfica georreferenciada de las fincas. con respecto a la descripción 
literaria. para determinar su delimitación y superficie.
Si en los títulos de propiedad, y en la descripción literaria de las fincas consta una 
superficie  que  no  es  la  resultante  de  su  representación  gráfica,  a  la  hora  de  su 
inscripción en el Registro de la Propiedad debe constar la superficie derivada de la 
representación gráfica georreferenciada aportada, y se deberá proceder a rectificar la 
superficie alfanumérica. A tal efecto hay que advertir que los datos de la representación 
gráfica  georreferenciada  que  se  aporte  deberán  corresponderse  con  los  datos 
descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes.
Porque, a los efectos pretendidos, resulta irrelevante la magnitud o diferencia del 
exceso. La Ley Hipotecaría no distingue o limita la utilización del procedimiento previsto 
en su Art. 201 y concordantes por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita o 
porcentaje que signifique sobre la misma («más del doble»). Es más, si la diferencia no 
excede del 10%, no resulta siquiera necesario acudir al expediente de rectificación 
previsto en el Art. 201 LH. Por lo que, para los demás casos (los que se pretenda 
inscribir una diferencia superior a 10%), el medio hábil es el previsto en el Art. 201 en 
relación con el 203, ambos de la Ley Hipotecaria. Además, uno de los motivos o la 
finalidad  primordial  de  la  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria,  operada  a  través  de  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, fue precisamente la de adecuar la situación registral de la 
finca con la realidad extrarregistral, y puesto que esta última, en un gran número de 
casos, entre ellos el que nos ocupa, es a su vez coincidente con la descripción catastral 
de la finca o parcela. La propia exposición de motivos de la citada ley que modificó  s
determinados preceptos de la Ley Hipotecaría dispone que la finalidad de la Ley es  oe.
conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro. w.
En  cuanto  a  la  eficacia  del  informe  pericial  realizado  por  ESTUDIO  TÉCNICO  076ww
JeUlaRboÍDraICdoO  Aa LCreOqNue Sri.mL.ie (nIntog edneie rola  ToJpuóngtara fod ed oCn oDm. pAe.n sMa.c) iódne be(…mo);s  qaudev erntior  qeuse  fuune 
llae vfainnctaa mapieanrteoc eto cpoong ruánfiac os;u qpueerf isceie  edset á1 9re.7fi6ri7e nmd2o.  «a…l C iagtnaosrtaron ddoe  eRsútes tPicear itdoe s 1i 9s5e6 t radtoan ddee   BOE-A-cable e
un exceso de cabida o a que la parcela catastral está conformada por varias fincas 
registrales…», lo que constituye una mera opinión; que trata estrictamente de apreciar la 
superficie que forma parte del Sector (…) y que, en definitiva, nada aporta de más en 
orden a la eficacia y validez de la certificación catastral vigente.
Invocamos la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre Catastro y los 
Registros de la Propiedad.
«Octavo.  Constancia de la coordinación.
Para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y 
calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios 
establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción 
catastral vigente en el momento de la inscripción. a cuyo fin podrá consultar en la Sede 
Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre 
las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada 
de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse 
exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de 
las fincas colindantes…».
Resultado de lo cual es que todo el expediente ha de referirse a la descripción 
catastral vigente en el momento de la inscripción.
Al fundamento de derecho Tercero.  Informe del Área de Patrimonio y Servicios 
Jurídicos de Urbanismo del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz (Madrid).
«… revisada la cartografía catastral de la que dispone esta Administración resulta 
que de la que corresponde a la rústica del año 1989, la parcela 33 del Polígono 9, 
únicamente se corresponde con la superficie localizada en el sur del vial citado en el 
punto anterior (totalmente consolidado) y asimismo, del plano parcelario de urbana del 
año  2002  tampoco  coincide  con  la  limitación  actual  de  la  finca,  sin  que  a  este 
Ayuntamiento le conste la modificación de la finca, en la que parece haberse integrado la 
parcela 33 del Polígono 9 a la urbana identificada en el núm. (…)», haciéndose constar 
en el punto 5 del referido Informe que «… de las pretensiones de la rectificación de 
«declaración de exceso de cabida» no se deben menoscabar derechos de terceros que, 
en el supuesto del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz pudieran suponer minoración de 
la finca colindante de propiedad municipal o del vial que una vez consolidado constituye 
dominio público…».
Este informe se encuentra incorporado al expediente de tramitación notarial y no 
existe más aportación por parte del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz que dicho 
informe, no pudiéndose considerar escrito de oposición cuando ni siquiera se aporta 
prueba alguna de una posible lesión de derechos ni contiene pretensión alguna de que 
así sea, sino ciertamente supone que el Ayuntamiento quiere poner de manifiesto se 
adopten las oportunas cautelas para evitar daños a terceros y al propio Ayuntamiento. 
Pero se está olvidando que estas cautelas están garantizadas por el procedimiento legal 
y reglamentario seguido.
En la certificación catastral descriptiva, gráfica y georreferenciada no contiene vial 
alguno consolidado.
Por otra parte, siguiendo la doctrina de la Dirección General en la Resolución de 13 
de  julio  de  2017  (que  si  bien  se  refería  al  procedimiento  del  Art.  203  de  la  Ley 
Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto) «…no es razonable entender que la 
mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita  s
del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la  oe.
jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro  w.
modo se desvirtuaría la propia esencia del expediente según se ha concebido en el  076ww
marAcol  fduen dlaa rmeefonrtmo ad dee  dlae rjeucrihsod icCcuióanrt ovo. luAntfaerciaci…on»es por el planeamiento de esta finca
rdeegteisrtmrailn. acEiól nP sloann  «aG econlemraalt acdieó n»O, rddee ntaalc mióna neUrarb qaunea  efsutee  inampuroebbaled op aseón  a 1s9e9r 9S UyE LsOu   BOE-A-cable e
URBANIZABLE NO SECTORIZADO, afectado por dos delimitaciones de unidades de 
ejecución.
1.  Está afectado por la delimitación del Sector R.2 «(…)» del Suelo Urbanizable, 
ahora  en  estado  de  inscripción  del  Proyecto  de  Reparcelación,  en  el  que  a  esta 
propiedad se le ha reconocido una superficie de 2.848,55 m2.
2.  Pero también por el ámbito de ejecución diferida P.E.R.I-(…) en desarrollo, en 
estado de aprobación inicial del Plan Parcial y Estudio Medioambiental. La determinación 
que contenga la información urbanística respecto a la estructura de propiedad no es 
vinculante  estando  sujeta  a  modificaciones.  Será,  en  su  día,  el  Proyecto  de 
Reparcelación donde se establecerán de manera definitiva las superficies aportadas por 
cada uno de los propietarios afectados, en virtud de sus respectivos títulos de propiedad 
y comprobaciones topográficas de los terrenos.
Por  otra  parte,  en  la  representación  gráfica  georreferenciada  no  existe  vial 
consolidado alguno, habiendo tenido el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz oportunidad 
de acreditar su denominación y titularidad junto a su escrito de personación.
Al  fundamento  de  derecho  Quinto.  Identidad  entre  la  certificación  catastral 
georreferenciada y el resultado del levantamiento topográfico realizado por el Ingeniero 
Don J. M. G. L.
Efectivamente, existe identidad absoluta entre la certificación catastral descriptiva y 
gráfica y el resultado del levantamiento y lamentablemente se interpretan mal las cifras 
por el Sr. Registrador.
Se dice que la parcela catastral, en virtud del desarrollo del planeamiento y los 
instrumentos de gestión del Sector (…) y del P.E.R.I «(…)», ahora en fase de tramitación, 
está formada por cuatro porciones, siendo así que
– Superficie total: 23.273,33 m2.
– Superficie  afectada  por  el  Sector  (…):  5.278,92  m2.  +377,58  m2.  (porciones 
discontinuas)
– Superficie resto de finca matriz afectada por el P.E.R.l. «(…)»: 17.631,30- 14,47 
m2. (porciones discontinuas)
Así hay que entender la conclusión a que llega el Perito actuante cuando al describir 
y superficiar las distintas afecciones, afirma
– 23.273,33 - 5.278,92 - 377,58 + 14,47 = 17.631,30 m2.
– El + de 14,47 m2. pasa a restar si se lleva al resultado.
Al fundamento de derecho Sexto.  Consulta página web Catastro.
