BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16130
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2090 Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega 
la cancelación de una finca incluida en un procedimiento de concentración 
parcelaria.
En el recurso interpuesto por don A. M. R. B., en la representación que ostenta como 
delgado  de  Economía  y  Hacienda  en  Galicia,  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la Propiedad de Corcubión-Muros, doña Ana Belén Avanzini Antón, por la 
que  se  deniega  la  cancelación  de  una  finca  incluida  en  un  procedimiento  de 
concentración parcelaria.
Hechos
I
Mediante certificación expedida el día 11 de agosto de 2020 por don G. R. V., jefe del 
Servicio de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda en Galicia, 
se solicitó la cancelación de una finca de concentración parcelaria por coincidir en parte 
con otra registral.
II
Presentada  el  día  13  de  agosto  de  2020  dicha  certificación  en  el  Registro  de 
Propiedad de Corcubión-Muros, fue objeto de calificación el día 17 de agosto de 2020.
Posteriormente, se presentó el día 7 de septiembre de 2020 en el Registro de la 
Propiedad de Corcubión-Muros resolución firmada por don A. M. R. B., delegado de 
Economía y Hacienda en Galicia, junto a la certificación administrativa emitida por el jefe 
del Servicio de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda en 
Galicia, y fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario:
La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento  presentado  por  el  Estado-Ministerio  de  Hacienda  y  Administraciones 
Públicas, el día 13/08/2020, bajo el asiento número 1393, del tomo 55 del Libro Diario y 
número de entrada 4090, que corresponde a la certificación de fecha 11/08/2020, y 
resolución de fecha 05/02/2020, presentada el 07/09/2020, que causó el asiento 1545, 
del tomo 55 del Libro Diario y numero de entrada 4655; ha resuelto no practicar los 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Solicitándose la cancelación de inscripción de finca de concentración parcelaria por  bo
coincidir en parte con otra registral aportada nueva certificación el 7 de septiembre  90ww
dclea r2id0a2d0: bajo el asiento 1545 del diario 55 que se califican de modo conjunto por mayor
1)  Existe  incongruencia  entre  la  resolución  administrativa  y  la  solicitud  de
cancelación. Bc
2)  No procede la cancelación de la finca de parcelaria sino de la parte de finca que 
fue aportada al procedimiento de concentración parcelaria y en su caso la regularización 
de la titularidad de la finca de resultado de concentración parcelaria.
3)  Existe falta de tracto sucesivo en tanto el expresado titular de la finca es distinto 
del titular registral.
La finca 20777, titularidad del Estado es una finca de concentración parcelaria. Se 
expresa que debe ser cancelada en tanto se corresponde con parte del terreno de la 
finca registral 18024 que consta inscrita a favor de Don F. T. M. y su esposa Doña I. L. S. 
y no de Don D. T. L. con quien se ha tramitado el procedimiento administrativo del que 
resulta la certificación aportada, si bien se encuentra presentada suspendida por asiento 
previo pacto de mejora reseñado en la certificación aportada. Conforme lo previsto en el 
artículo 20 LH existe por tanto falta de tracto sucesivo.
En  los  procedimientos  de  concentración  parcelaria,  son  aportados  los  terrenos 
incluidos en el ámbito de actuación recibiendo los aportantes al finalizar el procedimiento 
otros de reemplazo.
No se prevé en la regulación de concentración parcelaria la cancelación previa de las 
fincas de origen lo que da lugar a la posibilidad de doble inmatriculación.
Así se establece en el RDGRN de 22 de abril de 2019 “regulado con detalle en el 
Título VI del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley 
de Reforma y Desarrollo Agrario, y como señala su artículo 173 tiene como ‘primordial 
finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas’” y su 
concordante desarrollo posterior en la Ley de concentración parcelaria de Galicia.
Además, señala “Conforme al artículo 230, su principal efecto jurídico, por virtud del 
principio de subrogación real, es el de que ‘el dominio y los demás derechos reales y 
situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a 
recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que 
establece la presente Ley’”.
Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 
cuando  prevé  que  “los  titulares  y  causahabientes  de  las  situaciones  registrales 
expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de 
reemplazo”.
Por todo ello, como señaló el Tribunal Supremo en su Sentencia 29 de septiembre 
de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria “es la de una subrogación 
real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En 
consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de 
dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las 
parcelas sujetas concentración, por lo que, por ejemplo, como era el caso analizado en 
dicha sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo”.
Respecto de la inscripción registral del procedimiento de concentración parcelaria 
cabe destacar que el artículo 235 señala que “todas las fincas de reemplazo serán 
inscritas  sin  hacerse  referencia,  salvo  los  casos  determinados  en  la  presente  Ley, 
especialmente por el artículo 183, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se 
adjudican,  aun  cuando  estas  parcelas  aparezcan  inscritas  a  nombre  de  personas 
distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de 
concentración”.  Y  que  “los  Registradores  de  la  Propiedad  practicarán  los  asientos, 
primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y, derechos reales que 
afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de 
concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan  e.
denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los  w.b
órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de  90ww
Rfoermgiastlirdoa, ddeisst inetxotrsí ndsee lcoass a dseiel ndtoosc udme elansto a pnrteigsueanst apdaor coe ladse” .los obstáculos que surjan del
Como  consecuencia  de  ello  señala  a  misma  resolución  “La  aplicación  de  tales
preceptos tiene como resultado, la existencia de supuestos de doble inmatriculación
entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la 
concentración, ya que no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen 
del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, ni 
posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización se cancela el 
folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las 
concretas  fincas  de  reemplazo  adjudicadas  por  subrogación  real  en  equivalencia  o 
correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento”.
Los supuestos de doble inmatriculación se encuentran regulados en el artículo 209 
LH, que expresa que en caso de acuerdo de los interesados se cancelará el historial más 
moderno, si bien es excepción a dicha regla general que la más moderna sea una finca 
resultante de concentración parcelaria. Tal y como se recoge en la citada resolución.
En  este  caso,  de  acreditarse  ante  el  Registrador,  la  doble  inmatriculación 
presentando  la  documentación  oportuna,  como  por  ejemplo  las  bases  gráficas 
correspondientes, debería cancelarse la parte de la finca que hubiera sido aportada al 
procedimiento, pudiendo mantenerse la parte de finca que quedará excluida del mismo, y 
procederse a la regularización de la titularidad de la finca de parcelaria, mediante la 
oportuna rectificación del título por la autoridad de parcelaria competente.
No pudiendo procederse a la cancelación de la inscripción a favor del estado pues se 
trata de una inscripción primera que supondría la cancelación de la finca registral y no su 
cambio de titularidad a favor del interesado, siendo este resultado contrario al buscado 
por la resolución administrativa y por el particular pues la finca registral existe, si bien 
debe rectificarse la titularidad.
Todo ello en tanto el artículo 209 LH, expresa que:
“Quinta.  Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o 
siendo  coincidentes  no  guardasen  idéntico  orden,  el  Registrador  convocará  a  los 
interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer 
sobre la finca y la prelación registral entre ellas.
Sexta.  Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, 
a  su  juicio,  hayan  de  realizarse,  el  Registrador,  siempre  que  estimase  legalmente 
procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo 
que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral 
más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.
En este caso además existe la falta de tracto sucesivo en tanto no intervienen los 
titulares de la finca registral afectada. Tal como se exige de manera general en el 
artículo 20 LH y en particular en el propio artículo 209.
Séptima.  Si  alguno  de  los  interesados  no  compareciese  o,  compareciendo, 
formulase  oposición  en  cualquier  fase  de  la  tramitación,  el  Registrador  dará  por 
concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por 
nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios 
reales coincidentes.
En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo 
contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de 
primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.”
En último término todo ello justifica que la solicitud del documento presentado, sea 
incoherente con la resolución a la que llega el documento administrativo pues siendo en 
este caso un supuesto previsto no obstante en el último inciso de este artículo “2.  Lo 
dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del  e
artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones  bo
Públicas, y demás disposiciones concordantes”. 90ww
comEple atertnícteu lod er elsaesñ Aaddom sineisñtaralac:i o“4n.e s Lpaú bcelicrtaifsic asceiróán  taítdumloi nsiustfricaiteivnate e xppaerad idparo pcoerd eórr gaa nloa 
cloasn cseiglaucieiónnte os  rseucptuifiecsatcoisó:n b d) eC luaasn idnos csriep crieocnoenso azc faa veol r mdeej olar  dAedrmecinhios troa cpiróenf epreúnbcliciaa  deenl 
título  de  un  tercero  sobre  el  de  la  Administración  pública  en  caso  de  doble
inmatriculación,  previo  informe  de  la  Abogacía  del  Estado  o  del  órgano  asesor 
correspondiente de la Administración actuante.
c)  Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un 
tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas, 
previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la 
Administración actuante”.
Si bien conforme lo previsto en su apartado primero: “1. La inscripción en el Registro 
de  la  Propiedad  se  practicará  de  conformidad  con  lo  prevenido  en  la  legislación 
hipotecaria y en esta ley”.
Por tanto debiendo adecuarse en todo caso a las reglas generales dadas por la 
legislación hipotecaria que han sido reseñadas con anterioridad.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No se toma anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no 
haberse solicitado por el presentante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 65 
de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior nota de calificación (…)
Corcubión, a 25 de septiembre de 2020.–La Registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. M. R. B., en la representación que 
ostenta como delgado de Economía y Hacienda en Galicia, interpuso recurso el día 30 
de octubre de 2020 en base a los siguientes argumentos:
«Que mediante el presente escrito viene a impugnar, ante la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, la nota de calificación de fecha 25 de septiembre 
de 2020 dentro del plazo de un mes fijado en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, con 
base en los siguientes
Hechos:
Primero.  Esta Delegación ha solicitado la cancelación de la inscripción registral a 
favor del Estado de la parcela 867 de la zona de concentración parcelaria de (…), finca 
registral 20.777, según lo previsto en el artículo 37.4.b) de la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, por haber reconocido un 
mejor derecho de tercero en un caso de doble inmatriculación.
Segundo.  Con fecha 2 de octubre de 2020 se ha notificado a esta Delegación la 
nota de calificación emitida por la Registradora de la Propiedad de Corcubión-Muros (…), 
señalando los siguientes motivos:
1)  Existe  incongruencia  entre  la  resolución  administrativa  y  la  solicitud  de 
cancelación.
2)  No procede la cancelación de la finca de parcelaria sino de la parte de finca que 
fue aportada al procedimiento de concentración parcelaria y en su caso la regularización 
de la titularidad de la finca de resultado de concentración parcelaria.
3)  Existe falta de tracto sucesivo en tanto el expresado titular de la finca es distinto 
del titular registral. La finca 20777, titularidad del Estado es una finca de concentración 
parcelaria. Se expresa que debe ser cancelada en tanto se corresponde con parte del  e.
terreno de la finca registral 18024 que consta inscrita a favor de Don F. T. M. y su esposa  w.b
Doña  I.  L.  S.  y  no  de  Don  D.  T.  L.  con  quien  se  ha  tramitado  el  procedimiento  90ww
saudsmpiennisdtridaativ poo dr eal sqieunet ore psureltvai ol ap caecrttoif icdaec imóne joarpao rrteasdeañ, asdi ob ieenn  slae  ceenrctiufiecnatcriaó np raepsoerntataddaa. 
Conforme con lo previsto en el artículo 20 LH existe por tanto falta de tracto sucesivo.
Tercero.  Se presenta esta impugnación ante ese Registro para su traslado a la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en la forma y según los trámites 
previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho
Primero.  El artículo 37.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de 
las Administraciones Públicas, contiene una remisión genérica a la Ley Hipotecaria en lo 
que a la inscripción en el Registro de la Propiedad se refiere, al decir que «la inscripción 
en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en le 
legislación hipotecaria y en esta ley.»
En virtud de esta remisión, tal y como se refiere en la nota de calificación emitida por 
la Registradora, resulta de aplicación el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, que regula los 
supuestos de doble inmatriculación.
Se  hace  eco  la  registradora  de  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado (DGRN) de 22 de abril de 2019 en la que se establece la 
doctrina en lo que se refiere a los supuestos de doble inmatriculación de fincas de 
concentración parcelaria. El criterio marcado es que, en estos supuestos, atendiendo al 
principio  de  subrogación  real  de  los  procesos  de  concentración  parcelaria,  y  en 
aplicación de las normas previstas para los procesos de reorganización de la propiedad 
urbana (en concreto, lo dispuesto en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que 
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística), resulta procedente cancelar la inscripción registral de la finca más antigua, 
constituyendo  este  criterio  una  excepción  a  la  regla  general  de  cancelación  de  la 
inscripción registral de la finca más moderna.
Aun cuando esta Resolución resuelve un supuesto de doble inmatriculación de fincas 
(la de origen y la de reemplazo en un proceso de concentración parcelaria), no resulta 
completamente equiparable al caso que aquí nos ocupa, ya que en este se introduce un 
componente que no está presente en aquella, como es la presencia del Estado como 
titular registral de una de las parcelas.
Y ello es importante porque el propio artículo 209 de la Ley hipotecaria, en su 
apartado 2.º, establece que «lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo 
previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del 
Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes».
Si  acudimos  a  este  precepto,  se  dispone  en  el  citado  apartado  4.º  que  «la 
certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones 
públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las 
inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos:
…
b)  Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero 
sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de 
la  Abogacía  del  Estado  o  del  órgano  asesor  correspondiente  de  la  Administración 
actuante».
En  virtud  de  esta  disposición  se  ha  expedido  certificación  para  proceder  a  la 
cancelación  de  la  inscripción  practicada  a  favor  del  Estado  en  el  Registro  de  la 
Propiedad, y siendo plenamente aplicable el artículo 37.4 de la Ley 33/2003, de acuerdo 
con lo previsto en la propia Ley Hipotecaria, entendemos que no existe obstáculo alguno  e.
para que se lleve a cabo la regularización registral en los términos pretendidos por esta  w.
Delegación. 90ww
formLaal,  prerocpoinao cLee yl a Hpipoostiebciliadraiad,  dceolm toit umlara nriefegsistatrcailó nd ed eslo lpicriitnacr iplaio  cdaen cceolancsióenn timdeie nlotos 
asientos practicados al decir en su artículo 79.1 que «podrá pedirse y deberá ordenarse, 
en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:
…
2.º  Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado».
Pues bien, debe tenerse en cuenta, como ya ha quedado manifestado, que mediante 
resolución de 5 de febrero de 2020 de esta Delegación se reconoce la preferencia del 
título de D. T. L. y se acuerda trasladar la citada resolución a la Xunta de Galicia a 
efectos de la revocación del acto de asignación de la propiedad al Estado según el 
art. 109 de la Ley 39/2015.
Por tanto, la revocación del citado acto supone la extinción del derecho de propiedad 
del Estado sobre la parcela inscrita, por lo que no existe obstáculo para proceder a la 
cancelación de la inscripción de dominio practicada, sin perjuicio de que, en su caso, el 
nuevo propietario de la parcela de concentración parcelaria pueda solicitar la inscripción 
de la parcela resultante y la cancelación de la parcela de origen.
Segundo.  En cuanto a la falta de tracto sucesivo, dice la nota de calificación que la 
finca registral 18.024 (parcela de origen) consta inscrita a favor de D. F. T. M. y su 
esposa D.ª I. L. S., y no de D. D. T. L., que es el reclamante de la parcela con quien se 
ha tramitado el procedimiento del que resulta la certificación aportada a Registro de la 
Propiedad.
Del examen del expediente administrativo se desprende que en el título de dominio 
aportado  por  el  interesado  (escritura  pública  de  21  de  febrero  de  2003,  de  pacto 
sucesorio  de  mejora)  adquiere  el  inmueble  en  cuestión  de  sus  padres,  que  son 
precisamente los titulares registrales.
En  propio  artículo  209.1  (regla  tercera)  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  regula  el 
procedimiento para la subsanación de los supuestos de doble inmatriculación, reconoce 
la  posibilidad  de  notificar  por  parte  del  registrador  la  circunstancia  de  la  doble 
inmatriculación a los causahabientes del titular registral. En el presente caso, mediante la 
escritura pública aportada por el interesado al procedimiento queda patente el vínculo 
existente entre los titulares registrales y el reclamante de la propiedad, por lo que en 
modo alguno entendemos que pueda hablarse de falta de tracto sucesivo.
En virtud de lo expuesto,
Solicita que mediante este escrito tenga por recurrida la nota de calificación de 25 de 
septiembre de 2020 a la que el mismo se refiere, dando a la presente impugnación el 
curso procedente ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 11 de noviembre 2020 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 209 de la Ley Hipotecaria;99 del Reglamento Hipotecario; 
173, 207, 230, 233 y 235 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el 
texto  de  la  Ley  de  Reforma  y  Desarrollo  Agrario;  7  y  siguientes  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 37.4.b) de la Ley 33/2003, de 3 de  e.e
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 48 y siguientes del Real  b
Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la  90ww
SLeeyn te3n3c/2ia0 0d3e,l  dTeri b3u ndael  Snuopvrieemmbor ed,e  d2e9l  dPea tsreimpotienmio bdree  dlaes 1 A98d6m, inyi slatrsa cRioenseoslu cPioúnbelicsa dse;  llaa 
aDbirreilc dceió 2n0 G19e,n ye raarlt ídceu lloo sy  Raretígciustloro.s y del Notariado de 22 de noviembre de 2001 y 22 de
1.  En el presente recurso se presenta certificación administrativa emitida por el jefe 
del Servicio de Patrimonio del Estado acompañada de la resolución emitida por el 
delegado de Economía y Hacienda en Galicia por la que se solicita la cancelación de una 
finca inscrita a nombre del Estado.
Son hechos relevantes para la resolución de este expediente:
– Aprobada el acta de reorganización de la propiedad de concentración parcelaria, 
resulta que la parcela 867 de la zona de concentración parcelaria de (…), municipio de 
Outes, con una superficie de 210 metros cuadrados, es de titular desconocido, por lo que 
se le adjudica al Estado, inmatriculándose como finca 20.777.
– Don D. T. L. presenta el pertinente recurso en vía administrativa, aportando una 
escritura de compraventa otorgada en favor de sus padres y otra de pacto sucesorio de 
mejora a su favor, indicando que la parcela adjudicada al Estado forma, en realidad, 
parte de una finca urbana sobre la que hay una casa destinada a vivienda unifamiliar 
de 85 metros cuadrados de planta baja con un cubierto adosado de otros 30 metros 
cuadrados con un huerto que la circunda, formando todo una finca cerrada con muro 
de 327 metros cuadrados que figura inscrita bajo el número 18.024 del mismo término 
municipal.
– Previo informe de la Abogacía del Estado, el Jefe del Servicio de Patrimonio del 
Estado de la Delegación de Economía y Hacienda en Galicia emite una certificación por 
la que la Administración, a la vista de la documentación aportada por don D. T. L., 
reconoce que la parcela catastral 867 (inscrita bajo el número 20.777) es en realidad el 
terreno circundante de la casa de los padres del promotor del expediente administrativo, 
inscrita bajo el número 18.024 del mismo término municipal por lo que solicita se cancele 
la inscripción de la finca a su favor.
La registradora señala 3 defectos: a) que existe incongruencia entre la resolución 
administrativa y la solicitud de cancelación, debiendo tramitarse un expediente para la 
subsanación de la doble inmatriculación previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria; 
b) que no procede la cancelación de la finca de parcelaria sino de la parte de finca que 
fue aportada al procedimiento de concentración parcelaria y en su caso la regularización 
de la titularidad de la finca de resultado de concentración parcelaria, y, c) que existe falta 
de tracto sucesivo en tanto el expresado titular de la finca es distinto del titular registral.
El recurrente, con facultades de representación y defensa del Patrimonio del Estado, 
alega que se trata de un supuesto de doble inmatriculación, y dado que es la propia 
Administración la que reconoce el mejor derecho del interesado, no será de aplicación el 
procedimiento general del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, sino el previsto en la Ley 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
2.  La concentración parcelaria consta regulada  con detalle en el Título VI del 
Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y 
Desarrollo Agrario, y como señala su artículo 173 tiene como «primordial finalidad la 
constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas».
Conforme al artículo 230, su principal efecto jurídico, por virtud del principio de 
subrogación real, es el de que «el dominio y los demás derechos reales y situaciones 
jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer 
inalterados  sobre  las  fincas  de  reemplazo  del  modo  y  con  las  circunstancias  que 
establece la presente Ley».
Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 
cuando  prevé  que  «los  titulares  y  causahabientes  de  las  situaciones  registrales  e
expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de  bo
reemplazo». 90ww
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dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las
parcelas sujetas concentración», por lo que, por ejemplo, como era el caso analizado en 
dicha sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo.
3.  Respecto  de  la  inscripción  registral  del  procedimiento  de  concentración 
parcelaria cabe destacar que el artículo 235 señala que «todas las fincas de reemplazo 
serán inscritas sin hacerse referencia, salvo los casos determinados en la presente Ley, 
especialmente por el artículo 183, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se 
adjudican,  aun  cuando  estas  parcelas  aparezcan  inscritas  a  nombre  de  personas 
distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de 
concentración». Y que «los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos, 
primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y, derechos reales que 
afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de 
concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan 
denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los 
órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de 
formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del 
Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas».
La aplicación de tales preceptos tiene como resultado, la existencia de supuestos de 
doble  inmatriculación  entre  fincas  de  origen  sujetas  a  concentración  y  fincas  de 
reemplazo resultantes de la concentración, ya que no se deja constancia registral en el 
folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de 
concentración parcelaria, ni posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de 
reorganización se cancela el folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja 
cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real 
en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.
Lo que sí es posible, en sentido contrario, es acreditar y hacer constar que una 
determinada finca queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria.
A estos efectos, el artículo 207.5 prevé que «el carácter de finca excluida de la 
concentración parcelaria se podrá expresar en el Registro al inscribir cualquier título en 
que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota 
marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación 
del Instituto o acta notarial».
Pero la regla general es la de que, conforme al artículo 207.2 «los Registradores de 
la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas 
rústicas  situadas  en  términos  municipales  afectadas  por  la  concentración  y  en  las 
certificaciones  relativas  a  las  mismas,  indicarán,  en  su  caso,  la  existencia  de  la 
concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de 
reemplazo resultantes de dicha concentración», con lo cual, no constando si una finca 
estaba o no incluida en el procedimiento de concentración, se introducía en la publicidad 
registral  un  elemento  de  incertidumbre  absoluta  al  respecto,  con  la  consiguiente 
inseguridad jurídica.
Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las 
fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos 
supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre 
los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen, 
cuyo historial permanece vigente y los actos y negocios jurídicos que se han venido 
inscribiendo sobre las fincas de reemplazo, lo que resulta obligado por el artículo 235 
citado, conforme al cual, «los posteriores actos y contratos de trascendencia real que 
tengan por objeto fincas de reemplazo o derechos reales constituidos sobre las mismas  s
se inscribirán (...) de modo inexcusable, en el Registro de la Propiedad». oe.
Así, por ejemplo, respecto de la posibilidad de seguir practicando asientos en el folio  w.
real de fincas de origen, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 de  90ww
jnuodvicieiaml bdree  lodse  a2s0ie0n1t,o «s srie sgeis ttriaelnees  (eanr tíccuuelon t1a  Llae ys Higinpiofitceaccaiórina )y y  plari npcreipsiou ndceió ns aalv taogduoasr dloias 
erefesuctltoesn  ddees ldoes  rleas peexcisttiveonsc iaa siye nptoesrt e(cnfer.n aciratí cduelol  3d8e rLeecyh oH iipnostcercitaor iae)n,  rleossu lttaé rmevinidoesn teq ulae   BOE-A-cable e
imposibilidad  de  negar  ahora  el  acceso  al  Registro  del  Auto  de  adjudicación  de 
determinada finca registral, so pretexto de que ésta es o puede ser una de las aportadas 
en su día a la concentración parcelaria del respectivo término municipal, pues, del 
respectivo folio no resulta ningún asiento que comprometa o menoscabe la presunción 
legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y adjudicado, presunción a la que 
el Registrador está vinculado (cfr 18 Ley Hipotecaria); y si efectivamente existe esa doble 
inmatriculación (que la reordenación de la propiedad rústica a través de la concentración 
parcelaria facilita, al no exigir el cierre de los folios de las fincas de origen, a diferencia 
de lo que ocurre en la propiedad urbana con la reparcelación o la compensación), 
deberán seguirse las vías prevenidas en la legislación hipotecaria por remediar ese 
defecto».
El supuesto objeto de este expediente es ciertamente habitual en la práctica. Se 
incluyen  en  el  proyecto  de  concentración  parcelaria  terrenos  circundantes  de 
edificaciones,  de  manera  aislada,  y  los  propietarios  no  presentan  alegaciones,  al 
entender que dichos terrenos son parte de una finca urbana y no se ven afectados por la 
concentración.
4.  De los datos que obran en el expediente, resulta que existe una finca registral, 
la 18.024 del término municipal de Outes, descrita en el Registro como «casa-cubierto y 
huerta», a la que se le asocia en el Registro únicamente la referencia catastral de la 
vivienda (cuya planta baja ocupa 85 metros cuadrados), aunque se describe, además, 
con una construcción adosada de 30 metros cuadrados y un huerto, formando todo parte 
de «una sola finca cerrada sobre sí con muro propio (…)» de 327 metros cuadrados, lo 
que constituye un terreno circundante a las edificaciones de 212 metros cuadrados 
aproximadamente.
En el expediente administrativo, en relación con esta misma finca, se acreditan junto 
con la de la vivienda, una segunda referencia catastral asociada al «cubierto» adosado 
(como de uso residencial), y una tercera, relativa a un trozo de terreno que es la parcela 
catastral 867, de aproximadamente 210 metros cuadrados, que fue la que se inmatriculó 
bajo el número 20777 a nombre del Estado por no haber sido acreditada su titularidad en 
el procedimiento de concentración parcelaria.
Las superficies catastrales varían ligeramente, pero en vista de las certificaciones de 
Catastro y de la documentación aportada, no cabe duda de que se trata del terreno 
circundante de las edificaciones por lo que nos encontramos ante un supuesto de doble 
inmatriculación y así lo reconocen las dos partes implicadas en el asunto.
5.  Estos casos de doble inmatriculación siguen produciéndose por la normativa, 
todavía hoy vigente, en materia de concentración parcelaria.
Para  dar  solución  a  estos  supuestos  debe  tenerse  en  cuenta  el  procedimiento 
regulado  en  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria,  tras  la  reforma  operada  por  la 
Ley 13/2015, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, 
múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, 
atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución, en línea con el objetivo de 
desjudicialización, que proclama su exposición de motivos, al registrador del distrito 
hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada.
La tramitación de este expediente para la subsanación de la doble inmatriculación, 
tiene una excepción, que es exactamente la que es objeto de este expediente.
Establece el artículo 209: «Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de 
lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del 
Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes». s
Dicho apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, prevé que «la  oe.
certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones  w.
públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las  90ww
lionss csriipgcuiioennetess o s ruepcutiefisctaocsi:ó n(… d)e  bla) sC iunasncdriop csioen eresc oan foazvcoar  deel  mlae Ajodr mdienriestcrhaoc ióon  ppreúfbelircean ceian 
del  título  de  un  tercero  sobre  el  de  la  Administración  pública  en  caso  de  doble
inmatriculación,  previo  informe  de  la  Abogacía  del  Estado  o  del  órgano  asesor 
correspondiente a la Administración actuante».
Este  precepto,  que  de  modo  expreso  hace  referencia  al  «caso  de  doble 
inmatriculación», establece la posibilidad de que la certificación administrativa expedida 
por el órgano competente de las Administraciones públicas, a instancia de cualquier 
interesado a través del procedimiento administrativo (como sucede en este caso), o bien 
de oficio por la propia Administración Pública, sea título suficiente para la cancelación o 
rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, siendo requisito 
indispensable que antes de expedir la certificación exista previo informe de la Abogacía 
del Estado o del órgano asesor correspondiente a la Administración actuante, lo cual 
resulta de la documentación aportada.
En consecuencia, la nota de calificación debe ser revocada.
En cuanto al primer defecto, («incongruencia entre la resolución administrativa y la 
solicitud  de  cancelación»)  porque  la  certificación  administrativa  es  título  hábil  para 
resolver este supuesto de hecho como se ha indicado más arriba.
En relación con el segundo defecto, («no procede la cancelación de la finca de 
parcelaria sino de la parte de finca que fue aportada al procedimiento de concentración 
parcelaria y en su caso la regularización de la titularidad de la finca de resultado de 
concentración parcelaria») en tanto que existe un error en la interpretación que hace la 
registradora, ya que lo que procede no es inscribir el terreno a nombre del interesado 
para luego subsanar la doble inmatriculación así provocada, sino entender que dicho 
terreno no debe incluirse dentro de la concentración parcelaria, por ser circundante de 
una vivienda de uso residencial y no una casa de labor o explotación agraria, existiendo 
acuerdo de los interesados en este punto.
Por último, en cuanto al tercer defecto (falta de tracto sucesivo), porque se cumple 
perfectamente con lo previsto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que el historial 
que se cancela no es de los titulares registrales de la finca de los que trae causa el 
promotor del expediente administrativo que continua vigente, sino el de la finca que 
pertenece  al  Estado,  quien  debidamente  representado  presta  expresamente  su 
consentimiento.
En este sentido se cumple con la regla general prevista en el artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria,  en  virtud  del  cual  las  inscripciones  podrán  cancelarse  por  escritura  o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la  inscripción  o  sus  representantes  legítimos,  y  es 
precisamente en virtud de un documento auténtico, la certificación administrativa a que 
se refiere el artículo 37 de la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones 
Públicas, a través del cual se solicita la cancelación que hará desaparecer la doble 
inmatriculación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la 
registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.