BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6359
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
933 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa para inmatricular una finca.
En el recurso interpuesto por don S. W. R., contra la negativa de la registradora de la 
propiedad del Registro de la Propiedad número dos de los Denia, doña Susana Juste 
Ribes, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa para 
inmatricular una finca.
Hechos
I
Con fecha 18 de diciembre de 2019, bajo el asiento 1751 del Tomo 40 del Libro 
Diario y con el número 5489 del Libro de Entrada, se presenta en el Registro de la 
Propiedad número dos de los de Denia una escritura de compraventa autorizada el diez 
de diciembre de dos mil diecinueve por la notaria de Gata de Gorgos, doña Inés Linares 
Escribano, bajo el número de protocolo 887, acompañada de escritura de aceptación y 
adjudicación  de  herencia,  autorizada  por  la  misma  notaria,  el  día  diecinueve  de 
noviembre de dos mil diecinueve, bajo el número 820 de su protocolo, así como de 
certificación catastral descriptiva y gráfica; habiendo  sido objeto de calificación con 
defectos según notas de fechas nueve de enero y dieciséis de julio de dos mil veinte, y 
aportándose ahora, a efectos subsanatorios, escrito de fecha veintitrés de julio de dos 
mil veinte, junto con planos topográficos con el fin de obtener la inmatriculación de una 
finca.
II
Presentado el expresado título en el Registro de la Propiedad número dos de los de 
Denia, fue objeto de la siguiente nota de calificación, con fecha trece de agosto de dos 
mil veinte: «Se solicita la inmatriculación de la siguiente finca: Urbana. Terreno en 
término de Denia, identificada como parte de la finca en calle (…) tiene una superficie 
de 659,05 m2. Linda: norte, con el resto de la finca catastral de la que esta forma parte, 
de la que es titular Don S. W. R.; este, con el resto de la finca catastral de la que esta 
forma parte, de la que es titular Don S. W. R. y con la finca de P. G., de nacida B., si bien, 
en realidad aparece separada de esta por una franja de terreno que es resto de la finca 
catastral de la que esta forma parte, cuya titularidad se desconoce; sur, Calle de (…) y 
con finca de P. G., si bien, en realidad aparece separada de ésta por una franja de 
terreno que es resto de la finca catastral de la que esta forma parte, cuya titularidad se 
desconoce; y oeste, con la calle (…). Referencia Catastral 2012410BD5021S0001DU, 
según Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica expedida el 23 de junio de 2020. Los 
títulos inmatriculadores son: como título previo, escritura de herencia de 19 de noviembre  e.e
de 2019, ante la Notario de Gata de Gorgos Doña Inés Linares Escribano, protocolo 820,  b
siendo los causantes Don J. I. L. y doña J. I. S. Como título traslativo, escritura de  3ww
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fincas registrales, la 9.179 y la 2.242 de Denia Matriz, (hoy trasladada a la 20.525 de
Denia  2),  para  esclarecer  los  motivos  que  nos  llevan  a  presumir  una  doble 
inmatriculación. Registral 9.179, propiedad de G. B., de 12.465 m2 (…) Ha sido objeto 
de 10 segregaciones inscritas, quedando con un resto indeterminado de 1.761 m2, hoy 
propiedad de los herederos del Señor B. Una de las fincas segregadas es la 36.902, 
propiedad de doña P. G., que según registro tiene 2.335 m2, y linda: Norte y Oeste, 
terreno propiedad de B. destinado a camino; Sur, el mismo terreno destinado a camino y 
tierra de L. M. S.; Este, tierras de B., constituidas por una faja de 30 centímetros de 
anchura. Según catastro, tiene solo 969 m2, superficie muy inferior a la que consta 
inscrita que son 2.335 m2, y linda: Norte, calle (…), que es terreno en investigación 
de 13.069 m2 (pero a través de las herramientas de que dispone el Registro de la 
Propiedad, se ha podido hacer un cálculo aproximado de la franja de terreno que 
exclusivamente lindaría con ella al norte, y que sería de unos 405 m2); Sur, el mismo 
