BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17350
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2700 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1 a inscribir una venta de finca 
perteneciente a una sociedad mercantil en situación concursal.
En el recurso interpuesto por don A. J. L. P. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Pontevedra número 1, don Hermes Rego Valcarce, a inscribir una venta de 
finca perteneciente a una sociedad mercantil en situación concursal.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  25  de  octubre  de  2013  por  el  notario  de 
Pontevedra, don José Manuel Gómez Varela, con el número 1.501 de protocolo, la 
entidad «Grupo Dosean, S.L.», en situación de concurso, titular de la finca registral 
(local) número 72.104 del Registro de la Propiedad de Pontevedra número 1, segregó la 
terraza asignada en propiedad a dicho local y vendió la misma a los cónyuges don A. J. 
L. P. y doña B. C. A., a los esposos don A. M. F. y doña C. A. B. S. M. y a don O. L. B. S. 
M., casado bajo régimen de separación de bienes, que la compraron y adquirieron por 
terceras  e  iguales  partes  indivisas.  En  la  escritura,  representando  a  la  entidad 
vendedora, comparecía don C. R. A., en calidad de administrador concursal único, 
haciéndose constar en el mismo documento que con fecha 6 de noviembre de 2012 fue 
presentada propuesta del plan de liquidación de la sociedad, aprobándose por auto 
dictado por el magistrado-juez del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Pontevedra, 
procedimiento número 183/2012, con fecha 7 de diciembre de 2012, manifestando dicho 
representante que la transmisión no contravenía el referido plan de liquidación.
II
Presentada copia de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Pontevedra 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
1.º Con fecha 08 de Julio de 2019, motivando el asiento número 673 del Diario 148, 
se presentó escritura de segregación, compraventa autorizada el 25 de octubre de 2013 
por el Notario de Pontevedra, don José Manuel Gómez Varela, n.º 1501 de protocolo, por 
la  que,  la  entidad  “Grupo  Dosean,  S.L.”  en  situación  de  concurso,  de  la  finca 
registral 72.104, segrega la terraza asignada en propiedad a dicho local y vende la 
misma a los cónyuges don A. J. L. P. y doña B. C. A., a los esposos don A. M. F. y doña 
C. A. B. S. M. y a don O. L. B. S. M., casado bajo régimen de separación de bienes, que 
la compran y adquiere por terceras e iguales partes indivisas. s
2.º En la escritura, representando a la entidad vendedora, comparece don C. R. A.,  oe.
en calidad de administrador concursal único, haciéndose constar en el mismo documento  w.
que con fecha seis de Noviembre de dos mil doce fue presentada propuesta del Plan de  00ww
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dcoen tDraicviieemneb reel  redfee rid2o0 1p2la, n mdea nliiqfeusidtaancdióon .dicho  representante  que  la  transmisión  no  BOE-A-cable e
3.º Se acompaña al documento presentado, testimonio expedido el 15 de marzo 
de 2013, por don J. L. G. M., Secretario Judicial del Juzgado de lo Mercantil N.º 1 de 
Pontevedra,  comprensivo  del  Auto  dictado  por  el  mismo  Juzgado  con  fecha  7  de 
diciembre  de  2012,  en  el  procedimiento:  Sección  V  Liquidación  183/2012-IF,  sobre 
concurso  voluntario  de  la  sociedad  “Grupo  Dosean,  S.L.”,  por  el  que  en  su  parte 
dispositiva  se  acuerda:  1.–Aprobar  el  plan  de  liquidación  presentado  por  la 
administración concursal al cual deberán de atenerse las operaciones de liquidación de 
la masa activa”. Asimismo se acompaña a la escritura presentada fotocopias relativas al 
plan para la realización de bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso 
de la sociedad “Grupo Dosean, S.L.”.
4.º La finca número 72.104, figura inscrita en el Registro a nombre de la entidad 
vendedora en los términos que resultan de la inscripción 1.ª, constando anotado en virtud 
de la anotación letra A, auto de declaración de concurso, y en virtud de la anotación letra 
B, anotación de liquidación de concurso, ambas pendientes de su cancelación por 
caducidad.
Fundamentos de Derecho.
I.–Cuando el auto aprobatorio del plan lo reproduzca íntegramente, el registrador 
podrá conocer ese plan si el auto se hubiera protocolizado como anejo en la escritura de 
compraventa del bien o del derecho. En los demás casos, será necesario aportar el 
correspondiente testimonio: la calificación del título presentado a inscripción exige que el 
registrador tenga a la vista el plan aprobado, sea el originariamente presentado por la 
administración  concursal,  sea  el  modificado  por  el  juez.  Del  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria, resulta que los títulos que contengan actos o contratos inscribibles deberán 
estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico, expedido por 
autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los 
reglamentos. Por su parte, de acuerdo con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil:  “Mientras  no  sean  firmes,  o  aun  siéndolo,  no  hayan  transcurrido  los  plazos 
indicados por ésta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en 
rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o 
permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos”. Conforme 
dispone  el  artículo  207  párrafo  2.º  de  la  citada  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil:  “Son 
resoluciones firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo 
la Ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que 
ninguna de las partes lo haya presentado”. Es también reiterada la doctrina de la 
D.G.R.N. sobre la necesidad de firmeza de los documentos judiciales para que puedan 
dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asiento de inscripción o 
cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos. De la documentación presentada 
no resulta la firmeza del auto judicial de aprobación del plan de liquidación (Ressl. 
D.G.R.y N. de 06 de julio de 2015, entre otras).
II.–Es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación 
auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose de documentos 
judiciales, sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar 
será la copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se 
halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos 
que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada referida al plan para la 
realización de bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso de la 
sociedad  “Grupo  Dosean,  S.L.”,  son  meras  fotocopias,  es  decir  reproducciones  e
fotográficas  de  un  documento  por  lo  que,  lo  aportado  no  tiene  consideración  de  bo
documento público y no puede fundar ningún asiento registral. 00ww
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señaladas fotocopias y para el caso de que las mismas sean legitimadas debidamente
resulta que, el plan para la realización de los bienes de la concursada establece una 
primer fase o periodo de tres meses denominado “Venta directa” en el cual por la 
administración concursal se procedería a la transmisión de los bienes, y una segunda 
fase denominada “Subasta”, en la que se estable: “Si dentro del prudencial plazo de tres 
meses  a  contar  desde  la  aprobación  del  presente  plan,  no  fuese  posible  culminar 
mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos de la sociedad 
concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la realización en 
pública subasta de los bienes y derechos no vendidos”. Desprendiéndose que a la fecha 
del otorgamiento de la escritura, y teniendo el cuenta plazo previsto en el plan de 
liquidación  para  la  enajenación  de  los  bienes  por  el  sistema  de  venta  directa,  es 
necesaria  la  declaración  por  el  juez  concursal  de  la  misma  se  ajusta  al  plan  de 
liquidación aprobado.
– art.º 1216 y 1259 del Código Civil.
– art.º 207, 524 y 803 de la LEC.
– art.º 3 Ley Hipotecaria.
– art.º 100 y 174 del Reglamento Hipotecario
– Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, art.º 148 y siguientes.
Resoluciones de la D.G.R y N. entre otras 23 de mayo de 2014, 06 y 16 de julio 
de 2015, 20 y 24 de septiembre de 2018.
Calificación.
Suspender la inscripción de compraventa de la finca registral número 72.104 por los 
siguientes defectos de carácter subsanable: a) no resultar acreditada la firmeza del auto 
por el que se aprueba el plan de liquidación, b) no cumplir la documentación presentada 
por fotocopias las formas y solemnidades previstas por las leyes, c) falta de autorización 
o consentimiento del juez del concurso.
No se toma anotación por no solicitarse. La vigencia del asiento de presentación se 
prorroga por plazo de sesenta días hábiles contados a partir de la fecha de recepción de 
la presente, de conformidad con lo dispuestos en el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá interponerse: (…)
Pontevedra a 31 de julio de 2019. El registrador (firma ilegible) Fdo: Hermes Rego 
Valcarce.»
III
Contra la anterior nota de calificación, Don A. J. L. P. interpuso recurso el día 9 de 
septiembre de 2019 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Hechos.
Primera: (…)
Cuarto: Conviene destacar que el Registro conoce perfectamente el contenido y 
firmeza de la aprobación del Plan, al haber sido presentado por otros adquirentes tras la 
declaración  de  concurso  de  la  vendedora  y  haber  sido  inscritas  las  respectivas 
transmisiones.
En todo caso, cualquier recurso presentado contra el Auto de aprobación del plan no  e.e
impide su inmediata ejecución y, por tanto, las operaciones realizadas en tal sentido son  b
plenamente válidas. 00ww
sellaSdeo  hpao rp erle Jsuezngtaaddoo  deel  Alou tMoe drcea natpilr onbúamceióron  1d edle P Plaonn tey veeld rpar.opio Plan, testimoniado y
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es expresión consagrada la de que los hechos notorios no necesitan prueba”; o la
sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1994, que afirma “que los hechos 
notorios son por propia definición conocidos, por ello están exonerados de la necessitas 
probando”. Para el Registrador, como lo es para todos los afectados por el concurso (y 
por tanto a los que también afectaría la propia cafificación [sic] registral) es un hecho 
notorio que el plan de liquidación ha sido aprobado, que es firme y que permite la venda 
directa.
Quinto: La finca número 72.104, figura inscrita en el Registro a nombre de la entidad 
vendedora en los términos que resultan de la inscripción 1 a, constando anotado en 
virtud de la anotación letra A, auto de declaración de concurso, y en virtud de la 
anotación  letra  B,  anotación  de  liquidación  de  concurso,  ambas  pendientes  de  su 
cancelación por caducidad.
