BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46878
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7183 Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción 
de una escritura de donación.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  A.  R.  I.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Algete, don Ernesto Calmarza Cuencas, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 8 de marzo de 2019 por el notario de Algete, don 
Fernando González Garrido, fue donada un porcentaje de finca por doña D. I. M. a su 
hija doña A. R. I., estipulándose que se concretaría, una vez que la finca sea legalmente 
divisible, en el uso exclusivo y excluyente del total de la parcela número 148.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Algete, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por R. M., J. que se corresponde a la escritura de donación 
otorgada el día 08/03/2019, ante el Notario de Algete, Fernando González Garrido, 
número 578/2019 de su protocolo, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
I.  Hechos.
Presentada a las 14:53 horas, del día 02/10/2019, con el número de entrada 3156 y 
número de asiento 1179/42.
II.  Fundamentos de Derecho.
1.  Se presenta, con los datos de entrada arriba indicados, escritura de donación 
que tiene por objeto la transmisión de una participación indivisa de 86’899563% de una 
finca rústica sita en el término de Fuente el Saz de Jarama, al sitio de (…), compuesta 
por las parcelas catastrales 148 y 156 del polígono 9, atravesadas por el Camino (…).
La donante, doña D. I. M., con anterioridad transmitió otra participación de 13’10% a 
don J. L. R. R. s
En  la  misma  escritura,  en  la  estipulación  primera,  se  hace  constar  que  la  oe.
participación  indivisa  transmitida  sigue  concretándose  -una  vez  que  la  finca  sea  w.
dleeg alSalmse  epinnatcreoc erdpliavosirsa i1b a4le 8-la  ey n e1 se5cl6r ui tusdorea le  psxoeclnlíugdsoaivnsoo c  ye9 re. txiEfcicnlua eyceliloannstee as d pceaal rtteaocstaetrl  acdloeems l aod  petaisturcclraeiprla ticv naaútsam syet rrgaorl  á1df4iec8 al.as   2020-7183n https://ww
parcela 148 la donante; y de la parcela 156 el titular de la otra participación [sic]
de 13,10%. Bc
2.  Conforme  al  artículo  80  del  R.D.  1093/1997  de  4  de  julio  se  notificó  a  la 
Consejería de Agricultura al existir duda fundada de que se estuviera encubriendo actos 
de división de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo.
En contestación a dicha notificación el Jefe de Área de Vías Pecuarias informó que 
no consta que se haya tramitado ante el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama 
licencia de parcelación, la cual requiere de informe previo y vinculante de la Consejería 
competente en materia de agricultura, que no sería posible la segregación al no alcanzar 
la superficie mínima establecida en el artículo 2 del Decreto 65/1989 de Unidades 
Mínimas de Cultivo y que al tener colindancia con el dominio público pecuario, debe 
contar con el visto bueno del Área de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid por si 
existiera afección a este dominio público.
3.  El artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que 
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y que tiene el 
carácter  de  disposiciones  establecidas  en  ejercicio  de  la  competencia  reservada  al 
legislador estatal por el artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 14.ª, dispone que:
"2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo 
es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la 
legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y  urbanística.  Esta  regla  es  también 
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las 
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de 
la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad 
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios 
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será 
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción."
Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce al artículo 143 de la 
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
"Actos de parcelación.
1.  Tendrán la consideración de actos de parcelación con independencia de su 
finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de 
la forma, superficie o lindes de una o varias fincas.
2.  Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No podrá 
autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de 
parcelación con independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin la 
aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar 
íntegramente en aquélla."
Y continúa diciendo el artículo 144:
"Actos de parcelación rústica.
1.  Tienen la consideración legal de actos de parcelación rústica, todos aquellos que 
se produzcan en suelo no urbanizable de protección o suelo urbanizable no sectorizado 
en que no se haya aprobado definitivamente el Plan de Sectorización. s
2.  Las fincas resultantes de los actos de parcelación rústica habrán de cumplir las  oe.
dimensiones y características mínimas fijadas en la legislación agraria, forestal o de  w.
similar naturaleza. 83ww
qued3a. n Eprno hsiubeidloa sn loa su prbaarcneizlaacbiloen edse  uprbroatneícsctiicóans .y en suelo urbanizable no sectorizado
4.  La licencia urbanística para actos de parcelación rústica requerirá informe previo 
y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería competente en materia de 
agricultura."
4.  De la doctrina de la Dirección General de los Registros (resoluciones de 12 de 
julio de 2016, 22 de febrero de 2017, 22 de marzo de 2018, 13 de marzo de 2019 y 24 de 
abril  de  2019)  se  desprende  que  modernamente  el  concepto  de  parcelación  ha 
trascendido  la  estricta  división  material  de  fincas  para  alcanzar  la  división  ideal, 
comprensiva de todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad 
del terreno, se produce una división en la titularidad o en el goce del mismo, ya sea en 
régimen  de  indivisión,  de  propiedad  horizontal,  de  vinculación  a  participación  en 
sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. 
E, igualmente, y en esta misma línea, la ausencia de asignación formal y expresa de uso 
individualizado de una parte del terreno no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación de nuevos asentamientos y por tanto la calificación de la operación como 
reveladora de una parcelación ilegal. Ni siquiera, añade el Centro Directivo, excluye esta 
posibilidad la manifestación contraria a dicha asignación de partes de suelo, hecha por 
los interesados en el título inscribible.
Aplicadas estas consideraciones al caso que nos ocupa resulta evidente que la 
transmisión  documentada  encierra  un  auténtico  acto  de  parcelación,  contrario  a  la 
legislación agraria autonómica y que, además, exige licencia municipal, en base a los 
siguientes datos:
I.  Según manifiestas los comparecientes, la participación indivisa transmitida se 
concreta en el uso exclusivo y excluyente del total de la parcela 148.
II.  A pesar de la expresión utilizada “una vez que la finca sea legalmente divisible” 
resulta evidente por las certificaciones incorporadas que el objeto de la transmisión no es 
una participación indivisa de una finca sino la totalidad de una parcela catastral.
III.  No puede obviarse la existencia de una parcelación por el hecho de que los 
comparecientes hagan la salvedad de “una vez que la finca sea legalmente divisible”, ya 
que el negocio documentado es único y está integrado por todas las cláusulas pactadas, 
resultando evidente la voluntad de las partes de que cada uno de los condóminos utilice 
en exclusiva una parcela determinada de las dos que integran finca. No puede el 
registrador prescindir de tales pactos al calificar el documento, pues ello significaría dar 
cobertura y amparo del Registro a un acto que requiere la preceptiva licencia municipal, 
o bien, la declaración de su innecesariedad.
5.  Finalmente debe señalarse que en el título presentado a inscripción existe una 
contradicción  en  la  descripción  del  objeto  del  negocio  pues,  si  por  un  lado  el 
consentimiento negocial recae sobre una participación indivisa de determinado inmueble, 
por otro resulta que el objeto del negocio no es tal participación sino una parcela 
perfectamente delimitada y de uso exclusivo. Y no puede existir indefinición sobre el 
objeto o acto jurídico que se celebra, por lo que al no existir un pronunciamiento claro 
sobre  cuál  es  el  objeto  del  negocio  sobre  el  que  los  interesados  proyectan  su 
consentimiento y su solicitud de inscripción registral (art. 1261 CC y 9,1 LH) no puede 
procederse a la inscripción solicitada. Téngase en cuenta que esta concreción de la 
participación  indivisa  a  una  porción  de  suelo  determinado  y  exclusiva  se  hace  sin 
consentimiento ni conocimiento del otro comunero y, lo que es más importante, con 
absoluto olvido de las normas impuestas por la legislación urbanística. s
De  lo  expuesto  resulta  que  la  transmisión  documentada  supone  un  acto  de  oe.
parcelación que infringe la legislación de unidades mínimas de cultivo y que, en todo  w.
ctaanstooP, o erres tqlaout aieel rxcepo ulmae ops traoeu,c teyop ntpóivomar  iclcicaoe.nnscidiae ruarrbloa nuísnt icdae fseecgtoú ns luab lseagnisalabcleió na csuuesrtdaon tisvuas dpeeln Sdueer lola,   2020-7183n https://ww
inscripción solicitada.
III. Medios de impugnación.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Ernesto 
Calmarza Cuencas registrador/a de Registro Propiedad de Algete a día dieciocho de 
Octubre del año dos mil diecinueve.»
Aportada el día 31 de octubre de 2019 por el presentante escritura de subsanación 
autorizada  por  el  mismo  notario  en  Algete  el  día  30  de  octubre  de  2019,  con  el 
número 2.090 de protocolo, por virtud de la cual se declaraba tener por no puesto el 
pacto de asignación de uso, la documentación referida fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Devuelto por R. M., J. la escritura de donación otorgada el día 08/03/2019, ante el 
notario de Algete, Fernando González Garrido, número 578/2019 de su protocolo, que 
fue presentada a las 14:53, del día 02/10/2019, con el número de entrada 3156 y número 
de asiento 1179/42, calificado negativamente el día 18 de octubre de 2019 y prorrogado 
el asiento de presentación 60 días hábiles desde el 18 de octubre de 2019.
Se acompaña ahora copia autorizada del Acta de subsanación otorgada en Algete el 
día 30 de octubre de 2019 ante el notario don Fernando González Garrido, número 2.090 
de su protocolo, que se entiende que no subsana el defecto a que se refiere la nota de 
calificación referida de 18 de octubre de 2019, por lo que se estima subsistente, con la 
misma fecha y efectos, dicha calificación negativa. (Resolución D.G.R.N. 29/03/2007 
BOE 04/05/2007).
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Ernesto 
Calmarza  Cuencas  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  Algete  a  día  cinco  de 
noviembre del año dos mil diecinueve.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora Mercantil 
VI de Madrid, María Victoria Arizmendi Gutiérrez, quien resolvió, el día 18 de noviembre 
de 2019, confirmar la calificación del registrador de la Propiedad de Algete.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña A. R. I. interpuso recurso el día 5 de 
diciembre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Motivos.
Primero.  Antecedentes.
1.  El Sr. Registrador de la Propiedad de Algete -Madrid- rechaza la inscripción de la 
donación de una cuota indivisa de un 86,899563% que Doña D. I. M. realiza a favor de 
su hija Doña A. R. I. de la finca registral n.º 2.132 sita en t.m. de Fuente El Saz de 
Jarama -Madrid-, que figura como rústica, formalizada en escritura otorgada por el Sr. 
Notario de Algete (Madrid) Don Fernando González Garrido, con fecha de 8 de marzo 
de 2019 número 578 de su protocolo.
