BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180 Jueves 29 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 91653
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12744 Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Torrox a inscribir una escritura de elevación a 
público de contrato privado de arrendamiento urbano.
En el recurso interpuesto por don J. E. R. R., en nombre y representación de la 
sociedad «Intercasa Axarquía, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad 
de Torrox, don Matías Giménez Rocha, a inscribir una escritura de elevación a público de 
contrato privado de arrendamiento urbano.
Hechos
I
El día 9 de abril de 2021, se autorizó por el notario de Torrox, don Miguel Ángel 
Delgado Gil, con el número 695 de protocolo, escritura por la que se elevaba a público 
un contrato privado de arrendamiento de vivienda por un plazo de duración de cinco 
años sujeto a prórrogas automáticas sucesivas hasta la comunicación de cualquiera de 
las partes de su resolución con una antelación de treinta días a la finalización del 
contrato.
El contrato de arrendamiento y su elevación a público estaba otorgado por uno de los 
copropietarios de la finca arrendada que reconocía la existencia de otros copropietarios 
de la misma que no comparecían.
Resulta del historial registral del folio real de la vivienda arrendada –finca registral 
número 13.398 del municipio de Torrox– que constaba inscrita en pleno dominio en 
comunidad  por  mitades  indivisas  a  favor  de  dos  comuneros  diferentes  según  las 
inscripciones 6.ª y 7.ª y la finca aparecía libre de cargas y gravámenes.
La comunidad pro indiviso sobre el bien arrendado procedía de una comunidad pro 
indiviso  anterior  igualmente  por  mitades  indivisas  a  favor  de  dos  copropietarios 
precedentes que transmitieron sus respectivos derechos –no de forma simultánea sino 
sucesivamente en momentos distintos por títulos diferentes de adquisición– a favor de 
los dos comuneros actuales.
II
Presentada el día 9 de abril de 2021 dicha escritura en el Registro de la Propiedad 
de Torrox, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 3323 del año: 2021.
Asiento N.º: 623 Diario: 117 Presentado el 09/04/2021 a las 11:28:00.
Presentante: R. R., J. E.
Interesados: Intercasa Axarquia SL, T. R. H.
Naturaleza: Escritura Pública Objeto: arrendamiento. es
N.º Protocolo: 695/2021 de 09/04/2021. o
Notario: Miguel Ángel Delgado Gil, Torrox. 744ww
el RCegailsifticraaddoor  eql uper essuesnctreib deo scuusmpeenntdoe y l ap rienvsicor iepxcaiómn esno ldicei talodsa a, natle acmedpeanrote sd edle al rRtíceuglios tr1o8, 
de la Ley Hipotecaria, por observarse el siguiente defecto subsanable –art. 65 Ley 
Hipotecaria–, en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Hechos:
Resulta del Registro que la finca registral 13.398 de Torrox, objeto del contrato de 
arrendamiento consta inscrita en cuanto a 1/2 indivisa en pleno dominio a favor de doña 
A. F. A. en pleno dominio a título de compraventa según la inscripción 6.ª de fecha 24-
noviembre-2014, persona distinta a los otorgantes y que no comparece ni presta su 
consentimiento expreso al arrendamiento.
II [sic].  Fundamentos de Derecho.
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria (Principio de tracto sucesivo).
Art. 1.261 Código Civil. Requisitos de los contratos (consentimiento, objeto y causa).
Sin perjuicio de los medios de impugnación que el interesado estime convenientes, 
podrá: (…)
Torrox, 15 de abril de 2021. El Registrador (firma ilegible y sello del Registro con el 
nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. E. R. R., en nombre y representación de 
la sociedad «Intercasa Axarquía, S.L.», interpuso recurso el día 29 de abril de 2021 
mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Alegaciones.
Única.  El presente escrito está relacionado con un contrato de arrendamiento de 
vivienda  cuyo  plazo  de  vigencia  y  eficacia  del  es  de  5  años,  y  en  los  casos  de 
arrendamiento  la  jurisprudencia  española  entiende  que  los  arrendamientos  cuya 
duración es de seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de 
disposición. Sólo para estos últimos negocios se requiere el consentimiento unánime de 
los copropietarios.
En este caso, en cuanto al consentimiento otorgado, al tratarse de un acto de 
administración basta con el consentimiento de la mayoría de la propiedad. Solo recordar 
que la arrendadora es copropietaria al 50% del inmueble y dispone además de la 
posesión del mismo (…)
El Tribunal Supremo ha declarado que cualquier comunero puede efectuar actos de 
administración del alquiler en beneficio de la comunidad, como es el presente caso. 
Cualquiera de los copropietarios puede instar un desahucio o resolver el arriendo para 
concertar otro mejor, como se desprende de la Sentencia de 5-03-1982.
La  Audiencia  Provincial  de  Barcelona  a  través  de  la  sentencia  de  2  de  marzo 
de 2000, y la de La Coruña mediante las sentencias de 25-03-1981 y 05-05-1983, 
insisten en el carácter del arrendamiento como acto de administración que puede llevar a 
cabo cualquier condueño, y señalan que el arrendatario no puede entrar a discutir si tal 
acto es o no beneficioso para el resto de propietarios de la finca. Basta con que no 
conste la oposición de los otros comuneros, que no se deduce de que, no hayan firmado 
la demanda. También esta es la doctrina del Tribunal Supremo mediante las sentencias 
de 5 de marzo de 1982 y 20 de diciembre de 1989. e.
Precisamente  establece  la  sentencia  del  Tribunal  Supremo  5  marzo  1982:  "La  w.
concertación y, lógicamente, la resolución de un contrato de arrendamiento, no es ni  744ww
spiumepdlee  saecrt ou ndae  aaltdemrainciisótnra oc idóins pyo smiceijóonr  ddeis flrau tceo,s paa crao mloú nq u(nei  ejusr ísduicfiac inein mtea ltae rmiaal)y, osriínao  duenl 
art. 398".
El contrato suscrito, cuenta con todos los requisitos necesarios, requisitos recogidos 
en el artículo 1261 del código civil, como son el consentimiento, el objeto y la causa.
No  obstante,  conforme  establece  el  Código  Civil,  el  arriendo  adoptado  sin  la 
unanimidad de todos los copropietarios no puede llevarse a cabo por un periodo que 
exceda de seis años.
La Jurisprudencia es unánime al considerar que un arrendamiento por más de seis 
años excede de las facultades de administración ordinaria, motivo por el que no sería 
posible llevarlo a cabo. De este modo, los condueños que representen la mayoría de 
intereses en la comunidad no podrían dar en arriendo un inmueble por plazo que exceda 
de seis años. Por todo ello, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios para 
poder formalizar contratos de alquiler por periodo superior al citado plazo, criterio que se 
mantiene en numerosas sentencias.
En  este  sentido,  resulta  muy  clarificador  el  criterio  establecido  por  el  Tribunal 
Supremo en una de sus sentencias cuando señala que "... si bien como se dice, el 
arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuándo o bien por la naturaleza 
de la cosa, o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación 
se  estipule,  8  años,  en  el  contrato,  puede  constituir  un  derecho  real  a  favor  del 
arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad... obligado es reconocer no se 
hallaba facultada la demandada como condueña, aun representando la mayor suma de 
los  intereses,  para  dar  en  arriendo  el  piso  en  común  al  exceder  el  plazo  de 
arrendamiento de los 6 años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos 
dominicales expresamente reconocidos por la ley quedarían restringidos o anulados por 
un contrato de tan larga duración...".
En caso de estimar el copropietario que este arrendamiento que se pretende inscribir 
es lesivo para sus intereses, la propia normativa le confiere el derecho a solicitar la 
nulidad del mismo.»
IV
El día 13 de mayo de 2021, el registrador de la Propiedad elevó el expediente, con 
su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe afirmaba que el día 30 de abril 
de 2021 dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante de la escritura, sin que 
éste haya presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 271, 392, 396, 397, 398, 445, 1261 y 1548 del Código Civil; 2.5.º, 
18, 20, 34 y 326 de la Ley Hipotecaria; 7, 10, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de 
julio de 1902, 10 de marzo de 1905, 1 de julio de 1909, 19 de febrero de 1964, 29 de 
mayo de 1976, 2 de noviembre de 1978, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo de 1987, 28 
de marzo de 1990, 2 de diciembre de 1993 y 4 de febrero de 1994; las sentencias de la 
Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, por la que se anuló la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril 
de 2006, de la Audiencia Provincial de León de 25 de marzo de 2011, y de la Audiencia 
Provincial de Segovia de 30 de diciembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 1907, 7 de abril de 1938, 26 
de enero de 2015 y 9 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se eleva a  b
público un contrato privado de arrendamiento de vivienda por un plazo de duración de  744ww
cciunacloq uiaeñrao sd es uljaesto  paa rtepsró rdroeg asus   raeustoolmucáitóicna sc osnu cuensai vaasn tehlaacsitóan  lad e cotrmeiunntaic adcíaiósn  ap olar 
finalización del contrato.
El contrato de arrendamiento y su elevación a público está otorgado por uno de los 
copropietarios de la finca arrendada, titular de la mitad indivisa de ésta, que reconoce la 
existencia de otros copropietarios de la misma que no comparecen.
El registrador suspende la inscripción por entender que el propietario de la restante 
mitad indivisa de la finca debe consentir el arrendamiento (cita los artículos 1261 del 
Código Civil y 20 de la Ley Hipotecaria).
El recurrente alega que el contrato de arrendamiento tiene un plazo de vigencia y 
eficacia de cinco años, y según la jurisprudencia los arrendamientos cuya duración es de 
seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de disposición. 
Añade que la arrendadora, propietaria de la mitad indivisa del inmueble, dispone además 
de la posesión del mismo como resulta de copia de la escritura de compraventa que 
acompaña al escrito de recurso.
2.  Ciertamente,  según  la  jurisprudencia  (cfr.  Sentencias  del  Tribunal  Supremo 
citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 
de enero de 2015 y 9 de enero de 2020), el contrato de arrendamiento es, por su 
naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no 
fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, 
siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el 
acuerdo para todos los demás.
La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan 
como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que 
tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de 
mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio 
del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese 
gravemente perjudicial a los mismos, como dispone el artículo 398 del Código Civil. Y, 
según  la  misma  doctrina  del  Tribunal  Supremo,  la  posible  falta  de  citación  a  los 
condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no 
puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la 
forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanza especial 
relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño 
de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin 
embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el todavía vigente artículo 271 
del Código Civil, «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en 
arrendamiento por tiempo superior a seis años»; criterio que se mantiene después de las 
modificaciones introducidas por el artículo segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por 
la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con 
discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que entran en vigor el 3 de 
septiembre de 2021, según establece su disposición final tercera (así, conforme al 
artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de representación de la persona que 
precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución 
y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de 
seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean 
susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la 
tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo 
Código dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o 
incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán 
dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años». s
Consecuentemente,  para  determinar  cuándo  el  arrendamiento  es  un  acto  de  oe.
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija  w.
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración. 744ww
tornAo saí , lad ecjoanncdeop tauhaocriaó na –l emna argbesntr alacsto i–n tdeerel asarrnetnedsa cmuieesnttioo nceosm qou aec tsoe  dhea and smuisncisittaradcoi óenn, 
aq ulae  vdiisstcai pdlien alon  efsatcaubltleacdiedso  deen  ndueetesrtmrai nleagdiossla creiópnre esne ndtiavnetressa sl engoarlmesa;s  le(pyreesc eaprrtoesn dleagtiaclieass   BOE-A-cable e
especiales,  etc.),  es  generalmente  admitido  que,  en  principio,  el  arrendamiento 
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de 
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales 
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos 
que  por  sus  estipulaciones,  o  por  su  duración,  puedan  ser  considerados  actos  de 
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna 
norma  pueda  exigir  capacidad  dispositiva  para  concertarlo).  Por  no  hablar  de  la 
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en 
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, 
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de 
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias 
citadas  en  los  «Vistos»)  entendiéndose  que  bastará  el  consentimiento  de  quienes 
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, 
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda 
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo 
que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de 
seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de 
transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por 
ello, el artículo 271.2.º del Código Civil (así como el artículo 287.2.º en la redacción 
resultante  de  la  Ley  8/2021,  antes  transcrito)  no  exige  que  el  tutor  cuente  con 
autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que 
tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo 
del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización 
judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el 
arrendamiento  se  inscriba  proporcionará  mayor  protección  del  derecho  arrendaticio 
(prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes referidos, que 
resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la 
Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional 
segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley 
Hipotecaria, que amplía los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero 
sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición 
del contrato de arrendamiento.
3.  En la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de 
arrendamiento por un plazo de cinco años. No excede por tanto del plazo de seis años 
que se tiene en cuenta por la jurisprudencia y este Centro Directivo para calificar el 
arrendamiento como acto de disposición y no de mera administración. Por ello debe 
concluirse que basta el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la 
comunidad para la celebración del arrendamiento (artículo 398 del Código Civil).
Esta conclusión no queda empañada por el hecho de que el plazo de duración 
pactado esté sujeto por pacto a prórrogas automáticas sucesivas, pues para que éstas 
no se produzcan basta la comunicación por el arrendador al arrendatario de su voluntad 
de no renovarlo (sin que proceda analizar en este caso la antelación mínima de dicha 
comunicación según el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por lo demás, 
y aunque no sea el caso de este expediente, para apreciar si la duración del plazo 
previsto en el contrato excede o no de los seis años y, por tanto, si es un acto de 
disposición o de administración, no deben tenerse en cuenta las prórrogas legales  s
forzosas, sino únicamente el «término inicial», expresión que se utiliza en la redacción  oe.
del referido artículo 287.2.º que entrará en vigor el 3 de septiembre de 2021, y que,  w.
durante la elaboración parlamentaria de la nueva norma, se justificó así en la enmienda  744ww
neúnm luegroa r2 d6e1  "dteiel mGprou"p od aPdaor laqmuee,n tdaer iolo S coocniatrlaisrtiao:,  «pSoed riínac liunyteer plare ptaarlsaeb rqau "eté nrmo insoe  ipnuiceiadle" 
aprrróernrodgaar sn fionrgzuonsaa sv eivnie fnadvao rs dine l aaurtroernizdaactaiórnio »ju.dicial, teniendo en cuenta la existencia de  BOE-A-cable e
No obstante, debe advertirse que en el presente caso el arrendador es propietario 
únicamente de la mitad indivisa de la finca arrendada y, por ello, no puede entenderse 
que ostente la mayoría de intereses en la comunidad.
Además, nada cambia por el hecho de que el recurrente aporte junto al escrito de 
recurso  la  escritura  de  compraventa  de  la  mitad  indivisa  de  la  finca  –ya  inscrita– 
alegando que ostenta la posesión de ésta. En primer lugar, el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria establece que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones 
que  se  relacionen  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador, 
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma; por ello este recurso debe resolverse únicamente con 
base en la documentación presentada al tiempo en que se emitió la calificación: Y, en 
segundo lugar, aun en el caso hipotético de poder tomarse en consideración dicha 
escritura debe tenerse en cuenta que la posesión de la cosa común –coposesión– 
pertenece a todos los copropietarios (cfr. artículos 392 y 445 del Código Civil).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.