BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 28 Miércoles 2 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 14701
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1692 Resolución  de  30  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1 a inscribir una 
escritura de declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don F. J. I. L. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1, doña Clara Patricia González Pueyo, a 
inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
El día 30 de julio de 2021 se autorizó por el notario de Sevilla don José Javier Muñoz 
Layas, con número 2.622 de protocolo, una escritura titulada como «Declaración de obra 
nueva», en la que se describe determinada finca en la que se ha construido una vivienda 
con la siguiente descripción: «vivienda unifamiliar, en termino de Sanlúcar la Mayor, en la 
finca al sitio (…), compuesta de una planta con tres habitaciones, salón, comedor, 
cocina, y cuarto de baño, con una superficie construida de 150 m2 aproximadamente, 
estando el resto de la superficie destinado a desahogo». También se indica que «la obra 
nueva  que  consta  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  se  declaró  en  escritura 
autorizada por el que fue Notario de Sanlúcar la Mayor, don Manuel Santos López, el 
día 7 de abril de 1987». Se añade lo siguiente:
«Los compareciente [sic], declaran que tras construirse la casa que se declaró en la 
escritura de obra nueva que consta inscrita en el Registro de la Propiedad, se llevaron a 
cabo en la parcela una serie de obras de ampliación de la construcción existente y de 
construcción de nuevas instalaciones, todo ello hace más de 20 años, en régimen de 
autopromoción sin que se adeude nada por materiales, mano de obra ni dirección 
técnica, según consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se une a esta 
matriz, y de esta forma queda la construcción existente en la parcela con la siguiente 
descripción: (…) Obra nueva.–Sobre esta parcela existen construidas las siguientes 
edificaciones: Vivienda unifamiliar de dos plantas, la planta baja tiene una superficie 
construida de 136 m2. La planta baja tiene anexo un porche de 13 m2. La planta primera 
a la que se accede por una escalera interior que parte desde la planta baja, tiene una 
superficie construida de 39 m2, siendo la superficie total construida de la vivienda de 188 
m2  de  los  cuales  13  m2  se  destinan  a  porche  y  175  m2  se  destinan  a  vivienda 
propiamente dicha (…) Existe además construida en la parcela una piscina que tiene una 
superficie de 46 m2,(…) Un almacén diáfano de 53 m2 (…) La superficie ocupada por la 
edificación es de 320 m2, estando el resto de la superficie no construida destinada a 
zona libre.»
Asimismo, se indica lo siguiente: es
«Requisitos urbanísticos: w.
que Csoen afoprrmueeb aa  elol  tperxetvoe rneifduon deind oR deea ll aD leecyr edteo  sLueeglois,l ayt ievlo a 2rt/í2c0u0lo8 ,4 6d ed e2l0 R d.De .j u1n0i9o3, /p1o9r9 7e,l 
cdoen 4s trjuulcioc,i ómn.e» entregan Certificado catastral y coordenadas georreferenciada [sic] de la
II
El mismo día 30 de julio se presentó dicho título en el Registro de la Propiedad de 
Sanlúcar la Mayor número 1, y fue objeto de calificación negativa por parte de la 
registradora, doña Clara Patricia González Pueyo, en los siguientes términos:
«(…)  Documento:  Escritura  de  obra  nueva.  Fecha  del  documento:  30  de  julio 
de  2021.  Notario:  José  Javier  Muñoz  Layos.  Protocolo:  2622/2021.  Fecha  de 
presentación: 30 de julio de 2.021.–Entrada: 5228/2021. Asiento de Presentación: 317 
del Diario: 256. Presentante: F. I. L. Incidencias: Con fecha diecinueve de agosto de dos 
mil veintiuno, se aporta copia física de la escritura en unión de documento acreditativo 
del pago del impuesto.
La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaria, ha 
dictado la siguiente calificación, en base a lo siguiente:
Hechos:
1.  Que, por la citada escritura, se declara una ampliación de obra nueva sobre la 
finca  registral  7.403  de  esta  ciudad.  Se  acredita  su  antigüedad  –año  1960–  con 
certificación catastral descriptiva y gráfica, que se inserta en el citado documento; si bien, 
ya se inscribió una obra nueva por antigüedad -año 1987- mediante la inscripción 2.ª de 
dicha finca; por tanto, es contradictorio el título de ampliación de obra.
Fundamentos de Derecho:
1.  Artículo 28.4 de la ley del Suelo y artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Vistos  los  preceptos  invocados,  y  en  virtud  de  lo  anteriormente  expresado,  el 
Registrador que suscribe.
Parte dispositiva:
A la vista de las causas impeditivas relacionadas en los Hechos y de los artículos 
citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, acuerdo:
1.  Suspender la inscripción del documento presentado, en tanto en cuanto, no se 
rectifiquen  o  subsanen  los  errores  advertidos.  No  se  ha  practicado  anotación  de 
suspensión por no haberse solicitado.
2.  Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y al Notario autorizante, de conformidad con lo previsto en 
los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 a 46 de la Ley 39/2015, de 1 de Octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
3.  Prorrogar  automáticamente  el  asiento  de  presentación  del  título  presentado 
por 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones a que se refiere el 
apartado precedente. (artículo 323 Ley Hipotecaria).
Esta calificación negativa podrá (…)
Sanlúcar la Mayor, a 2 de septiembre del año 2021.
La Registradora. Fdo: Clara Patricia González Pueyo.»
III
Contra la anterior calificación, don F. J. I. L. interpuso recurso mediante escrito que 
causó entrada en el referido Registro el 1 de octubre de 2021, en el que únicamente 
alega lo siguiente:
«No  identifico  con  claridad  el  defecto  a  que  se  refiere  la  calificación,  en  los 
fundamentos de derechos [sic] sólo hace referencia a dos artículos, no argumentando 
nada.
En el certificado catastral que se aporta a la escritura consta la antigüedad de la 
construcción.  El  Registro  tiene  acceso  a  la  plataforma  del  catastro,  en  ella  puede 
comprobar las alteraciones que ha sufrido el inmueble y las fechas de las mismas, donde 
se constata que se produjo una alteración en el año 2001.
Solicito sea inscrita la escritura al poder comprobar el Registro la antigüedad de la 
misma.»
IV
La registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 14 de octubre de 2021. En dicho informe manifiesta, entre 
otros extremos, lo siguiente:
«(…) De los asientos registrales resulta que, mediante escritura de obra nueva, 
otorgada en esta Ciudad, el día 7/04/1987, por el Notario Don Manuel Santos López, 
sobre la citada finca registral, fue declarada una obra nueva terminada, consistente, en 
una vivienda unifamiliar, de una planta con tres habitaciones, salón, comedor, cocida y 
cuarto de baño, con una superficie construida de 150 m2 aproximadamente, que causó la 
inscripción segunda de fecha 7 de mayo de 1987.
Y ahora, mediante la escritura calificada se solicita la inscripción de una serie de obra 
de ampliación de la construcción existen y de construcción de nuevas instalaciones, todo 
ello hace más de 20 años, según se acredita con certificación catastral descriptiva y 
gráfica, constando en ella, como año de construcción 1960.
Teniendo en cuenta que Catastro sólo acredita el año de construcción inicial –1960–, 
y  no  de  las  ampliaciones  posteriores,  se  genera  incertidumbre  sobre  la  fecha  de 
terminación de la ampliación de obra cuya inscripción de solicita, y por tanto, no resulta 
acreditado, que la ampliación de dicha obra nueva haya sido terminada con anterioridad 
al plazo previsto para la prescripción de la acción administrativa para la reposición de la 
legalidad urbanística.
Fundamentos de Derecho.
1.  Para la inscripción de una obra nueva por antigüedad es imprescindible que se 
acredite la terminación de la obra en fecha determinada y que dicha fecha sea anterior al 
plazo de prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
En este sentido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en varias 
Resoluciones, (valga por todas las Resoluciones de de [sic] 5 de marzo y 5 de agosto 
de 2013, reiterada en Resolución de fecha 19 de febrero de 2016), ha declarado que: 
(…)
Más recientemente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la 
Resolución de 28 de enero de 2021, ha declarado que: (…) e
Por  los  motivos  antes  expuestos,  no  resulta  acreditada  la  antigüedad  de  la  bo
ampliación de la obra, y, por consiguiente, si ha transcurrido el plazo de prescripción de  92ww
lLae yp o7s/2ib0l0e2 ,i ndfrea cOciródne nuarcbióann ísUtircbaa n(ífsijtaicdao  deen  Asnediasl uacíñao, sm  poodri ficeal doa rtpícour lola  1L8e5y. 12 /d2e0 12la, 
de 30 de enero) (…).»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 bis, 258 y 323 y siguientes de la Ley Hipotecaria; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo y 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril 
y 18 de noviembre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 de enero 
de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 5 de marzo de 2014, 12 de febrero y 28 de 
septiembre de 2016, 26 de abril, 19 de junio y 4 de octubre de 2017, 4 de junio, 26 de 
octubre y 21 de noviembre de 2018, 13 de febrero, 1 de marzo, 4 de abril, 16 de 
septiembre y 19 de diciembre de 2019 y 7 de enero de 2020, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero, 14 de octubre 
y 4 de noviembre de 2021, entre otras.
