BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96151
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13438 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Brihuega, por la que se deniega la práctica 
de una nota marginal.
En el recurso interpuesto por don Félix Romero Cañizares, director general de Medio 
Natural  y  Biodiversidad  de  Castilla-La  Mancha,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Brihuega, don Manuel Osborne Duque, por la que se 
deniega la práctica de una nota marginal.
Hechos
I
Mediante comunicación expedida el día 9 de marzo de 2021 por la jefe da Servicio 
Forestal, doña C. F. S. M., a la vista de una previa comunicación recibida procedente del 
Registro de la Propiedad de Brihuega en relación a la inmatriculación de una finca en 
término de Utande, solicitaba la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: 
«Esta finca colinda con la Cañada Real (…), vía pecuaria clasificada en el término 
municipal de Utande por Orden Ministerial de fecha 24 de junio de 1954 con una anchura 
de 75,22 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada por lo que, en un futuro deslinde, 
la  posesión  de  la  totalidad  o  parte  de  la  finca  podría  ser  atribuida  a  la  Junta  de 
Comunidades  de  Castilla-La  Mancha,  siendo  la  Resolución  de  aprobación  título 
suficiente  para  rectificar,  en  la  forma  y  condiciones  que  se  determinen 
reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
Presentada dicha comunicación en el Registro de la Propiedad de Brihuega, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentante: Consejería de Desarrollo Sostenible.
Fecha de presentación: 16/03/2021.
Asiento: 347 del diario 60.
Número de entrada: 329/2021.
Autoridad  y  documento:  Consejería  de  Desarrollo  Sostenible  de  la  junta  de 
Comunidades  de  Castilla-La  Mancha,  Dirección  General  de  Medio  Natural  y 
Biodiversidad. Firmado digitalmente por la Jefa de Servicio Forestal doña C. F. S. M.
Notificación de calificación desfavorable.
Calificado el precedente documento conforme a los arts. 18 de la Ley Hipotecaria 
y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario, no se accede a la práctica de los asientos  s
solicitados con base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: oe.
Hechos: 438ww
dpeo sftTienrrcaioasrs ,  lacao  eliifnnedmcataontstre icisnu fl(oaercnmi óaentl  ivpdorees,s  erlaen atelfi izncacadasa o ,rp eoagr i lsaet lr jaureln gt1ais9 td0rae0d 2Co0ro0 mq0u6ue2n 3isd1ua3sd3ce rsiby ed ,el a a C lnLooMst i tfipitcuoalrac srióeensr    OE-A-2021-13able en https://
colindante con una vía pecuaria), en los términos del artículo 205 de la LH, se recibe en
esta Oficina el mencionado informe, en el que se solicita la práctica de nota al margen, 
para reflejar la posibilidad de que la finca en cuestión se pueda ver afectada en un futuro 
por un posible deslinde, a día de hoy no realizado.
La nota solicitada, no se puede extender como ya indicó la resolución, de la hoy 
Dirección  General  de  Seguridad  jurídica  y  Fe  Pública  (DGSJFP),  de  fecha  19  de 
septiembre de 2019, que señala que:
“...la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo 
en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la 
calificación debe confirmarse.
Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que ‘cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera’. En esta 
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioamhiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria.
Asimismo, debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el 
procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares 
de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde...”
Por otro lado, en el informe del Servicio Forestal calificado, se señala que “...se 
debería solicitar informe previo a la inmatriculación, para evitar la inmatriculación de 
parcelas intrusas en terrenos de dominio público.”
A  este  respecto  cabe  indicar,  que  no  existe  fundamento  legal  que  exija,  como 
requisito para practicar la inmatriculación de fincas colindantes con vías pecuarias, el 
que junto con el título inmatriculador, se debiera aportar un certificado, expedido por 
órgano  público  competente,  que  acreditase  la  no  invasión  del  dominio  público  (vía 
pecuaria), a diferencia de los que ocurre en otros ámbitos, como por ejemplo en el caso 
de  colindancia  con  una  carretera  de  titularidad  estatal,  donde  nos  encontramos  el 
artículo 30.7 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras.
