BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 301 Viernes 17 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 155046
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20861 Resolución  de  29  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de 
calificación del registrador de la propiedad de Guadix, por las que se deniega 
la rectificación de la descripción e incorporación de su representación gráfica 
de finca y la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.
En el recurso interpuesto simultáneamente por don A. M. H. contra las notas de 
calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Guadix,  don  Miguel  Ángel  Álvarez 
Delgado, por las que se deniega la rectificación de la descripción e incorporación de su 
representación  gráfica  de  finca  y  la  tramitación  de  un  expediente  de  doble 
inmatriculación, los cuales se tratan conjuntamente en esta Resolución.
Hechos
I
Mediante instancia privada, de fecha 9 de abril de 2021, don A. M. H. solicitaba la 
actualización de la descripción de la finca registral número 2.555 de La Calahorra, 
pasando la parcela de tener una superficie registral de 14.086 metros cuadrados a una 
superficie, según Catastro, de 15.905 metros cuadrados; procediéndose a la tramitación 
del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Mediante posterior instancia privada, de fecha 21 de julio de 2021, se solicitaba el 
inicio de un expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria para la subsanación de una 
doble inmatriculación.
II
Presentada el día 12 de abril de 2021 en el Registro de la Propiedad de Guadix la 
primera de dichas instancias privadas, solicitando el inicio del expediente del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción de la finca y concordar su realidad 
jurídica con la física, una vez tramitado el procedimiento previsto en dicho artículo, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1662 del año: 2021
Asiento N.º: 104 Diario: 178
Presentado el 12/04/2021 a las 10:56:04
Presentante: M. S., A. D.
Interesados: A. M. H.
Naturaleza: Instancia
Objeto: artículo 199 L.H.
Ref: MJ.
Calificación del documento a que se refieren los anteriores datos.
Hechos oe.
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según catastro de quince mil novecientos cinco metros cuadrados; procediéndose a la 
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
En dicho procedimiento, han presentado:
1.  Que con esta fecha extiendo la presente diligencia para hacer constar que en el 
procedimiento que se sigue en este Registro para la incorporación al folio real de la finca 
con  Código  registral  único  18005000991906,  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la misma, ha comparecido G. C. F. con NIF número (…), cuya firma 
ha sido puesta en presencia del Registrador de la Propiedad de Guadix, Don Miguel 
Ángel Álvarez Delgado, para presentar Instancia a la que se le ha asignado el número de 
entrada 3001/2021, y realizar las siguientes alegaciones:
– Que Don F. G. XC-, era propietario de la finca registral 5245 de la Calahorra, sita 
en  el  polígono  1,  parcela  33,  Pago  (…),  le  corresponde  la  referencia 
catastral  18116A001000330000UQ,  cuya  superficie  registral  era  de  5.580’00  metros 
cuadrados.
Se dice que era, hablando en pasado, pues la misma, que proviene de escritura de 
compraventa de la Finca Registral 5245 de La Calahorra, actuando como vendedor Don 
G. F. G. C. y como compradora, Doña R. C. F. del año 1980, ante el notario de Guadix, 
Don Andrés Tortosa Muñoz.
Posteriormente nos encontramos con la escritura de aceptación y adjudicación de 
herencia Finca 5245, como causante; Doña R. C. F. y como herederos, Don G. F. G. C. y 
otros, escritura número 1433 de 30 de noviembre de 1994 ante el notario de Guadix, Don 
Juan Antonio López Frías.
Acto  seguido  al  anterior  acto,  se  procede  a  la  escritura  de  segregación  y 
compraventa, actuando como vendedor Don G. F. G. C. y como compradores, Don F. C. 
F. y otros (Don G. C. F. y Doña C. C. F.), escritura número 1434 de 30 de noviembre 
de 1994 ante el notario de Guadix, Don Juan Antonio López Frías.
En el anterior acto, Finca Registral 5245 de La Calahorra, esta de 5580’00 metros 
cuadrados, es segregada en 4 partes iguales, cada una de ellas de 1395’0 metros 
cuadrados, formando las fincas registrales números 5543, 5544, 5545 y 5245 de La 
Calahorra.
Acompaña como justificación de la misma los siguientes documentos: Informe del 
Técnico Don F. G. C., con mediciones y planos de las parcelas catastrales; escritura de 
herencia número 1433 de protocolo, de 30 de noviembre de 1994 ante el notario de 
Guadix,  Don  Juan  Antonio  López  Frías,  y  escritura  de  segregación  y  compra 
número 1434 de 30 de noviembre de 1994 ante el notario de Guadix, Don Juan Antonio 
López Frías.
2.  Que con esta fecha extiendo la presente diligencia para hacer constar que en el 
procedimiento que se sigue en este Registro para la incorporación al folio real de la finca 
con  Código  registral  único  18005000991906,  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la misma, ha comparecido para realizar las siguientes alegaciones
Que con esta fecha extiendo la presente diligencia para hacer constar que en el 
procedimiento que se sigue en este Registro para la incorporación al folio real de la finca 
con  Código  registral  único  18005000991906,  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la misma, ha comparecido M. C. R., con NIF número (…) y M. C., M. 
