BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8365
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1223 Resolución de 14 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que deniega la rectificación 
registral solicitada por un Ayuntamiento.
En el recurso interpuesto por don José Hila Vargas, el alcalde de Palma de Mallorca, 
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Inca número 2, doña María 
Alicia Echevarría Pérez, por la que deniega la rectificación registral solicitada por un 
Ayuntamiento.
Hechos
I
Se presenta en el Registro un escrito firmado por el Alcalde de Palma de Mallorca, 
por el que se solicita la rectificación de la finca registral 80 de Escorca, en el sentido de 
excluir la parcela 54 del polígono 5 de su descripción, y solicitar la inscripción de las 
parcelas 53 y 54 del polígono 5 incluidas en el título de propiedad del Ayuntamiento de 
Palma en concepto de expropiación. En este sentido, se acompaña acta de ocupación 
derivada de un procedimiento de expropiación por las obras de abastecimiento de agua 
de Palma de Mallorca de una serie de parcelas no identificadas con número de finca 
registral ni parcela catastral y un certificado de inventario de bienes del Ayuntamiento de 
Palma,  que  tampoco  identifica  fincas  registrales,  aunque  sí  las  referidas  parcelas 
catastrales. No se acompañan certificaciones catastrales.
La finca 80 se encuentra inscrita a favor de la Comunidad Autónoma de las Islas 
Baleares,  en  virtud  de  expediente  de  expropiación  forzosa  por  dicha  Comunidad 
Autónoma, que causó la inscripción 10.ª, en fecha doce de diciembre de 1990. La citada 
finca 80 de Escorca consta inscrita, en su inscripción 10.ª, como «(…), en término de 
Escorca. Su cabida es de cuatrocientas treinta y un hectáreas, treinta y cinco áreas, 
once centiáreas. Linda; Norte, con el predio (…); Sur, con los predios (…); Este, con el 
predio (…), y Oeste, con el Predio (…). Según el documento presentado, comprende el 
polígono 5, parcelas 10, 11,12 y 13, y el polígono 4, parcela 55 del Catastro».
El  11  de  diciembre  de  2012,  mediante  instancia  de  la  Directora  General  de 
Patrimonio, Contratos y Obras Públicas de la consejería de Administraciones Públicas de 
la  Comunidad  Autónoma  de  las  Illes  Balears,  acompañada  de  la  correspondiente 
certificación catastral descriptiva y gráfica, se incluye, como parte de la descripción de 
dicha finca, la parcela 54 del polígono 5, conocida catastralmente como (…), «como 
parte integrante da la misma, al estar ubicada en el centro de la misma, completando, 
por tanto, la relación de las parcelas catastrales que la componen»; se acompañaban, 
también  las  certificaciones  catastrales  de  las  demás  parcelas  ya  incluidas  en  la 
descripción. Y, como consecuencia, se incorporó a la base gráfica de este Registro, en 
esta misma fecha y se incluyó la correspondiente referencia catastral. En el historial de 
dicha finca registral aparece una nota marginal extendida en al año 2012 en el que se  e.
hizo constar la inclusión en la descripción de dicha finca de la parcela 54 del polígono 5,  w.b
conocida catastralmente como (…), como parte integrante de la misma. 23ww
II
Presentado el citado documento fue objeto de nota de calificación con fecha de 28 de
julio de 2.020 con los siguientes fundamentos: «1.  El Registro de la Propiedad funciona
bajo el sistema de folio real, derivado de identificación de las fincas por número de finca 
registral, numeración específica que nada que ver tiene con los números de parcela 
catastral, que ni siquiera son obligatorios en muchos casos para identificar las fincas 
registrales (art. 1, 8 y 9 LH; artículo 51 RH).
2.  El principio hipotecario básico que rige el Registro es el de la salvaguardia de los 
asientos del Registro, de manera que los derechos se presumen válidos y existentes 
mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos  establecidos  por  esta  Ley 
(artículo 1 LH). Dicho principio va intrínsecamente unido a otro, que es el principio de 
tracto sucesivo que establece la imposibilidad de practicar inscripciones sin que el 
derecho esté inscrito a favor del disponente, en cada caso (art. 20 LH).
