BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46997
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7195 Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don P. S. F., en nombre y representación de «Gestión 
Documental  de  Euskadi,  S.L.»,  contra  la  nota  de  calificación  del  registrador  de  la 
Propiedad de Nules número 3, don Alberto Manuel Adán García, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 12 de julio de 2019 ante el notario de Castellón de 
la Plana, don Jorge Sos Ansuategui, con el número 1.245 de protocolo, se acordó la 
compraventa de la finca registral número 25.699 del término de Nules.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Nules número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento presentado por Gesdek SL, el día 12/07/2019, bajo el asiento número 314, 
del tomo 165 del Libro Diario y número de entrada 2530, que corresponde al documento 
otorgado  por  el  notario  de  Castellón  de  la  Plana  Jorge  Sos  Ansuategui,  con  el 
número 1245/2019 de su protocolo, de fecha 12/07/2019, ha resuelto no practicar los 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
La  finca  cuya  inscripción  se  pretende  colinda  con  el  dominio  público  marítimo- 
terrestre, según resulta de consulta al programa de gestión de bases gráficas geobase, y 
del correspondiente visor de la Administración.
Por tanto, en fecha seis de Septiembre de dos mil diecinueve, se practicó anotación 
preventiva por 90 días, y se comunicó al Servicio Periférico de Costas, a los efectos de 
que certifique si invade o no el Dominio Público Marítimo Terrestre.
En  fecha  16  de  Octubre  de  2019  se  ha  presentado  en  éste  Registro  bajo  la 
entrada 3663/2019, Certificación expedida por Don F. P. B., Jefe del Servicio Provincial 
de Costas de Castellón, de fecha treinta de Septiembre de dos mil diecinueve, de la que 
resulta  que,  la  finca  con  referencia  catastral  6819923YK4161N,  invade  bienes  de 
dominio  público  marítimo-terrestre,  estando  el  resto  afectada  por  las  zonas  de 
servidumbre de tránsito y de protección, según deslinde administrativo aprobado por  e.
Orden Ministerial de 5 de Abril de 1993, por lo que en base al artículo 36 del Reglamento  w.b
de Costas, se cancela la anotación y se deniega su inscripción. 95ww
Fundamentos de Derecho.
Artículos 33 a 36 del Reglamento de Costas RD 876/ 2014, de 10 de octubre.
Artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Bc
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta decisión (…)
Nules, a 31 de octubre de 2.019.–El Registrador de la Propiedad, Fdo.: Alberto Adán 
García.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Viver, don Carlos Alberto Mañero Criado, quien resolvió, en fecha 27 de 
noviembre de 2019, confirmar la calificación del Registro de la Propiedad de Nules 
número 3.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don P. S. F., en nombre y representación de 
«Gestión  Documental  de  Euskadi,  S.L.»,  interpuso  recurso  mediante  el  día  3  de 
diciembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.
En la nota de calificación, el Registrador indica que en fecha 16 de Octubre de 2019 
se presentó en el Registro bajo la entrada 3663/2019, Certificación expedida por Don F. 
P. B., Jefe del Servicio Provincial de Costas de Castellón, de fecha treinta de Septiembre 
de  dos  mil  diecinueve,  de  la  que  resulta  que,  la  finca  con  referencia 
catastral  6819923YK4161N,  invade  bienes  de  dominio  público  marítimo-terrestre, 
estando el resto afectada por las zonas de servidumbre de tránsito y de protección, 
según deslinde administrativo aprobado por Orden Ministerial de 5 de Abril de 1993, por 
lo que en base al artículo 36 del Reglamento de Costas, se cancela la anotación y se 
deniega su inscripción.
Segundo.
Si bien es cierto que hay una porción de terreno que invade el dominio público 
marítimo-terrestre, en base al mismo artículo que menciona el Registrador, (artículo 36. 
apartado 5) indica que “las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que 
resulte  afectada,  debiendo  adecuarse  la  descripción  del  título  al  contenido  de  la 
resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del 
dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado.”, y tras lo cual nos remitimos al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Tercero.
