BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 272 Miércoles 14 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 87620
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12237 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Gavà, por la que se suspende 
la  inscripción  de  una  escritura  de  cesión  de  derechos  en  contrato  de 
arrendamiento financiero, incluido el derecho de opción de compra.
En el recurso interpuesto por don Juan Antonio Andújar Hurtado, notario de Barcelona, 
contra la calificación del registrador de la propiedad de Gavà, don Germán Gómez Gacto, 
por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de derechos en contrato de 
arrendamiento financiero, incluido el derecho de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por don Juan Antonio Andújar Hurtado, notario de 
Barcelona, el día 4 de junio de 2020, número 1.211 de su protocolo, los cónyuges don 
J. M. M. C. y doña A. B. M. ceden y transmiten a los señores J. M. B. y O. M. B., 
quienes  adquieren  y  asumen  todos  los  derechos  y  obligaciones  que  los  primeros 
ostentan en un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario –otorgado mediante 
escritura autorizada por el notario de Esplugues de Llobregat, don José Vicente Galdón 
Garrido, el día 25 de octubre de 1999, número 2.636 de protocolo, por parte de la 
compañía  mercantil  «Bancsabadell  Leasing,  E.F.C,  S.A.»,  como  arrendadora 
financiera,  y  los  señores  E.  M.  B.,  M.  C.  M.  L.,  J.  M.  M.  C.  y  A.  B.  M.,  como 
arrendatarios financieros, por cuartas e iguales partes indivisas–, respecto de la finca 
registral número 16.708 de Gavà, incluido el derecho de opción de la misma, por lo que 
estos quedan subrogados en la parte jurídica de la parte arrendataria, por mitades 
indivisas entre ellos, por un determinado precio cuyo importe los cedentes declaran 
recibido de los cesionarios en metálico antes de la fecha de la escritura y del que los 
cedentes otorgan carta de pago.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Gavà, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación, de fecha 19 de junio de 2020: «Documento presentado: 
escritura de cesión de derechos en contrato de arrendamiento financiero. Autoridad: D. Juan 
Antonio Andújar Hurtado. Fecha otorgamiento: 04/06/2020. N.º protocolo: 1.211. Fecha 
presentación: 05/06/2020. Entrada: 1443/2020. Asiento: 610 del Diario 67. Presentante: el 
propio  notario.  Calificado  el  documento  presentado,  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en  el 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, una vez acreditado el pago del impuesto de conformidad 
con el artículo 254 de la misma Ley, con fecha 19 de junio de 2.020, he suspendido la 
inscripción solicitada conforme a los siguientes hechos: I.  En la escritura D. J. M. M. C. y 
D.ª A. B. M., transmiten a D.ª J. M. B. y D. O. M. B., los derechos y obligaciones en el  e.e
contrato de arrendamiento Financiero, incluido el derecho de opción de compra, que grava  b
la finca 16.708 de Gavà. II.  En la cláusula 6.ª del contrato de arrendamiento financiero  237ww
ienxspcrreitsoo  sye  easccorridtoó  dqeule  a“rErel nadrarednodr aftianraion cfiienraon, ciceerdoe nr,o  vpeonddreár,,  strina sepla sparer voio  acpoonrstaern, timtoiteanl too 
pinamrcoiablimliaerinot,e a, ulonsq dueer esech torast aqsuee  dae sl us ufacveosro dr iom aconnetnin dueald coorn dtrea tsou d nee agrorecinod.”a mIII.ie nPtoo fri nloa ntacnietroo, 
es necesario el consentimiento de la entidad propietaria arrendadora financiera para inscribir
la  cesión  de  los  derechos  que  ostentan  los  arrendatarios  financieros  cedentes. 
Fundamentos de Derecho. I.  Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del 
Reglamento Hipotecario. II.  Artículo 568-9.2 del Código Civil catalán, en virtud del cual los 
derechos de opción son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su 
titular. Parte dispositiva: Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente 
aplicación, el Registrador que suscribe acuerda suspender el despacho del título presentado 
por no constar la identificación de los medios de pago empleados [sic]. Esta calificación 
comporta la prórroga automática del asiento de presentación por un plazo de sesenta días 
contados desde la fecha de la última notificación de la presente nota (art. 323.1 de la Ley 
Hipotecaria); que se efectuará en el plazo de diez días (…). Contra la presente calificación 
podrá interponerse (…). Gavà, a diecinueve de junio de dos mil veinte. Fdo.: Germán 
Gómez Gacto. Registrador de la Propiedad de Gavà.»
III
Contra la anterior nota de calificación don Juan Antonio Andújar Hurtado, notario 
autorizante de la escritura calificada, interpuso recurso el día 1 de julio de 2020 mediante 
escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente:
Motivos de impugnación de la calificación:
1.  Sobre la supuesta no posibilidad de cesión o transmisión del arrendamiento 
financiero:
Primero.  Criterio literal y sistemático: La cláusula de prohibición de cesión del 
contrato de arrendamiento financiero es una cláusula de alcance obligacional, llamada a 
evitar cesiones de un contrato complejo y unitario como el arrendamiento financiero en 
que la designación del bien cuya adquisición se realiza a plazos viene designada por el 
arrendatario financiero.
