BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149459
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20036 Resolución  de  16  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Adeje  a  inscribir  una  escritura  de 
ampliación de obra.
En el recurso interpuesto por doña M. C. D., abogada, en nombre y representación 
de don R. P. V. H. y doña I. M. A. B., contra la negativa del registrador de la Propiedad de 
Adeje, don Perfecto Blanes Pérez, a inscribir una escritura de ampliación de obra.
Hechos
I
El día 16 de junio de 2021, con el número 1.626 de protocolo, se autorizó por el 
notario de Santa Cruz de Tenerife, don Antonio Navarro Pascual de Riquelme escritura, 
denominada  de  «ampliación  de  obra  nueva  finalizada  por  prescripción  urbanística» 
respecto de una finca que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Adeje con 
la siguiente descripción:
«(…) Vivienda en planta alta del bloque (…), en término municipal de Adeje. Consta 
de salón-comedor, cocina, trastero, aseo, hall, despacho, dos dormitorios, dos baños y 
porche, con una superficie construida de ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), 
más una terraza de sesenta y cinco metros cuadrados (65 m2) en total ciento noventa y 
tres metros cuadrados (193 m2). Linda (…) Le corresponde como anexo privativo el 
sótano-almacén situado en el sótano del Bloque (…), que tiene una superficie útil de 
ochenta y cuatro metros cuadrados (84 m2) y que linda (…) Cuotas.–En la Fase I 6,32%; 
General 4,40%».
En la escritura, los otorgantes manifestaban que habían ampliado la obra nueva de 
dicha edificación en los términos que a continuación se describía, «cambiando su uso al 
de vivienda unifamiliar con terrazas, con la siguiente descripción: (…) Vivienda en planta 
alta del bloque (…), distinguida interiormente con el número (…), de la edificación 
ubicada (…), en término municipal de Adeje. Tiene una superficie total construida de 
doscientos veintitrés metros y noventa y cuatro decímetros cuadrados (223,94 m2), y útil 
total de ciento noventa y cuatro metros y treinta y ocho decímetros cuadrados (194,38 
m2), ocupando las terrazas exteriores y balcones una superficie de sesenta y dos metros 
cuadrados (62,08 m2). Se distribuye en cocina, salón-comedor, cuatro dormitorios, tres 
baños, trastero, lavadero, aseo, recibidor, sala, cuarto, dos terrazas y tres balcones 
(…)».
II
Presentada el día 20 de julio de 2021 dicha escritura en el Registro de la Propiedad 
de Adeje, fue objeto de la siguiente nota de calificación: es
«Referencia: w.
NC.laº sdee  deen tdraodcuam: 3e0n8to5:/ 2A0m21p.liación de obra nueva terminada.
FNeoctahraio d/Aeul dtoorcizuamneten:t oA:n 1to6n-0io6 -N2a0v2a1r.ro Pascual De Riquelme.
Protocolo: 1626.
Asiento: 2830/0 -Diario: 122.
Fecha presentación del documento: veinte de julio de dos mil veintiuno.
Nota de calificación Examinado el documento arriba referenciado, a la vista de su 
contenido y de los asientos del Registro y de conformidad con los artículos 18 y 19.bis de 
la Ley Hipotecaria, ha sido calificado negativamente por el Registrador que suscribe, por 
lo que se ha suspendido la inscripción del documento por el/los siguiente/s defecto/s que 
tiene/n el carácter de subsanable/s:
Hechos:
Se califica escritura de ampliación de obra nueva terminada autorizada ante el 
Notario de Santa Cruz de Tenerife, Don Antonio Navarro Pascual de Riquelme, el día 16 
de  junio  de  2021,  número  1.626  de  protocolo,  que  motivó  la  entrada  3085/2021, 
asiento 2.830 del Diario 122, por el que los cónyuges Don R. P. V. H. y Doña I. M. A. B., 
declaran la ampliación de la finca urbana: Número diecisiete de Propiedad Horizontal, 
registral número 43.171 de Adeje, por prescripción urbanística, pasado de tener 128 m2 
construidos destinados a vivienda una terraza de 65 m2, y un anexo privativo sótano-
almacén de superficie útil 84 m2, a tener una superficie total construida de 223,94 m2, 
una superficie total útil de 194,38 m2, y unas terrazas exteriores abiertas y balcones que 
ocupan una superficie de 62,08 m2.