Volver  a  insistir  en  los  datos  de  superficie  de  algunos  catastros  de  rústica  es 
absolutamente inútil cuando lo que se pretende es la inscripción de una certificación 
catastral gráfica y georreferenciada vigente que goza de presunción de validez y es 
prevalente a la descripción registral.
Se  han  aportado  copia  de  otros  catastros  por  parte  de  los  suscribientes  que 
concluyen con otras superficies (pero en todos ellos con una superficie muy superior a 
los 8.966 m2.), pero es bien es verdad que la forma territorial de la finca en todos los 
Catastros no ha variado, por lo que es evidente que existe un error registral en la 
descripción de la finca.
Y  tampoco  puede  admitirse  ningún  negocio  traslativo  de  dominio  cuando  los 
suscribientes ostentan el pleno dominio en virtud de herencias.
Al  fundamento  de  derecho  Séptimo.  Aplicación  informática  del  Colegio  de 
Registradores. «Solape» con fincas colindantes. e.e
Qué se puede decir al respecto cuando ni siquiera se acompaña el resultado de la  b
consulta, ¿y cuáles son estas fincas colindantes? 076ww
de lRa efpinectiam ocso,i nqcuidea  laesn  dtuoddaos  op upeadrteen  croenfe roirtsrae  ab aqsuee  glará friecpar einssecnrtiatac ióon  cgorná fiecla  dvoigmeinntioe 
peúnbculicbori,e as ela u pno sniebgleo ciniov atsraiósnla dtiev of inuc aosp ecroalicniodnaenste sd efi nmcaosd icfioclaincdióann tdees  iennmtiadtaridc uhlaipdoates coa rsiea 
(Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras), pero en 
ningún supuesto se apoya la calificación.
En conclusión, falta el plano de superposición que dé realidad a lo manifestado y 
que, a su vez, las fincas todas estén georreferenciadas.
III.  En definitiva, debemos alegar la falta de motivación de la calificación.
La  necesidad  de  motivación  de  la  nota  de  calificación  adquiere  una  especial 
relevancia en el ámbito de la incorporación de la representación gráfica al Registro, al 
amparo de la regla contenida en el Art. 199 de la Ley Hipotecaria. Como afirma la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de enero 
de 2019 «…es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
« (…) … e)  –El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, debe estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones 
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante» –cfr., en 
igual sentido, las Resoluciones del mismo Centro Directivo de 18 de febrero, 5 y 20 de 
marzo y 14 y 22 de mayo de 2019, entre otras–.
Ello es así puesto que, como afirma la Resolución de la misma Dirección General 
de 7 de junio de 2019 «la nueva regulación de este precepto, el Art. 199 de la Ley 
Hipotecaria -se encardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos, que 
constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/20,15, de 2 de julio, de la 
jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en ésta última 
los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia 
para la tramitación y Resolución a los notarios y registradores de la Propiedad.» Y «uno 
de  los  principios  de  esta  nueva  regulación  de  la  LJV  es  que,  salvo  que  la  Ley 
expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no 
hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea 
resuelto, tal y como destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 1.5/2015 o en 
su Art. 17.3.
Es constante, por ello, la afirmación de la Dirección General acera de la necesidad 
de que todo juicio sobre falta de identidad de la finca, coincidencia de la misma con otra 
representación gráfica inscrita o invasión de dominio público o de fincas colindantes, esté 
expresamente motivado de manera objetiva y razonada. Como afirma la Resolución 
de 27 de marzo de 2019, «las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de 
la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a 
la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubra un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (Arts. 199 y 201 de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre, entre otras)», pero 
«todo juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razones» -
en el mismo sentido, las Resoluciones del mismo Centro Directivo de 8 de octubre 
de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio 
de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016, 7 de febrero, 21 de marzo, 16 de 
mayo, 1 de agosto y 28 de noviembre de 2018 y 4 de enero, 21 de febrero, 28 de marzo, 
30 de abril y 14 de mayo de 2019, entre otras-».
