BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65146
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9293 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Málaga n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno, notario de 
Herrera, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Málaga número 1, don 
José Alfonso Uceda Serrano, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 9 de enero de 2020 ante el notario de Herrera, 
don  Alberto  Manuel  Gutiérrez  Moreno,  con  el  número  5  de  protocolo,  la  entidad 
«Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito» concedió un préstamo a doña 
M.  C.  B.  D.  y  don  A.  G.  J.,  los  cuales  comparecen  como  deudores  hipotecantes; 
compareciendo además como hipotecante no deudora y avalista doña C. D. L.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente: «I.–Correo electrónico para la 
remisión gratuita de la copia simple.–En orden a dar cumplimiento a lo prescrito en la 
Disposición Adicional Octava de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, la parte prestataria señala como dirección de correo 
electrónico para que yo, el Notario autorizante le remita telemáticamente copia simple de 
la  presente  escritura  sin  coste  alguno  y  para  que  el  registrador  de  la  propiedad 
competente le remita también telemáticamente y de forma gratuita la nota simple literal 
de la inscripción de la misma y de la nota de despacho y calificación, con indicación de 
las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación 
la siguiente: (…)».
II
Presentada  el  día  10  de  enero  de  2020  copia  autorizada  electrónica  de  dicha 
escritura en el Registro de la Propiedad de Málaga número 1, fue objeto de la siguiente 
calificación:
«Nota de calificación:
Calificado el precedente documento presentado telemáticamente en este Registro el 
diez de enero de dos mil veinte, según el asiento 1985 del Diario 127; suspendida la 
calificación por falta de liquidación del impuesto el día diez de enero de dos mil veinte; 
aportada carta de pago del impuesto el día cuatro de febrero de dos mil veinte y recibida 
diligencia telemática el día doce de febrero de dos mil veinte, de conformidad con los  s
artículos 18 y 19 bis ambos de la ley hipotecaria se suspende su inscripción, por los  oe.
siguientes defectos basados en estos hechos y fundamentos de derechos: w.
de pHErnée sclatha omfse:och hai pinodteiccaadriao,  soeto prgreasdean etón  pHaerarr esura i nesl cdriípac inóune cvoep diae a euntoerrioz addea  ddoes l am eils cvreitiunrtae   OE-A-2020-92able en https://
ante el Notario Don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno y bajo el número 5 de su protocolo.
En dicha escritura la entidad Cajamar Caja Rural Sociedad Cooperativa de Crédito 
concede un préstamo con garantía hipotecaria a Doña M. C. B. D. y Don A. G. J., los 
cuales comparecen como deudores hipotecantes; compareciendo además como parte 
hipotecante no deudora y avalista doña C. D. L.
El día once de febrero de 2020 se recibe diligencia telemática en la que el Notario 
autorizante de la escritura hace constar que no solo la parte prestataria, sino también la 
avalista o fiadora, recibió el asesoramiento previsto en la ley 5/2019, tal como quedó 
reflejado en el acta autorizada por el propio fedatario el once de septiembre de dos mil 
diecinueve, bajo el número 979 de protocolo.
No consta en la escritura una dirección de correo electrónico del hipotecante no 
deudor y avalista para la práctica de las comunicaciones por el Registrador, de acuerdo 
con la disposición adicional octava, de la Ley 5/19.
Fundamentos de Derecho:
Según la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, de los 
Contratos de Crédito Inmobiliario, el notario autorizante de una escritura de préstamo 
sujeto a la presente ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste 
copia  simple  de  aquella.  Los  registradores  de  la  propiedad  remitirán  también 
gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción 
practicada y de la nota de despacho y calificación con indicación de las cláusulas no 
inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación”.
Añade  el  artículo  15  apartado  4  del  mismo  cuerpo  legal  que  la  obligación  de 
comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se 
extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.
El apartado 8 de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la antes Dirección 
General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, señala que la indicación de la dirección de correo electrónico que la ley 
impone con carácter obligatorio al notario - Disposición adicional octava- y que tiene una 
clara  importancia  para  el  prestatario  o  garante,  en  la  medida  en  que  permitirá  la 
recepción por los mismos de la información concreta sobre los términos en que ha 
quedado  constituida  la  garantía  hipotecaria,  se  convierte  en  un  requisito  para  la 
inscripción registral de la escritura.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, se procede 
a notificar esta nota de calificación negativa al presentante y al Notario autorizante del 
Título o a la Autoridad Judicial que ha expedido el mandamiento, en la fecha y por los 
medios que se indicarán en las notas puestas al margen del asiento de presentación.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por 
plazo de sesenta días a contar desde la fecha de la última notificación a que se refiere el 
apartado precedente.
De conformidad con el artículo 19-bis, párrafo 4.º de la Ley Hipotecaria, se hace 
constar el derecho que tienen los interesados (…)
Málaga a 25 de febrero de dos mil veinte. El registrador (firma ilegible). Fdo: José 
Alfonso Uceda Serrano.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno, notario  oe.
de Herrera, interpuso recurso el día 12 de marzo de 2020 en el que alegaba los  w.
sigu«ieCnotemso f ubniedna mseenñtaolas  jluar ídnioctoas :de calificación que se recurre, la Disposición Adicional  2020-9293n https://ww
Oaucttoarvizaa ndtee  “lean tLreegya r5 o/2 r0e1m9i tird ete leCmonáttricaatomse ndtee  aCl rpérdeistota tIanrmioo sbinili acroiost,e  icmoppoian es imapl leN”o dtaer iloa 
escritura, y en su último inciso, para que Registrador haga lo propio dispone que “en la
escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la 
práctica de estas comunicaciones”. No habla de garante no de avalista sino única y 
exclusivamente de prestatario.
Se trata de una disposición excepcional, que impone una obligación añadida, gratuita 
y excepcional al Notario, y como tal habrá de interpretarse de forma restrictiva.
Es cierto que, como señala el registrador, la Ley en su artículo 15 extiende la 
obligación de comparecer y las normas de protección previstas para el prestatario a los 
fiadores y garantes. Lo que no es tan claro es que la remisión de una copia simple sea 
una de esas medidas de protección a que se refiere la ley. Dichas medidas pretenden 
proteger a prestatarios, fiadores y garantes frente a una falta de comprensión total y 
asunción de efectos de la operación que pretenden suscribir, de ahí la obligación de 
suministro de información, explicaciones previas tanto de la entidad acreedora como del 
notario a través del acta pertinente, la exigencia de un lapso de tiempo que permita 
asumir  concienzudamente  todo  para  firmar  el  préstamo  etc…  Se  trata  de  medidas 
previas a la firma de la escritura para que sea plenamente consciente de lo que se va a 
firmar.
La remisión de una copia posteriormente a la firma no supone una medida de 
protección.  Simplemente  se  trata  de  una  medida  que  ahorra  costes  al  prestatario 
permitiéndole  que  tenga  gratuitamente  la  escritura  que  contiene  las  condiciones 
principales de su préstamo pero no supone ninguna protección extra para el mismo.
Es cierto, también, como dice la nota de calificación, que la Instrucción de 20 de 
diciembre del pasado año de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su 
apartado octavo, que pretende resolver dudas acerca de una cuestión distinta a la que 
tratamos (número identificación de depósito en el Registro de Condiciones Generales de 
la Contratación del modelo de contrato de préstamo) señala al final que “consentida esa 
dirección de notificaciones por el prestatario y en el documento público, permitirá al 
registrador de la propiedad realizar su notificación sin duda o problema alguno desde el 
punto de vista de la protección de datos. Por ello, la indicación de la dirección de correo 
electrónico, que la ley impone con carácter obligatorio al notario (disposición adicional 
octava) y que tiene una clara importancia para el prestatario o garante, en la medida en 
que permitirá la recepción por los mismos de la información concreta sobre los términos 
en que ha quedado constituida la garantía hipotecaria, se convierte en un requisito para 
la inscripción registral de la escritura”.
Deducir una obligación legal que impida la inscripción de un simple párrafo de una 
Instrucción, al final de un apartado en el que está resolviendo una cuestión diversa, y en 
el  que  previamente  menciona  expresamente  la  obligación  del  notario  única  y 
exclusivamente respecto del prestatario, y en el que no dice que esa obligación se 
extiende al avalista o garante, sino simplemente destaca la importancia respecto al 
“prestatario o garante” parece exagerado e inconsistente.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe mediante escrito de fecha 27 de marzo 
de 2020 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 130 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 14 y 15 y la 
disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los  e.
contratos de crédito inmobiliario; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Instrucción  w.b
de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado  93ww
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1.  En la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo  concedido  a  dos  personas  físicas  y  en  garantía  del  mismo  otra  persona 
constituye hipoteca sobre su vivienda habitual y afianza la totalidad de la deuda.
En tal escritura el notario expresa que, para dar cumplimiento a lo prescrito en la 
disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, la parte prestataria señala como dirección de correo 
electrónico el que se indica.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera necesario que 
conste en la escritura una dirección de correo electrónico del hipotecante no deudor y 
avalista para la práctica de las comunicaciones por el registrador, de acuerdo con la 
referida disposición adicional octava de la ley.
El notario alega que la Ley 5/2019 sólo exige que se haga constar una dirección de 
correo electrónico del prestatario, pero no del hipotecante no deudor ni del avalista.
2.  Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la 
escritura según la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 se pretende facilitar que 
el  notario  autorizante  de  la  misma  pueda  cumplir  su  obligación  de  remitirle 
telemáticamente sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de 
la propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota 
simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con 
indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión 
o denegación.
Al margen de la importancia que tiene no solo para para el prestatario sino también 
para el hipotecante no deudor o el fiador conocer con exactitud las cláusulas que no han 
quedado  inscritas  (las  cuales  no  podrán  servir  de  base  para  el  procedimiento  de 
ejecución directa contra los bienes hipotecados -cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria-), 
lo cierto es que, consentida por todos ellos y en el documento público esa dirección para 
notificaciones,  permitirá  al  registrador  de  la  Propiedad  realizar  esa  preceptiva 
comunicación telemática sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la 
protección de datos. Así lo ha expresado esta Dirección General en su Instrucción de 20 
de diciembre de 2019, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la 
aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, en la cual añadió que «por ello, la indicación de la dirección de correo 
electrónico, que la ley impone con carácter obligatorio al notario (disposición adicional 
octava) y que tiene una clara importancia para el prestatario o garante, en la medida en 
que permitirá la recepción por los mismos de la información concreta sobre los términos 
en que ha quedado constituida la garantía hipotecaria, se convierte en un requisito para 
la inscripción registral de la escritura».
Según  esta  interpretación  que,  por  lo  demás,  se  ajusta  a  lo  establecido  en  el 
artículo 15.4 de la Ley 5/2019, según el cual «(…) las normas de protección al prestatario 
previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o 
garante del préstamo», debe concluirse que también la constancia de una dirección de 
correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 93ww
PúbMlicaad, rSido, fí2a8 P udeen tjeu lSioa ndteia g2o0.20.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe