BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 756
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
187 Resolución  de  22  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Tacoronte,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca registral.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  B.  N.  T.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Tacoronte, don Carlos Alonso Tocino Flores, por la que se 
suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca registral.
Hechos
I
Mediante instancia privada otorgada en Tacoronte el día 19 de abril de 2021, la titular 
de la finca registral 15.171 del término municipal de Tacoronte, solicitaba la inscripción 
de la georreferenciación que completase la descripción de dicha finca, en unión de 
informe de validación técnica catastral con código seguro de verificación.
II
Presentada el día 20 de abril de 2021 dicha documentación en el Registro de 
la  Propiedad  de  Tacoronte,  el  registrador  de  Tacoronte  inicia  un  expediente  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, practicando las notificaciones a los titulares registrales 
y catastrales de las fincas colindantes, por correo con aviso de recibo, y a los posibles 
ignorados titulares afectados por edicto. En el citado expediente constaba la notificación 
a don M. R. L., como titular registral de la finca número 15.915 de Tacoronte y titular 
catastral de las parcelas con referencia catastral 4527901CS6542S y 38043A01000472, 
la  cual  se  practicó  el  día  26  de  mayo  de  2021.  Igualmente,  constaba  notificación 
practicada a doña C. A. L. C. el día 26 de mayo de 2021, como titular registral de la finca 
cuyo código de finca registral era 38020000067189, registral 15.915, y titular catastral de 
la parcela con referencia catastral 4527901CS6542S. El día 11 de junio de 2021, dentro 
del plazo de alegaciones que concede a los colindantes afectados el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria, tuvo entrada en el Registro escrito de alegaciones suscrito por ambos 
colindantes, cuya firma fue ratificada ante el registrador, en el que se manifestaba que la 
representación gráfica cuya inscripción se solicitaba no respetaba una serventía que la 
antigua propietaria de la finca cuya inscripción de representación gráfica se solicitaba, 
doña F. J. L. E., había constituido con anterioridad, aportando un plano en papel en el 
que constaba la citada serventía y fotografías en las que se apreciaba lo que parecía ser 
una serventía para el paso. A la vista de las alegaciones, se emitió la siguiente nota de 
calificación:
«Legajo 357/2021.
Registro de la Propiedad de Tacoronte. es
No se accede a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada solicitada  o
en virtud de los [sic] siguientes causas de tipo suspensivo, cuya motivación jurídica se  w
ordeHneac ah otrsa:vés de los siguientes:
Primero.–Que  el  pasado  día  veinte  de  abril  del  año  dos  mil  veintiuno,  don
doña B. N. T., presentó en esta oficina solicitud de inscripción de representación gráfica
de la finca registral rústica: Trozo de terreno en el término municipal de Tacoronte, donde 
dicen (…), que mide quinientos cincuenta y dos metros cuadrados, y linda: norte, en 
línea de diez y seis metros setenta centímetros, don F. L. L.; sur, en línea de diez y seis 
metros treinta centímetros, don A. A. M.; este, en línea de veinticinco con cincuenta 
metros, entrada para el servicio de esta finca y en línea de ocho metros con don A. A. 
M.; y oeste, en igual línea, doña A. M. L.
La representación gráfica de esta finca no se ha inscrito.
La finca de este número no ha sido coordinada gráficamente con Catastro.
Fundamentos de Derecho:
Primero.–Que con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria este Registrador ha 
calificado  bajo  su  responsabilidad  la  legalidad  de  los  formas  extrínsecas  del  título 
presentado,  así  como  la  capacidad  de  los  otorgantes  y  la  validez  de  los  actos 
dispositivos en el contenido, por lo que resulta del mismo y de los asientos de este 
Registro.
Igualmente, con arreglo al artículo 199.1. 3.º de la Ley Hipotecaria, “la certificación 
gráfica  aportada,  junto  con  el  acto  o  negocio  cuya  inscripción  se  solicite,  o  como 
operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el 
artículo 9”.
Segundo.–Se han seguido todos los trámites previstos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, en especial la notificación de la solicitud de inscripción de la representación 
gráfica a los titulares registrales del dominio que no han iniciado el expediente y a los 
titulares de las fincas registrales en la forma prevista por el citado artículo.