Por lo que, en definitiva, resulta del todo inadmisible una decisión registral como la 
contenida en la nota de calificación recurrida. Como repetidamente hemos expuesto, en 
el presente caso, ni siquiera manifiesta el Sr. Registrador si las dudas le devienen por la  e.
coincidencia de la misma con otra representación gráfica inscrita o la posible invasión del  w.b
dominio público o de fincas colindantes, quedando con ello a un puro ejercicio de  076ww
volicAiótenn.diendo  a  las  anteriores  consideraciones,  en  el  presente  caso,  la  nota  de
qcauleif iclaa creiópnre esse nttoatcailómne gnrteá fiicnas unfoic ieesn tien spcuriebsib lneo,  csaer eenxcpiare qsaune  neon  peullead leo ss umbostaivnoasrs peo er nl oesl 
informe, pues esta parte recurrente no tendría posibilidad de contradicción.
IV.  Procedencia de la inscripción en caso de revocación de la calificación recurrida.
La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  sobre  la  base  de  una 
asentada jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha declarado de manera reiterada, que el 
procedimiento registral tiene una naturaleza especial y ha establecido el régimen legal a 
que queda sujeto y resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la STS 
(Sala Primera) de 3 de enero de 2011. Esta especialidad determina que el procedimiento 
de revisión de la resolución recaída en el procedimiento registral no pueda identificarse 
con el régimen y la función de los procedimientos revisores, propios de las jurisdicciones 
contenciosa o civil, quedando  todos  los  procedimientos registrales de calificación y 
revisión  de  la  misma  sujetos,  de  manera  exclusiva,  a  las  reglas  contenidas  en  la 
legislación hipotecaria, al margen de la aplicación, siquiera supletoria, de las normas 
rectoras de aquellos otros procedimientos objeto de recurso.
Por ello, la legislación hipotecaria constituye el marco normativo fundamental de 
aplicación preferente, por tanto que regula el desarrollo procedimental del recurso contra 
la calificación registral, doctrina que, por lo demás, ha sido nuevamente confirmada por 
las Sentencias del TS núm. 959/2011, de 10 de febrero; 334/2011, de 18 de mayo; 
373/2011, de 31 de mayo; 517/1011, de 1 de julio y 730/2013, de 21 de noviembre, todas 
ellas en idéntico sentido.
Los mismos principios que dotan de singularidad o especialidad a los procedimientos 
registral y de revisión de la calificación por vía de intervención de registrador sustituto o 
de recurso, tanto en trámite potestativo ante la Dirección General como ordinario ante la 
jurisdicción civil, determina, a su vez que, en caso de estimación de la impugnación 
formulada frente a la calificación, queden removidos todos los obstáculos a la práctica 
del asiento; de manera que dicha inscripción debe ser inexcusablemente practicada por 
el Sr. Registrador cuya nota haya sido revocada. Así lo establecen de manera expresa y 
directa el ordinal 3.º del Art. 19 de la Ley Hipotecaria para la calificación sustitutoria –al 
afirmar que «si el Registrador sustituto calificara positivamente el título, en los diez días 
siguientes al de la fecha de la comunicación prevista en la regla anterior, ordenará al 
Registrador  sustituido  que  extienda  el  asiento  solicitado..»  y  el  Art.  327,  párrafo 
penúltimo de la Ley Hipotecaria, para el recurso frente a la calificación, tanto en vía 
gubernativa potestativa como judicial al establecer que «habiéndose estimado el recurso, 
el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución» 
comenzando a contar el «plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución 
es estimatoria o los pendientes si es desestimatoria» desde que hayan transcurridos dos 
meses desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado».
Por lo cual, en caso de revocación de la nota de calificación objeto de la presente 
impugnación, deberá practicarse inexcusablemente la inscripción por el Sr. Registrador a 
cuyo cargo se encuentre el Registro en esa fecha, sin que pueda incidir en injustificada 
renuencia a la práctica de la inscripción».
IV
El  registrador  de  la  propiedad  de  Torrejón  de  Ardoz  número  1,  emitió  informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 258 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la  e.
Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2016, 10 de octubre  w.b
de 2016, 30 de junio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29  076ww
ddee  2se0p1t7ie, m18b rdee  ddeic 2ie0m17b,r e1 9d ed 2e0 o1c7t,u 1b5re d dee e 2n0e1ro7 ,d 2e6 2 d0e1 8o,c 1tu9b dree  ddiec i2e0m1b7r,e 7 d ed e2 0n1o7v,ie 1m6b dree 
oecnteurbor ed ed e2 021081, 82, 28  ddee f enborveierom dbere 2 d0e1 82,0 2138 ,d 1e9 a dberi l ndoev i2e0m1b8r,e 1 d dee  2a0g1o8s,t o2 7d ed e2 0n1o8v,i e2m2b dree 
de 2018, 28 de noviembre de 2018, 5 de diciembre de 2018, 14 de enero de 2019, 16 de 
enero de 2019 y 30 de enero de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La finca registral consta inscrita con una superficie 8.966 metros cuadrados y según 
el documento presentado tiene una superficie de 23.273 metros cuadrados, coincidente 
con la representación gráfica catastral aportada.
