BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44825
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6785 Resolución de 5 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Mijas n.º 2 a inscribir una escritura de cesión 
de una finca.
En el recurso interpuesto por don C. C. M., en nombre y representación de la entidad 
«Sea Group Real Estate, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de 
Mijas número 2, don Javier Aznar Rivero, a inscribir una escritura de cesión de una finca.
Hechos
I
En virtud de escritura otorgada el día 31 de marzo de 2017 ante el notario de 
Marbella,  don  Manuel  García  de  Fuentes  y  Churruca,  con  el  número  1404  de  su 
protocolo, «Naviro Inmobiliaria 2000, S.L.» transmitió a «Sea Group Real Estate, S.L.» la 
finca registral número 95.100 del Registro de la Propiedad de Mijas número 2. Dicha 
finca se formó por segregación autorizada por licencia expedida por el Ayuntamiento de 
Mijas por medio de decreto de fecha 19 de septiembre de 2007, para ser cedida a dicho 
Ayuntamiento y ser destinada a zona verde pública.
II
Presentada copia autorizada de la referida escritura en el Registro de la Propiedad 
de Mijas número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Javier Aznar Rivero, Registrador del Registro de la Propiedad número dos 
de Mijas, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 8680/2019 
iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, por Don C. C. M. de 
los documentos que obran en dicho procedimiento, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes
Hechos.
Primero.  El documento objeto de la presente calificación, escritura otorgada ante el 
Notario de Marbella, Don Manuel García de Fuentes y Churruca, el treinta y uno de 
marzo de dos mil diecisiete número 1404 de protocolo, asiento 418 del tomo 130 del 
Diario.
Segundo.  La finca objeto de cesión, calificada como: “Urbana.–Zona verde en la 
Urbanización  (…)”,  formada  por  segregación  por  la  inscripción  1.ª  de  la  finca 
registral 95.100, en esta se dice: “…segrega la finca descrita al comienzo de este 
asiento, contando con Licencia de segregación expediente número 1/07 de fecha quince 
de Enero de dos mil siete, según resulta de Decreto de dicho Ayuntamiento de fecha  e.
diecinueve de Septiembre de dos mil siete, para ser cedida a dicho Ayuntamiento y  w.b
destinada a zona verde pública, habiendo cumplimentado el Notario autorizante de la  85ww
esesc eristutára  cquumep sliee nrdeog isctoran  lola  pcreocnedpictuióand op aerna  elal  aqrtuíceu lsoe  6d6e dcere ltaó  LlaO UlicAe”n, cciuaa, n“dlao  caehsoióran  naol 
Ayuntamiento de Mijas”, sino a un tercero.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho.
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de 
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  Según el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, en los 
siguientes artículos, establece: “Artículo 29 Cesiones susceptibles de inscripción Los 
terrenos que en cumplimiento de las Leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se 
inscribirán a favor de la Administración actuante y para su afectación al destino previsto 
en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de 
cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa. Artículo 30 
Título para la inscripción de las cesiones obligatorias La inscripción de las cesiones 
obligatorias  se  efectuará  por  los  siguientes  títulos:  1.  Cuando  la  ejecución  de  las 
cesiones se lleve a cabo como una de las operaciones de equidistribución, la inscripción 
se efectuará por los mismos títulos que este Reglamento prevé para esas operaciones. 
En los supuestos de innecesariedad de reparcelación por pertenecer a propietario único 
o a varios proindiviso la totalidad de las fincas que integran la unidad, o por renuncia de 
los propietarios al expediente reparcelatorio, con aceptación por la Administración de la 
localización  del  aprovechamiento,  para  la  inscripción  de  los  terrenos  de  cesión 
obligatoria se tramitará expediente en el que, al menos, se determinen las parcelas 
susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies que han de cederse 
obligatoriamente. 2. Las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de 
planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación 
permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del órgano 
actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación 
a que se refiere el artículo siguiente. 3. En los demás casos se requerirá que conste el 
acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante, formalizado en acta 
administrativa  de  la  que  expedirá  la  certificación  correspondiente,  en  los  términos 
previstos  en  el  artículo  2  de  este  Reglamento,  o  en  escritura  pública.  4.  En  las 
resoluciones, actas o escrituras mencionadas, podrán llevarse a cabo las segregaciones 
o modificaciones hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la finca 
que es objeto de cesión. Artículo 31 Inscripción de terrenos de cesión obligatoria en 
virtud de certificación del órgano actuante En el caso previsto en el apartado 2 del 
artículo anterior, en la certificación expedida por el órgano actuante deberá constar: 1. La 
resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas que han de ser objeto de 
cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, 
conforme a las previsiones del plan. 2. Que el expediente previo a la resolución ha sido 
notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de cesión y que se les ha 
concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de 
equidistribución, si fuera oportuno. 3. Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, 
los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta 
procedente  la  equidistribución  solicitada  por  haberse  consolidado  totalmente  la 
edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión. 
4. Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es 
susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de  e.
revisión. Artículo 32 Otras cesiones de suelo Las cesiones de terrenos que no tengan  w.b
legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos  85ww
ptipairfaic aladso dso enna claio lneegsis dlaec ibóine nseosb rinem eul esbuleelso.,” se ajustarán a los requisitos formales exigidos
Resuelvo  suspender  la  inscripción  solicitada,  por  la  extensión  de  anotación
preventiva  de  suspensión.  a  pesar  del  carácter  subsanable  de  todos  los  defectos
indicados, al no haber sido expresamente solicitada. Todo ello sin concurrencia de los 
defectos mencionados, y sin que proceda perjuicio
Contra el presente acuerdo los interesados podrán (…) Notifíquese al presentante y 
al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo diez días. Mijas, a 
veintidós de agosto de dos mil diecinueve (firma ilegible)».
III
Solicitada calificación sustitutoria, con arreglo al cuadro reglamentario correspondió 
la misma a la registradora de la Propiedad de Vélez-Málaga número 1, doña María 
Virginia Salto Téllez, quien confirmó íntegramente, el día 20 de septiembre de 2019, la 
calificación del registrador de la Propiedad de Mijas número 2.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don C. C. M., en nombre y representación de 
«Sea  Group  Real  Estate,  S.L.»  interpuso  recurso  el  día  8  de  noviembre  de  2019 
atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones
A fin de facilitar a esta Dirección la comprensión del asunto, se hace necesario el 
presente
Previo.–
I.  En la Escritura de resolución de compraventa de 27 de marzo de 2.015, otorgada 
ante el Notario, Don Juan Carlos Martín Romero, 1.705, entre Sea Group Real Estate, 
S.L. y Naviro Inmobiliaria 2000, S.L., inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Mijas, presentada el 7 del [sic] julio de 2015, asiento de presentación 440, diario 114, (…) 
se expone y acuerda lo que sigue:
1.  La mercantil Exclusive Housing Limited, era propietaria de dos fincas en Mijas, 
(…), una la finca registral 10.064 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas y 
otra la finca registral 17.289 inscrita en el mismo registro.
2.  Se las vende a Naviro Inmobiliaria 2000, S.L a cambio de obra futura el 20 de 
marzo de 2.003, ante el Notario Emilio Iturmendi Morales, al número 916 de su protocolo.
Quiere esto decir, que la adquisición del pleno dominio de las fincas vendidas quedó 
condicionada a la entrega de las unidades de obra acordadas.
3.  Naviro Inmobiliaria 2000, S.L. agrupa las referidas fincas dando lugar a una 
única, finca registral 73.541, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas.
4.  La anterior mercantil otorga el 7 de diciembre de 2005, ante el Notario Don 
Álvaro Rodríguez Espinosa, Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, 
protocolo 4.454.
Para el desarrollo de este conjunto urbanístico el Ayuntamiento de Mijas otorgó 
licencia  con  fecha  5  de  agosto  de  2.005,  la  cual  quedaba  en  suspenso  hasta  el 
cumplimiento de los condicionantes que la misma incluye, la cesión de una zona verde 
de 1.622,76 m2, previo el levantamiento de la servidumbre de vistas que la gravaba.
5.  Naviro Inmobiliaria 2000, S.L, constituye hipoteca con Caja Castilla La Mancha  s
el 30 de marzo de 2.006, y vende el 17 de mayo de 2007 a Miralbaida, S.A. que se  oe.
subroga en las obligaciones económicas correspondientes, compraventa que se resolvió  w.
peocostnCeóarmijoari cmoCesan yste tei.lnla  laL ma isMmaan sceh ac edines teal  reemjeacutec iaó nC ohmippoatñeícaa rdiae  Aapnatert amloes ntionsc uTmurpílsimticieons tdoes   2020-6785n https://ww
Andalucía, S. L. –CATA–.
6.  Exclusive Housing Limited cede su derechos todos a Sea Group Real Estate, 
S.L. en Escritura otorgada ante el Notario Antonio Martínez del Mármol Albasini, el día 6 
de junio de 2.014, protocolo 1.304. Ambas sociedades conforman un único grupo, siendo 
la única causa de la cesión el interés de las partes de actuar con una sociedad española 
en lugar de Británica.
7.  Por la escritura de 27 de marzo de 2007 citada al inicio (…) las partes resuelven 
la compraventa efectuada entre Exclusive Housing Limited y Naviro Inmobiliaria 2000, 
S.L, y en consecuencia esta mercantil, transmite a Sea Group Real Estate, S.L. las 
fincas que aún le pertenecen, según información del Registro de la propiedad n.º 2 de 
Mijas, que se concretan en la copia de escritura (…)
II.  En Escritura de Resolución de compraventa de 3 de julio de 2.015, otorgada ante 
el Notario Antonio Martínez del Mármol Albasini, con número de protocolo 1.722, entre 
Sea Group Real Estate S.L. y Compañía de Apartamentos Turísticos de Andalucía, S.L., 
inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas, asiento 1.239, diario 115 (…) se 
declara y otorga lo que sigue:
1.  La mercantil Exclusive Housing Limited, era propietaria de dos fincas en Mijas, 
Calahonda, una la finca registral 10.064 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Mijas y otra la finca registral 17.289 inscrita en el mismo registro.