Además, tal y como también señala de mencionada resolución de la DGSFP, por un 
lado,  el  artículo  36  de  Ley  33/2003,  de  3  de  noviembre,  del  Patrimonio  de  las 
Administraciones Públicas ordena que “las Administraciones públicas deben inscribir en 
los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su  patrimonio,  ya  sean  e
demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los  bo
actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros”. Y para  438ww
simup cliacragro a,  alodse rmeágsis tdraedl omreasn deant ola g pernoemraolc dióen  cdoela dbicohraac iinósnc yri pscuiómni nriesgtrios trdael,  isnefo ermstaacbilóenc ed ae 
lroesg iastrrtaícduoloress 6 d1e  yla 6 p4r,o upniead apdre, vciusaiónnd oe stupveiceírfeicna  ceonn oecl imariteícnutolo d 3e9 l ac oenxifsotremnec iaa  dlae  cbuieanl e“slo os 
derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos
debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, 
para que por éstos se inste lo que proceda”.
Por  otro  lado,  la  Ley  33/2003,  de  3  de  noviembre,  del  Patrimonio  de  las 
Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, indica que los 
bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e 
inembargables,  lo  cual  no  es  sino  manifestación  del  principio  y  mandato  supremo 
contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución, por lo que el titular registral de la 
finca, sea cual fuere, siempre se va a ver afectado por esos mandatos constitucionales, 
quedando totalmente salvaguardado el dominio público.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
Resolución de 19 de septiembre de 2019. de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, hoy denominada DGSJFP.
Contra la presente nota de calificación (…):
Por considerar el defecto relacionado subsanable se procede a la suspensión de los 
asientos solicitados.
Brihuega 08/04/2021.–El Registrador (firma ilegible), D. Manuel Osborne Duque.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Félix Romero Cañizares, director general 
de Medio Natural y Biodiversidad de Castilla-La Mancha, interpuso recurso el día 20 de 
mayo de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Motivos:
La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice 
“La base de representación gráfica delas fincas registrales será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente 
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la 
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en  e.
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente: w.
––  VVííaass  PPeeccuuaarriiaass  CDleassliifnicdaaddaass::  134.2.50000 k kmm ( 1(576.8.00000 h haa).).
(14.–2 0V0 íhaas ).Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200  km
– Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 
ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad.
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar la buena fe 
exigida  por  el  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  en  las  posteriores  transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares, Pastrana-Sacedón, Almagro y Daimiel para casos similares a los que se 
tratan en este recurso».
IV
El registrador de la Propiedad de Brihuega emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 205 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento 
Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 
de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; la Resolución conjunta 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del 
Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la 
representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para 
el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, publicada 
por Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014, 15 de 
marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 4 de julio y 19 de 
septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 12 de marzo y16 de octubre de 2020 y 13 de enero y 12 de febrero 
de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de 
una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la 
misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la Cañada Real (…), vía 
pecuaria clasificada en el término municipal de Utande por Orden Ministerial de fecha 24 
de junio de 1954 con una anchura de 75,22 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada 
por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser 
atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de  es
aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen  o
Lsrtieoteuglyalla aEm3rml / e1rrene9entg9geti5ias sp,rtt irrrdaaaoemdlc;  oe2eyrd3n  e dtdpereeío,an  rml iqaeuusgane araz s  oflivatu,ue  edazor ecpaini e oVirdcníaeaieac ssidóe  Ponsju et eesrclí o udpslaiicrucroaipitacsaues de)dca»siom t.opni,ote rranlqadtuo icen dt oocetroa idan esss soidlcliienocrdniatea   dqecaul o ednn e loiasn  ltnisenoerdvt eaee  nnm(cacaiurótren.g n i8ndtr.ae4all     OE-A-2021-13438able en https://www.
prevista en el ordenamiento jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección 
General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente.
La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los 
anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación 
estadística  de  la  falta  de  inscripción  de  las  vías  pecuarias  en  los  registros  de  la 
Propiedad  y  en  base  a  ello  entiende  que  la  práctica  de  las  notas  marginales  son 
imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. 
Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador 
puede  hacer  constar  bajo  su  responsabilidad,  como  medida  de  colaboración  en  la 
defensa del dominio público, sin necesidad de consentimiento del titular registral». Por 
último,  alega  que  notas  marginales  de  esta  índole  se  han  practicado  ya  en  otros 
registros.
Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los 
pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos 
promovidos por la misma Administración.
2.  En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse.
Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables 
ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su  competencia  de  calificación  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio de 2017, 13 de noviembre de 2017).
3.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin 
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles 
consecuencias de un eventual deslinde.
