BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63 Jueves 12 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 24806
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3551 Resolución de 18 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación extendida por el registrador de bienes muebles I de Madrid, por la 
que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de 
hipoteca mobiliaria sobre marcas comerciales.
En el recurso interpuesto por doña A. M. E. T., procuradora de los tribunales, en 
nombre y representación de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», contra la nota de 
calificación extendida por el registrador de Bienes Muebles I de Madrid, don Alfonso 
Presa de la Cuesta, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de 
constitución de hipoteca mobiliaria sobre marcas comerciales.
Hechos
I
Mediante escritura de elevación a público de documento privado de constitución de 
hipoteca  mobiliaria,  autorizada  por  el  notario  de  Torrellano,  don  Salvador  Castelló 
Almazán, el día 31 de julio de 2019, con el número 982 de su protocolo, la sociedad 
hipotecante  «Aymerich  Inver,  S.L.»,  garantizó  con  propiedad  industrial  (marcas 
nacionales) un préstamo concedido a cuatro sociedades prestatarias por seis entidades 
bancarias, entre ellas la recurrente, «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.». Dichas 
marcas eran descritas por su nombre y por su número de en la Oficina Española de 
Patentes y Marcas y responden a las denominaciones: Mustang (dieciocho con su 
respectivo número); Mustang Boots & Snobs; Mustang Store; Mustang Oulet; I Mustang; 
Mustang Originals (dos con su respectivo número); The Mustang Feelings (dos con su 
respectivo número); Mustang Inevitably Yours (dos con su respectivo número); Mustang 
Kids; María Mare (dos con su respectivo número); Sixty Seven 67 by Mustang Inter SL 
Spain Boots Sho; Sixty Seven 67 by Mustang (seis con su respectivo número); 67 
Sixtyseven (doce con su respectivo número); Sixty Seven 67 by Mustang Reanimo, y 
Sixty Seven Ethnics.
II
Presentada el día 21 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro de Bienes Muebles de Madrid, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«(…)
Fundamentos de Derecho.
El Registrador de Bienes Muebles que suscribe, previo examen y calificación del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del 
Código de Comercio y habiéndose dado cumplimiento a le dispuesto en el artículo 15.2  s
del Reglamento del Registro Mercantil, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada,  oe.
por adolecer dicho documento de los siguientes defectos: w.
Enju–ic iEasm ineenctoe sCairvioil,  qquuee  esseta bculemcep laq uelo  eens ltaa belesccriditou rae nd ee cl oanrstítcituulcoió n6 8d2e  dlae  hliap oLteecya  dsee 
dsiervtear mdein teip eol  ap rlae csiou beans taq,u qeu leo sn oin pteordersáa dseors  intafesraionr ,l ae nfi nncinag úon b cieans oh, ipaol t7e5c apdoor  cpieanrato q dueel 
valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo 
previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
El defecto consignado tiene carácter de subsanable.
En el documento que por el título origen de este asiento se eleva a público no consta 
ningún Anexo I y II, a los cuales se refieren los expositivos II y III. Deberán de hacerse 
constar con claridad dada su relevancia ya que, además, las obligaciones de pago de las 
Líneas de Financiación de Ventas son el objeto garantizado por la Hipoteca Mobiliaria 
que se pretende constituir, (art. 18 LH).
El defecto consignado tiene carácter de subsanable.
Contra la presente calificación cabe (…)
Firmado con firma digital reconocida en Madrid el veintiocho de agosto de dos mil 
diecinueve por Alfonso Presa de la Cuesta. Registrador de Bienes Muebles de Madrid.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. M. E. T., procuradora de los tribunales, 
en nombre y representación de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», interpuso 
recurso el día 30 de septiembre de 2019 exclusivamente respecto del primero de los 
defectos señalados y con base en los siguientes argumentos:
«Hechos.
Primero.–De la calificación registral (…)
El objeto de este recurso se centra exclusivamente en el primero de dichos defectos, 
por lo que entendemos relevante transcribir a continuación el referido artículo 682 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo sucesivo “LEC” (…):
“1. Las normas del presente Capitulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se 
dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda 
por la que se proceda.
2.  Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capitulo 
se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan 
los requisitos siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que 
los Interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirvo de tipo en la subasto, 
que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación 
que. en su caso. se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de 
mano, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la 
práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse, además, 
una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones 
electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del 
apartado 1 del artículo 660.
En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por 
domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.
3.  El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a 
que se refiere el apartado anterior.” s
Fundamentos de Derecho. w.
CPruimaretoro.–.–F(u…nd)amentos legales
de  Plar ecvaialimficeanctieó na  creucaulqruriidear  oetrsa  pcroáncstiidcaemraecniótne,  eidsé dnetic aod vael rtairn qauliez aedl os uppoure slato  Ddeir ehceccióhno 
General de Registros y del Notariado en su Resolución de 21 de diciembre de 2018. No
obstante, con el debido respeto y a estrictos efectos de defensa, esta parte entiende que 
dicha Resolución no contempló todos los argumentos jurídicos aplicables al caso, por lo 
que  entiende  que  la  resolución  de  este  recurso  debería  ser  distinta,  solicitando 
respetuosamente al Centro Directivo que reconsidere y modifique su doctrina a la vista 
de los argumentos que se desarrollarán a continuación.
Así, en primer lugar es necesario recordar que el artículo 682.2.1.º fue introducido en 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción inicial, por la 1/2013 de 14 de mayo, de 
medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de 
deuda y alquiler social. Dicha redacción inicial era prácticamente idéntica a la actual, con 
una única diferencia: anteriormente se indicaba que “Que en la escritura de constitución 
de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien 
hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún 
caso,  al  75  por  cien  del  valor  señalado  en  la  tasación  realizada  conforme  a  las 
disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario” 
(negrita  y  subrayado  son  nuestros),  mientras  que  tras  la  reforma  operada  por  la 
Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la 
Administración de Justicia y del Registro Civil, se modifica incluyendo lo que marcamos 
en negrita y subrayado: “Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine 
el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo 
en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado 
en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la 
Ley 2/1981, de 25 de mano, de Regulación del Mercado Hipotecario”.
En este sentido, es evidente que la modificación operada por la Ley 19/2015 no tenía 
como  objetivo  modificar  las  reglas  anteriormente  aplicables  a  esta  materia.  Así  lo 
demuestra el hecho de que en la Exposición de Motivos de la referida Ley 19/2015 no se 
encuentre ninguna referencia al respecto, sino que se limite a señalar que se pretende 
regular la subasta electrónica (y en este sentido se modifica el artículo 682.2.28 de la 
LEC). La modificación incluida en el apartado 1.º, consistente en sustituir la palabra 
“realizada” por “que, en su caso, se hubiere realizado” no puede tener otro sentido que 
confirmar que la tasación sólo será exigible “en su caso”, es decir, no en todos los casos 
y para todas las hipotecas sino sólo en aquellos casos en que la tasación se realice “en 
virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de mano, de Regulación del Mercado 
Hipotecario”,
Y ello por cuanto la redacción inicial de la norma, al referirse a “la tasación realizada 
en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de mano, de Regulación del Mercado 
Hipotecario”, parecía exigir de manera incondicional que cualquier hipoteca debiera 
incluir  la  referida  tasación,  lo  cual  (según  consta  en  el  Acta  de  la  Reunión  entre 
Representantes  de  las  Entidades  de  Crédito  y  del  Colegio  de  Registradores  de  la 
Propiedad  y  Mercantiles  de  España  del  día  10  de  julio  de  2013)  fue  considerado 
inaplicable a las hipotecas mobiliarias “por impasibilidad legal”. El legislador aprovecha la 
reforma de otros apartados del artículo 682 LEC para corregir esta situación y aclarar 
que la tasación sólo será exigible “en su caso”.
A la misma conclusión llegamos desde una interpretación estrictamente literalista de 
la norma. En efecto, si una norma se refiere a “la tasación que, en su caso, se hubiere 
realizado...” es obvio que el “en su caso” se refiere a “la tasación”, a su propia existencia; 
interpretar  que  dicha  tasación  debe  existir  en  todo  caso  y  circunstancia  es  una 
interpretación claramente contra legem.
