BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 191 Miércoles 11 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 100019
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13775 Resolución de 30 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
negativa de la registradora de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por no 
haberse  acreditado  el  cumplimiento  por  parte  del  prestamista  de  las 
obligaciones precontractuales impuestas por la legislación del consumo de 
Cataluña.
En el recurso interpuesto por don Claudi Martín i Ges, notario de Manresa, contra la 
nota de calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Manresa número 1, 
doña Rosa María del Pilar Romero Payá, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo hipotecario por no haberse acreditado el cumplimiento por parte 
del prestamista de las obligaciones precontractuales impuestas por la legislación del 
consumo de Cataluña.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de febrero de 2021 ante el notario de Manresa, 
don Claudi Martín i Ges, con el número 99 de protocolo, una persona física recibía un 
préstamo hipotecario destinado a la adquisición de vivienda y una plaza de garaje, las 
cuales  se  hipotecaban,  encontrándose  inscritas  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Manresa número 1.
II
Presentada  telemáticamente  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Manresa número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Tipo documento: Escritura Pública
Libro Entrada: 1577/2021
Libro Diario: Asiento 618, Diario 178
Previo  examen  y  calificación  conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y 
concordantes de su Reglamento de la escritura de otorgada en Manresa por don Claudi 
Martín  i  Ges,  el  día  19/02/2021  presentada  telemáticamente  en  este  Registro 
el 19/2/2021 por Grupo BC, habiéndose aportado copia en soporte papel con carta de 
pago del impuesto el día fechaportacioncopiafisica [sic] la Registradora de la Propiedad 
que suscribe ha resuelto suspender la práctica de los asientos solicitados, en base a los 
siguientes:
Hechos e
Adqeurg eel Panssoet ra  friehníalac ,dya oaSsc  .aud5.ma3”.d. e2oSn2 et8co  uo yqmb us5pee6l irm.mv8ai5oe 0tnei vtlc oado  elnaafs  epltcaitrtsueo ys pesernune btvehsi siapninoooantteabec lseda  e yd a ce oa fbqalilufviigceoaa r nccdoiioóe nnc e o“lBson assd ntatecit  ouei lnnaBf roeielrblsm a draooec cgiVuóisimnztr ceaqanluyeteaos     2021-13775n https://www.
impone el Código de Consumo de Cataluña.
Fundamentos de Derecho
Artículos 123.10, 262.4 y 262.6 del Código de Consumo de Cataluña, Ley 20/2010 
de 20 de julio.
Como  consecuencia  de  lo  expuesto  se  suspende  la  práctica  de  la  inscripción 
solicitada.
La presente calificación lleva consigo, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, 
la prórroga del asiento de presentación por plazo de sesenta días a contar desde la 
última notificación.
Contra la presente calificación (…)
Manresa, veinte de abril del año dos mil veintiuno Fdo. Rosa María del Pilar Romero 
Payá Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rosa María 
del Pilar Romero Payá registrador/a de Registro Propiedad de Manresa 1 a día veintitrés 
de Abril del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Claudi Martín i Ges, notario de Manresa. 
interpuso recurso el día 20 de mayo de 2020 en virtud de escrito y con base a los 
siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero: En la escritura de préstamo hipotecario autorizada por mí el 19 de febrero 
de 2021 y que redacté según minuta facilitada por la entidad bancaria, consta en el 
apartado I de las cláusulas financieras relativa a “Capital del préstamo y entrega” que 
“habiendo comparecido el Prestatario ante el Notario, en el plazo legalmente establecido, 
la  entrega  de  la  citada  documentación,  así  como  la  comprobación  de  la  plena 
comprensión de los términos y condiciones bajo los cuales el Banco hace entrega al 
Prestatario del préstamo, se recogen en Acta otorgada por mí, el día dos de febrero de 
dos mil veintiuno, número 71 de mi protocolo”.
Segundo: Que según el artículo 15.6 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 
(Ley 15/2019, de 16 de marzo) el contenido del acta se presume veraz e íntegro, y hace 
prueba  del  asesoramiento  prestado  por  el  Notario  y  de  la  manifestación  que  el 
prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos al efecto de 
cumplir el principio de transparencia en su vertiente material
Tercero: Que se cumple igualmente el requisito establecido en el artículo 15.7 LCCI 
insertándose en la misma escritura la reseña identificativa del acta donde constan las 
circunstancias establecidas en el punto anterior, consecuencias, a la vez, de haberse 
cumplido el artículo 22.2 LCCI
Cuarto: Que como establece la Instrucción de la Dirección General de Registros y del 
Notariado de 20 de diciembre de 2019, se presupone que si el Notario ha autorizado la 
escritura de préstamo hipotecario, reseñando en ella el acta de transparencia en los 
términos de artículo 15.7 LCCI, es porque previamente ha controlado la coincidencia de 
las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos 
mediante al FEIN. Circunstancias, todas ellas, que ya constan en el fundamento de 
derecho “primero”. Es, en consecuencia, implícito que si se autoriza el acta previa a la 
escritura de préstamo hipotecario y se hacer referencia de ella en el préstamo, se 
cumplen los requisitos de transparencia, asesoramiento, comprensión y aceptación del  e
contenido por parte del prestatario. bo
Quinto:  Que,  siguiendo  la  misma  Instrucción  antedicha,  es  al  Notario,  y  no  al  775ww
tRraengsisptararednocr,i a am aqteuriieanl  mceodriraenstpeo lnad vee ricfiocamcpióronb daer  lae ld occuummpelnimtaiecinótno  acdreeld itpartiinvcai pdieo  qduee 
Rsee ghisatnra doobrs eesrv saidmop lleoms ernetqeu lias idtoes c aplrifeicvaisrt olas  eexnis teenl caiart ídceu lloa  r1e4s.e1ñ aL CdeCl Ia. cLtaa. función del
La misma Dirección General, en dos resoluciones de fecha 7 de enero de 2020 
(BOE 23 de septiembre de 2020), resolvió que no es el Registrador sino el Notario a 
quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material, 
correspondiendo al registrador calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el 
contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, Notario autorizante 
y su fecha de autorización–), y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Sexto: Es doctrina reiterada de la Dirección General de Registro y del Notariado (hoy, 
DGSJyFP) que corresponde al Notario el control de transparencia material, por lo que no 
es  defecto  que  no  asevere  expresamente  la  coincidencia  entre  el  contenido  de  la 
escritura, el proyecto de contrato y la FEIN o entre escritura y oferta vinculante. La 
función  del  Registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  del  acta  ex  art.  15 
Ley 5/2019 así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previstos en dicho artículo; circunstancias que se cumplen en la escritura que ha sido 
objeto de calificación negativa.
