BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 18 Martes 21 de enero de 2020 Sec. III.   Pág. 5970
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
875 Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  en  la  que  se  concluye  un 
procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, contra la 
nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López 
Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye 
un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 3 de mayo de 2019 ante el notario de Hoyos, don 
Carlos Arriola Garrote, con el número 285 de protocolo, los titulares de la finca registral 
número  7.356  del  término  de  Cilleros  requirieron  el  inicio  del  procedimiento  de 
rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se 
concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 5 de agosto de 2019, con 
el número 473 de protocolo.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  precedente  documento,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y 
concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada 
sobre la base de las siguientes consideraciones:
Hechos:
Con fecha 21 de Agosto de 2.019, a las 12:48 h., se presenta en el Registro copia 
autorizada de acta conclusión de expediente de rectificación art. 201 LH, autorizada por 
el Notario de Hoyos Don Carlos Arriola Garrote, con el número 473 de protocolo, y que 
causa el asiento 177del diario 63.
Examinada  la  documentación  presentada  se  acuerda  la  suspensión  de  las 
inscripciones solicitada en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho: s
Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto  oe.
del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acta inicial,  w.
edrexeci sinltaite onrsed cots ifeuic naarce ifófaienltr aap ndr eet becánosdriircdeaasm)p oeynn dtleae  nfciani ac alea n retrmgeii sslatmr aarle  pinprseocsrrceiitnóatn,a  cnidóoen lp  gartreáerfcirciietaon radiopo o qrhtuaaebd iaéa n(mbdbaoossees    2020-875n https://w
comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la
nueva descripción, según resulta de la consulta de antecedentes de la parcela en la  Bc
cartografía catastral, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que refleja claramente 
cómo la parcela catastral que pretende servir de base a la rectificación es resultado de la 
unión de dos parcelas catastrales que, a fecha de 6-XI-2003, eran independientes entre 
sí y cuyas respectivas superficies (a saber, 27 m2 y 52 m2) se solapan completamente 
con la parcela objeto de este expediente, reflejándose un claro cambio perimetral del 
contorno del inmueble, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un 
erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva 
realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, 
siendo  el  cauce  apropiado  la  previa  inmatriculación  de  esta  última  y  su  posterior 
agrupación a la registral preexistente, existiendo dudas de la posible existencia de algún 
negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria no formalizado debidamente 
ni inscrito en el Registro.
A mayores, tales dudas se refuerzan por el hecho de pretenderse un exceso superior 
al 100%, pasando de 40 m2 a 82 m2, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la 
formación de la duda ante la magnitud del exceso.
Igualmente, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede 
justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al 
Ayuntamiento tal identificación, más allá de certificar todo lo relativo a las alteraciones en 
el nombre de la calle o en el número de policía, correspondiendo al registrador calificar la 
identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral; finalmente, la 
ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes no determina la inexistencia 
de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas.
Arts. 18 LH, 98 RH, 199 LH, 201 LH, 45 T.R.L.C., 437 RH y doctrina DGRN (por 
todas, R. 26-VI-19).
Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión 
de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al 
no haber sido solicitada.
Contra esta calificación, (…)
Hoyos, a 29 de Agosto de 2.019 El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso 
López Villarroel».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, 
interpuso recurso el día 6 de septiembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo 
siguiente:
«Hechos:  con  fecha  tres  de  mayo  de  dos  mil  diecinueve  autoricé  acta  de 
requerimiento para inicio de expediente de rectificación de finca urbana del artículo 201 
de la Ley Hipotecaria, rogada por Don A. A. R. C., Don A. R. C., Don F. J. R. C., Doña M. 
J. R. C., Don A. R. G., Don C. R. C., Doña F. C. S., Doña C. C. S. y Doña A. C. S., como 
titulares del pleno dominio de la finca interesada, número 7356 de Cilleros, con el 
número doscientos ochenta y cinco (285) de mi protocolo.
