BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61148
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8901 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Sant Feliú de Llobregat n.º 1, por la que 
se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don Ariel Sultán Benguigui contra la nota de calificación 
de la Registradora de la Propiedad de Sant Feliú de Llobregat número 1 Doña María 
Eugenia  Herrero  Oliver,  por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  escritura  de 
préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Ariel Sultán Benguigui 
el 8 de noviembre de 2019 Don E. A. C. y Doña M. B. R. constituyen hipoteca sobre las 
participaciones  indivisas  de  106/3650  avas  partes  de  las  plazas  de  aparcamiento 
número 43 y 44 de la finca 24040 de Sant Feliú de Llobregat a favor de Caixa Crèdit dels 
Enginyers S.C.C. en garantía de un préstamo.
II
Presentada esta escritura mediante proceso telemático, a las 10 horas 45 minutos 
del día ocho de noviembre de dos mil diecinueve, motivó el asiento número 1563 del 
Diario 253,y fue objeto de la siguiente nota de calificación: En el día de la fecha el 
documento a que se refiere el apartado anterior, presentado por vía telemática y del que 
con fecha doce de diciembre de dos mil diecinueve, se aportó, por vía telemática por el 
presentante, documentación complementaria, ha sido calificado por el Registrador que 
suscribe en los siguientes términos: «(…) 1) Previa escritura de compraventa defectuosa. 
2) En el cuerpo de la escritura que motiva el presente asiento, concretamente en la 
participación de finca que se describe con el n.º 3, plaza de parking 44, se constituye 
hipoteca  sobre  una  participación  del  106/3650  avas  partes  indivisas  de  finca.  Sin 
embargo, según los libros del Registro de la Propiedad, la participación que corresponde 
a dicha plaza de parking es de 125/3650 avas partes indivisas, tal y como consta en la 
nota simple informativa protocolizada. 3) En la constitución de Hipoteca en su apartado 
c) se garantiza por intereses de demora, por el plazo de un año, al tipo de interés 
ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula 
de intereses de demora y, hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9%. Es de advertir 
que también ha sido calculado en esos términos en el cuadro de distribución hipotecaria 
que se protocoliza.
Fundamentos de derecho.
Primero.  Conforme al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los  oe.
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas  w.
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  01ww
ceaspcraitcuidraasd  pdúeb lilcoass ,o ptoorrg laon qteuse  rye slau ltvea dlied eezll adse y  ldoes  laocst oass iednistopso sdietilv Rose gcisotnrote.nidos en las
los Smeogtiuvnodso e. xpErens eald porse. sEenn tec ucaanstoo,  an ol osse  dperfaecctticoas  l1a)  oCpoenrafocriómne  reagl isptrrianlc ispoioli cditea dtara pcotor   BOE-A-cable e
sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) la finca ha de constar inscrita a favor del 
transmitente. "Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre se otorguen los actos referidos". 2) Conforme a los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los 
documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a "los 
obstáculos que surjan del Registro", a "la legalidad de sus formas extrínsecas de los 
documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción", a "las que afecten a la 
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos" y a 
"la  no  expresión,  o  la  expresión  sin  claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las 
circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo 
pena de nulidad". 3) Las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en 
los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, y 114.3 de la Ley Hipotecaria, no 
admiten "pacto en contrario" según establecen expresamente dichos artículos, y ello ni 
siquiera en beneficio del prestatario consumidor pues en el apartado IV del Preámbulo se 
indica que la finalidad de la LCI, en este ámbito, ha sido "sustituir el régimen vigente, en 
el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de 
carácter estrictamente imperativo". Resulta que para el caso de préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 
tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, así como 
que el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente 
de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el 
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y fijándose además que las reglas 
relativas al interés de demora contenidas en el propio párrafo no admitirán pacto en 
contrario.
Tercero.  La calificación de los documentos presentados en el Registro se ha de 
entender a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota 
marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse 
ante los Tribunales para que los interesados contiendan entre sí sobre la validez o 
nulidad del título, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento, de conformidad 
con los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 101 de su Reglamento.
Cuarto.  Esta calificación será notificada en el plazo de diez días desde su fecha al 
presentante del documento y al funcionario que lo haya expedido, de conformidad con lo 
previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de 
noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento 
Administrativo Común.
Parte dispositiva.
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación Doña 
María Eugenia Herrero Oliver, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Sant 
Feliú de Llobregat número 1,
ACUERDA: 1.º Calificar el documento presentado en los términos que resultan del 
apartado segundo de los antecedentes de hecho antes consignados; y 2.º Suspender, en 
consecuencia, el despacho del título hasta la subsanación en su caso, de los defectos 
advertidos, desestimando la solicitud de su inscripción. Queda prorrogado el asiento de  s
presentación del precedente documento por el plazo de 60 días contados a partir de la  oe.
notificación de conformidad a lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, así  w.
cfceoitcamhdoaa   edele sa csdriieetusnrptaoa  cddheeof ep dcreteusl oetsnítatua,l ocei ólp ncr eunvaúilom s, eesrreoág  1cú5an6l if2lioc d apedrloe D ceieanpr itoeu la 2pd5lo3a ,ze opn o dree sl  e1ar5r tc ícdouínaleosx  o1a 8 cp oadnre t eirll a dd eLe e llaay    2020-8901n https://ww
Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…) Este documento ha sido firmado digitalmente por 
la registradora: doña María Eugenia Herrero Oliver con firma electrónica reconocida. 
Sant Feliú de Llobregat a 7 de enero de 2020».
Solicitada  calificación  sustitutoria  y  habiendo  recaído  ésta  en  el  Registro  de  la 
Propiedad número 1 de Mataró, Don Juan Francisco Tur Vilas, confirmó, el día 29 de 
enero de 2020, la calificación negativa.
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ariel Sultán Benguigui interpone recurso 
en base a los siguientes argumentos:
Hechos.
I.  El día ocho de noviembre de dos mil diecinueve, bajo el número 6762 de mi 
protocolo,  fue  autorizada  por  mí  escritura  de  compraventa.  El  mismo  día,  con 
número 6763, se otorga por la parte compradora y una entidad de crédito, escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria, que financia la operación de compraventa.
II.  Presentadas en el Registro de la Propiedad número 1 de Sant Feliú de Llobregat 
las  citadas  escrituras  números  6762  y  6763,  la  segunda  de  ellas,  es  calificada 
negativamente con fecha siete de enero de 2020.
III.  Con  fecha  dieciséis  de  enero  de  2020  se  solicitó  calificación  sustitutoria 
habiendo recaído ésta en el Registro de la Propiedad número 1 de Mataró, cuyo titular, 
Don Juan Francisco Tur Vilas, confirmó, el día 29 de enero de 2.020, la calificación 
negativa de su compañera Doña María Eugenia Herrero Oliver, Registradora de la 
Propiedad número 1 de Sant Feliú de Llobregat.
IV.  Se acompaña a este escrito testimonio de la citada escritura de préstamo 
hipotecario número 6.763 de protocolo, así como las notas de calificación antes aludida.
V.  Como  manifestación  de  disconformidad  a  dichas  calificaciones  negativas  se 
interpone el presente recurso con arreglo a los siguientes,
Fundamentos de Derecho.
Primero.  La  única  cuestión  que  se  debate  en  este  recurso  es  saber  si  en  la 
constitución de hipoteca pueden garantizarse los intereses de demora por el plazo de un 
año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, y, hasta un 
máximo a efectos hipotecarios del 9%. La registradora de la propiedad señala en su nota 
de calificación que ello no es posible, y afirma que: «Las normas sobre fijación del tipo 
de interés moratorio recogidas en los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, 
y  114.3  de  la  Ley  Hipotecaria,  no  admiten  "pacto  en  contrario"  según  establecen 
expresamente dichos artículos, y ello ni siguiera en beneficio del prestatario consumidor 
pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la LCI, en este 
ámbito,  ha  sido  sustituir  el  régimen  vigente,  en  el  que  existía  cierto  margen  a  la 
autonomía  de  la  voluntad  de  las  partes,  por  normas  de  carácter  estrictamente 
imperativo».
