BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41790
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6358 Resolución de 17 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 15, don Eugenio 
Rodríguez Cepeda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo 
con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don 
Norberto González Sobrino, con el número 1.495 de protocolo, se formalizó un préstamo 
concedido por «Kutxabank, SA», para financiar la adquisición por el prestatario, persona 
física, de una vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre 
dicha finca.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Esta escritura ha sido redactada de acuerdo con el proyecto de contrato facilitado 
por la entidad prestamista y contiene condiciones generales de contratación que han 
sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Advierto 
de la aplicabilidad de la Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación los formularios de los 
préstamos  y  créditos  hipotecarios  comprendidos  en  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, habiendo yo comprobado, mediante consulta telemática, 
que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la 
contratación y habiendo dado yo cumplimiento a todas las obligaciones que, en relación 
a dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, declarando los contratantes que si alguna de las cláusulas de 
este contrato se aparta de las condiciones generales depositadas en el Registro antes 
expresado dicha cláusula sería válida como condición particular de este contrato o como 
pacto objeto de negociación individual».
II
Presentada el mismo día 31 de julio de 2019 copia autorizada de dicha escritura en 
el Registro de la Propiedad de Madrid número 15, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Entrada n.º: 6021 Año: 2019. s
Fecha de Entrada: 31/07/2019 Hora: 13:46. oe.
Asiento n.º: 1148 Diario: 109. w.
Fecha de presentación: 31/07/2019. 58ww
PPrreostoecnotalon: t1e4: 9G5e/s2d0e1k9 .Expansión.
Notario: Norberto González Sobrino.
Hechos:
1.  Se recibe telemáticamente en este Registro a las 13:46 horas del día 31 de julio 
de 2019 copia electrónica de la escritura otorgada ese mismo día ante el notario con 
Norberto González Sobrino, n.º protocolo 1495/2019, por la que «Kutxabank SA», hace a 
don S. R. H. un préstamo de 72548,27 euros constituyendo en su garantía hipoteca 
sobre la vivienda (…) Se presenta a la misma hora del día de su recepción motivando el 
asiento 1148 del diario 109.
2.  Con fecha 16 de septiembre de 2019 se aportó copia de la misma escritura 
expedida en papel junto con la acreditación de la presentación telemática de la escritura 
en la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid y la carta de pago del 
impuesto de actos jurídicos documentados.
3.  Después del otorgamiento se dice que la entidad prestamista ha depositado en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación los formularios de los préstamos y 
créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo.
4.  Consultado desde este Registro el de Condiciones Generales, que resulta ser el 
de Vizcaya, se comprueba que Kutxabank, SA, tiene depositados varios modelos de 
condiciones generales.
Fundamentos de Derecho:
Único.  El artículo 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales 
de la Contratación, que ha sido objeto de modificación expresa por la disposición final 4.ª 
de la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), respecto de 
los  modelos  de  contratos  de  préstamo  y  crédito  hipotecario  en  que  se  contengan 
condiciones  generales,  establece  expresamente  «el  depósito  obligatorio  de  sus 
formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización». 
Por su parte, el artículo 7 de la LCCI, que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los 
modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como «una 
obligación  de  transparencia  de  los  contratos»,  por  lo  que,  de  conformidad  con  el 
artículo 83 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios (texto refundido 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, modificado por la 
disposición final 8.ª de la LCI), que ahora dice: «las condiciones incorporadas de modo 
no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno 
derecho», no es posible la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo 
depósito  en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación  del  modelo 
contractual que le sirve de soporte. La necesidad de comprobación del depósito previo 
resulta también de la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, 
la cual, en su párrafo último resume que «en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado». Y como se dice en el 
hecho 4, tras la correspondiente consulta al Registro de Bienes Muebles de Vizcaya, 
resulta que este Banco tiene depositados varios modelos de condiciones generales, de 
forma que si no se facilita el identificador único del depósito no se puede efectuar la 
comprobación exigida legalmente.
En virtud de lo cual, he acordado suspender la inscripción del documento al principio 
indicado por el defecto de no haberse podido comprobar el depósito de las condiciones  s
generales en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. oe.
Contra esta calificación podrá (…) w.
Madrid, a veinticinco de septiembre del año dos mil diecinueve.–El registrador».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondió la misma a 
la registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares número 5, doña María Dolores 
Nardiz Prado, quien, el día 17 de octubre de 2019, emitió calificación confirmando la 
calificación del registrador sustituido con los siguientes fundamentos jurídicos:
«La calificación negativa se refiere como único defecto a la necesidad de que en la 
escritura conste el código identificador único del depósito del modelo de condiciones 
generales. Y dicha calificación debe ser mantenida, a juicio del registrador que suscribe, 
toda vez que la falta del mismo lleva a la dificultad de comprobar cuál de los distintos 
modelos de formularios depositados por las entidades de crédito se aplica al caso 
concreto y así poder determinar si son condiciones generales o particulares que deberán 
reflejarse como tales en la inscripción y en le nota de despacho posterior. De esta 
manera  se  cumpliría  con  el  criterio  seguido  por  la  Dirección  General  en  distintas 
resoluciones de consultar aquellas bases de datos a las que el registrador tiene acceso 
por razón de su cargo, con el fin de conseguir una calificación certera evitando dilaciones 
o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. Y se cumple también con 
el espíritu y finalidad de la Ley que es la transparencia de los contratos y la protección al 
consumidor. La ley habla de inscripción en el Registro de Bienes Muebles y cualquier 
inscripción  lleva  consigo  la  calificación  del  cumplimiento  del  trámite  de  publicidad, 
aunque en el caso quo nos ocupa no sea la calificación previa del contenido de las 
mismas.
Artículo  7  de  la  ley  5/2019  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario. 
Artículo 53 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y resoluciones de 
la Dirección General de Registros y del Notariado, entre otras la de 17/07/2015.»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid,  interpuso  recurso  el  día  21  de  octubre  de  2019  mediante  escrito  con  los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  La calificación registral considera que la escritura es defectuosa porque 
no se facilita “el identificador único del depósito” de las condiciones generales de la 
contratación depositadas por el Banco en el Registro de Bienes Muebles.
El Registrador dice haber “consultado” desde su propio Registro el de Condiciones 
Generales y declara haber comprobado que el Banco prestamista tiene depositados 
“varios modelos”, no habiendo podido efectuar la comprobación que, según él, le es 
“exigida legalmente” porque no se expresa en la escritura el identificador único del 
depósito.
La calificación registral considera, a la vista del artículo 11.2 LCGC y del articulo 7 
LCCI, que establecen la obligatoriedad del depósito de las condiciones generales de la 
contratación en relación a los préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación 
de la LCCI, que no inscribible una hipoteca si el Registrador de la Propiedad no puede 
comprobar el previo depósito de la condiciones generales de la contratación.
Segundo.  La calificación registral recaída no aclara, sin embargo, qué es o en qué 
consiste el “identificador único del depósito” de las condiciones generales.
Los preceptos legales citados en la calificación no hacen referencia alguna a ese  s
identificador único del depósito ni a su composición o asignación. oe.
Tampoco se indica en la calificación la normativa reguladora de ese identificador ni el  w.
“eBxoiglPeirtosíenr   eOqsufeiec i masleo”  tdievoxonp,d rleeas  sceea  “lpiafuilcgbaolci”ci,óó un lna r  el“eigdyies qtnrutaiefli  crsaeudcpaouíred”,sa tq adumeebe enn itnsege luro n rreaev gnouoclaram.daa  yvaig eqnutee  ncoo npouceiddae   2020-6358n https://ww
define lo que es.
Tercero.  En  el  supuesto  de  que  legalmente  existiese  en  nuestro  Derecho  ese 
“identificador único del depósito”, habría que determinar si su omisión en la escritura es 
un defecto que impida la inscripción de la hipoteca.
Los preceptos legales que cita el Registrador como fundamento de derecho en su 
nota de calificación no exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese 
ese “identificador”.
La Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 que cita la calificación tampoco 
hace referencia alguna a una posible obligación del Notario de expresar en la escritura 
ese identificador único del depósito.
La Instrucción dicha parece incluso dar a entender que ni siquiera la posible falta de 
depósito del formulario utilizado constituye un defecto que impida la inscripción de la 
hipoteca y que tampoco debe ser obstáculo para la autorización de la escritura pública 
de préstamo, y para su inscripción registral, el hecho de que existan discrepancias entre 
las estipulaciones del contrato celebrado si las condiciones generales depositadas, ya 
que tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato o 
como pactos objeto de negociación individual.
Por  consiguiente,  ninguna  norma  jurídica  conocida  exige  la  constancia  de  ese 
identificador, único ni regula la composición del mismo y la competencia legal para su 
asignación.
Cuarto.  Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía 
para la inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura ese “identificador”.
Si la Ley 5/2019 hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el requisito de que 
en las escrituras se consigne ese identificador al que se refiere la calificación registral lo 
lógico es que la ley lo hubiera establecido de una forma expresa, clara y terminante.
Así lo hace, por ejemplo, el artículo 15.7 LCCI al exigir la reseña del acta notarial de 
comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Quinto.  La calificación recaída parece dar a entender que el fundamento jurídico 
por el que la omisión de ese “identificador” debe impedir la inscripción de la hipoteca es 
que la ausencia de ese dato impide al Registrador comprobar un posible incumplimiento 
del principio de transparencia del préstamo que se formaliza en la escritura. Debe 
examinarse, por lo tanto, el control de transparencia que la ley exige al Notario y al 
Registrador.
El artículo 23 LCGC no obliga al Notario a hacer constar el identificador al que se 
refiere  la  calificación,  sino  solo  a  advertir  de  la  obligación  legal  de  depositar  las 
condiciones generales de contratación.
En la escritura de préstamo hipotecario calificada el Notario ha hecho constar esa 
advertencia  y  ha  hecho  constar  que  ha  dado  debido  cumplimiento  a  todas  las 
obligaciones  legales  que  se  le  exigen  al  Notario  en  relación  a  esas  condiciones, 
debiendo  presumirse  que  el  contenido  de  la  escritura  pública  es  veraz  e  íntegro, 
conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se refiere al control de transparencia 
material de los préstamos hipotecarios en sus artículos 14 y 15 donde se regulan 
“normas  de  transparencia  en  la  comercialización  de  préstamos  inmobiliarios”  y 
“comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de  transparencia  material”, 
respectivamente, pero en ninguno de esos preceptos se exige que en la escritura se 
exprese el número del identificador único del depósito de las condiciones generales.
El artículo 7 LCCI obliga a los prestamistas a inscribir en el Registro de Bienes 
Muebles las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario  s
que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación, pero no establece  oe.
una sanción de nulidad de los préstamos celebrados en caso de falta de ese depósito. w.
El artículo 7 de la LCCI tiene un carácter imperativo, pero ello no implica que su  58ww
csoinn htraabveernsceió cnu mdeptleidrom einl ed enbeecre dsaer eiasme ednetpeó lsai ton.ulidad radical de los contratos celebrados
El artículo 6 Código Civil solo establece la nulidad como sanción cuando la norma 
imperativa o prohibitiva vulnerada no prevé algún efecto distinto para el caso de su 
contravención.
Tanto  la  LCGC  como  la  LCCI  establecen  sanciones  de  naturaleza  puramente 
administrativa (multas e inhabilitaciones) para el incumplimiento de la obligación de 
depósito (y en ningún caso la nulidad de los contratos celebrados). Así resulta del 
articulo 24 LCGC y del artículo 47 LCCI, que se remite a los artículos 97, 98 y 99 de la 
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito,  que  solo  prevén  sanciones  administrativas  (de  multa,  suspensión  o 
inhabilitación).
Además, el artículo 10 LCGC establece que “la no incorporación al contrato de las 
cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no 
determinará la ineficacia total del contrato, si éste puede subsistir sin tales cláusulas”. 
Por ello, puede afirmarse que la falta de depósito no determina necesariamente la total 
nulidad del contrato.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha 
flexibilizado la rígida aplicación del artículo 6 del Código Civil, de tal modo que la sanción 
de nulidad solo cabe aplicarla a la vista del caso concreto y atendiendo a la específica 
índole y finalidad de la norma jurídica contrariada.
El TS ha afirmado que cuando la Ley infringida no establezca expresamente la 
sanción de nulidad para él caso de contravención los Tribunales solo deben aplicarla 
cuando el acto pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público, 
a la vista de la índole y finalidad de la norma contrariada y de las circunstancias y efectos 
previsibles de los actos realizados (STS 10 abril 2007).
En conclusión, la LCCI no prevé la sanción de nulidad del contrato celebrado para el 
caso de incumplimiento por parte del prestamista de la obligación de depósito de las 
condiciones generales de la contratación, por lo que ni el Notario ni el Registrador tienen 
medios  ni  competencias  para  determinar  a  priori  dicha  sanción,  correspondiendo 
únicamente a los Tribunales valorar si el incumplimiento de la obligación de depósito es 
un acto que pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público. Así 
lo confirma la Instrucción dicha de la DGRN: “la legislación no precisa la eventual 
consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, sin que el 
control formal que deben desempeñar notarios y registradores sobre el cumplimiento de 
dicha obligación suponga atribuir a su inobservancia una nulidad patente y de pleno 
derecho de la misma”.
Además,  ninguna  norma  de  nuestro  Derecho  exige  que  se  acredite  la  previa 
inscripción de las condiciones generales de la contratación para la inscripción de una 
escritura de préstamo hipotecario.
La Ley de Condiciones Generales de la Contratación solo impone al Notario la 
obligación de efectuar una mera advertencia de la obligación de inscribir, cuando ésta es 
obligatoria (artículo 23 LCGC).
La  Ley  de  Contratos  de  Crédito  Inmobiliario  tampoco  impone  al  Registrador  la 
obligación de comprobar ese previo depósito, sino que solo condiciona la inscripción a la 
reseña en la escritura de préstamo del acta del artículo 15, estableciéndose que los 
registradores de la propiedad no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos 
regulados por esa Ley en la que no conste la resella del acta conforme al artículo 15.7 
LCCI.
Sexto.  También deben ponerse de manifiesto las dificultades prácticas que pueden  s
existir para que el Notario o el Registrador comprueben si en el Registro de Bienes  oe.
Muebles  se  han  depositado  unas  determinadas  condiciones  generales  de  la  w.
contratación, si esa comprobación debe cumplir las exigencias de la titulación pública  58ww
(artíLcau loc o3m LpHro).bación a la que se hace referencia solo puede realizarse con rigor si se
qaupeo rtala  uneax ig“ceenrctiifaic adcieó n”e seax pecdeirdtiafi cpaocrió enl  Rreeggiissttrraald odri fdiceu lBtaireínae se xMtruaeobrdleins.a rEiasm eevnidtee ntlea   BOE-A-cable e
formalización de los préstamos hipotecarios sujetos al ámbito de la LCCI, por lo que 
debe descartarse.
La comprobación sólo podría hacerse en la práctica por medio de una “consulta 
telemática”  al  Registro  de  Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  y  aunque  la 
calificación no aclara el medio por el que el Registrador ha hecho esa consulta, parece 
que esta se ha llevado a cabo de un modo telemático.
A juicio del Notario recurrente, esa consulta telemática, por exigencias del principio 
de la seguridad jurídica y dé titulación pública, no podrá servir de base para suspender la 
inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad por las siguientes razones:
1.  Al pie de cada modelo publicado telemáticamente por el RCGC se indica lo 
siguiente:  “Aviso:  Este  texto  ha  sido  recuperado  mediante  un  proceso  de  OCR 
automatizado sin supervisión a partir del documento original de condiciones generales 
depositado”.
2.  La propia página web de acceso telemático al contenido del RCGC incluye el 
siguiente: “Aviso legal: CORPME no puede garantizar la fiabilidad, utilidad o veracidad de 
absolutamente toda la información contenida en la Web, ni tampoco de la utilidad o 
veracidad  de  la  documentación  puesta  a  disposición  a  través  del  mismo.  En 
consecuencia, CORPME no garantiza ni se hace responsable de: (i) la continuidad de los 
contenidos del Sitio Web; (íi) la ausencia de errores en dichos contenidos”.
En  conclusión,  solo  una  certificación  registral,  que  es  un  documento  público, 
acreditaría fehacientemente el contenido de las condiciones generales depositadas en el 
Registro de Bienes Muebles, acreditaría fehacientemente el contenido de las condiciones 
generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles y la fecha en la que tuvo lugar 
ese depósito.
La mera consulta telemática de la web del Colegio de Registradores, aunque se 
exprese en la escritura de préstamo hipotecario el identificador único del depósito al que 
se  refiere  la  calificación  que  se  recurre,  no  permite  comprobar  fehacientemente  el 
contenido de las condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles ni 
permite verificar la fecha exacta en la que tuvo lugar ese depósito.
Séptimo.  Además, debe tenerse en cuenta que, por razones de congruencia, si el 
Registrador  de  la  Propiedad  debiera  llevar  a  cabo  un  control  de  transparencia 
material.del  préstamo  hipotecario  formalizado  en  la  escritura  Comprobando  las 
condiciones generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes Muebles, 
no debería limitarse a comprobar solo la realidad de dicho depósito y el contenido de las 
condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, sino que también 
debería Comprobarse por ese funcionario que el depósito fue «anterior» a la fecha de la 
comercialización del préstamo, ya que así lo exige el artículo 11.2 LCGC. No resultará 
ciertamente fácil acreditar esa circunstancia ya que no se nos ocurre el medio de prueba 
que debería aportarse al Registrador de la Propiedad para acreditar fehacientemente la 
fecha en la que la entidad prestamista comenzó la comercialización de un determinado 
préstamo hipotecario.
Además, y por las mismas razones de congruencia, debería también comprobarse 
por el Registrador que el prestamista publicó las condiciones generales también en su 
página web, así como que la publicación en esa web fue anterior a la fecha de la 
comercialización del préstamo hipotecario.
No tiene sentido alguno comprobar solo el depósito de las condiciones generales de 
contratación en el Registro de Bienes Muebles y no hacer comprobación alguna en  e
relación a su publicación y disponibilidad en la página web de la entidad prestamista, ya  bo
que el artículo 7 LCCI exige esos dos medios de publicidad y no se entiende la razón por  58ww
clao mqpureo beal r Runeog idsetr aedlloors .cuya  calificación  se  recurre  solo  parece  estar  interesado  en
por Eenl  Rcaesgois dtrea dqoure,  clao nefnotridmaed  aplr easrttaícmuilsot a7  nLoC tuCvI,ie qrau ep álagsin ac ownedbic, iosen edse bgeerníae rcaolemsp droeb alar 
contratación  estuvieron  a  disposición  del  cliente  con  carácter  gratuito  en  sus
establecimientos abiertos al público, lo que no parece ciertamente fácil de acreditar 
documentalmente en el procedimiento registral.
Finalmente, si se es congruente con la exigencia que resulta de la calificación que se 
recurre, el Registrador debería también comprobar que toda la documentación a la que 
se hace referencia en el artículo 7 LCCI estuvo no solo depositada en el Registro de 
Bienes Muebles y en la página web de la entidad, sino que también estuvo, con las 
condiciones  necesarias  de  accesibilidad,  a  disposición  de  las  personas  con 
discapacidad.
Octavo.  Existen casos en los que la omisión de un número en la escritura impide la 
inscripción  del  acto.  Sin  embargo,  esos  casos  son  muy  excepcionales  en  nuestro 
Derecho y, por razones de seguridad jurídica, esa consecuencia tan radical solo se 
produce cuando una norma así lo establece de una manera expresa, clara y terminante. 
Así ocurre en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 36/2006, de 29 
de Noviembre, que dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la 
Propiedad de títulos en los que no se expresan los Números de Identificación Fiscal 
(NIF) de los comparecientes. La norma legal es perfectamente clara: la omisión de ese 
Número de Identificación Fiscal impide la inscripción del acto que se formaliza en esa 
escritura pública.
Sin embargo, la regla general es que la mera omisión de un dato o código en una 
escritura pública no debe impedir su inscripción registral.
La referencia catastral identifica oficialmente una finca en el Catastro Inmobiliario y 
es un código alfanumérico que permite situarla en una concreta cartografía, pero la 
omisión de ese Código o referencia catastral en la escritura no impide su inscripción 
registral.
El Código Registral único al que se refiere el artículo 9 LH identifica registralmente a 
cada finca, pero la omisión de ese código en la escritura tampoco impide su inscripción.
Ninguna norma jurídica vigente de nuestro Derecho exige que en la escritura de 
préstamo  hipotecario  conste  el  “identificador  único  del  depósito”  al  que  se  hace 
referencia en la calificación registral, por lo que carece de todo fundamento jurídico su 
exigencia para la inscripción de la escritura.
Noveno.  Finalmente debe analizarse si la circunstancia de que existan depositados 
varios  modelos  de  condiciones  generales  hace  que  “no  se  pueda  efectuar  la 
comprobación exigida legalmente” al Registrador cuando no se le facilita en la propia 
escritura el identificador único del depósito.
La consulta telemática del Registro de Bienes Muebles permite comprobar que este 
Banco  tiene  depositadas  “varias”  condiciones  generales  de  contratación,  pero  es 
evidente que muchas de ellas no tienen relación alguna con el préstamo hipotecario que 
se formaliza en la escritura calificada, que es un préstamo hipotecario sujeto a la LCCI 
en el que se pacta un interés a tipo fijo durante el primer año y a tipo variable en las 
anualidades sucesivas.
Si hubiera que comprobar el modelo utilizado en la escritura se podrían descartar 
todos los modelos de condiciones generales depositadas por este Banco que no tienen 
relación alguna con el préstamo que se formaliza en la escritura. Pueden descartarse, 
siguiendo  ese  sencillo  criterio,  la  condiciones  generales  depositadas  por  el  Banco 
relativas a prendas o pignoraciones, las relativas a préstamos personales o sin garantía 
hipotecaria,  las  relativas  a  extinciones  de  condominio  y  novación  modificativa  de 
préstamo, las relativas a cuentas de crédito, las relativas a novaciones modificativas, las 
relativas  a  subrogaciones  de  deudor  de  préstamo  de  particular,  las  relativas  al  s
subrogaciones de préstamo de promotor, las relativas a subrogaciones de acreedor o las  oe.
relativas a préstamos hipotecarios para autopromotor de construcción. w.
Una vez descartadas esas condiciones generales depositadas que no tienen nada  58ww
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Por ello, no puede compartirse la alegación del Registrador de que, si no se le indica 
en la escritura ese identificador, “no se puede efectuar la comprobación” que, según él, la 
ley le exige para inscribir la hipoteca.
A nuestro juicio es posible y relativamente fácil llevar a cabo la comprobación de las 
condiciones  generales  de  contratación  depositadas  por  el  Banco  prestamista  que 
guardan una posible relación con el préstamo hipotecario que se formaliza en la escritura 
calificada, aunque en esta no se exprese el identificador único del depósito.
Si el Registrador entiende que la ley le exige para inscribir una escritura hacer esa 
comprobación,  ha  de  desarrollar  la  actividad  necesaria  y  poner  todos  los  medios 
convenientes para hacer esa comprobación, sin que la mera dificultad o esfuerzo que le 
suponga realizar tal comprobación pueda convertirse a posteriori en un defecto que 
impida la inscripción registral de la hipoteca.
Un defecto subsanable o insubsanable de una escritura pública no puede depender, 
por exigencias del principio de seguridad jurídica, de un hecho futuro (la consulta al 
Registro de Condiciones Generales) que lleva a cabo Posteriormente un funcionario al 
calificar si dicha escritura es inscribible.
El hecho de que al Registrador le sea más o menos difícil comprobar el depósito de 
unas condiciones generales no puede constituir el defecto que impida la inscripción de 
una hipoteca que quedó válidamente constituida mucho tiempo antes de la calificación 
registral de la escritura.»
V
El registrador de la Propiedad emitió informe mediante escrito de fecha 25 de octubre 
de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1284 y 1285 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 
3, 7, 14, 15, 25 y 45 y la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 83 del Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las  e.
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la  w.b
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las  58ww
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de 2018, 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7 y 8 de 
enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo  concedido  por  «Kutxabank,  SA»,  para  financiar  la  adquisición  por  el 
prestatario,  persona  física,  de  una  vivienda  habitual;  y  en  garantía  del  mismo  se 
constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad 
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada 
porque no ha podido comprobar el depósito de las condiciones generales en el Registro 
de Condiciones Generales de la Contratación por no haber facilitado el identificador 
único del depósito.
El notario recurrente alega, entre otros argumentos, que ni en la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su 
calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese 
código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo 
del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, 
según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del 
depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no 
constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una 
escritura de préstamo hipotecario.
2.  En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, 
sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en 
las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad –a la que se remite la 
reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019–, se analizan 
tres cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o 
no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su 
inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito 
de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o 
contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que 
en una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública 
exista  alguna  diferencia  con  la  cláusula  que  fue  depositada  en  el  Registro  de 
Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción:  e.
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de  w.b
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística,  58ww
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seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)». s
En  el  presente  caso  el  notario  expresa  que  la  escritura  contiene  condiciones  oe.
generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de  w.
Condiciones Generales de la Contratación, advierte de la aplicabilidad de la citada  58ww
Lfoerym 7u/la1r9io9s8 ,d dee l o1s3 p drées atabmrilo, sa ys í ccréodmitoo sd;e a slaim oibsmligoa,c aióñna ddee  qinusec hriab irc oemn pdriocbhaod Ro,e mgisetdroia nlotes 
ccoonndsuiclitoan etse legmeánteicraal,e sq udee  llaa   econntidtraadta cpiórne,s tahmabisietan doh a cudmeppolidsoita ddoic heon  noetsaer ioR, esgeigstúrno   BOE-A-cable e
afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece 
el  artículo  23  y  demás  concordantes  de  la  Ley  7/1998.  Por  todo  ello,  el  defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.