BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127096
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16936 Resolución  de  21  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que 
se suspende la inmatriculación de una finca cuyo transmitente alega haberla 
adquirido por usucapión.
En el recurso interpuesto por doña I. L. L. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad interina de Gérgal, doña Encarnación Sandoval Caro, por la 
que  se  suspende  la  inmatriculación  de  una  finca  cuyo  transmitente  alega  haberla 
adquirido por usucapión.
Hechos
I
Mediante escritura de adición de herencia, autorizada el día 15 de octubre de 2009 
por el notario de Mataró, don Alfonso Rodríguez Diez, con el número 2.862 de protocolo, 
se adjudicaba a la viuda y heredera del causante una determinada finca y se solicitaba 
su inmatriculación.
Se alegaba que la finca «le pertenecía (al causante) por justo y legítimo título, 
habiéndola poseído ininterrumpidamente y de buena fe, desde hace más de cincuenta 
años».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Gérgal, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Visto  por  la  Registradora  interina  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Gérgal,  el 
procedimiento registral identificado con el número de entrada 595/2021, iniciado como 
consecuencia de la presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, 
en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la función de la calificación registral sobre la legalidad de los 
documentos  presentados,  obrantes  en  el  procedimiento  de  referencia,  resultan  los 
siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Primero.  El documento objeto de la presente calificación, escritura de adición de 
herencia autorizada por el notario de Mataró don Alfonso Rodríguez Diez, el 15 de 
octubre de 2.009, protocolo número 2.862, presentada a las 16:13 horas del día 20 de 
mayo de 2.021, bajo el asiento 500 del Diario 91.
Segundo.  En dicho documento se han observado la siguiente circunstancia que ha 
sido objeto de calificación desfavorable: e.
Primero.  En el título presentado se adiciona una finca no inscrita a la herencia por  936ww
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inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto"...
Advertencia.
Las fincas están sitas en término municipal en los que existen montes demaniales y/o 
montes catalogados, por lo que, conforme al artículo 22 de la Ley 43/2003 de 21 de 
noviembre de Montes y conforme al artículo 39 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre 
del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, artículo 4 de la Ley 2/89 de 18 de julio, no 
podrá practicarse la inmatriculación en tato no se acredite la no invasión del dominio 
público mediante informe elaborado por la Delegación Territorial de Medio Ambiente y 
Ordenación de Territorio en Almería. Pendiente igualmente de la notificación previa a la 
Administración pública lindante, por lo que la calificación queda inconclusa y pendiente 
de dichos informes.
Acuerdo:
Suspender la operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de 
los fundamentos de derecho de la presente nota de calificación.
Contra la presente nota de calificación (…)
En  Gérgal,  a  27  de  mayo  de  2.021.  La  registradora  (firma  ilgegible).  Fdo. 
Encarnación Sandoval Caro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña I. L. L. interpuso recurso el día 29 de julio 
de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Alegaciones:
Primero.  Que por el propio Registro de la Propiedad de Gérgal, se solicitó aportar 
más documentos originales para la inmatriculación de la finca rustica, incorporando así la 
escritura pública de aceptación de herencia, que es un segundo documento público, 
aportado  por  escrito  de  24  de  mayo  de  2021,  cuando  ya  se  había  aportado  un 
documento público en el escrito inicial de inmatriculación de la finca por escrito de 
fecha 14 de mayo de 2021, que entiende esta parte, que todos estos documentos 
cumplen los requisitos del art. 205 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación de la 
finca rústica referida en esos escritos presentados, cuando además, se alude a la 
posesión ininterrumpida durante más de 50 años, que se corresponde con los datos 
históricos que constan en el Catastro de Almería, que desde su origen en el año 1996 
del que tienen datos registrados (hecho este que da certeza a lo expuesto en la escritura 
pública) (…)
Segundo.  Que en todo caso, entiende esta parte, que esa posesión dominical, a 
título de dueño pacífica e ininterrumpida durante más de 50 años (usucapión), que no 
desmiente el Catastro (a pesar no disponer de archivo más allá del año 1996), constituye  e.e
el derecho real de propiedad sobre la finca de inmatriculación y que es de aplicación el  b
procedimiento de inmatriculación del art. 203.2 de la Ley Hipotecaria, dado que si esa  936ww
fninocrma ap rpoeprima,i tsei elnad ion mesatteri cuunla pcrióonc esdoimbriee nftion cqau ea jeensata,  cpoanrt em eánst ieranzdóen  mpárosc geadrea nstoisbtrae  aunntea 
terceros, y que sin embargo, no se ha aplicado y sin que se motive la causa.
Por todo lo expuesto,
Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de 
Justicia, tenga por presentado este escrito, (…) por interpuesto recurso de reposición 
contra la resolución de calificación desfavorable de inmatriculación del Registro de la 
Propiedad de Gérgal (Almería) a nombre de su titular dominical. Sra. I. L. L., cuyos datos 
constan en el encabezamiento de este escrito, de la finca rústica sita en Gérgal (Almería) 
(…) y en sus méritos:
1)  Se acuerde dejar sin efecto la calificación desfavorable de inmatriculación.
2)  Se resuelva iniciar el procediento [sic] de inmatriculación de conformidad con lo 
establecido en el art. 203.2 de la Ley Hipotecaria.
3)  Se  declare  la  suspensión  del  procedimiento  de  inmatriculación  de  posibles 
presuntos terceros titulares hasta la resolución de presente recurso de reposición de la 
finca rústica sita en Gérgal (…)»
IV
Mediante escrito, de fecha 3 de agosto de 2021, la registradora de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2017 y 25 de 
octubre de 2018.
1.  En escritura pública de adición de herencia se adjudica una finca a la viuda y 
heredera del causante, alegando que la finca «le pertenecía (al causante) por justo y 
legítimo título, habiéndola poseído ininterrumpidamente y de buena fe, desde hace más 
de cincuenta años».
La registradora de la Propiedad suspende la inmatriculación por dos defectos:
– Que la mera alegación de la previa adquisición no cumple los requisitos del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
– Y, además, aunque este defecto no resulta recurrido, que la fincas «están sitas en 
término municipal en los que existen montes demaniales y/o montes catalogados, por lo 
que, conforme al artículo 22 de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes y 
conforme al artículo 39 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y 
de la Biodiversidad, artículo 4 de la Ley 2/89 de 18 de julio, no podrá practicarse la 
inmatriculación en tato no se acredite la no invasión del dominio público mediante 
informe elaborado por la Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación de 
Territorio en Almería».
La  heredera  y  adjudicataria  de  la  finca  recurre  sólo  contra  el  primer  defecto, 
alegando, en esencia:
– Que además de la escritura de adición de herencia del año 2009, se aporta 
también la escritura pública de aceptación inicial de herencia del año 2003 la cual «es un 
segundo documento público» por lo que entiende que sí cumplen los requisitos del  s
artículo 205 de la Ley Hipotecaria. oe.
– Que,  en  todo  caso,  la  «posesión  dominical,  a  título  de  dueño  pacífica  e  w.
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– Y «que es de aplicación el procedimiento de inmatriculación del art. 203.2 de la 
Ley Hipotecaria, dado que si esa norma permite la inmatriculación sobre finca ajena, con 
más razón procede sobre una finca propia».
2.  El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «serán inscribibles, sin 
necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos 
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas 
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento  también  mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la 
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo 
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral 
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
Como señaló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 29 de septiembre de 2017, «en la nueva redacción del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá, 
pues, como señala en su Exposición de Motivos, procede a regular de manera más 
minuciosa  la  inmatriculación  mediante  título  público  de  adquisición  del  antiguo 
artículo  205,  con  nuevos  requisitos.  En  efecto,  frente  a  la  anterior  redacción  del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación 
en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente 
haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva 
redacción legal exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas 
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento  también  mediante  título  público».  La  diferencia  esencial  entre  ambas 
redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público 
inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente 
formulada  en  la  anterior  dicción  legal  sí  que  resultaba  implícita  en  ella,  como 
reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia 
doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en 
los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, 
exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido 
su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental (que es lo que se plantea 
en este recurso), para acreditar la previa adquisición ya no basta cualquier medio de 
acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en 
alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples 
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. La 
redacción del artículo 205 no deja lugar a interpretaciones pues dispone claramente que 
la  acreditación  de  la  previa  adquisición  del  transmitente  debe  realizarse  también 
mediante título público».
Y es evidente que la mera manifestación de que el causante y transmitente adquirió 
la finca por usucapión no cumple el requisito de que el transmitente, en este caso el 
causante de la herencia «acredite haber adquirido la propiedad (…) también mediante 
título público». Como tampoco lo cumple la simple remisión a datos y antecedentes 
catastrales.
Cuestión  distinta  sería,  por  ejemplo,  que  esa  supuesta  adquisición  previa  por 
usucapión, en lugar de ser una mera manifestación del interesado y favorecido por ella, 
constara acreditada y declarada en sentencia judicial, la cual sí que sería un título 
público previo a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
No está de más recordar la resolución de 25 de octubre de 2018, al decir que  e.
«siguiendo  la  Resolución  de  esta  Dirección  General  de  5  de  diciembre  de  2014,  w.b
podemos afirmar que se ha reiterado en innumerables ocasiones (por todas, Resolución  936ww
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mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos
del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el 
modo (artículo 1462 del Código Civil), aunando los requisitos legales para producir la 
transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos 
de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial 
como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su 
valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. 
Resolución de 25 de abril de 1989)».
3.  El  hecho  de  que  la  adjudicación  hereditaria  se  haya  formalizado  en  dos 
escrituras públicas, una inicial de aceptación de herencia y adjudicación de determinadas 
fincas, y otra posterior para adicionar y adjudicar otra finca distinta que fue inicialmente 
omitida, no significa como pretende la recurrente que existan dos documentos públicos 
que cumplan los requisitos del artículo 205, pues esos dos documentos no acreditan, 
como exige el citado artículo, dos transmisiones sucesivas, sino que se refieren a una 
misma y única transmisión hereditaria del causante y testador a favor de su viuda y 
heredera.
4.  Alega  asimismo  la  recurrente  «que  es  de  aplicación  el  procedimiento  de 
inmatriculación del art. 203.2 de la Ley Hipotecaria, dado que, si esa norma permite la 
inmatriculación sobre finca ajena, con más razón procede sobre una finca propia».
El citado artículo 203.2 prevé que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas 
ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas que se 
detallan en dicho apartado, entre las cuales consta la de que «el registrador requerirá al 
dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su 
propiedad» y la de que «si (el promotor del expediente) no tuviera los documentos 
necesarios, acudirá al registrador para que, con citación del dueño, solicite del notario, 
Juzgado  o  dependencia  administrativa  donde  radiquen  los  archivos  en  que  se 
encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al (promotor) a 
dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte 
por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que 
prescribe esta Ley».
Por tanto, pese a la alegación de la recurrente, conceptualmente no resulta de 
aplicación este procedimiento a un supuesto como el presente, en el que no se pretende 
solicitar la inscripción de un derecho real sobre finca ajena, sino la inscripción del 
derecho de dominio de una finca que se dice ser propia.
Por todo ello, el presente recurso ha de ser desestimado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.