BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 303 Lunes 20 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 155771
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20979 Resolución  de  30  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1 a inscribir una 
escritura de reconocimiento de dominio.
En el recurso interpuesto por don Luis Alberto Lorente Villar, notario de Algemesí, 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Oropesa del Mar número 1, doña 
Paula Escrivá Giner, a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 25 de junio de 2021 por el notario de Algemesí, 
don Luis Alberto Lorente Villar, con el número 779 de protocolo, la titular registral de la 
finca  registral  número  5.148  de  Torreblanca,  manifestó  la  existencia  de  un  pacto 
fiduciario, hasta ahora no revelado, en cuya virtud reconocía determinados porcentajes 
del dominio a favor de sus hermanos y su cuñada. En la citada escritura se indicaba:
«II.–Que pese a que doña J. M. P. figura en el Registro de la Propiedad como titular y 
adquirente de toda esta finca, lo bien cierto es que la misma la adquirió y realizó la 
edificación en la proporción que se dirá, como mandataria de los otros comparecientes, 
quienes le facilitaron los fondos precisos, según en detalle que se dirá: (…) Esto es, 
doña J. M. P. ha sido titular fiduciaria –en la modalidad de “fiducia cum amico”–, puesto 
que en los títulos invocados actuaba en nombre propio, pero, en parte, en interés ajeno, 
conforme admite el artículo 1717 del Código Civil (…) Otorgan (…) Primero.–Doña J. M. 
P., reconoce el dominio sobre la finca descrita en favor de los demás comparecientes, y 
en la siguiente proporción (…).»
Es de significar que la fiduciaria, tras el reconocimiento, conservaba un porcentaje 
dominical del 27,78% de la reseñada finca.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar 
número 1, fue objeto de la siguiente nota calificación:
«Hechos:
Habiéndose presentado en esta oficina para su despacho el documento con los 
siguientes datos: Fecha autorización: 25/06/2021.
Lugar: Algemesí.
Notario: Luis Alberto Lorente Villar.
Número de protocolo: 779/2021. e
Presentado el: veinticinco de junio del año dos mil veintiuno. bo
Asiento: 969. 979ww
DDiea rioco: n3f5o.rmidad  con  lo  establecido  en  el  artículo  18  Ley  Hipotecaria  “Los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  Bc
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Y 98 del Reglamento Hipotecario, cuyo tenor literal es el siguiente: “El Registrador 
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley como faltas de legalidad 
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan 
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o 
puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no 
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias 
que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de 
nulidad”.
Se considera no inscribible lo relacionado a continuación en base a los siguientes:
Argumentos y fundamentos de Derecho:
Se presenta escritura de reconocimiento de dominio, por la que la titular registral del 
pleno  dominio  de  la  finca  de  Torreblanca  5148  desde  el  año  1986,  manifiesta  la 
existencia de un pacto fiduciario hasta ahora no revelado en virtud del cual reconoce el 
dominio a favor de sus hermanos y su cuñada.
De la escritura resulta que dichas señoras [sic] efectuaron unas aportaciones para la 
adquisición de la finca en efectivo metálico mediante diversas entregas sin que se 
justifiquen.
Siendo que además en el año 1987 doña J. M. declaro una obra manifestando que la 
abonó “con metálico de su propiedad” y como propietaria única de la finca la hipotecó 
ese mismo año según se refleja en el historial de la finca.
Defecto.–La manifestación de que existía una relación de representación que hasta 
ahora ha permanecido reservada no es suficiente para entender acreditada la causa de 
la transmisión. (art 1276 CC y 18 LH). No se entiende justificada la existencia real de la 
representación alegada.
De la RDGSJYFP de 19 de febrero de 2020 resulta que la mera declaración de las 
partes dirigida a reconocer la titularidad del “dominus” no es suficiente, sino que esa 
declaración  debe  estar  suficientemente  justificada,  a  fin  de  acreditar  de  manera 
suficiente  la  existencia  de  la  relación  representativa;  debiendo  atenderse  a  cada 
supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la 
previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se 
atribuyeron al gestor las facultades de representación.
Del fundamento 5 resulta “...siempre que esa declaración vaya acompañada de algún 
hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado 
suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente 
a atender a las circunstancias de cada caso”.
De hecho, el supuesto de hecho de la resolución citada parte de que FD 5 I.F. 
“además de la relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de 
la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y 
todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida 
con el reconocimiento de dominio.
Por todo ello, en aplicación de los art. 19-bis y 322 de la Ley Hipotecaria, acuerdo 
suspender la inscripción del documento.
La presente calificación lleva consigo la prórroga del asiento de presentación de 
conformidad con lo que dispone el art. 323 de la Ley Hipotecaria. e
Contra esta decisión (…) bo
Gdein aeEgrs ortseetg odi sodtrceaul dmdooers/na mt odi elh v aRe eisngitdiiusotn rfooir. m»Praodpoie cdoand  fdirem Oa reolpeecstraó ndiec aM caur a(lOifircpaedsaa )p 1o ra P daíau ldai eEcsiocrcihváo   2021-20979n https://ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Alberto Lorente Villar, notario de 
Algemesí, interpuso recurso el día 10 de septiembre de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Consideraciones previas: Con el respeto debido a la compañera registradora, no 
podemos dejar de criticar, como se ha hecho en otros recursos interpuestos por esta 
parte, la parquedad de los fundamentos jurídicos en que se basa la calificación negativa.
Los otorgantes son ciudadanos que solicitan se les aplique el derecho al que son 
acreedores constitucionalmente a la seguridad jurídica. Todos estamos, en un estado de 
derecho moderno, al servicio de esos ciudadanos; siendo esto así, cuando se le niega 
temporal o definitivamente su derecho a esos ciudadanos, fundamentar la negativa con 
argumentos  tan  escasos  e  inconsistentes  no  deja  de  ser,  cuanto  menos,  una 
desconsideración al administrado, al ciudadano.
En el supuesto, la compañera Registradora en su fundamentación se limita a citar el 
art. 1276 CC, el art. 18 LH, y una resolución de ese Centro Directivo de 19 de febrero 
de 2020, todo lo cual nos suscita los siguientes comentarios con exclusivo espíritu de 
defensa:
– No se explica la razón de la cita de un artículo tan genérico como el art. 18 LH.
– La cita del art. 1276 CC sobre la expresión de una causa falsa en los contratos 
(difícil de detectar en el estrecho margen de la calificación registral) y su consecuente 
nulidad  determinaría,  a  nuestro  juicio,  no  la  suspensión  sino  la  denegación  de  la 
inscripción. Por otro lado, presuponer una causa falsa sin ningún apoyo argumental, ni 
mucho menos probatorio, vulnera el principio de presunción de la buena fe.
– Y  con  respecto  a  la  resolución  de  19  de  febrero  de  2020,  o  no  está  bien 
extractada, o no está bien entendida. Es contradictorio señalar que la causalización 
quedará  facilitada  demostrando  la  previa  constitución  de  la  relación  representativa 
mediante la escritura previa, y luego indicar, al parecer, que basta la declaración siempre 
que  vaya  acompañada  de  algún  hecho  o  circunstancia  que  permita  afirmar  que 
atendidas las circunstancias...
Además,  el  hecho  de  reconocer  que  necesariamente  se  debe  atender  a  las 
circunstancias de cada caso, y luego añadir, como circunstancias favorables “la relación 
de  parentesco...”  y  “la  declaración  de  que  el  precio...  se  pagaron  por  la  persona 
favorecida con el reconocimiento de dominio” son argumentos que juegan en favor de 
este recurso.
Fundamentos de Derecho: Entrando ya en el fondo del tema, queda definido con 
claridad el defecto que opone la señora registradora “La manifestación de que existía 
una  relación  de  representación  que  hasta  ahora  ha  permanecido  reservada  no  es 
suficiente  para  entender  acreditada  la  causa  de  la  transmisión...  No  se  entiende 
justificada la existencia real de la representación alegada”.
La  figura  del  reconocimiento  del  dominio  carece  en  nuestro  ordenamiento  de 
regulación positiva (al margen de disposiciones de índole fiscal) y es de construcción/
configuración doctrinal y jurisprudencial, vías que han venido reconociendo su plena 
admisibilidad y licitud en nuestro derecho lo que, subrayamos, no pone en duda la 
calificación recurrida.
