BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 70945
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9669 Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Burjassot,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción  de  una  escritura  de  compraventa  y  opción  de  compra  de 
aprovechamientos urbanísticos.
En el recurso interpuesto por doña P. L. G. contra la calificación de la registradora de 
la Propiedad de Burjassot, doña Ana Castaño Roca, por la que suspende la inscripción 
de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
Hechos
I
El día 1 de agosto de 2013, con el número de protocolo 1.016, se autorizó, por el 
notario de Burjassot, don José Fito Martí, una escritura de elevación a público de 
contrato privado de opción de compra.
La escritura tenía por objeto la elevación a público y modificación de un contrato 
privado de opción de compra sobre la finca registral número 1.071 del Registro de la 
Propiedad de Burjassot, descrita como urbana situada en el ensanche del pueblo y con 
una superficie de 1.187 metros cuadrados, en cuya parte central existía una casa de 
habitación y recreo. La finca se encuentra gravada con una hipoteca a favor de «Banco 
Popular Español S.A.»,
En virtud del contrato privado y su modificación que formalizaban en la escritura, los 
cónyuges titulares registrales estipulaban lo siguiente:
En  primer  lugar,  la  venta  por  precio  a  don  J.  M.  N.  P.  de  «los  derechos  de 
aprovechamiento urbanístico, que a la finca descrita, le correspondan en la Unidad de 
Ejecución 1 del PGOU únicamente los que se concreten en un solar de entre mil ciento 
sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados de superficie y cuatrocientos 
metros cuadrados de techo, destinados a estación de servicios y usos complementarios 
(…) siempre que quede un resto de finca de quinientos metros cuadrados de solar de 
uso terciario compatible con el residencial y una edificabilidad de mil trescientos ochenta 
metros de techo». Se estipulaba además una condición resolutoria de la compraventa al 
condicionarse a que «en el plazo máximo de tres años», desde la fecha de la escritura la 
Unidad de Ejecución 1 del Plan General de Ordenación Urbana se desarrollase y en la 
misma se reconociesen a la finca descrita los derechos urbanísticos concretados en dos 
parcelas solares con las características mencionadas.
En segundo lugar, los cónyuges titulares registrales concedían a don J. M. N. P. una 
opción de compra por un precio alzado, una vez firme la reparcelación, sobre el solar 
resultante de la misma descrito anteriormente con 500 metros cuadrados de solar de uso 
terciario compatible con el residencial y una edificabilidad de 1.380 metros cuadrados de 
techo, a ejercitar en un plazo de seis meses desde la aprobación de la reparcelación. e
Se  incorporaba  un  plano  de  la  ubicación  prevista  de  la  parcela  y  fichas  de  bo
parámetros urbanísticos de planeamiento y gestión de la unidad de ejecución, así como  69ww
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Tras una primera calificación del documento citado, se devolvió el mismo en unión de 
un certificado del Ayuntamiento de Burjassot, firmado electrónicamente por el secretario 
de dicho Ayuntamiento el día 17 de diciembre de 2020, con el visto bueno del alcalde-
presidente, y un escrito de la presentante, de fecha 7 de enero de 2021. En dicho escrito, 
la  presentante  del  documento,  en  virtud  del  mandato  dado  en  la  propia  escritura, 
solicitaba la inscripción de la misma en virtud de lo dispuesto en el artículo 33 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística,  respecto  a  los  aprovechamientos 
urbanísticos que corresponden a la finca registral en la Unidad de Ejecución 1, aclarando 
que la concesión de la opción de compra es gratuita y que el plazo de ejercicio es de 6 
meses desde la aprobación definitiva de la reparcelación. De igual modo, se solicitaba 
que  la  inscripción  de  los  aprovechamientos  urbanísticos  debería  contener  que  los 
mismos correspondían a un solar de entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie 
y 400 metros cuadrados de techo, y a un solar resultante con 500 metros cuadrados de 
solar de uso terciario compatible con el residencial y una edificabilidad de 1.380 metros 
cuadrados de techo. Igualmente, para el caso de no considerar aplicable la inscripción 
de  los  apartados  anteriores,  en  base  al  artículo  33  del  Real  Decreto  1093/1997, 
solicitaba, al amparo del artículo 43 del Real Decreto 1093/1997, la inscripción parcial de 
los aprovechamientos urbanísticos adquiridos en firme, en folio independiente. En todo 
caso, solicitaba la inscripción parcial por nota al margen de la finca de procedencia de la 
transmisión  de  los  aprovechamientos  urbanísticos  hasta  que  se  apruebe  la 
reparcelación, y en todo caso la anotación preventiva de suspensión al amparo del 
artículo 41 del Real Decreto 1093/1997.
Finalmente, se acompañaba certificado de informe municipal sobre las condiciones 
urbanísticas de la finca registral 1.071, certificando que la misma se encuentra adscrita a 
la Unión de Ejecución 1, que la totalidad de la misma está calificada por el Plan General 
de Ordenación Urbana como (…), y que los derechos urbanísticos que le correspondían 
a la misma en el desarrollo futuro de la unidad quedan regulados en la Ficha de 
Planeamiento y Gestión que se adjuntaba donde constaban los parámetros urbanísticos 
y edificatorios de la unidad y en concreto de la zona de uso terciario. También certificaba 
que no se estaba elaborando ninguna modificación que pudiera afectar al informe.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Burjassot, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Título: escritura de elevación a público de contrato privado de opción de compra.
Notario: José Fito Martí.
Protocolo: 11016/2013.
Fecha: 01/08/2013.
Devuelto el precedente documento, en unión de un certificado del Ayuntamiento de 
Burjassot, firmado electrónicamente por el Secretario de dicho Ayuntamiento don J. R. A. 
S. el 17 de diciembre de 2020, con el Visto Bueno del Alcalde, y un escrito de la 
presentante P. L. G. de fecha 7 de enero de 2021, y calificado de nuevo el mismo, que 
fue  presentado  por  L.  -Consulting  Llorens-,  P.,  a  las  9:00  horas,  del  14/09/2020, 
motivando el asiento 125 del Diario 109, la Registradora que suscribe, ha resuelto no  es
practicar  el  asiento  solicitado  en  base  a  los  siguientes  hechos  y  fundamentos  de  bo
Derecho: 69ww
Hechos.
contErant ol ap reivsacdriotu drae  oppúcbilóicna  dcea clioficmapdraa  ylo es sctaonmdpoa irnetceireenstaedso sd eejann e le elejevracdicoio a d ep úlab loicpoc ióunn 
de compra, y por tanto consumación de la compra-venta prevista lo llevan a efecto con 
algunas modificaciones.
Sus sustanciales son que una vez aprobada la reparcelación, no se compraría la 
totalidad de la finca, sino solamente los derechos de aprovechamiento urbanístico, que a 
la finca descrita, le correspondan en la Unidad de Ejecución número 1 del PGOU, 
únicamente los que se concreten en un solar de entre mil ciento sesenta y un metros y 
mil doscientos metros cuadrados de superficie y cuatrocientos metros cuadrados de 
techo, destinado a estación de servicios y usos complementarios, habiéndose ampliado 
la superficie solar, de mil metros cuadrados a entre mil ciento sesenta y un metros y mil 
doscientos  metros  cuadrados,  siempre  que  quede  un  resto  de  quinientos  metros 
cuadrados de solar de uso terciario compatible con residencial y una edificabilidad de mil 
trescientos ochenta metros de techo, así como la forma de pago.
Igualmente  se  concede  un  derecho  de  opción  de  compra,  una  vez  firme  la 
reparcelación, sobre el solar resultante de la misma de la UE-1 de PGOU de Burjassot, 
antes referenciada, de una superficie de quinientos metros cuadrados de suelo y mil 
trescientos ochenta metros cuadrados de techo.
En ejercicio del derecho de opción pactado y ahora modificado transmiten, de los 
derechos de aprovechamiento urbanístico, que a la finca antes descrita, le correspondan 
en la Unidad de Ejecución número 1 del PGOU, únicamente los que se concreten en un 
solar de entre mil ciento sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados de 
superficie y cuatrocientos metros cuadrados de techo, destinado a estación de servicios 
y usos complementarios, siempre que quede un resto de finca de quinientos metros 
cuadrados de solar de uso terciario compatible con residencial y una edificabilidad de mil 
trescientos ochenta metros cuadrados de techo. La compra-venta queda condicionada a 
que la UE-1 del PGOU de Burjassot, quede desarrollada incluyendo en la reparcelación 
que la ejecute, un reconocimiento de los derechos urbanísticos para la finca propiedad 
de la parte vendedora, de dos parcelas solares, una de entre mil ciento sesenta un 
metros y mil doscientos metros cuadrados, con cuatrocientos metros de techo, ubicada 
entre las esquinas de la calle (…), (siempre que quede un resto de finca de quinientos 
metros  cuadrados  de  solar  de  uso  terciario  compatible  con  residencial  y  una 
edificabilidad de mil trescientos ochenta metros cuadrados de techo) y otra de quinientos 
metros cuadrados de suelo, con mil trescientos ochenta metros cuadrados de techo, 
ubicada dentro del ámbito de la unidad de ejecución, con uso terciario compatible con 
residencial,  en  los  términos  que  se  recogen  en  la  ficha  de  planeamiento  que  se 
incorpora. Si finalmente no quedara aprobada definitivamente, la reparcelación, de la 
citada unidad de ejecución, en el plazo máximo de tres años a contar desde la fecha de 
la escritura, se pacta condición resolutoria.
Por otra parte, los titulares dominicales de la finca conceden a una opción de 
compra, una vez firme la reparcelación, sobre el solar resultante de la misma de la UE-1 
de PGOU de Burjassot, antes referenciada, de una superficie de quinientos metros 
cuadrados de suelo y mil trescientos ochenta metros cuadrados de techo. El plazo de 
ejercicio  de  la  opción  de  compra  será  de  seis  meses  desde  la  aprobación  de  la 
reparcelación.
Fundamentos de Derecho.
De lo expuesto resulta que se solicita la inscripción del ejercicio de la opción de 
compra sobre parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente a una finca., y la 
opción sobre una finca resultante, una vez firme la reparcelación. e
Se suspende la inscripción del ejercicio de la opción por no constituir un supuesto de  bo
acto  preparatorio  del  negocio  sobre  el  aprovechamiento,  sino  su  transmisión,  y  no  69ww
raerst u3l9ta dnedlo R pDo s1i0b9le3 /la1 9a9p7e.rtura de folio registral por no darse ninguno de los supuestos del
respCeocmtivoo  rneecgooncoicoe  rleac aRig Da GsRobNr e1 4e ld aep jruonvieoc dhea m2i0e1n1to “ …urNbaandías tiimcop iddee  qlau efi necl ao bmjeieton trdaesl 
permanece como parte integrante del contenido de las facultades dominicales de su
titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico, esta 
Dirección General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la 
Propiedad no sólo negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el aprovechamiento 
cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripción en 
folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca 
distinta de la de origen, sino también cuando dicha emancipación de la finca de origen no 
se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todavía ‘forma parte del contenido 
del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca 
registral’ (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En tal situación se ha admitido el 
acceso al Registro de una opción de compra sobre la totalidad del aprovechamiento 
urbanístico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opción a una 
Junta de compensación, con objeto de que dicha opción alcance, con plena eficacia de 
subrogación  real,  a  las  fincas  de  reemplazo  en  que  se  materialicen  finalmente  los 
derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001). Igualmente se 
ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo del exceso de 
edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el artículo 34 del 
Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que 
en  uno  y  otro  caso  (opción  de  compra  y  embargo)  se  trata  de  actos  de  carácter 
preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisión (venta en 
ejercicio de la opción o adjudicación o remate en caso de ejecución), sin embargo, no la 
producen directamente o ‘per se’.
Por ello es posible que tales actos (opción y embargo) puedan reflejarse en el folio 
de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urbanístico, pero esa 
situación no puede mantenerse en caso de que la transmisión que tales actos preparan 
llegue a materializarse. Así lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto 
del embargo en su Resolución de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de 
ejecución del embargo habrá de configurarse como finca independiente o adscribirse por 
nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en 
nuestro sistema registral (cfr. artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en 
el  caso  de  que  la  opción  de  compra  se  ejercite  dando  lugar  a  la  transmisión 
correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).
El supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, en la que se admitió la 
inscripción  de  la  venta  de  unos  derechos  de  aprovechamiento  urbanísticos 
correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye 
argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urbanístico 
figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento 
vendedor, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997…”
La inscripción, por exigencias del principio de folio real, y dado que la transmisión del 
aprovechamiento no puede abrir folio registral al no tratarse del supuesto de hecho al 
que se refiere el artículo 43 del RD 1093/1997, sólo podrá tener lugar cuando se 
inscriban las fincas resultantes, en las que se materializará el aprovechamiento sobre el 
que se constituyó la opción.
Además, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos requieren autorización 
administrativa  conforme  a  los  artículos  37  RD  1093/1997  y  78  de  la  LOTUP,  y  el 
consentimiento  de  los  titulares  inscritos  o  anotados  de  acuerdo  con  el  artículo  33 
RD 1093/1997, no cual no se acredita en la escritura.
Se considera por la que suscribe que de acuerdo con lo dicho sólo podría reflejarse 
en el registro la fase de opción sobre los aprovechamientos urbanísticos, para lo que se  s
considera necesario consentimiento expreso, para no desvirtuar el contrato celebrado  oe.
por las partes, y por exigencias del artículo 14 del Reglamento hipotecario. w.
Si bien los defectos anteriores se consideran subsanables, existe un defecto que se  69ww
ombajentifoie dsetal  par ecsoennttien ucaocnitórna toq,u peu etiestnoe q luae  cnoon dciocniósnta  dper eivnisaumbesnatnea ibnlsec: riNtoo  losse  diedreencthifiocsa  deel 
aprovechamiento sobre la finca de origen que son objeto de transmisión.
La documentación que aporta el presentante para justificar dicho extremo no es 
suficiente,  ya  que  se  trata  de  una  certificación  expedida  por  el  secretario  del 
Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde, en el cual esquemáticamente constan 
algunos extremos generales de la unidad de ejecución UE-1, pero no se certifica sobre el 
aprovechamiento que corresponde a la registral 1071, ni se ordena la extensión de la 
nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas a que se refiere el 
artículo 5 del RD 1093/1997 ni correspondientes de la LOTUP.
Tratándose de un elemento esencial del contrato conforme al artículo 1261 del 
código  civil  y  de  acuerdo  con  el  artículo  5  del  RD  1093/1997,  no  puede  tomarse 
anotación preventiva por defecto subsanable.
Respecto  al  derecho  de  opción,  sobre  la  finca  resultante  una  vez  firme  la 
reparcelación,  de  una  superficie  de  quinientos  metros  cuadrados  de  suelo  y  mil 
trescientos ochenta metros cuadrados de techo, se considera necesario determinar un 
plazo máximo que no exceda de 4 años conforme al artículo 14 del RH, no pudiéndose 
cumplido este con la expresión “El plazo de ejercicio de la opción de compra será de seis 
meses desde la aprobación de la reparcelación.”, por cuanto el día inicial del cómputo 
queda indeterminado. Teniendo el plazo en la opción carácter esencial debe quedar 
perfectamente fijado, ya que el artículo 14 RH establece un límite mínimo y máximo para 
su ejercicio que ha de contarse desde la fecha del contrato en que se pacta. Así resulta 
de resolución de la DGRN de 21/20/2013 y sentencia del Tribunal Supremo 02/06/2009.
Tampoco queda determinado suficientemente si el precio que consta reflejado en la 
escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo este necesario 
para su inscripción conforme al citado precepto, ni se da el requisito del convenio 
expreso de las partes para que se inscriba, siendo insuficiente la solicitud de que el 
registrador practique las inscripciones que se deriven del instrumento público.
Además,  la  inscripción  del  derecho  de  opción,  adolece  del  mismo  defecto 
insubsanable que la venta del aprovechamiento urbanístico, la falta de inscripción previa 
de  los  derechos  de  aprovechamiento  urbanístico  que  corresponden  a  la  finca, 
remitiéndome a lo antes dicho.
En  consecuencia,  de  conformidad  con  el  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes  del  Reglamento,  resuelvo  suspender  la  inscripción  solicitada  por  los 
motivos expresados.
Dichos defectos se consideran subsanables, si bien la inscripción del derecho de 
opción,  y  la  venta  del  aprovechamiento  urbanístico,  adolecen  del  mismo  defecto 
insubsanable:  la  falta  de  inscripción  previa  de  los  derechos  de  aprovechamiento 
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación 
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero 
de 2021.
Contra la precedente Nota (…)
Burjassot, a veintiocho de enero de dos mil veintiuno. La Registradora (firma ilegible) 
Ana Castaño Roca.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña P. L. G. interpuso recurso el día 4 de 
marzo de 2021 con los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos. es
Primero.–La  Escritura  Pública  reseñada  anteriormente  de  fecha  1  de  agosto  w.
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corresponde a la finca registral 1.071, incluida definitivamente en el ámbito de la Unidad
de Ejecución del PGOU de Burjassot, según certificación del propio Ayuntamiento que se  Bc
acompañó a dicha escritura para la calificación registral que por el presente se recurre; 
siendo estos dos negocios los que se describen a continuación:
1.º  Venta en firme de parte de los aprovechamientos urbanísticos que se concretan 
en un solar de entre mil ciento sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados 
de superficie y cuatrocientos metros cuadrados de techo, con un precio determinado y 
una forma de pago, para el caso de que la Reparcelación no se aprobara de una forma 
definitiva.  Siendo  la  venta  un  acto  preparatorio  del  que  se  consolide,  cuando  la 
Reparcelación sea firme.
Lo que se pretendía con la presentación e inscripción de los derechos transmitidos 
contenidos en la Escritura Pública, es la Publicidad Registral de este negocio jurídico 
(preparatorio o previo que se consolidará cuando la Reparcelación se apruebe y por 
tanto se abrirá un folio independiente y definitivo).
2.º  Opción  de  compra  sobre  el  resto  de  aprovechamientos  urbanísticos  que 
correspondan a la misma finca registral afecta a la UE-1 del PGOU de Burjassot, una vez 
firme  la  Reparcelación  sobre  el  solar  resultante  de  una  superficie  aproximada  de 
quinientos metros cuadrados de suelo y mil trescientos ochenta metros cuadrados de 
techo. Opción que tiene carácter gratuito y un plazo de duración indefinido (si no hay 
plazo fijado, se entenderá el genérico de 4 años) a partir del “dies a quo”, esto es, una 
vez sea firme la Reparcelación. Igualmente se solicitaba la Publicación Registral que 
este negocio (opción de compra), que de momento no es firme, porque no está aprobada 
la Reparcelación. Y además es de advertir, que en este caso la opción de compra sobre 
esos derechos de aprovechamiento, tiene virtualidad y eficacia desde que la Unidad de 
Ejecución ha quedado aprobada, esto es el 4 de julio de 2.019, y es a partir de ese 
momento, cuando puede entenderse el plazo de caducidad del derecho de opción, si 
fuera invocado por las partes (…)
Segundo.–La Registradora del Registro de la Propiedad de Burjassot ha denegado la 
inscripción de la escritura citada en la comparecencia por los motivos que constan en su 
calificación de fecha 28 de enero de 2.021 (…) y es por ello que esta parte interpone el 
correspondiente  Recurso  Gubernativo,  frente  a  la  misma  y  ello  con  arreglo  a  los 
siguientes:
Motivos y fundamentos jurídicos.
I.  Principio general a favor de la publicidad registral, para proteger a terceros en 
relación con el principio de seguridad de tráfico jurídico.
a.  Es notorio que la Publicidad Registral tiene su esencia en la protección de los 
terceros  (los  que  no  son  partes  ni  sus  herederos  de  un  negocio  jurídico  con 
trascendencia real). En el caso que nos ocupa, lo que se pretende es proteger a un 
tercero que merece esa protección registral y con ella evitar que al consultar el Registro, 
puedan verse afectados por determinados negocios jurídicos que no han accedido al 
mismo; parece pues, claro que es exigible algún mecanismo de constancia registral por 
el motivo indicado, que permita dar acceso al Registro para dar publicidad a lo que se 
compró por un lado y optó por otro, a determinados aprovechamientos de una propiedad 
ya inscrita.
Aunque el sistema español de anotaciones preventivas es de “numerus clausus” ello 
significa que son aceptables en el Registro todas las anotaciones preventivas siempre 
que estén contempladas, previstas en la “Ley”, tal y como dispone el propio art. 42.10.º 
LH “en esta o en otra Ley”; aunque el término Ley sea amplio no en sentido estricto de  e.
Ley, sino de norma jurídica que lo reconozca. Por ello, hay que buscar en qué Ley o  w.
disposición está prevista la Anotación o Nota Marginal de ese o esos negocios jurídicos,  69ww
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Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  sobre  normas  para  la  inscripción  de  actos  de 
naturaleza urbanística, artículos 1.3, 1.8, 33, 34, 35, 37, 43 por analogía, y el artículo 77; 
de esta normativa parece posible el acceso al Registro de nuestra Escritura, en la 
interpretación amplia de publicidad que defendemos, así Don J. M. G. G. defiende 
“Incluso cabría hacer costar sobre finca determinada aspectos del Planeamiento para su 
publicidad registral, y producir efectos informativos que evitaran que luego se produjera 
una rescisión de las transmisiones de fincas siempre traumática y no siempre suficiente 
para resolver problemas...” apostilla J. M. G. G. Esto es, abundando en la necesidad de 
protección del tráfico jurídico y de intereses legítimos a través de la publicidad registral.
b.  Forma de reflejarlo registralmente: la Nota al Margen del artículo 77 de Real 
Decreto 1093/1997. El escollo es la autorización administrativa, o la certificación del 
acuerdo del Ayuntamiento, dado que la Certificación de 17 de diciembre de 2020 puede 
estimarse no suficiente, ya que: certifica que la finca está incluida en su totalidad en la 
UE 1; certifica que los aprovechamientos urbanísticos que le corresponden son lo que 
constan en la ficha adjunta; pero no se pronuncia sobre la aprobación de la transferencia 
de dichos aprovechamientos. Y el requisito de la aprobación por el Ayuntamiento lo 
impone  tanto  la  legislación  autonómica  como  el  propio  RD  cuando  así  lo  exija  la 
legislación  aplicable.  Si  bien,  en  el  caso  que  nos  ocupa  no  estamos  ante  una 
transferencia  de  aprovechamiento  negociada  por  particular,  sino  que  el  propio 
Ayuntamiento al aprobar el PGOU, y regular la UE 1, ha establecido “forzosamente “que 
todos los aprovechamientos urbanísticos de las fincas afectadas, se “materialicen” o 
transfieran, a las fincas de resultado de la UE-1, cuando se apruebe la Reparcelación. 
No  hace  pues  falta  autorización  expresa  como  si  fuera  una  transferencia  de 
aprovechamiento pactada, en este caso es ex lege por el Planeamiento Urbanístico 
aprobado.
De todos modos, si se considerara necesario ese pronunciamiento expreso del 
Ayuntamiento, cabría pedir la Nota Marginal de suspensión por defectos subsanable por 
analogía y por el mismo plazo que la anotación preventiva de suspensión, art. 42.9.º LH, 
y mientras, solicitar del Ayuntamiento la aprobación del acuerdo de los particulares en la 
escritura.  En  cuanto  al  contenido  de  aprovechamiento  y  dado  que  no  se  trata  de 
inscripción ni de anotación, sino de nota marginal, sería suficiente la determinación 
“indeterminada” que han realizado las partes.
c.  Por si este razonamiento y argumento no fuera suficiente, y ahondando en la 
aprobación  definitiva  de  la  UE-1  certificada  por  el  Secretario  del  Ayuntamiento  de 
Burjassot, el artículo 39.4 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio por el que se aprueban 
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria 
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, 
establece,  que  el  aprovechamiento  urbanístico  se  inscribirá  como  finca  especial 
disgregada del suelo y mediante apertura de folio independiente, cuando se transmitan 
por  cualquier  título  a  tercero,  antes  de  la  Aprobación  Definitiva  del  Proyecto  de 
Equidistribución correspondiente (…)
Por lo que a juicio de esta parte, se pueden y deben inscribir los negocios jurídicos 
en que por cualquier título se transmitan derechos de aprovechamiento urbanístico, 
antes de la aprobación de la Reparcelación o del Proyecto de Equidistribución.
d.  Incidiendo en lo manifestado en el apartado “a”, hay que destacar también que 
tanto el artículo 78.5 como el 79.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del 
Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, imponen la obligación de 
“hacer constar en el Registro de la Propiedad” “se inscribirá”, esas transferencias de  s
aprovechamiento entre particulares. No es potestativo, es imperativo. Sin que el término  oe.
“inscribirá” prejuzgue qué tipo de asiento, eso dependerá de los casos, podrá ser una  w.
inscripción, anotación preventiva o nota marginal. 69ww
la opec. iónC odme oc ocmolporraa rdioe  [lsoisc ]a dpero evsetcohsa amrigeunmtoesn utorbsa an ífsatvicoors d ree slae ñinasdcorsip yc icóonn dteen liad ovse netna  lay 
REsecsroitluurcaió nP udbeli c2a6  odbej ejuton iod ed ein s2c.0ri0p6c,ió pnu, bhliacya dqou een d eels tBaOcaEr  elal  1d9o cdteri njual iod ed ela 2 D.0.0G6.,R y.N la.,   BOE-A-cable e
Resolución del 10 de diciembre de 2.019, publicado en el BOE el 10 de marzo de 2.020, 
que así mismo invoca la Registradora, en la calificación recurrida, y que esta parte 
interpreta claramente a favor del acceso al Registro. (…)
II.  Respecto de la calificación de la Registradora en lo referente a lo que denomina 
“ejercicio de opción de compra en firme”, la propia Escritura Pública transforma el 
negocio jurídico de opción de compra respecto de los derechos de aprovechamiento de 
un solar de entre mil cientos sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados de 
superficie  y  cuatrocientos  metros  de  techo,  en  una  compraventa,  con  un  “precio 
determinado” y una “forma de pago”.
En cuanto al defecto insubsanable de no acceso de los derechos urbanísticos, nos 
remitimos a los argumentos que la propia Dirección General de Registros y Notariado, en 
las Resoluciones citadas, entiende relativo a que debe prevalecer la Publicidad Registral, 
de cualquier negocio jurídico de carácter real, realizado válidamente y con todos los 
requisitos que prevee [sic] la Legislación Hipotecaría, para su acceso al Registro (título 
público, consentimiento, determinación de la finca, determinación de los derechos...).
En términos de defensa, esta parte entiende que si bien el negocio jurídico de 
compraventa es firme, tiene el carácter de preparatorio, en los términos utilizados por la 
Dirección  General  de  Registros  y  Notariado  que  cita  la  propia  Registradora  en  su 
calificación; ya que el negocio jurídico, no vendrá a gozar de plena consolidación hasta 
que la Reparcelación no quede aprobada definitivamente.
Por lo que dicho negocio hasta que la Reparcelación no sea firme, y haya provocado 
la apertura de un folio y finca registral independiente, tiene el carácter de “preparatorio”, 
hasta  que  se  consoliden  los  derechos  urbanísticos  con  la  aprobación  de  la 
Reparcelación. Dicha Reparcelación va a transformar una finca registral de origen, en 
una  o  varias  de  resultado  que  recogerá  el  Proyecto  de  Reparcelación  Forzosa  o 
Voluntaria según los casos.
Y por tanto, y dado que este negocio jurídico, tiene todas las circunstancias que 
prevee [sic] la Legislación Hipotecaria, a juicio de esta parte, debe gozar de Publicidad 
Registral,  bien  por  “anotación  preventiva”  o  al  menos,  y  estando  regulado 
específicamente, por “nota marginal con folio independiente”, tal y como establece de 
forma rotunda la propia Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 
fecha 14 de junio de 2.011 que se cita en la calificación denegatoria de la Registradora, y 
el artículo 39.4, último inciso del R.D.1093/97 de 4 de julio, de Publicidad Registral y 
Actos Urbanísticos y Derechos de Aprovechamiento. Si no se permitiera su acceso al 
Registro,  se  estaría  conculcando  el  principio  de  seguridad  jurídica  y  dejaría 
desamparado al adquirente de los mismos.
En todo caso debería existir algún tipo de Publicidad Registral a través de la “nota 
marginal” o de la propia “anotación preventiva”.
III.  Respecto a la “calificación denegatoria del derecho de opción de compra”, en 
relación a la falta de “objeto”, esta parte se remite a lo expresado en los apartados 
anteriores. Y respecto a los defectos subsanables entiende esta parte, que el plazo está 
determinado ya que la Unidad de Ejecución 1 quedó aprobada el 4 de julio de 2019, 
según la Certificación del Ayuntamiento (…) Por lo que el plazo máximo de cuatro años 
no habría expirado, entendiendo que el plazo máximo de la duración, sí que está 
determinado, y es ejercitable dentro de los seis meses siguientes desde la Aprobación 
de  la  Reparcelación,  dentro  del  plazo  máximo  citado,  de  cuatro  años,  desde  la 
aprobación definitiva del PGOU.
En cuanto al precio, es gratuito el derecho de opción concedido y el pago del precio,  e.
una vez ejercitado el derecho de opción, sería al contado, en los términos que recoge la  w.b
citada Escritura Pública, en la que se constituye el derecho. 69ww
dondEen  sees tee sstaebnlteidcoe,  qaudev esretir  plou eddisepnu ye sdtoe beenn  eiln sacrtr i3b9ir. 4lo ds enl eRgDo c1io0s9 3ju/1rí9d9ic7o sd ee n4  dqeu ej uplioor, 
cauparolqbuaiceiró ntí tduelo l as Ree ptraarncsemlaictaiónn  doe dreecl hPoros yedcet oa dpero Eveqcuhidaismtrieibnutcoi óunr.banístico antes de la
La  propia  opción  de  compra  establecida  como  negocio  independiente,  debería 
acceder al Registro bien por mención, o por nota marginal, en contra del criterio de la 
Registradora; y “pudiéndose concretar y subsanar'', si finalmente la Dirección General de 
Registros y Notariado mantuviera en todo o en parte, los criterios expresados del [sic] 
falta de concreción del derecho de opción.
Recordar igualmente la doctrina de la D.G.R.N. en Resolución de 10 de diciembre 
de 2019 que incluso permite el ejercicio unilateral de opción de compra así pactado.
IV.  Conclusiones.
Primero.–En  aras  al  principio  de  Fe  Pública  Registral,  protección  a  terceros  y 
seguridad del tráfico jurídico, los negocios jurídicos que contiene el título calificado, en 
este  caso  la  Escritura  Pública  (venta  y  opción  de  compra  de  derechos  de 
aprovechamiento  urbanístico),  deberían  tener  su  acceso  al  Registro,  bien  vía 
“anotación”, y en todo caso por la “nota marginal”, prevista en el artículo 39.4 del 
RD 1093/97 de 4 de julio.
Segundo.–Se ha aportado Certificación del Ayuntamiento de Burjassot de fecha 16 
de diciembre de 2.020 (…) que contiene la Ficha Urbanística de Gestión y Planeamiento 
y que expresa:
1.  Que  la  Unidad  de  Ejecución  1  del  PGOU  de  Burjassot,  fue  aprobada 
definitivamente, el 4 de julio de 2.019. Y los derechos de aprovechamiento de los 
inmuebles incluidos en ella se trasladan “ex lege”, a las fincas de resultado cuando se 
apruebe la Reparcelación.
2.  Que la finca registral 1.071 y catastral 2175804YJ2727N0001SL, está afecta al 
desarrollo Urbanístico de la UE-1 del PGOU de Burjassot.
3.  Que  los  derechos  urbanísticos  se  concretan  en  el  1,3937  de  los  metros 
cuadrados totales de las fincas afectas o aportadas con un total de 36.226 m2 de techo-
edificabilidad, de toda la UE-1.
4.  Que los derechos de aprovechamientos mínimos de la finca registral 1071 serán 
un mínimo de 1.654,32 m2 cuadrados de techo o edificabilidad (1.187 m2 de superficie 
por el aprovechamiento fijado del 1,3937), con independencia de los que se atribuyan a 
la construcción existente en la finca.
5.  Que dichos derechos urbanísticos se concretarán en la Reparcelación en una o 
varias  fincas  de  resultado,  del  51,46%  de  edificabilidad  terciaria  y  el  48,54%  de 
edificabilidad residencial, o la que finalmente recoja el Proyecto de Reparcelación.
6.  Que tales derechos urbanísticos deberían gozar de Publicidad Registral, habida 
cuenta que “los negocios preparatorios”, traslativos de todo o parte del dominio (venta, 
opción de compra), que ya se han celebrado, y que se recogen en la Escritura Pública 
calificada por la Sra. Registradora del Registro de Burjassot, cuya calificación es objeto 
del presente recurso gubernativo.
Tercero.–Por tanto, y dado que, la escritura Pública de elevación a Publico de 
contrato de Opción de Compra, modificativa o novatoria del contrato privado, en los 
términos contenidos en la estipulación Primera de dicha escritura (páginas 7 y 8), recoge 
dos negocios jurídicos susceptibles de inscripción (con el requisito de forma, escritura 
Pública, y fondo, al contener una venta y una constitución de un derecho de opción de 
compra), y teniendo en cuenta la concreción y el objeto cierto, de tales negocios jurídicos 
por todo lo expuesto en el apartado anterior, procedería a juicio del recurrente, la 
estimación del presente recurso, revocando la calificación de la Sra. Registradora, y en  s
este sentido, oe.
1.  Anotando bien por nota marginal, en folio independiente, la inscripción de la  69ww
pveangtoa  ye cno fnir mlaes  ddee mloáss d ceirrceucnhsotsa ndcei aasp droevl etíctuhlaom piúebnltioc ou rrbeafenríesnticcioasd,o c.on precio y formas de
dere2c.h oA dneo toapr coió anc dcee dceorm pporra ,n ogtraa tumitaor,g pinearlo y c oenn  pfolaliozo i nddee peejenrdciiecinot ey  ldae c oinnicsitoit,u yc iópnre dceiol   BOE-A-cable e
final determinado. Si bien, respecto de éste último, podrían subsanarse los defectos 
indicados en la calificación de la Sra. Registradora, si la Dirección General de Registros 
y Notariado así lo considera, aunque esta parte recurrente, no lo considera necesario por 
contener  todos  los  requisitos  de  validez  y  condiciones  de  acceso  a  la  Publicidad 
Registral.
Y ello, por tratarse de actos preparatorios de los derechos que se consolidarán 
definitivamente cuando se apruebe definitivamente la Reparcelación, en una o varias 
fincas independientes, y en pleno dominio o en proindiviso, cuando el Ayuntamiento de 
Burjassot apruebe definitivamente la Reparcelación Forzosa o Voluntaria, pactada por 
todos los propietarios afectados.
Por  lo  expuesto,  esta  parte  solicita,  se  tenga  por  presentado  este  recurso 
gubernativo,  junto  con  los  documentos  que  se  acompañan,  frente  a  la  calificación 
realizada por la Sra. Registradora del Registro de Burjassot, de fecha 28 de enero 
de 2021, en relación con la Escritura de Elevación a Publico de Contrato Privado 
Novatorio y Modificativo de condiciones esenciales del mismo contrato, autorizada por 
Don  José  Fito  Martí,  Notario  de  Burjassot,  el  día  1  de  agosto  de  2013, 
Protocolo  1016/13,  y  se  acceda  a  lo  solicitado  en  el  mismo,  procediéndose  a  la 
inscripción por nota marginal, o anotación, de los negocios jurídicos, esto es venta y 
opción de compra, contenidos en dicha Escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad formó expediente y lo elevó a este Centro Directivo, 
haciendo constar en su informe que mantenía los defectos señalados «salvo en cuanto a 
la  denegación  de  anotación  por  defectos  subsanables»  relativa  únicamente  a  la 
inscripción del derecho de opción de compra.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 21, 23 y 30 de la Ley Hipotecaria; 14 y 51 del Reglamento 
Hipotecario; 33 a 44 y 77 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; 11, 12, 14, 23, 26, 65.1e) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; 74, 77, 78, 82 y 79, 93 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del 
Territorio,  Urbanismo  y  Paisaje,  de  la  Comunitat  Valenciana;  119.2  del  Real 
Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la 
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  20  de 
noviembre de 1998, 27 de febrero de 1999, 23 de octubre de 2001, 26 de junio de 2006, 
30 de mayo de 2009, 14 de junio de 2011, 13 de abril y 22 de julio de 2016, 17 de marzo 
de 2017 y 11 de junio de 2018.
1.  Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura de elevación 
a público y modificación de un contrato privado de opción de compra en la que concurren 
las siguientes circunstancias:
– El negocio se refiere a la finca registral 1.071 del Registro de Burjassot, descrita  e.
como urbana situada en el ensanche del pueblo y con una superficie de 1.187 metros  w.
cuadrados en cuya parte central existe una casa de habitación y recreo. La finca se  69ww
encu–e nEtnra v girrtauvda ddeal  ccoonn turantao  hpipriovtaedcoa  ya  sfauv omro ddeif i«cBacainócno q Puoep fuolarmr Ealsizpaanñ oeln,  Sla.A e.»s.critura las
paaprrtoevse cheasmtipieunlatno  ulrob ansíigstuicieon tqeu: e ean  lap friinmcear  delusgcarirt,a  llea  coverrnetsap odned anlo es n dlae rUecnhidoasd  ddee   BOE-A-cable e
Ejecución 1 del Plan General de Ordenación Urbana únicamente los que se concreten en 
un solar de entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie y 400 metros cuadrados 
de techo destinados a estación de servicio y usos complementarios, siempre que quede 
un resto de finca de 500 metros cuadrados de solar de uso terciario compatible con el 
residencial y una edificabilidad de 1.380 metros cuadrados de techo. Se estipula además 
una condición resolutoria de la compraventa al condicionarse a que en el plazo de tres 
años desde la fecha de la escritura la Unidad de Ejecución 1 del Plan General de 
Ordenación Urbana se desarrolle y en la misma se reconozcan a la finca descrita los 
derechos  urbanísticos  concretados  en  dos  parcelas  solares  con  las  características 
mencionadas; en segundo lugar, la concesión de una opción de compra por un precio 
alzado, una vez firme la reparcelación, sobre el solar resultante de la misma descrito 
anteriormente con 500 metros cuadrados de solar de uso terciario compatible con el 
residencial y una edificabilidad de 1.380 metros cuadrados de techo, a ejercitar en un 
plazo de seis meses desde la aprobación de la reparcelación.
– Se incorpora un informe municipal sobre la posibilidad de implantación de estación 
de servicio en la zona de uso terciario de la unidad y otro informe municipal sobre las 
condiciones  urbanísticas  de  la  finca  registral  1.071,  certificando  que  la  misma  se 
encuentra adscrita a la Unidad de Ejecución 1, que la totalidad de la misma está 
calificada por el Plan General de Ordenación Urbana como (…) y que los derechos 
urbanísticos que le corresponden a la misma en el desarrollo futuro de la unidad quedan 
regulados en la Ficha de Planeamiento y Gestión que se adjunta donde constan los 
parámetros urbanísticos y edificatorios de la unidad y en concreto de la zona de uso 
terciario. También certifica que no se está elaborando ninguna modificación que pudiera 
afectar al informe.
La registradora, resumidamente, expone los siguientes defectos impeditivos de la 
inscripción que exponemos numeradamente:
– Primero: Suspende la inscripción del ejercicio de la opción por no constituir un 
supuesto  de  acto  preparatorio  del  negocio  sobre  el  aprovechamiento,  si  no  su 
transmisión, y no resultando posible la apertura de folio registral por no darse ninguno de 
los supuestos del artículo 39 del Real Decreto 1093/1997. Considera que la inscripción, 
por exigencias del principio de folio real, y dado que la transmisión del aprovechamiento 
no puede abrir folio registral al no tratarse del supuesto de hecho al que se refiere el 
artículo 43 del Real Decreto 1093/1997, sólo podrá tener lugar cuando se inscriban las 
fincas resultantes, en las que se materializará el aprovechamiento sobre el que se 
constituyó la opción.
– Segundo:  Considera  que  las  transferencias  de  aprovechamiento  urbanístico 
requieren  autorización  administrativa  conforme  a  los  artículos  37  del  Real 
Decreto 1093/1997 y 78 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de 
la Comunitat Valenciana, y el consentimiento de los titulares inscritos o anotados de 
acuerdo con el artículo 33 de Real Decreto 1093/1997, no cual no se acredita en la 
escritura.
– Tercero:  Sólo  podría  reflejarse  en  el  registro  la  fase  de  opción  sobre  los 
aprovechamientos  urbanísticos,  para  lo  que  se  considera  necesario  consentimiento 
expreso, para no desvirtuar el contrato celebrado por las partes, y por exigencias del 
artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
– Cuarto: No se identifica el objeto del presente contrato, puesto que no consta 
previamente inscrito los derechos de aprovechamiento sobre la finca de origen que son  e
objeto de transmisión. Pues no se certifica sobre el aprovechamiento que corresponde a  bo
la registral 1.071, ni se ordena la extensión de la nota marginal de expedición de  69ww
Dceerctirfeictaoc ió1n0 93d/e1 99ti7tu lanri idcaodr reys pocnadrgieanst esa   dqeu el a seL eyr efdieer e Oerdl enaartcícióunlo  de5l   dTeelr ritRoreioa,l 
Urba–n iQsmuion tyo :P Raeissapjee,c dtoe  alal  dCeormecuhnoit adte V oaplecniócnia, nsao.bre la finca resultante una vez firme la
reparcelación, de una superficie de 500 metros cuadrados de suelo y 1.380 metros
cuadrados de techo, se considera necesario determinar un plazo máximo que no exceda 
de 4 años conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
– Sexto:  Tampoco  queda  determinado  suficientemente  si  el  precio  que  consta 
reflejado en la escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo 
este necesario para su inscripción conforme al citado precepto.
– Séptimo: No se da el requisito del convenio expreso de las partes para que se 
inscriba.
Dichos defectos los considera subsanables, si bien la inscripción del derecho de 
opción,  y  la  venta  del  aprovechamiento  urbanístico,  adolecen  del  mismo  defecto 
insubsanable:  la  falta  de  inscripción  previa  de  los  derechos  de  aprovechamiento 
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación 
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero 
de 2021.
La registradora mantiene íntegramente los defectos señalados salvo en lo relativo a 
la denegación de la anotación por defectos subsanables de la inscripción del derecho de 
opción  de  compra  al  considerar  no  ser  necesaria  la  previa  inscripción  del 
aprovechamiento como defecto insubsanable.
2.  Antes de entrar a examinar los defectos objeto de este expediente procede 
recordar  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  en  relación  con  el  aprovechamiento 
urbanístico como objeto de derecho -vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»-.
El artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que prueba el 
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que el régimen 
urbanístico  de  la  propiedad  del  suelo  es  estatutario  y  resulta  de  su  vinculación  a 
concretos  destinos,  en  los  términos  dispuestos  por  la  legislación  sobre  ordenación 
territorial y urbanística.
La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, 
no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización 
de  la  edificabilidad  se  produce  únicamente  con  su  realización  efectiva  y  está 
condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las 
cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por dicha 
legislación,  requiriendo  todo  acto  de  edificación  del  correspondiente  acto  de 
conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo.
Desarrollando el contenido estatutario del derecho de propiedad del suelo, se añade, 
en el artículo 12, que el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de 
uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características 
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en 
materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y 
situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja 
el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el 
artículo 26.
Las  facultades  del  propietario  alcanzan  al  vuelo  y  al  subsuelo  hasta  donde 
determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes 
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio 
público.
Particularmente, en el suelo urbanizado, el artículo 14, establece que las facultades 
del derecho de propiedad incluyen, entre otras, las siguientes: la de edificar sobre unidad 
apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las  e.
actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen  w.b
estado de conservación, o la de participar en la ejecución de actuaciones de reforma o  69ww
rbeennoevfaiccioiósn y  dcea rlgaa su,r bcaunainzdaoc iópnro, coe ddae,  od odtea cdiiósntr ibeunc iuónn , reéngtimree tno ddoes  ljouss taa fedcistatrdibousc, idóen  ldoes 
ceonstrtee se ldloesri vlaasd oasy uddea lsa  peújebcliuccaisó ny  yto ddeo slo lso sb eqnueef icpieorsm iimtapnu tgaebnleesra ar  alalg múnis mtipao,  dinec liunygernedsoo 
vinculado a la operación, así como obtener, en su caso, la conformidad o autorización
administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el 
medio urbano, lo que determinará la afección real directa e inmediata, por determinación 
legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad 
horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al 
cumplimiento del deber de costear las obras.
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana estatal 
de  1992,  por  su  parte,  diferenciaba  en  su  artículo  23  entre  los  conceptos  de 
aprovechamiento urbanístico y de facultad de edificar, conceptuando al primero como «el 
derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez 
cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización», en tanto que la 
facultad de edificar se definía como «la facultad de materializar en una parcela el 
aprovechamiento urbanístico que se adquiere con una licencia de edificación».
Se trataban, por tanto, de conceptos próximos, pero diferenciados en el contexto de 
una legislación urbanística que partía de una concepción de adquisición gradual de las 
facultades urbanísticas del dominio en que el denominado «ius aedificandi» se adquiría a 
través de la licencia ajustada al planeamiento como título constitutivo del mismo.
Esta proximidad conceptual entre los derechos de edificación y aprovechamiento 
urbanístico se ha acentuado en la legislación actual, una vez superado el citado sistema 
de adquisición gradual de facultades urbanísticas.
Sin embargo, desde el punto de vista de la técnica urbanística pueden diferenciarse 
aún,  los  conceptos  de  edificabilidad,  aprovechamiento  urbanístico  subjetivo  o 
patrimonializable y de aprovechamiento real u objetivo -cfr. artículo 68 de la Ley 5/2014, 
de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat 
Valenciana-.
3.  Respecto al régimen del aprovechamiento urbanístico subjetivo, la Sentencia de 
la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2010, seguida por la de 22 
de enero de 2016, señala que «el contenido económico del derecho de propiedad del 
suelo es el que corresponde a su valor inicial, es decir, al de un terreno no urbanizable, 
que sólo tiene el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal propio de su naturaleza. 
Por ende, las facultades o contenidos urbanísticos artificiales, que no son inherentes a 
esa naturaleza, sino producto de la concreta ordenación urbanística, como adiciones o 
añadidos que derivan de la clasificación y calificación prevista en una norma o plan de 
ordenación, no pasan de ser meras expectativas, que sólo se adquieren, consolidan e 
ingresan en el patrimonio del propietario mediante la participación de éste en el proceso 
urbanizador a través del gradual cumplimiento de los deberes urbanísticos que son su 
contrapartida. Es entonces cuando nace el derecho a su indemnización y a la de los 
gastos ocasionados para ese cumplimiento que hayan devenido inútiles», concluyendo 
que la mera clasificación del suelo no supone la automática patrimonialización de los 
aprovechamientos  que  la  ordenación  urbanística  añade  a  tal  contenido,  de  modo 
coherente con el citado artículo 11 de la Ley de Suelo estatal al señalar que la previsión 
de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en 
el  contenido  del  derecho  de  propiedad  del  suelo,  pues  la  patrimonialización  de  la 
edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en 
todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del 
régimen que corresponda, en los términos dispuestos por dicha legislación.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Cuarta, de 3 de 
febrero de 2011, seguida por la de 27 de marzo de 2013, por su parte, reconoce que 
«(…) los derechos de aprovechamiento urbanístico, son objeto de una polémica doctrinal  s
en cuanto a su naturaleza y verdadero alcance. Según una opinión tales derechos,  oe.
emanados de los principios de la legislación urbanística, eran secuentes al cumplimiento  w.
de los deberes urbanísticos que se imponían a los propietarios. Según esta opinión el  69ww
sdueereloc,h oc odnefi gaupraronvdeoc huanm bieiennto  juurríbdaicnoís taicuotó nseo mpor epseantrtiam ocnoimaloiz aubnle  reef eirnednetep ednidfeiernetnet ed aell 
dsueereloc.h oS ep actroimnsoindiearla aríuat ócnoommoo  eunnc odnetrreóc shuo  arpeoayl op elenn eol.  aErts. t2a3 i ddeeal  RcDoLn f1ig/1u9ra9d2o, rdae  d2e6  udne   BOE-A-cable e
julio y en el art. 100 de la Ley urbanística de Aragón, Ley 5/1999, de 25 de marzo, idea 
que aparecía reflejada con especial intensidad en la Ley del Suelo de 1998. Desde esta 
consideración se trataría de una venta de cosa cierta y presente. Según otra opinión, sin 
embargo, los derechos de aprovechamientos urbanístico nunca constituirían un derecho 
real  sobre  bienes  inmuebles,  sino  una  mera  facultad  inescindible  del  derecho  de 
propiedad sobre las mismas fincas, sometidos a un complejo proceso de cuantificación. 
Desde esta consideración la venta de los derechos urbanísticos se debería configurar 
como una cosa de venta futura (…) Cualquiera que sea la posición que se sostenga 
respecto  a  su  naturaleza,  -sigue  diciendo  la  sentencia-,  la  determinación  de  esos 
derechos está sometida a un proceso administrativo que ha de finalizar en la concreción 
de una determinada edificabilidad del suelo del que emanan esos derechos. Quiere 
decirse con ello que quien perfila como objeto de un contrato tales derechos, está 
introduciendo importantes elementos de incertidumbre en el contrato. Sería pues un 
contrato con un importante componente aleatorio, con una carga de riesgo y con una 
notable indeterminación temporal, pues tanto la definitiva concreción de los derechos 
como la definitiva materialización de los mismos está sometida, por imperativo legal, a un 
control de la Administración urbanística competente. Estas incertidumbres, que desde 
luego son conocidas por las partes, pueden ser afrontadas por las mismas, y es usual 
que lo sean en el tráfico jurídico, utilizando diversas herramientas jurídicas con las que 
compensarlas, normalmente con condiciones resolutorias o suspensivas (…)», en el 
marco de un negocio, según los casos, sobre cosa actual o futura, propia o ajena, 
determinada o determinable.
Ciertamente, como ha reconocido esta Dirección General -vid. Resoluciones de 14 
de junio de 2011 y 13 de abril y 22 de julio de 2016-, el aprovechamiento urbanístico 
subjetivo  reconocido  al  propietario,  como  parte  que  es  de  las  facultades  de 
aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su 
titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de 
la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la 
finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la 
finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio 
mediante la constitución de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de 
aprovechamiento especial).
Así, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, cabe la 
celebración de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre 
fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una 
finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento 
en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente 
parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregación se reduce la superficie 
de una finca y se aumenta la de otra.
El negocio de transferencia o transmisión de aprovechamiento sujeto, en principio, al 
régimen de disposición de bienes inmuebles, puede darse entre particulares o con la 
Administración, puede ser puramente voluntario o de carácter forzoso o, por su función, 
puede ser de mera adquisición patrimonial o servir de técnica de gestión urbanística, 
cuando lo permita la respectiva legislación. Respecto esto último, después de publicado 
el texto refundido de 1976 se registró un importante esfuerzo doctrinal para integrar en 
nuestro sistema jurídico urbanístico la técnica operativa del aprovechamiento tipo y sus 
transferencias.
El Tribunal Supremo la acogió en Sentencias de 22 de junio de 1981 y 4 de mayo  s
de 1982, relativas a las Normas Subsidiarias de Ibi y Petrel, autorizando así una práctica  oe.
que pronto se extendió a grandes municipios y que ha sido después mantenida en  w.
posteriores Sentencias, como las de 6 y 15 de marzo de 1993, referidas todas ellas a  69ww
jnuolirom. aYs  ye sptala nceosn satprurocbcaiódno sju erinstpreru deel nacnitaelr, iorre cteoxgtioe nrdeofu niddeidaos  yy  lap rLeeoyc u8p/1a9c9io0n,e dse  d2e5  ldoes 
dluisetginot oasu tosencótmoriceas,  dqeule  uinrbcoarnpisomrao a,  sseu sv tiéoc ndiecsapsu laé sd eclo anpfirromvaedcah apmoire nletoy ,t ippori mo emroe deiost.atal,  BOE-A-cable e
La transferencia de aprovechamiento como técnica operativa de gestión urbanística, 
tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo, o 
entre éstos.
En su virtud la Administración puede adquirir suelo, generalmente urbano y destinado 
a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario 
puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida, 
agregándolo al aprovechamiento propio de esta segunda parcela.
Del mismo modo, si así lo previera el instrumento de planeamiento aplicable, los 
propietarios de una parcela o solar pueden transferir el aprovechamiento subjetivo que 
les corresponda y no puedan materializar en una u otro, a otras parcelas o solares en 
situación inversa, es decir, que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo superior al 
que corresponda a sus propietarios. La transferencia determina la justa distribución del 
aprovechamiento  objetivo  entre  los  propietarios  intervinientes  y  legitima  su 
materialización por éstos.
En el caso de la Comunidad Valenciana se contempla como una técnica operativa de 
gestión en los artículos 68, 77, 78 y 79 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación 
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, por lo que en dicho 
ámbito  autonómico  deben  diferenciarse  los  negocios  de  transferencia  como  técnica 
equidistributiva y los negocios civiles patrimoniales que tengan por objeto la adquisición 
de  aprovechamiento  -cfr.  la  sentencia  de  16  de  abril  de  2018  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo  del  Tribunal  Superior  de  Justicia  de  la  Comunidad 
Valenciana-.
4.  Desde el punto de vista registral, el Capítulo V del Real Decreto 1093/1997, se 
ocupa de la inscripción del aprovechamiento urbanístico.
Comienza este capítulo fijando en su artículo 33 las que denomina reglas generales 
sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico, previendo que «en aquellos 
casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de 
transferencias del aprovechamiento urbanístico», ya se trate de transmisión entre fincas 
pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre las que pertenezcan 
a un solo titular, su inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de acuerdo 
con  las  siguientes  reglas.  En  primer  lugar  se  fijan  los  requisitos  de  forma  y 
consentimientos necesarios, previendo que para la inscripción por el registrador de la 
propiedad  será  necesario  que  la  transmisión  o  distribución  del  aprovechamiento 
urbanístico se formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las 
fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la 
transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las 
mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento. En segundo 
lugar, se fijan las normas sobre actuación registral, disponiendo que la transmisión o 
distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento 
acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última 
inscripción de dominio de la finca de que proceda.
Estas  reglas  aparecen  desarrolladas  en  los  artículos  siguientes  del  Real 
Decreto 1093/1997 (en concreto en sus artículos 34 a 37).
De los mismos resulta, en primer lugar, que, conforme al principio de especialidad 
registral, entre las circunstancias que deberán figurar en los asientos que se practiquen 
para hacer constar la transferencia del aprovechamiento urbanístico, además de las 
generales (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), se incluyen las 
siguientes: a) el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una  s
de  las  fincas  afectadas  antes  de  la  transmisión  o  distribución;  b)  la  cuantía  del  oe.
aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de  w.
la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de  69ww
qourigee nno;  cq)u lead deent earfmecintaadcoiósn  pdoer  lloas  tdraenresmchisoisó nin soc driitsotsri bduec liaósn  fdinec aasp rdoev eocrhigaemn ieyn dtoe,  dye sdt)i nloa 
ddee teprrmocineadceinócni ad ed elol sa pdreorveecchhoasm iniesnctroit otsra qnusme istied otr aos dlaisdtarinb ueind ot oad ola o f iennca p adret ed edset ilnao f i(nccfar.   BOE-A-cable e
artículo 34). En segundo lugar, conforme al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 
de la Ley Hipotecaria), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los 
titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen 
y la de destino (cfr. artículo 35). En tercer lugar, con arreglo al sistema de folio real (cfr. 
artículo  8  de  la  Ley  Hipotecaria),  cuando  las  fincas  de  origen  y  de  destino  del 
aprovechamiento  transmitido  o  distribuido  consten  inscritas  en  distritos  hipotecarios 
diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos registros de 
forma coordinada la transferencia. En concreto, entre otras reglas, se establece que el 
registrador  competente  para  practicar  la  inscripción  en  la  finca  de  destino  del 
aprovechamiento no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la 
nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede (cfr. 
artículo 36).
Por consiguiente, tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como 
desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la 
publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición 
necesaria  para  el  reflejo  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  las  transferencias  o 
distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular 
o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta 
identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, 
de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de 
destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de 
unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos 
que  establezca  la  legislación  urbanística  aplicable,  sino  también  por  la  ubicación 
concreta  en  que  ese  aprovechamiento  podrá  ser  materializado  identificando 
inequívocamente la finca de destino.
Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la 
voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los 
de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación 
y el planeamiento urbanístico.
Por  ello,  como  manifestación  del  principio  de  coordinación  entre  la  publicidad 
registral y la legislación urbanística, el artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, bajo el 
epígrafe  «autorización  urbanística  de  las  transferencias  de  aprovechamientos 
urbanísticos», dispone que «cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa 
autorización  de  las  transferencias  de  aprovechamiento  urbanístico,  la  concesión  de 
licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a 
hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito 
del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución».
Por  tanto,  para  obtener  la  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  las 
transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un 
lado,  que  la  legislación  urbanística  aplicable  admita  o  prevea  esta  posibilidad  (cfr. 
artículo 33 del Real Decreto 1093/1997) y, además, que cuando dicha legislación exija 
una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un 
Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente 
registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen 
«requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» del 
aprovechamiento urbanístico.
Será imprescindible, además identificar el objeto de transferencia o transmisión, en 
cuanto al número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las  s
fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, la cuantía del aprovechamiento  oe.
transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de  w.
destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen y la  69ww
imdeantetirfiiaclaizcaióbnle  inheaq uídveo caa crye cfeirrm  ee l des oblara nfitnec at radnes fedreidstoin, o coan fcourmyoe  aaplr opvericnhcaipmioi endteo 
2e1sp ye 3ci0a ldidea lda  qLueey  rHigipeo nteuceasrtirao  ys i5s1te dmea s rue gRiestgrlaalm ael netxoig).ir tal determinación (cfr. artículos 9,  BOE-A-cable e
Por  su  parte,  de  forma  diferenciada  a  la  denominada  transferencia  de 
aprovechamiento,  el  artículo  39  del  Real  Decreto  1093/1997  permite  que  el 
aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a 
modo  de  segregación  de  parte  de  su  contenido,  y  mediante  apertura  de  folio 
independiente, en los siguientes casos: a) cuando la Administración solicite que el 
aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado 
de la finca o fincas de que procede; b) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas 
mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por 
las leyes; c) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el 
justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación, y 
d) en los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde 
a  los  particulares,  cuando  una  cuota  de  valor  de  las  mismas  se  haga  constar  en 
unidades  convencionales  de  aprovechamiento  y  se  adjudiquen  éstas  a  empresas 
urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación 
definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Desarrollándose su régimen 
registral en los artículos 40 a 44 del Real Decreto.
5.  Esta Dirección General ha conocido distintos supuestos en que pueden acceder 
al  Registro  de  la  Propiedad  negocios  o  actos  jurídicos  que  tengan  por  objeto  el 
aprovechamiento urbanístico cuando el mismo ha sido independizado de la finca de 
origen mediante su inscripción en folio independiente como finca registral separada, o ha 
sido  transferido  a  otra  finca  distinta  de  la  de  origen,  sino  también  cuando  dicha 
emancipación  de  la  finca  de  origen  no  se  ha  producido,  esto  es,  cuando  el 
aprovechamiento  todavía  «forma  parte  del  contenido  del  dominio  y  por  tanto  está 
implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral» (cfr. Resolución 
de 30 de mayo de 2009).
En tal situación se ha admitido el acceso al Registro de una opción de compra sobre 
la totalidad del aprovechamiento urbanístico que corresponda a una finca aportada por el 
concedente de la opción a una junta de compensación, con objeto de que dicha opción 
alcance, con plena eficacia de subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se 
materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de 
octubre de 2001).
Igualmente se ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo 
del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el 
artículo 34 del Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral, y que 
consta inscrito a favor del promotor, cumpliendo el tracto sucesivo.
Por ello, es posible que tales actos puedan reflejarse en el folio de la finca de origen 
a que corresponde el aprovechamiento urbanístico afectado, cumpliendo las exigencias 
del principio de especialidad, pero esa situación no puede mantenerse en caso de que la 
transmisión que tales actos preparan llegue a materializarse.
Así lo ha declarado este Centro Directivo respecto del embargo en su Resolución 
de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecución del embargo habrá de 
configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, lo 
que  requerirá  previamente,  cuando  concurran  diversos  titulares,  configurar  el 
correspondiente  régimen  de  comunidad  de  derechos  recayentes  sobre  el  territorio, 
exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr. 
artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario). Si bien, la 
posterior Resolución de 11 de junio de 2018 analiza los problemas registrales de la 
adjudicación derivada de dicho embargo. s
Lo mismo sucede en el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la  oe.
transmisión  correspondiente  (cfr.  Resoluciones  de  marzo  de  1993  y  14  de  febrero  w.
de 2003), aunque en el supuesto de la Resolución de 23 de octubre de 2001, se trataba  69ww
ddeels ttiontaadl oa paro vseuc hmaamteierniatloiz daeciróivna dpoo rd es uubnrao gfiancciaó na ferecatal  ae nu nl ap rcooyrercetsop odned cieonmtep efninscaac iódne, 
arepsruolvtaedchoa, msieunptuoe sttroa nsqmuieti dop ueend et odpoe rmo itpira rtlea,   aanpteerstu rdae   ldae  apforoliob aciinódne pdeenfidniietinvtae  daell   BOE-A-cable e
proyecto  de  equidistribución  correspondiente,  como  dispone  expresamente  el 
artículo 39.4 del Real Decreto 1093/1997.
En este supuesto, como prevé el artículo 43 del citado Real Decreto, las unidades de 
aprovechamiento  transmitidas  se  inscribirán,  en  folio  independiente  a  favor  de  su 
adquirente, y se hará constar dicha transmisión mediante nota al margen de la finca de 
que  el  aprovechamiento  procede.  El  aprovechamiento  inscrito  podrá  ser  objeto  de 
transmisión o gravamen y su inscripción independiente se cancelará en el momento en 
que  tenga  lugar  la  adjudicación  a  favor  de  su  titular  de  la  finca  de  reemplazo 
correspondiente en la unidad de ejecución que, en caso de adjudicarse a diversos 
titulares deberá de ser, en principio, en cuotas ideales de dominio, proporcionales a los 
respectivos aprovechamientos subjetivos.
En el supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, se admitió la inscripción de 
la venta de unos derechos de aprovechamiento urbanísticos correspondientes a un 
Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil, pues en tal caso el aprovechamiento 
urbanístico  figuraba  ya  previamente  inscrito  como  finca  independiente  a  favor  del 
Ayuntamiento  vendedor,  conforme  a  lo  dispuesto  en  el  artículo  39  del  Real 
Decreto 1093/1997, reconociendo que los aprovechamientos urbanísticos son bienes 
jurídicos  de  contenido  patrimonial  actual  e  independiente  y  no  simples  «derechos 
expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos 
perfectamente  transmisibles  de  forma  aislada,  como  se  establece  en  la  legislación 
vigente al regularse el destino que se ha de dar a las cantidades percibidas por los 
Ayuntamientos  por  la  correspondiente  enajenación,  así  como  admitirse  que  tales 
transmisiones se realicen a favor de personas no propietarias de suelo (cfr. artículo 30.2 
de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía).
En el caso de la Resolución de 13 de abril de 2016, se diferencia entre aquellos 
supuestos de transferencia de aprovechamiento con fines urbanísticos y aquellos otros 
en los que de lo que se trata es de la transmisión del aprovechamiento subjetivo según 
su consideración como derecho susceptible de negociación independiente.
Respecto a este segundo supuesto, el de la transmisión de aprovechamientos, entre 
titulares, propiamente, no entre fincas como planteaba el caso, si bien su reconocimiento 
generalizado en el caso de las denominadas actuaciones sistemáticas puede resultar 
discutible, se admite por la resolución si la Administración autoriza la transferencia por 
entender correcto, conforme a la legislación aplicable, el aprovechamiento atribuido a la 
finca aportada, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, pudiendo abrir folio 
independiente de conformidad con los artículos 39.4 y 43 del Real Decreto 1093/1997, 
pues en caso contrario lo procedente sería la transmisión de la totalidad o de una cuota 
en proindiviso de la finca originaria lo que permitiría al adquirente de la misma intervenir 
en el procedimiento para conseguir la adjudicación de la finca resultante de la actuación, 
donde podrá materializar, en todo o parte, el  aprovechamiento subjetivo finalmente 
adquirido.
La Resolución de 22 de julio de 2016, por su parte, admite la inscripción de las 
reservas de aprovechamiento que, aunque el Real Decreto 1093/1997, no las contempla 
expresamente, entiende que cabe enmarcarlas en los supuestos en que permite que el 
aprovechamiento se inscriba como finca especial disgregado del suelo del que procede y 
mediante apertura de folio independiente en el artículo 39.
Finalmente, la Resolución de 17 de marzo de 2017 analiza la posibilidad de 
apertura  de  folio  independiente  a  un  aprovechamiento  urbanístico  que  ha  de 
materializarse exclusivamente sobre la finca a la que corresponde, concluyendo al  s
respecto que fuera de los supuestos tasados en que se admite la apertura de folio  oe.
independiente, donde el aprovechamiento reconocido e inscrito se encuentra llamado  w.
a  materializarse,  salvo  casos  de  compensación  económica,  en  finca  de  futura  69ww
ddeelt eramprinoavceicóhna, mnioe nptuoe duerb aadnmísittiicros e seulb tjreatitvaom ietrnatnos mcoitmidoo  fipnocra  erel gpisrtorpaile itnadrieop, ensid ieensttáe 
pllaumedaad oa dam mitiarsteer ilaal izvaarlisdee ze nc ivlail  dmei slma atr aunnsidmaids iódne  psoure elol  por oepdiiefitcaaricoió dne.  Punuae sp, aarcuenlqau eo   BOE-A-cable e
solar, edificado o no, de todo o parte del aprovechamiento urbanístico subjetivo que 
pueda materializar en la misma, diferente aquí del concepto estricto de transferencia 
como técnica equidistributiva, dicha transmisión lo que deriva es en la formación de 
una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral 
de  terreno  delimitable  por  sus  coordenadas  de  localización,  cuya  configuración 
jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de 
propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación, 
cuya justificación causal, a efectos civiles, podrá basarse en la propia adquisición del 
aprovechamiento  subjetivo,  y  sin  perjuicio  de  su  definitiva  configuración  por 
subrogación real como fincas de atribución privativa en forma de propiedad horizontal 
o  complejo  inmobiliario,  pues  sólo  así  se  posibilita  su  acceso  al  Registro  de  la 
Propiedad sobre la finca registral correspondiente a dicha unidad de suelo conforme a 
las exigencias del principio de determinación y de folio real -artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria, 16, 51 y 54 de su Reglamento y 26 de la Ley de Suelo-.
De la doctrina sentada por este Centro Directivo pueden extraerse una serie de 
conclusiones  que  permiten  comprender  el  régimen  registral  del  aprovechamiento 
urbanístico cuando es objeto de negociación con independencia de la finca del que 
deriva.
En primer lugar, debe diferenciarse el negocio civil de transmisión del negocio de 
transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. El primero es posible conforme a 
las normas generales civiles mientras que el segundo únicamente cuando lo permita la 
respectiva legislación autonómica, como es el caso de la legislación valenciana. El Real 
Decreto  1093/1997  contempla  la  transmisión  en  los  artículos  39,  42.6  y  43  y  la 
transferencia en los artículos 33 a 38, contemplando sólo para ésta la exigencia de 
autorización administrativa.
En segundo lugar, aunque se admita la validez civil del negocio de transmisión su 
acceso registral como finca independiente sólo será posible en los supuestos tasados 
reglamentariamente por lo que, en otro caso, para gozar de protección registral deberá 
acudirse a los correspondientes títulos constitutivos de derechos reales limitados o de 
comunidad para los que la propia adquisición de aprovechamiento podrá servir de causa 
civil.
En cualquier caso, tanto en transmisión como en transferencia es indispensable 
cumplir  las  exigencias  derivadas  de  los  principios  hipotecarios,  entre  ellos,  el  de 
especialidad en el sentido de que el aprovechamiento que pretenda inscribirse esté 
determinado y acreditado de modo objetivo.
Así, en el caso de una transferencia de finca a finca, contemplada por la legislación 
aplicable, será indispensable que la Administración urbanística autorice y acredite las 
unidades de aprovechamiento transmitido e incluso la previa inscripción en el registro 
administrativo, cuando sea exigible con arreglo a la misma.
En cambio, en el caso de transmisión de los derechos de aprovechamiento que 
puedan corresponder a una finca incluida en todo o parte en una unidad de ejecución 
llamados  en  principio  a  materializarse  en  una  o  varias  fincas  de  resultado  con  la 
aprobación  definitiva  del  proyecto  de  equidistribución,  ordinariamente  no  podrá 
acreditarse  el  aprovechamiento  que corresponda  concretamente a la finca hasta la 
elaboración y aprobación del proyecto pues es en este momento en el que quedan 
cuantificados y ponderados objetivamente los respectivos derechos de cada uno de los 
propietarios afectados.
Respecto a la forma de acreditación de las concretas unidades de aprovechamiento  s
subjetivo  que  puedan  corresponder  al  propietario  de  una  finca  incluida  en  una  oe.
determinada unidad de actuación debe mantenerse la competencia de la Administración  w.
urbanística como órgano responsable de la aplicación del planeamiento y tratarse de un  69ww
deeletmeremnitnoa dpoa ptroimr eoln pialal nqeuaem iesni tob iaepnl icdaebrliev.a  de  la  titularidad  dominical  el  mismo  es
recoEnloloc idnoos   ppolar nltae aArád meinsipsetrcaiaciló np r-ocbfrl.e maart íccuuloa n3d9o. 2 sdee l trRaetea l dDee craeptroo v1e0c9h3a/m19ie9n7t oos   BOE-A-cable e
artículo 119.2 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto- pero en otro caso aunque 
pueda  admitirse  la  posibilidad  teórica  de  transmitir  a  tercero  todo  o  parte  del 
aprovechamiento  asociado  a  una  determinada  finca  en  el  caso  de  actuaciones 
sistemáticas el mismo se encuentra sometido a una natural indeterminación hasta su 
concreción en el instrumento de equidistribución que por su carácter integrado impone 
ponderar y mensurar los derechos de los propietarios respectivos.
Así  se  comprende  que  en  la  mayoría  de  las  ocasiones  dichos  negocios  de 
transmisión  aparezcan  contemplados  en  el  propio  proyecto  acompañando  la 
correspondiente escritura de compraventa otorgada antes de su aprobación definitiva 
permitiendo cumplir el tracto sucesivo y motivando la apertura de su correspondiente 
folio propio que será cerrado con la inscripción conjunta del título de equidistribución -cfr. 
artículo 43-.
Pero  dada  la  frecuente  indeterminación  objetiva  de  que  adolece  el  negocio  de 
transmisión  de  aprovechamiento  derivado  de  una  finca  incluida  en  una  unidad  de 
ejecución hasta la elaboración del proyecto de ejecución privada la forma habitual de 
configuración negocial es la transmisión de cuota indivisa de dominio con apoderamiento 
irrevocable a favor del comprador para intervenir en el proyecto permitiendo su acceso 
inmediato al Registro de la Propiedad, lo que a su vez permite salvar los eventuales 
inconvenientes derivados de la suspensión de licencias de parcelación y la consecuente 
imposibilidad de dividir o segregar.
También será posible la inscripción registral de un acto preparatorio, antes de que 
pueda dar lugar a la apertura de folio independiente, como es el derecho de opción de 
compra sobre el aprovechamiento que esté suficientemente determinado, bien porque se 
acredite,  bien  porque  se  refiera  a  la  totalidad  del  aprovechamiento  que  pueda 
corresponder a la finca en una concreta actuación pues en este caso no hay duda alguna 
del objeto al que se refiere aunque sea en este caso de concreción futura- caso de la 
Resolución de 23 de octubre de 2001-.
En definitiva, como se ha expuesto con anterioridad, quien perfila como objeto de un 
contrato  este  tipo  de  derechos,  está  introduciendo  importantes  elementos  de 
incertidumbre en el contrato, con un importante componente aleatorio, con una carga de 
riesgo y con una notable indeterminación temporal, tanto en la definitiva concreción de 
los derechos como la definitiva materialización de los mismos, lo que en ocasiones 
impedirá acreditar los requisitos que permiten su acceso registral autónomo en los casos 
tasados que contempla el Real Decreto 1093/1997.
6.  Pasando a analizar los defectos objeto del presente expediente, se plantea en 
primer lugar si en el presente caso estamos ante uno de los supuestos del artículo 39 del 
Real Decreto 1093/1997 en los que resulta posible la apertura de folio registral propio al 
aprovechamiento.
En el presente supuesto se trata de la venta de los derechos de aprovechamiento 
urbanístico que a la finca descrita le correspondan en la Unidad de Ejecución 1 del Plan 
General  de  Ordenación  Urbana  únicamente  los  que  se  concreten  en  un  solar  de 
entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie y 400 metros cuadrados de techo 
destinados a estación de servicio y usos complementarios, acompañando un informe 
municipal sobre la posibilidad de implantación de estación de servicio en la zona de uso 
terciario de la unidad y otro informe municipal sobre las condiciones urbanísticas de la 
finca registral 1.071, certificando que la misma se encuentra adscrita a la UE 1, que la 
totalidad de la misma está calificada por el Plan General de Ordenación Urbana como 
(…) y que los derechos urbanísticos que le corresponden a la misma en el desarrollo  s
futuro de la unidad quedan regulados en la Ficha de Planeamiento y Gestión que se  oe.
adjunta donde constan los parámetros urbanísticos y edificatorios de la unidad y en  w.
concreto de la zona de uso terciario. También certifica que la unidad de gestionará  69ww
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cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales 
de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan 
por  cualquier  título  a  tercero,  antes  de  la  aprobación  definitiva  del  proyecto  de 
equidistribución correspondiente».
Por  tanto,  exige  varios  requisitos  cumulativos:  que  se  trate  de  una  actuación 
sistemática,  que  sea  un  sistema  de  gestión  privada  en  que  la  ejecución  de  la 
urbanización corresponde a los particulares y que la transmisión se verifique antes de la 
aprobación definitiva del proyecto.
En el presente caso, como resulta del certificado aportado, resulta acreditado que se 
trata de una actuación sistemática o integrada, en la medida que se ha delimitado la 
unidad de ejecución y la finca constituye un elemento adscrito a la misma y que se va a 
gestionar por un programa de actuación integrada regulado en la ley urbanística -cfr. 
artículos 69 y 113 y siguientes de la Ley 5/2014-.
Sin embargo, no resulta acreditado que se trate de un sistema de gestión privada en 
que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares pues como resulta de 
la ficha urbanística aportada las condiciones de gestión se limitan a prever que pueda 
ser  directa  o  indirecta  en  cualquiera  de  sus  modalidades  -artículo  113  de  la  ley 
autonómica- incluyendo por tanto la gestión pública directa o indirecta, además de la 
gestión por los propietarios.
Además no se concretan las unidades de aprovechamiento que se transmiten lo que 
resulta esencial en virtud de lo dispuesto en el artículo 43 en relación al 33 del Real 
Decreto, sin que sea suficiente la remisión a la ficha de planeamiento o gestión que se 
incorpora pues la misma se limita a definir la superficie global computable de la unidad, 
la edificabilidad total por usos, su respectivo coeficiente de ponderación y finalmente el 
aprovechamiento  tipo  del  área  de  reparto,  de  carácter  provisional,  y  que  el 
aprovechamiento subjetivo es del 95%.
Como  resulta  de  la  definición  contenida  en  el  artículo  68.4  de  la  ley,  el 
aprovechamiento  tipo  es  la  edificabilidad  unitaria,  ponderada,  en  su  caso,  con  los 
correspondientes coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los 
terrenos comprendidos en una misma área de reparto, y el aprovechamiento subjetivo el 
susceptible  de  apropiación  por  los  propietarios,  que  resulta  de  restar  del 
aprovechamiento  tipo  el  porcentaje  de  aprovechamiento  que  corresponde  a  la 
Administración.
Se trata por tanto de una cifra global para todos los propietarios incluidos en el 
área de reparto que debe ser ponderada en función de la participación respectiva de 
cada propietario incluido en una concreta unidad de actuación para hacer efectiva la 
justa distribución de beneficios y cargas lo que se consigue con la reparcelación -cfr. 
artículo  82-,  partiendo  de  una  objetiva  cuantificación  de  su  derecho  basada  en 
criterios legales en los que se da preferencia a la medición real efectuada en el 
proyecto -artículos 87.4 y 91.1.a).3.º-.
Por lo que se confirma el primero de los defectos al no resultar acreditado que se 
trata  de  un  sistema  de  gestión  privada  ni  las  unidades  de  aprovechamiento  que 
específicamente corresponden a la finca registral y por tanto a su a su propietario.
El mismo obstáculo concurre para la inscripción del derecho de opción al no precisar 
las  unidades  de  aprovechamiento  a  que  específicamente  se  refieren  ni  las  que 
corresponden a la propia finca, sin que se refiera a la totalidad del aprovechamiento 
derivado de la misma como en el caso de la Resolución citada de 23 de octubre de 2001.
No siendo admisible tampoco su inscripción cuando se refiere a una determinada  s
finca resultante de la reparcelación antes de su aprobación definitiva pues si bien  oe.
puede ser objeto de contrato -artículo. 1271 Código Civil- su efectiva existencia con  w.
esas condiciones y atribución al titular se encuentra sometido a una «conditio iuris» de  69ww
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Por otra parte, aunque fuera procedente la apertura de folio, no se comparte la 
necesidad de consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el 
artículo 33 del Real Decreto 1093/1997, al no tratarse de una transferencia entre fincas, 
quedando salvaguardados los derechos del acreedor hipotecario conforme a las reglas 
generales de los artículos 123 y 125 de la Ley Hipotecaria.
Tampoco resulta exigible en este caso la autorización administrativa prevista en los 
artículos 37 del Real Decreto 1093/1997 y 78 de la Ley de Ordenación del Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, al tratarse en este caso de una 
transmisión civil de aprovechamiento y no una técnica de gestión urbanística.
Como resulta del citado artículo 78 en relación con el artículo 68, último párrafo, de la 
norma autonómica, la autorización es exigible para la transferencia de aprovechamiento 
subjetivo del propietario de una finca a otra finca, pero no para el negocio civil de 
transmisión de su posición patrimonial a otro sujeto -artículo 1112 del Código Civil-.
De igual modo, tampoco es condición necesaria de aplicación del artículo 39.4 del 
Real  Decreto  el  que  ordene  la  extensión  de  la  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación  de  titularidad  y  cargas  a  que  se  refiere  el  artículo  5  del  Real 
Decreto 1093/1997, que es una nota de publicidad de carácter no constitutivo, aunque 
con otros importantes efectos jurídicos en la inscripción del proyecto.
7.  En cuanto al plazo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario considera esencial 
la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro 
años.
Sobre esta objeción es cierto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone 
que «será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa 
que  lo  determine  en  algún  otro  contrato  inscribible,  siempre  que  además  de  las 
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (…) Tercera. Plazo 
para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con 
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, 
pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de 
arrendamiento».
En vía de principios, de dicho precepto se deriva que para poder acceder a los libros 
registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no 
debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio precepto 
permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
No obstante, como ya ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo (cfr. 
Resoluciones de 19 de mayo de 2016 y la reciente de 15 de marzo de 2021), un derecho 
de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o 
que  se  ejercita  sobre  un  derecho  real  distinto  del  pleno  dominio  produce  una 
dependencia que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma 
sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.
En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico; 
fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias 
impuestas en favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de 
autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, 
exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para 
dotarla de efectos «erga omnes».
Podría decirse, por tanto, que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la 
inscripción  de  un  derecho  de  opción  por  más  de  cuatro  años,  pero  también  cabe 
entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que  s
lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros  oe.
registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus»  w.
en materia de derechos reales. 69ww
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cuadrados de techo, la registradora considera necesario determinar un plazo máximo 
que no exceda de 4 años conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Pero como se ha argumentado dicho límite temporal no resulta justificado cuando el 
derecho de opción es dependiente o vinculado a otro acto o negocio jurídico en el que 
encuentra su causa, como ocurre en este caso con la reparcelación, cuya aprobación 
definitiva constituye condición necesaria de ejercicio del derecho, por lo que resulta 
válido pactar el plazo de seis meses contados desde la aprobación del proyecto, estando 
perfectamente determinado el evento que define el inicio del cómputo. Por lo que este 
defecto debe ser revocado.
No se confirma tampoco el defecto relativo a la exigencia de aclaración en el título 
inscribible del precio de ejercicio de la opción y si, en su caso, es diferente al de la 
eventual concesión, como requisito esencial que impone el artículo 14 del Reglamento 
pues de la propia escritura resulta que no se ha estipulado precio alguno para la 
concesión de la opción.
Procede confirmar, en cambio, el defecto relativo al objeto del derecho de opción no 
siendo admisible que se refiera a una finca carente de existencia actual sino a una 
eventual resultante de la reparcelación.
Sí lo sería en caso de referirse al aprovechamiento que corresponda a la finca si 
resulta debidamente acreditado, como se ha argumentado anteriormente, en cuyo caso 
podría ejercerse antes de la aprobación del proyecto y luego materializarse con la 
aprobación definitiva, por subrogación real, sobre la respectiva finca adjudicada.
Por tanto, sí sería admisible en caso de referirse al aprovechamiento correspondiente 
si resulta acreditado o se refiere a la totalidad del que corresponda a la finca, lo que no 
ocurre en este caso que sólo se refiere a parte del mismo, en concreto el que pueda 
derivar en la adjudicación de una parcela de quinientos metros cuadrados de suelo, con 
mil trescientos ochenta metros cuadrados de techo ámbito de la unidad de ejecución, 
con uso terciario compatible con residencial lo que, como se ha expuesto, no resulta 
acreditado con las fichas de gestión aportadas.
Por otra parte, de ser inscribible el derecho de opción, resulta necesario también el 
convenio expreso de las partes para que se inscriba, como señala el propio artículo 14 
del Reglamento.
Finalmente, frente a la calificación de la registradora de insubsanable de algunos de 
los defectos expuestos, se considera que todos ellos tienen el carácter de subsanables 
mediante la acreditación exigida en cada caso en los términos que se han expuesto 
anteriormente.
Por  lo  que  únicamente  son  revocados  los  defectos  relativos  a  la  exigencia  de 
autorización administrativa y del consentimiento de los titulares inscritos o anotados, el 
del plazo del derecho de opción y el relativo a la necesidad de determinar si el precio que 
consta reflejado en la escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta. 
El resto de defectos son mantenidos con el carácter de subsanables.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada respecto a los defectos segundo, quinto y sexto, y desestimar el recurso y 
confirmar la calificación respecto a los defectos primero, tercero, cuarto y séptimo en los 
términos expuestos en los fundamentos anteriores.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 69ww
PúbMlicaad, rSido, fí2a5 P udeen tme aSyaon tdiaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe