BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 246 Jueves 14 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 125194
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16653 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de La Seu d'Urgell, por la que se suspende la 
inscripción de una declaración de obra nueva y posterior división horizontal.
En el recurso interpuesto por don R. M. S. y doña M. A. G. M. contra la negativa de la 
registradora de la Propiedad de La Seu d’Urgell, doña María Cruz Borlado Palomino, por 
la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y posterior división 
horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura de declaración de obra y división horizontal autorizada el día 12 
de noviembre de 2020 por el notario de La Seu d’Urgell, don Francesc Xavier Francino i 
Batlle, con el número 1.395 de protocolo, se solicitaba la inscripción de una declaración 
de obra nueva y posterior división horizontal sobre la misma.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de La Seu d’Urgell, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación de la escritura de declaración de obra y división horizontal 
autorizada por el Notario de La Seu d’Urgell, Don Francesc Xavier Francino i Batlle, el 
día 12 de noviembre de 2020, bajo el número 1.395 de su protocolo, que ha sido 
presentada en este Registro el día 16 de noviembre de 2020, causando el asiento 1.694 
del Diario 103;
Calificación:
Se suspende la inscripción de la reseñada escritura, en la que se solicita la correcta 
descripción, obra nueva y seguidamente la división en régimen de propiedad horizontal 
para formar dos nuevas entidades de la finca registral 8 de Arsèguel, en base a lo 
siguiente:
En la referida escritura, en primer lugar, se pretende declarar por antigüedad una 
ampliación y modificación de la obra, para lo cual aportan Certificado expedido por Doña 
M. G. E. como técnico competente, de donde resulta la descripción y antigüedad de la 
misma.
No obstante, del mismo modo, aportan Certificación expedida por la Secretaria del 
Ajuntament d’Arsèguel, Doña Y. C. E., en la que se hace constar, cuáles han sido los 
hechos cronológicos en la solicitud de licencia de rehabilitación de obras. e
A saber, el 6 de abril de 2010, Don R. M. S. y Doña M. A. G. M. solicitaron licencia de  bo
obras para rehabilitar los cubiertos del pajar (…) 653ww
dmeusnfEPaiclov ipso3tarea0l.rb ioledrm ed eejnu tnelai o e sl od1leic4 i tu2dd0e 1 1ad,be r illloi csde en ac2nia0te,1 s1a ,l  cenilt oap dlaoejsnu os tpadrreessle e Anayt ualnraot anom rdrieeencntuaorc,s ioóe nm ciutoiórnb teainnnfcíosirotmisceoa    OE-A-2021-16able en https://
administrativo contra el acuerdo adoptado por el pleno.
El 29 de enero de 2015, se dictó sentencia declarando concedida la licencia por 
silencio administrativo positivo.
Posteriormente  el  27  de  agosto  de  2015  los  interesados  comunicaron  al 
Ayuntamiento el inicio de tales obras.
El 16 de septiembre de 2015, el técnico municipal emitió informe sobre la valoración 
provisional de las obras.
Y en fecha 7 de octubre de 2015, la antes citada secretaria con el visto bueno del 
Alcalde, certifica y dispone expresamente que se da por enterado del inicio de las obras 
de rehabilitación de los cubiertos y construcción del forjado del pajar de (…)
En  la  misma  escritura  por  su  parte,  a  continuación  se  procede  a  dividir 
horizontalmente la obra indicada, resultando dos entidades, si bien, para ello, no se 
aporta la correspondiente licencia que autorice la misma, sino que se dispone que dicha 
autorización  ha  sido  concedido  por  el  Ayuntamiento  de  Arsèguel  por  silencio 
administrativo positivo, para acreditar lo cual aportan, en primer lugar la solicitud de 
licencia al Ayuntamiento de 27 de Noviembre de 2019, así como en segundo lugar, otra 
instancia de 5 de octubre de 2020, con sello de entrada el 8 de octubre de 2020, en la 
que solicitan del Ayuntamiento que se pronuncie expresamente sobre la concesión o no 
de la correspondiente licencia de división horizontal, tras lo cual concluyen, que no 
habiéndose manifestado el citado consistorio en el término legal para ello, se entiende 
concedida la licencia por silencio administrativo positivo.
Así las cosas, una vez presentada la anterior documentación en este Registro se 
procede a notificar el citado expediente al Ayuntamiento de Arsèguel, de cara a que se 
pronuncie expresamente sobre la concesión o no de las antes citadas licencias, tras lo 
cual, el 15 de febrero de 2021, el propio Alcalde Don Antonio Casanovas Alís sin 
intervención del Secretario del Ayuntamiento, expide el siguiente informe, en el que dice 
expresamente:
“En respuesta a vuestra notificación de 16 de diciembre de 2020, recibida en este 
ayuntamiento el día 14 de enero de este año, les informo lo siguiente:
Es cierto que la sentencia dictada por el Juzgado contencioso de Lleida con fecha 29 
de  enero  de  2015  en  el  recurso  contencioso  administrativo  núm.  414/2011  estimó 
parcialmente  el  recurso  y  declaró  otorgada  por  silencio  administrativo  la  licencia 
solicitada por los Srs. M. A. G. M. y R. M. S. con fecha 1 de marzo de 2007. Pero con 
posterioridad se detectó que la obra que se estaba construyendo no se correspondía con 
el proyecto presentado en su día.
Se han emitido diversos informes sobre la obra ejecutada. En fecha 16 de julio 
de 2018 se emitió informe por parte de la Secretaría de ‘Hábitat Urbà i Territori del 
Departament de territori i sostenibilitat’ que concluía:
‘En el municipio de Arsèguel se otorgó una licencia para sentencia núm. 414/2011 
para rehabilitar las cubiertas y construir un forjado en la casa (...)
Si comparamos la licencia otorgada con la obra finalmente ejecutada vemos que se 
ha incrementado la altura permitida en 0,90 m en la fachada de la plaza y 1,04 m en la 
zona derecha de la pared medianera con la era del vecino.
Además,  las  aberturas  de  la  fachada  del  (...)  tampoco  concuerdan  con  las 
actuaciones previstas por la licencia.
Por lo tanto, estas obras han sido ejecutadas sin licencia vulnerando el apartado e) 
del artículo 187 del TRLU.’ s
En base a estas conclusiones, este ayuntamiento debe informar desfavorablemente  w.
a las actuaciones que nos ha comunicado relativas a la inscripción de la obra nueva y  653ww
división en propiedad horizontal del asiento 1694, diario 103.
Por el mismo motivo, este ayuntamiento se encuentra actualmente pendiente del 
informe  de  sus  servicios  jurídicos  sobre  la  posible  incoación  de  un  expediente  de 
protección de la legalidad urbanística relativo a dichas actuaciones.
Atentamente,
Firmado: Antoni Casanovas Alís, Alcalde.
Arsèguel, a 15 de febrero de 2021.”
Por  lo  que  se  dispone  expresamente  que,  la  citadas  obras  ejecutadas  se  han 
efectuado  sin  la  correspondiente  licencia  y  que  además  el  propio  consistorio  está 
estudiando la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística 
relativo a las antes citadas actuaciones.
Por  todo  lo  cual  no  procede  practicar  la  inscripción  de  obra  nueva  y  división 
horizontal al no aportarse las correspondientes licencias de obra y división horizontal o 
en su caso declaración de innecesariedad y sin que sea admisible, desde el punto de 
vista registral, entenderse concedidas por silencio administrativo positivo, pues hay que 
tener en cuenta que una de las principales novedades que en su día introdujo el Real 
Decreto 8/2011 de 1 de Julio, fue la imposición del “silencio negativo” en materia de 
autorizaciones administrativas, suprimiéndose así la referencia al silencio administrativo 
que recogía el antiguo artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008.
Por  tanto  actualmente,  a  efectos  registrales,  no  cabe  la  admisión  del  silencio 
administrativo positivo, sino que estamos ante un “silencio negativo”, de modo que es 
necesario  aportar  acto  expreso  de  conformidad,  aprobación  o  autorización 
administrativa,  esto  es,  la  correspondiente  licencia  que  sea  preceptiva  según  la 
legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación, 
según se hacía constar en el antiguo art. 23 del RDL 8/2011 de 1 de Julio y dispone 
expresamente  el  actual  artículo  11  en  sus  apartados  3  y  4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley 
del Suelo y Rehabilitación Urbana, en que se dice literalmente que serán expresos, con 
silencio administrativo negativo, entre otros, las obras de edificación y la de división de 
fincas, en su apartados a) y b) del cuarto inciso.
Todo ello unido, a que, en aras de facilitar la obtención de dicha licencia, ante la 
negativa  del  Ayuntamiento  a  pronunciarse  expresamente  sobre  su  concesión  o 
denegación, se procedió por este Registro, a instar directamente por correo certificado 
con acuse de recibo, una respuesta expresa del Órgano competente en materia de 
concesión de autorizaciones administrativas de obras y división horizontal. No obstante, 
la citada entidad prevé la realización de tales obras sin el amparo de la correspondiente 
licencia,  así  como  el  inicio  del  procedimiento  de  restablecimiento  de  la  legalidad 
urbanística.
Si bien dicho informe no está expedido por el Secretario con el visto bueno del 
Alcalde,  no  obstante  excede  del  ámbito  calificador  del  Registrador  el  fondo  de  la 
concesión o no de la autorización administrativa, toda vez que tenemos que controlar 
que  efectivamente  se  cumple  la  legalidad  urbanística  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente  licencia  y  que  ésta  ha  sido  concedida  por  los  órganos  y  con  las 
legalidades oportunas, pero sin poder entrar a valorar, una vez se ha pronunciado el 
Ayuntamiento, en el fondo de porqué, no procede a conceder tales licencias o porqué, no 
se pronuncia en el plazo previsto al efecto, pues tal extremo tendría que ser dirimido en 
los Tribunales por los cauces procesales previstos al efecto. s
Fundamentos de Derecho. w.
se a–p rAuertbícau elol sT e1x1t oy  R28e fduenld Rideoa dl eD leac Lreetyo  dLee gSisulealtoiv yo  R7e/2h0a1b5il,i tdaec ió3n0  Uderb oacntau.bre, por el que
el Te–x tAor Rtíceufulon d1i8d7o  ddeel  lDa eLcerye tdoe L Uergbisalnaitsivmoo 1./2010 de 3 de agosto, por el que se apruebe
– Artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra dicha nota de calificación cabe interponer: (…)
La Seu d’Urgell, a 8 de marzo de 2021.
Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña María Cruz 
Borlado Palomino con firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. M. S. y doña M. A. G. M. interpusieron 
recurso  el  día  21  de  abril  de  2021  mediante  escrito  y  en  base  a  las  siguientes 
alegaciones:
«Primera.  Sobre la licencia municipal de la obra nueva, el Ayuntamiento obligó a 
acudir al Juzgado para obtenerla por sentencia judicial 14/2015.
Después de presentar varias pruebas se llega a la conclusión de que las obras de 
rehabilitación del “(…)” se han realizado de acuerdo con la licencia municipal otorgada 
por el Ayuntamiento de Arsèguel, por medio del decreto de alcaldía n.º 76/2015, de 24 de 
septiembre, de acuerdo con la Sentencia judicial que la concedía. Así el Juzgado de lo 
Contencioso Administrativo n.º 1 de Lleida, (…) establece que:
“Que estimando parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por 
los Sres. M. A. G. M. y R. M. S., contra la resolución que se describe en el antecedente 
primero de esta Sentencia, debe declararse y se declara que efectivamente se concedió 
licencia por silencio positivo”. Es decir, el Ayuntamiento obligó a los recurrentes a acudir 
a la jurisdicción para obtener satisfacción a sus derechos. Es más:
El Registro de la propiedad deniega la inscripción de la escritura indicada en base a 
un escrito presentado por el alcalde del Ayuntamiento, Sr. Antoni Casanovas Alis que, de 
manera totalmente extemporánea, afirma que las obras realizadas por los firmantes “han 
estado ejecutadas sin licencia vulnerando en apartado e) del artículo 187 del TRLU” (…)
Como se acredita con la sentencia (…) el citado alcalde obligó a los firmantes a 
acudir a la jurisdicción contencioso administrativa para hacer valer sus derechos que 
eran despreciados por el citado Ayuntamiento y por su Sr. alcalde (…)
Es decir: la cronología de los hechos es la siguiente:
Las obras de rehabilitación del “(…)”, de Arsèguel, se han realizado con la licencia 
municipal correspondiente y se terminaron el 11 de junio de 2018.
1.  Que el de 29 de enero de 2015 se obtiene la licencia para realizar las obras de 
rehabilitación del “(…)”, en base a lo ordenado por la Sentencia judicial 14/2015, de 29 
de enero (…) En ella se detallan las razones por las que el Ayuntamiento fue condenado 
a conceder la licencia municipal solicitada el 6 de abril de 2010.
2.  Que el 24 de septiembre de 2015 el Ayuntamiento autoriza la licencia municipal 
por medio del Decreto de alcaldía n.º 76/2015, de 24 de septiembre, y el 7 de octubre 
de  2015  el  Ayuntamiento  autoriza  el  inicio  de  las  obras  y  se  pagan  las  tasas 
correspondientes (…)
3.  Que el 17 de octubre de 2016 el Ayuntamiento ordenó la suspensión provisional 
de las obras, según el Decreto de alcaldía n.º 48/2016 de 17 de octubre (recibido el 3 de  s
noviembre), (…) fundamentado en un Informe jurídico de la secretaria municipal, Sra. Y.  o
Ceml. u EpyQl .acuzlaeor  oed nqe u ee1l  5m“ eidsl míóarosg  aDpneoocs crteeortmoio prseeest e dnaat bela adn e fi1bn5ea  ldrizaíaaticsfii cópanar  road  erpel rvetorsácemanrit taelar   adolered geaanuc didoieen nescsui asyp” ;se ene sndi óecnjaa ebsnao    2021-16653n https://www.
contrario, “el orden queda automáticamente sin efecto”, como fija el artículo 205.2 de la
Ley de Urbanismo de Cataluña.
4.  Que  el  9  de  noviembre  de  2016  (registrado  el  día  10)  se  presentaron  las 
correspondientes Alegaciones (…) donde se afirmaba que “las alturas de la cubierta del 
pajar, tanto en el arranque como en el coronamiento de la cumbrera se ajustan al 
proyecto aprobado” y remarcaban que “la altura reguladora del (...) se toma en el centro 
(...),  que  es  la  calle  que  le  da  acceso”,  tal  como  determina  la  mencionada 
Sentencia 14/15, de 29 enero de 2015, pág. 5, en su Apartado “Fundamentos de 
derecho, Segundo A, párrafo 4.8 (…).
5.  Que  el  1  de  desembre  de  2016  la  suspensión  provisional  quedó 
automáticamente anulada porque el Ayuntamiento no respondió, (…) las alegaciones 
dentro del plazo de 15 días, que marca la ley y que el mencionado Decreto 48/2016 
fijaba.  Por  tanto,  a  partir  de  1  de  diciembre  de  2016,  “la  orden  (de  suspensión 
provisional) quedaba automáticamente sin efecto”, de acuerdo con el artículo 205.2 de la 
Ley de Urbanismo de Catalunya. A partir de la mencionada fecha se han realizado las 
obras de rehabilitación de acuerdo con la licencia aprobada.
6.  Que el 11 de junio de 2018 finalizaron las obras, como puede verse por el 
certificado de final de dirección de obra visado por el Collegi d’ Arquitectes de Lleida-
Pirineu y que el 31 de agosto de 2018 se presentó el “enterado” ante el Ayuntamiento 
(…), y que el Ayuntamiento, (…) no contestó.
Debe resaltarse que en el escrito que se presenta ante ese Registro de la Propiedad 
que  la  secretaria  municipal  no  ha  incorporado,  en  su  Certificación  de  los  hechos 
cronológicos sobre la licencia, el Decreto 48/2016 sobre la suspensión provisional, ni ha 
informado que la suspensión quedó automáticamente sin efecto, de acuerdo con la 
legislación vigente, al no contestar las alegaciones dentro de los siguientes 15 días, 
como reconoció el propio Ayuntamiento en el Decreto 20/2017, de 15 de marzo (…) y en 
el mismo se dice: “Dado que se ha detectado que no se realizó la notificación del citado 
Decreto 57/2016 (de ratificación de la suspensión provisional) y, por lo tanto la resolución 
(sobre la suspensión provisional) no tiene efectos”.
Esta ocultación ha servido al alcalde, (…) para mediante escrito de 15 de febrero 
de 2021, haga una afirmación totalmente incierta (despreciando la sentencia del Juzgado 
de lo contencioso administrativo), cuando dice que el Ayuntamiento estudia “la posible 
incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística”.
Además, también debe manifestarse la presunta intencionalidad de inducir a error, 
por parte del señor alcalde, porque él es el autor del Decreto de alcaldía 20/2017 (…) 
antes mencionado y por lo tanto conocedor de que la suspensión provisional del 17 de 
octubre de 2016 quedó automáticamente sin efecto desde el 1 de diciembre de 2016.
En definitiva: Las obras de rehabilitación del “(…)” se han realizado de acuerdo con 
la licencia municipal otorgada por el Ayuntamiento de Arsèguel, por medio del decreto de 
alcaldía n.º 76/2015, de 24 de septiembre (…), de conformidad con la Sentencia judicial 
que la otorgaba (…)
Segunda.  Sobre  la  licencia  de  división  horizontal  conseguida  por  silencio 
administrativo positivo. Error en la calificación del registrador.
La resolución que se recurre aplica el R.D. 8/2011 de 1 de julio y entiende el 
registrador que se impone “el silencio negativo”. Tal tesis no puede mantenerse pues 
supondría que la Administración podría coaccionar y presionar (…) a su capricho al 
ciudadano  obligándole  a  acudir  a  un  procedimiento  judicial  ocasionando  gastos  y, 
además, con las demoras que, como es público y notorio, padece la Administración de 
justicia. e
Se concreta que se debe aplicar el silencio administrativo positivo en base a la  bo
Ley  39/2015  y  se  llega  a  la  conclusión  de  que  la  licencia  de  división  horizontal  653ww
creoqnuseergiduaid ap opr orla  slielegniscliaoc ióand mvinigisetnrateti vyo  qpuoes itisveo  edniscpuoennetr ad ec ontotednai dlaa  edno cluam  eesnctarictuióran 
dpirveisseiónnt adhao rpizoor netal lN  odtea rioa cSure. rFdroa nccionno . Plao r letayn to3,9 l/a2 0p1r5o,p ielad adle, gdiisslpaocnióen  dec itlaicdean ciya  dlae 
documentación probatoria que se adjunta.
Es más: Aplica un Decreto el registrador en la resolución que se recurre (8/2011) que 
es obvio no puede entrar en contradicción con lo dispuesto en una Ley que, a mayor 
abundamiento,  es  posterior,  como  la  39/2015.  Se  ignoran  varios  principios  que 
quebrantan  y  violan  el  principio  de  seguridad  jurídica:  fundamentalmente  el  de  la 
jerarquía de normas. Una Ley es de rango superior a un Decreto. Pero, además, al 
tratarse  una  ley  posterior  es  obvio  que  deroga  cualquier  norma  anterior  que  la 
contradiga. E, incluso, lo citado en el R.D. 8/11 no recoge lo que los suscritos interesan, 
dicho sea de manera totalmente secundaria pero acreditativa del evidente error en que 
ha incurrido el Registrador en los supuestos en que se considera silencio negativo: de 
hecho, se recoge la obra nueva que ¡¡¡ha sido otorgada por sentencia judicial!!!!
En definitiva: Las obras de rehabilitación del “(…)” se han realizado de acuerdo con 
la licencia municipal otorgada por el Ayuntamiento de Arsèguel, por medio del decreto de 
alcaldía n.º 76/2015, de 24 de septiembre (…), de conformidad con la Sentencia judicial 
que la concedía (…) y que se dispone de la licencia de división horizontal conseguida por 
silencio administrativo positivo de acuerdo con la legislación vigente y la documentación 
probatoria presentada, que se encuentra como anexos de la escritura presentada por el 
notario Sr. Francino (…)
Tercera.  Con relación al escrito del alcalde de Arsèguel, Sr. Antoni Casanovas Alís.
(…)  alegando  información  inexacta  para  que  la  Sra.  Registradora  alcance  una 
conclusión  errónea:  que  “las  citadas  obras  ejecutadas  se  han  efectuado  sin  la 
correspondiente licencia”. Tal afirmación es falsa.
Unas breves consideraciones sobre el citado “informe”:
1.  Que resulta irregular, (…) que sea el alcalde (…) directamente y no la secretaria 
la que elabore el mencionado “Informe”, vulnerando el art. 83 del Reglamento de obras, 
actividades y servicios de las entidades locales (ROAS) y vulnerando el artículo 133. 3 
del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre 
protección de la legalidad urbanística.
2.  Que  este  irregular  Informe  es  nulo  de  pleno  derecho,  de  acuerdo  con  el 
artículo 472 apartado b), e) y f) de la Ley 39/2015, mencionada reiteradamente, al 
prescindir “total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido” para resolver 
las  solicitudes  de  licencia  urbanística  y  por  haber  sido  “dictado  por  órgano 
manifiestamente  incompetente”  para  hacerlo,  así  mismo  por  haber  realizado  una 
actuación “expresa o presuma contraria al ordenamiento jurídico”.
3.  Que  este  “Informe”  no  puede  sustituir  a  la  “resolución  expresa”,  sobre  la 
aprobación  o  denegación  de  la  licencia  de  división  horizontal  solicitada  el  27  de 
noviembre de 2019, a la que está obligado el Ayuntamiento por el artículo 21.1 de la 
mencionada  Ley  39/2015.  Resolución  a  la  que  el  Ayuntamiento  viene  obligado  a 
comunicar  a  los  solicitantes  para  que  puedan  presentar,  en  caso  negativo,  las 
correspondientes alegaciones, de acuerdo con el mencionado artículo 21.1.
4.  (…)
Primero.  Corresponde  al  arquitecto  municipal  y  a  la  secretaria  elaborar  los 
correspondientes informes técnico y jurídico proponiendo la aprobación o denegación de 
la licencia y si es negativo comunicar a los solicitantes el derecho a presentar las 
alegaciones correspondientes, cosa que no se ha producido en este caso, como se ha 
expresado reiteradamente. Todo esto ha colocado a la propiedad en clara indefensión 
quebrantando el derecho que le asiste a tenor de lo dispuesto en el artículo 24 en  e.
relación con el 14 de nuestra Carta Magna. w.
Segundo.  El alcalde conoce perfectamente que desde el 1 de diciembre de 2016 la  653ww
lsicuesnpceinas dióen r ehparobviliistaiocnióanl,  esctoám doe  nuyae vos een  vhigao r edxepslpicuaédso ,d e yh abaedre qmuáesd adeos  sicno enfoeccetod olar 
ppeerrssoonnaallmmeennttee  qpuoer  leal  sduescpreentos iódne  haal cqauldeídaa d2o0 /s2i0n1 e7f,e cdteo .15 de marzo en que reconoce  BOE-A-cable e
5.  Que es falso que las obras “no se correspondía con el proyecto presentado”. 
Esta falsa afirmación fue la que dio pie a la suspensión provisional antes mencionada, 
del Decreto de alcaldía n.º 48/2016 de 17 de octubre y que “quedó automáticamente sin 
efecto” desde el 1 de diciembre de 2016. Además, como se ha dicho,
las obras han finalizado el 11 de junio de 2018, como conoce perfectamente el Sr. 
alcalde,  por  el  “enterado”  presentado  el  31  de  agosto  de  2018,  como  ya  se  ha 
mencionado, sin que se haya decretado una nueva suspensión.
Por todo ello y en su virtud, al registrador de la Propiedad de La Seu d’Urgell 
solicitamos:
Tenga por presentado este escrito, con la documentación adjunta por formulado 
recurso  gubernativo  ante  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado 
remitiendo la documentación a la misma de conformidad con lo dispuesto en el artículo a 
la cual se solicita: Que teniendo por presentado el presente recurso gubernativo así 
como la documentación adjunta (con especial relevancia las licencias de obra nueva y la 
de división horizontal) y previos los trámites de rigor se revoque la resolución que se 
recurre acordando la inscripción de la escritura presentada de obra nueva y división 
horizontal de la finca (…) por ser procedente en Derecho sin perjuicio de las acciones 
legales  y  de  la  responsabilidad  personal  de  los  cargos  políticos  y  funcionarios  del 
Ayuntamiento de Arsèguel y cuanto más proceda en justicia.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  La  Seu  d’Urgell,  doña  María  Cruz  Borlado 
Palomino,  emitió  informe,  manteniéndose  íntegramente  en  su  calificación,  y  elevó 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9.3,  24,  148.1.3.ª,  149.1.1.ª,  149.1.8.ª  y  149.3  de  la 
Constitución Española; 11.3 y.4, 26.6 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de  octubre,  por  el  que  se  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana; 5, 187 y 188 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo; 45 y siguientes del 
Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de 
septiembre de 2000, 17 de junio y 19 de noviembre de 2004, 23 de febrero de 2006, 
21 de julio y 15 de septiembre de 2009, 24 de marzo, 14 de abril, 31 de mayo y 3 de 
junio de 2011 y 21 de marzo, 2 de abril, 16 de julio y 28 de noviembre de 2013, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de 
marzo de 2020 y 25 de mayo de 2021, en relación con el silencio administrativo 
positivo.
1.  La  presente  Resolución  tiene  por  objeto  la  inscripción  de  una  escritura  de 
declaración de obra nueva por antigüedad, así como su posterior división horizontal, 
considerándose haberse obtenido para esta última licencia por silencio administrativo. s
Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes: e.
Se pretende la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad, para lo  653ww
caunatilg– sü eeC daeaprtdoif ridctaea  dllaao   soeibgxrupaiee ndnuitdeeo vd aop.cour mtéecnntaiccoió cno:mpetente, de donde resulta la descripción y  OE-A-2021-16able en https://
– Certificación expedida por la secretaria del Ayuntamiento de Arsèguel, en la que se 
hace constar cuáles han sido los hechos cronológicos en la solicitud de licencia de 
rehabilitación de obras. A saber: el día 6 de abril de 2010, don R. M. S. y doña M. A. G. 
M. solicitaron licencia de obras para rehabilitar los cubiertos de un pajar. Posteriormente, 
el día 14 de abril de 2011, el Pleno del Ayuntamiento, emitió informe desfavorable de la 
solicitud de licencia. El día 30 de junio de 2011, los antes citados presentaron recurso 
contencioso administrativo contra el acuerdo adoptado por el Pleno. El día 29 de enero 
de 2015, se dictó sentencia declarando concedida la licencia por silencio administrativo 
positivo. Posteriormente, el día 27 de agosto de 2015, los interesados comunicaron al 
Ayuntamiento el inicio de tales obras. El día 16 de septiembre de 2015, el técnico 
municipal emitió informe sobre la valoración provisional de las obras. Y en fecha 7 de 
octubre de 2015, la antes citada secretaria con el visto bueno del alcalde, certifica y 
dispone expresamente que se da por enterado del inicio de las obras de rehabilitación de 
los cubiertos y construcción del forjado del pajar.
También se pretende la inscripción de la división horizontal entendiendo obtenida la 
licencia exigida por la legislación catalana por silencio administrativo. No se aporta la 
correspondiente  licencia  que  autorice  la  misma,  sino  que  se  dispone  que  dicha 
autorización  ha  sido  concedida  por  el  Ayuntamiento  de  Arsèguel  por  silencio 
administrativo positivo, para acreditar lo cual aportan:
– La solicitud de licencia al Ayuntamiento de fecha 27 de noviembre de 2019.
– Una instancia de fecha5 de octubre de 2020, con sello de entrada el día 8 de 
octubre de 2020, en la que solicitan del Ayuntamiento que se pronuncie expresamente 
sobre la concesión o no de la correspondiente licencia de división horizontal.
– Tras lo cual concluyen que, no habiéndose manifestado el citado consistorio en el 
término legal para ello, se entiende concedida la licencia por silencio administrativo 
positivo.
– Una vez presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad, se 
procede a notificar el citado expediente al Ayuntamiento de Arsèguel, de cara a que se 
pronuncie expresamente sobre la concesión o no de las antes citadas licencias, tras lo 
cual, el 15 de febrero de 2021, el propio alcalde, don Antonio Casanovas Alís sin 
intervención del secretario del Ayuntamiento, expide el siguiente informe, en el que dice 
expresamente: «En repuesta a su notificación de 16 de diciembre de 2020, recibida en 
este ayuntamiento el día 14 de este año, os informo lo siguiente: Es cierto que el fallo 
dictado por el Juzgado contencioso de Lleida en fecha 29 de enero de 2015 en el 
recurso  contencioso  administrativo  núm.  414/2011  estimó  parcialmente  el  recurso  y 
declaró otorgada por silencio administrativo la licencia solicitada por los Sres. M.ª A. G. 
M. y R. M. S. en fecha 1 de marzo de 2007. Pero con posterioridad se detectó que la 
obra que se estaba construyendo no se correspondía con el proyecto presentado en su 
día. Se han emitido diversos informes sobre la obra ejecutada. En fecha 16 de julio 
de 2018 se emitió informe por parte de la Secretaría de Hábitat Urbano y Territorio del 
Departamento de territorio y sostenibilidad que concluía: “En el municipio de Arsèguel se 
otorgó  una  licencia  para  sentencia  núm.  414/2011  para  rehabilitar  las  cubiertas  y 
construir un forjado en la casa (…) Si comparamos la licencia otorgada con la obra 
finalmente ejecutada vemos que se ha incrementado la altura permitida en 0,90 m en la 
fachada de la plaza y 1,04 m en la zona derecha de la pared medianera con la era del 
vecino. Además, las aberturas de la fachada del (…) tampoco concuerdan con las 
actuaciones previstas por la licencia. Por lo tanto, estas obras han sido ejecutadas sin  e
licencia vulnerando el apartado e) del artículo 187 del TRLU”». bo
liincsecnRrcipeiacssiuó mnd eidd aoemb roeabn yrtae d , invlauis erióveang  ishyto rardidzivooisnraitóa nsl  eohñ eoanrlai z socuno tmcaalo s aodl  ednfeeocc ltaaorp a«oc(ri…tóanr) s dene o l ianpsnr oecccoeerdsreea srpiperodanacdtdiic eyan rts eilnas    2021-16653n https://ww
que sea admisible, desde el punto de vista registral, entenderse concedidas por silencio
administrativo positivo (…)».
Los recurrentes manifiestan, resumidamente: respecto de la declaración de obra 
nueva,  que  la  misma  se  ha  realizado  conforme  a  la  licencia  obtenida  por  silencio 
administrativo,  manifestando  en  su  escrito  de  recurso  la  cronología  de  los  hechos 
acontecidos; respecto de la declaración de propiedad horizontal que se ha obtenido 
silencio administrativo positivo, por aplicación de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; por último, que 
resulta irregular que sea el alcalde directamente y no la secretaria la que elabore el 
mencionado «informe», vulnerando el artículo 83 del Reglamento de obras, actividades y 
servicios de las entidades, que este irregular informe es nulo de pleno derecho, de 
acuerdo con el artículo 472 apartados b), e) y f) de la Ley 39/2015, que este «informe» 
no puede sustituir a la «resolución expresa», sobre la aprobación o denegación de la 
licencia de división horizontal solicitada el día 27 de noviembre de 2019, a la que está 
obligado el Ayuntamiento por el artículo 21.1 de la mencionada Ley 39/2015, y que es 
falso que las obras no se correspondan con el proyecto presentado.
2.  Antes de abordar este expediente es preciso que, con carácter previo, decida 
esta Dirección General sobre su propia competencia para resolver el recurso interpuesto, 
toda vez que, la norma de aplicación es, en parte, una ley dictada por el Parlamento de 
Cataluña en ejercicio de las competencias que tiene constitucional y estatutariamente 
atribuidas.
Es  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que,  en  aplicación  de  lo  dispuesto  en  la 
Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, parcialmente dejada sin efecto 
por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, que la 
Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña es 
competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente 
cuando  «las  calificaciones  impugnadas  o  los  recursos  se  fundamenten  de  forma 
exclusiva  en  normas  del  derecho  catalán  o  en  su  infracción»,  mientras  que  «la 
competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas 
de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos 
corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado», hoy Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La citada Sentencia del Tribunal Constitucional resuelve lo siguiente:
«(…) Encuadrado el debate en los términos expuestos, según se desprende del 
artículo 3.4 antes transcrito, el órgano administrativo competente para conocer de los 
recursos gubernativos varía dependiendo de la invocación que, en cualquiera de ellos, 
se  haga  de  la  normativa  estatal  o  autonómica.  Se  establece  una  regla  sobre  la 
acumulación de recursos gubernativos dirigidos contra una misma calificación registral 
negativa que impone, por el solo hecho de que uno de ellos se base en normas de 
Derecho catalán o en su infracción, una vis atractiva a favor de la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, habilitándola para sustanciarlos todos 
en una sola pieza, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho 
catalán.
Es evidente que tal atribución excede de la competencia estatutariamente asumida 
por la Comunidad Autónoma de Cataluña para resolver estos recursos gubernativos, que 
se circunscribe estrictamente a la “calificación de los títulos o las cláusulas concretas en 
materia de derecho catalán” (art. 147.2 EAC), siendo su finalidad, tal y como se declara 
en la exposición de motivos de la de la Ley del Parlamento de Cataluña 5/2009, la de 
preservar y proteger el Derecho catalán. Es igualmente evidente que esta habilitación 
estatutaria no incluye –ni podría incluir– la preservación o protección de otros Derechos  e.
forales o especiales, ni del Derecho civil común. w.b
(…) En conclusión, resulta contrario al bloque de la constitucionalidad el artículo 3.4  653ww
dimep ulag nGadeon,e reanli tcaut alnat oc aotmribpueyteen ac iala  pDairreac crieósno Glveern elorasl  dreec Duresroesc hcou ya nEdnoti dlaadse sc uJeusrtíidoinceass 
rpergeicsetrpatloe se np lainncteoandsatitsu ecixocneadliedna dd eyl  mnualricdoa de setnric ltoos d ienlc Diseorse c“hyo a cl ivmile cnaotas láunn.o I nsceu rbrea saas íe enl 
normas del Derecho catalán o en su infracción” e “incluidos los que no aleguen la 
infracción de una norma del Derecho catalán” (…)»
La postura de esta Dirección General, expresada en Resolución de 21 de septiembre 
de 2017 (en línea con anteriores pronunciamientos de 29 de mayo y 9 de junio de 2017, 
también seguida en Resolución de 5 de marzo de 2018), y que no cabe sino ratificar y 
reiterar: «Según el artículo 324 de la Ley Hipotecaria «las calificaciones negativas del 
registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros 
y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o 
ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que 
pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones 
contenidas en el artículo 328 de esta Ley. Cuando el conocimiento del recurso esté 
atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la 
Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se 
interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la 
mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano».
Por su parte, el artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la 
Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la 
calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que 
deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de 
Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de 
Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats 
Jurídiques  de  la  Generalitat  de  Cataluña  la  resolución  de  los  recursos  contra  la 
calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se 
fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» 
(artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la 
persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, 
entiende  que,  en  aplicación  del  artículo  1,  es  competente  la  Dirección  General  de 
Derecho  y  de  Entidades  Jurídicas,  deberá  formar  expediente  en  los  términos 
establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel 
hecho».
Ello es así porque la citada Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero 
de 2014 en el recurso de inconstitucionalidad número 107/2010 planteado contra la ley 
catalana 5/2009 entendió que todo lo no incluido en los términos estrictos del precepto 
competencial estatutario constituye competencia exclusiva e indisponible del Estado, que 
no puede ser menoscabada a partir de la competencia de la Comunidad Autónoma para 
la  conservación,  modificación  y  desarrollo  de  su  Derecho  civil  propio,  aun  cuando 
hubiera sido objeto de regulación en el Derecho civil catalán; por lo que se concluye que 
la  competencia  para  resolver  recursos  mixtos,  es  decir,  basados  en  cuestiones 
específicas de derecho catalán comprendiendo, además, otras cuestiones de derecho 
común u otro tipo de derecho –registral, consumo, etc.–, corresponde a esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Por tanto, cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de 
forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores 
deberán  remitir  el  expediente  formado  a  la  Direcció  General  de  Dret  i  d’Entitats 
Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General  e.
de Seguridad Jurídica y Fe Pública. w.b
Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten,  653ww
raedgeismtráasd, oor  deexcbleursáiv daamr eanl tree,c eunrs oot rlaa st ranmorimtaacsió on  perne vmisottaiv eons  laaj eLneoys H aipl oDteerceacrhiao  yc aretamláitnir  eell 
ecuxpmepdliimenieten tofo drmela adrotí cau loe s3ta2 4D diere lcac Lióeny  GHeipnoeteracla rdiae. Seguridad Jurídica y Fe Pública en
Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para 
resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es exclusiva de Derecho 
especial  catalán,  sino,  que  converge  con  normativa  estatal  constituida  por  el  Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en especial los artículos 26 y 28.
3.  Como así mismo ha reiterado este Centro Directivo, es competencia de las 
normas estatales establecer los requisitos necesarios para la documentación pública e 
inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas –íntimamente relacionadas 
con las divisiones horizontales–, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias 
que  establezca  la  normativa  autonómica,  ya  que,  si  bien,  con  carácter  general,  la 
Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena 
parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en 
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma 
sentencia  dejaba  a  salvo  aquellos  preceptos  que,  por  regular  materias  que  son 
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución 
Española.
Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están 
sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas 
pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de 
tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.
Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el 
otorgamiento de la oportuna licencia, (o los requisitos para poder acceder al Registro de 
la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su 
antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la 
legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo 
(Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril 
de 2005 y 4 de mayo de 2011).
En consecuencia, esta Dirección General se considera competente para la resolución 
del presente recurso, por cuanto hace referencia a la acreditación de los requisitos 
necesarios de inscripción del título en el Registro de la Propiedad.
4.  Respecto de la inscripción de la declaración de obra nueva.
Mediante la escritura autorizada por el notario de La Seu d’Urgell, don Francesc 
Xavier Francino i Batlle, el día 12 de noviembre de 2020, con el número 1.395, se 
pretende, en primer lugar, la inscripción de la declaración de obra nueva.
Esta inscripción de la escritura de obra nueva insta por el cauce del artículo 28.1 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, es decir, «tratándose de escrituras 
de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida 
por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción 
del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a)  el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora 
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b)  el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar 
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la 
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se  e.
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales  w.b
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo  653ww
ccoamsou naiqcuaecilólans  haau tosirdizoa crieoanleizsa dsae  ys uqsutietu ihráan  trpaonrs clousr riddooc ueml pelnatzoos  eqsutea baleccreiddoit epna rqau eq ulea 
lpau eexdias tiennicciiaar sdee  lrae scoolrurecisópno onbdsietanttiev aa catligvuidnaad», .sin que del Registro de la Propiedad resulte
Únicamente se plantea en el presente expediente la cuestión referente a la obtención 
de la licencia por silencio administrativo positivo, no el cumplimiento de los demás 
requisitos exigidos por el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria)
En  la  escritura  calificada  figura  certificación  expedida  por  la  secretaria  del 
Ayuntamiento de Arsèguel, doña Y. C. E., en la que se hace constar que con fecha 29 de 
enero de 2015 se ha dictado sentencia declarando la concesión de licencia por silencio 
positivo.
Consecuentemente este defecto debe ser revocado en los términos expresados en el 
presente fundamento de Derecho.
5.  La segunda cuestión que se plantea en el presente expediente es la acreditación 
de  la  obtención  de  la  licencia  de  división  en  propiedad  horizontal  por  silencio 
administrativo positivo.
El artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común  de  las  Administraciones  Públicas,  dispone:  «Silencio  administrativo  en 
procedimientos iniciados a solicitud del interesado (…) 4. Los actos administrativos 
producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración 
como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen 
efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la 
resolución expresa sin que la misma se haya expedido, y su existencia puede ser 
acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado 
acreditativo del silencio producido. Este certificado se expedirá de oficio por el órgano 
competente para resolver en el plazo de quince días desde que expire el plazo máximo 
para resolver el procedimiento. Sin perjuicio de lo anterior, el interesado podrá pedirlo en 
cualquier  momento,  computándose  el  plazo  indicado  anteriormente  desde  el  día 
siguiente a aquél en que la petición tuviese entrada en el registro electrónico de la 
Administración u Organismo competente para resolver».
En relación con la materia objeto del presente recurso, el artículo 11.4 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dice: «Régimen urbanístico del derecho de 
propiedad del suelo (…) 4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, 
serán  expresos,  con  silencio  administrativo  negativo,  los  actos  que  autoricen:  a) 
Movimientos de tierras, explanaciones, habiendo sido declarado inconstitucional por 
Sentencia  del  Tribunal  Constitucional143/2017,  de  14  de  diciembre,  su  inciso  final 
referido a parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier 
clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación».
La existencia de una regulación general del silencio administrativo en la legislación 
del procedimiento administrativo común y otra diferente en la normativa estatal del suelo 
genera graves problemas de seguridad jurídica, lo cual afecta, indefectiblemente, a la 
seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
La contradicción entre la normativa general y la urbanística resulta evidente. Frente a 
la solución positiva de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común  de  las  Administraciones  Públicas,  el  artículo  11.4  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, contiene una fórmula que, en principio, es negativa –
aunque no siempre como se ha expuesto con anterioridad–.
El  Tribunal  Constitucional  tuvo  ocasión  de  pronunciarse  en  su  Sentencia  s
número  143/2017,  de  14  de  diciembre  –reiterada  por  la  posterior  Sentencia  oe.
número  75/2018,  de  5  de  julio–,  resultando  de  especial  trascendencia  el  análisis  w.
argumental que hace el Tribunal Constitucional en el fundamento jurídico 23 de la  653ww
sentEenn cdiaic.ha Sentencia se distinguen dos cuestiones: primeramente, el encaje de la
prohibición de adquirir facultades urbanísticas contra la ley y el planeamiento en el
sistema y, en segundo lugar, las competencias del Estado para establecer un silencio 
desestimatorio respecto a determinadas actuaciones urbanísticas.
El  Tribunal  Constitucional  consideró  que  la  interdicción  de  obtener  facultades 
contrarias a la ley o al planeamiento constituye una regla general en materia de Derecho 
urbanístico.
Paralelamente  declaró  de  competencia  autonómica  el  sentido  del  silencio 
administrativo en los supuestos de «(…) parcelaciones, segregaciones u otros actos de 
división de fincas en cualquier clase de suelo (…)».
En el ámbito de la legislación urbanística catalana, el artículo 5 del citado Decreto 
Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
urbanismo de Cataluña dispone que «en ningún caso se pueden considerar adquiridas 
por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan a esta Ley o al 
planeamiento urbanístico».
Respecto  de  la  exigencia  de  licencia  urbanística  en  materia  de  constitución  o 
modificación de un régimen de propiedad horizontal, la letra k), del apartado primero del 
artículo 187 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, establece lo siguiente: «1. Están 
sujetos a licencia urbanística previa, con las excepciones establecidas por el artículo 187 
ter,  los  siguientes  actos:  (…)  k)  La  constitución  o  modificación  de  un  régimen  de 
propiedad horizontal, simple o compleja».
Y, respecto de la concesión de licencia y el silencio administrativo positivo, los dos 
primeros apartados del artículo 188 del mismo cuerpo legal disponen que: «1.  Las 
licencias urbanísticas deben otorgarse de acuerdo con lo que establecen esta Ley, el 
planeamiento  urbanístico  y  las  ordenanzas  municipales.  2.  La  competencia  y  el 
procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas se ajustan a lo que 
establece la legislación de régimen local. El sentido positivo del silencio administrativo en 
esta materia se entiende sin perjuicio de lo que dispone el artículo 5.2 y en el marco de 
lo que establece la legislación aplicable sobre procedimiento administrativo común».
Este Centro Directivo mantiene el criterio ya expuesto por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en su Resolución de 12 de noviembre de 2012, al manifestar 
que «en este caso está acreditada la falta de respuesta tempestiva de la Administración 
a la solicitud de la licencia, lo cual, sin embargo, a la vista de la doctrina legal sentada 
por el Tribunal Supremo en su Sentencia 28 de enero de 2009 en relación con el 
artículo 242.6 Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y el artículo 8.1.b), último 
párrafo,  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  aprobado  por  el  Real  Decreto 
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y a la vista también del artículo 192 de la Ley 2/2001 
de Cantabria “en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio licencias en contra 
de la legislación o del planeamiento urbanístico…” no puede entenderse suficiente a 
efectos  de  considerar  la  licencia  adquirida  por  silencio  administrativo  y,  con  ello, 
inscribible la obra nueva declarada, toda vez que según el criterio sostenido por el Alto 
Tribunal puede concurrir una situación de inexistencia o nulidad radical del pretendido 
acto administrativo presunto sin necesidad de que la Administración deba iniciar un 
expediente de revisión del acto producido por silencio. Todo ello genera, a falta de una 
manifestación  expresa  del  Ayuntamiento  relativa  al  hecho  de  que  las  facultades 
adquiridas  no  son  contrarias  a  la  ordenación  urbanística,  una  situación  jurídica 
claudicante, en la que no puede entenderse acreditada la existencia y validez de un acto 
de autorización de la obra declarada, por lo que su acceso al Registro, según resulta de  s
las Resoluciones de 15 de septiembre de 2009 y 11 de mayo de 2011, no puede ser  oe.
admitida». w.
obtePnocrió tno ddoe e llloic,e ensctiaa  Ddiree cocbiórna  Gpeonr esraille hnaci oa caodrdmaidnois tersattiimvoa r peol srieticvuor seon e nlo csu aténrtmo ian olas 
esixlepnuceisot oasd menin iesstrtaat ivRoe spoolsuictiivóon ,d ey  ldae csoensstitmituacrilóon e dne c luaa pnrtoop iae dlaa do bhtoernizcoiónnta ld.e licencia por
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.