BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87339
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12228 Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de aclaración 
de otra de partición y adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, contra la 
negativa del registrador de la Propiedad de Escalona, don Rafael Burgos Velasco, a 
inscribir una escritura de aclaración de otra de partición y adjudicación de herencia.
Hechos
I
En escritura autorizada el día 27 de diciembre de 2012 por don Luis Núñez Boluda, 
notario de Madrid, con el número 1.857 de protocolo, se elevó a público el cuaderno 
particional respecto de la herencia de don A. B. V. y se procedió a la segregación de una 
finca (correspondiendo a la segregada el 23,9319% del valor total de la finca y a la finca 
resto el 76,0681 % del valor total de la finca), y se inscribió adjudicando ambas (la 
segregada y la resto) pro indiviso a los dos hermanos al 100% (el 23,9319% de cada una 
de las fincas, en pleno dominio, al hermano; y el restante 76,0681 % de ellas, en nuda 
propiedad a la hermana y en usufructo a la madre). Las restantes circunstancias de esta 
escritura que interesan en este expediente se reseñan en el primer fundamento de 
Derecho de la presente Resolución.
Dicha escritura fue aclarada por otra otorgada ante el mismo notario el día 26 de 
febrero de 2021, con el número 260 de protocolo, en la que se manifestaba que el 
cuaderno  particional  estaba  preparado  antes  de  haber  obtenido  la  licencia  de 
segregación y por eso sólo se describía la finca reseñada en el expositivo I, pero al 
elevar el mismo a escritura pública y firmarlo, ya existía la licencia y, por eso, para no 
modificar el cuaderno, se expresó en el cuerpo de la escritura que se solicitaba la 
inscripción de la segregación de esa finca, lo que se practicó, como finca registral 
número 8.416, y que debía entenderse que era previa a las adjudicaciones. Asimismo, 
en esta escritura aclaratoria se manifestaba que la verdadera voluntad fue la de que un 
hermano se hubiese adjudicado el 100 % de la finca segregada y la otra hermana 
el  100%  de  la  finca  resto  (con  el  100  %  del  usufructo  a  favor  de  su  madre). 
Concretamente se expresó en el cuerpo de la escritura lo siguiente: «Consecuencia de 
ello lo que se quería era que a Don A. B. O. se le inscribiera el 100% de la finca 
segregada y a D.ª M. G. B. O. se le adjudicase el 100% de la nuda propiedad de la finca 
resto, y G. O. S., el 100% del usufructo de la finca resto y no al primero de ellos un 
porcentaje del 23,9319 % y a la segunda y tercera un porcentaje del 76,0681 %, en nuda 
propiedad y en usufructo, de cada una de ambas fincas. Que esa era su voluntad en ese 
momento y lo sigue siendo en este acto, por lo que se solicita dicha rectificación registral: 
Que la finca n.º 8416 se inscriba el 100% a favor de Don A. L. B. O. y la finca resto 5049 
se inscriba el 100 % de la nuda propiedad a favor de D.ª G. B. O. y el 100% del usufructo  e.
a D.ª G. O. S., dejando subsistente el resto de la escritura, así como los valores de las  w.b
misma que no se ven modificados». 228ww
II
Presentadas el día 18 de marzo de 2021 ambas escrituras, en el Registro de la 
Propiedad de Escalona, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa asiento 281 Diario 115.
Hechos:  La  presentación  para  su  calificación  e  inscripción  si  procede  de  la 
documentación siguiente: documento de fecha 26/02/2021 del Notario de Madrid Luis 
Núñez  Boluda,  protocolo/expediente  260/2021,  documento  de  fecha  27/12/2012  del 
Notario de Madrid don Luis Núñez Boluda, protocolo/expediente 1857/2012, presentado 
conjuntamente por B. O., M. C. el día 18/03/2021 a las 09:18, con el número de 
entrada 2642, asiento 281 del diario 115.
Fundamentos de Derecho.
En  cuanto  a  las  fincas  registrales  5049  y  8416,  únicas  de  las  que  se  solicita 
operación registral en el protocolo 260:
El Registrador califica conforme a los documentos presentados y a los asientos del 
Registro (artículo 18 Ley Hipotecaria).
