BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96141
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13437 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Pontedeume,  por  la  que,  tras  la 
tramitación  del  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  se 
suspende la georreferenciación de una finca.
En el recurso interpuesto por doña M. C. S. P. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Pontedeume, doña Marina Rey Suárez, por la que tras la 
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se suspende la 
georreferenciación de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura de agregación de finca y declaración de obra nueva otorgada el 
día 13 de marzo de 2020 ante el notario de Pontedeume, don Alvar Quintanilla López-
Tafall, con el número 565 de protocolo, se agregó la finca registral número 11.882 del 
Registro de la Propiedad de Pontedeume a la finca 11.896, y se declaraba que, sobre la 
resultante, habían llevado a cabo obras de reforma y ampliación.
Mediante instancia, de fecha 9 de septiembre de 2020, se solicitaba la rectificación 
descriptiva de la finca reseñada para adaptarla a la resultante de la representación 
gráfica  georreferenciada  que  se  incorporaba  al  título,  mediante  la  tramitación  del 
procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Pontedeume, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, dentro del plazo legal, conforme al artículo 18 
de la Ley Hipotecaria, que ha sido presentado a las 12:02 horas del día 18 de agosto 
de 2020, bajo el asiento 868 del Diario 83, que ha sido retirado por el presentante y 
reintegrado el día 9 de noviembre de 2020, ha sido calificado negativamente en base a 
los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Hechos.
Por escritura autorizada el trece de marzo de dos mil veinte ante el Notario de 
Pontedeume don Alvar Quintanilla López-Tafall, número 565 de protocolo, doña M. C. S. 
P.,  debidamente  representada,  titular  registral  de  las  fincas  11.882  y  11.896  del 
Ayuntamiento de Fene, por ser éstas colindantes entre sí, agrega la finca 11.882 a la 
finca 11.896, y declara que sobre a la resultante ha llevado a cabo obras de reforma y 
ampliación. Haciendo constar que la primera de ellas –finca registral 11.882– tiene una  e.
superficie de un área y setenta y nueve centiáreas, y según reciente medición dos áreas  w.b
–200 m2– norte, rio (…); sur, (…); este, don J. A. S.; y oeste, herederos de A. U.; la  437ww
áfinrecaas 1 1y. 8t9r6e,in dtae  uyn acsin dcioe zc áernetaiásr evaesin, tiqduóes  cleinndtaiá:r efaresn, tsee, gúcanr rreetceieran;t ed mereedcihcaió,n  sdeen doenrcoe; 
iaz qlau ifeinrdcaa ,r Fe.g Ris.t;r ayl  f1o1n.d8o9,6 ,r íeos. tUa nsae  vdeezs cerfiebcet:u taiednae l au naag rseugpaecrióficni ed ed ela t rfeinccea á rreegaisst rya tlr 1e1in.8ta8 2y 
cinco centiáreas, y linda: norte, camino; sur, calle; este, P. P. S., T. H. R. y M. G. M. R.; y
oeste, N. U. B., Telefónica de España, SA, y M. P. C. R. –Figura incorporada a la 
escritura  reseñada  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  –Inmueble  Urbano– 
expedida el doce de junio de dos mil veinte por la Dirección General del Catastro.
A medio de instancia suscrita el nueve de septiembre de dos mil veinte por el 
presentante del citado título, don I. D. M., se solicita la rectificación descriptiva de la finca 
reseñada para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada 
que se incorpora al título, mediante la tramitación del procedimiento regulado en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Con fecha dieciocho de noviembre de dos mil veinte se inicia el expediente regulado 
en el citado artículo habiéndose cumplido los trámites y notificaciones previsto en dicho 
precepto; con la misma fecha, habiéndose llegado a los últimos quince días de vigencia 
del  asiento  de  presentación  sin  que  se  haya  culminado  todavía  la  tramitación  del 
procedimiento  citado  anteriormente,  se  practica  sobre  la  finca  registral  11.896  del 
Ayuntamiento  Fene,  Anotación  Preventiva  letra  A  por  Imposibilidad  del  Registrador, 
prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, conforme al apartado segundo, letra d, 
de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registro  y  del  Notariado,  sobre  la  interpretación  y  aplicación  de  algunos  extremos 
regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio.
