BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22285
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2960 Resolución de 9 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se deniega la 
constancia registral de las alegaciones efectuadas en un escrito sobre que 
determinada inscripción practicada incorrecta o contraria a Derecho.
En el recurso interpuesto por don J. A. C. P., en nombre y representación de la 
entidad  «Sección  de  Acción  Deportiva  Villaverde  San  Andrés»,  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 16, don José Luis Ramírez 
López, por la que se deniega la constancia registral de las alegaciones efectuadas en un 
escrito sobre que determinada inscripción practicada incorrecta o contraria a Derecho.
Hechos
I
Mediante escrito suscrito el día 28 de octubre de 2021 por don J. A. C. P., en nombre 
y representación de la «Sección de Acción Deportiva Villaverde San Andrés», dirigido al 
Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid  número  16,  se  alegaba  que  una  determinada 
inscripción registral, practicada en la finca registral número 49.788, no es ajustada a 
Derecho en cuanto al cambio de titularidad y que contenía un error en la descripción de 
la  finca.  Manifestaba,  asimismo,  haber  interpuesto  demanda  en  ejercicio  de  acción 
declarativa de dominio con fundamento en la usucapión y haber solicitado la medida 
cautelar de anotación de dicha demanda.
II
Presentado dicho escrito en el Registro de la Propiedad de Madrid número 16, fue 
objeto de nota de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación registral negativa
Con referencia al documento presentado en esta oficina el pasado 28 de octubre que 
dio lugar al asiento de presentación 579 del diario 107, he acordado suspender el asiento 
citado por los siguientes defectos:
1. En los apartados 1 y 2 de dicho documento se hace constar que el cambio de 
titularidad  practicado  del  Instituto  Nacional  de  Industria  a  la  Sociedad  Estatal  de 
Participaciones Industriales el 27 de abril de 2021, dudamos que haya sido ajustado a 
derecho, pues sobre la finca 49788 CRU 28040000632630 pesa una carga a nuestro 
favor sobre los terrenos adquiridos en pago en deuda al (INI). Concretamente en la 
escritura pública N.º 1987 de fecha 11 de febrero de 1977 ante el notario de Madrid D. 
Francisco Alonso Cerezo. En la hoja 14 n.º 4641283 en el apartado primero del título  s
“Exposición”  párrafo  7  se  dice:  “Cargas.–Terrenos  Libres  que  se  utilizan  como  e.
instalaciones deportivas (Campo de Fútbol y anexos).” w.
El  artículo  1,3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece  que  “los  asientos  del  Registro  60ww
psera cretifcieardaons  ae nlo lso sd leibrerocsh oqsu ein ssec rdibeibtelerms,i neasntá enn  bloasjo  alrat ícsuallovsa g2u3a8r dyi as igduei elonste sT,r iebnu ncauleasn toy 
producen  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos en esta Ley.”
La inscripción 2.ª de la citada finca, causada por escritura otorgada en Madrid, 
el 21 de octubre de 1976 (y no el 11 de febrero de 1977, como usted señala), ante el 
Notario don Francisco Alonso Cerezo, número 1987 de protocolo, en la que en el 
apartado de cargas.–se indica “Terrenos Libres que se utilizan como instalaciones 
deportivas” fue practicada sin consignar ninguna carga, esto es, figura como libre de 
cargas, por lo que para rectificar dicho asiendo se requiere el consentimiento del 
titular registral o en su defecto sentencia judicial firme, así el artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria establece: la “rectificación del Registro solo podrá ser solicitada por el 
titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o 
que  resulte  lesionado  por  el  asiento  inexacto  y  se  practicará  con  arreglo  a  las 
siguientes  normas:  d)  cuando  la  inexactitud  procediere  de  falsedad,  nulidad  o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra 
causa  de  las  no  especificadas  anteriormente,  la  rectificación  precisará  el 
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.”
