BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68373
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9317 Resolución de 17 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la 
que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca.
En el recurso interpuesto por don A. E. D., en nombre y representación de «Herbeira 
Inversiones, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Santiago  de  Compostela  número  1,  doña  Francisca  Núñez  Núñez,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de una finca.
Hechos
I
Mediante decreto, de fecha 3 de septiembre de 2018, del letrado de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo, se adjudicaba a la 
entidad «Herbeira Inversiones, S.L.», como único postor, una finca en subasta en un 
procedimiento concursal conforme a los trámites establecidos en los artículos 655 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La finca adjudicada se describía en los siguientes términos: «Lote N.º 16: Parcela 
sobrante en UG-16 Santiago de Compostela Descripción del Bien Subastado: Resto de 
solar  en  UG-16  (…),  Santiago  de  Compostela  Ubicación:  Lugar  (…)  Santiago  de 
Compostela Datos Registrales: Finca 4144, T. 1010, L. 49, F. 81. Reg. n.º 1 Santiago de 
Compostela Referencia catastral: 8065918NH3486E0001TO».
II
Presentado testimonio de dicho decreto en el Registro de la Propiedad de Santiago 
de Compostela número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento: Testimonio expedido por don F. J. H. G., Letrado de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número dos de Lugo, de Decreto firme de 
tres de septiembre de dos mil dieciocho, donde se tramita procedimiento Sección V 
liquidación 0000811/2012.
Asiento de Presentación: 21. Diario 141.
Presentante: don J. M. G.
Calificado  el  precedente  documento  por  la  Registradora  que  suscribe,  de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordante del 
Reglamento Hipotecario, se suspende la práctica de la inscripción solicitada por el 
siguiente defecto:
Dudas acerca de la identidad de la finca objeto de adjudicación.
Hechos. e.
1)  El documento calificado se presentó a las once horas y cuarenta y un minutos  17ww
eadtelpe leolo mdrntíacáaedt id ocdo aecsm o deenenn  etfdeeri occch ioedanme   dbCdireSoecsV id s:e mé( …idisl o )dds iye em  ccdiiooli nccvi heefeoimnc,t bhepra,oe  br o adndjeoco  ened  ldo Aaes.s   limEoes.ni l  tDcovo. e,2r ir1neie tnden e tcemla sDlo idcidaeaerrdiloto if  di1c6e4a0 1ca0;idó  hpmnar eibensixiésepntnerdatdaodiddsoeoar     OE-A-2021-93able en https://
único de la empresa Herbeira Inversiones, Sociedad Limitada, en virtud de escritura
autorizada por el Notario don José Antonio Caneda Goyanes, en fecha veinticinco de 
abril de dos mil dieciocho, bajo el número 820 de protocolo e inscrita en el Registro 
Mercantil de Lugo, al folio 205, del tomo 269, hoja LU-6223, inscripción 2.ª, según 
acredita con informe General Mercantil emitido por medios telemáticos, que también se 
aporta y firmado digitalmente, para hacer constar que la adjudicación se realizada libre 
de toda carga y arrendatarios.
2)  Del  documento  se  solicita  la  adjudicación  de  la  parcela  sobrante  e  UG-16 
Santiago de Compostela, con la siguiente descripción: Resto de solar en UG-16 (…), 
Santiago de Compostela. Ubicación: (…), Santiago de Compostela. Datos Registrales: 
Finca 4144, T. 1010, L. 49, F.81. Referencia catastral: 8065918NH3486E0001TO.
3)  De los libros de este Registro resulta que la deudora tiene inscrito un resto de 
seiscientos treinta y siete metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados y consultada 
la Oficina Virtual del Catastro, la referencia catastral asignada en este documento a dicho 
resto, consta con una superficie gráfica de setenta y siete metros cuadrados.
Fundamentos de Derecho.
Artículos 1, 8, 9, 10, 20, 21, 32, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento 
Hipotecario, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 12 de julio y 14 de noviembre 
de 2017, 11 de enero de 2018, 20 de julio de 2019, así como las que en ella se citan.