Con fecha veinticinco de noviembre de dos mil veinte se recibe en este Registro 
escrito de doña M. P. C. R. –Número de entrada 4319/2020–, del que resulta que 
respecto al expediente presentado por doña M. C. S. P. sobre la finca número 11896 
y 11882, existe un camino de paso que no se indica con claridad. Dicho camino es para 
acceder a un terreno propiedad de N. U. B. y a otro, propiedad de P. C. R. y hermanos. 
Se accede al camino por la Rúa (…), pegado por el este de la propiedad de doña M. C. 
S. P. y se dirige hacia el Norte. Pasada la vivienda el camino sigue hacia la propiedad de 
M. P. C. y hermanos en la que hay un acceso al camino y de ahí pegado a dicha 
propiedad sigue hacia el nade hasta pasar la muralla de la telefónica y llegar hasta el río. 
De ahí hacia el Oeste hasta alcanzar la propiedad de N. U. B. y otra pequeña propiedad 
de M. P. C. R. y hermanos. Se adjunta captura de pantalla con mapa de Google de dicha 
zona para Mostar [sic] el camino de paso y fotocopia parcial de escritura otorgada el día 
doce de julio de mil novecientos cincuenta, del que fue notario de Pontedeume, don Juan 
Arredondo Verdu, número 243 de protocolo.
Con fecha treinta de noviembre de dos mil veinte se recibe en este registro escrito de 
alegaciones firmado por doña M. G. M. R. –número de entrada 4401/2020–, del que 
resulta que la citada doña M. G. M. R., es copropietaria de la finca registral 4931 de 
Fene, inscrita al Tomo 345, Libro 55, folio 230, que colinda por el este, con un sendero, 
que le separa de la finca de doña M. C. S. P., tal y como así consta en la descripción 
original de la finca de doña M. C. S. P., y en el mismo título de la que suscribe. Es decir, 
entre ambas fincas, existe un sendero cuya superficie, a tenor de lo descrito en los 
respectivos títulos, no forma parte de ninguna de las dos fincas. Que la finca de doña M. 
C. S. P., en su descripción original, limita al fondo, (norte) con río, mientras que, en la 
nueva descripción, por ese mismo lindero testa con camino. Ello es un error grave, ya 
que por ese viento sigue colindando con el río (río […]). Que de la comprobación de la 
ortofoto del catastro, se puede observar que la planimetría y por tanto las coordenadas 
resultantes de la finca de doña M. C. S. P., no se corresponden con la situación real, en 
lo que respecta al lindero este de la finca de la que suscribe, ya que el sendero a que 
hacen referencia las descripciones de ambas fincas, según catastro, desaparece quedar  s
incluido parcialmente en la finca de doña M. C. S. P.. Se adjunta fotocopia de la escritura  oe.
otorgada el día veinticuatro de noviembre de mil novecientos noventa por el Notario de A  w.
Coruña don Juan Manuel Miguez Sanesteban, número 3469 de su protocolo; en la que  437ww
pseie .r eSflee jhaa ecle  licnodnesrota ro eqsutee ,s eegspúanl dreas duelt al ad efiln cRae greisgtrisot rlaal  c4it9a3d1a  dfien cFae, nqeu, ee sfi gsuernad ienrsoc rditea  aa 
nombre de doña D. G. S., linda al oeste/espalda con sendero a pie.
El 24 de marzo de 2021 transcurren los veinte días desde la última publicación en el 
BOE sin haber presentado alegaciones ningún otro colindante notificado; dándose por 
concluido el procedimiento, habiéndose cumplido los trámites y notificaciones previstas 
en el citado artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos jurídicos.
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, “Los Registradores calificarán bajo su 
responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, 
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte 
de ellas y de los asientos del Registro”.
