BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46222
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7070 Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que suspende la 
inmatriculación  de  una  finca  solicitada  en  virtud  de  escritura  pública  de 
compraventa rectificada por la parte compradora.
En el recurso interpuesto por don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario de 
Ponteareas, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo 
número  6,  doña  María  Sonsoles  Montero  García-Siso,  por  la  que  suspende  la 
inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de compraventa 
rectificada por la parte compradora.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 21 de febrero de 2019 por el notario de Nigrán, 
don  Víctor  Manuel  Vidal  Pereiro,  con  el  número  167  de  protocolo,  los  otorgantes 
ratificaron y elevaron a público un documento privado de compraventa, de fecha 15 de 
julio de 1978 –que se incorporaba a la misma–, por el que don M. P. C. vendió a don E. 
C. B. una finca no inscrita del municipio de Nigrán, y que se describía en el documento 
privado y se describía en la escritura pública con una superficie de 18 áreas, equivalente 
a 1.800 metros cuadrados, y diciendo que se correspondía con parte de un recinto 
catastral que mide 3.607 metros cuadrados, según certificaciones catastrales que se 
incorporaban, una por la parte urbana y otra por la parte rústica de ese recinto catastral.
Mediante de escritura de rectificación autorizada el día 16 de mayo de 2019 por el 
notario de Ponteareas, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, con el número 1.278 de 
protocolo, los compradores, sin concurrencia de los vendedores, rectificaban la descripción 
de la finca de modo que pasaba describirse con una superficie de 3.607 metros cuadrados y 
diciendo que coincidía íntegramente con el recinto catastral de igual superficie.
II
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Vigo número 6, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Vigo número seis.
En cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria, debo 
comunicarle que la escritura otorgada, el veintiuno de febrero de dos mil diecinueve, ante el 
Notario de Nigrán don Víctor Manuel Vidal Pereiro, número 167 de protocolo, que fue 
presentada en este Registro, vía mensajero, por el Notario de Ponteareas don Álvaro 
Lorenzo-Fariña Domínguez, a las doce horas trece minutos del día veintisiete de septiembre  s
de dos mil diecinueve, asiento 179 del Diario 117, acompañada de escritura de rectificación  oe.
autorizada por él, el dieciséis de mayo de dos mil diecinueve, número 1278 de protocolo, ha  w.
sido objeto de la siguiente nota de calificación: 70ww
Registro de la Propiedad de Vigo número Seis.
Calificado el precedente documento, en unión de la escritura de rectificación que se
dirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de
su Reglamento, he resuelto suspender su inscripción en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Hechos:
Mediante escritura otorgada, el día veintiuno de febrero de dos mil diecinueve, ante 
el Notario de Nigrán don Víctor Manuel Vidal Pereiro, número 167 de protocolo, de una 
parte, doña E. A. P., don M. P. B. y doña S. P. A., la primera en calidad de viuda, y los 
segundos como herederos de don M. P. C.; y de otra, los cónyuges don E. C. B. y doña 
G. B. A., en su propio nombre, ratifican y elevan a público el documento privado de 
compraventa, de fecha quince de julio de mil novecientos setenta y ocho –que se 
incorpora a la misma–, por el que el antes nombrado don M. P. C. vendió a don E. C. B. 
una finca no inscrita del municipio de Nigrán.
En dicha escritura los comparecientes manifiestan que, al tiempo del otorgamiento 
del  documento  privado,  don  M.  P.  C.  era  dueño  en  pleno  dominio,  con  carácter 
presuntivamente ganancial de su matrimonio con doña E. A. P., de la referida finca no 
inscrita, cuya descripción literal en dicho documento era la siguiente “Terreno a labradío 
denominado ‘(…)’ o ‘(…), en el sitio de (…), municipio de Nigrán, de la superficie de 
dieciocho áreas, aproximadamente, que limita: Norte, en 31,80 metros, camino; Sur, de 
herederos de M. A. R. y M. P.; Este, de M. S. C.; y Oeste, de J. S.”, y que le pertenecía 
por compra a don J. S. C., constante su sociedad de gananciales con doña E. A. P., 
formalizada  en  escritura  autorizada  por  el  Notario  de  La  Ramallosa  don  Antonio 
Fernández  Villamarín,  el  día  cinco  de  junio  de  mil  novecientos  setenta  y  seis, 
número 1039 de protocolo. Respecto a esta manifestación, el Notario autorizante hace 
constar que “así resulta de dicho documento privado, sin que, en este otorgamiento, me 
exhiban  la  copia  de  dicha  escritura,  de  lo  que  advierto”;  y  por  ello  advierte  a  los 
comparecientes de los requisitos necesarios para la inmatriculación de fincas en el 
Registro de la Propiedad, en concreto a través del medio inmatriculador previsto en el 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, para lo que será necesario título púbico traslativo 
otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al menos un 
año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, y siempre que exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador, 
y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
Por otro lado, en cuanto a la referencia catastral asignada a la finca transmitida: 1.º) 
aseguran  los  comparecientes  que  “es  parte  de  la  parcela  catastral  con 
referencias  6078303NG1667N0001SQ,  de  urbana;  y  6078303NG1667N0002DW,  de 
rústica”; y 2.º) hace constar el Notario autorizante que dichas referencias catastrales se 
incorporan como dudosas al no concordar con la identidad de la finca.
Se  unen  a  dicha  escritura  las  certificaciones  catastrales  descriptivas  y  gráficas 
relativas a dicha parcela catastral, expedidas el 21 de febrero de 2019 por la Sede 
Electrónica del Catastro, de las que resulta:
1.º)  una  superficie  gráfica  de  parcela  de  tres  mil  seiscientos  siete  metros 
cuadrados; 2.º) que dicha parcela catastral, a su vez, está formada por las siguientes 
subparcelas: la subparcela a) situada al sur, de clase rústica, de la superficie de mil 
novecientos  veinte  metros  cuadrados,  y  con  referencia 
catastral  6078303NG1667N0002DW;  y  la  subparcela  b)  situada  al  norte,  de  clase 
urbana, de la superficie de mil seiscientos ochenta y siete metros cuadrados, y con  s
referencia catastral 6078303NG1667N0001SQ; y 3.º) que la referida subparcela a) linda  oe.
por el sur, en parte, con sendero. w.
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comparecientes, con el fin de logar la inmatriculación de la finca adquirida en virtud de la
antes citada escritura de elevación a público de documento privado de compraventa,
rectifican la descripción de la misma de acuerdo con la certificación catastral que se 
incorpora –parcela catastral 6078303NG1667N0001SQ–, de modo que su descripción 
actualizada y adecuada a catastro es la siguiente: “Solar y terreno denominado ‘(…)’ o 
‘(…)’, en el sitio de (…) municipio de Nigrán, de la superficie de tres mil seiscientos siete 
metros cuadrados (de los cuales 1687 están como parte ‘rústica’ en catastro) que linda: 
Norte, en 31,80 metros, camino; Sur, de herederos de M. A. R. y M. P. según título y 
parcela 13 según catastro; Este, de M. S. C. y parcela 01 según catastro; y Oeste, J. S. y 
parcela 2 según catastro”. Se halla incorporada a dicha escritura la referida certificación 
catastral descriptiva y gráfica expedida el día 9 de abril de 2019 por la Sede Electrónica 
del Catastro, de la que resulta:
1.º)  la superficie gráfica de tres mil seiscientos siete metros cuadrados; 2.º) que la 
subparcela b) tiene una superficie de 1687 metros cuadrados; y 3.º) que la referida 
subparcela a) linda por el sur, en parte, con sendero.
Consultada la base de datos del Catastro por este Registro resulta que la parcela 
catastral 6078303NG1667N ha variado su figura geométrica y su superficie. Así, hasta 
el 12 de noviembre de 2010 mantenía una superficie de mil seiscientos cuarenta metros 
cuadrados, y su delimitación perimetral parecía corresponderse con la de la actual 
subparcela b) -6078303NG1667N0001SQ-; mientras que en la actualidad la superficie es 
de tres mil seiscientos siete metros y su figura geométrica abarca las subparcelas a) 
-6078303NG1667N0002DW- y b) -6078303NG1667N0001SQ-.
Podemos concluir pues: 1.º) no se acompaña el título anterior, esto es, la escritura de 
compraventa  autorizada  por  el  Notario  de  La  Ramallosa  don  Antonio  Fernández 
Villamarín, el día cinco de junio de mil novecientos setenta y seis, número 1039 de 
protocolo, lo que además impide completar la busca en índices a fin de descartar que la 
finca ya estuviera inmatriculada; 2.º) tal y como resulta de la escritura de elevación a 
público y del documento privado, la finca transmitida tenía una superficie de dieciocho 
áreas,  aproximadamente,  y  era  parte  de  la  parcela  catastral  con 
referencias  6078303NG1667N0001SQ  y  6078303NG1667N0002DW;  3.º)  la  parcela 
catastral 6078303NG1667N ha variado en superficie y planimetría; y 4.º) en la escritura 
de rectificación descriptiva de la finca únicamente comparecen los compradores don E. 
C. B. y doña G. B. A.
Fundamentos de Derecho:
Defectos subsanables:
1.º) No se acompaña el título previo, y por lo tanto no se acredita que don M. P. C. 
haya adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes del otorgamiento de la 
escritura de elevación a público de documento privado:
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que regula los requisitos para la inmatriculación 
de fincas en el Registro de la Propiedad en virtud de título público, establece en su 
párrafo primero que “serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre 
que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos 
públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad 
de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, 
siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a 
juicio  del  Registrador  y,  en  todo  caso,  en  la  descripción  contenida  en  el  título 
inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe  e.e
ser aportada al efecto.” b
Por otro lado, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del  70ww
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formas extrínsecas del documento, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos dispositivos contenidos en escrituras públicas, por lo que resulten de ellas y los 
asientos del Registro; y que conforme al artículo 205, comprueba que a su juicio existe 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos.
Pues bien, al no aportarse el título en virtud del cual don M. P. C. adquirió la finca no 
queda acreditada dicha adquisición, y por lo tanto no se cumple con el precepto legal y 
resoluciones antes citadas.
2.º)  No hay identidad entre la finca transmitida en la escritura de elevación a público 
de documento privado de compraventa y las certificaciones catastrales incorporadas a la 
misma:
El apartado letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que, la inscripción 
contendrá, entre otras, la siguiente circunstancia: “b) Siempre que se inmatricule una 
finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, 
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que 
determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices… Para la 
incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto 
con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que 
se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica 
georreferenciada alternativa”.
El artículo 10 de la Ley Hipotecaria dispone, en su apartado 2), que “En los casos de 
incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en 
la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en 
el apartado 3 de este artículo. El Registrador incorporará al folio real la representación 
gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la 
finca  en  la  forma  establecida  en  la  letra  b)  del  artículo  anterior,  haciendo  constar 
expresamente  en  el  asiento  que  en  la  fecha  correspondiente  la  finca  ha  quedado 
coordinada gráficamente con el Catastro”.
Y el antes citado artículo 205 de la Ley Hipotecaria, exige “que exista identidad en la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo 
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.”
Por otro lado, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, ver entre otras, resoluciones de 9 y 12 de mayo de 2016, 23 de junio de 2016 
y 29 de septiembre de 2017, que la legislación aplicable, tanto con anterioridad o 
posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de 
la Ley Hipotecaria y del Catastro, impone que en todo caso, y con independencia del 
medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera 
vez una finca al Registro, la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica 
en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporado al título 
inmatriculador,  entendiéndose  que  tal  identidad  debe  extenderse,  únicamente,  a  la 
ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral.
Pues bien, en nuestro supuesto, tal y como hemos visto en el apartado Hechos, no 
se  cumple  con  los  preceptos  legales  y  resoluciones  antes  invocados  al  no  existir 
identidad entre ambas descripciones, pues mientras que en el título inmatriculador la 
finca que se transmite tiene una superficie de mil ochocientos metros cuadrados -en la 
misma ya se advierte que es parte de la parcela catastral-, las certificaciones catastrales  e.
que  se  acompañan  se  refieren  a  una  finca  de  tres  mil  seiscientos  siete  metros  w.b
cuadrados, y en consecuencia la delimitación perimetral de una y otra son muy distintas.  70ww
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catastral  previa  que  desemboque  en  una  nueva  certificación  catastral  descriptiva  y
gráfica que ya sí cumpla, en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie, el requisito 
de identidad con la descripción contenida en el título inmatriculador, tal y como exige 
dicho precepto.
Por último, para el caso de que se alegue que existe dicha identidad a la vista del 
contenido de la escritura de rectificación descriptiva de finca que se acompaña, para que 
dicha afirmación pudiera ser sostenida, a mi juicio, en dicha escritura deberían concurrir, 
además, las siguientes circunstancias: 1.º) la modificación del título previo, escritura 
autorizada por el Notario de La Ramallosa don Antonio Fernández Villamarín, el día 
cinco  de  junio  de  mil  novecientos  setenta  y  seis,  número  1039  de  protocolo,  y  la 
modificación  de  la  escritura  de  elevación  a  público  de  documento  privado  de 
compraventa, ambas en el sentido de aclarar que la finca transmitida en los mismos no 
era  parte  de  la  parcela  catastral  con  referencias  6078303NG1667N0001SQ 
y  6078303NG1667N0002DW,  sino  que  era  la  totalidad  de  dicha  parcela;  y  2.º) 
directamente relacionado con lo anterior, debemos recordar que para llevar a cabo la 
rectificación en esos términos sería necesaria la intervención, o ratificación, de todos los 
comparecientes  -o  de  sus  causahabientes-  en  ambas  escrituras,  todo  ello  de 
conformidad con lo dispuesto en los artículos 1259 y 1261 del Código Civil y la reiterada 
doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en dicha materia (ver 
entre otras, las resoluciones de 5 de septiembre de 2015 y 7 de agosto de 2018, “por 
regla general, toda rectificación de una escritura público, debe ser realizada con el 
consentimiento de todos los intervinientes o de sus causahabientes, pudiéndose realizar 
mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante 
el  mismo  notario  autorizante  –si  éste  la  autoriza–  o  su  sucesor  o  sustituto  en  el 
protocolo”).
Contra la presente nota (…)
Vigo, a dieciocho de octubre de dos mil diecinueve. La registradora (firma ilegible) 
Fdo: María Sonsoles Montero García-Siso.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario 
de Ponteareas, interpuso recurso el día 25 de noviembre de 2019 mediante escrito en 
los siguientes términos:
«Fundamentos jurídicos.
Primero.  Hermenéutica del 205 Ley Hipotecaria.
El art. 205 exige identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador 
(1976) y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser 
aportada (del año 2019), añadiendo en este punto la ley “en todo caso”, por lo que se 
colige  que  la  descripción  del  título  y  de  la  certificación  han  de  ser  totalmente 
coincidentes.
Dicho  lo  cual,  falta  por  precisar  en  qué  momento  temporal  debe  darse  esa 
coincidencia plena, si al tiempo del otorgamiento del título, año 1976 en este supuesto, o 
al tiempo de instar la inmatriculación, año 2019, y para dar cumplida respuesta a este 
interrogante compete manejar otros criterios en la exégesis del precepto, que no sea 
únicamente  el  literal  y  meramente  intelectivo,  definido  como  la  mera  lectura  y  e
entendimiento del precepto normativo; bo
Toda la doctrina iuscivilista es unánime a la hora de aplicar en la práctica hipotecaria  70ww
ploa rqau ela  choenrsmaegnraé untiuceas dtreo  laarst .n 3o.r1m daesl,  Cinótedriegsoa cnidviol,  aqquueí  aellu lódgei cao o yt reols t eclreitoelróiogsic ose oc ufinndaalisritoas.
