BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 322 Jueves 10 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 113059
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15925 Resolución  de  30  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Algemesí, por la 
que se suspende la inscripción de testimonio de decreto de adjudicación y 
mandamiento de cancelación.
En el recurso interpuesto por don J. J. B. R., en nombre y representación de la 
entidad Bankia, S.A., contra la nota de calificación extendida por la registradora titular del 
Registro de la Propiedad de Algemesí, doña María Lorena Santamaría Ara, por la que 
suspende la inscripción de testimonio del Decreto de adjudicación y mandamiento de 
cancelación.
Hechos
I
En decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados el quince de 
noviembre de dos mil diecinueve por la Letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado de Primera Instancia número seis de Alzira, en procedimiento de Concurso 
abreviado número 745/2016, contra don R.C. C. L. y doña L. V. G., se adjudica en 
subasta de la mitad indivisa de la finca registral 77 de Algemesí, a favor de la entidad 
Bankia, SA ordenándose la cancelación de cargas.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Algemesí en 
unión de instancia de libertad de arriendos suscrita el 3 de febrero de 2.020, con firma 
legitimada notarialmente y de justificante de presentación de plusvalía, fue objeto de una 
primera calificación en los siguientes términos: Examinado el precedente documento, ha 
sido calificado por la Registradora que suscribe, de conformidad con los artículos 18 de 
la Ley Hipotecaria y concordantes de la Ley y Reglamento Hipotecario, apreciando la 
existencia de defectos subsanables que impiden la práctica de la inscripción. Por ello 
suspendo el asiento  solicitado en base a  los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho: 1) Se han omitido las circunstancias personales de don R.C.C. L. y doña L. V. 
G., al ser necesaria la constancia de dichas circunstancias personales para permitir una 
perfecta identificación de las personas contra las que se dirige el procedimiento. Así 
mismo,  se  han  omitido  las  circunstancias  sociales  del  adjudicatario.  Todo  ello  de 
conformidad con los principios de especialidad, calificación y tracto sucesivo de los 
artículos 9, 18, 20 LH; 51, 100, 140 RH; 656, 659, 681 y siguientes de la LEC. 2) Nos 
encontramos ante un Testimonio de un Decreto de adjudicación por subasta de la mitad 
indivisa de la finca 77 de Algemesí, derivado del procedimiento concursal consecutivo 
abreviado número 745/2016, seguido contra los concursados don R.C.C. L. y doña L. V. 
G., pero no se aporta ningún otro tipo de documentación. Debiendo efectuarse una  e.e
reseña sucinta, pero suficiente, de la declaración del concurso de los concursados, su  b
fecha,  con  el  nombramiento  de  los  administradores  y  aceptación  del  cargo  de  925ww
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de oposición al mismo), o de convenio, debiendo presentar la documentación pertinente
para poder entrar a calificar el documento presentado. A lo dicho debe tenerse presente 
que si aún se está en la fase de declaración del concurso, el Juez del concurso debe 
declarar que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional 
o empresarial del deudor, pues es éste el competente para realizar tal manifestación, tal 
y como determina el artículo 56 de la Ley concursal, según redacción dada por la 
Ley 17/2014, de 30 de septiembre, circunstancia que confirma la resolución de la DGRN 
de 12 de junio de 2012, de 5 de agosto de 2013, de 19 de enero de 2.017. Sobre este 
punto se debe traer a colación la RDGRN de 10 de enero de 2.017 al decir: «En el 
sistema legal vigente las ejecuciones de garantías reales tras la declaración de concurso 
del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía se rigen 
por un conjunto de reglas especiales (artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal), que 
con  las  matizaciones  introducidas  por  una  muy  rica  jurisprudencia  menor,  pueden 
sintetizarse en las siguientes: la primera de esas reglas es aquella según la cual, desde 
la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o 
derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o 
empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización 
forzosa sobre esos bienes o derechos. La segunda, aquella según la cual, desde la 
declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas 
a  esa  fecha  sobre  cualesquiera  bienes  o  derechos  de  la  masa  activa  quedaran 
suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el 
deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados 
los anuncios de subasta. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales 
de  garantía,  sobre  bienes  o  derechos  de  la  masa  activa  no  necesarios  para  la 
continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan 
iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o 
que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al 
procedimiento  judicial  o  administrativo  cuya  tramitación  hubiera  sido  suspendido  el 
testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para 
esa  continuidad.  Cumplido  ese  requisito  podrá  iniciarse  la  ejecución  o  alzarse  la 
suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente 
competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de 
cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a 
solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. 
Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no 
impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que 
se  declare  el  carácter  no  necesario  de  ese  mismo  bien  o  derecho  cuando  hayan 
cambiado las circunstancias. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o 
continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según 
esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o 
derechos de la masa activa, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización 
forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido 
suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del 
derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde 
la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la 
liquidación. Y la quinta regla tiene como objeto determinar los efectos de la apertura de 
la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales: la 
apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o 
la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por  s
aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración  oe.
de concurso. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia  w.
de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza  925ww
saeppeartruardaa d. eD leas fdaes eq udee  slieq upidroadcuióznc ad ela l aa cmuamsual aaccitóivna,  luan sifuicsap eenl striaótna mquieendtaor ád es iunn eofse cyt oo.t rLoas 
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26 a 40, 43.2 y 43.3, 44, 54, 55 a 57, 90, 149 y 155 de la Ley Concursal de 9 de julio 
de 2003; así como las RDGRN citadas y las RDGRN de 8 de junio de 2.015, 27 de 
febrero y 15 de marzo de 2.019. 3) La finca registral 77 del término municipal de 
Algemesí pertenece a don R.C.C. L. y don F. J.C. L., por mitad e iguales partes indivisas. 
La finca se encuentra gravada con una hipoteca en la que figuran como prestatarios los 
cónyuges don R.C.C. L. y doña L. V. G. y los cónyuges don F. J. C. L. y doña C. P. R., 
crédito hipotecario del que hoy es titular la entidad Bankia, SA y sobre el cual no consta 
ninguna nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos 
de los artículos 656, 688 de la LEC. Hipoteca unitaria al ser constituida como un sólo 
crédito hipotecario en los términos del artículo 217 del RH. A su vez, se encuentra 
gravada  con  unas  anotaciones  preventivas  de  embargo,  estando  en  concreto  la 
anotación letra H dirigida contra los dos titulares registrales, habiéndose practicado la 
anotación de embargo sobre el pleno dominio de la finca, sin distribución de cantidades 
respecto de cada deudor, a favor de la entidad Banco Santander, SA, todo ello en los 
términos que resultan de los artículos 42 y 43 LH; 140 y 166 de su Reglamento. De 
modo que no puede procederse a la cancelación de dichas cargas (hipoteca y anotación 
de embargo letra H) pues el crédito no aparece distribuido entre ambos deudores, siendo 
necesaria la previa distribución del mismo para poder proceder a dicha cancelación 
(previo consentimiento de las partes afectadas) o el consentimiento expreso de los 
acreedores para su cancelación. Todo ello de conformidad con los principios de tutela 
judicial  efectiva,  consentimiento  formal,  calificación,  especialidad  y  tracto  de  los 
artículos 24 CE; 6, 9, 18, 20, 42, 43, 76, 77, 79, 80-2, 82, 83, 122, 144 LH; 51, 54, 98, 
140, 166, 174, 179, 216 a 221 RH; 393, 1.137 a 1.148 del Código Civil; artículo 55 y 149 
de la Ley Concursal; RDGRN 26 de mayo de 2.001, 19 de octubre de 2.016. 4) Por otra 
parte, si la presente adjudicación en subasta ha sido celebrada en cumplimiento del plan 
de liquidación, tanto la aprobación del remate como la orden de cancelación de cargas 
son competencia exclusiva del Juez, mediante auto, en el cual deberán determinarse las 
cargas  a  cancelar,  sin  que  en  esta  materia  sea  competente  el  Letrado  de  la 
Administración de Justicia, por lo que habría de presentarse dicho Auto. Así resulta del 
art.  149-5  de  la  Ley  Concursal,  en  relación  con  los  artículos  165  y  233  del  RH. 
RDGRN 27 de febrero de 1.977, 11 de abril de 1.991, 19 de febrero de 2.007, 19 de 
octubre de 2.015, 6 de febrero de 2.018 y 18 septiembre de 2.019; STS 12-12-2014. Se 
recuerda que en el Antecedente de Hecho Segundo se dice que «se dictó Decreto de 25 
de septiembre de 2.018 por el que se acordaba la pública subasta de la mitad indivisa de 
la finca 77 de Algemesí con las condiciones establecidas en el artículo 149 de la Ley 
Concursal…». Artículo que vuelve a ser citado en el razonamiento único del Decreto, 
debiendo tenerse presente que el mismo regula las reglas de liquidación. Todo ello de 
conformidad  con  los  principios  de  especialidad  y  calificación  de  los  artículos  y 
Resoluciones previamente citados y de los artículos 9 y 18 LH; 51 y 100 del RH.
Posteriormente  se  volvió  a  presentar  la  misma  documentación  acompañado  de 
Decreto de adición dictado por la misma Letrada el dieciocho de mayo de dos mil veinte, 
fue objeto de una nueva calificación en los siguientes términos: 1) Queda subsanado en 
cuanto al punto 1); y parcialmente en cuanto al punto 2), pues continúa faltando la 
aportación del plan de liquidación debidamente aprobado y notificado a los acreedores, y 
la resolución de las posibles causas de oposición al mismo, debiendo presentar la 
documentación pertinente para poder entrar a calificar el documento presentado, más 
cuando en el punto 5 del Decreto de adición consta que "la cancelación de la carga 
hipotecaria... se acuerda por lo dispuesto en el plan de liquidación...". Reiterando por ello  s
en la presente nota el defecto señalado con el número dos en la nota de calificación  oe.
de 27 de marzo de 2.020, todo ello de conformidad con los principios de especialidad y  w.
calificación de los artículos 2-4, 9, 18, 20 y 257 LH; 10, 51, 55, 100, 140, 143, 386 a 391  925ww
RCHon; c8u,r s2a1l ,d 2e3 9,  2d4e,  ju2l6io  ad e4 02,0 4033.;2 a syí  4c3o.m3,o  4la4s,  5R4D, G5R5 Na  c5it7a,d a9s0 ,y  1l4a9s  Ry D1G55R Nd ed ela  8L deey 
Jcuonnifoir mdaen 2d.o0 1e5l , d2e7fe dceto  feabdrveerrot,id 1o5  edne  eml apruznot oy  31)0  ddee  lad icainetmerbiorer  ndoet a2 .0d1e9 c. a2li)f.i–cSacei ósnig duee   BOE-A-cable e
fecha 27 de marzo de 2020, puesto que continúa sin haberse distribuido el crédito entre 
ambos deudores, siendo necesaria la previa distribución del mismo para poder proceder 
a la cancelación de las cargas (previo consentimiento de las partes afectadas) o el 
consentimiento expreso de los acreedores para su cancelación, ya que la finca se 
encuentra gravada con una hipoteca en la que figuran como prestatarios los cónyuges 
don R. C. C. L. y doña L. V. G. y los cónyuges don F. J. C.L. y doña C. P. R., cuyo titular 
es la entidad Bankia, SA, la cual tiene carácter unitario al ser constituida como un sólo 
crédito hipotecario en los términos del artículo 217 del RH; y a su vez dicha finca se 
encuentra gravada con unas anotaciones preventivas de embargo, estando en concreto 
la anotación letra H dirigida contra los dos citados titulares registrales, habiéndose 
practicado la anotación de embargo sobre el pleno dominio de la finca, sin distribución de 
cantidades respecto de cada deudor, a favor de la entidad Banco Santander, SA.
Todo ello de conformidad con los principios de tutela judicial efectiva, consentimiento 
formal, calificación, especialidad y tracto de los artículos 24 CE; 6, 9, 18, 20, 42, 43, 76, 
77, 79, 80-2, 82, 83, 122, 144 LH; 51, 54, 100, 140, 166, 174, 179, 216 a 221 RH; 393, 
1.137 a 1.148 del Código Civil; artículo 55 y 149 de la Ley Concursal; RDGRN 26 de 
mayo de 2001, 2 de septiembre de 2013, 5 de septiembre de 2014, 2 de julio y 22 de 
septiembre de 2015, 19 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2019. 3.–Igualmente 
se sigue confirmando el defecto advertido en el punto 4), pues no consta el auto en virtud 
del cual se procede a la aprobación del remate y se ordena la cancelación de las cargas, 
y en el cual tiene que determinarse las inscripciones y anotaciones posteriores al crédito 
del actor que hayan de cancelarse, con referencia expresa al número o letra, folio y tomo 
donde consten, y que resultan de la certificación registral de títulos y gravámenes de la 
referida finca, puesto que si la presente adjudicación en subasta ha sido celebrada en 
cumplimiento del plan de liquidación, tanto la aprobación del remate como la orden de 
cancelación de cargas son competencia exclusiva del Juez. Así resulta del art. 149-5 de 
la Ley Concursal, en relación con los artículos 165 y 233 del RH; RDGRN 27 de febrero 
de 1977, 11 de abril de 1991, 19 de febrero de 2007, 19 de octubre de 2015, 6 de febrero 
de 2018, 18 septiembre y 10 de diciembre de 2019; STS 12-12-2014, de conformidad 
con los principios de especialidad, calificación y tracto de los artículos y Resoluciones 
previamente citados y de los artículos 9, 18, 20, 82 y 83 LH; 51 y 100 del RH. Dándose 
por reiterados los defectos señalados con los números 2, 3 y 4 en la nota de calificación 
de 27 de marzo de 2020, que se dan aquí por reproducidos, con las matizaciones 
introducidas en la presente. El defecto se considera subsanable. … Algemesí, 23 de julio 
de 2020. La Registradora.
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. B. R., en nombre y representación de 
la  entidad  Bankia,  S.A.,  interpone  recurso  en  base  a  las  siguientes  alegaciones: 
Alegaciones: Preliminar. - Antecedentes judiciales. 1.–Decreto de aprobación de remate 
y adjudicación del 50% de la mitad indivisa de la Finca Registral n.º 77 del Registro de la 
Propiedad de Algemesí. En el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Alzira se ha 
tramitado el Concurso Consecutivo abreviado n.º 745/16 de don R.C.C.L. y D.ª L. V. G. 
En el seno de este procedimiento se solicitó, por parte del Administrador Concursal –don 
J.A.L.–, la celebración de la subasta pública electrónica de la mitad Indivisa de la Finca 
registral n.º 77 del Registro de la propiedad de Algemesí, Tomo 2.142; Libro 774; 
Follo 56. Asimismo, en sede concursal, se acordó la celebración de la referida subasta  s
mediante Decreto de 25 de septiembre de 2018. Celebrada la subasta pública, a su  e.
cierre se constató que la puja máxima para el bien subastado fue la ofrecida por Bankia  w.
S.A, ascendiendo dicha puja a 57.600 €. Al ser la mejor puja inferior al 50% del valor de  925ww
ctaosnaccuiórsna, l epl aJruaz qguaed,o  cduem Pprliiemnedroa  cInosnt alon cdiais pnu.ºe 6st od ee nA llzai rlae yd,i otr atrtaasslea ddoe  are laca abdamr iunnisat rmaceiójonr 
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Finalmente, el 2 de mayo de 2019, el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Alzira 
procedió a aprobar el remate de la mitad indivisa de la finca n.º 77 del Registro de la 
Propiedad de Algemesí a favor de Bankia S.A por la suma de 57.600€. 2. Calificación 
negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Algemesí.  Una  vez  que  el  Decreto  de 
aprobación del remate de 2 de mayo de 2019 adquirió firmeza, se procedió a solicitar su 
inscripción en el Registro de la Propiedad de Algemesí. Sin embargo, la inscripción del 
asiento quedó suspendida por varios defectos entre los que se encuentra el recurrido. En 
este caso, el presente recurso se interpone contra el defecto advertido en el punto 2) –
punto 3) de la nota de calificación de fecha 27, de marzo de 2020–. El Registro de la 
Propiedad considera que no se ha distribuido «el crédito entre ambos deudores, siendo 
necesaria la previa distribución del mismo para poder proceder a la cancelación de las 
cargas (previo consentimiento de las partes afectadas) o el consentimiento expreso de 
los  acreedores  para  su  cancelación».  A  nuestro  juicio,  entendemos  que  no  resulta 
pertinente  el  requerimiento  conferido  a  indicar  la  distribución  del  crédito  entre  los 
deudores –ni recabar el consentimiento previo de las partes afectadas o del acreedor 
hipotecario–, ya que en ningún caso procede practicar la cancelación de la hipoteca que 
grava  la  finca,  habida  cuenta  que  sigue  existiendo  saldo  impagado  del  préstamo 
hipotecario. Y no procede tampoco distribuir la responsabilidad entre los deudores ya 
que los prestatarios son deudores solidarios, y, siguen, por tanto, respondiendo de forma 
solidaria de la deuda existente, independientemente de la adjudicación al acreedor 
hipotecario  de  la  mitad  indivisa  de  la  finca  hipotecada.  Única.–no  es  pertinente  la 
distribución del crédito entre los deudores. A nuestro entender –dicho sea, con el debido 
respeto y en estrictos términos de defensa–, el Registro de la Propiedad de Algemesí 
parte de una premisa equivocada, ni el Juzgado ha acordado, ni esta parte ha instado, la 
cancelación de la hipoteca a favor de Bankia, sino tan solo la cancelación de las cargas 
posteriores que afectan, en exclusiva, al concursado. don R.C., así como la inscripción 
del Decreto de aprobación del remate de la mitad indivisa de la finca 77 y por un precio 
cierto –57.600 euros–. Todo ello, sin alterar el régimen de responsabilidad y garantías 
inicialmente pactado. Es decir, no se pretende cancelar la hipoteca en su día constituida 
a  favor  de  Bankia,  sino  que  el  Registro  tenga  constancia  de  que  se  ha  abonado 
parcialmente parte del crédito hipotecario con la adjudicación a favor de acreedor da una 
mitad indivisa de la finca hipotecada. No obstante, que se haya abonado parte del 
préstamo  hipotecario  no  implica  que  la  garantía  hipotecaria  deba  cancelarse  o 
modificarse, pues la garantía hipotecaria inicialmente pactada sobre la finca registral 77 
sigue subsistiendo íntegramente por el importe no cubierto del crédito. Como afirma la 
calificación recurrida, nos encontramos ante una única hipoteca que grava una única 
finca registral –F.R. n.º 77 del Registro de la Propiedad de Algemesí–. El artículo 217 del 
Reglamento Hipotecario recoge expresamente este supuesto: «Si se tratare de hipotecar 
varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o 
derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del 
artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, 
sin que sea necesaria la previa distribución». Así pues, a sensu contrario, el propio 
artículo  217  del  Reglamento  Hipotecario  rechaza  que  sea  necesario  llevar  a  cabo 
distribución alguna del crédito entre los deudores en hipotecas sobre participaciones en 
proindiviso  de  una  finca.  En  consecuencia,  entendemos  que,  aunque  el  crédito  se 
satisfaga parcialmente a través de la adjudicación parcial de la finca al acreedor, no cabe 
distribuir el crédito entre los deudores ya que: i) la deuda de ambos frente al acreedor 
hipotecario es solidaria; ii) no concurre causa de cancelación de la hipoteca (el crédito  s
garantizado  sigue  vigente);  iii)  la  hipoteca  es  una  garantía  única  y  recae  sobre  la  oe.
totalidad del bien gravado, con independencia del número de hipotecantes. El Decreto  w.
que pretende inscribirse únicamente afecta a la mitad indivisa de la finca 77 del Registro  925ww
idnes clraip Pciróonp iendoa dc odnell eAvalg elma ecsaí,n cye lnaoc ióan  lad eto tlaal idhaipdo tdeec ala  cfoinncsati tureidgais tyraal , qpuoer  leol  qcuréed situo 
dheip olate cfianrcioa  s7ig7u neo e xsiusptieonndeo l a– aeuxntiqnuceió sne ad epl ocrr émdeitnoo rh iimpoptoerctaer–io.  Lnai,  laad jcuadniccaeclaiócnió nd edl e5 0s%u   BOE-A-cable e
garantía. En este sentido resulta claro el artículo 122 de la Ley Hipotecaria: «La hipoteca 
subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, 
aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos 
bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo 
que se dispone en los dos siguientes artículos». Por tanto, como dispone el citado 
artículo, el derecho de hipoteca a favor de Bankia sobre la finca 77 del Registro de la 
Propiedad de Algemesí subsiste de manera íntegra pese a la adjudicación de su mitad 
indivisa. La adjudicación del 50% de la citada finca –como establece el art. 122 LH– 
conlleva únicamente la reducción del crédito, pero no afecta a la vigencia de su garantía 
real. En ningún caso, la adjudicación de la mitad indivisa de la finca 77 implica que se 
cancele la hipoteca, pero sí la cancelación de las otras cargas que gravan la finca que se 
constituyeron en su día con origen de deudas contraídas por el concursado, don R. C. C. 
L. frente a terceros, todo ello en cumplimiento con lo dispuesto en el Plan de Liquidación 
aprobado en el procedimiento concursal, habida cuenta que dichas garantías a favor de 
terceros, al ser posteriores a la garantía inscrita a favor del adquiriente de la finca, sí 
quedan  afectados  por  la  adjudicación,  y  debe  procederse  a  su  cancelación.  Esta 
argumentación ha sido igualmente expuesta por la propia Administración Concursal en el 
procedimiento concursal vigente del copropietario, D. Francisco Cerdán. Escrito del que 
acompañamos copla con este recurso y al que nos remitimos en lo no expresamente 
manifestado en este escrito en relación con la Improcedencia de cancelar ni parcial, ni 
totalmente, la garantía inscrita a favor de Bankia. Subsiste, en cambio, la hipoteca que 
grava la finca, sin que, por esta adjudicación, se deba requerir a la adjudicataria a 
distribuir el crédito entre los deudores. No obstante, como no podría ser de otra forma, la 
responsabilidad  personal  de  cada  uno  de  los  hipotecantes  se  verá  reducida  en 
proporción con la disminución de la deuda pendiente operada por la adjudicación de la 
mitad  indivisa  a  favor  de  Bankia  S.A.,  pero  no  implica,  bajo  ningún  concepto,  la 
cancelación de la hipoteca. Por todo lo expuesto, y en atención a lo dispuesto en la Ley 
hipotecaria,  resulta  Improcedente  el  requerimiento  conferido  por  el  Registro  de  la 
Propiedad a determinar la distribución del crédito entre los deudores ya que la hipoteca 
subsiste  en  su  integridad  y  no  existe  título  legal  que  permita  su  cancelación.  En 
consecuencia, la calificación negativa del Registro a la inscripción de nuestro título, y a la 
cancelación de las cargas posteriores a la inscrita a favor de Bankia no se ajusta a 
derecho y debe ser revocada.
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos,  18,  119,  120,  122,  123,  124,  de  la  Ley  Hipotecaria  644  y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1156, 1172, 1255, 1857 y 1860 del Código 
Civil;  216,  217,  218  y  221  del  Reglamento  Hipotecario;  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo  de  13  diciembre  de  2020  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  anterior  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 10 de julio de 2.006, 16 de abril de 2.009, 26 de septiembre de 2.017, 6 de 
junio  de  2.018,  entre  otras  respecto  a  la  aplicación  del  artículo  326  de  la  Ley 
Hipotecaria., Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado  e.
de 21 de febrero de 1994, 3 de enero de 1.996, 2 de marzo de 2015, 4 de febrero y 5 de  w.b
marzo de 2020, en relación con la indivisibilidad de la hipoteca. 925ww
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Don R.C. C. L. y doña L. V. G., son dueños de la mitad indivisa de la finca registral
número 77.
– La  finca  se  encuentra  gravada  con  una  hipoteca  en  la  que  figuran  como 
prestatarios solidarios los citados cónyuges don R.C.C. L. y doña L. V. G. y los cónyuges 
don F. J. C. L. y doña C. P. R., dueños de la otra mitad indivisa de la finca, crédito 
hipotecario del que es titular la entidad Bankia, SA y sobre el cual no consta ninguna 
nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos de los 
artículos 656, 688 de la LEC.
– Dicha  hipoteca  se  constituyó  con  carácter  unitario  y  sin  distribución  de 
responsabilidad entre las cuotas indivisas.
– También se encuentra gravada con varias anotaciones preventivas de embargo, 
estando en concreto la anotación letra H dirigida contra los dos titulares registrales, 
habiéndose practicado la anotación de embargo sobre el pleno dominio de la finca, sin 
distribución  de  cantidades  respecto  de  cada  deudor,  a  favor  de  la  entidad  Banco 
Santander, SA,
– En  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  6  de  Alzira  se  ha  tramitado 
procedimiento de Concurso abreviado n.º 745/16 respecto de los citados don R.C.C.L. y 
doña L. V. G.
– En  el  seno  de  este  procedimiento  se  solicitó,  por  parte  del  Administrador 
Concursal, la celebración de la subasta pública electrónica de la mitad indivisa de la 
Finca  registral  n.º  77  propiedad  de  los  concursados.  Mediante  Decreto  de  25  de 
septiembre de 2018 se acordó la celebración de la referida subasta.
– Consecuentemente, lo que se ejecuta es el plan de liquidación concursal, no la 
hipoteca.
– Finalmente,  mediante  decreto  de  adjudicación  y  mandamiento  de  cancelación 
dictados  el  quince  de  noviembre  de  dos  mil  diecinueve  por  la  Letrada  de  la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número seis de Alzira, en 
procedimiento de Concurso abreviado número 745/2016, contra don R.C. C. L. y doña L. 
V. G., se adjudica en subasta de la mitad indivisa de la finca registral 77 de Algemesí, a 
favor de la entidad Bankia, SA ordenándose la cancelación de cargas referidas a esa 
mitad indivisa.
La registradora, entre otros defectos que no son objeto de recurso, suspende la 
inscripción del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación el crédito entre 
ambos deudores, por entender que no puede procederse a la cancelación de la hipoteca 
pues el crédito no aparece distribuido entre ambos deudores, siendo necesaria la previa 
distribución  para  poder  proceder  a  dicha  cancelación.  Así  mismo  la  finca  aparece 
gravada en su totalidad por la anotación de embargo letra H extendida en virtud de 
procedimiento dirigido contra los respectivos propietarios de cada mitad indivisa de la 
finca, sin que conste distribución de responsabilidad.
El  recurrente  opina  que  no  resulta  pertinente  el  requerimiento  de  indicar  la 
distribución del crédito entre los deudores –ni recabar el consentimiento previo de las 
partes afectadas o del acreedor hipotecario–, ya que en ningún caso procede practicar la 
cancelación de la hipoteca que grava la finca. habida cuenta que sigue existiendo saldo 
impagado del préstamo hipotecario.
2.  Como cuestión previa, la registradora en su informe señala que se requirió al 
interesado para que se acreditara la representación alegada, pues para justificar la 
misma aporta una fotocopia de testimonio de escritura pública autorizada por el notario 
de Madrid, don Joaquín María Rovira Perea, el uno de octubre de dos mil catorce, bajo el 
número 997 de su protocolo, sin aportarse testimonio de dicha copia autorizada de 
subapoderamiento ni de la propia escritura por la que Bankia, SA confiere poder a la  e.
entidad Gestores Administrativos Reunidos, SA. w.b
Pero no obstante lo anterior, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil,  925ww
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para efectuar su calificación.
El recurrente aporta un escrito en el que además de adjuntar la documentación que 
se le había requerido por la registradora como instructora del expediente, realiza una 
nueva petición, solicitando expresamente que se adicione al anterior recurso, y junto con 
el mismo se acompaña, entre otros, copia simple de la escritura de dación para pago de 
deuda y cancelación de hipoteca autorizada por el notario de Valencia, don César Belda 
Casanova, el dieciséis de septiembre de dos mil veinte, bajo el número 684 de su 
protocolo.
El  recurrente  manifiesta  que  como  consecuencia  de  la  citada  escritura  Bankia 
adquirió el pleno dominio de la mitad indivisa restante de la finca registral número 77 de 
Algemesí lo que redunda en la improcedencia de informar distribución alguna de la 
responsabilidad hipotecaria pactada en relación con los que fueran antes titulares del 
inmueble en proindiviso. Pues, adquirida la totalidad de la propiedad por Bankia, la carga 
hipotecaria se cancela en su totalidad por confusión entre acreedor y titular de la finca.
Pues bien, ni la escritura citada puede tenerse en cuenta para la resolución del 
recurso ni es en absoluto procedente que ahora el recurrente cambie su petición inicial 
solicitando ahora que se inscriba la cancelación.
Lo procedente, si el interesado considera que han cambiado las circunstancias de 
hecho, es desistir del recurso, aportando al Registro toda la documentación que ahora se 
acompaña para obtener una nueva calificación.
3.  Entrando en el fondo del recurso, la exigencia de distribución de responsabilidad 
hipotecaria  entre  varias  fincas  hipotecadas  es  una  consecuencia  del  principio  de 
especialidad registral (cfr. artículo 119 L.H.).
El artículo 216 del Reglamento Hipotecario señala que no se inscribirá ninguna 
hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, 
afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes o mandato judicial 
se determine la cantidad de que cada finca porción o derecho deba responder.
Consecuentemente  con  lo  anterior,  no  se  admiten,  por  regla  general  las 
denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las 
fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada.
Esta prohibición se consagra expresa y terminantemente en el citado artículo 119 de 
la Ley Hipotecaria, y se corrobora en otros como el artículo 124 o el 126 del mismo texto 
legal.
No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad 
de constituir una única hipoteca sobre su totalidad.
En  efecto,  cuando  se  hipotequen  varios  derechos  integrantes  del  dominio  o 
participaciones indivisas de una finca o derecho, los titulares respectivos podrán acordar 
la  indivisibilidad  de  la  hipoteca  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  217  del 
Reglamento Hipotecario; esto es, «la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad 
de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución».
La regla de la indivisibilidad de la hipoteca, supone que la misma persiste integra e 
idéntica, aunque el crédito o la finca posteriormente se dividan o, aunque se extinga la 
comunidad entre los titulares, salvo que así lo acuerden acreedor y deudor procediendo 
a la distribución de la garantía.
Mientras  esto  no  suceda,  el  acreedor  hipotecario  sólo  podrá  hacer  efectivo  su 
derecho  en  estos  casos  dirigiéndose  contra  la  totalidad  de  la  finca.  Por  su  parte, 
cualquiera de los deudores podrá cumplir la prestación exigida para la satisfacción del 
interés del acreedor con efectos liberatorios para todos los demás obligados al pago.
El carácter unitario de la hipoteca afecta así mismo a la hora de su ejecución, no  s
pudiendo llevarse a cabo la misma de forma parcial. De esta forma ni el acreedor podrá  oe.
exigir que recaiga sobre una parte del crédito garantizado, puesto que no hay atribución  w.
de cuotas del crédito, ni tampoco podrá llevarse a cabo la ejecución sobre la parte ideal  925ww
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registral es la minoración de la deuda, pero esta minoración no implicara por si sola la 
distribución de la responsabilidad hipotecaria.
4.  El supuesto de este expediente presenta características propias.
En cumplimiento del plan de liquidación aprobado en el concurso, se subasta la 
mitad  indivisa  de  la  finca  perteneciente  al  deudor  concursado,  ordenándose  la 
cancelación  de  la  hipoteca  que  la  grava.  Pero  la  referida  hipoteca  recae  sobre  la 
totalidad de la finca concurriendo como deudores los titulares de las mitades indivisas de 
la misma, sin que en su constitución se hiciera distribución alguna del crédito, ni de la 
responsabilidad  hipotecaria,  encontrándonos  pues  en  el  supuesto  de  una  hipoteca 
unitaria.
En consecuencia, la mitad indivisa del deudor concursado consta como activo en la 
masa del concurso, pero debiendo computarse la totalidad del crédito garantizado con la 
hipoteca como pasivo, pues conforme se ha dicho anteriormente, la responsabilidad es 
global  no  pudiendo  circunscribirse  a  parte  de  la  deuda  ni  a  una  porción  ideal  del 
inmueble.
El decreto de adjudicación se limita a indicar que se adjudica la mitad indivisa de la 
finca, inmueble subastado propiedad del concursado, a favor del acreedor Bankia S.A.
En cuanto al mandamiento de cancelación de cargas, en contra de la opinión del 
recurrente que afirma que solo se acordó la cancelación de las cargas posteriores, de la 
dicción literal del mismo resulta que se ordena también la cancelación de la hipoteca, lo 
que se confirma con el Decreto de Adición de dieciocho de mayo de dos mil veinte, en el 
que se especifica que las cancelaciones, tanto de la hipoteca como de las cargas 
posteriores, se ordenan únicamente en relación con la parte indivisa del concursado.
Conforme se ha dicho anteriormente el carácter unitario de la hipoteca impide, como 
regla general, que su cancelación pueda llevarse a cabo de forma parcial.
No obstante en el supuesto concreto de este expediente la purga de la hipoteca no 
es consecuencia de la ejecución de la garantía sino de la subasta judicial de la mitad 
indivisa del concursado que debe conducir a su adjudicación libre de cargas conforme al 
artículo 149.5 de la Ley Concursal en su redacción aplicable a este supuesto, que 
dispone la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de 
créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y 
se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen, lo que no sucede en 
este caso. Por otro lado, la situación concursal de uno de los deudores solidarios no 
altera  ni  modifica  la  relación  del  otro  deudor  con  el  acreedor  que  puede  seguir 
reclamando de este el pago íntegro de la deuda en tanto no le ha sido satisfecha.
En consecuencia, la adquisición por el postor, en este caso el acreedor hipotecario, 
de la mitad indivisa del concursado, implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer 
únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la 
subasta, quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate, sin perjuicio de las 
relaciones internas entre codeudores.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de 
Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  e
Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí3a0 P duee nntoev iSeamnbtiraeg doe. 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-15925n https://ww