BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126871
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16909 Resolución  de  8  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que 
se deniega la inmatriculación de una finca por constar informe de una junta 
vecinal sobre el carácter público del suelo.
En el recurso interpuesto por doña M. C. F. B. contra la nota de calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Torrelavega  número  2,  doña  Mónica  Encarnaçao 
Comadira, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por constar informe de 
una junta vecinal sobre el carácter público del suelo.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 29 de diciembre de 2020 por el notario de 
Santander, don Juan de Dios Valenzuela García, con el número 3.179 de protocolo, se 
formalizaba la donación de una finca de 96 metros cuadrados de suelo que incluye una 
edificación de 33 metros cuadrados.
Se acompañaba, como título de adquisición de la parte donante, escritura autorizada 
por el indicado notario de Santander el día 24 de abril de 2018 con el número 1.089 de 
protocolo.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Torrelavega número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Torrelavega, treinta de abril del año dos mil veintiuno.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 bis L.H. y con referencia al 
documento  que  se  dirá  le  comunico  la  calificación  del  mismo  de  acuerdo  con  los 
siguientes:
Hechos
Con fecha catorce de enero de dos mil veintiuno y bajo el asiento número 100 del 
Tomo 75 del Libro Diario, se presenta primera copia de la escritura autorizada por el 
notario  de  Santander,  don  Juan  de  Dios  Valenzuela  García  el  día  veintinueve  de 
Diciembre de dos mil veinte, número 317 9 de su protocolo, en unión de modelo C-12 por 
el que se acredita la presentación de la autoliquidación correspondiente al Impuesto 
sobre Sucesiones y Donaciones, a los efectos de lo dispuesto en el art. 254.1 de la Ley 
Hipotecaria, junto con primera copia de la escritura autorizada por el indicado Notario de 
Santander, Sr. Valenzuela, el día veinticuatro de Abril de dos mil dieciocho, número 1089  e
de su protocolo, debidamente liquidada, a los efectos de lo dispuesto en el art. 205.1 de  bo
la Ley Hipotecaria. 909ww
dTceuorañrdaEer nnaMo dd. o iCscsih..t  ooFD  . deeBonn.ct  rquoAum reede neana ctodse  ipcddthoaeoñ   yaIt ge aMurdrñqeaaunrí,ioa e  r(ehd… aee)yl  l  Cpce.olne nBcn l.oa u vCdna.oa,d m adci onaunibonai ad d paeeu  dlrdaaief  isc yia gnscuoiiimvóeennpn tleetda me fisneytcin natsae:e d "iaasU   rsabmu a efnhitnraijoea.–ss,    OE-A-2021-16able en https://
industriales con una superficie de treinta y tres metros cuadrados. Todo como una sola
finca linda: Norte y Oeste, C. F. V. V.; Sur, camino; y Este, J. C. C. G". Dicha finca no 
consta inmatriculada en el Registro a nombre de persona alguna, y se expresa que se 
corresponde con la parcela catastral con referencia 2530402VN1823S0001AL.
Con carácter previo a la inmatriculación solicitada se remitió al Ayuntamiento de 
Arenas de Iguña, informe sobre la posible invasión de dominio público de la parcela 
antes descrita, concediéndose un mes a dicha entidad local para que se pronunciase 
sobre la posible invasión total o parcial en que se pudiese incurrir. Mediante informe de 
fecha treinta y uno de mazo de dos mil veintiuno, que ha tenido acceso a este Registro el 
día cinco de Abril siguiente, suscrito por doña P. P. V., en su condición de Presidenta de 
la Junta Vecinal de (…), lugar en el que se encuentra enclavada la finca descrita se pone 
de manifiesto «el régimen público del suelo» cuya inmatriculación se pretende.
Fundamentos de Derecho
La protección registral del dominio público viene avalada por los artículos 199.1.4.º 
relativo  a  la  incorporación  al  folio  real  de  la  representación  gráfica  de  una  finca, 
obligatoria en el caso de una inmatriculación conforme a lo dispuesto en el art. 9 b) de la 
Ley Hipotecaria, y 205.3.º de la ley Hipotecaria, que obliga a comprobar pon carácter 
previo que la finca cuya inmatriculación se pretende no invade total o parcialmente el 
dominio público, además los artículos. 6 y 30 de la Ley 33/2003 de 3 de Noviembre de 
Patrimonio de las Administraciones Públicas y artículo 5 del Reglamento de Bienes de 
las Entidades Locales establecen la imprescriptibilidad de las acciones sobre el dominio 
público, y establecen que los bienes con dicha clasificación son inalienables. En este 
mismo sentido la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 
fecha 30 de Octubre de 2020.
En consecuencia acuerdo denegar la inscripción solicitada por existir dudas fundadas 
de la invasión de dominio público de la expresada parcela en base al informe recibido y 
remitido  por  la  Junta  Vecinal  de  (…),  en  la  que  se  expresa  que  la  finca  cuya 
inmatriculación se pretende es de dominio público.
De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, se entiende prorrogado 
automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la 
fecha de la última notificación a que se refiere dicho artículo.
Según el mismo artículo puede solicitarse anotación preventiva de suspensión del 
artículo 42.9 del mismo cuerpo legal.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
La registradora (firma ilegible).–Fdo.: Mónica Encarnaçao Comadira.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. F. B. interpuso recurso el día 11 de 
junio de 2021 en los siguientes términos:
«(…) Frente a la reseñada calificación, a través del presente escrito, se presenta 
recurso conforme a lo previsto en los artículos 66, 324, 327 y 328 de la Ley Hipotecaria, 
en base a las siguientes
Alegaciones
Primera.  La fundamentación jurídica para la denegación de la inscripción se basa  e.
en  la  protección  registral  del  dominio  público,  en  concreto,  según  la  calificación  w.
efectuada, en relación con la incorporación al folio real de la representación gráfica de  909ww
cuanraá cfitnecr a perenv pior ocqeudei mliae nftionsc ad ec uinyma atirnicmualatrcicióunla cyi ócno ns lea  opbrelitgeancdióen  ndoe  cinovmadpero btaort acl ono 
parcialmente el dominio público, todo ello teniendo presente la imprescriptibilidad de las
acciones  sobre  el  dominio  público,  teniendo  los  bienes  con  dicha  clasificación  la 
condición de inalienables.
Segunda.  Conforme marca la normativa, con carácter previo a la inmatriculación 
solicitada por esta parte, desde el Registro de la Propiedad se envió al Ayuntamiento de 
Arenas  –en  cuya  demarcación  se  encuentra  la  finca  sobre  la  que  se  solicita  la 
inmatriculación– solicitud de informe sobre la posible invasión total o parcial en que se 
pudiese incurrir.
Tercera.  Según  la  calificación  recurrida,  la  respuesta  a  aquella  solicitud  fue 
evacuada por la Señora Presidenta de la Junta Vecinal de (…), y en la misma "se pone 
de manifiesto el régimen público del suelo cuya inmatriculación se pretende".
Cuarta.  Ante esta breve afirmación, y viendo cómo la misma es la base de la 
calificación registral negativa, por la ahora recurrente se interesó del Registro de la 
Propiedad, en fecha 25 de mayo de 2.021, se diera traslado del informe completo, lo que 
se obtuvo.
Dada la escueta extensión del mismo, se procede a continuación a transcribir aquel 
de forma íntegra:
"Que  conocida  la  intención  de  registrar  un  terreno  sobre  el  que  en  su  día  se 
construyó un pequeño almacén, sito en (…), perteneciente a la Junta Vecinal de (…).
Transmitido por vecinos de la Junta Vecinal de (…) la circunstancia de que dicho 
suelo, tiene el carácter de público, no constando entre la documentación de la Junta 
Vecinal autorización al respecto, no me queda otra, como responsable actual de la junta 
Vecinal de (…), que poner en conocimiento, el régimen de público de dicho suelo."
Quinta.  De un mero análisis del contenido del anterior informe, entiende la aquí 
recurrente cómo en modo alguno puede deducirse, con la mínima seguridad jurídica que 
debe presidir cuanto está relacionado con la materia registral, el régimen público del 
suelo cuya inmatriculación se pretende.
Estando  esta  parte,  como  no  puede  ser  de  otro  modo,  de  acuerdo  con  la 
fundamentación jurídica que la Señora Registradora cita en su calificación negativa, esa 
misma fundamentación debe venir soportada y avalada por documentación que de forma 
fehaciente pueda determinar la supuesta invasión de dominio público y en sí mismo la 
teórica clasificación del elemento a inscribir como bien de dominio público. No pueden 
ser suficientes meras manifestaciones de vecinos.
En este expediente en modo alguno, al entender de esta parte, puede considerarse 
como siquiera mínimamente justificada la clasificación como bien de dominio público de 
la finca cuya inmatriculación se solicita, y menos a partir de lo contenido en el informe 
emitido por la Junta Vecinal de (…).
Aquel informe en ningún momento acredita la pertenencia del terreno a la Junta 
Vecinal, circunstancia que debiera ser sencilla para la propia Junta en caso de ser 
realidad. La única fundamentación que el propio informe esgrime es la mera "transmisión 
por vecinos de la Junta Vecinal de (…) la circunstancia de que dicho suelo tiene el 
carácter de público".
Considera esta parte cómo lo anterior en modo alguno puede ser suficiente para 
calificar negativamente la inmatriculación solicitada. Admitir el contenido del informe 
recabado supondría una evidente vulneración de la más básica seguridad jurídica que 
como principio general y rector debe ser guía en los trámites registrales, y supondría 
dejar sin valor los títulos previos y documentación relacionada con la finca de los que 
esta parte dispone: e
faa lflaev21co..i  mr diCEeenso ctdnorotisrtñau datroae M   pdp.r oúiCvñba.al diCc oMa.   dM.d eCe.   c.y mo Cdma.o npnMir faIe.. v syBet ad.n coVtain.ó,   noeI. tn oyB r fga.e adVcdjh.u,oa do  pi1tcoo4arr cg ddiaóeodn nma  d Gaaer.n z hAtoee.   dreReel.n   N1Cc9io.a6 tysa7  r.dciooa ñudase a MSda.a  Lnp.t aoRnr .d loQesr.    2021-16909n https://www.
don Juan de Dios Valenzuela García, en fecha 24 de abril de 2.018, bajo su número de
protocolo 1.089.
3.  Escritura  pública  de  donación  otorgada  por  Doña  M.  C.  B.  C.  a  favor  de 
Doña M. C. F. B., ante el Notario de Santander Don Juan de Dios Valenzuela García, 
en fecha 29 de diciembre de 2.020, bajo su número de protocolo 3.179
4.  Certificado de titularidad catastral emitido por la Dirección General del Catastro 
en fecha 15 de febrero de 2.018 en el que, entre diversos inmuebles, aparece la 
titularidad catastral de Don I. B. V., en virtud de propiedad del 100% de la parcela, de la 
referencia  catastral  2530402VN1823S0001AL,  correspondiente  con  la  finca  cuya 
inmatriculación se tiene solicitada, y que evidentemente ha servido para que se haya 
tenido que hacer frente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de forma periódica a 
favor del Ayuntamiento de Arenas de Iguña.
Sexta.  Por  lo  tanto,  considerando  absolutamente  vacío  de  contenido  y  de 
fundamento el informe emitido por la Junta Vecinal de (…), y entendiendo cómo aquel, 
careciendo de la más mínima base probatoria que se haya aportado al expediente 
cuando –en el teórico supuesto de existir documentación que sustentara lo allí afirmado– 
hubiera sido sencillo que la Junta Vecinal la trajera al proceso, en modo alguno puede 
hacer decaer la solicitud de inmatriculación por esta parte efectuada, basada –como se 
ha explicado– en justo y suficiente título y documentación complementaria, debiendo 
rectificarse la calificación negativa efectuada, procediéndose a la inmatriculación de la 
finca a favor de doña M. C. F. B.
Séptima.  A efectos probatorios (…)
Por lo expuesto
Solicita, [sic] la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tenga por 
presentado este escrito junto a los documentos que lo acompañan, por formalizado 
recurso frente a la calificación de fecha 30 de abril de 2.021 efectuada por la titular del 
Registro de la Propiedad núm. Dos de Torrelavega (Cantabria), en relación con el 
asiento núm. 100 del Tomo 75 de su Libro Diario, y, tras los trámites oportunos, 
proceda a la rectificación de la misma, procediendo a inmatricular la finca afectada a 
favor de doña M. C. F. B.»
IV
Mediante escrito, de fecha 2 de julio de 2021, la registradora de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, y 205 de la Ley Hipotecaria; la Ley 6/1994, de 19 de mayo, 
reguladora de las Entidades Locales Menores; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 20 y 30 de junio de 2017, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de mayo y 28 de julio 
de 2021 y las en ella citadas.
1.  Con carácter previo a la inmatriculación solicitada conforme al artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria, la registradora solicitó al Ayuntamiento de Arenas de Iguña, informe 
sobre la posible invasión de dominio público.
Mediante informe de fecha 31 de marzo de 2021 suscrito por la presidenta de la 
Junta Vecinal de Riovaldeiguña, lugar en el que se encuentra enclavada la finca descrita,  e.e
se pone de manifiesto «el régimen de público de dicho suelo» cuya inmatriculación se  w.b
pretende. Y la registradora acuerda «denegar la inscripción solicitada por existir dudas  909ww
fruencidbaiddoa sy  dreem lait idinov apsoiró lna  dJeu ndtao mVeincioin aplú dbeli c(o… d)»e. la expresada parcela en base al informe
justiLfiaca dreac luar rcelansteif icaalceigóan  cqoumeo  nboie np duee ddeo mcionnios ipdúebralircsoe  dec olam foin csaiq cuuieyraa  inmmíantirmicaumlaecniótne 
se solicita, pues falta documentación que de forma fehaciente pueda determinar la
supuesta invasión de dominio público, sin que a tal efecto sean suficientes «meras 
manifestaciones  de  vecinos».  Y  que  «admitir  el  contenido  del  informe  recabado 
supondría una evidente vulneración de la más básica seguridad jurídica».
2.  Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2021, «en 
cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta dirección 
general  (cfr.  «Vistos»),  esta  protección  que  la  Ley  otorga  al  mismo  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con 
el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 
el 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial».
3.  A  estos  efectos,  el  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  «si  el 
Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya 
inmatriculación  se  pretende  con  otra  u  otras  de  dominio  público  que  no  estén 
inmatriculadas  pero  que  aparezcan  recogidas  en  la  información  territorial  asociada 
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u 
órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la 
finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el  s
informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la  oe.
recepción  de  la  notificación.  Si  la  Administración  manifestase  su  oposición  a  la  w.
inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase  909ww
dinumdaatsr icsuolabcreió nla p reextiesntednidcaia» .de una posible invasión del dominio público, denegará la
pertEinne netle p irnefsoermntee  mcausnoic, ispea lh paa praro dciesdipidaor  lsaesg dúund parse sdcer iibnev adsicióhno  dpere dcoemption,i or epqúubirliiceon dyo e enl   BOE-A-cable e
respuesta a tal requerimiento se ha emitido informe suscrito por la presidenta de la Junta 
Vecinal competente que literalmente dice:
«Que  conocida  la  intención  de  registrar  un  terreno  sobre  el  que  en  su  día  se 
construyó un pequeño almacén, sito en (…) perteneciente a la Junta Vecinal de (…) 
Transmitido por vecinos de la Junta Vecinal de (…) la circunstancia de que dicho suelo, 
tiene el carácter de público, no constando entre la documentación de la Junta Vecinal 
autorización al respecto, no me queda otra, como responsable actual de la junta Vecinal 
de (…), que poner en conocimiento, el régimen de público de dicho suelo».
4.  Las alegaciones de la recurrente acerca de que el informe emitido son meras 
manifestaciones de «vecinos» no pueden estimarse.
En este punto cabe destacar que la Junta Vecinal es una entidad local menor de la 
Comunidad  Autónoma  de  Cantabria,  recogida  en  la  Ley  6/1994,  de  19  de  mayo, 
reguladora de las Entidades Locales Menores de dicha Comunidad.
Conforme al artículo 3 de la citada ley, estas entidades «gozarán de las mismas 
potestades y prerrogativas que las establecidas por las leyes para los municipios, con 
excepción de la potestad expropiatoria y de la potestad tributaria». Y conforme al artículo 4 
«son competencias de las Juntas Vecinales: a) La administración y conservación de su 
patrimonio  y  la  regulación  y  ordenación  de  su  aprovechamiento  y  utilización.  b)  La 
conservación, mantenimiento y vigilancia de sus caminos rurales y de los demás bienes 
de uso y de servicio público de interés exclusivo de la Junta Vecinal (…)».
Por otra parte, corresponde al presidente de la Junta Vecinal, como órgano de 
gobierno unipersonal ejecutivo (entre otras funciones y en lo que interesa a este recurso) 
representar a la Junta Vecinal, ejercer acciones judiciales y administrativas en caso de 
urgencia y cualesquiera otras no reservadas a la Junta o Concejo (cfr. artículos 6 y 7 de 
la Ley 6/1994).
Por  todo  ello,  debe  confirmarse  la  calificación  a  la  vista  del  informe  de  la 
Administración  afectada,  pues  dados  los  términos  del  pronunciamiento  no  puede 
procederse  a  la  inscripción,  sin  perjuicio  de  que  por  el  interesado  se  ejerciten  los 
recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso 
judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. Y sin que por otra parte el 
procedimiento para la inmatriculación o el recurso contra la calificación sea el adecuado 
para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.