1.  El  título  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  es  una  escritura 
mediante la cual se declara la ampliación de obra nueva respecto de determinada finca, 
finalizada por prescripción urbanística («hace más de 20 años», según se indica), de 
modo que la vivienda pasa de tener una superficie de 150 metros cuadrados a tener una 
superficie de 188 metros cuadrados más una piscina de 46 metros cuadrados, y un 
almacén de 53 metros cuadrados, con 320 metros cuadrados de superficie total ocupada 
por la edificación, estando el resto de la superficie no construida destinada a zona libre. 
El notario añade que, respecto de los «requisitos urbanísticos», conforme a lo prevenido 
en Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo, y el artículo 46 del Real Decreto 1093/1997, de 4 julio, le 
entregan certificado catastral con coordenadas georreferenciadas de la construcción, 
que se incorpora a la escritura.
La registradora suspende la inscripción solicitada y, como fundamento, se limita a 
expresar lo siguiente:
«Hechos:
1.  Que, por la citada escritura, se declara una ampliación de obra nueva sobre la 
finca  registral  7.403  de  esta  ciudad.  Se  acredita  su  antigüedad  -año  1960-  con 
certificación catastral descriptiva y gráfica, que se inserta en el citado documento; si bien, 
ya se inscribió una obra nueva por antigüedad –año 1987– mediante la inscripción 2.ª de 
dicha finca; por tanto, es contradictorio el título de ampliación de obra.
Fundamentos de Derecho:
1.  Artículo 28.4 de la ley del Suelo y artículo 20 de la Ley Hipotecaria.»
El recurrente alega: a)  que no identifica con claridad el defecto a que se refiere la 
calificación, y en los fundamentos de derecho sólo hace referencia a dos artículos sin 
argumentar nada; y b)  que en la certificación catastral que se aporta en la escritura 
consta la antigüedad de la construcción, y el Registro tiene acceso a la plataforma del 
Catastro, en la que puede comprobar las alteraciones que ha sufrido el inmueble y las 
fechas  de  las  mismas,  y  donde  se  constata  que  se  produjo  una  alteración  en  el 
año 2001.
2.  La calificación impugnada, tal como se ha formulado, no puede confirmarse.
Debe  recordarse  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  según  la  cual  cuando  la  e
calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los  principios  bo
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos  92ww
qmpjuuuroíeetdi,dvi caaao c scsió ouenn n ojs ucluoiecfsiiroc  qi,ce uonsenet e s  coedlp aebor ainldoseasand  m d alioci shslma a do ciesnaf,se liccfciroctiopnasc ce iióóal nndd  ue(pccsrifaedr.rto eraosnr ldltoyíic d uncaleoo, cn a1e q9ssua ubérfiiilcoslai  edp neeac xrliapaa r  qLelouesseey    Heftuali npmindobtateeimércenaes rnauiatdno oasy     OE-A-2022-16able en https://
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de
enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio 
de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero y 4 
de noviembre de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán 
efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial 
los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera 
cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que 
es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Por las anteriores consideraciones, en el presente caso la nota de calificación es 
totalmente insuficiente.
Además,  es  posteriormente,  en  su  preceptivo  informe,  donde  expresa  más 
detalladamente los motivos en que fundamenta su calificación; motivos que, por cierto, 
son  distintos  de  las  objeciones  que  apunta  de  manera  insuficiente  en  su  nota  de 
calificación. Y debe recordarse que también es doctrina reiterada de esta Dirección 
General (vid., entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de 
octubre de 2004, 20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero 
de 2007, 11 de febrero de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de 
septiembre de 2014, 12 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2019, 7 de enero 
de 2020 y 18 de febrero de 2021) que el momento procedimental, único e idóneo, en el 
que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su 
decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las 
que pueda introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición 
de sus argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado 
de su derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá 
exponer  adecuadamente  al  órgano  competente  para  conocer  de  su  recurso  sus 
argumentos. Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos 
fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite 
del recurso frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el 
registrador.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.