BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143580
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19269 Resolución  de  8  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Torrijos  a  inscribir  una  escritura  de 
constitución de derechos de servidumbre de paso de energía eléctrica y 
cesión de uso de terreno.
En el recurso interpuesto por doña L. T. M., en nombre y representación de la 
mercantil «Ictio Solar, S.L.U.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de 
Torrijos, don José Antonio Garvía Pastor, a inscribir una escritura de constitución de 
derechos de servidumbre de paso de energía eléctrica y cesión de uso de terreno.
Hechos
I
El día 8 de abril de 2021 se autorizó por el notario de Madrid, don Ignacio Gil-
Antuñano  Vizcaíno,  con  el  número  1.705  de  protocolo,  una  escritura  pública  de 
constitución de derechos de servidumbre legal, de paso de energía eléctrica, de acceso 
y de cesión de uso permanente de terreno.
En virtud de la misma, los cónyuges don B. E. D. y doña E. G. R. constituyeron sobre 
parte de la finca registral número 1.911 del Registro de la Propiedad de Torrijos, de su 
titularidad, y a favor de la sociedad «Ictio Solar, S.L.U.», un derecho de uso de terreno para la 
construcción  de  una  subestación  eléctrica  de  maniobras,  una  servidumbre  personal, 
voluntaria, permanente y aparente para la construcción de un camino de acceso a tal 
subestación  (servidumbre  de  acceso),  así  como  otra  servidumbre  personal,  voluntaria, 
aparente y permanente de paso de energía eléctrica junto con su punto de entronque 
(servidumbre de paso de energía eléctrica). Tal servidumbre se describía en la estipulación 
segunda de la siguiente forma: «La descripción gráfica de la afección de la servidumbre sobre 
la finca, el trazado, el camino, la ubicación de los apoyos del tramo aéreo y del tramo 
encerrado y la ubicación de la Subestación, así como la superficie de esta última, se describe 
en la planimetría que dejo unida a la matriz de esta escritura como Anexo I, referenciado con 
coordenadas UMT». Tal plano quedaba, efectivamente, incorporado a la escritura.
La entidad «Ictio Solar, S.L.U.» compareció representada por doña L. T. M., haciéndose 
constar lo siguiente sobre la representación: «Actúa en su calidad de apoderado, en virtud 
de escritura de apoderamiento, vigente según asevera, conferido a su favor en fecha 5 de 
junio  de  2.020,  autorizada  por  el  Notario  de  Madrid  don  Segismundo  Álvarez  Royo-
Villanova, con número 1.365 de su protocolo. Me exhiben copia autorizada de la escritura 
referida,  manifestando  estar  vigente  su  representación,  que  subsiste  la  entidad  que 
representa, así como que no han variado las circunstancias indicadas respecto al domicilio y 
objeto social, juzgando yo el Notario suficientes las facultades representativas para la 
constitución de derecho real que se formaliza en la presente escritura».
II e.
Presentada el día 15 de abril de 2021 la referida escritura en el Registro de la  269ww
PropA«iEesidneatnrdato dd ane . nºT:.o º2:r r03ij96o 8sD,6 iaf udreieo l: o a2bñ0jeo3t:o. 2 d0e2 1la. siguiente nota de calificación. OE-A-2021-19able en https://
Presentado el 15/04/2021 a las 09:50.
Presentante: Camacho y Alonso Abogados Asociados Sociedad Civil Profesional.
Interesados: doña E. G. R., don B. E. D. P., Ictio Solar SLU.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: constitución servidumbre.
Protocolo N.º: 1705/2021 de 08/04/2021.
Notario: Ignacio Gil-Antuñano Vizcaíno, Madrid.
Acuerdo de calificación registral.
Acuerdo  relativo  a  la  calificación  registral  del  documento  relacionado  en  el 
encabezamiento, en base a los siguientes:
I.  Fundamentos de hecho:
Primero.  Que con fecha 15/04/2021 fue presentada en este Registro la escritura 
pública  relacionada  en  el  encabezamiento,  en  virtud  de  comunicación  del  notario 
autorizante, recibida por vía telemática, causando el asiento número 209 del diario 203; 
quedando pendiente de calificación por no haberse acreditado el pago del impuesto 
correspondiente,  presentándose  la  precedente  copia  auténtica  en  soporte  papel  y 
acreditándose el pago del Impuesto el 03/05/2021; quedando pendiente de un asiento 
anterior.
II.  Fundamentos de Derecho:
Primero.  La Legislación Hipotecaria –Ley de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento 
de 14 de febrero de 1947–, otorga al Registrador de la Propiedad el control de legalidad 
de los documentos presentados a inscripción, mediante la calificación registral.
Segundo.  Una vez calificado el documento objeto del presente acuerdo, conforme a 
lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se observan los siguientes defectos 
que impiden la inscripción del mismo:
1.º  Constar presentado, con asiento vigente número 208 del diario 203, pendiente 
de inscripción y calificado con defecto, un título relativo a la misma finca objeto del 
documento  ahora  calificado  –arts.  17,  18  y  20  de  la  Ley  Hipotecaria  y  432  del 
Reglamento Hipotecario–.
En tanto no se inscriba dicho título o caduque su asiento de presentación, no podrá 
calificarse definitivamente el precedente documento –art. 17 de la Ley Hipotecaria–.
2.º  No consta debidamente delimitado el objeto de los derechos de uso y de 
servidumbres de paso y de paso de energía eléctrica constituidos, por cuanto:
A)  No se identifica debidamente la parte de la finca registral 1911 de Albarreal de 
Tajo afectada por los indicados derechos, al no presentarse el correspondiente archivo 
electrónico  de  coordenadas  en  formato  GML,  firmado  digitalmente  por  el  técnico 
competente y por los interesados para su acceso al Registro de la Propiedad. Y, en todo 
caso, no consta el nombre y apellidos del técnico que firma los planos protocolizados, ni 
consta legitimada su firma.
B)  Tampoco se presenta el correspondiente archivo electrónico de coordenadas 
georreferenciadas de la totalidad de la finca, en igual formato GML, y debidamente 
firmado,  que  permita  ubicar  la  parte  afectada  por  los  indicados  derechos  uso  y 
servidumbre dentro de la misma. La representación gráfica catastral no puede utilizarse 
al efecto por falta de identidad entre la finca registral y la parcela catastral.
Todo ello conforme a lo dispuesto en los artículos 3, 9, 13, 20, 38 y 98 de la Ley  oe.
Hipotecaria y 51 de su Reglamento. w.
3.º  No  acreditarse  debidamente  la  existencia  y  vigencia  de  la  representación  269ww
aacletog/acdoan tpraotro d oobñjae toL . dTe. l Mdo.,c puamrae nototo rcgaalirf iceand noo, mpobrr ec udaen tlao  ennot icdoands t“aIc tliao  iSnsoclarirp, cSió.Ln. Ue.n”  eell 
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cargos e inscripción de quienes otorgaron dicho poder –artículos 1259, 1459, 1713 
y 1727 del Código Civil, 255, 267 y 268 del Código de Comercio y Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 20/09/89, 14/07/98 y 01/06/99, 
18.1  de  la  Ley  Hipotecaria,  98  de  la  Ley  24/2001,  de  27  de  diciembre,  17  bis, 
apartado 2.a. de la Ley del Notariado y 109 del Reglamento del Registro Mercantil–.
Tercero.  Los  indicados  defectos  se  fundamentan  en  las  normas  legales  o 
reglamentarias citadas y en especial:
– El primero, en el contenido del artículo 17 de la Ley Hipotecaria:
"Artículo 17.
Inscrito  o  anotado  preventivamente  en  el  Registro  cualquier  título  traslativo  o 
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los 
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le 
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo 
inmueble o derecho real.
Si solo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse 
o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta 
días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.”
– El segundo, en el contenido del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la resolución 
de  26/10/2015  conjunta  de  la  antigua  DGRN  y  de  la  DGC,  y  en  la  resolución 
de 23/09/2020 conjunta de la DGSJFP y de la DGC por las que se regulan los requisitos 
técnicos  para  el  intercambio  de  información  entre  el  Catastro  y  el  Registro  –BOE 
de 30/10/2015 y de 10/10/2020, respectivamente–.
Artículo 9 Ley Hipotecaria: 'El folio real de cada finca incorporará necesariamente el 
código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de 
las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles 
según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A 
tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:
a)  Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los 
datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de  edificaciones, 
expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les 
fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que 
la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en 
los términos del artículo 10.
Cuando  conste  acreditada,  se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación 
urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha 
a la que se refiera.
b)  Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, 
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, 
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas 
de sus vértices.
Asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter  potestativo  al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.  es
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. o
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá  269ww
fraienppcorarEet,asn er sstnaoetlda vjoouc i nóctqnaou s gecoro ,á nsflai ece  arl et trgípateurteoelosr r edeinnefest acruecrininbóocinbi a ldgeder alá a fa lioccltasee  rratnsiflauticetpiarvuncaeai.óstintvo acs a hteaanbs trrálao lsd d eeq rsuecesr pipleatit vaalre  ylya   gadrdeámlfiimcitaait a dcoeit órlaan    OE-A-2021-19able en https://
de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la
cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas 
catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el 
conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. 
Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su 
incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.
La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la 
finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia 
entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y 
la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la 
misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 
diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca 
inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida 
será  la  resultante  de  dicha  representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que 
previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de 
haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del 
título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.
A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los 
supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá 
utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que 
le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de 
delimitación.
Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una 
única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e 
integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para 
el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones 
de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, 
así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación 
y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación 
y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y 
seguridad adecuados a la calidad de los datos.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que 
resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad 
la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de 
calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica 
georreferenciada  alternativa,  ésta  podrá  ser  objeto  de  publicidad  registral  hasta  el 
momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada 
gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el 
hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, 
podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de 
datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a 
quedar incorporada al folio real (…)”.
En desarrollo de dicha norma la citada resolución de 26/10/2016 estableció, en su 
apartado séptimo: “1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica  s
alternativa,  cuando  legalmente  proceda,  deberá  estar  aportada  y  aprobada  oe.
expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que  w.
haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes: 269ww
a)  La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión
de labs)  coDoerbdeernáa dcaosn tgeenoerrrseefe reenn ceial dfiacsh edreo  loinsf ovérmrtiácteicso d, ee tno dfoorsm sautso  eGleMmLe,n tporse.visto en el
Anexo  de  esta  resolución,  cuyos  datos  deberán  corresponderse  con  los  datos
descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se 
solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el 
técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por 
otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.
c)  Deberá  estar  representada  sobre  la  cartografía  catastral  y  respetar  la 
delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que 
resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el 
conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste 
en la cartografía catastral.
El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación 
gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u 
obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con 
los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de 
este apartado.
2.  Cuando se aporte una representación gráfica suscrita por técnico competente, la 
definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha 
de  realización,  los  datos  del  solicitante,  la  metodología  utilizada,  los  datos  de 
identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada 
una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie 
obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.
El  técnico  que  suscriba  la  representación  gráfica  deberá  declarar,  bajo  su 
responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas 
contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar 
incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de 
incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes 
requisitos técnicos:
a)  Metodología  de  elaboración.  La  representación  gráfica  se  podrá  obtener 
mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se 
detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra 
metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.
b)  Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar 
georreferenciada  en  todos  sus  elementos.  Se  utilizará  como  sistema  geodésico  de 
representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 
(European Terrestral Reference System 1989) y en el caso de Canarias el sistema 
REGCAN95,  empleando  en  ambos  casos  la  Proyección  Universal  Transversa  de 
Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de 
julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.
c)  Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología 
de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos 
en  la  finca  (huecos,  construcciones  u  otros).  Los  distintos  objetos  cartográficos 
adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas 
discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que 
la compongan.
d)  Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las 
parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de 
permitir  la  comprobación  de  la  correspondencia  entre  las  parcelas  objeto  de  las 
actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario. e
La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que  bo
deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo  269ww
plaasr cpealarcse claasta qsturea lecso ror ebsipeonneds adne  cdoonm lian iofi npcúab liocboj ectool inddea nlat eisn sccuraipncdióon r,e ssuinltoe nta amfebciétand olass, 
debiLean daolt eprraecciiósna rscea rltaosg rpáafircteas  daefe lcatsa dfiansc ays n oa faefcetactdaadsa sh.abrá de respetar la delimitación
del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la
delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación, 
coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía 
catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm.
Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía 
catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se 
deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El 
técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro 
observados.
e)  Precisión  métrica.  La  representación  gráfica  de  las  parcelas  afectadas  que 
proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes 
en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con 
la metodología aplicada:
– Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste 
deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que 
el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios 
utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS).
– Cuando  la  representación  gráfica  se  realice  mediante  digitalización  sobre  la 
cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se 
represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.
3.  Cuando  la  representación  gráfica  haya  sido  aprobada  por  la  Administración 
competente  en  los  expedientes  de  concentración  parcelaria,  transformación  o 
equidistribución  urbanística,  expropiación  forzosa  o  deslinde  administrativo,  no  será 
necesario que la representación gráfica alternativa esté suscrita por un técnico, pero en 
todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) del número 
anterior.
4.  Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización 
sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación 
cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el 
número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica 
del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución.
A  tal  efecto  cualquier  interesado,  siempre  que  se  encuentre  debidamente 
identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica 
de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas 
catastrales  y  de  validación  técnica  de  las  parcelas  resultantes  de  la  modificación 
realizada.
5.  Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe 
técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste 
se  remitirá  al  Catastro  por  el  registrador  junto  con  los  datos  de  la  inscripción 
correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se 
efectúe”.
Aunque  en  el  título  calificado  no  se  practique  una  segregación,  el  principio 
hipotecario de especialidad exige la perfecta delimitación de la parte de finca afectada 
por los derechos constituidos y la misma debe ajustarse a los requisitos técnicos que 
actualmente impone la legislación vigente.
– Y el tercero, en el contenido del artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria, conforme al 
cual el Registrador calificará, bajo su responsabilidad “...la capacidad de los otorgantes y  s
la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas...”. Siendo  oe.
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circunstancias y la suficiencia de la representación deben ser objeto de calificación
registral.
Con objeto de hacer posible tal calificación, el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre, impone al notario la doble obligación de reseñar el documento auténtico del 
que resulte la representación alegada y de emitir el juicio de suficiencia de las facultades 
conferidas al representante.
Artículo  98  Ley  24/2001:  “1.  En  los  instrumentos  públicos  otorgados  por 
representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del 
documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y 
expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas 
para el acto o contrato a que el instrumento se refiera.
2.  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación.
3.  Deberán  ser  unidos  a  la  matriz,  original  o  por  testimonio,  los  documentos 
complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el 
Notario  autorizante  juzgue  conveniente.  En  los  casos  de  unión,  incorporación  o 
testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en 
forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita”.
Además, según la relacionada sentencia del TS 643/2018, con relación a la reseña 
de los documentos de los que deriva la representación, el notario debe identificar el 
documento del que nace la representación y dejar constancia de las circunstancias que 
justifican la validez y vigencia del poder: “(…) El notario autorizante ha de examinar la 
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o 
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa 
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de 
realizar una ‘reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada’. Añadiendo que “(…) el notario autorizante debe, 
bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder 
otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal 
actuación,  de  forma  que  la  reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la 
representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y 
vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder 
general no inscrito, ya de un poder especial.”
Y respecto del juicio notarial establece que debe ser congruente con el contenido del 
título presentado, es decir, “(…) que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha 
suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para 
que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata 
y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.”
Por lo indicado, acuerdo:
Uno.  Suspender la inscripción del documento relacionado, por los defectos que se 
indican en el segundo de los fundamentos de derecho.
Dos.  Hacer saber a los interesados: 1.º  Que el asiento de presentación que motivó el 
título calificado queda prorrogado en los términos expresados en los artículos 322 y 323 de la 
Ley Hipotecaria. 2.º  Que transcurrido un mes desde la fecha de notificación de esta 
calificación sin que conste subsanación alguna o sin que el documento sea retirado, se  e.
procederá a su envío por correo contra reembolso al domicilio indicado por el presentante. w.b
CEsotnet rdao eclu pmreesneton teh aa csuideord foir mpuaeddoe  c(o…n) firma electrónica cualificada por José Antonio
Garvía Pastor registrador/a de Registro Propiedad de Torrijos a día seis de julio del año
dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña L. T. M., en nombre y representación de 
la mercantil «Ictio Solar, S.L.U.», interpuso recurso el día 9 de agosto de 2021 mediante 
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho.
I.  (…)
II.  Jurídico materiales:
Primero.  El motivo primero, indica de manera literal:
“1.º  Constar presentado, con asiento vigente número 208 del diario 203, pendiente 
de inscripción y calificado con defecto, un título relativo a la misma finca objeto del 
documento ahora calificado –arts. 17,18 y 20 de la Ley Hipotecaria y 432 del Reglamento 
Hipotecario–.
En tanto no se inscriba dicho título o caduque su asiento de presentación, no podrá 
calificarse definitivamente el precedente documento  –art. 17 de la Ley Hipotecaria”.
En primer lugar, y en contra de lo que considera el Sr. Registrador, el art. 17 de la 
Ley Hipotecaria, dispone que no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o 
anterior fecha que se le oponga o sea Incompatible, por el cual se transmita o grave la 
propiedad del mismo inmueble o derecho real. En este caso, el asiento anterior al 
vigente, es decir, el número 208 del diario 203, es el relativo a la constitución de un 
derecho real de superficie constituido entre las mismas partes (D. B. E. D. y su esposa 
Dña. E. G. R., a favor de la sociedad Ictio Solar, SLU), el cual también se encuentra 
recurrido, por lo que parece obvio que no es incompatible, ni tampoco oponible a la 
inscripción de la Constitución de derecho de Servidumbre solicitada, por cuanto es 
voluntad de las partes, que con carácter previo constituían otro derecho real, que se 
inscriba también la Servidumbre constituida por ellos mismos al igual que el anterior 
derecho, que en ningún caso es incompatible al presente.
Por otra parte, continua el Acuerdo de calificación señalando que, en tanto no se 
inscriba  dicho  título  o  caduque  su  asiento  de  presentación,  no  podrá  calificarse 
definitivamente el precedente documento, sin embargo, en contra de lo dispuesto en la 
propia resolución, se procede a calificar suspendiendo la inscripción del documento 
objeto  de  inscripción,  contraviniendo  así  lo  dispuesto  en  el  propio  Acuerdo  de 
Calificación y en el art. 17 de la Ley Hipotecaria.
No obstante, y de manera subsidiaria a todo lo anterior, solicitamos se proceda a 
calificar de nuevo el precedente documento una vez caduque el asiento de presentación 
anterior al presente o se inscriba dicho título.
Segundo.  En  relación  al  defecto  segundo,  en  la  Escritura  de  Constitución  de 
Derecho Real de Servidumbre Legal, Permanente y Personal, de Paso de Energía 
Eléctrica, de Acceso y de Cesión de uso permanente de terreno objeto de inscripción 
(…) el plano y las correspondientes tablas de coordenadas, que delimitan de forma 
adecuada y más que suficiente, el trazado y descripción gráfica, así como su superficie y 
ubicación dentro de la Finca, por cuanto se describe el detalle de las zonas de la Finca 
sobre la que se conceden los derecho de Servidumbre con coordenadas UTM las cuales 
se corresponden con la zona delimitada en los planos GML, cuya ubicación se muestra 
de manera exacta y precisa.
Sin embargo, el Sr. Registrador considera que no quedan delimitados el objeto del  e.e
derecho de servidumbre y uso, básicamente, por no presentarse un “archivo electrónico  b
de  coordenadas  en  formato  GML,  debidamente  firmado  digitalmente  por  el  técnico  269ww
qcoume paelt eenntete nyd peor r dloes  einsttear epsaardteo,s  rpeasrpae tsuuo saacmceesnote a, l eRse guinsatr oa drgeu lma ePnrtoapciióend adto. ta(…lm)e”,n tloe 
eserrgórneegaa,c iópnu easl  parpelsicean telo csa scori teenri oesl  qeuseta úbnleiccaidmoes ntpea srae  hloasn  ccoansostsit udideo  purna cdteicraercsheo  ruenaal 
de Servidumbre susceptible de inscripción registral sobre unas zopas delimitadas de una 
finca concreta.
Así,  la  fundamentación  jurídica  del  segundo  motivo  del  acuerdo  de  calificación 
registral para denegar la inscripción del derecho otorgado, se basa en la Resolución 
conjunta de la antigua DGRN y de la DGC de 26/10/2015, y en concreto, en su apartado 
séptimo, el cual reproduce, en el que se regulan los “Requisitos que ha de cumplir la 
descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al 
Registro de la Propiedad”, que como insistimos no son de aplicación al caso particular en 
el que simplemente se configura un derecho de Servidumbre entre las partes susceptible 
de inscripción, el cual reúne todos los requisitos subjetivos, objetivos y de contenido 
necesarios para la constitución del derecho de Servidumbre.
Pues no puede olvidarse que en materia de servidumbres es doctrina reiterada del 
Centro Directivo (Resoluciones de 29 de septiembre de 1966, 27 de agosto de 1982,18 
de octubre de 1991, 24 de octubre de 1998, 21 de noviembre de 1998,19 de septiembre 
de 2002 y 25 de febrero de 2014, entre otras) que la inscripción de este derecho debe 
expresar  su  extensión,  límites  y  demás  características  configuradoras  en  cuanto 
elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las 
limitaciones de los sirvientes, por lo que su acceso tabular requiere que en el título de 
constitución, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como 
propias del principio de especialidad registral (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.e 
del Reglamento para su ejecución) y de libertad de trabas del dominio (artículos 348 del 
Código Civil y 25 y 27 de la Ley Hipotecaria), que nada tiene que ver, ni si quiera por 
analogía como considera el Sr. Registrador, con los requisitos establecidos en la referida 
resolución aplicables a la segregación en la que se deben cumplir una seria de requisitos 
técnicos concretos, por cuanto su regulación y normativas son completamente distintas, 
así como el acto jurídico que se realiza.
A modo de ejemplo, y para el caso de otro derecho real, como es el de Superficie, se 
pronuncia la reciente Resolución de 28/10/2.019, de la DGRN (BOE N.º 311 de 27 de 
diciembre de 2.019), que de manera literal establece en sus fundamentos de derecho:
“3.  Finalmente,  en  cuanto  a  la  necesidad  de  georreferenciación  obligatoria  del 
derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatoria 
para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. 
artículo 9 de la Lev Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento, o en 
los casos de declaración de obra nueva finalizada.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de 
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extra 
registral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los 
casos  en  que  la  edificación  se  encuentre  finalizada,  momento  en  el  que  podrán 
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en 
dicha realidad extra registral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las 
coordenadas  se  refieren  a  la  superficie  ocupada  por  la  edificación  lo  que  debe 
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente 
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se 
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”
El artículo 9 LH sí exige la representación gráfica georreferenciada de la finca 
cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca 
la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro 
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho  e.
de Servidumbre susceptible de inscripción registral. w.b
Además,  el  motivo  primero  en  su  apartado  B),  finaliza  diciendo  que,  “La  269ww
lrae pfirnecsae nretagcisiótrna lg yr álafic paa crcaetalas tcraatl ansotr aplu.”e, dsein u etimlizbaarrsgeo ,a le ne feecsttoe  cpaosr ofa lalta f indcea i dreegnitsidtraadl  1e9n1tr1e, 
cidueensttiifóicna  sdiee nmdoa neesrate  eexlp rpeoslaíg oenl op o1lí-gpoanrcoe yla  p1a1rc0e, lata lq uye c soem coo rcroenssptoan deen  clao nn olat af inscima pelen 
adjunta a la Escritura Pública, por lo que la delimitación de la superficie objeto del
derecho de servidumbre está debidamente delimitado y es adecuada y suficiente para 
proceder a la inscripción de la escritura de constitución de servidumbre.
Por otra parte, si bien la doctrina mayoritaria considera que la Servidumbre de Paso 
de Energía Eléctrica se trata de una servidumbre regulada por su Ley y su Reglamento, 
siendo los vigentes la 54/1997 de 27 de noviembre y el RD 1955/2000 de 1 de diciembre. 
Así, el artículo 157.1 de esta última norma establece que la servidumbre de paso de 
energía  eléctrica  gravará  los  bienes  ajenos  en  la  forma  y  con  el  alcance  que  se 
determinan en la Ley del Sector Eléctrico, en el presente Reglamento y en la legislación 
general  sobre  expropiación  forzosa  y  se  reputará  servidumbre  legal  a  los  efectos 
prevenidos en el artículo 542 del Código Civil y demás con él concordantes.
La  servidumbre  de  paso  de  electricidad  o  de  energía  eléctrica,  es  un  tipo  de 
servidumbre legal, que impone una obligación al predio o finca sirviente con obligación 
de pasar por el vuelo o subsuelo de la finca los cables necesarios para dar electricidad a 
una finca llamada dominante.
La servidumbre de paso de energía eléctrica tendrá la consideración de servidumbre 
legal, gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se en su normativa 
correspondiente y se regirá por lo dispuesto en la misma, en sus disposiciones de 
desarrollo y en la legislación propia. Legislación, que en ningún momento impone que 
para la inscripción registral de la misma, sea necesaria los requisitos que indica el Sr. 
Registrador para poder proceder a su inscripción, en cuanto a archivos electrónicos, etc.
Tercero.  En  cuanto  al  defecto  tercero  y  último  alegado  por  el  Sr.  Registrador, 
referido a que el Notarlo no identifica de manera adecuada, en cuanto a su existencia y 
vigencia, la representación que ostenta la apoderada de la sociedad Ictio Solar, S.L.U., 
que comparece como parte Beneficiaría, manifestar que en la comparecencia realizada 
por el Sr. Notario, respecto a la representación otorgada por la compañía a la apoderada 
literalmente, se hace constar que:
“Actúa en su calidad de apoderado, en virtud de escritura de apoderamiento, vigente 
según asevera, conferido a su favor en fecha 5 de junio de 2.020, autorizada por el 
Notario de Madrid Don Segismundo Álvarez Royo-Villanova, con número 1.365 de su 
protocolo.
Me exhibe copia autorizada de la escritura referida, manifestando estar vigente su 
representación, que subsiste la entidad que representa, así como que no han variado las 
circunstancias indicadas respecto al domicilio y objeto social, juzgando yo el Notario 
suficientes las facultades representativas para la constitución de derecho real que se 
formaliza en la presente escritura.”
A mayor abundamiento, en los folios finales de la referida Escritura Pública de 
Constitución de Derecho de Superficie, el Sr. Notario, vuelve a hacer constar:
“Así lo otorgan los comparecientes, quienes, cumplidos los requisitos de lectura de 
esta escritura de conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 193 del 
Reglamento del Notariado, le prestan su consentimiento y la firman conmigo el Notario, 
que doy fe de su total contenido y:
a)  De  haber  identificado  a  los  comparecientes  por  medio  de  sus  documentos 
identificativos, reseñados en la comparecencia, que me han sido exhibidos.
b)  De que los comparecientes, u mi juicio, tienen capacidad y están legitimados 
para el presente otorgamiento. (...).”
Por tanto, se comprueba la certeza o realidad ante el propio Notario autorizante (a  b
quien se le han suministrado los documentos de representación) que es el sujeto de la  269ww
eavfiirdmeancteiómn eqnutee,  isned iclea  hqaune , edxihcihbaid oc irecsuonss tadnocciuam lee netoss  adcere dloitsa dqau ea  eésl támni spmroov ias toqsu ielons, 
comApsaír,e ecnie lnat edsa ccioónn  cdaer áfect egre pnreervailo q yu eh ac ipeorrdai deol  icnosmtrupmroebnatro d eicl hporso peixot rNeomtaorsio. autorizante
afirma, habiendo quedado ya dicho anteriormente en la comparecencia, que se habían
acreditado dichos documentos suministrados, e indicando en dicha dación de fe general 
otra serie de cuestiones también reglamentariamente exigidas y que se enumeran en 
ese mismo párrafo de cierre del instrumento.
En consecuencia con lo anterior y, al contrario de lo dispuesto en el acuerdo de 
calificación, sí se ha cumplido, por parte del Notario autorizante, la doble obligación de 
reseñar el documento autentico del que resulta la representación alegada y se ha emitido 
el  juicio  de  suficiencia  de  las  facultades  conferidas,  comprobando  y  acreditando  la 
existencia y vigencia de la representación de la apoderada de la sociedad firmante 
haciéndolo constar en la mencionada Escritura y, por tanto, cumple con la legislación 
vigente, pues no existe obligación de hacer constar de manera expresa la inscripción del 
Registro Mercantil de la escritura de poder en virtud de la cual la apoderada actúa con 
dicha representación, tal y como pretende el Sr. Registrador, quedando suficientemente 
acreditado a criterio del Notario las facultades representativas, lo que de forma clara y 
por triplicado queda expresado en el contenido del citado documento.
Por todo lo expuesto,
Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el 
presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso 
gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 6 de julio de 2.021 del Sr. 
Registrador del Registro de la Propiedad de Torrijos, a practicar la inscripción de la 
escritura de Constitución de Servidumbre otorgado con fecha 8 de abril de 2.021 ante el 
Notario de Madrid D. Ignacio Gil-Antuñano Vizcaíno, bajo el número 1.705 de orden de 
su protocolo y, tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica 
de la inscripción de la referida escritura.»
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de agosto de 2021, el registrador de la Propiedad 
elevó el expediente a esta Dirección General, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 564 y siguientes, 1259, 1459, 1473, 1713 y 1727 del Código 
Civil; 18, 20, 21, 22, 255, 267 y 268 del Código de Comercio; 1, 9, 10, 17, 18, 20, 24, 25, 
26, 27, 38, 40, 66, 199, 201, 202, 222.8, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 32, 215, 233, 
234 y 249 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 98 y 110.1 de la Ley 24/2001, de 27 
de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 45 del Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley del Catastro Inmobiliario; 40 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 30, 
51,  97,  111,  127,  383,  432  y  436  del  Reglamento  Hipotecario;  79  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 4, 7, 9, 11, 12, 77 a 80, 94, 108, 109, 111 
y  192  del  Reglamento  de  Registro  Mercantil;  143,  145,  164,  165,  166  y  221  del 
Reglamento  Notarial;  las  Sentencia  del  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo  Contencioso-
Administrativo, de 22 de mayo de 2000 y 20 de mayo de 2008, y, Sala de lo Civil, de 27 
de mayo de 2009, 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio 
de 2021; la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de  e.
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se  w.b
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los  269ww
DRieregcisctiróons  dGee nlae rParl odpeie dSaedg;u lraid Rade sJoulurícdióicna  dye  F2e3  Pdeú bsliecpat ieym dber el ad eD 2ir0e2cc0i,ó cno nGjuenntear adl ed elal 
rCeaptraessteron,t apcoiór nl ag rqáufieca  sdee  alapsru feinbcaans  essopberec ifliac accairotnoegsra ftíéac ncaictaass trcaol my poletrmose nretaqruiaissi topsa rpaa rlaa 
el  intercambio  de  información  entre  el  Catastro  y  el  Registro  de  la  Propiedad;  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  29  de 
septiembre de 1966, 27 de agosto de 1982, 18 de octubre de 1991, 1 de junio de 1993, 
10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero, 4 de 
junio, 24 de octubre y 21 de noviembre de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero 
de 2000, 3, 12 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril y 19 de 
septiembre de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 24 de 
marzo y 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2, 20 y 27 de abril, 12 y 23 de septiembre, 10 
y 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 
de diciembre de 2006, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 4 de octubre y 2 de 
noviembre de 2009, 12 de julio de 2010, 17 de enero, 5 de abril y 18 de julio de 2011, 27 
de febrero (2.ª), 1 y 2 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de 
noviembre de 2012, 15 de febrero, 3, 18 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 
11 y 25 de febrero, 9 de mayo y 3 de octubre de 2014, 6 de marzo, 25 de mayo, 14 de 
julio y 16 de diciembre de 2015, 8 y 18 de febrero, 19 y 25 de abril (2.ª), 9 y 26 de mayo, 
5 y 14 de julio, 28 y 29 de septiembre, 10 y 25 de octubre y 8 de noviembre de 2016, 5 
y 9 de enero, 17 de abril, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 18 y 27 de septiembre y 7 de 
noviembre de 2018 y 4 de enero, 8 y 15 de febrero, 9, 10 y 22 de abril, 3 de julio, 17 de 
septiembre,  11  de  octubre,  28  de  noviembre  y  18  de  diciembre  de  2019,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4, 5 y 23 de 
febrero de 2020 y 27 de enero, 24 de marzo, 23 y 29 de junio, 6 de julio y 8 de octubre 
de 2021.
1.  El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de constitución de 
derechos de servidumbre legal, permanente y personal de paso de energía eléctrica, de 
acceso y de cesión de uso permanente de terreno.
El registrador suspende la inscripción por tres razones. En primer lugar, por figurar 
presentado y calificado negativamente un título relativo a la misma finca objeto de la 
escritura cuya inscripción se pretende (artículos 17, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y 432 
del Reglamento Hipotecario). En segundo lugar, por no constar debidamente delimitado 
el objeto de los derechos de uso y de servidumbres de paso y paso de energía eléctrica 
constituidos. Al efecto entiende necesario que consten los datos del técnico que firma los 
planos incorporados, la legitimación de su firma y además el archivo electrónico de 
coordenadas georreferenciadas en formato GML tanto de la totalidad de la finca sirviente 
como  de  la  parte  de  la  misma  ocupada  por  la  servidumbre  (artículo  9  de  la  Ley 
Hipotecaria). Y, en tercer lugar, por no acreditarse debidamente la existencia y vigencia 
de la representación alegada por doña L. T. M. para otorgar en nombre de la entidad 
«Ictio Solar, S.L.U.» el acto objeto del documento calificado, por cuanto no consta la 
inscripción en el Registro Mercantil correspondiente de la escritura de poder en virtud de 
la cual la primera actúa en representación de la última ni, en su caso, se identifican las 
personas, cargos e inscripción de quienes otorgaron dicho poder (artículos 1259, 1459, 
1713 y 1727 del Código Civil y 255, 267 y 268 del Código de Comercio).
2.  Comenzando  por  el  primer  defecto  expresado  por  el  registrador,  como  ha 
señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 27 de abril de 2005, 18 de julio 
de 2011 y 3 de octubre de 2014, entre otras), estando vigentes asientos de presentación 
anteriores,  lo  procedente  es  aplazar  o  suspender  la  calificación  del  documento 
presentado  posteriormente  mientras  no  se  despachen  los  títulos  previamente 
presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo 
tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de  e.
presentación. w.b
Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18, párrafo segundo, de la Ley  269ww
qHuipeo etel cpalarizao,  smeágxúinm roe dpaacraci óinns cdraibdiar  eplo dr olac uLmeye n2t4o/ 2e0s0 e5l,  ddee  q1u8i ndcee n doívaies mcobnreta, daol se sdtaebsdleec elar 
ifnescchraip cdieóln a, stuievnietora d dee pferectsoesn tsaucbiósna,n apbelreos  «os i eexli sttíiteurlao  pheunbdieieran tes iddoe  rientsircardipoc ióann teusn  dtíetu llao 
presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la
devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. 
En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la 
terminación del plazo de inscripción».
También ha afirmado este Centro Directivo que, dada la vigencia de un asiento de 
presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede 
calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del 
mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327, párrafo cuarto, de la Ley 
Hipotecaria y demás preceptos concordantes citados, es suspender o aplazar la propia 
calificación  hasta  el  despacho  del  título  previo  o  la  caducidad  de  su  asiento  de 
presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento 
de presentación de forma que se respeta el principio de prioridad esencial en nuestro 
derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de 
quien presentó con posterioridad.
Ahora bien, esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o 
posteriores, y así resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que dispone que «inscrito o 
anotado  preventivamente  en  el  Registro  cualquier  título  traslativo  o  declarativo  del 
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no 
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea 
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o 
derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco 
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término 
de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento» y de los 
artículos 111 y 432.2 del Reglamento Hipotecario antes citados.
El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una 
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y 
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios 
(como  en  el  caso  de  doble  venta,  ex  artículo  1473  del  Código  Civil  en  el  que  la 
inscripción del título primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino 
también se produce esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación 
del orden de prioridad de los derechos inscritos.
Por otra parte, como tesis de principio, de conformidad con el principio hipotecario 
del tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, para inscribir o 
anotar títulos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen o extingan el 
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles es necesario que conste previamente 
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean 
otorgados los actos referidos.
De este modo, si se halla suspendida la inscripción de un derecho contenido en un 
título previo al que debe calificarse y si atribuye a su titular facultades que, al menos en 
apariencia,  pueden,  en  caso  de  inscribirse,  afectar  al  desenvolvimiento  del  título 
posterior,  deberá  suspenderse  la  calificación  de  éste  en  todo  lo  que  pueda  verse 
afectado  por  el  primero  en  tanto  mantenga  vigencia  el  asiento  de  presentación 
practicado con anterioridad.
En el supuesto de este expediente, el documento cuya calificación se ha suspendido 
por defectuoso y ha sido impugnado (según afirma el recurrente en su escrito del 
presente recurso) es una escritura en virtud de la cual las mismas partes, esto es don B. 
E. D. y doña E. G. R., en su condición de titulares registrales de la finca, constituyen en 
favor de la sociedad ahora recurrente, «Ictio Solar, S.L.U.», un derecho de superficie 
sobre la misma finca registral. s
Aunque no consta en este expediente la referida escritura previa por la que las partes  oe.
constituyen el derecho de superficie, y por tanto el contenido y alcance con que se  w.
configura tal derecho, lo cierto es que, en vía de principio, el derecho de superficie por un  269ww
lsaudso t iytu slaerrevsid duemrberceh oys u ssoob preo rd oisttrion tlaasd ofa, csuolnta ddeerse qcuheo si nctoemgrpaant iebll edso menintrieo  s(cí far.t raibrtuícyuelnodso 4 a0 
del texto refundido de la Ley de Suelo y 30 del Reglamento Hipotecario para el derecho
de superficie, artículos 564 y siguientes del Código Civil, así como lo previsto en la 
legislación sectorial específica).
Si además se tiene en cuenta: la naturaleza rústica del derecho de superficie, dado el 
carácter rústico de la finca sobre la que recae; que, según resulta del historial registral de 
la finca, no hay además construcción, edificación o plantación alguna sobre la finca 
gravada cuya propiedad pueda adquirir el superficiario y que pueda interferir en el 
derecho de vuelo que la servidumbre constituida confiere a su titular; y además la 
circunstancia de que el titular de todos los derechos reales potencialmente en conflicto 
es  la  misma  entidad,  se  puede  concluir  que  no  hay  colisión  alguna  entre  los  dos 
derechos reales, superficie, y servidumbre y uso, cuya inscripción se pretende.
En efecto, ni el sentido estimatorio o desestimatorio de la Resolución del recurso 
afectará a la posibilidad de practicar la inscripción de la servidumbre, ni el hecho de 
inscribir o, en su caso, denegar ésta, tendrá trascendencia sobre la inscripción del 
derecho de superficie. Por lo tanto, en este caso, no procede la suspensión del despacho 
del documento ahora presentado, pues el registrador no ha indicado en su calificación en 
qué pueda verse afectado este segundo documento por el primero en tanto mantenga 
vigencia el asiento de presentación practicado con anterioridad.
3.  En  cuanto  al  segundo  defecto,  plantea  el  registrador  en  su  calificación  las 
siguientes cuestiones:
– Que no se identifica debidamente la parte de la finca registral afectada por los 
derechos de servidumbres de paso, de paso de energía eléctrica y de uso constituidos, 
al no presentarse el correspondiente archivo electrónico de coordenadas en formato 
GML, debidamente firmado digitalmente por el técnico competente y por los interesados 
para su acceso al Registro de la Propiedad.
– Que  no  consta  el  nombre  y  apellidos  del  técnico  que  firma  los  planos 
protocolizados, ni consta legitimada su firma.
– Que  no  se  presenta  el  correspondiente  archivo  electrónico  de  coordenadas 
georreferenciadas de la totalidad de la finca, en igual formato GML, y debidamente 
firmado, que permita ubicar la parte afectada por los indicados derechos de uso y 
servidumbre dentro de la misma. Afirma en este punto que la representación gráfica 
catastral no puede utilizarse al efecto por falta de identidad entre la finca registral y la 
parcela catastral.
Cuestiones análogas a estas han sido abordadas recientemente respecto de un 
derecho de superficie sobre la misma finca por los mismos interesados en Resolución 
de  8  de  octubre  de  2021  de  esta  Dirección  General  con  criterio  que  debe  ahora 
reiterarse.
Como puso de relieve la Resolución de este Centro Directivo de 28 de noviembre 
de 2019, la georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como 
ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) o 
en los casos de declaración de obra nueva finalizada.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo «siempre 
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, 
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación 
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación 
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, 
si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  e
vértices». Tal representación geográfica, debe ajustarse a las exigencias impuestas por  bo
la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro,  269ww
seenp tsieums bRree sdoel u2c0io2n0e. sL-Ca irpcruimlaereras  dceo nejlulanst,a sa l dreeg u2l6a r dloes  orecqtuubisreito sd eq u2e0 1h5a  dye  dceu m2p3l ir dlae 
dReesgcisritproci ódne  télac nPicrao pyi elad arde,p riemspeonntaec ióenn  gsruá fiacpaa artlatedron astiévpat idmeo ,la sp ufinntcoa s1 .qbu) eq suee  a«pdoerbtee raál 
contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de esta
resolución,  cuyos  datos  deberán  corresponderse  con  los  datos  descriptivos  y  de 
superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado 
fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya 
intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios 
fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda».
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, tal precepto debe ser 
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria, y resulta evidente que la constitución de derechos 
reales  sobre  una  finca  no  constituye  ninguna  de  las  operaciones  previstas  por  el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ni, en definitiva, un supuesto de modificación de entidad 
hipotecaria al que se refiere esta Dirección General.
Fuera de estos casos, la representación gráfica georreferenciada se configura como 
meramente potestativa, tal y como declara el referido artículo 9 de la Ley Hipotecaria, 
según  el  cual,  «asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter 
potestativo  al  tiempo  de  formalizarse  cualquier  acto  inscribible,  o  como  operación 
registral  específica.  En  ambos  casos  se  aplicarán  los  requisitos  establecidos  en  el 
artículo 199». De este modo, si los interesados hubieran solicitado explícitamente la 
incorporación del plano al Registro con ocasión del otorgamiento de la escritura o como 
operación registral específica, en los términos a que se refieren los artículos 9 y 10 de la 
Ley Hipotecaria, en la medida en que se trata de incorporar una representación gráfica 
georreferenciada al folio registral, la misma debería realizarse cumpliendo todos los 
requisitos  que  para  ello  se  imponen  en  la  Ley  Hipotecaria  y  las  mencionadas 
Resoluciones-Circulares conjuntas.
Sin embargo, no resulta del expediente que tal sea la voluntad de los otorgantes, la 
cual se limita a poder inscribir los derechos reales formalizados, por lo que es suficiente 
con el cumplimiento de los requisitos necesarios para el acceso de las servidumbres al 
Registro de la Propiedad. Y en el presente caso la delimitación de la porción de finca 
sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra 
claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un 
listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con 
pleno respeto al principio de especialidad registral.
No puede confirmarse la calificación en lo que se refiere a la exigencia técnica de 
aportación a este efecto de un fichero en formato GML. Tal y como se ha reiterado en 
numerosas ocasiones para la georreferenciación de obras nuevas, lo cual es aplicable 
igualmente a este supuesto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la 
superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo 
sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de 
octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para 
Canarias); no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato 
GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución.
Tampoco puede confirmarse la exigencia de que el plano o listado de coordenadas 
en el que se delimita la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos 
derechos de uso y servidumbre deba estar suscrito por técnico o deba contar con la 
firma legitimada notarialmente. Tales exigencias (más bien propias del certificado técnico 
exigible en una declaración de obra nueva) no cuentan con ningún respaldo legal y no 
pueden sustentarse en el principio de titulación pública, como hace la calificación.
En el presente caso, el propietario del predio sirviente ha delimitado la porción de la 
finca sobre la que se constituyen los derechos mediante un listado de coordenadas y  s
plano georreferenciado, que forma parte del título público presentado a inscripción,  oe.
cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de titulación pública. w.
Por lo demás, debe tenerse en cuenta que el documento incorporado forma parte del  269ww
irnesgtirsutmraednotro  trpaúsblalidcaor  (scufr . caorntítceunliod o2 2a1  laR eingslacmripecnitóon  Neont arlaia l)m, eddeid am oddeo  loq upeo spiobdler,á  eenl 
lpaasr tidceuclalar,r aecni olon erse ladtiev oo ablr ali stnaudeov ad,e  sciono rpdeernjuaidciaos , ddee  pmooddeor  apnráolcoegdoe ra  alo  qsuu et rsautcaemdiee neton   BOE-A-cable e
informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas 
o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.
A lo que cabe añadir que esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas 
ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar 
las  servidumbres,  doctrina  perfectamente  trasladable  al  presente  caso.  Así,  la 
Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la 
evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, 
como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil 
expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan 
los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los 
detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el 
asiento, procedimiento que respetando las exigencias del sistema pudiera servir a una 
mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las 
servidumbres,  pero  no  puede  hacerse  descansar  la  publicidad  de  los  asientos 
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al registrador la traducción 
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
En el presente caso, lo cierto es que la determinación de los diferentes caminos y 
pasos de las servidumbres constituidas resulta indubitada en la medida en que constan 
las coordenadas de referenciación geográfica de las porciones de suelo (y en su caso, 
vuelo o subsuelo proyectados sobre el suelo) sobre la que recaen los derechos de uso y 
servidumbre,  quedando  en  consecuencia  geográficamente  acotado  y  delimitado  el 
alcance espacial de tales derechos, incluso de un modo mucho más preciso que si se 
tratase de fijar tales límites de una forma literaria en la escritura.
De igual modo, la constancia de tales coordenadas geográficas en el título permiten 
que el registrador, en su labor calificadora, pueda utilizar los medios técnicos a su 
alcance tales como las herramientas que proporciona la Sede Electrónica del Catastro o, 
de forma auxiliar, la aplicación informática suministrada por el Colegio de Registradores 
para el tratamiento de representaciones gráficas a que se refiere el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria, con el fin último de cerciorarse de que los derechos reales formalizados, 
delimitados  geográficamente  a  través  de  las  referidas  coordenadas,  recaigan 
íntegramente sobre la finca registral y no se extralimiten de la misma desde un punto de 
vista físico o espacial, máxime si se tiene en cuenta además que existe identidad, en los 
términos de los artículos 201.3.a) de la Ley Hipotecaria y 45 del texto refundido de la Ley 
del Catastro Inmobiliario, entre la descripción que de la finca gravada que figura inscrita 
en  el  Registro  y  la  que  resulta  de  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica 
incorporada a la escritura.
En definitiva, dado que la grafía del plano resulta determinada por el listado de 
coordenadas que lo acompaña, según se ha expuesto, procede la estimación del recurso 
en este punto.
4.  Por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la 
parcela, son aplicables las anteriores consideraciones; y, además, cabe recordar la 
doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la 
constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación 
de  parques  eólicos  puede  equipararse  a  la  existencia  de  una  parcelación,  lo  que 
justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de 
la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio  s
de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta  oe.
división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del  w.
aprovechamiento,  y  en  general  todos  aquellos  supuestos  en  que  manteniéndose  269ww
sfoeram aelnm reéngtiem lean u dneid aindd diveisl iiónnm, udeeb lper,o speie pdraodd uhcoeri zuonnat adl,i vdiseió vni necnu llaac tióitunl aar idpaadrt ioci pgaoccieo,n yeas 
eonb jestoivcoies dya edne sg, eon edrael  sciueamlqpureie qr uoet rpou dmieordeo s uerng irq uuen as «ed updreat efunnddaa daalc saonbzraer  elol sp emligisrom does   BOE-A-cable e
creación de un núcleo de población» (artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio).
Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a 
una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del 
ordenamiento  jurídico  para  evitar  la  inscripción  en  el  registro  de  la  propiedad  de 
divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no 
basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la 
subsunción del acto o negocio jurídico  en una  categoría que pudiera producir ese 
resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 10 de octubre 
de 2005 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su 
existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que 
para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el 
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente 
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un 
negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que el negocio 
formalizado tiene por objeto la constitución de los derechos de servidumbre analizados. 
Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que 
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la 
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, 
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de 
la inscripción solicitada.
5.  Rechazada  la  posibilidad  de  que  en  la  escritura  objeto  de  presentación  se 
contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia 
de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada 
de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de 
constitución de derechos sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.
No encontrándose la constitución del derecho de servidumbre entre los supuestos de 
inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria,  esta  previa  georreferenciación  solamente  será  exigible  cuando  existan 
dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el 
derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
Según  afirma  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  para  la  inscripción  de  obras 
nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito 
conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su 
integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. s
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones  oe.
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador  w.
pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se  encuentra  íntegramente  269ww
icnosmcrpibreirn, deisd ap odseinbtlero  qduee  lnae dceelsimiteit,a ccuióann dpoe raimlbeetrrgaul ed ed ulad afi nfucnad saodbar ea  lae sqteu ere ssep epcrteot,e nqduee 
lcao dnestliem iintascciróitna ,g peroegvriaá foic as iym luislttáan deea mcoeonrtdee, nya ad atrsa vdées l ad efinl pcaro ecne dqimueie sneto u qbuiqeu eco.rresponda,  BOE-A-cable e
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o 
aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las 
mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o 
geométrico,  tal  y  como  se  puso  de  manifiesto  por  esta  Dirección  General  en  la 
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 
de enero de 2019.
La  expresión  de  las  coordenadas  de  la  porción  de  finca  ocupada  conllevan  la 
ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte 
de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente 
la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que 
la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención 
alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de 
la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si 
dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
6.  En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia 
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación 
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la 
porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la 
falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la 
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la 
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los 
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle 
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis 
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o 
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y 
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse 
en este punto y el recurso debe estimarse.
7.  Por último, en cuanto al tercero de los defectos expresados por el registrador en 
la calificación impugnada, relativo a la acreditación de la representación de la sociedad 
en cuyo favor se constituyen las servidumbres, debe también reiterarse la doctrina 
referida en la Resolución de 8 de octubre de 2021 (en la línea de las de 23 y 29 de junio 
de 2021).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: 
«En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario  s
autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya  oe.
aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son  w.
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el  269ww
ipnosrt reulm Neonttaor isoe d ree flioesra d»a. tEols  aidpeanrttaifdicoa tsiveogsu nddeol  ddoecl ummisemnoto  aarutítcéunloti c9o8  yd issup ovnaelo: r«aLciaó nre dsee ñlaa 
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calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de 
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el 
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por otro lado, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
La citada norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo 
(Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio).
En las referidas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se 
afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no 
consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma 
rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia 
de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico 
del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, 
justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya 
se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe 
revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de 
examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que 
confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido 
del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que 
dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión 
necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el 
negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades 
representativas.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a 
expresar  que  el  interviniente  en  representación  de  la  sociedad  en  cuyo  favor  se 
constituyen las servidumbres «actúa en su calidad de apoderado, en virtud de escritura 
de apoderamiento, vigente según asevera, conferido a su favor en fecha 5 de junio 
de 2020, autorizada por el Notario (…), con el número (…) de su protocolo».
Como sucedió en el supuesto de la Resolución de 5 de febrero de 2020, en el 
presente recurso lo relevante es que, como afirma el registrador, en la reseña del poder 
el notario ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil o 
al carácter especial del citado poder, así como a la persona que concede el poder. Y esta 
objeción debe ser confirmada.
En esta última Resolución citada se afirma que entre los elementos que debe calificar 
el registrador se incluyen, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, la existencia y 
regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación. 
Según  el  artículo  165  del  Reglamento  Notarial,  «cuando  alguno  de  los  otorgantes  s
concurra al acto en nombre de una Sociedad (…), se expresará esta circunstancia,  oe.
designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de  w.
dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su  269ww
cYa, scoo,m eo  inhdai caafnirdmoa dloos  edla Ttorisb udneal lt íStuulpor edmel oc u(vaild r. eSseunlttee nlac ieax dpere 2s0a ddae  remparyeos edneta 2c0ió0n8 ,( …Sa)»la. 
TNeortcaeriraal),  «ddeanttoros  ddee l ltaít uelxop dreesl icóuna, l are qsuuelte s lea  reexfpierrees aedl ac irteapdroe saertníctaucloió n1»6,5 d deeble R eengtelanmdeernsteo   BOE-A-cable e
que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil 
cuando sea pertinente, por lo que la constancia de tal circunstancia está implícita en el 
precepto y no puede justificarse en el mismo su falta de reflejo en el documento».
En  la  escritura  cuya  calificación  ha  sido  impugnada  el  notario  autorizante  ha 
reseñado el documento del que nace la representación directamente invocada por el 
compareciente, la escritura pública de apoderamiento, mediante indicación del notario 
autorizante, fecha y número de protocolo, pero ha omitido toda referencia a su eventual 
inscripción  en  el  Registro  Mercantil,  a  la  persona  concedente  del  poder,  al  título 
representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de 
dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, de lo que 
nada se dice en la reseña.
Resulta en definitiva que de la reseña realizada no puede saberse si estamos ante el 
ejercicio de un poder general no inscrito o ante un poder especial que exigiría la reseña 
de las circunstancias anteriormente especificadas a fin de verificar debidamente la licitud 
de la actuación representativa.
Hay que recordar que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se 
presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de 
Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de quién concedió el poder.
Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo 
que, como se desprende «a fortiori» de lo razonado en los fundamentos anteriores, la 
reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender 
también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador 
pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de 
examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que 
confiere de forma completa y rigurosa.
Por ello debe concluirse que en la escritura calificada en el presente supuesto la 
reseña  del  documento  auténtico  del  que  resulta  la  representación  no  expresa  las 
circunstancias precisas para que el registrador pueda revisar que el título autorizado 
permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y 
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y 
rigurosa,  y  que  este  juicio  sea  congruente  con  el  contenido  del  título  presentado. 
Procede en consecuencia, la desestimación de este motivo de recurso.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada respecto de los dos primeros defectos, y desestimarlo en cuanto al tercer 
defecto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.