Ello deriva en que, para eliminar algún derecho o rectificar una inscripción, es 
imprescindible contar con el consentimiento del titular registral de la finca, o en su 
defecto, sentencia judicial firme que lo supla (artículo 82 LH).
3.  Por tanto, no se puede proceder a la rectificación de la finca registral 80 de 
Escarea sin el consentimiento de La Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, puesto 
que ésta es la que aparece como titular registral de dicha finca.
Tampoco puede procederse a la inscripción solicitada de las parcelas 53 y 54 del 
polígono 5 por cuanto que el Acta de ocupación no identifica fincas registrales y porque 
la parcela 54 aparece inscrita dentro de la referida finca, amén de otros defectos como el 
justificante de la consignación o pago del justiprecio.
4.  Dado  que  según  consta  en  el  Registro,  se  ha  iniciado  un  expediente 
administrativo de deslinde que incluye dicha finca, parece que lo adecuado jurídicamente 
es, si se estima que hay confrontación de derechos sobre dicha finca registral, que se 
conozcan en el seno de dicho expediente, de tal manera que, una vez resuelto, se traiga 
al Registro para su inscripción (…). Inca, a 28 de julio de 2020. La registradora. Fdo. 
María Alicia Echevarría Pérez.»
III
José Hila Vargas,  como alcalde  presidente  del  Excmo. Ayuntamiento de Palma 
(Mallorca) manifiesta que el 1 de octubre de 2020, le fue notificada al Ayuntamiento de 
Palma la calificación de la titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Inca (Mallorca) 
por la que se deniega la inscripción solicitada relativa a la finca de (…) en el término 
municipal de Escorca, por lo que, estando dentro del plazo legal previsto, se interpone 
recurso con los siguientes fundamentos: «-De la inscripción 10.ª de la finca registral 
(anexo 4) se desprende claramente que la parcela catastral 54 del polígono 5 del término 
municipal de Escarea no está incluida en la expropiación que sirve de título de propiedad 
de  la  Comunitat  Autónoma  de  les  Illes  Balears,  pues  dice  literalmente:  "Según  el 
documento presentado comprende el polígono 5 parcelas 10,11,12 y 13 y el polígono 4, 
parcela 55 del catastro" (se acompaña copia cotejada de dicha Inscripción, según la 
certificación emitida por la titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Inca en fecha 
catorce de octubre de dos mil veinte).
El  hecho  de  incluir  posteriormente  la  parcela  54  del  polígono  5  mediante  nota 
marginal como consecuencia de una simple instancia presentada en fecha 4.9.2012, sin 
aportar título alguno y por el simple hecho de "estar ubicada en el centro de la misma" se 
considera claramente ilegal. Si bien la doctrina y la Ley Hipotecaria permiten el uso de 
notas marginales como asientos registrales, aquellas deben ceñirse bien a los casos 
tasados por ley, bien al complemento o modificación de una inscripción practicada  s
anteriormente. En el presente caso, se ha producido una desviación legal en la medida  e.
en que del título original se desprendía claramente que la parcela catastral n° 54,  w.
polígono 5 no fue objeto de expropiación. Por tanto, una mera instancia del Govern  23ww
tBieanleea.r no puede provocar la ampliación registral a un derecho de propiedad que no se
no eDse p lrao pmieistamraia  indsec rlaip ctoiótanl idsea dd eddeu lcae  fiqnucea  lrae gCisotmraul nnit.aº t 8A0u (tEónsocamrae ad)e y ale sq uIlele, ss eBgaúlena rlas   BOE-A-cable e
certificación antes citada, la finca responde a la siguiente descripción: "Rústica. Predio 
denominado (…), en término de Escarea. Su cabida es de cuatrocientas treinta y una 
hectáreas, treinta y cinco áreas, once centiáreas ". Sin embargo, continúa diciendo: 
según el documento presentado (para su inscripción con motivo del expediente de 
expropiación forzosa por la Comunitat Autónoma de les Illes Balears) comprende (...) con 
una superficie de trescientas sesenta y dos hectáreas, sesenta y siete áreas, setenta 
centiáreas.
Con todo ello, cabe concluir que, una vez expropiada la finca por la CACB (1990), 
queda un resto de unos 686.741 m2 –cuyo titular registral debería continuar siendo la 
entidad Fundación Antonia Magraner– que, prácticamente, coincide en superficie con la 
finca de titularidad del Ajuntament de Palma (691.103 m2); puesto que la diferencia entre 
unos y otros (4.362 m2) es poco relevante dadas la naturaleza rústica de la finca, su 
extensión y orografía. Lo cual le permitía a la titular del Registro de la Propiedad inscribir 
a nombre del Ajuntament de Palma este remanente de la finca al amparo del Acta de 
Ocupación de día 22 de marzo de 1976, en calidad de beneficiario de la expropiación 
que llevó a cabo el Servicio Hidráulico de Balear es, previa la subsanación de los 
defectos que estimara, y que, sin embargo, ha denegado en su calificación de fecha 28 
de julio del año en curso. Por todo ello, solicita:
Que se tenga por presentado este escrito (junto con la documentación que se 
acompaña como anexos 1,2,3 y 4) y por interpuesto recurso contra la denegación de la 
inscripción solicitada, y se estimen las pretensiones del Ajuntament de Palma en el 
siguiente sentido:
1. Dejar sin efecto la nota marginal de la finca n.º 80 del término municipal de 
Escorca puesto que la parcela 54 del polígono 5 no ha sido objeto de expropiación por 
parte de la Comunitat Autónoma de les Illes Balears. (a estos efectos, se acompaña 
copia de la inscripción 10.ª de la finca registral de referencia)
2.  La inscripción a nombre del Ajuntament de Palma del resto de la finca registral 
n.° 80 del término de Escorca que comprende las parcelas catastrales números 53 y 54 
del polígono 5 del término de Escorca (07019A005000540000WS- 07019A005000540001ED 
y 07019A005000530000WE, respectivamente), que conforman la finca núm. 5 del Acta 
de  ocupación  de  fecha  22.3.1976  que  se  acompaña  como  título  de  propiedad  del 
Ajuntament de Palma, como beneficiario de la expropiación de los terrenos afectados en 
este lugar por el Plan General de aprovechamiento integral de los recursos hidráulicos 
disponibles en la Isla de Mallorca para abastecimiento de agua 1.ª fase. Dicho resto 
viene  determinado  por  la  diferencia  entre  la  superficie  total  de  la  finca  registral 
número 80 –cuatrocientas treinta y una hectáreas, treinta y cinco áreas once centiáreas– 
y la superficie expropiada por la Comunitat de les Illes Baleares el 3.8.1990, esto es, 
trescientas sesenta y dos hectáreas, sesenta y siete áreas, setenta centiáreas.–Palma, 
27 de octubre de 2020»
IV
La registradora formuló informe manteniendo su calificación y elevó expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución; 1, 18, 38, 40, 82, 118, 258 y 322 y  o
siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria;  99  del  Reglamento  Hipotecario;  la  Sentencia  del  23ww
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de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 23 de octubre de 2017, 18 de abril de 2018 y 2 de
enero, 22 de julio, 27 de septiembre, 31 de octubre, 5 y 22 de noviembre de 2019, 14 de 
febrero y 11 de junio de 2020.
1.  En el presente expediente concurren las siguientes circunstancias:
– Se  presenta  en  el  Registro  documento  firmado  por  el  alcalde  de  Palma  de 
Mallorca, por el que se solicita la rectificación de descripción de una finca registral 
inscrita a nombre de la Comunidad Autónoma, en el sentido de excluir de la misma la 
parcela 54 del polígono 5, así como la inscripción a su favor de las parcelas 53 y 54 del 
polígono 5 incluidas en el título de propiedad del Ayuntamiento de Palma en concepto de 
beneficiario de expropiación.