Fundamentos de Derecho:
I.–Conforme lo establecido en el artículo 33.1.1), de la Ley concursal, son funciones 
de los administradores concúrsales, de realización de valor y liquidación, las de “1.º 
Sustituir a los administradores o liquidadores cuando se abra la fase de liquidación.”
Por su parte el artículo 40.2 de la Ley Concursal establece que, en caso de concurso 
necesario, se suspenderá el ejercicio por el deudor de las facultades de administración y 
disposición sobre su patrimonio, siendo sustituido por los administradores concúrsales.
A mayor abundamiento el número 7 del expresado art. 40 señala que, los actos del 
deudor  que  infrinjan  las  limitaciones  establecidas  en  este  artículo  sólo  podrán  ser 
anulados  a  instancia  de  la  administración  concursal  y  cuando  ésta  no  los  hubiese 
convalidado o confirmado. Cualquier acreedor y quien haya sido parte en la relación 
contractual afectada por la infracción podrá requerir de la administración concursal que 
se pronuncie acerca del ejercicio de la correspondiente acción o de la convalidación o 
confirmación del acto. Los referidos actos no podrán ser inscritos en registros públicos 
mientras no sean confirmados o convalidados por la Administración concursal o se 
acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme.
Del  contenido  de  los  expresados  preceptos  solo  pueden  deducirse  las  amplias 
facultades de la Administración concursal, no solo para sustituir las facultades del órgano 
de administración de la concursada, sino también para confirmar y convalidar los actos 
del deudor que infrinjan las limitaciones establecidas en la Ley, y ello sin necesidad 
siquiera de la intervención del Juez del concurso.
II.–Conforme lo establecido en el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital 
cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se 
halle  inscrita  en  el  Registro  Mercantil,  será  ineficaz  frente  a  terceros.  La  sociedad 
quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun 
cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no 
está comprendido en el objeto social.
Esto es, la transmisión efectuada por el órgano de administración de la sociedad (o 
en su caso, el órgano que le sustituye, la Administración concursal), es plenamente 
eficaz respecto de terceros de buena fe, en clara aplicación del principio de confianza 
legítima.  En  ningún  caso  podrá  oponer  el  Registrador,  al  registro  de  la  operación, 
limitación de facultades.
III.–Que  el  plan  de  liquidación  no  contiene,  en  sí  mismo,  actos  o  contratos 
inscribibles, no siendo por tanto de aplicación el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
En todo caso, nombrado por el Juez, con las atribuciones públicas que de ello se 
derivan, el reconocimiento por el Administrador concursal, en escritura pública, de la  e
existencia de un plan de liquidación aprobado por auto y de que la operación realizada  bo
se adecúa a éste, sería del todo suficiente para justificar la procedencia de la inscripción. 00ww
no  sAudsepmeánsd,e lraía i nltoesrp oesfeiccitóons  ddee c uéasltqeu, ieyra r eqcuuers on oco netxrias teel  anuintog úanp ropbreacnedpot ola  qliuqeu idaascí iólon 
dfiremteerzmai noe n oo  lidmei tlea  erens loal uncuióenva n Loe eys d een E anbjsuoicluiatmo ioebnstotá Ccuivloil  poa erna  lqau Ce oénsctau rpsraol.d Puzocr ata pnlteon, olas 
efectos  y,  en  particular,  para  que  la  Administración  concursal  lleve  a  término  lo
establecido en aquel. No es al caso de aplicación lo establecido en el artículo 524.4 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil ya que, la resolución en cuestión, ni dispone ni permita por sí 
misma la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos.
La  incongruencia  de  esta  pretensión  se  pone  de  manifiesto  al  no  solicitar  el 
Registrador la acreditación de la firmeza del Auto de Declaración de Concurso o el de 
Apertura de la Liquidación.
IV.–Por último, también discrepamos del fundamento de derecho III de la resolución 
recurrida  ya  que  solo  de  no  aprobarse  el  plan  de  liquidación  las  operaciones  de 
liquidación se ajustarán a las siguientes reglas establecida en el artículo 149. Aprobado 
el plan, la liquidación debe ajustarse a éste. La competencia para determinar si la 
actuación del Administrador concursal es ajustada al plan es exclusiva y excluyente del 
Juez del concurso (art. 8 de la Ley Concursal). Esto es, por mucho que se irrogue tal 
facultad el Registrador no es quien para analizar si se han cumplido o no las previsiones 
del plan. En el presente caso, si han transcurrido los plazos para que pueda formalizarse 
la escritura pública de compraventa o no.
Sostiene el Registrador que en el plan para la realización de los bienes de la 
concursada se establece una primera fase o periodo de tres meses denominado “Venta 
directa” en el cual por la administración concursal se procedería a la transmisión de los 
bienes, y una segunda fase denominada “Subasta”, en la que se establece: “Si dentro 
del prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no 
fuese posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los 
activos de la sociedad concursada, esta Administración Concursa/ [sic] solicitaría de este 
Juzgado la realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos”, 
concluyendo que, a la fecha del otorgamiento de la escritura, y teniendo en cuenta plazo 
previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de 
venta directa, es necesaria la declaración por el juez concursal de la misma se ajusta al 
plan de liquidación aprobado.
Sin embargo, entiende el recurrente que no tiene el Registrador justificación legal 
alguna para solicitar una la declaración por el juez concursal de que, la operación a 
registrar se ajusta al plan de liquidación aprobado. Además, si pretende tal declaración: 
¿Para que necesitaría la firmeza del Auto de aprobación del Plan o copia testimoniada 
del mismo. Pues para nada? Desde luego le bastaría la resolución judicial.
Lo absurdo de la pretensión del Registrador es la consecuencia de la discrepancia 
entre lo que él entiende ajustado y lo que entiende el interesado pues, de recurrir la 
resolución  del  Registrador  sería  un  Juzgado  de  Instancia  quien  resolvería  la 
acomodación del acto a lo establecido en el Plan, lo cual, evidentemente, es contrario a 
lo establecido en el artículo 8 de la Le y Concursal.
En este sentido la reciente Sentencia del Tribunal Supremo núm. 315/2019, 4 de 
junio de 2019, de la que fue ponente el Excmo. Sr. don Ignacio Sánchez Gargallo deja 
muy claro que, si el juez del concurso ha autorizado la venta directa al aprobar un plan 
de  liquidación  “el  control  afecta  a  la  existencia  de  esa  autorización  judicial,  no  al 
cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan 
de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como 
pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan.”
Por tanto, el Registrador debe limitar su actividad a comprobar que en el plan existe 
una autorización para la venta directa (que existe) y no a valorar si se cumplen los 
términos y condiciones previstos en el plan.
Resulta conveniente aclarar, para iluminar el escenario en el que nos encontramos  s
que, en el presente caso, la venta fue comprometida en los tres primeros meses de  oe.
liquidación pero, la necesaria intervención del Ayuntamiento de Pontevedra aprobando la  w.
segregación y, en su caso, la agregación del objeto de la compraventa, determinaron que  00ww
éqsutea  esne  nfionrgmúanl iczaassoe  suunpau vseoz u tnraan csocnutrrraidvoesn clioósn  tdrees é mstees.es a los que se refiere el Plan, lo
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El Registrador tiene vedada una valoración jurídica que no le corresponde, como sería el 
análisis de los términos y condiciones de la venta previstos en el plan.
Por todo ello, de esa Dirección General,
Suplico:
Que  estimando  el  presente  recurso  se  ordene  al  Registrador  de  la  Propiedad 
número 1 de Pontevedra, que proceda a inscribir la inscripción de compraventa de la 
finca registral número 72.104, por las siguientes razones:
1.º Porque, conforme lo prevenido en el artículo 234 de la Ley de Sociedades de 
Capital,  la  venta  realizada  por  quien  ostente  las  facultades  representativas  de  la 
sociedad, obliga a esta.
2.º Por resultar acreditada la firmeza del auto por el que se aprueba el plan de 
liquidación, bien por conocimiento directo, bien por conocimiento notorio de la firmeza del 
Auto  que  aprueba  el  Plan  de  liquidación  y  del  propio  Plan,  al  haber  realizado  el 
Registrador otros asientos referidos al mismo.
3.º Por cumplir la documentación presentada las formas y solemnidades previstas 
por las leyes, al haberse presentado el Auto de aprobación del Plan y el Propio Plan, 
testimoniado por el Juzgado Mercantil número 1 de Pontevedra.
4.º Por no requerir la operación realizada autorización o consentimiento alguno del 
juez del concurso, ya que consta en el Plan de liquidación de posibilidad de venta 
directa, sin que sea de recibo que el Registrador de la Propiedad entienda que la 
operación realizada no cumple los requisitos y condiciones del Plan.»
IV
El registrador de la Propiedad de Pontevedra número 1, don Hermes Rego Valcarce, 
emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 207, 524 y 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 7 y 1252 del 
Código Civil; 3, 324 y 328 de la Ley Hipotecaria; 106 y 107 de la Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; 148, 
149, 153 y 197 de la Ley Concursal; 100 y 108 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia 
número  315/2019,  4  de  junio,  de  la  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio 
de 2009, 4 de octubre de 2012, 5 de septiembre y 27 de octubre de 2014, 6 y 8 de julio 
de 2015, 28 de junio de 2016 y 20 de septiembre de 2018.
1.  El documento cuya calificación ha dado lugar a la tramitación de este expediente 
es una escritura autorizada el día 25 de octubre de 2013 por el notario de Pontevedra, 
don José Manuel Gómez Varela, número 1.501 de protocolo, mediante la cual la entidad 
«Grupo Dosean, S.L.», en situación de concurso, titular de la finca registral 72.104, 
segrega la terraza asignada en propiedad a dicho local y vende la misma a los cónyuges 
don A. J. L. P. y doña B. C. A., a los esposos don A. M. F. y doña C. A. B. S. M. y a don 
O. L. B. S. M., casado bajo régimen de separación de bienes, que la compran y  es
adquieren por terceras e iguales partes indivisas. En dicha escritura, representando a la  bo
entidad vendedora, comparece don C. R. A., en calidad de administrador concursal  00ww
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manifestando dicho representante que la transmisión no contraviene el referido plan de 
liquidación.
El registrador identifica tres defectos que impiden la inscripción de esta escritura: a) 
es necesario que se aporte el plan de liquidación concursal mediante la presentación de 
un testimonio expedido por la autoridad judicial competente, sin que sea admisible la 
aportación de una fotocopia; b) es preciso que conste la firmeza del auto judicial por el 
que se aprueba el referido plan de liquidación, y, c) para cuando se aporte dicho 
testimonio del plan de liquidación, teniendo en cuenta que de las reglas que en él se 
recogen resulta que a la fecha del otorgamiento de la escritura, se habría superado el 
plazo previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema 
de venta directa, es necesaria la declaración por el juez concursal de la misma se ajusta 
al plan de liquidación aprobado.
2.  En relación con el primero de los defectos observados en la nota de calificación, 
y como cuestión previa, ha de señalarse que esta misma escritura fue ya objeto de 
calificación negativa anterior por este mismo defecto de no aportarse testimonio del plan 
de liquidación. Dicha calificación fue recurrida judicialmente a través del correspondiente 
juicio verbal tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pontevedra, 
procedimiento número 979/2013. En primera instancia el juez acordó la revocación de la 
calificación negativa, pero la Audiencia Provincial de Pontevedra, mediante sentencia 
firme dictada el día 14 de mayo de 2015, revocó la sentencia del Juzgado de Primera 
Instancia, confirmando la calificación del registrador.
Como ha puesto de manifiesto la doctrina de este Centro Directivo, la regulación del 
artículo 108 del Reglamento Hipotecario, al amparar la posibilidad de reproducir la 
presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la 
subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos 
posteriores, puede generar disfunciones y abusos que pueden resultar incompatibles con 
las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su remedio en los 
mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código Civil), y que, 
con independencia de su posible revisión de «lege ferenda» postulada por algunos 
autores, encuentra fundamento, además de en el carácter sumario del procedimiento 
registral, en la previsión de posibles cambios en las circunstancias del caso particular o 
de modificaciones en el régimen legal aplicable que permitan sobrevenidamente acceder 
al despacho del título, así como en la necesidad de responder a la eventual apreciación 
de errores en la calificación inicial o de circunstancias excepcionales que no pueden ser 
subsanadas en sede de calificación registral mediante los recursos extraordinarios de 
revisión, declaración de lesividad o revisión de oficio de los actos anulables o nulos de 
pleno derecho (cfr. artículos 106 y 107 de la Ley 39/2015), por ser inaplicables en este 
ámbito. Por ello debe concluirse que, ante la nueva presentación del título, una vez 
caducado  el  asiento  de  presentación  anterior,  debe  el  registrador  emitir  la 
correspondiente  calificación  que,  aunque  reitere  la  calificación  negativa,  será  una 
calificación  nueva,  y  frente  a  ella  caben  los  recursos  que  prevé  actualmente  el 
artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya 
por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un 
recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta 
Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio 
verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que 
recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego no  s
cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento de  oe.
presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento  w.
registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un  00ww
rmeicsamídoa  tríteusloo lu(ccifór.n  Reens oellu pciróonc eddeim 1ie0n tdoe d ejul nrieoc udres o2 0q0u9e) .h aPyear od etavmenpidooco f ircmaeb.e  Ausní al ov heaz 
deenlt eRnedgidlaom eesntato D Hiriepcocteiócna rGioe,n ye reanl  alal  aqfuirem parre qteuned «el aa mpopsaibrailridsea de ql rueec ubrrrinednate e, ld aer tpícreusloe n1t0a8r   BOE-A-cable e
de nuevo a calificación los títulos que ya lo hubieran sido previamente (…) no puede 
desenfocarse hasta el punto de pretender que en el caso de haberse interpuesto dicho 
recurso y pendiente de resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma 
cuestión. La seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que 
el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que 
en tanto la cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no 
puede volver a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten 
sean definitivas sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. arts. 533.5.º 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común, 69 
d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa)» (cfr. Resolución 
de 15 de junio de 2000).
Debe,  por  tanto,  confirmarse  este  primer  defecto,  sin  que  quepa  tener  en 
consideración, como posible medio subsanatorio, las fotocopias del plan de liquidación 
aportadas  por  el  presentante,  ya  que,  como  también  ha  manifestado  este  Centro 
Directivo en reiteradas ocasiones, uno de los principios básicos de nuestro Derecho 
hipotecario es que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al 
Registro. Esta exigencia de titulación auténtica derivada del principio de legalidad al que 
responde  el  artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria.  Además,  tratándose  de  documentos 
judiciales, sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar 
debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se 
halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos 
que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en 
meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento.
3.  El segundo de los defectos plantea la necesidad de que se acredite la firmeza 
del auto judicial por el que se aprueba el plan de liquidación. Esta cuestión ya ha sido 
abordada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 6 y 8 de julio de 2015.
Debe partirse de que en el sistema diseñado por la Ley Concursal, la resolución por 
la que se procede por el juez del concurso a la aprobación del plan de liquidación, con o 
sin modificaciones (artículo 148.2, inciso segundo, de la Ley Concursal) o por la que se 
decreta que las operaciones de liquidaciones se ajusten a las reglas legales supletorias 
(artículo 149 de la Ley Concursal) produce los efectos de inmediato. El administrador 
concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación: no es que tenga la 
facultad de liquidar; es que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo 
de un año (arg. ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), si bien el juez, al aprobar el plan, 
puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se 
prolonguen  si  existiera  justa  causa  que  justifique  la  dilación.  Ese  carácter 
inmediatamente ejecutivo del auto resulta, de un lado, el principio de celeridad en la 
tramitación del concurso de acreedores, al que alude la Exposición de Motivos de la 
Ley 22/2003, de 9 de julio, y, de otro, del régimen de recursos: contra ese auto de 
aprobación del plan de liquidación puede interponerse por legitimado –no interesa ahora 
determinar quién tiene esa legitimación– recurso de apelación (artículo 148.2, inciso 
tercero, de la Ley Concursal), pero la admisión del recurso no tiene, por regla general, 
efectos suspensivos. No obstante, el juez, de oficio o a instancia de parte, puede acordar 
motivadamente esa suspensión al admitir el recurso, y esta decisión puede ser revisada 
por la Audiencia Provincial (artículo 197.6 de la Ley Concursal). Es obvio que, si el juez 
suspende  la  totalidad  o  parte  de  las  operaciones  de  liquidación,  el  administrador 
concursal incurre en responsabilidad si liquida aquello a lo que afecta la suspensión;  s
pero no es menos obvio que, en defecto de suspensión, el cumplimiento del deber legal  oe.
de liquidar no admite demora. En caso de liquidación, entre la tutela del interés de los  w.
acreedores a cobrar cuanto antes conforme a la clasificación de los respectivos créditos  00ww
ya uetlo i ndtee raépsr odbea lcai ósno cdieeld palda nd,e luad loerya o op tdae c clauraalmqueinetre o etrno  flaevgoitri mdaedl por iqmueer oh,u dbeiejaran daop ealbaideort ae,l 
stointa le om pbaarrcgioa,lm lae npteo slaib rileidaalidz adceió nq udee  leals  joupeez,r arcaizoonneásn ddeo lloiq uciodnavceiónnie.ntemente, suspenda  BOE-A-cable e
Ahora bien, estas previsiones de la legislación concursal no pueden obviar las reglas 
generales recogidas en la legislación registral, que, en relación con los denominados 
«títulos  judiciales»  sujetos  a  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  la  Ley 
Hipotecaria exige que estén consignados en «ejecutoria» expedida por autoridad judicial 
(artículo 3). Pues bien, no hay «ejecutoria» sin que la resolución judicial a que se refiera 
(sentencia, auto) haya alcanzado firmeza (artículo 245.4 de la Ley Orgánica del Poder 
Judicial). Según el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es fuente 
subsidiaria de la Ley Concursal (disposición final quinta de esta Ley 22/2003, de 9 julio), 
«son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no 
preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado 
sin que ninguna de las partes lo haya presentado». Con fundamento en dichos preceptos 
legales es doctrina reiterada de este Centro Directivo (puesta de manifiesto, entre otras 
citadas en los «Vistos» de la presente, por las Resoluciones de 21 de abril de 2005, 2 de 
marzo de 2006, 9 de abril de 2007 y 4 de octubre de 2012) que la práctica de asientos 
definitivos  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  como  son  las  inscripciones  y  las 
cancelaciones, ordenada en virtud de documento judicial, sólo puede llevarse a cabo 
cuando del mismo resulta la firmeza de la resolución judicial (artículos 40, 79, 80, 82 y 83 
de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario). Mientras que dicha firmeza no 
quede oportunamente acreditada, solo sería posible practicar una anotación preventiva 
(artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Debe, en consecuencia, confirmarse el 
defecto impugnado.
4.  El último de los defectos que ha de ser analizado en este expediente consiste, a 
juicio del registrador, en que, cuando se aporte el testimonio del plan de liquidación, 
teniendo en cuenta que de las reglas que en él se recogen resulta que a la fecha del 
otorgamiento  de  la  escritura  se  habría  superado  el  plazo  previsto  en  el  plan  de 
liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de venta directa, será 
necesaria la declaración por el juez concursal de que la misma se ajusta al plan de 
liquidación aprobado.
Como ya puso de relieve esta Dirección General en la Resolución de 28 de junio 
de 2016 (y se reiteró en la de 20 de septiembre de 2018, entre otras), en el Derecho 
español  existe  una  clara  opción  de  política  legislativa  dirigida  a  evitar  que  la 
administración  concursal  opere  discrecionalmente  en  la  fase  predispuesta  para  la 
conversión en dinero de los bienes y derechos que integran el patrimonio concursal que, 
en cuanto patrimonio de afectación, está destinado a la satisfacción de los acreedores 
concursales. O bien la liquidación se produce conforme al plan de liquidación aprobado 
por el juez o conforme a las reglas legales supletorias. La administración concursal, 
dentro  de  las  reglas  legales  imperativas,  tiene  una  amplia  discrecionalidad  para 
configurar el modo de liquidación de los bienes y derechos de la masa activa. Pero el 
ejercicio de esta libertad condiciona la actuación de este órgano para el futuro. Aprobado 
el  plan  por  el  juez  del  concurso,  la  administración  concursal  debe  proceder  a  la 
realización de los bienes y derechos que integran la masa activa conforme a las reglas 
establecidas  en  el  plan  aprobado.  Las  reglas  de  liquidación  contenidas  en  el  plan 
aprobado por el juez no tienen como finalidad la tutela del interés individual de uno o 
varios  acreedores,  sino  el  interés  colectivo  de  la  masa  pasiva.  Entre  las  distintas 
facultades de la administración concursal en la fase de liquidación figura la de enajenar 
los  elementos  subsistentes  en  esa  masa.  Abierta  la  liquidación,  el  poder  de 
representación  del  administrador  concursal  de  ese  patrimonio  autónomo  –no 
personificado–,  propiedad  del  deudor,  afecto  a  la  satisfacción  de  los  acreedores  s
concursales,  que  es  la  masa  activa,  no  deriva  de  la  pérdida  de  las  facultades  de  oe.
administración  y  disposición  por  parte  de  la  sociedad  concursada,  aunque  sea  w.
consecuencia  de ella, sino que  deriva directamente de la Ley, que lo determina y  00ww
ceoxnclfuigsuivraa . deMl iejunetzra, se l qáumeb iteol  dneol mpobdraemr dieen troe pdrees eenstatec iórne pnroe sloe nftijaan tlae  aeusto rcidoamdp jeutdeincicaial, 
psiuneos ,l ausn an orermpraess elengtaacleiósn.  lLeag arle.presentación que ostenta el administrador concursal es,  BOE-A-cable e
En caso de incumplimiento de las reglas contenidas en el plan de liquidación, los 
efectos de la infracción serán los previstos por el ordenamiento jurídico, y la enajenación 
realizada no podría producir los efectos traslativos pretendidos por las partes.
Una vez aprobado el plan de liquidación, y aparte determinadas reglas especiales y 
supletorias, los bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, 
conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las 
disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de 
apremio (cfr. artículo 149.2 de la Ley Concursal). Y, al igual que sucede en materia 
contractual, las cláusulas de los planes de liquidación deben interpretarse las unas por 
las  otras,  atribuyendo  a  las  dudosas  el  sentido  que  resulte  del  conjunto  de  todas 
(artículo 1285 del Código Civil), y, si alguna cláusula admitiera distintos sentidos, debe 
interpretarse en el más adecuado para que produzca efecto (artículo 1284 del Código 
Civil).  A  la  regla  de  la  interpretación  sistemática  se  añade,  pues,  la  regla  de  la 
conservación de las declaraciones contenidas en el plan de liquidación.
Respecto del alcance de la calificación registral en relación con los actos inscribibles 
derivados del proceso de liquidación concursal, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en 
una reciente Sentencia (Sentencia 315/2019, de 4 de junio), dictada precisamente en el 
marco de la tramitación de un juicio verbal por el que se impugnaba la calificación 
expedida por el entonces registrador titular del Registro de la Propiedad número 1 de 
Pontevedra respecto de una venta en fase de liquidación del concurso de la misma 
sociedad mercantil que ahora ha otorgado la venta cuya calificación ha dado lugar a este 
expediente, ha precisado lo siguiente:
«Con carácter general, la apertura de la liquidación levanta la prohibición de disponer 
bienes del concursado prevista en el art. 43 LC. La realización de los activos del deudor 
concursado viene regulada en los arts. 146bis y ss. LC. En concreto, existen unas reglas 
generales en el art. 149 LC, que operan en defecto de las específicamente aprobadas 
por el juez en el plan de liquidación (art. 148 LC). El actual art. 149.2 LC prevé que “los 
bienes o derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las 
previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones 
previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio”.
Del conjunto de la normativa se desprende que la enajenación de bienes inmuebles 
debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del concurso haya 
autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya sea de forma 
específica para ese acto. Por ello una venta directa de bienes del concursado debe 
contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea 
la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende. El registrador puede 
controlar esta exigencia legal al calificar la escritura de venta directa. Pero el control 
afecta a la existencia de esa autorización judicial, no al cumplimiento de otros requisitos 
o  condiciones  que  pudieran  haberse  previsto  en  el  plan  de  liquidación  y  que 
presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los 
términos y condiciones de la venta previstos en el plan.
De ahí que el registrador, para corroborar la existencia de la autorización judicial de 
venta directa (la específica o la general de aprobación del plan de liquidación), deba 
exigir  su  aportación  junto  con  la  escritura.  Y,  por  ello  la  calificación  negativa  del 
registrador, que suspende la inscripción mientras no se aporte el plan de liquidación o 
una resolución específica que autorizara la venta directa en ese caso, se acomoda a lo 
previsto en el art. 18 LH.»
Del criterio que sostiene esta Sentencia puede concluirse que el registrador ha de  e.
exigir necesariamente que se aporte una resolución judicial que autorice la venta directa  w.b
durante  la  fase  de  liquidación.  Esa  resolución  puede  ser  específica  para  ese  acto  00ww
concCroentofo, rom lae  gae nlae rnaol rqmuaet iavpar uveigbeen etel ,p nlaon  pduee ldiqeu ipdoanceiórnse. en duda que el registrador, al
aonpaelriazcairó nu neas  oo pneor accoiónnfo rdmee  licqounid ealc ipólna ni ndsec rliibqiubildea ceinó n eal pRroebgaisdtoro p, odr eeble j uceazl,i ficcoanr  os i slian 
modificaciones, o, en defecto de aprobación o de específica previsión, con las reglas 
legales supletorias (artículos 148 y 149).
Naturalmente, el registrador, a la vista del plan de liquidación, tendrá que comprobar 
que dicho plan prevé la opción de la venta directa para esa clase concreta de bienes; y 
debe calificar si se cumplen los requisitos necesarios para que la venta pueda ser 
directa, es decir que se dan los presupuestos y requisitos exigidos para ello en el plan de 
liquidación (Por ejemplo, si la venta se realiza por el precio mínimo que se hubiera fijado 
en el plan de liquidación se fije un precio mínimo; que se ha respetado el plazo previsto 
para la venta directa; o que se respetan determinadas garantías que se exigieran al 
comprador).
En el caso objeto de este expediente, debe aportarse el testimonio del plan de 
liquidación para que el registrador verifique que para este tipo de bienes está prevista la 
posibilidad de venta directa, pero, de confirmarse la autenticidad de los términos del plan 
de liquidación cuya fotocopia consta en el expediente, debe tenerse en cuenta que de 
tales términos no resulta indudablemente que sea necesaria una eventual declaración 
del juez de que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado. Y es que de la sola 
cláusula del plan de liquidación transcrita en la nota de calificación («si dentro del 
prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no fuese 
posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos 
de la sociedad concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la 
realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos») no se desprende 
terminantemente  que,  atendiendo  a  las  restantes  cláusulas  del  mismo,  y  a  la 
manifestación realizada por el administrador concursal en la escritura según la cual «la 
transmisión  no  contraviene  el  referido  plan  de  liquidación»,  dicho  plan  haya  sido 
incumplido. En efecto, del conjunto de las cláusulas del plan no resulta que en ese plazo 
de  tres  meses  tuviera  que  otorgarse  indefectiblemente  la  correspondiente  escritura 
pública de venta, pues bien pudiera ocurrir que la venta se hubiera realizado en dicho 
plazo aun cuando, como afirma el recurrente en su escrito de impugnación, no haya 
podido  formalizarse  en  escritura  sino  una  vez  que  se  obtuvo  la  necesaria  licencia 
municipal aprobando la segregación  y,  en su  caso,  la agregación del objeto de la 
compraventa.  E  incluso  cabe  plantear  que,  dada  la  redacción  poco  clara  de  dicha 
cláusula del plan de liquidación, el transcurso del plazo de tres meses no determine el 
cierre definitivo de un primer plazo en que es posible la venta directa para pasar a otro 
en que sólo cabe la venta en pública subasta. Todo ello son circunstancias que requieren 
una  valoración  jurídica  que,  como  ha  precisado  la  referida  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 4 de junio de 2019, no corresponde al registrador.
Por tanto, no cabe confirmar el defecto apreciado por el registrador en lo relativo a la 
exigencia de una resolución expresa del juez sobre el estricto cumplimiento de las 
previsiones del plan de liquidación solo por el mero hecho de que la escritura de venta se 
haya otorgado fuera del plazo de tres meses al que se refiere dicho plan para la venta 
directa.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la 
calificación en cuanto al tercero de los defectos expresados en la nota, confirmando los 
dos primeros defectos impugnados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  e
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  bo
Hipotecaria. 00ww
NotaMriaaddroid, ,P e5d rdoe J odsiéc ieGmarbrrideo  dCeh a2m0o1r9ro.–.El  Director  General  de  los  Registros  y  del