BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63041
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9045 Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 20 a inscribir una escritura de 
extinción de comunidad.
En el recurso interpuesto por don Álvaro Lucini Mateo, notario de Madrid, contra la 
negativa de la registradora de la propiedad de Madrid número 20, doña María Luisa 
Moreno-Torres Camy, a inscribir una escritura de extinción de comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid el día 16 de mayo de 2019 
(con número 1156 de protocolo), las hermanas, doña C., doña C. y doña C. A. A., 
extinguieron la comunidad sobre una vivienda que habían adquirido por iguales partes 
por herencia familiar –a razón de una sexta parte cada hermana en la herencia de su 
padre y otra sexta parte en la de su madre–; adjudicando íntegramente dicha vivienda, 
dado su carácter indivisible, a doña C. A. A., con la obligación de pagar al contado a las 
otras dos copropietarias el valor de su parte. El pago se documentó en la misma 
escritura, haciendo constar la adjudicataria que emplea dinero ganancial, por lo que 
solicita la inscripción con tal carácter. Previamente, en otra escritura otorgada el mismo 
día por ella y su esposo, bajo el número anterior de protocolo, la adjudicataria del 
inmueble había aportado a su sociedad de gananciales la tercera parte indivisa que 
hasta entonces le pertenecía con carácter privativo.
II
El 3 de enero de 2020 se presentó la citada escritura en el Registro de la Propiedad 
número 20 de Madrid, y fue objeto de la siguiente calificación negativa:
«Calificación negativa del precedente documento verificada conforme a lo ordenado 
en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria.
Hechos:
I.  Situación Registral: En el Registro de la Propiedad número Veinte de Madrid, de 
mi cargo, aparece inscrita la finca 3339 de la siguiente forma:
1.  1/3  parte  indivisa  a  favor  de  doña  C.  A.  A.  con  carácter  privativo  por  la 
inscripción 6.ª
2.  1/3  parte  indivisa  a  favor  de  doña  C.  A.  A.  con  carácter  privativo  por  la 
inscripción 6.ª
3.  1/3 parte indivisa a favor de doña M. A. A. y don J. A. A., con carácter ganancial, 
por título de aportación a la sociedad de gananciales hecha por doña M. y aceptada por  e.
don J. según la inscripción 8.ª w.b
encaIIb. ezDaomciuemnteon, tpoo rp lare qsueentado  a  inscripción:  Escritura  cuyos  datos  constan  en  el
Doña M., Doña C. y Doña C. A. A., extinguen el proindiviso existente en la finca
adjudicándola a doña M. A. A. que adquiere con carácter ganancial. Bc
III.  Defecto apreciado: Falta el consentimiento de don J. A. A. (titular junto su 
cónyuge doña M. A. A. de 1/3 parte indivisa con carácter ganancial) a la extinción de 
proindiviso.
Fundamentos de Derecho.
Dispone el art. 93 párrafo 2.º del Reglamento Hipotecario: "Para la inscripción de los 
actos de administración o de disposición, a título oneroso, de estos bienes será preciso 
que se hayan realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de 
ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria".
Por tanto, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges para la realización tanto 
de los actos de administración como para los actos de disposición, cuando los bienes 
están inscritos con carácter ganancial, como sucede en el supuesto de hecho que nos 
ocupa.
Este artículo del RH concuerda con los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1322.1: Cuando la ley requiera para un acto de administración o disposición 
que uno de los cónyuges actúe con el consentimiento del otro, los realizados sin él y que 
no hayan sido expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del 
cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos.
Artículo 1375: En defecto de pacto en capitulaciones, la gestión y disposiciones de 
los bienes gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges, sin perjuicio de lo 
que se determina en los artículos siguientes.
Artículo 1376: Cuando en la realización de actos de administración fuere necesario el 
consentimiento de ambos cónyuges y uno se hallare impedido para prestarlo, o se 
negare injustificadamente a ello, podrá el Juez suplirlo si encontrare fundada la petición.
Artículo 1377.1.ª: Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes 
gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges.
La DGRN así lo ha entendido en la R. de 11 de junio de 2014, en la que se resuelve 
un  caso  semejante  al  calificado:  la  extinción  de  comunidad  de  bienes  inscrita  con 
carácter ganancial requiere el concurso de ambos cónyuges.
Concretamente, señala en su fundamento de Derecho 5: "La no inclusión de estas 
participaciones de bienes en los acuerdos adoptados en su día y derivados de la ruptura 
de sus matrimonios, fue motivada, al parecer, por su convicción de ser privativas de sus 
esposos. Pero ello, en nada modifica el necesario concurso de ambos o en su defecto 
una  resolución  judicial,  pues  constando  en  el  Registro  como  bienes  de  naturaleza 
ganancial, la especificación de derechos, enajenación o acuerdo, concurrentes en la 
extinción de la comunidad entre los hermanos, precisará de aquel consentimiento en 
base a la legitimación, exactitud y fe pública que encarnan los asientos registrales, 
manifestados, en parte, en el principio registral de tracto sucesivo".
