BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64170
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9218 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Castuera  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don J.L.M. contra la negativa del registrador de la 
propiedad  de  Castuera,  don  Pablo  Sánchez  Bachiller,  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
Hechos
I
El día 14 de noviembre de 2019, se autorizó por el notario de Zafra don Carlos-María 
Rebosa Domínguez, bajo el número 1307 de protocolo, escritura de compraventa de un 
inmueble que se describe en la siguiente forma:
«Urbana. Edificio compuesto de plantas baja y primera.
La planta baja está destinada, una parte a almacén, con una superficie construida de 
ciento tres metros cuadrados, totalmente diáfana; y otra junto con la planta primera, a 
vivienda, con una superficie construida de cinco metros cuadrados; y la planta primera 
está destinada a vivienda, distribuida en diferentes compartimentos y servicios, con una 
superficie construida de ciento ocho metros cuadrados. La totalidad de la superficie 
construida es de doscientos dieciséis metros cuadrados. La edificación ocupa la totalidad 
de la parcela sobre la que está construida.»
Respecto de la situación arrendaticia se expresa lo siguiente:
«Manifiesta la parte propietaria del inmueble a transmitir:
Que el edificio compuesto por planta baja y planta primera se halla parcialmente 
arrendado, encontrándose la planta primera destinada a vivienda libre de arrendamientos 
y la planta baja, destinada a almacén, arrendada a doña M.J.D.D., titular del Documento 
Nacional de Identidad y Número de Identificación fiscal (…), según resulta de contrato 
firmado el día dieciocho de noviembre de dos mil dieciséis por lo anterior titular del 
inmueble.
A los presentes efectos manifiestan ambas partes que en esta transmisión no cabe el 
ejercicio por la arrendataria de los derechos de tanteo y retracto dado que la misma no 
ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, sino que solo 
detento el uso, como inquilina, de una de sus partes integrantes, lo que delimita el 
derecho de adquisición preferente, no pudiendo extenderse éste a la parte del edificio 
sobre lo cual no ostenta ningún título posesorio.
Por tanto, se sujeta al tenor del artículo 25.7 párrafo primero de la Ley 29/1994, 
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que no cabe ejercicio de los  e.e
derechos de tanteo o retracto por venta del edificio en su conjunto.» b
de CEal s2t udeer ad,i ccieomn baresi ednet o2 041192 s dee pl rDesiaerniotó  5dI9iIc, hfau ee socbrjietutora  deen  ceal lRifiecgaicsitóron  deel  2la3  Pdroep eiendeardo   OE-A-2020-92able en https://
de 2020 por el registrador, don Pablo Sánchez Bachiller, según la cual suspendió la 
inscripción en los siguientes términos:
«(…) Hechos:
Sobre la finca registral 11.417 de Monterrubio de la Serena, existe una obra nueva 
terminada, sobre la que se ha declarado un edificio de dos plantas sin división horizontal, 
de modo que a efectos del Registro únicamente existe una finca registral, sobre la que 
se declara que existe un arrendamiento, sin que el arrendatario haya renunciado a los 
derechos de tanteo y retracto reconocidos a su favor conforme al art. 25 de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).
Por otra parte, el supuesto contemplado en Art. 25.7 de la LAU contempla un edificio 
sobre el que existan una pluralidad de viviendas y locales, pero en el presente caso 
únicamente existe una vivienda y un almacén, según ha declarado la parte transmitente.
Igualmente,  el  Art.  25.7  de  la  LAU  dispone  que  si  sobre  el  inmueble  existiera 
únicamente  una  vivienda  (como  es  el  caso),  el  arrendatario  tendrá  a  su  favor  los 
derechos de tanteo y retracto.
Fundamentos de derecho:
Artículo 25 LAU. Derecho de adquisición preferente.
1.  En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de 
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados 
siguientes.
2.  El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en 
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en 
forma  fehaciente  la  decisión  de  vender  la  finca  arrendada,  el  precio  y  las  demás 
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento 
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.  En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el 
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, 
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella 
cualquiera  de  los  requisitos  exigidos,  así  como  cuando  resultase  inferior  el  precio 
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El 
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a 
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las 
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de 
la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.  El  derecho  de  tanteo  o  retracto  del  arrendatario  tendrá  preferencia  sobre 
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda 
o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de 
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.  Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas 
arrendadas  deberá  justificarse  que  han  tenido  lugar,  en  sus  respectivos  casos,  las 
notificaciones  prevenidas  en  los  apartados  anteriores,  con  los  requisitos  en  ellos 
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la 
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad 
en documento público. e.e
6.  Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los  b
demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que  18ww
psere freerfeienrtee  esól laor tsíocublroe  l3a,  vnivoi epnoddar.á el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición
se v7e.n dNa oc ohnajburnát alumgeanrt ea  cloosn d learse rcehsotsa ndtee st avnivteieon od arse troa clotoca cleusa npdroo plaie dviavdie dnedla a arrrerennddaaddoar 
que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y 
locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el 
derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano 
que  designe  la  Administración  competente  en  materia  de  vivienda,  resultando  de 
aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del 
ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de 
tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.  No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar 
la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá 
comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima 
de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Artículo 31 LAU. Derecho de adquisición preferente.
Lo  dispuesto  en  el  artículo  25  de  la  presente  ley  será  de  aplicación  a  los 
arrendamientos que regula este Título.
De  conformidad  con  los  artículos  18,  19  y  19bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  que 
establecen que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas, el Registrador de la Propiedad que suscribe esta 
nota de calificación, resuelve:
Suspender la inscripción del presente documento, por los defectos arriba Indicados.
El defecto se califica de subsanable.
No  se  toma  anotación  preventiva  de  suspensión  por  no  haberse  solicitado 
expresamente.
La presente calificación determina la prórroga del asiento de presentación por el 
plazo  de  sesenta  días  desde  la  última  notificación  de  la  presente  recogido  en  el 
artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación podrá (…).»
III
Solicitada  por  don  J.L.M.  calificación  conforme  al  cuadro  de  sustituciones,  le 
correspondió  al  registrador  de  la  propiedad  de  Olivenza,  don  Juan  Pablo  Gallardo 
Macías, quien el 20 de febrero de 2020 emitió calificación confirmando la calificación del 
registrador  sustituido,  porque,  en  esta  «se  notificó  que  la  finca  registral  objeto  de 
transmisión  se  declara  que  existe  un  arrendamiento,  sin  que  el  arrendatario  haya 
renunciado a los derechos de tanteo y retracto reconocidos a su favor conforme al 
artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en adelante LAU. El artículo 25.7 de la 
LAU contempla un edificio sobre el que existan una pluralidad de viviendas y locales, 
pero en el caso objeto de calificación únicamente existe una vivienda y un almacén, 
según ha declarado la parte transmitente. Igualmente, el referido artículo dispone que si 
sobre el inmueble existiere únicamente una vivienda (como es el caso), el arrendatario 
tendrá a su favor los derechos de tanteo y retracto».
IV
El 25 de mayo de 2020 don J.L.M. interpuso recurso contra la calificación, en el que 
alega lo siguiente:
«I.  Antecedentes de los hechos:
Primero. (…) El inmueble objeto adquirido, pertenecía a la vendedora por herencia 
de su abuela Dña. A.H.B., se describe en el expositivo I de la meritada escritura como:
"Urbana. Edificio compuesto de plantas baja y primera.
la planta baja está destinada, una parte a almacén, con una superficie construida de 
ciento tres metros cuadrados, totalmente diáfana; y otra junto con la planta primera, a 
vivienda, con una superficie construida de cinco metros cuadrados; y la planta primera 
está destinada a vivienda, distribuida en diferentes compartimentos y servicios, con una 
superficie construida de ciento ocho metros cuadrados, la totalidad de la superficie 
construida es de doscientos dieciséis metros cuadrados, la edificación ocupa la totalidad 
de la parcela sobre la que está construida".
Esto es, nos encontramos ante un edificio que está compuesto por una vivienda, un 
sótano y un local, siendo este último el que está parcialmente arrendado, ya que la 
propiedad se reservó una parte del local para su uso como almacén del contenido que 
había en la planta baja. La obra de separación física o división material del local en dos 
zonas, una alquilada y la otra de uso de la propiedad, la hacía, conforme el contrato de 
arrendamiento que se adjunta como doc., núm. 5, por cuenta de la arrendataria.
Segundo.  Continúa  la  escritura  en  su  estipulación  Primera  que  Doña  S.D.R., 
debidamente representada, vende y transmite, como cuerpo cierto, la finca descrita a 
Don J. L. M., que la compra y adquiere, para sí, con carácter privativo, por el precio de 
cuarenta mil euros (40.000,00 €)", por lo que quien suscribe compra un edificio entero, 
hecho que reitero toda vez que tiene vital importancia para la solución del asunto, que se 
encuentra formado por una vivienda en la planta primera, un local y además un sótano 
en la planta baja, ambos bajo la misma referencia catastral y siendo la misma finca 
registral.
Por su parte, Dña. A.H.B. (abuela de la vendedora) en noviembre de 2.016, arrendó 
una parte del local de negocio (que ocupa a su vez una parte de la planta baja del 
edificio), excluyéndose la vivienda que existe en el mismo edificio, así como una parte 
del mismo local que se reservó la arrendadora de forma expresa en el contrato de 
arrendamiento para almacenaje de enseres propios, y la planta del sótano.
Esto es, nos encontramos ante un edificio que está compuesto (documentalmente) 
por una vivienda y un local (y en la realidad además por planta sótano), siendo el local el 
que está parcialmente arrendado, ya que la propiedad se reservó una parte del local 
para  su  uso  como  almacén  del  contenido  que  había  en  la  planta  baja,  tal  como 
literalmente recoge el contrato de arrendamiento: "además de una pequeña habitación 
para  el  almacenaje  de  los  enseres  que  se  hallaban  dentro  del  local".  La  obra  de 
separación física o división material del local en dos zonas, una destinada a su alquiler y 
la otra de uso de la propiedad, no incluida en el arrendamiento, aun estando en el mismo 
habitáculo del almacén, se llevó a cabo conforme al contrato de arrendamiento que se 
adjunta como doc. 5, por cuenta de la arrendataria.
Tercero.  El Registro de la Propiedad de Castuera, competente para la inscripción de 
la finca, formuló una primera calificación (que se adjunta como doc. núm. 6) fechada 
el 19 de diciembre de 2019, donde denegó la inscripción por el defecto subsanable de no  e.
estar inscrito aún el antetítulo, pero silenció todo lo referente al arrendamiento parcial del  w.
bien transmitido, y en concreto cuanto a falta de acreditación de la notificación a la  18ww
arreSnduabtsaarniaa.do aquel defecto, se presentó nuevamente a inscripción la compraventa,
qRueeg isetrsa dcoarl ifiscoasdtaie naeh,o rlaa,  fcaoltna  udne  naucerevdoi tadceifóenc tod ea dlave rntiodtoif iceaxc iónno vao . laE n arerlelan,d aetla rSiar.,   BOE-A-cable e
sosteniendo que a aquella le asiste el derecho de tanteo y el de retracto sobre todo el 
inmueble.
Fundamentos de derecho:
Legitimación para recurrir. Según el artículo 325 de la LH, se encuentran legitimados 
para interponer del recurso administrativo:
1.  La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, 
quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por 
otro  concepto,  y  quien  ostente  notoriamente  o  acredite  en  forma  auténtica  la 
representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto; el defecto o falta de 
acreditación  de  la  representación  se  podrá  subsanar  en  el  plazo  que  habrá  de 
concederse para ello, no superior a diez días.
2.  El Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo 
caso, o la autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria, 
mandamiento o el título presentado.
Único.  Con respecto, al supuesto derecho de adquisición preferente del inquilino. De 
su inexistencia.
Dispone el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos –en adelante LAU–, por 
remisión expresa del artículo 31 de la misma norma, en su apartado 7. que "No habrá 
lugar  a  los  derechos  de  tanteo  o  retracto  cuando  la  vivienda  arrendada  se  venda 
conjuntamente  con  las  restantes  viviendas  o  locales  propiedad  del  arrendador  que 
formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por 
distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del 
inmueble", con lo que la mera lectura de este artículo nos llevaría a concluir que en el 
caso que nos ocupa, en el que se ha enajenado un edificio compuesto por una vivienda y 
un local, no posee la actora el derecho de retracto sobre el inmueble vendido.
Esta interpretación es la que viene fijando la doctrina por unanimidad, señalando por 
la  de  la  Sentencia  n°  221/2017  de  Madrid  (sección  100)  de  17  de  mayo,  la 
Sentencia 211/2009 de la AP de Valencia (sección 70) de 29 de abril que aplica la 
doctrina del Tribunal Supremo manifestando que "al presente caso le sería de aplicación 
el Art. 25. 7 pues en unidad de acto se transmitieron tanto la vivienda arrendada por el 
recurrente como otra vivienda del mismo edificio (documentos 1 y 4 de la contestación a 
la demanda de retracto). Conforme a la norma citada, artículo 25.7 de la vigente LAU, 
"no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se 
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que 
formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por 
distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del 
inmueble".
Así el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 nov. 2001 (RJ 2001, 9529) declaró: 
«El art. 25.7 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es contundente al 
señalar que no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda 
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del 
arrendador que formen parte de un mismo inmueble. El retrayente ha de serlo de toda la 
finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor 
que la que el arrendatario tenía arrendada, no resulte posible el derecho de retracto –  es
sentencia de 24 de may. 1982 (RJ 1982, 2591)- y en igual sentido se ha señalado que  o
vendida la totalidad de la finca como unidad, no puede pretenderse el retracto por el  18ww
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del inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo y cita al respecto las
precedentes resoluciones de 30 abr. 1985 (RJ 1985, 2004), 31 ene. 1992(RJ 1992, 534), 
4 feb., 25 abr. y 24 jun. 1994 y 6 abr. 1995 (RJ 1995, 3417)».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid –sección 44.ª, de 25 de octubre 
de 2005: "La Jurisprudencia ha declarado que el retrayente ha de serlo de toda la finca 
transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el 
arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto (SS.T.S. 29¬1-1966; 
24-5-1982; 27-3-1989; 23-3-1990; 12-3-1991; 22-6-1993; 9-2-1994). Tampoco es viable 
el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia 
entre lo mayor vendido y lo menor arrendado (SS.T.S 8-5-1968; 15-6-1974; 24-5-1982 
y  30-4-1985).  La  posesión  viene  establecida  como  delimitadora  del  derecho  de 
adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede 
extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título 
posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de 
interpretar  restrictivamente  (SS.T.S.  9-  7-1958;  17-12-1958;  3-7-1959;  12-12-1959 
y 12¬4-1989 ) y que el supuesto de "por plantas o agrupados en otros" al que se refiere 
el  artículo  47  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  de  1964,  que  se  encuentra 
encaminado a evitar el fraude legal, no puede apreciarse cuando la enajenación abarca 
la totalidad de una finca que constituye una unidad patrimonial (SS.T.S. 20-2-1970; 
9¬10-1976; 8-5-1978; 22-4-1979; 5-1-1981 1), Sentencia AP Madrid (sección 11) n.° 
467/2005, de 25 de octubre, o la Sentencia AP de Sevilla (sección 58) de 11 de mayo 
de 2000 en la que se aplica la excepción prevista en el artículo 25.7 de la LAU por 
enajenar un edificio completo compuesto por una vivienda y dos locales. Así, y tal y 
como viene a concluir la doctrina señalada, cuando un edificio se compone por varias 
viviendas / locales y se vende el mentado edificio en su conjunto el arrendatario de una 
sola de las viviendas / locales no tiene derecho de retracto alguno por dos motivos 
jurisprudencialmente definidos: 1) porque se enajene una porción mayor a la que ostenta 
el inquilino; y 2) cuando se venda la totalidad de la finca como una unidad; dándose en el 
caso de autos ambos requisitos: se vende la vivienda que ocupa un total de 113 metros 
cuadrados -5 en planta baja y 108 en planta primera- frente a los 103 metros cuadrados 
que ocupa el local arrendado, y la venta del edificio se ha llevado a cabo como una única 
unidad toda vez que se constituye como una unidad registral y tiene una sola referencia 
catastral.
Es cierto que la doctrina, por todas la Sentencia del TS n° 125/2010, de 24 de marzo 
reconoce el derecho de retracto a un inquilino de una vivienda y un trastero cuando se 
ha vendido todo el bloque de viviendas en la que ambos se encuentran, siendo cada una 
de las viviendas independiente, con división horizontal, inscripción registral propia, etc., 
concluyendo nuestro más Alto Tribunal que cuando se venden fincas independientes 
pero agrupadas en una única escritura (venta en globo) el arrendatario no pierde el 
derecho de retracto porque no se ha vendido un edificio como un todo sino como 
distintas realidades registrales agrupadas. En el caso que nos ocupa, nos encontramos 
ante  un  único  edificio,  sin  división  horizontal,  catastrado  bajo  una  única  referencia 
catastral y que constituye una sola unidad registral, por lo que no resulta de aplicación 
esta "teoría de la agrupación" y si la excepción al derecho de retracto del artículo 25.7 de 
la LAU.
Como consecuencia de todo lo anterior, constando tanto en el Registro como en 
Catastro, como en la escritura de compra que el local parcialmente arrendado se ha 
vendido  con  la  vivienda  que  constituían  en  inmueble  siendo  ambas  propiedad  del 
arrendador, no le asiste al inquilino derecho de tanteo o retracto alguno. Porque además  s
el sentido que hay que dar a la excepción de la excepción del retracto cuando se vende  oe.
un inmueble con una única vivienda, debe ser entendida a la luz de la jurisprudencia  w.
citada, como la del único edificio que contiene en su totalidad una única vivienda (o local)  18ww
cyo cehne rlaa , qeutce..  plao rr eetjeramypelnot)e. vendría obligada a la compra de lo accesorio (trasteros,
por Leal  hinetcehrpor edtea cqióune  qeul ee sduifbicyoa cteen egna  luan caa lsifoiclaa cvióivnie inmdpau, gcnoandcalu, yees  (lcao qnu teo dsooss tineunees tqruoes   BOE-A-cable e
respetos) en el absurdo de que quien tiene arrendada una vivienda de 50 m2 en la 
cubierta de la esquina del Corte Ingles de Callao y forma parte del mismo edificio junto 
con las otras siete plantas de zona de ventas, por ese mismo hecho, pueda adquirir todo 
el edificio por retracto, a sensu contrario, quien tenga arrendado un local en planta baja 
de una casa palaciega (de la que forme parte inseparable, como es nuestro caso) tiene 
el derecho a adquirir el palacio completo.
Por tanto, podemos concluir (como hace el FD 4.° S. Audiencia Provincial Sede: 
Coruña, Sección: 3. Fecha: 21/03/2013. N.° de Recurso: 230/2012. N.° de Resolución: 
152/2013) que "debe denegarse el derecho de adquisición preferente a quien no ostenta 
un derecho arrendaticio sobre la totalidad del bien transmitido, cuando éste constituya 
una unidad patrimonial del que quién pretende retraer solo detenta, como inquilino o 
arrendatario una parte del mismo. El derecho de retracto restringe la extensión del 
derecho de propiedad pues constituye una limitación a la libre disposición de que sus 
bienes tienen los propietarios, es un derecho junto con el de tanteo, limitaciones al 
propietario, de ahí que haya de aplicarse de manera restrictiva. De ahí que aun cuando 
es un derecho que tiene el arrendatario, encuentra limitaciones y es que no puede 
ejercitarlo aquél que no ocupase la totalidad del bien, por ello habrá de rechazarse 
cuando el actor-arrendatario no ocupa la totalidad de la finca transmitida; como así lo ha 
entendido la juzgadora de instancia que por ello ha de ser confirmada".
Por tanto, si no asiste al arrendatario el derecho de tanteo o retracto, cuando el local 
arrendado se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del 
arrendador que formen parte de un mismo inmueble, no cabe exigir comunicación u 
ofrecimiento  de  clase  alguna.  Y  constado  en  el  propio  registro  (y  en  escritura  de 
compraventa) que la trasmisión es de la totalidad de un inmueble, del que sólo está 
arrendado en parte una de las estancias de la planta baja, y obrando en la propia 
escritura de venta tal declaración, (como sucede en los supuestos de que no estuviesen 
arrendados) debe ser suficiente para que sea inscribible la adquisición.»
V
Mediante escrito de 8 de junio de 2020, el notario autorizante de la escritura alegó lo 
siguiente:
«1.  Que la propia escritura deja clara mi opinión sobre este particular al referir "Que 
el edificio compuesto por planta baja y planta primera se halla parcialmente arrendado, 
encontrándose la planta primera destinada a vivienda libre de arrendamientos y la planta 
baja, destinada a almacén, arrendada a doña M.J.D.B., titular del Documento Nacional 
de Identidad y Número de Identificación fiscal (…), según resulta de contrato firmado el 
dio dieciocho de noviembre de dos mil dieciséis por lo anterior titular del inmueble.
A los presentes efectos manifiestan ambas partes que en esta transmisión no cabe el 
ejercicio por la arrendataria de los derechos de tanteo y retracto dado que la misma no 
ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, sino que solo 
detento el uso, como inquilina, de una de sus partes integrantes, lo que delimita el 
derecho de adquisición preferente, no pudiendo extenderse éste a la parte del edificio 
sobre lo cual no ostenta ningún título posesorio.
Por tanto, se sujeta al tenor del artículo 25.7 párrafo primero de la Ley 29/1994, 
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que no cabe ejercicio de los 
derechos de tonteo o retracto por venta del edificio en su conjunto".
2.  Que el referido edificio aparece jurídicamente como un todo, al no haberse  e.e
efectuado la división horizontal del mismo; pero de facto/en la realidad consta de una  b
vivienda (no arrendada), y un local (dividido materialmente en dos, según el contrato  18ww
ifnirmmuaedbol ee, l hdaíab iédniedcoisoec haor rdeen dnaodvoie umnbar ed ed el adso sp omrcili odnieesc isyé isre tpeonri elnad oa nltae riporro ptitieudlaard d eell 
resto3). . Que, frente a la regulación del derecho de tanteo/retracto en el ámbito de los
arrendamientos  rústicos,  que  si  ampararla  la  posición  del  registrador,  en  sede  de
arrendamientos urbanos, en este caso para uso distinto de vivienda, por la llamada que 
efectúa el artículo 31 al artículo 25 de la Ley, la solución de la presente controversia se 
liga a la interpretación del apartado 7 del mismo: "No habrá lugar a los derechos de 
tanteo  o  retracto  cuando  la  vivienda  arrendada  se  venda  conjuntamente  con  las 
restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo 
inmueble... Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los 
derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo", en este sentido:
a)  Se trata de la venta de un todo, en la que el teórico derecho de retracto del 
arrendatario se le atribuye por el arrendamiento de un local, en realidad, parte de un 
local, o de facto, uno de los dos locales existentes en planta baja.
b)  La venta es del todo, y el "restantes viviendas o locales", es una mención 
genérica que no exige que haya varias viviendas y varios locales, sino que existan otros 
elementos, vivienda o local, distinto del arrendado, y que lo existente en conjunto se 
enajene como una unidad por el propietario único de los mismos.
c)  La mención del inciso final "si en el inmueble sólo existiera una vivienda", ligado 
a la especial protección que se concede a este tipo de arrendamientos, no lo entiendo 
extrapolable al arrendamiento de local, pero incluso, si se entendiera tal, en este caso, al 
estar sólo arrendado uno de los dos espacios destinados a local, estando libre el otro, 
tampoco sería de aplicación esa interpretación.
Por todo lo anteriormente expresado entiendo fundado lo solicitado por el recurrente, 
es decir la inexistencia de derechos de tanteo retracto arrendaticios en el presente 
caso.»
VI
El 12 de junio de 2020, el registrador de la propiedad elevó el expediente, con su 
informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18.2 de la Ley Hipotecaria; 25 y 31 de la Ley 29/1994, de 24 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de 
Arrendamientos Rústicos; 111, párrafo tercero, y 432.2.º del Reglamento Hipotecario; y 
las Sentencias del Tribunal Supremo número 1107/2001, de 27 de noviembre de 2001 y 
número 450/2012, de 11 de julio de 2012.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada 
el 14 de noviembre de 2019, se formaliza la venta de un inmueble urbano que se 
describe  como  edificio  compuesto  de  planta  baja,  destinada  en  su  mayor  parte  a 
almacén (con una superficie de ciento tres metros cuadrados), estando el resto (con 
superficie construida de cinco metros cuadrados) destinada, junto con la planta primera, 
a vivienda (ésta con una superficie de ciento ocho metros cuadrados).
En la escritura manifiesta la parte vendedora que únicamente está arrendada la 
planta baja destinada a almacén y la vivienda está libre de arrendamientos. Ambas 
partes manifiestan que en esta transmisión no cabe el ejercicio por la arrendataria de los 
derechos de tanteo y retracto dado que la misma no ostenta un derecho arrendaticio 
sobre  la  totalidad  del  inmueble  transmitido,  sino  sólo  sobre  una  de  sus  partes  s
integrantes, por lo que se sujeta a lo establecido en el artículo 25.7 párrafo primero de la  e.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que excluye el ejercicio  w.
de los derechos de tanteo o retracto en caso de venta del edificio en su conjunto. 18ww
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Arrendamientos Urbanos.
El recurrente sostiene que la mera lectura del artículo 25, apartado 7, de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos (según el cual «No habrá lugar a los derechos de tanteo o 
retracto  cuando  la  vivienda  arrendada  se  venda  conjuntamente  con  las  restantes 
viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni 
tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo 
comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble», aplicable por remisión del 
artículo 31 de la misma ley), lleva a concluir que en el presente caso, en el que se ha 
enajenado un edificio compuesto por una vivienda y un local, no tiene la arrendataria el 
derecho de retracto sobre el inmueble vendido. Y frente al criterio del registrador según 
el cual «Igualmente el Art. 25.7 de la LAU dispone que si sobre el inmueble existiera 
únicamente  una  vivienda  (como  es  el  caso),  el  arrendatario  tendrá  a  su  favor  los 
derechos de tanteo y retracto», afirma el recurrente que esta norma debe ser entendida 
a la luz de la jurisprudencia citada, como relativa a la venta del único edificio que 
contiene en su totalidad una única vivienda (o local) y en la que la retrayente vendría 
obligada a la compra de lo accesorio (trasteros, cochera, etc.. por ejemplo). Por ello, 
concluye que, si no asiste al arrendatario el derecho de tanteo o retracto cuando el local 
arrendado se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del 
arrendador que formen parte de un mismo inmueble, no cabe exigir comunicación u 
ofrecimiento de clase alguna. Y constado en el propio registro (y en la escritura de 
compraventa) que la trasmisión es de la totalidad de un inmueble, del que sólo está 
arrendado en parte una de las estancias de la planta baja, y obrando en la propia 
escritura de venta tal declaración (como sucede en los supuestos de que no estuviesen 
arrendados), debe ser suficiente para que sea inscribible la adquisición.
2.  Como cuestión previa, respecto de la alegación por parte del recurrente sobre el 
hecho de que el registrador emitió una primera calificación –de 19 de diciembre de 2019- 
en la que no expresó el defecto ahora impugnado, debe tenerse en cuenta que, como el 
mismo recurrente reconoce en su escrito de impugnación, el motivo por el que, según 
dicha calificación, no se practicó la inscripción fue el hecho de no estar inscrito aún el 
antetítulo (la escritura de herencia otorgada el 12 de febrero de 2012 mediante la cual la 
vendedora  había  adquirido  el  inmueble  objeto  de  la  compraventa)  por  haber  sido 
calificada  negativamente.  Por  ello,  mientras  duró  la  vigencia  de  ese  asiento  de 
presentación anterior hasta que fue subsanado, lo procedente fue aplazar o suspender la 
calificación  de  dicho  documento  mientras  no  se  despachara  el  título  previamente 
presentado, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo 
tercero, y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de 
presentación.  Este  criterio  se  encuentra  confirmado  en  el  artículo  18.2  de  la  Ley 
Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer 
que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la 
fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título 
presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la 
inscripción del título previo.
3.  Respecto de la cuestión de fondo planteada, a la vista de las normas legales 
referidas, el recurso debe ser estimado.
De  los  artículos  31  y  25.7,  i.i.,  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  resulta 
inequívocamente que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local 
arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del 
arrendador que formen parte de un mismo inmueble. La contundencia de estas normas 
ha  sido  reconocida  por  la  jurisprudencia  (cfr.  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  s
número 1107/2001, de 27 de noviembre de 2001, y las citadas en la misma, entre ellas la  oe.
de 8 de octubre de 1998 -que, a su vez, cita las de cita las sentencias de 30 de abril  w.
de 1985, 31 de enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril  18ww
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las mismas normas, al reconocer el derecho de retracto únicamente para el caso de que
en el inmueble sólo existiera una vivienda o un local (vid. art. 25.7, segundo párrafo, en 
relación con el 31).
Como puso de relieve el Tribunal Supremo en Sentencia número 450/2012, de 11 de 
julio de 2012, respecto de la identidad entre el inmueble vendido y el que es objeto del 
derecho de adquisición preferente, «el derecho arrendaticio y, por extensión, el derecho 
de retracto legalmente establecido, queda determinado en su realidad o existencia por la 
finca material o espacio del inmueble que las partes configuren como objeto del contrato 
arrendaticio ya como uso de vivienda, o bien como local de negocio». Por ello, en 
relación con la venta del inmueble como excepción al ejercicio del derecho de retracto, 
añade dicha sentencia que «los condicionamientos que usualmente se exigen para 
confirmar este supuesto, es decir, la unidad física o arquitectónica del inmueble y su 
unidad jurídica, no se establecen solo para constatar la mera diferencia con la cosa 
arrendada, sino porque constituyen la base material de la peculiaridad de este objeto de 
venta que permite que el nuevo adquirente, propietario de todo el inmueble, pueda 
desarrollar plenamente el destino económico y la explotación del mismo, como facultad 
normal o natural del propietario, y con ello justificar la excepción que representa este 
supuesto para el ejercicio legal del derecho de retracto arrendaticio».
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.