BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60333
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8803 Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora accidental del registro de la propiedad de Corcubión-Muros, 
por la que se suspende la inmatriculación de una finca.
En el recurso interpuesto por don Diego Zozaya Irujo, notario de Corcubión, contra la 
nota  de  calificación  de  la  registradora  accidental  del  registro  de  la  Propiedad  de 
Corcubión-Muros,  doña  Alejandra  Castaño  Verde,  por  la  que  se  suspende  la 
inmatriculación de una finca.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  13  de  febrero  de  2019  ante  el  notario  de 
Corcubión, don Diego Zozaya Irujo, con el número 190 de protocolo, se vendió, junto a 
otra finca que a estos efectos no interesa, tres fincas no inmatriculadas en el término 
municipal de Mazaricos (A Coruña). Dicha escritura fue objeto de una diligencia de 
aclaración de fecha 11 de marzo de 2019, en que los intervinientes de la escritura 
aclarada  manifestaban  que  dichas  tres  fincas  forman  todas  un  solo  conjunto  de 
construcciones, que está bajo la misma referencia catastral, y de una diligencia de 
rectificación de fecha 25 de septiembre de 2019, en la que con arreglo al artículo 153 del 
Reglamento Notarial se describían los linderos de cada una de dichas tres fincas, que 
por error no se habían hecho constar en la escritura. Se acompañaba un acta de 
requerimiento para la declaración de notoriedad para la inmatriculación de finca del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria autorizada por el mismo notario de Corcubión don 
Diego Zozaya Irujo el día 22 de agosto de 2019, número 979 de su protocolo, a efectos 
de la inmatriculación de las reiteradas tres fincas, a requerimiento de los compradores en 
la citada escritura de compraventa, finalizada mediante acta autorizada por el mismo 
notario  de  Corcubión  don  Diego  Zozaya  Irujo  el  día  5  de  septiembre  de  2019, 
número 1.059 de su protocolo, en la que se declara ser notorio que el vendedor de 
dichas tres fincas era dueño de las mismas desde hace más de un año de la fecha de la 
compraventa por la cual los requirentes adquirieron las propiedades.
II
Presentadas dichas escritura y actas en el Registro de la Propiedad de Corcubión-
Muros, fueron objeto de la siguiente nota de calificación, de fecha 22 de octubre de 2019: 
«Conforme  al  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  y  98  y  siguientes  del  Reglamento 
Hipotecario. Calificado por doña Alejandra Castaño Verde, Registradora de la Propiedad 
accidental  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Corcubión-Muros,  previo  examen  y 
calificación del documento presentado por doña M. A. C. C., el día 03/10/2019, bajo el 
asiento número 1470, del tomo 54 del Libro Diario y número de entrada 6559, que  e.e
corresponde al documento otorgado por el notario de Corcubión don Diego Zozaya Irujo,  b
con el número 190/2019 de su protocolo, de fecha 13/02/2019, ha resuelto no practicar  03ww
Hloesc ahsoise:n Etons  dsicohlioc itdaodcousm eenn tob assee  llae vlao sa  sciagbuoie lnat evse nhtae cdheo str eys  feudnidfiacmaceionntoess  ddeis eDmeirneacdhaos: 
neont osruie udbaidca. c1ió. n Ly acsu ytrae sin medaitfriiccauclaiocnióens  sceu ysao licinitma.a Striec ucloamciópnle msee nstao leicli ttaít usloe  ceonnc uaectnat rdaen 
separadas entre sí, y rodeadas por una finca rústica que se encuentra en zona afecta a
proceso de concentración parcelaria. Dichas edificaciones no son agrupadas ni forman 
unidad funcional y carecen de catastro individualizado para cada una de ellas que 
permitan la inmatriculación en los términos en que se encuentra redactado el documento 
toda vez que carecen de un catastro individualizado para cada una de las fincas cuya 
inmatriculación se pretende y carecen del mismo. 2.  La finca cuya inmatriculación se 
pretende está afectada en parte por la zona protegida Red Natura 2000. Fundamentos 
de  Derecho:  1.  Artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  artículo  98  del  Reglamento 
hipotecario, artículo 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, artículo 298 del Reglamento 
hipotecario, Resolución de la Dirección general de los Registros y del Notariado de 2 de 
junio de 2005, 5 de enero de 2008 y 7 de abril de 2009. Conforme a los artículos 18 de la 
Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad 
los documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a «los 
obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de sus formas extrínsecas de los 
documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción», a las que afecten a la 
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» y a 
«la  no  expresión,  o  la  expresión  sin  claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las 
circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo 
pena de nulidad. El artículo 205 de la ley hipotecaria señala a este respecto que serán 
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos 
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados 
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año 
antes  de  dicho  otorgamiento  también  mediante  título  público,  siempre  que  exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral  descriptiva  y  gráfica  que  necesariamente  debe  ser  aportada  al  efecto.  El 
Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona 
alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la 
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente 
inmatriculadas. Es, por tanto, requisito necesario para la inmatriculación la aportación de 
certificación catastral para cada una de las fincas cuya inmatriculación se solicita que 
necesariamente ha de ser individualizada para cada una de las edificaciones no siendo 
posible la inmatriculación de las mismas con el certificado catastral aportado. 2.  Tras la 
comprobación de la situación de la certificación catastral descriptiva y gráfica en la 
aplicación  de  bases  gráficas  homologada  a  que  se  refiere  el  artículo  9  de  la  Ley 
Hipotecaria se advierte que la finca está situada en parte sobre zona sometida a las 
Leyes  42/2007,  de  13  de  diciembre,  del  Patrimonio  Natural  y  de  la  Biodiversidad 
y 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia. Esta 
afección tiene dos consecuencias: En primer lugar, resulta de aplicación lo dispuesto en 
el artículo 33 de la Ley gallega: "1.  Los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y 
celebrados inter vivos que conlleven la creación, transmisión, modificación o extinción de 
derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles ubicados total o parcialmente en 
el  ámbito  de  una  reserva  natural,  un  parque,  un  monumento  natural,  un  humedal 
protegido o un paisaje protegido se someten a los derechos de tanteo y retracto por 
parte de la Administración autonómica de Galicia. Quedan excluidos de esta facultad 
todos los inmuebles incluidos en espacios pertenecientes a la categoría de espacio 
protegido Red Natura 2000 competencia de la Comunidad Autónoma de Galicia y en los 
cuales no concurra otra categoría de las relacionadas en el párrafo anterior. 2.  El plazo 
de ejercicio del derecho de tanteo será de tres meses, a contar a partir de la notificación  s
fehaciente del precio y de las condiciones esenciales de la transmisión pretendida que la  oe.
