BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143 Miércoles 16 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 73461
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10064 Resolución de 1 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
negativa emitida por el registrador de la propiedad de Barcelona n.º 17, por la 
que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial.
En el recurso interpuesto por doña N. S. P., procuradora de los tribunales, en nombre 
y representación de doña M. V. C. S. y don R. R. N., contra la nota de calificación 
negativa emitida por el registrador de la Propiedad de Barcelona número 17, don Pedro 
Benítez Melgar, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial.
Hechos
I
Con fecha 10 de julio de 2012, se dictó, por el Juzgado de Primera Instancia 
número 49 de Barcelona, en los autos de procedimiento ordinario número 15/2011, 
sentencia, ya firme, con el siguiente fallo: «Estimo la demanda presentada por V. C. S. y 
R. R. N., y declaro el derecho de propiedad a su favor, por prescripción adquisitiva, de la 
participación indivisa de las 2,9557 cien avas partes de la finca número 6985, inscrita en 
el Registro de la Propiedad n.º 17 de Barcelona, Sección 5, que lleva anejo el derecho de 
uso y disfrute exclusivo de la plaza de aparcamiento número 6. Dispongo inscribir en el 
Registro de la Propietat número 17 de Barcelona la titularidad de la finca reseñada a 
favor de los actores».
Con fecha 26 de noviembre de 2020, el Juzgado de Primera Instancia número 49 de 
Barcelona, libró mandamiento al Registro de la Propiedad de Barcelona número 17 «a 
los efectos de que, en la medida en que la sentencia de 10 de julio de 2012 declare el 
derecho  de  propiedad  en  favor  de  los  demandantes  y  es  necesario  para  dicha 
inscripción, se proceda a la cancelación de la inscripción registral del último titular 
registral del inmueble que se indica en la sentencia que se adjunta».
II
Presentado  dicho  mandamiento  en  el  Registro  de  la  propiedad  de  Barcelona 
número 17, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 7 del año: 2021.
Asiento N.º: 1175 Diario: 37.
Presentado el 07/01/2021 a las 11:49:00.
Presentante: B. B., P.
Interesados: V. C. S., R. R. N.
Naturaleza: Mandamiento Judicial.
Objeto: prescripción adquisitiva.
N.º Juicio: 15/2017 de 03/03/2017. es
Juzgado: Juzgado de Primera Instancia N.º 49 de Barcelona, Barcelona. o
Calificación negativa. 064ww
Hechos
escr1it.u raE l[ sdicía]  d0e7 /0p1re/2s0c2ri1p caió lna sa 1d1q:u4i9s:it0iv0a e al uStno/rSizraad. aB .p Bor. , ePl. ,N porteasreion t[as ipc]r imdee raB acrocpeilao ndae, 
Don/Doña  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  49  de  Barcelona  el  día  03/03/2017,
habiendo sido practicado en este Registro Asiento de Presentación número 1175 del 
Diario 37.
2.  En  dicho  documento,  se  declara  el  derecho  de  propiedad,  por  prescripción 
adquisitiva, a favor de doña V. C. S. y don R. R. N. sobre la participación indivisa 
de 2,997 cien avas partes de la finca registral 6985 de esta demarcación, hablándose 
dirigido la demanda contra Sipan, S.A.
3.  La citada participación indivisa consta inscrita en los libros de este Registro a 
favor de Confort Promotora Inmobiliaria, S.A., vulnerándose por tanto el principio de 
tracto sucesivo.
Fundamentos de Derecho
1.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de 
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
2.  Previa calificación jurídica del precedente documento, una vez consultados los 
antecedentes  del  registro  el  Registrador  que  suscribe  ha  resuelto  suspender  su 
inscripción por los siguientes defectos que se estiman subsanables:
1)  No se cumple el principio de tracto sucesivo regulado en el artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria.
De conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 105 del Reglamento 
Hipotecario, para inscribir o anotar títulos en los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos.
Acuerdo:
En su virtud, se suspende el documento objeto de la presente calificación, quedando 
en automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el 
plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la 
última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 
y 323 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título, en el plazo máximo 
de diez días naturales contados desde esta fecha.
Puede no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la 
vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente 
referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art 42.9 de la ley 
Hipotecaria.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Barcelona, a 11 de febrero de 2021. El Registrador (firma y sello del Registro con el 
nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña N. S. P., procuradora de los tribunales,  e.
en nombre y representación de doña M. V. C. S. y don R. R. N., interpuso recurso el  w.
día 3 de marzo de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos: 064ww
«La calificación objeto del presente recurso es contraria a derecho.
Esta parte interesa se declare que no es preciso dirigir la demanda contra el titular
registral del inmueble para continuar con el tracto ya que "la existencia de una sentencia
dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara que las demandantes han 
adquirido por prescripción una finca que consta inmatriculada, es título suficiente para la 
inscripción del dominio usucapido."
Así lo ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en su 
resolución de 7 de septiembre de 2018:
"En  el  presente  caso,  se  trata  de  una  prescripción  adquisitiva  por  la  posesión 
continuada a título de dueño y durante los plazos contemplados en la normativa civil Y el 
contenido de la sentencia es claro por cuanto que, en ejecución de esta, se ordena la 
rectificación de los asientos del Registro y la inscripción de la finca a favor de la 
demandante.  No  existe  por  tanto  una  translación  del  dominio  por  el/los  titulares 
registrales, ordenada judicialmente y por ello, basada en un derecho del anterior titular, 
sino que el adquirente se convierte en titular del derecho por haberse comportado como 
propietario durante los periodos legales exigidos.
En este sentido, la existencia de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario 
por la que se declara que las demandantes han adquirido por prescripción una finca que 
consta inmatriculada, es título suficiente para la inscripción del dominio usucapido. La 
prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, pues no se basa 
en  derecho  anterior  alguno,  al  convertirse  en  propietario  por  haber  venido 
comportándose como tal. Por tanto, entiende esta parte que el mandamiento dictado en 
ejecución  de  la  Sentencia,  con  las  modificaciones  posteriores,  debe  ser  inscrito  y 
cancelándose de este modo, las inscripciones contradictorias con el mismo.
En relación con lo anterior, conviene traer a colación el contenido del Art. 100 del 
Reglamento hipotecario que, en cuanto a la calificación registral de los documentos 
judiciales, dispone lo siguiente:
'Artículo 100.  La calificación por los Registradores de los documentos expedidos 
por la autoridad judicial se limitará  a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la 
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro'.
Precepto que habrá de ponerse en relación con el art. 18 de la LH en cuya virtud:
'los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro'".
El registrador debe limitarse a aquellos "aspectos competenciales apreciables de 
oficio  por  el  órgano  jurisdiccional  como  son  la  falta  de  jurisdicción  o  la  falta  de 
competencia  objetiva  o  funcional,  o  la  competencia  territorial  cuando  ésta  venga 
imperativamente ordenada" (Resoluciones 2 de octubre de 2009 y de 9 de mayo de 2011 
de la Dirección General de Registros y del Notariado).
Mis  representados  han  ejercido  su  derecho  a  través  del  procedimiento  judicial 
establecido al efecto, que finalizó por Sentencia firme. Dicha Sentencia fue publicada en 
el Boletín Oficial de la Generalitat de Cataluña, el 27 de febrero de 2012 [sic].
De acuerdo con lo establecido el artículo 512 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "en 
ningún caso podrá solicitarse la revisión después de transcurridos cinco años desde la 
fecha de la publicación de la sentencia que se pretende impugnar. Se rechazará toda 
solicitud de revisión que se presente pasado este plazo". e.
La Ley Hipotecaria, en sus artículos 203 y 208 exige la publicación de edictos para la  w.
continuación del tracto, procedimiento que es el que se ha llevado a cabo por esta parte. 064ww
declNaraadra d eju nsutifeicvao  eqlu dee rseec htoe nqguae  mqui er eipnriecsiaern tuand an tuieenveo  sporborcee dlaim pileanztao  dpea graa ratejen,e or bqjeuteo 
de este debate.
La calificación del Registro de la Propiedad 17 de Barcelona supone una desviación 
de poder al tratar, a través de la potestad de calificación, impugnar una Sentencia 
Judicial firme».
IV
El registrador emitió informe el día 8 de abril de 2021, mantuvo la nota de calificación 
y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  1,  20  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la 
Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal 
Constitucional; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 21 de marzo 
de 2006 y 21 de octubre de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 30 de abril de 1999, 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril 
y 11 de julio de 2003, 8 y 11 de octubre de 2005, 23 de marzo, 17 de mayo, 22 de junio 
y 20 de noviembre de 2007, 13 de marzo, 29 de mayo, 26 de agosto, 2 de octubre y 6 de 
noviembre de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 10 y 14 de junio y 8 de noviembre 
de 2010, 22 de marzo y 2 y 27 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de 
enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 1 y 2 de octubre 
de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 y 28 de mayo, 17 
de julio, 7 de septiembre y 22 y 29 de octubre de 2015, 17 de marzo y 12 y 17 de mayo 
de 2016, 18 de enero, 7 de marzo, 3 de abril, 3 y 22 de mayo, 7 de junio, 18 de octubre, 
3 de noviembre y 18 de diciembre de 2017, 15 de febrero, 29 de mayo, 20 de junio, 9 
y 10 de julio, 14 de septiembre, 3 de octubre, 28 de noviembre y 12 de diciembre 
de 2018, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de mayo, 14 y 21 de junio, 24 de julio, 18 de 
octubre y 4 de noviembre de 2019 y 9 de enero de 2020, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de enero y 3 de febrero 
de 2021.
1.  Se debate en el presente recurso si puede inscribirse un mandamiento dictado 
en  procedimiento  ordinario  en  el  que  se  ha  dictado  sentencia  estimativa  de  la 
prescripción adquisitiva del actor sobre una determinada plaza de garaje. El registrador 
deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo al haberse dirigido el procedimiento 
contra una persona distinta del titular registral. La recurrente entiende que no es preciso 
dirigir la demanda contra el titular registral del inmueble para continuar con el tracto ya 
que «la existencia de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se 
declara  que  las  demandantes  han  adquirido  por  prescripción  una  finca  que  consta 
inmatriculada, es título suficiente para la inscripción del dominio usucapido».
2.  En  relación  con  la  primera  cuestión,  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro 
Directivo que los registradores tienen dentro de su ámbito de competencia la calificación 
de documentos judiciales (ex artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento 
Hipotecario), por lo que pueden revisar si la resolución judicial es congruente o no con el 
procedimiento seguido.
No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento 
de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de  e.e
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1  b
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los  064ww
cRoengsistittruotsiv apsú by licaotesn, edrseeb eanl  easctaatdaor  oy  sciutumapcliiór n loju rqíduiec osse q udeis psounrjgaa  deen e lllaass , sseanlvteon cqiuaes 
ceoxmistoa nti eonbes tpárcouclloasm daedroiv easdtoas S daelal ,p proopr itoo dRaesg, islatr So TcSo nnfoúrmm. e2 9a5 s/2u0 l0e6g,i sdlaec 2ió1n d ees mpeacrízfoic,a ".n Yo 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte"».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, 
de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución 
Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede 
deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le 
era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la 
presencia  procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral, 
pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria 
que interesaba hacer valer derechos posesorios (...)».
3.  El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, 
que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, 
en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos 
contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en 
cuenta  por  el  registrador,  al  estar  incluida  dentro  del  ámbito  de  calificación  de 
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
4.  Finalmente  también  es  doctrina  consolidada  de  esta  Dirección  General  (cfr. 
Resoluciones citadas en «Vistos»),que la usucapión reconocida judicialmente a favor de 
los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer 
sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte 
del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la 
posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la Ley, ya que la inscripción 
del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. 
artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los 
requisitos legalmente establecidos, pero -aun cuando para buena parte de la doctrina 
opera de forma automática-, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que  s
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción  oe.
adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera  w.
ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser  064ww
aredsquueisltioc iójund iccoiamlmo ednetem; asnind aenmteb,a lrag od,e sciugannadcoió enl  dueslu dceampiaenndtea dpore ltee ncdoerr eqsupeo sned ed eac élal rey  nsou 
es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca.
Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse 
«a priori» o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica, 
y  no  tiene  encaje  en  nuestro  sistema  de  transmisión  del  dominio  eminentemente 
causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, 
así como -desde la perspectiva no solo formal sino también material- un acreditado tracto 
sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar una 
transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento 
de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde 
no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado 
el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a 
las pretensiones del demandante. En este sentido, cabe plantearse a la vista de lo 
anterior si la sentencia declarativa de usucapión en tanto medio de rectificación del 
Registro es, en cierta manera, una especialidad o excepción del principio de tracto 
sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
En  el  caso  de  la  usucapión  extraordinaria  aun  cuando  no  será  necesaria  la 
acreditación en el procedimiento de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos 
adquirentes posteriores (pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva 
no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la 
posesión  en  concepto  de  dueño,  pública,  pacífica  y  no  interrumpida,  dado  que  la 
declaración que le ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro), deberá ser 
entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.