BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127021
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16928 Resolución  de  15  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que 
se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Miguel Ángel Delgado Gil, notario de Torrox, contra 
la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 2, don 
Santiago Aliaga Montilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de noviembre de 2020 ante el notario de 
Torrox, don Miguel Ángel Delgado Gil, con el número 2.165 de protocolo, doña C. M. L. 
vendió la finca registral número 16.261 del término de Vélez-Málaga a los cónyuges don 
D. P. G. y doña C. M. M., que compraron una mitad indivisa, y a don J. M. M., que 
compró la restante mitad indivisa.
II
Presentada  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Vélez-Málaga 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Se califica negativamente el documento presentado en virtud de las siguientes 
causas de tipo suspensivo o denegatorio, cuya motivación jurídica se ordena a través de 
lo siguiente:
Hechos:
Primero: A las 09 horas y 40 minutos del día 08/06/2021, se representó en este 
Registro bajo el asiento 850 del Diario 84, copia autorizada de la escritura otorgada el 
día diecinueve de noviembre de dos mil veinte, ante el Notario de Torrox, don Miguel 
Ángel Delgado Gil, por la que C. M. L., vende a C. M. M. y D. P. G., con carácter 
ganancial, una mitad indivisa; y a J. M. M., la restante mitad indivisa, todo ello de la finca 
número 16261 del término municipal de Vélez-Málaga 02.
Segundo: Dicha escritura fue calificada el día 2 de febrero de 2.021, con los defectos 
advertidos  en  la  nota  que  consta  archivada  en  el  legajo  correspondiente,  con  la 
referencia asiento número 1002 del Diario 83, cuyo tener literal de los Fundamentos de 
Derecho de las misma, es el siguiente:
“Primero.  Al amparo del párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas  e
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  bo
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las  928ww
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hectáreas 13 áreas y 10 centiáreas, con casa en su interior, –según los Libros del
Registro–, observándose que de conformidad con lo previsto en el artículo 66 de la 
LOUA,  es  necesario  aportar  la  correspondiente  licencia  urbanística  ya  que  dicho 
supuesto es uno de los actos que se consideran reveladores de una posible parcelación 
urbanística, en virtud de lo dispuesto en los puntos 2 y 4 del artículo 66 de la Ley 7/2002, 
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que señalan que: ‘2. Se 
consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, 
mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o 
cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u 
otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso 
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del 
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso 
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en 
esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 
3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las 
condiciones  que  establece  la  ordenación  urbanística  de  los  instrumentos  de 
planeamiento.  4.  Cualquier  acto  de  parcelación  urbanística  precisará  de  licencia 
urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No 
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de 
parcelación  sin  la  aportación  de  la  preceptiva  licencia,  que  los  notarios  deberán 
testimoniar en la escritura correspondiente’. Número 4 del artículo 66 redactado por el 
apartado cinco de la disposición final primera del Real Decreto Ley 3/2019, de 24 
septiembre,  de  medidas  urgentes  para  la  adecuación  ambiental  y  territorial  de  las 
edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Además, se advierte en relación con la aportación de la licencia de urbanística lo 
indicado en el punto 5 del repetido artículo 66, que dispone: ‘Las licencias municipales 
sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el 
municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la 
escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en 
plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la 
Ley,  sin  necesidad  de  acto  aplicativo  alguno.  El  plazo  de  presentación  podrá  ser 
prorrogado por razones justificadas’. Y teniendo en cuenta que conforme al punto 6 del 
citado artículo 66 que dispone: ‘6. En la misma escritura en la que se contenga el acto 
parcelatorio  y  la  oportuna  licencia  testimoniada,  los  otorgantes  deberán  requerir  al 
notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la 
misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de 
protección a la que se refiere el apartado anterior’.
