BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96090
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13433 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa de cuota indivisa de 
finca.
En el recurso interpuesto por don S. P. F. y doña S. F. C. contra la calificación de la 
registradora  de  la  Propiedad  de  Chiclana  de  la  Frontera  número  1,  doña  Amparo 
Fernández Solís, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de 
cuota indivisa de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 23 de febrero de 2021 ante el notario de Chiclana 
de la Frontera, don Manuel Gómez Ruiz, con el número 251 de protocolo, la entidad 
«Espartinas del Marquesado, S.L.» vendió a los cónyuges don S. P. F. y doña S. F. C. el 
pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenecía sobre la finca registral 
número 64.581 del Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 1. La 
finca se describía en el Registro como rústica, trozo de tierra, hoy solar, de 1 hectárea, 
34 áreas y 12 centiáreas. En el Catastro se describía como rústica, uso principal, agrario. 
Se incorporaba certificado municipal acreditativo de que la finca se encontraba en suelo 
calificado como suelo urbanizable no sectorizado.
La finca se encontraba inscrita a nombre de tres titulares por iguales partes indivisas, 
quienes vendieron a la sociedad actual titular registral, encontrándose pendientes de 
despacho junto a la escritura calificada distintas ventas efectuadas por esta sociedad de 
una doceava parte indivisa a diferentes compradores respectivamente en doce escrituras 
diferentes.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Chiclana de la 
Frontera número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral correspondiente a la escritura otorgada en Chiclana de la 
Frontera  el  día  23  de  febrero  de  2021,  ante  el  Notario  don  Manuel  Gómez  Ruiz, 
número 251/2021 de protocolo.
Hechos
Primero.  Con  fecha  veintitrés  de  febrero  del  año  dos  mil  veintiuno,  bajo  el 
asiento 101 del tomo 198 del Diario, se ha presentado en este Registro de la Propiedad 
el indicado documento, en virtud del cual Espartinas del Marquesado, vende a los  e.
cónyuges S. P. F. y doña S. F. C., el pleno dominio de una doceava parte indivisa que le  w.b
pertenece sobre la finca registral número 64581, al sitio de (…). 433ww
indicSaedgau nfdinoc.a  Erexgaimstirnaal d6o4 e.5l 8c1o ntseen ideos tdáe  tlroasn slimbriotise nrdeog isptroarl esp asreti chipaa ocbiosneervsa dinod qivuisea lsa. 
eAxsiismteisnmteos,  etna netost ed eR elgai stcroon rseusltualt ac aqtuaes tlraa l finccoam eon  dceu elsatsió nB assee esn cGureánfitcraas e nR eugnias trzaolneas 
donde existen diversos caminos, edificaciones y piscinas construidas. Ello es indicativo
de que realmente puede estar transmitiéndose una parcela independiente, y, por lo tanto, 
se está procediendo a la parcelación mediante la transmisión de una cuota indivisa.
Tercero.  A la vista de esta situación registral, en trámite de calificación registral 
desarrollada conforme disponen los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su 
Reglamento, se entiende que existe el siguiente inconveniente que impide la inscripción 
solicitada:
"No se ha acreditado la obtención de licencia municipal de parcelación, que se 
entiende  necesaria  por  implicar  o  poder  implicar  el  negocio  realizado  –venta  de 
participaciones indivisas– un acto de parcelación urbanística."
Fundamentos de Derecho
I.  1.  Como ha venido reiteradamente manteniendo la Dirección General de los 
Registros y Notariado (por todas, Resolución 12 de Julio de 2010) corresponde a las 
Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de 
actos  de  naturaleza  urbanística  están  sometidos  al  requisito  de  la  obtención  de  la 
licencia  previa,  las  limitaciones  que  éstas  puedan  imponer  y  las  sanciones 
administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia, 
pero,  sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el 
otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al 
Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder 
realizar legalmente el mismo.
En  materia  de  parcelación  urbanística,  la  legislación  estatal  al  respecto  viene 
recogida en los artículos 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/201 5, de 30 de octubre, por 
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 78 del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. El primero de dichos preceptos dispone: "La 
división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible 
si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por legislación aplicable 
y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, 
sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho 
de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la 
constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore 
dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o 
división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de 
la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la 
división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de 
este  requisito  será  exigido  por  los  registradores  para  practicar  la  correspondiente 
inscripción".
Por su parte, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 ordena: "Los Registradores 
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se 
acredite  el  otorgamiento  de  la  licencia  que  estuviese  prevista  por  la  legislación 
urbanística aplicable que deberá testimoniarse literalmente en el documento".
De los indicados preceptos resulta que, a efectos de parcelación urbanística, se 
equiparan a los actos de segregación y división de parcelas los de transmisión de cuotas 
indivisas  con  asignación  de  usos  concretos.  También  resulta  la  necesidad  para  su 
inscripción  registral  de  acompañar  la  licencia  prevista  en  la  legislación  urbanística 
aplicable.
II.  La legislación autonómica aplicable en materia de parcelación urbanística viene  s
contenida en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación  oe.
dqUdiuersbe pqa ouennesíes t"ét ciqc uuacaeo ld:qneute iAenrnid daoac tleuonc dí aeu. n pD apircrchoeoyla eaccrittóoícn u duleor b eraennp ísasurtic caeapl apacrrietóacndi soaa pr4ár o edbseata dlbioclee",nc ecy,i a ee lu npr brsianunc íipastipoica agrt,ea sndaeolrv ao2l    2021-13433n https://www.
"Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en 
los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones 
de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o el de una acción, 
participación  u  otro  derecho  societario,  puedan  existir  diversos  titulares  a  los  que 
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a 
los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar 
pactos  sobre  el  uso  pueda  excluir  tal  aplicación.  En  tales  casos  será  también  de 
aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de 
suelo de la que se trate."
Este precepto aparece desarrollado por el artículo 8 del Decreto 60/2010, de 16 de 
marzo,  que  recoge  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  de  Andalucía  y  que 
considera sujetos a previa licencia urbanística:
"a)  Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta del Capítulo II 
del Título II de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, salvo que estén contenidas en 
proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de innecesariedad 
de la licencia. Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de 
diciembre,  se  consideran  actos  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística 
aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o 
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una 
acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que 
corresponde el uso  individualizado  de una  parte del inmueble, sin que la voluntad 
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales 
casos será también de aplicación lo dispuesto en la legislación para las parcelaciones 
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación 
urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como 
suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una 
parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y 
territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de 
aplicar  a  la  total  superficie  del  inmueble  objeto  de  alteración,  el  porcentaje  que 
represente  cada  cuota  indivisa  enajenada.  El  mismo  régimen  se  aplicará  a  las 
transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan 
el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores 
de  parcelación  urbanística,  se  requerirá  la  correspondiente  licencia  urbanística  o 
declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al 
cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o 
en  su  caso,  aquellas  que  garanticen  la  no  inducción  a  la  formación  de  nuevos 
asentamientos."
III.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  Notariado  ha  interpretado  esta 
legislación autonómica, en cuanto afecta a la inscripción registral de actos y contratos, 
en el sentido de que la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer 
como consecuencia; por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, pues 
para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas, se 
atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca 
independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio, que, unido a la venta de 
participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.  s
(Resoluciones de 10 de octubre de 2005, 2 de enero y 15 de abril de 2013). oe.
peeannr ticleEaen nladv eecelin  óptqnaru e hdesae eb neipttxueaias rcttli eacdnsipeo a ,li acnsisdoig inzcueoiioesnsn a idnsdo dde ilve ails p peaaonsrstc otaeurslnraiagoc n,id óacenco  linaou  ncDrebaisrame ncciníocsoitnóisccn,ar  ee Gtduaeifnsnic aeda recavi loe uynzs e aosuc ,dno peqmi uspleacri  onnfbiaonas ced,a xae,i  tscstl.eea,     2021-13433n https://www.
y la sucesiva venta de participaciones de la finca (existen presentadas once escrituras
por las que se transmiten cuotas indivisas de la finca 64.581). Ello nos lleva a entender 
necesaria la presentación de la licencia municipal de parcelación.
Parte dispositiva
Por todo lo cual, el registrador de la propiedad que suscribe califica negativamente el 
documento  presentado  y,  en  consecuencia,  suspende  su  inscripción  por  causa  del 
defecto subsanable apuntado en el hecho tercero.
Expresamente se advierte que la presente calificación negativa lleva consigo la 
prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación negativa puede (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Amparo 
Fernández Solís registrador/a de Registro Propiedad de Chiclana de la Frontera a día 
veintiuno de abril del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don S. P. F. y doña S. F. C. interpusieron 
recurso el día 12 de mayo de 2021 mediante escrito alegando lo siguiente:
«1.  el artículo 79 del RD 1093/1997 de 4 de julio ordena: "Los registradores de la 
Propiedad, cuando a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda 
fundada que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, 
remitirán  copia  del  título  o  títulos  presentados  al  Ayuntamiento  que  corresponda, 
acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea 
pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá 
con arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión de la documentación referida se 
hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un 
límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión".
Sin embargo, según se desprende de la calificación recibida el Registrador no ha 
realizado  dicha  comunicación,  por  lo  que  deberá  revocarse  la  calificación  negativa 
recibida,  pues  no  se  ha  realizado  la  comunicación  requerida  por  el  artículo  79,  al 
Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera.
Es por todo ello que solicita:
a)  tengan  por  presentado  este  escrito,  así  como  los  documentos  que  se 
acompañan y procedan en el plazo legal previsto a revocar la calificación recibida.»
IV
El registrador de la Propiedad accidental de Chiclana de la Frontera número 1, don 
Francisco Manuel Álvarez Moreno, confirmó la nota de calificación, formó expediente y lo 
elevó a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 52, 53, 66, 68, 172 y 183.3 y la  s
disposición adicional decimoquinta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación  e.
Urbanística de Andalucía; los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de  w.
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación  433ww
nUorbrmanaas;  c7o8m yp l7e9m deenlt aRrieaasl  aDl eRcreegtloa m10e9n3to/1 p9a9r7a,  dlae  e4je dceu cjuiólino ,d peo lra e Ll eqyu eH sipeo taepcraureiab asno blares 
IDnesccrreiptcoi ó6n0 /e2n0 1e0l,  Rdee g1is6t rod ed me alarz oP,r oppoire deal dq udee  sAec atopsr udeeb aN ealt uRraelgelzaam Uenrbtoa ndíes tiDcais;c 8ip ldineal   BOE-A-cable e
Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; 2.2 y 8.2 del Decreto 2/2012, 
de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos 
existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; la 
Sentencia  número  143/2017,  del  Tribunal  Constitucional,  de  14  de  diciembre;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo 
y 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 
(2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio 
de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017 y 22 de marzo de 2018, y 
la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de abril 
de 2021.
1.  Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura por la que la 
sociedad titular de una finca rústica vende a unos cónyuges el pleno dominio de una 
doceava parte indivisa que le pertenece sobre una finca registral que se describe en 
Registro como rústica, trozo de tierra, hoy solar, en el término de Chiclana, y en Catastro 
se describe como rústica de uso principal agrario. No obstante, se incorpora certificado 
municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo 
urbanizable no sectorizado.
A su vez, se encuentran pendientes de despacho junto a la escritura calificada 
distintas ventas efectuadas por esta sociedad a diferentes compradores de una doceava 
parte indivisa respectivamente en doce escrituras diferentes.
La registradora, siguiendo la doctrina de esta Dirección General, argumenta que 
aunque no existe en la venta de participaciones indivisas asignaciones concretas de uso 
de  la  finca,  se  entiende  que  existen  indicios  de  parcelación  urbanística  una  vez 
comprobada  la  parcelación  habitual  de  las  zonas  del  entorno,  con  caminos, 
edificaciones, piscinas, etc., y la sucesiva venta de participaciones de la finca (existen 
presentadas  once  escrituras  por  las  que  se  transmiten  cuotas  indivisas  de  la 
finca 64.581). Ello le lleva a entender necesaria la presentación de la licencia municipal 
de parcelación.
Los recurrentes consideran que la registradora no ha realizado la comunicación 
requerida por el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al Ayuntamiento 
de Chiclana de la Frontera por lo que deberá revocarse la calificación negativa.
2.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el 
régimen competencial en materia de urbanismo.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal  Constitucional  números  61/1997,  de  20  de  marzo,  fundamento  jurídico  5, 
y 164/2001, de 11 de julio, fundamento jurídico 4), lo que en el caso de la Comunidad de 
Andalucía se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la Ley 7/2002, 
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
En  segundo  lugar,  debe  afirmarse  que,  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  el 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al que compete, en materia urbanística, 
establecer  qué  actos  son  inscribibles  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  sujetar  su 
inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en particular, el requisito de la 
previa intervención administrativa.
Como ha tenido ocasión de afirmar la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 
de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 
entre otras, «procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en  e.
materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e  w.b
inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin  433ww
apuetrojunicóimo icdae o  laa  lare pmreissiócrnip cai óna,u oto nrizoa, cdieo nlae sin fora cliccieónnc uiarsb anqíuseti cae sstaebglúenz cdaic hlaa  nnoorrmmaatitvivaa, 
ydae  q2u0e d, es im baierzno, ,c aonnu clóa rbáucetenra  gpeanretera dl,e lla t esxetnot erenfcuian ddideol  Tdreib luan aLle yC osnosbtrietu ceilo Rnaélg 6im1e/1n9 9d7e,l 
Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían
invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las 
Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, 
por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente 
conformes  con  la  Constitución  Española.  Así  ocurrió  con  aquellas  normas  que  se 
referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo 
que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de 
Cantabria) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al 
requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer 
y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la 
oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de 
los  plazos  de  prescripción  de  las  acciones  de  disciplina  urbanística  o  su 
imprescriptibilidad.  Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe 
acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder 
al  Registro  de  la  Propiedad  las  declaraciones  de  obras  referentes  a  edificaciones 
consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro 
(cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de 
mayo de 2013). Según se establece en la disposición final primera del texto refundido de 
la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el 
carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador 
estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a 
la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 
de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto 
en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en 
materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad 
y  sujetar  su  inscripción  al  previo  cumplimiento  de  ciertos  requisitos  (Sentencia  del 
Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3.  Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe 
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar 
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo 
poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo 
urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su 
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
Como ha reconocido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en línea 
con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 10 de septiembre de 2015, 12 de 
julio de 2016 y 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017), una parcelación urbanística 
es  un  proceso  dinámico  que  se  manifiesta  mediante  hechos  externos  y  objetivos 
fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de 
propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo 
actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto 
neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de 
libertad  de  contratación;  solo  si  hechos  posteriores  pudieran  poner  de  relieve  la 
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva 
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 10 de 
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la 
que  no  concurría  ninguna  otra  circunstancia  reveladora  de  una  posible  parcelación 
urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando 
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la  s
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no  oe.
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación  w.
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa  433ww
sined eaptreibnudyieenrate e (l cufrs.o R eexscoluluscivióon d dee u n1 2e sdpea cfeiob rdeertoe rdmei n2a0d0o1 s),u sbcieenp tiqbulee  deex icsotan satligtuúirn  fiontcroa 
deele mlae enxtios tdeen cjuiaic dioe  qlau ere, puentiiddoa  paa lrac evleanctiaó nd»e. la participación, pueda llevar a la conclusión  BOE-A-cable e
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr. 
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo 
de  2012  y  2  de  enero  y  15  de  abril  de  2013–  acorde  con  los  pronunciamientos 
jurisprudenciales,  ha  ido  desarrollando  una  doctrina,  asumiendo  tal  concepto  de 
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para 
soslayar  su  prohibición  y  precisamente  para  protegerse  de  ellas,  trascendiendo  la 
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para 
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos 
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una 
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, 
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se 
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la 
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia 
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos 
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o 
incluso tácita. Concepción que, por otra parte, asume la propia legislación urbanística 
andaluza –artículos 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 8.a) del 
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística–.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de 
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los 
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que 
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y 
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que 
posibilita la formación de un núcleo de población.
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas 
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma 
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y 
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de 
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los  s
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso  oe.
el artículo 66 de la Ley Urbanística de Andalucía. w.
Conforme  al  régimen  competencial  expuesto  anteriormente,  dado  que  la  433ww
caoumtópneotmenacsi,a  colemgois lasteiv ad essporberned eu rbdaen ilsam  Co onhsat ituscidióon   a(atrritbícuuidloas   a1 48la.1s. 3.cª omy u1n4id9a.1d eys 
rSeesnpteecntciviaoss  dEesl tTartiubtuonsa dl eC oAnusttoituncoimoníaa,l  nhúam deero sse 6r 1l/a1 9p9r7o,p 1ia6 4l/e2g0is0l1a cyi ó1n4 3u/r2b0a1n7ís) tyic ad eq luoes   BOE-A-cable e
resulte  aplicable  la  que  debe  establecer  qué  actos  están  sometidos  a  licencia, 
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya  configuración  como  requisito  de 
inscripción,  sin  embargo,  corresponde  al  Estado.  Determinados  por  la  legislación 
sustantiva aplicable qué actos están sometidos a licencia u otro título administrativo 
habilitante  y  qué  actos  pueden  estimarse  reveladores  de  una  posible  parcelación 
urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la que resulta de aplicación 
para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos títulos administrativos a los 
efectos del procedimiento registral.
Recuérdese el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la 
inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido 
en  cuenta  la  existencia  de  distintas  normas  urbanísticas  materiales  en  diferentes 
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a 
aquellas  normas  las  cuestiones  de  fondo;  ello  significa  que  la  aplicación  de  las 
soluciones hipotecarias –únicas y uniformes– dependerán, en gran medida, de la previa 
aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se 
refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en 
todo  caso,  una  regulación  equilibrada,  que  tenga  en  cuenta,  simultáneamente,  la 
necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que 
éste  sea,  y  la  seguridad  del  tráfico  inmobiliario,  que  se  refleja  básicamente  en  la 
exactitud del Registro. Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de 
Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la 
actuación  de  los  Registradores  de  la  Propiedad,  sin  que  el  articulado  entre  en  la 
regulación de la actuación notarial (…)».
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
En  este  punto  debe  ponerse  de  relieve  que  la  reciente  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional  número  143/2017,  de  14  de  diciembre,  afirma,  en  relación  con  el 
artículo 9.8 del texto refundido de la Ley de suelo de 2008, que «la exigencia de silencio 
negativo en lo relativo a la división de fincas, cuya finalidad no es otra que comprobar el 
cumplimiento de las condiciones establecidas para su división, ya sea en suelo rural o 
urbanizado cuando no hay necesidad de equidistribución, vulnera las competencias 
autonómicas. Al carecer el Estado de título competencial, este inciso del apartado a) es 
inconstitucional. Lo propio sucede con el artículo 11.4 a) del texto refundido de la Ley de 
suelo y rehabilitación urbana, que lo reproduce».
4.  En particular, en el marco de la legislación urbanística andaluza el artículo 66 de 
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece lo 
siguiente:
«1.  Se considera parcelación urbanística:
a)  En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda  bo
división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. 433ww
simubl)t ánEena  ote rsruecneossi vaq udee  tetenrgreanno se, l firnécgaims eon  pdaercl elsause leon  ndoo su rob amniázsa blloet,e sl aq udeiv, iscióonn 
ipnudeedpae ninddeuncciria a d lae  floo remsatacbiólenc dideo n eune vlao sle agsiselnatcaiómni eangtroasr.ia, forestal o de similar naturaleza,
2.  Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos 
en  los  que,  mediante  la  interposición  de  sociedades,  divisiones  horizontales  o 
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una 
acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que 
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a 
los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar 
pactos  sobre  el  uso  pueda  excluir  tal  aplicación.  En  tales  casos  será  también  de 
aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de 
suelo de la que se trate.
3.  Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las 
condiciones  que  establece  la  ordenación  urbanística  de  los  instrumentos  de 
planeamiento.
4.  Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo 
que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni 
inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la 
aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura 
correspondiente (…).»
En similares términos se pronuncia el artículo 8 del Decreto 60/2010, de 16 de 
marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad 
Autónoma de Andalucía.
El artículo 68 de la ley, por su parte, añade:
«1.  No  se  podrán  efectuar  parcelaciones  urbanísticas  en  suelo  urbano  y 
urbanizable  mientras  no  se  haya  producido  la  entrada  en  vigor  de  la  ordenación 
pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de 
suelo de que se trate. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean 
indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito 
de unidades de ejecución. 2. En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan 
prohibidas las  parcelaciones  urbanísticas,  siendo  nulos de pleno derecho los actos 
administrativos que las autoricen, de acuerdo con el artículo 169.5 de esta ley. En caso 
de inexistencia de tales actos administrativos, las parcelaciones urbanísticas, al estar 
expresamente  prohibidas,  tendrán  las  consecuencias  previstas  en  el  ordenamiento 
jurídico aplicable.»
