BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6374
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
935 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1, 
por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de 
finca.
En el recurso interpuesto por don R. A. T., en nombre y representación de Parques 
Arqueológicos y Culturales S. L., contra la nota de calificación de la registradora de la 
propiedad número 1 de Alcázar de San Juan, doña Carmen Maluenda Albert, por la que 
se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  16  de  octubre  de  2019,  ante  el  notario  de 
Quintanar de la Orden, doña María Teresa Bolás Olcina, número 908 de protocolo, se 
constituye una sociedad de responsabilidad limitada denominada Parques Arqueológicos 
y Culturales S. L., aportando, entre otras, la finca registral 15.154 de Alcázar de San 
Juan, y se solicita la rectificación de su superficie y linderos conforme a la descripción 
resultante de Certificación Catastral descriptiva y gráfica.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Alcázar de San Juan, 
es objeto inscripción parcial en los siguientes términos:
«Previo examen y calificación del precedente documento dentro de plazo, aportada 
con fecha 18 de agosto de 2020 la carta de pago del ITP y AJD, el Registrador de la 
Propiedad que suscribe, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, por lo 
que resulta del mismo y del Registro a mi cargo, inscribo:
– Las fincas inventariadas bajo los números 1, 3 y 4, registrales 63.772, 63.771 
y 63.770, de conformidad con el artículo 201-3 b) de la Ley Hipotecaria, la rectificación 
de cabida y linderos que constaba en sus descripciones literarias, quedando con la 
descripción que consta al inicio del asiento de inscripción, coincidente con el Catastro, e 
inscribo el dominio de las fincas a favor de la Entidad Mercantil Parques Arqueológicos y 
Culturales S.L., por título de aportación, donde consta en los cajetines puestos al margen 
de la descripción de cada finca.
– La finca inventariada bajo el número 5, registral 64.526, de conformidad con el 
artículo 201-3 b) de la Ley Hipotecaria, la rectificación de cabida que constaba en su 
descripción literaria, quedando con la descripción que consta al inicio del asiento de 
inscripción, e inscribo el dominio de la finca a favor de la Entidad Mercantil Parques 
Arqueológicos y Culturales S.L., por título de aportación, donde consta en el cajetín  es
puesto al margen de la descripción de la finca; pero no se cambian los linderos Sur y  o
Oeste por no coincidir el título catastral con el de la finca registral a la que se atribuye la  w
RdEonentfied–dre aeE dnc lc oMdinaose mCtracai nateainonst i tdle realP  lc ladaare qjfe iunltaeícn sap   apiAnrucrveeqeslunatoet a2 oar3lóila0 gmd picaaoo rblsgíga eojynon   oedC le u9n l.ltúaum rdaeelersosc  r2iSp, .crLeió.g,n isp tdorear  l lt1aít5 uf.il1no5c a4d.,e  aC  aofapnvofoortrram dceeió  nala,l    OE-A-2021-93able en https://
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las fincas de que se trata se les ha asignado el código 
registral único: CRU que consta en las notas simples informativas adjuntas.
Estas fincas a fecha de hoy no están coordinadas gráficamente con el catastro en los 
términos del artículo 10 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley 
Hipotecaria.
Se han extendido notas marginales de afección fiscal por plazo de cinco años.
Se ha cancelado por caducidad una nota de afección fiscal.
Los  asientos  practicados  quedan  bajo  la  salvaguardia  de  los  Tribunales,  de 
conformidad con los artículos 1, 17, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria.
No se hace constar la Referencia Catastral de la finca inventariada bajo el número 2, 
registral 15.154, de conformidad con el número 2 del art.º 48 y letra B del art.º 45 del 
R.D.L. 1/2004 de 5 de marzo.
Conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria, en su nueva redacción por la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, la rectificación de la superficie de las fincas inventariadas 
bajo los números 1, 3, 4, y 5, registrales 63.772, 63.771, 63.770 y 64.526, se ha 
notificado por certificación a los titulares de las fincas registrales colindantes, según 
consta en el expediente archivado con el número 59.
Se han expedido tres notas continuadas, solicitadas por la Notaría de doña María 
Victoria Valiente de Rafael de Alcázar de San Juan.
En cumplimiento de lo dispuesto en el art.º 19-bis de la Ley Hipotecaria, se adjunta a 
la presenta cinco notas simples informativas.