Para el supuesto de que la Administración competente declare el acto como una 
parcelación se advierte además- que resulta de los libros del Registro y de la escritura 
que motiva esta nota, que la finca citada es de naturaleza rústica, de tierra de secano y 
con una extensión superficial 3 hectáreas 13 áreas y 10 centiáreas; –estando fijada para 
el término de Vélez-Málaga, la unidad mínima de cultivo en 3 hectáreas para las de 
secano y en 0,25 hectáreas para las de regadío–, por Resolución de 4 de Noviembre 
de 1.996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la 
Junta de Andalucía (Arts. 24 y 25 de la Ley 19/1.995 de 4 de Julio y Resolución de 4 de 
Noviembre de 1.996 de la D.G. de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la 
Junta de Andalucía).
Además se hace constar a los efectos legales oportunos, que, en cualquier caso, no 
se consignarán los datos catastrales que se indican en la certificación catastral que se  s
incorpora  como  documento  unido  al  final  del  precedente  documento,  ya  que  el  oe.
Registrador que suscribe, tiene dudas fundadas de que dicha referencia catastral se  w.
corresponda  con  la  asignada  a  la  finca,  ya  que  además  de  que  no  haber  928ww
ccoornrsetsap oennd elnac iare feenr idloas  clienrdteifircoasc, iólan  dcifaetraesntcraial  dseu pseurap erefilc iedsie ze nptroer  lac ieinnstcor;i tay  ye llalo  qudee 
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la referencia catastral con la identidad de la finca, que dispone: ‘A efectos de lo dispuesto 
en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad 
de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación 
y superficie, si constare esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del 
Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean 
superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la 
identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiere habido un cambio 
en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, 
salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador’. Por lo que se hace 
constar que subsiste sobre la misma la obligación de declaración del artículo 13.a de 
dicha norma.”
Tercero:  Con  fecha  23  de  febrero  de  2.021,  se  procedió  a  remitir  por  correo 
certificado con acuse de recibo a la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural 
de la Junta de Andalucía, Delegación en Málaga, comunicación del otorgamiento de 
documento  calificado,  en  cumplimiento  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  80  del  R.D. 
1093/97, de 4 de julio, cuyo tener literal fue el siguiente:
“En cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 80 del R.D. 1093/97, de 4 de julio, 
remito copia de la escritura de compraventa otorgada el día diecinueve de noviembre de 
dos  mil  veinte,  ante  el  Notario  de  Torrox,  Don  Miguel  Ángel  Delgado  Gil,  bajo  el 
número 2.165/2.020 de su protocolo, por la que por la que C. M. L., vende a C. M. M. y 
D. P. G., con carácter ganancial, una mitad indivisa; y a J. M. M., la restante mitad 
indivisa, todo ello de la finca número 16261 del término municipal de Vélez-Málaga 02., 
con C.R.U. 29033000017285, cuya descripción registral es la siguiente: Rústica, situada 
en este término municipal, pago (…), de diez obradas de tierra manchón, igual a tres 
hectáreas; trece áreas y diez centiáreas, con varios árboles y casa de planta baja, que 
linda: al Norte, con J. C. P. y herederos de J. M.; al Este, J. C.; al Sur, J. G. F., M. R. y el 
Camino (…) y al Oeste, con herederos de J. M. Esta finca es indivisible.
Según los interesados dicha finca se corresponde con la parcela 124 del Polígono 9.
Se hace constar a los efectos legales oportunos, que el Registrador que suscribe, 
tiene dudas fundadas de que dicha referencia catastral se corresponda con la asignada a 
la finca, ya que además de que no haber correspondencia en en [sic] los linderos, la 
diferencia de superficies entre la inscrita y la que consta en la referida certificación 
catastral supera el diez por ciento; y ello de conformidad con el Artículo 45 del real 
decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la 
ley del catastro inmobiliario. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad 
de la finca, que dispone: ‘A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la 
referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: 
a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constare esta última, 
coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando 
existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, 
además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros 
datos descriptivos. Si hubiere habido un cambio en el nomenclátor y numeración de 
calles,  estas  circunstancias  deberán  acreditarse,  salvo  que  le  constaran  al  órgano 
competente, notario o registrador’. La finca descrita está clasificada como suelo no 
urbanizable.