Por su parte el artículo 8.a) del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  de  la  Comunidad  Autónoma  de 
Andalucía establece:
«Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás 
autorizaciones o informes que sean procedentes de acuerdo con la Ley 7/2002, de 17 de 
diciembre, o con la legislación sectorial aplicable, todos los actos de construcción o 
edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en 
particular, los siguientes: a) Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección 
sexta del Capítulo II del Título II de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, salvo que estén 
contenidas en proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de 
innecesariedad de la licencia. Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, 
de  17  de  diciembre,  se  consideran  actos  reveladores  de  una  posible  parcelación 
urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones 
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas,  e.
parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos  w.
titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que  433ww
Elan v otalulensta dc amsoasn ifseesrtaád ata mdeb inéon  rdeea lizaaprl icpaaccitóons  sloo bdreis peul eusstoo  peune dlaa  elexgcliusliar ctaiól na ppliacraac iólans. 
tpeanrdcerálanc iloan ecso nusridbearnaísctióicna sd es eagcútno sl ar ecvlealsaed odrees  sduee lop odseib llea  pqaurec eslaec iótrna teu.r bIagnuíasltmicean, tela,   BOE-A-cable e
transmisión  intervivos  de  cuotas  proindiviso  de  fincas  clasificadas  como  suelo  no 
urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de 
superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial 
vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la 
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada 
cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, 
participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como 
a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se 
requerirá  la  correspondiente  licencia  urbanística  o  declaración  de  innecesariedad, 
debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones 
fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que 
garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los Notarios y 
Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras 
públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia 
urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las 
correspondientes escrituras públicas.»
5.  Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos 
resueltos por este Centro Directivo para supuestos similares.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria, 
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa 
en  la  transmisión  de  una  cuota  indivisa  de  finca  no  urbanizable  que  no  consta 
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la 
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la 
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo 
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una 
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en 
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una 
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de 
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la 
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del 
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal».
En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de 
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no 
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin 
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por 
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real 
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el 
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el 
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10 
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, 
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa 
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este  e.
caso  el  principio  de  legitimación  registral  establecido  en  el  artículo  38  de  la  Ley  w.b
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el  433ww
dreesrpeechctoiv oin s(ccfrri.t oR eesxoislutec ioyn pees rdteen 2e cdee  am asurz oti tyu l2a4r  edne  mlaa yfoor mdea  2e0s1ta2b),l escinid pae erjnu iceiol  adsei eqnutoe 
icleognaclu»r.r aHna ocetr orse feelreemnceinat,o asd aedmicáiso,n aalle Ps reqáume breuvloe ledne l laR epaols Dibelec reextois t1e0n9c3ia/1 d9e9 7p: a«rc(…ela) cPióonr 
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta,
simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, 
de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja 
básicamente en la exactitud del Registro (…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza 
que «el registrador, en el ejercicio de su función pública, comunique al Ayuntamiento la 
inscripción practicada, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina 
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. 
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en la 
legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de participación indivisa 
inscrita,  esta  Dirección  General  consideró  que  «tal  conversión  de  la  comunidad 
hereditaria  indivisa  en  una  comunidad  ordinaria  mediante  sucesivas  transmisiones 
onerosas de cuota, puede constituir, un acto revelador de posible parcelación (…)». 
Considera,  en  ese  caso,  justificados  los  elementos  indiciarios  planteados  por  el 
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de 
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o 
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación 
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en 
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado 
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter 
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la 
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre 
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación 
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve 
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede 
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017, 
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de 
la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de cuota ya inscrita, ni al de la citada 
Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de 
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como 
los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota 
de calificación.
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 se consideraron como indicios 
adicionales justificados la consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro como al 
sistema  de  información  territorial  canario,  para  apreciar  la  posible  existencia  de 
edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos, a los que alude el 
artículo 79 como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización (…)».
No obstante, aun justificada suficientemente la presencia de elementos relevadores 
de posible parcelación urbanística, es la Administración competente la que, en ejercicio 
de  sus  competencias  de  disciplina  urbanística,  en  el  marco  del  procedimiento 
administrativo, y con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse 
sobre si tienen o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma 
de compraventa de cuota indivisa, si bien, la actuación del registrador deberá articularse 
a través del procedimiento establecido en el artículo 79 citado, dado que de conformidad 
con la legislación canaria, aplicable a tal supuesto, no se trataba de actos sometidos 
expresamente a la licencia o declaración de innecesariedad.
Así, tras el requerimiento efectuado al efecto, si el Ayuntamiento comunicare al  s
registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de  oe.
parcelación urbanística ilegal, el registrador practicará la inscripción de las operaciones  w.
solicitadas. 433ww
comSpie teeln tAe,y uandtoapmtaiednot op rerevmia itaieurdei enacl iare dgeis ltorasd ionrte rceesratidficoasc, ieónn  edl eqlu ea caufiermrdeo  lad eelx isótregnacnioa 
de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la
inscripción de las operaciones solicitadas y el registrador de la reflejará el acuerdo 
municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz.
Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento 
de  presentación,  si  no  se  presentare  el  documento  acreditativo  de  incoación  del 
expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, 
el registrador de la propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
Si  el  Ayuntamiento  o,  en  su  caso,  el  órgano  urbanístico  competente,  incoase 
expediente  de  infracción  urbanística  por  parcelación  ilegal,  en  el  acuerdo 
correspondiente  podrá  solicitarse  del  registrador  de  la  propiedad  que  la  anotación 
preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos 
previstos por el artículo 26.2.ª de la Ley Hipotecaria.
Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urbanística de la actuación 
deberán, asimismo, articularse en el marco del procedimiento administrativo que, en su 
caso, inicie la Administración competente –cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio–.
En el caso de la Resolución de 22 de marzo de 2018 se trataba de una compraventa 
de participación indivisa ya inscrita a favor de dos personas que adquieren pro indiviso y 
por partes iguales de modo que registralmente al tratarse de un acto equiparado a la 
parcelación por la normativa sustantiva andaluza resulta aplicable el artículo 78 del Real 
Decreto 1093/1997, en relación con el artículo 26.2 de la Ley de Suelo, en cuanto a la 
exigencia  de  título  administrativo  habilitante,  y  no  el  procedimiento  regulado  en  el 
artículo 79 del citado Real Decreto, previsto para actos que, sin estar equiparados 
legalmente, presentan indicios de parcelación de tipo urbanístico, a juicio motivado del 
registrador y de conformidad con la normativa sustantiva aplicable.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de 
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden 
presentar  indicios  de  parcelación  urbanística  o  formación  de  núcleo  poblacional  al 
margen  del  planeamiento,  este  Centro  Directivo  ha  entendido  que  dichos  actos  se 
someterán  al  previo  requisito  registral  de  acreditación  de  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la 
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe 
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de 
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, 
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, 
amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la 
exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un 
indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de 
finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas 
transmisiones,  siempre  atendidas  el  resto  de  circunstancias  concurrentes  y  de 
conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
6.  En el presente expediente la sociedad titular registral vende a unos cónyuges el 
pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenece sobre una finca registral 
que se describe como solar en el término de Chiclana de la Frontera.
La registradora considera que aunque no existe en la venta de participaciones  s
indivisas asignaciones concretas de uso de la finca, se entiende que existen indicios de  oe.
parcelación urbanística una vez comprobada, tanto de la consulta catastral como de las  w.
Bases gráficas registrales, la parcelación habitual de las zonas del entorno, con caminos,  433ww
epdreifsiceanctaiodnaess ,o pnicsec ineassc,r ietutcra.,s  yp loar  slausc eqsuivea  svee nttraa ndsem pitaernti ccipuaoctaiosn einsd idveis alas  fdinec ala ( emxiisstmena 
pfinacrcae).la cPióonr . ello  entiende  necesaria  la  presentación  de  la  licencia  municipal  de  BOE-A-cable e
Debe tenerse presente que, a pesar de la descripción como rústica de la finca, en la 
calificación  urbanística  emitida  por  el  Ayuntamiento  de  Chiclana  de  la  Frontera 
incorporada  a  la  escritura  se  acredita  su  clasificación  como  suelo  urbanizable  no 
sectorizado,  situación  urbanística  que  se  ha  hecho  constar  además  en  el  historial 
registral.
Pasando  a  analizar  la  cuestión  central  que  se  plantea,  esto  es,  si  concurren 
elementos  suficientes  para  considerar  que  se  está  articulando  una  parcelación 
urbanística  encubierta,  hemos  de  señalar  la  concurrencia  de  determinadas 
circunstancias en el presente caso.
En primer lugar, la finca está calificada como suelo urbanizable no sectorizado, lo 
que permite considerar que se trata de un terreno destinado a incorporarse al proceso 
urbanizador y edificatorio y a la creación de núcleos poblacionales siempre que se 
apruebe  la  correspondiente  ordenación  y  se  sigan  los  procedimientos  legalmente 
establecidos,  pues  en  otro  caso  no  podrán  realizarse  parcelaciones  urbanísticas  –
artículos 53 y 68 de la Ley andaluza y 16.2 de la Ley estatal–. Tratándose de suelo 
urbanizable  no  resulta  de  aplicación  el  art.  79  del  Real  Decreto  1093/1997  o  el 
artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se 
aprueba  el  Reglamento  de  Disciplina  Urbanística  de  la  Comunidad  Autónoma  de 
Andalucía, sin perjuicio de que resulte exigible, en su caso, la acreditación de licencia 
municipal por concurrir circunstancias motivadas que permitan demostrar que se trata de 
un acto equiparado legalmente a una parcelación entendida como división simultánea o 
sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares –artículo 66.1.a) de la ley andaluza–.
En segundo lugar, la finca no se encuentra edificada, lo que es coherente con la 
situación de urbanizable de la misma lo que dificulta que pueda deducirse la asignación 
de parcelas individuales a cada cotitular. Es cierto que se aprecian construcciones en las 
fincas colindantes y que ello permite sostener que se está formando un núcleo de 
población en la zona, pero como se ha expuesto se trata de suelo urbanizable en el que 
lo que se trata de impedir es la parcelación urbanística al margen del planeamiento y en 
el presente caso no concurren indicios adicionales de los que pueda deducirse con 
claridad la existencia de un fraccionamiento en la finca en cuestión.
En tercer lugar, la venta a distintos propietarios de distintas participaciones indivisas 
de la finca puede favorecer el desarrollo del sector mediante el ejercicio de su derecho a 
promover su urbanización mediante la formulación de propuesta de delimitación del 
ámbito como paso previo a la aprobación del plan de Sectorización –artículo 12.2.6 de 
las normas urbanísticas del municipio–, sin que concurran elementos adicionales que 
permitan apreciar un uso fraudulento del suelo antes de la actuación de urbanización.
Por lo que atendidas las circunstancias concurrentes en el presente caso como es el 
hecho de que se trate de suelo urbanizable, que no se encuentre edificado y que no 
concurra  elemento  adicional  alguno  que  permitan  afirmar  la  existencia  de  una 
distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, el defecto tal y 
como ha sido formulado no puede mantenerse.
Por ello cabe afirmar, en este caso, que la transmisión de participaciones indivisas de 
suelo  urbanizable  a  distintos  titulares  puede  ser  perfectamente  compatible  con  el 
proceso urbanizador y no justificar obstáculo alguno desde el punto de vista civil, sin 
perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado 
pueda  motivar  la  adopción  de  medidas  de  disciplina  urbanística  por  parte  de  la 
Administración competente.
Conforme a la doctrina mantenida en las Resoluciones citadas anteriormente –cfr.  s
por todas la Resolución de 14 de abril de 2021– puede concluirse que en el presente  oe.
supuesto deberían concurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados  w.
en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimación registral y el  433ww
pparinrcceiplaioc iógne nedrea l tdipeo  libuerrbtaandí sdteic otr ápficrooh piboidr aa crpeodri talar  sluefgicisielancteiómne natpel iqcaubel es e qturaet,a  pdoer  unsau 
naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de hecho.
Es decir, la mera venta del pleno dominio de una finca a diversos comprares en 
proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no 
prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota 
de  calificación  los  elementos  adicionales  concurrentes,  no  basados  en  dudas  o 
sospechas, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa.
Por lo que el defecto tal y como ha sido formulado no puede ser mantenido.
No obstante, el registrador, en orden a lograr la máxima coordinación urbanística, 
deberá poner en conocimiento del Ayuntamiento la operación realizada.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.