BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 189 Viernes 10 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49741
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7654 Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la 
inscripción determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
En el recurso interpuesto por don F.B.R., como presidente de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, 
por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  Notario  de  Madrid  don  Antonio  Enrique 
Magraner Duart el 5 de noviembre de 2019, con número 2.134 de protocolo, se elevan a 
público los acuerdos de la junta general ordinaria de propietarios de la citada comunidad 
celebrada el 11 de junio de 2019 en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, 
según la cual se prohíbe el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso 
directo e independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal y de acuerdo con el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Se 
incorpora  a  dicha  escritura  certificación  expedida  el  16  de  julio  de  2019  por  el 
administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el 
acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente 
sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se 
haya opuesto el mismo.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 27 y 
fue objeto de calificación negativa en los siguientes términos:
«Calificado el precedente documento de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 
de la Ley Hipotecaria y los antecedentes obrantes en el Registro de la Propiedad, en 
base a los siguientes hechos:
Segundo.–En él el Presidente de la comunidad de propietarios del edificio sito en la 
calle (…), eleva a públicos los acuerdos de la Junta General Ordinaria de propietarios 
celebrada en fecha 11 de junio de 2019, en la que se aprobó por unanimidad una nueva 
norma de carácter estatutario.
Tercero.–Para la toma de dicho acuerdo no han sido parte del procedimiento los 
titulares registrales del piso segundo derecha exterior, finca registral 26.398; doña S.,  s
doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que inscribieron sus respectivas adquisiciones el  oe.
día treinta de octubre de dos mil diecinueve, con efectos desde el 16 y 18 de octubre  w.
de 2019, según sus asientos de presentación, según las inscripciones 3.ª y 4.ª de la cita  54ww
fincaE n2 6b.3a9se8 .a los anteriores hechos y vistos el art. 396 del Código Civil, los arts. 1, 2, 3,
5,14. d) y 17.6 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal, los arts. 1, 8, 9, 17, 20,
32 y 38 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes 
motivos o fundamentos de derecho:
Uno.  Por  no  haberse  acreditado  que  el  acuerdo  de  la  Junta  aprobando  el 
establecimiento de una nueva norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad 
de  todos  los  propietarios  que,  a  su  vez,  representen  el  total  de  las  cuotas  de 
participación.
El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título 
constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal 
ha de ser de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la 
consiguiente modificación hipotecaria haya de acceder al Registro. Por exigencias de los 
principios regístrales de tracto sucesivo –artículo 20 de la Ley Hipotecaria–, legitimación –
art. 38 L.H.– e inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero –art. 32 L.H.–.
De ahí que si las cuatro personas doña S., doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que 
inscribieron sus títulos con posterioridad a la adopción de los acuerdos, pero que ya son 
titulares cuando esta elevación a público de dichos acuerdos accede al Registro, no han 
sido parte en la adopción de los mismo, no existe unanimidad.
Dispone la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5.º: "El título constitutivo de la 
propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de 
aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción … En el mismo título se fijará 
la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, … El título podrá contener, 
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la 
ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y 
servicios,  gastos,  administración  y  gobierno,  seguros,  conservación  y  reparaciones, 
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el 
Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone 
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución."
Y el artículo 17 de la misma Ley en su regla 6.ª establece: "6. Los acuerdos no 
regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de 
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos 
de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios 
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".
Y si tal y como resulta de la Sentencia del TS de fecha 24 de septiembre de 1991: 
"La regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, 
pero no produce su nulidad de pleno derecho... ", al Registro de la Propiedad, por los 
importantes efectos que sus asientos producen erga omnes, no pueden tener acceso los 
actos inválidos, nulos o simplemente anulables, ya que como resulta del propio artículo 5 
párrafo tercero de la LPH una vez inscritos las normas de la propiedad horizontal y su 
régimen perjudican a tercero, son oponibles frente a todos, y cualquiera que adquiera un 
inmueble no puede verse afectado por otras modificaciones del mismo que no han tenido 
acceso al Registro.
Por ello mientras no se acredite que han concurrido a la Junta General de la 
Comunidad todos los propietarios, y que todos ellos han aprobado y adoptado por 
unanimidad el acuerdo de modificación de Estatutos, no es inscribible en el Registro.
No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, por no 
haberse solicitado.
Queda prorrogado el asiento de presentación en la forma y efectos previstos en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Ante esta Nota de calificación cabe solicitar, en el plazo de quince días, la calificación  e.
alternativa o sustitutoria que prevé el art. 19.bis párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria y  w.b
Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto. 54ww
Contra esta Nota de Calificación (…)
En Madrid 2 de diciembre de 2019.–La Registradora, Fdo.: Doña María Isabel Bañón
Serrano.»
III
Contra la anterior calificación, don F.B.R., como presidente de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso, con las 
siguientes alegaciones:
«1.  El acuerdo de modificación de Estatutos de la mencionada Comunidad de 
Propietarios se tomó a tenor del art. 17.12 de la LPH, adaptada al Decreto-Ley 7/23019, 
de 6 de marzo, en el que se cita literalmente "... suponga o no modificación del título 
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del 
total de los propietarios, que, a su vez represente, las tres quintas partes de las cuotas 
de participación…".
2.  Que así consta en punto primero (prohibición de establecer en el edificio pisos 
turísticos) de la escritura pública número dos mil trescientos catorce del Notario de 
Madrid don Antonio-Enrique Magraner Duart.
3.  Que igualmente consta en el certificado que se adjunta en la escritura pública 
que el acuerdo tomado por las tres quintas partes, se confirma en los requisitos exigidos 
por el articulo antes citado, toda vez que, comunicado el acuerdo, en el tiempo y plazo 
fijados en el art. 18.8 de la misma LPH, no ha habido ninguna otra oposición al citado 
acuerdo de limitar el uso de pisos turísticos-.»
IV
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 26 de diciembre de 2019.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el 5 de 
noviembre de 2019, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 11 de 
junio de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad 
horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda 
prohibir el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso directo e 
independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad 
horizontal. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 16 de julio de 2019 por 
el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el 
acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente 
sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se 
haya opuesto el mismo.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en  s
que no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de una  e.
nueva  norma  de  comunidad  haya  sido  adoptado  por  unanimidad  de  todos  los  w.
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación; y ello  54ww
ppoorsqteureio rsiid alods  ac olap roapdioeptacrióions  ddee  lousn oa cduee rlodso sp nisoo sh, aqnu esi dinos cpraibrtiee roenn  slau  aaddoqpucisióicni ódne  cloons 
mismos, no existe unanimidad.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» 
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice  s
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior  oe.
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según  w.
dispone el mismo apartado 12. 54ww
que Esset ea marptíacrual oe l1 r7e.c1u2r reesn ateq upealr aq ueen thean dseerr vqiudeo  bdaes btaa slae  ceinta ldaa e mscaryitourríaa  cdael iftirceasd qau yin etons  eyl 
enxoi glae  ulan aunniamniidmaidd.a Pd odre e tlolod,o lsa  lcoasl ipfircoapciieótna riimosp.ugnada debe revocarse en tanto en cuanto  BOE-A-cable e
Cuestión distinta es que, como también expresa el registrador en dicha calificación, 
existen determinados propietarios de una vivienda que han inscrito su adquisición el 30 
de octubre de 2019, con posterioridad a la adopción de los acuerdos (11 de junio 
de 2019), y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta última cuestión debe tenerse en cuenta que según reiterada 
doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr., entre otras, las 
Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 
25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de 
mayo y 19 de diciembre de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de 
dominio  adquiridos  por  terceras  personas  en  un  momento  posterior  a  la  fecha  de 
adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un 
consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos 
nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse 
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas 
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de 
la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos 
frente  a  los  derechos  inscritos,  radica  en  razones  de  seguridad  jurídica  del  tráfico 
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el 
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. 
Dicho  principio  ya  fue  mencionado  expresamente  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los 
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al 
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. 
Asimismo,  la  Sentencia  de  la  misma  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  de  7  de 
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de 
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de 
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la 
clandestinidad  frente  a  la  necesidad  de  transparencia  y  publicidad  de  los  actos  y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí 
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código 
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede 
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción 
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil 
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa 
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, 
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta 
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los 
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo 
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del 
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad 
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del 
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a 
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder 
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos 
aquellas  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieran  sido  inscritas  s
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera  oe.
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema  w.
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. 54ww
Ley Lsoo bqruee  porcoupriered aedn  heol rpizroensetanl ten oc aesxoig ees u qnuaen,i maild taradt asrisneo  dúen icuanm aecnuteer deol  vpoatroa  fealv qouraeb llae 
qduei nlatas st rpeasr tqeusi ndtaes l apsa crtueost adse ld teo tpaal rdtiec ilpoasc piórno,p eiest aervioidse qnutee ,q au es,u h vaebzie, nredpor essideon tceonn lsaesn ttrideos   BOE-A-cable e
por todos los restantes propietarios, no es ya necesario que también haya sido aprobado 
por los propietarios que hayan adquirido uno de los pisos con posterioridad a la adopción 
de tal acuerdo por la junta de propietarios. Por ello, debe entenderse que el acuerdo será 
inscribible.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que 
resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.