Se suspende la inscripción de la mayor cabida declarada y cambio de linderos en la 
finca 2 del inventario por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
La finca número 2 del Inventario se describe ahora con la cabida declarada según 
realidad y Catastro Moderno con la superficie de 1 hectárea, 44 áreas y 62 centiáreas, 
adaptando sus linderos a la descripción catastral de la parcela 226 polígono 9.
Conforme al Registro de la Propiedad y títulos previos inscritos, la superficie de la 
finca registral 15.154 de Alcázar de San Juan es de 64 áreas y 44 centiáreas y, con esa 
medida se transmite por don F. M. P. a la sociedad Promociones Agrarias Ecológica y 
Cultural, S.L, lindando al Este con E. T. tal como resulta ya de inscripción 1.º
El mismo don E. T. lindaba por el Sur con la finca registral que manifiestan sus 
titulares estar catastrada como la parcela 216 del polígono 9.
Se suspende la inscripción de la mayor cabida declarada, coincidente con la realidad, 
según manifiestan ahora en el título, frente a la descripción inscrita y documentada con 
carácter  previo,  por  dudar  de  la  identidad  de  la  finca.  Artículos  201  y  199  Ley 
Hipotecaria.
Lo  ahora  declarado  supera  el  doble  de  la  superficie  inscrita  y  transmitida  a  la 
sociedad hoy aportante, sin justificación alguna para considerar que se trata de un error 
de  medición,  sino  más  bien  que  la  mayor  cabida  responde  a  una  superficie  no 
contemplada al inscribir la finca 15.154 y que pudiera ser la porción situada al Este y 
Norte de la misma parcela 226, polígono 9 del Catastro que en su momento fuera de E. 
T. (que no aparece como titular registral de la finca 15.154 en todo su historial, y sí como 
lindero al Este).
Contra la calificación anterior (...). Alcázar de San Juan, a 4 de septiembre de 2020. 
La Registradora, Fdo. Carmen Maluenda Albert».
III s
Don R. A. T., en nombre y representación de Parques Arqueológicos y Culturales S.  b
L., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha veintinueve  5ww
deel q sueep atielemgab rleo  dseig udioesn tme:il veinte, que tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en
«1°  En la escritura de fecha 15 de noviembre de 2006 otorgada por la notaria D.ª
María Vilalta Clivillé (documento Nº 1), la sociedad Promociones Agrarias Ecológica y
Cultural  SL  -de  la  que  es  administrador  [sic]  el  suscribiente-  compró  una  parcela 
de 14.462 metros cuadrados que es la parcela del polígono 9 de Alcázar de san Juan, 
que era el objeto de compra, como cuerpo cierto y determinado. Dicha parcela estaba 
identificada registralmente como finca 15.154, y catastralmente como parcela 226 (la 
cabida según la medición del catastro entonces, era de 14.550 metros cuadrados, y 
según medición más reciente, es de 14.462 metros cuadrados).
En escritura de fecha 16 de octubre de 2019 (protocolo 908) otorgada por la notaria 
D.ª  M.ª  Teresa  Bolas  Olcina  (documento  Nº  2),  la  sociedad  Promociones  Agrarias 
Ecológica y Cultural SL transmitió a la sociedad Parques Arqueológicos y Culturales SL 
la referida parcela.
El acuerdo impugnado, deniega la inscripción del exceso de cabida de la parcela 226 
respecto la finca registral 15.154. El motivo de la denegación de la inscripción del exceso 
de cabida, es que hay dudas de que dicho exceso pueda ser que una tercera finca, 
propiedad de E. T.
Frente a éste criterio, entendemos que no hay base racional para esta suposición, 
por muchos motivos, pero básicamente, porque no existe finca registral alguna a nombre 
de E. T. (según nota simple de 14 de abril de 2007 -DOCUMENTO Nº 3-); además de ser 
contradictoria  la  referencia  a  ese  lindero,  pues  según  el  título  de  creación  de  la 
finca 15.154, E. T. linda al Este; y según el catastro, E. T. linda al oeste (sería la 
parcela 227 según catastro antiguo).
A  continuación,  exponemos  todos  los  motivos  por  los  que  entendemos  que  el 
Acuerdo impugnado es erróneo.
Segunda: Impugnación de la no inscripción del exceso de cabida, que es una parte 
de la parcela 226 de 8.018 metros cuadrados.
Entendemos que se debe inscribir este exceso de cabida, por lo siguiente:
A)  La duda en que se basa el acuerdo impugnado, de que tal exceso pudiera ser 
una finca de E. T., es irracional, por lo siguiente:
1°.  Según  dice  el  acuerdo  impugnado,  la  finca  de  E.  T.  está  al  este  de  la 
registral  15.154;  también  dice  que  E.  T.  está  al  sur  de  la  parcela  216.  Esto  es 
contradictorio, pues la parcela 216, (cuyo anterior propietario era "herederos de J. P. "), 
está  al  norte  de  la  registral  15.154,  (según  título  original,  descrito  en  escritura 
de 15/11/2006 -documento Nº 1-); y si el título de dicha parcela 216, dice que al sur está 
T., entonces T. no puede lindar al este de la registral 15.154, -pues la registral está al sur 
de la parcela 216-
2°.  Según el certificado catastral incorporado a la escritura de fecha 15/11/2006 -
documento N.º 1-, E. T. linda al oeste de la parcela 226, lo que es contradictorio con lo 
que dice la descripción original de la registral 15.154, que dice que T. está al este. En el 
supuesto de que fuera cierto el certificado del catastro, la parcela de T. sería la 227, y no 
parte de la 226.1 En este caso sí concuerda con la descripción de la parcela 216, pues 
según  dice  el  acuerdo  impugnado,  dicha  parcela  216  linda  al  sur  con  E.  T.  (si 
consideramos la parcela 227 de E. T.).
3º.  Además, E. T. V. (nombre y apellidos según el certificado catastral adjunto a la 
escritura de 15 de noviembre de 2006 -DOC. 2-), no tiene finca alguna en el término de 
Alcázar de san Juan, según nota simple que se acompaña como documento N.º 3, de 
fecha 14 de abril de 2007.
4º.  Debemos  un  añadir,  un  comentario,  sobre  la  forma  como  se  hacían  las 
escrituras hasta mediados del siglo pasado, pues antiguamente, las parcelas se vendían 
como cuerpo cierto y determinado, sin dar importancia a la exactitud de cabida ni de  e.
linderos. Esto ocurre en la registral 15.154, –que por la numeración, se constituyó hace  w.b
unos 70 años o más–,  que fue transmitida por herencia en escritura de fecha 14/3/1990  5w
E(anstío nccoenss,t ala  ecna blaid ae sdcer ituunraa  fdinec afe nchoa e r1a5  mdeed indoav, iesimnob req udee s e2ñ0a0l6a b–adno cciufrmase nrteod oNnºd a1s)., 
esise nddeo 6 l.a4 4fa4n megeatr olas  ccifuraa dmraádso cso; mdeúbni,é tnadl ocsoem toe nseer p euns oc ueenn ltaa  rteagmisbtiréanl ,1 q5u.1e5 e4n,  clau yma ecdaibciidóan 
no entraba la zona no laborable de la finca, sino solo la parte que se podía labrar. La
parcela 226 tiene una mitad de labor, y otra mitad de pendiente muy pronunciada al 
Norte –que no puede ser labrada–, lo que explica que en la escritura se pusiera como 
extensión, la mitad de la cabida total de la finca.
La misma práctica existía en la descripción de linderos, que se hacía por la mera 
manifestación de los contratantes, sin fiabilidad, pues se trataba de manifestaciones de 
parte, sin verificación por alguna autoridad alguna.
Y  sucedía  que,  la  descripción  originaria  de  la  superficie  y  de  linderos,  se  iba 
arrastrando en las sucesivas transmisiones, hasta que se confeccionó el catastro con 
medios técnicos, de manera que los datos del catastro casi nunca coinciden con lo que 
se declaró inicialmente en los títulos de las fincas registrales. La cabida y linderos de las 
parcelas,  se  han  actualizado  en  el  catastro,  con  datos  reales,  que  en  numerosas 
ocasiones no concuerdan con la descripción de las fincas registrales.
B)  En la escritura de fecha 15 de noviembre de 2006 -DOC. Nº 2-, se compra una 
finca  como  cuerpo  cierto  y  determinado,  que  coincide  con  la  parcela  226,  según 
certificado catastral que se acompaña en la escritura, en la que se dice que la finca que 
se vende coincide con la parcela catastral. Y en el certificado catastral, la medición de la 
finca es de 14.550 metros cuadrados, que son los que se compran.
C)  Los 8.018 metros cuadrados (que son el exceso de cabida de la parcela 226 
respecto la registral 15.154) está adquiridos por usucapión, o prescripción adquisitiva, 
por aplicación del art. 1957 del Código Civil.
Los  8.018  metros  cuadrados  son  la  diferencia  entre  los  14.440  que  mide  la 
parcela 226 y los 6.444 metros cuadrados que mide la registral 15.154.
La parcela 226, tras ser adquirida por Promociones Agrarias Ecológica y Cultural SL 
en escritura de fecha 15 de noviembre de 2006 (DOC. 1), se vino trabajando por dicha 
sociedad, de forma pública, pacífica y no interrumpida, y a título de dueño en base a la 
referida escritura. Este uso se acredita porque la parcela 226, en enero 2007 se reforestó 
con pinos, realizándose cada año las tareas de riego, poda y laboreo, de manera que el 
total de la parcela 226 actualmente es un pinar adulto, como se podrá comprobar en 
fotografías del catastro. Por lo que, -sin tener en cuenta la escritura de 15 de noviembre 
de 2006 que es justo título-, se puede decir que el exceso de cabida también se ha 
adquirido por prescripción adquisitiva o usucapión.
Tercera: Impugnación del acuerdo de "no se hace constar la referencia catastral de la 
finca inventariada con el número 2, registral 15.154".
Se impugna este acuerdo, que suprime la referencia catastral de la parcela 226, a la 
finca registral 15.154. Si bien, se pospone la solicitud de asignación de referencia 
catastral, en función del resultado en el recurso, de la inscripción del exceso de cabida; 
ya que se solicita que el exceso de cabida se inscribe como finca independiente, lo que 
daría lugar a una parcela catastral distinta e independiente, gestión que es competencia 
del Catastro.
Con la escritura de fecha 15 de noviembre de 2006 (DOC. 1) se acredita que el 
objeto de la venta fue la finca registral 15.154 y la parcela 226, al manifestar las partes 
en la escritura que la registral corresponde con la catastral que se vende.
Parece que el acuerdo impugnado, considera que solo existe derecho de propiedad 
cuando una finca se encuentra inscrita en el registro. Solo así se puede entender, que el 
referido acuerdo considere que el exceso de cabida de los 8.018 metros cuadrados, no 
es propiedad de las sociedades, por no estar inscrito.
En el acuerdo impugnado, no se tiene en cuenta que la propiedad existe, aunque no 
se inscriba en el registro de la propiedad, y que la propiedad se puede transmitir incluso  s
por documento privado o público, perfeccionándose la venta, sin necesidad de que se  oe.
inscriba en el registro de la propiedad. Pues sabido es que la inscripción de la compra- w.
venta es un derecho dispositivo, y el titular del derecho no está obligado a inscribir (a  5w
cdoifnesretintuctiiav od)e. otros contratos, como la hipoteca, en la que la inscripción tiene carácter
Por lo expuesto
Solicita
Tenga por presentado recurso contra el acuerdo de fecha 4/9/2020 del Registro de la 
Propiedad nº 1 de Alcázar de san Juan, siendo impugnados:
1.  El pronunciamiento de suspensión de la inscripción del exceso de cabida –
de 8.018 metros cuadrados– de la parcela 226 respecto la finca registral 15.154 –cuya 
medición es de 6.444 metros cuadrados–; y tras su trámite legal, solicita dicte Resolución 
que acuerde inscribir el exceso de cabida de 8.018 metros cuadrados, bien como finca 
independiente de la finca registral 15.154, o bien como extensión de ésta última finca, a 
favor de Parques Arqueológicos Y Culturales SL, que es la propietaria en base a la 
escritura de fecha 16/10/2019 (protocolo 908) otorgada por la notario D.ª M.ª Teresa 
Bolas Olcina.
2º.  El acuerdo de supresión de la referencia catastral de la parcela 226, a la finca 
registral 15.154; si bien, posponemos la solicitud de asignación de referencia catastral, al 
momento posterior a que se inscriba el exceso de cabida, pues si se inscribe como finca 
independiente, daría lugar a una parcela catastral distinta, cuya configuración debe hacer 
previamente el Catastro».
IV
La registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus términos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, artículo 45 del Texto 
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de mayo, 8 de junio, y 3 
y 10 de octubre de 2016; 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 
de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017; 15 y 16 de enero, 23 de abril, 1 
de agosto, 27 de septiembre, 22 y 25 de octubre de 2018 y 15 de febrero y 19 de junio 
de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una rectificación descriptiva 
de finca conforme a la representación gráfica catastral incorporada en el título.
La finca registral 15.154 del término de Alcázar de San Juan consta inscrita con una 
superficie de 64 áreas y 44 centiáreas. Según el título calificado, se corresponde con la 
parcela 226 del polígono 9, con una superficie de una hectárea, cuarenta y cuatro áreas 
y sesenta y dos centiáreas.
La registradora deniega tal operación, antes de iniciar el procedimiento regulado en 
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas sobre la identidad de la finca, 
basadas en la entidad del exceso, entendiendo que, a su juicio, no hay justificación para 
considerar que se trata de un error de medición, sino más bien que la mayor cabida 
responde a una superficie no contemplada al inscribir la finca 15.154 y que pudiera ser la 
porción situada al Este y Norte de la misma parcela 226, polígono 9 del Catastro.
El recurrente expone, en síntesis, los siguientes argumentos:
– En el título de propiedad anterior la mercantil aportante adquirió por título de  bo
compraventa, como cuerpo cierto, una parcela de 14.462 metros cuadrados, identificada  w
cuosmuc––oa   plQQaió uupneea.  rnclooe slea x 82is.2t0e61  f8din eclm aC eratetragosisst trroqa,ul  seai   bnsioeomnn b erneetl  odneecx decosen st eoEn .í daTe .1 4c.5a5b0id am eetrsotás nc uaaddqraudiroidso.s  por  OE-A-2021-93able en https://
– Que impugna la no constancia registral de la referencia catastral y que solicita que 
el exceso se haga constar como finca registral independiente.
– Que la propiedad existe aunque no se inscriba, que la inscripción es voluntaria y 
que con la calificación parece entenderse que los 8018 metros no son propiedad de la 
sociedad.
2.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de 
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
3.  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción 
de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  y  su  coordinación  con  el 
Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real 
sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su 
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la 
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
Además, el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la 
descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, 
además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica 
georreferenciada alternativa.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la 
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de 
incorporación  al  folio  real  de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción 
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de 
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta 
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la  e.
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio  w.b
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201  5w
de laA dLeemy áHsip, odtiescpaorniae  ye lR perseocleupctioon qeuse d, ea  2l2o sd ee faebctroil,s  8d dee v jaulnoiroa ry  l1a0 c doerr eoscptuobnrdee dnec i2a0 d1e6 )l.a
areupxrieliasre, ntoatcraiósn  rgerpárfeicsae natapcoirotandeas,  gerl árfeicgaisst raddisopro npiobdlerás , uqtiulizea rl,e  copne rmcaitraánc tearv mereigruaamre nlates 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
4.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican la denegación del inicio del expediente de 
rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Debe partirse del principio de que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
Debe recordarse que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha 
señalado en Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 que 
estas dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al 
comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.
Ahora bien, esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el 
inicio del expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente 
resulta improcedente, evitando, de este modo, una tramitación que sería estéril.
Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente 
previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites 
previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.
La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  ha  señalado  (desde  la 
resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como 
las  de  22  de  octubre  de  2018,  8,  19,  27  y  28  de  noviembre  de  2018),  que  «el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso 
cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la 
superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la 
redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo caso 
la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la 
finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá 
ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  señaló  en  la 
resolución de 5 de diciembre de 2018 que «aun cuando la identidad total entre la 
descripción  literaria  y  la  gráfica  en  el  título  sólo  se  exige  en  los  supuestos  de 
inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que resulte 
de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es 
presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción 
de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que 
conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se 
pretende inscribir».
En el presente caso las dudas de la registradora no pueden impedir el inicio de la 
tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no se justifican 
en la calificación los motivos por los que la registradora concluye que existe la adición de 
una  porción  adicional,  sin  que  se  haya  acreditado  de  forma  concluyente  esta 
circunstancia y sin que pueda basarse la negativa a la tramitación del expediente en 
meras sospechas o conjeturas.
Por  ello,  debe  entenderse  que  lo  procedente  es  iniciar  la  tramitación  del 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no se aprecian de dudas  s
de identidad sobre la representación gráfica cuya inscripción se solicita, relativas a que la  oe.
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o  w.
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se  5w
eennc ulobsri etséer muinn onse gsoecñioa ltardaoslsa tievon  ulo osp earnatceiorinoeress  defu mndoadmifiecnatcoiós.n  Yde  seinnt idpaedrj uhiicpioo tedcea riala, 
calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento.
5.  No obstante esta conclusión, debe hacerse referencia a las alegaciones del 
recurrente.
En primer lugar, respecto a la alegación de que en los títulos de adquisición constaba 
identificada la parcela catastral adquirida, hay que recordar que el artículo 48 del texto 
refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario  prevé  que  la  referencia  catastral  se 
recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el 
carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, que lo define como código alfanumérico 
que permite situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro.
En este sentido, como ha puesto de relieve esta Dirección General en distintas 
Resoluciones (vid., por todas, la 4 de diciembre de 2013) la referencia catastral de la 
finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un 
número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante 
con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas 
en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no 
sustituye  a  la  descripción  de  la  finca  que  figura  en  el  Registro  ni  implica  una 
incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en 
el folio registral.
Como ha señalado esta Dirección General (Resoluciones de 6 de mayo de 2016 y 17 
de julio de 2017) «la constancia en el Registro de los datos de identificación catastrales 
es  una  circunstancia  más  de  la  inscripción,  conforme  al  artículo  9.a)  de  la  Ley 
Hipotecaria. La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia 
catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble 
inequívocamente  en  la  cartografía  oficial  del  Catastro.  Debe  recordarse  que  la 
constancia  registral  de  la  referencia  catastral  conforme  al  artículo  9.a)  de  la  Ley 
Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con 
la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone 
la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria 
conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se 
hubiese  solicitado  la  inscripción  de  tal  representación  gráfica  y  que  se  tramite  el 
procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)».
En relación con el rechazo a hacer constar la referencia catastral de la finca, el 
artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dispone que «a efectos 
de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde 
con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de 
situación, denominación y, superficie, si constara esta última, coincidan con los del titular 
y en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de 
superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan 
dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si 
hubiera  habido  un  cambio  en  el  nomenclátor  y  numeración  de  calles,  estas 
circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario 
o registrador».
A la vista de este precepto es correcta la actuación del registrador en este punto, sin 
perjuicio de la posibilidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
para lograr la coordinación catastral.
6.  En cuanto a la alegación de que no existe finca registral a nombre del colindante 
don E. T., no puede admitirse, ya que la circunstancia de que un determinado titular 
catastral no tenga su titularidad inscrita no excluye la posibilidad de que se pueda invadir 
una finca colindante, puesto que dicha titularidad registral podría no estar actualizada  s
dado  que  la  inscripción  es  voluntaria  (como  el  propio  recurrente  afirma  en  su  oe.
argumentación). w.
7.  Respecto a la adquisición por usucapión del exceso de cabida debe aclararse  5w
qeurreo rs ódleos cpruipetdiveo a, dsmegitúirns es ela  erexpctoifnicea ecinó nu ndae spcarripteti vdae pl reestcernitdoi ddae  erne ccuarssoo ,d dee t rmatoadrsoe  qduee  ulan 
einmvopcleaac ieóln r edceu rrlae nutes.ucapión sólo es entendible como un argumento subsidiario que  BOE-A-cable e
Sin  embargo,  en  ningún  caso  es  admisible  la  pretensión  de  que  acceda  la 
rectificación del Registro por usucapión.
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, la mutación sin causa 
negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y 
de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral 
(vid. Resolución de 25 de abril de 1989).
No se trata de poner en duda la existencia de los hechos, sino de la valoración 
jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio de quien 
pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013).
Como ha afirmado recientemente la Resolución de 7 de marzo de 2018 «serán los 
tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la 
intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares 
registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del 
contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil y 38 de la Ley Hipotecaria)».
Concluye la citada Resolución que «la valoración de los hechos a los efectos de la 
adquisición del dominio por prescripción, (…) corresponde a jueces y tribunales y no 
puede ser sustraída de su conocimiento».
8.  Tampoco resulta procedente la solicitud que formula el recurrente de inscribir el 
exceso de cabida como finca independiente, dado que no se ha aportado título dominical 
alguno en el que dicha superficie figure como tal, siendo, además, incongruente esta 
solicitud con las argumentaciones del recurso relativas a que la mayor superficie se 
encontraba ya incluida en la propia finca.
9.  Finalmente, carecen de valor las afirmaciones relativas a la voluntariedad de la 
inscripción, dado que la calificación no pone en duda en ningún caso este principio. Lo 
que  resulta  evidente  es  que  la  publicidad  registral  del  derecho  publicado  y  de  la 
descripción  de  la  finca,  como  objeto  del  mismo,  proporciona  eficacia  erga  omnes 
respecto a lo publicado, con las presunciones legales que de la inscripción se predican.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso y revocar la nota de calificación de la registradora en cuanto a la posibilidad de 
iniciar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en los términos que 
resultan de las anteriores consideraciones.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.