BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126910
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16914 Resolución  de  9  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Cornellá de Llobregat, por la 
que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don V. M. R. S., abogado, en nombre y representación 
de don A. F. A., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Cornellá de Llobregat, doña María del Rosario Molina Navarro, por la que se suspende la 
cancelación de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita por don A. F. A. el día 5 de marzo de 2021 se 
solicitó la cancelación por caducidad de dos anotaciones de embargo sobre la finca 
registral número 8.115 del Registro de la Propiedad de Cornellá de Llobregat:
– La anotación letra A de fecha 9 de diciembre de 1983, prorrogada por la C el 
día 28 de diciembre de 1987, y nota marginal de expedición de certificación de dominio y 
cargas de fecha 12 de marzo de 2008.
– La anotación letra B de fecha 12 de diciembre de 1983, prorrogada por la D de 
fecha 28 de diciembre de 1987, y nota marginal de expedición de certificación de 
dominio y cargas de fecha 15 de julio de 1986.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Cornellá de Llobregat, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento: 1049.
Diario: 104.
Entrada: 3636/2021.
Fecha Presentación: 15/04/2021.
Titular o presentante: don V. R.
Solicitante: A. F. A.
Fecha del título: cinco de Marzo del año dos mil veintiuno.
Calificado el precedente documento y en virtud de dicha calificación, he cancelado 
por caducidad la anotación de embargo letra B, prorrogada por la D, por nota extendida a 
su margen, al folio 122 del libro 120, finca número 8115.
Al margen de la anotación practicada se ha extendido nota de afección fiscal por el 
pago del Impuesto.
Al practicar la anotación, he cancelado por caducidad, 1 nota de afección fiscal. e.
De  conformidad  con  el  artículo  434  párrafo  3.º  del  Reglamento  Hipotecario,  se  w.b
advierte de la existencia de notas de expedición de certificación de título y cargas  914ww
rqeulaet isvea sa cao mprpoacñead ima iceonntotins udaec ieójne.cución sobre esta finca, según consta en la nota simple
FincEal  nCoR cUoo drdei neasdtaa  gfirnácfiac acmoennsttae  ceonn  leal  nCoattaa sstirmo pal ee sqtau efe sceh aa (caormt.1p0a.ñ4a L .a H c.)ontinuación.
No se ha practicado la cancelación de la anotación de embargo letra A -practicada 
el 9 de diciembre de 1983, prorrogada por la anotación letra C el 28 de diciembre 
de 1987-, por no haber transcurrido 20 años desde la fecha de la última nota de 
expedición de certificación de cargas derivada del mismo procedimiento -12 de marzo 
de 2008-.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1, 2, 18, 20, 210 apartado 1 de la regla octava; resolución de 15 
de  junio  de  2020  de  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  -
BOE 209/2020-.
No se cancela la anotación de embargo letra A, prorrogada por la C, al existir una 
nota a su margen de expedición de certificación para dicho procedimiento, de fecha 12 
de marzo de 2008, y por tanto no se cumplen los plazos establecidos en apartado 1 de la 
regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria.
Ante esta calificación podrá: (…)
Cornellá de Llobregat, a 4 de mayo de 2021. La registradora (firma ilegible) Fdo. M.ª 
Rosario Molina Navarro».
III
Contra la anterior nota de calificación, don V. M. R. S., abogado, en nombre y 
representación de don A. F. A., interpuso recurso el día 16 de junio de 2021 en virtud de 
escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Alegaciones
Primera.  Esta  parte  muestra  su  total  disconformidad  respecto  a  la  calificación 
efectuada por la Sra. Registradora de la Propiedad correspondiente al citado Registro, 
por cuanto entendemos que la misma no es ajustada a Derecho, y, por tanto, lesiva para 
el legítimo derecho de mi mandante Sr. D. A. F. A. (dicho sea en estrictos términos de 
dialéctica jurídica y con el debido respeto).