– Se acompaña el acta de ocupación derivada de un procedimiento de expropiación 
de una serie de parcelas no identificadas con número de finca registral ni parcela 
catastral y un certificado del inventario de bienes del Ayuntamiento de Palma, que 
tampoco identifica finca registral sino las referidas parcelas catastrales.
– En el historial registral aparece una nota marginal extendida en al año 2012 en el 
que se hizo constar la inclusión en la descripción de dicha finca de la parcela 54 del 
polígono 5, conocida catastralmente como (…), como parte integrante de la misma.
La  registradora  considera  que,  para  rectificar  una  inscripción,  es  imprescindible 
contar con el consentimiento del titular registral de la finca, o en su defecto, sentencia 
judicial firme que lo supla, en este caso con la intervención de la Comunidad Autónoma 
de las Islas Baleares, puesto que ésta es la que aparece como titular registral de la finca. 
Tampoco considera procedente la inscripción solicitada de las parcelas 53 y 54 del 
polígono 5 por cuanto que el Acta de ocupación no identifica fincas registrales y porque 
la parcela 54 aparece inscrita dentro de la citada finca, amén de otros defectos como el 
justificante de la consignación o pago del justiprecio.
El Ayuntamiento opone esencialmente que de la inscripción previa se desprende que 
la parcela catastral 54 del polígono 5 no estaba incluida en la expropiación que sirve de 
título de propiedad de la Comunitat Autónoma de les Illes Balears, y el hecho de incluir 
posteriormente la parcela 54 mediante nota marginal como consecuencia de una simple 
instancia presentada sin aportar título alguno y por el simple hecho de «estar ubicada en 
el centro de la misma» se considera claramente ilegal. Además, argumenta que de la 
misma inscripción se deduce que la Comunitat Autónoma de les Illes Balears no es 
propietaria de la totalidad de la finca registral n.º 80 ya que una vez expropiada la finca 
por  la  CACB  (1990),  queda  un  resto  de  unos  686.741  m2,  por  diferencia  entre  la 
superficie original de la finca y la que fue expropiada según el título que, prácticamente, 
coincide en superficie con la finca de titularidad del Ajuntament de Palma (691.103 m2); 
lo cual le permitiría a la titular del Registro de la Propiedad inscribir a nombre del 
Ajuntament de Palma este remanente de la finca al amparo del Acta de Ocupación de 
día 22 de marzo de 1976, en calidad de beneficiario de la expropiación.
2.  Desde el punto de vista procedimental, del expediente resulta que la nota de 
calificación fue notificada por fax el día 29 de julio de 2020, como consta en el reporte de 
fax que se adjunta, y se procedió a la retirada del documento el 2 de octubre, aunque la 
fecha que el presentante alega como de notificación del defecto es el 1 de octubre. El 
asiento de presentación se canceló en fecha 26 de octubre.
El recurso fue presentado a través del Registro electrónico el día 29 de octubre y la 
comunicación  de  la  presentación  del  recurso  se  produjo  el  día  11  de  noviembre, 
mediante comunicación telemática de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe  es
pública, procediéndose a dar entrada número 3.421/2020. o
El día 17 de noviembre se vuelve a presentar el referido documento, provocando el  w.
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El plazo para la interposición, tal y como señala el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, 
es de un mes desde la notificación de la calificación, debiendo computarse de fecha a 
fecha, tal y como se recoge en el artículo 5 del Código Civil.
Respecto de la notificación realizada por fax al presentante, como ha señalado la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 8 de marzo y 2 de 
octubre de 2013 y 23 de junio de 2014 y 20 de septiembre de 2017), no constando en el 
presente expediente manifestación alguna realizada por el presentante admitiendo la 
notificación por fax al tiempo de la presentación del título y no acreditándose otra forma 
de notificación válida antes de transcurrido el plazo legalmente previsto, el recurso no 
puede considerarse extemporáneo.
