BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85165
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11915 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Mazarrón,  por  la  que  se 
deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don P. S. R. contra la calificación del registrador de la 
propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que deniega la 
inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por escritura autorizada en Alhama de Murcia, el diez de diciembre de dos mil diez, 
ante el Notario de Alhama de Murcia, don Juan Pérez Martínez, número 1485/2010 de su 
protocolo, se formaliza la compra de una ciento veinteava parte indivisa de la registral 
número 21877. Dicha escritura fue presentada con fecha 27/01/2020 en ese Registro de 
la Propiedad, bajo el asiento 992 del Diario 81.
Con fecha 19 de febrero de 2020, el documento queda pendiente del transcurso de 
cuatro meses en relación a la comunicación efectuada por ese Registro al Ayuntamiento 
de Mazarrón, la cual tuvo entrada en el Registro General del Ayuntamiento.
Con fecha 4 de marzo de 2020, el Ayuntamiento de Mazarrón presenta oficio del 
Concejal  Delgado  de  Hacienda,  Urbanismo  e  Infraestructuras,  Cultura  y  Patrimonio 
Histórico  de  fecha  2  de  marzo  de  2.020,  en  relación  al  siento  de  presentación 
número 992 del Libro Diario número 81, en unión de copia de certificación expedida por 
el Secretario Accidental don C. M. L. el día 8 de mayo de 2.018 y por la Alcaldesa-
Presidenta doña Alicia Jiménez Hernández el 7 de mayo de 2.018, en el que se solicita 
la práctica de la nota marginal que se indica en el artículo 228 de la Ley del Suelo de la 
Región de Murcia junto al asiento de inscripción de la finca registral 21877, como 
consecuencia de procedimiento sancionador en materia urbanística contra el propietario 
de dicha finca. Dicho oficio causó el asiento 1531 del Diario 81. Con fecha 1 de abril 
de  2020,  se  extiende  la  referida  nota  al  margen  de  la  inscripción  2.ª,  de  la  finca 
registral 21877.
II
Con fecha 14 de mayo de 2020, el documento presentado bajo el asiento 992 del 
Diario 81 fue calificado negativamente, en los siguientes términos: «... Hechos: 1°. 
Operándose en el precedente documento la venta de una ciento veinte ava parte indivisa 
de una finca rústica con superficie de cinco hectáreas, ochenta y cuatro áreas, treinta 
centiáreas y ochenta y siete decímetros cuadrados, de la que se han ido separando por 
un título 1/120 ava parte indivisa, en virtud de otro título 2/120 avas partes indivisas, por 
otro título otra 1/120 ava parte indivisa y por otro otras 2/120 avas partes indivisas; y  e.e
resultando de la Ley del Suelo que la división o segregación de una finca solo es posible  b
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parcelación queda sujeta a licencia, y que los Registradores de la Propiedad exigirán
para  inscribir  las  escrituras  en  las  se  formalicen  dichos  actos  que  se  acredite  el 
otorgamiento de licencia o la declaración municipal de su innecesariedad conforme a la 
legislación estatal y habiendo previsto el Real Decreto sobre inscripción en el Registro de 
actos  urbanísticos,  que  cuando  los,  Registradores  de  la  Propiedad  tengan  la  duda 
fundada,  como  ahora  sucede  por  las  sucesivas  transmisiones  de  Cuotas  indivisas 
iguales sobre una finca rústica, que pudiera estar generándose un núcleo de población, 
remitirán copia del título presentado al Ayuntamiento para que este adopte el acuerdo 
que en cada caso proceda. Lo que así se realizó por oficio el día l 7 de febrero de los 
corrientes que tuvo entrada en el Ayuntamiento de Mazarrón el 19 de febrero de 2020.
Consta por nota al margen del historial registral de dicha finca que por Resolución de 
fecha 11 de abril de 2013, del Concejal Delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de 
Mazarrón,  por  Delegación  de  la  Alcaldía  número  2116/2011,  de  20  de  Junio,  en 
expediente 60/2011-3.01.04.03 se ha resuelto imponer a (…), en calidad de propietario, 
una multa urbanística de (…) euros como responsable de la comisión de una infracción 
muy grave prevista en el artículo 237 aptdo. I.A) del Decreto Legislativo l/2005, de 10 de 
Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de 
Murcia, consistente en parcelación urbanística, sin licencia y situadas en (….), que se 
habrán de incrementar en la cantidad de (…) euros, resultante de aplicar el (…) sobre la 
misma  valoración,  en  concepto  de  Impuesto  sobre  Construcciones,  Instalaciones  y 
Obras, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 103.4 de la Ley Reguladora de las 
Haciendas  Locales.  Ordenar  al  citado  señor  la  restitución  de  las  obras  realizadas 
anteriormente indicadas. Que se proceda a la demolición o restitución ordenada en el 
plazo de quince días, contados desde el día siguiente al de la recepción de la notificación 
de la resolución, a su costa y bajo la dirección de técnico competente, con expresa 
advertencia que, si transcurrido dicho plazo no se hubiese cumplido con lo ordenado, se 
procederá  a  la  ejecución  subsidiaria  por  la  brigada  municipal  o  personal  idóneo 
contratado, todo ello a costa del obligado, de conformidad con lo establecido en la Ley 
l/01,  de  veinticuatro  de  Abril  del  Suelo  de  la  Región  de  Murcia;  habiéndose  sido 
notificada a los titulares registrales y siendo firme en vía administrativa.
Por todo ello se deniega la inscripción solicitada.
2.°  No tendrán acceso al Registro las palabras "Tiene a su favor una servidumbre 
de saca de agua de los dos embalses existentes en la finca que se adjudicara Antonio 
Heredia García", por tratarse de una mención.
A tales Hechos/s son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho:
1.º  Artículos l 05, 107, l 08, 272 y siguientes de la Ley del Suelo de la Región de 
Murcia;  artículo  26  de  la  Ley  del  Suelo  de  712015;  artículo  79  del  Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de julio.
2.°  Artículo 98 de la Ley Hipotecaria (…). Mazarrón, a 14 de mayo de 2020. El 
registrador. Fdo. José Ramón Sánchez Galindo.»
III
Con fecha de 23 de junio de 2020, don P. S. R., presenta escrito firmado el 17 de 
junio de 2020, por el que el mismo interpone recurso gubernativo contra la calificación 
negativa de la escritura antes referida; y se le asigna el número 1723/2020 del libro de 
entradas, dicho escrito se fundamenta en lo siguiente: «(…) El dicente adquirió por 
compra  una  ciento  veinte  ava  parte  indivisa  de  una  finca  rústica  con  superficie  5 
hectáreas, 84 áreas, 30 centiáreas y 87 decímetros cuadrados. Según se dice en la  e.e
calificación denegatoria, en realidad, lo que se pretende inscribir es una parcelación de  b
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concrete en una parte de la finca. Se trata pues de una adquisición de un proindiviso que
es totalmente legal en nuestro ordenamiento jurídico, regulado en los artículos 392 y 
siguientes del Código Civil. No existe pues parcelación alguna en esta finca rústica ni se 
pretende realizar segregación de la misma, sino sólo que se inscriba nuestro derecho de 
propiedad  en  abstracto  y  de  forma  porcentual  sobre  esta  finca,  derecho  adquirido 
mediante escritura pública hace ya más de nueve años y que por dejadez no se solicitó 
su  inscripción  en  el  Registro  correspondiente  antes  de  esta  fecha.  Se  dice  en  la 
resolución  que  se  impugna,  que  el  vendedor,  D.  (…),  ha  sido  sancionado  por  el 
Ayuntamiento de Mazarrón por infracción de la legalidad urbanística. Se pregunta esta 
parte qué responsabilidad tiene la misma en que este señor haya incumplido, o no la 
legalidad urbanística, siendo pues de su exclusiva responsabilidad el que así lo haya 
hecho o no, asunto que deberá dirimirse entre este señor y dicho consistorio municipal. 
Por lo tanto, lo que se pretende inscribir es un documento público accesible al Registro 
de la Propiedad de un porcentaje en abstracto de una propiedad (no una parcelación ni 
segregación),  porcentajes  que  además  han  sido  admitidos  en  casos  anteriores  su 
inscripción,  por  lo  que  sería  incluso  un  agravio  comparativo  el  que  ahora  se  nos 
deniegue la inscripción de nuestro legítimo derecho de propiedad de esta finca.» Por lo 
que solicita «Se revoque la resolución impugnada, para que, en su lugar, se tenga a bien 
declarar el derecho a inscribir en el Registro de la Propiedad de Mazarrón el documento 
público presentado a su inscripción, que es la escritura de compraventa de 10 de 
diciembre de 2010 de la notaría de D. Juan Pérez Martínez, número de protocolo 1.485, 
consistente en la propiedad de 1/120 parte indivisa y en abstracto de la finca registra 
no 21.877, Tomo 1202, Libro 275, Folio 162, de dicho Registro, ordenando junto lo que 
demás proceda conforme a Ley y Derecho».
IV
El registrador de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; los artículos 26 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; artículos 105, 107, 108, 228 de la Ley 13/2015, de 30 
de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia; 78 y 79 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de 
octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 
(1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de 
septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo, 
24 de abril de 2019, 27 de septiembre de 2019 y las que en las mismas se citan.
1.  Se  debate  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
compraventa  del  dominio  de  una  cuota  indivisa  de  una  finca  registral,  en  la  que 
concurren las siguientes circunstancias:
– Es objeto de venta 1/120 ava parte indivisa de una finca rústica con superficie de  o
cinco hectáreas, ochenta y cuatro áreas, treinta centiáreas y ochenta y siete decímetros  5ww.
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individualizado de una parte de dicho inmueble al comprador.
– El registrador, al amparo del artículo 79 del RD 1093/1997, de 4 de julio, practica la 
comunicación prevenida en dicho artículo al Ayuntamiento, remitiendo copia del título 
presentado, quedando prorrogado el asiento de presentación.
– El Ayuntamiento remite certificación en la que solicita se practique la nota marginal 
prevista en el art. 228 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia junto al asiento de 
inscripción de la finca registral 21877, como consecuencia de procedimiento sancionador 
en materia urbanística seguido contra la propietaria de dicha finca. En la resolución que 
se certifica se hace constar la existencia de una parcelación urbanística en la finca pues 
«se está regulando de hecho una utilización de las parcelas de forma exclusiva que va 
más  allá  del  propio  uso  que  se  alega»,  si  bien,  en  el  apartado  primero  de  los 
fundamentos  respecto  a  las  alegaciones  presentadas  responde  que  «se  están 
confundiendo planos jurídicos diferentes, por cuanto no se discute ni se sanciona el 
negocio legal de Derecho Privado, sino su significación para el uso y ordenación del 
suelo».
– El registrador extiende la nota marginal y califica negativamente la escritura de 
compraventa en los términos expuestos en los hechos. En la nota marginal de 1 de abril 
de 2020 se hace constar: «Por Resolución de fecha 11 de Abril de 2013, del Concejal 
Delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Mazarrón, por Delegación de la Alcaldía 
número 2116/2011, de 20 de Junio, en expediente 60/2011-3.01.04.03 se ha resuelto 
imponer a don …., en calidad de propietario, una multa urbanística de …… euros como 
responsable de la comisión de una infracción muy grave prevista en el artículo 237 
aptdo. I.A) del Decreto Legislativo l/2005, de 10 de Junio, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, consistente en parcelación 
urbanística, sin licencia y situadas en ………, que se habrán de incrementar en la 
cantidad de … euros, resultante de aplicar el … sobre la misma valoración, en concepto 
de  Impuesto  sobre  Construcciones,  Instalaciones  y  Obras,  de  conformidad  con  lo 
dispuesto en el artículo 103.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Ordenar 
al citado señor la restitución de las obras realizadas anteriormente indicadas. Que se 
proceda a la demolición o restitución ordenada en el plazo de quince días, contados 
desde el día siguiente al de la recepción de la notificación de la resolución, a su costa y 
bajo la dirección de técnico competente, con expresa advertencia que, si transcurrido 
dicho plazo no se hubiese cumplido con lo ordenado, se procederá a la ejecución 
subsidiaria por la brigada municipal o personal idóneo contratado, todo ello a costa del 
obligado, de conformidad con lo establecido en la Ley del Suelo de la Región de Murcia; 
habiéndose  sido  notificada  a  los  titulares  registrales  y  siendo  firme  en  vía 
administrativa».
2.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el 
régimen competencial en materia de urbanismo.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal  Constitucional  números  61/1997,  de  20  de  marzo,  fundamento  jurídico  5, 
y 164/2001, de 11 de julio, fundamento jurídico 4), lo que en el caso de la Comunidad de 
Andalucía se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la Ley 7/2002, 
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. En segundo lugar, debe 
afirmarse que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al 
Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en 
el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos 
requisitos, en particular, el requisito de la previa intervención administrativa. e.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29  w.b
md«epa rroozccoet,u db2er2,e  e d(ne2  .paª)rb imyri le3 (r 2 dl.ueª)g  dayir c,2 iea4mf idrbmer ean ro( l1vai. eªc)m odmberp e2e 0dte1en2 2c, 0i1a15 4d d eye  la 2as2b  nrdiole rd mmea a2sr0z e1os3 td a(et2a .2lªe0),s1  48e ,ny e  m1n1tar et(e1 ro.iªat)r  addsee,    2020-1191n https://w
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remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la
prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, 
con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, 
anuló  buena  parte  del  texto  refundido  de  la  Ley  sobre  el  Régimen  del  Suelo  y 
Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las 
competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades 
Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular 
materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con 
la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro 
dela Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que 
corresponde a las Comunidades Autónomas (…) determinar qué clase de actos de 
naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, 
las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe 
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites 
por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones 
de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado 
fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el  otorgamiento  de  la  oportuna  licencia  (o  los 
requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras 
referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión 
tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 
de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final 
primera del texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de 
junio,  el  artículo  20  tiene  el  carácter  de  disposición  establecida  en  ejercicio  de  la 
competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que 
dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la 
ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina 
constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución 
Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son 
inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento 
de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3.  Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe 
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar 
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo 
poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo 
urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su 
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial 
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio 
de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de 
marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se 
manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que 
la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se 
consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la 
finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y 
amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores 
pudieran  poner  de  relieve  la  existencia  de  una  parcelación  física  cabría  enjuiciar 
negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de 
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra  s
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin  oe.
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se  w.
cpileougneasdele, cnu laee nmcvpiealne, taparo  rpd soeír   speoall arRt ilceaipg aaisfcitrrimoandaeocsri,ó  npin uddeeivd iqasu aees s etidxmeisa taru  nltaaa l  epfxainirscctaee lnacnciioaó  ndp eiule egudanela,   ytpraaa eqrcru eelca pocamiórona    2020-1191n https://w
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(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero 
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la 
existencia  de  una  parcelación  urbanística  a  efectos  registrales)  en  un  supuesto 
consistente  en  la  venta  de  una  finca  por  mitad  y  pro  indiviso  a  dos  compradores 
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia 
adicional  de  indicio  alguno  del  que  pueda  extraerse  la  sospecha  de  una  posible 
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o 
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, 
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o 
sociedades en  las  que la cualidad  de socio incorpore dicho derecho de utilización 
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio 
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de 
abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando 
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso 
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para 
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional 
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del 
aprovechamiento,  y  en  general  todos  aquellos  supuestos  en  que  manteniéndose 
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya 
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones 
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos 
objetivos.
También  ha  señalado  que  la  ausencia  de  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la 
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia 
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos 
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o 
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de 
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los 
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que  s
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y  oe.
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que  w.
pcoomsiEbplil leitmRa eelaan ltf aorrDimaesac craeiólt onR  de1eg0 lua9nm3 /ne1ún9ct9ol7e ,Ho  iddpeeo  tpe4oc balrdaioec  ióejnnu. limo,a tpeorira  eulr baqnuíes ticsae,  caopmrupeabraten  tanlo trommaas   2020-1191n https://w
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división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas 
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de 
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los 
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Conforme  al  régimen  competencial  expuesto  anteriormente,  dado  que  la 
competencia  legislativa  sobre  urbanismo  ha  sido  atribuida  a  las  comunidades 
autónomas,  como  se  desprende  de  la  Constitución  (artículos  148.1.3.ª  y  149.1  y 
Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los 
respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística que 
resulte  aplicable  la  que  debe  establecer  qué  actos  están  sometidos  a  licencia, 
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya  configuración  como  requisito  de 
inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a 
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores 
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la 
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos 
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. Recuérdese el Preámbulo 
del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la inscripción de los actos de 
parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de 
distintas normas urbanísticas materiales en diferentes Comunidades Autónomas, por lo 
que los artículos son estrictamente tabulares dejando a aquellas normas las cuestiones 
de  fondo;  ello  significa  que  la  aplicación  de  las  soluciones  hipotecarias  –únicas  y 
uniformes–  dependerán,  en  gran  medida,  de  la  previa  aplicación  de  las  diversas 
regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios 
criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en todo caso, una 
regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de 
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la 
seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro 
(…)».
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
4.  En el caso de la legislación urbanística de Murcia, el artículo 105 de su Ley 
sustantiva dispone: «1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o 
sucesiva de terrenos en dos o más lotes para su incorporación al proceso urbanizador en 
la forma determinada por el planeamiento, o que pueda dar lugar a la transformación 
urbanística del suelo o a la formación de núcleo urbano. 2. Todo acto de división, 
segregación  o  fraccionamiento  de  terrenos  o  parcelación  queda  sujeto  a  licencia  s
conforme a lo dispuesto en esta ley, excepto que traigan causa de un expediente de  oe.
expropiación forzosa o estén amparadas en un proyecto de reparcelación aprobado  w.
doinetsofcirngriiabtimivr,a iemrneetosnp tede.ec 3 til.vi caLemonsce innato eot,a  rlaieo ssdc eyrci trluaerrgaaissc tiróadnde o mrdeuisnv iicsdiiepó anlal   dpdereo  ipntineeerdrcaeedns oeasxr,ii egdiqraáudne ,  dpseae rl aa a amcuriestomdriitaze,a  rd eeel    2020-1191n https://w
lcao nlefogrismlaidcaiódn  cnoont alari alle, geisl ldaoccióunm eesnttaot aal dampilniciastbrlaet.i vLoo cso nrroetsaprioonsd tieesnttiem»o.Enila arártníc, ucloo n1fo0r7m, ep oar   BOE-A-cable e
su parte, establece: «1. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones 
urbanísticas.  2.  No  se  admitirán  divisiones,  segregaciones  o  fraccionamientos  de 
cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar 
naturaleza.  Tampoco  se  admitirán,  por  razones  paisajísticas  objeto  de  protección 
específica  conforme  a  la  legislación  aplicable,  parcelaciones  rústicas  que  conlleven 
modificaciones sustanciales en la configuración del territorio o la apertura de nuevos 
viales de uso público no previstos en el planeamiento o por el organismo competente en 
razón de la materia».
5.  Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos 
resueltos recientemente por este Centro Directivo para supuestos similares, que se 
suman a los correspondientes a las Resoluciones de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero 
de 2013 a que nos hemos referido anteriormente, y que en conjunto sientan una doctrina 
ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria, 
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa 
en  la  transmisión  de  una  cuota  indivisa  de  finca  no  urbanizable  que  no  consta 
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la 
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la 
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo 
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una 
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en 
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una 
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de 
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la 
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del 
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal».
En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de 
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no 
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin 
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por 
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real 
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el 
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el 
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10 
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, 
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa 
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este 
caso  el  principio  de  legitimación  registral  establecido  en  el  artículo  38  de  la  Ley 
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el 
derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida en el asiento 
respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que 
concurran otros elementos adicionales que revelen la posible existencia de parcelación  s
ilegal». Hace referencia, además, al Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por  oe.
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta,  w.
dsbieám sucicultaáamnlqeeuaniemter e etninpte ol,a  ql aeu xena ecéctseittusead r sidaee all a, Rbyeo grl aids tesr oep go(u…lricid)í»aa. d aY d,d mealui nntirsqáturfiaect oiev asint iemmnoa b laeil li arrereipocr,ue rsqsiuóoen,   pdsueen l truielíafclleiitzojaa,    2020-1191n https://w
qinusec r«ipecl ióreng pisrtarcatdicoar,d ae,n e enl  eelj emrcairccioo  ddee  ssuu  afucntucaiócnió np úcbolliacab,o rcaodmouran ieqnu em aalt eAryiau ndtea mdisiecniptoli nlaa   BOE-A-cable e
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. 
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En  las  recientes  Resoluciones  de  12  de  diciembre  de  2017  (tres),  aunque 
enmarcadas en la legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de 
participación indivisa inscrita, esta Dirección General consideró que «tal conversión de la 
comunidad  hereditaria  indivisa  en  una  comunidad  ordinaria  mediante  sucesivas 
transmisiones  onerosas  de  cuota,  puede  constituir,  un  acto  revelador  de  posible 
parcelación (…)».
Considera, en ese caso, justificados los elementos indiciarios planteados por el 
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de 
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o 
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación 
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en 
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado 
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter 
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la 
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre 
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación 
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve 
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede 
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017, 
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de 
la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de cuota ya inscrita, ni al de la citada 
Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de 
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como 
los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota 
de calificación.
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 se consideraron como indicios 
adicionales justificados la consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro como al 
sistema  de  información  territorial  canario,  para  apreciar  la  posible  existencia  de 
edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos, a los que alude el 
artículo 79 como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización (…)». No 
obstante,  aun  justificada  suficientemente  la  presencia  de  elementos  relevadores  de 
posible parcelación urbanística, es la Administración competente la que, en ejercicio de 
sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, 
y con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse sobre si tienen 
o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma de compraventa 
de cuota indivisa, si bien, la actuación del registrador deberá articularse a través del 
procedimiento establecido en el artículo 79 citado, dado que de conformidad con la 
legislación  canaria,  aplicable  a  tal  supuesto,  no  se  trataba  de  actos  sometidos 
expresamente a la licencia o declaración de innecesariedad.
Finalmente, la Resolución de 22 de marzo de 2018 desestimó el recurso en un 
supuesto de transmisión de una participación indivisa ya inscrita de un del 7,02% de una 
finca rústica que, a su vez, se desembraba en dos mitades proindiviso al transmitirse a 
favor de dos personas distintas.
La finca registral aparecía descrita en el Registro de la Propiedad de Barbate como  s
rústica, parcela de terreno con una superficie de 11.384 metros cuadrados, donde existía  oe.
declaradas por antigüedad ocho construcciones destinadas a vivienda unifamiliar, cada  w.
ooubcnuraap d,a etca ineótlnloa,  sah li adAbeyinéutnnifdtiacoamsdeiea n cctooom ndu enn úBicmaaerdbrooa  tlepa r copoprmiáoco, t iiacnals d cderiepta aslra tssai mnin easncctrroeip dcciotiaomrn peliecste ednnecte iad  dedece ll aaor baJrcuainó tnnai   dddeee    2020-1191n https://w
Alan dLaelyu cídae  alS aumelpoa, ros ind elq auretí ccuolon s5t2a sdee l pRroenaul nDceiacmreiteon 1to0 9m3/u1n9i9ci7p,a al catulgaul naort.í cAuldoe 2m8á.4s  dlae   BOE-A-cable e
participación indivisa objeto de transmisión constaba inscrita a nombre del transmitente 
por la inscripción 19.ª, de 16 de diciembre de 2009, asiento practicado tras el transcurso 
de los cuatro meses previstos en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
después de la comunicación realizada por la registradora que calificó el título, dado que 
no  recibió  comunicación  alguna  por  parte  del  Ayuntamiento  en  ejercicio  de  sus 
competencias de disciplina urbanística y de conformidad con el apartado cuarto del 
citado artículo 79. En la escritura constaba incorporada un certificado de deudas con la 
comunidad  en  el  que  se  comunica  la  transmisión  de  «la  parcela  número  14».  La 
Resolución, a la vista del conjunto de las citadas circunstancias, confirmó la calificación 
del registrador que había entendido que se trataba de un supuesto revelador de una 
posible parcelación urbanística.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de 
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden 
presentar  indicios  de  parcelación  urbanística  o  formación  de  núcleo  poblacional  al 
margen  del  planeamiento,  este  Centro  Directivo  ha  entendido  que  dichos  actos  se 
someterán  al  previo  requisito  registral  de  acreditación  de  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la 
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe 
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de 
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, 
puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una 
finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea 
y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por 
la  legitimación  registral,  no  debe  justificar,  como  regla  general,  la  exigencia  de 
intervención  administrativa  alguna,  a  menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio 
cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o 
la  conversión  de  una  comunidad  hereditaria  en  ordinaria  mediante  sucesivas 
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la 
descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera 
otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación 
sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo, 24 de abril y 24 de septiembre 
de 2019).
6.  En el presente caso, sin embargo, se plantea la cuestión de cuál debe ser la 
actuación del registrador cuando después de activar el procedimiento del artículo 79 del 
RD 1093/1997, el Ayuntamiento remite certificación con el contenido antes transcrito, 
advirtiendo la existencia de una parcelación urbanística.
En particular, en el presente supuesto, los indicios apreciados diligentemente por el 
registrador son confirmados por la Administración urbanística a través de los medios y 
competencias de que dispone en sede de disciplina urbanística, mediante resolución 
dictada en expediente de disciplina urbanística por la que se sanciona al infractor, se 
ordena la restauración del orden perturbado y solicita la práctica de la nota marginal del 
anterior artículo 228 de la Ley del suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, vigente hasta 
el 6 de mayo del 2015, relativo a la constancia registral de la orden de ejecución de las 
operaciones necesarias para restaurar físicamente los terrenos a su estado anterior a la 
infracción,  anotación  que  debe  ser  cancelada  cuando  se  haya  producido  el  s
restablecimiento del orden infringido –apartado tercero–. oe.
En  dicha  resolución  municipal  se  hace  constar  la  existencia  de  parcelación  w.
uesarxbcnalcunisoíisnvtaaic  aqe ulp eun eevsga o scmeio áe ssl etaágl laárle  dgdeuell  apDnrdeoorpe iocdh euo sh oeP crqhivuoae du osn,ea   sauinlteiolgi zaas,cu si óis nib gidneeinf i,cl aa«scn ioóp nas recpe adlariass c udetele   ufonsrio m saey    2020-1191n https://w
ordenación del suelo».
Para resolver la cuestión que se plantea en este expediente debe atenderse al propio 
contenido del artículo cuestionado, artículo 79 del RD 1093/1997 y el supuesto de hecho 
al que atiende en cada caso, para perfilar el esquema de actuación que ha de seguir el 
registrador según la respuesta que reciba de la Administración competente.
Así, en primer lugar, ante actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente 
división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación 
de núcleo poblacional al margen del planeamiento, el tratamiento de los mismos desde el 
punto de vista registral, con carácter general, debe articularse a través del procedimiento 
previsto en el citado artículo 79, salvo que la legislación sustantiva aplicable equipare 
expresamente  el  acto  en  cuestión  a  la  parcelación  en  sentido  estricto  sometida  a 
acreditación  de  licencia  o  declaración  de  innecesariedad  –artículo  78  del  Real 
Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo–.
En segundo lugar, iniciado en su caso, el procedimiento del art. 79, la remisión de la 
documentación se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará 
prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. 
Ante lo cual el Ayuntamiento puede:
– Comunicar al registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la 
existencia de parcelación urbanística ilegal, en cuyo caso el Registrador practicará la 
inscripción de las operaciones solicitadas.
– No contestar transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al 
margen  del  asiento  de  presentación,  el  Registrador  de  la  Propiedad  practicará  la 
inscripción de las operaciones solicitadas.
– Remitir al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado 
previa audiencia de los interesados, en el que afirme que el acto formalizado constituye 
en sí una parcelación ilegal, por equipararse legalmente, en cuyo caso se denegará la 
inscripción de las operaciones solicitadas en tanto no acrediten la oportuna licencia.
En todo caso el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, 
podrá acordar el inicio de expediente de disciplina urbanística por parcelación ilegal, y 
solicitar del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta 
efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 
de la Ley Hipotecaria.
De este modo, como dijera la Resolución de 30 de enero de 2008, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, del precepto mencionado se deduce que no 
basta con que el Ayuntamiento tome el acuerdo (con audiencia de los interesados) en el 
que  afirme  la  existencia  de  peligro  de  formación  de  núcleo  urbano  o  de  posible 
parcelación ilegal –con el consiguiente efecto de denegación provisional de la inscripción 
solicitada–, sino que será necesario que en el mismo momento o por acto posterior, el 
Ayuntamiento acuerde la incoación de expediente con efectos de prohibición de disponer 
y que ese acuerdo acceda al Registro dentro del plazo de los cuatro meses contados 
desde  la  nota  marginal  expresiva  de  la  remisión  inicial  de  la  documentación  al 
Ayuntamiento, porque de no ser así, el legislador ha previsto, sin duda por razones que 
tiene que ver con la necesidad de dar certidumbre a las situaciones jurídicas y celeridad 
al  tráfico  jurídico,  que  el  Registrador  deberá  practicar  la  inscripción  solicitada. 
Transcurridos más de cuatro meses desde la nota puesta al margen del asiento de 
presentación, sin que haya tenido acceso al Registro el documento acreditativo de 
incoación  de  expediente  por  infracción  urbanística  con  efectos  de  prohibición  de 
disponer,  el  registrador,  debe  proceder  a  la  inscripción,  sin  perjuicio  de  que  la  e
Administración  pueda  incoar  después  el  procedimiento  de  disciplina  urbanística  bo
correspondiente, quedando asimismo abierta la vía judicial para impugnar la validez del  5w
acoctrore scpuoynod iaecncteess o mreedgiidsatrsa l ccaountseildaereresn  (aimnoptraoccieódne ndtee , dseomlicaitnadnad oo  lad ea dporpochióibnic idóen  ldaes   2020-1191n https://w
disp7o.n erB) aqjou e eimstpei dapnla nqtueea mla ieinnstcor ipbcaiósna ddoe sepnlie glau ev tiogdeonste s unso ermfeacttiovsa.  básica  estatal  y
adaptado a la legislación urbanística sustantiva, cabe diferenciar los actos de división o
segregación,  los  actos  que  sin  constituir  formalmente  división  o  segregación  se 
equiparan sustantivamente a actos de parcelación y aquellos que, sin presentar las notas 
anteriores,  son  indiciarios  o  van  asociados  a  parcelaciones  ilegales  pero  en  sí  se 
encuentran  amparados  por  el  principio  de  libertad  de  tráfico  en  tanto  no  se  vean 
expresamente prohibidos a través del cauce procedimental oportuno.
No  cabe  soslayar  que  el  citado  artículo  79  va  dedicado  a  «divisiones  y 
segregaciones», en particular a la «división o segregación de fincas realizadas en suelo 
no  urbanizable»  y  «no  se  aportase  la  licencia  correspondiente»,  supuesto  de  nula 
aplicación actual, y que ha sido este Centro Directivo el que, en aras de la colaboración 
en  la  prevención  del  ilícito  urbanístico,  ha  postulado  una  interpretación  amplia  del 
precepto para aplicarlo al concepto moderno de parcelación plasmado en la vigente 
legislación estatal de suelo, más acorde con la realidad del fenómeno, lo que debe ser 
tenido  en  cuenta,  a  su  vez,  en  orden  a  evitar  una  restricción  injustificada  de  las 
facultades de disposición patrimonial cuando no encuentre fundamento en la normativa 
de disciplina urbanística.
Con  esta  interpretación  del  procedimiento  del  artículo  79,  modalizado  por  la 
evolución  legislativa  posterior,  se  trata  de  conciliar  por  un  lado  el  interés  público 
subyacente en la prevención de formación de parcelaciones al margen de planeamiento, 
cualquiera que sea el instrumento jurídico utilizado, con el principio de legitimación 
registral y su trascendencia en la seguridad del tráfico jurídico.
8.  En el presente supuesto, la Administración urbanística a través de los medios y 
competencias de que dispone en sede de disciplina urbanística, mediante resolución 
dictada en expediente de disciplina urbanística por la que se sanciona al infractor, se 
ordena la restauración del orden perturbado y solicita la práctica de la nota marginal del 
anterior artículo 228 de la Ley del suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, relativo a la 
constancia  registral  de  la  orden  de  ejecución  de  las  operaciones  necesarias  para 
restaurar físicamente los terrenos a su estado anterior a la infracción, anotación que 
debe ser cancelada cuando se haya producido el restablecimiento del orden infringido –
apartado tercero–.
En  dicha  resolución  municipal  se  hace  constar  la  existencia  de  parcelación 
urbanística pues se está regulando de hecho una utilización de las parcelas de forma 
exclusiva que va más allá del propio uso que se alega, si bien, «no se discute ni se 
sanciona el negocio legal de Derecho Privado, sino su significación para el uso y 
ordenación del suelo».
En el presente expediente consta además que la nota de remisión de documentación 
se practicó el 19 de febrero de 2020, fecha de cómputo de los cuatro meses. La nota de 
calificación que se recurre es de 14 de mayo de 2020, sin que por tanto hubieran 
transcurrido todavía el plazo legal de cuatro meses, teniendo en cuenta la incidencia del 
Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para 
la  gestión  de  la  situación  de  crisis  sanitaria  ocasionada  por  la  COVID-19,  y  las 
Instrucciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de 
mayo y 4 de junio de 2020.
En el presente caso el Ayuntamiento concluye que se está articulando de hecho una 
parcelación urbanística al margen del planeamiento y tramita el oportuno expediente de 
disciplina  ordenando  la  reposición  del  estado  anterior,  además  de  las  sanciones 
procedentes al infractor y la constancia de nota marginal en el folio registral, pero no 
acuerda medida alguna de prohibición de disponer y parece no cuestionar la validez del 
negocio jurídico de venta de cuota indivisa. s
Debe  recordarse  en  este  punto  que  el  cauce  regulado  en  el  artículo  79  del  oe.
RD 1093/1997 no constituye en sí, necesariamente, un incidente de un expediente de  w.
aqdcuiscece ippseloinr mrae iguteirs bltaara nclí osdlteaic baaoc,r tasoicsni óocn oq neu nevt irceeino R  pdeuegr iiisdntavroad l iycd oeenzl s óptriotguray nseeo ru  cncoo mcnaptrueactreeio npste rao e clnae  dooimrrddeeennnt aaacl  ipeórsnep,v eyec npíifari creaol    2020-1191n https://w
eqluloe ,r eeqnu cieardea q cuaes eol,  rseegais ptreardtionre rnetme»it,a e «se dsecrciitro,  uconn a scouleicridtuod e dxep rqeuseo  sye e asdpoepctíefic eol  saocbureer dloa   BOE-A-cable e
procedencia o no de la inscripción según del título calificado derive o no una parcelación 
ilegal –cfr. apartados 1, 2 y 3 del art. 79–, sin perjuicio del eventual expediente de 
disciplina que se pueda iniciar y acordar en el mismo la prohibición de disponer –cfr. 
apartado 5–.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1191n https://w