BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279 Lunes 22 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143092
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19163 Resolución de 25 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11, por la que se suspende la 
cancelación de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto don J. F. G., abogado, contra la calificación del registrador 
de la Propiedad de Zaragoza número 11, don Miguel Temprado Aguado, por la que se 
suspende cancelación de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
Mediante mandamiento, expedido el día 10 de septiembre de 2019 por don J. M. M. 
B., letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 
de Zaragoza, dictado en el seno del procedimiento de ejecución de títulos judiciales 
número 1121/2007, se ordenaba la cancelación de una anotación preventiva de embargo 
trabada sobre las fincas registrales número 4.933 y 47.319 del Registro de la Propiedad 
de Zaragoza número 11.
II
Presentado  dicho  mandamiento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Zaragoza 
número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de Calificación Negativa al asiento 1.141 del Diario 61 de 02/06/2021.
Suspendida la cancelación de la anotación preventiva de embargo, ordenada en el 
precedente mandamiento dictado el 10 de septiembre de 2019, por don J. M. M. B., 
Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de 
Zaragoza, en autos de ejecución de títulos judiciales seguidos con el número 1.121/2007 
a instancia de don D. C. P., con NIF (…), contra don L. A. J., con NIF (…), respecto de la 
finca registral número 47.319 de las de este Registro de la Propiedad n.º 11 de la ciudad 
de  Zaragoza,  y  denegada  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  de  embargo 
ordenada en el citado mandamiento respecto de la finca registral número 4.933 de las de 
este Registro de la Propiedad n.º 11 de la ciudad de Zaragoza, conforme a lo dispuesto 
en  los  artículos  3,  18  y  demás  concordantes  de  la  Ley  Hipotecaria  y  100  de  su 
Reglamento al amparo de los siguientes
Hechos.
Primero.  Dicho  mandamiento  firmado  electrónicamente  por  el  citado  fedatario 
judicial fue presentado en este Registro el día 2 de junio de 2021. causando el asiento de 
presentación número 1.141 del Diario 61, habiendo sido validada dicha firma electrónica  e
mediante el correspondiente código seguro de verificación. bo
Segundo.  Por el precedente mandamiento se ordena la cancelación de la anotación  163ww
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Cuarto.  Sobre la citada finca 4.933, a que se refiere el precedente mandamiento, no 
figura ni ha figurado nunca practicada ninguna anotación preventiva de embargo sobre el 
expresado procedimiento.
Quinto.  La anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar fue 
practicada en este Registro, a favor de don D. C. P. sobre la nuda propiedad de una 
octava  parte  indivisa  de  las  fincas  registrales  números  28.834.  antes  47.319 
y 43.933/V126, en virtud de mandamiento librado por duplicado en esta Ciudad el 19 de 
octubre de 2018 por dicho don J. M. M. B., Letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Zaragoza, que causaron las anotaciones letras B 
y A de dichas fincas.
A la vista de dicho mandamiento y antecedentes registrales el citado mandamiento 
ha sido objeto de calificación negativa con fecha de hoy, suspendiéndose su despacho 
en cuanto a la finca 47.319, que hoy constituye la número 28.834, y se deniega su 
despacho en cuanto a la finca 4.933, conforme a los siguientes:
Fundamentos de Derecho.
1.º  Según  los  artículos  3  y  82  de  la  Ley  Hipotecaria,  174.3  del  Reglamento 
Hipotecario y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la extensión de asientos 
definitivos, como el de cancelación ordenado, es requisito imprescindible que dicho 
asiento se practique en virtud de resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra 
el titular registral. Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
solo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes, bien porque 
no admitan recurso, bien porque haya transcurrido el plazo para interponerlo sin que se 
haya hecho; no siendo admisible la expresión “firme a efectos registrales”, pues no existe 
un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal stricto 
sensu (artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley Hipotecaria, resoluciones de 
la Dirección General del Registro y del Notariado de 9 de marzo de 2001, 21 de abril 
de 2005, 2 de marzo y 5 de julio de 2006, 9 de abril de 2007, 20 de noviembre de 2017 
y 11 de julio de 2009).
2.º  En el presente caso, en el mandamiento no se señala que dicha resolución sea 
firme.
3.º  No  resulta  del  Registro  ni  del  documento  presentado  que  el  derecho  del 
demandante  en  cuanto  a  la  finca  4.933  citada  traiga  causa  del  titular  registral 
(artículo 105 del Reglamento Hipotecario).
Por todo lo expuesto, se suspende la cancelación de la anotación preventiva de 
embargo sobre la finca registral número 47.319. hoy 28.834. porque para poder practicar 
la misma, es necesario subsanar el documento en el sentido de que resulte del mismo. 
de forma inequívoca, la firmeza de la resolución; y se deniega la cancelación de la 
anotación preventiva de embargo sobre la finca registral número 4.933, puesto que, del 
historial registral de la finca en cuestión, no aparece practicada ninguna anotación 
preventiva de embargo ordenada en esos autos, por el Juzgado de Primera Instancia 
número 4 de los de Zaragoza.
Contra esta decisión (…)
Zaragoza,  24  de  junio  de  2021.–Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma 
electrónica cualificada por Miguel Temprado Aguado registrador/a de Registro Propiedad  es
de Zaragoza 11 a día veinticuatro de junio del dos mil veintiuno.» o
III
Contra la anterior nota de calificación don J. F. G., abogado, interpuso recurso el 
día 28 de julio de 2021 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«(…) habiéndoseme notificado el día 5 de julio de 2021 por el Sr. Registrador del 
Registro de la Propiedad once de Zaragoza nota de calificación negativa al asiento 1.141 
del Diario 61 de 02/06/2021, y considerando, respetuosamente, que su contenido es 
contrario a Derecho y lesivo de los intereses legítimos de los interesados, mediante este 
escrito formulo recurso gubernativo contra dicha resolución al amparo de las siguientes 
alegaciones:
Primera.  Respecto de la suspensión de la cancelación de la anotación preventiva 
de embargo sobre la finca registral 47.319, hoy 28.834, se niega que no exista firmeza 
de la resolución contenida en el mandamiento.
La expresión utilizada por el Letrado de la Administración Judicial de su “Firmeza a 
efectos registrales”, precisamente, bajo la responsabilidad y conocimiento del propio 
Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado está indicando al Registrador que 
existe  firmeza  de  resolución  y  que  por  ello  puede  practicar  el  mandamiento  de 
cancelación solicitado.
Al contrario de lo que manifiesta el Registrador, dicho sea con respeto, si no existe 
un concepto de firmeza a efectos registrales distinto del concepto procesal strictu sensu, 
ha de entenderse, en favor de la parte interesada en la cancelación del mandamiento, 
que la firmeza es real.
Segundo.  En cuanto a la denegación de la cancelación de la anotación preventiva 
de embargo sobre la finca 4.933 por el hecho de no existir en el historial registral de la 
finca ninguna anotación preventiva de embargo ordenada en esos autos por el Juzgado 
de Primera Instancia número 4 de los de Zaragoza, ha de decirse que no es cierta tal 
afirmación.
Como acredita el documento (…), de fecha 19 de octubre de 2018, precisamente se 
ordenaba practicar embargo preventivo de:
3.º  Una  octava  parte  indivisa  en  nuda  propiedad  de  una  participación  indivisa 
equivalente al 0.3766 por ciento de la finca registral n.º 4933, Tomo 1825, Libro 835, 
folio 15 del Registro de la Propiedad número 11 de Zaragoza. Plaza de aparcamiento 
(…)
Y, lo cierto, es que este Registro practicó el embargo sobre dicha finca, bien que 
dicha finca ya no tenía ese número (o lo haya cambiado después) y ahora tenga la 
numeración 43.933/V126.
En todo caso, el Letrado de la Administración de Justicia sostiene que, toda vez que 
en el mandamiento de embargo, aceptado por el Registrador, se indicaba el embargo de 
la finca 4.933, no puede ahora solicitar mandamiento de cancelación sobre finca que 
nunca embargó. La misma literalidad que exige el Registrador en este momento, debió 
quizá exigirla en aquel momento y haber denegado la inscripción por no existir dicha 
finca.
Y en este punto entiende este Letrado que asiste al LAJ la razón y que por ello debe 
cancelarse la citada cancelación. Pues, estando absolutamente identificada la finca, y no 
existiendo duda sobre ella, si el Registro de la Propiedad 11 admitió el mandamiento de 
embargo con una numeración equivocada, o cambió posteriormente la numeración de la 
finca por las razones que fueren, no puede ahora denegar aquello mismo que admitió sin  e.
caer  en  resolución  arbitraria,  por  excesivamente  rigorista,  en  perjuicio  del  legítimo  w.
propietario de la finca que desea ver dicha nota de embargo cancelada una vez que ha  163ww
satisEfenc shuo  vlair tduedu,da que motivó el embargo.
Solicito a la Dirección General de se Seguridad Jurídica y Fe Pública, que tenga por
presentado  este  escrito  con  los  documentos  que  lo  acompañan  y,  en  razón  de  lo
expuesto dicte Resolución por la cual, estimando el recurso anule la calificación negativa 
dictada por el Sr. Registrador de la Propiedad Once de Zaragoza y ordene la anotación 
de los mandamientos de cancelación de los embargos preventivos calificados de forma 
negativa por el Registro.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación 
mediante  escrito  de  fecha  7  de  septiembre  de  2021,  ratificándola  exclusivamente 
respecto de la «insuficiencia de la expresión firmeza a efectos registrales para la práctica 
de la cancelación», y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 82, 83 y 97 de la 
Ley Hipotecaria; 207 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 y 174 del Reglamento 
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 21 de abril de 2005, 23 de marzo de 2007, 4 de octubre de 2012, 28 de agosto 
de 2013, 1 de octubre de 2014, 20 de octubre de 2016, 24 de julio de 2017, 17 de mayo 
y 29 de noviembre de 2018 y 8 de marzo y 23 de septiembre de 2019, y la Resolución de 
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de octubre de 2020.
1.  El presente recurso tiene por objeto un mandamiento que ordena la cancelación 
de una anotación preventiva de embargo en base a un decreto de fecha 6 de septiembre 
de 2019. Resulta del mismo que es «firme a efectos registrales».
El  registrador  suspende  la  cancelación  por  entender  que  es  necesario  que  la 
resolución judicial que la ha acordado sea firme, sin resultar admisible la expresión de 
«firme a efectos registrales».
El  recurrente  entiende  que  resulta  suficiente  tal  expresión  al  quedar  bajo  la 
«responsabilidad y conocimiento del propio Letrado de la Administración de Justicia».
2.  La exigencia de firmeza de las resoluciones judiciales que hayan de provocar 
asientos  definitivos  en  el  Registro  (inscripciones  y  cancelaciones)  encuentra  su 
fundamento en la necesidad de proteger al titular registral.
El principio de legitimación registral parte de la presunción de que los derechos 
inscritos  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo y de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales 
y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos 
establecidos en la Ley Hipotecaria.
El hecho de que solo se exija la firmeza de la resolución judicial para la práctica de 
asientos definitivos, como las inscripciones y las cancelaciones, y no para tomar una 
anotación preventiva, se explica por la circunstancia de que solo los asientos definitivos 
pueden provocar el nacimiento de terceros amparados por la fe pública, conforme al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Centrados en el caso objeto del expediente, quien obtiene a su favor una anotación 
de embargo nunca podrá ser considerado como tercero protegido por la fe pública. Solo 
consigue dar publicidad a la pendencia de un proceso judicial y evitar que el juego de la 
fe pública registral pueda provocar la imposibilidad de que la sentencia definitiva que se 
dicte en el proceso se ejecute en iguales condiciones que las existentes cuando dicho 
procedimiento comenzó. e.e
Sin embargo, cuando se procede a la cancelación de una anotación preventiva de  b
embargo sí que se genera una situación irreversible, que puede dar lugar a la aparición  163ww
pdoed treárnce qruoes dqaure p, rdoatedgoid qouse p yoar  lnao f ee xpiúsbteli cpau bfrleicnidtea da  rloesg iesfteraclt odse  dlae  plae nsednetnecniac iad eqlu per opcueesdoa, 
dictarse al finalizar el procedimiento.
3.  Es por ello por lo que el régimen legal de la cancelación de las anotaciones 
preventivas establezca con claridad la necesidad de que la resolución judicial que ordene 
dicha cancelación tenga que ser firme.
El artículo 83, párrafo primero de la Ley Hipotecaria dispone: «Las inscripciones y 
anotaciones  hechas  en  virtud  de  mandamiento  judicial  no  se  cancelarán  sino  por 
providencia ejecutoria».
Y  el  artículo  174  del  Reglamento  hipotecario,  párrafo  tercero  señala:  «Las 
inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las 
practicadas  en  virtud  de  escritura  pública,  cuando  procediere  la  cancelación  y  no 
consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de 
resolución  judicial  que  sea  firme,  por  no  admitir  recurso  alguno  o  por  haber  sido 
desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de 
caducidad por ministerio de la Ley».
Por ello el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que: «Mientras no 
sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley 
para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá 
la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la 
cancelación de asientos en Registros públicos».
Para que una resolución judicial pueda ser considerada firme hay que estar a lo 
establecido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Son resoluciones 
firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien 
porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de 
las partes lo haya presentado».
4.  Es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo  que  la  firmeza,  de  los 
pronunciamientos judiciales no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente 
eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la 
misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos 
registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser 
una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no 
puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.