BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127068
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16933 Resolución  de  20  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la 
que se deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y 
compraventa con pacto de retroventa.
En el recurso interpuesto por don A. S. M. contra la nota de calificación extendida por 
el registrador de la Propiedad de Murcia número 8, don Manuel Ortiz Reina, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y compraventa 
con pacto de retroventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 9 de marzo de 2021 ante el Notario de Murcia, 
don José Javier Escolano Navarro, con el número 2.475 de protocolo, don A. S. M., 
interviniendo en su propio nombre y derecho, como cesionario y acreedor, y además, en 
nombre y representación de la cedente y deudora, doña A. S. M., adquiría para sí el 
pleno dominio de las fincas registrales número 22.592 y 22.612 del Registro de la 
Propiedad de Murcia número 8, en pago de la total deuda que la transmitente reconocía 
a favor del adquirente, por importe de 193.000 euros.
Sus facultades representativas resultaban de la escritura de poder otorgada el día 14 
de junio de 1989 ante el notario de Murcia, don Salvador Montesinos Busutil, con el 
número 1.766 de protocolo, copia autorizada de la cual, según resultaba del título citado, 
había tenido a la vista el notario autorizante de la escritura calificada, que juzgaba 
suficientes  las  facultades  representativas  contenidas  en  el  citado  documento  para 
reconocer deudas y ceder en pago de inmuebles y demás actos de riguroso dominio 
sobre  los  mismos,  con  la  expresa  dispensa  de  la  autocontratación.  El  apoderado 
manifestaba la vigencia del poder.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Murcia número 8, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa n.º 65/2021.
Referencia: 2021/1120.
Presentación: 28/80.
En relación al título de referencia, previa la calificación del mismo, se acuerda la 
denegación de su inscripción, por los siguientes defectos:
1.  Insuficiencia de representación, por las facultades conferidas y por la revocación  e.
del apoderamiento. w.b
2.  Discrepancias  entre  la  copia  autorizada  telemática  presentada  y  la  copia  933ww
autorizada física posteriormente aportada.
Esta calificación se base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
I.  El día 10 de marzo de 2021, bajo el asiento de presentación 28 del Diario 80, se 
presenta copia autorizada electrónica de la escritura otorgada el 9 de marzo de 2021 
ante el Notario de Murcia don José Javier Escolano Navarro, número 2475 de protocolo, 
por el que don A. S. M., interviniendo en su propio nombre y derecho, como cesionario y 
acreedor, y además, en nombre y representación de la cedente y deudora, doña A. S. 
M., adquiere para sí el pleno dominio de las fincas registrales 22592 y 22612 de la 
Sección 6.ª de Murcia, en pago de la total deuda que la transmitente reconoce a favor del 
adquirente, por importe de 193.000 euros. Sus facultades representativas resultan de la 
escritura de poder otorgada en Murcia el 14 de junio de 1989 ante el notario don 
Salvador Montesinos Busutil, número 1766 de protocolo, copia autorizada de la cual ha 
tenido a la vista el Notario autorizante de la escritura calificada, que juzga suficientes las 
facultades representativas contenidas en el citado documento para reconocer deudas y 
ceder en pago de inmuebles y demás actos de riguroso dominio sobre los mismos, con 
la expresa dispensa de la autocontratación.
II.  El día 7 de abril de 2021, bajo el asiento de presentación 372 del diario 80, la 
representada doña A. S. M., presenta instancia solicitando la toma en consideración de 
la  revocación  del  apoderamiento  conferido  a  don  A.  S.  M.,  mediante  escritura  de 
revocación de poder otorgada en Murcia el día 9 de julio de 2018 ante el notario don 
Andrés  Martínez  Pertusa,  número  1819  de  protocolo,  copia  autorizada  de  la  cual 
acompaña.
III.  El 22 de abril de 2021, se presenta copia autorizada física de la reseñada 
escritura otorgada el 9 de marzo de 2021 ante el Notario de Murcia don José Javier 
Escolano  Navarro,  número  2475  de  protocolo,  presentada  bajo  el  asiento  28  del 
Diario 80, en cuya redacción se observa la modificación del negocio jurídico, en el 
sentido de que el título de adquisición de las fincas no es ya la adjudicación en pago de 
deuda, sino el de compraventa por precio global de 193.000 euros, de cuyo importe, 
49.252,11 euros se compensan con la deuda que la transmitente reconoce a favor del 
adquiriente,  y  el  importe  restante,  143.747,89  euros,  queda  aplazado  de  pago,  sin 
garantía, por plazo máximo de seis meses a contar desde el otorgamiento. Se acredita el 
pago del Impuesto correspondiente a este negocio de compraventa.
IV.  En el día de la fecha el título presentado ha sido calificado por el Registrador 
que suscribe apreciando la existencia de defectos que impiden la solicitud de inscripción, 
con arreglo a los siguientes fundamentos de derecho.
Fundamentos de Derecho:
1.  Compete al Registrador el calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en los mismos, por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro 
(artículo 18 de La Ley Hipotecaria).
2.  Conforme a lo dispuesto en el artículo 1732 del Código Civil, el mandato se 
acaba por su revocación. Acreditada la revocación del poder conferido al otorgante de la 
escritura calificada, no puede acceder al Registro el negocio otorgado por quien invoca 
una representación de la que carece, pues no se contratar [sic] a nombre de otro sin 
estar por este autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal (1259 del  e.
Código Civil). w.
3.  La acreditación de la revocación del apoderamiento mediante la presentación de  933ww
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del título. De la copia autorizada física de la escritura resulta que el negocio que en 
definitiva se otorgaba, no es una adjudicación en pago de deuda, sino una compraventa 
por precio que, en parte, se compensan con la deuda que la transmitente reconoce a 
favor  de  adquiriente,  y  en  parte,  queda  aplazado  de  pago,  sin  garantía.  Las 
circunstancias de este nuevo negocio, por sí mismas, permitirían considerar insuficientes 
las facultades conferidas por la poderdante para su celebración, pero la revocación del 
apoderamiento hace innecesario entrar en tales consideraciones.
4.  Es doctrina reiterada de nuestra Dirección General que el principio de legalidad, 
al que está sometido el registrador en su calificación, no soporta el que puedan acceder 
al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que para la seguridad del 
tráfico y los derechos conllevaría.
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, por el 
Registrador que suscribe se acuerda:
1.  Calificar  el  documento  presentado  en  los  términos  que  resultan  de  los 
Fundamentos Jurídicos antes citados.
2.  Denegar el despacho del título presentado.
3.  Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y al Notario o Autoridad judicial o administrativa que lo ha 
expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 
y  59  de  la  Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Esta calificación registral podrá (…)
Murcia, 13 de mayo de 2021. El Registrador (firma ilegible). Fdo. Manuel Ortiz 
Reina».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. S. M. interpuso recurso el día 18 de 
junio de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Que el día 20 de mayo de 2021 me ha sido notificada la calificación negativa del 
documento notarial n.º 2475/2021 del protocolo del fedatario autorizante D. José Javier 
Escolano Navarro, presentado para su inscripción en el Registro de la Propiedad n.º 8 de 
Murcia, denegándose por lo tanto su inscripción. No hallándome conforme con dicha 
calificación interpongo recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública (Dirección General de los Registros y del Notariado, tal como faculta la propia 
calificación del Sr. Registrador), frente a la negativa del Sr. Registrador a inscribir la 
escritura, en base a los siguientes
Antecedentes de hecho:
Primero.  Con fecha 9 de marzo de 2021 se otorgó escritura pública ante el notario 
de Murcia, don José Javier Escolano Navarro bajo el n.º 2475 de su protocolo, en la que 
se  transmitían  las  fincas  registrales  n.º  22592  y  22612,  al  recurrente,  habiendo 
comparecido también en representación de doña A. S. M. en virtud de poder de 14 de 
junio de 1989, otorgada ante el notario también de Murcia, don Salvador Montesinos 
Busutil, bajo el n.º 1.766 de su protocolo, en calidad de parte transmitente de las  e.
reseñadas  fincas  registrales.  El  asiento  de  presentación  mediante  copia  autorizada  w.
electrónica fue el 28, del Diario 80, de fecha 10 de marzo de 2021. 933ww
el mSisemgou nndoota. rioM aáust otarirzdaen tsee,  ym boadjiofi ceól  meli snmeog oncúiom etrraos ldaeti vporo, tyo ceonl oe, slaa  cmitiasdmaa e fseccrhitau,r aa nfutee 
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Tercero.  Al parecer, y en consideración a lo que expone el Sr. Registrador en su 
calificación, en fecha 7 de abril de 2021, se presenta por mi representada, bajo el 
asiento 372 del Diario 80, instancia solicitando la toma en consideración de la revocación 
del apoderamiento conferido por medio de escritura de fecha 9 de julio de 2018 otorgada 
ante el notario don Andrés Martínez Pertusa.
Pero lo que mi representada no aporta al Sr. Registrador en esa fecha del 7 de abril 
de 2021, es la notificación de la revocación del poder, precisamente porque a esa fecha 
no me lo había notificado aún, lo hace con posterioridad, concretamente el 13 de abril 
de 2021, a través del notario don Andrés Martínez Pertusa (…), argumentando que es 
una reiteración de otra notificación anterior, pero que en modo alguno realizó, porque de 
haberla realizado, la hubiera aportado al Registro el citado día de 7 de abril de 2021.
El  16  de  abril  de  2021,  mediante  diligencia  ante  el  mismo  notario  don  Andrés 
Martínez Pertusa, contesto a la notificación en los términos que se deducen de la copia 
(…)
Cuarto.  El Sr. Registrador de la Propiedad al calificar la citada escritura pública de 9 
de marzo de 2021, deniega su inscripción por:
1.  Insuficiencia de representación, por las facultades conferidas y por la revocación 
del apoderamiento.
2.  Discrepancias  entre  la  copia  autorizada  telemática  presentada  y  la  copia 
autorizada física posteriormente aportada.
Quinto.  Entendiendo esta parte que la mencionada calificación es improcedente es 
por lo que se formula el presente recurso (…)
A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  El recurrente se encuentra legitimado, de conformidad con el artículo 325 LH por 
ser la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.
II.  El  presente  recurso  se  interpone  en  plazo  oportuno  puesto  que  no  ha 
transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto 
en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
III.  Como la calificación efectuada por el Sr. Registrador no tiene en consideración 
las discrepancias entre la copia presentada telemáticamente y la copia física, y al no 
constar  los  argumentos  jurídicos  al  respecto,  no  es  posible  instrumentar  la 
correspondiente impugnación por ese supuesto defecto, en cualquier caso, subsanable.
En consecuencia, la motivación es necesaria para el debido conocimiento de los 
interesados y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la 
amplitud necesaria para tal fin, pues sólo expresando las razones que justifiquen la 
decisión, es como puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su 
defensa. De otro modo, se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión 
que  está  proscrita  por  el  artículo  24.1  de  la  Constitución,  también  extensivo  a  las 
resoluciones administrativas (cfr. Ss. TS de 14 noviembre 1986, 4 noviembre 1988 y 20 
de enero de 1998, así como la STC n.º 36/1982, de 16 de junio).
IV.  El Sr. Registrador basa su calificación negativa en el artículo 1732 CC, pero 
obvia y no tiene en consideración lo establecido en el artículo 1738 del mismo cuerpo 
legal y la doctrina que lo desarrolla. Y es que, en nuestro caso, el que suscribe siempre  es
ha actuado de buena fe, y nunca, repito, nunca, se me ha notificado la revocación a la  o
que  hace  referencia  la  calificación,  hasta  el  13  de  abril  de  2021,  tal  y  como  he  933ww
eaeelcff eircecaatdpcoioitsaad.,de oyra . mmPiioeernn sttroua,p su pneeosrot oc  oaqnqusuetée bl laatas lt dane oubtneifa ic sadeceric ólnrae,r caeeclpi ómcnioa unnnadidalaatot e rpeaosl r  deeefi lc vaomzlu aynn tdasadut ratperai ort ao pdraoersva o scsuausr    OE-A-2021-16able en https://
El Sr. Registrador califica negativamente el documento infringiendo lo dispuesto en la 
Resolución de 2 de enero de 2005 de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, pues la revocación de poder no es título inscribible en el Registro de la 
Propiedad, y no consta su calificación en este momento, y es improcedente que en la 
calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de 
posibles  títulos  inscribibles,  al  igual  que  no  pueden  tenerse  en  cuenta  hechos  o 
situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal; literalmente 
establece la resolución indicada:
«Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título 
representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, 
patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la 
presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de 
los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no 
presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el 
mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos 
sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el 
artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título 
representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo 
ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título 
otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues "mala fides superveniens 
non  nocet"),  podrá  ser  cuestionable  ante  los  Tribunales,  pero  debe  presumirse 
notarialmente y en la calificación registral.»
El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia n.º 643/2018, de fecha 20 de 
noviembre, dispone que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia de las 
facultades de representación efectuado por el notario; solamente pueda revisar la reseña 
indicativa del juicio notarial de suficiencia, y debe presumir la buena fe cognoscitiva del 
apoderado,  y  no  de  documentos  que  no  tienen  acceso  al  Registro  o  de  otros 
contradictorios; todo lo contrario de lo que ha sucedido en la calificación que ahora 
recurrimos, y así expone claramente:
«En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art 18 LH, que 
atribuye al registrador la función de calificar "la capacidad de los otorgantes", y el artículo 
98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la "reseña indicativa del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado", 
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la 
consideración de ley especial.
3.  Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un 
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta 
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio 
jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del 
otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el 
registrador  pueda  revisar  dicho  juicio  de  suficiencia,  en  la  medida  en  que  resulte 
congruente con el contenido del título al que se refiere.»
También la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 3.ª, Sentencia 44/2016 de 4  e.
Mar. 2016, Rec. 3118/2015, de conformidad con la posición que preconizamos, exige la  w.
notificación de la revocación: 933ww
«La extinción del mandato por causa de revocación, tanto expresa, como tácita, al
econntroacñiamri eunntao  ddeecl lamraacniódna tadreio v, opluanrata dq uuen ilpartoedraulz cya r eccoenp triveas,p erecqtou iear ee sqtuee  seusst an laletugruaele as 
efectos,  exigencia  normada  para  la  revocación  tácita  en  el  artículo  1735,  y  con
generalidad indudable para la expresa en el artículo 1738, ambos del Código Civil (S.T.S. 
22 de marzo de 1986)».
IV
Mediante escrito, de fecha 29 de junio de 2021, el registrador de la Propiedad elevó 
el expediente, con su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe, afirmaba que el 
día 18 de junio de 2021, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley 
Hipotecaria, se dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante de la escritura 
calificada, sin que haya formulado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1259, 1261, 1732, 1734 y 1738 del Código Civil; 1, 2, 3, 17, 18 
y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 17 bis.2 de la Ley del Notariado; 98 de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social; 104 y 420 y siguientes del Reglamento Hipotecario; 143, 153, 156 y 166 del 
Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de 
octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio y 20 y 22 de 
noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 20 de octubre de 1994, 13 de noviembre de 2001, 18 de enero, 9 y 10 de 
abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 3 de agosto de 2004, 2 de enero, 5 de marzo y 24 
de octubre de 2005, 29 de enero de 2007, 19 de octubre de 2011, 3 de mayo de 2012, 20 
de noviembre de 2013, 17 de febrero de 2014, 20 de julio de 2016, 20 de julio de 2017, 
29 de enero, 23 de marzo, 10 de mayo y 5 de octubre de 2018 y 8 de febrero de 2019 
y 7 de enero de 2020.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– El día 10 de marzo de 2021, se presenta en el Registro de la Propiedad de Murcia 
número 8 copia autorizada electrónica de la escritura otorgada el día 9 de marzo de 2021 
ante el notario de Murcia, don José Javier Escolano Navarro, número 2.475 de protocolo, 
por el que don A. S. M., interviniendo en su propio nombre y derecho, como cesionario y 
acreedor, y además, en nombre y representación de la cedente y deudora, doña A. S. 
M., adquiere para sí el pleno dominio de las fincas registrales 22.592 y 22.612, en pago 
de la total deuda que la transmitente reconoce a favor del adquirente. Se pacta así 
mismo un pacto de retroventa, sin intereses, con una duración de dos meses.
– Sus facultades representativas resultan de la escritura de poder otorgada el día 14 
de junio de 1989 ante el notario de Murcia, don Salvador Montesinos Busutil, copia 
autorizada de la cual, según resulta de la escritura citada, ha tenido a la vista el notario, 
que juzga suficientes las facultades representativas contenidas en el citado documento 
para reconocer deudas y ceder en pago de inmuebles y demás actos de riguroso 
dominio sobre los mismos, con la expresa dispensa de la autocontratación.
– El día 7 de abril de 2021, la representada doña A. S. M., presenta instancia 
solicitando la toma en consideración de la revocación del apoderamiento conferido a don 
A. S. M., mediante escritura de revocación de poder otorgada el día 9 de julio de 2018 
ante el notario de Murcia, don Andrés Martínez Pertusa, copia autorizada de la cual 
acompaña. En esta escritura consta: «El apoderado ya conoce dicha revocación, por lo 
que me exime a mí, el notario, de que se le notifique la misma». es
– El 22 de abril de 2021, se presenta copia autorizada en papel de la reseñada  o
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reconoce  a  favor  del  adquiriente,  y  el  importe  restante,  143.747,89  euros,  queda
aplazado de pago, sin garantía, por plazo máximo de seis meses a contar desde el 
otorgamiento. Así mismo se modifica el pacto de retroventa, contemplándose el pago 
adicional de una cantidad en concepto de intereses y una duración de seis meses.
Según el texto de la copia autorizada en papel de la escritura, el notario tuvo a la 
vista copia autorizada de la escritura de apoderamiento y juzga suficientes las facultades 
representativas «para reconocer deudas, vender inmuebles, cederlos en su caso en 
pago, y demás actos de riguroso dominio sobres [sic] los mismos, con expresa dispensa 
de autocontratación».
Esta  modificación  se  hace  constar  mediante  nota  marginal  al  asiento  de 
presentación, el día 22 de abril de 2021, fecha de la presentación de la copia autorizada 
en papel de la escritura de compraventa. En dicha copia no aparece diligencia alguna 
con relación a la modificación del negocio jurídico llevada a cabo.
El registrador deniega la inscripción, con fundamento en que la acreditación de la 
revocación del apoderamiento se produce con anterioridad a la presentación de la copia 
autorizada en papel de la escritura de compraventa calificada, en la que se concreta el 
negocio efectivamente realizado, lo que determina –a su juicio– que dicha revocación 
haya de tenerse en consideración en la calificación del título.
El recurrente alega que la rectificación del negocio jurídico se produjo en la misma 
fecha de otorgamiento de la escritura, que actuó de buena fe puesto que no se le ha 
notificado la revocación a la que hace referencia la calificación, hasta el día 13 de abril 
de 2021, mediante acta de requerimiento y notificación otorgada ante el notario de 
Murcia, don Andrés Martínez Pertusa, que se acompaña al escrito de recurso, por lo que 
conforme al artículo 1738 del Código Civil lo hecho por el mandatario ignorando las 
causas que hacen cesar el mandato, es válido y que corresponde al notario emitir un 
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo.
2.  Son varias las cuestiones que deben contemplarse para la resolución de este 
recurso.
– En primer lugar, constan extendidos en el Registro dos asientos de presentación, 
el primero de ellos es el causado por la remisión de la copia electrónica de la escritura 
objeto de calificación, escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago parcial con 
pacto de retroadquisición, el segundo el causado por la instancia presentada por la 
poderdante, doña A. S. M., a la que se compaña la escritura de revocación del poder 
otorgado por ésta a favor de su hermano don A. S. M. La instancia se presenta con la 
finalidad de impedir la inscripción de la escritura presentada.
– Respecto a la primera cuestión, la toma en consideración de la presentación de 
una instancia, que en principio y con carácter general no es susceptible de provocar 
asiento alguno, a la que se acompaña escritura de revocación de poder, este Centro 
Directivo  ha  advertido  reiteradamente  del  limitado  alcance  que  ha  de  darse  a  los 
documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de 
un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, 
y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía 
judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente 
o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener 
lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la  s
publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución  oe.
que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer. 933www.
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simultánea,  del  mismo  asiento  de  presentación,  o  aportados  después  mediante  un 
asiento  vinculable  (como  pudiera  ser,  normalmente,  una  nota  marginal)  al  asiento 
causado por el título principal.
También se ha mantenido, no obstante, lo anterior, la doctrina según la cual los 
registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho 
relativos a la misma finca o que afecten a su titular, con el fin de evitar asientos inútiles. 
Pero esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad 
registral. De modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede 
comportar una alteración en orden de despacho de los mismos, es decir, no puede 
llevarse  al  extremo  de  la  desnaturalización  del  propio  principio  de  partida  –el  de 
prioridad–  obligando  al  registrador  a  una  decisión  de  fondo  sobre  la  preferencia 
sustantiva y definitiva de uno u otro título.
En las Resoluciones de 5 de marzo y 24 de octubre de 2005 y 29 de enero de 2007 y 
más recientemente en la de 8 de febrero de 2019, se añade que «la copia de la escritura 
de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado 
que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal 
mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento 
de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo 
la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa 
su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado 
por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, el asiento de presentación extendido 
con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no 
puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e 
independiente  que  fuera  incompatible  con  el  anterior  relativo  a  la  escritura  de 
compraventa».
Ahora bien, como expresa la última de las Resoluciones citadas, debe tenerse en 
cuenta respecto del principio de prioridad, que la escritura de revocación de un poder no 
es ningún título «por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o 
derecho real», por lo que no le resulta aplicable la literalidad del artículo 17 de la Ley 
Hipotecaria. Y es que el posible conflicto entre una escritura de compraventa otorgada 
por un apoderado y la escritura de previa revocación del poder empleado por dicho 
apoderado no es, y por tanto no puede ser tratado ni resuelto como tal, un conflicto que 
atañe a la prioridad relativa entre dos títulos traslativos del dominio, sino como un 
conflicto que atañe a la legitimación de uno de los otorgantes y a la validez del acto 
dispositivo realizado por un apoderado que utiliza un poder previamente revocado.
3.  En  segundo  lugar,  el  notario  autorizante  de  la  escritura  emitió  un  juicio  de 
suficiencia de las facultades de representación, incluido el supuesto de autocontratación, 
con una reseña del documento auténtico del que resulta la misma, que le fue exhibido, 
manifestando el apoderado la vigencia del poder.
Respecto  de  esta  cuestión,  en  la  escritura  calificada  se  ha  acreditado  la 
representación de forma que la reseña por el notario de los datos identificativos del 
documento  auténtico  exhibido  y  su  valoración  de  la  suficiencia  de  las  facultades 
representativas  hacen  fe  suficiente,  por  sí  solas,  de  la  representación  acreditada 
(artículo 98 de la Ley 24/2001). Por ello, como también expresó este Centro Directivo en 
la Resolución de 8 de febrero de 2019, «cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia 
por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. 
No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de 
compraventa, contrarios a la eficacia que la ley atribuye a su autorización en cuanto a la  s
representación de los otorgantes (hace fe, modo que la escritura goza de fe pública –vid.  oe.
artículo 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado–). Si hubo, no obstante, una  w.
revocación  previa  del  poder  formalizada  y  notificada  mediante  escritura  pública,  es  933ww
pnreegcoiscoio  adnea lizcaorm psura veevnetnat ufaolr minacliidzeandcoi am eend ialan teca leifli capcoidóenr . rePgoisrtqruael  dees ala  eesfcicraituciraa  ddeel 
sreev toiecnaeci óenn  cnuoe pnrteas quupeo nloe  hneeccheos aproiar mele mntaen dqautea reiol  nigengoorcainod roe plares sceanutsaatisv oq usee ah ainceefnic caezs, asri   BOE-A-cable e
el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan 
contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe 
cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada 
caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como 
el  del  acceso  al  Registro  del  título  otorgado  o  de  otras  pruebas  o  certificados 
contradictorios, pues "mala fides superveniens non nocet"), podrá ser cuestionable ante 
los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral».
En cuanto a la interpretación del artículo 1738 del Código Civil, la jurisprudencia 
tradicionalmente había desvinculado la protección del tercero de buena fe de la buena fe 
del mandatario o apoderado; sin embargo, apartándose de esta tesis, las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero 
de  2015  y  19  de  julio  de  2018  consideran  que  la  buena  fe  del  apoderado  es 
imprescindible para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sin 
que sea suficiente con la buena fe del tercero.
Así, para la Sentencia de 24 de octubre de 2008: «Lo realizado por el mandatario 
tras la extinción del mandato es nulo (artículo 1259 CC) y como tal no vincula al 
mandante (artículo 1727 CC) y deja al mandatario como responsable frente al tercero 
(artículo 1725 CC). La excepción a la regla general viene dada por el citado artículo 1738 
que exige, no obstante, la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el 
tercero con el que contrata haya actuado de buena fe; esto es, que desconociera la 
anterior extinción del mandato; y, en segundo lugar, que el mandatario, en el momento 
de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas 
que hacen cesar el mandato. Siendo necesaria la concurrencia de ambas condiciones 
para la validez del negocio, es claro que en el caso presente concurría la primera, pero 
no la segunda, pues ni siquiera se ha discutido que el mandatario, en el momento de 
actuar como tal, conocía el anterior fallecimiento del mandante; de modo que la tesis 
sostenida  en  el  recurso  en  aras  a  la  ultra  actividad  del  mandato  por  razón 
exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incompatible con el propio texto de la 
norma».
Para la Sentencia de 13 de febrero de 2014, «del mismo modo una interpretación «a 
contrario sensu» de lo dispuesto por el artículo 1734 del Código Civil («cuando el 
mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no 
puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber») lleva a considerar que, si se trata 
de un mandato general, la revocación sí puede perjudicar a los terceros, salvo que 
concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1738, que requiere la buena fe 
por parte de mandatario y tercero».
Y centrada propiamente en el supuesto de extinción por revocación (no por muerte 
del poderdante), la Sentencia del Alto Tribunal de 22 de enero de 2015 declara que la 
revocación de un poder notificada al apoderado extingue el mismo, sin que el hecho de 
que el apoderado conserve la copia autorizada de la escritura pública de poder implique 
que éste pueda realizar válidamente negocios con terceros, aunque estos sean de buena 
fe y a título oneroso (En el caso analizado por dicha sentencia, el apoderado, después 
de habérsele notificado la revocación por el poderdante, utilizó la copia autorizada de la 
escritura de poder para otorgar una hipoteca que se inscribe en el Registro, la cual es 
anulada por la decisión judicial confirmada por el Tribunal Supremo).
También en la Sentencia número 468/2018, de 19 de julio de 2018, el Tribunal 
Supremo afirma que «esta sala ha reiterado que la aplicación del artículo 1738 CC 
requiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya  s
actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que  oe.
dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de  w.
cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (sentencias 984/2008, de 24 de  933ww
aoñctaudbere q, u9e8 /2«0(…14),  edle e 1fe3c dtoe  fqeubere proe rRsicg.u 2e0 0la/2 r0e1v2o,c 4a/c2i0ó1n5 e, sd eq 2u2e  deel  reenperreos)e»n. tNaod oo bnsot asnigtea, 
vpirnocbualaddoo q puoer  elal  raecptureasceiónnta dnetel  rleap creosneonctiaón ote  pyu sdeo  aclocnaonczear ltaa mcobnié nu ncau adnildigoe snec iaco qnuseid elaras   BOE-A-cable e
circunstancias del caso concreto demanden»; y, asimismo, que es exigible también la 
debida  diligencia  al  tercero  que  contrata,  concluyendo  que  en  el  caso  enjuiciado 
«además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos 
probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente [dicho tercero contratante] 
fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería 
precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso, 
no se da».
En el supuesto de este expediente, en la escritura de revocación, la poderdante 
afirma haber dado conocimiento de la misma al apoderado, su hermano, y, del mismo 
modo,  ha  transcurrido  un  periodo  prolongado  entre  la  revocación  del  poder  y  el 
otorgamiento de la escritura lo que permitiría entender que pudo tener conocimiento de 
dicha revocación. El recurrente alega que actuó de buena fe puesto que no se le notificó 
la revocación hasta el 13 de abril de 2021, mediante acta de requerimiento y notificación 
otorgada ante el notario de Murcia, don Andrés Martínez Pertusa.
No existe, por lo tanto, a la hora de resolver este recurso, la certeza absoluta del 
conocimiento por parte del apoderado de la revocación del poder, cuestión distinta y 
solución distinta se daría de haberse acreditado de manera fehaciente que el apoderado 
tenía cumplido y exacto conocimiento de la revocación del poder; no existiendo tal 
certeza, ello conlleva, conforme a los argumentos expuestos, a la revocación del defecto 
observado.
Con esta solución se atiende adecuadamente a los distintos intereses en juego, pues 
el ámbito registral y notarial no es el apto para decidir que en un caso como el presente, 
donde no existen certezas, deba prevalecer la buena fe del poderdante (quien, por el 
mero  hecho  del  apoderamiento  asume  un  riesgo  derivado  de  la  confianza  en  el 
apoderado), sobre la buena fe del apoderado, que en dicho ámbito debe presumirse.
4.  Pero, en el caso que nos ocupa, se da la circunstancia de que después de la 
presentación de la copia autorizada electrónica de la escritura calificada tiene lugar la 
presentación de la copia autorizada en papel de la reseñada escritura, si bien en su 
redacción se observa la modificación del negocio jurídico, en el sentido de que el título 
de adquisición de las fincas no es ya la adjudicación en pago de deuda, sino el de 
compraventa por precio global de 193.000 euros, de cuyo importe, 49.252,11 euros se 
compensan con la deuda que la transmitente reconoce a favor del adquiriente, y el 
importe restante, 143.747,89 euros, queda aplazado de pago, sin garantía, por plazo 
máximo de seis meses a contar desde el otorgamiento. Asimismo se modifica el pacto de 
retroventa, contemplándose el pago adicional de una cantidad en concepto de intereses 
y una duración de seis meses. Todo ello sin que conste indicación alguna justificativa de 
la causa, forma y momento en que se llevó a cabo la rectificación.
El artículo 153 del Reglamento Notarial, relativo a la subsanación de los errores 
materiales,  las  omisiones  y  los  defectos  de  forma  padecidos  en  los  documentos 
notariales  inter  vivos,  contempla  no  solo  la  posibilidad  de  la  rectificación  con  la 
intervención de todos los interesados (último párrafo del artículo) sino también aquella 
que se realiza por la intervención del notario, por propia iniciativa o a instancia de parte, 
sin la concurrencia de los otorgantes y en este caso por diligencia o por acta. Así añade 
que «la subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por 
medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de 
forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida 
antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando 
trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se  s
dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias  oe.
anteriores  que  se  exhiban  al  Notario».  Además,  según  este  mismo  precepto  w.
reglamentario, «la diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna  933ww
rceodpaiac cnióon p rreecctiisfiacraád as»e.r trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su
de 1S2e gdúen m daorcztori ndae  r1e9it9e9ra, d6a  ddee  aebsrtiel  dCee n2t0r0o6 D yir e1c3t ivdoe  (jvuindi.o,  pdoer  2to0d1a2s),,  lloa sq Ruee spoelurmciioten eesl   BOE-A-cable e
artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones 
y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a 
elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, 
con claridad, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto 
del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros 
documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben 
fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. En tales 
supuestos la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, 
porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud 
la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento 
rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento 
rectificador produzca todos los efectos registrales.
Pero es también doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 13 de junio y 5 de septiembre de 2012, 21 de marzo y 5 de septiembre de 2015, 5 de 
septiembre de 2017 y 16 de julio de 2018), que la posibilidad de rectificación por el 
notario por sí solo, dado que no concurren las partes interesadas a la rectificación, debe 
ser interpretada con carácter restrictivo, ya que si bien el notario puede proceder a la 
subsanación de meros errores materiales que se hayan producido con ocasión de la 
redacción de la escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su 
haber o de lo acontecido en su presencia con ocasión de la firma del instrumento 
público, lo que no puede hacer en ningún caso es sustituir la voluntad de los otorgantes. 
Así  pues,  esta  facultad  de  rectificación  por  el  notario,  sin  la  concurrencia  de  los 
otorgantes o sus causahabientes, ha de ser en todo caso, objeto de interpretación 
restrictiva.
Sentado esto, lo cierto es que dado los múltiples intereses en juego y la necesidad 
de cohonestarlos, no es fácil determinar con carácter general el alcance de la facultad 
derivada del artículo 153 del Reglamento Notarial. Al respecto, el Centro Directivo ha 
señalado que la dicción del artículo 153 del Reglamento Notarial cuando permite al 
notario  subsanar  las  omisiones  padecidas  en  los  documentos  inter  vivos,  lo  hace 
atendiendo para ello, entre otros elementos, al contexto del documento autorizado, así 
como a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la 
autorización,  de  los  inmediatamente  anteriores  y  siguientes;  de  los  antecedentes: 
escrituras públicas y otros documentos asimismo públicos que se tuvieron en cuenta 
para la autorización y los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en 
el documento subsanado, de forma que permite al mismo notario subsanar por sí mismo 
las omisiones, cuando su evidencia resulte del propio documento u otros tenidos en 
cuenta para su confección. En definitiva, el artículo 153 del Reglamento Notarial permite 
al notario la exclusiva subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos 
de forma que se hayan padecido en los instrumentos públicos como consecuencia de 
apreciación de hechos o actuación del propio notario (cfr. Resolución de 7 de enero 
de 2020).
Ahora  bien,  el  citado  precepto  en  modo  alguno  habilita  para  modificar,  suplir, 
presuponer o eliminar declaraciones de voluntad que están exclusivamente reservadas a 
las partes y que, al implicar verdadera prestación de consentimiento de naturaleza 
negocial, solo de ellas o de sus representantes pueden proceder.
En el presente caso, al comparar el contenido de las dos copias autorizadas a que se 
refiere el presente recurso, se aprecia claramente una modificación del negocio jurídico 
que el recurrente no niega, pero de las mismas no puede conocerse cuál sea la causa  s
que motiva tal discrepancia ni el momento en el que se produce pues, de haberse  oe.
producido una subsanación de la escritura matriz con consentimiento del otorgante, la  w.
correspondiente diligencia debería haberse trasladado en la copia expedida en papel  933ww
pSrie, speonr taedl ac opnotsraterrioio, rmsee ntrtaet a(crafr . deel  aurntíac uslou b1s5a3n,a tceiórcne rd ep álrar acfoo,p diae le Rleecgtrlóanmicean tpor eNsoetnatraiadl)a. 
inicialmente, faltaría en dicha copia la correspondiente diligencia posterior autorizada de
igual modo que la copia conforme al artículo 243 del mismo Reglamento, o el debido 
reflejo de dicha circunstancia en la segunda de las copias.
Por lo tanto, existiendo dos copias autorizadas que expresan ser exactas y totales de 
una  misma  matriz,  pero  con  contenido  relevante  que  difiere  en  buena  parte,  y 
precisamente  en  relación  con  elementos  esenciales  del  negocio,  está  plenamente 
justificado  que  el  registrador  suspenda  la  inscripción,  pues  –como  afirma  en  su 
calificación– el principio de legalidad impide que puedan acceder al Registro actos 
dudosos.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, respecto del 
defecto  relativo  a  la  revocación  del  poder,  y  desestimarlo,  confirmando  la  nota  de 
calificación del registrador en relación con la discrepancia entre las copias del título 
presentado, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.