No obstante lo anterior, en el caso que nos ocupa, una vez terminado el contrato e 
incluso ejercitada la opción de compra, ningún problema ni obstáculo legal existe para 
que se pueda producir la cesión del contrato de arrendamiento financiero.
La  propia  cláusula  6.ª  del  contrato  de  arrendamiento  financiero  citada  por  el 
Registrador, después del texto que prohíbe su cesión, añade que «En caso de cesión del 
contrato sin la indicada autorización, el arrendatario financiero cedente vendrá obligado 
solidariamente con el cesionario al cumplimiento de todas las obligaciones el contrato», 
que de manera indirecta está contemplado la posibilidad de esa cesión.
Segundo.  Criterio interpretativo: La prohibición de disponer que el Registrador alega 
para la no inscripción de la cesión de la posición contractual documentada no se hizo 
constar  ni  como  un  gravamen  sobre  la  finca,  ni  sobre  los  derechos  derivados  del 
arrendamiento financiero, ni constaban como una limitación a la disponibilidad de la finca ni 
de los derechos inscritos en la nota simple registral suministrada para la formalización de la 
escritura, lo cual demuestra su carácter obligacional o personal, sin trascendencia real.
En  caso  contrario,  entendemos  que  el  Registro  de  la  Propiedad  debería  haber 
informado de su existencia en términos precisos.
Tercero.  Criterio normativo: El artículo 26 de la Ley Hipotecaria deja claro cuáles 
son las prohibiciones de disponer o enajenar que tienen acceso al Registro de aquellas 
otras que aun habiéndose podido pactar, no tienen trascendencia real conforme al 
artículo 27 de la misma Ley Hipotecaria. s
Y ni el redactado actual de la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de  oe.
julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, ni la redacción inicial de  w.
ddpieac chutaon s Da drirseep ncoadsraiácmicótinee nri mtoob pfliiindgaeanncic oqienuraeol   qlnauo ep s opesu ipceuidóeandn ac i omcneptdreaedcri,tr u ssaiunl   dcpeees rajiuólgincu ieonn,a tc rdoeem p olaa rsyte aps sa.ert ehsa  cdoicnhtroa tdaen tleoss   2020-12237n https://ww
Por otra parte, la referencia que hace el Registrador en su escrito de calificación al
artículo 568-9.2 del Código Civil Catalán que establece que los derechos de opción son  Bc
transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular, consideramos 
que no es una referencia legal válida para el presente caso por los siguientes motivos:
1.  El  arrendamiento  financiero  tiene  su  propia  normativa  de  regulación  antes 
indicada en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre 
Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, en su última redacción tras la 
derogación  de  ciertos  apartados  del  mismo  conforme  a  la  Disposición  Derogatoria 
Única.19 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, ninguno de los cuales afecta a la 
configuración y concepto del contrato de arrendamiento financiero.
2.  En la escritura calificada, no se está cediendo una opción de compra aislada, 
sino una posición contractual completa.
3.  Y ni siquiera admitiendo que se estuviera cediendo una opción de compra, puede 
entenderse que esa opción de compra se constituyó por la consideración de su titular, 
que  más  bien  se  refiere  a  las  opciones  de  compra  que  se  conceden  por  las 
circunstancias personales que concurren en los optantes, y que como tales se hayan 
considerado  expresamente,  pero  sin  que  la  identificación  de  unos  arrendatarios 
financieros,  dentro  de  una  operación  empresarial  onerosa  con  una  entidad  de 
arrendamiento  financiero  pueda  tener  tal  consideración.  Repetimos  que  la  entidad 
arrendadora pretende que no haya cambios en la titularidad del contrato para asegurarse 
no tener que reclamar posibles impagos de las cuotas del arrendamiento a usuarios o 
arrendatarios financieros sucesivos, pero eso no implica que se constituya una opción de 
compra por la consideración de su titular.
Algo semejante sucede con los cambios de deudor en una relación obligacional. Una 
cosa es que las cesiones de deuda, desde el plano del deudor, no puedan vincular al 
acreedor sin su consentimiento expreso o tácito y otra cosa es que estén prohibidas las 
cesiones de deuda, y que un tercero no pueda asumir la deuda de alguien con su 
acreedor, por los motivos personales o empresariales que sean.
De nuevo volvemos a la distinción entre el carácter obligacional de la cláusula de no 
cesión del arrendamiento financiero frente a la no eficacia real de tal pacto.
En la escritura calificada ya se declara que los cedentes y los cesionarios del 
arrendamiento financiero declaran conocer que tendrán que comunicar esta cesión al 
arrendador financiero (e incluso a los otros titulares del 50 % restante del contrato) para 
formalizar  la  adquisición  del  inmueble  financiado  (en  cuyo  momento  incluso  se 
determinará entre las partes la admisión o no de la cesión documentada, situación de 
deudas, recibos de IBI pendientes, gastos de comunidad si los hubiera, etc.), pero nada 
obsta  a  nuestro  juicio  para  la  cesión  de  la  posición  contractual  derivada  del 
arrendamiento financiero y para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuarto.  Criterio jurisprudencial: La Dirección General de los Registros y del Notariado 
(hoy de Seguridad Jurídica), en su Resolución de 18 de marzo de 2014 admitió que la 
posición contractual del arrendatario financiero es un derecho enajenable, hipotecable e 
incluso susceptible de embargo, por lo que hay que entender que también es transmisible.
Esta  Resolución  denegó  el  embargo  aislado  de  la  opción  de  compra  del 
arrendamiento  financiero,  señalando  que  el  derecho  del  arrendatario  financiero  era 
embargable si el embargo se hace sobre toda la posición contractual del arrendatario 
financiero, como sucede en el caso de la transmisión onerosa documentada en la 
escritura calificada negativamente.
Decía aquella Resolución que:
«Por  tanto,  la  relación  entre  el  derecho  de  uso  y  la  opción  de  compra  es  oe.
ahaarab rébseloe nvlrdu eateramdnmatiredeenen trteoeal  l fooinnspea ccpnieóocsnisea,ib rrosilaei n n opso ae qerpuasae  rv qaeeucrlie dót aonndd, aeopzr oocear s a  lruolrane   qnfcuidgoeaun mrtdariaee tbncooet oun ,sn  nocitisoa tenreilto nod erqenrursoeeesc   hfqapoucr oeudp letiea ool s pp,c aconrinóaotn r u aplsitguoaae r dddeoeel     2020-12237n https://www.
bien y en el cual va ínsito una facultad potestativa de adquisición.
(...)
3.  Por otra parte, como concluyó la Resolución de 26 de octubre de 1998, el 
derecho de arrendamiento financiero no puede ser calificado sino de derecho real, de 
modo que su hipotecabilidad no puede ser negada. Consecuentemente, también podrá 
ser objeto de embargo.
Ahora bien, lo embargable es el derecho del que es titular el arrendatario financiero 
que, como se ha expuesto, es complejo y unitario, comprendiendo tanto el uso del bien 
derivado  del  arrendamiento  como  el  derecho  de  opción  de  compra.  No  puede 
pretenderse el embargo aislado de una de la relaciones jurídicas que comprende el 
contrato, porque ambas van indisolublemente unidas, de forma que si se ejecutase el 
embargo de sólo la opción se desconfiguraría el arrendamiento financiero, dando cabida 
a  un  tercero  que  ostentaría  un  derecho  independiente  del  cumplimiento  de  las 
obligaciones, las del arrendamiento, que lo justifican y permiten su ejecución, aparte de 
que pudiendo ser el valor residual ínfimo, tal y como se ha dicho, se produciría un más 
que probable enriquecimiento injusto del adjudicatario, ya que el importe de las cuotas 
constituye parte del valor final del bien que se amortiza conforme se van satisfaciendo».
Nada obsta a lo anterior la afirmación de que la identificación del objeto financiado 
siempre se hace por indicación del arrendatario financiero, pero eso no es motivo para 
entender intransmisible una posición jurídica, pues lo mismo sucede con un inmueble 
sobre el que se constituye una hipoteca en favor de un banco.
La  no  transmisibilidad  de  la  posición  contractual  por  tanto,  no  deriva  de  la 
configuración jurídica del arrendamiento financiero como tal, sino de las cláusulas de 
carácter personal u obligacional del contrato, cuya infracción se resolverá en su caso a 
través de los posibles daños y perjuicios que dicha situación pueda provocar en el 
arrendador financiero, pero en ningún caso impedir su cesión, mucho menos en el 
presente caso en que el contrato de arrendamiento financiero está más que vencido, 
pagadas todas las cuotas del arrendamiento financiero y pagada asimismo la opción de 
compra inherente, pendiente únicamente de formalización el traspaso de propiedad.
2.  Respecto al defecto señalado en la parte Dispositiva de la calificación, relativa a 
la no identificación de los medios de pago, nos remitimos a lo que consta en la cláusula 
Segunda de la escritura, en que queda identificado el precio y la forma de pago, el cual 
se realiza en metálico, no siendo necesario, a nuestro modo de ver, mayor identificación.
«El precio de la referida cesión de derechos de arrendamiento financiero se pacta en 
mil  quinientos  setenta  y  seis  euros  con  noventa  y  cuatro  céntimos  (1.576,94  €) 
correspondiente a la mitad del valor de la opción de compra pactada en el título de 
constitución del arrendamiento  financiero (correspondiente a la mitad indivisa de la 
opción  de  compra  titularidad  de  los  cedentes),  importe  que  los  cedentes  declaran 
recibido de los cesionarios en metálico antes de la fecha de hoy y de la que los cedentes 
otorgan carta de pago.»
Por todo lo anterior, y en base a los artículos 18, 26 y 27 de la Ley Hipotecaria; 14, 
98 y 100 del Reglamento Hipotecario; 568-9.2 del Código Civil de Cataluña; Disposición 
Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de 
las Entidades de Crédito; las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de diciembre y 30 de 
diciembre de 2002, y 2 de febrero de 2006; y por todas, la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de fecha 18 de marzo de 2014 (BOE de 28 de 
abril de 2014), yo, Notario autorizante,
IV s
El registrador de la Propiedad de Gavà emitió informe, en el que señala que la  b
referencia a la identificación de los medios de pago en la parte dispositiva de su nota de  237ww
cnaoltiafirciaoc rióencu errse nutne  eernro re ld peu tnraton s2c rdipec isóun ,r epcour rlsoo q eune  ceusatán tcoo naf oqrumee l ac oidne lnot iifnicdaiccaiódno  dpeo rl oesl 
mqueed isoes  rdeefie prea gaol  úqnuieco s dee hfeaccteo  eqnu el ap reestcernitduíraa  seesñ acloarrr eecnt ala,  my irsamtifaic, ar eslaut icvaol iafi claa cnióenc epsoidr aldo 
de  consentimiento  de  la  entidad  arrendadora  financiera  para  inscribir  la  cesión  de
derechos por parte de los arrendatarios financieros, a que se refiere el punto 1 del 
recurso del notario recurrente, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 9, 26, 27, 38, 40, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 14 y 51 
del Reglamento Hipotecario; 1.255 del Código Civil; 568-1, 568-9 y disposición transitoria 
decimoctava del Código Civil catalán; disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, 
de  29  de  julio,  sobre  Disciplina  e  Intervención  de  las  Entidades  de  Crédito;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1981, 1 de diciembre de 1992, 28 de 
mayo y 28 de noviembre de 1997, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de diciembre de 1955, 26 de octubre de 1998, 26 
de marzo de 1999 y 6 y 18 de marzo de 2014.
1.  Consta inscrito un arrendamiento financiero en el Registro de la propiedad en el 
que se estipula que «el arrendatario financiero no podrá, sin el previo consentimiento 
expreso y escrito del arrendador financiero, ceder, vender, traspasar o aportar, total o 
parcialmente,  los  derechos  que  a  su  favor  dimanen  del  contrato  de  arrendamiento 
financiero inmobiliario, aunque se tratase de sucesor o continuador de su negocio».
Se discute ahora en este expediente si para inscribir la cesión a terceros por parte de 
unos arrendatarios financieros de los derechos y obligaciones que ostentan en el contrato 
de arrendamiento financiero inmobiliario respecto de una finca registral, incluido el derecho 
de opción de compra, es necesario el consentimiento de la entidad propietaria arrendadora 
financiera, como señala el registrador en su nota de calificación, o por el contrario no es 
necesario el mismo, como defiende el notario recurrente en su escrito de recurso.
El recurrente entiende que dicha cláusula tiene alcance solo obligacional, por no figurar 
dicha prohibición o limitación de disposición como un gravamen sobre la finca ni como una 
limitación a la disponibilidad de la finca ni de los derechos inscritos en la nota simple 
registral suministrada para la formalización de la escritura, lo cual a su juicio refuerza el 
carácter  obligacional  o  personal  de  la  mencionada  cláusula,  prohibición  o  limitación. 
Además, el artículo 26 de la Ley Hipotecaria establece las prohibiciones de disponer que 
tienen acceso al Registro, a diferencia de aquellas que «aun habiéndose podido pactar, no 
tienen trascendencia real conforme al artículo 27 de la misma Ley Hipotecaria».
Por lo que se refiere al supuesto defecto relativo a la identificación de los medios 
empleados por la partes, el mismo registrador reconoce en su informe que no existe 
defecto alguno respecto de esta cuestión, sino que la referencia a la identificación de los 
medios de pago en la parte dispositiva de su nota de calificación se debe a un error de 
transcripción, mostrándose conforme con lo indicado al respecto por el notario recurrente 
en su escrito de recurso, por lo que debe entenderse rectificada la nota de calificación en 
cuanto a este defecto y tenerse por no puesto, en aplicación del artículo 327.6 de la Ley 
Hipotecaria, y en consecuencia no procede ya resolver sobre el mismo.
