BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279 Lunes 22 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143097
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19164 Resolución de 25 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende 
la inscripción de una sentencia declarativa de dominio.
En el recurso interpuesto por doña E. B. B., abogada, en nombre y representación de 
doña A. H. J., contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad 
de Marbella número 4, doña Nieves Ozámiz Fortis, por la que suspende la inscripción de 
una sentencia declarativa de dominio.
Hechos
I
En sentencia firme dictada el día 15 de enero de 2021, en el procedimiento ordinario 
número 94/2020, a instancia de doña A. H. J. contra la «herencia yacente de doña C. L. J. o 
quienes resulten ser sus herederos», se declaraba el dominio de la parte actora sobre la 
mitad indivisa de la finca registral número 1.878 del Registro de la Propiedad de Marbella 
número 4.
II
Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Marbella 
número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
Bajo el asiento 1.961 del Diario 80 fue presentado testimonio expedido por el letrado 
de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de 
Marbella, don D. C. F., el 9 de abril de 2021, de la sentencia firme número 11/2021, 
dictada el 15 de enero de 2021, por la Magistrada-Juez del indicado Juzgado, doña Rosa 
Fernández  Labella,  en  el  procedimiento  ordinario  número  94/2020,  a  instancia  de 
doña A. H. J., contra la herencia yacente de doña C. L. J. o quienes resulten ser sus 
herederos, por la que se declara el dominio de la parte autora sobre la mitad indivisa de 
la  finca  registral  número  1.878  de  Marbella,  cuyo  código  registral  único 
el 29042000021512, inscrita a favor de la indicada doña C. L. J., sin que se haya hecho 
constar en el auto la fecha de fallecimiento de dicha señora, al haberse alegado por la 
parte actora la prescripción adquisitiva ordinaria o, en su caso la extraordinaria, de la 
finca por haberla poseído en concepto de dueña, pública, pacífica e ininterrumpidamente 
durante más de veinte años, ni se acredita o manifiesta, el título en virtud del cual el 
esposo de la autora, don M. J. heredó la mitad indivisa de la finca actualmente inscrita a 
favor de su viuda doña C. L. J., siguiéndose el procedimiento contra la herencia yacente 
de esta última citada se deberá nombrar un administrador judicial; observándose además  s
contradicción, puesto que, por un lado, se declara heredera a doña A. H. J., y por otro, el  oe.
procedimiento se sigue contra la herencia yacente de doña C. L. J., por lo que no parece  w.
tan claro que dicha señora J. sea la heredera; tampoco se han hecho constar las  164ww
cluirccruantisvtoa ndceiabse  paecrrseodnitaalersse  dlea  daouñtoal iqAu. idHa.c iJó.n,  yo  trlaat álniqduoisdea cdióen  udneal  tIrmanpsumesistoió ns oab rteít uelol 
aInpcarertmadeon t6o  ddeell  vaartloícru dloe  1lo1s0  tedrerle nteoxst od ere nfuantudriadloe zdae  ulrab aLneay,  rae gquulea dsoer are dfieer ela lsa  Hleatrcaie Bn ddaesl   BOE-A-cable e
Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo; en unión del 
Impreso Modelo 600 correspondiente a la autoliquidación del Impuesto de la operación 
contenida en dicho documento, debidamente cumplimentados por vía telemática, con 
C.S.V. del que certifico su verificación en la página Web correspondiente; el cual ha sido 
calificado suspensivamente en los siguientes términos:
Fundamentos de Derecho.
Primero.  Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, 
el  Registrador  califica  bajo  su  responsabilidad  los  documentos  presentados, 
extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a ''los obstáculos que surjan del 
Registro'', a ''la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en 
cuya virtud se solicite la inscripción'', a ''las que afecten a la validez de los mismos, 
según las leyes que determinan la forma de los instrumentos'' y a ''la no expresión, o la 
expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y 
este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad''.
Tratándose de documentos judiciales la calificación se extiende, además, según el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a ''la competencia del Juzgado o Tribunal'', y a 
''la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado''.
Como ha declarado la Dirección General de los Registros y la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 21 de noviembre de 2017, que confirma la Resolución de 18 de noviembre 
de 2013, invocada por la Resolución de 19 de diciembre de 2017, si bien el Registrador 
no  puede  cuestionar  el  fondo  de  la  decisión  judicial,  si  puede  comprobar  que  el 
documento  judicial  deje  constancia  del  cumplimiento  de  los  requisitos  legales  que 
preservan los derechos de los titulares inscritos (Resoluciones de la D.G.R.N de 19 de 
septiembre de 2018, 15 de octubre, 23 de septiembre, 6 de septiembre y 26 de julio 
de 2019); pudiendo por tanto oponer como obstáculo que surge del Registro la falta de 
cumplimiento del requisito del tracto sucesivo (Sentencia de 17 de noviembre de 2014 
del Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Castellón).
Segundo.  Conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria apartado 5, redactado por 
la Ley 16/2012 en su disposición final 4.ª, dice ''El Registro de la Propiedad no practicará 
la  inscripción  correspondiente  de  ningún  documento  que  contenga  acto  o  contrato 
determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor 
de  los  Terrenos  de  Naturaleza  Urbana,  sin  que  se  acredite  previamente  haber 
presentado  la  autoliquidación  o,  en  su  caso,  la  declaración,  del  impuesto,  o  la 
comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 1 10 del Texto 
Refundido  de  la  Ley  Reguladora  de  las  Haciendas  Locales,  aprobado  por  el  Real 
Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo''.
Tercero.  Según el artículo 21 de la Ley Hipotecaria ''los documentos relativos a 
contratos  o  actos  que  deban  inscribirse  expresarán,  por  lo  menos,  todas  las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos''.
La  Dirección  General  de  los  Registros  y  el  Notariado  ha  declarado  en  dos 
Resoluciones de 2 de junio de 2009, en palabras reiteradas por las de 7 y 8 de julio 
de 2009, que ''la consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere 
el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse 
incompleto  y,  como  tal,  no  susceptible  de  inscripción  hasta  que  sea  subsanado  o 
completado''.
Cuarto.  Artículo 51 del Reglamento Hipotecario, apartado 9.ª La persona a cuyo  e
favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se  bo
inscriba se determinarán... a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y  164ww
eadpaedlli dqouse;  etul vdioecrau,m pernetcoi snaancdioo,n adle d ees itdaer netimdaadn;c sipi aedso ,m laay ocar udsea ;e dsai de l os, uejent oo treos  csaosltoe,r ola, 
cinasscaridboa,  vaiu dloos,  sdeepraercahdoos o  pdriveosrecniatedso  yo,  dfeu tuseror sc adsea dloa  y saofceicetdaar da l caocntoy uog caol,n teral tor éqguime esne 
económico  matrimonial  y  el  nombre  y  apellidos  y  domicilio  del  otro  cónyuge;  la
nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con 
las circunstancias que lo concreten.
Quinto.  Según resolución de la D.G.R.N. de 20 de julio de 2020, dentro del ámbito 
de los ''obstáculos registrales'' que pueden impedir la inscripción o anotación de una 
resolución  judicial  (art.  100  RH)  han  de  tenerse  en  cuenta  no  sólo  los  obstáculos 
derivados de los asientos del Registro, sino también los obstáculos derivados de las 
normas del Registro, de la propia legislación registral, lo que significa que no se pueden 
practicar asientos registrales, aun habiendo sido ordenados por la autoridad judicial, 
cuando no se cumplan los requisitos establecidos por la legislación registral, o cuando la 
resolución se refiera a la constancia registrad de una medida cautelar o de una garantía 
que no sólo no está prevista en la legislación del Registro, sino que contradice lo que 
resulta de los propios principios por los que se rige la institución registrad. No está el 
registrador cuestionando el fondo de la decisión judicial, sino que está poniendo de 
relieve un obstáculo que surge del Registro (art. 100 RH) si para inscribir una declaración 
de  propiedad  en  procedimiento  judicial  seguido  contra  heredero  del  titular  registral 
requiere la aportación de los documentos que acrediten la condición de heredero del 
demandado.  (Sentencia  15-3-2017J  PI  n.º  2  de  Oviedo,  dictada  en  juicio  verbal 
entablado directamente contra calificación registrad negativa).
