BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80631
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11273 Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega una 
anotación preventiva de demanda o/y por defectos subsanables.
En el recurso interpuesto por don J. F. R. S. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Almería número 3, don Eduardo Cotillas Sánchez, por la 
que se deniega una anotación preventiva de demanda o/y por defectos subsanables.
Hechos
I
Mediante instancia, don J. F. R. S. solicitaba que, en base a un recurso interpuesto 
con anterioridad al que motiva  este  expediente,  se practicase anotación preventiva 
conforme a lo previsto en el artículo 42.5.º, 9.º o 10.º de la Ley Hipotecaria sobre las 
fincas registrales 2.424 y 4.376 del término de Gádor, hasta la resolución definitiva del 
citado recurso y demás recursos que pudieran dimanar de éste.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Almería número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento (artículos 18 y 19 bis de la L.H. y 98 a 100 de su R.H.).
Entrada N.º 267 del año: 2021 presentado el 18/01/2021.
Presentante: don J. F. R. S.
Naturaleza: Instancia Privada. Objeto: Anotación art. 42.9 L.H.
Procedimiento de Medidas Cautelares 507.1/2019.
Hechos.
I.  El  día  18  de  enero  de  2021,  tuvo  entrada  en  este  Registro  causando  el 
asiento 267/2021 del Libro de Entrada, por correo, escrito suscrito el día 14 de ese 
mismo mes por don J. F. R. S., en el cual interpone recurso gubernativo contra la nota de 
calificación de fecha 25-11-2020 y notificado el 26 de noviembre de 2020 y la doctrina 
citada de la DGSJFP en base a los Fundamentos de Derecho que constan en el escrito y 
en mérito al Recurso, se dicte Resolución por la cual se acuerde estimar íntegramente el 
Recurso gubernativo, revocándose la Calificación impugnada y las demás Calificaciones 
por las cuales se acordó inscribir en este Registro la escritura de préstamo hipotecario 
de fecha 16-09-2008 con número de protocolo 2631 autorizada por el Notario D. Javier 
Fernández Carratalá y el posterior Decreto de fecha 21-09-2017 de adjudicación del  e
Juzgado  de  1.ª  Instancia  N.º  8  de  Almería,  debiendo  ser  inscritas  dichas  fincas  bo
registrales a nombre del recurrente. 3w
ccoemrtiLPufiaocn ariec dnaeotdlr  acado doanacl   uaepmcnru eeessnesett oned t eaRq nrueetegec i isbmytor oo.rte idvcaeu lr rlmae neptnerce iocsoennna tdefoe  cnehosatca r i1tdo9e  d dece a inleitfneiceraprcooi sódince ió sn2e 0 d2se1o ,lRi cpeitocaur  racs ooer rfsueteeo    OE-A-2021-1127able en https://w
Registro, que en base al Recurso Gubernativo interpuesto por don J. F. R. S., se
practique la anotación prevista en el art. 42.9 L.H. sobre las fincas registrales 2424 
y 4376 del término de Gádor hasta la resolución definitiva del citado Recurso gubernativo 
y demás recursos que pudieran dimanar de este.
II.  El Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que 
legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que 
acceden al Registro de la Propiedad, ha resuelto no practicar la anotación por haber 
observado el siguiente defecto que impide su práctica, y emite con esta fecha calificación 
negativa teniendo en cuenta las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes 
fundamentos del derecho:
Se deniega la práctica de la anotación por defectos subsanables del artículo 42.9 de 
la Ley Hipotecaria solicitada en el precedente escrito en el Fundamento Jurídico IV y X 
por cuanto, como resulta del propio artículo, tal anotación de suspensión está prevista 
respecto  de  aquellos  títulos  presentados  a  inscripción  que  adolezcan  de  faltas 
subsanables; pero la del título cuya anotación de suspensión se solicita adolece de falta 
insubsanable, como así se hizo constar en su nota de calificación, lo que imposibilita la 
anotación de suspensión solicitada.
Además, como ha reiterado la DGSJ y FP, interpuesto Recurso Gubernativo contra la 
calificación,  no  procede,  además,  solicitar  la  anotación  de  suspensión  por  dicha 
calificación, pues estando ya suspendido el plazo del asiento de presentación como 
consecuencia del recurso, la práctica de la anotación de suspensión carecería de efecto 
alguno, más allá de la confusión que generaría la práctica de un asiento inútil.
Todo ello imposibilita la práctica de la anotación de suspensión solicitada.
Fundamentos de Derecho.
Artículos 42. 9, 65, 323, 66.3 y 327.4 Ley Hipotecaria.
Resoluciones de la DGSJ y FP de 19 de noviembre de 2009, 28 de junio de 2011 
y 29 de junio de 2011.
Acuerdo.
Por todo lo expuesto he acordado denegar la anotación solicitada en el documento 
presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados. Notifíquese este 
acuerdo en el plazo máximo de diez días contados desde ésta fecha.
En  consecuencia,  conforme  al  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles 
desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el 
artículo 322 de la L.H. Pudiendo, no obstante, el interesado o el funcionario autorizante 
del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta 
días  anteriormente  referido,  solicitar  que  se  practique  la  anotación  prevista  en  el 
artículo 42.9 de la L.H.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Almería 26 Enero 2021. El Registrador (firma ilegible) Firmado Eduardo Cotillas 
Sánchez.»
III s
Contra la anterior nota de calificación, don J. F. R. S. interpuso recurso el día 22 de  w.
mar«zoI.  deH 2e0c2h1o se (n… v)irtud de escrito y en base a los siguientes argumentos: 2021-1127n https://w
II.  Fundamentos de Derecho
Único.  Infracción de los arts. 42.9 y 323 LH en relación con los arts. 9.1, 33.1 
y 103.1 CE, 35 LPACAP, 41 CDFUE y 348 CC, entre otros.
Este Recurso gubernativo se dirige frente a la Calificación de fecha 26-01-2021 del 
Sr.  Registrador  del  Registro  de  la  Propiedad  N.º  3  de  Almería  y  notificada  en 
fecha 23-02-2021 a través del servicio de correos. Habiendo sido interpuesto dentro del 
plazo  un  mes  legalmente  establecido  para  ello,  finalizando  este  plazo  el  próximo 
día 23-03-2021 (art. 326 LH). Por incurrir a juicio de este recurrente en infracción y/o 
vulneración de lo dispuesto en los arts. 9.1, 33.1 y 103.1 CE, 35 LPACAP, 41 CDFUE, 
42.9 y 323 LH, 348 CC y doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional y del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 
324 y ss LH.
La Calificación impugnada es contraria a juicio de este recurrente a lo dispuesto en 
los arts. 42.9 y 323 LH en relación con los arts. 9.1, 33.1 y 103 CE, 35 LPACAP, 41 
CDFUE y 348 CC y doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional y del Tribunal de 
Justicia de la Unión Europea, por denegar la anotación que se encuentra prevista en los 
arts. 42.9 y 323 LH solicitada mediante el Recurso gubernativo interpuesto frente a la 
anterior  calificación  de  fecha  25-11-2020  de  este  mismo  Registro  de  la  Propiedad, 
porque en la anterior calificación impugnada y en esta misma calificación que ahora se 
impugna se dice expresamente que el interesado o funcionario autorizante pueden 
solicitar esta anotación que además viene expresamente prevista por los citados arts. 
42.9 y 323 LH.
No obstante, se denegó la anotación prevista en el art. 42.9 LH por considerar el Sr. 
Registrador que no puede efectuarse esta anotación por presentar el título defectos de 
carácter insubsanable al no ser este recurrente el titular de estas fincas registrales, a 
este respecto debemos recordar que considerarnos que los defectos indicados por el Sr. 
Registrador son perfectamente subsanables, en primer lugar, porque no debería haberse 
permitido la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario cuyas cláusulas son 
todas abusivas, ni un posterior Decreto de adjudicación de bienes inmuebles dictado en 
un  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  en  el  que  se  han  vulnerado  todos  los 
derechos fundamentales del titular de los mismos, motivos por los cuales no puede 
considerarse el defecto como insubsanable, cuando resulta ser que debe denegarse 
tanto la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, como el posterior Decreto de 
adjudicación que dimana de esta, revocándose las calificaciones que permitieron su 
inscripción a nombre del titular de la escritura de préstamo hipotecario que nunca debió 
inscribirse en este Registro de la Propiedad.
Debiendo  nuevamente  ser  inscritas  estas  fincas  registrales  a  nombre  del  titular 
registral de estos bienes inmuebles que es este recurrente, puesto que las calificaciones 
que permitieron la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario que dio lugar al 
posterior  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  donde  se  dictó  el  Decreto  de 
adjudicación, deben ser revocadas acordándose la nulidad de las mismas, por ser 
contrarias  a  juicio  de  este  recurrente  a  lo  dispuesto  en  los  arts.  6  y  7 
Directiva 93/13/CEE, 9.1, 33.1 y 103.1 CE, 41 CDFUE, 18 y 258.2 LH, 51.6 y 100 RH, 
entre otros.
Siendo de recordar que en nuestro ordenamiento jurídico todos los actos que se 
realicen de forma contraria a las normas imperativas y prohibitivas son nulos de pleno 
derecho, los actos realizados al amparo del texto de una normal que persigan un 
resultado  prohibido  por  el  ordenamiento  jurídico  o  contrario  a  él,  se  consideraran  e.
ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se  w.b
hd(SueSb dTieiCcrai e3 m7tr/ba1rt9ea8,d  oF7 ,J d-d5ee;   2eS6lSu ddTeiSr , m 2da7er4z 4oc/,o2 Fn0fJ1o-6r8m,;  d1ide2a 0d2/ 220c o0dn5e ,  dldoiec  id1ei0ms pdbueree m,s tRaoy Coe., n 3F 4Je2-l3 1;a/ 21rt05. 18 6/25.30,  1Sy9a , l4da e 3C 1.Cª2,    2021-1127n https://w
FRJC-6. ;2 4689/72/021081,6 d, eS a3l0a  d1e. ªe, nFeJr-o3,;  R5C19. /12301138/,2 0d1e6 ,2 3S adlae  1m.ªa, rFzoJ-, 4R; C19. 22/2607118/2, 0d1e6 ,5  Sdael aa b3r.iªl,, 
FJ-2). Y, en segundo lugar, porque la anotación prevista en el art. 42.9 LH como muy
bien se indica en el mismo, puede realizarse por otros motivos diferentes a los defectos 
subsanables, como, por ejemplo, por cualquier imposibilidad del Registrador, o cuando 
este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún 
asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
A los anteriores fundamentos de derecho resultan de aplicación los siguientes:
III.  Fundamentos jurídicos procesales:
I.  Jurisdicción y competencia de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública.  Tiene jurisdicción y es competente la Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe Pública para el conocimiento y resolución de este Recurso gubernativo al haberse 
interpuesto contra la Calificación del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad, de 
conformidad con lo dispuesto en el art. 327 LH (AATC 263/1984, de 2 de mayo, FJ-1; 
664/1984, de 7 de noviembre, FJ-1; 104/1990, de 9 de marzo, FJ-2; SSTC 26/1983, 
de 13 de abril, FJ-1; 197/1988, de 24 de octubre, FJ-3; 17/2009, de 26 de enero, FJ-2; 
208/2015, de 5 de octubre, FJ-5; 58/2016, de 17 de marzo, FJ-3; 77/2016, de 25 de abril, 
FJ-5).
II.  Legitimación  activa  y  capacidad.  Esta  parte  recurrente  está  activamente 
legitimada y capacitada para interponer Recurso gubernativo frente a la Calificación del 
Sr. Registrador por considerarla contraria a derecho y lesiva a sus legítimos intereses, al 
ser el titular del título del cual se ha denegado su inscripción, de conformidad con lo 
dispuesto en los arts. 24 y 117.1 CE, 66, 324 y 325 LH (AATC 263/1984, de 2 de mayo, 
FJ-1;  664/1984,  de  7  de  noviembre,  FJ-1;  104/1990,  de  9  de  marzo,  FJ-2; 
SSTC 26/1983, de 13 de abril, FJ-1; 197/1988, de 24 de octubre, FJ-3; 17/2009, de 26 
de enero, FJ-2; 208/2015, de 5 de octubre, FJ-5; 58/2016, de 17 de marzo, FJ-3; 
77/2016, de 25 de abril, FJ-5).
III.  Legitimación pasiva y capacidad.  El Sr. Registrador carece de legitimación 
para interponer recurso gubernativo frente a su Calificación, conforme a lo dispuesto en 
«la denominada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de 
venire factum propium», surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, la 
cual significa la vinculación del autor a una declaración de voluntad generalmente de 
carácter tácito en el sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después 
un comportamiento contradictorio, de conformidad con lo dispuesto en el art. 325 LH 
(SSTC 32/1988, de 29 de febrero, FJ-3, 73/1988, de 21 de abril, FJ-5, 117/1988, de 20 
de junio, FJ-2, 122/1988, de 22 de junio, FJ-2, 127/1988, de 24 de junio, FJ-2, 136/1988, 
de 4 de julio, FJ-2; 27/2020, de 24 de febrero, FJ-4; SSTS de 15 de enero de 1999, RC. 
106 79/1990, Sala 3.ª, FJ-4; de 18 de octubre de 2012, RC. 2577/2009, Sala 3.ª, FJ-2).
IV.  Tutela jurisdiccional y medidas de garantía.  La tutela judicial efectiva que se 
solicita es que se admita a trámite este Recurso gubernativo, se practique cualquiera de 
las anotaciones previstas en los apartados 5, 9 y 10 del art. 42 LH, o, en su defecto, se 
acuerde la prórroga del asiento de presentación y tras practicarse todas las actuaciones 
pertinentes  díctese  resolución  por  la  cual  se  estimen  íntegramente  todas  las 
pretensiones de esta parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 216 
LEC y 327 LH (SSTC 115/1999, de 14 de junio, FJ-4; 17/2009, de 26 de enero, FJ-2; 
208/2015, de 5 de octubre, FJ-5; 58/2016, de 17 de marzo, FJ-3; 77/2016, de 25 de abril, 
FJ-5).
V.  Postulación  y  representación.  Este  Recurso  gubernativo  no  requiere  de  la 
postulación y dirección técnica que previenen los arts. 23, 31 y 539.1 LEC, no obstante el 
recurrente se encuentra dirigido por el Letrado compareciente con el fin de garantizar de  e
forma más efectiva el derecho a la defensa, consagrado en el art. 24.2 CE, el cual  bo
coadyuva la función jurisdiccional al facilitar al Juzgador la búsqueda de una resolución  3w
FajJu-s2t addoac tari ndae rreecitheora d(SaS eTnC l a2s1 7S/S20T0C7 ,1 6d/e1 989 4d,e  doec t2u0b rdee,  FeJn-e5r;o ,9 /F2J0-038; , 9d7e/2 02011 d, ed ee n5e rdoe,   2021-1127n https://w
aSbSrTil,C  F1J0-/52;0 10882, /d2e0 0221,  ddee  e1n4e rod,e F oJc-2tu; b1r1e8, /2F0J1-34;,  d1e8  87 /d2e0 0ju4l,io d, eF J2-2 ;d e1 2n8o/2v0ie1m4,b dree,  2F1J -d3e; 
julio, FJ-3; 85/2020, de 20 de julio, FJ-3).
VI.  Medios  y  práctica  de  la  prueba.  Como  medios  y  práctica  de  la  prueba 
proponemos todos los que constan en el presente procedimiento administrativo y que 
fueron aportados al Recurso gubernativo de fecha 14-01-2021 interpuesto frente a la 
calificación  de  fecha  25-11-2020,  así  como  toda  la  doctrina  jurisprudencial  de  los 
Tribunales de Justicia citada en el cuerpo de este escrito, de los cuales solicitamos su 
revisión y correcta valoración conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad 
con lo dispuesto en los arts. 217.2, 299 y 376 LEC (SSTC 7/1998, de 13 de enero, FJ-5; 
272/2006, de 25 de septiembre, FJ-2; 88/2004, de 28 de mayo, FFJJ-3 y 4; 70/2008, 
de 23 de junio, FJ-4; 76/2010, de 18 de noviembre, FJ-4).
IX.  Procedimiento.  Promuévase este procedimiento administrativo con todas las 
debidas garantías del art. 24.2 CE y doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional, 
de conformidad con lo dispuesto en los arts. 66, 324 a 327 LH (SSTC 47/1987, de 22 de 
abril, FJ-2; 245/1988, de 19 de diciembre, FJ-3; 105/1996, de 11 de junio, FJ-2; 92/1996, 
de 27 de mayo, FJ-3).
X.  Medidas cautelares.  Se solicita como medida cautelar que garantice la finalidad 
de este Recurso gubernativo y la eficacia de la resolución que del mismo dimane, que se 
acuerde cualquiera de las anotaciones previstas en los apartados 5, 9 y 10 del art. 42 
LH, o, en su defecto, la prórroga del asiento de presentación, puesto que concurre el 
peligro de mora procesal al poder ser transferidas estas fincas a un tercero, al no constar 
inscritas actualmente al nombre de su legítimo titular, concurriendo también la causa de 
buen derecho, puesto que estas fincas deben ser nuevamente inscritas a nombre de 
este titular porque nunca debería haberse autorizado la inscripción de la escritura de 
préstamo hipotecario por ser todas sus cláusulas abusivas, que a su vez dio lugar al 
posterior  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  que  culminó  con  el  Decreto  de 
adjudicación a favor de la parte ejecutante, en un procedimiento que se promovió sin 
respetarse ninguna garantía, ni norma procesal alguna.
Lo contrario supondría que estas fincas registrales pudieran ser transferidas a un 
tercero, consolidándose una situación de muy costoso o imposible restablecimiento, que 
provocaría daños de muy difícil o imposible reparación y que haría perder la finalidad del 
recurso y de la resolución definitiva que del mismo dimane, conforme a una reiteradísima 
doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional y del Tribunal de Justicia de la Unión 
Europea  deben  acordarse  las  medidas  de  garantía  solicitadas  (SSTJUE  de  14  de 
diciembre de 1982, Asuntos C-314/1981, C-351/1981, C-316/1981 y C-83/1982, FFJJ-13 
a 16; de 19 de junio de 1990, Asunto C-213/1989 –Caso Factortame vs Reino Unido–, 
FFJJ-17 a 23; de 5 de marzo de 1996, Asuntos C-46/1993 y C-48/1993, FFJJ-46 y 64; 
de 14 de marzo de 2013, Asunto C-415/2011, FFJJ-55, 59, 63 y 77; de 17 de julio 
de 2014, Asunto C-169/2014, FFJJ-28, 38 y 52 doctrina reiterada en el ATJUE de 14 de 
noviembre de 2013, Asuntos C-537/2012 y C-116/2013, FJ-60; ATC 37/2014, de 10 de 
febrero, FJ-2 doctrina reiterada en los AATC 220/2008, de 14 de julio, FJ-2; 64/2009, 
de 23 de febrero, FJ-2; 56/2013, de 13 de febrero, FJ-2; 74/2013, de 8 de abril, FJ-2; 
152/2013,  de  8  de  julio;  FJ-2;  AATC  62/2016,  de  15  de  marzo,  FFJJ-1  y  2; 
174/2016,de 17 de octubre, FFJJ-1 y 2; 21/2018, de 5 de marzo, FJ-2; 58/2018, de 4 de 
junio, FJ-2; 112/2019, de 30 de septiembre, FFJJ-2 a 4).
En este sentido se dice en la STJUE de 19 de junio de 1990, Asunto C-213/1989, 
que dispone en su fundamento jurídico:
17.  «De los autos, y especialmente de la resolución de remisión y del desarrollo del 
procedimiento, expuesto más arriba, ante los órganos jurisdiccionales nacionales a los 
que se ha sometido el asunto, se desprende que, mediante la cuestión prejudicial, la  e.
House of Lords quiere saber, básicamente, si el Juez nacional que conoce de un litigio  w.b
erqexufceel ruéeirln  ltpaeu  aeapdl lDaic eaorcrediócehnno ad rce o memseutdani dintaaosrri mop aryo. vqiuseio cnoanlessid eesra u qnuae n eolr múnaic doe ol bDsetáreccuhloo  qnuaec isoen aolp hoan ed ae   2021-1127n https://w
en s1u8 . sePnaternac rieas pdoen 9d edr ea  emsatarz cou edset ió1n9,7 h8a y(S qimuem reenctohradla, r1 q0u6e  /e7s7t,e  RTericb.u n1a9l7 d8e,  pJu. s6ti2c9ia),, 
declaró que las normas de aplicabilidad directa del Derecho comunitario ‘deben ser plena
y uniformemente aplicadas en todos los Estados miembros a partir de su entrada en 
vigor y durante todo su periodo de validez’ (apartado 14) (traducción provisional) y que 
‘en virtud del principio de la primacía del Derecho comunitario, las disposiciones del 
Tratado y los actos de las instituciones directamente aplicables producen el efecto, en 
sus relaciones con el Derecho interno de los Estados miembros (...), de hacer inaplicable 
de pleno derecho, por el propio hecho de su entrada en vigor, cualquier disposición 
contraria de la legislación nacional’ (apartado 17) (traducción provisional).
19.  Según la jurisprudencia de este Tribunal de Justicia, corresponde a los órganos 
jurisdiccionales nacionales, en virtud del principio de cooperación establecido por el 
artículo  5  del  Tratado,  proporcionar  la  protección  jurídica  que  se  deriva  para  los 
justiciables del efecto directo de las disposiciones del Derecho comunitario (véanse, 
como jurisprudencia más reciente, las sentencias de 10 de julio de 19 80 (Ariete, 811/79, 
Rec. 1980, p. 2545, y Mireco, 826/79, Rec. 1980, p. 2559)).
20.  Este Tribunal de Justicia consideró también que sería incompatible con las 
exigencias inherentes a la propia naturaleza del Derecho comunitario toda disposición de 
un ordenamiento jurídico nacional o toda práctica, legislativa, administrativa o judicial, 
que  redujese  la  eficacia  del  Derecho  comunitario  por  el  hecho  de  negar  al  Juez 
competente para aplicar ese Derecho la facultad de hacer, en el mismo momento de esa 
aplicación, todo lo necesario para excluir las disposiciones legislativas nacionales que 
pudiesen constituir un obstáculo, incluso temporal, a la plena eficacia de las normas 
comunitarias (sentencia de 9 de marzo de 1978, Simmenthal, ya citada, apartados 22 
y 23).
21.  Procede  añadir  que  la  plena  eficacia  del  Derecho  comunitario  se  vería 
igualmente reducida si una norma de Derecho nacional pudiera impedir al Juez, que 
conoce de un litigio regido por el Derecho comunitario, conceder medidas provisionales 
para garantizar la plena eficacia de la resolución judicial que debe recaer acerca de la 
existencia de los derechos invocados con base en el Derecho comunitario. De ello 
resulta que el Juez que, en esas circunstancias, concedería medidas provisionales si no 
se opusiese a ello una norma de Derecho nacional está obligado a excluir la aplicación 
de esta última norma.
22.  Esta interpretación es corroborada por el sistema establecido por el artículo 177 
del  Tratado  CEE,  cuya  eficacia  resultaría  menoscabada  si  el  órgano  jurisdiccional 
nacional que suspende el procedimiento hasta que este Tribunal de Justicia responda a 
su  cuestión  prejudicial  no  pudiera  conceder  medidas  provisionales  hasta  el 
pronunciamiento de su resolución adoptada tras la respuesta del Tribunal de Justicia.
23.  Por consiguiente, procede responder a la cuestión planteada que el Derecho 
comunitario debe interpretarse en el sentido de que un órgano jurisdiccional nacional, 
que  esté  conociendo  de  un  litigio  relativo  al  Derecho  comunitario,  debe  excluir  la 
aplicación de una norma de Derecho nacional que considere que constituye el único 
obstáculo que le impide conceder medidas provisionales.»
En un sentido similar se pronuncia el ATC 58/2018, de 4 de junio, que dispone en su 
fundamento jurídico segundo.–«Este Tribunal ha admitido de forma reiterada -entre otros 
muchos, en los AATC 74/2013, de 8 de abril, FJ 2; 152/2013, de 8 de julio, FJ 2; 37/2014, 
de 10 de febrero, FJ 2; 59/2015, de 16 de marzo, FJ 2; 48/2016, de 29 de febrero; 
106/2017, de 17 de julio, FJ 1, y 21/2018, de 5 de marzo, FJ 3- la procedencia de 
acordar la suspensión de aquellas resoluciones judiciales cuya «ejecución conlleva el 
embargo y adjudicación a un tercero de buena fe de ciertos bienes inmuebles o el 
desalojo de viviendas o locales de negocio y, en general, la transmisión del dominio  e.
sobre  aquéllos,  con  la  consiguiente  consolidación  de  una  posición  jurídicamente  w.b
inataXcI.a blSe uob dsaen macuiyó nd.i fícEil syt ac opsatortseo a rcetsotraab lmecainmifiieensttoa» s.u voluntad de que en el supuesto  2021-1127n https://w
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lo dispuesto en el art. 22.1 LPACAP (SSTC 238/2002, de 9 de diciembre, FFJJ-4 y 6; 
130/2003, de 30 de junio, FFJJ-2 a 4).
XII.  Iura novit curia. Y en todo lo no invocado en el cuerpo de este escrito resultan 
de aplicación los principios de «iura novit curia» y de «da mihi factum, dabo tibi ius», 
todos ellos consagrados en los arts. 1.7 y 12.6 CC, 24.1 y 2 CE, 216 y 218.1 LEC 
(SSTC 24/1990, de 15 de febrero, FJ-5; 243/2006, de 24 de julio, FJ-3; 46/2020, de 15 
de junio, FJ-4).
XIII.  Recursos.  Es voluntad expresa de esta parte recurrente, llegar a conseguir la 
plena satisfacción de sus legítimos intereses si es necesario, hasta agotar el eventual 
sistema  de  los  recursos  ordinarios  y  extraordinarios,  incluidas  todas  las  instancias 
supranacionales, hasta conseguir una resolución administrativa o judicial motivada y 
firme que se corresponda con todo lo solicitado y que sea conforme a Derecho, de 
conformidad con lo dispuesto en los arts. 2 y 5 PFPIDCP, 18.1 LOPJ, 24, 53.2, 117.1 
y 118 CE, 34 y 35 CEDHLF, 41 a 50 LOTC, 258-267 TFUE, 328 LH, 250 y ss, 448 y ss 
LEC (SSTC 189/2002, de 14 de octubre, FJ-4; 186/2015, de 21 de septiembre, FJ-3; 
227/2016, de 22 de diciembre, FJ-4; 47/2017, de 24 de abril, FJ-4).
XIV.  Presupuestos  de  admisión  del  recurso  gubernativo  interpuesto  contra  la 
calificación  del  Sr.  registrador.–Este  Recurso  gubernativo  cumple  con  todos  los 
presupuestos legales y procesales exigidos para su admisión por los arts. 66, 324 a 327 
LH, al haberse presentado ante el Registro de la Propiedad que ha dictado la Calificación 
negativa que ahora se impugna, por persona legitimada que tiene condición de parte 
recurrente, dentro del plazo de un mes legalmente establecido para ello, finalizando este 
plazo el próximo día 23-03-2021, mediante escrito con sus correspondientes apartados 
de hechos, fundamentos de derecho y fundamentos jurídicos procesales, exponiéndose 
con total claridad las alegaciones de los motivos en los cuales se funda el Recurso 
gubernativo  y  los  preceptos  legales  que  se  consideran  infringidos  o  vulnerados, 
acompañándose  al  mismo  los  documentos  exigidos  por  la  Ley,  constando  en  el 
procedimiento el título objeto de la calificación que fue aportado al Recurso gubernativo 
de fecha 14-01-2021 y la copia de la calificación efectuada que se acompaña a este 
escrito.
Por lo expuesto,
Solicito al Registro de la Propiedad, que tras haber presentado este escrito, más los 
documentos que al mismo se adjuntan, en tiempo y forma se sirva admitirlos a trámite, y 
tras realizarse todos los trámites legales oportunos se tenga por interpuesto recurso 
gubernativo frente a la calificación impugnada, y en mérito a este escrito acuérdese 
remitir el mismo con copia del expediente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe  Pública  para  su  conocimiento  y  resolución,  practicándose  cualquiera  de  las 
anotaciones previstas en los apartados 5, 9 y 10 del art. 42 LH, o, en su defecto, 
prorrogándose automáticamente el asiento de presentación, conforme a lo dispuesto en 
los arts. 323 y 327 LH sobre las fincas registrales 2424 y 4376 hasta la resolución 
definitiva del presente Recurso gubernativo y demás recursos o demandas que pudieran 
dimanar del mismo, conforme a lo solicitado también en los apartados IV y X de este 
escrito.
Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que tras haber 
presentado este escrito, en tiempo y forma, se sirva admitirlo a trámite, y tras realizarse 
todos los trámites legales oportunos se tenga por interpuesto recurso gubernativo frente 
a la calificación impugnada, y en mérito a este escrito, díctese resolución por la cual se  e
acuerde estimar íntegramente este Recurso gubernativo, revocándose la Calificación  bo
impugnada y acordándose la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 LH hasta la  3w
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establecido para ello.
Otrosí suplico a la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública, en el 
supuesto de que el Sr. Registrador no practicase la anotación solicitada y prevista en 
cualquiera de los apartados 5, 9 y 10 del art. 42 LH, o la prórroga del asiento de 
presentación sobre las fincas registrales 2424 y 4376 hasta la resolución definitiva del 
presente Recurso gubernativo, practíquese la misma por este centro directivo o en su 
defecto ordénese al Sr. Registrador la práctica de la anotación solicitada, o, en su 
defecto la prórroga del asiento de presentación.»
IV
El registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo el día 30 
de  marzo  de  2021,  manteniendo  la  denegación  de  las  anotaciones  preventivas 
solicitadas pero aclarando que se ha procedido a prorrogar nuevamente el asiento de 
presentación motivado por el título cuya calificación negativa fue recurrida y ahora lo es 
en cuanto a la negativa a practicar la anotación del artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria, 
dando así satisfacción, a su juicio, a la petición del recurrente de que se acuerde la 
prórroga del asiento de presentación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 42, 65 y 323 de la Ley Hipotecaria; 111 y 432 del Reglamento 
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 26 de julio de 1988, 27 de abril de 2005, 18 de julio de 2011, 18 de junio de 2013, 3 
de octubre de 2014, 6 de marzo y 22 de mayo de 2015, 7 de septiembre de 2017 y 29 de 
enero y 29 de noviembre de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020.
1.  Se  deniega  la  práctica  de  la  anotación  por  defectos  subsanables  del 
artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria, así como anotación de demanda del 42.5.º de la 
Ley Hipotecaria, solicitada por el recurrente en virtud de un escrito, en relación con otro 
título presentado con anterioridad -objeto de otro recurso, distinto del presente-, por 
entender  el  registrador  que  la  anotación  de  suspensión  está  prevista  respecto  de 
aquellos títulos presentados a inscripción que adolezcan de faltas subsanables; pero la 
del título cuya anotación de suspensión se solicita adolece de falta insubsanable, como 
así se hizo constar en su nota de calificación que dio lugar al otro recurso, lo que 
imposibilita la anotación de suspensión solicitada.
El recurrente considera que la interposición de recurso no impide la práctica de la 
anotación preventiva por defectos subsanables del título hasta la resolución del recurso, 
y  que  de  no  practicarse  la  anotación  solicitada  y  prevista  en  cualquiera  de  los 
apartados 5.º, 9.º y 10.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, o la prórroga del asiento de 
presentación hasta la resolución definitiva del presente recurso, debería ser ordenada la 
misma por este Centro Directivo o en su defecto la prórroga del asiento de presentación.
En su informe el registrador aclara que se ha procedido a prorrogar nuevamente el 
asiento de presentación motivado por el título cuya calificación negativa fue recurrida y 
ahora lo es en cuanto a la negativa a practicar la anotación del artículo 42.9.º de la Ley 
Hipotecaria, dando así satisfacción, a su juicio, a la petición del recurrente de que se 
acuerde la prórroga del asiento de presentación.
2.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, recurrida la calificación de un 
título presentado en el Registro, queda prorrogado el asiento de presentación del mismo 
y  por  ende  se  produce  la  prórroga  de  los  asientos  de  presentación  de  los  títulos  e.
posteriores contradictorios o conexos. w.b
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(artículo 17 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria),
inoponibilidad de los títulos no inscritos (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y fe pública 
registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
3.  En efecto, dispone el artículo 323 de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «Si la 
calificación fuere negativa o el registrador denegare la práctica de la inscripción de los 
títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de 
presentación  por  un  plazo  de  sesenta  días  contados  desde  la  fecha  de  la  última 
notificación a que se refiere el artículo anterior. De esta fecha se dejará constancia por 
nota al margen del asiento de presentación. La duración de la prórroga y del plazo para 
interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a 
presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse 
subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la 
notificación de ésta».
4.  A su vez el artículo 327, párrafo undécimo, de la Ley Hipotecaria, una vez 
interpuesto el recurso contra la calificación registral dentro del plazo de prórroga del 
asiento de presentación antes referido, dispone que el plazo para practicar los asientos 
procedentes, si la Resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, 
empezará a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en 
el «Boletín Oficial del Estado», a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguirá 
vigente  la  prórroga  del  asiento  de  presentación  y  por  tanto  la  de  los  asientos 
contradictorios conexos.
En  caso  de  desestimación  presunta  por  silencio  administrativo,  la  prórroga  del 
asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año, y un día hábil, desde 
la fecha de la interposición del recurso. En todo caso será preciso que no conste al 
registrador la interposición del recurso en juicio verbal a que se refiere el artículo 328 de 
la Ley Hipotecaria.
5.  La forma procedente de operar en el momento de la interposición del recurso, 
por tanto, es la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores 
contradictorios o conexos.
Es cierto que el artículo 323 de la Ley Hipotecaria también determina que «vigente el 
asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título y, en su caso, la 
autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrán solicitar dentro del 
plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo anterior que se practique la anotación 
preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria».
Pero esto no puede ser entendido sino en el contexto de respeto a las reglas 
generales, que sólo permiten tal anotación en el caso de que se trate propiamente de 
defectos subsanables (vid. artículo 65 de la Ley Hipotecaria).
En el caso concreto que nos ocupa, la determinación de si estamos ante defectos 
subsanables  o  insubsanables  corresponderá  resolverse  en  el  recurso  contra  la 
calificación registral del título.
6.  Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado 
el asiento de presentación del mismo (vid. artículo 327 de la Ley Hipotecaria) y por ende 
se  produce  la  prórroga  de  los  asientos  de  presentación  de  los  títulos  posteriores 
contradictorios o conexos.
Dispone así el artículo 111, párrafo tercero, del Reglamento Hipotecario que «la 
prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación y en su caso, de las 
anotaciones preventivas llevará consigo la prórroga del plazo de vigencia de los asientos 
de presentación relativo a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El 
Registrador hará constar esta circunstancia por nota al margen de los asientos de  s
presentación». oe.
7.  Es doctrina reiterada por esta Dirección General (véanse Resoluciones citadas  w.
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aplazarse  su  despacho,  tal  como  resulta  implícitamente  de  lo  dispuesto  por  los
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento 
de presentación.
Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria según 
redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando determina que el plazo 
máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del 
asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado 
con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del 
título previo.
También ha señalado la Dirección General que, dada la vigencia de un asiento de 
presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede 
calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del 
mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria y 
sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del 
título  previo  o  la  caducidad  de  su  asiento  de  presentación,  quedando  entretanto 
prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se 
respete el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo 
quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.
8.  Esta  suspensión  afecta  a  títulos  contradictorios  o  conexos,  anteriores  o 
posteriores, según resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria que, en su párrafo 
segundo, dispone que, extendido asiento de presentación de cualquier título traslativo o 
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los 
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le 
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo 
inmueble o derecho real durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente 
al de la fecha del mismo asiento, y de los artículos 111 y 432.2.º del Reglamento 
Hipotecario antes citados.
9.  El cierre registral a títulos incompatibles, aunque sean de anterior fecha, es una 
consecuencia del principio de prioridad, esencial dentro del sistema registral español. Y 
esta incompatibilidad se dará no sólo entre títulos traslativos de propiedad contradictorios 
(como  en  el  caso  de  doble  venta,  ex  artículo  1473  del  Código  Civil  en  el  que  la 
inscripción del título primeramente presentado cierra el Registro a otros anteriores) sino 
también se produce esa contradicción entre títulos que se opongan entre sí en la fijación 
del orden de prioridad de los derechos inscritos.
10.  En conclusión la determinación de si los defectos son o no subsanables se 
decidirá en el recurso contra la calificación registral del título en cuestión, procediendo la 
anotación preventiva por defectos subsanables si finalmente se determinase que tienen 
tal carácter. Entretanto lo procedente es la prórroga de los asientos de presentación 
posteriores que garantiza al recurrente protección de sus derechos.
Teniendo en cuenta que la interposición de recurso implica por Ley automáticamente, 
si se hubiera interpuesto durante el asiento de presentación, la prórroga de los asientos 
posteriores  conexos,  y  teniendo  en  cuenta  que  el  registrador  ha  expresado  en  su 
informe, durante el trámite de reforma, la práctica de dicha prórroga, debe considerarse 
sin objeto en cuanto ha sido estimado el recurso por el registrador en cuanto a esto.
Por  el  contrario,  debe  ser  confirmada  la  nota  de  calificación  en  cuanto  a  la 
improcedencia  de  resolver  en  el  presente  recurso  sobre  la  práctica  de  anotación 
preventiva  por  defectos  subsanables,  dado  que  los  defectos  fueron  calificados  de 
insubsanables en la inicial nota de calificación, mientras no se decida definitivamente 
sobre ello en el recurso interpuesto contra aquélla. s
Tampoco procede la práctica de anotación de demanda por no haberse interpuesto  oe.
todavía formalmente demanda alguna, como ocurriría en el juicio verbal si es que se  w.
ljlueegzaE ranad  oacp oétnal,sr  etyec nnuioee nnacdl iorae ,e geniss tctraau deDonrti.are cqcuieó ne sGtae nsíe reasl  uhnaa  amceodrdidaad oc aduetesleasrt iqmuaer  ceolr rreescpuornsdoe  eanl   2021-1127n https://w
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Hipotecaria, y la inadmisión por falta de objeto, al haber sido estimado por el registrador 
el recurso en cuanto a eso, en lo relativo a la prórroga del asiento de presentación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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