Tercero.–Se han recibido las siguientes alegaciones:
1.  Por parte de don M. R. L., dentro del plazo legal: en la que se opone a la 
propuesta de inscripción de la representación gráfica por vulnerar la delimitación y 
superficie de una entrada o serventía de acceso que separa ambas fincas, aportando 
fotografías, y planos de situación en la que se hace referencia a la citada serventía.
Cuarto.–Por todo ello, a la vista de los trámites y alegaciones efectuadas, y sin 
perjuicio de la posibilidad de ejercicio de la acción de deslinde prevista en el artículo 200 
de la Ley Hipotecaria, acuerdo:
– Suspender  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  solicitada  y  cancelar  la 
anotación preventiva por imposibilidad del registrador.
– Prorrogar el asiento de presentación por el término legal, de conformidad con el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
– No practicar anotación preventiva de suspensión, por no haber sido solicitada 
expresamente.
– Notificar  la  presenta  [sic]  calificación  negativa  tanto  al  presentante  como  al 
funcionario autorizante del documento, de conformidad con lo previsto en los artículo 
[sic] 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Contra la precedente calificación negativa total/parcial por causas suspensivas de la 
misma, los interesados podrán: (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Alfonso  s
Tocino Flores registrador/a de Registro Propiedad de Tacoronte a día cinco de agosto del  oe.
año dos mil veintiuno.» w.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña B. N. T. interpuso recurso día 29 de 
septiembre de 2021 mediante escrito en el que formulaba las siguientes alegaciones:
«Primera.–Que  el  pasado  día  20  de  abril  de  2.021,  presento  en  solicitud  de 
inscripción de representación gráfica de la finca registral n.º 15.171, la cual consta 
inmatriculada con una superficie de 552 m2, resultando del levantamiento planimétrico 
georreferenciado una superficie de 585,54m2, esto es una diferencia de menos del 10 %.
Segunda.–Linda esta finca registral n.º 15.171, al sur en línea de 16,30 metros, 
don A. A. M. (hoy don M. R. L.) y al este, en línea de 25,50 metros, entrada para el 
servicio de esta finca y en línea de 8 metros con don A. A. M. (hoy don M. R. L.), y así se 
desprende  que  ambos  linderos  coinciden  con  el  levantamiento  planimétrico 
georreferenciado, así al sur en línea 17,79 metros hoy con don M. R. L. y al este, en 
línea  de  26,18  metros  con  entrada  para  el  servicio  de  esta  finca  (acceso  a  finca 
colindante), y en línea de 8,15 metros con hoy con don M. R. L., y así se desprende que 
ambos linderos coinciden con el levantamiento planimétrico georreferenciado.
Tercera.–Que el señor registrador de la propiedad de Tacoronte, dicta el pasado 5 de 
agosto de 2021,  calificación Negativa  (Legajo 357/2.021), no accediendo a la a la 
inscripción de la representación gráfica georreferenciada, sin motivar, ni fundamentar ni 
tan  siquiera  mínimamente  la  misma,  contraviniendo  lo  prescrito  en  el  art.  199.1 
párrafo 3.º, basando la misma en mera y poco fundamentada oposición del titular de la 
finca colindante n.º 15.915 don M. R. L. y doña C. A. L. C. que está fuera del objeto de 
este procedimiento, que no se ve afectado por el mismo, y que con su oposición 
pretende  ni  más  ni  menos  que  una  alteración  de  los  linderos,  ya  que  defiende  la 
delimitación  y  superficie  de  una  “inexistente  (física  y  registralmente)  e  innecesaria 
“entrada o serventía de acceso que separa ambas fincas, aportando fotografías, y planos 
de situación en la que se hace referencia a la citada serventía.
Cuarta.–Que la finca registral n.º15.915 Linda todo al norte, C. L. L. y J. M. Q.; 
sur, F. A. R. y U. G. R.; este, Serventía de ocho metros de ancho (hoy calle […]), oeste 
con J. E. sito (hoy doña B. N.). Don M. R. L. y doña C. A. L. C. aportaron instancia como 
manifestaciones contradictorias, y aportaron dos fotografías que nada revelan respecto 
al lindero en el que se pretende existe una serventía de paso, ya que en las fotografía 1.ª 
contrariamente a la pretensión contraria lo que se observa al fondo de la misma es el 
cerramiento de la propiedad de los ponentes, trasera de su propiedad, sin ventanas, ni 
puertas de acceso que merezcan un paso o serventía, observándose en la fotografía 2.ª 
tomada desde la propiedad de los oponentes, el acceso al Este de la propiedad de 
la Sra. N. en línea de 26,18 metros, y que se describe registralmente como entrada para 
el servicio de esta finca, hoy acceso a fincas colindantes; aportando además un plano 
que no se identifica ni se entiende, ni se sitúa en la realidad física actual. Por tanto, la 
cuestión jurídica se circunscribe a un supuesto derecho de paso que no figura inscrito, ni 
se observa en los planos catastrales, ni otros planos a los que el Sr. Registrador podía 
haber acudido el artículo 9 b) párrafo octavo de la LH a los efectos de valorar la 
correspondencia de la representación gráfica aportada, a otras representaciones gráficas 
disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su 
línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática 
prevista  en  dicha  norma  y  homologada  en  la  Resolución  de  la  Dirección  General 
de Registros y Notariado de 2 de agosto de 2016; pero es que además de no existir 
paso, no existe la necesidad del mismo pues no existe entrada a otra finca distinta de la  e
que resulta titular la recurrente. bo
Quinta.–En el presente caso no estamos ante una discrepancia respecto de los  w
ilninsdcerirtoas,  yy  ssee  prerefiteerned ae  uanl aa mfinpcaaro y dae iln pmroactreicduimlaidean,t oe ne sqtaubel eecxiidsote e unn aar tdíceuslcor i1p9ci9ó nd eli tlear aLr.iHa 
csoum upbliecatacri óens ay  ddeeslimcriitpaccióiónn  rgergáifsictraa lg leiteorrarerifae rceonnc ilaad rae. pAresís eenl tRaecgióisnt rgardáofirc ad eqbuee  ccoommpparreanrd lea 
descripción  literaria  del  Registro  con  la  descripción  resultante  de  la  representación
gráfica aportada de modo que no tenga dudas sobre su “correspondencia, siendo que el 
párrafo sexto de la letra b) del artículo 9 LH prescribe que ‘Se entenderá que existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Atendiendo a las anteriores consideraciones y siguiendo la doctrina de la Dirección 
General de Registro y Notariado en Resolución de 13 de julio de 2017 “no es razonable 
entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una 
prueba  escrita  del  derecho  de  quien  formula  tal  oposición,  pueda  hacer  derivar  el 
procedimiento a la jurisdicción contenciosa”.
En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse que existan dudas 
de identidad, ni el oponente alega invasión de su propiedad perfectamente delimitada por 
un muro de cerramiento en todo lo que linda con la Sra. N., ni puede considerarse la 
causa de oposición esgrimida por el colindante y no acreditada, esto es la existencia de 
un paso que hasta el 1994 como el propio oponente manifiesta y reconoce, “hasta el 
año 1994”, momento en el que afirma se modificó al ceder la entonces propietaria la 
entrada  desde  la  calle  (…),  y  así  se  contempla  en  el  catastro  y  levantamiento 
planimétrico, dicha entrada de acceso de 4 metros de ancho y 19,05 metros de largo 
desde hoy la calle (…) hasta la propiedad de doña F. L. E., hoy doña B. N., y que 
actualmente continua por el lindero Este de la propiedad de la Sra. N. en línea de 26,18 
metros, que se describe registralmente como entrada para el servicio de esta finca, hoy 
acceso a fincas colindantes, por lo que la alegación del oponente decae por sus propias 
manifestaciones y por la realidad física, catastral, registral y la que se desprende de los 
documentos aportados.
Por todo lo expuesto y acreditado, la solicitud denegada de la representación gráfica 
catastral,  por  la  referencia  a  un  paso  obrante  en  un  plano  privado  de  fecha 
indeterminada que no se corresponde con la realidad actual, no puede justificar la 
calificación negativa recurrida, y así lo ordena el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, y 
tiene reiterado la Dirección General de Registros y Notariado, siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, y 21 de abril de 2016, 
entre otras)».
IV
El registrador de la Propiedad de Tacoronte emitió informe ratificando la calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio 
y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 
20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo  e.e
y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad  b
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de  w
cnoorvri1ee.sm pboErnesd  dioeebn jt2ee0t oa2  0ud nye a 2e 0fsin tdece a e erxenpgeeirsdoti reyan l1 tye d  cedo efnecsbidigrieru riosei n dteees  2 rei0nc2st1icfi.rcibaicbilóen  lad er espur deesescnrtiapcciióónn .gráfica  OE-A-2022-18able en https://
La  finca  registral  15.171  del  término  municipal  de  Tacoronte  se  describe  como 
«Rústica: Trozo de terreno en el término municipal de Tacoronte, donde dicen (…), que 
mide quinientos cincuenta y dos metros cuadrados, y linda: norte, en línea de diez y seis 
metros setenta centímetros, don F. L. L.; sur, en línea de diez y seis metros treinta 
centímetros, don A. A. M.; este, en línea de veinticinco con cincuenta metros, entrada 
para el servicio de esta finca y en línea de ocho metros con don A. A. M.; y oeste, en 
igual línea, doña A. M. L.». La misma pasaría a tener una superficie de 585,54 metros 
cuadrados.
Tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dos de los 
colindantes notificados, formulan en plazo alegaciones oponiéndose a dicha inscripción 
porque la representación gráfica que se pretende inscribir no respeta una serventía que 
la  antigua  propietaria  de  la  finca  cuya  representación  gráfica  se  pretende  inscribir, 
doña F. J. L. E., había constituido con anterioridad, aportando un plano en papel donde 
consta la citada serventía y fotografías donde se aprecia lo que parece ser una serventía 
para el paso, que además aparece como lindero este de la finca registral 15.915 del 
término municipal de Tacoronte, de la que es titular registral uno de los colindantes 
notificados que se opone a la inscripción de la representación gráfica de la finca, razón 
por la cual el registrador suspende la inscripción solicitada.
El promotor interpone recurso contra la nota de calificación, aportando en el mismo 
un  informe  técnico,  que  no  puede  ser  tenido  en  cuenta  para  resolver  el  recurso, 
conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria y a la doctrina reiterada de este centro 
directivo plasmada en muchas resoluciones, como las de 22 de junio de 2007, 23 de 
diciembre  de  2010  o  13  de  enero  de  2011,  por  la  que  no  pueden  tomarse  en 
consideración en el recurso documentos distintos de los presentados en el momento de 
la calificación, siendo extemporánea la presentación de un documento en trámite de 
recurso, pues el recurso versa únicamente acerca de si la calificación negativa fue o no 
procedente, por lo que sólo deben tenerse en cuenta los documentos existentes a 
disposición del registrador en el momento en que ha emitido su calificación negativa. 
Para poder ser tenidos en cuenta, tales documentos deberían haberse presentado en 
trámite de calificación registral, y no en trámite de recurso.
2.  Las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1985 y 14 de mayo 
de  1993,  configuran  la  serventía  como  una  institución  consuetudinaria  canaria 
consistente en un camino que pasa por terrenos de propiedad particular y que utilizan los 
habitantes de otras fincas para comunicarse con los caminos públicos, cediendo cada 
uno de los propietarios de fincas colindantes un trozo de su terreno para la constitución 
del citado camino privado.
De las alegaciones realizadas por los colindantes notificados y del contenido del 
registro parece deducirse la existencia de la citada serventía, que la representación 
gráfica  cuya  inscripción  se  pretende  no  respetaría,  lo  que  conculcaría  la  doctrina 
reiterada de este centro directivo sobre la inscripción de la representación gráfica de una 
finca y la rectificación de su descripción, en el sentido de que solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.
En el presente caso, la representación gráfica que pretende inscribirse plantea la 
duda razonable de que se pretende agregar a la descripción de la finca 15.171 la  s
superficie referente a la serventía, lo que encubre el intento de aplicar al folio registral  oe.
una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y la superficie  w.
colindante adicional referente a la serventía. 7w
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esoxibsrtee nlac iati turelasruidltaad a ddeem laá sfr adnej ala d deel stecrrripecnioó,n  redsep leac ftion cdae  rleag qisutrea le cxoislitned laan stee,r vqeunet íaau, ncquuyea   BOE-A-cable e
no esté inscrita, es una figura consuetudinaria admitida por la jurisprudencia, sin que 
proceda,  como  pretende  la  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o 
esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los 
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos:  «la 
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica 
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso 
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos 
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo 
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un 
supuesto de indefensión».
Para la resolución de este conflicto deberán acudir al correspondiente órgano judicial, 
sin perjuicio de poder solventarse también dicha controversia mediante un procedimiento 
de conciliación, conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria ante el registrador, 
notario o letrado de la Administración de Justicia, a elección de los interesados, o 
proceder al correspondiente deslinde notarial.
Esta dirección general ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 22 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.