BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87256
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12220 Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se deniega la 
inscripción  de  un  testimonio  de  auto  de  adjudicación  de  inmueble  en 
procedimiento  de  ejecución  directa  sobre  bien  hipotecado,  así  como  el 
mandamiento de cancelación de cargas.
En el recurso interpuesto por doña E. I. S., en nombre y representación de la 
sociedad  «Orencio  Izquierdo  Antón,  S.L.»,  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora  de  la  Propiedad  de  Madrid  número  23,  doña  María  Elena  Rodríguez 
Peloche, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación 
de inmueble en procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado, así como el 
mandamiento de cancelación de cargas.
Hechos
I
Por testimonio expedido el día 15 de enero de 2020 por doña N. H. M., letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid, 
comprensivo del decreto dictado con fecha 26 de noviembre de 2018 en la ejecución 
hipotecaria seguida en dicho Juzgado con el número 2366/2010 a instancia de «Bankia, 
S.A.» contra «Cool Fusión, S.L.» y «Adesso Noi Miim S.L.», se aprobó el remate a favor 
de  «Orencio  Izquierdo  Antón,  S.L.»  de  una  determinada  finca,  y  por  mandamiento 
expedido  el  mismo  día  por  la  letrada  de  la  Administración  de  Justicia  antedicha, 
dimanante de la referida ejecución, se ordenó la cancelación de la hipoteca de la 
inscripción 9.ª, ampliada y modificada por la 10 ª de dicha finca que garantizaba el 
crédito del ejecutante, ordenándose también la cancelación de la inscripción 11.ª a favor 
de «Bancaja, S.A.» y la cancelación de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de 
terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción de las que se hubieran 
verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas 
en dicho procedimiento.
II
Presentados el día 10 de febrero de 2021 dichos documentos en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 23, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Madrid número veintitrés.
A tenor del Artículo 322 de la Ley Hipotecaria le notifico la nota de calificación 
siguiente:
Conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria se extiende la  e.
siguiente  nota  de  calificación:  “Previa  justificación  de  haberse  presentado  declaración  w.b
tributaria correspondiente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos  220ww
aDcoocmumpaeñnatand, oys , hpaobri eanudtoo lieqxuaidmaicnióand,o  seelg úconn dteilnigideon cdiaes  ldoes  parseiesnetnotsa cdióenl  tReelegmisátrtoic ay  qduee  lsoes 
esingeurioe ndtees  ddoosc ummile vnetoinst ep rpeosre nDtaodñoas N e.n H e.s tMe .R, Leegtisratrdoo:  1d.eº  Tlae sAtidmmoinniios teraxcpieódni ddoe  eJl uqsutiincicae  ddeel 
Juzgado de Primera Instancia número treinta y uno de Madrid, comprensivo del decreto
dictado con fecha veintiséis de noviembre de dos mil dieciocho en la ejecución hipotecaria 
seguida en dicho Juzgado con el número 2366/2010 a instancia de “Bankia, S.A.” contra 
“Cool Fusión, S.L.” y “Adesso Noi Miim S.L.”, por el que se aprueba el remate a favor de 
“Orencio Izquierdo Antón, S.L.”, con C.I.F. (…), de la finca perteneciente a este Registro 
número 13.200, que ha causado el asiento de presentación número 567 del diario 43; y 2.º 
Mandamiento expedido el quince de enero de dos mil veinte por Doña N. H. M., Letrado de 
la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número treinta y uno de 
Madrid,  dimanante  de  la  ejecución  hipotecaria  seguida  en  dicho  Juzgado  con  el 
número 2366/2010 a instancia de Bankia, S.A. contra “Cool Fusión, S.L.” y “Adesso Noi 
Miim S.L.”, por el que se ordena la cancelación de la hipoteca de la inscripción 9.ª, ampliada 
y modificada por la 10.ª de dicha finca 13.200 que garantizaba el crédito del ejecutante, 
ordenándose  también  la  cancelación  de  la  inscripción  11.ª  a  favor  de  Bancaja  y  la 
cancelación de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que 
sean posteriores a ellas, sin excepción de las que se hubieran verificado con posterioridad a 
la nota marginal de expedición de certificación de cargas en dicho procedimiento, cuyo 
mandamiento ha causado el asiento de presentación número 568 del diario 43, en unión de 
una instancia suscrita por doña E. I. S., en representación de “Orencio Izquierdo Antón, 
S.L.”, cuya firma aparece legitimada por el Notario de Soria don José Manuel Benéitez 
Bernabé y en la que se manifiesta la situación arrendaticia de la finca y en unión de una 
adición a los mismos firmada electrónicamente el tres de septiembre de dos mil veinte por el 
Letrado de la Admón. de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid y 
que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley Hipotecaria son objeto de 
calificación  conjunta,  resuelvo  no  practicar  las  inscripciones  solicitadas  en  dichos 
documentos de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, por concurrir las 
siguientes circunstancias de hecho y fundamento de derecho:
Hechos.
Se presenta un testimonio de decreto de remate y mandamiento de cancelación de 
cargas dictados en procedimiento de ejecución hipotecaria, que conforme al artículo 133 
de la Ley Hipotecaria son objeto de calificación conjunta. En dicho procedimiento se 
adjudica a Orencio Izquierdo Antón SL la finca 13200 de este Registro en procedimiento 
seguido a instancia de Bankia S.A. contra Cool Fusión S.L., y Adesso Noi Miim S.L. en 
ejecución de: "la hipoteca de la inscripción 9.ª ampliada y modificada por la 10.ª"
En el mandamiento de cancelación se solicita que se cancele la hipoteca que se ejecuta 
que causó la inscripción 9.ª ampliada y modificada por la 10.ª, ordenándose la cancelación 
de la inscripción 11.ª a favor de Bancaja. Examinados los asientos del Registro resulta que 
la referida finca aparece gravada con la hipoteca de la inscripción 9 ª a favor de Caja de 
Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, en garantía de un préstamo en el que 
se subrogó la titular registral de la finca, Cool Fusión S.L. en virtud de escritura autorizada 
por el Notario de Madrid, Don Ángel Luis de Donesteve y Garra el 23 de septiembre 
de 2005 número 3434 de protocolo y que fue novada y ampliada por la inscripción 10.ª 
practicada en virtud de escritura otorgada el 26 de enero de 2007 ante el Notario de Madrid 
Don Luis Pérez-Escolar Hernando con el número 225 de protocolo que ha sido transmitida, 
después de hacerse constar la adquisición de Bankia S.A. por sucesión universal, a la 
entidad G-SV S.ár.l, por la inscripción 12.ª
Dicha finca aparece además gravada con otra hipoteca de la inscripción 11.ª a favor 
también de Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, constituida por Cool 
Fusión S.L. en garantía de un préstamo concedido a Adesso Noi Miim S.L. que fue  e
formalizada en virtud de escritura autorizada por el Notario de Madrid don Luis Pérez- bo
Escolar Hernando el 8 de mayo de 2008, número 1891 de protocolo. Por nota extendida  220ww
dailc mhaa rfginecna  dye  olatr ain mscársip, cliaó nc e9r.tªi fidcea chióipno tae cqau ec osnes trae fhiearbee ersl ea retíxcpuelod id6o8 8c.o1n d ree flear eLnecyi ad ea 
eEjnejcuuicciiaómn iheinptoot eCcaivriial,  deenl  quviert updro cdeed em eal tnítdualom aiehnotroa  perxepseednidtaod oe.n  el  procedimiento  de
Con  posterioridad  a  dicha  nota  figura  practicada  sobre  la  finca  una  anotación 
preventiva de embargo vigente a favor de la Comunidad de Propietarios de la Calle (…)
El título presentado ha sido objeto de calificación negativa según notas de fechas 16 de 
junio y 21 de octubre de 2020, por existir dudas sobre el préstamo hipotecario que se ha 
ejecutado en el procedimiento, habiendo sido despejadas dicha dudas en virtud de Auto 
dictado en dicho procedimiento, el 21 de enero de 2021, en el que se declara que el título 
ejecutivo aportado con la demanda es la escritura pública notarial de fecha 8 de mayo 
de 2008 de constitución de un préstamo hipotecario por importe de 35.000 euros concedido 
por Bancaja, a favor de la sociedad Adesso Noi Miin SL, con garantía hipotecaria constituida 
por la hipotecante Cool Fusión SL, titular registral de las fincas 13200 y 13308 de este 
Registro, que dio lugar a la inscripción 11.ª de la primera y a la inscripción 10.ª de la 
segunda.
Fundamentos de Derecho.
Conforme a estos antecedentes no es posible practicar la inscripción y cancelación 
solicitada  porque  como  consecuencia  de  un  error  en  el  mandamiento,  se  expidió 
certificación de cargas y se puso nota marginal en relación con una hipoteca distinta de la 
que realmente se estaba ejecutando, siendo la expedición de dicha certificación esencial en 
el procedimiento de ejecución hipotecaria pues, a diferencia de lo que ocurre con la 
anotación de embargo, declara frente a todos que la hipoteca está en ejecución. Por eso, 
frente a la regla general establecida en el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
para la subasta de bienes inmuebles, de que la ausencia de comunicaciones o sus defectos 
de forma no son obstáculo para la adquisición del derecho por el rematante, tratándose de 
ejecución directa de bienes hipotecados, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria impone un 
control que revela el carácter esencial de las mismas, y porque por Auto firme dictado en el 
procedimiento el 21 de enero de 2021 por la Magistrado-Juez de dicho Juzgado, por 
haberse promovido incidente de nulidad de actuaciones por el acreedor hipotecario del 
préstamo preferente, se declara la nulidad de las actuaciones desde el Auto de admisión a 
trámite de la demanda y despacho de ejecución, que se dejan sin efecto, anulando todas la 
actuaciones  practicadas  a  raíz  de  aquellas  resoluciones  y  ordenando  el  archivo  del 
procedimiento, disponiendo que la Letrada de la Administración de Justicia adoptará las 
resoluciones oportunas para que se cancele la nota marginal de la expedición de las 
certificaciones de dominio y cargas referidas la inscripción 9.ª, ampliada y modificada por 
la 10.ª de la finca 13.200 y la inscripción 8.ª ampliada y modificada por la 9.ª de la 
finca 13.308, así como devolver las consignaciones y depósitos que procedan y dejar sin 
efecto los mandamientos y transferencias efectuados en el procedimiento, habiéndose 
expedido por la Letrada de la Administración de Justicia mandamiento para la cancelación 
de dicha nota marginal el día 1 de febrero de 2021, documento que ha causado en este 
Registro, el asiento de presentación número 719 del diario 43. Resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2012.
Puede interponerse (…)
Madrid, tres de marzo de dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora).»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña E. I. S., en nombre y representación de  s
la sociedad «Orencio Izquierdo Antón, S.L.», interpuso recurso el día 9 de abril de 2021  oe.
en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos: w.
«Motivos.
debiPdroe vaio . quLea,  Rcoemgios tracdoonrsae cdueenniceigaa  dper acutnic a“re rlrao ri nescnr ipecl iómn ayn dcaamniceenlatoc”i,ó ns es oelicxiptaiddiaó 
certificación de cargas y se tomó nota marginal en relación con una hipoteca distinta a la 
que realmente se estaba ejecutando.
Como  más  adelante  se  detallará,  desde  el  3  de  noviembre  de  2010  se  dejó 
constancia en este Registro, mediante nota marginal, de cuáles eran las hipotecas que 
estaban siendo objeto de ejecución.
Extractamos y acompañamos por copia la citada certificación que también fue objeto 
de publicidad en la página del BOE, información pública con la que mi representada 
acudió a la subasta.
Certifica:  Que,  para  cumplimentar  el  precedente  mandamiento,  librado  por  el 
Juzgado de Primera Instancia número treinta y uno de los de Madrid, Procedimiento 
Ejecución Hipotecaria número 2366/2010, ordenando expedir certificación comprensiva 
de los extremos a los que se refiere el artículo 688.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
con referencia a las fincas que se dirá, se ha examinado el Archivo de este Registro, del 
cual resulta:
I.  Finca.  Que la "Urbana: ciento veinte. Piso (…), del edificio sito en Madrid, con 
acceso  principal  por  la  calle  (…)"  es  la  finca  señalada  en  este  Registro  con  el 
número 13.200, Identificador Único de Finca: 28104000388666, obrante al folio 41 del 
tomo 1.850-282 del archivo, resultando su descripción de su inscripción 5.ª y de la 
tercera nota marginal de la inscripción 1.ª, que luego se dirá.
II.  Propietario y título.  El dominio vigente de la citada finca 13.200 aparece inscrito 
por título de compra a favor de la Sociedad "Cool Fusión, S.L.", según así resulta de su 
inscripción  10.ª  al  folio  201  del  tomo  1.937-369  del  archivo,  cuyo  texto  literal  se 
reproduce xerográficamente en las hojas que más adelante se dirán.
III.  Cargas.  La indicada finca número 13.200 aparece gravada con las cargas 
siguientes:
1.  Primera: servidumbre.  Por procedencia de la finca 7.873 con la servidumbre de 
uso del cuarto para las conducciones de entrada y salida de cables y de paso a los 
accesos y registros del centro de transformación de energía eléctrica y sus arquetas, 
según consta en la inscripción 15.ª de dicha finca, constituida en escritura otorgada el 7 
de mayo de 2.004, ante el Notario de Madrid Don Carlos Pérez Baudia.
2.  Segunda: hipoteca.  Una hipoteca subsistente y sin cancelar a favor de la Caja 
de  Ahorros  de  Valencia,  Castellón  y  Alicante,  Bancaja;  según  así  resulta  de  la 
inscripción 9.ª de la finca 13.200, subrogada en la posición de deudora la propietaria de 
la finca "Cool Fusión, S.L.", y ampliado el préstamo y modificada dicha hipoteca en los 
términos que resultan de la inscripción 10.ª de dicha finca.
3.  Tercera.  Tiene nota al margen de la inscripción 9.ª de no aportada la Referencia 
catrastral [sic] que establece el artículo 53.Tres de la Ley 13/96 de fecha 25 de octubre 
de 2005.
4.  Cuarta: afecciones.  Dos afecciones extendidas el 12 de marzo de 2007 al 
margen de la inscripción 10.ª de compraventa, subrogación,
Siguiendo el mandamiento del Juzgado al inicio de la ejecución hipotecaria que ha 
dado lugar a la calificación que se recurre, el Registro 23 de Madrid, tomó nota marginal 
de la expedición de las certificaciones de dominio y cargas referidas a la inscripción 9.ª, 
ampliada y modificada por la 10.ª respecto a la finca 13.200, y de la inscripción 8.ª 
ampliada y modificada por la 9.ª de la finca 13.308.
El mandamiento de 19 de octubre de 2010 que acompañamos por copia y que dio  s
lugar a la nota marginal de este Registro es claro respecto a las fincas objeto de  oe.
ejecución: 220www.
La descripción de los bienes de los que se solicita certificación es:
fincaF i1n3c.a2 0s0i tian secnri pMcióand r9id.ª  aCm/ p(l…iad),a  iyn smcoridtaif iceand ae pl oRr elag i1s0tr.oª  23  Madrid  Tomo  180-282
Finca sita en planta (…) inscrita en el Registro 23 Madrid Libro 422 Tomo 1990 
finca 13.038 inscripción 10.ª que amplía y modifica la 8.ª y 9.ª
Primero.  Antecedenes [sic] de hecho.
Resulta  esencial  repasar  los  antecedentes  del  procedimiento  de  Ejecución 
Hipotecaria 2366/2010 que ha dado lugar a la calificación negativa que ahora se recurre.
Bankia S.A. era acreedora de distintos créditos frente a Adesso No Miim S.L. y frente 
Cool Fusión S.L. cuya devolución se encontraba garantizada por distintas hipotecas 
sobre las fincas registrales 13.200 y 13.038. En el año 2010 Bankia ejecutó sus derechos 
como acreedor hipotecario dando origen a la Ejecución Hipotecaria 2366/2010.
Durante  los  más  de  diez  años  que  ha  durado  el  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria se hizo constar en repetidas ocasiones que la hipoteca que era objeto de 
ejecución era la correspondiente a la inscripción 9.ª (ampliada por la 10.ª) de la finca 
registral 13.200, y la correspondiente a la inscripción 8.ª (ampliada por la 9.ª) de la finca 
registral 13.038. Además, se dejó constancia registral de cuáles eran las hipotecas que 
estaban siendo objeto de ejecución. Nada menos que desde el 3 de noviembre de 2010 
constaba como nota marginal sobre la hipoteca correspondiente a la inscripción 9.ª 
(ampliada por la 10.ª) de la finca registral 13.200, y sobre la correspondiente a la 
inscripción 8.ª (ampliada por la 9.ª) de la finca registral 13.038, que estas hipotecas -y no 
otras- estaban siendo objeto de ejecución hipotecaria en los presentes autos.
Orencio Izquierdo Antón S. L. acudió a la venta en pública subasta de la finca 
registral 13.200 en los términos en los que fue anunciada y en los que se dejaba 
constancia mediante Edicto, que se acompaña por copia, que las hipotecas que se 
subastaban eran aquellas estaban siendo objeto de ejecución, tal y como constaba en la 
nota marginal:
Hago saber:
Que en virtud de lo acordado en resolución del día de la fecha dictado en el 
procedimiento  Ejecución  Hipotecaria  2366/2010  que  se  sigue  en  este  Juzgado  a 
instancia de Bankia S.A por la Procuradora Dña. M. O. C. contra Cool Fusión S.L. 
Adesso Noi Miim S.L. en reclamación de cantidad, por el presente se anuncia la venta en 
pública subasta, por término de veinte días, de la/s siguiente/s finca/s propiedad del 
ejecutado:
Finca  sita  en  Madrid  C/  (…),  inscrita  en  el  Registro  23  Madrid  Tomo  180-282 
finca 13.200 inscripción 9.ª ampliada y modificada por la 10.ª
Finca sita en planta (…) inscrita en el Registro 23 Madrid Libro 422 Tomo 1990 
finca 13.038 inscripción 10.ª que amplía y modifica la 8.ª y 9.ª
Mi representada resultó adjudicataria de la finca 13.200, dictándose el oportuno 
decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, ordenándose la 
cancelación de la hipoteca sobre esta finca que, insistimos, estaba siendo objeto de 
ejecución en el procedimiento.
En octubre 2020 se promueve un incidente de nulidad de actuaciones por parte de 
GSV, entidad que compra el crédito de Bankia e inscribe su derecho en marzo de 2018, 
con posterioridad a la nota de marginal en la que consta la ejecución hipotecaria sobre 
los bienes, basándose en un error completamente ajeno a Orencio Izquierdo Antón S.L., 
cuyo  origen  radica  en  que  se  estaban  ejecutando  hipotecas  distintas  a  las  que  es
efectivamente se ejecutaron. o
Segundo.  La posición de Orencio Izquierdo como tercero de buena fe ajeno a la  220ww
nulidad de actuaciones.
HipoLtae carniau li2d3a6d6 /2d0e1 0 etond ansin gúlans c asaoc tdueabceiorníae sa fecdtealr  a plrao cinesdcimripiecniótno  sodliec itadEaje cpuocr iómni 
representada.
Orencio Izquierdo Antón debe mantener la adjudicación de la finca 13.200, en los 
términos en los que esta se produjo.
Orencio es una entidad totalmente ajena al error denunciado por G-SV entidad que 
compra el crédito de Bankia S.A. Mi representada se ha limitado a pujar en una subasta 
judicial en las condiciones establecidos para ello. Se adjudicó un inmueble bajo unas 
determinadas condiciones, con la garantía, y promesa de seguridad jurídica, que debe 
garantizar tanto la administración de justicia en una subasta judicial como el Registro de 
la Propiedad que cumplimenta un mandamiento judicial que ordena expedir certificación 
del artículo 688.1 de la LEC en el marco de una ejecución hipotecaria.
