BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 97 Viernes 23 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46754
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6539 Resolución de 4 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por 
la que se deniega la iniciación de un expediente de doble inmatriculación en 
virtud de instancia privada.
En el recurso interpuesto por doña M. P. T. G. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, don José Luis 
Rico Díaz, por la que se deniega la iniciación de un expediente de doble inmatriculación 
en virtud de instancia privada.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria 
instancia  privada  el  día  13  de  febrero  de  2020,  bajo  el  asiento  490  del  Diario  109, 
prorrogada su vigencia de conformidad con el artículo 432 del Reglamento Hipotecario por 
encontrarse  pendiente  de  calificación  y  despacho  el  documento  presentado  bajo  el 
asiento 196 del libro de diario 109, que afecta a la misma finca registral 28844 de Gáldar, 
por la cual M. P. T. G., autoriza a su esposo, M. S. S., a realizar cuantas gestiones sean 
necesarias ante el Registro de la Propiedad de Santa María de Guía, para la tramitación de 
documentos sobre las fincas registrales números 18396 y 18398, donde se manifiesta que 
ha recibido notificación oficial del Excmo. Ayuntamiento de Gáldar, en la que se hace 
constar mediante Nota Simple Informativa adjunta del Registro de la Propiedad de Santa 
María de Guía, con fecha de expedición 21 de enero de 2020, que la finca registral n.º 
28844 es titular 100 % del Ayuntamiento de Gáldar, adquirida por Cesión en virtud de 
Escritura que, ante el Notario Antonio Martínez Torralba, Gáldar, se celebró el 5 de mayo 
del 2003. En la instancia se afirma que M. P. T. G.es titular del 100% del pleno dominio de 
las fincas registrales n.º 18396 y n.º 18398 inscritas en el Registro de la Propiedad de Santa 
María de Guía, que, a su vez, provienen de la Declaración de Obra Nueva, autorizada por el 
Notario de Guía D. Antonio de Ugarte España, el día 29 de enero de 1973, número 76 de su 
protocolo. Figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa María de Guía, Tomo 628, 
libro 157 de Gáldar, Folio 50, Finca n.º 8791, inscripción 2.º Y se afirma la existencia de una 
doble  inmatriculación  de  la  finca  que  pretende  atribuirse  el  Ayuntamiento  de  Gáldar, 
respecto a fincas de la que es titular del pleno dominio doña M. P. T. G., siendo evidente 
que nos encontramos ante discrepancias en los que esta ostenta mejor derecho que el 
Ayuntamiento de Gáldar. En virtud de lo expuesto se solicita la cancelación de la doble o 
múltiple inmatriculación de la finca registral n.º 28844, titular el Ayuntamiento de Gáldar, por 
contravenir lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
II s
Presentada esta instancia fue objeto de la siguiente nota de calificación: b
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registral 28.844 de Gáldar, el cual caducó el pasado 18 de diciembre de 2.020; por el
cual  M.P.T.G.  autoriza  a  su  esposo,  M.S.S.,  a  realizar  cuantas  gestiones  sean 
necesarias  ante  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Santa  María  de  Guía,  para  la 
tramitación de documentos sobre las fincas registrales números 18396 y 18398. Don 
M.S.S. dice que ha recibido notificación oficial del Excmo. Ayuntamiento de Gáldar, en 
la que se hace constar mediante Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad 
de Santa María de Guía, con fecha de expedición 21/01/2020, que la finca registral 
número 28844, rústica, con cabida y linderos que en la misma figuran, es titular 100 % 
del Ayuntamiento de Gáldar, adquirida en virtud de escritura que, ante el Notario 
Antonio Martínez Torralba, Gáldar, se celebró el 5 de mayo de 2003; que su esposa, 
M.P.T.G.,  es  titular  del  100%  del  pleno  dominio  de  las  fincas  registrales 
números 18396 y 18398 inscritas en el Registro de la Propiedad de Santa María de 
Guía, que, a su vez, provienen de la Declaración de Obra Nueva, autorizada por el 
Notario de Guía D. Antonio de Ugarte España, el día 29 de enero de 1973, número 76 
de su protocolo. Figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa María de 
Guía, Tomo 628, libro 157 de Gáldar, folio 50, finca número 8791 e inscripción 2.ª; 
que se ha podido constatar por esta parte la existencia de una doble inmatriculación 
de la finca que pretende atribuirse el Ayuntamiento de Gáldar, respecto a fincas de la 
que es titular del pleno dominio doña M.P.T.G., siendo evidente que nos encontramos 
