BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91629
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12742 Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de La Zubia, por la que suspende la inscripción de 
una escritura de declaración de obra por antigüedad y rectificación de división 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, 
contra la calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, don Javier Alberto 
García Hernández, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de 
obra por antigüedad y rectificación de división horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 11 de febrero de 2021 por el notario de Armilla, 
don José Ignacio Suárez Pinilla, los titulares de una finca procedieron a declarar la 
ampliación de obra por antigüedad de una de las viviendas que se encontraba integrada 
dentro de un conjunto de edificación en suelo urbano –finca registral número 2.715 de 
Huétor  Vega–  compuesto  de  tres  viviendas,  y  que,  en  su  día,  fue  dividido 
horizontalmente  dando  lugar  a  tres  elementos  independientes,  fincas  registrales 
número 13139, 13.140 y 13.141 del citado término municipal, incorporándose a dicha 
escritura una serie de documentos.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de La Zubia, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Datos del documento calificado:
Presentante: M. M., R.
Interesados: doña M. S. B. G.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: ampliación de obra por antigüedad y rectificación de división horizontal.
Protocolo N.º: 239/2021 de 11/02/2021.
Notario: José Ignacio Suarez Pinilla, Armilla.
En  el  ejercicio  de  la  calificación  registral  sobre  la  legalidad  del  documento 
presentado, y en relación con la rectificación de la división horizontal formalizada en la 
escritura, resultan los siguientes:
Hechos:
El día 9 de marzo de 2021, con el asiento de presentación n.º 1238 del Diario 114,  oe.
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tres  viviendas,  y  que,  en  su  día,  fue  dividido  horizontalmente  dando  lugar  a  tres
elementos independientes, fincas registrales 13139, 13140 y 13141 del citado término  Bc
municipal. Con carácter previo se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica 
de la parcela sobre la que se ubica el referido conjunto, ello al amparo del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria.
En  la  parte  dispositiva  de  la  escritura  se  establece  expresamente  lo  siguiente: 
“Rectificación de la división horizontal.–Como consecuencia de la ampliación de obra 
realizada, se rectifica la descripción de la vivienda número uno de la división horizontal, 
en lo relativo a su distribución, superficie construida y linderos, y en cuanto a las 
viviendas números dos y tres, sólo se rectifican sus linderos, dejando inalterada su 
distribución y superficie construida, quedando en consecuencia los tres elementos de la 
división con la siguiente descripción, y de común acuerdo reseñan además la superficie 
de la parcela sobre la que cada una está ubicada, cuyo uso exclusivo corresponde al 
propietario de la respectiva vivienda … Número uno… la parcela sobre la que se enclava 
tiene una superficie de novecientos noventa y nueve metros cuadrados (999 m2) y linda 
… Número dos… la parcela sobre la que se enclava tiene una superficie de doscientos 
ochenta y tres metros cuadrados (283 m2) y linda… Número tres… la parcela sobre la 
que se enclava tiene una superficie de doscientos sesenta y ocho metros cuadrados 
(268 m2) y linda...”
Se  expresa  ahora  que  el  elemento  n.º  uno,  tiene  su  entrada  por  calle  (…);  el 
elemento n.º dos tiene su entrada por calle (…) y el elemento n.º tres tiene su entrada 
por calle (…)
Se incorporan a la escritura, entre otros, los siguientes documentos:
1.  Informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con resultado positivo 
de donde resultan las coordenadas georreferenciadas tanto de la parcela donde se ubica 
el conjunto de edificación, como de cada una de las parcelas cuyo uso exclusivo se 
atribuye al propietario de la respectiva vivienda.
2.  Certificado de superficies y antigüedad elaborado por el arquitecto técnico don D. 
P. L., al objeto de acreditar la antigüedad de la ampliación de obra realizada, y en el que 
se relacionan las coordenadas georreferenciadas de cada una de las parcelas cuyo uso 
exclusivo se atribuye a los propietarios de las correspondientes viviendas, así como las 
coordenadas georreferenciadas de cada una de las construcciones existentes sobre las 
mismas.
3.  Certificaciones catastrales descriptivas y gráficas diferentes para cada una de las 
parcelas descritas en la escritura, constando que las mismas tienen el carácter de 
“parcelas construidas sin división horizontal”.
Examinado el Registro, se observa:
Que la finca registral 2715 de Huétor Vega fue formada por segregación en virtud de 
escritura autorizada en Granada el día 6 de septiembre de 1974 ante el notario don José 
Guglieri Sierra.
Que según la inscripción 4.ª de la referida finca registral, practicada con fecha 30 de 
julio de 2005 en virtud de escritura otorgada en Granada el día 23 de septiembre 
de 1996 ante el notario don Santiago Marín López, fue declarada una obra nueva 
consistente en un conjunto de tres viviendas, una aislada y dos adosadas, situado en 
calle (…) y calle (…) Todo ello sobre solar de 1550 m2, de los que están construidos 540 
m2, encontrándose el resto destinado a ensanches y jardín.
Que, según la referida inscripción, el citado conjunto cuenta con licencia de obras 
para acondicionamiento de vivienda, concedida en enero de 1995, constando que la  s
fecha de construcción de la vivienda aislada data del año 1984 sin que existiera abierto  oe.
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registral  fue  dividida  horizontalmente  en  tres  elementos  independientes  (fincas
registrales  13139,  13140  y  13141),  constando  expresamente  en  la  inscripción  del
régimen  de  propiedad  horizontal  que  son  elementos  comunes  y  privativos  los  que 
determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, si bien se señala que son 
elementos comunes generales del conjunto de edificación el subsuelo, las conducciones 
generales de agua, electricidad y saneamiento, jardines y, en general, cuantos elementos 
sean de disfrute común de los inmuebles que se han construido dentro de conjunto de 
edificación, teniendo igualmente el suelo y vuelo ocupado por cada vivienda el carácter 
de elemento común. Y son elementos privativos de cada uno de los inmuebles todas 
cuantas instalaciones se encuentren dentro de los mismos.
Fundamentos de Derecho:
Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina competente por razón 
del territorio donde radica la finca en el ámbito de sus facultades de calificación previstas 
por el artículo 18 de Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del 
plazo legal a que se refiere el precepto legal citado.
En  base  a  lo  antes  expuesto,  se  observa  el  siguiente  defecto  que  impide  la 
inscripción  de  la  escritura  calificada  en  relación  con  la  rectificación  de  la  división 
horizontal formalizada en la escritura:
Falta acompañar la pertinente licencia municipal de parcelación.
Dada la asignación de uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de las 
respectivas viviendas que integran la división horizontal, en relación con las respectivas 
parcelas que ahora se describen en la escritura con expresión de superficie y linderos, –
y  aportándose  incluso  sus  coordenadas  georreferenciadas,  que  resultan  tanto  del 
certificado  técnico  de  superficies  como  del  informe  de  validación  gráfica  frente  a 
parcelario  catastral  incorporados  a  la  escritura–,  entra  en  juego  la  presunción  de 
parcelación a que se refiere el artículo 66.2 de Ley 7/2002 de 17 de diciembre de 
Ordenación  Urbanística  de  Andalucía,  y  el  artículo  8  letra  a)  del  Reglamento  de 
Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010 de 16 de marzo), que obliga a 
obtener la pertinente autorización administrativa.
El citado apartado establece que: “Se consideran actos reveladores de una posible 
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, 
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, 
fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir 
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble 
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad 
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales 
casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones 
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.”
Y según el apartado 4 del citado artículo: “Cualquier acto de parcelación urbanística 
precisará  de  licencia  urbanística  salvo  que  esté  contenido  en  un  proyecto  de 
reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la 
que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los 
notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente”.
Como señaló la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución 
de 25 de mayo de 2005 para un supuesto en que se pretendía la inscripción de una 
división  horizontal  sobre  una  finca  situada  en  suelo  no  urbanizable  –en  la  que 
previamente se había declarado la obra nueva de sendas viviendas, y se configuraba el 
suelo como elemento común de conformidad con el artículo 396 del Código Civil–, la  s
exigencia  de  licencia  para  inscribir  divisiones  contenida  en  el  artículo  53  del  Real  oe.
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Y esa normativa sustantiva aplicable es la contenida en el artículo 66 de Ley 7/2002
de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, en el cual se establece,
como  ha  quedado  expresado,  una  presunción  legal  de  parcelación  urbanística  que 
únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o 
jurisdiccional.