Segundo.  En  la  escritura  calificada  se  ha  pactado  como  un  máximo  de  la 
responsabilidad hipotecaria de la finca por el concepto de intereses de demora un 9%, 
pero nótese que ese 9% no es un pacto de intereses de demora sino un límite máximo a 
la  responsabilidad  hipotecaria.  Los  intereses  de  demora  ya  están  pactados  en  la  e
escritura en la cláusula sexta: «Si por cualquier causa la parte prestataria se demorase  bo
en el pago de las amortizaciones y/o sus intereses y comisiones, estas cantidades  01ww
fdeecvhean geanr áqnu,e a s efa vhoary ad ep rload uecnitdidoa dy  ealc rreeeedmobrao,ls poo dr etlo edxoc eesl oti,e eml ptoip otr adnes cinutrerridéos  peanctrtea dlao 
my eáls  aurntí cduifloe r1e1n4c iadle p loar L reeytr ahsipoo dteec a3r ipau).n tAossi m(disem coo,n lfoosrm inidtearde sceosn  deel  adretímcuolroa  2s5o ldaem lean LteC sCeI 
devengarán sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados
en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil». Nunca se podrá reclamar a la parte deudora una cantidad de 
intereses de demora que sea superior a la pactada. Los intereses de demora pactados 
respetan el límite legal, siempre estarán sujetos a ese límite legal y así se contempla en 
la escritura.
Tercero.  El  principio  de  determinación  registral  exige  que  la  responsabilidad 
hipotecaria quede perfectamente definida en su alcance y. extensión, mediante la fijación 
de un tipo máximo o una cantidad máxima que no infrinjan los límites establecidos en el 
artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y la cláusula puesta en cuestión en la calificación no 
los infringe porque la cobertura hipotecaria por intereses de demora se ha determinado 
expresando un número de años de intereses inferior a cinco, que se combina con la 
fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios. Es importante distinguir entre el posible 
techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la 
variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del 
máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y 
que debe incluirse en las escrituras de constitución de hipoteca para dar cumplimiento a 
lo dispuesto en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento. En 
nuestro caso los intereses pactados están sujetos a fluctuación, no podría cumplirse con 
la exigencia de determinación si no se señalara un tope máximo del tipo de interés que 
quedará cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación delimita el alcance del 
derecho real constituido a todos los efectos. Podrá ocurrir que ese máximo pactado de 
responsabilidad del 9% quede, durante la vigencia del préstamo, por encima o por 
debajo de los intereses realmente exigibles al deudor.
Cuarto.  Por lo que respecta a los intereses ordinarios, como ha puesto de relieve 
reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid., entre las más 
recientes, las Resoluciones de 26 de noviembre de 2013 y 28 de mayo de 2014), en 
cuanto retributivos de la concesión del préstamo o crédito, tienen un origen contractual y 
sólo se devengan si las partes así lo establecen. Se debe atender al contenido pactado 
para determinar su cuantía determinada o determinable, así como su vencimiento que 
puede coincidir o no con el de la obligación principal. Las partes no tienen más límite que 
el derivado de la aplicación de los principios generales en materia de obligaciones 
(artículo 1255 del Código Civil), o aquellos derivados de normas que puedan incidir en la 
validez  de  lo  pactado  (usura,  condiciones  generales).  Pactados  los  intereses 
remuneratorios  de  una  obligación,  la  posibilidad  de  cobertura  hipotecaria  está 
expresamente regulada en el ordenamiento jurídico (artículo 12 de la Ley Hipotecaria) 
pero con la importante matización de que la eficacia «erga omnes» derivada de la 
inscripción en el Registro de la Propiedad impone unas limitaciones que trascienden las 
propias del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, se complementan 
cada uno en su respectivo ámbito de eficacia. De este modo, la cobertura de garantía de 
los intereses ordinarios o remuneratorios pactados viene determinada, desde el punto de 
vista hipotecario, por dos aspectos que no pueden soslayarse. Por un lado, el carácter 
accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley 
Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los 
términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la 
hipoteca en cuanto al crédito. Así lo impone la exigencia de claridad y precisión en el 
contenido  de  los  asientos  registrales,  imprescindible  dada  la  trascendencia  «erga 
omnes» de sus pronunciamientos (vid. Resoluciones de 5 de noviembre de 1999 y 14 de 
septiembre de 2002).–El ejercicio de la acción hipotecaria «sólo podrá ejercitarse como  s
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el  oe.
título  que  se  hayan  recogido  en  el  asiento  respectivo»  (artículo  13  0  de  la  Ley  w.
