BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 102 Jueves 29 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 51052
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7008 Resolución de 24 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don José Barrera Blázquez, notario de Teulada, contra 
la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Pedreguer, doña María 
Isabel  Navarro  Torán,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
declaración de ampliación de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 14 de febrero de 2020 ante el notario de Teulada, 
don José Barrera Blázquez, con el número 231 de protocolo, subsanada por diligencia 
de fecha 12 de noviembre de 2020, don S. E. D. y doña C. L. M., como titulares de la 
finca  registral  número  5.803  del  término  de  Pedreguer,  declaró  sobre  la  misma  la 
ampliación de una edificación terminada.
II
Presentada  dicha  escritura  el  día  14  de  febrero  de  2020  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Pedreguer, fue objeto de una primera calificación negativa, con arreglo a 
los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«1.  Calificación: Artículos 18,19, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
2.  Como regla general toda declaración de obra nueva antigua, requiere:
A.  Certificado Catastral o de técnico competente o del Ayuntamiento o por acta 
notarial, que acredite: A.1)  Descripción de la obra coincidente con la del título. A.2) 
Fecha determinada para el final de obra anterior al plazo de prescripción. B.  Que no 
conste anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística. C. 
Que el suelo no tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso 
público y/o que no está ubicada en suelo de especial protección donde la acción de 
restauración de la legalidad urbanística sea imprescriptible, conforme artículo 236.5 de la 
LOTUP  D.  Libro  del  edificio  para  su  archivo,  si  se  construyó  después  de  mayo 
del 2000. E.  Seguro Decenal de daños, siempre y cuando hayan transcurrido menos de 
diez años desde recepción de obra. Rs 23/10/2017. F. Identificación de la porción de 
suelo  ocupada  por  la  edificación,  con  las  coordenadas  de  georeferenciación  [sic] 
geográfica. Artículo 202 LH.
3.  No es posible proceder a la calificación de la georreferenciación de la superficie 
de suelo ocupada por la edificación en cuanto que, del documento acompañado, no  e.
permite  selección  y  copiado  de  su  contenido.  Las  obligadas  coordenadas  w.b
georreferenciadas de la superficie ocupada por la edificación que se declara y que  08ww
creusaulqltuaine rad eql upel asneoa  «eexdpietadbidleo»  peosrt oe el st éqcuneic poe, rmseit ah ala  dsee lefcacciiólitna ry  econp ifaodrmo adteo  lapsd fm uis motaros 
cDoGnRfoNrm ye d eels ctaabtalesctreo ,D dAe  f1o.rªm dae  talal  qRuees noolusc pióenr m2i9te/1 s0it/u2a0r1, 5e,n B sOu Ec adseol,  3la0 p, ocrocniójunn dtae  sduee lloa 
ocupada por la edificación en la parcela identificada, y no en otra.
4.  En cuanto a la finca sobre la que se declara la obra: se presentan las siguientes 
dudas de identidad de la finca:
– Registralmente, tenemos una finca registral de 800 m2 con una vivienda de 86 
metros cuadrados en su interior, identificada con el número (…) de la Urbanización (…)
La  finca  procede  de  segregación  de  otra  mayor  de  la  que  no  tenemos  datos 
catastrales que nos permitan su identificación, identificándose ésta como la parcela (…) 
de la Urbanización (…)
– Catastralmente, del Certificado Catastral descriptivo y gráfico que se incorpora a la 
escritura resulta una construcción con una superficie gráfica de 103 m2, identificada 
como "(…)" y no hay parcela adscrita a esta vivienda.
En lugar de parcela adscrita a la vivienda, la cartografía catastral presenta una 
parcela «en blanco», posiblemente de la reparcelación administrativa que no tuvo su 
acceso catastral; y que, en dicha «parcela en blanco» aparece un diseminado de varias 
casas sin que tengan adscrita parcela alguna.
En  consecuencia,  vistas  las  dudas  fundadas  que  anteriormente  han  quedado 
expuestas,  dado  que  el  solicitante  declara  abiertamente  las  discrepancias  entre  la 
realidad  y  el  catastro,  que  se  realice,  el  oportuno  expediente  de  rectificación  de 
descripción, superficie, linderos de conformidad con lo establecido en la Ley Hipotecaria, 
concretamente  en  el  artículo  201.1  letra  d)  que  se  remite  al  procedimiento  de 
subsanación de discrepancias anteriormente expuesto.
Por tanto, dada que la discrepancia entre· la realidad física y la certificación catastral 
aparece  ya  en  el  momento  de  formalización  del  documento  público  presentado  a 
calificación, procede la realización del correspondiente procedimiento de subsanación de 
discrepancias  entre  realidad  física  y  catastro,  complementado  con  el  procedimiento 
establecido en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, esto es el expediente notarial para 
rectificar la descripción superficie o linderos de cualquier finca; porque, para el caso, en 
el tiempo es primero la actuación notarial y el citado procedimiento; quedando, de forma 
residual, el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para cuando 
no medie documento notarial en el que se haya advertido tal discrepancia; por eso, la 
inscripción de las Bases Gráficas Georreferenciadas provocan, de oficio, la alteración 
catastral del artículo 18.3 del RDL de catastro inmobiliario, (y para rectificar, se entiende 
que previamente se tiene que haber dado de alta en catastro).
Contra la presente (…)
Pedreguer, a 06/03/2020 (firma ilegible) Fdo: Isabel Navarro Torán.»
Presentado nuevamente el título el día 16 de noviembre de 2020, acompañado de la 
diligencia de subsanación extendida el día 12 de noviembre de 202, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Vuelto a calificar el documento que precede, tras haber sido el mismo calificado 
negativamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
y  reintegrado  al  Registro,  con  nuevos  documentos  no  presentados  en  la  anterior 
calificación negativa, he resuelto no practicar el asiento de inscripción solicitado con 
base a los siguientes,
I.  Hechos. s
1.  Documento de referencia por el que D. S. E. T. y D.ª C. L. M., declaran sobre la  w.b
finca registral 5803 de Pedreguer, obras de ampliación y reforma, en los términos que  08ww
resuAltcaonm dpea lñaa edsoc rditeu:ra que ha motivado el asiento de referencia.
– Diligencia  del  mismo  Notario  autorizante,  de  12/11/2020,  al  que  se  incorpora
certificado anexo complementario de los Arquitectos Sres. M. B.
– Fichero electrónico que contiene las coordenadas de la superficie ocupada por la 
edificación.
II.  Causas de la calificación negativa y fundamentos jurídicos, tras la aportación de 
nuevos documentos.
1.  Calificación: Arts 18,19, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
2.  Sigue sin subsanarse el punto 4 de la anterior calificación negativa, respecto a 
las dudas de identidad de la finca sobre la que se declara la obra, que dice:
"En cuanto a la finca sobre la que se declara la obra: se presentan las siguientes 
dudas de identidad de la finca:
– Registralmente, tenemos una finca registral de 800 m2 con una vivienda de 86 
metros cuadrados en su interior, identificada con el número (…) de la Urbanización (…)
La  finca  procede  de  segregación  de  otra  mayor  de  la  que  no  tenemos  datos 
catastrales que nos permitan su identificación, identificándose esta como la parcela (…) 
de la Urbanización (…)
– Catastralmente, del certificado catastral descriptivo y gráfico que se incorpora a la 
escritura resulta una construcción con una superficie gráfica de 103 m2, identificada 
como "(…)" y no hay parcela adscrita a esta vivienda.
En lugar de parcela adscrita a la vivienda, la cartografía catastral presenta una 
parcela "en blanco", posiblemente de la reparcelación administrativa que no tuvo su 
acceso catastral; y que, en dicha "parcela en blanco" aparece un diseminado de varias 
casas sin que tengan adscrita parcela alguna.
En  consecuencia,  vistas  las  dudas  fundadas  que  anteriormente  han  quedado 
expuestas,  dado  que  el  solicitante  declara  abiertamente  las  discrepancias  entre  la 
realidad  y  el  catastro,  que  se  realice,  el  oportuno  expediente  de  rectificación  de 
descripción, superficie, linderos de conformidad con lo establecido en la Ley Hipotecaria, 
concretamente  en  el  artículo  201.1  letra  d)  que  se  remite  al  procedimiento  de 
subsanación de discrepancias anteriormente expuesto.
