BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6363
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
934 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Haro,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena inscribir el 
dominio de una finca.
En el recurso interpuesto por doña M. M. B. V., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Haro, don Jesús Fernández-Ramos Nieto, por la que se 
suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena inscribir el dominio de 
una finca en favor de doña M. A. R. G. V. y doña Á. G. V.
Hechos
I
Mediante mandamiento expedido por doña C. A. Z., Letrada de Administración de 
Justicia del Juzgado de 1.ª Instancia número 5 de San Sebastián se ordena la inscripción 
del fallo de la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de San Sebastián que revoca 
en un sentido y se mantiene en otro la dictada por el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 5 de San Sebastián en el procedimiento ordinario 665/2014.
Del mismo resulta que la registral 19.899 del Registro de la Propiedad de Haro 
pertenece por mitad y pro indiviso a la actora, dona Á. G. V., y a doña M. A. R. G., 
disponiendo la rectificación del asiento registral; así mismo se declara la nulidad de la 
escritura de compraventa otorgada ante el notario de Miranda de Ebro, don J. María 
Moreno Martínez, de 21 de julio de 2011, protocolo número 753, por ser un negocio 
simulado, por la que doña M. A. R. G. V. y don J. M. B. A. venden y transmiten el pleno 
dominio de dicha finca a don J. M. B. G. y doña E. P. A. B.
II
El mencionado mandamiento es calificado negativamente el día 2 de septiembre 
de 2020, al observar el Registrador competente los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
«Hechos:
En el documento judicial se ordena la rectificación del Registro, en la medida que 
se afirma que la finca registral 19899 Haro "pertenece por mitad y proindiviso a la 
actora (Á. G. V.) a doña M. A. R. G. V.".
En  ese  mismo  documento  presentado  se  ordena  la  "rectificación  de  los 
correspondientes asientos registrales en todo aquello que resulte contradictorio". Y ello 
con el resultado de la cancelación del asiento registral causado en su momento por la 
escritura pública autorizada por el notario de Miranda de Ebro don José María Moreno  s
Martínez el 21 de julio de 2.011 con el número 753 de protocolo, previa declaración de  oe.
nulidad (parcial) de dicho título. w.
regisFCtuaranlilfdeicasam yde ovn ietsolt sod sod ceau rDtmse.e rn6et0coh9 o cCo:Cnf,o armrtse.  a3l , a2rt0. , 1388 L yH 4, 0e xLaHm isnea dsou sepl ecnodnete lnai dporá dceti cloas d leib rlooss   OE-A-2021-93able en https://
asientos y la rectificación del registro, en base a lo siguiente:
No se expresa en el documento calificado el título material que acredite la titularidad 
proindiviso de la finca en cuestión. (Art. 609 CC). Es decir: del texto de la sentencia no 
resulta claramente si la participación indivisa que al parecer corresponde a la parte 
actora lo es en base a un título de compra o cualquier otro.
En  ese  sentido,  la  anulación  de  un  asiento  sin  más  supone  hacer  "revivir''  la 
inscripción anterior, hasta que se deje sin efecto en virtud de un nuevo título que pueda 
causar un nuevo asiento.
En relación con lo anterior, tampoco se aporta el título formal (art. 3 LH) que justifique 
dicha adquisición por mitades indivisas.
En esta línea, si se declara la nulidad parcial del título que causó la inscripción se 
entiende que se debería ordenar, igualmente, la rectificación de un título que se pretende 
que  cause  un  asiento  nuevo  y  que  dicho  título  debería  ser  también  liquidado  de 
impuestos como paso previo a su inscripción registral.
Respecto a la cancelación de los asientos contradictorios y, examinado el contenido 
del registro y dado que la finca en cuestión está gravada con hipoteca a favor de un 
tercero,  tampoco  se  acredita  la  intervención  de  dicho  tercero  acreedor  en  el 
procedimiento judicial, causando indefensión al mismo. (art. 38 LH).
Medios de subsanación:
1)  Debería aportarse la sentencia, de la que resulte su firmeza, y de la que resulte 
claramente la causa (título material) que justifica la adquisición por la actora de la finca 
en  cuestión  y  en  la  proporción  que  se  afirma  en  dicha  sentencia.  Es  decir:  si  es 
compraventa, donación, etc.
2)  Para el acceso al registro de dicho título material, éste deberá venir incorporado 
al correspondiente título formal (escritura pública) que contenga el negocio en virtud del 
cual han adquirido los demandantes cuyo derecho se reconoce en la sentencia, escritura 
que además debe venir liquidada de impuestos en función del hecho imponible que se 
declara. Del texto de la sentencia parece inferirse que dicho título sería la escritura de 
compraventa otorgada en Miranda de Ebro. Sin embargo, tal extremo no está claro.
En este sentido, dado que se declara la nulidad del título de compraventa que causó 
la inscripción que ahora se pretende cancelar, manteniendo todo lo demás, se entiende 
que debería ser ese mismo título formal o escritura el que con carácter previo se 
subsanase amparándose en la sentencia, porque tampoco se aclara si debe revivir el 
asiento anterior al que ahora se pretende cancelar.
3)  Finalmente, para la cancelación de los asientos contradictorios (hipoteca) deberá 
justificarse la intervención y no oposición en el procedimiento judicial del titular de la 
misma. Esto es: del acreedor hipotecario titular de la hipoteca. (…) Haro, a dos de 
septiembre de dos mil veinte. El registrador. Fdo.: Jesús Fernández-Ramos Nieto.»
III
Contra la anterior nota de calificación doña M. M. B. V. interpone recurso por escrito 
de fecha 28 de septiembre de 2020 en base a los siguientes argumentos:
«Motivos:
Previo.–La finca registral 19.899 del Registro de la Propiedad de Haro, contiene 4 
inscripciones. Dejando la división horizontal, en la 2.ª se inscribe la compraventa por D.ª 
M. A. R. G. V. casada con don J. M. B. A. para su sociedad conyugal, por escritura  e.
otorgada el 30-01-1991 ante el notario de Haro don Tomás Sobrino González. w.b
La inscripción 3.ª, recoge la transmisión de la propiedad por compraventa efectuada  4w
pMoirra nlodsa  tditeu lEarberso  dreogni sJtoraslée sM, aerína  Mesocrreitnuora M  oatrotírngeazd,a a  efal v2o1r -d0e7 -d2o0n1 1J . aMn.t eB .e Gl .n yo tdaoriñoa  dEe. 
Ph.ip Aot.e cBa.  psuasrac ristau  csoonc ielad aedn ticdoandy uBgaanlk iyn telar  eúll tidmiea  2d1e- 0e7l-la2s0,1 1la a inntsec reipl cnioótna r4io. ªd, er eMcoirgaen dlaa 
de Ebro don José María Moreno Martínez, por los propietarios registrales antes dichos.
El Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de San Sebastián ha expedido mandamiento 
dirigido al Sr. Registrador de la Propiedad de Haro, al objeto de que se inscriba el fallo de 
la Sentencia dictada por la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa de fecha 1 
de diciembre de 2016, mandamiento que se contiene en Diligencia de Ordenación 
de 22-06-2020, rectificada por otra de 23-07-2020, por la que:
“Declaro que el inmueble sito en la calle (…) de Haro (Rioja), inscrito en el Registro 
de la Propiedad de Haro, Tomo 1696, Libro 335, Folio 139, Finca n.º 19.899 pertenece 
por mitad y proindiviso a la actora (A. G. V.) y a Da. M. A. R. G. V., disponiendo la 
rectificación  del  asiento  registral  previa  declaración  de  nulidad  de  la  escritura  de 
compraventa otorgada ante el notario de Miranda de Ebro, don José María Moreno 
Martínez de 21 de julio de 2011, protocolo n.º 753, por ser un negocio simulado.”
Por nota de calificación negativa, se detallan los siguientes medios de subsanación:
1)  Debería aportarse la sentencia, de la que resulte su firmeza y de la que resulte la 
causa (título material) que justifica la adquisición por la actora de la finca en cuestión y 
en  la  proporción  que  se  afirma  en  dicha  sentencia.  Es  decir,  si  es  compraventa, 
donación, etc.
2)  Para el acceso al registro de dicho título material, este deberá venir incorporado 
al correspondiente título formal (escritura pública) que contenga el negocio en virtud del 
cual han adquirido los demandantes, cuyo título se reconoce en la sentencia, escritura 
que además debe venir liquidada de impuestos en función del hecho imponible que se 
declara. Del texto de la sentencia parece inferirse que dicho título sería la escritura 
pública de compraventa otorgada en Miranda de Ebro. Sin embargo, tal extremo no está 
claro.
En ese sentido, dado que se declara la nulidad del título de compraventa que causó 
la inscripción que ahora se pretende cancelar, manteniendo todo lo demás, se entiende 
que debería ser ese mismo título formal o escritura el que con carácter previo se 
subsanase amparándose en la sentencia, porque tampoco se aclara si debe revivir el 
asiento anterior al que ahora se pretende cancelar.
3)  Finalmente, para la cancelación de los asientos contradictorios (hipoteca) deberá 
justificarse la intervención y no oposición en el procedimiento judicial del titular de la 
misma. Esto es: del acreedor hipotecario titular de la hipoteca.
Primero.–El Sr. Registrador que deniega la inscripción en base, lo hace en base a 
criterios erróneos, siendo de mencionar los siguientes:
Hechos:
1.  El testimonio de la diligencia de ordenación de fecha 22.06.20, rectificada por 
otra de 23.07.20, expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado 
de 1.ª Instancia n.º 5 de San Sebastián, que contiene el mandamiento, por el que se 
solicita  del  Sr.  Registrador  la  inscripción  del  fallo  de  la  Sentencia  dictada  por  la 
Sección 3.ª de la A. Provincial de Gipuzkoa, contiene mención expresa de que dicha 
sentencia es firme. No puede ser de otra manera, sino una vez que sea firme, la 
expedición del mandamiento de inscripción.