En cuanto a los documentos presentados, de la escritura de elevación a documento 
público de cuaderno particional y segregación no se desprende ningún tipo de error.
En primer término, porque el Notario autorizante reitera por dos veces que los 
comparecientes tuvieron conocimiento cabal de su contenido: afirma que, a su elección, 
la leen por sí mismos; y además afirma que él como notario la explica. Por tanto, queda 
bajo la fe pública notarial la correlación entre la voluntad de los comparecientes y lo 
reflejado en la escritura.
Por lo demás, tampoco es una escritura que facilite la posibilidad de confusión. La 
elevación  a  público  de  cuaderno  particional  ya  había  sido  estudiada  por  los 
comparecientes con anterioridad al otorgamiento. Y en cuanto a la adjudicación de la 
finca segregada -que es lo que ahora se pone en tela de juicio- es un acto realizado por 
personas cualificadas profesionalmente, algunas de las cuales tienen conocimientos en 
Derecho, por lo que no se da la hipótesis de falta de información o de conocimientos 
sobre la materia que hoy se admite para otros supuestos como el de las cláusulas 
hipotecarias, y el documento es relativo a una única finca de fácil identificación, cuya 
adjudicación está clara.
Poniendo la escritura en relación con su contexto (artículo 3 del Código civil), lo que 
se aprecia es que la adjudicación del resto de finca matriz y de la finca segregada se 
realiza aplicando el criterio de subrogación real respecto de la adjudicación de la finca 
matriz en el cuaderno particional, sin ulterior cuestión.
De  todo  ello  se  sigue  que  el  acto  realizado  es  válido  y  eficaz,  pues  reúne 
consentimiento, objeto y causa jurídica, e incluso en el presente caso forma pública. La 
mera  manifestación  realizada  en  la  escritura  de  “aclaración”  de  que  la  “intención” 
(subjetiva) era distinta al acto plasmado no es verificable por el Derecho, por pertenecer 
al fuero interno, y no está tipificada como un supuesto de nulidad ni de anulabilidad. La 
validez de los instrumentos públicos es una cuestión de orden público, que no pertenece 
al ámbito de la autonomía de la voluntad privada.
Como consecuencia de todo ello, el Registrador ha de calificar conforme al asiento 
del Registro que recoge la adjudicación en su día efectuada, por lo que la escritura de  es
“aclaración”  presentada  no  cumple  el  requisito  de  tracto  sucesivo  regulado  en  el  o
artículo 20 de la Ley Hipotecaria. 228ww
pdeer ltaTin oaeddnojtu edsei lclpoaa crsiaói nnt r aipnnesscrmjruitiiatciri.os ed een tqreu es í llooss  btiiteunlaerse sd eiln mscoridtoos q ureea elicsetimn elno so paocrttousn oj uar ídpiacrotisr   OE-A-2021-12able en https://
Con independencia de lo anterior, y dado que la calificación ha de ser unitaria y 
comprehensiva de todos los extremos que afecten a la inscripción, se hace constar que 
los comparecientes no acreditan:
I.  No se aporta el testamento de doña G. O. S. C., a pesar de que se afirma que sí 
se hace en el protocolo 260. Como señala la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de fecha seis de mayo de dos mil catorce -BOE 3 de julio- del 
texto de los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 78 de su Reglamento y del 
artículo 15 del anexo II del Reglamento Notarial, se desprende la necesidad de aportar 
estos  documentos  destacando  que  tanto  el  Reglamento  Hipotecario,  como  el 
Reglamento Notarial, ordenan suspender la inscripción, por considerar defecto la no 
aportación de los mismos. Dichos documentos, mal llamados complementarios pues 
realmente el testamento contiene la ley de la sucesión y los certificados de defunción y 
Últimas Voluntades acreditan su eficacia, son imprescindibles para la calificación del 
título particional que contenga la atribución de los derechos hereditarios sobre bienes 
concretos.
II.  Se hace constar el fallecimiento de doña G. B. O. según escritura de herencia 
otorgada en Madrid ante el Notario don Luis Núñez Boluda, el diecisiete de junio del año 
dos mil trece, protocolo 786, que no se aporta, por tanto, no se puede calificar en 
relación con el presente documento.
Resolución: En vista de los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de 
Derecho,  este  registrador,  en  su  en  su  condición  de  autoridad  pública  legalmente 
competente para ello ha resuelto adoptar el acuerdo formal (Resolución de 13 de octubre 
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE 7 de noviembre) 
de suspender la inscripción en tanto no se subsanen los defectos señalados.
Prórroga del asiento de presentación: Artículo 323 Ley Hipotecaria, el asiento de 
presentación queda prorrogado automáticamente por un plazo de sesenta días contados 
desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo anterior
Conforme al artículo 19 bis párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria (…)
Escalona, doce de abril del año dos mil veintiuno El registrador de la Propiedad 
(firma ilegible) Fdo. Rafael Burgos Velasco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, 
interpuso recurso el día 22 de abril de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
1.  (…)
3.  Esta escritura se devuelve defectuosa, pero en fundamentos de Derecho no 
incluye ningún artículo ni resolución que justifique en base a qué efectúa la calificación. 
Sólo dice que el registrador califica de conformidad al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
que en su primer párrafo expone: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, 
la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud 
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de 
los asientos del Registro”.
El  documento  presentado  es  una  escritura  pública,  el  notario  ha  enjuiciado  la  e.
capacidad de los otorgantes, todos ellos presentes en la escritura, y la validez del acto,  w.b
es una declaración de voluntad, o sea, que el documento cumple los requisitos del  228ww
art. N18o sd ell elan aL .dHe. perplejidad la calificación porque es la primera vez que no hay ningún
eanrgtiuemndeen tqou eju nríod icloo  hpaayara,  ppoorqdueer  lcoo únntriacdoe qcuire,  lpaetero e sle lyae cnodnos idlaesr acfriaósne dse lp roesgtiesrtiroardeosr  dsee 
que él sabe lo que querían las partes al tiempo de firmar la escritura y no acepta que
luego se desdigan de lo que dijeron; es algo incomprensible que se pueda arrogar en la 
conciencia de los particulares, y así, se leen las frases siguientes:
“Es  un  acto  (se  refiere  a  la  1.ª  escritura)  realizado  por  personas  cualificadas 
profesionalmente, algunas de las cuales tienen conocimientos en Derecho, por lo que no 
se da la hipótesis de falta de información” y añade “De todo ello se sigue que el acto 
realizado es válido y eficaz (se refiere a la 1.ª escritura), pues reúne consentimiento, 
objeto  y  causa  jurídica,  e  incluso  en  el  presente  caso  forma  pública.  La  mera 
manifestación realizada en la escritura de aclaración de que la intención (subjetiva) era 
distinta del acto plasmado no es verificable por el Derecho, por pertenecer al fuero 
interno... por lo que la escritura no cumple el requisito del tracto sucesivo...”
O sea, que el registrador no se limita al art. 18 de la Ley Hipotecaria, porque esta 2.ª 
escritura cumple el requisito de “la legalidad de las formas extrínsecas... así como la 
capacidad de los otorgantes”, sino que decide cuál es la voluntad de las partes en el 
momento del otorgamiento, y considera que en la 1.ª escritura lo tenían muy claro y no 
cabe hacer una 2.ª escritura reconociendo el error en la 1.ª, porque no hubo ningún error. 
Y por lo tanto niega “la validez de los actos dispositivos”, que en este caso es rectificar el 
asiento registral. ¡Y simplemente dice que esa 2.ª escritura no reúne los requisitos del 
tracto sucesivo!.
Como decimos, es la 1.ª vez que vemos que un registrador considera que tiene 
derecho para decidir cuál era el conocimiento o la voluntad de una persona el tiempo de 
firmar una escritura, en la que, por cierto, él no estuvo presente, hasta el punto de 
negarle la posibilidad de rectificar posteriormente alguna manifestación que se considere 
errónea.
