BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19756
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2509 Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Madrid  n.º  14  a  cancelar  una  limitación 
registral derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don L. M. F. R. M. contra la negativa del registrador de 
la Propiedad de Madrid número 14, don Ángel Valero Fernández-Reyes, a cancelar una 
limitación registral derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, solicitada mediante 
instancia presentada en dicho Registro.
Hechos
I
Mediante instancia, don M. A. F. R. M. solicitaba la cancelación de la limitación legal a 
que se refería el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria y que pesaba sobre la finca 
registral número 42.000 del Registro de la Propiedad de Madrid número 14 «al haber sido 
suprimida radicalmente la misma desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021, la cual elimina 
y suprime dicha limitación a partir de su entrada en vigor, y en relación a la inscripción 
practicada en fecha 25 de mayo de 2021, relativa a adjudicación a titulo sucesorio, según 
escritura otorgada ante el notario don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi (…)».
II
Presentada el día 7 de septiembre de 2021 dicha instancia en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 14, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por M. A. F. R. M. el día siete de septiembre de dos mil veintiuno, 
bajo el asiento número 51 del tomo 80 del Libro Diario y número de entrada 4890/2021, 
que corresponde a la instancia de fecha seis de septiembre de dos mil veintiuno, ha 
resuelto  no  practicar  los  asientos  solicitados  en  base  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho:
I. Hechos:
1. En la adjunta instancia se solicita la cancelación de la limitación de la fecha 
pública  registral  de  dos  años  de  la  finca  de  referencia,  desde  el  fallecimiento  del 
causante que recogía el antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, y cuyo vencimiento 
tendrá lugar el día 21 de septiembre de 2022.
2. Dado que la reforma a la que se alude en los fundamentos de derecho no  s
contiene  disposición  transitoria  alguna  que  establezca  el  carácter  retroactivo  de  la  e.
derogación que recoge (del artículo 28 LH), la cancelación solicitada debe ser denegada. w.
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capacidad  jurídica,  suprime  el  artículo  28  de  la  LH,  que  antes  establecía:  “Las
inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán 
efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del 
causante. Exceptúanse las inscripciones  por  título de herencia testada o intestada, 
mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
La Disposición Final Tercera de la mencionada Ley 8/2021 establece que su entrada 
en vigor se producirá a los tres meses de su publicación en el BOE, que tuvo lugar el 
pasado día 3 de junio, sin que se haya previsto ninguna norma concreta para regular el 
régimen transitorio en relación con la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
De acuerdo con esta reforma, a partir del pasado 3 de septiembre el artículo 28 ha 
quedado suprimido de nuestra Ley Hipotecaria; pero esa carencia de atribución de 
efectos retroactivos a la derogación, impide la cancelación automática anticipada de las 
limitaciones  inscritas  derivadas  de  dicho  artículo;  las  cuales,  además,  operarán  en 
perjuicio de tercero conste o no la indicación registral de la misma.
De acuerdo con esto, las referencias a la limitación de efectos frente a terceros que, 
de conformidad a lo establecido en el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, se 
encuentren recogidas en inscripciones de herencia o legado y que estén vigentes a 
fecha 2 de septiembre de 2021 no podrán ser canceladas hasta que hayan transcurrido 
los dos años desde la muerte del causante de la herencia o legado tal y como prescribe 
el citado precepto.
No cabe, por tanto, una cancelación automática a partir del día 3 de septiembre 
de 2021, y dado que no se ha previsto un régimen transitorio específico, hay que seguir 
respetando durante el plazo que preveía el artículo 28 el derecho de los legitimarios 
indebidamente ignorados en una herencia a que el juego del principio de fe pública 
registral no impida el éxito de las correspondientes reclamaciones en defensa de su 
legítima.
