BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63 Jueves 12 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 24845
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3554 Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador de la propiedad de Eivissa n.º 1 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por doña M. M. V. S. J., en nombre y representación de 
«Inmobiliaria Gaxespar, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Eivissa 
número 1, don Francisco Javier Misas Tomás, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 22 de enero de 2019 por el notario de Santa 
Eulalia del Río, don Javier Cuevas Pereda, con el número 117 de protocolo, se vendió el 
pleno dominio de las fincas registrales número 23.631, 23.632, 23.633, 23.634, 23.635, 
23.636 y 23.637 de Eivissa a la sociedad «Panal Inmuebles, S.L.», con precio aplazado y 
condición resolutoria. En la descripción de cada una de las siete fincas se atribuye 
determinado valor en euros.
En dicha escritura se afirma que las fincas descritas se integran y conforman la 
totalidad de un edificio de la ciudad de Eivissa y se pactaron, entre otras, las siguientes 
cláusulas:
«Segunda.  Precio. Cláusula fiscal. Forma de pago. Carta de pago.
2.1  Precio.
El precio de esta compraventa, según me manifiestan las partes, queda fijado en la 
cantidad de tres millones doscientos noventa mil euros (3.290.000 €) correspondiendo a 
cada finca el valor que se ha hecho constar tras su descripción.
A ruego de las partes se hace constar que el valor que se ha hecho constar para 
cada una de las fincas es a los efectos oportunos, si bien el precio total es por la 
totalidad de las fincas y en contemplación a que se venden todas. No se hubiese hecho 
la operación de venta de las fincas separadamente.
El objeto del presente negocio jurídico es la venta de la totalidad de las fincas que 
integran el edificio descrito en el Expositivo 1 de la presente escritura (en adelante el 
Inmueble) como una unidad, de modo que no se transmitirá ninguna finca si no se 
transmite la totalidad de las mismas (...)
Tercera.  Condición Resolutoria.
Las partes convienen en dar a la falta de pago dentro del plazo convenido de 
cualquiera de los pagos estipulados el carácter de condición resolutoria expresa, de 
forma que el impago de cualquiera de ellos facultará a la parte vendedora, bien para  es
reclamar  el  importe  con  gastos  judiciales  y  extrajudiciales  a  cargo  de  la  parte  o
compradora, o bien para –cumplida la intimación a la que se refiere el art. 1504 del  54www.
dCtcooeótn adlclaiigde oapm dtCoi s didmveeil a– las  iasan n scsctaauiónr n tnil daoea m ridenbesdrsoee lmpu, acnpigóiazancad tcádainesód  nlhao ap spsoetrr ae pi snlaaecr nuafetm ect pahcllaoi m mcpiaeopsnrro atlo avp  e(co…nort ma)l.,ap ssroa pldicaoirrttaaen sad  ollaa  l avp eérnerddineidsdcaor irpdace, i eólnna    OE-A-2020-35able en https://
Por  su  parte,  satisfecho  que  sea  en  su  totalidad  el  precio  aplazado,  la  parte 
vendedora vendrá obligada a otorgar a favor de la compradora carta de pago y solicitar 
cancelación de la condición resolutoria (…)
La condición resolutoria afecta a la totalidad de las fincas, sin que se pueda hacer 
ninguna imputación de pagos a fincas en concreto. Por tanto, en caso de que se decida 
ejercitar se realizará sobre la totalidad de las fincas (…).»
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Eivissa número 1, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador que suscribe, de conformidad con las funciones de calificación y 
control de la legalidad que le confiere el artículo 18 Ley Hipotecaria, acuerda:
1.º  Hechos.
Presentada escritura de compraventa, autorizada por el Notario de Santa Eulalia del 
Río D/D.ª Javier Cuevas Pereda, el día 22/01/2019, número de protocolo 117/2019, por 
la que la mercantil ''Inmobiliaria Gaxespar, S.L.'' vende las fincas números 23631, 23632, 
23633,  23634,  23635,  23636  y  23637  de  Ibiza  Sección  1.ª,  a  la  mercantil  ''Panal 
Inmuebles, S.L.'', se observa que queda aplazada la cantidad de un millón ochocientos 
sesenta mil euros, garantizada mediante condición resolutoria, sin que se distribuya 
entre las fincas.
