BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64056
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9205 Resolución de 2 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que se deniega la 
práctica de una anotación preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por la entidad Manta Ray 18, S.L. contra la nota de 
calificación  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Madrid  número  39,  doña  Juana 
Cuadrado Cenzual, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de 
demanda.
Hechos
I
Con fecha 12 de diciembre de 2019, bajo el asiento 1328 del diario 46, se presentó 
en el registro número 39 de Madrid mandamiento por duplicado expedido en Madrid el 2 
de  diciembre  de  2019  por  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  33  de  Madrid 
acompañado de testimonio expedido el 3 de diciembre de 2019 por la Letrada de la 
Administración de Justicia de dicho Juzgado, comprensivo del escrito de fecha 14 de 
octubre de 2019, donde la parte demandante Manta Ray 18 S.L. suplica al Juzgado que 
declare resueltos los contratos de compraventa suscritos con fecha 15 de enero de 2019 
por incumplimiento de los vendedores y demandados Grupo Adler Ameise SL, Gagi Real 
Estate SL, Maximun Real Estate SL, Yield Real Estate SL y Brulemar Real Estate SL, y 
los condene a abonar a la sociedad demandante el duplo de la cantidad entregada en su 
día en concepto de arras por importe de 667.049,94 euros, más los intereses legales 
correspondientes y las costas del juicio, solicitando de dicho Juzgado la anotación 
preventiva de demanda o embargo preventivo, sobre las fincas impares de la 25227 a 
la 25247, ambas inclusive, sitas en la calle (…), y la finca 13544, sita en la calle (…), 
todas ellas propiedad de Brulemar Real Estate SL; y sobre la finca 26.157, sita en la 
calle  (…),  propiedad  de  Yield  Real  Estate  SL,  -únicas  de  las  inventariadas  que 
pertenecen a la demarcación de este Registro-. Y en base a dicho escrito, el Juzgado 
accede a la medida cautelar solicitada, dictando el mandamiento antes indicado, donde 
se ordena la anotación preventiva de la demanda frente a las sociedades demandadas, 
sobre diversas fincas, trece de ellas radicantes en la demarcación de este Registro, y 
que han quedado expresadas anteriormente.
II
Dicho mandamiento fue objeto de la siguiente nota de calificación: Es improcedente 
la anotación de demanda ordenada, como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo 
de la DGRN, porque demandándose una reclamación de cantidad no procede practicar 
anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría ningún 
derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Las únicas  e.e
medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad serían las de  b
anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. El indicado  05ww
pdueefedceton  spera cfuticnadrasme eennta  eel nR  eelg isctarroá cdteer  lalim Pitraodpoie ddaed ,l acso nafnoormtaec ioan elso  pdrisepvueenstitvoa se nq ueel 
aafretícctualo a 4 l2o sd ed elare Lcehyo sH ripeoatleesc ainrisac, ryit oesn  elan  qeul eR leag disetrmoa. nEdna e dsete r escelnatmidaoc, iósne  deest icmaan tiqduaed  lnaos 
medidas  cautelares  procedentes,  que  contempla  el  artículo  727  de  la  Ley  de
Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. (Vistos los artículos 24 y 117 de 
la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 
540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 
100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la DGRN de fechas 18 de mayo 
de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 24 
de febrero, 5 y 8 de julio y 11 y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 
y 18 de diciembre de 2018). A la vista de lo expuesto he resuelto denegar la anotación 
preventiva de demanda ordenada. El defecto se califica de insubsanable. El asiento de 
presentación queda prorrogado por sesenta días contados desde la recepción de la 
notificación  de  la  calificación  que  precede.  Contra  esta  calificación  los  interesados 
podrán: (…) La registradora, Juana Cuadrado Cenzual.
III
Contra la anterior nota de calificación doña P. T. C., actuando en nombre de la 
entidad Manta Ray 18, S.L. interpone recurso en virtud de escrito de fecha 6 de marzo 
de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Primera.–Que por el Juzgado 
de Primera Instancia n.º 33 de Madrid, en los autos n.º 1117/2019, se acordó la adopción 
de medida cautelar frente a las entidades Brulemar Real Estate, S.L., Yield Real Estate, 
S.L. y otras, acordando la anotación preventiva de demanda «respecto a las siguientes 
fincas que fueron transmitidas a la actora» Propiedad de Brulemar Real Estate, S.L. Las 
fincas  registrales  n.º  74070,  74076,  74078,  74082,  74084  y  74088,  inscritas  en  el 
Registro de la Propiedad n.º 19, sitas en la calle (…); las fincas 25227, 25229, 25231, 
25233, 25235, 25237, 25239, 25241, 25243, 25245 y 25247 inscritas en el Registro de la 
Propiedad n.º 39 de Madrid, sitas en la calle (…); la finca 13.544 inscrita en el Registro 
de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sita en la calle (…); las fincas 59943, 59944, 129971, 
129972, 129973, 129974 y 129975 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 16 de 
Madrid, sitas en la calle (…). Propiedad de Yield Real Estate, S.L.: las fincas registrales 
n.º 135908, 135911, 135903, 135904, 135905, 135907, 135910 y 135906 inscritas en el 
Registro de la Propiedad n.º 10 de Madrid, sitas en la calle (...); la finca registral n.º 
26.157  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  n.º  39  de  Madrid,  con  referencia 
catastral 4119111VK.4741G0001JM, sita en la calle (…). Segunda.–Que presentado en 
tiempo y forma el mandamiento en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, se nos 
notificó  con  fecha  11  de  febrero  de  2020,  calificación  negativa  del  Sr.  Registrador 
denegando  la  anotación  ordenada  como  defecto  insubsanable  con  el  siguiente 
fundamento: “Es improcedente la anotación de demanda ordenada, como ha dicho 
reiteradamente, el Centro Directivo de la DGRN, porque demandándose una reclamación 
de cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la 
misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-
real de la finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de 
cantidad serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de 
enajenar. El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones 
preventivas que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo 
dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación 
de cantidad no afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se 
estima que las medidas cautelares procedentes, que contempla el artículo 727 de la Ley  s
de Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la  e.
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los  w.
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria (vistos los artículos 24 y 117 de la  05ww
C54o0n,s 7ti9tu0c,i ó7n9;1 ,2 7 y9 71 7y. 27 9d8e  dlea  lLae Lye Oy rdgeá nEincaju idceial mPioednetor  CJuivdili;c i1a8l;  y6 -442,  d7e-5 l,a  2L2e2y,  H2i2p7o-t1e,c 5a2ri2a,; 
1d0e0 2 0d0e2l ,R 2e2g ldaem eennetoro H yip 2o7te dcea roioc;t uyb rlaes d Re e2s0o0lu3c; i1o3n eys 2 d6e d lea  aDbGriRl yN 2 d5e d fee cjuhnaiso  1d8e  d2e0 0m5;a 2yo4   BOE-A-cable e
de febrero, 5 y 8 de julio y 11 y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008 y 18 
de diciembre de 2018)”. (…) Tercera. - El Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid 
fundamenta en su auto judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en: 1.–
Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que es una medida que suspende de 
forma relativa el juego de la fe pública registral, pues el titular del bien o el derecho 
puede seguir transmitiendo. Como recogen las resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado (DGRN), la anotación es una limitación específica de la 
facultad de disponer que si bien permite el tráfico jurídico del objeto registrable afectado, 
ello es sin perjuicio del derecho del anotante. En la mayoría de los casos esta medida 
resultará escasamente trascendente para el titular del bien a que se refiere, al resaltar su 
aspecto meramente publicitario frente a terceros, que en ningún caso priva a la parte de 
sus derechos dominicales con relación al bien sobre el que recaía la anotación, mientras 
que aportaría notables ventajas en relación a la plena efectividad de la sentencia. La 
medida es adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una sentencia 
estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único activo con el 
que pueden responder en el futuro. En definitiva, se fundamenta por qué esta medida 
resulta adecuada y menos gravosa o perjudicial para el demandado, de conformidad con 
el artículo 726 de la LEC y la jurisprudencia y doctrina asociada al mismo, así como su 
trascendencia real pese a ser una acción personal. En la resolución de 8 de julio 
de 2006, citada por el Sr. Registrador (sic) se deniega la anotación preventiva de 
demanda con fundamento en que «es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la 
anotación de demanda solamente puede abarcar a aquellas demandas cuya estimación 
pudiera producir una alteración registral». En el auto que acuerda la medida cautelar el 
juzgado estima que una sentencia favorable a nuestros intereses sí va a producir una 
alteración registral ya que existe una presunción de que van a transmitir estas fincas 
durante la pendencia del proceso al ser el único activo con el que pueden responder. En 
el  mismo  sentido,  la  Resolución  de  20  de  noviembre  de  2006  citada  por  el  Sr. 
