BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61198
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8906 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se 
suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio de una finca 
registral, y se declara la cancelación de la inscripción contradictoria de finca 
por haberse dictado resolución judicial en un procedimiento no idóneo para 
originar los asientos ordenados.
En el recurso interpuesto por doña E.G.S., contra la nota de calificación extendida 
por la registradora de la Propiedad de Almuñécar, doña Pilar Martín Moya, por la que se 
suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio de una finca registral, 
en la que además se declara la cancelación de la inscripción contradictoria de la misma 
finca, por haberse dictado la resolución judicial en un procedimiento no idóneo para 
originar los asientos ordenados.
Hechos
I
El día 14 de octubre de 2019, se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Almuñécar, testimonio de sentencia firme, dictada por el Juzgado de Primera Instancia 
Número  Dos  de  Almuñécar,  por  el  que  se  declara  justificado  el  dominio  de  los 
demandantes, sobre la finca (…), que aparece inscrita en el indicado Registro de la 
Propiedad, a favor de P.S.A., e igualmente se ordena la cancelación de la inscripción de 
dominio a favor de P.S.A., por ser contradictoria con el pronunciamiento judicial.
II
La referida documentación fue objeto de nota de suspensión, del siguiente tenor: 
«Hechos.  El  día  catorce  de  octubre  del  año  dos  mil  diecinueve  fue  presentado  el 
documento de referencia para su inscripción en este Registro, y aportado documento 
complementario el día diecisiete de diciembre del año dos mil diecinueve. II. En relación 
con la documentación presentada respecto de la finca registral (…) de Almuñécar, que 
aparece inscrita en este Registro a favor de la entidad P.S.A. por su inscripción 1.ª de 
fecha veintiocho de octubre de mil novecientos setenta y cinco, se observa:–Se presenta 
testimonio de una sentencia dictada el veinticuatro de enero de dos mil diecinueve por el 
Juez del Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción N.º 2 de Almuñécar en el procedimiento 
Ordinario (…), por el cual, se declara que doña E.G.S. y don B.E.M. son propietarios del 
pleno dominio de la finca registral (..) de Almuñécar, que la adquirieron por compra a don 
J.F. en escritura pública de compraventa otorgada en Almuñécar el cuatro de mayo de 
dos  mil  nueve;  ordenándose  la  cancelación  de  la  inscripción  a  favor  de  P.S.A. 
declarándose nula por ser contradictoria con la anterior Declaración, Cuando referido 
documento se presentó y a fin de poder dar solución al problema existente, se solicitó se  e.e
aportase la escritura por la cual adquirían la finca los interesados a cuyo favor se  b
declaraba el dominio, a fin de comprobar qué había sucedido, pues el documento judicial  06ww
ctauly yo  cfoamvoor  ssee  pdreecsleanratób an oe lp doodmíai npiroo, vpouceasr  inesnc rriepacliiódna da lyg ucnoam ao  faahvoorr ad es ela asc plaerras ocnoans  laa 
epsucersit uerafe cptrievsaemnetandtea  npoasre ecen cosnetrr aqmuoes  sain tbei eunn  epxroisbtelenm alo sd et írtuuplotsu raq udee l ptrearcmtoit erne gdisitcrhaal, 
reanudación, los mismos son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser
era la finca registral (…) y no la (…), sin embargo para reanudar referido tracto registral, 
no se ha procedido a la rectificación de dichos títulos, sino que por el contrario, se ha 
acudido a un procedimiento judicial ordinario contra el titular registral, procedimiento este 
que en el caso que nos ocupa no es apto para obtener la referida reanudación, pues las 
personas a cuyo favor se reconoce el dominio no han adquirido directamente del titular 
registral, sino que lo hacen tras la existencia de titulares intermedios, concretamente 
ellos adquieren de Don JF, en escritura otorgada en esta Ciudad ante su notario don 
José Daniel Gil Pérez el día cuatro de Mayo de dos mil nueve, número (…) de protocolo, 
don J.F., adquirió de don J.W.F. y doña M.F. en escritura otorgada en esta ciudad el día 
cinco de mayo de mil novecientos noventa y ocho ante su entonces notaria doña María 
Mercedes Sánchez Cazorla; estos últimos cónyuges adquirieron la finca por compra a 
don H.A. y doña M.B. en escritura otorgada en esta ciudad el treinta de Noviembre de mil 
novecientos  ochenta  y  uno  ante  su  entonces  Notario  Don  José  Luis  Gallo  Bonet; 
cónyuges que a su vez la adquirieron por compra a la entidad P.S.A. titular registral, en 
escritura otorgada en esta ciudad el día treinta y uno de Enero de mil novecientos 
setenta y seis ante su entonces Notario Don José Luis Gallo Bonet, por tanto como se 
observa hasta llegar a las personas a cuyo favor se hace el reconocimiento de dominio 
han existido aparte del titular registral, tres transmisiones intermedias cuyos titulares 
intermedios no han sido demandados ni han intervenido en el procedimiento y si bien es 
cierto que se ha admitido la posibilidad de reanudar el tracto registral interrumpido vía 
sentencia recaída en juicio ordinario, no es menos cierto que solo será posible cuando 
sean demandados los titulares intermedios entre el titular registral y quien demanda le 
sea reconocido el dominio de la finca, artículos 24 de la Constitución cuando sanciona el 
principio de proscripción de la indefensión y el artículo 222 numero 3.º de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  que  regula  la  relatividad  de  la  cosa  juzgada,  por  la  que  la 
declaración de propiedad se hace exclusivamente frente al demandado, pero no contra 
terceras personas. Fundamentos de Derecho. De conformidad con el artículo 24 de la 
Constitución, artículos 1, 2, 3, 20, 40, 82 de la Ley Hipotecaria, artículo 222 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 7–04–2003, 5–10–2007, 9–12–2010, 2–9–2011, 28–09–2011, 7–09–2015, 
7–01–2016,  3–05–2017,  16–01–2017,  28–10–2018.  Acuerdo.–La  suspensión  de  la 
inscripción del documento presentado en virtud de los fundamentos de derecho antes 
expresados.–La notificación de esta calificación al presentante y al Notario o autoridad 
que expide el documento en el plazo de 10 días hábiles de conformidad con el art. 58, 2 
y 48 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, y la prórroga del 
asiento de presentación de conformidad con el art. 323 de la L.H. Contra la precedente 
calificación podrán (…). Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada 
por Pilar Martín Moya registrador/a de Registro Propiedad de Almuñécar a día diez de 
enero del año dos mil veinte.»
III
Doña E.G.S., interpuso recurso contra la anterior calificación, por escrito del siguiente 
tenor: «Doña EGS, mayor de edad, de Nacionalidad Española, provista de (…), ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, comparece, y como mejor proceda 
expone:  Que  por  medio  del  presente  escrito  vengo  a  formular  recurso  contra  la 
calificación negativa del Registro de la Propiedad de Almuñécar, de fecha 10 de Enero 
de 2020, recaída en la entrada (…) del año 2019, Asiento N.º (…), Diario (…), notificada  s
en fecha 10 de Enero de 2020, respecto a la inscripción del testimonio de la Sentencia  e.
N.º (…), de 24 de Enero de 2019, recaída en los Autos de procedimiento ordinario N.º  w.
(…) tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Almuñécar, en virtud de la  06ww
creugails tsrea l dNe.cºl a(r…a )d doeñ aA Elm.Fu.ñSé. cya rd, oyn  sBe. Eo.rMde. nsao nla p croapniceetalaricoiós nd edle p llae ninos dcorimpcinióion  dae f alav ofrin dcea 
sPiSguAi,e ndteecsla mráontdivoosse:  Mnuolativ poosr.  sPerirm ceornot.r–aTdaicl tyo rciao mcoon s lea  haan theericohr od eccolnasratacri ócno, ne na nbtearsieo raid alods,   BOE-A-cable e
el objeto del presente recurso es la calificación negativa de la Registradora titular del 
Registro de la Propiedad de Almuñécar, referida al asiento N.º (…), Diario (…), entrada 
N.º (…) del año 2019) a la inscripción del testimonio de un título judicial, concretamente a 
la Sentencia N.º (…) de 24 de Enero de 2019, recaída en los Autos de procedimiento 
ordinario N.º (…) tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Almuñécar, 
por el motivo que a continuación se trascribe. Considera la Registradora que concurre el 
defecto consistente en que: “el documento judicial, tal y como se presentó no podía 
provocar  inscripción  alguna  a  favor  de  las  personas  a  cuyo  favor  se  declaraba  el 
dominio, pues en realidad, como ahora se aclara con la escritura presentada, nos 
encontramos  ante  un  problema  de  ruptura  del  tracto  registral,  pues  efectivamente, 
parece ser que si bien existen los títulos que permiten dicha reanudación, los mismos 
son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser, era la finca registral AAAA 
y no la BBBB, sin embargo para reanudar referido tracto registral, no se ha procedido a 
la  rectificación  de  dichos  títulos,  sino  que  por  el  contrario,  se  ha  acudido  a  un 
procedimiento judicial ordinario contra el titular registral, procedimiento este que en el 
caso que nos ocupa no es apto para obtener la referida reanudación, pues las personas 
a cuyo favor se reconoce el dominio no han adquirido directamente del titular registral, 
sino  que  lo  hacen  tras  la  existencia  de  titulares  intermedios,  concretamente  ellos 
adquieren de Don JF, en escritura otorgada en esta Ciudad ante su Notario Don José 
Daniel Gil Pérez el día cuatro de Mayo de dos mil nueve, número (…) de protocolo, Don 
JF adquirió de Don JWT y Doña MF en escritura otorgada en esta ciudad el día cinco de 
Mayo de mil novecientos noventa y ocho ante su entonces Notaria Doña María Mercedes 
Sánchez Cazorla; estos últimos cónyuges adquirieron la finca por compra a Don HA y 
Doña  MB  en  escritura  otorgada  en  esta  dudad  el  treinta  de  Noviembre  de  mil 
novecientos  ochenta  y  uno  ante  su  entonces  Notario  Don  José  Luis  Gallo  Bonet; 
cónyuges que a su vez la adquirieron por compra a la entidad P.S.A., titular registral, en 
escritura otorgada en esta ciudad el día treinta y uno de Enero de mil novecientos 
setenta y seis ante su entonces Notario Don José Luis Gallo Bonet, por tanto como se 
observa hasta llegar a las personas a cuyo favor se hace el reconocimiento de dominio 
han existido aparte del titular registral, tres transmisiones intermedias cuyos titulares 
intermedios no han sido demandados ni han intervenido en el procedimiento y si bien es 
cierto, que se ha admitido la posibilidad de reanudar el tracto registral interrumpido vía 
sentencia recaída en juicio ordinario, no es menos cierto que solo será posible cuando 
sean demandados los titulares intermedios entre el titular registral y quien demanda le 
sea reconocido el dominio de la finca, artículos 24 de la Constitución cuándo sanciona el 
principio de proscripción de la indefensión y el artículo 222 número 30 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  que  regula  la  relatividad  de  la  cosa  juzgada,  por  la  que  la 
declaración de propiedad se hace exclusivamente frente al demandado, pero no contra 
terceras personas.” Segundo. – En el antecedente de hecho primero del testimonio de la 
sentencia, cuya inscripción registral se interesó, se hace constar que: “El Procurador de 
los Tribunales demandante, en el nombre y representación que acreditó, formuló ante 
este  Juzgado,  demanda  de  juicio  ordinario  contra  el  mencionado  demandado,  en 
ejercicio de una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva acumulada 
con acción de nulidad y cancelación de inscripción registral contradictoria”. Tercero.–Por 
su parte, en el Fundamento de Hecho Primero de la citada Sentencia, se pone de 
manifiesto que: “La acción declarativa de dominio, ejercitada por Dña. EGS y D. BEM, 
descansa sobre las siguientes premisas: 1.º) Con fecha 4 de Mayo de 2009, otorgaron 
Escritura Pública de Compraventa ante el Notario de Almuñécar, D. José Daniel Gil  s
Pérez, bajo el Número (…) de su Protocolo, en virtud de la que, adquirieron del Sr. F, un  oe.
inmueble sito en el Edificio (…) de la localidad de Almuñécar, haciéndose constar la  w.
descripción Registral que sigue: “Inmueble sito en el Edificio (…) de la localidad de  06ww
NAlúmmueñréoc a1r0, 6e, ns it(u…ad),o  qeune l as eq udinetsac prilbaen tae nd eel l Ecditiaficdioo , T(Sítuelxot ac ao mcoon, tAarp adret alam eranstoa nTteip doe  Gla, 
pcaulelert)a,  cpoanrt icuunlaa r edxete nesnitórand sau: pFerrefinctiea,l  pdaes i4ll6o, 7d4e  Mdi2s,t riqbuuec iólinn dcao, mteúnni,e nddeore cehna  ceunetnratan dsou,   BOE-A-cable e
apartamento tipo 1–1, izquierda, apartamento tipo F, espalda, aires de la zona común de 
esparcimiento  o  solárium,  con  cuota  de  participación  en  el  común  de  0,32  %”.  El 
inmueble, se hallaba inscrito en el Registro de la Propiedad de Almuñécar, como Finca 
Registral N.º BBBB, al Tomo (…), Libro (…), Folio (…) teniendo asignada la Referencia 
Catastral N.º (…), Sin embargo, a pesar de lo anterior, el Número de Inscripción Registral 
que corresponde a la realidad física constituida por el apartamento que vienen ocupando 
los demandantes quieta y pacíficamente desde su adquisición, es el N.º (…) del Registro 
de la Propiedad de Almuñécar, pese a que dicha Finca Registral continúa figurando a 
nombre de su primera propietaria, la Mercantil Demandada, PSA, aunque en realidad, 
dicha Sociedad, no detenta Derecho alguno sobre el Inmueble que nos ocupa, desde 
el 31 de Enero de 1.976, fecha en que lo transmitieron a unos nuevos titulares, DHA y a 
su esposa D.ª MB, quienes a su vez procedieron a vendérselo a D. JF y su esposa, en 
virtud de Escritura Pública de Compraventa otorgada en Almuñécar, a 30 de Noviembre 
de 1981, llevando a cabo los mismos su venta, en fecha 5 de mayo de 1998, a favor de 
su hijo, D. JF, quien finalmente lo transmitió a los demandantes, en fecha 4 de Mayo 
de 2009. 2.º) a pesar de la descripción obrante en el título de compra, los actores en 
realidad,  vienen  ocupando  quieta  y  pacíficamente  desde  su  adquisición,  como 
previamente a ellos lo hicieran todos aquellos de los que trae causa su Derecho actual 
desde que se transmitiera dicha vivienda a su primer propietario por la demandada, 
“PSA”, promotora originaria del inmueble, y del Edificio en el que el mismo se ubica), la 
vivienda situada en la Planta inmediatamente superior, es decir, el apartamento Tipo G, 
Número 107, sito en la Sexta Planta, Séptima a contar desde la rasante de la Calle del 
Edificio (…), inmueble que figura inscrito en el Registro de la Propiedad de Almuñécar 
como Finca Registral N.º AAAA, al Folio (…) del Tomo (…), Libro (…), a nombre, como 
ya hemos comentado, de la demandada, mercantil “PSA”, tal y como se” ha acreditado 
mediante la Certificación Registral de la Finca N.º AAAA, figurando como título de dicha 
adquisición,  Escritura  Pública  de  Constitución  en  régimen  de  propiedad  Horizontal, 
otorgada  en  fecha  17  de  Marzo  de  1975  ante  el  Notario  de  Granada,  Sr.  Fiestas 
Contreras,  del  Edificio  construido,  según  declaró  en  dicha  Escritura,  sobre  Parcela 
adquirida  por  compra  ante  el  Notario  de  Almuñécar,  Sr..  Polanco  Burgos.  3.º)  Los 
demandantes amparados por la Fe Publica Registral, adquirieron del que en aquel 
momento figuraba como su legítimo dueño en el Registro de la Propiedad, D. JF, el 
inmueble,  que  ocupan  quieta  y  pacíficamente  desde  su  adquisición  como  antes  lo 
hicieran los propietarios anteriores, desconociendo la existencia de cualquier error o 
discrepancia en relación a la Inscripción Registral del Inmueble.” La Sentencia cuya 
inscripción  se  solicitó  pone  de  manifiesto  igualmente  que:  “...En  concreto  los 
demandantes que compraron y ocuparon una realidad física concreta, su apartamento, 
de los que como sus legítimos titulares, figuraban en el Registro de la Propiedad, 
resultando que el denominado apartamento N.º (…) del Edificio (…) de Almuñécar, es el 
que se ubica en la planta Sexta alta, Séptima a contar desde la rasante de la calle, y no 
en la Planta Quinta Alta, Sexta a contar desde la rasante de la calle que es como 
jurídicamente se describe en su Título de Propiedad. Cuarto.–Entendemos que a la vista 
del contenido de la Sentencia cuya inscripción se interesó, y en especial si se ponen en 
relación los datos obrantes en el apartado de “Antecedentes de Hecho” de la misma, en 
el que como se ha señalado con anterioridad se hacía constar que: “El Procurador de los 
Tribunales demandante, en el nombre y representación que acreditó, formuló ante este 
Juzgado, demanda de juicio ordinario contra el mencionado demandado, en ejercicio de 
una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva acumulada con acción de  s
nulidad y cancelación de inscripción registral contradictoria”, con las expresiones que se  oe.
repiten en varias ocasiones a lo largo de la resolución judicial tales como: “realidad física  w.
constituida  por  el  apartamento  que  vienen  ocupando  los  demandantes  quieta  y  06ww
Apalmcíufiñcéacmaer,n ptee sdee sad qeu es ud iachdaq uFisinicciaó nR, eegsis etrla lN c.ºo nAtiAnAúaA  fidgeulr aRnedgoi satr on odmeb rlae  dPero spuie pdraimd edrae 
qpuroieptiae tya rpiaa,c ílafic Mamerecnatnet idl eDsedme asnud aaddqau, isPicSióAn”;,  (“cloosm aoc ptorerevsia mene nretea laid ealdlo, sv lioe nheicni eoracunp taonddoos   BOE-A-cable e
aquellos de los que trae causa su Derecho actual desde que se transmitiera dicha 
vivienda a su primer propietario por la demandada, “PSA”, promotora originaria del 
inmueble, y del Edificio en el que el mismo se ubica), la vivienda situada en la Planta 
inmediatamente superior, es decir, el apartamento Tipo G, Número 107, sito en la Sexta 
Planta, Séptima a contar desde la rasante de la Calle del Edificio (…), inmueble que 
figura inscrito en el Registro de la Propiedad de Almuñécar como Finca Registral N.º 
BBBB, al Folio (…) del Tomo (…), Libro (…)”; y “los demandantes amparados por la Fe 
Publica Registral, adquirieron del que en aquel momento figuraba como su legítimo 
dueño  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  D.  JF,  el  inmueble,  que  ocupan  quieta  y 
pacíficamente desde su adquisición como antes lo hicieran los propietarios anteriores”, 
evidencia que la declaración de dominio efectuada en virtud de la Sentencia cuya 
inscripción  se  pretende,  lo  es  por  prescripción  adquisitiva,  en  cuyo  caso,  sí  que 
procedería la inscripción del testimonio de la misma y la nulidad del asiento registral 
contradictorio, y ello con apoyo de la fundamentación jurídica que a continuación se 
citará. Quinto.–Por otro lado, y en cualquier caso, consta igualmente acreditado sin 
ningún género de dudas en el testimonio de la Sentencia cuya inscripción se pretende, 
tanto a través de la prueba documental aportada por esta parte, como través de la 
testifical practicada en el acto de Juicio, la existencia de una inexactitud en el título de 
adquisición de mis mandantes del inmueble al que se refiere el procedimiento judicial, 
consistente en haber identificado la finca transmitida como la N.º BBBB inscrita al 
Tomo 1170, Libro 469, Folio 24, y descrita como “Inmueble sito en el Edificio (...) de la 
localidad de Almuñécar, en (…) que se describe en el citado Título como, Apartamento 
Tipo G, Número 106, situado en la quinta planta del Edificio, (Sexta a contar de la 
rasante de la calle), con una extensión superficial de 46,74 M2, que linda, teniendo en 
cuenta su puerta particular de entrada: Frente, pasillo de distribución común, derecha 
entrando, apartamento tipo H, izquierda, apartamento tipo F, espalda, aires de la zona 
común de esparcimiento o solárium, con cuota de participación en el común de 0,32 %.”, 
en lugar de haberse reflejado los datos de inscripción registral reales y la correcta 
descripción del inmueble que adquirieron los actores, que fue concretamente, la Finca 
Registral N.º AAAA del Registro de la Propiedad de Almuñécar, cuya descripción es la 
que sigue: “Urbana: Número Ciento Siete.–Apartamento Tipo G, situado en la sexta 
planta alta, séptima a contar desde la rasante de la Calle del edificio (...), sito en el (…), 
término de Almuñécar, sin número con la extensión superficial útil de 46,74 M2, que 
linda, teniendo en cuenta su puerta particular de entrada: ‘Frente, pasillo de distribución 
común, derecha entrando, apartamento tipo H, izquierda, apartamento tipo F, espalda, 
aires de la zona común de esparcimiento o solárium, con cuota de participación en el 
común de 0,32%’, inmueble que tiene asignado la Referencia Catastral N.º; (…). De lo 
contrario, es decir de no existir y no haberse acreditado en el título de los actores, la 
inexactitud denunciada, no se habría podido nunca declarar el pleno dominio de los 
mismos sobre la Finca Registral N.º AAAA del Registro de la Propiedad de Almuñécar, 
cuya  descripción,  insistimos  es  la  que  sigue:  “Urbana:  Número  Ciento  Siete.–
Apartamento Tipo G, situado en la sexta planta alta, séptima a contar desde la rasante 
de la Calle del edificio (...), sito en el (…), término de Almuñécar, sin número con la 
extensión superficial útil de 46,74 M2, que linda, teniendo en cuenta su puerta particular 
de entrada: ‘Frente, pasillo de distribución común, derecha entrando, apartamento tipo H, 
izquierda, apartamento tipo F, espalda, aires de la zona común de esparcimiento o 
solárium,  con  cuota  de  participación  en  et  común  de  0,32%’,  inmueble  que  tiene 
asignado la Referencia Catastral N.º: (…)”. De no existir en el título de los actores, la tan  s
mentada inexactitud, nunca se habría declarado que la Finca N.º (…) del Registro de la  oe.
Propiedad de Almuñécar, es la que adquirieron los actores “…por compra a D.J.F.,  w.
mediante  Escritura  Pública  de  compraventa  otorgada  en  Almuñécar  el  4  de  mayo  06ww
pdaes 2a0r 09p.o rC otaml od teacmlaproaccoió, ns.”e  hFainbarlíma ecnotned, erneaitdeor a“m...oas ,l a smi enroca netsilt udveiemsaen dsaodbar aad aemsteanr tey 
paocrdeiddoita ddeac llaar aesxeis teenn ceila f adlelo  lad ein leax Saecntittuedn cdiae:l  “t.í.t.unlou lad ela a idnqsucrisipicciióónn  idnevlo dcoamdain, inou dnec ala h Faibnrcíaa   BOE-A-cable e
Registral N.º: (…) obrante al Registro de la Propiedad de Almuñécar, como propiedad de 
la Mercantil demandada ‘PSA’, contradictoria con la anterior Declaración,” La declaración 
de que los actores adquirieron la finca Registral N.º AAAA del Registro de la Propiedad 
de Almuñécar por compra al Sr. F. mediante escritura pública de 4 de Mayo de 2009, 
implica necesariamente que este a su vez adquirió dicha finca en concreto de sus 
causantes, Sres. F., estos a su vez de los suyos, Sr. A. y Sra. B., y estos de la titular 
registral PSA, como así consta acreditado a través de las Certificaciones de la Finca 
Registral  N.º  AAAA  y  BBBB  aportadas  como  prueba  documental  por  esta  parte,  y 
reseñadas en el Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia, cuyo testimonio se 
presentó a inscripción. En virtud de lo dicho, y rectificada la inexactitud denunciada, al 
efectuarse en el fallo la declaración del dominio de los actores sobre la finca N.º AAAA, 
adquirida de su causante e1 Sr. F., resulta incontestado que la rectificación de dicha 
inexactitud  ha  operado  también  respecto  a  los  causantes  anteriores,  Sres.  F.  y 
anteriormente Sr. A. y Sra. B., por lo que el título de todos ellos sería apto para provocar 
la inscripción del testimonio de la Sentencia, que declara tal dominio. Considera esta 
parte  que  no  resulta  procedente  la  consideración  hecha  por  la  Registradora  en  la 
calificación que hoy recurrimos y en la que se basa su sentido denegatorio de que: “…
efectivamente, parece ser que si bien existen los títulos que permitan dicha reanudación, 
los mismos son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser era la finca 
registral AAAA y no la BBBB, sin embargo para reanudar el referido tracto registral, no se 
ha procedido a la rectificación de dichos títulos, sino que por el contrario, se ha acudido a 
un  procedimiento  judicial  ordinario”.  En  primer  lugar,  no  podemos  compartir  que  la 
registradora use la expresión “parece ser que si bien existen títulos que permitan dicha 
reanudación”,  dado  que  dichos  títulos  existen,  y  de  hecho,  constan  inscritos  en  el 
Registro de la Propiedad de Almuñécar, como se acreditó ante el Juzgado a través de la 
aportación de sendos documentos que emitió el propio Registro de la Propiedad, como 
son las Certificaciones de las Fincas Registrales N.º AAAA y BBBB, por lo que no se 
entiende que se utilice tal expresión. En segundo lugar, califica los títulos que permiten 
dicha reanudación de erróneos en cuanto a la finca enajenada, al considerar que parece 
ser era “la finca registral AAAA y no la finca registral BBBB”. A juicio de esta parte, 
tampoco resulta adecuada la expresión utilizada de “al parecer”, puesto que de lo 
contrario, reiteramos, nunca se hubiese emitido un fallo del sentido del emitido en la 
Sentencia cuyo testimonio se presentó a inscripción, pues dicho sentido es inequívoco al 
declarar expresamente el dominio de los actores sobre la finca AAAA, lo que nunca 
hubiese tenido lugar de no haberse acreditado dicha inexactitud en el título de los 
actores, así como que la rectificación de dicha inexactitud pasaba por declarar que el 
inmueble que en realidad adquirieron los actores de su causante y éste de los suyos, y 
aquellos de los anteriores, que fueron los que adquirieron de la titular registral PSA, fue 
el AAAA y no el BBBB. Entendemos por tanto, que acreditado y rectificado el error 
sufrido desde la primera transmisión que la titular registral PSA, llevó a cabo en el 
año 1976, hasta la última, en virtud de la cual, adquirieron los actores el citado inmueble, 
consistente en hacer constar una descripción errónea y asignar un número de finca 
registral distinto al que realmente correspondía a la finca, quedando fuera de toda duda, 
que el inmueble que transmitió PSA al Sr. A. y la Sra. B., el que estos transmitieron a los 
Sres. F., el que los mismos transmitieron a su hijo el Sr. F., y el que éste transmitió 
finalmente a los actores fue la Finca Registral N.º AAAA y no la BBBB, por lo que al 
declarar la Sentencia el pleno dominio de los actores sobre la mentada Finca Registral 
N.º AAAA, queda subsanada y rectificada dicha inexactitud, no adoleciendo por tanto los  s
títulos de los causantes precedentes de error alguno que imposibilite la inscripción del  oe.
testimonio de la Sentencia que nos ocupa. Entiende esta parte que la vigente inscripción  w.
relativa  a  la  finca  AAAA  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Almuñécar  adolece  de  06ww
cinoerxreagcitditau da  rteragvisétrsa dl, ee nlat eSnednidtean tcoidaa c udyisoc oterdstaimncoian ioe nstere p Rreesgeisnttróo  ay  ilnas creriaplcidióand ,e inn eexl accittaitduod 
lroesg imstrooti,v roesc aqíudea  seen  aucna bparonc deed imreileanctioo noarrd ienna rlioos.  Fquuen dsaem feunntdoasm deen tDae erel cphreos. eEnnt ea preocyuor sdoe,   BOE-A-cable e
pasamos a detallar, los siguientes fundamentos de Derecho: Artículos 24, 117 y 118 de la 
Constitución Española; 1, 9, 18, 20, 33, 36, 38, 40, 82, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 
6.4, 7.5, 149.5.º, 208.3, 517.2. 1.º, 521.2, 522.1, 540, 790.1, 791.2. 2.º, 797 y 798 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario, 1940 y 1952 del 
Código Civil. Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 3 de 
Abril de 2017, conforme a la cual “...Contra la anterior nota de calificación, don MCH y 
doña S. F. H. interpusieron recurso el día 3 de enero de 2017 en el que, resumidamente, 
exponen: ‘(...) Motivos Primero.–El núcleo argumental de la calificación negativa aquí 
impugnada radica en la tesis de que toda inscripción de una sentencia declarativa de 
dominio en la que no se haya adquirido directamente del titular registral exige demandar 
a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. Esto 
choca radicalmente con la última doctrina de la Dirección General de los Registros y el 
Notariado (así citamos las resoluciones de 11/05/12, 15/10/13 o 22/5/14), de modo que el 
interesado puede instar la declaración de propiedad basándose, no sólo en la existencia 
de una cadena o sucesión de títulos de transmisión de dominio con sus sucesivos 
modos,  sino  también,  por  prescripción  ordinaria  del  dominio  a  su  favor,  debiendo 
considerarse las pretensiones planteadas por el actor como alternativas y no conjuntivo, 
por cuanto del artículo 609 del Código Civil, se infiere que no es posible la adquisición de 
la  propiedad  por  dos  títulos  diferentes.  La.  Sentencia  declarativa  de  dominio  por 
usucapión contra el titular registral es inscribible en el Registro de acuerdo con las 
normas generales, CC 1710 se desprende del artículo 36.3 de la Ley Hipotecaria. Los 
sucesivos títulos aportados al expediente lo son sólo al efecto de justos títulos para 
calificar la usucapión contra tabulas como ordinaria (artículo 1940 y 1952 del Código 
Civil). En este sentido, la Sentencia en su fallo dispone expresamente que los titulares 
han adquirido por prescripción adquisitiva, y, por lo tanto, son titulares del pleno dominio 
de la finca...” “Es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr., Resoluciones 
citadas en ‘Vistos’), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores 
constituye sin duda un título apto para la inscripción. y el hecho de recaer sobre una 
finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular 
registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del 
inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en 
el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr., artículo 36 de la 
Ley Hipotecaría),” “La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del 
tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de 
la doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio sino 
que  necesita  de  un  procedimiento  que  culmine  con  su  declaración.  Cuando  la 
prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por 
quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto 
litigioso  que  debe  ser  resuelto  judicialmente,  sin  embargo  cuando  el  usucapiente 
pretende  que  se  declare  su  adquisición  como  demandante,  la  designación  del 
demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o 
simplemente no comparezca. Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por 
usucapión puede asimilarse a priori o con carácter general a un reconocimiento de 
derecho que a nadie perjudica que no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del 
dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos 
perfectos no claudicantes, así como –desde la perspectiva no solo formal sino también 
material– un acreditado tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que 
precisamente para evitar una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento  s
del  dominio  por  consentimiento  de  las  partes,  se  requiere  una  resolución  judicial  oe.
resultante de un procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los  w.
demandados sino del que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales  06ww
neestcee ssaerniotisd op,a craa beel  pprlaonntuenacrisaem iae nlato  vfiasvtao radbel el oa  alnatse rpiorer tesin slaio nseesn tednecl idae dmeacnladraantitvea.  Edne 
eusspuecacipailóidna de no  etaxncetop cmióend dioe l dperi ncreipcitoif idcaec tiróanc tod eslu cReesgiviost rroe coegs ideon e nc ieelr taar tímcualnoe 2ra0,  duen laa   BOE-A-cable e
Ley Hipotecaria. 3. En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será 
necesaria la acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los 
títulos de hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de 
prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente 
necesario  acreditar  la  posesión  en  concepto  de  dueño,  publica,  pacífica  y  no 
interrumpida, en la medida en que la declaración que le ponga fin alterará [sic] el 
contenido de los libros del Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, 
en  todo  caso,  contra  el  titular  registral  para  evitar  su  indefensión.  En  cuanto  a  la 
usucapión ordinaria, como sucede en el supuesto de este expediente, la exigencia de 
buena fe y justo título compensa una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, 
pero no por ello deja de ser un modo originario de adquirir el dominio en el “sentido de 
que no se adquiere de quien es el titular real del bien, aun cuando exista una relación 
jurídica con el mismo que justifique la posesión continuada, pacífica y en concepto de 
dueño.  El  efecto  jurídico  es  idéntico  que  en  el  caso  de  la  prescripción  adquisitiva 
extraordinaria,  esto  es  la  adquisición  del  dominio  por  el  usucapiente,  por  lo  que 
igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular 
registral para evitar su indefensión. Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende 
por justo título ‘el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya 
prescripción se trate’. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la 
Sentencia de 17 de junio de 2008: ‘Es justo título para la usucapión aquel que baste 
legalmente para transferir el dominio, Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de 
adquisición  del  derecho  real  o  de  la  propiedad  que  dada  la  concurrencia  de 
determinados  defectos,  no  produce  el  efecto  buscado,  como  es  el  de  transferir  la 
propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos 
hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del 
derecho que se trata de transmitir’. Por lo tanto, el justo título que además debe ser 
válido y verdadero, debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para transmitir la 
propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el propietario de la 
cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la 
falta  de  titularidad  del  transmitente,  posibilitando  con  el  transcurso  del  tiempo  la 
adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores condiciones fuera 
perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos. El Pleno de la Sala Primera 
del Tribunal Supremo dictó Sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 en la que zanja la 
controversia afirmando ‘(...) aun cuando esta Sala ha hecho mención del artículo 1949 
del Código Civil en sentencias como las de 28 de febrero de 2001 (RC 2589/1996) y 20 
de febrero de 2007 (RC núm. 390/2000), sin descartar su vigencia, lo ha hecho de modo 
incidental pues en los casos allí contemplados no dependía de su aplicación el resultado 
del proceso, lo que no ocurre en el presente ya que la «ratio decidendi» de la sentencia 
hoy impugnada viene dada precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto. 
Ello conduce a esta Sala a adoptar una posición respecto de su actual vigencia. Sobre 
ello  consideramos  que  el  artículo  1949  del  Código  Civil  ha  sido  derogado  por  el 
artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos 
supuestos de usucapión contra tabulas, la redacción actual del artículo 36 de la Ley 
Hipotecaria  –  que  supone  un  cambio  sustancial–  arranca  de  la  Ley  de  reforma 
hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 y se incorpora al Texto Refundido de 8 de 
febrero de 1946, El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) 
contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior 
respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral tales situaciones son;  s
1.ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión  oe.
«ad usucapionem»; y 2.ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular,  w.
que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En el primer caso, la  06ww
scoulaunctioó na lv qieunee p are csocirnibceid yir  aclo dnu leañ od edl eal nintemriuoer balert íoc udloe r3e5ch EoH re paul eqsu es es ed iecset éa hporerasc qriubeie n«deon 
yc oan tasruás  eslu tcieemsoproe sc oqnu ea rrneog ltoe nag laan l elgai sclaocnidóinc iócniv ild»e;  pteerrcoe nroos ,s uscee dcea liifgicuaarlá e ne l etlí tsuelog uyn dsoe   BOE-A-cable e
supuesto  para  el  que,  sin  distinción  entre  usucapión  ordinaria  y  extraordinaria,  se 
contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio 
de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción 
alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por 
parte  de  dicho  tercero  de  la  situación  posesoria  «ad  usucapionetn».  En  tal  caso 
prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el 
momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos 
supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales 
y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o 
derecho  estaba  poseída  de  hecho  y  a  título  de  dueño  por  persona  distinta  de  su 
transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta 
dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante 
todo el año siguiente a la adquisición. Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen 
totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del «tercero hipotecario», 
que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, 
en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción 
ordinaria,  como  a  la  extraordinaria.  La  demanda  se  ha  dirigido  contra  los  titulares 
registrales y la parte vendedora de la compraventa en la que el usucapiente basa su 
derecho, no obstante lo cual la sentencia refiere que al fallecimiento de uno de los 
titulares registrales –don J. H. L.–, la finca pasó a ser propiedad de su cónyuge, que ya 
era cotitular registral –doña E. F. M.– Posteriormente, dicha señora y los herederos del 
premuerto vendieron a doña F. H. F,; quien posteriormente donó a doña E. H. F.; que 
finalmente  vendió  a  los  ahora  demandantes,  Todos  los  títulos  anteriores  a  la 
compraventa han sido aportados al procedimiento y de los fundamentos de la sentencia 
se evidencia que han servido de base para acreditar el justo título invocado, El titular 
registral y sus herederos o causahabientes en tanto no inscribieron sus respectivos 
títulos,  no  son  terceros,  por  lo  que  deberán  soportar  la  usucapión  ganada.  En 
consecuencia, al haberse consumado la usucapión conforme a las normas del derecho 
civil, se produce una inexactitud entre lo publicado por el Registro y la realidad jurídica 
extrarregistral que podrá remediarse mediante la inscripción de la resolución judicial que 
reconozca  dicha  usucapión.  En  consecuencia,  el  defecto  debe  ser  revocado.”  II.–
Resultan igualmente de aplicación al caso que nos ocupa, los artículos 39, 40 y 218 de la 
Ley Hipotecaria, así como la Resolución de 14 de octubre de 2019, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación 
del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, conforme a la cual: “Se debe 
distinguir  entre  inexactitud  registral  y  error  del  Registro:  (i)  Inexactitud:  Es  toda 
discordancia  entre  Registro  y  realidad  (artículo  39  LH),  (ii)  Hay  error  cuando  el 
registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se 
emplean  para  la  inscripción,  incurre  en  alguna  equivocación,  bien  material,  bien 
conceptual. (RDGRN de 10 de junio de 2009). 1 Es evidente que, a veces, un error del 
Registro se puede rectificar mediante una solicitud. 2 En el presente caso no existe error, 
pues el dato que el recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, del título 
que causó la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la 
prevista en el apartado d) del artículo 40 LH, y la forma de salvarla es la misma que la de 
los  errores  de  concepto  que  no  resultan  claramente  de  los  libros,  es  decir, 
consentimiento del titular o resolución judicial. Conclusión: “2 Para rectificación dicha 
inexactitud y permitir la inscripción a favor de la viuda se necesita (i) bien la concurrencia  s
de quienes serían legitimarios conforme el derecho común (ii) o bien la acreditación de la  oe.
vecindad  catalana  del  causante  a  los  efectos  posibilitar  la  inscripción  con  la  sola  w.
intervención de la heredera única, (iii) A falta de la conformidad de los interesados y del  06ww
creogmisot rapdreosr,c rliab ei neel xaarctítcituuldo  2s1e8 d LeHb.e”  Idnisriimstiirm eons,  eeln  juqiuceio d oarddain laar iion ecxoarcrteitsupdo rnedgieisntrtea,l  dtael  lay 
vAilgmeunñteé cianrs, clorisp caiócnto rreesl arteivcau rraie rloan  Fai nlcaa i nNte.rºp oAsAicAióAn  ddeell  cRoerrgeissptroon ddiee ntlae  juPircoiop ieodrdaidn ardioe   BOE-A-cable e
para acreditar y rectificar tal inexactitud, tal y como legalmente está previsto, e insistimos, 
la misma fue debidamente acreditada en el curso del citado procedimiento ordinario, por 
lo que evidenciado el error ocurrido desde la primera transmisión de la referida Finca N.º 
AAAA, y rectificado el mismo a través de la declaración de titularidad de los actores 
sobre dicho inmueble, debe procederse a la inscripción del testimonio de la Sentencia 
recaída en el procedimiento ordinario (…) de 24 de Enero de 2019, así como a la 
cancelación de la inscripción registral contradictoria. En virtud de lo expuesto, Solicito a 
la Dirección General de los Registros y del Notariado, que teniendo por presentado el 
presente escrito, se sirva admitirlo, y en su virtud por formulado en tiempo y forma, 
recurso contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Almuñécar, de 
fecha 10 de Enero de 2020, recaída en la entrada (…) del año 2019, Asiento N.º (…), 
Diario (…), notificada en fecha 10 de Enero de 2020, respecto a la inscripción del 
testimonio de la Sentencia N.º (…), de 24 de Enero de 2019, recaída en los Autos de 
procedimiento ordinario N.º (…) tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de 
Almuñécar, en virtud de la cual se declara Doña E. G. S. y D. B. E. M. son propietarios 
del pleno dominio de la finca registral N.º AAAA de Almuñécar, cuya descripción, es la 
que sigue: “Urbana: Número Ciento Siete.–Apartamento Tipo G, situado en la sexta 
planta alta, séptima a contar desde la rasante de la Calle del edificio (...), sito en el (…), 
término de Almuñécar, sin número con la extensión superficial útil de 46,74 M2, que 
linda, teniendo en cuenta su puerta particular de entrada: “Frente, pasillo de distribución 
común, derecha entrando, apartamento tipo H, izquierda, apartamento tipo F, espalda, 
aires de la zona común de esparcimiento o solárium, con cuota de participación en el 
común de 0,32%”, inmueble que tiene asignado la Referencia Catastral N.º,: (…)” y se 
ordene la cancelación de la inscripción a favor de PSA, declarándose nula por ser 
contradictoria con la anterior declaración, y tras los trámites oportunos, se sirva dictar 
resolución por la que revocando el defecto indicado por la Registradora de la Propiedad 
de Almuñécar, consistente en no haber demandado a todos los titulares registrales 
intermedios entre el titular registral demandado y los actores en el citado procedimiento, 
se sirva estimar el presente recurso y en consecuencia revocar la nota de calificación de 
la citada Registradora, por cualquiera de los motivos indicados en el cuerpo del presente 
recurso, los cuales se dan por reproducidos en aras de evitar repeticiones innecesarias, 
a fin de que pueda llevarse a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de 
Almuñécar, del testimonio de la Sentencia N.º (…) de 24 de Enero de 2019, recaída en 
los Autos de procedimiento ordinario N.º (…) tramitados ante el Juzgado de Primera 
Instancia N.º 2 de Almuñécar la Sentencia, así como la cancelación de la inscripción 
registral contradictoria anulada por dicha resolución judicial.»
IV
La Registradora de la Propiedad de Almuñécar, doña Pilar Martín Moya, elaboró 
informe en defensa de la nota de fecha 17 de febrero de 2020, y elevó el recurso a este 
centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40 y 83 de la 
Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 2003, 7 de septiembre de 2015, 
17 de marzo de 2016, 3 de mayo y 29 de octubre de 2017, respecto a la reanudación de  e.
tracto mediante sentencia recaída en juicio declarativo, Resoluciones de 4 de septiembre  w.b
de 2012, 22 de julio y 5 de octubre 2016, 7 de febrero, 15 de marzo, 26 de abril, 5 de  06ww
mdea y2o0,1 77,,  192 y d 2e2 m daerz jou,n 2io3,  d1e8  ayb r2il1,  2d1e  djuel ioju,n 2io,  y1 67  yy  2279  ddee  noocvtuiebmreb rye  1d3e  d2e0 1n8o vyi e1m3 bdree 
mdea r2zo0,1 91 7s odber em areycot,i f1ic4a cdióen j udneio ,e 2rr0o rdees  sdeepl tireemgbisrtero,  1y4  Rdee sooclutucbiornee ys  2d9e  d2e9  ndoevi emmabyroe 
de 1987, 6 y 27 de abril de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de 
diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017 respecto a la forma de 
practicar asientos ordenados en documentos judiciales.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Con fecha 4 de mayo de 2009, doña E. F. S. y don B. E. M. otorgaron escritura 
pública de compraventa en virtud de la que, adquirieron del Sr. F., un inmueble sito en el 
Edificio (…) de la localidad de Almuñécar, situado en la quinta planta del Edificio, (sexta 
a contar de la rasante de la calle), con una extensión superficial de 46,74 M2, finca 
registral 12.374.
– Sin embargo, el apartamento que vienen ocupando los citados señores quieta y 
pacíficamente desde su adquisición, es el situado en la planta sexta (séptima a contar 
desde la rasante) finca registral 1.376, con idéntica descripción que la anterior, salvo por 
la planta de situación. Esta finca continúa figurando en el registro a nombre de Premasa, 
S.A.
– En virtud de sentencia firme, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 
dos de Almuñécar, se declara que doña E. F. S. y don B. E. M. son propietarios del pleno 
dominio de la finca registral N.º 1.376 de Almuñécar, y se ordena la cancelación de la 
inscripción a favor del actual titular registral Premasa, S.A.
– En dicha sentencia consta, en su fundamento de derecho primero, que Premasa 
S.A, primera titular de la finca, la transmitió, el 31 de enero de 1976, a don H.A. y su 
esposa D.ª M. B., quienes a su vez procedieron a vendérsela a don J.F. y su esposa, 
el 30 de noviembre de 1981 y estos a su vez procedieron a su venta, en fecha 5 de mayo 
de 1998 a favor de su hijo, don J.F., quien finalmente lo transmitió a los demandantes, en 
fecha 4 de mayo de 2009. Todas las transmisiones se efectuaron en escritura pública y 
en todas ellas se hizo constar que la finca que se transmitía era la registral 1.374.
– A  pesar  de  la  descripción  obrante  en  el  título  de  compra,  los  demandantes 
compraron y ocuparon una realidad física concreta, el apartamento que se ubica en la 
planta sexta alta, séptima a contar desde la rasante de la calle, y no en la planta quinta 
alta, sexta a contar desde la rasante de la calle que es como jurídicamente se describe 
en su título de propiedad.
– La registradora en su nota señala que nos encontramos ante un problema de 
ruptura  del  tracto  registral,  y  que  si  bien  existen  los  títulos  que  permiten  dicha 
reanudación, los mismos son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser 
era la finca registral 1.376 y no la 1.374, sin embargo para reanudar referido tracto 
registral, no se ha procedido a la rectificación de dichos títulos, sino que por el contrario, 
se  ha  acudido  a  un  procedimiento  judicial  ordinario  contra  el  titular  registral, 
procedimiento este que en el caso que nos ocupa considera que no es apto para obtener 
la referida reanudación.
2.  Para  resolver  este  expediente  es  preciso  determinar  si,  como  afirma  la 
registradora nos encontramos ante un problema de reanudación de tracto, de forma que 
la  titularidad  de  la  finca  1.376  que  figura  aun  actualmente  a  favor  de  la  sociedad 
Premasa S.A, deba inscribirse a nombre de los actuales titulares, siendo exigible en este 
supuesto que la demanda se dirija contra todos los titulares intermedios.
En este sentido, sobre la posibilidad de acudir a un juicio declarativo para obtener la 
reanudación del tracto, esta Dirección General, ya desde Resoluciones como la de 7 de 
abril de 2003, ha venido declarando que la cuestión no es fácil –decía esta Resolución–  s
pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley  oe.
Hipotecaria, apartados a) y d), permite la rectificación del Registro por resolución judicial.  w.
Aelash proeeraacn ífbuicideoan;c , bilóo) nsp  odarer gll autr mareceltnaott oivssiud caae dfsa idvvoeor   liand teec orlarsu atme sjpuiiszd gona etdgieaan,t eilva ae d nhe adcnliac dhraeoc  paiórrnetí vcdauelleo pc 4ero0r,p  upienud eatsrdato tsa qemu hieea:n cateo)    2020-8906n https://ww
exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222
de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y c) conforme a la legislación hipotecaria, para la
reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, 
han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que 
en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento 
contradictorio  consienta  en  estas  actuaciones  la  reanudación  para  que  no  fueran 
necesarios otros trámites –cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de 
su Reglamento–).
Por ello se ha sostenido que, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular 
registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdrá para reanudar el 
tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, 
quienes  de  ellos  adquirieron  y  todos  los  titulares  intermedios  hasta  enlazar  con  la 
titularidad del demandante.
Las  consideraciones  efectuadas  en  los  anteriores  fundamentos  jurídicos  se  ven 
confirmadas tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio.
Por  una  parte,  la  necesidad  de  intentar  justificar  la  adquisición  de  los  titulares 
intermedios  de  los  que  traiga  causa  la  titularidad  del  interesado  que  promueva  la 
reanudación, resulta con carácter general de la regla Segunda, apartado 2.º, del nuevo 
artículo 208 de la Ley Hipotecaria referente al expediente tramitado al efecto ante notario 
y que ha venido a sustituir al judicial regulado anteriormente. En efecto, dicha regla 
señala  que  «deberán  aportarse  por  el  interesado,  junto  con  los  documentos  que 
acrediten  su  adquisición,  aquellos  otros  de  los  que  disponga  que  justifiquen  la 
adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa».
Ahora bien, el presupuesto para que sea aplicable la tesis expuesta es que haya una 
efectiva interrupción del tracto, situación patológica que se produce cuando se han 
producido varias transmisiones que no han accedido al Registro, de forma que el que 
pretende  la  inscripción,  no  ha  adquirido  directamente  del  titular  registral,  sino  del 
adquirente o causahabiente de alguna de las transmisiones intermedias que no han 
accedido al Registro.
En el supuesto de este expediente, tal interrupción no se ha producido, pues la 
cadena de títulos públicos intermedios aparece claramente determinada y es completa, 
tal y como por otra parte se reconoce en la nota de calificación cuando dice que si bien 
«…existen los títulos que permiten dicha reanudación, los mismos son erróneos en 
cuanto a la finca enajenada, pues parece ser era la finca registral 1376 y no la 1374, …».
En conclusión, no hay títulos intermedios que deban suplirse, lo que sucede es que 
se ha producido una discordancia entre la realidad registral y extrarregistral debida a un 
error en los títulos sobre la finca objeto de transmisión.
3.  Procede por tanto analizar si la documentación presentada es suficiente para 
proceder a la rectificación de los libros del Registro.
A este respecto el artículo 40 Ley Hipotecaria, en su apartado d) dispone: «Cuando 
la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el 
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la 
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. 
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la 
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda 
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si 
se deniega totalmente la acción de ratificación ejercitada, se impondrán las costas al 
actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio. La acción de 
rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive. En ningún  e.
caso la rectificación del registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título  w.b
oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto». 06ww
demEann dealn tceass cou adned oe slate q ueex pdeedbiíean ftieg ulraa r feinnc alo s1 t.í3tu7l4o sa yp aproerc leo  tiannstcor iteal  hais tfoarviaolr  redgeis tlroasl 
dlao snodcei esdea dde Pbrieermoans ian sSc.rAib.ir las transmisiones es la registral 1.376 que aparece a favor de
No pudiéndose llevar a cabo la rectificación mediante el consentimiento voluntario de 
la  sociedad  titular  registral  afectada,  se  ha  obtenido  la  oportuna  resolución  judicial 
dictada en juicio declarativo interpuesto contra ésta, en la que así mismo se declara la 
titularidad de la finca registral 1376 a favor de los demandantes. En consecuencia, el 
titulo presentado, la citada sentencia firme, es apta para practicar la rectificación.
Tratándose  de  un  error,  la  rectificación  no  implica  que  deban  aparecer  como 
demandados quienes ya no ostentan derechos vigentes sobre la finca, a diferencia de lo 
que sucede en la reanudación de tracto, pues las sucesivas transmisiones ya tuvieron su 
reflejo en el Registro, sin que sea necesario intentar justificar la adquisición de los 
titulares intermedios, además en la sentencia se refleja que el error se cometió también 
en los sucesivos títulos de transmisión.
Por último, en cuanto a la forma de reflejar en el Registro la rectificación derivada de 
la sentencia, nada impide que en cumplimiento del fallo judicial se proceda al traslado del 
historial registral de la finca registral 1374 que erróneamente se recogió en los títulos al 
de la finca 1376 que efectivamente fue objeto de transmisión, de forma que la primera 
quede inscrita a favor de la sociedad demandada, ya que se consignó erróneamente 
como objeto de transmisión.
En este sentido ha de recordarse que si bien, según ha declarado reiteradamente 
este Centro Directivo, de conformidad con el principio de rogación, el registrador no ha 
de actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (cfr. Resoluciones 
de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004 y 20 de julio de 2006 entre 
otras  )  sin  embargo,  tal  criterio  queda  modalizado  en  el  caso  de  los  documentos 
judiciales, dadas las características de este tipo de documentación, que aconsejan que, 
en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los efectos de su 
inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración 
con las autoridades judiciales (cfr. Resoluciones de 29 de mayo de 1987, 6 y 27 de abril 
de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18.  de enero de 2012, 23 de diciembre de 2013, 13 
de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.