BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22269
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2958 Resolución de 9 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad accidental de Vélez-Málaga n.º 1, por la que 
se suspende la inmatriculación de una finca mediante una sentencia dictada 
en juicio declarativo, acompañada de escritura pública complementaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  C.  A.  C.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad accidental de Vélez-Málaga número 1, don Jorge Alonso 
Zugasti, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una sentencia 
dictada en juicio declarativo, acompañada de escritura pública complementaria.
Hechos
I
Mediante sentencia firme, dictada el día 19 de noviembre de 2020 por el Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Vélez-Málaga, se declaraba el dominio 
de las demandantes sobre dos fincas –una para cada una de ellas–, indicándose su 
descripción y datos catastrales, sin que constasen los datos de su inscripción registral.
II
Presentado testimonio de la indicada sentencia en el Registro de la Propiedad de 
Vélez-Málaga número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 1516/2021.
Diario: 425/162, de fecha 12/08/2021. Aportación Documentacion: 29/09/2021
Documento: Testimonio de la Sentencia expedida el día 19/11/2020, por el Juzgado 
de 1.ª Instancia e Instrucción N.º 5 de Vélez Málaga, número de procedimiento 137/2020 
–el  cual  se  encuentra  retirado  en  este  Registro  de  la  Propiedad–,  en  unión  otro 
Testimonio de la Sentencia expedida el día 24/09/2021; y de una copia de la Escritura de 
Complemento otorgada el día 12/08/2021, por el Notario de Torrox, Don Miguel Ángel 
Delgado Gil, número de protocolo 1954.–
Hechos: En la fecha indicada, se presentó para su inscripción, el documento al 
principio relacionado. I.–La Sentencia se limita a declarar que la finca urbana situada en 
calle (…) de El Borge (…) con referencia catastral 995040UF879S50001RH pertenece 
en pleno dominio a C. A. C., y que la finca rústica, parcela de pastos situada en el paraje 
(…) de El Borge, con referencia catastral 29030A004005960000OA pertenece en pleno 
dominio a A. M. A. C. y D. V. B.; sin que de la sentencia resulte el título material de 
adquisición  ni  tampoco  se  acompaña  el  título  formal  debidamente  liquidado.  II.–La 
sentencia aparece entablada por Doña C. A. C. y Doña A. M. A. C. contra Don F. J. F. R. 
y Doña M. E. A. Y.
Fundamentos de Derecho: Vistos los artículos y, en su caso, las Resoluciones de la  e.e
Dirección General de los Registros y del Notariado, que se indican a continuación y de  b
conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo  58ww
scula sree,s peonn csuaybail ivdiartdu,d l as el esgoalilciditaed l ad ein slacsri pfcoirómna, sa seí xctorímnsoe claa sc adpea cloidsa dd odceu mlose nottoosr gdaen tteosd ay 
lrae svualtleid deez  edlela slo ys  daec ltooss  adsiisepnotossit ivdoesl  Rceognitsetnroid”.o Ds icehno  ldaosc uemscerintutora ms optiúvbal ilcaa ssi,g upioern tleo  nqoutea 
de calificación:
Suspendida  la  inscripción  del  precedente  documento,  por  observarse  el/los 
siguiente/es defecto/os de carácter subsanable:
1. Es doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
asentada entre otros en la Resolución de 23-12-2020 que lo que accede a los libros 
registrales es el título material por el que se produce la transmisión, que a su vez ha de 
estar  consignado  en  un  título  formal  de  los  previstos  en  el  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria. Resultando evidente en el caso planteado que la sentencia presentada no 
puede provocar inscripción al faltar en la misma el título material o causa de adquisición. 
Y el elemento presentado como escritura complementaria tampoco puede considerarse 
título  adecuado  para  la  inscripción,  si  bien  es  cierto  que  la  Ley  de  Procedimiento 
Administrativo  Común  de  Administraciones  Públicas,  Ley  39/2015,  reconoce  a  los 
ciudadanos  el  derecho  a  relacionarse  con  la  Administración  a  través  de  medios 
electrónicos, ello siempre precisará el empleo de alguno de los sistemas de identificación 
y autentificación señalados en su artículo 10. En particular, y por lo que respecta a la 
presentación de copias electrónicas de las escrituras públicas deberá ajustarse a lo 
previsto en el artículo 112, de la ley 24/2001 de 27 de Diciembre, de modo que la copia 
autorizada  electrónica  deberá  contar  con  firma  electrónica  reconocida  del  Notario 
autorizante, interviniente o responsable del protocolo, y el Notario deberá remitir tal 
documentación a través del sistema de Información Central del Consejo General del 
Notariado debidamente conectado con el sistema de información Corporativo del Colegio 
Nacional de Registradores (Resolución de la DGSPFP de fecha 4 de Febrero de 2020). 
Además, los títulos presentados carecen de: a) No acreditarse el pago, exención ó no 
sujeción del documento al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos 
Documentados. (Art. 254 Ley Hipotecaria). b) Falta de liquidación en el Impuesto sobre 
el  Incremento  de  Valor  de  los  Terrenos  de  Naturaleza  Urbana  -Plusvalía-.  De 
conformidad con el art. 254.5 de la Ley Hipotecaria.
2. En cuanto a la posibilidad de practicar la inmatriculación de una finca en virtud de 
una sentencia dictada en procedimiento declarativo ordinario, ha sido admitida por la 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Publica,  en  reciente  Resolución  de 
fecha 21 de Diciembre de 2015, reconoce que la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a 
cabo por la Ley 13/2015, de 24 de Junio, ha recogido en el artículo 204.5 este título 
inmatriculador,  aunque  estableciendo  una  serie  de  cautelas  o  requisitos 
complementarios,  dice:  “En  virtud  de  sentencia  que  expresamente  ordene  la 
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados 
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en 
el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”. De 
donde se desprende, en primer lugar, que la sentencia ha de ordenar expresamente la 
inmatriculación, cosa que no sucede en este caso. Además, en este caso, se dirige 
solamente contra F. J. F. R. y M. E. A. Y., debiendo haberse dirigido además contra todos 
los colindantes de la finca que se pretende inmatricular, precepto que no se cumple. Con 
lo que no se cumplen las garantías del artículo 203 de la Ley Hipocaria [sic]. (Arts. 7 Ley 
Hipotecaria, 9, 10, 199 y 203 de la Ley Hipotecaria).
De  conformidad  con  lo  expuesto,  el  Registrador  abajo  firmante,  acuerda  la 
suspensión  de  las  operaciones  registrales  interesadas,  no  tomándose  anotación 
preventiva de la suspensión acordada por no haber sido solicitada. La notificación de la 
presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de vigencia del asiento de 
presentación  425/162.  Contra  la  presente,  quienes  se  hallen  legitimados  podrán, 
potestativamente: (…) es
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Jorge Alonso  o
aZñuog adsotis  rmegili svteraindtiourn/ao .d»e Registro Propiedad de Archidona a día veintidós de octubre del  2022-2958n https://www.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña C. A. C. interpuso recurso el día 2 de 
diciembre de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«Que con fecha 26/10/2021 fue notificada calificación suspendida de la inscripción 
del  documento  Testimonio  de  Sentencia  expedida  el  día  19/11/2020,  por  parte  del 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Vélez-Málaga, entendiendo que la citada resolución no 
es  ajustada  a  Derecho,  mediante  este  escrito  viene  a  interponer  recurso  ante  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en base a las siguientes
Alegaciones.
Primera.–Que en fecha 12/08/2021 presento ante la Registradora de la Propiedad 
Titular del Registro de la Propiedad n.º1 de Vélez-Málaga D.ª María del Pilar Linares 
González, con N.º de entrada 1516 del año 2021, Localizador: (…), documentación para 
inmatriculación  de  finca  con  referencia  catastral  9950401UF8795S0001HR 
correspondiente a finca urbana sita en C/ (…) del municipio de El Borge en la Provincia 
de Málaga.
Segundo.–Que  previamente  a  la  presentación  de  la  documentación,  mantengo 
contacto  con  personal  Técnico  del  Registro  de  la  Propiedad  n.º1  de  Vélez-Málaga 
solicitando información sobre el procedimiento de inmatriculación de la citada finca, 
donde se me indica que presente junto con la Sentencia, Escritura de Complemento de 
Sentencia  ante  Notario,  así  como  justificación  de  abono  de  los  correspondientes 
impuestos.
Tercero.–Que  los  documentos  aportados  físicamente  el  día  12/08/2021  ante  el 
Registro de la Propiedad n.º1 de Vélez-Málaga se compone de los siguientes:
1. Sentencia n.º 137/2020 del juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 5 de 
Vélez-Málaga de fecha de 19/11/2020 declarativa de dominio de la finca urbana situada 
en  C/  (…)  de  El  Borge  (…)  con  referencia  catastral  995040UF879S50001HR  que 
pertenece en pleno dominio a C. S. C.
2. Diligencia de Ordenación del Letrado/a de la Administración de Justicia sobre el 
Procedimiento Ordinario 430/2020 indicando la firmeza de la resolución recaída en la 
correspondiente sentencia por no haberse interpuesto recurso contra la misma dentro del 
plazo legal.
3. Escritura de complemento de Sentencia firmada ante Notario D. Miguel Ángel 
Delgado  Gil  de  Torrox  de  fecha  de  12/08/2021,  donde  se  relaciona  el  citado 
Procedimiento  Ordinario  con  la  correspondiente  sentencia,  donde  se  detalla  la 
descripción de la finca, así como la situación de cargas y arrendamientos. Unida a la 
escritura figura informe pericial y certificaciones catastrales.
4. Recibos  de  abono  de  Impuesto  de  Incremento  de  Valor  de  Terrenos  de 
naturaleza urbana (Plusvalía) del Patronato de Recaudación Provincial de Málaga de 
fecha  de  07/09/2015  por  la  cantidad  de  368,12€  y  204,39€  correspondientes  a  la 
vivienda de C/ (…) con Referencia Catastral 995040UF879S50001HR.
5. Carta de pago domiciliada de Impuesto de Bienes e Inmuebles de naturaleza 
urbana correspondiente al año 2021 de la vivienda sita en C/ (…) con Referencia 
Catastral 995040UF879S50001HR por la cantidad de 181,10€.
6. Autoliquidación  de  impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos 
Jurídicos Documentados mod. 600 de la Agencia Tributaria de Andalucía de fecha 
de 09/08/2021. es
7. Informe Pericial del inmueble del inmueble firmado por D. J. B. M, arquitecto  bo
colegiado n.º (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, con Visado Estatutario de  58ww
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D.ª María del Pilar Linares González, con el objetivo de aclarar deficiencias a subsanar y 
procedimiento.
Quinto.–Que el día 26/08/2021 a las 12:00h mantengo reunión con la Titular del 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Vélez-Málaga D.ª María del Pilar Linares González, en 
la cual la citada Titular me manifiesta literalmente que “La Sentencia que aporto no es un 
Título Inmatriculador”.
Sexto.–Que no estando conforme con la respuesta por parte de la persona Titular del 
Registro de la Propiedad n.º1 de Vélez-Málaga, ni habiendo obtenido resolución expresa 
indicando las deficiencias en el proceso de Inmatriculación de la finca, presento con 
fecha de 28/09/2021 a través del Registro Electrónico de Registradores de España, 
solicitud de inmatriculación de finca, así como documentos acreditativos escaneados, 
incluyendo  además  de  los  presentados  ante  el  Registro  de  la  Propiedad  n.º  1  el 
día 12/08/2021 que figuran detallados en el punto Tercero, los siguientes:
1. Certificación  del  Patronato  de  Recaudación  Provincial  de  Málaga  de  fecha 
de 19/08/2021 sobre el Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos, acreditando el 
abono de los recibos de 368,12€ y 204,39€, así como el hecho de que no figura 
pendiente el abono de los mismos según los datos que obran en poder de la Oficina de 
Recaudación.
2. Testimonio del Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia  e  Instrucción  n.º  5  de  Vélez-Málaga  de  fecha  de  29/09/2021,  sobre 
Procedimiento  Ordinario  430/2020,  dando  fe  sobre  la  firmeza  de  la  sentencia 
n.º137/2020.
Séptimo.–Que con fecha de 26/10/2021 se me notifica suspensión de la inscripción 
del Testimonio de Sentencia expedida el día 19/11/2020, firmado a fecha de 22/10/2021 
por parte de D. Jorge Alonso Zugasti, registrador del Registro de la Propiedad de 
Archidona.
Octavo.–Que  en  la  resolución  referida  indica  expresamente  que  “La  sentencia 
presentada no puede provocar inscripción al faltar en la misma título material o causa de 
adquisición”.–Según Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida  por  el  registrador  de  la  propiedad  de  Ocaña,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de una sentencia declarativa de dominio publicada en BOE de 23/11/2015 de 
donde se extraen las siguientes conclusiones:
“Del artículo 3 de la Ley Hipotecaria resulta que los títulos que contengan actos o 
contratos  inscribibles  deberán  estar  consignados  en  escritura  pública,  ejecutoria,  o 
documento auténtico, expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en 
la forma que prescriban los reglamentos. Por su parte, de acuerdo con el artículo 524.4 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil: ‘Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por ésta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias 
que  dispongan  o  permitan  la  inscripción  o  cancelación  de  asientos  en  Registros 
Públicos’. Conforme al artículo 207.2 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil, ‘son 
resoluciones firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo 
la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que 
ninguna de las partes lo haya presentado’. Además, es también reiterada la doctrina de 
este Centro Directivo sobre la necesidad de firmeza de los documentos judiciales para 
que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de  e.e
inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos. w.b
Ahora bien, también ha declarado esta Dirección General que la firmeza puede  58ww
apcorreqduieta ersne l ab rieenso pluocriqóune j uedli csiaelc dreet aqruioe,  sael  teraxtpee sdeir  aeclu teersdteim qouneio s,ó alos ís elo e xmpaidnaif iteesstteim, obnieion 
ceuxapneddoic iósena d efirl mtees tyim moneidoi.en los plazos necesarios entre la emisión de la sentencia y la
En el supuesto que nos ocupa en la sentencia no se hace previsión alguna a la 
expedición del testimonio una vez sea firme y aun cuando, como dice el recurrente, han 
transcurrido varios meses desde la fecha de ésta hasta la expedición del testimonio, de 
la diligencia extendida por el secretario que se limita a declarar que ‘lo anteriormente 
trascrito es copia de su original que me ha sido exhibido y al que me remito…’, no resulta 
la firmeza de la resolución judicial que determina el acto inscribible por lo que procede 
confirmar el defecto señalado por el registrador en su nota de calificación.
3. El segundo defecto de la nota se refiere al carácter de título hábil para la 
inmatriculación de las sentencias declarativas del dominio. Es doctrina reiterada de este 
Centro  Directivo  (véanse  Resoluciones  expresadas  en  los  ‘Vistos’)  que  en  juicio 
declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas, sin necesidad de acudir a los 
procedimientos  de  inmatriculación  específicos  previstos  en  la  Ley  Hipotecaria.  Las 
garantías establecidas en el artículo 205 de la Ley y 298 del Reglamento Hipotecario, 
fundamentalmente consistentes en la exigencia para inmatricular de un doble título 
público sucesivo y de publicación de edictos con suspensión de efectos de la inscripción 
durante dos años, sólo es aplicable a los casos de inmatriculación por título público 
extrajudicial, es decir, notarial, y no cuando se trata de expedientes de dominio o de 
certificaciones  administrativas  para  inmatricular  -véase  artículo  298  Reglamento 
Hipotecario que se remite expresamente al artículo 199, letra b), de la Ley Hipotecaria, y 
no a los apartados a) ni c)-, como tampoco es aplicable a los títulos de reparcelación 
urbanística, donde las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia 
urbanística, tampoco contemplan ulteriores requisitos para su inmatriculación.
Lo mismo ocurre con las sentencias dictadas en juicios declarativos, instrumento 
eficaz para determinar la inmatriculación de las fincas -véase artículo 40, letra a), de la 
Ley Hipotecaria, que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificación 
de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídica inmobiliaria, y 
que  no  está  sujeto  a  los  requisitos  derivados  del  artículo  205  Ley  Hipotecaria, 
desarrollados por el 298 Reglamento Hipotecario, salvo claro está, como se verá más 
adelante, la exigencia de certificación catastral descriptiva y gráfica, exigible para todo 
supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996-.
A este respecto el apartado contenido en la sentencia a que hace referencia la nota 
de calificación y que dice ‘si bien no procede acordar que se ordene la inscripción de la 
titularidad de Don F. I. R. y Don J. A. L. M. T., ya que se trata de una petición que excede 
del contenido de la presente reclamación, ya que la inscripción en el Registro de la 
Propiedad no tiene carácter constitutivo, y puede ser obtenida por la parte sin necesidad 
de obtener el auxilio de los órganos jurisdiccionales’, no implica una negativa a la 
inscripción ni una valoración judicial sobre la procedencia o no de la sentencia como 
medio inmatriculador. Lo que la sentencia refleja es que efectivamente no es necesaria 
una orden expresa para que sea inscrita puesto que en efecto puede obtenerla el 
interesado, ya que como ha reiterado esta Dirección General, las sentencias firmes 
declarativas de propiedad son directamente inscribibles, sin necesidad de posteriores 
actividades ejecutorias las cuales, conforme a los artículos 517 y 521 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, resultarían redundantes. Además, al tratarse de una inmatriculación 
tampoco resulta necesario, lógicamente, pronunciamiento alguno relativo a los asientos 
registrales. En consecuencia, este defecto debe decaer, siempre y cuando, como se ha 
hecho constar anteriormente, quede acreditada la firmeza de la resolución judicial.”
Noveno.–Que en consecuencia y acreditando la inexistencia de los demás defectos 
referidos en la Nota de Calificación suspendida, solicito ante la Dirección General de  es
Seguridad Jurídica y Fe Pública la comprobación del procedimiento de Inmatriculación  o
cdq(d…oouemce )lua,do m aa fnisenddínce ocatlo  o acsRm o daeonicgs  rilrpsaeeot dfrlesoietira gcetiadnóivlecniod i asadla  decc   oadlPantear fo osDltprairmria eedledc o9 caac9idó u5l anm0N  4neG.0onºe 1rtnmaU1ec aFiródta8invel7 a  d9a eV5vp iSéogSl0reeet0nazg0-tdueM1ar.iH ádjluRaand gst aoJit  uacpr oíeadnnri ac eCa l  /e ypl(  …rFeaes)p  eodPnreútt eebE  lielcd sBaeco,  rrailtgoosesí,     OE-A-2022-2958able en https://www.
Por lo expuesto,
Solicito que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que se 
acompañan, se sirva admitirlo, y con él por interpuesto en tiempo y forma recurso ante la 
Dirección  General  de  la  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  contra  la  Calificación 
suspendida del Registro de la Propiedad N.º 1 de Vélez-Málaga debiéndose, previos 
los  trámites  pertinentes,  inmatricular  finca  urbana  con  referencia  catastral 
9950401UF8795S0001HR situada en C/ (…) del municipio de El Borge en la provincia 
de Málaga.»
IV
Con  fecha  16  de  diciembre  de  2021,  doña  María  del  Pilar  Linares  González, 
registradora de la Propiedad titular de Vélez-Málaga número 1, elaboró informe en 
defensa de la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 9, 18, 40, 203, 204, 248 y 326 de la Ley Hipotecaria; 112 de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social; 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1994, 10 de marzo de 2004, 1 de 
junio de 2017, 17 de enero y 28 de noviembre de 2018, 22 de marzo y 4 de octubre 
de  2019,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública 6 de marzo y 2 de junio de 2020 y 27 de octubre de 2021.
1. La presente Resolución tiene por objeto la inmatriculación de una finca mediante 
sentencia.
El registrador señala como defectos, resumidamente, los siguientes:
– Respecto de la escritura notarial presentada. Ha de estar consignado en un título 
formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Además, los títulos 
presentados carecen de: a) no acreditarse el pago, exención o no sujeción del documento 
al  Impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados 
(artículo 254 de la Ley Hipotecaria), y b) falta de liquidación en el Impuesto sobre el 
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana –Plusvalía–. De conformidad 
con el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.
– «En cuanto a la posibilidad de practicar la inmatriculación de una finca en virtud de 
una sentencia dictada en procedimiento declarativo ordinario, ha sido admitida por la 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Publica,  en  reciente  Resolución  de 
fecha 21 de Diciembre de 2015, reconoce que la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a 
cabo por la Ley 13/2015, de 24 de Junio, ha recogido en el artículo 204.5 este título 
inmatriculador, aunque estableciendo una serie de cautelas o requisitos complementarios».
2. Como cuestión previa, se pone de manifiesto que la recurrente acompaña al 
escrito de recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al 
tiempo de emitir la calificación, ni tampoco posteriormente para intentar la subsanación 
de los defectos observados, por lo tanto, no pudieron ser analizados por el registrador 
para efectuar la calificación recurrida.
En consecuencia, como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, no 
pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en  s
el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que éste tiene exclusivamente como objeto  oe.
valorar  la  procedencia  de  la  calificación  teniendo  en  cuenta  los  elementos  de  que  w.
djuisnpiou sdoe  2e0l 2re0g).istrador para emitirla. (vid. Resoluciones de 22 de marzo de 2019 y 2 de  2022-2958n https://ww
calif3ic.a dPa,o rn olo s eq uaec osmep raeñfaie rlae  cao plaia  easuctroitruizraad nao dtaer ilaal  mqiusem ac,o msinpole mcoepniata e asc alan esaednate, nccoina   BOE-A-cable e
lo que no se ha dado debido cumplimiento a lo que determina el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria, y se ha presentado telemáticamente por la interesada, por lo que no se 
han cumplido los requisitos previstos en los artículos 248 y concordantes de la Ley 
Hipotecaria y en el artículo 112 de la Ley 24/2001.
4. Entrando  en  el  fondo  del  asunto,  se  plantea  si  una  sentencia  declarativa 
de  dominio,  puede  ser  título  inmatriculador,  o  los  títulos  inmatriculadores  son 
exclusivamente los previstos en los artículos 203 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 
tras la redacción que les da la Ley 13/2015.
La inmatriculación mediante sentencia obtenida en juicio declarativo es admisible, 
conforme al artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria y siempre que hayan sido demandados 
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, 
deban intervenir en el expediente de jurisdicción voluntaria, previsto en dicho precepto y 
destinado a la inmatriculación de la finca, observándose las demás garantías prevenidas 
en el citado artículo 203.
Se ha de partir de la doctrina reiterada por este Centro Directivo según la cual en 
juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas, sin necesidad de 
acudir  a  los  procedimientos  de  inmatriculación  específicos  previstos  en  la  Ley 
Hipotecaria, siguiendo la línea marcada en las Resoluciones de esta Dirección General. 
La reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha 
recogido en el artículo 204.5.º este título inmatriculador, aunque estableciendo una serie 
de cautelas o requisitos complementarios.
En  efecto,  dispone  el  artículo  204.5.º  de  la  Ley  Hipotecaria:  «Además  del 
procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los 
títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación 
de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de 
sentencia  que  expresamente  ordene  la  inmatriculación,  obtenida  en  procedimiento 
declarativo  en  que  hayan  sido  demandados  todos  los  que,  de  conformidad  con  lo 
establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las 
demás garantías prevenidas en dicho artículo».
No resulta de la sentencia presentada, que la finalidad perseguida por las actoras, en 
su  demanda,  sea  obtener  un  título  formal  para  inmatricular,  ni  que  junto  con  la 
interposición de la demanda se solicite también la rectificación del Registro (artículo 40 
de la Ley Hipotecaria), ni que se someta a la consideración del juzgador, ni se le solicite 
petición distinta a la resolución de un conflicto de titularidad de unos inmuebles entre 
particulares.
Una vez dictada y firme la sentencia, la demandante pretende inmatricular la finca 
sirviéndose de la indicada sentencia como título inmatriculador, cuando no ha sido 
obtenida en el procedimiento adecuado para ello y cuando el órgano jurisdiccional no ha 
recibido petición en dicho sentido, por lo que es indudable que siendo título declarativo y 
acreditativo del dominio de la instante, no reúne, sin embargo, los requisitos formales y 
materiales  precisos  para  causar  una  inmatriculación,  que  precisa  de  requisitos 
especiales y surte efectos específicos, como resulta de su especial regulación.
Es por ello, que la sentencia no ordena la inmatriculación de la finca, ni contiene 
ningún mandato dirigido directamente al Registro de la Propiedad (artículo 40 de la ley 
Hipotecaria).
De los términos de la sentencia se desprende con toda claridad que el objeto del 
proceso se circunscribió a la reivindicación de propiedad planteada por las actoras, sin 
que en ningún momento se plantearan las consecuencias registrales (inmatriculación) de  s
la finca reivindicada -artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, y en el presente  e.
caso las actoras en ningún momento solicitaron del juez un pronunciamiento expreso  w.
sobre las consecuencias registrales del fallo. 58ww
expeEdl ieanrtteíc udleo  d2o0m3i.n1io  dneo talar iaLl epya raH ilpao itnemcaartiraic uslaec ioócnu dpea  fidnec arse, gaupllaicr ablale  tpraomr liata rceiómni sdióenl 
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documentos: «Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de
los que disponga y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales 
colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran 
distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así 
como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas». Añade la regla quinta que 
el notario notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales 
colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios 
que consten en el Registro, y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten 
del expediente.
En el presente caso, el proceso seguido nada ha tenido que ver con la inmatriculación 
de la finca reivindicada, de manera que ni los actores solicitaron la citación de los 
titulares de fincas colindantes ni, lógicamente, el juez ordenó la práctica de prueba 
alguna en tal sentido, por lo que parece que no cabe, entonces, la inmatriculación.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de modificación de la Ley Hipotecaria y de la Ley del 
Catastro, modificó sustancialmente la normativa anterior sobre, entre otras materias, la 
inmatriculación de fincas, incidiendo, como se indica en su preámbulo, en la búsqueda 
de la concordancia entre Catastro y Registro y en la salvaguarda de los intereses de los 
colindantes.
En cuanto a esto último, y a la vista de la redacción de, entre otros, los artículos 199, 
201, 203 y 204 de la Ley Hipotecaria, ha declarado la Dirección General de los Registros 
en numerosas Resoluciones (vid., por todas, las de 1 de junio de 2017 y 17 de enero 
de 2018) que la razón de la intervención de los colindantes en el proceso inmatriculador, 
o en el de rectificación de los datos descriptivos de una finca inscrita, es evitar que 
puedan lesionarse sus derechos y evitar asimismo que puedan tener acceso al Registro 
situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación; de ahí que su 
intervención sea esencial, pues son ellos, los colindantes, los más interesados en que la 
nueva realidad que se pretende reflejar en el Registro no se haga a costa de sus fundos.
Parece claro, en consecuencia, que la sentencia no es inscribible, por falta de un 
requisito esencial para la inmatriculación, como lo es la previa notificación a los titulares 
colindantes.
Por otro lado, es necesario que el título inscribible recoja la causa o título material 
de la adquisición, sin que puedan inscribirse declaraciones abstractas de dominio o de 
cualquier otro derecho (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 19 
de enero de 1994 y 10 de marzo de 2004).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.