BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77738
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10793 Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la 
inscripción del testimonio de un mandamiento de anotación preventiva de 
embargo y auto dimanantes de un procedimiento de ejecución de títulos 
judiciales.
En el recurso interpuesto por don R. R. N., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de la mercantil «Alcmena Bidco, S.A.R.L.», contra la nota de calificación 
suscrita por el registrador de la Propiedad de Torrelodones, don Enrique Amérigo Alonso, 
por la que se suspende la inscripción del testimonio de un mandamiento de anotación 
preventiva de embargo y auto dimanantes de un procedimiento de ejecución de títulos 
judiciales.
Hechos
I
Mediante mandamiento expedido por doña I. D. B., letrada de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Collado Villalba, 
dimanante de los autos de ejecución de títulos judiciales número 127/2019, se solicitó la 
práctica de anotación preventiva de embargo sobre las fincas registrales número 4225 
y 7223 de Torrelodones, haciendo constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada 
que causó las inscripciones 6.ª y 11.ª de las referidas fincas, ya «que el crédito que ha 
dado lugar al procedimiento de ejecución es precisamente el crédito garantizado con las 
referidas hipotecas, que se realizan a través del presente procedimiento de ejecución» 
ordinario, dándose la circunstancia que cada una de las citadas hipotecas garantizaban 
préstamos hipotecarios diferentes.
II
Presentado  dicho  mandamiento  judicial  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Torrelodones, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación del mandamiento de anotación expedido en Collado Villalba, el 
quince de Septiembre de dos mil veinte, por Doña I. D. B., Letrada de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Tres de Collado 
Villalba, en virtud del Procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales que con el 
número 127/2019, se sigue en dicho Juzgado, presentado por fax en este Registro a 
las  14:22  horas,  del  dieciocho  de  Septiembre  de  dos  mil  veinte,  según  el  asiento 
número 708, del Tomo 187 del Diario, consolidada la presentación por fax con aportación 
de duplicado del mandamiento con fecha veintiuno de Septiembre de dos mil veinte, 
retirado de este Registro con fecha de veintiocho de Septiembre de dos mil veinte, y  es
devuelto a este Registro acreditando el cumplimiento de los deberes fiscales con fecha  o
de treinta de Octubre de dos mil veinte.– 793ww
Enrique Amérigo Alonso, Registrador de la Propiedad de Torrelodones, suspende la 
inscripción  del  precedente  documento  de  acuerdo  con  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho:
Hechos: En el mandamiento objeto de calificación se solicita la práctica de anotación 
preventiva  de  embargo  sobre  las  fincas  registrales  4225  y  7223  de  Torrelodones, 
haciendo  constar  por  nota  al  margen  de  la  hipoteca  ejecutada  que  causó  las 
inscripciones sexta y undécima de las referidas fincas que el crédito que ha dado lugar al 
procedimiento de ejecución es precisamente el crédito garantizado con las referidas 
hipotecas, que se realizan a través del presente procedimiento de ejecución.
De los historiales registrales de las citadas fincas 4225 y 7223 de Torrelodones 
resulta  que  las  hipotecas  objeto  de  ejecución  fueron  constituidas  en  garantía  de 
préstamos distintos, habiendo sido formalizada la primera de ellas el 12 de diciembre 
de 2007 ante el notario de Madrid Don Juan López Durán, con el número 4312 de su 
protocolo, y la segunda de ellas el 13 de diciembre de 2007 ante el notario de Madrid 
Don Juan López Durán, con el número 4347 de su protocolo. Los titulares de las fincas 
registrales de las fincas objeto de ejecución no son además las mismas personas, 
perteneciendo la finca registral 4225 de Torrelodones a Don J. L. R. R., L. R. C., J. L. R. 
C. y B. A. I.; y la finca registral 7223 de Torrelodones a Don J. L. R. R., A. C. M., L. R. C., 
J. L. R. C.
Fundamentos  de  Derecho:  De  acuerdo  con  lo  anteriormente  expuesto,  de  la 
documentación presentada resulta que dos préstamos hipotecarios distintos son objeto 
de ejecución ordinaria en un único procedimiento.
La  posibilidad  de  ejecutar  dos  hipotecas  distintas  en  un  solo  procedimiento  de 
ejecución ha sido rechazada de forma expresa por la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública en resolución de 5 de marzo de 2020, la cual ha afirmado: “debe 
tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a 
determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que 
ser coherente con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la 
responsabilidad  hipotecaria  por  los  distintos  conceptos  accesorios  garantizados 
(intereses  ordinarios,  moratorios  o  costas)  se  haya  estructurado  de  distinta  forma 
(número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el 
precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre de 2013). Es 
por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno de los 
conceptos garantizados (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas y 
gastos causados) no puede exceder del límite de la respectiva cobertura hipotecaria 
(artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley Hipotecaria), sin que 
se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los 
conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto; por lo que no es 
admisible  la  ejecución  simultánea  de  dos  hipotecas  que  gravan  distintas  fincas  en 
garantía de distintas obligaciones (…) Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
o de la Ley Hipotecaria permiten la acumulación de acciones ejecutivas referidas a 
distintas obligaciones garantizadas con hipotecas distintas, con una única excepción, 
que es que recaigan sobre el mismo bien hipotecado, recogida en el artículo 555.4 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que ‘cuando la ejecución hipotecaria se dirija 
exclusivamente  sobre  bienes  especialmente  hipotecados,  sólo  podrá  acordarse  la 
acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos últimos se sigan para 
hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes’. Y si no es posible 
la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas deudas cuando la  e.
garantía  recae  sobre  diferentes  fincas,  debe  entenderse  que  tampoco  procede  la  w.b
presentación  simultánea  conjunta  de  acciones  hipotecarias  en  tales  supuestos.  En  793ww
duenfain istiovala,  cdoemmoa snedñaa lae jeecl uretigvias trya dopro rd eu lnaa p rúonpiicead adca cnatildifiacda ngtelo, bnaol ,e sla p orseicbllaem uancifiiócna r edne 
obligEasctaio ndeosc tcruinyaa,s  dcilcátuasdual aesn f inraenlaccieiórna sc doinfi eurenn .p”rocedimiento de ejecución hipotecaria
especial de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de ser
igualmente  aplicable  cuando  la  hipoteca  es  objeto  de  ejecución  a  través  del 
procedimiento  de  ejecución  ordinario.  Máxime  si  se  tiene  en  consideración  que  la 
acumulación de ejecuciones, conforme al apartado primero del artículo 555 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil tiene por presupuesto la identidad de deudores ejecutados, siendo 
como se ha expresado titulares registrales distintos los de cada una de las fincas 
ejecutadas,  y  que  los  argumentos  jurídicos  que  expresa  el  Centro  Directivo, 
fundamentados en que lo entregado al acreedor en pago del principal de su crédito, los 
intereses devengados y las costas y gastos causados no pueden exceder del límite de la 
cobertura  hipotecaria  son  también  de  aplicación  si,  como  sucede  en  el  supuesto 
calificado, existen titulares de cargas entre la hipoteca objeto de ejecución y el embargo 
cuya práctica se solicita. Señala en este sentido la resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2019: “Como resulta de la 
Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la 
anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan 
cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en 
el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la 
ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus 
derechos.  Para  evitar  estos  efectos  tan  distorsionadores,  como  dijera  la  misma 
Resolución,  resulta  preciso  que  desde  el  primer  momento  (el  mandamiento  de 
anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da 
lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, 
objeto de realización. Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 
que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su 
relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los 
trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente 
en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial 
responsabilidad  hipotecaria,  teniendo  la  anotación  de  embargo  dictada  en  el 
procedimiento  de  ejecución  ordinaria,  su  propio  rango  en  cuanto  exceda  de  dicha 
responsabilidad hipotecaria.”
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
Torrelodones,  a  veintitrés  de  noviembre  de  dos  mil  veinte.–El  registrador  (firma 
ilegible) Fdo: Enrique Amérigo Alonso.»
Dicho mandamiento de anotación preventiva de embargo fue devuelto al Registro de 
la Propiedad de Torrelodones en unión de testimonio expedido el día 18 de diciembre 
de 2020 por doña I. D. B., letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción número 3 de Collado Villalba, del auto dictado el día 29 
de septiembre de 2020 por doña Cristina García Quesada, magistrada-juez del referido 
Juzgado, en el que se hacía constar que «D. J. L. R. R. responde hasta un máximo 
de 241.990,58 euros en concepto de principal, D.ª A. C. M. responde hasta un máximo 
de 738.104,28 euros en concepto de principal, D.ª L. R. C. responde de la cantidad 
de 980.094,86 euros concepto de principal, y D. J. L. R. C. responde de la cantidad 
de 980.094,86 euros concepto de principal», resultando dichas cantidades de ser doña L. 
y don J. L. R. C. deudores solidarios de los dos préstamos hipotecarios que motivaban la 
ejecución, mientras que don J. L. R. R. era deudor del préstamo que gravaba la finca  s
registral 7.223 y doña A. C. M. era deudora del préstamo que gravaba la finca 4.225,  oe.
siendo objeto de la siguiente nota de calificación: 793www.