2.º  Fundamentos de Derecho.
– Visto  el  Artículo  18  Ley  Hipotecaria:  ''Los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en 
cuya virtud se solicite la inscripción, como la capacidad de los otorgantes y la validez de 
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y 
de los asientos del Registro''.
– Visto el Artículo 98 Reglamento Hipotecario: ''El Registrador considerará, conforme 
a  lo  prescrito  en  el  artículo  18  de  la  ley,  como  faltas  de  legalidad  en  las  formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las 
que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinad la forma de los 
instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse 
por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la 
expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley 
y este Reglamento, debe contener la inscripción, 11, bajo pena de nulidad''.
– Vistos los artículos 9 y 11 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario, 
relativos al principio de especialidad o determinación y los artículos 119 Ley Hipotecaria 
y 216 Reglamento Hipotecario, reiterando el mismo principio al caso de la necesaria 
distribución de la responsabilidad hipotecaria para el caso de que sean varias las fincas 
hipotecadas.
– Y así, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y el Notariado 
que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que 
pretenden su acceso al Registro. Y que en caso de venta de varias fincas con previo 
aplazado  garantizado  con  condición  resolutoria  eso  se  traduce  en  la  necesaria 
distribución del precio entre las varias fincas vendidas (cfr. Resolución 28 de mayo  e
de 2005 y 19 septiembre 2011). Además el principio general de libertad de circulación de  bo
los bienes propio de nuestro Derecho sustantivo (véase artículos 785 y 1112 del Código  54ww
Civil) justifica la exigencia registral de la determinación o especialidad.
En consecuencia, resuelvo:
– Suspender la inscripción solicitada, por los defectos mencionados en los párrafos 
precedentes.
– No tomar anotación de suspensión, por no haber sido solicitada.
–  Prorrogar  automáticamente  el  asiento  de  presentación,  en  los  términos 
establecidos por el Art. 19 LH.
Sin perjuicio de proceder a la subsanación de los defectos anteriores y a obtener la 
inscripción del documento, en relación con la presente calificación: (…).
Eivissa, a veintisiete de agosto de dos mil diecinueve.–Don Fco. Javier Misas Tomás 
(firma ilegible).»
III
Contra la anterior nota calificación, doña M. M. V. S. J., en nombre y representación 
de «Inmobiliaria Gaxespar, S.L.», interpuso recurso el día 27 de septiembre de 2019 en 
el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«Único.–Se  recurre  expresamente  la  aplicación  del  principio  de  especialidad  o 
determinación conforme a los artículos 9 y 11 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento 
Hipotecario. Vulneración del artículo 1.471 del Código civil.
Tal  y  como  consta  en  la  cláusula  segunda  de  la  escritura  de  compraventa, 
habiéndose transcrito el apartado primero de la misma en el Hecho I de este recurso, 
debemos señalar expresamente que es condición esencial del negocio jurídico objeto de 
la escritura compraventa la transmisión de la totalidad de las fincas que constituyen el 
total del Edificio dividido en Propiedad Horizontal y que se encuentra sito en la calle (…) 
de Ibiza (consta inscrito en el Registro de la Propiedad N.º 1 de Ibiza, al Libro 74, 
Sección I, folio 48, finca 7040, inscripción 2.ª).
La función jurídica de la condición resolutoria en la presente compraventa consiste 
en que para que la resolución pueda surtir efectos contra terceros, el título traslativo del 
primer comprador (''Panal Inmuebles, S.L.'') no deberá ser del pleno dominio, sino de un 
dominio resoluble que es el que él puede adquirir y transmitir y el que adquirirá el 
«segundo comprador», que es tercero y a quien debería alcanzar la resolución por razón 
de la condición y del contrato pactado entre las partes; tal y como ya hemos puesto de 
relieve. Ahora bien, si hipotéticamente cualquiera de las fincas registrales que componen 
el Edificio que se ha vendido en su totalidad se vendiese a un tercero tuviese un precio 
individual, tal y como se pretende, se crearía un grave perjuicio a la Entidad a la que 
represento.