C. con NIF número (…), cuyas firmas han sido puestas en presencia del Registrador de 
la Propiedad de Guadix, Don Miguel Ángel Álvarez Delgado, para presentar Instancia a 
la que se le ha asignado el número de entrada 3049/2021, y realizar las siguientes  e
alegaciones: bo
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Pombo, número 170/2008 de protocolo, y las cuales se encuentran dentro de la parcela
catastral 33 del polígono 1, de catastro, junto con la finca 5543 y la finca 5245 de La
Calahorra; de la que hay una invasión total de dicha parcela 33, correspondiente a las 
fincas registrales números 5245, 5543, 5544 y 5545 de La Calahorra.
Acompaña  como  justificación  de  la  misma  los  siguientes  documentos:  planos  y 
mediciones de las parcelas catastrales, por el Técnico Don F. G. C.
3.  Que con esta fecha extiendo la presente diligencia para hacer constar que en el 
procedimiento que se sigue en este Registro para la incorporación al folio real de la finca 
con  Código  registral  único  18005000991906,  de  la  representación  gráfica 
georreferenciada  de  la  misma,  Complejo  El  Castillo  SL,  con  CIF  número  (…),  ha 
presentado telemáticamente, en este Registro, con número de entrada 3096/2021, las 
siguientes alegaciones:
La entidad Complejo el Castillo SL, es titular de la finca registral número 5543 de La 
Calahorra, y que junto con las fincas registrales números 5245, 5544 y 5545 de La 
Calahorra, componen la parcela 33 del polígono 1, invadiendo totalmente dichas fincas, 
en  el  expediente  presentado  por  el  promotor  A.  M.  H.,  oponiéndose  a  dicha 
representación gráfica georreferenciada.
Acompaña como justificación de la misma los siguientes documentos:
1.  Escritura de compra de la Entidad, del Notario Don Gerardo Moreu Serrano, 
número 1401/2018 de protocolo.
2.  Planos y mediciones de las parcelas catastrales 5543, 5544, 5545 y 5245 de La 
Calahorra, por el Técnico Don F. G. C.
Después de haber transcurrido el plazo de alegaciones y a la vista de toda la 
documentación aportada y de las alegaciones presentadas y de que en este supuesto 
existe un conflicto frontal en cuanto al derecho de propiedad y teniendo en cuenta que el 
objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los  procedimientos  de 
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus 
derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, 
además  que  puedan  tener  acceso  al  Registro  situaciones  litigiosas  o  que  puedan 
generar una doble inmatriculación, siquiera parcial, entiende el que suscribe, que lo 
procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas 
o, en su defecto, en la vía judicial sin que competa a este Registrador tomar decisión al 
respecto, suspendiendo por tanto la inscripción de las bases gráficas.
A la vista de la documentación aportada se completará la calificación.
Fundamentos de Derecho.
I
De conformidad con los artículos 9, 199, 209 de la Ley Hipotecaria. I
Acuerdo
– La  suspensión  de  la  inscripción  del  documento  presentado  en  virtud  de  los 
fundamentos de derecho antes expresados.
– La notificación de esta calificación al presentante y al Notario o autoridad que 
expide el documento en el plazo de 10 días hábiles de conformidad con el art. 58, 2 y 48 
de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, y la prórroga del 
asiento de presentación de conformidad con el art. 323 de la L.H.
Contra la precedente calificación podrán (…) bo
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Miguel Ángel  861ww
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subsanar una doble inmatriculación, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 3586 del año: 2021
Asiento N.º: 1192 Diario: 178
Presentado el 21/07/2021 a las 10:36:24
Presentante: M. H., A.
Interesados: A. M. H.
Naturaleza: Documento Privado
Objeto: expediente doble inmatriculación (art. 209 L.H.)
N.º Protocolo: / de 21/07/2021
Ref: APC.
Calificación del documento a que se refieren los anteriores datos.
Hechos
I
El día 21/07/2021 fue presentado el documento de referencia para su inscripción en 
este Registro.
II
Se suspende la apertura del procedimiento para subsanar una doble inmatriculación, 
porque una vez realizadas las investigaciones pertinentes en nuestro archivo, incluido el 
examen de las representaciones gráficas de las que disponemos, y recabados los datos 
pertinentes del Catastro Inmobiliario, no se aprecia la coincidencia de las fincas y, en 
consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación. Debemos tener en consideración, 
que el interesado inició con anterioridad a esta solicitud, el procedimiento previsto en el 
art. 199 de la LH para la inscripción de un exceso de cabida y que finalizó dicho 
procedimiento con resultado negativo por la oposición del titular de la finca registral 
respecto de la que señala que existe la doble inmatriculación. Entendemos, por tanto, 
que solo en el caso de haberse inscrito el exceso de cabida nos encontraríamos ante 
una posible doble inmatriculación.
Fundamentos de derecho:
Art 199 y 209 de la Ley Hipotecaria.
Acuerdo
– La  suspensión  de  la  inscripción  del  documento  presentado  en  virtud  de  los 
fundamentos de derecho antes expresados.
– La notificación de esta calificación al presentante y al Notario o autoridad que 
expide el documento en el plazo de 10 días hábiles de conformidad con el art. 58, 2 y 48 
de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, y la prórroga del 
asiento de presentación de conformidad con el art. 323 de la L.H.
Contra la precedente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Miguel Ángel 
Álvarez Delgado registrador/a de Registro Propiedad DE Guadix a día once de agosto 
del dos mil veintiuno».
III es
Contra las anteriores notas de calificación, don A. M. H. interpuso recurso el día 7 de  w.
septiembre de 2021 mediante escrito en que alegaba lo siguiente: 861ww
«Antecedentes:
Que soy titular junto con mis herederos, de la finca identificada registralmente como
la n.º 2555. Adquirida el 05/05/1972. Inscripción 6.ª
En 2007 taparon definitivamente el acceso originario de mi finca situado a la vera de 
una ramblilla, ya que finalizaron las tres fases de la construcción (…), hoy Complejo el 
Castillo S.L. de los hermanos P. M. (Hoy en día inmobiliaria).
Me dirigí a mi Ayto. para que me dieran informe de paso a mi finca. En un primer 
escrito 22/02/2008, me dijeron que no existía camino para ella y que estudiarían la 
situación. 05/06/2008 recibo el segundo escrito en el que me dan paso, por lo que era 
una calle publica según las Normas Subsidiarias de la Calahorra 1994. El propio alcalde 
D. José G. Aguilera Cabrerizo, que estaba en ese momento, me marcó “in situ” el lugar 
por donde pasar diciéndome que al ser terreno público, no “molestaría” a nadie y que él 
mismo se lo haría saber a los hermanos P. M. Y así lo hemos utilizado durante más 
de 12 años, pese a ser mucho más lejano y pedregoso que nuestro acceso original a la 
vera de la ramblilla, utilizado durante más de 100 años por las familias que trabajaron 
esa finca y nosotros y las personas y las carretas, y los tractores y el ganado, etc.
El 15/12/20 taparon con lona, valla y piedras, los hermanos P. M., también ese 
acceso.
Trámites:
Ayto. La Calahorra, Gerencia Catastro, Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, 
Defensor del Pueblo, Seprona, Consejería de fomento, infraestructuras y de ordenación 
del territorio y Registro de la Propiedad Guadix:
1.  Ayto. La Calahorra.
16/12/20 al día siguiente, enviamos primer escrito, de cuatro ya, a mi Ayto. Para que 
me den de una vez un camino definitivo y digno a mi finca después de habérseme 
tapado uno tras otro los que siempre había utilizado, así como que me presentaran los 
permisos que la Confederación hidrográfica del Guadalquivir les diera en su momento 
para poder construir encima de la ramblilla.
04/01/21 (antes de Reyes) llamada al Ayto. La Calahorra. El ex-arquitecto F. V. M. 
afirma que no existía ni rambla ni camino, “nosotros en el Ayuntamiento no tenemos 
constancia de que se hayan cambiado los accesos por aquella zona, ni de obras de 
Confederación, ni obras de carretera...”
07/01/21 (después de Reyes). Cita presencial, pese a la pandemia, con el Alcalde 
actual D. Alejandro Ramírez Pérez que sí reconoce esa ramblilla y que intentará arreglar 
la situación de acceso a nuestra finca.
12/02/21 segundo escrito al Ayto. Recordándoles que no tenemos acceso y que no 
se cumplen las NNSS.
21/03/21 tercer escrito al Ayto. Comentando que existe Connivencia porque el Ayto. 
Les está dejando hacer todas esas actuaciones.
23/03/21 Por fin recibimos la respuesta del Ayto. En donde, sorprendentemente el 
ex-arquitecto del Ayto. F. V. M., esta vez sí, reconoce en su punto 14, no solo la 
existencia de esa ramblilla sino que está construida por instalaciones turísticas: “Que 
atendiendo a las ortofotos presentadas, se observa que en la ortofoto del año 2001 se 
encuentra construida una construcción destinada actualmente a establecimiento turístico, 
realizada y ocupando parte de este Barranquillo.”
28/05/21 Entrego personalmente cuarto escrito al Ayto. Ya que veo que pasan los 
meses y va a llegar, como de hecho ha llegado, el tiempo de la cosecha y no voy a poder 
entrar a mi finca para recogerla. A fecha de hoy sin respuesta.
2.  Gerencia Catastro: e.
21/01/21 Entrego escrito de agregación-unión y cambio de titulares en catastro ya  861ww
qhueere dmeri osfi npceas e nao h alebse r ahpeacrheoc ee sccroitrurerac tdaem aecnetep tadceiólinm ditea dhae reyn ctiaam epl o1c4o/0 3a/p2a0r1e9c.en  mis
28/03/21 recibimos los documentos entregados por G. F. G. C. para su oposición.
– Escritura de inmatriculación en base al art. 205 LH en la que vende a su madre, 
después de haberle comprado a ella misma, “sin constancia documental alguna” el trozo 
de mi parcela.
– Escritura de herencia, de entre 7 hermanos solo se presenta F. Los hermanos y 
hermanas son representados de diferentes formas, incluso verbalmente, y en la que falta 
además el DNI de una de sus hermanas. A sus hermanas se les adjudica el ajuar. F. 
hereda ese mismo trozo que le vendió y luego compró a su madre y que finalmente 
heredó entero para él solo.
– Dice presentar escritura de segregación en la que divide a su vez, en cuatro 
subtrozos el trozo de mi parcela, y escrituras de compraventa a sus tíos. Pero no las 
presenta. Llama poderosamente la atención que si se segregó, la parcela 5245 en cuatro 
trozos  siga  apareciendo  con  el  mismo  número  de  parcela  y  el  mismo  número  de 
inscripción  –2.ª-,  que  en  la  escritura  que  hereda  de  su  madre  y  en  la  1.ª  de 
inmatriculación [sic] al amparo del art. 205.
– Lo que sí presenta, son las notas simples de otros múltiples colindantes a mi Sur-
Oeste.  En  las  que  una  vez  mas  no  son  correlativas  las  numeraciones  de  las 
inscripciones, ni se entiende las doceavas partes ni usufructos de esas notas.
– Y lo más curioso, es que presenta planos realizados por su hijo, delimitando esas 
cuatro segregaciones que deforman la realidad de forma brutal, e invaden sin ningún tipo 
de pudor la masa común del pueblo.
A fecha de hoy estoy esperando informe del Tribunal tras recurrir el 08/05/21, el 
acuerdo de no alteración por oposición de G. F. G. C.
3.  Confederación Hidrográfica del Guadalquivir:
20/02/21  entregamos  telemáticamente  escrito  (en  dos  registros) 
REGAGE21e00001593783 y REGAGE21e00001593821
26/03/21,  como  nos  dicen  que  no  encuentran  los  registros  del  escrito  a  la 
Confederación  del  Guadalquivir,  entregamos  personalmente,  en  formato  papel  el 
segundo escrito, en Granada. Adjuntando la respuesta del ex-arquitecto del Ayto. Que 
hay construcciones en el Barranquillo. Registro n.º 1.165. N9 Actuación ASP197GD21
23/07/21 Recibimos respuesta de la Confederación, al primer escrito de febrero que 
al parecer ha aparecido. Han mirado para otro lado, en vez de mirar al Norte han mirado 
al Sur en donde está, hoy hace ya 8 meses, la lona y las piedras, a lo que dicen que ahí, 
no hay rambla y que no es de su competencia; es urbano. Pues claro, lo dicho, en vez de 
mirar al Norte, miraron al Sur.
4.  Defensor del Pueblo:
18/03/21 presento queja expresando mi doble problemática, que se han escriturado 
parte de mi finca y que me han anulado el último camino que venía utilizando hacía más 
de 12 años.
A fecha de hoy estoy esperando la comunicación de su resolución condicionada a la 
respuesta que está esperando del Ayto.
5.  Seprona:
12/05/21 Entrego escrito solicitando intenten recuperar un acceso a mi finca, ya sea 
la ramblilla, o alguno de los viales públicos contemplados en las NNSS de la Calahorra.
A fecha de hoy, seguimos con la finca aislada. es
6.  Consejería de fomento, infraestructuras y de ordenación del territorio: w.
OctuPburees 1to9 9q6u,e d leo sL ah eCrmalaanhoosrr aP,.  eMn. ,l ah iqciueero “nm uenjoar amríaond ifsicina cdióund ap uenl taucacl eas ola as  NlaNs SfiSnc eans 
ccuomlinpdlaidnot,e ss,i nsoin q uqeu eh aenlla isd ot uevliiemrainna nmdeor munao  atlrgausn ao”tr oy  teovdiodse nlotesm veianltees  nqou es óelollo nso m lois mhaons 
contemplaban en su modificación, construyendo hasta el límite mismo de la superficie de
la parcela donde se encuentran sus edificaciones, e imposibilitando por ello la existencia 
de viales traseros, y cerrando los laterales al sur y al norte, nos dirigimos a esta 
consejería.
15/06/21 cumpliéndose ya 6 meses sin tener acceso a nuestra finca, y no habiendo 
tenido aún solución a tal disparate, mi hija envía e-mail a esta Consejería. A fecha de 
hoy, sin respuesta.
15/07/21 justo al mes, cumpliéndose siete meses del cierre del camino, sin haber 
recibido contestación de esta consejería, envío escrito, exponiendo de nuevo nuestra 
problemática de acceso a la finca. N.º registro: 202199907874130. A fecha de hoy, 
también sin respuesta.
7.  Registro de la propiedad de Guadix:
01/02/21 pedimos historial de inscripción de la finca en registro de la propiedad de 
Guadix. Me dicen que lo tiene que pedir un Abogado, nos comunican que el texto de mi 
finca, permanece inalterado desde 1905. Por tanto, yo, que no he vendido ni la finca ni 
parte de ella busco al único colindante al sur o más bien a la persona, o personas, que 
equivalen en la actualidad, a D. V. S. L.
03/02/21 Entrevista personal con nuestro colindante, que dice ya denunció a los 
hermanos P. M., cuando construyeron en plena ramblilla, las instalaciones de su (…) D. 
R. M., nos da los datos de sus tíos para que pidamos la nota simple de la parcela. 
Efectivamente, colinda con nosotros en su Norte, solo a su Norte. (El vértice) lo mismo 
que nosotros colindamos con sus tíos, a nuestro Sur, solamente a nuestro Sur.
El 12/04/21 entregué personalmente ante el registrador de Guadix, instancia para 
normalizar las lindes y superficie de mi finca. Entrada n.º 1.662/2021 asiento 104/178 
art. 199 LH.
El 16/07/21 (viernes) nos entregan la resolución en la que suspenden la inscripción 
de las bases gráficas. Por oposición de múltiples colindantes.
El  19/07/21  (lunes)  entrada  n.º  3.553/2021  asiento  1.172/178  solicitamos  la 
documentación presentada para la oposición, por esos múltiples colindantes.
El 21/07/21 entrego personalmente nueva instancia, por la evidente existencia de 
múltiples inmatriculaciones, entrada 3.586/2021 asiento 1.192/178 para abrir expediente 
en base al art. 209 LH.
El 12/08/21 casi un mes después de solicitarlo, por fin nos entregan certificación con 
las fotocopias de algunos de los documentos presentados por los múltiples colindantes 
para oposición al art. 199 LH.
El 12/08/21 ese mismo día, también nos entregan resolución de suspensión de 
apertura del procedimiento [sic] para subsanar [sic] doble inmatriculación. Art. 209 LH».
Tras una serie de consideraciones personales, procede a alegar las razones por las 
que la nota del registrador debe ser retirada:
«Análisis a la calificación del documento a que se refieren los datos: art. 199 y 
certificación que nos han entregado de los documentos presentados por los múltiples 
colindantes.
1.  F. G. C.
Hijo de R. C. F. y F. G. R.
DNI (…)
Registro 3.001/2021
Trozo finca 5.245. e.
Presentación...ha comparecido... cuya firma ha sido puesta en presencia… w.
Docs. Presenta (…) 861ww
2H.i josM d. eC C. y.  CR..  FM. .y C C.. M. B. (tíos de F.)
DRNegI i(s…tro) 3.049/2021. BOE-A-cable e
Trozo finca 5544 y 5545. Docs. Presenta
(…). Presentación:
…ha comparecido... cuyas firmas han sido puestas... el texto de la calificación que 
nos han entregado, da la impresión que fueron los hermanos a presentar su alegación, 
pero en la certificación vemos, que quien las presenta es un abogado de Guadix que 
dice tener escritura de poder otorgada por sus mandantes ante notario de Cataluña de 
fecha 08/06/21 (…).
El 07/06/21 dice el abogado que R. vio en el BOE n.º 135 publicada la notificación del 
procedimiento basado en el art 199 que presenté el 12/04/21. Al parecer al día siguiente 
de verlo R. en el BOE, ya tenían cita con el abogado e hicieron con máxima prontitud ese 
documento de poder, que como digo, no me han entregado en la certificación. A M. C., 
dice que le llegó la notificación personal. Así que los supuestos propietarios de dos de 
los cuatro subtrozos no se han presentado personalmente ya que como dice el abogado, 
viven fuera hace ya mucho tiempo, y visto lo visto dudo si siquiera están al tanto de todo 
lo que está sucediendo.
Dice el abogado que: “Mis representados, mediante escritura de herencia otorgada 
en Guadix el 19/11/2003, ante el notario –X– adquirieron cada uno”.
Y se queda ahí la página, falta texto, que habrá sido suprimido intencionada o no 
intencionadamente, ya que esa herencia es de la escritura de sus padres y de su tío, por 
eso tiene inscripción 2.ª y 3.ª, ya que los referidos padres y tío G., hicieron una 1.ª 
inmatriculación-incripción  [sic]  en  otra  escritura.  Según  me  han  hecho  saber  unos 
paisanos por rencillas entre la madre de F. G. C. y sus hermanos. Con lo cual, la 
segregación que dice haber hecho su primo hermano F. G. a sus tíos, no sería tal.
Todo lo que el Abogado dice a continuación páginas 2 a 8 de las 55 que me han 
entregado,  son  graves  acusaciones  hacia  mi  persona,  que  no  han  podido  pasar 
desapercibidas y que me han causado mucho daño.
Afirma en cinco puntos que:
1.  Alteración material de las lindes con motivo de las plantaciones y ulterior vallado 
de la finca, sin atenerse a los límites reales ni a la delimitación catastral de la parcela 28.
Dice  que  aprovecho  que  la  finca  33  es  de  escaso  valor  agronómico  y  que 
aprovechando que M. C. y R. vivían fuera he ido ampliando la zona de cultivo y que he 
vallado hace seis o siete años.
Falso, plantamos los almendros poco después de comprar la finca en el 1.972, no 
hemos plantado más a posteriori y gestioné el vallado en 2.006 porque se los estaban 
comiendo los animales. Aparte de las cabras y ovejas, repito, los caballos de los P. M. 
que los ataban en ellos he hicieron que se perdieran muchos.
No me he aprovechado de nadie, vivan fuera o no, de nosotros sí lo han hecho, 
escriturándose  ese  trozo  entre  varias  personas  aprovechando,  precisamente,  que 
nosotros no vivíamos en el pueblo. Y no no [sic] me he metido en la finca de nadie, 
tendría que haberla vallado entera y no centrarme solamente en proteger los almendros, 
así nadie hubiera pensado que el terreno que dejé fuera de la valla, podían escriturárselo 
a  escondidas.  Me  acusan  de  camuflar  la  invasión  vertiendo  piedras  y  tierras,  y 
escombros en la valla. Ni camuflo nada, ni invado nada, hice la valla con todos los 
permisos pedidos y concedidos y de la mejor forma posible junto con el albañil que me 
ayudó a hacerla hace ya muchos años.
2.  Anómala descripción de la finca 2.555
Todo lo que el abogado pone es un total despropósito. El texto de mi finca remanece  e
del año 1.905, evidentemente las colindancias varían. bo
Norte: El barranco, no varía, y dicho sea de paso, nunca ha sido un camino, por  861ww
mucEhsot eq:u eC edrigroa  J(…. L).,  ytaa mqupeo choa  vsaidroía, ,e sa uyn pqruoeb aabhleomrae nsete ,d seenroám, tiontaa lmfinecnate 3 i5n trqaunes iteasb led.el
AyuOnteasmteie: nEtofe, cqtuivea,m coemntoe ,e al ncteersro h, aebsí ab ieunn ad es olala m parospai ectoamriaú nD d.ªe lC p.u Reb.,l oy. en la actualidad
hay diferentes propietarios que detallo en la instancia presentada el 12/04/21 art 199:
– Finca registral 3643 D.ª E. D. L. (18116A001000230000UU).
– Finca (…) D. H. A. J., (18116A001000290000UG).
– Finca registral n.º 5393 D.ª R. R. M. (18116A001000300000UB).
– Zona Urbana (18116A900090000000LX)
Sur: Aquí está lo complicado. He podido ver otras descripciones de fincas antiguas y 
son todas muy precisas y elaboradas, en esta, mi finca, es de destacar, que solo diga 
que linda en único punto cardinal sur, ya que no hay finca alguna, dentro de mi parcela. 
Ese lindero corresponde a la parcela 34 y detallo la descripción Sur así: – Ramblilla (…) 
(Ayto. La Calahorra 18116A001000350000UL) y
– Vértice finca registral n.º 5.446 de D.ª A. M. R., D. J. M. R., D.ª M. M. R., 
(18116A001000340000UP).
Así que no hay cabida para las fincas de los múltiples colindantes, ni meridionales, ni 
septentrionales a mí finca y la de F. no es la 2.255 como pone el abogado en la página 4. 
error que repite igualmente J. L., sino la 5.245 que como he dicho, no ha variado su 
numeración, aunque sí los metros, después de las supuestas segregaciones a sus tíos.
Tachar de radicalmente y absolutamente falsas, las descripciones de una escritura 
con más de cien años de inscripciones registrales, no deja de ser, bajo mi punto de vista, 
una falta de respeto y una sobra de prepotencia.
3.  Acusarme de intento frustrado de alteración de los datos y planos catastrales 
aprovechando la defectuosa descripción de mi finca, aseverando que es la descripción la 
que está mal, no hace más que ratificar que intenta desmerecer a los registradores de 
antaño, que no sabían hacer su trabajo, y endosarme a mí, intenciones malvadas de 
querer quedarme con lo que es de otras personas. Cuando la realidad es bien distinta.
Seguimos andando. Como ya he dicho, estoy esperando Informe del Tribunal.
4.  Sus mandantes dice han encargado las mediciones de las fincas y han visto que 
son más pequeñas. Dice que lo mismo nunca tuvieron esa superficie o que he sido yo 
las que las he mermado.
Efectivamente no han tenido esas medidas, generalmente las fincas se inscribían 
más pequeñas de lo que eran, a fin de minorar los impuestos, por eso existe el art. 199 
en el que puedes poner a día los metros reales de la finca. Lo de los trozos de los 
múltiples colindantes es evidente, que, al no existir, han hecho unas mediciones y 
cálculos en base a algo imposible. Yo compré tres fanegas de tierra, para mis tres hijas, 
quise dividir mi parcela en tres trozos, y el ex-arquitecto de La Calahorra me dijo, que no 
se podía dividir, ya que la parcela era pequeña. Es incomprensible pues, que primero 
escrituren un trozo de mi finca (que era pequeña para dividirla) al amparo del art 205 y 
que, de ese trozo de mi finca, a su vez, hayan sacado cuatro subtrozos más.
Y las acusaciones de que mis actuaciones han mermado sus subtrozos de fincas 
vuelvo a decir, me hacen mucho daño, porque no solo intentan hacerse propietarios de lo 
que saben no es suyo, sino que me hacen partícipe a mí, de su manera de pensar y 
actuar. Nunca he querido nada que no sea mío. Lo del refrán que el ladrón piensa que 
todos son de su condición parece plasmarse en las palabras del abogado de Guadix o 
sus mandantes.
En cuanto a esos planos del hijo de F., hacer hincapié, que firma primero unos, 
invadiendo terreno público, pero cuadrando perfectamente los 1.395m2 de cada trozo, y 
que  luego  presenta  otros,  ateniéndose  a  los  límites  catastrales,  sin  invadir  terreno 
público y que dé pie a los múltiples colindantes a decir que yo me he metido en sus 
subtrozos porque ahora le salen pequeñas las mediciones.