A  estos  efectos,  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  ha 
considerado  válida  la  notificación  de  la  calificación  hecha  por  fax  al  presentante  o 
interesado  cuando  éste  así  lo  hubiere  admitido  previamente,  conforme  dispone  el 
artículo 322 de la Ley Hipotecaria, y siempre que quede constancia de la fecha de la 
misma,  con  indicación  del  destinatario  de  la  notificación  y  del  contenido  de  ésta, 
debiendo incorporarse al expediente la correspondiente acreditación de dichos datos 
(vid. Resoluciones de 15 de octubre de 2005, 29 de julio de 2009 y 2 de octubre y 4 de 
diciembre de 2013 «in fine», entre otras).
En  el  presente  caso  puede  concluirse  que  no  acreditándose  la  existencia  de 
autorización del recurrente para la notificación por fax y no discutiendo la registradora la 
presentación en plazo, puede considerarse que la notificación de la calificación a efectos 
de cómputo de plazo de recurso se produjo el día 2 de octubre con la retirada del 
documento y por tanto fue presentado en plazo, aún ya caducado y cancelado el asiento 
de presentación.
El  derecho  a  recurrir  debe  prevalecer  cuando  existan  dudas  y  no  resulte 
acreditado, en la forma legalmente determinada, que el ejercicio de su derecho es 
extemporáneo –cfr. Resolución de 23 de octubre de 2017–.
3.  Entrando en el estudio del fondo del asunto, en el presente expediente se 
plantea la procedencia de rectificar la descripción registral de una finca inscrita a nombre 
de la Comunidad Autónoma, por solicitud del Ayuntamiento quien considera que parte de 
dicha finca registral debería quedar inscrita a su nombre en virtud de los respectivos 
títulos expropiatorios que ambos ostentan.
En concreto su interés se centra en las parcelas 53 y 54 del polígono 5, apareciendo 
ésta última en la descripción de la finca inscrita a nombre de la Comunidad en virtud de 
una  rectificación  descriptiva  practicada  con  posterioridad  a  la  inscripción  de  la 
expropiación.
Respecto a la rectificación del Registro, es doctrina reiterada de este Centro Directivo 
que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los 
tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por 
la  parte  interesada,  bien  por  los  Tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los 
procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial 
y no es posible, en el concreto ámbito de este recurso, revisar, como se pretende, la 
legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que 
encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
Toda  la  doctrina  elaborada  a  través  de  los  preceptos  de  la  Ley  y  Reglamento 
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del 
Registro  parte  del  principio  esencial  antes  expuesto  que  afirma  que  los  asientos  s
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en  oe.
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por  w.
ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de  23ww
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autonomía  de  la  voluntad–,  bien  la  oportuna  resolución  judicial  recaída  en  juicio 
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar 
conceda algún derecho.
Por lo expuesto, en el presente caso no procede realizar pronunciamiento alguno 
respecto  a  la  procedencia  de  la  rectificación  descriptiva  de  la  finca  respecto  a  la 
parcela 54, pues como se ha argumentado se trata de un asiento ya practicado, ni desde 
luego  postular  a  este  Centro  Directivo  en  decisor  sobre  la  correcta  delimitación  y 
titularidad de las parcelas objeto de expropiación por ambas Administraciones, pues 
dicho  propósito  debe  ventilarse  a  través  de  los  procedimientos  oportunos  con  la 
preceptiva intervención de la Administración titular registral como opone la registradora 
en su nota de calificación.
Ciertamente  el  procedimiento  de  deslinde  iniciado,  según  consta  en  el  historial 
registral,  puede  ser  el  cauce  idóneo  para  que  ambas  Administraciones  logren  tal 
determinación, aclarando las eventuales imprecisiones de los títulos respecto a la finca 
registral en cuestión, sin perjuicio de acudir en última instancia a la vía judicial.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.