En  caso  de  distribución  de  la  condición  resolutoria  en  cada  una  de  las  fincas 
registrales de las que se compone el edificio que se transmite se fracturaría gravemente 
la condición esencial de la compraventa; esto es, el impago de alguna de las cantidades 
aplazadas debe suponer la resolución de la totalidad del negocio jurídico. Por tanto, si se 
distribuye la condición resolutoria podrían aparecer terceros registrales protegidos.
Rige el principio de libertad civil de los particulares para configurar sus relaciones 
jurídicas; incluso para la venta de bienes por un precio aplazado. Siendo primordial tener 
en consideración la configuración del objeto múltiple de la operación como un todo 
unitario: ni el Vendedor quiere que le obliguen a transmitir una única finca, o cualquiera 
de ellas, sin las otras, ni el Comprador quiere adquirir cualquiera de las fincas sin el  e.
resto. w.b
Se debe tener en consideración el artículo 1471, párrafo 2.º, inciso 1.º del Código  54ww
cdievli l Ceónd riegloa ccióivnil  choanc ee l laa rctíocrurleos 1p.o1n2d3ie dnetel  mreismmisoi ócnu ear plao  lLeegya lH. Aipsoimteicsamrioa,  reels apretícctuol od e1 5l3o7s 
rteerqcueisroitso,s  qpuaer ae sq luae f uenl cRióeng pisrtorop iad ed ella m Pisrmopoie, dnaod d dee lsopsl ieregluaetiv ossu  ae fliac aecfiiac aecnia  ceunatrnet ol aas 
partes de la compraventa de varias fincas por un solo precio alzado y aplazado en todo o
en parte exigiendo la determinación del precio «correspondiente a cada una de ellas» 
para su inscripción, desvirtuando esta clase de compraventas regulada expresamente 
por el Código civil.
El llamado principio de especialidad no es sino la denominación más bien didáctica 
de llevanza de los Registro por fincas, y no por sistema de forma personal; exigiendo que 
ante  una  situación  perfectamente  determinada,  el  Registrador  no  debe  efectuar 
presunciones, ya que el efecto de la distribución del precio aplazado entre las fincas 
generará una grave consecuencia para la seguridad del tráfico, porque quien consulte 
los asientos del Registro no podrá conocer cuál es el alcance y contenido de la condición 
resolutoria pactada.
A mayor abundamiento, también debemos señalar nuestra disconformidad con la 
analogía existente en cuanto a la aplicación del artículo 119 y concordantes de la Ley 
Hipotecaria. La finalidad de la hipoteca es garantizar el cumplimiento del contrato en 
cuanto al pago del precio aplazado y la finalidad de la condición resolutoria es mantener 
el equilibrio de intereses, mediante la recuperación de las pretensiones por ambas 
partes,  extinguiéndose  la  relación  jurídica  creada  por  el  contrato  en  caso  de 
incumplimiento del pago en plazo pactado.
Además, resulta evidente que la no distribución del precio no conculcaría la libre 
circulación de bienes; nada obsta que un tercero pueda adquirir el inmueble con pleno 
conocimiento de la existencia de condición resolutoria por el incumplimiento del pago del 
precio aplazado de un millón ochocientos sesenta mil euros (1.860.000 €).
En conclusión, en el presente supuesto de hecho, la aplicación del principio de 
especialidad o determinación, tal y como se pretende queda gravemente dañado puesto 
que habría dos precios en cada finca vendida; siendo, por ello, contraria justamente a lo 
que predica dicho principio. Teniendo una consecuencia clara impidiendo los efectos 
queridos por la voluntad de las partes para un determinado negocio jurídico.»
IV
Mediante escrito, de fecha 8 de octubre de 2019, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1281, 1282, 1283, 1284, 1285 y 1504 del Código Civil; 9, 11 y 18 
de la Ley Hipotecaria; 51 y 59 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de noviembre de 1968, 28 de 
febrero de 1994 y 28 de noviembre de 2019.
1.  Mediante  la  escritura  objeto  de  la  calificación  impugnada  se  formaliza  la 
compraventa de las siete fincas registrales que integran la totalidad de un edificio en 
régimen de propiedad horizontal. Además del precio, se expresa en dicha escritura que 
corresponde a cada finca el valor que se ha hecho constar tras su descripción, que este 
valor se ha expresado para cada una de las fincas a los efectos oportunos, si bien el 
precio total es por la totalidad de las fincas y en contemplación a que se venden todas, 
pues «no se hubiese hecho la operación de venta de las fincas separadamente»; y se 
añade que «el objeto del presente negocio jurídico es la venta de la totalidad de las 
fincas que integran el edificio descrito en el Expositivo I de la presente escritura (en 
adelante el Inmueble) como una unidad, de modo que no se transmitirá ninguna finca si  e.e
no se transmite la totalidad de las mismas». Por otra parte, se aplaza el pago de parte  b
del precio total y se pacta, entre otras cláusulas, que la falta de pago del importe  54ww
arepfliaezrea doe l a asrutí cvuelon ci1m5i0e4n tod teel ndCróád eigl oc aCráicvtile. r Adesi mcoisnmdioc,i óns er esaoñlaudtoer iaq ueex pl«iclait a cao nqduiec iósen 
rdees oplaugtoorsia a a ffiencctaas  ae nla  ctoontaclrideatod.  dPeo rl atsa nfitnoc, aesn,  csains oq udee  sqeu peu seed ad ehcaidcae re njeinrcgiutanra s iem rpeuatalizcaiórná 
sobre la totalidad de las fincas (…)».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al pactarse 
condición  resolutoria,  a  los  efectos  de  garantizar  el  cumplimiento  de  los  pagos 
establecidos, y teniendo en cuenta que el precio aplazado se refiere a la transmisión de 
varias fincas, falta distribuir el precio entre las varias fincas vendidas, conforme a los 
artículos 9 y 11 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario, y el principio de 
especialidad.
2.  Es doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 28 
febrero 1994) que cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se 
liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible 
sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder 
cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, 
como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a 
su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a 
dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el 
tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la 
acción  resolutoria  por  impago  del  precio,  si  posteriormente  ha  quedado  total  o 
parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos 
parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá 
percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
Esta Dirección General, en la reciente Resolución de 28 de noviembre de 2019 ha 
reiterado dicha doctrina, si bien admite que la fijación del «valor» concreto que se 
atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga a la determinación de la parte del 
precio de que haya de responder la finca de que se trate, de modo que el registrador 
puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la distribución del precio 
entre las diversas fincas vendidas, y ello sin necesidad de acudir a presunción alguna 
pero sí mediante una correcta interpretación de las distintas cláusulas del título, no sólo 
literal, sino también teleológica y sistemática (cfr. los artículos 1281, 1282, 1284 y 1285 
del Código Civil). Lo que ocurre es que en el presente caso de los términos de la 
escritura calificada resulta una voluntad contraria a que el valor atribuido a cada finca 
equivalga a distribución del precio a los efectos indicados. Y para eludir la obligación de 
distribución del precio entre las diversas fincas, a los efectos de la inscripción de la 
garantía, carece de toda base la afirmación de que las fincas vendidas integran el edificio 
como una unidad, pues únicamente sería innecesaria dicha distribución del precio si se 
hubieran agrupado previamente todas ellas de suerte que fuera la total y única finca 
transmitida la que, sin perjuicio de las eventuales secuelas de la existencia de cargas 
preferentes sobre alguna de las agrupadas, garantizase a través del pacto resolutorio el 
pago del precio aplazado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  19  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.