BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96225
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13445 Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se deniega la práctica 
de una nota marginal.
En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio 
Natural  y  Biodiversidad  de  Castilla-La  Mancha,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Almansa, don Ángel Casas Casas, por la que se deniega 
la práctica de una nota marginal.
Hechos
I
Mediante comunicación expedida el día 22 de mayo de 2020 por el jefa de Servicio 
Forestal, don S. M. S. P., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del 
Registro de la Propiedad de Almansa en relación a la inscripción de la representación 
gráfica de la parcela 10086, polígono 514 de Almansa, se solicitaba la práctica de una 
nota marginal en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria 
clasificada en el término municipal de Almansa por Orden de 6 de noviembre de 1987 de 
la Consejería de Agricultura con una anchura de 75,00 metros. Esta vía pecuaria no está 
deslindada por lo que en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca 
podría  ser  atribuida  a  la  Junta  de  Comunidades  de  Castilla-La  Mancha,  siendo  la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se  determinen  reglamentariamente,  las  situaciones  jurídicas  contradictorias  con  el 
deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almansa, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Visto  por  don  Ángel  Casas  Casas,  registrador  de  la  Propiedad  de  Almansa 
–Albacete–, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el 
mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
1.  Se presenta en este Registro solicitud de nata marginal por eventual futuro 
deslinde de| dominio público pecuario, expedido por el Jefa de Servicio Forestal de la 
Consejería de Desarrollo Sostenible de fecha 27 de mayo de 2020 en relación a la 
parcela 10086, polígono 514, del término municipal de Almansa. En dicho documento se  e.
observan los siguientes defectos: w.b
npnioo rrt ma1cmo.a ntpivsoLaicga ou gn ieeeonnntaet el rasa,  oldn lerioce ruigtmanuda laaatidsv ionaero nae t sosde pen eelo cn pipacarlute rerviemnisltaotrotaniv  ipopao r dera evle i lsrl éaotagsr d imeaendne manlam i ndniieeso ntrlrmataosca  jiutovivrínaíades is ch poippe,ú occbtuueliayccraaaia rspis.ar , áS gnceeit  incetreanar  teaalasl,,     OE-A-2021-13able en https://
improcedente. Hasta la iniciación del procedimiento de deslinde la vía pecuaria goza de
las garantías genérales de inalienabilidad e imprescriptibilidad del artículo 132 de la 
Constitución Española, debiéndose iniciar, en su caso, el procedimiento de deslinde con 
intervención del titular registral en el momento del inicio del expediente
2.  Falta consentimiento del titular registral. De la documentación presentada no se 
desprende que el titular registral tenga conocimiento, ni preste consentimiento a la 
práctica de la nota marginal de conformidad con lo establecido en el artículo 1 y 38 de la 
Ley Hipotecaria.
Debe atenderse a la reciente doctrina del DGRN, recogida en varias resoluciones 
de 9 de agosto de 2019 en las que se rechaza la extensión de nota marginal por 
eventual deslinde por falta de intervención del titular registral de conformidad con los 
principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción d 
[sic] titulo “en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el 
derecho del transmíteme (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y que este haya prestado su 
consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales, haya 
sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su 
indefensión”.  “Solo  con  las  mencionadas  cautelas  puede  garantizarse  el  adecuado 
desenvolvimiento  del  principio  constitucional  de  la  protección  jurisdiccional  de  los 
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el 
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito 
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos 
registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia 
jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos 
judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio 
y 21 de octubre de 2013) al afirmar que “el registrador puede y debe calificar si se ha 
cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que 
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar 
del documento judicial ‘los obstáculos que surjan del Registro’, y entre ellos se encuentra 
la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el 
titular registral en el correspondiente procedimiento judicial” (cfr. Resolución de 17 de 
septiembre de 2014).”
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de 
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamenta para su ejecución.
II.  En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas, en el 
hecho H anterior, debe tenerse en consideración:
Artículo 18 Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, 
la legalidad de las formas extrínsecas de tos documentos de toda clase, en cuya virtud 
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de 
los asientos del Registro”.; Artículo 99 Reglamento Hipotecario: “La calificación registral 
de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, 
a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a 
las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias 
esenciales  del  procedimiento,  a  la  relación  de  éste  con  el  titular  registral  y  a  los  e
obstáculos que surjan del Registro”. Principio registral de legitimación. Artículo 38 Ley  bo
Hipotecaria. Principio registral de tracto sucesivo. Artículo 20.1.º y 2.º Ley Hipotecaria:  445ww
e''Pxatinrag ainns cerilb ird oo mainnoiota ry t ítudleoms ápso r dloesr eqcuheo ss e rdeeaclelasr esno, btrraen simnmitaune,b glersa,v edne, bmeorád ificqounesnt aor 
psereavnia omtoerngtaed ionss cloristo a oc toasn orteafdeori deol sd. eErenc ehlo c daeso l ad ep erressounltaa rq uines cortiotorg auqeu oe l edne rceucyhoo  nao mfabvorer 
de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada”. RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo 
material, que implica el respeto a la cadena de titularidades, como insoslayable. Artículo 
24 Constitución española, tutela judicial efectiva. RDGRN 9 de agosto de 2019, 11 de 
diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado.  En  dicho  caso,  aun  cuando  se  practique  parcialmente  la  inscripción 
solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente 
prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días 
desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga 
durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los 
arts.17,2 4 y 25 de la L.H. no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a 
la/s misma/s finca/s, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse 
igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogado, del 
asiento anterior.
En su virtud,
Acuerdo:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con las circunstancias- expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de 
calificación,  por  la  concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la L.H. pudiendo, 
no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del 
asiento de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar 
que  se  practique  la  anotación  preventiva  prevista  en  el  artículo  42.9  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ángel Casas 
Casas registrador/a de Registro Propiedad de Almansa a día cinco de mayo del año dos 
mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general 
de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 1 de 
junio de 2021, mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«De acuerdo a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria se recurre la 
calificación de 05 de mayo de 2021 del Registro de la Propiedad de Almansa, recibida 
el 14 de mayo de 2021, según registro electrónico, sobre:
– Finca registral 20152, con referencia catastral 02009A514100860000DX, que se  s
corresponde con la parcela 10086 del polígono 514 del término municipal de Almansa  o
(Albacete) (…) 445www.
Motivos
DecLreat oL deey  81 3d/e2 0fe1b5r edreo  d2e4  1d9e4 6j uyn dioe, l dteex troe froerfmunad iddeo  dlae  lLae Lye Hy idpeo tCecaatarisat roa pInromboabdiali aprioor, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice
“La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente 
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la 
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha).
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha).
– Vías Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km 
(14.200 ha).
– Sólo un 6 % de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 
ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad.
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto; las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena 
fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se 
tratan en este recurso.»
IV
El registrador de la Propiedad de Almansa suscribió informe el día 2 de junio de 2021 
y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho e.e
mdHDeiiapr eronVzctooceisv icótideoanemsr i  oGbl2o;r e0se8n1 ,  dae6derr,t ea íl1clla  u3P dLl oaeedst yer lio m 93sn,/o  1o2nR9v0ii9eoe,5 g m4d,is 0ebdt, rre oela2 s 2s0 d3 1yeA  d  dyde2 me 02mli10 naN73isr, oz tdrot1aae,9c r di liaaoedd n eLoVe e ísjaudy s PleiH o úP 2ibped lociedcut eaea2 scr0o;ai a1crlsait8au;s, ;b l  aR4r9e  9Le d esddeyoee  l 3ulj u23cRl0i/ioo2e1n 0g4ey0l,a  s3m11 ,d 95ede  ne ddt leoae3      OE-A-2021-13445able en https://www.
septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 12 de marzo y 16 de octubre de 2020 y 13 de enero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de 
una vía pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la 
misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la (…), vía pecuaria clasificada 
en el término municipal de Almansa por Orden de 6 de noviembre de 1987 de la 
Consejería de Agricultura con una anchura de 75,00 metros. Esta vía pecuaria no está 
deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la 
finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se  determinen  reglamentariamente,  las  situaciones  jurídicas  contradictorias  con  el 
deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
El registrador deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal 
solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del 
titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra 
prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección 
General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente.
La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los 
anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación 
estadística  de  la  falta  de  inscripción  de  las  vías  pecuarias  en  los  registros  de  la 
Propiedad  y  en  base  a  ello  entiende  que  la  práctica  de  las  notas  marginales  es 
imprescindible  para  evitar  que  surjan  terceros  de  buena  fe  protegidos  conforme  al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. 
Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador 
puede hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la 
defensa del dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral». Por 
último,  alega  que  notas  marginales  de  esta  índole  se  han  practicado  ya  en  otros 
registros.
Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los 
pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos 
promovidos por la misma Administración.
2.  En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse.
Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables 
ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su  competencia  de  calificación  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017).
3.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin 
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles 
consecuencias de un eventual deslinde.
La  publicidad  del  procedimiento  de  deslinde  se  contempla  en  el  artículo  8,  e.
apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que  w.b
«cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el  445ww
Rpúebgliisctoro,  deel  lóar gParnoop ieqduaed  stroabmreit et erdriecnhoos  eqxupee pduiednieter anlo  repsounltdarrá i neclnu idcoosn oecni meile dnotom indieol 
cRirecguisntsrtaadnocri aa» .f iCn odne  inqdueep peonrd eénscteia s dee  plara icmtipqrueec ilsai óann doetal cteióxnto m leagrgailn saol bprere evel anstiivean tdoe l eegsaal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados.
4.  Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del 
principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de 
una  resolución  administrativa  sin  que  el  interesado  haya  tenido  intervención  en  el 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo 
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su 
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento 
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. 
entre  otras,  Resolución  de  30  de  septiembre  de  1980).  Tras  la  citada  reforma 
reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta 
Dirección  General  ha  venido  considerando  desde  entonces  que,  no  obstante  la 
ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos 
los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una  indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  -como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva-  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
5.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta  s
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso. oe.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de  w.
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de  445ww
ad eetexprmreinsaarc ilóan c otolitnadl aancceirac ac odne  unninag vuínaa p ceicrcuuanrisat,a lnoc ciau aalf eycat arensteu ltaa  lad ef inlac ap,r oypai aq udee sscer iplimcióitna 
dpeo sliab ilfiidnacda  d(cef r.u anr tíecvuelonstu a9l  ddee slali nLdeey,  Hsiinp octeocnacrrieat ayr  5s1iq udiee rsau  sRi eegfelacmtiveanmtoe);n taed vlaie rftien claa   BOE-A-cable e
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria.
6.  Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en 
el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca.
Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo 
de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los 
registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que 
puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en 
la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como 
en  su  artículo  30,  los  bienes  y  derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son 
inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del 
principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y 
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios 
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.
En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas 
deben  inscribir  en  los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su 
patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, 
así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos 
registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción 
registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y 
suministro  de  información  de  los  artículos  61  y  64,  una  previsión  específica  en  el 
artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren 
conocimiento  de  la  existencia  de  bienes  o  derechos  pertenecientes  a  las 
Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los 
órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que 
proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
Pero  la  protección  registral  que  la  ley  otorga  al  dominio  público  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor 
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento 
jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que 
pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. s
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo  oe.
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este  w.
expediente),  el  registrador  ha  de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  445ww
acreEdnit eontr qous ec alas oinss, ccroipmcioó no cpurerrtee ncdoind ala n loe ginisvlaadceió ne l ddeo msuineiloo ,p túabmlibcoié.n existen previsiones
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
7.  En el supuesto que ha dado lugar al presente recurso, la nota marginal se solicita 
con ocasión de las notificaciones practicadas en cumplimiento de lo previsto en el último 
párrafo  del  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  y,  por  tanto,  se  ha  notificado  con 
posterioridad a la práctica de la operación registral, la cual ya se encuentra bajo la 
salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, Ley Hipotecaria).
Distinto sería el supuesto en el que el registrador hubiese tenido dudas de invasión 
del  dominio  público  antes  de  practicar  la  inscripción,  en  cuyo  caso,  notificada  la 
Administración, ésta habría podido formular oposición si efectivamente tal representación 
pudiera invadir el dominio público. Igualmente hay que destacar que la representación 
gráfica  inscrita  con  motivo  de  la  inmatriculación  es  catastral,  la  cual  se  encuentra 
amparada por la presunción de veracidad del artículo 3.3 de la Ley del Catastro.
El único supuesto en el que está previsto este tipo de notas marginales es el de la 
inscripción de representación gráfica alternativa conforme al artículo 199, apartado 2, de 
la Ley Hipotecaria, ya que en la Resolución conjunta de esta Dirección General y la 
Dirección General del Catastro se prevé en el punto decimotercero lo siguiente: «En las 
notificaciones practicadas en el marco del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley 
Hipotecaria y en la inscripción practicada, el Registrador de la Propiedad hará constar 
por nota marginal tanto la relación de colindancia entre las fincas afectadas como que la 
morfología y descripción definitiva de las mismas queda supeditada al resultado del 
deslinde del dominio público que pudiera llevarse a efecto a instancia de cualquiera de 
sus titulares. Esta circunstancia se hará constar, además, como metadato específico de 
los recintos cartográficos». s
8.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección  oe.
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el  w.
procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares  445ww
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terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se 
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del 
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el 
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del 
terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar 
los límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
9.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la  s
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. oe.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una  w.
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que  445ww
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en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.