BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44707
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6772 Resolución de 3 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad Huércal-Overa, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de cesión de derechos, complementada por otra 
escritura de consolidación de cesión de derechos hereditarios.
En el recurso interpuesto por don J. B. B. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad Huércal-Overa, don Antonio Alcántara Martín, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de cesión de derechos, complementada por otra escritura de 
consolidación de cesión de derechos hereditarios.
Hechos
I
Mediante escritura pública autorizada el día 6 de septiembre de 1995 por el notario 
de Huércal-Overa, don Nicolás José Gómez de Mercado García, con el número 988 de 
protocolo, por la que doña A. J. M. C. cedió ciertos derechos que le correspondían por 
fallecimiento de su hermano don D. M. C. sobre varias fincas, una de las cuales es la 
registral número 22.906 de Huércal-Overa, en favor de don J. B. B. Se acompañaba otra 
escritura pública autorizada por el notario de Huércal-Overa, don Marcelino Gámez 
López, el día 27 de mayo de 2019, con el número 821 de protocolo, por la que doña A. J. 
M. C. consolidaba la cesión de los derechos que le corresponderían por fallecimiento de 
su  hermano  don  D.  M.  C.  sobre  varias  fincas,  una  de  las  cuales  es  la  registral 
número 22.906 de Huércal-Overa.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Huércal-Overa, 
fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de la 
precedente escritura, de conformidad con los artículos 18 y 19 Bis de la Ley Hipotecaria, 
ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, por apreciar el defecto que se basa en la 
consideración de los siguientes:
Hechos
Primero.  Se presenta escritura de Cesión de Derechos, complementada por otra 
escritura de Consolidación de Cesión de Derechos Hereditarios; por la que se solicita 
que al fallecimiento de Don D. M. C., se inscriba la finca registral número 22.906 de 
Huércal-Overa a favor de Don J. B. B.
Segundo.  La finca de la que se solicita su inscripción, –registral 22.906 de Huércal-
Overa–, aparece inscrita a favor de la Mercantil Hape 1001, S.L.U.; adquirida por título  e.
de Compra, mediante escritura otorgada en Orihuela, el 18 de Febrero de 2016, ante el  w.b
Notario Don B. Jaime Giménez B., con el número 167 de protocolo; inscrita en este  72ww
Registro de la Propiedad el día 14 de Junio de 2016.
A estos hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
Artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, que dicen:
Art. 17. Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o 
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los 
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le 
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo 
inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse 
o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta 
días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Art. 20. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo 
nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que 
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
En su virtud,
Acuerda
Denegar la inscripción interesada en el precedente documento, por el defecto de 
aparecer la finca inscrita a nombre de la Mercantil Hape 1001, S.L.U.
Contra la presente calificación (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Antonio 
Alcántara Martín registrador/a de Registro Propiedad de Huercal-Overa a día dos de 
Octubre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. B. B. interpuso recurso en virtud de 
escrito de fecha 31 de octubre de 2019 en el que resumidamente señala lo siguiente:
«Hechos
Primero.–(…)
Tercero.–Constatado, mediante la información facilitada por el Registro y la nota 
simple obtenida, que la mercantil Hape 1001. S.L.U. tiene inscrito a su favor el 20 por 
ciento del pleno dominio de la finca y por otro lado el 80 % de la nuda propiedad;
También es cierto que consta perfectamente inscrita la condición de esa venta. Se 
recoge expresamente: “Condicionada: esta finca a que el vendedor don D. M. C., tenga 
descendencia legítima, pues caso de no tenerla se entenderá solo en usufructo vitalicio y 
a su fallecimiento pasará en pleno dominio a sus hermanos doña M. C., doña A. J., doña 
A. y doña. C. M. C., por partes iguales.” (…)
Nos encontramos ante una condición suspensiva, por depender de un hecho futuro e 
incierto,  albergada  en  el  art.  1117  del  Código  Civil  el  cual  recoge  literalmente:  “la 
condición de que ocurra algún suceso en tiempo determinado extinguirá la obligación 
desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no puede  e.
ocurrir”, también en relación con el art. 1114 del mismo texto legal. w.
Si no se da la condición no se adquiere el pleno dominio, quedando el derecho  72ww
lSimr. itMad. oC .a Dl ues eusfrtau cmtoa nvietarali:cio el cual ha quedando [sic] también extinguido a la muerte de
1.  Fallecido D. D. M. C., sin descendencia legitima, como se tiene acreditado, no se 
da la condición para adquirir la nuda propiedad y menos aún el pleno dominio sobre la 
finca;
2.  Y Fallecido D. D. M. C., queda extinguido también el usufructo vitalicio;
3.  Y Fallecido D. D. M. C. la finca pasa a en pleno dominio a sus hermanas o 
sucesores en derechos.
Cuarto.–Y no puede ignorarse, el origen del título del Causante D. D. M. C., el cual 
también  consta  inscrito,  consistente  el  la  [dic]  escritura  de  protocolización  de 
Operaciones Particionales, otorgada ante el Notario de Huércal Overa, D. Alberto Agüero 
de Juan, con fecha 2 de julio de 1993, bajo el número 849 de su protocolo, en la cual se 
recogió expresamente en la hijuela de D. D., en el reverso la hoja UP358983 (pág. 50 de 
la escritura):
Se hace constar que lo que se adjudica e éste interesado por el segundo y tercer 
concepto de su haber, correspondiente a los tercios de mejora y libre disposición, que 
han sido las dos fincas expresadas en el apartado segundo de ésta adjudicación, se le 
adjudican  condicionado  a  que  éste  interesado  tenga  descendencia  legítima  de  su 
matrimonio, pues, caso de no tenerla, tal adjudicación se entenderá tan solo usufructo 
vitalicio y los bienes adjudicados, pasarán a su fallecimiento en pleno dominio a sus 
hermanas Doña M. C., Doña A. J., Doña A. y Doña C. M. C., por partes iguales, con 
sustitución en sus respectivos descendientes legítimos y en su defecto con derecho a 
acrecer.  Condición  que  ha  sido  impuesta  por  el  testador  en  su  disposición 
testamentaria.»
IV
El registrador suscribió informe el día 15 de noviembre 2019 y elevó el expediente a 
la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 y 326 bis de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2003, 4 de 
mayo de 2004, 7 de abril de 2006, 1 de octubre de 2007, 2 de junio de 2009, 21 de junio 
de 2013, 29 de abril, 7 de septiembre y 1 y 21 de octubre de 2015, 3 de mayo y 20 de 
octubre de 2016, 10 de abril, 21 de julio, 8 de septiembre, 27 de octubre y 18 de 
diciembre de 2017 y 24 y 30 de enero y 7 de marzo de 2019.
1.  Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura de cesión de 
derechos de doña. A. J. M. C. a favor de don J. B. B, sobre la finca número 22.906, 
acompañada de otra escritura de consolidación de cesión de derechos hereditarios de 
doña A. J. M. C. a favor de don J. B. B.
Son circunstancias a tener en cuenta en la resolución del presente expediente, las 
siguientes:
– Don D. M. C., adquirió la finca objeto del presente expediente en virtud de escritura 
de protocolización de operaciones particionales, otorgada ante el notario de Huércal-
Overa, don Alberto Agüero de Juan, con fecha 2 de julio de 1993, bajo el número 849 de 
su protocolo. e.e
– En la indicada escritura se hizo constar expresamente, en la hijuela de don D.M.C.:  w.b
«Se hace constar que lo que se adjudica e éste interesado por el segundo y tercer  72ww
hcoannc seipdtoo  ladse  dsous h fainbcear,s  ceoxrpreresspaodnadsie ennte  eal  alopsa rtteardcoio ss edgeu nmdeoj odrea  éys tliab raed djuisdpicoascicióiónn, ,s eq ulee 
amdajutrdimicoanni oc, opnudeisc,io cnaasdoo  dae  nqou ete néesrtela , intatel raedsjauddoic atceinógna s ed eesncteennddeernác iata nl esgoítloim uas udferu cstuo 
vitalicio y los bienes adjudicados, pasarán a su fallecimiento en pleno dominio a sus
hermanas doña M. C., doña A. J., doña A. y doña C. M. C., por partes iguales, con 
sustitución en sus respectivos descendientes legítimos y en su defecto con derecho a 
acrecer».
– Don  D.M.C.  vendió  la  indicada  finca  a  la  mercantil  «Hape  1001,  S.L.U.» 
acordándose lo siguiente: «Condicionada: esta finca a que el vendedor don D. M. C., 
tenga descendencia legítima, pues caso de no tenerla se entenderá solo en usufructo 
vitalicio y a su fallecimiento pasará en pleno dominio a sus hermanos doña M. C., doña 
A. J., doña A. y doña. C. M. C., por partes iguales».
– El acta de manifestaciones donde se acredita el cumplimiento de la mencionada 
condición suspensiva se aporta en el momento de interposición del recurso.
2.  Cuestión  previa  de  este  expediente,  es  la  de  si  cabe  la  presentación  del 
documento  que  puede  subsanar  o  contener  la  ratificación  del  que  es  objeto  de 
calificación negativa mediante la presentación junto con el escrito de recurso.
Es reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos solo cabe tener en 
cuenta  los  documentos  presentados  en  tiempo  y  forma  en  el  Registro  para  su 
calificación, y que sin prejuzgar ahora sobre su validez y eficacia, se trata de un título 
que se ha presentado extemporáneamente junto con el escrito del recurso y que, por 
tanto, no puede ser objeto de consideración, toda vez que el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e 
inmediatamente con la calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma; 
todo esto, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar el título cuya 
inscripción no se admitió en unión de los documentos aportados durante la tramitación 
del recurso.
3.  Ha declarado este Centro Directivo (vid. Resolución de 7 de abril de 2006) que si 
bien es cierto que no han de ser tenidos en cuenta, a efectos de la resolución del 
recurso, de conformidad con lo establecido por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, 
aquellos documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de formular su 
calificación, también lo es que algunos de los documentos aportados por el recurrente 
pueden contarse entre los materiales de los que el registrador ha de servirse para 
calificar en cuanto ya hayan tenido acceso al Registro y formen parte de su contenido 
tabular.  Sin  embargo,  no  habrán  de  ser  tenidos  en  cuenta  los  demás  documentos 
aportados con posterioridad, pues no es el recurso el procedimiento adecuado para 
hacerlos valer.
Así pues, centrados en este expediente, la calificación del registrador está hecha a la 
vista de los dos documentos presentados: el de cesión de derechos del año 1995 y el de 
consolidación de derechos hereditarios del año 2019.
En este sentido, impone la Ley, y así lo ha declarado este Centro Directivo también 
de forma reiterada, que para realizar el despacho de los títulos es necesario que por el 
registrador se proceda a su previa calificación en virtud del principio de legalidad, siendo 
una de las circunstancias esenciales que deberá comprobar ineludiblemente al hacer tal 
calificación la de la previa inscripción del derecho de que se trate a favor de la persona 
disponente o la que haya de perjudicar la inscripción por practicar, debiendo suspender 
ésta cuando no resulte inscrito aquel derecho o denegarla cuando resulte inscrito en 
favor de persona distinta, doctrina general que establece el artículo 20, párrafos primero 
y segundo, de la Ley Hipotecaria, y que se adapta y reitera en cuanto a las anotaciones 
de embargo en el artículo 140, reglas primera y segunda, del Reglamento Hipotecario.
También debe recordarse que como ha afirmado con reiteración esta Dirección  e.
General (vid, por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de  w.b
nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de  72ww
lHoisp oatseiceanrtioas,  erel gdies ttrraalectso  ys uecl edsei vloe,g eitinm vairctiuódn ,d seel gcúuna l,l opsa raar tíincusclorsib i1r ,u 3n8 t,í t4u0lo  ye 8n2 e ld Re elag isLteroy 
d(aer tílcau lPo r2o0p ieddea lad  Lseey  eHxipigoete cqaureia )e.sté previamente inscrito el derecho del transmitente
Estando  la  finca  transmitida,  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  bajo  la 
salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la 
inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que resulte de los 
correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley 
Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del 
Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan 
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, una quinta parte 
del pleno dominio y la nuda propiedad de otras cuartas quintas partes están inscritas a 
favor de una entidad, persona distinta del transmitente.
No  obstante,  debe  tenerse  en  cuenta  que  conforme  al  artículo  23  de  la  Ley 
Hipotecaria «el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias 
de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una 
nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción 
a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse». Por su 
parte, el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario dispone lo siguiente: «Sexta. Las 
inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán 
cancelarse,  si  resulta  inscrita  la  causa  de  la  rescisión  o  nulidad,  presentando  el 
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado 
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los 
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.