BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48135
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7357 Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria 
por importe inferior al 50% de su valor para subasta.
En el recurso interpuesto por don E. J. M., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de «Banco Santander, S.A.», contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Illescas número 1, don José Ernesto García-Trevijano Nestares, por 
la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución 
hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta.
Hechos
I
Se dictó decreto por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de 
Illescas en el procedimiento de ejecución hipotecaria 401/2012, por el que se adjudicaba 
la finca registral número 10.587 de Illescas a favor de «Banco Santander, S.A.». En el 
procedimiento, no habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no tratarse de 
vivienda habitual del deudor, se adjudicaba el inmueble al ejecutante por la cantidad 
debida por todos los conceptos, que resultaba ser de 6.121,97 euros, figurando en la 
inscripción registral como valor de subasta de la finca el de 29.097 euros.
II
Presentado testimonio de dicho decreto en el Registro de la Propiedad de Illescas 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento calificado.
Clase/Objeto Mandamiento/adjudicación y cancelación de cargas.
Autorizante Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Illescas.
Fecha/Protocolo 24 de abril de 2019/401.
Fecha y Hora Presentación 1 de octubre de 2019/09:25.
Asiento 1292 Diario 217.
Nota de calificación.
La extiendo en relación con la totalidad de la finca 10.587 de Illescas, conforme a los 
artículos 18, 66, 323 y concordantes de la Ley Hipotecaria, a continuación del documento 
arriba identificado, que fue retirado y devuelto el día dieciocho de noviembre de dos mil 
diecinueve, por los siguientes
Hechos.
1.  En el precedente cuadro se identifica el documento calificado, su clase, objeto,  e.
autoridad, fecha y procedimiento, y los datos de su presentación en este Registro de la  w.b
Propiedad. 57ww
hipo2te. caL qau fein scea  e1je0c.5u8ta7. de Illescas figura inscrita a favor del deudor y gravada con la
Prim3e. ra SInesgtuaindcoi ap ero Icnesdtrimuciecniótno  nd.eº  4e jdeecu Icllieósnc ahsip, ostee ccaerlieab rnó.º l a4 0s1u/b2a0s1t2a  deen  leal  fJinuczag a1d0o.5 d8e7 
de Illescas, tasada en la suma de veintinueve mil noventa y siete euros.
Dicha subasta quedó desierta por falta de licitadores, por lo que el ejecutante solicitó 
la adjudicación de la finca por la cantidad que se le debía por todos los conceptos.
Fundamentos de Derecho.
– Dado que en la subasta de la finca celebrada durante el procedimiento ejecutivo 
no concurrieron postores y, puesto que se ha omitido cualquier referencia a la posible 
actuación  del  Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  relativa  a  la  apreciación  y 
valoración de las circunstancias concurrentes en el procedimiento, la adjudicación de la 
finca no puede ser inferior al 50% del valor de tasación, aunque el ejecutante solicite la 
adjudicación  por  la  cantidad  que  se  le  deba  por  todos  los  conceptos,  ya  que  la 
interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma 
conjunta  con  el  651  del  mismo  cuerpo  legal,  y  de  acuerdo  con  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e 
interdicción de la indefensión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 24 de la 
Constitución Española, 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario, 
651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y doctrina reiterada de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en particular: la que ya resolvió el presente 
caso, de fecha 4 de julio de 2019; la de 26 de julio de 2019.
Acuerdo:
En  base  a  los  anteriores  hechos  y  fundamentos  suspendo  las  inscripciones 
solicitadas respecto de la finca.
El defecto señalado, tiene el carácter de subsanable.
No se ha solicitado la anotación de suspensión prevista en el artículo 42.9.º de la Ley 
Hipotecaria.
Calificación alternativa: (…)
Illescas, a 19 de noviembre de 2019 (firma ilegible) Fdo.: José-Ernesto García-
Trevijano Nestares.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. J. M., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de «Banco Santander, S.A.», interpuso recurso el día 20 de 
diciembre de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
«Motivos.
Primero.  Antecedentes y fundamentos de la calificación recurrida.
1.  La descripción de la finca sobre la que se deniega la inscripción es “Urbana: 
puesto comercial numero veinte, en planta baja”, (inscrita en el Registro de la Propiedad 
n.º 1 de Illescas al tomo 1326, libro 27, folio 94, finca 10.587). No es vivienda habitual.