quin«cNe odtae  dSee pctaielimficbarcei ódne  ddeol sm manil dvaeminiteen, tpoo dr eD aonñoat aI.c iDó.n  Be.x, pLeedtridaod ae nd eC loal laAddom Vinililsatlrbaac,ió enl 
dVeill aJlbuast,i ceian  dveirl tuJdu zdgeald oP rdoec ePdirmimieenrato  Indset aEncjeiac uec ióInns tdruec cTióítnu loNsú mJuedrioc iaTlreess  qduee  Ccoolnla deol   BOE-A-cable e
número 127/2019, se sigue en dicho Juzgado, presentado por fax en este Registro a 
las  14:22  horas,  del  dieciocho  de  septiembre  de  dos  mil  veinte,  según  el  asiento 
número 708, del Tomo 187 del Diario, consolidada la presentación por fax con aportación 
de duplicado del mandamiento con fecha veintiuno de septiembre de dos mil veinte, 
retirado de este Registro con fecha de veintiocho de septiembre de dos mil veinte, y 
devuelto a este Registro acreditando el cumplimiento de los deberes fiscales con fecha 
de treinta de octubre de dos mil veinte; calificado con defecto subsanable con fecha de 
veintitrés de noviembre de dos mil veinte; notificada la calificación al Juzgado el uno de 
diciembre de dos mil veinte, y al presentante del documento, quien retiro el mismo de 
este Registro el dos de diciembre de dos mil veinte; devuelto el documento a este 
Registro en unión de testimonio expedido en Collado Villalba, el dieciocho de Diciembre 
de dos mil veinte, por Doña I. F. B., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción Número Tres de Collado Villalba, del auto dictado en 
Collado Villalba, el veintinueve de Septiembre de dos mil veinte, por Doña Cristina 
García Quesada, Magistrado Juez del referido Juzgado.–
Enrique Amérigo Alonso, Registrador de la Propiedad de Torrelodones, suspende la 
inscripción  del  precedente  documento  de  acuerdo  con  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho:
Hechos: El documento presentado fue objeto de la siguiente nota de calificación el 23 
de noviembre de 2020: Hechos: En el mandamiento objeto de calificación se solicita la 
práctica de anotación preventiva de embargo sobre las fincas registrales 4225 y 7223 de 
Torrelodones, haciendo constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada que causó 
las inscripciones sexta y undécima de las referidas fincas que el crédito que ha dado 
lugar al procedimiento de ejecución es precisamente el crédito garantizado con las 
referidas hipotecas, que se realizan a través del presente procedimiento de ejecución.
De los historiales registrales de las citadas fincas 4225 y 7223 de Torrelodones 
resulta  que  las  hipotecas  objeto  de  ejecución  fueron  constituidas  en  garantía  de 
préstamos distintos, habiendo sido formalizada la primera de ellas el 12 de diciembre 
de 2007 ante el notario de Madrid Don Juan López Durán, con el número 4312 de su 
protocolo, y la segunda de ellas el 13 de diciembre de 2007 ante el notario de Madrid 
Don Juan López Durán, con el número 4347 de su protocolo. Los titulares de las fincas 
registrales de las fincas objeto de ejecución no son además las mismas personas, 
perteneciendo la finca registral 4225 de Torrelodones a Don J. L. R. R., L. R. C., J. L. R. 
C. y B. C. I.; y la finca registral 7223 de Torrelodones a Don J. L. R. R., A. C. M., L. R. C., 
J. L. R. C.
Fundamentos  de  Derecho:  De  acuerdo  con  lo  anteriormente  expuesto,  de  la 
documentación presentada resulta que dos préstamos hipotecarios distintos son objeto 
de ejecución ordinaria en un único procedimiento.
La  posibilidad  de  ejecutar  dos  hipotecas  distintas  en  un  solo  procedimiento  de 
ejecución ha sido rechazada de forma expresa por la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública en resolución de 5 de marzo de 2020, la cual ha afirmado: “debe 
tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a 
determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que 
ser coherente con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la 
responsabilidad  hipotecaria  por  los  distintos  conceptos  accesorios  garantizados 
(intereses  ordinarios,  moratorios  o  costas)  se  haya  estructurado  de  distinta  forma  s
(número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el  oe.
cppgooraenrs ccteoieolslp o dt coyeas lp u rgosearamqrdauaonetset,)i  z e(aRnndo epo srspoe uls(uepecdrniioencn ciaeiep xsdac elde  detdee e2r rcs4 eu drd eocelsr  é,al ídlgmoiot oietse,nt o ltord edseg e ian l1adte9 orr9 eea8ssl  epyase c3 crd1etei vedvadee o ncrog ocpabtouderbor ctrsuea ry dad a lea h us2ipn 0coo1ot ed3scte)a.a  slEro iassy     2021-10793n https://www.
(artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley Hipotecaria), sin que
se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los
conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto; por lo que no es 
admisible  la  ejecución  simultánea  de  dos  hipotecas  que  gravan  distintas  fincas  en 
garantía de distintas obligaciones (…) Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
o de la Ley Hipotecaria permiten la acumulación de acciones ejecutivas referidas a 
distintas obligaciones garantizadas con hipotecas distintas, con una única excepción, 
que es que recaigan sobre el mismo bien hipotecado, recogida en el artículo 555.4 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que ‘cuando la ejecución hipotecaria se dirija 
exclusivamente  sobre  bienes  especialmente  hipotecados,  sólo  podrá  acordarse  la 
acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos últimos se sigan para 
hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes’. Y si no es posible 
la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas deudas cuando la 
garantía  recae  sobre  diferentes  fincas,  debe  entenderse  que  tampoco  procede  la 
presentación  simultánea  conjunta  de  acciones  hipotecarias  en  tales  supuestos.  En 
definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no es posible unificar en 
una  sola  demanda  ejecutiva  y  por  una  única  cantidad  global,  la  reclamación  de 
obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.”
Esta doctrina, dictada en relación con un procedimiento de ejecución hipotecaria 
especial de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de ser 
igualmente  aplicable  cuando  la  hipoteca  es  objeto  de  ejecución  a  través  del 
procedimiento  de  ejecución  ordinario.  Máxime  si  se  tiene  en  consideración  que  la 
acumulación de ejecuciones, conforme al apartado primero del artículo 555 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil tiene por presupuesto la identidad de deudores ejecutados, siendo 
como se ha expresado titulares registrales distintos los de cada una de las fincas 
ejecutadas,  y  que  los  argumentos  jurídicos  que  expresa  el  Centro  Directivo, 
fundamentados en que lo entregado al acreedor en pago del principal de su crédito, los 
intereses devengados y las costas y gastos causados no pueden exceder del límite de la 
cobertura  hipotecaria  son  también  de  aplicación  si,  como  sucede  en  el  supuesto 
calificado, existen titulares de cargas entre la hipoteca objeto de ejecución y el embargo 
cuya práctica se solicita. Señala en este sentido la resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2019: “Como resulta de la 
Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la 
anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan 
cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en 
el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la 
ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus 
derechos.  Para  evitar  estos  efectos  tan  distorsionadores,  como  dijera  la  misma 
Resolución,  resulta  preciso  que  desde  el  primer  momento  (el  mandamiento  de 
anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da 
lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, 
objeto de realización. Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 
que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su 
relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los 
trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente 
en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial 
responsabilidad  hipotecaria,  teniendo  la  anotación  de  embargo  dictada  en  el 
procedimiento  de  ejecución  ordinaria,  su  propio  rango  en  cuanto  exceda  de  dicha 
responsabilidad hipotecaria.”
Se presenta nuevamente el título calificado, en unión de auto de 29 de septiembre  s
de 2020, dictado por Doña Cristina García Quesada, Magistrado-Juez del Juzgado de  oe.
Primera Instancia e Instrucción número 3 de Collado Villalba, en el que se hace constar  w.
que D. J. L. R. R. responde hasta un máximo de 241.990,58 euros en concepto de  793ww
pprriinncciippaall,,  DDooññaa  AL. .C R. M. C. r.e srepsopnodned hea sdtea  ulan  cmaánxtiidmaod  ddee 7 3988.01.0049,42,88 6e uerousro esn  ccoonncceeppttoo  ddee 
pprriinncciippaall., y Don J. L. R. C. responde de la cantidad de 980.094,86 euros concepto de  BOE-A-cable e
Dichas cantidades resultan de ser Doña L. R. C. y Don J. L. R. C. deudores solidarios 
de los dos préstamos hipotecarios que motivan la ejecución; mientras que que [sic] J. L. 
R. R. es deudor del préstamo que grava la finca registral 7223 de Torrelodones y Doña 
A. C. M. es deudora del préstamo que grava la 4225 de Torrelodones.
Fundamentos de Derecho: El defecto señalado en la anterior nota de calificación no 
puede en modo alguno entenderse subsanado con la documentación presentada. Por los 
fundamentos de derecho anteriormente expresados, y conforme a la doctrina de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado citada, no es posible ejecutar dos 
hipotecas distintas en un solo procedimiento de ejecución.
El auto presentado se limita a señalar la responsabilidad máxima por principal de 
cada deudor, poniendo de relieve que en el procedimiento de ejecución presentado se 
están ejecutando dos hipotecas distintas, sin que coincidan en consecuencia ni las 
condiciones financieras de los préstamos ni los prestatarios, ni los titulares registrales de 
las fincas objeto de ejecución.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
Torrelodones, a cinco de febrero de dos mil veintiuno.–El registrador (firma ilegible) 
Fdo: Enrique Amérigo Alonso.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Madrid número 2, doña María Belén Martínez Gutiérrez, quien emitió 
calificación negativa con fecha 3 de marzo de 2021, confirmando la nota de calificación 
expedida por el Registro de la Propiedad de Torrelodones antes transcrita con los 
mismos argumentos.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don R. R. N., procurador de los tribunales, 
en  nombre  y  representación  de  la  mercantil  «Alcmena  Bidco,  S.A.R.L.»,  interpuso 
recurso el día 5 de abril de 2021 mediante escrito con el contenido siguiente:
«Hechos.
Antecedentes.  De  los  contratos  de  préstamo  suscritos  entre  las  partes  y  la 
resolución judicial de los mismos.
Previo  a  analizar  la  calificación  negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Torrelodones  conviene  exponer  los  antecedentes  judiciales  que  han  dado  lugar  al 
procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales del que deriva el Mandamiento de 
Anotación de embargo cuya inscripción ha resultado calificado negativamente.
En fecha 12 de diciembre de 2007 bajo número de protocolo 4312 se suscribió un 
contrato de préstamo hipotecario por importe principal 210.000.–Euros garantizado por la 
finca  registral  n.º  4225  de  Torrelodones  causando  la  hipoteca  la  inscripción  6.ª, 
modificada por la 8.ª para reflejar la cesión de crédito operada a favor de la mercantil 
Alcmena Bidco, SARL.
