BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 189 Viernes 10 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49747
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7655 Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Santander n.º 4 a inscribir una escritura de 
rectificación de la descripción de una finca.
En el recurso interpuesto por don J.F.M.R., en su propio nombre y en representación 
de sus hermanos don F., doña M. C., doña M.A., doña M.A., doña R.M., doña M.R.L. y 
don  J.A.M.R.,  contra  la  negativa  de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Santander 
número 4, doña Alicia López-Tormos Pascual, a inscribir una escritura de rectificación de 
la descripción de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el que fue notario de Santander, don Antonio 
Vázquez Presedo, el 30 de octubre de 1968, bajo el número de protocolo 3157, se 
subsanan la descripción de la finca número 1972.
II
Copia  de  la  referida  escritura  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Santander número 4, siendo objeto de calificación en los siguientes términos: «Hechos: I. 
Mediante escritura autorizada por el notario de Santander don Antonio Vázquez Presedo, 
el 30 de octubre de 1968, número de protocolo 3157, se subsanan las descripciones de 
la finca número 1972, identificada como «solar detrás de las casas números (…), sobre 
el cual existe un edificio señalado con los números (…) de la calle (…) y número (…) de 
la calle (…)» en el sentido de hacer constar la descripción de dos porciones de terreno: 
A) El terreno en el que existe el portalón de entrada por (…), mide sesenta y cinco 
metros ochenta decímetros cuadrados, incluida la totalidad de la superficie no edificada 
por donde se verifica el paso, lindando: norte, el mismo local a que pertenece; sur, la 
(…); este o derecha entrando, el propio local que pertenece y casa de la (…); y oeste, 
casa  número  (…)  de  la  (…),  patio  de  la  misma  y  otro  local  de  la  Inmobiliaria 
Construcciones del Norte, que adquirirán los señores R. Sobre parte de este terreno 
vuela la casa (…). B) El terreno a través del cual tiene su salida el local a la calle del (…) 
tiene forma de una doble escuadra y mide noventa metros sesenta y cuatro decímetros 
cuadrados, lindando: norte, el local a que pertenece en parte y en el resto de herederos 
de don J.E.; sur, de herederos de don J.E. y calle (…); y oeste, casas de la calle (…). II. 
Respecto del portalón, la única referencia que del mismo se hace en la descripción de la 
finca 1972 es cuando se dice que «el solar además tiene entrada por un portalón 
existente al extremo este o derecha bajo el número (…)». Respecto del terreno descrito 
en el Hecho I B), el artículo tres de los Estatutos de la mencionada finca 1972 establece 
que «no será elemento común, ya que su propiedad se la reserva la Sociedad citada, el  e.e
terreno y salida existente en el ángulo sur este, que da a la calle (…), no teniendo en  b
consecuencia salida el edificio a dicha calle». III. Asimismo se hace constar que dichos  55ww
dteivrriseinóons h soer izeonntetanld deerál ne dvifeicnidoi dcoitsa dao ,d foinnc Fa. M12.U2.2, 9c.o ImV.o C aonpeiajo as udtoerl izloacdaal  ndúem deicrhoa t reessc rditeu rlaa 
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edificio  descrito  sujeto  al  régimen  de  propiedad  horizontal,  y  no  constando  la
conformidad de la Junta de Propietarios para hacer constar en el Registro la modificación 
en la descripción de la casa que la constancia de la descripción de dichos terrenos 
supone. Formando la descripción de los elementos de la propiedad horizontal parte del 
título constitutivo, su modificación está sujeta a los mismos requisitos que la aprobación. 
Es,  por  tanto,  necesario  acreditar  la  aprobación  por  la  Junta  de  Propietarios,  por 
unanimidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 17.6 de la Ley Propiedad 
Horizontal  que  establece  que:  «Los  acuerdos  (...)  que  impliquen  la  aprobación  o 
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o 
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de 
los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». 
Conforme a los señalado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
Resolución de 25 de abril de 2013, el acuerdo deberá estar aprobado por los propietarios 
actuales según el Registro, porque la modificación del título constitutivo «no puede 
afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al 
acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de 
inscripción  de  la  modificación  del  título  constitutivo  y  ello  con  independencia  de  la 
formulación  de  los  consentimientos  en  acto  colectivo  individualizado».  Resulta  así 
también de los principios de prioridad, y tracto sucesivo, artículos art. 32 y 20 de la Ley 
Hipotecaria. Segundo.-Figurando el local número tres de división horizontal inscrito a 
nombre de doña M. C., doña M.A., doña M.A., doña R.M., doña M.R.L., don F., don J.F. y 
don J.A.M.R., personas distintas de los intervinientes en la escritura de subsanación. 
Artículo 20 de la Ley Hipotecaria que regula el principio de tracto sucesivo. Vistos los 
citados artículos, se suspende la inscripción solicitada por las citadas circunstancias que 
se  califican  de  subsanables.  (…).  Santander,  veinticinco  de  noviembre  de  dos  mil 
diecinueve. Firmado: Alicia López-Tormos Pascual. Registradora de la propiedad.».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J.F.M.R., en su propio nombre y en 
representación de sus hermanos don F., doña M. C., doña M.A., doña M.A., doña R.M., 
doña M.R.L. y don J.A.M.R., interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a 
los siguientes argumentos: «Motivos: (…). Segundo.–Con respecto a los «hechos» que 
han sido tenidos en cuenta para establecer la calificación denegatoria que se recurre: A) 
No se ha tenido en suficiente consideración para entender el sentido de la subsanación, 
la lectura correlativa del histórico de las descripciones y linderos que figuran en las 
sucesivas inscripciones -1.º, 2.º, 3.º, 4.º y 5.º- de la Finca 9913, como antecedente, y por 
pase  con  fecha  ocho  de  enero  de  1.945,  a  la  Finca  1972,  de  las  posteriores 
inscripciones 1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª, 5.ª y 6.ª de esta última, tal como figuran inscritas en la 
certificación emitida con fecha dos de noviembre de 2018 por el propio Registro de la 
Propiedad de Santander 4, (…) y, (…) la transposición mecanografiada de las indicadas 
inscripciones. B) Por la importancia que tiene en los hechos, y que no figura entre los 
tenidos en cuenta para la calificación que se recurre, está la inscripción 6.ª de la 
Finca 1972, que corresponde precisamente a la de la escritura de obra nueva otorgada 
por «Inmobiliaria Construcciones del Norte, S.L.», ante el notario del Ilustre Colegio de 
Burgos, con residencia en Santander, don Antonio Vázquez Presedo, de un edificio o 
bloque construido a sus expensas en un solar de su propiedad, situado detrás de las 
casas números (…), que ocupa una superficie de diez áreas cincuenta centiáreas. Y 
añade expresamente dicha escritura de obra nueva que: «Edificio y terreno sobre el que  s
está construido forman una sola finca urbana con lo total extensión y linderos generales  e.
que en la descripción del terreno se expresan». Consecuentemente, es obligado acudir a  w.
los linderos que figuran en la escritura de compra del terreno para conocer cuáles son  55ww
eloxsp loinndeenrdoos  Id, eyl  qeudeifi csioon o:  nbolortqeu eo  ceosnpsatlrduaid, oh esroebdreer oesl  mdeis mC.o E, l.o ys  ccaulalelejas  (s…e )d; essucrr, ibpeantio esn d eel 
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de la finca 1972, omitiendo toda referencia a este lindero oeste-: y este, huerta de 
herederos de don J. E., y además hoy, linda con un saliente o brazo en una pequeña 
parte con (…) «Este solar además tiene entrada por un portalón existente al extremo 
este  o  derecha,  bajo  el  número  (…)».  C)  Con  la  finalidad  de  entender  mejor  las 
descripciones y linderos que figuran en las sucesivas inscripciones catastrales, y en 
especial las que corresponden a la escritura de obra nueva (…) plano catastral gráfico 
del local número 3 que figura en la anterior escritura de obra nueva, en el que aparecen 
también el hall distribuidor descrito en la misma para acceder a dicho local, junto con el 
patio de las casas números (…) y el pasadizo que discurre bajo la casa número (…) y al 
que se accede por el portalón existente en el extremo este o derecha de esta última área 
urbana. D) (…) fotocopia de la escritura de venta del local número 3, vendido por 
«Inmobiliaria Construcciones del Norte, S.L.» a don F. M. U. con fecha veintiocho de 
diciembre de 1.967. E) (…) fotocopia de la escritura de donación del local número 3, 
junto con otros inmuebles, otorgada por los esposos, don F. M. U. y doña A. R. C., con 
fecha seis de diciembre de 1.977, a favor de sus hijos, don F., doña M. C., doña M. A., 
doña M. A., don J. F., doña R. M., doña M. R. L. y don J. A. M. R. Tercero.–En 
prácticamente todas las inscripciones correspondientes tanto a la primigenia finca 9913, 
como en aquellas otras relativas a la posterior finca 1972, existe una sucesión constante 
en cuanto a la superficie del terreno de la finca, así como la reiterada consideración que 
se hace de su situación como «accesorio» de las casas números (…), en el sentido de 
tener entrada distinta y uso separado del resto del edificio contiguo a aquélla. E igual 
sucede con los linderos del terreno en cuestión, que aparecen repetidos en todas las 
inscripciones que figuran registradas, en especial por el lado sur: linda como una sola 
finca, por el sur, con las casas números (…) de esta Ciudad. Así figura expresamente en 
la inscripción 1.ª, de conformidad con ésta como se reitera en la 2.ª, precisándose en 
la 3.ª, que linda como una sola finca por el sur o frente con patio de las casas números 
(…) de esta Ciudad. Cuarto. - En el plano catastral gráfico del local número 3 (…) puede 
observarse cómo «el pasadizo por el que se accede desde (…) al hall distribuidor del 
edificio construido por ‘Inmobiliaria Construcciones del Norte, S.L.’ y que figura descrito 
como tal en la escritura de obra nueva del mismo en ningún momento ha podido formar 
parte de este último al discurrir dicho pasadizo por debajo de la casa número (…), de la 
que es accesorio. y que tiene su entrada por el portalón existente en el extremo este o 
derecha de esta última área urbano de igual nombre, por ser además lindero del edificio 
en cuestión por el lado sur del mismo, junto con el patio de las casas números (…)». 
