BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48127
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7356 Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Quintanar de la Orden, por la 
que se deniega la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección 
de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
En el recurso interpuesto por don S. M. S., jefe de Servicio Forestal de la Consejería 
de Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, de Toledo, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad interina de Quintanar de 
la Orden, doña María Luz Sánchez-Jáuregui Lázaro, por la que se deniega la práctica de 
una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de 
deslinde de vía pecuaria.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 22 de octubre de 2019 por don S.M. P., jefe de 
Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio 
Natural  y  Biodiversidad,  de  Toledo,  y  tras  hacer  constar  que  se  había  recibido  la 
comunicación del Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden sobre la inscripción 
de la base grafica de la finca registral número 10.814, se solicitó la extensión de una 
nota al margen de la misma «ya que esta finca colinda con la vía pecuaria denominada 
“Cañada Real (…)” incluida en el Gran Recorrido “Cañada Real (…)” y pertenece a la 
Red  Nacional  de  Vías  Pecuarias,  estando  aprobada  su  clasificación  en  el  término 
municipal de Corral de Almaguer por Orden Ministerial de 11/05/1956 (BOP núm. 120 
de 30/05/1956), con una anchura legal de 75,22 metros. Esta vía pecuaria no está 
deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la 
finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, siendo la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias 
con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». Asimismo, 
recomendaba la aplicación de la solicitud de informe previo a que hace referencia el 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Se encuentra presentada en este Registro, pendiente de despacho, instancia suscrita  s
el 22/10/2019 por Don S. M. S., Jefe de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo  oe.
Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, de Toledo, que motivó el  w.
asiento de presentación 417, en el Diario 117, el día 25/10/2019. 56ww
Defectos:
1.  Que en la inscripción por la que se convirtió la anotación preventiva extendida
con motivo del inicio del procedimiento previsto en el Artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
respecto de la finca 10.814 en Corral de Almaguer, ya se hizo constar que la Junta de 
Comunidades  de  Castilla  La  Mancha,  Consejería  de  Agricultura,  formuló  oposición, 
extendiendo el Registrador titular en esa fecha, Don Andrés Juez Pérez, que dichas 
alegaciones no alteraban la Representación Gráfica ni las coordenadas de vértices de la 
finca.
2.  En cuanto a la nota marginal cuya extensión se pretende, para hacer constar que 
la finca está pendiente de deslinde y que puede afectar total o parcialmente a la misma, 
además de su indeterminación por suponer una mera hipótesis, cuyo acceso al Registro 
supondría la introducción de un elemento que lejos de determinar los límites entre el 
dominio público y privado, contribuiría a su confusión, vulnerando los principios de 
claridad y determinación y exactitud que informan el Registro, la extensión de dicha nota, 
dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de hipótesis, hace preciso el 
consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
3.  Finalmente,  respecto  de  supuestos  idénticos  por  razón  del  fondo,  se  ha 
pronunciado la Dirección General del Registro y del Notariado en Resoluciones de 9 de 
Agosto de 2.019, B.O.E. 30 de octubre, a cuyo criterio me acojo.
Quintanar de la Orden, dieciocho de noviembre del año dos mil diecinueve La 
Registradora interina Doña María Luz Sánchez-Jáuregui Lázaro Contra la calificación 
negativa precedente se podrá (…).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don S. M. S., jefe de Servicio Forestal de la 
Consejería  de  Desarrollo  Sostenible,  Dirección  General  de  Medio  Natural  y 
Biodiversidad, de Toledo, interpuso recurso el día 20 de diciembre de 2019 mediante 
escrito y en base a los siguientes argumentos:
«La Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice 
“La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, 
que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”. Por lo tanto, actualmente 
cuando  se  realiza  una  inscripción  en  el  Registro  se  coordina  gráficamente  con  la 
cartografía catastral, con lo que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha). oe.
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 Km (17.800 ha). w.
(14.–2 0V0 íhaas ).Pecuarias digitalizadas, en proceso de actualización catastral: 2.200 Km  2020-7356n https://ww
estáS iónlsoc ruitna  6e%n  lodse  Rlae gsuisptreorsfi cdiee  ldae P larosp Vieídaasd P.ecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha)
También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar la buena fe 
exigida  por  el  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  en  las  posteriores  transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares y Pastrana-Sacedón para casos similares a los que se tratan en este 
recurso.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación el día 30 
de diciembre de 2019 y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40, 82, 205 
y 326 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de 
marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas; las Sentencias de la Sala Contencioso-Administrativa del 
Tribunal Supremo de 5 de febrero de 1986 y de 20 de abril de 1988, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 y 13 de marzo, 4 de abril 
y 8 y 22 de mayo de 2012, 15 de enero, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de 
junio de 2013, 23 de enero y 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 25 de julio 
y 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 4 de julio, 9 de agosto y 19 de 
septiembre de 2019.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Respecto de la finca 10.814 del término municipal de Corral de Almaguer, con 
anterioridad a la presentación de la instancia que da lugar a la calificación negativa 
impugnada, se siguió el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para 
incorporar la base grafica catastral.
– Practicadas las preceptivas notificaciones, la Junta de Comunidades de Castilla-La 
Mancha como colindante titular de la vía pecuaria de la Cañada Real (…), presentó 
alegaciones que fueron rechazadas por el registrador entonces titular, procediéndose a 
la inscripción de la base gráfica.
– Mediante instancia suscrita por el jefe de Servicio Forestal de la Consejería de 
Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, de Toledo, 
tras hacer constar que se ha recibido la comunicación del Registro de Quintanar de la  es
Orden sobre la inscripción de la base grafica de la finca, se solicita la extensión en el  o
amRdCpeeoal gmitcleiaasur itcnartiooió dd tnaaed dldniedeeo as lmadl a d i nPoseao  r oCpl«icpaaaiirtnestuetoddil tal aadddc-ee Li ó dailnnea f   Mopucrrainmetnaavecd e hanpna ortie ftviaevna nic omm a ua aan rrrqe ggugfiiunneistaa uthlrlr »aao()cll  ,oe dpp  eoraqesdruflarieení ar hde laeansc. ce eliArear  g saceiisomtlr lnaiaibssrcutmtiíaiócdornua ,q l  oeura es2e cp0 laloe5a mc  dJpiiaueeoln n slateeda nsaL i  ódellanaey      OE-A-2020-7356able en https://www.
Hipotecaria.
La registradora deniega la extensión de la nota marginal por entender que, conforme 
a los términos de la solicitud, la afección de la finca supone una mera hipótesis cuyo 
acceso al Registro, dada su indeterminación, supondría la introducción de un elemento 
que  lejos  de  fijar  los  límites  entre  el  dominio  público  y  privado,  contribuiría  a  su 
confusión, vulnerando los principios de claridad, determinación y exactitud que informan 
el Registro. Además de que la extensión de dicha nota, dados los efectos que puede 
producir, aunque sea por vía de hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular 
registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
El recurrente, por su parte, apunta que la mayor parte de las vías pecuarias no 
figuran en el Catastro con la anchura legal, porque han sido invadidas por las parcelas 
colindantes, de modo que, a su parecer, la nota marginal solicitada resulta imprescindible 
para evitar la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de los posibles adquirentes a 
título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el 
dominio público pecuario mediante futuros deslindes. Añade que en ausencia de estas 
notas marginales se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 
de la Ley Hipotecaria, intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de 
los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares y que además se han practicado notas similares en otros registros.
2.  En primer lugar conviene traer a colación la doctrina reiterada de este Centro 
Directivo, en el sentido de que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de 
los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio 
de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017).
De  lo  anterior  no  resulta  un  perjuicio  para  la  seguridad  jurídica,  ya  que  los 
mecanismos previstos en el ordenamiento para la revisión de las decisiones de los 
registradores, como lo es este expediente de recurso, garantizan a los interesados la 
defensa de su posición jurídica en términos que su derecho a la inscripción sea revisado 
y,  en  su  caso,  confirmado,  así  como  el  establecimiento  de  criterios  uniformes  de 
actuación.
3.  En cuanto a la cuestión de fondo, la publicidad del procedimiento de deslinde se 
contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías 
Pecuarias que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde 
aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran 
resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá 
en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal 
preventiva de esa circunstancia».
Con  independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral 
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados.
En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el 
titular haya sido parte en el procedimiento.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo  s
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su  oe.
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento  w.
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los  56ww
gtraármaintetísa se sqeunec ipaaleras  dloesl  ppraorctiecduilmarieesn toe ssteágnu eidsota, bal eficni ddaes  cpoomr plarosb laery eels c yu mrepglilmamieenntoto dse ( clafrs. 
entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario  faculta  al  registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos 
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la 
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, 
así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el 
Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 
27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 
y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una  indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  -como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva-  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
4.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto  en  la  Ley  33/2003  de  3  de  noviembre  (cfr.  artículo  52),  se  contempla  la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera».
En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva 
este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria y no resulta de la solicitud la intervención del titular de 
la finca. s
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por  oe.
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de  w.
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid.  56ww
adretlí cPualotrsim 3o6n yio  8d3e  yla dsi sApdomsiicniiósntr atrcaionnseitso rPiaú bqluicinatsa) ,d dea ldao  Lqeuye  3d3e/ 2e0s0ta3 , fodrem 3a  dees tonso vgieomzabrráen, 
mdee dlaio sm aá xsimu aa lcparontceec cdióen i mppoesdibirle e, np uloe ss ulcae sciavloif icualtceiróionr erse gdisotbralel st riantmaraát ripcourla ctoiodnoess ,l onsi   BOE-A-cable e
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
5.  Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección General 
de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y 
garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas 
colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: El cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad 
de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación 
posesoria,  que  «se  subordina  a  que  en  la  correspondiente  prueba  se  acredite 
suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de 
que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado 
contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno 
reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los 
límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción  s
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del  oe.
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta  w.
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es  56ww
údnei cdaemsleinndtee  imy paumtaobjolen aam laie nAtdom pinoisstteraricoiróens  aal  hlaa bcelar sdifeicjaadcoió nd ed ep ralac tivcíaar  plaesc uoapreiara qciuoen eles 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
6.  No obstante lo anterior, la protección registral que la Ley otorga al dominio 
público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace 
extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el 
deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero 
de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, 
diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un 
informe previo favorable, así sucede en el caso de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, 
de carreteras, artículo 30.7, en el caso de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de 
Montes,  artículo  22,  y  en  el  caso  de  la  Ley  22/1988,  de  28  de  julio,  de  Costas, 
artículo 15.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205, si bien contemplando la emisión de informe previo únicamente para el supuesto 
de inmatriculación regulado por este último artículo, por lo que no es de aplicación en 
este caso.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia 
que  da  lugar  a  la  calificación  negativa  impugnada,  se  siguió  el  procedimiento  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose 
practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Junta de Comunidades de 
Castilla La-Mancha como colindante titular de la vía pecuaria de una cañada real, quien 
presentó  alegaciones  que  fueron  rechazadas  por  el  registrador  entonces  titular, 
procediéndose a la inscripción de la base gráfica.
7.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la  s
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. oe.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una  w.
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que  56ww
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en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
Por tanto, procede confirmar la calificación de la registradora en el sentido de que no 
puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin 
haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 12 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.