BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23777
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3394 Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Castelldefels,  por  la  que 
suspende la cancelación de una hipoteca.
En el recurso interpuesto doña M. L. J. L. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Castelldefels, don Carlos Llorente Birba, por la que suspende la 
cancelación de una hipoteca.
Hechos
I
Mediante una instancia suscrita por doña M. L. J. L. indicaba que era propietaria de 
la finca registral número 21.707 del Registro de la Propiedad de Castelldefels. Dicha 
finca se encontraba gravada con una hipoteca posteriormente ampliada a favor de la 
«Caixa d’Estalvis del Penedès» constituida en garantía de un préstamo concedido a 
terceros, siendo hipotecante no deudora. Los deudores se declararon en concurso, 
siendo tramitados ante el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona con números 
de procedimiento 498 y 499 de 2017, concluyendo ambos mediante autos firmes de 
fecha 9 de mayo de 2019 en los que se acordaba la exoneración definitiva del pasivo 
insatisfecho entre el que se encontraba el referido préstamo. Acompañaba a dicha 
instancia fotocopia de la escritura de constitución de préstamo con garantía hipotecaria 
otorgada el día 29 de enero de 2009 ante el notario de Barcelona, don Santiago García 
Ortiz, y de los referidos autos.
II
Presentada el día 19 de junio de 2019 dicha documentación en el Registro de la 
Propiedad de Castelldefels, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa/resolución.
Notificación.
De conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y una vez acreditado el pago 
de  los  Impuestos  establecidos  en  virtud  del  art.  254  de  la  Ley  Hipotecaria,  se  ha 
procedido a suspender la cancelación del documento que se dirá, por los siguientes 
hechos y fundamentos de derecho:
Antecedentes de hechos:
1.º  Consta presentado en este Registro, Testimonio literal de dos autos, ambos 
firmes y dictados el día 9 de mayo de 2018 por don Raúl N. García Orejudo –Magistrado-
Juez  del  Juzgado  Mercantil  número  7  de  Barcelona–,  en  los  Concursos 
consecutivos 498/2017-F y 499/2017-F (habiéndose verificado su autenticidad por medio  e.
del CSV), junto con una instancia suscrita el día 11 de junio de 2019 por doña M. L. J. L.  w.b
(no constando firma legitimada notarialmente ni firmada en presencia del Registrador),  94ww
peonrti dmaedd io“ Cdaei xlaa  cuda’El sstea lvsios licidtae l la Pceannecedléasc”i ón( adcetu laal  hiBpoatnekciaa)  coqnusetit uigdraa vaa  favlao r dfien claa 
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En fecha 30 de julio de 2019 se presentó la correspondiente carta de pago del 
Impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados 
(Modelo 600).
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1, 20, 82 y 103 de la Ley Hipotecaria; 193.4 de su Reglamento, 
149 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 178 bis de la Ley Concursal y las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de julio, 2 de septiembre y 18 
de noviembre de 2013 y 1 de abril, 23 de mayo y 5 de septiembre de 2014 y 10 de mayo 
de 2018.
Se  presenta  una  instancia  en  la  que  doña  M.  L.  J.  L.,  titular  registral  de  la 
finca 21.707 solicita la cancelación de la hipoteca que grava dicha finca, constituida a 
favor de la “Caixa d’Estalvis del Penedés” (actual Bankia), si bien en el “Expone 3.º”, los 
datos del préstamo, su ampliación e inscripción no se corresponde con la indicada 
finca 21.707 –única perteneciente a esta demarcación registral–.
Dicha hipoteca se constituyó en garantía de un préstamo del que eran deudores 
doña M. L. A. J. y don P. J. P. S.
Acompaña a la instancia el Testimonio literal de dos autos firmes y dictados el día 9 
de mayo de 2018 en los Concursos consecutivos 498/2017-F y 499/2017-F, de doña M. 
L. A. J. y de don P. J. P. S., autos de idéntico contenido, en los que se acuerda la 
conclusión de los concursos de los citados doña M. L. A. J. y de don P. J. P. S., se 
reconoce a los concursados el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, siendo 
definitivo el beneficio y se indican los acreedores y las cantidades que integran el pasivo 
no satisfecho al que alcanza la exoneración.
La cancelación solicitada no se puede practicar por las siguientes razones:
1.  En la resolución judicial aportada no se ordena cancelación alguna. Los asientos 
de Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y, según el artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria, “las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán 
sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra 
escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación 
la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción...”.
Para  que  pudiera  cancelarse  la  hipoteca  sería  necesario,  además  de  que  la 
resolución judicial lo ordenara explícitamente, indicando la finca y la Inscripción de la 
misma que debe cancelarse, que constara que el titular registral de la hipoteca ha sido 
parte en el procedimiento, por aplicación de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria) y que se le ha notificado que su hipoteca va a ser cancelada.
2.  No se acompaña a los testimonios de los autos ningún mandamiento, que es 
necesario para ordenar la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a 
los Registradores de la Propiedad (artículo 149 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), salvo 
en el caso de que lo ordene una sentencia.
3.  Finalmente, en los autos aportados se dice que “La extinción de los créditos no 
alcanza a los obligados solidarios, fiadores y avalistas del concursado respecto de los 
créditos que se extinguen”. Podría considerarse que el hipotecante no deudor, en el caso 
de un préstamo hipotecario, es un fiador hipotecario, al que no alcanza la extinción de 
los créditos.
4.  Es defecto, además de la discordancia en la instancia de los datos de inscripción 
y responsabilidad del préstamo y su ampliación en este Registro, la falta de firma  s
legitimada notarialmente, o ser firmada dicha instancia en presencia del registrador (arts.  oe.
103 LH y 193.4 RH). w.
ddee l pEdreensf eeccontntoas ceaiócnuntee crnioocrrirmae,se apncoteun edsrieedñnoat esla uddsuopr,ae nqntudeee dre all apn ldacoza ona cdueetola msceiáóstneic nastmao ledicníiattaesd  aap  rcoporonrrot aglara  ddceoos nedcle u arqrsueieenn cstieao    2020-3394n https://ww
tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones  legalmente
pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria, pudiendo
no obstante el interesado o el Notario autorizante del título, durante la vigencia del 
asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, 
solicitar  que  se  practique  la  anotación  preventiva  prevista  en  el  artículo  162  del 
Reglamento Hipotecario.
De conformidad con lo establecido en los artículos 66 y 324 al 328 y siguientes de la 
Ley Hipotecaria, esta calificación podrá (…).
Castelldefels, a 20 de agosto de 2019.–El Registrador (firma ilegible), Fdo., Carlos 
Llorente Birba».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. L. J. L. interpuso recurso el día 25 de 
septiembre de 2019 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  De la solicitud de cancelación.
1.  En fecha 19 de junio de 2019 esta parte presentó ante este Registro solicitud de 
cancelación de la hipoteca respecto de la finca registral 21.707, correspondiente a:
“Entidad  número  cuarenta  y  tres.  -  Apartamento  puetra  [sic]  (…),  del  inmueble 
denominado ‘residencia-hotel, (…)’, sito en el término de Castelldefels, barriada (…), y 
otro frente posterior a (…). Consta de salita de estar-office con hornillos eléctricos, baño, 
armario empotrado y dormitorio, con terraza. Ocupa una superficie aproximada de treinta 
y cinco metros cuadrados, y linda: por su frente, Norte, tomando como tal el de la total 
finca, corredor de acceso, al que abre puerta, la entidad número (…), y mediante terraza 
propia, con la terraza de esta entidad; derecha entrando, escalera de servicios, en parte 
mediante terraza; izquierda, mediante terraza, con la fachada este del inmueble, y 
espalda, mediante terraza, con la fachada Sur del inmueble. Se halla afecta esta entidad 
a una servidumbre de paso a favor de la comunidad en virtud de la cual, a través de una 
escalera de gato situada en la tenaza, se podrá accederá la cubierta general y depósitos, 
para atender al mantenimiento y reparación de los mismos.”
2.  La mencionada hipoteca fue concertada por la propietaria de la misma como 
“hipotecante no deudora” respecto a los deudores doña. M. L. A. J. y don P. J. P. S., con 
números de DNI (…) y (…), respectivamente, como prestatarios solidarios con la entidad 
bancaria Caixa d’Estalvis del Penedes (actual Bankia) el contrato de préstamo por 
importe inicial, de 275.000 € otorgado por medio de escritura de fecha 29 de Enero 
de  2009  por  el  Notario  de  Barcelona  Santiago  García  Ortiz  y  posteriormente 
incrementado en 34.485 € por medio del otorgamiento de la escritura de fecha 30 de 
Junio de 2011 del Notario de Barcelona Joaquín Julve Guerrero. (…)
3.  Que, ante la situación de insolvencia de ambos deudores, doña. M. L. A. J. y don 
P. J. P. S. éstos promovieron sus respectivos concursos de acreedores, sustanciándose:
a)  Doña.  M.  L.  A.  J.,  procedimiento  Concurso  Consecutivo  número  498/2017 
seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona.
b)  D.  P.  J.  P.  S.,  procedimiento  Concurso  Consecutivo  número  498  [sic]/2017 
seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona.
Ambos  procedimientos  concursales  concluyeron  mediante  el  reconocimiento,  en  e.
ambos, del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, teniendo éstos el carácter  w.
de definitivo: 94ww
– Auto 102/2018, de fecha 9 de mayo de 2018, respecto a Dña. M. L. A. J.
– Auto 103/2018, de fecha 9 de mayo de 2018, D. P. J. P. S. (…).
4.  Justamente como consecuencia de la concesión del beneficio de exoneración del 
pasivo insatisfecho a ambos deudores, y por tanto a raíz de la extinción de sus deudas, 
ha de procederse a la cancelación de la hipoteca, motivo por el que se formuló la 
oportuna solicitud de cancelación ante el Registro de la Propiedad Castelldefels.
Segundo.  Contenido de la resolución objeto de recurso.
5.  Así las cosas, tras formular la oportuna solicitud de cancelación registral, el 
pasado día 26 de agosto de 2019 se notificó resolución por la que se acuerda calificar 
negativamente la solicitud de cancelación, amparándose la resolución especialmente en 
los siguientes motivos: (…)
6.  Que esta parte no encuentra ajustados a derecho los argumentos esgrimidos por 
cuanto:
– En las resoluciones dictadas por el Juez de lo Mercantil no es preciso que se 
ordene  expresamente  la  cancelación  de  la  hipoteca  puesto  que  el  bien  inmueble 
afectado  no  es  propiedad  de  ninguno  de  los  deudores  y/o  concursados,  siendo  la 
propiedad del inmueble de la hipotecante no deudora (Sra. M. L. J. L.).
– Que la figura del hipotecante no deudor no se asemeja en modo alguno a la figura 
del fiador.
Tercero.  De la procedencia y estimación del presente recurso.
7.  En  orden  a  no  resultar  reiterativos  en  determinadas  cuestiones  damos  por 
reproducidas las alegaciones señaladas en nuestro escrito de solicitud de cancelación de 
la que trae causa el presente recurso.
Del concurso de persona física y del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho 
(B.E.P.I.).
8.  Primeramente, y como ya expusimos en nuestra solicitud inicial de cancelación 
registral, creemos conveniente recordar que tanto la Sra. M. L. A. J. como el Sr. P. J. P. 
S., es decir, los deudores hipotecarios, tras instar y fracasar el acuerdo extrajudicial de 
pagos (ex artículo 231 de la Ley Concursal) iniciado, ambos se vieron obligados a 
presentar solicitud de concurso de acreedores (concurso consecutivo). Procedimientos 
que se siguieron ante el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona, en el caso de 
la Sra. M. L. A. bajo el número de procedimiento 498/2018 y, en el caso del Sr. P. J. P., 
con el número 499/2017-F.
Que  en  sendos  casos  los  deudores  hipotecarios,  previo  cumplimiento  de  los 
requisitos legales establecidos por la ley concursal, les fue concedido el denominado 
Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho (comúnmente denominado B.E.P.I). 
Figura jurídica que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 178 bis de la vigente Ley 
Concursal, es un régimen de exoneración de deudas para los deudores persona natural 
en el marco del procedimiento concursal. quedando extinguidas todas aquellas deudas 
no satisfechas dentro del procedimiento concursal.
9.  Prueba de lo anterior resulta del propio contenido de los Autos dictados por el 
Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona (…) en los que se hace constar:
a)  “En este caso, dado que el deudor Dña. M. L. A. J. cumple con los requisitos del 
art. 178 bis 3 números 1.º, 2.º, 3.º y 4.º la exoneración alcanza a todo el pasivo 
insatisfecho y tiene la naturaleza de definitiva. La exoneración supone la extinción de los 
créditos a los que alcanza la declaración, sin que alcance a los obligados solidarios, 
fiadores y avalistas del concursado.”
b)  “En este caso, dado que el deudor D. P. J. P. S. cumple con los requisitos del  e.
art. 178 bis 3 números 1.º, 2.º, 3.º y 4.º la exoneración alcanza a todo el pasivo  w.
insatisfecho y tiene la naturaleza de definitiva. La exoneración supone la extinción de los  94ww
fciaréddoitroess  ya  alvoasl isqtuaes  daelcl acnoznac ulars addeoc.l”aración, sin que alcance a los obligados solidarios,
10.  Como se constata del contenido los citados Razonamientos Jurídicos, ambos 
concursados, han cumplido con los requisitos para ser considerados como deudores de 
buena fe del artículo 178 bis 3 n.º 1, n.º 2, n.º 3 y n.º 4, cuáles son:
1.  Que el concurso no haya sido declarado culpable.
2.  Que el deudor no ha sido condenado en Sentencia firme por delito contra el 
patrimonio,  el  orden  socioeconómico,  de  falsedad  documental,  contra  la  Hacienda 
Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores en los diez (10) 
años anteriores a la declaración del concurso.
3.  El deudor ha intentado un acuerdo extrajudicial de pagos.
4.  El  deudor  ha  pagado  los  créditos  contra  la  masa  y  créditos  concursales 
privilegiados.
11.  En consecuencia, como ya se ha expuesto, las resoluciones judiciales dictadas 
en sendos procedimientos concursales, tanto de la Sra. M. L. A. J. como el Sr. P. J. P. S., 
se acuerda concederles el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho y por tanto 
quedaron extinguidas todas las deudas, entre ellas, las derivadas de la obligación de 
devolución del préstamo de éstos con Bankia.
De la figura del hipotecante no deudor.
12.  En relación a esta cuestión hemos de indicar que la resolución dictada no 
motiva  dicho  pronunciamiento  pese  ha  [sic]  haberse  advertido  y  fundamentado 
ampliamente en nuestra instancia de solicitud la diferencia entre “hipotecante no deudor” 
y  “fiador  o  avalista”,  habiéndose  motivado  que  nada  tiene  que  ver  la  figura  del 
hipotecante no deudor en correlación con la figura del fiador.
Como  ya  se  indicó  en  su  momento  esta  diferencia  tiene  gran  relevancia, 
especialmente a los efectos aquí solicitados, puesto que de ella se deriva la procedencia 
de la cancelación de la hipoteca solicitada como consecuencia de la concesión del 
beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho de la Sra. M. L. A. J. y del Sr. P. J. P. S., 
al haberse extinguido la obligación de pago dimanante del préstamo suscrito con Bankia 
y, por tanto, decayendo con ello la hipoteca.
13.  Contrariamente a lo sostenido en la resolución hoy recurrida, insistimos, la 
figura del “hipotecante no deudor» nada tiene que ver con la del fiador.
14.  El “hipotecante no deudor” es considerado como un tercero ajeno al deudor el 
cual no resulta obligado al pago de la deuda. Es decir, al hipotecante no deudor sólo le 
vincula un bien de su patrimonio que queda afecto a la satisfacción de un crédito ajeno. 
Por lo tanto, esta circunstancia no lo convierte en deudor y consecuentemente no es 
considerado como garante análogo al fiador.
Esta cuestión no es controvertida sino que nuestros tribunales ya han tenido la 
oportunidad de analizar y pronunciarse al respecto en sentencias tales como la dictada 
por Juzgado de Primera Instancia de Albacete, sentencia número 103/2017, de 27 de 
marzo:
“Según reiterada doctrina jurisprudencial, (SSTS de 3 de febrero de 2009 y de 6 de 
octubre de 1995, entre otras), el hipotecante por deuda ajena no es un obligado al pago. 
Se obtiene la conclusión de que el hipotecante no deudor tan sólo vincula un bien de su 
patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno; ello no lo convierte en deudor y, por 
tanto, no podrá ser incluido el crédito de un terceto en la masa pasiva, sin perjuicio, se 
Insiste, de que en el inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la 
existencia de la garantía. e.
En conclusión, si el hipotecante aleño a la deuda no es deudor, no puede ser  w.
considerado garante análogo al fiador”. 94ww
O también la sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba
número 82/2013 de 7 mayo:
“En segundo lugar debe también resaltarse con carácter prioritario que el hipotecante 
por deuda ajena no es un obligado al pago, pero, en cualquier caso, ello carece, aquí y 
ahora, de interés, puesto que la condición de deudor o no (que entendemos no lo es): de 
mero ‘obligado’ al pago o no (que consideramos que tampoco lo es, sin que quepa 
configurar un ‘tertium genus’ entre deudor y no deudor, distinguiendo un obligado en 
sentido propio y un ‘obligado’ sin dicho carácter): obligado de la propia obligación (de 
garantía) por él asumida: responsable no deudor: tercero o no (y ya cabe advertir que el 
ordinal tercero del art. 1.210 CC (LEG 1889. 27), a diferencia del ordinal segundo, no se 
refiere a tercero); fiador real (asimilado a la lianza) o no: etc., resulta irrelevante, porque 
lo que importa radica en ‘si tiene interés en el cumplimiento’, que es la exigencia 
expresada en el precepto.’ Si ello es así, se obtiene la conclusión de que el hipotecante 
no deudor tan sólo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito afano. 
Pero precisamente por tal razón no se convierte en deudor y, por tanto, no podrá ser 
incluido el crédito de un tercero en la masa pasiva, sin perjuicio, se insiste, de que en el 
inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la existencia de la 
garantía’ (en similar sentido, Sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de 
Burgos de 16 de diciembre de 2011 (AC 2012, 51).”
15.  Por otro lado, el fiador, al contrario que el hipotecante no deudor, a pesar de no 
ser deudor de la obligación garantizada si lo es de su propia deuda cumpliendo con la 
misma debiendo proceder a su pago. Al asumir su propia obligación, distinta aunque 
accesoria de la garantizada, somete su patrimonio a la eventual ejecución del acreedor 
principal  si  el  deudor  afianzado  no  cumple,  con  lo  que  refuerza  objetivamente  la 
seguridad del crédito. Por lo tanto, y a diferencia del hipotecante no deudor, el fiador es 
un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se trata de 
una sola obligación con dos deudores. En consecuencia, la obligación del fiador no se 
anuda al incumplimiento de la obligación garantizada, sino al vencimiento de ésta.
Esta cuestión ya ha sido tratada y resuelta en sentencias tales como la dictada por la 
Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba número 82/2013 de 7 mayo:
“Respecto del segundo crédito, lo relevante a criterio de este tribunal es que se trata 
de la fianza solidaria prestada por la concursada a otra sociedad que también está en 
concurso. Problema de reconocimiento y clasificación del crédito que ya ha sido tratado 
por esta misma Sección en Sentencias de 15 de junio de 2011 (PROV 2011, 378111) 
y 12 (PROV 2012, 14570) y 19 de enero (PROV 2013, 179091) y 20 de julio de 2012, 
cuyos postulados básicos son reproducidos en extenso por la administración concursal 
en su escrito de impugnación de la sentencia. Como decíamos en las cuatro reseñadas 
sentencias, en la fianza, la función asegurativa del cumplimiento de una obligación aleña 
se desenvuelve mediante la constitución de un nuevo vinculo obligatorio con contenido 
propio y especifica causa de garantía. El fiador, al asumir su propia obligación, distinta 
aunque accesoria de la garantizada, somete su patrimonio a la eventual ejecución del 
acreedor principal si el deudor afíanzado no cumple, con lo que refuerza objetivamente la 
seguridad del crédito. Realmente, el fiador no es deudor de la obligación garantizada, 
sino de la suya propia y cuando paga cumple su propia obligación y no la del deudor 
principal, aunque mediante el cumplimiento satisfaga el Interés del acreedor. En suma, el 
fiador es un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se 
trata de una sola obligación con dos deudores. A pesar de la remisión que, respecto de 
la fianza solidaria, hace el artículo 1.822-2 del Código Civil (LEG 1889, 27) al régimen de 
las obligaciones solidarias, el carácter solidario de la fianza no altera su naturaleza, ni  e
excluye la aplicación de las normas sobre dicho instituto, sino que únicamente expresa la  bo
circunstancia de que, excluida la nota de la subsidiariedad que naturalmente acompaña  94ww
dae lau dfioarn zgaa,r aenl tgizaardaon ted edbeeb ec ucmumplpirl irl as us uoybalig (aSceiónnte ennc ieals m diesml Tor inbiuvneal ld eS uepxrigeimbiolid daed  q2u9e d eel 
ddeic i2e0m0b2r e( RdJe  21090827,  (7R4J7 61)9);8 p7o, r9 7lo1 0q)u, e1 p0u deed ea barfiilr mdea r1se9 9q5u e(R eJn 1 e9s9t5e,  t3ip2o5 4d)e  yg 2a2ra ndteía jsu liloa 
exigibilidad de la obligación del fiador no se anuda al Incumplimiento de la obligación
garantizada, sino al vencimiento de ésta. La jurisprudencia viene estableciendo desde 
antiguo (verbigracia. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1970) que 
aunque el fiador se obligue solidariamente con el deudor principal, la fianza no pueda 
desnaturalizada, pero aparece sometida a un régimen propio, presidido por la finalidad 
de armonizar las consecuencias derivadas de la obligación de garantía asumida por el 
fiador con las de la solidaridad.
Sobre esta base, sin negar la nota de subsidiariedad en la fianza solidaria, ello no 
debe implicar necesariamente que el crédito contra un fiador solidario declarado en 
concurso haya de reconocerse como contingente, puesto que habrá de examinarse si ha 
existido Incumplimiento por el deudor principal, y sobre todo, la exigibilidad de la deuda 
en función de su vencimiento: entre otras cosas, porque no se debe confundir el principio 
de  ‘subsidiariedad  de  deudores’,  que  hace  referencia  a  un  cierto  orden  en  la 
responsabilidad, con los principios de ‘subsidiariedad o solidaridad en la ejecución o en 
la reclamación’; y que, conforme al artículo 1.144 del Código Civil (Leg 1889, 27) 
(aplicable a la fianza solidaria por la remisión contenida en el artículo 1.822-2 del propio 
Código),  en  caso  de  fianza  solidaria,  es  cosible  dirigirse  contra  cualquiera  de  los 
obligados. Si la obligación garantizada aún no ha vencido, resulta claro que el deudor 
principal no tiene la obligación de cagar, e igualmente tampoco tiene esa obligación el 
fiador, por lo que solo cabe reconocer el crédito contra el fiador concursado como crédito 
contingente (en este sentido, Sentencia de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de 
Jaén de 25 de enero de 2010 (PROV 2010, 136436))”.
16.  Constatada la diferencia sustancial de ambas figuras es incuestionable que en 
el caso del hipotecante no deudor una vez extinguido la obligación principal, en nuestro 
caso el préstamo que constituía la obligación principal, la hipoteca que lo garantiza, 
siendo accesoria a la obligación principal, ha de seguir la misma suerte, ello implica que:
• Si la obligación se transmite o cede, la hipoteca se transmite con ella. No se puede 
transmitir una hipoteca, sin transmitir a la vez la obligación garantizada.
• Si  la  obligación  se  extingue,  no  se  puede  exigir,  y  es  obligado  otorgar,  la 
cancelación de la hipoteca va que no hay nada que garantizar.
No  es  cuestionable  la  naturaleza  accesoria  de  la  hipoteca  respecto  al  crédito 
principal, pues así se han pronunciado en múltiples ocasiones nuestros tribunales:
“La del titular del bien hipotecado, en el caso de que no coincida con el deudor, se 
imita  al  importe  de  ese  bien.  La  accesoriedad  de  la  hipoteca,  que  se  desprende 
claramente de los artículos 1.212, 1.528, 1557.1 y 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley 
Hipotecaria, supone que las vicisitudes del crédito afectan a la garantía, que desaparece 
por extinción de aquél”. –Sentencia n.º 497 del Tribunal Supremo, de fecha 19 de julio 
de 2016–.
“(...) el propio concepto de hipoteca, uno de sus caracteres es el de accesoriedad. Su 
carácter  de  accesorio  (de  todos  los  derechos  de  garantía)  lo  han  destacado  las 
sentencias de 16 noviembre 2000 (RJ 2000, 9915) y 30 diciembre 2002 (RJ 2003, 330). 
Está al servicio del crédito garantizado y que sigue su suerte como se desprende del 
artículo 1857.1.º y se deduce también del artículo 1528 del Código civil (LEG 1889, 27).” 
–Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 22 de febrero de 2013–.
“Por consiguiente, la extinción del crédito Implica la da la hipoteca, cualquiera que 
sea la causa que la provoque, no pudiéndose hablar cabalmente de subsistencia de la 
hipoteca más allá de la extinción del crédito.” –Sentencia de la Audiencia Provincial de  e.
Valencia de fecha 9 de marzo de 2002–. w.
En  consecuencia,  y  por  aplicación  del  principio  de  accesoriedad  hipotecario,  94ww
teoxttainl gduei dlao  heilp portéesctaa mquoe q ausee egsu rlaa boab leigl accuiómnp lpimriniecniptoa l dgeal rmanistimzaod ae,x  parrotcíceudloe  l7a6 c, a7n8c, e7la9c.2ió.ºn, 
82.1 de la Ley Hipotecaria.
17.  Sobre tales bases y de acuerdo con la doctrina sentada, queda constatado que 
la figura del hipotecante no deudor en ningún caso se refiere a la del fiador no deudor 
porque, como ya ha quedado acreditado, el hipotecante responde pero no adquiere 
ninguna deuda.
18.  La concesión del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho a la Sra. M. 
L. A. J. y al Sr. P. J P. S. comporta la desaparición total de la deuda y por tanto el deudor 
principal, perdiéndose el vínculo o vínculo establecido por el hipotecante no deudor 
respecto al deudor.
Por lo tanto, al haber desaparecido la obligación ha de extinguirse necesariamente la 
hipoteca, resultando procedente y legítima la cancelación de la Hipoteca.
De la imposibilidad de obtener pronunciamientos sobre un bien que no es propiedad 
de los concursados.
19.  Otro de los motivos cuestionados por la resolución es el hecho que en los Autos 
judiciales dictados el Juez de lo Mercantil no ha ordenado explícitamente la cancelación 
de la hipoteca, señalándose:
“Para  que  pudiera  cancelarse  la  hipoteca  seria  necesario,  además  de  que  la 
resolución Judicial lo ordenara explícitamente, indicando la tinca y la inscripción de la 
misma que debe cancelarse, que constará que el titular registral de la hipoteca ha sido 
parte en el procedimiento, por aplicación del principio de tracto sucesivo y que se le ha 
notificado que su hipoteca va a ser cancelada”.
