BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60368
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8808 Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  l´Hospitalet  n.º  5  a  practicar  asiento  de 
presentación de una instancia privada.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.S.F  y  doña  E.C.F.  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de l´Hospitalet número 5, don Juan Marrero Francés, a 
practicar asiento de presentación de una instancia privada.
Hechos
I
Don J.S.F. y doña E.C.F. presentaron instancia privada por la que solicitaban que el 
registrador de la propiedad de l´Hospitalet número 5 requiriese a la entidad «Bankia 
SAU» para que remita y presente en el Registro los posibles títulos de cesión del crédito 
hipotecario que grava la finca de la que los solicitantes son titulares para la oportuna 
inscripción.
II
El  referido  escrito  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  l´Hospitalet 
número  5,  siendo  objeto  de  calificación  en  los  siguientes  términos:  «Calificado  el 
precedente documento, en plazo legal, se deniega la práctica de asiento de presentación 
de la instancia presentada puesto que no constituye título material (arts. 1 y 2 de la LH) 
ni formal (art.3 LH) adecuados para provocar ningún asiento en el Registro, sea de 
inscripción, anotación, cancelación o nota marginal (arts.249 LH y 416RI I), ni tratarse de 
la  solicitud,  en  su  caso,  de  certificación  que  pudiera  motivar  dicha  presentación, 
conforme al citado art.416 del RH. Hechos y fundamentos de Derecho: En ella se nos 
solicita que requiramos a la entidad “Bankia SAU” para que nos remita los posibles 
títulos de cesión de su crédito hipotecario para la oportuna inscripción. Sin perjuicio de 
que no nos compete, al no estar prevista, la práctica de tales requerimientos, conviene 
reseñar que la inscripción de los títulos en el registro de la propiedad es voluntaria, a 
diferencia de la obligatoriedad (art.4 del RRM) establecida para el registro mercantil y 
que. en cualquier caso, la misma ha de practicarse a ruego de quien tenga interés en 
ello, es decir: a) por el que adquiere el derecho b) por el que lo transmita c) por quien 
tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir y d) por quien tenga la 
representación de cualquiera de ellos (art.6 de la LII) con la aportación de los títulos, 
material y formal, adecuados (arts. citados 1. 2 y 3 de la LH) y sin que el registrador 
pueda, por regla general, practicarla ni solicitarla de oficio. En caso de desacuerdo entre 
el registro y la realidad jurídica extrarregistral, podrá la misma rectificarse de la manera 
prevista en el art.40 de la LII. entre otros supuestos: “podrá ser solicitada por el titular del 
dominio o derecho real que no esté inscrito” “a) Cuando la inexactitud proviniere de no  e.e
haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación  b
tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a  08ww
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Don Juan Marrero Francés».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J.S.F. y doña E.C.F. interpusieron recurso 
ante esta Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: «Por medio del 
presente escrito, contra la calificación negativa del registrador de fecha 28 de enero 
del 2020, venimos a solicitar a la Dirección General, en su potestad como autoridad, que 
impida un fraude de ley, al permitir, que un tercero, que no tiene nada que ver con el 
contrato de crédito y con la garantía hipotecaria, que se ofreció en su día, contra la 
vivienda de la que somos propietarios por título legítimo, finca 7.117 de l’Hospitalet de 
Llobregat,  se  inscriba  o  se  postule  como  acreedor  hipotecario,  aquel  que 
verdaderamente lo sea, en este caso la S.AR.E.B., por la transmisión de “activos tóxicos” 
de fecha 21/12/2012, transmisión que se ejecutó por imperativo legal. Bankia SAU 
transmitió el contrato a dicha mercantil el día indicado, por lo tanto, desde esa misma 
fecha dejó de ser el “acreedor hipotecario” de la finca 7.117. Es de dominio público, que 
las entidades de Cajas de Ahorros, entre la que se encuentra la desaparecida Caja de 
Ahorros de Madrid que posteriormente después de varias fusiones por absorción se 
convirtió en el banco Banco Financiero y de Ahorros SAU, luego por imperativo legal el 
contrato pasó a manos de Bankia SAU y luego a manos de Bankia SA, únicamente la 
gestión del negocio bancario, no así la titularidad como “acreedor hipotecario”, que la 
ostentaba BFA. Y por último, salvo nuevas informaciones, la titularidad la tiene al día de 
