BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 747
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
185 Resolución  de  22  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Chinchón, por la que se 
suspende la inscripción de una declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don F. A. B. F. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Chinchón, doña Asia Aglae Gómez-Durán Esteban, por 
la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura pública otorgada el día 4 de junio de 2020 ante el notario de 
Madrid, don Ricardo Vilas Escauriaza, con el número 1.088 de protocolo, se solicitaba la 
inscripción de una declaración de obra nueva sobre la finca registral número 17.747 del 
término municipal de Chinchón, otorgada por los hermanos don J. P. y don J. P. G. y su 
madre, doña M. G. D., debidamente representada.
II
Presentada  el  día  18  de  agosto  de  2021  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Chinchón, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por don F. A. B. F., el día 18/08/2021, bajo el asiento número 275, 
del tomo 158 del Libro Diario y número de entrada 2148, que corresponde al documento 
otorgado por el notario de Madrid Vilas Escauriaza, Ricardo, con el número 1088/2020 
de su protocolo, de fecha 04/06/2020, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Se  presenta  escritura  pública  de  obra  nueva  terminada,  relativa  a  la  finca 
registral 17.747 ubicada en el término municipal de Chinchón. En ella se describe la finca 
como  “Tierra  en  término  de  Chinchón,  al  sitio  (…)  de  once  áreas  y  treinta  y  dos 
centiáreas o sena [sic] mil ciento treinta y dos metros cuadrados. Linda al Norte con 
camino de servicio de la parcela y de otras; Sur con M. T. R. Q.; Este M. D. G. y oeste 
con F. H. C.”.
No  obstante,  en  el  título  presentado  se  le  atribuye  la  referencia  catastral 
número 350220300000000001XQ, aportándose su correspondiente certificación catastral  e
descriptiva y gráfica, de la que resulta que la finca está sita en DS MV 3114 Titulcia 79  bo
Es: 1 pl:00 28370 Chinchón con una superficie de 1099 metros cuadrados, que linda con  w
sp(…iaern)c,Ad ePmola.  b Tpa.co sGas ti.dba yelse stR,rc a.rp liS,po .cr s iVout.an rRgneietseo fne,d drieefoisen trcadeiabun ld eceaacnseta  rcs dutlraeaa  nlc it3doo5er r0ane2 tsi2ldap0a o3dlno0 dc0eda0neli0zc 0aial0ca 0i óe0nfn0in,t0 rcel1ian X.dl QaeA .rfodinsec mya á ssrue, pgeissirtefrinacdile o,y   nlloaa    OE-A-2022-18able en https://
certificación catastral el documento en base al cual se pretende justificar la antigüedad
de la obra nueva, así como su descripción resultante, deberá acreditarse la identidad 
entre la finca registral y la catastral para que el certificado catastral sea un medio idóneo 
en aras a la inscripción de la obra en los términos solicitados.
Artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria.
Artículos 98 y 437 del Reglamento Hipotecario.
Artículo 28 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba 
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículos 45 y 52 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación negativa puede: (…)
Chinchón, a ocho de septiembre del año dos mil veintiuno El Registrador de la 
Propiedad (firma ilegible), Fdo: Asia Aglae Gómez-Morán Esteban.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. A. B. F. interpuso recurso el día 29 de 
septiembre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Solicito (…): Por petición del correspondiente Registro de la Propiedad, certificación 
que permita establecer la equivalencia entre la finca registral y catastral.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus 
extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10  y  202  de  la  Ley  Hipotecaria,  28.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 a 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por 
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la 
Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 1 de febrero, 10 de marzo y 12 de noviembre de 2012, 16 de diciembre de 2013, 1 de 
marzo de 2016, 22 de marzo de 2017 y 23 de abril, 19 de julio y 4 de septiembre 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 4 de marzo de 2020 y 29 de junio y 29 de septiembre de 2021.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  una  obra  nueva  por 
antigüedad, al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, cuando 
ésta se acredita por certificación catastral, sin que coincidan en la descripción, superficie 
y linderos la descripción de la parcela catastral y la de la finca registral. e.e
La  registradora  suspende  la  inscripción  solicitada  por  no  acreditarse  la  b
correspondencia de la finca registral con la de la parcela catastral, cuya certificación  w
rdeecsucrrriipetnivdao  ye lg práreficsae nstaen tien cloar pnoorata  adl et ítcualolif iccaacliifóicna,d poo pr anroa  eaxcpreredsitaarrs ed icqhuae  adnoticguümedeandto, 
sirve para acreditar dicha correspondencia.
2.  Para resolver el presente recurso hay que traer a colación la doctrina de la 
Resolución de 10 de marzo de 2012, en el sentido de entender que la acreditación de la 
antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble 
aspecto: en relación con la construcción que se declara, y en relación con la parcela 
sobre la que ésta se asienta.
Para  ello  es  necesario  realizar  una  previa  operación  de  correspondencia  de  la 
referencia catastral con la finca registral, que se regula en el artículo 45 del Real Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «(…) se entenderá que la referencia catastral se 
corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los 
datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los 
del  título  y,  en  su  caso,  con  los  del  Registro  de  la  Propiedad.  b)  Cuando  existan 
diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, 
no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos 
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, 
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, 
notario o registrador». Ninguno de estos parámetros se cumple en el presente caso, por 
lo que el registrador no puede apreciar la correspondencia de la referencia catastral con 
la  identidad  de  la  finca,  por  lo  que  tampoco  puede  apreciar  la  antigüedad  de  la 
construcción que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Por ello, como ya se declaró en la Resolución de 22 de marzo de 2017 no es 
inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación 
catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los 
linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral 
con la que se pretende acreditar la antigüedad.
El sistema de folio real imperante en nuestro Registro obliga a un plena descripción e 
identificación de las fincas. Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos 
de  una  finca  inscrita,  no  pueden  acreditarse  tales  extremos  mediante  la  simple 
aportación de una certificación catastral referida a una parcela que en nada se asemeja 
a la finca inscrita, sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se 
acredita por otros medios su antigüedad en los términos previstos en el artículo 28.4 de 
la Ley de Suelo y 52 del Real Decreto 1093/1.997, y siempre que resulte justificado que 
las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral, como 
exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, comparando los recintos derivados de las 
georreferenciaciones de la finca en la que se ubica la obra nueva y la de la superficie 
ocupada por la edificación, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  de  4  de  abril  de  2019.  Asimismo,  las  modificaciones 
descriptivas podrían acreditarse mediante el específico procedimiento previsto para ello 
en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias 
necesarias para disipar las dudas expuestas por el registrador en su informe.
3.  Por tanto, no acreditada la correspondencia entre la referencia catastral de la 
parcela y la identidad de la finca hay que acudir a los otros medios de acreditar la 
antigüedad de la construcción a que se refiere el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, 
que son: la certificación del Ayuntamiento, la certificación técnica o el acta notarial, que 
acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente 
con el título, lo que indica el registrador en la nota de calificación, al fundamentar el 
defecto en este artículo, por lo que la calificación contiene la fundamentación necesaria 
relativa a las dudas sobre la correspondencia entre la parcela catastral en la que se  e.
ubica la construcción y la identidad de la finca, en cuyo folio se pretende inscribir la obra  w.b
nueva, por lo que deberá acudirse a los otros medios indicados para acreditarla. 5w
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.