La Dirección General dispuso en su resolución de fecha 6 de febrero de 2020 
(BOE 26 de junio de 2020): Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive 
expresa y adecuadamente la decisión de proceder a la autorización de la escritura de 
préstamo, reseñando, al menos de forma genérica pero clara, los controles sobre la 
transparencia  material  que  el  notario  ha  realizado  con  carácter  previo  a  dicha 
autorización. Ahora bien, ello no significa que se deba exigir, como si de fórmulas rituales 
se tratara, la mención expresa del cumplimiento de cada uno de los detalles que en su 
conjunto configuran esa imprescindible transparencia,...
... Por otra parte, de la referida normativa resulta inequívocamente que no es el 
Registrador sino el Notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
Registrador es calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, Notario autorizante y su fecha 
de  autorización–),  así  como  la  afirmación  del  Notario  bajo  su  responsabilidad,  de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesora miento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el Notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el Notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correcta mente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura...
Séptimo: Visto lo anterior, debemos plantearnos el engarce de la Ley 5/2019 de 15 
de marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario con las normas contenidas 
en los artículos 123-10 y 262-1 y siguientes de la Ley 22/2010, de 20 de julio del Código  s
de Consumo de Cataluña. No cabe duda de que la Ley 5/2019 constituye normativa  oe.
básica estatal que desplaza de forma sobrevenida la normativa autonómica con la que  w.
entra en conflicto. En este sentido, la Disposición Adicional Quinta de la ley 5/2019 limita  775ww
las competencias de desarrollo autonómico disponiendo lo siguiente:
que “rDeeasliacrerno llloa sA Cuotomnuónmidicaod.e Ss inA upteórnjuoimciaos  deenl  edle esajerrrcoilcloio  ddee  llaa sle cgoismlapceiótenn cbiáassi caas uemstidaatasl 
estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser
homogénea,  en  aras  de  la  unidad  de  mercado,  de  tal  forma  que  puedan  valorar 
adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio español, 
por  lo  que  la  normativa  autonómica  deberá  respetar  los  modelos  normalizados  de 
información que se establezcan por la normativa básica, y no podrá exigir adicionar 
documentación  complementaria  que  pueda  producir  confusión  en  el  prestatario  y 
distorsione el objeto de la normativa básica de transparencia.”
La principal consecuencia es que la documentación a entregar al prestatario será la 
prevista en el artículo 14 de la Ley estatal y no la referida en el artículo 262-4 de la 
norma autonómica. Ello no obstante, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional 
(sentencia  54/2018  de  24  de  mayo),  si  el  precepto  autonómico  no  contradice  la 
normativa  básica  estatal  y  amplía  la  protección  del  consumidor,  no  puede  ser 
considerado inconstitucional. Por, tanto, en relación al plazo de antelación de entrega de 
la documentación precontractual, debemos entender que el que prevalece es el de los 14 
días de la normativa autonómica frente a los 10 días de la normativa estatal, si bien 
referido a la documentación del artículo 14 de la ley estatal.
Además  deberá  entenderse  subsistente  la  obligación  por  parte  del  Notario  de 
informar al prestatario, avalista y terceros hipotecantes de las cuestiones referidas en el 
artículo 123-10 del CCC en la medida en que sean compatibles con la nueva LCCI. En 
particular, subsistirá la obligación de informar sobre el arbitraje de consumo y los demás 
mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no 
atender  las  obligaciones  derivadas  del  contrato,  pues  se  trata  de  una  cuestión  no 
prevista en la normativa básica estatal. Prueba de que la escritura objeto de calificación 
no es ajena a la normativa catalana, es que en el contrato de préstamo hipotecario, en la 
cláusula contenida al final de la página 66, se dice que el banco no está adherido a una 
autoridad arbitral de consumo para resolver conflictos de este tipo de operaciones.
Como conclusión debemos afirmar que el Notario, al reseñar en la escritura de 
préstamo el acta previa y declarar que se ha cumplido con el principio de transparencia 
material, supone que ha dado cumplimiento a toda la normativa implicada en esta 
materia, en este caso tanto la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los Contratos de 
Crédito Inmobiliario como la Ley 22/2010, de 20 de julio del Código de Consumo de 
Cataluña,  integrando  armónicamente  ambas  normas  en  relación  al  asesoramiento 
prestado al cliente (como ejemplo el plazo de 14 días de la norma autonómica). Y tal 
como se ha argumentado con anterioridad y ha dispuesto la Dirección General, no se 
han de reseñar en la escritura de préstamo hipotecario cláusulas rituales, como por 
ejemplo  enumerar  cada  una  de  las  normas  vigentes  en  el  ordenamiento  jurídico 
reguladoras de la transparencia material, sino que bastará la reseña del acta para 
entender cumplido dicho principio, sin que pueda el Registrador calificar más allá de la 
constancia de dicha reseña. Es más, en ningún precepto de la normativa atonómica [sic] 
se impone al notario una reseña expresa en la escritura de préstamo de que ha realizado 
las  actuaciones  previstas  en  el  el  [sic]  Código  de  Consumo  de  Cataluña.  Dichas 
actuaciones se insertan en el principio de transparencia material, por lo que el lugar 
adecuado para plasmar detalladamente su cumplimiento es en el acta previa, quedando 
fuera del ámbito de la calificación del Registrador».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 2 de junio de 2021, confirmando  es
la nota de calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo. bo
EspVañisotolas;  1lo1s0 9a,r t1íc1u2l9o,s 1 5215 6y,  1184F29u6.n1,d , 1an8mú3me2n,e 1troo8ss3  3d1,e. ª1 ,D 865e.2rºe,  yc8 h1.ºo8, 7151 .dº eyl  C13ó.dºi gdoe  Claiv iCl; o1n2s,t i1tu8c, i1ó9n   OE-A-2021-13able en https://
bis, 27, 98, 107, 110.2, 114, 129.2.c), 130, 143, 258, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 7,
9, 51.6, 234.1.3.ª, 235, 238 y 241 del Reglamento Hipotecario; 517.2.4 y 682 de la 
vigente  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  2,  3,  4,  y  83  a  91  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; 1, 3, 5, 7 y 8 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 2, 14, 15 y 22 
y la disposición final decimotercer y disposición adicional quinta de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 1 y 18 de la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios; 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas 
para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y 
alquiler social; 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las 
cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con  consumidores;  3  de  la 
Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, 
relativa  a  los  contratos  de  crédito  al  consumo  y  por  la  que  se  deroga  la 
Directiva 87/102/CEE del Consejo; 3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo 
y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 28, 34, 49, 
113, 120-2, 123, 126-3 y 147-2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña; 111-1, 111-2, 
123-10, 251-6, 262-4, 262-6, 333-1, 333-7 y 333-10 de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del 
Código de consumo de Cataluña; 1, 3-3 y 3-4 de la Ley 5/2009 del Parlamento de 
Cataluña; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de marzo 
de 1998, 20 de enero de 2005, 13 de marzo de 2013 y 21 de enero de 2015, y el Auto 
de 19 de noviembre de 2015; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de 
diciembre de 1981, 17 de mayo de 1985, 30 de junio de 1991, 23 de septiembre 
de 2004, 23 de septiembre de 2009 y 16 de enero de 2014, y el Auto de 12 de abril 
de 2016; las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1996, 24 de 
febrero de 1997, 9 de marzo de 2001, 5 de octubre de 2005, 19 de abril de 2006, 4 de 
julio y 12 de diciembre de 2008, 27 de mayo y 16 de diciembre de 2009, 18 de junio 
de 2012, 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013, 8 de septiembre de 2014, 25 de marzo, 
22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 17 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016; las 
Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 20 de mayo 
de 1987, 16 de julio de 1996, 28 de enero de 1998, 18 de junio de 2004, 2 y 3 de 
septiembre y 5 de octubre de 2005, 19 de abril y 27 de junio de 2006, 19, 22, 24 y 25 de 
marzo de 2008, 1 de octubre y 4 de noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio, 16 de 
agosto y 11 de noviembre de 2011, 26 de abril y 20 de junio de 2012, 13 y 19 de 
septiembre y 28 de noviembre de 2013, 5 de febrero, 25 de abril, 23 de julio, 1 de 
agosto, 9, 13 y 29 de septiembre y 2, 3, 4, 6 y 9 de octubre de 2014, 22 de enero, 4 de 
febrero, 30 de marzo, 28 de abril, 13, 22 y 28 de julio, 25 de septiembre, 9, 10 y 21 de 
octubre, 10 y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015, 4 de enero, 10 de febrero, 9 
y 10 de marzo, 1 de julio y 24 de noviembre de 2016, 19 de mayo y 14 de julio de 2017 
y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero de 2020; las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3, 6 y 12 de febrero y 27 de 
julio de 2020; y la Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i 
Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 12 de julio de 2017.
1.  En el presente expediente la cuestión debatida estriba en analizar si se ajustan o 
no a Derecho las razones jurídicas aducidas por la registradora de la propiedad en su 
calificación para suspender la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario objeto  e.
de calificación por no constar en ella que se haya dado cumplimiento a las previsiones y  w.b
obligaciones de información que impone el Código de Consumo de Cataluña, y en qué  775ww
lmegeidsildaac iótanl  neostramtaalt ivdae  epsro atepclicciaóbnl ed eo , lopso rc monesjourm dideocrire, sc ódmeroiv saed aa rdmeo lnai zLae yla  5m/2is0m19a,  cdoen  1la5 
de mEanr zsoín, treesgius,la edlo nrao tdaeri olo rse ccounrrteranttoes  adreg ucmréednittoa  inqmueo bsieligaúrino .la citada Ley 5/2019, de 15
de marzo, corresponde al notario y no al registrador de la Propiedad el control del
cumplimiento del principio de transparencia material, de modo que si se reseña en la 
escritura de préstamo hipotecario que se ha autorizado el acta de transparencia material, 
ello supone que se ha dado cumplimiento a toda la normativa implicada en la materia, en 
este caso, tanto la citada Ley 5/2019 como la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de 
Consumo  de  Cataluña,  integrando  ambas  normas  con  relación  al  asesoramiento 
prestado al cliente, sin necesidad de reseñar expresamente en la escritura de préstamo 
hipotecario que ha realizado las actuaciones previstas en la citada ley autonómica, toda 
vez que no existe norma alguna que imponga dicha reseña.
En la escritura que motiva la calificación que es objeto del presente recurso consta lo 
siguiente:
En su expositivo V: «Que el Banco ha puesto a disposición del Prestatario, con 
antelación  suficiente,  cumpliendo  con  los  plazos  legales  exigidos,  la  siguiente 
documentación precontractual, legalmente requerida, al objeto de que este tenga pleno 
conocimiento de las condiciones y consecuencias del Préstamo que va a contratar: la 
Ficha  Europea  de  información  Personalizada  (“FEIN”);  la  Ficha  de  Advertencias 
Estandarizadas (“FiAE”); el proyecto de escritura de Préstamo; el documento informativo 
de la distribución de gastos; la información precontractual relativa a los seguros que, 
simultáneamente  a  este  Préstamo,  y  en  relación  con  el  inmueble  hipotecado,  el 
Prestatario, en su caso, va a contratar; la advertencia al Prestatario de la obligación de 
recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija para la autorización 
de la escritura pública del contrato de Préstamo sobre el contenido y las consecuencias 
de  la  información  contenida  en  la  documentación  relacionada  en  los  apartados 
anteriores;  La  anterior  documentación  precontractual  se  complementa  con  la 
manifestación firmada por el Prestatario, en la que declara haber recibido la citada 
documentación y que se le ha explicado su contenido».
En  la  estipulación  primera,  se  afirma  lo  siguiente:  «Habiendo  comparecido  el 
Prestatario ante el Notario, en el plazo legalmente establecido, la entrega de la citada 
documentación, así como la comprobación de la plena comprensión de los términos y 
condiciones bajo los cuales el Banco hace entrega al Prestatario del Préstamo, se 
recogen en Acta otorgada por mí, el día dos de febrero de dos mil veintiuno, número 71 
de mi protocolo».
2.  La compatibilidad de la normativa de consumo catalana con la legislación estatal 
sobre la materia, en cuanto a la legislación anterior a la Ley 5/2019, ya ha sido analizada 
por este Centro directivo en las Resoluciones de 25 de septiembre de 2015 y reiterada 
en otras posteriores de fechas 9, 10 y 21 de octubre, 10 y 17 de noviembre y 21 de 
diciembre de 2015, 4 de enero y 9 de marzo de 2016 y 14 de julio de 2017; cuya doctrina 
se reproducirá ahora en lo pertinente.
El título competencial del Estado en el ámbito de protección de los consumidores se 
encuentra recogido en los números 1.º, 6.º, 8.º, 11.º y 13.º del artículo 149.1 de la 
Constitución  Española  que  atribuye  al  Estado  la  competencia  exclusiva  sobre  las 
siguientes  materias:  condiciones  básicas  que  garanticen  la  igualdad  de  todos  los 
españoles en el ejercicio de sus derechos; legislación mercantil; legislación civil en 
materia de bases de las obligaciones contractuales y ordenación de los registros; bases 
de la ordenación del crédito, banca y seguro; y bases y coordinación de la planificación 
general de la actividad económica, respectivamente, según recogen las disposiciones 
finales primeras de la Ley sobre condiciones generales de la contratación y de la Ley 
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la disposición final segunda  e
de la Ley 2/2009, la disposición final cuarta de la Orden EHA/2899/2011, la disposición  bo
final tercera de la Ley 1/2013 o la disposición final decimotercera de la Ley 5/2019, de 15  775ww
de mEanr zaop,l irceagcuióland doera e dseta lso sc ocomnptreatetonsc idaes  cerxécdliutos ivinams,o ebsilipaericoia.lmente de las referidas a la
Rmeagteisrtiaro ds ee  fiIjnasctiróunm deen tloass  pbúabsleicso ds ey  ladse  oobrdliegnaaccioiónne sd ecol ncrtréadcittou ayle dse,  dlae  boarndcean,a lcaiós nn odrem laoss 
citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de
los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas 
se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas 
de  los  contratos  de  préstamo  y  crédito  hipotecarios  con  subsistencia  del  contrato 
(artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de 
la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites 
de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas 
para que puedan acceder al registro de la propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General 
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria, 6 de la 
Ley 1/2013 o 7 y 14 de la Ley 5/2019).
Por su parte la Comunidad Autónoma de Cataluña regula la materia de «consumo» 
fundamentalmente  en  la  Ley  22/2010,  de  20  de  julio,  del  Código  de  consumo  de 
Cataluña y por Ley 20/2014, de 29 de diciembre, que modifica dicho Código de consumo 
para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y 
préstamos  hipotecarios;  en  uso  de  la  competencia  en  materia  de  consumo  que  le 
atribuye  a  la  Generalidad  el  artículo  123  del  Estatuto  de  autonomía  y,  según  el 
preámbulo de esta última Ley (recogiendo lo ya expresado en el de la anterior), «de 
acuerdo con lo establecido por los artículos 28, 34 y 49 del propio Estatuto, en el marco 
del artículo 51 de la Constitución, con relación a la actividad financiera de las cajas de 
ahorros y de las entidades de crédito a que se refieren los artículos 120.2 y 126.3 del 
Estatuto (…)»; añadiendo el preámbulo de la Ley 22/2010 que el artículo 113 del Estatuto 
de  autonomía  «recoge  expresamente  la  competencia  de  la  Administración  de  la 
Generalidad para desarrollar, aplicar y ejecutar la normativa de la Unión Europea que 
afecte al ámbito de sus competencias».
Esas competencias de la Comunidad Autónoma de Cataluña en materia de consumo 
se circunscriben básicamente a la regulación de órganos y procedimientos de mediación, 
de  los  procedimientos  administrativos  de  queja  y  reclamación,  regulación  de  la 
información en materia de consumidores, y a los actos de ejecución reglados que le 
atribuya la legislación estatal sobre la actividad de las entidades de crédito (artículos 123 
y 126 del Estatuto de Cataluña).
Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene 
normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia 
de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos, 
sino que se limita a establecer unas sanciones en forma de multa e indemnización, en su 
caso, por daños y perjuicios (artículos 333-1 y -7 del Código de Consumo de Cataluña), 
añadiendo el artículo 333-10 unas medidas complementarias tendentes al cese de la 
incorporación de dichas cláusulas o a la imposición de una dación en pago «cuando 
exista una relación directa entre la cláusula abusiva y tal medida».
A este respecto, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 157/2004, de 21 de 
septiembre, afirma que:
«(…) la STC 71/1982, a propósito de la regulación de lo que deba entenderse por 
cláusulas  contractuales  abusivas  en  perjuicio  del  consumidor,  consideró  como  de 
pertenencia estatal la normación de la condiciones generales de contratación o de las 
distintas modalidades contractuales, e igualmente la de la responsabilidad por los daños 
originados  en  la  adquisición,  utilización  o  disfrute  por  los  consumidores  de  bienes, 
medios o servicios, ya que el régimen de unas v otras materias, incardinado en la 
legislación civil (art. 149.1.8 CE), debe ser uno y el mismo para todo el territorio del 
Estado (FF.JJ 14 y 19). No es, claro está, que a las normas autonómicas no les quepa 
disciplinar determinados tipos de venta o articular dispositivos preventivos o correctores  e.
de los eventuales abusos a que ciertos contratos puedan conducir; de lo que se trata es  w.b
de que a través de tales normas no se produzca un novum en el contenido contractual o,  775ww
reenla octiroonse tsé rmcoinnotrsa,c dtuea lqeuse  pnroiv saed ainst ro(SdTuCzc a8n8 /d1e9r8e6c,h oFsJ  n5i o).b lPigoarc iúolntiemso e, na euln m caurcaon ddoe  llaass 
vneonrmdeadso ra, ulato pnróomteicccaisó np deersl icgoanns, ummieddoira nyt ed ele ul srueaforiroz,a lma ideentteor mdien aclaiósn  odbelli gcaocniotenneids o ddeel 
los contratos y de las acciones por incumplimiento, saneamiento o resolución se inserta
dentro de la competencia estatal exclusiva atribuida al Estado por los arts. 149.1.6 y 8 
CE (STC 62/1991, FJ 4 e), STC 264/1993, de 22 de julio, FJ 5)».
3.  Con la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de los 
contratos de crédito inmobiliario, ha de plantearse la compatibilidad entre esta Ley y el 
citado Código de consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas 
normas a la actuación notarial y registral.
La Ley 5/2019 establece, en primer lugar, en su disposición final decimotercera, bajo 
la  rúbrica  «título  competencial»,  que  «se  dicta  al  amparo  de  lo  establecido  en  el 
artículo 149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española que atribuye al Estado la 
competencia exclusiva sobre legislación mercantil, procesal, hipotecaria, ordenación de 
los registros e instrumentos públicos, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, 
y  bases  y  coordinación  de  la  planificación  general  de  la  actividad  económica, 
respectivamente», y, en segundo lugar, en su disposición adicional quinta, bajo la rúbrica 
«desarrollo autonómico», establece que «sin perjuicio del desarrollo de la legislación 
básica  estatal  que  realicen  las  Comunidades  Autónomas  en  el  ejercicio  de  las 
competencias asumidas estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los 
prestatarios debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado, de tal forma que 
puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el 
territorio español, por lo que la normativa autonómica deberá respetar los modelos 
normalizados de información que se establezcan por la normativa básica, y no podrá 
exigir adicionar documentación complementaria que pueda producir confusión en el 
prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de transparencia».
Pero igualmente han de tenerse en cuenta otros preceptos –no menos importantes– 
de la citada ley, tales como el artículo 15.7: «En la escritura pública del préstamo el 
notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los 
apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario 
autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su 
responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo». Y 22.2: «En la contratación 
de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no 
se  hubiere  otorgado  el  acta  prevista  en  el  artículo  15.3.  Los  registradores  de  la 
propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al artículo 15.7».
Por lo expuesto, es indudable que la entrada en vigor de la Ley 5/2019 obliga a 
analizar el respectivo alcance de una y otra normativa.
Así, el Código de consumo de Cataluña (cuyo ámbito de aplicación no es totalmente 
coincidente con la posterior Ley 5/2019, pues la normativa catalana se refiere solo a 
viviendas,  algo  que  no  sucede  en  la  estatal),  impone  determinados  deberes  de 
información  por  parte  del  notario  en  su  artículo  123-10  número  2,  que  dispone  lo 
siguiente:  «Las  personas  consumidoras,  los  avalistas  y  los  terceros  hipotecantes 
relacionados con el negocio de crédito o de préstamo hipotecario tienen derecho a recibir 
de los notarios, con una antelación de al menos cinco días hábiles y de modo que les 
sea comprensible, la siguiente información: a) El contenido de la escritura pública del 
contrato de crédito o préstamo hipotecario de la vivienda y sus consecuencias jurídicas y 
económicas para la persona consumidora, los avalistas y los terceros hipotecantes. b) 
Las consecuencias de una posible ejecución por impago y de las fluctuaciones del precio 
de  mercado  de  la  vivienda,  la  posibilidad  de  que  las  entidades  de  crédito  pidan  e.
ampliaciones  de  garantía  en  determinados  supuestos  y  los  demás  derechos  y  w.b
obligaciones  que  comporta  el  contrato  de  crédito  o  préstamo  hipotecario.  c)  La  775ww
irnefsoormlucaicóinó n dree laltoivsa  caol nafrlbicittorasj eq duee  cosonnsu mcoon ys eac uloesn dceiam ádse  mneoc aanteisnmdoesr  elaxtsr aojubdliigciaacleiosn dees 
deriv4a. daLsa d ceul ecsotniótrna tqou»e. se plantea en la nota de calificación recurrida, como ya se ha
indicado anteriormente, es si la omisión en la escritura de préstamo hipotecario de una
expresa referencia a que se ha suministrado por parte del notario autorizante, con la 
antelación  debida,  la  información  a  que  se  refiere  el  número  2  del  indicado 
artículo 123-10 del Código de consumo de Cataluña, y de la comprobación de que el 
prestamista ha suministrado la información a que se refiere el artículo 262-4 del mismo 
cuerpo legal, por sí solas, son motivo suficiente para suspender la inscripción de la 
hipoteca pactada, lo que hace preciso analizar la concreta naturaleza y alcance a efectos 
registrales de las distintas obligaciones recogidas en los referidos artículos.
Sobre esta materia, este Centro Directivo, en Resolución de 19 de mayo de 2017, 
afirmó,  en  consonancia  con  la  jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  (–Sala  Civil–, 
Sentencias de 18 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2014, 22 de 
abril de 2015 y 23 de diciembre de 2015), que la contratación de adhesión a condiciones 
generales constituye una categoría diferenciada de la contratación negocial individual, 
que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su 
eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del 
adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de 
configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de 
concurrir  consumidores,  a  facilitar  la  comprensibilidad  real  de  la  reglamentación 
predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes.
Pero  estos  deberes,  en  el  ámbito  de  la  contratación  de  préstamos  y  créditos 
hipotecarios y en el ámbito estatal, se materializan actualmente en el seguimiento del 
proceso de contratación e información regulado en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de 
regulación  de  la  contratación  de  créditos  hipotecarios,  cuyo  alcance  y  prevalencia 
respecto de posibles regulaciones autonómicas se precisarán más adelante.
Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, esta Dirección General en 
Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o las 22 de 
enero, 28 de abril, 25 de septiembre y 10 de noviembre de 2015, afirmó que, en 
presencia  de  préstamos  o  créditos  hipotecarios  concedidos  a  personas  físicas  y 
garantizados con viviendas, o en las que éstas sean garantes, el registrador «deberá 
también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se 
acredite  el  cumplimiento  de  los  requisitos  de  información  y  transparencia  de  las 
condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– 
que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte 
de  los  usuarios  de  los  productos  bancarios,  del  riesgo  financiero  que  comporta  el 
contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento 
anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, artículo 6 de la Ley 1/2013, etc.–».
Y es que la protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la 
jurisprudencia y doctrina de este Centro Directivo referidas, alcanza, por tanto, a la 
totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca 
mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a 
disposición  del  consumidor  de  la  información  precontractual  (ficha  europea  de 
información normalizada, oferta vinculante, ficha de advertencias estandarizada, etc.) 
suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del 
contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de 
préstamo durante diez días naturales antes de su firma y las obligaciones de información 
y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.
Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto 
por  la  regulación  sectorial  aplicable  en  materia  de  préstamos  hipotecarios  con 
consumidores, hoy constituida fundamentalmente por la Ley 5/2019, reguladora de los  s
contratos de créditos inmobiliario, y los especiales deberes de información que la misma  oe.
impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la  w.
amplitud  del  incumplimiento,  se  verá  comprometida  ya  que  para  entender  que  las  775ww
chliápuosteuclaasri on, o ense gnoecciaedsaasr ios e rehsapne tianrc ortpoodroasd ol oasl  ctroánmtriatetos,  edne l esinted iccaadsoo  dper opcreéssot amdoe 
contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas
de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (artículo 7 de la Ley 7/1998 
de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación).
Por  otra  parte,  es  evidente  que  ante  el  incumplimiento  de  las  normas  sobre 
transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la 
escritura ni el registrador inscribirla.
Respecto de ese procedimiento de contratación, y como ha recordado esta Dirección 
General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero, 3, 6 
y 12 de febrero y 27 de julio de 2020, con criterio también expresado en la Instrucción de 
ese Centro de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5/2019 impone a los notarios unos 
amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de 
préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa –respecto de esta última– en el acta de 
información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de 
préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos adicionales: el control del 
transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta 
la firma de la escritura, del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones que con 
carácter imperativo se imponen en los artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones 
generales del contrato en el correspondiente Registro, etc.
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información  previa,  que  el  artículo  22.2  de  la  Ley  5/2019  establece  que  «en  la 
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura 
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de 
la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al artículo 15.7». El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en este artículo». A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Para garantizar la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, el 
artículo  14  de  la  Ley  5/2019  impone  al  prestamista  la  obligación  de  entregar  al 
prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelación mínima de diez días 
naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos que 
detalla.
Las consecuencias del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan 
en el artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales (redactado por la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2019), y en el 
artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios (añadido por la disposición final octava de la Ley 5/2019), ambos del mismo 
contenido: «Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho».
Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento de las normas 
sobre transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la  s
escritura ni el registrador inscribirla. oe.
Además  del  control  de  la  transparencia  material  encomendado  a  notarios  w.
registradores en los términos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar  775ww
etasmtabbiélenc iduons c eonn tlroosl  asrotíbcruel oesx 8is4te yn csiiag udieen tcelás udseull atesx tdoe rcelafuranddaidso  adbeu lsai vLaesy  eGne nloesr atlé prmarian olas 
Ddee f1e6n sdae  dneo vloiesm Cbornes.umidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007,  BOE-A-cable e
El rechazo por notarios y registradores de la Propiedad de las cláusulas afectadas, a 
la hora de autorizar la escritura o inscribir la hipoteca, en su caso, no queda subordinada 
a la previa declaración judicial de su nulidad (sin perjuicio del posible recurso o de la 
contienda entre las partes acerca de su validez) cuando se trate de cláusulas que 
contravengan  una  norma  imperativa  o  prohibitiva  o  cuyo  carácter  abusivo  pueda 
apreciarse  objetivamente  siempre  que  no  sea  necesaria  valoración  alguna  de  las 
circunstancias concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en 
procedimiento contradictorio. También se denegará la inscripción de las cláusulas que 
hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con 
valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación (artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria).
Es  decir,  el  incumplimiento  de  los  requisitos  de  información  previa  al  contrato, 
produce como sanción, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que será parcial, si la 
información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato 
de  préstamo,  si  la  omisión  de  la  información  afectare  a  todas  las  condiciones  del 
contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información 
precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento 
(nuevo artículo 5.5 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación).
En cuanto al efecto de la denegación de la inscripción registral de las cláusulas del 
préstamo  hipotecario  o  de  la  no  inscripción  de  la  propia  hipoteca,  consiste  en  la 
exclusión  de  la  posibilidad  de  utilizar  las  acciones  reales  hipotecarias  especiales, 
conforme resulta del carácter constitutivo de la hipoteca (artículo 1875 del Código Civil), 
y determina el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, según el cual «el procedimiento de 
ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización 
de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que 
se hayan recogido en el asiento respectivo».
5.  De la normativa referida resulta que, en la actualidad, la competencia en el 
control de lo que se ha venido a denominar transparencia material ha sido atribuida por 
la Ley 5/2019, exclusivamente, al notario autorizante como se dispone expresamente en 
su artículo 15.2 según el cual «el notario verificará la documentación acreditativa del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede 
acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del 
préstamo hipotecario: (…)»; acta notarial (forma documental elegida por el legislador 
para plasmar ese control de transparencia) cuyo contenido según establece el número 6 
del mismo artículo 15 «se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento 
prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el 
contenido  de  los  documentos  descritos,  a  efectos  de  cumplir  con  el  principio  de 
transparencia en su vertiente material».
Por otra parte, y como antes se ha adelantado, el citado artículo 15 en su número 7 
establece que: «En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una 
reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha 
reseña  se  expresará  el  número  de  protocolo,  notario  autorizante  y  su  fecha  de 
autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con 
el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo»; reseña cuya existencia deberán comprobar los registradores 
de la propiedad como requisito para practicar la inscripción de constitución de la hipoteca 
según dispone el artículo 22.2 de la repetida Ley 5/2019.