Registrador:  «Conforme  a  la  interpretación  que  este  Centro  Directivo  ha  realizado 
reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el 
Registro de la Pro piedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho 
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.» 
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su Sentencia 18 febrero 1985, citando las 
Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de febrero 
de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley 
Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real 
como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos 
inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no 
solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de 
anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en 
el Registro. En su Sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las 
anotaciones preventivas de demanda amparan el derecho que se ejercita, publican una 
posible causa de rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la 
efectividad de La sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a 
hacer  ilusoria  la  acción  ejercitada  e  inútil  la  garantía  adoptada.  Las  audiencias 
provinciales igualmente han admitido esta medida pese a no tratarse de acciones reales. 
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) en su auto núm. 313/2018, de 27 de 
diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas y no devueltas,  s
admite que pueda adoptarse como medida cautelar la anotación preventiva de demanda  oe.
al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no impide la adopción de  w.
esta medida pues, «tratándose de una medida homogénea, de publicidad negativa, ex  05ww
lAlergt.a3r2e mL.oHs.  aq luae c onnoc lucsaiuósna d ein nqouvea ecsió pnr,o cseindoe nmtea netl eontoimrgieanmtoie ndteol  d"es tlaat umse dqiudoa  ceaxu taenlater."», 
7E3n7 e/2l 0m1i2s mdeo  2se2n ntiodvoi elam bArued, ieqnucei as ePñraolvain: c«i.a..l Sdine  Memadbraidrg o(S, elac cpióránc 1tic2a.ª )j,u ednic isaul,  aaumtop anraúdma.   BOE-A-cable e
por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los supuestos en 
que  procede  la  anotación  preventiva  de  demanda,  yendo  mucho  más  allá  de  los 
supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten al 
nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios. Por vía interpretativa 
se ha obtenido  toda  la  virtualidad que la  anotación  preventiva de demanda puede 
ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el artículo 42.1.º de la Ley 
Hipotecaria “ha de interpretarse en el sentido de entender incluidas en su ámbito de 
aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la 
situación jurídica que el Registro publica”, con lo que se ha reconocido “la facultad de 
anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en una acción personal y aun a 
los  titulares  de  una  vocación  o  ius  ad  rem,  siempre  que  se  trate  de  obtener  una 
inscripción definitiva” con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 de agosto de 1.943).” 
A este criterio amplio y flexible responde la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando 
permite adoptar como medida cautelar la anotación de demanda “cuando ésta se refiera 
a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos”, con lo que pone 
el acento en la relación de causalidad registral entre la pretensión y la mutación del 
Registro, lo que tanto equivale a remitirse a la nota de la homogeneidad de la medida 
(artículo  726.1.1.º  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil).”  La  Audiencia  Provincial  de 
Barcelona (Sección 19.ª), en su auto núm. 109/2017 de 25 mayo, AC 2017\991, justifica 
la adopción de esta medida en acciones personales con trascendencia real al señalar: 
“La  anotación  preventiva  de  demanda,  según  los  preceptos  hipotecarios  antes 
reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de eficacia temporal limitada al 
tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el 
ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. 
Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego de la fe 
pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a posibles 
terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino, como antes se dice, una 
garantía para la efectividad del derecho material que se discute en el proceso”. Por otra 
parte, y en cuanto al ámbito de dicha medida cautelar la STS de 18 de febrero de 1985 
precisa  que  “los  efectos  de  las  anotaciones  preventivas  de  demanda  conforme  al 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria están acordados no sólo en beneficio de los titulares de 
un  derecho  real:  sino  también  de  quienes  lo  sean  de  acciones  personales  con 
trascendencia  real;  siendo  constante  la  interpretación  doctrinal  y  la  práctica  de  las 
anotaciones  en  el  sentido  de  que  aun  correspondiendo  a  acciones  personales  no 
obstante amplían su efectividad de suerte que siquiera no comporten las acciones de 
esta clase la inmediatividad con la cosa y antes bien signifiquen una relación mediata 
nada más entre el titular de la anotación por serlo del derecho personal anotado, y la 
cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través de una prestación del obligado, con todo, 
gozan de una efectividad “erga omnes” y haciendo imposibles cuantas enajenaciones 
otorgue, con posterioridad a su existencia, el deudor obligado por el derecho personal 
adoptado,  dejando  sujetos  a  todos  los  adquirientes  posteriores  a  su  fecha,  a  la 
eventualidad  de  un  fallo  estimatorio.”  En  igual  sentido  la  Audiencia  Provincial  de 
Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm. 14/2007 de 29 enero, y la Audiencia Provincial 
de Barcelona (Sección 13.ª), en su auto núm. 14/2009 de 22 enero. En definitiva, esta 
medida es la indicada ante la acción que hemos planteado en la que se pretende afectar 
directamente un bien inmueble al pago de una determinada responsabilidad, pues con la 
anotación se proclama la pretensión dirigida a hacer efectiva esa afección, y, por el 
contrario,  la  enajenación  del  bien  a  un  tercero  que  reuniera  las  condiciones  del  s
artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar posteriormente la ejecución  oe.
en el referido inmueble. Cuarta. - Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad.  w.
STS de Pleno de 21 de noviembre de 2017. La calificación del Sr. Registrador infringe, a  05ww
dneu ensotrvoie emnbteren ddeer,l  l2a0 d1o7c, thrinaa d deecll aTraridbou ndael  Sfourpmream coo nqtuuen deenn tseu  qsueen tlean cfuian cdióenl  Pclaelnifoic addeo 2ra1 
rneov ispoerram diteeb ea l harecgeirsstera edno re lr emvaisracor  deel  flao nfudnoc idóen  cuanlaifi craedsoorlau cqióune  cjuodni cciaarl:á c“tEesr tgae nfuenraciló len   BOE-A-cable e
confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto de los documentos 
expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el 
registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como 
la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Está función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
IV
La  registradora  emitió  informe  el  día  8  de  junio  de  2020,  se  mantuvo  en  su 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la 
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  18  y  42  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento 
Hipotecario; y las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de mayo de 1997, 19 de 
mayo de 1999, 18 de mayo de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 5 de marzo 
de 2004, 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 10 de marzo, 20 de noviembre y 11 de 
diciembre de 2006; 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 de junio de 2009; 22 de enero 
y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013 y 15 de septiembre de 2017; 18 de diciembre 
de 2017; 12 y 17 de marzo de 2008 y 18 de diciembre de 2018.
1.  Se debate en el presente recurso si se puede practicar anotación preventiva de 
demanda solicitada por mandamiento judicial. Tanto el recurrente como la registradora 
coinciden  en  la  doctrina  jurisprudencial  y  de  este  Centro  directivo  relativa  a  la 
imposibilidad de tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo 
aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real.
La divergencia surge en la interpretación de si en el caso concreto estamos o no ante 
una acción de tales características. En el caso concreto de este expediente se ha 
interpuesto una acción por la parte compradora de una pluralidad de inmuebles contra el 
vendedor  que  no  llegó  a  otorgar  escritura  de  compraventa.  El  vendedor  resolvió 
unilateralmente la compraventa ante la falta de pago del precio y conservó las arras en 
concepto de cláusula penal, mientras que el comprador (ahora parte actora, solicitante 
de la medida cautelar) entiende que procede la resolución, pero por incumplimiento del 
vendedor pues las fincas vendidas tenían defectos que impedían su uso conforme a la 
finalidad  pretendida;  y  solicita  la  devolución  duplicada  de  las  arras,  entre  otras 
pretensiones.
2.  Lo primero que debe recordarse es que los registradores tienen dentro de su 
ámbito de competencia la calificación de documentos judiciales (ex artículos 18 de la ley 
hipotecaria y 100 RH), por lo que pueden revisar si la resolución judicial es congruente o 
no con el procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, 
sino de exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento  e.e
registral,  dentro  del  cual  figura  la  necesidad  -como  regla  general,  no  exenta  de  b
excepciones- de que tengan trascendencia real los títulos presentados (artículo 1, 2 y 42  05ww
LH; E7n y  r9e ldaec isóun  rceognla lma efunntoc)i.ón calificadora que los registradores ejercen respecto de los
dreolacutivmae nat ousn jau driecsiaolleusc,i ócna bdee d eessttea cCare nlat rroe cDieirnetcet ivSoT.S D (iPchlean ore) s2o1l udceió nno dvieelm Ablrtoe  dTeri b2u0n1a7l 
analiza la función del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior
valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la 
Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función 
revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le 
confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos 
expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.
Conforme  al  art.  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En definitiva, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Y es 
evidente que no todo procedimiento tiene un objeto o finalidad que permite la anotación 
de la demanda que lo ha originado.
Por tanto, debe el registrador examinar el contenido de la demanda para poder 
determinar  si  una  de  las  que  resultan  susceptibles  de  anotación  en  el  Registro. 
Consecuentemente, la registradora en el caso que nos ocupa ha actuado dentro de los 
límites que le marca el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
3.  Conforme al artículo 42.1 LH sólo caben anotaciones de demanda cuando se 
demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, 
modificación o extinción de cualquier derecho real.
Se ha señalado así de modo reiterado que no caben anotaciones de demanda de 
reclamaciones  de  cantidad  por  tratarse  de  pretensiones  de  naturaleza  meramente 
personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la 
constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos 
propios de un «ius ad rem».
En efecto el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara 
que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas 
fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera 
directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata 
vocación a los mismos, permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino 
la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con 
trascendencia en el Registro. s
Igualmente (véase por ejemplo Resolución de la Dirección General de los Registros y  oe.
del Notariado de 28 de abril de 2002) este Centro Directivo considera que el artículo 42.1  w.
de la Ley Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que,  05ww
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propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos 
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de 
eficacia  temporal  limitada  al  tiempo  del  proceso  judicial,  relativo  a  derechos  no 
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener 
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su 
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego 
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a 
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la 
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que 
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
4.  En el supuesto de hecho de este expediente, aunque prosperara la acción 
interpuesta,  ninguna  consecuencia  inmediata  registral  tendría  en  relación  con  la 
titularidad  de  las  fincas.  En  caso  de  que  se  llegara  a  condenar  al  demandado  a 
indemnizar o devolver duplicadas las arras, sólo en ejecución de sentencia, y ante su 
impago, procedería adoptar la medida cautelar de embargo.
Recuérdese a este respecto que según el artículo 141 del RH la anotación preventiva 
de que trata el caso tercero del artículo 42 de la Ley (la de quien en cualquier juicio 
obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto 
por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil) no podrá verificarse hasta 
que,  para  la  ejecución  de  la  sentencia,  se  mande  embargar  bienes  inmuebles  del 
condenado por ésta, en la forma prevenida respecto al juicio ejecutivo. Es decir, en caso 
de acción personal pura, de reclamación de cantidad, no cabe anotación de embargo 
hasta que se ejecute la sentencia.
Excepcionalmente cabría adoptar la medida de embargo preventivo -que el juzgado 
no ha adoptado- o la de prohibición de disponer, como medida cautelar para evitar que 
salgan los bienes del patrimonio del demandado, todo ello dentro del amplio margen que 
da la ley de enjuiciamiento civil al juez para adoptar medidas cautelares, pero siempre 
respetando la legislación específica como es la inmobiliaria registral, que no admite 
anotaciones de demanda puramente personales.
Así debemos recordar como el artículo 522.1 de la LEC dispone que todas las 
personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos deben 
acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o 
situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio 
Registro conforme a su legislación específica.
5.  El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42. 10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, y, aunque con importantes matizaciones, ha sido sostenido por 
este Centro Directivo.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino  s
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal  oe.
siempre que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante  w.
es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre  05ww
eplr ompiicsimaroa  dinirmecuteabmlee,n tdee u nsau earltteer aqcuióen  lrae geissttriaml.ación  de  la  pretensión  del  demandante
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situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende una reclamación de cantidad de dinero sin 
trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  la  desestimación  del  recurso  y  la 
confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.