BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 267 Viernes 9 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85973
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12045 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se 
deniega la anotación preventiva de un mandamiento de embargo.
En el recurso interpuesto por doña E. R. D. A. contra la nota de calificación de la 
Registradora de Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa Pereira Remón, 
por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento de embargo.
Hechos
I
El día 29 de Julio de 2019 se presenta por fax en el Registro de la Propiedad de Santa 
Cruz de Tenerife número 1 mandamiento expedido el día 29 de Julio de 2019 por el Letrado 
de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Social n.º 9 2 de Santa Cruz de Tenerife, 
Autos de ejecución número 4S4/2009, procedimiento de origen demanda 201/2009, a 
instancias de don J. R. H. y doña E. R. D. A., contra don J. L. A. y la entidad Laverlem, 
S.L.U., y Federópticos, L. A., en el que se inserta Decreto de 29 de julio de 2019 en el que 
se ordena la anotación preventiva de embargo de la finca 39.058 de Santa Cruz de 
Tenerife, según el asiento 1191, del Diario 208. Aportado por el referido Juzgado copia 
auténtica el día dos de agosto último, fecha en que se consolidó el asiento de presentación. 
Segundo.  En el mandamiento presentado se ordena practicar la citada anotación teniendo 
en cuenta los argumentos contenidos en las Resoluciones que se dirán respecto de los 
motivos en que se funda la necesidad de llevarla a efecto. Dichas Resoluciones Judiciales, 
cuyas copias se adjuntan, son: Auto de fecha 19 de abril de 2.018 en base al cual se dictó el 
Decreto de 28 de mayo de 2.018 ordenando la anotación. Auto Dictado por la Magistrado 
Juez del Juzgado de lo Social Número Dos de Santa Cruz Tenerife, doña Rosa María 
Reyes González, de fecha 10 de Julio de 2.018, por el que se desestima el recurso de 
revisión interpuesto frente al Decreto de 28 de mayo de 2018, y Sentencia dictada por la 
Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Canarias, 
de fecha 31 de mayo de 2019, por la que se desestima el recurso de suplicación interpuesto 
por doña M. P. L.M. contra el Auto de 19 de abril de 2018, de la que no consta su firmeza. 
Tercero.  De los libros del Registro resulta que sobre la finca registra! 39.058 de Santa 
Cruz de Tenerife se anotó con fecha 4 de enero de 2012, un embargo a favor de don J. R. 
H. y doña E. R. D. A., en virtud de mandamiento expedido el 1 de septiembre de 2.011, por 
el  Juzgado  de  lo  Social  número  2  de  Santa  Cruz  de  Tenerife,  Autos  de  Ejecución 
número 454/2009, estando cancelada por caducidad dicha anotación, de conformidad con 
lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y en el 353 de su Reglamento, según 
nota al margen de la misma practicada el día 12 de Enero de 2016. Cuarto.  En la 
actualidad dicha finca figura inscrita a favor de doña M. P. L. M. con carácter privativo, por 
título de adjudicación y disolución de comunidad en virtud de escritura autorizada por el 
Notario de Santa Cruz de Tenerife don Alfonso Cavallé Cruz, el día 2 de octubre de 2.009,  e.
número de protocolo 256 según la inscripción 43 practicada el día 3 de noviembre de 2.014.  w.b
Con anterioridad, en la inscripción 33, se había inscrito la escritura de liquidación de  045ww
dsoíac i3e ddaed j udlieo  gdaen 2a0n0c3ia yle ns údmee lrao  t3it6u0la dr ey  perlo tdoecmolaon, dcaodmoo,  cootonrsgeacduae nacnitae  deel  lmasis cmaop itNuolatcairoion eesl 
fmedaatrtimaroion, iaqluees  speagcútand aco ennsttare  eanm lobso sa seiel nmtoissm reog idsítara, lensú mcoenros ta3b5a8n  dines cprriotatosc eonlo  edl eRl ecgitiastdroo 
Civil correspondiente según certificación de dicho Registro de 25 de febrero de 2004.
II
Presentado  el  mandamiento  de  embargo  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de 
calificación: Fundamentos de Derecho: Primero.  Al amparo del párrafo primero del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos toda clase, en cuya virtud se 
solicite la Inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los 
asientos del Registro. Añade el artículo 100 de su Reglamento que «La calificación por 
los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento 
o  Juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro». A este respecto, es doctrina 
reiterada del Centro Directivo, y así las Resoluciones de 25 de Junio de 2005, 24 de 
Febrero, 5 de Julio y 18 de Noviembre de 2006, 21 de Febrero, 28 de Mayo y 15 y 19 de 
Octubre de 2007, 17 de Marzo de 2009,16 de Agosto de 2010 y 28 de Mayo de 2011, 
que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y 
Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, 
también  los  Registradores  de  la  Propiedad,  el  deber  de  cumplir  las  resoluciones 
judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin 
que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos 
ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, también ha 
sostenido el Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de 
protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, 
consagrado en el artículo 24 de la Constitución, que exige que el titular registral afectado 
por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, 
si  no,  haya  tenido,  al  menos,  legalmente  la  posibilidad  de  intervención  en  el 
procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia 
del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva 
apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el 
procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo 
caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido suficiente 
intervención, sentido en el que también se ha pronunciado la reciente Sentencia del 
Pleno del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre. Segundo.  Establece el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su 
origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas 
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará o 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones 
preventivas se hará constar en el Registro a Instancia del dueño del inmueble o derecho 
real afectado.» Tal y como reiteradamente ha señalado la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, y así las Resoluciones 28 de octubre de 2010,20 de octubre 
de 2011, 24 de junio de 2013, 5 de febrero de 2014, 7 de agosto de 2014,16 de febrero 
de 2015, 22 de abril de 2015,8 de septiembre de 2015,19 de noviembre de 2015, 2 de 
octubre de 2017,10 de octubre de 2017 y 12 de enero de 2018, entre otras muchas, las 
anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso  e.
iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han  w.b
sido prorrogadas, previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Son  045ww
qcluaero rse slouslt até erml cinaorsá cetenr q auuet osme áptriocon uyn craiad iecla tlr adnes lcar ictoa daurtcícidualod  8c6o mdeo  lma oLdeoy  Hdeip oetxeticnacriióan,  ddeel 
Dasisiepnotnoes  enla acridtíocsu loc o2n0  vdidea l al imLeitya dHai,p outneac avrieaz  elnle gsaud úol tieml od ípaá rprarefod:e t«eNrmo inpaoddorá.  Ttoemrcaerrsoe. 
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en
la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el 
procedimiento...» Asimismo, según el artículo 38.3 de la Ley Hipotecaria: «En caso de 
embargo  preventivo,  juicio  ejecutivo  o  vía  de  apremio  contra  bienes  Inmuebles  o 
derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto 
de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, 
por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan 
inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se 
sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto 
de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le 
quedará reservada su acción para perseguir en el mismo Juicio ejecutivo otros bienes 
del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en 
cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento». Establece el 
artículo  140.1  del  Reglamento  Hipotecario:  «Se  hará  anotación  preventiva  de  todo 
embargo de bienes Inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, 
aunque  el  embargo  sea  preventivo  o  en  procedimiento  administrativo  de  apremio, 
debiendo observarse los reglas siguientes: 1.Si la propiedad de la finca embargada 
apareciese Inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese 
decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos. Los 
Registradores conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán 
el otro con arreglo a lo prevenido en el artículo 133.» En base a los preceptos señalados, 
es principio básico de nuestro sistema registral que para la inscripción de cualquier título 
en el Registro es preciso que conste previamente inscrito el derecho del otorgante o de 
la persona contra la cual se dirige aquél. Los principios constitucionales de protección 
Jurisdiccional  de  los  derechos  y  proscripción  de  la  indefensión  (artículo  24  de  la 
Constitución Española), la relatividad de la cosa juzgada (artículo 1.252 del Código Civil) 
y, paralelamente y en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los 
asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden la ejecución de una 
sentencia condenatoria sobre bienes de quien no ha sido parte en el procedimiento en el 
que se dictó aquélla, sentido en el que se ha pronunciado reiteradamente la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, y así la reciente Resolución de 29 de enero 
de 2018 al señalar, a propósito de una anotación de embargo sobre bienes de persona 
distinta del demandado, que, con fundamento en el principio de tracto sucesivo, para 
practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable que se 
cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada 
en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un obstáculo 
del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya 
instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en ningún caso, una 
vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución. Con base en los Fundamentos 
anteriores no cabe anotar el embargo figurando la finca inscrita a nombre de persona 
contra la que no se ha dirigido el procedimiento. Es cierto que la titularidad registral 
actual nació subordinada a la anotación pero no es menos cierto que en el momento en 
que la anotación se extingue cesa aquella sujeción, se purifica la titularidad registral 
afecta, y desde entonces ya no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o 
ponga en entredicho la eficacia de aquél si no es con su consentimiento o por resolución 
judicial dictada en procedimiento directamente entablado contra el nuevo titular, sentido 
en el que, para un supuesto de caducidad de anotación vigente al tiempo de inscribir el 
titular registral y mandamiento ordenando nuevamente la anotación, se pronunció la 
Dirección General en su Resolución de 9 de septiembre de 1991. En esencia, las  s
Resoluciones  dictadas,  aun  reconociendo  el  juego  de  los  principios  registrales  de  oe.
legitimación y tracto sucesivo, consideran que al haber interpuesto demanda de tercería  w.
de dominio la titular registral ha sido parte en el procedimiento de ejecución, habiendo  045ww
itnedneidfeon csoiónno.c imCioenn top sleunfioc iernetesp deeto l a ae xilsatse ncRiae sdoelul cpiroonceess o,J usdinic qiaulee ss, e elen  habyaas ec auas aldoos 
eFnutnadbalóm eon dtoirsig iaón tdeirrieocrteasm, eenl tep rcoocnetdraim liae nttitou ladre lr eqguiset radl,im qaunea, nd ela ss era catusía, cpioondersía  nhoa bseer   BOE-A-cable e
discutido Incluso el carácter de la deuda y la responsabilidad de los bienes gananciales a 
la vista de la fecha de inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil, sino que la 
misma se incorporó a él como consecuencia de la mencionada tercería. Asimismo 
señalan,  que,  habiendo  la  recurrente  Inscrito  su  derecho  vigente  la  anotación  de 
embargo, aun cuando la caducidad de la misma se produce conforme a lo dispuesto en 
el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, ello es determinante de la prosecución de la 
ejecución, olvidando el carácter automático de la caducidad, y ello con Independencia de 
que, tal y como indican, la traba continúe porque la anotación en el Registro no es 
constitutiva del embargo. Esta falta se califica de subsanable no tomándose anotación 
por defecto subsanable al no haber sido solicitado por el presentante. La presente 
calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que 
señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaría. Contra la precedente nota se podrá (…) 
Santa  Cruz  de  Tenerife  a  veintiséis  de  agosto  del  año  dos  mil  diecinueve.  La 
registradora.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña E. R. D. A. interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 16 de Enero de 2020, en base entre otros a los siguientes argumentos: 
Primero.–En la Oficina del Registro de la Propiedad Número Uno de Santa Cruz de 
Tenerife, se presentó mandamiento por el Juzgado de lo Social número dos de Santa 
Cruz  de  Tenerife,  Autos  de  Ejecución  número  454/2009,  procedimiento  origen  de 
demanda 201/2009, a instancia de don J. R. H. y doña E. D. A., contra don J. L. A. y la 
entidad Laverlem SLU y Federópticos L. A., en el que se inserta el Decreto de 29 de julio 
de2019, ordenando la anotación preventiva de embargo de la finca 39.058 de Santa 
Cruz de Tenerife, según asiento 1191, del Diario 208, siendo denegada por la citada 
Oficina Registral, por entender el Registrador que la finca está inscrita a nombre de 
persona contra la que no se ha dirigido el procedimiento. Segundo.– Entendemos, con el 
debido respeto, que dicha argumentación, no puede ser aplicada en el presente caso ya 
que, además de ser y figurar parte en el citado procedimiento la titular registral actual, la 
citada titularidad registral nació subordinada a la anotación en su día practicada, es decir, 
al haberse interpuesto demanda de tercería de dominio por parte de la titular registral 
que fue desestimada, aquella ya figura como parte en el procedimiento de ejecución, 
máxime cuando la citada finca tenía un carácter ganancial, siendo inoponible lo no 
inscrito en el Registro de la Propiedad frente a terceros, constando incluso que a la titular 
actual se le notificó el embargo el 14 de noviembre de 2011, compareciendo en el 
procedimiento el 25 de octubre de 2012, teniendo por tanto conocimiento de la existencia 
del proceso de ejecución y de las actuaciones practicadas en tal trámite, figurando como 
parte y habiendo ejercido las acciones que ha considerado oportunas, por lo que no se le 
ha causado la indefensión.
IV
El  Registrador  emitió  informe  el  día  27  de  julio  de  2020,  confirmó  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 24, 32, 66, 82, 86, 97, 220 y 326 de la Ley Hipotecaria; 108,  e.
111.2.º, 165, 175 y 321 del Reglamento Hipotecario; 629, 666, 668, 674 y 692 de la Ley  w.b
de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007,  045ww
D23ir edcec ifóenb rGereon edrea l2 d0e1 5lo ys  7R edgei sjutrloios  yy  2d1e ld Neo ntaorviaiedmob dree  2d8e  d2e0 1ju7l,i oy  dlaes 1 R98e9so, l3u0c idoen eosc tdueb rlea 
ndoev 1ie9m99b,r e2 0d ed e2 0m04a,r z1o4 d dee 2 e0n0e0r,o 1 d1e d 2e0 a0b5r,i l 1d5e  d2e0 0fe2b, re1r3o  ddee  n2o0v0ie7m, 4b red ed ee n2e0r0o3 y,  1118  ddee 
diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de
mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 
de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de 
enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 de octubre y 28 de noviembre de 2017 y 9 
de abril (ésta en consulta vinculante), 13, 23 y 24 de abril, 19 y 26 de septiembre y 26 de 
diciembre de 2018 y 6 de septiembre de 2019.
1.  Presentado mandamiento por el Juzgado de lo Social número 2 de Santa Cruz 
de Tenerife en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1, fue 
objeto de nota de calificación de fecha 26 de agosto de 2019, notificándose la misma al 
Juzgado (como órgano autorizante y presentante) vía fax (9 de septiembre de 2019) y 
por correo postal (11 de septiembre de 2019).
Mediante diligencia, dictada por el referido Juzgado el día 17 de diciembre de 2019, 
se da «traslado de la inscripción negativa de la inscripción solicitada (…) haciéndoles 
saber que contra la misma pueden interponer reclamación potestativa (…), en el recurso 
gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un 
mes a contar desde la fecha de la notificación de la calificación (…)»
Recibida la susodicha diligencia, la parte interesada presenta recurso en oficina del 
Servicio de Correos de Santa Cruz de Tenerife el día 16 de enero de 2020, teniendo 
entrada en el Registro General del Ministerio de Justicia el día 20 de enero de 2020, y en 
el  Registro  de  la  Propiedad  de  Santa  Cruz  de  Tenerife  número  1,  tras  diversas 
vicisitudes, el día 6 de julio de 2020.
Dado que la presentación de los recursos contra la calificación de registradores se 
rige por la legislación de procedimiento administrativo común (cfr. artículo 326 LH) debe 
entenderse presentado en plazo el recurso, al estar presentado en una oficina de correos 
dentro del mes del plazo de presentación a contar de la notificación de la calificación 
recurrida.
2.  Entrando en el fondo del asunto debe confirmarse la nota de calificación.
Se trata de un mandamiento expedido el día 29 de julio de 2019 autos de ejecución 
número 454/2009, procedimiento de origen a instancia de don J. R. H. y dona E. R. D. 
A., contra don J. L. A. y la entidad Laverlem, S.L.U. y Federópticos, L. A. La misma 
anotación fue practicada el 4 de enero de 2012 en el mismo procedimiento, si bien está 
cancelada por caducidad. En el mandamiento se ordena volver a practicar la anotación 
preventiva, pero se deniega porque en el momento de presentarse el mandamiento la 
finca estaba inscrita a favor de persona distinta de los deudores, en concreto a favor de 
M. P. L. M. en virtud de escritura de disolución de gananciales. Y con posterioridad se ha 
inscrito a favor de A. M. C. P., a título de compraventa con carácter privativo.
3.  No cabe sino reiterar la doctrina de este centro directivo sobre la materia. Las 
anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure 
una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido 
prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos 
el relativo a la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite 
la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, 
que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los 
asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación 
que  para  ellos  implicaba  aquel  asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del 
mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª) del Reglamento Hipotecario, si al tiempo 
de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque 
como consecuencia de esta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente 
preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002). e.
De otro modo: caducada la anotación, como acontece en el presente caso, no es  w.b
posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores y  045ww
masaienndtaoms iednet oin escnr ipqcuieó nd ipcohsat ecraionrceesl,a cdieóbni esned op reelt ernedgais.t rEadl oarr tídceunloe g1a7r 5l ad einl sRcreipgclaiómne ndteol 
Hemipboatergcaor itora pbraedvoé,́  lsai  pboiesnib idliidcahda  dveir tcuaanlidcealda cciaónnc, ecloamtoori ac osnosloe csuuerntec iasu dse e lfae cetjoesc umciióenn trdaesl 
dicha anotación conste vigente (Resolución de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En  el  supuesto  de  hecho  que  da  lugar  a  la  presente  Resolución,  cuando  el 
mandamiento de anotación se vuelve a presentar en el Registro, la caducidad de la 
anotación del embargo del que dimana ya se había producido. En consecuencia, se 
rechaza la cancelación de las cargas posteriores, al estar caducada la anotación del 
embargo ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se hubiera ya expedido la certificación de titularidad y cargas, que 
prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su 
prorroga,  ya  que  las  anotaciones  sólo  se  prorrogan  en  la  forma  establecida  en  el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
4.  Podría haberse dictado mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha 
anotación preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del 
proceso  de  ejecución  entablado  y  sus  consecuencias  últimas  sobre  esas  cargas 
posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que 
conoció de aquel.
La  Ley  Hipotecaria  no  contempla  la  prórroga  de  la  anotación  preventiva  como 
consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones 
preventivas. Efectivamente, el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada 
por el apartado 2 de la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
determina  taxativamente  que  «las  anotaciones  preventivas,  cualquiera  que  sea  su 
origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas 
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves 
inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones 
de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su 
disposición  final  novena,  dio  nueva  redacción  al  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria 
disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino 
también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada  la  anotación  preventiva  se  produce  su  extinción.  Así  lo  establece 
expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones 
preventivas  se  extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en 
inscripción». Y, conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se 
presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable 
a todo tipo de anotaciones.
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos  s
como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de  oe.
la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado  w.
reiteradamente por este centro directivo, dependerá de que el deudor siga conservando  045ww
claa ntitcuelalarcidióand  dree glais tmraisl.m  aO py eerna nc asloos  dep reinxcisiptiiro csa rdgea s pproiosrteidraiodr es(a nrotí cpuolod rá1n7 s edre o bljae toL deey 
Hanipootateccióanri,a )c oy mtroa chtoa  (aqrutíecdualod o2 0e dxpeu leas Ltoe,y  sHui peofteecctaor iar)e,s ppoerc tloo  qduee  thearcbeieronsd op poesrtedridioor elas   BOE-A-cable e
inscritos  surge  un  obstáculo  registral  que  impedirá  la  cancelación  de  los  asientos 
posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
5.  Ciertamente, la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de 
existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el 
sentido de que informaba de la situación en un preciso momento temporal, lo que 
comportaba cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha 
de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido.
En cierta medida estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista 
en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y más recientemente mediante la certificación 
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras 
la reforma operada por la Ley 42/2015, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la 
certificación  de  titularidad  y  cargas,  y  su  nota  marginal,  sin  embargo,  no  debe 
identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de 
ejecución que motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede 
ocurrir  que  una  anotación  preventiva  anterior  haya  caducado  y,  al  expedirse  la 
certificación de dominio y cargas de la anotación posterior, no se haga constar en la 
certificación la anterior anotación, por haber caducado con anterioridad a su expedición. 
Esta  situación  puede  constituir  un  grave  riesgo  para  los  adjudicatarios  de  los 
procedimientos posteriores, por la existencia de un embargo cuya anotación se ha 
cancelado por caducidad, a la que, sin embargo, se le pretenda dar eficacia preferente.
Hay un argumento más que da la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe 
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la 
Propiedad y del Registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien 
acude a una subasta judicial, lo cierto es que el ordenamiento jurídico tiene previstas las 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo 
de la prórroga, que, según la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación 
que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero resulta sin embargo 
desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y terminante de la ley 
al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una 
anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación de dominio y 
cargas.
6.  En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo 
de  2007  y  23  de  febrero  de  2015,  recogidas  en  los  precedentes  «Vistos»,  ha  de 
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de 
hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la 
primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: «Es la propia parte 
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está 
recurriendo  la  calificación  del  registrador  denegando  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido  s
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no  oe.
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro  w.
anotados  con  posterioridad  a  su  propia  anotación  pueda  sostenerse  invocando  la  045ww
adecEuna deast aasp lidcoasc ióSne ndtee noctriaass  nqouremdaas c jluarríod icqause» n.o se impugna propiamente la actuación
rreegsuismtraeln, , seinno  sqeudee  sjeu dcicoinatli,e npduee dseo bdreis clear npirrseefe rseonbcriae  epnretrfee rednisctiinat aesn taren otcaacrigoanse,s ; ceonn   BOE-A-cable e
independencia de su caducidad en el Registro, como se desprende del hecho de que en 
todas las sentencias indicadas hayan sido demandados los titulares de las cargas cuya 
cancelación no pudo practicarse.
7.  El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales 
contenciosos,  y  fuera  del  ámbito  de  la  seguridad  jurídica  preventiva,  en  la  que  la 
caducidad opera de manera automática.
En la Resolución de esta Dirección General de 11 de enero de 2017, y en las que 
esta recoge entre sus «Vistos», queda claro que la caducidad de la anotación determina 
que  el  beneficiado  ha  perdido  el  derecho  que  la  legislación  procesal  y  registral  le 
reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello 
no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un 
procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se 
pronuncie sobre tal extremo en particular. En el procedimiento que motiva la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, si bien se trata de una demanda directa 
contra la calificación registral, han sido demandados los titulares de las anotaciones 
preventivas posteriores a la que motiva la ejecución.
El  Registrador  está  compelido  por  una  norma  legal  (artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las 
pruebas que puedan existir y sean determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la 
anotación que ha servido de base al procedimiento ejecutivo.
Podría pensarse que, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, 
cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de 
embargo, el Registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha 
nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin 
embargo,  no  hay  apoyo  legal  que  permita  hacerlo.  Es  más,  si  lo  hiciera  estaría 
contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la vigencia 
indefinida  de  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas,  precisamente  para  evitar  un 
obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.
8.  Como reiteradamente ha señalado este centro directivo, debe diferenciarse la 
actuación y el proceder registral de la actuación en sede judicial.
Registralmente  el  defecto  debe  ser  confirmado,  sin  que  en  vía  registral  pueda 
determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo por el hecho 
de  haber  sido  expedida  la  certificación  de  cargas  o  por  haberse  discutido  en  el 
procedimiento  una  tercería  de  dominio,  por  cuanto  la  prórroga  de  vigencia  de  las 
anotaciones preventivas viene determinada por ley y su caducidad implica la pérdida de 
su prioridad registral.
En definitiva, el Registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al 
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación 
de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno 
del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente expresa lo 
siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que 
con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las  s
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación  oe.
con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la  w.
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia  045ww
fdoerlm  maliadnaddaems ieenxttorí nsceocna se l deplr odcoecduimmieennttoo  pore sjueinctioa doe ny  qau leo ss oeb shtuábciuelroas  dqiuceta dsuor, jaan  dlaesl 
rReesgoilsutcroió.n E justdaic ifauln ecnió nla  cqauliefi csaed obraas an oe l lme apnedrammitiee natol  rdeeg icsatrnacdeolra crieóvnis, aers teol  efos nndoo  pduee dlea   BOE-A-cable e
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito civil, no puede desplegar su eficacia frente a terceros 
inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para 
ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
9.  No  obstante  lo  anterior,  el  actual  titular  tabular  tiene  a  su  disposición  los 
remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición 
jurídica  (artículos  66  de  la  Ley  Hipotecaria  y  117,  594,  601  y  604  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión 
oportuna  en  orden  a  la  preferencia  entre  cargas,  mediante  la  interposición  de  las 
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena 
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la 
Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, 
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de 
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas 
sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la Sentencia de 7 de julio 
de 2017, aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la 
calificación  del  Registrador  en  los  términos  previstos  en  el  artículo  328  de  la  Ley 
Hipotecaria, ya desde su primera instancia se amplió el llamamiento procesal incluyendo 
como demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a 
la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó 
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo 
con motivo del recurso contra la calificación (extremo que en este caso no concurre).
A este respecto cabe destacar que la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 
número 625/2017, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el 
procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también 
señala «que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento 
judicial del cumplimiento de los requisitos legales, (en el supuesto resuelto los del art. 
155.4 Ley Concursal) fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la 
calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se 
llegue a acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
10.  De  cuanto  antecede,  resulta  que,  en  el  ámbito  de  la  calificación,  los 
Registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la 
Ley Hipotecaria, y solo pueden cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas 
inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas 
del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad. Habiendo adecuado el registrador su actuación a esta 
doctrina, no cabe acoger favorablemente el recurso interpuesto contra su calificación. s
Todo ello sin perjuicio, como antes se indicó, del derecho que asiste al adquirente de 
la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en 
el  que  pueda  discutirse,  con  la  intervención  de  todos  los  titulares  de  las  cargas 
posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  la  desestimación  del  recurso  y  la 
confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.