Hipotecaria), la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la  01ww
smuepduideast oqsu ee nh aqyuaen  esli dnoa cpimacietandtoa sd ye  clao no belli gaalccaiónnc ete qnugea  huany oarnig seind ol epgaacl)t.a dDaicsh (os adlveo o ltoros 
Rmeosdool,u cliaó n cdoeb er1t1u rad e hoipcotutebcraer iad e n2o0 0p4u,e dpeo r ctuobdrairs ),o bnlii gpauceiodnee st enneor  epxoirs teonbtjeesto  (uvnida.   BOE-A-cable e
obligación distinta a la establecida por las partes o, en su caso, por la Ley. El segundo 
aspecto que ha de tenerse en cuenta es que la cobertura hipotecaria de los intereses 
ordinarios o remuneratorios, y también la de los moratorios, está sujeta a unos límites 
distintos a los propios derivados de las normas generales del ordenamiento civil, límites 
que son tanto estructurales, en cuanto propios de cualquier derecho real inscrito, como 
particulares de la obligación accesoria de intereses por decisión expresa del legislador.–
La exigencia de determinación propia del Derecho hipotecario, impone a su vez que la 
obligación garantizada, así como los distintos elementos que conforman su exigibilidad, 
consten  debidamente  delimitados  ya  sea  su  cuantía,  devengo,  vencimiento  o  tope 
cuando de intereses variables se trate (vid. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y Resolución 
de  23  de  octubre  de  1987).  Por  otro  lado,  especial  importancia  tiene  la  limitación 
temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que impone 
que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses 
remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses, ordinarios o moratorios, por 
plazo superior a cinco años.
Quinto.  La Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse en esta materia en 
diversas resoluciones. La Resolución de 31 de octubre de 2013 ha recordado que es 
doctrina consolidada de la Dirección General (en especial a partir de las Resoluciones 
de 26 y 31 de octubre de 1984) que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, 
desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma 
concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de 
una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación 
registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar 
el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se 
constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de 
septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a 
todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya 
en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca 
hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución 
hipotecaria, etc.). En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001 
señalan lo siguiente: «Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones 
de 12 de julio de 1996, 9 de octubre de 1997 o 3 de diciembre de 1998) que la garantía 
hipotecaria de los intereses remuneratorios (y lo mismo cabe decir de los moratorios 
(cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la 
fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en 
cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los 
efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor 
hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer 
poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, 
adquiridos  a  título  oneroso  o  gratuito».  Pero  la  doctrina  recogida  en  las  referidas 
Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, no debe ser confundida con la que establece 
que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 
de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de 
poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el 
ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que 
sea  el  período  a  que  correspondan,  siempre  que  estén  cubiertos  por  la  garantía 
hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de 
darse tal perjuicio, tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por  s
los  realmente  devengados  durante  los  períodos  temporales  que  señala  el  citado  oe.
artículo  114  (vid.  Resoluciones  de  24  de  agosto  de  1998,  31  de  octubre  y  18  de  w.
noviembre de 2013 y 25 de abril de 2014). Por otra parte, el Centro Directivo señala que,  01ww
ceonn Rseecsuoeluncciióan  ddee  2u0n d ei nmcuamyop lidmei e1n9to8,7 , tlioesn einn terpeosre sd deefin diceiómno rac,a raál cgteern eeravresnet ucaol moo 
dcoen ltain hgiepnottee,c ay ,c poomr olo t aclu taiel nneon s cóalorá scute cr udaen ctíraé dsiitnoo f usutu rmoi semn ae le mxiosmteenncitao  sdee  elan ccuoennsttirtaunc ieónn   BOE-A-cable e
tal momento en una situación de indeterminación. Como afirmaba la citada Resolución 
«la distinta naturaleza de uno y otro tipo de intereses (ordinarios y de demora) reclama 
una configuración diferenciada de la  cobertura real asignada a cada uno de ellos. 
Efectivamente, la estipulación de los segundos anuncia un crédito eventual dependiente 
de un hecho futuro e incierto, de cuantía indeterminada dentro del límite –tipo impositivo– 
previsto, lo que determina una garantía real del tipo de las de seguridad», de forma que 
«en virtud de la exigencia de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), no cabe 
entender incluidos bajo la genérica cobertura real por intereses a los devengados en 
caso de mora; éstos, si pretenden protección hipotecaria, deberán establecerse de forma 
diferenciada,  con  señalamiento  de  un  tope  máximo  y  con  respeto  de  las  demás 
exigencias requeridas por las especiales características de las hipotecas de seguridad».
