BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 311 Martes 28 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 164362
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21583 Resolución  de  16  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Viver, por la que se suspende 
la inscripción de una escritura pública de declaración de obra nueva por 
antigüedad y división horizontal de una finca.
En el recurso interpuesto por don Eduardo José Delgado Terrón, notario de Castellón 
de la Plana, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Viver, don 
Carlos Alberto Mañero Criado, por la que se suspende la inscripción de una escritura 
pública de declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 11 de diciembre de 2018 ante el notario de Castellón 
de la Plana, don Eduardo José Delgado Terrón, con el número 1.558 de protocolo, los 
cónyuges don L. S. G. y M. R. P. S. y la mercantil «Arrendamientos Ovimar, S.L.», como 
titulares  del  dominio  de  la  finca  registral  número  1.703  del  término  municipal  de 
Montanejos, declaraban haber construido una edificación que, posteriormente, se dividía 
en régimen de propiedad horizontal con cinco elementos independientes, sobre los que 
se extinguía la comunidad existente, adjudicándose don L. S. G. y doña M. R. P. S. los 
elementos dos, cuatro y cinco y, «Arrendamientos Ovimar, S.L.», los elementos uno y 
tres.
II
Presentada el día 8 de enero de 2019 dicha escritura en el Registro de la Propiedad 
de Viver, se calificó negativamente el día 29 de enero de 2019 por doña Sonsoles 
Verdejo García, que alegaba tres defectos:
«1.  No se acredita el cambio de finca rústica a urbana, así como de los nuevos 
datos de localización de la finca inscrita. Estando inscrita la finca registral como una finca 
de nueve áreas, cincuenta y ocho centiáreas de tierra pastizal de segunda, en la partida 
(…), se describe ahora como un solar en la calle (…), con 776,82 metros cuadrados.
En este caso, no resulta suficiente la certificación catastral para acreditar dicho 
cambio, ya que no coincide ninguno de los datos de la finca inscrita con la que resulta de 
la certificación catastral: la superficie, la ubicación y los linderos son distintos y, además, 
existen  edificaciones  en  la  parcela  catastral  que  tampoco  están  inscritas.  Tampoco 
coinciden totalmente los datos de titularidad. Por tanto, no es posible con esos datos 
establecer la correspondencia entre la finca inscrita y la parcela catastral.
2.  En  la  descripción  del  edificio  sobre  el  que  va  a  constituirse  la  Propiedad 
Horizontal, no se hace referencia alguna a las terrazas, que luego aparecen integrando  es
alguno de los elementos privativos. Es necesario que aparezcan descritas en la finca  o
matriz, especialmente, en este caso, ya que después se ha constituido un derecho de  583ww
avduceteruel3oac. lh eposaE  radnd e epr  oevldloauescer il óoeen,dl e ifnmaico eal anrr  tepocsrsleáu cultpiassru aivlcmaala teisrvnoéot,pes t  sismtior eabes rse,de  el ca udsloae mstrre oices hmsyot aa tscus.inetoc solo , e nore  slsaei  rqveuasen   uslnoe s d ceporrneofcipghiueort aaqr iuuones    OE-A-2021-21able en https://
corresponderá a los que en cada momento sean propietarios de los elementos privativos 
tres, cuatro y cinco.»
Respecto de los defectos segundo y tercero se solicitó calificación sustitutoria, que 
recayó sobre la registradora de la Propiedad de Castellón de la Plana número 4, doña 
Cristina Martínez Ruiz, quien reiteraba la calificación inicial mediante nota de fecha 25 de 
febrero de 2019.
Ambos defectos segundo y tercero fueron recurridos ante la Dirección General de los 
Registros y del Notariado y la Resolución de 26 de junio de 2019 resolvió el recurso 
estimando el recurso y revocando los dos defectos, los cuales no son objeto del presente 
recurso, por hallarse ya resueltos por la citada Resolución.
El primero de los defectos no fue recurrido y se subsanaba en la nueva presentación 
del título, como consecuencia de la Resolución citada, la cual se produjo el día 23 de 
septiembre de 2019, aportando un certificado municipal de correspondencia de la finca 
registral  con  la  parcela  catastral,  como  argumentaba  la  registradora  citada  en  su 
calificación inicial.
El título nuevamente presentado, se calificaba negativamente por el registrador de la 
Propiedad de Viver, don Carlos Alberto Mañero Criado, el día 11 de octubre de 2019, 
suspendiéndose la inscripción por haberse iniciado un «procedimiento del artículo 199.1 
de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de la citada finca. Se 
suspende la inscripción de las gráficas catastrales aportadas por hallarse pendiente el 
trámite de notificaciones y alegaciones previsto en dicho artículo 199.1 de la L.H». Estas 
notificaciones se publicaron en el «Boletín Oficial del Estado» el día 16 de octubre 
de 2019, venciendo el día 13 de noviembre los 20 días que para comparecer y alegar 
tenían los colindantes notificados, conforme al citado artículo, concluyendo el expediente 
el día 5 de diciembre de 2019, recayendo calificación negativa de igual fecha, con el 
siguiente tenor:
«El  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  es  la  escritura  autorizada 
el 11/12/2018, por el Notario de Castellón de la Plana don Eduardo José Delgado Terrón, 
número  de  protocolo  1558/2018,  que  fue  presentada  telemáticamente  por  Delgado 
Terrón, el día 08/01/2019, con el número de asiento 1830 del diario 37.
Dicho  documento  comprende  la  declaración  de  obra  por  antigüedad  y  división 
horizontal de la finca registral 1.703 de Montanejos. Dicha finca figura inscrita como 
rústica de 958 m2 en partida (…) de Montanejos, parcela 63 del polígono 15, y la 
escritura  se  corresponde  con  las  urbanas  sitas  en  calle  (…)  con  referencia 
catastrales  1183701YK1318S0001HM  y  1183701YK1318S0002JQ,  lo  que  se  ha 
acreditado mediante certificado expedido el 14/2/19 por el Secretario del Ayuntamiento 
de Montanejos.
Dado el cambio de naturaleza y datos de situación de la finca que se pretende hacer 
constar en el Registro, se practica la correspondiente búsqueda en los índices del 
Registro, resultando que ya consta inscrita la finca en calle (…), bajo el número 366 de 
Montanejos.
La finca registral 366 de Montanejos consta inscrita de la siguiente forma:
Descripción: Urbana.–Casa en Montanejos, Calle (…) Ocupa una superficie de ciento 
ocho metros cuadrados. Compuesta de sótano, planta baja y dos pisos en alto. Linda; 
Norte, carretera; Sur, camino; Este, edificio de E. M. y Oeste, M. B. y M. S.
Titularidad: En cuanto al dominio de una mitad indivisa figura inscrita a favor de L. S.  s
G.,  con  DNI,  con  carácter  privativo.  Adquirida  dicha  participación  por  herencia  y  oe.
iddnees ccllaErai pnrPac lcicaóiuónnana 2n  dD.tªoeo  d noae bl R fredaaco mehmnóai n nvn iiuAorte yuvdmdee e d drelieac   EhNr sePocsvortiialetounm,r taeeb  lrP emdú ídibateal i2lcd a8a ñ ,i ndoade umi vtDoiislir cainzi eoafmvdigeabuc rrpieeao n drti neoes sl1 c nn9roio8ttav7a e;r anieo tn afda  eyvv i oroCtrcua hddso tede. elll óolans    2021-21583n https://www.
cónyuges O. S. G. y M. D. C. C., con DNI respectivamente, casados en régimen de
gananciales,  titulares  con  carácter  ganancial.  Adquirida  dicha  participación  por
aportación a la sociedad de gananciales en virtud de Escritura Pública, autorizada por la 
notario de Segorbe Doña María José Perelló Agustina, el día 22 de Mayo de 2013; en 
virtud de la inscripción 3.ª de fecha cinco de Julio del año dos mil trece.
Tratándose de un posible caso de doble inmatriculación de fincas, con fecha de hoy 
se inicia el procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, y dado que 
se trata de fincas inscritas a nombre de titulares distintos, se ha de seguir lo indicado en 
el apartado 1-5.ª del citado artículo, por lo que extiendo nota marginal del inicio del 
procedimiento y convoco a los titulares de ambas fincas a una reunión a celebrarse el 
próximo día 11 de diciembre de 2019 a las once horas en este Registro.
Defectos y fundamentos de Derecho: No se puede practicar la inscripción solicitada 
dada la posible doble inmatriculación entre las fincas 1703 y 366 de Montanejos. Con 
fecha de hoy se inicia con fecha de hoy el procedimiento regulado en el artículo 209 de 
la Ley Hipotecaria.»
El día 19 de diciembre de 2.019, se inició expediente del artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria. Pero, advertido el evidente error de que no existía doble inmatriculación, 
pues no coincidían las descripciones de las fincas registrales número 366 y 1.703 del 
término municipal de Montanejos, ni recaían sobre la misma porción del territorio, sino 
que  se  estaba  ante  una  operación  de  modificación  de  entidad  hipotecaria  no 
documentada, se acordaba por el notario recurrente y el registrador recurrido que se 
depurase  esta  situación,  lo  que  se  hacía  mediante  escritura  de  agregación  de  la 
finca 366 a la finca 1.703, autorizada por don Eduardo José Delgado Terrón, el día 22 de 
octubre de 2020, con el número 1.419 de protocolo.
Presentados y despachados varios títulos previos para continuar el tracto de la finca 
registral número 366 del término municipal de Montanejos, se presentaron el día 15 de 
abril  de  2021  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Viver  el  título  original, 
protocolo 1.588/2018, junto con el 1.419/2019, siendo objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«N.º de entrada: 1369/2020 Asiento: 1923 del Diario: 38.
Visto por don Carlos Alberto Mañero Criado titular del Registro de la Propiedad de 
Viver, el procedimiento registral iniciado con el número de entrada 1369/2020, como 
consecuencia de la presentación en este Registro del documento que se dirá, en virtud 
de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad del 
documento  presentado,  obrante  en  el  procedimiento  de  referencia,  resultan  los 
siguientes:
Hechos
El  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  es  la  escritura  autorizada 
el 22/10/2020, por el Notario de Castellón de la Plana/Castelló de la Plana Eduardo José 
Delgado  Terrón,  número  de  protocolo  1419/2020,  de  rectificación  de  otra  anterior 
protocolo 1558/2018 del mismo notario autorizante, que fue presentada por Delgado 
Terrón, Eduardo José, el día 18/11/2020, con el número de asiento 1923 del diario 38.
En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido 
con fecha de hoy objeto de calificación desfavorable:
– Se procede a la agregación de la finca 366 a la finca 1703 ambas de Montanejos, 
declaración de obra por antigüedad y división horizontal. es
– Tras el despacho de los documentos previos presentados bajo los asientos 1921  o
y 1922 del diario 38 se comenzó el despacho del presente documento, asiento 1923, con  583ww
llnaae  tgdrao–emc ciCloaito,ra ansccocióilnóun ni cdd iadne ecl so cuo ol bortrrrseaa s emppleiootmarn cdeaióinnenttnoi gtcseüo  ieenndxd arpeedeps deuyin letddaniidvteeoins  dtifóeeanslv   aorherrotasírcbuizulletolao nnp t1traeo9ls.c9  eE sddinnee    rqlaeau lhaeleoc ysriaó eh n ilhp acao ocyteanacl  iaeafipscriotaaerc. tiaúódlntoi md leoa    OE-A-2021-21able en https://
correspondiente autorización administrativa.
Defecto
No se ha aportado la correspondiente licencia, declaración de innecesariedad de la 
misma o, en su caso, acreditación de la antigüedad de la división horizontal.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario; Los 
artículos 26 números 2 y 6, y 28 número 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; Los artículos 53, 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que 
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; El artículo 396 del Código Civil; La Ley 49/1960 de 21 de julio sobre 
Propiedad Horizontal; los artículo [sic] 213 y siguientes de la Ley 5/2014, de 25 de julio, 
de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; y Las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio 
de 2019 y 28 de julio 15 de septiembre de 2020.
1.  En el presente caso se procede a la división horizontal de un edificio en cinco 
locales  independientes  para  lo  cual  el  artículo  53  apartado  a)  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística  en  relación  el  artículo  10.3  de  la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal exigen licencia administrativa.
2.  Por  su  parte  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  en 
recientes resoluciones de 3 de junio de 2019 y 28 de julio 15 de septiembre de 2020 ha 
tenido ocasión de interpretar dichos preceptos aclarando los supuestos en que no será 
necesaria dicha licencia:
"a)  no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la 
misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones 
(Resolución de 13 de julio de 2015);
b)  tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la 
misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten 
en la previa declaración de la obra nueva; y
c)  este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, 
del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya 
no  proceda  adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que 
impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes."
Ninguno de los tres supuestos es aplicable pues en el presente caso no existe 
licencia de obras, ni una división horizontal previamente inscrita ni tampoco resulta 
acreditada la antigüedad de la división horizontal de forma que haya transcurrido el plazo 
previsto en la legislación valenciana para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
En relación con este último punto es interesante destacar que las certificaciones 
catastrales aportadas para acreditar la antigüedad de la obra se corresponde con dos 
elementos constituidos en régimen de división horizontal sobre la finca resultante de la 
agregación, con un 25% y un 75% de cuotas de participación y cuyas superficies  es
construidas suman aproximadamente la misma superficie construida que se declara en  o
la obra nueva por antigüedad. Todo lo anterior permite inferir al registrador que suscribe  583ww
qedquleuee emlo  eeesxs niqtgteouemse  u opansrhai voa avrnaettiev zso  meus n áptaosr e tleataedl encifsodic reaar  ecpqsiauópsenoa  nsqrd euai ee rce nsiftnieeec  rloeeic,n  eelconlu  caeciraunt íatacrlau dc lmodo iniv5nlil3ides atvdr aaee tluni vRn ad e.aoausl m Deeleencmtroee tndote o1l s0n 9úp3mri/v1ea9rto9iv 7do esy    OE-A-2021-21able en https://
Y por último, y con carácter general cabe citar como fundamento, el principio de 
legalidad  en  su  aspecto  de  calificación  registral,  que  se  refleja  en  el  artículo  18, 
apartado 1.º de la Ley Hipotecaria, al establecer que:
"Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro", y lo que 
resulta del art. 98 del Reglamento Hipotecario: "El Registrador considerará, conforme a 
lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten 
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, 
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple 
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad".
En su virtud, acuerdo con fecha de hoy:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con  las  circunstancias  expresamente  consignadas  en  los  Hechos  de  esta  nota  de 
calificación, por la concurrencia de los defectos subsanables que igualmente se indican 
en los Fundamentos de Derecho de las mismas.
El Registrador, Carlos Alberto Mañero Criado.
Contra la anterior calificación, podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Alberto 
Mañero Criado registrador/a de Registro Propiedad de Viver a día dieciséis de julio del 
dos mil veintiuno.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Nules número 1, don Guillermo Dromant Jarque, quien, con fecha 10 de 
agosto de 2021, emitió nota ratificando el defecto señalado por el registrador de la 
Propiedad de Viver.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Eduardo José Delgado Terrón, notario 
de Castellón de la Plana, interpuso recurso el día 24 de septiembre de 2021 alegando lo 
siguiente:
«(…) El registrador de Viver, ahora ya, Don Carlos Alberto Mañero Criado, califica el 
documento el 11 de octubre de 2019, indicando “Inscrito el documento arriba referenciado 
mediante la inscripción 3.ª de la finca en el contenida”, e inició el procedimiento del 
artículo 199.1 de la ley hipotecaria para rectificar la descripción de la finca 1.703 de 
Montanejos (…). Dada la importancia de esta calificación en la que indica que “inscrito....” 
he intentado visualizar a través del CSV, (…) el contenido en la misma, y al hacerlo, la  e.
página  web  “registradores.org”  da  un  mensaje  de  error,  indicando:  “documento  no  w.b
encontrado”. La inexistencia me parece de una gravedad inadmisible que pongo en  583ww
conoPcoimstieerniotorm deen etes,ta y D triraemccitiaódno G peonre eral lr deeg iSsteragduorird aedl  pJruorcídeidcaim yie Fneto P dúebll icaart í(c…ul)o. 199-1 de
loab Ljeetoy  Hdiep onteuceavraia  pcaalriafi claac rieócnt ifpicoarc ieóln  mdeis lma od ersecgriipstcriaódno dr ed lea  cVitiavdear  feinl c1a9,  lad ees cdriictuierma b¡eres 
de  2019,  quien  vuelve  a  suspender  la  inscripción  porque  ahora  ha  realizado  “la
correspondiente búsqueda en los índices del registro”, y resulta que la finca objeto de mi 
escritura, situada desde el primer momento en calle (…) puede ser que coincida con una 
que ya consta inscrita en el registro y está situada en “calle (…)” (…). Mi pregunta es 
evidente:  ¿es  que  cuando  los  registradores  califican  una  escritura  dejan  para  un 
momento ulterior la búsqueda de los índices? Si no es así... es que el registrador Don 
Carlos Alberto Mañero Criado está por encima de la doctrina de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resolución de 16 de septiembre de 2019), que dispone 
“Ciertamente,  la  calificación  ha  de  ser  unitaria  y  global  (artículo  258.5  de  la  Ley 
Hipotecaria), por lo que el registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar 
que  una  sucesión  de  calificaciones  relativas  al  mismo  documento  y  a  la  misma 
presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible 
con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad’ y si bien deja a salvo el principio 
fundamental  del  sistema  registral  que  es  el  de  legalidad,  para  admitir  segundas 
calificaciones de un documento, también añade que “Pero es que, además, la realización 
de una nueva calificación, aun bajo el mismo asiento de presentación, está plenamente 
justificada cuando se aportan nuevos documentos complementarios (...) que suponen, 
por tanto, alteración del contenido documental que se tuvo a la vista al realizar las 
sucesivas calificaciones,... Y resulta que en el caso que nos ocupa, no ha existido ese 
documento nuevo que le haya hecho advertir ahora que ya tenía inscrita la finca o parte 
de ella.
Como ya había pasado más de un año desde la autorización del documento, y a 
pesar de lo irregular que me pareció la nueva calificación registral, opté, en aras de 
obtener de una vez la inscripción que se está intentando desde diciembre de 2018, por 
seguir sus indicaciones y proceder a una agregación entre las fincas regístrales (y eso a 
pesar de que le insistí que resultaba mucho más sencilla la aplicación del “Artículo 313. 
Doble inmatriculación” del Reglamento Hipotecario, en su párrafo primero “1.ª Cuando la 
finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo 
estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de 
ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos 
posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un 
asiento de cierre del mismo...”).
Pues bien, llegada la pandemia por el Covid, son agregadas las fincas (como quería 
el  registrador)  en  escritura  autorizada  por  mí,  el  22  de  octubre  de  2020  con  el 
número 1419 de protocolo (…), en el cual, como podrá observarse, después de la 
agregación  de  finca,  hay  una  remisión  a  la  declaración  de  obra  nueva  y  división 
horizontal formalizada dos años antes, de la que no se modifica ni una coma, pues la 
frase que empleo es “Segundo.–Una vez que en virtud de la agregación y actualización 
de finca solar, la finca sobre la que se declaró la edificación en la escritura coincide con 
la en ella descrita, se mantiene inalterado el resto del contenido de la misma, esto es la 
declaración de obra nueva por antigüedad. La división horizontal y la disolución de 
comunidad.”
Pues  por  increíble  que  pueda  parecer,  la  escritura  ha  vuelvo  a  ser  nuevamente 
calificada por el mismo registrador de Vivier [sic] (tercera vez) el 16 de julio de 2021 
alegando un nuevo defecto (defecto que jamás fue puesto de manifiesto por la registradora 
que inicialmente calificó la escritura ni por el), y quien, en su calificación, indica nada más y 
nada menos que, “concluida su tramitación con resultado favorable “procede ahora la 
calificación de la declaración de obra por antigüedad y división horizontal”... es decir que 
para este registrador el principio de que ha de realizar “una calificación unitaria” no sólo no  s
va con él, sino que es capaz de consignarlo por escrito, (…). oe.