2. En relación con el punto 3 de su escrito en el que se indica que “han inscrito 
dicha finca con otro error, pues han anotado, terreno no edificado, y esto no es 
cierto, pues en dicha finca existe una Ciudad Deportiva, construida por nosotros a lo 
largo de éstos 73 años, por tanto, ya somos titulares del vuelo, dicha propiedad 
superficiaria,  que  abarca  toda  la  finca  con  construcciones  de  edificaciones”, 
consultado el Registro la finca es un Solar o terreno no edificado, pues no existe 
ninguna declaración de obra nueva, lo cual no quiere decir que efectivamente no 
exista, sino que no ha accedido al Registro.
Y  ello  porque  en  nuestro  sistema  inmobiliario  registral  impera  el  criterio  de  la 
voluntariedad  la  inscripción,  basado  en  los  principios  de  rogación  y  de  inscripción 
voluntaria.
Para solicitar la declaración de obra nueva en dicha finca, deben cumplirse los 
requisitos establecidos en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación 
Urbana.
3. En  relación  con  el  punto  4,  es  necesario  que  presente  en  el  Registro 
mandamiento ordenando la anotación preventiva de demanda al objeto de enervar 
los efectos de la publicidad registral, ténganse en cuenta que las inscripciones del 
Registro están dotadas de los efectos derivados de los principios hipotecarios, así 
una  vez  practicada  la  inscripción,  aparece  una  presunción  irus  [sic]  tantum,  de 
exactitud  y  veracidad,  que  opera  mientras  no  se  demuestre  lo  contrario,  es  el 
principio de legitimación, recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme 
al cuál, en su punto 1, establece: “A todos los efectos legales se presumirá que los 
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma 
determinada  por  el  asiento  respectivo”;  y  junto  aquella  presunción  iuris  tantum 
aparece otra de carácter iuris et de iure, sin posibilidad de prueba en contrario, de 
inatacabilidad e irreivindicabilidad de la adquisición efectuada por un tercero con los 
requisitos marcados por la Ley, principio de fe pública registral, artículo 34 de la Ley 
Hipotecaria “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de 
persona  que  en  el  Registro  aparezca  con  facultades  para  transmitirlo,  será 
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después 
se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el  es
mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe  o
que conocía la inexactitud del Registro”. 60www.
RamMíraedzr iLdó, pae z1 6(… d)e» .noviembre de 2021. El registrador (firma ilegible). Fdo. José Luis
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. C. P., en nombre y representación de 
la entidad «Sección de Acción Deportiva Villaverde San Andrés», interpuso recurso el 
día 9 de diciembre de 2021 mediante escrito y en los siguientes términos:
«Hechos
Primero.–El club de fútbol Sociedad Recreativa Boetticher y Navarro SA fue creado 
el 10 de Septiembre 1948, debidamente inscrito en la Comunidad de Madrid y en la 
Federación Castellana de Fútbol,
Segundo:  En  1948  la  empresa  Boetticher  y  Navarro  SA  cede  indefinidamente 
mediante título jurídico (…), la finca N.º 49788 (CRU 28040000632630) al club de fútbol, 
SR Boetticher y Navarro SA
Tercero: El 21 de octubre de 1976, el Instituto Nacional de Industria (INI) adquiere 
una serie de terrenos por título de adjudicación de pago en deudas mediante escritura 
pública ante el notario Francisco Alonso Cerezo (…)
Cuarto: En la misma fecha y en la misma escritura (…), el 21 de octubre de 1976, se 
deja constancia de una carga sobre los terrenos adquiridos en pago en deuda al (INI). 
Concretamente en la hoja 14 n.º 4641283 en el apartado primero del título “Exposición” 
párrafo 7 se dice:
“Cargas.–Terrenos Libres que se utilizan como instalaciones deportivas (Campo de 
Fútbol y anexos)
Quinto: En 1988 la Sr Boetticher y Navarro SA es absorbida por la SR Villaverde 
Boetticher CF, dicho acto es inscrito en la Comunidad de Madrid y en la Real Federación 
de Fútbol de Madrid.
Sexto: En el año 1996 mediante la Ley 5/1996 del 10 de enero, se suprime el 
Instituto Nacional de Industrial (INI) y se crea la Sociedad Estatal de Participaciones 
Industriales (SEPI), y ambas se subrogan jurídicamente
Séptimo: En el año 2017, la Sección de Acción Deportiva Villaverde San Andrés, 
absorbe a la SR Villaverde Boetticher CF, dicho acto es inscrito en la Comunidad de 
Madrid y en la Real Federación de Fútbol de Madrid
Octavo: Con fecha 21 de Abril de 2021, la demandada (SEPI) después de 25 años 
desde que se subrogara jurídicamente con el (INI) realiza un asiento registral en la finca 
N.º 49788 (CRU 28040000632630) de pleno dominio por título de cambio de titularidad, 
ignorando por completo que sobre dicha finca pesa una carga acreditada en escritura 
pública ante el notario Francisco Alonso Cerezo (…) en la hoja 14 n.º 4641283 del 
apartado primero del título “Exposición” párrafo 7 que dice: “Cargas.–Terrenos Libres que 
se utilizan como instalaciones deportivas (Campo de Fútbol y anexos)
Motivos de fondo
El presente recurso se fundamenta en las causas que taxativamente expresa esta 
Ley cuando haya de perjudicar a tercero. Artículo 38 LH párrafo 2.º Resoluciones de la 
D.G.R.N. 18/03/1999, 28/02/1977, 21/11/2012. Por todo ello en aplicación del artículo 19 
bis y 322 de la Ley Hipotecaria, se debe suspender la inscripción del documento.
Esta parte entiende no ajustada a derecho la inscripción registral del 21 de Abril 
de  2021,  realizado  por  la  (SEPI)  después  de  25  años  desde  que  se  subrogara  es
jurídicamente con el (INI). o
La SEPI realiza un asiento registral en la finca N.º 49788 (CRU 28040000632630)  w.
(s…ob)r, ed ed ipchlean of indcoam inpieos ap our ntíatu lcoa drgea  caamcrbeidoi taddea t iteunla riedsacdr,i tuigran orpaúnbdlioc ap oar ncteo mepl lentoo tqaurieo   2022-2960n https://ww
Francisco Alonso Cerezo (...) en la hoja 14 n.º 4641283 del apartado primero del título 
“Exposición” párrafo 7 que dice:
“Cargas.–Terrenos Libres que se utilizan como instalaciones deportivas (Campo de 
Fútbol y anexos)
El asiento registral efectuado por la SEPI no es ajustada [sic] a derecho y causa una 
grave indefensión a la SAD Villaverde San Andrés, pues las cargas son los derechos y 
anotaciones marginales que reconocen un derecho de un tercero sobre la cosa y, por 
tanto, limitan o condicionan la propiedad del inmueble registrado.
Octavo [sic].–La finca no se encuentra libre de cargas
Como hemos señalado anteriormente, sobre dicha finca pesa una carga acreditada 
en escritura pública ante el notario Francisco Alonso Cerezo (…) en la hoja 14 n.º 
4641283 del apartado primero del título “Exposición” párrafo 7 que dice:
“Cargas.–Terrenos Libres que se utilizan como instalaciones deportivas (Campo de 
Fútbol y anexos) y es por ello que la demandada debía haber hecho una anotación 
marginal en favor de un tercero, SAD Villaverde San Andrés, pues es el que lleva 
poseyendo la finca durante 73 años.
Noveno.–LA SAD Villaverdes [sic] San Andrés tiene el derecho de uso y usucapión 
desde 1948, derivado de la subrogación jurídica de la SR Boetticher y Navarro SA y SR 
Villaverde Boetticher CF
La SAD Villaverde San Andrés lleva desde el año 1948, poseyendo como dueño 
titular del derecho real de la finca n.º 49788 CRU 28040000632630, actuando de buena 
fe como tal frente a la colectividad, sin que nadie cuestione dicha situación durante 73 
años.
Esta actitud externa de titularidad es lo que se conoce como el concepto posesorio, y 
hemos realizados infinidad de actos reveladores de titularidad en concepto de dueño, 
como  pago  de  impuestos  y  contribuciones  sobre  la  Finca,  realización  de  obras  y 
edificaciones en la Finca, cuidado y explotación de la Finca, arriendo de la propiedad 
frente a terceros, actuación expresiva como pocas de la posesión en concepto de dueño, 
pagos de recibo de la Electricidad y otros, Licencia de Actividad y Funcionamiento del 
Ayuntamiento de Madrid, Actos de conservación, participación en competiciones de 
categoría regional y nacional bajo el amparo de la Real Federación de Fútbol de Madrid 
y Real Federación Española de Fútbol, etc. (…)
Existen infinidad de documentos y de actos reveladores de titularidad en concepto de 
dueño, para aportar cuando corresponda y a requerimiento de la autoridad judicial.
La posesión ha sido publica y pacífica y no clandestina, es decir, reconocida por todo 
el mundo social, deportivo, político de España. Dicha posesión la hemos exteriorizado 
durante  73  años  por  actos  ostensibles  que  poseemos  la  Finca  n.º49788 
CRU 28040000632630 (…) con una razonable y permanente publicidad, de esta forma 
los interesados han tenido conocimiento de los hechos que les pudieran perjudicar.
Igualmente, la posesión no se ha interrumpido por ninguna de las causas recogidas 
en los arts. 1943 y ss. del CC, Interrupción natural e Interrupción civil
Décimo.–La citada inscripción registral de la SEPI el día 21 de abril de 2021, dice 
que es un terreno no edificado, y resulta que se ha construido por mi cliente una ciudad 
deportiva de uso dotacional privado deportivo básica valorado en más de 1,5 millones de 
euros.
La inscripción registral a parte de ignorar que existen cargas sobre la finca 49788 en 
favor de mi cliente, esta hace referencia a una finca “no edificado” (…) e.e
Efectivamente somos titulares de un derecho de vuelo, dicha propiedad superficiaria,  w.b
abarca toda la finca con construcciones de edificaciones valorados en más de 1,5  60ww
cmoilrlroensepso nddeie neteu rolisc,e ndceiab iddaem eancteti viedsacdr ituar adnoo,m  btares addoe  ym  ir egcliisetnrated o,e x(p…ed) idya  cpoonr  seul 
Ayuntamiento de Madrid (…), y se participan en competiciones federadas desde el 
año 1948, como uso dotacional privado deportivo básica.
Por tanto,
Suplico, Que teniendo  por  presentado este escrito con los documentos que se 
acompañan, se sirva admitirlo, y se tenga por formulada [sic] recurso gubernativo y se 
solicita en fin se dicte Sentencia [sic] en la que se declare:
1. Se cancele el asiento registral efectuada por la SEPI e1 21 de abril de 2021 
sobre la finca N.º 49788 (CRU 28040000632630), Tomo 2574, libro 2574 Folio 61 
Inscripción 3.ª, 100% (1/1) pleno dominio por título de cambio de titularidad.
2. Se  apunte  carga  de  nota  marginal  sobre  la  finca  N.º  49788 
(CRU 28040000632630), en favor de la SAD Villaverde San Andrés derivado de la 
escritura (…), el 21 de octubre de 1976, se deja constancia de una carga sobre los 
terrenos adquiridos en pago en deuda al (INI). Concretamente en la hoja 14 n.º4641283 
en el apartado primero del título “Exposición” párrafo 7 se dice:
“Cargas.–Terrenos Libres que se utilizan como instalaciones deportivas (Campo de 
Fútbol y anexos)
3. Se apunte obra nueva sobre la finca N.º 49788 (CRU 28040000632630), en favor 
de la SAD Villaverde San Andrés derivado de las construcciones realizadas por la SAD 
Villaverde San Andrés (…)
Es justicia que pido en Madrid, a 30 de noviembre de 2021
Otro sí digo primero, Que se subsana el defecto de no haber solicitado anotación 
preventiva, y se solicita en este acto, la anotación preventiva que nos indica Jose Luis 
Ramírez López en su escrito de calificación negativa».
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de diciembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
se  ratificó  en  su  calificación,  emitió  informe  y  remitió  el  expediente  a  este  Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos, los artículos 1, 38, 40, 42, 43, 82, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; 28 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 22 de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 23 marzo, 20 de junio y 3 de octubre de 2018 y 4 de noviembre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de 
junio y 22 de octubre de 2020.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un escrito en el que se alega que una 
determinada inscripción registral practicada en la finca 49.788 no es ajustada a Derecho 
en cuanto al cambio de titularidad, que contiene un error en la descripción de la finca al 
omitir la existencia de determinada edificación. s
El  interesado  manifiesta  haber  interpuesto  demanda  en  ejercicio  de  acción  e.
declarativa de dominio, con fundamento en la usucapión, y haber solicitado la medida  w.
cautelar de anotación de dicha demanda. 60ww
porqEule r elogsis atrsaideonrto rse cdheal zRae glais tcroon esstatánnc iab arjeog lias tsraall vdaeg utaalredsia e dxetr elomso tsri byu nmaalensif;e psotarcqiuoen enso, 
smea nhdaa pmreiesnetnot aodrdoe nnianngduon ala d aencolataraccióiónn p dreev eonbtriav an udeev dae; my,a pnodraq.ue no se ha presentado el  BOE-A-cable e
El  interesado  recurre  exponiendo  los  hechos  y  argumentos  que  han  quedado 
transcritos más arriba, y entre ellos, la alegación de haber realizado «infinidad de actos 
reveladores de titularidad en concepto de dueño» y su posesión publica y pacífica e 
ininterrumpida durante 73 años. Alega asimismo ser titular de un derecho de vuelo sobre 
la  finca.  Y  concluye  solicitando  la  cancelación  de  la  inscripción  3.ª  de  la  finca 
registral 49.788 y la constancia de determinadas obras y cargas a su favor, y pidiendo 
que se tome anotación preventiva por defecto subsanable.
Adjunta  a  su  recurso  diversos  documentos  que  no  fueron  oportunamente 
presentados al Registro de la Propiedad.
2. El recurso ha de ser desestimado en todas sus pretensiones.
Como señala el registrador en su informe, este Centro Directivo tiene declarado en 
reiteradísimas  resoluciones  que  el  objeto  del  recurso  es  determinar  si  el  acto  de 
calificación del registrador está o no ajustado a Derecho, no siendo el recurso el cauce 
procedimental oportuno para ordenar la cancelación de una inscripción, pues para ello es 
necesario el consentimiento del titular registral debidamente causalizado o resolución 
judicial firme que ordene la cancelación.
Así, por ejemplo, las Resoluciones 23 marzo de 2018 y 5 de junio de 2020 señalan 
que «conforme a lo establecido en el primer párrafo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria: 
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. En 
nuestro sistema registral rige el principio de voluntariedad de la inscripción. De ahí que 
este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el 
Registro ningún asiento -salvo casos excepcionales- sin que hayan sido solicitados 
expresamente  por  los  interesados,  que  lo  serán  las  personas  enumeradas  en  el 
artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean 
pertinentes al caso concreto. Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, 
basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro 
Tribunal Supremo. Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución 
de 18 de abril de 2018, el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de 
registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es 
o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión 
de la parte recurrente».
Por su parte, conforme a la Resolución de 22 de octubre de 2020 «debe recordarse 
que el recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al 
encontrarse  amparados  por  el  principio  de  salvaguardia  judicial  consagrado  en  el 
artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria. Así es doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones 
de 13 de septiembre de 2018 y 14 de marzo de 2019 que, una vez practicado un asiento, 
el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus 
efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los 
tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos  legalmente  establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)».