En años anteriores, no hubo problema alguno en inscripciones de fincas del mismo 
complejo urbanístico, y el Registrador de la Propiedad anterior inscribía las fincas a excepción 
de la parte de la finca matriz que invadía los terrenos de Dominio Público Marítimo Terrestre, 
y con la renuncia de los adquirentes a los derechos que pudieran ostentar sobre la misma. e
Uno de estos ejemplos es la finca 25.702 del Registro de la Propiedad de Nules 3,  bo
del mismo complejo urbanístico (…) 95ww
Cuarto.
sóloE sl ea rhtaíc udleo  t3e.n1e dr eeln C cóudeignota C eilv tiel ensotra lbitleercael  dqeu ela psa mrais imntaesrp, rseintaor  qlause ,n aodrmemasá sju, rsídei cdaesb neon   BOE-A-cable e
tener en cuenta otros criterios de interpretación entre los que figura su contexto, los 
antecedentes históricos y legislativos, la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas y, sobre, todo el espíritu y la finalidad de la ley que se interpreta, lo que permite 
entender, en beneficio del adquirente que se pueda inscribir parcialmente la finca que no 
es objeto de invasión. Es evidente que con la interpretación del Registrador, queda 
desprotegido y claramente perjudicado el Adquirente de buena fe, debiendo por tanto 
admitirse la Inscripción parcial con la renuncia de los adquirentes a los derechos que 
pudieran ostentar sobre la misma»,
V
El registrador de la Propiedad de Nules número 3 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria; 11, 13 y 15 de la Ley 22/1988, 
de 28 de julio, de Costas; 26, 31, 33, 34, 35 y 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de 
octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas; la Sentencia del 
Tribunal Constitucional número 57/2016, de 17 de marzo; las Sentencias del Tribunal 
Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996 y 27 de 
mayo de 1998, y, Sala de lo Civil, de 26 de abril de 1986, 1 de julio de 1999 y 22 de junio 
de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 6 de octubre de 2008, 18 de agosto de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio 
de 2012, 18 de noviembre de 2013, 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016, 18 de 
abril y 27 de junio de 2017, 23 de abril, 23 de mayo y 19 de junio de 2018 y 6 de junio 
y 24 de julio de 2019.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  una  escritura  de 
compraventa de un elemento independiente perteneciente a un régimen de propiedad 
horizontal cuya finca matriz linda con el dominio público marítimo-terrestre. El registrador, 
tras comunicarlo al Servicio Periférico de Costas, suspende la inscripción al haberse 
recibido certificación de dicho Servicio de la que resulta que el edificio invade el citado 
demanio.
El recurrente alega que si bien es cierto que hay una porción de terreno que invade 
el  dominio  público  marítimo-terrestre,  el  Reglamento  de  Costas  indica  que  las 
limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, «debiendo adecuarse la 
descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de 
proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del 
Estado» y se remite al artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, afirma que «el 
Registrador de la Propiedad anterior inscribía las fincas a excepción de la parte de la 
finca matriz que invadía los terrenos de Dominio Público Marítimo Terrestre, y con la 
renuncia de los adquirentes a los derechos que pudieran ostentar sobre la misma».
2.  La cuestión suscitada en el presente expediente ha sido objeto de una dilatada 
doctrina por parte de este Centro Directivo, con arreglo a la cual ha de resolverse. La 
necesidad de que previamente a toda transmisión de inmuebles lindantes con el dominio 
público quede acreditada la no invasión del dominio público marítimo-terrestre ya se 
establecía en el artículo 35 en relación con los artículos 31 y 33 Real Decreto 1471/1989,  e.e
de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento general para desarrollo y  b
ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, hoy derogado, en los que se  95ww
eexxtigreíam aop (ocrftra. rR ceesrotilfuiccaiodnoe es xdpee d1i8d od ep oarb reill  yS e2r7v idceio j uPneiori fdéeri c2o0 1d7e) .Costas acreditativo de tal
DireEctsiv oci eerntote, nndoió  oqbuseta lnat ec,i taqduae  nlao rRmeas orelugclaiómne dneta r1ia6  qduee bjuraliob ad eel  1p9ri9n8c ipdieo  dees teje rCaerqnutríoa 
normativa -artículos 9.3 de la Ley del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas
y del Procedimiento Administrativo Común y 23 de la Ley del Gobierno- por ir en contra 
de los mismos principios que inspiran la ley que desarrolla y que son coincidentes con 
los que rigen en el sistema hipotecario en orden a llamar en aquellos expedientes de 
deslinde que puedan desembocar en una modificación de la situación registral a los 
titulares de derechos inscritos. En este sentido la presunción, a todos los efectos legales, 
del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos 
inscritos, junto con el mandato normativo contenido en el artículo 1, párrafo tercero, de la 
misma ley, cuando establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de 
los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los 
términos establecidos en la ley, coordina perfectamente con el régimen de la Ley de 
Costas para la tramitación e inscripción de los expedientes de deslinde.
