BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 282 Jueves 25 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 144600
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19443 Resolución  de  2  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Elche n.º 3, por 
la que suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en 
mandamiento judicial dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don C. P. L., en calidad de representante de la mercantil 
«Cartonature, S.L.», a su vez administradora única de la mercantil «Temoca S.L.», contra 
la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Elche número 3, 
doña Griselda Díaz Romero, por la que suspende la expedición de una certificación de 
cargas  ordenada  en  mandamiento  judicial  dictado  en  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria.
Hechos
I
Mediante mandamiento judicial, expedido el día 6 de abril de 2021 por la letrada de 
la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, 
doña S. E. N., en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 198/2018, se 
ordenaba la expedición de certificación de dominio y cargas, de conformidad con el 
artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de la finca registral número 2.382 de 
Crevillente, con extensión de la preceptiva nota marginal.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Elche número 3, 
después de una primera calificación negativa, en unión de diligencia de adición, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación del mandamiento librado en Elche el día seis de abril de dos mil 
veintiuno, por doña S. E. N, Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de 
Primera Instancia número Dos de Elche, donde se sigue el procedimiento de ejecución 
hipotecaria 198/2018, presentada por [sic] en esta Oficina a las 13.10 horas del día 
catorce de abril de dos mil veintiuno, según Asiento 2322 del Libro Diario 51 –que fue 
objeto de calificación defectuosa el quince de abril de dos mil veintiuno, y aportado 
nuevamente con diligencia de adición el veintiocho de mayo de dos mil veintiuno:
La registradora de la Propiedad firmante, previo examen y calificación de la misma 
de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su 
Reglamento, ha resuelto suspender la expedición de la certificación acordada por haber 
observado los siguientes defectos que impiden su práctica:
Hechos: s
– Se ordena se expedida la certificación de dominio y cargas de confinidad con el  w.b
artículo 656 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de la finca registral 2.382 de  443ww
Cinrsecvriiltlaesn tea,  fya vcoorn sduel talad od eelm hainstdoarniatle  re“Tgeismtroacl ad eS Lla”  fdinocsa  hreipfoetreidcaa,s ,e nq ulae  mseis mdae tafilglaunr ana 
icdoennttinifiucaacr iólan h, iyp ostienc qau oeb djeetol  mdea nedjeacmuiceinótno. presentado consten los datos necesarios para
Calificado el documento solicitando se identifique qué concreta hipoteca es objeto de 
ejecución,  se  aporta  de  nuevo  el  documento  con  diligencia  de  adición  señalando 
expresamente que las hipotecas objeto de ejecución son las dos a favor del mismo 
acreedor.
Hipotecas inscritas a favor de la demandante:
A)  Autorizada en escritura ante el notario de Crevillente don José Perfecto Verdú 
Beltrán el 16 de julio de 1999, que motivó la inscripción 15.ª
B)  Autorizada en escritura ante el notario de Crevillente don José Perfecto Verdú 
Beltrán el 19 de julio de 1999, que motivó la inscripción 16.ª
– A la vista de la adición incorporada, se ha de calificar negativamente denegando la 
ejecución simultánea de dos hipotecas que no tienen igualdad de rango entre ellas, por 
entenderse alteradas las peculiaridades de la ejecución hipotecaria fundamentalmente 
dada la existencia de acreedores posteriores a las hipotecas que se pretenden ejecutar 
simultáneamente.
Si bien es cierto que en el caso concreto que nos ocupa la tasación de subasta 
especificada para la finca coincide en ambas hipotecas, lo que permitiría la ejecución de 
ambas en un solo procedimiento en cuanto al cumplimiento de los porcentajes de 
adjudicación que han de respetarse a tenor de los arts. 670 y ss. LEC, no obstante la 
existencia de acreedores posteriores impide claramente la ejecución simultánea de las 
dos hipotecas en un único procedimiento, pues se reclama una deuda mayor de la 
consignada en cada una de las hipotecas al agruparse en una sola de ellas, y se 
disminuye  así  un  eventual  sobrante  aunque  hipotético  para  dichos  acreedores 
posteriores.
La posibilidad de adjudicarse la finca por todo lo que se deba por todos los conceptos 
sin sujeción a porcentaje de adjudicación vulneraría claramente los derechos de los 
acreedores posteriores, pues lo que se deba por todos los conceptos de una hipoteca no 
puede ampliarse sin su consentimiento para incluir deudas distintas de las que fueron 
objeto de inscripción como hipotecas separadas. Ello no en vano no implica sino la 
ampliación de la hipoteca de rango anterior en cuanto a las cantidades de la hipoteca de 
rango posterior, lo cual sólo podría llevarse a cabo con el consentimiento de estos 
acreedores posteriores, consentimiento que no se ha obtenido.
El carácter imperativamente y de forma natural de accesoriedad de la hipoteca 
respecto del crédito garantizado, no permite desde el punto de vista registral y en modo 
alguno, basándose en la prioridad de una hipoteca, la reclamación conjunta de dos 
deudas que respondían a gravámenes diferentes. Así debemos entenderlo de acuerdo 
con los arts. 130, 132 y 134 L H.
Esta posibilidad parece desprenderse del art. 555.4 LEC que establece que “cuando 
la  ejecución  se  dirija  exclusivamente  sobre  bienes  especialmente  hipotecados,  sólo 
podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos 
últimos se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos 
bienes”,  y  ha  sido  admitida  judicialmente  (sentencias  19-11-2012  del  JPI  n.º  5  de 
Valencia y la de 21-I-2014 del JPI no 15 de Valladolid).
Sin  embargo,  la  existencia  de  un  tercer  poseedor,  así  corno  de  acreedores 
posteriores redunda en la inconveniencia. De ejecutar simultáneamente dos hipotecas, 
pues los límites de coberturas hipotecarias tampoco podrían aplicarse respecto de los 
mismos.
Ha de añadirse la necesariedad de demanda y requerimiento de pago respecto del  e
deudor don T. B. H. B. y respecto al tercer poseedor “Rovir Tendencias, S.L.”. bo
En cuanto al deudor, hay que demandarle y requerirle de pago en todo caso, si bien  443ww
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del bien hipotecado ("deudor no hipotecante"), ya que si lo fuesen la demanda a todos
ellos  sería  imprescindible  por  exigencias  del  principio  de  tracto  sucesivo  (Res. 
