BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 123 Lunes 24 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 63072
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8618 Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se deniega la 
inscripción de una representación gráfica de una finca.
En el recurso interpuesto por don A. B. D., en nombre y representación de doña G. 
B., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Denia número 2, 
doña Susana Juste Ribas, por la que se deniega la inscripción de una representación 
gráfica de una finca.
Hechos
I
Mediante instancia privada se solicitó la inscripción de una representación gráfica y la 
rectificación de la descripción de una finca registral.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la propiedad de Denia número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Diario 41 Asiento 1779.
Entrada 4152 del 2020 de 19/11/2020.
Se presenta por A. M. B. D., el 19/11/2020, bajo el asiento de presentación 1779 del 
Diario de operaciones número 41, y número 4152 del Libro de Entrada, instancia suscrita 
el 19 de noviembre de 2020 por A. M. B. D., en nombre y representación de doña G. K. 
B. Se acompaña: autorización suscrita por doña G. K. B. a don A. B. D., cuya firma 
consta legitimada por un notario de Alemania, y apostilla, certificación descriptiva y 
gráfica, y levantamiento topográfico realizada por Ingeniero Agrícola.
El registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, 
en  relación  con  los  antecedentes  del  Registro,  conforme  a  lo  dispuesto  en  los 
artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha resuelto 
no practicar las operaciones registrales interesadas, en base a los siguientes:
Hechos:
En  la  instancia  presentada  se  solicita  la  inscripción  de  la  georreferenciación, 
ubicación, delimitación y superficie de la finca 766 de este Registro, con Código Registral 
Único: 03055000099094, que según Registro consta inscrita con 1.168 m2, por parte de 
A.  K.  y  G.  B.,  en  base  a  catastro,  de  conformidad  con  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria, resultando una cabida de l. 064 m2. s
Iniciada la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se  oe.
practicaron notificaciones a los colindantes y al cotitular de la finca, y dentro del plazo  w.
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objeto de calificación negativa, y que afectan a la inscripción de la representación gráfica
objeto de este expediente. Bc
Dicha titular alega “1.  Que dicha representación gráfica alternativa afecta a fincas 
de mi propiedad, las cuales se corresponden con las registrales n.º 11206 (tomo 206, 
libro 206, folio 89), 11205 (tomo 206, libro 206, folio 87) y 13945 (tomo 260, libro 260, 
folio  203),  correspondiente  a  su  vez  con  parte  de  las  referencias  catastrales  n.º 
2312607BD5021S0001BU,  2312609BD5021S0001GU  y  2312606BD5021S0001AU.  2. 
Que la representación gráfica que pretende inscribirse por dicho colindante ocupa casi 
totalmente, parte de la propiedad de mis fincas, las cuales se encuentran perfectamente 
delimitadas y consolidadas en su perímetro exterior de conjunto mediante mojones y 
vallado metálico, el cual se describe con la medición topográfica encargada...” se adjunta 
levantamiento topográfico por Ingeniero de Montes y Téc. Agrícola. “La parcela que con 
la actual descripción catastral pretende inscribir Dña. G. B., nacida K., quedaría afectada 
totalmente conforme al resultado del informe de validación que describe la alternativa 
gráfica de la propiedad de esta parte... 3. Que de la medición de la realidad física 
amojonada y vallada de las registrales 13945, 11205, 13944 y 11206, propiedad de esta 
parte,  se  obtiene  unas  superficies  medida  plenamente  coincidente  con  las  cabidas 
inscritas. 4. Los colindantes de la registral n.º 766 propiedad de Dña G. B., nacida K., 
concretamente los ubicados en orientación Sur y Oeste, G. B. y B. B., respectivamente, 
están  ubicados  en  otro  emplazamiento  y  por  consiguiente,  fruto  de  una  incorrecta 
alteración catastral de ubicación de su finca sobre porción antes ‘en investigación’, se ha 
forzado una identificación artificiosa y errática sobre el catastro...”. “Resulta indubitado 
que no nos encontramos ante un conflicto de linderos, sino de titularidad, y que afecta a 
toda la propiedad de mis tres registrales, cuestión que debería ser resuelta por los 
tribunales de justicia. En cualquier caso, y dado el interés de esta parte por alcanzar una 
solución definitiva de lo que apunta a una clara discusión sobre el dominio y al objeto de 
favorecer la adecuada aclaración, esta parte facilita teléfono y correo electrónico con el 
que agilizar el contacto por parte de la promotora de la inscripción de representación 
gráfica comunicada” “T. A. M. W. (…)”.
Examinada la alegación resulta que, volcada la representación gráfica aportada al 
programa  auxiliar  de  este  Registro,  resulta  el  solape  de  casi  la  totalidad  de  la 
representación gráfica objeto del expediente, lo que evidencia la controversia de la 
delimitación de casi la totalidad de la finca, lo que justifica la suspensión de la inscripción 
de la base gráfica interesada, por haber evidencias de que comprende una zona de 
titularidad controvertida.
Fundamentos de Derecho.
Visto lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria.
Teniendo en cuenta que en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria debe 
el Registrador calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y 
como dispone el citado artículo 9 en su apartado b) “la representación gráfica aportada 
será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas 
por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público; agregando 
que se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y 
la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la 
misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 
diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca 
inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. e
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca  bo
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la  18ww
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de julio, 27 de septiembre, 10 y 19 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, de la que
resulta que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca 
o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  no  determina  necesariamente  la 
denegación de la inscripción”, pero ello no significa que no pueda el registrador tener en 
cuenta tales alegaciones para formar su juicio, si bien para rechazar el reflejo registral de 
la georreferenciación no basta con que exista oposición de colindante, sino que el 
registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación 
gráfica  afectaría  al  titular  registral  que  formula  la  oposición.  Existiendo  dudas  que 
impidan la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a 
este efecto se contiene en el artículo 199: “si la incorporación de la certificación catastral 
descriptiva  y  gráfica  fuera  denegada  por  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo 
que  los  colindantes  registrales  afectados  hayan  prestado  su  consentimiento  a  la 
rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio 
expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal 
circunstancia,  siempre  que  con  ello  no  se  encubran  actos  o  negocios  jurídicos  no 
formalizados  e  inscritos  debidamente”;  también  podrá  acudir  al  juicio  declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento 
registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su 
coordinación con el Catastro, dispone que “a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.
Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en 
informe técnico, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa.
Por su parte la R.D.G.R.N. de 24 de octubre de 2016 declara que: “En todo caso 
debe  recordarse  que  conforme  al  artículo  10.1  de  la  Ley  Hipotecaria  la  base  de 
representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a 
disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el 
ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya 
señaló la Resolución de 22 de abril de 2016, la calificación de una representación gráfica 
conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria supone acudir a la 
correspondiente  aplicación  informática  auxiliar  prevista  en  dicho  precepto,  o  las  ya 
existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015) y las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a 
que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica 
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de 
modificación de entidad hipotecaria.”
Y en base a todo lo expuesto, resuelvo suspender la práctica de las operaciones 
registrales interesadas.
Denia, doce de febrero del año dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible): Fdo. 
Susana Juste Ribes.
Contra esta decisión (…).»
III b
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«Único.  Se funda el presente recurso en la oposición a la calificación negativa del 
registrador, basada en la medición topográfica aportada por la Sra. W., la cual se 
encuentra acompañada del informe con CSV (…) de fecha agosto de 2020.
No  se  entiende  por  qué  la  Sra.  W.,  que  no  era  colindante  catastral,  ha  sido 
considerada colindante registral en este caso y se le han mandado notificaciones:
– Por una parte, ninguna constancia registral había al inicio del expediente de la 
colindancia de la finca registral n.º 766 propiedad de mi mandante con la finca n.º 13945, 
propiedad de la Sra. W.
– por otra parte, la finca n.º 11206, según certificación registral de fecha 12-3-2021 
emitida a instancia de esta parte, la referida finca no figura a nombre de la Sra. W. sino a 
nombre de A. J. K., según la inscripción 2.ª, que sería la última vigente.
Entendemos,  por  tanto,  que  no  se  pueden  tomar  en  consideración  en  este 
expediente las alegaciones ni documentación presentada por la Sra. W., por no ser 
colindante, y por tanto, debe calificarse positivamente la solicitud presentada por esta 
parte y proceder a su inscripción.
Por otra parte, y para rebatir el Informe de Validación Gráfica acompañado por la Sra. 
