BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111883
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15782 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Huelma,  por  la  que 
suspende la inmatriculación de una finca conforme a lo dispuesto en el 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto don A. I. A. y don V. R. G. contra la nota de calificación de 
la registradora de la propiedad de Huelma, doña Carmen Moreno Cruz, por la que 
suspende la inmatriculación de una finca conforme a lo dispuesto en el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Se presenta el día 24 de agosto de 2020 copia auténtica de escritura de extinción de 
condominio otorgada el día 2 de diciembre de 2011 ante don Alfonso Carlos Orantes 
Rodríguez, notario de Granada, por la que don A. I. A. y doña V. R. G. cesan en el 
proindiviso de 66 fincas.
La finca señalada en el apartado 38 del expositivo primero se describe como una 
finca «rústica, tierra de pastos, sitio llamado (…), es parte de la parcela 59, con una 
extensión de ocho hectáreas y linda: Norte, parcela número 30; Sur, don A. I. A.; Este, 
don J. C. C. y oeste, parcela 61». Dicha finca se encuentra sin inmatricular. Acompaña 
copia del título de adquisición de los intervinientes, escritura de compraventa otorgada 
el 30 de diciembre de 2002 ante don Santiago Marín López, notario de Granada, en la 
que los referidos propietarios adquieren el pleno dominio de la referida finca, con idéntica 
descripción, de don P. P. F. Complementa dicha escritura con copia de escritura de 
rectificación otorgada el 15 de noviembre de 2016 ante don Jesús de la Fuente Galán, 
Notario de Granada, por la que don A. I. A. y doña V. R. G. rectifican exclusivamente la 
escritura de extinción de condominio anteriormente referida, en el sentido de indicar que 
la medida superficial de la misma es de 436.029 metros cuadrados, y que constituye la 
totalidad de la parcela 59 del polígono 68.
II
Dicho documento es calificado negativamente por la Registradora competente el 
día 8 de septiembre de 2020 al indicar que:
«Hechos:
1.  Se presenta en este Registro escritura autorizada por el Notario de Granada, don 
Alfonso-Carlos Orantes Rodríguez, el dos de diciembre del año dos mil once, protocolo 
número 2091/2011. s
2.  Se pretende con este documento la inscripción en favor de doña V. R. G. de la  oe.
finca descrita con el número 38, única de que se solicita su inscripción, en pago de su  w.
haber en la comunidad disuelta. 782ww
ante3c.e dPenretevsia  dceall ifiRcaecgiiósntr oju, ríedli cRa edgeisl tpraredcoer deqnutee  sduosccurmibeen thoa,  urneas uveelzto  cosnussupletanddoesr  lsous 
inscripción por los siguientes defectos de carácter subsanables:
Calificada  nuevamente  la  indicada  escritura  respecto  a  la  finca  descrita  con  el 
número  38,  junto  con  el  título  fehaciente  previo  de  la  misma  y  la  escritura 
complementaria autorizada en Granada el 15 de noviembre de 2016 ante el notario don 
Jesús de la Fuente Galán, número 1.891 de su protocolo, en la que se inserta como 
documento unido certificación catastral descriptiva y gráfica con linderos de la parcela 59 
del polígono 68, el Registrador que suscribe reitera la anterior calificación suspensiva de 
su inscripción con base al siguiente
Fundamento de Derecho:
Seguiría faltando la certificación catastral descriptiva y gráfica con linderos de dicha 
finca  a  nombre  del  transmitente  o  adquirente,  en  términos  coincidentes  con  su 
descripción en el título –artículo 205 de la Ley Hipotecaria–, ya que la que se inserta en 
la  citada  escritura  complementaria  corresponde  a  la  totalidad  de  la  parcela  59  del 
polígono 68, con una cabida ahora de 43 hectáreas, 60 áreas y 29 centiáreas, y nos 
las 8 hectáreas que se pretende inmatricular, que son parte de dicha parcela. Por lo 
tanto, aun pudiendo inmatricular las 8 hectáreas, surgiría la sospecha de que no estamos 
ante  un  auténtico  exceso  de  cabida,  sino  ante  un  supuesto  de  inmatriculación  de 
superficie no inscrita, pues ofrece dudas fundadas la identidad de la finca por los 
siguientes motivos: la proporción del exceso de cabida –más del quíntuple de la cabida 
primitiva–; y la comparación de los linderos antiguos y los catastrales actuales que no 
coinciden –artículo 205 de la Ley Hipotecaria–.
Forma de subsanación:
Aportar el documento señalado para la inmatriculación de las 8 hectáreas; y que, en 
su caso, justifiquen debidamente el exceso de cabida; o, si se trata realmente de la 
inmatriculación  de  una  superficie  no  inscrita,  proceder  a  dicha  inmatriculación  por 
cualquiera  de  los  medios  legalmente  previstos  al  efecto  –artículo  203  de  la  Ley 
Hipotecaria–.
Acuerdo: Suspender la práctica de los asientos solicitados, conforme a los hechos y 
fundamentos de derecho antes expuestos. (…).
Huelma a 8 de septiembre de 2020.–La registradora, Fdo. Carmen Moreno Cruz.»
III
Notificada dicha calificación, se insta la calificación sustitutoria del documento por el 
interesado en fecha 22 de septiembre de 2020, siendo designado como Registrador 
sustituto el Registrador de Baeza, quien confirma dicha calificación por resolución de 
fecha 1 de octubre de 2020.
IV
Contra  la  anterior  nota  de  calificación  interpuesto  don  A.  I.  A.  y  don  V.  R.  G. 
interponen recurso por escrito de fecha 18 de septiembre de 2020, que es presentado en 
la Sede Electrónica de la Oficina del Registro del Ministerio de Justicia el día 21 de 
septiembre. En el mismo indican los recurrentes que «manifiestan que presentamos las 
tres escrituras autorizadas por notarios ante el Registro de la propiedad de Huelma: la 
escritura de adquisición, la de extinción de condominio entre nosotros en la que consta  es
una multitud de escrituras y la escritura complementaria de la parcela 59 del polígono 68  bo
del polígono de Cabra de Santo Cristo (Jaén). 782ww
pCtitaaurtltaaEesr nitddr leoaa  d lne acos aspct raaditrsuicotrer aallaa ld   deetie trauamdlnauq r8euid sisaHtridcaa is ócl.ana d  tcareeos antlralsaidbtla,ao  drpe,  uldp eneesú r molae  nesf reinod c eodasme cy irpt iipóalac r cqioóeumnlea i l siectieóal rntraae lsds tsteroea  p le hoyran ance aedrt  euec rlopa nralemssstteatoonrs  t.qqe Luu eaeel     OE-A-2020-15able en https://
era de pastos no debe impedir ser inmatriculada la finca, pues si hubiera sido parte de 
ella habría que aportar los planos de segregación y fijar otros linderos.
Pensamos que es un dato determinante y que por esas circunstancias debe de 
inmatricularse  nuestra  finca  y  así  no  sufrir  una  indefensión,  pues  la  voluntad  del 
legislador queda plasmada en la Ley 13/2015, estableciendo los medios para acortar los 
procesos y que los Registros se adapten a la realidad de cada finca.
La doctrina de esa DGRN, es constante de que existen distintas vías previstas para 
registrar los excesos de cabida. El legislador abre caminos para que se proceda a 
acordar el Registro con el Catastro y este es nuestro problema, al no admitir el Registro 
de Huelma nuestra exposición de las normas establecidas.
Tenemos la acreditación de que no se altera la realidad de la finca y que no existe 
cambio de linderos, pues aquí se trata de describir en la inmatriculación la referencia 
catastral georreferenciada.
Esa dirección dice que el juicio de identidad por parte del Registrador no puede estar 
condicionada  por  un  error  descriptivo  en  la  escritura,  puesto  que  en  la  referencia 
catastral constata la realidad de la finca. Y ese acto está amparado por el artículo 9 LH 
en su párrafo 7.º «pues nos da la facilidad que una vez inscrita la representación gráfica, 
su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose si fuese preciso lo 
que previamente constará en la descripción literaria».
Con anterioridad la Ley 13/1996 estableció como requisito indispensable para la 
inmatriculación, la información catastral, y cuando se hizo la escritura de adquisición se 
hizo constar que era la parcela n.º 59 y se nos dio la titularidad catastral de la misma.
La Ley 13/2015 establece en su artículo n.º 9 LH, queda redactada de forma que sus 
requisitos los cumple nuestras escrituras. También el artículo 205 LH, que es la escritura 
de adquisición y aportación del certificado catastral, descriptivo y gráfico, recoge la 
descripción de la finca en terminas coincidentes a las del título inmatriculador.
También el artículo 199 LH, que se aplica para las fincas inmatriculadas nos exige 
que la finca ha de ser necesariamente coordinada con el catastro «ex initio», hecho que 
tiene esta finca. También el artículo 199 nos dice que hay que dar el salto de la 
descripción  literaria  a  la  gráfica  acreditando  su  ubicación  y  delimitación  y 
correlativamente sus linderos y superficie. Todo consta en la escritura complementaria.
Por otra parte, el artículo 205 LH, nos dice, que serán inscribibles sin necesidad de la 
previa inscripción y siempre que no estuvieran inscriptos los mismos derechos a favor de 
otra persona. Dicho artículo actual nos dice que no puede exigirse identidad plena y 
absoluta, basta una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos tanto en 
lo  relativo  a  la  superficie  como  en  su  ubicación,  identificación  y  demás  elementos 
definitorios de la finca como dice la Resolución del 21 de abril de 2016 de esa DGRN.
Si leemos la calificación del Registro se puede deducir que no se aplica la Ley de 
Procedimiento 39/2015, pues nuestras alegaciones no han sido leídas, ni la Resolución 
está fundamentada.
No se puede decir que no coinciden los linderos con los antiguos, pues no ha 
cumplido  los  trámites  establecidos.  El  acto  administrativo  realizado  no  cumple  los 
requisitos pues no ha motivado con su sucinta referencia a hechos y fundamentos de 
derecho y con ello limita nuestros derechos e intereses legítimos y por eso creemos que 
esa calificación debe ser anulada.
V
La registradora emitió informe en defensa de su nota de calificación el 30 de octubre  e.
de 2020, ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este Centro  w.
Directivo. 782ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 4 de diciembre de 2007, 4 de enero y 12 de mayo de 2008, 3 y 8 de septiembre 
de 2009, 13 de julio y 16 y 23 de diciembre de 2010, 7 de marzo de 2011, 18 de junio 
y 16 de octubre de 2012, 9 de julio y 5 de septiembre de 2013, 13 de febrero de 2014, 9 
de mayo de 2014, 4 de agosto de 2014 y 14 de septiembre y 17 de noviembre de 2015,
1.  Se presenta en el Registro de la Propiedad de Huelma escritura de extinción de 
condominio otorgada el día 2 de diciembre de 2011 ante don Alfonso Carlos Orantes 
Rodríguez, notario de Granada, por la que don A. I. A. y doña V. R. G. cesan en el 
proindiviso de 66 fincas, solicitando la inmatriculación de una de ellas.
La finca señalada en el apartado 38 del expositivo primero, respecto de la que se 
solicita la inmatriculación, se describe como una finca «rústica, tierra de pastos, sitio 
llamado (…), es parte de la parcela 59, con una extensión de ocho hectáreas y linda: 
Norte, parcela número 30; Sur, don A. I. A.; Este, don J. C. C. y oeste, parcela 61».
Acompaña copia del título previo de adquisición de los intervinientes, escritura de 
compraventa otorgada el 30 de diciembre de 2002 ante don Santiago Marín López, 
notario de Granada, en la que los referidos propietarios adquieren el pleno dominio de la 
referida finca, con idéntica descripción, de don P. P. F.
Complementa dicha escritura con copia de escritura de rectificación otorgada el 15 
de noviembre de 2016 ante don Jesús de la Fuente Galán, notario de Granada, por la 
que don A. I. A. y doña V. R. G. rectifican exclusivamente la escritura de extinción de 
condominio anteriormente referida, en el sentido de indicar que la medida superficial de 
la misma es de 436.029 metros cuadrados, y que constituye la totalidad de la parcela 59 
del polígono 68.
El objeto del presente expediente, por tanto, consiste en determinar si cabe la 
inmatriculación  de  una  finca  de  436.029  metros  cuadrados  correspondiendo  con  la 
totalidad de la parcela 59 del polígono 68, cuando tanto en el título previo como en el 
título traslativo resulta descrita como parte de dicha parcela catastral y con una superficie 
de 8.000 metros cuadrados.
Para subsanar dicha discrepancia se presenta escritura de rectificación del título 
traslativo  en  cuanto  a  la  descripción  de  la  cabida  de  la  finca,  otorgada  por  los 
comparecientes en la referida extinción de comunidad, sin rectificar los linderos de la 
misma ni la descripción contenida en el título previo de adquisición.
2.  Como cuestión previa debe manifestarse este Centro Directivo en relación con la 
afirmación vertida por los recurrentes relativa a la falta de motivación de la calificación 
recurrida.
Según la reiterada doctrina de este  Centro Directivo, cuando la calificación del 
registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  según  los  principios  básicos  de  todo 
procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a 
su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación 
suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos 
en  los  que  se  basa  dicha  calificación  (cfr.  artículo  19  bis  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de 
enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas).
Es  indudable  que,  de  este  modo,  serán  efectivas  las  garantías  del  interesado  e
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador  bo
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos  782ww
rdaez oDnearmeciehnot oesn a dlousc idqouse  paopr oeyl er esguis ttreasdiosr  iqmupeu pgundaiteorraian,  sae r lare lveivsatan teyas  pdaer al olas  rheesochluocsió ny 
del rTeacmurbsiéon. ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre
de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio
de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones 
de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto 
de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo 
mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo 
se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma.
En el caso de la nota de calificación impugnada, el registrador emite una calificación 
completa tanto en su exposición fáctica y en los fundamentos jurídicos en que se 
fundamenta, como en las formas de subsanación.
Por tanto, tal afirmación no puede ser compartida por esta Dirección General.
3.  Entrando a valorar el defecto alegado por la registradora, considera la misma 
que  la  certificación  catastral  aportada  en  el  título  inmatriculador,  así  como  en  el 
documento complementario no resulta coincidente con la descripción de la finca tal y 
como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con 
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de 
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con 
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando 
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral 
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha 
incorporada al título inmatriculador.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso 
como  el  planteado  del  doble  título:  «Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto».
La constante interpretación de esta exigencia se ha venido perfilando y consolidando 
desde que la Ley de 30 de diciembre de 1996 impusiera esta importante coordinación 
entre la finca a inmatricular en relación con la representación incluida en la certificación 
catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  misma.  En  este  sentido,  los  primeros 
pronunciamientos de este Centro Directivo consideraron que dicha plena identidad se 
extendía  a  todos  los  extremos  descriptivos  de  la  finca  como  objeto  de  primera 
inscripción, incluyendo los elementos constructivos existentes sobre el suelo que accedía 
a los libros del Registro.
Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal 
manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la 
certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y 
perímetro  de  la  parcela  registral  y  catastral,  descartando  así  construcciones  o 
edificaciones existentes sobre la misma.
Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente 
reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su 
parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales 
como  plantaciones  o  edificaciones,  su  indicación  y  descripción  más  o  menos 
pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy  s
diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc.  oe.
(pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y  w.
explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la  782ww
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de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir 
que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos 
ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre».
4.  Como ya se ha señalado, la extensión superficial, la descripción perimetral y la 
identificación de los linderos del inmueble sí son exactos, y coincidentes, en ambos 
títulos  notariales;  sin  embargo,  resultan  evidentes  discrepancias  con  la  descripción 
contenida en la certificación catastral.
Efectivamente, los títulos calificados se refieren a parte de una parcela catastral con 
una medida superficial de 8.000 metros cuadrados y cuatro titularidades colindantes; sin 
embargo, la certificación catastral aportada se refiere a la totalidad de dicha parcela con 
una medida superficial de 436.000 metros cuadrados y trece titularidades colindantes, de 
las que tan solo dos de ellas coinciden con las indicadas en los títulos calificados.
Observada  dicha  discrepancia  por  los  presentantes,  otorgan  escritura 
complementaria  en  la  exclusivamente  modifican  el  título  inmatriculador,  no  el  título 
previo,  alterando  la  cabida  superficial  para  adaptarla  a  catastro,  e  indicando  que 
realmente el negocio jurídico tiene por objeto la totalidad de la parcela catastral.
Por tanto, nos encontramos en primer lugar ante una evidente discrepancia entre la 
descripción de la finca contenida en el título previo de adquisición y en el título traslativo 
inmatriculador como consecuencia de la mencionada rectificación; y, a su vez, ante una 
duda fundada y justificada por la registradora en su nota de calificación respecto de la 
identidad de la finca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.