Es por ello por lo que, a nuestro juicio, cuando la Resolución de la Dirección General  s
a que nos dirigimos de 21 de diciembre de 2018 analiza dicho Inciso, obvia una posible  oe.
interpretación que es la más lógica y razonable. En efecto, dicha Resolución (siguiendo a  w.
la de 14 de septiembre de 2016), establece lo siguiente: 51ww
“entre la disyuntiva de estimar que el Inciso ‘en su caso’ deba interpretarse en el
sveonlutnidtoa riadme eqnutee  slea  htaaysaa crieóanl izya deol  lare tiatesraacdioó n,lí mo iqteu ed seól lo7 5s%e  imsóploon es ee ni maqpuoenlelo sc ucaansdoos 
en que la tasación se hayo efectuado de forma obligatoria para la emisión de títulos
hipotecarios, o bien, en fin, entender que la tasación (y el limite porcentual) se Impone 
siempre si bien admitiendo que aquella sea realizada por entidad no homologado cuando 
la  hipoteca  carezca  de  aptitud  para  servir  de  cobertura  a  una  emisión  de  títulos 
hipotecarios,  conforme  a  la  Ley  1/1981  (sic,  entendemos  que  debe  referirse  a  la 
Ley 2/1981), por tratarse de hipotecas constituidas por entidades que carezcan de 
legitimación para realizar toles emisiones, este Centro Directivo se ha inclinado en su 
Resolución de 14 de septiembre de 2016 por esta última opción.”
Sin embargo, el Centro Directivo no ha tenido en cuenta que no toda hipoteca 
constituida a favor de una entidad que tenga legitimación para realizar tales emisiones 
podrá acogerse a la Ley 2/1981.
En  efecto,  el  artículo  Cuarto  de  dicha  ley  establece  con  total  claridad  que  las 
operaciones previstas en la misma sólo pueden ser aquellas garantizadas con hipoteca 
inmobiliaria (…):
“La finalidad de las operaciones de préstamo o que se refiere esta Ley será la de 
financiar, con garantió de hipoteca Inmobiliaria ordinaria o de máximo, la construcción, 
rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, 
construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra 
obra o actividad así como cualesquiera otros préstamos concedidos por las entidades 
mencionadas en el artículo 2 y garantizados por hipoteca inmobiliaria en los condiciones 
que se establezcan en esta Ley, sea cual sea su finalidad.”
Así que sólo cabe una interpretación posible del inciso “en su caso” a que se refiere 
el artículo 682.2.ie LEC para que mantenga coherencia con el artículo Cuarto de la 
Ley 2/1981: la tasación y el límite porcentual se imponen “en su caso”, es decir, siempre 
que el titular de la hipoteca sea una entidad legitimada para realizar emisiones de títulos 
hipotecarios y la operación en cuestión entre dentro del ámbito de aplicación de la 
Ley 2/1981, y por tanto no serán de aplicación si no cumplen cumulativamente los dos 
requisitos antedichos.
Es innegable que las operaciones de préstamos garantizadas con hipoteca mobiliaria 
podrán ser objeto de emisiones de títulos del mercado secundario, conforme a la reforma 
de  la  Ley  de  16  de  diciembre  de  1954  sobre  hipoteca  mobiliaria  y  prenda  sin 
desplazamiento de posesión operada en virtud de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por 
la  que  se  modifica  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de  Regulación  del  Mercado 
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las 
hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada 
norma  tributaria.  Pero  no  es  menos  innegable  que,  incluso  tras  dicha  reforma,  la 
Ley 2/1981 sigue estableciendo con total rotundidad que las operaciones reguladas por 
la misma no incluyen todas las operaciones con garantía hipotecaria que puedan realizar 
las entidades, sino exclusivamente aquellas que cuenten con hipoteca inmobiliaria y que 
adicionalmente cumplan los requisitos del artículo quinto:
“Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en 
todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno 
dominio de la totalidad de la finca. SI sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas 
o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra 
limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su 
posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.
El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por  e.
ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción,  w.
rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por  51ww
dciee natom doertli zvaacloiór nd ed teal sapcréiósnta, msion  poe rcjuréicdioit od eg laarsa netxizcaedpoc,io ncueas nqduoe  pfinreavnéc iees tlaa  Laedyq. uEils picliaózno, 
construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.”
Es decir: no toda operación con garantía hipotecaria, ni siquiera toda operación 
garantizada  con  hipoteca  inmobiliaria,  son  susceptibles  de  entrar  en  el  ámbito  de 
aplicación de la Ley 2/1981. Y ello es así tanto desde la perspectiva de las operaciones 
de activo como de las de pasivo, dado que el artículo once establece los mismos 
requisitos (…):
“Las entidades a que se refiere el artículo 2 que dispongan de préstamos o créditos 
hipotecarios con los requisitos establecidos en la sección anterior podrán emitir cédulas y 
bonos hipotecarios, en serie o singularmente y con fas características financieras que 
deseen, con arreglo a lo que disponen los artículos siguientes. En particular, fas cédulas 
y bonos hipotecarios podrán incluir cláusulas de amortización anticipada a disposición 
del emisor según lo especificado en fas términos de la emisión. La realización de estas 
emisiones se ajustará al régimen previsto en la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado 
de Valores, siempre que, de acuerdo con ésta, resulte de aplicación.”
Por lo tanto, y siendo que la Ley 41/2007 no modificó la Ley 2/1981 en este aspecto, 
resulta evidente que la inclusión del último párrafo del artículo 8 de la Ley de Hipoteca 
Mobiliaria  y  Prenda  Sin  Desplazamiento  no  permite  concluir  que  las  operaciones 
cubiertas con hipoteca mobiliaria se Incluyan en el ámbito de la Ley 2/1981. Estas 
operaciones  podrán,  sin  duda,  “servir  de  cobertura  o  las  emisiones  de  títulos  del 
mercado secundario”, pero a otras emisiones, distintas de las previstas en la Ley 2/1981. 
Y en este sentido, resulta especialmente destacable que el mencionado artículo Ocho in 
fine se refiera al mercado “secundario” y no al mercado “hipotecario”.
Finalmente, cabe recordar que ni la Ley 1/2013, ni la Ley 19/2015 modificaron la Ley 
Hipotecaria  en  cuanto  a  los  requisitos  de  constitución  de  las  hipotecas,  sino 
exclusivamente en cuanto a uno de los posibles procedimientos de ejecución de las 
mismas (ciertamente al más habitual por ser el más ventajoso para el acreedor, pero no 
el único al que tiene acceso).
Elevar la falta tasación a la categoría de defecto obstativo de la inscripción y, por 
tanto, de requisito de constitución de la hipoteca (al ser un derecho de creación registral) 
implica considerar que una modificación de la normativa procesal, aplicable a un único 
procedimiento concreto de ejecución de la hipoteca, conlleva implícita una modificación 
de la normativa material, lo cual no parece ser en ningún caso coherente con el iter 
histórico y teleológico de la norma.
Aunque la redacción del texto legal hable de requisito de la “escritura de constitución” 
de hipoteca, olvidando que la hipoteca se constituye cuando se inscribe, sin embargo, si 
tenemos en cuenta que el propio precepto obliga a que esta circunstancia conste en la 
inscripción, resulta innegable que es un requisito de la inscripción.
Ahora bien no es un requisito para la existencia de la hipoteca.
Lo que tiene que constar en la inscripción de forma clara e indubitada es si se ha 
pactado el valor de tasación y la forma en que se ha pactado, pero si no hay pacto, si no 
se fija el valor de tasación eso no quiere decir que no sea válida la escritura y que no se 
deba inscribir la hipoteca. Lo único que significa es que si se pretende realizar el crédito 
hipotecario no podrán aplicarse las disposiciones del Capítulo V (particularidades de la 
ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados) pero si las restantes del Título IV 
(ejecución dineraria) entre ellas la del procedimiento ejecutivo ordinario.