Como señala la citada Resolución de 12 de julio de 2017 "siendo la finca el elemento 
primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se 
asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 
20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye 
presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada 
entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el 
Registro.  Por  ello,  como  ha  afirmado  reiteradamente  este  Centro  Directivo  (cfr. 
Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004 
y  10  y  14  de  Junio  de  2010,  entre  otras),  para  su  acceso  al  Registro,  los  títulos 
inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que 
se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados 
(artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). 
Así  lo  exige  el  artículo  21.1  de  la  1  Ley  Hipotecaria:  ‘Los  documentos  relativos  a 
contratos  o  actos  que  deban  inscribirse  expresarán,  por  lo  menos,  todas  las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos".
Esta  doctrina  ha  sido  matizada  en  relación  a  los  inmuebles  ya  inscritos  cuya 
descripción  ya  recoge  el  conjunto  de  requisitos  establecidos  en  el  ordenamiento 
hipotecario.  En  tales  casos,  la  omisión  o  discrepancia  de  algunos  de  los  datos 
descriptivos  con  que  éstos  figuran  en  el  Registro  no  constituye  en  todo  caso  un 
obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la 
finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o 
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta 
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se 
contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar 
de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones 
de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la  e
Resolución de 7 de enero de 1994 "el principio de especialidad y la concreta regulación  bo
legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario)  17ww
Pexroigpeiend laad  dceosmcroip mcieódni od ein dlais pfinecnas aebnle  epl atríatu lloo gqraure  lap rceltaerniddaad  eyl  caecrcteezsao  qaul eR deegbisetr op redsei dlair 
la reEgnu lealc piórne sdeen tloes c daesore ecxhiosste rne acliercsu yn setla dnecsiaesn vqoulev ipmeiermntiote dne d luad ianrs dtiteu claió cno rreregsisptoranld".encia
de la finca descrita en el documento presentado con la registral 4.144 a la que se refiere,
ya que la superficie de la finca, que no consta el documento, según el Registro es de 
seiscientos treinta y siete metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados, mientras que 
la superficie de la parcela catastral a la que se refiere es de setenta y siete metros 
cuadrados. Existe, por tanto, una enorme diferencia de superficie que suscita dudas en 
cuanto a la identidad de la finca.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señalada el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
Santiago de Compostela a 19 de enero de 2021. La registradora (firma ilegible).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. E. D., en nombre y representación de 
«Herbeira Inversiones, S.L.», interpuso recurso el día 22 de febrero de 2021 mediante 
escrito en los siguientes términos:
«Hechos.
Primero.  En fecha 3 de septiembre de 2018 el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 
de Lugo dictó Decreto por el que se acuerda aprobar el remate del bien inmueble 
reseñado en la relación fáctica de la resolución (lote n.º16: Parcela sobrante en UG-16 
Santiago de Compostela), a favor de la empresa a la que represento.
Dicha resolución judicial se dicta en el seno del procedimiento concursal 811/2012, 
seguido contra la titular registral de la parcela, Cinur Consultores Inmobiliarios SL. Quien 
aparece como propietaria de la finca registral 4144 del Registro de la Propiedad n.º 1 de 
Santiago de Compostela, con la siguiente descripción:
Cancelada  la  finca  de  este  número  en  cuanto  a  la  extensión  de  cuatro  mil 
ochocientos sesenta y seis metros y noventa y cuatro decímetros cuadrados, que fueron 
aportados a la unidad de gestión «UX-16» (…), en esta ciudad de Santiago, dando lugar 
a la formación de las [sic] parcela 03, 05, 07-08, y al 50% de la 06, fincas 45.327, 45.331, 
45.335 y 45.333, a los folios 185, 189, 193 y 191, todos respectivamente de este libro y 
Tomo,  quedando  un  resto  de  seiscientos  treinta  y  siete  metros  y  cincuenta  y  seis 
decímetros cuadrados.
Segundo.  En el título judicial, cuya inscripción se solicita, a efectos de su subasta y 
adjudicación, se describe la parcela adjudicada de la siguiente manera:
Lote n.º 16: Parcela sobrante en UG-16 Santiago de Compostela.
Descripción  del  Bien  Subastado:  Resto  de  solar  en  UG-16  (…),  Santiago  de 
Compostela.