Se acompaña a tales efectos, Decreto de caducidad de la acción de restablecimiento 
de la legalidad Urbanística infringida, expedida por la concejalía del Área de Transición 
Ecológica, Gestión del Territorio, Desarrollo y Empleo del Ilustre Ayuntamiento de Adeje; 
Certificado de prescripción urbanística emitido el 7 de mayo de 2019 por el Arquitecto 
Técnico Don J. M. F. O., así como Certificado de Eficiencia energética emitido con 
fecha 16 de junio de 2021.
Para la inscripción del documento objeto de calificación se precisará el cumplimiento 
de los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal para la modificación del 
título constitutivo de la misma, en particular el acuerdo adoptado por la unanimidad de 
los propietarios de los elementos privativos del Complejo en que radica la finca, lo que 
además advierte expresamente el Notario autorizante.
Fundamentos de Derecho:
De conformidad con lo establecido en el artículo 1259 del Código Civil, ninguno 
puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley 
su representación legal.
Artículos  17  apartado  6  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  Propiedad 
Horizontal. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la 
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de  la 
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación.
Parte dispositiva
En virtud de lo expuesto, don Perfecto Blanes Pérez, Registrador titular del Registro 
de la Propiedad de Adeje, acuerdo:
Primero.  Suspender la inscripción pretendida en el documento calificado, por las  e.
causas y en los términos que resultan de la presente nota de calificación. w.b
Segundo.  Notificar la presente calificación al presentante y Notario autorizante del  036ww
documento calificado, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota podrá (…)
En Adeje, a 4 de agosto de 2021. El registrador, Este documento ha sido firmado 
digitalmente  por  el  registrador:  don  Perfecto  Blanes  Pérez  con  firma  electrónica 
reconocida.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  M.  C.  D.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de don R. P. V. H. y doña I. M. A. B., interpuso recurso el día 24 de 
agosto de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«(…)  Primero:  Alega  la  resolución  como  causa  de  calificación  con  defecto 
subsanable,...  el  que  para  la  inscripción  del  documento  objeto  de  calificación  se 
precisará  el  cumplimiento  de  los  requisitos  establecidos  en  la  Ley  de  propiedad 
horizontal para la modificación del título constitutivo de la misma, en particular el acuerdo 
adoptado por la unanimidad de los propietarios de los elementos privativos del complejo 
en que radica la finca, lo que además advierte el notario autorizante (…)
Segundo: entrando en el fondo de la cuestión la ampliación de obra nueva terminada 
y prescrita, objeto de inscripción, hemos de partir de lo siguiente: Los metros cuadrados 
existentes en la vivienda, en ningún momento se ha modificado en su extensión y/o 
superficie, solo en su utilización, desde la escritura inicial de compraventa y en la de 
división horizontal de fecha 28 de mayo de 2003, se señala la superficie de la vivienda 
(…)
Es de construida de 128 mt2.
terraza 65 mt2.
total 193 mt2.
Y un anexo privativo sotana almacén de 80 mt2.
Y en base a esto se le atribuye cuota: se le asigna una cuota en el total de la fase I 
del 6,32% y en la totalidad del complejo del 4,40% (…)
En  la  escritura  de  compraventa  de  los  recurrentes  de  fecha  24/6/2009  (…)  la 
medición es
construida 128 mt2.
terraza 65 mt2.
total 193 mt2.
Y un anexo privativo sótano almacén de superficie útil 84 mt2.
Cuota: se le asigna una cuota en el total de la fase I del 6,32%, y en la totalidad del 
complejo del 4,40%.
Y según la escritura elabora de obra nueva finalizada por prescripción urbanística de 
fecha 16/6/2021 ante el Notario Don Antonio Navarro viene a señalar según informe 
técnico lo siguiente:
Tiene una superficie total construida de 223,94 mt2.
Útil de 194,38 mt2.
Ocupando terrazas exteriores y balcones de 62,08 mt2.
Cuota: se le asigna una cuota en el total de la fase I del 6,32% y en la totalidad del 
complejo del 4,40%.
