BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 252 Jueves 21 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 128287
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17158 Resolución  de  9  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife a 
cancelar por caducidad una hipoteca naval.
En el recurso interpuesto por don I. C. G., abogado, en nombre y representación de 
«Puerto Sotogrande, S.A.», contra la negativa del registrador Mercantil y de Bienes 
Muebles I de Santa Cruz de Tenerife, don Andrés Barettino Coloma, a cancelar por 
caducidad una hipoteca naval.
Hechos
I
Mediante instancia, de fecha 20 de mayo de 2021, don I. C. G., abogado, en nombre 
y representación de «Puerto Sotogrande, S.A.», solicitó la cancelación por caducidad de 
la inscripción de hipoteca sobre un buque, que causó la inscripción Folio 2 del Registro 
de Bienes Muebles de Alicante contenida en la 1.ª de traslado al Registro de Bienes 
Muebles de Santa Cruz de Tenerife.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de Bienes Muebles de Santa Cruz de 
Tenerife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de Calificación
Hechos
Entrada 20210010290 Diario 23 Folio 1462 Asiento 20210008788 Fecha 20/05/2021 
19:09.
Fecha/Lugar Doc. 20/05/2021.
Clase de Acto Cancelación hipoteca naval.
Presentante De Castro Gabinete Jurídico SRL.
Bien Buque (…)
El  Registrador  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del  documento,  de 
conformidad con lo dispuesto en los artículos 15.2 del reglamento del Registro Mercantil 
y 18.8 del Código de Comercio –con la conformidad de los cotitulares–, ha acordado 
suspender la práctica de la inscripción solicitada, en razón de las causas impeditivas y 
de las motivaciones jurídicas que a continuación se indica:
– Se suspende la cancelación solicitada por los defectos siguientes:
– 1.  La persona que solicita la cancelación no es el titular registral del dominio del  s
buque. Así lo exige el Artículo 143 [sic] de la Ley de Navegación Marítima que determina  oe.
enhcanoipd  oucstecouicn dasaartpdaiaa  d"r.qte auN dleaoo    ihpn2arso: c crs"ieipeddclo eió t ianntup odllaviecar a dhrrai epl,ogo sitisen tactreaarrtl,ír  cutdurmaelonpl  si7dbc7auu  qryrluia d7e o8 ps pr deosesed cirlsáar i  paLcsñeiooóylsni c d diteoae  rsH ediljepae o rectclei atvcaneadcn aeMc liaomlacb iieiólainnact rocipai,ó o snyri     2021-17158n https://www.
Prenda sin Desplazamiento, 42 en su Reglamento, y 82 de la Ley Hipotecaria, invocados
por el solicitante, ya que la Ley de Navegación Marítima es ley especial respecto a las  Bc
hipotecas de buques, y posterior a aquellas normas, y la misma exige expresamente que 
la cancelación sea solicitada por el titular registral, debiendo ser objeto en este punto de 
interpretación restrictiva al tratarse de caducidad y cancelación de un asiento.
El defecto consignado tiene carácter de subsanable.
– 2.  Existe una novación de la hipoteca que impide la cancelación por caducidad 
de conformidad con el mismo artículo 143 [sic] LNM. En efecto, si bien el folio 8 de la 
inscripción Primera de traslado se estableció como fecha de vencimiento del crédito el 25 
de  noviembre  de  2013  (y  por  tanto,  sí  que  habrían  transcurridos  los  seis  años 
necesarios), no obstante existe una novación posterior en virtud de escritura autorizada 
por el Notario de Madrid Juan Pérez Hereza el 25 de febrero de 2013, número 284 de su 
protocolo, complementada y subsanada por otra autorizada por el mismo Notario el 3 de 
mayo de 2018, número 778 de su protocolo, por la cual el Sareb deviene titular de la 
hipoteca en virtud de transmisión de activos, y que fue inscrita bajo la inscripción 3.ª de 
fecha 9 de mayo de 2019. De manera que, con el mismo criterio antes citado, el 
artículo 143 LNM debe interpretarse siempre restrictivamente al tratarse de caducidad de 
un asiento, el en sentido de que no conste en el folio registral del buque ningún asiento 
que presuponga que la hipoteca sigue viva, con independencia del contenido concreto 
del asiento novatorio o modificativo.
El defecto consignado tiene carácter de insubsanable.
Contra la presente calificación (…)
Firmado con firma digital reconocida en Santa Cruz de Tenerife el cuatro de junio de 
dos mil veintiuno por Andrés Barettino Coloma. Registrador de Bienes Muebles de Santa 
cruz de Tenerife.»
III
El día 7 de junio de 2021, don I. C. G., abogado, en nombre y representación de 
«Puerto Sotogrande, S.A.», solicitó calificación conforme al cuadro de sustituciones, 
correspondiéndole al registrador de la Propiedad de Icod de los Vinos, don Jorge Blanco 
Urzaiz, quien, el día 14 de junio de 2021, emitió calificación sustitutoria con los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«La Ley de Navegación Marítima ha procedido a regular en su artículo 142.2 una 
materia esencialmente de derecho registral cual es la cancelación por caducidad de un 
asiento  de  hipoteca  sobre  un  buque.  Es  cierto  que  en  todos  los  supuestos  de 
cancelación registral de hipoteca por caducidad cuando la obligación tiene establecida 
una fecha de vencimiento concreta, se basan en un trasunto de la prescripción de la 
acción de hipoteca, pero lo cierto es que una cosa es la prescripción de la acción 
hipotecaria y otra los requisitos que la Ley exige para que el Registrador pueda cancelar 
por caducidad un determinado asiento registral, en este caso de hipoteca, siendo dichos 
requisitos por razón del procedimiento registral los vigentes al momento de realizarse la 
solicitud, esto es ya vigente el artículo 142.2 de la Ley de Navegación Marítima.
Lo cierto es que dicha cancelación se ve impedida por los dos motivos alegados por 
el Registrador Mercantil y basados en dicho artículo 142.2. Ni la cancelación ha sido 
solicitada por el titular registral del buque sino por el acreedor de un embargo posterior, y 
a su vez dada la novación subjetiva por cambio de acreedor a favor de la Sareb e inscrita 
en  el  Registro  Mercantil  en  el  año  2019,  son  todos  ellos  hechos  que  impiden  la  e.
cancelación por caducidad del asiento de hipoteca ya que no se cumplen los requisitos  w.b
vigentes  en  el  momento  de  realizar  la  solicitud  y  que  son  los  establecidos  en  el  158ww
artícLuolos  1p4r2e.s2e dnete lsa  Lheeyc hdoes N  ay vefugnadcaiómne Mntaorsít imdea . derecho  llevan  a  este  Registrador  a
confirmar la calificación del Registrador sustituido.»
IV
Contra  la  nota  de  calificación  sustituida,  don  I.  C.  G.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de «Puerto Sotogrande, S.A.», interpuso recurso el día 14 de junio 
de 2021 en los siguientes términos:
«I.  Que mediante el presente escrito, interpongo recurso gubernativo, contra la 
Nota de Calificación con defectos, de 4 de junio de 2021, dictada por el Titular del 
Registro de Bienes Muebles número I de Santa Cruz de Tenerife, confirmada por Nota de 
Calificación Sustitutoria dictada el día 14 de junio de 2021, por el Titular del Registro de 
la Propiedad de Icod de los Vinos, y ello en relación a la solicitud instada por el que 
suscribe en la representación que ostenta, por la que se solicita la cancelación de 
inscripción de hipoteca naval que grava el buque de recreo a motor, de nombre (…), así 
como en petición de emisión de certificación de dominio y cargas de dicho bien.
Se argumentaba dicha petición, diciendo:
"III: Que mediante el presente escrito, conforme al artículo 77 de Ley de 16 de 
diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, 
en relación con el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, y en especial, del 
artículo 42 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de 
la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, siguiendo 
instrucciones de mi mandante, solicito la cancelación de la inscripción de la hipoteca 
tomada a sus inscripciones 2.ª y 3.ª del bien antes referido y antes transcrita, en virtud de 
caducidad  del  asiento  citado,  por  haber  transcurrido  seis  años  de  la  fecha  de 
vencimiento garantizada (25 de septiembre de 2013), lo cual acaeció el pasado 25 de 
septiembre de 2019. La última novación (con objeto modificación del plazo), se inscribe 
el 28 de diciembre de 2012, es decir, también hace más de seis años.
La cancelación por caducidad se hará constar por nota al margen de la inscripción 
caducada, a solicitud de parte interesada o de oficio, y necesariamente cuando el 
Registrador haya de expedir certificación o practicar nuevo asiento sobre los mismos 
bienes. El asiento cancelado se cruzará con tinta roja.
Es parte interesada mi mandante, titular de la anotación de embargo antes citada.
Bien es cierto que también es de aplicación el artículo 142 de la Ley de Navegación 
Marítima desde el pasado 25 de septiembre de 2020 (más los días de suspensión 
Covid), conforme dice la Resolución de la Dirección General de los Registros de 16 de 
enero de 2017, BOE núm. 32, de 7 de febrero de 2017.
Y dice tal artículo 142 de la Ley de Navegación Marítima que el titular registral del 
bien podrá instar la cancelación por caducidad de la hipoteca, pero ello no impide que 
sea de aplicación también el artículo 77 de Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre 
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, en relación con el último 
párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que no limita la legitimación para instar la 
caducidad,  sino  que  establece  que  podrá  instarse  por  cualquier  titular  registral  de 
cualquier derecho, como lo es mi mandante.
Tampoco se deroga el artículo 42 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se 
aprueba el Reglamento de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de 
posesión, que establece la legitimación de parte interesada, además de que de oficio, se 
habrá de practicar tal cancelación ante la emisión de certificación.
Es por ello que junto con esta petición de cancelación, se solicita a su vez emisión 
de certificación de dominio y cargas del buque en cuestión ex art 78. c de la Ley de 16  s
de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de  oe.
lpao hseiIpIs.o ióteSnc,e ad .p"or ne(…dsee)n ytaa  ehla pbrreás eennt eto rdeoc ucrassoo a, ndtee  ceol nRsetgairs ltaro c Manecrcealanctiiló dne d Bei elan einss Mcruipecbilóens  ddee   2021-17158n https://www.
Santa Cruz de Tenerife, por vía telemática, tal y como me permite el artículo 327 de la
Ley Hipotecaria, y el artículo 14.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
III.  Que considerando tales calificaciones (la inicial y la ratificatoria) no ajustadas a 
derecho,  dicho  sea  con  todos  los  respetos  y  máxima  consideración  para  los 
Registradores  autores  de  las  mismas,  interpongo  contra  la  misma  recurso  ante  la 
Dirección General a la que me dirijo, basándome en las siguientes
Alegaciones:
Primera.  Legitimación  para  instar  la  cancelación.  Aplicación  del  art  42  del 
Reglamento de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, en relación a 
la presente hipoteca otorgada y vencida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 
de Navegación Marítima. Inaplicabilidad de la anterior Ley de hipoteca naval de 1893, al 
tratarse de buque no mercante. artículo 2.3 y disposiciones transitorias 1.ª y 4.ª del 
Código Civil.
El primer defecto señalado en la Nota de Calificación, de carácter subsanable, indica 
que mi mandante no es el titular registral del buque, y que por tanto, ex art 142.2 de la 
Ley de Navegación Marítima (LNM, en adelante), no está legitimado para solicitar la 
cancelación por caducidad. El mismo se confirma por el Registrador sustituto, sin que se 
argumente en relación a la aplicabilidad retroactiva de la Ley citada, o el régimen de 
transitoriedad aplicable.
Pero  ha  de  cuestionar  esta  parte  que  la  legitimación  en  relación  a  solicitar  la 
cancelación por caducidad registral de hipotecas constituidas y vencidas con anterioridad 
a la entrada en vigor de dicha LNM, se haya de guiar exclusivamente por lo establecido 
en tal artículo que fundamenta la Nota.
Es de señalar especialmente que cuando se publica y entra en vigor la LNM, está ya 
vencida la hipoteca que nos ocupa, y no puede tener tal Ley efectos perjudiciales en los 
derechos de las partes y de terceros consolidados conforme a la previa legislación de 
aplicación.
Así, entiende esta parte, que a estos efectos no es aplicable la LNM, o en todo caso, 
tal texto no puede limitar ni excluir la legitimación para solicitar la cancelación por 
caducidad de una hipoteca constituida y vencida con anterioridad a la entrada en vigor 
de la LNM, cuando otras normas anteriores regulaban tal legitimación, concediéndosela 
a interesados como mi mandante, que tiene anotado embargo posterior.
Quizá tal LNM complementará el ordenamiento jurídico en relación a tales hipotecas 
anteriores, pero no puede deslegitimar a quien tenía derecho para instar la cancelación 
por caducidad previamente a su promulgación en relación a hipoteca, por supuesto, 
previamente pactada e incluso vencida, ex artículo 2.3 y Disposiciones Transitorias 1.ª 
y 4.ª del Código Civil.
Entiende esta parte aplicable el invocado artículo 42 del Decreto de 17 de junio 
de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda 
sin desplazamiento de posesión que extendía la legitimación para instar la cancelación 
de la inscripción hipotecaria por caducidad, a cualquier interesado.
Y ello relación con los artículos 77 y 79 de Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre 
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, y en relación con el último 
párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que la primera Ley citada la entiende 
supletoria, y que otorga legitimación para pedir la cancelación por caducidad al «titular 
registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», y amplía aún más el ámbito 
subjetivo el artículo 210.1.8.ª de la misma Ley, que permite instar la cancelación a  e
«cualquier interesado». bo
Entiende esta parte que ese es el quid de la cuestión, esto es, si es de aplicación la  158ww
LleNgMitim  eaxccióluns iqvuaem seen tees, taob lesci íaé setna  ehl ac itaddeoja dRoe gslainm eenfetoc tdoe  tlaal  Lperye vdies ióHnip oetne cam Matoebriiali ardiae 
ya nPterreionrdidaa ds ina  dlae sepnlatrzaadma ieennt ov, igeonr  dreel alcai ópnr oap iah ipLoNtMec.a Os  csoi nesnti teusidtea sc a(ys ov ednec ihdiapso)t eccoans 
otorgadas y vencidas, anteriores a la LNM, son aplicables ambos ámbitos subjetivos de
determinación de la legitimación para instar la cancelación, esto es, el anterior que 
establece el Reglamento de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin Desplazamiento, 
o el actual de la LNM.
Es fundamental conocer el régimen transitorio para ello. Nada de ello se fundamenta 
en las notas denegatorias.
Recordemos que la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima (publicada 
en el BOE del siguiente día), entra en vigor el 25 de septiembre de 2014, y no deroga los 
precitados  artículos  77  y  79  de  la  Ley  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  sin 
Desplazamiento  y  tampoco  el  artículo  42  de  su  Reglamento.  A  su  Disposición 
Derogatoria  me  remito.  No  contiene  disposiciones  transitorias  en  relación  a  la  ley 
aplicable a hipotecas anteriores, por lo que en principio es aplicable el principio general 
de irretroactividad.
Y a tal fecha de entrada en vigor de la LNM, la hipoteca ya estaba vencida, desde 
hacía más de un año, concretamente, desde el 25 de marzo de 2013.
La LNM sí que deroga expresamente la anterior Ley de Hipoteca Naval de 1893, 
pero esta no es aplicable a embarcaciones de recreo (de alta gama, pero de recreo), 
como lo es el (…), por razón del art 1 de la citada Ley, al no ser la misma, un buque 
mercante. (Resolución DGRN de 22 de octubre de 1955: o incluso la información que 
ofrece al respecto el Ministerio de Fomento en su web https://www.mitma.gob.es/marina-
mercante/nautica-de-recreo/contratos-especiales/hipoteca-de-una-embarcacion-de-
recreo/la-hipoteca-de-una-embarcacion-de-recreo).
Este hecho no es motivo de disputa, porque no dice la Nota de Calificación que sea 
de aplicación la misma.
La nueva LNM sí que establece en su artículo 126 que tales barcos de recreo si 
pueden ser objeto de hipoteca naval, pero insistimos, lo mismo no se preveía en el art 1 
de la Ley de Hipoteca Naval de 1893.
Ciertamente, las embarcaciones de recreo también se podían hipotecar, pero su 
hipoteca no se sujeta a la citada Ley de Hipoteca Naval de 1893, sino, como bienes 
muebles, a la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin 
desplazamiento de la posesión, desarrollada por el Reglamento de 17 de junio de 1955, 
que es la normativa que invoca esta parte para justificar su legitimación para solicitar la 
cancelación de la hipoteca constituida y vencida bajo tal legislación reguladora.
Es de reseñar que la hipoteca inscrita que se pretende cancelar por caducidad, tiene 
el siguiente historial registral, reseñándose expresamente que la fecha de vencimiento 
de la hipoteca es la de 25 de marzo de 2013. La LNM entra en vigor el día 25 de 
septiembre de 2014. Insistimos.