Quinto. - Según se deduce del plano (…), desde un punto de vista físico, resulta 
materialmente imposible que un elemento pueda ser a un mismo tiempo lindero por un 
lado y, que, a su vez, forme parte integrante del mismo edificio con el que linda. Así 
sucede con el pasadizo existente bajo el número (…) y que inicia su discurrir a partir del 
«portalón» de entrada situado en el extremo este o derecha de esta última área urbana. 
Consecuentemente, si el edificio construido por «Inmobiliaria Obstrucciones del Norte, 
S.L.», esquina a calles de (…), linda por el sur con el indicado «pasadizo», no puede de 
ninguna manera este último a su vez formar parte integrante del inmueble que describe 
la escritura de obra nueva otorgada por la promotora y referida al indicado edificio en 
cuestión. Sexto. - En cuanto al trozo de terreno en forma de «doble escuadra» existente 
en el ángulo sur-este de la finca, y que da a (…), ya formaba parte de la finca en el 
momento que el terreno fue vendido por don F. M. U. a «Inmobiliaria Construcciones del 
Norte, S.L.», con fecha 27 de agosto de 1.964. y que como tal figura descrito en la 
escritura de obra nueva, en la cual consta de manera expresa que se lo reserva para sí  s
la  propia  promotora  inmobiliaria,  como  queda  especificado  con  total  claridad  en  el  oe.
artículo 3 de los Estatutos que quedaron establecidos en la antes indicada Escritura,  w.
razón por la cual escuadra no ha formado parte en ningún momento del edificio sobre el  55ww
eqluloe.  s«eI nemstoabbilleiacriióa  eCl roéngsitmruecnc idoen epsr odpeiel dNaodr hteo,r iSzo.Ln.t»a,l  ate enfíeac ttoosta jlu lriíbdeicrtoasd y y r edgiissptroanleibsi.li dPaodr 
paubdsoielurata sse rp acroan sdidaerlrea deal  cdoemstoin mo oqduifeic aecsitóimn adrea  nminágsú no ptipoort uon od,e ls tiíntu lqou eco ntaslt itduitsivpoo sdicei ólna   BOE-A-cable e
propiedad horizontal del edificio de (…), al haber sido excluido expresamente como parte 
integrante del mismo el trozo de terreno de la doble escuadra, a raíz del otorgamiento de 
la indicada escritura de obra nueva. Séptimo.–Con respecto a los «fundamentos de 
Derecho» que han sido tenidos en cuenta para establecer la calificación denegatoria que 
se recurre, es preciso señalar las siguientes objeciones [sic]: A) Según el conjunto de 
todos los «hechos» relacionados y analizados en base a la documental aportada, que 
figuran en los apartados precedentes, en la escritura de obra nueva y constitución del 
régimen de propiedad horizontal otorgada por «Inmobiliaria Construcciones del Norte, 
S.L., se indica que: «Edificio y terreno sobre el que está construido forman una sola finca 
urbana con la total extensión y linderos generales que en la descripción del terreno se 
expresan». Por lo que resulta obligado acudir a la descripción que figura en el expositivo 
I de la propia escritura, que dice: «Que la compañía Inmobiliaria Construcciones del 
Norte, S.L. es dueña en pleno dominio de la siguiente finca: Un solar en Santander, 
detrás de las casas (…), ocupa una superficie de siete carros o diez áreas y cincuenta 
centiáreas y linda norte o espalda, herederos de C. E. y calleja que se dirige al (…), hoy 
calle en proyecto prolongación (…); sur, patios de las casas números (…) y un pasadizo 
que da a (…); oeste, calle (…) (equivocación con ‘de […]’ según ha quedado ya indicado 
en el apartado segundo B de los hechos) y este huerta de herederos de don J. E. y 
además hoy linda con un saliente o brazo en una pequeña parte con la (…). Este solar 
además tiene entrada por un portalón existente al extremo este o derecha, bajo el 
número  (…)»  B)  Según  las  descripciones  reseñadas  precedentemente,  en  ningún 
momento los elementos que se describen en ellas como linderos del solar sobre el que 
«Inmobiliaria Construcciones del Norte, S.L.» construyó el edificio esquina a las calles 
(…)  han  podido  formar  parte  por  imposibilidad  física  de  hacerlo,  de  la  propiedad 
horizontal del citado edificio, por lo que, al versar la escritura de subsanación cuya 
inscripción ha sido denegada sobre elementos totalmente ajenos tanto al solar como al 
edificio construido sobre el mismo, y al resultado conjunto de ambos como cuerpo cierto, 
no debe existir obstáculo alguno desde el punto de vista jurídico que impida registrar 
dicha escritura, porque tales elementos no pueden afectar al régimen de propiedad 
horizontal del edifico o bloque del que nunca han formado parte, y que lo único que hace 
es aclarar y reforzar en su caso el sentido de algunos elementos que no quedaron 
suficientemente precisadas con anterioridad. C) Se desconoce igualmente cuales son los 
obstáculos que puedan aducirse para no inscribir el trozo de terreno en forma de «doble 
escuadra» existente en el ángulo sur-este de la finca y que da a la (…), puesto que el 
mismo ya formaba parte de la finca en el momento que ésta fue vendida por don F. M. U. 
a «Inmobiliaria Construcciones de| Norte. S.L.» en fecha 27 de agosto de 1.964, que, 
como tal figura también descrita en la escritura de obra nueva, y en la cual la propia 
promotora se lo reservó expresamente para sí, tal como queda explicitado con total 
claridad en el artículo 3 de los estatutos establecidos en dicha escritura, razón por la cual 
dicho pedazo de terreno jamás ha podido estar afectado por el régimen de propiedad 
horizontal aplicado al edificio construido. Octavo.–En cuanto al fundamento de Derecho 
Segundo  de  la  calificación,  como  obstáculo  para  poder  inscribir  la  escritura  de 
subsanación por incumplirse el principio de tracto sucesivo que establece el artículo 20 
de la Ley Hipotecaria, a la vista de la documental aportada con el presente recurso, no 
se aprecia que exista infracción alguna, pues los actuales titulares mantienen vinculación 
directa a través de la escritura de donación con la figura de su padre, don F. M. U., que 
fue el comprador inicial del local número 3. Y así se desprende también al considerar 
que, tanto los representantes legales de «Inmobiliaria Construcciones del Norte, S.L.»,  s
como don F. M. U.  son los mismos otorgantes,  en la escritura de venta del local  oe.
número 3 (…), de fecha 28 de diciembre de 1.967, y en la de Subsanación (…), en 30 de  w.
octubre de 1.968.». 55ww
IV
La registradora de Santander número 4, doña Alicia López-Tormos Pascual, emitió su 
informe  en  el  que  mantuvo  íntegramente  su  calificación,  formando  el  oportuno 
expediente que ha elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3, 18, 20, 38, 40, 42, 82 y 326 
de la Ley Hipotecaria; 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; Sentencia de la Sala 
Primera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2006, 16 de julio de 2009, 9 de octubre 
de 2010, 13 de mayo de 2016 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (Actualmente Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 15 de junio de 1973, 7 de enero de 1994, 23 de 
mayo y 23 de junio de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo y 4 de noviembre 
de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 30 de noviembre y 13 de diciembre 
de 2006, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 
25 de abril, 1 de julio y 4 de octubre de 2013, 21 de enero y 24 de abril de 2014, 26 de 
febrero de 2015, 19 y 22 de abril, 5 de julio y 7 de noviembre de 2016, 29 de marzo 
de 2017 y 17 de enero y 27 de julio de 2018 y 25 de octubre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto una escritura otorgada el 30 de octubre 
de 1968, por la que se propone la modificación de la descripción de una finca registral 
que aparece dividida en propiedad horizontal.
La registradora suspende la inscripción por entender que resulta necesario, dado el 
sometimiento de dicha finca al régimen de propiedad horizontal, que la modificación del 
título constitutivo que la rectificación descriptiva supone cuente con el acuerdo de la junta 
de propietarios del edificio sujeto al referido régimen de propiedad. Igualmente considera 
que es imprescindible que presten su consentimiento los actuales titulares registrales del 
local número 3, afectado directamente por la modificación de la descripción contenida en 
el título calificado.
2.  Como cuestión previa, ha de recordarse una vez más, en relación con los 
documentos aportados con el escrito de recurso que no pudieron ser analizados por la 
registradora al emitir su calificación, que, como señala la reiteradísima doctrina de este 
Centro  Directivo,  no  pueden  ser  tenidos  en  cuenta  para  la  resolución  del  recurso 
conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que este tiene como 
objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que 
dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(...) De tal forma 
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora 
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos». es
3.  Entrando ya en el fondo del asunto, como señaló este Centro Directivo en  bo
numerosas Resoluciones (entre las más recientes, la de 25 de octubre de 2019), el  55ww
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comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del
Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro 
departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único 
derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas 
se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de 
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del 
mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación 
en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la 
Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de 
la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser 
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la 
que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).
La  Ley  sobre  propiedad  horizontal  ha  superado  dos  características  propias  del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts. 14 y 17 
de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los 
que  impliquen  la  aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma 
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad  horizontal,  la  última  por  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada Ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
4.  Para decidir si un caso como el debatido en el presente recurso entra o no en 
ese ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar 
que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo 
de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio 
de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011,  s
25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015 y 29 de  oe.
marzo de 2017), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos  w.
que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la  55ww
dleeg isllaa ciLóeny d es opbrorep iepdraodp iheodraizdo nhtaolr irzeosnutlatal-n),t esq udee  lan oc orsree spimonpduiteannt e aa ctcaa -dcafr . parrotípcuielota r1io9 
asifnegcutalar rmale nctoen steinnoid ao  lae sjeunnctaia cl odmeol  ódregraenchoo c odme undiotamriion,i oy,  arqeuqeulileorse no treols  caocntosse nqtiumei,e pnotor   BOE-A-cable e
individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante 
documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada 
interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., 
también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). 
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha 
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan 
como  propietarios  de  los  distintos  elementos  privativos  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de 
la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de 
todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o 
acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada 
propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de 
las declaraciones de voluntad personales.
Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las 
que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el 
contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un 
consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata 
de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto 
sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha 
prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el 
segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la 
legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir 
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba 
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por 
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado 
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y 
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo 
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las 
viviendas,  como  anejos  –Resolución  de  31  de  marzo  de  2005–;  o  determinada 
modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–). En cambio, ha 
considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos 
expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto que, por afectar al 
contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública 
en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren 
la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución 
de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, ha concluido que la conversión de un 
elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular 
de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en 
la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de 
junio de 2001).
5.  Atendiendo a las consideraciones anteriores, debe determinarse si la escritura 
otorgada por la que se propone una modificación descriptiva del edificio en su conjunto, 
con  específica  afectación  a  determinados  elementos  independientes,  cumple  las 
exigencias  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal,  según  la  interpretación  de  esta 
Dirección General, y, por ende, si es susceptible de inscripción. Y la respuesta ha de ser 
negativa, debiendo confirmarse íntegramente la calificación de la registradora puesto que  s
ni ha quedado acreditado que se haya adoptado un acuerdo de la junta de propietarios  oe.
por unanimidad, ni consta el consentimiento expreso del titular afectado. w.
Por un lado, es necesario que el acuerdo en la junta de propietarios se adopte por  55ww
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impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo 
de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez 
la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las 
cuotas de participación.». Debe advertirse que el acuerdo de modificación tomado por la 
junta de propietarios no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que 
adquirieron con posterioridad a su adopción y accedieron al Registro antes de que se 
preséntasela solicitud de inscripción de la modificación del título constitutivo.
Igualmente,  por  exigencias  de  los  principios  de  legitimación  registral  y  tracto 
sucesivo, para inscribir cualquier modificación descriptiva que afecte directamente a 
alguno de los departamentos independientes de la propiedad horizontal, es necesario 
que preste su consentimiento el titular registral afectado (artículos 1.3, 20, 38 y 40 de la 
Ley Hipotecaria). Y ha de ser el titular registral que lo sea en el momento de presentarse 
la escritura de modificación descriptiva a inscripción. Por tanto, aunque dicha escritura 
fuese otorgada por quien en 1968 era el titular registral de la finca, es necesario que sea 
ratificada por los titulares registrales actuales.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y, en 
consecuencia, confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.