BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 189 Viernes 10 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49773
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7658 Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. J. M. M. contra la nota de calificación del 
Registrador de la propiedad interino de Cogolludo don Manuel Osborne Duque por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
El 4 de noviembre de 2019 se presenta en el Registro de la Propiedad de Cogolludo 
la escritura de compraventa autorizada el 5 de diciembre de 1994 ante el Notario de 
Alcobendas don Francisco Javier Hijas Fernández número 4200 de su protocolo, que 
causó  el  asiento  989  del  Diario  69.  En  virtud  de  la  documentación  anteriormente 
reseñada, don F. C. G. vende a los cónyuges don J. J. M. M. y doña T. A. R. la 
parcela 906 del polígono 3 de Colmenar de la Sierra (Guadalajara). Dicha transmisión se 
inscribió en el Registro de la Propiedad con fecha dieciséis de enero de mil novecientos 
noventa y seis, dando lugar a la inmatriculación de la finca registral número 997, al 
folio 92 del tomo 1.070, libro 7, que posteriormente, con fecha quince de mayo de mil 
novecientos  noventa  y  seis,  se  canceló  al  no  haberse  presentado  en  el  plazo 
reglamentario, el edicto del que quedó pendiente. Posteriormente, con fecha veintitrés de 
enero de dos mil dieciocho y en virtud de escritura pública autorizada el día veintinueve 
de septiembre de dos mil diecisiete por la notaria de San Sebastián de los Reyes doña 
María  Jesús  Arcos  Domínguez,  número  2.875  de  protocolo,  dicha  parcela  906  del 
polígono 3 de Colmenar de la Sierra (Guadalajara) se volvió a inmatricular, esta vez a 
favor de doña M. V. y de don M. A. L. C., por herencia de don A. C. G., que había 
adquirido por herencia de su hermano don C. C. G., todo ello según resulta de la 
inscripción primera de la finca registral número 1.428, al folio 55 del tomo 1.309, libro 10.
II
Presentada nuevamente en el Registro de la propiedad la escritura de compraventa 
de 5 de diciembre de 1994 se suspendió su inscripción por existir falta de tracto que 
impide la inscripción de la transmisión de la finca, al no aparecer inscrita a favor del 
transmitente. «Fundamentos de Derecho. Dispone el artículo 20 de la Ley Hipotecaria 
que  «para  inscribir  o  anotar  títulos  por  los  que  se  declaren,  transmitan,  graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho 
a  favor  de  persona  distinta  de  la  que  otorgue  la  transmisión  o  gravamen,  los  e.e
Registradores  denegarán  la  inscripción  solicitada  (…)».  En  el  presente  caso  debe  b
inscribirse previamente la finca a favor de don F. C. G. Por todo ello acuerdo suspender  58ww
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III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. M. M. interpone recurso en virtud de 
escrito  de  fecha  18  de  diciembre  de  2019  en  base  entre  otros  a  los  siguientes 
argumentos: Hechos. Primero.–A fecha 05 de diciembre de 1994, mediante escritura de 
compraventa con n.º de protocolo 4200 del Ilustre Notario de Madrid don Francisco 
Javier Hijas Fernández, se procedió a la compra de la parcela de terreno rustico de 
cereal de secano en termino de Colmenar de la Sierra (Guadalajara), al sitio o paraje 
(…), parcela 906 del Polígono 3 (…). En la citada escritura queda suficientemente 
acreditado que la transmisión de la citada propiedad se dio por medio de contrato de 
compraventa entre: Parte vendedora: Don F. C. C.: el cual era dueño de pleno dominio y 
en carácter privativo en virtud de herencia de su padre, don G. C. S., en virtud de 
partición convencional de los demás herederos. Parte compradora: Don J. J. M. M. y 
doña  T.  A.  R.;  los  cuales  la  adquirieron  por  medio  del  citado  acto  por  un  precio 
de 200.000 pesetas. Segundo.–Dado que la citada finca no estaba inscrita se procedió a 
solicitar la inmatriculación de la misma al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 
el artículo 298 del Reglamento Hipotecario (vigentes en el momento). A raíz de la citada 
solicitud se inscribió en el Registro de la Propiedad de Cogolludo la citada finca, dando 
lugar a la inmatriculación de la finca Registral n.º 997, folio 92, tomo 1070, libro 7. 
Tercero.–Tras más de veinte años creyendo que la inmatriculación de la vivienda fue 
realizada conforme a Derecho, solicite la información registral, encontrando que la finca 
objeto del presente recurso se ha inmatriculado nuevamente a favor de doña M. V. L. C. 
y don M. A. L. C. en virtud de Herencia. Cuarto.–Ante la citada situación, a fecha 4 de 
noviembre de 2019, procedí a solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de 
Cogolludo el derecho de propiedad que ostento frente a la citada finca rústica. La citada 
solicitud de inscripción fue denegada por el Registrador, notificándoseme la resolución a 
fecha  21  de  noviembre  de  2019,  todo  ello,  fundamentando  que  la  inmatriculación 
solicitada y aceptada por el Registro, en virtud de la documental aportada en 1995, fue 
posteriormente cancelada, a fecha 15 de mayo de 1996, por no haberse presentado en 
el plazo reglamentario y por ende existe una falta de tracto en entre la solicitud de 
inscripción  y  la  inmatriculación  realizada  a  fecha  23  de  enero  de  2019  (…)  A  los 
anteriores  hechos,  le  son  de  aplicación  los  siguientes,  Fundamentos  de  Derecho. 
Único.–En lo referente al procedimiento de inmatriculación de fincas, el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria, vigente al momento de la primera inscripción, establece expresamente 
que: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo 
derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del 
Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los 
documentos presentados». Para complementar el citado artículo, el propio artículo 298.5 
del  Reglamento  Hipotecario  vigente  en  la  citada  fecha  dicta  lo  siguiente:  «Las 
inscripciones practicadas en virtud de los documentos expresados en los cuatro primeros 
números y en la letra C) del número quinto de este artículo, se notificarán a todos los que 
pudieran estar interesados en ella, por medio de edictos, que autorizará el Registrador, 
comprenderán las referidas circunstancias esenciales y se fijarán por espacio de un mes 
en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca, acreditándose este 
hecho por certificación o diligencia suscrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a 
continuación del edicto. Este se archivará en el Registro después de extendida nota al 
margen de la inscripción expresiva del cumplimiento de la anterior formalidad. Si no se  e.
presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la  w.b
inscripción, se cancelará ésta de oficio por nota marginal.» En el presente caso queda  58ww
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Registrador procedió a la inmatriculación de la misma el 16 de enero de 1996. La
cuestión de fondo es que la citada inmatriculación fue cancelada cuatro meses después 
por un mero requisito formal (la publicación del edicto), y esa cancelación realizada de 
oficio por el Registrador nunca nos fue comunicada, dándonos la creencia de ser los 
titulares regístrales de la finca objeto de recurso. Hace menos dos años (23 de enero 
de 2018) se procedió a realizar una nueva inmatriculación de la vivienda, al amparo del 
artículo 205 de la LH, a favor de doña M. V. L. C. y don M. A. L. C. en virtud de herencia 
(la cual, no es conforme a Derecho por disponer de bienes que no eran propiedad del 
causante,  como,  por  ejemplo,  la  finca  objeto  de  litigio).  El  artículo  207  de  la  Ley 
Hipotecaria establece, en lo referente a los efectos de la inscripción frente a terceros: «Si 
la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los 
números 1.º, 2.º, 3.º y 4.º del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos 
protectores  dispensados  por  el  artículo  34  de  esta  Ley  no  se  producirán  hasta 
transcurridos dos años desde su fecha». Por todo ello, la inmatriculación realizada por el 
Registrador  a  favor  de  los  herederos,  la  cual  no  es  conforme  con  la  verdad 
extrarregistral, no goza de una protección total hasta transcurridos dos años (23 de 
enero de 2020); y, por ende, es de entender que, deben tener cabida la admisión de 
pruebas que desvirtúen una incorrecta inmatriculación y que el Registrador, de oficio, 
debe analizar para dilucidar la verdad extrarregistral a la que la finca se encuentra 
sometida. Hay que destacar que la última voluntad del legislador sobre el referido 
artículo 207 de la LH no es otra que la de la suspensión temporal del principio de fe 
pública registral (STS 5/2010, de 22 de enero de 2010); todo ello porque entiende que 
estas inmatriculaciones se han obtenido por un medio que al legislador le merece una 
sospecha  de  irregularidad  y  que  presumiblemente  pueden  ser  incorrectas  por  la 
aportación de pruebas que demuestren la titularidad de un tercero sobre las fincas 
gravadas.  En  el  presente  caso,  obviamente  se  ha  realizado  una  inmatriculación 
«incorrecta» en la medida que, la finca en cuestión, fue enajenada hace más de 20 años 
y ha sido poseída con justo título por los mismos propietarios; los cuales, además, 
procedieron a su inmatriculación (por cumplir los requisitos de la legislación hipotecaria), 
pero que, por un mero defecto formal, se procedió a su cancelación. Llegados a este 
punto, en el presente caso, nos encontramos con dos inmatriculaciones, una que se 
realizó en base a una compraventa en el año 1996 (que no se formalizó por un defecto 
formal) y otra que se realizó en base a una herencia en 2018 (cuyo caudal hereditario 
integraba la finca en cuestión, y que, por la transmisión realizada en 1995 por sus 
legítimos titulares, no debería haber sido objeto de trasmisión mortis causa). Hay que 
entender, que dada la situación de suspensión del artículo 207 de la LH a la que se 
encuentra la inmatriculación de 2018, es viable solicitar al Registrador la inscripción del 
derecho  de  propiedad  anterior  aportando  documentos  públicos  que  demuestren  la 
inexactitud de la segunda inmatriculación, y que este no pueda proceder a la inscripción 
solicitada basándose en la ausencia del tracto (que en realidad padece la segunda 
inmatriculación y no la primigenia). Mi mujer y yo somos los propietarios de la finca 
objeto  de  recurso,  y  disfrutamos  de  la  misma  hace  más  de  20  años,  desde  que 
procedimos a su inmatriculación, quedando constancia de la misma en el Registro de la 
Propiedad; no pudiendo afectar un mero requisito formal (como es la entrega de un 
edicto) a la aplicación del principio de prioridad. Por ello, la resolución emitida por el 
Registrador  de  la  Propiedad  de  Cogolludo,  me  produce  una  completa  indefensión, 
puesto que el Registrador, teniendo plena constancia de la suspensión del artículo 207 
de la LH que sufre la finca y la existencia de una previa inmatriculación a favor de los 
propietarios de hecho y derecho, no ha procedido a la inscripción de solicitada (con el  s
objeto de demostrar de manera extrajudicial la titularidad de la finca) basándose en la  oe.
inexistencia de un tracto sucesivo. Por todo lo anteriormente expuesto, Solicito. - Que  w.
teniendo  por  presentado  el  presente  escrito  en  tiempo  y  forma,  con  todos  los  58ww
rdeoacluizmadean toesn  addicjiuenmtobsr,e  sdee  s1ir9v9a5  deen  avdirmtuitdir ldoe y l aa cduoecrudme elnat aincsiócnri pacpióonrt addea ;l ap rcoocmedpireanvdeon taa 
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IV
El registrador emitió informe el día 16 de enero de 2020 y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 1257 del Código civil; artículos 1, 20, 40, 82, 205 y 207 de la ley 
hipotecaria, artículo 298 de su reglamento (en la redacción anterior a la ley 13/2015) y 
resolución de este Centro Directivo de 5 de enero de 1951.
1.  Se  debate  en  el  presente  recurso  si  habiéndose  cancelado  un  asiento  de 
inmatriculación por falta de publicación del edicto correspondiente en el plazo previsto en el 
artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en la redacción vigente entonces, puede volverse 
a inscribir la escritura de compraventa que motivó la inmatriculación o por el contrario lo 
impide  el  hecho  de  que  se  haya  inmatriculado  en  el  ínterin  por  los  herederos  del 
transmitente. El registrador entiende que procede la suspensión de la inscripción por falta de 
tracto  sucesivo.  El  recurrente  entiende  que  procede  la  inscripción  dado  que  la 
inmatriculación  a  favor  de  los  herederos  del  transmitente  está  dentro  del  plazo  de 
suspensión de efectos frente a terceros que determina el artículo 207 de la ley hipotecaria, y 
porque su título fue inmatriculado en su día y cancelado por un mero requisito formal como 
fue la falta de publicación del edicto, sin que le fuera comunicada la cancelación.
2.  El defecto debe ser confirmado. La publicación del edicto venía exigido por el 
antiguo artículo 205 de la Ley Hipotecaria que decía: «Serán inscribibles sin necesidad 
de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de 
modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, 
siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se 
publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, 
expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados…» Y por el 298 
del Reglamento Hipotecario que decía que: «Si no se presentare el edicto en el Registro 
dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará esta de 
oficio por nota marginal».
3.  No puede pronunciarse este Centro Directivo sobre quién fue responsable de la 
falta de publicación del edicto reglamentario, que en las inmatriculaciones por doble título 
público exigía el ya derogado artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
Pero lo cierto es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los 
tribunales (cfr. artículo 1 de la ley hipotecaria) por lo que habiendo sido cancelada 
correctamente la inmatriculación, y estando en la actualidad inscrita la finca a nombre de 
personas  distintas  del  transferente,  procede  suspender  el  título  por  falta  de  tracto 
sucesivo (artículo 20 Ley hipotecaria).
4.  Es cierto que los herederos del transferente quedan vinculados por los actos y 
contratos otorgados por el causante (véase artículo 1257 Código Civil) y también es cierto 
que durante los dos años siguientes a la inmatriculación por doble título se suspenden los 
efectos de la fe pública registral (artículo 207 Ley hipotecaria), pero la pretensión de volver a 
inmatricular a nombre del recurrente tendrá que ejercitarse en procedimiento adecuado, no 
siendo el recurso gubernativo el cauce procesal adecuado (pues se limita a la corrección de 
la nota de calificación, ex artículo 326 y siguientes de la ley hipotecaria), de manera que si 
los  titulares  registrales  no  consienten  en  escritura  pública  la  rectificación  de  la 
inmatriculación practicada deberá acudirse al juicio declarativo correspondiente en el que  es
éstos sean parte (artículos 40 y 82 de la ley hipotecaria). bo
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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.