BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41979
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6382 Resolución de 23 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Eduardo José Delgado Terrón, notario de Castellón 
de la Plana, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Castellón de la 
Plana número 3, doña Cristina Martínez Ruiz, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 26 de agosto 2019 ante el notario de Castellón de 
la Plana, don Eduardo José Delgado Terrón, con el número 1.172 de protocolo, se 
formalizó un préstamo concedido por «Cajamar Caja Rural, S.C.C.» a dos personas 
físicas (doña N. R. A. y don G. G. F.) y en garantía del mismo se constituyó hipoteca 
sobre una vivienda perteneciente a una de las prestatarias –doña N. R. A., una mitad 
indivisa en nuda propiedad– y a otra persona física no deudora –doña L. A. F., el 
usufructo de esa mitad indivisa y el pleno dominio de la mitad restante–.
En la intervención de la escritura se indicaba que doña N. R. A. y don G. G. F. 
intervenían  como  deudores  no  hipotecarios  y  que  doña  L.  A.  F.  intervenía  como 
hipotecante no deudora. En el exponen se señalaba expresamente que, para referirse a 
doña N. R. A. y don G. G. F., se utilizaría la expresión de «parte deudora». En el 
apartado de la constitución de hipoteca se expresaba que eran los titulares de los bienes 
quienes constituían la hipoteca. En el apartado relativo a la ejecución de la hipoteca, 
cuando se señalaba el domicilio, expresamente se decía que dicho domicilio lo fijaban el 
deudor y en su caso, el hipotecante no deudor. Y finalmente, cuando se reseñaba el acta 
notarial de transparencia se utilizaba expresamente el término de «prestatarios».
II
Presentada el día 26 de agosto de 2019 copia autorizada de la citada escritura en el 
Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana número 3, fue objeto de la calificación 
que, a continuación, se transcribe únicamente respecto del defecto que es objeto de 
impugnación:
«El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento que se 
dirá, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, conforme a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Hechos: oe.
Documento presentado: Escritura de préstamo hipotecario n.º 1172 otorgada en  82ww
CasNteolltóanri oe la 2u6to dreiz aangtoes: tDo .d Eed 2u0a1r9d.o José Delgado Terrón.
AFisniecan t(od adteo sp rreesgeisnttraacleiósn)::  nn..ºº  8123 5d5e  dBeol rDriioalr.io 89.
Interesados: Cajamar.
Fundamentos de Derecho:
Se suspende la inscripción del presente documento por existir los siguientes defectos 
subsanables:
1.º  En la adjunta escritura de préstamo hipotecario interviene un hipotecante no 
deudor que hipoteca parte de la finca (una casa) en garantía de deuda ajena de los 
prestatarios personas físicas, sin que el notario autorizante, en la reseña del acta notarial 
de  transparencia,  haga  contar  que  la  misma  ha  sido  tramitada  también  con  dicho 
hipotecante no deudor y no solo con los prestatarios como se afirma, siendo aplicable la 
LCI por la concurrencia de los requisitos legalmente establecidos en el artículo 2 de 
dicha LCI.
Según el artículo 15.4 de la LCI, que regula las obligaciones notariales relativas al 
acta  previa  de  transparencia  “La  obligación  de  comparecencia  y  las  normas  de 
protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física 
que sea fiadora o garante del préstamo”, lo que implica que la reseña notarial de tal acta 
a  que  se  refiere  el  mismo  artículo  en  su  número  7,  deba  comprender  también  la 
indicación de que los plazos, entrega de documentación y el asesoramiento se han 
cumplido también respecto de los garantes.
Además, el art. 22.2 de la LCI establece que no se inscribirán aquellas escrituras de 
préstamo o crédito hipotecario a las que sea de aplicación esa Ley “en las que no conste 
la reseña del acta conforme al artículo 15.7.”, lo que debe aplicarse también a los 
supuestos en que sea incompleta.
2.º  (…)
Contra la presente calificación cabe (…)
Castellón de la Plana a 14 de octubre de 2019.–La Registradora: Cristina Martínez 
Ruiz».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Eduardo José Delgado Terrón, notario de 
Castellón de la Plana, interpuso recurso el día 13 de noviembre de 2019 mediante 
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de 
los hechos y fundamentos de derecho:
Se recurre la calificación (…) pero sólo en cuando al primero de los defectos puestos 
de manifiesto por la registradora Doña Cristina Martínez Ruíz, y que fue firmada el día 14 
de octubre de 2019; se incorpora además la copia autorizada de la escritura de préstamo 
en testimonio.
El recurso tiene su fundamento, en el artículo 14.7 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que dispone literalmente que “En la 
escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa 
del acta a la que se refieren los apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en este artículo.” e
Dado que en mi escritura he dado escrupuloso cumplimiento a lo dispuesto por el  bo
legislador, lo que he efectuado casi de forma literal, no se entiende el defecto de la  82ww
Rdeelg aisctrtaa dporreas, ummáirxáim vee rcauza ned oín teel garpoa, ryta hdaor á6  dperu deibcah od aerl tíacsuelos odriasmpoiennet oq uper e“setla cdoon tpeonri deol 
nloost adroioc uym deen ltao sm daensifcersittoasc,i óan  edfeec qtouse  deel  pcruemstpaltiar rcioo nc oeml pprreinncdipei oy  daec etrpatan sepla creonncteian ideon  dsue 
vertiente material.”
La registradora al calificarme así la escritura, en realidad, está poniendo en tela de 
juicio que yo haya prestado el asesoramiento a todas las personas que señala el 
apartado 4 del artículo 14 citado, donde queda incluido el hipotecante no deudor, cuando 
lo cierto es que el apartado del artículo 14 en unión del apartado 6 y 7 antes transcritos, 
correctamente  interpretados,  significan  que  si  yo  en  base  al  acta  formalizada,  que 
identifico o reseño, autorizo la escritura de préstamo hipotecario, es que mi labor de 
asesoramiento ha incluido a todos, es decir, no sólo al deudor, sino también al fiador o 
garante del préstamo y por tanto al hipotecario no deudor.
Nuestro ordenamiento jurídico es eminentemente espiritualista, alejado del primitivo 
formalismo del derecho romano, que obligaba al empleo de fórmulas sacramentales. 
Interpretar de otra forma los preceptos legales en los que baso el recurso, a mi entender, 
conduce a un rigorismo absurdo».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 18 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 del Código Civil; 1, 2, 14, 15 y 22 de la Ley 5/2019, de 15 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y la Instrucción de 20 de 
diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante 
diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario.
1.  La única cuestión que se plantea en el presente recurso es si en la reseña del 
acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario a la que se refiere el 
artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, debe indicarse que el hipotecante no deudor, persona física, ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previstos en dicho precepto legal.
2.  El artículo 1 de la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto 
establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca 
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos o por construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de  s
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el  e.
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (…)». w.
de lEa nL eeyl  p5r/e2s0e1n9te r ecsapseoc, ttoa ndteol  lah ipreogteisctarandteo rnao c odmeuod oerl ;r eyc duerrbeen ttee naedrmseit eenn l ac uaepnlitcaa bqiulied aedl 
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que sea fiadora o garante del préstamo». Por tanto, el deber de comparecencia a efectos
de información, y la correspondiente protección se extiende, por disposición expresa de 
la ley, a la persona física que sea fiadora o garante del préstamo (como es el hipotecante 
no deudor), lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/2899/2011 (en virtud 
de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019). Por consiguiente, el notario 
debe comprobar que se han cumplido respecto del hipotecante no deudor lo establecido 
en los artículos 14 y 15 de la ley; y, por ende, la reseña del acta de información previa 
que en la escritura de formalización del préstamo hipotecario impone el apartado 7 del 
artículo 15 debe extenderse a tal extremo.
La  registradora  debe  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el 
contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante 
y su fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, 
de acuerdo con el acta, de que el prestatario, y también el hipotecante no deudor 
persona  física  en  caso  de  existir,  han  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley. Ciertamente, como afirma el notario 
recurrente, el apartado 7 del citado artículo 15 se refiere únicamente al «prestatario», 
pero frente a la interpretación únicamente literal de esta norma debe prevalecer la 
interpretación lógica, sistemática y finalista de la misma para incluir en la preceptiva 
reseña la indicación de que también se ha cumplido el principio de transparencia material 
respecto del hipotecante no deudor.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.