BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44073
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6667 Resolución de 12 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Alba de Tormes, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Domínguez de Juan, notario de Guijuelo, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Alba de Tormes, don Jorge María 
Gomeza Olarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 6 de agosto de 2019 ante el notario de Guijuelo, 
don  José  Domínguez  de  Juan,  con  el  número  685  de  protocolo,  se  formalizó  un 
préstamo concedido por «Banco Santander, S.A.» a dos personas físicas garantizado 
con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«En cumplimiento de lo prevenido en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, yo, el Notario, 
hago constar los extremos siguientes:
– Que he autorizado el día 5 de agosto de 2019, y bajo el número 671 de mi 
protocolo, Acta de Información Precontractual de Contratación de Crédito Inmobiliario, a 
los efectos de dar cumplimiento al control material de transparencia, y de acuerdo con la 
misma, determino que los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida 
por la Ley, y el asesoramiento previsto en la misma.
– Que he comprobado el hecho de que la entidad acreedora ha depositado las 
condiciones generales de la contratación contenidas en el presente contrato de préstamo 
hipotecario, en el correspondiente Registro de Condiciones Generales de Contratación».
II
Presentada el día 7 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro  de  la  Propiedad  de  Alba  de  Tormes,  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de 
calificación:
«Calificada  la  precedente  escritura  autorizada  el  06/08/2019  en  Guijuelo  por  el 
Notario don José Domínguez de Juan bajo el número 685/2019 de su protocolo, que fue 
presentada el día 07/08/2019 bajo el número 1502 del Diario 114, el registrador que 
suscribe ha acordado suspender la inscripción solicitada en base a los siguientes hechos 
y fundamentos de derecho:
Hechos s
En la escritura presentada se formaliza un préstamo hipotecario al que resulta de  oe.
aplicación lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de  w.
crédito  inmobiliario.  En  dicha  escritura  no  consta  aseveración  notarial  sobre  la  67ww
oinfeexrtiast evinncciual adnet ed cisocnrteepnaidnacsia e enn latr eF ilcahsa  cEláuurosupleaas  ddee I nlafo rmmisamcióan y N loarsm caolinzaddicaio –nceosn odcei dlaa 
como FEIN–, sin que tampoco figure incorporada esta última.
Tampoco se hace constar el identificador de depósito de las cláusulas generales de 
dicha entidad bancaria.
Fundamentos de Derecho
1.  No consta aseveración notarial sobre la inexistencia de discrepancia entre las 
cláusulas de la misma y las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la Ficha 
Europea de Información Normalizada.
El artículo 29 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y 
protección del cliente de servicios bancarios dispone que los documentos contractuales y 
las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente 
separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la 
información  personalizada  prevista  en  la  Ficha  de  Información  Personalizada  –la 
información personalizada se suministra actualmente a través de la FEIN, según se 
desprende del artículo 10 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario–. Continúa señalando el artículo que las demás cláusulas de tales 
documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de 
aquellas. Es cierto que desde la entrada en vigor de la referida Ley 5/2019 y respecto a 
aquellos préstamos hipotecarios que recaen dentro de su ámbito de aplicación no existe 
ya obligación de incorporar a la escritura la ficha de información personalizada –antigua 
FIPER,  actual  FEIN–.  Ahora  bien,  subsiste  la  citada  norma  imperativa  de  que  las 
cláusulas de la escritura no desvirtúen en perjuicio del prestatario el contenido de dicha 
información previa. Las consecuencias de la vulneración de tal norma son de extrema 
gravedad,  pues  conforme  al  artículo  83  de  la  Ley  General  de  defensa  de  los 
Consumidores y Usuarios son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente 
