BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63 Jueves 12 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 24877
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3558 Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de Arteixo, por la que se deniega 
la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don Manuel Mariño Vila, notario de A Coruña, contra la 
nota de calificación del registrador de la Propiedad de Arteixo, don Emiliano Voces de 
Onaindi González, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo 
hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura de préstamo hipotecario autorizada el día 30 de julio de 2019 por 
el notario de A Coruña, Don Manuel Mariño Vila, se pactó un tipo de interés de demora, 
en los siguientes términos: «El interés de demora se devengará al tipo que resulte de 
incrementar en dos puntos porcentuales el tipo fijo deudor vigente en el momento de 
producirse la misma (…) Cualquiera que sea el tipo de demora aplicable de conformidad 
con los apartados anteriores, la demora se devengará diariamente sobre las cantidades 
impagadas. El tipo de interés de demora será aplicable sobre el importe incluido en 
mora, en cuyo caso no se aplicará el ordinario, sin perjuicio de que a las cantidades no 
morosas  se  les  continuará  aplicando  los  intereses  ordinarios  de  no  declararse  el 
vencimiento anticipado conforme a las normas del presente Contrato. Los intereses de 
demora solo podrán devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no 
podrán  ser  capitalizados  en  ningún  caso,  salvo  el  supuesto  previsto  en  el 
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
II
Presentada telemáticamente la escritura referenciada en el Registro de la Propiedad 
de Arteixo, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado, de acuerdo con los artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria y 
los pertinentes del Reglamento Hipotecario para su ejecución, el precedente documento, 
que fue presentado telemáticamente el día 30 de Julio de 2.019, bajo el asiento 1.912 del 
diario 89, y aportada copia física liquidada el día 5 de los corrientes, ha sido calificado 
negativamente, en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
1.  Hechos:
En la precedente escritura, Don C. M. M. y Doña I. M. L. B. constituyen hipoteca a 
favor de Banco Caixa Geral, S.A., sobre una vivienda unifamiliar sita en el municipio de 
Arteixo, finca registral número 44.702. e.
En el primer párrafo de la cláusula financiera séptima –intereses de demora– se  w.b
establece  lo  siguiente:  “El  interés  de  demora  se  devengará  al  tipo  que  resulte  de  58ww
pinrcordeumceirnseta lra e mni sdmoas ”.puntos porcentuales el tipo fijo deudor vigente en el momento de
la viEvine nlad ac lháiupsoutelac andoa f itnieannec ieelr aca dráecctiemro oq union tdae – veivjeiecnudcaió nh aebxitturaajlu.dicial– no se expresa si
II.  Fundamentos de derecho:
Impide practicar la inscripción de hipoteca solicitada los siguientes defectos:
1.  Se  pacta  un  interés  de  moratorio  inferior  al  fijado  imperativamente  en  los 
artículos 25 de la LCI y 114.3 de la LH, es decir, inferior a la adición de tres puntos al 
interés remuneratorio pactado.
El artículo 25 de la Ley 5/2.019 dispone que “1.–En el caso de préstamo o crédito 
concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes 
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 
tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés 
de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no 
podrán  ser  capitalizados  en  ningún  caso,  salvo  en  el  supuesto  previsto  en  el 
artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2.–Las reglas relativas al interés de 
demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en 
el mismo sentido el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.
Las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los artículos 25 
de la LCI y 114.3 de la LH, no admiten “pacto en contrario”, y ello ni siquiera en beneficio 
del prestatario consumidor pues en el apartado IV del preámbulo se indica que la 
finalidad de la LCI, en este ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en el que existía 
cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter 
estrictamente imperativo”. A este respecto, el artículo 3 de la LCI establece que "las 
disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter 
imperativo,  no  siendo  disponibles  para  las  partes  contratantes  salvo  que  la  norma 
expresamente establezca lo contrario".
2.  El artículo 129.2.b de la Ley Hipotecaria en la nueva redacción dada por la 
Ley 1/2013 establece que: “La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la 
sujeción  al  procedimiento  de  venta  extrajudicial  de  la  hipoteca  deberá  constar 
separadamente  de  las  restantes  estipulaciones  de  la  escritura  y  deberá  señalar 
expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se 
hipoteque”.
Por todo lo expuesto, y teniendo lo reseñado en los hechos y fundamentos de 
derecho el carácter de subsanable, se suspende la práctica de la inscripción solicitada.
La presente calificación negativa causa prórroga automática desde la fecha de la 
última notificación.
Contra esta calificación cabe interponer: (…)
Arteixo, a 26 de Septiembre de 2.019. El Registrador, Fdo: Don Emiliano Voces de 
Onaindi González.»
III
Contra el apartado 1 de la anterior nota de calificación, don Manuel Mariño Vila, 
notario de A Coruña, interpuso recurso el día 9 de octubre de 2019 en virtud de escrito y 
en base a los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho.
1.  Resulta de aplicación a la escritura de préstamo hipotecario, la Ley 5/2019, de 15  s
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, al tener por objeto una  o
vivienda habitual y ser los prestatarios personas físicas. w.
inter2é.s  dLea  dúenmicoar ac, uinefsetrióionr  aal  mdeábxaimtiro  efisja dsoi  rleesgualltma elnetgea elmne enl taer tpícousliob l2e5 p daec tlaar L ueny  5ti/p1o9 .de  2020-3558n https://ww
La posición de este Notario recurrente es que el artículo 25 de la Ley 5/19 establece 
un máximo de interés de demora, pero en ningún caso la norma impide pactar un tipo de 
demora inferior, y ello en base a los siguientes argumentos:
a)  La finalidad de la Ley, según resulta de su Exposición de Motivos e inciso 
primero de su artículo 1, es establecer normas de protección de la parte prestataria. Por 
ello, congruentemente con tal finalidad (art. 3 Código Civil), ello no impide a la Entidad 
prestamista  mejorar,  en  beneficio  del  consumidor,  los  máximos  establecidos 
imperativamente por la norma legal, e incluso no pactar un interés de demora.
b)  La irrenunciabilidad a que se refiere la Ley en su artículo 3 viene referida a los 
derechos correspondientes al prestatario consumidor, y ha de interpretarse en el sentido 
de que no cabe la renuncia de éste a los limites imperativos fijados por la citada Ley en 
su beneficio. Al tener el tipo de interés de demora un carácter sancionatorio ante un 
incumplimiento, la Entidad de Crédito si puede renunciar al mismo, y, por ende, pactar un 
tipo inferior al máximo señalado legalmente. Si queda en al ámbito decisorio de la 
Entidad de Crédito aplicar un tipo de interés de demora ya pactado, caso de incurrir la 
parte prestataria en mora, por qué va a resultar posible “ab initio” pactar un tipo inferior al 
máximo legal? [sic].
c)  Cuando dice el artículo 25.2 de la Ley 5/19, que “las reglas relativas al interés de 
demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, ha de entenderse 
que resulta inválido el pacto por el que se altere la forma de cálculo del interés de 
demora, así como aumentar el máximo legal de tres puntos sobre el ordinario.
Prestamista y prestataria, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, 
pueden pactar libremente el interés ordinario, lo cual condiciona el tipo de demora. Es 
decir, el tipo de interés de demora, en realidad, si viene determinado por un pacto sobre 
el interés ordinario, que es libre entre las partes. Por lo cual resultarla absurdo considerar 
que si un pacto puede influir en el interés de demora final, al alza, no se admitiera un 
pacto explícito a la baja.
El pacto a la baja cae fuera del ámbito de aplicación de la norma del artículo 25.2 de 
la Ley 5/19.
d)  Las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 22 de abril de 2.015, 23 de 
diciembre de 2015 y 3 de junio de 2016, si bien referidas a una legislación anterior, tratan 
de los límites al interés de demora, configurándolos como máximos legales.
e)  El principio de autonomía de la voluntad y el principal general de defensa del 
consumidor en la contratatación [sic], habiendo de tenerse en cuenta los artículos 1.255, 
1.285 y 1.288 del Código Civil, y 9.3 y 51.1 de la Constitución.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 22 de octubre de 2019, se 
mantuvo en su nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril 
de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; 
1.255 y 1.258 del Código Civil; 114 de la Ley Hipotecaria; 25 de la Ley 5/2019, de 15 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 28 de la Directiva 2014/17/UE 
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de  e.e
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por  b
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º  58ww
d1e0 9230/1290.10, y la Sentencia del Tribunal Europeo de Justicia (Gran Sala) de 26 de marzo
1.  Se debate en el presente recurso si es posible pactar en una escritura de
préstamo hipotecario con consumidor un tipo de interés de demora al tipo que resulte de
incrementar en dos puntos porcentuales el tipo fijo deudor vigente en el momento de 
producirse la misma. El registrador suspende la inscripción de la cláusula por entender 
que las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los artículos 25 
de  la  Ley  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario  y  114.3.º  de  la  Ley 
Hipotecaria,  no  admiten  «pacto  en  contrario»,  y  ello  ni  siquiera  en  beneficio  del 
prestatario consumidor pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad 
de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en este ámbito, ha sido 
«sustituir el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo». El notario 
autorizante de la escritura que recurre la nota de calificación entiende que cuando dice el 
artículo 25.2 de la Ley 5/2019, que «las reglas relativas al interés de demora contenidas 
en este artículo no admitirán pacto en contrario», ha de entenderse que resulta inválido 
el pacto por el que se altere la forma de cálculo del interés de demora, así como 
aumentar el máximo legal de tres puntos sobre el ordinario.
2.  El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora 
en  caso  de  procedimientos  de  ejecución  hipotecaria,  establece  que:  «Los  Estados 
miembros  podrán  autorizar  a  los  prestamistas  a  imponer  recargos  adicionales  al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos».
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, determina lo siguiente: «1. En el caso de préstamo o crédito concluido por 
una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para 
uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos 
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora 
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser 
capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en 
este artículo no admitirán pacto en contrario».
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de 
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora 
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un 
tipo inferior -o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno- en beneficio del 
prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, 
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para 
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no 
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto 
en  cuanto  excluye  inequívocamente  el  control  de  abusividad  de  la  cláusula  -cfr., 
artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las 
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, según el cual «las 
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, 
(…), no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras, 
las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre 
de 2019-).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación 
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, 
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el  e.
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar  w.b
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al  58ww
cporénstrtaatmaoci ócno, nyt rastea dsou.s tDitueyl em eils manot emrioord roé gdimotean  ddee  ulonsa  inmtearyeosre ss edgeu rdideamdo rjau,r íednic ae l aq ulae 
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de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que: 
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la 
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la 
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un 
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas 
relativas al interés de demora contenidas en el apartado 1 del mismo artículo «no 
admitirán pacto en contrario». De este modo, frente al régimen general de autonomía de 
la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha 
optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con 
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula 
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que 
excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora 
inferior al legal.
Por las anteriores consideraciones, el defecto debe ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  19  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.