BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279 Lunes 22 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143163
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19170 Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Manzanares, por la que se 
suspende la cancelación de un asiento de hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña A. B. D., procuradora de los tribunales, en nombre 
y representación de «Combustibles La Solana, S.L.» contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad interina de Manzanares, doña Josefa Porras Delgado, por la 
que se suspende la cancelación de un asiento de hipoteca.
Hechos
I
Mediante sentencia dictada el día 4 de julio de 2019 por el Juzgado de lo Penal 
número 3 de Ciudad Real, en el procedimiento seguido a instancia de «Combustibles La 
Solana, S.L.» frente a la entidad «Hortícola Solanera, S.L.U.», don G. J. A. y don J. C. T. 
R., se declaraba la nulidad de la compraventa efectuada por don G. J. A. a favor de la 
entidad «Hortícola Solanera, S.L.U.» formalizada en escritura otorgada el día 27 de junio 
de  2014  ante  la  notaria  de  La  Solana,  doña  Marta  Muñoz  Mascaraque,  con  el 
número 531 de protocolo, que causó la inscripción 12.ª, de fecha 8 de septiembre 
de  2014,  de  la  finca  registral  número  28.416  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Manzanares.
La citada finca figuraba gravada en el Registro con una hipoteca constituida por 
«Hortícola Solanera, S.L.U.» a favor de «Banco Popular, S.A.» por escritura otorgada el 
día 27 de junio de 2014 por la referida notaria con el número 532 de protocolo, que 
causó la inscripción 13.ª, de fecha 8 de septiembre de 2014. Con posterioridad a la 
inscripción de hipoteca, figuraba practicada, con fecha 2 de junio de 2016, anotación 
letra J de querella como medida cautelar, sobre declaración de nulidad de la transmisión 
operada por la escritura antes relacionada. De la citada anotación, resultaba que el 
procedimiento se seguía contra la entidad «Hortícola Solanera, S.L.U.», don G. J. A. y 
don J. C. T. R. por un presunto delito de frustración de la ejecución, a instancia de 
«Combustibles La Solana, S.L.».
II
Presentado el día 7 de junio de 2021 testimonio de dicha sentencia en el Registro de 
la Propiedad de Manzanares, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento 1797 Diario 138.
Previo examen y calificación del documento presentado a las 16 horas y 43 minutos 
del día siete de junio de dos mil veintiuno, con el asiento de presentación 1797 del  s
Diario 138, resultan los siguientes: oe.
Hechos: 170ww
tPreecneIa.  l dneEú lm adbeorriocl  utdmreee sdn dotoes   Comibuijlde vatoed i ndRteieu anlalo  n,p úfrmueese erponr t2ee9s e6cna/2tlia0fid1co9a  cyeió lA ndu, ítaos e dyne thel omnrciasia my  dobe Jal ujoJzu gezalgd aaods doiee n dfteeoc  Ldhoea    OE-A-2021-19able en https://
presentación arriba indicado,
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido objeto de calificación desfavorable:
– No se ha cancelado La hipoteca de la inscripción 13.ª que grava la finca a favor del 
Banco Popular Español SA, que es posterior a la compraventa de la que ahora se 
declara la nulidad
Fundamentos de Derecho:
– Se suspende la cancelación de la hipoteca de la inscripción 13.ª de la finca, que es 
posterior a la compraventa de la que ahora se declara la nulidad por no constar que el 
titular de la misma el Banco Popular Español S.A. ha sido parte en el procedimiento en el 
que se ha declarado la nulidad, todo ello de conformidad con el Articulo 20 de la Ley 
Hipotecaria y del Principio de Tutela Judicial Efectiva, manteniéndose en consecuencia la 
inscripción  de  compraventa  que  se  ha  declarado  nula  únicamente  en  cuanto  sea 
necesario para sustentar la hipoteca que no se cancela.
En su virtud, acuerdo practicar las inscripciones siguientes en las fincas:
Finca: N.º 28416, Idufir: 13008000139236, inscrita en el Tomo: 1.221, Libro: 550 de 
Manzanares, Folio: 225, Inscripción 14.ª y suspender la cancelación de la hipoteca de la 
inscripción 13.ª por los motivos expuestos.
La titularidad y cargas de la/s finca/s a la/s que se refiere el documento resultan de 
la/s nota/s simple/s informativa/s que se adjunta/n.
Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y con los 
efectos de los artículos 1, 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria.
De conformidad con el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, contra la presente nota de 
calificación, podrá (…)
La registradora de la Propiedad interina Josefa Porras Delgado (…) Este documento 
ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Porras Delgado registrador/a 
de  Registro  Propiedad  de  Valdepeñas  [sic]  a  día  treinta  de  junio  del  año  dos  mil 
veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. B. D., procuradora de los tribunales, 
en nombre y representación de «Combustibles La Solana, S.L.» interpuso recurso el 
día 30 de julio de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Primera.–El  Juzgado  n.º  3  en  lo  Penal  de  Ciudad  Real  libró  mandamiento  al 
Registro de la Propiedad comunicando la nulidad de la compraventa de la finca 28.416 e 
interesando la cancelación de la hipoteca que grava dicha finca a favor del Banco 
Popular,  que  fue  presentado  en  el  Registro  de  la  Propiedad  Manzanares  para  su 
inscripción y consta en sus archivos (…)
Segunda.–El Registrador de la Propiedad suspendió la cancelación de la hipoteca, 
efectuando una calificación negativa con fundamento en que el Banco Popular no había 
sido llamado al procedimiento penal y que la hipoteca que grava la finca fue posterior a 
la compraventa anulada por sentencia penal (…)
Tercera.–La hipoteca, cuya cancelación suspende la resolución recurrida, tuvo por 
única  y  exclusiva  causa  simular  el  pago  del  precio  de  la  finca  28416  entre  los  e.
condenados  en  la  causa  penal,  G.  J.  A.  (vendedor)  y  Hortícola  Solanera,  con  la  w.
participación  de  J.  C.  T.  (administrador  de  la  mercantil).  De  hecho,  el  préstamo  170ww
hainpuoltaedcaa rpioo rq cuaeu soari gilíecnit aa,  slain coa srgima uhltiápnoeteac aa rliaa  minisscmriap.ta no es posterior a la compraventa
un cCounatrratato.–, Is)e  eEnncturee nlotrsa  rleaq cuaisuitsoas  deex ilgai doobsli gpaocri óenl  aqrutíec usloe  1e2st6a1b lCeCzc paa. rEan l ae le cxaisstoe ndcei au ndae   BOE-A-cable e
compraventa de un bien inmueble, al tratarse de un contrato oneroso, esa causa se 
representa, en la entrega del bien por el vendedor y el pago del precio por el comprador.
El artículo 1275 del Código Civil establece que la nulidad de la compraventa con 
causa ilícita. Un contrato no puede producir efecto alguno.
En  el  presente  caso  estamos  ante  una  causa  ilícita  constitutiva  de  delito,  el 
alzamiento de bienes. Este delito, que ha sido comprobado y sancionado penalmente, 
tuvo por finalidad frustrar la ejecución de un título judicial (ETJ 589/2010) que tramita 
ante el Juzgado de Civil n.º 2 de Manzanares.
En este sentido la suspensión de la cancelación de la hipoteca va en contra de lo 
establecido por el 33 de la Ley Hipotecaria porque la hipoteca fue constituida con causa 
ilícita ex delicto al partir la constitución del derecho real del acto inválido de compraventa.
II)  Las  consecuencias  derivadas  de  la  declaración  de  nulidad  contractual  se 
orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior 
a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno.
En este caso, además, se debe también colocar al acreedor (y víctima del delito) en 
la posición en que se encontraba antes de que tuviera lugar la compraventa que fue 
anulada por sentencia penal.
Es claro es que, si se acredita la vinculación de la compraventa con el préstamo 
hipotecario, la nulidad del primero supone también la segunda porque el contrato de 
préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su 
celebración sólo es explicable con designio de su financiación.
La STS núm. 167/2008, de 14 de abril, Sala Penal, establece que:
«En principio, no existe obstáculo jurídico alguno para la declaración de nulidad, en 
el mismo proceso penal, de aquellos negocios jurídicos que sirven de falsa cobertura 
para la obtención de un lucro económico a costa de un tercero.
Esta  Sala  ha  afirmado  de  forma  reiterada,  básicamente  en  relación  con  la 
responsabilidad civil derivada del delito de alzamiento de bienes, que en esta clase de 
infracciones penales la reparación civil no se produce ordinariamente a través de una 
indemnización de perjuicios, sino por medio de la restitución de la cosa (artículos 109 
a 111 del Código Penal) que indebidamente salió del patrimonio del deudor o de la 
declaración de nulidad de los gravámenes ilícitamente constituidos.»
También:
«Dicha puntualización resulta todavía más pertinente en supuestos como el presente 
en el que no entra en juego el principio de irreivindicabilidad de los bienes enajenados al 
no existir terceros adquirentes de buena fe con título registralmente inscrito.
Por  ello,  lo  que  procede  es  la  restauración  del  orden  jurídico  alterado  por  las 
acciones fraudulentas, declarando la nulidad de los negocios jurídicos así otorgados, con 
la cancelación de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, reponiendo los 
inmuebles objeto de la disposición a la situación jurídica preexistente y reintegrando de 
esta forma al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sustraídos del mismo, 
siendo ésta en buena técnica jurídica la consecuencia jurídica del delito de alzamiento de 
bienes  en  sede  de  responsabilidad  civil  en  el  presente  caso.»  (TS  2.ª  31-10-06 
y 15-11-02).
III)  Cabe destacar que el contrato de compraventa y el préstamo hipotecario que 
sirve para abonar su precio, fueron el instrumento a través del que se canalizó el delito 
de alzamiento de bienes con la finalidad de sustraer los bienes a Combustibles La  e.
Solana SL, por lo que no puede deslindarse compraventa y préstamo hipotecario. w.
IV)  La sentencia dictada en el procedimiento penal declara la nulidad del contrato  170ww
dcoen tcieonmep, rasvieenndtao  eenl  spua ginot edgerild apdr,e cyi on om deedsiagnlotes aenld op rléasst aombolig ahcipioonteecsa qriuoe  uenla  mpisamrtoe 
cfuonmdparmaveenntatal ,d ceu alal  eosp eel rparceiócnio,. en cuanto afecta a uno de los pilares del contrato de  BOE-A-cable e
V)  Los efectos de la nulidad establecidos en el art. 1305 del C. Civil son aplicables 
al caso, y se debe interpretar -y aplicar- en el sentido de que la nulidad afecta a todas las 
obligaciones derivadas del contrato, y no solo a la restitución del bien.
VI)  El Banco Popular no se vería injustamente perjudicado con la cancelación de la 
hipoteca  toda  vez  que  su  deudor,  Hortícola  Solanera  SL,  cuenta  con  patrimonio 
suficiente -y avales o garantías - para hacer frente al resto del capital prestado.
Cabe destacar que la hipoteca cuya cancelación se ha suspendido no sólo grava la 
finca 28416, sino que también grava otras 10 fincas más del deudor; también que 
quedan menos de 3 años para que cumpla el plazo de su amortización total. Por tanto, 
ningún perjuicio puede suponer para el Banco Popular la cancelación de la inscripción de 
la carga porque tiene otras 10 fincas que embargar en caso de impago.
Paradójicamente, la resolución que ahora recurrimos, al suspender la cancelación de 
la  carga  hipotecaria  consolida  la  maniobra  delictiva  e  impide  que  Combustibles  La 
Solana, acreedor del titular del inmueble que busca cobrar su crédito desde hace más de 
una década, pueda alcanzar su legítimo objetivo, toda vez que la carga hipotecaria 
supone un obstáculo cuasi insalvable a efectos del apremio del bien inmueble.
En su virtud, solicito a la Dirección General de los Registros y del Notariado, que 
teniendo  por  presentado  este  escrito,  con  los  documentos  acompañados,  se  sirva 
admitirlo,  por  interpuesto  recurso  potestativo  en  tiempo  y  forma  contra  calificación 
registral emitida por la Registradora de la Propiedad de Manzanares y en base a las 
alegaciones efectuadas, y deje sin efecto la referida calificación registral, ordenando en 
su lugar la cancelación de la hipoteca de la inscripción n.º 13 que grava la finca 28.416 
de Manzanares, a que dicha calificación negativa se refiere».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  titular  de  Manzanares,  doña  Eva  Leal  Colino, 
mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  538  a  544  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil; 1, 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 100 y 166 del Reglamento 
Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional,  Sala  Segunda, 
números 266/2015, de 14 de diciembre, y 200/2016 de 28 de noviembre; las Sentencias 
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de 
noviembre  de  2017,  relativas  al  alcance  de  la  calificación;  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 1998, 27 de 
noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23 de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de 
mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 
10 de enero y 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 25 de abril, 
27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de 
enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio y 9 de 
diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 
de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017, 15 de 
febrero y 9, 10, 20 y 27 de julio de 2018 y 4 de noviembre de 2019, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de julio de 2021.
1.  Mediante testimonio expedido por Juzgado de lo Penal se declara la nulidad de  e.e
la compraventa de una finca y se ordena la cancelación de la hipoteca que grava dicha  b
finca a favor de «Banco Popular, S.A.». La registradora practica la cancelación de la  170ww
pinrsoccreipdcimióine ndtoe  plean acl,o mpeprroa vseunstap enadl eh laab ecra nsciedloa cilóons  dteitu llaa rehsip orteegcias trpaoler sn op arretseu ltean  deell 
mdeamndaanmdaiednot.o L qau ee n«tiBdaandc ore Pcuorpreunlatre,  Se.nAti.e»n -dceo mquoe t ittualmarb rieégni sptrroacl eddee l al ah icpaontecceala- chióany ad sei dloa 
hipoteca porque el préstamo hipotecario sirvió para abonar el precio de la compraventa 
que fue el instrumento a través del que se canalizó el delito de alzamiento de bienes.
2.  Como ha afirmado de forma reiterada la Dirección General, el respeto a la 
función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a 
todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la 
Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto 
que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero si el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, 
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
3.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal 
Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador puede y debe 
calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos 
judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
4.  En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte»».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era 
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver  s
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba  oe.
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también  w.
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». 170ww
de 159. 98C ocomno  oycaa ssióenñ adlaer ala  lap ráRcetiscoal udceió nu ndae  aensottea cCióenn tprroe vDeinreticvtaiv od ed dee m24a nddea , mlaa rnzoo 
edxetmenasnidóand ao slo úsn tiictualmareenst ed er elopse rgcruativráíam eenn elas  rineocpaeyeranntecsia  sforebnrete l aa  fienlcloas  dye  slau sc orensdpiceióctniv does   BOE-A-cable e
asientos registrales, de la sentencia que en su día se dictase, pues, así lo imponen el 
principio constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos, con exclusión de la 
indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), la ineficacia relativa de la cosa 
juzgada  (artículo  1252  del  Código  Civil),  y  la  salvaguardia  judicial  de  los  asientos 
registrales (artículos 1, 38, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria).
6.  Debe recordarse también la doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., 
entre otras, Resolución de 27 de julio de 2018, que recoge otras muchas, como las 
Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000, 9 de septiembre de 2004, 19 de 
diciembre  de  2006  y  25  de  noviembre  de  2014),  que  aunque  no  es  posible  la 
constatación registral de la mera interposición de querella, ello no obsta a que, cuando 
en  la  querella  se  haga  valer  no  sólo  la  acción  penal  sino  también  la  civil,  pueda 
extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque, conforme al 
artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio 
de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a 
través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello 
se emplee, demanda o querella. Para ello será necesario pues, en todo caso, que del 
mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al 
mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico.
7.  Por tanto, no constando anotación preventiva de la querella con interposición de 
acción civil, practicada con anterioridad al asiento de hipoteca, ni habiendo sido llamado 
al procedimiento el titular registral de la misma, no cabe sino confirmar la calificación 
registral,  por  exigencias  del  principio  de  tracto  sucesivo  (artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria), en aplicación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial 
efectiva.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.