BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16155
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2092 Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una certificación administrativa aprobatoria de un 
proyecto de reparcelación.
En el recurso interpuesto por doña M. P. B. B. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, doña María López Álvarez, 
por la que se deniega la inscripción de una certificación administrativa aprobatoria de un 
proyecto de reparcelación.
Hechos
I
Mediante certificación administrativa aprobatoria del Proyecto de Compensación del 
Sector S-49 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Hoyo de Manzanares 
(Madrid), aprobado definitivamente, tras los trámites legales pertinentes, por acuerdo de 
la Junta de Gobierno Local de dicho Ayuntamiento, el día 4 de septiembre de 2018, 
publicado en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» de fecha 18 de octubre 
de 2018, se solicitó la inscripción de las nuevas fincas de resultado.
II
Presentada dicha certificación en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos de documento y presentación:
Tipo  Documento:  Cert.  Administrativa  Municipal  «Parcelación  por  Compensación 
Urbanística».
N.º Ord./Exp.: Expediente Administrativo n.º 1176/2018.–
Organismo Autorizante: Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares -Madrid-.–
Entrada: 1078/2020.–Fecha: 1 de julio de 2020.–Asiento: 3.374.–Diario: 51.–
Presentador:  M.  P.  B.  B..–Docs.  Complementarios:  a)  Acta  de  manifestaciones 
otorgada el día 01 de septiembre de 2.020 por Don J. R. F. T., ante el notario de Valencia 
Don Juan Piquer Belloch, número 1347/2020 de orden de su protocolo, en la que dicho 
Señor manifiesta que a fecha 04 de abril de 2.019 desempeñaba el puesto de Secretario 
del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares -Madrid-, haciendo ciertas manifestaciones 
sobre  el  documento  objeto  ahora  de  calificación.–b)  Archivos  GML  generados 
supuestamente  en  base  al  proyecto  de  compensación  aprobado  y  contenido  en  la 
certificación  administrativa  objeto  de  calificación,  si  bien  dichos  archivos  han  sido 
recibidos por correo electrónico en la dirección corporativa de este Registro a mi cargo,  s
sin que la certificación administrativa los valide o vincule al proyecto de modo alguno  oe.
(Por ello, las apreciaciones que se citan sobre los mismos deben tenerse en cuenta para  w.
el caso de la presentación real, cuando el título inscribible comprenda su validez y  92ww
vinculación con las fincas enumeradas en el mismo).
Asunto:
Calificación del documento cuyos datos identificativos ya se han hecho por María 
López Álvarez, Registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo N.º 2. Previo examen 
del citado documento y sus complementarios, la Registradora que suscribe ha acordado 
suspender su inscripción en base a lo siguiente:
Hechos:
La mencionada Certificación Administrativa comprende la aprobación definitiva del 
Proyecto de Compensación correspondiente al Sector S-49 de las Normas Urbanísticas 
del término municipal de Hoyo de Manzanares, aportado por la correspondiente Junta de 
Compensación al Ayuntamiento de dicho municipio, que lo aprobó mediante acuerdo de 
su Junta de Gobierno, siendo publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, 
número 249, de 18 de octubre de 2018. En esta certificación se describen las parcelas 
afectadas por la compensación con indicación de la titularidad registral, estado de cargas 
y demás circunstancias.
Analizado el documento y sus complementarios, se han observado los siguientes 
defectos:
1)  Comprobación de superficies entre Registro, Catastro y la realidad física (según 
el proyecto aportado al Ayuntamiento):
Comparando los detalles superficiales de las fincas registrales, del Catastro y de la 
realidad física, esto último según el proyecto aportado, se llega al siguiente cuadro:
Registrales 4.092 1.388 1.369 Totales.
Registro 32.841,48 57.408,00 170.000,00 260.249,48.
Catastro 224.862,00 (3 aparecen como una única finca catastral) 224.862,00.
Proyecto 32.841,00 55.408,00 128.951,00 217.200,00.
Como se puede apreciar existen diferencias sensibles entre todas las superficies, 
haciéndose aquí mención que sobre la finca registral número 1.388 ya se tramitó con 
anterioridad un exceso de cabida de una superficie de 69.369,84 metros cuadrados, que 
quedó registrado según su inscripción 3.ª de fecha 10 de junio de 1.977. Respecto de las 
fincas registrales números 1.369 y 1.388, la primera, en el Registro figura inscrita con 
una superficie de 170.000 metros cuadrados, y en el título se hace constar que la 
superficie real es de 128.951 metros cuadrados, y la segunda, figura inscrita con una 
superficie de 57.408 metros cuadrados, y en el título se hace constar que la superficie 
real es de 55.408 metros cuadrados.
Igualmente,  se  observa  que  las  3  fincas  registrales  conforman  una  única  finca 
catastral que también tiene una superficie distinta a lo arrojado por el Registro y a lo 
indicado  en  la  Certificación.  Esta  finca  tiene  como  referencia  catastral  el  número: 
9951904VK1995S0001XK.
Defecto: Es necesaria la rectificación o subsanación de las superficies para que 
coincidan  y  tengan  coherencia.  Como  se  ha  indicado  anteriormente  las  superficies 
registrales no coinciden con la realidad.
2)  Análisis pormenorizado de los ficheros GML proporcionados:
Los archivos proporcionados, como se ha indicado anteriormente, han sido remitidos  e
mediante envío dirigido al correo electrónico corporativo de este Registro, siendo así que  bo
no existe forma alguna de autentificar su contenido con relación al documento inscribible.  92ww
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bajo la anterior regulación”, en la que se regulan los procedimientos regulados en el
anterior Título VI de la Ley Hipotecaria que se encuentren iniciados a la fecha de entrada 
en vigor de dicha Ley se regirán conforme a la normativa anterior, siendo, por tanto, que 
a la Certificación Administrativa, al haber sido presentada con fecha 1 de julio de este 
año le es de aplicación la mencionada Ley 13/2015.
Resulta de la Resolución de la DGRN de 12/02/2016 que los documentos públicos 
que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran 
otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (citada en los fundamentos de 
Derecho), no pueden acogerse, pues no están contemplados en ella, a la excepción 
prevista en la disposición transitoria única de dicha ley, la cual se refiere únicamente a 
que los procedimientos regulados en Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que 
claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos públicos 
de agrupación o división de terrenos). Por tanto, todo documento, cualquiera que sea la 
fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de fincas, 
incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se 
presente a inscripción a partir del día 01 de noviembre de 2.015, habrá de cumplir con la 
exigencia  legal  de  aportación  preceptiva,  para  su  calificación  e  inscripción,  de  la 
representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que 
afecte (confirman este criterio las Resoluciones de la DGRN de 13/06/2016, 13/03/2018, 
21/03/2018 y 01/08/2018, entre otras).
Además, también son aplicables los apartados 5.º1 y 7.º de la Resolución de 29 de 
octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  y  de  la  Dirección  General  del 
Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información 
entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, dado que las fincas resultantes aún no 
han sido tomadas como fincas independientes en Catastro y por tanto no se puede 
aportar su certificación catastral individualizada.
Con este antecedente, tómese este punto de la calificación como información para 
cuando se incorporen o se tomen en cuenta los archivos en el documento inscribible:
– El número de archivos GML proporcionados es superior a las fincas que resultan 
del proyecto/certificación.
– También existen diversos problemas de identificación que no permiten alcanzar la 
correcta vinculación entre finca registral y fichero GML.
– Igualmente, casi todos los ficheros conforman perímetros de terreno de los que 
dimanan superficies distintas de las indicadas en las descripciones literarias trasladadas 
en la certificación. En algunas fincas la diferencia es bastante elevada no pudiendo 
considerarse como un mero “redondeo técnico” por los diferentes sistemas de medición 
que hayan podido emplearse. Este redondeo técnico puede entenderse para diferencias 
inferiores al metro cuadrado, pero no en las diferencias mayores que se han apreciado 
en algunos. Con relación a estas diferencias, se hace constar que las superficies que se 
inscribirán serán las que dimanen de los GML, por eso deben coincidir con las literarias 
que aparecen en el título inscribible (que por otra parte, como se ha dicho, se obtienen 
del propio proyecto y deberían coincidir con total precisión).
– Como se ha mencionado en el cuadro de superficies del defecto 1), se indica que 
todo el ámbito de la parcelación ocupa una superficie de 217.200,00 metros cuadrados, 
siendo que sumando las superficies dadas en la certificación para las fincas resultantes 
se  obtiene  una  superficie  de  205.526,93  metros  cuadrados,  distinta  de  lo  indicado 
anteriormente, y que también discrepa con la superficie que arroja la suma de superficies 
de los archivos GML que sube a 217.242,42 metros cuadrados. Al igual que en el  e.
defecto 1), es necesaria coherencia en las superficies ofrecidas por el título inscribible. w.b
– También se observa que dos de las nuevas manzanas de parcelas aparecen  92ww
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puede ser objeto de inscripción en los Libros del Registro por razones de sentido común.
Estos  problemas  se  identifican  por  separado  para  cada  fichero  aportado  en  el 
documento unido A), que es un listado de ficheros y sus errores observados.
Defecto: Es necesario que los archivos GML formen parte integrante del documento 
inscribible, ya que al tener que estar éste (el Proyecto de Compensación) aprobado por 
el  Ayuntamiento,  y  serle  de  aplicación  lo  dispuesto  en  la  citada  Ley  13/2015,  es 
necesario  que  los  perímetros  dibujados  por  los  archivos  GML  se  correspondan 
totalmente  con  las  fincas  aprobadas  por  el  Ayuntamiento,  garantizando  así  la 
autenticidad de la información y evitando posibles errores de versionado, intencionados o 
no. Los archivos GML deben ser tantos como fincas resultan del proyecto/certificación. 
La  nomenclatura  externa  (nombre  del  fichero)  e  interna  (etiquetas  o  metadatos 
mostrados al cargar el fichero en un sistema cartográfico digital) de los ficheros debe 
permitir claramente la vinculación con su correspondiente descripción literaria contenida 
en el título inscribible (por ejemplo mediante la nomenclatura usada en las parcelas: 
“R.AG - AG-1”, “R.AG3 - AG8”, “R.AG14 - AG53”, “R.AS7 - AS1” o “15.6 - E.ED-13”). 
Dado que no todos los ficheros están bien nombrados, tanto externa como internamente, 
es difícil en algunos casos inferir el vínculo finca-GML. La superficie que dimana de los 
archivos  GML  debe  corresponderse  con  la  superficie  literaria  que  se  indica  en  la 
descripción para cada finca, ya que llegado el caso indicado en el artículo 10 de la Ley 
Hipotecaria la finca objeto de los derechos inscritos tendrá la ubicación y delimitación 
geográfica expresadas en la representación gráfica que se incorpore al folio registral, 
siendo  que  dado  esta  necesidad  toma  aún  más  valor  el  requerimiento  de  que  el 
documento inscribible contenga las representaciones gráficas alternativas de las fincas 
para evitar posibles errores de versionado de los ficheros. Es necesaria coherencia en 
las superficies resultantes del título inscribible, tanto de la suma de literarias como de 
GML. Obviamente los ficheros GML deben dibujar perímetros con coherencia territorial 
posicionados sobre la parcela matriz que consta en el registro.
3)  Franjas de terreno libres en las partes Norte y Sur de la parcela Catastral:
Siguiendo  con  las  incoherencias  mencionadas  de  planimetría  y  superficies,  se 
aprecia claramente al posicionar los ficheros GML sobre la cartografía catastral franjas 
libres de terreno en la partes Norte y Sur del ámbito, las cuales no son mencionadas en 
ningún momento en la certificación, ni tampoco están incluidas en ninguna de las fincas 
resultantes, de tal forma que tras la inscripción del documento quedarían en situación 
irregular.  Dado  que  existen  franjas  tanto  al  Norte  como  al  Sur  no  parece  poder 
entenderse como un “desplazamiento” o “giro” derivado de la cartografía catastral.
Estas franjas de terreno se pueden observar con detalle en el documento unido B).
Defecto: Se reitera lo indicado en el defecto 1) aplicándolo aquí a la necesidad de 
coherencia  entre  planimetría  y  superficies  o  fincas  existentes  en  el  Registro,  y  lo 
resultante de Catastro - realidad física.
4)  Aportación de escritura de Junta de Compensación:
Defecto: Es necesaria la aportación de la escritura de constitución de la Junta de 
Compensación, por ser el documento donde consta la comparecencia de todos los 
intervinientes en el Proyecto.
5)  Ausencia de edificaciones en las fincas resultantes:
Las fincas aportadas al Proyecto, registrales números 4.092 y 1.369 figuran inscritas  es
con una serie de edificaciones, que igualmente se recogen en el título inscribible. Sobre  o
la finca resultante, después de la agrupación de las tres fincas aportadas, no aparecen  92ww
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6)  Servidumbre a favor del Ayuntamiento:
En la finca registral número 1.388, figura al final de su descripción dada en el título, 
una servidumbre predio sirviente en favor del Ayuntamiento, si bien esta servidumbre no 
aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.
Defecto: La constancia de la servidumbre debe ser previa para poder hacerla constar 
en las fincas resultantes.
7)  Aceptación de fincas adjudicadas al Ayuntamiento:
Defecto: Es necesario que el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares acepte las 
fincas adjudicadas a su favor en el Proyecto, haciendo constar dicho Ayuntamiento la 
naturaleza que tendrán las mismas.
Fundamentos de Derecho:
– El artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 98 del Reglamento Hipotecario, en 
cuanto a facultades de calificación.
– Artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
– El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, y en especial su párrafo referido a la 
correspondencia  entre  representación  gráfica  y  finca  inscrita,  y  sus  faltas  de 
coincidencia.
– Artículo 10 de la Ley Hipotecaria.
– Artículo 13 de la Ley Hipotecaria.
– Artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
– Artículos 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a la forma de rectificar 
las diferencias superficiales o descriptivas de las fincas registrales.
– Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
– Los  apartados  5.º  y  7.º,  de  la  Resolución  de  29  de  octubre  de  2015,  de  la 
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los 
Registros de la Propiedad.
– Resolución de la DGSJyFP de 17 de noviembre del año 2015
– Resoluciones de la DGSJyFP de 12 de febrero, 22 de abril, 08 de junio, 13 de 
junio, 02 de septiembre y 21 de septiembre, todas ellas del año 2016.
– Resoluciones de la DGSJyFP de 04 de enero, 16 de enero, 13 de marzo, 21 de 
marzo y 01 de agosto, todas ellas del año 2018.
Con la remisión (…).
Contra esta resolución (…).
Colmenar Viejo, a 24 de septiembre de 2020.–La Registradora, María López Álvarez 
(firma digital Registradora María López Álvarez)».
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la  e.e
Propiedad de Madrid número 13, doña María de los Ángeles Galto-Durán Rivera, quien  b
resolvió, en fecha 15 de octubre de 2020, confirmar la calificación. 92ww
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. P. B. B. interpuso recurso el día 28
de octubre de 2020 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.  La Calificación sustitutoria que realiza el Registro de la Propiedad n.º 13 
de Madrid, se limita a confirmar la calificación negativa, con defectos subsanables, 
realizada por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo, sin que exprese con 
detalle los motivos y fundamentos jurídicos que amparan dicha calificación.
La calificación sustitutoria es una verdadera calificación, y pierde su sentido de acto 
revisorio  de  la  calificación  inicial,  cuando  se  limita  a  confirmar  aquella,  sin  más 
explicación ni fundamento. Esta forma de actuar, deja al ciudadano inerme, y con esa 
vaga impresión de que prevalece el corporativismo frente al derecho a una calificación 
sustitutoria fundada en Derecho.
Segundo.  El título que se presenta para inscripción en el Registro de la Propiedad 
es la Certificación Administrativa del Proyecto de Compensación del Sector S-49 “(…)” 
de  las  Normas  Subsidiarias  de  Planeamiento  de  Hoyo  de  Manzanares  (Madrid), 
aprobado definitivamente, tras los trámites legales pertinentes, por acuerdo de la Junta 
de Gobierno Local de dicho Ayuntamiento el 4 de septiembre de 2018, publicado en el 
“BOCM” de 18 de octubre de 2018.
El Proyecto de Compensación, que como sostiene la jurisprudencia del Tribunal 
Supremo, no es más que un proyecto de reparcelación singular, fue presentado por la 
Junta de Compensación del Sector S-49, que conforme prevé el art. 108.2.a) de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, tiene la consideración 
de ente corporativo de Derecho Público, y conforme dispone el apartado f) de dicho 
artículo, del órgano máximo de gobierno de la Junta forma parte en todo caso un 
representante del municipio, por lo que el Ayuntamiento forma parte de dicha Junta en 
cuanto titular de las parcelas de cesión obligatoria y gratuita.
La  Certificación  Administrativa  incluye  las  Cédulas  Urbanísticas  de  las  parcelas 
resultantes, con croquis y coordenadas georreferenciadas de cada una de ellas, en 
sistema relativo y plano, al haberse presentado el Proyecto de Compensación en junio 
de 2010.
Tercero.  Puesto que no existe contenido que recurrir en la calificación sustitutoria, 
debemos constreñir el objeto de presente recurso a los defectos imputados por la 
calificación inicial, que son los siguientes:
1)  Comprobación de superficies entre Registro, Catastro y realidad física (según el 
proyecto aportado al Ayuntamiento).
Tras efectuar la comparativa Registro/Catastro/Realidad física, correspondiente a las 
tres fincas que se aportan para agrupación y subsiguiente reparcelación, de la que 
resulta que la superficie de la finca registral 4.092 es coincidente con la aportada al 
Proyecto de Compensación; la de la finca registral 1.388 tiene 2.000 m2 más que la 
aportada al Proyecto de Compensación; y la de la finca registral 1.369 tiene 41.049 m2 
más que la aportada al Proyecto de Compensación; se imputa el siguiente:
“Defecto: Es necesaria la rectificación o subsanación de las superficies para que 
coincidan  y  tengan  coherencia.  Como  se  ha  indicado  anteriormente  las  superficies 
registrales no coinciden con la realidad.”
Sin embargo, lo cierto es que:
a)  la finca registral 4.092, o finca n.º 1 aportada al Proyecto de Compensación, 
coincide.
b)  la finca registral 1.388 tiene 2.000 m2 más que la aportada al Proyecto de  s
Compensación. e.
Y esa diferencia obedece a la Subsanación de deficiencias del Plan Parcial del  92ww
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cuadrados…”.
La reducción del ámbito del Sector S-49 en 2.000 m2, afecta a la finca registral 1.388, 
cuya superficie real aportada al Proyecto de Compensación es de 55.408 m2, quedando 
fuera del Sector, como resto de dicha finca, los 2.000 m2 citados, que no desaparecen de 
la realidad física.
Claramente se dice en la Certificación Administrativa presentada al Registro para su 
inscripción, cuando textualmente se indica que: “La superficie de la finca n.º 2 que forma 
parte del Sector S-49...”. Luego el resto de finca no forma parte del Sector.
c)  la  finca  registral  1.369  aporta  como  superficie  real  al  Proyecto  de 
Compensación 128.951 m2, y el resto de finca queda fuera del Sector.
Claramente se dice en la Certificación Administrativa cuando se indica que: “La 
superficie de la finca n.º 3 que forma parte del Sector S-49, de acuerdo a una reciente 
medición topográfica es de.... Y a continuación se describen los lindes, que son distintos 
de la finca registral.
2)  Análisis pormenorizado de los ficheros GML proporcionados.
La novedad esencial que introduce la reforma de la Ley de 2015 en esta materia 
estriba en que conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la inscripción habrá de 
contener,  necesariamente,  entre  otras  circunstancias,  “la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si 
constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus 
vértices”.
Las  Cédulas  Urbanísticas  de  todas  y  cada  una  de  las  Fincas  Resultantes  del 
Proyecto de Compensación del Sector S-49 de las Normas Subsidiarias de Hoyo de 
Manzanares que constan en el título presentado el 1 de julio de 2020 para inscripción en 
el Registro de la Propiedad, incluyen el plano de cada una de las parcelas, su ubicación 
en el Sector, así como las coordenadas georreferenciadas en sistema relativo y plano (X, 
Y) de los diversos puntos que conforman su perímetro físico.
En Informe Pericial realizado en fecha 7 de enero de 2020 por Ingeniero Técnico en 
Topografía  insaculado  en  el  Procedimiento  Ordinario  20/2019-A  del  Juzgado  de  lo 
Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid, se confirma la validez y exactitud de las 
citadas coordenadas georreferenciadas, afirmando textualmente lo siguiente:
“En los planos de las Cédulas Urbanísticas de las Fincas Resultantes del Proyecto 
de Compensación, adjuntas en la documentación de Autos, se reflejan las coordenadas 
de los puntos de los vértices que determinan sus superficies. Dichas coordenadas están 
en sistema de coordenadas relativo y plano. En base a la introducción numérica de las 
coordenadas (X-Y) de los puntos de las referidas fincas que lindan con el límite del 
Sector S-49, se determina la definición con total precisión de dicho límite del Sector S-49 
en el mismo sistema de coordenadas relativo y plano. La definición del límite del Sector 
S-49 del Proyecto de Compensación se ha verificado con el definido en el plano digital 
(cad-dwg) facilitado, siendo coincidente con el mismo, determinando una superficie del 
Sector S-49 delimitada de 217.243 m2, sensiblemente acorde con la superficie del Sector 
S-49 conforme a la Memoria del Proyecto de Compensación de 217.200 m2, aportada en 
Autos.”
La Certificación Administrativa que presenta la Junta de Compensación para su 
inscripción en el Registro de la Propiedad, incorpora como parte integrante de dicha 
Certificación copia debidamente firmada por el Secretario General del Ayuntamiento, en  s
su  condición  de  fedatario  público  municipal,  de  todas  y  cada  una  de  las  Cédulas  e.
Urbanísticas  citadas,  con  lo  que  entendemos  cumplido  el  requisito  que  dispone  la  w.
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, ya que ésta, en ningún  92ww
pcorenccerepttoo  tdipisop odnee a rqcuheiv olsa so  csoooprodreten,a dcaosm og eeosr reelf ecraesnoc iaddeal sG  MdeLb, al o eqfeucet usaers eh aceen  puonr 
Resolución conjunta posterior de las Direcciones Generales afectadas.
El  Ayuntamiento,  al  aprobar  definitivamente  el  Proyecto  de  Compensación, 
comprueba que todas y cada una de las Cédulas Urbanísticas de las Fincas Resultantes 
están con sus coordenadas georreferenciadas, pero desconoce que para su inscripción 
registral deba presentarse en un concreto formato, el GML. En definitiva, es un requisito 
ajeno a la aprobación de un Proyecto de Compensación presentado en 2010 para iniciar 
el trámite de su aprobación definitiva.
Cuando la Junta de Compensación presenta el Certificado administrativo para su 
inscripción, por parte del Registro se le requiere verbalmente para que presenten la 
georreferenciación en archivo o formato GML, y así lo hace, aunque, al parecer, con 
pequeños defectos materiales fácilmente subsanables.
Sin embargo, el hecho de que al calificar el título inscribible, la Registradora exija que 
“los  archivos  GML  formen  parte  integrante  del  documento  inscribible”  supone  una 
exigencia exorbitante de imposible cumplimiento, ya que la Certificación Administrativa, 
expedida por fedatario público administrativo, incluye, y solo puede incluir, el contenido 
del Proyecto de Compensación aprobado por el Ayuntamiento, sin añadidos posteriores
Entendemos  que,  para  evitar  la  imposibilidad  de  inscribir  el  Proyecto  de 
Compensación, nada impide que en Certificado actual aparte del título, se acredite, como 
exige la Registradora, que los perímetros dibujados por todos y cada uno de los archivos 
GML aportados se corresponden totalmente con las fincas resultantes aprobadas por el 
Ayuntamiento, y así solicitamos que se resuelva en tal sentido en el presente recurso.
Por otra parte, y dentro de este apartado de la calificación inicial, se indica como 
defecto lo siguiente:
“Como se ha mencionado en el cuadro de superficies del defecto 1), se indica que 
todo el ámbito de la parcelación ocupa una superficie de 217.200,00 metros cuadrados, 
siendo que sumando las superficies dadas en la certificación para las fincas resultantes 
se  obtiene  una  superficie  de  205.526,93  metros  cuadrados,  distinta  de  lo  indicado 
anteriormente... Al igual que en el defecto 1), es necesaria coherencia en las superficies 
ofrecidas por el título inscribible.”
Sin embargo, el pretendido defecto se debe a un error del Registro de la Propiedad, 
que  se  ha  olvidado  de  sumar  a  los  205.526,93  metros  cuadrados,  la  superficie 
de 11.675,00 metros cuadrados de suelo destinado a Aparcamiento, lo que hace un total 
de  superficie  de  parcelas  del  título  inscribible  de  217.201,93  metros  cuadrados. 
Correspondiendo la diferencia de tan solo 1,93 metros cuadrados a una de las pequeñas 
parcelas de servicios.
En la página 70 de la Certificación Administrativa se detalla la parcela de “viario 
interno y aparcamientos”, y en el cuarto párrafo de la página 71 de dicha Certificación de 
dice: “Se complementa la red viaria con aparcamientos ubicados de forma colindantes 
con los viarios internos y en espacios anejos a la red viaria con una superficie total de 
once mil seiscientos setenta y cinco metros cuadrados (11.675,00 m2)”.
3)  Franjas de terreno libres en las partes Norte y Sur de la parcela Catastral.
Dichas franjas se corresponden en el Sur con el resto de la finca registral 1.388, y en 
el Norte con el resto de la finca 1.369.
4)  Aportación de escritura de Junta de Compensación.
Desconocemos porqué se cita este defecto, cuando a petición del Registro se aportó 
dicha escritura mediante correo electrónico de fecha 16 de septiembre de 2020 dirigido a  e.e
quien lo solicitó desde dicho Registro, J. L. (…) b
5D)e scAounsoecnecmiao dse p eodrqifuicéa csieo nceitsa  eens tlea sd efifneccatos ,r ecusualntadnot eas p.etición del Registro se aportó
daipcohrata ddeassc, ryip lcai ópna,r cqeulea  eesx aecxtaa cetanm lae qnutee  lsae m siistúmaan .que ya consta con detalle en las fincas  BOE-A-cable e
6)  Servidumbre a favor del Ayuntamiento.
Se dice en la descripción de la finca que “existe constancia de servidumbre como 
predio sirviente a favor del Ayuntamiento”, y que dicha servidumbre se traslada a la finca 
resultante n.º 6 con uso R.AG..
El título constitutivo de la servidumbre no está inscrito, y resulta innecesario al 
haberse construido la estación depuradora en otra zona, por lo que será el Ayuntamiento 
quien, si lo considera necesario, lo solicite puesto que no es obligatoria la inscripción.
7)  Aceptación de fincas adjudicadas al Ayuntamiento.
El artículo 174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística dispone que:
“La  aprobación  definitiva  del  proyecto  de  compensación  hecha  por  el  órgano 
actuante produce los mismos efectos jurídicos que la aprobación definitiva del proyecto 
de reparcelación. La inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad se llevará a 
efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de este reglamento.”.
Y  los  efectos  jurídico-reales  del  acuerdo  de  reparcelación  se  detallan  en  los 
siguientes artículos del mismo Reglamento, que dispone:
Artículo 122.
1.  El acuerdo de reparcelación producirá, por sí mismo, la subrogación, con plena 
eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede claramente 
establecida la correspondencia entre unas y otras.
2.  Cuando  se  opere  la  subrogación  real,  las  titularidades  existentes  sobre  las 
antiguas fincas quedarán referidas, sin solución de continuidad, a las correlativas fincas 
resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción 
de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento.
3.  Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las 
antiguas,  el  acuerdo  constituirá  un  título  de  adquisición  originaria  a  favor  de  los 
adjudicatarios y estos recibirán la plena propiedad de aquéllas, libre de toda carga que 
no se derive del propio acuerdo.
4.  Esta misma regla se aplicará en los casos de adjudicaciones proindiviso o con 
modificación sustancial de las condiciones de la primitiva titularidad.
Artículo 123.
3.  Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogación 
real, la extinción de los derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de 
reparcelación.
Artículo 124.
1. La firmeza en vía administrativa del acuerdo de reparcelación determinará la 
cesión de derecho al Municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de 
todos los terrenos que sean de cesión obligatoria, según el Plan, para su incorporación al 
Patrimonio municipal del suelo o su afectación a los usos previstos en el mismo.
2.  Los terrenos que el plan destine al dominio público municipal quedarán afectados 
al mismo sin más trámites.
Y la Jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo  e.
tiene reiterada y pacíficamente declarado que: “es con la aprobación del proyecto de  w.
reparcelación o equidistribución cuando se produce la cesión al Ayuntamiento de los  92ww
tceormrepneonss adceiósnti nnaod eoss  maál s dqoume iunnio p roo yeucstoo  dpeú rbelipcaor”c. elYac iótanm sbiniégnu laqr”u.e  “el  proyecto  de
Proyecto de Compensación que, como queda evidente por los propietarios de las 
parcelas aportadas y adjudicadas que constan en el título inscribible, no es de propietario 
único.
Por su parte, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, 
dispone en su artículo 108.3.f) que del órgano máximo de gobierno de la Junta de 
Compensación “formará parte en todo caso un representante del Municipio”.
Del  máximo  órgano  de  gobierno  de  la  Junta  de  Compensación  que  redactó  y 
presentó  para  su  aprobación  el  Proyecto  de  Compensación  que  se  presenta  para 
inscripción en el Registro de la Propiedad forma parte un representante del Municipio. Y 
el  Proyecto  de  Compensación  ha  sido  aprobado,  inicial  y  definitivamente,  por  el 
Ayuntamiento, lo que supone aceptación íntegra de su contenido, incluidas las parcelas 
de  cesión  obligatoria  que  constan  descritas  con  detalle  y  su  naturaleza  demanial. 
Máxime cuando, a mayor abundamiento, la aceptación del Ayuntamiento queda patente 
al haber hecho uso de la compensación en metálico de las parcelas edificables que son 
objeto de cesión obligatoria y gratuita al municipio, como consta en el apartado de 
adjudicación de cada una de las parcelas del título inscribible.
Carece de sentido que se requiera una aceptación que no exige la normativa vigente, 
y que se realiza al aprobar el Proyecto de Compensación, y explícitamente al aceptar la 
compensación en metálico de las parcelas no demaniales.»
V
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Colmenar  Viejo  número  2  emitió  informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento 
Hipotecario; 23 y 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 86 y 108 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo, de la Comunidad de Madrid; 7, 8, 11 y 18 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 71, 77, 103, 161, 163 y 179 del Real 
Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión 
Urbanística  para  el  desarrollo  y  aplicación  de  la  Ley  sobre  Régimen  del  Suelo  y 
Ordenación Urbana; 17 y 30 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se 
aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales; las Resoluciones Conjuntas 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado/de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre de 2015 y 7 de octubre 
de 2020; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 
de marzo de 2009, 27 de febrero de 2012, 25 de mayo de 2015, 10 de marzo, 20 de abril 
y 15 de junio de 2016, 17 de abril, 27 de julio y 29 de septiembre de 2017 y 21 de 
noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública 4 de febrero y 3 de junio de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  inscribible  una  certificación 
administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación.
La registradora opone como defectos obstativos a la inscripción los siguientes: e.
– La discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus  92ww
creosnpfoercmtivaons u hnias toúrniaiclae sp arercgeislatr aclaetsa,s ltara ql)u, ey  lrae ssuulptae rdfiecli eC daetal sátmrob i(tloa sin tcrleusid foin ecna se ld per ooyreigceton 
de e–q uLidoiss traibrcuhciivóons.  GML  que  contienen  la  representación  gráfica  de  las  fincas  de
resultado fueron enviados por correo electrónico, no existiendo forma de autentificar su
contenido con relación al documento inscribible, debiendo formar parte integrante del 
título inscribible y corresponderse totalmente el perímetro de las fincas que resulta de 
sus  respectivas  representaciones  gráficas  con  el  contenido  del  proyecto  de 
reparcelación, por ser ésta la ordenación aprobada por el Ayuntamiento.
– El número de archivos GML es superior a las fincas resultantes del proyecto; 
existen problemas de identificación que no permiten alcanzar una correcta vinculación 
entre el archivo GML comprensivo de la representación gráfica y la concreta finca a que 
se  refiere,  estimando  que  el  número  de  fincas  resultantes  y  archivos  GML  deben 
coincidir y ser nombrados dichos archivos GML de forma que permitan la vinculación con 
la correspondiente descripción literaria.
– Igualmente  se  aprecian  discrepancias  entre  las  superficies  que  arrojan  las 
representaciones  gráficas  y  las  que  resultan  de  su  descripción  literaria  en  el  título 
inscribible,  entendiendo  la  registradora  que  ambas  deben  coincidir;  sumando  la 
superficie de las fincas resultantes del proyecto (205.526,93 metros cuadrados), ésta 
resulta ser inferior a la superficie del ámbito (217.200 metros cuadrados), superficie esta 
última que también difiere de la superficie que arroja la suma de los archivos GML 
(217.242,42  metros  cuadrados);  dos  de  las  manzanas  de  parcelas  aparecen 
georreferenciadas en algún lugar del Océano Atlántico, debiendo tratarse de un error de 
transcripción, a juicio de la registradora; la existencia de unas franjas de terreno libres en 
las  partes  Norte  y  Sur  de  la  parcela  catastral,  las  cuáles  no  se  mencionan  en  la 
certificación ni están incluidas en ninguna de las fincas resultantes, sin que pueda ello 
entenderse como un “giro” o “desplazamiento” de la cartografía catastral.
– Debe aportarse la escritura de constitución de la Junta de Compensación, por ser 
el documento donde consta la comparecencia de los otorgantes.
– No  consta  en  la  certificación  la  descripción  de  las  edificaciones  existentes, 
resultando que constan inscritas en dos de las fincas de origen.
– En una de las fincas de origen figura, al final de su descripción, la existencia de 
una  servidumbre  a  favor  del  Ayuntamiento,  la  cual  no  aparece  inscrita,  siendo  tal 
inscripción necesaria para su traslado a las fincas de resultado.
– Y, finalmente, no consta la acepción por el Ayuntamiento de las fincas adjudicadas 
al mismo, debiendo señalar la naturaleza que tendrán tales fincas.
La  recurrente,  al  inicio  de  su  escrito  de  recurso  reprocha  que  la  calificación 
sustitutoria  se  haya  limitado  a  confirmar  la  calificación  inicial  sin  añadir  motivación 
jurídica alguna.
En cuanto a los defectos señalados en la nota de calificación señala:
– Que la diferencia entre las superficies de las fincas de origen, la que resulta de 
Catastro y la correspondiente al ámbito del Sector S-49 se debe, en cuanto a dos de las 
fincas de origen, a que sólo forman parte parcialmente del mismo.
– Por lo que se refiere a los archivos GML proporcionados, señala que el proyecto, 
firmado por el Secretario General del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, contiene 
las  cédulas  urbanísticas  de  todas  las  parcelas  resultantes  con  sus  coordenadas 
georreferenciadas en sistema relativo y plano (X, Y) de los puntos que conforman su 
perímetro, existiendo un informe pericial que confirma la validez y exactitud de las 
citadas  coordenadas,  entendiendo  con  ello  cumplido  el  requisito  de  que  conste  la 
representación gráfica de las fincas resultantes, pues la Ley Hipotecaria no exige un 
concreto tipo de archivo o soporte para tal representación, viniendo únicamente exigido 
por la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de  e
la Dirección General del Catastro de 26 de noviembre de 2015, siendo el archivo GML un  bo
requisito ajeno a la aprobación del proyecto, que fue presentado en 2010 para iniciar el  92ww
trám–it eQ duee  sula  aperxoigbeanccióian  ddeef inlait ivrae.gistradora  de  que  “los  archivos  GML  formen  parte
ipnoter gcruaannteto d leal  cdeorctiufimcaecnióton  isnóslcor ibpiubeled”e s iunpcolunier  euln cao netxeigneidnoc idae dl ep riomypeocstoib laep croubmapdloim pieonr toe,l 
Ayuntamiento, entendiendo que nada obsta a que por certificación se acredite que los
perímetros que resultan de los archivos GML se corresponden totalmente con las fincas 
resultantes.
– Que las diferencias de superficie entre la correspondiente al ámbito del Sector y la 
que resulta de la suma de las superficies consignadas en los archivos GML se debe a un 
error del Registro, al no tener en cuenta una parcela de 11.675 metros cuadrados 
destinada a aparcamiento, existiendo una pequeña diferencia después de sumar esta 
última superficie de 1’93 metros cuadrados que corresponde a una de las pequeñas 
parcelas de servicios.
– En cuanto a las franjas de terreno libres al Norte y Sur del ámbito, se refieren a los 
restos de fincas no incluidos en el proyecto.
– Respecto  de  la  aportación  de  la  escritura  de  constitución  de  la  Junta  de 
Compensación,  que  ya  fue  presentada  por  correo  electrónico  a  petición  del  propio 
Registro;  igual  alegación  presenta  en  cuanto  a  la  descripción  de  las  edificaciones 
existentes.
– Por lo que respecta a la servidumbre a favor del Ayuntamiento, que la misma se 
traslada a la finca resultante número 6 con uso R.A.G., si bien su título constitutivo no 
está inscrito, resultando innecesario por haberse construido la depuradora en otra zona, 
siendo el Ayuntamiento el interesado en procurar su inscripción.
– Y,  finalmente,  en  cuanto  a  la  aceptación  por  el  Ayuntamiento  de  las  fincas 
adjudicadas al mismo, que tal resultado es consecuencia de la aprobación definitiva del 
proyecto de reparcelación por el propio Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares.
2.  Como cuestión previa, es preciso aclarar que es doctrina consolidada de este 
Centro Directivo que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación 
sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como 
un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el 
registrador sustituido.
Por  ello,  del  mismo  modo  que  no  puede  el  registrador  sustituto  añadir  nuevos 
defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe 
ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco 
su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso 
devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la 
calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido 
con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 
bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria)– (Resoluciones de 2 de marzo de 2009, 11 y 28 de junio 
de 2014, 25 de mayo de 2015, 10 de marzo y 20 de abril de 2016 y 3 de junio de 2020, 
entre otras).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la 
registradora sustituida por lo que la presente Resolución, conforme al precepto legal 
señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida, única 
legalmente recurrible.
Por último, respecto de la alegación de la recurrente sobre la falta de motivación de 
la calificación sustitutoria, es cierto que según doctrina reiterada de este Centro Directivo 
calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de 
fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos 
señalados por el registrador sustituido (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de marzo 
y 22 de octubre de 2008 y 2 de marzo de 2009), si bien las reclamaciones sobre tal 
extremo tienen su propia vía en el recurso de queja y no en el presente contra la  e.
calificación denegatoria de la registradora sustituida (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). w.b
Por  otra  parte,  debe  recordarse,  no  obstante,  que  es  doctrina  de  este  Centro  92ww
Dreigreiscttriavod oqr ueen  esl uo bnjeottoa  ddeel  rceacluifircsaoc isóen , ciqrcuuen sscornib eim ap ulogsn addeofse cetoxsp raedsavemretidnotes  ppoorr  elal 
recuPrrueenst ec,o (mcfor.  asert íhcual ore 3it2e6ra ddeo  lap oLre eys Htaip Dotireeccacriióan). General (por todas, Resolución de 13
de octubre de 2014, basada en el contenido del artículo citado y en la doctrina de
nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000) que el recurso contra la 
calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los 
registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado (cfr. artículos 66 y 324 de 
la  Ley  Hipotecaria)  y  tiene  por  objeto,  exclusivamente,  determinar  si  la  calificación 
negativa es o no ajustada a Derecho.
No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión, señaladamente la 
determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, 
cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los Tribunales (artículo 66 de la 
Ley Hipotecaria).
3.  Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas, Resolución 
de 27 de febrero de 2012) que el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al 
registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros 
extremos,  la  competencia  del  órgano,  la  congruencia  de  la  resolución  con  el 
procedimiento  seguido,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  de  éste,  así  como  la 
relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.
Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución de beneficios 
y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las previsiones legales 
y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y obligaciones inherentes a 
la propiedad urbana (vid. Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre).
El  efecto  esencial  del  expediente  es  la  transformación  de  la  propiedad, 
sustituyéndose  las  fincas  aportadas  por  otras  de  nueva  creación  adaptadas  a  las 
previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la administración de los 
terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos terrenos en que se 
materializa el aprovechamiento correspondiente.
El momento en que se produce este efecto legal ha sido fijado por el ordenamiento 
en la aprobación definitiva por parte de la administración del proyecto de actuación. Así 
lo estableció el artículo 167 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y hoy lo 
contempla el artículo 18.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (con el 
antecedente común del artículo 128 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y del 
artículo 179 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978).
El  título  inscribible  de  los  proyectos  de  equidistribución  debe  contener  las 
circunstancias prescritas en el artículo 7 del Real decreto1093/1997, de 4 de julio, por el 
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
hipotecaria sobre inscripción en el registro de la Propiedad de actos de naturaleza 
urbanística, así como los concordantes.
4.  Pasando al análisis de los defectos señalados en la nota de calificación, la 
registradora objeta, en primer lugar, que la superficie de las fincas de origen consignadas 
en sus respectivos historiales registrales, la de la parcela catastral comprensiva de las 
tres fincas de origen, así como la superficie atribuida al Sector S-49 en el proyecto 
aprobado difieren entre sí.
La recurrente alega que ello se debe a que respecto de dos de las fincas de origen, 
sólo  se  encuentran  parcialmente  incluidas  en  el  ámbito  del  Sector,  llegando  a  tal 
conclusión partiendo de la dicción literal de la certificación administrativa cuando afirma 
que «la superficie de la finca n.º 2 y 3 que forma parte del Sector S-49, de acuerdo a una 
reciente medición topográfica (…)». En concreto, la registral 1.388, con una cabida 
inscrita de 57.408 metros cuadrados, resulta del proyecto que según reciente medición 
su superficie real es de 55.408 metros cuadrados; la registral 1.369, de una cabida  s
inscrita de 17 hectáreas aproximadamente pasa a una superficie real de 128.951 metros  oe.
cuadrados. w.
No puede compartirse la interpretación que realiza la recurrente de la redacción  92ww
caol nptreonyiedcat oe np aerl tper odyee cutnoa;  dfien chaa breerglais tsraelg, usideorí are psureltcairsíoa  ecovindsetnattea rq tuael  msi osdóilfoic ascei óanp odreta rlaa 
entidad hipotecaria, como operación previa.
El artículo 68.5 del texto refundido de la Ley del Suelo señala que «el título en cuya 
virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para 
la  modificación  de  entidades  hipotecarias,  rectificación  de  descripciones  registrales, 
inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y 
para  la  cancelación  de  derechos  reales  incompatibles,  en  la  forma  que 
reglamentariamente se determine».
Y el artículo 8.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban 
las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro 
de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aclara que la aprobación definitiva 
del  proyecto  de  equidistribución  será  título  suficiente  para  «la  realización  de  las 
operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  que  sean  precisas  para  la 
formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución».
Delimitada  la  unidad  de  transformación  urbanística,  la  reparcelación  afecta 
solamente a los terrenos físicamente incluidos en su ámbito (artículos 71 y 77 del 
Reglamento de Gestión Urbanística), salvo que se trate de suelos exteriores adscritos 
(artículo 4 del Real Decreto 1093/1197).
De ello resulta que, cuando sólo una parte de la finca aportada está situada dentro 
del Sector, sea indispensable una operación previa de formación de la finca que debe 
integrarse en dicha unidad de ejecución, mediante la segregación de la porción a aportar 
al sistema de ejecución, operación que será objeto de inscripción en el folio de la finca 
de origen con carácter previo a la inscripción del Proyecto de Compensación, conforme 
al artículo 18.1 del Real Decreto 1093/1997.
En  el  caso  que  nos  ocupa,  como  resulta  del  propio  proyecto  aprobado,  se  ha 
realizado una medición topográfica en la que se ha determinado la superficie de las 
fincas de origen, de tal manera que como resulta de los artículos 68.5 del texto refundido 
de la Ley del Suelo y 8.1 del Real Decreto 1093/1997, «la aprobación definitiva del 
proyecto  de  equidistribución  será  título  suficiente  para:  (…)  la  rectificación  de  su 
extensión superficial o de sus linderos o de cualquiera otra circunstancia descriptiva, sin 
necesidad de otro requisito», lo que concuerda con el contenido del artículo 103 del 
Reglamento de Gestión Urbanística, que en su apartado 3 resuelve la discordancia entre 
los títulos y la realidad física de las fincas, otorgando prevalencia a ésta sobre aquéllos.
No obstante, el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede ser confirmado, ya 
que del proyecto presentado resulta que estamos ante una rectificación de la extensión 
superficial atribuida a las fincas de origen, que no precisaría de ningún otro requisito para 
su constancia registral por ser éste -la rectificación de los datos descriptivos de las fincas 
de origen, entre ellos su superficie- un efecto de la aprobación definitiva del proyecto de 
reparcelación.
En  caso  de  sostener  la  recurrente  que  existe  algún  error  en  la  redacción  del 
proyecto, por no existir una verdadera rectificación superficial sino una operación de 
modificación de entidad hipotecaria, tal y como afirma en su escrito de recurso, no puede 
esta cuestión resolverse en el recurso cuyo objeto se limita a la calificación efectuada por 
la registradora (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
Todo ello sin perjuicio de lo que seguidamente se dirá.
5.  Relacionado con lo anterior, indica la registradora en su calificación la existencia 
de unos terrenos libres ubicados al Norte y Sur de la parcela catastral, señalando la 
recurrente que tales terrenos son el resto de las fincas que son objeto de aportación 
parcial al proyecto de equidistribución, pero ya se ha indicado en el anterior fundamento 
que no resulta del proyecto aprobado la existencia de operación previa de modificación  s
hipotecaria alguna. oe.
En cuanto a la forma de proceder en tales casos, la Resolución Conjunta de la  w.
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de  92ww
cCuaytoass trpoo sdtuel a7d odse  soocnt udber ein tdeeré 2s 0p2o0r,  apculabrlaicra ladsa  ncoornm apso satpelriicoarbidleasd  aal  claa scoa elifnic sauc iaópna, rptaedroo 
decimocuarto señala que:
«a)  En  los  expedientes  administrativos  que  impliquen  una  reordenación  de  la 
propiedad,  o  supuestos  análogos,  en  los  ámbitos  de  ejecución  previamente 
determinados conforme a la normativa aplicable, es requisito esencial que la delimitación 
perimetral externa de dichas unidades o ámbitos de ejecución, que se corresponde con 
el perímetro exterior de las fincas resultantes, sean privativas o demaniales, se defina 
previamente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, de 
modo que dicha delimitación respete a su vez la configuración perimetral externa de las 
parcelas catastrales afectadas.
b)  Las  identificaciones  cartográficas  y  descriptivas  del  ámbito  o  Unidad  de 
ejecución  así  como  de  todas  las  fincas  resultantes,  podrán  ser  realizadas  con 
anterioridad al inicio del expediente administrativo o como un trámite más dentro del 
mismo, al objeto de hacer posible la asignación de la referencia catastral a cada una de 
las fincas resultantes del procedimiento administrativo de reordenación de la propiedad 
(…).»
En el supuesto de este expediente tal delimitación perimetral externa se ha llevado a 
cabo como un trámite más del expediente administrativo correspondiéndose con el 
perímetro  exterior  de  las  fincas  resultantes,  a  través  de  la  correspondiente 
representación gráfica alternativa, que será comunicada al Catastro a efectos de la 
asignación por éste de las correspondientes referencias catastrales (artículo 48 del texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Sin embargo, las incoherencias que plantea la registradora sobre estos terrenos 
ponen  de  manifiesto  dudas  sobre  la  existencia  de  operaciones  de  modificación  de 
entidad hipotecaria para delimitar la unidad de actuación que no están expresamente 
documentadas, operaciones que en ningún caso pueden entenderse implícitas en la 
redacción del proyecto.
Lo cual corrobora la recurrente al referirse al resto de la finca registral 1.388, y al 
resto  de  la  finca  1.369,  al  afirmar  que  las  rectificaciones  superficiales  en  realidad 
suponen una aportación parcial de fincas al proyecto de reparcelación. Es por ello que, 
no  constando  dicha  formalización  de  la  operación  previa  de  segregación,  debe 
confirmarse la calificación de la registradora en este punto.
6.  Respecto de la aportación de los archivos GML correspondientes a las fincas de 
resultado mediante la remisión de correo electrónico dirigido al Registro de la Propiedad, 
este Centro Directivo, en Resolución de 17 de abril de 2017 señaló que el artículo 248.2 
de la Ley Hipotecaria, dispone que «para cumplir con la obligación de actualización 
inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevarán un Libro de Entrada 
donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso 
orden en que hubieran ingresado los documentos, con expresión de la persona que los 
presente, el tiempo exacto de su presentación indicando la unidad temporal precisa, el 
medio de presentación, sea físico, por correo, por telefax o por remisión telemática y los 
datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el título presentado». Y en 
su número 3 añade que «si el título se hubiera presentado telemáticamente, (…) el 
sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de recibo digital 
mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de 
la unidad temporal precisa de presentación del título».
Y, en particular, el artículo 112.5.2.ª de la Ley 24/2001 dispone que «en el caso de 
documentos administrativos, la Administración Pública que pretenda inscribir aquéllos 
deberá utilizar técnicas y medios electrónicos informáticos y telemáticos que garanticen 
la identificación de la Administración actuante y el ejercicio de sus competencias. En  e.
cualquier caso, los programas y aplicaciones electrónicos, informáticos y telemáticos  w.b
utilizados deberán ser aprobados por la Administración correspondiente». 92ww
cuenPtoar  dtea nctoor,r elao  dperel sReengtaisctiróon d oe  lrae mPrisoipóine ddaed  ddoecsutinmaetanrtoios  npoo er nccoarjrae oe ne nleinctgruónnoic od ea  lolas 
«amuneqduioes  edne  sperenstiednot aacmiópnl»io  csoen tepmuepdlaad ocso nesnid eelr aarr tíqcuuelo  e2s4 8u ndae  mlao Ldeayli dHaidp odteec a«rrieam, pisuióens 
telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho
artículo,  ya  que  no  cumple  los  requisitos  establecidos  en  dicho  número  y  en  el 
artículo 112.5.2.ª de la Ley 24/2001, ni respeta el principio de titulación pública (cfr. 
artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 del Reglamento Hipotecario), por lo que no debe 
entenderse admisible
Por otra parte, debe recordarse lo dispuesto en el punto séptimo de la Resolución 
de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución 
Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección 
General del Catastro, al regular los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y 
la  representación  gráfica  alternativa  de  las  fincas  que  se  aporte  al  Registro  de  la 
Propiedad, al señalar que «para inscribir o incorporar al folio real la representación 
gráfica  alternativa,  cuando  legalmente  proceda,  deberá  estar  aportada  y  aprobada 
expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que 
haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente».
Descartada  la  posibilidad  de  presentación  de  documentos  por  medio  de  correo 
electrónico, aunque sean complementarios del título inscribible, no existe por otra parte 
obstáculo  para  que  las  representaciones  gráficas  correspondientes  a  las  fincas  de 
resultado acompañen al título inscribible, superando así el defecto de su autentificación 
en relación con el título aducido por la registradora, siempre que pueda determinarse la 
correspondencia de cada finca con su respectiva representación gráfica lo que, en el 
caso  de  este  expediente,  viene  enormemente  facilitado  por  constar  en  la  propia 
certificación la ficha o cédula de cada una de las fincas resultantes con constancia de 
sus coordenadas georreferenciadas.
Igualmente, nada obsta a que la propia certificación administrativa haga referencia a 
los distintos archivos o soporte en que consten las representaciones gráficas como 
documento complementario de la misma.
7.  Alega también la registradora que se aprecian discrepancias entre las superficies 
que arrojan las representaciones gráficas y las que resultan de su descripción literaria en 
el título inscribible, entendiendo la registradora que ambas deben coincidir.
En concreto, señala que la superficie de las fincas resultantes del proyecto (según se 
afirma en la calificación, 205.526,93 metros cuadrados), ésta resulta ser inferior a la 
superficie del ámbito (217.200 metros cuadrados), superficie esta última que también 
difiere de la superficie que arroja la suma de los archivos GML, resultando ésta ser 
de 217.242,42 metros cuadrados (según afirma la calificación).
La recurrente, por su parte aduce que ello se debe a un error en la suma realizada en 
la calificación, al no tener en cuenta una parcela de 11.675 metros cuadrados destinada 
a aparcamiento, existiendo además otra pequeña diferencia de 1,93 metros cuadrados, 
la cual corresponde a una de las pequeñas parcelas de servicios. Sumando, por tanto, 
las parcelas resultantes 217.201,93 metros cuadrados.
En la mayor parte de las fincas de resultado se observan diferencias de superficie de 
escasa entidad, de tal forma que, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, 
«una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la 
resultante de dicha representación».
Ahora bien, respecto de algunas de las fincas de resultado, conforme al análisis de 
contraste entre las fincas de resultado y sus respectivas representaciones gráficas que 
realiza la registradora y que se tratará más adelante, se aprecian diferencias de cabida 
significativas  entre  la  que  consta  en  el  título  calificado  y  la  que  resulta  de  su 
representación gráfica georreferenciada, resultando una exigencia para la incorporación 
al folio registral de su representación gráfica que se aprecie una correspondencia entre  s
la descripción de la finca que conste en el título y la que resulte de la representación  oe.
gráfica de la misma que se pretende inscribir (Resolución de 27 de julio de 2017); sin  w.
que por otra parte constituya impedimento alguno que más de un archivo GML se  92ww
cdoisrcreosnptionnudaas  (cpoiénn usneas es,o plao rf ienjceam dpelo r, eesnu lltaasd foin, cpause ds eesltloin apdoadsrí aa  ovicaulerrsir) .respecto de fincas
urba8n. ístEicna se sdtee  lpausn tfoin,c aasle grae slual tarencteusr recnotne  squuse ,c opoorrd ceonnatdeanse rd eel  upbroicyaeccióton  lagse ocgérádfuiclaas,   BOE-A-cable e
debería entenderse cumplido el requisito de aportación de la representación gráfica de 
las fincas, toda vez que la Ley Hipotecaria no concreta un determinado tipo de archivo o 
soporte en que deban estar contenidas.
Debe  indicarse  que  como  ya  ha  señalado  este  Centro  Directivo,  la  Resolución 
Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de 
octubre de 2015, publicada por Resolución de la Subsecretaría de Justicia de 29 de 
octubre de 2015 fijó unos requisitos pormenorizados aplicables a las representaciones 
gráficas  que  pretenden  tener  acceso  al  Registro:  deberá  contenerse  en  el  fichero 
informático, en formato GML, previsto en el Anexo de la resolución, cuyos datos deberán 
corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas 
resultantes cuya inscripción se solicita.
El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico 
que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros 
medios fehacientes por el propietario o autoridad competente. Además, deberá estar 
representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o 
del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando 
las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas 
catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.
También  debe  contener  la  fecha  de  realización,  los  datos  del  solicitante,  la 
metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la 
representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la 
cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices y 
declaración  del  técnico,  bajo  su  responsabilidad,  que  el  trabajo  se  ha  ejecutado 
cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la resolución conjunta, siguiendo 
la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el 
ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así 
como el cumplimiento todos los requisitos técnicos que se detallan en el número 2 del 
apartado séptimo de la Resolución Conjunta.
Los archivos GML remitidos por correo electrónico no reúnen todos los requisitos 
técnicos expuestos.
Ahora bien, dicha deficiencia será fácilmente subsanable, ya que el punto 4 del 
repetido apartado séptimo de la Resolución Conjunta prevé que «cuando se aporte una 
representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, 
que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el 
cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá 
acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 
del apartado segundo de esta resolución. A tal efecto cualquier interesado, siempre que 
se  encuentre  debidamente  identificado,  podrá  utilizar  los  servicios,  que  estarán 
disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de 
la  geometría  de  las  parcelas  catastrales  y  de  validación  técnica  de  las  parcelas 
resultantes de la modificación realizada».
Actualmente se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona 
un informe, que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código 
seguro  de  validación  permite  al  registrador  obtener  el  fichero  informático  con  la 
representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento 
que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa 
citada.
La Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y  s
de la Dirección General del Catastro de 7 de octubre de 2020 ha reiterado que se  oe.
configura  como  un  elemento  indispensable  para  acreditar  el  cumplimiento  de  los  w.
requisitos técnicos que permiten incorporar una representación gráfica georreferenciada  92ww
aseltenrtindaot,i vean  eal  alar tíccualroto 9g rdaefí ala  cLaetya sHtirpaol,t edcáanridao.se cumplimiento a lo establecido, en tal
relac9i.o naSro bcrea deas tau ncau esdtieó n laosb jeftian ctaasm brieésnu llata nretegsis trdaedlo rap rqouyeec etox iscteonn  prsoub lermesapse cptaivraa   BOE-A-cable e
representación gráfica, entendiendo que deberían nombrarse cada uno de los archivos 
GML de tal forma que, de manera inequívoca, permitan realizar tal identificación. La 
registradora, en su calificación realiza tal labor de identificación en algunos casos por 
«suposición»,  según  resulta  literalmente  del  contenido  del  Anexo  A  de  la  nota  de 
calificación.
Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 15 de junio de 2016 
y 29 de septiembre de 2017), el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y 
no de oficio por parte del registrador.
Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique 
la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es 
titular y cuya inscripción se pretende.
Resulta evidente que, dados los trascendentales efectos que implica la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la finca no puede dejarse a una mera 
suposición  del  registrador  la  correspondencia  entre  cada  finca  de  resultado  y  su 
respectiva representación gráfica, siendo preciso que los archivos GML se encuentren 
nombrados de tal forma que permitan realizar de forma totalmente inequívoca la labor de 
análisis de dicha correspondencia.
Y ello, aunque en el caso de este expediente el título contenga la ficha o cédula de 
cada finca resultante de los datos relativos a su superficie y coordenadas de ubicación 
geográfica, pues dichas cédulas que contienen el plano de las fincas de resultado no 
constituyen una representación gráfica de las fincas y que dan cumplimiento a los 
requisitos técnicos anteriormente citados. En consecuencia, el recurso en este punto 
debe ser desestimado.
10.  Señala igualmente la nota de calificación que algunos archivos GML ubican 
determinadas  fincas  en  algún  punto  del  Océano  Atlántico,  frente  a  las  costas  de 
Portugal.
Conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre de 2015, el sistema 
oficial  de  referencia  de  toda  representación  gráfica  que  pretenda  tener  acceso  al 
Registro es la Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para 
Canarias.
La simple comprobación por la registradora de la ubicación de las coordenadas 
aportadas  y  su  congruencia  con  la  descripción  de  la  finca  en  el  título  permitirán 
fácilmente deducir que el sistema de referencia adoptado es distinto del oficial ETRS89, 
de ahí la ubicación de algunas de las fincas de resultado indicada por la registradora. 
Ubicando tales coordenadas conforme al sistema de referencia oficial ETRS89 son 
congruentes con el proyecto presentado, por lo que no puede confirmarse la calificación 
en este punto.
11.  Señala la registradora como defecto la falta de aportación de la escritura de 
constitución de la Junta de Compensación.
Conforme al artículo 108.2.a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la 
Comunidad de Madrid, «la gestión de la actividad de ejecución podrá llevarse a cabo: En 
Junta de Compensación, cuya constitución será preceptiva cuando los propietarios cuya 
iniciativa haya dado lugar a la aplicación del sistema no representen la totalidad de la 
superficie de suelo del sector o unidad de ejecución. La Junta de Compensación tendrá 
la  consideración  de  ente  corporativo  de  Derecho  público,  con  personalidad  jurídica 
propia  y  plena  capacidad  de  obrar  desde  su  inscripción  administrativa  y  la  de  la  s
constitución de sus órganos directivos». oe.
La Junta de Compensación, cuyo procedimiento de aprobación de estatutos y bases  w.
de actuación se regula en los artículos 161 y siguientes del Reglamento de Gestión  92ww
Urercbtaonreísst,i caa,ñ addeibeen dcoo neslt itaurirtsíceu leon  1e6s3c riqtuurea  p«ú(.b..l)ic ac oepnia l aa quutoer izsaed dae sdigen elan  esuscsr ióturgraa ndoes 
acoctnusatintutec,i óqnu iye nd aed olapsta raád, hseis piornoeces,d ee,n a csuue rcdaos oa,p rsoeb attroarsiola deanr áe l apl laózrog adneo  trueribnatan ídsítaicso.   BOE-A-cable e
(…) Aprobada la constitución, el órgano actuante elevará el acuerdo junto con la copia 
autorizada de la escritura a la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas 
y Vivienda para su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras».
Es preciso, por tanto, que se aporte la mencionada escritura de constitución de la 
Junta de Compensación, cuya inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas 
Colaboradoras adquiere carácter constitutivo, sin que pueda acogerse la alegación de la 
recurrente de que ya fue aportada al Registro por medio de correo electrónico por las 
razones expuestas en fundamentos anteriores.
12.  En cuanto a la falta de descripción de las edificaciones existentes en las fincas 
resultantes,  tal  exigencia  deriva  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  7.7  del  Real 
Decreto  1093/1197  y,  si  bien  se  describen  tales  edificaciones  en  la  certificación 
administrativa  aprobatoria  del  proyecto  tal  y  como  afirma  la  recurrente,  lo  hace  al 
describir las fincas de origen, pero no se expresa, como exige el precepto señalado, la 
«especificación de las fincas de resultado en que se ubican».
13.  Asimismo se señala como defecto que en la descripción de las fincas en el 
título se señala la existencia de derechos reales de servidumbre que recaen sobre dos 
de las fincas de origen, como predio sirviente, entendido la registradora que, para 
hacerlas  constar  en  las  fincas  de  origen,  por  ser  una  carga  compatible  con  el 
planeamiento, deben ser objeto de previa inscripción.
Efectivamente, según el artículo 23.2 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015, 
«en los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se 
estimen  incompatibles  con  la  ordenación  urbanística,  el  acuerdo  aprobatorio  de  la 
distribución  de  beneficios  y  cargas  declarará  su  extinción  y  fijará  la  indemnización 
correspondiente a cargo del propietario respectivo».
Y en términos similares se pronuncia el artículo 123.1 del Reglamento de Gestión 
Urbanística. Igualmente, el artículo 68.5 del texto refundido de la Ley de Suelo señala 
que el título en cuya virtud de inscribe el proyecto de compensación será suficiente «para 
la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se 
determine».
En desarrollo de esta norma, el artículo 11.1 del Real Decreto 1093/1997 establece 
que «las titularidades condicionales, derechos y cargas inscritos sobre las fincas de 
origen, que el documento declare incompatibles con la ordenación urbanística, siempre 
que  en  dicho  proyecto  se  solicitase  expresamente,  con  especificación  de  la 
indemnización que, en su caso, haya de satisfacerse a su titular y siempre que conste 
que se ha pagado o consignado su importe, serán objeto de cancelación», añadiendo el 
apartado 2 que «cuando dichas titularidades, derechos y cargas no fuesen declaradas 
expresamente incompatibles con las determinaciones del planeamiento, se considerarán 
compatibles y el Registrador las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de 
resultado que se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo 
dispuesto en las reglas siguientes».
Como resulta de los indicados preceptos, tanto para la cancelación de tales cargas 
como para su traslado a las fincas resultantes por subrogación real se exige una premisa 
previa:  la  inscripción  de  la  carga  o  derecho  en  la  finca  de  origen,  por  lo  que  su 
constancia en la certificación administrativa no deja de ser una mención que, como tal, 
queda excluida de acceder del Registro (artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 353 de 
su Reglamento).
14.  Por  último,  exige  la  registradora  que  conste  la  aceptación  expresa  por  el 
Ayuntamiento a la adjudicación de las fincas realizadas al mismo y la indicación de la  s
naturaleza de éstas. oe.
Conforme al artículo 86.3.d) Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad  w.
de Madrid, «procederá la reparcelación, con la consiguiente delimitación de la unidad de  92ww
eajdejcuudcicióanc iócno rare lsap Aodnmdieinnistetr,a cpiaórna  uarblcaannízsatirc ac udael qlousie trear rdeen olsa sd es icgeusieiónnte as  tfíitnualoli dgardaetusi:t oL ya, 
en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares».
Habiéndose  ejecutado  el  ámbito  a  través  del  sistema  de  compensación,  debe 
considerarse el artículo 108.3.f) de la citada ley que dispone que «del órgano máximo de 
gobierno de la Junta formará parte en todo caso un representante del Municipio».
Por su parte, tal como afirma la recurrente, el artículo 124 del Reglamento de Gestión 
Urbanística indica que «la firmeza en vía administrativa del acuerdo de reparcelación 
determinará la cesión de derecho al Municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre 
de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión obligatoria, según el Plan, para su 
incorporación al Patrimonio municipal del suelo o su afectación a los usos previstos en el 
mismo».
Es evidente que la cesión al Ayuntamiento de los terrenos adjudicados al mismo 
opera  de  modo  automático  con  la  aprobación  definitiva  del  proyecto,  sin  que  sea 
necesario requisito alguno de aceptación formal a tal cesión, que no viene exigido por la 
normativa  vigente  y  que,  en  todo  caso,  resultaría  del  hecho  de  que  es  la  propia 
Administración cesionaria la que ha aprobado definitivamente el proyecto y la que libra la 
certificación administrativa que constituye el título inscribible.
Lo  cual  es  confirmado  por  el  artículo  23.6  del  vigente  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, al señalar que «una vez firme en vía administrativa 
el  acuerdo  de  aprobación  definitiva  de  la  distribución  de  beneficios  y  cargas,  se 
procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece 
en el artículo 68».
15.  Distinto del anterior es el defecto relativo a la determinación de la naturaleza de 
las fincas adquiridas por el Ayuntamiento.
Aunque en el concreto caso de este expediente, no existen parcelas lucrativas 
adjudicadas al Ayuntamiento, en cuanto a las restantes adquiridas por la Corporación 
municipal, por imperativo del artículo 27.5 del texto refundido de la Ley de Suelo, debe 
constar «a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial 
o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de 
suelo»;  lo  que  también  resultará  necesaria  para  la  correcta  inclusión  de  las  fincas 
adquiridas  en  el  correspondiente  Inventario  municipal,  conforme  al  Real 
Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de 
las Entidades Locales, que en su artículo 17 señala la obligación de las corporaciones 
locales de formar inventario de todos sus bienes y derechos, cualquiera que sea su 
naturaleza o forma de adquisición, añadiendo el artículo 20 que el referido inventario, 
para el caso de inmuebles, contendrá entre otras circunstancias, la naturaleza del bien. 
En consecuencia, es correcta la apreciación manifestada por la registradora en cuanto a 
la necesaria constancia en la certificación administrativa aprobatoria del proyecto de la 
naturaleza de las fincas adjudicadas al Ayuntamiento.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al 
defecto consistente en la necesidad de aceptación por el Ayuntamiento de las fincas 
adjudicadas al mismo y confirmar la calificación impugnada en cuanto a lo demás, en los 
términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. w.