3. Respecto a la alegación del recurrente de que en la descripción de la finca se 
omite la existencia de hecho de determinada edificación, es claro que la constancia 
registral de tal edificación habría de solicitarse por el titular registral y cumpliendo los 
requisitos legalmente aplicables y, entre ellos, los contemplados en los artículos 28 del 
texto refundido de la Ley de Suelo y 202 de la Ley Hipotecaria, cosa que no se ha 
producido.
4. Tampoco es procedente que el registrador tome anotación preventiva de una  es
supuesta demanda por la simple manifestación de haberse interpuesto tal demanda, sino  o
dpdqeriucemehv Eaaesn nnem dt eievpafeadrreec iddc toaiees,  n case a uljlu uasati  cerrctielíoaocs rrup.rlaleeo sc p4ptir2ovo nopddsiee ie ddlnaeat rdeLe  ecdryhee osH sobi pliueeocnntie óeecnsla   Rrijnuiaemd geicuissieattrablo blqe lceuso ceroe ra e qlcsauup eeoc rno«ddnpeisoe tdfniotrutárecmn:i ó aPpnlrme,i mdedierne rtaceolna . oorEatraldc ceqióiónunnee,     OE-A-2022-2960able en https://www.
modificación o extinción de cualquier derecho real». Pero el artículo 43 añade que «en el
caso del número primero del artículo anterior, no podrá hacerse la anotación preventiva 
sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en 
virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador».
5. Y respecto de las alegaciones sobre una posible adquisición del dominio por 
prescripción  adquisitiva  contra  tabulas,  tales  alegaciones  y  medios  probatorios  no 
compete  analizarlos  al  registrador,  ni  tiene  competencia  legal  para  eventualmente 
estimarlos, pues ello implicaría una rectificación del contenido del Registro, que está bajo 
la salvaguardia de los tribunales, sino que tales extremos habrán de ventilarse, con la 
necesaria contradicción, ante los órganos judiciales.
Así el artículo 40 de la Ley Hipotecaria señala que «la rectificación precisará el 
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial» y que «en los casos en 
que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos 
aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se 
sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».
6. Por otra parte, ni siquiera cabe estimar la petición del recurrente de que se tome 
ahora  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables,  pues  como  señalan  las 
Resoluciones de 20 de junio y 3 de octubre de 2018 y 4 de noviembre de 2019, «en 
relación con la petición que realiza la recurrente en el escrito de recurso para que se 
tome anotación preventiva por defecto subsanable, ha de recordarse que, según la 
doctrina de este Centro Directivo, el fundamento de esta anotación preventiva radica en 
la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un 
título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser 
insuficiente para la subsanación que se pretende. Esta anotación tiene una doble cara, 
pues, si desde un punto de vista tiene el juego del asiento de presentación, desde otro, 
es como un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos. 
Por lo que se refiere a los efectos de tal anotación, son los mismos del asiento de 
presentación,  y  también  los  mismos  del  asiento  que  preparan.  Por  todo  ello,  si  el 
fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para subsanar defectos, no se 
entiende qué función puede realizar si el plazo ya está suspendido como consecuencia 
del recurso. Consecuentemente, no procede practicar anotación por defecto subsanable 
cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación, 
puesto que, dado el régimen específico de prórroga del asiento de presentación derivado 
de la interposición del recurso, carece de sentido dicha anotación, sin perjuicio de que 
una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar -ahora sí- 
la  anotación  preventiva  por  defecto  subsanable  (vid.  Resoluciones  de  este  Centro 
Directivo de 16 de septiembre de 2005, 21 de septiembre de 2011, 20 de junio de 2018 
y 17 de enero de 2019)».
7. Y, para concluir, en cuanto a los documentos aportados al recurso y que no 
fueron oportunamente presentados a la calificación del registrador, procede recordar su 
inadmisibilidad conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria que señala que «el recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.b
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  60ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 9 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.