BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47053
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7202 Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se deniega 
la inmatriculación de una finca.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.  M.  R.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Joaquín Delgado Ramos, 
por la que se deniega la inmatriculación de una finca.
Hechos
I
El 22 de junio de 2018 se otorgó escritura de compraventa autorizada por el notario 
de Marbella, don José Andújar Hurtado, por la que don A. M. R. vendía a doña M. D. M. 
L. una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble siendo, según se 
manifestaba en la escritura, dueño de pleno dominio del inmueble por cesión gratuita de 
sus padres, doña C. R. D. y don S. M. D., lo cual tuvo lugar hace más de treinta años. El 
día 4 de octubre de 2019 se otorgó escritura de extinción de condominio ante el notario 
de Marbella, don José Andújar Hurtado, por la que se disolvía la comunidad de bienes 
formada por don A. M. R. y doña M. D. M. L., conviniendo que el referido inmueble se 
adjudicase, íntegramente y en pleno dominio, al citado don A. M. R., solicitando la 
inmatriculación a su favor.
II
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Vélez-
Málaga número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación registral de fecha 12/11/2019.
Acuerdo: suspender inscripción.
Datos del documento calificado: entrada: 6615/2019.
N.º entrada: 6615 Fecha entrada: 31/10/2019.
Asiento: 1412 del Diario: 181.
Escritura Pública/extinción de comunidad.
Autorizado por José Andújar Hurtado.
Fecha documento: 04/10/2019 N.º: 797/2019.
Interesado: M. L., M. D.
Presentante: P. G., J. M.
Modo de presentación: Persona.
Antecedentes de hecho:
I.  Texto del asiento de presentación: e.
Escritura otorgada en Marbella-San Pedro de Alcántara el día cuatro de Octubre del  w.b
año dos mil diecinueve, con el número de protocolo 797/2.019 del Notario don José  02ww
Ainnddivúisjaar  eHnu rntauddoa,  pproorp liae dqaude,  yd odñoan  MA..  DM. .M R. .,L .d uy edñoon  dMe . 1L/.5  Rp.a srtoen  indduievñisoas  edne  U1s/5u fpruacrttoe 
tVéirtamliicnioo  ym 4u/n5ic ippaarlt esd ei ndVivéilseazs-M eánla pglae noS edco.0m3i,n ioe,x tdineg ulae nv iveiel ndcao nsdiotumaidnaio  ene nctraell e e(l…los) 
existente, adjudicándose dicha finca a don A. M. R. Se acompaña de escritura de
Compraventa  otorgada  en  Vélez-Málaga  el  día  22  de  junio  de  2018,  número  de 
protocolo 486/2018 del Notario don José Andújar Hurtado; y Ratificación otorgada en 
Vélez-Málaga el día 10 de Octubre de 2019, número de protocolo 2476/2019 del Notario 
don Juan Deus Valencia.
II.  El día 31/10/2019 se inicia el cómputo del plazo de calificación y despacho 
conforme al art 18 y 255 de la Ley Hipotecaria.
III.  Datos relevantes:
1.  Catastralmente la superficie grafica de suelo es de solo 38 m2, y la ocupada por 
la  edificación  es  de  39  m2,  lo  cual  no  es  posible  física  ni  jurídicamente,  pues 
invadiría 1m2 de suelo ajeno.
2.  Se  aporta  título  público  de  la  previa  adquisición  de  los  derechos  que 
corresponden a doña M. D. M. L. y don M. L. R. (1/5 parte indivisa en nuda propiedad), 
pero  no  se  aporta  título  público  de  la  previa  adquisición  de  los  derechos  que 
corresponden a don A. M. R., (dueño de 1/5 parte indivisa en Usufructo Vitalicio y 4/5 
partes indivisas en pleno dominio). Dice que su título de adquisición es «cesión gratuita 
de sus padres... hace más de treinta años».
Fundamentos jurídicos:
El  documento  presentado  bajo  el  número  de  entrada  arriba  indicado  ha  sido 
calificado por el registrador de la propiedad de conformidad con el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria,  en  relación  con  la  normativa  vigente  y  con  el  contenido  de  los  libros 
registrales a mi cargo, resultando lo siguiente:
Primero.
En cuanto a la diferencia entre la superficie de suelo y la ocupada (que es mayor).
Si no se aporta certificación catastral con superficie de suelo de 39 m2, se va a 
interpretar que la superficie ocupada en planta baja por la edificación es la misma que la 
de la parcela catastral (38 m2).
Segundo: en cuanto a los requisitos del art 205 LH.
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «Serán inscribibles, sin necesidad 
de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a 
favor  de  otra  persona,  los  títulos  públicos  traslativos  otorgados  por  personas  que 
acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento  también  mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo 
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En  el  presente  caso,  en  que  el  título  inmatriculador  es  solo  una  extinción  de 
condominio, en virtud de la cual quien era dueño de todo menos 1/5 parte en nuda 
propiedad, pasa a ser dueño también de esa pequeña porción que le faltaba.
Y la extinción de condomino no es un título traslativo propiamente dicho a los efectos 
del art 205 de la Ley Hipotecaria, y por tanto, no es título inmatriculable respecto de las 
cuotas  indivisas  y  derechos  que  ya  ostentaba  previamente  el  adjudicatario,  pues 
respecto de ellas no hay transmisión alguna.
Y si se estimar hipotéticamente que la extinción de condominio sí que es título 
traslativo  de  la  totalidad  del  dominio  a  los  efectos  del  art  205  LH  (tesis  que  este 
registrador no comparte), faltaría aportar el título publico previo de adquisición de las 4/5  e.
partes en nuda propiedad y 1/5 en usufructo. w.
Observaciones:  se  sugiere  desistir  del  asiento  de  presentación  y  utilizar  esta  02ww
edsec driotumrain idoe d eexl tainrtc i2ó0n1 d LeH c (o…nd)ominio como título de propiedad para iniciar un expediente
exprAecsuaedrodso.:  En  consecuencia,  procede  suspender  la  inscripción  por  los  motivos  BOE-A-cable e
Posible  anotación  de  suspensión:  Dado  el  carácter  subsanable  de  los  defectos 
señalados, cabe la posibilidad de solicitar la anotación preventiva prevista en el art 42.9.º 
de la Ley Hipotecaria.
Prórroga del asiento de presentación: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se 
entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado 
conforme a dicho precepto.
Contra la presente calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Joaquín 
Delgado Ramos registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 3 a día doce de 
noviembre del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. M. R. interpuso recurso el día 13 de 
diciembre  de  2019  en  virtud  de  escrito  y  en  base,  entre  otros,  a  los  siguientes 
argumentos:
«Motivos de recurso
Primero.–(…)
Tercero.–Motivos por los que la resolución recurrida es contraria a Derecho.–
El  acuerdo  recurrido  incurre  en  claro  error  al  sostenerse  que  la  extinción  de 
condominio no es un título traslativo y, por tanto, no es un título inmatriculable.
Y es que, como veremos, conforme al criterio de la DGRN la extinción de condominio 
sí es un título traslativo y título inmatriculable.
Así lo mantiene la Dirección General de Registros y del Notariado en Resolución de 
la Dirección General de Registros y del Notariado de 1 de julio de 2.016 (BOE, 9 de 
Agosto de 2.016 Sec. III, página 57022) que viene a establecer que admite la extinción 
de comunidad como título inmatriculador del Art. 205 de la Ley Hipotecaria, señalando lo 
siguiente:
«...es de aplicación la doctrina que ha venido señalando este Centro Directivo en 
considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador.
En este sentido el debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común 
y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido 
por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a 
numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una 
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo 
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto 
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de 
carácter  esencial,  pues  extingue  la  comunidad  existente  y  modifica  el  derecho  del 
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de febrero de 2011. según la cual debe ser calificado de verdadera 
atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador.
En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de 
inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Asumido lo 
anterior,  y  a  fin  de  garantizar  la  objetividad  del  procedimiento  inmatriculador,  debe 
entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea  s
meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que  oe.
de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado  w.
adretli fiLNcoioa tlaamnreitaendrtioeo  rp ehanar a lsa pi drRooed isunoccliluru clsaioó i nnr amdtiaefitc rlaiacdu oDla ipcreioócrn cl.ai»ó nm iGsmenae Drailr edcec ióRne gGisetnroesra ly  ddee Rl eNgoitsatrroiasd oy   2020-7202n https://ww
de 27 de julio de 2018 (BOE núm. 188 de 4 de Agosto de 2.018, págs. 78504 a 78509
ref. BOE-A-2018-11208). Bc
En la misma, la Dirección General de Registros y del Notariado, insistiendo en que la 
extinción de condominio sí es un título traslativo y título inmatriculable, acuerda revocar 
una resolución del Registro de la Propiedad (en ese caso de la localidad de Cieza) que 
acordaba la suspensión de la inmatriculación de una finca posterior a un doble título y 
siendo la extinción de la comunidad como el segundo de los títulos, es decir, un caso 
análogo al que nos ocupa. Los motivos expuestos por la DGRN son los siguientes:
«Este Centro Directivo va ha abordado esta cuestión en varias Resoluciones (vid. las 
de 19 de mayo y 26 de julio 2011, 29 de enero de 2014 y 1 de julio de 2016).
Según doctrina de este Centro Directivo respecto la cuestión sustancial debatida en 
este expediente, esto es, si la documentación presentada con posterioridad al 1 de 
noviembre de 2015 constituye o no título traslativo hábil para lograr la inmatriculación 
conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la nueva redacción legal al amparo de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, exige que se trate de «los títulos públicos traslativos 
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos 
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público...
(...) Con base en ello, es de aplicación la doctrina de este Centra Directivo al 
considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador. En este sentido el 
debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la 
herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de 
la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones 
jurisprudenciales y doctrinales (...)
(...) Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 
recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de 
¡a situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto 
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una 
naturaleza  jurídica  compleja,  difícil  de  reducirá  la  dicotomía  entre  lo  traslativo  y  lo 
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto 
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de 
carácter  esencial,  pues  extingue  la  comunidad  existente  y  modifica  el  derecho  del 
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera 
atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la 
disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la 
totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
Asumido  lo  anterior,  y  a  fin  de  garantizar  la  objetividad  del  procedimiento 
inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título 
inmatriculable  no  sea  meramente  declarativo,  que  el  procedimiento  cuente  con  la 
concordancia  catastral  y  que  de  las  circunstancias  concurrentes  no  resulte  que  la 
documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta 
razón  se  consideró  también  como  título  apto  a  efectos  del  artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre 
de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la 
finca sea totalmente ajena.
En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no 
puede entenderse que, componiéndose el ‘iter’ inmatriculador de una donación en favor 
de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la 
que  se  adjudica  el  bien  completo  a  uno  solo  de  los  condóminos,  exista  una  sola  e.
transmisión, y no más bien un complejo ‘iter’ adquisitivo. w.b
Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la  02ww
Rdiessooluluccióiónn  ddee  c8o mdeu njuidnaiod  dtera 2n0sc0u9r rpióa ram áusn  sduep uuens toa ñaon, áploogro )lo,  nqou cea b(ceo pmeon sdaer celanr óq ulea 
hdaeyfeacnt os aidleog apdreop paorra deal rse gails túrandicoor  deefebcet os edr ere vcoocnasdeog»u.ir la inmatriculación. Por tanto el
Sentado todo lo anterior resulta palmario que, a ojos de la DGRN y en contra de lo 
resuelto por el Sr. Registrador de la Propiedad N.º 3 de Vélez Málaga, la extinción de 
condominio sí es un título traslativo propiamente dicho a los efectos del Art. 205 de la 
Ley Hipotecaria.
En consecuencia, la extinción de condominio por la que el dicente se adjudicaba en 
pleno  dominio  el  referido  inmueble  es  un  título  inmatriculable.  cumpliéndose  en  el 
supuesto que nos ocupa el resto de exigencias legales referidas en el Artículo 205 y 
concordantes de la Ley Hipotecaria.
De esta suerte, como se solicita, se entiende que lo ajustado a Derecho y doctrina es 
el dictado de una nueva Resolución por la que revocando y dejando sin efecto la aquí 
recurrida, se acuerde la inmatriculación interesada, como inscripción registral primera.
Cuarto.–Respecto de la discrepancia catastral.–
En otro orden de cosas se indica en la resolución recurrida que:
«Catastralmente la superficie gráfica del suelo es de 38 m2 y la ocupada por la 
edificación es de 39 m2. lo cual no es posible ni física ni jurídicamente, pues invadiría 1 
m2 de suelo ajeno»,
, señalándose, al respecto, que:
«Si no se aporta certificación catastral con superficie de suelo de 39 m2 se va a 
interpretar que la superficie ocupada en planta baja por la edificación es la misma que la 
de la parcela catastral (38 m2)».
Esta discrepancia se debe a que la planta alta del inmueble dispone de un pequeño 
balcón o terraza de 1 m2, que es lo que causa esa aparente discrepancia catastral. No 
obstante,  ello  será  debidamente  subsanado  toda  vez  que,  conforme  a  lo  aquí 
peticionado, la Resolución recurrida sea revocada y se acuerde conforme a lo interesado 
en el presente».
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  emitió  informe  el  día  26  de  diciembre  de  2019, 
mantuvo su nota de calificación y elevó el expediente a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 199, 201 y 205 de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de febrero de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 8 de junio de 2009, 19 octubre de 2010, 1 de julio de 2016 
y 27 de julio de 2018.
1.  Don  A.  M.  R.  vende  a  otra  persona  una  quinta  parte  indivisa  de  la  nuda 
propiedad de un inmueble siendo, según se manifiesta en la escritura, dueño de pleno 
dominio del inmueble por cesión gratuita de sus padres hace más de treinta años. 
Posteriormente se otorga escritura de extinción de condominio por la que se disuelve la 
comunidad de bienes formada por don A. M. R. y la compradora de la quinta parte 
indivisa conviniendo que el referido inmueble se adjudique íntegramente y en pleno 
dominio al citado don A. M. R., solicitando la inmatriculación a su favor.
El  registrador  suspende  la  inmatriculación  por  entender  que  la  disolución  de 
comunidad no es título inmatriculador y por no aportarse título público de la previa  es
adquisición de los derechos que corresponden a don A. M. R. El recurrente entiende que  o
el título presentado, escritura de disolución de comunidad, sí es título traslativo a efectos  02www.
dcoem inA2om.s  tíaí tlLtuarali ocR u dienloasmccotiarlóuitnnrcia.ció udnlea d deeos r1t.a  E dDne i rejeuscltiocoi  ótdinee n G2ee0 rn1ae6zr óarnel  ceeosl r rdceaocbnuasrr ideqenurteea .re la d leab eaxttein scoióbnre d lea  cnoamtuurnaildeazda   OE-A-2020-72able en https://
jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que
exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para 
inmatricular  una  finca  ha  dado  lugar  a  numerosas  aportaciones  jurisprudenciales  y 
doctrinales.
Por  un  lado,  hay  un  sector  doctrinal  que  defiende  el  carácter  meramente 
especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica 
esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, 
por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público 
inmatriculable la división de la cosa común. Por otra parte, otro sector doctrinal defiende 
el  carácter  traslativo  de  la  disolución;  y  finalmente  hay  quienes  consideran  que  el 
negocio  jurídico  causante  de  la  inmatriculación  puede  ser  un  título  atributivo  o 
determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que 
recogen una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, 
división  horizontal  sin  disolución  de  comunidad,  división  material,  agrupación  o 
segregación. También esta Dirección General ha abordado el problema.
Así, la Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter 
de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los 
comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo indirectamente el problema 
planteado, pues el registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de 
disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entró en el problema. 
La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad 
complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la 
disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los 
comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes. Desde el punto de 
vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de 
comunidad, la Dirección General exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición 
de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe 
la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a 
autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo 
al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se 
forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división 
de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan 
rotundamente  su  carácter  traslativo,  prevalece  en  nuestra  jurisprudencia  una 
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la 
partición  efectos  determinativos  o  especificativos  de  la  propiedad  sobre  los  bienes 
adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de 
distintos artículos del propio código (...) Así la norma del artículo 1068 del Código 
despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva 
del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho 
abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se excluyen así, entre otras, las teorías 
que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o 
condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario 
por su cuota previa. Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero 
de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto 
extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un 
efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes. En realidad, lo 
que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica  s
compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo  oe.
caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como  w.
consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue  02ww
rlae scpoemctuon iddeald b ieexnis (tevénates ey  Smeondteifniccaia  edl edl eTrericbhuon adl eSl ucpormemunoe droe  y2 5s ud ep ofesbicrieórno  ddee  p2o0d1e1r, 
csoemgúon t íltau locu inaml daetrbiceu lsaedro rc.alificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica  BOE-A-cable e
En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de 
inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Asumido lo anterior, y a fin 
de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante 
en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el 
procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no 
resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por 
esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria 
la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando 
que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.
3.  Ahora bien, para que la disolución sea título inmatriculador debe acompañarse el 
título  público  justificativo  de  la  titularidad  de  los  copropietarios  que  extinguen  la 
comunidad.
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria es claro al respecto. Serán inscribibles, sin necesidad de 
la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la 
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título 
público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a 
juicio del registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la 
certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El 
registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no 
habrá  de  tener  dudas  fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya 
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Además, como señala la doctrina ya estudiada de este Centro Directivo, es preciso que de 
las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente 
para producir la inmatriculación.
4.  En el supuesto de hecho que se plantea en este recurso se suscitan dudas de 
que la documentación puede haberse creado «ad hoc» para producir la inmatriculación.
En el título de venta de la quinta parte indivisa en favor de la copropietaria con la que 
luego extingue la comunidad, quedando adjudicada en su totalidad a su favor por la 
disolución, hay una clara finalidad en su conjunto de producir una transmisión puramente 
instrumental de la quinta parte indivisa para generar una comunidad, luego extinguirla y 
dejar la finca en los mismos términos iniciales a favor del transmitente de la cuota. 
Aunque haya pasado un año desde ambos otorgamientos, la formalización ante el 
mismo  notario  y  la  circunstancia  de  quedar  atribuida  la  propiedad  en  los  mismos 
términos iniciales, denotan esa finalidad de conseguir artificialmente la inmatriculación.
5.  Pero es que además y, sobre todo, y en esto tiene razón el registrador, no se ha 
acreditado un doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino tan sólo respecto de 
una quinta parte indivisa, pues el resto de las cuotas se dicen adquiridas por cesión gratuita de 
sus padres hace más de treinta años, sin acompañarse de la necesaria escritura pública de 
donación (cfr. artículo 633 del Código Civil).
Por lo que en consecuencia procede confirmar la nota de calificación en los términos 
de los anteriores fundamentos de Derecho.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.b
PúbMlicaad, rSido, fí5a  Pduee nmtea rSzoa ndtiaeg o2.020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe