BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8442
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1226 Resolución de 15 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad interino de Madrid n.º 28, por la que se suspende 
la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  G.P.P.  y  doña  M.J.M.R.,  como  secretario  y 
presidenta, respectivamente, de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle 
(…) de Madrid, contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Madrid 
número 28, don José Luis Aragón Aparicio, por la que se suspende la inscripción de 
determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Vicente de Prada Guaita 
el 21 de febrero de 2020, con número 211 de protocolo, se elevaron a público los 
acuerdos adoptados el 16 de julio de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad 
de propietarios del edificio situado en la calle (…) de Madrid, por los que se aprobó una 
nueva norma estatutaria, según la cual «Ninguna vivienda del inmueble podrá destinarse 
a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que 
suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Se incorpora a dicha escritura 
certificación expedida el 14 de febrero de 2020 por el secretario de la comunidad, con el 
visto bueno de la presidenta, según la cual el acuerdo se aprobó por mayoría de tres 
quintas partes.
Asimismo, se testimonia por el notario autorizante el acta de la referida junta general 
en la que consta la asistencia de propietarios que representan el 62 % de las cuotas de 
propiedad, y que dicho acuerdo fue aprobado por unanimidad de los asistentes. No 
consta en la escritura que dicho acuerdo fuera notificado a los propietarios ausentes, por 
el procedimiento establecido en la Ley sobre propiedad horizontal.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 28 y 
fue objeto de calificación negativa por el registrador, don José Luis Aragón Aparicio, en 
los siguientes términos:
«Calificado  el  precedente  documento  no  se  accede  a  la  inscripción  solicitada 
teniendo en cuenta los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
El  día  3  de  septiembre  de  2020,  se  presenta  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
número 28 de Madrid, copia autorizada de la escritura otorgada en Madrid, el veintiuno  e.
de febrero de dos mil veinte, ante el notario don Vicente de Prada Guaita, número 211 de  w.b
su protocolo, que causó el asiento 1367 del Diario 91. 26ww
ComEunn idlaa de sdcer iPturroap ieptraersioesn tdaed ala,  csaes ae leenva Mn aad ripdú, bclaiclloe  (l…os) , aecnu eJrudnotas  Gaednoeprtaadl oOsr dpinoarr iala, 
cveivlieebnrdaadsa  deel  l1a6 c adsea j ual idoe dteer m20in1a9d, apso ar clativ qiduaed esse. aprobó la prohibición de destino de las
– No consta que el acuerdo haya sido adoptado por unanimidad de la totalidad de 
los copropietarios.
Fundamentos de derecho:
Conforme  al  artículo  17.6  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal,  los  acuerdos  de 
modificación de estatutos sobre el uso a que puedan destinarse los departamentos, los 
prohibidos  y  la  autorización  de  los  alquileres  turísticos  o  vacacionales,  requieren 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación, sin que pueda aplicarse la regla del voto favorable de tres quintas 
partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de 
participación a que se refiere el artículo 17.12 de la misma Ley, ya que ese supuesto es 
para limitación o condicionamiento del alquiler turístico, no para su prohibición. Véase en 
este sentido la Resolución de la D.G.S.J.F.P. de 19 de diciembre de 2019, publicada en 
el BOE de 12 de marzo de 2020.
Por lo expuesto se suspende la inscripción.
Contra esta calificación y en el plazo de un mes desde la fecha de su notificación se 
puede (…).
Madrid, 3 de septiembre de 2020.
El registrador. Fdo: José Luis Aragón Aparicio.»
Esta calificación se notificó al interesado el 15 de septiembre de 2020.
III
Don G.P.P. y doña M.J.M.R., como secretario y presidenta, respectivamente, de la 
comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpusieron 
recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro 
el 15 de octubre de 2020, con las siguientes alegaciones:
«En  la  Escritura  de  División  Horizontal  del  inmueble,  de  fecha  5  de  diciembre 
de 1985, inscrita en el Registro de la Propiedad número 6 de Madrid al libro 108 de 
archivo, folio 119, finca n.º 1372, inscripción 6.ª se relacionan las diferentes viviendas del 
inmueble que se regirán por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio 
de 1960, de tal manera que todas las viviendas del inmueble podrán destinarse a 
oficinas y las de las plantas sótano y baja, además, a locales comerciales, todo ello si las 
ordenanzas municipales no lo impiden (norma primera).
Dado que la reglamentación de la Comunidad de Madrid, en cuanto a las Viviendas 
de Uso Turístico (Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, modificado 
por el Decreto 29/2019, de 12 de abril), establece los requisitos por los cuales se certifica 
la idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico, se toma el acuerdo de una nueva 
cláusula estatutaria que suponga la explotación de las viviendas como uso hotelero.
Es importante reseñar que la Comunidad de Propietarios no está modificando la 
Escritura  de  División  Horizontal,  siendo  el  uso  de  las  mismas  el  consignado 
originalmente en fe pública, antes mencionado, y por tanto nos remitimos al párrafo 12 
del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las Viviendas de Uso 
Turístico: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que 
se  refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto  e.
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,  w.b
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma  26ww
cmuaoytoarsí ae sspee crieaqleuse rdireá  gpaasrtao s eol  uanc uinecrdreom peonrt oe el na clau epradroti cpipoarqciuóen  deel  qlouse  gsaes toess tcaobmleuzncaens 
sduep loan gvaivnie nudna  idnocnredme esnet or esaulicpee ridoirc haal  a2c0ti%vid. aEd,s tsoise mipnrcere qmueen teosst asn om  otednifdicráanci oenfeesc tnoos 
retroactivos".
Queremos resaltar que el edificio constituido en Régimen de Propiedad Horizontal 
sito en la calle (…) de Madrid no cuenta en la actualidad con ninguna vivienda destinada 
a  uso  turístico,  de  tal  manera  que  ninguna  vivienda  está  sometida  a  un  régimen 
específico derivado se normativa sectorial específica, siempre entiendo que este tipo de 
consideración se aplica a "aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma 
habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados 
y  promocionados  en  canales  de  oferta  turística  o  por  cualquier  otro  modo  de 
comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento 
turístico y a cambio de un precio". (Decreto reseñado 79/2014, de 10 de julio, del 
Consejo de Gobierno).
En la comunicación del Registro de Propiedad mencionado, se registra como fecha 
de presentación el día 3 de septiembre de 2020, y se nos comunica la calificación el 
día 15 de septiembre de 2020.
Fundamentos de derecho:
Conforme con el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que aplica la regla 
del voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representan las 
tres quintas partes de las cuotas de participación (Acuerdo alcanzado en Junta General 
Ordinaria del 16 de julio de 2019), y no impugnado judicialmente, por lo cual ha devenido 
firme con el consentimiento de los propietarios que no han hecho presencia en la Junta 
General ni han salvado su voto.
No ha de considerarse el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal dado que 
no se modifican los Estatutos, y se pretende la consolidación del mismo uso originario 
del inmueble (viviendas, oficinas y locales comerciales), puesto que la normativa de 
aplicación a las Viviendas de Uso Turístico no es compatible con la realidad física del 
inmueble en cuanto a la normativa urbanística vigente (Gobierno de Desarrollo Urbano 
del Ayuntamiento de Madrid y Agencia de Actividades).
Con relación a la Resolución invocada de D.G.S.J.F.P. de 19 de diciembre de 2019, 
publicada en el BOE de 12 de marzo de 2020, manifestamos también nuestra oposición 
dado que hace referencia a una comunidad de propietarios de apartamentos turísticos de 
las Islas Baleares, regidos por su propia articulación de territorio insular dedicado casi en 
exclusiva, como se menciona en la propia Resolución, a "lugar turístico", "naturaleza 
turística o estival", "tiempo vacacional", "alquileres estivales" o similares, dado que la 
naturaleza de la descripción de su propio título constitutivo es en esencia distinto al 
recurso que aquí se presenta.»