Presentada copia auténtica de dicha acta, el día diecisiete de mayo de dos mil 
diecinueve, junto con solicitud de extender la anotación preventiva a que se refiere el 
artículo 203, por remisión del 201, de la Ley hipotecaria, el registrador emitió certificación 
y extendió la anotación preventiva solicitadas (esta última, con la trascendencia que  s
ahora se verá), afirmando en aquella lo constante en su punto decimoctavo, que omito  oe.
para evitar reiteraciones innecesarias. Procede examinar su contenido, con carácter  w.
fepufrneeccvitiooon sa adrl eiod  aecn aallaliif zicaparr dosopi riha a e nnco uctmaa pddlaied  ous ncuoos npd eleon  sqloiuósen  ,dl eop sco ort mrálapm eiitmtee pse onpr trcaeancdcluaias m ivdooems  eldone tlao l.eexgpaeddoi epnoter , eal   2020-875n https://w
En  lo  redactado  en  tal  apartado  de  la  certificación,  afirma  que  existe,  a  fecha
“determinada”, que calla, “superficies solapadas con otras referencias catastrales”, es  Bc
decir, atendiendo al plural, dos o más superficies solapadas con dos o más referencias 
catastrales, ninguna de las cuales concreta: tampoco aclara qué fincas determinadas y 
previas son objeto de supuesta operación hipotecaria alguna, ni fecha tampoco de 
alteración, ni en el registro sustantivo ni en el administrativo, ni más justificación que la 
genérica de “consulta de los antecedentes de la parcela catastral que sirve de base a la 
operación  a  la  rectificación  descriptiva  (¿cuáles  antecedentes?  ¿de  qué  fecha?);  y, 
asimismo,  afirma  que  “tampoco  resulta  incontrovertido  ni  indubitado  que  con  tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral (¿a qué parte de dicha “realidad física exterior” está aludiendo? (prescindiendo 
de la “interior”, ajena a este expediente registral, obviamente); ¿por dónde, a qué lindero 
concreto se está refiriendo?. Más allá de la apuntada diferencia porcentual, en nada 
concreta la fundamentación de las dudas, con reconocimiento expreso por el propio 
funcionario calificador de la ausencia de trascendencia de dicha diferencia cuantitativa, 
en si misma considerada). Las advertencias son, como resulta del propio texto de la 
certificación registral, un modelo de impresión [sic] e inconcreción, todo lo contrario a lo 
exigido por el Centro directivo a la hora de fundamentar las dudas sobre identidad de 
finca u otras que impidan tramitar lo previsto en el artículo 201 de la mentada ley. Así, en 
las Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016 y 20 
de diciembre de 2016
Concretamente, en esta última consta:
“En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de 
doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación 
alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas 
afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o 
circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.”
Y  todo  ello,  con  evidente  desprecio  del  trámite  establecido  en  la  misma  Ley 
Hipotecaria. Concretamente, es el artículo 203 de la Ley tabular, por envío del 201, el 
que contempla la expedición de la certificación, y la extensión de la anotación preventiva 
solicitadas sólo en caso de que se cumpla lo ahí exigido, “mutatis mutandi”, pues aquí se 
trata de rectificación de finca ya inscrita. Dice la Ley:
“Tercera.  El  Notario  levantará  acta  a  la  que  incorporará  la  documentación 
presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente 
solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en 
el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de 
inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación 
gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación 
acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que 
concurren las siguientes circunstancias:
a)  La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad 
aportado y la certificación catastral.
b)  La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c)  La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca 
cuya  inmatriculación  se  solicita  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas. s
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la  w.
anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que  5w
cdoembeurnái caácnodmolpoa iñnamr,e deina tasmu ecnatseo ,a l cNerotitfaicriaoc, iócno nl iteelr afiln  ddee  lqau fein pcrao coe dfian caals a rccohinivcoid deen telass, 
actuaciones.
Cuarta.  En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al 
Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de 
inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente 
inmatriculadas.
La  anotación,  que  solo  se  extenderá  si  del  escrito  inicial  y  sus  documentos 
complementarios  resultan  todas  las  circunstancias  exigidas,  tendrá  una  vigencia  de 
noventa  días,  pudiendo  ser  prorrogada  a  instancia  del  Notario  o  del  promotor  del 
expediente,  hasta  un  máximo  de  ciento  ochenta  días  de  su  fecha,  si  a  juicio  del 
Registrador existe causa que lo justifique.” (…).
En el caso que nos ocupa, extendida la anotación preventiva, ex artículo 1.3 de la 
LH, no cabe recurso gubernativo contra la misma, generando la indefensión de quien no 
puede sino proseguir, “a ciegas” la tramitación de un expediente que se ha encaminado 
al  margen  de  la  normativa  de  aplicación,  prescindiendo  total  y  absolutamente  del 
procedimiento establecido, a la vista, tanto del contenido de la certificación inicial, como 
de la posterior calificación ahora recurrida.
Y es que el momento oportuno en el expediente para expresar las dudas, y además, 
de manera concreta y con el detalle suficiente que permita al administrado defender su 
derecho, es el de la solicitud de la certificación de dominio y cargas, denegando en caso 
de  duda  verdaderamente  fundada,  el  asiento  de  anotación  preventiva  solicitado, 
conforme resulta del artículo 203, regla tercera antes citado (y regla cuarta, “sensu 
contrario”). Así se ha pronunciado el Centro Directivo en varias ocasiones, de las que 
merece la pena destacar, tanto por su claridad, como por el hecho de resolverse tras la 
entrada  en  vigor  de  la  reforma  de  2015,  y  analizando  una  calificación  del  mismo 
registrador, la antes citada de 20 de diciembre de 2016:
“5. En cuanto a la cuestión que plantea el recurrente relativa al momento en el que 
han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que ‘el 
contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción 
se solicita’ y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que ‘el Registrador, tras 
consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o 
informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de 
inscripción  de  la  finca,  siempre  que  haya  verificado  que  concurren  las  siguientes 
circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de 
propiedad aportado y la certificación catastral, b) La falta de previa inmatriculación de la 
finca a favor de persona alguna, c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia 
total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen 
sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender 
nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de 
dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o 
fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda 
al archivo de las actuaciones’.
Se  hace  preciso,  por  tanto,  cohonestar  el  contenido  de  ambas  normas  para 
determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe 
manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado 
el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites 
innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación 
que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo  e.
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203,  w.b
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la  5w
ttrieammpitoa cdióen e xrepseudlitre l au nc ecratimficbaioci óenn. ”l a(…s c).ircunstancias o datos que se tuvieron a la vista al
vagaR ees uinltcao, npcureesta, , qdueeb liaó  fruenadliazmarelan tealc iróeng idsetr aladso r,d ucdoans ,l ap amlmínaimriaam ye ndteeb iindsau fpicreiecnisteió np oyr 
detalle,  al  expedir  la  certificación,  para  luego  añadir  aquello  que  resultase  de  la
tramitación  del  mismo  expediente.  Pero  el  funcionario  calificador  no  ha  respetado 
ninguna de ambas reglas:
Ni justificó sus dudas, en los términos que exige la DGRN, que por otra parte son los 
mínimos  esenciales  para  poder  ejercer  el  derecho  fundamental  (artículo  24  de  la 
Constitución)  a  la  defensa  frente  a  la  calificación,  como  ha  quedado  sentado, 
simplemente analizando el punto decimoctavo de la certificación;
Ni aporta nada nuevo en la calificación del acta de conclusión que no tuviera a la 
vista a la hora del inicio del trámite, más allá de insistir, con la misma vaguedad, en el 
supuesto solapamiento de fincas colindantes (¿cuáles?) con una novedad, ausente en la 
certificación, y que en ningún modo resulta de actuación alguna en el transcurso del 
expediente notarial: la fecha de un antecedente catastral (06-XI-2003) conforme al cual 
había dos parcelas (ahora sí especifica cuántas, pero no cuáles) preexistentes en el 
catastro como independientes, de 27 y 52 metros cuadrados (dato también oculto en la 
certificación), sin que ni siquiera se las identifique con su propia referencia o, al menos, 
ubicación en el callejero. Nada de esto se advirtió en la certificación, donde se hablaba 
de “superficies solapadas con otras referencias catastrales” sin más aclaración. Ahora, 
también  a  destiempo,  añade,  como  pretendida  fundamentación  de  sus  dudas,  “…
encubrir el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la 
originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la 
previa  inmatriculación  de  esta  última  y  su  posterior  agrupación  a  la  registral 
preexistente...”.  En  absoluto  consecuencia  de  lo  tramitado  en  la  fase  notarial  del 
expediente, sino ocultado en el momento procedimental oportuno y expuesto ahora, de 
manera totalmente extemporánea.
La improcedencia de la extensión de la anotación preventiva, existiendo “dudas 
fundadas”,  resulta  del  propio  texto  citado  del  artículo  203,  reglas  tercera  y  cuarta, 
además de lo absurdo de practicar el asiento, con una certificación redactada en unos 
términos que obligan, para recurrir lo argumentado, a continuar el expediente hasta el 
final, contra lo exigido por el Centro Directivo, lo que, junto a la propia imprecisión en la 
fundamentación  de  las  dudas,  cercena  gravemente  el  derecho  de  defensa  del 
administrado.
Respecto a la pertinencia de la certificación municipal, en aplicación del artículo 437 
del Reglamento hipotecario, olvida el registrador la necesidad de su aportación habida 
cuenta del cambio de número de la calle, precisamente pasando del número 18 al 16, lo 
cual sólo puede acreditarse por este medio, conforme al artículo por mí citado. Y ello, sin 
perjuicio de la correspondencia apuntada que, en tantas otras ocasiones no sólo se 
valora,  sino  incluso  se  aduce,  cuando  falta,  como  fundamento  para  las  dudas  de 
identidad del registrador.
Finalmente, y en cuanto a lo ahora expuesto, con escasa claridad, por el registrador, 
que sigue sin reproducir las concretas referencias catastrales, en las que apoya sus 
pretendidas dudas, baste recordar que la coordinación con el catastro no es sino de 
fechas  muy  recientes,  pues  estaba  casi  ausente  por  completo  hasta  1996,  con  la 
aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y 
del orden social, a efectos de coordinación con el registro de la propiedad, en especial 
en cuanto a inmatriculación de fincas. Hasta entonces, los predios ahí registrados fueron 
objeto de múltiples modificaciones, tanto en un sentido de aumento o agrupación, como 
disminución o división, de las fincas amillaradas, con el escaso rigor que tenían las 
modificaciones  llevadas  a  cabo,  basadas  frecuentemente  en  las  manifestaciones 
verbales hechas por los vecinos ante los empleados de dicha oficina, en su recorrido por  e.
los pueblos. De ahí que sea fácilmente entendible que, en la fecha citada, por primera  w.b
vez por el registrador, en su nota de calificación (06-XI- 2003), bien pudiera haberse  5w
dreivcitsifiiócna dqou, em eodbieadnetec iveurae ltaa  au nla  dsiatutoa cmióanl  (rinecallu) iadnot,e rtiaolr , voe zc oprroigr iepnrdeoté urintaas  pdreivviisai oyn feicst icdiae 
scoolhaorense sltaasn dcou,a cleosn  lnau rnecaali deaxdis, tuienr odna tom eáqsu qivuoec asdoob, rdeo elol spaa op eclu, lpeons aeml eanmteill aarpaomrtiaednoto p; oor 
algún vecino, con o sin interés legítimo».
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  interino  de  Hoyos  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  198,  199,  201  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  17  de 
noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril de 2016, 8 de junio y 20 de diciembre 
de 2016, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto de 2018 
y 26 de junio de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el 
acta inicial. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio del registrador 
entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse comprobado en 
consulta de antecedentes de la parcela en la cartografía catastral la existencia de 
alteraciones  sobre  la  realidad  física  exterior  que  se  pretende  acotar  con  la  nueva 
descripción, en particular, que la parcela catastral que pretende servir de base a la 
rectificación  es  resultado  de  la  unión  de  dos  parcelas  catastrales  independientes, 
reflejándose  un  claro  cambio  perimetral  del  contorno  del  inmueble,  resultando  no 
incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el 
intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca 
registral  una  superficie  colindante  adicional.  A  lo  que  añade  la  circunstancia  de 
pretenderse un exceso superior al 100%, pasando de 40 metros cuadrados a 82 metros 
cuadrados, lo cual, no siendo determinante, sí ayuda a la formación de la duda ante la 
magnitud del exceso. Asimismo, añade que el certificado municipal no es hábil para 
acreditar la identidad de una finca registral con su representación gráfica catastral; y que 
la  ausencia  de  oposición  de  los  titulares  de  fincas  colindantes  no  determina  la 
inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que las dudas expresadas por el 
registrador  no  están  suficientemente  fundamentadas  al  no  concretar  las  fincas 
colindantes que puedan verse afectadas; que en la calificación emitida a la conclusión 
del expediente se añaden algunos datos que no figuraban en la certificación; que al 
haberse  apreciado  dudas  de  identidad  en  la  certificación  no  debió  practicarse  la 
anotación preventiva; que la certificación municipal aportada es pertinente para acreditar 
el cambio de numeración de la calle; y que la alteración catastral a que se refiere la 
calificación podría deberse a que «bien pudiera haberse rectificado, mediante vuelta a la 
situación (real) anterior, o corrigiendo una previa y ficticia división que obedeciera a un 
dato mal incluido, tal vez por pretéritas divisiones de solares las cuales nunca existieron 
más que sobre el papel, en el amillaramiento; o cohonestando, con la realidad, un dato 
equivocado,  dolosa  o  culposamente  aportado  por  algún  vecino,  con  o  sin  interés 
legítimo».
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes: es
– Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 7.356 de Cilleros, que  w.
csounpse–tr afSi cieniegs cúdrneit  alal ac f oinrnec puarn eeass e sdnuetpa e8cr2ifó icmni ee gtdrroeás f4i cc0au  macdeartatraodssot srca.ul aqduraed osse.  incorpora  al  acta,  la  nueva  2020-875n https://w
– Se  acompaña  al  acta  inicial  un  certificado  municipal  del  que  resulta  que  «el
inmueble situado, según escritura notarial, en calle (…) de Cilleros (Cáceres), número  Bc
(…), finca registral 7356, figura catastrada con el número (…) de dicha calle, con la 
referencia catastral 8427581PE8482N0001ZU».
– De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resulta que la misma 
estaba formada por parcelas catastrales de 27 y 52 metros cuadrados respectivamente.
2.  Respecto de la constancia registral del exceso de cabida se ha pronunciado en 
numerosas ocasiones este Centro Directivo, atendiendo a su naturaleza y alcance, 
mediante aquél expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y 
descripción  de  la  finca  como  base  del  Registro.  Como  se  ha  señalado  en  las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, 
siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo 
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la 
finca,  por  lo  que  la  existencia  de  dudas  que  pudiera  albergar  el  registrador  de 
encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  -inmatriculaciones  de  parcelas  colindantes  o 
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y 
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida 
declarado.
3.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento 
aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación 
de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  (con  redacción  diferenciada  de  la  del  apartado  3)  limita  los 
supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone 
que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y 
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». 
Además  de  esto,  considerando  la  necesaria  aportación  al  procedimiento  de  una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en  e.
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar  w.b
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la  5w
dRee s2o2lu dcieó na bCriirlc yu la8r  ddee  3ju dneio  ndoev ie2m01b6re,  ldaes  2d0u1d5a)s.  Cqoume oe yna t aslee sa ficramsóo se np luaesd Re easlobleurcgioanr eesl 
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fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para 
obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que 
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos 
pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.
4.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). 
Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación ya se advirtieron 
las dudas de identidad que motivan este recurso.
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
En el caso de este recurso el notario recurrente alega que la calificación ahora 
recurrida, emitida a la conclusión del expediente, se añadieron datos (como la fecha de 
los antecedentes catastrales consultados o el número de parcelas y su superficie) que no 
figuraban  en  la  manifestación  de  las  dudas  de  identidad  al  tiempo  de  expedir  la 
certificación al comienzo del expediente.
Sin embargo, tales alegaciones no pueden ser estimadas. Debe considerarse que el 
notario, a través de una simple consulta a la Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso 
a dichos antecedentes catastrales a los que se refiere la certificación expedida, pudiendo 
fácilmente conocerlos a los efectos de poder practicar las diligencias oportunas dirigidas 
a resolver en el acta la cuestión planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso 
de  este  recurso,  las  dudas  de  identidad  motivadas  por  alteraciones  catastrales 
expresadas con toda claridad en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún 
punto del acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza 
ninguna actuación relativa a dichas dudas. Al contrario, consta en el acta que «de dicha 
certificación  no  resulta  obstáculo  alguno  para  la  continuidad  en  la  tramitación  del 
expediente».
En cuanto a la alegación que señala la improcedencia de la práctica de la anotación 
preventiva, cabe indicar que, dado que este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad  s
de  continuar  el  expediente  pese  a  haberse  señalado  dudas  de  identidad  en  la  oe.
certificación  inicial  (cfr.  Resolución  de  21  de  noviembre  de  2017),  ello  posibilita  w.
igualmente la práctica de tal anotación a los efectos de dar publicidad registral a la  5w
peexpneddeinccióian  ddeel m  lias mcoe.r tÚifinciaccaimóne npteo re ne lnotse nsduepru eqsutoes  neon  loess  qpuoes eibl lree glias trcaodnotrin dueanciieógnu ed leal 
procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza
de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica 
de la anotación.
5.  Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado 
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En  el  presente  caso,  las  dudas  de  identidad  que  expone  el  registrador  se 
fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de 
antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme 
desproporción  de  superficie,  lo  que  estima,  según  se  expone  con  detalle  en  la 
calificación,  indiciario  de  un  incremento  superficial  a  costa  de  un  terreno  adicional 
colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con 
encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito 
por la legislación hipotecaria.
Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la 
Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada 
debe  referirse  a  la  misma  porción  de  territorio  que  la  finca  registral,  lo  que  es 
presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello 
es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente 
en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad 
manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca 
registral.
No obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente 
notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las 
pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las 
dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la 
diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero 
de 2018).
Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias 
puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el 
acta, en la que únicamente se realizan los trámites de notificación previstos en el 
artículo 203 en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que se añada 
prueba, averiguación o dato objetivo alguno.
Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba 
alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando 
lugar a una diferencia superficial desproporcionada, según se advierte en la certificación.
En segundo lugar, como se ha indicado en el anterior fundamento, tampoco se hace 
referencia a los antecedentes catastrales de los que resulta la existencia de dos parcelas 
catastrales que se han agrupado, poniendo de manifiesto una alteración de la realidad 
física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de superficie ya estuviera 
incluida en la finca registral, descartando la adición de terreno colindante.
Por último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de 
junio de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes 
excluye la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de 
posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas.
En cuanto a las alegaciones del notario, cabe señalar que la relativa a la falta de  s
concreción  de  las  fincas  colindantes  que  puedan  verse  afectadas  no  encaja  en  el  oe.
supuesto que nos ocupa ya que la cuestión no es que se afecte o invada un colindante  w.
inscrito,  sino  que  encubra  una  operación  de  agregación  o  agrupación  de  terreno  5w
colinEdna ncutea nntoo  inaml inaftorircmulea dmou.nicipal, el mismo ya se tuvo a la vista al tiempo de expedir la
caecrrteifdicitaacr ióenl  ceanm lbai oq udee  sneu madevraiecritóenn  dlaes  lad ucdaallse,  oy  sini cbluiesno  elas  leolc adloizcaucmióenn tcoa tiadsótnraelo  dpea rlaa   BOE-A-cable e
finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca 
registral.
Por otra parte, no alteran las anteriores conclusiones las manifestaciones sobre las 
causas que pudieron originar la alteración catastral que se vierten en el escrito de 
recurso. En primer lugar, porque el objeto de recurso está limitado a la documentación 
que  el  registrador  tuvo  a  la  vista  para  emitir  su  calificación  (cfr.  artículo  326  Ley 
Hipotecaria). Y, en segundo lugar, porque dichas manifestaciones no pasan de ser meras 
suposiciones o conjeturas que carecen de apoyo documental alguno.
Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente 
fundamentadas en la certificación inicial y en la calificación justifican la negativa a 
practicar  la  inscripción,  al  no  haber  quedado  desvirtuadas  por  lo  actuado  en  la 
tramitación del expediente de rectificación de superficie.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  4  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.