Dicho contrato de financiación fue inicialmente suscrito entre Catalunya Banc, SA y  e.e
D. J. L. R. R., D.ª L. R. C. y D. J. L. R. C. en calidad de Deudores Hipotecantes y D.ª M.  w.b
B. A. en calidad de Hipotecante no deudora. 793ww
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Bidco, SARL.
Dicho contrato de financiación fue inicialmente suscrito entre Catalunya Banc, SA y 
D. J. L. R. R. en calidad de Hipotecante no deudor y por D.ª A. C. M., D.ª L. R. C. y D. J. 
L. R. C. en calidad de Deudores hipotecantes
Posteriormente, en el año 2013 los prestatarios de ambos préstamos interpusieron 
un único procedimiento ordinario solicitando la nulidad de los contratos anteriormente 
descritos, habiéndose tramitado bajo los autos de Juicio Ordinario 572/2013 ante el 
Juzgado de Instancia 3 de Collado Villalba.
Seguidos  los  correspondientes  trámites  procesales,  en  fecha  15  de  diciembre 
de  2014  la  Sección  10.ª  de  la  Audiencia  Provincial  de  Madrid  dictó  Sentencia  n.º 
446/2014 mediante la cual se acordó la estimación sustancial de la demanda interpuesta 
por los particulares frente a la entidad bancaria, declarando resueltos los contratos de 
préstamo y condenando a las partes a la restitución de las prestaciones con los intereses 
legales desde las respectivas fechas de entrega de numerario.
Es precisamente la ejecución de este pronunciamiento judicial lo que se pretende a 
través de la Ejecución de Títulos Judiciales presentada por la mercantil Alcmena Bidco, 
SARL. Por tanto, lo que está siendo objeto de ejecución es una única resolución judicial 
y no dos préstamos hipotecarios como se refleja en las calificaciones negativas a las que 
ahora haremos referencia.
Esta parte no niega que inicialmente se suscribieron dos contratos de préstamo 
independientes sobre dos fincas registrales distintas, existiendo también diferente grado 
de intervención por parte de cada uno de los firmantes; e incluso podríamos compartir el 
criterio del Registrador sobre la imposibilidad de ejecutar dos contratos de préstamo en 
un mismo procedimiento de ejecución ordinaria o hipotecaria, si eso fuera realmente lo 
pretendido. No obstante, la realidad que nos ocupa es diametralmente opuesta a la que 
contemplan las resoluciones emitidas por el Registrador de Torrelodones, por cuanto no 
se parte del mismo supuesto de hecho.
Debemos traer a colación el contenido de la Demanda de Ejecución de Título Judicial 
presentada por esta parte. En ella se especifica el grado de intervención de cada una de 
las partes, así como su responsabilidad siendo el Suplico del siguiente tenor literal:
“Suplico al Juzgado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo y 
tenga por formulada demanda ejecutiva contra D. J. L. R. C., D.ª L. R. C., D, J. L. R. R., 
D.ª A. C. M. y D.ª B. A. I., y sin necesidad de previo requerimiento, se acuerde:
(a)  dictar auto conteniendo la orden general de ejecución y despachando la misma 
por  la  cantidad  de  novecientos  ochenta  mil  noventa  y  cuatro  euros  con  veintiocho 
céntimos (980,094,86,-€) [sic], en concepto de principal, más otras doscientos noventa y 
cuatro mil veintiocho euros con cuarenta y cinco céntimos (294,028,45.–€), que se fijan 
en méritos del art. 575 LEC en concepto de intereses y costas prudenciales que se prevé 
se devengarán durante el desarrollo de la presente ejecución, y sin perjuicio de ulterior 
liquidación;
No obstante, se hace constar que en atención a la intervención y responsabilidad de 
cada uno de los demandados, deberá despacharse la ejecución con las siguientes 
especificidades:
– D. J. L. R. R. en cuanto a la cantidad de doscientos cuarenta y un mil novecientos 
noventa euros con cincuenta y ocho céntimos (241.990,58.–€) como deudor solidario del 
préstamo otorgado bajo protocolo 4312 de 12 de diciembre de 2007 sobre la finca n.º 
4225 de Torrelodones. s
Además, respecto del contrato otorgado en fecha 13 de diciembre de 2007 bajo  oe.
ndeúel lmuímd–eo irtDroe   d.4dªe 3eA 4 l.ra 7eC  sms.p oiMosbnm.r seeaa n,lb a dic lfeiudinbaacendart áo pn  asa.ºco  tl7paa2o dc2roat3a ne rtdn ildetara seTd  olc adrorsene  pslsoaeedrctoteuencesein.escn ietaonss   sdturee  cilnaot napd ryiec soióecnnh tode e me hijle ipccoiuetcneitócoan n chuteaa stnrtoao    2021-10793n https://www.
euros con veintiocho céntimos (738.104,28,-€) en condición de deudora solidaria del
préstamo otorgado bajo protocolo 4347 de 13 de diciembre de 2007 sobre lo finca 
registral n.º 7223 de Torrelodones
– D.ª L. R. C. en cuanto a la cantidad de novecientos ochenta mil noventa y cuatro 
euros con ochenta y seis céntimos (980.094,86.–€) como deudora solidaria del préstamo 
otorgado bajo protocolo 4347 de 13 de diciembre de 2007 sobre la finca registral n.º 
7223  de  Torrelodones,  así  como  del  préstamo  otorgado  en  fecha  12  de  diciembre 
de  2007  bajo  número  de  protocolo  4312,  sobre  la  finca  registral  n.º  4225  de 
Torrelodones.
– D. J. L. R. C. en cuanto a la cantidad de novecientos ochenta mil noventa y cuatro 
euros con ochenta y seis céntimos (980.094,85.–€) como deudor solidario del préstamo 
otorgado bajo protocolo 4347 de 13 de diciembre de 2007 sobre la finca registral n.º 
7223  de  Torrelodones,  así  como  del  préstamo  otorgado  en  fecha  12  de  diciembre 
de  2007  bajo  número  de  protocolo  4312,  sobre  la  finca  registral  n.º  4225  de 
Torrelodones.
– D.ª M. B. A. I. en su condición de hipotecante no deudora de la finca registral n.º 
4225 de Torrelodones, conforme a lo dispuesto en el contrato de préstamo otorgado en 
fecha 12 de diciembre de 2007 bajo número de protocolo 4312, se verá obligada a 
soportar las consecuencias de la presente ejecución hasta el límite de responsabilidad 
de la finca pactado entre las partes; reiterando que no se reclamará cantidad alguna en 
aquello que no quede cubierto con la realización del bien inmueble.
(b)  una  vez  dictado  el  auto  general  de  ejecución  y  de  conformidad  con  el 
art. 551.3.1.ª LEC, se solicita se dicte Decreto, por el que, sin previo requerimiento de 
pago al ejecutado y a fin de proceder a la realización del derecho de hipoteca del que 
dimana el contrato de préstamo objeto del procedimiento del que deriva la presente 
ejecución, se acuerde en primer lugar proceder al embargo sobre las siguientes fincas:
1.  Embargo  sobre  la  finca  registral  n.º  4225  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Torrelodones titularidad de J. L. R. R., L. R. C., J. L. R. C. y B. A. I.
2.  Embargo  sobre  la  finca  registral  n.º  7223  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Torrelodones titularidad de J. L. R. R., A. C. M., L. R. C. y J. L. R. C.
Así  mismo,  se  libren  sendos  mandamientos  al  Registro  de  la  Propiedad  de 
Torrelodones para que de conformidad con el artículo 629 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, proceda a la anotación preventiva del embargo trabado sobre las referidas fincas, 
debiéndose de hacer constar igualmente por nota al margen de la hipoteca ejecutada 
que causó las inscripciones 6.ª y 11.ª, respectivamente que el crédito que ha dado lugar 
al procedimiento de ejecución -cuyo embargo ahora se anota- es precisamente el crédito 
garantizado  con  las  referidas  hipotecas,  que  se  realizan  a  través  de  la  presente 
ejecución.
(c)  Igualmente y de conformidad con lo prevenido en el artículo 656.3 de la LEC en 
relación a los puntos 1.º y 2.º del mismo artículo, así como en lo dispuesto en el 
artículo 688 de la misma ley, interesa que en el mismo mandamiento de anotación se 
autorice al procurador de la parte ejecutante para que, una vez anotada el embargo, 
pueda directamente interesar la certificación de dominio y cargas a la que se refieren los 
anteriores preceptos, cuya expedición deberá ser objeto de nota marginal tanto en la 
primitiva inscripción de hipoteca como en la de la correspondiente anotación de embargo 
arriba interesada.”
Tras la presentación de la demanda y accediendo a lo peticionado por la mercantil 
Alcmena Bidco, SARL el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Collado Villaba [sic], en  e
fecha 14 de septiembre de 2020 dictó Auto y Decreto de despacho de ejecución,  bo
acordando el embargo de las fincas en los términos solicitados en el escrito de demanda  793ww
ey feecxtipviiddiaedn ddoe  lae lt racboarr.espondiente  mandamiento  de  anotación  de  embargo  para  la
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una  única  resolución  judicial  firme  que  ha  dejado  sin  efecto  dichos  títulos, 
constituyéndose uno nuevo, que es el propio de la ejecución iniciada.
Única.  Contenido de las calificaciones impugnadas.
En fecha 23 de noviembre de 2020 el Registro de la Propiedad de Torrelodones 
acuerda suspender la inscripción del Mandamiento de Anotación de embargo expedido 
por el Juzgado n.º 3 de Collado Villalba procedente del procedimiento de Ejecución de 
Títulos Judiciales 127/2019 que tuvo entrada en el mencionado Registro en fecha 28 de 
septiembre bajo asiento n.º 708, tomo 187 del Diario.
El  motivo  de  suspensión  de  la  citada  inscripción  según  se  desprende  de  los 
Fundamentos de Derecho de la misma está basado en el contenido de la Resolución de 
fecha 5 de marzo de 2020 dictada por la Dirección a la que ahora nos dirigimos, que 
indica que no es posible ejecutar dos contratos de préstamo hipotecario en un mismo 
procedimiento. También establece que en los casos en los que existen titulares de 
cargas entre la hipoteca objeto de ejecución y el embargo cuya práctica se solicita 
resulta preciso que se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito 
que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es objeto de 
realización; haciendo hincapié en que la preferencia sobre las cargas intermedias lo será 
únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo 
dictada en el procedimiento de ejecución ordinario, su propio rango en cuanto exceda de 
dicha responsabilidad hipotecaria.
Tras dicha calificación negativa y puesto que se había solicitado la subsanación del 
Decreto de despacho de ejecución, esta parte aportó al Registro el testimonio del Auto 
de 29 de 2020 a los efectos de especificar el importe por el que respondía cada uno de 
los ejecutados sobre el total de la deuda reclamada.
A  pesar  de  ello,  se  suspende  nuevamente  la  calificación  del  Mandamiento  de 
Embargo expedido por el Juzgado a través de nueva calificación de fecha 5 de febrero 
de 2021 en base a los mismos argumentos que la del mes de noviembre.
No  estando  conforme  con  la  calificación  registral  por  entender  infringidos  los 
artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria en relación al artículo 143 del Reglamento 
hipotecario, los artículos 517, 549 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así 
como el contenido de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de fecha 14 de diciembre de 2015, 1 de febrero de 2017 y 29 de noviembre 
de 2019, razón por la cual se solicitó el nombramiento de Registrador sustituto.
Fue designado a estos efectos el Registrador de la Propiedad n.º 2 de Madrid, quien 
tras examinar el supuesto de hecho, indica que en caso de tratarse de una Ejecución 
Ordinaria, la acumulación de acciones sólo es posible en los casos en los que existan 
identidad de ejecutados y que para el caso de hallarnos ante un procedimiento de 
Ejecución Hipotecaria Especial, lo que procedería sería expedir para cada hipoteca el 
Mandamiento  de  Certificación  de  Dominio  y  Cargas  previsto  en  el  artículo  688  y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tampoco se considera ajustado a derecho el contenido de la resolución dictada por 
el sustituto al no ajustarse al supuesto en concreto. No se trata ni de una ejecución 
ordinaria con acumulación de acciones, ni tampoco de una ejecución hipotecaria.
Vemos que las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de fecha 5 de marzo de 2020 y de 29 de noviembre de 2019 a las que se remite 
el Registrador de la Propiedad de Torrelodones no son de aplicación al caso que nos 
ocupa, dado que ni se están ejecutando dos préstamos hipotecarios diferentes en un  e
mismo procedimiento, ni se está intentando obviar la existencia de cargas intermedias  bo
que pudieran existir entre la hipoteca inicialmente constituida y la anotación de embargo  793ww
caohno rcaa rngoos a  olac umpias,m  an i sosleic ithaad as eonli ceitla pdroo caecduimmieunlatcoi ódne  Edjee caucccióionn dees .T  íNtuinlog uJnuad icdiael  qluaes 
ecajelicfiuctaec iounneas  simenptuegnnciaad aqsu es er eresufieerlvea  a vuanriao sE  jceocnutcraiótons ,d ee sTtíatublloe cJieunddicoi ala  esnu  elv eqzu eu nsae 
obligación de restitución de prestaciones para las partes.
Y es que, aunque esta parte quisiera, tampoco podría ejecutar los dos títulos no 
judiciales como son los dos contratos de préstamo, pues los mismos han sido declarados 
nulos por sentencia judicial firme, por lo que el título objeto de ejecución es muy distinto 
al contemplado en la resolución de las referidas calificaciones. Y este es el único título 
ejecutable por esta parte para dar cumplimiento a la misma, para lograr la tutela de sus 
derechos judicial y legalmente reconocidos.
Fundamentos de Derecho.
I.  Legitimación y representación.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 325 de la Ley Hipotecaria y 112 del 
Reglamento Hipotecario, estarán legitimados para interponer Recuso Gubernativo la 
persona natural o jurídica a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, estando por 
ello debidamente legitimada la mercantil Alcmena Bidco, SARL al ser la entidad a favor 
de la cual debía practicarse la anotación de embargo relacionada con la hipoteca que 
figura inscrita a su nombre.
II.  Compentencia [sic].
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 313 del Decreto de 2 de junio de 1944 por 
el  que  se  aprueba  el  Reglamento  de  Organización  y  régimen  del  Notariado  le 
corresponderá  a  la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  “6.º  Resolver 
igualmente con el mismo alcance y en última instancia los recursos gubernativos contra 
las calificaciones que de los títulos inscribibles hagan los Registradores.”
III.  Procedimiento.
Según establece el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las calificaciones negativas del 
Registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 
siguientes.
En cumplimiento de lo establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el 
presente  recurso  deberá  recaer  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente con la calificación del Registrador.
Se presenta en presente recurso dentro del plazo del mes establecido para ello a 
contar desde la fecha de notificación de la calificación.
Se ajusta también el presente escrito a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley 
Hipotecaria en cuanto a los documentos que se acompañan al mismo.
IV.  Fondo.
Se citan los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria en relación al artículo 143 del 
Reglamento Hipotecario
Así mismo, haremos referencia al contenido de los artículos 517, 549, y 551 a 554 de 
la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  en  relación  a  las  normas  por  las  que  se  regirá  el 
procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales.
Conviene también examinar varias de las Resoluciones dictadas por la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con especial atención al supuesto de hecho 
que ha dado lugar a la decisión en cada una de ellas.
– Resolución de 5 de marzo de 2020 de la Dirección general de Seguridad Jurídica y  oe.
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dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley, de dos hipotecas constituidas 
en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el 
mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles; así como cuándo se puede 
considerar que una obligación, en principio única, se debe considerar como escindida en 
varias obligaciones distintas y dividida la hipoteca que las garantiza. (...)
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma 
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la 
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas 
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de 
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las 
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas 
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las 
condiciones  financieras  básicas  de  toda  obligación,  especialmente,  plazo  de 
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente 
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas 
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse 
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de 
cada  una  de  esas  fincas  o  de  cada  grupo  de  ellas  garantiza  sólo  esa  porción 
determinada del respectivo crédito.
6.  Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la 
propiedad  calificante,  la  accesoriedad  de  la  hipoteca  respecto  de  la  obligación 
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857 
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de 
valor  de  la  finca  en  caso  de  incumplimiento  y  el  carácter  esencialmente  registral 
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la 
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas 
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria 
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada 
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la 
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella, 
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos 
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorias o costas) se haya estructurado 
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta 
forma de imputar el precia del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de 
octubre de 2013). (...)
Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas 
deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse que tampoco 
procede  la  presentación  simultánea  conjunta  de  acciones  hipotecarias  en  tales 
supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no es 
posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la 
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.”
La resolución 5 de enero de 2020 trata la indivisibilidad de las hipotecas en aquellos 
casos en los que se constituye una única hipoteca sobre varias entidades registrales. El 
citado  supuesto  de  hecho  no  es  coincidente  con  el  de  autos  en  el  que  si  bien 
originariamente se trataba de dos préstamos hipotecarios constituidos sobre dos fincas 
registrales, a fecha de hoy los contratos han sido declarados nulos por resolución judicial 
y por tanto no existen. e.
Deben entenderse reemplazados por la Sentencia dictada en fecha 15 de diciembre  w.b
de 2014 por la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que establece la  793ww
opbrélisgtaacmióon.  Edel  úlan icpoa rttíetu plor eqsutaet ahraiab ilditea  rae smtiit urier plaress ceanntatiddaa dpeasra q eunet aleb lfaure rreocnl aemntarecigóand farse netne 
aco lnotsr aatohso rdae e pjerécsuttaamdoos. es la Sentencia dictada en su día que hace referencia a los dos
Siendo un único título y a pesar de que afecte a dos fincas registrales diferentes y las 
responsabilidades de cada uno de los intervinientes no sean coincidentes, entendemos 
que consta debidamente especificada la obligación de pago que corresponde a cada 
prestatario y la garantía que pesa sobre cada finca, respecto al global reclamado. Si 
judicialmente ha podido hacerse dicha precisión, no alcanza a entender esta parte cuál 
es el impedimento para que se refleje lo anterior en el Registro.
Lo que supondría un grave perjuicio para ambas partes sería no acceder a lo 
peticionado porque se estaría privando a mi mandante de la posibilidad de hacer efectivo 
su derecho de crédito. El inicio de un procedimiento de Ejecución de títulos judiciales es 
el único modo de solicitar el cumplimiento forzoso de lo acordado en sentencia firme y 
dado que es un único título judicial, no podía mi mandante presentar dos demandas de 
ejecución separadas.
También resultaría perjudicial para los derechos de ambas partes que se acordase el 
embargo de las fincas, pero sin hacer mención a que dicho embargo está relacionado 
con las inscripciones originarias de hipoteca puesto que estaría haciéndose constar un 
doble gravamen sobre las fincas derivado de una única deuda.
Esto es, lo reflejado en el Registro no se correspondería con la realidad y de hecho 
se podrían iniciar procedimientos de ejecución en paralelo (uno en base a la hipoteca y 
otro en base al embargo) a pesar de que el derecho de crédito del acreedor es sólo uno.
– Resolución de 29 de noviembre de 2019, Resolución de 1 de febrero de 2017 y 
Resolución de 14 de diciembre de 2015 de la Dirección general de los Registros y del 
Notariado.
“4.  Las especialidades establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 
Hipotecaria  para  el  ejercicio  de  la  denominada  acción  directa  implican  que  el 
procedimiento  se  lleva  a  cabo  en  base  a  los  pronunciamientos  del  Registro  de  la 
Propiedad y con casi total ausencia de fase cognitiva contribuyendo a la mayor celeridad 
y agilidad de la ejecución.
Nada  obsta,  sin  embargo,  para  que  el  acreedor,  ante  el  impago  de  la  deuda 
garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al 
procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier 
título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).
Así resulta de las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127), como de 
las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la vigente 
Ley 1/2000, de 7de enero, no imponen una restricción al respecto. De igual modo lo ha 
considerado la doctrina de este Centro Directivo tanto con arreglo a la antigua Ley como 
a la vigente (cfr. Resoluciones citadas en ‘Vistos’).
5.  Siguiéndose el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de 
ejecución  sobre  bienes  hipotecados  (artículos  681  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil) son indudables las diferencias existentes entre ambos.
Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria 
deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados 
(cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de 
ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a 
los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.
6.  Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción 
de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción  e
ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si  bo
dichos  titulares  no  tuvieron  en  el  procedimiento  la  posición  jurídica  prevista  en  el  793ww
ionrsdcernitaam coienn taon, tearl ioigrnidoarda ra q suues  ldae erejecchuocsi.ón que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca
resuPltaar ap reecviistaor  qeuseto dse sedfeec etol sp rtiamne rd imstoomrseionntoa d(oerl ems,a ncdoammoi ednitjeor ad el aa nmoitsamciaó nR), esseo lpuocniógna, 
de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es 
el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización.
Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la 
necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con 
la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del 
procedimiento ejecutivo ordinario.
Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la 
carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo 
la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio 
rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación del registrador.”
De hecho, lo peticionado por esta parte viene avalado por otras resoluciones de la 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  como  las  de  fecha  29  de 
noviembre de 2019, 1 de febrero de 2017 y de [sic] diciembre de 2015 a las que sí se 
ajusta el supuesto de hecho actual.
En particular la Resolución de fecha 29 de noviembre de 2019 examina un supuesto 
en  el  que  Mandamiento  de  Anotación  de  Embargo  deriva  de  un  procedimiento  de 
Ejecución de Título Judicial que proviene de un procedimiento declarativo previo. Se 
trata  de  un  supuesto  idéntico  al  que  ahora  examinamos  en  el  que  se  inicia  un 
procedimiento  de  ejecución  en  base  a  una  sentencia  que  resuelve  un  contrato  de 
financiación y efectúa condena de cantidades.
La resolución en la que se fundamenta la calificación, reconoce que no existe óbice 
alguno  que  impida  acudir  al  procedimiento  de  ejecución  previsto  en  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil  para  cualquier  título  ejecutivo  sin  que  exista  limitación  alguna 
tampoco en la propia Ley Hipotecaria para utilizar dicho cauce. Si bien, deberán tenerse 
en cuenta las especificidades del mismo como es la anotación de embargo que debe 
practicarse sobre la finca, así como la notificación de la existencia del procedimiento a 
las cargas intermedias que pudieran existir entre la inscripción de hipoteca inicial y la 
posterior de embargo, extremos que ya se recogen expresamente en el escrito de 
demanda presentado por esta parte.
Las anteriores resoluciones vienen a sustentar lo peticionado por esta parte en 
cuando a la necesidad de hacer constar la expresa vinculación entre la anotación de 
embargo y la inscripción de la hipoteca en aquellos casos en los que se opta por una 
ejecución ordinaria, en lugar de por el cauce de ejecución hipotecaria especial.
Conforme se reconoce en las resoluciones más arriba citada, no existe óbice legal o 
procesal alguno para acudir el procedimiento de ejecución ordinaria, siendo la única 
condición la de tener en cuenta la necesidad justamente de que se haga constar la 
vinculación con la hipoteca originaria para evitar el doble gravamen de la finca a causa 
de  la  misma  deuda,  así  como  que  en  caso  de  existir  cargas  intermedias  entre  la 
anotación de embargo y la hipoteca inicial, la preferencia lo será únicamente por la inicial 
responsabilidad  hipotecaria,  teniendo  la  anotación  de  embargo  dictada  en  el 
procedimiento de ejecución ordinaria su propio rango en lo que exceda.
– Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 625/2017 de 21 de 
noviembre en su Fundamento de Derecho Tercero:
“Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con  s
carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto  oe.
ialdneresgt ícaclorluiispdlo cad idó1o n8cd, u eLma Hsleaí,  nscet ool fsmore roemg xilsapatse r acdeadidxpootarr sícdn idepsae oldcra a  ldapse  roa dlpueoit seo ldrooiadstod ar ddgdo aejcunbudtemei cscei aanyll t iofeviscal  alaierdr,nt eíb czacu djulooey   as1l uo0v s0ri re atRsucpdHtoo .s nsC esda oissbnpoifloioldircsmaiittdaiev,   ollaaasl     2021-10793n https://www.
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos
registrales.  Y,  en  relación  con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del 
juzgado o tribunal. a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal.”
En el presente supuesto la autoridad judicial ha acordado la medida de embargo 
solicitada por la ahora recurrente habiendo expedido en correspondiente Mandamiento 
de anotación de embargo que el Registro no ha acordado inscribir.
En consecuencia, ha considerado el Juzgado que el cauce utilizado por esta parte 
para la realización de su derecho de crédito a través de un procedimiento de Ejecución 
de Títulos Judiciales es correcto, habiendo accedido al despacho de ejecución solicitado, 
por lo que de conformidad con lo establecido por el Tribunal Supremo, la función del 
Registrador queda limitada a la comprobación de la congruencia del mandamiento con el 
tipo de procedimiento o juicio.
Como venimos defendiendo es aquí donde estriba a nuestro entender el error del 
Registrador, pues que las resoluciones en las que fundamenta su resolución son todas 
relativas a procedimientos de ejecución por la vía especial hipotecaria, mientras que el 
presente es un procedimiento de ejecución de título judicial.
Por todo lo anteriormente expuesto,
A la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública suplico que, tenga por 
presentado  este  escrito  con  sus  copias  y  documentos  adjuntos,  lo  admita  y  de 
conformidad con lo expuesto en el cuerpo del mismo tenga por presentado en tiempo y 
forma recurso gubernativo frente a la Calificación negativa de fecha 23 de noviembre 
de 2020, posterior de fecha 5 de febrero de 2021 expedida por el Registro de la 
Propiedad  de  Torrelodones  y  confirmadas  por  la  sustitutoria  de  fecha  3  de  marzo 
de 2021 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Madrid y tras los trámites oportunos, se 
acuerde  revocar  las  mencionadas  resoluciones  y  tramitar  el  correspondiente 
Mandamiento de Anotación de Embargo expedido por el Juzgado de Instancia n.º 3 de 
Collado Villalba sobre las fincas 4225 y 7223 de Torrelodones, haciendo consta [sic] 
expresamente por nota al margen de la hipoteca ejecutada (inscripción 6.ª -finca 4225 e 
inscripción 11.ª- finca 7223) que el crédito que ha dado lugar al procedimiento de 
ejecución cuyo embargo se solicita- es precisamente el crédito garantizado con las 
referidas hipotecas.»
V
El registrador de la Propiedad de Torrelodones, don Enrique Amérigo Alonso, emitió 
el preceptivo informe el día 15 de abril de 2021, en el que confirmó el defecto recurrido, y 
elevó el expediente a este Centro Directivo. No habiendo recurrido la autoridad judicial 
que autorizó el mandamiento, se dio traslado a la misma el día 7 de abril de 2021 del 
recurso interpuesto, sin que se haya recibido contestación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 12, 17, 18, 20, 38, 82, 104, 119, 120, 122, 124, 126, 127, 130,  e.
131, 132 y 144 de la Ley Hipotecaria; 555, 686 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil;  w.b
1124, 1129, 1156, 1172, 1255, 1857 y 1860 del Código Civil; 174, 175, 176, 177, 179, 218  793ww
yd e2 2119 8d6e,l  4R deeg lfaembreenrtoo  dHei p2o0t0e5ca, r2io0;  dlaes m Saeynot ednec i2a0s0 d8e, l9 T drieb umnaayl oS udper 2e0m1o3 ,d 2e6 2 d5e d me afeybor eyr 8o 
ddee  s2e0p1t9ie my b2re  ddee  f2e0b1re4r,o 2 4d ed e2 0m21a;r zloa sd eR e2s0o1l5u,c i1o1n edse  djueli ola d eD i2re0c1c8ió, n1 1G deen esreapl tideem blores 
Registros y del Notariado de 25 de noviembre de 1935, 22 de agosto de 1978, 27 de 
enero de 1986, 30 de octubre de 1989, 15 de enero de 1991, 8 de abril de 2002, 9 de 
junio y 13 de septiembre de 2003, 8 de enero de 2004, 10 de septiembre de 2005, 6 de 
junio de 2006, 5 de mayo de 2009, 8 de marzo de 2013, 24 de febrero y 11 de marzo 
de 2014, 26 de febrero, 8 de abril y 14 de diciembre de 2015, 12 y 16 de febrero 
de 2016, 1 de febrero, 30 de mayo, 19 de septiembre y 30 de octubre de 2017 y 10 de 
mayo y 29 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero y 5 de marzo de 2020.
1.  En el presente recurso se plantea la cuestión de si es posible la ejecución 
simultánea de dos hipotecas, en un único procedimiento de ejecución ordinaria de títulos 
judiciales del artículo 538 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dimanante de 
una sentencia declarativa, y, consecuentemente, si se puede tomar nota marginal de la 
existencia de dicho procedimiento y del embargo practicado sobre dos fincas, al margen 
de las inscripciones de hipoteca que garantizaban dos préstamos hipotecarios distintos 
desde  su  respectiva  concesión,  cuyas  hipotecas  recaen  sobre  fincas  diferentes  y, 
además, cuyos deudores son también personas distintas (aunque dos de ellas coinciden 
en ambos créditos como prestatarios) y cuyos hipotecantes no deudores igualmente son 
diferentes.
Es de destacar que en el presente supuesto concurre la circunstancia de que, con 
posterioridad a la concesión de los préstamos hipotecarios, la parte prestataria de ambos 
créditos  interpuso  un  único  procedimiento  declarativo  frente  a  la  entidad  bancaria 
solicitando la nulidad de los dos contratos de préstamo hipotecario de referencia. Dicha 
demanda fue finalmente estimada, declarándose resueltos dichos contratos de préstamo 
y condenando a las partes a la restitución de las prestaciones con los intereses legales 
desde las respectivas fechas de entrega de numerario.
Ante esta doble resolución contractual (aunque en una única sentencia declarativa), 
el acreedor hipotecario no ha acudido a sendos procedimientos de ejecución ordinarios 
para  el  cobro  de  cada  una  de  las  obligaciones  garantizadas  por  cada  una  de  las 
hipotecas inscritas, sino a un único procedimiento de ejecución ordinaria para logar la 
ejecución de esa única sentencia recaída en el citado juicio declarativo de nulidad de 
contratos.
En el mandamiento que  recoge el  decreto de embargo que se presenta en el 
Registro de la Propiedad, se ordena expresamente la práctica de sendas anotaciones 
preventivas de embargo sobre ambas fincas hipotecadas y se solicita expresamente «se 
haga constar por nota al margen de las hipoteca ejecutada (…) que el crédito que ha 
dado lugar al procedimiento de ejecución es precisamente el crédito garantizado con las 
referidas hipotecas, que se realizan a través del presente procedimiento de ejecución».
Tras una primera calificación negativa a que se hará referencia en el fundamento de 
Derecho siguiente, se aportó al Registro de la Propiedad testimonio del auto judicial 
aclaratorio en que se señala la responsabilidad personal de cada uno de los cuatro 
deudores en la obligación única que se reclama en el procedimiento de ejecución, es 
decir, la cuantía resultante de la suma de lo debido por cada deudor en cada uno de los 
dos préstamos hipotecarios de origen, garantizados por las citadas hipotecas que se 
quieren  ahora  realizar,  con  consideración  al  señalar  la  mencionada  responsabilidad 
personal  del  carácter  solidario  de  dichas  cuantías  respecto  de  cada  uno  de  los 
préstamos, en la medida que procede según su posición respectiva de cada prestatario. 
El mandamiento de embargo fue objeto de nueva calificación negativa por entender el 
registrador  de  la  Propiedad  que  el  defecto  señalado  en  la  primera  calificación  no  e.
quedaba subsanado con la documentación complementaria presentada. w.b
2.  El registrador de la Propiedad calificante considera que no es posible extender  793ww
neomtbaa raglgaudnoas  aacl emrcaar gdeen  qduee  lsaes  ehsiptáonte ceajesc uqtauned og rapvoar ne lc apdroac eudnima iednet ol odse  inemjeucuecbilóens 
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respecto  de  la  obligación  garantizada  y  la  imposición  de  la  perfecta  determinación
registral de ésta (artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así 
como  su  función  de  realización  de  valor  de  la  finca  en  caso  de  incumplimiento 
(artículos 1875 del Código Civil), imponen necesariamente la ejecución separada de 
aquellas  hipotecas  que  garantizan  obligaciones  diferentes  y  cuya  estructura  de 
responsabilidad hipotecaria es asimismo diversa.
A este respecto, dice la indicada Resolución de 5 de marzo de 2020, que «debe 
tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a 
determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que 
ser coherente con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la 
responsabilidad  hipotecaria  por  los  distintos  conceptos  accesorios  garantizados 
(intereses ordinarios, intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta 
forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de 
imputar el precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre 
de 2013). Es por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por 
cada  uno  de  los  conceptos  garantizados  (principal  de  su  crédito,  los  intereses 
devengados  y  las  costas  y  gastos  causados)  no  puede  exceder  del  límite  de  la 
respectiva cobertura hipotecaria (artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 
de la Ley Hipotecaria), sin que se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria 
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro 
concepto; por lo que no es admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas que 
gravan distintas fincas en garantía de distintas obligaciones y, en consecuencia, decían 
las resoluciones citadas, es correcta la no expedición en estos casos de la certificación 
de dominio y cargas ordenada por el Juzgado (sentencia de la Audiencia Provincial de 
Valencia de 2 de mayo de 2012 y sentencias del Juzgado de Primera Instancia de 
Valencia número 23 de 27 de noviembre y 17 de diciembre de 2012). Ningún precepto de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la acumulación de 
acciones  ejecutivas  referidas  a  distintas  obligaciones  garantizadas  con  hipotecas 
distintas, con una única excepción, que es que recaigan sobre el mismo bien hipotecado, 
recogida en el artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que “cuando 
la  ejecución  hipotecaria  se  dirija  exclusivamente  sobre  bienes  especialmente 
hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución 
cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los 
mismos bienes”. Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago 
de distintas deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse 
que tampoco procede la presentación simultánea conjunta de acciones hipotecarias en 
tales supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no 
es posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la 
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren».
Esta doctrina, dictada en relación con un procedimiento de ejecución hipotecaria 
especial de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera el 
registrador de la Propiedad calificante que ha de ser igualmente aplicable cuando la 
hipoteca es objeto de ejecución a través del procedimiento de ejecución ordinario.
3.  Por su parte, la parte recurrente señala, en síntesis, que en este supuesto lo que 
está  siendo  objeto  de  ejecución  es  una  única  resolución  judicial,  la  recaída  en  el 
procedimiento declarativo de resolución contractual, y no dos títulos no judiciales: los 
respectivos contratos de préstamo hipotecario, como erróneamente se refleja en las 
calificaciones negativas registrales.
En  este  sentido  se  argumenta  que  no  se  ejecutan  dos  títulos  no  judiciales  s
independientes de forma unificada, porque los mismos están declarados nulos y ya no  oe.
existen, sino que lo que se pretende es dar cumplimiento a una única resolución judicial  w.
firme que ha dejado sin efecto dichos títulos, constituyéndose en un único título nuevo,  793ww
pqruoep ihoa dbeil itlaa  eajle cauccreióend oinri cpiaadraa  qeuneta sbela pr rreetcelnadmea acciócne dfrae anlt eR eag sisutrso  ddeeu ldao Prerso,p iye dqaude. es el
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recurrente  que  como  consta  debidamente  especificada  la  obligación  de  pago  que 
corresponde a cada prestatario y la garantía que pesa sobre cada finca, respecto al 
global reclamado; si judicialmente se ha podido hacerse dicha precisión, no alcanza a 
entender el impedimento para que se refleje lo anterior en el Registro de la Propiedad, 
porque, además, señala, dado que existe un único título judicial, no puede el acreedor 
presentar dos demandas de ejecución separadas.
Por otra parte, argumenta que resultaría perjudicial para los derechos de ambas 
partes que se acordase el embargo de las fincas, pero sin hacer mención a que dicho 
embargo está relacionado con las inscripciones originarias de hipoteca, puesto que 
estaría haciéndose constar un doble gravamen sobre las fincas derivado de una única 
deuda; lo que podría provocar dos procedimientos de ejecución en paralelo, uno en base 
a la hipoteca y otro en base al embargo, a pesar de que el derecho de crédito del 
acreedor es sólo uno.
Por último, el recurrente alude a la Resolución de esta Dirección General de 29 de 
noviembre de 2019 en la cual se examina un supuesto en el que un procedimiento de 
ejecución  ordinaria  de  título  judicial,  que  proviene  también  de  un  procedimiento 
declarativo previo, se pretende ejecutar una hipoteca en cuanto tal, es decir, según su 
criterio,  idéntico  al  que  es  objeto  de  esta  resolución.  Dicha  Resolución,  recalca  el 
recurrente, permite la realización directa de la hipoteca siempre que se cumplan una 
serie de especificidades como la anotación de embargo sobre la finca hipotecada, la 
notificación de la existencia del procedimiento a las cargas intermedias que pudieran 
existir entre la inscripción de hipoteca inicial y la posterior anotación de embargo, y la 
necesidad de hacer constar la expresada vinculación entre la anotación de embargo y la 
inscripción de la hipoteca; requisitos, concluye, que se han cumplido en el supuesto que 
nos ocupa.
4.  En cuanto a la posibilidad de ejecutar las hipotecas por el procedimiento de 
ejecución ordinaria de los artículos 538 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la 
misma viene reconocida por los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria y a ella se han 
referido expresamente, entre otras, las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de 
diciembre de 2015, 1 de febrero de 2017 y 29 de noviembre de 2019, las cuales se han 
ocupado de perfilar los requisitos registrales especiales de tal tipo de ejecución.
En concreto, la Resolución de 29 de noviembre de 2019, a la que aluden tanto el 
registrador de la Propiedad como el recurrente, señala a este respecto que: «4. Las 
especialidades establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria 
para el ejercicio de la denominada acción directa implican que el procedimiento se lleva 
a cabo en base a los pronunciamientos del Registro de la Propiedad y con casi total 
ausencia de fase cognitiva contribuyendo a la mayor celeridad y agilidad de la ejecución. 
Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada 
con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento 
de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o 
incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental). Así resulta de las 
previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127), como de las de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la vigente Ley 1/2000, de 7 de 
enero, no imponen una restricción al respecto. De igual modo lo ha considerado la 
doctrina de este Centro Directivo tanto con arreglo a la antigua Ley como a la vigente. 5. 
Siguiéndose el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución 
sobre bienes hipotecados (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) 
son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que  s
mientras  en  el  procedimiento  de  ejecución  ordinaria  deben  cumplirse  trámites  tan  oe.
esenciales  como  el  del  embargo  (cfr.  artículos  584  y  siguientes  de  la  Ley  de  w.
Enjuiciamiento  Civil)  y  la  valoración  de  los  bienes  embargados  (cfr.  artículo  637  y  793ww
sbiigeunieesn theisp odteec alad oLse,y c odme oE sneju diceiadmucieen dtoe l Cairvtíilc)u, loe n5 7e9l  pproorc seud irmemienistioó nd ae  leojse caurtcícióunlo sso 6b8r1e 
dy es igduiciieenmtebsr,e  ddiceh o1s9 9tr7á msii teesn tnreo  lsao nin pscrericpicsioósn  (…de)  l6a.  hCiopmotoe crae syu lltaa  daen olata Rcieósno dluec ieómn bdaer 1g0o   BOE-A-cable e
practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su 
cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la 
posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a 
cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos 
efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que 
desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el 
Registro  de la Propiedad que el crédito  que  da  lugar a la ejecución es el crédito 
garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo consideró 
igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer 
constar  por  nota  al  margen  de  la  hipoteca  ejecutada  su  relación  con  la  posterior 
anotación  de  embargo  por  la  que  publicaba  la  ejecución  por  los  trámites  del 
procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta 
que  esa  preferencia  sobre  la  carga  intermedia,  lo  será  únicamente  por  la  inicial 
responsabilidad  hipotecaria,  teniendo  la  anotación  de  embargo  dictada  en  el 
procedimiento  de  ejecución  ordinaria,  su  propio  rango  en  cuanto  exceda  de  dicha 
responsabilidad hipotecaria».
Por su parte la Sentencia número 432/2018, de 11 de julio, del Pleno de la Sala 
Primera del Tribunal Supremo, se ocupó de la cuestión jurídica de la admisibilidad de 
que en un contrato de préstamo el acreedor haga uso de la acción declarativa de 
resolución  al  amparo  del  artículo  1124  del  Código  Civil  por  impago  de  cuotas; 
concluyendo  afirmativamente  y  rechazando  que  puede  alegarse  en  contra  de  tal 
posibilidad la naturaleza real o unilateral del préstamo porque, afirma, «en el préstamo 
con interés cabe apreciar la existencia de dos prestaciones recíprocas y, por tanto, es 
posible  admitir  la  posibilidad  de  aplicar,  si  se  da  un  incumplimiento  resolutorio,  el 
art. 1124 CC, que abarca las obligaciones realizadas o prometidas. Este precepto no 
requiere que las dos prestaciones se encuentren sin cumplir cuando se celebra el 
contrato ni que sean exigibles simultáneamente. El simple hecho de que el contrato de 
préstamo devengue intereses es un indicio de que el contrato se perfeccionó por el 
consentimiento, con independencia de que tal acuerdo se documente con posterioridad, 
como sucede en el caso litigioso que da lugar al presente recurso de casación. De este 
modo, quien asume el compromiso de entregar el dinero lo hace porque la otra parte 
asume  el  compromiso  de  pagar  intereses,  y  quien  entregó  el  dinero  y  cumplió  su 
obligación puede resolver el contrato conforme al art. 1124 CC si la otra parte no cumple 
su obligación de pagar intereses. Pero, aun en los casos en los que, en atención a las 
circunstancias, pudiera entenderse que el contrato no se perfeccionó hasta la entrega, 
de modo que no hubiera podido el prestatario exigirla, la prestación de entrega del dinero 
es  presupuesto  de  la  de  restituirlo  y  hay  reciprocidad  entre  el  aplazamiento  de  la 
recuperación por parte del prestamista y el pago de los intereses por el prestatario».
La Sentencia número 39/2021, de 2 de febrero, del Pleno de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo, ha confirmado la doctrina de la antes citada Sentencia de 11 julio 
de 2018, acerca de que es posible resolver el contrato de préstamo hipotecario, ex 
artículo  1124  del  Código  Civil,  cuando  el  prestatario  incumple  de  manera  grave  o 
esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes, como la de 
devolver el capital en ciertas cuotas o abonar los intereses remuneratorios pactados; o 
también por aplicación del artículo 1129 del Código Civil por insolvencia sobrevenida en 
caso de que se constate la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles. 
En  consecuencia,  considera  que,  concurriendo  tal  circunstancia  de  gravedad  del 
incumplimiento  (que  fija  orientativamente  en  los  parámetros  del  artículo  24  de  la  s
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), debe  oe.
estimarse la pretensión de declaración del vencimiento anticipado de la total obligación  w.
de pago del contrato de préstamo hipotecario convenido; si bien rechaza, por exceder  793ww
pdreol cceodnimteineindtoo  qpuroep dioe bdee  suengau irsseen tpeanrcai as ud eejcelacuractiióvna  edne  ccaosnod deen aq,u ep reoln duenucdiaorrs en os ocubmrep leal 
pvorolunnutnacriiaammeienntteo  aqauceerllcoa a  dloe  qluae  vsiea bleil idhaad c odned elnaa deoje, chuacbióienn ddoir escotlaic ithaidpoo teelc aacrirae eddeo r luons   BOE-A-cable e
artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Señala el Alto Tribunal a 
estos efectos que «deberá de ser el acreedor quien, mediante la interposición de la 
correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento en el que se decidan todas 
las peticiones que sobre la ejecución se susciten y corresponderá al juez de Instancia 
decidir sobre la viabilidad de tal procedimiento».
A este respecto, es opinión de este Centro Directivo que, dado que el Tribunal 
Supremo parece reconocer la subsistencia de la hipoteca en estos casos (fundamento 
de Derecho cuarto, apartado 2, de la Sentencia número 39/2021), al menos en el 
supuesto de ejercicio de las acciones derivadas de los artículos 1124 y 1129 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, si el acreedor hipotecario ha optado por reclamar el cumplimiento 
del crédito en un procedimiento declarativo y va a obtener una sentencia de condena 
dineraria,  para  la  ejecución  de  misma  deberá  procederse  conforme  a  las  reglas 
generales de la ejecución ordinaria propia de los títulos judiciales, no de la ejecución 
hipotecaria reservada al supuesto en que el título ejecutivo sea la escritura de préstamo 
hipotecario, sin perjuicio de poder obtenerse una vinculación con la hipoteca que se 
pretende ejecutar, mediante el cumplimiento de los requisitos expuestos en este mismo 
fundamento de derecho.
5.  Pero el objeto de este recurso no es resolver acerca de la posibilidad de ejecutar 
una hipoteca en virtud de un procedimiento de ejecución ordinario, en el cual, además, 
se trata de dar efectividad a un título judicial proveniente de un procedimiento declarativo 
previo de nulidad de un contrato de préstamo hipotecario y condena al pago de cantidad; 
ni tampoco si se han cumplido en dicho procedimiento todos los requisitos necesarios 
para la ejecución de la hipoteca respectiva.
El  objeto  de  este  expediente,  como  se  expresa  en  el  fundamento  de  Derecho 
primero, es determinar si en virtud de ese iter judicial expuesto, es posible la ejecución 
simultánea de dos hipotecas que garantizan obligaciones independientes, recaen sobre 
inmuebles diferentes, cuyos deudores solidarios son en parte personas distintas y cuyos 
hipotecantes no deudores igualmente son parcialmente diferentes.
En otras palabras, el debate gira en torno a si el ejercicio simultáneo de la acción 
declarativa de nulidad respecto de dos contratos de préstamo hipotecario, ya lo sea por 
el  acreedor  para  exigir  el  cumplimiento  de  la  obligación  por  parte  del  deudor  ex 
artículo 1124 del Código Civil, ya lo sea por los prestatarios para exigir la nulidad de un 
contrato  que  no  puede  subsistir  si  se  anulan  las  cláusulas  que  se  han  declarado 
abusivas (u otras razones), puede alterar la norma imperativa del artículo 555.4 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, según la cual en el caso de ejecución de bienes especialmente 
hipotecados  «solo  podrá  acordarse  la  acumulación  a  otros  procesos  de  ejecución 
cuando estos últimos se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los 
mismos bienes».
6.  Para resolver la cuestión debe precisarse cuál es la verdadera naturaleza de la 
ejecución que motiva este recurso, pues si se trata de una mera ejecución de un título 
judicial, como parece defender el recurrente, que niega en ocasiones incluso que la 
misma implique una ejecución de las hipotecas inscritas, al afirmar que «a fecha de hoy 
dichos contratos de préstamo hipotecario han sido declarados nulos por resolución 
judicial y por tanto no existen», o al señalar que «lo que se pretende es dar cumplimiento 
a una única resolución judicial firme que ha dejado sin efecto dichos títulos (préstamos 
hipotecarios), constituyéndose en un título único nuevo»; nos encontraríamos ante una 
única ejecución ordinaria desconectada de todo punto con las hipotecas.
En tal caso procedería practicar una nueva anotación preventiva de embargo sobre  s
cada  una  de  las  dos  fincas  registrales  de  referencia,  pero  sin  vinculación  con  las  oe.
hipotecas inscritas; anotaciones que tendrían cada una su propio rango, desvinculado de  w.
la prioridad que le otorga la garantía real, respecto de la íntegra cantidad objeto del  793ww
dsoebsprea cqhuoé  dfinec eaj ereccuaciigóan , las ipernimdoit ivinad igsatirnatnat ílaa  dceu acnatdíaa  odbel igqaucei órne.s pAodnicdioían aclamdean theip, oatuencqau ey 
no es objeto de este recurso, se encuentra la cuestión de si sería posible la anotación
preventiva de embargo sobre las cuotas indivisas de titularidad de los hipotecantes no 
deudores en los bienes que se pretenden embargar.
Pero, como se ha indicado en el fundamento de derecho primero, en el mandamiento 
judicial se ordena la práctica de sendas anotaciones preventivas de embargo sobre 
ambas fincas hipotecadas y se solicita expresamente «se haga constar por nota al 
margen  de  las  hipotecas  ejecutadas  (…)  que  el  crédito  que  ha  dado  lugar  al 
procedimiento de ejecución es precisamente el crédito garantizado con las referidas 
hipotecas, que se realizan a través del presente procedimiento de ejecución».
Es decir, se está solicitando del registrador de la Propiedad que proceda tanto a la 
práctica de la anotación de embargo, como a hacer constar por nota al margen de la 
inscripción de hipoteca que la misma está siendo objeto de ejecución, y si se ordena esta 
actuación  solo  puede  ser  porque  ambas  garantías  reales  están  siendo  objeto  de 
ejecución a través de ese único procedimiento de ejecución ordinaria; en cuyo caso, 
respecto de las cargas intermedias, la anotación preventiva de embargo dictada en el 
procedimiento de ejecución ordinaria solo tendrá preferencia hasta la cuantía de la 
respectiva inicial responsabilidad hipotecaria de cada hipoteca y, además, solo respecto 
de la obligación concreta inicialmente garantizada por cada una de ellas, teniendo las 
anotaciones de embargo, su propio rango en cuanto a lo que exceda de dicha respectiva 
responsabilidad hipotecaria.
El registrador de la Propiedad a la hora de calificar ha de estar a los términos que 
consten en el documento que se presenta a inscripción, por lo que mientras no se 
subsane el mandamiento de embargo, deberá entender que se están ejecutando sendas 
hipotecas a través de un único procedimiento de ejecución ordinaria.
En tal caso, las razones jurídicas que impiden la acumulación de ejecuciones a 
través de un único procedimiento de ejecución hipotecaria especial, fundamentados en 
que lo entregado al acreedor en pago del principal de su concreto crédito, los intereses 
devengados  y  las  costas  y  gastos  causados  no  pueden  exceder  del  límite  de  su 
correspondiente cobertura hipotecaria y no de ninguna otra (vid. la citada Resolución 
de 29 de noviembre de 2019), son igualmente aplicables cuando se trata de un único 
procedimiento de ejecución ordinario.
En consecuencia, no será posible proceder al despacho registral del mandamiento 
judicial presentado dado que la acumulación de ejecuciones, conforme al apartado 
primero del artículo 555 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene por presupuesto la 
identidad de deudores ejecutados, siendo que, en este supuesto, como se ha expresado 
anteriormente, los titulares registrales de cada una de las fincas ejecutadas son distintos, 
e igualmente lo son los deudores.
Y  tampoco  se  podrá  practicar  la  anotación  y  nota  marginal  solicitada  porque, 
conforme al apartado cuarto del artículo 555 de la Ley Enjuiciamiento Civil, cuando la 
ejecución se dirija contra bienes especialmente hipotecados solo podrá acordarse la 
acumulación a otros procesos de ejecución, sin distinguir si estas ejecuciones son 
hipotecarias especiales, ordinarias o extrajudiciales, cuando dichos procedimientos se 
sigan  para  hacer  efectivas  otras  garantías  hipotecarias  sobre  los  mismos  bienes 
inmuebles, lo cual tampoco tiene lugar en este supuesto.
Es cierto que, como señala el artículo 74 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el efecto 
propio de la acumulación de los procesos declarativos es que éstos se seguirán en un 
solo procedimiento y serán tramitados en una sola sentencia.
Ahora bien, es reconocido que esta unidad procedimental no implica que, si alguno 
de  los  procedimientos  acumulados  revista  alguna  especialidad  procedimental,  dicha  s
especialidad no se deba mantener, pues lo contrario, supondría la pérdida de derechos  oe.
procesales para alguna de las partes. Sin embargo, dicha especialidad procesal se  w.
aplicará  sólo  respecto  de  aquél  objeto  procesal  para  el  que  estuviera  legalmente  793ww
prevPisotra .tanto, a pesar de producirse una unidad procedimental, ésta no impide reconocer
llaa se pxaisrtteensc, iean d eel  osbujpeutoess tpor oqcuees easle so bdjeivteor sdoes e qsutee  erexpspeodniednaten  laa  dniusltiidnatads  dper edtoesn scioonnetrsa tdoes   BOE-A-cable e
de préstamo hipotecario diferentes, que recaen sobre distintos inmuebles, y la restitución 
de lo entregado por el acreedor en cada uno de ellos; contratos que no se unifican 
novatoriamente en un único nuevo préstamo por la suma aritmética recogida en la 
sentencia recaída, máxime cuando sus deudores son personas distintas, su garantía real 
recae  sobre  inmuebles  diferentes,  y  en  los  historiales  registrales  de  ambas  fincas 
hipotecadas existen cargas y gravámenes intermedios (entre las antiguas hipotecas y las 
pretendidas nuevas anotaciones preventivas de embargo) diferenciados.
La existencia de esos objetos procesales diversos y su dualidad de pretensiones, 
lleva a considerar la posibilidad de desglosar la acción de ejecución de los mismos, es 
decir, que cada contrato anulado, o más propiamente, cada pretensión de cobro que 
generan, sea susceptible de una ejecución separada atendiendo a las especialidades 
procedimentales de la ejecución de que sea susceptible. Por ejemplo, la ejecución de la 
sentencia declarativa deberá ser distinta en caso de que uno de los préstamos anulados 
careciera de garantía, y otro u otros gozaren de garantía pignoraticia, hipotecaria o 
personal. Se trataría de supuestos de ejecución parcial de la sentencia en los que se 
cumpliría la premisa de que se ejecutarían en cada uno pronunciamientos separados 
entre sí o de distinta naturaleza.
A la misma solución habría que llegar en el supuesto que se examina, ya que las 
especialidades  procedimentales  de  la  ejecución  hipotecaria  en  general,  impiden  la 
acumulación de la ejecución, ordinaria o hipotecaria, de esos dos pronunciamientos de la 
sentencia declarativa, al recaer ambos contratos de préstamo hipotecario sobre fincas 
diferentes. Esta existencia de dos objetos procesales distintos se infiere del propio auto 
judicial aclaratorio al que se ha hecho alusión en apartados anteriores, en el cual se 
precisa  la  responsabilidad  personal  de  cada  demandado,  teniendo  en  cuenta  su 
respectiva posición en cada uno de los contratos.
Lo que ocurre es que ese desglose de la responsabilidad personal de cada deudor 
solo es útil si lo que se está ejecutando es únicamente la sentencia declarativa de 
condena de cantidad con miras a la traba o embargo de las fincas, desvinculada de las 
respectivas garantías hipotecarias existentes. Para hacer eficaces esas garantías reales 
sería  necesaria  la  interposición  de  sendos  procedimientos  de  ejecución  ordinaria, 
vinculados  cada  uno  a  cada  una  de  las  hipotecas  inscritas,  y  complementar  los 
respectivos mandamientos con la reseña de la resolución que especifique, respecto de 
cada préstamo hipotecario, en relación con los conceptos que se reclamen (principal, 
intereses ordinarios, intereses moratorios y costas y gastos), cuál cantidad corresponde 
a cada uno de los contratos objeto de la acumulación procesal declarativa.
Al no haber constituido un defecto expresado en la nota de calificación registral, no 
se aborda por esta resolución la cuestión de si la hipoteca subsiste en el supuesto objeto 
de la misma, en que la extinción de los contratos de préstamo hipotecario no deriva del 
ejercicio por el acreedor de la acción de resolución por impago del artículo 1124 del 
Código Civil, sino del ejercicio por la parte prestataria de una acción de nulidad del 
contrato por causas sustantivas, ya que, en tal caso, y dada la accesoriedad del derecho 
real  de  hipoteca  respecto  del  préstamo  que  garantiza,  extinguido  éste  parece  que 
también debería entenderse extinguida la garantía.
7.  Por  último,  debe  examinarse  el  alcance  de  la  función  calificadora  que  los 
registradores de la Propiedad ejercen respecto de los documentos judiciales, la cual es 
puesta en duda por la parte recurrente en el supuesto objeto de este expediente, por 
entender que si el Juzgado ha considerado correcto el cauce utilizado por el acreedor 
para la realización de su derecho de crédito a través de un procedimiento de ejecución  s
de títulos judiciales único, habiendo accedido al despacho de ejecución solicitado, la  oe.
función  del  registrador  queda  limitada  a  la  comprobación  de  la  congruencia  del  w.
mandamiento con el tipo de procedimiento o juicio y sus requisitos. 793ww
CivilA  deeslt eT rreibsupneaclt oS, ucparbeem roe,c onrúdmare lrao  d6o2c5tr/i2n0a1 d7e,  ldae S e2n1t ednec ian odvei ePmlebnreo,  dree llaat iSvaa laa  deu nloa 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Dicha sentencia del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto que no tiene que ver 
con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a los documentos 
judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el 
registrador y por la Dirección General.
Afirma la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(...) Esta función revisora 
debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere 
al  registrador  el  artículo  18  LH,  y  más  en  particular  respecto  de  los  documentos 
expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el 
registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como 
la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con la inscripción de los documentos judiciales que el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En este sentido, como ha puesto de manifiesto la Resolución de 5 de marzo de 2020 
de  este  Dirección  General,  el  registrador  puede  valorar  si  teniendo  en  cuenta  el 
contenido de los libros del Registro, el procedimiento que se sigue para la ejecución de 
una hipoteca se ajusta al contenido de aquél, dado, en su caso, que el procedimiento de 
ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, y por el carácter constitutivo 
que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1875 del 
Código Civil y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, por ejemplo, el 
procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el 
artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una 
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se 
hayan recogido en el asiento respectivo.
Del  mismo  modo,  tanto  en  caso  de  ejecución  de  la  hipoteca  inscrita  por  el 
procedimiento de ejecución especial hipotecario, como por la venta extrajudicial notarial 
o por el procedimiento de ejecución ordinario, el registrador de la propiedad debe velar, 
en ejercicio de su función calificadora, porque se cumplan aquellas normas sustantivas y 
procedimentales que impone la especial naturaleza de esta garantía real, especialmente 
que, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno de los conceptos 
garantizados (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas y gastos 
causados)  no  puede  exceder  del  límite  de  la  respectiva  cobertura  hipotecaria 
(artículo 132 de la Ley Hipotecaria); lo que se relaciona íntimamente con la posibilidad o 
no de ejecutar dos hipotecas distintas a través del mismo procedimiento de ejecución 
ordinario,  en  que  las  respectivas  cantidades  reclamadas  son  englobadas  en  cifras 
indiferenciadas.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  bo
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  793ww
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  8  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.