Considerándose  acto  revelador  de  una  posible  parcelación  urbanística,  ya  que 
compran cuotas en pro indiviso de la finca antes expresada, de conformidad con el  e
artículo 66 de la L.O.U.A., por lo que solicito se adopte el acuerdo que sea pertinente con  bo
la advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo  928ww
easrttíacbulleoc 8id0o d eeln c idtaicdhoo R perael cDeepctore tyo  eenn  loto rdeola tcivaos oa  lsai nu npidearjdu imcioín imdea  dloe  ecsutlativbole.”cido en el
Cuarto: Con fecha 27 de abril de 2.021, se recibió por correo certificado, escrito de
fecha 21 de abril de 2.021 con firma electrónica suscrito por el Delegado Territorial en
Málaga, de la Delegación Territorial de Agricultura, Ganadería y Pesca, con su referencia 
Expediente 21/0013-UMC, presentado por nota al margen dicho siento, con el número de 
entrada 2.518/2021 en este Registro, cuyo tenor literal es el siguiente:
“En contestación a su comunicación, de fecha 10 de febrero de 2.021, en el que 
dando cumplimiento al artículo 80 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, solicita el 
pronunciamiento de esta Administración Agraria sobre la división que se pretende llevar 
a cabo sobre las Finca 16.261 del Término Municipal de Vélez-Málaga, coincidente con 
la parcela 124 del polígono 9, descrita en la Escritura de Compraventa con número de 
protocolo Dos Mil Ciento Sesenta y Cinco (2.165) del Notario de Torrox D. Miguel Ángel 
Delgado Gil de fecha 19 de noviembre de 2.020, se le indica que: la división planteada 
es nula por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de 
julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y la Resolución de la Dirección 
General  de  Desarrollo  Rural  y  Actuaciones  Estructurales  de  fecha  4  de  noviembre 
de 1996 por la que se determinan las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial 
de la Comunidad Autónoma Andaluza y que para el Término Municipal de Vélez-Málaga, 
en fincas de secano se establecen en 3,00 Hectáreas.”
Quinto:  Calificado  nuevamente  el  documento  reseñado  por  el  Registrador  que 
suscribe, se han apreciado algunos defectos que impiden la inscripción del mismo, en 
base a los siguientes
Fundamentos de Derecho
Primero.  Al amparo del párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo.  En base a dicha resolución de la delegación Territorial de Agricultura, 
Ganadería y Pesca, no es posible la inscripción de la compraventa de las participaciones 
indivisas formalizada mediante el documento ahora calificado, de conformidad con el 
indicado artículo artículo [sic] 80 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, que dispone:
“Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad 
mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos 
presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el 
apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente 
sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo 
dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador 
certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro 
meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de 
alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de 
que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador 
denegará  la  inscripción.  Si  dicha  resolución  fuese  objeto  de  recurso  contencioso-
administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva 
de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento.”
Dicho criterio de calificación, fue ratificado por la Resolución de la D.G.R.N. de 
fecha 27 de septiembre de 2.019 entre otras. es
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, acuerdo o
1.  Denegar la inscripción del precedente documento. 928ww
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nporetisfiecnatcaiocinóens .por  plazo  de  sesenta  días  contados  desde  la  última  de  dichas  BOE-A-cable e
3.  Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Santiago Aliada 
Montilla registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 2 a día nueve de junio del 
año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Miguel Ángel Delgado Gil, notario de 
Torrox, interpuso recurso el día 17 de junio de 2021 mediante escrito en el que alegaba 
lo siguiente:
«1.  Mediante escritura autorizada por mí, el diecinueve de noviembre del año dos 
mil veinte, con el número 2165 de protocolo, doña C. M. L. vendió una mitad indivisa, con 
carácter ganancial a los cónyuges don D. P. G. y doña C. M.M. y otra mitad indivisa al 
hermano de esta última, don J. M. M. de la finca registral número 16.261 en los términos 
que se desprenden de la matriz.
2.  Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad número dos de Vélez 
Málaga ha sido objeto de calificación negativa, notificada por telefax, el 9 de junio 
de 2021, donde se deniega la inscripción hasta tanto se aportara la correspondiente 
licencia  por  entender  que  la  venta  de  dos  mitades  indivisas  puede  implicar  una 
parcelación.
Con fecha 23 de febrero de 2021, el Registrador remitió comunicación de la escritura 
por correo certificado a la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Junta 
de Andalucía, la cual sorprendentemente calificó dicha división como nula en escrito 
remitido al Registro de la Propiedad el 27 de abril de 2021.
Dicha  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  conforme  a  los  siguientes 
fundamentos de derecho:
El art. 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), establece el 
régimen jurídico de la parcelación urbanística, considerando actos reveladores de una 
posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante... asignaciones de uso o 
cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas,..., puedan existir diversos titulares 
a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o 
asimilable pero no basta con que se realice la adquisición por mitad y proindiviso para 
concluir que se está realizando una parcelación proscrita por el Art. 66.2 de la LOUA, 
sino que es preciso que además concurran indicios de los cuales pueda extraerse la 
sospecha de una posible parcelación. A este respecto, es clara la Resolución de 2 de 
enero de 2013 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que, al resolver 
un  supuesto  similar,  concluyó  que  la  registradora  basa  únicamente  su  calificación 
negativa en la simple existencia de una transmisión de una finca a dos hermanos por 
mitad y pro indiviso y en este caso no existe indicio alguno del que pueda extraerse la 
sospecha de una posible parcelación (...)
Los argumentos de dicha resolución traen causa en otras anteriores, pues tal como 
recuerda el Centro Directivo en el FD 5.º de la mencionada resolución de 2/01/2013, 
sobre la cuestión, así planteada, ya tuvo ocasión de pronunciarse este Centro Directivo 
en la Resolución de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de 
participación  indivisa  de  una  finca  rústica  en  la  que  no  concurría  ninguna  otra 
circunstancia reveladora de una  posible parcelación urbanística, se afirmó que “sin  e.
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se  w.b
pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal,  928ww
lsaí  vseonlata l ad ea fpiramrtaicciipóanc idoen eqsu ein deixviisstaas  tadle  puanrac efilnaccaió nn oil epguaeld, ey atr aqeure c opmaroa  ceollnos eesc uneencceias,a prioor, 
ebsiepna cqiuoe d, ejutenrtom icnoand ola  svuesncteap dtieb lpea drteic cipoancsitóitnu iirn dfinivcisaa i nsdee apterinbduiyeenrtae  e(cl fur.s Ro eesxoclluucsiióvno  ddee  1u2n 
de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta
de  la  participación,  pueda  llevar  a  la  conclusión  de  la  existencia  de  la  repetida 
parcelación”.
Recuerda asimismo la DGRN en la indicada resolución de 2 de enero de 2013 que el 
art. 66.2 de la LOUA se refiere a actos reveladores de parcelación urbanística en todos 
aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se 
produce una división en la titularidad o goce.
Resulta evidente que ello no concurre en el presente supuesto, pues se trata de un 
supuesto idéntico al de la Resolución de 2 de enero de 2013.
Dicha posición ha sido reiterada por numerosas Resoluciones pudiendo citar la de 13 
de marzo de 2019 o la más reciente de 14 de abril de 2021.
A todo lo anteriormente expuesto no obsta el escrito de la Delegación Territorial de 
Agricultura, Ganadería y Pesca que obviamente no ha analizado el supuesto concreto 
por cuanto se refiere a una división material que en ningún caso se ha producido.»
IV
El registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 2 emitió informe y elevó el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 52, 66, 68, 172 y 183.3 y la disposición 
adicional decimoquinta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística 
de Andalucía; los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 
y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del 
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística  de  la  Comunidad  Autónoma  de  Andalucía;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de 
mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 
de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre 
y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018, 13 de febrero, 
13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de 
octubre de 2020 y 14 de abril de 2021.
1.  En el presente expediente se ha de decidir si procede la inscripción de una 
escritura de venta de una finca rústica por mitades indivisas situadas en un municipio de 
Andalucía a favor de dos personas.
