BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 48 Jueves 25 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 23140
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2954 Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca en garantía 
de deuda.
En el recurso interpuesto por don B. J. C. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Inca número 1, doña Margarita María Grau Sancho, por 
la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca 
en garantía de deuda.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por la notaria de Palma de Mallorca doña Marta Mulet 
Amer el día 13 de octubre de 2020, número 1.804 de su protocolo, don B. J. C. C. 
reconoce adeudar a don P. A. M. R. una determinada cantidad y en garantía del capital 
adeudado  constituye  de  manera  unilateral  hipoteca  sobre  la  finca  registral  de  su 
titularidad número 7.115 de Sencelles del Registro de la Propiedad N.º 1 de Inca.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad N.º 1 
de Inca, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «N.º Trámite 44619560 N.º 
Entrada Secuencial Telemática 103554/2020 Protocolo 1804/2020 Notario de Palma de 
Mallorca don Marta Mulet Amer Asiento 1309/Diario 313. Registro de la Propiedad de 
Inca número 1.–El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del precedente 
documento, y en vista de los libros del Registro, con arreglo al artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, ha decidido no practicar la inscripción solicitada, por adolecer del siguiente 
defecto: Hechos: El valor fijado para la finca hipotecada a efectos de subasta es inferior 
al setenta y cinco por ciento del valor de tasación. No obstante, si se pactan dos 
procedimientos para la ejecución de la hipoteca, pacto de ejecución judicial y venta 
extrajudicial, el valor de subasta no podrá ser inferior al cien por ciento del valor que 
resulta  del  certificado  de  tasación,  y  ser  coincidentes  en  los  dos  procedimientos 
pactados.  Fundamentos  de  Derecho:  artículos  682  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, artículo 129 de la Ley Hipotecaria, y artículos 234 y siguientes del 
Reglamento  Hipotecario.  Vistos  los  artículos  citados  y  demás  de  aplicación,  el 
Registrador calificante acuerda: 1.º Suspender la inscripción del título calificado por el/los 
defecto/s antes indicado/s. 2.º Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el 
art. 322 de la Ley Hipotecaria. 3.º Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento 
de presentación de este documento conforme al art. 323 de la citada Ley. Contra la 
presente  nota  de  calificación  puede  interponerse  recurso  gubernativo  (…)  Inca  e.e
a  24-11-2020.  El  Registrador,  Este  documento  ha  sido  firmado  digitalmente  por  la  b
registradora: doña Margarita María Grau Sancho con firma electrónica reconocida». 54ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don B. J. C. C. interpuso recurso el día 14 de
diciembre de 2020 con base en los siguientes argumentos: «Fundamento el recurso en
los siguientes hechos: Primero. Conviene, en primer lugar, poner de relieve que la 
hipoteca sometida a inscripción es una hipoteca unilateral, constituida por el dueño de la 
finca mediante escritura pública, ante la notaria de Palma doña Marta Mulet Amer, 
protocolo 1804/2020. Conforme a lo dispuesto en los artículos 138 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria, la hipoteca unilateral (art. 141) la constituye el dueño de la finca por acto 
unilateral y la misma puede ser luego aceptada por la persona en cuyo favor se haya 
constituido,  aceptación  que  se  hará  constar  por  nota  marginal.  En  las  hipotecas 
unilaterales, no es preciso que concurran al mismo acto el dueño de la finca y el 
beneficiario de la hipoteca, si no [sic] que se pueden otorgar los documentos mediante 
actos distintos e independientes aunque, obviamente, vinculados entre sí. Segundo. La 
denegación de la inscripción se realiza por la señora registradora en aplicación de lo 
previsto  en  los  artículos  682  y  siguientes  de  la  Ley  1/2000,  de  7  de  enero,  de 
enjuiciamiento civil (en adelante, LEC) y129 y siguientes de la Ley Hipotecaria (en 
adelante, LH). Conforme al art. 682 LEC: 2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las 
disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en 
el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de 
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o 
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en 
ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere 
realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del 
Mercado Hipotecario (en adelante LRMH). Pues bien, conforme se prevé en la LRMH, en 
ella se regulan determinados requisitos que deben cumplir las entidades financieras a las 
que se refiere la Ley (art. 1.1) que podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los 
títulos necesarios para su financiación contemplando en su artículo 2 el tipo de entidades 
que pueden otorgar préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan en ella. 
Tercero. El valor de tasación fijado como importe que debe servir de tipo a la subasta 
que se pudiera celebrar por el que suscribe como dueño de la finca en la escritura de 
hipoteca unilateral, se ha fijado teniendo en cuenta el importe del valor de mercado que 
ha fijado una entidad oficial de tasación, descontando el valor de las cargas anteriores 
que pesan sobre la finca hipotecada. En la escritura constan las cargas anteriores a la 
hipoteca unilateral que se ofrece y se detraen del valor de tasación. Si el acreedor 
hipotecario  acepta  la  hipoteca  unilateral  en  los  términos  en  que  se  ofrece  ambos 
muestran su conformidad en haber realizado la tasación a efectos de subasta siguiendo 
el cauce que establece el art. 666.1 LEC para el caso de que se estuviera ante un 
embargo. Contempla el art. 666.1 LEC que “Los bienes inmuebles saldrán a subasta por 
el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los 
artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos 
anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia 
resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el 
Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido 
tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas 
o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en 
el apartado 2 del artículo 657”. Así pues, el LAJ, en fase de un proceso de ejecución por 
así decirlo, ordinario, determina el valor por el que un bien saldrá a subasta descontando 
del avalúo realizado por un perito el valor de las cargas anteriores al gravamen, que es lo 
mismo que se ha realizado por el dueño de la finca en la escritura de constitución de una 
hipoteca unilateral. En caso de no admitirse esta tasación como válida, se estaría 
obligando al acreedor hipotecario a aceptar una hipoteca constituida por un valor de  s
tasación muy superior al de mercado. En este caso, si la hipoteca unilateral se llegase a  oe.
ejecutar, tiene otras cargas con preferencia registral anteriores y, recordemos, que por el  w.
mero hecho de participar en la subasta se entenderá que los postores aceptan (...),  54ww
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fijado por la sociedad oficial de tasación y que obra incorporado a la escritura de 
hipoteca  unilateral.  Cuarto.  Dadas  las  peculiaridades  de  la  hipoteca  unilateral,  el 
concurso del acreedor hipotecario no es necesario al acto de aceptación, si no [sic] que 
puede aceptar la hipoteca con posterioridad (y se hará constar por nota marginal) ex 
art. 141 LH y tampoco puede considerarse que ninguna de las partes es un consumidor 
digno de protección. De acuerdo con la libertad de pactos entre las partes que prevé el 
art.  1.255  del  código  civil  (en  adelante,  CC)  se  ofrece  al  acreedor  hipotecario  un 
inmueble en garantía de una deuda, fijando como valor de tasación el que resulta de 
restar al valor de mercado fijado el de las cargas anteriores. Imponer en una hipoteca 
unilateral que el valor de tasación ha de ser el contemplado en el art. 129 LH y 682 LEC 
contraviene la disposición del art. 1.166 CC (''El deudor de una cosa no puede obligar a 
su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la 
debida.") Quinto. En esta hipoteca unilateral los comparecientes son, ambos, personas 
físicas  y  actúan  en  condiciones  de  igualdad  por  lo  que  no  es  posible  aplicar  las 
previsiones  que  se  contemplan  en  la  LRMH  cuya  finalidad  es  proteger  al  deudor 
hipotecario frente a las entidades financieras a las que esa ley les sea de aplicación. En 
este sentido se ha pronunciado esta Dirección General en la resolución de 14 de 
septiembre de 2016 (BOE  de 5 de octubre  de2016): No obstante, conviene ahora 
recordar que el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fue modificado por el 
artículo 1.22 de la Ley 19/2015, de 13 de julio, en el sentido de que el tipo que sirva en la 
subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación 
que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo, de regulación del mercado hipotecario. Tratándose de entidades a las que se 
refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, indudablemente la tasación debe 
realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley. Pero 
tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en 
el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada 
por entidad de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de 
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos 
para  ciertas  finalidades  financieras,  expresamente  delimita  su  ámbito,  al  decir:  «La 
presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para 
alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que 
formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos 
por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del 
Real  Decreto  685/1982,  de  17  de  marzo,  por  el  que  se  desarrollan  determinados 
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». 
Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las 
expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser 
realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser 
realizadas  por  entidades  o  personas  físicas  que  tengan  entre  sus  funciones 
profesionales la de tasar. A la misma conclusión se llega por aplicación de los artículos 7 
de la Ley 2/1981 y 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, al decir que «los bienes 
inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados 
con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad 
financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este 
real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que  s
pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía  oe.
última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado».  w.
Este es el significado que ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refiere el  54ww
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previsiones aplicables. Tengamos en cuenta que con la hipoteca unilateral se pretende 
evitar que el acreedor hipotecario (a quien, en términos llanos, se le debe el dinero que 
se reconoce) inste un proceso declarativo por las deudas pendientes. Si partimos del 
supuesto en que el acreedor interpone un proceso declarativo, se obtiene por él una 
sentencia  favorable,  la  ejecuta,  y  embarga  el  mismo  bien  inmueble  que  ahora  se 
hipoteca -y se mantuviera el mismo rango registral que tenemos a día de hoy-, en el 
seno  del  proceso  de  ejecución  ordinaria  tras  la  tasación  pericial  el  letrado  de  la 
administración de justicia debería fijar como valor del bien el del avalúo detrayendo las 
cargas anteriores (art. 666.1 LEC) precisamente porque esas cargas anteriores son 
aceptadas por el mero hecho de participar en la subasta por los postores (…) que 
aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, 
en caso de que el remate se adjudique a su favor (art. 669.2 LEC). Séptimo. También es 
criterio constante de este centro directivo que la ejecución hipotecaria ofrece como 
diferencia respecto a la ordinaria -a la que se nos condenaría de no ser estimado este 
recurso- que se evita el trámite del avalúo de los arts. 637 y siguientes LEC dado que el 
tipo  de  subasta  viene  fijado  ya  en  escritura  pública.  Sentado  lo  anterior  pues,  y 
establecido que: - El deudor hipotecario no es un consumidor. - El acreedor no es una 
entidad financiera, bancaria o crediticia. Es un particular. - La hipoteca es unilateral 
constituida por el dueño de la finca. - No son aplicables las previsiones contenidas en la 
LRMH. - Se ha aportado una tasación emitida por sociedad oficial sin que sea preceptivo 
que ha indicado cuál es el valor de mercado de la finca que se hipoteca. - Se ha fijado un 
tipo de subasta detrayendo del valor de mercado el importe de las cargas preferentes 
registralmente en una operación similar a la prevista en el art. 666.1 LEC. - Este cálculo 
es el mismo que se debería ejecutar en una ejecución ordinaria. - Se pretende evitar un 
proceso declarativo previo, con los costes que implica. Vengo a solicitar de esta dirección 
general  que  tenga  por  interpuesto  este  recurso  y  en  su  día,  y  tras  los  trámites 
correspondientes, proceda a estimarlo y revocar la nota de calificación que se recurre, la 
deje sin efecto, y ordene que se proceda a la inscripción en el registro de la hipoteca 
unilateral en los términos que constan en la escritura. Dado en Inca, a doce de diciembre 
de dos mil veinte».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad,  doña  Margarita  María  Grau  Sancho,  emitió  el 
preceptivo  informe  con  fecha  17  de  diciembre  de  2020,  confirmando  la  nota  de 
calificación en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1857, 1875 y 1876 del Código Civil; 12, 18, 104, 129, 130, 138, 
141 y 145 de la Ley Hipotecaria; 238579, 637 a 639, 666, 671 y 682 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil;  la  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la 
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; los 
artículos  2,  5  y  7  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de  regulación  del  mercado 
hipotecario; 3 a 12 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario  y  otras  normas  del  sistema  hipotecario  y  financiero;  la  Orden  EHA/ 
2899/2011, de 28 de octubre, del Ministerio de Economía y Hacienda, de Transparencia 
y Protección del Cliente de Servicios Bancarios; las Sentencias del Tribunal Supremo  e.
de 3 de julio de 1997 y 8 de julio de 2003, y las Resoluciones de la Dirección General de  w.b
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 y 17 de junio de 2000, 22 de marzo de 2001, 29  54ww
de octubre de 2013, 18 de febrero, 22 de enero, 24 de marzo y 12 de septiembre
de 2014, 7 de octubre de 2015, 14 de septiembre de 2016, 6 de septiembre de 2017, 21 
de diciembre de 2018, 18 de diciembre de 2019 y 23 de diciembre de 2020.
1.  Se  discute  en  este  expediente,  si  es  posible  inscribir  una  escritura  de 
constitución unilateral de hipoteca en favor de un particular, en garantía de una deuda 
reconocida por el hipotecante en favor del mismo, en la cual se pacta la posibilidad de 
acudir  al  procedimiento  de  ejecución  judicial  directa  de  la  hipoteca  y  a  la  venta 
extrajudicial  de  la  misma,  a  cuyos  efectos  se  establece  como  valor  de  la  finca 
hipotecada, para que sirva de tipo en la subasta, una equivalente a su valor de tasación, 
que resulta de certificado de tasación en vigor emitido por entidad homologada que se 
protocoliza  en  la  escritura,  pero  minorado  el  importe  pendiente  por  capital  de  los 
préstamos hipotecarios que gravan la finca objeto de la hipoteca.
La registradora suspende la inscripción por ser el valor fijado a efectos de subasta 
para la finca hipotecada inferior al setenta y cinco por ciento del valor que resulta del 
certificado de tasación y además, al haberse pactado la posibilidad de acudir tanto al 
procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca como a la venta extrajudicial de 
la misma, el valor de subasta no puede ser inferior al cien por cien del valor que resulta 
del certificado de tasación y dicho valor debe ser coincidente en los dos procedimientos 
pactados.
El recurrente alega, en síntesis, que no es aplicable la exigencia de que el valor en 
que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no puede ser en 
ningún caso inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere 
realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del 
mercado hipotecario a que aluden el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el 
artículo 129 de la Ley Hipotecaria -es preciso tener en cuenta que en este caso se pacta 
la posibilidad de acudir tanto al procedimiento de ejecución judicial directa como a la 
venta extrajudicial y que el valor fijado a efectos de subasta no puede ser distinto para 
uno y otro, y en consecuencia no puede ser inferior al valor que resulte del certificado de 
tasación, en caso de que se consideren aplicables dichos artículos a este supuesto, y en 
todo caso, como se dirá, debe tenerse en cuenta la interpretación que ha hecho este 
Centro  Directivo  del  artículo  682.2.1.º  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  tras  la 
Ley 5/2019-, porque se trata de una hipoteca unilateral, porque el deudor no es un 
consumidor, porque el acreedor no es una entidad financiera, bancaria o crediticia sino 
un particular, porque no son aplicables las previsiones contenidas en la citada Ley de 
regulación  del  mercado  hipotecario,  porque  se  ha  aportado  un  certificado  en  vigor 
emitido por entidad homologada, pero se ha fijado el valor para subasta detrayendo del 
valor  de  tasación  que  resulta  del  mismo  el  importe  de  las  cargas  preferentes 
registralmente,  de  manera  similar  a  lo  previsto  en  el  artículo  666.1  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de ejecución ordinario, porque se pretende 
evitar un procedimiento declarativo ordinario previo, con los costes que ello implica, y 
porque el deudor ha fijado el valor de tasación para subasta de la manera indicada -
detrayendo del valor de tasación el importe de las cargas preferentes- lo cual podrá ser 
aceptado o no por el acreedor, y en consecuencia el imponer el citado valor para subasta 
es contrario a la libertad contractual de pactos del artículo 1255 del Código Civil y a lo 
dispuesto en el artículo 1166 del mismo Código.
2.  La  cuestión  de  la  necesidad  de  acreditar  mediante  la  correspondiente 
certificación  la  tasación  de  la  finca  o  bien  hipotecado  a  que  se  refieren  el 
artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la nueva redacción dada al  e
citado precepto por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y el artículo 129.2.a) de la Ley  bo
Hipotecaria, como requisito de la escritura de constitución de hipoteca, en relación con  54ww
ldoes  lpaa mctoissm rae,l aatisvío cso am loa  esuje ccuocniócrne tjuod aiclciaaln dciere cyt afi ndaeli dlaa dh,i phoate sciad oy  oab ljae tvoe ndtea  eexxatrmajeund icpioarl 
(pvaidrt.e R dees olalu Dciiorencecsi ódne  G29e ndeer aol cdtueb lroes d Re e2g0is1t3ro, s2 2y  ddee le Nneortaor iya d2o4  edne  mreaitrezroa ddaes  2o0c1a4s,i o7n dees 
octubre de 2015 y 14 de septiembre de 2016).
Es preciso, pues, partir de la doctrina sentada en dichas Resoluciones para resolver 
la específica cuestión objeto del presente expediente.
Como señalan las citadas Resoluciones, para la tramitación del procedimiento de 
ejecución judicial directa sobre bienes hipotecados y de la venta extrajudicial de la 
misma es necesario que los interesados fijen en la escritura de constitución de la 
hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta (cfr. 
artículos 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria).
Dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca el procedimiento de 
ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales. 
Por ello el tipo para subasta no sólo se hace constar en la escritura de constitución de la 
hipoteca, sino también en la propia inscripción causada por aquélla (cfr. artículo 130 de 
la Ley Hipotecaria).
Esta exigencia permite, a través de la publicidad registral, dar a conocer el tipo de 
partida de la subasta a los postores que intervengan en la misma, así como a los 
terceros poseedores o adquirentes posteriores de la finca o bien hipotecado a quienes 
no resulta indiferente tal circunstancia, toda vez que en caso de ejecución de la hipoteca 
por los procedimientos especiales, lo que les corresponde es un derecho al eventual 
sobrante que haya quedado, lo que puede estar determinado en cuanto a su cuantía, 
especialmente en caso de subastas celebradas con escasa concurrencia de licitadores, 
por el tipo fijado para la subasta (cfr. artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados» según prevén 
los citados artículos 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley 
Hipotecaria.
Por tales interesados deben entenderse obviamente acreedor y deudor, pero también 
deben considerarse aludidos por tal expresión los hipotecantes no deudores o fiadores 
reales que, en caso de existir, no desplazan en la toma de tal decisión a los deudores 
personales, sino que concurren conjuntamente con los mismos y con el acreedor en su 
adopción, ya que, como ha señalado la doctrina, se trata de una exigencia establecida 
en méritos de la satisfacción de una encrucijada de intereses, en parte contrapuestos y 
en parte convergentes: el del acreedor de evitar que un tipo excesivamente elevado 
dificulte la realización del bien, el del deudor de evitar que un tipo excesivamente bajo 
deje la deuda perseguida en parte insatisfecha con mantenimiento de la acción de 
responsabilidad personal del acreedor por la diferencia, y el interés del fiador real de 
establecer un precio que favorezca la existencia del mayor sobrante posible tras la 
aprobación del remate.
La doctrina ha destacado unánimemente la utilidad de esta previsión legal sobre la 
fijación por los interesados del valor en que tasan la finca hipotecada para que sirva de 
tipo de subasta, que fue certeramente apreciada  y perseguida de propósito por el 
legislador en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1909.
En efecto, la finalidad de la norma comentada es la de evitar la necesidad del trámite 
de tasación pericial o avalúo establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil dentro de la 
fase de apremio del procedimiento de ejecución común (cfr. artículos 637 a 639 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil). Por tanto, se trata de preordenar una determinación que en 
caso de ejecución será necesaria en todo caso, con el objeto de agilizar y dar rapidez al 
trámite ejecutivo.
Ahora bien, igualmente se ha señalado antes de la reforma introducida por la citada 
Ley 1/2013 que esta simplificación procesal no está exenta de ciertos inconvenientes, 
destacando que la falta de rigor y objetividad en la determinación del precio de subasta,  s
en  atención  al  carácter  más  o  menos  improbable  de  la  ejecución,  puede  producir  oe.
desfases en relación al valor real de la finca o bien hipotecado, que pueden perjudicar al  w.
deudor, como por ejemplo en los supuestos en que el precio en que se tasa la finca para  54ww
rseusbpaosntas asbeil ihdaacdee sc ogianrcaidnitri zcaodna se l yi mepsotortse  idmepl ocratepsit asle d esli túparéns tcalmaroa moe cnoten  lpao rs udmebaa djoe  dlaesl 
valor real de la finca.
Este planteamiento, que está en la base del criterio legal en que se fundamentan el 
artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, 
responde a la idea de que, como señala la doctrina, el valor de una cosa, como en el 
caso  de  los  bienes  inmuebles,  está  sujeto  a  oscilaciones  en  el  tiempo,  según  las 
circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la economía, 
como los tipos de interés, la tasa de ahorro, el aumento o disminución de la población en 
el lugar de situación del inmueble, la rentabilidad comparativa con otras inversiones 
alternativas al mercado inmobiliario, etc.
Y todo ello sin contar con la posibilidad de mutaciones en la situación física o jurídica 
de la finca durante el período intermedio entre la constitución de la hipoteca y su 
ejecución (nuevas construcciones, mejoras o deterioros sobre la finca, extinción de un 
arrendamiento sobre la finca, etc.).
Lo mismo cabe decir en el caso de los bienes muebles sujetos incluso a oscilaciones 
mayores, como consecuencia de su amortización, obsolescencia tecnológica, mayor o 
menor rentabilidad de la explotación industrial a la que se encuentren afectos, alteración 
del valor de mercado de los bienes o productos generados por dicha industria, etc.
3.  Como se ha indicado anteriormente, conforme a la redacción originaria de la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el precio o tipo para subasta lo 
fijaban libremente los interesados.
Ahora bien, esta libertad ya antes de la reforma introducida por la Ley 1/2013 estaba 
limitada por las exigencias impuestas por la legislación del mercado hipotecario para el 
caso de que el crédito hipotecario se pretenda utilizar como cobertura de una emisión de 
títulos hipotecarios, es decir para su movilización a través del mercado hipotecario 
secundario.
En estos casos se deberá garantizar el cumplimiento de la norma establecida por el 
artículo  8  del  Real  Decreto  716/2009,  de  24  de  abril,  por  el  que  se  desarrollan 
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero –concordante con el 
artículo 5 de esta última ley–, que impone que el tipo de subasta para el supuesto de 
ejecución será necesariamente, como mínimo, dicha valoración, la de tasación.
En efecto, el citado artículo 8 establece lo siguiente: «1. Los bienes inmuebles por 
naturaleza  sobre  los  que  recaiga  la  hipoteca  deberán  haber  sido  tasados  con 
anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera 
prestamista  o  de  entidades  homologadas,  con  arreglo  a  lo  que  dispone  este  Real 
Decreto». Dicha tasación, añade la norma, tiene por objeto estimar de forma adecuada el 
precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en 
garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el 
mercado.
En cuanto a la forma de documentar la tasación y su reflejo registral, el apartado 2 
del mismo precepto establece que «la tasación se acreditará mediante certificación de 
los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la 
escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la 
inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta 
para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha 
valoración».
La tasación impuesta por el artículo 8 del citado Real Decreto 716/2009, de 24 de 
abril, no constituye, por tanto, una exigencia establecida con carácter general para todo 
tipo de hipotecas, sino exclusivamente en relación con aquellas que se constituyan  e.
conforme a la normativa del mercado hipotecario y que, por consiguiente, podrán servir  w.b
de base y cobertura para la emisión de títulos hipotecarios. 54ww
comEon g aersatonstí ac daes ossu slo tsít ucloesd ulali sctaarst,e rbao dneis tcarsé doit opsa hrtiípcoipteecsa triitousla drees l ad een tliad aedm eismióisno rtaie nqeune 
rceufmerpidlaan d elal sm ceorcnaddicoio hniepso telecgaariloe se, syta bplaercae  quunea  esestraie  gdaer acnatuíate lsaesa. solvente la legislación
Así, entre otros requisitos, los préstamos y créditos que se utilicen en dicha cobertura 
deberán estar garantizados con primera hipoteca sobre el pleno dominio, no exceder su 
importe del sesenta u ochenta por ciento, según los casos, del valor de la finca resultante 
de la tasación, no recaer la hipoteca sobre cuotas indivisas del dominio, sino sobre la 
totalidad  de  éste,  y  encontrarse  dicho  dominio  libre  de  todo  tipo  de  condiciones, 
prohibiciones o limitaciones de todo tipo (cfr. artículos 3 a 12 del Real Decreto 716/2009, 
de 24 de abril).
Pues bien, como uno más de los elementos de garantía y solvencia de la cartera de 
créditos establecidos a favor de los inversores en títulos hipotecarios se impone que el 
tipo para subasta no sea inferior en ningún caso al valor de tasación de la finca o 
derecho hipotecado, extremo que ha de calificar el registrador con rigor, ya que afecta no 
sólo a las partes contratantes, sino también a los suscriptores de los títulos hipotecarios 
del mercado secundario.
Pero es ésta, como se ha dicho, una exigencia restringida a los supuestos en que se 
constituye la hipoteca con sujeción a la mencionada normativa del mercado hipotecario.
Como  afirmó  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en  sus 
Resoluciones de 16 y 17 de junio de 2000 y 22 de marzo de 2001, la tasación a efectos 
del mercado hipotecario era un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, 
pero no para la constitución previa de la hipoteca, lo que no impedía que se realizase 
antes de este momento, en cuyo caso se prevé su constancia y control registral.
Ahora bien, el hecho de que dicha tasación no fuese necesaria para la constitución 
de la hipoteca no era obstáculo para entender que, si efectivamente se había hecho, su 
constancia en la inscripción de la hipoteca sólo es admisible sobre la base del certificado 
en que conste la tasación, pues la mera manifestación de su existencia no acreditada 
carece por sí sola de toda relevancia registral.
Estamos aquí en presencia de una cautela básica en orden a prevenir situaciones de 
sobretasación, lo cual requiere experiencia e independencia en las valoraciones, objetivo 
asumido por la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, así como certeza 
en los resultados a través de un sistema de acreditación documental por medio de las 
oportunas certificaciones.
4.  En definitiva, hasta la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, la 
tasación de la finca hipotecada realizada de conformidad con la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo, respondía a garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los 
créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios 
(límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su 
garantía o «loan to value»).
Ese objetivo estaba destinado a la protección de los inversores en el mercado 
hipotecario,  de  forma  que  la  recuperación  de  su  inversión  y  del  cobro  de  su 
remuneración financiera quedase garantizado.
Pero la tasación realizada conforme a las exigencias del mercado hipotecario debía 
beneficiar también al deudor al prevenir situaciones de sobreendeudamiento, evitando en 
ciclos expansivos la indebida incorporación a la tasación de meras expectativas de 
futuras revalorizaciones.
Mejorar  este  último  aspecto,  al  reforzar  los  mecanismos  que  garantizan  la 
independencia de las entidades tasadoras respecto de las entidades de crédito fue uno 
de los objetivos de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en la que se 
incluyen normas tendentes a prevenir tales situaciones de sobreendeudamiento (vid. 
artículo 29), facultando además al Ministro de Economía y Hacienda para aprobar las  e.
normas necesarias para garantizar un nivel adecuado de protección a los usuarios de  w.b
servicios financieros, en relación, entre otros, con los siguientes aspectos: a) la relación  54ww
e(«nlotraen l otso  iningcroemsoes» )d, ey l obs)  cloan saudmeciduoardeas  ye  loinsd ecpoemnpdrioemnties ovsa floinraanccióienr odse  qluaes  agdaqruainetríaans 
ienvmiteonb illiaasr iainsf luqeunec aiasse ginudreenb idloass  pdreé slata pmroosp idae e fnotridmaad  qou dee s seu cso fniltieamlesp le(hna mbileitcaacnióisnm qouse  qfuuee 
ejecutada mediante la Orden EHA/ 2899/2011, de 28 de octubre, del Ministerio de
Economía  y  Hacienda,  de  Transparencia  y  Protección  del  Cliente  de  Servicios 
Bancarios). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha vuelto a regular esta materia tratando de 
reforzar aún más la independencia de las entidades tasadoras (vid. artículo 4).
5.  Pero estas normas, en caso de que la hipoteca no se incluya en la cartera de los 
créditos de cobertura de emisiones hipotecarias, no amparaban a los usuarios de los 
servicios  financieros  (prestatarios  e  hipotecantes)  del  peligro  inverso  al  de  la 
sobretasación del bien dado en garantía, esto es, del riesgo que representa la situación 
contraria de la infravaloración del bien al fijar el precio de tasación a efectos de subasta, 
situación  que  en  los  ciclos  económicos  de  crisis  y  de  contracción  de  la  demanda 
inmobiliaria puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el 
deudor ejecutado.
Así resulta del hecho de que en los casos -hoy no infrecuentes- de subasta desierta 
por falta de licitadores, la finca o bien hipotecada se adjudique al acreedor por un valor 
resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (50 por cien o 70 por cien, según se 
trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la 
escritura de constitución (cfr. artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, 
sale al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer para toda hipoteca 
(destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como 
requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento 
de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya 
sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el 
valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento 
de la realizada conforme a la citada legislación (límite que pasa a ser para la venta 
extrajudicial del cien por cien del valor resultante de dicha tasación tras la reforma 
introducida el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
y de manera indirecta también para la ejecución judicial directa en caso de que se pacte 
la posibilidad de acudir a ambos, dado que el valor a efectos de subasta no puede ser 
distinto  para  uno  y  para  otro,  y  según  interpretación  de  este  Centro  Directo  -vid. 
Resolución de 23 de diciembre de 2020-, incluso en el caso de que solo se pacte la 
ejecución  judicial  directa  pero  no  la  venta  extrajudicial,  a  pesar  de  no  haber  sido 
modificado el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en este sentido.
Para  ello,  a  través  de  su  artículo  7,  la  Ley  1/2013  da  nueva  redacción  al 
artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su versión reformada 
por la citada Ley 1/2013 pasó a disponer lo siguiente: «2. Cuando se persigan bienes 
hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además 
de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en 
la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados 
tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser 
inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada 
conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del 
Mercado Hipotecario».
En el mismo sentido se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que tras esa 
reforma establecía: «2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los 
requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los interesados tasen la finca 
para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya 
fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser 
inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto  e.
en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». Esa cifra ha  w.b
sido elevada, como se ha indicado, al 100 por cien del valor señalado en la expresada  54ww
itnamsaocbióilina rpioo,r  elna  sLue yd is5p/2o0s1ic9ió, nd efi n1a6l  pdreim meraar.zo, de regulación de los contratos de crédito
límitCe opmaora s uebl rtiapyoa  deel  Psruebáamstbau, lop uddei elan dcoit afdijaar sLee ye 1n/ 2c0if1ra3s,  amnuteyr iionrfmereionrtees n aol  evxaislotíra r enainl gdúenl 
bien.
Con la nueva regulación se evita que se puedan dar situaciones como las que 
originaron los litigios que dieron lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio 
de 2003, la cual, con arreglo al marco legal entonces vigente, descartó la existencia de 
enriquecimiento injusto compensable incluso cuando la divergencia entre el precio de 
tasación y el de adjudicación sea notable, «ni siquiera en un supuesto en que se 
reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue irrisorio y 
absolutamente desproporcionado».
Esta era la finalidad de la reforma de la Ley 1/2013 en este punto, ratificada por la 
Ley 5/2019, que no se limita pues al exclusivo ámbito de las hipotecas constituidas sobre 
la vivienda habitual del deudor, como se ha defendido por algún sector doctrinal, sino 
que dados los términos literales de los artículos citados, la necesidad de certificado de 
tasación y el porcentaje respecto de la misma del tipo de subasta se aplica cualquiera 
que sea el carácter del prestatario, o la naturaleza de la finca o del bien hipotecado.
6.  Queda, por otro lado, fuera de toda duda, como señaló la Resolución antes 
citada de 29 de octubre de 2013 y reiteraron las de 24 de marzo de 2014 y 7 de octubre 
de  2015,  que  para  poder  inscribir  los  pactos  de  ejecución  directa  sobre  bienes 
hipotecados  o  el  pacto  de  venta  extrajudicial  en  las  escrituras  de  constitución  de 
hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta 
imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la 
tasación  de  la  finca  o  bien  hipotecada  «realizada  conforme  a  lo  previsto  en  la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o 
precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea 
inferior, en ningún caso, al 75 por cien (hoy al 100 por cien) del valor señalado en la 
tasación realizada conforme a la citada ley.
Las mismas Resoluciones subrayaron la idea de que las normas transcritas que así 
lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo 
que su infracción produciría la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, 
lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías 
procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
Y ello aun en el caso de que la hipoteca se constituyese a favor de una persona 
física o jurídica distinta de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la 
Ley 1/1982, reguladora del mercado hipotecario, únicas habilitadas legalmente para la 
movilización de sus créditos hipotecarios mediante la emisión de los títulos hipotecarios 
del mercado secundario (vid. Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014).
Como afirmó esta última Resolución, «el precepto [artículo 682.2.1.º de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil] se refiere a la “escritura de constitución de hipoteca” por lo que no 
distingue entre aquellas en las que interviene una entidad financiera de aquellas en las 
que el pacto de constitución y en su caso el pacto de ejecución lo es entre particulares. 
La  referencia  literal  a  la  “escritura  de  constitución”  sin  distinguir  categorías  de 
constituyentes hace que la exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de 
pactos  de  ejecución  con  independencia  de  si  los  contratantes  son  o  no  entidades 
financieras, pues donde la ley no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su 
cumplimiento».
Ahora bien, hay que recordar que el artículo 1.22 de la Ley 19/2015, de 13 de julio, 
de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del 
Registro Civil, reformó de nuevo la redacción del artículo 682.2.1.º de la Ley procesal 
civil. Esta reforma consistió en la introducción del inciso «en su caso» en relación con la  e.
tasación que se hubiera realizado conforme a la legislación del mercado hipotecario,  w.b
afirmando ahora que el tipo de la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 75  54ww
speoñr acliaedno  (e1n0 0la p toars accieiónn  sqi usee,  etine nseu  ecna scou, esnet ah ulab iearnet erreioarli zinatdeor perne tvaicrtióund  dceita lod ap)r edveils tvoa elonr 
la LeCyo 2n/ 1a9n8te1r,i odreid 2a5d  dae d michaarz roe, fdoerm reag eul lapcreiócne pdteol  smee ercxapdreos haibpao teenca tréiorm. inos imperativos y
absolutos, de forma que no se preveía la posibilidad de excepcionar la obligación general
de realizar dicha tasación. Ahora con la nueva redacción se introduce la duda de si dicha 
regla admite excepciones y cuales sean estas.
Sobre este tema se pronunció la Resolución de este Centro Directivo de 14 de 
septiembre  de  2016,  que  analizó  desde  el  punto  de  vista  subjetivo  el  ámbito  de 
aplicación de la regla general, y correlativa excepción, en la interpretación de la nueva 
redacción  del  artículo  682.2.1.º  de  la  Ley  procesal  civil  dada  por  la  Ley  19/2015, 
afirmando  que  «tratándose  de  entidades  a  las  que  se  refiere  el  artículo  2  de  la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), 
indudablemente la tasación debe realizarse por entidad homologada de tasación a que 
se refiere el artículo 3 de la misma Ley.
Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados 
en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada 
por entidad de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, 
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas 
finalidades financieras, expresamente delimita su ámbito, al decir: «La presente Orden será 
de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades 
siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar 
parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores 
y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de 
marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, 
de Regulación del Mercado Hipotecario».
Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las 
expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser 
realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser 
realizadas  por  entidades  o  personas  físicas  que  tengan  entre  sus  funciones 
profesionales la de tasar».
Es decir, en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una 
tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la 
entidad – como entidad homologada– que realice la tasación, que podrá ser una entidad 
que no sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras 
entidades o profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de 
tasaciones, lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas 
de los tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación.
Conclusión que la citada Resolución de 14 de septiembre de 2016 apoya igualmente 
en los artículos 7 de la Ley 2/1981 y 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el 
que  se  desarrollan  determinados  aspectos  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de 
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero al 
señalar que la referida tasación tiene por objeto «estimar de forma adecuada el precio 
que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía 
última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado».
Es decir, entre la disyuntiva de estimar que el inciso «en su caso» deba interpretarse 
en el sentido de que la tasación y el reiterado límite del 75 por cien (hoy del 100 por cien) 
sólo se impone cuando voluntariamente se haya realizado la tasación, o que sólo se 
impone en aquellos casos en que la tasación se haya efectuado de forma obligatoria 
para la emisión de títulos hipotecarios, o bien, en fin, entender que la tasación (y el límite 
porcentual) se impone siempre si bien admitiendo que aquella sea realizada por entidad 
no homologada cuando la hipoteca carezca de aptitud para servir de cobertura a una 
emisión de títulos hipotecarios, conforme a la Ley 1/1981, por tratarse de hipotecas  s
constituidas por entidades que carezcan de legitimación para realizar tales emisiones, la  oe.
Dirección General de los Registros y del Notariado se ha inclinado en su Resolución  w.
de 14 de septiembre de 2016 por esta última opción. 54ww
refieEres tee l easr tíeclu sloig n6i8fi2c addeo  laq uLee yh ad ed eE najturiibcuiairmseie nat ola C eivxipl rterassió nla  «reenfo rsmu ac aospoe»ra daa q puoer  slae 
Lmeisym 1a9 /L2e0y1 159, /d2e0 1153). de julio, (y también el artículo 129.2.a) tras ser reformado por la  BOE-A-cable e
7.  Todo lo anterior lleva a la conclusión en el caso de este expediente de que es 
necesario, para poder inscribir el pacto de la escritura de constitución unilateral de 
hipoteca que contiene la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución judicial 
directa de la hipoteca o a la venta extrajudicial de la misma, que el valor en que se tasa 
la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior al valor que 
resulta del certificado de tasación que se protocoliza en la escritura, sin que se pueda 
atender a ninguno de los argumentos del recurrente.
El hecho de que la hipoteca se constituya de manera unilateral solo conlleva como 
particularidad  que  la  aceptación  por  el  acreedor  de  la  hipoteca  tiene  lugar  en  un 
momento posterior a aquel en que el hipotecante formaliza la hipoteca sobre la finca.
La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1997 señala que “La hipoteca 
voluntaria, haciendo abstracción de las hipotecas legales, se constituye por negocio 
jurídico (artículo 138 de la Ley Hipotecaria) que puede ser bilateral (contrato) o unilateral, 
prevista, esta última, que es el caso del presente recurso de casación, en el artículo 141 
de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario: se constituye válidamente por la 
voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del dueño de la finca hipotecada y para su 
eficacia como derecho real requiere la conditio iuris de la aceptación del acreedor en 
cuyo beneficio, que es la garantía de su derecho de crédito, se ha constituido”.