De la redacción literal del referido artículo 15 resultan dos conclusiones a estos  s
efectos: la primera, que la presunción de veracidad e integridad de la citada acta va  oe.
referida a la recepción por parte del prestatario de la documentación y asesoramiento a  w.
que refiere la Ley estatal 5/2019, que es la que imperativa e inderogablemente impone  775ww
ddiicshpoo sicairotínceuslo a d(ipcrioenceapl tqousi ntqau ye  fintiaeln deenc imelo tearlccaenrac)e,  yd ceuryivaa dreos edñea  elans l a tfroarsmcae nedxepnuteasletas 
epsré lsot aqmuoe  hdiepboete ccaalriifoic ahra  edl er ergeifsletrjaadr oerx. cYlu slaiv saemgeunntdea l,o q quuee l ad iespscorniteu real  qcuitaed doo acurtmíceunlot e1 5e,l   BOE-A-cable e
pues el despliegue del control de la transparencia material tiene su exclusivo ámbito en 
el acta de transparencia previa al otorgamiento, de modo que la calificación registral 
habrá de ceñirse al estricto ámbito que la citada ley 5/2019 determina, dado que el 
control de transparencia material ha sido encomendado al notario y este ha de reflejarlo 
en el acta, no en la escritura de hipoteca.
6.  Y es que por mor de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, y al haber limitado su 
disposición adicional quinta las competencias de desarrollo autonómico a lo que en ella 
se expresa, una importante consecuencia, en el ámbito de aplicación de normativa 
catalana que es lo que aquí se suscita, es que la documentación a entregar al prestatario 
es la prevista en el artículo 14 de la citada ley, y no la referida en el artículo 262-4 del 
Código de consumo, pues, como ya se ha expuesto, la citada Ley estatal ha desplazado 
de forma sobrevenida a la normativa autonómica con la que entra en conflicto.
Como ha puesto de relieve la mejor doctrina analizando el artículo 149.1 de nuestra 
Constitución, al Estado le corresponde establecer un «común denominador normativo 
dirigido a asegurar, de manera unitaria y en condiciones de igualdad, los intereses 
generales a partir del cual pueda cada Comunidad Autónoma, en defensa de sus propios 
intereses, introducir las peculiaridades que estime convenientes y oportunas, dentro del 
marco competencial que en la materia le asigne su Estatuto» (Sentencia del Tribunal 
Constitucional número 34/2013, de 14 de febrero); en el caso de las bases de la 
planificación  general  de  la  actividad  económica  «para  la  doctrina  del  Tribunal 
Constitucional  ya  consolidada,  bajo  la  competencia  reservada  al  Estado  en  el 
art. 149.1.13 CE se ampararía su competencia para realizar una “ordenación general de 
la economía”», que haría posible «la intervención del Estado a través de medidas 
económicas en sectores materialmente atribuidos a la competencia de las Comunidades 
Autónomas»,  con  la  intención  de  conseguir  fines  de  una  amplitud  tal  como  el 
mantenimiento de la unidad de mercado o de la «unidad económica», «alcanzar los 
objetivos de la economía general o sectorial», o la necesidad de incidir en principios 
rectores de la política económica y social.
Estos criterios, en referencia de los cuales se cita, por ejemplo, la Sentencia del 
Tribunal  Constitucional  número  31/2010  sobre  la  constitucionalidad  del  Estatuto  de 
Cataluña, fueron reiterados en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 54/2018, 
de 24 de mayo.
Y  visto  lo  antes  apuntado,  hay  que  entender  que  si  bien  las  Comunidades 
Autónomas  tienen  competencia  de  desarrollo  en  relación  con  la  información 
precontractual  a  suministrar  por  las  entidades  financieras  (y  así  lo  reconoce  la 
Ley 5/2019 en su disposición adicional quinta), dicha información es solo una parte de un 
régimen de protección del consumidor que debe entenderse de aplicación general en 
todo el territorio del Estado, y una de cuyas bases está constituida por la intervención 
notarial, en los términos en que viene prevista en la Ley 5/2019 y que solo ella, en tanto 
que ley estatal, puede, «ratione materiae», delimitar. Lo mismo sucede respecto del 
ámbito de calificación del registrador.
A la vista de lo expuesto, es cierto que la doctrina del Tribunal Constitucional ha 
establecido que si un determinado precepto autonómico no contradice la normativa 
básica  estatal  y  amplía  la  protección  del  consumidor,  no  puede  ser  considerado 
inconstitucional, ejemplo paradigmático de lo cual podría ser el plazo de antelación de 
entrega  de  la  documentación  precontractual  que,  determinado  en  diez  días  por  la 
Ley 5/2019, es ampliado a 14 días naturales por la normativa catalana, por lo que es 
perfectamente  defendible  que  la  obligación  del  notario  de  verificar  ––n  el  acta  de  s
transparencia–  el  cumplimiento  por  parte  del  prestamista  de  los  plazos  legalmente  oe.
previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el  w.
artículo 14 de la Ley 5/2019, que se exterioriza en el acta de transparencia material del  775ww
ahriptíoctueloca 1ri5o  daeu tloar izcaitaddaas  Lseoyb,r ed ebbiee neenst ensditeorss ee nre fCeraidtaol,u ñean,  laas  leossc riitnudriacsa ddoes  p1ré4s tadmíaos 
naturales, sin que sea necesario indicación adicional alguna en dicha escritura, aunque
como como se verá seguidamente esta conclusión puede verse alterada en ciertos 
casos.
Ahora bien, lo que sí que es indudable es que el límite infranqueable, dada la 
imperatividad de los preceptos de la ley 5/2019, es el plazo de diez días, habiéndose 
dejado abierta la puerta, por la Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats 
Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya que seguidamente se reseñará, a 
renunciar  a  ese  plazo  de  catorce  días  (por  supuesto  en  casos  excepcionales  y 
claramente justificados y no de manera general e indiscriminada); e incluso a algo más 
que al plazo citado. Antes su pronunciamiento, por supuesto, de la entrada en vigor de la 
ley  5/2019,  pues  esta  determina  un  límite  infranqueable  e  inderogable  de  normas 
imperativas y que ciñe la calificación registral a los extremos que claramente prefigura y 
delimita.
En efecto, la citada resolución autonómica de 12 de julio de 2017 afirmó, respeto de 
una renuncia que veía posible respecto de la normativa catalana y que –recordemos– 
sería absolutamente inviable en el ámbito de la Ley 5/2019: «(…) la renuncia tendría que 
ejercitarse con todas las cautelas y garantías necesarias que aseguren la libertad y el 
conocimiento del consumidor sobre el significado y las consecuencias de la renuncia. 
Por eso, claro está que no puede calificarse como renuncia una simple conducta de 
omisión del consumidor, que no ejercita el derecho del cual es titular, ya que esta 
conducta de omisión puede obedecer simplemente al desconocimiento por su parte de la 
existencia  del  derecho  o  de  la  posibilidad  de  su  ejercicio.  Pero  es  que  tampoco 
constituye una renuncia la manifestación del consumidor prestatario, titular del derecho a 
ser informado del contenido y de los efectos del contrato de préstamo hipotecario en el 
plazo  establecido  por  la  ley,  afirmando,  como  sucede  en  la  escritura  de  préstamo 
hipotecario, que ha conocido con “suficiente antelación” la información recogida en el 
artículo 262-4.1 del Código de consumo de Cataluña (…)».
Es decir que da claramente a entender que, en el ámbito del Código de consumo, se 
podría renunciar a algo más que al plazo de los catorce días naturales acogiéndose a los 
diez que prevé la norma estatal, algo que como es conocido en el marco de la 5/2019 es 
imposible (renunciar a ese plazo de diez días), dada su vocación de homogeneidad, en 
aras de la unidad de mercado y de la protección básica de los consumidores (en todo el 
Estado), por lo que si lo irrenunciable e inderogable es lo que proclama la Ley 5/2019, 
esta es la única materia que cabe calificar por el registrador en el marco que ha fijado 
dicha ley y no otra emanada de determinada legislación autonómica.
7.  Por consiguiente, la citada Ley 5/2019 ha desbordado el ámbito de aplicación del 
Código  de  consumo  de  Cataluña,  prefijando  claramente  deberes,  competencias  de 
notarios y registradores y formas documentales; y, por supuesto, también, el marco de 
renunciabilidad que pudo contemplar o amparar, respecto de la normativa catalana, la 
citada resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació; así como 
los parámetros en los que se desenvolvió, entonces, la citada Resolución de este Centro 
Directivo  de  2017,  marcando  y  regulando,  claramente,  unas  líneas  infranqueables; 
atribuyendo al notario el control de transparencia material y delimitando claramente como 
ámbito de calificación del registrador esa reseña del acta. Y es que el contenido y 
alcance de lo antes expuesto (ese marco inderogable e imperativo) el legislador ha 
querido que sea homogéneo para todo el Estado, de modo que esa reseña del acta es lo 
único que el registrador puede comprobar, pues ninguna normativa autonómica da al 
registrador –ni le puede dar– facultades para calificar y denegar una inscripción, respecto 
de algo (esas previsiones del Código de consumo) que se haya quedado al margen de  s
las  normas  imperativas  emanadas  del  Estado  y  promulgadas  con  vocación  de  oe.
homogeneizar  la  unidad  de  mercado  y  el  marco  inderogable  de  protección  del  w.
consumidor. 775ww
enteEnnd ecrsoen clcuosmióon , cyo map alat ibvleissta  cdoen  leal  nmoatarc oy  dneolr mreactiuvros oh, opyo dvrigíae nate  loy  seunm ota nllteog aqru ea 
noúbmligearcoi o2n,e les trdaes  ain)f oy rbm) adceiól nC ópdoigr op adret ec odneslu nmoota drieo ,C laatsa lureñcao. gPidearos  eellno  eqlu eadrtaíc euxlotr a1m23u-r1o0s   BOE-A-cable e
de la calificación registral, en tanto que no hay norma alguna –aparte lo que prevé la 
Ley  5/2019–  que  ampare  denegar  una  inscripción  porque  supuestamente  una  ley 
autonómica hipotéticamente atribuya más derechos que la Ley 5/2019 y el notario no 
haya declarado que lo ha cumplido en la escritura, pues el instrumento público en el que 
se ha de formalizar el control de transparencia material es otro, respecto el cual el ámbito 
de calificación ha sido claramente prefijado por el legislador. Y lo anterior, por supuesto, 
sin perjuicio de que las autoridades de consumo puedan desplegar otro tipo de controles 
o depurar posibles infracciones; pero esa es distinta cuestión.
De lo expuesto resulta claro que el registrador debe limitar su calificación, en lo que 
se refiere a esta materia, a que la reseña del acta notarial cumpla con los requisitos 
exigidos en el artículo 15.7 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, es decir: «En dicha reseña se expresará el número de 
protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del 
notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido 
en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».
En  el  presente  expediente  el  notario  manifiesta  expresamente  lo  que  sigue: 
«Habiendo  comparecido  el  Prestatario  ante  el  Notario,  en  el  plazo  legalmente 
establecido, la entrega de la citada documentación, así como la comprobación de la 
plena comprensión (…)».
Se hace una expresa referencia que ha recibido en plazo la documentación (que 
viene reseñada en la parte expositiva), así como la comprensión de su contenido.
Por ello tiene razón el recurrente cuando afirma que ningún precepto de la normativa 
autonómica impone al notario una reseña expresa en la escritura de préstamo de que ha 
realizado las actuaciones previstas en el Código de consumo de Cataluña; actuaciones 
(las legalmente previstas) que tendrían su encaje en el control de transparencia material. 
Y ello por la sencilla razón de que el lugar adecuado para plasmar detalladamente su 
cumplimiento (y el control de transparencia material) es el acta notarial previa; forma 
documental de instrumento público que el legislador estatal ha previsto y habilitado para 
ello, y que no puede ser alterado por normativa autonómica, dada la competencia 
exclusiva  del  Estado  en  la  ordenación  de  los  instrumentos  y  registros  públicos,  y 
quedando ceñido el ámbito de la calificación del registrador a lo antes expuesto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.