Ubicación: Lugar (…). Santiago de Compostela.
Datos  registrales:  Finca  4144,  T.  1010,  L.  49,  F.  81.  Reg.  n.º  1  Santiago  de 
Compostela.
Referencia Catastral: 8065918NH3486E0001TO.
Tercero.  Por parte de la adjudicataria, se presentó testimonio del referido Decreto 
en fecha 2 de diciembre de 2020, para proceder a la inscripción de la finca adjudicada a 
favor del adjudicatario Herbeira Inversiones SL. Tal presentación dio lugar al asiento 21  e.e
del Diario 141. b
Así, es el Decreto de fecha 2 de septiembre de 2018 el Juzgado de Primera Instancia  17ww
n.º 2C duea rLtou.g o Ceol nd ofceucmhae n1t9o  doeb jeentoe rdoe d lae  c2a0l2if1ic,a lcai óSnr.a. Registradora de la Propiedad N.º 1
Ssuasnptieangdoi edned oC loam ipnoscsrteiplaci,ó cna slioficlicói tandeag,a tyiv aemlloe netne  beal sdeo cau mlose nhtoe,c hdoicst óy  nfuontad aaml eenfetoctso ,d ey 
derecho que obran en la propia nota de calificación, frente a la que se entabla el 
presente recurso. La cual fue notificada a esta parte con fecha de 21 de enero de 2021.
Los  recurrentes  están  en  desacuerdo  con  tal  calificación,  así  como  en  los 
fundamentos que la sostienen.
Fundamentos de Derecho.
I.  (…)
III.  Fondo del asunto.
Se establece en la calificación impugnada como motivo de la misma la existencia de 
«circunstancias» que permiten dudar de la correspondencia de la finca descrita en el 
documento  presentado  con  la  registral.  Pues  no  se  hace  constar  en  el  mismo  la 
superficie de la parcela.
Coincidimos con el criterio de la Registradora en cuanto a que, para que la publicidad 
del Registro despliegue todos sus efectos, es preciso que el dominio y los derechos 
reales sobre el mismo figuren en el Registro con plena determinación de su extensión o 
alcance. A esta determinación, a esta necesidad de quedar claro qué es lo que está 
inscrito  en  el  Registro  y  lo  que  éste  publica,  es  a  lo  que  se  llama  principio  de 
especialidad, llamado también principio de determinación; es un principio citado en 
centenares  de  calificaciones  registrales  y  Resoluciones  de  la  DGRN,  señalando  la 
Resolución de la DGRN de 2 de noviembre de 2018, que este principio exige para que 
los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción la fijación y 
extensión del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que 
cualquiera  que  adquiera  confiando  en  los  pronunciamientos  tabulares  conozca  la 
extensión, alcance y contenido del derecho inscrito.
Es consciente esta parte de la necesidad de la adecuada y clara descripción de la 
finca, cumpliendo todos los requisitos legales, de forma que, como dice la Resolución de 
la DGRN de 6 de septiembre de 2013, para no atentar contra el principio de especialidad 
la descripción de la finca ha de ser clara e inequívoca.
Ahora bien, tal y como se establece en otras resoluciones, por ejemplo, la Resolución 
de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
que se cita en la propia resolución impugnada, esta doctrina ha sido matizada en 
relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos 
establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia 
de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye 
en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta 
identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá 
cuando  la  omisión  o  discrepancia  sea  de  tal  condición  que  comprometa  la 
correspondencia  segura  y  cierta  entre  el  bien  inscrito  y  el  que  según  el  título  se 
transmite.
Circunstancia que no se produce en el presente supuesto.
Hacemos cita de la Resolución de 22 de julio de 2019. de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado:
«Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones 
de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004 y 10 y 14 de 
junio de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de 
contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de 
modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1.º  e.
de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Es cierto que,  w.
cuando  dichos  títulos  hacen  referencia  a  inmuebles  ya  inscritos,  la  omisión  o  17ww
Rdiesgcrisetproa nncoia c oenns teitluloyse  deen  atolgduon coass od eu nlo osb dsatátocsu lod epsacrraip lativ ionss ccriopnc ióqnu.e estos figuran en el
la oPmeirsoió tna mob idéinsc dreepbaen ecniate nsedae rsdee  qtuael , cpoonrd eicl ióconn qtruaeri oc, odmicphroo mobestatá clau loc oerxriesstipráo ncdueanncdiao   BOE-A-cable e
segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por tanto, el 
acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la 
finca  objeto  del  correspondiente  acto  o  negocio  jurídico  permita  apreciar  de  modo 
indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones de 29 de 
diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005).
En  suma,  como  afirmó  la  Resolución  de  7  de  enero  de  1994  "el  principio  de 
especialidad  y  la  concreta  regulación  legal  en  esta  materia  (artículos  2.  y  30  Ley 
Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título 
que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para 
lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el 
desenvolvimiento de la institución registral".
En el caso objeto de este recurso está claramente identificada la finca afectada por el 
derecho  de  uso,  siendo  la  finca  registral  5.803.  vivienda  unifamiliar,  referencia 
catastral 8217117UF3481N0001DP. inscrita en cuanto a la nuda propiedad de una mitad 
indivisa a favor de don A. L. C., por título de herencia.
Efectivamente, como señalan las resoluciones citadas, en el presente caso, no existe 
ningún tipo de duda acerca de la identificación de la parcela objeto de transmisión. Ni de 
su correspondencia con la finca registral. Recordemos que, la descripción de la misma 
en el título cuya inscripción se pretende se hace por referencia expresa a los datos 
registrales de la misma. Todos los cuales son plenamente coincidentes. En cuanto a 
ubicación, denominación, datos registrales e incluso los catastrales.
La medida superficial es solo una de las varias circunstancias comprendidas en el 
número 1 del artículo 9, y que para producir la nulidad es preciso que falten todas.
Debemos indicar, además, que las dudas no provienen del título cuya inscripción se 
solicita, sino de la discrepancia entre la certificación registral y catastral, la cual, entiende 
esta parte que, en su caso, es anterior y ajena al título que por medio de la presente trata 
de inscribirse. Pues es lo cierto que el resto de las anotaciones (de concurso y cargas) 
que desde el juzgado se ordenaron previamente en el proceso judicial en el que se 
acuerda, igualmente, la adjudicación de la finca a mi mandante, han sido efectivamente 
inscritas.
Como ha señalado este Centro Directivo (véase Resolución de 11 de enero de 2018) 
el principio de especialidad exige que pueda identificarse la finca sobre la que recae la 
inscripción. Es obvio que no puede practicarse la inscripción del derecho si no se ha 
señalado sobre qué finca registral recae. Siendo la finca el elemento primordial de 
nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas 
las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de 
la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto 
básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que 
aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.
En el presente caso no existe ningún tipo de duda respecto de la identificación de la 
finca objeto de adjudicación, que expresamente se hace por referencia a los datos 
registrales de la misma.
Así  se  hace  constar  en  el  mandamiento  judicial  que  junto  al  testimonio  de  la 
resolución de adjudicación se presente a la inscripción.
En cuanto a la discrepancia de la descripción registral de la parcela y los datos que 
constan en el catastro, es interés de esta parte manifestar que La Ley 13/2015, de 24 de 
junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entró en vigor el 1 de noviembre de 2015) 
exige que conste en la inscripción los datos relativos a la naturaleza de la finca, linderos,  s
superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del  oe.
edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la  w.
referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la  17ww
fcinucaan dcoo ocrodninsated aa cgrreádfiictaadmae, nstee  ceoxnp reels Caaráta psotrro  neont alo sa l témrmarigneons  dlae lc aarltifíiccualcoi ó1n0  udreb alan Lís.tHic.a y, 
rmeefiedrioaa (marbt.i e9n Lta.Hl o.,  aledtmrai nai)s.trativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se  BOE-A-cable e
Obsérvese que el art. 9 de la L.H. exige como regla general que en toda inscripción 
se incluya la referencia catastral del inmueble o inmuebles y el hecho de estar o no la 
finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10 L.H.; son 
cosas distintas.
La constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley 
Hipotecaria tiene unos efectos limitados ya que, en ningún caso, puede equipararse con 
la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, ni supone 
la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria 
conforme a la misma (artículo 9.b), párrafo séptimo), como ya señala la (Resolución de la 
DGRN de 2 de febrero de 2017).
Y en efecto, la letra b del art. 9 de la L.H. exige siempre que se inmatricule una finca. 
o  se  realicen  operaciones  de  parcelación.  reparcelación.  concentración  parcelaria. 
segregación. división. agrupación o agregación. expropiación forzosa o deslinde que 
determinen  una  reordenación  de  los  terrenos,  que  conste  no  la  simple  referencia 
catastral sino la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su 
descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
En los demás casos se hará constar como mínimo la referencia catastral: pero en el 
caso de transmisión de una finca en la que no conste la referencia catastral. la no 
aportación de la referencia catastral no es defecto que impida la inscripción. como 
explica la Resolución de la DGRN de 3 de noviembre de 2016, ya que está vigente el 
art. 44 de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004. de 5 de 
marzo) que regula los efectos de la falta de aportación de la referencia catastral dentro 
del plazo legalmente establecido y dice:
"1.  La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto 
se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento 
notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la 
Propiedad.
2.  La falta de aportación de la referencia catastral: a) No suspenderá la tramitación 
del procedimiento ni impedirá su resolución. b) No impedirá que los notarios autoricen el 
documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.
3.  La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su 
falta  de  aportación  no  impedirá  la  práctica  de  los  asientos  correspondientes  en  el 
Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria".
En los casos en que simplemente se pretende hacer constar la referencia catastral 
de la finca, es obvio que dicha referencia no debe constar en otra finca; como dice la 
Resolución  de  la  DGRN  de  21  de  noviembre  de  2018.  constando  asignada  una 
referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los 
principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma 
referencia a otra finca y, menos aún, la inscripción de la representación gráfica.
No nos encontramos en el presente supuesto ante ninguna de las operaciones 
señalas por los artículos transcritos de modificación de la realidad registral. Ni tampoco 
de asignación de la referencia catastral a otra parcela.
Simplemente existe una discordancia entre la descripción registral de la parcela 
adjudicada,  sobre  cuya  identidad  no  existe  duda  alguna  en  el  expediente,  y  la 
descripción catastral de la misma.
Los cuales entendemos deberán ser resueltas por la vía de los artículo [sic] 199, 200  e
y 201 de la L.H. Pero que en ningún caso pueden impedir la inscripción del dominio  bo
adjudicado a favor de mi mandante por la resolución judicial cuya inscripción se solicita. 17ww
confEial dcoo netenn liod oq rueeg isetlr aRl esgei sptrreos upmubel iceax ayc toa ddqeu imeroed os uq udee reel ctheorc ecro and lqau ierexnteten saiódnq uyie reel 
contenido que el Registro publica
El contenido del Registro se presume íntegro. Los títulos de dominio o de otros 
derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados 
en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.»
IV
Mediante escrito, de fecha 9 de marzo de 2021, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo 
constar que dio traslado de la interposición del recurso al letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo, como autorizante del 
documento calificado, habiendo transcurrido el plazo de cinco días desde la recepción 
previsto  en  el  artículo  327  de  la  ley  Hipotecaria  sin  que  se  hubieran  formulado 
alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9  de  la  Ley  Hipotecaria;  38,  45  y  48  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario; 656, 667 y 668 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento 
Civil, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de 
julio de 2019 y las en ella citadas.
1.  Mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia se adjudica a la 
entidad «Herberia Inversiones, S.L.», como único postor en la subasta, una finca que se 
describe de la siguiente forma: «Lote N.º 16: Parcela sobrante en UG-16 Santiago de 
Compostela Descripción del Bien Subastado: Resto de solar en UG-16 (…), Santiago de 
Compostela  Ubicación:  Lugar  (…)  Santiago  de  Compostela  Datos  Registrales: 
Finca 4144, T. 1010, L. 49, F. 81. Reg. n.º 1 Santiago de Compostela Referencia 
catastral: 8065918NH3486E0001TO».
La registradora suspende la inscripción al señalar que «existen circunstancias que 
permiten dudar de la correspondencia de la finca descrita en el documento presentado 
con la registral 4.144 a la que se refiere, ya que la superficie de la finca, que no consta el 
documento, según el Registro es de seiscientos treinta y siete metros y cincuenta y seis 
decímetros cuadrados, mientras que la superficie de la parcela catastral a la que se 
refiere es de setenta y siete metros cuadrados. Existe, por tanto, una enorme diferencia 
de superficie que suscita dudas en cuanto a la identidad de la finca».
La adjudicataria de la finca, y ahora recurrente, alega, en esencia, que «es obvio que 
no puede practicarse la inscripción del derecho si no se ha señalado sobre qué finca 
registral recae (…) en el presente caso no existe ningún tipo de duda respecto de la 
identificación  de  la  finca  objeto  de  adjudicación,  que  expresamente  se  hace  por 
referencia a los datos registrales de la misma (…) Simplemente existe una discordancia 
entre la descripción registral de la parcela adjudicada, sobre cuya identidad no existe 
duda alguna en el expediente, y la descripción catastral de la misma».
2.  Como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 22 de julio de 2019 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro 
sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las 
operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la 
Ley  Hipotecaria  y  44  y  51.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario),  constituye  presupuesto 
básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que  e.e
aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. b
Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones  17ww
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de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Es cierto que,
cuando  dichos  títulos  hacen  referencia  a  inmuebles  ya  inscritos,  la  omisión  o 
discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el 
Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.
Pero también debe entenderse que, por el contrario, dicho obstáculo existirá cuando 
la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia 
segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por tanto, el 
acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la 
finca  objeto  del  correspondiente  acto  o  negocio  jurídico  permita  apreciar  de  modo 
indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones de 29 de 
diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005)».
3.  En el presente caso, el decreto de adjudicación especifica que se refiere a la 
finca 4.144 de Santiago de Compostela, indicando su ubicación, e incluso el tomo, libro y 
folio de su inscripción (tomo 1010, libro 49, folio 81). Por tanto, aunque en el decreto de 
adjudicación se omita expresar su superficie y linderos, resulta aplicable la doctrina 
referida acerca de que la omisión en los títulos de algunos de los datos descriptivos con 
que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la 
inscripción, sino que, en este caso, sí cabe apreciar de modo indubitado la identidad 
entre el bien inscrito y el transmitido.
El hecho de que se exprese una referencia catastral correspondiente a un inmueble 
catastral que resulta tener una superficie distinta (bastante inferior) a la de la finca 
registral no altera la conclusión expuesta, ni tiene otra repercusión práctica que la de que 
tal referencia catastral que, por imperativo legal, se hace constar en el titulo presentado, 
no podrá en cambio hacerse constar en la inscripción registral que se practique por no 
cumplirse los requisitos de correspondencia que se detallan en el artículo 45 del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En efecto, la constancia de la referencia catastral en la resolución judicial resulta 
impuesta de modo incondicionado en el artículo 38 de dicho texto refundido, que ordena 
que «la referencia catastral de los bienes inmuebles deberá figurar en los instrumentos 
públicos,  mandamientos  y  resoluciones  judiciales,  expedientes  y  resoluciones 
administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de 
trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales (…) Asimismo, se hará 
constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente previstos».
En cambio, la constancia de tal referencia catastral en el Registro de la Propiedad 
sólo se efectuará, como señala el artículo 48 «cuando exista correspondencia entre la 
referencia  catastral  y  la  identidad  de  la  finca  en  los  términos  expresados  en  el 
artículo 45».
Y en el presente caso, por la simple comparación de superficies entre la finca 
registral  (637,56  metros  cuadrados)  y  el  inmueble  catastral  cuya  referencia  se  ha 
expresado (sólo 77 metros cuadrados), es claro que no se cumplen los requisitos del 
artículo 45, dato que existe una diferencia de superficie superior al 10%.
Pero, en lo que aquí interesa, ha de interpretarse que el decreto de adjudicación 
tiene por objeto la finca registral (que identifica por su número, tomo, libro y folio), y no el 
inmueble catastral a que corresponda la referencia que fue aportada por los interesados 
al órgano judicial en cumplimiento de los artículos 38 y 40 del citado texto refundido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  17ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 17 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.