2.  Se las vende a Naviro Inmobiliaria 2000, S.L a cambio de obra futura el 20 de 
marzo de 2.003, ante el Notario Emilio Iturmendi Morales, al número 916 de su protocolo.
Quiere esto decir, que la adquisición del pleno dominio de las fincas vendidas quedó 
condicionada a la entrega de las unidades de obra acordadas.
3.  Naviro Inmobiliaria 2000, S.L. agrupa las referidas fincas dando lugar a una 
única, finca registral 73.541, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas.
4.  La anterior mercantil otorga el 7 de diciembre de 2005, ante el Notario Don 
Álvaro Rodríguez Espinosa, Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, 
protocolo 4.454.
Para el desarrollo de este conjunto urbanístico el Ayuntamiento de Mijas otorgó 
licencia  con  fecha  5  de  agosto  de  2.005,  la  cual  quedaba  en  suspenso  hasta  el 
cumplimiento de los condicionantes que la misma incluye, la cesión de una zona verde 
de 1.622,76 m2, previo el levantamiento de la servidumbre de vistas que la gravaba.
5.  Naviro Inmobiliaria 2000, S.L, constituye hipoteca con Caja Castilla La Mancha 
el 30 de marzo de 2.006, y vende el 17 de mayo de 2007 a Miralbaida, S.A. que se 
subroga  en  las  obligaciones  económicas  correspondientes,  compraventa  que 
posteriormente se resolvió, lo que determinó que fuera Naviro Inmobiliaria 2.000, S.L. la 
que tenía la potestad para resolver con Sea Group.
Caja  Castilla  La  Mancha  insta  ejecución  hipotecaria  ante  los  incumplimientos 
económicos y en la misma se cede el remate a Compañía de Apartamentos Turísticos de 
Andalucía, S.L.
6.  Exclusive Housing Limited cede su derechos todos a Sea Group Real Estate, S. 
L. en Escritura otorgada ante, el Notario Antonio Martínez del Mármol Albasini el día 6 de 
junio de 2.014, protocolo 1.304.
7.  Compañía de Apartamentos Turísticos de Andalucía, S.L. reconoce el contenido 
de la Escritura suscrita entre Exclusive Housing Limited y Naviro Inmobiliaria 2000, S.L 
otorgada ante el Notario Emilio Iturmendi Morales, al número 916 de su protocolo, el 20 
de marzo de 2.003.
8.  Que dada la dificultad de cumplimiento de las obligaciones asumidas en la  e
anterior  escritura,  las  sucesoras,  Sea  Group  Real  Estate,  S.L.  y  Compañía  de  bo
Apartamentos Turísticos de Andalucía, S.L. acuerdan la transmisión por la segunda  85ww
rmeemracaten triel fae rlaid ap reimn eerla p duen ttoo dnaúsm learso f i5n cya qsu qeu ien slec rpitearst eenne ceíla Rne mgiesdtrioa ndtee  laac Ptar odpei ecdeasdió nn. ºd 2e 
de MEisjatas , spea crtoen cnreot anp ueend lea  edsecjraitru rad e(…  r)eflejar  que  tanto  la  resolución  con  Naviro
Inmobiliaria 2.000, S.L., como con C.A.T.A., siendo dos Escrituras mucho más complejas
en su comprensión, quedaron inscritas sin que pusiera ninguna pega el Registrador, 
entendiendo  perfectamente  dichas  resoluciones  y  por  las  que  tuvimos  que  pagar 
casi 40.000€ de inscripciones, en un momento económico muy complicado para la 
mercantil recurrente.
Como se puede comprobar, de la lectura de las dos escrituras antedichas, Naviro 
Inmobiliaria 2000. S.L. olvida incluir en su resolución la devolución a Sea Group Real 
Estate. S.L. de la finca registral 95.100 del Registro n.º 2 de Mijas, que no es otra la finca 
de zona verde a ceder al Ayuntamiento de Mijas, como condición necesaria para el 
otorgamiento  de  la  licencia  de  obras  preceptiva  para  el  desarrollo  del  complejo 
urbanístico del que es titular en una parte Sea Group Real Estate. S.L.
Primera.  Como consecuencia de lo anterior, con fecha 11 de septiembre del año en 
curso esta parte presenta para inscripción, ante el Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Mijas, Escritura pública de cesión otorgada el 30 de marzo de 2017, ante el Notario de 
Marbella, Don Manuel García de Fuentes y Churruca, con el número 1.404 de su 
protocolo, entre las mercantiles Naviro Inmobilia S.L. y Sea Group Real Estate, SL. (…) 
En dicho documento se relata lo siguiente:
1.  Naviro Inmobiliarila 200 [sic] S.L. es dueña de la finca urbana, zona verde, en 
Urbanización (…), Mijas, con 1.622,74 m2, inscrita en R.P. n.º 2 de Mijas.
Título.–El de segregación, según consta en inscripción 1o de dicho Registro de la 
Propiedad.
Cargas.–Gravada con una servidumbre de vistas.
Dicha parcela, fue cedida unilateralmente al Ayuntamiento de Mijas en escritura de 
cesión  de  fecha  8  de  mayo  de  2.007,  ante  el  Notario  Javier  Misas  Barba, 
protocolo 1.526.
Dicha cesión fue denegada por el Ayuntamiento de Mijas, en virtud de Decreto de 18 
de enero de 2.010, por no estar la parcela liberada de la carga de servidumbre (…)
2.  Esta Escritura de cesión de la parcela descrita en el punto anterior se otorga 
como consecuencia de haberse omitido, por error, la misma en la escritura descrita en el 
previo I, la de resolución otorgada entre Naviro Inmobiliaria 2000, S.L. y Sea Group Real 
Estate, S.L.
3.  En el exponendo cuarto del citado documento público se indica textualmente:
“2.  Comunicado cuanto antecede a Sea Group Real Estate, S.L, este ha llegado al 
acuerdo con Naviro Inmobiliaria 2000, S.L. de, subsanando la omisión de la transmisión 
de la finca 95.100 del Registro n.º 2 de Mijas, en cumplimiento del pacto de resolución 
acordado en la Escritura autorizada por el Notario de Málaga Don Juan Carlos Martín 
Romero, de fecha 27 de marzo de 2015, número 1.705 de su protocolo, de cederle esta 
finca.
3.  La transmisión a Sea Group Real Estate, S.L. se hace para previo levantamiento 
de la carga que la grava, esta sociedad se la ceda a su vez al Ayuntamiento de Mijas, 
Málaga, en cumplimiento del acuerdo adoptado en este Ayuntamiento con fecha 8 de 
noviembre de 2002”.
Segunda.  Como  se  puede  leer  en  la  calificaciones  emitidas  por  sendos 
Registradores, en relación con la solicitud de inscripción de la Escritura (…) fundamentan 
la suspensión de ésta en la literal circunstancia: “la solicitud de inscripción por parte de  es
Sea Group Real Estate. S.L. supondría de hecho la inscripción de la parcela a un tercero  o
y nunca a nombre de la corporación municipal, incumpliéndose con ello la literalidad del  85ww
artíc“u5l.o  L6a6s d eli clae nvcigiaesn tme uLnOicUipAa, lceusy osso barpea rptaadrcoesl a5c yio 6n edsis psoen eonto lrog asing uyie netxep:iden bajo la
cootonrdgiacmiónie ndteo  loa  perxepseednictaiócnió, nd een l ae l emscurnitiucripai op, údbelinctaro e dne  lalo sq utree ss em ecosenste nsiggau ieenl taecst oa  dseu   BOE-A-cable e
parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad 
de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de 
presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6.  En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna 
licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que 
envíe  por  conducto  reglamentario  copia  autorizada  de  la  misma  al  Ayuntamiento 
correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se 
refiere el apartado anterior.”
Pues bien, en el caso que nos ocupa, entendemos dicho sea con todos respetos, que 
el Registrador se equivoca, estando la solicitud de inscripción totalmente ajustada a 
derecho toda vez que:
a.  Sea Group Real Estate, S.L no es un tercero, es el propietario y la única 
mercantil  legitimada,  que  puede  dar  cumplimiento  a  la  obligación  de  ceder  al 
Ayuntamiento la parcela consistente en porción de suelo destinada a zona verde de uso 
público.
b.  De conformidad con lo manifestado, en el señalado Decreto del Ayuntamiento –
(…)– la concesión de una nueva licencia para el desarrollo urbanístico del proyecto, 
conlleva ineludiblemente, la cesión gratuita y libre de cargas al Ayuntamiento de la 
porción de suelo destinada a zona verde.
c.  La falta de inscripción por negativa del Registrador de la cita zona verde a 
nombre de Sea Group Real Estate, S.L, siempre con la obligación de ceder la misma 
gratuitamente al Ayuntamiento, como así se concierta en la Escritura Pública objeto de 
este escrito (…) lleva al sin sentido de impedir el dar cumplimiento a la obligación 
impuesta por el Ayuntamiento, lo que a su vez, determina la imposibilidad de desarrollo 
del proyecto urbanístico supeditado a todo ello.
