BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17312
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2695 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 11, doña María 
Belén  Merino  Espinar,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 9 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don 
Celso Méndez Ureña, en sustitución de su compañero de residencia don Norberto 
González Sobrino, con el número 1.313 de protocolo, se formalizó un préstamo para 
financiar la adquisición de una vivienda habitual -y una plaza de aparcamiento- de la 
parte prestataria; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dichas fincas.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad 
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Madrid número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Con fecha veintidós de agosto del año dos mil diecinueve, el documento a que se 
refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe en los 
siguientes términos:
Fundamentos de Derecho.
1.  A los efectos de dar cumplimiento a la necesidad de comprobar el depósito del 
modelo  de  Cláusulas  de  Condiciones  Generales  de  la  presente  operación,  se  ha 
consultado el Registro de Condiciones Generales de la contratación, pero no ha sido 
posible identificar el modelo depositado al no incorporarse en la escritura calificada el 
Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado.
Será pues necesario hacer constar dicho código o identificar suficientemente el 
modelo para poder realizar la preceptiva comprobación de depósito.
Todo ello de conformidad artículo 11.2 de la LCGC, al exigir “el depósito obligatorio 
de  sus  formularlos  para  el  prestamista  en  el  Registro  antes  de  empezar  su  e.
comercialización”; art 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los  w.b
modelos  de  condiciones  generales,  como  “una  obligación  de  transparencia  de  los  95ww
aconntetrsa todse” ; yla l a pnreáccetsicidaa dd deel  caosmiepnrtoob adceió ni ndsecl rdipecpióónsi,t o dperejavniod op orc opnasrttea ndceial  Redgei stdraicdhoar 
dcoem 2p0r1o9b,a dceió nla  eDni relac cnioótna  Gdeen deeraslp daec hloos,  sReeggúinst rroess uyl tdae dl eN olata Irniasdtrou,c scoióbnr ed ee l 1d3e pdóes iJtou ndioe 
condiciones generales de la contratación, la cual, en su párrafo último resume que “en el
contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido 
objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se 
ha practicado”.
Una vez subsanado lo anterior, la inscripción se practicará de conformidad con el 
artículo 12 LH en los términos expresados sin los pactos meramente personales, sin 
trascendencia real, art 98 LH, de meras autorizaciones, apoderamientos contenidos en la 
misma y compensación de deudas (STS 16-12-2009) y contrarias a la legislación de 
defensa de los consumidores y usuarios, RD 1/2007 art 82 y ss; salvo denegación de las 
siguientes cláusulas:
– Como  pactos  personales  sin  trascendencia  real,  de  conformidad  Art.  98  LH: 
Cláusula Quinta bis de regulación legal imperativa, Cláusula de créditos conexos, por no 
estar cubiertos por la garantía hipotecarla, Cláusula de deber de información, Copias, 
Datos  Personales,  Régimen  fiscal,  e  Inscripción  en  el  Registro  -  Cláusula  de 
Compensación de pagos, de conformidad STS 16 de diciembre de 2009,
– Cláusula Novena en cuanto a la documentación de los cambios de domicilio.
Parte dispositiva.
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de permanente aplicación:
Doña Belén Merino Espinar, titular del Registro de la Propiedad n.º 11 de Madrid 
acuerda:
Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Antecedente 
de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y suspender en consecuencia el 
despacho del título hasta la subsanación de los efectos advertidos.
No se practica anotación de suspensión al no haber sido solicitada al mismo tiempo 
de la presentación (…)
Contra la presente calificación cabe (…)
El Registrador Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
María Belén Merino Espinar registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 11 a día 
veintidós de Agosto del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid,  interpuso  recurso  día  9  de  septiembre  de  2019  mediante  escrito  con  los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–En la escritura calificada se constituye una hipoteca sobre una finca en 
garantía de un préstamo que concede un Banco y, según la calificación registral, la 
escritura es defectuosa y no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad porque no 
se hace constar en ella el Código Identificador del depósito registral de las Condiciones 
Generales de la Contratación.
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía para la 
inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura ese Código Identificador.
Si la Ley 5/2019, de 15 de marzo, hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el 
requisito de que en las escrituras de préstamo hipotecario se consigne ese Código  e.e
Identificador al que se refiere la calificación registral lo lógico es que la ley lo hubiera  b
establecido de una forma expresa, clara y terminante, tal como se hace al exigir la  95ww
mreasteeñraia ld.el acta notarial de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia
notaErilo a artuíctourlioz a1n5te.7  indsee rlata rLáC uCnI ae rsetasbelñeac eid qeuneti fi“ceanti vlaa  deeslc raitcutraa  ap úlab liqcuae  dsee  prreéfsietaremno l oesl 
apartados anteriores”. Es decir, cuando se introduce un nuevo requisito de las escrituras 
de préstamo hipotecario la ley lo establece de una manera expresa, clara y terminante.
Sin embargo, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no establece la exigencia de que se 
consigne en la escritura de préstamo hipotecario el Código Identificador al que se refiere 
la calificación registral.
Ninguno de los preceptos legales que cita la Registradora como fundamento de 
derecho de su calificación negativa exige que en la escritura de préstamo hipotecario se 
exprese ese Código Identificador.
Segundo.–La calificación registral recaída cita también la Instrucción de la DGRN 
de 13 de junio de 2019 como un fundamento de derecho que impide la inscripción de la 
escritura de préstamo hipotecario.
Sin  embargo,  a  juicio  de  este  Notario,  de  una  lectura  desapasionada  de  esa 
instrucción  del  centro  directivo  resulta,  más  bien,  que  la  falta  del  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación en el Registro de Bienes Muebles no constituye 
un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de 
préstamo hipotecario. Tampoco parece que sea obstáculo para la autorización de la 
escritura de préstamo y para la inscripción registral de la hipoteca el hecho de que 
existan discrepancias entre las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones 
generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, ya que tales cláusulas pueden 
ser  válidas  como  condiciones  particulares  del  contrato  o  como  pactos  objeto  de 
negociación individual.
Tercero.–La Registradora de la Propiedad expresa que ha consultado el Registro de 
Condiciones  Generales  y  que  no  ha  sido  posible  a  dicha  funcionaria  identificar  el 
formulario o modelo de préstamo hipotecario depositado.
Este Notario entiende que un defecto subsanable o insubsanable de una escritura no 
puede depender, por exigencias del principio de la seguridad jurídica, de un hecho futuro 
(la consulta al Registro de Condiciones Generales) que lleve a cabo posteriormente un 
funcionario al calificar si dicha escritura es inscribible.
El hecho de que al Registrador de la Propiedad le sea más o menos difícil comprobar 
el depósito de unas condiciones generales de la contratación no puede constituir un 
defecto que impida la inscripción registral de una hipoteca válidamente constituida en 
una escritura pública otorgada mucho tiempo antes de haberse llevado a cabo una 
consulta por el Registrador. Éste debe limitarse, conforme al artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, a calificar la validez del acto dispositivo contenido en la escritura y la 
existencia de defectos que impidan la inscripción del título no puede depender de hechos 
posteriores que lleve a cabo, con un mayor o menor grado de dificultad, el funcionario 
calificador.
Debe tenerse en cuenta, además, que no resulta ciertamente fácil comprobar, si se 
atiende a lo dispuesto en el artículo 18 en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, 
las condiciones generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes 
Muebles, salvo que se incorpore a la escritura una certificación registral.
El Registro de Bienes Muebles es un Registro público y cualquier interesado puede 
obtener publicidad formal a través de una certificación registral que será un documento 
público que acreditará el contenido de las condiciones generales depositadas por un 
determinado Banco.
La mera expresión que se hiciera en la escritura de préstamo hipotecario del Código 
Identificador de las condiciones generales de contratación depositadas no permitirían, 
salvo que se aporte una certificación registral, comprobar al Registrador de la Propiedad  s
el formulario o modelo utilizado en ese préstamo hipotecario. Es cierto que se puede  oe.
acceder telemáticamente al Registro de Condiciones Generales de la Contratación a  w.
través de la página web www.registradores.org, pero el titular de esa web (el Colegio de  95ww
lReeggails qtruaed onroe ss ed gea rlaa nPtizroap liae dfiaadb iliyd aMde, ructailindtailde so  dvee raEcsipdaañda d)e a lad viinefroterm maceidóina nctoen tuenn idaav iesno 
leas ew etebx.t oA dheam sáidso,  rdeecsuppueérsa ddoe m ceaddiaa nutneo u nd ep rloocse fsoorm OuClaRri oasu tdoempaotsizitaaddoo,s e sse d eecxipr,r eas tara qvuées   BOE-A-cable e
de un proceso que lleva a cabo una máquina, sin que haya existido supervisión alguna 
por parte de ningún funcionario público que permita acreditar que el texto que aparece 
en la web se corresponde con el documento depositado.»
IV
La registradora de la Propiedad de Madrid número 11, doña María Belén Merino 
Espinar, emitió informe y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del 
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras 
leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero 
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre 
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de 
marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo  para  financiar  la  adquisición  de  una  vivienda  habitual  –y  una  plaza  de 
aparcamiento– de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre 
dichas fincas.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad 
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación. Por 
otra parte, en la misma escritura se pacta un interés moratorio resultante de adicionar  e.e
dos puntos al tipo de interés ordinario. b
2.  Según  la  calificación  impugnada,  la  registradora  suspende  la  inscripción  95ww
isdoelinctiitfaicdaad opro rdqeule  mcoodnesildoe rdae l necocenstraartioo  dqeu ep srées thaamgoa  qcounes tsaer  ehna  luat ileizsacdriotu roa  iedle cnótidficigaor 
scuofmicoie nfutenmdaemnteen etol  maoledgealo  epla raar típcoudloe r 1r1e.a2l izdaer  lala  pLreecye pGtievnae craolm pparorab alcai óDn edfee ndseap ódseit ol;o ys 
Consumidores y Usuarios, entre otros preceptos.
El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los 
preceptos legales que cita la registradora como fundamento de su calificación negativa 
exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador 
del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación;  y  añade  que,  según  la 
Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las 
condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto 
que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo 
hipotecario.
3.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que 
debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo 
formalizado  en  escritura  pública  exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue 
depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han  s
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones  oe.
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación  w.
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse  95ww
ncoontasrtiaor  yq ueel  lraesg icsotrnaddicoiro nqeuse  gdeicnheora dleesp hóasnito s isdeo  ohbaj eptroa cdteic daedpoó, seitlolo,  yn oc oimmppridoeb aqrusee  peonr  leal 
ccoonndfigicuioranceisó ng endeerl alceosn, tlroa tqou es ees  uhnaaya enx igaecnocridaa ddeo  lam foledxiifbicilaidcaiodn eqsu e rleas cpoencttroa tadceió ne ys aesl   BOE-A-cable e
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En  el  presente  caso  el  notario  expresa  que  la  escritura  contiene  condiciones 
generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de 
Condiciones Generales de la Contratación, advierte de la aplicabilidad de la citada 
Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir en dicho Registro los 
formularios de los préstamos y créditos; asimismo, añade que ha comprobado, mediante 
consulta  telemática,  que  la  entidad  prestamista  ha  depositado  en  ese  Registro 
condiciones  generales  de  la  contratación,  habiendo  cumplido  dicho  notario,  según 
afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece 
el  artículo  23  y  demás  concordantes  de  la  Ley  7/1998.  Por  todo  ello,  el  defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble  e
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  bo
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  95ww
HipoMteacdarridia, . 5  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.