2.  El fallo a inscribir contiene dos mandamientos, relativos ambos a modificaciones 
en la hoja de la finca 19.899 de Haro. Por el primero de ellos, se declara que el inmueble 
a que nos venimos refiriendo, "pertenece por mitad y proindiviso a la actora (A. G. V.) y a  es
D.ª M. A. R. G. V. Debiendo procederse a la rectificación de los correspondientes  o
asientos registrales en todo aquello que resulte contradictorio". w
cMoamrE3tpí.nlr  aesvzeAe gdnnuettena 2 d l1aoo  t dpomeorg sajuainblddiiolaaid  mdaaedine  2tnde0te o1 e 1qls, u ePneño,r aotdaltaeor i col"aop  ldroleee nvc it Mau7 r5iadr3a e,dn cpedlaola rrm a sdcaeeinór d nuEa nbmd rceoieo ,nn nduttorolai,dn tnoa o dJs  oismdseeéu  p laluMade aoedr”saí.ac e riMntutoerarne dndeoer    OE-A-2021-93able en https://
los detalles de la parte dispositiva, se ha aportado copia de la Sentencia n 293/2016 de
la A. Provincial de Gipuzkoa de 01.12.2016 y del Auto de la misma Audiencia Provincial 
de fecha 22.11.2019, que rectifica errores materiales. Solicitada copia testimoniada y 
pendiente su entrega, dejamos designados los archivos de la Audiencia Provincial, a 
efectos  de  adveración  y  dejamos  ya  señalado  que  será  aportado  al  expediente 
gubernativo el documento mencionado.
La sentencia recoge los términos fundamentales del litigio, que se concreta en que la 
actora (D.ª A. G. V.) solicitaba que tanto el inmueble sito en San Sebastián, en (…), 
como el ubicado en la Rioja, Haro, calle (…), pertenecían por mitad proindiviso, tanto a la 
actora como a la demandada, su hermana (D.ª M. A. R. G. V.) estimando la Juzgador (de 
instancia)  su  petición  respecto  a  la  primera  vivienda  y  rechazando  la  segunda 
(Fundamento jurídico primero)
En el primero de los fundamentos jurídicos de la Sentencia de la Audiencia Provincial 
de Gípuzkoa, se señala por el Tribunal, que no será la primera vez que haya de resolver 
acerca de la veracidad de una concreta postura, cuando los hechos externos hagan 
presumir lo contrario. Señala que dicha problemática es sin embargo, reiterada por 
ejemplo en muchas liquidaciones de gananciales una vez roto un matrimonio, al figurar 
los bienes a nombre de uno/otro cónyuge con el ánimo o deseo de evitar tiempo atrás, 
que malogradas operaciones financieras dieran al traste con un bien sustento/base 
familiar. En este caso, el supuesto a analizar es de naturaleza similar tratándose de dos 
hermanas,  reconociendo  ambas  de  manera  implícita/explicita,  que  las  titularidades 
combatidas tenían como origen/razón proteger las mismas, cara a las deudas del ex 
marido de la actora D. J. M. S. M., titular de (…). Pensando en el fondo siempre, que las 
ocultaciones o cambios operados tiempo atrás daban lugar a asumir tiempo después las 
lógicas consecuencias, y no el aprovecharse antes en base a una "pantalla" y ahora en 
base a otra,
La Audiencia recoge que la Juzgadora ha considerado que el piso de calle (…), se 
compró en escritura pública el 30.01.1991, por la demandada y su esposo, siendo vendido 
el 21 de julio de 2011 al hijo de ambos D. J. M. B. G. y a su esposo D.ª E. P. A. B.
Añade  este  fundamento  jurídico  que  no  existía  documento  alguno  donde  se 
plasmase la copropiedad y a ello se podría decir, que de existir, no habría pleito y que 
resulta, cuando menos llamativo, que el piso se "vendiera" a un hijo del matrimonio y 
esposa, llevándose a matar este con otros dos hermanos D. J. R. y D.ª R. M., venta que 
pudo ser ficticia, al no estar claro, el pretendido abono del precio.
Que de la lectura de la sentencia referida y cuyo fallo se quiere inscribir, concluimos 
que la titular registral y demandada (D.ª M. A. R. G. V.) tenía un acuerdo verbal con la 
demandante (D.ª A. G. V.) por el cual, los bienes que adquiriesen las dos, provenientes 
de la venta de un inmueble común, pero que figuraba escriturado tan sólo a nombre de la 
demandada en la calle (…) de San Sebastián, se registrarían a nombre de D.ª M. A., con 
el compromiso por su parte, de reconocer a su hermana en el futuro, la mitad proindiviso 
de esos bienes.
D.ª M. A. R., pasado el tiempo, no quiso cumplir su compromiso y obligó a la actora a 
instar  una  acción  para  que  se  reconociera  la  copropiedad  de  los  dos  inmuebles 
adquiridos por ambas, mediante acuerdo verbal, pero inscritos solo a nombre de la 
demandada. En la estrategia llevada a cabo por la demandada para alejar los bienes de 
su hermana, esta "vendió" el inmueble de calle (…) de Haro, a su hijo y esposa, venta 
que en el fallo de la sentencia, es declarada nula por ser un negocio simulado.
En el segundo de los fundamentos jurídicos, se concretan los detalles que llevan al 
tribunal a concluir que el inmueble de Haro es propiedad por mitad proindiviso de D.ª A.  s
G. V. y por otro lado, determina que la venta llevada a cabo por la demandada a su hijo  oe.
D.  J.  M.  B.  G.  y  esposa,  es  nula  por  simulación,  ordenando  la  cancelación  del  w.
correspondiente asiento. 4w
que 3t.r asE lna  evel nfutan ddaeml epnistoo  djuer íldai ccoa lslee g(…un)d eol,  0a5n.a0l3iz.a1 9lo9s1 ,d eifle dreinneteros  oebstceennidaori,o ns ayd ae nmtieenndoes 
(q…ue),  5in1d.0ic0á0n.0d0o0s ep tcaosm., os ep odre eslt inpari ma elaro a sdeq uaibsoicnióann  d1e4l. 0p0is0o.0 l0iti0g ipotsaos .d, eo tHroa rtoa nyt oa  soet rdoa e an  llaa   BOE-A-cable e
actora, y el resto 23.000.000 ptas. se destina a inversiones. El tribunal concluye que los 
millones obtenidos, fuera la cantidad que fuera, no se repartieron, ergo todo lo adquirido 
seguía siendo común.
Resuelve finalmente el tribunal que el discutido piso pertenece al 50% a ambas 
hermanas.
La Sentencia entiende que de las pruebas practicadas, no se dice expresamente que 
el piso de Haro fuera de una, antes al contrario; lo que cabe sobreentender es justo lo 
contrario, sin perjuicio de echar en cara la demandada a la actora una serie de abonos 
precisamente por la "titularidad oficial" de los bienes. Se sobreentiende que lo que existía 
entre las dos hermanas, era un "acuerdo verbal de copropiedad", que fue reconocido 
sobre el inmueble de S. Sebastián y no sobre el piso de Haro, lo que obligó al recurso de 
apelación y sentencia que declaró que procedía estimar que el discutido piso pertenece 
al 50% proindiviso a ambas hermanas.
4.  Con  relación  a  la  segunda  parte  del  mandamiento,  en  el  segundo  de  los 
fundamentos de derecho de la Sentencia de la A. Provincial, se detallan los argumentos 
que fundamentan la nulidad del contrato de compraventa de 21 de julio de 2011, por el 
cual la demandada y su esposo, venden el inmueble a uno de sus hijos (J. M. B. G.) y 
esposa,  siendo  la  causa  de  esa  nulidad  la  existencia  de  simulación,  siendo  la 
compraventa ficticia.
Proceden pues, dos diferentes actuaciones por parte del Sr. Registrador:
1.  Inscribir que D.ª A. G. V. es propietaria al cincuenta por ciento pro indiviso del 
inmueble de la calle (…) de Haro.
2.  Inscribir la nulidad de la compraventa otorgada ante el notario de Miranda de 
Ebro D. Jose María Moreno Martínez de 21 de Julio de 2011, protocolo n 753.
A la vista de los hechos descritos, procede la inscripción del fallo de la sentencia, 
debiendo tener en consideración, con relación a los defectos advertidos, los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
Primero: Sobre el título material que justifique la adquisición por la actora de la finca 
y la proporción, en aplicación del artículo 609 del C. Civil, que establece los modos de 
adquirir la propiedad.
Considerarnos que a la vista de la Sentencia que sustenta el fallo que se pretende 
inscribir, la propiedad de D.ª A. G. V. la ha adquirido por compraventa, formalizada por su 
hermana D.ª M. A. R. G. V., que cuando adquirió lo hizo para sí y para su hermana, 
siendo  la  proporción  adquirida  por  cada  una  de  ellas,  del  cincuenta  por  ciento 
proindiviso, pues así lo tenían acordado, así como tenían acordado que cuando cesasen 
los  problemas  que  podían  acabar  con  el  patrimonio  de  A.  G.,  los  bienes  que  se 
"rotulaban" solo a nombre de la hermana M. A. R., se pondrían a nombre de ambas, por 
mitades.
En cuanto a la necesidad de acreditar la firmeza de la sentencia, resulta una petición 
que carece de base, pues el documento expedido por la Letrada de la Administración de 
Justicia, así lo refleja en su mandamiento al Sr. Registrador.
Entender que la declaración en un documento Judicial emitido por quien tiene la 
competencia para certificar la validez y adecuación a la ley de los actos judiciales no 
tiene validez, carece de fundamento, por lo que entendemos que se podrá haber tratado 
de un error. e.e
En cuanto a la causa que justifique la adquisición por la actora, el título material que  b
justifica la adquisición por la actora de la finca en cuestión y la proporción, se comprueba  w
ndeec leas laercitaumrae ndtee  laq uSee cnotenntecniae ars qeu een n eols d voecnuimmeonst ore, fsiriineon dqou,e p puuees deel  tsíteurl ou nm aacteureiardl on ov etierbnael 
entrEe xloisst epnr onpuiemtaerrioossa, sc ormesoo elusc ieosntees c adseo l.a DGRN, que recogen la posibilidad de que el
título material obedezca a acuerdos verbales, en los que doctrinalmente se conoce como
la "fiducia cum amigo". En ese sentido, citamos la Resolución de la DGRF de 18 de 
noviembre  de  2015,  que  plantea  la  inscripción  de  una  sentencia  dictada  en  juicio 
declarativo por la que se reconoce la titularidad de los demandantes sobre determinada 
participación indivisa de dos fincas registrales. El registrador señalaba como defecto la 
necesidad de que la sentencia determine el título material por el que los interesados a 
los que se declara propietarios adquirieron las fincas y su carácter oneroso o gratuito, ya 
que  no  era  suficiente  con  que  se  declarase  que  las  fincas  eran  propiedad  de  los 
demandantes.
En dicho supuesto, al igual que sucede en el que fundamenta este recurso, no cabe 
sostener que lo sentencia no haya especificado el título de adquisición. De la lectura de 
los fundamentos de Derecho que justifican el fallo resulta con absoluta claridad que el 
reconocimiento de dominio a favor de la demandante se halla sustentado en la existencia 
de la conocida figura de la fiducia cum amico, ligada a las operaciones de compraventa 
de  las  correspondientes  fincas  registrales,  lo  que  determina  que,  aunque  en  dicha 
compraventa  apareciera  como  única  adquirente  la  demandada  doña  M.  A.  R.  por 
el 100% de la propiedad, en realidad la titularidad correspondía en cuanto a un 50% a la 
demandante, pues el precio de la compraventa fue pagado con dinero común, como 
consta acreditado en la Sentencia. La interposición de la demanda tuvo precisamente 
como fin romper la apariencia de propiedad que ostenta la demandada impidiendo su 
consolidación.  En  consecuencia,  la  inscripción  deberá  practicarse  a  título  de 
compraventa.
La Resolución citada menciona la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre 
de 2012 “las sentencias de esta Sala n.º 518/2009, de 13 de julio, y n.º 182/2012, de 28 
de marzo, se refieren al negocio fiduciario afirmando que su precedente histórico se halla 
en las Instituciones de Gayo (II, 60, sed fiducia contrahitur aut cum creditore pignoris 
iure, aut cum amico quo tutius nostrae res apud eum sint) habiendo sido reconocida su 
posibilidad y validez por la jurisprudencia, salvo finalidad fraudulenta (sentencias de 15 
de marzo de 2000; 16 de julio de 2001; 13 de febrero de 2003 y 7 de mayo de 2007), de 
modo que en esta modalidad de fiducia el fiduciario no ostenta la titularidad real pues no 
es un auténtico dueño, teniendo solo una titularidad formal, sin perjuicio del juego del 
principio de la apariencia jurídica, siendo así que el dominio seguirá́ perteneciendo al 
fiduciante en cuyo interés se configura el mecanismo jurídico, lo que acentúa la nota de 
la confianza”.
“De hecho la Resolución de este Centro Directivo de 11 de septiembre de 2001 
también admite de forma implícita que el reconocimiento de la existencia de este negocio 
fiduciario en una sentencia declarativa sea suficiente para permitir la inscripción del 
dominio a favor de los demandantes. Y así, después de reafirmar la necesidad de que la 
sentencia determine cuál es el título de adquisición que justifica el reconocimiento de 
dominio a favor del demandante, señala: ‘aunque en el informe que el Juez emitió en los 
tramites del recurso se afirma que los dos hermanos adquirieron la finca por mitad y 
proindiviso del anterior titular registral, aunque, por conveniencias de ambos, se hizo 
constar que el adquirente era solo uno de ellos, tal afirmación debió́ realizarse en los 
documentos presentados a inscripción, cosa que no se hizo, por lo que en este trámite 
no pueden ser tenidos en cuenta dado lo que establece el artículo 117 del Reglamento 
Hipotecario; ahora bien, tal defecto ha de considerarse subsanable pues se removerá́ 
simplemente presentando el documento que conste en autos del que se derive el título 
material correspondiente’. Por tanto, procede estimar el recurso en relación con este 
extremo”. s
Aplicando la doctrina ya referida, contenida entre otras, en la Resolución citada,  oe.
procede estimar como subsanado el defecto señalado con el número 1 en la nota de  w.
calificación pues consta tanto la firmeza de la sentencia como la causa o título material  4w
que Sjuesgtuifincdao l:a  Saodbqrueis liaci ónne pceosr ildaa adc tdoera q,ue el título material venga incorporado al título
ffournmciaóln  (edsecl rihtuercah op úibmlipcoan) ibelsec rqituuera  sqeu ed eacdlaerma.á sS odberbee  svi edniicr hloiq utíitdualod ae sd el ai mepsuceristutoras  deen   BOE-A-cable e
compraventa otorgada en Miranda de Ebro y sobre que, dado que se declara la nulidad 
del título de compraventa que causó la inscripción que ahora se pretende cancelar, 
manteniendo todo lo demás, se entiende que debería ser ese mismo título formal o 
escritura en que con carácter previo se subsanara amparándose en la sentencia, porque 
tampoco se aclara si debe revivir el asiento anterior al que ahora se pretende cancelar.
En relación con la necesidad de que el título material venga incorporado al título 
formal  y  que  este  sea  un  defecto  de  la  inscripción,  entendemos  quena  procede 
subsanación, puesto que el negocio jurídico viene incorporado a un documento público, 
cual es la Sentencia judicial firme y su expresión en manto a la remisión al registro, cual 
lo  constituye  el  mandamiento,  documento  público  expedido  por  la  Letrada  de  la 
Administración de Justicia, a quien, conforme al art. 453 de la Ley Orgánica del Poder 
Judicial corresponde, con exclusividad y plenitud, el ejercicio de la fe pública judicial y 
expedirá  certificaciones  o  testimonios  de  las  actuaciones  judiciales  no  declaradas 
secretas ni reservadas a las partes, con expresión de su destinatario y el fin para el cual 
se solicitan.
En cuanto a la mención relativa a la falta de liquidación de impuestos en función del 
hecho imponible, dicho defecto resulta inexistente, pues en su día y cuando la aparente 
titular registral del 100% de la finca, que ha resultado tan solo propietaria de la mitad, 
adquirió, procedió a liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos 
Jurídicos Documentados por la totalidad, sin que se haya producido con la Sentencia, 
ningún hecho imponible nuevo y por tanto, ya se tributó por la adquisición del 100% de la 
propiedad y no procede nueva liquidación y ello, sin entrar a valorar que el hecho 
imponible, de existir, estaría prescrito.
En cuanto a que el título a que hace mención la sentencia sea la escritura de 
compraventa  otorgada  en  Miranda  de  Ebro,  se  ha  de  aclarar,  que  la  compraventa 
otorgada en Miranda de Ebro es la declarada nula por la Sentencia de la Audiencia 
Provincial y que dio origen a la inscripción 3.ª El mandamiento contiene dos órdenes de 
inscripciones, que deberían ser ejecutadas en el mismo orden que ordena la parte 
dispositiva de la Sentencia. En primer lugar, se debería cancelar la Inscripción tercera, 
que es la compraventa otorgada ante el notario de Miranda de Ebro de fecha 21 de julio 
de 2011, protocolo 753 de don José María Moreno Martínez, pues así lo declara el fallo y 
ello, porque los actuales titulares registrales no son dominus, pues su negocio ha sido 
declarado nulo, como se deriva del fundamento de derecho segundo de la Sentencia de 
la A. Provincial a que nos venimos refiriendo.
Solventada  esa  cancelación,  se  ha  de  rectificar  el  asiento  registral  tiene  la 
inscripción 2 y por el que la demandada aparece como titular del 100%, modificando 
dicha  inscripción  en  el  sentido  ordenado  en  el  mandamiento,  que  declara  que  el 
inmueble pertenece por mitad y pro indiviso a la actora (A. G. V.) y a la demandada M. A. 
R. G. V. El asiento anterior al que se ha de cancelar (de fecha 21.07.2011) por supuesto 
que se ha de mantener, pero con la rectificación que se contiene en el primer párrafo del 
mandamiento dirigido al Sr. Registrador de la Propiedad de Haro, haciendo constar que 
la finca pertenece por mitad y proindiviso a A. G. V. y a M. A. R. G. V.
Tercero:  Finalmente,  en  cuanto  a  la  cancelación  de  los  asientos  contradictorios 
(hipoteca) deberla justificarse su intervención y no oposición en el proceso judicial del 
titular de la misma.
A este respecto, se ha de señalar que la entidad bancaria si fue inicialmente llamada 
ajuicio, en los autos que se plantean ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de San 
Sebastián, pero no en calidad de parte demandada, sino como interviniente, lo cual no  s
fue admitido por el juzgado y ello no fue objeto de recurso por la parte demandante. oe.
Posteriormente,  cuando  la  sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  fue  dictada  y  w.
notificada a las partes, se remitió comunicación fehaciente a la entidad hipotecante,  4w
dBea n2k0in1t7e,r ,q uoefi cfuinea r edcee pMciiorannaddao  edle d íEa b1r1o ,d em eendeiaron ted e b2u0r1o7fa, xE se xbpieend icdioe rteol  q1u0e  ldae e netnideardo 
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doctrina emanada de la Dirección General de los Registros y del Notariado en su 
resolución de fecha 21 de noviembre de 2012 o la más reciente de fecha 2 de agosto 
de 2014, no sería posible la cancelación de la Inscripción de hipoteca, lo que a decir 
verdad  no  se  refleja  en  el  fallo  de  la  sentencia.  Siguiendo  la  citada  doctrina,  la 
registradora, ante la que se plantea la nulidad de la compraventa y de los asientos 
posteriores, recoge:
"Presentado  en  el  Registro  mandamiento  por  el  que,  transcribiendo  la  referida 
sentencia, se ordena se lleve a efecto la cancelación acordada, la registradora, además 
de señalar otros defectos que no son objeto de recurso, considera en su nota que la 
sentencia puede determinar la cancelación de la inscripción registral de dominio, pero no 
a la cancelación de la inscripción de la hipoteca posterior, al no haber sido el acreedor 
hipotecario parte en el procedimiento judicial."
Planteado recurso de alzada, la Resolución ya referida de la DGRN, concluye que:
"Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, 
pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de 
dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, 
fraudulentamente  y  amparados  en  su  apariencia  tabular,  pudieran  celebrar 
posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción.
6.  Por tanto respecto de la cancelación de la hipoteca será defecto insubsanable, 
en  el  sentido  técnico  de  adolecer  de  ineficacia  registral  definitiva,  la  falta  de 
emplazamiento  del  acreedor  hipotecario;  pero  nada  impide  el  reflejo  tabular  de  la 
sentencia de nulidad de la compraventa, con subsistencia de la hipoteca, aunque no 
como anotación preventiva como sugiere el recurrente, sino como propia inscripción de 
la misma. La propia nota de calificación admite expresamente que la declaración de 
nulidad de la hipoteca puede dar lugar a la cancelación de la inscripción de dominio pero 
no a la cancelación de la hipoteca, al no haber sido el acreedor hipotecario parte en el 
procedimiento judicial. Por lo que cabe -si lo consiente el presentante- la posibilidad de 
inscripción parcial de la sentencia, con relación a la nulidad de la compraventa, con 
subsistencia de la hipoteca."