Creemos que el registrador está mezclando el aspecto fiscal con el registral. Si el 
registrador entiende que la escritura de rectificación puede implicar una consecuencia 
fiscal, deberá de ponerla, si lo estima oportuno, en conocimiento de la Administración, 
pero lo que no puede es denegar su inscripción si la escritura está firmada por todos los 
afectados.
Dentro de sus explicaciones cita al art. 3 del C.C., que desde luego no es un 
argumento, entre otras cosas porque ese art. habla de la interpretación de las leyes; 
puestos a buscar artículos sobre la interpretación de la voluntad de los particulares, 
creemos que hay otros más “ad hoc”.
Todo  ello,  sin  perjuicio  de  que  las  partes  aporten  los  documentos  que  sean 
necesarios para la inscripción, y que también constan en la nota de calificación, como no 
presentados en su momento, sobre los cuales no hay recurso.
4.  Por último hay que decir que es difícil entender que se ha cumplido el artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria, que exige una motivación jurídica de las causas que se 
consideran impeditivas de la inscripción, cuando ni siquiera se especifica el precepto 
legal infringido que motiva la calificación defectuosa. Y eso es importante porque según 
las resoluciones de este Centro Directivo (entre otras, varias, desde el 23 de enero 
de 2003 hasta 10 de enero de 2005) el contenido del informe del registrador debe 
reducirse a cuestiones de trámite, como son la fecha de presentación del título, de su 
calificación etc., debiendo de abstenerse de recoger argumentaciones que vayan más 
allá de la simple transcripción de los fundamentos de su nota, ya que lo contrario no 
vendría sino a corroborar la falta de motivación de la calificación que se recurre.
Dichas resoluciones, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, rechazan 
como medio de motivación la simple cita de unos preceptos legales, luego, con mayor  e
razón se debe rechazar la calificación cuando ni siquiera se citan los preceptos legales  bo
infringidos. 228ww
Fundamentos de Derecho.
cons1i.d erLaa  qucael iflaicsa cpióanrt esre egnis tlraa l 1.sªe e sfucrnitduarma ennot at uvbiáesroicna mduednate  alegnu naq useo berle  reel gnisetgraodcoior   BOE-A-cable e
jurídico formalizado, y por lo tanto no pueden firmar una 2.ª escritura alegando un error 
en la 1.ª En vez de calificar documentos, decide sobre cuál es la verdadera voluntad de 
las partes.
2.  La  escritura  calificada  cumple  todos  los  requisitos  que  establece  la  ley 
hipotecaria en su art. 18 para la calificación positiva.
En su virtud,
Solicita que se admita el presente escrito de interposición de recurso frente a la 
calificación negativa del Registrador de Escalona, relativa a la escritura identificada en 
los hechos de este escrito, porque considera injustificado el negarse a inscribir una 
rectificación que cumple todos los requisitos establecidos por el art. 18 de la L.H. porque 
el registrador considere que no cabe el error.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 3 de mayo de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1261 y 1275 del Código Civil; 2, 18, 19 bis, 20, 32, 34 y 82 de la 
Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 6 de julio de 2006, 28 de noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016.
1.  En este expediente son relevantes los siguientes hechos:
Mediante escritura otorgada ante el notario ahora recurrente el día 27 de diciembre 
de 2012 se elevó a público el cuaderno particional respecto de determinada herencia.
En dicho cuaderno particional se describía una finca urbana y «hacen constar que 
van a proceder a la segregación de esta finca para crear una independiente relativa a la 
nave que se encuentra construida dentro de ella, con una superficie de (…) El 76,0681% 
será la casa que se valorará en (…) euros y el 23,9319% será la nave que se valorará en 
(…) euros». En el mismo cuaderno particional se adjudica al hijo del causante, en pleno 
dominio, una participación del 23,9319% de la finca tal como se ha descrito en dicho 
cuaderno antes de la segregación y la restante participación del 76,0681% se adjudica a 
la hija en nuda propiedad y a la viuda en usufructo.
En esta escritura se efectuó la segregación de una finca (correspondiendo a la 
segregada el 23,9319% del valor total de la finca y a la finca resto el 76,0681% del valor 
total de la finca), y se incorporó la licencia municipal para dicha segregación, concedida 
el día 4 de diciembre de 2012.
La anterior escritura fue aclarada por otra autorizada por el mismo notario el día 26 
de  febrero  de  2021,  en  la  que  se  manifiesta  que  el  cuaderno  particional  estaba 
preparado antes de haber obtenido la licencia de segregación y por eso sólo se describía 
la finca originaria, pero al elevar el mismo a escritura pública y firmarlo, ya existía la 
licencia y, por eso, debía entenderse que la segregación de esa finca era previa a las 
adjudicaciones. Así, se expresa lo siguiente: «Consecuencia de ello lo que se quería era 
que a Don A. B. O. se le inscribiera el 100% de la finca segregada y a D.ª M. G. B. O. se 
le adjudicase el 100% de la nuda propiedad de la finca resto, y G. O. S., el 100% del 
usufructo de la finca resto y no al primero de ellos un porcentaje del 23,9319% y a la  e.e
segunda y tercera un porcentaje del 76,0681%, en nuda propiedad y en usufructo, de  w.b
cada una de ambas fincas. Que esa era su voluntad en ese momento y lo sigue siendo  228ww
ienns cersibtea  aecl t1o0, 0p%or  alo f aqvuoer  dsee  sDoolinc iAta.  dLi.c Bha.  Ore. cyt ifliac aficnicóan  rreesgtios t5ra0l4: 9Q usee  ilnas fcinricbaa  ne.lº  180401%6  dsee 
lsau bnsuidsate pnrtoep eiel draeds tao  fdaev olar  dees cDr.iªtu Gra. ,B a. sOí .c yo melo 1 0lo0s% v adleolr euss udfreu clatos  am Dis.mª Ga . qOu.e S n.,o d seeja nvedno 
modificados».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, de la escritura de elevación 
a documento público de cuaderno particional y segregación no se desprende ningún tipo 
de error. Añade que el acto realizado mediante la escritura objeto de aclaración es válido 
y eficaz, y la escritura de «aclaración» presentada no cumple el requisito de tracto 
sucesivo regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
El notario autorizante de la escritura alega que el registrador, infundadamente, no se 
limita a lo que permite el artículo 18 de la de la Ley Hipotecaria, porque la segunda 
escritura cumple el requisito de «la legalidad de las formas extrínsecas (...) así como la 
capacidad de los otorgantes», sino que decide cuál es la voluntad de las partes en el 
momento del otorgamiento, y considera que en la primera escritura no hubo ningún error. 
Y por lo tanto el registrador niega «la validez de los actos dispositivos», que en este caso 
es rectificar el asiento registral; y simplemente afirma que la escritura aclaratoria no 
reúne los requisitos del tracto sucesivo.
2.  Este Centro Directivo ha manifestado (cfr., entre otras, la Resoluciones de 6 de 
julio de 2006, 28 de noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016) que, como principio 
general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la 
realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma 
al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.
No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede 
suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código 
Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o 
rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las 
reglas  generales  que  regulan  la  transmisión  de  los  bienes  y  derechos  (y  las 
consecuencias fiscales derivadas de las mismas). En este punto, no es posible dar 
pautas generales y habrá de atenderse a cada supuesto fáctico.
En definitiva, nada impide que se modifique o se deje sin efecto un título inscrito con 
el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en 
el error de consentimiento o de la declaración de voluntad de los otorgantes; ahora bien, 
con su propia prioridad y dejando a salvo los derechos de los terceros (cfr. artículos 32 
y 34 de la Ley Hipotecaria).
3.  En el concreto supuesto de este expediente, si se atiende a la redacción de la 
escritura que es objeto de aclaración y el contexto de la misma -en los términos antes 
expuestos- es clara la razón de la rectificación que se solicita. Por ello, no puede 
confirmarse la calificación impugnada, toda vez que no se basa sino en simples dudas o 
conjeturas expresadas por el registrador sobre la verdadera voluntad de los otorgantes 
de las escrituras calificadas -así como sobre la cualificación profesional de los mismos-. 
Por lo demás, tampoco se aprecia obstáculo alguno derivado del requisito de tracto 
sucesivo ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria citado por el registrador.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.