BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44837
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6786 Resolución de 5 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Juan Antonio Yuste González de Rueda, notario de 
Zaragoza, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2, don 
César Alfonso Frías Román, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 2 de agosto de 2019 por el notario de Zaragoza, don 
Juan Antonio Yuste González de Rueda, con el número 2.421 de protocolo, se formalizó 
un  préstamo  con  garantía  hipotecaria.  En  el  otorgamiento  la  sociedad  hipotecante 
(«Valfondo Inmuebles, SL», unipersonal), estuvo representada por una apoderada y el 
notario autorizante expresa respecto de dicha representación lo siguiente:
«Ejerce esta representación en virtud de Poder conferido a su favor en escritura 
autorizada  por  mí,  el  día  19  de  julio  de  2019,  número  2.193  de  Protocolo,  copia 
autorizada de la cual he tenido a la vista. Me asegura la vigencia e ilimitación de su 
representación así como que no han variado la capacidad ni las circunstancias de ésta 
sociedad, especialmente su objeto y domicilio social. Yo, el notario, a la vista de la 
documentación exhibida, juzgo suficientes las facultades representativas acreditadas 
para el otorgamiento de esta escritura. Les conozco y, según intervienen, les juzgo a 
todos  con  la  capacidad  legal  suficiente  para  otorgar  esta  escritura  de  préstamo 
hipotecario (…)».
II
Presentada el día 6 de agosto de 2019 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Santa Fe número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
I.  Presentada el día 06/08/2019, bajo el Asiento 1423 del Diario 203, la escritura 
pública otorgada el día 02/08/2019, ante el notario de Zaragoza don Juan Antonio Yuste 
González de Rueda, con el número 2421/2019 de su protocolo, y cuya copia autorizada 
ha sido aportada el día 1 de octubre de 2.019, en unión de la carta de pago del 
Impuesto, para su Calificación e Inscripción.
II.  En  la  escritura  calificada  la  entidad  Valfondo  Inmuebles,  SL,  unipersonal 
constituye hipoteca sobre la finca registral 8.475 del término de Fuente Vaqueros, en  e.
garantía de un préstamo que la ha concedido la entidad Bankinter, SA, por importe de un  w.b
millón de euros (€ 1.000.000,00), con un plazo de devolución de 96 meses, en los  86ww
térmEinno esl  ytí tcuolon dlaic ieonnteidsa qdu per eesnt adtiacrhiao  teít uhliop octoencsatnatne., Valfondo Inmuebles, SL, unipersonal,
einstcerrivtuiernae  aruetporreizsaednata dpao r peolr  mdoisñma oM .n oSt.a rVio.,  eqnu ev ilratu dq udee  speo dcearl ifcicoan,f eerild od íaa  s1u9  fadveo rju elion 
de 2019, número 2.193 de protocolo, cuya copia autorizada tiene a la vista, emitiendo 
juicio de suficiencia de las facultades representativas de dicho apoderado.
Defectos:
A.  La reseña de la escritura en virtud de la cual interviene doña M. S. V., resulta 
incompleta, por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que 
actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.
Fundamentos de Derecho:
I.  Al igual que en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 22 de octubre de 2012, en el presente caso, el notario autorizante del título 
calificado ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, y 
también a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este 
último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del 
carácter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña.
Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia 
notarial se superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro 
(cfr. artículo 20 del Código de Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de 
quien  concedió  el  poder.  Pero  tratándose  de  poderes  no  Inscritos,  la  reseña  del 
documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el 
título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado 
(representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez 
del  nombramiento  del  órgano  societario  o  del  apoderado  que  lo  haya  otorgado 
(representación  de  primer  grado)  conforme  lo  dispuesto  por  el  artículo  165  del 
Reglamento Notarial.
