BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60252
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8792 Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la 
inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  D.H.,  como  presidente  de  la  comunidad  de 
propietarios  del  edificio  situado  en  calle  (…)  de  Madrid,  contra  la  calificación  del 
registrador de la propiedad de Madrid número 25, don Juan Carlos Rubiales Moreno, por 
la  que  se  suspende  la  inscripción  determinada  cláusula  de  los  estatutos  de  dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  de  Madrid  don  Francisco  Javier 
Monedero San Martín el 23 de diciembre de 2019, con número 3.824 de protocolo, se 
elevaron a público los acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta general 
ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid por 
los que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual «Las viviendas o pisos del 
edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de 
uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se 
acredita en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de diez votos a favor 
que representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos 
en contra que representan el 11,328 %.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25 
el 21 de enero de 2020, bajo el asiento 1209 del diario 130; y fue objeto de calificación 
negativa el 5 de febrero de 2020 por el registrador, don Juan Carlos Rubiales Moreno, en 
los siguientes términos:
«(…) Defectos y fundamentos de Derecho.
Del punto primero de los acuerdos de la Referida Junta, según consta del acta de la 
misma que se incorpora a la escritura objeto de calificación por la que se eleva a público, 
resulta "Aprobación, en su caso, de la prohibición de viviendas o pisos para uso turístico 
y su inclusión como cláusula estatutaria", mientras que lo que se aprueba es la inclusión 
como cláusula estatutaria el texto referido en el anterior apartado Hechos, aprobación 
por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472% de coeficientes frente a 
tres votos en contra que representan el 11,328%, siendo necesario para el acuerdo de 
prohibir, vedar o impedir el uso o ejecución de lo acordado, como parece ser el caso, la  s
unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas  oe.
de  participación,  unanimidad  que  no  está  conseguida.  Artículos  3  y  18  de  la  Ley  w.
Hipotecaria, 98 de su Reglamento y 17, puntos 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. 92ww
docuSme enptroo,c deed ec oan folarm  ipdraódrr ocogna  edl ealr tíacsuileon 3to2 3d dee  lpar eLseeyn Htaipcoiótne caqruiae.  ha  motivado  este
Contra esta calificación podrá interponerse recurso (…).»
Esta calificación se notificó al interesado el 7 de febrero de 2020.
III
El 7 de marzo de 2020, don D.H., como presidente de la comunidad de propietarios 
del  edificio  situado  en  calle  (…)  de  Madrid,  interpuso  recurso  contra  la  anterior 
calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 10 de marzo, con las 
siguientes alegaciones:
«Primera.–La cláusula estatutaria cuya inscripción se pretende dice:
"Las  viviendas  o  pisos  del  edificio  no  podrán  destinarse  a  alquiler  vacacional, 
apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la 
vivienda como uso hotelero."
El acuerdo de Junta de la Comunidad fue adoptado, tal y como recoge la resolución 
del Registrador, por mayoría de 10 votos que representan el 79,472 % de coeficientes 
frente a tres votos que representan el 11,328%.
El registrador entiende que para que este acuerdo sea inscrito es preceptivo que 
para su adopción se cuente con la unanimidad del total de los propietarios que a su vez 
representen el total de las cuotas de participación y que por tanto la unanimidad no se ha 
conseguido. La razón esgrimida es que ese acuerdo pretende "...prohibir, vedar o impedir 
el uso o ejecución de lo acordado como parece el caso" siendo de aplicación por tanto, a 
criterio del registrador, el artículo 17 apartados 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal 
(LPH).
La comunidad de propietarios coincide con la apreciación normativa realizada y que 
es aplicable a este supuesto. Concretamente el artículo 17.6 dice:
"Los  acuerdos  no  regulados  expresamente  en  este  artículo,  que  impliquen  la 
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de  la 
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación."
Y el apartado 12 del artículo 17 introducido por el RD Ley 7/2019 de 1 de marzo de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler dice:
"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se 
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma 
mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de 
gastas o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde 
se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento 
superior al 20% Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos."
Por consiguiente, la LPH no exige unanimidad para la adopción del acuerdo referente 
regular el uso de las viviendas para que, si son arrendadas, no sean destinadas a uso 
hotelero bajo la cobertura de alquiler vacacional o turístico.»
IV e.
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General  92ww
mediante escrito de 14 de abril de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y la Resolución de esta Dirección 
General de … marzo y … de mayo de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta de propietarios 
de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos 
de la misma. Concretamente se acuerda que las «viviendas o pisos del edificio no 
podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico 
que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se acredita en 
dicha  escritura,  el  acuerdo  fue  aprobado  por  mayoría  de  diez  votos  a  favor  que 
representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos en 
contra que representan el 11,328 %.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que 
no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de la 
referida  norma  de  comunidad  haya  sido  adoptado  por  unanimidad  de  todos  los 
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. 
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley 
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,  e
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al  bo
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente  92ww
Ppareraá minbcuolorp odrea r laa ctcuitaacdioan eLse yp r8e/v2i0st1a3s  eexnp rlae scai taqduae  lenyo,  nsoe  qpuueeddeen  hinaecfeicr acdeesp eyn daesrí  elal 
paodro pucnióann imdeid laods  mo ispmoro sm daey oqruíaes l ams ucyo mcuuanliidficaaddeass d, em párxoipmieet acriuoasn addoo vpatenn  ad icinhcalu dire coibsrióans 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del 
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el 
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial 
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos 
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite 
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos 
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen 
distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. Por ello, la calificación 
objeto de impugnación debe ser confirmada.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos 
que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de abril de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.