BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60356
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8806 Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real referente a un 
mandamiento judicial por el que se decreta una anotación preventiva de 
demanda.
En el recurso interpuesto por don F.R.A., procurador de los Tribunales, en nombre y 
representación de don F.P.S. contra la nota de calificación negativa del registrador de la 
Propiedad de Alcalá la Real, don José E. Luzón Tello, referente a un mandamiento 
judicial por el que se decreta una anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
En virtud de mandamiento dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Granada 
de fecha 26 de noviembre de 2019, se ordena la anotación preventiva de la demanda 
sobre  las  fincas  registrales  13.893,  18.216,  23.787,  23.794  y  32.008  del  término 
Municipal de Alcalá la Real.
A la vista del título, se practicó la anotación respecto de la finca 23.787, por constar 
inscrita a nombre de la demandada doña T.S.S.
II
Presentado el indicado documento en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación: Presentante: Don F. R. A. Interesados: 
doña T. S. S., don P. R. G. S. y don F. P. S. Naturaleza: Mandamiento Judicial. Objeto: 
Anotación  preventiva  de  demanda  como  medida  cautelar.  Procedimiento:  Pieza  de 
medidas cautelares n.º 1530.01/2019, dimanante del Juicio Ordinario número 1530/2019 
de fecha 20/11/2019. Juzgado: Primera Instancia Número Cuatro de Granada. En el 
ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad del documento presentado, y en 
relación  única  y  exclusivamente  con  las  fincas  registrales  23.794,  32.008,  18.216 
y 13.893 del término de Alcalá la Real resultan los siguientes: Hechos: 1.º)  El día 26 de 
noviembre de 2.019, bajo el asiento de presentación n.º 1.049 del Diario 100, fue 
presentado  por  medio  de  fax  en  este  Registro  de  la  Propiedad  el  mandamiento 
calificado, habiéndose consolidado el asiento de presentación mediante la aportación 
efectiva  del  mandamiento  dentro  del  plazo  reglamentario.  2.º)  En  el  mandamiento 
presentado, se ordena tomar anotación preventiva de demanda como medida cautelar, 
sobre  las  fincas  registrales  23.794,  32.008,  18.216,  13.893  y  23.787  del  término 
municipal de Alcalá la Real. 3.º)  Respecto a la finca n.º 23.794 del término municipal de 
Alcalá la Real, consultado el Registro se aprecia que la misma figura inscrita a favor de 
doña C. A. F., por haber sido transmitida por los demandados con anterioridad. 4.º) 
Respecto a la finca registral 32.008 del término de Alcalá la Real, consultado el Registro  e.e
se aprecia que figura inscrita a favor de don F. G. S., titular distinto de los demandados.  b
5.º)  Respecto a las fincas n.º 18.216 y 13.893 del término de Alcalá la Real, consultado  06ww
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adpea lare dzecam adnedmaa.ndado en el procedimiento en el que se decreta la anotación preventiva
Fundamentos de derecho.
1.º  Respecto a lo señalado con los números 3 y 4 de los hechos: Es principio 
básico de nuestro sistema registral el de tracto sucesivo, en cuya virtud no pueden 
inscribirse o anotarse títulos por los que se declare, transmita, grave, modifique o extinga 
el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  bienes  inmuebles,  deberá  de  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
se otorguen los referidos actos. (artículo 20 párrafo primero de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, figurando las fincas a que se refiere el mandamiento presentado 
inscritas a nombre de personas distintas del demandado procede la denegación de la 
anotación. (artículo 20 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria).
2.º  Respecto a lo señalado con el n.º 5 de los hechos: De conformidad con el 
artículo 1377 del Código Civil, en el régimen de gananciales los actos de disposición de 
bienes de esta naturaleza requerirán el consentimiento de ambos cónyuges. El principio 
de tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución, y su corolario registral, el 
principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impiden la 
anotación sobre una finca cuyo titular registral no ha sido parte en el procedimiento.
Por todo ello vistos los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 24 de la Constitución y 
la resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 2006. Acuerdo: Denegar en relación 
única y exclusivamente con las fincas registrales 23.794 y 32.008 del término de Alcalá 
la Real y Suspender en relación única y exclusivamente con las fincas registrales 18.216 
y 13.893 del término de Alcalá la Real, la anotación del documento objeto de la presente 
calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos 
de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se 
indican en los Fundamentos de Derecho de la misma nota. (…) Alcalá la Real, a 23 de 
diciembre de 2019.–El registrador. Fdo: José E. Luzón Tello.
III
Contra la indicada nota de calificación, don F.R.A., procurador de los Tribunales, en 
nombre y representación de don F.P.S., interpuso recurso, alegando, resumidamente:
Primero.  Existencia de un interés legítimo del demandante en que el registrador de 
la propiedad de Alcalá la Real realice la anotación de demanda en la finca 32.008 
establece el artículo 4.1 a) de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento 
administrativo común de las administraciones Públicas, así como el artículo 10 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil; la definición de interesado tanto en el proceso administrativo 
como en el proceso judicial y que comprende, en su integridad, al demandante.
Como se ha expuesto en el hecho primero de este recurso, la finca 32.008 es 
propiedad de F.G.S., padre del demandante, y objeto de la tutela cautelar que se 
persigue en la demanda; al tratarse de un bien integrante del caudal relicto y objeto de la 
litis entablada.
Es por lo que esta parte no entiende el porqué de la denegación adoptada en el 
acuerdo que se recurre y referente a la finca n.º 32.008.
Segundo.  Pertenencia  de  las  fincas  n.º  18.216  y  13.893  a  la  sociedad  de 
gananciales de uno de los demandados y en donde este tiene una participación que trae 
causa o forma parte del caudal relicto objeto de la litis.
El objeto de la medida cautelar solicitada y adoptada por la autoridad judicial en su 
auto, es la cuota global que corresponda al demandado en la sociedad de gananciales y  es
la notación debe practicarse sobre los bienes que especifique dicho mandamiento en la  bo
parte que corresponda al derecho del mismo. 06ww
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Esta  parte  lo  que  pide  es  que,  sobre  esa  participación,  se  haga  la  anotación 
preventiva de demanda y nunca sobre la participación que tenga su esposa la señora M. 
P. en la sociedad de gananciales.
Es doctrina de la Dirección General de los registros y del Notariado que el defecto es 
subsanable si existe duda, como es el caso.
En la interpretación que hace el registrador, de la parte dispositiva del auto judicial 
que  literalmente  dice:  «…anotación  preventiva  en  las  fincas  son:  finca  23.794, 
finca 32.008, finca 18.216, finca 13.893, finca 23.787, del Registro de la Propiedad de 
Alcalá la Real; debería, ante la duda, de haber solicitado aclaración del mandamiento al 
juzgado y no limitarse a suspender dicha anotación preventiva de las fincas 18.216 
y 13.893.
Además, califica los defectos como insubsanables en lo referente a la denegación de 
la finca 32.008; cuando esta parte ha dejado acreditado que forma parte del caudal 
relicto propiedad del señor G. S., objeto de la litis, qué debería también haber sido 
comprobado por parte del registrador antes de calificar la anotación.
Por todo lo expuesto y alegado: A)  Solicita a se revoque la denegación de la 
anotación preventiva de la demanda de la finca 32.008 inserta en la resolución el 
registrador de la propiedad de Alcalá la Real recurrida, pero el sentido de que se realice 
la  anotación  preventiva  en  dicha  finca  por  ser  propiedad  de  F.  G.  S.,  padre  del 
demandante y hoy recurrente, por tener este un interés legítimo ya que forma parte del 
caudal relicto objeto de la litis. B)  Se revoquen las suspensiones de las anotaciones 
preventivas demanda en las fincas 18.216 y 13.893 por ser las mismas integrantes del 
caudal relicto en cuestión y de una sociedad de gananciales en donde participa uno de 
los demandados. C)  Se realice la notación preventiva de demanda en la cuota de 
participación qué tiene el demandado, P. G. S., en dicha sociedad de gananciales y 
sobre las fincas sobre las fincas 18.216 y 13.893 que forman parte del caudal relicto del 
señor G. S.
IV
El registrador emitió informe con fecha 23 de febrero de 2020 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos, el artículo 24 de la Constitución española, el artículo 20 de la Ley hipotecaria; 
la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de junio 
de 2000.
1.  La presente resolución tiene por objeto un mandamiento por el que se ordena la 
anotación preventiva de la demanda sobre varias fincas.
Para su debida resolución deben tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:
– En el juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Granada se sigue Pieza de Medidas 
Cautelares, en el procedimiento de acción de petición de herencia a instancia de don 
F.P.S. contra don P.R.G.S. y doña T.S.S.
– Por dicho juzgado se ordena anotación preventiva de demanda sobre las fincas 
registrales 23794, 32008, 18216, 13893 y 23787. s
– El registrador califica negativamente respecto de las fincas 23794, 32008, 18216,  e.
13893. w.
– Respecto de la finca n.º 23.794 del término municipal de Alcalá la Real, consultado  06ww
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tracto sucesivo.
– Respecto a la finca registral 32.008 del término de Alcalá la Real, consultado el 
Registro se aprecia que figura inscrita a favor de don F. G. S., titular distinto de los 
demandados. Acuerda denegar por falta de tracto sucesivo.
– Respecto a las fincas n.º 18.216 y 13.893 del término de Alcalá la Real, consultado 
el Registro se aprecia que ambas fincas están inscritas a favor del demandado don P. R. 
G. S. para su sociedad de gananciales con doña E. A. M. P., sin que dicho cónyuge 
aparezca demandado en el procedimiento en el que se decreta la anotación preventiva 
de la demanda. Fundamentos de Derecho. Acuerda suspender de conformidad con el 
artículo 1377 del Código Civil, en el régimen de gananciales los actos de disposición de 
bienes de esta naturaleza requerirán el consentimiento de ambos cónyuges.
El recurrente, recurre únicamente respecto de las fincas 32.008, 18.216 y 13.893, 
alegando resumidamente:
– Respecto de la finca 32.008 es propiedad de F.G.S., padre del demandante, y 
objeto de la tutela cautelar que se persigue en la demanda; al tratarse de un bien 
integrante del caudal relicto y objeto de la litis entablada.
– Respecto de las fincas n.º 18.216 y 13.893 por pertenecer a la sociedad de 
gananciales de uno de los demandados y en donde este tiene una participación que trae 
causa o forma parte del caudal relicto objeto de la litis y se realice la notación preventiva 
de demanda en la cuota de participación qué tiene el demandado, P. G. S., en dicha 
sociedad de gananciales y sobre las fincas sobre las fincas 18.216 y 13.893 que forman 
parte del caudal relicto del señor G. S.
2.  El presente recurso tiene por objeto resolver la calificación negativa formulada 
por el registrador de la Propiedad de Alcalá la Real respecto de un mandamiento dictado 
por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Granada, en demanda entablada por don F.P.S 
frente a don P. R. G. S. y doña T. S. S. en acción de petición de herencia causada al 
fallecimiento de don F.G.S.
En relación con la finca 32.008, la misma se encuentra inscrita a nombre de F.G.S., 
habiéndose presentado la demanda contra don P.R.G.S. y doña T.S.S., sin que del 
mandamiento se acredite que los mismos sean herederos del titular registral.
El artículo 20 determina que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o 
prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es 
persona  distinta  de  aquella  contra  la  cual  se  ha  dirigido  el  procedimiento.  En  los 
procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo 
preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a 
juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los 
mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».
Como  ya  dijera  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 6 de junio de 2000 «2. Para que una demanda sea anotable en el Registro 
de la Propiedad se requiere, aparte de que la pretensión o alguna de las pretensiones 
que constituyan su objeto lo permita, que se haya dirigido contra el titular registral de la 
finca o derecho objeto de la misma. Ésta, que es una exigencia del tracto sucesivo 
registral conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, supone en definitiva la garantía de 
que  el  titular  registral  no  sufra  en  el  propio  Registro  las  consecuencias  de  una 
indefensión judicial proscrita por el artículo 24 de la Constitución. Es evidente que, de 
haber fallecido el titular registral sin que la finca o derecho haya sido previamente 
adjudicada, aquella exigencia se traduce en la necesidad de que sean demandados  s
todos sus herederos y, en su caso, los demás interesados que en virtud del título  oe.
sucesorio  pudieran  ostentar  algún  derecho  sobre  la  finca  o  derecho  objeto  de  la  w.
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condición de heredera única de la titular registral, tal circunstancia no constaba en el
mandamiento calificado, sin que por otra parte, limitado como está el recurso gubernativo
a las cuestiones directamente relacionadas con la calificación registral y las pretensiones 
fundadas  en  documentos  presentados  en  tiempo  y  forma  para  su  práctica  (cfr. 
artículo 117 del Reglamento Hipotecario), proceda examinar las consecuencias que se 
hubieran derivado de haberse alegado tal extremo, existir una remisión al contenido del 
historial registral de otra finca, o haberse aportado documentos complementarios, pues 
todo ello hubiera dado lugar a una calificación distinta de la recurrida».
3.  Respecto de las fincas registrales 18.216 y 13.893 ambas fincas están inscritas a 
favor del demandado don P. R. G. S. para su sociedad de gananciales con doña E. A. M. 
P sin que dicho cónyuge aparezca demandado en el procedimiento en el que se decreta 
la anotación preventiva de la demanda. Fundamentos de Derecho.
Frente a ello, el recurrente manifiesta que pertenecen a la sociedad de gananciales 
de uno de los demandados y en donde éste tiene una participación que trae causa o 
forma parte del caudal relicto objeto de la litis y se realice la anotación preventiva de 
demanda en la cuota de participación qué tiene el demandado.
Del mandamiento presentado en  el Registro  de  la Propiedad «…se acuerda la 
adopción, sin previa audiencia de la parte demandada, de la siguiente medida cautelar: 
Anotación  preventivas  en  las  fincas  son:  23794  –Finca  32008,  –Finca  18216,  –
Finca 13893, –Finca 23787, del Registro de la Propiedad de Alcalá la Real» por lo que 
en el presente caso es imprescindible que la demanda se dirija contra ambos consortes.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  4  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.