BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28629
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4356 Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que 
se  suspende  la  inscripción  de  un  decreto  de  adjudicación  de  finca  en 
ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta.
En el recurso interpuesto por doña A. A. G., en su calidad de administradora única de 
la mercantil «Juto Inversiones, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de 
la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 3, doña Jimena Campuzano Gómez-
Acebo, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en 
ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta.
Hechos
I
Se dictó por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de San Lorenzo de El 
Escorial, en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 627/2009, decreto por el 
que se adjudicaba la finca registral número 4.581 del término de Robledo de Chavela a 
«Juto Inversiones, S.L.», iniciado por la adjudicataria como legítima tenedora, según 
constaba en nota al margen de la inscripción de hipoteca. En el procedimiento, no 
habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no tratarse de vivienda habitual 
del deudor, se adjudicó el inmueble al ejecutante por la cantidad debida por todos los 
conceptos, que resulta ser de 75.333,80 euros, figurando en la inscripción registral como 
valor de subasta de la finca el de 700.000 euros.
II
Presentado  testimonio  de  dicho  decreto  de  adjudicación  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 3, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3.
Doña  Jimena  Campuzano  Gómez-Acebo,  registradora  de  la  propiedad  de  San 
Lorenzo de El Escorial n.º 3, Provincia de Madrid, ha examinado el procedimiento 
registral identificado con el número de entrada 459 del presente año, iniciado como 
consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en 
virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Antecedentes de hecho.
Primero. bo
pRroobcSleeedd iomp rieedsneeto n tdCae h taeevjseetcilmau,co inóCino R hdUipe o ta2ed8cj1au4rdi2aic0 a60c20i7ó2/n90 29d5 ien8 i3cla ia adfin oc p“aJo urrt eolag  iasIdtnrjvaueld ri4sc.ia5ot8na1eri sad  ceSol m.tLéo.r” m leiegnníot i mdeeal    2020-4356n https://ww
tenedora, según consta en nota al margen de la inscripción de hipoteca, de la letra de
cambio 3.ª (…), junto con mandamiento de cancelación parcial del derecho de hipoteca.  Bc
Dada la unidad del procedimiento judicial y la necesidad de reflejar ambos documentos 
conjuntamente en los libros registrales los mismo son objeto de calificación unitaria.
Segundo.
Del examen de los libros del Registro resulta que la finca registral 4.581 de Robledo 
de Chavela consta inscrita a favor de la entidad «Manccini Financiaciones, S.L.», y que 
está gravada con un derecho de hipoteca en garantía del pago de once letras de cambio, 
una de las cuales es objeto de ejecución, a favor del primer tenedor de las letras 
emitidas, la sociedad «Irisan Gestión Hipotecaria, S.L.», y de sus sucesivos tenedores.
Tercero.
El documento fue objeto de calificación negativa con fecha 1 de abril, notificada al 
presentante, quien entabló recurso gubernativo contra uno de los defectos expuestos en 
dicha calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que resolvió 
con fecha 22 de julio de 2019, que el defecto señalado en la nota de calificación, tal y 
como consta redactado, ha de ser revocado pues omite «toda referencia a la posible 
actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y 
valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes, y 
firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la 
adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la 
interpretación integradora de los preceptos citados- artículos 671 y 670.4 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil- conforme se ha expuesto anteriormente.»
Cuarto.
Con fecha 5 de agosto se ha aportado nuevamente a este Registro de la Propiedad 
el testimonio de la adjudicación y el mandamiento de cancelación, junto con copia de la 
Resolución  citada.  No  se  aporta  nueva  documentación  para  subsanar  los  defectos 
expuestos en los apartados segundo y tercero de la nota de calificación de 1 de abril, ni 
se acompaña decreto del Letrado de la Administración de Justicia a que hace referencia 
la Dirección General en la resolución citada.
Quinto.
En el día de la fecha el documento al que se refiere el apartado anterior ha sido 
calificado por la registradora que suscribe apreciando la existencia de defectos que 
impiden la solicitud de inscripción, con arreglo a los siguientes
Fundamentos jurídicos.
Primero.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que la 
calificación registral de los documentos judiciales no puede afectar a la fundamentación 
del  fallo,  pero  sí  a  aquellos  aspectos  que  determina  el  artículo  100  Reglamento 
Hipotecario (entre otras Resolución 7 julio de 2001 y 24 abril 2007). En este sentido el 
artículo 18 Ley Hipotecaria en relación con el artículo 100 de su Reglamento, en cuanto 
al  ámbito  de  calificación  de  los  documentos  judiciales,  permite  que  el  Registrador 
califique la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, las formalidades extrínsecas de los  e.
documentos presentados, así como aquellos obstáculos que surjan del Registro. w.
adjuSSdeeicg asucunisódpnoe .nindfeer iloar  inasl ccriinpccuióenn tdae  plao r acdijeundtioc adceiól nv apluoer sdtoe  qtuaesa, csiióenn ddoe  ella i mfinpcoart,e  ndoe  slae   OE-A-2020-43able en https://
acompaña  decreto  del  Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  del  que  resulte  la
apreciación  y  valoración  de  las  circunstancias  concurrentes,  oídas  las  partes,  de 
conformidad con el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el procedimiento no habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no 
tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por la 
cantidad debida por todos los conceptos –75.333,80 €– figurando en la inscripción 
registral como valor de subasta de la finca para el caso de ejecución el de 700.000 €.
Conforme  a  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de 
hacerse de forma conjunta con otros preceptos del mismo cuerpo legal entre otros con el 
artículo  651,  ello  significa  que,  no  tratándose  de  una  vivienda  habitual,  aunque  el 
ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al cincuenta por ciento 
del valor de tasación de la finca (Resoluciones de 16 octubre 2017, 16 febrero, 23 marzo, 
20 abril 2018, 20 y 22 febrero, 22 marzo, 13 junio y 22 julio de 2019).
La interpretación de dicho artículo 671 no puede ser la puramente literal -es decir, 
que el acreedor pueda pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor de tasación o 
por la cantidad que se le daba por todos los conceptos-, ya que producirla un resultado 
distorsionado, pues admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por 
una cantidad que represente menos del 50 por ciento del valor de tasación supone 
romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de ejecución 
garantice entre los intereses del ejecutante –obtener la satisfacción de su crédito– y del 
ejecutado –no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al 
acreedor–.
El procedimiento de ejecución judicial directa solo será reconocible si se aplican una 
serie de garantías básicas que impidan la indefensión del demandado que va a terminar 
perdiendo el bien objeto de ejecución; y entre esas garantías fundamentales está la de 
que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por 
una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca 
hipotecada; y si dichos límites no se respetan, no podrá sostenerse que se ha seguido 
un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, de ahí 
que el registrador deba en tal caso, con más rigor incluso que en el procedimiento 
ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
Hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al cincuenta por 
ciento del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la 
aplicación  analógica  del  artículo  670.4  de  la  misma  ley;  en  éste  como  garantía 
complementaria la Ley atribuye al Letrado de la Administración de Justicia la apreciación 
y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en 
caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar 
recurso de revisión frente al decreto de adjudicación.
No hay ninguna especialidad por el hecho de que se esté ejecutando una letra de 
cambio, pues en el caso de ejecución de una hipoteca constituida en garantía de letras 
de cambio el artículo 155 de la Ley Hipotecaria se remite en cuanto a su ejecución al 
procedimiento de ejecución de los artículos 129 y siguientes de la misma ley.
II.  No se acredita la recogida o inutilización de la letra de cambio ejecutada.
La cancelación parcial del derecho de hipoteca, en cuanto a la letra de cambio 
ejecutada, requiere que conste que dicha letra de cambio ha sido recogida o inutilizada 
(artículos 155 y 156 de la Ley Hipotecaria y 211 de su Reglamento) s
III.  No  se  acredita  el  haber  presentado  en  el  Ayuntamiento  competente,  la  oe.
declaración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza  w.
Urbana o la comunicación a que se refiere el artículo 110.6 b) del Texto Refundido de la  56ww
2L/e2y0 0R4e, gduela 5d odrae  mdea rlzaos,  Himapcrieenscdiansd ibLloec adlaedso,  aqpureo beal ddoo cpuomr eenl toR eparel sDeenctaredtoo  cLoengtiieslnaeti vuon, 
aLcetyo  Hdieptoetremcainraian teen d lea  dreicdhaacsc ióonb lidgaadcaio npeosr  ltari bduitsaproiassic i(óanrt ífcinualol  c2u5a4r tnaú dmee rlao  lqeuyi n1t6o/ 2d0e1 2la,   BOE-A-cable e
de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la 
consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica).
Parte dispositiva:
Calificado el título a la vista de los fundamentos de derecho expuestos y los Libros 
del Registro acuerdo suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, 
de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de los 
asientos registrales.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por 
un plazo de 60 días contados desde la fecha de su última notificación con arreglo a los 
artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 a 44 de la Ley 39/2015 de 1 octubre del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Desde la fecha de su notificación esta calificación negativa podrá (…)
San Lorenzo de El Escorial, a 19 de agosto de 2019.–La registradora.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. A. G., en su calidad de administradora 
única de la mercantil «Juto Inversiones, S.L.», interpuso recurso el día 8 de octubre 
de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
«Antecedentes:
Primero.
En el presente recurso nos encontramos con una nueva calificación negativa de la 
Sra. Registradora de la Propiedad San Lorenzo de El Escorial (n.º 3) sobre el mismo 
decreto de adjudicación del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de San Lorenzo de El Escorial 
que dio lugar a la Resolución de esta Dirección General a la que tengo el honor de 
dirigirme de fecha 22 de julio de 2019.
Básicamente la calificación que nos ocupa indica que como el defecto señalado es el 
de que tal y como está redactada la calificación ha de ser revocada, la registradora 
rellena  la  calificación  antigua  indicando:  «...Hay  que  entender  que  la  correcta 
interpretación  del  671  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  es  la  que  impide  que  la 
adjudicación se haga por un valor inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación, a 
menos  que  medien  las  garantías  que  resultan  de  la  aplicación  analógica  del 
artículo 670.4 de la misma ley, en éste como garantía la ley atribuye al Letrado de la 
Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, 
oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice al remate en esos términos, 
existirá  la  posibilidad  de  presentar  recurso  de  revisión  frente  al  decreto  de 
adjudicación...»
Frente  a  esta  calificación  mostramos  nuevamente  nuestra  total  disconformidad, 
solicitamos se tenga por reproducido nuevamente nuestro escrito de alegaciones de 
fecha de 25 de abril de 2019, y hacemos las siguientes
Alegaciones:
I.  Resumen doctrinal.–La DGRN ha realizado una interpretación integradora del 
precepto entendiendo que cuando el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad  e.
que se le deba por todos los conceptos, esta debe alcanzar al menos el 50% del valor de  w.
tasación de la finca. La DGRN entiende que la interpretación del art. 671 LEC no puede  56ww
sdeer  1li4te drael , msainyoo  qpureo teregseur ltaa  lnoes cdeesuadrioor easte hnidpeort eacla erisopsí)r,i tluo  yq ufien aolbidliagda  dae  cloam Lpeayr a1r /2d0ic1h3o, 
pperermceitpet oe cnotenn deel ra rct.u á6l5 e1s L eElC v e(rredlaadtievroo  ae sbpieírniteus  ym fuineablildeas ds idne p luabsl inciodramda rse gqiusetr arle),g uella cnu alal   BOE-A-cable e
adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado 
desierta. Si se admitiera que el acreedor pudiera solicitar la adjudicación de la finca por 
una cantidad que representara menos del 50% del valor de subasta de la finca, se podría 
romper el equilibrio que el legislador ha querido otorgar en el procedimiento de apremio 
entre  los  intereses  del  ejecutante  (obtener  la  satisfacción  de  su  crédito)  y  los  del 
ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al 
acreedor).  La  interpretación  de  una  norma  no  puede  amparar  el  empobrecimiento 
desmesurado y sin fundamento de una parte y el enriquecimiento injusto de la otra.
La DGRN reconoce que sus resoluciones no tienen alcance jurisprudencial.
La DGRN reconoce que sus resoluciones no tienen alcance jurisprudencial, pues la 
jurisprudencia, con arreglo al Código Civil (art. 1.6 (La Ley 1/1889)), solo emana del 
Tribunal Supremo, pero entiende que ello no impide esta interpretación, teniendo en 
cuenta que la evolución legislativa es claramente favorable a la protección y defensa de 
los derechos e intereses del deudor hipotecario.
Con base en estos argumentos dicho Centro Directivo ha venido desestimando 
sistemáticamente los recursos contra la negativa de los Registradores a inscribir en el 
Registro los decretos de adjudicación cuando, en caso de subasta desierta, el ejecutante 
se hubiera adjudicado un inmueble (que no era la vivienda habitual del deudor) por todo 
lo debido si dicha cantidad no alcanzaba el 50% del valor por el que el bien salió a 
subasta.
De  todos  modos,  después  de  numerosas  resoluciones  desestimatorias,  en  la 
resolución de 13 de junio de 2019 (La Ley 92171/2019) sorprendentemente ha estimado 
el  recurso  contra  la  calificación  del  Registrador,  matizando  su  doctrina.  En  esta 
resolución  se  resuelve  un  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de  calificación  del 
Registrador que no inscribe el decreto de adjudicación de un inmueble (que no es 
vivienda habitual sino una plaza de garaje) por el defecto de habérselo adjudicado el 
ejecutante en un caso de subasta desierta por el total de lo debido, siendo dicho importe 
inferior al 50% del valor de subasta. La DGRN entiende que una correcta interpretación 
del art. 671 de la LEC (La Ley 58/2000) impide que la adjudicación se haga por un valor 
inferior al 50% del valor de tasación con una excepción: que medien las garantías que 
resultan de la aplicación analógica del art. 670.4 de la misma ley, conforme al cual 
resulta posible aprobar el remate por importe inferior a dicho porcentaje si el Letrado de 
la  Administración  de  Justicia,  oídas  las  partes,  así  lo  decidiera  a  la  vista  de  las 
circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en 
relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de 
lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio 
patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de 
ella obtenga el acreedor. Si se respetan estos límites, según la DGRN, no cabrá hablar 
de enriquecimiento injusto, salvo que «tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo 
relativamente  próximo,  el  acreedor  hubiera  obtenido  una  plusvalía  muy  relevante» 
(STS 261/2015, de 13 de enero).
El problema, a nuestro modo de ver, es que la DGRN realiza una interpretación 
analógica del último apartado del art. 670.4 (La Ley 58/2000) inadecuada porque dicho 
apartado se refiere a cuando el precio ofrecido no supera el 50 por ciento del valor de 
tasación ni tampoco cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, 
incluyendo  la  previsión  para  intereses  y  costas.  Solo  cuando  concurran  ambos 
presupuestos, y no solo el que menciona la DGRN (que el precio ofrecido no supere 
el 50% del valor de subasta) el precepto otorga al Letrado de la Administración de  s
Justicia la discrecionalidad de aprobar el remate, atendiendo a la conducta del deudor en  oe.
relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de  w.
lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio  56ww
eplalatr imobotneinagl aq ueel  laac areperodboar.c iAó nn dueels trreom jautieci os,u plao nDgGa RpNar ap aerle dceeu doolvri dya re l qbueen, ecfiocniofo qrmuee  dael 
apartado cuarto del art. 670 de la LEC, si el importe ofrecido alcanza la cantidad por la
que se despachó ejecución no se permite al Letrado de la Administración de Justicia 
decidir si aprueba o no el remate sino que dicha norma le compele a aprobarlo.
La mayoría de la jurisprudencia menor no secunda la doctrina de la DGRN, siendo 
numerosas las resoluciones (35) que, abogando por una interpretación literal del art. 671 
de  la  LEC,  consideran  que  el  ejecutante  puede  adjudicarse  un  inmueble  (que  no 
constituya vivienda habitual del deudor) por todo lo debido aun cuando sea inferior 
al 50% del valor de subasta.
Los argumentos en contra de la interpretación de la DGRN son los siguientes:
En primer lugar, se pone de manifiesto que la conjunción disyuntiva «o» utilizada en 
el art. 671 permite al acreedor, en caso de subasta sin postores, optar por cualquiera de 
estas dos alternativas: o bien pedir la adjudicación por el 50 % del valor por el que el 
bien hubiera salido a subasta, o bien solicitar la adjudicación por la cantidad que se le 
deba por todos los conceptos. La decisión de optar por una u otra alternativa es del 
ejecutante y el Juzgado no puede imponer ninguna de estas dos soluciones al acreedor. 
El legislador ha querido que sea posible la adjudicación por ese menor valor, por lo que 
no se considera que exista enriquecimiento injusto dada la necesidad de buscar una 
solución a la deuda impagada atendida la pasividad del deudor.
En segundo lugar, no existe en el art. 671 de la LEC ninguna laguna que se deba 
colmar acudiendo a una aplicación analógica del art. 651 de la LEC, que regula el 
supuesto de la ausencia de postores en la ejecución de bienes muebles sin publicidad 
registral.
En tercer lugar, la actuación de los órganos judiciales se ha de regir por el principio 
de legalidad arts. 9.3 y 117 CE al que se encuentran sometidos jueces y tribunales. Es al 
legislador al que corresponde introducir en el ordenamiento jurídico aquellas previsiones 
que se consideren oportunas para establecer el necesario reequilibrio de intereses en 
conflicto y dar respuesta legal a los problemas que está generando la actual situación 
económica en relación a las ejecuciones de inmuebles, por lo que aunque pudiera 
pensarse  en  la  idoneidad  de  establecer  un  límite  mínimo  para  la  adjudicación  de 
inmuebles que no constituyan vivienda habitual, si la intención del legislador hubiera sido 
esta no hubiera establecido en el art. 671 la opción de la adjudicación a favor del 
ejecutante por todo lo debido, al igual que no la ha establecido para el caso de vivienda 
habitual.
En  cuarto  lugar,  se  considera  que  la  función  esencial  de  un  Registrador  de  la 
propiedad es la calificación de los documentos presentados como requisito previo a su 
inscripción, pero dicha función no puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales, 
ni atribuciones del legislador, pues tan solo a este incumbe innovar el ordenamiento 
jurídico  introduciendo  las  políticas  que  estime  oportunas  dentro  de  su  libertad  de 
configuración.
En quinto lugar, se entiende que la DGRN no puede favorecer a una de las partes 
que litigan en el proceso de ejecución, en este caso, la ejecutada (que además no es 
consumidor en nuestro caso) pues no de otra forma puede entenderse que la parte que 
ha instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguido por todos sus trámites y que 
se ha visto favorecida por resoluciones firmes que le otorgan la adjudicación del bien, 
vea cercenadas por un ente extraño al proceso sus legítimas expectativas procesales. La 
DGRN protege, no a terceros titulares de asientos posteriores, sino a quien, siendo parte 
en el procedimiento, ha tenido la posibilidad de defenderse, lo que supone que el 
Registrador revise el fondo de la resolución, lo cual le resulta vedado.
Finalmente, se recuerda que las resoluciones de la DGRN no son fuente del derecho  e.
(ni siquiera lo es la jurisprudencia, que solo complementa el ordenamiento jurídico,  w.b
según  el  art.  1.6  del  CC  (La  Ley  1/1889))  siendo  resoluciones  de  un  órgano  56ww
admAin isctoranttiivnou ascoimóne tidmaoss atr acmonotsro lu junrais dbicrecvioen arle.lación  de  las  sentencias  y  autos  de
Adeu dlaie Lnecyia ds eP Eronvjuinicciiaamleise nqtuoe C siev ihl:an decantado por la interpretación literal del artículo 671
Autos  de  las  AP  de  Córdoba,  Sección:  1.ª,  de  20  de  noviembre  de  2013  (La 
Ley 271493/2013), N.º de Recurso: 159/2013, N.º de Resolución: 114/2013; Barcelona 
Sección 14.ª de 12 de febrero de 2015 (ROJ: AAP B 221/2015-ECLI:ES:APB:2015:221A 
(La Ley 249838/2015); Barcelona, Sección 14.ª, de 21 de mayo de 2015 (ROJ: AAP 
B 726/2015-ECLI:ES:APB:2015:726A (La Ley 249692/2015)); Cádiz, Sección 8.ª, de 15 
de  diciembre  de  2015  (ROJ:  AAP  CA  200/2015-ECLI:ES:APCA:2015:200A  (La 
Ley 248748/2015)); Málaga, Sección 5.ª, de 21 de abril de 2016 (ROJ: AAP MA 81/2016-
ECLI:ES:APMA:2016:81A); Almería, Sección: 1.ª, de 14 de febrero de 2017, N.º de 
Recurso: 907/2015, N.º de Resolución: 56/2017; Logroño, Sección: 1.ª, de 13 de abril 
de 2018 (La Ley 207296/2018), N.º de Recurso: 18/2017, N.º de Resolución: 46/2018; 
SSAP de Teruel, 231/ 2018, de 7 de diciembre y de Sta. Cruz de Tenerife, Sección 4.ª, 
de 14 de mayo de 2019 (La Ley 107737/2019).
En el mismo sentido se pronuncia el Auto de la AP Valencia, Sección 7.ª, 539/2016, 
de  11  de  noviembre  (rec.  459/2016),  aunque  este  contiene  un  voto  particular  que 
considera que dicha adjudicación puede constituir un abuso de derecho.
Por todo lo que ha quedado expuesto solicitamos de esa Dirección General que 
corrija la doctrina que hemos discutido en este recurso y proceda a ordenar la revocación 
de la calificación impugnada.
Por lo anterior,
Suplico a la Dirección General de los Registros y el Notariado, tenga por presentado 
este escrito con los documentos que lo acompañan, se digne admitirlo, y uniéndolos al 
expediente de su razón, tenga por formulado recurso contra la calificación negativa 
practicada por la lima. Sra. Registradora del Registro de la Propiedad n.º 3 de San 
Lorenzo  del  Escorial  respecto  del  del  [sic]  título  presentado  correspondiente  al 
asiento 459/19 del tomo del Diario testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de 
cancelación de cargas, dictando en su día una resolución por la que revocando la 
calificación negativa impugnada acuerde se proceda a la inscripción del título objeto del 
presente recurso.»
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de octubre de 2019, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo 
constar que dio traslado del recurso al letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado de San Lorenzo de El Escorial número 4, en calidad de funcionario autorizante, 
para que realizase las alegaciones que considerara oportunas, sin que se haya recibido 
contestación del citado letrado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 
de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 
13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección  es
General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11  o
2dy 0e2  29d0 ed1 es8 e oypc t2tieu2mb drbeer  efde edb er2e 0r21o03 1(,27 1.,ª 3)1  y6d  e2d 5ef e dbfeer bearrbeorr iodl ,de e 22 020 01d14e9,  a.1b2r ild, e6  mdaey soe yp t2ie1m dbere o yc tu2b6r ed ed eo c2tu0b1r6e,   2020-4356n https://www.
cons1t.i tuiEdna  epnro gcaerdaimntiíean dtoe  dlae  leetjreac udcei ócna mhbipioo te3c.ªa r(i…a )d, iare cfatav,o rs dee le pjercimutear  tuennae dhoirp odtee claa   BOE-A-cable e
letra  emitida,  la  sociedad  «Irisan  Gestión  Hipotecaria,  S.L.»,  y  de  sus  sucesivos 
tenedores, siendo actualmente quien ejecuta la mercantil «Juto Inversiones, S.L.».
No habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no tratarse de vivienda 
habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por la cantidad debida por 
todos los conceptos -75.333,80 euros- figurando en la inscripción registral como valor de 
subasta de la finca para el caso de ejecución el de 700.000 euros.
Ello supone que la adjudicación se verifica por un importe del 10,7619% del valor de 
tasación.
La registradora, mediante nota de calificación de fecha 1 de abril de 2019, suspendió 
la inscripción por el defecto de que «el importe de la adjudicación no puede ser inferior al 
cincuenta por ciento del valor de tasación de la finca», citando de Resoluciones de 16 de 
octubre de 2017, 16 de febrero, 23 de marzo y 20 de abril de 2018 y 20 y 22 de febrero 
de 2019.
La adjudicataria recurrió y este Centro Directivo estimó su recuso por Resolución 
de 22 de julio de 2019, en la que se dijo que «en el presente caso, la nota de calificación 
recurrida, si bien fundamentada en diversas resoluciones de este Centro Directivo que 
transcribe parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede 
adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo 
toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en 
cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma 
que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la 
inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como 
consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha 
expuesto anteriormente. Por tanto, ese defecto señalado en la nota de calificación, tal y 
como consta redactado, ha de ser revocado».
Aportado de nuevo el mismo documento calificado, junto con la Resolución que 
estimó el recurso, la registradora dictó nueva nota de calificación, esta vez de fecha 18 
de agosto de 2019, en la que señala que no se acompaña decreto del letrado de la 
Administración de Justicia a que hace referencia la Dirección General en la resolución 
citada, y por ello «suspende la inscripción de la adjudicación puesto que, siendo el 
importe de la adjudicación inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación de la 
finca, no se acompaña decreto del Letrado de la Administración de Justicia del que 
resulte la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, 
de conformidad con el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Además, la registradora califica otros dos defectos, que no han sido recurridos.
La adjudicataria de la finca recurre también contra esta segunda nota de calificación, 
argumentando, en esencia:
– Que  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  realiza  una 
interpretación analógica del último apartado del artículo. 670.4 de la Ley Enjuiciamiento 
Civil inadecuada porque dicho apartado se refiere a cuando el precio ofrecido no supera 
el  50%  del  valor  de  tasación  ni  tampoco  cubra  la  cantidad  por  la  que  se  haya 
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Solo cuando 
concurran ambos presupuestos, y no solo el que menciona la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (que el precio ofrecido no supere el 50% del valor de subasta) 
el precepto otorga al letrado de la Administración de Justicia la discrecionalidad de 
aprobar el remate.
– Que la mayoría de la jurisprudencia menor no secunda la doctrina de la Dirección 
General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  siendo  numerosas  las  sentencias  que,  e.
abogando por una interpretación literal del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil,  w.b
consideran que el ejecutante puede adjudicarse un inmueble (que no constituya vivienda  56ww
shuabbaitsutaal. del deudor) por todo lo debido aun cuando sea inferior al 50% del valor de
2.  Respecto  a  la  competencia  del  registrador  para  calificar  los  documentos
judiciales, es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de
colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de 
cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no 
por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su 
acceso al Registro.
Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el 
criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales 
firmes,  a  la  previa  comprobación  de  los  extremos  aludidos  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato 
con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de 
la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la 
grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos 
regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la 
posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé: 
«La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados 
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de 
enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo 
V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la 
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada».
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto 
en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el 
Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita 
de otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 
de junio, afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza 
por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades 
de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la 
demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores 
posteriores son condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el 
deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la 
ejecución mediante el pago, para lo que la Ley establece que debe hacerse el oportuno 
requerimiento, apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la 
suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las 
demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo 
que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a 
todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este 
Tribunal  Constitucional  ha  afirmado  que  la  limitación  de  controversia  y  demás 
peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrada en 
el art. 24.1 CE».
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías 
básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la  s
propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de  oe.
que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por  w.
una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca  56ww
hpirpoocteedciamdiean. tSoi  daicdheocsu alídmoi tepsa rnao  spero rveoscpaert aenl,  nsoa cpruifeicdioe  spoasttreimneornsiael  qdueel  see jehcau staedgou,i doy  uenl 
rreegchisatrzaadro erl  adcecbees, oi nacl lRuseog isctoron  dme álas  ardigjuodr icqauceió ne.n el procedimiento ejecutivo ordinario,  BOE-A-cable e
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una 
Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante 
tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del 
registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que 
no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la 
citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en 
el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe 
calificar,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
3.  En  relación  con  la  calificación  registral  de  los  documentos  judiciales  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la 
suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de 
ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil).
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición 
final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente:
«Artículo 132.
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos 
de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se 
extenderá a los extremos siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al 
deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en 
el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º 
Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo 
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los 
que  sean  posteriores  a  la  nota  marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas, 
respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3.º Que lo 
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de 
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º 
Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del 
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento 
público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.»
Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley  s
Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al  oe.
acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas  w.
ccdaaesu loso a vddeaens d,h indaoob  eeorx loac desjduuedpniec daraeddlo o líf,mu eqit ueige du eas le lao   crienosfnepsreiigocnrt ióva al e imcl opeboxercrtteeu srtoao  tahelin pd oeteel scctaarérbidalei.tc o4i m.dºie eQln autoce t oeprl,ú  vboal ilecoonr    2020-4356n https://ww
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que 
dicho  importe  es  el  correcto,  de  acuerdo  con  los  artículos  670  y  671  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y 
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los 
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de 
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la 
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en 
su beneficio, que como expresamente determina el apartado 4.º del artículo 132 de la 
Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el 
sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha 
celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos 
del  hipotecante  y  asientos  posteriores,  cancelación  que  como  ha  dicho  la  reciente 
Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, 
de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en 
relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».  Consecuentemente,  el  registrador  tiene  competencia  para  calificar  el 
cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio 
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya 
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia 
en  cuanto  al  precio  de  adjudicación  de  la  finca  en  un  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero 
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su 
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. 
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación 
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e 
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de 
salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), 
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la 
previa  comprobación  de  que  en  el  procedimiento  en  que  se  dictan,  los  titulares 
registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo 
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la 
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el  s
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer  oe.
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En este sentido,  w.
de acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el  56ww
cporencsitoit ueyne  -qjuunet ol ocso ni netle dreosmaidcoiliso  ftiajasdaon  ploar  feinl cdae updaorra p aqruae l as pirrváac tidcea  dtiep or eeqnu erlaim sieunbtaosst ay 
ncoontifsictiatuccioiónne sd- eu nhoi pdoet elcoas  rpeaqruais itqouse e seenn cciaalesos  qduee  hinacnu mdep licmoinesnttaor  edne  lala e socbriltiugraac idóen   BOE-A-cable e
garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. 
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria 
(cfr.  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria),  la  fijación  de  un  domicilio  a  efectos  de 
notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, 
confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del 
porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los 
términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha 
sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual 
destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al 
amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».
4.  Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no 
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del 
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa 
facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá 
al alzamiento del embargo».
La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que 
procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el 
artículo 3 del Código Civil.
Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y 
examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de 
ejecución:
En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 de la 
Ley Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: Por Ley 13/2009, de 3 de 
noviembre;  por  el  artículo  2.3  del  Real  Decreto-Ley  8/2011,  de  1  de  julio;  por 
Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia 
desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por 
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; por la disposición adicional 1 de 
la  Ley  Orgánica  7/2015,  de  21  de  julio,  en  la  que  se  modifican  las  referencias  a 
«secretarios  judiciales»;  y,  finalmente  se  modifica  por  el  artículo  único.70  de  la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre.
Según la redacción inicial del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil: «Si en el 
acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de 
los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por 
todos  los  conceptos».  Es  decir,  no  se  hace  distinción  de  bienes  inmuebles  y  la 
adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le 
deba por todos los conceptos.
Según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas  e.
de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de  w.b
deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de  56ww
«laS ai cetinv ideal da ecmtop rdees alraia ls ueb iamsptau lsnoo  dheu lbai erreeh anbiniligtaúcni ópno ys tdoer,  spimodprláif icealc iaócnr eaeddmoirn ipsetrdaitri vala: 
addej utadsicaaccióiónn» .d Ees l odse cbiire snee sfi jpao irm cpaonrttied amdí nigimuaol  doe s audpjeurdioicra acli ósne.senta por ciento de su valor
Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de 
agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de 
octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante 
en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y 
siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes 
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en 
los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles 
diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea 
inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el 
ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del 
inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
siempre  que  esta  cantidad  sea  superior  a  la  mejor  postura».  Con  este  precepto 
introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto 
de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma 
realizada por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los 
deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  cancelación  de  deudas  con 
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad 
empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con 
esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea 
la  vivienda  habitual,  retornando  a  la  situación  de  la  redacción  originaria  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil.
La  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los 
deudores  hipotecarios,  reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  da  la  siguiente 
redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el 
plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional 
sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada 
disposición  adicional  sexta.  Sin  embargo,  paradójicamente  no  se  incorpora  en  el 
artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional 
sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho 
permanece vigente.
De todas estas modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el 
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios. 
En la Exposición de Motivos se dice: «Por otra parte, la situación específica del mercado 
inmobiliario  en  España  plantea  situaciones  de  especial  dificultad  para  quienes 
contrajeron  préstamos  hipotecarios  en  los  momentos  de  mayor  valoración  de  los 
inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de 
pago.  Frente  a  esta  situación  el  Gobierno  considera  necesario  adoptar  medidas 
adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas 
necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a  s
situaciones  abusivas  o  de  malbaratamiento  de  los  bienes  afectados;  manteniendo  oe.
plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y,  w.
con  ellos,  de  la  seguridad  y  solvencia  de  nuestro  sistema  hipotecario».  Este  Real  56ww
DDeipcurteatdoo-lse,y  pfuoer  lcao qnuvael idsea door dpeonr aR leas opluubcliiócna cdióen 1 d4e dl eA cjuulieor ddoe  d2e0 1c1o ndveal lCidoancgiórne sdoe dl eR eloasl 
lDímecitree mtoí-nleimy o8 /d2e0 1la1 .a Edjnutdróic aecni óvnig eonr  eell  770 d%e  djuelli ov adloer  2d0e1 1la.  tCasoanc eiósnta. reforma se fija como  BOE-A-cable e
Sin embargo, la redacción introducida por esta reforma propiciaba que, pese a 
adjudicarse la finca hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, 
deuda pendiente que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.
Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 
de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la 
sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto 
Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de la Ley 
Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil.
Ahora  bien,  dicho  precepto  resolviendo  algunos  problemas,  plantea  nuevas 
cuestiones interpretativas:
Recordemos  que  el  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  señalaba  en  su 
artículo  671  la  adjudicación  hipotecaria,  para  toda  clase  de  inmuebles,  no  solo  la 
vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se 
resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía 
reclamar la diferencia no pagada.
Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda habitual, si la deuda fuera superior 
al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con lo que se mejora al deudor 
hipotecario. Pero si la deuda fuera inferior al 70%, la adjudicación se realizaría por 
el 60%, con lo cual ninguna mejora obtiene el deudor. Por ello esta Dirección General en 
Resolución de 12 de mayo de 2016 interpretó este precepto en el sentido de que «si se 
tratara de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 
por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le 
deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba 
al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de 
subasta».
Tratándose de inmuebles que no constituyan la vivienda habitual, la interpretación 
literal del precepto conduce a que el acreedor puede adjudicarse por el 50% del valor de 
tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, sin que exista ningún 
suelo en este importe de adjudicación.
Para  resolver  dichas  dudas  interpretativas,  es  preciso  examinar  los  preceptos 
relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de ejecución.
La existencia de un tope en la adjudicación es la regla general:
En  la  adjudicación  de  bienes  muebles,  la  redacción  originaria  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, el artículo 651, en el caso de inexistencia de postores, permitía que 
la adjudicación se realizara por el 30% o por la cantidad que se le debiera al acreedor 
por todos los conceptos. Sin embargo, a raíz de la reforma realizada por la Ley 37/2011, 
precisamente la ley que introduce la confusa redacción de la disposición adicional sexta, 
dispone literalmente el nuevo artículo 651: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún 
postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor 
de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni 
aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los 
bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del 
valor de tasación (…)». Tratándose de muebles el nivel de cobertura es inferior al de los  s
inmuebles. Pero en cualquier caso hay un mínimo de adjudicación: El 30% del valor de  oe.
tasación. w.
adjuEdnic alac iaódnj uqduicea ecsió dne dl e6 0la% v.ivienda habitual, ya se ha examinado que hay un mínimo de  2020-4356n https://ww
En  este  contexto  es  difícil  entender  que  el  legislador  no  haya  establecido  una 
cobertura  mínima  respecto  de  los  inmuebles  que  no  constituyan  vivienda  habitual 
(talleres de trabajo, etc.).
5.  Las normas expuestas regulan de forma pormenorizada lo distintos supuestos 
según la subasta quede o no desierta y según el carácter del bien subastado. No nos 
encontramos pues ante una laguna legal ni tampoco se trata de forzar una aplicación 
analógica de las normas vetada por el artículo 4 del Código Civil. Pero si es llamativo el 
hecho de que solo en este supuesto se haya excluido la introducción de un porcentaje 
mínimo, aunque sea inferior al que se establece para vivienda habitual dado el carácter 
proteccionista de las últimas reformas respecto a esta. Pero incluso los bienes muebles 
están protegidos (30%).
Lo  que  entiende  esta  Dirección  General  es  que  la  interpretación  literal  del 
artículo 671 sin limitación alguna, implica que cuanto inferior sea la cantidad debida, o lo 
que  es  lo  mismo,  cuanto  mayor  haya  sido  el  cumplimiento  del  deudor  de  sus 
obligaciones, más penalizado se verá, ya que el ejecutante podrá hacer suya la finca por 
la cantidad debida por todos los conceptos por irrisoria que esta sea.
Tampoco  justifica  este  resultado  el  que  el  inmueble  ejecutado  no  constituya  la 
vivienda habitual, bajo la premisa de que en ningún caso el deudor va a quedar en 
situación de desamparo, porque normalmente cuando lo que se hipoteca no es la 
vivienda habitual, suele ser el local, taller o establecimiento donde se desarrolla la 
actividad agrícola, artesanal, profesional o empresarial en régimen de autónomos, y esta 
circunstancia no puede determinar un resultado contrario al espíritu y la finalidad de la 
ley.
Este  efecto  distorsionador  de  equilibrio  entre  los  intereses  del  ejecutante 
encaminados a obtener la satisfacción de su crédito y los del ejecutado, satisfacer la 
deuda sin más quebranto patrimonial que el valor de lo debido, que debe presidir el 
procedimiento de apremio y al que sin duda ha querido contribuir el legislador, se ve aquí 
alterado, y es por ello que en base a los principios generales de interpretación de normas 
jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se 
interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los 
antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece que 
la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir 
un resultado distorsionado.
Esta interpretación, además, ha de ser conforme con los preceptos y principios 
Constitucionales (artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), como el de seguridad 
jurídica (artículo 9 de la Constitución Española) y derecho de propiedad (artículo 23 de la 
Constitución Española).
Los mandatos legales sobre interpretación y aplicación de las normas jurídicas no 
solo están dirigidos a los jueces y tribunales sino también a todas las autoridades 
públicas que tengan atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicación como 
ocurre en el caso de los registradores de la Propiedad.
6.  En cuanto a la aplicación de las garantías del artículo 670.4 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
El artículo 670.4 en el caso de existencia de postores, prevé la posibilidad de aprobar 
el remate por una cantidad inferior al 50% al disponer: «Cuando la mejor postura ofrecida 
en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a 
subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la  s
postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun  oe.
inferior  a  dicho  importe,  resulte  suficiente  para  lograr  la  completa  satisfacción  del  w.
derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo  56ww
pardejuvdisitcoa ceiónn e dl epl áinrrmafuoe balnet eproior re, le 7l 0e %jec dueta dnitceh op ovdarloár,  oe np oerl  lap lcaaznot iddea dc qinuceo  sdeí ales ,d peebdai rp olar 
tvoadloors  dloes  tcaosnacceiópnto sy,  sai elma pmree jqour ep eossttau rcaa.n Ctiduaadn dsoe ae sl uepjeerciuotra anlt es enseon htaa gpao r ucsieon tdoe d ee sstua   BOE-A-cable e
facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que 
haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al 
menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión 
para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de 
la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá 
sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en 
cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la 
obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor 
mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del 
remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este 
último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión 
ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la 
Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo 
a lo dispuesto en el artículo siguiente».
Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior 
al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya 
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en otro caso, 
como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia 
la  apreciación  y  valoración  de  las  circunstancias  concurrentes,  oídas  las  partes,  y 
establece  que,  en  caso  de  que  se  realice  el  remate  en  esos  términos,  existirá  la 
posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación.
Como  hemos  visto  anteriormente,  cuando  no  existen  postores  la  ley  establece 
siempre un límite inferior de valor de adjudicación en relación con el importe de la 
subasta, con independencia de cuál sea la cantidad debida, salvo en el supuesto de 
inmuebles distintos a la vivienda habitual. En este supuesto, la laguna en la regulación 
que hace la Ley de Enjuiciamiento Civil, unida a las dudas que, tanto en el plano literal 
como en el sistemático, se presentan sobre la interpretación del art. 671, obligan a una 
interpretación  integradora  de  esta  norma  con  el  670.4,  entendiendo  conforme  a  la 
doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), 
que  la  adjudicación  del  inmueble  por  cantidad  inferior  al  50%,  en  el  supuesto  del 
artículo 671, requiere que se dé cumplimiento al trámite previsto en el artículo 670.4 (cfr. 
artículo 4.1 del Código Civil).
7.  En conclusión, es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo, que no puede 
apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la 
Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 
«El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe 
en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, 
un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este 
respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro 
principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse 
junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto».
Pero en estos supuestos la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia 
una  importante  facultad  moderadora  que  garantiza  la  valoración  de  todas  las 
circunstancias  determinantes  para  evitar  el  desequilibrio  entre  las  partes  que  es 
precisamente lo que la doctrina de esta Dirección, conforme se ha expuesto, pretende 
conseguir.
Es  posible  que  el  letrado  de  la  Administración  de  Justicia,  en  una  valoración 
ponderada, entienda que procede la adjudicación por menos del 50% del valor de  s
tasación. Pero también puede ocurrir que el propio letrado de la Administración de  oe.
Justicia considere que al igual que ocurre con los bienes muebles (30%), o con la  w.
vivienda habitual (60%), pueda existir una interpretación que considere la existencia de  56ww
uontr assu eplaol a(5b0ra%s),  epnu elad ea dsjeurd iqcuaec ióenl  ldeetr aindmo udeeb lleas A qdumei nnios tcraocnisótnit udyea nJ uvsivtiiceinad ian thearpbrietutea l.q Euen 
cbuieann dhou beiel raar tsícaulildoo 6 a7 1s uabdamstiate  o« plao ra dlaju cdaicnaticdiaódn  qpuoer  esel  5le0  dpeobr ac ipeonr  dtoedl ovsa lloors p coorn ecle qputoes »e,l   BOE-A-cable e
está  indicando  que,  si  la  deuda  por  todos  los  conceptos  es  superior  al  50%,  la 
adjudicación debe realizarse por el importe de esa deuda, mientras que si es inferior 
debe realizarse por el 50%, y no lo contrario (que si la deuda pendiente es superior al 50 
por ciento, la adjudicación se puede realizar por el 50%, y si la deuda es inferior se 
puede realizar por el importe de la deuda). Ambas interpretaciones caben dentro del 
tenor literal del artículo 671, y la primera puede parecer la más correcta, de acuerdo con 
lo antes indicado. En cualquier caso, no es competencia del Registrador revisar la 
interpretación que en este punto haya realizado el letrado de la Administración de 
Justicia, pero sí comprobar que se haya producido el pronunciamiento expreso de éste 
sobre dicha interpretación, mediante la resolución expresa prevista en el artículo 670.4 
que dictará a la vista de las circunstancias del caso, especialmente las enumeradas en 
dicha norma.
Como resulta de lo anteriormente reseñado, este Centro Directivo no sólo se ha 
pronunciado reiteradamente sobre la misma cuestión genérica aquí planteada, sino que 
incluso ya ha resuelto, en fecha 22 de julio de 2019, un recurso relativo a la calificación 
del mismo documento y en el seno de mismo procedimiento registral, y bajo la vigencia 
del mismo asiento de presentación.
En dicha Resolución se estimó el recurso de la misma entidad que ahora recurre otra 
vez,  porque  «la  nota  de  calificación  recurrida,  si  bien  fundamentada  en  diversas 
resoluciones de este Centro Directivo que transcribe parcialmente, señala como defecto 
simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a 
dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del 
letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las 
circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de 
aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad 
inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora 
de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente. Por tanto, ese defecto 
señalado en la nota de calificación, tal y como consta redactado, ha de ser revocado».
Ahora,  ante  la  nueva  aportación  del  mismo  documento,  sin  que  lo  acompañe 
documento subsanatorio ni complementario alguno, salvo la propia Resolución citada de 
esta Dirección General, la registradora en su segunda nota de calificación, que no hace 
sino acomodarse en su redacción a la fundamentación jurídica que este Centro Directivo 
resolvió  considerar  como  procedente,  por  lo  que,  en  este  momento,  no  cabe  sino 
confirmar esta segunda nota de calificación registral, ya que, ahora sí, su redacción y 
motivación jurídica se ajusta a la doctrina de este Centro Directivo.
8.  En el presente expediente se ejecuta una hipoteca constituida en garantía de la 
letra de cambio 3.ª (…). No habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no 
tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por la 
cantidad debida por todos los conceptos –75.333,80 euros– figurando en la inscripción 
registral como valor de subasta de la finca para el caso de ejecución el de 700.000 
euros. Ello supone que la adjudicación se verifica por un importe del 10,7619% del valor 
de tasación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble  e
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  bo
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  56ww
HipoMteacdarridia, .8 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,
Pedro José Garrido Chamorro.