Este es además el criterio que deriva de lo previsto en el primer inciso de la 
Disposición Transitoria Primera de nuestro Código Civil, según el cual, “Se regirán por la 
legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados 
bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca”.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación podrá (…)
Madrid, a veintisiete de septiembre de dos mil veintiuno.–El Registrador, Fdo.: Ángel 
Valero Fernández-Reyes (firma ilegible).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. M. F. R. M. interpuso recurso el día 2 de 
noviembre de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos
Primero. No puedo compartir la calificación realizada por el Sr. Registrador pues 
entiendo que la norma reformadora, la Ley 8/2021, expresamente deja sin efecto esa 
especial protección que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria confería a quienes no son 
herederos forzosos, y se elimina definitiva y radicalmente la misma al eliminar el artículo 
de la Ley Hipotecaria e [sic] su integridad, sin otros pronunciamientos.
Entiendo que sería discriminatorio y lesivo para los intereses de todos aquellos que  es
hayan  heredado  de  un  causante  que  haya  fallecido  hasta  el  día  2  de  septiembre  o
de 2021, y existirían dos realidades distintas en sus consecuencias jurídicas por el mero  09www.
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sería una norma que nace infringiendo la Constitución Española vigente.
Es  decir,  en  cualquier  caso,  se  trataría  de  una  situación  discriminatoria  para 
situaciones idénticas y que no caen bajo la esfera de responsabilidad de los posibles 
herederos, imponiendo unas condiciones radicalmente opuestas en ambas situaciones. 
Entiendo que la reforma precisamente lo que persigue es que no existan diferentes 
situaciones a la hora de heredar por el mero hecho del parentesco o de las disposiciones 
realizadas por el causante, en su caso.
Segundo. Igualmente, comparto que, efectivamente, la Ley 8/2021 no ha dispuesto 
régimen transitorio alguno, y precisamente por ello es de entender que la limitación 
decaído radicalmente, no existe y por lo tanto se debe considerar como no operativa 
desde el día que efectivamente la Ley fijó es decir desde el día 3 de septiembre de 2021, 
pero con carácter general pues no otra cosa ha querido el legislador.
Si el legislador hubiera querido establecer un régimen transitorio, efectivamente lo 
habría dispuesto en la norma, pero lo que ha hecho es eliminar totalmente la limitación 
precisamente para que no existan situaciones diferentes desde el 3 de septiembre, 
desaparece la limitación y todos los posibles herederos son tratados jurídicamente de 
igual forma por la Ley Hipotecaria, sin limitación alguna para poder disponer libremente 
de los posibles bienes inmuebles.
Entiendo que, al no establecer un régimen transitorio expreso, lo que ha pretendido 
el legislador es que no existan dudas ni interpretaciones, simplemente no existe la 
limitación,  nada  más,  y  no  cabe  sostener  limitación  alguna  según  la  fecha  de 
fallecimiento, debo insistir en el innegable hecho de que, si se hubiera querido establecer 
un régimen transitorio y sostener situaciones diferentes, se habría hecho constar así.
Debo considerar que, al tratarse de una reforma más favorable para los herederos, si 
cabe invocar la retroactividad de la misma, pues se habría prohibido expresamente si se 
hubiera pretendido que la limitación se mantuviera para aquellos hechos producidos ante 
del 3 de septiembre, y no ha sido así.
Tercero. La propia calificación reconoce que la norma se ha eliminado, por lo que 
no puede ser invocada y por tanto ha dejado de producir efectos.
Es preciso acudir al concepto de hechos realizados en tal forma que la ley nueva 
tiene efectos retroactivos cuando afecta al hecho que se realiza bajo el imperio de la ley 
antigua así el principio de irretroactividad se resolverá en el aforismo Tempus regid 
actúan.
En relación con la interpretación de artículo 2.3 del Código civil, debe aplicarse la 
doctrina del efecto inmediato de la ley –De Castro, ADC 1961, páginas 731-734–, 
conforme  a  la  cual  la  ley  nueva  no  retroactiva  debe  respetar  los  efectos  jurídicos 
producidos  en  el  pasado,  pero  debe  regular  los  futuros  a  partir  del  día  de  su 
promulgación; si la ley pretende regular los hechos pasados, es retroactiva; si trata de 
regular situaciones en curso, los llamados hechos o situaciones pendientes, deberá 
diferenciarse entre los fenómenos anteriores y los posteriores al cambio de regulación, 
pues estos últimos quedan afectados por la nueva ley –efecto inmediato–. Ello es 
especialmente relevante en el caso que nos ocupa, cuando la reforma lo que trata es de 
unificar el régimen jurídico de protección del tercero hipotecario y suprimir un régimen 
excepcional, criticado desde antiguo por la doctrina, precisamente en razón de sus 
efectos  restrictivos  del  tráfico  jurídico,  con  olvido  de  la  existencia  de  mecanismos 
registrales públicos como es el Registro General de Actos de Última Voluntad que 
protegen al heredero real y excluyen la existencia de herederos aparente, así como su 
falta de coherencia jurídica con la normativa fiscal. Sentencia del Tribunal Supremo 
de 15 de junio de 1989 es
Cuarto. Por todo ello, solicito se estime el presente y se ordene la eliminación de la  o
iplnimrseitstaESaencnonci lótiisecanui  t dq oqviu,ciu rehtequ a udd eeac,s  atotraergbingaliee,e cncnío daano le   cplp uroaearrsn teítpcanrusetle osc  eyo2n nc8tsao eddnceosu e leeacnus Lcteeiena ytsee  sHlmecigperiaontoltteee sjc us asneret ioaea ,ln icmc oioninnnh efeeo rdlre medn oetleac ss uf.eimn cseaon ltioocbi tjqaeu teoen  d seleal    OE-A-2022-2509able en https://www.
acompaña,  se  sirva  admitirlo,  tenga  por  formulado  recurso  gubernativo  contra  la
calificación mentada y tras los trámites de Ley, se dicte la resolución oportuna estimando 
el presente y se levante la limitación que opera sobre la finca en cuestión con cuanto sea 
inherente (…)».
IV
Mediante escrito, de fecha 10 de noviembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 de la Constitución Española; 2.2 del Código Civil; 18, 24, 28 
(derogado por el artículo 3.Dos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la 
legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio 
de su capacidad jurídica [publicada en el «Boletín Oficial del Estado» el 3 de junio, y en 
vigor desde el 3 de septiembre de dicho año]), 34 y 42 de la Ley Hipotecaria; 82.2, 322 y 
siguientes y 353.3 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 227/1988, de 29 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de 
octubre de 1988 y 9 de abril de 1992; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 27 de enero de 2012 y 4 de septiembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio 
y 19 de octubre de 2020, 21 de septiembre de 2021 y 5 de enero de 2022.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Se presenta instancia solicitando la cancelación de la limitación legal a que se refería el 
derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria y pesaba (según la calificación hasta el día 21 de 
septiembre de 2022) sobre la finca registral 42.000 del citado Registro: «al haber sido 
suprimida radicalmente la misma desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021, la cual elimina 
y suprime dicha limitación a partir de su entrada en vigor, y en relación a la inscripción 
practicada en fecha 25 de mayo de 2021, relativa a adjudicación a titulo sucesorio, según 
escritura otorgada ante el notario don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi (…)».
El registrador basa su negativa a la práctica del asiento solicitado en los siguientes 
argumentos:
– La reforma a la que se alude en los fundamentos de Derecho (artículo 3.Dos de la 
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el 
apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que 
suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria), no contiene disposición transitoria alguna 
que establezca el carácter retroactivo de dicha derogación.
– La disposición final tercera de la mencionada Ley 8/2021 establece que su entrada 
en vigor se producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del 
Estado», que tuvo lugar el pasado día 3 de junio, sin que se haya previsto ninguna 
norma concreta para regular el régimen transitorio en relación con la supresión del 
artículo 28 de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con esta reforma, a partir del pasado 3 de 
septiembre, el artículo 28 ha quedado suprimido de Ley Hipotecaria; pero esa carencia 
de atribución de efectos retroactivos a la derogación impide la cancelación automática 
anticipada de las limitaciones inscritas derivadas de dicho artículo; las cuales, además, 
operarán en perjuicio de tercero conste o no la indicación registral de la misma.
– De acuerdo con lo anterior, las referencias a la limitación de efectos frente a  e
terceros que, de conformidad a lo establecido en el derogado artículo 28 de la Ley  bo
Hipotecaria, se encuentren recogidas en inscripciones de herencia o legado y que estén  09ww
vctrioagmne–snoc t epuNsrroer i dseccola r dbilboíeaes,    e2pdl o ocdrsi et ta aadsnñoetoo pps,t  rieeudmcneeasbpd rcteeoa  .ndlace e ml2au0ce2iór1tne  n adoue tplo omcdaáruátsincaa ns teaer   pdcaear ntilrac e dhleaeld raedsnía c hi3aa  sdote al  esqgeuapedt ioeh mataybla reny    OE-A-2022-25able en https://
de 2021, y dado que no se ha previsto un régimen transitorio específico, hay que seguir
respetando durante el plazo que preveía el artículo 28 el derecho de los legitimarios 
indebidamente ignorados en una herencia a que el juego del principio de fe pública 
registral no impida el éxito de las correspondientes reclamaciones en defensa de su 
legítima. Este es además el criterio que deriva de lo previsto en el primer inciso de la 
disposición transitoria primera de nuestro Código Civil, según el cual, «se regirán por la 
legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados 
bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca».
El recurrente alega lo siguiente:
– La norma reformadora, la Ley 8/2021, expresamente deja sin efecto esa especial 
protección que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria confería a quienes no son herederos 
forzosos, y se elimina definitiva y radicalmente la misma al eliminar el artículo de la Ley 
Hipotecaria en su integridad, sin otros pronunciamientos, pues sería discriminatorio y 
lesivo para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que 
haya fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas 
en sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una 
situación completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23.00 horas, o 
fallecer el día 3 de septiembre a las 00.05 horas.
– No cabe compartir que la Ley 8/2021 contenga una disposición que coloca en 
situación de desigualdad a dos ciudadanos por una cuestión de fecha, o en este caso de 
minutos, sería una norma que nace infringiendo la Constitución Española. Se trataría de 
una situación discriminatoria para situaciones idénticas y que no caen bajo la esfera de 
responsabilidad de los posibles herederos, imponiendo unas condiciones radicalmente 
opuestas en ambas situaciones; y la reforma precisamente lo que persigue es que no 
existan diferentes situaciones a la hora de heredar por el mero hecho del parentesco o 
de las disposiciones realizadas por el causante, en su caso.
– La Ley 8/2021 no ha dispuesto régimen transitorio alguno, y precisamente por ello 
debe entenderse que la limitación ha decaído radicalmente, no existe y por lo tanto se 
debe considerar como no operativa desde el día 3 de septiembre de 2021, pero con 
carácter general pues no otra cosa ha querido el legislador, pues si hubiera querido 
establecer un régimen transitorio lo habría dispuesto en la norma.
– Al tratarse de una reforma más favorable para los herederos, cabe invocar la 
retroactividad  de  la  misma,  pues  se  habría  prohibido  expresamente  si  se  hubiera 
pretendido que la limitación se mantuviera para aquellos hechos producidos antes del 3 
de septiembre de 2021, y no ha sido así.
– Sostener la limitación del artículo 28 durante un año más desde la fecha de 
desaparición  y  eliminación  efectiva  de  la  misma,  le  perjudica  claramente  en  la 
disponibilidad  de  sus  bienes,  suponiendo  una  clara  lesión  de  sus  derechos 
constitucionales, al no estar en situación de igualdad en el pleno ejercicio de los mismos. 
Además, en la propia calificación se reconoce que la norma se ha eliminado, por lo que 
no puede ser invocada y ha dejado de producir efectos.