Desde luego, este recurso gubernativo va a ir seguido de un recurso de queja contra  w.
el mismo registrador por la irregularidad de su conducta. 583ww
docuAmhoernat ob, ieyn ,e allo  pesesa rp udeed aq ujeu setilf icreagr issteragdúonr  ldleovcatr inyaa  tdrees  lac alDifiicreacccioiónne sG deenl emrails mdeo 
Spaesgou,r ideand  eJsutreí diccaas oy,  Faen iPquúiblali cae,l  edne  asreagsu driedla pdr injucriípdiioc ad, el ale gcaalliidfiacadc, ióqnu e ndoi chreos pseetaa  dlea   BOE-A-cable e
resolución recaída en el recurso interpuesto y ganado por mí, y que ahora la Dirección 
General, si bien manifiesta que ya no es vinculante en el sentido de que se trate de “una 
disposición  de  carácter  general”,  sí  que  indica  que  la  expresión  “tendrá  carácter 
vinculante para todos los Registradores” ha de entenderse en el sentido de que todos los 
titulares de los Registros, donde se presente el título, están obligados a practicar el 
asiento, o asientos discutidos y ordenados por la resolución de la DGRN” –Resolución 
de 22 de mayo de 2012–. Es que si no fuera así, si recaído el recurso, ni siquiera fuera 
vinculante para el titular del registro, entonces no serviría para nada.
Esta tercera calificación fue objeto de presentación por mí al registrador sustituto, 
Don Guillermo José Dromant Jarque, Registrador de la Propiedad de Nules número uno, 
quien a pesar de reconocer que una resolución de la Dirección General “vincula al 
registrador calificante y a los demás registradores que hayan de calificar el mismo 
documento” [sic], ¡da la razón al registrador de Viver! –y ello por no hablar de que trata 
cuestiones que no pueden ser objeto de una calificación sustitutiva porque no han sido 
calificadas  como  defecto,  como  la  relativa  al  “previo  derribo  de  la  casa  existente”, 
“antigüedad de la edificación”, “parcelación urbanística” (…). Espero que se le reitere la 
doctrina de la Resolución de 26 de julio de 2019: “En primer lugar, en cuanto el alcance y 
efectos de la calificación sustitutoria, es preciso aclarar que es doctrina consolidada de 
este Centro Directivo que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la 
calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, 
sino  como  un  medio  de  obtener  una  segunda  calificación,  ceñida  a  los  defectos 
esgrimidos por el registrador sustituido. Por ello, del mismo modo que no puede el 
registrador  sustituto  añadir  nuevos  defectos  a  los  inicialmente  apreciados  por  el 
sustituido,  sino  que  su  calificación  debe  ceñirse  a  los  defectos  planteados  y  a  la 
documentación aportada inicialmente...”.
La calificación del registrador sustituto me fue notificada por correo certificado con 
aviso de recibo el 1 de septiembre de 2021 (…)
Concluyo: no es ya sólo el principio de seguridad jurídica lo que la actuación del 
registrador infringe, es que el propio sistema notarial-registral el que queda en entredicho 
ante unos ciudadanos que siguen sin entender el porqué después de casi tres años, su 
escritura aún no está inscrita.»
V
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación y elevó el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 10, 198, 199 y 209 de la Ley Hipotecaria, 26.2 y.6 y 28.4 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, 53, 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 
de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; 396 del Código Civil; 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, 
sobre  propiedad  horizontal;  213  y  siguientes  de  la  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de 
Ordenación  del  Territorio,  Urbanismo  y  Paisaje  de  la  Comunitat  Valenciana,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero 
de 1999, 29 de octubre de 2015, 13 de septiembre de 2017 y 3 de junio de 2019, y la  e.
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de  w.b
febrero, 4 de marzo, 28 de julio, 10 de agosto, 15 de septiembre y 3 de diciembre  583ww
de 2020.
nuev1a.  y Lpar opprieesdeandt eh oRriezsoonltuacl ipóonr  taienntieg üpeodr aodb.jeto la inscripción de una escritura de obra
Como cuestión previa a tratar, debe recordarse que el ámbito del recurso es resolver 
si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho, como se manifestó 
en la Resolución de 10 de agosto de 2020, entre otras, y no es el cauce apropiado para 
resolver determinadas cuestiones, como el acierto de la decisión del registrador, como se 
dijo en la Resolución de 16 de febrero de 1999, debiendo los funcionarios públicos 
abstenerse de realizar descalificaciones, juicios de valor o apreciaciones personales en 
el escrito de recurso o en el informe en defensa de la nota, al ser un proceder por 
completo ajeno al derecho a la defensa.
Al  margen  de  la  legítima  discrepancia  con  la  calificación  del  registrador,  debe 
exigirse,  máxime  tratándose  de  funcionarios  públicos,  una  argumentación  jurídica 
aséptica en relación con los defectos observados en la nota de calificación, como ya 
declaramos en la Resolución de 29 de octubre de 2015, debiendo sustentarse las demás 
cuestiones en los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria.
2.  Antes de entrar en el análisis del defecto alegado por el registrador, conviene 
analizar en el presente caso una serie de cuestiones formales.
Respecto a la afirmación del recurrente sobre el hecho de que la calificación registral 
ha de ser global y unitaria, la doctrina de esta Dirección General así lo reitera en 
numerosas Resoluciones, pero también ha declarado reiteradamente, en Resoluciones 
como la de 13 de septiembre de 2017 o 27 de febrero de 2020, que ello exige distinguir 
según  que  las  sucesivas  calificaciones  se  produzcan  o  no  dentro  de  la  misma 
presentación del documento.
En el primer caso, el registrador, subsanado el defecto que apreció en su primera 
calificación, no podría, en aras de la seguridad jurídica, apreciar nuevos defectos. Pero, 
esta regla debe ceder ante el superior principio de legalidad, que obliga al registrador a 
impedir el acceso al Registro de un título defectuoso. Por ello, el registrador debe objetar 
el nuevo defecto que haya apreciado, sin perjuicio de una posible responsabilidad.
En el presente caso, en la calificación del registrador de la Propiedad de Viver de 19 
de diciembre de 2019 es la primera que realiza del título presentado, pues la anterior 
calificación procedía de la anterior registradora de Viver y, como reiteradamente ha 
declarado esta Dirección General, en Resoluciones como la de 3 de diciembre de 2020, 
el registrador «no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su 
ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias 
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación o de la anterior 
presentación de otros títulos, dado que debe prevalecer la mayor garantía de acierto en 
la aplicación del principio de legalidad por razones de seguridad jurídica», por lo que la 
alegación de un nuevo defecto por el registrador de Viver en dicha nota se considera 
correcta en la forma.
La alegación de un nuevo defecto en la segunda nota de calificación de 16 de julio 
de 2021 podría ser contraria a la doctrina de este Centro Directivo por la cual la 
calificación ha de ser global y unitaria, si el anterior asiento de presentación no hubiera 
caducado.
Pero, al caducar el mismo, este puede ser objeto de nueva calificación, conforme al 
artículo 108 del Reglamento Hipotecario, por lo que estamos ante una nueva calificación. 
Pero,  aunque  no  fuera  una  primera  calificación,  en  todo  caso,  ese  principio  de 
calificación global y unitaria debe ceder ante la aplicación del principio de legalidad para 
impedir  que  accedan  al  Registro  títulos  defectuosos,  sin  perjuicio  de  la  posible 
responsabilidad del registrador.
No  son  exactas  las  alegaciones  del  recurrente  sobre  la  posible  infracción  del  s
artículo 327 de la Ley Hipotecaria y el carácter vinculante para los registradores de las  oe.
Resoluciones  recaídas  en  las  calificaciones  anteriores  del  título,  pues  de  los  tres  w.
defectos alegados en la nota de calificación de la registradora de Viver de 29 de enero  583ww
ddee  22001199., sólo dos fueron objeto de recurso, que resuelve la Resolución de 26 de junio
El defecto que plantea el presente recurso no fue objeto de recurso y, por tanto, no 
resuelto por la resolución citada, por lo que el registrador de la Propiedad de Viver no 
está vinculado por la Resolución citada.
