BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46240
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7073 Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Huelva n.º 3, por la que se suspende la 
cancelación de una hipoteca.
En el recurso interpuesto por don R. F. T. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Huelva número 3, doña María de las Mercedes Núñez 
Navarro, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don R. F. T. se solicitaba la cancelación de la nota 
marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas  y  la  cancelación  de  la  garantía 
hipotecaria constituida en virtud de escritura otorgada el día 5 de marzo de 2009 ante el 
notario de Huelva, don José Ángel Sainz Rubio, con el número 892 de protocolo.
Se acompañaba de un testimonio de decreto del Juzgado de Primera Instancia 
número 1 de Huelva, de fecha 25 de noviembre de 2016, en el que, en autos de 
procedimiento de ejecución hipotecaria número 1651/2011, a instancias del «Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», contra doña M. I. R. L., se acordaba declarar terminado 
el referido procedimiento, así como expedir mandamiento para la cancelación de la nota 
marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.
II
Presentados el día 28 de octubre de 2019 dicha instancia y testimonio en el Registro 
de la Propiedad de Huelva número 3, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada n.º 4178 del año 2019.
Asiento n.º 571 del Diario 66, de fecha 28/10/2019.
N/Ref. 249.
Presentante: R. F. T.
Juzgado de 1.ª Instancia N.º 1 de Huelva.
procedimiento: 1651/2011 de 25/11/2016.
Calificación negativa del precedente documento verificada conforme a lo ordenado 
en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria.
Hechos:
I.–Situación Registral: En el Registro Número tres de Huelva, de mi cargo, consta 
inscrita la finca 40442 del término de Huelva, a nombre de Doña M. I. R. L., por título de 
título de compraventa, según resulta de su inscripción 3.ª
II.–Documento presentado a inscripción: Se presenta instancia suscrita por Don R. F.  e.
T., de fecha veintidós de octubre de dos mil diecinueve; Fotocopia del Testimonio del  w.b
Decreto  820/2016,  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  N.º  1  de  Huelva,  73ww
dperol ceJudzimgaiednoto  d1e6 5P1r/i2m0e11ra,  dIen sfteacnhcaia  2N5/.1º1 /12 0d1e6 ; HFouteolvcao,p iap rdoece Ddiimligieenntcoia  1d6e5 1o/r2d0e1n1a,c idóen 
fechSae 1 a4c/1o2m/2p0a1ñ6a. los siguientes documentos: Fotocopia del Certificado de defunción de
Doña M. I. R. L., de fecha 2/4/2018; Fotocopia del Certificado últimas voluntades de
Doña M. I. R. L., de fecha 4/5/2018; Fotocopia del Testamento de Doña M. I. R. L., 
otorgado en Córdoba, el 23 de junio de 2011, ante el Notario Don José María Montero 
Pérez Barquero.
Se solicita la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de 
cargas que consta al margen de la inscripción 4.ª de Hipoteca, hecha constar en virtud 
de  Mandamiento  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  N.º  1  de  Huelva,  de 
fecha 13/10/2011, y la cancelación de la referida hipoteca, constituida en virtud de 
escritura otorgada en Huelva, el 5/3/2009, ante el Notario Don José Ángel Sainz Rubio, 
número 892 de protocolo.
En cuanto a la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de 
cargas solicitada, tras la verificación del documento remitido en la sede electrónica a 
través del CSV. el documento se considera correcto y apto para el despacho del mismo.
En  cuanto  a  la  cancelación  de  la  hipoteca  que  se  solicita,  La  documentación 
aportada adolece de los siguientes defectos:
El Testimonio del Decreto 820/2016 de fecha 25 de noviembre de 2019 del Juzgado 
de  Primera  Instancia  N.º  1  de  Huelva,  referente  al  procedimiento  1651/2011,  y  la 
diligencia de ordenación de fecha 14 de diciembre de 2016 del mismo procedimiento, no 
ordenan la cancelación de hipoteca.