En su nota de calificación, el Sr. Registrador, tras alegar los fundamentos derecho  e.
que consideró aplicables al caso concluye: w.b
parc.e..l.a“rceiósunl”t,a.. . e“vsied ehnatcee q suine  clao ntrsaennstimmiiseiónnto  dnoi ccuomnoecnitmadiean teon dcieelr roatr ou nc oamutuénnetircoo”  ya.c..t o“c odne 
ealblos osluustop eonlvdiedro l ad ein slacsri pncoiórmn asso liicmitpaudeas.tas por la normativa urbanística”, acordando por
– Defecto subsanable.
1.1  Aun no pudiendo estar conformes con los motivos subjetivos de suspensión del 
Sr. Registrador, y dado que el defecto lo califica de subsanable, con fecha 30 de octubre 
de 2019 ante el citado notario Sr. González Garrido, n.º 2.090 de protocolo, donante y 
donataria, otorgaron escritura de Subsanación.
1.2. En la escritura de donación suspendida se transcribió lo pactado en el título 
previo: “En la escritura de compra venta otorgada en Madrid el día 7 de abril de 2005, 
ante el notario don Manuel de Torres y Francos, número 1.375, las partes pactaron... 
Tercera: “los comparecientes acuerdan que la participación indivisa trasmitida una vez 
que la finca sea legalmente divisible se concrete en el uso exclusivo y excluyen te del 
total de la parcela número 156 con una superficie de 6.573 metros cuadrados y en la 
estipulación “primera” de la citada escritura donante y donataria dijeron: “Por razón de 
los expuesto en punto II. la participación indivisa transmitida sigue concretándose -una 
vez que la finca sea legalmente divisible- en el uso exclusivo y excluyante del total de la 
parcela número 148.”...
2.  Y por eso, a los efectos subsanatorios, otorgaron: único.–A los efectos de su 
inscripción en el Registro de la Propiedad, declaran tener por no puestos el expositivo II, 
así como el párrafo 2.º de la estipulación “primera” de la citada escritura de donación 
otorgada en Algete -Madrid- el día 8 de marzo de 2019, ante el notario don Fernando 
González  Garrido,  bajo  el  número  578  de  orden  de  su  protocolo,  consintiendo  la 
inscripción del negocio jurídico documentado con exclusión de éstos.
2.1  Presentada de nuevo la escritura de donación en unión de la escritura de 
Subsanación el Sr. registrador entiende que: 1. no subsana el defecto a que se refiere la 
nota de calificación, 2. estima subsistente la calificación negativa, y 3. mantiene la 
negativa a la inscripción solicitada.
2.2  Por lo anterior, no quedando más remedio, con fecha 8 de noviembre de 2019 
se solicita calificación sustitutoria, siendo el registrador Sustituto Doña María Arizmendi 
Gutiérrez, quien con fecha 18 de noviembre de 2019, -al margen, sin valorar la escritura 
de  subsanación  de  30  de  octubre  de  2019,  número  2.090  de  protocolo-  acuerda 
confirmar la negativa de su compañero a practicar el asiento solicitado en base a los 
mismos fundamentos de derecho según dice (…)
6.  Titulo previo.
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho
La  calificación  de  fecha  18  de  octubre  de  2019  denegatoria  de  la  inscripción 
solicitada y la de fecha 18 de noviembre de 2019 sustitutoria, incurren en causa de 
nulidad de pleno derecho por motivos de forma y fondo.
Primero.  De forma.
La calificación confirmatoria, incurre en causa de nulidad de pleno derecho del 
artículo 47 de la ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común en relación con el 
artículo 35 de la dicha ley y en relación al artículo 24 de la C.E.
No consta que la Sra. Registradora sustituía haya emitido la calificación sustitutoria 
teniendo en cuenta la escritura de Subsanación de fecha 30 de octubre de 2019 ante el 
citado notario Sr. González Garrido, número 2.090 de protocolo, de suerte que, de su 
examen, en unión y junto con la escritura de donación, permita emitir una calificación 
ajustada a derecho. e.
Lo anterior no nos despeja duda alguna en orden al correcto funcionamiento de la  w.
Calificación Registral, y por lo tanto, si la calificación confirmatoria de la negativa a  83ww
iinncsocrmibpirl eteas  acl onnofo rhmaeb era  teDneidreoc heon  yc ueenllota  plao r esrecariltiuzraar sceo nd el a foqrumea  sem asnuibfiesastnaambean tlae 
calificada como defectuosa.
Se quebranta así el artículo 35 de la LRJPAC, que exige que sean motivados, con 
sucinta referencia a los hechos y fundamentos de derechos los actos dictados, viciando 
lo  actuado  de  nulidad  absoluta  conforme  el  artículo  47  de  la  LPA  por  implicar  la 
indefensión proscrita por el Art. 24 C.E.
Segunda.  De fondo.
Disconformidad -dicho sea con el debido respeto y en términos de defensa- con la 
Calificación Registral por lo subjetivo de la misma y no ajustarse la normativa que se cita 
al caso documentado.
2.1  Acierta el señor Registrador de la Propiedad a la hora de reseñar la normativa 
vigente y aplicable a los actos de parcelación urbanística al margen de la ley. Pero yerra 
- reiterando el debido respeto- en su aplicación al caso documentado.
Efectivamente,
En el presente caso se trata de la transmisión a título gratuito por una madre a una 
hija de una cuota ya inscrita en el registro, y la simple donación de una cuota indivisa, sin 
otros elementos de juicio que lo avalen, no se puede entender como un supuesto de 
parcelación urbanística ilegal, todo ello de acuerdo con, el sentido común, y la reiterada 
doctrina de la DGRN.