persona  transmitente  debe  efectuar  a  la  consejería  competente  en  materia  de  w.
conservación del patrimonio natural. Transcurrido dicho plazo sin que la consejería haya  03ww
pnroetitfeicnaddidoa  ap olad rpáe lrlseovnaars etr aan csambiote. n3te.  eEl l edjeerrceicchioo  ddeel  rdeetrraeccthoo p doed ráta netjeeroc,e lras et rdaennsmtrois idóenl 
cpolamzop edteen tuen  eanñ om, aate rciao ndtaer  cdoenssdeer vlaac inóont ifdiceal cipóant riom olan iofe cnhaatu reanl  tlau vqieurea  lcao ncoocnimseiejenrtíoa   BOE-A-cable e
fehaciente de la transmisión. 4.  Se estará a lo dispuesto en el párrafo tercero del 
artículo 40.2 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del patrimonio natural y de la 
biodiversidad, respecto a la inscripción de los documentos por los que se transmitan 
derechos  reales  sobre  los  bienes  previstos  en  este  artículo”.  Y  conforme  a  dicho 
artículo 40.2 de la Ley estatal “1. La declaración de un espacio natural protegido lleva 
aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y 
derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de 
los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de 
carácter  oneroso  y  celebrados  intervivos  que  comporten  la  creación,  transmisión, 
modificación  o  extinción  de  derechos  reales  que  recaigan  sobre  bienes  inmuebles 
situados en su interior. 2.  Para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, 
el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad autónoma el precio y las 
condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la 
escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dentro del 
plazo  que  establezca  la  legislación  de  las  Comunidades  autónomas  desde  dicha 
notificación, la administración podrá ejercer el derecho de tanteo obligándose al pago del 
precio convenido en un período no superior a un ejercicio económico. La Comunidad 
autónoma podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el derecho de tanteo, el 
de retracto en el plazo que fije su legislación, a partir de la notificación o de la fecha en 
que tenga conocimiento fehaciente de la transmisión. Los Registradores de la Propiedad 
y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho 
real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos 
señalados en este apartado”. Por tanto, al tratarse de una compraventa de terrenos 
sujetos  a  Red  Natura  2000  ha  de  acreditarse  la  notificación  a  la  Administración 
autonómica gallega a los efectos del ejercicio del tanteo y retracto regulados en los 
artículos citados. En segundo lugar, y en cuanto a las edificaciones declaradas, no se 
acredita que la obra no invade zona demanial o servidumbres de uso público general. El 
artículo 122 de la Ley Gallega del Patrimonio Natural y la Biodiversidad contempla como 
infracción grave “d) La realización de obras, usos o actividades en las zonas sujetas 
legalmente a algún tipo de limitación conforme a la presente ley o que incumplan la 
normativa de los instrumentos de planificación de los espacios naturales, sin la debida 
autorización  administrativa”.  Ha  de  aportarse  una  certificación  de  la  administración 
autonómica  competente  acerca  de  la  situación  de  la  obra  en  relación  con  tales 
limitaciones del dominio. Tal exigencia viene derivada de la necesidad de aportar las 
coordenadas correspondientes a la superficie ocupada por la edificación, puesto que la 
finalidad de ello como ya hemos visto es permitir que el registrador en su calificación 
compruebe  si  tal  edificación  o  instalación  se  encuentra  plenamente  incluida,  sin 
extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, 
que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser 
afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa 
calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa. Dada ubicación de la finca, 
podría estar situada sobre zonas demaniales estar afectada por servidumbres, de modo 
que la infracción urbanística sería imprescriptible, todo lo cual ha de acreditarse por la 
administración competente para disipar tales dudas ante la necesaria protección del 
dominio público. Además el artículo 28.4 de la Ley del Suelo dispone “No obstante lo 
dispuesto  en  el  apartado  anterior,  en  el  caso  de  construcciones,  edificaciones  e 
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento 
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos  s
de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se  oe.
regirá por el siguiente procedimiento: Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las  w.
escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por  03ww
ceel rtAifyicuanctiaómn iecanttaos tora lp doers ctéricpntiivcao  y cgormáfpiceat ednet ela,  faincctaa , neont alarsia ql udee csocnrisptteiv ala  tdeerm  lian afciniócna  deo 
lRae ogbisratr aedno fre cchoam dpertoebrmarián adlaa  yin seux idsteesnccriiap cidóen  caoninoctaidceiónnte  cporenv eeln ttíitvualo . pAo rt aliensc oeafecciótons ,d eel   BOE-A-cable e
expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e 
instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por 
servidumbres de uso público general”. En caso de obras respecto de las cuales no cabe 
el ejercicio de acciones tendentes al restablecimiento de la legalidad urbanística es 
necesario acreditar la no invasión del dominio público y servidumbres de uso público 
general, ya que si se da la invasión la infracción urbanística sería imprescriptible y sería 
de aplicación el apartado primero del artículo, lo cual conllevaría la necesaria aportación 
de las autorizaciones correspondientes en relación con tales afecciones públicas. La 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre 
de 2016, entre otras, dispone “Ahora bien, debe tenerse en cuenta el supuesto de hecho 
de la norma contenida en el antes citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, que 
se trate realmente de «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las 
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes»,  requisito  que  deberá  verificar  el  registrador  en  su  actuación 
calificadora al definir el ámbito de aplicación objetivo de la norma. Si el Registrador debe 
comprobar que la posible infracción urbanística en relación con tales limitaciones está 
prescrita, es porque si no lo está debe exigir las correspondientes autorizaciones. “Como 
expresa la Resolución de este Centro Directivo de 6 de mayo de 2013, «el legislador 
sigue exigiendo al registrador que califique la antigüedad suficiente para considerar 
posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición y, además, 
que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por 
servidumbres de uso público». Y en esta calificación el registrador deberá constatar, por 
lo que resulte del Registro y del propio título calificado, que la finca no se encuentra 
incluida  en  zonas  de  especial  protección,  en  aquellos  casos  en  que  la  legislación 
aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de 
restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe 
para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su 
ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato 
legal”(…)  “Admitida  la  aplicación  de  tales  normas  urbanísticas  en  la  actuación 
calificadora  del  registrador,  al  efecto  de  verificar  condicionantes  que  determinan 
directamente el acceso registral de actos sujetos a tal régimen jurídico, siempre con 
respeto a la competencia de la Administración en el ámbito urbanístico; la cuestión se 
centrará en determinar si la finca registral en la que se declara una edificación está o no 
afectada por un determinado régimen especial. En este sentido, como la Resolución de 1 
de julio de 2015 reconoció, ciertamente no es competencia de este Centro Directivo, ni 
tampoco del registrador calificar la naturaleza de la eventual infracción cometida, pero sí 
lo es la de comprobar el plazo aplicable a efectos del artículo 20.4, hoy 28.4, de la Ley 
de Suelo estatal que no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción. Si la 
norma sustantiva aplicable dispone que si la edificación se realizara sobre terrenos 
calificados  con  régimen  especial  –generalmente  sistemas  generales,  zonas  verdes, 
espacios  libres  o  suelo  no  urbanizable  especial,  según  la  diferente  normativa 
autonómica– la Administración podrá actuar sin limitación alguna de plazo, se deduce 
que, en esos supuestos particulares, no cabe la consolidación de la obra por antigüedad. 
Este supuesto que demuestra la importancia de contar de elementos auxiliares de 
calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la 
que responde la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la 
Ley de Catastro Inmobiliario, en su disposición adicional quinta. Procede recordar que el  s
artículo 27.4 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo contempla la posibilidad de  oe.
que el notario autorizante solicite de la Administración Pública competente información  w.
telemática  o,  en  su  defecto,  cédula  o  informe  escrito  expresivo  de  su  situación  03ww
puarbrcaenlíassti,c ap oys ilboisli ddaedb eqruees  dye obbel igealecvioanrsees  aa  dceubyeor ,c ucumapnlidmoi eenlltoo  eess tpérne saufepcuteasst ola sn eficnecsaasr ioo 
cpoanratr ovle rdifeic alar  alqeugeallliodsa dr euqrubisaintoísst iqcuae,  elenst riem ploosn eq ulae  Lseey  eenn csuue fnutnrac,i ósni nc odlaubdoar,a dlao rpao esnib elel   BOE-A-cable e
afección a regímenes de especial protección que impidan la aplicación del artículo 28.4 
de la Ley de Suelo, partiendo de que se pueda establecer una adecuada identificación 
geográfica de la finca registral; las dudas existentes sobre tal afección, siempre que 
estén  justificadas,  deberán  solventarse  mediante  la  resolución  de  la  Administración 
competente  que  aclare  la  situación  urbanística  de  la  edificación.  Esta  solicitud  de 
información se entiende sin perjuicio de la posterior notificación que ha de practicar el 
registrador en cumplimiento de lo preceptuado en la letra b) del artículo 28.4 del texto 
refundido de la Ley de Suelo, con arreglo al cual, «los Registradores de la Propiedad 
darán  cuenta  al  Ayuntamiento  respectivo  de  las  inscripciones  realizadas  en  los 
supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en 
la  nota  de  despacho,  y  en  la  publicidad  formal  que  expidan,  la  práctica  de  dicha 
notificación»“. De todo ello se deduce la necesidad de disipar las dudas sobre la posible 
invasión del dominio público y la situación de la obra en relación con las limitaciones de 
la  ley  del  Patrimonio  Natural  y  la  Biodiversidad,  mediante  la  aportación  de  las 
correspondientes  autorizaciones,  en  su  caso.  Formas  de  subsanación.  Presentar  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas que 
de acuerdo con la legislación acredite la descripción de la finca en términos totalmente 
coincidentes con el título. Acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la 
presente calificación, en cuanto a las fincas inventariadas según resulta de los Hechos y 
Fundamentos de Derecho consignados. Queda automáticamente prorrogado el asiento 
de presentación correspondiente a este título. No se toma anotación preventiva por 
defecto subsanable, a que se refiere el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria por no 
haberse  solicitado.  Notifíquese  al  presentante  y  al  funcionario  autorizante  del  título 
calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. El 
interesado tiene derecho, para el caso de discrepar de la presente calificación, a instar la 
intervención de un Registrador sustituto conforme a lo dispuesto en el RD 1039/2003, 
de  1  de  agosto  y  en  el  plazo  de  quince  días  a  contar  de  la  notificación  de  esta 
calificación. Contra la presente nota de calificación (...). Corcubión, a 22 de octubre 
de 2019. La Registradora accidental, (firma ilegible) Fdo.: Alejandra Castaño Verde.»
III
Solicitada por el notario autorizante calificación sustitutoria, la misma fue emitida en 
fecha  28  de  noviembre  de  2019  por  don  Emiliano  Voces  de  Onaindi  González, 
registrador del registro de la Propiedad de Arteixo, a quien por turno correspondía, quien 
confirmó en su totalidad la calificación negativa de la registradora sustituida.
IV
Contra la anterior nota de calificación, don Diego Zozaya Irujo, notario de Corcubión, 
interpuso recurso el día 17 de diciembre de 2019, como Notario autorizante y en relación 
a los dos defectos indicados, con base en los siguientes hechos y fundamentos de 
Derecho: «I)  De las notas de calificación resulta en primer lugar que no se inmatricula 
la finca por constituir, según se dice, tres fincas independientes, las cuales deberían 
estar agrupadas o bien con referencia catastral individualizada para cada una de ellas. El 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige identidad en la descripción contenida en el título 
inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como así ocurre en 
los títulos presentados. Las tres construcciones que figuran bajo una única referencia 
catastral se ubican en una misma finca de concentración parcelaria, habiendo quedado  e.
excluidas de la misma, lo cual ya denota su procedencia unitaria. Son además una  w.b
vivienda,  un  cabanel  o  cobertizo  y  un  hórreo,  en  un  entorno  rústico,  es  decir,  03ww
ccoomnsptrleumcceionntaens,  qpuuee sntoo  tqieunee enl  uhnóar reeon tiyd a“cda ibnadneeple” nsdoienn atec cuensaosri odse,  leasst áontr avsin, csuinlaod oqsu ea  slea 
fcuanscaio-vnivaile, ncdoam, oc olon  plao dqruíaen  fosremr aenn  (eol  áaml mbieton odse,  lpause fdinecna sfo urmrbaarn) ausn  ucnoan jpulnatzoa,  duen ag aurnaidjea dy 
un trastero respecto a la vivienda. De hecho, exige la DGRN como requisito para la 
inscripción de las fincas discontinuas, la existencia de una “relación o conexión de 
dependencia” o una “mutua dependencia”, o bien que constituyan una “unidad funcional 
u  orgánica”,  no  siendo  suficiente  la  mera  voluntad  del  propietario  (Res.  DGRN  23 
abril 2018 y 14 de mayo de 2013). En este caso, el destino y tipo de construcción que 
integra la finca deja clara la existencia de esa relación, siendo la única diferencia el 
hecho de que, en vez de constituirse a posteriori como finca discontinua, lo es “ab initio”, 
porque de este modo nació. Así lo entendió el Catastro, cuyo contenido se presume 
cierto, quien al dar de alta las construcciones y habiendo podido optar por asignar tres 
referencias catastrales, sin embargo les adjudicó una sola. Por tanto, y entendiendo que, 
tal  y  como  resulta  de  Catastro,  forman  una  única  finca,  así  se  pretende  su 
inmatriculación. II) En relación al segundo defecto, la Ley 5/2019 del patrimonio natural y 
de la biodiversidad de Galicia recoge en su artículo 33: “Los actos o negocios jurídicos 
de carácter oneroso y celebrados inter vivos que conlleven la creación, transmisión, 
modificación  o  extinción  de  derechos  reales  que  recaigan  sobre  bienes  inmuebles 
ubicados  total  o  parcialmente  en  el  ámbito  de  una  reserva  natural,  un  parque,  un 
monumento natural, un humedal protegido o un paisaje protegido se someten a los 
derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración autonómica de Galicia. 
Quedan  excluidos  de  esta  facultad  todos  los  inmuebles  Incluidos  en  espacios 
pertenecientes a la categoría de espacio protegido Red Natura 2000 competencia de la 
Comunidad Autónoma de Galicia y en los cuales no concurra otra categoría de las 
relacionadas  en  el  párrafo  anterior.”  Es  decir,  el  propio  artículo  excluye  de  estos 
derechos a los inmuebles ubicados en el espacio Red Natura como el que nos ocupa, en 
tanto no sean objeto de alguna forma de protección adicional, caso que no parece ser el 
presente. Por tanto, no procede en este caso la remisión existente en el último inciso al 
artículo 40.2 de la Ley 42/2007. En todo caso, aun si diéramos por buena esa remisión, 
dicho artículo 40 de la Ley 42/2007 del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, prevé 
los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración para los espacios naturales 
protegidos. La relación de los espacios merecedores de tal protección la encontramos en 
el artículo 30 de la citada ley, entre los cuales no se encuentra Red Natura 2000, cuya 
regulación específica cae en otro capítulo independiente, relativo a “Espacios protegidos 
Red Natura” (artículos 42 y siguientes) y donde no se le atribuye la existencia de 
derechos de adquisición preferente. En consecuencia, de la propia ley y su sistemática 
resulta  que  las  fincas  ubicadas  total  o  parcialmente  en  el  espacio  protegido  Red 
Natura  2000  no  están  sujetas  a  los  derechos  de  tanteo  y  retracto  a  favor  de  la 
Administración excepto que además estén afectadas por otra de las categorías de los 
espacios naturales protegidos que conforman la Red Gallega de Espacios Naturales 
Protegidos. En cuanto al segundo aspecto del segundo defecto, si el motivo es la posible 
comisión de una infracción del artículo 122 d) de la Ley Gallega del Patrimonio Natural, 
consta acreditada en la escritura una antigüedad que supera con mucho los plazos de 
prescripción del artículo 136 de la Ley. Pero, por toda la argumentación posterior, parece 
que pretende fundamentarse más bien en una posible invasión de dominio público, que 
ya no tendría que ver tanto con esa forma de protección regulada en dicha ley sino con 
la genérica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria o 28.4 de la Ley del Suelo. Por ello, a 
pesar de la amplia exposición en la nota de calificación relativa a las obligaciones y 
precauciones  que  deben  adoptar  los  registradores  en  las  inmatriculaciones  y  su 
fundamentación, lo que no se hace es justificar y motivar la existencia de las dudas en 
este caso concreto. Más bien parecen una especie de dudas automáticas y preventivas,  s
puesto que a partir de los hechos objetivos conocidos no parecen tan evidentes los  oe.
motivos para la sospecha. Se trata de una finca de concentración parcelaria, de la cual  w.
quedó excluido, como suele ser habitual, el terreno correspondiente a las construcciones  03ww
acucoyata dinom, adterilcimuliatacdióon p soer  upnreat efinndcea  edne  mesaay oers csruitpuerraf,ic eies  qdueec ilra, su n“e ntegrlroebnao” , peenrf elac tcaumael nntoe 
econn slata  plao recxióisnte nocciuap daed as eprvoidr ulmasb recso ndsetr uncincgioúnne tsip oy  qtuoed op uedlileor acno tnesneecru uennac iaco ndtein uuidnaods   BOE-A-cable e
antecedentes lógicos y coherentes. No parece esperable que vaya a existir una isla de 
dominio público dentro de una finca de parcelaria ya inscrita, precisamente en los 
escasos metros que quedaron fuera de dicho expediente por estar ocupados por las 
construcciones. Tampoco se vislumbran otros indicios de dominio público o servidumbre. 
En todo caso, el procedimiento a seguir lo marcaría el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
en virtud del cual es el Registrador quien, en caso de tener dudas en cuanto a invasión 
de dominio público, debe notificar al órgano o entidad competente y, a la vista de su 
contestación o falta de ella, inmatricular o no (Res. DGRN 7 de noviembre de 2017), 
recordando  que  las  dudas  deben  estar  fundamentadas  y  respaldadas  por  una 
“motivación suficiente” (Res. 18 de septiembre de 2019). A la vista de esa situación, 
deberá el interesado en su caso aclarar la situación de la finca, pero no de entrada y de 
forma preventiva exigir que se acredite la no invasión de dominio público. De la nota de 
calificación se desprende que no ha existido tal notificación por parte de los señores 
Registradores a los órganos o entidades competentes. Por todo ello solicito de esa 
Dirección General que admita a trámite el presente escrito, teniendo por interpuesto 
recurso frente a la calificación negativa de la Registradora accidental del Registro de 
Corcubión-Muros,  doña  María  Alejandra  Castaño  Verde  y/o  en  su  caso  contra  la 
calificación  sustitutoria  del  Registrador  don  Emiliano  Voces  de  Onaindi  González, 
procediendo previos los trámites legalmente previstos, a dictar resolución por la que se 
revoque la nota de calificación en cuanto a los defectos alegados (...)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 19 bis, 205 de la Ley Hipotecaria, 44 y 51 del Reglamento 
Hipotecario, 27 y 28 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 33, 122 y 136 de la 
Ley 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia, 30, 
40.2 y 41 y siguientes de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de 
la Biodiversidad, disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre 
de 2004, 12 de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011, 27 de febrero y 4 de 
diciembre de 2012, 14 de mayo de 2013, 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 11 de 
noviembre de y 19 de diciembre de 2017 y 12 de junio de 2019.
1.  En primer lugar, con carácter de cuestión procedimental previa, hay que recordar 
que,  conforme  ha  declarado  reiteradamente  este  Centro  Directivo  (cfr.,  entre  otras, 
Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre 
de 2012), el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria 
como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de 
obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador 
sustituido.
Así resulta del párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria conforme al cual «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los 
defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados 
hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no 
pudiendo  versar  sobre  ninguna  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma».
Por  ello,  del  mismo  modo  que  no  puede  el  registrador  sustituto  añadir  nuevos 
defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe  e.e
ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco  b
su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso  03ww
dcaelvifoiclvaecrióán e ld etílt urleog aislt riandteorre ssaudsotit u«iad ol oasn etefe lcat oDs irdeec ciinótne rpGoesniceiróanl  ddee l lroesc uRresog isfrtreonst ey  ad elal 
Ncoonta lroiasd qou, ee le cl ureagl idsetrbaedroár  cseuñstiritsuet oa h luobsi edreef emctaonsi fessetñaadloa dsous  cpoonrf oerlm reidgaisdt r(acdfro. ra srtuícsutiltou id1o9 
bis, 5.ª, de la Ley Hipotecaria).
En  el  presente  caso  el  registrador  sustituto  ha  confirmado  la  calificación  de  la 
registradora sustituida en su totalidad, por lo que aun cuando el recurso presentado se 
interpone contra ambas calificaciones, la presente resolución, conforme al precepto legal 
señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida, única 
legalmente recurrible.
2.  Entrando en el fondo de las cuestiones debatidas, los defectos señalados por la 
registradora son dos: por un lado, que se pretende la inmatriculación de tres fincas 
separadas entre sí sin que exista correspondencia de cada una de ellas con una parcela 
catastral  individualizada,  pues  las  tres  se  corresponden  con  una  única  referencia 
catastral; y un segundo defecto consistente en que consultada por la registradora la 
aplicación  de  bases  gráficas  homologada  a  que  se  refiere  el  artículo  9  de  la  Ley 
Hipotecaria se advierte que la finca está situada en parte sobre la zona protegida Red 
Natura 2000, lo cual se desdobla en dos aspectos: por un lado la necesidad de notificar 
la compraventa realizada a la Administración a efectos de que ésta pueda ejercitar los 
derechos de tanteo y retracto establecidos a su favor para poder practicar la inscripción 
en el registro de la Propiedad y por otro la posible invasión por las obras que constituyen 
las fincas cuya inmatriculación se pretende de zona demanial o de servidumbres de uso 
público general.
3.  En cuanto al primero de los defectos indicados, cabe decir, en primer lugar, que 
la pretensión de inmatriculación de varias fincas independientes bajo una sola referencia 
catastral conlleva que no concurra la identidad exigida entre la finca a inmatricular y la 
parcela  catastral  (cfr.  Resolución  de  26  de  octubre  de  2004)  que  exige  el  actual 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero, norma que es heredera de la 
exigencia que se contenía en el hoy derogado artículo 53.siete de la Ley 13/1996 de 30 
de diciembre.
Asimismo debe recordarse que esta Dirección General ya ha señalado en varias 
ocasiones la posibilidad de que una finca registral tenga varias representaciones gráficas 
catastrales, y ello conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre 
de 2015 que establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la 
coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por 
corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral 
se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la 
representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se 
corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales 
que  se  expidan  de  cada  uno  de  los  inmuebles  se  expresará  que  se  encuentran 
coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». 
Sin embargo, no es posible el supuesto inverso, que se produce en el caso de este 
recurso,  es  decir,  que  una  sola  representación  gráfica  se  atribuya  a  varias  fincas 
registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de 
agrupación,  lo  cual  proscriben  expresamente  los  artículos  199  y  201  de  la  Ley 
Hipotecaria (cfr. Resolución de 19 de diciembre de 2017).
En segundo lugar, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 14 de mayo de 2013 y 11 de noviembre de 2017) la formación de una finca registral 
discontinua exige, además del otorgamiento de agrupación, otros requisitos, no siendo 
suficiente  la  mera  voluntad  del  propietario  sin  base  alguna  objetiva  para  que  se 
constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral 
discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de  s
las  porciones  con  la  finca  o  fincas  que  se  consideren  principales,  por  acreditarse  oe.
objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de  w.
carácter permanente por razón de la propiedad y no, por ejemplo, por un arrendamiento  03ww
ptaonr csioonloe.s O s ec aesnoc udeen ntroe np oedne srsiteu ahcaióbnla ro bdjee tipvoar cdióen m purtinucai pdael pye nddeepnecnidai eon tsee,r vqiuceio  lacos mdúons 
doetr of inccoanst rraetsou. ltPanotre sta dneto l,a  ctiotunlfaorrimdaed  ad el ola  pprreovpiisetdoa de ny  neol  adret ícuunl om e4r4o  adrerle nRdeagmlaiemneton tuo   BOE-A-cable e
Hipotecario y a la doctrina expuesta, no puede considerarse suficiente describir una 
unidad de explotación como una mera adición de parcelas.
En el caso de este expediente, las tres fincas que se pretenden inmatricular son 
descritas en la escritura de compraventa de manera independiente, cada uno bajo un 
número diferente, y son vendidas también por separado.
Por lo tanto, no se expresa en la escritura que se trate de una sola finca funcional 
formada  por  tres  porciones  separadas,  como  exige  el  artículo  44  del  Reglamento 
Hipotecario, que al referirse a los distintos supuestos en que se admiten las fincas 
discontinuas exige la solicitud de los interesados (“Se inscribirán bajo un sólo número, si 
los  interesados  lo  solicitaren,  considerándose  como  una  sola  finca  con  arreglo  al 
artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a 
un solo dueño o a varios pro indiviso (...)”), debiendo describirse por tanto como una sola 
finca, con las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su 
Reglamento, como por otra parte resulta de los principios hipotecarios de especialidad y 
rogación.
No se fundamenta tampoco en la escritura, como se ha expresado, que exista una 
relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que 
se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de 
dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad, 
más allá de la afirmación de las partes en una diligencia aclaratoria de que dichas tres 
fincas  forman  todas  un  solo  conjunto  de  construcciones,  que  está  bajo  la  misma 
referencia catastral.
Sí que se explica en cambio la existencia de una relación funcional entre las fincas 
en el recurso interpuesto por el notario autorizante, pero esas son justificaciones que 
lógicamente no pudieron ser tenidas en cuenta en la calificación. La propia registradora 
reconoce en su informe que no existe obstáculo para considerar las edificaciones como 
una sola finca independiente, integrada por varias porciones de terreno con edificaciones 
vinculadas, pero para ello será necesario que se describa como tal finca funcional en la 
escritura, con la correspondiente justificación de vinculación.
En  cualquier  caso,  al  estar  recogidas  las  tres  fincas  bajo  una  sola  referencia 
catastral, en caso de que la voluntad de las partes sea la formación de una única finca 
discontinua  formada  por  tres  porciones  separadas  no  será  obstáculo  para  la 
inmatriculación  la  falta  de  correspondencia  con  la  descripción  contenida  en  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, pues será precisamente en ese caso cuando 
exista tal correspondencia.
4.  El segundo defecto se refiere a que la finca o fincas cuya inmatriculación se 
pretende están afectadas en parte por la zona protegida Red Natura 2000.
Ello supone por un lado, a juicio de la registradora, que la transmisión de las fincas 
que supone la compraventa se somete a los derechos de tanteo y retracto por parte de la 
Administración autonómica de Galicia y que por ello no se puede practicar la inscripción 
de  la  compraventa  en  el  Registro  de  la  Propiedad  sin  que  se  acredite  la  previa 
notificación  fehaciente  del  precio  y  las  condiciones  esenciales  de  la  transmisión 
pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido 
instrumentada la citada transmisión, en virtud de lo dispuesto en los artículos 33 de la 
Ley 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia, 
y  40.2  de  la  Ley  42/2007,  de  13  de  diciembre,  del  Patrimonio  Natural  y  de  la 
Biodiversidad, al que aquel se remite.
Tiene razón el recurrente cuando pone de manifiesto que el propio artículo 33.1 de la  s
Ley gallega 5/2019 excluye de los derechos de tanteo y retracto todos los inmuebles  oe.
incluidos  en  espacios  pertenecientes  a  la  categoría  de  espacio  protegido  Red  w.
Natura 2000 competencia de la Comunidad Autónoma de Galicia y en los cuales no  03ww
acortníccuulror a3 3o.1tr.a  categoría  de  las  relacionadas  en  el  primer  párrafo  de  ese  mismo
Ley T4a2m/2p0o0c7o,  rpeuseuslt aens tata elesst abdleerceec hdoicsh odse  dtearnetcehoo sy  reresptreaccttoo  ddee  lolas  aacptloicsa coi ónne gdoec iolas   BOE-A-cable e
jurídicos  de  carácter  oneroso  y  celebrados  inter  vivos  que  comporten  la  creación, 
transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes 
inmuebles situados en el interior de espacios naturales protegidos, mientras que la red 
Natura 2000 no figura en la clasificación de espacios naturales protegidos que contiene 
el artículo 30 de la Ley 42/2007.
Como también pone de relieve el recurrente, la sistemática de la Ley confirma la no 
aplicación de los derechos de tanteo y retracto en el caso de la Red Natura 2000, pues 
se separa el Capítulo II del Título II, dedicado a la Protección de espacios y donde se 
ubica el citado artículo 40 que reconoce la facultad de ejercer los derechos de tanteo y 
retracto  en  determinados  supuestos  de  inmuebles  situados  en  espacios  naturales 
protegidos, de la regulación que la Ley decida a la Red Natura 2000, situada en un 
capítulo separado, el Capítulo III de ese mismo Título II.
Por  lo  tanto,  no  proceden  los  derechos  de  tanteo  y  retracto  en  favor  de  la 
Administración autonómica respecto de las fincas afectadas por la Red Natura 2000, 
salvo que en la zona en cuestión también concurra alguna otra de las categorías que 
recoge el primer párrafo del apartado 1 del artículo 33 de la Ley gallega 5/2019. Este 
último sería el único supuesto en que procedería la necesidad de previa notificación que 
exige la registradora.
En su nota de calificación la registradora señala en primer lugar que la finca cuya 
inmatriculación  se  pretende  está  afectada  en  parte  por  la  zona  protegida  Red 
Natura 2000, pero más adelante, en la fundamentación, indica de manera genérica que 
tras la comprobación de la situación de la certificación catastral descriptiva y gráfica en la 
aplicación  de  bases  gráficas  homologada  a  que  se  refiere  el  artículo  9  de  la  Ley 
Hipotecaria se advierte que la finca está situada en parte sobre zona sometida a las 
Leyes  42/2007,  de  13  de  diciembre,  del  Patrimonio  Natural  y  de  la  Biodiversidad 
y 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia.
Solo en caso de que de dicha comprobación resultase que está ubicada la finca en 
un espacio natural protegido donde sí se reconozcan tales derechos de tanteo y retracto, 
es decir, que además de a la Red Natura 2000 afectase a una de las categorías de 
espacio natural protegido, sería necesaria la notificación.
5.  El segundo aspecto de este segundo defecto se refiere a la posible invasión por 
las obras que constituyen las fincas cuya inmatriculación se pretende de zona demanial 
o de servidumbre de uso público general.
Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 
de abril de 2016 y 12 de junio de 2019, la protección registral que la Ley otorga al 
dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también 
se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios 
suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de 
inscripción.
Por tal motivo, como ocurre con la legislación de suelo, existen previsiones expresas 
de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de 
comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de 
uso público general (cfr. artículo 28.4.a) del texto refundido de la Ley del Suelo y 
Rehabilitación Urbana).
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o  s
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera  oe.
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. w.
Así  se  expresa  de  manera  terminante  y  reiterada  en  varios  preceptos de la  Ley  03ww
Hsinipoo tteacmarbiaié,n y  enno  sdóivloe resno se la arrtítcícuulolos  9d qeul eT íytau loco VntIi ednee  luan lae yp rqouclea mcoanctióienn egne nmeraanl iafel sretascpioencteos, 
concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
6.  Como dice la Resolución de este Centro Directivo de 6 de mayo de 2013: «El 
legislador  sigue  exigiendo  que  el  registrador  califique  la  antigüedad  suficiente  para 
considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición y, 
además que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o 
afectado por servidumbres de uso público». Y en esta calificación el registrador, como 
afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá «constatar, por lo que resulte 
del Registro (y, cabe añadir, del propio título calificado), que la finca no se encuentra 
incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente 
legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente 
acción  de  restauración  de  la  realidad  física  alterada,  pues  en  tales  casos  ninguna 
dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, 
dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un 
mandato legal.
La registradora cita en su nota de calificación el artículo 122 de la Ley gallega del 
patrimonio natural y de la biodiversidad, que califica como infracción grave la realización 
de obras, usos o actividades en las zonas sujetas legalmente a algún tipo de limitación 
conforme  a  la  presente  ley  o  que  incumplan  la  normativa  de  los  instrumentos  de 
planificación de los espacios naturales, sin la debida autorización administrativa, que 
como tal infracción grave prescribe a los tres años según el artículo 136 de la misma Ley, 
pero después afirma que es necesario acreditar la no invasión del dominio público y 
servidumbres de uso público general, ya que si se da la invasión la infracción urbanística 
sería  imprescriptible  y  sería  necesaria  la  aportación  de  las  autorizaciones 
correspondientes en relación con tales afecciones públicas, y fundamenta el defecto 
mediante la cita de Resoluciones de este Centro Directivo que se refieren precisamente 
a los supuestos de imprescriptibilidad de las acciones de restablecimiento de la legalidad 
urbanística, en que no cabría la cabría la consolidación de las obras por antigüedad. Así 
lo aprecia también el notario recurrente, que señala en su recurso que la registradora 
“parece que pretende fundamentarse más bien en una posible invasión de dominio 
público, que ya no tendría que ver tanto con esa forma de protección regulada en dicha 
ley sino con la genérica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria o 28.4 de la Ley del 
Suelo”.
Se trata, por tanto, como señala el notario recurrente, de una posible invasión del 
dominio público o de servidumbres de uso público general por parte de la finca o fincas 
que se pretenden inmatricular. De hecho, así lo señala la registradora en su nota de 
calificación, pues dice que “en cuanto a las edificaciones declaradas, no se acredita que  s
la obra no invade zona demanial o servidumbres de uso público general”, pese a que  oe.
después afirme en su informe que “no se trata de que [la finca] esté o no invadiendo el  w.
dominio público”. 03ww
septEienm ebsrete d es e2n0ti1d6o,,  pcroocmeod es ereñcaolórd alar  qRuees eoll uacritóícnu ldoe 2 7e.s4t ed eCl evingteron teD itreexcttoiv roe fudned 2id1o  ddee 
lAad mLeinyi sdtrea cSióune loP úcbolinctae mcopmla pleat epnotes ibinilifdoarmd adceió nq utee leeml ántoictaar ioo,  aeunt osriuz adnetefe cstool,i ccitéed duela  loa   BOE-A-cable e
informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo 
cumplimiento estén afectas las fincas o parcelas, posibilidad que debe elevarse a deber, 
cuando ello es presupuesto necesario para verificar aquellos requisitos que les impone la 
Ley en su función colaboradora en el control de la legalidad urbanística, entre los que se 
encuentra, sin duda, la posible afección a regímenes de especial protección que impidan 
la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, partiendo de que se pueda establecer 
una adecuada identificación geográfica de la finca registral; las dudas existentes sobre 
tal afección, siempre que estén justificadas, deberán solventarse mediante la resolución 
de la Administración competente que aclare la situación urbanística de la edificación. 
Esta solicitud de información se entiende sin perjuicio de la posterior notificación que ha 
de  practicar  el  registrador  en  cumplimiento  de  lo  preceptuado  en  la  letra  b)  del 
artículo  28.4  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo,  con  arreglo  al  cual,  «los 
Registradores  de  la  Propiedad  darán  cuenta  al  Ayuntamiento  respectivo  de  las 
inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y 
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que 
expidan, la práctica de dicha notificación».
Pero aun establecido lo anterior, además en este supuesto se da la circunstancia de 
que las obras que se declaran ocupan la totalidad de la porción de suelo que constituye 
la finca o fincas que se pretenden inmatricular.
Por este motivo, no solo entran en juego los artículos 27 y 28 del vigente texto 
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, sino también lo dispuesto en el 
artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria,  conforme  al  cual  si  el  registrador  tiene  dudas 
fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya  inmatriculación  se 
pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que 
aparezcan  recogidas  en  la  información  territorial  asociada  facilitada  por  las 
Administraciones Públicas, como sucede en este caso, debe notificar tal circunstancia a 
la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se 
remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día 
siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su 
informe dentro de plazo, el registrador conservase dudas sobre la existencia de una 
posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
Por tanto, al haber expresado sus dudas la registradora acerca de una posible 
invasión  del  dominio  público,  debe  notificar  esta  circunstancia  a  la  Administración 
competente.
El informe que en su caso se le remita clarificará la posible invasión del dominio 
público o de zonas de servidumbre de uso público, de modo que si efectivamente 
existiese esa invasión del dominio público deberá denegar la inmatriculación. Del mismo 
modo deberá proceder si la finca invade una servidumbre de uso público, pues en este 
caso sobre la finca o fincas existen construcciones que ocupan toda su superficie y en 
las zonas de servidumbre de uso público no es posible por regla general la existencia de 
construcciones,  y  si  estuviesen  autorizadas  deberá  acreditarse,  como  afirma  la 
registradora.
En cualquier caso, de lo que se trata en definitiva es de la protección del dominio 
público  y  de  las  facultades  reconocidas  a  la  Administración  en  zonas  de  especial 
protección, por lo que con las matizaciones señaladas, debe confirmarse el defecto 
señalado  por  la  registradora,  en  la  medida  en  que  no  puede  practicarse  la  s
inmatriculación sin que se acredite que queda salvaguardada la integridad del dominio  oe.
público o un eventual derecho de adquisición preferente en favor de la Administración. w.
de lEas trae gDisirteracdcioórna ,G eenn elroasl  htéar macinoordsa dqou ed erseessutlitmana r deel  relocsu rasnot eyr icoornefsir mFaurn dlaa mcaelinfitcoasc iódne 
DAdemreicnhisot,r asciinó np ceormjuipceiote ndtee  esnu  coubalnigtoa caió lna  pdoes ibsloel icinitvaars ieóln  idnefol rdmoem icnoior rpeúsbploicnod.iente a la
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación  de  la  registradora,  en  los  términos  que  resultan  de  los  anteriores 
Fundamentos  de  Derecho,  sin  perjuicio  de  su  obligación  de  solicitar  el  informe 
correspondiente a la Administración competente en cuanto a la posible invasión del 
dominio público.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  4  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.