Por tanto, se debe incluir en dicha reseña los datos de su inscripción en el Registro 
Mercantil, y, en defecto de dicha inscripción, los datos y documentos relativos a la 
representación de primer grado (orgánica o voluntaria, en caso de sustitución de poder) 
de la que derive, que permitan entender acreditada la legalidad y existencia de dicha 
representación, y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registra! 
establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro 
Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de 
febrero de 2001), y de cuya existencia y validez depende a su vez la propia validez de la 
representación voluntaria o de segundo grado alegada por el compareciente para actuar 
en nombre del titular registral, como representación derivada de la primera que es.
No se pone en duda en la calificación la suficiencia de las facultades representativas 
del  otorgante,  sino  la  falta  de  acreditación,  y  en  su  caso  regularidad,  del  título 
representativo del concedente del poder, esto es, el nombramiento del órgano social o el 
negocio  representativo  mediante  el  cual  el  órgano  correspondiente  de  la  entidad 
representada apodera específicamente a quien a su vez concede el poder al interviniente 
(pues dado el carácter incompleto de la reseña no se puede colegir si el concedente del 
poder fue o no el órgano de administración o bien otro apoderado designado por aquél). 
Se trata de una cuestión que afecta a la regularidad y legalidad del nombramiento del 
apoderado  que  depende  de  documentos  (los  relativos  al  título  representativo  del 
concedente del poder) que el notario ni testimonia, ni reseña hablándolos tenido a la 
vista, omisión que no se suple por el juicio de suficiencia de facultades, y que son 
presupuesto necesario previo para la legitimación de la actuación del apoderado en 
nombre  del  titular  registral  con  las  consecuencias  jurídicas  y  registrales  que  dicha  e.
actuación puede comportar en la esfera de aquél (cfr. artículo 1, 20, 38, 40 de la Ley  w.
Hipotecaria). 86ww
Acuerdo:
Por  todo  lo  expuesto  he  acordado  suspender  la  inscripción  del  documento
presentado por los defectos subsanables relacionados, en razón a los fundamentos de
derecho también expresados. Notifíquese éste acuerdo en el plazo máximo de diez días 
contados desde ésta fecha.
En  consecuencia,  conforme  al  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles 
desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el 
artículo 322 de la L.H. Pudiendo, no obstante, el interesado o el funcionario autorizante 
del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta 
días  anteriormente  referido,  solicitar  que  se  practique  la  anotación  prevista  en  el 
artículo 42.9 de la L. H.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado (…)
Santa Fe, a 8 de octubre de 2019.–El Registrador (firma ilegible) Fdo. Don César 
Alfonso Frías Román».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Juan Antonio Yuste González de Rueda, 
notario de Zaragoza, interpuso recurso el día 8 de noviembre de 2019 mediante escrito 
en el que alegaba los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
I.  Con fecha dos de agosto de dos mil diecinueve autoricé bajo el número 2421 de 
protocolo una escritura de Préstamo Hipotecario en la que comparecía, en nombre y 
representación de la Sociedad prestataria e hipotecante, una apoderada con poder 
especial, con facultades para formalizar el préstamo con garantía hipotecaria que se 
formalizó en dicha escritura y que, por tanto, no estaba inscrito en el Registro Mercantil.
II.  El Registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2 envió por telefax, el 
catorce de octubre de dos mil diecinueve mil diecinueve, una comunicación al Notario 
autorizante por la que resuelve suspender la inscripción señalando como defectos: “A.–
La reseña de la escritura en virtud de la cual interviene doña M. S. V., resulta incompleta, 
por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni 
los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.”
Fundamentos de Derecho.
1.  Señala el Sr. Registrador que tratándose de poderes no inscritos, la reseña del 
documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el 
título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado 
(representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez 
del  nombramiento  del  órgano  societario  o  del  apoderado  que  lo  haya  otorgado 
(representación del primer grado), poniendo en duda la falta de acreditación, y en su 
caso, regularidad, del título representativo del concedente del poder.