Respecto al contenido de la nota de calificación sustitutoria emitida por el registrador 
de la Propiedad de Nules número 1, don Guillermo Dromant Jarque, de fecha 10 de 
agosto de 2021, ratifica el defecto alegado, pues la calificación sustitutoria no es un 
recurso contra la calificación del registrador sustituido, sino un medio de obtener una 
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido, como 
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en Resoluciones como la de 4 de 
marzo de 2020.
3.  Entrando en el fondo del asunto, debe determinarse si es exigible autorización 
administrativa para inscribir una división horizontal en una obra nueva, que pretende 
inscribirse  por  antigüedad,  sobre  la  finca  resultante  de  la  agregación  de  la  finca 
registral 366 de Montanejos a la registral 1.703 del citado término municipal, resultando 
que esta tiene una superficie de 776,82 metros cuadrados, según informe del técnico, y 
de 777 metros cuadrados según Catastro, donde constan dos referencias catastrales.
El  registrador  suspende  la  inscripción  de  la  división  horizontal  por  falta  de 
autorización administrativa, conforme al artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 
de  julio,  conforme  al  cual  no  podrán  constituirse  como  elementos  susceptibles  de 
aprovechamiento  independiente  más  de  los  que  se  hayan  hecho  constar  en  la 
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida 
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite 
mayor número, o por no acreditarse su antigüedad, conforme al artículo 28.4 del texto 
refundido de la Ley 7/2015, de Suelo.
Parte el registrador de la existencia previa de una casa inscrita en el año 1998, 
según la inscripción segunda de la finca 366 de Montanejos, compuesta por planta baja y 
dos pisos altos, para la que los causantes de la herencia obtuvieron licencia de obras.
En dicha descripción no se hace referencia a ninguna división horizontal. Esta finca 
se  agrega  a  la  finca  registral  1.703  de  Montanejos,  permaneciendo  inalterada  la 
descripción de la obra, en virtud de escritura de agregación, otorgada por el notario 
recurrente, el 22 de octubre de 2020, protocolo 1.419, que se otorga para evitar la doble 
inmatriculación, que hubiera provocado la inscripción del expediente del artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria, que motivó la escritura de declaración de obra nueva y división 
horizontal, calificada en el presente recurso, otorgada por el notario recurrente el 11 de 
diciembre de 2018, protocolo 1.558.
En  esta  escritura  se  describe  la  finca  1.703,  comprendiendo  la  finca  366  de 
Montanejos, que se agrega posteriormente, sin hacer referencia a la obra inscrita en el 
año 1998, culminando el expediente para rectificar la descripción de la finca e inscribirse 
la obra nueva, con dos referencias catastrales, que revelan la posible existencia de dos 
elementos privativos, que con la constitución del régimen de propiedad horizontal pasan 
a ser cinco.
4.  Para  resolver  este  recurso  debemos  recordar  lo  que  declaró  este  Centro 
Directivo en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real 
Decreto 1093/1997:
«El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es 
el  presente  caso)  que  no  pueden  constituirse  como  elementos  susceptibles  de 
aprovechamiento  independiente  más  de  los  que  se  hayan  hecho  constar  en  la 
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la  e.
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva  w.b
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva  583ww
raepsapreeccteon a  ulan  pnroúpmieedroa d dheotreizrmonintaald.»o  de  viviendas,  y  en  este  caso  existirá  ese  límite
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
Rehabilitación Urbana, sin que en la certificación del técnico en la que se describe la 
obra nueva y se data su antigüedad en el año 1970 se haga referencia a los elementos 
privativos de la propiedad horizontal a inscribir.
Por tanto, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado  de  3  de  junio  de  2019,  cabe  aplicar,  analógicamente,  aunque  con 
matizaciones, a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 citado, para no exigir la 
licencia  prevista  en  el  artículo  53.a)  del  Real  Decreto  1093/1997  a  propiedades 
horizontales,  si  se  acredita  su  antigüedad,  de  modo  que  puedan  computarse  el 
transcurso  de  los  plazos  previstos  en  la  legislación  urbanística  aplicable  para  el 
restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este 
caso  debe  acreditarse  el  otorgamiento  de  licencia  administrativa,  declaración  de 
innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los 
medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.