BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64073
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9207 Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 20 a inscribir una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid número 20, doña María 
Luisa  Moreno  Torres  Camy,  a  inscribir  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 17 de febrero de 2020 ante el notario de Madrid don 
Norberto González Sobrino, con número 254 de protocolo, se formalizó un préstamo con 
garantía hipotecaria sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario.
Entre otros pactos, se fija un interés anual del 2,60 por ciento sobre el capital que se 
adeude, inalterable hasta el día diez de marzo del dos mil veintiuno, y se revisará cada 
doce meses; el tipo de demora es «el tipo de interés pactado más un diferencial por 
retraso de 3 puntos (de conformidad con el artículo 25 de la LCCI y el artículo 114 de la 
Ley hipotecaria)». Asimismo, se añade lo siguiente:
«1.2  Responsabilidad hipotecaria: Las fincas descritas sobre las que se constituye 
la  presente  hipoteca  responderán,  frente  a  un  posible  incumplimiento  de  la  parte 
deudora, de las siguientes cantidades y conceptos:
a)  Del capital prestado, esto es, ciento dieciocho mil novecientos euros (118.900).
b)  Del pago de los intereses ordinarios por plazo de un año, a razón del tipo 
inicialmente pactado, y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 3,50% anual.
c)  Del pago de los intereses de demora por plazo de un año, al tipo de interés 
ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula 
de Intereses de Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00 % anual.»
II
Presentada  copia  autorizada  de  la  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
número 20 de Madrid, fue objeto de calificación negativa por la registradora, doña María 
Luisa Moreno Torres Camy, el 29 de abril de 2020, con los fundamentos jurídicos que se 
transcriben únicamente en lo relativo al defecto objeto de impugnación:
«(…) La documentación aportada adolece del siguiente defecto: El interés moratorio 
es abusivo dada la aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo. e.
En la escritura que nos ocupa se pacta: w.b
oinridciinabaa))lm  rieoeen llp  teapp caaptggaaoocd t oadd demeo  á lyolso s hsu a nisni nttdaetei rfureeensrse emensscá  idxaoielm r ddodein e aatm rreeioofsers acp  tuoppnsoo trrho  isppp,lo laastzzeeoocg  aúddrnieeo  s seu ud nnee  lsa a3tñañ,o5bo 0l ea%acl e t rieapnzoó  lnda e cd lieánlut estruipélaos    OE-A-2020-92able en https://
de intereses de demora y hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9,00%, por lo que 
sobrepasaría el límite del 6,50% resultante.
Fundamento de Derecho.
Artículo 25.  Intereses de demora. LCI.
"1.  En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés 
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del 
período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse 
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún 
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil.
2.  Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán 
pacto en contrario."
Artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
"Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue 
interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de 
los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior 
a cinco años.
En  el  caso  de  préstamo  o  crédito  concluido  por  una  persona  lisies  que  esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés 
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del 
periodo en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse 
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún 
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán 
pacto en contrario."
Las normas sobre fijación del tipo interés moratorio recogidas en los artículos 25 de 
la Ley de Crédito Inmobiliario y 114.3 Ley Hipotecaria, no admiten pacto en contrario 
según establecen expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del 
prestatario consumidor pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad 
de la Ley de Crédito Inmobiliario, en este ámbito, ha sido sustituir el régimen vigente, en 
el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de 
carácter estrictamente imperativo.
En este sentido la Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado:
"Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de 
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora 
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un 
tipo inferior –o incluso de no pactarse upo de interés de demora alguno– en beneficio del 
prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, 
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para  s
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no  oe.
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto  w.
en  cuanto  excluye  inequívocamente  el  control  ele  abusividad  de  la  cláusula  –cfr.,  07ww
calrátiucsuulola s1 .2a bdues ivlaa sD eirne cltoivsa c 9o3n/t1ra3t/oCsE cEe ldeeblr aCdoonss ceojon,  cdoen s5u mdeid aobrerisl , dsee g1ú9n9 3e,l  scoubarle « llaass 
cimlápuesrualtaivsa s,c .o..n, trnaoc tueastleasrá n qsuoem etriedfolesj ean  lasd idsipsopsoisciicoinoense s dleeg alale sp resoe ntere gDlairmecetinvtaa”r;i ays,   BOE-A-cable e
entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de 
septiembre de 2019–).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta “aborda la nueva regulación 
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, 
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la 
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así mediante el 
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar 
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al 
préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad Jurídica a la 
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que 
únicamente se establece un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo 
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato 
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio 
económico y financiero entre las partes”.
