BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126877
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16910 Resolución  de  8  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Balaguer,  por  la  que  se 
suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  en  la  que  se  concluye  un 
procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña D. R. B., abogada, en nombre y representación de 
doña R. R. B. y de J. B. S., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad 
de Balaguer, don Manuel Montánchez Ramos, por la que se suspende la inscripción de 
un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción 
previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 3 de diciembre de 2020 ante el notario de Artesa de 
Segre, don Eloy Jesús Rodríguez Arroyo, con el número 115 de protocolo, los titulares de 
la finca registral número 10.433 del término de Artesa de Segre requirieron el inicio del 
procedimiento  de  rectificación  de  descripción  previsto  en  el  artículo  201  de  la  Ley 
Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 29 
de marzo de 2021, con el número 217 de protocolo.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Balaguer, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación (art. 19 bis L.H.).
Documento de referencia.
Clase: Acta Notarial Fecha: 29-03-2021.
Notario autorizante: don Eloy Jesús Rodríguez Arroyo.
Lugar de autorización: Artesa de Segre.
N.º Protocolo: 217.
Incidencias del procedimiento.
Entrada: 1870.
Asiento: 3109.
Diario: 234.
Presentación: 15-04-2021.
Presentante: don Eloy Jesús Rodríguez Arroyo.
Hechos: s
1)  Mediante el acta de referencia, que concluye el acta autorizada por el mismo  w.b
Notario el día 3 de diciembre de 2020, número 115 de protocolo, a requerimiento de doña  910ww
(Rre. gBis.t rBal.  1y0 .4d3o3n  dJe.  ABr.t eSsa.,  dsee  Sdeegcrlea)r ati elnae  nlao tcoaribeiddaad d ed e2 3q2u me elatr ofsin ccuaa dorbajdeotos  ddee l soalcatra, 
dtaol ñcao mMo.  Fr.e sSu. ltqau dee,  julan tcoe rctoifnic aecl ióinnf oermxpee ddied av aelli d1a4c iódne  gernáefircoa  dael te2r0n1a9ti vpoo, r cloan  Arreqsuuitlteacdtao 
negativo, de una porción de 51 metros cuadrados, quedó protocolizada como documento 
unido al acta de requerimiento.
2)  Se acompaña la primera copia del acta de requerimiento para la constatación del 
exceso de cabida de una finca (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) autorizada por el 
mismo Notario el día 3 de diciembre de 2020, número 115 de su protocolo, anteriormente 
indicada,  mediante  la  cual  doña  R.  B.  B.,  obrando  en  su  propio  nombre  y  en 
representación de don J. B. S., declara que las diferencias entre la descripción registral y 
la rectificación hecha constar en el acta obedecen exclusivamente a errores descriptivos 
del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier 
modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita, y en la que se 
protocoliza la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela con la que se 
identifica 1a finca, de la que resulta una superficie gráfica de 181 metros cuadrados.
3)  Se acredita que la tramitación del expediente ha sido notificada a los titulares de 
las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes y publicado el edicto en el Boletín 
Oficial del Estado y en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento de Artesa de Segre y 
que, transcurrido el plazo de un mes, a contar desde las correspondientes notificaciones, 
no ha recibido oposición. alguna por parte de los -posibles interesados.
4)  En la referida acta de requerimiento figura protocolizado informe de validación 
gráfica, con resultado negativo, de fecha 11 de enero de 2019, referente al terreno no 
incorporado a la cartografía catastral de superficie 51 metros cuadrados.
5)  Asimismo, en el acta de notoriedad para la constancia del exceso de cabida, 
artículo 201 Ley Hipotecaria, se protocoliza la certificación expedida por este Registro el 
día 17 de diciembre de 2020, en el apartado “Observaciones” de la cual se advirtió que 
para  hacer  constar  la  rectificación  de  superficie  pretendida  era  necesario  que  ésta 
coincidiera con la que resulte de la certificación catastral actualizada o del informe de 
validación gráfica alternativa, con resultado positivo, de la totalidad de la parcela que 
debía aportarse. Y en el apartado Sexto, se expusieron dudas acerca de la identidad de 
la finca, en los siguientes términos: “Se albergan dudas sobre la posibilidad de que la 
parcela catastral con la que se identifica la finca se corresponda con la totalidad de la 
misma, dada la diferencia de superficie existente entre ambas.”
– No  se  extendió  anotación  preventiva  del  comienzo  del  procedimiento  por  no 
solicitarse.
– Consultado nuevamente el historial registral de la finca 10.433 de Artesa de Segre, 
de superficie 181 metros cuadrados, resulta que se formó por agrupación de la registral 
número  4.078,  de  superficie  60  metros  cuadrados,  y  una  finca  que  no  constaba 
inmatriculada, de superficie 121 metros cuadrados, según su inscripción 1.ª de fecha 11 
de octubre de 2018.
Ambas fincas se inmatricularon conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La  total  superficie  de  181  metros  cuadrados  se  acreditó  mediante  certificación 
catastral descriptiva y gráfica expedida por la Dirección General del Catastro el día 14 de 
junio  de  2018,  protocolizada  en  la  escritura  de  agrupación  y  declaración  de  obra 
existente otorgada en Artesa de Segre el 29 de junio de 2018, ante la Notario de 
Agramunt doña María Esmeralda Moreno Muñoz, número 1109 de protocolo, que motivó 
dicha inscripción 1.ª
Fundamentos de Derecho:
En cuanto a la rectificación de superficie: e.
La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene declarado en numerosas  910ww
5re-1s1o-lu2c0i0o2n,e s1 7-1(R0e-1s4s,.  211-13--1126-)1: 9a2)8 ,q ue1 -l7a- 1r9e5g6is, tra1c9ió-n1 1d-1e9 9u8n,  ex3c1e-s1o0 -d1e9 9c9a, bid8a- 4“-s2t0ri0c0to, 
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erróneo que figura en el asiento registral de la finca previamente inmatriculada, el de su
superficie; es decir, que la superficie que ahora de desea constatar en el asiento registral 
es  la  realmente  contenía  desde  un  inicio,  desde  su  inmatriculación,  dentro  de  sus 
linderos, sin que por ello se altere la realidad física de la finca acotada por los mismos; b) 
que fuera de esta hipótesis la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, cuyo cauce apropiado será la previa inmatriculación de 
esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
En otros términos, la superficie que ahora se pretende que conste inscrita es la que 
ya debió figurar desde un inicio por ser la que realmente tenía la finca y como tal 
pertenecía al transmitente (art. 20 L.H.).
En consecuencia, el exceso de cabida, o la rectificación de la cabida inscrita no 
pueden servir de medio para alterar la realidad física de la finca, ello implicaría la 
necesaria previa inmatriculación y en su caso posterior agrupación.
Como señaló la Dirección General en su Resolución de 17 de febrero de 2005, “la 
constatación  registral  de  un  exceso  de  cabida  limita  su  ámbito  de  aplicación,  eón 
carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la 
debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en 
su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de 
terreno”.
Según el artículo 201.1.e de la Ley Hipotecaria, “si el Registrador, a la vista de las 
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial regitral [sic] de 
las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el 
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u 
operaciones  de  modificación  de  entidad  hipotecaria,  procederá  a  suspender  la 
inscripción solicitada, motivando las razones en que funde tales dudas”.
Las dudas que en tales casos pueda albergar el registrador han de referirse a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, a la invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se 
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria 
(Resoluciones de la DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016).
Como ha manifestado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado  de  fecha  6  de  marzo  de  2017,  tratándose  de  una  finca  formada  por 
segregación (o agrupación, como en este caso), la regla general es que se estima que 
debe tener una cabida necesariamente determinada, razón por la cual, la normativa 
vigente contempla el supuesto de previa segregación como motivo suficiente, por sí 
mismo, para albergar dudas fundadas acerca de si la nueva medición pretendida para la 
porción segregada, cualquiera que sea su magnitud relativa con respecto a la que consta 
inscrita, perteneció siempre a la finca segregada o, en realidad, pertenece a otra finca, 
ya sea el resto de finca matriz y colindantes.
En el presente supuesto, la diferencia entre la cabida inscrita y la que se desea 
inscribir y el hecho de que la finca 10.433 de Artesa de Segre se formara por agrupación 
de la registral 4.078, de superficie 60 metros cuadrados, y de una finca no inscrita de 
superficie 121 metros cuadrados, ambas inmatriculadas conforme al artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria, con una total superficie de 181 metros cuadrados, acreditada mediante 
certificación catastral descriptiva y gráfica expedida por la Dirección General del Catastro 
el día 14 de junio de 2018, protocolizada n la escritura de agrupación y declaración de 
obra existente. otorgada en Artesa de Segre el 29 de junio de 2018, ante la Notario de  s
Agramunt doña María Esmeralda Moreno Muñoz, número 1109 de protocolo, que motivó  oe.
su inscripción 1.ª hace dudar que la finca registral se corresponda con la totalidad de la  w.
que resulta de la certificación técnica y del informe de validación gráfica alternativo, con  910ww
resuEltna dcou annetgoa atilv ion,f odrem uen dae p voarcliidóanc dióen  5g1r ámficeatr ocso nc ureasduraltdaodso,  nqeugea stiev op:rotocoliza.
Conforme a la Resolución de 7 de octubre de 2020 de la Subsecretaría de Justicia,
por la que se publica la Resolución conjunta de la DG de Catastro y la DGSJyFP en su
artículo primero “la falta de aportación del informe o la aportación de este cuando sea 
negativo impedirán la coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas 
alternativas”.
Calificación:
Por los motivos indicados en los Hechos y Fundamentos de Derecho, se suspende la 
rectificación  de  descripción  de  la  finca  10.433  de  Artesa  de  Segre  al  amparo  del 
artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, por dudar que la finca registral, cuya superficie 
coincide con la de la parcela catastral con la que se identifica, se corresponda con la 
total superficie del certificado técnico y del informe de validación gráfica alternativo, con 
resultado  negativo,  de  la  diferencia  de  superficie  (51  metros  cuadrados),  que  se 
protocoliza,  y  entender  que  con  la  rectificación  de  descripción  se  puede  estar 
encubriendo un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria 
no registrada, o invadiendo una finca colindante inmatriculada, como así se manifestó en 
la certificación expedida al comienzo del expediente.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de l-a Ley Hipotecaria.
Contra dicha calificación cabe: (…)
Balaguer, cinco de mayo de dos mil veintiuno. El registrador de la Propiedad Este 
documento ha sido firmado digitalmente por el registrador: don Manuel Montánchez 
Ramos con firma electrónica reconocida.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  D.  R.  B.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de doña R. R. B. y don J. B. S., interpuso recurso el día 10 de junio 
de 2021 en virtud de escrito en el que, resumidamente, señalaba lo siguiente:
«Única.  Considero  que  las  dudas  que  expone  el  registrador  en  la  nota  de 
calificación no están basadas en criterios objetivos ni están suficientemente razonadas, y 
ello en base a lo siguiente:
1.  Por un lado, el hecho que la superficie que se pretende rectificar no coincida con 
el catastro no puede ser motivo suficiente para rechazar la inscripción dado que se ha 
aportado una representación gráfica georreferenciada alternativa, de conformidad con lo 
que exige el apartado b) del art. 201.1 de la Ley Hipotecaria, en los casos, como el 
presente,  que  la  representación  gráfica  catastral  no  coincida  con  la  rectificación 
solicitada. En ningún caso, la Ley Hipotecaria no exige que la representación gráfica 
georreferenciada alternativa deba tener un resultado positivo y, además en el presente 
supuesto, dicho certificado alternativo cumple con los requisitos exigidos en el apartado 
séptimo de la resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro 
de 26 de octubre de 2015.
A los efectos de acreditar dichos extremos, aportamos de nuevo, junto con este 
recurso, el certificado original de la arquitecta Sra M. F. S. de fecha 14 de enero de 2019, 
del que resulta una superficie total de 232 metros cuadrados, teniendo en cuenta los 
límites que actualmente marcan los muros de piedra existentes, y el certificado de 
georreferencias de la parcela alternativo. s
Asimismo, consta también en el expediente un informe emitido por la arquitecta Sra.  o
edcMune.a c Fmilm .s isSae ., r, de ydepaesr eci nfsresiebccnehrti ataqa du2 oae5s   f,eda laev ac ootlrmúc datauencb  émcrenoi s mdy er oee  2plm 0rmeu1sur9oer,o  ndq tdeaue dec o ophsniae,t  edysnr iaedc,noi ó  qlndau esedb  efisod eltaao m pgprreaeanrtfectíeaen sldpa ear oqndtu jouiencn sostcaleirzsi ba esidnre oca u,p  euefanenvtd roeearl     2021-16910n https://www.
apreciar de forma clara y evidente que dicho almacén y el muro de piedra se encuentran
justo debajo de la finca.
2.  Por otro lado, en dicho informe técnico de fecha 25 de octubre de 2019 se 
evidencia la necesidad urgente de reparar dicho almacén y muro de piedra, que se 
encuentran en estado ruinoso y en riesgo de romperse y caerse, circunstancia que 
considero relevante y suficiente para apreciar la buena fe de mis representados y para 
despejar  cualquier  duda  sobre  la  pretensión  de  encubrir  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria no registrada, como anuncia el 
registrador, pues lejos de esto, lo único que mis representados pretenden es poder 
obtener la oportuna licencia administrativa de obras que les permita reparar dichas 
ruinas y así evitar daños, no solo a la parcela que se encuentra encima sino también a 
terceras personas.
Estas circunstancias se aprecian también de forma clara y evidente en el Acta de 
Presencia de la Notaria de fecha 23 de octubre de 2018, quien comprueba que el 
cobertizo se encuentra debajo de dicha finca y toma fotografías, las cuales quedaron 
incorporadas en dicha acta y se puede comprobar también con la documentación que 
adjunto al presente recurso.
Además, consta también protocolizado un informe emitido por el Letrado municipal 
del Ayuntamiento de Artesa de Segre, Sr. J. C. V., de fecha de 14 de febrero de 2020, 
que insta a mis representados a solicitar de inmediato la oportuna licencia de obras para 
reparar esa parte de la finca que se encuentra en ruina y riesgo de caída, entendiendo 
que, en base al art. 350 del Código Civil español, que establece que “el propietario de un 
terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella”, el pleno dominio de la 
finca que ahora se pretende inscribir pertenece exclusivamente a mis representados y 
que  son  estos  quienes  tienen  el  deber  y  la  obligación  de  reparar  dichas  ruinas. 
Igualmente  consta  en  el  expediente  que  el  inmueble  en  cuestión  no  consta  en  el 
Inventario de Bienes Municipales, ni como espacio protegido, ni tampoco ha causado 
afecciones a los viales colindantes.
3.  Por último, consta en el acta de notoriedad de fecha 29 de marzo de 2021 que el 
notario  comunicó  a  los  colindantes  catastrales  y  registrales  de  la  finca  objeto  del 
presente expediente los términos del acta, la recepción de los envíos, la publicación de 
anuncio en el BOE y la publicación de edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, 
todo ello con los extremos exigidos por el art. 203 de la Ley Hipotecaria, y que, uno de 
los colindantes, compareció en la Notaría mostrando su conformidad respecto a la 
tramitación del expediente y que ninguno de los colindantes manifestó motivo alguno de 
oposición, por lo cual considero que tampoco no puede sostenerse ninguna duda sobre 
la invasión de una finca colindante inmatriculada».
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria; 3 del Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  del  Catastro  Inmobiliario;  la  Resolución  de  29  de  octubre  de  2015,  de  la 
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los  e.
Registros de la Propiedad; la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría,  w.b
por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad  910ww
eJuspríedcicifaic ay cFioen ePsú btéliccnai cya sd ec olma pDleirmececniótanr iaGse npearraal  lad erle Cpraetsaesntrtoa,c ipóonr  glará qficuae  dsee  laapsr ufienbcaans 
esol bCraet alas tcroa ryto eglr aRfíeag cisattraos dtrea l lay  Potrroopsi erdeaqdu;is liatoss  Rpeasroal uecl ioinnteersc adme blaio  Ddiere icncfioórnm Gaceiónne reanl tdree 
los Registros y del Notariado de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 9 de junio y 29 de 
septiembre de 2017, 6 de febrero y 30 de julio de 2018 y 7 de junio y 17 de octubre 
de 2019 y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 11 de diciembre de 2020.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el 
acta inicial.
Tales dudas, se basan en encubrir el exceso de cabida la «adhesión» a una finca 
registral de una cabaña colindante, así como un muro de piedra que vuela sobre vía 
pública y en tener ya la representación gráfica catastral inscrita recientemente (octubre 
de 2018).
Asimismo, advierte en la calificación que, en cuanto al informe de validación gráfica 
con resultado negativo, conforme a la Resolución de 7 de octubre de 2020 «la falta de 
aportación  del  informe  o  la  aportación  de  este  cuando  sea  negativo  impedirán  la 
coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas».
2.  La Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 7 de 
junio de 2019 señaló que «de la redacción de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria 
no puede deducirse (...) que una vez inscrita una representación gráfica la misma 
devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita 
resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. 
artículo 40.d Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción 
de la nueva representación gráfica (artículos 9.b y 199 Ley Hipotecaria)».
Por tanto, si bien en principio es posible la rectificación de una representación gráfica 
inscrita,  la  inscripción  de  la  nueva  representación  debe  someterse  a  las  normas  y 
procedimientos generales para su inscripción y, en lo que ahora nos interesa, será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. 
Tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica 
aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación 
y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra 
representación  gráfica  previamente  incorporada,  así  como  la  posible  invasión  del 
dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la  representación 
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran 
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, 
no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación 
de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, como ha reiterado este Centro Directivo, las dudas pueden referirse a que 
la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica 
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de 
entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 
de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
En el caso que nos ocupa el supuesto de hecho difiere del de la Resolución de 7 de 
junio de 2019 antes citada, ya que ahora se pretende rectificar una representación 
gráfica catastral inscrita sin que se trate de un mero ajuste o mejora de precisión métrica,  e.
sino que la modificación tanto perimetral y superficial es de tal entidad que resultan  w.b
justificadas las dudas manifestadas por el registrador en su calificación. 910ww
tieneE nin escferictato ,la d reel parneásleisnitsa cdieó nla gsr ácifriccau ncsatatansctiraasl  yc ocnocnusrtrae nlate cso eonrd lian afciniócna  gserá oficbas etravnat oq ueen 
elal  sRuepgeisrftircoie c doem 1o8 e1n a e 2l 3C2a mtaesttrroo.s  Tcaula yd rcaodmoos,  soeb seexrpvoánned oesne l ala  caaltliefircaaccióiónn d, es ela i ngceroemmeetnrítaa 
de la representación que consta inscrita y coordinada con el Catastro.
Por ello concurre en este caso la certeza de que con la representación gráfica 
alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita.
En  efecto,  en  el  supuesto  que  nos  ocupa  resulta  evidente  que  la  rectificación 
superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se 
pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la 
realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden 
encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, 
circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.
3.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de 
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta puede alterar la realidad 
física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que 
resulta de la representación gráfica catastral inscrita), pudiendo con ello afectar a los 
derechos de terceros, procediendo, por tanto, confirmar la calificación del registrador.
4.  En este punto cabe citar la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de 
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del 
Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la 
representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para 
el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
En  la  misma  se  contempla  la  posibilidad  de  utilizar  una  representación  gráfica 
alternativa para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, y a tal efecto 
contempla los parámetros que permiten determinar cuándo una representación gráfica 
alternativa es equivalente a la cartografía catastral, definiendo en su anexo II el margen 
de tolerancia gráfica en los términos siguientes: «1. La línea exterior que delimita el 
perímetro  de  la  geometría  de  la  RGGA  debe  estar  comprendida,  en  el  caso  de 
cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una 
distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, 
trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación 
geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para  s
delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será  oe.
de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea. 2.  Adicionalmente, cuando la  w.
diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la  910ww
supeArdfiecmie ácsa tdaes ttroadl»o. lo expuesto, del análisis de la cartografía se observa que en el caso
que nos ocupa no se respetaría el margen de tolerancia citado, de modo que conforme al
criterio de esta resolución tampoco podría entenderse equivalente la representación 
gráfica catastral inscrita con la alternativa ahora aportada.
5.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Así sucede en el caso de este expediente en el que en la certificación (y aunque con 
menor detalle) ya se advirtieron las dudas de identidad que motivan este recurso.
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203.1, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
6.  Por  último,  también  se  ha  reiterado  por  este  Centro  Directivo  que  en  el 
expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a 
cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de 
disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la 
magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 
o 22 de febrero de 2018).
Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las evidencias 
puestas de manifiesto en la calificación no resultan desvirtuadas por lo actuado en el 
acta,  en  la  que  únicamente  se  realizan  manifestaciones  que  son  reiteradas  por  el 
recurrente en sus alegaciones, sin que las mismas se sustenten en prueba, averiguación 
o dato objetivo alguno.
Así, de la documentación presentada no resulta diligencia, ni prueba alguna, que 
acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando lugar a una 
notable diferencia superficial, y modificando la geometría catastral.
Téngase en cuenta que conforme al artículo 3.3 de la Ley del Catastro «salvo prueba 
en  contrario  y  sin  perjuicio  del  Registro  de  la  Propiedad,  cuyos  pronunciamientos 
jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen 
ciertos».
Además,  dicha  geometría  figura  inscrita  y  resulta  de  un  título  de  agrupación  e 
inmatriculación reciente, constado coordinada gráficamente.
Y como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio 
de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye 
la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles 
negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas.
Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas en la certificación 
inicial y fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, 
al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de 
rectificación  de  superficie,  considerando  la  circunstancia  de  constar  anteriormente 
inscrita la representación gráfica de la finca en virtud de una operación de agrupación de 
finca inscrita con otra no inmatriculada, en el año 2018, y quedando entonces coordinada 
gráficamente con el Catastro.
7.  Debe concluirse haciendo referencia a la circunstancia de haberse aportado un  s
informe de validación gráfica catastral negativo. oe.
Como ya se afirmó en la Resolución de 6 de febrero de 2018, la aportación de un  w.
informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que  910ww
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de que el resultado de tal validación sea o no positivo.
Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente 
incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea 
inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas 
deberá contar, en todo caso, con el consentimiento de sus titulares y, además, será 
objeto de calificación por el registrador.
En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro 
pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la 
tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir 
los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; 
considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes 
afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro 
catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al 
Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b).
Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo 
no  debe  conllevar,  por  este  sólo  hecho,  la  denegación  de  la  inscripción  de  la 
representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro.
Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el 
supuesto  de  inscripción  de  representación  gráfica  catastral  y  el  efecto  de  su 
coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, 
dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de 
realizar las alteraciones procedentes. En este caso, como resulta del apartado 5 del 
artículo 10 citado, tratándose de representación catastral se logrará la coordinación, 
exigiendo, para el caso de representación alternativa del correspondiente informe de 
validación, sin exigir que éste sea positivo.
Así  también  lo  prevé  expresamente  la  Resolución  conjunta  de  26  de  octubre 
de 2015, cuyo punto quinto, apartado 4, contempla el supuesto de inscripción de la 
representación gráfica con un informe de validación negativo, desarrollando lo dispuesto 
en la Ley, al disponer que «cuando el resultado del informe previo de validación sea 
negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia 
gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real 
la  representación  gráfica  alternativa  de  las  fincas  resultantes,  haciendo  constar  la 
circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro 
dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el 
número 2. a) y b) del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan 
impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya 
realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de 
la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica 
inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin 
perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que 
corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas».
El apartado 2 del punto primero de la Resolución conjunta de 23 de septiembre 
de  2020  señala  que  «para  posibilitar  la  coordinación  de  representaciones  gráficas 
georreferenciadas  alternativas,  podrá  utilizarse  el  informe  de  validación  gráfica 
alternativa que se obtiene a través de la sede electrónica de la Dirección General del 
Catastro. Dicho informe se configura como un elemento indispensable para acreditar el 
cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar una representación 
gráfica georreferenciada alternativa a la cartografía catastral, dándose cumplimiento a lo 
establecido, en tal sentido, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. La falta de aportación  s
del informe o la aportación de este cuando sea negativo impedirán la coordinación de las  oe.
representaciones gráficas georreferenciadas alternativas». w.
Por tanto, debe aclararse que esta afirmación que se realiza en la Resolución  910ww
cdoenfejucntota q duee  2im02p0id ay  qlau ein sccornipsctaió enn,  slain oca clioficmaoc ióunn ar emcuerrraid aad nvoe rcteanbceia e ndtee nqdueer,l aa uconmquoe  ulna 
rinespcreribseibnleta, cnióon p ogdráráfi cloag rraerssuel tcaonnte l ad me isumn ai nlafo cromoer ddinea cvióanlid garcáifóicna  ccaotna sCtraatla snterog.ativo sea  BOE-A-cable e
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.