BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87307
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12225 Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una sentencia dictada en rebeldía, por la que se condena al 
demandado a la elevación a público de un contrato.
En el recurso interpuesto por don M. A. B. R., abogado, en nombre y representación 
de don K. B. L. y don J. M., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad 
de Mijas número 2, don Javier Aznar Rivero, por la que se suspende la inscripción de 
una sentencia dictada en rebeldía, por la que se condena al demandado a la elevación a 
público de un contrato.
Hechos
I
Se  expidió,  el  día  17  de  mayo  de  2019,  por  doña  S.  M.  P.  D.,  letrada  de  la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Fuengirola, 
testimonio de la sentencia, dictada en rebeldía de la entidad demandada el día 17 de 
octubre de 2016 en los autos del procedimiento ordinario número 1167/2015, por la que se 
declaraba que los dos demandantes son los propietarios de la finca registral número 30.424 
del Registro de la Propiedad de Mijas número 2, «condenando a todos los demandados a 
estar y pasar por esta declaración», y se condenaba «a la demandada Russel Foster 
Inversiones, S.A., a elevar a público los contratos de compraventa» a favor de los indicados 
demandantes, «con apercibimiento de otorgamiento judicial en sustitución suya de cumplir 
personalmente este pronunciamiento».
II
Presentada el día 5 de marzo de 2021 la indicada sentencia en el Registro de la 
Propiedad de Mijas número 2, fue objeto la siguiente nota de calificación:
«Previo examen y calificación del documento presentado el 5 de marzo de 2021 
causando el asiento 1721 del tomo 134 del libro diario de operaciones, testimonio de la 
sentencia dictada el 17 de octubre de 2016 por don Julián Cabrero López, magistrado 
del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Fuengirola en el procedimiento seguido 
en dicho juzgado con el número 1167/2015; el registrador que suscribe, ha resuelto no 
practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
Hechos.
Primero.  De acuerdo con la sentencia aportada, para inscribir la finca 30424 a favor 
de los demandantes será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura de  e.
elevación a público del contrato de compraventa de la que, además, se deducirá que el  w.b
órgano judicial ha apreciado que han transcurrido los plazos que la ley otorga al rebelde  225ww
para ejercer la acción de rescisión de la sentencia.
Fundamentos de Derecho.
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 708 y 548 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, 3 de la Ley Hipotecaria y 143 
y 144 del Reglamento Notarial, sentencia la Sala Primera del Tribunal Supremo de 
fecha 14 de noviembre de 2002 y resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 18 de marzo de 2019 en la que razonaba: “Por todo ello, lo 
procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción 
directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal 
permite al demandante otorgar la escritura compareciendo ante el notario por sí solo, 
apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del 
demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan sólo viene a 
hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del 
negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. Por el 
contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando 
la  inscripción,  el  testimonio  del  auto  firme  por  el  que  se  suplan  judicialmente  las 
declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos 
unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la 
declaración  de  voluntad  unilateral  del  demandado,  siempre  que  no  lo  impida  la 
observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y 
negocios jurídicos”.
Además, la resolución de 21 de junio de 2019 en la que el nombrado Centro Directivo 
recuerda su propia doctrina en el sentido de que mientras quepa la acción de rescisión, 
la  sentencia  dictada  no  es  inscribible  sino  solamente  susceptible  de  anotación 
preventiva, y que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar 
tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la 
prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción 
rescisoria. Sin embargo considera que como también resolvió su resolución de 27 de 
noviembre de 2012 “el título inscribible no es una resolución judicial, sino la escritura que 
documenta un negocio jurídico; y, si bien es cierto que la legitimación de uno de los 
otorgantes –el Juez– deriva de la resolución judicial que se ejecuta, no lo es menos que 
de la propia actuación de éste al verificar el otorgamiento cuestionado debe inferirse el 
cumplimiento  de  las  exigencias  de  firmeza  que  presupongan  la  ejecución  de  tal 
resolución, sin necesidad de que se derive de la misma que ha pasado el plazo para 
recurrir, pues, a dicho Juez, en ejercicio de su potestad exclusiva de juzgar y hacer 
ejecutar lo juzgado (cfr. artículo 117 de la Constitución Española), corresponde valorar la 
posibilidad de ejecución de la resolución dictada”.
En su virtud,
Acuerdo suspender la extensión de los asientos solicitados por el defecto advertido y 
en base a los fundamentos de expresados.
Contra el presente acuerdo los interesados podrán (…)
Mijas, a 17 de marzo de 2021 (firma ilegible) fdo.: Javier Aznar Rivero, Registrador 
de la propiedad.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la  s
Propiedad de Marbella número 1, don Emilio Campmany Bermejo, quien, el día 14 de  oe.
abril de 2021, ratificó la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Mijas  w.
número 2. 2021-12225n https://ww
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. A. B. R., abogado, en nombre y 
representación de don K. B. L. y don J. M., interpuso recurso el día 21 de abril de 2021 
mediante escrito del siguiente tenor literal:
«Expone:
Primero.  (…)
Tercero.  Que estimando, dicho sea con el debido respeto y en términos de defensa, 
que la referida calificación es contraria a derecho y lesiva a los intereses de nuestros 
patrocinados vengo, de acuerdo con los establecido en los artículos 66, 324, 327 y 328 
de la Ley Hipotecaria a interponer recurso potestavivo [sic] contra la calificación negativa 
del registrador de la Propiedad, con fundamento en las siguientes
Alegaciones
1)  Respecto al defecto “se deducirá que el órgano judicial ha apreciado que han 
transcurrido los plazos que la ley otorga al rebelde para ejercer la acción de rescisión de 
la sentencia”.
El testimonio de la sentencia cuya inscripción se pretende dice “Doy fe: Que en los 
autos de referencia se ha dictado la siguiente resolución, que es firme a todos los 
efectos”
El registrador de la propiedad en su nota califica señala como defecto el que el 
órgano judicial no mencione expresamente “que han transcurrido los plazos que la ley 
otorga al rebelde para ejercerla acción de rescisión de la sentencia”.
Es conocida por el recurrente la doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones 
de 28 de enero de 2013 y 29 de enero de 2015) que la inscripción o la cancelación de 
asientos proveniente de los pronunciamientos de una sentencia dictada en rebeldía 
exige  el  cumplimiento  de  los  plazos  de  rescisión  de  dicha  resolución  judicial  del 
artículo 524 de la LEC que señala “mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias 
que,  dispongan  o  permitan  la  inscripción  o  cancelación  de  asientos  en  Registros 
Públicos” y es conocida la doctrina que es labor del registrador controlar el transcurso de 
los plazos de rescisión de las sentencias en rebeldía.
Se estima infringido el art. 18 de la LH en relación con el art. 98 del RH pues en su 
calificación el Sr. Registrador solo debe considerar como falta a la legalidad la no 
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias 
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.
Desde nuestra perspectiva, y con el debido respeto, los términos del testimonio son 
rotundos y la propia literalidad de “a todos los efectos” denota, con claridad suficiente, 
que la sentencia es firme y cuando se dice “a todos los efectos” es “a todos”. La 
expresión es clara, es suficiente y denota que han transcurrido todos los plazos para la 
interposición de recursos de todo tipo, incluido el plazo de la acción de rescisión del 
demandado rebelde.
Consideramos que el registrador se extralimita al exigir que el testimonio contenga 
más de lo ya dicho, pues del propio documento objeto de calificación no resultan otros 
datos contradictorios de tal firmeza: la sentencia fue dictada el 17/10/2016, el testimonio 
judicial se emite el 17/05/2019, y por tanto con un intervalo de fechas de 31 meses no  e.e
existe razón para dudar de que al emitir tal testimonio había transcurrido el plazo para el  b
ejercicio de la acción de rescisión del art. 502 de la LEC (16 meses) y que cuando se  225ww
adcicceió “nfi rmdee  rae stocdisoiósn l.o sT aemfepcotocos”  ecxopmrepsrean deel  rteagmisbtiréand oqru elo sh am troatnivsocsu rpriadroa  edl updlaazr od dee  tlaal 
firmeza.
A este particular queremos invocar la Resolución de la DGRN de 27-09-2010 (BOE: 
15-11-2010) que cita expresamente el término “firmeza a todos los efectos” como hábil, 
suficiente y claro para levantar el impedimento aquí discutido, con la siguiente literalidad:
“Más bien, todo lo contrario, la Ley de Enjuiciamiento Civil parte de un principio 
general de necesidad de firmeza a todos los efectos para poder practicar inscripciones 
en los Registros Públicos (cfr. artículo 524 apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).”
2)  Respecto a la denegación de inscripción por ser necesario el otorgamiento de 
escritura pública.
Es relevante destacar que la finca n.º 30.424 del Registro de la Propiedad n.º 2 de 
Mijas:
A)  Se encuentra hoy registrada a favor de Profasan SA, en virtud de la inscripción 
tercera, por título de adjudicación en pago de deuda que fue documentada mediante la 
escritura  otorgada  ante  el  notario  de  Fuengirola  D.  Francisco  García  Serrano  de 
fecha 31/01/1996.
Que al hilo de esto la sentencia declara la nulidad parcial de la escritura de dación de 
pago  otorgada  entre  construcciones  José  Santiago  García,  S.A.  y  Profasan,  S.A., 
respecto a la referida finca 30.424 y ordena la cancelación o anulación de la inscripción 
registral tercera de la referida finca.
B)  Que el titular registral previo de la finca, según consta en la inscripción segunda, 
fue Construcciones José Santiago García SA, quien trae causa en auto de adjudicación 
dictado  por  el  juzgado  mixto  número  2  de  Fuengirola,  en  el  juicio  ejecutivo 
número 288/90, titulo judicial de fecha 23/06/1992.
Que al respecto de esto la sentencia ordena la cancelación o anulación de la inscripción 
segunda de la referida registral n.º 30.424 causada en virtud de auto de adjudicación de 23 
de junio de 1992 a favor de Construcciones José Santiago García, S.A.
C)  Que según consta en la inscripción primera de fecha 22/03/1988 de esta finca 
estuvo inscrita a favor de Russel Foster Inversiones SA, por título de obra nueva y 
división horizontal,
Que de dicho titular previo traen causa mis mandantes, por adquisición del inmueble 
mediante contrato privado, de fecha 24/05/1985, suscrito con la entonces titular registral 
y promotora.
Al respecto de esa situación la sentencia contiene dos pronunciamientos:
C.1  Se declara que los Sres. K. B. L. y J. M. son los propietarios de la finca n.º 
30.424 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas condenando a todos los demandados 
a estar y pasar por esta declaración.
C.2  Se  condena  a  la  demandada  Russel  Foster  Inversiones,  S.A.,  a  elevar  a 
público los contratos de compraventa referidos al hecho primero de la demanda, con 
apercibimiento de otorgamiento judicial en sustitución suya de cumplir personalmente 
este pronunciamiento.
En resumen, en este caso, se trata de una sentencia que declara la propiedad de los 
actores sobre la finca y ordena la cancelación de los asientos contradictorios, por lo que 
estamos ante una sentencia declarativa, directamente inscribible y a tal efecto citamos la 
resolución de la DGRN de 20/04/2002:
“En realidad, con la Sentencia firme declarativa de la propiedad es suficiente para  es
conseguir  la  inscripción,  siendo  redundantes  todas  las  actuaciones  procesales  o
posteriores, pues, como se deriva palmariamente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr.  225ww
ssaourtlsíicccuietalpo tseib s5l es1su7 fd iyce i e5an2ct1tei)v ,ei dlla atsed sestsiem npotoensnitoce irdaioesr  eldase  sceeljaenrctaeutnitvocariaisa, s nq,i u cneoe nec selo sf iiqrtmaunee ,. e”pjeacrau claió inn snci,r ippcoiró ne llqou, es osen   OE-A-2021-12able en https://
Se considera infringido el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, pues la sentencia es 
documento formal hábil para modificar el contenido del Registro y por tanto directamente 
inscribible.
El procedimiento del que dimana la sentencia se ha seguido no solo frente a los 
vendedores Russel Foster Inversiones, S.A. (inscripción 1.ª), sino que también han 
resultado demandadas diversas personas que tras ella inscribieron sus derechos sobre 
esta finca, que han tenido o tuvieron acceso al registro y cuyas inscripciones se ordenan 
cancelar. Esta finca pasó de Russell Foster Inversiones SA a inscribirse a favor de 
Construcciones José Santiago García, S.A. el 30/10/1992 (inscripción 2.ª) y actualmente 
lo está a no nombre de Profasan S.A (inscripción 3.ª).
Es importante además señalar que el fallo, en su apartado primero declara que los 
Sres. K. B. L. y J. M. son propietarios de la finca n.º 30.424 del Registro de la Propiedad 
n.º  2  de  Mijas,  condenando  a  todos  los  demandados  a  estar  y  pasar  por  esta 
declaración.
Por  medio  de  juicio  declarativo  puede  realizarse  cualquier  modificación  de  los 
asientos  del  Registro,  siempre  que  haya  sido  seguido  contra  el  titular  registral 
(artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que se observen, claro está, 
los requisitos legales establecidos.
La  calificación  registral  en  los  documentos  judiciales,  no  puede  reinterpretar  la 
voluntad del juez, sino atenerse a lo ordenado en las mismas, y al respecto de su 
ejecución la resolución cuya inscripción se pretende dice “Firme que sea esta sentencia, 
expídanse los mandamientos y testimonios precisos para que pueda llevarse a efecto lo 
mandado en los pronunciamientos primero, tercero cuarto v quinto de esta sentencia”.
El registrador nos viene a exigir, entendemos indebidamente, que para la inscripción 
de la sentencia se dé cumplimiento al pronunciamiento segundo del fallo, requiriendo la 
elevación a público del contrato privado, cuando lo cierto es que el juez ha ordenado la 
inscripción directa de todos los pronunciamientos menos ése que el registrador nos 
exige.
El elevar a público los contratos de compraventa es facultad de los actores, pero no 
quiere decir que el otorgamiento de escritura pública sea requisito, ni la única posibilidad, 
de inscripción del inmueble a nombre de los Srs. M. y L., además de no ser la vía por la 
que se ha optado, sino que consideramos directamente inscribible el documento judicial.
Y, por todo lo anterior,
Solicita:
Que se tenga por presentando el presente recurso junto con la documentación que lo 
acompaña,  y  que  previos  los  trámites  oportunos  se  sirva  estimarlo  y  acordar  la 
revocación de los defectos recurridos.»
V
Con fecha 29 de abril de 2021, don Javier Aznar Rivero, registrador de la Propiedad 
de Mijas número 2, elaboró informe en defensa de su nota de calificación y elevó el 
recurso a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 1217, 1218, 1279 y 1280 del  es
Código Civil; 134, 492, 501, 502 y 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 143 y 144 del  o
SjRaRubueenrpgsiiolorl,ae  ldu1mmec7eoi  ond 1nte9doe 9e sm3 N ,ad2 oy2e toa9 y r lyi ada  3el2;D   0o1i drcd0eete0cu   cbnfdieóroeebnvl r  ideeRGermoee  bg2nrl0edae0rem a1 dle,e 1 nd 192te5o90   90ldH o7esiy,p    f2oRe1 tbeed4rcge eai rsdorotiecro o td;u senbl a ory2sev 0  idedS0eme5el , bn 2Ntr20eeo10n t 8cadd,irae ei4as   df 2eddo0bee 0r dlem 2erT,ao  ry,1i ybo49 u   ynldda ae3esl      OE-A-2021-12225able en https://www.
de junio de 2010, 27 de septiembre de 2011, 28 de enero de 2013, 1 y 21 de octubre
de 2014, 21 de enero y 29 de mayo de 2015, 25 de enero y 12 de mayo de 2016 y 18 
de marzo de 2019.
1.  El  presente  recurso  plantea  dos  cuestiones:  la  primera,  si  es  inscribible 
directamente una sentencia, dictada en procedimiento no declarativo, sino contencioso, 
en la que se declara a los demandantes propietarios de la finca objeto de la litis, y se 
condena a la demandada a elevar a público los contratos de compraventa a favor de los 
indicados demandantes; y la segunda cuestión, es si habiéndose dictado la sentencia en 
rebeldía,  puede  el  registrador  entender  que  la  sentencia  ya  es  inscribible,  por  la 
diferencia de fecha entre la misma sentencia y el testimonio que la recoge, que implica 
que han transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, y porque el propio 
testimonio expresa la firmeza de la sentencia.
2.  Con carácter previo como en numerosas ocasiones ha declarado esta Dirección 
General, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces 
y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende 
los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero  no  es  menos  cierto  que  el  registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la 
obligación  de  calificar  determinados  extremos  señalados  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario, sin que entre dichos extremos esté el fondo de la resolución, 
cuya revisión compete exclusivamente a los propios jueces y tribunales a través de los 
correspondientes recursos.
Dentro  de  los  aspectos  que,  conforme  al  citado  artículo  100  del  Reglamento 
Hipotecario, puede y debe el registrador calificar cuando se presenta a inscripción un 
documento judicial, se halla el relativo a las formalidades extrínsecas del documento y 
los obstáculos que surjan del Registro. Tratándose de documentos judiciales, no entra en 
el fondo de la resolución judicial, sino en si constituye título inscribible para la práctica del 
asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación registral 
conforme  a  los  artículos  100  del  Reglamento  Hipotecario  y  522.1  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, que hace referencia a la calificación registral de los obstáculos 
derivados de la legislación registral.
Consecuentemente cuando el registrador suspende la inscripción por entender que el 
testimonio del auto judicial no es el vehículo formal adecuado para el acceso al Registro, 
está  actuando  dentro  del  ámbito  de  sus  facultades  de  calificación  y  no  vulnera  la 
obligación general de respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales.
3.  En cuanto a la primera cuestión que plantea el recurso, relativa a la posibilidad 
de que la sentencia que nos ocupa sea directamente inscribible, este Centro Directivo 
tiene  declarado  que  las  sentencias  declarativas  o  constitutivas  con  trascendencia 
inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro, si de éste no resultan 
obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la 
resolución judicial, que acredite su contenido así como la firmeza de la misma.
Pero a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de 
condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la 
tramitación del correspondiente proceso de ejecución.
Cuando la sentencia como en el presente caso impone una obligación de hacer, 
consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquélla el 
título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su 
ejecución se lleven a cabo. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su 
inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad 
jurisdiccional  a  su  ejecución  específica,  supliendo  la  inactividad  o  resistencia  del  e.
condenado. w.b
A este respecto, como ha dicho esta Dirección General en Resoluciones como la  225ww
d“1e.  3C duea njudnoi ou ndae  r2e0s1o0lu: c«i(ó..n.)  juddisipcioanl eo  eal rabrittírcaul lofir m70e8  cdoen dlae Lneey a d ee mEintijru uicniaam dieencltaor aCcivióiln q duee 
vsoidluon etamdi,t idtraa npsocru errl ideoje ceul tpaldaozo,  edle t rvibeuinntael ,d píaosr  mqueed ieos dtaeb laeucteo ,e rle asrotílcvuelroá  5te4n8e sr inp oqru eem hitaidyaa 
la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del
negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del 
auto,  mandamiento  de  anotación  o  inscripción  en  el  Registro  o  Registros  que 
correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se 
entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma 
y documentación de actos y negocios jurídicos”».
Este precepto, bajo la denominación de «condena a la emisión de una declaración de 
voluntad», como declaró la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de 
noviembre de 2002, establece un régimen especial de ejecución de sentencias que 
condenen a la emisión de una declaración de voluntad, las cuales, por incorporar un 
hacer personal, sólo son susceptibles de integración por el juez, en caso de ausencia del 
hacer del sujeto obligado, si se dan los requisitos que el propio precepto exige.
En consecuencia, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones 
de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén 
predeterminados  los  elementos  esenciales  del  negocio;  pero  en  nada  suplen  a  la 
declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales 
de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código 
Civil, 3 de la Ley Hipotecaria y 143 y 144 del Reglamento Notarial).
Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no 
dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma 
de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura compareciendo ante el 
notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la 
voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan 
sólo  viene  a  hacer  innecesaria  la  comparecencia  de  la  autoridad  judicial  en  el 
otorgamiento  del  negocio  o  contrato  de  la  persona  cuya  voluntad  ha  sido  suplida 
judicialmente.
Por el contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial 
ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente 
las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos 
unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la 
declaración  de  voluntad  unilateral  del  demandado,  siempre  que  no  lo  impida  la 
observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y 
negocios jurídicos.
Al  hilo  de  lo  expuesto  hasta  ahora,  ha  de  apuntarse  que  el  recurrente  dice 
expresamente en su escrito de interposición del recurso que «la calificación registral en 
los documentos judiciales, no puede reinterpretar la voluntad del juez, sino atenerse a lo 
ordenado», pero precisamente lo que ordena el juez no es precisamente inscribir a 
nombre de sus representados sino literalmente «condeno a la demandada Russel Foster 
Inversiones, S.A., a elevar a público los contratos de compraventa referidos al hecho 
primero de la demanda, con apercibimiento de otorgamiento judicial en sustitución suya 
de  cumplir  personalmente  este  pronunciamiento»,  por  lo  que  es  evidente  que  el 
registrador expresa en su nota lo mismo que el juez en su sentencia, y es el recurrente el 
que  hace  una  reinterpretación  de  lo  ordenado  por  el  juez,  para  considerar  que  la 
condena a elevar a público, con apercibimiento de otorgamiento judicial en sustitución 
suya, no implica elevar a público por el demandado, sino que, en dicha condena hay un 
mandato implícito al registrador para que inscriba sin dicho otorgamiento.
4.  En cuanto a la segunda de las cuestiones que plantea el recurso, la relativa a si 
es necesario que el testimonio de la sentencia dictada en rebeldía de la demandada, ha 
de decir expresamente que han transcurrido los plazos de audiencia del rebelde, sin  s
comparecencia  del  mismo  o,  por  el  contrario,  debe  entender  el  registrador  que  la  oe.
sentencia es inscribible, por la diferencia de fecha entre la misma y el testimonio que la  w.
recoge, hemos de estar, entre otras a la Resolución de la Dirección General de los  225ww
eRse gpirsetrcoisso y  qdueel  Nhoatyaar iatrdaon sdceu 1rr2id doe e ml palyaoz od ed 2e0l 1re6c, uqruseo  edne  raeusudmienecni,a v iaeln ree bae sldoes teyn seór loq ueel 
Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de
los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los 
mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.
La  cuestión  a  que  se  refiere  este  expediente  ha  sido  objeto  de  un  dilatado 
tratamiento por parte de esta Dirección General.
Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en 
la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias 
que,  dispongan  o  permitan  la  inscripción  o  cancelación  de  asientos  en  Registros 
públicos».
Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, 
es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el 
«Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso 
que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.
La ley procesal civil no exige la presencia de todas las partes litigantes para la válida 
continuación del proceso hasta que se resuelva mediante sentencia o concluya con otra 
resolución. El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el 
proceso, las causas de su incomparecencia pueden ser voluntarias o provocadas por 
fuerza mayor, pero ello es indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal 
puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad. En cualquiera de los 
casos  tras  ser  declarado  rebelde,  el  proceso  continúa,  sin  que  conforme  pueda 
asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, 
conforme al artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En consecuencia, los declarados rebeldes que han permanecido en esa situación 
desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme tienen el 
derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma.
El artículo 501 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge los presupuestos objetivos 
para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme. Además de la permanencia 
constante en rebeldía del demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las 
tres siguientes situaciones: «1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde 
comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber 
sido citado o emplazado en forma. 2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, 
cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del 
artículo 161, pero ésta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa 
que no le sea imputable. 3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el 
demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del 
lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la 
Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos».
En los tres supuestos a los que se hace referencia en el artículo 501, el de fuerza 
mayor ininterrumpida y en los dos de desconocimiento de la demanda y del pleito, el 
emplazamiento o citación ha sido practicado correctamente, en el primer caso con éxito y 
en  los  otros  dos  sin  él.  Como  resulta  claramente  del  primer  número  del  citado 
artículo 501, la existencia de fuerza mayor determinante de la incomparecencia, y en 
consecuencia de la declaración de rebeldía, es compatible con el hecho de haberse 
efectuado la notificación de la demanda personalmente.
Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley 
procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el  s
artículo 502. Dicho artículo establece: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del  oe.
demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De  w.
veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se  225ww
heudbiciteor ed ep rnaocttiifcicaadcoió pne drseo lnaa slmenetnetnec. ia2 .ºfi rDmee ,c suia étrsot am neos esse,  nao tpifaicróti rp deers olan aplumbelinctaec. ió2n.  Ldoesl 
spelagzuonsd oa  dqeule a srteíc urelofi e1r3e4 e, ls ia spuabrtsaisdtoie aran tlear ifoure rpzoad mráany oprr oqlouneg haursbeie, rcao inmfopremdeid oa la al preabrtealddoe   BOE-A-cable e
la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una 
vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia».
El recurrente afirma que dada la fecha de la sentencia y el tiempo transcurrido desde 
la misma hasta la expedición de testimonio judicial que la reproduce, con expresión de 
que es firme a todos los efectos, implica que también han transcurrido los plazos 
establecidos para la comparecencia del rebelde, y por tanto ha decaído el plazo para el 
ejercicio de la acción de rescisión, pero tal argumento no se puede sostener, por la 
dicción literal del artículo 502, apartado 2 que contempla la prolongación de los plazos 
previstos, tanto el plazo de veinte días, en caso de notificación personal, como el de 
cuatro  meses  en  caso  de  notificación  edictal,  el  artículo  502.2  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil  se  pone  en  relación  con  el  número  2  del  artículo  134,  que 
excepciona la regla general de la improrrogabilidad permitiendo la interrupción de los 
plazos y de mora de los términos si existe fuerza mayor que impida cumplirlos. En este 
supuesto, la concurrencia de fuerza mayor habrá de ser apreciada por el letrado de la 
Administración de Justicia mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la 
sufrió, con audiencia de las demás. Por lo tanto, no caben deducciones presuntivas 
respecto a la existencia o no de fuerza mayor.
Ciertamente la jurisprudencia ha marcado la necesidad de interpretación restringida 
de la posibilidad de rescisión por su naturaleza de extraordinaria y por cuanto vulnera el 
principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado 
firmeza (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 y 3 de febrero de 1999), ya que en caso 
contrario  el  principio  de  seguridad  jurídica  proclamado  en  el  artículo  9.3  de  la 
Constitución Española quedaría totalmente enervado (Sentencias de 12 de mayo y 30 de 
octubre de 1999), pero no corresponde al registrador su valoración, ni la posibilidad de 
prolongación del plazo de ejercicio de la acción por la existencia de fuerza mayor, ni, 
como se ha dicho, puede presumirse su inexistencia del hecho de haberse notificado 
personalmente la sentencia.
En definitiva, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (vid. «Vistos»), 
sólo  el  juzgado  ante  el  que  se  siga  el  procedimiento  podrá  aseverar  tanto  el 
cumplimiento  de  los  plazos  que  resulten  de  aplicación,  incluyendo  en  su  caso  la 
prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción 
rescisoria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.