2.  La  naturaleza  jurídica  del  contrato  de  leasing  se  ha  ido  perfilando 
progresivamente  en  la  jurisprudencia  y  la  doctrina,  y  así  la  sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 10 de abril de 1981, reiterada en numerosas decisiones posteriores admitía 
la legalidad de esta figura: «ya se entienda que el leasing constituye un negocio mixto en 
el que se funden la cesión del uso y la opción de compra con causa única, ora que se 
trata de un supuesto de conexión de contratos que deben ser reconducidos a unidad 
esencial, el parecer más autorizado, y desde luego mayoritario, lo conceptúa de contrato 
complejo y atípico, gobernado por sus específicas estipulaciones y de contenido no  e.e
uniforme»… «Carente tal contrato en nuestro ordenamiento positivo de regulación en el  b
campo del derecho privado, claro está que su otorgamiento es posible en lícito ejercicio  237ww
deenl  epl rainrtcíicpuiolo  d1e.2 a5u5t odneol mCóíad ingeog Cociviail…l y» d.e libertad en la regulación del pacto proclamado
arreEndna lma iaecnttuoa fliindaandc liae rpoo csoicmióon u jnu rcisopnrturadteon ccoiaml yp ledjooc ytr iantaípl imcoa,y coorinta criaau, sdae ufinneita erila c, oqnutera etox idgee 
la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la
sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes 
cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con 
opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una 
contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción de compra por el valor residual, sino que 
su  finalidad  práctica  es  la  de  producir  una  transmisión  gradual  y  fraccionada  de  las 
facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la 
completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que 
incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual, que aun cuando sea 
insignificante, según resulta de la jurisprudencia sentada mayoritariamente a partir de la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1997, reiterada en otras muchas, no 
desvirtúa su naturaleza jurídica puesto que fijado en condiciones adecuadas a la situación 
respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, nada impide que el 
precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor 
inicial.  Por  tanto,  la  relación  entre  el  derecho  de  uso  y  la  opción  de  compra  es 
absolutamente necesaria para que nazca la figura con contornos propios, no puede haber 
entre ellos posible separación, por lo que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento 
financiero no es verdadero arrendamiento, ni el derecho de opción ligado a él verdadera 
opción, sino que el todo es un contrato unitario que faculta para usar el bien y en el cual va 
ínsito una facultad potestativa de adquisición.
Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid por todas resolución 
de 26 de octubre de 1998) y el Tribunal Supremo, es el arrendamiento financiero un 
contrato  complejo  y  atípico  de  contenido  no  uniforme,  regido  por  sus  específicas 
disposiciones (vid. Sentencias de 26 de junio de 1989 y 28 de noviembre de 1997), de 
modo que en cada caso habría de estarse a las particulares estipulaciones que integran 
el negocio cuestionado, a fin de determinar su específica naturaleza, su estructura 
negocial unitaria o dual, y su alcance y eficacia, atendiendo para ello a la intención de los 
contratantes  (cfr.  artículo  1.281  del  Código  Civil),  a  la  finalidad  perseguida  (cfr. 
artículos 1.283, 1.284 y 1.286 del Código Civil), y a la valoración conjunta de las 
diferentes cláusulas (cfr. artículo 1.285 del Código Civil); y todo ello dentro del respeto a 
los límites establecidos a la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1.255 del Código Civil) 
y a las especiales exigencias para la configuración de nuevos derechos reales.
Por tanto, el leasing no es una mera suma de un arrendamiento y una opción de 
compra, sino un negocio jurídico de financiación de naturaleza compleja y causa unitaria, 
en la que es lógico y connatural que no queda novación por sustitución del deudor sin 
consentimiento del acreedor (cfr. artículo 1205 C.C.).
3.  En el mismo sentido, la Resolución de esta Dirección General de 18 de marzo 
de 2014, que es invocada por el recurrente en su escrito, tras reconocer el carácter 
embargable del derecho de arrendamiento financiero, al tener carácter real, estableció 
que lo embargable es el derecho del que es titular el arrendatario financiero que, como 
se ha expuesto, es complejo y unitario, comprendiendo tanto el uso del bien derivado del 
arrendamiento como el derecho de opción de compra. No puede pretenderse el embargo 
aislado de una de la relaciones jurídicas que comprende el contrato, porque ambas van 
indisolublemente unidas, de forma que si se ejecutase el embargo de sólo la opción se 
desconfiguraría el arrendamiento financiero, dando cabida a un tercero que ostentaría un 
derecho independiente del cumplimiento de las obligaciones, las del arrendamiento, que 
lo justifican y permiten su ejecución, aparte de que pudiendo ser el valor residual ínfimo, 
tal y como se ha dicho, se produciría un más que probable enriquecimiento injusto del 
adjudicatario, ya que el importe de las cuotas constituye parte del valor final del bien que  s
se amortiza conforme se van satisfaciendo. oe.
Por otra parte, como concluyó la Resolución de 26 de octubre de 1998 y recuerda la  w.
misma Resolución de 18 de marzo de 2014, el derecho de arrendamiento financiero no  237ww
rpeuseudltea  soepro nciablliefi ceardgoa  osminon edse,  yd reerúenceh olo sre raelq, ueisni tocsu aensttoru cretucraaele ds irceocntfaigmuerandteo rseosb dree  elas teco tsipao, 
de derechos (cfr. artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario).
4.  Respecto del derecho de opción, si bien, como se acaba de indicar, en el caso 
del  arrendamiento  financiero  no  es  posible  desdoblar  el  mismo  del  contrato  en  su 
conjunto, del arrendamiento o facultad de uso, la jurisprudencia define el contrato de 
opción como aquél en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir 
sobre la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en 
unas determinadas condiciones (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 
y de 1 de diciembre de 1992). La naturaleza del derecho de opción es sin embargo 
controvertida: un sector de la doctrina y jurisprudencia sostiene que el contrato de opción 
de compra es un derecho personal y no un derecho real, pues no otorga un poder directo 
sobre la cosa así las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1987, 13 de 
febrero de 1997, 6 de noviembre de 1989, 24 de octubre de 1990 y 11 de abril de 2000 
entre otras. Sin embargo, otras sentencias del Alto Tribunal configuran el derecho de 
opción como un derecho real, así las de 10 de septiembre de 1998 y 26 de septiembre 
de 1991. De igual modo la doctrina de esta Dirección General ha señalado la posibilidad 
de configurar el derecho de opción como derecho real inscribible, así la Resolución 7 de 
diciembre  de  1978  o  como  derecho  personal  como  admite  la  Resolución  de  7  de 
septiembre  de  1982.  Pero  cualquiera  que  sea  la  posición  doctrinal  que  se  adopte 
respecto de la naturaleza del derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro 
provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un 
derecho sobre la finca y para ello deben cumplirse los requisitos del artículo 14 del 
Reglamento Hipotecario. Una vez inscrito el derecho de opción queda sometido a los 
principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario.
5.  De acuerdo con lo que se acaba de exponer, no cabe duda de que el derecho de 
arrendamiento financiero, y por tanto el derecho de opción de compra que es inseparable 
del mismo, como resulta de su propia naturaleza, tiene en el caso de este expediente 
naturaleza real, pues consta inscrito en el Registro.
Debe prevalecer además la presunción legal de existencia y validez de los derechos 
inscritos, en la forma determinada por el asiento respectivo, que consagra el artículo 38 
de la Ley Hipotecaria, en tanto no se declare su ineficacia en los términos legalmente 
prevenidos (cfr. artículos 1 y 18 LH).
Es cierto, como señaló la Resolución de 26 de marzo de 1999, que una cosa es el 
respeto a la validez del derecho inscrito y otra bien diferente es la pretensión de eficacia 
erga omnes de cualesquiera cláusulas estipuladas con ocasión de su constitución. Solo 
en la medida en que dichas cláusulas delimiten el contenido del derecho real inscrito, 
tendrán aquéllas el alcance inherente a este último, mas si su carácter fuera puramente 
personal, bien por su naturaleza, bien por deducirse así del contenido del pacto, no se 
alteraría ésta por el hecho de su inscripción (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaría) y solo 
podrían desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes la estipularon (cfr. 
artículo 1.257 CC).
Pero en el caso que ahora nos ocupa, la cláusula cuyo alcance personal o real se 
discute  delimita  de  manera  clara  el  contenido  del  derecho  inscrito,  pues  limita  o 
condiciona las facultades dispositivas del mismo por parte de su titular, sujetando al 
previo  consentimiento  expreso  y  escrito  del  arrendador  financiero  la  cesión,  venta, 
traspaso  o  aportación,  total  o  parcial,  por  parte  del  arrendatario  financiero,  de  los 
derechos que a su favor dimanen del contrato de arrendamiento financiero inmobiliario 
aunque se tratase del sucesor o continuador de su negocio. Según la regla sexta del 
artículo 51 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla las circunstancias que deben 
contener las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley, «para dar a  s
conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de  oe.
todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las facultades del  w.
adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro  237ww
oclráduesnu, laess toa bplaecctiodsa sq ueen c aarqeuzécla. nN doe  tsrea secexpnrdeesnacriáan r,e aeln» .ningún caso las estipulaciones
arreEndna vmiriteundt od efi neallnoc, iereros utlrtaan cslcarriota  eel nc alará cintescr rripecailó dne d leal  cmláisumsuol ay  seenxt ac odnesl eccounetnractioa  dees   BOE-A-cable e
necesario  acreditar  la  obtención  del  previo  consentimiento  expreso  y  escrito  del 
arrendador a la cesión por parte de los arrendatarios financieros de todos los derechos y 
obligaciones  que  los  mismos  ostentan  en  el  contrato  de  arrendamiento  financiero 
inmobiliario inscrito para poder inscribir dicha cesión de derechos.
No puede por tanto invocarse que se trate de una prohibición de disponer que no 
debió estar inscrita por tratarse de un acto a título oneroso (artículos 26 y 27 LH), ya que 
no estamos ante una prohibición de disponer de una opción de compra o sobre un 
derecho real aisladamente considerado. Lo que la cláusula sexta del contrato de leasing 
inscrito establece es propio de un contrato unitario de financiación, en la que cabalmente 
no cabe cesión contractual sin consentimiento de arrendador financiador. De la misma 
manera que no cabe cesión de la posición de deudor hipotecario sin consentimiento del 
acreedor, y eso no implica una prohibición de disponer en un negocio oneroso.
El hecho de que tal prohibición o limitación no figurase en la nota simple suministrada 
para la formalización de la escritura no desvirtúa dicha presunción y es una cuestión que 
no se puede entrar a valorar en este expediente, pues la nota no es más que un extracto 
de los asientos, sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse en otros 
ámbitos.
6.  Argumenta además el recurrente que la propia cláusula sexta del contrato de 
arrendamiento financiero, después del texto que prohíbe su cesión, añade que «En caso 
de cesión del contrato sin la indicada autorización, el arrendatario financiero cedente 
vendrá  obligado  solidariamente  con  el  cesionario  al  cumplimiento  de  todas  las 
obligaciones  del  contrato»,  por  lo  que  entiende  que  de  manera  indirecta  está 
contemplado la posibilidad de esa cesión.
Sin embargo, la propia cláusula sexta del contrato añade a continuación de lo 
anterior que «El incumplimiento de esta cláusula producirá la resolución del contrato en 
los términos establecidos en la cláusula 15.ª». Por tanto, ha de entenderse que solo es 
posible la cesión de los derechos derivados del contrato previo consentimiento expreso y 
escrito del arrendador y que en caso de tal cesión, cumpliendo el citado requisito de 
consentimiento previo del arrendador, el arrendatario financiero cedente estaría obligado 
solidariamente con el cesionario al cumplimiento de todas las obligaciones del contrato, 
pues la misma cláusula establece que en caso de incumplimiento de lo dispuesto en la 
misma, lo cual incluye la necesidad de previo consentimiento expreso y escrito del 
arrendador financiero para que el arrendatario pueda ceder sus derechos en el contrato, 
se producirá la resolución del contrato.
Es decir, no puede entenderse que esta cláusula esté admitiendo de modo indirecto 
la posibilidad de cesión sin necesidad del mencionado consentimiento expreso y escrito 
del  arrendador.  Refuerza  esta  interpretación  la  cláusula  decimocuarta  del  contrato, 
relativa a la opción de compra y que también figura en la inscripción del arrendamiento 
financiero, que en su apartado a) señala que «Sólo podrá ser ejercitado [el derecho de 
opción de compra de la finca objeto del contrato] por el arrendatario financiero, por lo 
tanto, este derecho no podrá ser transferido a terceros y solamente será ejercitable por 
el arrendatario cuando éste haya cumplido puntual y exactamente las obligaciones que 
asume en méritos del contrato de arrendamiento financiero inmobiliario».
7.  Alude también el recurrente a la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, 
de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito –ley que se 
encuentra actualmente derogada, aunque estaba vigente en el momento de celebración 
del contrato de arrendamiento financiero–, en la medida en que la redacción de dicha 
disposición, tanto inicial como tras la reforma que se llevó a cabo de la misma, no impide  s
que la posición contractual de alguna de las partes contratantes de un arrendamiento  oe.
financiero no se pueda ceder (si bien el propio recurrente admite la posibilidad de pactos  w.
entre las partes, que entiende de carácter obligacional, que puedan impedir su cesión).  237ww
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disposición adicional séptima de la Ley 26/1988. Esta disposición adicional séptima 
además no contiene una regulación íntegra y exclusiva del contrato de arrendamiento 
financiero, como da a entender el recurrente, sino que como ya ha señalado esta 
Dirección General (cfr. Resolución de 26 de octubre de 1998), se trata de una previsión 
normativa de índole fiscal, que no puede ser decisiva a la hora de precisar la verdadera 
naturaleza  jurídica  del  negocio  cuestionado,  pues,  sobre  ser  precisamente  esta 
naturaleza jurídica la que decidirá las cuestiones que se susciten en la aplicación del 
impuesto y no a la inversa (como resulta del propio artículo 25 de la Ley General 
Tributaria), aquellas disposiciones fiscales no delimitan un contrato específico, definiendo 
de modo completo a su naturaleza y su íntegro régimen jurídico, sino que se limitan a 
establecer una serie de características cuya concurrencia determinará la aplicación de 
ese régimen fiscal que articulan, sin prejuzgar sobre el resto de los elementos que 
integran  las  operaciones  a  las  que  este  régimen  fiscal  sea  aplicable,  ni  sobre  su 
específico  alcance  jurídico.  En  consecuencia,  la  inclusión  bajo  la  rúbrica  de 
«arrendamiento financiero», tiene una exclusiva significación fiscal, y no garantiza la 
identidad sustancial de las diferentes operaciones jurídicas a las que puede proyectarse.
8.  Es necesario también analizar la aplicabilidad a este caso del artículo 568-9.2 del 
Código Civil catalán, que defiende el registrador en su nota de calificación y en su 
informe y que en cambio no procede en opinión del notario recurrente.
El artículo 568-9 del Código Civil de Cataluña forma parte del Libro V del mismo, 
relativo a los derechos reales, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que entró en 
vigor el día 1 de julio de 2006. Según la disposición transitoria decimoctava de la misma 
Ley, «los derechos voluntarios de adquisición preferente –entre los cuales se encuentra 
el derecho de opción conforme al artículo 568-1.1.a)– constituidos sobre bienes situados 
en Cataluña antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislación 
anterior que les era de aplicación. Sin embargo, les es de aplicación lo establecido por el 
artículo 568-12 [que se refiere al ejercicio de dichos derechos].»
El derecho de opción, como derecho de adquisición voluntaria o preferente, se reguló 
por primera vez en derecho civil catalán a través de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, 
de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o 
preferente,  que  entró  en  vigor  el  día  18  de  abril  de  2002  y  que  fue  derogada 
precisamente por la citada Ley 5/2006. Con anterioridad no existía ninguna regulación 
del mismo. Tan solo lo mencionaba, sin regularlo, el artículo 192 de la Compilación del 
Derecho Civil de Cataluña, como una de las facultades del fiduciario respecto de los 
bienes fideicomitidos, pues podía otorgar las enajenaciones a que se hubiere obligado el 
fideicomitente y las procedentes de un derecho de opción.
El contrato de arrendamiento financiero, con opción de compra por tanto, que ahora 
nos ocupa fue otorgado en escritura autorizada el día 25 de octubre de 1999, cuando 
todavía no se había aprobado el libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los 
derechos reales, y tampoco siquiera la mencionada Ley 22/2001.
En  consecuencia,  el  artículo  568-9  del  Código  Civil  de  Cataluña  no  puede  ser 
aplicable  a  este  caso  –aunque  por  razones  diferentes  a  las  esgrimidas  por  el 
recurrente–, en el que habrá que estar a lo convenido por las partes, dentro de los límites 
legalmente  establecidos  a  la  autonomía  de  la  voluntad,  claro  está,  a  tenor  de  lo 
dispuesto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 28 de noviembre de 1997, que 
califica al arrendamiento financiero como un contrato complejo y en principio atípico 
regido  por  sus  específicas  disposiciones  y  de  contenido  no  uniforme,  que 
jurisprudencialmente es conceptuado como un contrato con base a los principios de  s
autonomía negocial y de la libertad que proclama el artículo 1255 del Código Civil, y a las  oe.
disposiciones relativas al derecho de opción en la medida en que le sean aplicables.  w.
Entre ellas solo se encontraba en vigor en el momento de celebración del contrato el  237ww
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duenfae npdreibtelen sai ólan  lduez  idnete lgor idqaude  deins psoun ere geul lLaicbiróon  I yd esul pCróimdieg oto Cdaiv irl edmei sCióanta alu ñlaa ,l eqguisel aticeinóen   BOE-A-cable e
civil común–, según la cual «Se regirán por la legislación anterior al Código los derechos 
nacidos, según ella, de hechos realizados bajo su régimen, aunque el Código los regule 
de otro modo o no los reconozca. Pero si el derecho apareciere declarado por primera 
vez  en  el  Código,  tendrá  efecto,  desde  luego,  aunque  el  hecho  que  lo  origine  se 
verificara bajo la legislación anterior, siempre que no perjudique a otro derecho adquirido 
de igual origen». Según esta disposición podría llegar a considerarse aplicable la citada 
Ley 22/2001, pero en ella encontramos que su artículo 28.2 dispone que «Para la 
transmisión  voluntaria  [de  los  derechos  de  adquisición  voluntaria,  entre  los  que  se 
encuentra la opción], entre vivos o por causa de muerte, se requiere que el titular esté 
expresamente facultado para ello».
En cualquier caso, todo ello nos llevaría a concluir que el artículo 568-9.2 del Código 
Civil de Cataluña no es aplicable a este caso, en el que habrá que estar a lo convenido 
por las partes, quienes han acordado, en un pacto que figura inscrito, sin perjuicio de lo 
dicho antes acerca de ello, que el arrendatario financiero no podrá ceder sus derechos 
en el contrato de arrendamiento financiero sin el previo consentimiento expreso y escrito 
del arrendador, lo cual por tanto ha de acreditarse para poder inscribir dicha cesión.
9.  Por último, el notario recurrente entiende que refuerza la posibilidad de ceder por 
parte de los arrendatarios financieros sus derechos y obligaciones en el contrato, que a 
su juicio solo resulta impedida por una cláusula de carácter personal u obligacional, el 
hecho de que el contrato de arrendamiento financiero está más que vencido, pagadas 
todas las cuotas del arrendamiento financiero y pagada asimismo la opción de compra 
inherente,  pendiente  únicamente  de  formalización  el  traspaso  de  propiedad.  No  es 
posible entrar a valorar en este expediente la posible caducidad o no del derecho de 
opción al finalizar el arrendamiento financiero o de la inscripción donde se reflejaron 
estos derechos, pues nada se ha señalado al respecto por el registrador en su nota de 
calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pero tal situación parece que más bien 
podría originar más dudas en este caso acerca de la posibilidad de la transmisión de los 
derechos inscritos.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.