Aunque con frecuencia en la escritura se pacta expresamente la utilización del 
procedimiento sumario, no es este, como ya dijimos, un requisito necesario para su 
utilización. Por lo tanto si no se fija valor para subasta, no procede suspender ni denegar  e
sino simplemente inscribir tal como resulta del título. bo
La hipoteca es inscribible, no se puede denegar o suspender la inscripción, la  51ww
psuemnaalrizioa.ción será en su caso, el hecho de que no sea ejecutable por el procedimiento
inscCripocmióon  msiánx vimaloo,r  poaficraio ssuabmaesntate t,a le yn  cloam noo trae sdueltbae dríeal  dcoocnusmtaer nqtou.e se ha practicado la
Entendemos por tanto que, incluso en el supuesto de que se considerara que la 
tasación se requiere para todo tipo de hipotecas, la ausencia de la misma no puede tener 
como resultado la denegación de la inscripción sino que debe conllevar su inscripción, 
suspendiéndose  meramente  las  estipulaciones  del  procedimiento  ejecutivo  directo 
hipotecario y de la venta extrajudicial (como, por otra parte, consta en la ya referida Acta 
de la Reunión entre Representantes de las Entidades de Crédito y del Colegio de 
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España del día 10 de julio de 2013).
En virtud de todo lo expuesto,
Solicito a la Dirección General de los Registros y del Notariado tenga por presentado 
este escrito, con los documento a él adjuntos, y por formulado en tiempo y forma 
Recurso Gubernativo contra la calificación del Registrador Provincial de Bienes Muebles 
de Madrid a que se ha hecho referencia; dé al mismo la tramitación legal prevista y 
estime el recurso gubernativo interpuesto, revocando la calificación del Registrador.»
IV
El registrador de Bienes Muebles emitió el preceptivo informe con fecha 28 de 
octubre de 2019, manteniendo su calificación y rechazando de la inscripción parcial sin 
solicitud expresa del acreedor, con sustento en las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 18 de febrero de 2014 y 21 de diciembre de 2018, y 
elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso interpuesto al 
notario autorizante del título calificado, no ha presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.857 y 1.860 del Código Civil; 12, 24, 104, 115, 122, 123, 129 
y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 637 a 639 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los 
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; los artículos 5 y 7 de 
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; 3 a 12 del Real 
Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del 
sistema hipotecario y financiero; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de enero 
de 1924, 24 de marzo de 1993 y 8 de julio de 2003, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo de 1969, 2 de abril de 1986, 12 
de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 16 y 17 de junio de 2000, 22 de marzo y 26 de 
mayo de 2001, 17 de enero, 30 de abril, 8 de junio y 3 de julio de 2002, 10 de agosto 
y 10 y 13 de octubre de 2006, 1 de diciembre de 2008, 14 de marzo y 29 de junio 
de 2009, 12 de mayo de 2011, 12 de enero y 22 de noviembre de 2012, 10 de enero, 4 
y 7 de febrero, 13 de septiembre y 29 de octubre de 2013, 18 de febrero y 12 de 
septiembre de 2014, 7 de octubre de 2015, 14 de septiembre de 2016, 6 y 19 de 
septiembre de 2017 y 8 de mayo y 21 de diciembre de 2018.
1.  Planteamiento de la cuestión de hecho. El presente recurso tiene por objeto 
exclusivo decidir si procede o no la inscripción de una escritura de constitución de 
hipoteca mobiliaria, otorgada por una sociedad mercantil hipotecante de deuda ajena, 
como propietaria en pleno dominio de la propiedad industrial (marcas) reseñada en los 
«Hechos»,  en  garantía  del  cumplimiento  de  las  obligaciones  contraídas  por  cuatro  es
sociedades mercantiles prestatarias, en virtud de un contrato de financiación suscrito  o
napearantcctírcitEeoau lndl loaaorssl ee  6egsc8li,i st 1aeptr dnrayoat drcsseoei g rsed uolilmdiaceeisniee  tdlneaBats iorde ed enceeseuj ,esl ra rcc euoMLntmeituveyoeo , d b caeldoec imrsrEee nodcsj tiuatuoaics cdrpisaeaeomdsnb,it direaeyenn   sttboeelai seiCs .n iieevnsinsl, ct ihsrdiiipa pbcdoiieetóesnnc   baspaedon osrcsqea uñrpeiaar,lesa v  hiuasanctbor evi éaeenldnodo ro rldsoaeess     OE-A-2020-3551able en https://www.
tasación a efectos de subasta, sin embargo no se presenta el correspondiente certificado
de tasación, por lo que entiende que no se cumple lo dispuesto en el artículo 682.2.1.º de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La parte recurrente alega, en síntesis, que aun reconociendo que el supuesto de 
hecho  es  prácticamente  idéntico  al  de  la  Resolución  de  21  de  diciembre  de  2018 
(hipoteca inmobiliaria sobre maquinaría industrial) citada en los «Vistos», y que es 
innegable que las hipotecas mobiliarias son susceptibles de servir de garantía a la 
emisión de títulos del mercado secundario conforme al artículo 8 de la Ley de 16 de 
diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión 
tras la reforma operada en virtud de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se 
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario otras 
normas del sistema hipotecario y financiero; la Dirección General de Registros y del 
Notariado, no contempló en la misma todos los argumentos jurídicos aplicables al caso.
Así,  argumenta,  que  la  dicción  actual  del  artículo  682.2.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, operada tras la reforma operada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, 
de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del 
Registro Civil, señala que el tipo en la subasta deberá ajustarse al valor señalado en la 
tasación «que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, 
de 25 de mano, de Regulación del Mercado Hipotecario», por lo que esa exigencia de 
certificado de tasación no puede tener lugar siempre, sino sólo en aquellos casos en que 
la imponga las previsiones de la Ley 2/1981, de 25 de mayo, de regulación del mercado 
hipotecario. Y, considera, que esa Ley la impone necesariamente cuando concurran dos 
requisitos:  a)  cuando  se  trate  de  hipotecas  constituidas  a  favor  de  entidades  que 
carezcan de legitimación para realizar emisiones de títulos hipotecarios (artículo 2 de la 
Ley 2/1981), y b) que la operación en cuestión entre dentro del ámbito de aplicación del 
artículo 4 de la Ley 2/1981, es decir, que se trate de una hipoteca inmobiliaria y que 
reúna las circunstancias del citado artículo (ser hipoteca de primer rango, recaer sobre el 
pleno dominio, etc.); y, por tanto, la exigencia de certificado de tasación no es de 
aplicación si no cumplen cumulativamente los dos requisitos antedichos, como ocurre en 
este supuesto.
Concluye finalmente la recurrente que dado que la Ley 41/2007 no modificó la 
Ley 2/1981 en lo relativo al ámbito del artículo 5, resulta evidente que la inclusión del 
último párrafo del artículo 8 de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento 
no permite concluir que las operaciones cubiertas con hipoteca mobiliaria se incluyan en 
el ámbito de la Ley 2/1981. Estas operaciones podrán, afirma, servir de cobertura a las 
emisiones de títulos del mercado secundario, pero no a las emisiones a que se refiere la 
repetida Ley 2/1981.
Por último, considera la recurrente que la falta del certificado de tasación, aunque 
fuere necesario, no afecta a la constitución de la hipoteca, sino exclusivamente a la 
inscripción de los procedimientos de ejecución hipotecaria especiales (judicial directo o 
extrajudicial) en los que se impone legalmente como requisito; por lo que la hipoteca 
debería ser inscrita de oficio por el registrador, sin perjuicio de denegar las cláusulas 
relativas a la ejecución.
2.  La necesidad del certificado de tasación del bien gravado en las escrituras de 
constitución de garantías hipotecarias (I). La cuestión de la necesidad de acreditar 
mediante la correspondiente certificación la tasación de la finca o bien hipotecado a que 
se refiere el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como requisito de la 
escritura de constitución de hipoteca, en relación con el pacto relativo a la ejecución 
directa, según la nueva redacción dada al citado precepto por la Ley 1/2013, de 14 de  e.
mayo, así como su concreto alcance y finalidad, ha sido objeto de examen por parte de  w.b
este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 29 de octubre  51ww
ddee  22001136,) .2 E2 sd ep reenceisroo,  yp u2e4s d, ep amratirr zdoe d lea  2d0o1c4tr,i n7a d see onctatudbar ee nd ed 2ic0h1a5s  yR 1e4s odluec sioenpetise mpbarrea 
resoClvoemr ola  seesñpaelcaínfic laa sc uceitsatidóans o Rbjeestoo lduecli opnreess,e nptaer ae xlpae dtriaemntieta.ción del procedimiento de
ejecución directa sobre bienes hipotecados es necesario que los interesados fijen en la
escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de 
tipo en la subasta (cfr. artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Dado 
el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca el procedimiento de ejecución 
hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales. Por ello el 
tipo para subasta no sólo se hace constar en la escritura de constitución de la hipoteca, 
sino también en la propia inscripción causada por aquélla (cfr. artículo 130 de la Ley 
Hipotecaria.
Esta exigencia permite, a través de la publicidad registral, dar a conocer el tipo de 
partida de la subasta a los postores que intervengan en la misma, así como a los 
terceros poseedores o adquirentes posteriores de la finca o bien hipotecado a quienes 
no resulta indiferente tal circunstancia, toda vez que en caso de ejecución de la hipoteca 
por los procedimientos especiales, lo que les corresponde es un derecho al eventual 
sobrante que haya quedado, lo que puede estar determinado en cuanto a su cuantía, 
especialmente en caso de subastas celebradas con escasa concurrencia de licitadores, 
por el tipo fijado para la subasta (cfr. artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados» según prevé el 
citado  artículo  682.2,  número  1,  de  la  Ley  de  ritos.  Por  tales  interesados  deben 
entenderse obviamente acreedor y deudor, pero también deben considerarse aludidos 
por tal expresión los hipotecantes no deudores o fiadores reales que, en caso de existir, 
no desplazan en la toma de tal decisión a los deudores personales, sino que concurren 
conjuntamente con los mismos y con el acreedor en su adopción, ya que, como ha 
señalado la doctrina, se trata de una exigencia establecida en méritos de la satisfacción 
de una encrucijada de intereses, en parte contrapuestos y en parte convergentes: el del 
acreedor de evitar que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, el 
del deudor de evitar que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte 
insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor 
por la diferencia, y el interés del fiador real de establecer un precio que favorezca la 
existencia del mayor sobrante posible tras la aprobación del remate.
La doctrina ha destacado unánimemente la utilidad de esta previsión legal sobre la 
fijación por los interesados del valor en que tasan la finca hipotecada para que sirva de 
tipo de subasta, que fue certeramente apreciada  y perseguida de propósito por el 
legislador en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1909. En efecto, la finalidad de la 
norma comentada es la de evitar la necesidad del trámite de tasación pericial o avalúo 
establecido  por  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  dentro  de  la  fase  de  apremio  del 
procedimiento de ejecución común (cfr. artículos 637 a 639 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil). Por tanto, se trata de preordenar una determinación que en caso de ejecución será 
necesaria en todo caso, con el objeto de agilizar y dar rapidez al trámite ejecutivo.
Ahora bien, igualmente se ha señalado antes de la reforma introducida por la citada 
Ley 1/2013 que esta simplificación procesal no está exenta de ciertos inconvenientes, 
destacando que la falta de rigor y objetividad en la determinación del precio de subasta, 
en  atención  al  carácter  más  o  menos  improbable  de  la  ejecución,  puede  producir 
desfases en relación al valor real de la finca o bien hipotecado, que pueden perjudicar al 
deudor, como por ejemplo en los supuestos en que el precio en que se tasa la finca para 
subasta se hace coincidir con el importe del capital del préstamo o con la suma de las 
responsabilidades garantizadas y estos importes se sitúan claramente por debajo del 
valor real de la finca.
Este planteamiento, que está en la base del criterio legal en que se fundamenta el 
artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, responde a la idea de que,  s
como señala la doctrina, el valor de una cosa, como en el caso de los bienes inmuebles  oe.
(y también en el de los bienes muebles), están sujetos a oscilaciones en el tiempo,  w.
según las circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la  51ww
epcoobnlaocmióína , ecno melo  lulogsa rt ipdoes  sditeu ainctieórné sd,e lla  intamsuae dbele a, hlao rrreon, tealb ailuidmade nctoo mop dairsamtivinau ccioónn  doetr alas 
ipnovseirbsiliiodnaeds  dea ltmeruntaatcivioanse sa le nm lear csaitduoa ciinómn ofíbsiilciaar ioo , juertícd.i caY  dteo dlao  fienlcloa  dsiunr acnoten tealr  pceoríno dloa   BOE-A-cable e
intermedio entre la constitución de la hipoteca y su ejecución (nuevas construcciones, 
mejoras o deterioros sobre la finca, extinción de un arrendamiento sobre la finca, etc.). 
Lo mismo cabe decir en el caso de los bienes muebles sujetos incluso a oscilaciones 
mayores, como consecuencia de su amortización, obsolescencia tecnológica, mayor o 
menor rentabilidad de la explotación industrial a la que se encuentren afectos, alteración 
del valor de mercado de los bienes o productos generados por dicha industria, etc.
3.  La necesidad del certificado de tasación del bien gravado en las escrituras de 
constitución de garantías hipotecarias (II). Como se ha indicado anteriormente, conforme 
a la redacción originaria de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el 
precio o tipo para subasta lo fijaban libremente los interesados. Ahora bien, esta libertad 
ya antes de la reforma introducida por la Ley 1/2013 estaba limitada por las exigencias 
impuestas por la legislación del mercado hipotecario para el caso de que el crédito 
hipotecario se pretenda utilizar como cobertura de una emisión de títulos hipotecarios, es 
decir para su movilización a través del mercado hipotecario secundario.
En estos casos se deberá garantizar el cumplimiento de la norma establecida por el 
artículo  8  del  Real  Decreto  716/2009,  de  24  de  abril,  por  el  que  se  desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero –concordante con el 
artículo 5 de esta última ley–, que impone que el tipo de subasta para el supuesto de 
ejecución será necesariamente, como mínimo, dicha valoración, la de tasación. En 
efecto,  el  citado  artículo  8  establece  lo  siguiente:  «1.  Los  bienes  inmuebles  por 
naturaleza  sobre  los  que  recaiga  la  hipoteca  deberán  haber  sido  tasados  con 
anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera 
prestamista  o  de  entidades  homologadas,  con  arreglo  a  lo  que  dispone  este  Real 
Decreto». Dicha tasación, añade la norma, tiene por objeto estimar de forma adecuada el 
precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en 
garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el 
mercado.
En cuanto a la forma de documentar la tasación y su reflejo registral, el apartado 2 
del mismo precepto establece que «la tasación se acreditará mediante certificación de 
los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la 
escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la 
inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta 
para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha 
valoración».
La tasación impuesta por el artículo 8 del citado Real Decreto 716/2009, de 24 de 
abril, no constituye, por tanto, una exigencia establecida con carácter general para todo 
tipo de hipotecas, sino exclusivamente en relación con aquellas que se constituyan 
conforme a la normativa del mercado hipotecario y que, por consiguiente, podrán servir 
de  base  y  cobertura  para  la  emisión  de  títulos  hipotecarios.  En  estos  casos  los 
cedulistas, bonistas o partícipes titulares de la emisión tienen como garantía de sus 
títulos  la  cartera  de  créditos  hipotecarios  de  la  entidad  emisora  que  cumplan  las 
condiciones legales, y para que esta garantía sea solvente la legislación referida del 
mercado hipotecario establece una serie de cautelas. Así, entre otros requisitos, los 
préstamos y créditos que se utilicen en dicha cobertura deberán estar garantizados con 
primera hipoteca sobre el pleno dominio, no exceder su importe del sesenta u ochenta 
por ciento, según los casos, del valor de la finca resultante de la tasación, no recaer la 
hipoteca  sobre  cuotas  indivisas  del  dominio,  sino  sobre  la  totalidad  de  éste,  y  e.
encontrarse dicho dominio libre de todo tipo de condiciones, prohibiciones o limitaciones  w.b
de todo tipo (cfr. artículos 3 a 12 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril). 51ww
crédPituoess e bsiteanb,l eccoidmoos  uan ofa vmoár sd dee l oloss i nevleemrseonretoss  edne  tígtualroasn thíaip yo tseoclavreionsc ias ed eim lap ocnaer teqruae  deel 
dtipeore cphaora h ispuobteacsatad on, oe xstreeam ion fqeurieo rh ae nd en cinagliúficna rc aesl ore gails tvraaldoor r dceo nt arisgaocr,ió yna  dqeu el aa feficntcaa n oo 
sólo a las partes contratantes, sino también a los suscriptores de los títulos hipotecarios
del mercado secundario. Pero es ésta, como se ha dicho, una exigencia restringida a los 
supuestos en que se constituye la hipoteca con sujeción a la mencionada normativa del 
mercado hipotecario. Como afirmó este Centro Directivo en sus Resoluciones de 16 y 17 
de junio de 2000 y 22 de marzo de 2001, la tasación a efectos del mercado hipotecario 
era  un  requisito  previo  a  la  emisión  de  los  valores  garantizados,  pero  no  para  la 
constitución previa de la hipoteca, lo que no impedía que se realizase antes de este 
momento, en cuyo caso se prevé su constancia y control registral. Ahora bien, el hecho 
de que dicha tasación no fuese necesaria para la constitución de la hipoteca no era 
obstáculo para entender que, si efectivamente se había hecho, su constancia en la 
inscripción de la hipoteca sólo es admisible sobre la base del certificado en que conste la 
tasación, pues la mera manifestación de su existencia no acreditada carece por sí sola 
de toda relevancia registral. Estamos aquí en presencia de una cautela básica en orden 
a prevenir situaciones de sobretasación, lo cual requiere experiencia e independencia en 
las valoraciones, objetivo asumido por la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de 
diciembre, así como certeza en los resultados a través de un sistema de acreditación 
documental por medio de las oportunas certificaciones.