Porque de lo anterior, en pura lógica, no es creíble, pueda resultar un “núcleo 
poblacional”  ni  “nuevos  asentamientos”;  y  porque  siguiendo  Resoluciones  de  dicho 
centro directivo, como las de 10 de octubre de 2005, 14 de julio de 2009, 12 de julio 
de 2010 y 2 de marzo de 2012, para apreciar la existencia de indicios de parcelación 
urbanística en las enajenaciones de cuotas indivisas, resulta imprescindible la existencia 
de determinados datos jurídicos o fácticos que así lo revelen y se pongan de manifiesto 
dentro de la labor calificadora del Registrador. Así sucede, por ejemplo, cuando consta 
registral mente la incoación de un expediente de disciplina urbanística sobre la finca en 
cuestión - que no es el caso-; o la venta sucesiva de varias participaciones indivisas 
junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble -que no es el caso-; o 
cuando existe un historial jurídico de la finca matriz plagado de segregaciones previas -
que no es el caso-; cuando en una comunidad hereditaria existen sucesivas ventas de 
cuota a personas ajenas a la comunidad hereditaria - que no es el caso-; o cuando en la 
misma escritura se contiene la declaración de que la cuota indivisa conlleva el uso 
exclusivo de una parte concreta de la finca por el adquirente; esto último... “ en el bien 
entendido que la mera ausencia de asignación formal y expresa de dicho uso no implica 
la inexistencia de parcelación ilegal, sino que habremos de estar a las circunstancias 
fácticas existentes con independencia de lo declarado en el título inscribible”.
Y es, éste último dato el que parece hacer errar la calificación registral, prejuzgando 
una  voluntad  de  parcelación  que  no  existe  porque,  el  negocio  jurídico  formalizado 
(resulta increíble tener que decirlo) supone la mera transmisión de la titularidad de una 
participación indivisa:
1.  ya creada con anterioridad,
2.  existente en la vida registral con anterioridad,
3.  objeto de transmisión y calificación registral favorable con anterioridad,
4.  que goza del amparo, protección y presunciones que el Registro de la Propiedad 
confiere a todo derecho inscrito,
5.  y sobre la que ningún reparo ni objeción registral se hizo antes, con lo que de 
arbitrariedad lleva implícito. e.
Porque no estamos ante el supuesto de hecho previsto en la normativa que se cita  83ww
pseo r reefl ieSrre. .R.. e“gnios traa dcoura. lqLuai enro trrmanastimvais qióune  dees gpraimrteic iepna caiopnoeysa tuinrdai vdisea lsa,  nseingoa túivnaic aa minesnctreib iar 
acrqeuaeclilóans  tdraen snmueisviaosn epsa retnic ilpaasc iqounee ss ein pdrivoidsuacse,  yla  edlliov isaióunn  icdueaanl ddoe l ndoo msein ieos tmabeldeizacnate  dlae 
forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un 
espacio determinado, y que tampoco es del caso.
Porque además, la donación documentada - que no requiere ni de conocimiento ni 
de consentimiento del condueño -, no se trata de un acto dispositivo por el que madre e 
hija creen nuevos objetos de derecho, físicos, -porciones de terreno-, o ideales, cuotas 
pro indiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios, si no que 
como decimos la transmisión operada, que no crea objeto de derecho alguno, físico o 
ideal,  únicamente  transmite  la  titularidad  de  un  objeto,  -la  participación  indivisa-, 
existente con anterioridad en la vida registral y sobre la que ningún reparo se hizo antes.
Resulta destacable además (aparte el cambio de criterio del funcionario) por tratarse 
de circunstancia no apreciada por el Sr. Registrador de la Propiedad, que la finca 
registral 2.132 de la que se transmite una cuota previamente existente como decimos, se 
encuentra en la realidad física dividida por el camino (…) de titularidad municipal, y de 
cuya  circunstancia,  la  división  en  dos,  entendemos  no  hará  responsable  el  Sr. 
Registrador a donante ni donataria;
Y además, dicha finca registral, “además” catastralmente la conforman ya dos (2) 
parcelas catastrales, la 148 (de más de 30.000 m2) y la 156 (de menos de 30.000 m2) 
creadas y formadas por los poderes públicos (Dirección General de Catastro), por lo que 
difícilmente, como dice la calificación substitutoria apoyando a la resolución del Registro 
de Algete, se ha podido ejecutar parcelación ilegal alguna. Las parcelas ya existían y 
fueron creadas por la autoridades competente. Existe, es cierto, un pacto entre las 
partes, para que “una vez que la finca registral sea legalmente divisible”, ya sea por un 
certificado de innecesaridad de segregación que se ha pedido al Ayuntamiento, o por la 
compra de más m2 para completar los 30.000 m2 necesarios de la parcela 156, asignar 
cada participación indivisa a la propiedad de cada una de las dos mencionadas parcelas.
Acuerdo por otro lado subsanado y supeditado en cualquier caso a la legalidad 
urbanística (condición suspensiva).
Es decir, y no exige mucho esfuerzo comprenderlo, “si existiese” alguna apariencia o 
indicio de parcelación ilegal, que negamos, ciertamente se debe hacer responsable a la 
autoridad Local titular del descuento y a la catastral creadora de las dos parcelas, pero 
no a los legítimos condueños de la finca.
No existen, en suma, datos jurídicos, ni fácticos, que puedan revelar indicios de 
parcelación ilegal, -menos aún evidentes como se afirma-, y los que desde una “cicatera 
perspectiva registral” pudieran verse (2 parcelas catastrales - 1 camino público) exceden 
del ámbito de lo calificable por el Sr. Registrador y en ningún caso serían responsabilidad 
de quienes actúan al amparo de la normativa civil, fiscal, y registral vigente.
Nos encontramos, pues, ante una escritura que instrumenta un “acto neutro” desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación  (1.255  Cc)  y  solo  si  hechos  posteriores  pudieran  poner  de  relieve  la 
existencia de una parcelación física ilegal cabría enjuiciar negativamente la utilización 
abusiva o torticera de aquella libertad contractual, que por éstas parte no se discute.
De acuerdo con la Resolución de 12 de julio de 2012, lo fundamental... no es si nos 
encontramos ante la constitución de la cuota o ante su posterior transmisión -habida 
cuenta de que la misma ya consta inscrita a favor de su titular-, sino si existen indicios 
fácticos suficientes de estar ante la posible formación de un núcleo de población, y que 
resulta notorio, no se dan en el caso.
Cabe además preguntarse:
¿por  qué  la  presunción  de  acto  de  parcelación  urbanística  ilegal  la  ciñe  el  Sr.  e.
Registrador a la segunda transmisión de una cuota indivisa ya inscrita y no al supuesto  w.b
de la primera que se autorizó e inscribió ?, ¿por qué se hace de peor condición a los  83ww
uplatertriicoipreasc ioqnuees  sined vliimsaitsa n[s ica] ?adquirir un porcentaje ya creado sin crear otras nuevas
¿dónde está la parcelación? y la ilegalidad?.
Por todo resulta palmario que la actividad registral/administrativa está contraviniendo 
la ley (su espíritu y su finalidad), actuando arbitrariamente y en clara desviación de 
poder, motivando lo nulo de la calificación.
2.2  Acto neutro que excede de la labor y calificación registral.
La Resolución D.G.R.N. de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de 
participación indivisa, que estimó el recurso interpuesto, dice:
...“se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, 
acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y 
amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores 
pudieran  poner  de  relieve  la  existencia  de  una  parcelación  física  cabría  enjuiciar 
negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, lo que 
deberá apreciarse por el órgano competente y en el cauce procedimental oportuno”.
...“por  no  suponer  la  inicial  desmembración  ‘ex  novo’  de  la  titularidad  en  un 
proindiviso, con o sin asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística...
Pera  [sic]  además,  y  aun  justificada  suficientemente  la  presencia  de  elementos 
relevadores  de  posible  parcelación  urbanística  (que  negamos  en  el  caso),  es  la 
Administración competente, v no el Registrador, la que, en ejercicio de sus competencias 
de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo correspondiente, y 
con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse sobre si tiene o 
no carácter de parcelación ilegal la donación de cuota indivisa documentada.
En este sentido, consta en la calificación registral haber procedido a “la notificación a 
la Consejería de Agricultura al existir duda fundada de que estuviera encubriendo actos 
de división de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo”, pero resulta que sobre el 
carácter  o  no  de  parcelación  ilegal  de  los  negocios  documentados  en  forma  de 
transmisiones de cuota indivisa, la actuación del registrador deberá articularse a través 
del procedimiento establecido en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997:
Artículo 79 Divisiones y segregaciones: En caso de división o segregación de fincas 
realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten 
parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, 
cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de 
fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada 
sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la 
legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad 
actuarán con arreglo a lo estableado en este artículo.
1.  Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la 
escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se 
aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al 
Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el 
acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de 
no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión 
de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el 
cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la 
remisión.
2.  Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título 
autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador  e.e
practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo  b
dispuesto en el artículo 80. 83ww
com3p.e teSnit ee,l  aAdyoupnttaadmoi epnretov iare amuitdieiernec aial  dRee gloisst riandteorre scaedrtoifsic, aecnió enl  qdueel  aacfuiremred ola d eexl isótregnacnioa 
dines cpreiplicgiróon d dee f olarms aocpióenra dceio nneúsc lesoo luicribtaadnaos o y d eel  pRoesgibisletr paadrocre dlaec ilóan  Pilerogpaile, dsaed d reenfleegjaarráá  leal 
acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha 
nota producirá los efectos previstos en el artículo 73.
4.  Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del 
asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el 
documento  acreditativo  de  incoación  del  expediente  a  que  se  refiere  el  apartado 
siguiente  con  efectos  de  prohibición  de  disponer,  el  Registrador  de  la  Propiedad 
practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
5.  Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase 
expediente  de  infracción  urbanística  por  parcelación  ilegal,  en  el  acuerdo 
correspondiente podrá solicitarse del  Registrador  de la Propiedad que la anotación 
preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos 
previstos por el artículo 26.2.º de la Ley Hipotecaria.
No se observa que el Registrador de la Propiedad haya actuado conforme a lo 
preceptuado, siendo un motivo más de la nulidad de su actuación.
2.3  Artículo 38 L.H. Artículo 1.255 Cc.
“Por otra parte,” -lo deseable y lo que se pretende- “en todo caso, es una regulación 
equilibrada,  que  tenga  en  cuenta,  simultáneamente,  la  necesaria  labor  de  policía 
administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del 
tráfico  inmobiliario,  que  se  refleja  básicamente  en  la  exactitud  del  Registro  (...)”. 
(Preámbulo del Real Decreto 1093/1997)
Y es en éste transcendental punto, donde entendemos de nuevo no se acierta 
(reiterando el debido respecto). Pues el principio de legitimación registral del artículo 38 
de la Ley Hipotecaria y sus concordantes se define sobre las dos ideas conexas de la 
presunción de exactitud y de la legitimación, que no implica otra cosa que los asientos 
del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular 
registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico 
jurídico y en el ámbito procesal y extraprocesal como tal titular, en la forma determinada 
que el propio asiento determine.
Y es éste principio hipotecara de tal transcendencia, en sus dos vertientes, el que se 
quebranta también, con la negativa a la inscripción de la transmisión de una cuota 
indivisa, al negar la presunción de exactitud, y al mismo tiempo, la legitimación del titular 
registral, negando que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al titular registral en la 
forma que expresa el asiento.
Porque dicho principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria 
no hace falta extenderse más en él, garantiza que los asientos del Registro se presumen 
exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los 
mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el ámbito 
procesal y extraprocesal como tal titular, en la forma determinada que el propio asiento 
determine, que es lo que se pretende con la precitada transmisión, y todo ello sin 
perjuicio de que si “el registrador, en el ejercicio de su función pública, entiende que 
existe riesgo evidente de un nuevo asentamiento o consolidación de nuevo núcleo 
poblacional,  en  el  marco  de  su  actuación  colaboradora  en  materia  de  disciplina 
urbanística y en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas (que 
no discutimos) haga la comunicación prevenida en el artículo citado en el punto anterior.
La Resolución de este Centro Directivo de 10 de septiembre de 2015 manifestó que
...“ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa hubiera sido 
inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este caso el  e
principio de legitimación registral establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria se  bo
extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el derecho inscrito  83ww
Rexeissotelu cyi opneerste dnee c2e d ea  msua rztiotu yla 2r 4e dne  lma afyoorm dae  2e0s1ta2b)l.e..cida en el asiento respectivo (cfr.
fincaY  ap odro se scoo mla pmraisdmorae sD p.Go.rR m.Nit.a dso ys tpieronien:d..i.v “is Eon ( mele cdaiasnot ed eu nlaa  mcoemrap trraavnesnmtais sióimn udletá nuenaa 
y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por
la  legitimación  registral,  no  debe  justificar,  como  regla  general,  la  exigencia  de 
intervención  administrativa  alguna,  a  menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio 
cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o 
la  conversión  de  una  comunidad  hereditaria  en  ordinaria  mediante  sucesivas 
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la 
descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera 
otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación 
sustantiva aplicable.
El  actuar  contrario  supone,  también,  atentar  contra  el  principio  de  libertad  de 
contratación. Pilar básico de la teoría general de los contratos en nuestro Derecho es el 
principio de la autonomía de la voluntad, que implica el reconocimiento de un poder de 
autorregular los propios objetivos e intereses que las partes desean dentro de la Ley; lo 
que significa que, en primer lugar, el individuo tiene plena libertad de decidir si contratar 
o no contratar; en segundo lugar, total libertad de elección del tipo contractual; en tercer 
lugar, celebrar libremente contratos atípicos, y en cuarto lugar capacidad para modificar 
el contenido de los contratos.
La citada Resolución de 6 de septiembre de 2017, (estimó el recurso) por no suponer 
la  inicial  desmembración  “ex  novo”  de  la  titularidad  en  un  proindiviso,  con  o  sin 
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística... “se pretende transmitir una 
cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en 
principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general 
de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la 
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva 
o  torticera  de  aquella  libertad  contractual,  lo  que  deberá  apreciarse  por  el  órgano 
competente y en el cauce procedimental oportuno”…
Y no es otra cosa lo actuado por Doña D. I. M. y su hija Doña A. R. I.; donación de 
una cuota indivisa previamente existente, actuación conforme y en la confianza legítima 
en  la  legislación  hipotecaria  y  civil  expresadas;  urbanística  (una  vez  la  finca  sea 
legalmente divisible) y calificadora (subsanando la escritura defectuosa).
Y supone también, actuar contra los actos propios, pues conforme al Art. 7.1) del 
código civil - en relación con la necesaria motivación, fundamentación y prohibición de la 
arbitrariedad de los actos administrativos-: Los derechos deberán ejercitarse conforme a 
¡as exigencias de la buena fe. Principio general del derecho de implica que nadie puede 
ir contra sus propios actos, que se encuentra dentro del área de la buena fe en el 
ejercicio de un derecho, cuyo soporte legal lo encontramos en el artículo 7-1 del Código 
Civil. Y con arreglo a esta base legal, hay que decir que no puede venirse contra los 
propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, todo en 
base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. En 
conclusión, como dice doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no 
ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, 
asentada en el principio de la buena fe.
Exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo 
jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden 
contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta 
a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado 
en el artículo 7-1 del Código Civil.
Y subsumiendo lo actuado en la doctrina de los actos propios, y se ha de decir que la 
misma es aplicable a ellos, no entendiéndose, el cambio de criterio del Registro de  s
Algete,  al  no  aceptar  en  la  escritura  de  donación  que,  “una  vez  que  la  finca  sea  oe.
legalmente divisible” la cuota indivisa de un 86,899563% corresponda a la parcela  w.
catastral 148, cuando en la anterior escritura de compraventa de 2005 que se adjunta,  83ww
asece tputvóo  qpuoer  neol 1 p3u.1e0st0o4.4 correspondía a la parcela 156. Pacto que a mayor abundamiento
Por lo anterior de VI y con el debido respeto, solicitamos.
Primero.  Se  tenga  por  presentado  recurso  contra  la  calificación  registral  de 
fecha 18 de octubre de 2019, confirmada por la de fecha 5 de noviembre de 2019, la 
confirmatoria sustitutoria, del Registro de la Propiedad de Algete y se declare la nulidad 
de la misma, se deje sin efecto alguno y a su tenor,
1.  Se ordene la inscripción de la donación de doña D. I. M. a favor de hija doña A. 
R. I. documentada en la escritura otorgada por el Sr. Notario de Algete (Madrid) Don 
Fernando González Garrido, con fecha de 8 de marzo de 2019 número 578 de su 
protocolo en unión de la escritura de subsunción de fecha 30 de octubre de 2019 
número 2.090 de protocolo.
2.  Subsidiariamente  y  para  el  caso  de  no  admitirse  lo  anterior  se  ordene  al 
encargado  de  dicho  Registro  aclaración  sobre  los  términos,  sentido  y  forma  de  la 
subsanación.»
V
El  registrador  de  la  Propiedad  emitió  informe  el  día  10  de  diciembre  de  2019, 
mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 144 
de  la  Ley  9/2001,  de  17  de  julio,  del  Suelo  de  la  Comunidad  de  Madrid;  2  del 
Decreto 65/1989, de 11 de mayo, de Unidades Mínimas de Cultivo de la Comunidad de 
Madrid; 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de julio 
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero y 15 de abril 
de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio de 2016, 22 de febrero y 6 de septiembre 
de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo y 24 de abril de 2019.
1.  Por escritura de donación se transmite un 86,899563% de una finca. En la 
descripción de la finca se dice que la finca ha sido partida en dos por un camino, 
formando según Catastro las parcelas 148 y 156 del polígono 9. Se identifican las dos 
parcelas por sus datos catastrales testimoniándose las certificaciones catastrales de 
ambas parcelas. Se hace referencia en la parte expositiva, que escritura de venta 
anterior ya la donante transmitió el 13,10000% de la finca en la que se pactó que la finca 
transmitida,  una  vez  que  legalmente  divisible,  se  concrete  en  el  uso  exclusivo  y 
excluyente del total de la parcela 156. Y en las estipulaciones se pacta de la misma 
forma que la cuota donada, una vez que la finca sea legalmente divisible, se concretará 
en el uso exclusivo y excluyente de la parcela 148. El registrador suspende por entender 
que  hay  un  acto  de  parcelación  sin  licencia  y  por  contravenir  la  legislación  sobre 
unidades mínimas de cultivo. Se otorga escritura de subsanación en la que se tiene por 
no puestos los pactos de concreción de uso, pero el registrador entiende que no ha 
habido subsanación suficiente de la nota de calificación, que mantiene. Contra ello el 
recurrente alega que ya está inscrita la cuota restante y que le ampara el principio de  es
legitimación registral, que el registrador a lo sumo lo que tendría es que proceder  o
HUacopirpbnruoaf2oetn.er bímcsaatEenirc s iaatalea .l s sCo aebrntnroíectrr umoIlno aDs sci7 rre9cipc octdmiivóeopnl  l eeRemnen esa unel  tlRa DRreeiaescsogr eliusatotclr i oóR1 nd0e de9ge 3lal /a11m 09eP 9dnr7oet,op  o idecpedtau arb4adr   eddl adee e  e Aj2ujec0litco0ou,5s c ,pi dóeoennr    uNdeneal   tcqualaursa eol Le dezsaeey     OE-A-2020-7183able en https://www.
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin 
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se 
pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, 
la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por 
sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, 
bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un 
espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 
de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta 
de  la  participación,  pueda  llevar  a  la  conclusión  de  la  existencia  de  la  repetida 
parcelación».
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo,  plasma  una  concepción  amplia  y  finalista  de  la  parcelación  urbanística  -cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013-.
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General -cfr. Resoluciones de 14 de julio 
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de 
abril de 2013- acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando 
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso 
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para 
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional 
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del 
aprovechamiento,  y  en  general  todos  aquellos  supuestos  en  que  manteniéndose 
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya 
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones 
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos 
objetivos.
«También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la 
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia 
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos 
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o 
incluso tácita. Concepción que, por otra parte, asume la propia legislación urbanística 
andaluza –artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía-».
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas 
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma 
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y 
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de 
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los  s
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable. oe.
Dado  que  la  competencia  legislativa  sobre  urbanismo  ha  sido  atribuida  a  las  w.
comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.ª  83ww
ny úm14e9ro.1s  6d1e/1 9l9a7  yC 1o6n4st/i2tu0c0i1ó)n  y Edes ploasñ orleas pye ctSiveonst eensctaiatust osd edle  aTuritbounnoaml íaC, ohnas tditeu csieorn alal 
persotápnia  sleogmiseltaidcoiósn  au rlbicaennísctiaic ay  qquueé  reascutoltse  paupelidcaebnl ee, sltaim qaurese h ac odmeo  ersetavebllaedceorr eqsu éd ea cutnoas   BOE-A-cable e
posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué 
otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y 
control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta,  determinación  que 
constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.
Recuérdese aquí el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de 
la inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha 
tenido en cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes 
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a 
aquellas  normas  las  cuestiones  de  fondo;  ello  significa  que  la  aplicación  de  las 
soluciones hipotecarias –únicas y uniformes– dependerán, en gran medida, de la previa 
aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se 
refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en 
todo  caso,  una  regulación  equilibrada,  que  tenga  en  cuenta,  simultáneamente,  la 
necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que 
éste  sea,  y  la  seguridad  del  tráfico  inmobiliario,  que  se  refleja  básicamente  en  la 
exactitud del Registro. Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de 
Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la 
actuación  de  los  Registradores  de  la  Propiedad,  sin  que  el  articulado  entre  en  la 
regulación de la actuación notarial (…)».
De manera que la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se 
refieren los artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede 
considerarse absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté 
sujeto el concreto acto jurídico.
3.  Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce al artículo 143 
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que: 
«Actos  de  parcelación.  1.  Tendrán  la  consideración  de  actos  de  parcelación  con 
independencia  de  su  finalidad  concreta  y  de  la  clase  de  suelo,  cualesquiera  que 
supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas. 2. 
Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No podrá autorizarse 
ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación con 
independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin la aportación de la 
preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar íntegramente en 
aquélla».
Por tanto, no sólo los actos expresos de parcelación son cualquier escritura pública 
de la que resulte o derive un ato de parcelación, con independencia de su naturaleza, 
está sometido a licencia.
4.  Continúa diciendo el artículo 144: «Actos de parcelación rústica. 1. Tienen la 
consideración legal de actos de parcelación rústica, todos aquellos que se produzcan en 
suelo no urbanizable de protección o suelo urbanizable no sectorizado en que no se 
haya aprobado definitivamente el Plan de Sectorización. 2. Las fincas resultantes de los 
actos de parcelación rústica habrán de cumplir las dimensiones y características mínimas 
fijadas  en  la  legislación  agraria,  forestal  o  de  similar  naturaleza.  3.  En  suelo  no 
urbanizable de protección y en suelo urbanizable no sectorizado quedan prohibidas las 
parcelaciones urbanísticas. 4. La licencia urbanística para actos de parcelación rústica 
requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería 
competente en materia de agricultura».
5.  También este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») ha 
señalado,  como  el  propio  recurrente  reconoce,  que  existen  indicios  de  parcelación  s
urbanística cuando consta registralmente la incoación de un expediente de disciplina  oe.
urbanística sobre la finca en cuestión; o la venta sucesiva de varias participaciones  w.
indivisas junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble; o cuando  83ww
eexni sutnea u cno hmisutnoirdiaald ju hríedriecdoi tdaeri ala e fxinisctae nm sautrciez scivoans m vúelntitpalse sd ese cguroetgaa cai opneersso pnraesv iaajse;n causa nad loa 
qcoume ulan icduaodt ah einreddivitisaari ac;o on llceuvaan edlo u esno  leax cmluissmivoa  dees curintuar ap asrete c coonntecnregtaa  ldae  dleac flianrcaac iópno r deel   BOE-A-cable e
adquirente; esto último en el bien entendido que la mera ausencia de asignación formal y 
expresa de dicho uso no implica la inexistencia de parcelación ilegal, sino que habremos 
de estar a las circunstancias fácticas existentes con independencia de lo declarado en el 
título inscribible.
6.  Tenía por tanto razón el registrador en su inicial nota de calificación, pues el 
pacto  de  asignación  de  un  derecho  de  uso  exclusivo  y  excluyente  sobre  parcelas 
concretas es un elemento indicativo de parcelación. Y así se debería seguramente haber 
procedido -no puede en este recurso analizarse asientos ya practicados- cuando se 
inscribió en el Registro de la propiedad una cuota sobre la finca -del 13,10000% de la 
finca-.
7.  Sin embargo, concurren en el supuesto de hecho circunstancias que llevan a la 
estimación del recurso: primero: que se ha otorgado escritura de subsanación por el que 
se suprime toda referencia al pacto de asignación del derecho de uso entre las parcelas, 
limitándose por tanto la solicitud de inscripción a la cuota indivisa transmitida. Y segundo, 
que ya está inscrita en el Registro de la Propiedad -por título de compraventa- la 
participación indivisa del 13,10000% de la finca a favor de un tercero y por ende, también 
la porción indivisa restante del 86,899563% a favor de la ahora donante en el título 
objeto de calificación y recurso.
El superior principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y de 
salvaguarda judicial de los asientos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), por virtud de los 
cuales se presume a favor del titular registral la existencia y titularidad del derecho 
inscrito  mientras  que  no  se  rectifique  judicialmente  en  procedimiento  adecuado 
(artículo  40  de  la  Ley  Hipotecaria)  conlleva  que  no  pueda  evitarse  la  transmisión 
posterior de esa cuota parte indivisa ya inscrita a favor de la donante. Adviértase que no 
se pretende crear una cuota indivisa nueva (como ocurriría si su porción indivisa la 
transmitiera a su vez en distintas proporciones) sino de transmitir la cuota de la que ya el 
Registro de la propiedad proclama su titularidad.
8.  En consecuencia, el registrador deberá proceder -como señala el recurrente- 
conforme a lo dispuesto en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística, acompañando no solo el título de donación sino también la 
escritura  de  subsanación  (que  no  se  pudo  tomar  en  consideración  en  la  inicial 
notificación  efectuada  a  la  Consejería  de  Agricultura).  Y  en  caso  de  que  no  haya 
oposición al solicitar estos informes, deberá proceder a la inscripción, dejando claro en el 
asiento que se inscribe una cuota indivisa sobre la total finca, compuesta por ambas 
parcelas.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s