BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60383
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8810 Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina nº 3, 
por la que suspende la inscripción de acta de requerimiento para ejecución 
hipotecaria extrajudicial.
En el recurso interpuesto por don M. H. G en nombre y representación de la entidad 
Continental  Tires  España,  S.L.,  contra  la  nota  de  calificación  extendida  por  la 
Registradora de la Propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, doña María-Elena López 
López, por la que suspende la inscripción del acta de requerimiento para ejecución 
hipotecaria  extrajudicial  otorgada  ante  la  Notario  doña  Lourdes  Salinero  Cid,  con 
fecha 29 de julio de 2019, con número de protocolo 2327 y su acta de cierre, 3619 de 5 
de diciembre de 2019.
Hechos
I
Ante  la  notaria  de  Talavera  de  la  Reina,  doña  Lourdes  Salinero  Cid,  se  sigue 
procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca que grava la finca registral 47.343, 
según consta en acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial otorgada 
ante la citada notaria con fecha 29 de julio de 2019, con el número 2327 de protocolo, y 
en actas de continuación y de cierre de fecha 5 de diciembre de 2019.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Talavera n.º 
3, fue objeto de la siguiente calificación: Se advierte el siguiente defecto que impide su 
inscripción: Tanto en el «Acta de continuación», como en el «Acta de cierre y conclusión» 
de la Venta extrajudicial, se hace constar que el deudor ejecutado ha interpuesto recurso 
judicial en relación a determinadas cuestiones, mediante «demanda de juicio ordinario 
para que se declare la nulidad del procedimiento extrajudicial de ejecución» y que dicha 
demanda ha sido admitida a trámite. Dicha situación impide la inscripción del dominio a 
favor del ejecutante, ya que se ha planteado una situación litigiosa en relación con el 
procedimiento  de  venta  extrajudicial,  que  debe  ser  resuelta  definitivamente  por  vía 
judicial.  La  inscripción  del  dominio  a  favor  del  ejecutante,  se  debe  practicar  en  el 
Registro, mediante un asiento de inscripción que es en esencia un asiento definitivo, que 
constata de modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho 
real en plena vida o existencia, de manera que solamente se puede practicar respecto de 
derechos adquiridos en firme. Al haberse interpuesto recurso judicial en relación al 
procedimiento  extrajudicial  para  la  ejecución  de  la  hipoteca,  genera  una  situación 
conflictiva, contraria a la seguridad jurídica que deben presidir los pronunciamientos del 
Registro y cuya resolución definitiva depende de la decisión judicial. Por lo tanto, hasta  e.e
que no desaparezca dicha situación litigiosa, no puede inscribirse el dominio de la finca a  b
favor del ejecutante. Fundamentos de derecho. - Artículos 1, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria.  10ww
cAartliífcicualocsió n5 1 …y T9a9la vdeer as ud eR elgal aRmeeinntao . aE nd iceozn sdeec ueennecrioa , dseel  sauñsop enddoes  …m il Cvoenitnrate .e sLtaa 
Registradora. Fdo. María-Elena López López.
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. H. G, en nombre y representación de la 
entidad Continental Tires España, S.L., interpone recurso en base a las siguientes 
alegaciones: «Se enumeran y exponen a continuación los contenidos de la calificación 
que se recurre y los argumentos en contra de tales calificaciones: Primero: “Tanto en el 
‘Acta de continuación’, como en el ‘Acta de cierre y conclusión’ de la Venta extrajudicial, 
se hace constar que el deudor ejecutado ha interpuesto recurso judicial en relación a 
determinadas cuestiones, mediante ‘demanda de juicio ordinario para que se declare la 
nulidad del procedimiento extrajudicial de ejecución’ y que dicha demanda ha sido 
admitida  a  trámite.  Dicha  situación  impide  la  inscripción  del  dominio  a  favor  del 
ejecutante,  ya  que  se  ha  planteado  una  situación  litigiosa  en  relación  con  el 
procedimiento  de  venta  extrajudicial  que  debe  ser  resuelta  definitivamente  por  vía 
judicial”. En primer lugar, con el debido respeto y en estrictos términos de defensa, la 
Registradora de la Propiedad fundamenta la calificación negativa haciendo alusión a 
determinados artículos de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario (en adelante 
RH), más concretamente los artículos 1, 2 y 9 LH y artículos 51 y 99 RH, que nada 
regulan sobre la calificación negativa, sino que establecen en términos generales, y no 
para el caso concreto, los títulos sujetos a inscripción en el Registro de la Propiedad, la 
forma y los efectos de dicha inscripción, las circunstancias de las inscripciones y la 
calificación registral y sus efectos. Se trata de menciones genéricas que no constituyen 
una  motivación  en  sí.  A  tal  efecto,  hay  una  falta  de  motivación  por  parte  de  la 
Registradora de la Propiedad al no justificar la aplicación de los artículos señalados 
anteriormente al caso concreto. En este sentido por ejemplo se pronuncia la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 15 de octubre de 2005, publicada en el 
B.O.E. de 25 de noviembre de 2005 (n.º 282) indicando lo siguiente: “Partiendo de que 
sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación negativa, es decir 
de razonarla conforme a Derecho, pues su consecuencia es la denegación del derecho 
al ciudadano de alcanzar la protección legal, cuyo presupuesto es el acceso al registro, 
es dable exigir, como un deber que se impone al funcionario calificador, así como en 
general a todos los órganos de la Administración, que esa motivación sea tempestiva y 
suficiente”. Y sigue señalando que “esta Dirección General entiende que para acotar de 
modo definitivo qué debe entenderse por suficiencia de la calificación negativa, es de 
plena aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha interpretado tanto el 
artículo 43 de la Ley de Procedimiento Administrativo, de 17 de julio de 1958, como el 
artículo  54  de  la  Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En efecto, no se 
trata sólo de que la calificación sea un acto de Administración en el sentido ya expuesto, 
al ser el Registrador un funcionario público que presta una función pública, sino que es el 
mismo  Legislador  el  que,  tras  la  modificación  operada  en  la  Ley  Hipotecaria,  ha 
entendido que a dicho funcionario se le debe exigir el mismo deber y extensión en la 
motivación que a cualquier otro órgano administrativo”. A la vista de ello, falta una 
mínima concreción del argumento de la Registradora de la Propiedad que explique su 
entendimiento  y  aplicación  al  caso  concreto  de  los  artículos  antes  mencionados, 
motivando de una manera adecuada su decisión. No basta que “alguien” (en este caso, 
el titular de la finca ejecutada, hipotecante no deudor y garante solidario de la obligación 
garantizada  con  la  hipoteca,  todo  ello  según  se  desprende  de  la  documentación 
contenida en los documentos calificados) haya interpuesto una demanda pidiendo una 
(supuesta) nulidad y que dicha demanda se haya admitido a trámite para denegar una  e.
inscripción. De seguirse ese criterio, acabaríamos admitiendo que cualquier escritura que  w.b
se presente a inscripción es susceptible de no ser registrada por el mero hecho de que  10ww
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algunos de los presupuestos legales de la calificación positiva o por existir obstáculos
derivados de los asientos del Registro (lo que no es aquí el caso). Asimismo, si tenemos 
en cuenta que los presupuestos legales de la calificación positiva podrían ser la rogación 
del  sujeto  legitimado,  la  regularidad  formal  del  título  y  de  la  documentación 
complementaria, existencia registral de la finca, tracto sucesivo (subjetivo y objetivo) e 
inexistencia de vicio invalidante alguno en el título presentado, a la vista de su contenido 
y del de los antecedentes regístrales, no se puede apreciar motivo alguno por el que la 
escritura no deba Inscribirse. Por otro lado, la Notario de Talavera de la Reina Doña 
Lourdes Salinero Cid, quien se encargó del procedimiento extrajudicial de ejecución y 
subasta, consideró que, a pesar de tener conocimiento de la demanda de juicio ordinario, 
no existía ni existe motivo legal ni formal alguno para suspender dicha subasta, y la 
completó por todos sus trámites. Así lo expone y razona de forma detallada además en 
el propio documento público presentado a inscripción. Segundo: “La inscripción del 
dominio a favor del ejecutante se debe practicar en el Registro mediante un asiento de 
inscripción que es en esencia un asiento definitivo que constara de modo completo la 
constitución, transmisión o modificación de un derecho real en plena vida o existencia, 
que  solamente  se  puede  practicar  respecto  de  derechos  adquiridos  en  firme”.  “Al 
haberse interpuesto recurso judicial en relación al procedimiento extrajudicial para la 
ejecución  de  la  hipoteca,  genera  una  situación  conflictiva,  contraría  a  la  seguridad 
jurídica que deben presidir los pronunciamientos del Registro y cuya resolución definitiva 
depende de la decisión judicial”. Se reitera lo dicho en el apartado primero precedente. 
Además, el hecho de que se esté tramitando un procedimiento judicial en el que se 
cuestiona la validez del procedimiento extrajudicial de ejecución no impide la inscripción 
en  el  Registro  de  la  adjudicación  de  la  finca  registral  47.343,  toda  vez  que  la 
Registradora de la Propiedad no puede ejercer las funciones de carácter judicial, es decir 
que, quien debe dilucidar la validez del procedimiento extrajudicial de ejecución es el 
Juez, no pudiendo tomar parte en el procedimiento la Registradora. La suspensión de la 
inscripción es adoptar una medida cautelar que ni siquiera el Juez ha ordenado (no 
consta, porque no la hay, orden de anotación preventiva de demanda, por ejemplo). La 
actuación del Registrador no puede favorecer a una de las partes que litigan en el 
proceso  de  ejecución,  en  este  caso,  la  ejecutada,  pues  no  de  otra  forma  puede 
entenderse que la parte que ha instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguido 
por todos sus trámites y que se ha visto favorecida por resoluciones firmes –con el 
control de legalidad formal y material hecho por el Notario autorizante, como consta 
expresamente además en las escrituras calificadas y que se resume más abajo en este 
mismo párrafo– que le otorgan la adjudicación del bien, vea cercenadas por un ente 
extraño al proceso de ejecución sus legítimas expectativas procesales. Obsérvese que 
en  los  propios  documentos  calificados,  advertida  la  notario  de  la  existencia  del 
procedimiento judicial: (1) mediante diligencia de 16.10.2019 accede a lo requerido por la 
ejecutada-demandante y repite la subasta, y (2) mediante diligencia de igual fecha, y en 
aplicación del artículo 76 del Reglamento Notarial, razona que ninguno de los motivos 
alegados en el acta de manifestaciones n.º 1.299 de 11.10.2019 y demanda que en esa 
misma acta se le comunica (demanda que es la misma que sirve de base a la calificación 
que aquí se recurre) sirven de base para la suspensión de la subasta, que sigue por 
tanto adelante –de nuevo y desde el principio del procedimiento– y hasta su conclusión. 
El Tribunal Supremo, Sala 1.ª, en la sentencia de 21 de noviembre de 2017, recurso, 
1209/2015, declaró que: “la función calificadora no le permite al registrador revisar el 
fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto 
es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero si comprobar que el mandamiento  s
judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los  oe.
derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se  w.
ordena por el tribunal”. Mutatis mutandis, la función calificadora no puede tampoco tomar  10ww
qpuaert idlao ,r apzoórnq ueen  eenl  pelsetieto c aassios tes uas plae npdaertre l ad einmsacrnipdcainótne  e(ys  atadnetmo ácso,m inos idsatirm poosr,  taonmticairp audnoa 
m(eendtried ao tcraaus,t eelanr  squu eR neoso hluac isóidno d nei  3s1o lidceita mdaa ynoi  odred e2n0a1d5a),  ptroars u rne cjuoerdz)a.r  Llaa  porbolipgiaac DióGn RdNe   BOE-A-cable e
todas las autoridades y funciones públicos, incluidos por ende los registradores, de 
cumplir las resoluciones judiciales, añade que puede calificar ciertos extremos, “entre los 
cuales no está el fondo de la resolución”. En este sentido también se pronuncia la 
Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2015, publicada en el B.O.E. de 22 de 
octubre de 2015 (n.º 253), expresando que “el Registrador no puede calificar, porque se 
lo prohíbe la ley, el fondo del asunto, y es lógico que sea así porque el Registrador 
carece de la jurisdicción y los medios procesales que el derecho positivo concede al 
juzgador para decidir”. En todo caso, y además, por el demandante se debió haber 
solicitado una anotación preventiva de demanda como medida cautelar en defensa de su 
derecho,  en  virtud  de  los  artículos  727  y  730  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y 
artículos 42.1 y 165 LH, de modo que la anotación preventiva debió practicarse por 
mandato judicial, cosa que no se ha llegado a efectuar, ni siquiera a solicitar por el 
“demandante” en el procedimiento judicial que se cita. Si el demandante no se ha 
preocupado de tal cosa, cabe concluir que la hoja registral está “limpia” y que no hay 
motivo  legal  ni  formal  alguno  para  suspender  la  inscripción  de  la  adjudicación. 
Adicionalmente a todo lo expuesto, incluso en el supuesto de que hubiese existido esa 
anotación preventiva, la inscripción deberla haberse llevado a cabo (Resolución DGRN 
de 18.09.2013, BOE n.º 246 de 14.10.2013); más aún ha de hacerse, pues, cuando no 
existe ni siquiera tal anotación. Además: la Ley Hipotecaria, en su artículo 79, establece 
que: Artículo 79. Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de 
las inscripciones o anotaciones preventivas: Primero. Cuando se extinga por completo el 
inmueble objeto de las mismas. Segundo. Cuando se extinga también por completo el 
derecho inscrito o anotado. Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya 
virtud se hayan hecho. Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus 
requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley. Es decir, que el demandante 
tiene la posibilidad, al amparo de la LH, de solicitar judicialmente (en ejecución de 
Sentencia, si ganase) que se ordene la cancelación total de la inscripción que se debe 
realizar, pero sólo si finalmente triunfa en su pretensión y se declara nulo de forma 
definitiva –como pretende en su demanda– el procedimiento de subasta. Es decir, que el 
orden lógico de las cosas es (1) que se practique la inscripción, (2) que, si gana con 
carácter definitivo el demandante y consigue la declaración de nulidad que pretende, 
anule la inscripción registral con base en el artículo 79 LH. Para ello, primero debe 
triunfar su tesis en el Juzgado, algo que todavía está por ver y en lo que la calificación 
del Registrador no puede ni debe entrar, y mucho menos en este momento. La mera 
litispendencia  (promovida  por  quien  es  parte  interesada,  simplemente,  en  la  no 
inscripción) no es motivo de denegación de la inscripción de un título formal y legalmente 
correcto».
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 12, 18, 40, 82, 104 y 129 de la Ley Hipotecaria; el Capítulo V 
del Título VII de Ley de 28 de mayo 1862, Orgánica del Notariado, los artículos 234 
a 236 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 27 de febrero de 1912, 12 de noviembre de 1913, 3 de julio  e.
de 1920, 1 de julio de 1930, 24 de marzo de 1986, 11 de febrero, 5 de septiembre y 29  w.b
de diciembre de 1998, 26 de febrero de 2000, 28 de mayo de 2001, 13 de febrero  10ww
fdeeb r2e0r0o4, ,5 1 d9e d em jaurlzioo ,y  113 y d 2e0  adber ilo cyt u1b3r ed ed es e2p0t1ie0m, 2b3re d dee j u2li0o1 d2e,  1200 1y1 ,1 370  ddee  eenneerroo ,y 2 57  ddee 
julio de 2013, 5 de marzo de 2014, 20 de mayo y 4 de septiembre de 2015, 18 de febrero 
y 13 de octubre de 2016 y 30 de mayo de 2017.
1.  Son datos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
Con fecha 29 de julio de 2019, en acta autorizada por doña Lourdes Salinero Cid, 
con el número 2.327 de protocolo, se recoge el requerimiento de Continental Tires 
España, S.L., Sociedad Unipersonal, para la tramitación de procedimiento extrajudicial 
hipotecario sobre la finca número 47.343, especialmente hipotecada por la sociedad 
Holding DM Carrion, S.L., como hipotecante no deudor, siendo deudora la sociedad 
Industrial de Neumáticos y Mecánica Talavera, S.L.
Concluida sin pujas la subasta, el día 7 de octubre de 2019 se recibe en la Notaria 
acta de manifestaciones remitida por la sociedad hipotecante no deudora, Holding DM 
Carrion, S.L., donde comunica su oposición a la tramitación de la ejecución hipotecaria.
El día 11 de octubre se recibe en la notaria, nueva acta de manifestaciones en la que 
Holding Carrion, S.L. acredita la interposición de la correspondiente demanda solicitando 
del juzgado que dicte sentencia «ordenando se repongan las actuaciones al momento de 
haberse realizado la última notificación de inicio del Acta de Requerimiento, declarando 
la nulidad de la publicación de la subasta, así como todos los trámites realizados con 
posterioridad».
En protocolo número 3.006 de 16 de octubre de 2019, de continuación del acta de 
requerimiento  para  ejecución  hipotecaria  extrajudicial,  se  incorporan  las  distintas 
diligencias que recogen la remisión al portal de subastas del edicto anunciando la fecha 
de la subasta, la publicación del anuncio, su celebración y la recepción de las actas de 
manifestaciones antes relacionadas. Así mismo mediante diligencia de 16 de octubre 
de  2019,  incorporada  junto  a  las  anteriores,  la  Notaria  autorizante  hace  constar, 
resumidamente que, aun cuando considera cumplidos correctamente los tramites del 
procedimiento,  procede  a  reiterar  la  subasta,  señalando  que  hasta  ese  punto  del 
expediente, considera cumplidos todos los trámites legalmente exigidos, que no se 
reiterarán (en especial los requerimientos de pago al deudor y al hipotecante no deudor y 
las notificaciones respecto del inicio del expediente practicadas a ambos; la notificación 
al Registro Público Concursal y al Registro de la Propiedad), dejando en cualquier caso a 
salvo los derechos del titular del bien o de tercero que se considere con derecho a ello, 
de comparecer oponiéndose a la celebración de la subasta en base a las causas 
recogidas en el artículo 76 de la Ley del Notariado
El  mismo  16  de  octubre  de  2019,  mediante  nueva  acta  de  manifestaciones 
autorizada  por  el  notarios  de  Madrid  don  Juan  Barrios  Alvares,  número  1319  de 
protocolo, se solicita la suspensión del procedimiento en base a la interposición de 
demanda  de  juicio  ordinario,  al  objeto  de  que  se  declare  la  nulidad  de  la  venta 
extrajudicial por los siguientes motivos: A) la nulidad de la imputación de pagos realizada 
por los demandados mediante contrato de reconocimiento de deuda elevado a público 
el 6 de junio de 2019 ante el notario don Rafael Cervera Rodilla n.º 1728 de protocolo. B) 
La nulidad del vencimiento anticipado del préstamo, así como la nulidad del acta de 
fijación de saldo autorizadas ambas ante el notario de Madrid, don Manuel Mellado 
Rodríguez el 31 de mayo y 17 de julio de 2019. C) Que la cuota impagada y que da lugar 
a  la  reclamación  no  es  exigible.  D)  que  se  amortizo  el  préstamo  al  vencimiento 
correspondiente  a  abril  de  2019  por  determinado  importe.  Dicha  demanda  consta 
admitida a trámite.
No obstante lo anterior, la Notaria ante quien se sigue el procedimiento, decide la  e
continuidad del expediente por no fundarse la reclamación en ninguna de las causas que  bo
recoge el artículo 76 de la Ley del Notariado como determinantes de la suspensión del  10ww
Ipnrdoucestdriiaml iednet oN.e Yum náottiicfiocsa  ya M Ceocnátninicean tTaal laTvireersa ,E Ss.pLa.ña, S.L., Holding DM Carrion, S.L. e
SalinCeornof oCrimd ee l a5l  daec tdaic ideem bcrieer dree,  2o0t1o9rg, and.ºa  3p6o1r9 , lau nnao vteazri ap udbeli cTaadlaa vdeer an,u edvooñ ala  Lsouubradsetas 
en la forma legalmente establecida, se celebró el día 2 de diciembre de 2019, sin 
postores.
Según consta en diligencia extendida el diez de diciembre de dos mil diecinueve, la 
entidad acreedora, dado que en la subasta no ha existido ningún postor, solicita la 
adjudicación del bien por el cincuenta por ciento del valor por el que ha salido a subasta.
En el registro de la Propiedad se presentan el acta de requerimiento para ejecución 
hipotecaria extrajudicial, junto con actas de continuación y de cierre. No se ha otorgado, 
o al menos no se presenta, escritura pública de venta extrajudicial.
La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción 
derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca 
hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al 
procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la 
registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a 
favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía 
judicial.
2.  Con carácter previo debe examinarse la afirmación del recurrente sobre la falta 
de motivación de la calificación. Cuando la calificación del registrador sea desfavorable 
es  exigible,  según  los  principios  básicos  de  todo  procedimiento  y  conforme  a  la 
normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la 
inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, 
con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los 
defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha 
calificación (cfr. art. 19 bis de la L.H. y R.R. 2-10-1998, 22-3-2001, 14-4-2010, 26-1-2011 
y 20-7-2012, entre otras muchas). En el supuesto de este expediente, la calificación peca 
de inconcreción, pues el mero hecho de recogerse en el acta calificada la interposición 
de una demanda no implica la imposibilidad de inscripción de la venta extrajudicial, como 
se verá más adelante, debiendo en su caso expresarse las razones concretas por las 
que la demanda presentada debe, a su juicio, impedir la inscripción. Tampoco pueden 
invocarse  en  el  informe  preceptos  legales  distintos  a  los  incluidos  en  la  nota  de 
calificación.
Por otro lado, tampoco pueden sostenerse las afirmaciones del recurrente en cuanto 
al objeto de la calificación. La venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un 
pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de 
ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto 
a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se 
produce  como  colofón  a  un  procedimiento  estrictamente  regulado,  de  carácter 
esencialmente registral, dado que al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias 
de inmuebles en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma 
precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los 
derechos  de  los  interesados  exigiendo  un  conjunto  de  formalidades  cuya 
cumplimentación  se  exige  al  notario.  De  este  modo  la  presunción  de  exactitud  y 
veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca 
hipotecada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales sólo puede destruirse 
procediendo  a  la  inscripción  a  favor  de  un  nuevo  titular  si  el  negocio  de  venta 
extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada 
del ejercicio del «ius vendendi» por persona distinta del titular registral. De aquí que se 
exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las 
partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas  e.
posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en  w.b
la  forma  prevista  por  el  ordenamiento,  oponiéndose  y  provocando,  en  su  caso  la  10ww
suspensión del procedimiento. Y todos estos requisitos deben ser objeto de calificación.
Ley 3H. ipToatemcbairéian,  ceol mreoc cuurseos tigóunb perrenvaitaiv, od ehbae  daed vceerñtiirrssee  qau ela, ss ecguúens taiol naerstí cquuloe  3d2ir6e cdtea  lae 
inmediatamente se relacionen con los defectos expresados en la nota de calificación, por
lo que no debe ahora decidirse sobre el hecho de que se haya presentado a inscripción 
copia del acta notarial en la que consta el cumplimiento de los trámites y diligencias 
previstos para la ejecución extrajudicial de la hipoteca y no la escritura pública de 
enajenación del bien hipotecado que ha de otorgarse conforme a los artículos 129 2.e de 
la Ley Hipotecaria: «En el Reglamento Hipotecario se determinará…. las personas que 
hayan  de  otorgar  la  escritura  de  venta  y  sus  formas  de  representación»,  en  los 
artículos 236.2: «2. La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura 
pública después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites 
y diligencias previstos en los artículos siguientes». y 236 letra l.: «La escritura será título 
bastante  para  la  inscripción  a  favor  del  rematante  o  adjudicatario»  ambos  del 
Reglamento Hipotecario, y el art. 75.4 de la Ley del Notariado «En todos los supuestos 
en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la 
transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el 
Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el 
pago del precio. Si el titular o su representante se negaren a otorgar escritura de venta, 
el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado 
del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos 
previstos en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En los demás supuestos, la 
copia autorizada del acta servirá de título al rematante.» Y documento público se exige 
para la transmisión de inmuebles. (Art. 1280 Código Civil).
4.  Entrando en el fondo del recurso, constituye doctrina reiterada de este Centro 
Directivo que la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del 
bien objeto de garantía forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La 
atribución del derecho de venta al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial, 
sino  que  integra  el  contenido  esencial  de  su  derecho  (Resolución  de  13  de  abril 
de 2012).
Esta  misma  doctrina,  amparada  sólidamente  en  el  Derecho  positivo,  pone  de 
manifiesto que el ejercicio de esa facultad consustancial del derecho del acreedor no 
puede ser llevada a cabo por su titular de forma unilateral dada la proscripción en 
nuestro derecho del pacto comisorio (artículos 1858 y 1884 del Código Civil), por lo que 
es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente preestablecidos 
ya sean judiciales o extrajudiciales. Sólo de este modo la actuación del acreedor en 
ejercicio  de  su  derecho  recibe  el  amparo  del  ordenamiento  jurídico  y  obtiene  el 
reconocimiento de las consecuencias de él derivadas.
La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero está sujeta 
así a estrictos controles de legalidad que tienen como finalidad equilibrar los distintos 
intereses en juego: los propios del acreedor, pero también los del deudor incumplidor, los 
del propietario de la cosa hipotecada y aquéllos de los eventuales terceros que acrediten 
derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido objeto históricamente 
de una cuidadosa regulación a fin de que el ejercicio ponderado de las facultades 
inherentes  al  derecho  real  de  hipoteca  favorezca  el  crédito  territorial  mediante  la 
utilización de los bienes inmuebles como respaldo de la actividad económica.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede ejercer el 
«ius distrahendi» inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la 
ordinaria previstas en la norma ritual sujetas al control de jueces y tribunales. De este 
modo se hace efectiva la responsabilidad del deudor sobre el bien objeto de garantía 
desembocando en su enajenación forzosa por la vía de apremio.
Junto al ejercicio en el ámbito judicial del «ius distrahendi», nuestro ordenamiento  e.
contempla  la  posibilidad  de  su  ejercicio  extrajudicial  cuyo  fundamento  no  es  ya  el  w.b
ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo  10ww
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notario, cuya actuación está fuertemente regulada.
5.  Es cierto que la venta extrajudicial ha planteado a nuestras más altas instancias 
severas dudas de adecuación al orden constitucional (por todas, Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de mayo de 2009) pero no lo es menos que dichas dudas vienen 
referidas a la regulación anterior a la promulgación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento 
Civil dudas ya disipadas por el amparo legal que la misma le confirió al modificar el 
contenido del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, como recoge la STS 2017 /2017 de 23 
de mayo.
La redacción actual del precepto se debe principalmente a la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  posteriormente  ha  sido  objeto  de 
modificaciones  puntuales  por  el  apartado  tres  de  la  disposición  final  primera  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por la 
disposición  final  3.ª  de  la  Ley  19/2015,  de  13  de  julio,  de  medidas  de  reforma 
administrativa  en  el  ámbito  de  la  Administración  de  Justicia  y  del  Registro  Civil. 
Recogiéndose en su contenido la posibilidad de apreciación por el notario ante quien se 
sustancia  la  venta  extrajudicial,  de  la  existencia  de  cláusulas  abusivas  contra  los 
consumidores.
El artículo 129 dispone en su apartado 1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse: …
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la 
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada».
Y  más  adelante  su  apartado  e)  señala:  «En  el  Reglamento  Hipotecario  se 
determinará  la  forma  y  personas  a  las  que  deban  realizarse  las  notificaciones,  el 
procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, 
causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o 
cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y 
sus formas de representación». Esta remisión debe entenderse hecha, a falta de una 
regulación actualizada, a la contenida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario, si bien en cuanto no se opongan a la regulación legal actual.
El apartado h) dice: «La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en 
todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso 
será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Por último, la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, introdujo el 
Capítulo V del Título VII de Ley de 28 de mayo 1862, Orgánica del Notariado. Las 
disposiciones  del  Capítulo  V  del  Título  VII  establecen  el  régimen  de  las  subastas 
notariales.
En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada 
se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que 
existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y 
subastas.
6.  Precisamente  esta  dispersión  normativa  está  en  el  fondo  del  presente 
expediente, como resulta de la oposición inicial a la subasta y también de la que dio 
origen a la presentación de la demanda que provoca la negativa a la inscripción.
Respecto  a  las  causas  de  suspensión,  el  artículo  129.2  apartado  f)  de  la  Ley 
Hipotecaria dispone: «Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del 
préstamo  hipotecario  que  constituya  el  fundamento  de  la  venta  extrajudicial  o  que 
hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en  e.
conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no  w.b
deudor,  a  los  efectos  oportunos.  En  todo  caso,  el  Notario  suspenderá  la  venta  10ww
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de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva 
que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, 
el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor».
Este apartado fue redactado por la por la disposición final 3.ª de la Ley 19/2015, 
de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de 
Justicia y del Registro Civil. Corresponde al notario, en el caso de que considere que 
alguna de las cláusulas del préstamo es abusiva, ponerlo en conocimiento de las partes, 
incluidos el avalista y el hipotecante no deudor. Pero serán las partes quienes deban 
solicitar el pronunciamiento judicial sobre el carácter abusivo de las estipulaciones. No 
consta en este expediente que la Notaria ante quien se sigue la venta extrajudicial haya 
efectuado advertencia o comunicación alguna en ese sentido.
En cuanto otras posibles causas de suspensión, el citado artículo 129.2 apartado e) 
anteriormente trascrito, las sitúa entre aquellas que deben ser objeto de regulación 
reglamentaria. A ellas se refiere el artículo 236-ñ del Reglamento Hipotecario: «1. El 
Notario  sólo  suspenderá  las  actuaciones  cuando  se  acredite  documentalmente  la 
tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del 
cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o 
formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de 
la Propiedad a que se refiere el apartado tercero del artículo 236-b. 2. Verificada alguna 
de las circunstancias previstas en el apartado anterior, el Notario acordará la suspensión 
de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el 
procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se 
declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca.» Tampoco hay 
constancia de la interposición de procedimiento penal, ni de que se haya cancelado la 
hipoteca,  situación  que  daría  lugar  a  la  comunicación  registral  a  que  se  refiere  el 
precedente artículo.
El artículo 236-o del Reglamento Hipotecario dispone: «En cuanto a las demás 
reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás 
interesados se estará a lo dispuesto, en cuanto sea de aplicación, en los cinco últimos 
párrafos del artículo 132 de la Ley Hipotecaria» La remisión efectuada por el citado 
artículo  reglamentario  queda  hoy  inoperante  pues  el  actual  artículo  132  de  la  Ley 
Hipotecaria hace referencia a la calificación del registrador a efectos de la inscripción de 
los autos de adjudicación y mandamientos de cancelación derivados de procedimientos 
de ejecución directa, dicha referencia debe entenderse actualmente hecha al art. 698 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone: «1. Cualquier reclamación que el deudor, el 
tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida 
en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el 
vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que 
corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento 
que se establece en el presente capítulo».
Por su parte, el artículo 76 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 que se 
añade por la disposición final 11.1 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, establece las 
siguientes  causas  de  suspensión  con  referencia  expresa  a  la  venta  forzosa:  1.  La 
subasta notarial que cause una venta forzosa solo se podrá suspender, y en su caso 
cerrar el expediente, con base en las siguientes causas:
a)  Cuando  se  presentare  al  Notario  resolución  judicial,  aunque  no  sea  firme, 
justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de 
bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de  e.
estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la  w.b
alteración  en  la  situación  de  titularidad  o  cargas  de  la  finca.  El  ejecutante  deberá  10ww
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embargo sobre los derechos del socio. b) Cuando se acredite documentalmente la
existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del 
cual  se  proceda,  la  invalidez  o  ilicitud  del  procedimiento  de  venta.  La  suspensión 
subsistirá hasta el fin del proceso. c) Si se justifica al Notario la declaración de concurso 
del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en 
la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del 
bien.  …d)  Si  se  interpusiera  demanda  de  tercería  de  dominio,  acompañando 
inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que 
base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería. e) Si se 
acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o 
derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o 
notificación  de  los  sistemas  informáticos  del  Consejo  General  del  Notariado.  Estos 
hechos  podrán  ponerse  en  conocimiento  del  Juzgado  correspondiente,  a  juicio  del 
Notario.
7.  En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta 
extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna 
de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su 
nota  alude  al  hecho  de  que  la  demanda  interpuesta  hubiera  debido  provocar  tal 
suspensión, de forma que no debiera haberse producido la adjudicación.
En consecuencia, celebrada la subasta y efectuada la adjudicación de la finca, 
procede su inscripción, con la salvedad hecha en el fundamento 3.º respecto del título 
hábil, escritura pública, para practicarla, sin perjuicio de que se ventile en el juicio 
correspondiente, cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier 
interesado puedan formular, como señala el artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
antes trascrito.
Por otra parte, el demandante puede solicitar anotación de demanda para asegurar 
el resultado del procedimiento incoado, a este respecto debe tenerse en cuenta lo 
dispuesto en el artículo 236. l del Reglamento Hipotecario cuando dispone: «3. La 
escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario, así 
como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los 
asientos  de  cargas,  gravámenes  y  derechos  consignados  en  el  Registro  con 
posterioridad a ella. Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial 
de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca».
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación de la registradora en los términos y con las salvedades que resultan de las 
anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  5  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.