BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64164
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9217 Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad n.º 1 de Santiago de Compostela, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  aceptación  de  herencias, 
declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal.
En el recurso interpuesto por don Marcelino Estévez Fernández, notario de Santiago 
de Compostela (A Coruña), contra la calificación de la registradora de la Propiedad 
número 1 de Santiago de Compostela (A Coruña), doña Francisca Núñez Núñez, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencias, declaración 
de ampliación de obra y modificación de división horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Santiago de Compostela (A Coruña) 
don Marcelino Estévez Fernández, de fecha 28 de enero de 2019, se otorgó por doña 
MTMM, aceptación de herencias, declaración de ampliación de obra y modificación de 
división horizontal. Los causantes son don EMA, fallecido el día 22 de enero de 2012, 
bajo la vigencia de su último testamento ante el notario de Santiago de Compostela don 
Nelson Rodicio Rodicio, de fecha 16 de septiembre de 2010, en el que instituyó heredera 
a su única hija doña MTMM; la otra causante es la esposa del primero, doña IMR, 
fallecida el día 20 de agosto de 2013, bajo la vigencia de su último testamento ante el 
notario de Santiago de Compostela don José Amigo Vázquez, de 27 de febrero de 2013, 
en el que instituyó heredera a su hija doña MTMM. Además, realiza diversos legados 
relativos a la casa número(…) a su nieta MTTM toda participación que le corresponda en 
el local en la planta baja; a su nieta MI en el piso segundo de la planta alta; a su nieta N 
en la vivienda de la cuarta planta; y a su nieta I en la vivienda la planta bajo cubierta. Los 
restantes elementos corresponden a la heredera.
Interesa a los efectos de este expediente, que mediante escritura ante el notario de 
Santiago de Compostela don José María de la Fuente Bermúdez, de fecha 1 de agosto 
de 1967, la causante doña IMR constituyó en régimen de propiedad horizontal una casa de 
planta baja comercial y cuatro pisos altos, en la calle (…), que consta inscrita en el Registro.
Ahora, en la escritura de 28 de enero de 2019, se manifiesta que la causante doña 
IMR procedió con fondos propios a dotar la casa de una planta más, de ático, por lo que 
se hace descripción completa nueva de la misma en la que se incorpora la planta de 
ático, se declara la ampliación de la obra expresándose que está terminada en 1973, lo 
que resulta del Catastro. A continuación, y como consecuencia, en la misma escritura se 
amplía y modifica el resto de la división horizontal.
II s
La  referida  escritura  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  número  1  de  b
Santiago de Compostela el día 25 de septiembre de 2019, y fue objeto de calificación  17ww
nloe pgearttivinae dnete 1:6 de octubre, notificada días más tarde, que a continuación se transcribe en
«Hechos: 1.–El 25 de septiembre de 2019, bajo el asiento número 100 del Diario 139
de este Registro, se presentó la escritura de aceptación de herencias, declaración de
ampliación de obra y modificación de división horizontal otorgada el día 28 de enero 
de 2019 ante el notario de Santiago don Marcelino Estévez Fernández, número 102 de 
protocolo, por lo que doña M. T. M. M. acepta la herencia de los causantes doña I. M. R. 
y don E. M. A., declara formalmente la ampliación de obra sobre la finca registral 53.304 
respecto de la planta de ático [Edificio número (…)] y modifica la división horizontal 
mediante la creación de una nueva finca independiente –local número 6- modificando las 
cuotas de los elementos independientes del edificio, excepto del local número uno. Dicha 
escritura fue subsanada por diligencia de 26 de julio último.
2.  Se acompaña copia autorizada del testamento otorgado por doña I. M. R. ante el 
notario de esta ciudad don José Manuel Amigo Vázquez de 27 de febrero de 2013, 
número 507 de protocolo, junto con certificados de defunción y de últimas voluntades. En 
dicho testamento doña I. realiza diversos legados, entre ellos y por lo que respecta a la 
casa (…), los siguientes: a su nieta M. T. T. M. toda participación que le corresponda en 
el local en la planta baja, a su nieta M. I. en el piso segundo de la planta alta, a su nieta 
N. en la vivienda de la cuarta planta y a su nieta I. en la vivienda la planta bajo cubierta. 
Y sin perjuicio de los legados ordenados, instituye heredera a su hija M. T. M. M.
3.  De los Libros de este registro resulta que la finca registral 53.304 ha sido dividida 
horizontalmente  en  cinco  fincas  susceptibles  de  aprovechamiento  independiente 
(registrales 53.306 a 53.314), que se corresponden con la planta baja (local UNO), 
vivienda planta primera (local DOS), vivienda en planta segunda (local TRES), vivienda 
en planta tercera (local CUATRO) y vivienda en planta cuarta (local CINCO), todas ellas 
inscritas a nombre de la causante con carácter privativo.
Fundamentos de Derecho:
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria, 396, 882, 883 y 885 del Código Civil. 2,5 y 16 de 
Ley de Propiedad Horizontal. Sentencias Tribunal Supremo 4 de junio de 2019 y 20 de 
febrero de 2012, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 26 de septiembre de 2002 y 19 de abril del 2007, entre otras.
1.  De los artículos 882 y 885 del Código civil resulta que, si el legado es de cosa 
específica y determinada, propia del testador, el legatario adquiere la propiedad desde el 
fallecimiento del testador, sin perjuicio de que no pueda ocupar por su propia autoridad la 
cosa legada, sino que debe pedir la entrega y posesión al heredero o albacea facultado 
para ello. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2019: "Esta 
ha sido la jurisprudencia de esta Sala, reseñada en la sentencia 379/2003, de 21 de 
abril: “como señaló la añeja sentencia de esta Sala de 3 de junio de 1947, el legatario 
tiene derecho a la cosa legada desde el fallecimiento del testador, pero le falta la 
posesión para lo que es precisa la entrega. La sentencia de 25 de mayo de 1992 ha 
recogido que de acuerdo con el art. 882 del código civil cuando el legado es de cosa 
específica y determinada, propia del testador, el legatario adquiere la propiedad desde 
que aquél muere, si bien debe pedir la entrega al heredero o albacea, cuándo éste sé 
halle autorizado para darla (art. 885 CC)”
2.  Asimismo, de los artículos 3,5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal resulta que 
la modificación de las reglas contenidos en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal 
o en los estatutos de la comunidad requieren, para su validez, la unanimidad del total de 
los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación, salvo 
para los acuerdos regulados expresamente en él citado artículo 16 y para los que se 
prevé otra mayoría distinta. Y entre los acuerdos que exigen unanimidad se encuentra la  s
modificación de las cuotas de participación que corresponden a cada elemento privativo,  oe.
que según resolución de la DGRN de 19 de abril de 2007 requiere el consentimiento  w.
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Civil y por exigencias del principio detractó sucesivo.
3.  En la escritura calificada la heredera única amplia la obra nueva inscrita y 
modifica la división horizontal creando una nueva finca independiente y modificando las 
cuotas de participación de los elementos privativos, sin el concurso de los legatarios de 
cosa cierta y determinada propia de la testador, dueños ya desde el fallecimiento de la 
misma de los elementos uno, tres y cuatro y bajo cubierta, lo que es contrario al principio 
de  tracto  sucesivo  y  la  regla  de  unanimidad  exigida  para  la  modificación  que  se 
formaliza.
En consecuencia, siendo dicho defecto subsanable, se suspende, la inscripción 
solicitada... (Oferta de recursos).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 26 de noviembre de 2019, don Marcelino Estévez Fernández, notario de 
Santiago de Compostela, interpuso recurso contra la calificación, en el que en síntesis 
alega lo siguiente:
«La Registradora parte su calificación de la premisa de que los legatarios son 
propietarios de los respectivos departamentos del inmueble a ellos legados desde el 
mismo momento del fallecimiento del causante, por lo que, para modificar el título 
constitutivo de la división horizontal su consentimiento es imprescindible.
Sin  embargo,  hay  que  tener  en  cuenta  que,  en  el  testamento  de  la  causante, 
autorizado por el Notario de Santiago de Compostela, don José Manuel Amigo Vázquez, 
el día 27 de febrero de 2013, con número 507 de protocolo, la causante, entre los 
distintos legados que efectúa, figura el de la planta quinta o de ático que se declara en la 
escritura  calificada,  que  no  puede  ser  objeto  de  entrega  si  previamente  no  se  ha 
declarado y configurado como finca independiente en el Registro de la Propiedad. Esta 
entrega tuvo lugar en la escritura número de protocolo siguiente a la calificada, ya que 
esta legataria sí quiso aceptar su legado a diferencia de los beneficiarios de los demás.
Y es que, si bien el legatario adquiere derecho al legado desde el momento de la 
muerte del causante, a diferencia del heredero que precisa la aceptación para adquirir, 
también  puede  repudiarlo.  Los  demás  legatarios  a  cuya  conformidad  supedita  la 
Registradora la efectividad de la escritura calificada no han aceptado ni repudiado sus 
legados, pero lo que sí es patente es que no han inscrito su derecho en el Registro, por 
lo que la heredera, en cuando continuadora de la personalidad jurídica de la causante, 
puede modificar por sí sola la división horizontal ya que del Registro no resulta ningún 
obstáculo para ello ni ningún derecho inscrito que lo impida, en aplicación del principio 
de prioridad registral, que también ha de ser tenido en cuenta, y no sólo el de tracto 
sucesivo invocado por la Registradora en su calificación.
La modificación de la división horizontal la podría haber realizado la causante en 
vida. Dicha modificación, realizada por la heredera en cuanto sucesora de aquella, es un 
acto  debido,  dado  que  la  planta  quinta  o  de  ático  que  se  declara  ya  existía  con 
anterioridad, como lo prueba el hecho de que la declaración de obra se haga por 
antigüedad, al venir ya configurada como elemento independiente en el catastro, con una 
referencia catastral individualizada. La heredera tiene que cumplir el testamento y los 
legados en él ordenados por la testadora. Uno de estos legados es el de la nueva planta  e.e
que se declara, por lo que, si no pudiera la heredera hacer lo mismo que hubiera podido  b
hacer la causante, no podría cumplir la voluntad de ésta entregando dicho legado a la  17ww
legataria que lo reclama.»
V
Mediante escrito con fecha de 2 de diciembre, la registradora de la Propiedad emitió 
su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 
mismo día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397, 406, 440, 858, 859, 882, 883 y 885 del Código Civil; 2, 
5, 16 y 17 de Ley sobre propiedad horizontal; 18, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 81 del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2016 y 4 
de junio de 2019; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 25 de septiembre de 1987, 26 de septiembre de 2002, 19 de mayo 
de 2005, 13 de enero de 2006, 19 de abril de 2007, 13 de abril y 22 de septiembre 
de 2009, 1 de agosto de 2012, 30 de abril y 4 de julio de 2014 y 13 de abril de 2015, 16 
de mayo, 7 de septiembre de 2017, 13 de abril, 5 y 16 de julio de 2018 y 28 de febrero 
y 26 de abril y 23 de agosto de 2019 y las Resoluciones de esta Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de mayo y 12 de junio de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
aceptación de herencias, declaración de ampliación de obra y modificación de división 
horizontal en la que concurren las circunstancias siguientes: la causante, fallecida el 
día 20 de agosto de 2013, en su testamento de 27 de febrero de 2013, instituyó heredera 
a su única hija y ordenó diversos legados de viviendas y un local relativos a la casa 
número (…): a una nieta, toda participación que le corresponda en el local en la planta 
baja; a otra nieta en el piso segundo de la planta alta; a otra nieta en la vivienda de la 
cuarta planta; y a otra, en la vivienda la planta bajo cubierta, quedando los restantes 
elementos de la casa, para la instituida heredera; mediante escritura de fecha 1 de 
agosto de 1967, la causante había constituido en régimen de propiedad horizontal la 
casa de planta baja comercial y cuatro pisos altos, en la calle (…), que consta inscrita en 
el  Registro;  en  la  escritura  que  se  presenta  ahora,  se  manifiesta  que  la  causante 
procedió con fondos propios a dotar la casa de una planta más, de ático, por lo que se 
hace descripción completa nueva de la misma en la que se incorpora la planta de ático, 
se declara la ampliación de la obra expresándose que está terminada en 1973, lo que 
resulta del Catastro; a continuación, y como consecuencia, en la misma escritura se 
amplía y modifica el resto de la división horizontal.
La registradora señala como defecto que se requiere el concurso de los legatarios de 
cosa cierta y determinada propia del testador, dueños ya desde el fallecimiento de la 
causante, de los elementos uno, tres y cuatro y bajo cubierta, lo que es contrario al 
principio de tracto sucesivo y la regla de unanimidad exigida para la modificación que se 
formaliza.
El notario recurrente alega lo siguiente: que aunque los legatarios adquieren derecho 
al legado desde la muerte del causante, a diferencia de la heredera que precisa la 
aceptación para adquirir, también pueden aquellos repudiar sus legados y no los han 
aceptado ni repudiado pero es patente que no han inscrito su derecho en el Registro, por 
lo que la heredera, en cuanto continuadora de la personalidad jurídica de la causante, 
puede modificar por sí sola la división horizontal ya que del Registro no resulta ningún 
obstáculo para ello ni ningún derecho inscrito que lo impida, en aplicación del principio 
de prioridad registral, y no sólo el de tracto sucesivo invocado por la registradora en su  es
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2.  Así pues, se trata de determinar si la modificación de la división horizontal puede  17ww
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adquiere  su  propiedad  desde  que  aquel  muere,  y  hace  suyos  los  frutos  o  rentas
pendientes, pero no las rentas devengadas y no satisfechas antes de la muerte. La cosa 
legada correrá desde el mismo instante a riesgo del legatario, que sufrirá, por tanto, su 
pérdida o deterioro, como también se aprovechará de su aumento o mejora».
Al ordenar varios legados sobre una sola finca, que es un inmueble concreto e 
identificado, se puede entender que es un legado de cosa específica y determinada, 
siendo, por tanto, todos los beneficiarios colegatarios de la misma cosa. Como se 
sostiene por la registradora, es de aplicación la norma contenida en el artículo 882 del 
Código Civil conforme a la cual, cuando el legado es de cosa específica y determinada, 
los legatarios adquieren su propiedad desde la muerte del testador. Así pues, la especial 
naturaleza del legado de cosa específica propia del testador, determina un supuesto de 
adquisición  «mortis  causa»  particular  del  legatario  directamente  del  causante.  El 
legatario adquiere «ipso iure» la propiedad de la cosa legada, sin perjuicio de que deba 
pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación 
entre propiedad y posesión. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio 
de 2019, ha puesto de relieve que «Con carácter general, nuestro Código civil, en línea 
con nuestra tradición jurídica contenida en las Partidas (" luego que el testador es muerto 
pasa el señorío de la cosa mandada a aquel a quien es fecha la manda " -6, 19, 34-), en 
su art. 882.1 regula lo siguiente: “Cuando el legado es de cosa específica y determinada, 
propia del testador, el legatario adquiere su propiedad desde que aquél muere, y hace 
suyos los frutos o rentas pendientes, pero no las rentas devengadas y no satisfechas 
antes de la muerte”. De este modo, la titularidad sobre la cosa o derecho legados, 
siempre  que  sean  algo  específico  y  determinado,  pasa  recta  vía  del  causante  al 
legatario, esto es, como recuerda la doctrina, hay sucesión (particular) de causante, por 
el legatario, sin mediación del heredero. En realidad, lo esencial es que la eficacia directa 
del  legado  se  produce  en  relación  a  cualquier  cosa  o  derecho  inequívocamente 
identificados en el patrimonio del testador. Esta última matización va a tener relevancia 
en la resolución de este recurso. Por su parte, el art. 885 CC reserva al heredero la 
posesión del bien o derecho objeto del legado: “El legatario no puede ocupar por su 
propia autoridad la cosa legada, sino que debe pedir su entrega y posesión al heredero o 
al albacea, cuando éste se halle autorizado a darla”».
Por otra parte, conforme el artículo 440 del Código Civil, en tanto en cuanto la tuviera 
el causante, la posesión, en principio, corresponde al heredero, sin que el legatario 
pueda obtenerla por su propia autoridad, sino en virtud de una acción personal ex 
testamento que puede interponer frente al heredero o quien represente la herencia.
3.  En  el  presente  supuesto,  para  la  modificación  del  título  constitutivo  de  la 
propiedad horizontal como consecuencia de la ampliación de elementos y modificación 
de cuotas, según resulta de los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, se 
exige la unanimidad de todos los propietarios. Así lo han declarado el Tribunal Supremo 
y este Centro Directivo, exigiendo el consentimiento individualizado unánime de todos los 
propietarios (Sentencia de 8 de abril de 2016, y Resoluciones de 19 de abril de 2007 
y 22 de septiembre de 2009, entre muchas otras). Por tanto, siendo que los legatarios de 
cosa específica adquieren la propiedad desde el mismo momento del fallecimiento del 
testador y que la modificación de cuotas exige el consentimiento unánime individualizado 
de todos los propietarios, resulta necesaria la concurrencia de los mismos para la 
modificación de la división horizontal.
Como ya puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 26 de septiembre 
de 2002, si se tienen en cuenta la propia previsión del artículo 882 del Código Civil, 
sobre el momento de transmisión de la propiedad de la cosa legada en los legados de  s
bienes específicos y determinados, y que la necesidad de entrega de aquella por los  oe.
herederos o albacea facultado expresamente (cfr. artículo 885 del Código Civil), tiene por  w.
finalidad esencial salvaguardar los derechos de acreedores y legitimarios y no un interés  17ww
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heredera  sino  también  a  las  propias  legatarias,  lo  cual,  además,  es  plenamente 
coherente  con  una  adecuada  valoración  de  los  intereses  concurrentes  (los  de  las 
legatarias –por las distintas viviendas y el local legados- con los de la heredera –los 
restantes elementos de la división horizontal-, pues a todos ellos concierne y afecta la 
modificación de la propiedad horizontal con modificación de las cuotas que en el total 
edificio corresponden a los bienes que han sido legados.
Alega el recurrente la aplicación del principio de prioridad registral, y no sólo el de 
tracto sucesivo. La modificación de la división horizontal está sujeta a unos requisitos 
formales y de legitimación que impiden que pueda realizarse unilateralmente por la 
heredera sin consentimiento de los demás interesados, puesto que se trata de una 
facultad integrante de su titularidad dominical.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.