Sexto.  Recuerda la Dirección General que, si bien están los registradores obligados 
a cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza, ha de tenerse en cuenta 
la reiterada doctrina de la propia Dirección General que les obliga a evitar la indefensión 
procesal del titular registral. Esta proscripción de la indefensión procesal explica que, si 
bien no es incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la 
legitimación pasiva procesal, extremos que han de ser apreciados por el juzgador, ni 
tampoco la cumplimentación de los trámites del procedimiento (a diferencia del control 
que sí le compete en los procedimientos administrativos, vid. art. 99 RH), su calificación 
de las actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien 
aparece  protegido  por  el  Registro  haya  sido  emplazado  en  el  procedimiento, 
independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento (cuya 
falta sí debe denunciar el registrador, pero cuyo modo solo compete apreciar al juez). 
Recuerda igualmente la Dirección General su doctrina, esgrimida por la registradora, 
sobre la necesidad de nombrar un administrador judicial de la herencia (art. 795 LEC); 
pero,  advierte,  ha  de  evitarse  que  esta  exigencia  se  convierta  en  excesivamente 
gravosa, por lo que debe obviarse en aquellos casos en que de la documentación 
aportada resulte claramente que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva 
de la herencia yacente, debiendo por tanto aplicarse solo en aquellos casos en que el 
llamamiento a los herederos indeterminados el deudor sea puramente genérico. Añade 
el Centro Directivo que solo si no se conociera el testamento del causante, ni hubiera 
parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera 
genérica  contra  los  posibles  herederos,  cabría  exigir  el  nombramiento  de  un 
administrador judicial.
Séptimo.  Al seguirse el procedimiento contra la herencia yacente, hay que tener en 
cuenta el artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice: ''Resolución sobre la 
administración, custodia y conservación del caudal hereditario''.
Hecho el inventario, determinará el tribunal, por medio de auto, lo que según las 
circunstancias  corresponda  sobre  la  administración  del  caudal,  su  custodia  y 
conservación, ateniéndose, en su caso, a lo que sobre estas materias hubiera dispuesto 
el testador y, en su defecto, con sujeción a las reglas siguientes: 1.º El metálico y efectos  s
públicos se depositarán con arreglo a derecho. 2.º Se nombrará administrador al viudo o  oe.
viuda y, en su defecto, al heredero o legatario de parte alícuota que tuviera mayor parte  w.
en la herencia. A falta de éstos, o si no tuvieron, a juicio del tribunal, la capacidad  164ww
cnueacleqsuaieriraa  dpea rlao s dheesreemdepreoñsa or  leegl atcaarriogso ,d ep opdarráte  eall ícturiobtuan, asli  lonso mhubbraierr aa, dom ain uisnt rtaedrcoer roa. 
3ca.ºu Eciló and bmainstisatnrated oar  rdeesbpeornád perre dseta lro, se nb iceunaelsq uqieurea  sdee  lela se nfotrremgause np,e qrmueit idsearsá p foijra deast ap oLre ey,l   BOE-A-cable e
tribunal. Podrá éste, no obstante, dispensar de la caución al cónyuge viudo o al heredero 
designado administrador cuando tengan bienes suficientes para responder de los que se 
le entreguen. 4.º Los herederos y legatarios de parte alícuota podrán dispensar al 
administrador del deber de prestar caución. No habiendo acerca de esto conformidad, la 
caución será proporcionada a interés en el caudal de los que no otorguen su relevación. 
Se constituirá caución, en todo caso, respecto de la participación en la herencia de los 
menores o incapacitados que no tengan representante legal y de los ausentes a los que 
no se haya podido citar por ignorarse su paradero.
Octavo.  Según doctrina de la resolución de la D.G.R.N de 25 de junio de 2005, ''No 
es  incumbencia  del  Registrador  calificar  la  personalidad  de  la  parte  actora  ni  la 
legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador, ni tampoco la cumplimentación 
de  los  trámites  seguidos  en  el  procedimiento  judicial,  pero  sí  debe  alcanzar  su 
calificación  al  hecho  de  que  quien  aparece  protegido  por  el  Registro  haya  sido 
emplazado  en  el  procedimiento,  independientemente  del  modo  en  que  se  haya 
cumplimentado ese emplazamiento, cuyo modo sólo compete apreciar al Juez... 2. No 
cabe entender, que la herencia, como masa patrimonial carente transitoriamente de 
titular cuando son ignorados los llamados a aceptarla, haya sido parte en el proceso, al 
haberse omitido el procedimiento legalmente previsto al efecto, que prevé la adopción 
por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la 
herencia, en espera de un heredero definitivo, debiendo designarse un administrador que 
le represente con quien sustanciar entretanto el procedimiento''.
Calificación.
Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de 
Derecho expuestos, suspendo la inscripción, por los siguientes defectos subsanables:
1.º  No se ha hecho constar en el auto que califico la fecha del fallecimiento de la 
titular registral doña C. L. J., al haberse alegado por la parte autora la prescripción 
adquisitiva ordinaria o, en su caso la extraordinaria, de la finca por haberla poseído en 
concepto de dueña, pública, pacífica e ininterrumpidamente durante más de veinte años.
2.º  No se acredita o manifiesta, el título en virtud del cual el esposo de la actora, 
don M. J., heredó la mitad indivisa de la finca actualmente inscrita a favor de su viuda 
doña C. L. J.
3.º  Siguiéndose el procedimiento contra la herencia yacente de doña C. L. J., se 
deberá nombrar un administrador judicial; observándose además contradicción, puesto 
que, por un lado, se declara heredera a doña A. H. J., y por otro, el procedimiento se 
sigue contra la herencia yacente de doña C. L. J., por lo que no parece tan claro que 
dicha señora J. sea la heredera.
4.º  No se han hecho constar en el auto que califico las circunstancias personales 
de la parte autora doña A. H. J.
5.º  Tratándose  de  una  transmisión  a  título  lucrativo  debe  acreditarse  la 
autoliquidación o la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos 
de naturaleza urbana, a que se refiere la letra B del apartado 6 del artículo 110 del texto 
refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto 
Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
Contra dicha calificación puede (…).
Queda prorrogado el asiento de presentación 1.961 del Diario 80, en los términos 
establecidos en el artículo 323 de la misma Ley. e.
Marbella, a 2 de julio de 2021.–La Registradora (firma ilegible). Fdo. Nieves Ozámiz  164ww
Fortis.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  E.  B.  B.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de doña A. H. J., interpuso recurso el día 27 de julio de 2021 con base a 
las siguientes alegaciones:
«Hechos
Primero.  (…)
Segundo.  Antecedentes necesarios para la resolución del presente recurso.
Mi mandante es titular con carácter privativo de la mitad indivisa de la siguiente finca:
Urbana.  Casa  que  radica  en  el  término  municipal  de  Marbella,  en  (...) 
comprendiendo una superficie total edificada de doscientos catorce metros setenta y un 
decímetros cuadrados, inscrita en el Registro de la Propiedad número 4 de Marbella. al 
tomo  1498.  Libro  25,  Folio  203,  finca  registral  número  1.878  y  referencia  catastral 
n.º 0392308UF2309S0001KD.
Mi mandante también es poseedora ad usucapionem de la otra mitad proindiviso de 
la citada finca, al menos desde la fecha del fallecimiento de su marido, don M. J., 
fallecido el 22 de agosto de 1994, del que fue declarada única heredera, como consta en 
la escritura de aceptación y adjudicación de herencia autorizada por el Notario de 
Marbella, don Alfonso Sánchez-Ferrero Orús, de 29 de marzo de 1995. Respecto de esta 
porción se presentó demanda solicitando la declaración de dominio que resulta del fallo 
de la Sentencia cuya inscripción se pide.
Don M. traía causa de doña C. L. J., a la sazón primera esposa del marido de mi 
mandante, la cual falleció en la ciudad de Londres el día 23 de septiembre de 1979 en 
estado de casada con don M. J., matrimonio del que no hubo descendencia, y al cual 
designó como su heredero universal.
Así  consta  en  su  testamento  aportado  al  procedimiento  judicial  en  el  que 
textualmente se dice: (…)
Traducción:
“Testamento de C. L. J.
En el caso de que fallezca antes que mi esposo M. J., dejo todos mis bienes y 
derechos a él y declaro que ésta es mi última voluntad.
En testimonio firmo el presente de puño y letra el día 25 de julio de mil novecientos 
setenta y nueve.”
Entre el patrimonio de la causante se incluía la mitad en proindiviso del inmueble 
objeto del procedimiento judicial.
Por tanto, don M., sucede a doña C. L. en la propiedad del cincuenta por ciento 
indiviso de la finca descrita desde la fecha del fallecimiento de aquélla, 23 de septiembre 
de 1979, en virtud de lo preceptuado en el artículo 661 CC.
Don M. falleció el 22 de agosto de 1994, siendo mi mandante su única heredera, por 
lo que la parte de la vivienda en cuya propiedad sucedió don M. a su primera esposa, 
pasaría a formar parte del inventario de la herencia de éste a favor de mi mandante. No 
obstante, por error en la escritura de herencia citada, no se incluyó dicha mitad indivisa 
en el inventario de la herencia.
Resumiendo.  la  mitad  proindiviso  que  aun  consta  inscrito  a  favor  de  doña  C.  e.
corresponde a mi mandante dado que trae causa de doña C. L. J. a través de la herencia  w.b
de su marido fallecido D. M. J. Al haber fallecido ambos sin más herederos que los  164ww
dciotanddoes  p(uddoine rMa .c ditea rsdeo ñaa  aClg. uyn ma io mtraa npdearnstoen ad ec oanq uréell)a, csióen d ecoscno lnoosc em icsumaolqsu. ieInr ddicoamr icqiulieo 
ddoeñfuan cCió. nn, apcoiór  loe lq 3u ed fea llaegcoiós teon  d1e9 7199 1a9 l ae end Aadu sdtreia 6, 0c aoñmoos ,c soinn sdtae secne nsdue ncceiart.i fEicsatdeo a dñeo 
cumpliría 102 años.
En la tramitación del procedimiento se han seguido las prescripciones legales para la 
averiguación  de  posibles  herederos,  utilizándose  cuantos  medios  se  encontraban  a 
disposición del tribunal, que resultaron infructuosos, por lo que hubo de recurrirse a la vía 
edictal. Tras esto. y en consonancia con el testamento y las circunstancias personales 
que. rodeaban a doña C. J., mi mandante tiene certeza positiva de que dichos herederos 
no existen.
Tercero.  Primero,  segundo  y  cuartos  defectos  subsanables:  falta  la  fecha  de 
fallecimiento de la causante; falta de datos de mi mandante; existencia de prescripción 
adquisitiva ordinaria; subsidiariamente extraordinaria; falta de acreditación del título de 
herencia de doña C. a favor de don M.
Los  defectos  a  los  que  hace  referencia  este  hecho,  contenidos  en  la  nota  de 
calificación de la Sra. Registradora tiene que ver con la falta de inclusión en la Sentencia 
de datos referentes al fallecimiento de doña C. “al haberse alegado por la parte actora la 
prescripción adquisitiva ordinaria o, en su caso, la extraordinaria (...)”, datos personales 
de doña A., además de que. “No se acredita o manifiesta, el título en virtud el cual el 
esposo de la actora, don M. J., heredó la mitad indivisa de la finca actualmente inscrita a 
favor de su viuda doña C. L. J.”
Sin perjuicio de que se ha solicitado a la juzgadora de instancia que supla la falta de 
los datos personales referidos en la nota de calificación, del texto de los defectos 
parcialmente  transcritos,  además,  la  Sra.  Registradora  quiere  entrar  a  valorar  si  la 
prescripción alegada por esta parte existe, cuando ésta ya ha sido declarada por el 
Juzgado sentenciador, declaración sobre la que la Sra. Registradora no tiene facultades 
revisoras, dicho en estrictos términos de defensa, dado que la función jurisdiccional 
corresponde  en  exclusiva  los  jueces  y  tribunales,  imponiendo  a  las  autoridades  y 
funcionarios públicos la obligación de cumplir con las resoluciones judiciales.
Tratándose de documentos judiciales, no puede ni debe entrar en el fondo de la 
sentencia, sino que la misma constituye título inscribible para la práctica del asiento 
registral, máxime como sucede en el caso presente cuando la Sentencia objeto de 
inscripción es declarativa con transcendencia inmobiliaria y. por tanto, directamente 
inscribible en los libros del Registro.
Por tanto, declarado por sentencia judicial firme el dominio de mi mandante sobre el 
cincuenta por ciento de la finca que consta aun inscrita a favor de doña C., procede su 
inscripción  en  el  Registro,  debiendo  limitarse  la  Sra.  Registradora  a  calificar  las 
formalidades extrínsecas del documento y los posibles obstáculos que surjan el Registro, 
a tenor del contenido del artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
No obstante, a continuación, expondremos los motivos por los que se acredita que 
concurren los presupuestos necesarios, acogidos por la Sentencia cuya inscripción se 
solicita,  para  la  existencia  de  la  prescripción  adquisitiva  tanto  ordinaria  como 
extraordinaria.
Desde la fecha de fallecimiento de su marido, hecho acaecido el 22 de agosto 
de  1994,  mi  mandante  viene  ejerciendo  como  única  propietaria  de  la  vivienda, 
asumiendo  los  pagos  de  impuestos,  suministros,  tasas  y  arbitrios  municipales, 
comunidad de propietarios y demás obligaciones derivadas de la titularidad de un bien 
inmueble. No en vano consta como única titular catastral.
No existen derechos reales constituidos sobre la finca ni terceros poseedores, pues 
la posesión de la finca la ostenta mi mandante de forma exclusiva.
Esta posesión de esa mitad proindiviso de la que ahora es usucapiente, se ha 
ejercido  por  mi  mandante  en  concepto  de  dueña  de  forma  pública,  pacífica  y  no  s
interrumpida, La Sra. J. ha adquirido el dominio de la misma por prescripción adquisitiva  oe.
de conformidad a lo previsto en el art. 1.957 CC. w.
Por haber fallecido la cotitular registrad en 1979 y en 1994 su único heredero  164ww
acounseoncitdeos.,  aal  qeusete s seu apñuaedseton  leoss  daopslic raebqluei seitlo sp ldaezo s edre p opsreesecdroiprc dióen b udeen vae fien tye  juasñtoos t íteunlotr.e
del RCeósdpigeoc tCo ivaill ,p elal zdoi,e se na  aqpulioc asceiórán  edle  dleo  dfaisllpeuciemsiteon eton  dloesl  caartuícsualnotse ,4 d4o0n y  M6.6, 1e, sa mdebcoirs,   BOE-A-cable e
el 22 de agosto de 1994, por lo que, al día de presentación de la demanda, 22 de enero 
de  2020,  habían  transcurrido  casi  veintiséis  años.  más  de  los  necesarios  para  la 
prescripción adquisitiva ordinaria. Hoy ya son casi 27 años.
En cuanto al requisito de la buena fe, definida en el artículo 1.950 CC como la 
creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir 
su dominio, sin lugar a dudas concurre la buena fe en mi mandante por cuanto ella ha 
venido actuando como única propietaria en el total convencimiento que así era, al ser 
ella, mi representada, la única heredera de su marido y éste a su vez único heredero de 
su primera esposa, siendo doctrina reiterada la que afirma que la buena fe, en el campo 
de los derechos reales, no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y 
contratos, sino de conocimiento.
También se cumple el último de los requisitos, cual es la posesión por título de herencia 
es justo para los fines invocados, esto es, la adquisición por prescripción de la mitad indivisa 
del bien inmueble del que mi mandante es cotitular, dado que es doctrina reiterada del TS la 
de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o 
derecho real de cuya prescripción se trate. La sucesión en este caso.
Ha quedado perfectamente acreditado, pues, que la posesión de mi representada ha 
sido  a  título  de  dueño,  pública  –pues  incluso  ha  sido  refrendada  por  organismos 
públicos, Catastro– y pacífica –pues no tiene origen en violencia de ninguna clase– 
durante más de veinte años entre ausentes de forma ininterrumpida, reúne por ello todas 
las  condiciones  exigidas  legalmente  para  que  se  haya  producido  la  prescripción 
adquisitiva a su favor, sobre la mitad de la finca inscrita a favor de la fallecida C., como 
ha establecido la Sentencia del Juzgado de la Instancia n.º 8.
Respecto  a  la  prescripción  adquisitiva  extraordinaria  establecida  en  el 
artículo 1.959 CC cuyo único requisito es el transcurso del plazo de más de treinta años 
de posesión ininterrumpida del bien inmueble.
A estos efectos, por tanto, corresponde establecer el dies a quo para el cómputo de 
dicho plazo, siendo de aplicación el artículo 1.960.1 CC: “El poseedor actual puede 
completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo el suyo al de su causante”.
El Sr. J. sucedió a su primera esposa, C., desde que ésta falleció el día 23 de 
septiembre de 1.979. Por tanto, mi mandante, causahabiente de su marido, puede 
completar los seis años que le faltarían para esta prescripción extraordinaria, con plazo 
en el que el Sr. J. fue poseedor de esa mitad proindiviso que aun consta en el Registro 
de la Propiedad inscrito a favor de doña C., teniendo en cuenta que ésta había fallecido, 
por tanto, ausente.
Cuarto.  Tercer defecto subsanable: Nombramiento de administrador judicial.
Referente al defecto de calificación tercero por el que la Sra. Registradora exige 
nombramiento  de  administrador  judicial.  La  doctrina  asentada  por  la  DGRN  (hoy 
DGSJyFP) (27 de julio, y 19 y 20 de agosto de 2010) ha venido estableciendo que “sólo 
si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la 
sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos 
del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial”.
En el caso que nos ocupa sí contamos con testamento ológrafo realizado conforme a 
la legislación británica y otorgado libremente por Dña. C. L. J., en el que cede todos sus 
bienes “y propiedad” a su cónyuge D. M. J.
Conocemos,  por  tanto,  su  voluntad  inequívoca  de  ceder  la  participación  en  la 
vivienda. En ningún caso nos encontramos ante una herencia yacente sumida en el 
oscurantismo e incertidumbre de las circunstancias de la causante. s
La  DGRN,  además,  ha  venido  matizando  mediante  doctrina  la  exigencia  de  oe.
administrador judicial, no siendo necesario nombramiento en los supuestos en los que  w.
suponga un perjuicio excesivamente gravoso para el interesado. 164ww
“conEtrna  etastbeu slaesn”t iddoe,  luan r einsomluuceibólne  dpeal r3te d ed ea bhriel rdeen 2ci0a1 7y arecefenrteen, tela a  Dlair eucscuicóanp iGóne neexrtraal orredsinoalvriiaó 
jaufdirimciaanl cduoa nqduoe  “nsaed aco pnosdidríear aableag aerx fcreensitvea am lean rtoet ugnrdaidvaodso d ee ll ons ohmecbhraoms ipernotboa ddoes ”a.dministrador  BOE-A-cable e
En el caso que nos ocupa, similar al anteriormente mencionado, nos encontramos 
ante una usucapión ya consumada sobre el 50% de un bien inmueble. La usucapión en 
el derecho hipotecario es una figura jurídica ampliamente estudiada cuya jurisprudencia 
es clara, una vez que ha sido acreditada de forma suficiente su consumación se hace 
muy difícil oposición a la misma, máxime si se trata de una consumación tan clara como 
la apegada.
Han sido acreditados en proceso declarativo de dominio todos los requisitos exigidos 
de la usucapión, como se ha expuesto anteriormente y queda reseñado en la sentencia, 
identificando claramente a las partes y declarando judicialmente a Dña. A. H. J. como 
única titular del inmueble, ordenando la inscripción de su derecho en el Registro de la 
Propiedad y la cancelación de los asientos que puedan contradecirlo.
Es por ello por lo que la magistrada del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 8 de Marbella, 
no exigió nombramiento de administrador judicial pues, aun habiéndose personado. nada 
podría haber alegado frente a la contundencia de los hechos probados en el proceso, 
habiendo sido relegado al papel de mero espectador.
Con respecto a la pretendida indefensión del titular registral, el Tribunal Supremo en 
Sentencia de fecha 3 de marzo de 2011, relativo a un caso de herencia yacente o 
ignorados herederos, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia de 4 de marzo 
de 2005 y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de Enjuiciamiento 
Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto tenga oportuna 
noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que estime convenirle, 
con la finalidad de evitar un estado de indefensión, entendido como la «falta de plena 
posibilidad de contradicción» (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008).
Como  resulta  de  los  fundamentos  de  Derecho  tercero  y  cuarto  de  la  citada 
Sentencia, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación 
de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la 
citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de 
la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el “Boletín Oficial del 
Estado”  requiere  que,  previamente,  se  hubieran  agotado  todos  los  medios  de 
averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia 
yacente, aunque sea una masa patrimonial. se ha de intentar localizar a aquel que pueda 
ostentar su representación en juicio.
Tenemos certeza positiva de que la Sra. C. J. falleció en Londres en 1979 a la edad 
de  60  años  sin  ascendientes  ni  descendientes,  por  lo  que  todas  las  formas  de 
averiguación emprendidas previas al edicto según se desliga del art. 156 LEC han dado 
resultados negativos.
A esto hemos de sumarle el grave perjuicio que supone para mi mandante, de 
avanzada edad y escasos recursos, emprender acciones de búsqueda y publicidad en 
otro  país.  Esto  es  sin  duda  un  perjuicio  desmesurado,  por  lo  que  se  procedió  al 
emplazamiento vía edictal conforme al art. 156.4 y 164 LEC. además de la publicación 
de sentencia en el BOE.
Comprendemos que se han llevado a cabo todas las acciones de publicidad posibles 
para el fin perseguido y que no son sino las circunstancias que rodean a doña C. L. J. 
que, sumadas al largo periodo de tiempo transcurrido y la inexistencia de la figura del 
heredero  forzoso  en  el  derecho  anglosajón.  impiden  el  emplazamiento  efectivo  de 
herederos.
Comprendemos  así  cumplidos  los  requisitos  exigidos  por  la  jurisprudencia  del 
Tribunal Supremo para evitar la indefensión del titular registral y de ignorados herederos  s
por falta de comunicación. oe.
Además, entendemos que se ha de cumplir el mandato recogido en el art. 522.1  w.
LEC, puesto que la falta de legitimación pasiva de la masa hereditaria, en este caso, no  164ww
snuinpgoúnne  cuans oo rbesletávcaunlote ,r engoi shtraa lc aau slaa dinos icnrdipecfeiónns iócuna yn dteon edmichoas  creopnroecsimenietanctoió nd en loa  úelsti mean 
vgoraluvnotsaads .de la causante, pudiendo así defender sus intereses por medio de vías menos  BOE-A-cable e
Por todo lo anterior expuesto, afirmamos que el nombramiento de administrador 
judicial produce un perjuicio excesivamente gravoso a los intereses de mi mandante y 
solicitamos la revocación expresa del defecto de calificación tercero.
Quinto.  Último defecto subsanable: acreditar la autoliquidación o la liquidación del 
Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (…)
Fundamentos de Derecho.
I.  Competencia.
Es  competente  esa  Dirección  General  para  la  resolución  del  recurso  que  se 
interpone, en virtud del artículo 324 LH.
II.  Legitimación.
La legitimación activa corresponde a mi mandante ex artículo 325 LH.
III.  De  la  extralimitación  de  la  Sra.  Registradora  en  su  función  calificadora, 
artículo 100 LH.
Como  bien  recoge  este  centro  directivo.  la  función  calificadora  contenida  en  el 
artículo 18 LH deberá entenderse a tenor de lo dispuesto en el art. 100 RH en los casos 
de calificación de documentos expedidos por autoridad judicial. quedando excluida como 
potestad del registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos 
para el concreto procedimiento seguido.
La calificación por parte del Registrador se ha de limitar a los elementos formales 
extrínsecos, a la competencia del Juzgado o Tribunal y a la congruencia del mandato, 
pero siempre bajo un especial deber de cuidado (Resoluciones l de marzo y 5 de julio 
de 1995).
En este caso, la Sra. Registradora alega la falta de emplazamiento del titular registral 
en  el  procedimiento  como  obstáculo  para  la  entrada  en  registro  del  título  judicial, 
emplazamiento  del  todo  imposible  a  causa  del  fallecimiento  sin  ascendentes  ni 
descendentes de la titular registral, en Londres en 1979 y cuando contaba 60 años de 
edad, habiendo dejada expresada su última voluntad en la que nombraba a su esposo, 
fallecido  en  1994  como  su  único  heredero.  Hechos  todos  ellos  acreditados 
documentalmente en el procedimiento judicial.
Por tanto, se procedió al emplazamiento vía edictal de los posibles herederos de 
doña C. L. J., aun a sabiendas de que tales no existían y para cumplir estrictamente con 
las  disposiciones  que  regulan  el  procedimiento,  herederos  que  posteriormente  son 
declarados en rebeldía, a tenor de los dispuesto en el art. 156.4 LEC.
Dicho emplazamiento fue considerado como suficiente por el juez a efectos del 
proceso, pero calificado negativamente por la Sra. Registradora en el Fundamento de 
Derecho Octavo.
Entendemos que se trata de una extralimitación de sus atribuciones, pues no es 
facultad  del  Registrador  denunciar  el  modo  en  el  que  se  ha  realizado  dicho 
emplazamiento sino simplemente señalar su falta, pues las formas de emplazamiento y 
su suficiencia son cuestión de análisis por parte del órgano judicial competente para 
conocer del proceso y no de la Sra. Registradora.
En este mismo sentido se ha expresado la Audiencia Provincial de Asturias en su 
sentencia núm. 81/2015: s
“El Registrador no puede indagar ni enjuiciar la corrección de los trámites seguidos  w.b
en el procedimiento judicial, porque esa es materia reservada a los Tribunales, de  164ww
qmuaen eqruaie qnu ea,p eanre ecset ep rcoatmegpidoo d ep olar  ecal lRifiecgaicsitóron  dhea yrae ssoidluoc ieomnepsla juzaddicoia elens ,e dl epbroec ceodmimpireonbtaor, 
finadltae pseín ddeiebnet edmeennutnec diaerl  eml oRdeog eisntr qaudeo rs pee hroa ycau cyuom mpolimdoe nstóaldoo c eosmep eemtep alapzraemciaiern atol , Jcuueyza. 
(ST. 81/2015, AP Asturias).”
Y la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia núm. 501/2012.
“(...) es indudable que los registradores no pueden proceder a extender los efectos 
de una sentencia a una persona que no ha sido parte demandado en el proceso, 
mediante la cancelación de asientos que les puedan afectar, ello no implica que el 
Registrador pueda ir más allá en su función calificadora, entrando a examinar, como 
regla general, si el órgano judicial que ha dictado la sentencia que sirve de título para 
llevar  a  cabo  la  cancelación,  ha  emplazado  o  no  correctamente  al  demandado  o 
interesado en el asiento, en la medida que dicha función corresponde en exclusiva al 
órgano judicial, hasta el punto que debe ser dicho órgano el que de oficio garantice que 
se lleve a cabo el correcto emplazamiento del demandado o interesado, debiendo ser el 
órgano judicial el que en base a los artículos 149 a 168 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
debe velar porque se lleve a cabo el correcto emplazamiento de las partes, procediendo 
solo al emplazamiento edictal, en los supuestos que establece el artículo 164 de la 
referida Ley Procesal.”
De lo alegado en la nota de calificación negativa se extrae claramente que la Sra. 
Registradora,  al  momento  de  calificar  el  título,  ha  entrado  a  valorar  la  validez  y 
suficiencia del emplazamiento de la parte demandada.
Así, la Sra. Registradora ha incumplido su deber de respetar la función jurisdiccional 
correspondiente  exclusivamente  a  los  Jueces  y  tribunales,  la  cual  impone  a  los 
registradores de la propiedad la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que 
hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes sin que les competa 
calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan, 
como establece la Resolución de 17 de marzo de 2008.
Además, en el defecto tercero, expresa la registradora que ''no parece tan claro que 
dicha señora J. sea la heredera'' (referente a doña A. H. J.), contradiciendo directamente 
la resolución pendiente de inscripción. La Sra. Registradora en ningún caso ostenta 
potestad para analizar el fondo del asunto enjuiciado o realizar juicios de valor sobre la 
aparente procedencia del nombramiento judicial de doña A. H. J. como heredera de la 
titular registral, trayendo causa de la herencia de su esposo, don M., también esposo de 
doña C. Para mayor claridad: doña C. dejó designado a don M. como su único heredero; 
éste nombró a doña A. como su única heredera. Por tanto, no es incongruente deducir 
que doña A. es heredera de doña C.
La potestad calificadora de la Sra. Registradora alcanza hasta las formalidades 
extrínsecas  del  título  pendiente  de  inscripción,  en  este  caso  señalar  la  falta  de 
especificación del título por el cual don M. J. heredó la mitad indivisa del inmueble, pero 
en ningún momento le capacita para valorar el completo del tracto y, a su juicio, su 
aparente invalidez.
Por  todo  lo  anterior  expuesto,  entendemos  que  la  registradora,  al  calificar  la 
sentencia emitida por el Juzgado de Primera Instancia N.º 8 de Marbella. ha entrado a 
valorar  el  fondo  del  asunto  de  forma  velada,  facultad  que  le  viene  expresamente 
prohibida por el artículo 100 RH.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho b
HRfeiebpgroeVlatreiomsct;ao elarsni astlo o;S  sH1e i5anp0rtoet ítcneyucc liao7ars9sio  0d2;  e4lya   ld aSse iSeg lnauatli eaeCn nPoctenriaisms  tdietdeurelac  T iódlraneib  l uLETnesrayipbl a uCdñneooa nlla EsS;t niu2tjuup, cir3ceio,ima n1mao8l i, ed n2neú0t mo7,   e3dCr8eoi, v  ai24lb;60 r/ i12ly 0d0 08e2 2 01y ,d 9 de91e 24 la,20  74 L  dddeeeeyl     OE-A-2021-19164able en https://ww
julio de 2005, 12 de junio de 2008, 3 de marzo de 2011, 28 de junio y 21 de octubre
de 2013, 6 de febrero de 2020 y 9 de octubre de 2021; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril 
de 2003, 23 de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio 
y 11 de julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo 
de 2012, 28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de 
octubre de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 
de julio, 22 de octubre y 9 de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de 
septiembre, 4 de octubre y 15 de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de 
diciembre de 2017, 15 de febrero, 20 de julio, 15 de noviembre y 18 de diciembre de 2018 
y 17 de enero, 8 de mayo, 6 de septiembre, 4 de noviembre y 12 de diciembre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de 
agosto, 30 de septiembre y 19 de octubre de 2020 y 14 y 28 de enero, 3 de febrero, 18 de 
mayo y 23 de julio de 2021.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora a inscribir 
una sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario seguido contra la herencia 
yacente del titular registral de la mitad indivisa de la finca 1.878 de Marbella.
La registradora señala, resumidamente, los siguientes defectos:
a)  No se ha hecho constar la fecha del fallecimiento de la titular registral doña C. L. J., 
al haberse alegado la prescripción adquisitiva ordinaria o, en su caso la extraordinaria, de la 
finca por haberla poseído en concepto de dueña, pública, pacífica e ininterrumpidamente 
durante más de veinte años.
b)  No se acredita o manifiesta, el título en virtud del cual el esposo de la actora, 
don M. J., heredó la mitad indivisa de la finca actualmente inscrita a favor de su viuda 
doña C. L. J.
c)  Siguiéndose el procedimiento contra la herencia yacente de doña C. L. J., se 
deberá nombrar un administrador judicial; observándose además contradicción, puesto 
que, por un lado, se declara heredera a doña A. H. J., y por otro, el procedimiento se 
sigue contra la herencia yacente de doña C. L. J., por lo que no parece tan claro que 
dicha señora J. sea la heredera.
d)  No se han hecho las circunstancias personales de la parte autora doña A. H. J.
e)  Debe  acreditarse  la  autoliquidación  o  la  liquidación  del  Impuesto  sobre  el 
Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
El recurso se centra en los cuatro primeros defectos de la nota de calificación, 
respecto  del  defecto  relativo  a  la  falta  de  acreditación  del  pago  del  Impuesto,  se 
acompaña  autoliquidación  del  pago  al  escrito  de  recurso  sin  que  el  recurrente  se 
pronuncie sobre él, por lo que se entiende que no se recurre ese punto.
2.  Respecto a la facultad de calificación del registrador respecto de lo documentos 
judiciales, ha de partirse, una vez más, del principio de tracto sucesivo como garante de 
los  intereses  y  derechos  que  ostentan  los  titulares  registrales.  Como  ha  afirmado 
reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el 
de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular 
registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr.  artículos  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral 
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de 
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). s
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al  oe.
capeorrxtonaíccscueetildtcouiu md3e i8ned cndietaoe  s l lsoasus eb Lgsepuiygri douHoniesuipn notccetoie ancme apsireie anr estloloa sn  cianie dsdrecrirles ipt iRcnditeóaegn l i dsieRmtr oepd gliicicashat ro otu o tnidtaauo  lsap lrro elsoos  sus tníutceusifól eohncse t iorueosrd tisoe lrergtoagasnad,tl oueysms  ,q  uedleane     2021-19164n https://www.
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que la 
resolución  judicial  deje  constancia  del  cumplimiento  de  los  requisitos  legales  que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, 
Pleno, de 21 de noviembre 2017).
También  debe  el  registrador  examinar  si  en  el  procedimiento  han  sido  citados 
aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la 
sentencia, con el objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la 
Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Esta 
doctrina, sin embargo, ha de ser matizada pues tratándose de supuestos en los que la 
inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se 
pretende,  la  decisión  acerca  del  cumplimiento  de  los  requisitos  propios  de  la 
contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros 
registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se 
ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, 
igualmente,  será  suya  la  decisión  sobre  el  posible  conocimiento,  por  parte  de  los 
actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la 
resolución determinante de la nueva inscripción.
Pero no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, 
apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», 
que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
En este sentido recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el 
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas 
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. 
Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, 
''no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia 
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en 
que haya sido parte''».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al  s
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la  oe.
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de  w.
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (...)  no  puede  deparar  efectos  164ww
ainlgauundaita d pea arlteeg raers yp epcrtoob adre  eqnu liae nc,a ousstae npteannadlo,  puonr  tmítuálso  qinusec erilt od,i snpoo ndeisnptues roe gdies trpaol spibuidliidearad 
jsuedrilcoi aol  vneon iean  puanrtaic urelaarlmidaedn tee xotrbal igraedgois traa l pqroume oav earq ulaé lp lree seernac idae spcroocneoscaidl ad. eE la qóurgeallnoos   BOE-A-cable e
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios» (Resolución de 14 de marzo de 2018).
Esta  es  la  razón  por  la  cual,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en 
consonancia con el artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral frente a 
actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia 
de  su  resolución  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral 
afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido 
parte  o  haya  tenido,  al  menos  la  posibilidad  de  intervención,  en  el  procedimiento 
determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador 
calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de 
vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites 
seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe 
alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya 
sido emplazado de forma legal en el procedimiento (Resolución de 11 de noviembre 
de 2014).
Es por ello indispensable controlar por parte del registrador, bien que el título que se 
presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que 
se  modifica,  altera,  transmite  o  cancela  porque  de  manera  voluntaria  su  titular  ha 
otorgado  el  documento  en  que  se  opera  la  mutación  jurídico-real,  bien  porque  se 
reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular 
registral o sus causahabientes.
En  la  nota  de  calificación,  la  registradora  no  cuestiona  que  la  adquisición  por 
prescripción adquisitiva se haya producido, pero sí recaba datos que deben figurar en la 
inscripción registral para constatar que se han cumplido los requisitos exigidos por la 
legislación hipotecaria y que se analizan en los fundamentos siguientes.
3.  Respecto del primero y segundo de los defectos, relativos a la constancia de la 
fecha del fallecimiento de la titular registral doña C. L. J., y a la acreditación del título en 
virtud del cual el esposo de la actora, don M. J., heredó la mitad indivisa de la finca 
actualmente inscrita a favor de su viuda doña C. L. J., es doctrina consolidada de esta 
Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos»), que la usucapión reconocida 
judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción 
y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e 
inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un 
tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya 
que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de 
imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los 
requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina 
opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que 
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.
Cuando  la  prescripción  adquisitiva  se  alega  como  contestación  a  una  acción 
reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que 
existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente, sin embargo, cuando el  s
usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación  oe.
del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se  w.
allane o simplemente no comparezca. 164ww
a prPioerir oo  ncoo np ocar reállcot elar  gdeencelarraal caió unn j uredcicoinaol dciem aiednqtuoi sdicei ódne rpeocrh uos quucea pai ónna dpiuee pdeer jausdiimcail aqrusee 
cnaou staielinseta , enni ceanje e l esnis tenmueas rtreog isstrisatle emsap añdoel  qturaen esmxigiseió tnít uldoesl  pedrofmecintoios  neom cilnaeundtiecmanetnetse,   BOE-A-cable e
así como –desde la perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado 
tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar 
una  transmisión  abstracta  basada  en  el  mero  reconocimiento  del  dominio  por 
consentimiento  de  las  partes,  se  requiere  una  resolución  judicial  resultante  de  un 
procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del 
que  resulte  probado  el  cumplimiento  de  los  requisitos  legales  necesarios  para  el 
pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse, a la vista de lo anterior, si la sentencia declarativa 
de usucapión, en tanto medio de rectificación del Registro, es en cierta manera, una 
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la 
Ley Hipotecaria.
4.  En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la 
acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de 
hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción 
adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario 
acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la 
medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del 
Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el 
titular registral para evitar su indefensión.
En cuanto a la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título compensa 
una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un 
modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el 
titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la 
posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño.
El  efecto  jurídico  es  idéntico  que,  en  el  caso  de  la  prescripción  adquisitiva 
extraordinaria,  esto  es  la  adquisición  del  dominio  por  el  usucapiente,  por  lo  que 
igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular 
registral para evitar su indefensión.
Según  el  artículo  1952  del  Código  Civil,  se  entiende  por  justo  título  «el  que 
legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate».
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de 
junio de 2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para 
transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del 
derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no 
produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir 
el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente 
traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir».
Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal 
naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si 
el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende.
La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad 
del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título 
además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que 
desplegara todos sus efectos.
La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues 
hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en 
concepto de dueño.
5.  A la vista de lo anterior, los defectos primero y segundo, deben confirmarse. s
En el título presentado se dice sucintamente que la finca fue adquirida por don M. J.  oe.
y su primera esposa doña C. L. J., y que, tras el fallecimiento de esta, el primero heredó  w.
la mitad de su esposa. Posteriormente, contrajo segundo matrimonio con la demandante  164ww
pdroimñae rAa.  eHs.p oJ.s,a p daesla cnaduos aan etes.ta la mitad de la finca perteneciente según el Registro a la
citadCao Cm.o L s. oJs.,t inein eel  tlaít urleog pisotrr aedl oqruae,  naod qsueir ihóa scue  cciotandsota er snpio lsao f.echa de fallecimiento de la  BOE-A-cable e
No obstante, dichos datos pueden suplirse fácilmente, como reconoce el recurrente.
A este respecto al escrito de recurso se une un testamento ológrafo de doña C. L. J., 
este testamento ni se recoge en la sentencia ni se hace referencia a él para justificar la 
adquisición por parte de don M. J.
Además, como ha reiterado esta Dirección General, conforme al artículo 326 de la 
Ley hipotecaria, el recurso tiene por exclusivo objeto examinar los defectos de la nota de 
calificación emitida respecto a los documentos presentados en tiempo y forma, por lo 
que no pueden tenerse en cuenta para la resolución del recurso documentos que no 
haya tenido ocasión de analizar el registrador al tiempo de emitir su calificación. Sin 
perjuicio de que estos puedan presentarse en el registro para una eventual subsanación 
de los defectos observados, siendo a su vez objeto de calificación.
6.  En cuanto al tercer defecto, relativo a la necesidad de nombramiento de un 
defensor judicial, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, y se ha hecho 
constar anteriormente, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo 
título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en 
procedimiento seguido contra el (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa 
esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional 
de  salvaguardia  jurisdiccional  de  los  derechos  e  interdicción  de  la  indefensión  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución española) y el propio principio registral de salvaguardia 
judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina que este Centro 
Directivo ha venido manteniendo estos últimos años es que toda actuación que pretenda 
tener  reflejo  registral  debe  articularse  bien  mediante  el  nombramiento  de  un 
administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno 
de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio 
de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Esta doctrina se fue matizando en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
7.  El  Pleno  de  la  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  en  su  Sentencia 
número  590/2021,  de  9  de  octubre,  dictada  como  culminación  de  un  juicio  verbal 
tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la 
herencia yacente.
Comienza el Tribunal reconociendo que, con carácter general, el registrador debe 
«verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos (quienes según 
la información registral son titulares de derechos afectados por la sentencia objeto de 
inscripción), han tenido posibilidad de ser parte».
Procede a continuación a delimitar el alcance de la figura del administrador judicial 
de los bienes de una herencia yacente: «La administración judicial de la herencia se 
regula  en  la  Ley  de  enjuiciamiento  civil  en  el  marco  de  lo  que  se  denomina  la 
intervención judicial del caudal hereditario, sección 2.ª del Capítulo I [De la división de la 
herencia], del Título II (De la división judicial de patrimonios), del Libro IV (De los 
procesos especiales).
El fallecimiento de una persona sin haber otorgado testamento, si acaece con unas 
circunstancias que dan a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provoca la  s
intervención judicial para asegurar el enterramiento del causante y la integridad de los  oe.
bienes de la herencia (art. 790.1 LEC). Era lo que tradicionalmente se conocía por  w.
prevención del abintestato y tiene por finalidad asegurar que la sucesión intestada pueda  164ww
sinearu udnitaa  rpeaarltied alads.  Emne udnid apsri mpaerra m eol maseengtou,r aemstiae nintote drvee nlocsió bnie snee sd,i rpigaep eal easd,o lpibtaror sd ey  eoffeiccioto es 
csauuscdeapl thibeleresd ditaer isou, satrsaíc ccoiómno u  doec uloltsa cciróénd, ityo sa,  tfrianvcéass  doe r elonst acsu a(alerst.,  7s9e0 p LuEedCe) . cAodnostpittuaidr aesl   BOE-A-cable e
estas medidas, la actuación judicial se encamina a la comprobación de la existencia de 
disposición testamentaria, y de si el fallecido tiene o no parientes que puedan ser 
llamados  a  suceder  (art.  791.1  LEC).  Esta  intervención  judicial  desemboca  en  la 
formación de un inventario y en la determinación de medidas para la administración del 
caudal hereditario (arts. 791.2, 794 y 795 LEC).
Así, con la finalidad de preservar la integridad del patrimonio relicto y garantizar los 
derechos e intereses de los llamados por el testamento o por la ley a suceder al 
causante,  el  juez  puede  acordar  por  medio  de  auto  motivado  las  medidas  de 
administración, custodia y conservación del caudal relicto que considere necesarias 
(art. 795.1 LEC). La ley pretende que, llegados a esa fase de la intervención judicial, una 
vez realizado el inventario, se adopten medidas de conservación, mientras no concluya 
la declaración de herederos o, en su caso, se apruebe la partición.
Fuera de estos casos y de otros expresamente previstos en la legislación civil 
(institución de heredero bajo condición suspensiva en los casos del art. 803-II CC, 
espera de un nasciturus [arts. 966 y 967 CC], reserva del derecho a deliberar del 
heredero [art. 1020 CC]), no está previsto el nombramiento de un administrador judicial. 
Sin perjuicio de que pudiera ser acordada como medida cautelar, a instancia de parte, 
está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en 
un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de treinta 
años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la 
herencia yacente y los ignorados herederos.
De  tal  forma  que  no  cabía  desatender  el  mandamiento  judicial  y  denegar  la 
inscripción porque en el proceso en el que se dictó la sentencia en rebeldía contra los 
ignorados herederos de quien aparecía como titular registral, fallecida hacía más de 
treinta  años,  no  se  hubiera  nombrado  administrador  judicial  que  representara  los 
eventuales derechos o intereses de los demandados.
No obstante, advierte el Tribunal que, como ya había sostenido en su Sentencia de 3 
de marzo de 2011, si existiera algún indicio de la existencia de cualquier heredero, previa 
averiguación de su identidad y domicilio, habría de darse cumplimiento a lo establecido 
en el artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Por disposición del Tribunal, 
también se notificará la pendencia del proceso a las personas que, según los mismos 
autos, puedan verse afectadas por la resolución que ponga fin al procedimiento. Esta 
comunicación se llevará a cabo, con los mismos requisitos, cuando el Tribunal advierta 
indicios de que las partes están utilizando el proceso con fines fraudulentos».
A partir de esa premisa concluye la citada Sentencia: «Con carácter general, cuando 
se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar 
testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran 
indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado 
o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión 
intestada a falta de otros, en aplicación de lo prescrito en el citado art. 150.2 LEC».
Esta norma se complementa con otras que tratan de preservar el interés del Estado 
y, en general las administraciones públicas, respecto de los derechos sucesorios que 
pudieran corresponderle. En concreto, se complementa con el art. 6 del RD 1373/2009, 
de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que con carácter general 
dispone: «1. Los que por razón de su cargo o empleo público tuvieran noticia del 
fallecimiento intestado de alguna persona que carezca de herederos legítimos, estarán 
obligados a dar cuenta del mismo a la Delegación de Economía y Hacienda de la  s
provincia  en  la  que,  según  su  información,  el  causante  hubiera  tenido  su  último  oe.
domicilio». w.
Y también con el art. 791.2 LEC que, en caso de intervención judicial de la herencia  164ww
icnuteasntdaod an,o j ucnoton sate l ala o ceuxpisatecinócnia d ed elo tse slitbarmose,n ptoa pneil edse  yp caorirerenstepso nlldaemnacdiao sd eal  dlaif usnutcoe, syi óenl 
cinovmenutnaicriaoc yió dne ap ólas itDoe dleeg baiceinóens d, ep rEecsocnriobme:í a« Eyn H laa cmieisnmdaa  croersroelsupcoiónnd ioerndteen paorár  sdie r eosfiuclitoa rlea   BOE-A-cable e
procedente la declaración de heredero abintestato a favor del Estado, con traslado del 
resultado de las diligencias realizadas y de la documentación recabada al amparo del 
apartado 1».
8.  A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo debe modificar la 
doctrina para estos casos, y concluir que cuando se demanda a una herencia yacente 
caben dos posibilidades:
a)  Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas 
llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos 
herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
b)  Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la 
herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes 
conocidos  con  derecho  a  la  sucesión  intestada).  En  estos  supuestos,  además  de 
emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la 
Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a 
falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter 
supletorio  y  excepcional  y  solo  debe  emplearse  cuando  se  hayan  agotado, 
razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 
recuerda que «la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la de esta sala han puesto 
de relieve la importancia que tiene la correcta realización de los actos de comunicación 
procesal. Son el cauce a través del cual las partes y los interesados legítimos conocen la 
existencia del proceso y sus trámites esenciales, y de este modo pueden realizar las 
actuaciones procesales que consideren adecuadas para la defensa de sus derechos e 
intereses legítimos. Por eso los órganos jurisdiccionales tienen el deber específico de 
adoptar todas las cautelas y garantías que resulten razonablemente adecuadas para que 
la comunicación con el interesado sea real y efectiva y asegurar que esa finalidad no se 
frustre por causas ajenas a la voluntad de los sujetos a quienes afecte, sin que ello 
signifique exigirles el despliegue de una desmedida labor investigadora que pudiera 
conducir  a  la  indebida  restricción  de  los  derechos  de  defensa  de  los  restantes 
personados en el proceso».
En esa línea, la reciente Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la sala 
Primera del Tribunal Constitucional ha vendido a recoger y concretar su doctrina a 
propósito  de  la  vulneración  del  artículo  24.1  de  la  Constitución  Española  por  las 
notificaciones por edictos reiterando dicho carácter excepcional. Dice en su fundamento 
de Derecho 4: «El Tribunal Constitucional dispone de una abundante jurisprudencia, 
cuyo hito inicial se remonta a la STC 9/1981, de 31 de marzo, que vincula el adecuado 
respeto del art. 24.1 CE, en la dimensión relativa al disfrute de una tutela judicial efectiva 
sin  indefensión,  al  correcto  emplazamiento  o  citación  de  los  interesados  en  un 
procedimiento, porque solo el adecuado emplazamiento asegura la presencia de la parte 
ante el órgano judicial para la defensa de sus propios intereses, en caso de que decida 
personarse. Se ha declarado que ''el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión 
(art. 24.1 CE) garantiza a todos los que puedan resultar afectados por la decisión que se 
dicte en un proceso judicial el derecho a conocer su existencia, a fin de que tengan la 
posibilidad  de  intervenir  en  él,  ser  oídos,  y  ejercer  la  defensa  de  sus  derechos  e 
intereses legítimos, y en este sentido es reiterada la doctrina constitucional sobre la  e
importancia de los actos de comunicación para la efectividad del derecho a la tutela  bo
judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE)'' (STC 180/2015, de 7 de septiembre, FJ 4,  164ww
py rijourriizsap rulad ennoctiifaic aaclliíó cni tpaedras)o. nDael,s dsien  ldoes sacnatretariro lrae sv aplrideesuz pduee sftóorsm, unlause sdtrea  njuortiifsicparucdióenn cniao 
pperorscoendaiml iseinetmo pjured icqiaule d esen trcou dmep clauna ldqeutieerr morindaedno jsu rirsedqiuccisioitonsa.l , Alas íe, xsigee nacpilaic dae a p rcoucaulrqauri elar 
citación personal de los interesados en dicho procedimiento, siempre que tal citación sea
factible, debiendo considerar el emplazamiento edictal como un ''remedio último de 
carácter supletorio y excepcional que requiere el agotamiento previo de las modalidades 
aptas para asegurar en el mayor grado posible la recepción de la notificación por su 
destinatario'' (STC 82/2019, de 17 de junio, FJ 3). Un remedio que debiera limitarse a 
''aquellos supuestos en los que no conste el domicilio de quien haya de ser emplazado o 
bien se ignore su paradero (SSTC 141/1989, de 20 de julio, y 36/1987, de 25 de marzo, 
entre otras)'' (STC 295/2005, de 21 de noviembre, FJ 3). La excepcionalidad del recurso 
a la notificación edictal, hace recaer sobre los órganos judiciales la responsabilidad de 
velar por la correcta constitución de la relación jurídico-procesal, sin que ello signifique 
exigir  al  juez  o  tribunal  correspondiente  el  despliegue  de  una  desmedida  labor 
investigadora (por todas, SSTC 136/2014, de 8 de septiembre, FJ 2, y 15/2016, de 1 de 
febrero, FJ 2, y jurisprudencia citada en este fundamento jurídico). Lo que sí exige es el 
''empleo de cuantos medios obren al alcance del órgano judicial, de suerte que a la vista 
de los ordenados quepa cabalmente concluir que se han agotado las posibilidades de 
localización y, por tanto, de notificación personal al demandado''».
En el caso de este expediente se desconoce la forma en que han sido citados los 
desconocidos herederos de la titular registral, si bien afirma el recurrente que fueron 
citados por edictos, resultar la existencia de herederos de los hechos acreditados en la 
sentencia, no constando estas circunstancias en la sentencia.
Por otra parte, el procedimiento se siguió en rebeldía de los demandados, pero al no 
hacerse alusión a los efectos derivados de esta circunstancia en la nota de calificación, 
no procede pronunciarse sobre este punto.
9.  Respecto al cuarto defecto, debe así mismo confirmarse.
Las circunstancias personales de aquel a cuyo favor deba hacerse la inscripción son 
esenciales para la configuración del derecho inscrito, no solo en cuanto a la perfecta 
identificación del titular registral, sino también por ser determinantes para delimitar las 
facultades de disposición y administración de las fincas sobre las que recae aquel.
Así resulta de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª de su Reglamento.
Según los citados artículos los títulos deben recoger los datos sobre la persona a 
cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que 
se inscriba, y si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el 
documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que 
tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, 
separado o divorciado y, de ser casado y afectar al acto o contrato que se inscriba a los 
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la 
vecindad  civil  del  sujeto  si  se  acreditan  o  manifiestan;  y  su  domicilio  con  las 
circunstancias que lo concreten.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. e