BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133570
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17949 Resolución de 5 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Segovia n.º 1 a practicar la cancelación de 
una  hipoteca  como  consecuencia  de  un  procedimiento  de  ejecución 
administrativa.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  A.  J.  M.,  en  nombre  y  representación  de 
«Metrovacesa, S.A.», presidente de la Junta de Compensación Sector B «Eresma Alto», 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Segovia número 1, doña Blanca 
María Gimeno Quintana, a practicar la cancelación de una hipoteca como consecuencia 
de un procedimiento de ejecución administrativa.
Hechos
I
Por medio de certificación dictada por el Ayuntamiento de Segovia el día 17 de 
septiembre  de  2020  se  adjudicó  en  procedimiento  de  apremio  la  finca  registral 
número  56.494  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Segovia  número  1  a  la  Junta  de 
Compensación Sector B «Eresma Alto», en calidad de acreedor de la deuda que había 
dado lugar al apremio (gastos derivados de proceso de urbanización), una vez quedó 
desierta la subasta inicial.
La citada finca se encontraba inscrita a favor del deudor, «Promotora de Viviendas 
Lamira, S.L.», teniendo como cargas: la afección urbanística por gastos de urbanización 
ex artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, una 
hipoteca  a  favor  de  «Sociedad  de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la 
Reestructuración  Bancaria,  S.A.»  y  la  anotación  de  embargo  letra  A,  practicada  a 
resultas de este procedimiento de apremio a favor del Ayuntamiento de Segovia.
II
Presentada  la  referida  certificación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Segovia 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 1724/2021
Asiento N.º: 649dcl Diario 173
Presentante: B. S. C.
Naturaleza: certificación de acta de adjudicación
Documento: administrativo Ayuntamiento de Segovia
Expediente: J16/2019/P28004-P28.D04-embargo
Calificado el precedente documento con arreglo a los artículos 18 y concordantes de  oe.
la Ley Hipotecaria y artículos 99, 100 y concordantes de su Reglamento, la Registradora  w.
que suscribe no procede a la inscripción de los asientos solicitados en base a los  949ww
siguientes hechos y fundamentos de derecho;
Supuesto de hecho
1.  El embargo practicado no especificaba que se trataba de una carga preferente 
procedente de la reparcelación para disfrutar de la preferencia que le correspondería.
2.  Tal  y  cómo  resulta  en  la  certificación  aportada,  y  tras  consulta  al  Registro 
Mercantil, la entidad ejecutada, titular registral fue declarada en concurso, por el Juzgado 
de lo mercantil número 6 de Madrid con fecha 3 de noviembre de 2015, fecha de 
inscripción 15 de diciembre 2015. Estando inscrito también el auto de conclusión del 
mismo. No consta intervención del juzgado de lo mercantil a cerca de la procedencia del 
mismo.
Fundamentos de Derecho
1.  De conformidad con el art 19 RD 1093/1997 de 4 de julio establece que la 
afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar es 
preferente respecto de cualquier carga anterior salvo lo dispuesto en el art 73 LGT y los 
demás de este carácter vencidos y no satisfechos que constan anotados en el registro 
con anterioridad.
Del mandamiento de embargo presentado en su día no se deduce que se trate de un 
embargo para la ejecución de las cargas de urbanización, con lo que, para la inscripción 
de la adjudicación derivada de la certificación presentada, al tratarse de cancelación de 
cargas  anteriores,  para  evitar  indefensión,  deberá  acreditarse  que  efectivamente  la 
notificación al Sared [sic], titular anterior se ha realizado correctamente. Es decir que se 
ha puesto en su conocimiento que se está ejecutando una carga que goza de prioridad 
cómo hipoteca legal tácita y que no se trata de una ejecución simple de una carga 
posterior que en principio no le afectaría.
Es cierto que la afección de la carga urbanística estaba vigente cuando se practicó la 
anotación de embargo y es cierto que en el mandamiento se dice que se practicó a la 
Sareb el 13 de marzo de 2019, peco en el mandamiento no consta de forma clara que se 
trata de ejecutar una carga urbanística y no existe constancia de los términos de la 
notificación, es decir habrá que acreditarse que la notificación al acreedor anterior se 
hizo indicando que se trataba de ejecutar una afección urbanística y cómo tal una carga 
preferente y no de un embargo ordinario.
Los gastos de urbanización anteriores al auto del concurso quedan sujetos a las 
consecuencias del mismo –limitación de ejecución, convenio o liquidación–, sin perjuicio 
del deber legal de pagar el posible importe insatisfecho dentro del concurso por el tercer 
adquirente del bien sujeto, salvo que se trataré de un tercero hipotecario.
2.  Respecto a la naturaleza de los créditos por urbanización dentro del concurso, 
no cabe duda que la constancia de la afección urbanística en el cuerpo de la inscripción 
de la finca de resultado supone la inscripción de una garantía real que goza de la 
categoría de “con privilegio especial” y que debe tener un tratamiento semejante a las 
hipotecas legales a favor de la Administración, siendo aplicable el artículo 56 de la Ley 
Concursal –aunque su ejecución requiera una ejecución y una providencia de apremio, y 
si la afección no se ha practicado por la razón que sea o ha caducado, el artículo 
aplicable sería el 55 de la misma Ley.
Por aplicación del artículo 56 y concordantes de la Ley Concursal –que hablan de 
garantía real en general aunque en su enumeración no mencionen a las afecciones 
fiscales o urbanísticas–, una vez declarado el concurso esa garantía o afección real no 
podrá ser ejecutada –iniciarse la ejecución o continuarse– si los bienes sobre los que  s
recae estuvieran afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una  oe.
uncqonouni edca aluafder s cepotjeer os cdiuanucl  ciqóetuinjvee ars cs ediecae i ho pas ouydsa eitb  iptleuerslo aetderniu d ccdaiudedaor, el qhlcauah isoaet pra oe cq ratutsureoara  ses cdesue  rna rleapac r uleuiqesnuba ierdai oañu coqni óu dCnee. o ssEnedvn eae  cpnloaoion r tsdeceeu ctcyeulosae trnicamcocioniaónt,en ipon a idddreoeal     2021-17949n https://www.
la resolución del juez del concurso en que se declare que los bienes no están afectos o
no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del 
concursado.
No entendiéndose subsanado lo defecto por:
1.  Respecto  del  primer  defecto  no  se  entiende  subsanado,  ya  que  de  los 
documentos presentados no se desprende que el acreedor hipotecario, en este caso el 
Sareb, cuya hipoteca previa al embargo, se pretende cancelar, haya sido notificado 
adecuada e indubitadamente del embargo, haciendo constar que se trata de un embargo 
en ejecución de una hipoteca legal tácita por cargas urbanísticas de forma, que haya 
tenido conocimiento efectivo en ese momento que se estaba trabando un embargo que 
provocaría la cancelación de la hipoteca. Se trata de cancelar una hipoteca previa sin 
resolución judicial firme y sin consentimiento del acreedor, es necesario por tanto evitar 
su indefensión.
2.  Respecto el segundo defecto. se acredita que se trata de un concurso exprés, en 
este sentido la DGRN Resolución Resolución [sic] de 10 de marzo de 2017 señaló... 
Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las operaciones liquidatorias que 
afecten a los inmuebles que, como en este supuesto, permanezcan en el haber social 
será  necesario  además  que  se  acredite  que  no  se  ha  solicitado  la  reapertura  del 
concurso conforme a lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley Concursal.
Por el referido suspuesto [sic] de hecho y fundamento de Derecho, se suspende la 
inscripción por los defectos antes señalados.
No se toma anotación de suspensión por defectos subsanables por no haberse 
solicitado.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación podrá (…)
Segovia 26 de mayo de 2021. El registrador (…) Este documento ha sido firmado con 
firma  electrónica  cualificada  por  Blanca  María  Gimeno  Quintana,  registrador/a  de 
Registro Propiedad de Segovia 1 a día veintiséis de mayo del año dos mil veintiuno».
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Sepúlveda-Riaza, don Javier Ángel González García, quien, mediante nota 
de fecha 17 de junio de 2021, acordó revocar el segundo defecto consignado en la nota 
de calificación relativo al concurso de acreedores y confirmar el primero.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña Ana Jiménez Martínez, en nombre y 
representación de «Metrovacesa, S.A.», presidente de la Junta de Compensación Sector 
B «Eresma Alto», interpuso recurso el día 13 de julio de 2021 atendiendo a los siguientes 
argumentos:
«Antecedentes de hecho
Primero.  En fecha 17 de febrero de 2.021 se presentó ante el Registro de la 
Propiedad  número  1  de  Segovia  certificación  expedida  por  la  Señora  Tesorera  del  es
Ayuntamiento  de  Segovia,  Jefe  de  la  Dependencia  de  Recaudación  en  la  que  se  bo
relataban las actuaciones llevadas a cabo por la vía de apremio contra Promotora de  949ww
rSCVeieovggmiiesopntvredaianal  ss5da 6eLc. ia4ófm9nin4 icrS,aa ,e y ci Sntop.sLrec .trUiBict.a i ó “qnEau rle ed Tsecom omcanao tenA nc3ltíeo9al”2 a l5caei, ó nsn Lo eibllid creoRit  uel1dag1  i2sdat3ern,o  oi nFtdasoeccl iiróoilpan c  7ipó5prn,ro e pivaniee snfdcatarivivdpoa cr i nóddúneem   1eJe.rumªon,  bt1afai n rdgdcaeoe     OE-A-2021-17able en https://
tomada durante el curso del expediente de vía de apremio y de hipoteca constituida a 
favor del Sareb.
Segundo.  Se  verificó  una  primera  calificación  negativa  en  fecha  10  de  marzo 
de  2.021  en  la  que  se  decía  que  “No  se  justificó  lo  correspondiente  liquidación 
o/ Impuesto Municipal de Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbano”, 
prorrogándose el asiento de presentación por el plazo de 323.1.º de la LH.
Tercero.  En fecha 11 de marzo de 2.021 se solicitó ante el Excmo. Ayuntamiento de 
Segovia la liquidación del impuesto sobre el IIVTNU, presentando nuevamente el título y 
la liquidación para su inscripción en el Registro de la Propiedad número 1 de Segovia el 
día  12  de  marzo  de  2.020,  es  decir  dentro  del  plazo  de  prórroga  del  asiento  de 
presentación.
No se suspendió la calificación por dicho motivo. sino la propia inscripción. por lo que 
se entró en el fondo de la calificación.
Cuarto.  En  fecha  27  de  abril  de  2.021  se  realizó  una  segunda  calificación 
señalando en los Fundamentos Jurídicos que “Del mandamiento de embargo presentado 
en su día no se deduce que se trate de un embargo para la ejecución de las cargas de 
urbanización, con lo que para la inscripción de la adjudicación derivada de la certificación 
presentada, al tratarse de cancelación de cargas anteriores, para evitar indefensión, 
deberá acreditarse que efectivamente lo notificación al Sareb, titular anterior se ha 
realizado correctamente. Es decir que se ha puesto en su conocimiento que se está 
ejecutando una carga que goza de prioridad como hipoteca legal tácita y que no se trata 
de una ejecución simple de una carga posterior que en principio no le afectaría...”
Por otro lado se expresaba que “Por aplicación del artículo 56 y concordantes de la 
Ley Concursal –que hablan de garantía real en general aunque en su enumeración no 
mencionen a las afecciones fiscales o urbanísticas–, una vez declarado el concurso esa 
garantía o afección real no podrá ser ejecutada –iniciarse lo ejecución o continuarse– si 
los bienes sobre los que recae estuvieran afectos a lo actividad profesional o empresarial 
del concursado o a una unidad productiva de su titularidad, hasta que se apruebe un 
Convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurro un año 
desde  la  declaración  del  concurso  sin  que  se  haya  producido  la  apertura  de  la 
liquidación. En consecuencia, para que la ejecución sea posible en cualquier caso es 
necesario que se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso en que se 
declare que los bienes no están afectos o no son necesario para la continuidad de la 
actividad profesional o empresarial del concursado”.
En esta segunda calificación negativa se indicaba también que se prorrogaba el 
asiento de presentación por el plazo del artículo 323,1.º de la LH.
Quinto.  El 7 de mayo se adicionó a la documentación presentada a inscripción:
A)  Diferentes notificaciones efectuadas al acreedor hipotecario Sareb por el Excmo. 
Ayuntamiento de Segovia como órgano ejecutante durante el curso del expediente que 
concluyó con la adjudicación de la finca a esta junta de compensación.
Entre dichas comunicaciones aparecen:
1.  Resolución de 8 de marzo de 2.019.  Se notificaba al Sareb el embargo de la 
finca, señalando en el apartado cargas la “afección: Afecto por siete años –desde el 18 
de diciembre de 2.015– al cumplimiento de las cargas y los gastos inherentes al sistema 
de actuación y, en especial, a cumplir la obligación de urbanizar a que se refiere el 
artículo 19 del RD 1093/1997, de 4 de marzo”. Más adelante se indicaba que “...En el 
supuesto de tratarse de un bien o derecho inscrito en registro público, la diligencia de  e
embargo deberá notificarse a los titulares de cargas posteriores a la anotación de  bo
embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de la notificación de cargas a que  949ww
soes terenftiae rlea  ecol nadrti.c i8ó4n  ddeel  aRceregeladmore nretog isGtreanl/ehriaplo dteec aRreioc adued laac fiiónnc”a.  Yem sbieanrgdaod eal,  Slea rneobti fqicuoie lan 
Gtraennsecrraitla d ed iRligeecnacuidaa cdieó ne..m.”.bargo conforme establece el artículo 75.2 del Reglamento
2.  Resolución de 14 de octubre de 2.019.  En dicha resolución se acuerda la 
subasta del inmueble apareciendo en el apartado condiciones generales de la subasta: 
“Cargas y gravámenes no preferentes, inscritas en el Registro de la Propiedad n.º Uno 
de los de Segovia: 12.524.800,00 €”.
3.  Resolución  de  19  de  diciembre  de  2.019.  En  dicha  resolución  se  declara 
desierto  el  procedimiento  de  enajenación  forzosa  y  se  solicita  de  esta  Junta  de 
Compensación la emisión de informe sobre adjudicación de la parcela. En su primer 
página acuerdo se dice “…por impago a la ‘Junta de Compensación Área B-Eresma 
Alto’, de cuotas de urbanización de las fincas de resultado del proyecto de reparcelación. 
de las que es titular la mercantil deudora....”
4.  Resolución de 20 de abril de 2.020.  En dicha resolución de adjudicación del 
inmueble se indica en los “Antecedentes”, apartado “1.º solicitud de iniciar vía de apremio 
contra Promotora de Viviendas Lamira” que nuestra cliente presentó escrito en el que 
“solicitaba  lo  incoación  del  procedimiento  de  apremio  a  la  titular  de  las  fincas  de 
resultado del Proyecto de reparcelación, la sociedad “Promotora de Viviendas Lamira, 
S.L.U.”, números BC-1, BC-2, BC-3, BC-51, BC-52, BH-9, BH-10, BH-11.A y BA-4.a por 
acumulación  de  derramas  impagadas  en  concepto  de  gastos  de  urbanización  más 
intereses moratorios.....”
Más adelante en el apartado “4.º ejercicio de la acción de afección, diligencia de 
embargo de bien inmueble” se decía “... por Certificaciones emitidas por la Junta de 
Compensación  Sector  B  “Eresma  Alto”,  en  concepto  de  derramas  por  gastos  de 
urbanización  expedidas  a  la  citada  mercantil,  correspondientes  a  las  fincas  de  su 
titularidad…”
Se vuelve a hacer mención en la página 10/16 que “La legislación urbanística arbitra 
la posibilidad –a modo de privilegio y optativo de utilización de la vía de apremio para el 
cobro de las cuotas adeudas y, si bien la gestión y cobro de las cuotas de conservación, 
urbanización y mantenimiento corresponden, en periodo voluntario, o la propia entidad 
urbanístico, su gestión en vía de apremio debe ser desarrollada, en todo caso, por la 
Administración Actuante, Ayuntamiento de Segovia....”, y algunas líneas después se 
insiste en que el apremio se seguía “por acumulación de derramas impagadas en 
concepto de gastos de urbanización...”
En la página 11/16 se decía que “En consecuencia, la afección urbanística es una 
garantía de carácter real y preferente: por tanto. en el supuesto de que se acuda a la vía 
de apremio, es la finca afectada la que debe responder de la deuda con carácter 
preferente o cualquier otra carga”.
Finalmente se acordaba la adjudicación de la finca a esta Junta de Compensación y 
la cancelación de la hipoteca constituida a favor de Sareb, señalándose (página 15/16) 
que se acordaba expedir mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación 
de la carga que motivó el procedimiento “así como la anotada con anterioridad al 
derecho anotado par esta Administración en el citada Registra de la Propiedad sobre 
dicha finca, por ser éste preferente. sobre la cuota de responsabilidad de hipoteca a 
favor  de  la  Sociedad  de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la  Reestructuración 
Bancaria. S.A.....
5.  Resolución  de  18  de  septiembre  de  2.020.  Esta  resolución  acuerda  la 
cancelación  del  embargo,  señalándose  que  “Mediante  el  ejercicio  de  la  acción  de 
afección, afecta par siete años, desde el 18 de diciembre de 2.015, al cumplimiento de 
las cargas y los gastos inherentes al sistema de actuación y, en especial a cumplir la 
obligación de urbanizar a que se refiere el artículo 19 del R.D. 1093/1997, de 4 de marzo  s
[sic], llevada a cabo en el procedimiento de enajenación...” oe.
B)  Auto del Juzgado de lo Mercantil n.º 6 de Madrid relativo al procedimiento  949ww
Rcoengcisutrrsoa Ml deerc laan etinl ptidaarad  sdue iundsocrraip,c pióunb.licación en el BOE de dicho auto, mandamiento al
declEanra  eell  ccoitandcuor sAou dtoe  adcer efeecdhoare s2 3P rdoem osteoprtaie dmeb Vreiv ideen d2a.s0 1L4a mailr am, Sis.mL.oU .t iseem apcou eqrudea  ssue 
conclusión.
Sexto.  En fecha 26 de mayo de 2.021 el Registro de la Propiedad número 1 de 
Segovia efectuó una tercera calificación en la que se consideraba que los defectos de la 
anterior no se habían subsanado por los siguientes motivos:
1.  Respecto  del  primer  defecto  no  se  entiende  subsanado,  ya  que  de  los 
documentos presentados no se desprende que el acreedor hipotecario, en este casa el 
Sareb, cuya hipoteca previa al embargo, se pretende cancelar, haya sido notificado 
adecuada e indubitadamente del embargo, haciendo constar que se trata de un embargo 
en ejecución de una hipoteca legal tácita por cargas urbanísticas de forma, que haya 
tenido conocimiento efectivo en ese momento que se estaba trabando un embargo que 
provocaría la cancelación de la hipoteca. Se trata de cancelar una hipoteca previa sin 
resolución judicial firme y sin consentimiento del acreedor, es necesario por tanto evitar 
su indefensión.
2.  Respecto el segundo defecto, se acredita que se trata de un concurso exprés, en 
este sentido la DGRN Resolución de 10 de marzo de 2017 señaló... Para la inscripción 
en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  las  operaciones  liquidatorias  que  afecten  a  los 
inmuebles que, como en este supuesto, permanezcan en el haber social será necesario 
además que se acredite que no se ha solicitado la reapertura del concurso conforme a lo 
dispuesto en el artículo 179 de la Ley Concursal.
Igualmente se prorrogó el asiento de presentación por el plazo del artículo 323, 1.º 
de la LH.
Séptimo.  Solicitada  calificación  sustitutoria  correspondió  según  el  cuadro  de 
sustituciones  al  Registro  de  la  Propiedad  de  Sepúlveda  que  en  fecha  17  de  junio 
de 2.021 (comunicada por correo electrónico el día 18) mantuvo la calificación en cuanto 
al primer defecto de no haberse acreditado que efectivamente se hubiera notificado a 
Sareb de forma clara, indubitada y expresamente que se estaba ejecutando una afección 
urbanística, originando indefensión, revocando el segundo defecto al quedar acreditado 
que la finca a que se refiere este recurso no es un bien aparecido con posterioridad a la 
liquidación del concurso de acreedores de Promotora de Viviendas Lamira, S.L.U. ni 
tratarse de un supuesto de operaciones liquidatorias.
Octavo.  Entendiendo esta parte que la calificación del Registro de la Propiedad 
número  1  de  Segovia  de  26  de  mayo  de  2.021  que  reitera  la  de  27  de  abril  es 
improcedente,  formulamos  el  presente  recurso,  a  cuyo  efecto  se  acompañan  los 
documentos que se aportaron al Registro de la Propiedad y las notas de calificación: (…)
Fundamentos de Derecho
Primero.  El artículo 19 bis LH regla 5.ª establece que “Si el Registrador sustituto 
calificara  negativamente  el  título,  devolverá  éste  al  interesado  a  los  efectos  de 
interposición  del  recurso  frente  a  la  calificación  del  Registrador  sustituido  ante  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos 
señalados por el Registrador sustituido con los que el Registrador sustituto hubiera 
manifestado su conformidad.”.
No  habiendo  manifestado  conformidad  el  Registrador  sustituto  con  el  segundo 
defecto relativo al concurso de acreedores de Promotora de Viviendas Lamira, S.L.U. 
que lo revoca, consideramos que no resulta preciso que este recurso se extienda al 
mismo. Así se desprende también de la Resolución núm. 13376/2013 de 27 noviembre 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado que expresa que el recurso 
“deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el  e.
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la  w.
Ley Hipotecaria).” 949ww
Por ello las cuestiones que se plantean en el presente recurso consisten en decidir:
de nAo)  acSrei deifteacrt ulaa dsao liucnitau dp rdime elirqau icdaalicfiicóanc dióen  IeIVnT lNa Uq uees  úpnoicsaibmlee nqtuee s uen aap vreeczi ap reel sdeenfteacdtoo 
el justificante de la misma se aprecien nuevos impedimentos.
B)  Con  carácter  subsidiario  al  anterior,  si  concurre  el  primero  de  los  defectos 
relativo a si se ha notificado correctamente al Sareb la ejecución tramitada por el Excmo. 
Ayuntamiento  de  Segovia  en  cuanto  que  titular  de  hipoteca  que  gravaba  la  finca 
adjudicada a nuestra mandante.
Segundo.  Citamos los artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción 
dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
Tercero.  El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha 
transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación sustitutoria, según 
lo previsto en el artículo 326 de la ley Hipotecaria.
Cuarto.  Fondo de la cuestión:
1.  Dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación se aportó al Registro de 
la Propiedad n.º 1 de Segovia la liquidación del IIVTNU, considerando esta parte que no 
es posible esgrimir nuevos defectos en calificaciones sucesivas según establece entre 
otras muchas la Resolución de 28 de septiembre de 2.007 de la DGRN:
“En suma, el registrador debe al tiempo de lo presentación del título, y aun cuando na 
se le hubiera acreditado el pago del impuesto, exponer la totalidad de los defectos que 
aquejen al título y que impidan su inscripción. Es por ello que la expresión suspensión 
del plazo de calificación e inscripción (artículo 255 de la ley Hipotecaria), por las razones 
expuestas, no puede interpretarse en el sentida de admitir diversas calificaciones, una 
para poner de manifiesto la ausencia de la acreditación del pago, no sujeción o exención 
del impuesto y otra para examinar o calificar el negocio documentado en el título. la 
interpretación que ha de darse a tal precepto es la ya expuesta con reiteración por esta 
Dirección General, esto es, no inscribir el título y exponer en una única calificación que 
cumpla con los requisitos exigidos por el artículo 19 bis de la ley Hipotecaria la totalidad 
de los defectos de aquél. De ese modo, se cumple con la finalidad de los artículos 254 
y 255 de la ley Hipotecaria, en garantía de las diferentes Haciendas Públicas y, del 
mismo modo, no se perjudica al interesado en la inscripción que conocerá todos los 
defectos posibles del título, dotando al procedimiento registral de la necesaria garantía, 
agilidad y celeridad”.
Lo mismo se establece en la Resolución de fecha 17 de febrero de 2.016:
“Así, una de las razones de la ley 24/2001, de 27 de diciembre, y de la ley 24/2005, 
de  18  de  noviembre,  fue  inyectar  en  el  sistema  registral  garantías  propias  de  un 
procedimiento administrativo –por todas Resolución de 20 de enero de 2006 (…)–, 
como... que no existan calificaciones sucesivas...”.
Al no haberse hecho así se provoca indefensión a esta Junta de Compensación, 
pues  en  la  segunda  calificación  de  fecha  27  de  abril  de  2.021  se  esgrimieron 
improcedentemente dos motivos distintos para dejar de inscribir el título que nada tenían 
que ver con el señalado en la calificación inicial, el primero de ellos que “el embargo 
practicado no especificaba que se trataba de una carga preferente procedente de la 
reparcelación  para  disfrutar  de  la  preferencia  que  le  correspondería”  y  que  “en  el 
mandamiento no consta de forma clara que se trata de ejecutar una carga urbanística y 
no existe constancia de los términos de la notificación, es decir habrá que acreditarse 
que la notificación al acreedor anterior se hizo indicando que se trataba de ejecutar una 
afección urbanística y como tal una carga preferente y no de un embargo ordinario”, 
refiriéndose a hipoteca que garantiza un crédito de Sareb.
El Registro de la Propiedad número 1 de Segovia pudo suspender el plazo para  s
calificar, pero no lo hizo. Realizó la calificación y por ello entendemos que a posteriori no  oe.
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adecuada e indubitadamente del embargo, haciendo constar que se trata de un embargo
en ejecución de una hipoteca legal tácita por cargas urbanísticas de forma que haya
tenido conocimiento efectivo en ese momento que se estaba trabando un embargo que 
provocaría la cancelación de la hipoteca…”
Esta Junta de Compensación aportó testimonio del Excmo. Ayuntamiento de Segovia 
como organismo ejecutante de las notificaciones efectuadas al acreedor hipotecario 
(Sareb), todas ellas firmes y consentidas, resultando:
A)  No se señala en la calificación del Registro de la Propiedad qué precepto legal 
impone que al efectuarse notificaciones en la vía de apremio se haga pronunciamiento 
expreso (o tácito) sobre el orden de preferencia de los distintos créditos concurrentes.
B)  No se tendría que haber efectuado ninguna notificación a Sareb si su crédito 
fuera anterior y preferente.
El Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento 
General de Recaudación establece en su artículo 74 número 6 párrafo tercero que “El 
órgano de recaudación competente notificará el inicio del procedimiento de ejecución a la 
persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio si no ha sido 
requerida para el pago y a las titulares de cargas o derechas reales constituidos con 
posterioridad o la hipoteca que aparezcan en la certificación”, y en el artículo 76 que “3. 
Una vez realizado el embargo de los bienes y derechos, la diligencia se notificará al 
obligado al pago y, en su caso, al tercero titular, poseedor o depositario de los bienes si 
no se hubiesen realizado con ellos las actuaciones, así como al cónyuge del obligado al 
pago cuando los bienes embargados sean gananciales o se trate de la vivienda habitual, 
y a los condueñas o cotitulares.–En el supuesto de bienes y derechos inscritos en un 
registro  público  el  embargo  también  deberá  notificarse  a  los  titulares  de  cargas 
posteriores a la anotación de embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de 
la certificación de cargas a que se refiere el artículo 74.”
Si la hipoteca no fuera una carga posterior de acuerdo con dicho precepto no habría 
sido necesario efectuar ninguna notificación a su titular, el Sareb.
C)  En las numerosas notificaciones efectuadas a lo largo del expediente a Sareb se 
señalaba  que  el  apremio  tenía  su  causa  y  origen  en  el  impago  de  cuotas  de 
urbanización, así como el carácter preferente de la afección urbanística que daba lugar 
al apremio. Así resulta de las siguientes notificaciones:
1.  Resolución de 8 de marzo de 2.019.  Se notificaba al Sareb el embargo de la 
finca, señalando en el apartado cargas la “afección: Afecta por siete años –desde el 18 
de diciembre de 2.015– al cumplimiento de las cargas y los gastos inherentes al sistema 
de actuación y, en especial, a cumplir la obligación de urbanizar a que se refiere el 
artículo 19 del RD 1093/1997, de 4 de marzo”. Más adelante se indicaba que “...En el 
supuesto de tratarse de un bien o derecho inscrito en registro público, la diligencia de 
embargo deberá notificarse a los titulares de cargas posteriores a la anotación de 
embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de la notificación de cargas a que 
se refiere el art. 84 del Reglamento General de Recaudación”. Y siendo el Sareb quien 
ostenta la condición de acreedor registral/hipotecario de la finca embargada, le notifico la 
transcrita diligencia de embargo conforme establece el artículo 75.2 del Reglamento 
General de Recaudación...”.
2.  Resolución de 14 de octubre de 2.019.  En dicha resolución se acuerda la 
subasta del inmueble apareciendo en el apartado condiciones generales de la subasta: 
“Cargas y gravámenes no preferentes, inscritas en el Registra de la Propiedad n.º Uno 
de los de Segovia: 12.524.800.00 €”.
Expresamente se señalaba que la hipoteca del Sareb se considera una carga no  e
preferente. bo
3.  Resolución  de  19  de  diciembre  de  2.019.  En  dicha  resolución  se  declara  949ww
Cdeosmiepreton sealc iópnro clae deimmiiseinótno  ddee  inefonramjeen ascoióbnre  faodrzjuodsiac acyi ósne  des ollaic iptaa rcdeel a.e sEtan  sJuu nptari mdeer 
página acuerdo se dice “…por impago a la ‘Junta de Compensación Área 8-Eresma Alto’,
de cuotas de urbanización de las fincas de resultado del proyecto de reparcelación, de 
las que es titular la mercantil deudora....”.
Se señala expresamente que el motivo del apremio son cuotas de urbanización.
4.  Resolución de 20 de abril de 2.020.  En dicha resolución de adjudicación del 
inmueble se indica en los Antecedentes, apartado 12 solicitud de iniciar vía de apremio 
contra Promotora de Viviendas Lamira que nuestra cliente presentó escrito en el que 
“solicitaba  la  incoación  del  procedimiento  de  apremio  a  la  titular  de  las  fincas  de 
resultado del Proyecto de reparcelación, la sociedad “Promotora de Viviendas Lamira, 
S.L.U.”, números BC-1, BC-2, BC-3, BC-51, BC-52, BH-9, BH-10, BH-11.A y BA-4.a por 
acumulación  de  derramas  impagadas  en  concepto  de  gastos  de  urbanización  más 
intereses moratorios.....”
Más adelante en el apartado 42 ejercicio de la acción de afección, diligencia de 
embargo de bien inmueble se decía “...por Certificaciones emitidas por la Junta de 
Compensación  Sector  8  ‘Eresma  Alto’,  en  concepto  de  derramas  por  gastos  de 
urbanización  expedidas  a  la  citada  mercantil,  correspondientes  a  las  fincas  de  su 
titularidad…”
Se vuelve a hacer mención en la página 10/16 que “La legislación urbanística arbitra 
la posibilidad –a modo de privilegio y optativo de utilización de la vía de apremio para el 
cobro de las cuotas adeudas v. si bien la gestión y cobra de las cuotas de conservación. 
urbanización y mantenimiento corresponden, en periodo voluntario, a la propia entidad 
urbanística, su gestión en vía de apremio debe ser desarrollada, en todo caso, por la 
Administración Actuante, Ayuntamiento de Segovia....”, y algunas líneas después se 
insiste en que el apremio se seguía “por acumulación de derramas impagadas en 
concepto de gastos de urbanización...”
En la página 11/16 se decía que “En consecuencia, la afección urbanística es una 
garantía de carácter real y preferente; por tanto, en el supuesto de que se acuda a la vía 
de apremio, es la finca afectada la que debe responder de la deuda con carácter 
preferente a cualquier otra carga”.
Finalmente se acordaba la adjudicación de la finca a esta Junta de Compensación y 
la cancelación de la hipoteca constituida a favor de Sareb, señalándose (página 15/16) 
que se acordaba expedir mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación 
de la carga que motivó el procedimiento “así como la anotada con anterioridad al 
derecho anotado por esta Administración en el citado Registro de la Propiedad sobre 
dicha finca, por ser éste preferente, sobre la cuota de responsabilidad de hipoteca a 
favor de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuracón [sic] 
Bancaria, S.A....”
Esta resolución también se notificó a Sareb que no interpuso recurso frente a ella, 
quedando firme.
En  muy  diversos  pasajes  se  indica  que  el  embargo  tenía  su  origen  en  cuotas 
impagadas de gastos de urbanización, que se trataba de una afección de carácter real y 
preferente sobre la hipoteca de Sareb, acordando su cancelación, sin protesta por 
aquella entidad.
Resolución de 18 de septiembre de 2.020.–Esta resolución acuerda la cancelación 
del embargo, señalándose que “Mediante el ejercicio de la acción de afección, afecta por 
siete años, desde el 18 de diciembre de 2.015, al cumplimiento de las cargas y los 
gastos inherentes al sistema de actuación y, en especial a cumplir la obligación de 
urbanizar a que se refiere el artículo 19 del R.D. 1093/1997, de 4 de marzo [sic], llevada 
a cabo en el procedimiento de enajenación...” s
Otra  vez  se  hace  constar  que  la  enajenación  era  por  impago  de  cuotas  de  oe.
urbanización y en base a lo establecido en el artículo 19 del R.D. 1093/1997, de 4 de  w.
marzo [sic]. 949ww
formAu lapdeos anr indgeu nlaas  remcúlaltmipalecsió nno, tnifii csaicqiuoineeras  cquuaen dseo  slee  hlea nh are caolizmaudnoi cSadaore bla  nourdnecan  hdae 
cancelación de la hipoteca».
V
La registradora de la Propiedad de Segovia número 1, doña Blanca María Gimeno 
Quintana, emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el 
oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1.3.º,  20  y  82  de  la  Ley  Hipotecaria;  99  del  Reglamento 
Hipotecario; 18.6 y 68.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 8; 19 y 20 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1990, 24 de mayo de 1994, 19 de julio 
de 2007, 23 de junio de 2010, 15 y 21 de julio de 2014 y 23 de julio de 2015, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 17 de 
octubre de 2009, 27 de junio y 1 de octubre de 2013, 31 de enero y 13 de junio de 2014, 
6 de julio de 2015, 25 de abril de 2016 y 20 de noviembre de 2019, y las Resoluciones 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 y 21 de febrero de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto una certificación del acta de adjudicación 
acordada  en  procedimiento  de  apremio,  en  cuya  virtud  se  adjudicaba  la  finca  la 
finca 56.494 a la Junta de Compensación Sector B «Eresma Alto», en calidad de 
acreedor de la deuda que había dado lugar al apremio (gastos derivados de proceso de 
urbanización), una vez quedó desierta la subasta inicial. La citada finca se encuentra 
inscrita a favor del deudor, «Promotora de Viviendas Lamira, S.L.», teniendo como 
cargas:  la  afección  urbanística  por  gastos  de  urbanización  ex  artículo  19  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, una hipoteca a favor de «Sociedad de Gestión de 
Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» y la anotación de embargo 
letra A, practicada a resultas de este procedimiento de apremio a favor del Ayuntamiento 
de Segovia.
En el mandamiento de cancelación de cargas que acompaña a dicha certificación se 
ordena cancelar la hipoteca que aparece inscrita con anterioridad a la anotación de 
embargo practicada a resultas del procedimiento de apremio, por considerar que el 
crédito objeto de reclamación en el procedimiento goza de prioridad frente a la referida 
hipoteca  por  encontrarse  amparado  por  lo  establecido  en  el  artículo  19  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
La registradora, después de una calificación inicial en la que solo exige la aportación 
de  la  documentación  justificativa  del  cumplimiento  de  las  obligaciones  fiscales  del 
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Inmuebles de Naturaleza Urbana, rechaza 
la inscripción en posteriores notas por considerar que concurren dos defectos: a) no 
resultar acreditado que el acreedor titular de la hipoteca inscrita con anterioridad a la 
anotación de embargo cuya cancelación se pretende haya sido correctamente notificado 
sobre el alcance que el procedimiento de apremio tenía respecto a su titularidad registra, 
y, b) dado que la sociedad deudora ejecutada se hallaba en concurso de acreedores, ser 
necesario una resolución dictada por el Juzgado de lo Mercantil aclarando que la finca 
adjudicada no estaba afecta a la actividad económica del deudor ejecutado.
Instada por la interesada la calificación sustitutoria, el registrador de la Propiedad de 
Sepúlveda-Riaza acordó revocar el segundo de los defectos y mantener el primero. e.e
2.  La primera alegación formulada por la recurrente se centra en considerar que,  b
dado que la registradora en su primera nota de calificación apreció solo como defecto la  949ww
falta de acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales del Impuesto sobre el
Incremento del Valor de los Inmuebles de Naturaleza Urbana, no cabe ya que en 
calificaciones posteriores señale otros defectos distintos.
No puede este Centro Directivo compartir este planteamiento.
Como ya se señaló en la Resolución de 21 de febrero de 2020, el artículo 254 de la 
Ley Hipotecaria dispone en su punto primero que «ninguna inscripción se hará en el 
Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos 
establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que 
se pretenda inscribir».
En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un 
primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de 
presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación 
del  anterior,  ha  de  calificar  si  concurre  o  no  alguna  causa  legal  por  la  que  deba 
suspenderse la calificación sobre el fondo del documento, como podría resultar de la 
aplicación  de  los  artículos  18,  párrafo  segundo,  y  255  de  la  Ley  Hipotecaria;  y, 
finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y 
de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no 
practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones (véase Resolución 
de 24 de mayo de 2017).
De ello se deduce que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a 
cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente 
las obligaciones fiscales. Sólo se permite durante la pendencia de la acreditación del 
pago, exención o alegación de la no sujeción, la práctica del asiento de presentación, 
suspendiéndose mientras tanto la calificación y la inscripción. Acreditado el cumplimiento 
de las obligaciones fiscales, se levanta esa suspensión y el registrador procede a realizar 
la calificación global del documento especificando todos los eventuales defectos que 
impidan la inscripción. Y eso es lo que ha hecho la registradora en este caso. Por lo que 
ningún incumplimiento ha habido de la obligación de calificación unitaria.
3.  En relación con el análisis del único defecto que es objeto de recurso, ha de 
comenzarse recordando que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución da 
lugar al nacimiento de las fincas de resultado que, desde ese mismo momento, se 
afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les 
corresponda.
El artículo 18.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece: «Los 
terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, 
con  carácter  de  garantía  real,  al  cumplimiento  de  los  deberes  de  los  apartados 
anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración 
competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación 
urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse 
producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la 
dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de 
la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación».
Por  su  parte,  el  artículo  65.1.a)  del  mismo  Real  Decreto  Legislativo  7/2015, 
establece: «Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad: a) Los actos firmes de 
aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto 
supongan  la  modificación  de  las  fincas  registrales  afectadas  por  el  instrumento  de 
ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el 
establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de  s
la urbanización y de las edificaciones». oe.
Para  la  efectividad  de  dicha  afección  el  Real  Decreto  1093/1997,  reguló  su  w.
constancia registral en sus artículos 19 y 20. 949ww
por Llaa  nleagtuisrlaalceizóan  duerlb carnéídsittioc au rhbaa nsísidtioc,o  yy  sdieg useu  gsaiernadnotí ao rbejaelt,o e nd ela u tnearm ainmoploligaí ad uistciliuzsaidóan 
doctrinal.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la configuración de dichas 
figuras. En este sentido son fundamentales las Sentencias de 15 y 21 de julio de 2014 
y 23 de julio de 2015.
Concluyen las citadas Sentencias afirmando que las obligaciones derivadas de los 
planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la 
unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de 
cobro  sobre  el  bien  afectado,  por  encima  de  cualquier  otro  derecho  inscrito  con 
anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral 
de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga 
omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas.
Siendo esto así respecto a las cargas anteriores, con mayor razón habrán de verse 
vinculados  por  esta  garantía  real  los  titulares  de  derechos  reales  que  accedan  al 
Registro después de que conste en la inscripción de la reparcelación la pertinente 
afección por costes de urbanización.
4.  Los créditos derivados de los gastos de urbanización, en caso de impago, se 
hacen efectivos a través del correspondiente procedimiento de apremio, ya judicial, ya 
administrativo.
Uno  de  los  trámites  de  dicho  procedimiento  de  apremio  es  la  práctica  de  una 
anotación preventiva de embargo que determine de forma concreta el importe objeto de 
reclamación.
Para que dicha anotación pueda gozar de la prioridad registral que deriva de la 
inscripción de la afección por costes de urbanización será preciso que se realice la 
oportuna notificación a los eventuales titulares de derechos inscritos o anotados sobre la 
finca entre la fecha de inscripción del proyecto de equidistribución en la que se hizo 
constar la afección prevista en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 
la de presentación del mandamiento por el que se ordena la práctica de la anotación de 
embargo. Así lo requiere el principio de tracto sucesivo y la necesidad de evitar la 
indefensión  de  esos  titulares  registrales  intermedios.  Por  esta  misma  razón,  será 
necesario que las distintas actuaciones del procedimiento de apremio también sean 
notificadas a dichos titulares.
En el presente expediente es esta la razón que aduce la registradora para oponerse 
a la cancelación de la hipoteca que aparece inscrita antes de la anotación de embargo.
Considera que no ha quedado suficientemente acreditado que la «Sociedad de 
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», como titular de 
la hipoteca cuya cancelación se pretende, haya sido específicamente notificada de que 
se  estaba  tramitando  un  apremio  administrativo  para  hacer  efectivos  gastos  de 
urbanización amparados por la correspondiente afección, lo cual implicaba la posibilidad 
de que dicha hipoteca, como carga no preferente, fuera cancelada a consecuencia de la 
ejecución tramitada.
Es cierto que en la anotación del embargo practicada el 10 de abril de 2019 a favor 
del Ayuntamiento de Segovia no se especificó que el procedimiento tuviera por objeto la 
reclamación de cantidades amparadas por la cobertura de la garantía real que otorga la 
inscripción de la afección urbanística.
Sin embargo, del contenido del mandamiento que motivó esa anotación, que consta 
incorporado al expediente, sí resulta la oportuna notificación a la «Sociedad de Gestión 
de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», acreedor titular de la 
hipoteca  que  aparece  inscrita  con  posterioridad  a  la  reparcelación  y  antes  de  la 
anotación de embargo, notificación que, de no considerarse el embargo preferente frente  s
a la hipoteca, no hubiera sido necesaria. oe.
Y, además, existen otras actuaciones en el expediente de apremio de las que sí  w.
resulta que el acreedor hipotecario tuvo conocimiento de que se estaba tramitando una  949ww
heijpeocuteccióan. que podría tener como consecuencia la cancelación de su inscripción de
servEirná  cdoen ctripeoto ,a e ll aa csuuebradsot ad ed e6  dlae  fsinecpati eemnb reel  dpero 2c0e1d9im pieonr toe l dqeu ea spere fmijaio e ls ev anloort iqfiucae   BOE-A-cable e
específicamente  a  la  «Sociedad  de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la 
Reestructuración Bancaria, S.A.», y en él consta expresamente como carga anterior a la 
anotación  de  embargo,  pero  no  preferente  a  ella,  la  inscripción  de  hipoteca  cuya 
cancelación ahora ha denegado la registradora.
En los mismos términos se le notificó el acuerdo de 14 de octubre de 2019 por el que 
se disponía la enajenación de la finca mediante subasta. También este cuerdo advertía 
de la preferencia de la anotación de embargo frente a la hipoteca.
Consecuentemente,  el  acreedor  hipotecario  conoció  adecuadamente  que  el 
procedimiento de apremio que había causado la anotación de embargo letra A se estaba 
tramitando bajo la premisa de que dicha anotación, aun siendo posterior en el tiempo a la 
inscripción de hipoteca, se consideraba preferente y, por tanto, con la posibilidad de que, 
de llegar a culminarse la ejecución la hipoteca pudiera verse purgada por la fuerza de la 
certificación del acta administrativa de adjudicación y del correspondiente mandamiento.
Procede, por tanto, estimar el recurso y revocar el defecto impugnado
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.