Sexto.  En lo que respecta a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que 
garantiza los intereses que se pueden devengar por el concepto de intereses de demora 
y siempre que se cumplan los límites legales imperativos, como ocurre en este caso, 
opera la libertad de pacto. No debe confundirse, el hecho de que el tipo máximo de los 
intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios tenga alcance tanto «inter 
partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de 
la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los 
intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses 
efectivamente  devengados  que  excedan  de  tal  cobertura,  y  sean  exigibles  en  las 
relaciones personales acreedor–deudor (Resoluciones de 28 de septiembre de 2000, 22 
de junio de 2001, 10 de marzo de 2008, 28 de mayo de 2014, 2 de febrero de 2015). 
Tampoco debe confundirse la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación u 
obligaciones garantizadas, con la relación que en el plano obligacional deben guardar los 
distintos tipos de interés garantizados –remuneratorio y moratorio– en determinados 
supuestos, como cuando así se ha pactado o se trate de préstamos hipotecarios a los 
que les sea aplicable la normativa sobre consumidores, trasladando esa relación al 
ámbito  del  derecho  real  de  hipoteca.  Es  en  este  exclusivo  ámbito  del  devengo 
obligacional de intereses moratorios en el que será aplicable el artículo 114 de la Ley 
Hipotecaria.  Igualmente,  sólo  en  este  ámbito  obligacional  es  aplicable  la  doctrina 
recogida en las Resoluciones de 30 de marzo y 22 de julio de 2015 y 7 de abril, 20 de 
junio y 20 de octubre de 2016, relativa a que la cuantía del interés moratorio, dado su 
carácter indemnizatorio, debe ser siempre igual o superior a la cuantía de los intereses 
ordinarios. Pero en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que 
garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los 
límites  legales  imperativos  (artículos  114.2.º  y.3.º  de  la  Ley  Hipotecaria  y  220  del 
Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no 
garantizando  los  intereses  devengados  de  un  tipo  determinado,  bien  fijando  una 
cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo 
máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar 
ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro 
tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la 
garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (artículos 1255 y 1826 
del Código Civil). La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su 
propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en 
nada condiciona, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya 
previsto el 3%, implique que ese mismo tipo deba emplearse cuando de los tipos 
máximos a efectos meramente hipotecarios se trata. En conclusión, las calificaciones  s
negativas parten del presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a  oe.
efectos hipotecarios debe ser necesariamente tres puntos porcentuales por encima del  w.
ordinario, pero una cosa es el devengo de intereses en el plano obligacional, y calcular  01ww
s( ua ritm. 2p5o rLteC Im )e yd ioatnrate  cloas aad eicsi óqnu ed ee stree sm ipsumnoto ms aarlg teipno d deeb ain etemrépsle arersmeu pnaerraa tloar ifoij apcaiócnta ddoe 
leas tráe sspuojnestoa baili ddaidch haip nootercmaari ai mpopre rtaalt icvoan, cperpetvoa, lepcuieesn deol  pealc tpor idnec icpoiob egrteunrear hailp odtee claibreiar tando   BOE-A-cable e
contractual consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, siempre dentro de los 
límites legales imperativos establecidos por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. El tipo 
máximo se fija únicamente «a efectos hipotecarios», en el sentido de fijar la extensión de 
la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio 
derecho real de hipoteca y tanto Ínter partes como erga omnes según ha quedado 
anteriormente expuesto. Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo máximo de los 
intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de 
tres  puntos  al  tipo  máximo  de  los  intereses  remuneratorios  a  efecto  de  cobertura 
hipotecaria pactado.
IV
La registradora emitió informe el día 18 de febrero de 2020, confirmó su nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de derecho
Vistos el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario; artículos 1255 del Código Civil; artículos 9, 12 y 114 de la ley 
hipotecaria; artículo 51 de su reglamento y Resoluciones de este Centro Directivo de 28 
de mayo de 2014, 30 de marzo y 22 de julio de 2015; 7 de abril, 20 de junio y 20 de 
octubre de 2016; y 25 de enero y 21 de marzo de 2017.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de préstamo 
hipotecario, concedido a una persona física, que esté garantizado mediante hipoteca 
sobre bienes inmuebles para uso residencial, en el que se pacta como tipo de interés de 
demora el interés ordinario (que es variable) más un diferencial de tres puntos, mientras 
que  en  la  cláusula  de  constitución  de  hipoteca  –al  establecer  la  responsabilidad 
hipotecaria– se estipula que la hipoteca garantiza los intereses de demora, por el plazo 
de un año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según 
se  establece  en  la  cláusula  de  intereses  de  demora,  hasta  un  máximo  a  efectos 
hipotecarios del 9%. La registradora entiende que no se ajusta este tipo máximo a lo 
establecido por las partes, al haber pactado un tipo del tipo de interés ordinario del 3,5% 
anual, y dado el carácter imperativo de la Ley de crédito inmobiliario que establece que 
el interés de demora sea tres puntos por encima del ordinario, por lo que no podría pasar 
del 6,5%. El notario autorizante que recurre la nota de calificación entiende que el pacto 
de cobertura hipotecaria no está sujeto a dicha norma imperativa, prevaleciendo el 
principio general de libertad contractual consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, 
siempre dentro de los límites legales imperativos establecidos por el artículo 114 de la 
Ley Hipotecaria, y que el tipo máximo se fija únicamente «a efectos hipotecarios», en el 
sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de 
definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y tanto inter partes como erga 
omnes.
2.  Como ha puesto de relieve reiteradamente este Centro Directivo (vid., entre las 
más recientes, las Resoluciones de 26 de noviembre de 2013, 28 de mayo de 2014 y 21 
de marzo de 2017), los intereses ordinarios en cuanto retributivos de la concesión del 
préstamo o crédito tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las 
partes así lo establecen debiéndose estar al contenido pactado para determinar su 
cuantía determinada o determinable así como su vencimiento que puede coincidir o no  e.e
con el de la obligación principal. Las partes no tienen más límite que el derivado de la  b
aplicación de los principios generales en materia de obligaciones (artículo 1255 del  01ww
Cpaócdtiagdoo  C(uivsiul)r,a o,  caoqnudeicllioosn edse grievnaedroasle dse). normas que puedan incidir en la validez de lo
hipoPteaccataridao es sltoás  einxtperreessaems erenmteu rneegrualtaodriao se dne e ul noar doebnliagmacieiónnto,  laju rpídoisciob il(idaartdíc duelo  c1o2b edretu rlaa 
Ley Hipotecaria) pero con la importante matización de que la eficacia «erga omnes»
derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad impone unas limitaciones que 
trascienden las propias del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no 
se superponen sino que se complementan cada uno en su respectivo ámbito de eficacia. 
De este modo, la cobertura de garantía de los intereses ordinarios o remuneratorios 
pactados viene determinada, desde el punto de vista hipotecario, por dos aspectos que 
no pueden soslayarse.
Por un lado y dado que el ejercicio de la acción hipotecaria «sólo podrá ejercitarse 
como  realización  de  una  hipoteca  inscrita,  sobre  la  base  de  aquellos  extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo» (artículo 130 de 
la Ley Hipotecaria), la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en 
la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas (salvo los 
supuestos en que el nacimiento de la obligación tenga un origen legal). Dicho de otro 
modo,  la  cobertura  hipotecaria  no  puede  cubrir  obligaciones  no  existentes  (vid. 
Resolución  de  11  de  octubre  de  2004,  por  todas),  ni  puede  tener  por  objeto  una 
obligación distinta a la establecida por las partes o, en su caso, por la Ley. El carácter 
accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley 
Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los 
términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la 
hipoteca en cuanto al crédito. Así lo impone la exigencia de claridad y precisión en el 
contenido  de  los  asientos  registrales,  imprescindible  dada  la  trascendencia  «erga 
omnes» de sus pronunciamientos (vid. Resoluciones de 5 de noviembre de 1999 y 14 de 
septiembre de 2002).
El segundo aspecto que ha de tenerse en cuenta es que la cobertura hipotecaria de 
los intereses ordinarios o remuneratorios, y también la de los moratorios, está sujeta a 
unos límites distintos a los propios derivados de las normas generales del ordenamiento 
civil, límites que son tanto estructurales, en cuanto propios de cualquier derecho real 
inscrito, como particulares de la obligación accesoria de intereses por decisión expresa 
del legislador.
La exigencia de determinación propia del Derecho hipotecario, impone a su vez que 
la  obligación  garantizada,  así  como  los  distintos  elementos  que  conforman  su 
exigibilidad, consten debidamente delimitados ya sea su cuantía, devengo, vencimiento o 
tope cuando de intereses variables se trate (vid. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 
Resolución de 23 de octubre de 1987). Por otro lado, especial importancia tiene la 
limitación temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que 
impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los 
intereses  remuneratorios  pactados,  la  hipoteca  no  garantice  intereses,  ordinarios  o 
moratorios, por plazo superior a cinco años.
La Resolución de 31 de octubre de 2013 ha recordado que es doctrina consolidada 
de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre 
de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los 
intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral 
no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a 
ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia 
del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su 
Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto 
con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 
de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del 
derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en  s
las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de  oe.
garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones  w.
de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). 01ww
siguEienn teel:  «mEissm doo cstreinnati droe,i telarasd Ra edseo leusctiao nDeisre cdcei ó8n  Gy e9n edrea l f(evbidre. rRoe dsoel u2c0io0n1e ss edñea l1a2n  dloe 
jhuilpioo tedcea r1ia9 9d6e,  l9o s dien teorcetsuebsre r edmeu n1e9r9a7to roio s3  [dye l od imciiesmmbor ec adbee  1d9e9ci8r ) dqeu leo s« lma ograatroarniotísa]   BOE-A-cable e
cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la 
fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en 
cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los 
efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor 
hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer 
poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, 
adquiridos a título oneroso o gratuito».
Pero la doctrina recogida en las referidas Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, 
y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites 
que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley 
Hipotecaria  sólo  operan  cuando  exista  perjuicio  de  terceros,  al  punto  de  poderse 
compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante 
proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el 
período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por 
estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, 
tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente 
devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 (vid. 
Resoluciones de 24 de agosto de 1998, 31 de octubre y 18 de noviembre de 2013 y 25 
de abril de 2014).
Por otra parte, como ya se expuso por este Centro Directivo en su Resolución de 20 
de mayo de 1987, los intereses de demora, al generarse como consecuencia de un 
incumplimiento, tienen por definición carácter eventual o contingente, y como tal tienen 
carácter de crédito futuro en el momento de la constitución de la hipoteca, por lo cual no 
sólo su cuantía sino su misma existencia se encuentran en tal momento en una situación 
de indeterminación. Como afirmaba la citada Resolución «la distinta naturaleza de uno y 
otro tipo de intereses [ordinarios y de demora] reclama una configuración diferenciada de 
la cobertura real asignada a cada uno de ellos. Efectivamente, la estipulación de los 
segundos anuncia un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto, de 
cuantía indeterminada dentro del límite –tipo impositivo– previsto, lo que determina una 
garantía real del tipo de las de seguridad», de forma que «en virtud de la exigencia de 
especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), no cabe entender incluidos bajo la 
genérica cobertura real por intereses a los devengados en caso de mora; éstos, si 
pretenden  protección  hipotecaria,  deberán  establecerse  de  forma  diferenciada,  con 
señalamiento de un tope máximo y con respeto de las demás exigencias requeridas por 
las especiales características de las hipotecas de seguridad».
En consecuencia no debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que el tipo 
máximo de los intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios (de fijación 
obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del 
artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) tenga alcance tanto «inter partes» 
como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la 
cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los 
intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses 
efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a 
efectos  obligacionales  (que  no  es  necesaria)  o  por  ser  la  misma  superior  al  tipo 
hipotecario  máximo,  sean  exigibles  en  las  relaciones  personales  acreedor–deudor 
(Resoluciones de 28 de septiembre de 2000, 22 de junio de 2001, 10 de marzo de 2008, 
28 de mayo de 2014, 2 de febrero de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Tampoco debe confundirse la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación u  s
obligaciones garantizadas, con la relación que en el plano obligacional deben guardar los  oe.
distintos tipos de interés garantizados –remuneratorio y moratorio– en determinados  w.
supuestos, como cuando así se ha pactado o se trate de préstamos hipotecarios a los  01ww
áqmueb itleos d esle dae raepclhicoa brelea l ldae  nhoiprmotaetcivaa. sobre consumidores, trasladando esa relación al
que Elas  Sene netestnec ieax dcelul sTivroib uánmabl iStou pdreel mdeov deen g3o  doeb ljiugnaicoi odnea l2 0d1e6 i nftijeór ecsoems om corritaetroiori oosb jeenti veol   BOE-A-cable e
de  abusividad,  para  el  caso  de  ser  aplicable  la  normativa  de  protección  de  los 
consumidores (el que los intereses moratorios no puedan ser superiores en más de dos 
puntos a los intereses ordinarios pactados). Y lo mismo ocurre con el límite que en la 
actualidad establece el artículo 24 de la ley 5/2019 de crédito inmobiliario para los 
préstamos que estén dentro de su ámbito de aplicación, como ocurre en el caso que nos 
ocupa. E, igualmente, sólo en este ámbito obligacional es aplicable la doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones de 30 de marzo y 22 de julio de 2015 y 7 
de abril, 20 de junio y 20 de octubre de 2016, relativa a que la cuantía del interés 
moratorio, dado su carácter indemnizatorio, debe ser siempre igual o superior a la 
cuantía de los intereses ordinarios.
Pero en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice 
los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites 
legales imperativos (artículos 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento 
Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando 
los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número 
de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura 
superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que 
estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a 
los  efectivamente  devengados,  como  nada  impide  que  la  garantía  hipotecaria  sólo 
garantice parte de la obligación principal (artículos 1255 y 1826 del Código Civil).
3.  Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del 
presupuesto de que, aun siendo los intereses variables, el tipo máximo de los intereses 
de  demora  a  efectos  hipotecarios  debe  coincidir  necesariamente  con  el  importe 
resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos 
hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
En realidad, como resulta de todo lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios 
y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto 
que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán 
garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo 
demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o 
no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La 
naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son 
superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo 
lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que 
se haya previsto el referido margen de tres puntos porcentuales para, mediante su 
adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora 
devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos 
máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid. Resoluciones de 28 de mayo 
de 2014 y 25 de enero de 2017).
Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios 
a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de tres puntos al tipo 
máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado.
4.  En la escritura calificada se ha pactado como un máximo de la responsabilidad 
hipotecaria de la finca por el concepto de intereses de demora un 9%, pero ese 9% no es 
un pacto de intereses de demora, sino un límite máximo a la responsabilidad hipotecaria. 
Los intereses de demora ya están pactados en la escritura en la cláusula sexta: «Si por 
cualquier causa la parte prestataria se demorase en el pago de las amortizaciones y/o 
sus  intereses  y  comisiones,  estas  cantidades  devengarán,  a  favor  de  la  entidad  s
acreedora, por todo el tiempo transcurrido entre la fecha en que se haya producido y el  oe.
reembolso del exceso, el tipo de interés pactado más un diferencial por retraso de 3  w.
puntos (de conformidad con el artículo 25 de la LCCI y el artículo 114 de la Ley  01ww
hpirpinoctiepcaal rivae).n cAidsoim yis mpeon, dlioesn tein tdeer epsaegs od ye  ndoe mpoodrará ns oslaemr ecnatpei tasleiz addeovse negna nráinng úsno bcraes oe,l 
salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Por tanto, nunca se podrá reclamar a la parte deudora, sujeta a la Ley 5/2019 unos 
intereses de demora distintos de los previstos legalmente.
Pero el principio de determinación registral exige que la responsabilidad hipotecaria 
quede perfectamente definida en su alcance y extensión, mediante la fijación de un tipo 
máximo o una cantidad máxima que no infrinjan los límites establecidos en el artículo 114 
de la Ley Hipotecaria, y la cláusula puesta en cuestión en la calificación no los infringe 
porque la cobertura hipotecaria por intereses de demora se ha determinado expresando 
un número de años de intereses inferior a cinco, que se combina con la fijación de un 
tipo máximo a efectos hipotecarios.
Es importante distinguir entre el posible techo o límite superior de oscilación que se 
pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope 
con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho 
interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en las escrituras de 
constitución de hipoteca para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 114 de la 
Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento.
En nuestro caso los intereses pactados están sujetos a fluctuación (son intereses 
variables), no podría cumplirse con la exigencia de determinación si no se señalara un 
tope máximo del tipo de interés que quedará cubierto con la garantía hipotecaria y cuya 
determinación delimita el alcance del derecho real constituido a todos los efectos. Podrá 
ocurrir  –como  señala  correctamente  el  recurrente–  que  ese  máximo  pactado  de 
responsabilidad del 9% por ciento quede, durante la vigencia del préstamo, por encima o 
por  debajo  de  los  intereses  realmente  exigibles  al  deudor.  Todo  dependerá  de  la 
evolución del tipo de interés ordinario variable; de si la ejecución tiene lugar frente al 
deudor o por acción real frente a un tercer poseedor que pueda no estar sometido a la 
ley 5/2019; y de que se haya o no modificado legalmente en el momento de la ejecución 
el tipo de interés demora fijado actualmente por la citada ley.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación 
de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.