La  publicidad  del  procedimiento  de  deslinde  se  contempla  en  el  artículo  8, 
apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias que dispone que 
«cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el 
Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio 
público,  el  órgano  que  tramite  dicho  expediente  lo  pondrá  en  conocimiento  del 
Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa 
circunstancia». Con independencia de la imprecisión del texto legal sobre el asiento legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral 
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados.
4.  Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del 
principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de 
una  resolución  administrativa  sin  que  el  interesado  haya  tenido  intervención  en  el 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento  s
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo  oe.
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su  w.
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento  438ww
tardámmiinteisst reastievnoc ieanle sre dlaecl ipórno cceodni meile jnutdoi csieagl, uyid eon,  ap fainrt idceu lcaor msip rsoeb atrra etal  cdueml pelximamienetno  ddee  llaoss 
geanrtraen tíoatsr aqsu, e Rpeasroal ulocsió np ardtiec ul3a0re sd ee stsáenp etiestmabblreec iddaes  p1o9r8 0la).s  lTeryaess  yla  recgitlaamdae nrteofso r(mcfar.   BOE-A-cable e
reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta 
Dirección  General  ha  venido  considerando  desde  entonces  que,  no  obstante  la 
ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos 
los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una  indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  -como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva-  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
5.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta 
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria.
6.  Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en 
el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca.
Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo  s
de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los  oe.
registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que  w.
puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en  438ww
nlao lveiegmislbarceió, nd epl rPotaetcritmoroan dioe dl deo lamsi nAiod mpúinbilsictroa,c piouneess,  cPoúmbloic saesñ, atalan tloa  eLne ys u3 3a/r2tí0c0u3lo,  d6e c 3o mdeo 
en  su  artículo  30,  los  bienes  y  derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son
inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del 
principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y 
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios 
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.
En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas 
deben  inscribir  en  los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su 
patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, 
así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos 
registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción 
registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y 
suministro  de  información  de  los  artículos  61  y  64,  una  previsión  específica  en  el 
artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren 
conocimiento  de  la  existencia  de  bienes  o  derechos  pertenecientes  a  las 
Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los 
órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que 
proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
Pero  la  protección  registral  que  la  ley  otorga  al  dominio  público  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor 
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento 
jurídico séptimo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el 
que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este 
expediente),  el  registrador  ha  de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que 
acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. s
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley  oe.
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al  w.
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen  438ww
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artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio 
público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la 
posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio.
7.  En el supuesto que ha dado lugar al presente recurso, la nota marginal se solicita 
con ocasión de las notificaciones practicadas en cumplimiento de lo previsto en el último 
párrafo  del  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  y,  por  tanto,  se  ha  notificado  con 
posterioridad a la práctica de la operación registral, la cual ya se encuentra bajo la 
salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Distinto sería el supuesto en el que la registradora hubiese tenido dudas de invasión 
del  dominio  público  antes  de  practicar  la  inscripción,  en  cuyo  caso,  notificada  la 
administración, ésta habría podido formular oposición si efectivamente tal representación 
pudiera invadir el dominio público. Igualmente hay que destacar que la representación 
gráfica  inscrita  con  motivo  de  la  inmatriculación  es  catastral,  la  cual  se  encuentra 
amparada por la presunción de veracidad del artículo 3.3 de la Ley del Catastro.
El único supuesto en el que está previsto este tipo de notas marginales es el de la 
inscripción de representación gráfica alternativa conforme al artículo 199, apartado 2, de 
la Ley Hipotecaria, ya que en la Resolución conjunta de esta Dirección General y la 
Dirección General del Catastro se prevé en el punto decimotercero lo siguiente: «En las 
notificaciones practicadas en el marco del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley 
Hipotecaria y en la inscripción practicada, el Registrador de la Propiedad hará constar 
por nota marginal tanto la relación de colindancia entre las fincas afectadas como que la 
morfología y descripción definitiva de las mismas queda supeditada al resultado del 
deslinde del dominio público que pudiera llevarse a efecto a instancia de cualquiera de 
sus titulares. Esta circunstancia se hará constar, además, como metadato específico de 
los recintos cartográficos».
8.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el 
procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan aplicarse a los titulares 
de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se  s
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del  oe.
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el  w.
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del  438ww
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«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
9.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la 
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una 
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que 
establece  que:  «Alcanzada  la  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  e  inscrita  la 
representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  438ww
la LeMya Hdripido,t e2c2a ridae. julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.