Por ello este Centro Directivo entendió en la citada Resolución de 16 de julio de 1998 
que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de 
las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del 
dominio público, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente 
que  esas  inscripciones  se  produzcan,  facilitando  con  ello  que  se  pueda  seguir  el 
expediente de deslinde con quienes como titulares registrales están amparados por la 
presunción legal de ser los titulares reales, y cuya presunción podrá quedar desvirtuada 
por el deslinde aprobado y firme. Criterio que siguió la Resolución de 14 de enero 
de 2000 invocada por el ahora recurrente.
3.  Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del 
Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia 
del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996, 
en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del 
citado artículo 35 del Reglamento.
El Tribunal tras sistematizar en la citada Sentencia de 16 de octubre de 1996 las 
medidas  protectoras  que  la  Ley  de  Costas  establece  (imposibilidad  de  practicar  la 
inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no 
se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no 
se invade el dominio público; facultad del registrador de requerir al interesado para que 
identifique  y  localice  la  finca  en  el  plano  proporcionado  al  efecto  por  dicha 
Administración;  posibilidad  del  registrador  de  suspender  la  solicitud  de  inscripción 
cuando  sospeche  una  posible  invasión  del  demanio  marítimo;  etc.),  declara  a 
continuación que «esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir 
que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro, 
como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo 
fundamento,  a  las  segundas  y  posteriores  inscripciones,  pues,  en  definitiva,  están 
amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración 
del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos 
que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto 
podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la 
práctica del correspondiente deslinde». En esta potestad-función hay que enmarcar al 
artículo  35  del  Reglamento,  que  se  apoya  para  su  ejercicio  en  el  Registro  de  la 
Propiedad a través del que se pretende adecuar la realidad física de las fincas a la 
jurídica. Posición que se reitera en la Sentencia del mismo Tribunal de 27 de mayo 
de 1998.
A la vista de la citada doctrina legal, este Centro Directivo, que como hemos visto 
había  sostenido  un  criterio  favorable  a  la  no  exigencia,  con  relación  a  fincas  ya  s
inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, prevista  oe.
por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por  w.
el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre (cfr. Resoluciones de 16 de julio de 1998,  95ww
d1e4  2d0e0 e8n (erreoit edrea d2a0 0p0o ry l a2 1d ed e1 8f edbere arog odseto 2 d0e0 22)0, 1y0a  ye no tlraa sR peossotleurcioiórne sd),e  s6e ñdaeló o qcutueb reel 
RSaelgal admee nloto  Cdoen Cteonsctaioss ofu-Ae ddmeicnlaisrtaradtoiv aoj,u setna dloa sa  clait aLdeays  pSore netle pnrcoiapsio  dTeri b1u6n adl eS uopcrteumbroe,   BOE-A-cable e
de  1996  y  27  de  mayo  de  1998,  y  en  su  consecuencia  acomodó  desde  aquella 
Resolución su doctrina a dicha jurisprudencia. Con ello este Centro Directivo ha venido 
entendiendo, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de 
Costas, que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de 
acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las 
previstas para las inmatriculaciones, y cuya legalidad, pasó a ser indiscutida a partir de la 
jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, a la que esta Dirección General adecuó 
como se ha dicho su doctrina a partir de la Resolución de fecha 6 de octubre de 2008 
antes citada.
4.  Tras la derogación de la citada norma reglamentaria, la cuestión de la protección 
registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones 
de fincas colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real 
Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Costas, cuya regla segunda dispone el modo de proceder del registrador en aquellos 
supuestos en que el dominio público costero no conste inscrito en el Registro de la 
Propiedad: «Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo-
terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de 
Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y 
tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio 
Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, 
certifique  si  la  finca  invade  el  dominio  público  marítimo-terrestre  y  su  situación  en 
relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin 
recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en 
inscripción  de  dominio,  lo  que  notificará  al  servicio  periférico  de  costas,  dejando 
constancia en el folio de la finca».
Como  ha  señalado  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  de  23  de  agosto 
de 2016, 27 de junio de 2017 y 23 de mayo y 19 de junio de 2018), para la debida 
comprensión de este precepto debe contemplarse conjuntamente con el contenido de 
toda la Sección Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas, reguladora de 
las inmatriculaciones y excesos de cabida que puedan afectar a este dominio público. El 
eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta 
regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación 
gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público 
marítimo-terrestre,  como  de  las  servidumbres  de  tránsito  y  protección,  que  ha  de 
trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del 
Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). 
Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para 
el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer 
todos los registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) 
de la Ley Hipotecaria, en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha 
aplicación,  homologada  por  Resolución  de  esta  Dirección  General  de  2  de  agosto 
de  2016,  permite  relacionar  las  representaciones  gráficas  de  las  fincas  con  las 
descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio 
público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la 
clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el 
registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la 
situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en  s
el  caso  en  que  de  tal  comprobación  resulte  invasión  o  intersección,  procedería  la  oe.
solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de  w.
Costas. 95ww
los c5a. soLsl eegna dlooss  qau ees tlaes p ucintatod,a csa abpel ipclaacnitoenaers c uináflo drmebáeti csaesr  epla praro ecle dtreart admeile rnetgoi sdtrea dboars eens 
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de tránsito y protección, remitida en soporte electrónico por la Dirección General de 
Sostenibilidad de la Costa y del Mar (cuya fuente u origen no consta en el presente 
expediente).
En tales casos el registrador no podrá proceder conforme a lo previsto en la citada 
regla segunda del artículo 36 del Reglamento de Costas al faltar el primer presupuesto 
para su aplicación, como es la determinación de la colindancia o intersección según la 
repetida representación gráfica del dominio público y de las servidumbres legales con 
arreglo a la información sobre la delimitación de la costa proporcionada por la citada 
Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.
Por  ello,  las  Resoluciones  de  este  Centro  Directivo  de  23  de  agosto  y  14  de 
septiembre de 2016 y 23 de mayo de 2018 señalaron que la única forma de lograr esta 
determinación será la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas 
de la que resulte la colindancia o intersección, así como la determinación de si la finca 
invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las 
servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre 
en tal Administración.
No obstante, esta determinación previa sólo debe ser exigible a aquéllas fincas que, 
según los datos que consten en el Registro o a los que tenga acceso el registrador por 
razón de su cargo, como los datos catastrales (cfr. por todas, Resolución de 23 de abril 
de 2018), o que se desprendan del propio título inscribible, linden con este dominio 
público o puedan estar sujetas a tales servidumbres (artículos 15 de la Ley de Costas 
y 35 y 36 del Reglamento General de Costas).
6.  En el caso de este expediente, el registrador a la vista de las representaciones 
gráficas disponibles concluye que el edificio en el que se integra la finca puede invadir el 
dominio público marítimo-terrestre, por lo que procede conforme a lo previsto en el 
artículo 36 del Reglamento de Costas requiriendo al Servicio Periférico de Costas para 
que se le informe sobre el particular.
Como  ya  señaló  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 6 de junio de 2019, la posible invasión puede resultar de la información 
gráfica de la aplicación auxiliar del Colegio de Registradores prevista en el artículo 9 de 
la Ley Hipotecaria, y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de marzo, 
que constituye elemento relevante a estos efectos, aun no existiendo constancia de la 
concreta fuente de la información a ella incorporada, dada su función legal de realizar 
«análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro 
y  con  aquellas  otras  cartografías  o  planimetrías,  debidamente  georreferenciadas  y 
aprobadas oficialmente» y su finalidad de constituir elemento auxiliar en la calificación 
registral, conforme a las citadas disposiciones legales.