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante  escrito  de  29  de  octubre  de  2020.  En  dicho  informe  manifiesta  que  fue 
notificada, por correo certificado con acuse de recibo, la interposición del recurso a don 
Vicente de Prada Guaita, notario autorizante de la escritura, de conformidad con lo 
preceptuado en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, dentro del plazo señalado al efecto.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del  es
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección  o
Gdddy eeee2   n2722e0 00dr010ae986l  ,,, n d 12oe939v    ilddedoeemes    ebfmRenrbeeaer gyredooisre  otdy r o2 ey1s0  92 14y 03d  1,ded 1e7 e,d   l1 idnc1Neoi eo vdmatieeab bmrrairialebb,d  rri3doel 0e  ydd   2d3ee0e1  1 52 jd9 0uey;0n   y8imo2 ,  3laay5 ys d o2 deR 4ed e j edusf eleo2io bl0uj ru1cedl2iireooo,  n  22dey50es  0  2dd252ee0,    1ad1e7be4s,r  t ials9d,  e eD1dp  ietodrie ecemcmt ucjaubbióylrrioneoe      OE-A-2021-1226able en https://www.
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio, 16 de octubre y 5 
de noviembre de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 16 de julio de 2019 por la junta de propietarios de 
un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de 
ésta  para  introducir  en  ellos  una  disposición  según  la  cual  «Ninguna  vivienda  del 
inmueble podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o 
vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». 
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida por el secretario de la comunidad, 
con el visto bueno de la presidenta, según la cual el acuerdo se aprobó por mayoría de 
tres quintas partes.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que, a su juicio, la aprobación del acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para la 
prohibición  de  arrendamientos  turísticos  en  las  viviendas  del  edificio  requiere  la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación, unanimidad que no está conseguida en este caso por haber votado en 
contra un propietario. Entiende el registrador que la Ley sobre propiedad horizontal 
permite que se limite o condicione el alquiler turístico de las viviendas, pero no que se 
prohíba dicha actividad.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. 
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley 
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión  e.
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras  w.b
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la  26ww
AdmNinoi sotbrasctaiónnte a, cutunaon dtee  aloust osruizpaure os,t oesn  eanlg quuneo sla c masisoms,a e lxeigy ire.xceptúa la unanimidad es el
choonritzeomnptalal,d ion treond uceild oa peanr tdaidcoh a1 L2e yd eplo rc ietal dRoe aal rtDíceuclroe to1-7le yd e7 /2la0 1L9e, yd es o1b dree  mpraorpzioe,d adde 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de 
índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una 
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o 
promocionada  en  canales  de  oferta  turística  o  por  cualquier  otro  modo  de 
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a 
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que 
emplea  la  letra  “e)”  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas 
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la 
vivienda  donde  se  realice  dicha  actividad,  siempre  que  estas  modificaciones  no 
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no 
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3.  Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre 
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el 
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la 
actividad  de  uso  turístico  de  viviendas  y  del  régimen  de  usos  establecido  por  los 
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a 
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la 
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5 
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020).
En el presente caso el registrador no basa su calificación negativa de la norma 
estatutaria debatida en que se exceda del ámbito de actividades a que se refiere dicha 
norma especial sino en que, a su juicio, lo que se permite en esa norma especial es 
limitar o condicionar, pero no establecer una prohibición absoluta de la actividad de 
alquiler de índole turística de las viviendas. Por ello el presente recurso debe ceñirse a 
esta concreta cuestión (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria); cuestión que ya ha sido 
abordada por este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 5 de noviembre de 2020 y las 
restantes citadas en los «Vistos» de la presente) en el sentido de admitir esa prohibición 
total  de  la  actividad  específica  a  que  se  refiere  la  norma.  Cabe  recordar  lo  que 
expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos 
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando 
alude a que "se limite", es decir, "poner límites a algo", en modo alguno impide la 
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa "limite o condicione", la disyuntiva 
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de 
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad 
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que "en materia de viviendas  e.
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad  w.b
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de  26ww
perso preiedtuacriior sl ap umedaayno rlíima itnaer coe scaorniad icpioanraa r eell  eajceurceircdioo  dqeu lea  alimctiivteid aod "c;o ensd diceiocnire,  sue l finaalqliudialedr 
mtuarínseticrao , enxop rpeasraa  eesla a caucetivrdidoa da.d oEpnt aedlo s cuopnu eusntoa  dfinea elidstaed  ecxopnetrdaierinat ec,o mnoo  sees  apmerpmlíaiti re dsea 
actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la
finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera 
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.»
Según la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos 
previstos en la regla 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues cuenta 
con el voto favorable de más de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a 
su vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por ello, 
la calificación impugnada no puede ser confirmada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.