BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Jueves 28 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 130902
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17553 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, 
por la que se suspende la inscripción de una cláusula de una escritura de 
compra con condición resolutoria.
En el recurso interpuesto por don César Carlos Pascual de la Parte, notario de 
Fuente Álamo de Murcia, contra la nota de calificación extendida por la registradora de la 
Propiedad de Cartagena número 3, doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, 
por la que suspende la inscripción de una cláusula de una escritura de compra con 
condición resolutoria.
Hechos
I
En escritura autorizada el día 12 de marzo de 2021 por el notario de Fuente Álamo 
de Murcia, don César Carlos Pascual de la Parte, con el número 319 de protocolo, se 
formalizaba una compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria.
El contenido de esta condición resultaba de la diligencia de subsanación de 25 de 
mayo  de  2021,  que  fue  extendida  como  consecuencia  de  una  primera  calificación 
negativa.  En  esta  diligencia,  se  decía  los  siguiente:  «Además,  pactan  las  partes 
contratantes  que  el  asiento  de  inscripción  de  la  condición  resolutoria  mencionada, 
caduque, automáticamente, cuando haya transcurrido el indicado plazo de seis meses, y 
siempre que no conste en los libros del Registro asiento alguno de prórroga convenida o 
de ejercicio de las acciones o pretensiones que corresponden a la parte vendedora por 
razón de la venta de la citada vivienda».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Cartagena número 3, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 717/2021
Asiento: 440 del Diario 31, de fecha doce de marzo del año dos mil veintiuno
Notario Autorizante: don César Carlos Pascual de la Parte
Lugar de otorgamiento: Fuente Álamo de Murcia
N.º de Protocolo: 319/2.021, doce de marzo del año dos mil veintiuno
Hechos:
El  título  expresado  fue  presentado  en  este  Registro  mediante  copia  electrónica 
remitida por vía telemática en la fecha y bajo el asiento del Libro Diario indicados, cuya 
copia física debidamente liquidada del impuesto ha sido presentada el doce de abril del  e.
año dos mil veintiuno, siendo registrado con fecha, dieciséis de Junio del año dos mil  w.b
veintiuno. 553ww
PasScuea al cdoem lap aPñaart,e D dileig feencchiaa,  dveeli nNtiocitnacrioo  ddee  mFauyeon tdee Á dlaoms om idl ev eMinutirucniao,. Don César Carlos
Fundamentos de Derecho:
Previa calificación del documento presentado conforme al artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento, en relación con los antecedentes del 
Registro (artículos 20 y 38 de la misma Ley), el registrador de la propiedad que suscribe 
ha resuelto practicar con esta fecha la inscripción 13.ª, de la finca 37803, al folio 131 del 
libro 624 de la sección Fuente-Álamo; en cuya virtud, la finca ha quedado inscrita a favor 
de doña B. C. P. S., por título de compraventa, con carácter privativo, con la condición 
resolutoria dicha.
No se ha hecho constar el último párrafo de la Diligencia del Notario de Fuente 
Álamo de Murcia, Don César Carlos Pascual de la Parte de fecha, veinticinco de mayo 
de dos mil veintiuno, por los motivos que se dirán.
Al margen del asiento practicado se ha/n extendido una nota/s de afección fiscal.
Se  ha/n  cancelado  por  caducidad,  con  arreglo  al  artículo  353  del  Reglamento 
Hipotecario, dos notas de afección (…)
Se deniega la inscripción del último párrafo de la cláusula relativa a la condición 
resolutoria, en base a los siguientes:
I.  Hechos:
1.º  El documento calificado es copia de escritura otorgada en Fuente Álamo de 
Murcia el día 12 de marzo de 2021 ante el notario don César-Carlos Pascual de la Parte, 
número 319 de protocolo, presentada bajo el asiento 440 del diario 31. Se ha recibido 
por vía telemática diligencia de fecha 25 de mayo de 2021, modificando la redacción de 
la cláusula referente a la condición resolutoria.
2.º  Es copia de escritura de compraventa de la finca 17.803 de Fuente Álamo de 
Murcia.
3.º  El precio de la venta es de 67.200 euros, cuyo pago queda aplazado en su 
totalidad y será abonado mediante 192 cuotas mensuales, la primera de ella el día 10 de 
abril de 2021 y la última el día 10 de marzo de 2037.
4.º  El pago del precio aplazado se garantiza mediante condición resolutoria, de 
manera que la falta de pago a sus respectivos vencimientos de cuatro de los plazos 
pactados, sean o no consecutivos producirá de pleno derecho la resolución del contrato, 
dando a la cláusula el carácter de condición resolutoria explícita de conformidad con el 
artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
A propósito de la condición resolutoria, se establece que se pacta expresamente que 
la falta de pago a sus respectivos vencimientos de cuatro de los plazos pactados, sean o 
no consecutivos cualquiera de las cantidades aplazada, producirá de pleno derecho la 
resolución del presente contrato, volviendo a poder y posesión de la vendedora la 
vivienda enajenada, y perdiendo la parte compradora el 80% de las cantidades que 
tuviere entregadas, sin derecho a indemnización o reclamación alguna, dándose a esta 
cláusula el carácter de condición resolutoria explicita de conformidad con lo preceptuado 
en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria
Las  partes  contratantes  acuerdan  que  la  condición  resolutoria  pactada  quede 
extinguida por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último 
pago de los citados plazos, si antes no se hubiese ejercitado el derecho de resolución de 
este contrato. Asimismo, la parte transmitente presta expresamente su consentimiento, 
desde este momento para entonces y apodera al comprador, para la cancelación de la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria. e.
De la redacción de estos párrafos, resulta que nos encontramos ante el supuesto de  w.
la denominada caducidad convencional del derecho, siendo posible la cancelación a  553ww
instaNnoc ioab dsetal ncotem, psrea daoñra cdoem loo  saicgeuriteandtaem: “eAndtee mexápsr, epsaac etal nd olacsu mpaerntteos  ccaolinfitcraadtaon.tes que el
aausiteonmtoá ticadme entines, ccruipacniódno  hadyea  tralan scucorrniddoic ieóln i ndirceasdoolu ptolarizao  dme esnecisio mnaedsae,s , yc asdieumqpuree,   BOE-A-cable e
que no conste en los libros del Registro asiento alguno de prórroga convenida o de 
ejercicio de las acciones o pretensiones que corresponden a la parte vendedora por 
razón de la venta de la citada vivienda”.
II.  Fundamentos de Derecho:
1.º  El asiento de inscripción es un asiento de carácter definitivo, pues su duración 
es indefinida y no está sujeto a caducidad, a diferencia de lo que ocurre con la anotación 
preventiva; aunque existen algunas excepciones, como las inscripciones de derechos 
que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes (art. 177 
RH). En base al párrafo primero del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, no tiene 
lugar la caducidad de la “inscripción” practicada por el transcurso del plazo de seis 
meses que se fija en la escritura, ya que el precepto establece un plazo de mayor 
garantía después de la caducidad sustantiva del derecho para que se produzca la 
caducidad del asiento de inscripción.
En virtud de lo expuesto, acuerdo el día dieciséis de junio de dos mil veintiuno, 
denegar  la  inscripción  del  párrafo  tercero  de  la  cláusula  relativa  a  la  condición 
resolutoria.
Contra el presente fallo (…)
Cartagena a dieciséis de junio del año dos mil veintiuno La registradora (firma 
ilegible). Fdo: María del Carmen García-Villalba Guillamón.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don César Carlos Pascual de la Parte, notario 
de Fuente Álamo de Murcia, interpuso recurso el día 5 de julio de 2021 en base a las 
siguientes alegaciones:
«Fundamentos de Derecho:
1.  En efecto, en nuestra opinión, la cuestión a dilucidar en el presente recurso es 
determinar si es posible configurar en el título constitutivo (en el presento caso, escritura 
de  compraventa)  una  condición  resolutoria  explícita  con  un  plazo  convencional  de 
duración del derecho y, además, un plazo, también convencional, de la caducidad del 
asiento.
Y, la respuesta de la D.R.G.N. ha sido clara y reiterada, en el sentido de que si se 
puede; siempre y cuando “se exprese que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del 
derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su 
transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria” (Resolución de 9 de enero de 2015, 
fundamento de derecho 3.º; y, con doctrina concordante, la resolución de 13 de marzo 
de 1999, fundamentos de derecho 2.º y 3.º).
En este sentido, la cláusula objeto de la calificación negativa recoge en párrafos 
distintos y debidamente especificados, tanto una cosa como la otra.