Segunda.  Los antecedentes del presente recurso, son los siguientes:
I.  Mi  mandante  Sr.  F.  A.,  es  titular  de  la  plena  propiedad  de  la  finca  que  a 
continuación se describe:
«Finca de Cornellá de Llobregat Núm. 8115 Idufir: 08023000102071
Descripción de la finca:
Número Veintiocho. Piso (…); de superficie sesenta y cinco metros cinco decímetros 
cuadrados.  Linda:  al  frente,  caja  escalera  y  vivienda  puerta  cuarta  misma  planta; 
izquierda entrando, con vivienda segunda propia planta; derecha, con fachada lateral a 
zona jardín y al fondo, con fachada posterior a zona jardín. Cuota: tres enteros treinta y 
tres centésimas por ciento.
Referencia catastral: 3194509DF2739C0032UW
Inscrita al Tomo 449, Libro 449, Folio 183, Inscripción 4.ª
II.  En la hoja correspondiente a dicha finca, consta anotado el siguiente embargo:
«– Anotado en el tomo 120, libro 120, folio 121, anotación letra A de fecha 9 de  oe.
diciembre de 1983. w.
Con una anotación preventiva de embargo tomada sobre esta finca a favor de Banco  914ww
Pderi mFeinraa ncIinasctiaónnc iaIn dunsútmriaelr,o  S.cAin.,c op ordqeu e Bpaorrc eploronvaid, enecni a aduictotasd ad ee n jueilc iJou zgeajedcou tidveo 
sneú moerdroe n1ó0 3e5l/ 8e3m-Cb,a srgeog usidoobsr ec olan trma iAsm. Fa.  Cpa.,r tait urleasr pdoen deestra  dfien cdai,e ccoinnu ecaverá cmteilr  gqauninaiennctiaols,   BOE-A-cable e
setenta y tres euros sesenta y cinco céntimos de principal y otras seis mil diez euros 
doce céntimos para intereses y costas; según mandamiento expedido por el Juzgado de 
Primera Instancia número tres de Hospitalet, el veinte de septiembre de mil novecientos 
ochenta y tres, que se presentó y motivó la anotación letra A, vigente, de fecha 9 de 
diciembre de 1983, obrante al folio 121, del tomo y libro 120 del archivo. Prorrogada por 
la anotación letra C, de fecha veintiocho de diciembre de mil novecientos ochenta y siete.
Al margen de la anotación letra A, aparecen dos notas de expedición de certificación 
de cargas para los mismos autos, con fechas siete de marzo de mil novecientos ochenta 
y seis y doce de marzo de dos mil ocho.
– Anotado en el tomo 120, libro 120, folio 122, anotación letra B de fecha 12 de 
diciembre de 1983.
Con una anotación preventiva de embargo tomada sobre esta finca a favor de Banco 
de  Financiación  Industrial,  S.A.,  porque  por  providencia  dictada  en  el  Juzgado  de 
Primera  Instancia  número  cinco  de  Barcelona,  en  autos  de  juicio  ejecutivo 
número 1032/83, seguidos contra A. F. C., titular de esta finca, con carácter ganancial, se 
ordenó el embargo sobre la misma para responder de veintiún mil ciento treinta y seis 
euros noventa y nueve céntimos de principal y otras seis mil diez euros doce céntimos 
para  intereses  y  costas;  según  mandamiento  expedido  por  el  Juzgado  de  Primera 
Instancia número cuatro de Hospitalet, el veintidós de septiembre de mil novecientos 
ochenta y tres, que se presentó y motivó la anotación letra B, vigente, de fecha doce de 
diciembre de mil novecientos ochenta y tres, obran/e al folio 122, del tomo y libro 120 del 
archivo.
Prorrogada  por  la  anotación  letra  D,  de  fecha  veintiocho  de  diciembre  de  mil 
novecientos ochenta y siete. Al margen de la anotación B, aparece nota de haberse 
expedido certificación de título de propiedad y cargas para los mismos autos, con fecha 
quince de julio de mil novecientos ochenta y seis.»
III.  Mediante Instancia privada de fecha 11 de junio de 2021, mi mandante solicitó la 
cancelación de ambas anotaciones de embargo, alegando que las mismas databan de 
fechas 9 y 12 de diciembre de 1983, prorrogados en fecha 28 de diciembre de 1987, sin 
que conste a partir de esta última fecha (es decir, desde hace más de treinta y tres años) 
ningún tipo de actuación por parte del Juzgado, con el objeto de proceder a la ejecución 
de dichas cargas.
IV.  Que es por este motivo que se solicitaba la cancelación de dichas anotaciones 
de embargo, por el transcurso un plazo superior a 20 años, de acuerdo con lo previsto en 
el apartado 1 del Artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, de conformidad con el 
cual:
«Las  inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y  cualesquiera  otras 
formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que 
debió  producirse  el  pago  íntegro  de  la  obligación  garantizada,  podrán  igualmente 
cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años 
desde  la  fecha  del  último  asiento  en  que  conste  la  reclamación  de  la  obligación 
garantizada  o,  en  su  defecto,  cuarenta  años  desde  el  último  asiento  relativo  a  la 
titularidad de la propia garantía.»
V.  Se alegaba en este caso concreto, que de acuerdo con la reciente doctrina de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de Manilva [sic], dicha norma, es 
de aplicación a las anotaciones de embargo, al tratarse el embargo de una traba de 
bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la  e
anotación de embargo; remitiéndonos en este aspecto a la resolución de fecha 15 de  bo
junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que reitera la  914ww
citadVaI.  doActcroingaié ynad oesseta bal eecsidtaa  edno csturi nreas, ollau cSiórna .d eR efegcishtara 2d2o rdae  dneo vCieomrnberell ád ed e2 0L1l9o.bregat,
lcaa laifnicoót aecli ódno cduem eemntboa prgreos Leenttraad oB ,p porro mrroi gmaadnad apnotre l ap oDs,i tiyv apmroecnetdei,ó p ao rc laon qcueela rr elasp mecistam aa 
por caducidad, pero denegó dicha caducidad por lo que respecta a la anotación letra A, 
prorrogada por la Letra C, por cuanto:
«No se ha practicado la cancelación de la anotación de embargo letra A -practicada 
el 9 de diciembre de 1983, prorrogada por la anotación Letra C el 28 de diciembre 
de1987-,  por  no  haber  transcurrido  20  años  desde  la  fecha  de  la  última  nota  de 
expedición de certificación de cargas derivada del mismo procedimiento -12 de marzo 
de 2008.–»
Tercera.  Pues bien, llegados a este punto, esta parte recurre mediante el presente 
escrito la citada denegación del embargo Letra A, prorrogado por Letra C, al entender 
que se halla en el mismo supuesto de caducidad que el otro embargo cancelado.
Y ello por cuanto entendemos que la mera solicitud de certificación de cargas de la 
finca, no implica en modo alguno una «reclamación de la obligación garantizada», sino 
un mero trámite procesal, previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que «per se» no 
implica  reclamación  alguna  de  deuda,  sino  tan  sólo  una  mera  constatación  de  las 
posibles cargas anteriores que puedan pesar sobre la finca, tras la cual no se ha llevado 
trámite alguno de ejecución de la finca durante el período nada desdeñable de más 
de 13 años.
Pero  es  que,  a  mayor  abundamiento,  desde  que  se  prórroga  la  anotación  de 
embargo Letra A. en fecha 28 de diciembre de 1987, mediante la correspondiente Letra 
C, y hasta que se emite dicho certificado de cargas, en el mes de marzo de 2008, 
transcurren más de 20 años, por lo que es evidente que dicha caducidad de la anotación 
de embargo ha tenido lugar con anterioridad a la emisión del certificado de cargas de 
constante referencia, y -en consecuencia- debe de ser igualmente cancelado.
Es por este motivo que la posterior emisión del certificado de cargas, no «convalida» 
el  período  de  inacción  y  de  paralización  del  expediente  de  ejecución  durante  el 
transcurso de 20 años, siendo además este periodo notablemente superior al mayor 
plazo de prescripción previsto en nuestro Derecho común y especial, para obligaciones 
de cualquier naturaleza contractuales o extracontractuales».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el 23 de junio de 2021 y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  86,  157  y  210  de  la  Ley  Hipotecaria;  199  del  Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004 y 14 y 21 
de junio y 3 de diciembre de 2007; la Instrucción de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 12 de diciembre de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2005, 16, 17, 18 y 21 de febrero 
de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de mayo y 19 de septiembre de 2008, 11 de mayo 
y 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio y 23 de noviembre de 2012, 10 de 
junio de 2014, 18 de mayo de 2016, 13 de octubre y 19 de diciembre de 2017, 12 de 
enero de 2018 y 22 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020.
1.  Se debate en el presente recurso si procede cancelar una anotación preventiva  e.
de  embargo  en  virtud  de  instancia  privada  en  la  que  se  solicita  la  aplicación  del  w.
artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria. 914ww
del Ltéar maninoot amciuónni cpipreavl edneti vCao drnee ellám, bfaureg op rlaectrtaic a«dAa»  esno bferec hlaa  f9in cdae  rdeigciiestmrabl ren údmee 1ro9 883.1 1e5n 
afanvootra cdieó n« B«aAn»c ola  deex pFeindaicnicóina cdióen c Ienrdtiufisctarciaiól,n S d.Ae. »d.o Cmoinnisot ay  mcaerdgiaanst ed en ofetac haal  m12a rdgee nm daer zloa   BOE-A-cable e
de 2008, en relación con el procedimiento que motivó la citada anotación preventiva. 
Dicha anotación «A» fue prorrogada con fecha 28 de diciembre de 1987, según resulta 
de la anotación «C» de prórroga.
La registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido 20 años desde la 
fecha de la última nota de expedición de certificación de cargas derivada del mismo 
procedimiento -12 de marzo de 2008-.
La recurrente entiende que procede la cancelación al amparo de lo previsto en el 
artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria y lo indicado por la Dirección General 
de los Registros y del Notariado en su Resolución de 22 de noviembre de 2019.
2.  En el historial registral de la finca consta extendida una anotación que ha sido 
prorrogada con anterioridad al día 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la 
vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), por lo que se plantea el 
problema de la posible caducidad de esta anotación preventiva de embargo prorrogada.
Con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de 
diciembre de 2000 reiterada en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos» de la presente) quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas 
antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  Ley  1/2000,  no  era  necesario  ordenar  nuevas 
prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo 
que no cabe su cancelación por caducidad. La normativa aplicable a estos supuestos 
debe ser la vigente en ese momento es decir la recogida en el artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, antes de la reforma de dicho artículo que introdujo la propia Ley 1/2000, de 
Enjuiciamiento Civil, siendo necesaria una sola prórroga de la anotación, lo cual supone 
en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se 
pretende.
Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo «las 
anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento judicial «presentado en 
el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000», resultando 
así que el momento clave a los efectos de saber si se les aplica una u otra legislación es 
el de la práctica del asiento de presentación, con independencia de la fecha de la 
resolución judicial en que se hubiera acordado»; la legislación anterior aplicable es la del 
artículo 199 del Reglamento Hipotecario (virtualmente derogado hacia el futuro por la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), según el cual esas anotaciones practicadas y prorrogadas con 
anterioridad tienen prácticamente una duración indefinida: las anotaciones preventivas 
ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida 
la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído 
resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su 
prórroga hubieren sido decretadas.
Según  lo  dispuesto  en  el  párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento 
Hipotecario, «las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad Judicial no se 
cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 
de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que 
la  anotación  preventiva  y  su  prórroga  hubieren  sido  decretadas».  Este  párrafo  fue 
introducido en la reforma reglamentaria aprobada por Decreto de 17 de marzo de 1959, y 
tuvo por objeto impedir toda indefensión del anotante, al no prever el artículo 86 de la 
Ley Hipotecaria, en su primitiva redacción (la anterior a la modificación operada en el 
mismo por la Ley de Enjuiciamiento Civil), exclusivamente una única prórroga de cuatro 
años.