4.  La necesidad del certificado de tasación del bien gravado en las escrituras de 
constitución de garantías hipotecarias (III). En definitiva, hasta la reforma introducida por 
la  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  la  tasación  de  la  finca  hipotecada  realizada  de 
conformidad  con  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  respondía  a  un  doble  objetivo 
encaminado, en primer lugar, a garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al 
importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o 
bonos hipotecarios (límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles 
hipotecados en su garantía o «loan to value») y, en segundo lugar, a asegurar que el tipo 
de subasta, a través de la que se obtiene la realización del valor del bien, no sea inferior 
a dicha tasación (vid. artículo 5 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo).
Ese doble objetivo estaba destinado a la protección de los inversores en el mercado 
hipotecario,  de  forma  que  la  recuperación  de  su  inversión  y  del  cobro  de  su 
remuneración financiera quedase garantizado.
Pero la tasación realizada conforme a las exigencias del mercado hipotecario debía 
beneficiar también al deudor al prevenir situaciones de sobreendeudamiento, evitando en 
ciclos expansivos la indebida incorporación a la tasación de meras expectativas de 
futuras revalorizaciones. Mejorar este último aspecto, al reforzar los mecanismos que 
garantizan la independencia de las entidades tasadoras respecto de las entidades de 
crédito  fue  uno  de  los  objetivos  de  la  Ley  2/2011,  de  4  de  marzo,  de  Economía 
Sostenible, en la que se incluyen normas tendentes a prevenir tales situaciones de 
sobreendeudamiento (vid. artículo 29), facultando además al Ministro de Economía y 
Hacienda para aprobar las normas necesarias para garantizar un nivel adecuado de 
protección a los usuarios de servicios financieros, en relación, entre otros, con los 
siguientes  aspectos:  a)  la  relación  entre  los  ingresos  de  los  consumidores  y  los 
compromisos  financieros  que  adquieran  («loan  to  income»),  y  b)  la  adecuada  e 
independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren los préstamos de 
forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia 
entidad  o  de  sus  filiales  (habilitación  que  fue  ejecutada  mediante  la  Orden  EHA/
2899/2011, de 28 de octubre, del Ministerio de Economía y Hacienda, de Transparencia 
y Protección del Cliente de Servicios Bancarios). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha 
vuelto a regular esta materia tratando de reforzar aún más la independencia de las 
entidades tasadoras (vid. artículo 4). e.
5.  El certificado de tasación del bien gravado y el carácter del prestatario. Pero  51ww
ecostbaesr tnuorarm daes , eemn isciaosnoe sd eh qipuoete lcaa hriiapso,t encoa  naom spea rianbcaluny aa  elno sla  ucsauraterrioas d ed elo slo csr ésdeirtovisc idoes 
fbinieann cdieardoos  e(np regsatraatnatríiao,s  ees thoi peost,e cdaenl treies)s gdoe lq pueel igrerop reinsveenrtsao  laa l sditeu alac iósno bcroentatrsaarciaió nd ed elal 
infravaloración del bien al fijar el precio de tasación a efectos de subasta, situación que
en los ciclos económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria (o bienes 
de equipo o maquinaria industrial o marcas y patentes en el caso de las hipotecas 
mobiliarias), puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el 
deudor ejecutado. Así resulta del hecho de que en los casos -hoy no infrecuentes- de 
subasta desierta por falta de licitadores, la finca o bien hipotecada se adjudique al 
acreedor por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (50% o 70%, 
según se trata de vivienda habitual o no, o treinta por ciento en el caso de los bienes 
muebles) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la escritura de constitución 
(cfr. artículos 671 y 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, 
sale al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer para toda hipoteca 
(destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como 
requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento 
de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya 
sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el 
valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento 
de la realizada conforme a la citada legislación.
Para ello, a través de su artículo 7, da nueva redacción al artículo 682.2, número 1, 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su versión reformada por la citada Ley 1/2013 
pasó  a  disponer  lo  siguiente:  «2.  Cuando  se  persigan  bienes  hipotecados,  las 
disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto 
en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de 
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o 
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en 
ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las 
disposiciones  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de  Regulación  del  Mercado 
Hipotecario».
En el mismo sentido se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que tras esa 
reforma establecía: «2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los 
requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los interesados tasen la finca 
para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya 
fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser 
inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto 
en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». Esa cifra ha 
sido elevada al 100% del valor señalado en la expresada tasación por la Ley 5/2019, 
de 16 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, en su disposición 
final primera.
Como subraya el Preámbulo de la citada Ley 1/2013, anteriormente no existía ningún 
límite para el tipo de subasta, pudiendo fijarse en cifras muy inferiores al valor real del 
bien. Con la nueva regulación se evita que se puedan dar situaciones como las que 
originaron los litigios que dieron lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio 
de 2003 en la que, con arreglo al marco legal entonces vigente, descartó la existencia de 
enriquecimiento injusto compensable incluso cuando la divergencia entre el precio de 
tasación y el de adjudicación sea notable, «ni siquiera en un supuesto en que se 
reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue irrisorio y 
absolutamente desproporcionado». Esta era la finalidad de la reforma de la Ley 1/2013 
en este punto, ratificada por la Ley 5/2019, que no se limita pues al exclusivo ámbito de 
las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual del deudor, como se ha defendido  s
por algún sector doctrinal, sino que dados los términos literales de los artículos citados,  oe.
la necesidad de certificado de tasación y el porcentaje respecto de la misma del tipo de  w.
subasta se aplica cualquiera que sea el carácter del prestatario, o la naturaleza de la  51ww
finca o del bien hipotecado.
por 6o.t roE lla cdeor,t iffiuceardao  ddee  ttoadsaa cdióund ad,e lc boimeno  gsreañvaaldóo  lay  eRl ecsaorláucctieórn  daenl tperse sctiatamdiast ad.e Q 2u9e ddae, 
octubre de 2013 y reiteraron las de 24 de marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, que
para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto 
de  venta  extrajudicial  en  las  escrituras  de  constitución  de  hipotecas,  o  en  otras 
posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le 
acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca o bien 
hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados 
tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75% 
(hoy al 100%) del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada ley.
Las mismas Resoluciones subrayaron la idea de que las normas transcritas que así 
lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo 
que su infracción produciría la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, 
lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías 
procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Y ello aun en el caso de que la 
hipoteca se constituyese a favor de una persona física o jurídica distinta de las entidades 
financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 1/1982, reguladora del mercado 
hipotecario,  únicas  habilitadas  legalmente  para  la  movilización  de  sus  créditos 
hipotecarios mediante la emisión de los títulos hipotecarios del mercado secundario (vid. 
Resoluciones  de  22  de  enero  y  24  de  marzo  de  2014).  Como  afirmó  esta  última 
Resolución, «el precepto [artículo 682.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil] se refiere a 
la “escritura de constitución de hipoteca” por lo que no distingue entre aquellas en las 
que interviene una entidad financiera de aquellas en las que el pacto de constitución y en 
su caso el pacto de ejecución lo es entre particulares. La referencia literal a la “escritura 
de constitución” sin distinguir categorías de constituyentes hace que la exigencia del 
certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con independencia de 
si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley no distingue, 
tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento».