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que; 
“Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la 
norma expresamente establezca lo contrario”. Y el apartado 2 del artículo 25 de la 
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un 
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas 
relativas al interés de demora contenidas en el apartado 1 del mismo artículo “no 
admitirán pacto en contrario». De este modo, frente al régimen general de autonomía de 
la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha 
optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con 
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula 
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que 
excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora 
inferior al legal".
(…)
A la vista de lo expuesto he resuelto suspender la inscripción solicitada
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por 
no haberse solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días 
contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación, los interesados podrán: (…).»
III
El  notario  autorizante  de  la  escritura,  don  Norberto  González  Sobrino,  solicitó 
calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole a la registradora de 
la propiedad de Alcalá de Henares número 4, don María Nardiz Prado, quien el 4 de 
junio de 2020 emitió calificación confirmando la calificación de la registradora sustituida, 
con base en los siguientes fundamentos de derecho:
«1.  En cuanto al tiempo y la forma de la calificación sustitutoria.
1.1  En cuanto al tiempo se haya presentada en el plazo de quince días que señala 
el artículo 19 bis, regla primera, de la Ley Hipotecaria y el artículo 6 del R.D. 1039/2003, 
de 1 de agosto.
1.2  En cuanto a la forma, es decir la legitimación, se ha interpuesto por el Notario  es
autorizante  del  documento,  por  lo  que,  sin  entrar  en  otras  consideraciones,  debe  bo
entenderse legitimada dicha persona en base al artículo 6.d de la Ley Hipotecaria en  07ww
lrpaeúslab clriceióasn,o  elaunlc tairoretn íoceutsrl aods 3 el9a   ladd eeDl  1R.3G. Hd.Re. . yNd ai.c,l i e1hm9o ybb riesD  ddireee  cl2ac0i óL0ne6 y.G Heipnoetreacl adriea  yS e6g duerild Ra.dD .J 1u0rí3d9ic/2a0 y0 3F, ey   OE-A-2020-92able en https://
2.  La calificación negativa se refiere a los intereses de demora fijados en la cláusula 
de constitución de hipoteca hasta un máximo del 9 por ciento anual, excediendo en más 
de tres puntos del tipo de interés ordinario que se fija en un máximo del 3,50 por ciento 
anual. Y dicha calificación debe ser confirmada tras la entrada en vigor de la Ley de 
crédito inmobiliario, LCCI, ley 5/2019 de 15 de marzo.
Con anterioridad a la LCCI, se admitía cierta autonomía de la voluntad de las partes 
en cuanto al tipo de interés de demora en los préstamos hipotecarios con consumidor, 
criterio que recogió la Dirección General de Registros y del Notariado, hoy Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones de 25 de enero de 2017 
y 21 de marzo de 2017, admitiendo que el tipo máximo de los intereses moratorios, a 
efectos hipotecarios, podría ser inferior, igual o superior al tipo máximo de los intereses 
remuneratorios garantizados con hipoteca.
Pero este criterio, a juicio de la Registradora que suscribe, se modifica tras las 
Directivas europeas. La Directiva 2014/17/UE en su artículo 28 establece que "Los 
Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al 
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad 
determinarán el valor máximo de tales recargos". Y en el desarrollo de esta Directiva se 
pudo haber optado por transponer un tipo máximo para la entidad prestamista con 
carácter imperativo, pero que no impidiera pactar un tipo diferente, superior o inferior en 
beneficio del prestatario, fiador o garante que tengan la condición de consumidor. Sin 
embargo, el legislador español opta por excluir la autonomía de la voluntad para evitar 
cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de los 
intereses de demora.
No se admite negociación alguna; así lo expresa el Preámbulo de la ley CCI 5/2019, 
su desarrollo en el artículo 25 y el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, modificado por la 
disposición final 1.2 de dicha ley, "...Las reglas relativas al interés de demora contenidas 
en este párrafo, no admitirán pacto en contrario".
Y asimismo es el criterio seguido por la hoy Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe pública en resoluciones de 5 de diciembre de 2019 y 19 de diciembre de 2019, al 
considerar que se trata de una decisión de política legislativa.
Por  todo  ello,  la  registradora  sustituta  que  suscribe  ha  acordado  mantener  la 
calificación negativa.»
IV
Mediante escrito que causó entrada en el citado Registro de la Propiedad el día 4 de 
junio  de  2020,  el  notario  autorizante  de  la  escritura  interpuso  recurso  contra  la 
calificación de la registradora sustituida con los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  En la calificación se expresa que la escritura es defectuosa porque "el 
interés moratorio es abusivo dada la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo".
La calificación, tal como ha sido formulada por la Registradora de la Propiedad, debe 
ser revocada, ya que en la calificación recaída se da a entender que "se pacta" un 
interés de demora abusivo y, sin embargo, los intereses moratorios están regulados en la 
cláusula financiera 6 de la escritura calificada, cuyo contenido se ajusta exactamente a lo 
dispuesto en la ley.
El artículo 25 de la Ley 5/2019 y el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que se alegan 
en la calificación negativa recaída no pueden constituir el fundamento de derecho de esa 
calificación registral, ya que en la escritura calificada se da estricto cumplimiento a lo  e.e
dispuesto en esos preceptos legales. b
Segundo.  En la escritura calificada se formaliza un préstamo con un tipo de interés  07ww
"avdaermiaábsle, " dy,e le nc agpairtaanl típar edseta ddioc,h od eptreérsmtainmaod,a sse  ccaonntsidtiatudyees  udnea  hiniptoetreecsae sq uoer dginaararinotsiz ay, 
deteArml tirnaatadrasse  cdaen tuidna dperéss dtaem inot eerne seel sq duee  dseem poarcat ad eu nd ictihpoo  pdreé sintatemréos. ordinario "variable"
(con sucesivas revisiones anuales), se acuerda por las partes contratantes que los
intereses ordinarios que se garantizan con la hipoteca sean –únicamente a efectos 
hipotecarios– los intereses ordinarios de un año hasta un tipo máximo del 3,50% anual.
Como el tipo de interés ordinario del préstamo es variable, el interés de demora de 
dicho préstamo también será un tipo "variable", de tal modo que la garantía hipotecaria 
de los intereses de demora (sujetos a variabilidad o fluctuación) sólo será posible a 
través de una hipoteca de máximo o de seguridad, por lo que, por exigencias del 
principio de determinación registral, se requiere señalar el tope máximo de tipo de interés 
de demora que quedará cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye. Todo ello 
se  cumple  perfectamente  en  la  escritura  calificada  al  acordarse  que  la  hipoteca 
garantizará –únicamente a efectos hipotecarios– intereses de demora por plazo de un 
año al tipo pactado (tipo de interés ordinario más tres puntos), hasta un máximo –a 
efectos hipotecarios– del nueve por ciento (9%) anual.
Tercero.  El  hecho  de  que  en  el  ámbito  obligacional  los  intereses  de  demora 
pactados no puedan ser superiores a los establecidos en el artículo 25 de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, es decir, no pueden ser superiores al tipo de los intereses ordinarios 
más tres puntos porcentuales, no impide que –únicamente a efectos hipotecarios– es 
decir, en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los 
intereses del préstamo, opere el principio de libertad de pacto, de tal modo que podrá 
constituirse una hipoteca que no garantice ninguna cantidad en concepto de intereses 
moratorios y también podrá constituirse una hipoteca que garantice intereses moratorios 
por un plazo que no exceda de cinco años a un tipo máximo que podrá ser inferior, igual 
o superior en más de tres puntos al tipo máximo del 3,50% anual que –únicamente a 
efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios, ya que los contratantes 
tienen libertad para determinar el tipo máximo de intereses ordinarios y/o moratorios que 
se  garantizan  con  la  hipoteca,  sin  que  el  tipo  máximo  de  intereses  ordinarios 
garantizados con la hipoteca condicione o limite el tipo máximo de los intereses de 
demora que se pueden garantizar con esa misma hipoteca.
Cuarto.  La calificación registral recaída confunde el plano obligacional, en el que 
opera lo previsto en la cláusula financiera 6 de la escritura, en la que se cumple 
estrictamente el artículo 25 de la Ley 5/2019, con el plano real o de la cobertura 
hipotecaria, en el que hay libertad de pacto de las partes contratantes para determinar –
únicamente a efectos hipotecarios– el tipo máximo de los intereses de demora que 
garantiza la hipoteca.
Quinto.  De acuerdo con las resoluciones de la Dirección General de Registros y del 
Notariado de 25 de enero de 2017 y de 21 de marzo de 2017 (publicadas en el “Boletín 
Oficial del Estado” de 14 de febrero y de 6 de abril de 2017, respectivamente), en sede 
de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios garantizados con la 
hipoteca podrá ser inferior, igual o superior (en más de tres puntos) al tipo máximo de los 
intereses  remuneratorios  garantizados,  por  lo  que  es  perfectamente  inscribible  una 
hipoteca que garantice intereses de demora de un año a un tipo máximo del 9% anual, 
aunque esa misma hipoteca garantice –únicamente a efectos hipotecarios– intereses 
ordinarios de un año a un tipo máximo de solo un 3,50% anual.
Sexto.  Debe tenerse en cuenta que, como decía la resolución de 25 de enero 
de 2017, "en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice 
los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites 
legales imperativos (artículos 114.2.° y.3.° de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento 
Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando 
los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número  s
de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura  oe.
superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción...” w.
De acuerdo con la doctrina que resulta de la resolución de ese centro directivo de 21  07ww
ddeel  mparerzsou pduee 2st0o1 7e,r rlóan ceaoli fdicea cqiuóen,  naeugna tsiviean rdeoc aloídsa  inntoe rpeuseedse  vmaraianbtelense,r seel  teipno c umaánxtoim poa rdtee 
los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el
importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo del 3,50% que –
únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
Conforme a esa resolución citada, “los intereses ordinarios y moratorios pactados 
sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la 
accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrá garantizar intereses que no se 
puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres 
de  garantizar  los  intereses  de  manera  plena  o  parcial  o  no  garantizarlos  y  ello, 
independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La naturaleza indemnizatoria 
de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, 
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la 
cuantía de la respectiva garantía...”.
El hecho de que se haya previsto –en el plano obligacional– el margen de tres puntos 
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el 
importe de los intereses de demora devengados, no implica que ese mismo margen 
deba emplearse cuando de los tipos máximos –a efectos meramente hipotecarios– se 
trata. El tipo máximo de los intereses moratorios garantizados con la hipoteca puede ser 
el 9% anual, aunque el tipo máximo de intereses ordinarios que garantiza la hipoteca sea 
solo el 3,50% anual.
No hay ningún obstáculo en que la hipoteca que se constituye en garantía de un 
préstamo con interés variable garantice –únicamente a efectos hipotecarios– un tipo 
máximo de intereses moratorios que sea superior en más de tres puntos al tipo máximo 
de los intereses ordinarios que se garantizan –únicamente a efectos hipotecarios– con la 
misma hipoteca.
Séptimo. La Registradora de la Propiedad hace una improcedente referencia en su 
calificación a la resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 de 
diciembre de 2019, en la que se debatía si era posible pactar, en el ámbito obligacional, 
un tipo de interés moratorio superior solo en dos puntos porcentuales al tipo de los 
intereses ordinarios.
Es evidente que esa no es la cuestión que debe decidirse en el presente recurso, ya 
que en la escritura calificada se pacta (cláusula financiera 6.ª) que el tipo de interés 
moratorio será el resultado de adicionar tres puntos porcentuales al tipo de los intereses 
ordinarios, es decir, lo pactado en la escritura se ajusta exactamente a lo dispuesto de 
modo imperativo en el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La alegación que hace la Registradora de la Propiedad a esa resolución como 
fundamento de derecho para suspender la inscripción del título pone de manifiesto la 
confusión en que se incurre en la calificación recurrida entre el ámbito obligacional, en el 
que rige el límite de que los intereses moratorios no pueden superar en más de tres 
puntos porcentuales al tipo de los intereses ordinarios, y el ámbito real o de la cobertura 
hipotecaria de los intereses, materia en la que rige un principio de libertad de pacto que 
permite a los contratantes, tratándose de un préstamo con interés variable, bien no 
garantizar con la hipoteca ninguna cantidad en concepto de intereses de demora o bien 
garantizar los intereses de demora a un tipo máximo que podrá ser inferior, igual o 
superior en más de tres puntos al tipo máximo que se haya fijado –únicamente a efectos 
hipotecarios– para los intereses ordinarios. Si se distinguen adecuadamente esos dos 
ámbitos, se llegará a la conclusión de que el tipo máximo de los intereses de demora que 
garantiza la hipoteca no tiene que coincidir necesariamente con el importe resultante de 
sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo del 3,50% anual que –únicamente a 
efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios. s
En su virtud, se solicita que se admita el presente escrito, teniendo por interpuesto  oe.
recurso frente a la calificación recaída, procediendo, previos los trámites oportunos, a  w.
dictar resolución por la que se revoque la nota de calificación recurrida y se ordene la  07ww
inscripción de la escritura calificada.»
IV
La registradora de la propiedad, doña María-Luisa Moreno Torres Camy, informó y 
elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 10 de junio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de  crédito  inmobiliario;  1255  y  1826  del  Código  Civil;  9,  12,  18  y  114  de  la  Ley 
Hipotecaria; 51 y 220 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de 
marzo de 2017 y 5 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección General 
de Seguridad Jurídica Preventiva y Fe Pública de 5 de marzo y 11 de junio de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, en la que se pacta un interés anual del 2,60 por ciento sobre el capital que 
se adeude, que será inalterable hasta el día diez de marzo del dos mil veintiuno y 
posteriormente se revisará cada doce meses; el tipo de demora es «el tipo de interés 
pactado más un diferencial por retraso de 3 puntos (de conformidad con el artículo 25 de 
la LCCI y el artículo 114 de la Ley hipotecaria)». Se añade que «Las fincas descritas 
sobre las que se constituye  la  presente hipoteca  responderán, frente a un posible 
incumplimiento de la parte deudora, de las siguientes cantidades y conceptos: (…) b) Del 
pago de los intereses ordinarios por plazo de un año, a razón del tipo inicialmente 
pactado, y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 3,50% anual.
c)  Del pago de los intereses de demora por plazo de un año, al tipo de interés 
ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula 
de Intereses de Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00% anual».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el interés 
moratorio es abusivo, dada la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, pues en la 
escritura se pacta el pago de los intereses de demora por plazo de un año al tipo de 
interés ordinario inicialmente pactado (hasta un máximo a efectos hipotecarios del 3,50 
por ciento) más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de 
intereses de demora y hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9,00 por ciento, por lo 
que sobrepasaría el límite del 6,50 por ciento resultante.
El recurrente alega: que en la escritura calificada se da estricto cumplimiento a lo 
dispuesto en los artículos 25 de la Ley 5/2019 y 114 de la Ley Hipotecaria; que la 
calificación registral impugnada confunde el plano obligacional, en el que se cumple el 
artículo 25 de la Ley 5/2019, con el plano real o de la cobertura hipotecaria, en el que 
hay libertad de pacto de las partes contratantes para determinar –únicamente a efectos 
hipotecarios– el tipo máximo de los intereses de demora que garantiza la hipoteca, el 
cual  no  debe  necesariamente  coincidir  con  el  tipo  máximo  de  los  intereses 
remuneratorios garantizados, conforme a las Resoluciones de esta Dirección General 
de 25 de enero y de 21 de marzo de 2017; mientras que es improcedente la referencia a 
la Resolución de 5 de diciembre de 2019 porque en ella se debatía si era posible pactar, 
en el ámbito obligacional, un tipo de interés moratorio superior solo en dos puntos 
porcentuales al tipo de los intereses ordinarios.
2.  El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid.  s
las Resoluciones 28 de mayo de 2014, 25 de enero y 21 de marzo de 2017 y 20 de  oe.
marzo y 11 de junio de 2020) en lo tocante a la configuración de la responsabilidad  w.
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la  libertad  de  pacto,  la  cual  puede  ejercitarse,  bien  no  garantizando  los  intereses
devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años  Bc
distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a 
uno  respecto  del  otro,  sin  que  tengan  que  guardar  ninguna  proporción  ya  que 
estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a 
los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación 
principal.
En este sentido, puede pactarse que la garantía hipotecaria cubra únicamente parte 
de la obligación, principal o de intereses (artículos 1255 y 1826 del Código Civil). Por 
ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de 
que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir 
necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo 
máximo  que  –únicamente  a  efectos  hipotecarios–  se  ha  fijado  para  los  intereses 
ordinarios.
En realidad, lo que se haya pactado respecto de los intereses ordinarios y moratorios 
sólo vincula a la hora de la determinación de la responsabilidad asegurada a efectos 
hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en 
ningún  caso  podrá  garantizar  intereses  que  no  se  puedan  devengar  en  el  plano 
obligacional. En este sentido la prescripción legal respecto de la determinación de los 
intereses de demora se cumple al fijar que será el resultado de sumar tres puntos al 
interés ordinario vigente en cada momento, conforme al artículo 25 de la Ley reguladora 
de los contratos de crédito inmobiliario. Pero, por lo demás, los contratantes son libres de 
garantizar  los  intereses  de  manera  plena  o  parcial  o  no  garantizarlos  y  ello 
independientemente en cuanto a ambos conceptos.
El artículo 25 de la Ley 5/2019 establece que el interés de demora será el interés 
remuneratorio  más  tres  puntos  porcentuales  y  que  esta  regla  no  admite  pacto  en 
contrario. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de 
responsabilidad hipotecaria, por lo que –como se ha expresado anteriormente– puede 
ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo 
que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.