terreno  destinado  a  camino  y  Calle  (…),  propiedad  de  H.  S.  F.;  Este,  terreno  en 
investigación,  calle  (…);  y  Oeste,  terreno  propiedad  de  B.  destinado  a  camino.  Si 
atendemos a los datos catastrales, no se corresponden con la finca que figura inscrita a 
favor de P. G.: Ni en su superficie, pues estamos reduciendo su cabida en 1.366 m2, que 
prácticamente es la suma de los aproximados 405 m2 en investigación y los 659 m2 que 
se quieren inmatricular, ni en sus linderos, dato fundamental para ubicarla, pues el 
lindero norte ya no llegaría al terreno propiedad de B. destinado a camino, sino que 
quedaría mucho más abajo, lindando con terreno en investigación, y este a su vez con la 
finca que se pretende inmatricular. Los demás linderos quedarían inalterados. Por la 
superficie que consta inscrita, por los planos históricos y actuales del Catastro que obran 
en este Registro y por sus linderos, tenemos dudas razonadas de que la finca de 659 m2 
que  se  quiere  inmatricular,  conste  ya  inscrita  en  la  registral  número  36.902. 
Registral 2.242 de Denia Matriz, por traslado, hoy finca 20.525 de Denia 2, propiedad de 
J. L. C, de 7.030 m2 (…) Ha sido objeto de dos segregaciones inscritas: Una de 831 m2, 
que ha dado lugar a la finca 10.401, que linda: Norte y Oeste, resto de finca de la que se 
segrega; Sur, con dicho resto y finca de J. L.; Este, finca conocida por (…). Y otra de 415 
m2, que ha dado lugar a la finca 14.635, que linda: Norte, Sur y Oeste, con Resto de la 
finca de la que se segrega; Este, finca de v. H. Esta última finca, junto con la finca 9.848 
de 416 m2, se han agrupado y han pasado a formar la finca 20.149: Rústica, hoy Urbana 
en calle (…), de 831 m2; linda, Norte, tierras J. I.; Sur y Oeste, las de J. C.; Este, finca 
propiedad  de  los  cónyuges  V.  H.  y  resto  de  la  que  se  segregó.  Tras  las  dos 
segregaciones ha quedado un resto de 5.755 m2, que linda: Norte, finca de R. C. y finca 
segregada; Sur, finca de J. L. y finca segregada; Este, parcela segregada; Oeste, finca 
de F. L. Doña M. I. S., la adquirió por herencia de Don J. I. L. y posteriormente la vendió 
a Don W. R. De los datos expuestos, se aprecia que la finca cuya inmatriculación se 
solicita, no formaba parte de la registral 2.242 de Don J. L. C., hoy Doña M. I. S, sino 
que, por su situación y linderos, estaba incluida en la registral 9.179, propiedad de G. B., 
y con datos suficientes para entenderla incluida en la registral 36.902. Fundamentos de 
Derecho: Visto lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria que establece que, 
«serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren 
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos 
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos 
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». El  es
Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona  o
alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la  ww.
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inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de
modificación de entidad hipotecaria. (Artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). A tal 
efecto se podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas 
disponibles, que permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea 
poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista 
en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de 
agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible 
en la Sede Electrónica del Catastro. Resoluciones de la Dirección General de Registros y 
Notariado, de fechas 24 de enero de 2017 y 8 de mayo de 2019, entre otras, según la 
cual no es posible la inmatriculación (por doble título) si el registrador expresa dudas 
debidamente razonadas acerca de que la finca a inmatricular forme parte de otra ya 
inscrita. Y en base a lo expuesto se suspende la práctica de la operación registral 
interesada. Denia, trece de agosto del año dos mil veinte. La registradora, Susana Juste 
Ribes. Contra esta decisión, (…)».
III
Contra la anterior nota de calificación del Registro de la Propiedad número dos de los 
de Denia, se interpuso recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública mediante escrito suscrito el trece de octubre de dos mil veinte por don S. W. R. 
en base a las siguientes alegaciones: «Primera. Procede que se rectifique la calificación 
efectuada y que se acceda a la inscripción en los términos solicitados por esta parte. 
Tanto el título previo (escritura de herencia otorgada en fecha 19 de noviembre de 2019 
ante la Notario de Gata de Gorgos Dña. Inés Linares Escribano, en protocolo 820), como 
el título traslativo (escritura de compraventa otorgada en fecha 1 de diciembre de 2019 
ante la Notario de Gata de Gorgos Dña. Inés Linares Escribano, en protocolo 887), 
contienen todos los requisitos legalmente exigidos para su inscripción registral, En su 
virtud,  solicito  a  V.  E.  -  Que  habiendo  por  presentado  este  escrito,  se  tenga  por 
interpuesto recurso gubernativo frente a la Resolución de la Sra. Registradora de la 
Propiedad de Denia número dos (que suspende la práctica de la operación registral 
interesada) y proceda a rectificar la calificación efectuada y acceda a la inscripción en los 
términos solicitados por esta parte. En Denia, a 13 de octubre de 2020».
IV
La registradora de la Propiedad titular del Registro de la Propiedad número dos de 
los de Denia, doña Susana Juste Rives, emitió su informe, manteniéndose íntegramente 
en su calificación, y elevó expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 19, 20 y 198, 205, 243, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de 
octubre de 2007, 12 de febrero y 5 de mayo de 2016, 24 de enero, 3 de abril, 31 de 
mayo, 1 de junio y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 11 de abril, 22 de mayo y 21 
de junio de 2018, 1 de marzo, 24 de abril, 8 de mayo de 2019, y 20 de marzo de 2020.
1.  Se plantea en el presente expediente si existen dudas fundadas o no respecto a 
que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita, debiéndose analizar 
en  este  supuesto  si  las  dudas  expuestas  por  la  registradora  se  encuentran  o  no  e
suficientemente fundadas. bo
2.  El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «el Registrador deberá  w
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Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones 
citadas en «Vistos»).
En el caso de este expediente, la registradora en su nota de calificación, transcrita 
más arriba, expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la 
finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada, 
quedando  perfectamente  identificada  la  finca  que  pudiera  verse  afectada  por  la 
operación que pretende acceder al Registro.
En concreto, aprecia la registradora, a partir de los datos expuestos, que la finca 
cuya inmatriculación se solicita no formaba parte de la registral de titularidad de los 
otorgantes,  sino  que,  por  su  situación  y  linderos,  estaba  incluida  en  una  registral 
diferente, propiedad de persona distinta; relacionando así, de manera detallada, datos 
suficientes para entenderla incluida en una finca previamente inscrita.
Debe tenerse en cuenta, además, que la apreciación de dudas de que la finca que se 
pretenda inmatricular coincida con otra no tiene por qué referirse a la totalidad de la 
finca, sino que debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas.
Con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro 
de  fincas  sin  inscribir  la  representación  gráfica  georreferenciada,  de  modo  que  la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha 
norma.
Sin embargo, en el caso que nos ocupa en la calificación quedan identificadas 
circunstancias suficientes que justifican tal coincidencia siquiera de forma indiciaria o 
parcial (Cfr. Hechos II).
Debe recordarse también, como ya ha señalado este Centro Directivo, que en todo 
caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se 
produzca la indeseable doble inmatriculación.
Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares 
de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en 
velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de 
los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
De lo expuesto, y en los términos que se expresa la nota de calificación, este Centro 
Directivo no puede sino concluir que las dudas del registrador están suficientemente 
fundadas, y que, por tanto, el defecto ha de ser confirmado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s