BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 62 Lunes 14 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 30313
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3977 Resolución de 23 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca resultante 
de una agrupación por oposición de un colindante.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  N.  B.  P.,  en  nombre  y  representación  de 
«Metalúrgica del Penedès, S.A.», contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita María de Carlos Muñoz, por la que 
se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca resultante de una 
agrupación por oposición de un colindante.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 26 de julio de 2021 ante el notario de Vilafranca 
del Penedès, don Francisco Javier Ferreres Ortí, con el número 995 de protocolo, la 
sociedad «Metalúrgica del Penedès, S.A.», debidamente representada por su consejero-
delegado, don J. B. P., procedió a agrupar dos fincas registrales, la finca registral 
número 610 de Pacs del Penedès, que tenía según Registro una superficie de 7.145,63 
metros cuadrados y según reciente medición 7.210,62 metros cuadrados, en la que se 
había construido una nave industrial de una sola planta con 1.340 metros cuadrados, y la 
finca  registral  884  de  Pacs  del  Penedès,  que  tenía  una  superficie  según  Registro 
de 1.842,50 metros cuadrados y según reciente medición de 1.842,55 metros cuadrados, 
en cuyo interior existía construida una nave industrial de 1.612,50 metros cuadrados, 
resultando ser la descripción de la finca agrupada: «Urbana.–Parcela industrial en el 
polígono único del Plan Parcial “La Xamada”, con frente al vial principal de acceso al 
mismo, en el término Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes 
construcciones: a) Una nave industrial, compuesta de planta baja solamente, con una 
superficie construida mil trescientos cuarenta metros cuadrados. b) y otra nave industrial 
compuesta  únicamente  de  una  planta  baja,  con  una  superficie  construida  de  mil 
seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. La parcela tiene una 
superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de 
los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados 
están ocupados por la edificación».
Se acompañaba en el título georreferenciación alternativa a la catastral de la finca 
resultante de la agrupación, efectuada por el arquitecto don J. P. P, cuya inscripción se 
solicitaba.
II
Presentada el día 26 de julio de 2021 dicha escritura en el Registro de la Propiedad  e.
de Vilafranca del Penedès, se inició el día 16 de septiembre de 2021 la tramitación del  w.b
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notificándose al titular  77ww
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finca  de  su  propiedad,  manifestando  que  los  datos  catastrales  no  eran  correctos, 
basándose en un informe técnico, y fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa.
Llevada a cabo la calificación del documento referido, a la vista de los Libros del 
Registro, la Registradora que suscribe, de conformidad con lo dispuesto por los artículo 
[sic] 18, 19, 19 bis y 322, ha resuelto suspender la inscripción solicitada, en base a los 
siguientes,
Hechos:
En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas 
registrales  884  y  610  de  Pacs  del  Penedès,  siendo  su  representación  gráfica 
gerorreferenciada la resultante del catastro.
El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro 
alegación  por  parte  de  titular  colindante,  oponiéndose  a  la  inscripción  de  la  base 
gráficam [sic] de la parcela resultante de la agrupación por invasión de la finca de su 
propiedad.
El día veintinueve de octubre de dos mil veintuno [sic] finalizó el plazo reglamentario 
para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 
y  202  de  la  Ley  Hipotecaria,  así  como  la  Resolución  conjunta  de  las  Direcciones 
Generales de los Registro [sic] y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la 
Resolución-Circular  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado 
de 03/11/2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 08/02/2016, 
19/04/2016, 09/05/2016, 05/07/2016, 21/05/2018, 04/01/2019, 21/02/2019 y 16/05/2019.
1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte 
de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no 
es  posible  la  inscripción  de  la  base  gráfica  registral  de  la  finca  relacionada  en  el 
precedente documento.
Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles 
son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, 
sin oposición de ninguno de sus titulares.
Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que 
suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103-bis de la Ley Hipotecaria, 
o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en 
el artículo 200 de la misma Ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia.
2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de 
la agrupació [sic] otorgada en la escritura.
Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base 
gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción 
solicitada de dicha modificación hipotecaria.
La presente nota de calificación podrá (…) s
Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. Este documento ha sido firmado  b
digitalmente  por  la  registradora,  doña  Margarita  María  de  Carlos  Muñoz  con  firma  77ww
electrónica reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de 
«Metalúrgica del Penedès, S.A.», interpuso recurso el día 3 de diciembre de 2021 
mediante escrito en el que formulaba, resumidamente, las siguientes de alegaciones:
«Primera.–(…) de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma 
se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas 
por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación grafica de la finca 
pudiera coincidir, en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se 
hubiera comprobado, en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que 
pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por 
dicho colindante registral.
Conforme  a  las  reglas  jurisprudenciales  emanadas  de  las  resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal 
que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la 
inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones 
efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien 
habrá  de  denegar  la  inscripción  cuando,  a  la  vista  de  las  alegaciones  y  pruebas 
presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la 
base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de 
negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación 
jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca 
colindante).
En  contra,  no  fundamenta  la  denegación  la  manifestación  o  acreditación  del 
colindante de la titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea 
compatible con la titularidad dominical alegada por el promotor. Así, las resoluciones 
de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino 
que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se 
encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de 
cabida.
Segunda.–Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado art. 199 LH 
debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: “(...) la certificación grafica aportada, 
junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será 
objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el art. 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la 
misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En 
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá 
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá 
ser recurrida conforme a las normas generales (…)”.
De  hecho,  en  la  propia  nota  de  calificación  negativa  se  reconoce  que  la 
representación  gráfica  georreferenciada  aportada  a  la  escritura  coincide  con  la 
representación  gráfica  catastral  de  las  fincas  que  son  objeto  de  agrupación, 
representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante 
de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca  e.e
colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o  w.b
zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las  77ww
reprEesse mntáasc,i ocnoensfo grrmáefic saes  rdeec oagmeb aesn  flian cparso pcioal inndoatan tdees .calificación negativa el colindante
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con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su
juicio no son correctos, lo que infiere que dicho titular registral no ha acreditado en el 
expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el 
Catastro, que  exista base gráfica  catastral  u otra  base alternativa georreferenciada 
contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o 
pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el 
título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o 
invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la 
escritura de agrupación otorgada por esta parte.
En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de 
agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la 
representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda 
producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el 
expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, 
situada  en  el  interior  de  la  otra,  la  registral  610,  motivo  por  el  cual  no  puede 
objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del 
perímetro  exterior  que  resulta  de  la  representación  gráfica  catastral  de  las  fincas 
agrupadas,  ya  sea  antes  de  procederse  a  la  agrupación  de  las  fincas  como  tras 
realizarse  dicha  operación  jurídica  por  la  que  se  forma  la  finca  resultante  de  tal 
agrupación.
A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto art. 9.b) de 
la LH (…)
En  nuestro  caso  se  dan  todos  los  requisitos  para  que,  de  forma  objetiva,  la 
Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha 
representación  y  la  finca  inscrita,  por  cuanto:  1)  la  representación  gráfica 
georreferenciada  aportada  a  la  escritura  respeta  absolutamente  la  delimitación  del 
perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía 
catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la 
descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la 
misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su 
conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden 
escasamente un 0,72% (muy inferior al 10% legalmente exigido) y no impiden la perfecta 
identificación  de  la  finca  inscrita,  ni  su  correcta  diferenciación  respecto  de  los 
colindantes.
En  consecuencia,  el  exceso  de  cabida  de  (65,04  m2)  que  resulta  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a 
su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y 
recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes 
que  son  objeto  de  la  mencionada  agrupación,  únicamente  ha  tenido  por  objeto  la 
rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se 
produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del 
perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación.
En  todo  caso,  debe  señalarse  que  conforme  al  artículo  10.1  LH  la  base  de 
representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a 
disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la 
colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora 
revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril 
de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una 
representación gráfica conforme a lo dispuesto en el art. 9 de la LH supone acudir a la  es
correspondiente  aplicación  informática  auxiliar  prevista  en  dicho  precepto,  o  las  ya  o
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modificación de entidad hipotecaria.
A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, 
de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se 
encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 
titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que 
ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación 
practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georreferenciada que refleja 
la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en 
su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa 
su agrupación: [se insertan imágenes].
Tercera.–En  consonancia  con  la  anterior  argumentación,  debe  significarse  que 
ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación 
gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 
y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es 
tan escaso, (0,72%) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las 
fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral 
preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se 
alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante 
con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de 
dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente.
A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el art. 10.5, párrafo primero 
de la LH, por el que se establece: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e 
inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo 
dispuesto en el art. 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
Incorporada al folio real”.
Por su parte el art. 198.1 de la LH preceptúa: “La concordancia entre Registro de la 
Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante 
alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro”
Y el art. 38, párrafo primero de la LH establece: “A todos los efectos legales se 
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que 
quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de 
los mismos”.
El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, 
determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el 
Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del 
Penedés), de superficie (7.145,63 m2 y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se 
ubican  en  el  espacio  geográfico  que  consta  de  sus  descripciones  literarias  y  que 
coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y 
jurídica extrarregistral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su 
vez,  es  corroborada  por  la  representación  gráfica  georreferenciada  aportada  a  la 
escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 
m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una 
mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la n.º 884 con tan solo 0,05 
m2 y la n.º 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, 
como decíamos, a tan solo un (0,72%) del total de ambas fincas en su conjunto.
La colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a  es
aspectos  sustantivos  que  trae  a  colación  a  un  expediente  de  inscripción  de  una  o
(cpddreuioelurdmgtciiifeisiindcntiraaodorc os iiyn  ótt snrorace dgrssoilrtoasoáld sfveia celerlaro n  atsg ale e loRelo fRsierc regiceagiufsleeietsrrssteor tno yiod c pnoeiaúe  lldbsaaa ls inP c qodoru oeseepl)is, mi ee posidtot aarrcoc doc i omqulanuapseenl se tdeo tigal s qemceuoojeeegnnr rfcetáoeilcfr  imúicaonaji edisdcna eorad e u ecsansau a tulast caoaleenbcs tcrpe eicrós eu lnocde esesd ptlet itoíCcitvnulaaoeltor asaps,st a itdnvrraoaeo      OE-A-2022-3977able en https://www.
de  dominio  o  incluso  reivindicatoria  de  la  propiedad  ante  los  tribunales  del  orden 
jurisdiccional civil.
A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del 
colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, 
alegando en sus apartados iniciales que “los datos que constan actualmente en el 
Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial 
en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en 
relación a estas cuestiones”, manifestación que es recogida en la diligencia practicada 
con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el art. 199 LH que consta 
inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad.
No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa 
manifestación  inicial,  precisando  que  dicho  procedimiento  judicial  en  curso  viene 
constituido  por  el  ejercicio  de  una  acción  negatoria  de  determinadas  servidumbres 
cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario 
n.º 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vilafranca del Penedès, la cual, a 
mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la 
mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró 
en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor 
probatorio  alguno  a  los  efectos  de  oposición  al  expediente  de  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno 
de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de 
cualquier  porción  de  terreno  integrado  en  las  fincas  de  esta  parte,  conforme  a  su 
configuración actual.
Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que 
se  hubiera  ejercitado  alguna  acción  declarativa  de  dominio  o  reivindicatoria  de  la 
propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie 
actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con 
arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante 
registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se 
presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce, ni el estamento 
adecuado para poder revertir, modificar o anular, siquiera parcialmente, los títulos de 
dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente.
Y a este respecto, debe remarcarse, sin ánimo de adentramos en los aspectos 
sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe 
técnico  aportado  por  la  colindante  no  se  tienen  en  cuenta  debidamente  los 
razonamientos que resultan de la “ratio decidendi” de la Sentencia recaída en fecha 23 
de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del 
Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Vilafranca del Penedés (aportada a su escrito 
como documento n.º 3), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de 
dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con 
respecto  a  la  compañía  colindante,  la  cual  fue  estimada  en  su  gran  mayoría  de 
pretensiones (…) por la que se establece:
“En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del 
Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. 
Existe  controversia  en  cuanto  al  límite  entre  las  parcelas  1  (propiedad  de  la 
codemandada La Xarmada, Societat Cooperativa Catalana Limitada, y 2 (propiedad de la 
actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones  s
emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss.) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y  e.
ss.), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes  w.
aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès de fecha 1 de marzo  77ww
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hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del
secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedès, punto 2, f.50), no habiendo sido 
impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes 
establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o 
no  vinculante  a  efectos  civiles  sino  por  ser  cuestión  no  controvertida  en  dicho 
expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, 
asumiendo  tácitamente  el  resultado  de  aquel  y  por  ende  sus  delimitaciones”.  (FD 
segundo).
Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 
fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de 
primera instancia (…) es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su 
“ratio decidendi” que:
“Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por 
el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, 
indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, 
mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se 
sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes 
en  la  finca  propiedad  de  La  Xarmada,  Societat  Cooperativa  Catalana  Limitada. 
Atendiendo  lo  anterior  la  conclusión  de  la  sentencia  de  instancia  resulta  lógica  y 
adecuada a los principios que hemos descrito, v sitúa el límite entre las fincas en la 
obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea 
empleada  en  dicho  plano  tiene  atendiendo  los  informes  municipales  mencionados” 
(FD 4.º).
Por  consiguiente,  la  línea  divisoria  entre  ambas  fincas  colindantes  viene 
determinada,  conforme  resulta  de  las  representaciones  gráficas  catastral  y 
georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante 
registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque 
se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto 
de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedés, cuyos planos 
fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de 
Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además 
constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas 
catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación.
La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni 
con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento 
como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo 
resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración 
parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir 
fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el art. 199 de la LH, dado que 
ello  afectaría  a  una  administración  pública  e  incluso  un  orden  jurisdiccional 
completamente distintos.
Asimismo,  la  supuesta  invasión  alegada  por  la  colindante  registral  que  ha 
comparecido  al  expediente  no  se  ajusta  siquiera  con  su  propio  título  de  dominio, 
pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en 
cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo resultaría que la finca titularidad de 
La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el 
plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica 
en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales  e.e
resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe  w.b
que se Incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba  77ww
d(4e. 6la2s3 ,s7e0n tmen2c),i ays , ploo rq uceo nnsoigsu dieanrítae ,u nsuap seurpioerr faicli et íttuoltoa l ddee  ldao fminicnaio d ed ed ilcah ofi nccoali nqduaen teé sdtea 
(inpváogc. a2,  dlae  scuu aels, caridtoe mdeá sa,l eagleagcaio nqeuse) »d.ebería comprender una superficie de (4330 m2)
IV
La registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió informe ratificando 
la calificación en todos sus extremos, pero introduciendo nuevas consideraciones para 
justificar las dudas en la identidad de la finca, que no se contenían en la nota de 
calificación, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio 
y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 
20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo, 18 
de septiembre y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre 
y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero, 1 y 18 de febrero, 5 de octubre y 4 de 
noviembre de 2021.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca 
resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide 
con  la  yuxtaposición  de  la  georreferenciación  de  las  dos  parcelas  catastrales, 
correspondientes con las fincas registrales que se agrupan.
El registrador suspende la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado alegaciones por un 
colindante afectado, de las que resulta una georreferenciación controvertida.
La mercantil interesada recurre alegando, en síntesis, que la registradora no ha 
fundamentado debidamente las dudas sobre la identidad de la finca en su nota de 
calificación,  pues  la  georreferenciación  cuya  inscripción  se  solicita  coincide  con  la 
realidad física y catastral de la finca y las diferencias superficiales son inferiores al 10 % 
de la cabida inscrita, pues la superficie que resulta del Registro sería la de 8.988,13 
metros cuadrados y la que resulta de la georreferenciación aportada sería de 9.053,17 
metros  cuadrados,  concretamente  el  0.72%  de  la  cabida  inscrita,  sin  que  se  haya 
invadido la superficie de finca colindante con georreferenciación inscrita ni el dominio 
público. Además, el informe técnico aportado por el colindante notificado opositor se 
elaboró en el marco y contexto del procedimiento judicial número 460/2019 del Juzgado 
de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedès, derivado del ejercicio de una 
acción negatoria de determinadas servidumbres cesación de inmisiones.
2. Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación 
aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de 
las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho.
Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 
en  el  procedimiento  número  18/2001,  ratificada  por  la  sentencia  de  fecha  11  de 
noviembre  de  2003  de  la  Sección  Decimonovena  de  la  Audiencia  Provincial  de 
Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que 
reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, 
demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de 
sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de  e.e
las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe  b
tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación  77ww
negaEtniv av,i rptuude sd ese d aicphoort ae xcpoemdoie dnotec udmee rnetpoa crocemlapcleiómne, nqtaureio s neú imnsecrori b3ió d ee nla se la Rleeggaicsitoron,e sla.
fsinecgare greagroisntr a1l. 963170,8 r7e smuelttóro cso cnu audnraa dsousp,e qrfuiceie d ideero 1n0 l.u9g2a6r  ma eottrroas f icnucaad rreagdiosstr.a lD qeu ee llnaa dsea 
tiene  que  ver  con  el  objeto  del  recurso,  quedando  una  superficie  según  Registro
de  8.988,13  metros  cuadrados.  Posteriormente,  se  segregaron  1.842,50  metros 
cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros 
cuadrados, según Registro.
En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo 
que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, 
aunque  según  la  georreferenciación  alternativa  aportada  tiene  9.053,17  metros 
cuadrados.
La  finca  registral  610  se  corresponde  con  la  parcela  con  referencia 
catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 
con  la  parcela  con  referencia  catastral  9102616CF8890S0001IX  de  1.843  metros 
cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería 
con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie 
de 1.972 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, siendo 
la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros 
cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la 
superficie que resulta de la reparcelación.
Si, como dice la registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 metros 
cuadrados formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no 
debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie, también 
de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto.
Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe 
entre los 8.988,13 metros cuadrados y los 9.053,17 metros cuadrados, es decir, 65,04 
metros cuadrados.
La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada 
reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados, que resulta 
inalterada  en  el  Registro,  sin  que  se  haya  solicitado  la  inscripción  de  su 
georreferenciación. Según el informe de la registradora, esta finca se corresponde con 
las  parcelas  catastrales  9102601CF8890S,  9102610CF8890S,  9102611CF8890S, 
9102612CF8890S,  9102613CF8890S  y  9102614CF8890S,  cuya  suma  arroja  una 
superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida 
asignada en la reparcelación).
3. Como ha declarado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 de diciembre de 2019, aunque la finca proceda de una reparcelación, 
debe  admitirse  la  rectificación,  sin  cumplir  las  exigencias  procedimentales  de  este 
procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la 
finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal 
rectificación.
Además, según la Resolución de esta Dirección General de 18 de febrero de 2021, la 
negativa del registrador no puede basarse únicamente en la procedencia de la finca de 
un proyecto de reparcelación anterior al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, época en 
la cual no se exigía, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, la 
aportación de los planos correspondientes; por lo que, concluye, mientras no exista un 
pronunciamiento  expreso  de  que  con  la  inscripción  ahora  pretendida  se  altera  la 
geometría de la finca tal como como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo 
procedente es dar inicio al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que 
garantiza los intereses de terceros afectados, como ha ocurrido en el presente caso.
4. Para determinar si puede inscribirse esta georreferenciación y la consiguiente 
rectificación de la descripción, procede analizar si se cumple la doctrina consolidada de  es
esta Dirección General, señalada en las Resoluciones citadas (cfr. «Vistos»), por la cual: o
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse  77ww
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qreuaeli daahdo rfaís iscea  perxeteterinodr eq uceo nsset aatcaor ttaa bcounla rlam deenstec reipsc ilóan q rueeg isdterabli,ó e rsetfole ejasr,s qeu ee nla s suu dpíear fipcoier   BOE-A-cable e
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el 
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio 
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso -o defecto- de cabida declarado.
5. Asimismo, procede comprobar si se cumple la doctrina de esta Dirección General 
sobre la inscripción de representaciones gráficas, por la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que 
las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
6. En el presente caso, la nota  de  calificación no  contiene la fundamentación  es
necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del  bo
colindante. 77ww
pllaae ssf icanLircra cad ur,ee n qgcsuiutsaemtnr ampcdilaioorsstri eavq  auteorenod, n oea sle  i snll oufiosn j urircmeiicoqeio u de,i senlliel t doveesax fnpde eenadls  laaiaer  ndtcítecoeu n lalvdo ie nc9lco  iadtóaren,t  í lncsauoo Ll boeer ney1   l9Hlaa9 isnp  doodettuae d cldaaae srL i aceea.nyl  ilfHaic iiapdcoeitónentcid,a arreidal a,d taea    OE-A-2022-39able en https://
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.