2. Antes de entrar a analizar el fondo del presente recurso, no está de más recordar 
algo que recientemente ha afirmado este Centro Directivo en Resolución de 21 de 
septiembre de 2021, a propósito de otra limitación legal, cual es el derecho expectante 
de viudedad aragonés; consecuencia del matrimonio, cualquiera que sea el régimen 
económico del mismo, y que ha de conceptuarse como un beneficio legal oponible a 
terceros  sin  necesidad  de  inscripción  en  el  Registro,  al  igual  que  ocurre  con  es
determinadas limitaciones, servidumbres aparentes y prohibiciones legales, no siendo en  bo
sí  mismo  un  derecho  inscribible,  pues  no  se  trata  de  un  derecho  real  concreto.  09ww
aRAdfeiersmcYoual uacscdiioi oabnnmieeeesns,n   t1éee2ss lt a ac dsrieee  srútojloutli unmqcioauió send,   edee esn2tl  e0pa 2rbCe0ss eoeynlun trtt2ooe1   r oDedccireiuoe rscssatoeivs.po t yie tumqvuboer e, o scdianes  idó2un0d 2ad1,e,   adoyecu udspaoanlri csaiet u, edenenfso  cldaaesr    OE-A-2022-25able en https://
cancelación respecto de determinadas referencias al citado precepto, practicadas al
amparo del entonces vigente artículo 28 de la Ley Hipotecaria, no es menos cierto que la 
situación ha cambiado radicalmente tras la derogación de aquel –eliminado o expulsado 
del  ordenamiento  jurídico  desde  el  3  de  septiembre  de  2021–  por  obra  de  una 
disposición legal en cuya exposición de motivos se afirma, lisa y llanamente que «(...) se 
elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente 
este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio 
que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, 
generando situaciones antieconómicas (...)».
3. Para las inscripciones de adquisiciones hereditarias practicadas en los libros del 
Registro de la Propiedad, una vez derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y con 
independencia de la fecha de la adquisición hereditaria (es decir, haya fallecido el 
causante  antes  o  después  del  3  de  septiembre  de  2021),  el  derogado  artículo  28 
simplemente  no  existe,  en  tanto  que  norma  adjetiva,  de  publicidad  registral,  y  no 
sustantiva, por lo que no es adecuado el enfoque del recurrente (aunque sí el riesgo de 
discriminación que pone de relieve) cuando afirma que «sería discriminatorio y lesivo 
para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que haya 
fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas en 
sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una situación 
completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23.00 horas, o fallecer el 
día 3 de septiembre a las 00.05 minutos; y que no cabe compartir que la Ley 8/21 
contenga una disposición que coloca en situación de desigualdad a dos ciudadanos por 
una  cuestión  de  fecha,  o  en  este  caso  de  minutos,  sería  una  norma  que  nace 
infringiendo la Constitución Española vigente. Se trataría de una situación discriminatoria 
para situaciones idénticas».
Y ese enfoque no es correcto por la sencilla razón de que lo decisivo (de cara a la 
cesación de la operativa del precepto derogado) no es la fecha de fallecimiento de 
causante, sino la fecha de la inscripción (que es la del asiento de presentación ex 
artículo 24 de la Ley Hipotecaria), por lo que para aquellos títulos relativos a sucesión 
hereditaria (háyase, o no, causado antes) presentados después del 3 de septiembre 
de 2021 el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria simplemente no existe. Pero lo 
que toca abordar en este recurso es qué ocurre con aquellas inscripciones practicadas 
con anterioridad a esa derogación respecto de los cuales se hubiera hecho constar (no 
compete ahora dilucidar si debida o indebidamente), la limitación que explicitaba el 
citado precepto.
Adelantando el sentido de la resolución del presente recurso, sin duda cabe estimar la 
solicitud del recurrente, plasmada en una instancia respecto de la cual la calificación negativa 
se  basa,  primordialmente,  en  que  la  Ley  8/2021  carece  de  disposiciones  transitorias, 
arguyendo también una determinada interpretación del principio de irretroactividad.
La fundamentación de la postura estimatoria de este Centro Directivo se basa en una 
doble vía argumental.
4. En primer lugar, como hace tiempo se ha mantenido doctrinalmente, las leyes 
pueden exigir su cumplimiento con efectos retroactivos, aunque no lo hayan explicitado 
mediante  una  cláusula  especial,  por  lo  que  habrá  casos  de  retroactividad  por 
determinación legal expresa, y otros en que se deduzca del contexto de la ley. Y 
respecto de la declaración tácita de la ley en pro de la retroactividad, se ha entendido 
que se impone cuando así lo requiere su sentido, carácter y fin, pues hay disposiciones 
de tal naturaleza que, por su mismo carácter, implican normalmente efecto retroactivo. 
Así, constituyen las formas típicas de la retroacción tácita las disposiciones que tengan  es
por objeto establecer un régimen general y uniforme, en cuanto que sólo concediendo  o
teaerffjáeeirfmmcicPtopoao lsrroi n  q lmrodue eeotd r beoe«imall(lioa…cá rtisil)voa  o,esy s d l qe aTunsdre eiobt  e ueepmnslu atacaela  bddCrleáeeo c cnrtceeesontrtrni  toguusaeenccnig otenuinvruiaiared ll va leyaod    i,en rueélm nsgTeitifremodib rieaCumntneoi dan odalt  redSmo  u loaDppd rriLiroefeeipmccyuat oieHnv s oaipet daoly m;ta eei xstcteiiuasenvrtne ioadlna .oot e ac upasnlsoici bóacrncel ai ódreneol     OE-A-2022-2509able en https://www.
retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la
legislación  anterior,  siempre  que  los  efectos  jurídicos  de  tales  actos  no  se  hayan 
consumado  o  agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos 
consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos 
casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. También la doctrina 
admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la 
retroactividad  de  las  normas  interpretativas;  las  complementarias,  de  desarrollo  o 
ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho 
nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos; y, 
por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o 
incomodidades,  añadiendo  que  el  intérprete  encontrará  una  orientación  en  las 
disposiciones transitorias del Código Civil. Así pues, esta jurisprudencia es clarificadora 
en cuanto a los siguientes puntos: 1. El principio general de la irretroactividad de las 
leyes. 2. La posibilidad de retroactividad en determinadas situaciones sin perjuicio de los 
derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares. 3. Que no se 
menciona nada en esta jurisprudencia sobre irretroactividad de doctrina, y menos aún de 
la dictada en Resoluciones de este centro directivo. 4. Que se admite la retroactividad de 
las  normas  interpretativas,  complementarias,  de  desarrollo,  de  las  ejecutivas,  pero 
siempre de una forma controlada y moderada y en cuanto no lesione o perjudique los 
derechos adquiridos con anterioridad…» (cfr. Resolución de 27 de enero de 2012, con 
criterio reiterado en la de 19 de octubre de 2020).
5. En segundo lugar, la cuestión suscitada (efecto inmediato de las leyes) puede 
abordarse de otra forma, atendiendo a que la opción entre los distintos grados de 
retroactividad suele obedecer a motivos de política legislativa, pues la aparición de una 
nueva ley implica una censura para la antigua y la necesidad de justicia hace urgente la 
aplicación  de  la  nueva  ley.  Sin  olvidar,  como  también  se  ha  puesto  de  relieve 
doctrinalmente, que la eficacia de las normas acompaña naturalmente a su vigencia, lo 
que se aviene perfectamente con la doctrina del efecto inmediato de las leyes que 
constituiría la regla en ausencia de otra manifestación del legislador, y más en casos 
como el presente, en el cual el legislador ha dejado meridianamente clara su postura en 
el Preámbulo de la ley que ha derogado el artículo 28, lo que es una clara invocación al 
efecto inmediato e incondicionado de tal derogación. Por ello, aun afirmando en este 
caso la tácita, aunque indudable postura del legislador en pro de una retroactividad 
máxima, es perfectamente posible admitir la bondad de la pretensión que motiva este 
recurso acudiendo, sin más, al efecto inmediato e indiscriminado –tanto de futuro como 
de pasado– que implica la derogación del tantas veces citado artículo 28.
Y es que, se quiera o no, el legislador de 2021 ha dejado bien a las claras cuál es su 
criterio sobre las razones que le han llevado a derogar un precepto cuya aplicación 
devino gravemente perturbadora para el buen orden económico y para la seguridad 
jurídica; y que los efectos de esa derogación (que implica la no suspensión de la fe 
pública registral) sean inmediatos e indiscriminados, con independencia de cuándo se 
produjo la muerte del causante.
