BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 95953
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13548 Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de segregación.
En el recurso interpuesto por don L. M. M. B., abogado, actuando en nombre y 
representación  de  doña  M.  I.  G.  B.,  contra  la  calificación  de  la  registradora  de  la 
propiedad de Pinto número uno, doña Emma Rojo Iglesias, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de segregación.
Hechos
I
Por escritura autorizada por el notario que fue de Chinchón, don José Ramón Antón 
Riesco, el día diecisiete de octubre de mil novecientos setenta y ocho, protocolo 904 don 
N. M. R. y su esposa doña. C. M. S. segregan de la finca registral 3.881 de San Martín 
de la Vega, una parcela de terreno con una superficie de 220,50 metros cuadrados, 
quedando un resto de finca matriz de 220,50 metros cuadrados. Posteriormente venden 
la parcela segregada a don F. G. M., casado con doña P. B. H. y declaran haber 
construido sobre la misma una vivienda unifamiliar.
Se acompaña certificado expedido por doña G. M. M. Secretaría del Ayuntamiento de 
San Martín de la Vega, firmado electrónicamente el día 1 de mayo de 2020, por la citada 
Secretaria y por don Rafael Martínez Pérez, Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de San 
Martín de la Vega. En la certificación se señala por parte del Ayuntamiento que: «no 
consta en la secretaría... ninguna licencia de segregación relativa a la finca.,.» «no 
consta expediente en materia dc disciplina urbanística...» Además, lo siguiente: «Sexto. 
Con estos datos, y de la observación desde la vía pública y de las ortofotografías 
disponibles se informa que el inmueble cumple con lo establecido en las NNSS vigentes. 
Si bien en la finca se incumple el artículo X.3.1 de las NNSS, en cuanto a la superficie 
mínima que se determina en 225 m, siendo la superficie de la parcela de 224 m2 
(superficie certificada, firmada y reflejada en documento técnico presentado para la 
segregación municipal expediente 1.377/2019), siendo en 1 m inferior a la estipulada en 
las NNSS. Al respecto consta en este Ayuntamiento, cartografía catastral desde el 
año 1976, donde se refleja catastralmente que la finca es una única finca catastral y con 
los linderos y formas actuales, por lo cual la parcela era anterior a la aprobación de las 
NNSS, si bien no consta segregada registralmente, en la escritura aportada en el escrito 
se comprueba que  en el año 1978,  ya  se hablaba de la finca con una superficie 
de 220,50 m. Por lo que se entiende que la división de la parcela es anterior a las NNSS, 
aunque registralmente no se inscribió y forma parte de la parcela registral número 3.881 
de Registro de la Propiedad de Pinto. En cuanto al expediente de segregación, que 
afecta a la parcela de (…), consta en dicho expediente certificado de esta Secretaría, 
donde se expone que la Junta de Gobierno Local de 13 de febrero de 2020, adoptó el  e.
acuerdo de Denegar dicha licencia de segregación, resumiendo por no cumplir la parcela  w.b
denominada resto de finca matriz, con las alineaciones oficiales estipuladas en las  548ww
NNSSSe.  Daiccohmo preasñtao  dtaem fibnicéan  mcaetrrtiizfi,c naoc icóonr rceastpaosntrdael  cdoens clar ipptaivrcae lya  sgitraá feicna l ad cea lllea  (p…a)r»c.ela
ssuepgererfgicaidea c oenns ltaru qiduae  tocotanl sdtae  1u5n6a  msueptreorsfi ccieu addera ldao psa, rtceenliae nddeo  2e2l 3in mmueetrbolse  ccuoamdora fdeocsh au dnea 
construcción principal del año 1970.
II
Con fecha de 25 de junio de 2020 la escritura fue calificada negativamente por los 
siguientes hechos y fundamentos:
«3.  La documentación aportada adolece del siguiente defecto:
1.  No consta licencia de segregación de la parcela o la declaración municipal de su 
innecesaridad.
2.  No constan las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo 
ocupada por la edificación.
3.  Según  consta  del  Registro,  en  la  inscripción  3.ª  de  la  finca  3.881,  por  el 
fallecimiento  de  don  N.  M.  R.  se  practicaron  las  operaciones  particionales  de  su 
herencia, por lo que ya no son los mismos titulares registrales que los que en su día 
practicaron la segregación y venta de la parcela, y sin que conste que los actuales 
titulares registrales del dominio de la finca hayan prestado su consentimiento.
4.  No se aporta la base gráfica georreferenciada de las parcelas resultantes de la 
segregación escriturada
Fundamentos de Derecho:
1.  Es necesario aportar licencia de segregación. Como ya ha afirmado la Dirección 
General  la  licencia  municipal  cumple  una  función  de  acreditación  de  la  legalidad 
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca, 
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que 
pueda el registrador –ni el notario– modificar los términos de su obtención.
El artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 
aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, señala que "la 
división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible 
si  cada  una  de  las  resultantes  reúne  las  características  exigidas  por  la  legislación 
aplicable y la ordenación territorial y urbanística. (...) En la autorización de escrituras de 
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación 
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté 
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea 
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para 
practicar la correspondiente inscripción
Por su parte, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, 
establece en su artículo 143.1 que "tendrán la consideración de actos de parcelación con 
independencia  de  su  finalidad  concreta  y  de  la  clase  de  suelo,  cualesquiera  que 
supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas". Y 
añade  en  el  artículo  143.2  que  "cualquier  acto  de  parcelación  precisará  licencia 
urbanística previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que 
se documente un acto de parcelación con independencia de su naturaleza, o del que 
resulte o derive ésta, sin la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los 
notarios deberán testimoniar íntegramente en aquélla". Además, el artículo 145 se refiere 
a actos de parcelación de terreno que se lleven a cabo en suelo urbano y urbanizable y 
señala que "es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación 
urbanística o infrinja lo dispuesto en el presente capitulo".
El artículo 78 Real Decreto 109311997, de 4 de julio, por el que se aprueban las  es
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre  o
inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, por su  548ww
piopnr anesreevtecigs,er tedasgia sarppiceooidónr anedl  adq,  euql euet:eeg " risdrLeleoanbscoe ióRsrná,e   qgteuuissertbtr iasamedno oísnartieciacrsrea sdd eeia tle iplt aelei crlPa aolrbmotlopeeri,gne atdoema  edilena en  extdoli ge didcoráelcan url aamp caleiiócrnaent on in"cm.siacu rnqibiucierip  laeals  dtudivveiis eióssenu    OE-A-2020-13able en https://
La  Dirección  General  ha  tenido  ocasión  de  estudiar  el  problema  de  derecho 
intertemporal que plantea la presentación en el Registro, de un documento público que 
acredita  la  práctica  de  una  división  realizada  con  anterioridad  a  la  legislación  que 
actualmente la regula, y que se produjo en fecha, en que la legislación aplicable no 
exigía licencia para las mismas o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede 
considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, 
a efectos registrales.
El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de 
las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación 
anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o 
agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  consolidados  o 
situaciones  beneficiosas  para  los  particulares  infiriéndose,  en  estos  casos,  la 
retroactividad del sentido el espíritu o la finalidad de la Ley.
También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se 
pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarías, 
de desarrollo o ejecutivas: las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de 
ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites 
y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar 
con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en 
las disposiciones transitorias del Código Civil.
Ese Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial –vid. Resoluciones 
de 27 de enero y 23 de julio de 2012– ha venido señalando el problema de derecho 
intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una 
división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como 
sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el 
sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los 
requisitos impuestos por las normas de carácter registra] vigentes en el momento de 
presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se 
haya producido bajo un régimen normativo anterior cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o 
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos 
no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, 
para la aplicación excepcional de la retroactividad.
La Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció la 
analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tornar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba  que  «consta  segregada  con  su  configuración  actual  desde  el  catastro 
de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, 
no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo 
esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible 
infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades 
de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que como 
establece claramente el artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], "las medidas de  s
restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya  oe.
imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente  w.
Ley"». Doctrina reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015 en las que el  548ww
Atítyuulon teasm aienntetori odre ac lalar óe nlatr aindnae ecne svaigrioerd daed  ldae L leicye 4n/c9ia2,  dpeu leas G «elan eferaclhítaa td Vea oletnocrgiaanmai»e.nto del
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frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, 
a  saber,  una  situación  que  presenta  similitudes  a  la  de  "fuera  de  ordenación"  cfr. 
sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  noviembre  de  2000,  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de 
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior 
de  Justicia  de  la  Comunidad  Valenciana  de  28  de  junio  de  2013:  también,  los 
artículos  238.1.c  de  la  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de  Ordenación  del  Territorio. 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y 185 de la Ley de Ordenación 
Urbanística de Andalucía, tras la reforma por Ley 6/2016, si bien, por vinculación a la 
edificación en situación asimilada a fuera de ordenación.
Por lo que, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto 
jurídico de segregación sin licencia cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 
de 26 de enero de 2006 o un pronunciamiento judicial en tal sentido vid. Sentencia de la 
Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010, este tratamiento registral es 
compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en principio, 
desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la 
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el 
registrador tanto al Ayuntamiento corno a la Comunidad Autónoma, con constancia en el 
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley 
estatal  de  Suelo,  salvo  que,  como  dispone  el  propio  precepto  se  haya  practicado 
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración cfr. Resolución 
de 16 de julio de 2013.
Se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el reconocimiento de 
los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados 
desde un punto de vista urbanístico vid. el Preámbulo del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 
de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la anterior Ley de suelo, 
con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el 
control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal  labor  preventiva  se  concreta,  como  se  ha  expuesto  anteriormente,  en  la 
acreditación  del  título  administrativo  habilitante  previsto  en  la  respectiva  legislación 
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será 
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla, 
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al 
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y 
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio precepto no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse 
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada 
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente 
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo 
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia 
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos 
registrales.
Por lo que se reitera la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 201.4, seguida  s
por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y 5 de mayo de 2016, en el sentido de que para  oe.
inscribir escrituras públicas de división o segregación de tincas es preciso acreditar a los  w.
efectos  del  artículo  26  de  la  Ley  de  Suelo  estatal  norma  registral  temporalmente  548ww
aplic2a. bleE ll aa ortpícourtlou n2a0 l2ic ednec liaa  oL edye cHlaiproatceiócna rdiae  tirnanse lcae sreadriaecdcaidó.n dada por la Ley 13/2015
dispone  que  "la  porción  de  suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o
plantación  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación 
geográfica".
En su desarrollo, La Resolución conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015, 
dispone en su apartado sexto que los registradores han de remitir al Catastro las 
coordenadas  de  referenciaelón  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  las 
edificaciones e instalaciones.
En  consecuencia,  manifiesta  que:  -para  inscribir  cualquier  edificación,  nueva  o 
antigua,  cuya  declaración  documental  y  solicitud  de  inscripción  se  presente  en  el 
Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada 
en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada 
habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica".
3.  Dado que la finca no consta inscrita a nombre de la parte que segrega y vende, 
es necesario que los titulares registrales presten su consentimiento de acuerdo con el 
Art.20 Ley Hipotecaria.
4.  Toda  operación  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  requiere  la 
presentación de la base gráfica georreferenciada de las fincas de resultado, conforme a 
lo dispuesto en el art. 91 de la Ley Hipotecaria según el cual:
9.b)  Siempre  que  se  inmatricule  una  finca,  o  se  realicen  operaciones  de 
parcelación, reparcelación, concentración parcelaria. segregación, división, agrupación o 
agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los 
terrenos,  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  que  complete  su 
descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Asimismo,  dicha  representación  podrá  incorporarse  con  carácter  potestativo  al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral especifica. 
En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.
(…) Pinto a 25 de junio de 2020. La registradora. Fdo. doña Emma Rojo Iglesias.»
III
Con fecha de 27 de julio de 2020, don L. M. M. B., abogado, actuando en nombre y 
representación de doña M. I. G. B., interpone recurso gubernativo contra la citada 
calificación con los siguientes fundamentos que exponemos resumidamente: que la finca 
«es una realidad física que consta como tal inscrita o mejor dicho, catastrada en el 
Catastro como finca totalmente independiente, desde el año 1970, según acredito con la 
certificación catastral que se aporta como documento 9 de este escrito, si bien la 
segregación  jurídica  se  efectuó  en  el  año  1978  (  documento  3  aportado),  si  bien 
previamente se había adquirido en el año 1964, en documento privado, según acredito 
con el documento 10 que al efecto se aporta», que lo único que se dice en la certificación 
municipal es que, «en la actualidad, se incumple el artículo X.3.1 de las NNSS, en 
cuanto a la superficie mínima que se determina en 225 m2, siendo que la parcela tiene 
una superficie de 224 m2 por lo que es inferior en 1 metro a lo permitido, si bien matiza el 
punto 3) antes reseñado de que ello es anterior a las NNSS». Nos encontramos pues 
con dos realidades: Una física y real, que es la existencia de una finca sita en la Calle 
(…), que como tal consta independiente, debidamente legalizada ante su Ayuntamiento, 
con su IBI independiente, e inscrita como tal en el correspondiente Catastro. De otra, una 
realidad jurídica, que parte de un contrato privado, (año 1964) (documento 10), con su  es
escritura del año 78 (documento 3), que sin embargo nunca ha accedido al registro de la  bo
propiedad,  aun  cuando  sobre  la  finca  segregada  no  consta  expediente  alguno  de  548ww
dJauitseecncQidpeuilseine,n a adc puoolr ribcrfeuaasnrn pdílasoatsnmic dlaeee,yn  eantas i ql,sm uicmeioeninnltaf eoer .rjmaelr ece eas  lplaaí r fi"utrune cayiló idfnian dRa ledidgeails dtti readmdeop roaa qe, unae l qlliagusue"a  hl( aAqnur tedíc eau scloea re3 ca epd leciclo anCd aClos)s,,    OE-A-2020-13able en https://
aplicando analógicamente cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero
regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón (artículo 4).Por su 
parte la Constitución Española, en su artículo 24 ampara el principio de tutela judicial 
efectiva, que si bien, alude al ámbito judicial,es aplicable al ámbito de la función registral 
y de ahí, que combinando los artículos reseñados, y en base a las resoluciones citadas, 
debe de procederse a la inscripción de la segregación, puesto que ha sido esta propia 
Dirección, la que ha dictado números resoluciones ( no solo las invocadas expresamente 
aquí, sino en el escrito aportado como documento 2, y entre otras las resoluciones de 5 
y 26 de Mayo de 2015, y de 5 de mayo de 2016 y Sentencias que se reseñan en estas 
Resoluciones.
Impedir el acceso de la segregación al Registro de la Propiedad, ocasiona a mi 
representada una evidente falta de tutela, prohibida en el artículo 24 de la CE, y sería 
necesario acudir a los Tribunales de Justicia, para hacer valer sus derechos que son 
incuestionables, y ello acaece un peregrinaje jurídico absolutamente innecesario, cuando 
existen argumentos más que suficientes para, desde el inicio proceder al a inscripción.