en perjuicio de los consumidores. Por ello el ajuste de las condiciones de la FEIN a la 
escritura de préstamo debe sujetarse a calificación registral conforme al artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria. Dado que como norma general no figura incorporada la mencionada 
FEIN a las escrituras al haber desaparecido la obligación legal de tal incorporación, se 
considera necesario que el notario manifieste que ha procedido a la comprobación que al 
efecto el artículo 30.3 letra a- de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, expresando 
en la escritura que no existen discrepancias entre las estipulaciones consagradas en 
ésta y las condiciones de la oferta vinculante recogidas en la FEIN. Debe tenerse en 
cuenta que la exigencia de concordancia con la oferta vinculante establecida por la 
mencionada Orden Ministerial se refiere expresamente a las escrituras públicas en que 
se formalicen los préstamos, por lo que no puede por definición quedar cumplida al 
tiempo de autorizarse el acta previa de regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019. No 
exonera de la necesidad de la referida advertencia el hecho de que la prestataria sea 
una empleada de la entidad acreedora, pues no queda acreditado que sea aplicable la 
excepción recogida en el artículo 2.4 de la Ley 5/2019, la cual excluye de su aplicación a 
o los contratos de préstamo concedidos por un empleador a sus empleados, a título 
accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y 
que no se ofrezcan al público en general. Por lo general el requisito de que el préstamo 
se conceda “a título accesorio” es difícilmente predicable de las entidades bancarias; 
pero más allá de tal cuestión, incluso en el caso de apreciarse tal excepción no por ello 
el prestatario perdería su carácter de consumidor, y aunque no fuera aplicable la citada 
Ley 5/2019 sí que lo sería la Orden antes citada y la Ley general de defensa de los 
Consumidores y Usuarios.
2.  Tampoco se hace constar el identificador de depósito de las cláusulas generales 
de dicha entidad bancaria. s
En relación con las Condiciones Generales de la Contratación, debemos tener en  oe.
cuenta los artículos 5, 7, 8, 11 y 23 de la Ley 7/1998 de 13 de abril; 83 y 84 de la Ley  w.
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007;  67ww
7ju ndieo  ldae L 2e0y1 59/,2 d0e1 9d;o 2n5d8e. 2p oddee lma oLse ye xHtriapeort elac acroian;c alussí ioconmeso: la Instrucción DGRN de 13 de
cond1i.c ioLnae sin sgcernipecraiólens e nd ee l loRse gciostnrtor adteo sC doen dpicriéosnteasm Go/ecnréedraitloe sh dipeo tlae cCaorinot rtaietanceió cna dráec ltaesr   BOE-A-cable e
obligatorio  para  el  predisponente  (el  acreedor  hipotecario)  “antes  de  empezar  la 
comercialización” de los contratos de préstamo/crédito hipotecario.
2.  En la escritura pública de préstamo hipotecario, el Notario deberá hacer constar 
que  CGC  han  sido  inscritas  en  el  Registro  de  CGC,  identificando  sus  datos  de 
inscripción.
3.  Y que el Registrador debe comprobar que han sido efectivamente inscritas, y 
hacerlo constar así en la inscripción de hipoteca y en la nota de despacho.
Y no constando el número identificador de depósito en la escritura, no es posible 
cumplir con esta obligación previa a la inscripción.
Se hace constar que no todo el clausulado de la escritura, se recogerá en el asiento 
de inscripción que se practique una vez subsanados los defectos expuestos, a la luz de 
los siguientes:
Hechos: En la inscripción se han hecho constar, de conformidad con lo previsto en el 
artículo  12  de  la  Ley  Hipotecaria,  las  circunstancias  que  identifican  la  obligación 
garantizada y su duración, y las que determinan la extensión y contenido de la garantía 
hipotecaria,  con  expresión  de  las  cláusulas  de  vencimiento  anticipado  y  demás 
financieras, a excepción de las que se indicarán a continuación. Igualmente, se han 
dejado fuera de la inscripción las cláusulas de contenido ajeno a la garantía hipotecaria 
que se constituye y aquellas de carácter meramente informativo. En concreto no han 
sido objeto de inscripción las siguientes cláusulas: (…)
Conforme a lo previsto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el 
asiento de presentación por plazo de 60 días hábiles contados desde la fecha de la 
última notificación de la calificación.
A la vista de la presente nota, el interesado puede optar por (…)
Parte dispositiva
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente Aplicación Jorge 
María Gomeza Olarra Registrador titular del Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, 
acuerda:
1.º Calificar el referido documento presentado, en los términos que resultan de los 
fundamentos jurídicos antes expresados.
2.º Suspender la inscripción del documento.
3.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al 
presentante del documento y/o a la autoridad que lo autoriza, de conformidad con lo 
previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 y 42 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Esta nota de calificación, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la Ley 
Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación expresado, 
por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se 
refiere el párrafo precedente.
Contra esta calificación negativa, cabe lo siguiente: (…)
En Alba de Tormes a tres de octubre del año dos mil diecinueve El registrador. Jorge-
María Gomeza Olarra».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, le correspondió la misma 
al Registrador de la Propiedad de Béjar, don Francisco Javier Martínez Colmenarejo, 
quien, el día 23 de octubre de 2019, confirmó la calificación negativa del registrador  s
sustituido en los siguientes términos: e.
«Fundamentos de Derecho 67ww
discDreepfaenctcoia  epnritmree rloa.s– Ncloá uscuolanss tad e alas emviesrmacai óyn  lasn octoanridailc iosnoebsr ed e lala  oinfeerxtais tveinncciual andtee 
contCeonnidfaosrm een  ala  laF iLcheay  E5/u2r0o1p9e an od es eIn pfouremdaec eióxnig Niro qrmuea lsizea adpao.rte el acta previa ni la FEIN
al presentar la escritura pública de constitución de hipoteca, pero conforme al art. 14.2 el
Notario  autorizante  debe  manifestar  al  otorgar  el  instrumento  público  y  bajo  su 
responsabilidad que una y otra coinciden. Pues de nada sirve arbitrar un sistema de 
información precontractual y con las máximas garantías, si luego la información previa y 
los acuerdos adoptados en la escritura no coinciden.
Art. 18 LH, Art. 29 Orden EHA/2899/2011, Art. 10 Ley 5/2019.
Segundo defecto.–No se hace constar el identificador de depósito de las cláusulas 
generales de dicha entidad bancaria.
En relación con las Condiciones Generales de la Contratación, debemos tener en 
cuenta los artículos 5, 7, 8, 11 y 23 de la Ley 7/1998; los artículos 83 y 84 de la Ley 
General de Defensa de Consumidores 16 noviembre 2007; artículos 7 de la Ley 5/2019; 
258.2 LH y la Instrucción 13 junio 2019 DGRN, de donde podemos sacar las siguientes 
conclusiones:
– La inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de las 
condiciones generales de los contratos de préstamo hipotecario tiene carácter obligatorio 
para el predisponente.
– En la escritura pública de préstamo hipotecario, el Notario deberá hacer constar 
que las cláusulas del contrato que constituyen condiciones generales de la contratación 
han sido inscritas en el Registro de CGC, identificando sus datos de inscripción.
Acuerdo
Se ratifican los acuerdos adoptados por el Registrador de Alba de Tormes, objeto de 
la calificación sustitutoria.
Contra la calificación del Registrador sustituido podrá (…)».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don José Domínguez de Juan, notario de 
Guijuelo, interpuso recurso el día 15 de noviembre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«I.  Debemos mostrar nuestra absoluta disconformidad con la nota de calificación 
extendida por el Sr. Registrador de la Propiedad de Alba de Tormes.
A)  En lo relativo al primer defecto, esto es, el no constar aseveración notarial sobre 
la inexistencia de discrepancia entre las cláusulas de la misma y las condiciones de la 
oferta  vinculante  contenidas  en  la  Ficha  Europea  de  Información  Normalizada, 
señalamos lo siguiente:
Dicho defecto, no puede ser sostenido, se piense como se piense en términos de 
“lege ferenda”, lo cierto, claro y terminante es que ningún precepto de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI), 
exige hacer constar y mucho menos “acreditar” la triple coincidencia entre el contenido 
de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN, ni tener que incorporar ésta a la 
escritura. El contenido de la reseña del acta se recoge en el artículo 15.7 de la LCCI y en 
el mismo no se incluye la exigencia de la constancia de dicha coincidencia.
El tenor literal del citado precepto dice: “7. En la escritura pública del préstamo el 
notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los 
apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario 
autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su 
responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la 
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.
Y  exactamente  esos  propios  términos  literalmente  se  emplean  en  la  escritura  e.e
calificada así: “- Que he autorizado el día 5 de agosto de 2019, y bajo el número 671 de  b
mi protocolo, Acta de Información Precontractual de Contratación de Crédito Inmobiliario,  67ww
ala  lmosis emfeac, tdoes tedrem dinaor  cquume plolism piernetsot aatal rcioons throaln m raetceibriiadlo d een t rpalnaszpoa lrae dnocicau, my ednet aaccióune redxoi gcidoan 
por Slai nL eeym, by aerlg aos, etrsaosr armesieanltator  plar enveiscteos iedna dla,  mimispmorata.”ncia y exigencia, que nadie niega, de
la  coincidencia  del  contenido  de  la  información  precontractual  con  la  escritura  de
préstamo  hipotecario,  y  sin  amparo  legal  alguno,  en  la  nota  de  calificación,  con 
vulneración clara de los Arts. 14 y 15 de la LCCI, se deniega la inscripción diciendo “…se 
considera  necesario  que  el  notario…  exprese  en  la  escritura  que  no  existen 
discrepancias entre las estipulaciones consagradas en ésta y las condiciones de la oferta 
vinculante recogidas en la FEIN”.
¿Quién  considera  necesario  que  el  notario  exprese  en  la  escritura  esa 
circunstancia?.  ¿El  Registrador  sin  norma  que  lo  exija?.  La  Ley  determina 
específicamente, como ya hemos indicado en su artículo 15.7 lo que debe constar en la 
escritura y así se ha hecho precisamente en la escritura calificada. Si no coincidieran las 
condiciones señaladas en todo el contenido precontractual que ha sido objeto del acta 
reseñado,  con  las  del  préstamo,  el  notario  deberá  denegar  la  autorización  de  la 
correspondiente escritura y ésa es su responsabilidad y la competencia que le marca la 
Ley, la autorización presupone dicha coincidencia.
La Ley 5/2019 ha atribuido en exclusiva el control preventivo de la transparencia 
material al notario, mediante la autorización del acta y las actuaciones que la misma 
conlleva. El acta positiva presupone el juicio por el notario del cumplimiento de los 
requisitos de transparencia material, juicio que no es revisable por el registrador cuya 
calificación se limita a comprobar la inclusión en la escritura de una reseña en los 
términos previstos en el artículo 15.
Efectivamente,  el  control  de  transparencia  material  corresponde  en  exclusiva  al 
notario,  como  expresamente  señala  el  artículo  15.2  de  la  Ley,  cuando  literalmente 
dispone que “...El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de 
los  requisitos  previstos  en  el  artículo  14.1.  En  caso  de  que  quede  acreditado  su 
cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo 
hipotecario:
a)  El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del 
prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.
b)  Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el 
notario.
c)  En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar 
en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas 
en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias 
Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, 
sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el 
prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación 
entregada y la información suministrada.”
No puede tener acogida la pretensión del Registrador: El contenido de la escritura 
viene claramente definido, en cuanto al contenido de la reseña, en el párrafo segundo 
del citado Art. 15.7 de la LCCI y se circunscribe a expresar respecto del acta (i) número 
de protocolo; (ii) notario autorizante; (iii) fecha de autorización y, (iv) la afirmación del 
notario  bajo  su  responsabilidad  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento a que se refiere aquel precepto.
Es más, el Art. 22.2 in fine de la Ley señala de forma terminante la única causa de 
denegación de la inscripción, y que no es el supuesto que nos ocupa: “Los registradores 
de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al Art. 15.7.”
Por tanto, es contrario a la literalidad de la ley y a su espíritu exigir la inclusión de  s
menciones adicionales para pretender un control para el cual se carece de competencia.  oe.
La calificación registral debe limitarse como ocurre en sede de poderes (tal y como ha  w.
fijado el TS en sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018) a la comprobación formal  67ww
de laP oerx isotteran cpiaa drtee  lala r erseefeñrae.ncia, en la nota de calificación, idéntica a otras muchas
parcoreceeddeonrate, ss dóelol  mseis meox pRliceag isptroor,  ala  qsuiem lpal ep rterastnastcarriipac sióena  duensac eumidapdleaa ddae  dea lglau nean tiodtarda   BOE-A-cable e
calificación, puesto que no se da tal circunstancia en el caso que nos ocupa, ni en 
ninguna de las otras por mí autorizadas y que han recibido similares calificaciones.
Por todo ello no puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. Registrador 
en la nota de calificación que se impugna, en lo relativo al defecto señalado como con el 
número 1.
B)  En cuanto al defecto número 2, concretado en no hacer constar el identificador 
de depósito de las cláusulas generales de dicha entidad bancaria, se manifiesta lo 
siguiente:
La nota de calificación expresa que la inscripción en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación de los contratos de préstamo/crédito hipotecario tiene 
carácter obligatorio para el acreedor hipotecario, que el notario debe hacer constar que 
están  inscritos  en  dicho  Registro  “identificando  sus  datos  de  inscripción”  y  que  el 
registrador debe comprobarlo y hacerlo constar en su inscripción, y que no constando el 
número identificador no se posible cumplir con este obligación previa a la inscripción.
Entendemos  que  dicho  defecto  no  puede  ser  sostenido,  ya  que,  entre  otras 
cuestiones que se abordarán, parte de una afirmación totalmente incierta.
La expresión de dicho número identificador facilitará su búsqueda, pero en modo 
alguna  la  imposibilita,  precisamente  la  web  a  cargo  del  Colegio  de  Registradores, 
registradores.org,  y  registro  on-line,  permite,  dedicando  un  mínimo  de  tiempo  y  un 
examen  somero  del  préstamo,  su  comprobación.  Así,  entrando  a  través  de  dicha 
aplicación informática en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, bastará 
en vez de realizar la búsqueda por número de identificador, realizarlo por predisponente 
y del catálogo que se extrae, y habiendo previamente analizado si estamos ante un 
préstamo a persona física o jurídica, si es de tipo fijo o variable, con o sin carencia, 
bonificado o no, comprobar sin dificultad si está o no registrado, así lo ha realizado el 
notario y lo ha hecho constar cómo dice la norma, y no se ve la razón de que haciéndolo 
éste no lo pueda hacer el registrador, cuando además ese repertorio consta en la página 
web de su propia Corporación.
El notario ha cumplido su obligación legal en la escritura calificado y lo ha hecho 
constar en los siguiente términos: “Que he comprobado el Hecho de que la entidad 
acreedora ha depositado las condiciones generales de la contratación contenidas en el 
presente  contrato  de  préstamo  hipotecario,  en  el  correspondiente  Registro  de 
Condiciones Generales de Contratación.”
La nota de calificación que se recurre pretende la obligatoria mención del Código 
Identificador del modelo de préstamo o crédito utilizado en la escritura de préstamo 
hipotecario, y ello con fundamento en el Art. 7 de la LCCI, que ratifica esa obligatoriedad 
del  depósito  de  los  modelos  de  condiciones  generales,  configurándolo  como  una 
obligación de transparencia de los contratos”, en relación con el Art. 83 de la LGDCU 
(modificado  por  la  disposición  final  8.ª  de  la  LCI),  que  dice  que  “las  condiciones 
incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores 
serán nulas de pleno derecho”, y fundamentalmente con lo establecido en la Instrucción 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado en adelante DGRN ), de 13 de 
junio, sobre el depósito de Condiciones Generales de la Contratación, y el reflejo del 
mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada 
en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito 
Inmobiliario.
La calificación es contraria a la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la DGRN, ya 
que ésta expresamente dice, entre otras cosas, que “…ocurrirá con frecuencia, y ello no  s
debe  ser  obstáculo  para  la  formalización  e  inscripción  del  contrato  de  préstamo  oe.
hipotecario, que entre las cláusulas del mismo se encuentren insertadas algunas que se  w.
apartan de las condiciones generales que se han depositado, precisamente porque por  67ww
psua rtiecusplaerceisa,l idoa db iepnro ppiaa ctonso   qcuoen sthitauny ens idoco nodbijceioton eds e gneengeoraclieasc,ió ns ininod ivciodnudailc…io nLeas 
ecomnpsleecaudeansc piao rd lea  elon tiadnatde reionr  seus  cqounetr aetal cpiórenv nioo  ddeepbóes iimtop deed irl alas  acuotnodriizcaiocnióens  yg peonsetrearlieosr   BOE-A-cable e
inscripción de la escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del cotejo de la 
misma con las condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia, ya que por 
hipótesis esa diferencia, especialmente en la medida en que sea relevante, constituiría 
en principio una condición particular, y no general… En el supuesto de que se haya 
producido alguna discordancia entre una cláusula contractual y la condición general 
depositada, ello se deberá en principio a que esa estipulación tiene el carácter de 
condición particular, negociada individualmente. También será posible, y en todo caso 
recomendable, que las partes de forma más o menos detallada hayan establecido alguna 
diferenciación entre las condiciones particulares y generales, o que el notario, en cuanto 
redactor del documento, haya precisado la forma en que ha redactado finalmente alguna 
de dichas cláusulas… En este sentido, se constata que dicho control es adicional y 
diferente al que debe llevarse a cabo también por los registradores, de acuerdo con el 
artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria. En el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  Registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación...”.
La Instrucción transcrita está reconociendo que la falta de depósito de una condición 
general puede ser constitutiva de una infracción (lo que deberá ser apreciado en el 
correspondiente procedimiento sancionador), y, por ello, impone el deber de notificar 
(deber de colaboración), pero simultáneamente reconoce que dicha discrepancia no es 
susceptible, por sí sola, de impedir la inscripción solicitada, al poder tratarse de una 
condición negociada individualmente, lo que queda fuera del ámbito del poder calificador 
del Sr. Registrador por quedar fuera del ámbito de aplicación del artículo 258.2 de la Ley 
Hipotecaria  (“2.  El  registrador  de  la  propiedad  denegará  la  inscripción  de  aquellas 
cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o 
hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con 
valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación”). Ese control no puede ser ejercido por el Sr. Registrador 
en su calificación, en cuanto excede de sus facultades calificadoras.
Es evidente la indiscutible obligatoriedad del depósito de los modelos de condiciones 
generales en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, estableciendo la 
citada Instrucción de la DGRN de 13 de junio del 2019 que “el notario deberá controlar al 
autorizar  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  y  el  registrador  de  la  propiedad  al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente a practicar ese depósito”, pero en ningún momento exige, como ya hemos 
dicho, que se haga constar en la escritura el código identificado, y asimismo, que “en el 
contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido 
objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se 
ha practicado”, pero ni siquiera prevé que la falta de comprobación por parte del notario 
traiga como consecuencia la denegación de la inscripción.
De hecho de la Instrucción establece que se trata de un control de legalidad “que el 
notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, como ocurre con otros 
supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento, con independencia de si afectan o 
no a la validez y eficacia del negocio, debe resultar de la escritura y en su caso hacerse 
constar al practicar su inscripción: ocurre así con la entrega del certificado energético, la 
declaración  del  movimiento  de  metálico,  la  justificación  de  los  medios  de  pago,  la 
obtención  de  una  licencia  urbanística,  etc.”…  “la  legislación  no  precisa  la  eventual  s
consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, sin que el  oe.
control formal que deben desempeñar notarios y registradores sobre el cumplimiento de  w.
dicha obligación suponga atribuir a su inobservancia una nulidad patente y de pleno  67ww
dereEcnh od edfein liati vmai,s nmoa s.”ólo no se exige hacer constar en la escritura el código identificador
Rdeelg disetrpoó, ssition,o  yq upeo rl ata pnrtoop inao  Inpsuterudcec isóenr  dmeo 1ti3v od ed eju dneion edgea claió Dn GdReN la,  cionnscterimpcpilóan q eune  neil   BOE-A-cable e
siquiera la falta de depósito de una condición, es motivo de denegación de la inscripción, 
señalando  que  el  notario  “comprobará”  dicho  depósito,  pero  la  falta  del  mismo  no 
impedirá la autorización ni la inscripción, y desde luego, la Instrucción deja claro que la 
falta de concordancia entre el clausulado depositado y el contenido de una concreta 
escritura no permite al notario ni al registrador denegar la autorización e inscripción de la 
misma, lo que por extensión debería ser aplicable a la falta completa del depósito, en el 
caso en que tuviese lugar.
Por todo ello tampoco puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. 
Registrador en la nota de calificación que se impugna, en lo relativo al defecto señalado 
con el número 2».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 19 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y 
del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero 
de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3 y 6 de febrero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Banco Santander, S.A.» a dos personas físicas garantizado 
con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«En cumplimiento de lo prevenido en la Ley 5/2.019 de 15 de marzo, yo, el Notario,  o
hago constar los extremos siguientes: 67www.
prot–o cQoluoe,  Ahceta  aduet oIrnizfoardmoa ceiló nd íPa re5c odnet raacgtousatlo d ed eC o2n0t1r9a,t ayc ióbna jdoe  eCl réndúimtoe rInom 6o7b1il iadreio ,m ai 
los efectos de dar cumplimiento al control material de transparencia, y de acuerdo con la
misma, determino que los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida 
por la Ley, y el asesoramiento previsto en la misma.
– Que he comprobado el hecho de que la entidad acreedora ha depositado las 
condiciones generales de la contratación contenidas en el presente contrato de préstamo 
hipotecario, en el correspondiente Registro de Condiciones Generales de Contratación».
2.  Según el primero de los defectos expresados por el registrador en su calificación, 
se  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  en  la  escritura  calificada  «no  consta 
aseveración notarial sobre la inexistencia de discrepancia entre las cláusulas de la 
misma y las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la Ficha Europea de 
Información Normalizada –conocida como FEIN–, sin que tampoco figure incorporada 
esta última».
El  recurrente  sostiene  que  la  Ley  5/2019  ha  atribuido  en  exclusiva  el  control 
preventivo de la transparencia material al notario, mediante la autorización del acta y las 
actuaciones  que  la  misma  conlleva.  Añade  que  el  contenido  de  la  escritura  viene 
claramente definido, en cuanto al contenido de la reseña, en el párrafo segundo del 
artículo 15.7 de dicha ley y se circunscribe a expresar respecto del acta el número de 
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y la afirmación del notario bajo su 
responsabilidad  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento a que se refiere aquel precepto.
La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y 
del Notariado en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero 
de 2020, con criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese Centro 
Directivo de 20 de diciembre de 2019) que se ha mantenido por esta Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 3 y 6 de febrero de 2020 y debe 
ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del  e.
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de  w.b
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la  67ww
apuretovirsiztoasc ióenn  ldae l elay .escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
protPecocr iósnu  dpeal rctelie, nltae  Oderd seenr vEicHioAs/ 2b8a9n9c/a2r0io1s1,,  edne  s2u8s  adretí couclotusb 2re9,  yd e3 0t,r aqnusep acorennticniaú any 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada una –artículo 15.2.c)–. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante,  e
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente  bo
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una  67ww
d(pifoerr eenjecmiap nloo,  esin p loars  fciromnadrisceio neel sp rpérsotapmiaom eennt eu ndaic mhaesn ssuinaoli deand  lopso scteárlciourl oas  las uinbisciigaulmieenntetes 
purneavsis tcao nlad iTcAioEn eress ufilntaa ndcifieerraesn ted,i foe reeln cteusa,d ryo  pdoer  atmanotroti zancoi óinm speid em olad ifaicuat)o reizlloa cnióon i mdpel iclaa 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha  s
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso  oe.
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información  w.
Normalizada o –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– que  67ww
sceo minpcroorbpaocrieó na  qlau ee secrsi tureras pdoen fsoarbmilaidliazda c–iócno ndseel cpureénsttaem coo na l loab cjeotmo pdeet epnocdiear–  redaelli znaor tuanriao 
autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar 
en  la  misma,  bajo  su  responsabilidad,  que  mediante  el  acta  que  reseña,  por  él 
autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación exigida por la Ley y 
el asesoramiento previsto en la misma, a los efectos de cumplir con el control material de 
transparencia. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con 
el acta previa, por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.
3.  La  segunda  de  las  objeciones  que  expresa  el  registrador  en  la  nota  de 
calificación recurrida es que «Tampoco se hace constar el identificador de depósito de 
las cláusulas generales de dicha entidad bancaria».
El  notario  recurrente  alega,  entre  otros  argumentos,  que  –como  consta  en  la 
escritura– ha cumplido su obligación legal de comprobar el hecho de que la de que la 
entidad  acreedora  ha  depositado  las  condiciones  generales  de  la  contratación 
contenidas  en  el  presente  contrato  de  préstamo  hipotecario,  en  el  correspondiente 
Registro de Condiciones Generales de Contratación; que la calificación es contraria a la 
Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio 
de 2019, que no exige hacer constar en la escritura el código identificador del depósito, y 
según  dicha  Instrucción  la  falta  del  depósito  de  las  condiciones  generales  de  la 
contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en 
el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.
En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019, sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad –a la que se remite la reciente Instrucción del mismo Centro 
Directivo de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres cuestiones en relación con todo 
el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura 
pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga 
constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la 
contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; 
y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el 
contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la 
cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las  e.
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de  w.b
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de  67ww
fpureé sdtaempoos fitoardmaa leizna deol  eRne geisstcrroit udrea  pCúobnlidciac ioenxeisst aG aelgnuenraal edsi,f ecrueensctiaió nc oqnu ela,  ccloámusou lsae q uhea 
iqnudeic alad of leaxnitbeirliidoarmd eqnutee,  traemqubiieérne  eesl  atrnáafliiczoa djau ríednic doi cdheab Ien sptreurcmciitóirn ,l ate naideanpdtoa ceiónn c uae nlatas 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En  el  presente  caso  el  notario  expresa  que  ha  comprobado  que  la  entidad 
prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, no puede mantenerse la 
calificación recurrida tampoco en este extremo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación  e.
impugnada. w.b
anteC oenl trJau zegsatad ore sdoel ulcoi óCn ilvoisl  ldeeg allam ecnatpeit alel gditiem alad oPsr opvuiendceian  dreecl ulrurigr amr eddoianndtee  draedmicaan deal 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.