BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143547
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19265 Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Ceuta,  por  la  que  se  deniega  la 
cancelación de un censo enfitéutico por virtud de instancia privada.
En el recurso interpuesto por don P. I. V., abogado, en nombre y representación de 
«Ibaceuta, S.L.», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Ceuta, 
don Enrique de Elera-San Miguel Hurtado, por la que se deniega la cancelación de un 
censo enfitéutico por virtud de instancia privada.
Hechos
I
Por instancia privada, de fecha 7 de junio de 2021, don P. I. V., abogado, en nombre 
y representación de «Ibaceuta, S.L.», solicitaba la cancelación de un censo enfitéutico 
sobre determinada finca registral, al entender que había prescrito y transcurrido el plazo 
exigido por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la propiedad de Ceuta, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«En cumplimiento del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria se procede a la extensión 
de nota de calificación negativa de la instancia suscrita en Ceuta, el siete de junio de dos 
mil veintiuno, por don P. I. V., en nombre y representación de Ibaceuta, S.L., en la que se 
solicita  la  cancelación  de  un  dominio  directo  en  aplicación  de  la  regla  octava  del 
artículo 210 de la ley hipotecaria.
Hechos.
1.º- La instancia fue presentada a las 09:33 horas del día siete de junio de dos mil 
veintiuno, correspondiéndole el asiento de presentación 917 del Diario 60.
2.º- De la consulta de los libros, resulta que, sobre la finca 821 del registro de Ceuta:
– Existe inscripción de constitución de censo enfitéutico en la inscripción sexta de la 
finca, en la que dicho censo sólo afecta a parte de la edificación (los pisos altos, 
excluyendo el bajo) practicada el 10/09/1917.
– Y que la última inscripción relativa a la finca es la décima, en la que se produce la 
aportación  del  dominio  útil  a  favor  de  la  entidad  “Ibaceuta,  S.L.”,  practicada  dicha 
inscripción el 16/07/1994.
3.º-  De  conformidad  con  la  doctrina  sentada  por  la  DGRN  en  su  Resolución 
de 18/12/2017, no es posible aplicar el procedimiento de cancelación de cargas a los  e
censos enfitéuticos, ya que: bo
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que no llegaban a los sesenta años de antigüedad exigidos por la normativa hipotecaria,
siendo éste también el caso al datar la última inscripción relativa al dominio útil de 1994. Bc
Fundamentos de Derecho:
– Artículos 1650, 1651 y concordantes del código civil.
– Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 18/12/2017.
Resolución:
En  su  virtud,  resuelvo  denegar  la  cancelación  solicitada  por  los  defectos 
insubsanables de:
– no ser el procedimiento del artículo 210 de la ley hipotecaria apto para producir la 
cancelación del dominio directo
– y no haber transcurrido el plazo exigido en la normativa hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
Ceuta a 21 de junio de 2021 El Registrador (firma ilegible) Enrique de Elera-San 
Miguel Hurtado».
III
Don J. J. M. D., abogado, en nombre y representación de la Diócesis de Cádiz y 
Ceuta, mediante escrito de fecha 6 de julio de 2021 se opuso a la cancelación por las 
siguientes razones:
«Primero.–Que la Diócesis de Cádiz y Ceuta es una circunscripción territorial de la 
Iglesia católica que desde el año 1933, actúa englobando en una única persona jurídica 
civil a la antigua Diócesis de Ceuta, también conocida en algunos asunto jurídicos como 
Administración Apostólica de Ceuta, tras su unión en aquél año a la Diócesis de Cádiz 
por haberse convenido en el Concordato celebrado entre el Reino de España y la Santa 
Sede el 16 de marzo de 1851 la Supresión de la Diócesis de Ceuta (…)
Que la Diócesis de Cádiz y Ceuta, por la referida unión en una única circunscripción 
territorial de las antiguas “Diócesis de Cádiz” y “Diócesis de Ceuta” o “Administración 
Apostólica de Ceuta”, es dueña de la finca Registral n.º 821 del Registro de la Propiedad, 
ostentando la titularidad del dominio útil del plantas altas que conforman dicho inmueble 
y del dominio pleno de la totalidad de la planta baja del mismo edificio, en razón a la 
inscripción de un censo enfitéutico en el que tan sólo el derecho de dominio útil dela [sic] 
referidas plantas altas del edificio aparece reiteradamente inscrita a favor de la entidad 
“Ibaceuta SL”, la última de fecha 16 de Julio de 1994 (inscripción Décima).
Que  mi  representado  ha  tenido  conocimiento  de  que  la  entidad  “Ibaceuta  SL”, 
además de arrogarse indebidamente la titularidad del pleno domino del inmueble al ser 
titular tan sólo del dominio útil de las plantas altas de la finca registral, ha presentado una 
instancia al Sr. Registrador de la Propiedad (n.º entrada 1624/2021 de 07 de junio 
de 2021) por la que interesa la cancelación, por supuesta caducidad del referido derecho 
de censo.
Que ad cautelam y adelantándonos al debido emplazamiento que ha de llevarse a 
cabo a favor del titular del dominio directo inscrito, venimos a oponernos a dicha solicitud 
de cancelación interesada por el enfiteuta del derecho de censo sobre las plantas altas:
a)  Por  pretender  una  consolidación  en  el  enfiteuta  del  dominio  directo  que 
pertenece  a  mi  representado,  sin  el  procedimiento  específico  de  la  redención  e.e
contemplada art 1651 del Código Civil. b
b)  Por cuanto El art. 210-8.ª LH habla de la cancelación de gravámenes sobre el  265ww
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(inscripción Décima).
Por todos estos motivos en definitiva mi representado, en su condición de nuevo 
titular del dominio directo de las plantas altas por el derecho de censo en su día 
constituido, tras la integración de la Administración Apostólica de Ceuta en la persona 
jurídica que representa la Diócesis de Cádiz y Ceuta, se opone expresamente a la 
cancelación interesada.
Segundo.–Que  por  medio  del  presente  escrito  al  derecho  de  mi  representado 
interesa en cualquier caso llevar a cabo la adecuación registral de la exacta y correcta 
denominación del actual titular registral, en cuanto de los derechos que ostenta sobre el 
Dominio Directo sobre las plantas altas del inmueble y al dominio pleno y absoluto de las 
planta baja del edificio al que se refiere la finca registral n.º 821, y que en la actualidad 
pertenece a la persona jurídica representada por la Diócesis de Cádiz y Ceuta.
Por lo expuesto, al Registro de la propiedad de Ceuta,
Solicito:
Que tenga por presentado este escrito; se sirva admitirlo y unirlo al expediente de su 
razón y, en su virtud haber por realizadas las manifestaciones que en el cuerpo de este 
escrito se contienen y por formulada:
a)  oposición expresa a la solicitud de cancelación, por supuesta caducidad, del 
referido derecho de censo enfitéutico constituido en su día sobre las plantas altas de la 
finca registral n.º 821, por el que se inscribe a favor de “Ibaceuta SL” tan sólo el dominio 
útil de las referidas plantas altas, reservándose la Administración Apostólica de Ceuta el 
Dominio directo de las mismas, y en todo caso, con exclusión de las plantas bajas del 
edificio, cuyo dominio pleno y absoluto pertenece a la referida administración Apostólica 
de Ceuta, hoy Diócesis de Cádiz y Ceuta.
b)  Solicitud de modificación de la vigente inscripción de dominio de la finca con n.º 
821 a la actual y adecuada titularidad jurídica de dicho inmueble, representada por la 
“Diócesis de Cádiz y Ceuta” con CIF (…), a fin de que en su día, previos los trámites 
legales,  acuerde  llevar  a  cabo  la  mencionada  modificación  de  la  inscripción  de  la 
titularidad del citado inmueble, en cuanto al domino directo de las plantas altas y el 
dominio  pleno  y  absoluto  de  las  plantas  bajas  a  favor  de  dicha  persona  jurídica, 
interesado igualmente la expedición y entrega de la correspondiente certificación de 
dominio, una vez efectuada la misma».
IV
Contra la nota de calificación, don P. I. V., abogado, en nombre y representación de 
«Ibaceuta, S.L.», interpuso recurso el día 29 de julio de 2021 al considerar que la 
calificación no se ajusta a Derecho, por haber transcurrido el plazo a que se refiere la 
regla  octava  del  artículo  210.1  de  la  Ley  Hipotecaria,  vulnerando  el  procedimiento 
legalmente establecido. Considera que la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado invocada por el registrador no es aplicable al caso concreto, y 
entiende que han pasado los 60 años exigidos por el precepto, pues la inscripción cuya 
cancelación se pretende data del año 1917, sin que conste reconocimiento del derecho 
desde entonces, habiendo en consecuencia prescrito.
V
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 30 de julio de 2021, mantuvo la  es
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. o
Vistos los artículos 1, 9, F1u8n, dya m21e0n todes  dlae  DLeeyre cHhipootecaria; 377 del Reglamento
Hipotecario; 1605, 1647 y 1651 del Código Civil, y las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero de 1993, 26 de octubre  Bc
de 2004, 30 de agosto de 2013, 2 y 3 de diciembre de 2015, 21 de abril y 8 y 27 de 
septiembre de 2016 y 19 de julio de 2018.
1.  Mediante instancia privada se pretende la cancelación del dominio directo en un 
censo enfitéutico, cuya inscripción data de 1917, teniendo en cuenta que la finca sobre el 
que recae fue aportada a la sociedad recurrente en 1994, gravada con dicho censo. Se 
opone expresamente a la cancelación el titular del dominio directo que es la Diócesis de 
Cádiz y Ceuta. El registrador deniega la cancelación por no haber pasado los 60 años 
exigidos por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, mientras que el recurrente entiende 
que sí han pasado los citados años desde la inscripción del censo y que está prescrito.
2.  Dispone la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria lo siguiente:
«No  obstante  lo  dispuesto  en  los  apartados  anteriores,  podrán  cancelarse 
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del 
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y 
cualesquiera  otros  derechos  o  facultades  de  configuración  jurídica,  cuando  hayan 
transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, 
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro 
asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado 
reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas 
de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió 
producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a 
instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha 
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su 
defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia 
garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a 
censos,  foros  y  otros  gravámenes  de  naturaleza  análoga,  establecidos  por  tiempo 
indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la 
extensión del último asiento relativo a los mismos».
3.  El Código Civil, en su artículo 1605, se refiere al concepto de censo enfitéutico, 
cuando dispone que «es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio 
útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión 
anual en reconocimiento de este mismo dominio». Se hace preciso, para una adecuada 
resolución de este expediente, atender a la naturaleza jurídica de la institución que nos 
ocupa, el censo enfitéutico.
Ya este Centro Directivo tuvo ocasión de manifestarse al respecto en la Resolución 
de 26 de octubre de 2004, señalándose que «en cuanto a la naturaleza de la enfiteusis y 
el alcance de las facultades del dueño directo, ciertamente el censo enfitéutico ha sufrido 
una larga evolución. Así las teorías doctrinales sobre su verdadera esencia han ido 
cambiando,  desde  el  derecho  romano,  donde  Justiniano,  refunde  la  “condictio  agri 
vectialis” y la enfiteusis griega en una sola figura mediante la cual se transmitía al 
enfiteuta un derecho real de larga duración o incluso perpetuo a cambio de un canon; 
pasando por la época medieval dónde aparece la teoría del dominio dividido; hasta llegar 
a épocas más recientes donde se inicia una tendencia –caso de la legislación especial 
catalana– a hacer predominar al titular del dominio útil como verdadero propietario y a 
configurar el censo como un derecho real sobre finca ajena. Sin embargo, todavía hoy en  s
día, con arreglo al Derecho común, aunque se configure la enfiteusis como dominio  oe.
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frutos. Es decir, el dueño directo, es auténtico dueño. No sólo se llega a esta conclusión
a partir del artículo mencionado; el artículo 1.647 del Código Civil, lo deja también claro
al establecer un derecho de reconocimiento a favor del dueño directo, por parte del 
enfiteuta, quien aparece como “aquél que se encuentra en posesión de la finca”. Es en 
fin el titular del dominio directo aquél con quien hay que entenderse para redimir la finca 
conforme al artículo 1.651»; criterio que ya recogió la Resolución de 10 de octubre 
de 1988.
Finaliza diciendo esta Resolución que «si bien es cierto, que la Ley 6/1990 de la 
Generalitat de Cataluña hace la interpretación contraria de la figura del censo enfitéutico, 
considerando  como  verdadero  dueño  al  enfiteuta,  esta  interpretación  no  puede 
extenderse al Código civil, ya que se limita sólo a la enfiteusis en Cataluña, no existiendo 
en el territorio de Derecho común una norma que lleve a esa misma interpretación».
4.  En consecuencia, siendo el titular del dominio directo en derecho común el 
verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá 
cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de 
ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.
En el mismo sentido se pronunciaron las Resoluciones de este Centro Directivo 
de 26 de octubre de 2004 y 19 de julio de 2018 considerando que el dominio directo no 
puede cancelarse por esta vía, máxime cuando ha habido transmisiones posteriores de 
la finca con arrastre del censo.
5.  Por  otra  parte  la  cancelación  del  dominio  directo  pretendida,  por  vía  del 
artículo 210 de la Ley Hipotecaria daría lugar a la cancelación de la inscripción de censo, 
tal y como se encuentra practicada, y por tanto a la desinmatriculación de la finca, 
cancelando el dominio útil inmatriculado.
Resulta evidente que esto no es lo pretendido por el interesado, por lo que no puede 
procederse en tal forma, conforme al principio registral de rogación.
Además, en el supuesto de que, lo que se pretendiera fuera la cancelación del 
dominio útil por aplicación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tampoco procedería la 
cancelación, toda vez que constan practicados asientos posteriores relativos al dominio 
útil, siendo el último de ellos del año 1994, por lo que no habría transcurrido el plazo 
previsto  en  el  precepto  recogido  en  la  regla  octava  del  artículo  210.1  de  la  Ley 
Hipotecaria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.