A  juicio  del  Notario  recurrente,  la  calificación  registral  va  en  contra  de  la 
sentencia 643/2018 del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018, sentencia de la 
que se extraen las siguientes conclusiones:
– Que “la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida 
en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar ‘la capacidad de los 
otorgantes”, y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña  e.
indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del  w.
título presentado’, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a  86ww
esto–s  eQfeucet o“sla l a vcaolonrsaidceiórna cidóen  dlae  lesuy feicsiepnecciiaa l.”de  las  facultades  de  representación  del
otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el
registrador  pueda  revisar  dicho  juicio  de  suficiencia,  en  la  medida  en  que  resulte 
congruente con el contenido del título al que se refiere”.
– Que “cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad 
mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, 
calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad 
mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña 
del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias 
que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual 
interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder 
especial”.
– Que “conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede 
revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante”
– Que “a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe 
distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, 
para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el 
segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto 
atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de 
la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y 
vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora 
resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador.”
2.  En cuanto a la reseña incompleta del poder, la misma sentencia del Tribunal 
Supremo citada declara que “de los artículos 51.9.ªc del Reglamento Hipotecario y 165 
del Reglamento Notarial no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes 
actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué 
persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y 
estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre 
de la sociedad. La norma exige, y consta que en este caso se cumplía con ello, la 
identificación y  circunstancias  personales del representante que acude a otorgar la 
escritura,  la  entidad  representada  y  los  datos  del  poder  del  que  resulta  la 
representación”».
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de noviembre de 2019, el registrador de la Propiedad 
elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, con su 
preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 20, 21 y 22 del Código de Comercio; 98 y 110.1 de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social; 32, 215, 233, 234 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital; 1, 20, 38, 40, 222.8 
y 326 de la Ley Hipotecaria; 127 y 383 del Reglamento Hipotecario; 4, 7, 9, 11, 12, 77 
a 80, 94, 108, 109, 111 y 192 del Reglamento de Registro Mercantil; 143, 145, 164, 165 
y  166  del  Reglamento  Notarial;  las  Sentencia  del  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo, de 22 de mayo de 2000 y 20 de mayo de 2008, y de, Sala 
de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio  e.e
de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de  b
febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de  86ww
jfuenbiroe ryo  1y9  2d1e  djuel isoe dpeti e2m00b3re,  2d4e  d2e0 0m1a, r1z2o  dy e1 1a bdreil  jduen i2o0 d0e2 ,2 01054 d, e2  fdeeb reenroe,r o9,  d2e d aeb aribl,r i3l,  1d2e 
sye 2p3ti edme bsreep yti e6m yb 2re0,  d2e4  ddiec ieomctburber ed ey  1280 0d6e,  1n odveie jmunbiroe y d 1e3 2 d0e0 5n,o 3v0ie my b3r1e  ddee  m20a0yo7,,  2107  ddee 
enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22
y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio 
de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de 
abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 
de abril, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 
y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre 
de 2019.
1.  El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria en cuyo otorgamiento la sociedad hipotecante está representada por 
una apoderada. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de 
dicho apoderado resultan del poder otorgado a su favor en la escritura objeto de reseña 
y que juzga suficientes tales facultades representativas acreditadas para el otorgamiento 
de aquélla.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la reseña de la 
escritura en virtud de la cual interviene la apoderada «resulta incompleta, por cuanto que 
no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su 
inscripción en el Registro Mercantil». Y añade que «ha omitido toda referencia a su 
eventual inscripción en el Registro Mercantil, y también a la persona concedente del 
poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción 
registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado 
poder, de lo que nada se dice en la reseña».
El notario recurrente alega que dicha calificación registral es contraria a la Sentencia 
número 643/2018 del Tribunal Supremo, de 20 de noviembre, y que en cuanto a la 
reseña incompleta del poder, la misma sentencia afirma que «de los artículos 51.9.ªc del 
Reglamento Hipotecario y 165 del Reglamento Notarial no se infiere que, en estos casos 
en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado 
por  el  notario  deba  indicar  qué  persona  y  órgano  dentro  de  la  entidad  otorgó  la 
representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes 
para otorgar representación en nombre de la sociedad. La norma exige, y consta que en 
este  caso  se  cumplía  con  ello,  la  identificación  y  circunstancias  personales  del 
representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del 
poder del que resulta la representación».
2.  Como cuestión previa, debe recordarse que como tiene declarado el Tribunal 
Supremo (Sala Tercera) en Sentencia de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso 
contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto 
de  calificación  de  dicho  funcionario,  de  manera  que  se  trata  de  declarar  si  esa 
calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que sea el acto de calificación el 
que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, 
por  imperativo  del  artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  el  recurso  debe  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros defectos no incluidos 
en la misma supondría indefensión para el recurrente (vid., entre otras muchas, las 
Resoluciones de 24 de marzo de 2004 y 13 de diciembre de 2010).
Hechas las anteriores precisiones sobre el objeto del recurso, es la calificación tal y 
como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que 
puedan abordarse otras cuestiones distintas de las expresadas en la misma.
3.  Respecto de la cuestión de fondo planteada, el apartado primero del artículo 98 
de  la  Ley  24/2001,  de  27  de  diciembre,  establece:  «En  los  instrumentos  públicos 
otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña  e.
identificativa  del  documento  autentico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la  w.b
representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades  86ww
raepparretasednot asetivgausn daoc rdeedli tmadisams op aarrtaíc eull oa c9t8o  dois cpoonntera: t«oL aa  rqeusee ñeal  ipnosrtr eulm Neonttaor isoe d ree floiesr ad»a.t oEsl 
irdeepnretisfiecanttiavtoivsa ds ehl adroácnu mfee nsutofi caiuetnétnet,i cpoo ry  ssíu  svoallaosr,a cdieó nl ad ere lpar seusfeicniteanccióian  daec rlaesd iftaacdual,t abdaejos 
responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la
reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia 
de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que 
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias 
de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018) y de la doctrina 
expresada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas 
Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la 
calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de 
los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, 
la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
4.  En el presente caso, según la calificación impugnada, la objeción del registrador 
se refiere únicamente a la reseña de la escritura de poder que acredita las facultades 
representativas del otorgante, por entender que dicha reseña «resulta incompleta, por 
cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los 
datos de su inscripción en el Registro Mercantil (…) así como respecto del carácter 
general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña».
Respecto  de  esta  cuestión  relativa  al  contenido  de  la  reseña  del  documento 
representativo la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado no ha  s
sido siempre uniforme. oe.
En un primer momento, ese Centro Directivo afirmó que la exigencia por parte del  w.
registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u  86ww
óimrgpalincaobs aq ulae  reenv isnióonm bdree  udnea  lav asloorcaiecdióand  -deel  jquuiceio  sdee  trsautafibcaie noctioar gdaero nla sd icfahcou lptaoddeesr 
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excede del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 
de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 143 del Reglamento Notarial (cfr. Resoluciones 
de 12 y 23 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo de 2006 y 1 de junio de 2007, entre 
otras).
Posteriormente, dicha doctrina fue rectificada, pues en relación con la representación 
voluntaria con base en un poder general no inscrito o en un poder especial, la Dirección 
General de los Registros y del Notariado ha declarado, en el ámbito del Registro de la 
Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador 
de la válida existencia de la representación alegada hace necesario acreditar la legalidad 
y existencia de dicha representación en nombre del titular registral a través de la reseña 
identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su 
congruencia  con  la  presunción  de  validez  y  exactitud  registral  establecida  en  los 
artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil, por lo 
que la falta de inscripción puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de 
aquellos  datos  y  documentos  que  pongan  de  manifiesto  la  válida  designación  del 
representante  social  o  apoderado  por  haber  sido  nombrado  con  los  requisitos  y 
formalidades  legales  y  estatutarias  por  órgano  social  competente,  debidamente 
convocado, y vigente en el momento del nombramiento (cfr. Resoluciones de 22 de 
octubre de 2012, 9 de mayo de 2014, 5 de enero y 25 de mayo de 2017, entre otras).
Y más recientemente la misma cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, 
que, en la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con criterio seguido por la 
Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), se ha pronunciado en los siguientes 
términos:
«(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los 
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la 
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto 
regula lo siguiente: (…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que 
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98 
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, 
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la 
consideración de ley especial.
3.  Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un 
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta 
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio 
jurídico otorgado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la  s
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador  oe.
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el  w.
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el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de
realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada”.
Cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil 
que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de 
forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y 
dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del 
documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a 
juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene 
el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.
Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el 
juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la 
calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación”.
Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita 
corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia 
del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, 
y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que 
resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto 
del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de 
que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo 
la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.
De tal forma que, a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no 
cabe distinguir, como pretende la recurrente, entre el primer negocio de apoderamiento y 
el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación 
registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. 
El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para 
realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como 
hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con 
aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede 
ser revisada por el registrador.
Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la 
previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a 
revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario 
ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia 
de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea 
congruente con el contenido del título presentado (…).
De estos preceptos no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes 
actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué 
persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y 
estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre 
de la sociedad. La norma exige, y consta que en este caso se cumplía con ello, la 
identificación  y circunstancias personales  del  representante que acude a otorgar la 
escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación.
Todo lo cual está en consonancia con la interpretación que hemos realizado del 
art. 98 de la Ley 24/2001, según la cual corresponde al notario autorizante el juicio de 
suficiencia, que incluye en este caso el examen de la existencia, validez y vigencia del  s
poder del que resulta la legitimación, sin que el registrador pueda revisar este juicio de  oe.
validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante». w.
Especialmente relevante es que en el supuesto al que se refiere la citada Sentencia  86ww
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tengo a la vista, que no precisa inscripción en el Registro Mercantil, por ser especial para 
este acto, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para 
formalizar esta escritura de hipoteca de máximo». Y la registradora había suspendido la 
inscripción «Por no acreditarse la validez del poder del representante de la entidad 
acreedora, ya que se trata de un poder especial y no consta la persona que ha dado el 
citado poder, circunstancia que determina la validez del mismo».
Según el Alto Tribunal, la calificación registral, en estos casos, debe limitarse a 
revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el 
notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de 
las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el 
negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso pueda ser objeto 
de calificación.
Entre  los  elementos  que  debe  calificar  el  registrador  se  incluyen,  conforme  al 
artículo 98 de la Ley 24/2001, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del 
documento del que nace la representación. Como ha quedado expuesto, el artículo 166 
del Reglamento Notarial dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con 
el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos 
identificativos  del  documento  auténtico  que  se  le  haya  aportado  para  acreditar  la 
representación alegada (…)». Según el artículo 165 del mismo Reglamento, «Cuando 
alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una Sociedad (…), se expresará 
esta  circunstancia,  designando,  además  de  las  relativas  a  la  personalidad  del 
representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número 
de identificación fiscal en su caso, e indicando los datos del título del cual resulte la 
expresada  representación  (…)».  Y,  como  ha  afirmado  el  Tribunal  Supremo  (vid. 
Sentencia de 20 de mayo de 2008 –Sala Tercera–) dentro de la expresión, a que se 
refiere el citado artículo 165 del Reglamento Notarial, «datos del título del cual resulte la 
expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos 
relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente, por lo que la 
constancia de tal circunstancia está implícita en el precepto y no puede justificarse en el 
mismo su falta de reflejo en el documento».
Para resolver el presente recurso lo relevante es que, como afirma el registrador, en 
la reseña del poder el notario ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el 
Registro Mercantil o al carácter especial del citado poder (este carácter es referido por el 
notario únicamente en su escrito de recurso, por lo que no puede tenerse en cuenta en la 
resolución del mismo –cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria–). Y esta objeción debe ser 
confirmada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.