En definitiva y para concluir, la nota de calificación negativa debe ser objeto de 
rectificación en los términos expresados en el cuerpo del presente recurso y deberá 
inscribirse el mandamiento expedido por la Letrada de la Administración de Justicia del 
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de San Sebastián contenido en diligencia de 22 de junio 
de 2020, rectificada por otra de 23 de julio de 2020, cancelando la inscripción relativa a 
la compraventa de fecha 21 de julio de 2011 y rectificando el asiento registral que recoge 
la  compraventa  de  30  de  enero  de  1991,  declarando  que  el  inmueble  objeto  de 
inscripciones pertenece por mitad y proindiviso a Á. G. V. y M. A. R. G. V.»
IV
El registrador recurrido emite informe en defensa de su nota de calificación el 23 de 
octubre de 2020 ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este 
Centro Directivo. No consta en el expediente haber dado traslado a la autoridad judicial 
competente  del  recurso  para  que  pudiera  realizar  las  alegaciones  que  considere 
oportunas al amparo de lo dispuesto en el artículo 327.5 LH.
Fundamentos de Derecho w.
HipoVteisctoasri olo; sla asr tSíceunlotesn 1c,ia 2s,  d3e, l9 T, r3ib3u yn a3l8 S duep rleam Loe yd He i3p0o tedcea mriaa;r z5o1  dye 5 42 0d0e4l ; R2e3g dlaem jeunntioo 
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de 2005; 15 de julio de 2010, 28 de septiembre de 2011, 13 de septiembre de 2017, 6 
y 13 de junio de 2018, 21 de junio de 2018, y 7 de marzo de 2019.
1.  En este expediente se plantea la inscripción de una sentencia dictada en juicio 
declarativo por la que se reconoce la titularidad de una demandante sobre la finca 
registral  19.899  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Haro,  concurriendo  las  siguientes 
circunstancias:
– La finca registral aparece inscrita en favor de don J.M. B. G y doña E.P. A. B. por 
título de compraventa en la inscripción 3.ª de la hoja registral, resultando gravada con 
una hipoteca en favor de Bankinter, S.A. en la inscripción 4.ª
– Se presenta mandamiento de fecha 23 de julio de 2020 expedido por C. A. Z., 
Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de 1.ª Instancia Número 5 de San 
Sebastián se ordena la inscripción del fallo de la Sentencia dictada por la Audiencia 
Provincial de San Sebastián que revoca en un sentido y se mantiene en otro, la dictada 
por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de San Sebastián en el 
procedimiento ordinario 665/2014. Del mismo resulta que la registral 19.899 del Registro 
de la Propiedad de Haro pertenece por mitad y pro indiviso a la actora, doña Á. G. V., y a 
doña M. A. R. G., anterior titular registral, disponiendo la rectificación de la situación 
registral; así mismo se declara la nulidad de la escritura de compraventa otorgada ante el 
Notario de Miranda de Ebro, don José María Moreno Martínez, de 21 de julio de 2011, 
protocolo número 753, por ser un negocio simulado.
El Registrador competente califica el referido mandamiento alegando los siguientes 
defectos:
– La falta de firmeza del mandamiento presentado. Dicho defecto no es mantenido 
por el propio registrador en su informe en defensa de la calificación de fecha 23 de 
octubre de 2020, por lo que no es objeto del presente recurso.
– La falta de «intervención y no oposición en el procedimiento judicial del titular» del 
derecho  real  de  hipoteca  para  poder  practicar  la  cancelación  de  dicho  asiento 
contradictorio.  Dicho  defecto  no  es  objeto  del  presente  expediente  al  solicitar 
expresamente la recurrente la inscripción de la finca en favor de la demandante y su 
hermana, por mitades e iguales partes, con subsistencia de la carga hipotecaria.
– La  falta  de  determinación  en  el  mandamiento  aportado  del  título  material  de 
adquisición del inmueble por parte de doña Á. G. V. y doña M. A. R. G. V., así como el 
título  formal,  debidamente  liquidado,  que  contenga  el  referido  negocio  objeto  de 
inscripción.
El recurrente manifiesta, resumidamente:
– «…la posibilidad de que, de la lectura del mandamiento, no se pueda entender los 
detalles de la parte dispositiva», por lo acompaña la referida Sentencia de Apelación, 
habiendo solicitado copia testimoniada de la misma para aportar al presente expediente.
– Aclara la recurrente que si bien la finca fue adquirida por las hermanas Á. y M. A. 
G. V., no obstante, se tituló e inscribió a favor de doña M. A. R. G. V. para su sociedad 
conyugal con don J. M. B. A., en escritura otorgada en Haro el día 30 de enero de 1991 
otorgada ante don Tomás Sobrino González, notario de Haro, causando la inscripción 
segunda. Dicha simulación se acordó entre las partes, alega la recurrente, para evitar la 
posible afección del bien por la responsabilidad patrimonial del marido de la actora. es
– Posteriormente, y con el fin de «alejar los bienes de su hermana, ésta vendió el  o
inmueble de la calle (…) de Haro a su hijo y esposa, actuales titulares registrales, venta  w
irqneusfeec rrieidpnac i eófilnn  cfatael lorec nee rfsaa v doderec  dlalear a Bdhaaon jakn iunrlteaeg,r ,ips Stor.raA ls.. ,e Dcr aicuuhnso ansne dtgiotou lclaaio rin esssic mrpiupolcsaitdóeonri» o4.r .mªDeicnhtae  vheipnotate ccaaurosnó  llaa   OE-A-2021-93able en https://
2.  En primer lugar debe recordar este Centro Directivo que dispone el artículo 326 
de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las 
cuestiones  que  se  relacionen  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  del 
Registrador,  rechazándose  cualquier  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma».
En base a dicho precepto, es doctrina uniforme de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014, basada en el 
contenido del artículo y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de 
mayo  de  2000),  que  el  objeto  del  expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de 
Registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es 
o no ajustada a Derecho. Por tanto, el objeto del expediente queda limitado al título 
presentado a su calificación y a los defectos alegados por el registrador en su nota de 
calificación,  sin  poder  tener  en  consideración  ni  documentos  presentados  con 
posterioridad, en sede de recurso; ni nuevos defectos introducidos en el informe emitido 
por el funcionario en defensa de su calificación (vid. Resolución 13 de septiembre 
de 2017).
Por tanto, debe recordarse que, por un lado, es obligado rechazar aquí cualesquiera 
pretensiones de la recurrente relativas a documentos, como la referida Sentencia, que no 
han sido presentados para ser objeto de la calificación registral que ahora se recurre 
(vid. Resolución de 7 de marzo de 2019); y por otro, como ha declarado reiteradamente 
este Centro Directivo (vid., entre otras, las Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y 16 
de  septiembre  de  2014),  el  informe  es  un  trámite  en  el  que  el  registrador  puede 
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en 
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos 
(cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 14 de diciembre de 2010). 
No obstante, según reiterada doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones 
de 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre 
de 2005, 11 de julio de 2013, 5 de marzo y 13 de septiembre de 2014 y 7 de septiembre 
de 2015) nunca una exigencia formal como es la de una calificación íntegra podrá 
prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de 
legalidad,  lo  que  justifica  sobradamente  la  posibilidad,  que  igualmente  debería 
entenderse como obligación, de poner de manifiesto los defectos que se observen aun 
cuando sea extemporáneamente, aun con el de la posible corrección disciplinaria cuando 
procediera, del mismo que podrán los interesados pueden ejercitar las acciones que 
estimen oportunas en razón a los daños y perjuicios que hayan podido haber sufrido con 
tal proceder.
Todo lo cual se entiende sin perjuicio de poder presentarse en el Registro de la 
Propiedad la documentación aportada a este Centro Directivo, en el recurso, al objeto de 
obtener una nueva calificación registral.
3.  En relación con el fondo del presente expediente, es decir, la falta de expresión 
del título material del que resulta la titularidad de la recurrente, el defecto debe ser 
confirmado.
Resulta del presente expediente que resultando inscrita la finca en favor doña M. A. 
R. G. V. para su sociedad conyugal con don J. M. B. A. por título de compra a la 
sociedad «Evalarra, S.L.» (inscripción 2.ª), fue enajenada el día 21 de julio de 2011 e 
inscrita  en  favor  de  don  J.  M.  B.  G.  y  doña  E.  P.  A.  B.  con  carácter  ganancial 
(inscripción 3.ª).
Del mandamiento aportado se declara la nulidad de dicha escritura de compraventa  s
de 2011 y el reconocimiento del dominio en favor de doña M. A. R. G. V. y de su  oe.
hermana, doña Á. G. V., por mitad y proindiviso. w.
Sin  embargo,  no  resulta  manifestación  alguna  en  el  mandamiento  objeto  de  4w
cparolipficieadcaiódn d ree ladtiicvhaa a dl otíñtual oÁ d. eG a. dVq.u irseiscpióenc too  cdaeu ssau  dmeli tande gioncdiiov isjuar;í daicl os eqru ea jdeentae rtmanintoe  laal 
historial registral de la finca como a los títulos en el reflejados.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado citada 
a su vez por la propia recurrente (vid. las Resoluciones de 6 de julio de 2004 y las más 
recientes de 13 y de 21 de junio de 2018) que lo que accede a los libros registrales es el 
título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su 
vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título 
material  transmisivo  o  declarativo  del  dominio  puede  acceder  al  Registro  de  la 
Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de 
enero  de  1994).  De  aquí  resulta  que  el  reconocimiento  de  dominio  efectuado  sin 
expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.
No resulta aplicable en el presente expediente las reflexiones contenidas en la 
mencionada Resolución de 21 de junio de 2018, y alegada por la recurrente, en relación 
con la figura de la fiducia, puesto que a diferencia del relato fáctico que dio lugar a dicha 
Resolución, en el presente expediente no se acredita la existencia de dicha institución 
dominical del mandamiento presentado a calificación debiendo, en su caso, acudirse a 
las alegaciones y documentos presentados extemporáneamente, en sede de recurso, y 
que conforme a lo anteriormente expuestos, no pueden ser tenidos en consideración 
para la resolución del presente recurso.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.