El registrador deniega la inscripción solicitada alegando dudas sobre la posibilidad de 
que el expediente de rectificación de descripción registral tramitado pueda encubrir un 
eventual  negocio  traslativo  u  operaciones  de  modificación  de  entidad  hipotecaria, 
basándose en que no se reflejan modificaciones en la cabida de la finca, confrontado su 
historial registral; la manifestación del técnico en el informe incorporado, que señala una 
cabida distinta a la consignada en la escritura, señalando el mismo expresamente que 
ignora si se trata de un exceso de cabida o si la parcela catastral está formada por varias 
registrales,  el  informe  de  la  Jefa  del  Área  de  Patrimonio  y  Servicios  Jurídicos  de 
Urbanismo del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, que señala expresamente que la 
parcela 33 del polígono 9 (que se correspondería con la registral 1.879) parece haberse 
integrado  a  la  urbana  identificada  en  el  n.º  (…),  así  como  que  la  pretensión  de 
rectificación de cabida no puede suponer minoración de la finca colindante de propiedad 
municipal  o  del  vial  que,  una  vez  consolidado,  constituye  dominio  público;  la 
circunstancia de hallarse la finca afectada por un expediente de equidistribución, en el 
que se fijó la superficie de la misma resultando ser ésta de 19.767 metros cuadrados; la 
contradicción  resultante  de  otro  levantamiento  topográfico,  que  señala  una  cabida 
ligeramente superior a la que ahora pretende reflejarse tabularmente; la circunstancia de 
existir alteraciones en la cartografía catastral, una vez consultada la Sede Electrónica del 
Catastro; y finalmente, la existencia de un solape entre la representación gráfica catastral 
de la finca cuya inscripción se pretende con otras fincas colindantes.
El recurrente alega en su extenso escrito de recurso, en síntesis, la insuficiente 
motivación de la nota de calificación, que se limita a expresar las dudas de manera 
genérica  y  rebate  los  distintos  argumentos  en  que  el  registrador  ha  basado  su 
calificación negativa.
2.  Como cuestión previa, de carácter terminológica pero también conceptual no 
está  de  más  advertir  que,  aunque  el  notario  concluye  el  acta  con  un  «juicio  de 
notoriedad» declarando que «considero totalmente público y notorio que la superficie de 
la finca…», en realidad el nuevo expediente de dominio cuya tramitación la Ley 13/2015 
encomendó a los notarios, no es un acta de notoriedad.
En  la  legislación  anterior,  ahora  ya  derogada  por  la  Ley  13/2015,  sí  que  se 
contemplaba el acta de notoriedad en el Título VI de la Ley Hipotecaria como uno de los 
medios posibles para alcanzar la concordancia entre el registro de la propiedad y la 
realidad extrarregistral. Así, en el anterior artículo 199 de la Ley Hipotecaria se decía que 
«la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se 
practicará:  a)  Mediante  expediente  de  dominio.  b)  Mediante  el  título  público  de  su 
adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo 
fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (…)». Y en el artículo 200 se 
preveía que «la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta 
de  notoriedad  o  expediente  de  dominio.  Por  cualquiera  de  estos  medios  o  por  el 
autorizado en el artículo doscientos cinco se podrá hacer constar en el Registro la mayor  e.
cabida de fincas ya inscritas». w.b
Ahora, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, y en línea  076ww
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realmente ha sido exactamente lo contrario: suprimir el acta de notoriedad y mantener, 
con modificaciones, el expediente de dominio.
El hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas 
notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir 
a  pensar  erróneamente,  como  por  inercia  ocurre  con  frecuencia,  que  estemos 
propiamente ante un acta de notoriedad (tipo de instrumento público notarial que está 
definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros 
efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales 
tenga  su  fundamento  en  la  apreciación  de  la  supuesta  notoriedad  de  los  hechos 
alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites 
legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo 
que decida motivadamente la calificación registral.
3.  En  cuanto  al  fondo  del  asunto,  ha  sido  definido  el  exceso  de  cabida  en 
numerosas ocasiones por este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación 
a su naturaleza y alcance, y en base a los argumentos legales correspondientes, puede 
configurarse como aquel expediente en el que se hace constar en los libros la correcta 
extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, 
siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo 
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la 
finca,  por  lo  que  la  existencia  de  dudas  que  pudiera  albergar  el  registrador  de 
encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  –inmatriculaciones  de  parcelas  colindantes  o 
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y 
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de 
cabida declarado.
4.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento 
aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación 
de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  (con  redacción  diferenciada  de  la  del  apartado  3)  limita  los  s
supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone  oe.
que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y  w.
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la  076ww
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representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones 
de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el 
registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o 
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para 
obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que 
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos 
pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.
5.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y 
ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación 
ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y 
de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar 
dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o 
datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 
de diciembre de 2016).
Sin embargo, en el caso de este expediente se observa que en la tramitación notarial 
se ha omitido el trámite de solicitud de certificación del registro. No puede aceptarse que 
los  interesados,  o  el  notario  autorizante,  elijan  qué  trámites  del  procedimiento  son 
aplicables,  alterando  el  desarrollo  del  mismo  previsto  legalmente  y  sustrayendo  al 
registrador la posibilidad de manifestar las dudas de identidad observadas en el ejercicio 
de su función calificadora y a los interesados la posibilidad de disipar tales dudas, en los 
términos que se han explicitado en el presente fundamento.
6.  Procede,  en  consecuencia,  entrar  a  analizar  si  los  motivos  esgrimidos  por  el 
registrador  en  la  nota  de  calificación  justifican  la  denegación  de  la  inscripción  de  la 
representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de la descripción, considerando 
que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni  s
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. oe.
En el caso de este expediente el registrador pone de manifiesto con detalle una serie de  w.
circunstancias para justificar las dudas, apreciándose, además una grave desproporción en la  076ww
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que el expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se trate de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
expediente justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.
Sin embargo, como se afirmó en la resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso 
la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la 
finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este expediente y deberá ser 
objeto de calificación por el registrador.
Asimismo esta Dirección General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 
que aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo 
se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción 
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el 
artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
expediente  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.
Ello  no  sucede  en  el  caso  de  este  expediente  en  el  que  la  desproporción  de 
superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador 
de que exista correspondencia del recinto con la finca registral.
Abonan también las dudas del registrador la circunstancia de que, en la propia certificación 
técnica  incorporada  a  la  escritura  calificada,  el  técnico  manifiesta  expresamente  que  la 
superficie de la finca resulta ser de 19.767 metros cuadrados, ignorando si se trata de un 
exceso de cabida o si la parcela catastral está formada por varias registrales.
Igualmente, podría calificarse como oposición a la inscripción pretendida el oficio 
librado por el Concejal Delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz 
cuando señala que según la cartografía histórica existente la misma no coincide con la 
delimitación actual de la finca, pareciendo que la parcela 33 del polígono 9 (que se 
corresponde con la registral 1.879) se ha integrado a la urbana identificada en el n.º (…), 
no pudiendo suponer minoración de la finca colindante de propiedad municipal o del vial 
que, una vez consolidado, constituye dominio público.
Es especialmente relevante la existencia de alteraciones en la cartografía catastral, 
puestas de manifiesto por el registrador tras consulta realizada a la Sede Electrónica del 
Catastro, en las que sucesivamente se ha ido aumentado la superficie de la parcela con 
la  que  se  afirma  corresponderse  la  finca;  modificaciones  que  han  seguido 
produciéndose, como resulta de la circunstancia de que, en la actualidad, la superficie 
atribuida por Catastro a la parcela resulta ser de 16.499 metros cuadrados.
Todo lo expuesto lleva a tomar en consideración las dudas del registrador, advertidas 
en la nota de calificación, sobre la falta de correspondencia entre la descripción de la 
finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada, dada la 
posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios 
traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al 
Registro, por lo que el recurso debe ser desestimado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  076ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.