BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 111 Lunes 10 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 56091
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7725 Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2 a practicar la 
cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.
En el recurso interpuesto por don V. M. G., en nombre y representación de la 
sociedad «Urban Comercialización y Gestión de Inmuebles, S.L.», contra la negativa del 
registrador de la Propiedad de Santiago de Compostela número 2, don Gil Vicente 
Matoses Astruells, a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de 
instancia.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 16 de diciembre de 2020 por don V. M. G., en 
representación de la sociedad «Urban Comercialización y Gestión de Inmuebles, S.L.», 
se solicitó la cancelación por caducidad de la inscripción de la hipoteca constituida en la 
inscripción  2.ª,  y  novada  por  las  inscripciones  3.ª  y  6.ª,  de  la  finca  registral 
número 32.228 del Registro de la Propiedad de Santiago de Compostela número 2, de la 
que la referida sociedad es titular registral, y la emisión de certificación de dominio y 
cargas tras practicarse la cancelación interesada.
Como consecuencia de dicha novación, la redacción de la cláusula primera de la 
escritura de hipoteca de máximo quedó sustituida por la siguiente: «Primera. El Banco 
Popular Español, S.A., Sucursal de Santiago, O.P. –en adelante, el Banco– abre una 
cuenta especial de crédito con finalidad liquidatoria, de conformidad con lo establecido 
en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, a nombre de Urban 
Portfolio Inmobiliario, S.L., y con número de orden 156/000956, por un importe de un 
millón ochocientos tres mil treinta y seis euros con treinta y un céntimos de principal y 
que tendrá validez hasta el día uno de Marzo de dos mil veinte, no siendo esta fecha 
susceptible de prórroga (…) El acreditado se obliga por la escritura motivo de la presente 
a satisfacer al Banco en la citada Sucursal, antes de, o en el día del vencimiento 
indicado anteriormente, la cantidad a que ascienda el saldo deudor de la cuenta de 
crédito que con el número antes indicado se regula en la escritura que causa este 
asiento».
II
Presentada  dicha  instancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Santiago  de 
Compostela número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos
Primero.  Mediante instancia privada suscrita por Don V. M. G. como administrador  es
de la entidad mercantil Urban Comercialización y Gestión de Inmuebles, S.L., –titular  o
registral del finca 32228 de este Distrito Hipotecario–, se solicita la cancelación por  25ww
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Fundamentos de Derecho
Se ha apreciado, previa su calificación registral –conforme a los artículos 18 y 
concordantes de la Ley Hipotecaria–, el siguiente defecto subsanable:
Único.  No procede la cancelación por caducidad interesada en relación con la 
hipoteca objeto de la inscripción 2.ª, novada por las inscripciones 3.ª y 6.ª, de la indicada 
finca registral 32228 de este Distrito Hipotecario, en la medida que:
a)  de  los  Libros  del  Registro  resulta  que  en  la  novación  que  consta  en  la 
inscripción  6.ª  de  referida  hipoteca  constituida  por  la  inscripción  2.ª,  se  acordó  lo 
siguiente:
“Primera.  Se deja sin efecto el contenido de los expositivos II y III de la escritura 
inicial de hipoteca de máximo, que quedarán sustituidos por un solo Expositivo II, con la 
siguiente redacción: II.–Que con el fin de garantizar la cuenta especial de crédito con 
finalidad  liquidatoria  que  se  dirá,  Urban  Portfolio  Inmobiliario,  S.L.  constituye  como 
superposición de garantía a favor del Banco Popular Español, S.A., hipoteca de máximo 
o segurida, sobre la finca de su propiedad, con arreglo a las siguientes:
Segunda.  La redacción de la Cláusula Primera de la escritura de hipoteca de 
máximo queda sustituida por la siguiente: ‘Primera. El Banco Popular Español, S.A., 
Sucursal de Santiago, O.P. –en adelante, el Banco– abre una cuenta especial de crédito 
con finalidad liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la 
Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, a nombra de Urban Portfolio Inmobiliario, S.L., 
y con número de orden 156/000956, por un importe de un millón ochocientos tres mil 
treinta y seis euros con treinta y un céntimos de principal y que tendrá validez hasta el 
día uno de marzo de dos mil veinte, no siendo esta fecha susceptible de prórroga (…)’.
b)  A la vista de la referida novación, y contrariamente a lo señalado en la instancia 
privada presentada, nos encontramos ante una hipoteca en garantía de una cuenta 
especial  de  crédito,  que  se  sujeta  a  lo  establecido  en  el  artículo  153  de  la  Ley 
Hipotecaria, y no ante una hipoteca flotante del artículo 153 bis de dicho texto normativo.
c)  De acuerdo con el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, ‘Podrá constituirse hipoteca 
en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad 
máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no 
prorrogable, y, caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta. 
Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el 
acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción 
hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la 
hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes. A la escritura 
y demás documentos designados en la regla 3.ª del artículo 131 deberá acompañar el 
que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada.
Por tanto, de conformidad con el referido artículo, el plazo para el ejercicio de la 
acción hipotecaria por el acreedor empieza a contar desde la fecha de vencimiento de la 
cuenta fijado en la escritura de constitución -o novación, en este caso-, de la hipoteca, 
esto es, a partir del 1 de marzo de 2020.
d)  asimismo,  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  82.5.º  de  la  Ley 
Hipotecaria, para la cancelación de una hipoteca por caducidad es preciso el transcurso 
de un plazo de veintiún años computados desde la fecha de vencimiento de la obligación 
garantizada (esto es, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte 
años –conforme al artículo 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecari–, más un 
año durante el cual no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción 
o ejecutada debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo  s
podría tener lugar con posterioridad al 1 de marzo de 2041. oe.
De lo anterior resulta la imposibilidad de proceder, en la actualidad, a la cancelación  w.
de la hipoteca indicada por caducidad, conforme al artículo 82.5.ª de la Ley Hipotecaria  25ww
e(pno rv cirotunds igdueie ncoten,s teanl tcimaniecnetloa ceióxnp rdees oh ipeont edcoac suómloe nptood rpáú bllelicvoa rspeo ra  pcaarbteo , daeclt uaaclmreeendtoer, 
mhipisomteoc haariyoa  os,i deon p asrute d).efecto, resolución judicial dictada en procedimiento en que el  BOE-A-cable e
Son de aplicación los artículos 1964 del Código Civil; 18, 20, 38, 76 y siguientes y 82 
de  la  Ley  Hipotecaria  y  concordantes;  así  como,  entre  otras,  la  Resolución  de  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 27 de julio de 2020, según la 
cual:  “Esta  naturaleza  tiene  gran  importancia  práctica  ya  que  en  ‘las  hipotecas  en 
garantía de una cuenta corriente de crédito’, el plazo o duración que se estipula lo es del 
crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la 
acción real hipotecaria, por lo cual la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por 
caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de 
las prórrogas posibles del crédito (artículo 8, párrafo 5 de la Ley Hipotecaria). Sin 
embargo, en las ‘hipotecas flotantes’ el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, por tanto, 
la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término pactado o la 
última  de  sus  prórrogas  posibles  (artículos  82,  párrafo  2,  y  153  bis  de  la  Ley 
Hipotecaria)”.
Acuerdo
Se acuerda suspender la inscripción del precedente documento, por las causas y en 
los términos que resultan de la presente nota de calificación; asimismo, se hace constar 
que no se ha procedido a la práctica de anotación preventiva de suspensión por defecto 
subsanable  por  no  haberse  solicitado  expresamente  (artículos  42.9.º  y  65,  párrafo 
segundo, de la Ley Hipotecaria).
El asiento de presentación motivado por dicho documento, quedará prorrogado por 
sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada.
Santiago, a 13 de enero de 2021.–El Registrador. Gil-Vicente Matoses Astruells.
Contra dicha calificación cabe (…)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don V. M. G., en nombre y representación de 
la sociedad «Urban Comercialización y Gestión de Inmuebles, S.L.», interpuso recurso el 
día 28 de enero de 2021 mediante escrito en el que expresaba como fundamentos 
jurídicos las siguientes alegaciones:
«Primera.  Que en pasadas fechas esta parte solicitó la emisión de una certificación 
de  dominio  y  cargas  en  relación  a  la  finca  registral  número  32.228  y 
CRU 1502300057958.
Segunda.  Que en dicha certificación se hace constar que figura como inscripción 
segunda de la finca (modificada por las inscripciones tercera y sexta), una hipoteca de 
máximo o flotante en garantía de la apertura de una cuenta especial de crédito con 
finalidad liquidatoria, constituida en fecha 01 de marzo de 2000 y novada en escrituras 
que causaron las inscripciones tercera y sexta. Expresamente se establece que la fecha 
de vencimiento de la hipoteca es el uno de marzo de dos mil veinte. El importe de esta 
hipoteca asciende a la cantidad de 201.005,49.–€
Tercera.  Que en fecha 16 de diciembre de 2020 el compareciente presentó una 
instancia al Registro de la Propiedad N.º 2 de Santiago de Compostela a medio de la que 
puso de manifiesto al registro que la citada carga hipotecaria debería haberse cancelado 
por  caducidad  al  procederse  a  emitir  la  certificación  registral  de  dominio  y  cargas 
solicitado, ello al amparo del artículo 82.2 de la vigente Ley Hipotecaria.
A fin de apoyar su solicitud esta parte refirió expresamente la Resolución de la 
Dirección  General  de  Registros  y  Notariado  de  fecha  24  de  octubre  de  2017 
(BOE 24/11/2017). A medio de la precitada resolución se analiza y resuelve una situación  e.e
similar a la existente respecto de la hipoteca de máximo que figura como inscripción  b
segunda de la finca 32.228 y determina que “el plazo de duración propio de la hipoteca  25ww
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artícDuilcohsa 8 2in.s2t.aº ndceia la c Laeuys óH ieplo atescieanritao  y1 36573 d.3e ld Deli aRrieog l6a9m deenlt oR Hegipisottreoc adreio l”a. Propiedad de
Santiago de Compostela N.º 2.
Cuarta.  Que en fecha 13 de enero de 2021 el Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Santiago de Compostela acordó suspender la inscripción solicitada por esta parte por 
entender que lo constituido sobre la finca 32.228 era una hipoteca en garantía de una 
cuenta especial de crédito y no una hipoteca flotante como indicaba esta parte.
Quinta.  Que contrariamente a lo establecido por el Registro de la Propiedad N.º 2 
de Santiago de Compostela en su resolución, lo constituido sobre la finca 32.228 en su 
inscripción segunda sí es una hipoteca de máximo en su modalidad de flotante.
De acuerdo con la Resolución de 28 de junio de 2012, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción de una hipoteca en garantía de afianzamiento a favor de una sociedad de 
garantía  recíproca,  cabe  señalar  que  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado reconoce la existencia en el sistema legal español de al menos tres clases de 
hipotecas de máximo puesto que establece:
“En realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas 
de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 
de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del 
saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las 
hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.”
Asimismo, en las Resoluciones de 2 y 3 de enero de 2013, la DGRN parafrasea el 
contenido del artículo 153. Bis LH y define los requisitos que deben presentar las 
hipotecas flotantes del siguiente modo:
Es cierto, sin embargo, que la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, vino a introducir en 
nuestro Derecho el reconocimiento normativo de las hipotecas flotantes a través del 
nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria conforme al cual podrán constituirse tales 
hipotecas como hipotecas de máximo en las que “será suficiente que se especifiquen en 
la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la 
misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos 
básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la 
cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la 
forma de cálculo del saldo final líquido garantizado”. Ahora bien, la admisión de tales 
hipotecas  se  restringe  exclusivamente  a  dos  tipos  de  acreedores,  a  saber,  las 
Administraciones Públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, y las 
entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, 
de regulación del mercado hipotecario, en cuyo caso podrán constituirse hipoteca de 
máximo a favor de tales entidades “en garantía de una o diversas obligaciones, de 
cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas” 
(cfr. artículo 153 bis, párrafo primero, letra a) (…)”
A medio de la Resolución de 3 de marzo de 2013, la DGRN concluye que lo 
relevante a la hora de determinar la naturaleza de una determinada hipoteca es la 
finalidad a la que responde su constitución.
Pues bien, en el presente caso se cumplen basta un somero vistazo a la escritura 
otorgada por Urban Portfolio Inmobiliario SL y Banco Popular Español ante D. Carlos de 
la Torre Deza, Notario del Ilustre Colegio de Galicia, en fecha 17 de Noviembre de 2011 
bajo el número 1.895 de su Protocolo para observar que se han cumplido todos los 
requisitos de la hipoteca de máximo flotante a pesar de que, por error, se dice que se 
constituye al amparo del artículo 153 LH y no del 153.bis LH como correspondería:
1.  La hipoteca se constituye en favor de Banco Popular Español, esto es, de un  s
banco  y,  consecuentemente,  una  entidad  financiera  expresamente  referida  en  el  oe.
artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. w.
2.  La hipoteca se constituye en garantía de diversas obligaciones presentes y/o  25ww
fpueturora nso.  Elimn iltaasti vpoá,g lainsa os b1li5g aac 1io7n dees  qlau ep rseecritáand ap aersticdraitsu rdae s cea regnou:meran a título enunciativo
Ban“c2o)  PoDpeu lcaarr Egos.p Laoñso ld, éSb.Aito.,s c qoumeo p coorn csueacluqeuniecri ac odnec oeppetor amciaonnteesn gllae vlaa daacsr ead ictaadbao  ccoonn  eell   BOE-A-cable e
mismo o que resulten de documentos en poder del Banco a cuyo pago viniera obligada 
la acreditada. A título enunciativo, pero no limitativo:
a.  Los  débitos  por  capital,  intereses,  incluso  de  demora,  comisiones  o  gastos 
accesorios derivados de cualquier operación de préstamo cualquiera que sea la forma en 
que se hayan instrumentado.
b.  Los saldos a favor del Banco resultantes de cuentas corrientes o de crédito de 
las que sea titular la acreditada así como los intereses, comisiones y demás gastos a 
cargo de la misma, incluso excedidos e intereses de demora.
c.  El importe de cualquier letra de cambio, cheque, pagaré, recibo o cualquier otro 
documento  en  poder  del  Banco,  descontado  o  no,  que  aparezca  firmado  por  la 
acreditada, en cualquier concepto.
d.  Las cantidades exigidas al Banco o pagadas por el mismo a consecuencia de 
avales, fianzas o garantías prestadas a favor de la acreditada, así como los intereses 
correspondientes.
e.  Las cuotas que resulten impagadas o el saldo líquido final resultante a favor del 
Banco  de  operación  de  Arrendamiento  Financiero  a  favor  de  la  acreditada,  o 
garantizadas por ella, si se produjera la exigibilidad anticipada de las mismas.
f.  Los importes que se adeuden por la acreditada al Banco derivadas de anticipos 
de crédito en fichero informático o comunicados en soporte magnético.
g.  Los  créditos  documentarios  y  los  anticipos  sobre  efectos  comerciales  en 
operaciones de exportación, así como cualquier crédito o financiación de operaciones de 
extranjero formalizadas por la acreditada con el Banco.
h.  Las  comisiones  de  devolución,  intereses  y  cualquier  otro  gasto  accesorio 
incluyendo los judiciales o extrajudiciales, derivado de cualquier operación.
i.  Y,  en  general,  cualquier  otra  obligación  de  carácter  bancario  y  naturaleza 
mercantil que contraiga la acreditada con el Banco.”
3.  En  la  hipoteca  expresamente  se  hace  constar  la  innecesaridad  del  pacto 
novatorio de las obligaciones que se imputen a la cuenta 156/0009-56.
A pesar de que reiterada doctrina refiere que no es imprescindible que se excluya la 
necesidad de novar las obligaciones para constituir válidamente una hipoteca flotante 
(toda vez que el tenor literal del artículo dice “sin necesidad” y no “con prohibición”), 
resulta unánime el criterio de que de la exclusión de la innecesaridad del pacto novatorio 
es un síntoma evidente de la naturaleza flotante de la hipoteca.
En  otras  palabras:  la  hipoteca  flotante  es  la  única  hipoteca  en  que  se  puede 
establecer que no es necesario el pacto novatorio de las obligaciones que se le imputan 
por lo que la presencia en el texto de la hipoteca de esta exclusión evidencia que nos 
hallamos ante una hipoteca flotante. En este sentido cabe citar a la DGRN en su 
resolución de 24 de octubre de 2017:
“2. Para resolver la primera cuestión debe partirse de la circunstancia de qué tipo de 
hipotecase encuentra inscrita y, en este sentido, no cabe duda que se trata de una 
hipoteca máximo delas específicamente reguladas en el artículo 153 bis de la Ley 
Hipotecaria, pues no solo consta así en el acta de inscripción, sino que expresamente las 
partes  contratantes  manifiestan  ser  ésta  su  voluntad,  tal  como  resulta  de  las 
estipulaciones segunda y sexta antes transcritas. La apertura de una cuenta ‘a los 
efectos de fijar el saldo final liquido garantizado’ en nada desdice esta conclusión ya que 
tal posibilidad expresamente se encuentra reconocida en los dos últimos párrafos del 
citado artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria y porque la hipoteca garantiza una pluralidad 
de obligaciones ‘respecto a las que se señala que su adeudo en la cuenta no supondrá  s
novación de las mismas’, lo que es propio únicamente de la hipoteca global o flotante del  oe.
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria w.
Así, establece la precitada escritura en su página 18: 25ww
las o“Ebll igcarécdioitnoe ess ipneicciiaalle sq,u eq uael  pseregsueirnátne  rsieg iécnodnocesed ep onro  ssuusp opnaec toaslt epraacrtiiócnu laor enso,v amciieónnt rdaes 
nreos esrev ápnrdoodsuez cae l suB aandceou dhoa setna  lae nctounecnetas  eesl peecjeiarcl,i ceion  cdueylaos  caascoc ioqnueesd acráanm bnioavriaadsa so,   BOE-A-cable e
personales derivadas del documento u obligación de que se trate, incluso contra terceros 
obligados.”
4.  En la escritura de constitución de la hipoteca se hace constar:
– Que es una escritura de máximo (la catalogación de su modalidad como “flotante” 
con la que esta parte la refiere no se responde a un término oficial sino que únicamente 
refleja la denominación con que es conocida habitualmente esta hipoteca en el mercado, 
pero existiendo referencias a ella también como “hipoteca única”, “hipoteca global” o 
“hipoteca de propietario”, entre otras).
– Una descripción de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar 
en el futuro las obligaciones garantizadas (a efectos de no resultar reiterativos nos 
remitimos a los referido de las páginas 15 a 17 de la precitada escritura).
–  La  cantidad  por  la  que  se  constituye  la  hipoteca  flotante:  1.803.036,31.–€ 
(principal).
– El plazo de duración de la hipoteca: hasta el 1 de marzo de 2020 (no siendo esta 
fecha susceptible de prórroga)
– La forma de cálculo del saldo final líquido garantizado: saldo deudor de la cuenta 
de crédito.
Por  consiguiente,  es  evidente  que  en  la  escritura  otorgada  por  Urban  Portfolio 
Inmobiliario SL y Banco Popular Español ante D. Carlos de la Torre Deza, Notario del 
Ilustre Colegio de Galicia, en fecha 17 de noviembre de 2011 bajo el número 1.895 de su 
Protocolo se cumplen todos los requisitos del artículo 153.bis LH y que, por ello, la 
hipoteca de máximo en ella recogida pertenece a la modalidad “flotante”.
Sexta.  En reiteración de las alegaciones vertidas por esta parte el 16 de diciembre 
de 2020 y del criterio manifestado por la DGRN en su resolución de 24 de octubre 
de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017) interesamos nuevamente que se proceda a 
cancelar la inscripción de la referida hipoteca flotante por caducidad.
Habiéndose superado el plazo de duración por el que se constituyó la hipoteca de 
máximo (20 de marzo de 2020), y no siendo esta fecha susceptible de prórroga según 
los propios términos de la escritura, es evidente que debería haberse procedido a la 
cancelación automática de la inscripción 2.ª (y sus novaciones) al emitirse la certificación 
registral por el Registro de la Propiedad N.º 2 de Santiago de Compostela.
A efectos de ilustrar nuestro argumento, transcribimos nuevamente el razonamiento 
manifestado por la DGRN en su resolución de 24 de octubre de 2017:
“La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de 
duración de la hipoteca flotante o global es que, como queda señalado, su duración no 
vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a 
partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la 
caducidad del derecho real de hipoteca –artículos 82.5.º y 128 de la Ley Hipotecaria–, no 
pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según 
opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera 
como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará 
automáticamente llegado su vencimiento en aplicación de los artículos 82.2.º de la Ley 
Hipotecaria y 353.3 del Reglamento Hipotecario, a semejanza de lo que ocurre con las 
anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal 
acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de 
lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, y sin que sea 
necesaria prueba alguna más acerca del no ejercicio de la acción ejecutiva, como parece 
exigir el registrador, pues basta con la aplicación del principio de inoponibilidad de lo no  s
inscrito. oe.
Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad del asiento registral de  w.
hipoteca flotante, como ya se indicaba en la Resolución de 13 de abril de 2016, el que  25ww
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temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio 
de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las 
obligaciones garantizadas. A partir de esta circunstancia, válida por responder a una 
causa adecuada y específica de este tipo de hipotecas, el artículo 153 bis de la Ley 
Hipotecaria no establece ninguna limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe 
tenerse como ajustado a derecho el señalado en la escritura objeto de este recurso con 
inclusión de la posibilidad de prórroga.
Por último señalar que en las hipotecas flotantes el plazo del derecho real de 
hipoteca implica que quedan garantizadas con la misma todas aquellas obligaciones 
que, siendo incluibles dentro de la cláusula de globalización, hayan nacido durante su 
vigencia y una vez vencidas, también durante la vigencia de la misma, no hayan sido 
amortizadas, lo que incluirá también a las obligaciones vencidas anticipadamente por 
virtud de un pacto de vencimiento cruzado entre las mismas. Por tanto, al contrario de lo 
que señala el registrador de la propiedad en su nota de calificación, la ampliación del 
plazo de la hipoteca flotante implica per se una ampliación del plazo en que pueden 
surgir una nueva obligación futura garantizada, sin que ello altere de ninguna forma la 
característica de la caducidad del asiento registral”.
Por lo expuesto,
Solicito que se tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo; por interpuesto 
recurso gubernativo en tiempo y forma contra la resolución denegatoria de cancelación 
de inscripción por caducidad dictada por el Registro de la Propiedad N.º 2 de Santiago 
de Compostela en fecha 13 de enero de 2021, y en base a las alegaciones efectuadas 
se acuerde cancelar la inscripción 2.ª novada por las inscripciones 3.ª y 6.ª de la finca 
registral 32.228 del Registro de la Propiedad N.º 2 de Santiago de Compostela y se 
ordene la emisión de nueva certificación de dominio y cargas en que se encuentre 
corregido el defecto padecido».
IV
Mediante escrito, de fecha 2 de febrero de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2.º, 529, 546.4.º, 1280 y siguientes, 1843.3.º, 1964 y 1969 del 
Código Civil; 79, 82, 103, 105, 118, 128, 142, 153, 153 bis y 210 de la Ley Hipotecaria; 
103, 105, 118, 128 y 142 de la Ley Hipotecaria; 174 a 177, 193 y 245 del Reglamento 
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de 
junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio de 2001, 8 de enero de 2002, 8 de marzo 
de 2005, 15 de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de 
septiembre de 2009, 15 de febrero de 2010, 30 de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 
de enero, 4 de julio y 19 de diciembre de 2013, 10 de enero de 2014, 9 de enero, 8 de 
abril y 2 de diciembre de 2015, 13 y 21 de abril, 8 de julio, 22 de septiembre, 21 de 
octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 de diciembre 
de 2017, 20 de febrero, 9 y 31 de julio de 2018 y 8 de marzo y 10 de septiembre 
de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 27 de julio de 2020.
1.  En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la  b
Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del  25ww
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de la cláusula primera de la escritura de constitución de la hipoteca de máximo quedó
sustituida  por  la  siguiente:  «Primera.  El  Banco  Popular  Español,  S.A.,  Sucursal  de 
Santiago, O.P. –en adelante, el Banco– abre una cuenta especial de crédito con finalidad 
liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria 
y 245 de su Reglamento, a nombre de Urban Portfolio Inmobiliario, S.L., y con número 
de orden 156/000956, por un importe de (…) de principal y que tendrá validez hasta el 
día uno de marzo de dos mil veinte, no siendo esta fecha susceptible de prórroga (…) 
El acreditado se obliga por la escritura motivo de la presente a satisfacer al Banco en la 
citada Sucursal, antes de, o en el día del vencimiento indicado anteriormente, la cantidad 
a que ascienda el saldo deudor de la cuenta de crédito que con el número antes indicado 
se regula en la escritura que causa este asiento».
El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada porque, según afirma, 
se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, que se sujeta a 
lo establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y no ante una hipoteca flotante a 
que se refiere el artículo 153 bis de dicho texto normativo. Por ello, considera que, 
conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, para la cancelación de 
dicha hipoteca por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años 
contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo 
de  prescripción  de  la  acción  hipotecaria  que  es  de  veinte  años  –conforme  a  los 
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más un año durante el cual 
no  ha  de  resultar  que  ha  sido  renovada,  interrumpida  la  prescripción  o  ejecutada 
debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo podría tener 
lugar con posterioridad al 1 de marzo de 2041.
El recurrente alega que se trata de una hipoteca flotante de las reguladas por el 
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo plazo de duración termina el 1 de marzo 
de 2020.
2.  Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la 
hipoteca,  como  los  demás  derechos  reales,  pueda  ser  constituida  por  un  plazo 
determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo 
que  únicamente  durante  su  vigencia  puede  ser  ejercitada  la  acción  hipotecaria, 
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que 
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la 
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, 
ya por cualquier otra causa.
No  siempre  es  fácil  decidir  si,  en  el  caso  concreto,  el  plazo  señalado  es 
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, 
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación 
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación 
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun 
cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994, entre otras–.
3.  Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, 
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, 
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse 
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la 
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la 
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación 
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca  e
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de  bo
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción  25ww
dadaL ap ocr alan cLeelay c1ió3n/2 0c1o5n.vencional  automática  sólo  procede  cuando  la  extinción  del
dcoenretrcohvoe rttiidean ep orlu ngoa rs adbee rsuen  sim soed eos tán írteidfoir ieyn dmo aan liafi ecsatdou, cindoa dc muaisnmdoa  dseel ad edreucdhoos are aol 
de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en
dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se 
trate.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es 
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la 
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos 
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que 
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según 
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual 
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr. Resoluciones 
de 29 de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014); o bien el transcurso de los plazos 
que  figuran  en  el  artículo  210.1.8.ª  de  la  Ley  Hipotecaria  que  se  aplicarán  a  las 
inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras 
formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha 
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril 
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019, entre otras).
Por ello, la naturaleza de la hipoteca tiene gran importancia práctica ya que en «las 
hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se 
estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de 
prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se 
podrá  cancelar  por  caducidad  hasta  el  transcurso  de  21  años  desde  la  fecha  de 
finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, 
de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, 
por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término 
pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis 
de la Ley Hipotecaria).
4.  En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato, 
tal como han quedado redactadas mediante la novación referida, resulta que el plazo de 
duración pactado (referido a la cuenta de crédito, un año prorrogable hasta el 1 de marzo 
de 2020) debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino 
más  bien  referido  al  plazo  durante  el  cual  las  obligaciones  contraídas  antes  del 
vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca 
constituida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. e.