BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50248
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6920 Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Celanova a inscribir la opción de 
compra pactada en una escritura de constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario de 
Celanova, contra la negativa de la registradora de la Propiedad interina de Celanova, 
doña Irene Bemposta Iglesias, a inscribir la opción de compra pactada en una escritura 
de constitución de hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 10 de julio de 2019 por el notario de Celanova, 
don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, con el número 1.788 de protocolo, doña E. y doña 
M. J. A. D. reconocieron adeudar a la sociedad «Grupo Antolín Soluciones, S.L.» la 
cantidad de 67.936,20 euros por razón de la devolución de un depósito correspondiente 
a garantía de obras y varios, realizada el día 10 de julio de 2019, cuyo pago deberá 
hacerse en el plazo de cinco años a contar desde este día mediante sesenta cuotas 
mensuales.
En garantía de las obligaciones derivadas de dicha deuda, doña E. A. D. constituyó, 
en la misma escritura, a favor de la entidad «Grupo Antolín Soluciones, S.L.», un 
derecho real de hipoteca sobre la finca registral número 9.684 de Cortegada, siendo 
objeto de inscripción en virtud de la solicitud de inscripción en el Registro contenida en la 
estipulación C6 de la escritura, en la que se consiente la inscripción parcial, sin ninguna 
limitación, «en especial se consiente la inscripción sin inscribir la estipulación C4), y sin 
perjuicio de la oportuna notificación».
En la referida estipulación C4), la hipotecante concedió a «Grupo Antolín Soluciones, 
S.L.», un derecho real de opción de compra sobre la indicada finca registral 9.684 de 
Cortegada, que se ejercitará por la prestamista «(…) en el caso de falta de pago de, al 
menos, tres plazos mensuales, sin cumplir la parte deudora su obligación de pago»; 
regulándose  el  procedimiento  (que  será  íntegramente  transcrito  en  esta  resolución 
inmediatamente después de los «Vistos») de ejercicio de tal opción. Ejercicio que habría 
de llevarse a cabo en los plazos máximos que resultaran de dicho procedimiento y, en 
todo caso, antes del día 10 de julio de 2027. Por último, se autorizaba al optante para 
transmitir el derecho de opción así constituido, inter vivos o mortis causa.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Celanova, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Previa calificación del documento reseñado, y tras examinar los antecedentes del  o
Registro, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha practicado la inscripción: finca N.º:  20ww
9hivni.irps6tcuo8rdt4iep  cddcaeieó  lsn lamo  b9cur.uneªa i cdIl dipihcuiahofi a rqd:  ufei3en 2Cdc0aao0.dr5toe0 gi0na0sd3ca6r,i t8oin8 s9ac0 fr.ai tvareo efre ndr eeen l Gctoiramu pcooa:  t8Aa4ns7ttro,a llílin:b  r8So7o: 3l6u48c3 id1oe5n NeCsGo, 6rSt7e.L8g 3asSdua0 d,0 e0for2eliLocGh: o1,  1de2en,    OE-A-2021-69able en https://
Se  suspende  la  inscripción  de  la  estipulación  C4)  por  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho:
Hechos:
En la escritura reseñada Doña E. A. D. y Doña M. J. A. D. reconocen que deben a la 
sociedad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” la cantidad de sesenta y siete 
mil  novecientos  treinta  y  seis  euros  y  veinte  céntimos  de  euros  por  razón  de  la 
devolución de un depósito correspondiente a garantía de obras y varios, cuyo pago 
deberá hacerse en el plazo de cinco años a contar desde el 10 de julio de 2019 mediante 
sesenta cuotas mensuales. En la misma escritura, Doña E. A. D. constituye a favor de la 
entidad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” un derecho real de hipoteca 
sobre la finca registral 9684 de Cortegada. Asimismo, en la estipulación C4) dicha parte 
concede al “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada”, un derecho real de opción de 
compra sobre la indicada finca registral 9684 de Cortegada que se ejercitará por la 
prestamista “en el caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, sin cumplir 
la parte deudora su obligación de pago”. A continuación, se pacta un procedimiento para 
el ejercicio del derecho de opción y se dispone “que del valor se descontará la cantidad a 
que ascienda el crédito pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca 
constituida en la presente escritura en el momento de ejercitarse la opción de compra, 
así como los gastos” y “que habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del 
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027”. Por último, se 
autoriza al optante para transmitir el derecho de opción así constituido, inter vivos o 
mortis causa.
Fundamentos de Derecho:
En  virtud  de  los  términos  en  que  está  pactada  la  opción  de  compra,  se  está 
vulnerando  la  prohibición  del  pacto  comisorios  expresamente  prohibido  en  nuestro 
ordenamiento jurídico por los artículos 1859 y 1884 del Código civil, ya que dicha opción 
se concede en garantía de la deuda con la que tiene conexión directa. Así se deduce de 
que el hecho determinante del nacimiento del derecho de opción, sea el impago de la 
deuda y que su plazo, precio o facultad de ceder el mismo a un tercero estén vinculados 
a la misma, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de 
posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión, en pago de su 
crédito.
Esta doctrina ha sido fijada por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la 
Fe Publica en resoluciones como las de 26 de noviembre de 2008, 5 de septiembre 
de 2013 o la reciente resolución de 28 de enero de 2020.
En efecto, el negocio jurídico formalizado en la escritura calificada y cuya constancia 
registral se pretende es un derecho de opción de clara finalidad solutoria. Asimismo el 
derecho  de  opción  desde  el  punto  de  vista  registral  debe  cumplir  los  requisitos 
establecidos  en  el  artículo  14  del  reglamento  hipotecario  y  especialmente  el  plazo 
máximo de cuatro años que en el se establece, el cual no se cumple en el presente caso. 
Además las cláusulas o pactos no pueden ser contrarios a los límites establecidos por 
las leyes, la moral y el orden público y entre los límites que pueden afectar a la opción, y 
por extensión, al contrato al que aquella obligue, en caso de que se ejercite, es relevante 
la prohibición del pacto comisorio establecida en los artículos 1859 y 1884 del código 
civil. Dicho pacto surge cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse de una 
cosa dada en garantía. Esta facultad de apropiación la veta el código civil cuando se liga  e.
al incumplimiento de la obligación garantida; como pacto sobreañadido a una garantía  w.
real, como en el presente caso, en el que se ha constituido una hipoteca sobre el bien  20ww
esolebmree netol  csuuaslt asnec iaclo ndfeig ulara  gaadraenmtíáas,  ceol mdoe reecsh oq udee  eol pecjieórnc.i ciYo  edlelol , iupso rdqiusetr aahletenrdai  usne 
canalice a través de uno de los procedimientos de ejecución legamente previstos.
En consecuencia, la opción de compra se concede en función de garantía, dada la 
conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de 
forma que el ejercicio de aquel derecho se condiciona al impago de ésta, entendiendo 
que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisiorio de los artículos 1859 
y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha indicado, la inscripción del derecho de 
opción requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 14 del 
reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto que aunque el citado artículo se 
refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo que no puede exceder de cuatro 
años, el cómputo es desde la fecha de su constitución. Ello implica que aunque las 
partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por conveniente, ha de 
ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de opción, sin que pueda 
dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su ejercicio, pues en tal caso, se 
permitiría  que  la  opción  estuviera  vigente  durante  más  de  cuatro  años  desde  su 
constitución. Y se confirma esta solución por analogía con el art 1508 CC que establece 
un plazo de 4 años para el retracto convencional en que se prevé el cómputo “desde la 
fecha del contrato”, tratándose de un derecho real de adquisición como el derecho de 
opción, que responde a la misma “ratio” que la del art. 14 RH en cuanto al señalamiento 
de un plazo de duración y su cómputo. (Resolución de la DGSJFP de 21 de febrero 
de 2013).
Por todo lo expuesto, la registradora que suscribe resuelve suspender la inscripción 
de la citada cláusula, en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho.
El asiento de presentación motivado por el presente documento queda prorrogado 
durante sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada de la 
presente calificación.–
La presente calificación negativa es susceptible de ser (…)
Celanova a uno de Diciembre del año dos mil veinte El/la Registrador/a Interino/a de 
la Propiedad. Fdo: Irene Bemposta Iglesias».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario 
de Celanova, interpuso recurso el día 15 de diciembre de 2020 mediante escrito en el 
que expresaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«El recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen 
directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (326 LH), y la Registradora 
ha  señalado  únicamente  dos  defectos:  la  vulneración  de  la  prohibición  del  pacto 
comisorio y el incumplimiento del plazo que el artículo 14 RH exige para la inscripción del 
derecho de opción.
En mi opinión, la nota de calificación incurre en el error substancial de interpretar la 
estipulación C 4) debatida como una mera opción de compra en función de garantía, sin 
hacer referencia alguna a la especificidad del caso. Y el caso específico es que la 
estipulación C 4) debatida se titula: “Opción de compra (con garantías procedimentales y 
con analogías con el pacto marciano)”, y que en dicha estipulación se regula con gran 
extensión (y basándose en los textos legales, en la doctrina de la Dirección General y en 
la jurisprudencia del TS) dicho procedimiento.
En efecto, la cuestión esencial sobre la que “debería de” versar el debate es el  s
cumplimiento o incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de la  oe.
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resoluciones de 26 de diciembre  w.
rdReees so2ol0ul1uc8cioi,ó n2ne8 sc )di,t eaa d ecanu edyriooc  etde elno o2 rs0 il2git0ue,ire.a.n.l) t mey: e p“ ocreru melasi ttjoiuó,r nirs epdsriasultdtianentnadc oiea se  dnlea bl  rrTeeSlva et(i cvsiatían datea sl aies n aq dluames i slaainb ptileirdrimiaodere reas    2021-6920n https://ww
inscribibilidad del denominado pacto marciano...; la prohibición del pacto comisorio del
artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite  Bc
excepciones si esa valoración objetiva se ha producido;... que la apropiación del bien 
esté  sujeta  a  un  procedimiento  objetivable  de  valoración  de  la  adquisición  debe 
determinarse si quedan garantizados adecuadamente los derechos de terceros (por 
ejemplo, los derechos de compradores o acreedores...en relación con el sobrante...”
Y reitero que el caso específico es que la estipulación C 4) debatida, bajo el título 
dicho, regula con gran extensión dicho procedimiento, procedimiento en el que yo, 
Notario autorizante, intenté dar estricto cumplimiento a lo prevenido en la citada doctrina 
y jurisprudencia, limitándome ahora a resaltar que según dicha estipulación el dicho 
derecho habrá de ejercitarse conforme al procedimiento que se regula, el cual se halla 
en todo momento bajo la salvaguardia del Notario, que el procedimiento de valoración 
del bien es objetivo («avalúo que se llevará a cabo por un Arquitecto elegido por sorteo 
en la Notaría de… de entre los colegiados en... y con audiencia y contradicción) y que 
quedan sobradamente garantizados los derechos de terceros (mediante el depósito 
notarial del sobrante...). Con tal regulación queda erradicado todo posible reproche de 
ilicitud (o inmoralidad).
El segundo defecto señalado es una cuestión secundaría que debe decaer sin más 
ante la resolución de la cuestión esencial anterior, y ello sin perjuicio de señalar, por 
ejemplo, que la RDGSJyFP de 19 mayo 2016 establece lo siguiente: «...podrá decirse 
que el artículo 14 RH impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro 
años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria 
de otra figura jurídica que lo admita..., siempre que esté suficientemente delimitada, 
pueda acceder a los libros registrales».
IV
Mediante escrito, de fecha 29 de diciembre de 2020, la registradora emitió informe y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1449, 1256, 1273, 1690, 1859 y 1884 del Código 
Civil; 1, 9, 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; el Real Decreto-ley 5/2005, de 11 
de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la 
contratación  pública  (especialmente,  artículos  sexto,  undécimo,  duodécimo  y 
decimotercero); artículos 16.2, apartados c) y e) de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de 
Venta a Plazos de Bienes Muebles; 14 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 19 de mayo de 1982, 20 de mayo de 1986, 
10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de abril y 7 de octubre de 1997, 13 de mayo 
de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero y 26 de abril de 2001, 30 de diciembre 
de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero de 2006, 2 de julio de 2007, 21 de 
enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de marzo de 2011, 29 de mayo 
de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las sentencias del Tribunal 
Superior de Justicia de Cataluña número 12/2019, de 18 de febrero, y 16/2019, de 28 de 
febrero; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 
de junio de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo 
y 22 de septiembre de 1992, 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998, 26 de 
marzo de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 19 de febrero de 2002, 20 
de noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 
20 de septiembre y 21 de octubre de 2012, 14, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de  e.
septiembre de 2013, 19 de mayo y 14 de julio de 2016, 26 de diciembre de 2018 y 28 de  w.b
enero de 2020, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe  20ww
Pública de 27 de octubre de 2020.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
a)  Mediante escritura otorgada el día 10 de julio de 2019 cuya calificación es objeto 
de impugnación, doña E. y doña M. J. A. D. reconocen adeudar a la sociedad «Grupo 
Antolín Soluciones, S.L.» la cantidad de 67.936,20 euros por razón de la devolución de 
un depósito correspondiente a garantía de obras y varios, realizada el día 10 de julio 
de 2019, cuyo pago deberá hacerse en el plazo de cinco años a contar desde este día 
mediante sesenta cuotas mensuales. Y, en garantía de las obligaciones derivadas de 
dicha deuda, doña E. A. D. constituyó a favor de dicha sociedad un derecho real de 
hipoteca sobre la finca registral 9.684 de Cortegada, siendo objeto de inscripción en 
virtud de la solicitud de inscripción en el Registro contenida en la estipulación C6 de la 
escritura,  en  la  que  se  consiente  la  inscripción  parcial,  sin  ninguna  limitación,  «en 
especial se consiente la inscripción sin inscribir la estipulación C4), y sin perjuicio de la 
oportuna notificación».
En la estipulación C4) de la misma escritura, la hipotecante concedió a la referida 
sociedad  acreedora  un  derecho  real  de  opción  de  compra  sobre  dicha  finca 
registral 9.684 de Cortegada, que se ejercitará por la prestamista «(…) en el caso de 
falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, sin cumplir la parte deudora su 
obligación de pago», por el procedimiento que se pacta en los siguientes términos:
«El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigida al Notario de Celanova 
(y si hubiere más de uno, al de más antigüedad en la plaza) por el titular del derecho real 
de opción, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del 
crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, 
especificando el importe de cada uno de los conceptos.
El dicho Notario practicará un requerimiento de pago a los deudores y al hipotecante 
(en los expresados domicilios en la comparecencia) indicándoles la causa y fecha del 
vencimiento del crédito y la cantidad reclamada por cada concepto, y advirtiéndoles que 
de no pagar en el término de treinta días se procederá conforme previenen los párrafos 
siguientes.
Transcurrido dicho plazo desde el requerimiento sin que este hubiere sido atendido, 
el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor 
resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como 
a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores al derecho real de opción de 
compra, para que puedan, si les conviene, satisfacer antes de que se manifieste la 
voluntad de ejercitar el derecho de opción el importe del crédito y de los intereses y 
gastos.
Cumplido  lo  anterior,  y  transcurridos  treinta  días  desde  que  tuvieron  lugar  el 
requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, el titular del 
derecho real de opción le solicitará al dicho Notario el avalúo de la finca objeto de esta 
escritura en dicho momento, avalúo que se llevará a cabo por un Arquitecto elegido por 
sorteo en la Notaría de Celanova de entre los colegiados en el Colegio de Arquitectos de 
Ourense. El Arquitecto entregará la valoración al Notario en el plazo de quince días 
desde su aceptación, y el Notario lo notificará a todos los interesados, los cuales en el 
plazo máximo de quince días a contar desde la última notificación podrán presentar las 
alegaciones e informes que tengan por conveniente.
A la vista de todo lo anterior, y en el plazo máximo de otros quince días, el dicho 
Notario determinará la valoración definitiva del bien y se lo notificará al titular del derecho 
real de opción, el cual, en el plazo máximo de dos meses deberá manifestarle su  e
voluntad firme e irrevocable de ejercitar o no dicho derecho, y deberá satisfacer el valor  bo
conforme a lo que se previene a continuación. 20ww
pagoD edle d liac hdoe uvdaalo hr ipsoet edceasrciao nat aqruáe l as ec arenftiiedraed l aa  Eqxupeo saicsicóienn ddea  lae l pcrerésdeintote p eesncdriietunrtae  od ey 
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pagar la hipoteca.
Del  dicho  valor  se  descontará  también  la  cantidad  a  que  ascienda  el  crédito 
pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca constituida en la presente 
escritura en el dicho momento de ejercitarse la opción de compra, así como los gatos a 
que luego se hará referencia.
Todas estas liquidaciones serán aprobadas por el dicho Notario.
El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se depositará ante el dicho Notario 
quedando afecta a dichos créditos; satisfechos los mismos, o si no los hubiere, el 
sobrante se entregará al dueño de la finca.
El Notario practicará la liquidación de gastos (de su actuación y de todos los trámites 
seguidos), que se abonarán por el optante y se descontarán según lo dicho.
El Notario solo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la 
tramitación de un procedimiento criminal por falsedad de la presente escritura o por 
falsedad en lo manifestado por el acreedor en cuanto a las cantidades que le han sido o 
no satisfechas.
Pactándose esta opción como derecho real, para su ejercicio será suficiente la 
simple voluntad afirmativa del optante expresada en escritura pública para que quede 
perfeccionada la compraventa y consumada la tradición, con estricto cumplimiento de los 
trámites dichos.
El derecho de opción habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del 
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027.
El derecho de opción aquí establecido es libremente transmisible, inter vivos (a título 
oneroso o gratuito) o mortis causa».
b)  La escritura fue inscrita en cuanto a la garantía hipotecaria y se denegó respecto 
del derecho de opción, porque, a juicio de la registradora, «(…) la opción de compra se 
concede en función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y 
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se 
condiciona al impago de ésta, entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del 
pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha 
indicado, la inscripción del derecho de opción requiere el cumplimiento de los requisitos 
establecidos en el artículo 14 del reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto 
que aunque el citado artículo se refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo 
que no puede exceder de cuatro años, el cómputo es desde la fecha de su constitución. 
Ello implica que aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que 
tengan por conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del 
derecho de opción, sin que pueda dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su 
ejercicio (…)».
Interesa hacer constar que en la escritura también se manifiesta que las prestatarias 
(e hipotecante una de ellas) «no comparecen en esta escritura en modo alguno en 
calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se destina en su totalidad 
al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son empresarias del sector 
de los supermercados)».
c)  El notario autorizante de la escritura fundamenta el recurso interpuesto en los 
siguientes motivos:
La estipulación debatida se titula «opción de compra (con garantías procedimentales 
y con analogías con el pacto marciano)», y en dicha estipulación se regula con gran 
extensión dicho procedimiento (basándose en los textos legales, en la doctrina de este 
Centro Directivo y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo). e
La cuestión esencial sobre la que debería versar el debate es el cumplimiento o  bo
incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de este Centro  20ww
jDuirriespctriuvdoe (nRceias odleulc iTornibeus ndael  S2u6p rdeem doi c(iceimtabdrae  edne  la2s0 1a8n tye r2io8r edse  Reenseorlou cdioen e2s0)2, 0r)e sya lptaonr dlao 
aqudem ilsai bpilriidmaedr ae  Rinesscorilbuicliidóand c diteald ad eanfoirmmian alod os ipgaucieton tem: a«rccuiaensoti ó(.n.. )d; islati nptrao heisb ilcai órne ladteivl ap aac tlao 
comisorio del artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que
admite excepciones si esa valoración objetiva se ha producido; (...) que la apropiación del 
bien esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición debe 
determinarse  si  quedan  garantizados  adecuadamente  los  derechos  de  terceros  (por 
ejemplo, los derechos de compradores o acreedores (...) en relación con el sobrante (...)».
La estipulación debatida regula con gran extensión dicho procedimiento en el que se 
intenta dar estricto cumplimiento a lo prevenido en la citada doctrina y jurisprudencia, de 
modo que se halla en todo momento bajo la salvaguardia del notario; el procedimiento de 
valoración del bien es objetivo (avalúo que se llevará a cabo por un arquitecto elegido 
por sorteo, con audiencia y contradicción) y quedan sobradamente garantizados los 
derechos de terceros (mediante el depósito notarial del sobrante). Con tal regulación 
queda erradicado todo posible reproche de ilicitud o inmoralidad.
El segundo defecto señalado es una cuestión secundaría, que debe decaer sin más 
ante la resolución de la cuestión esencial anterior; y ello sin perjuicio de señalar, por 
ejemplo, que la Resolución de esta Dirección General de 19 de mayo de 2016 afirmó lo 
siguiente: «(...) podrá decirse que el artículo 14 RH impide la inscripción de un derecho 
de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de 
una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (...), siempre que esté 
suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales».
2.  Respecto de la primera de las cuestiones planteadas en este recurso, relativa a 
la  admisibilidad  del  derecho  de  opción  pactado,  cabe  recordar  que  esta  Dirección 
General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de 
diciembre de 2018 y 28 de enero y 27 de octubre de 2020, así como otras citadas en los 
«Vistos» de la presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción 
jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda 
apropiarse  definitivamente  de  los  bienes  dados  en  garantía  por  el  deudor  (vid. 
artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil). En efecto, como afirmó este Centro Directivo 
en  su  Resolución  de  8  de  abril  de  1991  (expresamente  invocada  por  el  Tribunal 
Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de junio de 2008), «el pacto comisorio, 
configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su 
libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en 
los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto 
autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o 
anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), rechazo que se patentiza además en 
la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de este 
Centro Directivo». El Tribunal Supremo –Sala Primera– ha declarado reiteradamente 
(vid., entre otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio 
de 2008), que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, 
en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y 
absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar 
a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses 
del deudor, sino también los de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso 
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos 
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo 
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se 
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y 
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se 
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición  e.
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. w.b
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre  20ww
ddeo b2le0 1fu3n, dcaommeúnntom, eqnutee  gsiera c eonn stiodrenroa  aq ulae  elxai gpernochiaib idceió nc odnem uptaactitvoi dcaodm diseo lroios  c«otinetnraet ousn. 
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concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en 
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor 
y  que  éste  sufra  un  perjuicio  desproporcionado.  También  se  ha  fundamentado  la 
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al 
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al 
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea 
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso 
de ejercicio del «ius distrahendi», en que está prevista la suerte de los mismos».
3.  Hechas las anteriores consideraciones, no es menos cierto que, como ya admitió 
este Centro Directivo en las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero 
y 27 de octubre de 2020, deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un 
equilibrio  entre  los  intereses  del  acreedor  y  del  deudor,  evitando  enriquecimientos 
injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del 
deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su 
deuda.  Por  ello  –se  añade–  podría  admitirse  tal  pacto  siempre  que  concurran  las 
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y 
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la 
validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las 
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada 
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse 
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de 
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de 
esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto [20,1,16,9 
«puede constituirse la prenda y la hipoteca de modo que si no se paga la cantidad dentro 
de  determinado  plazo,  el  acreedor  pueda  poseer  la  cosa  por  derecho  de  compra, 
mediante pago de la estimación que se haga conforme al justo precio. En este caso, 
parece ser en cierto modo una venta bajo condición, y así lo dispusieron por rescripto los 
emperadores Septimio Severo, de consagrada memoria, y Antonino Caracalla (Marcian, 
ad form, hypoth)»].
Por  otra  parte,  es  indudable  que  los  sistemas  ordinarios  de  ejecución  de  las 
garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por 
la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas (como acredita el hecho de que 
la Ley, en muchos casos, se tenga que preocupar de garantizar al deudor la obtención de 
un valor mínimo, llegando a conformarse con el 60% o el 70% de esa tasación objetiva). 
Por ello, en nuestro ordenamiento jurídico se van abriendo nuevas vías de ejecución de 
las garantías o realización de los bienes objeto de éstas que resulten más eficientes.
A la hora de valorar esas nuevas formas de realización de los bienes sobre los que 
se constituye la garantía, cabe citar, por ejemplo, el Real Decreto-ley 5/2005, de 11 de 
marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la 
contratación  pública,  admite  la  constitución  de  garantías  sobre  dinero,  valores 
negociables o derechos de crédito mediante la transmisión de la propiedad del bien o 
derecho dado en garantía o mediante una pignoración del mismo en la que se conceda 
al beneficiario de la garantía un derecho de apropiación o de disposición del objeto de 
aquélla,  para  compensar  su  valor  o  aplicar  su  importe  al  cumplimiento  de  las 
obligaciones  financieras  principales.  Para  poder  hacerlo,  bastará  que  tanto  las 
valoraciones de las garantías como el cálculo de las obligaciones financieras principales 
se efectúen de una manera comercialmente correcta, en particular en cuanto a las  s
primeras mediante el ajuste al valor actual de mercado de esos valores negociables  oe.