ante discrepancias en las que ésta, ostenta mejor derecho que el Ayuntamiento de 
Gáldar; y en virtud de lo expuesto, suplica que se proceda a la cancelación de la 
doble o múltiple inmatriculación de la finca registral 28844, titular el Ayuntamiento de 
Gáldar, por contravenir lo dispuesto en la conocida Ley Hipotecaria. De la calificación 
efectuada por el Registrador que suscribe, conforme a lo dispuesto en los arts. 18, 19 
y 19 bis de la Ley hipotecaria, se suspende la inscripción del título que precede, en 
base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Primero.  No  se  solicita  expresamente  la  tramitación  del  expediente  del 
artículo 209 LH. No puede procederse a la cancelación de la finca registral 28.844 de 
Gáldar, alegando la existencia de una doble o múltiple inmatriculación, sin la previa 
tramitación con éxito del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, cuyo inicio no 
se solicita expresamente. Los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguarda 
de los tribunales, sin que puedan ser cancelados por doble inmatriculación en base a la 
mera manifestación de ostentar un titular mejor derecho que el titular de la finca cuya 
cancelación se pretende. Debe solicitarse expresamente el inicio del expediente del 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria, así como tramitar con éxito dicho expediente, para 
poder proceder a la cancelación de una finca por doble inmatriculación. Fundamentos de 
Derecho: artículos 1 y 209 LH.
Segundo.  No resulta acreditado el alcance de la doble inmatriculación alegada, 
debiendo aportarse al efecto la representación gráfica georreferenciada de la finca 
matriz, registral 8.791 de Gáldar, de la que provienen por división horizontal las 
fincas de las que es titular doña M.P.T.G. Además, la doble inmatriculación alegada 
no sería total, sino parcial, ya que la finca registral cuya cancelación se pretende es 
mucho más extensa que la matriz de la que provienen por división horizontal las 
fincas de doña M.P.T.G. Según el Registro, la finca registral 8.791 de Gáldar ocupa 
en  solar  381  metros  cuadrados.  Según  el  Registro,  la  finca  registral  28.844  de 
Gáldar, que es aquella cuya cancelación se pretende por doble inmatriculación, 
mide  10.315,57  metros  cuadrados.  De  ello  resulta  que,  en  todo  caso,  la  doble 
inmatriculación alegada sería parcial y no total (la finca 8.791 de Gáldar mide 381 
metros cuadrados y la finca 28.844 de Gáldar mide 10.315,57 metros cuadrados),  e.
pudiendo  cancelarse,  una  vez  tramitado  exitosamente  el  expediente  del  w.b
artículo  209  LH,  únicamente  en  cuanto  a  la  porción  de  suelo  doblemente  39ww
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tramitar el expediente del artículo 209 LH. Fundamentos de Derecho: artículos 1, 9 
y 209 LH. Contra la presente nota de calificación (…).
Firmado electrónicamente por el registrador, en Guía, el 12 de enero de 2021».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. P. T. G. interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 28 de enero de 2021 en base entre otros a los siguientes argumentos:
«Primero.  En el caso de este expediente, el Registrador se limita a señalar en su 
calificación que se deniega el inicio del expediente de doble inmatriculación de las fincas 
que  constan  afectadas  en  el  presente  documento,  por  no  haberse  solicitado 
expresamente, la tramitación del expediente del artículo 209 L.H., cuando el art. 209 de 
la Ley Hipotecaria indica en su regla segunda que el expediente se iniciará de oficio por 
el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de 
los diferentes historiales registrales coincidentes, e impone a ambos, Registrador y 
promotor  del  expediente,  la  misma  exigencia,  cual  es,  identificar  la  finca  o  fincas 
afectadas,  ya  que  sólo  de  esta  forma  el  Registrador  podrá  iniciar  el  expediente, 
siguiendo la tramitación regulada en el precepto citado, si tal procedimiento se inicia de 
oficio, por haber tenido su descubrimiento el Registrador, o, en su caso, para el supuesto 
de que se efectúe a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito, realizar las 
investigaciones  pertinentes  para  comprobar  si  realmente  nos  encontramos  ante  la 
posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, el cual notificará tal circunstancia a 
los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus 
causahabientes,  si  fueran  conocidos,  en  la  forma  prevenida  en  esta  Ley,  dejando 
constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida 
en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.
Por otro lado, en el expediente que nos ocupa, debiera tenerse en cuenta, las 
limitaciones de un particular, como consecuencia de lo establecido en el Reglamento 
General de Protección de Datos 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 
de abril de 2016, relativo a la Protección de las personas físicas en lo que respecta al 
tratamiento de datos personales, en la aportación de más datos que los descritos hasta 
ahora por esta recurrente.
Por tanto, tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el primer requisito 
para  iniciar  la  tramitación  del  procedimiento  de  subsanación  es  que  el  Registrador 
aprecie o tenga conocimiento de la existencia de una doble inmatriculación.
Segundo.  Por otro lado, y según consta en el punto segundo, el Registrador se 
limita a justificar en su calificación, que se deniega el inicio del expediente de doble 
inmatriculación de las fincas afectadas por no resultar acreditado el alcance de la doble 
inmatriculación alegada, ya que la finca cuya cancelación se pretende es mucho más 
extensa que la matriz de las que provienen.
Resulta  cuanto  menos  muy  sorprendente,  que  se  hayan  consultado  los  datos 
registrales como se indica, y no haber observado con la suficiente diligencia lo siguiente:
1.º  Afectada por doble inmatriculación la finca registral, Gáldar n.º 8791, (381 m2) y 
que por división horizontal es un edificio que integra al menos veinte fincas registrales 
más de particulares, que consta de planta baja zona de contadores de agua y luz, local 
destinado  a  Bar-restaurante  y  apartamentos,  la  primera  y  segunda  plantas  de  s
apartamentos y la última o planta-ático destinada a vivienda con terraza. oe.
2.º  Afectada por doble inmatriculación la finca registral, Gáldar n.º 18379, solar  w.
ucorbnas3nt.iºotu  didAea f oeeccnhta oldacai e mnpitosorms d aco ubealserce rniinttumar aam tredicteruo olsab ccriuaóa nnd uuraendvaoa ss y.e rdviidviusmióbnr eh odreiz opnatsaol,,  q(2u0e0 c omn2t iaepnreo xla.)s,   2021-6539n https://ww
fincas anteriores y que fue descrita en la solicitud presentada.
4.º  Afectado por doble inmatriculación, los documentos pendientes de despacho, 
número 196 del Diario 109 de fecha 09/01/2020, acta notarial de reanudación del tracto, 
del  notario  Don  Roberto  Baltar  González.  Se  presenta  copia  de  escritura  remitida 
telemáticamente por el notario de Gáldar que tuvo entrada en la oficina del Registro a las 
quince horas y cuarenta y siete minutos del día 09/01/2020 y que en virtud de la escritura 
autorizada por el notario Don Roberto Baltar González, el día dos de enero de 2020, bajo 
el n.º 1/2020 de su protocolo, por la cual se tramita, Acta de Notoriedad de reanudación 
del Tracto de varias fincas.
Tercero.  Por otro lado destacar, que el Registrador en su escrito de calificación, no 
hace constar que aprecie dudas sobre la existencia o no de doble inmatriculación, sino 
las diferencias de extensión en superficie de dos de las fincas afectadas, 381 m2 frente 
a 10.315,57 m2, argumentos que han quedado desvirtuados con toda la información 
aportada al expediente, y que creo son perfectamente cotejables con la información de la 
que dispone el Registro de la Propiedad, además de la que consideren pertinente, para 
averiguar de forma exitosa, los datos exactos y necesarios para la constatación y la 
corrección de doble inmatriculación, y con ello dar cumplimiento a lo establecido y 
regulado en la legislación vigente al respecto».
IV
El registrador emitió informe el día 4 de febrero de 2021, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Visto el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras su redacción dada por la Ley 13/2015, 
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero 
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado 26 de julio de 2016 y 6 de agosto de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si procede la iniciación de un expediente de 
doble inmatriculación en virtud de instancia privada en la que se limita a comunicar al 
registrador las sospechas de doble inmatriculación de una finca del Ayuntamiento de 
Gáldar con relación a dos fincas propiedad de la recurrente. La solicitud está motivada 
por la comunicación recibida de un procedimiento de reanudación de tracto sucesivo 
respecto de parte de dicha finca municipal, que motivó un asiento de presentación 
anterior, ya caducado tras la denegación del título efectuada. Se solicita la cancelación 
de la finca que se dice estar doblemente inmatriculada, pero sin asumir expresamente la 
condición de promotor del expediente. El registrador lo deniega por entender que no se 
ha solicitado expresamente la iniciación del expediente de doble inmatriculación, y por no 
aportarse  representación  gráfica  georreferenciada  que  la  justifique.  La  recurrente 
entiende que debe actuar el registrador de oficio, de conformidad con lo dispuesto en el 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
2.  En el escrito inicial aportado por la recurrente no se solicita expresamente la 
tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, sino la cancelación de 
la finca registral 28844 de Gáldar por existir una doble inmatriculación con las fincas 
registrales 18396 y 18398 propiedad de los solicitantes, instando al registrador que inicie  es
de oficio el expediente. o
La  solicitud  en  sí  misma  es  contradictoria,  pues  el  expediente  de  doble  39www.
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condición, relacionadas fundamentalmente con la posibilidad de ejercitar la demanda en
juicio declarativo para el caso de que no se esté de acuerdo con el resultado del 
expediente -que el artículo 209 de la Ley Hipotecaria reserva al promotor del expediente- 
y con el abono de los costes (por ejemplo publicación de edictos en su caso) que puedan 
derivarse de su tramitación.
3.  Cuestión distinta es que el registrador de oficio, es decir, por propia iniciativa, y 
sin que le requiera nadie, pueda iniciarlo, pero para ello el registrador tiene que tener la 
convicción de la existencia de la doble inmatriculación y -es evidente que no concurre en 
este expediente- la voluntad expresa al efecto de iniciarlo bajo su responsabilidad. Como 
alternativa existe la posibilidad de iniciación a instancia de parte, asumiendo el solicitante 
la condición de promotor del expediente y sus consecuencias, pero para ello debe 
constar también la voluntad expresa en tal sentido, esta vez, del promotor. Lo que no se 
pueden es mezclar interesadamente las dos modalidades de iniciación.
4.  Por otra parte, para iniciar un expediente de doble inmatriculación, sea de oficio 
o a instancia de parte, se requiere la existencia de pruebas indiciarias acreditativas de la 
doble  inmatriculación,  que  pasan  necesariamente  por  disponer  de  representaciones 
gráficas demostrativas de la inexactitud registral.
Como ya ha señalado esta Dirección General (véase Resoluciones citadas en los 
Vistos), tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la 
tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia 
de  doble  inmatriculación.  Una  vez  considere  esta  posibilidad,  deberá  efectuar  las 
notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar 
todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados 
cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. En el caso de que el 
registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por 
el citado artículo antes trascrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble 
inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la 
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de 
su derecho al inmueble.
Dicha  decisión,  en  cuanto  se  encuadra  en  las  facultades  de  calificación  del 
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 
de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble 
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos 
previstos  en  esta  Ley  para  la  calificación  negativa»,  deberá  ser  motivada 
suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador 
en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, 
siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en 
cuanto al rigor de su fundamentación.
En  este  sentido  tiene  razón  el  registrador  cuando  exige  aportación  de  la 
representación gráfica de la finca registral 8.791 de Gáldar, de la que proceden por 
división horizontal las fincas registrales 18396 y 18398 propiedad de los solicitantes, para 
justificar y aclarar la porción de suelo que pueda estar doblemente inmatriculada y poder 
tramitar el expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
Mientras no exista una acreditación indiciaria de la posible doble inmatriculación, no 
procede la iniciación del expediente. En defecto de iniciación de oficio por el registrador, 
deberá  ser  el  solicitante  quien  promueva  el  expediente  y  aporte  esas  pruebas,  en 
particular la representación gráfica de las fincas afectadas.
5.  Por otra parte, la solicitud parece estar motivada por la comunicación recibida de 
la iniciación de un expediente de reanudación de tracto sucesivo. En efecto, la recurrente  s
indica en su recurso que aporta acta notarial autorizada el 9 de enero de 2020 por el  oe.
notario de Gáldar, don Roberto Baltar González, bajo el número 1 de su protocolo. Pero  w.
dicha acta por la que se iniciaba expediente de dominio para reanudación de tracto, que  39ww
caahuosraó  esel a rseiecunrtore 1, 9fu6e d ecla Dlifiiacaridoo 1 0n9e gya qtiuvea mimepneted íya  ecal ndceeslpaadcoh oe ld aesl iteítnutloo  cduey ap rceasleifnictaacciióónn 
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.