– Desde el punto de vista teleológico, si leemos con detenimiento la exposición de
motivos de la ley 13/2015, de 24 de Junio de modificación de la ley hipotecaria, nos
encontramos con numerosas pistas acerca de la finalidad de la reforma en la que se 
encuadra el art. 205 LH, a saber, “…mejorar la coordinación entre Catastro y Registro de 
la Propiedad… hasta el día de hoy no existe una conexión que posibilite el intercambio 
bidireccional  de  información  que  permita  la  coordinación  entre  ambas  instituciones 
jurídicas… la finalidad de esta ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación 
Catastro-Registro...” Por tanto, la finalidad última de la reforma, entre otras y para lo que 
aquí interesa, es que la finca que se pretenda inmatricular esté debidamente coordinada 
con las bases catastrales para que exista coincidencia entre la realidad registral y el 
plano catastral.
– Desde el punto de vista lógico, cuando el art. 205 LH señala la coincidencia entre 
título inmatriculador y certificación catastral, no puede estar pensando en que, siempre y 
en todo lugar, ante una posible diferencia en la descripción, se active un procedimiento 
de rectificación de la escritura previa llevada a sus últimos extremos, como parece 
indicar la Sra. Registradora en su nota calificatoria, en el sentido de que tengan que 
volverá prestar el consentimiento todos los otorgantes de la misma, o sus herederos o 
causahabientes,  lo  cual  supondría  un  grave  quebranto  de  la  seguridad  jurídica  y 
provocaría un aumento de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto 
de comparecientes en ese título previo a prestar su colaboración en este sentido, por lo 
que la interpretación lógica de la norma no puede ser que el título previo tenga que ser 
rectificado strictu sensu sino más bien que la descripción de la finca contenida en el 
mismo sea idéntica a la certificación catastral descriptiva y gráfica en los términos 
previstos en el art. 18.2 letra a) y b) de la ley de catastro inmobiliario según redacción 
ley 13/2005, para lo cual se hace preciso una adaptación de la descripción de la misma, 
lo cual no supone alteración ni quebranto de los elementos esenciales que vertebran el 
negocio jurídico contenido en el título inmatriculador que pudiera exigir el consentimiento 
de todos los comparecientes en el mismo o sus causahabientes.
Una vez definido el cariz lógico y teleológico de la norma, que junto con el literal que 
asume en exclusiva la Sra. Registradora, conforman una [sic] entramado único para 
definir el verdadero alcance de la exigencia legal, podemos responder a la pregunta que 
nos formulábamos para llegar a la conclusión de que la identidad que exige el art. 205 
LH ha de venir referida no al tiempo de otorgamiento del título inmatriculador sino al 
tiempo  de  solicitarse  la  inmatriculación  mediante  certificación  catastral  descriptiva  y 
gráfica  plenamente  vigente:  de  ello  se  deduce  que  el  art.  205  LH.  en  aras  a  la 
coordinación  de  Catastro  y  Registro,  impone,  no  una  rectificación  del  título  previo 
otorgada por todos los que fueron parte en el mismo, sino una acreditación por parte de 
los titulares actuales de que la descripción que se hace de la finca en el título previo y 
cuya inmatriculación se pretende queda adaptada a la realidad catastral actual con 
arreglo a ley.
Segundo.  Dudas acerca de la identidad de la finca.
El  art.  205  LH  dispone  asimismo  que  “...siempre  que  exista  identidad  en  la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador...”.
Naturalmente  la  Sra.  Registradora  no  debe  tener  dudas  “fundadas”  sobre  la 
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras 
previamente inmatriculadas; habrá de verificar la falta de previa inscripción de la finca y 
no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia en la descripción contenida en 
ambos títulos. s
A este respeto procede hacer dos Consideraciones: oe.
1.  Las certificaciones catastrales, una de rústica y otra de urbana, se encuentran  70ww
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inscripción, la publicidad registral dejará siempre a salvaguarda los posibles derechos de 
quienes puedan considerarse “verdaderos titulares” de algún supuesto derecho sobre la 
finca  cuya  inmatriculación  se  pretende,  dado  que  quien  inmatricula  no  adquiere  la 
condición de “tercero hipotecario del 34 LH”, por lo que la función calificadora registral no 
puede extralimitarse en su ámbito objetivo y aspirar a proyectar su onda expansiva sobre 
las posibles disquisiciones judiciales, en caso de que surjan, de tal forma que se aspire a 
una inscripción sacrosanta que deje plenamente blindada, al margen de hipotéticas 
impugnaciones, la validez de la misma.
En el caso que nos ocupa, el exceso de cabida con relación a los metros que 
constan  en  la  escritura  del  año  1976  queda  plenamente  acreditado  con  las 
certificaciones catastrales a nombre del titular otorgante, y el fin último de la Ley de 2016 
es la coordinación entre lo que publica catastro y lo que aspira a publicar el Registro de 
la Propiedad, en especial, cuando los otorgantes han otorgado escritura pública de 
rectificación en la que acreditan y aseveran, bajo pena de falsedad en documento 
público, que la finca cuya inmatriculación se pretende, aun de mayor cabida en la 
actualidad, es la que primitivamente se había transmitido en el año 1976; y si aún en 
este caso persisten las dudas acerca de la identidad de la finca, cabe, ya no negar la 
inscripción, sino exigir documentación suplementaria que refuerce la aseveración de los 
otorgantes, ya sea algún tipo de acta de notoriedad de las previstas en la normativa 
hipotecaria y notarial actual, o bien documentación perimetral técnica con coordenadas 
georreferenciadas que autentiquen la pretención [sic] de los otorgantes.
Resoluciones de la DGRN consultadas a efectos del presente recurso: 27 de febrero 
de 2018, 11 de junio 2018 (BOE 25-6-18) y 5 junio 2019 (BOE 24-6-19).
Sentencias Tribunal Supremo: 26 de junio de 1951, 6 de febrero de 1958, 9 de 
noviembre de 1966 y 10 de febrero de 1986.
En base a todo lo expuesto, solicito se proceda a revocar la calificación impugnada 
en su punto 2, estimando el presente recurso a fin de practicar la inscripción pretendida.»
IV
Mediante escrito, de fecha 5 de diciembre de 2019, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo 
constar que con fecha 26 de noviembre de 2019 se dio traslado del recurso al notario de 
Nigrán, don Víctor Manuel Vidal Pereiro, como autorizante de título inmatriculador, por 
correo certificado con acuse de recibo, para que realizara las alegaciones que estimara 
oportunas, habiendo transcurrido el plazo de 5 sin haber efectuado alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 1998, 19 de 
diciembre de 2002, 28 de noviembre de 2013, 5 de septiembre de 2016, 30 de enero y 6 
de febrero de 2017 y 16 de enero y 27 de febrero de 2018.
1.  La presente resolución tiene por objeto la inmatriculación de una finca en la que 
el título inmatriculador ha sido rectificado en cuanto a su superficie, únicamente por la 
parte compradora.
Son hechos relevantes en la resolución del presente expediente, los siguientes: es
– Mediante escritura autorizada el día 21 de febrero de 2019, se ratifica y eleva a  w.
público un documento privado de compraventa del año 1978 relativo a una finca que se  70ww
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catastral que mide 3.607 metros cuadrados.
– Con fecha 16 de mayo de 2019, los compradores, sin la concurrencia de los 
vendedores,  otorgan,  ante  otro  notario  distinto,  otra  escritura  en  la  que  rectifica  la 
descripción de la finca comprada, de modo que pasa a describirse con una superficie 
de 3.607 metros cuadrados y diciendo que coincide íntegramente con el citado recinto 
catastral de igual superficie.
Presentadas  ambas  escrituras  solicitando  la  inmatriculación  de  la  finca,  la 
registradora opone dos defectos: a) que no se acompaña el título público previo, y por lo 
tanto no se acredita que el vendedor haya adquirido la propiedad de la finca al menos un 
año antes del otorgamiento de la escritura de elevación a público de documento privado. 
Este defecto no es objeto de recurso, por lo que no se referirá al mismo la presente 
resolución y sin que sea admisible, a los efectos de resolver este recurso, la aportación 
de documento alguno al tiempo de la interposición del recurso (cfr. artículo 326 Ley 
Hipotecaria), y b) que no hay identidad entre la finca transmitida en la escritura de 
elevación  a  público  de  documento  privado  de  compraventa  y  las  certificaciones 
catastrales  incorporadas  a  la  misma;  y  que  para  rectificar  y  hacer  coincidir  las 
descripciones de la finca contenidas en el titulo previo y en el título inmatriculador «sería 
necesaria  la  intervención,  o  ratificación,  de  todos  los  comparecientes  –o  de  sus 
causahabientes– en ambas escrituras».
El notario autorizante de la escritura de rectificación recurre únicamente el segundo 
defecto alegando, en esencia: a) que la exigencia de que tengan que volver a prestar el 
consentimiento todos los otorgantes del título previo y del título inmatriculador o sus 
herederos o causahabientes, «supondría un grave quebranto de la seguridad jurídica y 
provocaría un aumento de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto 
de comparecientes (…) a prestar su colaboración en este sentido»; b) que para acceder 
a la inmatriculación debe bastar que «el aspirante a primera inscripción» adapte la 
descripción  de  la  finca  a  lo  que  publica  Catastro,  y  que,  una  vez  hecho  eso,  «la 
publicidad registral dejará siempre a salvaguarda los posibles derechos de quienes 
puedan considerarse “verdaderos titulares” de algún supuesto derecho sobre la finca 
cuya inmatriculación se pretende, dado que quien inmatricula no adquiere la condición 
de “tercero hipotecario” del 34 LH», y c) «que el exceso de cabida con relación a los 
metros que constan en la escritura del año 1976 queda plenamente acreditado con las 
certificaciones catastrales a nombre del titular otorgante».
2.  Para la resolución de este recurso procede, en primer lugar, recordar que, a 
efectos de inmatriculación, con anterioridad a la reforma en la legislación hipotecaria 
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, era doctrina consolidada que, en virtud de lo 
señalado en el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social, no podía procederse a la inmatriculación de una finca 
si no se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente 
coincidentes con el inmueble tal y como resultaba descrito en el título inmatriculador.
Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, la finalidad que realmente 
persigue la coincidencia catastral que exigía el citado artículo 53 es la de fomentar la 
razonable  coordinación  entre  la  finca  registral  desde  el  momento  mismo  de  su 
inmatriculación  con  el  inmueble  previamente  catastrado.  Para  lo  cual,  desde  la 
Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por 
inmatriculación que no sean coincidentes «ab initio», en su ubicación y delimitación 
geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos.
Tras la derogación de dicha norma por la disposición derogatoria única Ley 13/2015, 
el contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley  e.
Hipotecaria, de manera que, en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos  w.b
preceptos, la aportación de  certificación catastral  descriptiva y gráfica sigue siendo  70ww
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descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En el caso que nos ocupa, no se aportó al Registro de la Propiedad, al tiempo de la 
calificación recurrida, el título público que acreditara que la parte vendedora hubiera 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de otorgar el titulo público de 
venta.
Suponiendo que cuando se aportara dicho título público previo y se pueda comparar 
con  el  título  inmatriculador  se  cumpla  el  requisito  de  que  «exista  identidad  en  la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador» lo que es 
evidente es que no se cumple el requisito legal de que exista también identidad, en todo 
caso, «en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto», pues el título 
inmatriculador describe la finca con una superficie de sólo 1.800 metros cuadrados, 
mientras que la certificación catastral aportada se refiere a un recinto gráfico de 3.607 
metros cuadrados del cual la finca vendida dice ser sólo una parte.
3.  Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca 
en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como 
compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los 
vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca 
comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto 
catastral de 3.607 metros cuadrados con el que en la escritura de venta se dijo no 
coincidir, sino ser sólo una parte del mismo de tan sólo 1.800 metros cuadrados.
La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial 
que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este 
nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial 
contenidas en los artículos 1254, 1258, 1259, 1261 y 1262 del Código Civil, exigiéndose 
en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su 
ratificación posterior, conforme al citado artículo 1259 del Código Civil.
En este punto no cabe sino desestimar las alegaciones del notario autorizante de la 
escritura de rectificación descriptiva, y ahora recurrente, cuando viene a sostener que la 
rectificación  de  supuestos  errores  en  títulos  públicos  que  documentan  negocios 
bilaterales la pueda llevar a cabo, por sí sólo, la parte compradora sin el concurso de la 
vendedora, so pretexto de que, exigir la concurrencia y consentimiento de todas las 
partes «supondría un grave quebranto de la seguridad jurídica y provocaría un aumento 
de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto de comparecientes (…) 
a prestar su colaboración en este sentido».
Como ha tenido ocasión de manifestar este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 28 de 
noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016), como principio general, se pueden 
alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo 
posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que 
sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.
No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede 
suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código 
Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o 
rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las 
reglas  generales  que  regulan  la  transmisión  de  los  bienes  y  derechos  (y  las 
consecuencias fiscales derivadas de las mismas). Ahora bien, la obligatoriedad de los 
pactos contractuales (cfr. artículos 1091 y 1258 del Código Civil) implica que cualquier  s
alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que  oe.
en él fueron parte (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 1998 o 19 de diciembre  w.
de 2002). 70ww
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de la escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, resultando 
de ésta, como ya se ha dicho, que no existe identidad en cuanto a la descripción de la 
finca contenida en el título inmatriculador con la que resulta de la certificación catastral 
descriptiva y gráfica (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 10 de octubre de 2017). 
Todo ello sin perjuicio de que el defecto hubiera decaído en caso de haber concurrido los 
citados otorgantes al efectuar la rectificación.
En definitiva, todo negocio bilateral, si adolece de algún error cuya evidencia no sea 
probada de manera absolutamente indubitada, requiere ser rectificado por todas las 
partes afectadas, y si quien propone la rectificación no obtiene todos los consentimientos 
precisos para ello, lo que ha de hacer es ejercitar las acciones que el ordenamiento 
jurídico le otorga.
Lo que sí que atentaría a la seguridad jurídica que invoca el recurrente sería admitir 
que tras convenir vendedor y comprador en documento público sobre el objeto de la 
compra, pudiera después el comprador unilateralmente modificar o rectificar el objeto del 
negocio sin el concurso de la otra parte negocial.
Tampoco puede admitirse la argumentación del recurrente que intenta apoyar su 
defensa de la posibilidad de rectificar unilateralmente el objeto de negocios bilaterales en 
la  afirmación  de  que  «los  posibles  derechos  de  quienes  puedan  considerarse 
“verdaderos titulares” quedan salvaguardados porque quien inmatricula no adquiere la 
condición de “tercero hipotecario del 34 LH”».
De seguirse la tesis del notario recurrente, pareciera que se le estaría sugiriendo a 
los vendedores que han de quedar abocados a tener que impugnar judicialmente la 
inmatriculación e inscripción registral de su supuesta venta, porque la finca que el 
comprador dice unilateralmente haber comprado no es la misma que los vendedores 
dijeron haberle vendido.
Por todo ello, el recurso ha de ser desestimado y confirmada la nota de calificación 
registral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.