aportados  como  garantías.  Ello  indica  que  la  prohibición  del  pacto  comisorio  del  w.
artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite  20ww
eexnc leap ceijoenceusc iósin e dsea  vlaa lporreancidóan  loab jaeptilvicaa csieó nh ad per olad uccoimdop.e Enls Tarcibióunn aplo Sr upparretem od eh ala a ednmtiidtiaddo 
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y 7 de octubre de 1997 y 10 de marzo de 2004; y en un caso en que los valores 
pignorados fueron enajenados en un mercado público y transparente –Bolsa de Nueva 
York–, la Sentencia de 24 de junio de 2010).
La  Sentencia  de  21  de  febrero  de  2017,  respecto  de  un  de  un  compromiso 
obligacional de los deudores hipotecarios otorgado a los fiadores en garantía de la 
indemnización que les pudiera corresponder por hacerse cargo del pago total o parcial 
de  la  deuda  hipotecaria,  afirmó  que  son  dos  los  presupuestos  que  caracterizan  la 
aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer lugar, que el pacto de apropiación 
o  disposición,  previo  o  coetáneo  a  la  garantía,  se  halle  causalmente  vinculado  al 
nacimiento  del  crédito  cuyo  cumplimiento  se  garantiza.  En  segundo  lugar,  que  la 
apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de 
valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor». 
Así, esta sentencia centra la inadmisión del pacto comisorio objeto del recurso en la 
inexistencia de un «procedimiento objetivable de valoración de la adquisición» (aparte 
otro problema, como era la ausencia de un mecanismo de restitución de los pagos ya 
realizados por el deudor), lo que da a entender que, de existir ese mecanismo de 
valoración objetiva del bien inmueble objeto de la garantía, el pacto podría haber sido 
admisible.
Como ha puesto de relieve también el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en 
las sentencias 12/2019, de 18 de febrero de 2019, y 16/2019, 28 de febrero de 2019, en 
esta línea de preocupación por que los mecanismos legales de satisfacción del acreedor 
respeten el carácter conmutativo de las contraprestaciones –tal como perseguía el pacto 
marciano– se inscriben no solo la citada regulación contenida en el Real Decreto-
ley 5/2005, sino también la regulación prevista a la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta 
a Plazos de Bienes Muebles, pues ésta faculta el acreedor para reclamar del deudor el 
pago de la deuda, advirtiéndole que si no lo hace se procederá contra el bien objeto del 
contrato, de forma que, si el deudor procede a la devolución de la posesión del bien, el 
acreedor puede optar por la adjudicación directa del bien en su favor en pago de la 
deuda sin necesidad de venderla en pública subasta. En este caso, el riesgo de un 
enriquecimiento injustificado se minimiza porque «la adquisición por el acreedor de los 
bienes entregados por el deudor no impedirá la reclamación entre las partes de las 
cantidades que correspondan, si el valor del bien en el momento de su entrega por el 
deudor, conforme a las tablas o índices referenciales de depreciación establecidos en el 
contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada» –cfr. artículo 16.2, apartados c) 
y e)–.
Por otra parte, es indudable que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y 
usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas 
tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca 
establecen normas imperativas como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por 
la  que  se  regula  la  contratación  con  los  consumidores  de  préstamos  o  créditos 
hipotecarios  y  de  servicios  de  intermediación  para  la  celebración  de  contratos  de 
préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria. Pero no es este el 
caso a que se refiere el presente recurso, en el que, como se manifiesta expresamente 
en la escritura calificada, las prestatarias (e hipotecante una de ellas) no la otorgan en 
modo alguno «en calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se 
destina en su totalidad al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son 
empresarias del sector de los supermercados)». s
4.  A  la  vista  del  referido  estado  de  la  cuestión  –en  los  ámbitos  doctrinal,  oe.
jurisprudencial  y  también  legislativo–,  debe  afirmarse  que  la  prohibición  del  pacto  w.
comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía – 20ww
fcijuaacliqóuni eorab jeqtuivea h daeyal  vsaidloor  lad evlí ab iseeng, uyid nao–  shea yeaf eccotúmep eonrt acdoon duicni odneesse dqeutielibrmrioin apnatterism doen ialal 
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enriquecimiento injustificado, las circunstancias del caso revelen que la apropiación del 
bien gravado por parte del acreedor comporta un inadmisible sacrificio patrimonial para 
el deudor, para el propietario del bien o para los dos.
Analizando la transcrita estipulación C4) de la escritura objeto de calificación, se 
comprueba que encaja en los esquemas conceptuales del denominado pacto marciano y 
se ajusta a los parámetros antes enunciados para admitir su validez. No debe tampoco 
olvidarse que es precisamente la intervención notarial, en las diversas fases del ejercicio 
de la opción de compra (tanto de los presupuestos de tal ejercicio, como su puesta en 
ejecución), la que sirve para dotarla no solo de autenticidad, sino de adecuación a 
derecho, dado el deber genérico que se impone al notario de control de legalidad de los 
actos y negocios que autoriza. La flexibilidad y rapidez que resultan de las previsiones 
negociales adoptadas por las partes –ya reseñadas y con el soporte y exigibilidad de una 
rigurosa actuación notarial– permiten acreditar la liquidación de la deuda y el ejercicio de 
la opción con las máximas garantías jurídicas, así como la realización de una justa 
valoración del bien en evitación de un posible enriquecimiento injusto.
Las concretas previsiones adoptadas, tanto las relativas a las evidentes garantías 
procedimentales pactadas, como en referencia a la tasación en cuanto instrumento de 
adecuada valoración del bien (valor referido al que tenga al tiempo del ejercicio de la 
opción, tal y como previene la estipulación cuestionada en la calificación impugnada), 
alejan el peligro de que un valor fijado en el momento de convenirse tal pacto se torne en 
inequitativo al tiempo en que se pretenda ejercitar la opción; lo que sin duda refuerza el 
equilibro  entre  las  partes  –conmutatividad–  y  aleja  el  peligro  de  un  posible 
enriquecimiento injusto. Y lo mismo sucede con la previsión que tiene igualmente en 
cuenta los posibles derechos de terceros afectados («el sobrante, si hubiere acreedores 
posteriores, se depositará ante el dicho Notario quedando afecta a dichos créditos; 
satisfechos los mismos, o si no los hubiere, el sobrante se entregará al dueño de la 
finca»).
En definitiva, el primero de los defectos invocados por la registradora debe ser 
revocado.
5.  Según el segundo defecto expresado en la calificación, considera la registradora 
que «aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por 
conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de 
opción, sin que pueda dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su ejercicio, 
pues en tal caso, se permitiría que la opción estuviera vigente durante más de cuatro 
años desde su constitución».
Sobre esta objeción es cierto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone 
que «será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa 
que  lo  determine  en  algún  otro  contrato  inscribible,  siempre  que  además  de  las 
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (…) Tercera. Plazo 
para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con 
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, 
pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de 
arrendamiento».
En vía de principios, de dicho precepto se deriva que para poder acceder a los libros 
registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no 
debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio precepto 
permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
No obstante, como ya ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo (cfr.  s
Resolución de 19 de mayo de 2016), un derecho de opción que forma una unidad con  oe.
otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real  w.
distinto del pleno dominio produce una dependencia que no puede ser ignorada por el  20ww
aolr ddeenvaemniire dneto l ojusr ítdieicmop. oDse. otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho
fundEanm etondtaol mceansote,  qdueeb ee xreisutnai ru nloas  craeuqsuais ijtuosst ifriecqaudear iyd oqsu ep osr ee lr eosrpdeetneanm laiesn teox ijgueríndciciaos;   BOE-A-cable e
impuestas en favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de 
autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, 
exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para 
dotarla de efectos erga omnes.
Podría decirse, por tanto, que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la 
inscripción  de  un  derecho  de  opción  por  más  de  cuatro  años,  pero  también  cabe 
entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que 
lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros 
registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y numerus apertus en 
materia  de  derechos  reales.  Y  este  es  el  caso  del  presente  recurso,  pues  esa 
complementariedad respecto del negocio principal haría inviable la opción si ésta se 
limitara estrictamente a cuatro años.
Por consiguiente, también debe revocarse este segundo defecto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.