BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89778
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12492 Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se 
deniega la inscripción de una adjudicación en expediente administrativo de 
apremio.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  M.  M.  y  don  J.  C.  G.,  en  nombre  y 
representación  y  como  administradores  mancomunados  de  la  sociedad  «Corbera 
Impulse, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que se deniega la 
inscripción de una adjudicación en expediente administrativo de apremio.
Hechos
I
Por la Dependencia Regional de Recaudación de la Delegación Especial de Cataluña 
de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se expidió certificación de acta de 
adjudicación de bienes mediante subasta en procedimiento administrativo de apremio, 
junto con mandamiento de cancelación de cargas.
II
Presentada el día 24 de marzo de 2021 dicha documentación en el Registro de la 
Propiedad de Vilafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«A)  Documento:
Número de Referencia: R0886021000825.
Autorizante: Agencia Tributaria-Unidad Recaudación (…)
Fecha documento: 16 de marzo de 2021.
B)  Presentación libro Diario: 1674 Número de Asiento: 131/0.
Número Diario: 256.
Fecha de presentación: 24 de marzo de 2021.
Calificación negativa.
Llevada a cabo la calificación del documento referido, a la vista de los Libros del 
Registro, la Registradora que suscribe, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 
[sic] 18, 19, 19 bis y 322, ha resuelto denegar la inscripción solicitada, en base a los 
siguientes,
Hechos: e.e
Por el título que se califica se solicita la inscripción de la finca registral 2.053 de Sant  492ww
[eeMsmxiacpbr]et aíd TrigrSeiobna utrleretoa tarcraidaa m ,H ai,cn  oeisfnnatrt vravaotiri rvt duodod edn d e e lJaa .c  peCreern.tm itfiMidicoaa.  dcsBi eó.g“n,C u qdioduerobel  e Aprdocairt oa l I amdl uAepg guaAelrsd nejacu, i dalSia cE. aLsac.t”inaó,o tnatp ald ocderie ó B nalai de pjnAurededsivmc eaminncetiisiódvtnariac  nióedtnene     OE-A-2021-12able en https://
subasta,  de  fecha  19  de  marzo  de  2021,  así  como  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores a la anotación preventiva de embargo letra H, ejecutada.
De los libros del Registro, resulta que la finca registral 2.053 consta inscrita a favor 
de don R. E. M. y doña M. M. B. S., en virtud de sentencia de resolución de contrato de 
permuta, dictada en procedimiento ordinario número 807/2013 Sección B, del Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción 4 de Vilafranca del Penedès; y que la anotación 
letra H, prorrogada por la letra I, fue cancelada en virtud de mandamiento expedido en 
dicho procedimiento.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dispone: “Para inscribir o anotar títulos por los 
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos 
reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la 
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.
En consecuencia, se deniega la inscripción solicitada por constar la finca inscrita a 
favor de persona distinta del ejecutado y constar cancelada la anotación tomada para el 
procedimiento.
La presente nota de calificación podrá (…)
Vilafranca del Penedès, a 28 de marzo de 2021. Este documento ha sido firmado 
digitalmente  por  la  registradora:  doña  Margarita  María  de  Carlos  Muñoz  con  firma 
electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. M. y don J. C. G., en nombre y 
representación  y  como  administradores  mancomunados  de  la  sociedad  «Corbera 
Impulse, S.L.», interpusieron recurso el día 29 de abril de 2021 en virtud de escrito y en 
base a los siguientes argumentos:
«I (…)
III.  Desarrollo del recurso:
Primero.  Nota de calificación negativa:
La nota de calificación del registrador dispone que:
De los libros del Registro, resulta que la finca registral 2. 053 consta inscrita a favor 
de don R. E. M. y doña M. M. B. S., en virtud de sentencia de resolución de contrato de 
permuta, dictada en procedimiento ordinario número 807/2013 Sección B, del Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción 4 de Vilafranca del Penedès; y que la anotación 
letra H, prorrogada por la letra I, fue cancelada en virtud de mandamiento expedido en 
dicho procedimiento.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dispone: “Para inscribir o anotar títulos por los 
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos 
reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la  e.
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”. w.b
fparvoocEre ndd iemc opienensrestooc.unean dciisat,i nstae  ddeeln eiejegcau tlaa dion syc rcipocnisótna rs coalincictaedlaad ap olar  caonnostatacrió lna  tfoinmcaad ian spcarirtaa  eal   OE-A-2021-12able en https://
Segunda.  Antecedentes necesarios.
Son los siguientes:
1.  En fecha 6 de noviembre de 2007 se otorgó escritura de permuta de solar por 
edificación futura entre los Sres. R. E. M. i M. B. S. i don J. C. M. B. respecto de la 
finca 2053.
2.  Se convino condición resolutoria expresa en los términos que figuran en la 
inscripción segunda de la finca.
3.  A resultas de las deudas del cesionario se fueron trabando al largo de los años 
diversas anotaciones de embargo por deudas diversas, según resulta de los libros del 
registro y la información que aquí se acompaña
4.  Entre otros embargos, se anotó el que causó la anotación letra H en favor de 
AEAT en fecha 26 de abril de 2016, posteriormente prorrogado.
5.  Siguen otros embargos al de la AEAT.
6.  Consta una Sentencia de fecha 24 de octubre de 2014 que dimana de un 
procedimiento ordinario instado por el cedente frente al cesionario del que no se tenía 
conocimiento sino desde un momento posterior a la adjudicación a Corbera Impulse, S.L. 
de la finca que nos ocupa.
7.  En dicha sentencia solamente son parte R. E. M. i M. B. S. i don J. C. M. B., pero 
no son partes otros terceros.
8.  El procedimiento del que dimana la Sentencia fue tramitado una vez la condición 
resolutoria se encontraba caducada sin que constara ningún [sic] mención en el registro 
y sin que se llevara a cabo la preceptiva anotación de demanda, si se pretendía que la 
misma tuviera eficacia frente a terceros.
9.  La Sentencia no fue llevada al registro hasta fechas recientes -pasados muchos 
años-, desconociendo los motivos por lo que se mantuvo la misma al margen del 
registro.
10.  No consta que, a pesar de la sentencia, el demandante presentara la misma 
ante el organismo de recaudación de la AEAT en ejercicio de una tercería de dominio si a 
su derecho conviniendo, aceptando la tramitación del procedimiento de ejecución.
11.  En fecha 1 de diciembre de 2020 se tomó acuerdo en la mesa de subasta de 
adjudicación  del  bien  inmueble  a  favor  de  Corbera  Impulse,  S.L.  en  ejecución  del 
embargo letra H, prorrogado.
12.  En fecha 11 de febrero de 2021 se re [sic] inscribió al [sic] propiedad en favor 
de R. E. M. i M. B. S. i don J. C. M. B. y se cancelaron todas las cargas posteriores a la 
inscripción de la condición resolutoria, a pesar de que la misma estaba caducada.
13.  Consta  correo  del  registro  de  la  propiedad  de  Vilafranca  del  Penedès  en 
fecha 24 de noviembre de 2021 [sic] manifestó que, en efecto, la condición resolutoria 
estaba caducada “efectivamente la condición resolutoria está caducada y se puede 
cancelar a solicitud del titular registral”. Acto seguido en el mismo día de la subasta, la 
AEAT colgó en la web una nota aclaratoria con el siguiente contenido:
Nota aclaratoria.
En relación con la condición resolutoria que consta en la nota simple del Registro de 
la Propiedad con fecha de asiento: 20/11/2007 y con título: Permuta con condición 
resolutoria, debe aclararse:
Que  dicha  condición  resolutoria  ha  caducado,  si  bien  no  se  ha  solicitado  la  e.e
cancelación del asiento registral correspondiente. Dicha cancelación podrá ser solicitada  b
por el nuevo titular de la finca. 492ww
veniCmoons  troedfiorisé nedsotnoos sa, nstieenceddoe rnetleesv asnete e qmuiete d liach nao ntao tad ed ec aclaifliicfiaccaicóinó nn neeggaativtiava a t ielan eq useu 
causa en que, previamente, por error, la Registradora había practicado dos asientos 
incorrectos, a saber:
– Cancelación de las cargas de la finca en ejecución de una condición resolutoria 
que se hallaba caducada y por lo tanto, sin virtualidad frente a terceros. No solo por la 
caducidad  de  la  misma,  ipso  iure,  sino  porque  además  no  constaba  tomada  ni  la 
anotación preventiva de demanda ni la intervención ni notificación de los titulares de 
derechos  en  el  procedimiento  declarativo  cuya  sentencia  ordena  la  reinscripción  a 
nombre R. E. M. y doña M. M. B. S.
– Inscripción a nombre de los Srs. R. E. M. y doña M. M. B. S. sin que constara 
consignado las cantidades a devolver a resultas de la resolución del contrato, a saber: 
precio de 90.000 € recibido en el momento de firmar la escritura y, adicionalmente, el 
valor de la obra a que accedían los cesionarios primitivos a resultas de la resolución del 
contrato, sin que nada cambie al existencia de una cláusula penal, hecha valer en un 
procedimiento sin audiencia ni comunicación a los terceros interesados.
Los dos errores anteriores, de forma individual cada uno de ellos, son la causa de la 
que, posteriormente, no se haya podido inscribir la titularidad en favor de la empresa que 
suscribe,  así  como  que  no  se  haya  podido  practicar  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores  en  virtud  de  mandamiento  administrativo  que  se  emitió  junto  con  la 
certificación de adjudicación.
Tercero.  Pactos relevantes en el documento de fecha 6 de noviembre de 2007.
Según resulta de la inscripción segunda practicada en la finca 2.053 de Sant Martí 
Sarroca, interesa destacar el siguiente contenido respecto de la condición resolutoria 
inscrita:
Pacto Sexto del contrato de permuta establece:
“Sexto.  Condición resolutoria: En el supuesto de que la promotora, por causas 
imputables a ella, no iniciara la edificación en la contraprestación no se cumpliera en el 
plazo estipulado, o bien en el caso de que la promotora no entregara los departamentos 
objeto  de  la  escritura  que  motiva  éste  asiento  en  las  condiciones  de  acabado  y 
características especificadas en la presente escritura, la propiedad podrá, a su elección:
1.º  Exigir la adjunción a su favor de la obra convenida a su favor por la escritura 
que  motiva  éste  acto.  2.º  O  bien  resolver  de  pleno  derecho  éste  contrato  de 
conformidad con el artículo 1. 504 del Código Civil, readquiriendo la posesión y dominio 
de la finca transmitida a la promotora, con todas las accesiones que dentro de la misma 
se contengan, sin que asista a la promotora derecho a compensación por las obras e 
inversiones realizadas, de modo que lo construido hasta aquel momento quedará en 
pleno  dominio  de  la  propiedad,  en  concepto  de  pena  convencional  sustitutiva  de 
indemnización de daños u prejuicios. Lo así convenido constituye condición resolutoria 
expresa, cuya inscripción registral se insta para su eficacia frente a terceros, y cuya 
cancelación  tendrá  lugar,  por  uno  cualquiera  de  los  siguientes  medios:  a)  ya  sea 
mediante  escritura  pública  en  la  que  así  lo  consienta  la  propiedad.  b)  ya  sea  por 
transcurso del plazo de un año a contar desde el transcurso del plazo máximo pactado 
para la entrega de las unidades de obra reseñadas, señalado en la cláusula tercera 
letra a), que en el acto del otorgamiento de la escritura que motiva éste asiento se  s
conviene como de caducidad de dicha condición resolutoria expresa, sin que en el  oe.
Registro conste asiento alguno expresivo de haber interpuesto la propiedad acción  w.
alguna conducente a la resolución de la permuta, formulando desde ahora las partes,  492ww
paraE dni vPor oúclteimdiom sieunptuoe osrtdoi nlaa rpioe rntinúemnetero r o8g0a7c /i2ó0n1 d3e S aesciecnióton  cBa, nsceeglautiodroio p fourt uerlo J.uzgado de
dPoriñmae Mra.  IBn.s tSa.n yc iad oen  InRs. trEu.c Mció.,n c onnútmrae reol  cciutaadtroo  tditeu laVri,l adfroann cJa.  Cd.e Ml P. eBn.,e dpèosr ,i nac uinmstpalnimciiae ndteo   BOE-A-cable e
de las obligaciones contraídas en el contrato de permuta que motivó la inscripción 2.º, 
garantizadas  mediante  la  condición  resolutoria  antes  referida,  por  Sentencia  firme 
número 106/2014, dicta con fecha veinticuatro de octubre de dos mil catorce, por doña 
Yolanda Pardo González, Jueza de dicho Juzgado, se declaró la resolución del contrato 
de permuta citado, volviendo el pleno dominio de esta finca a los permutantes, señores 
doña M. B. S. y don R. E. M., (...), por mitades indivisas. En consecuencia, procede 
cancelar la inscripción 2.º y, al haber sido resuelta la permuta sin que haya habido 
entrega de cantidad alguna que haya debido ser objeto de depósito en favor de titulares 
posteriores, se cancelan los asientos posteriores que de ella traen causa.”
Pacto segundo del contrato de permuta y respecto de los plazos, establece:
Plazos de construcción y entrega de la [sic] dependencias: El plazo de entrega de las 
dependencias indicadas: El plazo de entrega de las dependencias indicadas en los 
pactos anteriores, será de treinta y ocho meses a partir del día del otorgamiento.
Cuarto.  Desarrollo de los motivos del recurso:
4.1  La condición resolutoria estaba caducada ipso iure y no tenía virtualidad para 
purgar cargas posteriores.
Asumiendo dialécticamente que la reinscripción de la titularidad fuera correcta (que 
no lo es por lo que se dirá en otro motivo), se cometió un error por parte del registrador al 
cancelar las cargas posteriores a la inscripción de la condición resolutoria. Dado que la 
condición resolutoria expresa estaba caducada, carecía de dicha virtualidad purgatoria, 
todo ello en perjuicio de terceros. Teniendo en cuenta que el plazo de ejecución era 
de 36 meses a contar desde la formalización del título, de decir, 6 de noviembre de 2007, 
y que el plazo de vigencia de la condición resolutoria se supeditó a que constara en el 
registro su ejecución, la condición resolutoria expiró el día 6 de noviembre de 2011 (3 
años más 1 año), pues en dicha fecha no constaba la anotación de demanda ni ningún 
asiento que reflejara en uno u otro modo su ejecución.
Las resoluciones de la DGRN han sostenido que la caducidad produce efectos 
registrales de modo automático y al margen de que el correspondiente asiento haya sido 
o no cancelado, doctrina administrativa que es ignorada por la registradora.
La Resolución DGRN de 2 de marzo de 2017 afirma que: “Del artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria resulta que función calificadora de los registradores debe ejercerse en base 
a lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro, ahora 
bien, la caducidad de un asiento, cuando tiene un plazo de vigencia fijado, como ocurre 
con la nota marginal de inicio de expediente reparcelatorio, opera «ipso iure» una vez 
agotado el plazo de su vigencia, haya sido cancelado o no, si no ha sido prorrogado 
previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Esta doctrina ha sido 
reiterada por esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 29 de mayo de 2015) 
en cuanto a las anotaciones preventivas y es extrapolable a aquellos asientos que tienen 
un plazo específico de vigencia”.
La Resolución DGRN de 12 de abril de 2003, relativa a una condición resolutoria por 
falta de pago del precio a la que se había fijado un término convencional de caducidad, 
consideró que, transcurrido este término, aun cuando la condición resolutoria no hubiese 
sido formalmente cancelada, la privaba de eficacia.
La Resolución DGRN de 12 de abril de 2003, relativa a una condición resolutoria por 
falta de pago del precio a la que se había fijado un término convencional de caducidad, 
consideró que, transcurrido este término, aun cuando la condición resolutoria no hubiese  e.
sido formalmente cancelada, la privaba de eficacia contra el comprador. w.
otor4g.a2  puSbilnic ipdeardju aic tieor cdeer olos  arenstepreiocrt,o  ndoe  clao ncsotnadbiac ióann oretascoiólunto prirae.ventiva de demanda que
Desconocemos  el  contenido  de  la  Sentencia  que  se  dictó  y  que,  obviamente,
solamente tiene eficacia entre quienes fueron parte en el procedimiento, pero al margen
de su contenido, el registrador no podía, en virtud de la Sentencia, cancelar las cargas 
posteriores a la condición resolutoria que estaba caducada en el que, además, no habían 
sido llamados los acreedores posteriores y no constando anotación de demanda.
Por ejemplo, la resolución de 3 de octubre de 2017, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de  calificación 
extendida  por  el  Registrador  de  la  propiedad  de  Tías,  por  la  que  se  deniega  la 
cancelación de una anotación de embargo prorrogada, se afirma:
“3.  Es cierto que la inscripción de la condición resolutoria publica su existencia, 
pero una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma 
mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo 
derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante 
la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite 
que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de 
intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les 
notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes 
de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento 
en defensa de sus derechos.
El transcurso del plazo fijado para la entrega de las viviendas sin que ésta se haya 
verificado, que en nuestro caso supone el nacimiento de la facultad de ejercicio de la 
resolución, no implica que la misma pueda ejercitarse en perjuicio de los eventuales 
terceros sin que éstos pudieran defender sus intereses, ya que la apreciación relativa al 
cumplimiento de la condición ha de ser verificada por el órgano juzgador, pero para que 
esta valoración pueda obtener eficacia erga omnes debe ser, bien objeto de publicidad 
registral  a  través  de  la  correspondiente  anotación  de  demanda,  bien  recabar  el 
consentimiento o cuando menos el conocimiento de dichos terceros, permitiendo su 
intervención en el proceso. No es por tanto, una facultad que nace y se ejercita por el 
mero transcurso del tiempo, sino que debe quedar acreditado el cumplimiento de la 
circunstancia  fáctica  que  determina  la  resolución  con  intervención  de  todos  los 
interesados, que podrán alegar en su caso el cumplimiento o incumplimiento de dicha 
condición, en defensa de sus intereses.
En definitiva, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente 
de  la  condición  resolutoria  exige,  bien  que  se  hubiera  anotado  con  anterioridad  la 
demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los 
indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su 
indefensión.”
El hecho de que no se anotara pues la pendencia de la demanda en el registro, priva 
de cualquier publicidad del procedimiento frente a terceros, coetáneos o posteriores a la 
sustanciación del procedimiento judicial.
4.3  En cuanto al hipotético argumento de que el contenido de la Sentencia pasa por 
encima de los derechos de terceros inscritos, no ha lugar.
En cuanto al hipotético argumento de que el registrador se ha de limitar a inscribir lo 
que dicta la Sentencia que declara haber lugar a la resolución, sin mayor filtro ni 
aplicación de la normativa registral, es conocido que todos los documentos inscribibles 
deben cumplir las exigencias del sistema registral. Citamos la abundantísima doctrina 
que afirma: “la calificación del registrador de los documentos judiciales, consecuencia de 
la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española  e.
abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites  w.
establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la  492ww
intervención prevista en las normas para evitar su indefensión”;
A mayor abundamiento le citamos la Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2013 
afirma:
“4.  Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las 
resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en 
Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es 
cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder 
Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones 
judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las 
exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero 
de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está ‘la debida 
determinación del asiento’ a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que ‘la calificación 
del  registrador  de  los  documentos  judiciales,  consecuencia  de  la  proscripción  de  la 
indefensión  ordenada  por  el  artículo  24  de  la  Constitución  Española  abarca,  no  a  la 
fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para 
garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las 
normas para evitar su indefensión’; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 
de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero 
y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales 
relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en 
el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.”
Cuarto [sic].  Desarrollo del segundo motivo. Incorrecta re [sic] inscripción de la 
propiedad a nombre de los cedentes.
Por otra parte, y sin perjuicio de todo lo anterior, tampoco el registrador podía 
reinscribir la propiedad a nombre de los cedentes en tanto que no se ha consignado las 
cantidades recibidas en su momento ni tampoco el valor de la obra que hace suya la 
propiedad en concepto de cláusula penal ex 175.6 Reglamento Hipotecario.
Nos remitimos a la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre el particular 
(vid., por todas, la Resolución de 16 de enero de 2019), que se sintetiza:
“... Según la reiterada doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor 
del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada 
conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan 
la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
Primero: Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), 
es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de 
reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; Segundo: La notificación judicial o 
notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre 
que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta 
algún  presupuesto  de  la  misma.  Formulada  oposición  por  el  adquirente,  deberá  el 
transmitente  acreditar  en  el  correspondiente  proceso  judicial  los  presupuestos  de  la 
resolución,  esto  es,  la  existencia  de  un  incumplimiento  grave  (Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del 
adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal 
Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo 
de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, Tercero: El documento que acredite  e.
haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que  w.
haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de  492ww
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por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución 
cuando  cumpla  por  su  parte  lo  que  le  incumba  (cfr.  artículo  175.6.ª  del  Reglamento 
Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula 
mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 
del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de 
enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la 
escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso 
se  consignara  por  el  transmitente  podrán  existir  cantidades  que  fueron  indebidamente 
consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.”
A estos efectos hay que tener en cuenta que en el pacto primero de la escritura de 
permuta se indicaba que la propiedad recibía la cantidad de 90.000 € en metálico, a saber: “Y 
entregar a la propiedad la suma de noventa mil euros en efectivo metálico, a la firma del acto 
del otorgamiento de la escritura, que la propiedad recibe mediante dos cheques nominativos 
por importe de cuarenta y cinco mil euros cada uno, una a favor de Don R. E. M. y otro a favor 
de Doña M. M. B., que la propiedad acepta y admite, salvo buen fin, copia idéntica de los 
indicados instrumentos se [sic] pago se dejaron unidas a la matriz”.
Pese a lo anterior, al practicar la reinscripción el registrador indicó que no había 
cantidad a devolver porque nada se había entregado. Incorrectamente al reincribir 
[sic] la propiedad, tal como resulta de la certificación registral que se aporta, el 
Registrador indicó: “En consecuencia, procede cancelar la inscrición [sic] 2.ª y, al 
haber sido resuelta la permuta sin que haya habido entrega de cantidad alguna que 
haya  debido  sder  [sic]  objeto  de  depósito  en  favor  de  titulares  posteriores,  se 
cancelan los asientos posteriores que ella traen causa, circunstancia que concurre 
en la anotación de embargo H, prorrogada por la I y su nota de constancia de 
expedición de certificación de cargas.
No  sabemos,  pues,  por  qué  motivo  el  registrador  no  exigió  que  por  parte  del 
cesionario primitivo no se consignara el valor de la cantidad entregada que incluye el 
importe monetario recibido en su momento, así como el valor de las obras. Hay que 
tener en cuenta que la existencia de una supuesta cláusula penal en el contrato no 
releva  la  obligación  de  consignar  este  [sic]  cantidad,  sobretodo  en  casos  como  le 
presente en que, al no existir nota que advirtiese de la pendencia del procedimiento, se 
ha imposibilitado que terceros pudieran presentar objeción al procedimiento.
Nos remitimos a la doctrina destacada por la Dirección General del Registro y el 
Notariado de 15 noviembre de 2005 que, a propósito de la reinscripción de la propiedad 
dimanante de la condición resolutoria establece:
“Tercero.  Como tiene declarado este Centro Directivo, es cierto que con la denominada 
condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la 
eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción 
que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y 
evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria 
EDL 1946/59 harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de aquí no se sigue sin 
más que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito 
entablado solo contra el comprador permita la cancelación de los asientos posteriores que 
traigan causa de este último. Si se tiene en cuenta.
a)  Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes. oe.
sauqsu ecbt)li)lt  ouslaQQ aruue qeesu   eoliaes  n uerenexsacig t eiesflie ncanacsitcaieeió nncncoto inad s aeftti irrtlimuobcsuei yo aedns iacaieltl agnladúto ands  e de relnear g ejpiucsrihotcrotiaoe.l cedcsei ópcnlra ejrusarutiispvdooin ceecn ioetanl baclloa dndeso e locnsot inmdteriearen cttoohd odoses.   2021-12492n https://www.
d)  Que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotación de la demanda.
e)  Que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser traídos 
al procedimiento de resolución, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser 
cumplidos todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.).
Intervención prevista en el art. 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463) 
que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de 
cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que 
para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de 
asientos  posteriores  basta  con  que  estos  al  menos  hayan  sido  citados  en  el 
procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervención o 
silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resolución.”
Quinto.  (…)
En su virtud,
Suplico, Que tenga por presentado el presente recurso gubernativo y, en méritos de 
lo que aquí se expone y se acredite, estime el recurso de esta parte y acuerde restaurar 
la legalidad en lo que afecta al registro, acordando que:
– La reenscripción [sic] a nombre de R. E. M. y doña M. M. B. S. en méritos de la 
Sentencia  fue  improcedente  y  debe  anularse  o,  en  su  caso,  condicionarse  a  la 
consignación del precio recibido y el valor de la obra, quedando dichas cantidades a 
disposición de los acreedores posteriores.
– Con independencia de lo anterior se mantenga o no la reinscripción, declara que la 
cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la condición fue incorrecta en 
méritos de la Sentencia de 24 de octubre de 2014, debiendo quedar subsistentes las 
cargas y gravámenes y, entre ellos, el que causó la anotación de embargo de la AEAT.
– A  resultas  de  lo  anterior,  declarar  que  la  denegación  de  la  inscripción  de  la 
titularidad en favor de Corbera Impulse, S.L. fue incorrecta y, en su lugar, era procedente 
la  inscripción  de  la  propiedad  a  nombre  de  Corbera  Impulse,  S.L.  en  virtud  de 
certificación administrativa, así como que también era procedente la cancelación de las 
cargas ordenadas en el mandamiento adjunto dictado por el órgano de recaudación.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 3 de mayo de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 82 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 1967.1 del 
Código Civil; la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000; y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y de Notariado de 2 de 
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 
de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 18 de febrero, 28 de julio y 14 de 
octubre de 2014, 7 y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 18 de abril de 2018 y 2 de 
enero, 22 de julio, 27 de septiembre, 31 de octubre y 5 y 22 de noviembre de 2019, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio 
de 2020. es
1.  Expedida  certificación  administrativa  de  acta  de  subasta  y  mandamiento  de  w.
cfcianancnaccese llaaadcfiaeó cnlta ad daean sco atairngcsaiócsnr i etadnse  p earom cnbeoadmrigmborie epn rtdaoec dt icepa eadrpsaor eenmna sioe ,ld  sciseitta inddteoan spi erdgoeac  elalda ismin iseecjnerticpouc ytióa cndo apnsos, rt aceros mltaaosr    2021-12492n https://ww
consecuencia del ejercicio judicial de una condición resolutoria anterior. Los recurrentes
entienden  que  la  reinscripción  no  debió  haberse  practicado  por  estar  caducada  la  Bc
condición  resolutoria  y  por  no  haberse  consignado  cantidad  alguna  en  favor  de 
acreedores posteriores, debiendo quedar vigente la anotación de embargo de la Agencia 
Tributaria  que  motivó  el  apremio,  y  por  ende  procederse  a  la  inscripción  de  la 
adjudicación derivada de éste.
2.  El artículo 324 de la Ley Hipotecaria establece que «las calificaciones negativas 
del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 
siguientes (...)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso deberá recaer exclusivamente 
sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del 
Registrador,  rechazándose  cualquier  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma».
3.  Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia 
de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018 y 11 de junio 
de 2020), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la 
Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a 
Derecho.  No  tiene  en  consecuencia  por  objeto  cualquier  otra  pretensión  de  la  parte 
recurrente, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.
4.  De  acuerdo  con  lo  anterior,  es  igualmente  doctrina  reiterada  que,  una  vez 
practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, 
produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte 
interesada,  bien  por  los  tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por  tanto,  conforme  a  esta  reiterada  doctrina,  el  recurso  contra  la  calificación 
negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya 
practicados. No puede por tanto estimarse la pretensión de que se rectifiquen asientos 
que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. Sólo con la conformidad de 
todos  los  titulares  de  derechos  inscritos  o  a  través  de  una  acción  declarativa  de 
rectificación del Registro (cfr. artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), siendo parte todos 
los interesados, podrá llevarse a cabo la rectificación pretendida.
5.  En consecuencia, estando cancelada la anotación de embargo que sirvió de 
cobertura al apremio administrativo, en virtud de la resolución judicial de una condición 
resolutoria anterior, y al existir titulares de derechos inscritos con preferencia registral 
que no han sido parte en el procedimiento (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no puede 
inscribirse la adjudicación derivada de aquél en tanto por vía judicial, en procedimiento 
declarativo de rectificación al efecto (cfr. artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) se 
declare –en su caso– la rectificación de los asientos.
6.  No puede por vía de recurso decidirse si el asiento de cancelación estuvo o no bien 
practicado. Las alegaciones sobre la caducidad de la condición resolutoria, correcta o no 
consignación de cantidades frente a terceros y demás alegaciones hechas por los recurrentes 
sólo podrán realizarse en un procedimiento declarativo al efecto, siendo parte todos los 
interesados,  con  ulterior  –en  su  caso–  exigencia  de  la  responsabilidad  civil  que  fuera 
procedente  (véase  artículo  1967.1  del  Código  Civil),  si  judicialmente  se  decidiera  la 
improcedencia de la cancelación efectuada como consecuencia del ejercicio de la condición 
resolutoria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  bo
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en  492ww
teol dpola ezlolo d ceo ndfoosr mmee sae lso  deesstadbel escuid noo etifnic laocsi óanrt,í csuielonsd o3 2d5e  ya p3l2ic8a cdieó nla l aLse yn oHrimpoatse cdaerl iaju.icio verbal,
Madrid, 1 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.