En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación 
formal y expresa de uso individualizado de una parte de dichos inmuebles a cada uno de 
los compradores.
El registrador comunica a la Junta de Andalucía (al amparo del artículo 80 del Real 
Decreto 1093/1997) la posible existencia de un acto revelador de parcelación y dicha 
Administración emite resolución declarando nula la división. es
A la vista de dicha resolución se suspende la inscripción. o
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jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios
de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una 
parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente 
previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro 
Directivo.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial 
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio 
de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de 
marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se 
manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables.
De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el 
título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte 
determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista 
urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si 
hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física 
cabría  enjuiciar  negativamente  la  utilización  abusiva  o  torticera  de  aquella  libertad 
contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de 
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra 
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin 
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se 
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación 
ilegal,  la  venta  de  participaciones  indivisas  de  una  finca  no  puede  traer  como 
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para 
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el 
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente 
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero 
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la 
existencia  de  una  parcelación  urbanística  a  efectos  registrales)  en  un  supuesto 
consistente  en  la  venta  de  una  finca  por  mitad  y  pro  indiviso  a  dos  compradores 
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia 
adicional  de  indicio  alguno  del  que  pueda  extraerse  la  sospecha  de  una  posible 
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o 
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, 
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o 
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización 
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio  s
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de  oe.
abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando  w.
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso  928ww
qpuroet ehgaenrs es edgeu iedlola sla, st raascctueancdiioennedso  plaa reas tsriocstala ydaivri ssióun  pmroahteibriicailó nd ey f inpcreacsi,s alam ternatdeic ipoanraal 
saepgrorevgeachciaómn,ie dnitvoi,s ióyn  eon  pagrecneelaracli ónto, dpoasr aa aqlucealnlozsa r sluap udeivsistoiósn  eidne aql udee l mdaenretecnhioé nyd odseel   BOE-A-cable e
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya 
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones 
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos 
objetivos.
También  ha  señalado  que  la  ausencia  de  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la 
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia 
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos 
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o 
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de 
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los 
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que 
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y 
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que 
posibilita la formación de un núcleo de población.
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas 
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma 
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y 
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de 
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los 
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Dado  que  la  competencia  legislativa  sobre  urbanismo  ha  sido  atribuida  a  las 
comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.ª 
y 149.1 y Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997, 164/2001 y 143/2017) 
y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística 
que resulte aplicable la que debe establecer qué actos están sometidos a licencia, 
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya  configuración  como  requisito  de 
inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a 
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores 
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la 
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos  s
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. Recuérdese el Preámbulo  oe.
del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la inscripción de los actos de  w.
parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de  928ww
qduiseti nlotass  anrtoícrmulaoss  usorbna neíssttriiccatasm meantteer itaalbeusl aerne sd idfeerjaenndteos  aC aoqmuuenlliadsa dneosr mAaustó lnaosm cause,s tpioonr elos 
udnei foformndeos;–  edlloe pseingdneifricáan , qeune  glar ana plmiceadciiódna , ddee  lalas  psoreluvciaio naepsli chaicpioótne cdaeri asla s– údnivicearss ays   BOE-A-cable e
regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios 
criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en todo caso, una 
regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de 
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la 
seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro 
(…)».
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
3.  En particular, en el marco de la legislación urbanística andaluza el artículo 66 de 
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece lo 
siguiente:
«1. Se considera parcelación urbanística: a) En terrenos que tengan el régimen 
propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, 
fincas,  parcelas  o  solares.  b)  En  terrenos  que  tengan  el  régimen  del  suelo  no 
urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o 
más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o 
de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. 2. Se 
consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, 
mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o 
cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u 
otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso 
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del 
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso 
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en 
esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 
3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las 
condiciones  que  establece  la  ordenación  urbanística  de  los  instrumentos  de 
planeamiento.  4.  Cualquier  acto  de  parcelación  urbanística  precisará  de  licencia 
urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No 
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de 
parcelación  sin  la  aportación  de  la  preceptiva  licencia,  que  los  notarios  deberán 
testimoniar  en  la  escritura  correspondiente.  5.  Las  licencias  municipales  sobre 
parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, 
dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura 
pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la 
escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin 
necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por 
razones justificadas. 6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio 
y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante 
para  que  envíe  por  conducto  reglamentario  copia  autorizada  de  la  misma  al 
Ayuntamiento  correspondiente,  con  lo  que  se  dará  por  cumplida  la  exigencia  de 
protección a la que se refiere el apartado anterior».
En similares términos se pronuncia el artículo 8 del Decreto 60/2010, de 16 de 
marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad 
Autónoma de Andalucía. e.
El artículo 68 de la ley, por su parte, añade: «1. No se podrán efectuar parcelaciones  w.b
urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en  928ww
ivdigóonre od es elag úonr dlae ncalacisóen  dpeo rsmueenloo rdizea dqau ee sseta btrlaetceid. aS ep oerx ecel pintúsatrnu mdeen ltao  rdeeg lap laannetearmioire nlatos 
userbgarengizaacciioónne se nq ueel  sáemabni tion ddisep eunnsidaabdleess  pdaer ae ljae ciunccioórnp.o r2a. cEiónn  tdeer rteenroresn ocos na lr épgroimceesno  ddeel 
suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, siendo nulos de
pleno  derecho  los  actos  administrativos  que  las  autoricen,  de  acuerdo  con  el 
artículo 169.5 de esta ley. En caso de inexistencia de tales actos administrativos, las 
parcelaciones urbanísticas, al estar expresamente prohibidas, tendrán las consecuencias 
previstas en el ordenamiento jurídico aplicable».
Este tratamiento restrictivo de la parcelación de carácter urbanístico es coherente 
con el régimen del suelo no urbanizable que define la propia ley andaluza, en su 
artículo 52, al establecer que, en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que 
no estén adscritos a categoría alguna de especial protección, pueden realizarse, entre 
otros, los siguientes actos: «(…) B) Las segregaciones, edificaciones, construcciones, 
obras o instalaciones que, no estando prohibidas por los Planes de Ordenación del 
Territorio, por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial de desarrollo, 
sean consecuencia de: a) El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones 
agrícolas.  b)  La  necesidad  justificada  de  vivienda  unifamiliar  aislada,  cuando  esté 
vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos. c) La 
conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones 
existentes. d) Las características propias de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado. e) 
La ejecución y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y 
equipamientos  públicos.  Estos  actos  estarán  sujetos  a  licencia  municipal,  previa 
aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares 
aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en 
los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en 
terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».
Sin  embargo,  supuesto  distinto  lo  constituyen  las  situaciones  ya  existentes  en 
ámbitos de suelo no urbanizable, cuyo adecuado tratamiento normativo ha preocupado 
al legislador andaluz, aprobando el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas 
urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la 
Comunidad Autónoma de Andalucía norma que tiene por objeto, por una parte, regular 
los requisitos y procedimientos que faciliten la integración en la ordenación de los Planes 
Generales de Ordenación Urbanística de los asentamientos que sean conformes con el 
modelo territorial y urbanístico establecido en los mismos y, por otra parte, establece el 
régimen aplicable a las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, teniendo en 
consideración las distintas situaciones jurídicas de las mismas, destacando entre todas 
estas situaciones la de las edificaciones aisladas construidas al margen de la legalidad 
urbanística y territorial para las que ya no es posible establecer medidas de protección 
de la legalidad urbanística y a las que se les aplica el régimen de asimilado al de fuera 
de ordenación.
4.  Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos 
resueltos recientemente por este Centro Directivo para supuestos similares, que se 
suman a los correspondientes a las Resoluciones de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero 
de 2013 a que nos hemos referido anteriormente, y que en conjunto sientan una doctrina 
ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria, 
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa 
en  la  transmisión  de  una  cuota  indivisa  de  finca  no  urbanizable  que  no  consta 
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la 
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la 
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo  s
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una  oe.
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en  w.
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una  928ww
mcoannsitfrieusctcoió onp, oqrutuen admatean tsee geúnn l ae ln oCtaat adset roc adlifeic a1c9i8ó4n,.  Tdoaddoo  eqluloe  snino  pseer juhiacnio  pduee sqtuoe  dlae 
areugtoisrtirdaaddo ra, dpmueindisat reastitvima,a ur tliali zeaxnisdtoe nmceiad oio sn om dáes  uanmap pliaorsc eqluaec ilóons  iqleugea le»s.tán al alcance del  BOE-A-cable e
En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de 
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no 
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin 
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por 
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real 
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el 
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el 
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10 
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, 
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa 
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este 
caso  el  principio  de  legitimación  registral  establecido  en  el  artículo  38  de  la  Ley 
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el 
derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida en el asiento 
respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que 
concurran otros elementos adicionales que revelen la posible existencia de parcelación 
ilegal». Hace referencia, además, al Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por 
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, 
simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, 
de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja 
básicamente en la exactitud del Registro (…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza 
que «el registrador, en el ejercicio de su función pública, comunique al Ayuntamiento la 
inscripción practicada, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina 
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. 
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en la 
legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de participación indivisa 
inscrita,  esta  Dirección  General  consideró  que  «tal  conversión  de  la  comunidad 
hereditaria  indivisa  en  una  comunidad  ordinaria  mediante  sucesivas  transmisiones 
onerosas de cuota, puede constituir, un acto revelador de posible parcelación (…)».
Considera, en ese caso, justificados los elementos indiciarios planteados por el 
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de 
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o 
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación 
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en 
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado 
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter 
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la 
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre 
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación 
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve  s
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede  oe.
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017,  w.
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de  928ww
lRae tsitoulluacriidóand d een  1u2n  dpero ijnudlioiv idsoe,  2s0in1o6 ,la e tnra nlas mquiseió nla  dtera cnusomtais iyóan  inssec reitfae,c tnui óa lp doer  ltaít ucliota ddae 
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como
los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota 
de calificación.
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 se consideraron como indicios 
adicionales justificados la consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro como al 
sistema  de  información  territorial  canario,  para  apreciar  la  posible  existencia  de 
edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos, a los que alude el 
artículo 79 como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización (…)». No 
obstante,  aun  justificada  suficientemente  la  presencia  de  elementos  relevadores  de 
posible parcelación urbanística, es la Administración competente la que, en ejercicio de 
sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, 
y con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse sobre si tienen 
o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma de compraventa 
de cuota indivisa, si bien, la actuación del registrador deberá articularse a través del 
procedimiento establecido en el artículo 79 citado, dado que de conformidad con la 
legislación  canaria,  aplicable  a  tal  supuesto,  no  se  trataba  de  actos  sometidos 
expresamente a la licencia o declaración de innecesariedad.
Finalmente, la Resolución de 22 de marzo de 2018 desestimó el recurso en un 
supuesto de transmisión de una participación indivisa ya inscrita de un del 7,02% de una 
finca rústica que, a su vez, se desembraba en dos mitades proindiviso al transmitirse a 
favor de dos personas distintas.
La finca registral aparecía descrita en el Registro de la Propiedad de Barbate como 
rústica, parcela de terreno con una superficie de 11.384 metros cuadrados, donde existía 
declaradas por antigüedad ocho construcciones destinadas a vivienda unifamiliar, cada 
una de ellas identificada con número propio, inscritas sin acreditar licencia de obra ni de 
ocupación, habiéndose comunicado la práctica de las inscripciones de declaración de 
obra, tanto al Ayuntamiento de Barbate como al departamento competente de la Junta de 
Andalucía al amparo del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, actual artículo 28.4 de 
la  Ley  de  Suelo,  sin  que  constase  pronunciamiento  municipal  alguno.  Además  la 
participación indivisa objeto de transmisión constaba inscrita a nombre del transmitente 
por la inscripción 19.ª, de 16 de diciembre de 2009, asiento practicado tras el transcurso 
de los cuatro meses previstos en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
después de la comunicación realizada por la registradora que calificó el título, dado que 
no  recibió  comunicación  alguna  por  parte  del  Ayuntamiento  en  ejercicio  de  sus 
competencias de disciplina urbanística y de conformidad con el apartado cuarto del 
citado artículo 79. En la escritura constaba incorporada un certificado de deudas con la 
comunidad  en  el  que  se  comunica  la  transmisión  de  «la  parcela  número  14».  La 
Resolución, a la vista del conjunto de las citadas circunstancias, confirmó la calificación 
del registrador que había entendido que se trataba de un supuesto revelador de una 
posible parcelación urbanística.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de 
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden 
presentar  indicios  de  parcelación  urbanística  o  formación  de  núcleo  poblacional  al 
margen  del  planeamiento,  este  Centro  Directivo  ha  entendido  que  dichos  actos  se 
someterán  al  previo  requisito  registral  de  acreditación  de  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la 
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe  s
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 (u 80) del citado Real  oe.
Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su  w.
nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa  928ww
aplicEanb lee,l  pcuaesdoa dne ju lsat ifmicaerr ala  tarapnliscmacisióiónn d ed eta lu pnrae cfeinpctao .a dos compradores por mitad y
pinrdoiivnidsaiv isyoa  i(nmsecrditiaan eten  uenl aR ecgoimstrpor,a vaemnptaa rasdimau pltoárn etaan tyo  npoo r slau cleesgiivtiam),a coi ódne r eugnisat raclu, ontoa   BOE-A-cable e
debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a 
menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio  cualificado  como  puede  ser  la  nueva 
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad 
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de 
circunstancias  concurrentes  (relativas  a  la  descripción,  dimensiones,  localización  o 
número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal 
valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones 
de 13 de marzo, 24 de abril y 24 de septiembre de 2019).
5.  En el presente caso, sin embargo, se plantea la cuestión de cuál debe ser la 
actuación del registrador cuando después de activar el procedimiento del artículo 80 del 
Real Decreto 1093/1997, la Comunidad Autónoma remite resolución declarando nula la 
división.
Dicho precepto prevé que «cuando se trate de actos de división o segregación de 
fincas  inferiores  a  la  unidad  mínima  de  cultivo,  los  Registradores  de  la  Propiedad 
remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, 
en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración 
adoptase  el  acuerdo  pertinente  sobre  nulidad  del  acto  o  sobre  apreciación  de  las 
excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 
de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el 
caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria 
apreciase  la  existencia  de  alguna  excepción,  el  Registrador  practicará  los  asientos 
solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división 
o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto 
de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar 
la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento».
El artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones 
Agrarias, dispone: «Indivisión. 1. La división o segregación de una finca rústica sólo será 
válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 
2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos 
o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la 
división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior. 3. La 
partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de 
este  artículo,  aun  en  contra  de  lo  dispuesto  por  el  testador  aplicando  las  reglas 
contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre 
la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio 
entre los herederos».
Como ya se dijo en la Resolución de 13 de febrero de 2019, «corresponde a la 
Administración agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones reguladas en 
el actual artículo 25 de la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado 
pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso 
de  recurso  contencioso-administrativo,  la  anotación  preventiva  en  el  Registro  de  la 
Propiedad.  Dicho  control  por  parte  de  la  Administración  agraria  autonómica  debe 
entenderse  sin  perjuicio  del  control  de  legalidad  urbanística  por  parte  de  la 
Administración municipal y autonómica, tanto en el cumplimiento de los requisitos de 
parcela mínima determinada en planeamiento, como en el impedimento de parcelaciones 
urbanísticas en suelo rústico al margen de la ordenación, lo que se manifestará en 
alguna de las formas de intervención administrativa previa antes expuestas. En el suelo 
rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la vulneración de la unidad mínima de  s
cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de  oe.
actos posteriores, deben considerarse cumulativas –cfr. las Sentencias de la Sala de lo  w.
Contencioso del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012–». 928ww
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judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. Y sin que por otra parte el 
recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de 
dicha resolución administrativa (cfr. Resolución de 9 de mayo de 2018).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.