Todo lo manifestado hasta este punto roza la frontera del absurdo, dicho sea con los 
máximos respetos y términos de estricta defensa cuando además se tiene en cuenta que 
la inscripción a nombre de Sea Group Real Estate, S.L. de la parcela en cuestión es 
legítima  conforme  a  derecho,  en  cumplimiento  y  concordancia  de  la  obligaciones 
asumidas por las partes en los anteriores títulos que si han sido ya inscritos por el mismo 
Registro que hoy lo deniega, y la única fórmula válida que permite ceder la zona verde 
de uso público a la corporación municipal, con la protección necesaria y legalmente 
exigible de los intereses del Ayuntamiento, como así se declara en Documento público 
en cuestión –(…)–.
Tercera.  Esta parte desea llamar especialmente la atención sobre la incongruencia 
que evidencia el Registrador al oponerse a sus actos propios precedentes, vulnerando 
así el artículo 7.1 del Código Civil.
En términos jurídicos no tiene recorrido el hecho de que el Registrador inscriba las 
obligaciones inherentes a las resolución [sic] de la compraventa efectuada entre Naviro 
Inmobiliaria 200, S.L. y Exclusive Housing Limited –(…)– (entre las que incluye el que 
Sea Group Real Estate, S.L., ceda al Ayuntamiento la parcela de zona de uso público) y 
sin embargo el Registrador niegue ahora dicha inscripción alegando que Sea Group Real 
Estate, S.L. es un tercero, lo que es un manifiesto error.
Cuarta.  A todo ello hay que añadir:
– los  graves  perjuicios  económicos,  de  muy  difícil  reparación,  que  la  situación 
provocada por la decisión del Registrador, conlleva para Sea Group Real Estate, S.L. e.
– De  la  misma  forma,  dicha  decisión  hace  extensivos  dichos  perjuicios  a  la  w.
Corporación Municipal actuante, pues impide la cesión a la misma de una zona verde de  85ww
uso –p úCbolicno .ello  además  se  bloquea  el  desarrollo  de  un  proyecto  urbanístico,
eojbesctuacciuólniz adned uon  lpar opyroedcutoc cdieó ne sdtaes l odsim beennseiofincieoss. económicos para la comunidad tiene la  BOE-A-cable e
– Hace irresoluble el problema, por cuanto impide al único legitimado para ceder la 
parcela, el actual propietario de ella, inscribir su derecho, inscripción que siempre va 
supedita a dicha cesión –(…)–.
Sobre la base de lo expuesto, entiende esta parte que a la negativa del Registrador a 
extender la inscripción solicitada subyace una supuesta defensa de los intereses de la 
Corporación  Municipal  afectada,  cuando  la  realidad  es  que  produce  los  efectos 
justamente opuestos, realmente la única forma de dar cumplimiento a la condición y que 
por tanto el Ayuntamiento reciba su parcela, es acceder al inscripción de Sea Group Real 
Estate, S.L. bajo, reiteramos, la condición siempre asumida de su cesión.
En situaciones análogas a la que hoy nos ocupa la Jurisprudencia viene a dar apoyo 
a la tesis defendida por esta parte y en este sentido y a modo de máximo ejemplo 
hacemos nuestro el contenido de la STS. Sala de la civil. n.º de Recurso: 2007/2013 n.º 
de Resolución: 638/2015:
“(...)  5.  Como  recogíamos  en  la  sentencia  de  29  de  octubre  de  2014,  Rc. 
3315/2012, la sentencia de 3 de octubre de 2014, Rc. 2328/2012, establece que el 
concepto de vía pública es jurídico y no de mero hecho, trayendo a colación la de 24 de 
diciembre de 1996, Rc. 2895/1993, doctrina legal para el presente recurso, que declara 
rotundamente  que  la  inclusión  en  un  plan  de  urbanismo  no  convierte  terrenos  de 
propiedad privada destinados a viales en dominio público, sino a través del acto de 
entrega y aceptación. Dice así: ‘La inclusión en un plan general de ordenación de un 
terreno de propiedad privada como destinado a viales y la obligación...no determinan por 
sí solas la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es 
necesario para ello que esa cesión gratuita de viales, establecida en los sistemas de 
actuación  urbanística  se  lleve  a  cabo  con  arreglo  a  las  normas  de  procedimiento 
aplicables, normas que son de inexcusable observancia, debiendo señalarse que la 
cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios de suelo 
urbano por la legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega 
y recepción, que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical”.
La conclusión es clara, para que se opera la entrega y aceptación de la parcela, por 
parte de la Corporación Municipal, es necesario la inscripción de la misma a nombre de 
la mercantil obligada al cumplimiento de la obligación.
En este sentido aportamos informe del Departamento Urbanístico del Ayuntamiento 
de  Mijas,  en  contestación  al  escrito  presentado  por  el  que  suscribe  ante  dicha 
corporación, el día 4 de octubre de 2019, en el que se informa de la actual situación al 
Ayuntamiento y en la que manifiesta la corporación, que la concesión de licencia para el 
desarrollo urbanístico para el resto del suelo queda condicionada a la previa cesión 
gratuita y libre de cargas de la porción de suelo que se destina a zona verde pública (…).
