BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133583
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17950 Resolución de 5 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Ildefonso Sánchez Prat, notario de Barcelona, 
contra la negativa del registrador de la Propiedad de Barcelona número 11, don Nicolás 
Nogueroles Peiró, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 25 de marzo de 2019 ante el notario de Barcelona, 
don Ildefonso Sánchez Prat, con el número 809 de protocolo, los seis copropietarios de 
una vivienda (dos de ellos casados, dos viudos, un divorciado y el restante soltero) la 
vendieron declarando que no se encontraban «en situación alguna que implique la 
necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 11, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«De  conformidad  con  lo  tipificado  en  los  artículos  18,  19  bis  y  322  de  la  Ley 
Hipotecaria, así como con lo previsto en los artículos 39 y 40 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se 
ha procedido a suspender la inscripción del documento que se dirá, por adolecer de 
defectos.
Antecedentes de hecho.
1.º  Con fecha cinco de mayo de dos mil diecinueve, se presentó en este Registro, 
copia en papel de la escritura de Compraventa autorizada el veinticinco de marzo de dos 
mil diecinueve por el Notario de Barcelona don Ildefonso Sánchez Prat con el número de 
protocolo 809, cuya escritura motivó el asiento de presentación 1494 del Diario 155, y 
mediante la cual doña M. G. N., don A. G. N., doña G. G. N., doña M. E. G. N., doña L. 
G. B. y don J. J. G. B., venden a don S. C. R. y doña K. E. R., el departamento (…) 
finca 28158-N de este Registro.
2.º  La mencionada escritura fue [sic] de calificación negativa con fecha doce de 
junio de dos mil diecinueve.
3.º  En la comparecencia de la escritura objeto de calificación se indica que "don A. 
G. N. y don J. J. G. B., constan como casados; doña M. G. N. y doña G. G. N., constan 
como viudas; doña M. E. G. N., consta como divorciada y doña L. G. B., consta como  e.
soltera". w.b
4.º  En dicha escritura manifiestan los vendedores que "... son dueños de la finca,  950ww
rneescpeescidtoa dd lee galal  dceu rael cadbeacrla eral cno nnsoe netinmcioennttroa rasjee noe np asriatu easctiaó no paelrgaucnióan "q.ue  implique  la
Fundamentos de Derecho.
1.º  El  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  en  su  número  1  señala  que  "los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.".
2.º  El  artículo  98  del  Reglamento  Hipotecario  establece  que  "el  Registrador 
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad 
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan 
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o 
puedan conocerse por la simple inspección de ellos; y del mismo modo apreciará la no 
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias 
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de 
nulidad.".
3.º  El artículo 91 del Reglamento Hipotecario dispone que "cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una 
vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la 
escritura  que  la  vivienda  no  tiene  aquel  carácter".  Y,  según  lo  establecido  en  el 
apartado 2 del artículo 234-3 del Libro II del Código Civil de Catalunya, en relación al 
artículo 231-9 de dicho Libro II del Código Civil de Catalunya, relativa a la "Disposición 
de la vivienda familiar, con independencia del régimen económico matrimonial aplicable, 
el  cónyuge  titular,  sin  el  consentimiento  del  otro,  no  puede  hacer  ningún  acto  de 
enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho sobre la vivienda 
familiar o sobre los muebles de uso ordinario que comprometa el uso, aunque se refiera 
a cuotas indivisas. Este consentimiento no se puede excluir por pacto ni otorgamiento 
con carácter general. Si falta el consentimiento, la autoridad judicial puede autorizar el 
acto, teniendo en cuenta el interés de la familia, y también si se da otra causa justa". Las 
Resoluciones de la Direccción [sic] General de Derecho y Entidades Jurídicas 22 de 
mayo de 2006, 11 de octubre de 2017 para el supuesto que la persona sea soltera pero 
no  haga  constar  que  está  unida  en  situación  de  pareja  estable  no  exigen  esta 
declaración.
En el presente caso falta la manifestación de los disponentes casados, sobre el 
carácter de la vivienda en los términos exigidos por el artículo 91 del Reglamento 
Hipotecario.  La  manifestación  hecha  por  los  vendedores  casados,  en  términos 
generales, sobre la no necesidad de recabar consentimientos es un juicio u opinión que 
no corresponde formular a los vendedores a los efectos de la inscripción, no puede dicha 
valoración vincular al Registrador e impide a éste realizar la función de calificación que le 
encomienda la Ley. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, resolución 
de 6 de marzo de 2020, ha sido muy cuidadosa en el cumplimiento de este requisito 
exigiendo que se haga la manifestación sobre la vivienda familiar prevista en la norma. 
Esta manifestación es la que no realizan los disponentes casados en la escritura objeto 
de calificación. Los disponentes no hacen la declaración de un hecho que está en su 
mano y en cambio hacen una valoración jurídica. Emiten una manifestación jurídica que 
les resulta favorable sin intervención de los posibles perjudicados. Impiden la función de 
calificación reservada al encargado del registro al que no vinculan las valoraciones 
jurídicas hechas por la parte e.
Resolución. 950ww
el  dEenf eccotnos edceu enncoi a,c soen tseunsepr,e nldae  lma ainnsifcersiptaccióiónn d erle daolizcaudmae nptoo rp relosse ntdaidspoo pnoern pteesr sislatisr 
circunstancias de hecho exigidas por el Reglamento Hipotecario y, en su lugar, realizar
una valoración jurídica que impide la calificación registral y que no vincula al encargado
del registro. No consta la declaración de hechos realizada por aquellos a los que resulta 
más fácil hacerla. Así, en la escritura no consta la manifestación de los vendedores 
casados de no ser la finca enajenada la vivienda familiar habitual de ninguno de ellos en 
los términos vistos en los anteriores hechos y fundamentos de derecho.
Anotación preventiva por defectos subsanables (Vid. art. 323 de la Ley Hipotecaria).
No se ha practicado la inscripción que establecen los artículos 42.9 y 69 del referido 
cuerpo legal, por no haber sido solicitada.
Notificación.  Autoridad e interesado.
Se procederá a la notificación formal de la aludida calificación con indicación de los 
recursos  y  de  la  posibilidad  de  solicitar  la  aplicación  del  cuadro  de  sustituciones 
pertinentes, por los medios admitidos, al Notario autorizante y a la parte interesada.
Prórroga de la vigencia del asiento.
Por causa de la suspensión de la inscripción del documento, su respectivo asiento de 
presentación ha quedado prorrogado durante un plazo de sesenta días.
Contra la presente calificación cabe: (…)
Barcelona, a siete de junio de dos mil veintiuno.–El Registrador firmado digitalmente 
(…) por el registrador: don Nicolás Nogueroles Peiró.»
La calificación se notificó al notario autorizante por telefax el día 28 de junio de 2021.
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Ildefonso  Sánchez  Prat,  notario  de 
Barcelona, interpuso recurso el día 14 de julio de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  Competencia funcional para la resolución de este recurso.
Considera el recurrente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
como el órgano legalmente competente para la resolución del presente recurso toda vez 
que:
– La escritura calificada en absoluto hace referencia, en cuanto a la manifestación 
que el otorgante hace respecto de la situación en que se encuentra en relación con las 
fincas, a norma alguna del derecho foral catalán, sino que se trata de una manifestación 
cuya generalidad comprende cualquier exigencia que en orden consentimientos ajenos 
para la disposición de inmuebles se incluyan en ese derecho o en el civil común o en 
cualquier otro.
– La  base  legal  que  aduce  la  nota  para  estimar  la  existencia  de  un  defecto 
obstaculizador de la inscripción es el art. 91,1 del Reglamento Hipotecario, norma que la 
nota de calificación registral considera incumplida. Y toda vez que tal Reglamento es 
norma de ámbito estatal, queda a mi juicio confirmada la competencia funcional que 
viene deducida de las razones antes alegadas.
Precisamente por la generalidad de la manifestación contenida en la escritura, puede 
ser especialmente útil la resolución que al respecto dicte la Dirección General, toda vez  e.
que, de ser estimativa del recurso, será aplicable tanto a las exigencias materiales de la  w.b
norma de Derecho Común como a las del Derecho especial Catalán, previniéndose de  950ww
eesnatr em  alonse rad iflear eenvteens tuóarlg daunpolsic iddaedc isdoer iocsri te-reiostsa tqaul ey  evaeuntotunaólmmiecnot-e  spiu deile rcar ipterroiod ucpiarsrae 
dperetevermncinióanr  ldae  clao mciptaedtean ncoiar mdaetli vóar ghaipnoot.e jcuazrgiaa.dor fuera la norma material que ampara la
Por último, y en congruencia con el caso planteado en la Resolución de la D.G.R. y 
del N. De 18-6-2004, y tal como en dicha resolución se afirmó, "la materia objeto de 
debate..." "se refiere a la ordenación de los registros e instrumentos públicos... que son 
cuestiones  reservadas  a  la  competencia  exclusiva  del  Estado,  conforme  al 
artículo 149,1.8.ª de la Constitución y, por ende, el conocimiento del recurso interpuesto 
está atribuido a este Centro Directivo".
En todo caso, esta parte se aviene a que, si la Dirección General, no obstante, las 
razones anteriores, se considerara incompetente para la resolución de este recurso, se 
sirva remitirlo al órgano que a su entender corresponda.
En cuanto al plazo de presentación, la de este recurso cumple la normativa aplicable 
toda vez que la calificación recurrida ha sido notificada por fax al notario recurrente con 
fecha 28 de junio de 2020 [sic], según es de ver en la parte superior de la nota que se 
acompaña.
Segundo.  Ausencia de motivación.
A juicio del recurrente la nota infringe lo ordenado en el art. 19 bis, de la Ley 
Hipotecaria,  toda  vez  que  no  contiene  motivación  jurídica  alguna  de  la  supuesta 
infracción  que  considera  causa  de  denegación  de  la  inscripción  de  la  escritura, 
limitándose a la reseña numérica de una disposición legal, sin explicitar los motivos por 
lo que ésta se considera incumplida, ni la razón de la trascendencia registral que se da a 
esa supuesta infracción ni, mucho menos, los argumentos por los que el registrador 
calificante no considera la declaración de los otorgantes antes transcrita suficiente para 
tener por cumplidos los requisitos que dicha norma del art 91 Reglamento Hipotecario 
establece.
En efecto, dos objeciones pone el registrador a la manifestación de los otorgantes 
antes transcrita:
1.  Que es una valoración de las partes que impide al registrador realizar la función 
de calificación.
2.  Que no costa la manifestación de los vendedores casados de no ser la finca 
enajenada la vivienda familiar de ninguno de ellos.
Ninguna de las dos objeciones viene acompañada de motivación alguna.
En cuanto la primera, no explica el sr. registrador por qué tal manifestación de los 
otorgantes le impide realizar su función calificadora. A este notario se le hace difícil 
recurrir una razón de suspensión del asiento que no entiende en absoluto y que resulta 
contraria a la propia evidencia, pues es en una nota de calificación registral donde se 
contiene, lo que prueba que la manifestación de parte es inocente del ilícito de impedir la 
función calificadora que el registrador le imputa.
En cuanto a la segunda, no motiva el sr. registrador por qué la expresión utilizada en 
la escritura no cubre la exigencia del art 91 del Reglamento Hipotecario. De los términos 
de la nota de calificación parece deducirse que el registrador considera que el citado 
artículo exige unos términos sacramentales que recojan su texto literal para entenderse 
cumplido, sin que sea posible que la escritura aproveche la riqueza del lenguaje para 
cumplir con lo que pide el Reglamento Hipotecario y, a la vez y de manera perfectamente 
compatible, las exigencias de consentimiento ajeno contenidas en otras disposiciones, 
singularmente el Código Civil común y el Código Civil catalán y ello tanto para casados 
como para solteros, por la procedencia de tal prevención también cuando la familia está 
formada por personas en situación de pareja estable. e.
Seguir la lógica de la nota de calificación implicaría que, en casos como el presente,  w.
en que la parte vendedora se compone de personas casadas y de otras solteras,  950ww
haujubsiteardaans  dees trriectcaomgeernstee  ad iflear esnituteasc iómna nqiufees tpaucdioienreas  pedres ocnaadlma eunnteo  adfeec tlaorsle sv,e ned iendcoluresos 
apprelivcearr  edli fDereernetcehso v Caorimanútne so  paalgrau nuon dae m loissm Eas preecailaidleasd. en función de que correspondiera  BOE-A-cable e
Esa inconveniente y estéril complejidad queda resuelta plenamente, a juicio de este 
notario, con la manifestación contenida en la escritura y objetada por el registrador, 
máxime cuando tal manifestación ha sido formulada en presencia de notario en una 
escritura pública y, por lo tanto, contando con la información y asesoramiento del notario 
sobre su alcance y significado, como es preceptivo y sería temerario y calumnioso 
presumir lo contrario sin base ni prueba alguna.
Desde el punto de vista del ejercicio del legítimo derecho de defensa, esa insuficiente 
motivación, además de constituir una infracción a las obligaciones que la ley y reiterada 
doctrina  de  la  Dirección  General  imponen  al  calificante,  deja  al  interesado  en  una 
situación de desconcierto toda vez que se ve obligado a articular su defensa sin disponer 
de todos los elementos de juicio, deduciendo a tientas cuáles puedan ser en el juicio del 
registrador los motivos y argumentos que le llevan a negar al ciudadano la prestación del 
servicio público al que aquél sirve y al que éste tiene derecho y solicita. Ante tal 
parquedad en la calificación, el notario se ve ante la alternativa de no poder recurrir, o 
tener que hacerlo eligiendo a ciegas el camino que deben seguir sus alegaciones porque 
no conoce la razón real de la decisión registral. Así pues, tal situación de desconcierto 
genera  el  inconcebible  albur  -en  un  ámbito  que,  precisamente  tiene  por  norte  la 
seguridad jurídica- de que sus posibilidades de defensa radiquen en la fortuna de acertar 
en la suposición de los ocultos motivos del funcionario calificante, cayendo en la más 
absoluta indefensión en caso contrario.
Por otra parte, es de señalar que el objeto de este recurso es idéntico al que motivó 
el  interpuesto  por  este  mismo  notario  contra  calificación  del  mismo  registrador, 
presentado por vía telemática el 31 de mayo de 2021, pendiente de resolución a esta 
fecha, por lo que los anteriores argumentos sobre la falta de motivación son los mismos 
que los que figuran en aquel recurso. Es evidente que, a la vista de ellos, en esta 
segunda calificación el registrador introduce una expresión supuestamente aclaratoria 
pero que, en realidad, arroja aún más confusión sobre sus motivos. Efectivamente, en la 
calificación ahora recurrida dice el registrador que "La manifestación hecha por los 
vendedores  casados,  en  términos  generales,  sobre  la  no  necesidad  de  recabar 
consentimientos es un juicio u opinión que no corresponde formular a los vendedores a 
los efectos de la inscripción, no puede dicha valoración vincular al Registrador e impide a 
éste realizar la función de calificación que le encomienda la Ley."
Y digo que este párrafo añadido respecto de la calificación objeto del otro recurso 
induce a mayor confusión porque de él se deduce que el registrador considera que no 
corresponde a las partes hacer calificaciones jurídicas en la escritura, lo que no puede 
ser  su  pensamiento  real  desde  el  momento  en  que  no  alega  (porque  no  existe) 
disposición alguna en que se contenga tal prohibición y porque, si realmente pensara 
así, la misma alegación habría hecho respecto de otras valoraciones jurídicas de las 
partes contenidas en la misma escritura, como las relativas a la libertad de cargas, a la 
inexistencia de contratos de arrendamiento, la definitoria de su régimen económico 
matrimonial, y tantas otras. Y, si lo que quiere decir es que las partes pueden hacer unas 
valoraciones jurídicas y no otras –concretamente la objetada en la nota– registral debería 
decir el porqué de esa diferencia de trato legal de unas y otras, aclaración que no hace 
en absoluto en la nota de calificación aun cuando sería imprescindible para avalar su 
contundente y restrictiva afirmación.
Además, aduce el registrador que la manifestación de las partes objetada "no le 
vincula", cuando en realidad no es así puesto que constituye el cumplimiento de un 
requisito impuesto por el art. 91 del reglamento Hipotecario que indudablemente y por  s
mor de la propia disposición invocada por el registrador, sí obliga a éste, ya que su  oe.
competencia se concreta en comprobar si constan formalmente las declaraciones de  w.
parte que cumplen los requisitos reglamentarios para la inscripción. 950ww
pretEennd seu mdaar,  la– ecsatloif iceasc: ióan)  rneecguarrri dlaa  caapretictued d ed efu nladsa mpaerntteasc iópna rjau ríhdaiccae rp ournqau ev laal oqruaec iósen 
jvuarlíodricaac ió(na usne  cohnas thaencdhoo  écsotan  elan  einsfcorrimtuarac iópnú byli ceal  ya, speosro rlaom tiaennttoo,  qoubevi aenld on oqtaureio  deicshtaá   BOE-A-cable e
obligado  a  dar)  y  b)  que  dicha  valoración  de  las  partes  impide  la  calificación  del 
registrador  y  que  no  le  vincula–  resulta  tan  incongruente  y  confusa,  cuando  no 
contradictoria con las reglas mismas de la función registral, que no permite al recurrente 
estar seguro de cuáles sean las razones jurídicas reales que justifican la suspensión de 
la prestación del servicio público registral a que el calificante, como funcionario público, 
está obligado.
Aún con esas incertidumbres, de la que es responsable únicamente el funcionario 
que tan evidentemente incumple su obligación legal, se interpone este recurso fin de 
evitar en la medida de lo posible mayores dilaciones y los consiguientes perjuicios, no 
obstante considerar que la falta de motivación suficiente, congruente e inteligible debe 
ser por sí sola, motivo suficiente para la revocación de la nota de calificación recurrida, y 
así se solicita expresamente.
La indefensión provocada por la falta de suficiente motivación hace que el recurrente 
se  plantee  la  siguiente  pregunta  que  la  hace  más  evidente  si  cabe:  ¿es  que  la 
manifestación  de  los  otorgantes  deja  hueco  alguno  para  que  pueda  racionalmente 
pensarse que, no siendo atacable por falsedad, pueda amparar una reserva mental o 
encubrir un doble sentido que permitiera violar la exigencia legal? De ser así, reitero que 
la nota de calificación debería explicarlo. Si los "términos generales" de la manifestación 
de  los  otorgantes  que  el  registrador  ve  como  defecto  impeditivo  de  la  inscripción 
pudieran provocar duda alguna porque por causa ellos tal manifestación dejara o pudiera 
dejar fuera de control algún caso imaginable, el registrador debería decir cuál, cosa que 
no  hace  en  absoluto.  Tal  esfuerzo,  además  de  cumplir  las  normas  aludidas  sobre 
motivación, constituiría, de ser aceptable el argumento, una enseñanza que este Notario 
no sólo reconocería, sino que valoraría enormemente, toda vez que viene manteniendo 
(por  supuesto  cuando  de  la  indagación  previa  hecha  sobre  los  otorgantes  resulta 
procedente)  la  misma  cláusula  desde  hace  más  de  veinte  años  considerándola 
irreprochable  desde  el  punto  de  vista  legal  y  práctica  desde  la  perspectiva  de  la 
organización de la oficina y la deseable evitación de enmiendas cada vez que las 
circunstancias del caso no se ajustan en lo meramente accesorio a los datos inicialmente 
recibidos para la redacción de la escritura. Y lo mismo debe haber sido considerado por 
los registradores de toda España que han calificado mis escrituras durante las dos 
últimas décadas, incluido aquél contra cuya calificación se presenta este recurso a quien, 
desde luego, no se le niega el derecho a cambiar su criterio, pero sí el hacerlo sin 
justificar el nuevo, por evidentes razones de técnica procesal y también de seguridad 
jurídica.
Desde este punto de vista del cumplimiento del requisito sustantivo, poco más cree el 
recurrente que puede añadir, dado precisamente lo misterioso y confuso de los motivos 
que en contra debe tener el Sr. registrador. Particularmente se le plantea la duda de si el 
funcionario calificante cree exigible una fórmula sacramental determinada para que el 
requisito sustantivo quede cubierto y, en caso afirmativo, dónde fundamenta tal exigencia 
tan contraria a los principios elementales de nuestro Derecho, reacio a la solemnidad 
esclerotizada  de  las  fórmulas  que  caracterizan  tradiciones  jurídicas  anticuadas  y/o 
extrañas a la nuestra.
Al  criterio  del  órgano  que  debe  resolver  este  recurso  queda,  pues,  decidir  lo 
pertinente tras la lectura de la declaración escrituraria en cuestión.
Tercero.  Sobre el cumplimiento de los requisitos sustantivos y su trascendencia 
registral.
De lo expresado respecto de la falta de motivación en el apartado anterior se deduce  bo
también el argumento de fondo decisivo, a juicio de este notario, para la resolución del  950ww
rseactiusrfsaoc toryiaam  eqnutee  ell ar eqeuxispirteos eióxnig idcoo nptoern liad ale geisnla cilóan  heispcortietucraar ia,c ucomnp lbea sep eernfe clata c ivyil 
tyaan tqou ceo msi úens ctao mfuoe craa talala nhaa,b irteusapl efcatmo ialia lra  dceo ncduicaiólqnu ideera l ad vei vlioesn dcao ombpjeatroe cdieen late se sccorintu rsau, 
cónyuge o con pareja estable, sí se encontraría el transmitente en situación legal que
implicaría la necesidad de consentimiento ajeno para la transmisión. Y, a la vez, el texto 
aquí discutido salva y evita las dificultades que se derivan de la falta de tipificación legal 
de los conceptos de "habitual" y "familiar", dificultades que reiteradamente ha puesto de 
manifiesto  la  Dirección  General  en  sus  resoluciones,  entre  otras  y  muy 
significativamente, en la alegada por el registrador de fecha 6 de marzo de 2020.
Pero  es  que,  además,  es  especialmente  trascendente  el  hecho  de  que  la 
manifestación  objeto  de  esta  controversia  se  hace  por  los  interesados  como 
conocedores por virtud del asesoramiento notarial de los hechos o situaciones que 
obligarían legalmente a recabar un consentimiento ajeno. No se trata, pues, de una 
valoración frívola de personas probablemente legas en Derecho, sino que, precisamente 
por  hacerse  ante  un  notario,  es  forzoso  –y  más  para  un  jurista  conocedor  de  las 
obligaciones notariales como es el registrador– asumir que las partes hablan sobre el 
conocimiento de los hechos a que se refiere su manifestación. De esa conjunción del 
conocimiento personal de los hechos por los otorgantes y del asesoramiento que reciben 
del notario resulta su manifestación que, claro está, implica una conclusión valorativa 
indesligable de los hechos reales, porque sólo puede hacerse desde la afirmación de la 
realidad de los mismos y carecería de sentido en otro caso. De esta forma, además, la 
cláusula impugnada incluye e incluso llega más allá de la mera constatación de una 
situación fáctica que pide el registrador pues, además de incluir ésta, las partes se 
muestran  conscientes  de  las  consecuencias  jurídicas  que  la  Ley  deriva  de  dicha 
situación.  Resulta  así  evidente  que  la  distinción  que  el  registrador  hace  entre 
constatación de hechos –que es lo que entiende al alcance de las partes– y valoración 
jurídica –que considera no les corresponde–, es completamente estéril, porque, asistidos 
los otorgantes de la información técnica del notario (que el registrador debe no obviar), la 
una incluye necesariamente a la otra.
Poco más se puede argumentar sobre dicha circunstancia porque no se le ocurre a 
este  recurrente  qué  interpretación  alternativa  puede  racionalmente  darse  a  esa 
manifestación por la que pueda plantear dudas acerca de que efectivamente abarca 
plenamente la exigencia legal. Sólo desde el presupuesto –contrario a nuestra tradición 
jurídica y la inveterada doctrina de la Dirección General– de que sea exigible una fórmula 
sacramental para el caso, podría sostenerse la calificación registral recurrida.
Y,  siendo  ello  de  elemental  conocimiento  para  el  órgano  juzgador,  no  resulta 
pertinente insistir en ello.
Por otro lado, la referencia que el registrador hace en apoyo de su calificación a la 
Resolución de 6 de marzo de 2020, resulta contraproducente para justificar la nota, pues 
tal resolución resuelve la cuestión de si la expresión "vivienda habitual" es suficiente a 
los efectos del art. 91 Reglamento Hipotecario, o es preciso que se añada el carácter 
"familiar" de la vivienda. Es decir, estamos ante un caso diametralmente contrario en su 
fundamento al del presente, pues allí se reprochaba la cortedad de la manifestación y 
aquí (siempre según lo que el recurrente deduce del laconismo de la nota registral) 
parece que lo que se reprocha es la generalidad de la declaración de los otorgantes. 
Pero no tiene en cuenta el registrador que "Generalidad" no es necesariamente sinónimo 
–ni semántica ni jurídicamente– de "Imprecisión" (por eso bien dice la citada resolución: 
"... expresiones genéricas como la ahora –en aquel caso– cuestionada") sino que en el 
caso presente lo es de todo lo contrario, porque gracias a ella la manifestación de los 
otorgantes tiene un carácter absoluto (no aproximado o relativo corno parece que el 
registrador entiende que es siempre la generalidad) que sí comprende ineludiblemente el 
hecho de que la vivienda, además de habitual, sea la familiar, que es lo que el art. 91 RH  s
pide, siendo intrascendente –pero nunca obstativo– para los efectos de ese artículo  oe.
(aunque pudiera serlo para otros efectos) que pueda o no incluir otros casos en que sea  w.
necesario  un  consentimiento  ajeno  para  el  acto  de  disposición,  cumpliéndose  así  950ww
pdeorcftericntaa mdeen tlea  lrae seoxliugceinócni ac idtaed ap repcoirs ióenl  rdeeg isdtircahdao rR easpoolyuac,i óenn,  dlueg laor  qduee  croensutrlatad eqcuire,  llaa 
tcéorrmreincocisó nd ed leal  ctaelxiftioc adceió nla  aehsocrrait ureracu crraidlifaic.ada y, correspondientemente, desautoriza los  BOE-A-cable e
A la vista de todo ello, tanto desde un análisis gramatical corno desde su examen 
lógico y sistemático –dado el contexto en que se integra–, la manifestación impugnada 
demuestra cubrir intrínsecamente los requisitos exigidos por la normativa vigente y por la 
Dirección General, y que lo hace sin dejar margen de imprecisión alguno, pues sólo sería 
tachable de imprecisa si de su análisis pudieran surgir dudas razonables acerca de que 
su alcance fuera suficiente para incluir las necesidades de consentimiento ajeno que 
legalmente proceden de la eventual condición de vivienda habitual familiar de la finca 
transmitida.
En conclusión, y puesta en relación con el Derecho Positivo alegado por la nota de 
calificación, a juicio de esta parte la manifestación objetada por la nota de calificación 
cumple plenamente las exigencias del art. 91 del reglamento Hipotecario y sólo por no 
ser bien entendida por el sr. registrador, o porque este desconfíe o suponga que encubre 
algún sentido oculto o reserva mental con los que se pretenda ocultar que la vivienda sí 
es la habitual familiar de alguno de los vendedores puede entenderse que la nota de 
calificación la haya considerado inválida a los efectos de dicho artículo. Pero ni de su 
interpretación gramatical, lógica y sistemática se desprende conclusión alguna en tal 
sentido sino precisamente la contraria– ni aclara el registrador qué es lo que entiende en 
realidad dicho en esa manifestación o qué supuesto deja sin cubrir ni, por descontado, la 
seguridad jurídica y la eficiente y ágil prestación del servicio público registral admiten que 
la calificación se base en conjeturas, prevenciones, suposiciones o sospechas fruto de la 
subjetividad  del  calificador  y  sin  apoyo  objetivo  alguno  ni  en  la  literalidad  de  la 
manifestación ni en el Derecho.
Cuarto.  Artículos  19  bis,  324  a  327  Ley  Hipotecaria  y  concordantes  de  su 
Reglamento  y  cuantas  otras  disposiciones,  doctrina  y  jurisprudencia  resulten 
mencionadas en el texto de este recurso y las demás que sean de aplicación a juicio de 
la Dirección General (…)»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 149.1.8.ª de la Constitución Española; 9, 10, 24, 40, 66, 69, 70, 
87.2, 90, 464, 1320, 1321, 1346, 1406 y 1955 del Código Civil; 1, 3 y 4 del Código de 
Comercio;  1,  2,  9,  13,  18,  19  bis,  21,  38,  129.2.b)  y  322  y  siguientes  de  la  Ley 
Hipotecaria; 231-9 y 234-3 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del 
Código  Civil  de  Cataluña,  relativo  a  la  persona  y  la  familia;  190  del  Decreto 
Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con 
el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes 
civiles aragonesas; 1, 2 y 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la 
calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho 
catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes 
muebles de Cataluña; 7 y 91 del Reglamento Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; 
las Sentencias del Tribunal Constitucional número 156/1993, de 6 de mayo, y 4/2014, 
de 16 de enero; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 31 de 
diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de marzo de 2015, 3 
de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General  e.
de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987, 16 de junio de 1993, 27 de  w.b
junio de 1994, 7 de julio de 1998, 4 de marzo de 1999, 31 de marzo de 2000, 16 y 17 de  950ww
esenpetrioe myb 2re2  yd e1 5m ya 1y9o  ddee  o2c0tu0b6r,e 3 d1e  d2e0 0e4n,e 2ro0  dye 7 a bdreil  dy ic1i7e my b2r3e  ddee  m2a0y0o7 ,d e11 2 0d0e5 f,e 2b0re droe 
dy e7  2d0e0 j8u,l io2 2d ed e2 0ju1l1io,  2d6e  d2e0 0n9o,v 2ie8m dbere s edpet i2e0m1b3r,e 2 1y  d1e3  sdeep dtiiecmiebmreb rye  1d2e  y2 01190 d, e5  ddicei eemnberreo 
de 2017, 11 de enero, 5 de marzo, 13 de junio y 9 de octubre de 2018 y 29 de agosto 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 6 de marzo y 16 de junio y 22 de octubre de 2020; y respecto de la motivación de la 
calificación, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 
y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 8 
de mayo y 3 de diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 
de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de 
marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 
19 de junio y 12 de diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 20 de 
junio de 2019 y7 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero, 18 de marzo 
y 28 de julio de 2021.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la 
venta de una vivienda por los seis copropietarios de una vivienda (dos de ellos casados, 
dos viudos, un divorciado y el restante soltero), quienes declaran que no se encuentran 
«en situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno 
para esta operación».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque no consta la manifestación de 
los vendedores casados de no ser la finca enajenada la vivienda familiar de ninguno de 
ellos, en los términos exigidos por el artículo 91 del Reglamento Hipotecario.
2.  Como cuestión previa, esta Dirección General debe decidir sobre su propia 
competencia para resolver el presente recurso. Y hay que afirmar que este Centro 
Directivo es el único organismo competente para resolverlo, por lo que procede reiterar y 
reafirmar la doctrina sentada sobre esta cuestión (cfr., por todas, Resoluciones de 29 de 
agosto de 2019 y 22 de octubre de 2020).
Esa  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  y  es  meridianamente  clara  al 
establecer, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento 
de Cataluña, parcialmente derogada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 4/2014, 
de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la 
Generalidad de Cataluña es competente para la resolución de los recursos contra la 
calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se 
fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción», 
mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en 
cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho 
común u otros derechos corresponde a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado».
La citada sentencia del Tribunal Constitucional resuelve lo siguiente:
«(…) Encuadrado el debate en los términos expuestos, según se desprende del 
artículo 3.4 antes transcrito, el órgano administrativo competente para conocer de los 
recursos gubernativos varía dependiendo de la invocación que, en cualquiera de ellos, 
se  haga  de  la  normativa  estatal  o  autonómica.  Se  establece  una  regla  sobre  la 
acumulación de recursos gubernativos dirigidos contra una misma calificación registral 
negativa que impone, por el solo hecho de que uno de ellos se base en normas de 
Derecho catalán o en su infracción, una vis atractiva a favor de la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, habilitándola para sustanciarlos todos 
en una sola pieza, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho  e
catalán. bo
Es evidente que tal atribución excede de la competencia estatutariamente asumida  950ww
speo rc liarc Cunosmcurinbied aeds tAriucttaómnoemntae  dae  laC a«tcaalulifñicaa pcaiórna  drees loolsv etrít uelsotso so  rleacsu crsláouss guulabse crnoantcivreotsa, sq eune 
emna tlear ieax dpeo sdiceiróenc hdoe  cmatoatliávons»  (daer t.la 1 4d7e. 2la E LAeCy) ,d seile Pndaorl asmu efnintaol iddea dC, atatal lyu ñcao m5o/2 s0e0 9d,e lcal adrae 
preservar y proteger el Derecho catalán. Es igualmente evidente que esta habilitación
estatutaria no incluye –ni podría incluir– la preservación o protección de otros Derechos 
forales o especiales, ni del Derecho civil común.
(…) En conclusión, resulta contrario al bloque de la constitucionalidad el artículo 3.4 
impugnado, en cuanto atribuye a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas 
de  la  Generalitat  la  competencia  para  resolver  los  recursos  cuando  las  cuestiones 
registrales planteadas exceden del marco estricto del Derecho civil catalán. Incurre así el 
precepto en inconstitucionalidad y nulidad en los incisos "y al menos uno se basa en 
normas del Derecho catalán o en su infracción" e "incluidos los que no aleguen la 
infracción de una norma del Derecho catalán" (…).»
Y más clara no puede ser la postura de esta Dirección General, expresada en 
Resolución de 21 de septiembre de 2017 (en línea con anteriores pronunciamientos 
de 29 de mayo y 9 de junio de 2017, también seguida en Resolución de 5 de marzo 
de 2018), y que no cabe sino ratificar y reiterar:
«Según  el  artículo  324  de  la  Ley  Hipotecaria  "las  calificaciones  negativas  del 
registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros 
y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o 
ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que 
pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones 
contenidas en el artículo 328 de esta Ley. Cuando el conocimiento del recurso esté 
atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la 
Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se 
interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la 
mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano".
Por su parte, el artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la 
Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la 
calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que 
deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de 
Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de 
Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats 
Jurídiques  de  la  Generalitat  de  Cataluña  la  resolución  de  los  recursos  contra  la 
calificación registral únicamente cuando "las calificaciones impugnadas o los recursos se 
fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción" 
(artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que "si la 
persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, 
entiende  que,  en  aplicación  del  artículo  1,  es  competente  la  Dirección  General  de 
Derecho  y  de  Entidades  Jurídicas,  deberá  formar  expediente  en  los  términos 
establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel 
hecho".
Ello es así porque la citada Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero 
de 2014 en el recurso de inconstitucionalidad número 107/2010 planteado contra la Ley 
catalana 5/2009 entendió que todo lo no incluido en los términos estrictos del precepto 
competencial estatutario constituye competencia exclusiva e indisponible del Estado, que 
no puede ser menoscabada a partir de la competencia de la Comunidad Autónoma para 
la  conservación,  modificación  y  desarrollo  de  su  Derecho  civil  propio,  aun  cuando  e
hubiera sido objeto de regulación en el Derecho civil catalán; por lo que se concluye que  bo
la  competencia  para  resolver  recursos  mixtos,  es  decir,  basados  en  cuestiones  950ww
ceosmpeúcníf iuca ost rdoe t ipdoe redceh doe creactahloá n– rceogmisptrraeln, dcioennsduom, oa,d eemtc.á–s,,  cootrrraess pcounedseti oan eess tdae D direerceccihóon 
GenPeorar l tdaen tloo,s c Rueagnidsotr olass y c daelilf iNcaoctaiorniaedso .impugnadas o los recursos se fundamenten, de
forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores
deberán  remitir  el  expediente  formado  a  la  Direcció  General  de  Dret  i  d’Entitats 
Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General 
de los Registros y del Notariado. Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los 
recursos se fundamenten, además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos 
ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al 
recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a 
esta Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 
de la Ley Hipotecaria.
Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para 
resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial 
catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del 
Registro de la Propiedad.»
A mayor abundamiento, en el presente caso no se debate sobre la aplicación de una 
norma sustantiva de Derecho especial catalán, pues tanto el registrador como el notario 
están de acuerdo en la aplicación del apartado 2 del artículo 234-3 en relación con 
artículo 231-9 del Código Civil de Cataluña, sino que debe decidirse si en la aplicación 
de  tales  normas  se  ha  respetado  lo  establecido  en  el  artículo  91  del  Reglamento 
Hipotecario respecto de los títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad (cabe 
recordar que la ordenación de los registros e instrumentos públicos y a las normas para 
resolver  los  conflictos  de  leyes,  que  son  cuestiones  reservadas  a  la  competencia 
exclusiva del Estado, conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución).
3.  Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de 
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la 
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. art. 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero 
de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, 
de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer 
en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su 
negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que 
apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el 
registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha 
mantenido esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 25 de octubre 
de 2007 y 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de 
un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es necesario 
justificar  la  razón  por  la  que  el  precepto  de  que  se  trate  es  de  aplicación  y  la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de  e.
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre  w.b
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre  950ww
doetr a2s0) 1q7u,e 2 a0u dne c ujuanniod od lea  2a0rg1u9m, e2n9t adcei óonc teunb rqeu ed es e2 0fu2n0d aym 1e8n tdee  lafe cbarelifrioc adceió n2 0h2a1y,a e snitdreo 
aesxupnretosa sdi ae dxper emsoad osu efisccieunetteom, ceanbtee  llaa  rtarazmónit aqcuióen j udsetli fiecxap eddicihean ten eyg eantivtraa rd een m eol dfoon qduoe d eell 
interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido 
del escrito de interposición del recurso.
En el presente caso el registrador ha expresado con claridad el defecto y ha fundado 
aquél en diversos preceptos, por lo que no cabe concluir que haya incurrido en una 
situación de falta de motivación jurídica. La motivación ha sido suficientemente expresiva 
de la razón que justifica su negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha 
podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido 
del escrito de impugnación.
4.  Sobre la cuestión de fondo planteada se ha pronunciado recientemente este 
Centro  Directivo  en  un  caso  análogo,  con  criterio  que  debe  ahora  reiterarse  (vid. 
Resolución de 28 de julio de 2021).
La  ley  protege  especialmente  la  vivienda  familiar  habitual,  trátese  de  vivienda 
simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los 
hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las 
técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del 
Código Civil. Este artículo, en la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo, 
preceptúa que, «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles 
de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los 
cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial», 
añadiendo que «la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la 
vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Con esta norma legal se introdujo en 
el Derecho español una singular protección de la vivienda familiar en situación de 
normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma específica del Derecho civil 
común, sino que la misma, con variantes, existe también en otros Derechos civiles de 
España,  como  es  el  caso  del  Derecho  civil  aragonés  (artículo  190  del  Código  del 
Derecho Foral de Aragón) y Derecho civil catalán, éste aplicable en el presente caso. 
Así, según el artículo 231-9 del Código Civil de Cataluña, «1. Con independencia del 
régimen económico matrimonial aplicable, el cónyuge titular, sin el consentimiento del 
otro, no puede hacer acto alguno de enajenación, gravamen o, en general, disposición 
de su derecho sobre la vivienda familiar o sobre los muebles de uso ordinario que 
comprometa su uso, aunque se refiera a cuotas indivisas (…)».
5.  Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento de ambos cónyuges, o en su caso autorización judicial supletoria, cuando 
sea exigible para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia según la 
ley aplicable– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda 
habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.
Este precepto reglamentario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de 
esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación 
de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio 
de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no 
es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los 
solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y 
de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.
Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 6 de marzo de 2020, debe  s
atenderse a la finalidad de tales normas protectoras de la vivienda habitual familiar, de  oe.
modo que el cumplimiento de las mismas quede asegurado inequívocamente. w.
Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. art.  950ww
1tr4a8sc ednedl eRnecgiala qmueen tloa  lNeoy taartiraibl)u, yhea hboidya  ac ulae nmtaa ndifee sstaucsi óenf escotborse,  ey l ecsapráecctiearlm deen tveiv ideen dlaa 
hcoanbsittuaanl cdiae  elan  fealm inilisat reunm elonst oa cptúobsl idcois.p Poosirt iveollos , scoobnr ee lxap rmeissimonae, sd geebneé erixciagsir,s eim rpigreocr iesans s uo   BOE-A-cable e
ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente 
con las exigencias legales y reglamentarias referidas.
Por ello, en el presente caso,  no puede  entenderse que la referida norma del 
artículo 91 del Reglamento Hipotecario, en cuanto exige una manifestación específica 
sobre un hecho concreto (que la finca no sea vivienda habitual de la familia), quede 
cumplida con la genérica afirmación de que los vendedores no se encuentran «en 
situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para 
esta operación»; igual que no sería suficiente, por ejemplo, la mera afirmación de que el 
acto dispositivo cumple todos los requisitos legales.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.