Por lo demás, no está exenta de la necesidad de cumplir con todos los demás requisitos 
necesarios para la constitución de la hipoteca en función del tipo de que se trate.
Entre otros, el hecho de que se constituya de manera unilateral no le excluye del 
requisito de que se tase la finca hipoteca y que el valor que los interesados fijen como 
tipo para subasta no sea inferior al valor que resulte de dicha tasación en caso de que se 
pacte la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución judicial directo de la hipoteca 
o a la venta extrajudicial de la misma.
También es indiferente a estos efectos que el deudor sea o no un consumidor -
teniendo en cuenta además que el que no lo sea solo resulta de la afirmación del 
recurrente en su escrito de recurso, ya que no consta nada al respecto en la escritura-, 
pues como se ha señalado antes, dados los términos literales de los artículos 682.2.1.º 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria la necesidad de 
certificado de tasación y el porcentaje respecto de la misma que determina el tipo 
mínimo fijado para subasta se aplica cualquiera que sea el carácter del prestatario.
Igualmente es indiferente que el acreedor a cuyo favor se constituye la hipoteca no 
sea una entidad financiera, bancaria o crediticia sino un particular, y por tanto a la 
hipoteca no le sean aplicables las previsiones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario.
Como también se ha señalado con anterioridad, y al contrario de lo que afirma el 
recurrente, que invoca la Resolución de este Centro Directivo de 14 de septiembre de 2016 
para apoyar sus argumentos, lo que establece dicha Resolución es que tratándose de 
hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en el citado artículo 2 
de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad de tasación 
homologada, pudiendo ser realizada por entidades o personas físicas que tengan entre sus 
funciones profesionales la de tasar, pero en ningún caso se excepciona en tales supuestos la 
exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado (solo se 
excepciona la necesidad de cualificación oficial de la entidad – como entidad homologada– 
que  realice  la  tasación,  que  podrá  ser  en  estos  casos  una  entidad  que  no  sea 
necesariamente  de  las  homologadas,  pudiendo  ser  realizada  por  otras  entidades  o 
profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo  s
que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a  oe.
la naturaleza específica del bien objeto de la tasación). w.
Por otro lado, tampoco se puede atender al argumento del recurrente de que la forma  54ww
cdoen vsatiltourcaiócinó nu ndilea tlear afiln, cpao dhriáp osteerc aacdeap etasd laa  oli bnroe mpoern etel  aaccroereddaodra),  pcoonr floarsm pea artle psr i(nacli psieor  dlea 
lpau easu tocnoommoí ay ad eh ala  dveoclulanrtaaddo  dees tlaes  Cpeanrtteros  Dreirceocgtiidvoo  e(cnf r.a rRtíceuslool u1c2ió5n5  ddee l 2C4ó ddieg om Cairvziol,   BOE-A-cable e
de 2014) debe tenerse en cuenta que las normas de procedimiento de los artículos 129 
de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son imperativas, esto es, de 
Derecho necesario y no pueden modificarse por las partes contratantes.
Por lo que se refiere a la supuesta contravención del artículo 1166 del Código Civil 
alegada por el recurrente, dicho artículo no es de aplicación a este supuesto. Lo mismo 
sucede con el argumento del recurrente de que se pretende evitar un juicio declarativo 
previo, con los costes que ello implica, pues la discusión acerca de cuál debe ser el valor 
de tasación para subasta es ajena a ello.
8.  Finalmente, no se puede admitir como alega el recurrente que se fije como valor 
de  tasación  para  subasta  para  el  procedimiento  de  ejecución  judicial  directa  de  la 
hipoteca y para la venta extrajudicial de la misma el valor que resulta del certificado de 
tasación pero descontando del mismo el importe de las cargas anteriores que figuran en 
el Registro, como prevé para la ejecución ordinaria el artículo 666.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  porque  precisamente  una  de  las  diferencias  entre  ambos 
procedimientos  es  que  mientras  en  el  procedimiento  de  ejecución  ordinaria  debe 
cumplirse  como  trámite  esencial  la  valoración  de  los  bienes  embargados  (cfr. 
artículos 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de 
ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 de dicha Ley de 
Enjuiciamiento Civil por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dicho trámite no es 
preciso. Así lo reconoce también, de manera paradójica, el propio recurrente en su 
escrito de recurso.
Ese es además el motivo por el que los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen como uno de los requisitos para poder acudir al 
procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca y a la venta extrajudicial de la 
misma que en la escritura de constitución de hipoteca se fije un valor de tasación de la 
finca hipotecada para el caso de subasta, ya que en caso de que se proceda a ejecutar 
la hipoteca por dichos procedimientos será ese el valor que se tome para la subasta, sin 
necesidad, y sin posibilidad, de valorar el bien en tal momento, como sucede en el 
procedimiento de ejecución ordinaria.
El legislador, por los motivos ya expuestos, ha optado por establecer un mínimo a 
ese valor de tasación que se puede fijar por las partes para dichos procedimientos, 
representado por el valor que resulte de la tasación que ha de efectuarse, y no se puede 
transgredir ese límite bajo la justificación de que sobre la finca hipotecada pesan cargas 
registrales preferentes, entre otros motivos porque, como se ha dicho, en el momento de 
la ejecución el valor para subasta será el fijado previamente en el momento de la 
constitución de la hipoteca y en el momento en que se inicie la ejecución tales cargas 
preferentes pueden haber sido ya canceladas. Serán los postores los que decidan, sobre 
la base del valor previamente fijado como tipo para subasta, si les conviene o no pujar 
por la adjudicación de la finca y por qué importe, en función de la situación en la que se 
encuentre la finca hipotecada en el momento de la subasta.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  s
la Ley Hipotecaria. oe.
Madrid, 11 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  54ww
Pública, Sofía Puente Santiago.