DGRN 2510112016 y STS l2/01/2015). Insiste una vez más en esta necesidad de 
demanda al deudor no hipotecante igualmente la Resolución de 7 de julio de 2017, 
confirmando que: "desde el punto de vista registral, la extensión de la calificación al 
requisito procesal de haberse demandado y requerido de pago al deudor (A qué se 
refiere el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, en el caso de que el deudor sea dueño 
de la finca hipotecada, entronca directamente con el principio de tracto sucesivo del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria y con el principio constitucional de proscripción de la 
indefensión del artículo 24 de la Constitución, pues se trata del titular registral contra el 
que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicación de la finca a la 
persona que resulte de la subasta o de la adjudicación en caso de falta de postores que 
señala la ley. Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor, 
pues  se  trata  igualmente  del  dueño  de  la  finca  afectada  por  el  procedimiento  de 
ejecución.
Por lo tanto, la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del 
requerimiento  de  pago  al  mismo  supone  la  infracción  de  un  trámite  esencial  del 
procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, teniendo en cuenta la rigidez de los 
trámites  del  mismo  y  la  necesidad  de  cumplir  los  requisitos  de  requerimiento  y 
notificaciones  previstas  en  la  Ley  y  en  consecuencia  es  obligación  del  registrador 
apreciar su cumplimiento. En cuanto al requerimiento de pago, además, si no se acredita 
su realización al presentar la demanda, en el mismo auto en el que se despache la 
ejecución se ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no 
deudor o al tercer poseedor contra quien se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio 
que resulte vigente en el Registro conforme el artículo 686.I de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil".
En cuanto al tercer poseedor que inscribe la adquisición de los bienes hipotecados 
antes del inicio del procedimiento de ejecución, es decir, antes de la interposición de la 
demanda ejecutiva, conforme al tenor literal del artículo 685.1 y 686.1 LEC, el tercer 
poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. Así, el artículo 685 prevé que la 
demanda ejecutiva se dirija "frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no 
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último 
hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes"»  y,  al  tratar  del 
requerimiento de pago, el artículo 686 establece que "en el auto por el que se autorice y 
despache  la  ejecución  se  mandará  requerir  de  pago  al  deudor  y,  en  su  caso,  al 
hipotecante  no  deudor  o  al  tercer  poseedor  contra  quienes  se  hubiere  dirigido  la 
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro".
Dicho extremo cae dentro de la calificación por parte del registrador al amparo del 
artículo 132.1 LH en la medida en que se trata de una consecuencia del principio de 
legitimación registral y de tracto sucesivo, los cuales impiden que la ejecución pueda 
desenvolverse a espaldas de quien figura como propietario en el Registro.
La consecuencia derivada de la falta de requerimiento de pago es la nulidad del 
procedimiento sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada 
posteriormente  al  correspondiente  trámite  procesal,  dado  el  rigor  formal  del 
procedimiento de ejecución hipotecaria y ello conforme a los artículos 225.3, 227 LEC 
y 238.3, 240.2 y 241 LOPJ. No se trata de que no se haya expresado haber cumplido 
con dichos requisitos en el mandamiento de cancelación de cargas o en el decreto de 
adjudicación sino de que éstos no se han realizado. La sentencia del Tribunal Supremo 
de 3 de diciembre de 2004, que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es  s
perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago  oe.
determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de  w.
subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento  443ww
ddee  2e0je1c2u coió enn h liap omteácsa rrieac. ieLnat eD GdeR1N0,  deen tareb roil trdaes ,2 e0n1 4l ah are esonltuecnidóind od eq u1e3  edsete s cerpitteiermio beres 
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bien cabe destacar que en la R. 11-9-2015 da a entender la Dirección General que si, a 
la vista de la calificación registral negativa por no haberse dirigido la demanda contra el 
tercer poseedor, el juez, previa convocatoria de las partes, dicta auto declarando no 
haber lugar a la nulidad de actuaciones, el decreto de adjudicación sería inscribible).
Por lo tanto, y como ha reconocido la DGRN, entre otras, en las resoluciones de 4, 
14 y 18 de febrero y de 7 de marzo de 2014, en tanto no resulte acreditado que la 
inscripción en el Registro a favor del tercer poseedor se verificó con posterioridad a la 
interposición  de  la  demanda  de  ejecución,  será  necesario  que  tanto  ésta  como  el 
requerimiento de pago se hayan dirigido contra tal tercer poseedor.
Así la sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013 de 8 de abril sienta "doctrina 
sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial 
efectiva (art.24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad" en un procedimiento 
de ejecución hipotecaria y en especial "la cuestión relativa a la constitución de la relación 
jurídico procesal" en este tipo de procedimientos "en relación con el titular de la finca que 
ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad".
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda 
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la 
titularidad publicada.
Cabe destacar que nos encontramos ante dos requisitos cumulativos: demanda y 
requerimiento de pago. En la legislación anterior a la LEC sólo se exigía el requerimiento 
de pago al tercer poseedor (artículo 131.3a LH antes de su reforma por la LEC 1/2000). 
mientras  que  en  la  regulación  actual  del  procedimiento  se  exige,  además,  que  la 
demanda  se  dirija  frente  al  tercer  poseedor  ex  artículo  685.1  LEC,  imponiendo  al 
registrador el artículo 132.1 LH, en su redacción vigente, la obligación de comprobar que 
se han cumplido los dos requisitos: demanda y requerimiento de pago.
Fundamentos de Derecho:
Arts. 1, 12, 17, 18, 20, 38, 82, 104, 119, 120, 122, 124, 130, 131 y 144 de la Ley 
Hipotecaria 686 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1156,1172, 1255, 1857 y 1860 
del Código Civil; 174, 175, 176, 171, 119, 218 y 221 del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986, 4 de febrero de 2005, 20 de 
mayo de 2008, 9 de mayo de 2013, 26 de mayo y 8 de septiembre de 2014, 24 de marzo 
de 2015 y 11 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 25 de noviembre de 1935, 22 de agosto de 1978, 27 de 
enero de 1986, 30 de octubre de 1989, 15 de enero de 1991, 8 de abril de 2002, 9 de 
junio y 13 de septiembre de 2003, 8 de enero de 2004, 10 de septiembre de 2005, 6 de 
junio de 2006, 5 de mayo de 2009, 8 de marzo de 2013, 24 de febrero y 11 de marzo 
de 2014, 26 de febrero y 8 de abril de 2015, 12 y 16 de febrero de 2016, 30 de mayo, 19 
de septiembre y 30 de octubre de 2017, 10 de mayo de 2019 y 4 de febrero de 2020.
R  19  febrero  2016:  "El  procedimiento  de  ejecución  directa  contra  los  bienes 
hipotecados sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, en todo 
caso, sobre las condiciones y cuantías consignadas en el propio título 'sobre la base de 
aquellos extremos, que se hayan recogido en el asiento respectivo' (cfr. Artículo 130 Ley 
Hipotecaria). Consecuentemente no existiendo terceros, el acreedor puede reclamar la 
totalidad  de  su  crédito  sobre  cualquiera  de  las  fincas  hipotecadas,  pero  existiendo 
titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno  e
de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tienen el carácter de límite de dicha  bo
reclamación. Así se deduce igualmente del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  443ww
aplr indcisippaoln deer  qsuue  c'reéld pitore, clioos  dienlt erreemseaste  dseev ednegsatdinoasr áy,  lsains  cdoilastcaiósn c, aau spaadgaasr,  asli na cqtuoer  leol 
erenstpreegcatidvoa  caol bearctrueread hoirp opteocr acriaad; ae l uenxcoe sdoe,  sei sltoo sh ucboienrcee, psteo sd eepxocseitdaará  dae ld islípmoisteic iódne  dlea 
los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.
Satisfechos,  en  su  caso,  los  acreedores  posteriores,  se  entregará  el  remanente  al 
propietario del bien hipotecado. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el 
propietario del bien hipotecado-fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía 
que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de 
lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez 
satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y 
siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o 
quiebra'. Por ello, el artículo 132.3. de la Ley Hipotecaria determina que los registradores 
calificarán  'que  lo  entregado  al  acreedor  en  pago  del  principal  del  crédito,  de  los 
intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva 
cobertura hipotecaria'. Expresamente dice el precepto que no puede exceder de la 
respectiva cobertura hipotecaria, en relación a cada uno de los conceptos reclamados, 
esto  es  principal,  intereses  ordinarios,  intereses  de  demora,  comisiones,  costas  y 
gastos".
R 5 marzo 2020: "en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno de 
los conceptos garantizados (principal de su crédito, los intereses devengados y las 
costas y gastos causados) no puede exceder del límite de la respectiva cobertura 
hipotecaria  (artículos  692.1  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y  132.3  de  la  Ley 
Hipotecaria),  sin  que  se  pueda  utilizar  el  exceso  de  la  cobertura  hipotecaria 
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro 
concepto: por lo que no es admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas que 
gravan distintas –fincas en garantía de distintas obligaciones y, en consecuencia, es 
correcta la actuación del registrador que no expide en estos casos la certificación de 
dominio y cargas ordenada por el Juzgado (sentencia de la Audiencia Provincial de 
Valencia de 2 de mayo de 2012 y sentencias del Juzgado de Primera Instancia de 
Valencia número 23 de 27 de noviembre y 17 de diciembre de 2012).
Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la 
acumulación de acciones ejecutivas referidas a distintas obligaciones garantizadas con 
hipotecas distintas, con una única excepción, que es que recaigan sobre el mismo bien 
hipotecado, recogida en el artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone 
que  "cuando  la  ejecución  hipotecaria  se  dirija  exclusivamente  sobre  bienes 
especialmente hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos 
de  ejecución  cuando  estos  últimos  se  sigan  para  hacer  efectiva  otras  garantías 
hipotecarias sobre los mismos bienes".
Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas 
deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse que tampoco 
procede  la  presentación  simultánea  conjunta  de  acciones  hipotecarias  en  tales 
supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, "no es 
posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la 
reclamación de obligaciones cayos cláusulas financieras difieren".
– Arts. 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 18, 20, 32, 
34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la Ley Hipotecaria; 538.2.3.o, 568, 659, 662, 
681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; 
la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, número 79/2013, de 8 abril; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 y 12 de enero de 2015, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre 
de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de  s
marzo, de junio, 3 de septiembre y 2 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10  oe.
de julio y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de  w.
septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de  443ww
djuen idoi cyi e1m yb r2e d dee a 2g0o1s7to,  1d5e  d2e0 1f6e byr e2r3o  ddee  e2n0e1r8o ,y 2 229 d dee m maayorz, o1 0y  d2e6  jdueli oj,u l5io d dee o 2c0tu1b9r ey  y1 10 
de junio de 2020.
R 18 febrero 2.021: "según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la 
citada Sentencia– 'el procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza conto un 
procedimiento de realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de 
cognición cuya estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita 
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca 
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de 
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo 
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en 
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)".
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, "la validez global de la estructura 
procedimental  de  la  ejecución  hipotecaria  en  modo  alguno  admite  excepciones  al 
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la 
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que 
figuran los denominados legalmente como (terceros poseedores y el propietario de los 
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca 
(...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una (línea constante y uniforme de este 
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de 
ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de 
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al 
existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al 
tercer poseedor de los bienes hipotecados (siempre que este último hubiese acreditado 
al acreedor la adquisición de dichos bienes", precepto este que entendido según el 
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se 
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular 
registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de 
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la 
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe 
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este 
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de 
exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación 
al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 68 1.1 LEC, donde se reconoce la 
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así 
como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la 
hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y "terceros poseedores que tengan inscritos su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento".
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda 
tiene  su  título  inscrito  quedando  suficientemente  acreditada  frente  al  acreedor 
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el 
contenido de la Titularidad publicada.
Resuelvo denegar la expedición de la certificación solicitada, conforme a los hechos 
y fundamentos de derecho expresados.
Contra la presente nota de calificación podrán los interesados optar entre: (…) bo
sRideogL isfaitr rmore aPgdriosot prcaioedndo afridarm  ddaee   eEllalec chPterró o(nEpiiclexa)d  a3cud aa.– ldiFfíiadc aovd.e aGin prtiiousren loGd ardi seDe jluídanazi o DR díoaemz d Reoroso m.m eEilr sovt,ee ir nedtgiouicsnutorma.»deonrt/oa  dhea   2021-19443n https://ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. P. L., en calidad de representante de la 
mercantil «Cartonature, S.L.», a su vez administradora única de la mercantil «Temoca S.L.», 
interpuso recurso el día 5 de agosto de 2021 en base a las siguientes alegaciones:
«Primera.  Que esta parte con carácter previo a entrar a exponer los argumentos 
concretos respecto de la Certificación negativa, ahora recurrida, nos gustaría poner de 
manifiesto la incongruencia y extralimitación por parte de Registrador a la hora de emitir 
su resolución, entrando a valorar aspectos propios del procedimiento judicial, sin que en 
ningún caso se le haya requerido para ello.
En este sentido, sorprende enormemente a esta parte como el Registrador “motu 
proprio” determina la falta de notificación de distintos interesados en el procedimiento, 
sin que este tenga conocimiento alguno sobre del desarrollo del mismo y entrando a 
resolver sobre el fondo cuando en ningún caso el juzgado le había requerido para ello, 
sino simplemente para que certificara las cargas previas de la finca objeto de ejecución. 
Cargas  y  titularidad  que  además  en  ningún  caso  a  [sic]  llegado  a  certificar,  no 
permitiendo así conocer la situación real de la finca a fecha de hoy e imposibilitando que 
el  juzgado  pueda  notificar  a  todos  aquellos  posibles  interesando  (siendo  ahora  el 
momento procesal oportuno para ello).
Y  es  que,  tanto  la  notificación  a  los  posibles  interesados  en  el  procedimiento 
ejecutivo como el hipotético perjuicio que se pudiera ocasionar al resto de acreedores, 
son aspectos que se deben resolver en el propio procedimiento judicial abierto y en el 
momento procesal oportuno para ello, en donde serán notificados todos los interesados, 
los cuales, podrán presentar la oposición o alegaciones que a su derecho convenga. 
Recordemos que apenas se ha despacho ejecución por las cantidades adeudadas y es a 
raíz de la emisión del Certificado de Cargas y titularidad solicitado, cuando se debe 
comunicar  a  todos  los  interesados  la  situación  del  procedimiento  judicial  para  así 
garantizar la salvaguarda de los derechos de los mismos.
Por todo ello, entendemos que el Registrador se ha extralimitado en su resolución al 
entrar en aspectos propios del procedimiento judicial, sin tener además conocimiento 
alguno (como veremos a continuación) del estado del mismo. Y es que, el Registrador 
debe atenerse a lo solicitado judicialmente (certificación de cargas) por cuanto es el 
Juzgado el que tiene la competencia para salvaguardar la vulneración de los derechos 
de cualquier interesado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y en tal caso, 
deberá ser en el momento de la inscripción de la adjudicación judicial, cuando si observa 
alguna irregularidad la ponga de manifiesto con carácter previo a su anotación, pero no 
ahora que estamos ante un procedimiento judicial abierto, y en donde se garantizan los 
posibles derechos de cualquier interesado.
Segunda.  Dicho lo anterior, y entrando en los aspectos que el Registrador entiende 
como determinantes para la Calificación negativa, el principal motivo alegado es que “la 
ejecución simultánea de dos hipotecas que no tienen igualdad de rango entre ellas, por 
entender alteradas las peculiaridades de la ejecución hipotecaria fundamentalmente 
dada  la  existencia  de  acreedores  posteriores  a  las  hipotecas  que  se  pretenden 
simultáneamente”.
Pues bien, respecto de la no igualdad de rango es sabido por todos que uno de los 
principios  fundamentales  en  derecho  es  el  de  “prior  tempore  potior  iure”,  el  cual 
constituye,  sin  duda,  el  pilar  fundamental  sobre  el  que  descansa  todo  el  sistema 
hipotecario español, hasta el punto de que ha venido a constituir el lema que distingue y  e
caracteriza  la  función  de  los  Registradores  de  la  Propiedad.  Este  principio  hace  bo
referencia que en el caso de existir controversia entre las partes que alegan iguales  443ww
dperimreecrhoo sh asyoab rree aulinzaa dcoo suan  saec toe nctoienn deefi cqauceia  tjiuerníed icpare, feesrteon ecisa  eenn  eel lc daesroe dcheo u nlaa  phaiprtoet eqcuae, 
lpao spiaciróten  dqeule m pársim reárpoid oh aeysa  lain mscerjiotor  peons ieciló Rn,e lgai sptoros icdieó nl ap rPiorroitpaireiad ayd h. aDseta  eesxtcalu fsoivrma,a q, ulae 
aparta a los posteriores, lo cual viene a suspender una eficacia de jerarquía de rango.
Así, es evidente que la Registradora de la Propiedad no ha tenido en consideración 
cuestiones como que ambas hipotecas se otorgaron el mismo día, 16 de julio de 1999, 
garantizando el cumplimiento de la obligación con hipoteca que recae sobre una misma 
finca  y  con  protocolos  consecutivos.  Todo  ello,  hace  indicar  que  no  existan  dos 
pretensiones  distintas,  por  lo  menos  materialmente,  sino  dos  procedimientos  para 
satisfacer  el  mismo  derecho  de  crédito  del  acreedor.  No  se  trata  de  acumular 
pretensiones,  sino  de  una  única  pretensión  ejercitable  con  naturaleza  idéntica.  La 
posición del acreedor hipotecario frente al deudor es única, esto es, cobrar la deuda 
mediante la ejecución de bienes del deudor. Por lo tanto, cabe decir que la pretensión al 
menos material del acreedor es solo una. Y que, además el artículo 555 de la LEC se 
refiere a la acumulación de procedimiento y en este caso se trata de una acumulación 
inicial, que, además, ello evita la duplicidad de procedimientos para satisfacción de una 
misma pretensión.
Lo precedente viene a colación de lo aludido por el propio Registro de la Propiedad 
en su contestación, cuyo tenor es:
“La tasación de la subasta específica para la finca coincide en ambas hipotecas, lo 
que  permite  la  ejecución  de  ambas  en  un  solo  procedimiento  (...)  no  obstante,  la 
existencia de acreedores posteriores impide claramente la ejecución simultánea de las 
dos  hipotecas  en  único  procedimiento,  pues  se  reclama  la  deuda  mayor  de  la 
consignada en cada una de las hipotecas al agruparse en una sola de ellas, y se 
disminuye  así  un  eventual  sobrante,  aunque  hipotético  para  dichos  acreedores 
posteriores.”
Ahora bien, nada hace pensar que se vulneraria los derechos de los acreedores 
posteriores máxime cuando las dos hipotecas que se pretenden ejecutar pertenecen a 
un mismo titular y recaen sobre un mismo bien. Además, ambas cuentan con prioridad 
registral frente a los restantes acreedores, ostentando unos derechos del ejecutante de 
rango anterior que excluyen y son preferidos a los de rango posterior, es decir, se 
establece de esta forma una jerarquía u orden, que viene determinado por la aparición 
del derecho en el tiempo, esto es, en el momento de la constitución.
Recordemos, además, que en la anotación registral de las hipotecas viene descrita 
toda la información tanto del crédito principal como de los porcentajes de los intereses de 
posible aplicación, por lo tanto, el resto de posibles acreedores tienen total información 
respecto del crédito hipotecario, así como de su posible incremento, lo que conlleva que 
cualquier  acreedor  posterior  pueda  estimar  el  incremento  del  importe  del  crédito 
hipotecado  en  cada  momento  (tanto  de  los  créditos  por  separado  como  de  forma 
conjunta).
Por lo cual, ejercitando las hipotecas de manera conjunta, no acarrearía ningún 
perjuicio  a  acreedores  posteriores,  en  vista  de  que  el  procedimiento  simultaneo  o 
conjunto conllevaría el mismo resultado y que los incrementos pueden ser previstos por 
cualquier acreedor al constan en la propia anotación registral. Sin embargo, el hecho de 
realizar el proceso de forma separada sí que causaría enorme perjuicio para esta parte, 
por  cuanto  se  tendría  que  ejecutar  por  cantidades  inferiores  a  nuestro  crédito  y 
posteriormente acumular, produciendo costes innecesarios y no logrando con ello una 
auténtica y pronta administración de justicia sino únicamente se obtendría una dilatación 
innecesaria del procedimiento.
Por  ello,  en  el  caso  que  nos  ocupa  no  se  pueden  entender  alteradas  las 
peculiaridades de la ejecución hipotecaria en vista de loa acreedores posteriores. En  e
este sentido es manifiesto que del art. 227 RH se desprende el criterio de que cada uno  bo
de los acreedores procede ejecutivamente, o sea, asume la condición de actor, por lo  443ww
qlause  clau oetjaesc uoc iópna ratcetsú ad een  écsutea ntpoe rat esnue cciueonttae so  paa rotetr odse  accréredeitdoo hreipso tecocanr ioe,l  scuabrsáicstteier nddoe 
tgitrualvaáremse snee sc irpcruenfesrcerinbtee sa  ala  ecsutootsa  oe fpeactrotes .d eAls cí,r élad iteoj ehcipuoctieócna rpiaro dmeol vaicdrae epdoorr  uenjeoc udtea nltoes, 
quedando  subsistente,  y  conservado  su  rango  propio,  la  cuota  o  parte  del  crédito 
hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución.
Y  es  que  si,  aun  así,  cualquier  de  los  acreedores  considerara  que  se  están 
vulnerando alguno de sus derechos, siempre podrá impugnar lo que considere oportuno 
en el propio procedimiento judicial en el cual consta toda la documentación relativa a los 
créditos y donde tendrán totalmente sus derechos.
Tercera.  Un segundo argumento en el que se basa el Registro de la Propiedad para 
denegar  la  emisión  del  certificado  es  respecto  de  la  falta  de  notificación  de  ciertos 
interesados en el procedimiento. Pues bien, parece más que evidente la inexacta falta de 
notificación respecto del Sr. T., al haber quedado acreditado que la ejecución fue instada 
también contra él como codemandado, y que fue con posterioridad a la interposición de la 
demanda,  cuando  se  nos  notifica  el  fallecimiento  del  Sr.  H.,  motivo  por  lo  que 
evidentemente fue inviable su notificación. No obstante, sí que se dio traslado tanto a la 
deudora solidaria D.ª C. como a los herederos del codemandado fallecido, en este sentido 
he de aclarar que se acabó archivando la ejecución contra la herencia yacente del Sr. H. y 
decretando la continuación de dicha ejecución contra la deudora solidaria (…).
De igual modo, en la demanda de ejecución se solicitó que en el mismo auto en el 
que se despache ejecución se requiriera de pago al deudor o en su defecto aquel que 
resulte vigente en el Registro. Con ello, está parte quiso cubrir todas las posibilidades de 
notificación a cualquier interesado, pretendiendo que se ordenará requerimiento de pago 
al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, por lo que se ha 
cumplido absolutamente con la regulación establecida en el artículo 686.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil.  Cosa  distinta  es  que  aun  realizando  la  citada  solicitud  de 
requerimiento sea el propio juzgado el que no haya efectuado aun las notificaciones 
correspondientes. Sin embargo, esta parte de manera extrajudicial notificó con fecha 24 
de enero de 2018 a la mercantil Rovir Tendencia, S.L. tanto el crédito como el inicio de 
las acciones judiciales de ejecución hipotecaria contra la finca de su titularidad. Dicha 
notificación vino como consecuencia de la nota simple informativa facilitada por el notario 
en el momento del acta de fijación de saldo de fecha 22 de enero de 2018 (…).
Por lo cual, de ningún modo la ejecución se ha desarrollado a espaldas de quien 
figura como tercer poseedor en el Registro, pues se debe tenerse en consideración que 
el tercer poseedor tenía total conocimiento tanto del crédito hipotecario existente como 
del inicio de acciones judiciales en orden a ejecutar dicho crédito, sin que en ningún caso 
la mercantil titular manifestara su intención de enervar o de hacer frente de algún modo a 
dicho crédito.
Cabe además hacer hincapié, en cuanto el tercer poseedor en el momento de 
otorgar la escritura de compraventa conocía totalmente las cargas que constaban en el 
bien inmueble aceptando absolutamente todas ellas.
Dicho lo cual, será en el momento en el que el Registro de la Propiedad certifique 
tanto la titularidad actual de la finca como el resto de los acreedores (certificación que no 
ha realizado pese haberse solicitado judicialmente) cuando se le podrá comunicar la 
existencia del procedimiento ejecutivo abierto en orden a que manifiesten lo que a su 
derecho convenga.
Con todo ello, esta parte entiende que se ha cumplido escrupulosamente con el 
trámite establecido en el artículo 689 de la LEC. Del mismo modo, es preciso añadir que 
la previsión que contiene dicho precepto parte de la premisa de la posibilidad de que no 
se haya dirigido la demanda frente al titular registral, lo que no se regula como un 
defecto  insalvable,  sino  que  se  establece  la  notificación  de  la  existencia  del  s
procedimiento del mismo. De tal manera, lo cita la SAP de La Coruña n.º 222/2015, de 6  oe.
de julio, así como la STS de 28 de septiembre de 2009 y la AP de Barcelona, en su  w.
auto 331/2014 de 26 de noviembre. 443ww
el  cEonrr edsepfionnitdiviean, tees tRa epgairsttero e ndteie nlad eP qruoep iendoa pdr,o cpeodre  cluaa cnatolif icsaec ióhna  naecgreadtivitaa deom ittaidnato p olar 
ccoordreeucdtao r efjaelcleucciidóon  (Ssirm. Hul.t)a ncoema od ea l ltoesrc ecrr épdoitsoese dhoipr o(tReocvaeriro sT ecnodmenoc ilaas , cSo.mL.u)n. iTcoadcoió ne lloa,l   BOE-A-cable e
sin perjuicio de que se pueda notificar judicialmente a cualquier posible interesado en el 
procedimiento, siendo ahora (y no antes) el momento procesal oportuno para ello.
En su virtud,
Solicito a la Dirección General de Registro y Notariado, que teniendo por presentado 
este escrito, con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlo, por interpuesto 
recurso gubernativo en tiempo y forma contra la resolución denegatoria de la certificación 
de cargas y gravámenes expedida por el Registro de la Propiedad Número 3 de Elche y 
con base en las alegaciones efectuadas, se revoque la resolución recurrida, debiéndose 
emitir la correspondiente certificación en la que conste la titularidad de dominio y demás 
derechos reales del bien hipotecado, así como los derechos de cualquier naturaleza que 
existan sobre dicho bien, en especial relación completa de las cargas inscritas que lo 
graven y asimismo la hipoteca a favor del ejecutante se halle subsistente y sin cancelar 
o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro.»
IV
El registrador de la Propiedad interino de Elche número 3, don Ventura Márquez de 
Prado Noriega, emitió informe confirmando la nota de calificación y formó expediente que 
elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 12, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 104, 119, 120, 122, 124, 130, 
131, 132 y 144 de la Ley Hipotecaria 538.2.3.º, 568, 659, 662, 672, 681.1, 685, 686 y 692 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1156, 1172, 1255, 1857 y 1860 del Código Civil; 100, 
174, 175, 176, 177, 179, 218 y 221 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986, 3 de diciembre de 2004, 4 de febrero 
de 2005, 20 de mayo de 2008, 9 de mayo de 2013, 26 de mayo y 8 de septiembre 
de 2014, 12 de enero de 2015, 24 de marzo de 2015 y 11 de septiembre de 2019; las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  25  de 
noviembre de 1935, 22 de agosto de 1978, 27 de enero de 1986, 30 de octubre de 1989, 
15 de enero de 1991, 8 de abril de 2002, 9 de junio y 13 de septiembre de 2003, 8 de 
enero de 2004, 10 de septiembre de 2005, 6 de junio de 2006, 5 de mayo de 2009, 8 de 
marzo de 2013, 24 de febrero y 11 de marzo de 2014, 26 de febrero y 8 de abril de 2015, 
12 y 16 de febrero de 2016, 30 de mayo,19 de septiembre y 30 de octubre de 2017 y 10 
de mayo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 4 de febrero de 2020 y 8 de junio de 2021, respecto a la acumulación de 
ejecuciones hipotecarias, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 
27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de 
septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio y 17 de 
octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de 
noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio y 1 y 2 de 
agosto de 2016, 23 de enero, 22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre 
de 2017, 15 de febrero de 2018 y 29 de marzo y 26 de julio de 2019, y las Resoluciones 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de junio de 2020 y 18 
de febrero de 2021, respecto al requerimiento de pago. es
1.  Son  hechos  a  tener  en  cuenta  para  la  resolución  de  este  expediente  los  w.
siguientes: 443ww
– En  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  2  de  Elche  se  está  tramitando
asoctcuieadlmade n«tTee mel opcrao, cSe.sLo.» d fere netjee cau cdioóñna h Cip. oTt.e cFa. rCia.,  nsoúbmreer ore c1l9a8m/2a0ci1ó8n,  dae  iunnsata dneciuad ad ec olna 
garantía hipotecaria, de cuantía 142.862,23 euros de principal más la suma de 42.858,23 
euros presupuestados sin perjuicio de ulterior liquidación para intereses y costas.
– En el citado procedimiento se acordó dirigir mandamiento de certificación cargas al 
Registro de la Propiedad de Elche número 3, para que expida y remita al Juzgado 
referido dicha certificación de los siguientes préstamos hipotecarios:
a)  Hipoteca a favor de «Temoca, S.L.» de la finca número 2.382 de Crevillente, 
constituida en la inscripción 15.ª, de fecha 14 de septiembre de 1999, en virtud de 
escritura otorgada ante el notario de Crevillente, don José Perfecto Verdú Beltrán, el 
día 16 de julio de 1999.
b)  Hipoteca a favor de «Temoca, S.L.» de la finca número 2.382 de Crevillente, 
constituida en la inscripción 16.ª, de fecha 20 de septiembre de 1999, en virtud de 
escritura otorgada ante el notario de Crevillente, don José Perfecto Verdú Beltrán, el 
día 19 de septiembre de 1999.
La registradora observa dos defectos que a su juicio impiden la expedición de la 
certificación de cargas ordenada en el mandamiento:
– El primero de ellos, que aun cuando el acreedor ejecutante es titular de los dos 
créditos garantizados y el valor de subasta es idéntico en ambas hipotecas, la existencia 
de  acreedores  posteriores  impide  claramente  la  ejecución  simultánea  de  las  dos 
hipotecas  en  un  único  procedimiento,  pues  se  reclama  una  deuda  mayor  de  la 
consignada en cada una de las hipotecas al agruparse en una sola de ellas y se 
disminuye  así  un  eventual  sobrante,  aunque  hipotético,  para  dichos  acreedores 
posteriores.
– El segundo de ellos, la necesidad de que se dirija la demanda y se efectúe 
requerimiento de pago respecto del deudor don T. B. H. B. y el tercer poseedor, «Rovir 
Tendencias, S.L.».
2.  Como cuestión previa, debe resolverse sobre el criterio del recurrente, según el 
cual se ha producido una extralimitación en la calificación registral.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del 
Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución 
de esta Dirección General.
Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto que no tiene que ver 
con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a los documentos 
judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el 
registrador y por la Dirección General.
Afirma la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(...) Esta función revisora 
debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere 
al  registrador  el  artículo  18  LH,  y  más  en  particular  respecto  de  los  documentos 
expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el 
registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como 
la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el artículo 100 RH dispone que la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las  e.
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del  w.
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la  443ww
rjuezsgoalurc isóonb jrued iscuia l perno clae dqeunec isae.  bPaesroa  eslí  mcaonmdparmobieanrt oq udee  ceal nmcealancdiaómn,i eensttoo  ejusd nicoia pl udeedjee 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».
En este sentido, puede el registrador valorar si teniendo en cuenta el contenido de 
los libros del Registro, el procedimiento que se sigue para la ejecución de una hipoteca 
se ajusta al contenido de aquel, dado que el procedimiento de ejecución hipotecaria es 
esencialmente de carácter registral, y el procedimiento de ejecución directa sólo podrá 
ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
3.  Respecto del primero de los defectos observados, este Centro Directivo se ha 
pronunciado en diversas ocasiones respecto a la posibilidad de acumular ejecuciones 
hipotecarias y su reflejo en el Registro de la Propiedad.
De su doctrina puede colegirse que es correcta la actuación del registrador que no 
expide  la  certificación  de  dominio  y  cargas  ordenada  por  el  Juzgado,  pues  no  es 
admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas constituidas sobre bienes distintos, 
(vid. Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008 y 4 de febrero de 2020), 
tampoco es posible dicha acumulación en el caso de que las obligaciones o las cláusulas 
financieras pactadas difieran en cada hipoteca (vid. Resolución de 5 de marzo de 2020) 
y en la misma línea se ha pronunciado la más reciente resolución de 8 de junio de 2021 
para el caso de ejecución simultánea, de dos hipotecas, recayentes sobre fincas distintas 
y con deudores en parte distintos.
Más concretamente, las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de febrero 
de 2020 para un supuesto en que produjo la modificación del primitivo crédito de forma 
que se dividió en dos, que pasaron a tener diferente régimen jurídico, dándose la 
circunstancia  de  que  además  la  finca  hipotecada  se  dividió  horizontalmente 
distribuyéndose cada préstamo surgido de la división entre diversas fincas que quedaron 
respondiendo exclusivamente por cada uno de los respectivos créditos incide en que la 
accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación garantizada y la imposición de la 
perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la 
Ley Hipotecaria), así como su función de realización de valor de la finca en caso de 
incumplimiento (artículos 1875 del Código Civil), imponen necesariamente la ejecución 
separada de aquellas hipotecas que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura 
de responsabilidad hipotecaria es asimismo diversa.
A  este  respecto,  la  Resolución  de  5  de  marzo  de  2020,  resolviendo  sobre  un 
supuesto  de  dos  hipotecas  constituidas  en  garantía  de  dos  obligaciones  distintas, 
cuando las hipotecas afectan a diferentes inmuebles insiste en que debe tenerse en 
cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a determinar 
la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que ser coherente 
con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la responsabilidad 
hipotecaria por los distintos conceptos accesorios garantizados (intereses ordinarios, 
intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta forma (número de años, 
tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el precio del remate 
(vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre de 2013).
Y es que la hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad 
respecto al mismo (cfr. artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y 
por tratarse de un derecho de realización de valor: el incumplimiento de la obligación 
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados 
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de 
cualquier otro. s
Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la garantía  oe.
que se constituye y su inscripción en el Registro. w.
Por otra parte, el procedimiento de ejecución hipotecaria, como se ha apuntado  443ww
ainnstcerriipocrimóne ntiteen, ee sc oens erneclaiaclimóne natle d deere ccahroá cretearl  rdeeg ihsitpraolt,e dcaad (oa retíl ccualorásc 1te8r7 c5o dnestl itCuótidvoig oq uCei vlail 
y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria).
De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, 
como  establece  el  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria,  sólo  podrá  ejercitarse  como 
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el 
título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Esto determina que en el momento en que se entable la ejecución, los terceros que 
puedan resultar afectados por la misma deben conocer con exactitud lo que se reclama y 
el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la enajenación del bien y la 
satisfacción del acreedor hipotecario. Y todo ello debe referirse a lo que conste inscrito.
Como indica la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 11 de 
marzo de 2014: «Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria 
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro 
concepto, esta Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que 
en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad 
sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos 
posteriores. Así se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes 
citado, al proscribir expresa y literalmente a que “lo entregado al acreedor por cada uno 
de estos conceptos (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas 
causadas)  exceda  del  límite  de  la  respectiva  cobertura  hipotecaria”.  Así  lo  reitera, 
igualmente, el artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a 
“que  lo  entregado  al  acreedor  en  pago  del  principal  del  crédito,  de  los  intereses 
devengados y de las costas causadas, no exceda del límite de la respectiva cobertura 
hipotecaria”».
4.  Por todo ello, la ejecución hipotecaria presupone una obligación y la hipoteca 
que  la  garantice.  Ningún  precepto  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  o  de  la  Ley 
Hipotecaria  permiten  la  acumulación  de  acciones  para  distintas  obligaciones 
garantizadas con hipotecas distintas, con una excepción: cuando recaigan sobre el 
mismo bien hipotecado.
El artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es claro al señalar «cuando la 
ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente hipotecados, 
sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos 
últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos 
bienes».
De todo lo anterior resulta que será posible la acumulación cuando se trate de 
procedimientos hipotecarios en los que se ejecuten hipotecas distintas pero que consten 
inscritas a favor del mismo acreedor y graven idénticas fincas, propiedad de los mismos 
deudores.
En  tales  supuestos  de  ejecutarse  las  hipotecas  en  procedimientos  distintos,  se 
perjudicaría  innecesariamente  al  deudor  que  respondería  de  las  costas  de  ambos 
procedimientos, dado además que la subasta que se realice en el procedimiento de 
ejecución de la hipoteca preferente hará que carezca de sentido el segundo al quedar 
sometido a las resultas de aquel. Así mismo la reducción de costas redundará en 
beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su 
caso, del remanente.
5.  Por lo tanto, el registrador de la Propiedad, al calificar, ha de estar a los términos 
que consten en el documento que se presenta a inscripción, por lo que, en este caso, del 
contenido del mandamiento resulta que se están ejecutando sendas hipotecas a través 
de un único procedimiento de ejecución.
Más  que  una  acumulación  de  procedimientos  propiamente  dicha,  lo  que  se  ha  s
efectuado es una demanda conjunta de ejecución de ambas hipotecas, pero una vez  oe.
admitida  la  demanda  e  incoado  el  procedimiento,  los  anteriores  pronunciamientos  w.
resultan de aplicación. 443ww
del Chiosntoforiraml ed ea  llao  efinxpcau ersetosu eltna  eqlu aep alarsta ddoe uadnates rigoar,r aennt iezal dsausp uceosrtroe sdpeo ensdteen e ax pdeidsiteinnttaes, 
obligaciones con diferente cobertura hipotecaria y distintos tipos de interés y plazo, pero
que  gravan  la  misma  finca  y  tienen  identidad  de  deudores,  aun  cuando  la  finca 
actualmente sea titular de un tercero.
La registradora en su calificación aduce que la imposibilidad de acumulación deriva 
de la existencia de cargas posteriores, pero la existencia de acreedores posteriores no 
es obstáculo que impida, en principio, la acumulación.
Al contrario, la acumulación puede facilitar las operaciones liquidatorias respecto de 
las cargas posteriores (artículos 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para 
distribución del remanente.
La cancelación de las cargas posteriores a la que se ejecuta da lugar al inicio del 
incidente para distribución del remanente del precio del remate de la subasta regulado 
en el artículo 672.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este sentido debe tenerse en 
cuenta lo dispuesto en el artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La acumulación de los distintos procesos de ejecución facilita la intervención directa 
de los acreedores en el proceso acumulado, con concurrencia de ejecutante, ejecutado y 
comprador  o  rematante,  concediéndoles  la  posibilidad  de  ejercer  las  acciones 
correspondientes en defensa de sus derechos.
Y la unidad procedimental derivada de la acumulación, no implica que, la limitación 
derivada de la respectiva cobertura hipotecada no deba mantenerse a efectos de la 
distribución  del  precio  del  remate,  de  forma  que  no  perjudique  a  los  acreedores 
posteriores anotados o inscritos. Cuestión esta que en su momento deberá ser objeto de 
calificación por el registrador.
En consecuencia, el defecto debe revocarse.
6.  En cuanto al segundo defecto, el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento civil 
exige como trámite esencial del procedimiento la expedición de certificación de dominio y 
cargas, y dispone:
«1.  Cuando  la  ejecución  se  siga  sobre  bienes  hipotecados,  se  reclamará  del 
Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 
del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de 
ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin 
cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. 
En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656 (…).»
Y el artículo 656, señala que el registrador deberá remitir al juzgado certificación en 
la que consten los siguientes extremos:
«(…) 1.º  La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho 
gravado.
2.º  Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable 
embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su 
caso, que se halla libre de cargas (…).»
Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que destaca la importancia de la 
nota marginal que provoca la expedición de la certificación de dominio y cargas no solo 
respecto de los titulares registrales existentes o que aparezcan con posterioridad, sino 
también en el seno del propio procedimiento.
Precisamente el contenido de la certificación de dominio y cargas determinará si 
debe efectuarse requerimiento de pago al deudor omitido o al tercer poseedor de la finca 
o si es suficiente su notificación posterior a efectos de la posterior inscripción del decreto 
de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas que deriven del procedimiento. e.
Es reiterada la doctrina de esta Dirección General según la cual el tercer adquirente  w.
debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la  443ww
fdreemntaen adla a ctireeneed osru,  ctoítnufloor mines carli taor,t íqcuuleod 6a8n5d.o1  sduef ilcaie Lneteym deen Eten juaiccrieadmitiaednato  sCui vail,d qdueissdicei óenl 
momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.
Precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución Española, nos 
lleva a la conclusión de que la situación de «litis consorcio» necesario se produce en 
todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de 
ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral.
Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del 
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que 
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva 
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el 
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el 
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:
«1.  Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte 
practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de 
las  formas  notarial  o  judicial,  previstas  en  los  artículos  anteriores,  se  notificará  la 
existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, 
para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas 
en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.»
Siendo por tanto suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, 
conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal que dispone: «Si antes 
de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse 
anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de 
apremio,  pasare  aquel  bien  a  poder  de  un  tercer  poseedor,  éste,  acreditando  la 
inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo 
que  se  acordará  por  el  Secretario  judicial  sin  paralizar  el  curso  del  procedimiento, 
entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores», cuestión ésta que igualmente 
debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.
De lo anterior resulta que, la existencia de terceros poseedores o el hecho de que 
consten cotitulares o deudores que no hayan sido objeto de demanda, no impide, la 
expedición de la certificación de cargas.
Por el contrario, la expedición de la certificación de cargas tiene como finalidad poner 
de manifiesto en el procedimiento la existencia de titulares o derechos en la finca, lo que 
determinará  que  por  el  Juzgado  se  proceda,  según  el  caso,  a  su  requerimiento  o 
notificación,  conforme  se  ha  expresado,  siendo  para  ello  fundamental  la  fecha  de 
extensión de la nota marginal consecutiva a su expedición.
Y  la  observancia  del  cumplimiento  de  estos  requisitos  deberá  ser  objeto  de 
calificación por el registrador cuando posteriormente se presente el correspondiente 
decreto de adjudicación.
En consecuencia, el defecto debe ser revocado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  b
Pública, Sofía Puente Santiago. 443ww