W., se acompaña el informe emitido por el técnico D. J. M. M. A., autor de la medición de 
esta parte obrante en el expediente, y del que resulta que la medición topográfica 
aportada en su momento coincide exactamente con la finca catastral a nombre de mi 
mandante con RC (…), por lo que no existe duda alguna de la identidad catastral y 
registral de la finca.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 30 de marzo de 2021, confirmó 
la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo. Aclaraba, frente a la 
alegación de que doña T. A. M. W. no es colindante, que el día 15 de marzo de 2021 
comunicó al solicitante el error involuntario de haber omitido en la certificación de la finca 
registral número 11.206 la inscripción 6.ª «que contiene la titularidad vigente a favor de 
doña T. A. M. W., emitiendo nueva certificación el día 23 de marzo. Siendo éste el motivo 
por el cual el recurrente indica en su escrito que dicha finca no figura a nombre de la Sra. 
W».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015, 22 de abril, 
8 de junio y 3, 10 y 24 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 
y 26 de octubre, 7 de noviembre y 18 y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de enero, 23 
de abril, 1 de agosto, 22 de octubre, 8, 19, 27 y 28 de noviembre y 5 de diciembre 
de 2018 y 14, 16 y 30 de enero, 28 de marzo, 30 de abril, 26 de septiembre y 9 de 
octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 14 de octubre y 23 de diciembre de 2020 y 13 de enero y 18 de febrero 
de 2021.
1.  Iniciada la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
sobre la base de una representación gráfica catastral, se practicaron notificaciones a los  s
colindantes y al cotitular de la finca, y dentro del plazo legal se presentaron alegaciones  e.
por el titular registral de fincas colindantes. w.
La registradora deniega la inscripción de la representación gráfica catastral en el  18ww
Rtoetagliisdtarod  cdoen  llaa s Preroppreiesdeandta, cpioonr etse gnreárf icdausd aaslt efrunnadtiavdaas sp rdees eqnutaed asse  psoor lealp tait uclaars ri eegnis trsaul 
caortlíicnudlaon 1te9 9q duee  lfao rLmeuy laH ioppootescicairóian,  (igy uqaulme ean tseu d veenze ghaadboía).n motivado otro expediente del  BOE-A-cable e
El recurrente considera que las alegaciones se presentan por quien no es colindante 
y porque la medición topográfica aportada coincide exactamente con la finca catastral 
por lo que no existe duda alguna de la identidad catastral y registral de la finca.
2.  Lo primero que debe aclararse, como se ha acreditado en la tramitación del 
recurso, es que la persona que realiza las alegaciones sí es titular registral de finca 
colindante,  tal  como  se  acredita  por  certificación  de  la  registradora  incorporada  al 
expediente.
3.  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto de 
calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues 
tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica 
aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación 
y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra 
representación  gráfica  previamente  incorporada,  así  como  la  posible  invasión  del 
dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la  representación 
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran 
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, 
no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación 
de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes».
Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en 
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión 
de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones 
de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y 
Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
4.  Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, 
a  la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas  en  el  procedimiento,  debe  decidir 
motivadamente según su prudente criterio.
En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de 
los  principios  de  la  regulación  de  la  Jurisdicción  Voluntaria  que,  salvo  que  la  Ley 
expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados 
no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que 
sea resuelto.
Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de 
quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales  s
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». oe.
Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no  w.
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5.  Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 
(reiterada  en  otras  posteriores),  que  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares 
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la 
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes 
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los 
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial 
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de 
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso 
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de 
intervenir  en  el  expediente.  En  caso  contrario  se  podría  producir  un  supuesto  de 
indefensión».
6.  En el supuesto de hecho de este expediente las dudas están justificadas, dado 
que según el colindante registral que realiza alegaciones, la representación gráfica que 
pretende inscribirse, y que hasta el 12 de diciembre de 2015 figuraba catastralmente en 
investigación,  ocupa  parte  de  la  propiedad  de  sus  fincas  inscritas,  las  cuales  se 
encuentran perfectamente delimitadas y consolidadas en su perímetro exterior mediante 
mojones  y  vallado  metálico,  justificándose  la  medición  con  plano  topográfico  –con 
superposición catastral y ortofoto–, e informe de validación gráfica frente a parcelario 
catastral.
7.  Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación 
gráfica, procede la confirmación de la nota de calificación, si bien podrá acudirse al 
expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como 
prevé  para  estos  casos  el  propio  artículo  199),  o  bien  acudir  al  juicio  declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.