BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 191 Miércoles 11 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 100008
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13774 Resolución de 30 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se suspende 
la inscripción de acta notarial en la que se concluye un procedimiento de 
rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Pedro Carlos Moro García, notario de Manresa, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Manresa número 1, 
doña Rosa María del Pilar Romero Payá, por la que se suspende la inscripción de acta 
notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto 
en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 15 de octubre de 2020 ante el notario de Manresa, don 
Pedro Carlos Moro García, con el número 2.494 de protocolo, los titulares de la finca 
registral número 14.508 del Registro de la Propiedad de Manresa número 1 requirieron el 
inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria, el cual se concluía mediante acta autorizada por el mismo notario el 
día 6 de abril de 2021, con el número 914 de protocolo.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Manresa número 1, 
es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Tipo documento: Escritura pública.
Libro de entrada: 465/2021.
Libro Diario: Asiento 238 Diario 178 y 1152 Diario 178.
Previo  examen  y  calificación  conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes  [sic]  de  su  Reglamento  del  Acta  inicial  de  rectificación  de  superficie 
otorgada el 15 de octubre de 2020 ante el Notario de Manresa don Pedro Carlos Moro 
García,  Protocolo  2494/2020,  diligencia  de  subsanación  y  del  Acta  de  conclusión 
otorgada el 6 de abril de 2021 ante el propio Notario señor Moro, Protocolo 914/2021, 
presentadas telemáticamente en este Registro, la primera el 20 de enero de 2021 y la 
segunda el 6 de abril de 2021 por el Notario de Manresa don Pedro Carlos Moro García, 
habiéndose aportado carta de pago del Impuesto, la Registradora de la Propiedad que 
suscribe ha resuelto suspender la práctica de los asientos indicados, en base a los 
siguientes: e.
Hechos. 774ww
inscPripocr ióenl  ddoec urmeectniftioc aqcuióen  mdoet ivsau plae rpfirceies eny ted encoltaar adceió nca ldifeic aocbióran  saen titgrautaa  ddee  hlaa cfeinr claa 
registral número 14.508, con las circunstancias que a juicio de la que suscribe impiden la 
misma:
1.ª  La citada finca n.º 14.508, procede por segregación de la finca número 332.
Según el Registro la finca 14.508 linda al Norte con la finca de la que se segrega 
propiedad de T. C. M.; Sur con finca del mismo comprador el señor V. M. G.; Este con 
finca de R. M.; y Oeste con finca de J. G.
Según la certificación catastral descriptiva y gráfica, la referida finca linda:
1.  Con parcela 30 del polígono 14 propiedad de la señora T. C. M. de 269 metros 
cuadrados según Catastro. Esta finca coincide con su titularidad con la matriz (finca 332) 
de donde procede por segregación la registral 14.508, pero según el Registro la indicada 
registral 332 propiedad de la señora C. continúa teniendo una superficie de 2.712,22 
metros cuadrados.
2.  Al sur linda con parcela 194 del polígono 14 del señor F. M. R. y parcela 60 del 
polígono 14 de la señora P. R. M. Ambos señores según los antecedentes del Registro 
son hijos del señor V. M. G. Y también al sur con la parcela propiedad del señor J. M. G.
3.  Además,  al  Oeste  linda  con  dos  parcelas  catastrales,  la  parcela  205  del 
polígono 14 “en investigación” y otra de la cual no se indica la localización y titular, según 
la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  incorporada  con  la  referencia 
catastral 08112A014002050000QA que tiene una superficie en Catastro de 448 metros 
cuadrados, y se encuentra “en investigación”, y la referencia catastral 08112A01400199. 
En Catastro se indica que “no hay inmuebles en la ubicación seleccionada”.
Según el título presentado la rectificación supondrá la descripción de la finca de 
forma siguiente: “Finca de dos mil doscientos treinta y un metros cuadrados (2.231 m2), 
linda, todo en conjunto mirando desde su frente: al frente, con el (…) por donde tiene su 
acceso; a la derecha entrando con parcela 30 del polígono 14; a la izquierda, con 
parcela 60 del polígono 14; y al fondo, con parcela 205 del polígono 14, en parte con 
parcela 194 del polígono 14; y al fondo parte con parcela 205 del polígono 14, en parte 
con parcela 194 del polígono 14, en parte con parcela 199 del polígono 14 y en parte con 
finca situada en el (…)”.
De estos antecedentes resulta que la inscripción del exceso de cabida solicitado 
plantea a la Registradora que suscribe dudas que imposibilitan su inscripción por los 
motivos siguientes:
1.  La finca 14.508 procede de segregación de la registral 332, segregación que se 
efectuó con fecha 20 de enero de 1967, por lo que se entiende que todavía es posible 
que no se hubiera hecho la medición de la misma con total exactitud, tampoco parece 
posible que dicha medición sea de la mitad de la superficie que hoy se trata de inscribir;
2.  Que la finca 14.508 tiene una superficie según el Registro de 1.246,80 metros 
cuadrados y según Catastro tiene una superficie de 2.231 metros cuadrados. Diferencia 
de superficie que plantea dudas de que se trate de una mera rectificación de datos 
equivocados o la inmatriculación de una porción de terreno no inscrita cuando parte de 
los colindantes registrales iniciales continúan siendo propietarios y la finca matriz se ha 
quedado reducida a la medición de Catastro de doscientos sesenta y nueve metros de 
los más de dos mil que continúa teniendo en Registro;
3.  Además sobre la registral 332 y a favor de la registral 14.508 se constituyó una 
servidumbre de paso de salida a esta finca a la vía pública, dado que dicha parcela 
segregada no tenía salida. e.
Hoy la finca registral 14.508 dice que linda con camí, que sería indicio de haber  w.
incluido en la parcela segregada porción de terreno correspondiente a otra (la matriz). 774ww
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Robejgeitsot rod,e jlu netxoc ecoson  ldae g rcaanb didifae reqnucei as dee  psruepteenrfdicei e inesnctrreib iCr ayta slatr od yif eRreengcisiatr ot adme bliaé nfi ndcea   BOE-A-cable e
superficie, en este caso por defecto de la misma finca matriz que además ha sido objeto 
de  diversas  segregaciones  plantean  serias  dudas  que  impiden  la  inscripción  de  la 
operación solicitada como exceso de cabida. Dicha inscripción podrá dar lugar a una 
doble inmatriculación tal como se ha expuesto anteriormente.
2.ª  No  resulta  de  los  documentos  aportados  que  estén  notificados  todos  los 
posibles  colindantes  registrales  que  constan  en  la  descripción  primitiva  de  la 
finca 14.508.
3.ª  No resulta posible inscribir la obra declarada por antigüedad en base a Catastro, 
mientras no se inscriba totalmente el título que motiva esta nota, al no identificarse la 
parcela catastral con la finca registral, debido a la diferencia de superficie existente entre 
las mismas, que permita la localización de la misma a la referida finca registral. Además, 
para inscribir dicha declaración de obra antigua se necesita la exacta coincidencia entre 
la descripción del título y la que consta en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica 
que se acompaña.
Fundamentos de Derecho.
Artículo  201.1  de  la  Ley  Hipotecaria:  “Si  el  Registrador,  a  la  vista  de  las 
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en 
el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de 
rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de 
modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada 
motivando las razones en que funde tales dudas.”.
Resoluciones de la Dirección general del Registro y del Notariado de fechas 22 de 
abril y 30 de junio de 2016.
Resolución 4 de diciembre de 2019– “… Centrándonos en la justificación de las 
dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un 
juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, no puede ser arbitrario ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril 
de 2016, entre otras).”.
En el presente caso, las dudas de identidad que expone el Registrador se basan en, 
esencialmente  las  alteraciones  físicas  que resulten de la consulta de antecedentes 
catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una gran desproporción de 
superficie, el que estima, según se expone con detalle en la calificación, indiciario de un 
incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelar la intención de 
aplicar al folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de 
modificación de entidad hipotecaria, todo esto indicando en la legislación hipotecaria.
Tal como ya se ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otros, a la 
Resolución del 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada 
tendrá que referirse a la misma porción de terreno que la finca registral, lo que se 
presupone para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, del que 
es objeto de calificación por el Registrador. Esto no pasa en el caso de este expediente 
al cual la desproporción de superficie es bastante notable, que justifica la falta de 
identidad  manifiesta  por  el  Registrador  de  que  pueda  existir  correspondencia  del 
recuento con la finca registral…”
Real  Decreto  1093/1997  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  s
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción  oe.
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inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los
que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de
cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la 
legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá 
de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse 
para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de 
la  finca.  En  tal  caso,  cuando  se  trate  de  edificaciones  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva 
representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.”.
En  consecuencia,  de  conformidad  con  el  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes  del  Reglamento,  resuelvo  suspender  la  inscripción  por  los  motivos 
expresados.
El defecto se considera subsanable.
No se practica anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado.
La presente calificación conlleva, de conformidad con el artículo 323 de la Ley 
Hipotecaria, la prórroga del asiento de presentación por plazo de sesenta días, a contar 
desde la última notificación.
Contra la presente calificación (…)
Manresa, veintisiete de abril del año dos mil veintiuno. Fdo. Rosa María del Pilar 
Romero Payá Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rosa 
María del Pilar Romero Payá registrador/a de Registro Propiedad de Manresa 1 a día 
veintiocho de Abril del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Pedro Carlos Moro García, notario de 
Manresa, interpuso recurso el día 28 de mayo de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba lo siguiente:
«Estoy en desacuerdo con la calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad de 
Manresa número 1, dicho sea con el máximo respeto, por los siguientes motivos y 
fundamentos de derecho:
1.  En  la  escritura  cuya  inscripción  se  pretende  y  ha  sido  suspendida  por  la 
Registradora  de  la  Propiedad  de  Manresa  número  1,  expone  la  misma  que  “La 
finca 14.508 procede de segregación de la registral 332, segregación que se efectúo con 
fecha 20 de enero de 1967, por lo que se entiende que todavía es posible que no se 
hubiera hecho la medición de la misma con total exactitud, tampoco parece posible que 
dicha medición sea de la mitad de la superficie que hoy se trata de inscribir”
Al respecto debe señalarse que:
1.  La DGSJFP, en diversas resoluciones (por todas, la de 6 de marzo de 2017) ha 
señalado que si bien el hecho de proceder la finca objeto de la rectificación de una 
segregación, constituye en sí mismo un motivo que justifica la duda en la identidad de la 
finca, no es menos cierto, también, que la misma Dirección General ha señalado lo 
siguiente:
– Resolución de 24 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del  e.
Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad  w.
de Marbella n.0 1, por la que se suspende la inscripción de un acta de exceso de cabida  774ww
jauusttoifricizaaddaas .por notario de Marbella: las dudas sobre la identidad de la finca han de estar
Lo cual no resulta de la nota de calificación, que fundamenta la duda en la pura 
procedencia de segregación, sin mayor aclaración ni justificación, lo cual supone el uso 
por defecto de un obstáculo que, probablemente, no se ajuste al caso de la presente.
– La  misma  resolución  anterior  exige  que,  en  caso  de  duda,  se  tramite  la 
rectificación  de  cabida,  en  su  caso  inferior  al  5%,  por  el  procedimiento  del 
artículo 201-203 de la Ley Hipotecaria, lo cual se ha hecho en este caso, con todas las 
garantías de notificación y publicación exigidas por la ley.
– Resolución de 28 de agosto de 2013, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el 
registrador de la propiedad de Monóvar, por la que se suspende la inscripción de un 
exceso de superficie y con ello la actualización de linderos de finca: la duda debe estar 
fundamentada en un criterio objectivo [sic] y razonado.
Todo lo anterior lleva a la conclusión de que se basa la duda de identidad de la finca 
en un puro argumento de operación parcelaria previa, de 1967, es decir, de hace 44 
años,  momento  en  el  que  ni  catastral  ni  técnicamente  existían  procedimientos  de 
afinación de las medidas inmobiliarias, lo cual, a juicio de este fedatario, no puede 
mantenerse, pues de lo contrario las previas segregaciones, agrupaciones, agregaciones 
de fincas llevarían al más absoluto inmovilismo documental, inmobiliario y registral. En el 
presente caso, además, y durante la tramitación del acta, se produce un ajuste catastral 
de la finca, lo cual lleva a la reanudación de todas las notificaciones y publicaciones. Ello 
nos lleva a entender que, habiendo rectificado Catastro las características físicas de la 
finca, el acta se ha tramitado con absoluto rigor y ajuste a la realidad.
2.  Por  lo  que  se  refiere  al  segundo  de  los  argumentos  aducidos  por  la  Sra. 
Registradora,  esto  es,  “Que  la  finca  14.508  tiene  una  superficie  según  registro 
de 1.246,78 metros cuadrados y según catastro tiene una superficie de 2.231 metros 
cuadrados. Diferencia de superficie que plantea dudas de que se trate de una mera 
rectificación de dato equivocada o la inmatriculación de una porción de terreno no 
inscrita  en  cuanto  parte  de  los  colindantes  registrales  iniciales  continúan  siendo 
propietarios y la finca matriz se ha quedado reducida a la medición de Catastro de 
doscientos  sesenta  y  nueve  metros  de  los  más  de  dos  mil  que  sigue  teniendo  el 
Registro”.
El  argumento  anterior,  a  juicio  de  este  notario,  no  puede  mantenerse,  pues  lo 
contrario implicaría la imposibilidad absoluta de llevar a cabo operación de rectificación 
de cabida alguna, cuando ésta fuera superior al 10%, pues diferencias de doblarse la 
cabida inicial son habituales y se practican sin problemas.
A  mayor  abundamiento,  la  realidad  de  la  finca  matriz  de  la  que  procede  la 
segregación,  con  una  disminución  de  cabida  catastral  no  reflejada  registralmente, 
ahonda a favor de la operación aquí recurrida. Mantener la posición denegatoria implica 
una indefensión a la parte requirente del acta objeto de la presente, pues si en tal caso la 
parcela matriz hubiera adecuado su cabida a la realidad, no existiría obstáculo de 
identidad.
3.  Como tercer argumento señala la Registradora:
(…) “Además sobre la registral 332 y en favor de la registral 14.508 se constituyó una 
servidumbre de paso de salida a esta finca en la vía pública dado que la citada parcela 
segregada no tenía salida.
Hoy la finca registral 14508 dice que limita con camino, que sería indicio de haber 
incluido en la parcela segregada porción de terreno correspondiente a otra (la matriz). e
La dificultad de establecer la correspondencia entre los límites catastrales y los  bo
registrales, las dudas en cuanto a los límites este y oeste con los que resultan del  774ww
dreegl iestxrcoe, sjuon dtoe  ac alab igdraa nq udeif esree npcreiate dned esu yp elar fdiciifee reenntcriea  ctaatmasbtiréon  yd ree gsuisptreor fdiceie l ae nfi necsat eo bcajestoo 
ppolarn dteeafenc stoe rdiaes l ad umdiasms qau fein eimn pmidaetnri zla q iunes cardipecmióáns  dhea  lsai doop eorbajceitóon d seo vliacirtiaadsa s ecgormeog aecxiocenseos 
de cabida. Dicha inscripción podría dar lugar a una doble inmatriculación tal como se ha 
expuesto anteriormente”.
No se comprende en qué puede afectar la existencia de una servidumbre, que, 
además, no está reflejada en la certificación de cargas que ha se ha utilizado en el acta, 
a una rectificación de cabida. La servidumbre, de existir, pues en la documentación no 
consta, ni tampoco en la certificación, seguiría existiendo de acuerdo a su realidad, física 
y jurídica, con las mismas obligaciones y derechos de predio sirviente y dominante.
4.  Finalmente, señala la Registradora que:
“2. No resulta de los documentos aportados que estén notificados todos los posibles 
colindantes registrales que constan en descripción primitiva de la finca 14508.”
Resulta sorprendente la demanda de notificación a los titulares registrales, cuando 
en el argumento previo se aduce que se trata de una operación previa de segregación 
de 1967, lo cual lleva a la probabilidad de incongruencia de los colindantes registrales 
con los catastrales, que se han utilizado en el acta objeto de la presente.
Al respecto, recordemos la Resolución DGSJFP de 4 de Abril de 2013: “no es 
necesario obtener el consentimiento de los titulares de fincas colindantes, pues su 
intervención está prevista a los efectos de que puedan alegar lo que estimen oportuno, ni 
es necesario notificar al que aparece como titular en el Registro, pues hay que notificar al 
titular real, sea registral o no”.
La colindancia catastral es, a todas luces, la que refleja la realidad, pues se basa en 
datos y metadatos provenientes de la administración, adaptados a su variabilidad, y no lo 
es la colindancia registral, que no altera los lindes por las transmisiones o alteraciones 
de las fincas colindantes.
Por  todo  ello,  resulta  ineficaz  supeditar  el  éxito  del  acta  a  la  intervención  o 
notificación de los titulares registrales, que en la inmensa mayoría de casos ya no 
existirán en las condiciones reflejadas en el folio registral.
Es decir, y como conclusión, en la presente acta se han seguido todos y cada uno de 
los pasos marcados por la legislación hipotecaria, practicándose todas las notificaciones 
y publicaciones exigidas, respetándose los procedimientos e, incluso, debe comentarse, 
que la presente acta estaba a punto de ser despachada por el titular del registro anterior 
a la actual registradora, si bien en tal momento se produjo la alteración catastral que 
motivó la realización, de nuevo, de las notificaciones, lo cual, sin ánimo de despreciar el 
criterio de la Sra. Registradora, es relevante de la inexistencia de obstáculos para 
inscribir esta operación.
Por  todo  ello,  se  solicita  se  tenga  a  bien  admitir  este  Recurso  y  ordenar,  si 
procediera,  la  revocación  de  la  Nota  de  Calificación  Negativa  recurrida  de  la  Sra. 
Registradora de la Propiedad número 1 de Manresa, Doña Rosa Maria Pilar Romero 
Payá, si ésta no rectifica la Nota de calificación, y se ordene la inscripción del documento 
cuya inscripción se suspendió, si no se hubiera efectuado ya, por haberse aclarado o 
subsanado el título, en cuyo caso no sería necesario ni se solicita rectificación del 
asiento.»
IV
La registradora de la Propiedad de Manresa número 1 emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. s
Fundamentos de Derecho 774www.
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y 22 de febrero, 23 de abril y 1 de agosto de 2018 y 30 de abril, 26 de junio y 4 de 
diciembre de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La registradora, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente. Tales dudas, se basan en las siguientes circunstancias:
– Que la finca 14.508 procede por segregación de la registral 332, matriz que según 
Catastro tiene una superficie de 269 metros cuadrados, mientras que en Registro sigue 
teniendo una superficie de más de 2.000 metros cuadrados, habiéndose llevado a cabo 
sobre ella varias segregaciones; ello, unido a la magnitud en que consiste el exceso.
Además, sobre la finca 332 y a favor de la 14.508 se constituyó una servidumbre de 
paso,  por  hallarse  enclavada,  resultando  que  ahora  linda  con  un  camino,  lo  cual 
supondría un indicio de haber incluido en la finca objeto del expediente la porción de 
terreno que ocupaba la citada servidumbre.
– Que no resulta que se haya notificado a todos los colindantes registrales de la 
finca objeto del expediente.
– Que no es posible inscribir la obra nueva basándose en Catastro, al no poder 
identificar la parcela catastral con la finca registral, siendo necesaria además la exacta 
coincidencia entre la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral 
descriptiva y gráfica.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis:
– Que  el  hecho  de  proceder  la  finca  por  segregación,  sin  mayor  aclaración  ni 
motivación,  no  justifica  la  negativa  de  la  registradora,  pues  ello  conduciría  a  un 
inmovilismo documental, inmobiliario y registral.
– Que el argumento de la magnitud del exceso impediría llevar a cabo rectificación 
alguna que excedería del 10%, siendo que aquí se actualiza la descripción de la finca 
conforme  a  Catastro,  lo  que  conlleva  las  notificaciones  y  publicaciones  legalmente 
exigidas.
– Que no se comprende en qué puede afectar la existencia de la servidumbre a la 
rectificación de la finca, toda vez que su existencia no resulta de la certificación expedida 
con motivo del expediente de rectificación de descripción.
– Que la notificación a los titulares registrales no es necesaria, toda vez que la finca 
se formó por segregación en el año 1967, siendo la colindancia catastral la que se ajusta 
a la realidad citando la Resolución de 4 de abril de 2013.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 14.508 del término de 
Manresa que consta inscrita con una superficie de 1.246,78 metros cuadrados.
– Según el acta y la representación gráfica catastral actualizada, la nueva superficie 
de la finca es de 2.231 metros cuadrados.
– Al comenzar el expediente de rectificación se expidió la preceptiva certificación 
registral por registrador distinto al que emite la calificación. En dicha certificación no se 
expresan dudas de identidad. es
2.  Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro  w.
Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a  774ww
elol sq aureg usme ehnatcoes  cleognaslteasr  ecno rlroess pliobnrodsie lnat ecso,r rpeucetad ee xctoennfsigióunra yrs dee csocmripoc iaóqnu deel  elaxp feindciean cteo meno 
base del Registro. Como se ha señalado en diversas Resoluciones (cfr. las de 17 de
octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas), siguiendo esta doctrina 
consolidada:
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de la modificación solicitada.
Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, 
ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la 
finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales 
garantías para su tramitación, que determinan que pueda utilizarse cualesquiera que 
sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan 
modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015).
En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior 
expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este 
sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con 
redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden 
manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la 
vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de 
las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el 
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u 
operaciones  de  modificación  de  entidad  hipotecaria,  procederá  a  suspender  la 
inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015).
Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las 
dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la  e
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o  bo
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que  774ww
(scef re. nacrutíbcurileosse  9u.nb )n, e1g9o9c.1io  ytr aúsltliamtiovo p uá rorapfeor adceiol naerstí cduelo m 2o0d1if.i1ca dceió nla d Lee eyn Htidipaodt ehcipaoritae)c, asriian 
dqiufeer eenxciisat ar eslipmeitcatoci óan l a dcea buidtiali zinascciórinta .de  estos  procedimientos  solo  por  razón  de  la
4.  Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado 
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En  el  presente  caso,  las  dudas  de  identidad  que  expone  la  registradora  se 
fundamentan en la circunstancia de proceder la finca por segregación de otra mayor, que 
en Catastro ha visto reducida su superficie a 269 metros cuadrados, mientras que en 
Registro tiene una cabida de más de 2.000 metros cuadrados, unido a la entidad del 
exceso y en la alteración de linderos, de tal modo que ahora lo hace con uno fijo, 
resultando que a favor de la finca objeto del expediente de rectificación existe constituida 
una servidumbre de paso, siendo predio sirviente la matriz de donde ésta procede.
Este Centro Directivo ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación 
conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la 
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin 
necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos 
y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que 
las  rectificaciones  pretendidas  no  impliquen  una  nueva  reordenación  de  terrenos 
diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia 
(cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017, entre otras).
Y de otra parte, procede recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya 
destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles 
para  obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–.
Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la 
aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud 
del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de 
la inscripción sin más justificación.
5.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
En el caso de este recurso la certificación ha sido expedida por un registrador  s
diferente a la que corresponde calificar lo actuado en el procedimiento e inscribir el  oe.
mismo. w.
A esta cuestión se refirió la Dirección General de los Registros y del Notariado en las  774ww
aR elas orleugcliao ngeesn deera 1l  adqeu jeulnloios  dcea s2o0s1 7e ny  q3u0e d eel  arbergili sdtrea d2o0r1 9q,u qeu eem eistitóim laa rcoenr tcifoicmaoc isóanl vineidcaiadl 
qeul jeu ipceior msoitbiór ein laic ieaxr isetle enxcpiae doi ennot ed es edau ddaisst inetso  pdeer sqouniaeln d veal  rae gpirsatrcatidcoarr  yla n ion spcureipdceió vni,n pcuuleasr   BOE-A-cable e
a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. Resoluciones 
de 3 de junio de 2013 y 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015).
Esto último debe entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y 
esté  vigente  la  correspondiente  anotación  preventiva  que  advierte  el  inicio  de  este 
procedimiento,  ya  que  dicho  asiento  se  encontraría  bajo  la  salvaguardia  de  los 
tribunales,  publicando,  siquiera  de  forma  provisional,  la  inmatriculación  o  nueva 
descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando 
concluya el procedimiento.
Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en 
entredicho la anotación practicada, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa, pues no 
consta practicada la citada anotación preventiva.
6.  En el concreto caso de este expediente, a la vista de las dudas de identidad 
manifestadas  por  la  registradora,  resulta  al  menos  controvertido  que  con  la 
representación gráfica propuesta no se varía sustancialmente la descripción de la finca, 
intentando aplicar el folio registral a una realidad física diferente.
La finca procede por segregación de otra mayor, segregación que tuvo lugar en el 
año 1967, fecha en que, si bien no se disponían de los sistemas actuales que posibilitan 
una medición precisa de las fincas, la magnitud del exceso declarado junto con el resto 
de circunstancias concurrentes abonan  las  dudas de identidad manifestadas por la 
registradora.
En concreto, la finca matriz tiene asignada en Catastro una cabida notablemente 
inferior a la consignada en su descripción registral, y se constituye como predio sirviente 
de una servidumbre de paso constituida a favor de la finca sobre la que se tramita el 
expediente de rectificación; esta finca, ha pasado de lindar al norte con el resto de finca 
matriz a hacerlo ahora con un camino. Ello plantea la posibilidad de que el exceso de 
cabida declarado se haga a costa o en detrimento de la finca colindante, incorporando la 
porción de terreno ocupada por la servidumbre de paso a la configuración perimetral de 
la finca.
No puede compartirse el argumento del notario recurrente de que en la certificación 
no constaba referencia alguna a la servidumbre de paso constituida, pues conforme al 
artículo 13 de la Ley Hipotecaria, «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en 
general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que 
surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho 
sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la 
inscripción  del  predio  dominante,  como  cualidad  del  mismo».  Por  ello,  no  siempre 
constará tal cualidad en el predio dominante.
7.  En cuanto al segundo de los defectos señalados por la registradora, consiste en 
que no se han practicado las notificaciones prevenidas en el precepto a todos los 
titulares de las fincas registrales colindantes.
En primer lugar debe recordarse, como se indicó en la Resoluciones de 19 de julio 
o 28 de noviembre de 2016 (entre otras), que el objeto de la intervención de los titulares 
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los 
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos:  «la 
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica  s
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso  oe.
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos  w.
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo  774ww
esusap upeosstoib dilied aindd edfee ninstieórnv»e.nir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
remEiten  elal  arertgíclau lqou 2in0t1a. 1d)e ls ea pparretavdéo c o1m doe l traármtícituelo d 2e0l 3p rdoec eldai mLeieyn tHoi plao tencoatirfiiaca (caiól nq uae  lsoes   BOE-A-cable e
propietarios  de  las  fincas  registrales  y  catastrales  colindantes  y  a  los  titulares  de 
derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y, 
caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
Será  labor  del  registrador  determinar  de  forma  precisa  cuáles  sean  las  fincas 
registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los 
índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de 
segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá 
figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, 
tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de 
modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación 
gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación, 
limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se 
solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador 
deberá  expresar  cuáles  sean  los  colindantes  según  las  representaciones  gráficas 
existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los 
índices u otros asientos.
En el caso de este expediente se omite toda notificación a los colindantes registrales, 
siendo los únicos que figuran en la certificación los resultantes de la descripción literaria, 
que debieron ser notificados. Por tanto, este defecto debe confirmarse, sin que pueda 
acogerse  la  alegación  del  recurrente  sobre  la  innecesariedad  de  efectuar  las 
notificaciones a los que figuran como colindantes en la descripción literaria de la finca, 
según ha quedado expuesto, pues la cita a la Resolución de 4 de abril de 2013 no puede 
aplicarse a este supuesto, por ser anterior a la nueva regulación del expediente de 
rectificación de descripción de fincas regulada en la Ley 13/2015.
8.  Finalmente, en cuanto al último defecto señalado por la registradora, no ha sido 
objeto de recurso, sin que quepa en consecuencia pronunciamiento alguno sobre el 
mismo (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.