BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46249
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7074 Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24, por la que se deniega la 
rectificación de una inscripción registral.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  I.  L.  M.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Madrid número 24, don José Ángel Gutiérrez García, por 
la que se deniega la rectificación de una inscripción registral.
Hechos
I
Mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad de Madrid número 24 
se solicitó la rectificación de una certificación ya emitida y, en el caso de haber sido 
correctamente expedida, la rectificación del Registro.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Madrid número 24, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento  presentado  por  D.  I.  O.  S.,  el  día  17/07/2019,  bajo  el  número  de 
entrada 1565, en representación de Doña I. L. M. y que corresponde a una instancia, de 
fecha 17/07/2019, acuerda que no procede la rectificación solicitada en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
Doña Belén Martínez Gutiérrez, Registradora de la propiedad interina del Registro de 
la propiedad de Madrid número 24, expidió certificación el día 19 de junio de 2.019 
comprensiva de la descripción de la finca.
Con posterioridad el 4 de julio de 2019, se expide nueva certificación, aclarando que 
la anterior había sido correctamente extendida.
El día 17 de julio de 2019, doña I. L. M., presentó una instancia, manifestando que en 
el escrito que había presentado con anterioridad bajo el número 1442 entrada de esta 
oficina,  se  había  solicitado  primero,  con  carácter  principal,  que  se  rectificara  la 
certificación expedida el 16 de junio de 2019, y segundo y con carácter subsidiario si se 
consideraba que la certificación era correcta se rectificara el registro al amparo de los 
artículos 40. C y 217 de la hipotecaria entendiendo que al practicarse la inscripción 
segunda se había producido un error de concepto. e.
No se ha aportado a este Registro de la propiedad, la escritura que motivó la citada  w.b
inscripción segunda de la finca registral 12.812 que es continuación de la finca 32.958  74ww
del aDnetli gRueog Risetrgoi sdtreo l an úpmroeprioe ddaods .resulta lo siguiente:
1.º  En  la  inscripción  primera,  de  la  finca  registral  32.958,  consta  la  siguiente
descripción:  “Urbana:  (…)  de  esta  Capital.  Comprende  una  superficie  construida
aproximada de ciento treinta y tres metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados y 
útil también aproximada de ciento cuatro metros con ochetna [sic] y dos decímetros 
cuadrados distribuidos en dos vestíbulos, estar comedor, cuatro dormitorios, cocina, 
cuarto de aseo de servicio, cuarto de baño y una terraza que da al resto de la finca 
propiedad de Doña N. E. V. Se destina a vivienda y dispone de dos accesos, uno 
principal y otro de servicio y considerando su entrada principal, Linda: derecha entrando, 
el pido [sic] (…); izquierda resto de finca propiedad de Doña N. E. V.; fondo, finca de (…) 
y patio de luces; y al frente, hueco de escalera, galería de paso, otro patio de luces y en 
parte con el piso (…) Representa una cuota o participación en el valor total de la finca, 
elementos comunes y gastos de un entero con cuarenta y una centésimas por ciento. A 
este piso se le asigna el anejo señalado con el número treinta y seis de una superficie 
aproximada de diez metros cuadrados.” Dicha inscripción se practica con fecha 23 de 
agosto de 1.966.
2.º  En la inscripción segunda de fecha 18 de diciembre de 1.967 practicada en 
virtud de la escritura otorgada el 24 de agosto de 1.967 ante el Notario de Madrid Don 
Ricardo López Paredes, se expresa, que “la finca aparece descrita en la inscripción 
primera, como en el documento presentado, en el cual se hace constar que si bien en el 
Registro aparece que este piso tiene un anejo, (…) en la planta de sótano, de unos 10 
m2, es lo cierto que tal anejo no existe, y a este piso por tanto no le corresponde anejo 
alguno”. Dicha manifestación aceptada por el transmitente y adquirente de la finca debía 
de venir reflejada en la escritura que motivó la inscripción, y por ello se trasladó al 
Registro de la propiedad. La escritura no se aporta ahora, a los efectos de que se pueda 
valorar  un  posible  error  material.  Circunstancia  poco  probable  ya  que  dicha 
manifestación  o  declaración  de  voluntad  aparece  recogida  también  en  los  mismos 
términos con relación a otras fincas de la misma propiedad horizontal.
Por ejemplo con relación a otra finca de la misma propiedad horizontal se dice en su 
inscripción  segunda:  “descrito  en  la  inscripción  primera,  como  en  el  documento 
presentado, el cual se hace constar que si bien en el título aparece que este piso tenía 
un anejo en la planta de sótano, es lo cierto que tal anejo no existe y a este piso por lo 
tanto no le corresponde anejo alguno.”
3.º  Al haber entendido los sucesivos Registradores de la propiedad que se trataba 
de una verdadera aclaración de la descripción de la finca, los citados anejos no se han 
incluido en la publicidad registral proporcionada con posterioridad y relativa a las citadas 
fincas.
Esta descripción de la finca es la que figura en el Registro desde el año 1967, así 
como en las sucesivas y posteriores transmisiones de la finca.
Fundamentos de Derecho:
Señala el art 40 L.H.
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o 
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por 
el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
c[sic]) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se 
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d)  Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que 
hubiere  motivado  el  asiento  y,  en  general,  de  cualquier  otra  causa  de  las  no 
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en  s
su defecto, resolución judicial. oe.
Por su parte el art. 211 de la L.H. señala: Los errores cometidos en los asientos del  w.
RcoengcRiseetprcotoo ga.i eqnudeo s elo sre afiretríceu elol sa psaigrtuaiednot ecs)  ddeel  alar tíLc.uHlo u cnuaa rseenritea , dpeo drerágnla sse or  mpraotceeridailmesie on tdoes   2020-7074n https://ww
de rectificación registral de errores.
Primero.  Lo primero que procede es valorar si en el registro se ha producido o no 
un error al practicarse la inscripción.
Un dato determinante para valorar si existe o no un auténtico error, está en que la 
declaración  de  la  inexistencia  del  anejo,  se  realiza  en  la  primera  inscripción  de 
transmisión de la finca, es decir que la escritura que motivo la modificación de la 
descripción  de  la  finca,  se  otorgó  tanto  por  las  personas  que  habían  realizado  la 
declaración de la división horizontal de la finca (y posibles constructores del edificio, y 
por lo tanto personas que debían de conocer cuál era la situación de hecho de la finca, 
en la realidad) y el primer adquirente de la vivienda.
Segundo.  Por  lo  tanto  considero  que  no  se  produjo  un  error  al  practicar  la 
inscripción, sino que el Registrador se limitó a recoger la declaración de voluntad del 
constructor de la finca y del primer adquirente, acerca de la inexistencia de un elemento 
de hecho (el anejo) que por lo mismo fue eliminado de la descripción de la finca.
Tercero.  En el caso de que por hipótesis, se considerara que existe un error de 
concepto, éste no resulta con claridad del Registro, por lo que el mismo sólo podrá 
rectificarse con el consentimiento unánime de todos los interesados (entre los cuales 
está la propia comunidad de propietarios) o una providencia judicial que lo ordene tal y 
como indica el artículo 217 de la ley hipotecaria citado por el propio solicitante de la 
rectificación.
Por todo lo anterior acuerdo que no procede la rectificación solicitada.
Contra esta calificación (…)
Madrid,
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ángel 
Gutiérrez García registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 24 a día seis de agosto 
del año dos mil diecinueve.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de San Sebastián de los Reyes número 1, don Rafael Calvo González-
Vallinas,  quien  confirmó,  el  día  13  de  agosto  de  2019,  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Madrid número 24 al entender que no había error, «ni 
material ni de concepto».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña I. L. M. interpuso recurso el día 22 de 
noviembre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Manifestaciones.
Primera.–A continuación resumimos los antecedes necesarios para la resolución del 
recurso.
I.–El 17/6/2019 se presentó escrito en el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 
(…) solicitando certificación literal de la finca n.º 45 del edificio sito en Madrid, calle (…), 
de la que soy propietaria, solicitando que la certificación fuera comprensiva sólo de su  s
descripción,  tomándola  de  su  propio  historial  jurídico,  completada  con  los  datos  oe.
referentes a ella de la finca matriz. El solicitante tenía interés en que en la certificación se  w.
fhiniccieaLr,aa y  c cqeournteisf ictcaoarnc suiótnan   aesnnoe llijacoi t ianddsecasr tisipneca iedóxonp  daide ig ólaa er dal ij1ve9i sq/i6óu/ne2  0hv1oie9rin z(eo.. n.u)t,ta iplli ezdareon  ldaeo nf i ndlace asm dmiesa mqtrauiz en. oa dcqounisritóa blaa   2020-7074n https://ww
el  anejo  que  debía  constar,  y  además  se  refería  a  otras  cuestiones  ajenas  a  su
descripción, que era lo que se había solicitado. En esta certificación se señalaba que en  Bc
la inscripción 1.ª de la división de la finca constaba que tenía un anejo, pero que en la 
inscripción 2.ª se hace constar que en la escritura de compraventa se indicada que pese 
a que en el Registro consta que esta finca tiene un anejo, es lo cierto que tal anejo no 
existe.
II.–El 2/7/2019 se presentó solicitud ante el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 
24 (…) solicitando que se rectificara la certificación, ya que según su inscripción 1.ª y 
según la inscripción de la división horizontal, la finca tenía un anejo; o si se consideraba 
que la certificación era correcta, que se rectificase el Registro por haberse producido un 
error de concepto, al haberse dado valor de rectificación a una simple mención contenida 
en una escritura de compraventa, mención que tuvo acceso irregular al Registro, en la 
que se hizo constar de manera también irregular que pese a que en el Registro consta 
que esta vivienda tiene un anejo, es lo cierto que tal anejo no existe.
El 4/7/2019 se contestó por el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 mediante un 
escrito sin motivación jurídica y sin indicación de medios y plazos para recurrir (…) 
señalando que la certificación había sido correctamente extendida, sin perjuicio de que el 
interesado pudiera solicitar la rectificación del Registro (lo cual ya se había solicitado).
III.–El 17/7/2019 se presentó escrito en el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 
(…) reiterando la solicitud de rectificación que ya se había formulado mediante escrito 
de 2/7/2019, y solicitando que se motivara jurídicamente la decisión que se tomara y se 
indicaran medios y plazos para recurrir tanto la contestación de 4/7/2019, como la 
contestación que se diera al escrito.
Paralelamente, el 24/7/2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 
24 una solicitud de calificación sustitutoria del escrito presentado el 2/7/2019 (…).
El 6/8/2019 el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 emitió calificación negativa 
(…), entendiendo, en pocas palabras, que la mención contenida en una escritura de 
compraventa que tuvo acceso al Registro, en la que se hizo constar que pese a que en 
el Registro consta que esta vivienda tiene un anejo, es lo cierto que tal anejo no existe, 
fue considerada por los sucesivos Registradores de la Propiedad como una verdadera 
aclaración de la descripción de la finca, y que el Registrador se limitó a recoger la 
declaración de voluntad del constructor de la finca y de su primer adquirente, acerca de 
la existencia de un elemento de hecho (el anejo) que fue eliminado de la descripción de 
la finca.
A continuación se reproducen los hechos y los fundamentos de derecho de la 
calificación negativa que se recurre: (…).
La solicitud de calificación sustitutoria que se presentó el 24/7/2019 no ha tenido 
respuesta,  ni  ha  sido  objeto  de  tramitación  alguna  de  la  que  hayamos  tenido 
conocimiento.
IV.–Previa realización de consulta al Colegio de Registradores sobre el cuadro de 
sustituciones, el 9/8/2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de San Sebastián 
de  los  Reyes  n.º  1  solicitud  de  calificación  sustitutiva  (…),  que  fue  calificada 
negativamente el 13/8/2019 (…), señalando que no procede la rectificación solicitada por 
mera  instancia  de  un  propietario,  siendo  preciso  acuerdo  unánime  de  la  Junta  de 
propietarios, sin que se trate de un error, ni material ni de concepto.
V.–Se interpone el presente recurso contra la calificación negativa de 6/8/2019 del 
Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24, confirmada por la calificación sustitutoria 
de 13/8/2019 del Registro de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1.
Con el fin de aportar toda la información y documentación que pueda ser relevante, 
adjuntamos  también  con  este  recurso  y  como  complemento  de  las  alegaciones  s
certificación de 24/1/2019 expedida por el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24, de  oe.
la inscripción de la obra nueva y división horizontal del edificio del que forma parte la  w.
finca de mi propiedad (…). 74ww
PropAieddjuandta dmeo Ms adtarimd bnié.ºn 2 4c e(…rti)fi,c raeclaiótinv a eax poetrdai dfian cae ld e4 /l3a/ 2m0i1sm9 ap eodr ifiecal cRióeng, iasctrroe dditaet ivlaa 
dlueg aqru ea  clau ainnsdcor ispec ioótno r2g.óª,  lase egsúcnri tluar ac udael  ceol manperajov eqnutae  dceo nlas tfain ecna  dlae  dmivi ispiróonp iheodraizdo qnutael  deion   BOE-A-cable e
realidad  no  existía,  los  promotores  ya  habían  vendido  otra  finca  a  un  tercero  no 
interviniente en ese otorgamiento, y que dicha venta había tenido acceso al Registro (es 
decir, que los promotores y otorgantes de esa escritura ya no eran dueños de la totalidad 
del edificio).
Adjuntamos  igualmente  fotocopia  de  una  nota  simple  cuya  existencia  hemos 
conocido recientemente (…), en la que consta la inscripción de la división horizontal de la 
finca matriz, con renglones tachados en la inscripción 1.ª, y una anotación manuscrita al 
margen “Ver inscripción 2.ª” “Ojo”, todo lo cual es manifiestamente irregular.
Segunda.–En la división horizontal de la finca 29.779 del Registro de la Propiedad n.º 
24 de Madrid, según su inscripción 3.ª, consta que el local n.º 3 y la totalidad de los pisos 
del inmueble tienen un anejo, al que se asigna un número de orden.
En la inscripción separada de cada uno de los elementos independientes anteriores, 
se expresa de nuevo el número de orden y la superficie que se atribuye a cada uno de 
dichos  anejos.  Concretamente,  al  piso  numero  45  (registral  32.958),  según  su 
inscripción 1.ª, le corresponde el anejo 36 con una superficie de 10 metros cuadrados.
En  la  inscripción  4.ª  de  la  finca  matriz  se  realizan  diversas  rectificaciones  del 
contenido de la 3.ª De tales modificaciones solo interesa aquí la siguiente:
a)  Se suprime un anejo, por lo que los 58 primitivos pasan a ser 57 (página 15 de la 
certificación expedida por la Registradora Doña Almudena del Río Galán el 24/1/2019 
[…]).
b)  El  anejo  suprimido  es  el  que  tenía  el  local  n.º  3  de  la  división  horizontal 
(página 15 de la certificación indicada).
c)  Se reitera que el anejo suprimido es el que tenía en el local n.º 3 y se aclara que 
“lo demás no modificado... de las inscripciones 2.º y 3.º queda subsistente y en vigor, 
debiendo aclarar por último que el anejo suprimido es decirla superficie que ocupaba y 
que estaba señalada con el número uno (que era asignado al local número tres, como 
puede verse en la página 5 de la certificación) pasa a ser elemento común del inmueble 
y que no varía la numeración de los anejos por estimarse innecesaria” (página 17 de la 
certificación).
Al practicarse la inscripción 4.º de la finca matriz, de subsanación o rectificación, sólo 
se extendieron tres notas marginales. Dos de ellas, al margen de sus inscripciones 2.ª 
y  3.ª,  para  indicar  que  quedaban  modificadas;  y  otra  al  margen  de  la  propia 
inscripción 4.ª, que es una nota de referencia a las inscripciones separadas de las dos 
nuevas fincas que se habían formado en la modificación de la propiedad horizontal (que 
por  cierto  tiene  la  fecha  equivocada,  pues  pone  11/1/1966,  cuando  debió 
decir 11/1/1967).
Ninguna nota ni, por supuesto, ninguna inscripción de rectificación figura en el folio 
de la finca 32.958, que es el piso número 45 de la división horizontal. Lo cual significa 
que al inscribirse la escritura de rectificación se entendió (y se entendió bien) que la 
modificación solo afectaba, en lo que se refiere a los anejos, al elemento número 3 de la 
división horizontal, es decir, al local en planta baja que tenía el anejo número 1 y que 
dejó de tenerlo a partir de la rectificación.
Por tanto, la inscripción 1.ª de la finca 32.958, según el artículo 1.º de la Ley 
Hipotecaria, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y debe producir sus efectos 
mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en dicha Ley. Y en 
dicha inscripción consta que “a este piso le asigna el anejo señalado con el número 
treinta y seis de una superficie aproximada de diez metros cuadrados”.
Sin embargo, y por razones que se desconocen, en la inscripción 2.º de esta finca,  e.
de venta, se dice que el documento presentado (la escritura de compraventa) se hace  w.b
constar que “si bien en el Registro aparece que este piso tiene un anejo, el numero  74ww
tarneeinjota n yo  seexiiss,t ee, ny  pal aensttae  dpeis os óptoarn toa,n dtoe  nuon oles  cdoirerze smpoentrdoes  acnueajdor aadlgousn, oe”s lo cierto que tal
fondEos ltaa  deexstrcarñipac iómna ndiefe lsat aficniócan  mheactrhiza  (peonc loa  qtieume pdoe sdpeusépsu dées  sduep rhimabire srsoelo  ruenc tiafinceajdoo  sae 
aclaró que el número de anejos existente era de 57) más que una autentica rectificación 
tiene un valor parecido al de una mención y por tanto no debe tenerse en cuenta.
Que no se trata de una rectificación lo demuestra:
a)  Que no se puso una nota, como debió hacerse, al margen de las inscripciones 
rectificadas,  que  debieron  serlo  la  propia  vivienda  número  cuarenta  y  cinco 
(registral 32.958) y la finca matriz (registral 29.779), ya que ambas fincas resultaban 
afectadas por la manifestación de que la vivienda número cuarenta y cinco no tenía 
ningún anejo (artículos 317 y 318 del Reglamento Hipotecario).
b)  Que  en  el  acta  de  inscripción  de  la  compraventa  (inscripción  2.ª  de  la 
finca 28.958) se inscribe solo el título de compraventa, pero no se hace referencia a que 
se haya inscrito ningún título de rectificación (artículo 9 de la Ley Hipotecaria).
c)  Que en lugar de lo anterior, lo único que se hace (y no se sabe en qué momento) 
es tachar las líneas 19 a 21 del asiento (la inscripción 1.ª), que son precisamente las que 
dicen que a esta vivienda le corresponde un anejo con una superficie aproximada de 
diez metros cuadrados. Esta tachadura es completamente ilegal, porque el artículo 215 
de  la  Ley  Hipotecaria  prohíbe  salvar  incluso  los  simples  errores  materiales  con 
enmiendas, tachas ni raspaduras. Y además, se escriben al margen las palabras “Ver 
inscripción 2.ª” y “Ojo” que no pueden considerase notas marginales, porque ni tienen 
fecha ni firma del registrador (se acompaña, como documento complementario, fotocopia 
de las inscripciones 1.ª, 2.ª y 3.ª, de la finca 32.958, en sus folios 166 y 167).
d)  Que  si  se  hubiera  practicado  una  rectificación  de  la  vivienda  n.º  45,  con 
supresión de su anejo n.º 36, que tenía una superficie de diez metros cuadrados según 
la inscripción 1.ª de dicha finca (registral n.º 32.958), la consecuencia obligada de dicha 
rectificación tenía que haber sido aclarar el destino de los diez metros cuadrados de 
superficie que ocupaba este anejo, que podían haberse destinado a zona común o a 
ampliar la superficie de los anejos colindantes.
A todo lo anterior hay que añadirle lo siguiente: se ha solicitado del Registro de la 
propiedad n.º 24 de Madrid certificación de inscripción de venta de cualquier elemento 
independiente de la finca matriz de la que forma parte la registral 32.958 que sea anterior 
al día 18/12/1967. El objeto de dicha petición ha sido determinar si cuando se hizo la 
inscripción 2.ª de la finca 32.958 (en la que aparecía la mención de que esta finca no 
tenía  ningún  anejo),  la  totalidad  de  la  finca  matriz  seguía  perteneciendo  única  y 
exclusivamente  a  los  dos  matrimonios  que  figuran  como  vendedores  y  fueron  los 
promotores de la división horizontal o si, por el contrario, ya figuraban en el Registro 
otros propietarios de elementos independientes en virtud de alguna compra que hubiera 
llegado con anterioridad. Pues bien, según la certificación expedida por Doña Almudena 
del Río Galán con fecha 24/3/2019 (que se adjunta como documento complementario), 
con  anterioridad  al  18/12/1967  se  inscribió  en  la  venta  de  la  registral  32.904, 
perteneciente  al  mismo  edificio,  inscripción  realizada  con  fecha  10/6/1967.  Y  no 
solamente la inscripción de esta otra venta fue anterior a la de la registral 32.958, sino 
que sus respectivas escrituras fueron otorgadas en diferentes fechas ante el mismo 
Notario. Primero fue la de la finca 32.904, cuya escritura se otorgó el 15/2/1967; y 
después se hizo la de la finca 32.958, cuya fecha fue de 24/8/1967 (debe advertirse que 
se solicitó solamente certificación de una finca inscrita antes del día 18/12/1967 y que ha 
aparecido una finca, lo que no significa que no pueda haber más de una que se 
encuentre en la misma situación; aunque para el fin que se pretende es indiferente que 
hubiera una sola o varias). e
Lo anterior tiene una gran importancia a los efectos de solicitar la rectificación del  bo
error que se pretende. Si se considera que al hacerse la inscripción 2a de la finca 32.958  74ww
s(ceo nhsizisot eunntae  aeunt elan tsicuap rreescitóifnic daeci óunn  daenle Rjoe qguisetr oe,s thaa fyin qcuae t eandívae srteirg úqnu ee ld ticíthualo  rceocntifsictiatuctiióvno 
adret íclau lop r1o7p.i6e ddaed l ah oLreizyo dneta lla),  Pnroosp iesditúaad  Hanotreiz ounnt asl,u speugeúsnto e ql cuuea ilm lopso anceu lear daopsl icdaec liaó nju ndteal 
de propietarios requerirán unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  titulo  constitutivo  de  la 
propiedad horizontal.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley 
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en 
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que 
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
La consecuencia de todo lo expuesto es que se ha cometido un error al practicar la 
inscripción 2.ª de la finca 32.958.
Si se considera que el error procede de falsedad, nulidad o defecto del título, la 
rectificación precisará el consentimiento del titular, Doña I. L. M., que es el titular actual 
de  la  vivienda  número  45,  quien  da  su  consentimiento  (artículo  40.d  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Y si se entiende que la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error del propio asiento, 
el  artículo  40.c)  de  la  propia  Ley  nos  lleva  a  su  artículo  217,  que,  además  del 
consentimiento del interesado, exige también la conformidad del Registrador.
En todo caso, solicito la rectificación del Registro, al amparo del artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria.
Tercera.–En la calificación desfavorable del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 
24 se afirma que la manifestación “...si bien en el Registro aparece que piso tiene un 
anejo (...), es lo cierto que tal anejo no existe, ya este piso por tanto no le corresponde 
anejo alguno”, se trata en realidad de una mera aclaración de la descripción de la finca.
Sin embargo, resulta evidente que no puede considerarse como una mera aclaración 
lo que en realidad supone una modificación de un aspecto esencial de la descripción de 
la finca, como lo es la existencia o inexistencia de anejo destinado a garaje, cuya 
existencia consta en la división horizontal de la finca matriz y en la inscripción primera de 
la misma finca.
La aclaración, o mejor dicho, modificación de la descripción de la finca debía haberse 
realizado  junto  con  una  modificación  de  la  división  horizontal  del  edificio,  finca 
matriz  29779,  ya  que  en  esa  división  horizontal  consta  que  a  esta  vivienda  le 
corresponde el anejo.
Esa modificación de la división horizontal no se ha producido, y en la división 
horizontal del edificio sigue apareciendo el anejo correspondiente a esta vivienda.
Se afirma en el fundamento de derecho primero de la calificación negativa que la 
escritura que modificó la descripción de la finca se otorgó por las personas que habían 
realizado la declaración horizontal de la finca y el primer adquirente de la vivienda, pero 
como hemos señalado más arriba esta cuestión es irrelevante, ya que estas personas 
carecían  de  legitimación  para  modificar  la  división  horizontal,  debido  a  que  los 
promotores ya habían vendido algunas de las fincas a personas que no intervinieron en 
el otorgamiento de la escritura que modificó la descripción de la finca.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley 
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en 
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que 
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
El artículo 33 de Ley Hipotecaria establece que “la inscripción no convalida los actos 
o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Y es evidente que la alteración del 
título constitutivo de la propiedad horizontal se hizo por personas que, en el momento de 
otorgarse la escritura de venta, no eran los únicos propietarios del edificio, con lo cual se 
infringió la norma imperativa del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige  s
unanimidad de todos los propietarios. De modo que esto nos lleva al artículo 6.3.º del  oe.
Código Civil, según el cual son nulos los actos o contratos contrarios a las leyes. w.
Cuarta.–En la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24  74ww
tsaem hbaiécne  sceo ndsitcaer  qquuee  ensot ati esnuep uaensetjao  “daecslatirnaacdióon a”  dgea rlaaj ed,e as cpreipscaiór nd ed eq ulae  fainscí ac,o pnosrt ela e nq ueel 
Rlae pgriosptrioe,d aapda hreocriez ornetcaol.gida también en los mismos términos en relación a otras fincas de  BOE-A-cable e
No se dan más detalles de estas inscripciones, pero este dato nos permite sospechar 
que  el  problema  consistió  en  que  la  edificación  tenía  una  planta  destinada  a 
aparcamiento, y los promotores contemplaron asignar una plaza de aparcamiento a cada 
vivienda, pero después de declarar la obra nueva y constituir la propiedad horizontal 
debieron caer en la cuenta de que el aparcamiento no era lo bastante grande como para 
asignar una plaza a cada vivienda respetando la normativa administrativa de aplicación.
Si esto fuera lo ocurrido, al parecer a los promotores no se les ocurrió otra idea que 
continuar vendiendo fincas, limitándose a decir en las escrituras de compraventa que 
aunque en el Registro figuraba un anejo, en realidad el mismo no existía, pero sin 
modificar la declaración de obra nueva y la división horizontal.
En esta situación registral se fueron produciendo sucesivas transmisiones de la finca, 
que lógicamente se realiza con cuanto a la misma le es inherente y accesorio.
Los compradores no tenían razones para pensar que la finca carecía de anejo, ya 
que el mismo existía y le correspondía a la finca según la inscripción de la división 
horizontal (y dicho sea de paso, lo cierto es que los sucesivos titulares han venido 
haciendo uso de la planta destinada a aparcamiento en las mismas condiciones que los 
demás copropietarios del inmueble).
Por lo tanto, si resulta que no es posible que todos los titulares de las viviendas que 
según la división horizontal tienen un anejo destinado a garaje hagan uso de la planta 
destinada a aparcamiento, habrá que modificar la declaración de obra nueva y modificar 
la división horizontal para implementarla solución que sea precisa, pero respetando el 
derecho de quienes adquirieron su vivienda constando en la división horizontal que le 
correspondía un anejo (cómo se resuelva el problema, si es que ese es el problema, es 
otra cosa).
Quinta.-La calificación sustitutoria del Registro de la Propiedad de San Sebastián de 
los Reyes n.º 1 señala que “...no procede la rectificación solicitada (inclusión de un 
anejo) por mera instancia de! propietario” ya que “Sería preciso acuerdo unánime de la 
junta de propietarios sin que se trate de un error, ni material ni de concepto”.
Efectivamente, la exclusión o inclusión de un anejo en la división horizontal requiere 
unanimidad de los propietarios, pero precisamente faltó esa unanimidad para excluir el 
anejo en el presente caso; estamos por tanto ante un error material o de concepto, ya 
que se tomó como válida modificación de la descripción de la finca una manifestación 
que no lo era.
Sexta.–Dejo constancia a los efectos oportunos de mi queja y protesta por el hecho 
de que la contestación a nuestro escrito de 2/7/2019, entrada 1442, asiento 1294, 
diario 47, no cumplió los requisitos del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, ya que no 
contiene motivación jurídica, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, ni indica 
medios de impugnación, órganos ante los que recurrir y plazos para hacerlo.
Del mismo modo dejo constancia de mi queja y protesta por no haberse dado trámite 
a la solicitud de calificación sustitutoria presentada el 27/4/2009, y no haberse dado por 
el Registro de la propiedad de Madrid n.º 24 indicación del cuadro de sustituciones, lo 
cual  supone  infracción  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  19.bis  párrafo  4  de  la  Ley 
Hipotecaria, y 5 y siguientes del Real Decreto 1039/2003.
Las anteriores infracciones suponen vulneración del derecho de defensa consagrado 
en el artículo 24 de la Constitución, de modo que el presente recurso debe resolverse 
evitando dicha vulneración.
Por todo lo expuesto,
Solicito: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, y en su virtud  s
dicte resolución por la que se rectifique el Registro, al amparo de los artículos 40 y 217  oe.
de la Ley Hipotecaria, entendiendo que al practicarse la inscripción 2.ª de la finca 32.958  w.
se produjo un error de concepto, consistente en que se dio el valor de una rectificación  74ww
irnesgcisritpracli óanl  1p.áªr,r acofom doe e lna  eels dcorictuurma ednet oc opmrepsreanvteandtoa  eenn  eel l cquuael  ssee  hdaiccee  “cdoenssctarirto q eune  seil  b[sieicn] 
seónt aenl oR, edgei sutnroo sa dpiaerze mcee tqrouse  ceusatder apdisoos ,t ieesn elo  ucnie raton eqjuoe,  etal l naújemneor on o( …ex)i,s teen,  yl aa  pelsatnet ap isdoe,   BOE-A-cable e
por tanto no le corresponde anejo alguno”, pues tales palabras no implican una auténtica 
rectificación y solo tienen valor de una simple mención, que no debe tenerse en cuenta 
conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria y deben ser canceladas por el Registrador 
a instancia de parte interesada.»
V
El registrador emitió informe el día 2 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 39, 40, 97, 201 y 211 a 220 de la Ley Hipotecaria; 275 y 314 
a 331 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 10 y 21 de noviembre de 2003, 4 de abril de 2006, 14 de 
marzo y 4 de octubre de 2007, 23 de diciembre de 2008, 10 de junio y 9 y 11 de 
noviembre de 2009, 7 de abril de 2011, 15 de septiembre de 2015, 29 de julio de 2016, 6 
de junio y 19 de septiembre de 2017 y 12 de enero, 23 de marzo, 18 de abril, 17 de 
mayo, 31 de julio y 13 de septiembre de 2018.
1.  Se debate en este recurso si procede la rectificación de un asiento registral.
Son hechos relevantes para la resolución de este recurso.
– En  el  historial  de  la  finca  número  12.812  (que  es  continuadora  de  la  finca 
número 32.958 del Registro de la Propiedad de Madrid número 2, del que se demarcó 
Madrid número 24) figura en la primera inscripción de obra nueva y división horizontal de 
fecha 23 de agosto de 1966 que la vivienda respecto de la cual se solicita la certificación 
tiene como anejo, el trastero número 36.
– En la segunda inscripción, de fecha 18 de diciembre de 1967, la vivienda se vende 
por  el  promotor,  constando  en  la  inscripción  que  «la  finca  aparece  descrita  en  la 
inscripción primera, como en el documento presentado, en el cual se hace constar que si 
bien en el Registro aparece que este piso tiene un anejo, el número 36, en la planta de 
sótano, de unos 10 m2, es lo cierto que tal anejo no existe, y a este piso por tanto no le 
corresponde anejo alguno, el anejo no existe». Por ello el trastero no figura en las notas 
simples emitidas relativas a la finca.
– La recurrente solicita que se expida una primera certificación comprensiva de su 
descripción,  tomándola  de  su  propio  historial  jurídico,  completada  con  los  datos 
referentes a ella de la finca matriz, que fue expedida. Posteriormente solicita, «primero, 
con  carácter  principal,  que  se  rectifique  la  certificación  expedida  y  segundo  y  con 
carácter subsidiario si se considera que la certificación es correcta, se rectifique el 
registro». No se aporta la escritura que motivó la inscripción segunda y que supuso la 
supresión del trastero anejo.
El registrador entiende que no ha lugar a la rectificación solicitada, indicando a la 
recurrente que puede acudir a los medios establecidos para rectificar el registro y ante la 
negativa del registrador la recurrente insta la intervención del registrador sustituto que 
emite la calificación el día 13 de agosto de 2019. Entre medias, la recurrente vuelve a 
presentar  una  instancia  en  el  Registro  pidiendo  nuevamente  que  se  rectifique  la 
certificación  solicitada,  o  en  su  caso  la  inscripción  registral,  que  será  objeto  de  s
calificación el 6 de agosto de 2019, siendo esta última calificación la que se impugna. e.
2.  Como cuestión previa antes de entrar a analizar el defecto de fondo de la nota de  w.
calificación,  debe  decidirse  si  el  recurso  que  da  origen  a  esta  Resolución  se  ha  74ww
pcoremsoe netal dreog ois tnraod eonr  paldamzoit eyn,  pcoorm taon fteoc, hsai  ddeeb lea  scearl iaficdamciitóidno i ma ptruágmniated.a T laan dtoe  la6  rdeec uargreonsttoe 
Mdein i2s0te1r9io  yd ec oJnussttaic iac oeml doí af e1c1h dae  fneohvaiceimenbtree  ddee  2e0n1tr9a.d Sai nd eeml breacrugros,o d ee nla  edlo cRuemgeisntrtoa cidóenl   BOE-A-cable e
aportada tanto por la recurrente como por el registrador no resulta la fecha fehaciente en 
la que la calificación ha sido notificada. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina 
que el plazo para la interposición de recurso es de un mes computado desde la fecha de 
la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que el 
cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo 
dispuesto  en  la  Ley  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  del 
Procedimiento Administrativo Común
Tal  y  como  establece  el  artículo  40.4  de  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del 
Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones  Públicas,  a  los  solos 
efectos de entender cumplida la obligación de notificar dentro del plazo máximo de 
duración de los procedimientos, será suficiente la notificación que contenga, cuando 
menos, el texto íntegro de la resolución, así como el intento de notificación debidamente 
acreditado. Dado que no consta de modo fehaciente la notificación de la calificación se 
entiende, como resulta del párrafo tercero del mismo artículo, que las notificaciones 
surtirán  efecto  a  partir  de  la  fecha  en  que  el  interesado  realice  actuaciones  que 
supongan  el  conocimiento  del  contenido  y  alcance  de  la  resolución  o  interponga 
cualquier recurso que proceda. Por tanto, como sostiene reiteradamente este Centro 
Directivo (cfr. Resolución 25 de abril de 2014) si la notificación practicada omite alguno 
de los requisitos formales a que debe someterse o no es acreditada por el registrador, 
tiene como lógica consecuencia que el recurso no puede estimarse extemporáneo.
3.  Igualmente procede recordar la doctrina de esta Dirección General en relación 
con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas, la Resolución de 13 de septiembre 
de 2018), según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la 
doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del 
expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es 
exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como 
resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. No tiene en consecuencia por 
objeto cualquier otra pretensión del recurrente, como las quejas manifestadas por la 
recurrente relativas a la forma de proceder en el Registro o por los tramites que se dieron 
al solicitar la calificación sustitutoria.
Además a tenor de lo señalado en el mismo artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, 
el recurso sólo puede versar sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en 
su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título o los 
títulos presentados para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos o 
datos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones (cfr. 
Resolución de 31 de julio de 2018), como son las certificaciones de otras fincas que se 
acompañan al recurso.
4.  Entrando  en  el  fondo  del  asunto,  debe  decidirse  si  procede  rectificar  la 
inscripción segunda de una finca, que a su vez rectifica la descripción de la finca de la 
inscripción primera, en el sentido de hacer constar que el anejo que se le atribuye en la 
inscripción primera, en realidad no existe, no teniendo la vivienda, anejo alguno.
Sostiene el registrador en su nota de calificación que la supresión del anejo se hizo 
constar porque así resultaba de la primera escritura de venta de la vivienda que dio lugar 
a la inscripción segunda, y que la misma se otorgó por el promotor del edificio y el primer 
propietario de la vivienda controvertida y por tanto, y dado que no se aporta dicha 
escritura de venta de la que pueda resultar claramente que la supresión del anejo 
pudiera ser un error y no consta el consentimiento de la junta de propietarios, no procede 
la rectificación solicitada. La recurrente, por su parte, alega que tal rectificación de la  s
descripción de la finca no fue tal, ya que no se puso nota de rectificación ni en la finca  oe.
rectificada ni en la matriz y tampoco se hizo constar en el acta de inscripción. Además,  w.
aporta varias certificaciones de fincas del mismo edificio que se vendieron antes que su  74ww
fvinecnata,  ldoe q luae  qpuoen dhroíay  dees  msua nviifvieiesntod aq,u lea  aslu epxriesstiiró nm ádse l paronpeijeot aernio sta ennto e ql umeo msuepnotnoe d eu nlaa 
emnotdeinfidcearc, ióense d aecl utíeturdloo  ceosn nsutiltou,t ipvoor  dloe bqeureía n oh adbeebre críoan htaadboe rc aocnc eedlloidso,  adle R megoidsotr oq.ue, a su  BOE-A-cable e
Es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se 
encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto 
no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de 
Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 
y 82 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, practicados los asientos, los mismos se hallan 
bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este recurso, 
revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación 
positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos 
asientos generan.
Toda  la  doctrina  elaborada  a  través  de  los  preceptos  de  la  Ley  y  Reglamento 
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del 
Registro  parte  del  principio  esencial  antes  expuesto  que  afirma  que  los  asientos 
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en 
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones 
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto 
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos 
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento 
atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al 
ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en 
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de 
rectificar conceda algún derecho.
Dicho  esto,  hay  que  distinguir  entre  inexactitud  registral  y  error  del  Registro. 
Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley 
Hipotecaria); el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que 
constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna 
equivocación, bien material, bien conceptual.
Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una 
solicitud. Ahora bien, en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, 
no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y 
como está, de los títulos que causaron la inscripción. Por lo que la rectificación deberá 
practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo 
necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios en tanto que supone una 
modificación del título constitutivo o en su defecto resolución judicial recaída en el 
procedimiento correspondiente en el que podrán ventilarse todas las cuestiones que 
invoca la recurrente no siendo el recurso gubernativo el cauce hábil para resolver estas 
controversias, ni tan siquiera lo relativo a asientos ya practicados, sino únicamente la 
calificación registral que se realiza exclusivamente, de conformidad con el artículo 18 de 
la Ley Hipotecaria, en los títulos presentados y a lo que resulta del Registro.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria, al expresar que la inscripción no convalida los 
actos nulos, refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. Esto no 
obstante, como se ha dicho (cfr. Resolución 4 de julio de 2011), la inscripción no tiene la 
virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo, pero dicha nulidad deberá declararse 
judicialmente en procedimiento entablado contra los titulares registrales.
A mayor abundamiento la solicitud de rectificación del Registro ni si quiera hubiera 
debido ser objeto de presentación. Según la reciente resolución de 28 de noviembre 
de 2019, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de  s
los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les  oe.
atribuyan eficacia registral. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha  w.
reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse  74ww
icnudaunddaob leeml endteo,c udme eimntpoo sicbuley aa ccceosnos atal nRceiag istrreog. isEtsratel  ess ee l csroitleicriitoa  qusee ah,a  dpea plmreasriidai r lea 
ianrtteícrpurloe t4a2ci0ó)n,  qdueel  rperfoehriídboe  perxetceenpdteor  raesgielanmtoe ndtea rpiore (sveidn.t atacimónb iédne  e«ll oasp daertmadáos  3d odceul mmeinsmtoos   BOE-A-cable e
que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral 
alguna». En este caso, una instancia privada no es el cauce para rectificar el Registro 
por lo que no debió ni tan siquiera practicarse el asiento de presentación.
Por todo ello, procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 14 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.