BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143611
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19271 Resolución  de  10  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú 
n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración 
de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por don Andrés Hibernón Ferrando López, notario de 
Vilanova  i  la  Geltrú,  contra  la  nota  de  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad 
accidental de Vilanova i la Geltrú número 2, don Edgar José Cascón Blanco, por la que 
se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura, otorgada el día 21 de junio de 2021 ante el notario de Vilanova i 
la Geltrú, don Andrés Hibernón Ferrando López, con el número 699 de protocolo, doña 
M. A. R. L., como titular de la finca registral número 12.337 del Registro de la Propiedad 
de Vilanova i la Geltrú número 2, declaraba que, sobre la misma, se había construido 
una vivienda unifamiliar.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, el Registrador de la Propiedad que suscribe, 
ha resuelto suspender la inscripción solicitada por los siguientes hechos y fundamentos 
de derecho:
Hechos:
Primero.  Con fecha 21/06/2021 se presentó telemáticamente en el Registro de la 
Propiedad n.º 2 de Vilanova i la Geltrú, escritura autorizada por el Notario de Vilanova i 
La Geltrú don Andrés Hibernón Ferrando López, el 21/06/2021, protocolo 699/2021, en la 
que  M.  A.  R.  L.  declara  la  obra  nueva  construida  sobre  la  finca  12337  de  esta 
demarcación registral. Dicho documento causó el asiento de presentación número 767 
del diario 30.
Tercero [sic].  Se acompaña certificación técnica de la que resultan las coordenadas 
de ocupación de parcela de la edificación, con una planta total de 58,53 m2. Una vez 
comprobadas  dichas  coordenadas,  resulta  que  la  vivienda  delimita  con  dos  fincas 
colindantes.
Fundamentos de Derecho: e
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perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando
albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente la 
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique..”
Segundo.  Artículos  203,  204  y  205  del  Real  Decreto  2568/1986,  de  28  de 
noviembre.
Tercero.  Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que 
se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
No es posible calificar que las coordenadas de ocupación de la edificación aportadas 
se encuentran dentro del perímetro de la finca registral, por lo que se requiere, a estos 
efectos, la previa inscripción de las coordenadas georreferenciadas de la parcela.
Por todo ello, resuelvo suspender la inscripción solicitada por los expresados hechos 
y fundamentos de Derecho.
Esta  calificación  será  notificada  en  el  plazo  de  diez  días  desde  su  fecha  al 
presentante y al Notario autorizante del documento, de conformidad con los artículos 322 
de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Edgar José 
Cascón Blanco registrador/a de Registro Propiedad de Lloret de Mar 1 [sic] a día 
veintisiete de julio del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Andrés Hibernón Ferrando López, notario 
de Vilanova i la Geltrú, interpuso recurso el día 13 de agosto de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba lo siguiente:
«1.  Vulneración de la doctrina establecida por la resolución de la Dirección General 
de Registros y del Notariado de fecha 8 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo 2016). 
Dicha  resolución  resuelve  expresamente  esta  misma  cuestión  sentando  el  criterio 
interpretativo  respecto  del  202  LH  que  “Una  vez  precisada  la  concreta  ubicación 
geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, (para que) el registrador 
pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que 
conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, 
la Delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique...”
2.  Efectivamente, cuando el registrador tenga dudas fundadas de si la construcción 
se  alza  íntegramente  sobre  la  finca  registral  o  excede  de  ella  puede  solicitar  las 
coordenadas georreferenciadas de la parcela a fin de evitar una construcción declarada 
total o parcialmente sobre una finca registral distinta. Pero para ello es necesario que el 
Registrador albergue dudas fundas sobre dicho extremo, y así lo fundamente y motive 
adecuadamente. Exigencia de motivación que reiteradamente exige la Dirección General 
en las calificaciones registrales.
3.  Tal y como se expone en la nota de calificación en el apartado hechos “una vez 
comprobadas  dichas  coordenadas,  resulta  que  la  vivienda  delimita  con  dos  fincas 
registrales” lo que se tiene que suponer hace llevar al registrador a dudar respecto a una 
posible extralimitación de la construcción, lo que genera una doble consecuencia:
– Por un lado, la inconsistencia de que si la edificación delimita con dos fincas  es
regístrales, como dice la nota, la edificación, ya no invade otras fincas registrales puesto  bo
que la edificación está delimitada por las mismas. 271ww
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para hacer generar una duda fundada de la extralimitación de la edificación respecto de
la parcela ocupada, lo que no se ha justificado en modo alguno, de la misma forma que 
no se ha hecho constar la justificación de cómo y porqué el registrador llega a la 
conclusión de la delimitación de la construcción con otras dos fincas registrales, lo que, 
al parecer, es el fundamento de su calificación negativa.»
IV
El registrador de la Propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú número 2 emitió 
informe y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de septiembre de 2016 y 4 de 
enero de, 21 de febrero, 23 de abril y 14 de mayo de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo y 16 de junio 
de 2020 y 25 de febrero y 24 de marzo de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva terminada por antigüedad, al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
El registrador suspende la inscripción afirmando que, una vez comprobadas las 
coordenadas, «resulta que la vivienda delimita con dos fincas colindantes» por lo que 
«no es posible calificar que las coordenadas de ocupación de la edificación aportadas se 
encuentran dentro del perímetro de la finca registral, por lo que se requiere, a estos 
efectos, la previa inscripción de las coordenadas georreferenciadas de la parcela».
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que, si la edificación delimita con 
dos fincas registrales, como dice la nota, ya no invade otras fincas registrales puesto que 
la edificación está delimitada por las mismas; y que, por otro lado, la calificación adolece 
de falta de motivación ya que no se justifica por qué, por el hecho de que la edificación 
delimite con dos fincas registrales, ello genera una duda fundada de extralimitación de la 
edificación respecto de la parcela ocupada.
2.  Se plantea una vez más la cuestión de si para inscribir sobre una finca una 
edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la 
previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca sobre la que 
se dice estar ubicada dicha edificación.
Esta cuestión ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta Dirección General en 
resoluciones (cfr. «Vistos») que procede traer a colación.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de 
la  Ley  Hipotecaria,  proceda  inscribir  la  relación  de  coordenadas  de  referenciación 
geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o 
plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica 
y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. e.e
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación  b
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no  271ww
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edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado 
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y 
posibles  terceros  afectados,  salvo  que  registrador  en  su  calificación  sí  lo  estimare 
preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre 
efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como ha sucedido en el 
caso que nos ocupa.
3.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de  s
septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019. oe.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,  w.
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse  271ww
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irnietesgrvoe ndceió qnu ea llgau ndae tedrem inloasc iótintu yla rceosn sdtaen cfiinac raesg isctoralinl ddaen teesst,a  tuabl icya ccióonm ose  prreeavléicne  sloins   BOE-A-cable e
artículos  9.b)  y  199  de  la  Ley  Hipotecaria.  Por  tanto,  en  tales  supuestos  resultan 
justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el Catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
4.  Aunque en el caso de este expediente en la nota de calificación solamente se 
indica lacónicamente que «la vivienda delimita con dos fincas colindantes», lo cierto es 
que conforme a la doctrina anteriormente expuesta ello supone que las coordenadas de 
la edificación se ubican en los límites de la parcela (lo que resulta también del título 
calificado), lo que justifica las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la 
finca registral, al no constar previamente georreferenciada dicha finca.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.