hoy, la Sareb, hasta que desaparezca el próximo 27 de mayo del 2027, por imperativo de 
la Comunidad Europea y por los acuerdos firmados y suscritos con el Gobierno de 
España y por el FROB. En la hoja registral, no aparecen ni quedan reflejados, ninguna 
de las transmisiones de los contratos entre las empresas citadas, ni tampoco consta 
inscrito la transmisión del contrato a las mercantiles indicadas, ni tampoco consta el pago 
de impuesto alguno por la transmisión onerosa o no. Habida cuenta de que prevalece, 
sobre cualquier otra cuestión, el principio de tracto sucesivo registral, a no ser de que se 
esté ante el ocultamiento de la inexistencia de título falso y nulidad del negocio jurídico 
celebrado  entre  terceros,  para  contrariar  el  orden  público,  y  para  provocar  engaño 
bastante a esta parte, al postularse un tercero sin ser ni parte, ni acreedor ni prestamista 
en el contrato original. Atendiendo a lo dispuesto en los Arts. 33 y 34 de la LH., 
atendiendo  Sentencias  del  Tribunal  Supremo,  709/2002,  5/2/2002,  señala  que: 
“constituya el orden público la expresión que se le da a la función de los principios 
generales del derecho en el ámbito de la autonomía privarla, consistente en limitar su 
desenvolvimiento en lo que los vulnere y que, básicamente, hoy han de tenerse en 
cuenta, como Integrantes del orden público, los derechos fundamentales reconocidos en 
la  “Constitución”,  así  como  la  Sentencia  de  lo  Contencioso  del  TS,  n° 
3054/2008,19/6/2008, que  entiende al “orden público como el conjunto de aquellos 
valores  fundamentales  e  irrenunciables  sobre  los  que  se  apoya  nuestro  entero 
ordenamiento jurídico”. En definitiva se trata de que tanto la Dirección General a la que 
vengo a dirigirme como el propio Registro de la Propiedad, preserven los valores y 
derechos recogidos en nuestra Constitución, por todo lo anterior, vengo a formular en 
tiempo y forma, lo solicitado, y se sirvan emitir los preceptivos requerimientos al presunto 
acreedor prestamista, para que aporte dentro del plazo legal correspondiente copia 
autentica de todos y cada uno de las transmisiones habidas, del contrato ofertado en su 
día por la Caja de Ahorros de Madrid, desde la desaparición de la Caja mencionada 
hasta la actualidad, con mención expresa a la identificación del contrato del que soy 
titular, así como de todas o cualquier cantidad dinerada que hayan recuperado y/o 
anticipado, por imperativo legal por causa de mi contrato y de la garantía sobre la  e.
finca 7.117 de l’Hospitalet de Llobregat. En definitiva, se trata de que esta Dirección  w.b
General  y  el  propio  registrador,  disponen  de  autoridad  suficiente,  para  exigir  la  08ww
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documento que se aporte al presente Escrito de Petición de Nulidad de las inscripciones
que ha ejecutado el Bankia SAU en la Finca mencionada. De común acuerdo con lo 
dispuesto en los “principios sobre tracto sucesivo registral” y “principios de información 
registral”, de no ser así, esta Dirección General amparó [sic] el Fraude ejecutado por el 
BBVA en contra de dichos principios».
IV
El registrador de L´Hospitalet número 5, don Juan Marrero Francés, emitió su informe 
en el que mantuvo íntegramente su calificación, formando el oportuno expediente que ha 
elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 19, 19 bis, 24, 38, 40, 66, 248.3, 258.4 y 322 de la 
Ley  Hipotecaria;  416  y  420  del  Reglamento  Hipotecario,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública) de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo de 2003, 
2 de febrero, 2 de marzo y 14 de abril de 2005, 19 de diciembre de 2006, 23 de 
diciembre de 2008, 10 de junio de 2009, 19 de junio y 20 de septiembre de 2010, 28 de 
marzo y 23 de agosto de 2011, 3 de mayo, 14 de julio y 17 de septiembre de 2012, 20 de 
noviembre de 2013, 17 de febrero y 8 de abril de 2014, 5 y 20 de febrero, 27 de marzo, 9 
de julio y 25 de septiembre de 2015, 14 de marzo y 20 de julio de 2016, 5 de mayo 
de 2017 y 10 de abril, 13 y 22 de noviembre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador de la propiedad 
de l´Hospitalet número 5 a practicar el asiento de presentación de una instancia privada 
por los titulares registrales de una finca. Mediante dicha instancia se solicita que se 
requiera a la entidad «Bankia SAU» para que remita y presente en el Registro los 
posibles  títulos  de  cesión  del  crédito  hipotecario  que  grava  la  finca  de  la  que  los 
solicitantes son titulares para la oportuna inscripción.
El registrador deniega la práctica del citado asiento de presentación porque, con 
arreglo a lo previsto en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario, los documentos 
privados,  salvo  en  casos  excepcionales  previstos  por  la  Ley,  no  son  título  formal 
adecuado para ello. Además, también impide el acceso al Registro de esta pretensión, el 
principio  de  salvaguardia  de  los  asientos  registrales  por  los  Tribunales  de  Justicia 
(artículo 1.3 LH), principio este que se inspira en la defensa material de los derechos 
publicados por el Registro y que exige, para provocar la toma de razón de cualquier 
modificación  jurídico-real  en  el  Registro,  que  concurra  el  consentimiento  del  titular 
registral o se obtenga una resolución judicial que así lo ordene (artículo 40 d) Ley 
Hipotecaria).
2.  El primer tema a resolver es el de qué actuación puede realizar el interesado 
ante la negativa a la práctica del asiento de presentación.
En la primera redacción del Reglamento Hipotecario, el artículo 416 estableció que, 
ante la negativa, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 
estableció en el artículo 329 de la misma Ley el recurso de queja ante esta Dirección 
General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto 
quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que actualmente la 
cuestión carece de una regulación directa.
No obstante, la doctrina más autorizada, con un criterio asumido por este Centro  e.e
Directivo,  señala  que,  como  tal  decisión  del  registrador  debe  ser  recurrible,  debe  b
aplicarse el mismo recurso que contra una calificación negativa, pues la calificación que  08ww
deennteiengdae rseel  inacsliueindtao  end ee l parretísceunlota 3c2ió4n d ee sla  Luenya  Hcipaoliftieccaacriióan.  más,  y,  por  tanto,  ha  de
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de la Propiedad y el objeto del recurso.
Conforme a lo establecido en el primer párrafo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria: 
«El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles». En 
nuestro sistema registral rige el principio de voluntariedad de la inscripción. De ahí que 
este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el 
Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados 
expresamente  por  los  interesados,  que  lo  serán  las  personas  enumeradas  en  el 
artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean 
pertinentes al caso concreto.
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  la  doctrina  de  nuestro  Tribunal  Supremo, 
Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), 
el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad 
es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No 
tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente.
Por  todo  ello,  han  de  ser  rechazadas  las  pretensiones  de  los  recurrentes 
encaminadas a que, o bien el registrador, o bien esta Dirección General, requieran a 
determinadas  entidades  bancarias  a  fin  de  que  presenten  en  el  Registro  los 
correspondientes  títulos  que  permitan  actualizar  la  titularidad  registral  de  ciertos 
derechos reales de hipoteca.
4.  Entrando en la revisión de la decisión adoptada por el registrador de denegar la 
práctica del asiento de presentación de la instancia privada aportada por don J.S.F. y 
doña E.C.F. ha de recordarse que, dados los efectos que conforme al principio de 
prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 
de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se 
extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. 
Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede 
o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el 
registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados 
para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, 
en este momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que 
concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento 
pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento 
de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su 
momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.
El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los 
documentos  privados,  salvo  en  los  supuestos  en  que  las  disposiciones  legales  les 
atribuyan eficacia registral. Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la 
práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya 
constancia registral se solicita sea indudablemente de imposible acceso al Registro. Este 
es el criterio que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario, lo 
que concuerda también con el apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender 
asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o 
finalidad no puedan provocar operación registral alguna». Por tanto, sólo en aquellos 
casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un 
asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título 
nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. Es indudable que  s
en el presente expediente nos encontramos ante ese supuesto, ya que se trata de una  oe.
instancia privada cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino demandar  w.
del registrador la realización de una serie de requerimientos a terceras personas para  08ww
qinusec raippcoiortneens l odse  thítiuplootse cnae.cesarios para actualizar la titularidad registral de determinadas
HipoTtoedcaa riloas d yo cdteri nlaas  eRlaebsoorluacdiao nae str adveé ess tdee C loesn trpor eDcierepctotisv od ree llaat ivLae ya  yla  dreelc tRifiecgalcaimóne ndteol   BOE-A-cable e
Registro parte de un principio esencial y que constituye un pilar básico en nuestro 
Derecho hipotecario que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de 
los  tribunales  y  producen  todos  sus  efectos  en  tanto  no  se  declare  su  inexactitud 
(artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este 
Centro Directivo (cfr., las Resoluciones en «Vistos»), la rectificación o cancelación de los 
asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el 
asiento  atribuya  algún  derecho  -lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no 
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial 
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  5  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.