Ello lleva al registrador a condicionar la inscripción de transmisiones posteriores a 
que se justifique que tal invasión no se produce, en aplicación de lo dispuesto en los 
artículos 7, 15 y 16 de la Ley de Costas y 33 a 36 del Reglamento, y sus concordantes.
Los anteriores datos y manifestaciones si bien no constituyen per se prueba plena de 
la colindancia y/o invasión, sí dan fundamento y base suficiente a las sospechas del 
registrador, en presencia de las cuales, y en aplicación de la doctrina anteriormente 
expuesta  de  este  Centro  Directivo,  es  correcto  y  aún  obligado  para  el  registrador 
proceder en la forma en que lo ha hecho, requiriendo la aportación de una certificación 
del Servicio Periférico de Costas acreditativa de la no invasión del domino público por la 
reiterada finca registral como requisito previo necesario para la inscripción del título en el 
Registro. s
7.  Toda vez que el certificado del Servicio Periférico de Costas confirma la invasión  oe.
de la finca a la que pertenece el elemento que ahora es objeto de transmisión, dados los  w.
términos del pronunciamiento de este Servicio no puede practicarse la inscripción, por  95ww
daeprlieccahcoió nd edl ein lotesr epsraedceop ato asc acniotensa rc, istai dao ssu d dee lrae lcehgois claocnióvine ndee,  cpoasrtaa so;b etellon esri nla p reervjuisicióion  deenl 
lcau yvoía c oqnutee nciodror ensop ocunedsat idoen al.a resolución y certificación del jefe del Servicio de Costas,  BOE-A-cable e
8.  Las  conclusiones  anteriores  no  se  pueden  entender  enervadas  por  las 
alegaciones del recurrente.
En primer lugar invoca la previsión del artículo 36 del Reglamento de Costas relativa 
a la posible inscripción previa adecuación de la descripción del título al contenido de la 
resolución aprobatoria del deslinde, citando al efecto el artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
que regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada. 
En este sentido, como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado 
en  varias  ocasiones,  el  defecto  podría  subsanarse  mediante  la  aportación  de  una 
representación gráfica georreferenciada de la finca que respete los límites del dominio 
público. Tal delimitación gráfica de la finca no compete en ningún caso elaborarla al 
registrador (como parece intuirse del escrito de recurso). Y en todo caso deberá quedar 
acreditado (conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria en relación con la legislación 
de Costas) que la delimitación de la finca no invade el dominio público, ya sea porque al 
registrador le consten los límites georreferenciados del mismo o bien porque así lo 
certifique el Servicio Periférico de la Demarcación de Costas.
Sin embargo, esta alegación no resulta aplicable al supuesto que nos ocupa ya que, 
en primer lugar, no se ha efectuado dicha adecuación descriptiva, la cual requeriría, 
además, cumplir con los requisitos para la rectificación de la descripción del edificio en 
su conjunto; y en segundo lugar, porque no es posible la inscripción de la representación 
gráfica de un elemento en régimen de propiedad horizontal (cfr. Resoluciones de 22 de 
julio de 2016 o 19 de julio de 2018).
La circunstancia, alegada por el recurrente, relativa a la previa inscripción de las 
segundas transmisiones de otros elementos privativos integrados en el mismo edificio al 
que pertenece el que es objeto de este expediente (citando expresamente la finca 
registral números 25.702), tampoco puede desvirtuar las conclusiones anteriores, pues, 
como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución 
de  30  de  noviembre  de  2018),  «el  registrador  al  llevar  a  cabo  el  ejercicio  de  su 
competencia  de  calificación  de  los  documentos  presentados  a  inscripción  no  está 
vinculado,  por  aplicación  del  principio  de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las 
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la 
anterior presentación de la misma documentación o de la anterior presentación de otros 
títulos, dado que debe prevalecer la mayor garantía de acierto en la aplicación del 
principio de legalidad por razones de seguridad jurídica».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.