En la documentación que se facilitaba a los postores para su participación en la 
subasta, Edicto y Certificación de Dominio y Cargas del Registro de la Propiedad 23 de 
Madrid,  constaba  claramente  que  las  hipotecas  objeto  de  ejecución  eran  la 
correspondiente a la inscripción 9.ª (ampliada por la 10.ª) de la finca registral 13.200, y la 
correspondiente a la inscripción 8.ª (ampliada por la 9.ª) de la finca registral 13.038. Y la 
finca 13.200 se adjudicó a mi representada haciendo constar que la hipoteca ejecutada 
era la correspondiente a la inscripción 9.ª, siendo tanto esta como todas las cargas 
posteriores objeto de cancelación.
El artículo 645.1 de la LEC establece que la convocatoria de subasta se anunciará en 
el  Boletín  Oficial  del  Estado,  sirviendo  el  anuncio  de  notificación  al  ejecutado  no 
personado. Mi representada participó a la venta judicial de la vivienda en los términos 
anunciados en la convocatoria que fue publicada en el BOE, amparado por la buena fe 
registra1, con unos datos de los bienes ejecutados que fueron certificados por el propio 
Registro, y proporcionados y garantizados en la convocatoria de la subasta por el 
Juzgado.
En este sentido el Tribunal Supremo fijó su doctrina a favor de la protección del 
adjudicatario (STS 5 de marzo de 2007, que siguió el criterio de sentencias anteriores del 
año 2006), pues una subasta es simplemente una venta judicial y quien participa en ella 
si debe entenderse amparado por la buena fe registral, pues el adquiriente en juicio 
ejecutivo tiene la consideración de tercero hipotecario conforme el artículo 34 de Ley 
Hipotecaria, cuya buena fe se presume.
No hay duda de que la adjudicación de la vivienda es un derecho adquirido por mi 
representada, como tercero de buena fe. Orencio Izquierdo Antón S.L. es parte ajena a 
la cadena de errores que ha motivado la nulidad de actuaciones. La entidad ejecutante 
no  especificó  las  inscripciones  hipotecarias  objeto  de  ejecución,  ni  en  el  auto  que 
despachó ejecución ni en los mandamientos librados al Registro de la Propiedad para la 
expedición de la certificación de dominio y cargas, y como consecuencia de esto se 
produjo un error en la identificación de las hipotecas.
Una falta de diligencia de todas las partes implicadas de la cual mi representada es 
la  principal  perjudicada,  pues  pujó  una  subasta  judicial  bajo  unas  determinadas 
condiciones garantizadas por el Juzgado, siempre confiando en las garantías que debe 
ofrecer el sistema de subastas judiciales, y resultó adjudicataria de una propiedad en 
unos concretos términos. Todo ello bajo la supervisión y responsabilidad del Juzgado y 
del Registro de la Propiedad, y confiando en las resoluciones y certificaciones emitidas 
por los mismos.
Es indudable que mi representada adquirió la vivienda de quien aparecía como su 
legítimo titular en una subasta judicial electrónica cuyos términos y condiciones se 
publican en el Boletín Oficial del Estado, lo cual denota claramente que su actuación 
siempre se ha regido por la buena fe. Por ello, la nulidad de la subasta no debe afectar a  s
los derechos adquiridos por Orencio Izquierdo Antón S.L, que una vez dictado decreto de  oe.
adjudicación trató de inscribir su título en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, si tal  w.
inscripción no se consumó fue únicamente porque, para infortunio de mi representada, el  220ww
Rcoengtirsatdraicdcoior neresc ehxaisztóe ntleas  rienfsecrreipncteiósn a  lcaosm hoip octeocnasse coubejentcoi ad e dlae  ejelacsu cidóins.crepancias  y
Todo lo anterior implica que debe darse a mi representada la protección que otorga el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria a aquel que adquirió del que aparecía en el Registro 
como legítimo titular e inscribió su derecho.
El espíritu de la protección que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria pasa por 
garantizar a aquel tercero de buena fe que adquirió del que parecía el legítimo titular, y 
que tras ello sometió la adquisición a la publicidad del Registro, que conservará su 
derecho. En nuestro caso, es indudable que mi representada adquirió la finca 13.200 de 
persona que aparecía con facultades para transmitirlo -lo hizo en el marco de una 
subasta judicial-, y que trató de dar a la adquisición la publicidad propia del Registro de 
la Propiedad. Por razones ajenas a mi mandante la solicitud de inscripción no prosperó, 
pero lo cierto es que en el Registro tiene constancia de la existencia del derecho de mi 
representada.  Cualquier  tercero  que  compruebe  la  situación  registral  de  la  finca 
comprobará que la misma fue objeto de adjudicación a mi representada en el marco de 
un procedimiento judicial.
En  consecuencia,  concurren  en  mi  representada  los  requisitos  en  los  que  el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria fundamenta la protección frente a potenciales nulidades 
que se otorga al tercero de buena fe.
Sin embargo, a partir de una Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de 
lo Civil (Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán que 
resolvió  que  «el  adquirente  en  juicio  ejecutivo  tiene  la  consideración  de  tercero 
hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya buena fe se presume», el 
Tribunal Supremo fijó su doctrina a favor de la protección del adjudicatario, pues una 
subasta  es  simplemente  una  «venta  judicial»,  y  quien  participa  en  ella  sí  debe 
entenderse que está amparado por la buena fe registral, ya que los datos los proporciona 
y garantiza el propio Juzgado.
El criterio del Tribunal Supremo ha sido amplia y mayoritariamente favorable a 
mantener en su adquisición a quien adquiere a título oneroso y de buena fe del titular 
registral. Así lo demuestran numerosas sentencias:
La Sentencia 19 de octubre de 1998 (RJ 1998, 8072, recurso núm. 938/98) afirma 
que  el  rematan  también  habría  resultado  protegido  por  el  artículo  34  de  la  Ley 
Hipotecaria. Por su parte la Sentencia 6 de mayo de 2004 (RJ 2004, 3569, recurso núm. 
1659/98) aplica el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del adquiriente en subasta. 
La Sentencia de 25 de octubre de 2004 (RJ 2004, 7033, recurso número 2274/01) 
declaraba que por el artículo 34 de la LH se viabilizaban las adquisiciones a non dominio. 
Con igual criterio, resuelve la Sentencia 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006, 4286, 
recurso número 1973/99). Finalmente, la sentencia 21 de julio de 2006 (RJ 2006, 5595, 
recurso número 3824/99) declara que «el principio de seguridad jurídica que inspira toda 
la institución del Registro de la Propiedad favorece erga omnes al adquiriente, a quien se 
le cede el remate en subasta y tiene la consideración de tercero hipotecario conforme al 
artículo 34 de la LH cuya buena fe se presume» subrayándose que la sentencia del 
anterior día 10 (recurso núm. 3738/99) había señalado la improcedencia de exigir a 
quien participa en una subasta judicial la carga de comprobar si lo publicado en el 
Registro coincide exactamente con la realidad.
En consecuencia, la Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de lo Civil 
(Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán fija la 
doctrina de que el artículo 34 de la LH ampara también, por sí mismo, a quien de buena 
fe adquiere a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, 
intención que ha demostrado mi representada sobradamente, como así lo demuestra las  e.
notas de calificación negativa de 16 de junio y 21 de octubre de 2020 a las que se hace  w.b
alusión en la nota de calificación negativa de 3 de marzo de 2021 (notificada el 10 de  220ww
marMzoi ) rqeupere as eensttaed rae ccuormsoo  saed ajucdoimcaptaañriao. en firme de la finca registral 13.200, no puede
saofebcrtea rlale  inlas cnruiplicdióand  rdeeg ilsat raslu dbea slata f,i npcoar qau fea vuonr  idnecli daednjuted icdaet anruioli dsaí dn on uqnucea c oprureedspeo dnedceirdíiar 
entablar un juicio declarativo (Sentencia del Tribunal Supremo 14.09.2018 ), y conforme,
al  artículo  259.2  LEC,  un  juicio  ordinario  por  razón  de  la  cuantía,  nunca  un  mero 
incidente de nulidad de actuaciones exento de segunda instancia ex artículo 228.2 LEC.
Es decir, solo en un juicio ordinario cuestionando la buena fe del adjudicatario puede 
rectificarse la situación registral, tal como resulta de la Ley Hipotecaria, en su art. 40.a) y 
d), en relación con los arts. 66, 328 y 38 de la Ley Hipotecaria:
Artículo  66  LH  "Sin  perjuicio  de  ello,  podrán  también  acudir,  si  quieren,  a  los 
Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de 
los mismos títulos".
Artículo 328 LH: "Lo establecido en este artículo se entiende sin perjuicio del derecho 
que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del 
acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo".
Artículo 38 LH: "d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto 
del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no 
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en 
su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la 
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda 
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.
En  todo  le  correspondería  al  Juzgado  y  al  tercero  adquiriente  del  derecho  del 
ejecutante la responsabilidad última por la falta de diligencia debida. Volvemos a incidir 
en el hecho de que la adjudicación cuya inscripción se pretende se hizo produjo en el 
marco de una venta judicial y quien participa en ella debe entenderse amparado por la 
buena fe registral, lo que implica que debe darse a mi representada la protección que 
otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria a aquel que adquirió del que aparecía en el 
Registro como legítimo titular e inscribió su derecho.
Tercero.  Prevalencia del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y del artículo 660 de la 
Ley de Enjuiciamiento.
El  artículo  132.2  de  la  Ley  Hipotecaria  establece  que  a  los  efectos  de  las 
inscripciones y cancelaciones que dan lugar a los procedimientos de ejecución directa 
sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos 
siguientes:
"Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros 
cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de 
los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, 
respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación."
Recordemos en primer lugar que, como hemos destacado en la Alegación Primera, 
los  derechos  que  está  ejercitando  G-SV  en  este  procedimiento  son  aquellos 
originariamente  correspondientes  a  Bankia.  Sin  embargo,  Bankia  no  realizó 
manifestación alguna al respecto, y mostró su conformidad tácita con que las hipotecas 
de  su  titularidad  que  serían  objeto  de  ejecución  en  este  procedimiento  serían  la 
correspondiente a la inscripción 9.ª (ampliada por la 10.ª) de la finca registral 13.200, y la 
correspondiente a la inscripción 8.ª (ampliada por la 9.ª) de la finca registral 13.038.
Posteriormente, al subrogarse G-SV en los derechos de Bankia tras la cesión de 23 
de  marzo  de  2018,  lo  hizo  exactamente  en  la  misma  posición  que  tenía  esta  y 
conocedora, por la inscripción marginal de ejecución hipotecaria que constaba sobre la 
hipoteca cedida, de la existencia del procedimiento. e.
La cesión de crédito entre G-SV y Bankia se produjo el 23 de marzo de 2018. Desde  w.
ese momento G-SV es titular de pleno derecho del crédito. Pues bien, en esa fecha ya  220ww
acodnqsutiaribdao  Gre-gSisVt reaslmtaebnatne  s–iednedsod eo bejle taoñ doe 2 e0j1e0cu–c qióune  elna se shtiep optreoccaesd icmuiyean totit.u Dlaersiddaed e hl 3a bdíae 
innosvcireipmcbióren  d9e. ª2 0(1a0m cpolniasdtaab ap ocro mlao  n1o0ta.ª )m adreg inlaal  sfoinbcrae  lar ehgipisotrtaelc a1 c3o.2rr0e0s,p oyn diseonbtere a  llaa   BOE-A-cable e
correspondiente a la inscripción 8.ª (ampliada por la 9.ª) de la finca registral 13.038, que 
estas  hipotecas  estaban  siendo  objeto  de  ejecución  hipotecaria.  Extractamos  la 
inscripción de la transmisón [sic] de la hipoteca a favor de G-SV (…).
Transmitida la hipoteca origen de la inscripción 9.ª, a GSV S.ár.l según así resulta de 
la inscripción 12.ª, extendida en virtud de escritura/acta otorgada el veintitrés de marzo 
de dos mil dieciocho, en el Notario de Madrid, Don Ignacio Paz-Ares Rodríguez.
Por  tanto,  y  según  lo  preceptuado  en  el  artículo  132  de  LH,  a  los  efectos  de 
notificación, la nota marginal de 3 de noviembre de 2010 donde se hacía constar que las 
hipotecas  que  nos  ocupan  estaban  siendo  objeto  de  ejecución  hipotecaria,  debe 
desplegar todos sus efectos frente a GS-V.
A mayor abundamiento, el artículo 660.2 LEC preceptúa que la ausencia de las 
comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que estas pudieran adolecer no 
serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la 
ejecución.
Orencio es una entidad totalmente ajena a los errores y defectos de forma de las 
comunicaciones  del  Registro  relativas  a  la  certificación  de  dominio  y  cargas  o  las 
resoluciones judiciales. Mi representada se ha limitado a pujar en una subasta judicial en 
las condiciones establecidos para ello, con la garantía y promesa de seguridad jurídica 
que debe garantizar la administración de justicia en una subasta judicial y el Registro de 
la Propiedad, que cumplimenta un mandamiento judicial que ordena expedir certificación 
del artículo 688.1 de la LEC. Por lo que cualquier defecto de forma y error en la 
tramitación no debe afectar a la adjudicación de la finca 13.200 a mi representada 
salvaguardando la inscripción de su derecho, en cualquier caso.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 13 de abril de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 130, 132 y 134 de la Ley Hipotecaria; 688 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; 238 y 243 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder 
Judicial, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 27 de noviembre de 1961, 25 de noviembre de 2002, 8 de marzo de 2005 y 19 de 
marzo de 2013.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible el testimonio de auto de 
adjudicación  en  ejecución  directa  sobre  bienes  hipotecados  y  su  correspondiente 
mandamiento  de  cancelación  de  cargas,  cuando  resulta  que  la  nota  marginal  de 
expedición de certificación de cargas en el citado procedimiento se practicó -por error en 
el mandamiento en la que se ordenaba- con relación a una hipoteca distinta de la 
ejecutada.
Ahora en el mandamiento de cancelación se solicita que se cancele la hipoteca que 
se ejecuta que causó la inscripción 9.ª ampliada y modificada por la 10.ª La finca 
aparece gravada con otra hipoteca de la inscripción 11.ª a favor también de la misma 
acreedora, «Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante», en garantía de un 
préstamo  concedido  a  «Adesso  Noi  Miim,  S.L.»  que  fue  formalizada  en  virtud  de 
escritura autorizada por el notario de Madrid, don Luis Pérez Escolar Hernando, el día 8  e.e
de mayo de 2008, con el número 1.891 de protocolo. Esta escritura es la que ha servido  b
de título para la ejecución. 220ww
marEgenn d edfein iltaiv ain, slac rnipoctaió nm a9r.gª indael  dheip eoxtepcead iceiónn  vdiretu cde rdtiefic amcaiónnd adme iceanrtgoa se xspee edxidteon ednió  eall 
phraobceerd simidioe netlo c odrere esjpeocnudciieónnt eh iap olate hciaproiate, ccau a1n1d.ªo el título que motiva la ejecución resulta
El testimonio el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas fue 
objeto de calificación negativa según notas de fechas 16 de junio y 21 de octubre 
de 2020, por existir dudas sobre el préstamo hipotecario que se estaba ejecutando en el 
procedimiento. Dichas dudas fueron despejadas en virtud de auto dictado en dicho 
procedimiento, el día 21 de enero de 2021, presentado en el Registro, en el que se 
declara que el título ejecutivo aportado con la demanda es la escritura pública notarial de 
fecha 8 de mayo de 2008 de constitución de un préstamo hipotecario por importe 
de 35.000 euros concedido por «Bancaja, S.A.», a favor de la sociedad «Adesso Noi 
Miin, S.L.», con garantía hipotecaria constituida por la hipotecante «Cool Fusión, S.L.», 
titular  registral  de  las  fincas  13.200  y  13.308  de  ese  Registro,  que  dio  lugar  a  la 
inscripción 11.ª de la primera y a la inscripción 10.ª de la segunda.
2.  Dispone el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento civil exige como trámite 
esencial del procedimiento la expedición de certificación de dominio y cargas, y dispone:
«1.  Cuando  la  ejecución  se  siga  sobre  bienes  hipotecados,  se  reclamará  del 
Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 
del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de 
ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin 
cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. 
En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656.
2.  El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se 
ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del 
procedimiento a que se refiere.
En tanto no se cancele por mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia 
dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de 
la propia ejecución.
3.  Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su 
reclamación no existe o ha sido cancelada, el Letrado de la Administración de Justicia 
dictará decreto poniendo fin a la ejecución».
3.  Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la 
de  27  de  noviembre  de  1961,  dictada  en  relación  a  la  antigua  regla  cuarta  del 
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de 
dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un 
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la 
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que 
sea base del procedimiento.
Así,  la  relevancia  de  este  asiento  excede  con  mucho  de  constituir  una  mera 
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función 
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la 
misma conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria, 
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el 
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares 
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal 
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito 
esencial  del  procedimiento,  suponiendo  esta  característica  una  diferencia  sustancial 
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota 
marginal  prevista  en  el  procedimiento  ejecutivo  general  en  relación  a  la  anotación 
preventiva  de  embargo  ya  tomada,  como  ha  señalado  esta  Dirección  General  e
(Resolución de 25 de noviembre de 2002). bo
La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento  220ww
dpea rala  afqauseé l eqjueecu ctiovnas udleta l alo gsa lribarnotsía d reela Rl ecgoinsstrtoitu oid aac ceend fea sceo nd ep oysatceerinocriidaa, da  ddeif elare anpceiart udreal 
ácomnbsiutolt ad eo  laa cacneodtaec iaóln  Rperegvisetnroti vdae dsep ueéms bdaerg ola,  cmuuyya  sporolab aebxliest een ciniam yinae andtev ieerjteec uac qióunie ny 
fragilidad de su derecho. Todo ello sin olvidar labor interruptiva de la prescripción de la
acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio 
y  cargas  presentan  conforme  a  lo  dispuesto  por  el  artículo  1973  del  Código  Civil, 
impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a 
que alude el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 8 de 
marzo de 2005).
4.  Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (véase Resoluciones 
señaladas  en  los  «Vistos»)  no  cabe  duda  de  que  el  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la 
inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículo 1875 del Código Civil y 
artículos 130 y 145 de la Ley Hipotecaria).
De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, 
como  establece  el  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria,  sólo  podrá  ejercitarse  como 
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el 
título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
5.  Teniendo en cuenta por tanto la importancia de la nota marginal de expedición de 
certificación de cargas, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la 
hipoteca y sus modificaciones (cfr. artículos 145 y 149 de la Ley Hipotecaria) y el 
carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipoteca, no puede 
procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de 
cancelación de cargas, si resulta que se ha llevado a cabo la ejecución de una hipoteca 
distinta de aquélla para la que se expidió certificación de cargas en el procedimiento.
6.  Ahora bien, debe considerarse que el defecto es subsanable. La regla general es 
la subsanabilidad de los trámites procesales, dada la limitación de las causas de nulidad 
de los actos procesales (Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2012, de 17 de 
abril). Sólo se produce la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales cuando se han 
realizado con manifiesta falta de jurisdicción o competencia objetiva funcional, cuando se 
realizan bajo violencia o intimidación y cuando se prescinde total o parcialmente de las 
normas de procedimiento establecidas por la Ley con infracción de los principios de 
audiencia, asistencia y defensa, y en los demás supuestos que establece el artículo 238 
de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
El  principio  de  conservación  de  los  actos  procesales  aparece  consagrado  con 
claridad  en  los  artículos  241  y  242  de  la  Ley  Orgánica  del  Poder  Judicial.  Y  el 
artículo 243 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su párrafo 3, dispone que el 
juzgado o tribunal cuidará de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran 
los actos procesales de las partes, siempre que en dichos actos se hubiese manifestado 
la voluntad de cumplir los requisitos exigidos por la ley. Sólo cuando exista una ineficacia 
registral definitiva se podrá calificar el título de insubsanable.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.