No se olvide que, en el fondo, la cuestión que subyacía en la verdadera ratio del 
precepto derogado se basaba en la dialéctica heredero aparente/heredero real, situación 
–ésta– que habrá de resolverse con base en los criterios sustantivos que se deriven de 
la legislación civil aplicable a una determinada sucesión. Y esa es la solución por la que 
ha optado el legislador de 2021, pues ha considerado tan residuales los casos en los que 
puede aparecer ese conflicto heredero real/heredero aparente, que los reconduce al 
ámbito en el que han de dirimirse: el judicial. Ámbito en el cual, como es sabido, cabrá  es
eventualmente  y,  en  su  caso,  solicitar  medidas  cautelares  tales  como  la  anotación  o
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que veda traer a colación la disposición transitoria primera del Código Civil), y también,
para destacados autores, chocaba frontalmente con la pluralidad legislativa existente en 
nuestro ordenamiento civil, a la vez que perturbaba gravemente el tráfico jurídico; razón 
por la cual el legislador de 2021 ha querido acabar de una vez por todas con aquella 
regulación: primero, porque las circunstancias que pudieron justificar su existencia ya no 
existen; segundo, porque considera que sus radicales efectos eran y son perjudiciales 
para la economía.
Por  ello  no  tiene  lógica  entender  que  una  herencia  causada  antes  del  3  de 
septiembre de 2021 y presentada a inscripción después quede incólume de la aplicación 
de un precepto que hoy simplemente ya no existe; y las presentadas antes y respecto de 
las que conste registralmente esa limitación no lo estén, pues es obvio que respecto de 
aquellas en las que no se hubiera hecho constar tal limitación –seguramente la mayoría– 
ésta sería absolutamente inoperante en el ámbito registral y sin recorrido alguno. Por 
ello, no tiene amparo alguno la pretensión de que respecto de aquellos supuestos en que 
registralmente haya constancia, en la inscripción, de la limitación del artículo 28, haya de 
operar, sobre ese aspecto o matiz del asiento registral practicado, la salvaguardia de los 
tribunales (de modo que no quepa cancelar esa limitación hasta que pasen dos años de 
la muerte del causante), pues por encima de esa teórica salvaguardia está –y prevalece– 
la imperatividad de la ley que, obvio es decirlo, se impone a todo y a todos.
Por  consiguiente,  sea  porque  se  entienda  que  la  retroactividad  respecto  de  la 
derogación producida es máxima (dada la más que evidente finalidad perseguida por el 
legislador); sea por el efecto inmediato e incondicionado de una disposición legal que 
quiere acabar con una situación que estima gravemente prejudicial, ha de estimarse el 
recurso y ordenar la cancelación solicitada.
Si las herencias presentadas a inscripción después del 3 de septiembre de 2021 
quedan absolutamente incólumes de la aplicación de un precepto hoy derogado –aun 
habiendo fallecido el causante antes de dicha derogación–, con mayor razón, y por un 
criterio de pura igualdad y de estricta justicia material, habrá de suceder lo mismo con 
aquellas herencias inscritas antes, y respecto de las cuales se hubiera eventualmente 
practicado la mención citada. Simplemente, porque han de quedar en pie de igualdad 
respecto de aquellas otras en las que tal mención no conste registralmente, pues tanto 
en un caso como en otro no hay duda alguna respecto de la falta de operatividad y de 
virtualidad de un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico.
Recuérdese en apoyo de lo anterior, la afirmación del Tribunal Constitucional en la 
Sentencia del Tribunal Constitucional número 227/1988, de 29 de noviembre, según la 
cual «(…) el principio de seguridad jurídica, (…), no ampara la necesidad de preservar 
indefinidamente el régimen jurídico que se establece en un momento histórico dado en 
relación con derechos o situaciones determinadas». O como también afirmó este Centro 
Directivo  en  la  citada  Resolución  de  27  de  enero  de  2012,  a  propósito  de  la 
retroactividad: «(…) la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo 
se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas (…) y, por último, 
las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades 
(…)».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  s
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.
PúbMlicaad, rSido, fí1a8 P udeen teen Seraon tdiaeg o2.022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe