BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41925
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6375 Resolución de 21 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Jaén n.º 2, por la que se deniega la inscripción 
de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  M.  H.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Jaén número 2, don Francisco Javier Fernández Cruz, por 
la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada, de fecha el día 7 de agosto de 2019, don J. M. H. solicitó 
la rectificación de la descripción de la finca registral número 12.924 del término de 
Torredelcampo, según informe técnico y representación gráfica alternativa en fichero 
informático en formato GML que se acompañaba a la citada instancia.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Jaén número 2, una 
vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1832.
Año: 2019.
Presentado el: 7 de agosto de 2019 a las 10 horas y 10 minutos.
Presentante: J. M. F.
Interesados: J. M. F.
Naturaleza: Instancia.
Objeto: Inscripción representación gráfica alternativa.
Examinado  el  precedente  documento  que  ha  sido  presentado  con  el  asiento 
número 1522 del Diario tomo 69, previa calificación del Registrador que suscribe, previo 
examen y calificación del mismo, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
al producirse un conflicto de hecho entre los titulares registrales y catastrales colindantes 
y el titular registral que pretende inscribir la rectificación de superficie e inscripción de la 
representación gráfica alternativa de la finca, que evidencian que no es pacífica la 
delimitación gráfica alternativa de la misma propuesta por el solicitante, ha resuelto 
denegar la inscripción de dicha representación gráfica alternativa por haberse formulado 
oposición por parte de un titular catastral colindante, debidamente justificada, todo ello 
en base a los siguientes:
Hechos: e.
1.  Se  presenta  instancia  suscrita  en  Jaén,  el  día  siete  de  Agosto  de  dos  mil  75ww
sldTauoi esrmcrceirnedibudeeeilcc viaóecmn,o  ppneoo fre  iscJgot.uu liMacalid .t aaHf e l.ap,c  hocrearo c,ne t ilDf eiciNln agIc ceniuónúanimel  dreoecr oo ltma o( p…ocóa )gb,t riifatdiurfamola  aarc tdroiarblee ueggindiisa atpdr aroael   slSaed .n ienVc di.a ilca Aad .de, fali an Rfccienoagcm ais1p te2aran.ñ9d áb2ona4rd s qoedus aeee     OE-A-2020-63able en https://
igualmente las coordenadas georreferenciadas alternativas a la finca expresada para la
oportuna inscripción de dicha representación gráfica alternativa, para su consiguiente 
coordinación con el catastro, y de la que resultan que la indicada finca tiene una 
superficie según dicha medición efectuada, de 39 áreas, 10 centiáreas, si bien, según el 
Registro, tiene una superficie de 41 áreas y 68 centiáreas, produciéndose, por tanto, una 
rectificación  de  superficie  a  menor  cabida.  Estamos  pues  ante  un  supuesto  de 
rectificación de cabida y conforme dispone el artículo 199.2 de la Ley 13/2015 de 24 de 
Junio  de  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria,  es  obligatoria  la  aportación  de  una 
representación gráfica alternativa de la indicada finca tal y como dispone el artículo 9 b) 
de la Ley Hipotecaria.
Manifiesta el titular de la finca objeto de transmisión, que la descripción catastral de 
la finca no se corresponde con la realidad física, aportándose una representación gráfica 
georreferenciada alternativa, y solicitando, en la indicada instancia, en virtud del principio 
de rogación, la inscripción gráfica conforme al artículo 199.2. de la Ley Hipotecaria.
Este Registrador inicia al expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con 
fecha  20  de  Agosto  de  2019.  Como  consecuencia  de  la  apertura  del  referido 
procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y al objeto, como señala la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y notariado de fecha diecinueve de 
julio de dos mil dieciséis, de la intervención de los predios catastrales y registrales 
colindantes  para  evitar  que  puedan  lesionarse  sus  derechos  y  en  todo  caso  se 
produzcan  situaciones  de  indefensión,  se  notificó  a  todos  los  titulares  registrales  y 
catastrales colindantes que obran en el expediente número 373 abierto a tal fin en este 
Registro a mi cargo.
En relación al expediente anteriormente mencionado, en la fecha que se dirá, se ha 
formulado oposición a la pretensión contenida en la indicada instancia por parte de los 
siguientes señores:
Con fecha 10 de Septiembre de 2019 se ha presentado en este Registro escrito de 
oposición  debidamente  motivado  y  fundamentado,  suscrito  en  Jaén  el  día  10  de 
Septiembre de 2019, por J. D. P. I., con DNI número (…), en calidad de titular catastral 
de la parcela 163 del polígono 5 del término municipal de Torredelcampo, colindante a la 
parcela catastral a que se refiere el precedente documento, dado que la oposición 
formulada  se  fundamenta  en  documentación  fehaciente  que  pone  de  manifiesto  la 
existencia de un litigio motivado por alteraciones en la cartografía catastral, dudas que 
quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la 
existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la 
representación  gráfica  del  promotor  como  de  las  alegaciones  del  colindante,  que 
evidencian  que  no  es  pacífica  la  delimitación  gráfica  de  la  finca  propuesta  por  el 
recurrente,  resultando  posible  o,  cuando  menos,  no  incontrovertido,  que  no  nos 
encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de 
finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que 
se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
En  base  a  lo  anteriormente  expuesto  resultan  fundadas  las  dudas  de  este 
Registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre la finca que se pretende inscribir 
y la parcela catastral colindante con posible invasión de la misma. Dudas que quedan 
corroboradas con los datos y documentos que obran en mi expediente. Debe recordarse, 
como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el objeto de la intervención 
de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la 
realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se 
produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al  e.
registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera  w.b
parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa  75ww
posiSbeili dinacdo drpeo irnatne rvael ntíitru elon  ceal leifixcpaeddoi elnotse .planos de medición de la finca que se pretende
inscribir.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  La Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, cuyo 
artículo 199. Apartado primero párrafo 4.º señala: “El Registrador denegará la inscripción 
de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o en parte con otra 
base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la 
Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las 
alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las 
normas generales”.
Segundo.  La Resolución-Circular de la DGRN de 3 de Noviembre de 2015, en su 
apartado segundo letra b, párrafo 2.º, establece que: “Las notificaciones efectuadas a los 
colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, 
así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso“.
Tercero.  La Resolución de la DGRN de 14 de Noviembre de 2016 declara correcta 
la actuación del registrador que suspende la inscripción de la representación gráfica, 
considerando que de los documentos aportados y de la oposición de un colindante existe 
un conflicto en cuanto al derecho de propiedad que debe ser resuelto por acuerdo de las 
partes o por vía judicial.
Reitera dicha resolución otras anteriores (22 de Abril, 8 de Junio y 10 de Octubre 
de 2016), en el sentido de que la representación gráfica alternativa aportada, junto con el 
acto  cuya  inscripción  se  solicite  o  como  operación  específica,  debe  ser  objeto  de 
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Véase igualmente las 
recientes Resoluciones de la DGRN de 18 de diciembre de 2017, de 17 de enero, y las 
de 6 y 7 de febrero de 2018.
Medios de subsanación.
En caso de suspensión de la inscripción de la representación gráfica por la oposición 
estimada de un colindante o colindantes, el titular registral solicitante podrá dirimir sus 
discrepancias  con  el  colindante  opositor  mediante  un  procedimiento  de  deslinde, 
mediante el acuerdo reciproco a las respectivas representaciones gráficas o cualquier 
otro procedimiento de jurisdicción voluntaria tendente a resolver el conflicto en cuanto a 
la delimitación del derecho de propiedad, y si no se obtuviera acuerdo, podrá acudir a la 
vía judicial correspondiente conforme a la LEC, que queda expedita.
Contra la anterior calificación (…)
Jaén, a veintiséis de septiembre del año dos mil diecinueve.–El registrador, (firma 
ilegible).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. H. interpuso recurso el día 31 de 
octubre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«1.  En el escrito de alegaciones presentado por uno de los propietarios de la 
parcela  colindante  afectada  por  la  georreferenciación  solicitada  para  mi  parcela  se  s
aportan  fotografías  aéreas  con  cartografía  catastral  superpuesta.  Ninguna  de  las  o
imágenes se corresponde con las de la cartografía catastral oficial porque no han sido  w.
seounbp teuennrpiado adnsee  dre el llaalas   scseaedr tepo ugeerlaedfceíat ra ópncriaectacai sadtrer alc loC nas tobabasrsterto a nlnaties d  ceflo aptroliadgnaroadsf íe acls ad taedssetplr laaltzeeasrrm eoinfeiocni.at oleA escx.t uiAsatdelmenmteená tase,l    2020-6375n https://ww
numerosos organismos disponen de aplicaciones con fotos aéreas en las que se van
superponiendo  capas  con  distinta  información.  No  obstante,  para  los  casos  de
correcciones de lindes, no se debe considerar válida una fotografía aérea que no haya 
sido obtenida del Organismo oficial que tenga esas competencias. Si consideramos la 
segunda  fotografía  y  comparamos  las  líneas  marcadas  con  elementos  fácilmente 
reconocibles como la actual autovía (…) que está al Sur de la zona en cuestión o 
también comparamos alguna de las construcciones existentes, podemos comprobar sin 
ningún género de dudas el desplazamiento de las líneas límite de parcela que se 
representan. Por lo tanto, técnicamente no son decisivas para discernir si delimitan 
fielmente una finca.
2.  En el mismo escrito se aporta también una fotografía de la zona en la que se 
observan las señales fijadas para la delimitación de la linde real de mi parcela respecto 
de la 205 y se afirma que la existencia de una vegetación distinta confirma la invasión 
por mi parte de la propiedad de la colindante. Esto no es cierto, la fotografía aportada fue 
realizada durante la reciente medición y fue remitida al propietario de la parcela 205 para 
informarle de la zona aproximada de medición. Cabe decir que no recibimos comentario 
alguno al respecto. En cuanto a la diferencia en la vegetación tenemos que señalar que 
es normal porque en la zona próxima a las lindes entre una parcela con un cultivo y otra 
con cultivo diferente o ausencia de este, no se aplican productos fitosanitarios. En este 
sentido se guarda una distancia de seguridad para no afectar al predio colindante. Es por 
esto por lo que existe vegetación distinta en alguna de las zonas.
3.  Las fotografías históricas que aportamos en nuestro estudio fueron examinadas 
por el Ingeniero Técnico que realizó la medición. En su dictamen se refleja el resultado 
de la fotointerpretación de los elementos existentes en el terreno que nos indican la 
correcta situación de la linde entre mi parcela y la colindante al Norte, la 205. En este 
sentido cabe reseñar que se necesitan conocimientos y experiencia en fotogrametría, 
teledetección  y  otras  materias  relacionadas  con  la  cartografía  y  la  topografía  para 
realizar una correcta interpretación de las fotografías aéreas.
4.  Si  tenemos  en  cuenta  el  entorno  y  todas  las  parcelas  que  limitan  con  mi 
propiedad, podemos comprobar con total claridad que resulta del todo imposible que la 
diferencia de superficie que resulta de la errónea delimitación de mi parcela pueda 
localizarse en una zona distinta a la que la limita con la parcela 205. Como puede 
observarse en la cartografía oficial del Catastro (actual e históricas), las parcelas que 
limitan al Este, al Oeste y al Sur están todas ocupadas por cultivo de olivar. Por lo tanto, 
en estas zonas el límite entre una y otra parcela está definido de manera clara por la 
distancia entre la oliva de una finca y la de su colindante. Por lo tanto y, si durante más 
de cincuenta años no ha existido conflicto alguno, cabe pensar que los limites Este, 
Oeste y Sur están bien definidos. Es más, existe un pequeño error a favor del colindante 
Este correspondiente a la propiedad de una oliva y que se pretende corregir a la vez. No 
obstante, este error carece de importancia para la correcta delimitación de la linde entre 
mi parcela y la 205.
5.  Como prueba de la bondad de la delimitación georreferenciada de mi finca que 
pretendo inscribir y cuya resolución negativa motiva este recurso adjunto copia de las 
escrituras originales de compra venta de la finca por mi padre, M. M. M., en el año 1968 
y cuyo original pongo a su servicio para las comprobaciones que estime necesarias. En 
la descripción literal de la finca se detalla en la misma se localizan 44 plantas arraigadas. 
Este dato es crucial porque si comprobamos las fotografías aéreas ya presentadas en la 
solicitud de inscripción, podemos concluir que la delimitación real de mi finca recoge 
esas 44 olivas arraigadas junto a otra de más reciente plantación situada al Sur que se 
refleja con menor tamaño a las demás. Volvemos a presentar las fotografías históricas  s
obtenidas del IGN (Instituto Geográfico Nacional). oe.
6.  Entendemos  que  tiene  mayor  valor  jurídico  el  título  de  propiedad  del  que  w.
proviene mi finca. Además de ser anterior a la compra de la finca colindante por el  75ww
cporonpcileutiar riqou eq uree shualt ap rleósgeicnota dpoe nlsaasr  aqleugea claio nseusp.e rEfinc iec oqnusee csuee nrceiafl,e jtaa mebni éenl  ptíotudleom  does 
ap rolap ieexdtaedn sdióen m oi bptaednridea y ,d peo lra  cdoenlsimigiutaiecnióten,  deenl  eple qríumee atrdoq ureiraí l pdoer  hlae rpeanrccieal,a s 1e6 a3j.u sEtna  emsátes   BOE-A-cable e
sentido, el dato de cabida superficial dista de la información catastral actual algo más de 
un 17%. Mientras que si tenemos en cuenta el número de olivos que se detallan en la 
descripción  literal  de  la  finca  en  el  título  de  propiedad  original  y  el  perímetro  real 
georreferenciado,  la  diferencia  resultante  está  en  torno  a  6%.  Diferencia  válida  y 
asumible por estar claramente dentro de las tolerancias legales y técnicas permitidas.
7.  (…) copia del plano catastral de campo utilizado para los trabajos de formación 
del catastro parcelario de Torredelcampo, cuyo original se encuentra en el Ayuntamiento 
del municipio para su comprobación y cotejo. En el mismo se puede observar cómo en 
su origen, la linde entre mi parcela y la colindante Norte coincide con la delimitación 
presentada para inscripción. Realizada consulta al responsable de rústica de la Gerencia 
Provincial del Catastro de Jaén a este respecto nos informa que es bastante probable 
que se den errores a la hora de trasladar la información de trabajo existente en los 
planos de campo a la cartografía final. En este sentido, si observamos de nuevo las 
fotografías históricas obtenidas del CNIG (Centro Nacional de Descargas del Instituto 
Geográfico Nacional) podemos comprobar la existencia de un reguero situado a unos 
metros del límite norte real de la finca que puede confundirse con la linde entre mi 
parcela y la 205 y que se aprecia en la fotografía como una franja más clara que el resto. 
Es  fácil  pensar  que  esta  franja  puede  representar  incluso  una  vereda,  tal  y  como 
erróneamente se muestra en la fotografía original más antigua obtenida del Archivo 
Histórico Provincial de Jaén (toda la información Catastral histórica se almacena y se 
gestiona en este organismo). En ella las parcelas aparecen con la numeración anterior a 
la década de los 80 (en concreto mi parcela aparece con el número 144) y se observa un 
carril pintado en trazos rojos discontinuos con inicio en la antigua carretera y final justo 
en mi finca. Como se puede comprobar, es del todo ilógico la existencia de un carril o 
vereda justo en esa zona. Sobre todo, porque existe otra vía de acceso de dominio 
público a una distancia 4 veces menor. Lo que nos lleva a pensar que se ha confundido 
con el regajo existente cuyo trazado coincide. Además, en las siguientes fotografías 
obtenidas del mismo Organismo y en las que ya aparece la numeración parcelaria actual 
no se observa el carril de la foto anterior. Lo que nos confirma el error en el trazado de la 
línea  límite.  No  obstante,  en  ambas  fotografías  oficiales  se  puede  observar 
perfectamente diferenciada la parte de olivar de la de monte y se distingue claramente 
que el trazo realizado por el operador cartográfico deja fuera de la parcela tres olivos de 
los 44 arraigados que ya se reflejaban en la escritura de compraventa del año 1968.
[se insertan dos fotografías].
En esta fotografía obtenida del Archivo Histórico Provincial del [sic] Jaén se puede 
observar cómo se dejan fuera del perímetro de la parcela 163 varias olivas de la última 
hilada, la que limita con la parcela n.º 205.
8. En las siguientes imágenes observamos el perímetro real de la finca sobre las 
fotografías obtenidas del Instituto Geográfico Nacional de los años 70 en primer lugar y 
del año 1984 después. Si contamos el número de olivos arraigados podemos comprobar 
que coincide con la descripción que aparece en el título de propiedad del que procede. 
Se aprecia con bastante claridad la franja de color más claro entre las dos últimas 
hiladas formada por el regajo que puede confundirse con una linde. En la segunda 
imagen, la de los años 80, se aprecia con mayor claridad el regajo entre las dos últimas 
hiladas de olivos. Si contamos el número de plantas comprobaremos su coincidencia con 
el título de propiedad. Sobre la misma imagen marcamos los 44 olivos arraigados 
mediante círculo de color verde.
[se insertan tres fotografías]. s
9.  Presentamos  también  las  ortofotografías  oficiales  del  Centro  de  Gestión  oe.
Catastral y Cooperación Tributaria n.º (…) y (…) de septiembre de 1993 en la que se  w.
refleja la parcela n.º 163 del polígono 5 del T. M. de Torredelcampo. En ellas, la linde  75ww
epnatsraen mdoi  fijnucsato y  plao rc oelinncdimanat e dne.º  l2a0s5  oalpivaarse ced ec amrtoi gprarofipaidead audn. osV emreemtrooss  mpárism aelr oN ourntea, 
amp[lsiaec iinósne drtea nla t rzeosn fao tyo dgerasfpíausé]s. las fotografías completas. BOE-A-cable e
Cada una de las fotografías reflejan parte de la parcela, aunque en la segunda 
aparece una mayor zona de la finca. No obstante, se ha realizado un montaje en el que 
se han unido ambas fotografías para que pueda verse la parcela al completo. Lo vemos 
en la siguiente página.
[se inserta una fotografía].
Al igual que en las fotografías anteriores, si contamos las olivas enmarcadas dentro 
del perímetro de la parcela delimitado por la línea de color rojo podemos comprobar que 
el número coincide con la cantidad reflejada en el título de propiedad del que procede mi 
finca.
10.  Por último, adjuntamos de nuevo la ortofotografía más reciente obtenida del 
PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) en la que se marcan con círculo amarillo 
cada una de las 44 olivas que aparecen recogidas en el título de propiedad original de la 
finca. Del mismo modo y con círculo color cian, se refleja el olivo de más reciente 
plantación y de menor porte que el resto. Además, se reflejan con trazos discontinuos de 
color magenta la dirección de alineación de hiladas de olivos. Para el trazado del límite 
Norte de mi parcela se ha prolongado la línea que une los olivos de mi propiedad y que 
viene marcada por los colindantes al Oeste y al Este. Como premisa se ha tenido en 
cuenta la distancia media entre cada una de las hiladas y se ha trasladado la mitad de 
ésta, desde el último olivo hacia el Norte. Con esto queda perfectamente fijada la linde 
entre mi finca y la parcela 205. Veamos la imagen de la página siguiente.
[se inserta una fotografía].
11.  Si tenemos en cuenta la delimitación catastral actual, el número de olivos que 
se reflejan en el título de propiedad original se vería mermado en 3 unidades y con la 
delimitación  real  que  pretendemos  corregir  este  mismo  número  sería  totalmente 
coincidente con el título jurídico. Más aún, si tenemos en cuenta el olivo de más reciente 
plantación y que aparece en las fotos con menor porte, la diferencia sería de 1 unidad. 
Cantidad que se acerca más al título de propiedad. Por consiguiente, el error al comparar 
la cantidad de olivos enmarcados dentro de los límites catastrales actuales resulta ser el 
triple que el resultante de la delimitación propuesta.»
IV
El registrador de la Propiedad de Jaén número 2 emitió informe y elevó el expediente 
a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo 
de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de 
febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre, 10 de octubre, 2, 14 y 28 
de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre 
y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 7 de marzo, 24 de abril, 11 
y 21 de mayo y 20 de diciembre de 2018.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que 
dicha representación gráfica invada una finca colindante, la parcela catastral 205 del  e.e
polígono 5 de Torredelcampo, atendiendo a la oposición del titular catastral de la misma  b
que efectúa alegaciones aportando documentación gráfica en sustento de las mismas. 75ww
supeLrafi cfiinec dae n 4ú1m áerreoa 1s 2y. 96284  cdeenlt itáérremaisn;o l ad ere Tporerrseednetalccaiómnp gor, ásfeicgaú anl teelr nRaetigvias taro l,a t iceantea sutnraal 
aprorloígjao nuon a5  s(ucpoerrreficsipeo dned ie3n9t eá reaa lsa  yc 1ita0d cae nretigáirsetarasl;)  yt iseengeú unn eal  Csuaptaesrtfricoi,e l ag rpáafriccae lad e1 633.4 d5e3l 
metros cuadrados.
2.  El  artículo  199  regula  las  actuaciones  necesarias  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de 
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En  el  presente  caso  resultan  claramente  identificadas  y  fundamentadas  las 
dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto 
entre fincas colindantes y posible invasión de una parcela catastral colindante. Aunque  e
no resulta del expediente que la finca colindante se encuentra inmatriculada, en este  bo
caso se trata de una representación gráfica alternativa que altera el perímetro catastral.  75ww
dRoecsuumltae ntdaecsiótanc agbrálefi caq uqeu e las e oappoosritcai óanl  edxeple dcieonlinted,a qnutee  psoen ef udned mamaneinfiteas toc oenl  cdoinvfelircstoa 
en rPeloarc itóann tcoo, nd eu nloas c odnactores tay  fdraoncujam deen tteorsr eqnuoe. obran en el expediente, se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 21 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.