En concordancia con  el  anterior, el  artículo  98  del  Reglamento Hipotecario, “El 
registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas 
de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud 
se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que 
determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos 
documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo 
apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente de cualquiera de las 
circunstancias que, según la Ley y este reglamento, debe contener la inscripción, bajo 
pena de nulidad”.
Artículos 9 y 201 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en su nueva redacción dada por la Ley 13/2105 
[sic], de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria: Regula el procedimiento para la 
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación 
con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho 
real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando 
su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante 
la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, 
el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción 
catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de 
la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  una  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la 
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, tal y como dispone el artículo 9.b) de 
la Ley Hipotecaria”.
“Será objeto de calificación por el Registrador la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria la 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes” (...). Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de 
la finca coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o can el dominio  e
público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un  bo
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria”. Resoluciones  437ww
ddee  slae pDtiireemccbiróen d Gee 2n0e1r7a.l de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2016 y 4
insc“rEiplc aiórntí cduelo  la1 9re9p drees elan tLaeciyó nH igproátfeiccaa rgiae oarlr erefegruelnacr iaedl ap rdoec elad imfiniecnat oy  rseug icsotroarld pinaarcai ólna 
con el Catastro, dispone que: ‘a la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador
decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien 
no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales 
colindantes que determine necesariamente la denegación de la inscripción’”. (...) El 
objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los  procedimientos  de 
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus 
derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, 
además  que  puedan  tener  acceso  al  Registro  situaciones  litigiosas  o  que  puedan 
generar  una  doble  inmatriculación,  siquiera  parcial.  Aplicando  la  doctrina  de  la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación de los colindantes constituye un 
trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida.» 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de julio 
de 2016. Doctrina reiterada en Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 6 y 7 de febrero de 2018.
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria 199. 1 párrafo cuarto: “El Registrador denegará la 
inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte 
con  otra  base  gráfica  inscrita  o  con  el  dominio  público,  circunstancia  que  será 
comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la 
vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su 
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular 
registral  de  la  finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine 
necesariamente  la  denegación  de  la  inscripción.  La  calificación  negativa  podrá  ser 
recurrida conforme a las normas generales”.
Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  4  de 
septiembre de 2017 “La protección registral que la Ley otorga al dominio público, no se 
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al 
dominio  público  no  inscrito,  pero  de  cuya  existencia  tenga  indicios  suficientes  el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Resulta correcta la actuación del registrador a la vista del informe municipal, pues 
dados  los  términos  del  pronunciamiento  no  puede  procederse  a  la  inscripción,  sin 
perjuicio  de  que  por  el  interesado  se  ejerciten  los  recursos  o  actuaciones 
correspondientes  ante  dicha  autoridad  municipal  o  incluso  judicial  para  instar  la 
rectificación de la resolución dictada”.
Si bien el juicio de identidad del Registrador no puede ser arbitrario o discrecional, 
sino que ha de ser motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, se entiende 
que el presente caso dada la especial protección que nuestro ordenamiento jurídico le 
concede  al  dominio  público,  incluso  no  inscrito,  concurren  razones  objetivas  para 
suspender la rectificación descriptiva y la inscripción de la base gráfica aportada, al 
resultar  de  las  alegaciones  presentadas  una  superposición  parcial  entre  la  s
representación gráfica de la finca registral 11896 del Ayuntamiento de Fene –resultante  oe.
de la agregación a la misma de la finca registral 11.882 del Ayuntamiento de Fene– y  w.
posible dominio público municipal. 437ww
G. MLa.  RR.e yg istetrnaiednodrao  qeune  csuuesnctraib leo,s a c liata dviossta h deec hlaoss  ayl efugnadcaiomneesn toesfe cdteu aDdearse cphoor  daocñuae rdMa. 
suspender la inscripción de las operaciones solicitadas por resultar dudas fundadas de
posible riesgo de invasión del dominio público por la finca que se pretende inscribir, 
registral 11.896 del Ayuntamiento Fene,
La presente calificación negativa, determina la prórroga del asiento de presentación, 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
El interesado, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, podrá instar la 
aplicación del cuadro de sustitución previsto en el artículo 275 bis de dicha ley.
Contra la presente nota de calificación, cabe interponer: (…)
Pontedeume, a 7 de abril de 2021.–La registradora (firma ilegible). Fdo. Doña Marina 
Rey Suárez.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. S. P. interpuso recurso el día 20 de 
mayo de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Motivos
Primero.  (…).
Segundo.  (…).
Tal calificación es, a juicio de esta parte contraria a Derecho por falta de motivación y 
resulta constreñido tanto por la documentación presentada, alegaciones efectuadas y por 
el contenido de la calificación negativa expedida por la Registradora Doña María Rey 
Suárez, conforme a las previsiones de los artículos 324 y ss de la Ley Hipotecaria.
Tercero.  En concreto y en síntesis, invoca como argumento para la denegación de 
la inscripción, la especial protección de dominio público, incluso no inscrito, al amparo de 
que concurren razones objetivas (que no explicita, ni indica, ni acredita, ni demuestra 
siquiera indiciariamente) para suspender la rectificación descriptiva y la inscripción de la 
base gráfica aportada.
Pero, sin embargo, en patente vulneración del art. 205 de la LH, en el presente caso, 
la Registradora no ha solicitado ni recabado, en momento alguno, Informe o Certificación 
administrativa que acredite, siquiera indiciariamente, que la inscripción pretendida invade 
el dominio público.
En dicho sentido y dicción, y teniendo en cuenta los artículos 9, 10 y 205 de la Ley 
Hipotecaria; artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2016, 7 de 
noviembre de 2016, 20 de junio de 2017, 10 de octubre de 2017, 7 de noviembre 
de 2017, 10 de abril de 2018, y sobre todo las de 15 de junio de 2020 y de 18 de febrero 
de 2020, que resuelven supuestos idénticos al que aquí es objeto del presente recurso, 
acordando estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora.
En concreto, en las 2 últimas resoluciones de la DGRN aquí invocadas, se discute y 
postula que la registradora suspende la inscripción por “resultar de la comparación de su 
representación  gráfica  georreferenciada  catastral  con  la  aplicación  informática 
homologada por el Ministerio de Justicia –comparación realizada en base a las ortofotos 
de varios años– que invade en parte la carretera sita al norte de la finca, siendo 
necesario para su inmatriculación la corrección de su delimitación catastral en su parte 
norte, de forma que se garantice la no inscripción a favor de particulares del dominio 
público”. La cuestión central que plantea este expediente ya ha sido tratada por la  e.
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en  reiteradas  ocasiones  (cfr.  w.b
Resoluciones citadas en “Vistos”). La registradora plantea dudas de invasión de dominio  437ww
preúsbplieccot od deeri vlaasd aosr todfoet olgar acfíoams p“aBroalceitóínn  Opfoicri asl udpeel rEpsotsaicdioó”n n údme . l2a0 9c,a lrutongersa f3ía d ec aatgaostsrtaol 
ddee  20q2u0e,  sedcis.p IoIIn, ep ágla.  63a0p8l0ic,a ccvióen:  BOreEg-isAt-r2a0l 20h-o9m05o0lo, gvaedriafi capbalera e n ehl ttptsra:/t/awmwiwe.nbtooe .edse, 
representaciones gráficas. Hay que recordar el modo de proceder del registrador en tales 
casos.
El artículo 205 dispone que “si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la 
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la 
información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal 
circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha 
entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde 
el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su 
oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador 
conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, 
denegará  la  inmatriculación  pretendida”.  En  el  caso  de  este  expediente  no  se  ha 
procedido en la forma prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria transcrito. A ello 
cabe añadir que también se ha pronunciado la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en el sentido de afirmar que conforme al artículo 10.1 de la Lev Hipotecaria la 
base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que 
estará  a  disposición  de  los  registradores  de  la  Propiedad;  sin  que  corresponda  al 
registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía 
catastral (cfr. Resoluciones de 24 de octubre de 2016 y 7 de noviembre de 2016), la cual 
goza, además, de la presunción de veracidad contemplada en el artículo 3 de la Ley del 
Catastro: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos 
pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario 
se presumen ciertos”.
Además, en el presente caso las dudas no resultan de la comparación con una 
representación  gráfica  de  dominio  público  que  figure  con  esta  consideración  en  la 
aplicación homologada, sino de la mera apariencia de dominio público que se infiere de 
una ortofotografía aérea (suministrada por el PNOA), siendo por ello una apreciación 
meramente indiciaria que no puede dar lugar a la suspensión de la inscripción sin haber 
solicitado  previamente  los  informes  pertinentes  a  la  Administración  supuestamente 
perjudicada. Todo lo expuesto determina la estimación del recurso. Por otra parte no 
cabe admitir las consideraciones formuladas por la registradora en su informe relativas al 
desconocimiento de la titularidad del dominio público afectado, y a la necesidad de que 
el interesado suministre la información sobre este particular, ya que a esta concreta 
cuestión hace referencia el registrador en el informe pero no en la nota de calificación, y 
es  doctrina  de  esta  Dirección  General  que  el  informe  es  un  trámite  en  el  que  el 
registrador  puede  profundizar  sobre  los  argumentos  utilizados  para  determinar  los 
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden 
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos 
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción. Por ello esta cuestión no puede abordarse en el recurso (cfr. arts. 326 y 327 
de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril 
de 2017).
La  protección  que  el  Registro  de  la  Propiedad  brinda  al  dominio  público  debe 
referirse a aquél que conste inscrito tanto como al no inscrito, pero de cuya existencia 
tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna 
pretensión  de  inscripción.  Por  tal  motivo,  con  carácter  previo  a  la  práctica  de  la  s
inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o  oe.
de  montes,  el  registrador  ha  de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  w.
acrediten  que  la  inscripción  pretendida  no  invade  el  dominio  público.  Resulta  437ww
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Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado –hoy, de Seguridad Jurídica y Fe Pública– (art. 33.2 del 
Reglamento de Costas); previsión normativa que ha de ponerse en necesaria correlación 
con  la  aplicación  informática  para  el  tratamiento  de  representaciones  gráficas 
georreferenciadas,  a  la  que  se  ha  aludido  anteriormente.  Dicha  aplicación  permite 
relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas 
en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta 
de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación 
urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, resulta esencial la 
comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si 
efectivamente  se  produce  dicha  invasión,  y  tal  intervención  sólo  puede  producirse 
durante la tramitación del procedimiento correspondiente. Las dudas en la identidad de la 
finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, evitando 
así dilaciones y trámites innecesarios. No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del 
expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del 
mismo expediente; en particular, a la vista de la intervención de los colindantes o 
administración  pública  como  eventuales  perjudicados  por  la  inscripción  de  la 
representación  gráfica  en  cuestión,  de  manera  que  el  registrador  pueda  tomar  en 
consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de identidad.
[Resolución de 18 de febrero de 2020 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020].»
IV
Mediante escrito, de fecha 2 de junio de 2021, la registradora de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, 
haciendo constar que no había recibido alegaciones del notario autorizante del título 
calificado al que dio oportuno traslado del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10  y 199  de la Ley  Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 
y 4 de septiembre de 2017, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 31 de julio de 2020.
1.  Tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y 
habiéndose formulado oposición expresa por dos interesados notificados, la registradora 
resuelve que «a la vista de las alegaciones efectuadas por doña M. G. M. R. y teniendo 
en  cuenta  los  citados  hechos  y  fundamentos  de  Derecho  acuerda  suspender  la 
inscripción de las operaciones solicitadas por resultar dudas fundadas de posible riesgo 
de invasión del dominio público por la finca que se pretende inscribir, registral 11.896 del 
Ayuntamiento Fene».
La recurrente invoca la doctrina de este Centro Directivo según la cual «para los 
supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, resulta esencial la comunicación a la 
Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se  e.e
produce dicha invasión», alegando que «en el presente caso, la Registradora no ha  b
solicitado ni recabado, en momento alguno, Informe o Certificación administrativa que  437ww
apcúrbelidciote»,.  siquiera  indiciariamente,  que  la  inscripción  pretendida  invade  el  dominio
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reciente de 4 de septiembre de 2017, esta protección que la Ley otorga al mismo no se
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al 
dominio  público  no  inscrito  pero  de  cuya  existencia  tenga  indicios  suficientes  el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial.
3.  Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 31 de julio de 2020, 
«según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las 
alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
La  nueva  regulación  de  este  precepto  se  incardina  en  el  marco  de  la 
desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la 
nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, 
de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de 
la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y 
registradores de la Propiedad.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, 
salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los 
interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación 
hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada  s
Ley 15/2015 o su artículo 17.3. oe.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento  w.
registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su  437ww
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No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador.
Por otra parte, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras)».
Y la citada Resolución de 31 de julio de 2020 concluyó diciendo que, en el caso en 
ella analizado, «la decisión del registrador carece de motivación alguna, pues se limita a 
poner de manifiesto la existencia de alegaciones, a reproducir su contenido y a remitirse 
al artículo 199 de la Ley Hipotecaria».
4.  La Resolución de 5 de julio de 2018, en un supuesto parecido al que ahora nos 
ocupa, en el que un particular formula oposición alegando invasión de un camino público, 
pero sin que conste oposición del ayuntamiento ni administración alguna, se dijo que «en 
caso de dudas de invasión del dominio público resulta (…) esencial la comunicación a la 
Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se 
produce dicha invasión». Y que «notificado el Ayuntamiento de (…), colindante afectado 
por el procedimiento previsto en el artículo 199 a juicio de la registradora, resultando que 
este último no formuló alegación ni oposición alguna» y concluyó afirmando que «con la 
tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria han 
quedado, por tanto, salvaguardados los derechos de los propietarios de los fundos 
colindantes  y  el  dominio  público  que  pudiera  verse  afectado,  en  particular,  con  la 
notificación e intervención en dicho procedimiento de la Administración municipal, como 
colindante que pudiera verse afectado a juicio de la registradora, sin que se formulase 
oposición por su parte».
En  el  caso  objeto  del  presente  recurso,  tras  efectuarse  notificación  en  el 
procedimiento, no consta oposición del Ayuntamiento ni otra Administración Pública 
titular  de  un  supuesto  camino  de  dominio  público  supuestamente  invadido,  y  la 
delimitación de tal camino y su supuesta invasión tampoco resultan de la aplicación 
gráfica registral homologada, sino que las dudas de la registradora sólo dicen resultar del 
hecho  de  existir  oposición  de  un  particular,  también  ha  de  estimarse  el  recurso  y 
revocarse la nota de calificación recurrida.
5.  Téngase  en  cuenta  que,  como  ya  ha  señalado  este  Centro  Directivo  (cfr. 
Resoluciones de 27 de septiembre de 2018 o 16 de julio de 2020), incluso aunque nos 
encontrásemos ante un camino privado o servidumbre de paso, ello no sería obstáculo 
para la inscripción de la representación gráfica, ya que «no es defecto para inscripción 
de  la  representación  gráfica  del  predio  sirviente  que  no  conste  representada  tal 
servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie 
correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación 
gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre 
conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los 
derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria 
que dispone que “Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier 
carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra 
terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las 
servidumbres  reales  podrán  también  hacerse  constar  en  la  inscripción  del  predio  s
dominante, como cualidad del mismo”». oe.
Por último, hay que destacar que tampoco ninguno de los colindantes que formulan  w.
oposición manifiestan que el terreno ocupado por el sendero en cuestión pertenezca a  437ww
las fincas de su propiedad.
notaE dne c coanlsifeiccauceiónnc iad,e e last are Dgiisretrcacdioórna G. eneral ha acordado estimar el recurso y revocar la
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.