BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133626
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17952 Resolución de 5 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Roa,  por  la  que  se  suspende  la 
inmatriculación de dos fincas.
En el recurso interpuesto por don A. M. M. S. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Roa, don Emilio Sánchez González, por la que se 
suspende la inmatriculación de dos fincas.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 28 de mayo de 2020 por el notario de Madrid, 
don Javier de Lucas Cadenas, con el número 2.980 de protocolo, doña P. C. R. vendió a 
don A. M. M. S., casado en régimen legal de gananciales con doña M. G. E. R., que 
compraba  con  carácter  ganancial,  el  pleno  dominio  de  dos  fincas  situadas  en  el 
municipio de Fuentecén, no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad de Roa, a 
cuya  demarcación  hipotecaria  pertenece  dicho  municipio,  que  se  correspondían,  la 
primera  con  la  parcela  5.027  del  polígono  507  de  Catastro,  y  la  segunda,  con  la 
parcela 5.179 del mismo polígono 507 de Catastro.
Se protocolizaba en la escritura certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de 
las mencionadas parcelas catastrales con la que se decía que se correspondían la fincas.
Esta escritura de compraventa fue ratificada por el comprador, don A. M. M. S., en 
otra escritura autorizada el día 29 de mayo de 2020 por la notaria de Aranda de Duero, 
doña Elena García Guarás, con el número 457 de protocolo, pues en la escritura de 
compraventa el comprador había sido representado por la vendedora como mandataria 
verbal del mismo.
En la escritura de compraventa constaba como título de adquisición de las fincas por 
parte de la vendedora que fueron adquiridas por la misma en cuanto a una mitad indivisa 
por adjudicación en pago de sus gananciales y en cuanto a la mitad indivisa restante por 
herencia de su esposo, don G. C. G., fallecido el día 3 de marzo de 2020, en virtud de 
escritura autorizada por el notario de Madrid, don Javier de Lucas Cadenas, el mismo día.
Previamente, las fincas habían sido adquiridas por ambos cónyuges por dación en 
pago parcial de deuda que les hizo la Asociación Nacional de Ganaderos del Reino, en 
sendas escrituras autorizadas el día 12 de julio de 2019 por el notario de Madrid, don 
Javier  de  Lucas  Cadenas,  en  cuanto  a  la  primera  finca,  con  el  número  3.400  de 
protocolo,  y  en  cuanto  a  la  segunda  el  día  26  de  noviembre  de  2015,  con  el 
número 4.260 de protocolo.
II
Presentado en el Registro de la Propiedad de Roa traslado exacto a papel realizado  e.e
por la notaria de Aranda de Duero, doña Elena García Guarás, de copia autorizada  b
electrónica de la escritura de compraventa, que le había sido remitido a la misma por el  952ww
cnoontasrtiaon daou toerniz aenl tem icsomno  las eflilnoa ldidea dla  dOe fircaintifaic aLciqióunid ayd oernat redgea  Rao ala,  yp aartceo mcopmañparaddoo rdae, 
aJuurtíodliiqcousid aDcoiócnu mye cnatartdao sd,e j upnatgoo c odne l cIomppiau easuttoo rsizoabdrea  Tdrea nlas mesisciróitnu rPa adtreim raotnifiiaclaecsi óyn  Adcet olas 
parte compradora, testimonio parcial de la escritura de aceptación y adjudicación de
herencia del difunto esposo de doña P. C. R., don G. C. G. expedido por el notario de 
Madrid, don Javier de Lucas Cadenas, el día 1 de febrero del 2021, testimonio parcial de 
la escritura de adjudicación en pago de deuda autorizada por el notario de Madrid, don 
Javier de Lucas Cadenas, el día 12 de julio de 2019, número 3.400 de protocolo, 
expedido por el mismo notario el día 1 de febrero del 2021, y testimonio parcial de la 
escritura de adjudicación en pago de deuda autorizada por el notario de Madrid, don 
Javier de Lucas Cadenas el día 26 de noviembre de 2015, número 4.260 de protocolo, 
expedido por el mismo notario el día 1 de febrero del 2021, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«El registrador de la Propiedad, que suscribe,  previo  examen y calificación del 
documento  presentado  por  don  A.  M.  M.  S.,  el  día  09/03/2021,  bajo  el  asiento 
número 74, del Diario 48, y número de entrada 294, que corresponde al documento 
otorgado  ante  el  notario  de  Madrid,  don  Javier  de  Lucas  Cadenas,  con  el 
número 2980/2020 de su Protocolo, de fecha 28/05/2020, ha resuelto suspender la 
inscripción en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Se pretende, por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la inmatriculación de dos 
parcelas catastrales del término municipal de Fuentecén (Burgos): la parcela 5027 del 
polígono 507 en el paraje “(…)” y la parcela 5179 del polígono 507 en el paraje “(…)”.
A  los  efectos  señalados,  ha  sido  presentada  en  el  Registro  la  siguiente 
documentación:
– Como título inmatriculador, traslado exacto a papel realizado por la notaria de 
Aranda de Duero doña Elena García Guarás –como destinataria para la ratificación y 
entrega a la parte compradora– de la copia autorizada electrónica expedida por el notario 
de Madrid don Javier de Lucas y Cadenas de la escritura de compraventa por él 
autorizada el día 28 de mayo del 2020 con el n.º 2980 de su protocolo. Se acompaña 
copia autorizada de ratificación de la parte compradora autorizada por la citada doña 
Elena el día 29 de mayo del 2020 con el n.º 457 de su protocolo.
– Para acreditar la previa adquisición de la transmitente doña P. C. R. se acompañan 
los siguientes documentos:
– Testimonio parcial de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia de su 
difunto esposo don G. C. G., fallecido el día 3 de marzo de 2020, autorizada por el 
notario de Madrid don Javier de Lucas y Cadenas con el n.º 2979 de protocolo el 28 de 
mayo del 2020 expedido por el mismo notario el día 1 de febrero del 2021. Comprende 
ambas parcelas.
– Testimonio parcial de la escritura de adjudicación en pago de deuda otorgada por 
la Asociación General de Ganaderos del Reino a favor de los cónyuges don G. C. G. y 
doña M. P. C. R., autorizada por el Notario de Madrid don Javier de Lucas y Cadenas con 
el n.º 3400 de protocolo el 12 de julio de 2019 expedido por el mismo notario el día 1 de 
febrero del 2021. Sólo para la parcela 5027.
– Testimonio parcial de la escritura de adjudicación en pago de deuda otorgada por 
la Asociación General de Ganaderos del Reino a favor de los cónyuges don G. C. G. y 
doña M. P. C. R., autorizada por el notario de Madrid don Javier de Lucas y Cadenas con 
el n.º 4260 de protocolo el 26 de noviembre de 2015 expedido por el mismo notario el 
día 1 de febrero del 2021. Sólo para la parcela 5179.
En cumplimiento de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley  e.e
Hipotecaria,  ante  una  posible  coincidencia  de  las  parcelas  cuya  inmatriculación  se  b
pretende con el dominio público, se notificó a la Junta de Castilla y León, por medio del  952ww
fSuenrdvaicmioe nTtoesrr it“oErxiaalm  dinea dBau lrag ocse rt(irfeiccaibciiódna  c3a0ta sdtera l mdaerszcor)ip, tivean  yb agsráef icaa  lyo st ensiiegnudieon teens 
sceu entitean elan  apdluicdaacsi ónfu nindfoardmasá ticqau eq ulea sp emrmisimtea esl  tprauteadmaine nctoo indcei dlair  recporne sdeonmtaicniióon  pgúrábfliiccoa,, 
concretamente con vía pecuaria. En la propia cartografía catastral aparece superpuesta
la palabra cañada sobre la parcela 5027. Lo anterior, unido a la naturaleza propiamente 
continua de las vías pecuarias y la proximidad de las llamadas Cañada Real (…) y 
Cañada (…) funda la presente notificación previa a los efectos de poder aclarar la duda 
que la indicación de la cartografía catastral arroja sobre el carácter de las fincas.”
Antecediendo lo anterior, concurren los siguientes defectos que, a juicio del que 
suscribe, impiden las inmatriculaciones solicitadas:
1.  Con fecha 16 de abril se ha recibido informe librado el 13 de abril por el Jefe del 
Servicio Territorial de Medio Ambiente de la Delegación Territorial de Burgos de la Junta 
de  Castilla  y  León  relativo  a  los  antecedentes  de  vías  pecuarias  en  las  parcelas 
catastrales 5027 y 5179 del polígono 507; el mismo ha sido ampliado por otro de igual 
autoría de fecha 6 de mayo. De la indicada documentación, tras un análisis histórico de 
la  cuestión,  resulta  que  las  indicadas  parcelas  se  encontrarían  integradas  en  la 
denominada Cañada (…), como tal vía pecuaria pertenecería al dominio público. Habida 
consideración  de  la  normativa  reguladora  de  las  vías  pecuarias  (ley  3/1995)  se 
mantienen dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público que 
impiden  la  inmatriculación  conforme  a  lo  dispuesto  en  el  artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria  sin  que  se  practique  el  correspondiente  deslinde  por  parte  de  la 
administración afectada.
2.  No resulta acreditada la adquisición por parte de doña P. al menos un año antes 
del otorgamiento de la escritura de venta de 28 de mayo del 2020 que nos ocupa pues el 
fallecimiento de su marido se produjo el día 3 de marzo del 2020. Artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria, en relación con los artículos 404, 657 y 989 del Código Civil.
En el apartado de título de adquisición de la escritura se señala que las fincas habían 
sido adquiridas previamente por doña P. y su cónyuge en virtud de sendas escrituras de 
dación en pago anteriormente citadas. Tampoco su consideración permitiría obviar el 
indicado defecto por cuanto:
*  En relación a la parcela 5027 la dación en pago es de fecha 12 de julio del 2019 
por lo que tampoco resultaría acreditado el transcurso del año exigido en el artículo 205 
LH, además de lo que se señalará a continuación en relación al testimonio presentado.
**  En relación a la parcela 5179 el testimonio acompañado de la escritura de dación 
en pago de fecha 26 de noviembre del 2015 acreditaría la adquisición por parte del 
matrimonio un año antes de la venta, pero no así la de doña P., persona de la que aquí 
adquiere  el  comprador  (art.  205  LH).  Cuestión  distinta  sería  haber  pretendido  la 
inmatriculación de la parcela a nombre de doña P. mediante la presentación de la 
herencia acompañando como título previo la dación en pago, lo que no ocurre, además 
por no haber sido solicitado conforme al principio de rogación, por adolecer el defecto 
que se señalará a continuación.
3.  El testimonio parcial de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia no 
puede servir como título principal de la inscripción. Si bien se admite por la doctrina de la 
Dirección General de Registros y del Notariado (hoy Seguridad Jurídica y Fe Pública) 
que  los  testimonios  notariales  sirvan  para  aportar  al  Registro  para  su  toma  en 
consideración como documentos complementarios; no son el vehículo formal adecuado 
para servir de título para la inscripción, lo que estaría reservado a la copia autorizada. Lo 
anterior conforme a lo dispuesto en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria, 33 de su 
Reglamento, 221 y 251 del Reglamento Notarial y resoluciones del Centro Directivo 
citado como la de 11 de abril del 2013. s
4.  En la escritura objeto de la presente se hace constar que la parcela 5027 linda al  oe.
nmdoeisrstmcer aicp otienvna  l ayc  apgtaraárscfitecroala .  eA5 0rti2níc5cu ollorop  2oq0rua5ed  dane o a lae  slLa ea yce osHrcidrpietou tcreaoc nap rlioaar . inmfoerdmioa cdióen  cgerártfiifcicaa caisóonc icaadtaa sat rlaal   2021-17952n https://www.
julioC  doem o2 0tie11n,e  ldae cclaarliafidcoa cliaó nD irdeeclc itóítnu lGo epnreervailo c itpaodra  peanr tree sdoelul ciRoengeiss tcraodmoor  lac odnes t2it6u ydee,   BOE-A-cable e
conforme a lo dispuesto en los artículos 3, 18 y 205 de la Ley Hipotecaria, un requisito 
necesario para que se proceda a la inscripción del título presentado a Registro para 
inmatricular. Habida consideración de esto, de la calificación de los citados títulos previos 
debe señalarse, además de lo señalado en los puntos 2 y 3 los siguientes defectos:
5.  En  relación  a  la  herencia  señalada  como  título  previo  y  a  la  escritura  de 
adjudicación en pago de deuda de 12 de julio de 2019, no se acredita el pago del 
impuesto,  o  la  exención  o  no  sujeción  de  los  actos  contenidos  en  los  referidos 
documentos, lo que impediría su consideración registral conforme a los artículos 254 
y 255 de la Ley Hipotecaria, 100 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el 
que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y 122 del 
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto 
refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos 
Documentados.
6.  En relación a la herencia; no se acompaña ni testimonia copia autorizada del 
testamento de don G., así como certificado de defunción y certificado del Registro 
General de Actos de Última Voluntad del mismo. Ello a los efectos de acreditar los 
extremos en que se basa su sucesión conforme a lo dispuesto en los artículos 3 y 14 de 
la Ley Hipotecaria y 76 y 78 del reglamento Hipotecario. Resoluciones de la Dirección 
General antedicha como la de 16 de enero del 2019.
7.  En relación a escritura de adjudicación en pago de deuda de 26 de noviembre 
de  2015,  interviniendo  en  la  misma  don  G.  C.  G.  como  apoderado  en  nombre  y 
representación de la Asociación General de Ganaderos del Reino y, además, en su 
propio nombre en posiciones claramente contrapuestas se produce un supuesto de 
autocontrato con conflicto de interés. No consta en el juicio de suficiencia efectuado por 
el notario autorizante de la representación acreditada que el mismo se extienda a los 
supuestos de conflicto de interés habiendo sido salvado por el poderdante. En los 
supuestos de autocontratación es necesario que el juicio de suficiencia se refiera de 
manera expresa a la autorización del poderdante al apoderado para comprometer los 
intereses de aquel en beneficio propio, así resulta del artículo 98 de la Ley 24/2001, en 
su interpretación realizada por el Tribunal Supremo en sentencia 643/2018, de 20 de 
noviembre, y en resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
como la de 17 de diciembre de 2020.
8.  En ambas escrituras de adjudicación en pago de deuda, se hace constar, en lo 
que aquí interesa: “Que en Acta de la Asamblea General de la Asociación de Ganaderos 
del Reino, celebrada el 28 de junio de 2012, cuyos acuerdos fueron elevados a público 
en escritura otorgada el día 28 de diciembre de 2012, ante el Notario de Madrid Don 
Francisco José de Lucas y Cadenas, bajo el número 2012 de protocolo, ésta hizo un 
reconocimiento de deuda a favor de Don G. C. G. y Doña P. C. R., y en pago parcial de 
dicha deuda, la Asociación acordó ceder parcelas catastrales de su propiedad (…)”. La 
indicada escritura de 2012 no ha sido aportada. Añadiéndose, en un párrafo posterior, en 
la escritura del 2019 que “La deuda pendiente ha sido concretada, en escritura otorgada 
ante mi fe el día de hoy, con el número de orden anterior”.
No se encuentra suficientemente identificada la causa del reconocimiento de deuda 
que motiva la posterior dación en pago. En nuestro Derecho todo reconocimiento de 
deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa, porque, como regla 
general, no se admite el negocio abstracto. Ahora bien, puede ocurrir que la causa no 
esté indicada (o lo esté solamente de forma genérica) o que esté plenamente expresada: 
a la primera hipótesis le es de aplicación el artículo 1277 del Código Civil, por lo que se  e.
presume que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario –sin  w.b
perjuicio de que esta presunción no opere en el ámbito registral (vid., por todas, la  952ww
jRuerissoplruucdieónnc idael  qu1e6,  edne  veirntuedro d ed eu na2 0a1b3s)t–r,a cec ióing uparlomceenstael,  dleis peesn saap dlicea pbrleo balar  lad occatruinsaa 
parl utietublaa rs doeblr ed eerle ocbhloig addeo c, rcéodmitoo  ohbejmetoos d veis rteoc; oenno lcai mseiegnutnod ya  sheip hóatecsei sr e(cease dre lcai rc, acrugaan ddeo  llaa 
causa está plenamente expresada) no es de aplicación la presunción del artículo 1277 
del Código Civil, pues resulta innecesaria.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en resoluciones como la de 2 
de septiembre de 2016, ha venido destacando de forma reiterada el citado principio de 
consentimiento causal en las vertientes anteriormente señaladas, es decir, en el de 
necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y en el de necesidad de su 
expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, 
la presunción de existencia de la misma. Así, ya desde la Resolución de 12 de marzo 
de 1930 se advirtió que es insuficiente expresar la adjudicación de una finca por partes 
iguales a los cuatro hijos, porque dicho concepto es muy amplio y puede depender de 
causas jurídicas muy diversas. La Resolución de 29 de julio de 1931 declaró que, aun 
admitida la voluntad o el ánimo implícitos de una cesión de un derecho real, no cabe la 
inscripción traslativa de dominio, por faltar el requisito esencial de la causa. Numerosas 
Resoluciones posteriores, se ocuparon del requisito de la causa y de la necesidad de su 
expresión en el documento con motivo de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el 
principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario 
para que el registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora.
Señalar además que si la causa alegada fuese consecuencia de la entrega de una 
cantidad de dinero sería necesaria la adecuada identificación de los medios de pago 
conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, 24 de la Ley del Notariado, 177 del 
Reglamento Notarial y otros concordantes en materia de prevención de fraude fiscal 
conforme a la interpretación de los mismos por la Dirección General de los Registros y 
del Notariado en Resoluciones –hoy Seguridad Jurídica y Fe Pública– como la de 11 de 
marzo de 2013.
Esta calificación puede ser (...)
Roa, diez de mayo del año dos mil veintiuno.–El registrador (firma ilegible). Fdo.: 
Emilio Sánchez González (…).»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Burgos número 1, don José-Miguel de Paz Balmaseda, quien confirmó, 
mediante  nota  de  9  de  junio  de  2021,  en  su  totalidad  la  calificación  negativa  del 
registrador sustituido.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don A. M. M. S. interpuso recurso el día 6 de 
julio de 2021 mediante el escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«Fundamentos de Derecho
El Artículo 65 de la Ley Hipotecaria dice que cuando se suspende o hay una 
calificación  negativa  de  una  inscripción  hay  que  determinar  si  los  defectos  son 
subsanables o insubsanables.
Pues esto ni se ha dicho y en ningún momento se ha solicitado documentación 
supletoria, lo que hace redundar mucho más mi criterio de que el Sr. Registrador no 
quiere entrar a solucionar las cosas, sino a poner trabas y a complicarlas. s
(…) e.
En muchos de los párrafos que describe el Sr. Registrador de Roa, lanza frases tan  w.
rimbombantes, atrevidas y carentes de contenido jurídico como “puedan coincidir con  952ww
qduoem ilnaiso  mpiúsbmliacso,”  pou e“pdoasni bcloei nincvidaisr icóonn d deo mdoinmioin pioú bplúicbol,ic coo” noc re“staem tieennteen c dound vaías  pfuencduaadriaas”,. 
Todo esto hace desconfiar al contribuyente, ya que le crea dudas y mucha inseguridad al
pensar que la calificación negativa haya sido apoyada sobre estas bases tan poco 
sólidas, sin fundamento y dubitativas.
“En  tal  sentido,  es  doctrina  reiterada  que  las  dudas  respecto  de  tales  extremos 
deberán  estar  fundadas  y  justificadas  mediante  la  aportación  de  datos  fácticos  que 
permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la reciente Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 2019 al indicar…” 
[sic].
Tampoco el Sr. Registrador ha tenido en cuenta, ni se le ha pasado por la cabeza, la 
posibilidad de una inscripción parcial. Es decir, inscribir una de las parcelas, porque 
cumple todos y repito todos los requisitos para poder ser inscribible.
Que puedo aceptar, aunque con dudas, pues la normativa es la normativa y hay que 
cumplirla, que la parcela 5027, no pueda ser inscribible, al no haber mediado el año 
entre los dos títulos, sin embargo, hay que tener en cuenta lo siguiente:
– El caso en que el plazo de un año no se cumple para el transmitente inmediato 
sino en relación con anteriores titulares.
Aunque literalmente la nueva norma exige que el título inmatriculable sea otorgado 
“por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año 
antes  de  dicho  otorgamiento  también  mediante  título  público”,  entiendo,  en  una 
interpretación finalista de la misma, que, aun no cumpliéndose el término de un año entre 
la adquisición por el posterior transmitente y el otorgamiento del título inmatriculable, 
cabría la inmatriculación siempre que el plazo se cumpla con una transmitente anterior 
(en este caso la Asociación Nacional de Ganaderos del Reino), de cual traiga causa el 
transmitente inmediato, siempre que en aquel concurran los requisitos de adquisición del 
bien mediante título público.
¿Pero y la parcela 5179? ¿Por qué no se ha inscrito?. Si en lugar de salirse por las 
ramas  el  Sr.  Registrador  y  opinar,  porque  no  deja  de  ser  una  opinión,  de  si  las 
parcelas 5027 y 5179 son vías pecuarias y se hubiera fijado más en el contenido que en 
el continente, hubiera hecho un trabajo serio y acorde con la seguridad jurídica. Pues 
como demostraré más adelante, si no pasa la vía pecuaria por la parcela 5027, mucho 
menos lo hará sobre la 5179. Si la Vía Pecuaria (…) debe tener 75 metros de anchura, 
¿cómo puede ser vía pecuaria la parcela 5027, si tiene 45 metros de anchura, en mucho 
de su recorrido??
De todas formas y para que vea que no rehuyo el debate con el Sr. Registrador, les 
diré, pero ya sin dudas, sobre la realidad de las Vías Pecuarias, pero con la exhibición de 
la correspondiente documentación, cosa que no ha hecho el Sr. Registrador.
– Proyecto de Clasificación de Vías Pecuarias del 22/03/1974, presentado al ICONA 
por el Perito Agrícola del Estado D. J. S. S. P., donde no alude para nada a la Cañada de 
(…) Ni existe, ni está, ni se la espera.
– B.O.E. n.º 292 del 06/12/1974, donde el Ministerio de Agricultura publica una 
Orden de 18/11/1974, por la que se aprueba la clasificación de las vías pecuarias 
existentes en el término municipal de Fuentecén (Burgos).
– Plano ilustrativo de las parcelas y recorrido de la Cañada Real (…)
El Sr. Registrador dice que el “fantasma” de la Cañada (…), no está deslindada, 
como si estuviera pendiente de ello y omite “a sabiendas”, para crear duda, que no está 
ni siquiera clasificada (lo cual es previo y fundamental para poder hablar de deslinde), 
pues si no existe esta cañada en el Proyecto de Clasificación, entonces de qué está 
hablando???. Es un falacia o es una entelequia???. e
En  ningún  momento  al  Sr.  Registrador  le  interesa  contrastar  y  justificar  sus  bo
afirmaciones, porque su objetivo último es denegar la inscripción y por ello no se molesta  952ww
en rNeqou teierinr,e p noirn gsiú pno rsigibolre sju dríedfiecoct oesl  aqfuirem cairt ae,l  pSur.d Rieeragnis streard sour bqsuaen daobñleas .P. no acreditara el
hdaabcieórn  aednq puairgidoo  julan tpoa crocne lasu 5 e1s7p9o suon  eanñ oe l aanñtoe s2 0c1o5m.o mínimo, pues fue adquirido como
El Sr. Registrador en el ejercicio de su función calificadora, puede tener en cuenta los 
datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no 
sólo para el mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados 
de presentar documentos que pueda obtener directamente, cuando ello le sea factible, 
sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio 
adecuado  de  la  calificación  registral,  sobre  todo  cuando  deba  existir  la  mayor 
colaboración y coordinación posible entre Registro y Catastro.
La jurisprudencia viene manteniendo que los terrenos de propiedad privada, no 
pasan al dominio público, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos 
por cualquier acto de naturaleza mercantil o por la entrega y aceptación; por ello es 
imposible que se pueda realizar una invasión del dominio público.
Es inconcebible que el Sr. Registrador ponga en duda los testimonios parciales 
notariales, al extremo de decir que “no son el vehículo formal adecuado para servir de 
título para la inscripción”, aunque se trate de una transcripción o fiel reproducción de un 
documento original, de cuyo contenido responde el notario autorizante, teniendo los 
beneficios jurídicos previstos en la ley. Es la primera vez que veo en cuarenta años que 
llevo de profesión de Asesor de Empresas, que un registrador dice tamaña barbaridad.
En otro orden de cosas dice que la vendedora “no acredita el pago del impuesto”, 
cuando de lo que se tiene que preocupar el Sr. Registrador, es de que el comprador haya 
pagado sus impuestos. Además, el R.D. 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara 
el estado de alarma en todo el territorio nacional se suspendieron y se interrumpieron los 
plazos de los procedimientos de aplicación de los tributos. Se reanudaron el 1 de junio, 
por lo que el 28 de Mayo, momento en que se acepta la herencia, no había obligación 
alguna de presentar la autoliquidación del impuesto. Además, si no se presentó el 
impuesto  correspondiente,  para  ello  están  las  Oficinas  Liquidadores  para  exigir  la 
presentación y autoliquidación de estos impuestos.
¿O es que el Sr. Registrador está dudando de que sus colegas hagan bien su 
trabajo?
Al respecto de “se produce un supuesto de autocontratación con conflicto de interés”, 
según dice el Sr. Registrador iluminado no sé por qué antorcha de la verdad; es algo que 
el propio notario que autoriza la escritura de dación en pago, lo dice claramente y, sin 
embargo, no encuentra, ningún problema ni impedimento para seguir con la escritura, 
pues de lo contrario no la hubiera firmado, y no creo que alguien le apuntara con una 
pistola y le obligara a hacerlo. Pues el Sr. Registrador, desdice nuevamente al Sr. 
notario, queriendo dar a entender que lo ha hecho mal.
Que se adjunta la siguiente documentación original (o copia compulsada en su caso) 
que fue en su día presentada en el Registro de la Propiedad de Roa.:
* Escritura de compra-venta de 28 de mayo de 2020.
* Escritura de Ratificación de fecha 29 de mayo de 2020.
* Aceptación y Adjudicación herencia del 28 mayo del 2020.
* Adjudicación en pago de deuda del 26 noviembre del 2015.
* Adjudicación en pago de deuda de 12 de julio de 2019.
Por lo anteriormente expuesto., de Vd.,
Solicito.:
Que sea examinada detenidamente la documentación presentada y se tengan en 
cuenta  tanto  los  antecedentes  de  hecho,  así  como  los  fundamentos  jurídicos  y  se  s
proceda a emitir una Resolución acordando la estimación del recurso y la revocación de  oe.
la nota de calificación.» 952www.
V
El registrador de la Propiedad de Roa, don Emilio Sánchez González, emitió informe 
ratificando la nota de calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 6, 18, 19 bis, 65, 205, 254, 255 y 326 de la Ley Hipotecaria; 1 
y 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado, 162, 163, 221, 404, 657, 689, 1068, 
1216, 1218, 1227, 1259, 1459, 1712, 1713, 1714, 1718 y 1727 del Código Civil; 2, 7 y 8 
de  la  Ley  3/1995,  de  23  de  marzo,  de  Vías  Pecuarias;  33  y  39  del  Reglamento 
Hipotecario; 221 y 251 del Reglamento Notarial; la Orden del Ministerio de Agricultura 
de 18 de noviembre de 1974 por la que se aprueba la clasificación de las vías pecuarias 
existentes en el término municipal de Fuentecén, provincia de Burgos; los artículos 33 de 
la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; 100 
del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento 
del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Sentencias, Sala de lo 
Contencioso, del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986, 20 de abril de 1988 y 24 de 
octubre de 2018, y de, Sala de lo Civil, 20 de noviembre de 2018; las Resoluciones de la 
Dirección General los Registros y del Notariado de 25 de octubre de 2005, 13 de febrero, 
4 de junio, 13 de septiembre, 10 de octubre y 18 de diciembre de 2012, 2 y 3 de enero, 5 
de marzo y 28 de junio de 2013, 30 de enero de 2014, 12 de marzo y 26 de noviembre 
de 2015, 4 de mayo, 25 de junio, 3 de agosto y 14 de noviembre de 2016, 27 de 
noviembre de 2017, 19 de julio y 4 de octubre de 2018 y 12 y 24 de julio y 9 de agosto 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 12 de marzo, 12 y 16 de junio, 31 de agosto, 16 de octubre y 11 y 17 de diciembre 
de 2020 y 13 de enero, 5 de febrero, 6 de mayo y 3 de junio de 2021.
1.  Es objeto del presente expediente la inmatriculación de dos fincas en el Registro 
de la Propiedad por medio del procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria que el registrador ha suspendido por haber observado ocho defectos, de los 
cuales solo puede entenderse que han sido objeto de recurso los señalados con los 
números 1, 2, 3, 5 y 7, pues nada expresa el recurrente acerca de los otros tres defectos, 
ni su conformidad ni los fundamentos en que base su desacuerdo con los mismos, ni 
mención siquiera a ellos (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
2.  Como  cuestión  previa,  respecto  a  la  declaración  del  recurrente  sobre  la 
insuficiencia de la nota de calificación en lo que se refiere a si los defectos son o no 
subsanables, la indicación en la calificación de que se suspende la inscripción indica que 
se pueden subsanar los defectos, a diferencia de las denegaciones que no admiten esa 
posibilidad.
El artículo 65 de la Ley Hipotecaria, como recoge este Centro Directivo de forma 
reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 10 de octubre de 2012 y 12 de marzo 
de 2015), define las faltas subsanables y las insubsanables y señala las consecuencias 
que la calificación de estas produce. Si el título contuviera alguna falta subsanable, el 
registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando lo solicite 
el presentante del título, pero si la falta es insubsanable, se denegará la inscripción sin 
posibilidad de realizar anotación preventiva. La nota de calificación de este expediente  es
es expresiva de la suspensión, no de denegación, por lo que se trata de un defecto  bo
subsanable. 952ww
dcuey laaE3  .nip n omcEsoailnb tpsrleireci mcuinulaevecran isdócienóiaf ne,s  cesdte eop   druseenetbeañen av dldíaeaed. sope epsctouimra erailar  r,ee qsgtuiese tp rcauodnnotsor t.ictuoynes isdtoem einn ioq upeú btileicnoe,  dpuodr alass a fcinecracas   OE-A-2021-17able en https://
Antes de emitir su nota de calificación, y ante dichas dudas, el registrador notificó 
esta circunstancia al Servicio Territorial de Medio Ambiente de la Junta de Castilla y 
León, notificación que fue recibida el día 30 de marzo de 2021, para que por dicha 
entidad se remitiese el informe correspondiente dentro del plazo legalmente previsto, de 
acuerdo con lo que establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, fundada en que en la 
propia  cartografía  catastral  aparece  superpuesta  la  palabra  cañada  sobre  la 
parcela 5.027, unido a la naturaleza propiamente continua de las vías pecuarias y a la 
proximidad de las llamadas Cañada Real de Pinadillo y Cañada Valgandre.
En contestación a esta solicitud o notificación, el jefe del Servicio Territorial de Medio 
Ambiente de la Delegación de Burgos emitió informe de fecha 13 de abril de 2021, 
recibido  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Roa  el  día  16  de  abril  de  2021,  y 
posteriormente emitió otro informe aclaratorio o complementario de fecha 6 de mayo 
de 2021.
A la vista de dichos informes, el registrador suspendió la inmatriculación al conservar 
dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, de acuerdo con lo 
que dispone el mismo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ya que entiende que la indicada 
documentación,  tras  un  análisis  histórico  de  la  cuestión,  resulta  que  las  indicadas 
parcelas catastrales 5.027 y 5.179 del polígono 507 de Fuentecén se encontrarían 
integradas  en  la  denominada  Cañada  de  San  Vicente,  que  como  tal  vía  pecuaria 
pertenecería al dominio público, lo cual a su juicio impide la inmatriculación conforme a lo 
dispuesto  en  dicho  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  sin  que  se  practique  el 
correspondiente deslinde por parte de la administración afectada.
Según el citado informe de 13 de abril de 2021, se ha analizado la Orden Ministerial 
de Agricultura, de 18 de noviembre de 1974, que aprueba la Clasificación de las Vías 
Pecuarias  del  término  municipal  de  Fuentecén  («Boletón  Oficial  del  Estado»  6  de 
diciembre de 1974, «Boletín Oficial de la Provincia» de 13 de enero de 1975), en la que 
«se especifica que si en el referido término municipal hubiese además de las incluidas en 
la clasificación, otras vías pecuarias, no perderán éstas su carácter de tales y podrán ser 
clasificadas posteriormente».
Tras analizar la documentación disponible, afirma que «hay antecedentes de la 
existencia de una Cañada denominada San Vicente que figura en el primer catastro 
realizado en el año 1943, polígono 6 parcela 27, actualmente polígono 507 parcela 5027, 
y que continúa hasta los corrales del mismo nombre situados en el polígono 7 parcela 2 
y 1, en la actualidad polígono 507 parcelas 5001 y 5002, uniéndose con la vía pecuaria 
de nombre Valdeherreros que proviene de Haza, vía pecuaria Clasificada que se une a la 
Cañada Real de Pinadillo Clasificada en Fuentecén. Hacia el lado Este de la parcela 27 
(actualmente 5027), la parcela 179, en la actualidad 5179, del polígono 507, entre otras, 
constituiría parte de esta Cañada de San Vicente».
Añade que «el artículo 2 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, define 
la naturaleza jurídica de las vías pecuarias clasificadas, las vías pecuarias son bienes de 
dominio  público  de  las  Comunidades  Autónomas  y,  en  consecuencia,  inalienables, 
imprescriptibles  e  inembargables  y  en  consecuencia,  como  bienes  que  no  son 
susceptibles de prescripción ni de enajenación, ni sobre los que pueda alegarse para su 
apropiación el tiempo que hayan sido ocupados, ni legitimarse las usurpaciones de que 
hayan sido objeto. Dicha protección de las vías pecuarias ha sido ininterrumpida desde 
que se promulgó el Real Decreto de 13 de agosto de 1892. No obstante lo anterior, se ha 
de tener en cuenta que el derecho de propiedad privada podría verse amparado siempre 
y cuando estuviera legítimamente consolidado». s
Tras recibir una información aportada por la Gerencia Territorial de Catastro relativa a  oe.
la relación de los propietarios de rústica de catastro de los polígonos 6 y 7 del año 1948  w.
de Fuentecén, el Servicio Territorial de Medio Ambiente emite el mencionado informe  952ww
oco ampprolevmecehnatamriioe ndteo s6,  dclea smeasy doe d tee r2r0e2n1o,s  sqeugeú ne le Sl ceurvailc liao  rCealatacisótnra dl ed ep rlao pRieiqtaureiozsa,  cRuúltsivtiocas 
preaaraliz óla e np aerlc aeñlao  2179 4d8e el np oellí gtéornmoi n6o  ma ulnai cAipsaolc diaec Fióune nGteecnéenra, le sdtea bGleacnea cdoemroos  pyro ppaiertaa riloa   BOE-A-cable e
Parcela  179 del polígono  6 a  un particular,  don I.  A. M. –en contraposición a las 
parcelas 1 y 2 del polígono 7, en las que aparece como propietario el Estado–, pero a 
pesar de ello, según el citado informe, «se puede concluir que la asignación de la 
Cañada de San Vicente correspondiente a la parcela 27 polígono 6, a la Asociación 
General de Ganaderos se trata de un error y, debió figurar el Estado y, a día de hoy el 
Ayuntamiento de Fuentecén».
4.  Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo 
y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se 
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al 
dominio  público  no  inscrito,  pero  de  cuya  existencia  tenga  indicios  suficientes  el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público (véase, por ejemplo, el artículo 15 de la Ley de 
Costas o el artículo 30.7 de la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, 
para inmatriculaciones).
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria (bajo cuya vigencia tiene lugar la solicitud de inmatriculación objeto 
de este expediente), al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 
el 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público, información gráfica en que se apoya precisamente la 
calificación ahora combatida.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial.
5.  Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya  s
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no  oe.
determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en  w.
el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del  952ww
Aredgmisitnraisdtroarc, ióens pPeúcbialilcmae nptoen iecnudaon ddoe  smea ntirfiaetsat o duen al as itoupaocisóicni ódne  tpeormsibinlea nitnev adseió nu dnea 
dominio público.
No puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se 
ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa 
o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, o bien entablar el 
juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos.
Y sin que por otra parte el procedimiento para la inscripción de la representación 
gráfica o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del 
contenido de dichas resoluciones administrativas o resolver el conflicto que se ha puesto 
de manifiesto, ni debatir sobre si efectivamente existe o no afección de la finca al 
dominio público, contradiciendo un pronunciamiento expreso de la Administración (cfr. 
artículos 199 y 200 de la Ley Hipotecaria).
En estos casos, aun no estando el dominio público deslindado si existe oposición de 
la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la 
denegación de la inmatriculación por los motivos que han quedado expuestos (cfr. 
Resolución de 27 de noviembre de 2019)
6.  El segundo defecto objeto de recurso consiste en que no resulta acreditada la 
adquisición por parte de la vendedora, doña P. C. R., al menos un año antes del 
otorgamiento de la escritura de venta de fecha 28 de mayo de 2020, pues el fallecimiento 
de su marido –la vendedora había adquirido la finca por adjudicación en liquidación de la 
disuelta sociedad conyugal con su difunto esposo y herencia de éste– se produjo el día 3 
de marzo del 2020.
Este Centro Directivo ya abordó esta cuestión en su Resolución de 19 de noviembre 
de 2015. En dicha Resolución, según doctrina reiterada con posterioridad, por ejemplo, 
en las de 4 de mayo y 27 de junio de 2016 y 3 de junio de 2021, se dijo que:
«7.  En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la 
Ley 13/2015, (…) el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su 
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación 
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos 
(…). En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
relativa  a  la  posibilidad  de  obtener  la  inmatriculación  en  virtud  de  “títulos  públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos”, ahora, la nueva redacción legal exige que 
se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante título público”. La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se 
encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea “traslativo”, 
pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción 
legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la 
doctrina  jurídica,  la  jurisprudencia  y  la  propia  doctrina  consolidada  de  este  Centro 
Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la 
forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante 
de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto 
a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio 
de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, 
en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples 
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en 
cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el 
ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del 
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en  e.
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar  w.b
la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente  952ww
qcuuael idfiiccahdaa a ddeqnutirsoi cdióenl  apmrepvliioa  gseé nhearyoa d per olodsu dcoidcou mal emnteonso fse huanc aieñnot easn, tye,s a ddeelm oátosr,g saem eiexnigtoe 
dlaepl stoít utelom ppúobralicl om ítnraimsloa tdiveo  uqnu ea ñvoa  haa  odpee craorm cpoumtaor steít,u nloo  innmecaetsriacruialamdoern. teN óetnetsree  lqause f edcihchaos 
de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el
del  título  público  traslativo  posterior,  sino  entre  la  fecha  de  la  previa  adquisición 
documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.»
Como también es doctrina reiterada de esta Dirección General, ya antes de esta 
nueva dicción legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 
de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), no puede olvidarse a efectos de acreditar el 
momento de la transmisión en una inmatriculación que el artículo 657 del Código Civil 
dispone  que  «los  derechos  a  la  sucesión  de  una  persona  se  transmiten  desde  el 
momento de su muerte», así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, 
según la cual «los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se 
retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda».
Asimismo, debe tomarse en consideración que conforme al artículo 404 «la posesión de 
los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el 
momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia». Por 
ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique 
de  la  partición,  es  evidente  que,  en  el  proceso  sucesorio,  delación  y  partición  se 
complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad 
exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).
Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización 
en  título  público  de  la  adjudicación  y  adquisición  de  la  propiedad  de  los  bienes 
hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de 
un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del 
causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el 
heredero  la  posesión  y  por  ende  la  propiedad  de  los  bienes  hereditarios,  y  no 
necesariamente  desde  el  otorgamiento  del  título  público  de  formalización  de  la 
aceptación y adjudicación de herencia.
En este caso en que se otorga la escritura de compraventa el día 28 de mayo 
de 2020 y el título adquisitivo anterior es la adjudicación en la liquidación de sociedad 
conyugal y herencia de un causante que falleció el día 3 de marzo de 2020, es claro que 
no se acredita que la vendedora haya adquirido la propiedad de las fincas vendidas al 
menos un año antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, lo cual de hecho 
es admitido por el recurrente.
7.  Alega en cambio dicho recurrente que de acuerdo con una interpretación finalista 
de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aun no cumpliéndose el término 
de un año entre la adquisición por el posterior transmitente y el otorgamiento del título 
inmatriculable,  cabría  la  inmatriculación  siempre  que  el  plazo  se  cumpla  con  una 
transmitente anterior –en este caso la Asociación Nacional de Ganaderos del Reino–, de 
cual  traiga  causa  el  transmitente  inmediato,  siempre  que  en  aquel  concurran  los 
requisitos de adquisición del bien mediante título público.
La Asociación Nacional de Ganaderos del Reino adjudicó a los cónyuges doña P. C. 
R. y don G. C. G., casados en régimen de gananciales, el pleno dominio de la finca que 
se corresponde con la parcela catastral 5.027 del polígono 507 en pago parcial de una 
deuda que había reconocido en favor de los mismos, en virtud de escritura autorizada 
por el notario de Madrid, don Javier de Lucas Cadenas, el día 12 de julio de 2019, 
número 3.400 de su protocolo, y el pleno dominio de la finca que se corresponde con la 
parcela  catastral  5.179  del  polígono  507,  también  en  pago  parcial  de  otra  deuda 
reconocida en favor de los mismos, en virtud de escritura autorizada por el mismo notario 
de Madrid, don Javier de Lucas Cadenas, el día 26 de noviembre de 2015, número 4.260 
de protocolo. e.
Por lo tanto, en el caso de la parcela 5.027 tampoco ha transcurrido un año entre el  w.b
la fecha de otorgamiento de la escritura de dación en pago parcial de deuda, 12 de julio  952ww
ldiqeu i2d0a1c9ió, ny  dlea  sfeocchiead adde l cfoanllyeucgimaile yn toh edreenl cciaa,u s3a ndtee  mquaerz od ad elu g2a0r2 0a,  lea  inacdljuusdoic atacmiópno ecno 
ohtaobrrgíaam trieanntsoc udrreid ola  diecshcor itauñrao  sdie s eli qtuoimdaacsieó nc odmeo  ssoecgieudnadda  cfeocnhyau gdael  rye fearceenpctiaac ilóan  dey 
adjudicación de dicha herencia, el día 28 de mayo de 2020.
En el caso de la parcela 5.179 sí que ha transcurrido dicho plazo de un año, pues la 
escritura de dación en pago parcial de deuda de dicha finca es de fecha 26 de noviembre 
de 2015. El recurrente se plantea entonces por qué no se ha procedido por parte del 
registrador  a  la  inmatriculación  solo  de  esta  finca  y  en  virtud  de  los  dos  títulos 
adquisitivos anteriores a la compraventa mencionados.
Sin embargo, además del defecto de carácter formal del que se tratará más adelante, 
tal como señala el mismo registrador ya en su nota de calificación, conforme al principio 
de rogación (artículos 6 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y 39 del Reglamento Hipotecario) 
para que el registrador pueda proceder a ello es necesario que así se solicite por el 
presentante e interesado, ya que el registrador no puede practicar una inscripción de 
forma distinta a la solicitada sin la conformidad del interesado, y en este caso se ha 
presentado la escritura de compraventa, acompañada de testimonio notarial parcial de 
los mencionados títulos adquisitivos anteriores, y no es lo mismo inmatricular la finca por 
medio  de  la  escritura  de  aceptación  y  adjudicación  de  herencia  acreditando  la 
adquisición anterior por el causante por medio de la escritura de adjudicación en pago 
parcial  de  deuda  y  después  inscribir  la  posterior  transmisión  por  compraventa  que 
proceder a la inmatriculación por vía de la escritura de compraventa acreditando la 
adquisición anterior mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Tampoco el alcance de la calificación del registrador sería la misma, pues en el caso 
de una inmatriculación por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria dicha 
calificación se extiende al título de adquisición inmediato y al que acredita la adquisición 
anterior, pero no a los títulos adquisitivos previos –salvo que esa supuesta y alegada 
adquisición  previa  del  transmitente  resultara  ser  conceptual  y  jurídicamente 
incongruente, o imposible, en cuyo caso sí puede y debe ser objeto de calificación, como 
por ejemplo ocurriría si se alegara un título de adquisición conceptualmente nulo de 
pleno derecho o ineficaz, como podría ser una mera usurpación violenta (tipificada en el 
código penal), o la donación verbal de un inmueble (inválida según el artículo 633 del 
Código  Civil),  o  la  usucapión  por  posesión  de  tan  solo  2  años  (plazo  legalmente 
insuficiente  por  ser  inferior  al  mínimo  exigido  por  los  artículos  1967  y  1959),  o  la 
ocupación de un inmueble (no prevista en el artículo 610 del Código Civil y contraria al 
artículo 17 de la ley conforme al cual los inmuebles que carecieren de dueño pertenecen 
a la Administración General del Estado); vid. Resolución de esta Dirección General de 5 
de febrero de 2021–.
De acuerdo con el mencionado principio hipotecario de rogación, esta Dirección 
General ha establecido que es posible que el registrador de la propiedad practique de 
oficio una inscripción parcial, es decir, no mediando solicitud expresa de las partes, 
cuando  el  defecto  de  que  se  trate  afecte  solo  a  alguna  de  las  fincas  o  derechos 
independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública 
comprenda diferentes negocios jurídicos (resoluciones de 15 de marzo de 2006, 14 de 
septiembre de 2016 y 8 de octubre de 2018), y ello siempre que de tal inscripción parcial 
no se derive perjuicio para nadie.
Por tanto, el registrador podría proceder de oficio, aunque no necesariamente ha de 
hacerlo, a inmatricular solo una finca y no la otra si concurriesen todos los requisitos para 
ello, pero no inmatricularla de una forma distinta a la solicitada, por medio de títulos 
distintos a los que resultan de la documentación presentada, si no media para ello la 
solicitud y conformidad del interesado.
Procede  por  tanto  desestimar  el  recurso  en  cuanto  a  este  segundo  defecto  y 
confirmar por ello la nota de calificación en lo relativo al mismo. s
8.  El tercer defecto objeto de recurso consiste en que el testimonio parcial de la  oe.
escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se ha aportado para acreditar la  w.
adquisición previa por el transmitente de las fincas a inmatricular no puede servir como  952ww
títuloE lp Rrinecgiipsatrlo d dee l ala i nPsrcorpipiecdióand. se caracteriza por la exigencia de titulación auténtica, por
lo que se exige como regla general la aportación de un documento público para poder
practicar la inscripción de cualquier constitución, modificación, transmisión o extinción de 
derechos reales (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
Como recordó la Resolución de 25 de octubre de 2005 entre otras, uno de los 
principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, 
por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, está 
fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a calificación. Por 
tanto, todo documento que no cumpla tal principio de titulación pública no puede ser 
tenido en consideración ene le seno del procedimiento registral. Cuando se trata de 
obtener  la  inscripción  del  título  se  niega  a  los  testimonios  esa  eficacia  sustitutiva 
respecto  de  la  copia  autorizada  testimoniada.  Así  resulta  del  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria, que exige para la inscripción «escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico». Así sólo tiene la consideración de escritura pública, además de la matriz, la 
copia autorizada (artículo 221 del Reglamento Notarial), no los testimonios por exhibición 
de la misma o su fotocopia autenticada.
Conforme  al  artículo  144  del  Reglamento  Notarial,  los  testimonios  tienen  la 
consideración de instrumento público. Por ello, la manifestación del notario de que la 
fotocopia  autenticada  es  reproducción  parcial  del  original  de  que  se  trata  queda 
amparada por la fe pública notarial (cfr. artículos 1218 del Código Civil, 1 y 17 bis, 
apartado 2 «b)», de la Ley del Notariado, y 1 del Reglamento Notarial), que al tratarse de 
la esfera de los hechos cubre circunstancias como la fecha, el lugar o la concordancia 
exacta entre la fotocopia que se autentica y parte de los documento exhibidos –copia 
autorizada de escrituras de aceptación y adjudicación de herencia y de adjudicación en 
pago parcial de deuda– y las demás declaraciones complementarias relativas a la esfera 
fáctica (vista del documento exhibido, cotejo del mismo, etc.), aunque no implica el juicio 
del notario sobre la autenticidad o autoría del documento testimoniado (artículo 251 del 
Reglamento Notarial).
Como consecuencia de esta eficacia de los testimonios por exhibición se admite por 
este Centro Directivo, como regla general, que la copia autorizada de las escrituras 
pueda  ser  sustituida  por  la  fotocopia  autenticada  de  la  misma,  para  su  acceso  al 
Registro,  siempre  que  se  trate  de  su  toma  en  consideración  como  documentos 
complementarios (cfr. Resoluciones de 15 de enero de 1960, 29 de septiembre de 1993, 
5 de enero y 5 de septiembre de 2002).
No obstante, cuando se trata de obtener la inscripción del título se niega a los 
testimonios esa eficacia sustitutiva respecto de la copia autorizada testimoniada. Así 
resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que exige para la inscripción «escritura 
pública, ejecutoria o documento auténtico». Y tiene la consideración de escritura pública, 
además de la matriz, sólo la copia autorizada (artículo 221 del Reglamento Notarial), no 
los testimonios por exhibición de la misma o su fotocopia autenticada.
Además, según el artículo 33 del Reglamento Hipotecario: «Se entenderá por título, 
para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde 
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que 
hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con 
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite».
Por otro lado, como antes se ha mencionado, tras la nueva redacción dada al 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, a diferencia de la regulación 
anterior, en cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición por el 
transmitente, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia 
dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha  s
considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los  oe.
requisitos  del  artículo  1227  del  Código  Civil,  sino  que  ha  de  acreditarse  la  previa  w.
adquisición mediante título público. 952ww
de 4D deeb eo cretucborred adres e2,0 a1d8e) mquáes ,e cno mloso  syuap dueecslatorsa ddoe  einsmtaa Dtriirceuclacicóiónn G deen efinracla (sv iadl.  aRmespoalruoc dióenl 
caortmícou loa l 2tr0a5s ldaetiv loa  eLne ylo Hs itpéormteicnaorsia p lrae vciastliofisc apcoiró ne l raergtíicsutrlaol  1s8e  deex tliae nmdies mtaan lteoy a.l título previo  BOE-A-cable e
De acuerdo con todo lo anterior, no puede considerarse el título público que acredita 
la previa adquisición por el transmitente un simple documento complementario para 
poder obtener la inmatriculación, sino que es título mismo que fundamenta la previa 
adquisición  por  el  transmitente  que  va  a  permitir  la  inmatriculación,  por  lo  que  es 
necesario aportar una copia autorizada del mismo, sin que baste un testimonio por 
exhibición del mismo, tal como señala el registrador en su nota de calificación, que debe 
ser por tanto confirmada en lo que se refiere a este defecto.
9.  El cuarto defecto que ha sido objeto de recurso, señalado con el número 5 en la 
nota de calificación del registrador, se refiere a que en relación con la escritura de 
aceptación y adjudicación de herencia señalada como título previo y a la escritura de 
adjudicación en pago de deuda de 12 de julio de 2019, no se acredita el pago del 
Impuesto,  o  la  exención  o  no  sujeción  de  los  actos  contenidos  en  los  referidos 
documentos.
Ya se ha señalado con anterioridad que esta Dirección General ha establecido que 
en los supuestos de inmatriculación de fincas al amparo del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria la calificación registral se extiende tanto al título previo como al traslativo en 
los términos previstos por el artículo 18 de la misma ley, aunque, como también se ha 
señalado, la calificación no puede extenderse a los títulos adquisitivos previos –salvo 
que esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual 
y jurídicamente incongruente, o imposible, en cuyo caso sí puede y debe ser objeto de 
calificación–.
De acuerdo con el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria ninguna inscripción se hará en 
el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos 
establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que 
se pretenda inscribir.
Según lo dispuesto y según el artículo 100.1 del Reglamento del Impuesto sobre 
Sucesiones y Donaciones, en desarrollo de lo dispuesto en el artículo 33 de la ley 
reguladora del impuesto, los registros de la Propiedad no admitirán para su inscripción o 
anotación ningún documento que contenga acto o contrato del que resulte la adquisición 
de un incremento de patrimonio o título lucrativo, sin que se justifique el pago de la 
liquidación correspondiente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o, en su 
caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los 
órganos competentes para su liquidación, lo cual, en relación con lo señalado con 
anterioridad acerca de la calificación por el registrador del título adquisitivo anterior, hace 
que sea necesario acreditar el pago de la liquidación correspondiente por el impuesto 
sobre sucesiones y donaciones o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, 
de la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de don G. C. G., o al menos 
la presentación de la misma en oficina competente para liquidarlo.
Por otro lado, el hecho de que por razón del estado de alarma declarado con motivo 
de la pandemia por Covid-19 se suspendiesen los plazos administrativos, entre ellos el 
plazo durante el cual el sujeto pasivo debe autoliquidar su impuesto, que por otra parte 
se reanudaron tres días después de la autorización de la escritura de aceptación y 
adjudicación de herencia y no estaban suspendidos por tanto en el momento en que se 
presentó la documentación en el Registro (artículos 9 del Real Decreto 537/2020, de 22 
de  mayo,  por  el  que  se  prorroga  el  estado  de  alarma  declarado  por  el  Real 
Decreto 463/2020, de 14 de marzo, 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, 
disposición  adicional  novena  del  Real  Decreto-ley  11/2020,  de  31  de  marzo  y 
artículo 67.1 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), en nada  s
afecta a que para practicar la inscripción deba acreditarse dicha autoliquidación y pago,  oe.
que se exige con independencia de que el deudor tributario haya cumplido o no su  w.
obligación de realizar la autoliquidación del impuesto en plazo. 952ww
extreDmeboe. confirmarse por ello la nota de calificación del registrador en cuanto a este
adquLias iteivsoc raitnutrear iodre  daed juundaic adcei ólna se fnin cpaasg od ep alarc tiaral ndsem idteenutdea e nd el a2 e0s1c9r itnuora  epsú belli ctaít udleo   BOE-A-cable e
compraventa, sino un título adquisitivo previo al anterior, por lo que como antes se ha 
dicho, la calificación registral no se extiende al mismo.
Sin embargo, pese a no estar sujeto a calificación registral, sí le afecta la norma 
contenida en el artículo 123 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  del  Impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos 
Jurídicos Documentados, al disponer: «Admisión de documentos. Ningún documento 
que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en 
oficina o registro público sin que se justifique el pago, exención o no sujeción a aquél, 
salvo lo previsto en la legislación hipotecaria. Los Juzgados y Tribunales remitirán a los 
órganos  competentes  para  la  liquidación  del  impuesto  copia  autorizada  de  los 
documentos que admitan en los que no conste la nota de haber sido presentados a 
liquidación».
10.  El último defecto de la nota de calificación que ha sido objeto de recurso, el 
señalado  con  el  número  7  en  la  misma,  es  que  en  relación  con  la  escritura  de 
adjudicación en pago de deuda de 26 de noviembre de 2015, interviniendo en la misma 
don G. C. G. como apoderado en nombre y representación de la Asociación General de 
Ganaderos  del  Reino  y,  además,  en  su  propio  nombre  en  posiciones  claramente 
contrapuestas se produce un supuesto de autocontrato con conflicto de interés y no 
consta en el juicio de suficiencia efectuado por el notario autorizante de la representación 
acreditada que el mismo se extienda a los supuestos de autocontratación con conflicto 
de interés.
Teniendo en cuenta el ámbito de la calificación registral sobre el control de la validez 
o nulidad del acto a inscribir, que resulta de los artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria, la 
misma se extiende a la calificación de los supuestos de autocontratación con conflicto de 
intereses, tal como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo en numerosas 
Resoluciones, como son las de 15 de mayo y 18 de diciembre de 2002, 6 de julio 
de 2006 (cfr. su fundamento 8), 18 de julio de 2006 (cfr. su fundamento 3) y las de 3 de 
diciembre de 2004, 2 de junio de 2010, 14 de mayo de 2010 y 10 de enero, 13 de 
febrero, 22 y 31 de mayo y 4 de septiembre de 2012.
Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su 
propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas 
partes en el negocio jurídico (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de 
Comercio), y para tal supuesto es doctrina consolidada que en la atribución genérica de 
las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en 
oposición los intereses de una y otra parte. Como la persona que tiene el doble cometido 
de vender y comprar –en este caso, transmitir y adquirir una finca en pago parcial de una 
deuda de la que es acreedor el adquirente frente al transmitente– debe defender, a la 
vez,  intereses  contrapuestos,  es  regla  (que  tiene  su  confirmación  en  el  citado 
artículo 267 del Código de Comercio) que sólo habrá poder de representación suficiente 
si la persona de quien se reciben los poderes o facultades correspondientes da para ello 
licencia  o  autorización  especial,  o  cuando  por  la  estructura  objetiva  o  la  concreta 
configuración del negocio quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que 
ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato» (cfr. respecto de esta última 
precisión, vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de 
febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966; así como la Resolución de 2 de diciembre 
de 1998). En otro caso, el acto realizado sería considerado nulo, sin perjuicio de su 
ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó (cfr. artículos 1259 y 1727.2.º del 
Código Civil), en este caso, por las sociedades representadas (cfr., entre otras, las  s
Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de mayo de 1993, 17 de noviembre  oe.
de 2000, 13 de febrero y 31 de mayo de 2012, 3 de agosto de 2016 y 24 de julio  w.
de 2019). 952ww
obstEálc utrlaotsa mcoienncteop tjuuraíldeisc oo  ddee  rcigaorrá cqtueer  dsougfrme álatic lola m(saodbare  asui tocacobnet rqautaec eiól nc onnot rsaeto d peubeed ea 
persotater cicnióteng rdaed olo sp oinr teurneas esso elan  djueecglaor a(dciaódna  dlae  nveocluensatardia) , dseifneon saa  rdaez olonse sin tmeraetseerisa ldees  ldoes   BOE-A-cable e
representados en que se produce un conflicto de intereses por corresponder a una 
misma persona la representación de intereses contrapuestos).
Como puso de relieve esta Dirección General en Resolución de 15 de junio de 2004, 
el  problema  central  que  plantea  la  figura  de  la  autocontratación  consiste  en  la 
determinación  del  alcance  que  deba  atribuirse  a  la  protección  de  los  intereses 
susceptibles  de  ser  perjudicados  por  una  determinada  forma  de  actuación  del 
representante  porque,  al  concurrir  dos  o  más  esferas  jurídicas  susceptibles  de 
vinculación por una sola persona, cabe que el vínculo negocial que se constituya por ella 
se establezca en su provecho o en el de un tercero con detrimento de los legítimos 
intereses de alguno o de todos los representados.
El ordenamiento jurídico trata de garantizar que la actuación de los gestores de bienes 
y negocios ajenos se guíe exclusivamente por la consideración de los intereses del 
principal o «dominus negotii» sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se 
evidencia en muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico como son: a) los 
que establecen una prohibición de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso 
en supuestos en que este último ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su 
precio (cfr. artículos 221 y 1459, números 1.º a 4.º, del Código Civil); b) los que sustraen 
expresamente al ámbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto 
de intereses (cfr. artículos 162.2.º y 221 del Código Civil), y c) los que configuran una 
prohibición de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. artículos 288 
Código de Comercio y 229 de la Ley de Sociedades de Capital).
Por otro lado, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las 
Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto 
de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de agosto y 17 de diciembre 
de 2020), al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el 
notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización 
para incurrir en conflicto de intereses.
A esta conclusión hay que llegar también cuando se parte de la congruencia que se 
exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, 
de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de 
noviembre)  y  en  relación  con  ello,  el  Tribunal  Supremo,  en  la  Sentencia 
número 643/2018, de 20 de noviembre, ha afirmado que «el registrador debe revisar (…) 
que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que 
resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto 
del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de 
que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo 
la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas».
En el presente caso, en las escrituras de adjudicación en pago parcial de deuda es 
indiscutible que una misma persona actúa en su propio nombre y derecho y además en 
nombre y representación, como apoderado de una asociación, siendo sus intereses 
contrapuestos (los de la parte deudora que transmite una finca a su acreedor en pago 
parcial de una deuda reconocida en favor del mismo y los de la acreedora que adquiere 
la finca y por tanto da por extinguida la deuda en cuanto al importe por el que se valora 
la finca adjudicada), con riesgo de quiebra de la objetividad del representante y con el 
consiguiente menoscabo del interés protegido de su representado.
Sin embargo, en la escritura de adjudicación en pago parcial de deuda de 26 de 
noviembre de 2015 la figura de la autocontratación está expresamente salvada mediante 
autorización expresa del principal, según se desprende con claridad del documento  s
calificado  en  el  que  se  aclara  que  don  G.  C.  G.,  apoderado  de  la  Asociación  de  oe.
Ganaderos del Reino que interviene en nombre y representación de la misma, está  w.
«especialmente facultado además para este acto, por los acuerdos adoptados por la  952ww
eAlseavmadbolesa  aG peúnbelricaol  Eexnt raeosrcdriitnuarraias  daeu tolar izAasdoacsia pcioórn  ecl eNleobtraardioa  deel  2M8a dderi dj udnoion  dFer a2n0c1is2c, oy-
Jyo 2s.é0 1d2e d Leu pcraosto yc oCloa»d, ecnoapsia, se al udtíoar iz2a8d adse  ddei cliaesm cburael edse,  a2d0e1m2,á sb adjeo  lalo ds en lúam eesrcorsit u2ra.0 d11e   BOE-A-cable e
poder, tiene a la vista el notario autorizante y juzga suficientes para ese otorgamiento de 
dación en pago.
Por tanto, procede revocar este último defecto de la calificación que ha sido objeto de 
recurso.
11.  Por último, como ya se ha señalado antes hay tres defectos de la nota de 
calificación, los señalados con los números 4, 6 y 8 en la misma, que no han sido objeto 
de recurso, por lo que esta Dirección General no puede pronunciarse sobre los mismos.
Pero  en  relación  con  uno  de  ellos,  el  número  8,  se  observa  que  a  juicio  del 
registrador constituye un defecto que en las escrituras de adjudicación en pago parcial 
de deuda no se encuentra suficientemente identificada la causa del reconocimiento de 
deuda que motiva la posterior dación en pago, cuando el acto o negocio que en su caso 
se inscribiría es la dación o adjudicación en pago, no el reconocimiento de deuda, y la 
causa de aquella se encuentra perfectamente identificada y resulta de la propia tipicidad 
del negocio, pues es extinguir en parte una deuda existente mediante la transmisión por 
el deudor al acreedor de una finca, en un importe igual al valor atribuido por las partes al 
inmueble transmitido, señalando además la nota como defecto que si la causa alegada 
fuese consecuencia de la entrega de una cantidad de dinero sería necesaria la adecuada 
identificación de los medios de pago, cuando en la adjudicación o dación de un inmueble 
en pago de una deuda, por su propia naturaleza, no media la entrega de ninguna 
cantidad de dinero.
En cualquier caso, como ya se ha señalado, al no haber sido objeto de recurso esta 
Dirección General no se puede pronunciar sobre esta cuestión.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  confirmar  la  nota  de 
calificación y desestimar el recurso interpuesto, excepción hecha del defecto señalado 
en el número 7 de la nota de calificación relativo a la existencia de un autocontrato no 
salvado, defecto que se revoca, estimando el recurso en cuanto a este defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.