El historial registral, como decimos, es:
a)  Constitución: Escritura otorgada en Murcia el 29 de enero de 2009, ante su 
Notario Don Francisco José Tornel López, 251 de protocolo, que causó la inscripción 
Folio 2 del Registro de Bienes Muebles de Alicante de fecha 15 de octubre de 2009, 
contenida en la 1.ª de traslado al Registro de Bienes Muebles de Santa Cruz de Tenerife I.
b)  Modificación y cancelación parcial por reducción del límite de crédito: Escritura 
número 3996, autorizada en Murcia por el Notario de dicha ciudad el 29 de septiembre 
de 2009, Don Francisco José Tornel López, que causó la inscripción Folio 3 del Registro 
de Bienes Muebles de Alicante en fecha 5 de noviembre de 2009, contenida en la 
inscripción 1.º de traslado al Registro de Bienes Muebles de Santa Cruz de Tenerife I.
c)  Modificación por ampliación del plazo y de la periodicidad de la liquidación de 
intereses: A los efectos que aquí interesan se fija como fecha de vencimiento el 25 de  e.
marzo de 2012; escritura número 736, autorizada en Elche el 25 de marzo de 2011 por el  w.b
Notario de dicha ciudad Don Francisco José Tornel López, que causó la inscripción Folio 4  158ww
dlae 1l .Rª edgei strtaros ldaed oB aiel nReesg iMsturoe bdlee sB dieen eAsli cMauneteb leens  dfeec hSaa n1t0a  Cderu mz adyeo T deen e2r0ife1 1I., contenida en
interde)s esM: oAd ifloicsa ceifóenc tpoos r qaume paliqaucíi óinnt edreels palna zsoe  yfi jad ec olam poe freiocdhiac iddaed v deen cliam ileiqnutoid aecl ió2n5  ddee 
marzo de 2013; escritura número 2463, autorizada en Elche por el Notario de dicha
ciudad  Don  Francisco  José  Tornel  López,  el  5  de  octubre  de  2012,  que  causó  la 
inscripción Folio 8 de fecha 28 de diciembre de 2012 en el Registro de Bienes Muebles 
de Alicante, contenida en la inscripción 1.ª de traslado al Registro de Bienes Muebles de 
Santa Cruz de Tenerife I, de fecha 23 de enero de 2014.
e)  Transmisión  de  la  hipoteca  a  favor  de  la  Sociedad  de  Gestión  de  Activos 
Procedentes de la Restructuración Bancaria, S.A. (entiende esta parte que no nova ni 
modifica las condiciones de la hipoteca, como argumentaremos): según resulta de la 
escritura de subsanación, número 778, autorizada en Madrid el día 3 de mayo de 2018, 
por el Notario de dicha ciudad Don Juan Pérez Hereza, y complementaria de otra de 
elevación a público de documento privado denominado «contrato de transmisión de 
activos», y de testimonio en relación con la escritura anteriormente dicha, expedido el 23 
de abril de 2019 por el Notario de Madrid Don Juan Pérez Hereza, la cual causó la 
inscripción 3.ª de fecha nueve de mayo de dos mil diecinueve.
La cancelación por caducidad de la inscripción de hipoteca tendrá lugar, a los seis 
años de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada conforme al artículo 42 del 
Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de 
Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  sin  desplazamiento  de  posesión,  en  relación  con  los 
artículos 11, 77 y 79 de Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y 
prenda  sin  desplazamiento  de  posesión,  y  en  relación  con  el  último  párrafo  del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que es la normativa de aplicación.
Según el mismo artículo 42 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba 
el  Reglamento  de  la  Ley  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  sin  desplazamiento  de 
posesión,  tal  cancelación  por  caducidad  podrá  ser  instado  por  quien  sea  parte 
interesada, o incluso de oficio, necesariamente cuando el Registrador haya de expedir 
certificación o practicar nuevo asiento sobre los mismos bienes.
Tal reglamento no ha sido derogado por la LNM.
Es parte interesada mi mandante, titular de anotación de embargo sobre el buque.
La Nota de Calificación entienda defectuosa la petición de cancelación, por no 
formularse por el titular registral del buque, ex art 142 de la LNM, que entiende aplicable, 
y no las otras normas citadas, por razón que «la Ley de Navegación Marítima es ley 
especial respecto a las hipotecas de buques, y posterior a aquellas normas, y la misma 
exige expresamente que la cancelación sea solicitada por el titular registral, debiendo ser 
objeto en este punto de interpretación restrictiva al tratarse de caducidad y cancelación 
de un asiento».
Pero es una verdad indudable que la hipoteca venció el 25 de marzo de 2013, y que 
seis años después (el 25 de marzo de 2019), habría prescrito la acción hipotecaria 
conforme a la única ley de aplicación a tal momento, esto es, Ley de Hipoteca Mobiliaria 
y Prenda sin Desplazamiento (artículos 77 y 79), su Reglamento (artículo 42), y el 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Había transcurrido sobradamente el plazo para instar la 
acción hipotecaria, de tres años, establecido en el artículo 11 de aquella Ley, plazo éste 
similar a la de la actual LNM.
Y tal caducidad se produce ipso iure el 25 de marzo de 2019, sin que la LNM que 
fuera aplicable a tal momento a tal hipoteca constituida y vencida (25 de marzo de 2013), 
previamente a su entrada en vigor (25 de septiembre de 2014).
Tal LNM no puede rehabilitar una hipoteca ya caducada, lo cual sería contrario al 
Principio de Seguridad Jurídica. Incluso sería inviable el iniciar una acción hipotecaria 
prescrita, por transcurso del plazo del artículo 11 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y 
Prenda  sin  Desplazamiento,  con  lo  que  es  evidente  la  extinción  del  derecho  real  e.
hipotecario, con independencia que subsistan los derechos personales extra-registrales. w.b
Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 
y 26 de diciembre de 2018 (BBOOEE, de 3 y 28 de enero de 2019), remarca el carácter 
supletorio de la Ley Hipotecaria, en lo no legislado por la Ley de Navegación Marítima, 
diciendo:
«Es el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima el que ofrece la oportuna 
cobertura legal al establecer: "Derecho supletorio. En todo lo no previsto en el presente 
capítulo será de aplicación lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".
La Ley de Navegación Marítima pretende una regulación global del derecho marítimo 
español contemplando ‘(...) todos sus aspectos’, como afirma su Exposición de Motivos. 
Ahora bien, en materia de hipoteca naval, y a diferencia de la regulación de 1893, no 
pretende ser exhaustiva como resulta de la simple lectura del texto limitándose a regular 
sus aspectos más específicos remitiéndose en todo lo demás a la Ley Hipotecaria, 
norma de referencia en la materia de nuestro ordenamiento jurídico.
El  carácter  supletorio,  en  todo  lo  no  específicamente  regulado  en  la  Ley  de 
Navegación Marítima, implica un llamamiento a la total Ley Hipotecaria sin más exclusión 
que aquello específicamente previsto en la ley especial o que resulte incompatible por 
razón de su objeto.»
Y  en  este  caso,  la  Ley  especial,  esto  es,  la  Ley  de  Navegación  Marítima,  no 
establece un régimen de transitoriedad, en relación la regulación de la cancelación 
registral por caducidad de las hipotecas pactadas y vencidas con anterioridad a la fecha 
de su entrada en vigor. No se pueden entender per se, que se regule por la LNM el 
procedimiento cancelatorio registral, porque ni ello se dice en sus disposiciones, ni 
tampoco (sic).
Bien es cierto que se dicta en su momento la Resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, de 16 de enero de 2017, BOE núm. 32, de 7 de febrero 
de 2017, que dice que la LNM será de aplicación desde el 25 de septiembre de 2020, 6 
años después de su entrada en vigor, pero en la misma se estudia si en ese preciso 
supuesto es de aplicación la Ley de Hipoteca Naval de 1893, o la nueva LNM. En este 
caso, no cabe entender de aplicación la Ley de Hipoteca Naval de 1893, por no tratarse 
de un buque mercante, los únicos que podrían ser hipotecados conforme a tal texto 
legislativo.
Y  se  concluye  en  tal  resolución  que  «consecuentemente  con  lo  expuesto,  por 
aplicación de las normas transitorias del Código Civil (1.ª y 4.ª) y la general según la cual 
«tas variaciones introducidas por este Código, que perjudiquen derechos adquiridos 
según la legislación civil anterior, no tendrán efecto retroactivo»
A tal cita de las Disposiciones Transitorias 1.ª y 4.ª del Código Civil, hay que añadir lo 
que prevé expresamente el artículo 2.3 del mismo texto, aplicado por la DGRN, por 
ejemplo en su Instrucción de 12 de diciembre de 2000.
Y es evidente que el art 142.2 LNM perjudica derechos adquiridos con la legislación 
anterior,  ya  que  como  decimos,  la  Ley  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  su  Reglamento, 
legitimaban a mi mandante para instar la cancelación de la hipoteca caducada. Bien se 
podría haber instado tal cancelación en el periodo comprendido entre el 25 de marzo 
de 2019 (6 años tras el vencimiento), y el 25 de septiembre de 2020 (fecha de aplicación 
de la LNM a hipotecas anteriores según la precitada resolución DGRN, y en tal momento 
mi mandante sí que se hubiera considerado legitimado. Tal derecho no puede decaer, y 
más sin una disposición transitoria concreta en la LNM, por lo que habremos de estar a 
la regulación del artículo 2.3 y las DDTT 1.ª y 4.ª del Código Civil, y por tanto, al  e
artículo  42  del  Reglamento  de  la  Ley  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  sin  bo
Desplazamiento, que otorga plena legitimidad a la entidad que represento para instar la  158ww
cancPeolar ctaiónnto p, oern ctiaednudceid easdta,  dpea lrate i,n csocnri ptocidóons d leo sh ripeostpeectao.s, que el primero de los defectos
aducSiedgous,n edso .c onLtar arnioo vaa claió Lne ys aupbljiectaivbale .del  acreedor  no  hace  decaer  el  derecho  del
interesado a instar la cancelación de la hipoteca caducada. La legislación de aplicación
solo  prevé  que  ello  suceda  con  la  renovación  del  plazo,  pero  no  con  la  novación 
subjetiva.
El segundo de los defectos de la Nota, insubsanable, nos dice:
«Existe una novación de la hipoteca que impide la cancelación por caducidad de 
conformidad con el mismo artículo 143 LNM. En efecto, si bien el folio 8 de la inscripción 
Primera de traslado se estableció como fecha de vencimiento del crédito el 25 de 
noviembre de 2013 (y por tanto, sí que habrían transcurridos los seis años necesarios), 
no obstante existe una novación posterior en virtud de escritura autorizada por el Notario 
de Madrid Juan Perez Heraza el 25 de febrero de 2013, número 284 de su protocolo, 
complementada y subsanada por otra autorizada por el mismo Notario el 3 de mayo 
de 2018, número 778 de su protocolo, por la cual el SAREB deviene titular de la hipoteca 
en virtud de transmisión de activos, y que fue inscrita bajo la inscripción 3.ª de fecha 9 de 
mayo de 2019. De manera que, con el mismo criterio antes citado, el artículo 143 LNM 
debe interpretarse siempre restrictivamente al tratarse de caducidad de un asiento, el en 
sentido de que no conste en el folio registral del buque ningún asiento que presuponga 
que  la  hipoteca  sigue  viva,  con  independencia  del  contenido  concreto  del  asiento 
novatorio o modificativo.»
Entendemos que no es de aplicación el art 142.3 LNM, sino el artículo 79 de la Ley 
de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, que a su vez, por razón del 
artículo  77  de  la  misma  Ley,  se  remite  a  la  Ley  Hipotecaria,  concretamente  a  su 
artículo 82. Y tal artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, in fine, que es el aplicable, no nos 
habla de novación, sino de «renovación», refiriéndose indudablemente al plazo, para que 
se pueda entender suspendido el plazo necesario para instar la cancelación.
Y no consta en este supuesto, que vencida la hipoteca, ni en sus 6 años posteriores, 
la misma se haya renovado en su plazo, ya que la propia Nota nos habla que la fecha de 
vencimiento es la de marzo de 2013, sin que haya habido ampliación alguna con la 
novación inscrita en mayo de 2019, ya caducada la acción hipotecaria ex artículos 11, 77 
y  79  de  la  Ley  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  sin  Desplazamiento,  y  42  de  su 
Reglamento.
No se puede considerar no caducada la hipoteca, estando con la acción hipotecaria 
prescrita, al no haber sido renovado el plazo, sin posibilidad de ejecutarse por tanto. 
¿Qué derecho de instar la acción hipotecaria tiene el acreedor, cuando la hipoteca está 
caducada? El plazo de vigencia de la misma no se discute en la Nota.
Ello es lo que aquí ocurre. Se deniega la cancelación por la mera novación subjetiva 
del acreedor, cuando ni la Ley Hipotecaria en su artículo 82.5, ni la Ley de hipoteca 
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, ni su Reglamento, establecen que tal novación 
subjetiva impedirá la cancelación por caducidad por interrupción del plazo de 6 años del 
artículo 79 de la citada Ley y 42 de su Reglamento. El artículo 82.5 LH, insistimos, habla 
de «renovación», y no de novación como hace la LNM. Pero cuando la misma tiene 
efectos sobre hipotecas anteriores (septiembre de 2020), ya está caducada la hipoteca, 
al no haber habido previamente renovación del plazo alguna.
Y a la fecha de caducidad, marzo de 2019, ni siquiera era aplicable la LNM, por lo 
que caducó el derecho real hipotecario por transcurso de los plazos, sin posibilidad de 
rehabilitación por una eventual entrada en vigor posterior de la LNM en septiembre 
de 2020; ya que antes, nos dice la DGRN de enero de 2017, que es inaplicable esta Ley 
a esta hipoteca.
Y es lo lógico, por cuanto por mucho cambio del acreedor habido, el nuevo, como el 
anterior, no pueden ejecutar una hipoteca ya prescrita, por el transcurso del plazo  e.
prescriptivo de 6 años desde el vencimiento. Por ello la Ley Hipotecaria habla de  w.b
renovación, y no de novación. 158ww
de lYa  rLeNpMro dyu claim pooss tiboidliod alod  aqrugeu mafeencttaed oa  elons  edl epruencthoo as nptearriao r,i nrsetsapr elcat oc adnec leal aacpiólinc,a cqiuóen 
ncoor rceosnpsotnad, eenx  aa mrtíic mulaon 8d2a.n5t ed ceo mla oL ienyte rHeispaodteoc, ayr iqau, er epneorvmaicteiónn s oalligcuitnaar  tadle cl apnlaczeola, ccióonm soi 
sucede.
Se  indica  que  la  hipoteca  ha  sido  novada  al  transmitirse  la  misma  del  banco 
hipotecante, a la Sareb, entre otros activos. Y ello sin la participación del deudor, ex 
artículo 36.1 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de 
entidades de crédito. Las anteriores novaciones de la inscripción hipotecaria original, por 
el contrario, sin que cuentan con el concurso del deudor.
Pero es que además, la novación se inscribe en el Registro, ex artículo 144 LH, con 
posterioridad a la caducidad de la hipoteca por transcurso del plazo de 6 años desde su 
vencimiento, que acaeció el día 25 de marzo de 2019, no siendo inscrito la transmisión, 
hasta el siguiente día 4 de mayo. A tal fecha no era siquiera aplicable la LNM a esta 
hipoteca,  conforme  al  criterio  de  la  Resolución  DGRN  de  16  de  enero  de  2017, 
anteriormente citada, que establece tal momento en septiembre de 2020, hablándonos 
de «renovación», que no de novación («Para su aplicación, este Centro Directivo ha 
puesto de relieve (vid. por todas, Resolución de 30 de junio de 2011) que la utilización 
del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria exige 
que resulte de manera indubitada del Registro los dats [sic] –especialmente y con más 
que razonable certeza el "dies a quo"– que permitan constatar, sin margen de duda, el 
transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto. Y a 
este plazo en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual, no 
resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción hipotecaria.»)
Por tanto, aunque ahora fuera aplicable tal artículo 142.2 LNM, la hipoteca ya no 
sigue viva de manera indudable, por cuanto antes de marzo de 2019, opera la caducidad 
al no haber «renovación», ni haberla luego, y la LNM no puede rehabilitar la vigencia o 
efectos de una hipoteca previamente caducada, aunque conforme a sus parámetros no 
deba entenderse caducada. Pero es que caducó antes conforme a los criterios legales 
anteriormente aplicables, esto es, los artículos 11, 77 y 79 de la Ley de Hipoteca 
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, el artículo 42 de su Reglamento, y sobre todo el 
artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al no haberse renovado el plazo, y por tanto, 
extinguirse el derecho de crédito del acreedor hipotecario, sin que además, el negocio 
jurídico traslativo, interrumpiese el plazo de caducidad, por cuanto no es «renovación» 
del plazo.
Tercero.  En todo caso, no se ha procedido a emitir la correspondiente certificación 
de  dominio  y  cargas  del  bien,  como  también  solicitó  esta  parte,  conforme  a  la 
legitimación  que  se  le  atribuye  ex  art  332  del  Reglamento  Hipotecario,  y  ello  sin 
fundamentación alguna que ampare dicha denegación.
Por lo expuesto,
Solicito al registrador tenga por presentado este recurso para la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, y en virtud de las alegaciones contenidas en el mismo, 
acuerde elevar el presente recurso a la misma, para su estudio y consideración en el 
plazo de cinco días, añadiéndole su preceptivo informe.
Solicito  a  la  Dirección  General  que  examinado  el  expediente,  dicte  resolución 
estimatoria  del  presente  recurso,  revocando  las  notas  de  calificación  denegatorias, 
procediendo por tanto la cancelación de la inscripción hipotecaria interesada, tomada a 
sus inscripciones 2.ª y 3.ª del bien antes referido, en virtud de caducidad del asiento 
citado, y en todo caso, se ordene la emisión de certificación de dominio y cargas de 
dicho bien, con los efectos legales inherentes a la emisión de dicha certificación, lo cual 
no se ha procedido a realizar, sin fundamento alguno.» e
V 158ww
eMleuveMób leeedls ie aIxn pdteee d eiSesacnrntiettoa a,   Cderesu tezfe  Ccdheea n Tt1reo8n  eDdreiirf eejuc, tnidviooo n.d  EeAn n2 dd0ir2cé1hs,o  e Binla frroeergtmtiisnetor am dCaoonrli ofMemseatra,c baeanm tqiiltu iyóe  ,d ipneof oBrr iemerneroe rsy,    OE-A-2021-17able en https://
se citó en la calificación el artículo 143 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación
Marítima, cuando en realidad era el artículo 142. Y, respecto de las alegaciones del 
recurrente sobre la no expedición de certificación, añade que el mismo recurrente en su 
instancia inicial solicita que se expida la misma «(…) donde ya habrá en todo caso, de 
constar la cancelación de inscripción de hipoteca»; y, por ello, al haber sido objeto de 
calificación negativa, no se estimó necesario expedir la certificación, entre otras cosas 
para evitar gastos innecesarios al solicitante, ya que de expedirse nunca iba a reflejar la 
cancelación solicitada.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1129 y 1939 y la disposición transitoria cuarta del Código Civil; 
943 del Código de Comercio; 38, 82 y 210 de la Ley Hipotecaria; 39, 49 y 50 de la Ley 
de 21 de agosto de 1893 sobre hipoteca naval; 6, 69, 140, 141 y 142 de la Ley 14/2014, 
de 24 de julio, de Navegación Marítima; 11, 77 y 79 de la Ley de 16 de diciembre 
de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión; 42 del 
Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de 
Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de octubre de 1955, 29 de 
septiembre de 2009, 30 de junio de 2011, 10 de enero de 2014, 16 de enero de 2017 y 2 
de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 21 de febrero de 2020 y 19 de abril de 2021.
1.  La calificación negativa impugnada se fundamenta, según el registrador, en dos 
defectos: primero, que quien solicita la cancelación no es titular registral del dominio del 
buque, cualidad exigida por el artículo 142 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de 
Navegación Marítima; y, segundo, que existe una novación de la hipoteca que impide la 
cancelación por caducidad de conformidad con el mismo artículo 142.
2.  Respecto del primer defecto señalado, el recurrente alega que el artículo 142 de 
la Ley de Navegación Marítima no puede aplicarse retroactivamente al presente caso, 
por lo que, a su juicio, y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 42 del Reglamento 
de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, aprobado por 
Decreto de 17 de junio de 1955, en relación con los artículos 77 y 79 de esta Ley de 16 
de diciembre de 1954, y con los artículos 82 y 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, puede 
solicitar la cancelación de la hipoteca por caducidad cualquier interesado, como es en 
este caso el solicitante por tener anotado un embargo sobre el buque.
Este defecto debe ser confirmado.
El citado artículo 142.2 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, dispone que «el titular 
registral del buque podrá solicitar la cancelación por caducidad de la inscripción de 
hipoteca, transcurridos seis años desde el vencimiento, si no consta que ha sido novada, 
interrumpida  la  prescripción  o  ejercitada  la  acción  hipotecaria».  Esta  norma  es 
plenamente coherente con el apartado primero del mismo precepto en cuanto éste 
establece un plazo de prescripción de la acción de hipoteca naval en tres años, de tal 
modo que se permite la cancelación del asiento por transcurso del plazo de seis años si 
no  consta  que  ha  sido  novada,  interrumpida  la  prescripción  o  ejercitada  la  acción 
hipotecaria. Por lo demás, no se refiere propiamente a la prescripción, sino a una 
cuestión puramente registral de caducidad del asiento.
Como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 16 de enero de 2017, 
dicho  plazo  de  caducidad  del  asiento  registral  es  novedoso  pues,  conforme  a  la 
regulación anterior (artículo 50 Ley sobre hipoteca naval de 1893), las inscripciones de  e.e
hipoteca naval sólo podían ser canceladas por consentimiento del acreedor o por auto o  b
sentencia  firme.  Esta  novedad  sigue  la  estela  de  otras  recientes  reformas  de  la  158ww
liengtriosdlauccióidno  hpipoor tleac Laeriya  2(c4f/r2. 0e0l 1ci,t addeo 2 a7p daert addicoi eqmuibnrteo;  dye el al ratríctíucluol o8 22 1d0e. 1la.O Lcetya vHai pdoet elaca Lrieay, 
fHaicpiolittaerc alari ac, arnecfoerlamcaiódno  dpeo r dleat eLremyi n1a3d/o2s0 1a5s, iednet o2s4  redgei sjturnailoe)s  qcuuea ntideon ecno nccoumrroe nfi ncaielirdtaads 
circunstancias, fundamentalmente el transcurso de un período lo suficientemente amplio
de tiempo, que permiten concluir que el derecho publicado ha quedado caducado o 
extinguido legalmente.
Para su aplicación, este Centro Directivo ha puesto de relieve (vid., por todas, 
Resolución de 30 de junio de 2011) que la utilización del procedimiento cancelatorio 
especial del artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria exige que resulte de manera indubitada 
del Registro los datos -especialmente y con más que razonable certeza el «dies a quo»- 
que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan 
la cancelación al amparo del citado precepto. Y a este plazo en el mismo precepto legal 
se añade el año siguiente, durante el cual, no resulte del mismo Registro que las 
obligaciones  garantizadas  hayan  sido  renovadas,  interrumpida  la  prescripción  o 
ejecutada debidamente la acción hipotecaria. En este mismo sentido, la caducidad que 
regula  el  apartado  segundo  del  artículo  142  Ley  de  Navegación  Marítima  queda 
condicionada a que no conste que la hipoteca hubiere sido novada, interrumpida la 
prescripción o ejercitada la acción hipotecaria.
Pero, como ya se expresó en la citada Resolución de 16 de enero de 2017, el 
referido apartado segundo del artículo 142 de la Ley de Navegación Marítima no puede 
aplicarse  de  una  manera  automática  respecto  de  las  hipotecas  constituidas  con 
anterioridad a su entrada en vigor.
En primer lugar, porque respecto de esas hipotecas constituidas anteriormente, la 
cancelación únicamente podía realizarse por consentimiento del titular registral o por 
resolución judicial, y no por el transcurso de un determinado plazo. Esta posibilidad ha 
sido instaurada en la nueva Ley de Navegación Marítima.
En segundo lugar, porque ello podría implicar la cancelación de hipotecas respecto 
de las cuales aún no hubiera prescrito la acción hipotecaria, lo cual constituiría un 
gravísimo quebranto de la seguridad jurídica (piénsese en obligaciones con fecha de 
vencimiento en 2007, respecto de las cuales el plazo de prescripción sería de diez años 
–es  decir,  2017–,  o  por  aplicación  de  la  retroactividad  media  prevista  en  los 
artículos 1939 del Código Civil y 943 del Código de Comercio el plazo de prescripción 
sería tres años desde la entrada en vigor de la Ley –25 de septiembre de 2017–, y que 
de  seguirse  la  interpretación  contraria  debería  procederse  a  su  cancelación  por  el 
transcurso del plazo de seis años desde el vencimiento –es decir justo con la entrada en 
vigor de la ley se produciría la cancelación de la inscripción de hipoteca–).
Por ello, concluyó este Centro Directivo que, consecuentemente con lo expuesto, por 
aplicación de las normas transitorias del Código Civil (1.ª y 4.ª) y la general según la cual 
«las variaciones introducidas por este Código, que perjudiquen derechos adquiridos 
según la legislación civil anterior, no tendrán efecto retroactivo», respecto de estas 
hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Navegación 
Marítima, sólo será aplicable transcurridos seis años desde la fecha de entrada en vigor 
de la ley, sin perjuicio, lógicamente, de poder obtenerse la cancelación conforme a la 
normativa anterior, esto es, con consentimiento del titular registral o resolución judicial, 
que declare, por ejemplo, la prescripción de la acción.
En el presente caso es cierto que, como alega el recurrente, al tratarse de una 
embarcación de recreo no era aplicable la Ley de Hipoteca Naval sino la Ley de 16 de 
diciembre de 1954 de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión, 
desarrollada por el Reglamento de 17 de junio de 1955. Pero es indudable que debe 
aplicarse la Ley de Navegación Marítima (cfr. artículos 6 y 69, entre otros), en tanto en 
cuanto se trata de la extinción de un asiento registral por caducidad y esta se produce 
una vez que ha entrado en vigor dicha Ley 14/2014. En cualquier caso, se aplique una u  s
otra norma es evidente que ha transcurrido el plazo de caducidad legalmente previsto  oe.
(seis años desde el vencimiento de la obligación garantizada –que vencía el 25 de  w.
noviembre de 2013–, tanto según el artículo 142.2 de la Ley de Navegación Marítima  158ww
cmoomboili asrieag úy np reeln daart ísciunl od e7s9p ladzea mlai eLnetoy  ddee  p1o6se sdieó nd).i cYie mlob qreu ed see  1c9u5e4s tiosonbar ee sh sipi,o pteacraa 
sporelivceitanrti vlaa  dcea nsuce clarécdióitno,. está o no legitimado el acreedor que ha obtenido anotación  BOE-A-cable e
Respecto de esta cuestión, es evidente que según el artículo 142.2 de la Ley de 
Navegación Marítima debe negarse legitimación para solicitar la cancelación a dicho 
acreedor, pues no es el «titular registral del buque» al que se refiere exclusivamente 
dicho precepto legal. Pero es que aun cuando se aplicaran las normas en que apoya su 
pretensión el recurrente tampoco podría ser ésta acogida, pues la caducidad regulada en 
el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, al que se remite el artículo 77 de la citada Ley de 16 
de  diciembre  de  1954  sobre  hipoteca  mobiliaria  y  prenda  sin  desplazamiento  de 
posesión, tampoco puede ser solicitada por el acreedor cuyo derecho haya sido objeto 
de  anotación  preventiva.  Así  lo  ha  puesto  de  relieve  esta  Dirección  General  en 
Resolución de 21 de febrero de 2020, según la cual los supuestos de cancelación por 
caducidad legal o convencional deben ser objeto de interpretación estricta, ajustada a lo 
dispuesto en la ley; y en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria ésta es clara al legitimar sólo 
al titular registral de cualquier derecho sobre la finca para cancelar por prescripción legal 
las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, de modo que si se tiene en 
cuenta que por titular registral debe considerarse a quien tiene inscrito algún derecho 
sobre la finca (véase artículo 38 Ley Hipotecaria), y no a quien tiene meramente a su 
favor una anotación preventiva –asiento provisional y temporal–, la conclusión es que el 
anotante de un embargo no dispone a su favor de la facultad excepcional de acudir a la 
cancelación de la hipoteca por prescripción de la acción hipotecaria. La posición jurídica 
del titular registral es bien distinta que el mero anotante, quien solo goza del efecto de 
enervar la fe pública frente a terceros, pero no de los demás efectos del sistema 
registral, como la fe pública, la prioridad o la legitimación registral.
3.  En relación con el segundo defecto (existencia de una novación de la hipoteca 
que impide la cancelación por caducidad), es cierto que como afirma el registrador el 
artículo  142.2  de  la  Ley  de  Navegación  Marítima  no  procede  la  cancelación  por 
caducidad de la inscripción de hipoteca, transcurridos seis años desde el vencimiento, si 
consta  «que  ha  sido  novada,  interrumpida  la  prescripción  o  ejercitada  la  acción 
hipotecaria». Y del artículo 82 de la Ley Hipotecaria al que se refiere el recurrente se 
desprende que es presupuesto de la cancelación por caducidad que no resulte del 
mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la 
prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr., entre otras, las Resoluciones de 
este Centro Directivo de 29 de septiembre de 2009, 10 de enero de 2014, 2 de octubre 
de 2019 y 19 de abril de 2021).
En el presente caso consta en el Registro –en inscripción de 9 de mayo de 2019– 
que el crédito garantizado con la hipoteca se transmitió mediante escrituras otorgadas 
los días 25 de febrero de 2013 y 3 de mayo de 2018, lo que comporta una novación 
subjetiva que denota que la acción hipotecaria está viva.
Por ello, este defecto debe ser también confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de 
dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 
27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.