Por tanto, dada que la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral 
aparece  ya  en  el  momento  de  formalización  del  documento  público  presentado  a 
calificación, procede la realización del correspondiente procedimiento de subsanación de 
discrepancias  entre  realidad  física  y  catastro,  complementado  con  el  procedimiento 
establecido en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, esto es el expediente notarial para 
rectificar la descripción superficie o linderos de cualquier finca; porque, para el caso, en 
el tiempo es primero la actuación notarial y el citado procedimiento; quedando, de forma 
residual, el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para cuando 
no medie documento notarial en el que se haya advertido tal discrepancia; por eso, la 
inscripción de las Bases Gráficas Georreferenciadas provocan, de oficio, la alteración 
catastral del artículo 18.3 del RDL de catastro inmobiliario, (y para rectificar, se entiende 
que previamente se tiene que haber dado de alta en catastro).
Contra la presente (…)
Pedreguer, a 20/11/2020 (firma ilegible) Fdo: Isabel Navarro Torán.»
III b
aTeleuglCaadobana,t  rloain  steliagr puuiaesnnotte err:ieocru rnsoot ae l ddeí a c2a4lif idcea cdióicni,e mdborne  Jdoes é2 02B0a rmreerad iaBnltáez qeuseczri,t on eonta reiol  qduee   OE-A-2021-70able en https://
«A)  Hechos.  (…)
a)  (…)
c)  El documento fue calificado con la nota que figura a continuación del mismo; a 
efectos del recurso estima conveniente distinguir los siguientes extremos de la nota, 
contra los que aquél se dirige:
1.  Se mantienen las "dudas de identidad de la finca sobre la que se declara la 
obra", que dice:
"En cuanto a la finca sobre la que se declara la obra: se presentan las siguientes 
dudas de identidad de la finca:"
B)  Fundamentos de Derecho. Apoyan éstos, en contra de la nota recurrida, las 
siguientes afirmaciones:
Ni en la Ley hipotecaria ni en su Reglamento existe precepto alguno que permita al 
Registrador alegar dudas sobre la identidad de la finca en las declaraciones de obra 
nueva o en su ampliación cuando no se altera la superficie o linderos de la finca. La Ley 
hipotecaria solo prevé esta posibilidad en los siguientes preceptos:
Artículo 9.b) L.H. prevé esas dudas para los casos de que se inmatricule una finca, o 
se  realicen  operaciones  de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria, 
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que 
determinen una reordenación de los terrenos.
Artículo 200 L.H. relativo al expediente de deslinde.
Artículo 201. L.H. relativo al expediente voluntario para rectificar la descripción, 
superficie o linderos de cualquier finca registral.
Artículo 203 y 205 de la L.H. relativos a la inmatriculación de fincas.
Artículo 298 del Reglamento Hipotecario relativo a excesos de cabida.
Tampoco está prevista esta posibilidad de alegar «Dudas sobre la identidad de la 
finca» en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, ni en el Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
En  general,  en  ninguno  de  los  preceptos  alegados  por  la  Registradora  en  su 
calificación se prevé esta posibilidad para el supuesto de declaración de obra nueva.
Podría interpretarse que la nota de calificación se refiere al hecho de que no está 
suficientemente identificada la finca en el certificado técnico que sirve de base para la 
declaración de obra nueva. Sin embargo, en dicho certificado se identifica la finca 
registral por su número y se describe, en los mismos términos que aparecen en el 
Registro, como parcela (…) de la urbanización y señalada municipalmente con el número 
(…).
Dado que la resolución de recurso debe versar exclusivamente sobre los defectos 
invocados en la nota de calificación sin que puedan incluirse otros nuevos ni en el 
informe ni en su resolución, se solicita expresamente que se revoque, en base a los 
argumentos expuestos, la nota de calificación ordenando la inscripción del documento.
No obstante lo expuesto en el párrafo anterior, y solo para el caso de que la 
Dirección General, en contra de lo que anteriormente se solicita, estime que el defecto  s
invocado por la Registradora no se refiere a «dudas sobre la identidad» si no a «Dudas  oe.
de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente  w.
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende  08ww
inscribir» se aportan los siguientes argumentos favorables a la inscripción:
Gen–e rEaln e np rRimeesor lulucgióanr,  dlea  2f9a ldtae  mdea rzfuon ddea m20e1n7ta hcaió ens tdaeb leecsidaos : d"(u…da)"s. Así la Dirección
En el presente caso, las dudas se refieren exclusivamente a la falta de parcela 
catastral adscrita y a su constancia en la finca registral o en su matriz. Es claro que 
dichas razones, según los términos de la resolución citada, no son suficientes para 
justificar las dudas de la calificación impugnada.
– En  segundo  lugar,  independientemente  de  que  esas  dudas  no  han  sido 
debidamente  fundadas,  lo  cierto  es  que  sí  han  debido  quedar  completamente 
despejadas por el certificado del técnico que, por diligencia, se incorpora a la escritura.
La Dirección General en Resolución de 15 de septiembre de 2020 ha establecido: 
"(…)"
En  el  presente  caso,  mediante  la  diligencia  que  se  incluye  en  la  escritura,  se 
incorpora a la misma un certificado técnico que literalmente dice "Que tanto la vivienda 
como la pérgola descritas se encuentran íntegramente sobre la finca registral 5.803".
Por tanto, la registradora dispone de un documento técnico de un tenor literal tan 
claro que no puede sino concluir que la edificación está ubicada íntegramente en la 
parcela registral.
Una vez aportado dicho certificado, no puede dudarse de que esa porción de suelo 
ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la 
delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, sin dudar de la 
capacidad o veracidad del técnico competente.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Pedreguer  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2012, 5 de 
marzo de 2013, 15 de enero y 1 de julio de 2015, 1 de marzo y 6 y 28 de septiembre 
de 2016, 6 de febrero, 2 y 29 de marzo y 28 de junio de 2017, 10 de abril y 18 de octubre 
de 2018 y 4 de enero, 14 y 16 de mayo, 12 de junio y 4 septiembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo 
de 2020 y 27 de enero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de ampliación de obra nueva terminada.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– La  finca  registral  número  5.803  del  término  de  Pedreguer,  procedente  por 
segregación de otra mayor, tiene según Registro naturaleza urbana y una superficie 
de 800 metros cuadrados, sobre la que se encuentra construida una edificación con una 
superficie de 86 metros cuadrados. En el título se afirma corresponder con la parcela 
catastral 03101A013018140000OP, correspondiente al número (…), con una superficie 
de 103 metros cuadrados.
– Sobre ella se pretende declarar la ampliación de la edificación existente quedando  es
la superficie final construida con una superficie de 126,30 metros cuadrados. bo
– Se incorpora al título certificación técnica descriptiva de la edificación, coincidente  08ww
csqcoeouo near  dlfaiser emne axadpd ecraeocsslr ardaeredas a pla olea pnn od aerecmlr i;ót pínatlui sadliocme,ió  iscsnuom endol oe,in   osdelciacuñ apacealaidódninafdi c opda oeclrloi  ósnlan ú  demaedetxiofriisosct  aedrceneigót epins a.tryrac leeclsoa n dc aeet axlaps trrfeianslc iócano  nso dlbaer  eql ualaes    OE-A-2021-70able en https://
– En posterior diligencia de subsanación se incorpora certificado técnico del que 
resulta literalmente que «tanto la vivienda como la pérgola descritas, se encuentran 
íntegramente sobre la finca registral 5.803».
La registradora suspende la inscripción por la falta de datos catastrales de la finca 
que permitan su identificación, pues la finca forma parte de un diseminado en el que 
tienen asignada referencia catastral independiente las edificaciones (no así la parcela en 
que éstas se ubican, que aparecen como un «espacio en blanco»), siendo preciso se 
realice el oportuno expediente de rectificación de descripción, superficie y linderos de 
conformidad con lo establecido en la Ley Hipotecaria.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que no existe precepto en la Ley 
Hipotecaria ni en su Reglamento que permitan al registrador alegar dudas de identidad 
en las declaraciones de obra nueva o ampliación cuando no se altere la superficie o 
linderos de la finca; que en el certificado técnico se identifica indubitadamente la finca 
sobre la que se declara la ampliación de obra nueva; que las dudas de la registradora, 
en cuanto a la ubicación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la 
edificación dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir están insuficientemente motivadas; y que, en cualquier caso, tales dudas de 
identidad deben quedar despejadas a la vista del certificado técnico incorporado a la 
diligencia de subsanación pues, a través del mismo, podría la registradora, bajo su 
responsabilidad,  alcanzar  la  certeza  de  que  la  edificación  declarada  se  encuentra 
efectivamente ubicada dentro de los límites del perímetro de la finca registral.
2.  Una vez más se plantea ante este Centro Directivo la cuestión de la existencia 
de dudas acerca de si la edificación declarada se ubica efectivamente en la finca 
registral, extremo que ha sido tratado en reiteradas ocasiones por esta Dirección General 
(cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de 
la  Ley  Hipotecaria,  proceda  inscribir  la  relación  de  coordenadas  de  referenciación 
geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o 
plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica 
y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo,  para  inscribir  cualquier 
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se 
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica. e.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,  w.b
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite  08ww
esif elcat upaor recli órne feorciduop aadnaá lispiosr  gleao medéitfriiccaoc eiósnp,a cdieabl iyd acmonecnltueir , gseino rnreinfegrúenn cgiéandear,o  edsetá d uod anso, 
totalPmeeron tecu inacnlduoid laa  dfiennctaro n doe t ilean peo rpcrieóvni adme esnuteel oin csocrrriteas psoun gdeieonrrteef ear lean fciniaccaió.n, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de 
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de 
algunos  extremos  regulados  en  la  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  operada  por  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que  se  tramite  un  procedimiento  jurídico  especial  con  notificación  y  citaciones  a 
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo 
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se 
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
3.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019 (reiteradas en numerosas ocasiones, cfr. 
«Vistos»).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) 
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
4.  En  el  supuesto  de  este  expediente,  las  edificaciones  declaradas  y  cuya 
constancia  registral  se  solicita,  aportando  sus  coordenadas  UTM,  consisten  en  la 
ampliación de una vivienda unifamiliar que consta de planta sótano y baja, además de 
una pérgola, con una superficie total construida de 126,30 metros cuadrados. Y la finca 
registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior, 
de 800 metros cuadrados, según consta registralmente. s
Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las  oe.
superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se  w.
declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de  08ww
égsetoam. éYtr icnao.  constando  inscrita  esta  última,  no  es  posible  efectuar  tal  comparación
descAruipnt ivsoisn  neol lag, eohrirpeofteérteicnacmiaednotse  op opdorrí ao tdroasr sed ateols  coa sdoo cduem eqnutoes,  ptéocrn icootrso sq udea toses   BOE-A-cable e
aporten en el título, el registrador ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir.
En el presente caso, la registradora expresa en su nota de calificación la existencia 
de dudas de identidad (entendiéndose esta expresión como «dudas sobre la ubicación 
de la edificación») por la circunstancia de formar la finca parte de un diseminado al que 
Catastro únicamente asigna referencia catastral a la edificación y no así a la parcela en 
que se ubica la misma, que se incardina, junto con otras edificaciones en un «espacio en 
blanco».
Por  tanto,  la  calificación  se  limita  a  poner  de  manifiesto  una  mera  falta  de 
coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas. En la calificación 
no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas sobre la 
ubicación de la edificación como pudieran ser, por ejemplo, la valoración de dicha 
ubicación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de 
descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren 
en el expediente y, en todo caso, deberían justificarse en la nota de calificación.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la 
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la 
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los 
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle 
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis 
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o 
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y 
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por otra parte debe aclararse que el certificado técnico complementario se limita a 
manifestar que «tanto la vivienda como la pérgola descritas se encuentran íntegramente 
sobre la finca registral 5.803», sin apoyar tal aseveración en circunstancia descriptiva 
alguna de la finca, tales como su situación, linderos, perímetro, determinación de la 
ubicación o planimetría; sin tampoco especificar la concreta ubicación de la construcción 
respecto  de  la  finca  en  que  se  declara  y  sin  ubicar  en  modo  alguno  la  finca 
espacialmente.
Por ello, este certificado es totalmente insuficiente a los efectos de determinar si la 
edificación se ubica efectivamente en la finca registral, aunque esta cuestión no es 
tratada en modo alguno en la calificación, debiendo limitarse el objeto del recurso al 
contenido de la misma (cfr. artículo de la 326 Ley Hipotecaria).
En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas en la 
calificación las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la 
parcela, este defecto ha de ser revocado.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación  de  la  registradora,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  bo
Pública, Sofía Puente Santiago. 08ww