En efecto, dicha cláusula resolutoria literalmente copiada en la parte pertinente dice:
“...Las partes contratantes acuerdan, que la condición resolutoria pactada quede 
extinguida por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último 
pago de los citados plazos, sí antes no se hubiese ejercitado el derecho de resolución de 
este contrato. Asimismo, la parte transmitente presta expresamente su consentimiento,  e.
desde este momento para entonces y apodera al comprador, para la cancelación de la  w.
inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria. 553ww
resoAludteomriaá s,m peancctaionn aladsa p, arctaedsu cqounet,r ataaunttoems áqtuicea eml eanstiee,n toc udaen idnos crhipacyiaó n tdraen lsac cuorrniddoic ióenl 
indicado plazo de seis meses, y siempre que no conste en los libros del Registro asiento
alguno  de  prórroga  convenida  o  de  ejercicio  de  las  acciones  o  pretensiones  que 
corresponden a la parte vendedora por razón de la venta de la citada vivienda”.
2.  Téngase en cuenta que el pacto de condición resolutoria expresa pactado en una 
compraventa  para  garantizar  el  precio  aplazado,  no  adquiere  con  su  inscripción 
naturaleza real, sino que sigue teniendo una naturaleza contractual con efectos reales; y, 
precisamente, esa naturaleza contractual, no perdida por su inscripción registral, hace 
que se pueda moldear por los particulares.
Y justamente por eso, las partes pueden pactar libremente (con los límites legales –
art. 1255 Código Civil–), un plazo de prescripción de acciones civiles, de reclamación, 
distinto del establecido en la ley (en el presente caso, de no mediar pacto al efecto, sería 
de 15 años, según el art. 1964, inciso 2 Código Civil actual); e, igualmente, pueden 
pactar otra cosa respecto a los plazos de caducidad del asiento (art. 177, 1 R.H), por 
haberse extinguido el Derecho en él garantizado.
3.  Por tanto, resulta de la cláusula sometida a debate, un plazo de prescripción de 6 
meses, desde el vencimiento del último plazo del precio aplazado (independientemente 
de que, en la realidad, se haya pagado o no –ver Ron D.G.R.N. de 25 de Julio de 2019); 
y, a su vez, el transcurso de esos 6 meses sirve de base, también, para la cancelación 
por caducidad convencional del asiento registral practicado al efecto.
Y es que, como ya señaló la resolución de 11 de diciembre de 1974, en otro caso: 
“se produciría una inexactitud registral, al mantenerse un Derecho que el propio asiento 
da por extinguido, y porque así resulta, además, del párrafo 2 del artículo 82 de la L.H.”
En resumen, se trata de la extinción de un Derecho de garantía por caducidad 
convencional, que cumple los requisitos acordados por las partes (art. 1255 Código civil), 
y es conforme con la establecido por el artículo (82.2 de la Ley Hipotecaria); y para cuya 
cancelación bastaría hasta con una simple solicitud.
4.  Y es que ¿por qué iban a estar presos y tener que esperar los contratantes el 
transcurso del plazo de 5 años que habla el artículo 177,1 (que cita la Registradora en 
defensa de su calificación) cuando precisamente, para evitar este largo periodo de 
tiempo, ellos han pactado uno más breve?
Dice la señora Registradora en su nota que “El asiento de inscripción es un asiento 
de carácter definitivo, pues su duración es indefinida y no está sujeto a caducidad, a 
diferencia de lo que ocurre con la anotación preventiva…”
Esta desconcertante afirmación en el caso que nos ocupa, nos hace aclarar una 
obviedad: que por muy definitivo que sea el asiento de inscripción; no es eterno; y que la 
duración del derecho que publica en el caso de la condición resolutoria explícita, no tiene 
un plazo de duración invariable, de orden público y obligado cumplimiento, cuando las 
partes han pactado válidamente otra cosa, por así convenir a sus intereses.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1124, 1255 y 1504 del Código Civil; 10, 11 y 82.5.º de la Ley 
Hipotecaria;  51,  179  y  353.3  del  Reglamento  Hipotecario;  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de marzo de 1999, 5 de  e.e
diciembre de 2000, 31 de enero de 2001, 21 de septiembre de 2002, 26 de abril de 2006,  b
23 de enero de 2008, 27 de junio de 2012, 25 de marzo de 2014 y 13 de abril de 2015, y  553ww
laagso Rsteos yo l3u0c idoen eosc tdueb rlea  dDei r2e0c2c0ió ny  1G9e dnee rmala dyeo  dSee g2u0r2id1a.d Jurídica y Fe Pública de 10 de
1.  Son datos que deben tenerse en cuenta para la resolución de este expediente 
los siguientes:
– En escritura autorizada en Fuente Álamo de Murcia el día 12 de marzo de 2021 
por el notario de esta localidad, don César Carlos Pascual de la Parte, número 319 de 
protocolo, se formaliza una compraventa con precio aplazado garantizado con condición 
resolutoria.
– Las partes contratantes acuerdan que la condición resolutoria pactada quede 
extinguida por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último 
pago de los citados plazos, si antes no se hubiese ejercitado el derecho de resolución de 
este contrato. Asimismo, la parte transmitente presta expresamente su consentimiento, 
desde este momento para entonces y apodera al comprador, para la cancelación de la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria.
– Y añaden lo siguiente: «Además, pactan las partes contratantes que el asiento de 
inscripción de la condición resolutoria mencionada, caduque, automáticamente, cuando 
haya transcurrido el indicado plazo de seis meses, y siempre que no conste en los libros 
del Registro asiento alguno de prórroga convenida o de ejercicio de las acciones o 
pretensiones que corresponden a la parte vendedora por razón de la venta de la citada 
vivienda».
La registradora admite que se trata de un supuesto de la denominada caducidad 
convencional del derecho, siendo posible la cancelación a instancia del comprador, pero 
en base al párrafo primero del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, señala que no 
tiene lugar la caducidad de la inscripción practicada por el transcurso del plazo de seis 
meses que se fija en la escritura, ya que el citado precepto establece un plazo de mayor 
garantía después de la caducidad sustantiva del derecho para que se produzca la 
caducidad del asiento de inscripción.
2.  Es  reiterada  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  establece  que  debe 
distinguirse  entre  la  cancelación  de  condiciones  resolutorias  en  garantía  del  precio 
aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación 
(ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la 
cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su 
ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, 
retracto  convencional,  es  decir,  derechos  de  modificación  jurídica),  regulado  en  el 
artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
Los citados artículos regulan la cancelación por caducidad legal de los referidos 
derechos.
Dispone  el  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria  lo  siguiente:  «Las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por 
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos 
cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o 
resulte  así  del  mismo  título  en  cuya  virtud  se  practicó  la  inscripción  o  anotación 
preventiva (…)».
3.  En el caso de la cláusula contenida en la escritura se prevé la caducidad de la 
condición  resolutoria  al  amparo  de  la  libertad  de  estipulación  reconocida  a  los 
particulares, tanto en el ámbito de los derechos personales (artículo 1255 del Código  e
Civil)  como  de  los  reales  (confróntese  artículos  2  de  la  Ley  Hipotecaria  y  7  del  bo
Reglamento Hipotecario), de forma que quede extinguida de pleno derecho. 553ww
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de requisito sustancial para la efectividad de la acción, de manera que, trascurridos seis
meses  desde  el  vencimiento  de  la  obligación  garantizada,  pueda  cancelarse 
automáticamente la condición.
En  la  caducidad  convencional  hay  que  estar,  en  aras  del  principio  de  libertad 
contractual a lo pactado en el título constitutivo.
La  extinción  de  un  derecho  de  garantía  por  caducidad  convenida  cumple  los 
requisitos acordados por las partes, y es conforme a lo que establece el artículo 82 de la 
Ley Hipotecaria.
Respecto a la cancelación del asiento que recoge la garantía cuya caducidad se ha 
convenido, la doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: 
es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión, 
sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena 
virtualidad cancelatoria.
Del tenor literal de la cláusula pactada, puede concluirse de manera clara y directa la 
caducidad del asiento y no hay impedimento para su cancelación automática, para lograr 
que el contenido del Registro que publica el aplazamiento de pago con la amenaza de 
resolución de su compra, se adecúe a la realidad extrarregistral de haber sido satisfecho 
íntegramente el precio o haber decaído el derecho, sin hacerlo depender de la actividad 
de las partes.
Por otra parte, se consigue evitar que una certificación comprenda como contenido 
registral vigente una facultad que según los propios asientos del Registro está extinguida 
conforme al artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, si bien siempre en todo caso la 
cancelación deberá efectuarse mediante solicitud de quien tenga interés legal apreciado 
por la registradora.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.