BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63113
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9053 Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad n.º 37 de Madrid, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una 
comunidad de propietarios en virtud de la cual se modifican los estatutos de 
la misma.
En el recurso interpuesto por don A.V.S. en representación de la Comunidad de 
Propietarios calle (…) de Madrid, contra la calificación de la registradora de la Propiedad 
número 37 de Madrid, doña María Luisa Madejón Concejal, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de la citada comunidad 
de propietarios en virtud de la cual se modifican los estatutos de la misma.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  de  Madrid  don  Francisco  Javier 
Gardeazábal del Río, de 29 de octubre de 2019, por la Presidenta y por el Secretario 
Administrador de la comunidad de Propietarios de la calle (...) de Madrid, se otorgó 
elevación a público de los acuerdos de la citada Comunidad de Propietarios, adoptados 
el 14 de marzo de 2019, entre los cuales a los efectos que nos interesa, se acuerda:
«Primero.–Prohibir con fundamento en el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley 
de propiedad horizontal desarrollado por el Real Decreto-Ley 7/2029, de 1 de marzo de 
Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, la utilización de cualquier vivienda o 
departamento del edificio de la Comunidad a fines turísticos, estableciéndose que ningún 
piso o departamento podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento 
turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso 
hotelero.
Esta prohibición alcanza tanto a los propietarios como a los inquilinos que tengan 
contratos de arrendamientos de viviendas, locales o departamentos del edifico de la 
Comunidad incluidos en el ámbito de la Ley 29/1994 de noviembre de Arrendamientos 
Urbanos y los contratos de arrendamiento excluidos del ámbito de aplicación según el 
artículo  5  de  la  Ley  29/1994  de  Arrendamientos  urbanos  de  viviendas,  locales  o 
departamentos del edifico de la Comunidad con cesión temporal de uso de la totalidad 
de  la  vivienda  o  departamento  amueblado  y  comercializado  con  finalidad  lucrativa 
cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico  derivado  de  su  normativa  sectorial 
turística: Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de 
Madrid,  Decreto  79/2014,  de  10  de  julio,  por  el  que  se  regulan  los  apartamentos 
turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, Real Decreto 
Ley  7/2029  de  1  de  marzo  de  Medidas  Urgentes  en  materia  vivienda  y  alquiler  o 
cualquier  otra  normativa  concordante  del  sector  turístico  sean  de  ámbito  nacional,  e
autonómico o local. bo
Segundo.–Los propietarios e inquilinos, no podrán destinar ni desarrollar en las  53ww
avaei mdvciifopeiclaneordga aoidos ops o ,op  rrdo eleros psildaa eesr sntNatcamoiatruesmtn,o atcsosl síd nU edicr eblaalas  eCn, dícosiofmtiinccuisaonus idl dtqaeaus dle a.n  diC ecousmaarluqrnouilidleaar  deo,l  tPrnoilna tgnipú done  dt iUep orab cdateniv isiadmcatodiv  idqdeua edZ  noreonl aae tdsivteaél    OE-A-2020-90able en https://
Tercero.–Esta prohibición será igualmente aplicable a los locales si se transforman 
en vivienda si tuvieran acceso por el portal.
Cuarto.–El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en 
materia de Vivienda y Alquiler, no tiene efectos retroactivos, por tanto, no será aplicable a 
las  viviendas  Primero  Izquierda  Exterior  que  ya  vienen  realizando  la  actividad.  No 
obstante, el desarrollo de la actividad estará condicionado a que la propiedad acredite la 
licencia de actividad, además deberá cumplir escrupulosamente con el artículo 7.2 de la 
Ley  de  Propiedad  Horizontal  que  regula  las  actividades  contrarias  a  los  estatutos, 
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Los citados acuerdos fueron aprobados por 9 de los catorce propietarios, que supone 
el 53,48% de las cuotas de participación sobre el 82,94% de las cuotas de participación; 
votaron  en  contra  4  propietarios  que  representan  el  26,39%  de  las  cuotas  de 
participación, absteniéndose 1 propietario que representa el 3,07% de las cuotas de 
participación.En la certificación se expresa que reúne las tres quintas partes del total de 
los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de 
participación.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad número 37 de Madrid 
el día 11 de noviembre de 2019, y fue objeto de calificación negativa de 17 de diciembre 
que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos:  El  11/11/2019  se  presenta,  escritura  autorizada  el  29/10/2019  por  el 
Notario de Madrid don Francisco Javier Gardeazábal del Río, bajo el número 3323/2019, 
que motivó el asiento 963 del diario 53. Autoliquidado el impuesto de T.P. y A.J.D.
En el citado documento se elevan a público los acuerdos de la comunidad de 
propietarios de la calle (…), entre los que se encuentra la prohibición de la utilización de 
cualquier vivienda o departamento del edificio a fines turísticos. Tales acuerdos fueron 
inicialmente aprobados por el 51,09% de los propietarios, votando en contra el 26,39%, 
absteniéndose el 3,07%.
Fundamentos de Derecho: Debe tenerse en cuenta, que el acuerdo, con el quórum 
previsto en el artículo 17.12 de la ley de propiedad horizontal, sólo puede tener por 
objeto lo previsto en el mismo, es decir, aquel por el que se limite o condicione el 
ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa 
sectorial turística, mientras que para cualquier otra modificación de los estatutos se 
requiere la unanimidad, al amparo del apartado 6 del artículo citado. Los acuerdos no 
regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de 
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos 
de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios 
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Por todo lo expuesto, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su 
Reglamento, se suspende la inscripción por el motivo expuesto.
Contra la presente calificación… (oferta de recursos).»
III e.
El día 21 de enero de 2010, se solicitó calificación sustitutoria que correspondió al  53ww
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ha querido decir que el apartado segundo del acuerdo –que extiende la prohibición a
otras actividades– no tiene cabida en el artículo 17.12, se solicita la inscripción parcial 
denegando  la  de  ese  apartado.  Con  fecha  28  de  enero  de  2020,  se  confirmó  la 
calificación del Registro de Madrid número 37, y, en cuanto a la solicitud de inscripción 
parcial,  se  argumenta  que  «tratándose  de  un  acuerdo  único,  tomado  en  Junta  de 
Propietarios  conforme  a  un  orden  del  día,  no  puede  trocearse  este  con  riesgo  de 
desvirtuar la verdadera voluntad de los asistentes, pues no se podrá saber si todos los 
puntos estaban o no recíprocamente condicionados».
IV
El día 28 de febrero de 2020, don A.V.S. en representación de la Comunidad de 
Propietarios calle (…) de Madrid, interpuso recurso contra la calificación, en el que en 
síntesis alega lo siguiente:
«1.  En cuanto a la consideración de que los acuerdos adoptados exceden del 
concreto ámbito del apartado 12, del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal 
introducido por el RD 7/2019, nada hay que oponer a este defecto, pero solo en lo que 
no se corresponda con el concreto ámbito de la normativa sectorial turística.
2.  El primero de los acuerdos adoptados se conforma en dos apartados o párrafos 
que dicen: "Primero.–Prohibir con fundamento en el nuevo apartado 12 del artículo 17 de 
la Ley de Propiedad Horizontal desarrollado por el Real Decreto-Ley 7/2029, de 1 de 
marzo de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, la utilización de cualquier 
vivienda o departamento del edificio de la Comunidad a fines turísticos, estableciéndose 
que ningún piso o departamento podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, 
apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la 
vivienda como uso hotelero. Esta prohibición alcanza tanto a los propietarios como a los 
inquilinos  que  tengan  contratos  de  arrendamientos  de  viviendas,  locales  o 
departamentos del edifico de la Comunidad incluidos en el ámbito de la Ley 29/1994 de 
noviembre de Arrendamientos Urbanos y los contratos de arrendamiento excluidos del 
ámbito de aplicación según el artículo 5 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos urbanos 
de viviendas, locales o departamentos del edifico de la Comunidad con cesión temporal 
de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado con 
finalidad  lucrativa  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico  derivado  de  su 
normativa sectorial turística: Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de 
la Comunidad de Madrid, Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los 
apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, Real 
Decreto Ley 7/2029 de 1 de marzo de Medidas Urgentes en materia vivienda y alquiler o 
cualquier  otra  normativa  concordante  del  sector  turístico  sean  de  ámbito  nacional, 
autonómico  o  local".  Siendo  que  se  alude  a  actividades  de  hospedería  y  alquiler 
vacacional, que pudieran considerarse no del todo coincidentes con el ámbito de la 
normativa sectorial turística, no es menos cierto que este primer apartado del acuerdo 
primero  viene  integrado  e  interpretado  por  su  párrafo  segundo  –"esta  prohibición 
alcanza…"–, por lo tanto, claramente referida a servir de criterio de interpretación de lo 
anterior, y la prohibición sí se ajusta, al detalle, y con expresa mención, a la «cesión 
temporal  de  uso  de  la  totalidad  de  la  vivienda  o  departamento  amueblado  y 
comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico 
derivado de su normativa sectorial». Dicho de otra manera, pudiendo considerarse que 
una parte del acuerdo, en lo señalado antes, excede del ámbito de aplicación al que se 
refiere el artículo 17.12 de la LPH, no es menos cierto que el propio acuerdo, con  e.e
independencia del mayor o menor acierto en la redacción, desarrolla el efecto prohibitivo  b
dentro de los estrictos márgenes de la cesión temporal de uso de la totalidad de la  53ww
vsiovmieentdidaa o a d uenp arértgaimmeennt oe sapmecuíefibcloa ddoe ryiv caodmo edrec isauli znaodrom caotinv af inseaclidtoardia llu.crativa cuando esté
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actividades o usos que pudieran exceder de la citada "cesión temporal de uso de la
totalidad  de  la  vivienda  o  departamento  amueblado  y  comercializado  con  finalidad 
lucrativa  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico  derivado  de  su  normativa 
sectorial",  pero  sin  comprometer  ni  afectar  a  los  usos  y  actividades  que  sí  se 
corresponden con tal cesión temporal.
3.  Otro tanto cabe reseñar respecto al acuerdo cuarto de los adoptados que dice: 
"El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de Medidas Urgentes en materia de Vivienda 
y Alquiler, no tiene efectos retroactivos, por tanto, no será aplicable a las viviendas 
Primero  Izquierda  Exterior  que  ya  vienen  realizando  la  actividad.  No  obstante,  el 
desarrollo de la actividad estará condicionado a que la propiedad acredite la licencia de 
actividad, además deberá cumplir escrupulosamente con el artículo 7.2 de la Ley de 
Propiedad Horizontal que regula las actividades contrarias a los estatutos, molestas, 
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". El mismo viene a ser expresión garantista de la 
no aplicación retroactiva de tal prohibición, no afectando a los dos pisos expresamente 
identificados, dando así acertado cumplimiento a lo dispuesto en el final del apartado 12 
del artículo 17, en el que se señala que dichos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
4.  La primera calificación resulta ser tan genérica en su motivación que nada nos 
dice sobre la eventual inscripción parcial, sin que podamos considerar aceptable que la 
falta de motivación de la nota de calificación pueda repercutir, en forma o grado alguno, 
en  perjuicio  del  ciudadano.  Sin  embargo,  el  registrador  sustituto  si  motiva  esa 
suspensión de inscripción parcial –que tratándose de un acuerdo único, tomado por la 
junta  de  Propietarios  en  el  orden  del  día,  no  puede  trocearse  este  con  riesgo  de 
desvirtuar la verdadera voluntad de los asistentes, pues no se podrá saber si todos los 
puntos  estaban  o  no  recíprocamente  condicionados–.  Esta  argumentación  no  se 
sostiene, ya que, de la propia acta de la Junta, en absoluto se aprecia que el mismo 
conforme  un  "totum"  indisoluble,  lo  que,  además,  iría  en  contra  del  principio  de 
subsistencia o mantenimiento de los actos, en la medida que tengan las condiciones 
sustanciales necesarias para su validez y surtir efectos. Del acta se desprende una 
multiplicidad de casos y supuestos distintos, con una prohibición claramente dirigida a 
promover (o por lo menos con esa pretensión) una ordenada y pacífica convivencia en el 
inmueble. El que pueda considerarse que alguno de los supuestos o usos/actividades 
objeto de la prohibición excede de la norma, en modo alguno debe impedir desarrollar y 
dejar surtir efectos a los demás que no incurren en ese defecto. Recordando que una de 
las características de la Propiedad Horizontal es la de estar regida por normas de 
Derecho necesario, pero ello no impide que tenga otras modificables por la voluntad de 
los particulares y con las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad. La 
motivación de los acuerdos adoptados es clara: la Comunidad considera, tras la entrada 
en vigor del real Decreto Ley 7/2019, haber encontrado un mecanismo para prohibir en la 
Comunidad un régimen de usos y actividades que se consideren perniciosos para la 
normal convivencia y habitabilidad de las fincas que la integran. El que esa relación de 
usos y actividades que se consideran merecedoras de la prohibición, se vea reducida en 
mayor o menor medida, le afecta en términos tan sustanciales como incurrir en causa de 
nulidad o, como señala el registrador sustituto, que se corra el "riesgo de desvirtuar la 
verdadera voluntad de los asistentes, pues no se podrá saber si todos los puntos 
estaban o no recíprocamente condicionados". En el acta aportada no hay ni un solo dato 
ni siquiera indicio, que permita sostener que todos los puntos o acuerdos estuvieren 
recíprocamente condicionados.
5.  En definitiva, se entiende que procede inscribir parcialmente la escritura:
– En cuanto al acuerdo primero, en lo referido a la prohibición de utilización de  e.
viviendas o departamentos "con cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o  w.b
departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida  53ww
a un– r éEgnim ceuna netsop eaclí faiccou deerdriov acduoa drteo ,s ue nn ogrmaraatnivtíaa  sdeect olari anl otu raísptliiccaa"c.ión de la normativa
anterior.
6.  Respecto a la nota de calificación de la registradora, ciertamente genérica, cabe 
considerar que la registradora entiende que cabe limitar o condicionar el ejercicio de la 
actividad, por no prohibirla. En este punto, el registrador sustituto, entiende que no es 
necesario en consecuencia, entrar a valorar si limitar o condicionar puede comprender 
también una prohibición absoluta (teniendo en cuenta que una interpretación restrictiva 
llevaría a una respuesta negativa) pues, en cualquier caso, se está afectando también a 
unas actividades que exceden del estricto ámbito del artículo 17 de la LPH. Mostramos 
disconformidad, porque:
1.  En  primer  lugar,  no  se  trata  de  interpretar  restrictivamente  una  norma 
excepcional.  Se  trata  de  interpretar  ajustadamente  la  norma,  sin  más.  Y  ello, 
precisamente dentro de un contexto y conforme la realidad social vigente (3CC), cual es 
el marcado encarecimiento de los alquileres, siendo la razón de ser del RDL 7/2019, 
para asegurar la igualdad en el ejercicio del derecho a una vivienda digna, lo que 
arrastra a la permanencia del acuerdo de los comuneros. La regla según la cual puede 
prohibir  la  Comunidad  la  existencia  dentro  de  ella  de  apartamentos  turísticos,  se 
encuentra en la propia modificación del artículo 17 LPH apartado 12, que, al contemplar 
el régimen de mayorías para acordarlo, está admitiendo la posibilidad del acuerdo y 
consecuentemente, facultando a la adopción del mismo. La propia dicción de la norma, 
literalmente entendida, cuando alude a "se limite", es decir, "poner límites a algo", en 
modo alguno está reñida con la prohibición de una actividad. Es más, la utilización de la 
"o",  cuando  se  dice  "limite  o  condicione",  nos  indica  claramente  que  se  refiere  a 
supuestos distintos, alternativos, yendo de mayor a menor en cuanto a las facultades 
limitativas que se reconocen ex novo en la Comunidad de Propietarios.
2.  Sobre la posibilidad de privación de usar una vivienda como vivienda de uso 
turístico, incluso con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 7/2019, esa Dirección 
General tuvo la ocasión de pronunciarse en la Resolución de 6 de febrero de 2017, de la 
que aun con la salvedad de invocarse en Decreto de la generalidad de Cataluña, se 
argumenta que "la limitación de uso no es una limitación absoluta de usar la vivienda 
como tal, sino a que sea explotada en una de las muchas formas de explotación posibles 
en ese concepto".
3.  A mayor abundamiento, si bien el cambio de uso a vivienda de uso turístico 
pueda considerarse el reflejo del ejercicio de una facultad del derecho de propiedad 
reconocido a nivel constitucional –art. 33 CE– no puede obviarse que tiene un desarrollo, 
situado en el régimen de propiedad especial de la Propiedad Horizontal, del que se 
derivan una serie de limitaciones (artículo 33.2 CE en relación con el 7 de la LPH). El 
Tribunal Constitucional (STC de 21 de octubre de 1993 y de 8 de marzo de 1999), estimó 
que, en el régimen de Propiedad Horizontal, la necesidad de compaginar los derechos e 
intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de pisos, justifica la 
fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y 
disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello afecte al 
artículo 33 de la CE. Es aquí donde está el mal entendido del apartado 12 del artículo 17. 
Ello se refiere a que los términos "limitación" o "restricción" se refieren en la doctrina y 
jurisprudencia, al derecho de propiedad de cada piso o local de manera global; no a cada 
una de las facultades o posibilidades de ejercicio que se derivan del derecho de uso y 
disfrute. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 5 de mayo de 2015 y 3 de 
diciembre de 2014 y de 1 de octubre de 2013), señala que, en el ámbito de la propiedad 
horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que, en 
general, atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones que, referidas a la  e.
realización de determinadas actividades o al cambio del uso del inmueble, deben constar  w.b
de  manera  expresa.  En  consecuencia,  si  a  nivel  estatutario  puede  recogerse  una  53ww
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taecmorpdoardaale sc.on posterioridad a la Junta de Propietarios se viera sometida a limitaciones
4.  Que la intensidad de la limitación pueda consistir en la plena o total prohibición 
de alquiler turístico se desprende del mismo artículo 17.12 de la LPH, por cuanto es la 
concreción de la mayoría necesaria para una decisión comunitaria que ha de enlazarse 
necesariamente  con  el  artículo  4  LPH,  que  establece  que  el  título  podrá  contener 
disposiciones  no  prohibidas  por  la  ley  en  orden  al  uso  y  destino  del  edificio,  sus 
diferentes pisos o locales, y con el artículo 7.2, que señala que al ocupante y propietario 
del piso o local, no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble, 
actividades prohibidas en los estatutos. De estos preceptos se deduce que el nuevo 
artículo 17.12 no introduce ninguna facultad referente a la comunidad, sino que el 
legislador se limita a establecer una nueva mayoría para una clase de acuerdos que se 
podían hacer antes por unanimidad y que ahora lo es con una doble mayoría personal y 
de cuotas de tres quintos.
En consecuencia, con lo expuesto, es claro que la limitación a la que se refiere 
expresamente el artículo 17.12 de la LPH, puede comportar la prohibición total de las 
actividades citadas.»
V
Notificado el recurso al notario autorizante el 3 de marzo, hasta la fecha no se ha 
hecho alegación alguna.
Mediante escrito con fecha de 10 de marzo de 2020, la registradora de la propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 
mismo día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; 5 apartado e), de 
la Ley de Arrendamientos Urbanos; Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo 
de 1995; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre 
de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 
de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de 
junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el 29 de 
octubre de 2019, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 14 de 
marzo de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad 
horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda 
prohibir el uso turístico de las viviendas, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal en los términos siguientes:
«Primero.–Prohibir con fundamento en el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley 
de Propiedad Horizontal desarrollado por el Real Decreto-Ley 7/2029, de 1 de marzo de 
Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, la utilización de cualquier vivienda o 
departamento del edificio de la Comunidad a fines turísticos, estableciéndose que ningún 
piso o departamento podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento 
turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso  s
hotelero. Esta prohibición alcanza tanto a los propietarios como a los inquilinos que  e.
tengan contratos de arrendamientos de viviendas, locales o departamentos del edifico de  w.
la Comunidad incluidos en el ámbito de la Ley 29/1994 de noviembre de Arrendamientos  53ww
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cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico  derivado  de  su  normativa  sectorial 
turística: Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de 
Madrid,  Decreto  79/2014,  de  10  de  julio,  por  el  que  se  regulan  los  apartamentos 
turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, Real Decreto 
Ley  7/2029  de  1  de  marzo  de  Medidas  Urgentes  en  materia  vivienda  y  alquiler  o 
cualquier  otra  normativa  concordante  del  sector  turístico  sean  de  ámbito  nacional, 
autonómico o local... Cuarto.–El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de Medidas 
Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, no tiene efectos retroactivos, por tanto, no 
será aplicable a las viviendas Primero Izquierda Exterior que ya vienen realizando la 
actividad.  No  obstante,  el  desarrollo  de  la  actividad  estará  condicionado  a  que  la 
propiedad acredite la licencia de actividad, además deberá cumplir escrupulosamente 
con  el  artículo  7.2  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  que  regula  las  actividades 
contrarias a los estatutos, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el mismo 29 de octubre de 2019 
por el secretario administrador de la comunidad, con el visto bueno de la presidenta, 
según la cual el acuerdo fue aprobado por 9 de los 14 propietarios, reuniendo el 53,48% 
de coeficiente sobre el total del 82,94%, y fue notificado al propietario ausente sin que se 
haya opuesto el mismo; votaron en contra 4 propietarios que representan el 26,39% de 
las cuotas de participación, absteniéndose 1 propietario que representa el 3,07% de las 
cuotas de participación. En la certificación se expresa que reúne las tres quintas partes 
del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las 
cuotas de participación.
Las registradora señala que con el quórum previsto en el artículo 17.12 de la ley 
sobre propiedad horizontal, sólo puede tener por objeto lo previsto en el mismo, es decir, 
aquel acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se 
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
mientras que para cualquier otra modificación de los estatutos se requiere la unanimidad, 
al  amparo  del  apartado  6  del  artículo  citado  y  que  los  acuerdos  no  regulados 
expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas 
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la 
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a 
su vez, representen el total de las cuotas de participación; en definitiva fundamenta su 
negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que no se ha acreditado que el 
acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de una nueva norma de comunidad 
haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen 
el total de las cuotas de participación.
El recurrente alega lo siguiente: que en cuanto al concreto ámbito de la normativa 
sectorial  turística,  coincide  con  la  calificación  y  nada  tiene  que  objetar,  ya  que  se 
extiende «a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso 
turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero», que exceden del 
ámbito de aplicación de la excepción, pero que en el apartado segundo relativo al 
alcance de la prohibición desarrolla el efecto prohibitivo dentro de los estrictos márgenes 
de la cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y 
comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico 
derivado de su normativa sectorial; que no se trata de interpretar restrictivamente una 
norma excepcional, sino que se trata de interpretar ajustadamente la norma; que cabe la 
inscripción parcial de los acuerdos relativos a limitación de la «cesión temporal de uso de  e.
la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado con finalidad  w.b
lucrativa  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico  derivado  de  su  normativa  53ww
sceocrrteosripaol»n,d epne rcoo ns tianl  cceosmiópnr otemmepteorr aln; iq uaefe eclt aarc uae rdloos c uuasrotos  eys  uancat iveixdpardeessió nq guaer asnít isstae 
deexp rleas anmoe natpel icidaecniótnifi caredtorosa; cqtiuvea  edne  lala  cparliofihciabcicióiónn ,r encuor riadfae cntaon dhoa ya  mlootsiv adcoiósn  ppisaoras 
denegar la inscripción parcial; que en el acta no hay ni un solo dato, ni siquiera indicio,
que  permita  sostener  que  todos  los  puntos  o  acuerdos  estuvieren  recíprocamente 
condicionados;  que  del  acta  se  desprende  una  multiplicidad  de  casos  y  supuestos 
distintos, con una prohibición claramente dirigida a promover una ordenada y pacífica 
convivencia en el inmueble; que procede inscribir parcialmente la escritura, en cuanto al 
acuerdo  primero,  en  lo  referido  a  la  prohibición  de  utilización  de  viviendas  o 
departamentos  “con  cesión  temporal  de  uso  de  la  totalidad  de  la  vivienda  o 
departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida 
a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”, y, en cuanto al 
acuerdo cuarto, lo es en garantía de la no aplicación de la normativa anterior.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que  s
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación  oe.
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda  w.
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada  53ww
ey nr ceaanlizaaledsa d ec oonfe rfitnaa tluidríasdti clau cor aptoivr ac,u acluqauniedro o teros tmé osdoom deeti dcao mae rucina lirzéagciimóne no  persopmeoccífiiócno,, 
ddeerl ivaartdícou ldoe 5 s due n loar mLeayti v2a9 /s1e9c9to4r, iadle t u2r4ís dtieca n»o svoienm lborse ,t édrem Ainrores nqduaem eiemnptolesa U lrab alentoras )«, ea)s»í   BOE-A-cable e
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el 
que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y 
no la unanimidad.
3.  En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos 
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, como alega el recurrente, el propio texto de la norma, literalmente 
entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo 
alguno  impide  la  prohibición  de  una  actividad.  Es  más,  cuando  expresa  «limite  o 
condicione»,  la  disyuntiva  indica  claramente  que  se  refiere  a  supuestos  distintos  y 
alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que 
se reconocen a la comunidad de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que «en materia de viviendas 
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad 
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de 
propietarios  puedan  limitar  o  condicionar  el  ejercicio  de  la  actividad»;  es  decir,  su 
finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el 
alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es 
permitir de manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se 
amplía esa actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, 
en el que la finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de 
manera expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.
4.  En cuanto a la pluralidad de acuerdos adoptados, en el presente supuesto se 
adopta, entre otros, un acuerdo que comprende limitaciones y prohibiciones de las 
cuales unas están comprendidas en el ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de 
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para ser adoptado con 
la mayoría del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal desarrollado por el 
Real Decreto-ley 7/2029, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y 
alquiler –la utilización de cualquier vivienda o departamento del edificio de la comunidad 
a fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o departamento 
amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen 
específico derivado de su normativa sectorial turística–, y otras exceden del mismo –
hospedería, alquiler vacacional–.
El recurrente, solicitó la inscripción parcial de las limitaciones y prohibiciones que 
estuvieran en el ámbito de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las 
viviendas recogido en el citado artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de 
Arrendamientos  Urbanos;  y  en  el  escrito  de  interposición  del  recurso,  acepta  la 
calificación negativa en lo que se refiere a los acuerdos adoptados que excedan del  s
concreto ámbito del apartado 12, del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal  oe.
introducido por el Real Decreto-ley 7/2019. En definitiva, no se recurre la negativa a  w.
inscribir estos últimos acuerdos, sino la negativa a inscribir los que no exceden de dicho  53ww
ádme blait ou tipliezramciiósniv od,e e csutoa lqeus ielar  nviov iiennsdcari poc dióenp paartracmiael ndteol  daeclu eedrdifoic idoe d per olah ciboicmióunn iyd alidm ait aficnióens 
turísticos  y  cesión  temporal  de  uso  de  la  totalidad  de  la  vivienda  o  departamento
amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen 
específico derivado de su normativa sectorial turística.
Por ello, centrada la cuestión debatida exclusivamente en las limitaciones cuya 
inscripción parcial se solicita, debe entenderse que se trata de un acuerdo válido para el 
que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación,  habiendo  sido 
consentido por los propietarios que reúnen esas mayorías.
Por lo demás, en cuanto a las otras limitaciones que excedan del concreto ámbito del 
apartado 12, del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal introducido por el Real 
Decreto-ley  7/2019  (por  tratarse  de  hospedería  y  alquiler  vacacional),  este  Centro 
Directivo, en Resolución de 19 de diciembre de 2019 afirmó en un supuesto semejante 
que la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la 
comunidad, pero este apartado 12 del artículo 17 no puede servir de fundamento para 
reducir la mayoría necesaria en este caso al voto favorable de tres quintas partes de 
propietarios  que,  a  su  vez,  representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de 
participación, sino que habrá que acudir a la regla general del apartado 6 del mismo 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige la unanimidad del total de los 
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los 
acuerdos no regulados expresamente en dicho artículo que impliquen la aprobación o 
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o 
en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado. Es más, según 
reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 
de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009 y 25 de abril y 1 de julio de 2013), si en el 
Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en 
un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario 
que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos 
titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados 
por  las  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieren  sido  inscritas 
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de 
la Ley Hipotecaria).
5.  Sentado esto, ahora se trata de determinar si concurriendo en los acuerdos, 
limitaciones o prohibiciones que estuvieran en el ámbito de lo que se conoce como 
alquiler o explotación turística de las viviendas, con otras que excedan del concreto 
ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, 
de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial 
turística, en relación con el apartado 12, del artículo 17 de la Ley sobre propiedad 
horizontal introducido por el Real Decreto-ley 7/2019 –hospedería, alquiler vacacional–, 
cabe la inscripción parcial de las primeras en el Registro. Y lo cierto es que en los 
acuerdos adoptados están claramente diferenciadas unas limitaciones y prohibiciones de 
otras; no existe, como alega el recurrente, ni un solo dato, ni siquiera indicio, que permita 
sostener que todos o algunos de los puntos o acuerdos estuvieren recíprocamente 
condicionados;  y  por  último,  la  motivación  de  los  acuerdos  adoptados  es  clara:  la 
comunidad  de  propietarios  considera,  tras  la  entrada  en  vigor  del  Real  Decreto-
ley 7/2019, haber encontrado un mecanismo para prohibir en la comunidad un régimen 
de usos y actividades que se consideren perniciosos para la normal convivencia y 
habitabilidad de las fincas que la integran.
En consecuencia, no habiendo circunstancia impeditiva de la inscripción parcial,  s
debe admitirse esta respecto de las limitaciones o prohibiciones relativas a la cesión  oe.
temporal  de  uso  de  la  totalidad  de  la  vivienda  o  departamento  amueblado  y  w.
comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico  53ww
dlae rLiveayd os doeb rseu  pnroorpmieadtiavda  sheocrtiozroianlt,a el,n  ienlt ráomdubcitiod od eel na pdairctahdao  L1e2y d eplo cr itaedl oR aeratílc uDloe c1r7e tdoe-
ley 7/2019, de 1 de marzo.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar 
la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.