En efecto, el texto del artículo 86, apartado primero, de la Ley Hipotecaria que estuvo  s
vigente  hasta  el  día  8  de  enero  de  2001  venía  a  establecer  que  las  anotaciones  oe.
preventivas, cualquiera que fuera su origen, caducaban a los cuatro años, salvo aquéllas  w.
que tuvieran señalado un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o  914ww
upno rp mlaaznod daeto c udaet rlaos a añuotso mridáasd. eLsa  qeuxeis ltaesn cdiae cdree teasrotan ,p sróer rpoegram úitníaic uan dae ú cnuicaatr op raóñrroosg vae pnoíar 
pporor vlooc aqnudeo e ens lpae creiafolersm ap rorebglelammaesn etanr iae l dcea s1o9 5d9e  slaes  caonnostiadceiroón eqsu ep rdeevbeínatniv amsa jnutdeinceiarl essu,   BOE-A-cable e
vigencia durante toda la vida del proceso, teniendo en cuenta que la duración de éste no 
es previsible, e incluso que puede tener una duración superior a los cuatro años.
Por otro lado, la introducción del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento 
Hipotecario supuso la prórroga indefinida de estas anotaciones preventivas judiciales 
hasta que se dictara resolución firme en el proceso en que se hubieran adoptado, de 
manera que no caducaban por transcurrir el plazo de cuatro años.
En este sentido se expresa la Exposición de Motivos del Decreto de 17 de marzo 
de 1959, donde puede leerse: «La prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas 
ordenadas por la autoridad judicial en determinadas circunstancias estaba impuesta por 
la experiencia procesal y era unánimemente solicitada para impedir que la caducidad de 
tales asientos se convirtiera en arma inadmisible de litigantes de mala fe». Esta finalidad 
fue asumida con claridad por este Centro Directivo en Resoluciones de 25 de septiembre 
de 1972, 24 y 25 de mayo de 1990, 11 de abril de 1991, 29 de mayo de 1998, 6 de 
marzo de 1999 y 6 de mayo de 2000, entre otras muchas.
La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición 
final novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora en este 
punto una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino 
prórrogas  sucesivas.  En  este  sentido,  para  evitar  la  caducidad,  se  hace  necesario 
solicitar  sucesivas  prórrogas  de  todas  las  anotaciones  preventivas,  incluidas  las 
judiciales, sin que se pueda entender que éstas, una vez prorrogadas, no caducan hasta 
que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el 
párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  debe  considerarse 
derogado.
Ocurre sin embargo que, desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el 
momento  de  entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  existían  numerosas 
anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse 
si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida.
Todo cambio legislativo plantea el problema de decidir por qué legislación deben 
regirse los actos realizados y las situaciones creadas bajo el imperio de la antigua ley, 
cuyos efectos todavía persisten en el momento de entrar en vigor la ley nueva.
Eso es lo que ocurría con las anotaciones preventivas judiciales prorrogadas antes 
de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no contempló expresamente 
el problema.
No obstante, cabía interpretar, aplicando los principios que inspiran la disposición 
transitoria séptima de la Ley 1/2000, que las anotaciones practicadas antes de entrar en 
vigor la ley debían seguirse rigiendo por la legislación anterior, aunque podría pedirse y 
obtenerse  su  revisión  y  modificación  con  arreglo  al  nuevo  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria. Aun teniendo en cuenta este principio, parecía dudosa la solución a adoptar 
en cuanto a las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la entrada en vigor de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, regidas por el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario.
Así cabía interpretar que tales anotaciones prorrogadas ya no estaban sujetas a 
prórroga indefinida, sino que transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse 
una nueva prórroga. Lo que ocurre es que en ese momento (el de entrada en vigor de la 
Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de 
manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga 
en  el  mismo  momento  de  entrada  en  vigor  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil, 
entendiéndose caducadas en caso contrario.
Con  el  objeto  de  resolver  estos  problemas  de  Derecho  transitorio,  se  dictó  la  s
Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre  oe.
de 2000, aclarada por la de 30 de noviembre de 2005. w.
Se consideró derogado el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, con base a lo  914ww
creutarol asceti vod edteer mlaisn ón olrom  asisg,u sieanlvteo:  q«ueel  epnr ineclliapsio s eg ednisepraoln gdae l loD ceorenctrhaori od, erel ccoagriádcot eern  neol 
avirrttíucdu lod e2 m.3a nddeal mCióednitgoo p Creisveil nstaigdnoif iecna  eqlu Ree lgaiss traon doeta lcai oPnreosp iepdreavde anntivteass  dper olarr oegnatrdaadsa  eenn   BOE-A-cable e
vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la 
legislación anterior. Por el contrario, las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud 
de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad una vez en vigor la nueva 
redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, caducarán automáticamente una vez 
transcurrido el plazo por el que se haya ordenado la prórroga, computado desde la fecha 
de la anotación misma de prórroga, pudiendo practicarse sucesivas ulteriores prórrogas 
en  los  mismos  términos».  A  ello  se  añade  en  el  punto  VI:  «Con  relación  a  las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
será  necesario  por  tanto,  ordenar  nuevas  prórrogas,  ni  procederá  practicar  asiento 
alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento 
de prórroga».
El fundamento del criterio interpretativo de este Centro Directivo fue incrementar la 
seguridad jurídica, de tal manera que las diversas situaciones posibles en el momento de 
entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil no ofrecieran dudas.
De esta manera, podían plantearse tres posibilidades diferentes.
En primer lugar, la de aquellas anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de 
la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86 
de  la  Ley  Hipotecaria  en  su  nueva  redacción,  es  decir,  sometidas  a  un  plazo  de 
caducidad de cuatro años, siendo susceptibles de prórrogas sucesivas.
En segundo lugar, estaban las anotaciones preventivas practicadas antes de entrar 
en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se sometían a este mismo régimen, es decir, 
caducaban a los cuatro años, pero admitían prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo 
régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad.
Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas antes de 
entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil.  En  este  tercer  supuesto,  siendo  la 
prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior 
legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, 
considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación 
a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. 
Por  el  contrario,  si  la  prórroga  se  ha  decretado  expresamente  y  presentado  en  el 
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá 
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto 
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro 
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas, 
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
3.  Ahora bien, en el presente caso el interesada solicita de forma expresa la 
aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla 
octava,  cuando  dice:  «Las  inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y 
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el 
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, 
podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier  interesado  cuando  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento  s
relativo a la titularidad de la propia garantía». oe.
Como se afirmó en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre  w.
de 2019, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una  914ww
oabplliigcaacciióónn  eys tete pnreerc eepfitcoa.cia real a través de la anotación de embargo, le resulta de
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embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la 
finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una 
ejecución procesal, y que origina un derecho de análogas características al real, ya que 
recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos. Es decir, 
concurren  en  él  las  dos  facultades  esenciales  del  derecho  real,  a  saber:  el  «ius 
persequendi», que autoriza a hacerse con el bien aunque su titularidad haya variado con 
posterioridad  al  embargo  mismo,  y  el  «ius  prioritatis»,  que  garantiza  al  primer 
embargante la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho. Es por tanto un 
verdadero derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de 
una obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar 
en el Registro de la Propiedad, mediante la correspondiente anotación preventiva, que 
viene a complementarlo» (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre 
de 2004 y 14 y 21 de junio y 3 de diciembre de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un 
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una 
garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del 
buen fin de la ejecución en curso mediante la afección «erga omnes» del bien trabado al 
procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido 
en la venta de aquél (cfr. Resolución 19 de diciembre de 2017).
Por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el 
crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por 
objeto preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al 
embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se 
realice (cfr. Resolución 11 de septiembre de 2006).
Es por ello, que la anotación de embargo no es constitutiva ni supone la afección de 
un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección 
de la finca al resultado del procedimiento de ejecución (cfr. Resolución 21 de noviembre 
de 2006).
4.  Sentadas tales premisas, se plantea el problema objeto de este recurso, desde 
cuándo hay que efectuar el cómputo del plazo de veinte años que señala el precepto.
En este sentido la Resolución de 15 de junio de 2020 señaló que el plazo previsto en 
el citado artículo 210 de la Ley Hipotecaria se cuenta desde el último asiento practicado 
en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la nota 
marginal de expedición de certificación de cargas).
Por tanto, existiendo en el presente caso dicha nota marginal de fecha 12 de marzo 
de 2008, no procede la cancelación del embargo por no haber transcurrido el plazo de 20 
años.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s