BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92585
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12903 Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega 
la prórroga de una anotación preventiva de embargo en procedimiento de 
ejecución.
En el recurso interpuesto por don V. L. S., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de la mercantil «Casco Antiguo de Cartagena, S.A.», contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Cartagena número 3, doña María del 
Carmen García-Villalba Guillamón, por la que se deniega la prórroga de una anotación 
preventiva de embargo en procedimiento de ejecución.
Hechos
I
Mediante mandamiento, firmado electrónicamente el día 8 de marzo de 2021 por 
doña M. E. A. F, letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia  número  1  de  Cartagena,  en  el  procedimiento  de  medidas  cautelares 
número 516/2012, derivadas del procedimiento ordinario número 516/2012, se ordenaba 
la prórroga de la anotación preventiva de embargo practicada sobre determinadas fincas.
II
Presentado  dicho  mandamiento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Cartagena 
número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«María  del  Carmen  García-Villalba  Guillamón,  registradora  de  la  propiedad  de 
Cartagena n.º 3, de conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la ley Hipotecaria, 
notifico la siguiente calificación negativa acordada el día 16 de abril de 2021:
I.  Hechos:
1.º  El documento calificado es mandamiento firmado electrónicamente el día 8 de 
marzo de 2021 por la Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia  n.º  1  de  Cartagena,  medidas  cautelares  516/2012  0001,  derivado  de 
procedimiento ordinario 0000516/2012, presentado bajo el asiento 398 del diario 31.
2.º  En el mandamiento se ordena la prórroga de la anotación preventiva practicada 
sobre las fincas que indica.
3.º  Consultado el Registro, se observa que las anotaciones practicadas, que ya 
fueron objeto de prórroga, se encuentran caducadas.
II.  Fundamentos de Derecho:
1.º  No procede la prórroga ordenada en el mandamiento, al estar caducadas las  oe.
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indicado en el número 1.º de los Fundamentos de Derecho.
Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la última 
notificación.
Contra esta calificación negativa caben las siguientes actuaciones (…)
Cartagena, a dieciséis de abril de dos mil veintiuno. La registradora (firma ilegible) 
Fdo.: María del Carmen García-Villalba Guillamón.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don V. L. S., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de la mercantil «Casco Antiguo de Cartagena, S.A.», interpuso 
recurso el día 31 de mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a la paralización del 
plazo suspensión caducidad asientos registrales:
«Fundamentos de Derecho
I.  (…)
III.  Fondo del asunto. Paralización plazo suspensión caducidad asientos registrales.
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio 
de  2020,  por  la  que  responde  a  la  consulta  del  Colegio  de  Registradores  de  la 
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España sobre levantamiento de la 
suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales.
Hay  que  tener  en  cuenta  que  la  Disposición  adicional  cuarta  del  real  Decreto-
Ley 21/20, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación 
para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 (BOE 10 de junio 
de 2020), en relación a la caducidad de los asientos registrales suspendidos en virtud del 
Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, determina:
“Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de 
caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el trascurso del 
tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha.”
De esta misma forma, mediante la Disposición Adicional cuarta del citado Real 
Decreto-Ley, se levanta la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos 
registrales establecidos mediante el art. 42 del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de 
marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y 
social del Covid-19, permitiendo de este modo acompasar el levantamiento de los plazos 
de caducidad de los asientos registrales con el de los plazos administrativos y el de los 
plazos judiciales, cuya suspensión se ha levantado, respectivamente, el 1 y el 4 de junio, 
mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo.
Por su parte la Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de 
Seguridad Pública y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis 
sanitaria del Covid-19 (BOE 10 de junio de 2020) dispone en su apartado primero que:
“El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen 
quedado  suspendidos  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  42  del  real  Decreto 
ley  8/20220,  de  17  de  marzo,  es  decir,  asientos  de  presentación,  anotaciones 
preventivas, menciones, notas marginales y de cualquiera otros asientos registrales 
susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el 
levantamiento de la suspensión en este ámbito. El cómputo de los plazos se reanudará,  e
por tanto, al día siguiente de la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, en  bo
los términos establecidos por el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo,  903ww
o el Edlí ad ídae  dlae  elax perxepsrae dsae rdoegraocgióanc idóen  ldae al ratírctu. l4o2 4 h2a.” tenido lugar el día 10 de junio, en el
mismo día de la publicación de la Instrucción de 4 de junio de 2020.
La Dirección General ha acordado resolver la consulta por parte del Colegio de 
Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, sobre la 
forma de cómputo de los plazos de vigencia de los asientos, dados los días en que han 
estado interrumpidos en los siguientes términos:
Primero.  El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales ha 
estado suspendido desde el día 14 de marzo que entró en vigor el estado de alarma, 
hasta el 9 de junio, ambos inclusive, pues el levantamiento de la suspensión ha tenido 
lugar el día 10 de junio de 2020.
Segundo.  A partir del día 121 de junio de 2020, fecha de entrada en vigor del Real 
Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio, se procederá de la siguiente forma:
1.  Se reanudará el cómputo de los plazos de los asientos de presentación vigentes 
al inicio del estado de alarma, hasta el máximo de 60 días hábiles desde su vigencia 
conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria. A estos efectos el día 10 de junio de 2020 
se considerará como el primero del levantamiento de la suspensión
2.  Los asientos de presentación practicados durante el estado de alarma, inician el 
cómputo de su vigencia el día 10 de junio de 2020.
3.  El  plazo  de  vigencia  (ordinariamente  cuatro  años  desde  su  fecha  según  el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de 
fecha a fecha y habrá que sumar los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo 
de los plazos registrales.
Así  pues,  en  materia  de  anotaciones  preventivas  sujetas  al  plazo  ordinario  del 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el 
cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días 
naturales adicionales a la misma.
Este plazo en días naturales, como excepción al artículo 109 del Reglamente, se 
justifica en la propia singularidad de las circunstancias que han motivado el estado de 
alarma. Nótese, en cualquier caso, que la suma de 88 días naturales a la fecha en que, 
de no haber mediado la suspensión por el estado de alarma se hubiese producido la 
caducidad, arroja el mismo resultado que el que supondría reanudar el cómputo desde 
el 10 en junio de 2020 por el número de días que faltasen para su caducidad; es decir, se 
trata de una forma de computar más sencilla que simplifica el cálculo sin variar su 
resultado, cumpliendo así con lo previsto por la Disposición adicional cuarta del Real 
Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 11 de junio de 2021, confirmó la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656, 
659, 674, y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97, 
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017 
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del  s
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de  e.
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005,  w.
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre  903ww
yd e2 82 0d1e0 j,u 5n iod ey  d3i cdieem dbicriee mdber e2 0d1e1 ,2 01193 d, e3 1m daey oe nye 2ro0,  d1e0  jdueli ofe dbere 2ro0,1 32 ,y 3 1 2d ed ea bjurinl,i o1,5 7,  2d7e 
adgeo osctotu yb r1e8 y d 2e8 d idceie mnobvriee mdeb r2e0 d1e4 , 22081 d7e,  1e2n edreo  ednee 2ro0 1d5e,  3y0 9 d ed eju anbiori,l  1d9e  y2 2001 8d e(é jsutlaio ,e 2n   BOE-A-cable e
consulta  vinculante  formulada  por  el  Colegio  de  Registradores  de  la  Propiedad, 
Mercantiles  y  de  Bienes  Muebles  de  España)  y  22  de  noviembre  de  2019,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio 
de 2020 y 20 de abril de 2021.
1.  Expedido  el  día  8  de  marzo  de  2021  mandamiento  ordenando  prorrogar 
anotación preventiva de embargo sobre determinadas fincas dentro del procedimiento de 
ejecución fue denegado por la registradora al haber caducado la anotación preventiva 
del embargo. El recurrente entiende que procede la prórroga si se tiene en cuenta la 
prórroga de los plazos registrales por la epidemia Covid-19.
La anotación de embargo, que se practicó el día 30 de julio de 2012, fue prorrogada 
por cuatro años más el día 14 de abril de 2016, en virtud de mandamiento expedido el 
día 18 de febrero de 2016, en virtud de diligencia de ordenación de igual fecha 18 de 
febrero de 2016. No consta nota marginal de expedición de certificación de cargas. El 
mandamiento ordenando la prórroga de la anotación se presenta en el Registro el día 8 
de marzo de 2021.
2.  La  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  expuesta  en  numerosas 
Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular en la Resolución de 9 de abril 
de  2018  en  consulta  vinculante  sobre  la  materia  formulado  por  el  Colegio  de 
Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.
Doctrina que, como ahora veremos, debemos mantener acomodándola a la reciente 
Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal 
Supremo.
3.  La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el 
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea 
su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas 
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen 
una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de 
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, 
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad 
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con 
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el 
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran 
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel 
asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del  mandamiento  prevenido  en  el 
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el 
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, 
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: 
caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de 
los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento 
en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé́ 
la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, 
si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación  e.
conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado  w.b
de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 903ww
judicAiauln qnuoe i map lliac af epcrhóarr odgea  addejlu pdliacazoci ódne  evsigtuevniceisae  dvei glae naten oltaa caiónno tya cdióenb,e  lae srteasrsoelu cai ólna 
cfeitcahdao sd ee snu  plorse sepnretacceidóenn etens e lv Risetogsis. trEo nd en lian gPúrno piceadsaod, , speugeúdne nre scuolntata drsee l oslo sp reecfeepcttooss 
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino
desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley 
Hipotecaria).
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva.
Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la 
permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, en su disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de 
la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya solo de la anotación 
preventiva,  sino  también  de  su  prorroga,  quedando  derogado  el  artículo  199  del 
Reglamento Hipotecario.
Una vez reiterado el carácter temporal de la anotación preventiva, se planteó el 
problema de la cancelación de las anotaciones prorrogadas conforme a la legislación 
anterior.
La Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 dejó claro que, 
para  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas  antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la 
Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, de Enjuiciamiento Civil, no era necesario ordenar 
nuevas  prórrogas,  según  el  párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento 
Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad. Asumido este criterio, 
para este Centro Directivo y en atención al mismo principio de protección del tráfico 
inmobiliario, se hizo necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, 
tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las 
siempre previsibles dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, 
desde la Resolución de esta Dirección General de 29 de mayo de 1998, se adoptó el 
criterio de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, 
de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la 
resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga 
fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación.
Este  mismo  enfoque  es  el  que  se  ha  venido  reiterando  en  otras  muchas 
Resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002, 27 de 
febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de 
junio de 2005, 16, 17, 18, 21 y 23 de febrero, 4 de marzo, 5, 7, 17 y 18 de abril, 14 de 
junio, 20 de octubre y 5 de diciembre de 2006, 2 de febrero y 16 de octubre de 2007, 13 
de mayo y 19 de septiembre de 2008, 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio 
de 2012 y 4 de noviembre de 2014.
Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si 
esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas 
cuando  se  presenta  el  testimonio  del  auto  de  adjudicación  que  se  inscribe,  dicha 
anotación  ha  de  entenderse  vigente,  porque  las  referidas  anotaciones  prorrogadas 
conforme a la legislación anterior no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse 
de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la 
adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, 
debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva 
de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente. s
Por otra parte, y de acuerdo con el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria,  oe.
caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el  w.
artículo  77  de  la  Ley  Hipotecaria  al  señalar  que  «las  anotaciones  preventivas  se  903ww
Rexetginisgturaelnm epnoter , ccaandcueclaadcaió lna,  apnoorta ccióand,u cdiedbaed  acot uapro re l sreug isctornavdeorrs aió ne steons  eifnescctorisp ccioómn»o. 
asid jnuudniccaac isóen  hdueb ilear af inpcraac tcicoamdoo  clao ncsiteacduae nacnioat adceió nla,  eenje ccuucyioó nc,a csoom lao  isnes crhipac isóenñ adlea dloa   BOE-A-cable e
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando 
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de 
cancelación  registral.  Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la 
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  a  terceros  posteriores 
inscritos o anotados, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los 
asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae 
causa.
4.  También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en 
cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de 
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de 
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Pero  se  entendía  que,  a  pesar  de  sus  importantes  efectos,  destacados  por  el 
Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de 
publicidad del contenido del Registro que comprende los datos vigentes en cuanto a la 
titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los 
derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en 
especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se 
halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En  consecuencia,  se  consideraba  (sin  perjuicio  de  lo  que  se  dirá  en  el  último 
fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino 
consignar  registralmente  su  expedición,  suponen  en  ningún  caso  la  prórroga  de  la 
anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota 
marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto 
como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la 
cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal.
Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del 
resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el 
procedimiento de ejecución llegue a culminarse.
En este sentido, cabe señalar que la certificación registral hasta tiempos recientes ha 
sido estática, en el sentido de que informaba de la situación registral en un preciso 
momento  temporal,  lo  que  comportaba  que  el  procedimiento  transcurriera  ajeno  a 
posibles  asientos  practicados  con  posterioridad  a  la  fecha  de  la  expedición  de  la 
certificación,  que  pudieran  alterar  su  contenido  y  efectos  al  afectar  a  derechos 
comprendidos en la misma.
Estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 
de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista 
en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada 
por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, medidas que no hacen sino confirmar la posibilidad de que se 
presenten e inscriban otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a 
los efectos del citado artículo 667.
Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la 
expedición de la certificación de titularidad y cargas y su nota marginal, sin embargo, no  s
debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. oe.
Así, en el caso de existencia de cargas posteriores a la anotación preventiva para  w.
cuyo procedimiento se ha expedido la certificación, el desarrollo de los respectivos  903ww
perl oinceicdioim dieen ototrso qs,u ec olamso m soutciveadreo ne, ne ne le cl acsaos od dee u ont rhaisp oatneoctaa cpioonsetesr iporre cvueynati veajse,c ou ciniócnlu ssoe 
haa syua  vineizc ilaad eox cpoend icpioósnt edreio criedratidfi caa claio enxetse ndseió cna rdgea sla p raerfae rsiduas  arensoptaeccitóivno, sp pureodceend ipmroievnotcoasr.   BOE-A-cable e
En esta hipótesis, si una anotación preventiva anterior hubiese caducado, se considerará 
extinguida y, consecuentemente, no se incluirá al expedirse la certificación de dominio y 
cargas de la anotación o ejecución hipotecaria posterior. Este es el supuesto al que se 
refiere la Sentencia número 810/2005, de 4 de noviembre, de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo, que hace prevalecer el dominio adquirido por el adjudicatario en un 
procedimiento de ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que 
accede al Registro cuando dicha anotación  estaba aún vigente, sobre el de aquel 
adjudicatario de la misma finca en el procedimiento que había causado la anotación letra 
A que, sin embargo, inscribe su título cuando la referida anotación letra A ha caducado. 
En concreto señala esta Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede 
retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía 
causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al 
rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 
II RH), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la 
anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando 
la primera adjudicación se produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro».
Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva 
y cancelada la misma y su nota de expedición de la correspondiente certificación de 
dominio y cargas, se practique una nueva anotación de embargo. En este caso, el nuevo 
anotante ni siquiera habrá tenido ocasión de conocer la existencia de la anotación 
caducada y del procedimiento del que esta dimana, porque ni en la información registral 
obtenida  al  tiempo  del  despacho  del  mandamiento  judicial  que  la  motiva,  ni  en  la 
certificación registral de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de 
ejecución, se recogerá mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios 
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación 
anterior  caducada  por  el  hecho  de  que  en  su  momento  se  hubiera  expedido  la 
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e 
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de 
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota 
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe 
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien 
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a 
advertir  sobre  la  posibilidad  de  modificación  de  las  inscripciones  registrales  como 
consecuencia  del  proceso.  La  propia  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo,  en  su 
Sentencia número 1212/2006, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al 
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los 
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la 
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error 
o  por  caducidad  (como  es  el  caso),  desaparece  del  Registro  de  la  Propiedad  la 
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que 
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta 
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del 
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el 
bien  sujeto  a  embargo  anotado  preventivamente  fuera  objeto  de  nueva  ejecución 
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe  s
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la  oe.
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico  w.
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la  903ww
iamcpuodret aan ucinaa  dseu bqauset ala jsu dsiceinatle, necsi alos  csiee rteoje, cquutee ne l yo rddee nlaasm lieegníttoim juarsí deicxop eticetnaeti vparse vdiset aqsu ileans 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Singularmente del contenido de la propia certificación resultará la fecha en la que se 
extendió la anotación de la que trae causa, lo cual permitirá conocer si previsiblemente 
mantendrá su vigencia hasta la finalización del procedimiento, para en caso contrario 
solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable 
forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la 
propia  ley  ritual  ofrece  al  interesado  mecanismos  suficientes  para  preservar  sus 
derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida.
De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición 
dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad 
cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una 
declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria 
una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse 
expedido en su día, la certificación de dominio y cargas.
5.  Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 
y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de 
expedición  de  certificación  de  cargas  no  tenía  el  carácter  de  continuada  y  el 
procedimiento transcurría ajeno a la evolución registral, situación que no se producirá 
con la normativa actual, de forma que se proporcionará a los posibles licitadores una 
información puntual y completa sobre las condiciones de adquisición.
Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse 
dos ámbitos distintos: el procesal y el registral.
En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio 
de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente.
En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la 
certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir, 
admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la 
fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta 
y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del 
inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse 
que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, 
por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán 
dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos.
Continúa  la  Sentencia  señalando:  «En  definitiva,  la  aprobación  del  remate  y  la 
adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de 
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la 
ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado 
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la 
citada certificación de cargas y gravámenes».
En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto 
cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado 
estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el 
momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser 
cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad  s
para dicha ejecución»). oe.
En  cuanto  a  la  repercusión  de  las  afirmaciones  de  la  Sentencia  en  el  ámbito  w.
puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota  903ww
cmoanrdgiicniaoln adreatne rmeli nparno ceels om, opmeeron ton oe ns uqpuoen esne  efli jacnie rlraes  dteitul laRriedgaidsterso   yn i csairqguaiesr aq ulae 
ilnaa altneoratabciliiódna dp rdeev elan tisviatu eaxctióenn ddideal  rceosmtoo d ceo tnitsuelacruideandcieas d eenl  méli spmubol ipcraodcaesd inmi ilean ptoró.rroga de  BOE-A-cable e
Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de 
embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la 
seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática.
Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la 
misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas 
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe 
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el 
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido 
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni 
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del 
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento 
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada, 
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que 
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse 
que, tras la citada sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un 
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen 
de  la  anotación,  y  dar  a  dicha  nota  la  virtualidad  de  prorrogar  indefinidamente  la 
anotación a la que se refiere.
Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay 
apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de 
marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando 
afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos 
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años 
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además,  como  se  ha  destacado  anteriormente,  el  espíritu  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las 
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente 
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a 
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al 
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación 
de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno 
del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente dice: 
«Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de 
los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje  s
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los  oe.
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el  w.
tribunal». 903ww
impoEnne a qpulieca ecli órne gdiest rlaa dcoitra dreac dhoaccter inlaa ,i nlas cprripocteiócnc iódne ld me alonsd admerieecnhtoo sc adnec teitlualtaorreios  iqnusec,r itsoins 
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación 
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios 
previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica 
(artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en 
orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes 
tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a 
todos  los  interesados,  evitando  su  indefensión  (cfr.  artículos  24  de  la  Constitución 
Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, 
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de 
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la de 7 de julio de 2017, 
aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación 
del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya 
desde  su  Primera  Instancia  se  amplió  el  llamamiento  procesal  incluyendo  como 
demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la 
anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó 
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo 
con  motivo  del  recurso  contra  la  calificación.  No  obstante,  esta  circunstancia 
evidentemente no pudo ser tenida en cuenta por la registradora ni debe cuestionar la 
corrección de la calificación aun cuando como consecuencia de la ampliación de la 
demanda  a  los  acreedores  posteriores  deviniera  innecesario  el  inicio  de  un 
procedimiento donde estos pudieran tener intervención.
A este respecto cabe destacar que la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 
número 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el 
procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también 
señala que «la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento 
judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el 
pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la DGRN pueda 
censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la  realidad  se 
cumplieron tales requisitos».
De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de 
la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, 
y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  175.2.ª  del  Reglamento  Hipotecario),  las  cargas  inscritas  o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento de ejecución del que  deriva el  mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad.
Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en 
el  procedimiento  de  ejecución  para  acudir  a  un  proceso  judicial  en  el  que  pueda 
discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la 
anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas. s
6.  Sin embargo, la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno  oe.
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva  w.
en  esta  materia,  modificando  en  parte  el  criterio  de  las  anteriores  sentencias,  y  903ww
recoTgaiemnbdiéon a rag udmichean tdoos cdtrein eas tjau rDisiprerucdceiónnc iGale dneebrael  eanco amraosd adres ela  asheogruar ildaa ddo juctrríidniaca d.e este
Centro Directivo.
Dice esta Sentencia lo siguiente:
«(…)  2.  La  vigencia  temporal  de  la  anotación  preventiva  viene  regulada  en  la 
actualidad en el art. 86 LH, con la redacción introducida por la disposición final 9.2 de la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que es la siguiente: “Las anotaciones 
preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la 
anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No 
obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las 
decretaron,  podrán  prorrogarse  por  un  plazo  de  cuatro  años  más,  siempre  que  el 
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. 
La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma 
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”. 
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia 
del dueño del inmueble o derecho real afectado”.
De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a 
los cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación 
sea prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la 
anotación puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial 
prórroga.
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, 
solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación 
preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la 
vigencia de la anotación preventiva y su oponibilidad frente a derechos inscritos o 
anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo. Sobre todo, cuando el 
plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera 
emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción 
registral  del  decreto  de  adjudicación  con  el  que  concluye  la  ejecución  del  bien 
embargado.
3.  Precedentes judiciales. Sobre esta cuestión contamos con un precedente de esta 
sala, la sentencia 427/2017, de 7 de julio, que invoca la doctrina contenida en las 
sentencias  anteriores  282/2007,  de  12  de  marzo,  y  88/2015,  de  23  de  febrero,  y 
reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la 
Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la 
situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble 
de  que  se  trate,  de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  –como  puede  ser  la 
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica 
dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente:
Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble 
sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos:
a)  Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el 
que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la 
subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo);
b)  Proporcionar  a  los  posibles  licitadores  una  información  completa  sobre  las 
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que 
no desaparecerán con la adquisición;
y c)  Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o 
anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos  s
por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de  oe.
ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. 903www.
marLgain aelx peend liac ióhno jad er edgicishtara cl ear teifficeacctoiósn d, es inp udbulidcaid, ahda;  yd aldao e lxuisgtaern ac iala  deex tlean esjieócnu dceió nn oetas 
comunicada  a  los  titulares  de  derechos  que  figuren  en  asientos  posteriores  al  del
derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las 
partes.
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor 
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que 
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación.
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio 
la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores,  que  carecen  de 
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo 
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha 
ejecución  desde  la  fecha  de  la  emisión  de  la  citada  certificación  de  cargas  y 
gravámenes”.
4.  Después de esta sentencia, la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, 
en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en 
materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible 
cancelación de cargas posteriores.
La resolución analiza la cuestión a la vista de lo resuelto por la sentencia 427/2017, 
de 7 de julio. Además de advertir que en aquel caso la sentencia dictada en primera 
instancia era anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre, que introduce la certificación continuada, la DGRN analiza 
los pronunciamientos de la reseñada sentencia.
Distingue entre el ámbito procesal y el registral, y entiende que los pronunciamientos 
de esa sentencia del Tribunal Supremo se ciñen al ámbito procesal. En el ámbito 
procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble conforme a la 
resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos efectos de la 
adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto, permanece inamovible 
únicamente dentro del proceso, dónde además podrán dirimirse las controversias sobre 
la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto cancelatorio” de la 
anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado estado, “lo es a los 
efectos del proceso”. Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la 
expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del 
Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él 
publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del 
mismo procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones 
sobre  preferencia  civil  de  embargos,  que  queda  reservadas  a  los  procedimientos 
judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad 
opera de forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma 
legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por  otra  parte,  niega  que  el  pretendido  “efecto  ”cancelatorio  de  la  anotación 
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento 
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la 
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de 
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere. La resolución concluye 
que  “la  protección  de  los  derechos  de  titulares  inscritos  impone  que  el  registrador 
rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el 
ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejore su 
rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la  s
anotación ahora inexistente». Y remite para resolver la cuestión de fondo sobre las  oe.
preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o dominio, o las reclamaciones  w.
apoyadas en la ausencia de buena fe”. 903ww
regis5t.r alC doen coutorrreg aer nu neas tase gcuureidstaiódn j uuríndaic ac opnrterovevenrtisviaa  peonrt rela  lian foarsmpaircaicóinó nq udee lo tsoisrgteam eal 
rreeggiissttrraol,  ddee  caacrugearsd oh ac odne  lootso ragsaier nat oqsu iveingeesn tceosn, cyu lrare sne ag ulari deajedc juucriíódnic aju dqiuceia ll.a certificación  BOE-A-cable e
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de 
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por 
otros  cuatros  años  y  de  sucesivas  prórrogas,  la  falta  de  prórroga  de  la  anotación 
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a 
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel 
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y 
derechos  anteriores  al  embargo  por  el  que  se  sigue  la  ejecución,  así  como  las 
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán 
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este 
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se 
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a 
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad, 
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones 
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los 
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de 
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del 
portal de subastas “hasta el término de la subasta”. Así, por una parte, el art. 656.2 LEC 
regula la comunicación que el registrador debe hacer al letrado de la Administración de 
Justicia y al portal de subastas, de la presentación de otros títulos que afecten o 
modifiquen la información inicial contenida en la certificación de cargas: “El registrador 
notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la Administración de 
Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que 
afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.” El Portal de 
Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para 
su  traslado  a  los  que  consulten  su  contenido».  Y  el  art.  667  LEC,  que  regula  la 
convocatoria de la subasta, en su apartado 2, prevé el sistema actualización permanente 
de la información registral de la finca hasta el término de la subasta: “El Portal de 
Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el 
Registro  correspondiente  a  fin  de  que  este  confeccione  y  expida  una  información 
registral  electrónica  referida  a  la  finca  o  fincas  subastadas  que  se  mantendrá 
permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del 
Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases 
gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información 
no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la 
publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su 
posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta”.
6.  La clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la 
consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad 
para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y 
gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización 
permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una 
repercusión  en  la  información  registral,  en  cuanto  que  impida  la  caducidad  de  la 
anotación  preventiva  y  la  cancelación  del  asiento,  aunque  sea  durante  el  tiempo 
razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de 
cargas en aquella ejecución judicial. Sólo así se evita la falta de seguridad jurídica 
preventiva advertida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la  s
medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva  oe.
de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas. w.
Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto  903ww
jluergisapl ruqdueen cloia l eaxpl lirceitsep eacstoí,  seel ríTar iblau ncaul lmSiunparceiómno  daed vuineart ei n«teqrupere tuanc iópnr osniustnecmiaámtiicean toy 
tseelegoulróidgaicda j udreídl iocrad.e Cnaumaniednot ola j udriícdciicóon,  elitne rcaol ndcer elotos  epl rreecgeipsttroasl  yle geal plerso cveigseanl,t eesn  daara lsu gdaer  laa   BOE-A-cable e
una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o 
vías  de  apremio,  con  remedios  desproporcionadamente  onerosos  y  en  muchas 
ocasiones insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como 
es  la  tercería  de  mejor  derecho  o  de  dominio,  los  tribunales  deben  realizar  una 
interpretación  integradora  de  las  normas  del  ordenamiento  jurídico.  Si  la  seguridad 
jurídica preventiva pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información 
que  en  un  momento  determinado  suministran,  y  en  este  caso  la  quiebra  de  esta 
seguridad provendría de dar eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) 
que se había cancelado, frente a los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados 
con posterioridad, ese riesgo de inseguridad se salvaría si no llegara a cancelarse aquel 
asiento.
Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota 
marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal 
introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, fue evitar 
que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. 
De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una 
petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión 
de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. Con ello se respeta la 
finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las 
anotaciones preventivas y se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de 
ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien y 
que  el  decreto  de  adjudicación  pueda  inscribirse  en  el  registro  con  el  efecto  de 
cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo.
Lo anterior supone una matización de la doctrina contenida en la 427/2017, de 7 de 
julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota 
marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de 
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo 
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto 
de adjudicación dictado en esa ejecución.
7.  Bajo la doctrina que acabamos de exponer –sigue diciendo el Tribunal Supremo– 
«no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de 
embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas 
mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, para cuando se presentó al registro el testimonio del decreto de adjudicación y el 
mandamiento de cancelación de cargas, la anotación preventiva debiera haber estado 
vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de 
cargas solicitada. En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación 
de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de 
derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de 
embargo por haberse cancelado el asiento.»
7.  En conclusión, el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones 
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida 
en  la  Sentencia  número  427/2017,  de  7  de  julio,  en  cuanto  que  la  emisión  de  la 
certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» 
definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva 
de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de 
cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa 
ejecución. Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la  e.
doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de  w.b
la Sala de lo Civil) antes citada. 903ww
fundPaomr elon tqous ed dee bDeemreocsh mo,a nsit ebnieern  lae ndtoecntrdiniean dtroa dqicuioen laal  ae mquiseió sne  dreef ielare nce lrotsif icaancteiórnio rdees 
pcarórgrraosg ay  tleam epxoteranls, iódne  dcuea ltar on aoñtao sm, adreg ilnaa al ndoet aecxipóend picreióvne ndteiv ace dretif iecmacbióanrg oco, ndset iftourymena  quunea 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que resultará 
procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando 
haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, 
mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la 
propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de 
cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando 
únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que 
en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
8.  Aplicando  esta  doctrina  al  supuesto  de  hecho  de  este  expediente,  procede 
desestimar  el  recurso  y  confirmar  la  nota  de  calificación,  ya  que  al  tiempo  de  la 
presentación del mandamiento de prórroga en el Registro, que es la fecha que ha de 
tenerse en cuenta de acuerdo con los principios básicos del procedimiento registral (y no 
la fecha de solicitud de la prórroga en el juzgado) las anotaciones preventivas –respecto 
de las cuales no se habían expedido certificación de cargas– ya estaban caducadas, por 
lo que no concurría el presupuesto necesario para la prórroga que es la de su vigencia.
Respecto del cómputo del plazo de vigencia de las anotaciones según la Resolución 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 11 de junio de 2020 –de 
consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles 
de España sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los 
asientos registrales– el plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha, 
según  el  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria)  de  las  anotaciones  preventivas,  se 
computarán de fecha a fecha, plazo al que habrá que sumar además los 88 días 
naturales en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales debido al 
estado de alarma.
Si se tiene en cuenta la fecha de 14 de abril de 2020 (vencimiento de la prórroga de 
la anotación) y que hay que adicionar 88 días naturales como consecuencia de la 
suspensión operada por el estado de alarma –tal como bien señala el recurrente–, las 
anotaciones  tuvieron  vigencia  hasta  el  día  11  de  julio  de  2020,  siendo  así  que  la 
presentación en el Registro del mandamiento de prórroga no tuvo lugar sino hasta el 8 
de marzo de 2021. En consecuencia, estaban ya caducadas al tiempo de practicarse el 
asiento de presentación del mandamiento.
9.  El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, 
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación 
misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo 
prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la 
prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.
Este Centro Directivo, en Resolución de 9 de enero de 2014, reiterada por otras 
como la de 31 de marzo de 2014 y 20 de abril de 2021, ha recogido la reiterada doctrina 
del mismo (vid. «Vistos») en virtud de la cual, transcurridos los cuatro años de vigencia 
de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta.
Tras la Sentencia del Tribunal Supremo número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno 
de la Sala de lo Civil, habrá que tomar en consideración en su caso la fecha de la nota 
marginal de expedición de certificación de cargas, puesto que desde esta fecha habrá 
que computarse la caducidad, salvo que exista una anotación de prórroga de fecha 
posterior.
Esta caducidad opera de forma automática, ipso iure, sin que a partir de entonces 
pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna,  s
cualquiera  que  sea  la  causa  que  haya  originado  el  retraso  en  la  expedición  del  oe.
mandamiento ordenando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas  w.
tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. 903ww
fechLaa;  oa neont ascui ócna scoa dduecsaddea l ap oferc thraa ndsec ulars aon doetal cpiólanz od ed per óvrirgoegnac ioa  d(ceo lma pnuottaad mo adregsindael  dsue 
eqxupee sdeic ipórno dduec cee lrati fcicaadcuiócnid adde,  cianrdgeapse) nddeiejan tdeem seunrtteir  edfee cqtuoes  dsee shdaey eal  pmroiscmeod idmoo mo ennot oa  elan   BOE-A-cable e
cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso la 
cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el 
momento  en  que  se  produjo  la  caducidad  expresada.  Caducada  la  anotación, 
corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la 
solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará, 
como todos los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales.
El carácter radical y automático de la caducidad como modo de extinción de los 
asientos que nacen con vida limitada, la trascendencia erga omnes de la institución 
registral y la naturaleza misma de la prórroga, solo predicable de los asientos en vigor, 
determinan la imposibilidad de prorrogar una anotación de embargo caducada.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.