El juzgado de primera instancia número 4 de Illescas, con el número de autos de 
Ejecución  Hipotecaria  número  0401/2012,  dictó  decreto  de  adjudicación  de  2  de 
septiembre de 2015, en el que, en lo que ahora interesa, se señalaba lo siguiente:
“[Hechos] Quinto.–Con fecha 23 de octubre de 2014 se celebró la subasta con las 
formalidades legales, estando presentes la representación de la parte ejecutante y no 
compareciendo ningún lidiador, en ese acto se concedió un plazo de 20 días a la parte  e.e
ejecutante para que si le conviniere, solicitase la adjudicación del bien por cantidad igual  b
o superior al 50% de valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los  57ww
cdoenl ccerépdtoitos.  yE rne neusnec miaonmdoe nat ola  mfaacnuilfteasdt ód es uc eindteern eciló rne mdea tea.djudicación por la cantidad total
Enju“i[cFiuanmdieanmtoe nCtoivsi l dqeu e Dsei reenc heol ] acPtroim deer ola.– Dsuebtearsmtain nao  ehlu bairetríceu nloin g6ú7n1  pdoes tolra,  pLoedyr á deel 
acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el valor igual o superior al 60% de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
“[Parte dispositiva] Se aprueba a favor de Banco Santander SA con domicilio en 
Santander  (…),  la  adjudicación  de  la  finca  descrita  en  el  hecho  primero  de  esta 
resolución por un total de seis mil ciento veintiún euro con noventa y siete céntimos 
(6.121,97.–€), cantidad igual al importe de la deuda reclamada ya que se despachó 
ejecución por importe de tres mil cuatrocientos cincuenta y cinco euros con ochenta y 
nueve céntimos (3.455.89 €) y se dictó decreto aprobando las costas y los intereses por 
importo  respectivo  de  mil  trescientos  cincuenta  y  cuatro  euros  con  treinta  y  ocho 
céntimos  (1.354,38  €)  y  mil  trescientos  once  con  setenta  céntimos  (1.311,89  €), 
aceptando  la  subsistencia  de  las  cargas  anteriores  y  preferentes  si  las  hubiere  y 
subrogándose en la obligación de satisfacerlas.
En definitiva, el acreedor se adjudicó el bien, legalmente y en virtud del artículo 671 
LEC, por la cantidad debida por todos los conceptos.”
Segundo.  Frente  a  la  literalidad  del  mencionado  auto  y  pese  a  la  clara 
determinación de la Ley, el Sr. Registrador de la Propiedad resolvió que,
“Dado que en la subasta de la finca celebrada durante el procedimiento ejecutivo no 
concurrieron postores y, puesto que se ha omitido cualquier referencia a la posible 
actuación  del  Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  relativa  a  la  apreciación  y 
valoración de las circunstancias concurrentes en el procedimiento, la adjudicación de la 
finca no puede ser interior al 50% del valor de tasación, aunque el ejecutante solicite la 
adjudicación  por  cantidad  que  se  le  deba  por  todos  los  conceptos,  ya  que  la 
interpretación del artículo 371 LEC ha de hacerse de forma conjunta con el artículo 651 
del mismo cuerpo legal, y de acuerdo con las exigencias constitucionales derivadas del 
principio de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión, 
de conformidad con lo dispuesto en los artículos 24 de la Constitución Española, 1 y 18 
de la LEC y doctrina reiterada de la Dirección General de Registros y Notariado, en 
particular, la que ya resolvió el presente caso, de fecha 4 de julio de 2019 y la de 26 de 
julio de 2019, acuerdo, en base a los anteriores hechos y fundamentos suspendo las 
inscripciones  solicitadas  respecto  a  la  finca.  El  defecto  señalado  tiene  carácter 
subsanable.”
Tercero. Que esta parte sepa, el citado artículo no ha sido objeto de declaración de 
inconstitucionalidad  por  parte  del  Tribunal  Constitucional  y  no  podemos  más  que 
remitimos,  igualmente  y  como  hace  la  resolución  registral,  a  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de salvaguarda jurisdiccional de los derechos c 
interdicción de la indefensión. Tanto a la fecha de la subasta, como a la del decreto y la 
de la resolución que aquí impugnamos, el artículo 671 es extraordinariamente claro en 
cuanto a su contenido: el acreedor podrá pedir la adjudicación por la totalidad de la 
deuda, sin que se exija que esa suma esté por encima del 50% del valor por el que el 
bien hubiera salido a subasta. Así se dice literalmente la norma:
“Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por 
la cantidad que se le deba por todos los conceptos.”
En las sucesivas reformas de este artículo, el legislador no ha modificado esa 
conjunción ni le ha dado otro sentido a su expresión. Con relación al contenido de la 
calificación  registral,  resulta  pues  evidente  que  el  Letrado  de  la  Administración  de  e.
Justicia no ha hecho apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes por la  w.
sencilla razón de que esas circunstancias eran el íntegro cumplimiento de una norma  57ww
claraN oe np suue dreed haacbceiór nd, uqduaes  nsoo bnreec eesl istae ndteid ion tdeerp lrae tnaocrimóna ,n qi vuael osrea cdieósnp arelgnudnea d.e su simple
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opciones: ¿Prefieres ir al cine o al teatro?” Si el legislador hubiera querido decir lo que el 
Registro establece, hubiera dicho, por ejemplo, “Si no se tratare de la vivienda habitual 
del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por 
todos los conceptos, siempre que sea superior el 50 por cien del valor por el que el bien 
hubiera salido a subasta”. O cualquier otra redacción, que de forma simple y concisa, 
hubiera reflejado la doctrina de la DGRN.
Pero no lo hace. En sus reformas, el legislador ha hecho caso omiso a la doctrina 
registral respecto al contenido del artículo 671 LEC. En efecto, la Reforma de la LEC por 
la Ley 42/2.015 no introdujo ninguna variación en los preceptos controvertidos, a pesar 
de que la DGRN ya había manifestado su tesis, por lo que es arriesgado atribuir al 
legislador “un olvido” o “falta de previsión”.
La  calificación  constituye  una  extralimitación  del  Registrador  en  su  función 
calificadora al llevar a cabo una interpretación correctora de un precepto cuya redacción 
es clara, precisa y contundente.
En la resolución de la DGRN citada en la calificación, de 4 de julio de 2.019, se dice 
que “En efecto, admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una 
cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper 
el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre 
los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien 
hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor 
de lo adeudado al acreedor). Cabe decirse que la interpretación de una norma no puede 
amparar  el  empobrecimiento  desmesurado  y  sin  fundamento  de  una  parle,  y  el 
enriquecimiento injusto de la otra”.
El  argumento  no  es  aceptable,  el  legislador  na  querido  exactamente  lo  que 
textualmente dice el artículo, y no otra cosa; y ello hasta el punto de que su contenido, 
en este concreto asunto, no ha sido modificado por ese sujeto a cuya voluntad se apela.
Estamos rotundamente en descuerdo con esa interpretación sobre la voluntad del 
registrador, que fuerza el precepto con argumentaciones, desde nuestro punto de vista, 
excesivamente alambicadas.
No nos cabe duda de que la voluntad del legislador va en otra dirección, que la 
DGRN  no  ha  querido  tener  en  cuenta:  “los  bienes  objeto  de  subasta  han  sido 
‘despreciados’, pues no hubo postores. El legislador; ante el fracaso de la subasta, por 
desprecio de los bienes subastados sometidos a unos tantos por ciento en relación con 
el valor para subasta, prescinde ya de esta referencia -valor de tasación- o a cualquier 
otro condicionante” (cita sentencia Audiencia Provincial de Valencia que citamos en los 
Fundamentos de Derecho).
Naturalmente, en su resolución de 1 de julio de 2019 -y otras que en la misma se 
citan-, la DGRN hace un quiebro argumental para explicar lo que en realidad quiere decir 
el legislador -para atemperar la literalidad de ese artículo-. Lo que nos lleva a pensar que 
el  legislador  parece  tener  problemas  en  explicar  lo  que  quiere,  generándose  una 
disociación entre su voluntad y la expresión de la misma. Y así, para que no quepa duda, 
la DGRN indica, de forma sorprendente, que “El legislador no ha tenido la precisión y el 
acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (...)”.
Disentimos de una idea que podría llevar a pensar que el legislador no conoce el 
significado y uso de la conjunción “o” en ese concreto artículo.
Fundamentos de Derecho.
1.  Artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. e
2.  Dispone el artículo 327 LH, que “El recurso, en el caso de que el recurrente opte  bo
por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se presentará en  57ww
teítl urleog oisbtjreot oq udee  lcaa lcifaicliófi cpaacrióan d, iecnh oo rCigeinnatrlo o  Dpiorer ctteivsoti,m doenbioié, nyd uonsae  caocpoima pdaeñ laar  caa laifqicuaécli óenl 
efectuada.
Al  recibir  el  recurso,  el  titular  del  Registro  que  calificó  deberá  expedir  recibo 
acreditativo con expresión de la fecha de presentación del mismo o, en su caso, sellar la 
copia que le presente el recurrente, con idéntico contenido.
Asimismo, podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 
de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones 
Públicas  y  del  Procedimiento  Administrativo  Común,  o  en  cualquier  Registro  de  la 
Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o 
negativa a practicar la inscripción se recurre. Al recibirse el recurso en este último, 
deberá procederse de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior”.
3.  De fondo.
Art. 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En su literal expresión.
Audiencia  Provincial  de  Valencia,  Rollo  núm.  001590/2017,  Auto  235/18 
(TOL6.668.192),
“Pero si lo que pretende es vincular la adjudicación al 50% del valor de tasación 
(fijado en la escritura a efectos de subasta), en verdad es que el acreedor no ha elegido 
esta posibilidad sino la otra (art 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Ha optado porque 
se le adjudiquen por la ‘cantidad que se le deba por todos los conceptos’. Es decir, el 
legislador:  ante  el  fracaso  de  la  subasta,  por  desprecio  de  los  bienes  subastados 
sometidos a unos tantos por ciento en relación con el valor para subasta, prescinde va 
de esta referencia- valor de tasación- o a cualquier otro condicionante... Por tanto dicho 
precepto ampara la pretensión de la ejecutante, que ha pedido se le adjudiquen las 
cuatro fincas, por el importe total de la deuda, a la vez, que fija el, importe parcial de la 
deuda,  a  partir  de  la  proporción  de  que  cada  finca  responde...  Obsérvese  que  el 
legislador,  en  un  difícil  equilibrio  entre  los  derechos  del  acreedor  y  del  deudor  o 
hipotecante, pretende la solución menos mala.
En nuestro caso, parece subyacer la idea de que se puede producir un abuso por 
parte del acreedor ejecutante al pretender la adjudicación de los cuatro inmuebles, pues 
el Juzgado entiende que con la adjudicación de uno se cubre la deuda por todos los 
conceptos. Pero, amén de que no es cierto que con tal adjudicación se cubra -salvo que 
se pretenda referenciar a un valor de tasación que ha fracasado al tiempo de la subasta-, 
se ha de considerar que los bienes objeto de subasta han sido “despreciados”, pues no 
hubo postores ni siquiera al 50% o incluso inferior al 50% del valoración a efectos de 
subasta (art 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). y por ello que en el último de los 
intentos el legislador ofrece una solución desvinculada de cualquier valor de tasación.
Por tanto la facultad que el art 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil concede al 
acreedor ejecutante, en principio generosa, no es tal si partimos de que nadie ha 
ofrecido ni siquiera el 50% de tal valor.” En definitiva, nuestra jurisprudencia menor 
admite la adjudicación de todas las fincas por todos los conceptos, en el mismo sentido 
se pronuncia la Audiencia Provincial de Cádiz, 320/2015, de 15 de diciembre de 2015 y 
la Audiencia Provincial de Santander, 118/2014 de 10 de septiembre de 2014.
No hay que olvidar, por otro lado, que el Tribunal Supremo ha matizado su doctrina 
clásica  conforme  a  la  cual  las  adjudicaciones  de  bienes  ajustadas  a  las  normas 
procesales no son en ningún caso motivo de enriquecimiento injusto, por más que el 
precio  de  la  adjudicación  y/o  remate  fuese  notoriamente  inferior  al  de  tasación 
(Sentencia del Tribunal Supremo 8 de julio de 2003 y 29 de octubre de 2007, que 
enjuician supuestos de adjudicaciones por precios irrisorios factibles al amparo de los ya 
derogados artículos 1506 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 131, regla 12.ª, de 
la Ley Hipotecaria, que consentían terceras subastas “sin sujeción a tipo”). e.
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4.ª, Sentencia 209/2019  w.b
de  14  May.  2019,  Rec.  1288/2018  (Numroj:  SAP  TF  1115/2019.  Ecli:  57ww
ES:A“SPeTgFu:n2d0o1.9–:N11o1 5e).xistiendo  controversia  sobre  los  hechos  que  se  narran  en  los
ehxepcohsoisti vporsim perirmo earo  tey rsceegrou nddeo  ldae  clao ndteesmtaacnidóan )(, sepgoúr nr aszeo ndeesd ulcóeg icdaesl  aapnaartliazdaore bm. odse,  leons 
primer lugar, la cuestión de si a la luz de los artículos 18 de la LH y 100 de su
Reglamento  la  demandada  se  ha  extralimitado  en  sus  competencias  al  realizar  la 
interpretación de la norma a la que alude en su nota de calificación.
La  función  esencial  de  un  registrador  de  la  propiedad  es  la  calificación  de  los 
documentos presentados como requisito previo a su inscripción, pero dicha función no 
puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales, que es lo que ocurre con la 
interpretación que realiza del artículo 671 de la LEC, pues tal interpretación nada tiene 
que ver con una eventual incongruencia entre los documentos judiciales presentados a 
inscripción y el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que han sido emitidos, sino 
que  constituye  una  auténtica  interpretación  instrumental,  en  aras  de  una  supuesta 
realización de la justicia material, según la cual, la adjudicación del inmueble (en este 
caso,  no  una  vivienda  habitual,  sino  un  local  comercial)  en  un  procedimiento  de 
ejecución en que no existe postor es necesariamente injusta y perjudicial para el deudor 
(en este caso, una entidad mercantil) cuando se produce a favor del ejecutante (en este 
caso, otra entidad mercantil) por un importe inferior al 50% de su valor de tasación, 
pretendiendo, en definitiva, según dice, dar coherencia al sistema y llenar una laguna 
legal, lo cual, incluso, podría invadir atribuciones del legislador en caso de que dicha 
laguna legal fuera inexistente. Nótese al raspéelo, que la redacción del precepto dimana 
de la Ley 1/2.013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección del deudor 
hipotecario,  pero  que  iban  principalmente  dirigidas  al  ciudadano  que  hipoteca  su 
domicilio habitual (que no es el caso), precepto que, además, no fue reformado por la 
Ley 42/2.015, de 5 de octubre, por lo que se le estaría dando un alcance y aplicación ni 
previsto ni querido por el legítimo legislador al aprobar la norma.
Tercero.–Sobre estas premisas, consideramos que sea cual fuere la concepción 
(amplia o estricta) que se tenga o quiera dársele a las competencias del registrador de la 
propiedad derivadas de los preceptos legales más arriba señalados, consideramos que 
en el presente caso se ha extralimitado.
Así, sirva como muestra la SAP de Córdoba n.º 657/2.018, de 25 de octubre, que 
señala que el control del importe del remate por el Registrador se justifica únicamente 
por la necesidad de velar por los derechos de terceros titulares de asientos posteriores 
que quedarán cancelados por la ejecución y el derecho al remanente que tienen, por lo 
que la calificación ha de versar sobre si se han preservado los derechos de esos titulares 
de derechos si no han sido parte o no han sido oídos en el procedimiento judicial. La 
calificación, con relación a esos terceros, juega para garantizar el tracto sucesivo y evitar 
situaciones de indefensión si no ha sido parte o no ha tenido posibilidad de intervención, 
pero no cuando ha intervenido, como es el caso del titular de la vivienda afectada por la 
adjudicación, que ha sido parte, siendo el Tribunal el que ha de velar porque no sufra 
indefensión, faltando el presupuesto de la actuación del Registrador de la Propiedad 
para evitar situaciones de indefensión, pues no se trata del titular del asiento posterior 
que resulte afectado por la ejecución, sino el propio titular del bien hipotecado.
Por su parte, en un sentido algo más amplio, la STS núm. 625/2.017, de 21 de 
noviembre  (citada  en  la  sentencia  recurrida),  atribuye  al  registrador  la  potestad  de 
comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deja  constancia  del  cumplimiento  de  los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro.
Hemos de hacer notar que de acuerdo con dicha sentencia, si bien esa potestad 
autorizaba en nuestro caso al Registrador a calificar ciertos extremos “obstáculos que 
surjan del registro”, entre los que se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento 
registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente  s
procedimiento judicial, el hecho es que con la calificación negativa emitida para proteger  oe.
a la empresa titular del local, que va a perderlo, a fin de que obtenga la mayor rebaja de  w.
su deuda o la extinción más allá de lo que el citado precepto dispone, no se está  57ww
fsaavlvoaregcuiaernddaon dao  usnua  deenrtiedcahdo  qau en oe sq puaerdtaer  einn deelf epnrosace, dsiminoie nqtuoe,  ys ee se estlláa  pqruoiéteng iteienndeo  lao 
defensa de sus derechos.
Cuarto.–En conclusión, el Registrador de la Propiedad (y por ende, la DGRN), lo que 
no puede es: (i) innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador 
que es el que ha de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas 
previsiones que considere oportunas para restablecer el deseable equilibrio de intereses 
en conflicto, (ii) invadir competencias jurisdiccionales, pues son los tribunales los que 
han de dar respuesta a los problemas que la aplicación de la norma esté generando, (iii) 
favorecer o tomar partido por una de las partes que litigan en el proceso de ejecución. En 
este caso, la ejecutada, pues no de otra forma puede entenderse que la parte que ha 
instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguirlo por todos sus trámites, que se 
ha visto favorecida por resoluciones firmes que le otorgan la adjudicación del bien, vea 
cercenadas por un ente extraño al proceso sus legítimas expectativas procesales.
Y, finalmente, no podemos dejar de advertir que las Resoluciones de la DGRN 
(respecto de las que en el escrito de oposición al recurso se dice que los registradores 
de la propiedad están obligados a respetar conforme a lo dispuesto en el art. 327 de la 
Ley Hipotecaria ) ni son fuente del derecho (ni siquiera la jurisprudencia lo es, pues sólo 
se le atribuye una función de complemento del ordenamiento jurídico, según el art. 1.6 
del  CC  )  ni  constituyen  doctrina  alguna,  sino  que  son  resoluciones  de  un  órgano 
administrativo sometidas al control jurisdiccional.
La DGRN no puede, por una opinión como es que “El legislador no ha tenido la 
precisión y el acierto”, convertirse en supra-legislador alternativo. Está vedado por Ley.
El Registro de la Propiedad está sujeto, también, a las exigencias constitucionales 
derivadas del principio de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e interdicción de la 
indefensión, en expresión de la calificación objeto de este escrito.
Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado que por presentado este 
escrito  se  sirva  admitirlo,  y  tenga  por  interpuesto  recurso  gubernativo  contra  la 
calificación negativa del registrador de fecha 19 de noviembre de 2019 y tras los trámites 
oportunos, se estime, reponiendo la resolución impugnada en el sentido de que se 
proceda por el Registro 1 de Illescas a la inscripción a favor de Banco Santander S.A. de 
la finca registral número 10.587, tal y como dispone el meritado decreto de adjudicación, 
con todos los efectos legales a que haya lugar.»
IV
Mediante escrito, de fecha 9 de enero de 2020, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió su informe y remitió el expediente a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, haciendo constar que dio traslado del recurso al letrado de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de 
Illescas, en calidad de funcionario autorizante, para que realizase las alegaciones que 
considerase oportunas, sin que se haya recibido contestación del citado letrado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 
de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996,  e.e
13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección  b
General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11  57ww
2y 02 9d ed es eopcttieumbrber ed ed e2 021031,7 1, 31 6d ed efe bferberreor od,e  2200 1d4e,  a1b2r ild, e6  mdaey soe yp t2ie1m dbere o yc tu2b6r ed ed eo c2tu0b1r6e, 
de 2018, 22 de febrero (2.ª), y 25 de abril de 2019 y 8 de enero de 2020.
1.  En  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  directa,  se  ejecuta  una  hipoteca 
constituida a favor de «Banco Santander, S.A.». No habiendo comparecido ningún postor 
a la subasta, y al no tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al 
ejecutante por la cantidad debida por todos los conceptos -6.121,97 euros-, figurando en 
la inscripción registral como valor de subasta de la finca el de 29.097 euros. Ello supone 
que la adjudicación se verifica por un importe del 21,0398% del valor de tasación.
El registrador, mediante nota de calificación de fecha 19 de noviembre de 2019, 
suspendió la inscripción por el defecto de que al omitirse «cualquier referencia a la 
posible actuación del Letrado de la Administración de Justicia relativa a la apreciación y 
valoración de las circunstancias concurrentes en el procedimiento, la adjudicación de la 
finca no puede ser inferior al 50% del valor de tasación».
El adjudicatario de la finca recurre contra esta nota de calificación, argumentando, en 
esencia la falta de competencia del registrador y de este Centro Directivo para: a) 
innovar el ordenamiento jurídico; b) invadir competencias jurisdiccionales, y c) para 
favorecer o tomar partido por una de las partes que litigan en el proceso de ejecución.
2.  Respecto  a  la  competencia  del  registrador  para  calificar  los  documentos 
judiciales, es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de 
colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de 
cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no 
por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su 
acceso al Registro.
Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el 
criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales 
firmes,  a  la  previa  comprobación  de  los  extremos  aludidos  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato 
con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de 
la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la 
grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos 
regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la 
posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé: 
«La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados 
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de 
enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo 
V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la 
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada».
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto 
en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el 
Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita 
de otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 
de junio, afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza  s
por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades  oe.
de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la  w.
demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores  57ww
pdoesutdeoriro, rceosm soo nlo sc otenrdciecrioonse pso sseuefidcioernetse sy  paacrrae epdaosreasr  pao lsat efraiosree sd, em ráesa laizllaác idóen ,d eyt eqnueer  leal 
erejeqcuuecriiómnie mnteod, iaanpteen eals  ptaiegnoe, np aproas liob ilqiduaed leas  Ldeey  eosptoasbilceiócen , qpuuee dse able  ohbajecteor sdee e ilm oppeodrtiur nlao   BOE-A-cable e
suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las 
demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo 
que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a 
todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este 
Tribunal  Constitucional  ha  afirmado  que  la  limitación  de  controversia  y  demás 
peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrada en 
el art. 24.1 CE».
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías 
básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la 
propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de 
que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por 
una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca 
hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un 
procedimiento  adecuado  para  provocar  el  sacrificio  patrimonial  del  ejecutado,  y  el 
registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, 
rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una 
Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante 
tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del 
registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que 
no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la 
citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en 
el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe 
calificar,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
3.  En  relación  con  la  calificación  registral  de  los  documentos  judiciales  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la 
suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de 
ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición 
final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente:
«Artículo 132.  A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar  e.
los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del  w.b
registrador  se  extenderá  a  los  extremos  siguientes:  1.º  Que  se  ha  demandado  y  57ww
irnesqcureitroids os ud ed epraegcoh oa le dne euld oRre, ghiisptorote ecna netel  mnoom deenutdoo dr ey  etexrpceedroirss ep oceserteifdicoarceisó nq udee  tceanrggaans 
aecnr eeel dporroecse yd imteirecnetroo.s  2c.ºu yQo udee rseec hhoa  hnao tsifidicoa daon olata deox isot einnscciar itod ecl opnr opcoesdtiemriioernidtoa da  al olas 
hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de
certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la 
notificación. 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los 
intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva 
cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al 
importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el 
exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores 
posteriores.»
Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley 
Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al 
acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas 
causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor 
de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en 
caso  de  haberlo  superado,  que  se  consignó  el  exceso  en  establecimiento  público 
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que 
dicho importe es el correcto, de acuerdo con los artículos 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y 
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los 
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de 
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la 
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en 
su beneficio, que como expresamente determina el apartado cuarto del artículo 132 de la 
Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el 
sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha 
celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos 
del  hipotecante  y  asientos  posteriores,  cancelación  que  como  ha  dicho  la  reciente 
Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, 
de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en 
relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».  Consecuentemente,  el  registrador  tiene  competencia  para  calificar  el 
cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio 
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya 
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia 
en  cuanto  al  precio  de  adjudicación  de  la  finca  en  un  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero 
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su 
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr.  e.
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación  w.b
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias  57ww
cinotnesretistuecsi olengaíletims odse ryiv addea esx dcleuls ipórnin cdiep iola  dined perfeontesciócnió n(c fjur.r iasrdtíicccuiloon 2a4l  ddee  lloas  Cdoenrestcithuocsió en 
Esaslpvaañgoulaar)d, iaq ujued ticieianle  dseu  loess paescieífnictoas  arpelgiciastcriaólne se (nc fer.l  aármtícbuitloo  r1e gdies trlaal  Leeny  eHl ipcoritteecriaor iad)e, 
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la
previa  comprobación  de  que  en  el  procedimiento  en  que  se  dictan,  los  titulares 
registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo 
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la 
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el 
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer 
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En este sentido, 
de acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el 
precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta 
constituye –junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y 
notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de 
constitución  de  hipoteca  para  que  en  caso  de  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. 
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria 
(cfr.  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria),  la  fijación  de  un  domicilio  a  efectos  de 
notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, 
confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del 
porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los 
términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha 
sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual 
destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al 
amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».
4.  Entrando en la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no 
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del 
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa 
facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá 
al alzamiento del embargo».
La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que 
procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el 
artículo 3 del Código Civil.
Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y 
examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de 
ejecución:
En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: por la Ley 13/2009, de 3 
de noviembre; por el artículo 2.3 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio; por la  e.
Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia  w.b
desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por  57ww
lhai pLoeteyc 1a/r2io0s1, 3r,e dees tr1u4c tduera mcióany od, ed ed emueddai dya sa plqauriale rr esfoorcziaarl;  lap oprr olate cdcisiópno saic lioósn  daeduicdioorneasl 
ap rim«seercar edtea rlaio sL ejyu dOicrgiaálensic»a;  7y/,2 0fi1n5a,l mdee n2t1e  dsee j umlioo, deifnic laa  qpuoer  seel  maortdícifuicloa nú lnaisc ore.7fe0r ednec ialas 
Ley 42/2015, de 5 de octubre.
Según la redacción inicial del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el 
acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de 
los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por 
todos  los  conceptos».  Es  decir,  no  se  hace  distinción  de  bienes  inmuebles  y  la 
adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le 
deba por todos los conceptos.
Según la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de 
apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas 
con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la 
actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa: «Si 
en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación 
de  los  bienes  por  cantidad  igual  o  superior  al  sesenta  por  ciento  de  su  valor  de 
tasación». Es decir, se fija importe mínimo de adjudicación.
Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de 
agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de 
octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante 
en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y 
siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes 
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en 
los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles 
diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea 
inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el 
ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del 
inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
siempre  que  esta  cantidad  sea  superior  a  la  mejor  postura».  Con  este  precepto 
introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto 
de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma 
realizada por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio de medidas de apoyo a los 
deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  cancelación  de  deudas  con 
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad 
empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con 
esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea 
la  vivienda  habitual,  retornando  a  la  situación  de  la  redacción  originaria  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil.
La  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los 
deudores  hipotecarios,  reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  da  la  siguiente 
redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el 
plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional 
sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada  s
disposición  adicional  sexta.  Sin  embargo,  paradójicamente  no  se  incorpora  en  el  oe.
artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional  w.
sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho  57ww
permDaen teocdea sv igeestnatse .modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el
ERne alal  DEexcproestoic-ilóeny  8d/e2 0M1o1t,i vdoes  1s ed ed ijcueli:o «, Pdeo rm oetrdaid paasr tdee,  laap soiytuoa ac iólons  edsepuedcoífriecsa  hdieplo mteecracraiodso.   BOE-A-cable e
inmobiliario  en  España  plantea  situaciones  de  especial  dificultad  para  quienes 
contrajeron  préstamos  hipotecarios  en  los  momentos  de  mayor  valoración  de  los 
inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de 
pago.  Frente  a  esta  situación  el  Gobierno  considera  necesario  adoptar  medidas 
adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas 
necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a 
situaciones  abusivas  o  de  malbaratamiento  de  los  bienes  afectados;  manteniendo 
plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, 
con  ellos,  de  la  seguridad  y  solvencia  de  nuestro  sistema  hipotecario».  Este  Real 
Decreto-ley  fue  convalidado  por  Resolución  de  14  julio  2011  del  Congreso  de  los 
Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación. Entró en 
vigor  el  7  de  julio  de  2011.  Con  esta  reforma  se  fija  como  límite  mínimo  de  la 
adjudicación en el sesenta por ciento del valor de la tasación.
Sin embargo, la redacción introducida por esta reforma propiciaba que, pese a 
adjudicarse la finca hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, 
deuda pendiente que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.
Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 
de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la 
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto 
Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ahora  bien,  dicho  precepto  resolviendo  algunos  problemas,  plantea  nuevas 
cuestiones interpretativas:
Recordemos  que  el  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  señalaba  en  su 
artículo  671  la  adjudicación  hipotecaria,  para  toda  clase  de  inmuebles,  no  solo  la 
vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se 
resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía 
reclamar la diferencia no pagada.
Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda habitual, si la deuda fuera superior 
al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con lo que se mejora al deudor 
hipotecario. Pero si la deuda fuera inferior al 70%, la adjudicación se realizaría por 
el 60%, con lo cual ninguna mejora obtiene el deudor. Por ello esta Dirección General en 
Resolución de 12 de mayo de 2016 interpretó este precepto en el sentido de que «si se 
tratara de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 
por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le 
deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba 
al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de 
subasta».
Tratándose de inmuebles que no constituyan la vivienda habitual, la interpretación 
literal del precepto conduce a que el acreedor puede adjudicarse por el 50% del valor de 
tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, sin que exista ningún 
suelo en este importe de adjudicación.
Para  resolver  dichas  dudas  interpretativas,  es  preciso  examinar  los  preceptos 
relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de ejecución.
La existencia de un tope en la adjudicación es la regla general: e.
En  la  adjudicación  de  bienes  muebles,  la  redacción  originaria  de  la  Ley  de  57ww
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dispone literalmente el nuevo artículo 651: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún
postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor 
de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni 
aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los 
bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del 
valor de tasación (…)». Tratándose de muebles el nivel de cobertura es inferior al de los 
inmuebles. Pero en cualquier caso hay un mínimo de adjudicación: El 30% del valor de 
tasación.
En la adjudicación de la vivienda habitual, ya se ha examinado que hay un mínimo de 
adjudicación que es del 60%.
En  este  contexto  es  difícil  entender  que  el  legislador  no  haya  establecido  una 
cobertura  mínima  respecto  de  los  inmuebles  que  no  constituyan  vivienda  habitual 
(talleres de trabajo, etc.).
5.  Las normas expuestas regulan de forma pormenorizada lo distintos supuestos 
según la subasta quede o no desierta y según el carácter del bien subastado. No nos 
encontramos pues ante una laguna legal ni tampoco se trata de forzar una aplicación 
analógica de las normas vetada por el artículo 4 del Código Civil. Pero si es llamativo el 
hecho de que solo en este supuesto se haya excluido la introducción de un porcentaje 
mínimo, aunque sea inferior al que se establece para vivienda habitual dado el carácter 
proteccionista de las últimas reformas respecto a esta. Pero incluso los bienes muebles 
están protegidos (30%).
Lo  que  entiende  esta  Dirección  General  es  que  la  interpretación  literal  del 
articulo 671 sin limitación alguna, implica que cuanto inferior sea la cantidad debida, o lo 
que  es  lo  mismo,  cuanto  mayor  haya  sido  el  cumplimiento  del  deudor  de  sus 
obligaciones, más penalizado se verá, ya que el ejecutante podrá hacer suya la finca por 
la cantidad debida por todos los conceptos por irrisoria que esta sea.
Tampoco justifica este resultado el que el inmueble ejecutado no constituya la vivienda 
habitual, bajo la premisa de que en ningún caso el deudor va a quedar en situación de 
desamparo, porque normalmente cuando lo que se hipoteca no es la vivienda habitual, 
suele  ser  el  local,  taller  o  establecimiento  donde  se  desarrolla  la  actividad  agrícola, 
artesanal, profesional o empresarial en régimen de autónomos, y esta circunstancia no 
puede determinar un resultado contrario al espíritu y la finalidad de la ley.
Este  efecto  distorsionador  de  equilibrio  entre  los  intereses  del  ejecutante 
encaminados a obtener la satisfacción de su crédito y los del ejecutado, satisfacer la 
deuda sin más quebranto patrimonial que el valor de lo debido, que debe presidir el 
procedimiento de apremio y al que sin duda ha querido contribuir el legislador, se ve aquí 
alterado, y es por ello que en base a los principios generales de interpretación de normas 
jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se 
interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los 
antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece que 
la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir 
un resultado distorsionado.
Esta interpretación, además, ha de ser conforme con los preceptos y principios 
Constitucionales (artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), como el de seguridad 
jurídica (artículo 9 de la Constitución Española) y derecho de propiedad (artículo 23 de la 
Constitución Española).
Los mandatos legales sobre interpretación y aplicación de las normas jurídicas no 
solo están dirigidos a los jueces y tribunales sino también a todas las autoridades  s
públicas que tengan atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicación como  oe.
ocurre en el caso de los registradores de la Propiedad. w.
6.  En cuanto a la aplicación de las garantías del artículo 670.4 de la Ley de  57ww
EnjuEicl iaarmtícieunloto 6 C7i0v.i4l. en el caso de existencia de postores, prevé la posibilidad de aprobar
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salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que 
mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o 
que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción 
del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo 
previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la 
adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por 
todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su 
valor de tasación y a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta 
facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que 
haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al 
menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión 
para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de 
la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá 
sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en 
cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la 
obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor 
mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del 
remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este 
último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión 
ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la 
Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo 
a lo dispuesto en el artículo siguiente».
Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior 
al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya 
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en otro caso, 
como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia 
la  apreciación  y  valoración  de  las  circunstancias  concurrentes,  oídas  las  partes,  y 
establece  que,  en  caso  de  que  se  realice  el  remate  en  esos  términos,  existirá  la 
posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación.
Como  hemos  visto  anteriormente,  cuando  no  existen  postores  la  ley  establece 
siempre un límite inferior de valor de adjudicación en relación con el importe de la 
subasta, con independencia de cuál sea la cantidad debida, salvo en el supuesto de 
inmuebles distintos a la vivienda habitual, por lo que, ante esta ausencia de límite, para 
adjudicar el inmueble por cantidad inferior al 50%, esta norma especial, prevista por el 
legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, 
conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en 
los «Vistos»), debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, debiendo 
darse cumplimiento en esta hipótesis, a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 
del Código Civil).
7.  En conclusión, es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo, que no puede 
apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la 
Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 
«El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe 
en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, 
un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este 
respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro 
principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse 
junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto». s
La Ley concede al letrado de la Administración de Justicia una importante facultad  oe.
moderadora que garantiza la valoración de todas las circunstancias determinantes para  w.
evitar el desequilibrio entre las partes que es precisamente lo que la doctrina de esta  57ww
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Justicia considere que al igual que ocurre con los bienes muebles (30%), o con la 
vivienda habitual (60%), pueda existir una interpretación que considere la existencia de 
un suelo en la adjudicación de inmuebles que no constituyan vivienda habitual.
8.  En el presente expediente, no habiendo comparecido ningún postor a la subasta, 
y al no tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por 
la cantidad debida por todos los conceptos -6.121,97 euros-, figurando en la inscripción 
registral como valor de subasta de la finca el de 29.097 euros. Ello supone que la 
adjudicación se verifica por un importe del 21,0398% del valor de tasación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 12 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.