BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64042
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9203 Resolución de 2 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana, por la que 
se deniega la expedición de una certificación en expediente de reanudación 
del tracto sucesivo interrumpido.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Alberto  Blanco  Pulleiro,  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana, doña Aitana 
Hernández  García,  por  la  que  se  deniega  la  expedición  de  una  certificación  en 
expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Hechos
I
Con fecha 31 de enero de 2020 don Alberto Blanco Pulleiro, notario de Las Palmas 
de Gran Canaria, presentó telemáticamente un acta de aceptación de requerimiento e 
incorporación de documentación para la tramitación de expediente de dominio para la 
reanudación de tracto sucesivo interrumpido, autorizada el día 30 de enero de 2020, en 
la que se solicita la expedición de certificación registral de dos apartamentos.
II
Presentada la solicitud en el Registro de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana 
fue objeto de la siguiente nota de calificación: La Registradora de la Propiedad que 
suscribe, previo examen y calificación del documento presentado, ha resuelto denegar la 
expedición  de  la  certificación  solicitada,  por  observarse  el  siguiente  defecto 
insubsanable: El tracto sucesivo no ha quedado interrumpido. Hechos: El documento 
presentado consiste en un acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo, 
expedida el día 30 de enero de 2020 por el Notario de Las Palmas de Gran Canaria don 
Alberto Blanco Pulleiro, con número doscientos cincuenta y cuatro de su protocolo, que 
fue presentado en este Registro de la Propiedad el día treinta y uno de enero de dos mil 
veinte, con asiento número 382 del Diario 71 de este Registro de la Propiedad. Del acta 
notarial presentada, se puede extraer la siguiente sucesión de Hechos. 1.–Don J. M. G. 
E. y Dona C. E. R. R., adquirieron con carácter ganancial los dos apartamentos objeto 
del expediente que se tramita, en virtud de contrato privado de compraventa suscrito en 
el año 1971 con la entidad mercantil «Inmobiliaria Amoros, S.A.», actual titular registral 
de la finca 29.550 (Complejo turístico denominado […]) de la que proceden los dos 
apartamentos. Dicha entidad está en liquidación. 2.–En el año 2011, los hermanos doña 
M. C. G. R., don J. M. G. R. y doña P. E. G. R., tras el fallecimiento de sus padres, los 
citados don J. M. G. E. y doña C. E. R. R., formalizaron la aceptación y adjudicación de 
herencia de sus padres en escritura autorizada por el Notario don Gerardo Burgos Bravo 
el 20 de diciembre de 2011, bajo el número 3.617 de su protocolo y en el protocolo  e.e
siguiente del mismo día 3.618 por título de extinción de condominio y adjudicación, se  b
adjudicaron los dos apartamentos objeto del presente expediente a don J. M. G. R. 3.– 03ww
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Mayo de 1998, 13 de Abril de 1999, 4 de enero de 2002, 15 de Noviembre de 2003, 24
de Febrero de 2006, 11 de Julio de 2008, 24 de Julio de 2012, 19 de Septiembre 
de 2012, 25 de Julio de 2014, 29 de Abril de 2015 y 31 de enero de 2017, entre otras 
muchas.  De  acuerdo  con  la  legislación  y  las  Resoluciones  mencionadas  esta 
Registradora  de  la  Propiedad  entiende  que  el  tracto  sucesivo  no  ha  quedado 
interrumpido y por tanto no procede el acta notarial de reanudación del tracto regulada 
en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria. Y es que estamos en presencia de un 
supuesto de falta de formalización del título material que motivó la adquisición previa por 
parte de los cónyuges don J. M. G. E. y doña C. E. R. R., bastando elevar a público el 
mismo. Con ocasión de la tramitación de los expedientes de dominio para la reanudación 
del tracto, que hasta la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, se venían 
tramitando por los Juzgados de Primera Instancia, la Dirección General de los Registros 
y del Notariado ha venido consolidando una reiterada doctrina, clara y diáfana respecto a 
cuándo no debe entenderse interrumpido el tracto sucesivo. Conforme a la cual el tracto 
sucesivo no queda interrumpido cuando el promotor del expediente en este caso uno de 
los hermanos G. R., haya adquirido las fincas de quién es causahabiente directo del 
titular registral, o sea, sus padres. Como regla general, no cabe acudir al expediente de 
reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en 
los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente  del 
titular  registral,  incluso  cuando  adquirió  de  los  causahabientes  del  titular  registral 
(Resolución de 15 de noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir 
los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor; la razón 
es el carácter excepcional y supletorio del procedimiento de reanudación del tracto, 
respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la 
legislación  hipotecaria  (artículo  4O.  a)  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  considera  como 
supuesto  normal  el  de  la  aportación  del  título  correspondiente).  Por  tanto  debe 
rechazarse  la  virtualidad  reanudatoria  del  acta  calificada,  toda  vez  que  no  sólo  es 
perfectamente posible la formalización de la primera transmisión con la simple elevación 
a público del documento privado, sino que la adecuada protección del derecho que el 
Registro publica, reclama la adecuada formalización pública de la adquisición llevada a 
cabo por el transmitente del promotor del acta notarial, bien mediante el otorgamiento 
voluntario de la escritura pública de formalización de dicho negocio adquisitivo, bien 
mediante la exigencia de su formalización judicial instada en el juicio declarativo contra el 
titular  registral  (Resolución  de  13  de  Abril  de  1999).  Igualmente,  la  RDGRN 
de 24-7-2012, dice expresamente: «...que no se admita la posibilidad de reanudación de 
tracto  sucesivo  a  través  de  expediente  de  dominio,  cuando  el  promotor  sea 
causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que 
en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos 
intermedios.» En el mismo sentido la RDGRN de 29-4-2015 indica que el expediente de 
dominio no cabe (como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a 
solventar no es el de reanudación de tracto, «... sino el de la falta de acreditación 
suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o 
el de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden 
superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través 
del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados 
por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante la 
debida  declaración  judicial  de  su  existencia  obtenida  en  juicio  contradictorio 
correctamente  entablado,  que  asegure  convenientemente  la  tutela  jurisdiccional  del 
derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley  s
Hipotecaria)» Por otra parte, ante el hecho de que la llevara a cabo en el documento  oe.
privado  por  transmisión  de  la  finca  una  sociedad  actualmente  en  liquidación,  debe  w.
recordarse la doctrina de la Dirección General que tiene en cuenta, a efectos de valorar  03ww
loat oergfeacr tilvaa  dioncteurmruepnctiaócni ódne lq utrea cstou,b slaa neaxríias tetanlc ifaa ltdae  duen atr aecxtotr a(oRredsinoaluricai odniefisc udltea d1 9p adrea 
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tramitación  de  este  procedimiento  de  reanudación  de  tracto.  La  presente  nota  de 
calificación, durante el plazo de dos meses a computar desde la fecha de su notificación, 
podrá ser objeto de reclamación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de 
esta provincia, de conformidad con el artículo 66 último párrafo, y el artículo 324, ambos 
de  la  Ley  Hipotecaria.  Así  mismo,  se  podrá  instar  la  aplicación  del  cuadro  de 
sustituciones a que se refiere el artículo 275-bis de la misma Ley, desarrollado por el 
Real Decreto de 1 de Agosto de 2003; así como, potestativamente, recurrir ante la 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  de  conformidad  con  los 
artículos 322 y siguientes de la misma Ley Hipotecaria; cuya resolución será recurrible 
ante los órganos del orden jurisdiccional civil, al amparo del artículo 328 de la repetida 
Ley Hipotecaria. Se notificará esta calificación al presentante del documento, el notario 
que lo autorizó, conforme a lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
reformada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; dejando constancia de ello por nota al 
margen del asiento de presentación en el Libro Diario, con su fecha.
III
Contra la anterior nota de calificación, don Alberto Blanco Pulleiro interpone recurso 
en virtud de escrito de fecha 12 de marzo de 2020, en base a los siguientes argumentos: 
«En  relación  con  la  negativa  a  la  expedición  de  certificación  en  expediente  de 
reanudación de tracto sucesivo autorizado por mí el día 30 de enero de 2020 bajo el 
número 254 de orden de protocolo. En relación con dicho expediente, la Registradora del 
Registro de la Propiedad, número 1 de San Bartolomé de Tirajana, se niega a expedir la 
certificación prevenida en el artículo 208 de La Ley hipotecaria en relación con el 
artículo 203 del mismo cuerpo normativo. Dicha normativa consta firmada el 17 de 
febrero de 2020. No se comparte el criterio de la Registradora. En primer lugar en esta 
fase inicial del expediente de reanudación del tracto sucesivo, la Registradora, a mi 
juicio, únicamente puede denegar la expedición de la certificación sobre la base de lo 
dispuesto en el artículo 203.1.tercera con las particularidades del artículo 208 pudiendo 
denegar la expedición de la certificación por la concurrencia de alguna de las causas 
prevenidas en el citado precepto pero lo que no puede hacer es calificar el fondo de un 
expediente que no se le ha presentado a calificación. En segundo lugar y a mayores y 
sin perjuicio que la Registradora no pueda en esta fase inicial calificar el fondo de un 
expediente en la medida en que el mismo todavía no se ha tramitado con lo que 
difícilmente cuenta con los elementos de juicio suficientes para poder llevar a cabo su 
función calificadora (amén de sustraer al notario su función y al interesado su derecho a 
que se tramite un procedimiento reglado con todas las garantías) lo cierto es que, a mi 
juicio, la calificación en cuanto al fondo tampoco resulta justificada toda vez que la 
Registradora exige que se haga constar en el acta "como justificación para la tramitación 
de  este  procedimiento  de  reanudación  de  tracto"  la  denominada  «extraordinaria 
dificultad»  admitida  por  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  sin 
embargo esta justificación deberá, en su caso, quedar acreditada en el expediente una 
vez se tramite con todas las actuaciones y trámites que tal procedimiento requiere. 
Piénsese como en la citada tramitación del expediente debe mediar una notificación al 
titular registral (otorgante de aquél documento privado) lo cual podrá o no según los 
casos derivar en una actuación con el citado titular registral que permita valorar si existe 
o no tal extraordinaria dificultad y hacerlo constar así en el expediente, sin perjuicio que 
con arreglo a las máximas de la experiencia la elevación a público de un contrato privado  s
otorgado en el año 1971 (hace unos 49 años) con una sociedad disuelta y en liquidación  e.
parece que "alguna" dificultad presenta que ya se valorará y se hará constar (por parte  w.
del  citado  notario  en  el  presente  expediente)  si  procede  ser  calificada  como  03ww
"reecxutrrasoor dfrineanrteia "a.  lEa xnpeugeasttiova l od ea netxepreiodri csieó ns doelic citear teifnictaiécniódna speo rp poar rtinet edrepl uReesgtois terla dporer sdeen tlae 
Propiedad número 1 de San Bartolomé de Tirajana».
IV
El registrador emitió informe el día 17 de marzo de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 40, 198, 203, 208 de la Ley Hipotecaria; el artículo 400 del 
Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital; y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 15 de Noviembre de 1990, 30 de 
Mayo de 1998, 13 de Abril de 1999, 4 de enero de 2002, 15 de Noviembre de 2003, 24 
de Febrero de 2006, 11 de Julio de 2008, 19 de abril de 2012, 24 de Julio de 2012, 19 de 
Septiembre de 2012, 25 de Julio de 2014, 29 de Abril de 2015, 13 de Julio de 2017 y 31 
de enero de 2017.
1.  Se  debate  en  el  presente  recurso  la  procedencia  de  la  expedición  de  una 
certificación registral solicitada en virtud de copia autorizada de acta de iniciación de 
expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo interrumpido. La registradora 
lo deniega por entender que no hay tracto sucesivo interrumpido al ser el promovente del 
expediente causahabiente del titular registral y no expresarse las circunstancias de 
extraordinaria dificultad que justificarían la no obtención de la titulación justificativa de la 
titularidad. El notario autorizante entiende que esto corresponde expresarlo cuando se 
apruebe el acta definitiva de reanudación de tracto y que mientras tanto nada impide la 
obtención de la certificación.
2.  Dispone el artículo 208 reglas primera y segunda de la ley hipotecaria que la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con 
arreglo a las siguientes reglas:
«Primera.  No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la 
persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho 
directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente 
podrá  practicarse  mediante  la  presentación  del  documento  en  que  se  hubiera 
formalizado  la  adquisición,  declaración  o  constitución  del  derecho,  objeto  de  la 
inscripción solicitada.
Segunda.  La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las 
siguientes especialidades:
1.ª  Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la 
finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren 
vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos 
prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
2.ª  Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su 
adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los 
titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno 
para justificar su petición.
3.ª  Junto  a  los  interesados  referidos  en  la  regla  quinta  del  apartado  1  del 
artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción 
vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende 
reanudar  o,  si  consta  fallecimiento  de  este,  sus  herederos,  debiendo  acreditar  el 
promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. e.
4.ª  Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se  w.b
pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular  03ww
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3.  Por su parte, en cuanto a la forma de expedirse la certificación registral prevista 
en ese artículo, dispone la regla tercera del artículo 203 de la ley hipotecaria regulador 
del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo que:
«El  Notario  levantará  acta  a  la  que  incorporará  la  documentación  presentada, 
remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la 
expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y 
que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación». En 
el  caso  que  nos  ocupa  se  solicita  expresamente  que  no  se  practique  anotación 
preventiva.
«El Registrador -sigue diciendo el artículo-, tras consultar su archivo, tanto literario 
como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de 
quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que 
haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:
a)  La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad 
aportado y la certificación catastral.
b)  La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c)  La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca 
cuya  inmatriculación  se  solicita  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la 
anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que 
deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, 
comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las 
actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público 
que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial 
asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la 
entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica 
de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el 
informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la 
recepción  de  la  notificación.  Si  la  Administración  manifestase  su  oposición  a  la 
inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase 
dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la 
anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de 
las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con 
certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, 
en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes».
4.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo 
interrumpido  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la  inscripción  de  una  finca  ya 
inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla 
básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento 
de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. 
artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de 
un  asiento  sin  satisfacer  ninguna  de  esas  dos  exigencias;  b)  Porque  contra  la  s
presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito  oe.
a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una  w.
(qdtueéecnl gaanrasoce i óhenan   dcdoueme ninitnaict eaqrluv eeco nenirnt r aenrle iacs euasplau preirasomtone udnnetce iha emecli heonfa toqvo urreee gchiiasd torpa rlop veoonr c auddnico hp oero l cpperredosinmeuninetcneit aolam  eifeinnn cteoal    2020-9203n https://ww
consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí que el propio artículo 40.a) de la
Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares
intermedios;  y,  c)  Porque  contra  la  exigencia  de  acreditación  fehaciente  del  título 
adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se 
posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo 
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un 
simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no 
quedar  asegurado  el  legítimo  reconocimiento  de  aquel  documento  privado  por  sus 
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios 
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). 
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente 
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de 
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y 
así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
5.  En este sentido tiene la razón la registradora al recordar la doctrina de este 
Centro  Directivo  sobre  inaplicación  del  expediente  de  dominio  cuando  no  hay 
propiamente  interrupción  del  tracto  sucesivo.  No  puede  decirse  que  exista  efectiva 
interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del 
adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de 
las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por 
el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa.
La resolución de 24 de julio de 2012, dice expresamente: «...de ahí que no se admita 
la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio, 
cuando el promotor sea causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado 
causahabiente  ya  que  en  tales  casos  no  hay  verdadero  tracto  interrumpido  y  lo 
procedente es aportar los títulos intermedios.».
En el mismo sentido la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente de 
dominio no cabe (como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a 
solventar no es el de reanudación de tracto, «sino el de la falta de acreditación suficiente 
del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta 
del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse 
por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del 
reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el 
transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida 
declaración  judicial  de  su  existencia  obtenida  en  juicio  contradictorio  correctamente 
entablado,  que  asegure  convenientemente  la  tutela  jurisdiccional  del  derecho  del 
transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria)».
6.  No obstante también debe tenerse en cuenta -y en esto coinciden registradora y 
recurrente-,  ante  el  hecho  de  que  la  llevara  a  cabo  en  el  documento  privado  por 
transmisión  de  la  finca  una  sociedad  actualmente  en  liquidación,  la  doctrina  de  la 
Dirección General que tiene en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del 
tracto, la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que 
subsanaría tal falta de tracto (Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre  s
de 2012, 24 de marzo de 2015 y 28 de abril de 2016), debiendo reflejarse por el notario  oe.
autorizante en el propio acta como justificación para la tramitación de este procedimiento  w.
de reanudación de tracto. 03ww
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En este punto debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 de marzo de 2015 y 13 de julio 
de 2017) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay 
verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una 
extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.
7.  También  ha  reiterado  este  Centro  Directivo  desde  la  Resolución  de  20  de 
diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el 
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad 
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este 
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 
de junio de 2016 y 4 de diciembre de 2019). Y ello sin perjuicio de la calificación que 
procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo 
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, 
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la 
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al 
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
Por la misma razón, si en el momento de solicitud de la certificación consta al 
registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de 
dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente 
que finalmente no va a poder ser inscrito. En este sentido la registradora hace bien en 
advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos para la tramitación del expediente, si 
bien eso no debe impedir la expedición de la certificación. El notario así podrá finalizar la 
tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación, 
pudiendo  entonces  aportar  pruebas  o  justificación  suficiente  de  la  procedencia  del 
expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.
8.  En  definitiva  lo  procedente  es  expedir  la  certificación  sin  perjuicio  de  la 
calificación final que pueda hacer la registradora a la vista de las pruebas aportadas e 
incorporadas  al  acta  final  aprobatoria  del  expediente,  donde  podrán  alegarse  y 
justificarse las dificultades extraordinarias que permiten excepcionar la doctrina general 
de imposibilidad de tramitación del expediente por el promovente causahabiente del 
titular registral.
Mientras no finalice el expediente y se expida en su caso acta de acreditación de la 
reanudación del tracto, no podrán valorarse todos los elementos de prueba objeto de 
calificación. Debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las 
salvedades y advertencias que considere la registradora conveniente realizar.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación 
de la nota de calificación en los términos de los anteriores pronunciamientos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.