Tercero: (…) certificado técnico (…) según el cual concluye que no hay modificación  e
de la superficie útil de la vivienda, existiendo un margen ínfimo de diferencia. Esto es,  bo
con una estimación de 15%, nos daría que la vivienda tiene una superficie útil de 111,30  036ww
tmott2a,l  dqeu e1 9s5u,m30a dmot 2a,  lcai frsau pqeurefi ceise  mútuily d aepl raonxeimxoa d(a8 4a,0 la0  mmet2d)i cnióons  rdeacriíean tuenmae snutep errefaicliieza údtail 
del inmueble, 194,38 mt2.
A lo que se concluye, que no hay ampliación de superficie útil de la vivienda, solo un 
cambio de uso a parte la misma, donde ese sótano almacén ha formado parte ahora de 
la superficie total de la vivienda.
Y ello, junto a la cuota de la división horizontal [sic] que es por superficie total la cual, 
sigue siendo la misma no altera en modo alguno la cuota de participación de la vivienda 
en sí. con lo que no debe haber modificación de la división horizontal, ni necesita 
aprobación unánime, ni ninguna otra por parte de la comunidad de propietarios.
Y ello, ya que, según el artículo 5 LPH, para la fijación de la cuota de participación 
“se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del 
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma 
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
Además, en la propia escritura de obra nueva y división horizontal (…) señala que 
cláusula VII:
2.º  El propietario o propietarios, actuales o futuros, de las fincas que componen 
esta división horizontal, podrán sin necesidad de aprobación de la Junta de Propietarios, 
por su cuenta exclusiva, proceder a realizar agrupaciones, segregaciones en todo o 
parte y divisiones en varias unidades independientes y con comunicaciones interiores en 
su caso, distribuyendo entre ellos las cuotas de participación que les tienen asignadas, 
en esta división horizontal y todo ello sin que tales operaciones afecten a la estructura 
del edificio.
Por todo ello,
Al  registrador  solicito:  Que  admita  el  presente  escrito  teniendo  por  interpuesto 
recurso gubernativo en tiempo y forma, y se sirva acordar la inscripción de la escritura 
suspendida por reunir los requisitos legales legalmente exigidos.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 24 de agosto de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 2, 3, 5, 7, 10, 12, 17, 24 y 26 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, introducido por la Ley 8/1999, 
de 6 de abril; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de julio 
de 2009 y 13 de mayo de 2016; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989, 18 de 
junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 2 de marzo de 2001, 26 de 
septiembre de 2002, 7 de abril de 2006, 7 de octubre de 2008, 22 de enero de 2009, 17 
de octubre de 2010, 5 de mayo y 15 de junio de 2011, 27 de noviembre de 2013, 13 de 
enero de 2014, 8 de enero, 15 de febrero y 20 de diciembre de 2016, 23 de marzo y 31 
de octubre de 2018 y 5 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio y 12 de noviembre de 2020 
y 25 de febrero y 28 de junio de 2021, así como, respecto del artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria, las Resoluciones de 19 de febrero y 9 de octubre de 2020 y 15 de enero, 12 
de julio y 20 de septiembre de 2021. s
1.  Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la  w.b
cual se declara la «ampliación de obra nueva finalizada por prescripción urbanística» de  036ww
duen a1 f2in8c am eentr orésg icmueand rdaed opsr ocpoiendsatrdu ihdoorsiz odnetsatiln, addeo ms oad ov iqvuieen pdaas, am dáes  teunnear  tuenrraa szuap deerf ic6ie5 
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superficie total útil de 194,38 metros cuadrados, y unas terrazas exteriores abiertas y 
balcones que ocupan una superficie de 62,08 metros cuadrados.
El  registrador  suspende  la  inscripción  de  la  escritura  presentada  por  entender 
necesario el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley sobre propiedad 
horizontal para la modificación del título constitutivo de la misma, en particular el acuerdo 
adoptado por la unanimidad de los propietarios de los elementos privativos del complejo 
en que radica la finca, lo que además advierte expresamente el notario autorizante.
La recurrente alega, en síntesis, que no hay ampliación de superficie útil de la 
vivienda sino solo un cambio de uso de parte la misma, y aporta con el escrito de 
impugnación un certificado técnico respecto de tal extremo.
2.  Como cuestión previa, ha de recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria 
establece que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma, siendo reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las 
Resoluciones de 19 de febrero y 9 de octubre de 2020 y 15 de enero y 12 de julio 
de 2021), basada en el contenido del citado precepto legal y en la doctrina del Tribunal 
Supremo (vid. Sentencia, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000), que el objeto del 
recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el 
propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si 
esa  calificación  fue  o  no  ajustada  a  Derecho.  Y  el  hecho  de  que  sea  el  acto  de 
calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre 
ellas  que,  por  imperativo  legal,  el  recurso  debe  recaer  exclusivamente  sobre  las 
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, 
pues, de no ser así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría 
indefensión para el recurrente.
Por ello, debe rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en 
documentos  no  presentados  en  tiempo  y  forma  (como  es  en  el  presente  caso  el 
certificado técnico que acompaña al escrito de impugnación), pues el recurso debe 
resolverse atendiendo únicamente a las cuestiones planteadas en la nota recurrida y a la 
documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación.
3.  Respecto del fondo de la cuestión planteada, ciertamente, tratándose de una 
propiedad  horizontal,  la  ampliación  de  la  construcción  de  la  vivienda  objeto  de  la 
declaración  formalizada  en  la  escritura  calificada  comporta  modificación  de  la 
configuración exterior del conjunto inmobiliario del que forma parte integrante dicha finca, 
así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el 
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Según  se  afirmó  en  las  Resoluciones  de  este  Centro  Directivo  de  8  de  enero 
de 2016, 31 de octubre de 2018 o 19 de julio de 2019, tratándose de un elemento 
privativo,  se  admite  la  posibilidad  de  modificar  los  elementos  arquitectónicos, 
instalaciones o servicios de aquél cuando no se menoscabe o altere la seguridad del 
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los 
derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
propiedad horizontal).
Este Centro Directivo, ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de 
febrero  de  1989,  entre  otras,  puso  de  relieve  que  «en  la  propiedad  horizontal  la 
necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes 
sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la  s
ley como propiedad separada –artículos 1 y 3–), con la ineludible interdependencia  oe.
objetiva  y  recíprocas  limitaciones  derivadas  de  la  unidad  física  del  edificio  en  su  w.
conjunto,  no  se  opone,  en  sede  de  utilización  de  los  elementos  privativos,  al  036ww
msea nveternifiicmai ean tpoa drteir  ldoes  purnin sceipñioorsí oin pfoortmenacniatelms ednetle d earbescohluot od es opbrorep ieeld qaude,  csuey ap rdoeyleimctiatanc ilóons 
límites legales en forma de prohibición u obligación».
Pero una modificación como la presente en la descripción de un elemento privativo, 
en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su 
propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta 
de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la Ley sobre propiedad 
horizontal).
En el presente caso, según la descripción que se pretende hacer constar en el 
Registro, se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos 
comunes de la división horizontal.
En consecuencia (reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018), se 
pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es 
materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal 
alteración  implica  una  modificación  del  título  constitutivo  de  conformidad  con  el 
artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «los acuerdos no 
regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de 
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos 
de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios 
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito 
jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con 
reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que 
la  unanimidad  no  ha  desaparecido,  exigiéndose  cuando  se  trata  de  cambiar  la 
configuración,  constitución  o  normas  esenciales  del  inmueble  (cfr.  Sentencias  del 
Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016).
Distinto sería el caso de tratarse de un complejo urbanístico o incluso de una 
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de 
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes, pues 
en este caso la mera modificación de la superficie construida de dicha vivienda no 
implica,  «per  se»,  la  modificación  de  las  cuotas  de  participación  de  los  elementos 
privativos  integrantes  del  conjunto  urbanístico.  En  estos  supuestos  la  misma  ley 
exceptúa  de  la  regla  de  unanimidad,  no  sólo  en  el  propio  artículo  17,  sino  en  el 
artículo 10, apartado 3.b), que, después de la modificación realizada por la disposición 
final primera, apartado cuarto, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración y renovación urbanas, permite que por «aprobación por las tres quintas 
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de 
las cuotas de participación» pueda llevarse a cabo «la división material de los pisos o 
locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de 
su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por 
segregación  de  alguna  parte;  la  construcción  de  nuevas  plantas  y  cualquier  otra 
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas 
y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas 
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio». En 
estos supuestos, el acuerdo de la junta de propietarios puede adoptarse con la mayoría 
de 3/5 previsto en este artículo 10, apartado 3.b).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  036ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 16 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.