20.  Este fundamento de la resolución no tiene ningún sustento jurídico ya que el 
bien inmueble afectado no es propiedad de ninguno de los deudores y/o concursados, 
siendo la propiedad del inmueble de la hipotecante no deudora (Sra. M. L. J. L.) por lo 
que en nada puede pronunciarse el Juzgador ya que, en el procedimiento concursal, las 
únicas  cuestiones  a  debatir  son  las  que  atañen  directamente  con  los  deudores  /
concursados.
21.  Recordemos nuevamente que el hipotecante no deudor no es deudor pues tan 
sólo se encuentra vinculado por un bien de su patrimonio respecto a un crédito ajeno. Es 
justamente por esta circunstancia por la que dentro del procedimiento concursal de los 
deudores/concursados el “hipotecante no deudor” no puede ser incluido ni reconocido 
ningún crédito a su favor en la masa pasiva.
Esta cuestión ha sido ya tratada y resuelta por nuestros tribunales en sentencias 
tales  como  la  ya  citada  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  de  Albacete,  sentencia 
número 103/2017, de 27 de marzo, de cuyo contenido hemos de destacar las siguientes 
cuestiones:
“Según reiterada doctrina jurisprudencial, (SSTS de 3 de febrero de 2009 y de 6 de 
octubre de 1995, entre otras), el hipotecante por deuda ajena no es un obligado al pago. 
Se obtiene la conclusión de que el hipotecante no deudor tan sólo vincula un bien de su 
patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno; ello no lo convierte en deudor y, por 
tanto, no podrá ser incluido el crédito de un tercero en la masa pasiva, sin perjuicio, se 
insiste, de que en el inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la 
existencia de la garantía.
En conclusión, si el hipotecante ajeno a la deuda no es deudor, no puede ser 
considerado garante análogo al fiador”.
La  sentencia  de  la  Sección  3.ª  de  la  Audiencia  Provincial  de  Córdoba 
número 82/2013 de 7 mayo: e.
“En segundo lugar debe también resaltarse con carácter prioritario que el hipotecante  94ww
aphoor rdae, uddea i natjeernéas ,n pou eess tou nq uoeb lilgaa cdoon dailc pióang od,e  pdeeruod, oern o c nuoa l(qquuieer  ecnatseon,d eelmloo csa nreoc leo,  easq);u íd ey 
cmoenrfoig u‘orbalri guand o‘t’ eartli upma ggoe nou sn’o  e(nqturee  dceoundsoidr eyra nmoo sd equudeo rt,a mdisptoincgou ileon edso,  usnin  oqbulieg aqduoe epna 
sentido propio y un ‘obligado’ sin dicho carácter); obligado de la propia obligación (de
garantía) por él asumida; responsable no deudor; tercero o no (y ya cabe advertir que el 
ordinal ternero del art. 1.210 CC (LEG 1889, 27), a diferencia del ordinal segundo, no se 
refiere a tercero ); fiador real (asimilado a la fianza) o no; etc., resulta irrelevante, porque 
lo que importa radica en ‘si tiene interés en el cumplimiento’, que es la exigencia 
expresada en el precepto.’ Si ello es así, se obtiene la conclusión de que el hipotecante 
no deudor tan sólo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito aleño. 
Pero precisamente por tal razón no se convierte en deudor v. por tanto, no podrá ser 
incluido el crédito de un tercero en la masa pasiva, sin perjuicio, se insiste, de que en el 
Inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la existencia de la 
garantía’ (en similar sentido, Sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de 
Burgos de 16 de diciembre de 2011 (AC 2012,51). Como consecuencia de todo lo cual, 
respecto de este primer crédito, el recurso de apelación ha de ser estimado, puesto que, 
por las razones expuestas, no procede su inclusión en la lista de acreedores”.
22.  En suma, de lo  expuesto  se desprende  claramente la impertinencia de la 
argumentación en que se fundamenta la resolución dictada en la medida que, como se 
ha indicado, el hipotecante no deudor no ostenta la condición de Acreedor concursal, por 
lo que éste nada puede solicitar, y por tanto nada puede resolver el Juzgado mercantil 
que ha conocido de los procedimientos concursales de Dña. M. L. A. J. y Don P. J. P. S. 
respecto de la cancelación de la hipoteca que se solicita.
23.  Cuestión bien diferente es la posición del acreedor hipotecario, en este caso 
Bankia,  que  como  acreedor  concursal,  como  exige  la  normativa  concursal,  fue 
debidamente  informado  de  la  existencia  de  los  procedimientos  concursales  de  los 
deudores (Dña. M. L. A. J. y Don P. J. P. S.), habiéndose comunicado por parte de 
Bankia el importe de sus créditos y habiendo tenido conocimiento de las actuaciones 
llevadas a cabo en el seno de ambos procedimientos concursales, incluida la concesión 
de los beneficios de exoneración de los pasivos insatisfechos que, entre otras, dan por 
extinguidas las deudas mantenidas por los deudores frente a Bankia.
24.  Que la cancelación registral de la hipoteca se solicita por una de las partes 
interesadas, esto es la propietaria e hipotecante no deudora, Dña. M. L. J. L., quien como 
interesada solicita la cancelación al haberse extinguido por completo el derecho inscrito 
anotado (art. 79 LH), extinción que se ha producido a tenor de la declaración judicial 
realizadas por el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona –(…)– (art. 82 LH).
De la alegada discordancia de los datos de Inscripción y la falta de legitimación 
notarial  o  firma  ante  el  Registrador  de  la  instancia  de  solicitud  de  cancelación 
presentada.
25.  La resolución recurrida alude a la discordancia en la instancia de los datos de 
inscripción y responsabilidad del préstamo, cuestión que obedecería a un mero error 
material y, por tanto, es subsanable (art. 110 RH) y no se ha requerido previamente su 
subsanación, lo cierto que de la documentación adjuntada y los datos de la finca registral 
afectada se desprende clara y necesariamente los datos de inscripción e Importe de la 
responsabilidad del préstamo y su ampliación.
26.  En lo que refiere a la exigencia de que la solicitud presentada tenga legitimada 
la  firma  del  solicitante,  o  bien,  se  firme  ante  el  Registrador,  únicamente  podemos 
destacar que, con carácter previo a la resolución no se nos requirió para la ratificación de 
la solicitud de cancelación, tal como prevé el artículo 193.4 del Reglamento Hipotecario.
No obstante lo anterior, siendo dicho defecto subsanable, no existe impedimento 
alguno en comparecer ante el Registrador para realizar dicha ratificación a requerimiento 
de éste. e.
27.  En atención a lo anteriormente expuesto, y habida cuenta de la concurrencia de  w.b
los requisitos legalmente establecidos para atender la solicitud efectuada por esta parte,  94ww
sreogliicsittraaml odse  qluae ,h ipproetveicaa  ecsotinmsatictuióidna  dae l fparveosre ndtee  Creaciuxars od,’ Esset aplvroisc eddeal  aP elan ecdaensc e(alacctuióanl 
Bankia) respecto de la finca 21.707 del Registro de la Propiedad de Castelldefels».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el 
día 26 de septiembre de 2019, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente 
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1143, 1824, 1826, 1847 y 1857 
del Código Civil; 1.3.º, 18, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria; 135, 178 bis y 240 de la 
Ley  Concursal;  el  Preámbulo  del  Real  Decreto-ley  1/2015,  de  27  de  febrero,  de 
mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de 
orden social; los artículos 100 y 179 del Reglamento Hipotecario; la Sentencias de la 
Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1995, 3 de febrero de 2009, 18 de 
junio de 2014 y 2 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 15 de octubre de 2014, 11 de diciembre de 2017 y 20 de 
noviembre de 2019.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso es si procede cancelar la 
inscripción de hipoteca constituida en garantía de deuda ajena a instancia de la titular del 
inmueble, hipotecante no deudora, aportando sendos testimonios de los autos firmes 
dictados en el seno de los procedimientos concursales de los deudores en los que se 
acuerda la exoneración definitiva del pasivo insatisfecho incluyéndose el préstamo objeto 
de la garantía inmobiliaria.
El registrador en su nota de calificación de 20 de agosto de 2019 observa como 
defectos subsanables que impiden la cancelación: que no se ordena en la resolución 
judicial la cancelación de la hipoteca solicitada; que no se acompaña mandamiento 
alguno a los referidos testimonios; que de los autos se desprende que la extinción no 
alcanza  a  los  deudores  solidarios,  fiadores  y  avalistas  del  concursado  con  lo  que 
tratándose de un hipotecante no deudor podría verse afectado por dicha limitación; la 
discordancia respecto de los datos de inscripción de la hipoteca respecto de los datos 
registrales; y, la falta de legitimación notarial de la firma de la instancia o en su caso que 
sea firmada ante el registrador.
La  recurrente  en  su  escrito  de  fecha  20  de  septiembre  de  2019  reconoce  la 
discordancia de los datos registrales identificadores de la hipoteca cuya cancelación se 
solicita,  identificándola  de  manera  indubitada,  acompañando  además  junto  con  la 
instancia copia de las escrituras de constitución de la hipoteca y su posterior ampliación. 
Además,  reconoce  la  falta  de  legitimación  de  la  firma  de  la  instancia  presentada 
aceptando «comparecer ante el registrador para realizar dicha ratificación». Por tanto, el 
presente expediente deberá referirse a los otros tres defectos anteriormente apuntados.
2.  El  beneficio  de  exoneración  del  pasivo  insatisfecho  está  regulado  en  el 
artículo 178 bis de la Ley Concursal como una solución de segunda oportunidad para las 
personas físicas, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la 
masa activa.
El  Preámbulo  del  Real  Decreto-ley  1/2015,  de  27  de  febrero,  que  introdujo  el 
artículo 178 bis en la Ley Concursal, es muy significativo respecto de la finalidad de este 
mecanismo de la segunda oportunidad: «Su objetivo no es otro que permitir lo que tan 
expresivamente describe su denominación: el que una persona física, a pesar de un 
fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente  es
su  vida  e  incluso  de  arriesgarse  a  nuevas  iniciativas,  sin  tener  que  arrastrar  bo
indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer». 94ww
sasoebbñriralE eldsa eat e lca 2up 0err1eerd4cco ieeyspn  tmdtoee a t Srrlacaeoe nDs tc eidraneeucc sitraiaev  eadds ee(trU  u2lEac  t)duR e2rea 0cjc1uoi9ólmio/n1e  0pdn2rede3 av 2ced0inóe1tnl9 iv P dadae ery lla l aemP xCleoennontemoor  iasdEcieóuió nrlnoa  pE deSueora o dlaype  eudPader aildm sCe.e  orC1na2os  mdedejeool     OE-A-2020-33able en https://
Tribunal  Supremo:  «La  finalidad  de  la  norma  es  facilitar  la  segunda  oportunidad,
mediante la condonación plena de las deudas. Esta condonación puede ser inmediata o 
en cinco años. En ambos casos, se supedita a unas exigencias que justifiquen la 
condición de buena fe del deudor y a un reembolso parcial de la deuda. Este reembolso 
parcial debe tener en cuenta el interés equitativo de los acreedores y, en la medida de lo 
posible, debería ser proporcionado a los activos y la renta embargables o disponibles del 
deudor concursado, pues de otro modo en la mayoría de los casos la exoneración del 
pasivo  se  tornaría  imposible,  y  la  previsión  normativa  devendría  prácticamente 
inaplicable».
3.  Procede plantearse si el reconocimiento del citado beneficio de exoneración del 
pasivo insatisfecho constituye una causa de extinción de las obligaciones o créditos que 
a que dicho beneficio se extienda. Como premisa, ha de advertirse que, según señala la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2019, «el art. 178 bis LC es una norma 
de difícil comprensión, que requiere de una interpretación jurisprudencial para facilitar su 
correcta aplicación».
Ante estas dificultades interpretativas, un sector doctrinal entiende que el beneficio 
de exoneración no produce una verdadera extinción de los créditos afectados, sino tan 
solo los hace inexigibles frente al deudor favorecido por esta medida. Naturalmente, para 
esta  línea  interpretativa,  es  plenamente  coherente  que  el  acreedor  pueda  seguir 
dirigiéndose frente a los fiadores o deudores solidarios. Se invocan en favor de esta tesis 
argumentos como el hecho de que el citado beneficio sea susceptible de revocación, en 
los términos establecidos el artículo 178 bis, apartado 7, y, sobre todo, la referencia 
expresa que se recoge en los párrafos segundo y tercero del apartado quinto del citado 
artículo: «Los acreedores cuyos créditos se extingan no podrán iniciar ningún tipo de 
acción dirigida frente al deudor para el cobro de los mismos. Quedan a salvo los 
derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el concursado y 
frente a sus fiadores o avalistas, quienes no podrán invocar el beneficio de exoneración 
del pasivo insatisfecho obtenido por el concursado ni subrogarse por el pago posterior a 
la  liquidación  en  los  derechos  que  el  acreedor  tuviese  contra  aquél,  salvo  que  se 
revocase la exoneración concedida».
Esta norma sería aplicable a las dos modalidades de exoneración que recoge el 
precepto: la exoneración definitiva prevista en el apartado 3.4.º del artículo 178 bis, y la 
provisional a que se refiere el apartado 3.5.º del mismo artículo.
Si se sigue esta línea interpretativa, hay que entender que el objetivo de esta medida 
legal  no  es  extinguir  de  forma  absoluta  los  créditos  afectados,  sino  exonerar  al 
concursado de responsabilidad por ellos. Por eso no surte efectos frente a los obligados 
solidarios ni frente a los fiadores. Si se tratase de una auténtica causa de extinción de la 
obligación, los codeudores solidarios también se verían liberados frente al acreedor, 
como ocurre en los casos a que alude el párrafo primero del artículo 1143 del Código 
Civil:  «La  novación,  compensación,  confusión  o  remisión  de  la  deuda,  hechas  por 
cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma 
clase, extinguen la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.146». Y lo 
mismo puede sostenerse en relación con los fiadores. No puede olvidarse que, según el 
mismo Código, la fianza es accesoria del crédito (artículos 1824 párrafo primero: «La 
fianza no puede existir sin una obligación válida», y 1826: «El fiador puede obligarse a 
menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso 
de las condiciones. Si se hubiera obligado a más, se reducirá su obligación a los límites 
de la del deudor»), y que se si se extingue la obligación principal también se extingue la 
del fiador (artículo 1847: «La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del  s
deudor principal, y por las mismas causas que las demás obligaciones»). oe.
Pero también existe otra postura doctrinal que sostiene que ha de diferenciarse entre  w.
los dos tipos de exoneración que recoge el 178 bis de la Ley Concursal, entendiendo que  94ww
llaa  edxeoundear,a pcrioóvno dceafnindioti vpao qr uaep lriceagcuilóan e dl ealp aarrttíacduolo  31.844.º7 s dí eqlu Ce óedxitginog Cueiv idl ela  mcoarnreersap oanbdsioelnuttea 
extinción de la fianza, siendo solamente aplicable la no extensión del beneficio de
exoneración respecto de los fiadores, avalistas y deudores solidarios a los casos del 
apartado 3.5.º del citado artículo.
Sin  embargo,  no  parece  que  pueda  afirmarse  que  los  ordinales  4.º  y  5.º  del 
apartado  3  del  artículo  178  bis  Ley  Concursal,  regulen  dos  figuras  o  modalidades 
distintas de exoneración con efectos diferentes, sino que regulan dos vías o formas 
alternativas de exoneración del pasivo insatisfecho: El ordinal 4.º prevé una exoneración 
inmediata, y para ello exige el cumplimiento de unos requisitos; y el ordinal 5.º prevé una 
exoneración diferida en el tiempo, transcurridos cinco años y exige otros requisitos 
propios. Al margen de la vía que tome el deudor, los efectos que produce la exoneración 
respecto del deudor concursal, de los derechos de los acreedores frente a obligados 
solidarios y fiadores, o cómo opera en el caso en que el concursado tuviera un régimen 
económico matrimonial de gananciales u otro de comunidad, deberán ser los mismos en 
uno y otro caso. La interpretación sistemática del precepto lleva a concluir que los 
efectos  que  produce  el  beneficio  de  la  exoneración,  regulados  en  los  tres  últimos 
párrafos del apartado 5, se producen, en todo caso, con independencia de que el deudor 
haya optado por una u otra vía que, además, pude ser modificada en el curso del 
procedimiento. De igual manera que se aplica en todo caso, se haya seguido una u otra 
vía, la posibilidad de revocación del beneficio durante los cinco años siguientes a la 
concesión o durante el plazo fijado para el cumplimiento del plan de pagos, si se dieran 
los presupuestos del apartado 7 del artículo 178 bis Ley Concursal.
En  definitiva,  no  puede  afirmarse  que  la  extinción  de  la  deuda  derivada  de  la 
concesión del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho sea absoluta ni definitiva. 
No es absoluta porque sólo afecta al deudor concursado. La ley tiene en cuenta la 
situación individual del deudor y su comportamiento, y sólo frente a él resulta inexigible la 
deuda, pero no frente a otros obligados solidarios o frente a sus fiadores o avalistas, 
respecto de los que el acreedor conservará todos sus derechos. Y tampoco puede 
afirmarse que se trate de una extinción definitiva, pues durante un plazo de cinco años 
podrá solicitarse del juez la revocación del beneficio, en cuyo caso los acreedores 
recuperan la plenitud de sus acciones frente al deudor para hacer efectivos los créditos 
no satisfechos a la conclusión del concurso. Por ello parece más acertado hablar de 
exoneración inmediata en contraposición a la exoneración diferida en el tiempo, en lugar 
de exoneración definitiva y exoneración provisional, para referirse a las dos alternativas 
que prevé la ley en los ordinales cuarto y quinto del apartado 3 del artículo 178 bis Ley 
Concursal.
4.  No contiene la Ley Concursal referencia alguna a los efectos de este beneficio 
de exoneración respecto del hipotecante no deudor.
Es cierto que, como muy bien se expone en el escrito de recurso, hay importantes 
diferencias entre los fiadores y los hipotecantes no deudores. Ya la Sentencia de 6 de 
octubre de 1995 del Tribunal Supremo (con un criterio reiterado por otras Sentencias del 
mismo Tribunal, como la de 3 de febrero de 2009) señalaba: «Cuando el hipotecante es 
un tercero ajeno a la obligación principal, no se convierte en modo alguno en deudor, 
baste pensar que su responsabilidad se agota en el límite del dinero eventualmente 
obtenido al realizar la hipoteca, y si éste es insuficiente no tendrá otra vía el acreedor 
que  perseguir  otros  bienes  del  deudor,  aunque  no  haya  pacto  limitativo  de 
responsabilidad,  porque  el  artículo  140  no  es  aplicable  más  que  a  las  hipotecas 
constituidas  por  los  deudores  en  sus  propios  bienes,  como  se  desprende  del 
artículo 105. Lo mismo sucedería en caso de pérdida o destrucción de la cosa, sin culpa 
del hipotecante que determinaría la extinción de la hipoteca, sin que su patrimonio quede  s
sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada. En conclusión, si el hipotecante  oe.
ajeno a la deuda no es deudor, no puede ser considerado garante análogo al fiador. Todo  w.
fiador contrae una obligación y es, en consecuencia, deudor, bien que sujeto (si no es  94ww
sboelnideafircioio)  dae  lao rd“ceonn dyi teiox ciuursiisó”n  dye ln iom cpoangtora. eE ol bdluigeañcoió nd ed ela  acfioasnaz ahr,ip soitneoc aqduae  ceanraejceen ad eell 
opmodneers d”»e. realización de la hipoteca, que tiene el rango de derecho real ejercitable “erga  BOE-A-cable e
Ello, no obstante, debe tenerse en cuenta que también existen importantes puntos en 
común, dado que ambos son garantes de una deuda ajena, el fiador con toda su 
responsabilidad patrimonial universal, y el hipotecante no deudor con la afección del bien 
hipotecado. Repárese que la reciente Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario al fijar en su artículo 2.1) el ámbito de aplicación equipara fiador y garante, 
sometiéndoles al mismo nivel de protección. Tanto en el caso de la fianza como en el de 
la hipoteca en garantía de deuda ajena, la extinción de la obligación principal produce la 
extinción de la respectiva garantía accesoria. Sin embargo, otro tipo de vicisitudes que 
pueden concurrir en el deudor no tienen necesariamente que excluir la posibilidad de que 
el acreedor se dirija frente a los garantes. Así, en el ámbito de situaciones concursales, 
si  bien  refiriéndose  a  un  caso  de  prenda  en  garantía  de  deuda  ajena,  pero  con 
conclusiones extensibles al caso del hipotecante no deudor, el Tribunal Supremo en su 
Sentencia de 18 de junio de 2014 afirmó, en un caso de concurso del deudor favorecido 
por la garantía, que: «Una cuestión es que las obligaciones no se puedan exigir al 
concursado,  obligado  principal,  y  otra  distinta  es  que,  vencidos  los  intereses  del 
préstamo, de conformidad con el art. 59 LC, tratándose de una garantía real, puedan ser 
satisfechas  por  el  fiador  real,  tercero  pignorante,  hasta  el  límite  de  la  garantía 
constituida».
Y este Centro Directivo, en su Resolución de 15 de octubre de 2014, permitió la 
inscripción de un decreto de adjudicación librado en un procedimiento de ejecución 
hipotecaria dirigido exclusivamente contra el hipotecante no deudor, dado que contra 
dicho deudor no era posible dirigir la acción por hallarse en situación de concurso de 
acreedores.
Teniendo en cuenta finalmente la necesaria interpretación teleológica, una extensión 
del beneficio al hipotecante no deudor sería ajeno a la finalidad de la norma. Por la 
misma razón que tampoco alcanza el beneficio al fiador o avalista: Porque la finalidad de 
la norma es facilitar la segunda oportunidad al deudor y porque también hay que respetar 
el interés equitativo de los acreedores. Como se ha señalado durante el debate de la ley, 
si bien se ha tratado de dar una segunda oportunidad a aquellos deudores de buena fe, 
tampoco se ha pretendido minar la posición de determinados acreedores, lo que sin 
duda provocaría un efecto contrario a la seguridad jurídica y al impuso económico. No 
debe olvidarse que, al no ser el bien del concursado, no puede formar parte de la masa 
activa, por lo que el acreedor hipotecario no podría ejercitar la acción en el procedimiento 
concursal porque el juez del concurso no es competente para tramitarlo (artículo 8 Ley 
Concursal).  Y  el  crédito,  aunque  esté  en  la  masa  pasiva,  carece  del  carácter  de 
privilegiado por recaer la garantía sobre bienes de un tercero, razón por la cual el 
acreedor no podría haberse opuesto a la concesión del beneficio por no cumplirse el 
requisito de haberse satisfecho en su integridad los créditos concursales privilegiados, 
como exige el ordinal cuarto o, al menos, haberlos incluido en el plan de pagos previsto 
en el ordinal quinto. Lo que avoca a este acreedor hipotecario insatisfecho a un perjuicio 
económico que tampoco redunda en modo alguno en beneficio del deudor concursal.
5.  Por otro lado, tampoco la normativa hipotecaria permitiría cancelar la inscripción 
del derecho real de hipoteca en base a la instancia privada presentada. La cancelación 
de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el párrafo primero del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
De acuerdo con esta norma, aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya 
extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la 
garantía  otorgue  la  oportuna  escritura  pública  o  que,  tras  la  tramitación  de  un  s
procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme  oe.
que ordene la cancelación. w.
Y, como se ha apuntado más arriba, para esta declaración judicial el juez del concurso  94ww
a(sratílcvuol oc 1a3so5s.1  edxec elap cLieoyn aCleosn ccuormsaol)  ecla qreucee  rdees uclotam, pae tseenncsiau,  cyoan qtruaeri oe,l  bdiee nlo h idpiostpeuceasdtoo,  eanl  neol 
ssuer  cdoeml pcoentecnucrisaa deoxc, lnuos ivpau eyd eex fcolrumyeanr tpea (ratert .d 8e  dlae m laa sLae ya cCtiovnac, uprosra llo).  qCuoem eos ttaarmíap eoxccol uteidnod rdíea   BOE-A-cable e
competencia para la eventual ejecución de la garantía que deberá seguirse ante el juzgado 
que corresponda según las normas procedimentales generales, sin perjuicio, naturalmente, 
de que el resultado de esa ejecución tenga las consecuencias correspondientes en el 
procedimiento concursal. Por ello tampoco es atendible el argumento del recurrente de que el 
acreedor hipotecario fue debidamente informado de la existencia de los procedimientos 
concursales habiendo comunicado sus créditos, ya que, si bien en el ámbito del concurso su 
crédito está en la masa pasiva, la garantía recae sobre bienes de tercero por lo que en el 
concurso  carece  del  carácter  de  privilegiado,  pues  el  artículo  90.1.1.º  Ley  Concursal 
presupone la identidad entre el deudor concursado y el titular del bien sobre el que recae la 
garantía,  para  reconocer  el  privilegio.  Razón  por  la  cual  ninguno  de  los  autos  de 
reconocimiento del beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho en favor de los deudores 
hipotecarios presentados, contenga pronunciamiento expreso sobre la eventual cancelación 
de la hipoteca.
En este sentido conviene traer a colación lo que ya señaló este Centro Directivo en su 
Resolución de 11 de diciembre de 2017: «hay que recordar la discusión doctrinal que existió 
entre dos tesis muy distintas, que se han mantenido desde siempre en nuestro Derecho, 
relativa a la relación existente entre los derechos reales y los derechos de crédito, refiriéndola, 
en concreto, al derecho real de hipoteca y el crédito que asegura. a) La tesis de la 
accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, y la correspondiente 
dependencia  de  los  derechos  reales  de  garantía  con  respecto  a  los  de  crédito.  Los 
defensores o partidarios de esta tesis sostienen que la hipoteca depende absolutamente de la 
obligación principal, de manera que la extinción de esta lleva automáticamente a la extinción 
de aquella. Por tanto, en coherencia con esta concepción, bastará que se acredite o justifique 
que la obligación principal se ha extinguido por pago, para que se extinga directamente la 
hipoteca. La extinción de lo principal exige la extinción de lo accesorio. Luego, la cancelación 
de la inscripción de esa hipoteca –necesaria siempre para su completa extinción frente a 
terceros– puede hacerse de forma automática nada más acreditarse la extinción por pago de 
la  obligación  principal,  pues,  indiscutiblemente,  el  derecho  de  hipoteca  también  se  ha 
extinguido. b) La tesis de la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos 
de crédito. Esta tesis sostiene que el derecho real de hipoteca es tan distinto del crédito que 
garantiza que, aunque este se haya extinguido por pago, y en teoría debería extinguirse 
también por accesoriedad el derecho real de garantía, bastando una cancelación automática 
para ello, esto no ocurre. Partiendo de que el pago del crédito solo extingue la obligación 
garantizada, pero no la hipoteca, cuya completa extinción –frente a terceros– requerirá de un 
acto especial de cancelación, hay que decir que esta cancelación, necesaria para la eficaz 
extinción de la hipoteca, no es automática, como bastaría por la teoría de la accesoriedad, 
sino una cancelación para la que se necesita un requisito más: la nueva escritura en la que el 
acreedor hipotecario preste su consentimiento a la cancelación. No basta, por lo tanto, una 
cancelación automática mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace 
necesario, para que la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio 
cancelatorio. La polémica se zanjó con las reformas operadas en la legislación hipotecaria, 
concretamente en el artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, y el artículo 179 del 
Reglamento Hipotecario que proclaman que para cancelar un crédito hipotecario extinguido 
por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal 
efecto».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.b
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  94ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid,  10  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.