BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 200 Jueves 23 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56370
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8404 Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que suspende la 
inscripción de un acta de reanudación de tracto sucesivo.
En el recurso interpuesto por don Emilio María García Alemany, notario de Pinos 
Puente, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, 
don José E. Luzón Tello, por la que suspende la inscripción de un acta de reanudación 
de tracto sucesivo.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 20 de marzo de 2019, ante el notario de Pinos Puente, 
don Emilio María García Alemany, número 291 de protocolo, doña V. A. R. solicita el 
inicio del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca 
número 2399 del término de Castillo de Locubín. El procedimiento se concluye mediante 
acta autorizada el día 7 de agosto de 2019 por el mismo notario, número 878 de 
protocolo.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Hechos:
1.º  El día 30 de septiembre de 2.019, con el asiento de presentación n.º 595 del 
Diario 100, fue presentado en este Registro de la Propiedad el documento calificado, en 
unión de acta notarial de requerimiento, otorgada en Pinos Puente el 20 de marzo 
de  2.019,  por  el  Notario  de  la  misma  don  Emilio  María  García  Alemany,  bajo  el 
número 291 de su protocolo.
Dicho documento fue suspendido de calificación y despacho, por no acreditarse la 
presentación del mismo a los efectos de la liquidación del impuesto correspondiente.
2.º  En dicha acta se realiza la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la 
finca registral n.º 2.399 de Castillo de Locubín.
3.º  Consultado el registro se aprecia que la finca figura inscrita con más de treinta 
años de antigüedad por título de compra a favor de don M. C. G. casado con doña A. C. 
A. No consta el carácter privativo de la adquisición por lo que la finca tiene carácter 
presuntivamente ganancial del titular registral.
En el expediente, la promotora, doña V. A. R. manifiesta que adquirió la finca por  s
herencia  de  sus  padres  don  J.  D.  A.  C.  y  doña  F.  R.  F.  formalizada  en  escritura  oe.
autorizada por el notario de Pinos Puente don Emilio García Alemany el día 20 de marzo  w.
de 2019 con el n.º 290 de protocolo. En dicha escritura se expresa que la finca a su vez  04ww
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dreea n1u9d6a7c iónn.º d e1 5tr4a ctdoe.  protocolo  cuya  copia  figura  también  incorporada  al  acta  de  BOE-A-cable e
Es decir, existen dos títulos públicos que de inscribirse enlazarían la titularidad de la 
promotora del expediente y la del titular registral no pudiendo considerar que existe una 
interrupción del tracto sucesivo que justifique el uso del expediente.
4.º  Consultado el registro se aprecia igualmente que la finca figura inscrita en el n.º 
(…), mientras que en el acta y en los títulos anteriores figura con el n.º (…), e igualmente 
se aprecia que figura inscrita sin superficie.
a)  Respecto al cambio de numeración no se aporta documento acreditativo del 
mismo.
b)  Respecto a la superficie, tampoco se acredita, ya que el acta determina que 
tiene una superficie de 45 m2, cuando el único documento aportado en el que se 
justifique la superficie es una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la 
que aparece con 70 m2.
La  necesidad  de  justificar  adecuadamente  los  cambios  descriptivos  de  la  finca 
obedece a su vez a la necesidad de tener la certeza de que el expediente se está 
refiriendo a la misma finca registral.
Fundamentos de Derecho
1.º  Respecto a los señalado bajo el n.º 3 de los “hechos”: No existe una verdadera 
interrupción del tracto sucesivo que justifique su reanudación por medio del expediente.
El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un 
medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del 
promotor, y ello por una triple razón: a). Porque contra la regla básica de nuestro 
sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una 
resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 
y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la 
cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias (de hecho la 
inscripción  conlleva  la  cancelación  de  la  inscripción  contradictoria  de  dominio  sin 
necesidad  de  que  el  propio  acta  lo  determine  expresamente;  b)  Porque  contra  la 
presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito 
a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una 
declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el 
que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de 
ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como 
subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) Porque contra la exigencia 
de  acreditación  fehaciente  del  título  adquisitivo  para  su  acceso  al  Registro  (cfr. 
artículos  2  y  3  de  la  Ley  Hipotecaria),  se  posibilita  la  inscripción  en  virtud  de  un 
procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, 
siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y 
que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de 
aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código 
Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley 
Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y vigente artículo 208 de la misma 
Ley).
Dado por tanto su carácter excepcional, el recurso al expediente notarial para la 
reanudación del tracto sucesivo debe de quedar reservado para los supuestos en que 
verdaderamente exista esta interrupción, lo cual no puede entenderse que se haya 
producido  en  este  caso  ya  que  consta  la  formalización  pública  de  los  sucesivos  e.
documentos de adquisición desde el titular registral hasta la promotora del expediente.  w.
La circunstancia de que alguno de estos títulos pudiera adolecer de algún defecto, no  04ww
jsuiestnifdicoa l ol ap rouctielizdaecnitóen p rdeesle nptraorc elodsi mtíiteunlotos  peaxrcae spuc icoanlaifli capcairóan  lea  inrescarnipucdiaócni óyn,  edne sl ut rcaacstoo,, 
tratar de subsanar tales defectos. (Res. de la DGRN de 1 de junio de 2017).
En este caso, existe un título de venta de la finca a favor de los causantes de la 
promotora del expediente realizada por el titular registral. Y existe una escritura pública 
de  herencia  a  favor  de  la  promotora.  La  circunstancia  de  que  uno  de  los  títulos 
intermedios pueda no resultar inscribible por estar defectuoso no justifica el recurso al 
expediente de dominio el cual no puede ser el vehículo para salvar defectos de los títulos 
inscribibles. El expediente no puede convertirse en un medio de obviar títulos que 
adolecen de defectos, por más que la subsanación de estos `pueda resultar difícil o 
incluso imposible.
2.º  Respecto a los señalado bajo el n.º 4 a) de los “hechos”: La alteración en la 
numeración y nombre de las calles en fincas urbanas debe acreditarse por certificación 
Municipal del acuerdo que haya originado el cambio. Así resulta del artículo 437 del R.H. 
que  dispone:  “Los  Alcaldes  darán  parte  a  los  Registradores  de  las  alteraciones 
introducidas en los nombres y numeración de calles y edificios y de cualquiera otra que 
afecte a la determinación de las fincas. Los Registradores, en su vista, harán constar la 
alteración en los índices, y cuando se practique una nueva inscripción en los asientos de 
las mimas fincas, siempre que en el documento presentado se consignen las nuevas 
circunstancias”. En la misma línea el art. 45 b) del Texto Refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario 1/2004 de 5 de marzo, señala a efectos de la referencia catastral que “... si 
hubiera  habido  un  cambio  en  el  nomenclátor  y  numeración  de  calles,  estas 
circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario 
o registrador”.
Dicho cambio, debe ser objeto de acreditación previa, siendo ésta un elemento 
determinante que permitirá apreciar la existencia de la identidad de la finca registral con 
la que es objeto del expediente.
3.º Respecto a los señalado bajo el n.º 4 b) de los “hechos”: La ley 13/2015, de 24 
de junio ha introducido el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que establece que “el titular 
registral del dominio…sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la 
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y 
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva 
y gráfica” y si la certificación catastral no fuera coincidente con la realidad física la finca, 
“deberá  aportar,  además  de  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  una 
representación gráfica georreferenciada alternativa”. Y el artículo 201 por su parte regula 
el expediente notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier 
finca registral, exigiendo también certificación catastral descriptiva y gráfica, o caso de 
falta  de  coincidencia  con  la  realidad,  una  representación  gráfica  georreferenciada 
alternativa. Igualmente para inscripción de excesos de cabida superiores al 10% de la 
cabida registrada es exigible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
Por tanto, la constatación por primera vez en el Registro de la Propiedad de la 
superficie de una finca que figure sin ella debe de realizarse a través de los mismos 
procedimientos previstos para la rectificación de las ya inscritas. Lo contrario sería hacer 
de mejor condición a los titulares de estas fincas con respecto a los que simplemente 
pretenden rectificar la superficie que consta en el Registro.
Figurando sin superficie en el registro la finca objeto del expediente, la inscripción del 
mismo requiere con carácter previo la constatación de aquella (artículo 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51 del Reglamento) y para ello será necesario seguir cualquiera de los 
procedimientos  indicados  y  aportar  una  documentación  hábil  a  estos  efectos 
(Certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente o certificado técnico 
de medición de la finca). Y en todo caso que no existan dudas sobre la identidad de la  s
finca. oe.
Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación,  04ww
perne sreenlateci ónno tcao nd e lacsa licfiicrcaucniósnta, npcoiar sl ae xcpornecsuarmreennctiae  dceo nlsoisg ndaedfaesc toesn  qluoes  iHgeucahlmose ndtee  slea 
pinrdoircraong aedno  leols a Fsuienndtaom deen ptoress deen taDceiórenc (h…o )de la misma nota. Quedando automáticamente
(…) Alcalá la Real, a 26 de diciembre de 2.019. El Registrador. Firmado: José E. 
Luzón Tello.»
III
Don Emilio María García Alemany, notario de Pinos Puente, interpuso recurso contra 
la anterior calificación mediante escrito de fecha 20 de enero de 2020, que tuvo entrada 
en el citado Registro el día 23 de enero, en el que alega lo siguiente:
«Se deniega la inscripción, entre otros motivos que no son objeto de recurso por:
1.  No  existe  una  verdadera  interrupción  del  tracto  sucesivo  que  justifique  su 
reanudación  por  medio  de  expediente  por  constar  la  formalización  pública  de  los 
sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral hasta la promotora del 
expediente. El expediente no puede convertirse en un medio de obviar títulos que 
adolecen de defectos, por más que la subsanación de estos pueda resultar difícil o 
incluso imposible.
B)  Fundamentos de Derecho.
Primero.  Se discrepa en el presente recurso en cuanto a que no exista interrupción 
de tracto sucesivo en caso de imposibilidad de subsanación de alguno de los títulos 
públicos.
Una vez verificada la racional imposibilidad o extraordinaria dificultad de subsanar el 
defecto de alguno de los títulos públicos que conforme un eslabón de la cadena de 
titulares entre el titular registral y el requirente, y siempre que no se den los supuestos de 
exclusión previstos la regla primera del actual artículo 208 de la ley hipotecaria, debe 
estimarse que hay interrupción del tracto.
No entenderlo así puede suponer:
a)  Condenar injustificadamente a los legítimos titulares a no inscribir su derecho 
causándoles indefensión, pues el expediente de reanudación del tracto parece el cauce 
legal adecuado para inscribir los posibles títulos.
b)  Hacer de peor condición la formalización en escritura pública que la transmisión 
en documento privado o verbal sin motivo razonable, pues en estos últimos casos, 
siempre cabria acudir al expediente de reanudación del tracto, mientras que en el 
primero, no cabría el acceso al registro ni a través del procedimiento registral, dado el 
defecto imposible de subsanar, ni a través del expediente de reanudación del tracto.
Siempre, una vez verificada la razonable imposibilidad o dificultad extraordinaria de 
subsanar el defecto del título público que impida el acceso al registro, pues en caso de 
no concurrir dicha imposibilidad o extraordinaria dificultad, lo procedente será acudir al 
procedimiento registral ordinario presentando los títulos en el Registro de la propiedad y, 
tras la correspondiente calificación, subsanar los defectos correspondientes.
Segundo.  No se da la circunstancia de exclusión prevista en la regla primera del 
artículo  208  de  la  ley  hipotecaria,  pues  la  requirente  no  ha  adquirido  su  derecho 
directamente ni del titular registral ni de sus herederos.
Conforme  al  artículo  208  regla  primera  de  la  ley  hipotecaria  “No  se  entenderá 
producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de 
practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o  s
sus herederos.” o
La finca en cuestión, consta inscrita en el Registro de la propiedad a favor de don M.  w.
Cqu. eG Dl.a,e  sfcidnaecsaa d dticioeh ncoeo t nict uadlraoárñc artee rAg ip.s rtCera.s luA, nc. toiNvnaosm tcaeonnn dtseota sg  aetrnla acnnascrmáiacislt.ieorn persiv eanti veos cdreitu lraa  apdúqbuliicsaic:ión por lo  2020-8404n https://ww
1.  escritura otorgada ante el Notario de Castillo de Locubín, Don Eduardo Guerrero 
Oyonarte, el día 17 de febrero del 1.967, número 154 de protocolo, en la que don M. C. 
G., entonces casado en segundas nupcias, la vendió en pleno dominio a don J. D. A. C. 
quien la adquirió para su sociedad conyugal.
2.  Escritura de partición de herencia de los causantes don J. D. A. C. y doña F. R. F. 
dichos adquirentes en la que se adjudica a la requirente, otorgada en Pinos Puente ante 
mí el veinte de marzo de 2019 bajo el número 290 de orden de protocolo.
Tercero.  en la primera escritura reseñada, se da la circunstancia de que no intervino 
doña A. C. A., casada en primeras nupcias con don M. C. A. en el momento de su 
adquisición, por lo que dicha escritura no puede tener acceso al registro de la propiedad. 
Falta la ratificación o adhesión de la misma o de sus herederos, sin la cual, aun 
constando en escritura pública, la transmisión formalizada en la primera escritura no 
puede ser considerada un eslabón completo.
Dado el tiempo transcurrido, parece razonable entender que dicha circunstancia es 
de imposible subsanación por la actual titular pues desconoce el paradero de los titulares 
registrales así como la existencia o inexistencia de herederos, por lo que, a mi juicio, 
cabe admitir que hay una verdadera interrupción del tracto sucesivo a pesar de existir 
todos los títulos intermedios ya que la titular precisa para inscribir un consentimiento que 
no consta y que le resulta prácticamente imposible de obtener. Por ello entiendo que no 
hay utilización fraudulenta o abusiva del expediente, ni se vulnera el carácter excepcional 
del mismo.
No admitirlo, una vez alegada y admitida la razonable imposibilidad de subsanarlo, 
supone condenar injustificadamente a la requirente a no inscribir su derecho causándole 
indefensión, pues el expediente parece el cauce legal adecuado para inscribir su título.
Cuarto.  La propia dirección general al establecer su doctrina sobre el concepto de 
interrupción del tracto ha admitido que hay supuestos de extraordinaria dificultad para la 
formalización de la adquisición en documento público procedente del titular registral o 
sus herederos, y por eso admitió casos en los que a pesar de no haber una verdadera 
interrupción desde un punto de vista conceptual, si lo podía haber desde un punto de 
vista práctico, así: RDGRN 6 de agosto de 2012 que plantea la dificultad de obtener una 
declaración de herederos abintestato del titular registral muy antiguo, al desconocer el 
dueño actual quienes son sus herederos por lo que podría resultar imposible dicha 
tramitación. O la RDGRN 7 de diciembre 2012 en que se trataba de un adquirente de un 
titular registral ya fallecido, pero con herederos que en parte hablan a su vez fallecido, lo 
que  efectivamente  podría  determinar,  ante  la  dificultad  extraordinaria,  que  hubiera 
eslabones  del  tracto  sucesivo  que  no  pudieran  formalizarse  por  lo  que  estaríamos 
también ante un supuesto de interrupción del trato.»
IV
El registrador de la propiedad de Alcalá la Real, emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 208 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2017, 13 de julio 
de 2017, 18 de octubre de 2017 y 30 de enero de 2018. e.e
pereeúsnatbtirnml1eiuc. a doarat  rlEqcaouis sóce  nado  ndebdoefjeee netclao xt o tidrsdsaet eec q tt ruoieane snt setsneurmo rcue eispsxsoicpoinvieón odneo i sbeidn jnedettetele orst r rddudaeemec t ceoprield i dyctirioaut u. rs qlsaiEu oree l  (rs cers efgeirng.i  sesiastcnrrtartrcíialbcu dhuieboalnolrset  rt 3aasu2u  ned6s lo p Lapceecrunotymadm  Heeon niptoltoaaotra dt,e rianeica sxaelci srnpritai iapfe)orc,na ripódm onolaar,,      OE-A-2020-8404able en https://www.
en concreto, dos escrituras públicas.
El notario autorizante recurre alegando que la primera de las escrituras adolece de 
un defecto que considera de difícil subsanación, como es la falta de comparecencia del 
cónyuge del titular registral, cuando el bien se encuentra inscrito para la sociedad 
conyugal. Alega al efecto la doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado relativa a la extraordinaria dificultad para la formalización de la documentación 
en que basa su derecho el promotor.
En el primero de los títulos aportados el titular registral comparece manifestando que 
está casado en segundas nupcias, en tanto que la finca consta inscrita para la sociedad 
conyugal de su primer matrimonio.
2.  Como se ha reiterado por esta Dirección General, no hay verdadera interrupción 
del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos (cfr. 
Resoluciones 18 de marzo de 2000, 17 de febrero de 2012 y 2 y 23 de octubre de 2014).
Esta doctrina, además, ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuya regla primera 
prevé que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la 
persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho 
directamente del titular registral o sus herederos».
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de este 
Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en virtud de la cual el 
expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio 
excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, 
y ello por una triple razón:
a)  porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación 
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio 
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la 
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin 
satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los 
efectos  legales,  de  existencia  y  pertenencia  del  derecho  inscrito  a  favor  del  titular 
registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración 
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de 
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el 
propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la 
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación 
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley 
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la 
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede 
estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no 
quedar  asegurado  el  legítimo  reconocimiento  de  aquel  documento  privado  por  sus 
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios 
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).  e
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente  bo
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de  04ww
iansteí rrreuspucltieó nd edle d toracuctmo,e dneto  mcaoldifoic aqduoe,  spóuloe dceu aanccdeod eefrescet ivaa lma einnstcer icpocniócnu.rra esta hipótesis y
3.  En cuanto al caso que nos ocupa, la Dirección General de los Registros y del
Notariado ya se ha pronunciado en la Resolución de 1 de junio de 2017 afirmando lo
siguiente: «no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización 
pública  de  los  sucesivos  documentos  de  adquisición  desde  el  titular  registral.  La 
circunstancia de que algunos de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el 
registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la 
utilización  del  procedimiento  excepcional  para  la  reanudación  del  tracto,  siendo  lo 
procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de 
subsanar tales defectos».
No pueden estimarse las alegaciones del recurrente relativas a la extraordinaria 
dificultad  para  la  subsanación  del  defecto.  No  puede  equipararse  la  extraordinaria 
dificultad para lograr la formalización pública de un documento con el supuesto que nos 
ocupa, en el que el documento público ya está otorgado si bien por quien no tiene poder 
de  disposición  por  sí  mismo  del  bien,  al  corresponder  a  ambos  cónyuges  o  sus 
herederos. De seguir la tesis del recurrente se estaría permitiendo la utilización del 
medio  excepcional  del  expediente  para  la  reanudación  del  tracto  para  lograr  la 
inscripción de transmisiones dominicales por quien no tiene poder de disposición para 
ello o cuando no ha tenido lugar una transmisión válida del dominio y, como se ha 
señalado anteriormente, se debe evitar precisamente la utilización de este cauce para la 
vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  3  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.