Por su parte, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 20 de julio de 2020, dictada en el ámbito de otra legislación autonómica para 
un  supuesto  de  obra  nueva  que  se  divide  horizontalmente  en  dos  viviendas,  con 
asignación del uso del terreno circundante a cada una y agotando la totalidad de la 
parcela –supuesto también similar al caso de la escritura calificada– establece que si la 
división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división 
material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la 
misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la 
oportuna licencia urbanística. Así, si la configuración jurídica adoptada supone –como 
ocurre en el caso de la escritura calificada– constituir entidades con autonomía tal que 
les  permite  ser  consideradas  como  objetos  jurídicos  nuevos  y  absolutamente 
independientes  entre  sí,  como  demuestra  la  perfecta  delimitación  de  porciones  de 
terreno de uso exclusivo de cada elemento privativo respectivo con salida propia e 
independiente a la vía pública, queda desvirtuado el concepto de elemento común 
esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el artículo 396 del Código Civil. En 
efecto, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una 
determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no 
ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de 
ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e 
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo.
Acuerdo:
Suspender, en relación con la rectificación de la división horizontal formalizada en la 
escritura, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con 
las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de 
calificación,  por  la  concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  los 
Fundamentos de Derecho de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  tenga  lugar  la  última  de  las  notificaciones  legalmente  pertinentes,  de 
conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el 
interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de 
presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior calificación (…)
La Zubia, a treinta de marzo de dos mil veintiuno. El registrador (firma ilegible) 
Firmado: Javier Alberto García Hernández.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de 
Armilla, interpuso recurso el día 24 de abril de 2021 alegando lo siguiente:
«Hechos
I.  La escritura citada, de declaración de obra antigua y rectificación de división 
horizontal, fue presentada en el Registro de la Propiedad citado con fecha 09-03-2021,  e.
asiento de presentación 1238 del Diario 114, y fue calificada negativamente en los  w.b
términos que se reflejan en la copia de la calificación (…) 742ww
del IpI.la zDo idchea u cna mlifiecsa cpiórenv misteo  fueen  neol taifrictíacdualo,  v3í2a6 f.a2x d, ee l ldaí aL e0y7 -H0i4p-o2t0e2c1a,r ipao, rr eloc uqruroe , lad ennotrtoa 
denegatoria, con base en los siguientes,
Fundamentos de Derecho
Califica el Sr. Registrador, como necesario, aportar “Licencia de parcelación” pues 
hay en la escritura calificada un pacto de asignación de uso exclusivo de terreno entre 
los diferentes elementos de una división horizontal “tumbada”, que ya figuraba inscrita en 
el Registro de la Propiedad.
Nada dice el Sr. Registrador sobre si ha quedado acreditada la prescripción de la 
acción administrativa de la presunta “parcelación” sin licencia.
No compartimos el criterio de la calificación, por lo siguiente:
Primero.  La escritura se limita a recoger un “acuerdo”, por unanimidad de todos los 
miembros de la comunidad, de distribuir el uso de un elemento común (el terreno no 
ocupado por las edificaciones) entre los respectivos propietarios, cuestión, entendemos, 
que  hay  que  diferenciarla  de  la  atribución  de  un  trozo  de  terreno  como  “anejo 
inseparable” de un elemento independiente.
En este último caso, de “anejo inseparable” del terreno, este se convierte en un 
elemento privativo junto a la edificación, formando el todo una finca independiente objeto 
de  propiedad  separada  de  los  demás  elementos  independientes  que  conforman  la 
división horizontal y, en el que priman las decisiones individuales de su propietario, todo 
lo cual sí “podría” suponer un acto revelador de parcelación urbanística, que necesitaría 
la correspondiente licencia conforme al art. 66 de la Ley del Suelo de Andalucía, pues al 
crearse esas propiedades, física y jurídicamente separadas, si podríamos entender un 
supuesto “equivalente o asimilable a la división en fincas independientes” que prevé la 
normativa andaluza.
Precisamente por ello, en el supuesto de la escritura calificada no se acuerda atribuir 
el terreno como “anejo inseparable” de la vivienda; simplemente se trata recoger un 
“pacto” sobre el uso de un elemento común, que continúa siéndolo y, que no se convierte 
por tal pacto, ni física ni jurídicamente en finca independiente. Sólo se trata de reflejar la 
realidad de este tipo de construcciones dispuestas en división horizontal, que es la de 
distribuir el uso de las zonas de acceso y de patio/jardín que están al servicio de cada 
vivienda, sin que ello suponga ningún fraccionamiento de terreno ni conlleve un perjuicio 
o  menoscabo  de  los  restantes  elementos  independientes,  todos  los  cuales  siguen 
participando con su cuota, en la copropiedad de los elementos comunes (suelo, vuelo y 
subsuelo) de la totalidad de la finca registral. Si se omitiera toda referencia al uso del 
terreno no ocupado por las edificaciones, a cada propietario le correspondería disfrutar 
de su patio y también del patio del vecino, lo que no parece tener mucho sentido.
Esta diferenciación, entre la simple atribución de uso de un elemento común por 
acuerdo de la comunidad, de la atribución de uso como “anejo inseparable” a cada 
elemento independiente, da sentido a las [sic] sanción establecida en las legislaciones 
contra las parcelaciones ilegales, esto es la reagrupación de los terrenos fraccionados, lo 
que no es posible cuando se trata de un elemento común y, si es posible cuando es 
anejo inseparable, pues se puede provocar la separación del anejo.
El terreno, cuyo uso se atribuye en exclusiva, sigue siendo elemento común, que 
requiere del consentimiento de todos para cualquier acto que no sea su uso conforme a 
su destino.
La DGRN, en resoluciones de 10-12-2003 y 14-06-2004, entendía que la división 
horizontal con asignación de uso privativo de zonas diferenciadas del terreno destinado a 
jardín, no suponía ninguna parcelación. Así, nos decía:
“…la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento  oe.
sqefrounape cqoc uirnoteeon , a mhmnaaioeyn  ntietaopnlt ueejeur adrlíaced i iócunone  iqddduaeeidpl   atfejoruarrrrmríesdnaeico  a –a aladll   eq qusluueape  pu fiuensesecdta oa p  –rcooaad nldiutfeiezcrcraieaorcs r heso epc ruodáeme s fo rvu upntoeao lr ocd eheqla auylcea i ó lndee i dvtsioifsiidrcivóaaen c v iódenoez     2021-12742n https://www.
necesariamente  amparada  en  una  licencia  o  con  prescripción  de  las  infracciones
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo
de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el 
caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, 
no altera esa unidad...”
Es cierto, que en la resolución que cita el Sr. Registrador de 20 de Julio del 2020, la 
DG  exige  la  licencia  urbanística  en  un  caso  de  división  horizontal  tumbada  con 
asignación de terreno de uso privativo; pero aclara la DG que eso se debe al ámbito de 
la Ley del Suelo de Galicia aplicable al caso, que exige licencia a “otros actos de división 
de terrenos en cualquier clase de suelo” y, que su doctrina contenida en las resoluciones 
citadas de 10-12-2003 y 14-06-2004 fueron revocadas por sendas resoluciones de la 
Audiencia Provincial de Madrid (sentencia número 431/2008, de 3 octubre, sección 9.ª, 
que revoca la Resolución de esta Dirección General de 14 de junio de 2004 y, la 
sentencia de la Sección Vigesimoquinta, número 107/2007, de 26 de febrero, que revocó 
la Resolución de 10 de diciembre de 2003).
Sin embargo, habría que aclarar, que en los dos casos de las resoluciones de la DG 
revocadas por la Audiencia de Madrid, se referían a supuestos de división horizontal 
tumbada  con  atribución  de  terreno  a  la  vivienda  como  “anejo  inseparable”.  Esa 
adjudicación como anejo inseparable es lo que motiva la decisión de la Audiencia para 
considerar que estamos ante una parcelación:
“…En el caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las 
viviendas de dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de 
constituirse  realmente  dos  entidades  con  autonomía  tal  que  les  permitiría  ser 
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí 
(en palabras de la R. de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de 
las citadas parcelas de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca 
frontalmente  con  la  consideración  del  legislador  de  ser  elementos  comunes  los 
necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, 
como aduce el apelante, en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento 
común ‘esencial’…”.
Insistimos, en el caso de este expediente, no se formaliza ninguna división horizontal 
tumbada, pues ésta ya estaba formalizada e inscrita en el Registro de la Propiedad 
desde año 1998; se trata como reseñamos al principio de un “acuerdo de la comunidad 
de propietarios” sobre el uso de un elemento común.
Dichos acuerdos están reiteradamente reconocidos por la jurisprudencia del Tribunal 
Supremo. Así la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, n.º de Recurso: 
1354/2008 de 28 de Mayo del 2012, nos dice que la reserva concerniente al uso privativo 
de elementos comunes es válida y no atenta contra precepto alguno de la Ley de 
Propiedad Horizontal, ya que “las normas de la repetida Ley, aunque imperativas, han de 
respetar el contenido del artículo 1255 del Código Civil”; concluye la sentencia ratificando 
la doctrina jurisprudencial que admite la posibilidad dar un uso privativo a un elemento 
común, “pues si bien las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal tienen un 
carácter  general  de  ‘ius  cogens’,  no  obstante  la  libertad  de  contratación  y  la 
obligatoriedad de los pactos, con todas las consecuencias que de ellos se deriven según 
su naturaleza y sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tienen plena aplicación 
en esta esfera jurídica”.
Segundo.  De no considerarse acertada la anterior argumentación y, entenderse que 
fuese preciso también en estos casos, acreditar la licencia administrativa de parcelación  s
–o su prescripción–, entendemos, al menos en el ámbito de la CCAA de Andalucía, que  oe.
erens plae cetsoc rditeu rlaa  ehdai fqicuaecdióand,o s iancor etadmitabdiéan l ad ep rleas pcrreipscuiónnta  d“ep alarc ealcaccióiónn ”a.dministrativa no solo  2021-12742n https://www.
Así resulta del artículo 183.3 de Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación 
Urbanística de Andalucía, tras la novedad introducida por la disposición final 1.8 del 
Decreto-Ley 3/2019 de 24 de septiembre:
acreditada la prescripción sobre la edificación, esta comprende la parcela “sobre la 
que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma 
parcela registral coincidirá con las lindes existentes”, y ello, aunque se trate de suelo no 
urbanizable.
En la escritura se incorpora el certificado técnico mediante el cual se acredita la 
antigüedad (1998) de las edificaciones con las coordenadas de las respectivas parcelas 
sobre la que se ubican y sus linderos.
Recordar por último, que en estos casos de prescripción, la Administración siempre 
queda protegida con la inscripción, aunque no se aporte la licencia, pues el Registrador 
le comunica la inscripción realizada a fin que pueda dictar la resolución necesaria para 
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción, la 
concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la  delimitación  de  su  contenido  e 
indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (Artículo 28.4 de la 
Ley 7/2015 de Suelo Estatal)
Por  lo  expuesto,  entendemos  que  el  defecto  debe  ser  revocado.  Y  por  cuanto 
antecede,
Solicito se tenga por recurrida la nota a la que el presente recurso se contrae y, con 
revocación de la misma, se mande la inscripción de la escritura por mí autorizada y 
reseñada en el encabezamiento de este escrito.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y formó expediente que elevó a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción 
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; 66 y 169.1 a) y.b) de 
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 8.a) del 
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística  de  la  Comunidad  Autónoma  de  Andalucía;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional  número  61/1997,  de  20  de  marzo;  las  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017, 
19 de febrero, 25 de abril y 1 de junio de 2018 y 21 de noviembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 20 de julio 
de 2020 y 29 de enero de 2021.
1.  En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura pública por 
la  que  los  titulares  de  una  finca  proceden  a  declarar  la  ampliación  de  obra  por 
antigüedad de una de las viviendas, que se encuentra integrada dentro de un conjunto 
de edificación en suelo urbano, compuesto de tres viviendas, y que, en su día, fue  es
dividido horizontalmente dando lugar a tres elementos independientes. o
dcrseouecmp teliCaúfirc onfiavm cainiveoc i e usccnueoodsrnnd assol iten rnrucdúeuiedmseraeone ñscyrao,i  anl id n udeadnejdeao erln aomdd saoeá, m  syil n apleaa lin ladts ecicuvriuóipasanedión radfnt ioce s i huealao   d lrdaoiezissb o tlrrvnaaiibt  vapruielea,c anrióceldienznaal  asydl  o nas súo,r umbesprelaeee trr riofelvaicsco i t qedifau ioc cesaos   cunylaa  st ddtrdreaiuses itsud,r icnasbra,óui p lcyoeci  ósiódsnteáne,      OE-A-2021-12742able en https://www.
ubicada, estipulando que su uso exclusivo corresponderá al propietario de la respectiva
vivienda. Así la parcela sobre la que se enclava el elemento uno tiene una superficie 
de 999 metros cuadrados, la parcela sobre la que se enclava el elemento dos tiene una 
superficie de 283 metros cuadrados y la parcela sobre la que se enclava el elemento tres 
tiene una superficie de 268 metros cuadrados. Se expresa además que cada elemento, 
tiene su entrada por calle y número diferenciados.
El registrador considera que dada la asignación de uso exclusivo que se atribuye a 
los  propietarios  de  las  respectivas  viviendas  que  integran  la  división  horizontal,  en 
relación  con  las  respectivas  parcelas  que  ahora  se  describen  en  la  escritura  con 
expresión  de  superficie  y  linderos  –y  aportándose  incluso  sus  coordenadas 
georreferenciadas, que resultan tanto del certificado técnico de superficies como del 
informe de validación gráfica frente a parcelario catastral incorporados a la escritura–, 
entra  en  juego  la  presunción  de  parcelación  a  que  se  refiere  el  artículo  66.2  de 
Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, que obliga a 
obtener la pertinente autorización administrativa.
El notario recurrente, por su parte, alega que en el supuesto de la escritura calificada 
no se acuerda atribuir el terreno como «anejo inseparable» de la vivienda, simplemente 
se trata recoger un «pacto» sobre el uso de un elemento común, que continúa siéndolo y, 
que no se convierte por tal pacto, ni física ni jurídicamente en finca independiente. Sólo 
se trata de reflejar la realidad de este tipo de construcciones dispuestas en división 
horizontal, que es la de distribuir el uso de las zonas de acceso y de patio/jardín que 
están al servicio de cada vivienda, sin que ello suponga ningún fraccionamiento de 
terreno ni conlleve un perjuicio o menoscabo de los restantes elementos independientes, 
todos los cuales siguen participando con su cuota, en la copropiedad de los elementos 
comunes (suelo, vuelo y subsuelo) de la totalidad de la finca registral.
De no considerarse acertada la anterior argumentación y, entenderse que fuese 
preciso también en estos casos, acreditar la licencia administrativa de parcelación –o su 
prescripción–, entiende el notario recurrente que en la escritura ha quedado acreditada la 
prescripción de la acción administrativa no solo respecto de la edificación, sino también 
de la presunta «parcelación» citando como fundamento el artículo 183.3 de Ley 7/2002, 
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, tras la novedad introducida 
por  la  disposición  final  primera,  apartado  ocho,  del  Decreto-ley  3/2019,  de  24  de 
septiembre.
2.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el 
régimen competencial en materia de urbanismo.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo –fundamento jurídico 5– 
y 164/2001, de 11 de julio –fundamento jurídico 4–), lo que en el caso de la Comunidad 
Autónoma de Andalucía se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la 
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 
de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de 
marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, «procede, en primer 
lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los 
requisitos  necesarios  para  la  documentación  pública  e  inscripción  registral  de  las 
declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a 
autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o 
no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter  e.
general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena  w.b
parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana  742ww
dmea t2e6r iad ed eju nuirob adnei s1m99o2, ,s efu hnadlálannd otrsaen sefne rqiduaes s ae  lhaasb Cíaonm inuvnaiddaiddoe sla Asu ctoómnopmetaesn, ceiassta q mueis, mean 
sceonmtpeentceian cidae jeaxbcalu saiv as adlveol  Easqtaudeoll,o se rapnre pceeprfteocst amqueen,t ep coor nfroergmuelasr  cmona telari aCso nqsutietu csióonn 
Española.
Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. 
art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están 
sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas 
pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de 
tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así 
como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o 
su imprescriptibilidad.
Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el 
otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de 
la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su 
antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones 
de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). 
Según se establece en la disposición final primera del texto refundido de la Ley de suelo, 
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de 
disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y 
más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la 
competencia  exclusiva  del  Estado  sobre  la  ordenación  de  los  Registros 
(artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en 
virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al 
que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro 
de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos 
(Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre 
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el 
mismo.
3.  El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que 
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a 
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o 
división  de  fincas,  la  acreditación  documental  de  la  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de 
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como 
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así 
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas 
a  la  intervención  y  control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta, 
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia 
en sede registral.
La norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 169.1a) y.b) de la Ley 7/2002 
de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, dispone que están sujetos 
a licencia municipal los siguientes actos: «a) Las parcelaciones urbanísticas a que se 
refiere la sección sexta del capítulo II del título II de la presente ley, salvo que estén 
contenidas en proyectos de reparcelación aprobados. b) Las divisiones y segregaciones 
en cualquier clase de suelo».
El artículo 66, por su parte, establece que: «1. Se considera parcelación urbanística: 
a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división  e.
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. b) En terrenos que tengan  w.b
el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas  742ww
aog praarrciae,l afso reens tdaol so o  mdeá ss liomteilas rq unea,t ucroanle iznad,e ppeuneddean ciinad duec irlo  ae stlaa blfeocrmidoa ceiónn l ad leeg insulaecvióons 
uarsbeanntaísmticiean taoqs.u e2llo. s Seen  cloosn sqidueer,a nm eadciatonste  rleav einlatedroproessi ciódne  duen as ocpioesdiabdlee s,p adricveislaiocnióens 
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas,
parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos 
titulares  a  los  que  corresponde  el  uso  individualizado  de  una  parte  del  inmueble 
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad 
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales 
casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones 
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 3. Toda parcelación urbanística 
deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la 
ordenación  urbanística  de  los  instrumentos  de  planeamiento.  4.  Cualquier  acto  de 
parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un 
proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública 
alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva 
licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente».
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva 
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de 
parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente 
equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
4.  Como  ha  señalado  en  otras  ocasiones  este  Centro  Directivo,  la  división 
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga 
la  división  de  terrenos  en  dos  o  más  lotes  a  fin  de  su  edificación  ni  tampoco  de 
segregación  u  otros  actos  de  división  de  terrenos,  pues  el  régimen  de  propiedad 
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de 
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el 
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la 
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no 
hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente 
amparada  en  una  licencia  o  con  prescripción  de  las  infracciones  urbanísticas 
cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la 
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario 
autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del 
perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y 
urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir 
de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento 
del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de 
los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la 
utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran recogidos en 
el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las características 
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los 
supuestos de excepción previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela 
calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar 
la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal 
para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones citadas –cfr. Resolución de 20 de julio 
de  2020–,  si  la  división  horizontal  se  configura  de  tal  modo  que  puede  resultar 
equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la 
unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a  e.
efectos registrales la oportuna licencia urbanística. w.b
Criterio  que  se  encuentra  contemplado  expresamente  en  la  propia  legislación  742ww
arepvlieclaabdloer eesn  dees uten ac apsoos ibelne  psaur caerltaíccuiólon  u6r6b acnuíasnticdao  asqeuñealllao s qeune  lo«ss eq uceo,n smideedriaann tea c(…tos) 
fdinivcisaiso,n peasr cheolraizso, not adlee su noa a ascigcnióanc,i opnaersti cdipea cuisóon  uo  octuroot adse reench por os oicnideitvaisrioo , dpeu eudna nte rerxeinsotir, 
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad 
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales 
casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones 
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate».
5.  En el presente expediente, como señala el registrador, concurren circunstancias 
que pueden considerarse reveladoras de la existencia de una parcelación.
En primer lugar, la asignación de uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de 
las  respectivas  viviendas  que  integran  la  división  horizontal,  en  relación  con  las 
respectivas parcelas que ahora se describen en la escritura con expresión de superficie y 
linderos, aportándose incluso sus coordenadas georreferenciadas, que resultan tanto del 
certificado  técnico  de  superficies  como  del  informe  de  validación  gráfica  frente  a 
parcelario catastral incorporados a la escritura.
En segundo lugar, se expresa que cada elemento tiene su entrada independiente 
definida por su calle y número respectivo.
En tercer lugar, la configuración parcelaria independiente de los elementos privativos 
en la cartografía catastral constando que las mismas tienen el carácter de «parcelas 
construidas sin división horizontal».
En cuarto lugar, la distribución del uso del suelo común agota la totalidad de la 
parcela, pues la parcela cuyo uso se asigna al elemento uno tiene una superficie de 999 
metros cuadrados, la correspondiente al elemento dos tiene una superficie de 283 
metros cuadrados y la asignada al tres tiene una superficie de 268 metros cuadrados, 
que completan la total superficie de la finca (1.550 metros cuadrados).
En el presente caso puede concluirse que a pesar de que el suelo tiene formalmente 
la condición de elemento común de la propiedad horizontal según el título constitutivo 
inscrito y que en principio únicamente se asigna el uso exclusivo de una concreta 
superficie de parcela en que se ubica cada vivienda, superficie superior a la ocupada por 
cada edificación, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo 
de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca 
no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador 
de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e 
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo sujeto a 
licencia urbanística, salvo que el órgano competente estime su innecesariedad lo que 
deberá acreditarse debidamente.
Es cierto, como señala el recurrente, que la realidad de este tipo de edificaciones en 
forma de división horizontal puede requerir de la existencia de pactos que permitan 
diferenciar zonas de uso exclusivo de las respectivas viviendas de modo que permitan 
una explotación racional del suelo coherente con esa tipología constructiva, sin que por 
ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas 
comunes destinadas a accesos, jardín e instalaciones comunes y elementos privativos 
compuestos por edificación que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo 
adyacentes a los mismos, bien porque se estipule así en los estatutos comunitarios bien 
porque se configure como anejo del elemento privativo.
No obstante, la variedad de situaciones que pueden plantearse impone su examen 
específico particularmente cuando no resulta acreditada la autorización administrativa en la 
que pueda estar amparada dicha configuración jurídica en la medida que pueda suponer un 
acto de parcelación ilegal siquiera de modo indirecto, en los términos antes expuestos y 
contemplados expresamente por el legislador –artículo 26 de la Ley de Suelo–.
Es lo que ocurre en el presente caso donde la distribución del uso del suelo común  e.
que  se  estipula  agota  la  totalidad  de  la  parcela  sin  que  quede  ningún  espacio  w.b
considerado de utilización comunitaria, lo que sumado a la existencia de puntos de salida  742ww
eas ltaá  vdíiav idpiúebnldicoa  lad ef inccaará dcete rf oirnmdeap ienncdoimenptaet ibpleer mcoitne nl aa fniramtuarra lqeuzea  dcoem múond doe iln sduireelcot oy  slea 
cparotapsietrdaal,d c ohmoori zsoen htaal.  seLñoa laqduoe.  queda  contrastado  además  en  la  propia  cartografía
No puede alegarse en contra el hecho de que la división horizontal se encuentre 
inscrita pues es en la escritura calificada cuando se introduce la estipulación relativa a la 
distribución del uso exclusivo, no resultando del asiento que la Administración autorizase 
la configuración independiente, pues únicamente se alude a las licencias de ocupación 
de las viviendas adosadas y la licencia de acondicionamiento de la vivienda aislada.
Tampoco  puede  acogerse  el  argumento  del  recurrente  relativo  a  la  prescripción 
administrativa pues si bien es cierto que esta Dirección General ha reconocido en diversas 
Resoluciones (17 de octubre de 2014 y 29 de enero de 2021) la analogía en la admisión de la 
vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o 
segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de 
oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento.
En  el  caso  de  parcelaciones  de  cierta  antigüedad  presenta  semejanzas  con  la 
situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por 
la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no 
requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada 
la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación 
técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de 
restablecimiento de legalidad urbanística, y el carácter eminentemente jurídico de la 
división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un 
pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de 
restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de 
división  o  segregación  debe  ser  matizada  diferenciando  entre  los  actos  relativos  a 
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, 
esto es, la parcelación propiamente dicha.
Respecto de estos últimos, esta Dirección General ha estimado suficiente, como 
título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal 
del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad urbanística, asimilado a 
fuera de ordenación o similar.
De ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o 
segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo 
habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la 
parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la 
«acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que 
esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea 
aplicable».
Dicho  título  habilitante,  en  el  caso  de  la  legislación  andaluza,  podría  ser  una 
declaración  de  asimilación  al  régimen  de  fuera  de  ordenación  a  que  se  refiere  el 
artículo 183.3 de Ley 7/2002, de 17 de diciembre, siempre que fuera referida a la parcela 
y no sólo a la edificación, pero no resulta acreditada en el presente expediente, sin que 
puedan valorarse documentos aportados con posterioridad y que el registrador no pudo 
tener en cuenta en su calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 742ww
PúbMlicaad, rSido, fí1a5 P udeen tjeu lSioa ndteia g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe