BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80214
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11096 Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Joaquín Mateo Estévez, notario de Málaga, contra 
la calificación del registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Joaquín 
Delgado Ramos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria. 
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de julio de 2019 ante el notario de Málaga, don 
Joaquín Mateo Estévez, con el número 1.977 de protocolo, se formalizó un préstamo 
para financiar la adquisición por los prestatarios de una vivienda; y en garantía del 
mismo se constituyó hipoteca sobre dichas fincas.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Aseveración  notarial  en  cumplimiento  de  las  normas  de  transparencia  de  la 
Ley 5/2019:
Yo, (…), notario autorizante de la presente escritura, de conformidad con los artículos 
10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hago 
constar:
1.  Reseña identificativa del acta de transparencia/información contractual de los 
artículos 14 y 15 Ley 5/2019: Que doy fe, bajo mi responsabilidad, de que, de acuerdo 
con el acta de transparencia/información contractual autorizada por mí el día diecisiete 
de Julio del año dos mil diecinueve, n.º 1.949 de protocolo, la parte prestataria, así como 
la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la garante, en su caso, han recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previstos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/20192. 
En dicha acta la parte prestataria, así como la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la 
garante, en su caso, han manifestado “que comprende/n y acepta/n el contenido de los 
documentos descritos en el art.º 14.1 LCCI en los términos que figuran incorporados a 
esta acta, de que es/son conocedor/es de la responsabilidad que asumen con la firma de 
la operación de préstamo proyectada y que le/s han quedado aclaradas cualquier duda 
sobre la misma y la documentación a ella referida.
2.  Condiciones generales de la contratación: Que esta escritura ha sido redactada 
de  acuerdo  con  proyecto  de  contrato  facilitado  por  la  parte  acreedora  y  contiene 
condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  de  conformidad  con  el  art.  11.2  de  la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, con el n.º (…), lo que he comprobado (…).» e.
2020-1109n https://w
II
Presentada el día 19 de julio de 2019 copia autorizada de la referida escritura en el 
Registro de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«(…) III.–Datos relevantes:
1.  En la cláusula Octava.–Ejecución de la Hipoteca. Procedimientos Judiciales., así 
como en la Novena. Venta Extrajudicial, (…)
2.  El  notario  autorizante  no  manifiesta  que  el  contenido  de  la  escritura  se 
corresponde con el del acta notarial autorizada por él mismo.
Fundamentos jurídicos:
El  documento  presentado  bajo  el  número  de  entrada  arriba  indicado  ha  sido 
calificado por el registrador de la propiedad de conformidad con el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria,  en  relación  con  la  normativa  vigente  y  con  el  contenido  de  los  libros 
registrales a mi cargo, resultando lo siguiente:
Primero: Hipoteca: Constitución: Transparencia: Ley 5/2019: falta acreditar la triple 
coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.:
El préstamo/crédito hipotecario se formaliza tras la entrada en vigor de la ley 5/2019 
(entrada en vigor el 16/6/2019) y se encuentra dentro del ámbito de aplicación definido 
en su artículo 2. Las disposiciones de dicha ley tienen carácter imperativo, conforme a su 
artículo 3.
En particular, el artículo 14, titulado “Normas de transparencia en la comercialización 
de préstamos inmobiliarios.” establece que “El prestamista, intermediario de crédito o su 
representante  designado,  en  su  caso,  deberá  entregar  al  prestatario  o  potencial 
prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la 
firma del contrato, la siguiente documentación:
a)  La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I 
de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el 
plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b)  Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) (...)
c)  (...)
d)  Una  copia  del  proyecto  de  contrato,  cuyo  contenido  deberá  ajustarse  al 
contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma 
desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. (...)
El artículo 15, titulado “Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia 
material.” establece que (...) “El notario verificará la documentación acreditativa del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede 
acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del 
préstamo hipotecario (...)”.
“En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña 
identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se 
expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así  s
como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el  oe.
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este  w.
aersttíacE uLll oea”yr.,t íceul lNo o2t2a.r2io  LnCoC aI uetsotraizbalerác el aq ueesc “rEitunr ala  pcúobnlticraat asci iónno  dsee  phruébsitearme oosto rreggaudloa deols a pcotar   2020-1109n https://w
prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes
muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta 
Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7”.
La Disposición final cuarta de la Ley 5/2019, titulada “Modificación de la Ley 7/1998, 
de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación”, establece que se 
modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue: “La redacción de 
las  cláusulas  generales  deberá  ajustarse  a  los  criterios  de  transparencia,  claridad, 
concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los 
contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.
Y conforme a la disposición adicional primera de la Ley 5/2019, El apartado 2 del 
artículo 258 queda redactado de la siguiente forma: “El registrador de la propiedad 
denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a 
normas imperativas o prohibitivas (...)”
De lo anteriormente reseñado se deduce que es evidente que sólo se cumple el 
requisito de transparencia si la escritura de préstamo hipotecario finalmente otorgada 
coincide  en  su  contenido  con  el  del  proyecto  de  contrato  y  con  las  condiciones 
contractuales ofertadas en la FEIN, pues en caso contrario, quedaría burlada la finalidad 
perseguida por la ley.
En el presente caso, por tratarse de un requisito imperativo, que además afecta al 
cumplimiento de los requisitos de transparencia, y por ello a la validez o nulidad de las 
condiciones incorporadas de modo no transparente, el notario autorizante de la escritura 
de préstamo hipotecario inserta una reseña identificativa de los datos del acta previa, 
pero no emite dación de fe notarial alguna sobre la coincidencia o no de su contenido, 
que es lo esencial, ni tampoco se aporta la referida acta para que tal extremo esencial 
pueda ser comprobado y calificado directamente por el registrador.
Por tanto, en el presente caso, falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido 
de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.
Posible subsanación:
Que el notario autorizante del acta previa y de la escritura de préstamo hipotecario 
de fe expresa de este extremo mediante diligencia complementaria.
Segundo: Hipoteca: Constitución: (…)
Acuerdo:  En  consecuencia,  procede  suspender  la  inscripción  por  los  motivos 
expresados.
Posible  anotación  de  suspensión:  Dado  el  carácter  subsanable  de  los  defectos 
señalados, cabe la posibilidad de solicitar la anotación preventiva prevista en el art 42.9.º 
de la Ley Hipotecaria.
Prórroga del asiento de presentación: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se 
entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado 
conforme a dicho precepto.
Contra la presente calificación (…)
Fecha de calificación: En Vélez-Málaga, a 03/09/2019 Firmado: Joaquín Delgado 
Ramos Registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga 3.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Joaquín  Mateo  Estévez,  notario  de  o
Málaga,  interpuso  recurso  el  día  8  de  octubre  de  2019  mediante  escrito  con  los  6ww.
sigu«iePnrtiemse fruon.–dLaam ceanltiofisc ajucrióídni cdoesl: Ilmo. Sr. Registrador de Vélez-Málaga que se recurre  2020-1109n https://w
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El Ilmo. Sr. Registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en los 
artículos l8 de la Ley Hipotecaria, 51, 98 a 100 de su Reglamento y en los arts.º 2, 3, 14, 
15, 22.2 de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios (LCCI), así como en la 
disposición final cuarta y adicional primera de dicha Ley que relaciona en su escrito.
Segundo.–Entiende el Sr. Registrador que la reseña que se contiene en la escritura 
calificada a continuación de la estipulación vigésima, y que se transcribe seguidamente, 
no es suficiente para tener por cumplida la obligación impuesta al notario en el art.º 15.7 
LCCI “…Aseveración notarial en cumplimiento de las normas de transparencia de la 
Ley 5/2019:
Yo,  Joaquín  Mateo  Estévez,  notario  autorizante  de  la  presente  escritura,  de 
conformidad con los artículos 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario, hago constar:
1.  Reseña identificativa del acta de transparencia/información contractual de los 
artículos 14 y 15 Ley 5/2019: Que doy fe, bajo mi responsabilidad, de que, de acuerdo 
con el acta de transparencia/información contractual autorizada por mí el día diecisiete 
de Julio del año dos mil diecinueve, n.º 1.949 de protocolo, la parte prestataria, así como 
la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la garante, en su caso, han recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previstos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/20192. 
En dicha acta la parte prestataria, así como la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la 
garante, en su caso, han manifestado ‘que comprende/n y acepta/n el contenido de los 
documentos descritos en el art.º 14.1 LCCI en los términos que figuran incorporados a 
esta acta, de que es/son conocedor/es de la responsabilidad que asumen con la firma de 
la operación de préstamo proyectada y que le/s han quedado aclaradas cualquier duda 
sobre la misma y la documentación a ella referida.
2.  Condiciones generales de la contratación: Que esta escritura ha sido redactada 
de  acuerdo  con  proyecto  de  contrato  facilitado  por  la  parte  acreedora  y  contiene 
condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  de  conformidad  con  el  art.  11.2  de  la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, con el n.º 41021-20130015987-5, lo que he comprobado...” 
no  es  suficiente  pues  el  notario  “...no  emite  dación  de  fe  notarial  alguna  sobre  la 
coincidencia o no de su contenido, que es lo esencial, ni tampoco se aporta la referida 
acta para que tal extremo esencial pueda ser comprobado y calificado directamente por 
el registrador”.
Por ello señala en su nota que “…Por tanto, en el presente caso, falta acreditar la 
triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN...”.
De su nota calificadora, relativa al defecto recurrido, parece desprenderse que el Sr. 
registrador  sostiene  que  la  escritura  que  se  otorgare  una  vez  superada  la  fase 
precontractual habría de ser un mero calco de la FEIN y del proyecto de contrato. Por 
ello asevera en su nota, por una parte, que es necesario acreditar la triple coincidencia 
entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN o aportar copia del 
acta previa, y, por otra, que tal coincidencia ha de darse para dar por cumplido el 
principio de transparencia.
Por nuestra parte, entendemos que dicha reseña va mucho más allá de lo que exige 
el art.º 15 LCCI “...En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará 
una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha 
reseña  se  expresará  el  número  de  protocolo,  notario  autorizante  y  su  fecha  de 
autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con  e
el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento  bo
previsto en este artículo.” Y, por otra parte, el otorgamiento de la correspondiente acta  6w
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transparencia, por lo que el contenido del acta, a nuestro juicio, queda fuera del ámbito
de la facultad calificadora del Sr. registrador y en modo alguno ha de ser aportada al 
mismo para la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario.
El  otorgamiento  de  dicha  acta  en  los  términos  previstos  en  la  Ley  5/2019  es 
responsabilidad exclusiva del notario autorizante, quedando sometida a la decisión de 
los  tribunales  competentes  caso  de  resultar  contradicha  por  quien/es  ostente/n  la 
pertinente legitimación activa. La Ley 5/2019 impone (art.º 15 LCCI) al notario autorizante 
de la misma la obligación de consignar en la escritura de préstamo hipotecario la reseña 
relativa al acta señalada en dicho artículo y en los términos fijados en el mismo, lo que 
ha sido cumplido con la aseveración contenida en la escritura calificada y anteriormente 
transcrita. En modo alguno exige la Ley 5/2019 ni las normas que la han desarrollado 
que el notario emita una dación de fe notarial alguna sobre la coincidencia o no del 
contenido de la escritura con el de la FEIN y el proyecto de contrato ni tampoco que se 
aporte la referida acta para que tal coincidencia pueda ser comprobada y calificada 
directamente por el registrador a modo de una instancia prejudicial. La calificación del 
registrador ha de limitarse en este extremo a comprobar que tal reseña se ha recogido 
en la escritura en los estrictos términos fijados en el art.º 15 de la LCCI. En definitiva, que 
no es preciso acreditar al Sr, Registrador la triple coincidencia entre el contenido de la 
escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.
Lo anterior no obsta para que podamos aceptar que la escritura deba de ajustarse en 
lo esencial a la FEIN y al proyecto de contrato. Ahora bien, a nivel teórico, ello no 
significa que no pudieren existir algunas diferencias de contenido entre la escritura 
otorgada y dichos documentos, diferencias que, sin desnaturalizar el contrato proyectado 
en lo esencial, la parte prestataria hubiere podido conseguir tras haberlas negociado con 
la parte prestamista durante el periodo de reflexión previsto en la Ley y tras haber 
recibido el asesoramiento notarial. Pensemos en una mejora del diferencial aplicable, de 
una comisión u otro extremo, que en nada afectarían a la transparencia contractual 
exigible  legalmente.  Lo  contario  [sic]  conduciría  por  una  parte  a  privar  a  la  parte 
prestataria, a la que la Ley pretende dotar de la mayor protección posible, del poder 
negociador de las condiciones inicialmente ofertadas y, por otra, a negar todo sentido y 
utilidad al asesoramiento notarial, pues resultaría superfluo. Tales diferencias, que no 
desvirtuaran  en  lo  esencial  el  contrato  proyectado,  no  justificarían,  por  economía 
procesal, que fuere necesario iniciar un nuevo procedimiento para la formalización de la 
escritura previo un nuevo otorgamiento de acta de transparencia.
Señala en su nota de calificación el Sr. registrador “...el notario... no emite dación de 
fe notarial alguna sobre la coincidencia o no de su contenido, que es lo esencial, ni 
tampoco se aporta la referida acta para que tal extremo esencial pueda ser comprobado 
y calificado directamente por el registrador…” Ahora bien, lo esencial para que se tenga 
por cumplido el principio de transparencia no es la pretendida triple coincidencia ni la 
dación de fe del notario autorizante que el señor registrador señala en su nota de 
calificación, sino que el prestamista, en cumplimiento del artículo 14 de la LCC, haga 
entrega al prestatario, fiador y/o garante, e hipotecante no deudor de la documentación 
reseñada en dicho artículo y en los términos en el mismo fijados; que el notario (art.º 15 
LCCI)  verifique  la  documentación  acreditativa  del  cumplimiento  de  los  requisitos 
impuestos por el artículo 14.1 LCCI y que, verificado ese complimiento, otorgue la 
correspondiente acta de transparencia, en la que el notario hará constar la entrega de tal 
documentación precontractual en tiempo y forma; el obligado asesoramiento notarial 
prestado de forma personal e individualizada a la parte prestataria, fiadora, garante e/o 
hipotecante no deudora relativo a cada una de las cláusulas de la FEIN y FIAE; que se  s
ha realizado en su presencia por tales interesados el test correspondiente; y que el  oe.
notario ha respondido, en su caso, a las preguntas que hubieren realizado los mismos  w.
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positiva porque si no ¿qué sentido tendría el asesoramiento prestado por el notario? 
¿solo cumplir con el principio de transparencia sin ayudar al prestatario a tomar las 
determinaciones que considere oportunas una vez recibido el asesoramiento? El sentido 
común y la inexistencia de una norma prohibitiva nos lleva a dar una respuesta positiva a 
la  cuestión  planteada  y  aceptar  que  el  prestatario  pudiere,  una  vez  recibida  la 
documentación  precontractual  y  el  obligatorio  asesoramiento  notarial,  acudir  al 
prestamista y negociar determinados extremos del contrato proyectado al objeto de 
mejorar las condiciones del préstamo que está negociando. No aceptar esta posibilidad 
supondría quitarle todo sentido y razón de ser al asesoramiento notarial que no solo 
tiene  por  objeto  dar  cumplimiento  al  principio  de  transparencia,  sino  informar  al 
prestatario  de  la  normativa  reguladora  del  préstamo  y  facilitarle  información  y 
asesoramiento para poder obtener unas mejores condiciones.
Parece obvio que es posible modificar en sentido positivo el proyecto de contrato en 
tanto en cuanto beneficie y mejore la situación de la parte deudora. Igualmente parece 
obvio que no sería posible tal modificación en perjuicio de la parte deudora, modificación 
prejudicial que, por otro lado, resultaría impensable teniendo cuenta que lo normal sería 
que no fuera aceptada tal modificación perjudicial por la parte prestataria, quien puede 
exigir a la parte prestamista el cumplimiento de las condiciones reflejadas en la oferta 
vinculante dentro de su plazo de vigencia.
El artículo 14 LCCI impone entregar a la parte prestataria, entre otros documentos, la 
FEIN que, al tener el carácter de oferta vinculante, obliga a la parte prestamista durante 
su periodo de vigencia; y, asimismo, el proyecto de contrato. No podemos olvidar que lo 
que se ha de entregar es un “proyecto de contrato”. Y, al tratarse de un mero proyecto de 
contrato, será la posible de que pudiera concluirse bien en los términos establecidos en 
el  mismo,  bien  en  otros  términos  diferentes,  por  lo  que  la  escritura  de  préstamo 
hipotecario que se otorgare podría no coincidir totalmente con el proyecto inicial de 
contrato con base en lo negociado durante la fase precontractual. De lo contrario no 
sería un mero proyecto, sino ya el contrato definitivo negociado y solo pendiente de 
formalización en la correspondiente escritura pública, lo que haría inútiles e innecesario 
tanto  el  periodo  de  reflexión  como  el  obligado  asesoramiento  notarial  a  la  parte 
prestataria.
Durante  la  fase  precontractual  se  reconoce  a  la  parte  prestataria  el  derecho  a 
reflexionar sobre la documentación recibida, se le obliga a recibir el correspondiente 
asesoramiento notarial, a realizar un test y el notario viene obligado a responder, dejando 
constancia de ello en el acta de transparencia, a las cuestiones que le hubiera planteado 
la parte interesada al recibir el asesoramiento. ¿Qué sentido tendría todo ello si el 
“proyecto de contrato” no pudiera negociarse durante ese periodo de reflexión y tras 
recibir el asesoramiento notarial? ¿Para que serviría el asesoramiento notarial si tras 
recibirlo y haber reflexionado los interesados, se niega a los mismos la posibilidad de 
modificar, sin desnaturalizar el contrato proyectado que se está negociando, e introducir 
determinadas modificaciones que, como decimos, no alteren su naturaleza y lo esencial 
del  mismo?  Negar  esta  posibilidad  supone  tanto  como  quitarle  todo  sentido  a  ese 
derecho de reflexión y a esa obligación de recibir asesoramiento previsto durante la fase 
precontractual.
Como se ha señalado anteriormente, el artículo 14.1.d LCCI exige que se entregue a 
la parte prestataria, garante e hipotecante no deudora durante la fase precontractual un 
“proyecto de contrato” cuyo contenido deberá “ajustarse” al contenido de los documentos 
contenidos en las letras anteriores de dicho artículo (FEIN, FIAE y documento relativo a  s
diversos escenarios de evolución de tipo de interés, caso de tratarse de préstamo a  oe.
interés variable). Ahora bien, dicho artículo ni ninguno otro de la LCCI establece que la  w.
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precontractual y otorgar nueva acta de transparencia.
Esa pretendida triple coincidencia que demanda el señor registrador supondría tanto 
como negar el principio de autonomía de voluntad de las partes contratantes reconocida 
en el artículo 1255 del código civil al tener que pasar por el Proyecto de contrato y no 
poder modificarlo. No se puede pretender que la escritura sea un mero calco de la FEIN 
y del Proyecto de contrato cuando se hubieran podido negociar durante el periodo de 
reflexión mejoras, no desvirtuadoras del contrato, en beneficio de prestatario, garante o 
hipotecante  no  deudor,  obligando  a  dichos  interesados  a  iniciar  una  nueva  fase 
precontractual para incorporar tales mejoras a la escritura en la que se formalizara el 
contrato negociado.
En  cuanto  a  lo  reseñado  por  el  señor  registrador  respecto  de  las  condiciones 
generales de la contratación, baste recordar lo señalado por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en su Instrucción de 13 de Junio de 2.019: “La consecuencia 
de lo anterior es que el previo depósito de las condiciones generales empleadas por la 
entidad en su contratación no debe impedir la autorización y posterior inscripción de la 
escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del cotejo de la misma con las 
condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia, ya que por hipótesis esa 
diferencia, especialmente en la medida en que sea relevante, constituiría en principio 
una condición particular, y no general. Ello, además, encuentra clara fundamentación en 
lo establecido por la normativa al principio transcrita, en particular el art. 23.3 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, cuando 
define el deber que en tal caso se impone al notario en los siguientes términos: ‘el 
notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas 
que  tengan  esta  naturaleza  y  que  figuren  previamente  inscritas  en  el  Registro  de 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  o  la  manifestación  en  contrario  de  los 
contratantes’.  Se  está,  por  tanto,  admitiendo  expresamente  que  en  la  escritura  se 
incluyan cláusulas que no hayan sido depositadas previamente, puesto que en tal caso 
lo que se recogerá será ‘la manifestación en contrario de los contratantes’. Sólo puede 
entenderse esta manifestación en el sentido de que las cláusulas que difieran de las 
condiciones generales depositadas no tienen ese carácter de condiciones generales, 
sino particulares, y son por ello admisibles.
Como corolario de lo señalado, procede remarcar que el control notarial y registral 
sobre el depósito de las condiciones generales se ciñe a comprobar que el mismo se ha 
producido  formalmente  respecto  de  las  cláusulas  contractuales  que  merezcan  tal 
consideración. En el supuesto de que se haya producido alguna discordancia entre una 
cláusula contractual y la condición general depositada, ello se deberá en principio a que 
esa estipulación tiene el carácter de condición particular, negociada individualmente…”.
De lo transcrito parece claro que son admisibles ciertas diferencias de contenido, 
nacidas de una posible negociación individual, entre la escritura, la FEIN y el proyecto de 
contrato.
Cuarto.–Por  todo  lo  anterior,  entendemos  que  no  es  preciso  acreditar  la  triple 
coincidencia de contenido exigida por el Registrador, ni manifestar que el contenido de la 
escritura se corresponde con el acta notarial de transparencia ni aportar la misma por no 
venir tal exigencia impuesta en la Ley y porque entendemos que tal coincidencia no tiene 
por qué darse y que pueden existir ciertas diferencias, no desvirtuadoras de la esencia y 
naturaleza del contrato proyectado, que se hubieran podido introducir en la escritura tras 
negociación de las partes contratantes, mejorando y beneficiando la posición de la parte 
prestataria. Basta que, en lo esencial, la escritura se ajuste al contenido de la FEIN y el 
proyecto de contrato entregado como documentación precontractual. s
Y, por ello, estimamos que, con relación al defecto recurrido, la escritura calificada  oe.
cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro de la Propiedad.» w.
2020-1109n https://w
IV
El registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Joaquín Delgado 
Ramos, emitió informe y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010;  los  artículos  147  del  Reglamento  Notarial;  29  y  30  de  la  Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio 
de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de 
diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de 
mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la 
aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio 
y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 
de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de 
enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio y 29 de noviembre 
de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo para financiar la adquisición por los prestatarios de una vivienda; y en garantía 
del mismo se constituyó hipoteca sobre dichas fincas.
En tal escritura el notario expresa, entre otros extremos, lo siguiente:
«Aseveración  notarial  en  cumplimiento  de  las  normas  de  transparencia  de  la 
Ley 5/2019:
Yo, (…), notario autorizante de la presente escritura, de conformidad con los artículos 
10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hago 
constar:
1.  Reseña identificativa del acta de transparencia/información contractual de los 
artículos 14 y 15 Ley 5/2019: Que doy fe, bajo mi responsabilidad, de que, de acuerdo 
con el acta de transparencia/información contractual autorizada por mí el día diecisiete 
de Julio del año dos mil diecinueve, n.º 1.949 de protocolo, la parte prestataria, así como 
la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la garante, en su caso, han recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previstos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/20192.  e
En dicha acta la parte prestataria, así como la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la  bo
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El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «el 
notario autorizante no manifiesta que el contenido de la escritura se corresponde con el 
del  acta  notarial  autorizada  por  él  mismo».  Añade  que  «falta  acreditar  la  triple 
coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN»; y que 
«el  notario  autorizante  de  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  inserta  una  reseña 
identificativa de los datos del acta previa, pero no emite dación de fe notarial alguna 
sobre la coincidencia o no de su contenido, que es lo esencial, ni tampoco se aporta la 
referida  acta  para  que  tal  extremo  esencial  pueda  ser  comprobado  y  calificado 
directamente por el registrador».
El  notario  recurrente  sostiene  que  la  reseña  del  acta  que  contiene  la  escritura 
calificada va mucho más allá de lo que exige el artículo 15 de la Ley 5/2019 y el 
otorgamiento  de  la  correspondiente  acta  previa  de  transparencia  presupone  que  el 
notario ha verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos 
previstos en el artículo 14.1 de la misma ley, pues, de lo contrario, no debería haber 
otorgado tal acta; que tal otorgamiento presupone que se han cumplido los requisitos 
exigidos en dicha Ley relativos al cumplimiento del principio de transparencia, por lo que 
el contenido del acta queda fuera del ámbito de la facultad calificadora del registrador y 
en modo alguno ha de ser aportada al mismo para la inscripción de la escritura de 
préstamo hipotecario. Y concluye que no es necesario acreditar la triple coincidencia de 
contenido exigida por el registrador, ni manifestar que el contenido de la escritura se 
corresponde con el acta notarial de transparencia ni aportar la misma por no venir tal 
exigencia impuesta en la Ley y porque tal coincidencia no tiene por qué darse, pues 
pueden existir ciertas diferencias, no desvirtuadoras de la esencia y naturaleza del 
contrato proyectado, que se hubieran podido introducir en la escritura tras negociación 
de las partes contratantes, mejorando y beneficiando la posición de la parte prestataria. 
Por ello, basta que, en lo esencial, la escritura se ajuste al contenido de la FEIN y el 
proyecto de contrato entregado como documentación precontractual.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019, cuyo criterio (también expresado en la 
reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora 
reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura  s
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del  oe.
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su  w.
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sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada una –artículo 15.2.c)–. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y  e
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que  bo
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente  6w
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interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario  s
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha  oe.
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la  w.
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podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada  –FEIN–  o  –como  se  pretende  en  la  calificación  impugnada  en  este 
expediente–  el  acta  previa  al  objeto  de  poder  realizar  una  comprobación  que  es 
responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
3.  En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante acta por él autorizada el 
día 17 de julio de 2019, número 1949 de protocolo, ha comprobado el cumplimiento de 
las normas de transparencia conforme a los artículos 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019 y la 
parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en 
dichos artículos. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y 
con el acta previa, por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.
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