BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71041
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9677 Resolución de 27 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la práctica 
de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto don C. M. O. P. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Cuenca, don Manuel Alonso Ureba, por la que suspende la práctica 
de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
Mediante mandamiento, emitido el día 24 de febrero de 2021 por el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número 3 de Cuenca en los autos de ejecución de títulos judiciales 
número 96/2012, se ordenaba la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre 
dos viviendas que forman parte de la finca registral 4.185 del Registro de la Propiedad de 
Cuenca, ordenando embargar, por vía de mejora, las plantas 1 y 2 de un inmueble. Dicho 
procedimiento se tramitaba a instancia de don C. M. O. P. y se dirigía contra la mercantil 
«Grupo  Inmobiliaria  Tormo  Alto,  S.L.».  Consultados  los  asientos  registrales,  dichos 
inmuebles se encontraban inscritos en favor de don R. C. R. y doña C. T. C.
II
Presentado el día 26 de febrero de 2021 dicho mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Cuenca, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por Don/Doña P. M., M. J., el día 26/02/2021, bajo el asiento 
número 1303 del 118 y número de entrada 987, que corresponde al documento del 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 3 de Cuenca, de fecha 18/10/2019, con el 
número 96/2012 de autos, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
1.ª  No resultar suficiente la documentación aportada –faltan títulos anteriores hasta 
llegar a los titulares registrales y posiblemente posteriores de declaración de obra nueva 
y  división  horizontal-  para  la  reanudación  del  tracto  necesaria  para  la  práctica  del 
embargo demandado sobre dos viviendas que se dicen parte de la registral 4.185 de 
Cuenca. Art. 20 LH.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos  e.
subsanables por no haberse solicitado. Contra esta calificación (…) w.b
Cuenca, a dos de marzo del año dos mil veintiuno, El Registrador de la Propiedad».
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. M. O. P. interpuso recurso el día 16 de 
abril de 2021 mediante escrito indicando que:
«Hechos:
Primero.  El compareciente es demandante, en el procedimiento de Ejecución de 
Títulos Judiciales n.º 96/2012, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de 
Cuenca, contra la entidad mercantil, Grupo Inmobiliario Tormo Alto, S.L.
En  dicho  procedimiento,  con  fecha  18  de  octubre  de  2.019,  el  letrado  de  la 
Administración  de  Justicia,  dictó  Decreto  en  virtud  del  cual  acordó,  en  su  parte 
dispositiva, lo siguiente:
"1.  Embargar por la vía de mejora, el/los siguiente/es bien/es inmueble/es:
– 100%  del  inmueble  sito  en  Cuenca  identificado  como  (…)  con  referencia 
catastral 3659001WK.7335H0002GA y
– 100%  del  inmueble  sito  en  Cuenca  (…)  con  referencia 
catastral 3659001WK7335H000H.
2.  Librar mandamiento por duplicado para su anotación preventiva en el Registro de 
la Propiedad correspondiente, que será/n anticipado/s vía Fax."
Segundo.  Dado que los bienes a embargar, no constaban inscritos en el Registro 
de la Propiedad de Cuenca, a nombre de la entidad mercantil ejecutada, y ante la 
calificación  negativa  del  Registrador  de  la  Propiedad  de  Cuenca,  el  compareciente 
interesó que, el Juzgado, requiriera, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 140 
del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 312, así como con el artículo 64 
de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  a  Grupo  Inmobiliario  Tormo  Alto  S.L.,  para  que 
procediera a verificar, en el plazo de un mes, la inscripción registral de la finca de su 
propiedad, que fue embargada por el decreto reseñado en el hecho anterior, con el 
apercibimiento que, para el caso de negativa por la ejecutada, tanto el precepto invocado 
como el artículo 312 del R.H., permitiría realizarse a través del Juzgado.
No  constando  que  la  parte  ejecutada  hubiera  procedido  a  la  inscripción,  el 
compareciente solicitó su inscripción en el Registro de la Propiedad, aportando a autos 
las escrituras de propiedad de los referidos inmuebles a nombre de Grupo Inmobiliario 
Tormo Alto, S.L.
El letrado de la Administración de Justicia, con fecha 5 de febrero del año en curso, 
dictó,  en  el  procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales  n.º  96/2012,  un  nuevo 
decreto, acordando en su parte dispositiva lo siguiente:
"Acceder a la solicitud de inscripción registral a nombre de la mercantil demandada 
Grupo Inmobiliario Tormo Alto, SL, con CIF número (…) y domicilio en calle (…) de 
Cuenca,  formulada  por  la  parte  ejecutante  respecto  de  las  fincas  embargadas 
referenciadas en el antecedente de hecho primero de esta resolución.
Firme que sea la presente resolución, expídase mandamiento al Registro de la 
Propiedad  de  Cuenca,  con  testimonio  de  la  misma,  y  acompañamiento  de  la 
documentación aportada a autos, a fin de que se proceda a dar cumplimiento a la 
misma, y que será entregado al Procurador de la parte ejecutante para proceder a su  e
diligenciado. bo
Asimismo,  líbrese  mandamiento  a  dicho  Registro  a  fin  de  que  seguidamente  a  77ww
pmdreias cemtmiacb.a"ar  (rl…ag o)in, sacsríi pccoiómno r eegxipsterdailr a cnetertriifoicr,a cpiróonc eadcerre dai traetaivliaz adre lla  dcoomrreinsiop oyn dciaerngtaes a nsootbarcei ólna   OE-A-2021-96able en https://
Tercero.  El compareciente a través de su representación procesal, acompañó al 
mandamiento,  para  su  correcta  inscripción,  los  siguientes  títulos,  atendiendo  a  los 
asientos  vigentes  para  cada  una  de  las  viviendas  objeto  del  embargo,  y  así, 
acompañamos las siguientes escrituras:
1)  En cuanto a la vivienda sita en (…) de Cuenca planta primera, con, referencia 
catastral 3659001WK7335H0002GA el tracto sucesivo es el siguiente:
Los titulares Registrales de dicho inmueble son Don R. C. R. y Doña C. T. C., siendo 
el tracto sucesivo el siguiente:
– Los cónyuges Don A. P. S. y Doña V. E. R., compraron, en documento privado, a 
Don R. C. R., en el año 1.945, pagando el impuesto el 12 de diciembre de 1.945, 
liquidación número 1994. (Título que figura descrito en la siguiente escritura).
– Al fallecimiento de Don A. P. S. y Doña V. E. R., se instituye heredera a Doña M. E. 
R., en virtud de la escritura otorgada ante el Notario Don José Víctor Salinas Martín el 27 
de abril del 2.000, con número de protocolo 731.
– Doña M. E. R. vende, el referido inmueble, a Doña A. Y. T., el 27 de abril de 2.000, 
en virtud de la escritura de compraventa otorgada ante el Notario Don José Víctor 
Salinas Martín el 27 de abril del 2.000, con número de protocolo 732.
– Doña A. Y. T. vende el 28 de junio de 2.007 a Grupo Inmobiliario Tormo Alto, S.L., 
en virtud de la escritura de compraventa, otorgada ante el Notario, Don Carlos de la 
Haza Guijarro, con número de protocolo 1.570.
Escritura ésta última, que fue aportada a los Autos del procedimiento de ejecución de 
títulos 96/2012, por la Notaria, Doña María del Carmen Martínez Martínez, ante la 
voluntad más que rebelde por parte de la ejecutada, de proceder a su aportación 
voluntaria y a su correspondiente inscripción.
2)  en cuanto a la vivienda sita en (…) de Cuenca, planta segunda, con referencia 
catastral 3659001WK7335H0003HS, el tracto sucesivo es el siguiente:
Los titulares Registrales de dicho inmueble son Don R. C. R. y Doña C. T. C., siendo 
el tracto sucesivo el siguiente:
– Al fallecimiento de Don R. C. R., adquirieron el citado inmueble en virtud del auto 
de declaración de herederos dictado por el Juzgado de Cuenca, el 4 de septiembre 
de 1.948, la mitad, su esposa, Doña C., y una cuarta parte cada hijo, Don E. y Don S. C. 
T. (Título que figura descrito en la escritura siguiente).
– Doña C. T. C., Don E. y Don S. C. T., venden a Doña M. R. L. en virtud de la 
escritura de compraventa otorgada, el 8 de octubre de 1.948, ante el Notario Don Manuel 
Gil Gimeno con número de protocolo 1.359.
– Al fallecimiento de Doña M. R. L. se formaliza la escritura de adjudicación de su 
herencia a favor de su hija, Doña C. C. D. R., otorgada el 3 de octubre de 1.994, ante el 
Notario Don José María Víctor Salinas Martín, con número de protocolo 1.736.
– Doña C. C. D. R. interviene ante el Notario Don Carlos de La Haza, el 22 de abril 
de 2.004, con número de protocolo 732, en la escritura de cesión de obra por solar a 
favor de Grupo Inmobiliario, S.L.
Escritura ésta última que fue aportada a los Autos del procedimiento de ejecución de 
títulos  96/2012,  por  la  Notaria  Doña  María  del  Carmen  Martínez  Martínez,  ante  la  e.
voluntad  más  que  rebelde  por  parte  de  la  ejecutada  de  proceder  a  su  aportación  w.b
voluntaria y a su correspondiente inscripción (…) 77ww
Cuarto.  Con fecha 19 de marzo del año en curso, el Registrador de la Propiedad de 
Cuenca dicta calificación desfavorable, alegando, a efectos de cumplimentación del 
tracto registral para poder practicarse la traba del embargo, lo siguiente:
Con relación a la vivienda en planta segunda se recoge en los antecedentes, el piso 
segundo y cámara alta en la escritura de ocho de octubre de mil novecientos cuarenta y 
ocho ante el Notario don Manuel Gil Gimeno que refiere que los herederos del causante 
don R. C. R. –su viuda e hijos- practicaron las operaciones particionales de su herencia 
en documento privado liquidado –como tal no inscribible y que además no se aporta y 
que se requiere así como acreditar su condición de herederos que se dice conforme auto 
de declaración de herederos tampoco aportada, y señalando dicho Notario en la citada 
escritura donde proceden a su venta "pero carecen título inscrito de cuyo defecto" 
advierte.
Con relación a la vivienda planta primera de nuevo la documentación refiere que Don 
A. P. S. y Doña V. E. R. la compraron en documento privado –como tal no inscribible– a 
R. C. R.
Con  relación  a  ambas  viviendas  que  son  partes  físicas  de  un  edificio  para  la 
inscripción separada de las mismas con su propio historial de dominio y cargas que las 
graven –caso de los embargos pretendidos– a partir de la entrada en vigor de la ley de 
propiedad horizontal de 1960 se requiere su constitución en dicho régimen, con la 
intervención de todos sus propietarios, la descripción de los elementos privativos que lo 
componen con la asignación de cuotas a los mismos, así como su participación en los 
elementos comunes de lo cual también advierten los notarios ante los que se otorgan los 
distintos títulos aportados. Art. 5 LPH.
No constar acreditado el pago o exención de los correspondiente [sic] impuestos en 
la Administración Tributaria competente. Art. 254 LH. y 54.1 del Texto Refundido del ITP 
y AJD.
Este último defecto ya fue subsanado por el compareciente (…)
Quinto.  Dado  que  la  anotación  del  mandamiento  ha  sido  objeto  de  tres 
calificaciones  desfavorables  por  parte  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Cuenca, 
obligando al compareciente a obtener documentos de acreditada y manifiesta dificultad, 
con fecha 26 de marzo del año en curso el compareciente presentó, a través de su 
representación  procesal  ante  el  citado  Registro,  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el 
artículo 258 de la Ley Hipotecaria, y en aras a garantizar el derecho de tutela efectiva 
que le asiste, un escrito solicitando un informe jurídico a la vista de la nueva calificación 
desfavorable, poniendo de manifiesto la dificultad con la que se encuentra esta parte 
para subsanar los defectos advertidos.
Dicho informe jurídico no ha sido emitido, y en su lugar, como única respuesta a 
dicho escrito, la Procuradora de los Tribunales, Doña M. J. P. M., a través de su correo 
electrónico, ha recibido un mail remitido por el Registrador de Cuenca, afirmando que, en 
la nota de calificación aparecen claro los defectos y la forma de solucionarlo, que no es 
otra que aportar los documentos necesarios para reanudar el tracto, así como proceder a 
la división de la vivienda (…)
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  Competencia y procedimiento.  Artículo 324, 325 y, 327 de la Ley Hipotecaria.
II.  El artículo 208 de la Ley Hipotecaria. e.
A  la  vista  de  lo  dispuesto  en  el  citado  precepto,  regla  segunda  2.ª  de  la  Ley  w.
Hipotecaria, el compareciente ha aportado junto con el mandamiento expedido por el  77ww
GJurzugpaod Ion,m coubyilaia riinos cTroiprmcioó nA litnot eSr.eLs. ad, el oloss  dinomcuumebelnetso so bqjeuteo  daecrl eedmitabna rglao  (alad qeusicsricitiuórna  ddee 
Gcaumijabriroo d, ec oonb rnaú moteorrog addea  perlo 2to2c doelo  a7b3ri2l  dye l a2 .e0s0c4r,i taunrate d eel  cNoomtaprrioa vDeonnta C oatorlrogsa ddea  Leal  2H8a dzea   BOE-A-cable e
junio  de  2.007,  ante  el  Notario  Don  Carlos  de  La  Haza  Guijarro,  con  número  de 
protocolo  1.570).  Igualmente  ha  aportado  todos  aquellos  de  los  que  disponía,  que 
justificaban la adquisición de los titulares intermedios de los que traían causa.
III.  El artículo 285 del Reglamento Hipotecario.
En  su  párrafo  tercero,  se  precisa  que,  no  se  podrá  exigir  al  que  promueva  el 
expediente  que  determine  ni  justifique  las  transmisiones  operadas  desde  la  última 
inscripción hasta la adquisición de su derecho.
IV.  Los artículos 396 y 399 del Código civil.
V.  Artículos 9, 24 y 117-3.º de la Constitución.
– Interdicción de la arbitrariedad.
– Derecho a la tutela judicial efectiva.
– El ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos juzgando y 
haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales.
VI.  Artículo 118 de la Constitución y Artículo 17.2 de la LOPJ.
Es obligado cumplir las sentencias y demás resoluciones filmes de los jueces y 
Tribunales, así como prestar la colaboración requerida por éstos en el curso del proceso 
y en la ejecución de lo resuelto.
VII.  DGRN.  Resolución de 13 de julio de 2017, en el recurso interpuesto contra la 
nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la 
inscripción del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudación 
del  tracto  sucesivo  interrumpido,  (BOE  número  183,  de  2  de  agosto  de  2.017,  12 
páginas, 75138 a 75149).
"6.  No obstante todo lo anterior, se ha invocado por el recurrente la existencia de 
extraordinaria dificultad para la elevación a pública de dicho documento, alegando que ‘la 
transmisión mediante contrato privado del año 1945 a favor del padre de los recurrentes, 
han fallecido o se presupone que lo hayan hecho los suscriptores del mismo, así como 
los causahabientes de estos’ y que ‘resulta además material y formalmente imposible 
obtener la titulación material y formal necesaria para poder inscribir el derecho a la finca 
objeto de recurso, por el título de herencia invocado, que es el título que tiene sobre la 
citada finca y ello debido, no solo a que los intervinientes en el contrato privado de 
compraventa del año 1945 (suscrito entre el padre de los recurrentes y los que figuran 
como titulares registrales y herederos) han fallecido, sino que también han fallecido 
sucesivos y posteriores herederos de aquellos, así como emigrado muchos de ellos, sin 
que haya tenido acceso al Registro el título que pudiera posibilitar la inscripción. Los 
promotores del expediente no pueden tener acción frente a los titulares registrales para 
elevar a público el contrato privado del año 1945 al estar fallecidos y tampoco pueden 
ejercitar acción frente a los herederos de aquellos pues resulta a todas materialmente 
imposible si quiera localizarlos’. En este punto debe recordarse la doctrina de este 
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 
de marzo de 2015) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos 
donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria 
revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados."».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el  s
día 20 de abril de 2021, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este  oe.
Centro Directivo. w.
Fundamentos de Derecho
de 1V idseto jsu llioos,  daertlí cPuolodse r2 J4u ddeic ilaal ;C 1o, n3s,t i6tu, c2ió0n y E 3s8p adñeo llaa , L1e7y. 2H dipeo tleac Laeriya ;O 1r4g0á.n1i.cªa y 6 3/1.ª9 8d5e,l   BOE-A-cable e
Reglamento Hipotecario; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 
de junio de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 
3 de febrero, 16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 
5 de agosto, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 
2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 de marzo y 19 
de noviembre de 2015 y 20 de octubre de 2016.
1.  Se  discute  en  el  presente  expediente  si  procede  practicar  una  anotación 
preventiva de embargo respecto de unas fincas registrales cuando en el momento de la 
presentación del mandamiento ordenando la traba los inmuebles resultan inscritos en 
favor de terceras personas que no han sido parte en el procedimiento.
Se acompañan al mandamiento diversos títulos, públicos y privados, para proceder a 
la oportuna inscripción de la referida registral en favor de la mercantil demandada, no 
reuniendo algunos de ellos el carácter de inscribibles. Tal extremo es reconocido por el 
propio recurrente en su escrito de recurso, alegando «la dificultad con la se encuentra 
esta parte para subsanar los defectos advertidos».
2.  En primer lugar conviene recordar que es doctrina reiterada de este Centro 
Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del 
registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no 
aparece entablado contra los titulares registrales, sin que pudiera alegarse en contra la 
limitación  del  ámbito  calificador  respecto  de  los  mandamientos  judiciales,  pues,  el 
principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, 
impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni 
han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la 
imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien 
consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de 
que  se  trata;  de  ahí  que  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  incluya  los 
obstáculos que surjan del Registro.
Así,  el  artículo  20,  párrafo  último,  de  la  Ley  Hipotecaria,  introducido  por  Ley 
Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en 
los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades 
interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se 
trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios 
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar 
así en el mandamiento.
Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente, por lo que prevalece la 
regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de 
demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el 
titular  registral  es  persona  distinta  de  aquella  contra  la  cual  se  ha  dirigido  el 
procedimiento (Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de 2001 y 19 de noviembre 
de 2015).
3.  Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por el registrador objeto de 
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho 
hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el 
Registro  de  la  Propiedad  se  exige  que  esté  previamente  inscrito  el  derecho  del 
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los  e.
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley  w.b
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del  77ww
Rcoengsisigtroo  eal scíí ecrorem doe el lR reegcoisntrooc iam lioesn ttoít udloes l eogtoitrimgaadcoiósn p doirs ppeorssitoivnaa  ddeisl titnittuala dre r edgicishtora tli tlulelavra.n
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mandamiento  calificado  no  aparece  entablado  contra  los  titulares  registrales  en  el
momento  de  presentación  del  mandamiento  calificado.  Además,  como  indica  el 
funcionario  recurrido,  no  se  aporta  la  titulación  necesaria  para  obtener  la  previa 
inscripción dominical en favor de la sociedad demandada.
Tal doctrina en nada queda modificada por el hecho de concurrir una extraordinaria 
dificultad  en  la  obtención  de  los  referidos  títulos  intermedios,  previendo  nuestra 
legislación hipotecaria el oportuno expediente para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido.
Debe confirmarse, por tanto, la calificación emitida por el registrador al entender 
imprescindible la previa inscripción de la titularidad dominical a favor de la mercantil 
demandada para poder ser trabada la referida anotación preventiva de embargo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.