La cancelación de la hipoteca se hará en virtud de escritura pública en la que preste 
su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el 
párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 82 de la Ley Hipotecaria “Las inscripciones o anotaciones preventivas 
hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual 
no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, 
en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se 
hubiere  hecho  la  inscripción  o  anotación,  o  sus  causahabientes  o  representantes 
legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho 
inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo 
título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la 
inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere 
en  ella  aquel  a  quien  ésta  perjudique,  podrá  el  otro  interesado  exigirla  en  juicio 
ordinario.”.
Artículos 174 del Reglamento Hipotecario “La misma escritura en cuya virtud se haya 
hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro 
documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. Será 
necesaria  nueva  escritura  para  la  cancelación,  con  arreglo  al  párrafo  primero  del 
artículo  82  de  la  Ley,  cuando,  extinguido  el  derecho  inscrito  por  voluntad  de  los 
interesados,  deba  acreditarse  esta  circunstancia  para  cancelar  la  inscripción.  Las 
inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las 
practicadas  en  virtud  de  escritura  pública,  cuando  procediere  la  cancelación  y  no 
consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de 
resolución  judicial  que  sea  firme,  por  no  admitir  recurso  alguno  o  por  haber  sido 
desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de 
caducidad por ministerio de la Ley”.
y 179 del Reglamento Hipotecario “Aun cuando se haya extinguido por pago el  s
crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de  oe.
escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las  w.
vpiertrusdo ndaes e ejexcpuretosraiad”a.s en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en  2020-7073n https://ww
la caAn clae lvaicsitóan d dee l oh ipeoxpteuceas.to he resuelto suspender la inscripción solicitada en cuanto a  BOE-A-cable e
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por 
no haberse solicitado.
El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días contados desde la 
recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación, los interesados podrán: (…)
Huelva, dieciocho de noviembre del año dos mil diecinueve. La registradora (firma 
ilegible), María de las Mercedes Núñez Navarro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. F. T. interpuso recurso el día 29 de 
noviembre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Hechos:
Primera.–La titular de finca registral de Huelva n.º 40442 viene a ser M. I. R. L., 
fallecida en fecha 20/01/2018 (…)
Tal y como consta en el testamento abierto otorgado por Doña. M. I. L. R. [sic] en 
fecha 23/06/2011 ante el Notario D. José María Montero Pérez-Barquero, autorizado bajo 
el número 1.902 del orden de su Protocolo, en la cláusula segunda, el dicente fue 
instituido  heredero  universal  sobre  las  2/3  partes  de  masa  hereditaria  junto  a  otra 
persona, J. A. A. A., respecto de la herencia de la precitada (…)
Sobre dicha finca pesa una garantía hipotecaria a favor de BBVA, constituida en 
virtud de escritura pública de fecha 05/03/2009 otorgada ante el Notario José Ángel 
Sainz Rubio, y autorizada bajo el n.º 892/2009 del orden de su protocolo (…)
Dicha hipoteca se constituyó para responder de 35.300.–€ en los plazos y modos 
que vienen explicitados en dicha nota y en la escritura de referencia.
Queda acreditado así el interés legítimo del recurrente, por ser el dicente heredero 
de la titular registral del inmueble sobre la que pesa garantía hipotecaria.
Segundo.–Que  el  dicente  se  personó  autos  del  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria  n.º:  1651/2011  seguido  a  instancia  de  la  entidad  Banco  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria S.A., contra doña M. I. R. L. ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de 
Huelva,  obteniendo  los  autos  completos,  incluido  el  decreto  núm.  820/2016  de 
fecha 25/11/2016, declarado firme por Diligencia de Ordenación de fecha 14/12/2016, las 
cuales  pusieron  fin  al  procedimiento;  ello,  tras  haber  apreciado  el  juzgado  interés 
legítimo para su personación, mediante Diligencia de Ordenación de fecha 26/03/2019 
(…)
En el decreto n.º 820/2016 de fecha 25/11/2016, además de citar el art. 570 de la 
LEC, se lee:
“En el presente procedimiento consta que se ha dado satisfacción a la deuda que 
constaba en el titulo por el que se despachó ejecución en favor de la ejecutante Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria S.A...”
Según  la  demanda  presentada  por  la  representación  procesal  del  BBVA,  de 
fecha 04/10/2011 (…) se solicita incoación de procedimiento de ejecución hipotecaria ex 
art. 681 y ss. de la LEC, suplicando:
“...tener  por  formulada  en  nombre  del  Banco  Bilbao  Vizcaya  Argentaria  S.A.  e.
demanda  de  procedimiento  de  ejecución  sobre  bien  hipotecado,  al  amparo  de  los  w.
artículos 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil contra D.ª M. I. R. L.,  73ww
atrcaomrditaarrl ala  cosunb aasrrteag ldoe  al ad efinreccah op oyr  perl epvrioesc iotr adme itteass apcrioócne deismtiipeunltaadleos;  y[s icco] no peol rtpurneocsio, 
orebctleanmidao  yd qeul er eamscaiteen, dhaa ac elar  ccaunmtipdlaiddo  dpea tgeoin taa  [msiic ]m ya nddoas nmteil  drees ccieunatnotso  [lseicg]í toimchaemnetan tey   BOE-A-cable e
dos con noventa y dos euros (32.382.92 Euros), de principal así como los intereses u 
cotas que se devenguen dentro de los limites estipulados y asegurados por la hipoteca.”
Por tanto, lo que se solicitada en el procedimiento de ejecución hipotecaria era la 
reclamación de la deuda garantizada por hipoteca (descontadas las cuotas que habían 
sido satisfechas, por ello se reclama 33.382,92.–€ y no 35.300.–€, acorde con el cierre 
contable de las cuotas de vencimiento del préstamo).
Tercero.–Constatado lo anterior y a su consecuencia, esta parte se dirigió a la 
entidad bancaria, y a la vista del decreto, le instó a BBVA a que procediera a otorgar 
escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, por entender que se sus términos 
se deduce inexcusablemte [sic] el cumplimiento de la obligación del crédito del que 
depende la garantía hipotecaria.
La entidad BBVA no reconoce la satisfacción de la deuda, y muestra de dicha actitud 
es la carta de fecha 20/05/2019, donde afirman que:
“…respecto al préstamo hipotecario a nombre de Doña M. I. R. L. queremos indicarle 
que a día de hoy existe una deuda vencida y exigible en situación de morosidad que trae 
causa del mencionado contrato. lista deuda está siendo reclamada judicialmente en el 
procedimiento  seguido  ante  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  1  de  Huelva  con 
auto 165/11” (...)
Abundando en dicha actitud, vemos el certificado de fecha 05/03/2019, donde insiste 
sobre  la  misma  cuestión  al  darle  contestación  a  los  requerimientos  de  la  Agencia 
Tributaria de Andalucía (…)
Cuarto.–Que la Agencia Tributaria de Andalucía, puesto de manifiesto el estado de la 
cuestión, entiende a nivel fiscal que no puede hacerse deducción alguna de las deudas, 
por cuanto a la vista del Decreto 820/2016 entiende que la deuda garantizada con 
hipoteca está totalmente saldada, con independencia de la realidad registral y de lo que 
manifieste el supuesto acreedor.
Esta parte presentó escrito en fecha 31/10/2019, en el marco del procedimiento de 
inspección tributaria ACTUINSP-EH1401-2018/999, exponiendo que la entidad de BBVA 
no reconocía la satisfacción de la deuda. La respuesta, mediante acto de 07/11 /2019, 
afirma que “se ha dado satisfacción de la deuda con anterioridad al fallecimiento de la 
causante” en referencia a la titular registrad, M. I. R. L. (…)
Quinto.–Que  el  dicente  presentó  en  fecha  23/10/2019,  escrito  solicitando  la 
cancelación  de  la  garantía  hipotecaria  (anexando  testimonio  del  Decreto  meritado) 
(…)En el mismo se exponía sustancialmente lo que en este recurso se reproduce, con 
algunas añadiduras documentales.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I.–Legitimación activa.–Dispone el art 325 letra a) de la LH que: Estarán legitimados 
para interponer este recurso: a) La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de 
practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, 
como transferente o por otro concepto.
(…) acreditan el interés legítimo del recurrente, en tanto en cuanto prueban el 
fallecimiento de la titular registral, y el nombramiento del recurrente como heredero 
de 2/3, entendiendo que el presente se interpone también en interés del otro heredero, 
en tanto en cuanto lo que se intenta es cancelar un [sic] garantía hipotecaria que recae 
sobre uno de los bienes que forman parte del haber hereditario. Por otro lado, el  e.
documento numeral 12, sirve como acto indudable que supone la aceptación tácita de la  w.
herencia, pues aún no se ha formalizado la misma en escritura pública. 73ww
LH. IEI.–l Rreecquursisoit osse  fdoirrmigea leas l ad eD airdemcciisóiónn G.–eSnee rcaul mdep leRne gciosntr oloss  yr eNqoutiasritiaods od etal la yr t.c o3m26o  dree zlaa 
ecol ne nlac acbaelizfiacamciieónnt od,e yl  Rreecgaiset raladso rc.uestiones que se relacionen directa e inmediatamente  BOE-A-cable e
Se acompaña el acto que se recurre. La pretensión consiste en la declaración de 
nulidad de la calificación negativa respecto de la solicitud de cancelación de la garantía 
hipotecaria (constituida en virtud de escritura pública de fecha 05/03/2009 otorgada ante 
el Notario José Ángel Sainz Rubio, y autorizada bajo el n.º 892/2009 del orden de su 
protocolo) mediante el Decreto 820/2016 de fecha 25/11/2016 emitido por el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 1 de Huelva,
III.–Fondo del asunto.–Ha quedado acreditado que la entidad bancaria ha optado por 
desconocer el Decreto 820/2016 de fecha 25/11/2016, afirmando que la causante le 
adeuda  cantidades,  negándose  a  otorgar  dicha  carta  de  pago  y  otorgamiento  de 
escritura pública de cancelación.
Dispone el art. 82 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la 
nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LH en lo sucesivo) que: Las inscripciones 
o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino 
por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra 
escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación 
la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la  inscripción  o  anotación,  o  sus 
causahabientes o representantes legítimos
Al hilo de lo anterior, dispone el art. 179 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el 
que se aprueba el Reglamento Hipotecario (RH en lo sucesivo) dispone lo que sigue: 
Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la 
correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su 
consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo 
primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.
Lógicamente, en el procedimiento judicial de referencia, no ha recaído sentencia por 
haberse ventilado el mismo mediante desistimiento unilateral de la actora y archivo por 
plena satisfacción de aquella. De igual forma, tampoco existirá ejecutoria entendida 
stricto sensu como documento público y solemne en el que se consigna una sentencia 
firme, ex art. 245 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Ahora bien, en el Decreto de referencia se cita específicamente el art. 570 de la LEC, 
que afirma:
La  ejecución  forzosa  sólo  terminará  con  la  completa  satisfacción  del  acreedor 
ejecutante, lo que se acordará por decreto del Letrado de la Administración de Justicia, 
contra el cual podrá interponerse recurso directo de revisión.
En concreto, se dijo en el Decreto, en su antecedente de hecho único que:
“En el presente procedimiento consta que se ha dado satisfacción a la deuda que 
constaba en el titulo por el que se despachó ejecución en favor de la ejecutante Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria S.A...”
En su fundamento jurídico único, que:
“Dispone el art. 570 de la LEC que la ejecución forzosa terminará con la completa 
satisfacción  del  acreedor  ejecutante,  que  es  lo  que  ha  sucedido  en  el  presente 
procedimiento...”
En este caso, aun cuando la literalidad del art. 179 del RH sea más estricta, debe 
admitirse el decreto acompañado tanto para cancelar la nota marginal por haberse 
expedido en fecha 25/10/2011 certificación de dominio y cargas en relación a la finca  es
registral de Huelva n.º 40442 que consta inscrita en el Registro de la Propiedad a que me  o
dirijo, como también la propia garantía hipotecaria. 73ww
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“Se presenta un decreto dictado por el Juzgado de Primera Instancia Húmero 4 de 
Las Palmas de Gran Canarias en procedimiento de ejecución hipotecaria 1351/2012 de 
fecha de 19 de marzo de 2013 donde se solicita la cancelación de la nota marginal de 
expedición de cargas practicada al margen de la inscripción 5.ª de hipoteca a favor de 
Carrei Canarias S.L., operación que se realizado en los libros del registro, así como la 
cancelación de la hipoteca.
Se suspende la cancelación de la inscripción de hipoteca por no ser el citado decreto 
el título adecuado para llevar a cabo la cancelación en el registro. Conforme a los 
dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59): ‘las inscripciones o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por 
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por escritura o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos’.
El documento judicial que se presenta consiste en un decreto recaído en un juicio de 
ejecución hipotecaria donde se ordena ente se proceda a cancelar la nota marginal de 
expedición de certificación de cargas por haberse decretado la terminación del proceso 
con  arreglo  a  lo  dispuesto  al  artículo  22.1  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil 
(EDL 2000/77463). Para cancelar la hipoteca será necesario presentar escritura pública 
donde  el  acreedor  hipotecante  dé  carta  de  pago  y  consienta  expresamente  la 
cancelación o sentencia que lo ordene siempre y cuando no esté pendiente recurso de 
casación de acuerdo con lo dispuesto en el citado artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria.”
Y se le da solución en el Fundamento jurídico tercero, que contiene la doctrina 
aplicable al caso:
En  el  presente  caso  se  presenta  un  mandamiento  judicial  librado  en  un 
procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se traslada el decreto que acuerda la 
terminación del proceso por haberse satisfecho las pretensiones del actor juera de dicho 
procedimiento,  ordenando  la  cancelación  de  la  nota  marginal  de  expedición  de 
certificación y la propia inscripción de hipoteca.
De acuerdo con lo expuesto no es admisible el referido mandamiento judicial como 
título hábil para cancelar la hipoteca. Es cierto que este Centro Directivo ha admitido la 
posibilidad de que, en algún caso parecido, un mandamiento Judicial sirviera de base 
para cancelar la hipoteca. Así, la Resolución de 10 de septiembre de 2005 señaló: “Si se 
acreditara que, como parece, ha habido consignación de todas las cantidades exigidas 
en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaración judicial de estar la 
consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sería suficiente para la 
cancelación pretendida”. También la Resolución de 21 de mayo de 2012 admitió que 
“habida cuenta que en el seno de este procedimiento, en trámite de alegaciones, se ha 
aclarado por la autoridad judicial que la cancelación de hipoteca se ordena por pago de 
la cantidad adeudada, debería haberse practicado la inscripción una vez recibida esta 
aclaración en el Registro”.
Sin embargo, en el caso objeto de este expediente, la causa que se aduce como 
sustento  de  la  cancelación  es  que  se  han  satisfecho  extraprocesalmente  las 
pretensiones del actor. No se aclara si en efecto se ha pagado la totalidad de la 
obligación garantizada por la hipoteca, o solo las cantidades vencidas y adeudadas 
hasta la fecha de inicio del procedimiento. Solo el pago íntegro de todas las cantidades 
cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del 
acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho  e.
acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un  w.b
procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de  73ww
slau fhicipieontetec ac lqauried aodr ddeen dai cehl om manadnadmamieinetnot oc.alificado. Y esta circunstancia no resulta con la
de 9E dne e esntee rose dneti d2o0,1 9e)s thea  Creecnatrlcoa dDoir eqcuteiv:o “,d eebne v raerciaosrd Raresseo qluuceio, nsei sb ie(vni de.l,  aprotírc utolod a8s2,  dlea 
la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59) exige para cancelar las inscripciones practicadas en
virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho 
la inscripción o una sentencia firme, según la doctrina de este Centro Directivo (vid. las 
Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre 
y 2 de diciembre de 2000, 24 y 26 de septiembre de 2005, 14 de julio y 24 de septiembre 
de 2015 y 9 de octubre de 2017), este precepto no puede interpretarse de forma aislada, 
sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del 
puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con 
las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil 
causalista  que  exige  la  existencia  y  expresión  de  la  causa  que  fundamenta  dicha 
cancelación”.
En  este  caso,  resulta  claro  que  se  ha  pagado  la  totalidad  de  la  obligación 
garantizada, porque el decreto testimoniado así lo expresa, por lo cual, acorde a la 
doctrina existente de la DGRN debería de cancelarse la hipoteca.
No obstante, el Registro de la Propiedad que ha dictado el acto que se recurre, 
razona  que  califica  de  forma  desfavorable  por  cuanto  el  decreto  no  “ordena  la 
cancelación de la hipoteca” cuando, como decimos, la cuestión no radica en la existencia 
o no de dicha orden, sino en la subsistencia o no de la obligación principal a la que está 
subordinada la garantía hipotecaria, cosa que queda clara en el presente caso, porque el 
decreto lo dice específicamente cuando afirma que “consta que se ha dado satisfacción 
a la deuda que constaba en el titulo por el que se despachó ejecución en favor de la 
ejecutante Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A...”
El título que se despacha, tal y como consta en la demanda, y en el procedimiento, 
no es otro que la escritura pública de fecha 05/03/2009 otorgada ante el Notario José 
Ángel Sainz Rubio, y autorizada bajo el n.º 892/2009 del orden de su protocolo, donde se 
establece la garantía hipotecaria, la cual se constituye mediante la inscripción en el 
Registro  de  la  Propiedad  n.º  3  de  Huelva,  al  tomo  1516,  libro  94,  folio  3,  finca 
registral 40442. Por todo ello, entendemos que el recurso debe ser estimado.
En virtud de lo expuesto,
Solicito al Registro: Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos 
que  lo  acompañan,  lo  admita,  teniendo  por  formulado  recurso  contra  Calificación 
Negativa de fecha 18/11/2019 (Núm. de referencia 249, n.º de entrada 4178/2019, 
asiendo n.º 571 del Diario 66, de fecha 28/10/2019) emitida por este Registro, teniéndolo 
por presentado, procediendo en lo sucesivo según el art. 327 de la LH, elevándolo a la 
DGRN, y en su día el mismo dicte resolución por la cual, estimando íntegramente el 
presente recurso, declare nulo o subsidiariamente anulable la calificación recurrida, y en 
su lugar otorgue calificación positiva para la cancelación de la garantía hipotecaria 
constituida en virtud de escritura pública de fecha 05/03/2009 otorgada ante el Notario 
José Ángel Sainz Rubio, y autorizada bajo el n.º 892/2009 del orden de su protocolo.»
IV
La registradora emitió informe el día 20 de diciembre de 2019, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  3  y  82  de  la  Ley  Hipotecaria;  174  y  179  del  Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 10 de septiembre de 2005 y 9 de enero y17 de junio de 2019. e.
1.  Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una inscripción de  73ww
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fecha 25 de noviembre de 2016, en el que acuerda declarar terminado el procedimiento
de ejecución hipotecaria número 1651/2011, seguido en el citado Juzgado, y expedir 
mandamiento al Registro de la Propiedad de Huelva número 3 para la cancelación de la 
nota marginal de haberse expedido en fecha 25 de octubre de 2011 certificación de 
dominio y cargas en relación a la finca registral de Huelva número 40.442.
2.  La calificación debe ser confirmada. El testimonio de decreto presentado no es 
título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque 
no ordena tal cancelación de hipoteca, limitándose a ordenar la cancelación de la nota 
marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la 
inscripción de hipoteca.
Así resulta también de la diligencia de ordenación de 14 de diciembre de 2016 
dictada en el mismo procedimiento en la que vuelve a hablarse de «mandamiento por 
duplicado dirigido al Registro de la propiedad de Huelva-tres para la cancelación de la 
nota marginal de haberse expedido en fecha 25/10/2011 certificación de dominio y 
cargas en relación a la finca registral de Huelva n.º 40442». En ningún momento pues, 
se ordena la cancelación de la hipoteca.
3.  Debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas 
en los «Vistos»).
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece: «Para que puedan ser inscritos los 
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, 
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus 
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos». Como ha señalado en numerosas 
ocasiones este Centro Directivo, la elección del título formal no es arbitraria, sino que, 
según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura 
pública,  por  la  resolución  judicial  o  por  el  documento  expedido  por  la  autoridad 
administrativa.
La  regla  general  para  la  determinación  del  título  necesario  para  cancelar  una 
inscripción  de  hipoteca  la  establece  el  primer  párrafo  del  artículo  82  de  la  Ley 
Hipotecaria: «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura 
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso 
de  casación,  o  por  otra  escritura  o  documento  auténtico,  en  el  cual  preste  su 
consentimiento  para  la  cancelación  la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la 
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos». También será 
posible cancelar una hipoteca como consecuencia de la ejecución mediante embargo 
objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del 
mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución. Así lo dispone 
el segundo párrafo del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Asimismo, el 
Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  mandará  la  cancelación  de  todas  las 
inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después 
de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo 
mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total 
del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a 
disposición de los interesados». E igualmente, se podrá cancelar una hipoteca cuando, 
habiendo sido objeto de ejecución, esta culminase con el correspondiente decreto de 
adjudicación. En este caso, según señala el primer inciso del mismo artículo 674: «A 
instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la 
anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación» 
(en semejantes términos, el artículo 134 de la Ley Hipotecaria).
4.  En  el  presente  caso  se  presenta  un  mandamiento  judicial  librado  en  un  s
procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se traslada el decreto que acuerda la  oe.
terminación  del  proceso  por  haberse  satisfecho  las  pretensiones  del  actor  en  el  w.
procedimiento de ejecución forzosa, ordenando la cancelación de la nota marginal de  73ww
deexp heipdoictieócna d.e certificación. Ni siquiera se ordena la cancelación de la propia inscripción
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Es cierto que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que, en algún caso 
parecido, un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca. Así, la 
Resolución de 10 de septiembre de 2005 señaló: «Si se acreditara que, como parece, ha 
habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera 
habido  igualmente  declaración  judicial  de  estar  la  consignación  bien  hecha,  el 
documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida». 
También la Resolución de 21 de mayo de 2012 admitió que «habida cuenta que, en el 
seno de este procedimiento, en trámite de alegaciones, se ha aclarado por la autoridad 
judicial que la cancelación de hipoteca se ordena por pago de la cantidad adeudada, 
debería  haberse  practicado  la  inscripción  una  vez  recibida  esta  aclaración  en  el 
Registro».
Sin embargo, en el caso objeto de este expediente, la causa que se aduce como 
sustento de la cancelación es que se han satisfecho las pretensiones del actor. No se 
aclara si en efecto se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada por la hipoteca, 
o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta la fecha de inicio del procedimiento. 
Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad 
hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que 
resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento 
público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, 
pueden  ser  causa  suficiente  de  la  cancelación  total  de  la  hipoteca  que  ordena  el 
mandamiento calificado. Y esta circunstancia no resulta con la suficiente claridad de 
dicho mandamiento.
5.  En este sentido, este Centro Directivo, en varias Resoluciones (vid., por todas, la 
de 9 de enero de 2019) ha recalcado que: «debe recordarse que, si bien el artículo 82 de 
la Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura 
pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o 
una sentencia firme, según la doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones 
de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de 
diciembre de 2000, 24 y 26 de septiembre de 2005, 14 de julio y 24 de septiembre 
de 2015 y 9 de octubre de 2017), este precepto no puede interpretarse de forma aislada, 
sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del 
puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con 
las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil 
causalista  que  exige  la  existencia  y  expresión  de  la  causa  que  fundamenta  dicha 
cancelación».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 14 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.