Añadir, que desde dicha Corporación local nos han indicado en diversas reuniones 
su sorpresa e incomprensión ante la oposición del Registrador de Mijas a admitir la 
inscripción que hoy se impugna, entendiendo que ello bloquea la concesión de la licencia 
necesaria  para  el  desarrollo  urbanístico  del  suelo,  incidiendo  negativamente  en  el 
beneficio económico que para ello supondría para dicho municipio.
Quinta.  Finalmente  y  a  título  de  mera  información,  indicar  que  esta  parte  ha 
evidenciado  siempre  un  posicionamiento  tendente  a  evitar  la  presente  actuación, 
teniendo reuniones en el Registro, llamadas telefónicas, remisión de correos electrónicos 
con documentación, intentando por todos los medios la inscripción, al ser legítima y  s
legal, no pudiendo compartir las motivas de la negativa a la inscripción, que genera,  oe.
reiteramos un perjuicio muy grave (…)». w.
V
El registrador de la Propiedad de Mijas número 2, don Javier Aznar Rivero, emitió 
informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente 
que ha elevó a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 bis, 29, 98 y 326 de la Ley Hipotecaria; 65.d) y 66 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 29 a 32 y 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 
de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de 14 de marzo de 2011, 3 y 29 de octubre de 2014, 17 de noviembre de 2015 y 21 de 
noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 14 de mayo de 2005, 22 de febrero de 2007, 26 de marzo de 2008, 14 de 
julio de 2009, 26 de abril de 2011, 29 de febrero de 2012, 22 de junio de 2013, 17 de 
febrero, 3 de abril y 31 de mayo de 2017 y 5 de marzo, 17 y 31 de julio y 18 de 
septiembre de 2019.
1.  El título cuya calificación es impugnada consiste en una escritura de cesión por 
la que «Naviro Inmobiliaria 2000, S.L.» transmite a «Sea Group Real Estate, S.L.» la 
finca registral 95.100. Dicha finca se formó por segregación autorizada por licencia 
expedida por el Ayuntamiento de Mijas por medio de decreto de 19 de septiembre 
de 2007. En dicha licencia se expresó que se autorizaba la segregación de esta finca 
para ser cedida al Ayuntamiento y ser destinada a zona verde pública, haciéndose 
constar en estos términos en la inscripción correspondiente.
El registrador suspende la inscripción por considerar que, dado que la licencia que 
permitió la segregación de la finca ahora transmitida expresó que esta debía ser cedida 
al Ayuntamiento y ser destinada a zona verde pública, solo cabe la inscripción en favor 
de dicho Ayuntamiento y no de un tercero.
2.  En primer término conviene hacer dos advertencias previas. Como sostiene el 
registrador en su preceptivo informe, no pueden ahora ser tenidos en consideración 
documentos aportados junto al escrito de recurso que no pudieron ser examinados en el 
momento de realizar la calificación impugnada. Según la reiteradísima doctrina de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, no pueden ser tenidos en cuenta 
para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria, ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación 
teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(...) De tal forma 
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora 
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta,  s
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la  oe.
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la  w.
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insistir en la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado
según la cual, conforme al principio de independencia de la calificación registral, el  Bc
registrador,  al  llevar  a  cabo  el  ejercicio  de  su  competencia  calificadora  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado por las calificaciones llevadas a 
cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de 
la misma documentación.
3.  Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid., 
entre  otras,  la  Resolución  de  31  de  octubre  de  2019),  es  pacífico,  doctrinal  y 
jurisprudencialmente, que la urbanística es, como toda licencia, un acto de autorización, 
si bien limitada a las de edificación, uso del suelo, y del subsuelo. La finalidad de este 
tipo de licencias es verificar si la actividad proyectada es conforme con la ordenación 
urbanística  aplicable,  representando,  en  este  sentido,  una  técnica  de  control  de  la 
legalidad  urbanística,  que  suprime  el  obstáculo  para  el  ejercicio  de  derechos 
preexistentes y no los crea, pues es meramente declarativa de tales derechos del 
solicitante, ya atribuidos por el ordenamiento urbanístico y el Derecho civil. Por ello, el 
rasgo esencial de estas licencias viene caracterizado por su naturaleza reglada, de 
manera que el otorgamiento de la licencia, o bien su denegación, sólo tiene en cuenta 
una variable: la conformidad o no del acto proyectado con la normativa aplicable al caso, 
esto es, la ley y los planes urbanísticos. Acorde con su naturaleza reglada, no resulta 
admisible la imposición de condiciones ajenas al parámetro de referencia de la actuación 
administrativa.  En  cambio,  sí  que  es  perfectamente  posible  sujetar  las  licencias  a 
«conditio  iuris»,  esto  es,  a  los  requisitos  urbanísticos  legalmente  exigidos  –vid. 
artículo 16.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y Sentencia del 
Tribunal  Supremo  de  23  de  marzo  de  2002–,  cuya  constancia  registral  está 
expresamente  prevista  –artículos  51  de  la  Ley  de  Suelo  y  74  del  Real 
Decreto 1093/1997–, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia. Sin que quepa 
confundir tales determinaciones urbanísticas con otro tipo de obligaciones asociadas, 
como la tasa de licencia, que es una obligación tributaria, ni someter su eficacia a 
condiciones «stricto sensu».
El  condicionamiento  del  que  se  trata  no  debe  entenderse  en  el  sentido  de  la 
condición contractual –artículo 1113 del Código Civil–, como suceso futuro e incierto, sino 
como «conditio iuris». Es claro, por tanto, que la condición que se incorpore debe estar 
fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas 
de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo 
de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima, en el 
marco de una relación jurídico administrativa entre la Administración y su titular, cuyo 
incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad 
urbanística,  otorgándose  salvo  el  derecho  de  propiedad  y  perjuicio  de  tercero, 
respetando  las  situaciones  jurídico  privadas  –artículos  10  y  12  del  Reglamento  de 
Servicios de las Corporaciones locales–.
Desde el punto de vista registral, la legislación hipotecaria, para lograr la progresiva 
coordinación  con  la  ordenación  urbanística,  regula  hoy  un  amplio  elenco  de  actos 
administrativos  que  pueden  y  deben  tener  acceso  registral.  Así,  entre  los  actos 
administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las condiciones especiales a 
que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los 
términos previstos por las Leyes» –artículo 65.1.d) de la Ley de Suelo y Resoluciones 
de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–.
Ello no supone que todas las condiciones que pueda contener un acto administrativo 
y cuyo reflejo registral se acuerde sean susceptibles de acceso al Registro, pues el 
tratamiento de este tipo de determinaciones urbanísticas de base legal y afectantes a  e.
fincas concretas, pero de efectos jurídicos limitados, debe resultar coherente con las  w.b
normas  reguladoras  del  Registro  de  la  Propiedad,  entre  los  cuales  se  encuentra  85ww
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trata es de dar publicidad a una serie de determinaciones que expresan una «conditio
iuris» a la que queda sujeta la licencia, de acuerdo con las previsiones del planeamiento 
y de la legislación urbanística. Si, por el contrario, de lo que se trata es de establecer otro 
tipo de limitaciones, como, por ejemplo, una prohibición de enajenar, su publicidad 
registral  ha  de  encauzarse  por  el  procedimiento  correspondiente  y  a  través  de  la 
oportuna anotación preventiva (artículo 26.2.º de la Ley Hipotecaria).
4.  Por otro lado, no puede desconocerse que la finca objeto de la escritura cuya 
calificación  ha  motivado  este  recurso  aparece  inscrita  a  nombre  de  una  sociedad 
mercantil y, sin perjuicio del destino que el planeamiento urbanístico le tenga asignado, 
continúa siendo de dominio privado.
En este sentido, no cabe sino recordar lo señalado en la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 31 de mayo de 2017 (cuya doctrina fue 
reiterada en las Resoluciones de 5 de marzo y 18 de septiembre de 2019) en los 
siguientes términos: «La jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas 
urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a 
terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal 
razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos. En tal sentido, la 
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, decía que 
la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino en la forma que 
reglamentariamente se determine de acuerdo con los distintos supuestos de ejecución 
del planeamiento urbanístico, y la del mismo Tribunal, Sala Primera, de 24 de diciembre 
de 1996, señala, en tales casos, como título transmisivo de la titularidad dominical al 
Ayuntamiento la “correspondiente acta de entrega y aceptación”. Así, esta última señala 
que “la inclusión en un plan general de ordenación de un terreno de propiedad privada 
como destinado a viales y la obligación –que a los propietarios del suelo urbano impone 
el artículo 83.3.1.º de la Ley del Suelo de 1976, en la actualidad norma supletoria estatal, 
de ceder gratuitamente a los Ayuntamientos respectivos los terrenos destinados a viales, 
parques,  jardines  públicos  y  Centros  de  Educación  General  Básica  al  servicio  del 
polígono  o  unidad  de  actuación  correspondiente,  no  determinan  por  sí  solas  la 
conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para 
ello  que  esa  cesión  gratuita  de  viales,  establecida  en  los  sistemas  de  actuación 
urbanística  se  lleve  a  cabo  con  arreglo  a  las  normas  de  procedimiento  aplicables, 
normas que son de inexcusable observancia, debiendo señalarse que la cesión, como 
cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios de suelo urbano por la 
legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, 
que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical”, doctrina que es 
reiterada, a propósito del ejercicio de acción negatoria de servidumbre, por la Sentencia 
del Alto Tribunal de 18 de noviembre de 2004, considerando que, a pesar de existir 
acuerdo de cesión al Ayuntamiento, como el mismo no había sido ejecutado, subyace el 
derecho de propiedad sobre el suelo sujeto a planificación. Cabe citar en el mismo 
sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 14 de marzo de 2011, y las 
Sentencias más recientes del Tribunal Supremo, también de la Sala Primera, de 3 y 29 
de octubre de 2014 y 17 de noviembre de 2015, que citan la anterior, las cuales 
establecen que el concepto de vía pública es jurídico y no de mero hecho, y trayendo a 
colación la de 24 de diciembre de 1996, que declara rotundamente que la inclusión en un 
plan de urbanismo no convierte terrenos de propiedad privada destinados a viales en 
dominio público, sino a través del acto de entrega y aceptación. Y este criterio es 
asimismo compartido por la Sala Tercera del Tribunal Supremo que, en su Sentencia 
de 27 de abril de 1999, señala que “si el sistema de ejecución para un polígono era el de  e.
cesión de viales, conforme al artículo 129 de la Ley del Suelo, en tal sistema los  w.b
propietarios deberán ceder al Ayuntamiento los terrenos viales, lo que constituye prueba  85ww
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dSeu elloos  hparyoay edcet oesf eqcutuea rlose d eens alorrso ltléernm, ienlolos  nqou eq rueiesurelt edne cdier l qPulaen n Go edneebraaln y c duem cpalidrsae  ulnaos 
formalidades legales para esta cesión y por el solo hecho de que una zona de la finca
matriz esté destinada a viales no puede afirmarse que tales viales tuvieran la condición 
de vías públicas ni estuvieren por este solo hecho afectadas al dominio público con 
destino al uso público, ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, que 
salieran del patrimonio de la propietaria y entraran en el patrimonio municipal y la 
segunda, que una vez fuera del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta 
realizara un acto de aceptación, que en todo caso supone la previa transmisión del bien 
desde el patrimonio del particular al de la persona jurídica administrativa” (en el mismo 
sentido, las Sentencias de 6 de diciembre de 1980, 21 de junio de 1983 y 14 de 
noviembre de 1995)».
5.  En el caso objeto de análisis se observa que, en el cuerpo de una inscripción de 
segregación, al hacer referencia a la licencia que la autoriza, se señala que la nueva 
finca surgida de la referida segregación ha de ser cedida a dicho Ayuntamiento y ser 
destinada a zona verde pública.
A la vista de lo expuesto, ha de concluirse que la finca respecto de la que se realiza 
la  cesión  en  la  escritura  calificada  puede  transmitirse  a  cualquier  persona  física  o 
jurídica, tanto pública como privada, puesto que en el Registro figura a nombre de una 
sociedad mercantil y no aparecen limitaciones a la libre disposición impuestas a su 
titular, lo que es consecuencia del principio de legitimación registral –artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria– en cuanto a la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a 
su titular registral «en la forma determinada por el asiento respectivo». Tan solo consta la 
expresión de una condición establecida en la licencia que autorizó la segregación que la 
creó, que no es más que una expresión del destino que para dicha finca tiene previsto el 
planeamiento urbanístico, pero que no altera su actual titularidad privada ni supone una 
prohibición de enajenar. Por ello no puede mantenerse el defecto recogido en la nota de 
calificación.
La inscripción de la cesión a nombre de la sociedad adquirente se configura, de 
hecho,  como  condición  necesaria  para  que  la  misma  pueda  materializar  el 
aprovechamiento  urbanístico  del  que  sea  titular,  mediante  el  cumplimiento  de  los 
deberes de cesión impuestos legalmente, respetando el tracto sucesivo.
No debe desconocerse, por otra parte, el efecto de la publicidad registral de la 
condición impuesta, puesto que el adquirente de la finca lo hace con pleno conocimiento 
de la condición de destino de la misma, en ejecución del planeamiento urbanístico y 
sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.
No obsta a esta conclusión lo señalado por el registrador en el informe incorporado a 
este expediente en relación con las afirmaciones recogidas en título calificado sobre la 
existencia de una escritura otorgada el día 8 de mayo de 2007, ante el notario de 
Málaga,  don  Javier  Misas  Barba,  de  cesión  unilateral  otorgada  por  «Naviro 
Inmobiliaria 2000, S.L.» en favor del Ayuntamiento de Mijas, dado que no se probó ni que 
el Ayuntamiento conocía la existencia de la escritura de cesión, ni que éste había 
rechazado su aceptación por no cumplirse las condiciones impuestas. Debe recordarse 
que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que el informe 
es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados 
para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en 
ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el 
momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión 
del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la 
posibilidad  de  tal  inscripción  (cfr.  artículos  326  y  327  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y 17 de febrero y 3 de abril de 2017). e.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de  85ww
califCicoanctióran  edsetla r eregsisotlruacdióonr. los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.