BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83595
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11637 Resolución  de  2  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se 
suspende la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de 
una finca solicitada en virtud de expediente de dominio.
En el recurso interpuesto por don F. G. H., en nombre y representación de «FGH 
Trading Group, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Elda  número  2,  doña  María  del  Carmen  Miquel  Lasso  de  la  Vega,  por  la  que  se 
suspende la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de una finca 
solicitada en virtud de expediente de dominio.
Hechos
I
Mediante expediente de dominio formalizado en escritura autorizada el día 2 de abril 
de 2019 por el notario de Monóvar, don José María Navarrete Vallejo, con el número 515 
de protocolo, se solicitó la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca registral 
número 52.103 del Registro de la Propiedad de Elda número 2, desde los 543.792 
metros cuadrados inscritos hasta los 1.116.280 metros cuadrados que se decía medir en 
realidad.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Elda número 2, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Visto por doña Carmen Miquel y Lasso de la Vega, registradora de la Propiedad de 
Elda 2 -Alicante-, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación 
en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I.  El precedente documento objeto de la presente calificación, de fecha dos de abril 
de dos mil diecinueve de Expediente de dominio en escritura autorizada por el Notario de 
Monóvar José María Navarrete Vallejo con el número 511 [sic] de protocolo, presentado 
por doña D. T. P., el día diez de diciembre de dos mil diecinueve, bajo el asiento 225 del 
Diario  122,  en  el  que  se  solicita  la  inscripción  de  un  exceso  de  cabida  sobre  la 
finca 52.103 de Elda.
II.  En dicho documento se contienen las cláusulas que se reseñan y que han sido 
objeto de calificación desfavorable: e.
Como ya se refirió en la anterior calificación registral de este documento de fecha  7w
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la parcela catastral 109 del polígono 10 de Elda y 822.075 ubicados en la parcela 41 del 
mismo polígono.
La finca registral 52.103 se encuentra atravesada por superficie que fue objeto de 
expropiación por Adif, según manifiesta el compareciente y se desprende del catastro y 
de la herramienta de georreferenciación del Registro. Sin embargo dicha expropiación no 
ha tenido a día de hoy acceso al Registro, y ello a pesar del requerimiento hecho a Adif 
por esta registradora. Esto ya implica de por sí que existan dudas fundadas en la 
identidad de la finca, como también aprecia la calificación sustitutoria que se hizo a este 
documento el diecisiete de octubre último por don Federico Trillo Figueroa Registrador 
de la Propiedad de La Vila Joiosa n.º1 a instancia del presentante.
Por otro lado en el acta de expediente de dominio se recoge la oposición con 
expresión de causa del titular registral de la finca 47.021 colindante a la 52.103, quien, a 
su vez, también ha pretendido en reiteradas ocasiones la inscripción de un exceso de 
cabida de base exclusivamente catastral y que ha sido desestimado judicialmente “por 
ser el catastro un mero censo estadístico y carecer los datos reflejados en él de ningún 
tipo de fe pública”, como literalmente señalan las resoluciones judiciales aportadas al 
expediente, sin embargo esta oposición del titular registral de la finca 47.021 al exceso 
de cabida solicitado, debía haber conllevado la conclusión del expediente y el archivo de 
las actuaciones por parte del Notario, tal y como dispone el artículo 203.6 de la Ley 
Hipotecaria y señala la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección 
General  de  Seguridad  Jurídica  y  fe  pública)  en  su  resolución  de  7  de  noviembre 
de 2.019, que dispone que “el hecho de que el expediente de dominio notarial se 
documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una 
escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con 
frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de Notoriedad”.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a 
calificación por el Registrador, quien bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas en el 
hecho II anterior, debe tenerse en consideración:
Artículos 1.3, 9, 10, 18, 34, 201 y 203 sexto de la Ley Hipotecaria; disposición 
derogatoria única de la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y 
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 23 de abril, 16 de julio, 4 de octubre y 14 de 
noviembre de 2018, 7 de febrero y 20 de junio y 7 de noviembre de 2019.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado.  En  dicho  caso,  aun  cuando  se  practique  parcialmente  la  inscripción 
solicitada por haber consentido así el presentante o interesado, queda automáticamente 
prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días 
desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga  e.e
durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los  b
aliagr/uts.aº slmm.1ie7snm, t2ea4 /ps yr o f2rinr5oc gdaae/sd l,ao  scL uh.Hyao.s snt aoa  espli uetéenrdtmoesnin  osde edr e dp leraes svpeiagncethanaccdiióaon,s ,a  luoptsoo rmt ítátuatloincstao mp, oehsnattener  iopdrreeo srre ornegtleaandtidove,o rsds eael    2020-11637n https://ww
asiento anterior.
En su virtud, acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la presente 
calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II 
de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se 
indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente 
prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días 
a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones 
legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la L.H. pudiendo no 
obstante, el interesado o funcionario autorizante del título durante la vigencia del asiento 
de presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el art.º 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Contra la presente nota de calificación el interesado podrá: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María del 
Carmen Miquel Lasso de la Vega registrador/a de Registro Propiedad de Elda 2 a día 
siete de febrero del año dos mil veinte».
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. G. H., en nombre y representación de 
«FGH Trading Group, S.L.», interpuso recurso el día 4 de junio de 2020 mediante escrito 
en el que, en esencia, alegaba lo siguiente:
– Sobre  el  defecto  relativo  a  las  dudas  de  identidad  de  la  finca:  que  «la  Sra 
Registradora,  procedió  a  practicar  la  anotación  preventiva  solicitada,  y  emitir  la 
certificación en la que no se advierte duda alguna de posible coincidencia de la finca con 
otras  previamente  inmatriculadas  (ni  públicas  ni  privadas)»  y  que  «no  se  puede 
pretender hacer valer en el momento posterior de la calificación, como si se tratase de un 
hecho o dato nuevo posterior a la emisión de dicho certificado, la realidad de que la 
superficie de la finca registral 53.102 apareciera atravesada por una expropiación, cuyo 
trazado  está  perfectamente  grafiado  e  identificado  en  la  representación  gráfica 
alternativa puesta a disposición de la Sra registradora desde el inicio del expediente». 
También alegaba que «en la calificación se dice albergar dudas fundadas de identidad 
por “el mero hecho de la falta de inscripción del dominio público”». Pero a juicio del 
recurrente «resulta patente en la calificación ahora recurrida, la falta de una mínima 
motivación que especifique qué porción de terreno se ve afectado o invadido, no se da 
traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada, que le permitan 
concluir tal extremo. Es decir, faltan los criterios objetivos y razonados que permitan 
identificar esas pretendidas dudas de identidad (…) Adif no presenta oposición en el 
trámite de alegaciones concedido por el Sr notario, ni presenta para su inscripción, las 
actas de ocupación o certificado administrativo admisible al efecto».
– Sobre  el  segundo  defecto  (que  la  oposición  de  un  colindante  registral  debió 
motivar  el  cierre  del  expediente)  el  recurrente  alegaba  que  ello  supone  «una 
desafortunada  apreciación  de  considerar  fundadas  las  alegaciones  y  pruebas 
presentadas por la mercantil Limpiezas Urbanas del Mediterráneo S.L. en trámite de 
audiencia».
– Finalmente  señalaba  que,  habiendo  una  calificación  anterior,  de  fecha  14  de 
agosto de 2019, en virtud de un previo asiento de presentación del mismo documento  es
nuevamente calificado «en la segunda calificación (…) introduce el supuesto defecto  bo
advertido por remisión al art 203.6 de la LH que de existir pudo y debió invocar en su  7w
primera calificación». 2020-1163n https://w
IV
Notificada  la  interposición  del  recurso  al  notario  de  Monóvar,  don  José  María 
Navarrete Vallejo, como autorizante del título calificado, presentó, con fecha 15 de junio 
de 2020, el siguiente escrito de alegaciones:
«Exclusivamente en cuanto a la existencia de oposición con expresión de causa del 
titular registral de la finca 47.021 (Limpiezas Urbanas Mediterráneo, SLU), colindante a 
la 52.103, hago constar: 1.º  Que no estimé justificada la causa alegada a la oposición, 
porque se basa exclusivamente en la titularidad catastral de las parcelas 41 y 109. La 
superficie de dichas parcelas excede con mucho de la que dicha entidad tiene inscrita, 
por lo que no puede alegarse la efectiva propiedad de dichos metros de más, ni que su 
finca  se  corresponda  con  dichas  parcelas.  Expresamente  reitero  algunas  de  las 
consideraciones  que  recogí  en  el  acta:  “en  acta  de  manifestaciones  otorgada  en 
Almoradí  ante  don  Luis  Lorenzo  Serra  el  15  de  octubre  de  2.008,  que  recoge  la 
manifestación de don V. B. P., uno de los anteriores vendedores-propietarios de la finca, 
y antiguo titular catastral, que reconoce que la parcela 41 fue objeto de venta, en parte a 
Limpiezas Urbanas del Mediterráneo, SL, en el año 2.000, y en parte a FGH Trading 
Group, Sociedad Limitada, antes F.G.H. Grupo Invercon Holding, SL, y antes Invercon 
Reigo,  SL  en  el  año  2.005;  incluyendo  en  dicha  acta  un  croquis  firmado  por  los 
vendedores y los primeros compradores aclarando lo que realmente se adquiría, que no 
era la totalidad de la parcela 41…”.
2.º  En los mismos términos, dicha sociedad, como consta en el expediente, ya intentó 
incluso judicialmente la adquisición de dichas parcelas, mediante una reivindicatoria de 
dominio, a lo que opuso el Juzgado en sentencia 128/2014, incorporada al expediente, 
alegando que “existen motivos fundados para sospechar de la inexactitud catastral... siendo 
la discrepancia de superficie tan grosera y obscena que hace presumir la existencia de una 
manifiesta inexactitud de los datos obrantes en el catastro”.
3.º  La alegación se basaba exclusivamente en que no debería haberse iniciado el 
expediente,  porque  el  catastro  no  está  a  nombre  del  requirente,  basándose  en  el 
artículo 203 de la Ley hipotecaria. Pero olvida o no sabe que dicho artículo se refiere a la 
inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro, pero que está modulado por 
el  artículo  201,  específico  para  excesos  de  cabida  y  rectificación  de  superficie,  que 
expresamente en su punto 201.1.ºb) establece que en el caso de que el promotor manifieste 
que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá 
aportar representación gráfica georreferenciada de la misma, que es el caso que nos ocupa.
4.º  En base a lo dicho, a las demás consideraciones recogidas en diligencia en el 
acta objeto de este recurso, a la que me remito, y a la reiterada doctrina de la Dirección 
General de que una mera alegación sin justificación documental adecuada no puede 
hacer decaer el procedimiento, estimo que la alegación de la Señora Registradora no 
debe ser mantenida».
V
Mediante  escrito,  de  fecha  18  de  junio  2020,  la  registradora  se  ratificó  en  su 
calificación, emitió informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la  o
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero, 10 de junio y 17 de  7ww.
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su propietario declara haber sido expropiada una parte por ADIF para el trazado del AVE, 
sin que tal expropiación conste inscrita), tiene en realidad una superficie de 1.160.280 
metros cuadrados y una determinada georreferenciación alternativa a la catastral y estar 
atravesada de noroeste a sudeste por la parcela propiedad de ADIF, que es el trazado 
del AVE.
El promotor declara que su finca linda con la 47.021, y durante la tramitación del 
expediente,  consta  la  oposición  expresa  formulada  por  el  titular  de  dicha  finca 
registral 47.021, el cual alega como causa de su oposición ser propietario de parte de la 
superficie que se pretende inscribir, y aporta certificación registral de la finca 47.021 
de 42 hectáreas, 92 áreas y ocho centiáreas así como certificaciones catastrales a su 
nombre de las parcelas 41 y 109 del polígono 10 de Elda.
Pese a ello, el notario dice que «no toma en consideración» sus alegaciones por no 
estar  debidamente  fundadas,  a  su  juicio,  y  en  cambio  accede  a  la  pretensión  del 
solicitante y declara que la correcta superficie y georreferenciación de la finca de la 
promotora del expediente es la pretendida por ésta.
La registradora suspende la inscripción apreciando dos defectos: que la existencia de 
esa  expropiación  no  inscrita  «implica  de  por  sí  que  existan  dudas  fundadas  en  la 
identidad de la finca», y que la oposición con expresión de causa del titular registral de la 
finca  47.021  colindante  a  la  52.103,  (quien,  a  su  vez,  también  ha  pretendido  en 
reiteradas ocasiones la inscripción de un exceso de cabida que ha sido desestimado 
judicialmente como señalan las resoluciones judiciales aportadas al expediente) debía 
haber conllevado la conclusión del expediente y el archivo de las actuaciones por parte 
del notario.
La entidad promotora del expediente de dominio recurre alegando, en esencia: que 
no  se  motivan  y  detallan  suficientemente  cuáles  son  las  dudas  fundadas  sobre  la 
identidad de la finca; que tales dudas no se expusieron en la certificación registral 
expedida al comienzo del expediente; que el notario no ha considerado fundada la 
oposición formulada por el titular de la finca colindante, y que la registradora no puede 
introducir  ahora  defectos  que  no  incluyó  en  una  anterior  nota  de  calificación 
correspondiente a un asiento de presentación anterior y distinto del mismo documento 
ahora presentado bajo nuevo asiento de presentación.
2.  Respecto del primer defecto señalado por la registradora, relativo a las dudas 
sobre la identidad de la finca, hemos de recordar, citando la Resolución Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 2019 que «(...) como se ha 
señalado en las RR. de 17-oct-2014 y 21-mar-2016, entre otras muchas, siguiendo esta 
doctrina consolidada: “a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo 
puede  configurarse  como  la  rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la 
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente”. Este método, por tanto, sólo 
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la  s
finca,  por  lo  que  la  existencia  de  dudas  que  pudiera  albergar  el  registrador  de  oe.
encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  -inmatriculaciones  de  parcelas  colindantes  o  w.
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representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la 
finca  registral,  lo  que  es  presupuesto  para  la  tramitación  de  los  expedientes  de 
rectificación de superficie, y ello es objeto de calificación por el registrador».
En el caso que ahora nos ocupa, las supuestas dudas sobre la identidad de la finca 
no se fundamentan en la gran magnitud del exceso de cabida (una finca de 543.792 
metros cuadrados inscritos, que dice haber sido expropiada en parte, y que, pese a ello, 
acaba aumentando su superficie hasta un total de 1.160.280 metros cuadrados), ni en la 
alusión a que ese exceso de superficie pueda en realidad encubrir el intento de aplicar el 
folio de la misma finca inscrita a una nueva realidad física que englobaría la originaria 
finca registral y una superficie colindante adicional, con lo que se estaría encubriendo 
una agregación o agrupación. Simplemente se dice que el hecho de que una finca 
registral haya sido afectada por una expropiación parcial no inscrita, «implica de por sí 
que existan dudas fundadas en la identidad de la finca».
Respecto  a  la  expropiación  no  inscrita  debe  recordarse  la  Resolución  de  esta 
Dirección General de 24 de octubre de 2016 (reiterada en la de 21 de marzo de 2018) en 
la que se indicó lo siguiente: «En el presente caso, nos encontramos ante un supuesto 
de  negocio  jurídico  celebrado  sobre  el  resto  de  una  finca  resultante  tras  una 
expropiación.  Este  Centro  Directivo  viene  considerando  que  para  poder  inscribir  la 
expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la porción sobre la que recae 
(Resolución de 8 de octubre de 2012). Ahora bien, como también ha afirmado esta 
Dirección General, para la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no 
es  necesaria  la  previa  inscripción  de  tal  procedimiento,  como  no  es  necesaria  la 
inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz 
que  posteriormente  se  transmite  (Resolución  de  14  de  enero  de  2013)»,  por  ello, 
concluye esta Resolución que, aplicando la doctrina sobre el artículo 47 del Reglamento 
Hipotecario y georreferenciación de fincas, es posible inscribir la porción que es resto 
tras la expropiación ya que, conforme a los anteriores razonamientos, esto es posible 
siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción.
Debe partirse de que en determinados supuestos se admite la inscripción de la 
segregación sin que conste la representación gráfica de la porción restante, cuando ello 
encaje en los supuestos previstos en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario 
cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo 
incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible»; 
imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, según ha reiterado 
esta  Dirección  General.  Pero  en  tales  supuestos,  esta  falta  de  inscripción  de  la 
representación gráfica del resto al tiempo de inscribir la segregación debe entenderse sin 
perjuicio de que tal representación gráfica sea exigible cuando se pretenda practicar en 
el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de la finca.
Como se dijo en la Resolución de 2 de enero de 2020, relativa también a un 
supuesto en el que el propietario de la finca manifestaba haber sido expropiada mediante 
expropiación no inscrita, «tal manifestación tiene, como mínimo, la trascendencia jurídica 
de que implica reconocer que no estamos ante un error de medición originario que haya 
que rectificar, sino ante la existencia de una transmisión no inscrita -la expropiación de 
parte de la finca-, que determina la necesidad de efectuar lo que en terminología registral 
clásica se ha venido llamando una “determinación de resto tras segregación no inscrita”, 
siendo la segregación no inscrita la correspondiente, precisamente, a la parte que se 
dice  haber  sido  objeto  de  expropiación.  Y  en  casos  como  el  que  nos  ocupa,  lo 
procedente no es suprimir del folio registral la superficie expropiada como si nunca  s
hubiera existido ni formado parte de la finca originaria, sino determinar con precisión cuál  oe.
es la porción resto que no ha sido objeto de expropiación, y cuál es la porción que ha  w.
vsiniigdseocrn iobtebir j edyti oc“ hdpaee  nesdxeipegrnroetpegi”aa ccpiióóannra,  y t oceduxoap nreodllpooi  aclcaoi ónanfod rnmmoi enin iasstlc raarircttaiíóc ynu  lqocu u4em7  hpdalea ld  Res euqg uloaebmdliageran rcteoióg Hnis itprleoagtlmeacel anrdtioee    2020-1163n https://w
y a la doctrina de la Dirección General antes citada».
Por tanto, siguiendo la doctrina expuesta, es posible la tramitación del expediente 
para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una 
expropiación  que  no  accedió  al  Registro,  siempre  que  quede  determinada 
georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se 
pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede 
acreditado  que  con  tal  modificación  pretendida  no  se  invade  dominio  público  (cfr. 
artículos 9, 201 y 203 Ley Hipotecaria).
En cuanto a esta última cuestión, a la que la calificación no se refiere de forma 
expresa, debe recordarse que, según doctrina reiterada de esta Dirección General, lo 
esencial es la intervención de la Administración en el procedimiento correspondiente, 
como sucede en el presente caso, en el que consta que fue notificada ADIF en la 
tramitación del expediente y no se formularon alegaciones.
Por todo ello el recurso debe estimarse en este punto.
3.  Asimismo plantea  el  recurrente  que  la duda de  identidad que manifiesta la 
registradora en su calificación no se expuso al tiempo de expedir la certificación prevista 
en el procedimiento al comienzo del expediente.
En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como ha 
reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los 
artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir 
la  certificación  debe  manifestar  las  dudas  de  identidad  que  pudieran  impedir  la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203.1, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
En el caso de este recurso no se expresó la duda de identidad relativa al dominio 
público expropiado en la certificación, aun constando la circunstancia de la expropiación 
en el acta iniciadora. Esta omisión en la expresión de dudas en la certificación también 
justifica  la  estimación  del  recurso  en  este  punto,  resultando  improcedente  la 
manifestación de dudas una vez concluido el expediente, según la doctrina reiterada de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La registradora alega en su informe que, ya finalizado el procedimiento y presentada 
el  acta,  requirió  a  la  administración  la  presentación  para  inscripción  del  título 
expropiatorio  y  que,  una  vez  aportado,  del  mismo  apreciaba  ciertas  divergencias. 
Asimismo, afirma que de las alegaciones, la rectificación del informe de validación 
efectuada durante el procedimiento y la documentación aportada por ADIF implican 
nuevos datos que obran en el expediente y en el Registro. Sin embargo, no procede 
atender a tales consideraciones a las que hace referencia la registradora solamente en 
su informe pero no en la nota de calificación, ya que es doctrina de esta Dirección 
General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los 
argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, 
pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el 
recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del 
título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando 
jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción. Por ello esta cuestión no puede  s
abordarse en el recurso (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones  oe.
de 29 de febrero de 2012 y 17 de febrero y 3 de abril de 2017). w.
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artículo 201 de la Ley Hipotecaria), sino que incluso supone un incremento de superficie 
de la finca, aun existiendo dicha expropiación.
4.  El segundo defecto sostiene que la oposición formulada por el titular de una finca 
registral colindante «debía haber conllevado la conclusión del expediente y el archivo de 
las actuaciones por parte del notario, tal y como dispone el artículo 203.6 de la Ley 
Hipotecaria».
En este punto debe reiterarse la doctrina sentada por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en la Resolución de 13 de julio de 2017.
El  expediente  para  la  rectificación  de  descripción  de  fincas  regulado  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento notarial que viene a sustituir al 
expediente de dominio judicial que se encontraba en el dicho artículo antes de la reforma 
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
La  nueva  regulación  se  incardina  en  el  marco  de  la  desjudicialización  de 
procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, 
de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, 
regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y 
atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores 
de la Propiedad.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, 
salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los 
interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación 
hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada 
Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento 
registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su 
coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
En el expediente del artículo 201 en relación con el artículo 203.1, la regla quinta 
determina los interesados que deben ser notificados por el notario, concretamente, todos 
aquellos  que,  de  la  relación  de  titulares  contenida  en  el  escrito  acompañado  a  la 
solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan 
gravar la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen 
conocidos,  al  titular  catastral  y  al  poseedor  de  hecho  de  la  finca,  así  como  al 
Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público 
que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer 
sus  derechos,  y,  además,  a  los  propietarios  de  las  fincas  registrales  y  catastrales 
colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas.
En cuanto a estos últimos, debe resaltarse la importancia de su intervención, como 
ya lo hiciera este Centro Directivo en Resoluciones de 19 de julio o 14 de noviembre 
de 2016.
Así,  en  ellas  se  ha  afirmado  que  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares 
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es 
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones 
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones 
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la 
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes  s
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los  oe.
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial  w.
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iinndteerfveennsirió ne»n.  el  expediente.  En  caso  contrario  se  podría  producir  un  supuesto  de  BOE-A-cable e
5.  La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203.1 que 
permite  de  forma  clara  la  posibilidad  de  intervención  en  el  procedimiento  de  los 
interesados, así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado 
podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho 
durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, 
con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y 
archivará  las  actuaciones,  dando  cuenta  inmediata  al  Registrador.  En  ese  caso,  el 
promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran 
opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la 
finca».
Debe destacarse que, si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no 
pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas 
de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde».
Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente 
fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, 
pueda  hacer  derivar  el  procedimiento  a  la  jurisdicción  contenciosa.  Corresponde  al 
notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, 
conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el 
mismo.
No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría 
la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la 
reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento 
anterior.
6.  En el caso de este expediente se ha formulado oposición por un titular de finca 
colindante  que  afirma  la  invasión  de  su  finca,  si  bien  únicamente  aporta  al  efecto 
certificación registral acreditativa de la titularidad de su finca y certificación catastral.
Sin embargo, tales documentos nada añaden a la tramitación del expediente, ya que 
la situación registral y catastral de los inmuebles colindantes ya consta acreditada con la 
documentación  que  el  promotor  ha  de  aportar  para  la  tramitación  del  mismo,  en 
cumplimiento de las previsiones legales.
No se determina, por tanto, en qué modo se produce la pretendida invasión, ni cuál 
sea la delimitación gráfica de la finca registral colindante, ni, en definitiva, se sustentan 
documentalmente los motivos de oposición del mismo.
Más  bien  al  contrario,  se  ponen  de  manifiesto  discrepancias  entre  la  situación 
registral y la catastral que invoca el colindante, que impiden siquiera entender que dicha 
representación gráfica catastral pueda corresponder a la finca registral colindante. En 
particular,  la  finca  registral  colindante  figura  en  Registro  con  una  superficie  de  42 
hectáreas, 92 áreas y 8 centiáreas, en tanto que la superficie de las parcelas catastrales 
a las que se refiere el colindante arroja una suma de 1.598.927 metros cuadrados. Por 
otra parte, dicha representación gráfica catastral no se encuentra inscrita sin que pueda 
pretenderse  que  goce,  por  tanto,  de  los  efectos  legitimadores  que  contempla  el 
artículo 10.5 en relación con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. A todo ello debe 
añadirse que la desestimación de tales alegaciones se encuentra amplia y extensamente 
motivada  por  el  notario  autorizante,  habiéndose  aportado  también  por  el  promotor 
abundante documentación justificativa de su derecho frente a dicha alegación.
Por tanto, debe atenderse a la interpretación de la regla sexta del artículo 203.1 que 
se ha señalado anteriormente, debiendo exigirse una prueba escrita que fundamente el 
derecho alegado para que la oposición pueda causar la conclusión del expediente. En  s
definitiva, ha sido correcta la actuación del notario al no tomar en consideración la  oe.
oposición formulada, al igual que sucede con la alegación formulada por otro colindante  w.
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Cabe recordar que la Resolución de 15 de enero de 2020 señaló que «como ha 
reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución 
de 5 de marzo de 2014), de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la Ley 
Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global como expresión concreta del 
principio  de  seguridad  jurídica  consagrado  en  nuestra  Constitución  (artículo  9.3) 
(…)También tiene declarado este Centro Directivo que las consideraciones anteriores no 
pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como 
es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que 
se observen aun cuando sea extemporáneamente (cfr. Resoluciones de 5 de marzo 
de 2014 y 7 de septiembre de 2015)».
Además, en el presente caso la calificación recurrida es la única correspondiente al 
asiento  de  presentación  vigente  del  documento  en  cuestión,  ya  que  la  anterior 
calificación lo fue en virtud de un asiento anterior ya caducado. Y como se indicó en la 
Resolución de 10 de junio de 2014 «es preciso recordar que el registrador al llevar a 
cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a 
inscripción  no  está  vinculado,  por  aplicación  del  principio  de  independencia  en  su 
ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias 
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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