BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50340
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6928 Resolución de 30 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Adra,  por  la  que  se  deniega  la 
cancelación de una anotación de embargo.
En el recurso interpuesto por don J. U. S. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Adra, doña Ana María Rodríguez López, por la que se 
deniega la cancelación de una anotación de embargo.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 11 de enero de 2021 por don J. U. S., titular de la 
finca registral número 24.743 de Adra, se solicitaba la expedición de certificación de 
dominio y cargas de dicha finca con motivo de la cancelación de cargas caducadas. 
La finca se encontraba gravada con una anotación preventiva de embargo a favor de la 
entidad «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y 
Antequera», en autos número 237/1993 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción  número  2  de  Berja.  Dicha  anotación  preventiva  fue  prorrogada  por  la 
anotación letra G, con fecha 5 de noviembre de 1997. Y con fecha 19 de febrero 
de 2009, constaba nota de haberse expedido certificación de dominio y dominio cargas, 
en  autos  número  237/1993  ejecutivo,  dimanante  del  procedimiento  de  la  anotación 
letra A.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Adra, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificada  la  instancia,  que  tuvo  entrada  número  52/2021  y  asiento  de 
presentación 1672/200, la Registradora que suscribe ha acordado, conforme al art. 18 de 
la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, no practicar las operaciones registrales 
solicitadas por haberse apreciado circunstancias impeditivas para practicar la anotación 
solicitada, siendo objeto de calificación desfavorable con arreglo a los siguientes hechos 
y fundamentos de derecho:
Hechos
1.º  A las diez horas y cincuenta y tres minutos del día once de enero del año dos 
mil veintiuno, fue presentado en este Registro de la Propiedad instancia suscrita el 
mismo día por don J. U. S., titular de la finca registral 24.743 de Adra, causando el 
asiento de presentación número 1672 del Diario 200.
2.º  En la referida instancia se solicita la expedición de certificación de dominio y  e.
cargas de la finca 24.743, con motivo de la cancelación de cargas caducadas. w.b
3.ª  Consultados los asientos del Registro se observa que dicha finca se encuentra  28ww
gPriaevdaadda  yc oCn aujan ad aen oAtahcoirórons  prdeev enRtoivnad ad,e  Ceámdbiza,r gAo lma efraíav,o r Mdáel algaa  enyt idAandt eMquoenrtae,s  deen 
aauntootsa c2ió3n7 /9p3r esveegnutiivdao s fueen  epl rJourrzoggaaddoa  dep oPr rilma earan oIntasctaiónnc iale etr aIn sGtr,u cccoiónn  fdeec hBae rcjain. cDoi chdae 
noviembre de mil novecientos noventa y siete. Y con fecha dieciséis de febrero de dos
mil nueve, consta nota de haberse expedido certificación de dominio y dominio cargas, 
en autos 237/1993 ejecutivo, dimanante del procedimiento de la anotación letra A.
4.ª  En consecuencia,
Se puede expedir la certificación de dominio y cargas para la cancelación de cargas 
caducadas pero no cabe la cancelación del embargo de la anotación letra A prorrogada 
por la G de la finca 24.743, por encontrarse la misma vigente, según Registro en base a 
los siguientes
Fundamentos de Derecho
Primero: La anotación letra A fue objeto de prórroga por la G antes del 8 de enero 
de 2001, por tanto, de la entrada en vigor de la LEC por lo que deberá regirse por la 
legislación anterior.
Así  pues,  el  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  establecía  en  su  párrafo 
segundo que las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se 
cancelan por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de 
la Ley, hasta que haya recaído la resolución firme en el procedimiento correspondiente.
Por su parte, el artículo 86 de la Ley, tras la modificación efectuada por la LEC, 
establece que la anotación prorrogada caduca a los cuatro años desde la fecha de la 
anotación  de  prórroga,  planteándose  en  consecuencia  un  problema  de  derecho 
transitorio respecto a las anotaciones que con anterioridad a la LEC habían sido objeto 
de prórroga y que según normativa anterior no se cancelan por caducidad.
Para solucionar este problema transitorio, la Instrucción de la Dirección General de 
los  Registros  y  del  Notariado  de  12  diciembre  de  2000  estableció  que  aquellas 
anotaciones preventivas de embargo, prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor 
de  dicha  Ley,  se  entendían  indefinidamente  vigentes  y  no  precisaban  prórrogas 
posteriores.
Este criterio se convirtió en el criterio tradicional de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado y, a su vez, asentó la doctrina reiterada de que para la 
cancelación de las anotaciones practicadas y prorrogadas antes de la entrada en vigor 
de la LEC sería necesario siendo necesario que se acredite por medio de la pertinente 
resolución judicial, la finalización o archivo del procedimiento en el que la anotación se 
hubiera acordado, y el transcurso de seis meses desde la finalización por aplicación 
analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria. Al respecto cabe señalar que la DGRN 
en Resolución de fecha 30 de noviembre de 2005, se reiteró en su criterio tradicional de 
la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 en todos sus aspectos: Y, por tanto, no cabe la 
cancelación por caducidad del art. 86 LH, sin perjuicio de que una vez transcurridos seis 
meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que 
la anotación y su prórroga fueron decretados, se pueda solicitar su cancelación. Y, este 
mismo criterio se ha reiterado en Resoluciones de fecha posterior, entre otras, las de 
fecha  16,  17,  18  y  21  de  febrero  de  2006,  16  de  octubre  de  2007,  13  de  mayo 
de 2008,19 de septiembre de 2008,11 de mayo y 4 de junio de 2010,18 de junio de 2011, 
8 de junio de 2012 y 23 de noviembre de 2012,
Segundo: Si bien es cierto que la Resolución de 22 de noviembre de 2019 deja la 
puerta abierta a la posibilidad de la cancelación por caducidad de las anotaciones de 
embargo por la vía del artículo 210 regla octavo apartado 2 y que la Resolución de 15 de 
junio de 2020 así lo confirma, en el presente caso no puede procederse a la cancelación 
por esta vía en base a las siguientes consideraciones:
– En  primer  lugar  porque  en  el  formulario  de  presentación  no  se  solicita  oe.
expresamente  su  cancelación  por  caducidad  a  través  del  procedimiento  del  w.
caaarntntíeccureiloloar mci2óe1nn0 te.d8 e e xacppauaregrstaatsad  ocs aindsoue cgqauudnead,» op  oqdru eee ,l  ladc oen Ltaercayur ieoHr,d isope o ctesoconal icrliiaata   inylas  taclane crtidiafio ccfaitrcrmiinóaand  a«r pepacoirearn  teleal    2021-6928n https://ww
presentante se efectuará conforme al artículo 353 RH y no conforme el artículo 210.8 LH,
sin que el Registrador pueda acudir a este procedimiento de oficio sino a través de la 
rogación expresa por parte de "cualquier interesado".
– En segundo lugar, porque en los supuestos de hecho de las Resoluciones de 22 
de noviembre de 2019 y 15 de junio de 2020 no son idénticos a los aquí planteados. En 
efecto, en la mencionadas resoluciones consta la anotación y posterior prórroga de la 
anotación, sin embargo, en el presente caso, además de la anotación y prórroga anterior 
al 8 de enero de 2001, con fecha dieciséis de febrero de dos mil nueve, consta nota de 
haberse  expedido  certificación  de  dominio  y  dominio  cargas,  en  autos  237/1993 
ejecutivo, dimanante del procedimiento de la anotación letra A y, por tanto, puede 
entenderse que el plazo de los veinte años desde la fecha del último asiento en que 
conste la reclamación de la obligación garantizada a que se refiere el artículo 210.8. de 
la Ley Hipotecaria se ve interrumpido recientemente en el año 2009 con la solicitud de 
expedición  de  la  mencionada  certificación,  lo  que  demuestra  que  el  procedimiento, 
posiblemente, siga en curso teniendo en cuenta la legislación anterior a la reforma 
operada por la LEC o que, caso contrario, sea relativamente fácil obtener el oportuno 
mandamiento firme para obtener la cancelación.
Por lo expuesto
Acuerdo
Expedir la certificación de dominio y cargas de la finca registral 24.743 de Adra y, 
suspender la cancelación de la anotación de embargo letra A prorrogada por la G, 
conforme a las consideraciones y fundamentos de Derecho establecidos.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación durante un plazo de 
sesenta días desde la fecha de la notificación conforme los artículos 322 y 323 de la LH.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado.
Contra la presente nota de calificación desfavorable podrá: (…)
Adra, a 14 de enero dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible) Fdo. Dña: Ana 
María Rodríguez López».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. U. S. interpuso recurso el día 15 de 
febrero de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Primero.–En relación con el primer defecto de la calificación, esto es "no haber 
solicitado expresamente su cancelación por caducidad a través del procedimientos [sic] 
del artículo 210 regla octava apartado", sino conforme al artículo 353 RH".
Por mi parte ignoró [sic] el artículo que debería haber invocado en la instancia, 
aunque he utilizado el modelo de instancia existente, formularios cuya utilización en 
ningún caso es obligatoria. Y sin que ello impida a semejanza de lo que ocurre con el 
juez, que el registrador resuelve -en su ámbito procedimental propio- con base en el 
principio "iura novit curia", tal y como ha hecho en este supuesto.
Ello no obstante procedo a subsanar la instancia presentada en este acto, sin 
perjuicio de su ratificación cuando resuelva el motivo segundo del presente recurso.
Segundo.–El motivo por tanto, principal del presente recurso es el segundo defecto 
invocada en la nota de calificación, por el que no procede efectuar la cancelación, esto  s
es "que los supuesto de hecho de las Resoluciones de 22 de noviembre de 2019 y 15 de  o
junio de 2020 no son idénticos a los aquí planteados" y ello porque además de la  w.
acdononom tiafnecicoióh nya   dd1eo6 me mdinebio af erdgbeor e cleraotrr gada eAs   e(ddnoe sa  fuemtcoihls a n 2u83e/17v1/e1/1,9 99c93o3 ne)s jptearc ouhrtraiovbgoea, r dspeiom rea lxanp aleendttreiad  doGe  cl( deperrto i4fcic/e1ad1ci/mi1ó9ine9 n7dt)eo,    2021-6928n https://ww
de la anotación letra A y, por tanto, puede entender que el plazo de veinte años desde la
fecha del ultimo asiento en que conste la reclamación de la obligación garantiza a que se
refiere el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se ve interrumpido recientemente en el 
año 2009 con la solicitud de la expedición de la certificación".
Por lo tanto, nos encontramos con una anotación preventiva de embargo practicada 
inicialmente y prorrogada posteriormente, en ambos casos con anterioridad a la entrada 
en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con nota marginal de expedición de la 
certificación de cargas extendida en febrero de 2.009.
La introducción del nuevo procedimiento de cancelación sin necesidad de tramitar 
expediente de liberación de cargas regulada en el nuevo artículo 210.8.ª 2 de la Ley 
Hipotecaria, no afecta a la duración de la medida judicial o administrativa de embargo, 
que  sigue  extendiéndose  durante  toda  la  vigencia  del  procedimiento,  al  igual  que 
tampoco supone la extinción de las obligaciones respecto de las que en la inscripción no 
consta su plazo de duración, garantizadas con hipoteca y/o condiciones resolutorias. El 
precepto no pretende llevar a cabo una nueva regulación del plazo de duración de las 
prórrogas de anotaciones de embargo que se efectúen a partir de su entrada en vigor, 
por lo que no plantea un problema de derecho transitorio al estilo del que tuvo lugar con 
la introducción del actual artículo 86 de la misma ley por la Ley 1/2000, y que motivó las 
instrucciones  del  centro  directivo  de  los  años  2000  y  2005.  A  diferencia  de  dicho 
artículo 86, el artículo 210.8.2.ª dispone la cancelación de determinadas cargas reales ya 
existentes en el folio registral de las fincas.
Y precisamente por ese carácter genuinamente retroactivo establece, para poder 
proceder a la cancelación del asiento, un plazo suficientemente largo, de veinte años 
desde la última reclamación que se haya hecho constar por asiento registral, o en su 
defecto cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia 
garantía con efectos reales. Así se deduce, de la Resolución del centro directivo de 2 de 
diciembre de 2015, cuando afirma, para distinguir los supuestos de hecho regulados en 
este precepto y en el artículo 82.5 LH: "En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria 
no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino 
que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más 
bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos".
Y no resultaría coherente que, permitiendo el precepto la cancelación de derechos 
reales como las hipotecas y condiciones resolutorias en determinadas condiciones, sin 
embargo  y  cumpliéndose  idénticos  requisitos  que,  para  estas,  no  se  entendiesen 
incluidas las anotaciones preventivas de embargo dentro del género constituido por 
"cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales", que también pueden ser 
objeto de cancelación por el mismo mecanismo. El carácter definitivo del asiento de 
anotación  prorrogada  "de  perpetuo"  no  parece  suficiente  motivo  para  justificar  un 
tratamiento más estricto que el otorgado a otros asientos definitivos.
Sentado el cambio de criterio, queda por determinar cuál es el dies a quo y el plazo 
para poder proceder a la cancelación: existen varias posibilidades:
i)  veinte años desde la prórroga: no parece que esta postura sea muy acertada, 
puesto que en dicho asiento no consta la "reclamación de la obligación garantizada", sino 
que únicamente constituye un mecanismo de evitar la caducidad del asiento cuando la 
resolución del procedimiento judicial o administrativo de ejecución se demore más allá de 
los 4 años. La resolución de 29 de octubre de 2018, por citar alguna reciente, afirma que 
la prórroga no es un acto ejecutivo propiamente dicho, por lo que el centro directivo no 
ha tenido inconveniente en admitirla en situaciones concursales.
ii)  Al contrario, el asiento en el que sí consta la reclamación de la obligación 
garantizada es el de la propia anotación preventiva, que se ordena por la autoridad  e.
judicial o administrativa precisamente tras el incumplimiento por parte del deudor de su  w.b
obligación, una vez requerido al efecto. 28ww
consiiti)a rv aeli nmtea ragñeons  dae  lcao natnaor tadceiósdne d ela  eemxbpaerdgioci óann tedse  ola d ceesrptuifiécsa cdieó ns ud ep rcóarrroggaas,,  ohpeccihóan 
que sigue la calificación que recurro con todo el respeto.
Opción que parece más acertada es la ii) y nunca sería la iii), por los siguientes 
motivos:
1.º  Afirma  la  resolución  de  29  de  octubre  de  2018  que  "la  expedición  de  la 
certificación de cargas (...en la ejecución directa judicial) no es más que un trámite 
procesal que todavía no conlleva el cambio en la titularidad (... de la hipoteca) o de la 
finca  como  consecuencia  de  la  ejecución",  criterio  que  aplica  a  las  ejecuciones 
hipotecarias llevadas a cabo por el procedimiento ordinario; y "el hecho de que sea 
solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la 
certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la 
certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de 
practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del 
decreto de adjudicación".
2.º  Teniendo en cuenta también la reiterada doctrina de la DGRN en el sentido de 
que, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas, en el embargo la propia extensión 
de la anotación ya anuncia la inminente ejecución del bien, no pasando la nota marginal 
de expedición de la certificación de ser una información "a mayor abundamiento" –por 
todas, Resolución de 7 de septiembre de 2012.
3.º  La certificación es un medio de publicidad del contenido del Registro, pero no 
produce en ningún caso la prórroga de la anotación preventiva. Tampoco la produce la 
nota marginal que no hace sino consignar registralmente su expedición, pues, al tener la 
condición de asiento accesorio, dura tanto como el asiento principal que le sirve de 
soporte,  la  anotación  preventiva,  por  lo  que  la  cancelación  por  caducidad  de  esta 
conllevará  necesariamente  la  de  la  nota  marginal.  Tampoco  suponen  el  cierre  del 
Registro.
La  certificación  de  dominio  y  cargas  y  su  nota  marginal  tienen  una  cualificada 
importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión entre el 
procedimiento  judicial  y  las  titularidades  registrales  que  gozan  de  presunción  de 
existencia y protección judicial. No obstante, la certificación registral, hasta tiempos 
recientes ha sido estática, en el sentido de que informaba de la situación en un preciso 
momento  temporal,  lo  que  comportaba  cierta  información  incompleta,  ante  posibles 
asientos posteriores a la fecha de la expedición de la certificación, que pudieran alterar 
su contenido, riesgos que se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el 
artículo  135  de  la  Ley  Hipotecaria  y,  más  recientemente,  mediante  la  certificación 
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por 
ello,  aun  siendo  muy  importante  en  el  proceso  de  ejecución  la  expedición  de  la 
certificación  de  titularidad  y  cargas,  y  su  nota  marginal,  sin  embargo,  no  debe 
identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. (Resolución 
de 12 de febrero de 2020 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
4.º  En  cuarto  lugar,  ni  la  legislación  procesal  ni  la  hipotecaria  conceden  a  la 
certificación de cargas el valor que le ha querido otorgar el TS, el cual considera que 
cuando esta se expide y se extiende por el Registrador la correspondiente nota marginal 
existe una suerte de "perpetuatio", de manera que cualquier alteración posterior –como 
puede ser la caducidad de la anotación de embargo– no altera dicha situación
Así las cosas, el Tribunal Supremo, en sus sentencias 23 de febrero de 2015 y 7 de 
julio 2017, sigue como criterio que la certificación de cargas fija la situación registral del 
inmueble ejecutado en el momento de su expedición y determina las condiciones para la 
adquisición del bien, sin que cualquier situación posterior, como puede ser la caducidad  e.
la  anotación  preventiva  de  embargo,  afecte  a  esa  situación,  estableciendo  que  "la  w.b
aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de  28ww
tsoedrvaísa  ladse a naoptoaycoio nae sla d ee jeecmubcaiórgno,  ppuoestse rliao reasn,o qtaucei ócna redcee ne mdeb aprrgeof eqreunec iab esnoebfricei alab aq uael 
feejechcuat adnet ela  heam icsaióuns addeo l ae csittaaddoa  cye prtrioficdaucciiódno  dseu  cfainrgaalidsa yd g praavraá mdeicnheas "e.jecución desde la
Ante este [sic] disyuntiva, tras la última la Sentencia del Tribunal Supremo de 2017, 
el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles realizó 
una consulta vinculante a la DGRN, sobre si la extensión de la nota marginal acreditativa 
de haberse expedido certificación de dominio y cargas en el procedimiento de ejecución, 
supone una derogación singular del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y concretamente 
respecto  de  si,  extendida  aquella  nota  marginal,  la  anotación  preventiva  caducada 
continúa o no produciendo efectos en orden a la cancelación de las cargas posteriores. 
El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles pone de 
manifiesto en su escrito la posible contradicción que puede darse entre la doctrina de 
este Centro Directivo sobre los efectos de la caducidad de las anotaciones preventivas y 
la interpretación recogida en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 
de julio de 2017. La DGRN, en la resolución de 9 de abril de 2018, dio respuesta a dicha 
consulta, en la que mantiene su postura inicial, indicando expresamente que "en el 
ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo 
establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los 
términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del 
Reglamento  Hipotecario),  las  cargas  inscritas  o  anotadas  con  posterioridad  a  la 
anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que 
deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo 
esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el 
citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto 
de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad.
Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en 
el  procedimiento  de  ejecución  para  acudir  a  un  proceso  judicial  en  el  que  pueda 
discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la 
anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas." Y dicho criterio es el 
que sigue manteniendo la DGRN en la actualidad, como puede comprobarse en la 
Resolución de 4 de abril de 2019 y en la Resolución de 29 de marzo de 2019,
La RDGRN de 10 de octubre de 2017: "Podría pensarse que, tras la Sentencia del 
Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, cuando se expida una certificación de cargas en 
un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al 
margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la 
anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo legal que permita hacerlo. Es 
más, si lo hiciera estaría contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que 
acabó  con  la  vigencia  indefinida  de  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas, 
precisamente para evitar un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario. En 
conclusión, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse 
la actuación y proceder registral de la actuación en sede judicial. Registralmente el 
defecto debe ser confirmado, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga 
indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la 
certificación  de  cargas,  por  cuanto  la  prórroga  de  vigencia  de  las  anotaciones 
preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad 
registral. Pero, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el 
ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la 
Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la 
confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, 
puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las  s
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena  oe.
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la  w.
Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) 28ww
la ceProtirf icloa ctaiónnto d, ec otintufolarrmidea da  yla  cdaorgctarsin, aq udee  plar eDvGé RlaN L, EeCl h, encoh oim dpeli cqau en i sseu  hcaoynav eerxspióend iedno 
oetsrtaa balencoitdaac ióenn  neil  saurt . p8ró6r rLoHga, ,s yina  qquuee  elans  vaían oretagcisiotrnael sp suoeldoa  sdee tperromrriongaarsne  elna  lpar ófrorromgaa   BOE-A-cable e
indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la 
certificación  de  cargas,  por  cuanto  la  prórroga  de  vigencia  de  las  anotaciones 
preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad 
registral.
5.º  Aún  más,  según  Resolución  de  9  de  abril  de  2018,  a  consulta  vinculante 
elevada por el Colegio de Registradores, "la expedición de la certificación y la extensión 
de la nota marginal determinan el momento en que se fijan las titularidades y cargas que 
condicionaran  el  proceso,  pero  no  suponen  el  cierre  del  Registro  ni  siquiera  la 
inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de 
la anotación preventiva".
Por  lo  que,  esta  parte  entiende  que,  en  los  embargos  ejecutivos  o  normales, 
prorrogados indefinidamente, el plazo para la cancelación es el de veinte años a contar 
desde la anotación misma, por las razones expuestas en el presente recurso, frente al 
criterio de la Iltra. Registradora que es desde la nota de expedición del certificado de 
cargas y dominio».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  emitió  informe  el  día  22  de  febrero  de  2021 
manteniendo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  86,  157  y  210  de  la  Ley  Hipotecaria;  199  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004 y 14 y 21 
de junio y 3 de diciembre de 2007; la Instrucción de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 12 de diciembre de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2005, 16, 17, 18 y 21 de febrero 
de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de mayo y 19 de septiembre de 2008, 11 de mayo 
y 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio y 23 de noviembre de 2012, 10 de 
junio de 2014, 18 de mayo de 2016, 13 de octubre y 19 de diciembre de 2017, 12 de 
enero de 2018 y 22 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020.
1.  Se  debate  en  el  presente  recurso  si  se  puede  cancelar  por  caducidad  ex 
artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, al expedirse certificación de cargas, una anotación 
preventiva de embargo prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, concurriendo la circunstancia de que con posterioridad se practicó 
nota marginal de expedición de una certificación de cargas de carácter judicial en el 
procedimiento al que se refiere la anotación preventiva, en concreto en febrero de 2009, 
esto  es,  cuando  estaba  ya  vigente  la  nueva  redacción  del  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria.
La registradora entiende que no se ha solicitado expresamente la cancelación al 
amparo del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria y que no cabe cancelación al no haber 
transcurrido veinte años desde la nota marginal de expedición de certificación de cargas. 
El recurrente considera que este plazo de caducidad legal no debe computarse desde la 
fecha de la nota marginal sino desde la anotación preventiva.
2.  Dispone el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria en su regla octava, que «no  es
obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a  o
aoiiennñtjsserooctracssrini  ptdacdciereiasors eendd,ce eehss  oi eecsrmeul  loapad lrtqífieaavu  aciqeuesur ln teaa i n dnqdteouees errce  edosvcenaeh sdnoctoecso  i nóaydf  niegseo uilton raap tcécncióriieóómncnn ien p, sjoruried ervíatedrednainc  catdtiqvo,e uasc e  utd,cr aaeonsm ndedviegoteamú nchncaiaó inoynedan la nad R leueterl s aog entiyrsxs otpccr eouaud,rsa riiileepdennuosttqd eocui, ei qinerluocaroeans      OE-A-2021-6928able en https://www.
indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación
judicial sobre su cumplimiento. Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y 
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el 
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, 
podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier  interesado  cuando  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento 
relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona 
con  interés  legítimo,  los  asientos  relativos  a  censos,  foros  y  otros  gravámenes  de 
naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando 
hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los 
mismos».
A este respecto lo primero que cabe afirmar es que no es aplicable lo dispuesto en el 
artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, según el cual «las menciones, derechos 
personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera 
otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la 
Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá 
también  solicitada  la  cancelación  que  proceda  por  el  solo  hecho  de  pedirse  la 
certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal 
cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se 
practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de 
certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a 
practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes 
del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la 
cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo».
Y ello porque no cabe duda, dada la dicción literal del precepto legal, de la necesidad 
de una expresa solicitud cancelatoria. En esto debe confirmarse la nota de calificación, si 
bien procede entrar en el fondo del asunto por razones de economía procesal, dado que 
el recurrente expresa con claridad en el recurso su voluntad cancelatoria.
3.  Con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de 
diciembre de 2000 reiterada en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos» de la presente) quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas 
antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  Ley  1/2000,  no  era  necesario  ordenar  nuevas 
prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo 
que no cabe su cancelación por caducidad.
La normativa aplicable a estos supuestos debe ser la vigente en ese momento es 
decir la recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma de dicho 
artículo que introdujo la propia Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, siendo necesaria una 
sola prórroga de la anotación, lo cual supone en el caso que nos ocupa la vigencia de la 
anotación de embargo cuya cancelación se pretende.
Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo «las 
anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento judicial "presentado en 
el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000", resultando así 
que el momento clave a los efectos de saber si se les aplica una u otra legislación es el 
de  la  práctica  del  asiento  de  presentación,  con  independencia  de  la  fecha  de  la 
resolución judicial en que se hubiera acordado»; la legislación anterior aplicable es la del 
artículo 199 del Reglamento Hipotecario (virtualmente derogado hacia el futuro por la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), según el cual esas anotaciones practicadas y prorrogadas con 
anterioridad tienen prácticamente una duración indefinida: las anotaciones preventivas  e.
ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida  w.b
la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído  28ww
prerósorrlougcaió nh udbeifeinreitniv as ifdirom ed eecnre teald apsr.o cSeedgimúine nltoo  deins pquueest ol a eann oetla cpiáórnr apfore vseengtuivnad oy  dseul 
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establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme
en  el  procedimiento  en  que  la  anotación  preventiva  y  su  prórroga  hubieren  sido 
decretadas».
Este párrafo fue introducido en la reforma reglamentaria aprobada por Decreto de 17 
de marzo de 1959, y tuvo por objeto impedir toda indefensión del anotante, al no prever 
el  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  su  primitiva  redacción  (la  anterior  a  la 
modificación operada en el mismo por la Ley de Enjuiciamiento Civil), exclusivamente 
una única prórroga de cuatro años. En efecto, el texto del artículo 86, apartado primero, 
de la Ley Hipotecaria que estuvo vigente hasta el día 8 de enero de 2001 venía a 
establecer que las anotaciones preventivas, cualquiera que fuera su origen, caducaban a 
los cuatro años, salvo aquéllas que tuvieran señalado un plazo más breve. No obstante, 
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, se 
permitía una única prórroga por un plazo de cuatro años más. La existencia de esta 
prórroga única de cuatro años venía provocando especiales problemas en el caso de las 
anotaciones preventivas judiciales, por lo que en la reforma reglamentaria de 1959 se 
consideró que debían mantener su vigencia durante toda la vida del proceso, teniendo 
en cuenta que la duración de éste no es previsible, e incluso que puede tener una 
duración superior a los cuatro años. Por otro lado, la introducción del párrafo segundo 
del artículo 199 del Reglamento Hipotecario supuso la prórroga indefinida de estas 
anotaciones preventivas judiciales hasta que se dictara resolución firme en el proceso en 
que se hubieran adoptado, de manera que no caducaban por transcurrir el plazo de 
cuatro años. En este sentido se expresa la Exposición de Motivos del Decreto de 17 de 
marzo de 1959, donde puede leerse: «La prórroga de vigencia de las anotaciones 
preventivas ordenadas por la autoridad judicial en determinadas circunstancias estaba 
impuesta por la experiencia procesal y era unánimemente solicitada para impedir que la 
caducidad de tales asientos se convirtiera en arma inadmisible de litigantes de mala fe». 
Esta finalidad fue asumida con claridad por este Centro Directivo en Resoluciones de 25 
de septiembre de 1972, 24 y 25 de mayo de 1990, 11 de abril de 1991, 29 de mayo 
de 1998, 6 de marzo de 1999 y 6 de mayo de 2000, entre otras muchas.
La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición 
final novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora en este 
punto una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino 
prórrogas  sucesivas.  En  este  sentido,  para  evitar  la  caducidad,  se  hace  necesario 
solicitar  sucesivas  prórrogas  de  todas  las  anotaciones  preventivas,  incluidas  las 
judiciales, sin que se pueda entender que éstas, una vez prorrogadas, no caducan hasta 
que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el 
párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  debe  considerarse 
derogado.
Ocurre sin embargo que, desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el 
momento  de  entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  existían  numerosas 
anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse 
si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida. Esta es la cuestión 
principal que se plantea en el presente recurso. Todo cambio legislativo plantea el 
problema  de  decidir  por  qué  legislación  deben  regirse  los  actos  realizados  y  las 
situaciones creadas bajo el imperio de la antigua ley, cuyos efectos todavía persisten en 
el momento de entrar en vigor la ley nueva. Eso es lo que ocurría con las anotaciones 
preventivas  judiciales  prorrogadas  antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, que no contempló expresamente el problema. No obstante, cabía 
interpretar, aplicando los principios que inspiran la disposición transitoria séptima de la  s
Ley 1/2000, que las anotaciones practicadas antes de entrar en vigor la ley debían  oe.
seguirse  rigiendo  por  la  legislación  anterior,  aunque  podría  pedirse  y  obtenerse  su  w.
revisión y modificación con arreglo al nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Aun  28ww
taennoietancdioon eens  cpureonrrtao geasdtea sp rjiundciicpiiaol,m peanrteec íaa ndtueds osdae  lala s oelnutcriaódna a  eand ovpigtaorr  edne c ulaa ntLoe ya  ldaes 
Einntejurpicrieatmarie nqtuoe C itvaill,e rse gaidnaosta pcoior neel sa rtpícruolroro 1g9a9d.a2s.º  dyeal  Rneog laemsteanbtaon H  ispuojteetcaasr ioa.  Apsríó crraobgíaa   BOE-A-cable e
indefinida, sino que transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse una nueva 
prórroga.  Lo  que  ocurre  es  que  en  ese  momento  (el  de  entrada  en  vigor  de  la 
Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de 
manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga 
en el mismo momento de entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta 
manera, podían plantearse tres posibilidades diferentes. En primer lugar, la de aquellas 
anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de la entrada en vigor de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su 
nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo 
susceptibles  de  prórrogas  sucesivas.  En  segundo  lugar,  estaban  las  anotaciones 
preventivas practicadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se 
sometían a este mismo régimen, es decir, caducaban a los cuatro años, pero admitían 
prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría 
con anterioridad. Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas 
antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este tercer supuesto, siendo la 
prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior 
legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, 
considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación 
a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. 
Por  el  contrario,  si  la  prórroga  se  ha  decretado  expresamente  y  presentado  en  el 
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá 
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto 
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro 
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas, 
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
Así, cuando la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor 
de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga 
indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera 
que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez 
transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en 
el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda 
solicitar su cancelación.
4.  Como  afirmó  la  Resolución  de  este  Centro  Directivo  de  22  de  noviembre 
de 2019, el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria es aplicable a las anotaciones de 
embargo. Al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una 
obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le resulta de 
aplicación este precepto. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para 
comprender cuál sea la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso 
tener  en  cuenta  que  el  embargo  es  la  afectación  de  unos  bienes  concretos  y 
determinados  a  un  proceso,  con  la  finalidad  de  proporcionar  al  juez  los  medios 
necesarios para llevar a normal término una ejecución procesal, y que origina un derecho 
de análogas características al real, ya que recae inmediatamente sobre una cosa y se 
puede hacer valer frente a todos. Es decir, concurren en él las dos facultades esenciales  e.
del derecho real, a saber: el "ius persequendi", que autoriza a hacerse con el bien,  w.b
aunque  su  titularidad  haya  variado  con  posterioridad  al  embargo  mismo,  y  el  "ius  28ww
pdreio sruita dtiesr"e, cqhuoe.  Egasr apnotri ztaan atol  purnim veerr deamdbearorg daenrteec lhao p dreef erereanlizcaiac ijóunrí ddiec av aelno rl,a e sna ftuisnfcaicocnióens 
deefic gaaciraa ntríeaa ld, elq ucuem  speli mhieangtao  dceo nusntaar  oebnlig aecl ióRn,e gqiusetr on edcee siltaa , Ppraorpai eddeasda,r romlleadr iatondtea  slua 
correspondiente anotación preventiva, que viene a complementarlo» (cfr. Sentencias del
Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004 y 14 y 21 de junio y 3 de diciembre 
de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un 
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una 
garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del 
buen fin de la ejecución en curso mediante la afección «erga omnes» del bien trabado al 
procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido 
en la venta de aquél (cfr. Resolución 19 de diciembre de 2017). Por medio de la 
anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó 
el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por objeto preservar el 
buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan 
hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice (cfr. 
Resolución 11 de septiembre de 2006). Es por ello, que la anotación de embargo no es 
constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que 
publica  frente  a  terceros  la  afección  de  la  finca  al  resultado  del  procedimiento  de 
ejecución (cfr. Resolución 21 de noviembre de 2006). Sentadas tales premisas, de las 
que se concluye que la anotación de embargo no es un derecho real en sentido propio, 
pero sí tiene una indudable eficacia real, resulta que encaja sin dificultad en la expresión 
«cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales» que utiliza la regla octava del 
artículo 210 de la Ley Hipotecaria.
5.  Sin embargo, en el presente caso, no habiendo transcurrido el plazo previsto en 
el citado precepto contado -como dice la ley- desde el último asiento practicado en 
relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la nota 
marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas),  no  procede  la  cancelación  ex 
artículo 210 de la Ley Hipotecaria, como ya señalara la Resolución de 15 de junio 
de 2020.
No puede atenderse a los argumentos del recurrente en orden a la eficacia de la nota 
marginal de expedición de certificación de cargas, pues lo cierto es que constituye la 
práctica de un asiento que interrumpe la caducidad legal, y por tanto impide acudir al 
supuesto excepcional previsto en el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.