5.  Improcedencia de la pretensión de modificar la descripción y la superficie de mi  e.
finca tratando de incluir la 33 con sus cuatro subtrozos en el trozo de F. w.b
Habla de certezas, una gran palabra para seguir aseverando que no se puede  861ww
ildeegnatleifisc aarn mtei  efiln Jcuaz cgoand ola a dceusscárnipdcoimóne  ddee  rmegeitsetrrmo,e a ñeon  1lo.s9 0tr5o zyo qsu dee v sauns a m toamndaar nateccsi opnaeras 
saorglvuemnetanrt amndi o ecvaidsei,n tqeu efa nltao  sdaeb íamne tmroesd. irV, uceulaven doa  eaxrirsetmene ttearb lcaosn  dee l mseadbiedra sa nctoignu ola, 
información bien detallada desde tiempos muy antiguos. En todo caso, las fanegas
corresponden a una cantidad de metros, superior a los que daría la multiplicación por 
tres, que fue la superficie que compré, repito, en 1.972. Y sí, ya lo he dicho antes, la 
discordancia de superficie de las fincas inscritas y la superficie [sic] de las mismas es un 
hecho conocido, ya que se inscribían con menos metros de los que realmente tenían.
La mía, de tener en registro (escritura) 14.084m2, tiene 15.905 m2, tal y como 
presenté en mi instancia del art. 199 LH, de los que planté solamente 11.000 aprox. y el 
resto dejé de pasto
3.  Complejo Castillo S.L. Representante J. L. P. M.
DNI y CIF (…)
Registro 3.096/2021.
Trozo finca 5.543.
Presentación Telemáticamente
Docs. presenta (…)
No quiero entrar en los detalles de esta alegación, porque si la del abogado de 
Guadix, es intimidate [sic] y desagradable, la de J. L., aunque sigue las mismas formas 
que la del abogado, en cuanto a erratas, y formas, no sé cómo calificarla.
Defiende falsedades como que el Barranquillo Norte ha sido el camino a mi finca. 
Deduzco que por eso han tapado sin ningún tipo de escrúpulos todos los accesos 
posibles a mi finca.
Para esta persona, ni catastro, ni por supuesto Registro están bien. “Por el Sur, no 
linda con una supuesta finca de D. V. S. L.”, eso está mal, lo que está bien es sus 
subtrozos de mi trozo. Vuelve a poner como número de la finca registral de G. F. el n.º 
2.255, igual que el abogado lo hizo en la alegación de sus mandantes.
En fin, sin entrar en más detalles, no tengo ningún colindante al Sur y al Oeste a la 
vez.
Que en ningún momento me he extralimitado cuando cerqué mi finca.
Que la puerta la hice con las indicaciones del Sr. Alcalde gestionada a la vez que el 
vallado, en 2006 y en lo que es mi terreno, porque ya me habían cerrado el acceso 
primario al Oeste y que si el sub-trozo de F. dice colindar a mi Este ¿qué hace esa 
esquina tapando mi entrada al Sur? Esto es imperdonable. Otra mentira sobre mentiras 
para aislarme por todos los frentes y atacando a mi integridad moral.
En cuanto a mis aspiraciones, de las que habla J. L. en su apartado Quinto, no son 
más que las de vivir en paz.
Que asegure J. L., que, tras la escritura de herencia a primeros de 2019, empezara 
“a ejecutar una agresiva e irracional estrategia hacia los derechos de los titulares de las 
fincas colindantes” a parte de otras barbaridades, es toda una calumnia.
Hemos empezado a movernos tras taparnos el único acceso que nos quedaba a la 
finca él y su hermano M. P. M. el pasado 15/12/20. Ocho meses se cumplen hoy.
Quieren excusar que no han hecho desde 1996 los caminos y accesos contemplados 
en las NNSS y que ellos mismos, exponían en su modificación puntual de las NNSS 
octubre 1996, que iban a mejorar el acceso a las fincas colindantes.
Reitero, nunca he invadido el terreno de nadie, han invadido el mío, y me han 
cerrado todos los accesos a mi finca, el último en diciembre del año pasado».
IV
El registrador de la Propiedad de Guadix emitió informe ratificando las calificaciones  es
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. bo
DireVccisiótons  Gloesn earratílc duelo lso s9 ,R 1e0g,i sF1tr9uo8ns  dyya  dm1e9el9 nN tdooetsa  lrdaia edL Doe yed reHe ci1ph odotee cjuanriiao;  dlaes 2 0R1e7s,o 1lu7c dioen eesn edreo , l6a   OE-A-2021-20able en https://
de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20
de marzo, 18 de septiembre y 10 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero de 2020, 11 de marzo, 16 
y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero, 1 de febrero, 1 de 
marzo, 7 de mayo y 14, 21 y 28 de julio de 2021.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir,  en  primer  lugar,  si  es  inscribible  la 
representación gráfica correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación 
de su descripción.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones  por  diferentes  colindantes  afectados,  de  las  que  resulta  una 
georreferenciación distinta y controvertida, aportando informes técnicos con medición 
topográfica, de modo que no es pacífica la georreferenciación alternativa a la catastral 
propuesta que se pretende inscribir, aunque sea de contenido positivo, pudiendo encubrir 
la agregación de la parcela 33 del polígono, cuya titularidad catastral no coincide con la 
registral, habiendo denegado esa modificación la Gerencia Catastral competente, por la 
posible existencia de un conflicto de titularidades, según resulta del informe aportado al 
expediente, cuya resolución no es competencia del Catastro.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»), que procede reiterar de nuevo en el presente caso:
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b)  que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el 
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio 
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– dé cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las  e
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características  bo
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a  861ww
Dlai raepclcicióanc ióGne inneforarml dáeti c2a  dpere avgisotast oe nd dei c2h0a1 6n,o armsía c yo mhoom aoclcoegdaedra  ae nla l ac aRretosgorlaufcíaió nc adtea setrsatal, 
actuca)l  e Dhaisdtóor iqcau,e d icsopno naibnltee reionr ildaa Sde dae l aE leLcetyró n1i3c/a2 0d1e5l ,C daeta s2t4ro .de junio, se permitía el
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante».
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante, acompañada de 
georreferenciación contradictoria e informe técnico, contradictorios a los presentados por 
el recurrente, lo que revela un conflicto entre colindantes sobre la delimitación gráfica de 
las fincas.
La finca linda: norte barranco, este cerro, sur don V. S. L., y oeste doña C. R., según 
resulta de la inscripción 6.ª de herencia, siendo actualmente sus linderos al norte con 
barranquillo, este con cerro del Ayuntamiento de La Calahorra, sur con ramblilla del cerro 
del Ayuntamiento de La Calahorra, que no resulta de su descripción registral, y oeste don 
V. S. L., hoy finca registral 3.643 de La Calahorra, finca casa, finca registral 5.393 de La 
Calahorra y zona urbana.
De la comparación de ambas descripciones resultan diferencias que pueden hacer 
dudar de la identidad de la descripción que propone el recurrente con la realidad jurídica 
que ampara el folio registral de la finca 2.555 de La Calahorra.
Así resulta también del informe histórico que de la parcela 28 a la que se refiere el 
recurso, propiedad del recurrente, hace el técnico municipal don F. V. M. el día 5 de 
marzo de 2021, donde al describir la parcela en el Catastro actual sitúa como uno de sus 
lindes por el sur la parcela 33, que ahora se pretende incluir en la finca registral 2.555 de 
La Calahorra, junto con la parcela 35 propiedad del Ayuntamiento de La Calahorra.
En el plano catastral de 1.971, el lindero sur está conformado por la parcela 31 y 
la 40 a) del Ayuntamiento de La Calahorra. Aunque no sea la misma numeración, en 
ambos casos, la existencia de una parcela de titularidad municipal puede llevar a pensar 
que lo que se ha producido es una reordenación en la numeración de las parcelas, sin 
alteración de su realidad física, de lo que resulta que la parcela 33 no está integrada, 
sino que es lindante con la 28, correspondiente con la finca registral 2.555 de La 
Calahorra.
Ello,  como  dice  el  registrador  en  su  nota  de  calificación,  puede  determinar  la 
existencia de un conflicto de titularidades, que ni el registrador en su calificación o esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver, pues ello compete, a falta de 
acuerdo entre ellos, a los tribunales de Justicia, sin que pueda entrarse en este recurso a 
dirimir cuál de las alegaciones son las jurídicamente correctas.
Como ya declaró este Centro Directivo en la Resolución de 19 de julio de 2016, el  e.
objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los  procedimientos  de  w.b
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus  861ww
addeeremcáhso sq uye  epnu etoddaon  tceanseor  aqcucee ssoe  apl rroedguisztcroa ns itsuiatucaiocnioense lsit igdieo siansd eof eqnuseió pnu, eadsaeng guerannedraor, 
umnaar zdoo dbele  2in0m12a,t rliac unlaoctiifóicna,c sióiqnu aie rlao sp caorcliinadl,a nptueess  ccoonmstoit udyeec luanró t rláam Ritee seosluecnicóina l deen  5e sdtee 
tipo de procedimientos: «por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de
superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes».
5.  Procede,  en  segundo  lugar,  resolver  sobre  la  denegación  del  inicio  del 
expediente de doble inmatriculación, respecto del cual, la calificación del registrador 
debe ser mantenida, pues como declaró este Centro Directivo en la Resolución de 10 de 
octubre  de  2019,  el  primer  requisito  para  iniciar  la  tramitación  del  expediente  del 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria es que el registrador aprecie la existencia de doble 
inmatriculación.
Si tras las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de 
doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, sin perjuicio de la 
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente.
Dicha calificación del registrador deberá ser motivada suficientemente.
En el presente caso, para el registrador no existe doble inmatriculación, al considerar 
que no está incluida la parcela 33 en la realidad jurídica de la finca 2.555 de La 
Calahorra, amparada por la descripción que consta en su historial registral, precisamente 
por la oposición de los colindantes notificados, de la que deriva una controversia latente 
sobre su delimitación jurídica, que impide su inscripción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar las notas de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.