BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 96013
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13556 Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se 
suspende la inscripción de una certificación de adjudicación en subasta y 
mandamiento  de  cancelación  de  cargas,  dictados  en  procedimiento  de 
apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria.
En el recurso interpuesto por don G.E.M., Abogado del Estado, en representación de 
la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra la nota de calificación extendida 
por la registradora del Registro de la Propiedad n.º 11 de Madrid, doña María Belén 
Merino Espinar, por la que suspende la inscripción de una Certificación de Adjudicación 
en Subasta y Mandamiento de Cancelación de Cargas, dictados en procedimiento de 
apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria.
Hechos
I
En procedimiento de apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria en 
ejecución de la hipoteca constituida sobre la finca registral 26.819, propiedad de Registro 
Centro de Formación SL, hipotecante no deudor, en garantía de deudas tributarias del 
deudor Registro Prestaciones Informáticas S.A., se adjudica dicha finca a un tercero. 
Ambas  sociedades,  deudora  y  tercera  hipotecaria  se  encuentran  en  situación  de 
concurso según consulta realizada por la registradora que se dirá al Registro Concursal.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad n.º 11 de 
Madrid  fue  objeto  de  la  siguiente  calificación:  Antecedentes  de  hecho:  Primero: 
Resolución de fecha 06/02/2020 dictada u ordenada en el procedimiento de referencia, 
tuvo entrada en este Registro el día 10/02/2020, Entrada 577/2020, causando el asiento 
de presentación 1173 del Diario 63. Calificado conjuntamente con mandamiento de 
cancelación  presentado  el  mismo  día,  entrada  578/2020,  causando  el  asiento  de 
presentación 1174 del Diario 63. Con fecha 22 de mayo se aporta diligencia acreditando 
la firmeza del Acta de adjudicación. Segundo: Con fecha diez de junio del año dos mil 
veinte, el documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el 
Registrador que suscribe en los siguientes términos: Fundamentos De Derecho: 1.–Al 
proceder al despacho de la documentación de referencia consistente en Certificación de 
Adjudicación  en  Subasta  y  Mandamiento  de  Cancelación  de  Cargas,  dictados  en 
procedimiento de apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria en ejecución 
de  hipoteca  constituida  en  garantía  de  deudas  tributarias  del  deudor  Registro 
Prestaciones Informáticas SA constituida sobre la finca registral 26.456 (sic) propiedad 
de Registro Centro de Formación SL, como hipotecante no deudor, se consulta el  e.e
Registro Mercantil a los efectos de obtener las circunstancias personales identificativas  b
tanto del deudor como del hipotecante no deudor. De dicha consulta resulta que tanto el  556ww
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que  conste  publicada  ni  la  celebración  de  Convenio,  ni  la  apertura  de  la  fase  de
liquidación; con los siguientes datos:- Registro Prestaciones Informáticas SA, deudor, 
declarado en concurso voluntario de acreedores por auto de fecha 28 de julio de 2017 
dictado en procedimiento concursal 542/17 ante el Juzgado de lo Mercantil 12 de los de 
Madrid  -  Registro  Centro  de  Formación  SL,  hipotecante,  declarado  en  concurso 
voluntario  de  acreedores  por  auto  de  fecha  20  de  octubre  de  2017  dictado  en 
procedimiento concursal 649/17 ante el Juzgado de lo Mercantil 8 de los de Madrid. En 
estas circunstancias, y no resultando de la documentación calificada dato alguno que 
acredite la conclusión del concurso en tramitación, resulta aplicable la limitación a las 
ejecuciones singulares sobre bienes hipotecados establecida en el art. 56 de la Ley 
Concursal, al establecer: Artículo 56 Paralización de ejecuciones de garantías reales y 
acciones de recuperación asimiladas 1. Los acreedores con garantía real sobre bienes 
del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o 
empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que 
se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra 
un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la 
liquidación. En particular, no se considerarán necesarias para la continuación de la 
actividad las acciones o participaciones de sociedades destinadas en exclusiva a la 
tenencia de un activo y del pasivo necesario para su financiación, siempre que la 
ejecución de la garantía constituida sobre las mismas no suponga causa de resolución o 
modificación de las relaciones contractuales que permitan al concursado mantener la 
explotación del activo.... 2. Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a 
que se refiere el apartado anterior se suspenderán, si no hubiesen sido suspendidas en 
virtud de lo dispuesto en el artículo 5 bis, desde que la declaración del concurso, sea o 
no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque ya estuvieran publicados 
los anuncios de subasta del bien o derecho. Sólo se alzará la suspensión de la ejecución 
y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la 
resolución  del  juez  del  concurso  que  declare  que  los  bienes  o  derechos  no  son 
necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. 3. 
Durante la paralización de las acciones o la suspensión de las actuaciones y cualquiera 
que  sea  el  estado  de  tramitación  del  concurso,  la  administración  concursal  podrá 
ejercitar la opción prevista en el apartado 2 del artículo 155. 4. La declaración de 
concurso no afectará a la ejecución de la garantía cuando el concursado tenga la 
condición de tercer poseedor del bien objeto de ésta 5. A los efectos de lo dispuesto en 
este artículo y en el anterior, corresponderá al juez del concurso determinar si un bien del 
concursado  resulta  necesario  para  la  continuidad  de  la  actividad  profesional  o 
empresarial del deudor. Será, por tanto, necesario acreditar la preceptiva resolución del 
juez del concurso del propietario hipotecante no deudor, acreditativa de que los bienes 
hipotecados y ejecutados no son activos esenciales necesarios para la continuidad de su 
actividad profesional o empresarial. 2.–En aplicación de lo dispuesto en el art 132 LH, 
será igualmente necesario certificar que dicho Registro Centro de Formación SL, titular 
registral de los bienes ejecutados, como hipotecante no deudor, ha sido demandado y 
requerido de pago en el procedimiento tramitado, circunstancia que no resulta acreditada 
en la documentación presentada. … Parte Dispositiva: Vistos los artículos citados y 
demás disposiciones de permanente aplicación: Doña Belén Merino Espinar, titular del 
Registro de la Propiedad n.º 11 de Madrid Acuerda: calificar el documento presentado en 
los términos que resultan de los Antecedente de Hecho y Fundamentos de Derecho 
señalados; y Suspender en consecuencia el despacho del título hasta la subsanación de 
los efectos advertidos. …No se practica anotación de suspensión al no haber sido  s
solicitada al mismo tiempo de la presentación. Esta calificación será …. El Registrador.– oe.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Belén Merino  w.
Espinar registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 11, a día diez de junio del año dos  556ww
mil veinte.
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  G.E.M.,  Abogado  del  Estado,  en 
representación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria mediante escrito en el 
que después de reproducir la nota de calificación alega: «Entendemos, por el contrario, 
que es posible la ejecución separada de los bienes hipotecados por el propietario no 
deudor,  sin  sujeción  a  las  restricciones  establecidas  en  el  artículo  56  de  la  Ley 
Concursal.  Para  la  comprensión  de  porqué  es  ello  posible,  hemos  de  partir  del 
reconocimiento y efectos en el concurso de acreedores del desdoblamiento entre la 
deuda y de la responsabilidad que genera esta situación: 1.–En el concurso del garante 
no deudor no procede reconocimiento del crédito que la AEAT ostenta frente al deudor 
tributario, puesto que el garante solamente ha vinculado un bien de su propiedad a un 
crédito ajeno, sin que esta responsabilidad del bien convierta al acreedor en titular de un 
crédito concursal a integrar en la masa pasiva del concurso del garante. Si el crédito no 
puede reconocerse como masa pasiva del concurso del garante no deudor, la solución 
pasa a actuar en el lado de la masa activa, de forma que la existencia de la garantía real 
deberá constar únicamente en el inventario, minorando el valor del bien sobre el que se 
hubiere constituido. En este sentido, y a diferencia de lo que ocurre con los demás 
bienes de la masa activa, se puede entender que lo que forma parte de ésta no es el 
bien, sino la diferencia de valor entre el mismo y la carga hipotecaria. Esta cuestión ha 
sido reconocida de forma pacífica por las Audiencias Provinciales (entre otras, SAP de 
Pontevedra n.º 476/2011, de 26 de septiembre, SAP de Burgos n.º 411/2011, de 16 de 
diciembre, SAP de Murcia n.º 144/2014, de 6 de marzo, SAP de Palma de Mallorca n.º 
125/2014, de 22 de abril, SAP de Valencia de 19 de noviembre de 2012, Auto de la AP 
de Cantabria de 11 de febrero de 2015, SAP de Madrid n.º 67/2015, de 6 de marzo, o 
Auto de la AP de Girona de 13 de octubre de 2016), y ha sido también avalada de forma 
indirecta por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 30 de abril de 2014, cuando afirmó 
que "Por otra parte, no puede accederse a la pretensión de la recurrente en el sentido de 
que la masa del concurso restituya al acreedor el importe del préstamo garantizado con 
la  hipoteca,  puesto  que  el  origen  del  crédito  garantizado  no  se  halla  en  el  acto 
rescindido, y el concursado no era el obligado a devolver tal préstamo, por lo que la 
rescisión no justifica el nacimiento de una deuda restitutoria en el concurso del garante". 
2.–Por su parte, en el concurso del deudor tributario el crédito de la AEAT se insinuará 
como  crédito  tributario,  pero  no  con  el  privilegio  especial  derivado  de  la  garantía 
hipotecaria (puesto que en la masa activa de este concurso no existe el bien sobre el 
que ejecutar la hipoteca y hacer valer el privilegio), sino con el privilegio general del 
art. 91 apartado 2 o apartado 4, según corresponda, y el resto como ordinario (a salvo 
aquellos conceptos que puedan tener el carácter de crédito subordinado). De esta doble 
dinámica se extrae la conclusión que venimos defendiendo, y es que resulta posible 
iniciar  la  ejecución  separada  de  la  garantía,  aunque  el  hipotecante  no  deudor  se 
encuentre en situación de concurso, sin necesidad de recabar una declaración judicial 
sobre el carácter necesario o no del bien para la continuidad de la actividad del deudor, 
por los siguientes motivos: 1.–En primer lugar, al no figurar la AEAT como acreedora con 
privilegio especial en el concurso del garante no deudor, sino solamente como titular de 
una garantía real, no le es aplicable el art. 55 párrafo segundo, ni los artículos 56 y 57, 
pues tales preceptos solamente están contemplados para los "acreedores" con garantía 
real,  no  ostentando  la  AEAT  tal  condición.  Por  el  mismo  motivo,  tampoco  podría 
invocarse el artículo 155 LC en relación con el pago a los acreedores con privilegio 
especial, como es pacífico. 2.–En segundo lugar, el art. 55.1 párrafo primero LC impide  e.
que, declarado el concurso, se inicien ejecuciones contra el patrimonio del "deudor". En  w.b
sentido contrario, pueden iniciarse ejecuciones contra el patrimonio del concursado que  556ww
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pronunciamiento. 4.–En respuesta a los argumentos anteriores, el propio artículo 56.4 LC
señala que "La declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía cuando 
el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien objeto de ésta." Si bien es 
cierto que el concepto de tercer poseedor no coincide con el de hipotecante no deudor, la 
solución  para  ambas  figuras  ha  de  ser  la  misma,  puesto  que  ambos  supuestos 
comparten plenamente la identidad de razón (art. 4.1 CC). De hecho, en la legislación 
tributaria el tratamiento es el mismo y se designan ambas figuras con el genérico de 
tercer poseedor o simplemente poseedor de los bienes: así, artículos 170.1 de la Ley 
General  Tributaria,  y  artículos  83.a),  85  c),  y  1O1.2  del  Reglamento  General  de 
Recaudación.  Ello  es  así  porque,  aunque  podamos  diferenciar  ambas  figuras 
conceptualmente, su esencia, y, sobre todo, la consecuencia económica en caso de 
incumplimiento y ejecución de la garantía hipotecaria es exactamente la misma, la 
limitación de su responsabilidad al bien hipotecado. Por ello, no existe ningún motivo 
para diferenciar el tratamiento del acreedor hipotecario en función del dato (irrelevante 
en la dinámica del tráfico jurídico y económico) de si la propiedad del bien pertenece al 
hipotecante no deudor o a un tercer adquirente, puesto que la esencia es que ninguno de 
ellos es deudor. ¿Qué ocurriría entonces si el hipotecante no deudor, adquiere de nuevo 
la  finca  del  tercer  adquirente?  Se  ve  así  que  el  fundamento  de  la  excepción  es 
exactamente  el  mismo,  evitar  que  quien  no  está  integrado  en  la  masa  pasiva  del 
concurso (sea del tercer poseedor o del hipotecante no deudor), por no ser acreedor 
concursal sino acreedor hipotecario de un bien de su propiedad, quede sujeto a las 
reglas de un proceso concursal del que no forma parte. 5.–En consecuencia, hemos de 
recordar que al acreedor hipotecario no le son de aplicación las reglas sobre pagos 
establecidas en el artículo 155 LC, siendo pacífica la doctrina y jurisprudencia que señala 
que el bien hipotecado no puede enajenarse en estos casos libre de cargas, puesto que 
ello generaría un perjuicio al acreedor hipotecario, al no poder ver satisfecho al mismo 
tiempo  su  crédito  en  el  seno  del  concurso.  Por  otro  lado,  y  como  es  sabido,  las 
limitaciones a la posibilidad de ejecución separada de los acreedores reales tienen 
carácter  temporal,  permitiendo  al  acreedor  reanudar  la  ejecución  si  se  aprueba  un 
convenio que no afecte a la realización de los bienes, o si transcurre un año sin abrirse la 
fase de liquidación. En sentido contrario, en caso de abrirse la fase de liquidación, se 
pierde  toda  posibilidad  de  ejecución  separada  (art.  57.2  LC).  Combinando  ambas 
circunstancias,  la  única  conclusión  lógica  es  la  de  determinar  que  el  acreedor 
hipotecario, cuando el concursado es tercer poseedor o hipotecante no deudor de los 
bienes garantizados, no queda sujeto a las limitaciones de los artículos 56 y 57 LC. Ello 
debe ser así puesto que si el acreedor en estos casos no forma parte de la masa pasiva 
del concurso, ni queda sujeto a las normas establecidas en el artículo 155 de la LC, ni 
puede  transmitirse  el  bien  libre  de  cargas,  carece  totalmente  de  sentido  (y  sería 
contraproducente teniendo en cuenta las limitaciones anteriores) que en caso de abrirse 
la fase de liquidación, el bien hipotecado tenga que sujetarse a la ejecución universal 
quedando vetada la ejecución separada. En el sentido que venimos defendiendo se han 
pronunciado los Autos del Juzgado de lo Mercantil n.º 9 de Barcelona de 11 de enero y 
de 14 de marzo de 2016, y del Juzgado de lo Mercantil n.º 10 de Barcelona, de 9 de 
diciembre de 2015, concluyendo que " la ejecución de la garantía real en trámite no 
queda afectada por la declaración de concurso", y que el pronunciamiento judicial sobre 
la necesidad o no de los bienes a la actividad empresas se refiere al "deudor", por lo que 
no ostentándose tal condición por el acreedor hipotecario, "es innecesario e irrelevante 
cualquier pronunciamiento al respecto". Igualmente, la Audiencia Provincial de Gerona 
en su Auto de 13 de octubre de 2016, con aplicación del art. 56.4 LC, indicó que "En  s
estos supuestos, al no ostentar la condición de deudor, no se integra un crédito en la  oe.
masa  pasiva  del  concurso,  en  su  caso,  sin  perjuicio  de  que  en  el  inventario  sea  w.
reconocida  dicha  hipoteca  por  la  correspondiente  depreciación  del  bien.  En  556ww
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Burgos n.º 411/2011, de 16 de diciembre, dijo lo siguiente: "El derecho a ejecutar de 
forma  separada  el  bien  objeto  de  la  garantía  lo  tiene  simplemente  porque  el  bien 
hipotecado  no  se  integra  en  la  masa  activa  del  concurso  al  no  ser  propiedad  del 
concursado, sino de un tercero. Incluso este derecho lo puede ejercitar en mejores 
condiciones  que  el  acreedor  que  tenga  una  hipoteca  constituida  sobre  bienes  del 
concurso, pues a nuestro acreedor no le afectará la paralización de la ejecución de 
garantías reales del artículo 56 LC. Y aunque el propietario del bien hipotecado esté 
también en concurso, el derecho a la ejecución separada se puede ejercitar sin ninguna 
limitación por lo dispuesto en el artículo 56 in fine de que "la declaración de concurso no 
afectará a la ejecución de la garantía cuando el concursado tenga la condición de tercer 
poseedor del bien objeto de esta". Quiere ello decir que mientras que el acreedor 
hipotecario normal tiene que esperar a la aprobación del convenio, o por lo menos un 
año, para ejecutar su derecho real de hipoteca sobre bienes que estén afectos a la 
actividad empresarial del concursado, el acreedor que tenga constituida la hipoteca 
sobre bienes de un tercero, aunque este tercero esté también en concurso, podrá 
ejecutar la hipoteca sin sujeción a plazo." Conclusión también avalada por la SAP de 
Pontevedra n.º 476/2011, de 26 de septiembre, y recientemente por el Juzgado de lo 
Mercantil n.º 2 de Pontevedra, en su muy ilustrativa Sentencia n.º 146/2019, de 31 de 
julio: "Por último, nada impide a la entidad bancaria acudir al procedimiento de ejecución 
hipotecaria, pues así se explicitó en la escritura de constitución de la garantía real. (...) 
Esta posibilidad no se ve obstaculizada por la declaración de concurso del hipotecante 
no deudor, al que cabe aplicar analógicamente la previsión del artículo 56.4 LC. al 
respecto, aunque no existe una norma equivalente para el hipotecante no deudor, por lo 
que  la  respuesta  que  podría  facilitarse  a  la  cuestión  relativa  a  la  paralización  del 
procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra el hipotecante no deudor, por 
aplicación del artículo 56, pudiera ser i) idéntica a la prevista en el artículo 56.4 LC, 
acudiendo para ello a la analogía legal del artículo 4.1 de la misma Ley; ii) diversa, en el 
sentido de permitir la paralización de las ejecuciones singulares, en los supuestos del 
artículo 56 LC, por considerar que la falta de regulación expresa conduce a la aplicación 
del régimen general. En esta disyuntiva, se acepta un tratamiento análogo de ambas 
figuras -tercer poseedor e hipotecante no deudor -, ya que ello parece responder de una 
manera más uniforme a su consideración en el marco concursal, en la medida en que las 
diferencias existentes no justifican un distinto trato ni en sede competencial ni en lo 
relativo  a  la  paralización  temporal  de  ejecuciones  con  garantía  real.  "  A  mayor 
abundamiento, según se indica en la calificación registral, el concurso de Registro Centro 
de Formación S.L. fue declarado por Auto de fecha 20 de octubre de 2017, por lo que 
habiendo transcurrido más de un año desde la declaración de concurso sin apertura de 
la fase de liquidación, puede iniciarse la ejecución de garantías reales sobre bienes del 
concursado,  aun  cuando  resulten  necesarios  para  la  continuidad  de  su  actividad 
profesional o empresarial, conforme al propio artículo 56.1 LC. Por último, se invoca 
como motivo denegatorio el artículo 132 LH, por no resultar certificado que el titular 
registral del bien ejecutado, Registro Central de Formación SL, ha sido demandado y 
requerido  de  pago  en  el  procedimiento  tramitado,  no  resultando  acreditada  dicha 
circunstancia en la documentación presentada. No obstante, la intervención del titular 
hipotecario en el procedimiento de apremio resulta certificada del mismo modo que la del 
propio deudor tributario, y la de cualquier otro interesado en el mismo que debiera haber 
intervenido. En efecto, la certificación del acta de adjudicación cumple los requisitos 
exigidos por el Reglamento General de Recaudación, que en su artículo 104 bis i)  s
dispone lo siguiente: "i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en  oe.
los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta  w.
previsto en el artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de  556ww
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legales en el procedimiento de apremio cuando haya sido solicitado por el órgano de 
recaudación y, en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos 
inscribibles en el Registro de la Propiedad. " Circunstancias todas ellas recogidas en la 
certificación del acta aportada, como se puede comprobar con la lectura de la misma. En 
cualquier caso, en lo tocante a la concreta falta denunciada, en el primer hecho de la 
certificación se hace constar expresamente "que se han realizado las notificaciones 
preceptivas del artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación., aprobado por 
Real Decreto 939/2005, de 29 de julio". Por su parte, el artículo 101.1 del RGR indica 
que "El acuerdo de enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se 
trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores 
hipotecarios,  pignoraticios  y  en  general  a  los  titulares  de  derechos  inscritos  en  el 
correspondiente registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que 
figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la 
Administración y, en caso de existir, a lo copropietarios y terceros poseedores de los 
bienes a subastar. En sentido similar, el artículo 170.1 de la Ley General Tributaria, 
indica que "Efectuado el embargo de los bienes o derechos, la diligencia se notificará al 
obligado tributario y, en su caso, al tercero titular, poseedor o depositario de los bienes si 
no se hubiesen llevado a cabo con ellos las actuaciones, así como al cónyuge del 
obligado tributario cuando los bienes embargados sean gananciales y a los condueños o 
cotitulares de los mismos. " Igualmente, en la certificación del acta de adjudicación se 
indica "que, en el desarrollo de la subasta, así como en la adjudicación y pago de los 
bienes se ha observado lo previsto en los artículos 104 y 104 bis del Reglamento 
General  de  Recaudación".  A  la  vista  de  lo  anterior,  y  teniendo  en  cuenta  que  la 
certificación del acta de adjudicación tiene el valor de documento público, emitido por un 
funcionario público en ejercicio de sus funciones, debe considerarse suficientemente 
acreditada la notificación del procedimiento de apremio al titular registral, del mismo 
modo que resulta acreditada la notificación al propio obligado al pago y a cualquier otro 
interesado que debiera haber intervenido, sin la necesidad de acreditar materialmente 
las notificaciones efectuadas. Esta exigencia supondría la necesidad de remitir todo el 
expediente  administrativo  de  enajenación  forzosa,  lo  que  excede  del  ámbito  de  la 
calificación registral en este punto, negando la potestad certificatoria de la Administración 
y lo dispuesto en el artículo 104 bis i) del Reglamento General de Recaudación».
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  8,  24,  55,  56,  57,  76,  90,146,  148,  149,  155  y  184  de  la 
Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal; 145 y ss. del Texto Refundido de la ley Concursal 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo de 2020, 18 de la Ley 
Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario, 163 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, 
General Tributaria, 74 y 101 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se 
aprueba el Reglamento General de Recaudación y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de, 6 de junio de 2009, 7 de junio de 2010, 6 de 
octubre de 2010, 6 de octubre de 2011, 8 de septiembre de 2012, 9 de abril, 11 de julio, 2 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 1 de abril de 2014, 27 de junio de 2016, 19  e.
de enero de 2017, 20 de septiembre de 2018 y 24 de julio de 2019. w.b
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Centro de Formación SL, hipotecante no deudor, en garantía de deudas tributarias del 
deudor Registro Prestaciones Informáticas S.A., se adjudica dicha finca a un tercero.
– De consulta realizada por la registradora al Registro Mercantil resulta que el 
deudor  tributario,  Registro  Prestaciones  Informáticas  SA,  deudor,  fue  declarado  en 
concurso voluntario de acreedores por auto de fecha 28 de julio de 2017 dictado en 
procedimiento concursal 542/17 ante el Juzgado de lo Mercantil 12 de los de Madrid y 
que Registro Centro de Formación SL, hipotecante no deudor, fue declarado en concurso 
voluntario  de  acreedores  por  auto  de  fecha  20  de  octubre  de  2017  dictado  en 
procedimiento concursal 649/17 ante el Juzgado de lo Mercantil 8 de los de Madrid. Se 
realiza consulta al Registro Concursal, en la que se confirma la situación de concurso en 
fase común, sin que conste publicada ni la celebración de Convenio, ni la apertura de la 
fase de liquidación.
– La registradora señala en su nota dos defectos, el primero de ellos que, teniendo 
en cuenta los antecedentes citados, será necesaria la preceptiva resolución del juez que 
entiende  del  concurso  del  hipotecante  no  deudor,  la  sociedad  Registro  Centro  de 
Formación SL, acreditativa de que los bienes hipotecados y ejecutados no son activos 
esenciales necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial. El 
segundo, que así mismo es necesario certificar que, dicha sociedad, titular registral de 
los bienes ejecutados, ha sido demandada y requerida de pago en el procedimiento 
tramitado, como hipotecante no deudor, circunstancia que no resulta acreditada en la 
documentación presentada.
– El recurrente alega que es posible la ejecución de los bienes hipotecados por el 
propietario no deudor, sin sujeción a las restricciones establecidas en el artículo 56 de la 
Ley Concursal, puesto que el garante solamente ha vinculado un bien de su propiedad a 
un crédito ajeno, y no es acreedor concursal que deba integrar su deuda en la masa 
pasiva del concurso del garante, y, por su parte, en el concurso del deudor tributario, el 
crédito de la AEAT no tendrá el privilegio especial derivado de la garantía hipotecaria al 
recaer sobre un bien ajeno al mismo. Se apoya en lo dispuesto en el artículo 56.4 LC 
defendiendo un tratamiento análogo de las figuras del tercer poseedor y el hipotecante 
no deudor. En cuanto al segundo defecto alega que en el primer hecho de la certificación 
del acta de adjudicación se hace constar expresamente «que se han realizado las 
notificaciones preceptivas del artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación., 
aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio».
2.  Respecto del primer defecto, se trata en este expediente de dilucidar si es 
posible  la  inscripción  la  adjudicación  derivada  de  un  procedimiento  de  apremio 
administrativo, dándose la circunstancia de que el deudor tributario se encuentra en 
situación concursal y el hipotecante no deudor y titular de la finca sobre la que recayó la 
ejecución esta así mismo en situación concursal.
En primer lugar, debe analizarse la repercusión de esta situación en cada uno de los 
procedimientos concursales.
En cuanto al concurso del deudor no hipotecante, el crédito del acreedor, tendrá la 
consideración de crédito ordinario, pues el artículo 90.1. 1.º Ley Concursal presupone la 
identidad entre el deudor concursado y el titular del bien sobre el que recae la garantía, 
para reconocer el privilegio. En este caso, la deuda que la AEAT ostenta contra él, 
deberá reflejarse en el pasivo de su concurso con tal calificación, sin embargo, la finca 
que sirve de garantía a dicho crédito, al ser propiedad de un tercero, está excluida de su 
activo y de la competencia exclusiva y excluyente del juez concursal (art. 8 de la Ley 
Concursal) y paralelamente, tampoco tendría competencia para la eventual ejecución de  e.
la garantía que deberá seguirse ante el juzgado que corresponda según las normas  w.b
procedimentales  generales,  sin  perjuicio,  naturalmente,  de  que  el  resultado  de  esa  556ww
deejeucduocri.ón tenga las consecuencias correspondientes en el procedimiento concursal del
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al concursado garante. Este, como sostiene el recurrente, solamente ha vinculado un
bien de su propiedad a un crédito ajeno, sin que esta responsabilidad del bien convierta 
al acreedor en titular de un crédito concursal a integrar en la masa pasiva del concurso 
del garante, aunque sí tiene interés legítimo (art. 184.4 LC). Pero en el inventario de la 
masa activa si debe estar incluida la finca hipotecada si bien deduciendo de su valor el 
importe  de  la  carga  (art.  82.3  LC)  pero  sin  incluir  su  contrapartida  en  la  lista  de 
acreedores de la masa pasiva.
3.  Sentado lo anterior, la cuestión se centra en decidir si a la ejecución que se lleva 
a cabo sobre el bien dado en garantía por el concursado para garantizar deuda ajena, le 
son de aplicación las normas concursales o por el contrario, el acreedor puede continuar 
su ejecución con independencia de las mismas.
La cuestión no es pacifica ni en la doctrina ni en la jurisprudencia. De conformidad 
con el artículo 8.3 de la Ley Concursal, el Juez del concurso deberá entender de toda 
ejecución  frente  a  los  bienes  y  derechos  de  contenido  patrimonial  del  concursado, 
cualquiera que sea el órgano que la hubiera ordenado con las excepciones respecto a 
los bienes sujetos a ejecución de garantías reales establecidas en los artículos 56 y 57 
de la propia ley. Sin embargo, no existe tratamiento específico para el caso de que el 
concursado sea hipotecante no deudor.
Los citados preceptos van dirigidos a los acreedores concursales y conforme se ha 
indicado, el tercer hipotecante no es un acreedor concursal. Esto ha llevado a buena 
parte de la doctrina y jurisprudencia a equiparar en este sentido la figura del hipotecante 
no deudor y el tercer poseedor a efectos de ejecución hipotecaria. Para el supuesto de 
tercer poseedor la Ley Concursal contiene una regla especial. El art. 56.4 establece que 
«la  declaración  de  concurso  no  afectará  a  la  ejecución  de  la  garantía  cuando  el 
concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien objeto de ésta».
La postura contraria entiende que el bien no deja en ningún caso de pertenecer a la 
masa activa del concurso, que no hay excepción aplicable y por lo tanto las facultades de 
ejecución de la garantía se deberán someter en todo caso a las especialidades del 
régimen concursal contenidas en los artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal.
4.  El hipotecante no deudor, respecto del deudor principal, es parte en el negocio 
jurídico de constitución de la garantía y, normalmente, parte en la obligación garantizada. 
Sin embargo, el tercer poseedor debe mantenerse ajeno a la obligación garantizada. El 
Tribunal Supremo en sentencia 1332/2007, de 13 de diciembre, señala que se considera 
tercer poseedor al adquirente de bienes hipotecados, el cual es ajeno a la relación 
obligatoria asegurada con hipoteca y no asume la deuda garantizada como propia.
El bien inmueble hipotecado se encuentra integrado en el inventario de bienes de la 
masa activa del concurso del hipotecante no deudor, de acuerdo con el principio de 
universalidad de la masa activa (art. 76 LC), por lo que, a efectos de ejecución, debería 
someterse a la regla general prevista en el art. 56 y 57 LC y no aplicar por analogía la 
regulación del tercer poseedor.
De esta norma general no se excepciona al hipotecante no deudor, solo al tercer 
poseedor (art. 56.4LC). Como señaló la Resolución de 1 de abril de 2014, el hecho de 
que  la  Ley  autorice  a  este  tipo  de  acreedor  para  ejercitar  inicialmente  su  acción 
hipotecaria, sin suspensión, cuando el concursado tiene la condición de tercer poseedor, 
tiene como finalidad evitar que cualquier deudor se encuentre en situación de perjudicar 
la posición del acreedor mediante la simple transmisión de los bienes gravados a un 
concursado o a una persona cercana al estado de insolvencia.
Por lo tanto, en el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor que 
puede desde el inicio ejecutarla, si el bien no es necesario para la actividad (art. 56 LC).  s
Tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso (art. 56.5 LC) se pronuncie si  oe.
el bien es necesario o no para la actividad. Si el bien es necesario no podrá iniciar la  w.
ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no  556ww
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interposición del recurso, en sus artículos 145 y 146 equivalentes a los actuales art 56 
y 57 del vigente ha venido a recoger el criterio de no equiparación entre hipotecante no 
deudor concursado y tercer poseedor concursado.
El artículo 145 el citado Texto Refundido, relativo a los efectos de la declaración de 
concurso sobre las ejecuciones de garantías reales, se refiere expresamente a los 
titulares de derechos reales de garantía sean o no acreedores concursales. Dice el 
citado artículo: «1.–Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de 
garantía sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa 
necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, 
no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o 
derechos.  2.–Desde  la  declaración  de  concurso  las  actuaciones  de  ejecución  o 
realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la 
masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de 
subasta».
Por otro lado, en su artículo 151 mantiene la misma excepción, hoy recogida en el 
citado art. 56-4 LC, lo que ratifica el diferente tratamiento de ambas figuras.
6.  Respecto del segundo defecto, versa sobre la necesidad de que titular registral 
de los bienes ejecutados, haya sido demandada y requerida de pago en el procedimiento 
tramitado, como hipotecante no deudor-.
En  cuanto  al  procedimiento  de  ejecución,  ha  de  estarse  a  lo  dispuesto  por  la 
legislación administrativa de aplicación pertinente, y en este sentido según dispone el 
artículo 163 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria «el procedimiento 
de apremio es exclusivamente administrativo y la competencia para entender del mismo 
y resolver todas sus incidencias corresponde únicamente a la Administración tributaria».
Por  ello  habrá  que  estar  a  los  requisitos  de  tramitación  del  procedimiento  de 
ejecución regulados en la legislación aplicable.
A  este  respecto,  conforme  al  artículo  74,  ejecución  de  garantías,  del  Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación,  una  vez  iniciado  el  procedimiento  de  apremio,  si  la  deuda  estuviese 
garantizada y resultase impagada en el plazo al que se refiere el artículo 62.5 de la 
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se procederá a ejecutar la garantía. 
Y según sus apartados 3 y 4, si la garantía consiste en hipoteca, prenda u otra de 
carácter real constituida por o sobre bienes o derechos del obligado al pago susceptibles 
de enajenación forzosa, se procederá a enajenarlos por el procedimiento establecido en 
este reglamento para la enajenación de bienes embargados de naturaleza igual o similar. 
Pero si la garantía está constituida por o sobre bienes o derechos de persona o entidad 
distinta del obligado al pago, como sucede en este caso, se comunicará a dicha persona 
o  entidad  el  impago  del  importe  garantizado,  requiriéndole  para  que,  en  el  plazo 
establecido en el artículo 62.5 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, 
ponga dichos bienes o derechos a disposición del órgano de recaudación competente, 
salvo que pague la cuantía debida. Transcurrido dicho plazo sin que se haya producido 
el pago o la entrega de los bienes o derechos, se procederá a enajenarlos de acuerdo 
con lo dispuesto en el apartado anterior.
Por lo tanto, entre los requisitos para la ejecución está el previo requerimiento al 
hipotecante no deudor. Posteriormente el acuerdo de enajenación será notificado al 
obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata de la 
vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los titulares 
de derechos inscritos en el correspondiente registro público con posterioridad al derecho  s
de la Hacienda pública que figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al  oe.
depositario, si es ajeno a la Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y  w.
terceros poseedores de los bienes a subastar conforme al artículo 101.2 556ww
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Reglamento  General  de  Recaudación  antes  transcrito,  pero  nada  se  dice  sobre  el
preceptivo requerimiento exigible conforme al artículo 74 del mismo texto legal, por lo 
que debe confirmarse el defecto de la nota en base a la legislación aplicable.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de las 
anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.