BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 62 Lunes 14 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 30330
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3979 Resolución de 28 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Villarcayo  a  practicar  las  cancelaciones 
ordenadas en el mandamiento de cancelación librado en procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  A.  G.  A.,  abogada,  y  doña  M.  M.  R.  S., 
procuradora de los tribunales, en nombre y representación de «Ruizal Hermanos, S.L.», 
contra la negativa del registrador de la Propiedad de Villarcayo, don Antonio Requena 
Tapiador, a practicar las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación 
librado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
Hechos
I
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Villarcayo dictó decreto 
de adjudicación y mandamiento de cancelación en procedimiento de ejecución de títulos 
judiciales.
II
Presentado testimonio de dicha documentación en el Registro de la Propiedad de 
Villarcayo, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentados con fecha 7 de Octubre de 2021 bajo el Asiento 389 del Diario 87 
testimonio de decretos firmes de adjudicación y aclaratorio de 20 de Noviembre y 10 de 
diciembre  de  2020  y  mandamiento  de  cancelación  por  duplicado  expedidos 
respectivamente el 9 de Abril y 30 de Septiembre de 2021 por Doña M. B. S. L., Letrado 
de la Administración de Justicia del Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 1 de 
Villarcayo, donde se tramita proceso de Ejecución de Títulos Judiciales 198/2012 a 
instancia  de  Ruizal  Hermanos  S.L.  frente  a  Hermanos  López  Martínez  S.A.,  que 
autoliquidaron el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales el 29 de Enero de 2021 
por la adjudicación –según copia del decreto y modelo 600 que se acompañan– y el 7 de 
Octubre de 2021 por la cancelación, acompañados de justificante de presentación a 
efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
en la Diputación de Burgos con fecha 27 de Julio de 2021, el registrador de la Propiedad 
que suscribe, previo su examen y calificación y consultado el Registro, ha procedido a su 
inscripción  al  tomo  2329,  libro  124,  folio  147,  finca  14.236,  inscripción  3, 
CRU 09012001605406, a favor de Ruizal Hermanos S.L, por título de adjudicación.
Inscrita por primera vez la Referencia Catastral de la finca, según consulta catastral 
que se acompaña.
Los asientos practicados gozan de la protección de los Tribunales conforme a los  e.e
arts. 1-17-32-34-38-41-97 de Ley Hipotecaria. b
Extendidas notas de afección al impuesto. 79ww
CCaanncceellaaddaass  ppoorr  ccaadduucciiddaadd  clausa atrnoo ntaoctaiosn dees  apfreecvceinótniv aals i mdep ueemsbtoa.rgo letra E a favor de
Rceuritzifaicl aHceiórnm aanl omsa Srg.Le.n  yd lee taram Hba as,  fdaevo cr odnefo Brmuridgaodd iscto Sn .Le.l  ya rlta. s8 6n odtea sl ad eL eeyx pHeidpioctieócna driea 
y 353.3 de su Reglamento.
Se  advierte  a  los  interesados  que  sobre  dicha  finca  se  están  llevando  a  cabo 
expediente  administrativo  de  apremio  n.º  15/95927  en  la  Unidad  de  Recaudación 
Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social n.º 02 de Burgos en Miranda de 
Ebro y proceso de Ejecución de Títulos Judiciales 64/2019 en el Juzgado de lo Social n.º 
2 de Burgos a instancia de Doña C. D. S., con destino a los cuales se expidieron con 
fechas 25 de Abril y 21 de Agosto de 2019 las correspondientes certificaciones de 
dominio y cargas.
Denegada la cancelación solicitada en el mandamiento –en cuanto a las anotaciones 
preventivas de embargo letra G a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social y 
letra H a favor de Doña C. D. S.– por el siguiente defecto:
La anotación que originó la adjudicación –letra E– practicada el 10 de diciembre 
de 2015, se cancela ahora por caducidad. En consecuencia, no se pueden cancelar las 
cargas posteriores.
Así se deduce de los artículos 17, 20, 32, 77, 83, 86 y 97 de la Ley Hipotecaria; 
artículos 175, 206 y 353.3 del Reglamento Hipotecario; y artículo 674 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Contra la presente nota de calificación (…)
Villarcayo, 29 de octubre de 2021.–El registrador Este documento ha sido firmado 
digitalmente por el registrador: don Antonio Requena Tapiador con firma electrónica 
reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. G. A., abogada, y doña M. M. R. S., 
procuradora de los tribunales, en nombre y representación de «Ruizal Hermanos, S.L.», 
interpusieron  recurso  el  día  9  de  diciembre  de  2021  atendiendo  a  los  siguientes 
argumentos:
«Primero. La resolución recurrida establece (...)
Segundo. El mandamiento de cancelación de cargas, es emitido por el Juzgado de 
Primera  Instancia  n.º  1  de  Villarcayo,  y  en  él  se  solicita  la  cancelación  de  las 
inscripciones y anotaciones, incluidas las que se hubieren verificado después de la 
expedida la certificación a que se refiere el artículo 656 de la LEC:
Que  proceda  a  la  cancelación  de  la  anotación  preventiva  de  embargo  que  ha 
originado, respecto de la finca que luego se describirá, así como de las inscripciones y 
anotaciones  posteriores  a  que  se  refiere  el  antecedente  de  hecho  primero  de  la 
resolución decreto de fecha 20/11/2020, que. por testimonio se acompaña al presente, 
incluso de las que se hubieren verificado después de la expedida la certificación a que se 
refiere el artículo 656 de la L.E.C. (…)
“656.2.  A  instancia  del  adquirente,  se  expedirá,  en  su  caso,  mandamiento  de 
cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la 
adjudicación.
Asimismo,  se  mandará  la  cancelación  de  todas  las  inscripciones  y  anotaciones 
posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación 
prevenida en el art. 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo 
vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso  s
de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados”. e.
Es decir que por mandamiento judicial deben cancelarse también las anotaciones  w.
posteriores a la certificación emitida para la subasta, subasta que se produce en mayo  79ww
de 2P0r1o9d,u ecsirtíaan duon av igtoetnatle i nedl eefmenbsairógno  jau rfíadvicoar  dae  lRosu izpaols Htuelarmntaenso as , lSa .Ls.ubasta, que no se
tprraomceitad ae l aD eccarnectoe ladre  aadnjoutdaicciaocnieósn  ppuoesdteernio irnessc raib irlas es nuubmasetrao sjousd iecmialb, aprguoess  am nioemntbrares  dseel   BOE-A-cable e
anterior  propietario,  dejando  al  adjudicatario  con  deudas  que  pueden  invalidar  el 
resultado de la subasta.
En el presente caso, se procede a anotar un embargo sobre la finca adjudicada, en 
agosto de 2019, cuando la finca ya ha sido subastada y el juzgado está tramitando la 
adjudicación, solicitada el 13 de mayo de 2019, tal y como se refleja en el testimonio 
judicial aportado. Es decir, que el dominio real sobre la finca ya era Ruizal Hermanos 
S.L. y no del anterior propietario y deudor (…)
Tercero. La jurispruedencia [sic] establece que a pesar de estar cancelada por 
caducidad al momento de inscribir la adjudicación, no estaba caducada cuando se 
inscribieron las anotaciones cuya cancelación se deniega, por lo que cuando se inscriben 
dichas anotaciones, ya conocían la situación preferente de mi representado, es más, 
cuando se procede a la inscripción ya se ha emitido la certificación de cargas y se ha 
procedido a la subasta, por lo que procede la cancelación solicitada.
A efectos ilustrativos se acompañan Sentencias en este sentido:
AP Alicante, sec. 5.ª, S 17-07-2000, n.º 688/2000: “La muy importante sentencia del 
Tribunal Supremo de 30 de Noviembre de 1.967, declaró que la cancelación de una 
anotación antes de terminar el pleito, afecta a los terceros adquirentes que inscriban 
después  de  cancelada  la  anotación,  pero  los  que  inscribieron  estando  vigente  la 
cancelada, cuando se dicta resolución en el pleito, no podrán alegar ignorancia ya que la 
anotación –después cancelada– les advirtió de la incertidumbre del derecho de quien 
aparecía como titular registral. Como en el presente caso, el Banco demandado conocía 
el contenido de la anotación tomada a favor del actor, también sabía que podían tener un 
resultado incierto las anotaciones que a su favor fueron inscritas posteriormente, de lo 
cual se desprende la necesidad de proceder a su cancelación una vez que se inscribe el 
auto de adjudicación”.
STS de 18 de julio de 2018: “La sentencia dictada considera de aplicación la doctrina 
fijada en las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2015 y 12 de marzo 
de 2007, fundamentalmente con base en que la certificación de cargas previamente 
expedida por el Registrador “tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de 
apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del 
bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede 
ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no 
modifica dicha situación”.
Es decir, que la caducidad de la anotación de embargo no modifica la situación que 
existía en el momento de la subasta, por lo que procede la cancelación del embargo.
Por otro lado, debemos destacar, que era imposible preveer [sic] para esta parte, que 
el Jugado de Primera Instancia n.º 1 de Villarcayo, tardase en emitir un simple Decreto 
de adjudicación 16 meses, pero tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal 
Supremo no puede “cargarse al ciudadano el retraso de la administración”.
Cuarto. En relación al embargo de la TGSS, se acompaña documentación que 
acredita su cancelación (…)».
IV
El registrador de la Propiedad de Villarcayo, don Antonio Requena Tapiador, emitió 
informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno expediente 
que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho w.
659,V 6is7to4s,  ylo 6s9 2a rdtíecu llao sL e2y4  ddee E lnaj uCicoianmstiiteunctioó nC iEvisl;p 1a7ñ,o l2a0; , 12147,,  3529, 43, 86, 0616,,  68024, ,8 662, 97,7 ,6 9576,, 
1d3e5l T, r2ib7u4n ya l 3S2u8p rdeem loa  dLee y1 2H dipeo mteacarzroia ;d e1 7250 0d7e,l  2R3e dgela fmebernetroo  Hdiep o2t0e1c5a,r i7o ;d lea sju Slioe ndtee n2c0i1a7s 
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de 
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre 
de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 
y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de 
agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 
de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero y 9 de abril de 2018 (ésta en 
consulta  vinculante  formulada  por  el  Colegio  de  Registradores  de  la  Propiedad, 
Mercantiles  y  de  Bienes  Muebles  de  España)  y  22  de  noviembre  de  2019,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio 
de 2020, 19 de julio, 9 y 30 de septiembre, 25 de noviembre y 23 de diciembre de 2021 
y 31 de enero de 2022.
1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar asientos posteriores a una 
anotación  de  embargo,  de  acuerdo  con  lo  ordenado  con  el  correspondiente 
mandamiento de cancelación librado en el procedimiento de ejecución, cuando se da la 
circunstancia de que al tiempo de presentar el decreto de adjudicación y el citado 
mandamiento en el Registro dicha anotación preventiva había ya caducado.
2. Esta cuestión ha sido largamente debatida en los últimos años.
La  doctrina  tradicional  de  este  Centro  Directivo  parte  de  lo  establecido  en  el 
artículo  86.1.º  de  la  Ley  Hipotecaria,  al  disponer:  «Las  anotaciones  preventivas, 
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación 
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, 
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, 
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento 
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación 
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. 
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen 
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de 
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, 
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad 
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con 
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el 
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran 
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel 
asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del  mandamiento  prevenido  en  el 
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el 
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, 
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
De otro modo: caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad 
en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción 
del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento 
Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del 
embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras 
dicha anotación conste vigente (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial  s
no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su  e.
presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los  w.
precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio  79ww
edne  eplr iRoreidgaisdtr roe dgeis tlraa Pl, rdoepsieddea lda  (faercthícau ldoes  l2o4s  yd o3c2u dmee lnat oLse,y s Hiniop odteescdaeri ala). de su presentación
cuan3t.o  aT alma bdiuérna csieó nh ayb víaig pernocniau ndceia dlao  aensotata Dciiórenc dceió ne mGbeanregroa l tiseonber el al onso etafe mctoasrg qinuael  edne   BOE-A-cable e
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de 
presunción de existencia y protección judicial (artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Pero  se  entendía  que,  a  pesar  de  sus  importantes  efectos,  destacados  por  el 
Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de 
publicidad del contenido del Registro que comprende los datos vigentes en cuanto a la 
titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los 
derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en 
especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se 
halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En  consecuencia,  se  consideraba  (sin  perjuicio  de  lo  que  se  dirá  en  el  último 
fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino 
consignar  registralmente  su  expedición,  suponen  en  ningún  caso  la  prórroga  de  la 
anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
4. Sin embargo, la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno 
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva 
en  esta  materia,  modificando  en  parte  el  criterio  de  las  anteriores  sentencias,  y 
recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica.
También a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este 
Centro Directivo:
«(...) 2. (...) La vigencia temporal de la anotación preventiva viene regulada en la 
actualidad en el art. 86 LH, con la redacción introducida por la disposición final 9.2 de la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que es la siguiente:
“Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro 
años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley 
un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las 
autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, 
siempre  que  el  mandamiento  ordenando  la  prórroga  sea  presentado  antes  de  que 
caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de 
la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los 
mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a 
instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado”.
De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a 
los cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación 
sea prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la 
anotación puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial 
prórroga.
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, 
solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación 
preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la 
vigencia de la anotación preventiva y su oponibilidad frente a derechos inscritos o 
anotados con posterioridad a la anotación preventiva de embargo. Sobre todo, cuando el  es
plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera  bo
emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción  79ww
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sentencias  anteriores  282/2007,  de  12  de  marzo,  y  88/2015,  de  23  de  febrero,  y
reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la 
Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la 
situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble 
de  que  se  trate,  de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  -como  puede  ser  la 
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica 
dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente:
“Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble 
sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) Conocer el importe 
de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a 
los  efectos  de  determinar  la  valoración  del  bien  para  la  subasta  (que  se  calcula 
deduciendo  su  importe  del  avalúo);  b)  Proporcionar  a  los  posibles  licitadores  una 
información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la 
existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar 
e  individualizar  a  los  titulares  de  derechos  y  cargas  inscritos  o  anotados  con 
posterioridad  al  del  acreedor  ejecutante,  los  cuales  quedarán  extinguidos  por  la 
realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución 
para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota 
marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es 
comunicada  a  los  titulares  de  derechos  que  figuren  en  asientos  posteriores  al  del 
derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las 
partes.
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor 
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que 
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación. (…)
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio 
la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores,  que  carecen  de 
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo 
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha 
ejecución  desde  la  fecha  de  la  emisión  de  la  citada  certificación  de  cargas  y 
gravámenes”.
4. Después de esta sentencia, la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, 
en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en 
materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible 
cancelación de cargas posteriores.
La resolución analiza la cuestión a la vista de lo resuelto por la sentencia 427/2017, 
de 7 de julio. Además de advertir que en aquel caso la sentencia dictada en primera 
instancia era anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre, que introduce la certificación continuada, la DGRN analiza 
los pronunciamientos de la reseñada sentencia. Distingue entre el ámbito procesal y el 
registral, y entiende que los pronunciamientos de esa sentencia del Tribunal Supremo se 
ciñen al ámbito procesal.
En el ámbito procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble 
conforme a la resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos 
efectos  de  la  adquisición  del  inmueble  derivada  de  la  ejecución  y,  por  lo  tanto,  e.e
permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán dirimirse  w.b
las controversias sobre la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto  79ww
ecastnacdeola, t“olori oe”s  dae lo sla e faencototasc dióenl  pqroucee ssoir”v.e de apoyo a la ejecución, al haber causado
certiFfirceanctieó na  ylo  laan etexrtieonr,s eiónn  edl eá mlab itnoo trae gmisatrragl,in laal  D“nGoR Nsu apdovnieenrt ee lq uceie rlare e dxpeel dRiceigóins tdroe  nlai 
siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la
prórroga  de  la  anotación  preventiva  extendida  como  consecuencia  del  mismo 
procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos, que queda reservadas a los procedimientos judiciales, 
fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de 
forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma legal, el 
art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por  otra  parte,  niega  que  el  pretendido  “efecto  cancelatorio”  de  la  anotación 
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento 
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la 
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de 
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere.
La resolución concluye que “la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a 
terceros inscritos que mejore su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación 
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente”. Y remite para resolver la 
cuestión de fondo sobre las preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o 
dominio, o las reclamaciones apoyadas en la ausencia de buena fe. (…)
5. Concurre  en  esta  cuestión  una  controversia  entre  la  aspiración  del  sistema 
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el 
registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación 
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de 
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por 
otros  cuatros  años  y  de  sucesivas  prórrogas,  la  falta  de  prórroga  de  la  anotación 
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a 
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel 
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y 
derechos  anteriores  al  embargo  por  el  que  se  sigue  la  ejecución,  así  como  las 
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán 
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este 
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se 
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a 
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad, 
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones 
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los 
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de 
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del 
portal de subastas “hasta el término de la subasta”.
Así, por una parte, el art. 656.2 LEC regula la comunicación que el registrador debe 
hacer  al  letrado  de  la  Administración  de  Justicia  y  al  portal  de  subastas,  de  la 
presentación de otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial contenida en 
la certificación de cargas:
“El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la 
Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u  s
otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667. e.
El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo  w.
inmediato para su traslado a los que consulten su contenido”. 79ww
Y el art. 667 LEC, que regula la convocatoria de la subasta, en su apartado 2, prevé 
el sistema actualización permanente de la información registral de la finca hasta el 
término de la subasta:
“El Portal de Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de 
Registradores, con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida 
una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se 
mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida 
a través del Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en 
bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha 
información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho 
horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin 
perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la 
subasta”.
6. La clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la 
consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad 
para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y 
gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización 
permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una 
repercusión  en  la  información  registral,  en  cuanto  que  impida  la  caducidad  de  la 
anotación  preventiva  y  la  cancelación  del  asiento,  aunque  sea  durante  el  tiempo 
razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de 
cargas en aquella ejecución judicial. Sólo así se evita la falta de seguridad jurídica 
preventiva advertida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la 
medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva 
de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas.
Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto 
legal  que  lo  explicite  así,  el  Tribunal  Supremo  advierte  «que  un  pronunciamiento 
jurisprudencial  al  respecto  sería  la  culminación  de  una  interpretación  sistemática  y 
teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la 
seguridad jurídica. Cuando la dicción literal de los preceptos legales vigentes da lugar a 
una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o 
vías  de  apremio,  con  remedios  desproporcionadamente  onerosos  y  en  muchas 
ocasiones insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como 
es  la  tercería  de  mejor  derecho  o  de  dominio,  los  tribunales  deben  realizar  una 
interpretación  integradora  de  las  normas  del  ordenamiento  jurídico.  Si  la  seguridad 
jurídica preventiva pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información 
que  en  un  momento  determinado  suministran,  y  en  este  caso  la  quiebra  de  esta 
seguridad provendría de dar eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) 
que se había cancelado, frente a los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados 
con posterioridad, ese riesgo de inseguridad se salvaría si no llegara a cancelarse aquel 
asiento.
Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota 
marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal 
introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, fue evitar 
que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. 
De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una 
petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión  e.e
de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. Con ello se respeta la  w.b
finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las  79ww
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Lo anterior supone una matización de la doctrina contenida en la 427/2017, de 7 de 
julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota 
marginal más que “causar estado” definitivo, constituyen una prórroga temporal, de 
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo 
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto 
de adjudicación dictado en esa ejecución.
7. Bajo  la  doctrina  que  acabamos  de  exponer,  no  resultaba  procedente  la 
cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo (…) después de que 
hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas (…) mientras no transcurriera 
el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, para cuando se 
presentó al registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de 
cancelación de cargas (…), la anotación preventiva debiera haber estado vigente, y por 
consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada.
En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación de las cargas 
posteriores,  dejando  únicamente  a  salvo  las  eventuales  inscripciones  de  derechos 
adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por 
haberse cancelado el asiento».
5. En conclusión, el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones 
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida 
en  la  Sentencia  número  427/2017,  de  7  de  julio,  en  cuanto  que  la  emisión  de  la 
certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» 
definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva 
de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de 
cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa 
ejecución. Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la 
doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de 
la Sala de lo Civil) antes citada.
Por lo que debemos mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores 
fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de 
cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una 
prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores 
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que resultará 
procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando 
haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, 
mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la 
Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de 
cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando 
únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que 
en el Registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
6. En  el  caso  que  ahora  es  objeto  de  análisis,  a  la  vista  de  las  anteriores 
consideraciones,  no  cabe  sino  desestimar  el  recurso  y  confirmar  la  calificación 
impugnada.
La anotación de embargo causada a resultas del procedimiento de ejecución se 
practicó el 10 de diciembre de 2015. La nota marginal expresiva de haberse expedido la 
certificación de cargas es de fecha 15 de abril de 2016, mientras que el decreto de  e.e
adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentaron en el Registro  w.b
el 7 de octubre de 2021. 79ww
de cCaonmceol apcuióend eh aobbísaenr vtararsnes,c uar rliad ofe ccohna  deexc perseos eenl tpalcaizóon  ddee l lodse ccrueatotr oy  daeñlo ms adned vaimgeiennctioa 
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Supremo.
La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su 
fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de 
expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en 
que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la 
cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso la 
cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el 
momento  en  que  se  produjo  la  caducidad  expresada.  Caducada  la  anotación, 
corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la 
solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará, 
como todos los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales.
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a 
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación 
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.