Concretando el problema: ¿Tiene el reconocimiento de dominio virtualidad traslativa? 
Sí, siempre que se efectúe con expresión de causa. Reconocer el dominio de una finca  s
en  favor  de  una  persona,  sin  más,  no  puede  tener  esa  virtualidad  en  un  sistema  oe.
cefciadaxuauusccsatiaaallirimsziotaea  n s(cetueonf im ccpiooeap nerrttoseep m eieele ntnna utrneieou sesetl r soortet;rr ocapo secn rpaooesc roriems)co,i oensnnaieotsonc  eeddnroe   q udtunaoeamm  ebfiinldi éituointc.u ilavae r“ rcrdeuagmdis eatrrmoasli c aopd”rq oeupniiretieótan crdiooemsm ooo st i tmuqluáaesr    2021-20979n https://www.
En nuestro supuesto la titular registral reconoce, paladinamente, que adquirió en
parte como fiduciaria, siendo también verdaderos propietarios otras personas que no
intervinieron en las escrituras citadas en el apartado título de la escritura cuya inscripción 
se suspende.
La entonces DGRN en resolución del 13 de junio de 2018 (BOE n.º 153/2018), 
repasando su doctrina que exponemos de una forma resumida en aras del principio de 
economía procesal, nos enseña:
a)  El reconocimiento del dominio ha sido otorgado por las únicas partes que deben 
hacerlo en tanto que por ellas se reconoce un pacto de fiducia.
En el caso que se nos plantea la titular registral, sin paliativos reconoce, y así lo 
hacen y aceptan los demás comparecientes, que es una titular fiduciaria, en la modalidad 
“fiducia cum amico” puesto que en los títulos invocados actuaba en nombre propio, pero, 
en parte, en interés ajeno como admite el art. 1717 CC.
b)  La escritura que motiva este recurso no es, en puridad, una rectificación o 
modificación de ningún título previo por la clave razón de que ese título, o mejor, títulos 
previos, y la relación contractual establecida no se modifica, pues se trata de una pura y 
simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, finalidad absolutamente deseable 
e incentivada por el Ordenamiento Jurídico español.
Nuestra escritura exterioriza la relación de representación que hasta ese momento 
había permanecido reservada y ello determina que no nos encontremos ante un título 
carente de causa. Esa representación indirecta subyacente, que ahora aflora no precisa 
ser acreditada de otra forma que no sea por el reconocimiento del pacto fiduciario en los 
términos que constan en la escritura.
Debemos traer a colación también la fundamental resolución de 20 de julio de 2018 
(BOE n.º 190/2018) en la cual también la señora Registradora entendía que la mera 
manifestación no puede entenderse como causa del negocio. A ello dicha resolución 
viene a señalar:
La posibilidad de actuación de una persona en propio nombre, pero en interés ajeno, 
está reconocida en el ya citado art. 1717 CC y también en otros preceptos del mismo 
cuerpo legal (arts. 431, 439, 463, 1698 y 1725) y de otros como el CCom (arts. 245, 246 
y 287). La sustancia representativa de la actuación del representante (fiduciario), no se 
desvirtúa por el hecho de que actúe en nombre propio, porque siempre y al final tendrá 
por causa el encargo previo, de manera que sin este último el negocio representativo 
nunca habría tenido lugar; queda así superada la tesis clásica en la materia por su 
alejamiento  en  la  realidad  y  por  la  injusticia  que  conlleva  el  reconocimiento  de  la 
propiedad en el gestor.
Admitida la adquisición inmediata por el dominus, el siguiente problema viene dado 
por  añadidura  ¿cómo  acreditar  esa  titularidad?  En  principio  como  sostiene  la 
Registradora calificante la mera declaración de las partes no es suficiente si no está 
suficientemente justificada, sin embargo, la resolución en la que nos apoyamos dice: “Lo 
que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a 
suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la falta 
de  poder  de  representación  del  actuante...  Siempre  que  esa  declaración  vaya 
acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que atendidas las 
mismas ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que 
obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso (…)”.
Y, en nuestro supuesto, al igual que en el de la citada resolución donde se ganó el 
recurso,  existe  una  relación  de  parentesco  entre  las  partes,  se  declara  que  a  la 
mandataria se le facilitaron los fondos precisos. Esta última declaración tiene carácter de  e
confesión, con los efectos probatorios que derivan de su inclusión en un documento  bo
público y la presunción general del art. 1277 CC que reserva a los tribunales de justicia  979ww
en úTltoimdoa  ilnos tdaicnhcoia,  eal ucnoqnutreo l ndoe  slae  liacilteugdu dee e lan  claa unsoat.a de calificación como defecto, no
qeune ldaa s diteusavciirótuna ddeo  tpitourl alari dnaedc efosirdmaadl .d Tea pmroptoecgoe rs ae  lhoas  taelercgeardoos  dnei  sbeu epnreas fuem qeu es icmounlfaiacrioónn 
alguna.
Reiteramos, como dice la escritura calificada, que la representación indirecta queda 
acreditada conforme a la doctrina expuesta, por el reconocimiento del pacto fiduciario, 
que suple la falta de una acreditación previa de la representación.
Ya Federico de Castro, en su clásica y emblemática obra “El Negocio Jurídico” 
indica,  refiriéndose  al  negocio  fiduciario  que:  “La  prueba  será  fácil,  si  de  unas 
contradeclaraciones  o  de  unas  declaraciones  complementarias,  resulta  el  carácter 
fiduciario de la enajenación hecha. Su eficacia es evidente, dada la libertad que para la 
prueba deja el derecho español... La mayoría de las veces, por falta de documento (…) 
en el que conste, habrá que atenerse a la existencia de un pacto verbal”. Añadiendo más 
adelante como ya indicábamos con la cita de la resolución “se atiende para ello a la 
conducta de las partes y a sus circunstancias personales, familiares y económicas”.
Desde un punto de vista registral concluiremos: En nuestro supuesto la escritura de 
reconocimiento de dominio no recoge una transmisión sin causa, sino que los otorgantes 
pretenden  concluir  y  extraer  todos  los  efectos  de  la  relación  representativa.  La 
transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora solo se pretende hacerlos 
“concordar con la realidad”. El reconocimiento de dominio no es en nuestro caso un título 
sin causa, lo que hace, insistimos, es exteriorizar la relación de representación que 
permanecía oculta o reservada hasta ahora, haciendo coincidir la titularidad formal con la 
real –cfr. Art. 40.d) LH–.
Como concluye la básica resolución de 20 de julio de 2018 “a la hora de restablecer 
la correspondencia entre la realidad y el registro, no sería razonable que los mismos 
interesado s hubieren de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente 
ya han otorgado en escritura de reconocimiento”.
Para finalizar y desde la perspectiva del Tribunal Supremo, no podemos obviar su 
reconocimiento de la validez y eficacia de la fiducia “cum amico” que es la que nos 
ocupa, en numerosísimas sentencias, así 4 de octubre de 2011, 28 de marzo de 2012 y, 
especialmente por su interés la de 17 de mayo de 2011 donde se determina por el Alto 
Tribunal que en estas situación es –cosa que no se ha puesto tampoco como defecto– 
no cabe acudir a la doctrina de los actos propios del fiduciante para sostener que de los 
mismos se desprende la efectiva titularidad del fiduciario (también en este sentido la STS 
de 23 de junio de 2006).
En virtud de todo lo dicho,
Solicita
Se  admita  el  presente  escrito,  teniendo  por  interpuesto  el  recurso  frente  a  la 
calificación  dicha  en  tiempo  y  forma,  procediendo,  previos  los  trámites  legalmente 
establecidos, a dictar resolución por la que se revoque la nota de calificación en cuanto 
al defecto impugnado».
IV
Mediante escrito, de fecha 13 de septiembre de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1257, 1259, 1274 a 1277 y 1717 del Código Civil; 1, 2, 3, 20, 38, 
40 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de  es
mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965,  o
d2Nye e no1d et01aer 9or di9 naed7od e,voj  ui1 1end89mie o9d b 41edr,2e e e 1  dnd52eee 0 dr 1foee16  b9d;a r7elbea0 rrs2,iol  0  R1dd06eee0  s ,11d o399el1u95  c9m8di,,oe a 1n3 yo0e0oc s  ddt dudeeebe   rmj ue1lana 9d ir8oDze3 o id2r,  eey02c  0152c39  ió,dd8 ne2e7    ,Gds f1eeee8pb na trediebererrmaoi llo   bddcdreteeeu    2bdl1o0re9es1  9 22dR4 0eye,0   g1431i9,0s9 8t  6rd9do ed,es  e  1my j9uj au dndyleiiooeol      OE-A-2021-20979able en https://www.
de 2006, 7 de marzo y 21 de marzo de 2015 y 13 de junio y 20 y 25 de julio de 2018; las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de 
febrero y 12 de junio de 2020, y, respecto de la motivación de la calificación, las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 
de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 8 de mayo y 3 de 
diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio 
de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo 
y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 19 de 
junio y 12 de diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril 
de  2019  y  27  de  enero  de  2020,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero y 25 de octubre de 2021.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
– Mediante la escritura cuya calificación es impugnada, autorizada por el notario 
ahora recurrente el día 25 de junio de 2021, la titular registral de determinada finca 
manifestó la existencia de un pacto fiduciario, hasta ahora no revelado, en cuya virtud 
reconocía determinados porcentajes del dominio a favor de sus hermanos y su cuñada. 
En la citada escritura se indica: «II.–Que pese a que doña J. M. P. figura en el Registro 
de la Propiedad como titular y adquirente de toda esta finca, lo bien cierto es que la 
misma la adquirió y realizó la edificación en la proporción que se dirá, como mandataria 
de los otros comparecientes, quienes le facilitaron los fondos precisos, según en detalle 
que se dirá: (…) Esto es, doña J. M. P. ha sido titular fiduciaria –en la modalidad de 
“fiducia cum amico”–, puesto que en los títulos invocados actuaba en nombre propio, 
pero, en parte, en interés ajeno, conforme admite el artículo 1717 del Código Civil (…) 
Otorgan (…) Primero.–Doña J. M. P., reconoce el dominio sobre la finca descrita en favor 
de los demás comparecientes, y en la siguiente proporción (…)».
La fiduciaria, tras el reconocimiento, conserva un porcentaje dominical del 27,78% de 
la reseñada finca.
La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, la manifestación de que 
existía una relación de representación, que hasta ahora había permanecido reservada, 
no es suficiente para entender acreditada la causa de la transmisión (artículos 1276 del 
Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria); y no estima justificada la existencia real de la 
representación alegada. Cita en la nota recurrida la Resolución de este Centro Directivo 
de 19 de febrero de 2020, entendiendo que, con base en la misma, «la mera declaración 
de las partes dirigida a reconocer la titularidad del “dominus” no es suficiente sino que 
esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera 
suficiente  la  existencia  de  la  relación  representativa;  debiendo  atenderse  a  cada 
supuesto fáctico».
El notario recurrente –además de poner de relieve parquedad en la motivación de la 
calificación recurrida– alega lo siguiente:
– Reconocerse por parte del titular registral en este caso que adquirió como titular 
fiduciario  (en  parte),  siendo  también  verdaderos  propietarios,  o  más  exactamente 
copropietarios, otras personas en una fiducia «cum amico», causaliza suficientemente el 
reconocimiento de dominio.
– Es aplicable la Resolución de este Centro Directivo de 13 de junio de 2018, y el 
reconocimiento del dominio ha sido otorgado por las únicas partes que deben hacerlo en 
tanto que por ellas se reconoce un pacto de fiducia, pues la titular registral reconoce  s
paladinamente, y así lo aceptan los demás comparecientes, que es una titular fiduciaria,  oe.
Cennoiv mill–a.b  rLmea op deroaspclidiroiat udpr ea«r ocfiu,d yueacn i acpa aclriuftiemc,a  ceainóm niinc mtoe»oré tipsvu aae jeseltn oroe  qccuuoerms oeo n na odlo mess it,te íet uenllo  pasu rtriínicdvuaoldoc, a 1ud7no1as7  r aedccettuli faCicbóaadc iigeóonn    2021-20979n https://www.
o modificación de ningún título previo en razón de que ese título, o mejor, títulos previos,
y la relación contractual establecida no se modifica, pues se trata de una pura y simple
adecuación de la titularidad formal a la realidad, finalidad absolutamente deseable e 
incentivada por el ordenamiento jurídico español. La escritura exterioriza la relación de 
representación que hasta ese momento había permanecido reservada y ello determina 
que no se trate de un título carente de causa. Y esa representación indirecta subyacente, 
que  ahora  aflora,  no  precisa  ser  acreditada  de  otra  forma  que  no  sea  por  el 
reconocimiento del pacto fiduciario en los términos que constan en la escritura.
– Desde la perspectiva del Tribunal Supremo, no se puede obviar su reconocimiento 
de la validez y eficacia de la fiducia «cum amico», en numerosísimas Sentencias; así, las 
de 4 de octubre de 2011, 28 de marzo de 2012 y, especialmente por su interés la de 17 
de mayo de 2011, en que se determina por el Alto Tribunal que en estas situación no 
cabe acudir a la doctrina de los actos propios del fiduciante para sostener que de los 
mismos se desprende la efectiva titularidad del fiduciario (también en este sentido la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2006).
2.  Respecto de la alegación del recurrente sobre la parquedad de la nota, debe 
recordarse, una vez más, la doctrina de este Centro Directivo según la cual cuando la 
calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los  principios 
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos 
que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una 
motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado 
pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos 
jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y 
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de 
enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio 
de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero 
de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las 
garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  el  momento  inicial  los 
argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la  inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita 
rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es 
preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de este Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre, 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre 
de 2017, 27 de enero de 2020 y 25 de octubre de 2021, entre otras) que aun cuando la 
argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo 
escueto, cabe la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que 
justifica  dicha  negativa  de  modo  que  el  interesado  ha  podido  alegar  cuanto  le  ha 
convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso.
En  este  caso,  el  recurrente  ha  podido  conocer,  siquiera  de  forma  escueta  y  e.
ciertamente  parca,  las  razones  impeditivas  de  la  inscripción  expresadas  por  la  w.b
registradora, y ha podido alegar lo que a su derecho convenga; por ello procede entrar a  979ww
exam3.i naLra e lc fuoensdtoió dne lp rleacnutersaod.a en el presente recurso debe resolverse con el mismo
cRreitseorilou cdioen leass  dRee s6o dluec ijounlieos d dee 2 1030 6d e(« jBuonlieot íyn  2O0f icdiea l judleiol  Edset a2d0o1»8 ,d bea 2s4a dyo  2e5n  doetr aasg odsotos 
de 2006) y en dos pronunciamientos de la Sala Primera del Tribunal Supremo en
Sentencias  de  30  de  mayo  y  10  de  junio  de  2016.  Deben  reiterarse  por  ello  los 
fundamentos jurídicos de aquellas dos Resoluciones más recientes (transcritas también 
en la Resolución de 19 de febrero de 2020, sin que, por lo demás, este Centro Directivo 
pueda compartir la interpretación que de ella se hace en la calificación impugnada):
«2.  Para abordar la cuestión planteada en el presente recurso es ineludible tener en 
cuenta la doctrina de este Centro Directivo expresada en dos Resoluciones de 6 de julio 
de 2006 (Boletín Oficial del Estado de 24 y 25 de agosto de 2006). Interesa transcribir los 
términos de la última de ellas, análogos a los de la primera:
“(…) La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés 
ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto 
central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se 
refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil 
y 245, 246 y 287 del Código de Comercio). El examen de esta cuestión brinda, además, 
la ocasión de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relación con esta figura. 
Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia 
que puede tener la doctrina de la simulación, se considera preferible orillar el estudio de 
esta última ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad 
judicial en el procedimiento correspondiente.
4.  La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución 
de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos 
muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el 
representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el 
problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el 
tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre 
tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código 
Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba 
que  la  única  vinculación  por  efecto  del  negocio  celebrado  con  el  tercero  era 
exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de 
representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier 
tipo de vinculación entre el tercero y el ‘dominus negotii’ y era necesario un acto posterior 
de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los 
requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio 
nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura 
equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se 
confirmaba con la afirmación de que la ‘contemplatio domini’ era requisito esencial de la 
institución representativa.
Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina 
reciente  más  autorizada,  destacar  las  consecuencias  injustas  a  que  conduce  este 
planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de 
las partes –recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser 
exclusivamente de mandato– que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades 
suficientes para la realización de un acto determinado en interés del ‘dominus’. A tal fin, 
este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su 
cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle 
la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en 
evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la 
sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se 
realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo  e.
previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido  w.b
lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de  979ww
lean  reeal ligdeasdt osrin oy  tpaomr bliaé ni npcoorn lgar uinejunsctiaic iaq uqeu es ucpoonnlleev ala e lc arelicfiocnaocicóimn iecnotmo od eg elas tporro pcioend alda 
ccoonnddiuccióen l ad ete asdisq culiáresnictae  pdoen dee dreec rheoli erevael .l aE li mepxarompeiend daed  ldaesl  cpolannsteecaumeinecnitaos  qinujeu simtapsl iac aq:u ael 
devenir el gestor propietario, no es posible que el ‘dominus’ ejercite frente a él las
acciones  que  le  permiten  defender  su  dominio  (acción  reivindicatoria,  tercería  de 
dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición 
realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera 
cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, 
consiguientemente,  del  derecho  objeto  de  disposición  (por  ejemplo,  cuando  se  ha 
demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una 
previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la 
tendencia  hoy  dominante  se  muestra  partidaria  de  afirmar  que  la  denominada 
representación  indirecta  o  mediata  es  una  auténtica  forma  de  representación  que, 
aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite 
atribuir  efectos  directos  a  la  actuación  del  representante,  con  lo  que  se  define 
correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la 
vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 
del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el 
mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del 
contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al ‘dominus’ 
desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre 
ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el 
dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 
y 1.952 del Código Civil) y que el ‘dominus’ puede ejercitar la acción reivindicatoria frente 
a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 –que 
recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio 
de 1885–.
En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir 
efectos  directos  para  el  representado  cuando  el  carácter  ajeno  de  la  gestión  del 
representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de 
mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 
2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio 
de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).
5.  Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el ‘dominus’, el siguiente 
problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, 
de  momento,  puede  quedar  reservada  u  oculta.  Es  evidente  que  si  la  titularidad 
pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, 
como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo 
que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como 
tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la 
titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer 
oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta –aunque 
esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la 
relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión 
del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación 
entenderse con el representado en su condición de propietario–. Únicamente es preciso 
un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que 
permitirá acreditar la titularidad del ‘dominus’ podrá ser voluntaria, mediante la escritura 
otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el 
derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, 
una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas 
las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante,  s
porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación  oe.
contractual  establecida  y  en  él  documentada  no  se  modifica  –se  trata  de  simple  w.
adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue produciendo todos  979ww
smuosd ieficfeacctioósn  deen trnei ngquuniean eess pleoc iseu –sacr isbaielvroon l a( cinfrc. idaerntícciual od e1 .l2o5 d7i sdpeule sCtoó deigno e lC siveigl)u, nsdion 
iandceislaon tdee–l  ppoárr ralof oq usee,g urensdpoe cdteol  daer títcaul loe x1tr.e7m17o,,  cdueebset ióanh osrao bmrea tlioz aqrsuee  las ed ovcotlrvienraá  dme álas   BOE-A-cable e
Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto 
que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no 
exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y 
del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado 
debidamente la relación representativa.
Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la 
mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del ‘dominus’, sino que 
esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera 
suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a 
cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la 
previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se 
atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa 
previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que 
ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en 
general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o 
suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante (…)
De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa 
carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en 
estudio  no  es  esa  la  situación  que  se  produce.  Según  se  desprende  de  los 
razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una 
transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos 
los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el 
título  previo,  y  ahora  sólo  se  pretende  hacerlos  concordar  con  la  realidad.  El 
reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se 
exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido 
reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley 
Hipotecaria–. En el supuesto, el título de adquisición inicial había accedido al Registro, 
haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes 
ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos, 
pues la situación del vendedor no queda alterada –a salvo la incidencia del artículo 1.717 
del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral–. Que lo 
que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma 
el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación 
representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título 
traslativo”.
3.  La doctrina expuesta ha sido claramente corroborada en las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 30 de mayo y 10 de junio de 2016, según las cuales en la 
convención negocial de fiducia “cum amico”, incluso cuando exista causa ilícita o torpe, 
no será aplicable la excepción del artículo 1306 Código Civil y los bienes dados en esa 
confianza  y  bajo  esa  apariencia  formal  deberán  ser  restituidos  siempre  que  se 
encuentren bajo la titularidad del fiduciario y fueren reivindicables. Es más, si el fiduciario 
los dispusiera, los retuviera o se negara a entregarlos, esta conducta configuraría la 
tipicidad penal del delito de apropiación indebida, y si la fiducia “cum amico” persigue la 
salvaguarda de los bienes a costa de frustrar el crédito de los acreedores, encajaría en el 
tipo penal de la insolvencia punible. Cuestiones penales estas últimas, como no podría 
ser de otra forma, que quedarían plenamente en su caso bajo la jurisdicción de los 
tribunales y que no han de ser enjuiciadas en este expediente, quedando también 
obviamente al margen de la calificación registral». s
4.  Sin duda alguna, la doctrina de este Centro Directivo, suficientemente reseñada,  oe.
es plenamente aplicable al presente caso, dada su identidad sustancial, toda vez que,  w.
como  pone  de  relieve  el  recurrente,  la  escritura  calificada  no  es  la  rectificación  o  979ww
mmooddiiffiiccaac),i ósni ndoe  qnuien gsúen  trtíatutalo  dper elavi os im(ppulees  aldae creulaacciióónn  dceo nutrnaac tutiatul laersidtaabdl efcoidrma anl oa  slea 
eresaplaidñaodl,;  efinxtaelirdioardiz áanbdsoosluet aamseí nltae  rdeelasceiaóbnl ed ee  rinecperenstievnatdaac iópno r qeule  ohrdaesntaa meiseen tom ojumríednictoo   BOE-A-cable e
había permanecido reservada, lo que determina que no se trate en modo alguno de un 
título carente de causa.
Ciertamente,  esa  representación  indirecta  subyacente  (y  que  ahora  aflora),  no 
precisa  ser  acreditada  de  otra  forma  que  no  sea  por  el  reconocimiento  del  pacto 
fiduciario en los términos que constan en la escritura calificada, pues como ya ha 
afirmado  este  Centro  Directivo  en  otras  ocasiones,  «a  la  hora  de  restablecer  la 
correspondencia entre la realidad y el Registro, no sería razonable que los mismos 
interesados hubieren de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente 
ya han otorgado en escritura de reconocimiento» (Resoluciones de 20 de julio de 2018 
y 19 de febrero de 2020). Y lo que se ha hecho en dicha escritura es evidenciar –
exteriorizar–, mediante unas inequívocas declaraciones de voluntad, una relación que 
ligaba a los otorgantes de aquella, lo que supone alejar toda posible duda sobre falta de 
consentimiento, en su día, por parte de los representados.
En suma, consta de forma expresa en la escritura la causa de la adquisición onerosa 
y la existencia del pacto de fiducia; como también consta el negocio jurídico, en este 
caso recognoscitivo o declarativo, mediante el cual el fiduciario cumple la obligación 
(agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor de los fiduciantes al 
confirmar la referida relación representativa. Y todo ello sin merma de la salvaguarda de 
los pronunciamientos registrales a favor de los terceros de buena fe que desconocieran 
dicha inexactitud registral (un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a 
actuar en su propio nombre); lo cual, como ya ha declarado este Centro Directivo, se 
hallaría plenamente incardinado en el ámbito de la protección a la apariencia jurídica de 
la que el ordenamiento ofrece otros casos, como los artículos 464 del Código Civil y 85 
y 86 del Código de Comercio; o aquellos otros supuestos propios de la representación 
directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación 
del apoderado (artículos 1725, 1734 y 1738 del Código Civil).
Ahora bien, como resulta del propio expediente, éste no es un supuesto que exija, o 
demande, proteger a terceros frente a eventuales perjuicios, los cuales, por lo demás y 
llegado el caso, siempre podrían reclamarse ante los tribunales.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.