Respecto a la exigencia de consentimiento de los actuales titulares, la segregación 
fue autorizada en su momento, documento 3, año 1978, por quienes en ese momento 
eran los titulares registrales de la totalidad de la finca, de la cual se segrega la que ahora 
se pretende inscribir. Y nuestro Código Civil, es claro al respecto, de que los contratos 
producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos (artículo 1257 del 
Código Civil). De aquí que prestado en su momento el consentimiento de la segregación 
por  quienes  eran  los  titulares  registrales  (documento  3),  ahora  no  puede  exigirse 
nuevamente  a  sus  herederos  que  presten  otro  nuevo  consentimiento,  cuando  los 
términos del artículo 1257 del CC es claro.
Sobre la exigencia de representación de la base gráfica georreferenciada de las 
fincas de resultado, argumenta que ello puede hacerse con carácter potestativo, al 
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible. No obstante, esta representación de la 
base  gráfica  será  aportada  una  vez  se  resuelva  este  recurso.  Al  igual  que  serán 
aportadas las coordenadas de referenciación geográfica. No obstante, lo anterior, decir, 
que se acompaña como documento 9, al presente escrito, la Certificación Catastral, 
Descriptiva y Grafica de la finca segregada que subsana los defectos de la calificación 
denegatoria. En todo caso, se aportarán una vez resuelto este recurso.
IV
La registradora de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria;  26  y  28.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; el artículo 143 y 145 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, 
del Suelo, de la Comunidad de Madrid; artículos 53, 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de Resolución de 23 de septiembre de 2004 y 9 de febrero de 2007, 17 de 
octubre de 2014, 5 y 26 de mayo de 2015, 22 de febrero y 2 de agosto, 7 de septiembre 
de 2017, 19 de febrero, 21 de marzo y 7 de mayo de 2018 y de 14 de julio de 2020. e.
1.  Se  plantea  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de  548ww
sreeggirsetrgaal c3ió.8n8 o1t odreg aSdaa ne lM daíart ín1 7d dee l ao cVtuebgrae,  duen a1 9p7a8rc, eploar  dlae  qteurer esneo  sceognr eugnaa d seu lpae trifnicciea 
cduea d2r2a0d,5o0s,  smieentrdoos  pcousatedrriaodrmose,n tqeu oebdjaentod od eu vne nretas.to de finca matriz de 220,50 metros
A  la  escritura  se  acompaña  certificado  en  el  que  se  señala  por  parte  del 
Ayuntamiento que no consta ninguna licencia de segregación relativa a la finca, no 
consta  expediente  en  materia  dc  disciplina  urbanística,  reconociendo  que  en  la 
cartografía catastral desde el año 1976, se refleja catastralmente que la finca es una 
única finca catastral y con los linderos y formas actuales, por lo cual la parcela era 
anterior a la aprobación de las NNSS, si bien no consta segregada registralmente, por lo 
que  se  entiende  que  la  división  de  la  parcela  es  anterior  a  las  NNSS,  aunque 
registralmente no se inscribió y forma parte de la registral número 3.881 de Registro de 
la Propiedad de Pinto. Si bien, el ayuntamiento adoptó el acuerdo de Denegar dicha 
licencia de segregación, resumiendo por no cumplir la parcela denominada resto de finca 
matriz, con las alineaciones oficiales estipuladas en las NNSS.
Se  acompaña  también  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  parcela 
segregada en la que consta una superficie de la parcela de 223 metros cuadrados una 
superficie construida total de 156 metros cuadrados, teniendo el inmueble como fecha de 
construcción principal del año 1970.
La registradora opone como defectos: 1) No consta licencia de segregación de la 
parcela o la declaración municipal de su innecesaridad; 2) No constan las coordenadas 
de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación; 3) Según 
consta del Registro, en la inscripción 3.ª de la finca 3.881, por el fallecimiento del titular 
registral se practicaron las operaciones particionales de su herencia, por lo que ya no 
son los mismos titulares registrales que los que en su día practicaron la segregación y 
venta de la parcela, y sin que conste que los actuales titulares registrales del dominio de 
la  finca  hayan  prestado  su  consentimiento;  4.ª  No  se  aporta  la  base  gráfica 
georreferenciada de las parcelas resultantes de la segregación escriturada.
Únicamente se recurren el primer y tercer defecto.
2.  Respecto al primero de los defectos señalados, procede recordar aquí la doctrina 
definida por este Centro Directivo -cfr. Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública- en materia de inscripción de actos de 
división o segregación de fincas y el cumplimiento de la legalidad urbanística, que ante el 
problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro de un 
documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la 
legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación 
aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero 
puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al 
menos, a efectos registrales, esta Dirección General ha sostenido –cfr. Resolución de 7 
de marzo de 2017, por todas– lo siguiente: El Tribunal Constitucional y el Tribunal 
Supremo admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones 
jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos 
de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se 
perjudiquen  derechos  consolidados  o  situaciones  beneficiosas  para  los  particulares, 
infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la 
Ley. También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se 
pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, 
de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de 
ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites 
y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar 
con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en 
las disposiciones transitorias del Código Civil. s
Este Centro Directivo, interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones  oe.
de 27 de enero y 23 de julio de 2012), ha abordado el problema de derecho intertemporal  w.
planteado  por  la  presentación  en  el  Registro  en  la  actualidad  de  una  división  o  548ww
ssuepgureegsatoc iódne  rheeaclihzoa ddae  deusrtaen rtee cluar svoig, eennctiean ddeie nlad ore qguuela dcieóbne  arnetseorilover,r sceo meon  seul cseedneti deon  deel 
qimupeu leas tsoesg preogr alacisó nn oerms ausn  daec tcoa rjuárcítdeirc ore cguisytara li nvsigcerinptceiósn e nq ueel dma osmuejentato  ad elo psr ereseqnutisairt olas   BOE-A-cable e
escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya 
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del 
Código Civil.
Ahora  bien,  la  exigencia  de  tales  requisitos  deberá  conciliarse  con  los  efectos 
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o 
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos 
no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, 
para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la 
analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo 
edificaciones,  sino  también  divisiones  o  segregaciones  antiguas,  aplicable  también  en 
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter 
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación 
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se 
manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, 
no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante 
por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección 
General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es 
preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la 
legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como establece claramente el 
artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], «las medidas de restablecimiento de la legalidad 
urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la 
comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley».
Esta doctrina fue reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las que 
el Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues «la fecha de otorgamiento 
del título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana».
La  propia  jurisprudencia  ha  reconocido  el  hecho  de  que  las  divisiones  o 
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal 
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, 
a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación» –cfr. 
Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  23  de  noviembre  de  2000,  de  la  Sala  de  lo 
Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de 
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior 
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también, los 
artículos  238.1.c)  de  la  Ley  5/2014,  de  25  de  julio,  de  Ordenación  del  Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y 185 de la Ley de Ordenación 
Urbanística de Andalucía, tras la reforma por Ley 6/2016, si bien, por vinculación a la 
edificación en situación asimilada a fuera de ordenación–.
Por ello, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto 
jurídico de segregación sin licencia –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 
de 26 de enero de 2006– o un pronunciamiento judicial en tal sentido –vid. Sentencia de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010–, este tratamiento registral 
es compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en principio, 
desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la 
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el 
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el 
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley  s
estatal  de  Suelo,  salvo  que,  como  dispone  el  propio  precepto  se  haya  practicado  oe.
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración –cfr. Resolución  w.
de 16 de julio de 2013–. 548ww
unidYa dteosd om íenlilmo,a lsó gdiec acmuletivnote q, usein h apberráju idceio s edre  olbos edrivsapduoe seton  ceuna lmquaiteerr icaa sdoe,  eréng eimspeenc idael, 
eplr ocaertdícimuleon ta8l0– , edne l cuRaenatol  aDl edcerbeetor  d1e0l 9r3e/g1is9t9ra7d, ord ed e 4r emdeit ir jcuoliop ia –dneo rlmosa  doacdujemtievan toos   BOE-A-cable e
presentados  a  la  Administración  agraria  competente  para  que  adopte  el  acuerdo 
pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con 
lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio –cfr. Resolución 
de 25 de abril de 2014–.
Se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el reconocimiento de 
los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados 
desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 
de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la anterior Ley de suelo–, 
con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el 
control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal  labor  preventiva  se  concreta,  como  se  ha  expuesto  anteriormente,  en  la 
acreditación  del  título  administrativo  habilitante  previsto  en  la  respectiva  legislación 
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será 
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, 
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al 
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y 
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta 
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden 
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el 
propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse 
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada 
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente 
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo 
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia 
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos 
registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de 
división  o  segregación  debe  ser  matizada  diferenciando  entre  los  actos  relativos  a 
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la 
parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre 
de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero 
de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación 
de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo 
norma  registral  temporalmente  aplicable–  la  oportuna  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad  o,  para  el  supuesto  de  parcelaciones  de  antigüedad  acreditada 
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la 
inscripción,  la  declaración  administrativa  municipal  del  transcurso  de  los  plazos  de 
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a 
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación 
analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
3.  En el presente expediente se pretende la inscripción de una escritura otorgada el 
día 17 de octubre de 1978, y se acompaña certificado en el que se señala por parte del 
Ayuntamiento que no consta ninguna licencia de segregación relativa a la finca, no 
consta expediente en materia de disciplina urbanística, más reconociendo que en la 
cartografía catastral desde el año 1976, se refleja catastralmente que la finca es una  s
única finca catastral y con los linderos y formas actuales, por lo cual la parcela era  oe.
anterior a la aprobación de las NNSS, si bien no consta segregada registralmente, por lo  w.
que  se  entiende  que  la  división  de  la  parcela  es  anterior  a  las  NNSS,  aunque  548ww
rlae gPisrtorpailemdeandt ed neo P sinet oin. sNcroib oiób syt afonrtme,a e pl aAryteu ndtea mlai ernetgoi satrdaol pntúóm eel raoc 3u.e8r8d1o  ddee  Rdeegniestgraor  dlea 
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Se trata de un caso similar al resuelto por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en su Resolución de 17 de octubre de 2014, también relativo a la Comunidad 
de Madrid, en el que se reproduce el problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo 
la legislación anterior y que no pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente 
al tiempo en que se pretende su inscripción.
Como se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha tratado de justificar 
una solución que permita conciliar la posición jurídica de la propiedad, acreditada en la 
realidad extrarregistral y que, sin embargo, persiste al margen de la protección del 
Registro, y por otro lado, el cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia 
corresponde exclusivamente a la Administración urbanística, sin perjuicio de la función 
colaboradora del Registro.
Por ello, ante el presente supuesto en la que se pretende el acceso al Registro de 
una  escritura  de  mil  novecientos  setenta  y  ocho,  otorgada  bajo  la  vigencia  de  la 
legislación  vigente  entonces  -Texto  refundido  de  1976-,  acompañada  de  certificado 
municipal  en  la  que  la  propia  Administración  urbanística  reconoce  la  preexistencia 
individualizada de la parcela a las vigentes normas urbanísticas, resulta de aplicación la 
doctrina expuesta sobre segregaciones de cierta antigüedad amparadas en un título 
administrativo habilitante, sin que proceda actualizar la descripción de la finca resto que, 
como el propio certificado destaca, no cumple con las alineaciones oficiales estipuladas 
en las NNSS y por ello se denegó la licencia.
Esta conclusión viene apoyada en el análisis gráfico resultante de la documentación 
obrante  en  el  expediente  administrativo,  en  la  que  cabe  apreciar  la  configuración 
independiente de la parcela correspondiente a C/ (…), ya en el año 1976, de forma 
idéntica a la actual cartografía catastral, y la afectación de la parcela de su lindero 
izquierdo por la apertura de la Calle (…).
Por lo que procede revocar el defecto en el sentido de que el título administrativo 
aportado se estima suficiente para amparar la inscripción independiente de la porción 
segregada ya existente en la realidad, mas sin que proceda practicar actualización 
alguna en cuanto al resto de la finca matriz, conforme al artículo 47 del Reglamento 
Hipotecario.
6.  Respecto al último de los defectos examinados, la falta de consentimiento de los 
actuales titulares registrales, igualmente se confirma.
Respecto a la aplicación de los principios de tracto sucesivo y de prioridad en los 
casos de segregaciones retardadas, esta Dirección General ya ha tenido ocasión de 
pronunciarse  en  reiteradas  ocasiones  (23  de  septiembre  de  2004  y  9  de  febrero 
de 2007).
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se 
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales 
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona 
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el 
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema 
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin 
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este 
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido 
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de 
exactitud  de  los  pronunciamientos  del  Registro,  así  como  un  reconocimiento  de 
legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo  s
el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. oe.
Asimismo,  el  principio  de  prioridad  se  consagra  en  el  artículo  17  de  la  Ley  w.
Hipotecaria,  que  dispone  que  «inscrito  o  anotado  preventivamente  en  el  Registro  548ww
creuaalleqsu iiemr ptuíteusloto tsr assolabtriev olo os  dmeiscmlaorast,i vnoo  dpeol ddráo mininscior ibdiers elo so  iannmoutaerbslee sn ion gdúen  lootsr od deere icghuoasl 
op raonptieedriaodr  fdeeclh ma iqsumeo  sinem leu eobploen og ad eor escehao i nrecoaml».patible, por el cual se transmita o grave la  BOE-A-cable e
El  recurrente  considera,  que  prestado  en  su  momento  el  consentimiento  de  la 
segregación  por  quienes  eran  los  titulares  registrales,  ahora  no  puede  exigirse 
nuevamente  a  sus  herederos  que  presten  otro  nuevo  consentimiento,  cuando  los 
términos del artículo 1257 del CC es claro.
Sin embargo, desconoce lo dispuesto en el art. 40 de la Ley Hipotecaria, al señalar: 
«d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere 
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas 
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, 
resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, 
se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de 
rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo 
correspondiente.  Si  se  deniega  totalmente  la  acción  de  rectificación  ejercitada,  se 
impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente 
arbitrio. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se 
derive. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos 
por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare 
inexacto.»
En el presente supuesto tuvo acceso al registro el título hereditario de uno de los 
cónyuges titulares registrales figurando inscrita la finca a nombre de la viuda y los 
herederos del causante. Si bien es conocido los efectos del contrato para las partes y 
sus herederos, también lo es que dichos efectos jurídicos resultan modalizados cuando 
entran en conflicto con la publicidad registral cuyos efectos erga omnes también están 
reconocidos legalmente -art. 32 de la Ley Hipotecaria-.
Por esta razón, y como consecuencia de la legitimación registral, la rectificación del 
Registro debida a un error o defecto del título inscrito precisará el consentimiento del 
titular  o,  en  su  defecto,  resolución  judicial  en  proceso  en  el  que  aparezcan  como 
demandados todos los titulares registrales
En el presente caso, si hubo error en la formación del inventario de la herencia y, por 
tanto en el propio título hereditario inscrito, deberán los herederos titulares registrales 
junto con la viuda prestar su consentimiento, aún de carácter meramente recognoscitivo, 
para permitir el acceso de la segregación y venta formalizada antes en escritura de 1978, 
cuyo valor probatorio y efecto vinculante para los herederos podrá ser alegado en el 
juicio  correspondiente  en  el  caso  de  que  aquellos  no  se  avengan  a  prestar  su 
consentimiento a la rectificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso respecto al 
primero de los defectos y desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada 
respecto al segundo.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.