Ahora bien, hay que recordar que el artículo 1.22 de la Ley 19/2015, de 13 de julio, 
de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del 
Registro Civil, reformó de nuevo la redacción del artículo 682.2.1.º de la Ley procesal 
civil. Esta reforma consistió en la introducción del inciso «en su caso» en relación con la 
tasación que se hubiera realizado conforme a la legislación del mercado hipotecario, 
afirmando ahora que el tipo de la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 75% 
del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo 
previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Con 
anterioridad  a  dicha  reforma  el  precepto  se  expresaba  en  términos  imperativos  y 
absolutos, de forma que no se preveía la posibilidad de excepcionar la obligación general 
de realizar dicha tasación. Ahora con la nueva redacción se introduce la duda de si dicha 
regla admite excepciones y cuales sean estas. Precisamente sobre el distinto sentido 
dado, en su interpretación, al citado inciso («en su caso») versa el debate objeto de la 
presente, que debe situarse en el contexto de los precedentes antes reseñados.
Sobre este tema se pronunció la Resolución de este Centro Directivo de 14 de 
septiembre  de  2016,  que  analizó  desde  el  punto  de  vista  subjetivo  el  ámbito  de 
aplicación de la regla general, y correlativa excepción, en la interpretación de la nueva 
redacción  del  artículo  682.1.2.ª  de  la  Ley  procesal  civil  dada  por  la  Ley  19/2015, 
afirmando  que  «tratándose  de  entidades  a  las  que  se  refiere  el  artículo  2  de  la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), 
indudablemente la tasación debe realizarse por entidad homologada de tasación a que  s
se refiere el artículo 3 de la misma Ley. Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor  oe.
de sujetos distintos de los mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la  w.
tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad de tasación, por cuanto el  51ww
abrietínceuslo  i2n mdeu elbal eOsr dye nd Ee CdOe/t8e0rm5/i2n0a0d3o,s  ded e2re7c dheo sm  aprazroa,  scoiebrrtaes n ofirnmaalids addee sv aflionraanccióienr adse, 
seixepmrepsrea mqeunet ee l dvealliomr itdae  staus aácmióbnit os,e  ault ildiceec ipr:a r«aL aal gpurneas ednet el asO rfdineanli dsaedreás  dseig uaiepnlicteasc:i óan)   BOE-A-cable e
Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la 
cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y 
constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de 
marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo,  de  Regulación  del  Mercado  Hipotecario».  Por  lo  tanto,  en  los  préstamos 
hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no 
necesariamente  sea  de  las  homologadas  pudiendo  ser  realizadas  por  entidades  o 
personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar». Es decir, en 
tales  supuestos  no  se  excepciona  la  exigencia  de  la  realización  de  una  tasación 
profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –
como entidad homologada– que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no 
sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o 
profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, 
lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los 
tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación.
Conclusión que la citada Resolución de 14 de septiembre de 2016 apoya igualmente 
en los artículos 7 de la Ley 2/1981 y 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el 
que  se  desarrollan  determinados  aspectos  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de 
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero al 
señalar que la referida tasación tiene por objeto «estimar de forma adecuada el precio 
que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía 
última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado». 
Es decir, entre la disyuntiva de estimar que el inciso «en su caso» deba interpretarse en 
el sentido de que la tasación y el reiterado límite del 75% sólo se impone cuando 
voluntariamente se haya realizado la tasación, o que sólo se impone en aquellos casos 
en que la tasación se haya efectuado de forma obligatoria para la emisión de títulos 
hipotecarios, o bien, en fin, entender que la tasación (y el límite porcentual) se impone 
siempre si bien admitiendo que aquella sea realizada por entidad no homologada cuando 
la  hipoteca  carezca  de  aptitud  para  servir  de  cobertura  a  una  emisión  de  títulos 
hipotecarios,  conforme  a  la  Ley  1/1981,  por  tratarse  de  hipotecas  constituidas  por 
entidades  que  carezcan  de  legitimación  para  realizar  tales  emisiones,  este  Centro 
Directivo se ha inclinado en su Resolución de 14 de septiembre de 2016 por esta última 
opción.
Este es el significado que ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se 
refiere el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la 
Ley 19/2015, de 13 de julio, y no el de excluir, además, de la exigencia de la pertinente 
tasación, desde el punto de vista objetivo, a las hipotecas que habiendo sido concedidas 
por las entidades de crédito del artículo 2 de la Ley 2/1981 recaigan sobre bienes 
muebles  y  no  sobre  bienes  inmuebles,  hipotecas  en  cuya  constitución  quedan 
alcanzadas por la regla general, y subsumidas en ella y no en su excepción, pues no hay 
razones para dotar de un régimen legal distinto en este punto a las hipotecas mobiliarias, 
al cumplirse la doble exigencia subjetiva y objetiva de ser concedidas por entidades de 
crédito de las previstas por el citado artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de 
cobertura para la emisión de títulos hipotecarios.
7.  El certificado de tasación y la naturaleza o régimen jurídico específico del bien 
hipotecado. Por tanto, las únicas excepciones al régimen antes indicado tendrán lugar 
cuando concurran razones vinculadas a la naturaleza o al régimen jurídico específico del  e.
bien hipotecado, como podría ser en el caso de los inmuebles el supuesto de las  w.b
viviendas de protección oficial –vid. Resolución de 21 de noviembre de 2013–, o el caso  51ww
dLee y lo1s4 /2b0ie1n4e, sd em 2u4e bjulelios,  edle  dNea vloesg abcuióqnu eMsa r–ítvimid.a –a.rtículos 60 y 141 y siguientes de la
ocasEiónn e fdeec tose, ñhaalya rq uees tree cCoerdnatrro e Dn irmeacttievroia  (dvied .g aRreasnotílausc iomnoebsi lidaeri a2s  qduee o, cctoumbroe  hdae t e2n0id0o0 
y 29 de octubre de 2013), la difícil persecución de los bienes muebles ha sido el
tradicional obstáculo para admitir la constitución sobre ellos de derechos de garantía no 
basados en un desplazamiento posesorio. La aparición de nuevos bienes muebles y la 
mejora de las técnicas de su identificación, junto con razones prácticas, favorecieron la 
implantación  de  modalidades  de  derechos  reales  de  garantía  mobiliaria  en  que  el 
desplazamiento posesorio se sustituyó por la publicidad registral, culminando con la Ley 
de 16 de diciembre de 1954 que consagró las categorías de la hipoteca mobiliaria y de 
prenda sin desplazamiento de posesión. Y son precisamente las mayores o menores 
posibilidades de identificación de los bienes (y, por tanto, también de su valoración 
diferenciada) las que determinan, según reconoce la exposición de motivos, la admisión 
de una u otra modalidad de garantía, reservando la primera para aquellos en que esa 
identificación es más perfecta, considerando susceptibles de ser gravados con hipoteca 
mobiliaria  únicamente  los  bienes  cuya  identificación  fuere  «semejante  a  la  de  los 
inmuebles» a fin de garantizar su reipersecutoriedad. De aquí que el texto de la norma 
exija la concurrencia de rigurosos requisitos de identificación atendiendo a la distinta 
naturaleza de los bienes susceptibles de hipoteca (artículo 13.2 de la ley).
Tratándose de hipoteca de propiedad industrial, como sucede en el caso de este 
expediente, la escritura de hipoteca contendrá, además de las circunstancias generales, 
el  artículo  47  de  la  ley  sobre  hipoteca  mobiliaria  y  prenda  sin  desplazamiento  de 
posesión,  exige  una  descripción  rigurosa  de  la  misma  de  forma  que  se  exprese: 
«Primera. Naturaleza, especie y demás características de los bienes que se hipoteque. 
Segunda. Fecha y número de inscripción, renovación, rehabilitación o prórroga en el 
Registro especial. Tercera. Licencias, autorizaciones o concesiones otorgadas por su 
titular a terceras personas. Cuarta. Justificación de hallarse al corriente en el pago del 
canon, si lo hubiere»; lo que permite, asimismo, como se ha señalado, una tasación 
concreta de la misma.
La disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999, por su parte, determina 
que  el  Registro  de  Bienes  Muebles  es  un  Registro  de  titularidades  y  no  sólo  de 
gravámenes sobre bienes muebles (cfr. artículos 15 de la Ley 28/1998 y 24 a 29 de la 
Ordenanza  de  19  de  julio  de  1999,  disposición  adicional  única  del  Real 
Decreto 1828/1999 y Resoluciones de esta Dirección General de 11 de abril de 2000 y 11 
de enero de 2012).
Ahora bien, como recordó la Resolución de 1 de febrero de 2012, esto no significa 
que  deba  aplicarse  el  régimen  propio  de  los  bienes  inmuebles  por  transposición 
automática, dado que son de aplicación preferente los preceptos específicos de la 
legislación  mobiliaria  aplicable.  En  este  sentido  el  apartado  segundo  de  la  misma 
disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999, que es la creadora del Registro 
de Bienes Muebles, establece claramente que «dentro de cada una de las secciones que 
lo integran se aplicará la normativa específica reguladora de los actos o derechos 
inscribibles que afecten a los bienes».
8.  La aplicación de la normativa específica de las garantías mobiliarias (I). De lo 
expuesto en el apartado anterior resulta que la cuestión planteada en este recurso debe 
resolverse de conformidad con las disposiciones específicas contenidas en Ley 16 de 
diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.
Pues bien, según el artículo 81 de la citada ley, con el que se abre su Título V relativo 
a los «procedimientos para hacer efectivos los créditos garantizados», «sin perjuicio de 
los procedimientos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el acreedor podrá 
hacer  efectivo  su  crédito  mediante  los  que  se  regulan  en  la  presente  Ley».  A 
continuación, figura el Capítulo I del mismo Título (sobre «normas procesales aplicables  e.
a  la  hipoteca  mobiliaria»)  que  se  divide  en  dos  secciones,  la  primera  dedicada  al  w.b
«procedimiento judicial sumario», integrado por los artículos 82 a 85, y la segunda,  51ww
ldae dLiceayd a1 /2a0l 0«0p,r odcee di7m ideen toe neexrtora, juddeic iEanl»ju, ifcoirammaiednot op oCr ilvoisl,  aar tíctrualvoéss 8 6d ea  s9u1 . dPisupeoss bicieiónn, 
adretrícouglaotso rdiae  lúan Siceac c(iónnú mPerirmo e8ra ,d deel jaanpdaor teand ov igsoerg tuannd soó),l op lorosc deed ilóa  sae gduenrodgaa (ra rttoícduoloss  l8o6s 
a 91) que, posteriormente, han sido objeto de una amplia modificación por la disposición
final 13.1 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, que da nueva redacción incluso a la rúbrica de 
la Sección que pasa a intitularse «venta extrajudicial».
Por consiguiente, las especialidades contenidas en la Ley sobre hipoteca mobiliaria y 
prenda sin desplazamiento de posesión de 1954 en relación con el procedimiento de 
ejecución judicial para hacer efectivos los créditos garantizados por hipoteca mobiliaria 
desaparecen, quedando como única regulación en la materia la contenida en la Ley de 
Enjuiciamiento Civil de 2000, esto es, los artículos 681 y siguientes sobre ejecución 
directa sobre bienes hipotecados (que integran el Capítulo V «de las particularidades de 
la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados» del Título IV «de la ejecución 
hipotecaria» de la Ley), a los que se remite el artículo 81 de la Ley sobre hipoteca 
mobiliaria, incluyendo por tanto en tal remisión la regla sobre tasación y tipo de subasta 
mínimo contenida en su el artículo 682.2.1 de la citada Ley de ritos.
No se trata, por tanto, de una norma de aplicación supletoria, sino de una aplicación 
directa en virtud de la citada remisión, norma cuyo tenor literal no excluye en modo 
alguno los bienes muebles, al aludir genéricamente al precio en que los interesados 
tasan «la finca o el bien hipotecado», expresión que reiteran otros artículos del mismo 
capítulo (vid. artículos 690 y 691), respondiendo al criterio de regulación conjunta o 
unitaria de la ejecución directa sobre bienes hipotecados, con independencia de que 
estos sean muebles o inmuebles, y sin perjuicio de las particularidades que la propia Ley 
de Enjuiciamiento Civil establece para los primeros, como son las contenidas en los 
artículos 684.1.3.ª, en materia de competencia judicial, 691.4 en materia de subastas, o 
en  el  artículo  695.1.3.ª  en  relación  con  las  causas  de  oposición,  especialidades 
concretas que no alcanzan a las normas sobre tasación y sobre tipo de subasta.
9.  La aplicación de la normativa específica de las garantías mobiliarias (II). Por otra 
parte, hay que destacar asimismo que, respecto de las hipotecas constituidas sobre 
bienes muebles, la Ley sobre hipoteca mobiliaria de 16 de diciembre de 1954, en su 
artículo 8 «in fine», tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, 
establece  que  «los  créditos  garantizados  con  hipoteca  mobiliaria  o  prenda  sin 
desplazamiento  podrán  servir  de  cobertura  a  las  emisiones  de  títulos  del  mercado 
secundario».
Sobre  esta  base  hay  que  aceptar  que,  como  reconoce  la  parte  recurrente,  las 
hipotecas mobiliarias sobre los bienes señalados en el artículo 12 de la citada Ley sobre 
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 1954, es decir, las 
constituidas sobre los establecimientos mercantiles, los automóviles y otros vehículos de 
motor,  así  como  los  tranvías  y  vagones  de  ferrocarril,  de  propiedad  particular,  las 
aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual y la industrial, pueden ser 
titulizadas, ampliando así el ámbito de las operaciones activas a que se refiere el 
artículo  4  de  la  Ley  2/1981,  cuyas  referencias  a  los  préstamos  garantizados  con 
«hipoteca inmobiliaria» han de ser integradas con las que el artículo 8 de la Ley sobre 
hipoteca mobiliaria de 16 de diciembre de 1954 hace a «los créditos garantizados con 
hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento».
Esta ampliación de los créditos susceptibles de servir de cobertura a la emisión de 
títulos  del  mercado  secundario  debe  coadyuvar  a  una  correcta  interpretación  del 
artículo  8  del  Real  Decreto  716/2009,  de  24  de  abril,  por  el  que  se  desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo. Es cierto que este precepto 
alude exclusivamente a la tasación de los bienes inmuebles por naturaleza, pero también 
lo es que el artículo 11 del mismo Real Decreto, relativo a los denominados «bienes 
excluidos» («los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o  e.
créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3»), ni  w.b
excluye los bienes muebles, ni todos los inmuebles «por analogía», sino tan sólo algunos  51ww
ddee reecllohso sc odme osu eple drfeicreiec.ho de usufructo, las concesiones administrativas, o determinados
contPeomr polatr au npaa rptelu, ruanlidaa adt ednet ab ileencetusr as udsecle cpittaibdleos a drteíc tualsoa 8c iópno,n ed ed dei vmearsnaif ineasttou rcaólemzao,  éas tloe 
que  alude  explícitamente  el  párrafo  segundo  de  su  apartado  3  al  establecer  las
cualificaciones profesionales que han de ostentar los técnicos tasadores en función de la 
naturaleza  concreta  del  bien,  disponiendo  en  concreto  que  «el  informe  técnico  de 
tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser 
firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o 
Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según el régimen competencial 
profesional marcado por la naturaleza del objeto de la tasación». Finalmente el mismo 
precepto destaca en su apartado 1 la finalidad última a que responde dicha exigencia de 
tasación al declarar que la misma «tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio 
que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía 
última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado», 
finalidad que lejos de excluir a las hipotecas mobiliarias (que como se ha señalado 
pueden servir de garantía para la emisión de títulos del mercado secundario) las incluye 
pues nada hay en dicha finalidad que las haga exclusivas de las hipotecas inmobiliarias.
10.  De los argumentos de la parte recurrente. El único argumento de la parte 
recurrente consiste en afirmar que esta Dirección General no ha contemplado en sus 
anteriores resoluciones sobre la aplicación a las garantías mobiliarias de la necesidad de 
la aportación del certificado de tasación a que se refiere el artículo 682.2.1.º de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil todos los argumentos jurídicos aplicables al caso. Y en concreto que 
la expresión «en su caso» de dicho artículo, debe interpretarse en el sentido de que esa 
exigencia de certificado de tasación no tiene lugar siempre, sino sólo en aquellos casos 
en que la imponga las previsiones de la Ley 2/1981, de 25 de mayo, de regulación del 
mercado hipotecario, las cuales, a su entender, son solo aquellas en que concurran los 
siguientes requisitos: a) que se trate de hipotecas constituidas a favor de entidades que 
tengan de legitimación para realizar emisiones de títulos hipotecarios (artículo 2 de la 
Ley 2/1981), y b) que la operación en cuestión entre dentro del ámbito de aplicación de 
los artículos 4 y 5 de la Ley 2/1981, es decir, que se trate de una hipoteca inmobiliaria y 
que reúna las circunstancias del citado artículo (ser hipoteca de primer rango, recaer 
sobre el pleno dominio de la finca, etc.). Por tanto, la exigencia del certificado de 
tasación no sería de aplicación si no se cumplen cumulativamente los dos requisitos 
antedichos, como ocurre en este supuesto de garantía mobiliaria.
Sin embargo, de todo lo expuesto en los antecedentes fundamentos de derecho, que 
son reproducción casi literal de la Resolución de 21 de diciembre de 2018, y muy 
especialmente del contenido detallado de los fundamentos de derecho sexto y noveno, 
resulta  que  tal  argumentación  fue  ya  tenida  en  cuenta  por  este  Centro  Directivo, 
inclinándose por su inaplicación. Es más, tal argumentación de la limitación objetiva 
finalista del artículo 4 de la Ley 2/1981, fue, aunque con otro enfoque, recogida en la 
Resolución de 7 de octubre de 2015, y finalmente rechazada, en cuanto a la afectación a 
todo tipo de prestamista, por la Resolución de 14 de septiembre de 2016 y, en cuanto a 
la exclusividad del tipo de titulización a que se refiere, por la citada Resolución de 21 de 
diciembre de 2018.
Por  tanto,  la  exigencia  de  la  aportación  del  certificado  de  tasación  del 
artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil será exigible cuando concurran los 
siguientes requisitos: a) que se trate de hipotecas o prendas constituidas a favor de 
entidades que tengan la legitimación para realizar emisiones de títulos hipotecarios 
(artículo 2 de la Ley 2/1981); b) que se trate de préstamos o créditos garantizados tanto 
con hipoteca inmobiliaria -en los amplios términos del artículo 4 de la Ley 2/1981- como 
con hipoteca mobiliaria o con prenda sin desplazamiento de la posesión -sin limitación de 
finalidad- (artículos 4 de la Ley 2/1981 y 8.3 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, en  e.
relación con el artículo 8 del Real Decreto 716/2009); y c) que los bienes dados en  w.b
garantía representen, por su naturaleza, un valor suficientemente estable y duradero, no  51ww
seex igeibnlecus e(natrrteícnu loe x5p rdees alma eLnetye  2e/1x9c8lu1id yo sc oyn corerdúannatne sl oesn  dreelmacáiósn  rceoqnu iseilt oasr tícleugloa lm11e ndteel 
Rqueea l eDsetécrne tore 7g1is6tr/a2d0o0s9 ),y y ,s eena nc osnucsrecteop, titbraletásn ddoes ea pdreo pdiearceiócnh osin ddiev ipdruoapl ieyd aedn ainjednuastcriióanl, 
voluntaria (artículo 45.3 de la Ley de 16 de diciembre de 1954).
11.  De la posibilidad de valoración alternativa. Ahora bien, el hecho de que la 
ejecución de la hipoteca mobiliaria se rija directamente por las normas de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, incluida la necesidad de tasación previa y de que el tipo de subasta 
respete el porcentaje correspondiente de la valoración realizada, no impide que en la 
elaboración del certificado de tasación puedan existir especialidades derivadas de la 
propia naturaleza del bien hipotecado, como ya pusieron de manifiesto las Resoluciones 
de 21 de noviembre de 2013 y, como «obiter dicta», las de 29 de octubre de 2015 y 14 
de septiembre de 2016.
En este sentido la naturaleza especial de los derechos de propiedad industrial, en 
cuanto activos intangibles o inmateriales, no parece que encaje bien con la normativa de 
la tasación ECO realizada por entidad homologada e inscrita en el Registro especial del 
Banco de España a que se refiere la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre 
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas 
finalidades  financieras;  ya  que,  por  un  lado,  esta  norma  regula  exclusivamente  la 
tasación de los bienes inmuebles y de determinados derechos reales o personales y 
limitaciones de dominio que recaigan sobre tal tipo de bienes, y, por otro lado, las 
entidades tasadoras a que se refiere suelen estar especializadas solamente en ese tipo 
de tasación inmobiliaria o de otros bienes de naturaleza tangible.
Así, por ejemplo, los artículos 15 y siguientes de la citada Orden ECO desarrollan, 
como métodos técnicos de valoración de bienes inmuebles y derechos asociados a los 
mismos utilizables, los siguientes: el método del coste, el método de comparación, el 
método de actualización de rentas y el método residual; mientras que los métodos de 
valoración  utilizados  habitualmente  en  el  mercado  respecto  de  los  derechos  de 
propiedad industrial son: el método basado en el mercado, el método basado en el 
precio-costo, el método basado en los ingresos, el método basado en opciones y la 
denominada «regla del veinticinco por ciento».
En conclusión, tratándose de propiedad industrial, dada su especial naturaleza, será 
válida  y  admisible  a  efectos  de  ejecución  hipotecaria  (artículos  682  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria) la tasación de los bienes o derechos 
hipotecados ajustada a los métodos de valoración habituales en la práctica mercantil, y 
realizada por compañías especializadas aunque formalmente no se encuentren inscritas 
en el Registro del Banco de España.
12.  De la inscripción parcial de la hipoteca mobiliaria. En cuanto a la alegación por 
parte de la recurrente de que la falta del certificado de tasación, aunque fuere necesario, 
al no afectar a la constitución del derecho real de hipoteca, sino exclusivamente a la 
inscripción de los procedimientos de ejecución hipotecaria especiales (judicial directo o 
extrajudicial), no debe impedir la hipoteca de la hipoteca por parte del registrador, sino 
que éste se debe, en su caso, limitar a suspender las cláusulas relativas a la ejecución; 
también debe ser rechazada.
Es  cierto  que  en  la  escritura  de  constitución  de  hipoteca  (o  de  novación,  con 
modificación del valor para subasta) el incumplimiento del requisito de aportar certificado 
de tasación y de que el valor para subasta no sea inferior al 75% (hoy el 100%) de dicha 
tasación solo afecta a las cláusulas que prevean la ejecución por el procedimiento 
judicial  directo  o  por  el  extrajudicial,  y  que  la  hipoteca,  en  tales  supuestos,  podrá 
ejecutarse  únicamente  por  el  procedimiento  ejecutivo  ordinario  previsto  en  los 
artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria.
Pero debe tenerse en cuenta, en lo tocante a la inscripción parcial de la hipoteca o 
de su novación, que dichas cláusulas ejecutivas constituyen un elemento delimitador  e.
esencial del derecho real de hipoteca, que normalmente la realización de la garantía  w.b
tiene lugar por medio de esos procedimientos, que su reflejo en la escritura de préstamo  51ww
thaipl orteefcleajori or eregvisetlraa lu inmap veodliurán taedn  deel  lfau tpuarort es ua cureseod (oarrat íceunl ossu  1u3ti0liz adcei ólna  yL eqyu eH liap ofateltcaa rdiae 
y 68P2o.3r  deell ola,  Lpeayr ad el aE nijnusicciraipmciieónnt op Carivciila).l  de  la  hipoteca  sin  los  referidos  pactos  de
ejecución  hipotecaria  especiales  (judicial  directo  y/o  venta  extrajudicial)  se  precisa
solicitud expresa del prestamista que se va a convertir en titular registral de la hipoteca 
(artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).
Así  se  ha  manifestado  reiteradamente  este  Centro  Directivo  en  diversas 
Resoluciones como las de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014, 3 de junio de 2015, 
14 de septiembre de 2016, 19 de septiembre de 2017 y 22 de febrero de 2019, tanto 
para el requisito de la tasación como para el del domicilio para notificaciones, y tanto 
para el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial como para la venta extrajudicial. 
Asimismo, en la resolución de 7 de octubre de 2015 se concretó que quien ha de solicitar 
expresamente la inscripción parcial es el acreedor.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de 
dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 
27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid,  18  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.