En sentido semejante, no idéntico, se pronuncian la R. de 21 de junio de 2013 y la 
de 1 de febrero de 2017.
Por todo lo cual he resuelto suspender la inscripción solicitada.
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por 
no haberse solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días 
contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación, los interesados podrán: (…).
Madrid, veinticuatro de enero del año dos mil veinte.–La registradora. María Luisa  e.e
Moreno-Torres Camy.» b
III
propSieodliacidta ddea  Vcaalldifeicmacoiróon,  dsouns tiLtuutiosr iMa,i gluae lm Zisamraab ofzuoe  Geamláitnid, ae lp 1o8r  deel  rfeegbirsetrraod doer  2d0e2 0la, 
confirmando la calificación del registrador sustituido con los siguientes fundamentos 
jurídicos:
«Tal como se indica en la nota de calificación citada, y según resulta del artículo 93.2 
del Reglamento Hipotecario, para la inscripción de los actos de administración o de 
disposición, a título oneroso, de los bienes inscritos con carácter ganancial será preciso 
que se hayan realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de 
ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria.
La Resolución de 11 de junio de 2014 de la entonces denominada Dirección General 
de los Registros y del Notariado plantea si es posible la inscripción de una extinción de 
comunidad  sobre  determinadas  fincas  en  proindiviso,  cuando  consta  inscrita  en  el 
Registro el carácter ganancial de ciertas participaciones indivisas sobre las mismas y 
falta el concurso del consentimiento de los cónyuges de dos de los comparecientes, 
concluyendo en su Fundamento de Derecho 5.° "(...) el necesario concurso de ambos o 
en su defecto una resolución judicial, pues constando en el Registro como bienes de 
naturaleza  ganancial,  la  especificación  de  derechos,  enajenación  o  acuerdo, 
concurrentes en la extinción de la comunidad entre los hermanos, precisará de aquel 
consentimiento  en  base  a  la  legitimación,  exactitud  y  fe  pública  que  encarnan  los 
asientos registrales, manifestados, en parte, en el principio registral de tracto sucesivo”.
Por su parte, la Resolución de 1 de febrero de 2017 cita la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de febrero de 2011 que analiza si uno de los cónyuges, en este caso el 
marido, puede ejercitar solo la acción de división, o bien debe actuar conjuntamente con 
la esposa, tal como disponen los artículos 1375 y 1377.1 del Código Civil, y responde a 
esta  disyuntiva:  «La  conclusión  a  que  se  llega  es  que  deben  seguirse  las  reglas 
normales de la acción de división, es decir, que o bien actúan conjuntamente frente a los 
demás copropietarios, o bien debe demandarse al otro cónyuge, aquí a la esposa 
conjuntamente  con  los  demás,  en  su  cualidad  de  copropietaria  como  parte  de  la 
sociedad  de  gananciales».  Concluye  la  citada  Resolución  en  su  Fundamento  de 
Derecho  7  que:  "(...)  la  facultad  de  pedir  la  división  y  acabar  con  la  situación  de 
comunidad la ostentan todos los copropietarios, en tanto se trata de una nota esencial al 
régimen  de  comunidad  romana  o  por  cuotas.  Y  ello  con  independencia  de  que  la 
titularidad de cada condueño tenga carácter privativo o ganancial. No obstante, en este 
último caso, ha de aplicarse el régimen de cogestión propio de los bienes gananciales 
(...); añadiendo a continuación: "(...) desde la perspectiva propiamente registral no se 
debe perder de vista que los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo 
(artículo 1.3. 0, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) impiden que pueda tener acceso al 
Registro cualquier acto que suponga una modificación de la titularidad tabular sin que 
presten su consentimiento los titulares registrales afectados, a sin que se presente una 
sentencia dictada en un procedimiento en el que los mismos hayan sido parte (...)".
En base a lo expuesto, y al contenido de los artículos 1322, 1375, 1376 y 1377 del 
Código Civil, también citados en la nota de calificación, cabe concluir que la facultad de 
realizar  la  división  y  acabar  con  la  situación  de  comunidad  la  ostentan  todos  los 
copropietarios, con independencia de que la titularidad de cada condueño tenga carácter 
privativo o ganancial, debiendo en este último caso aplicarse el régimen de cogestión 
propio de los bienes gananciales, por lo que para poder practicar la inscripción es 
necesario el consentimiento de don J. A. A., (titular junto a su cónyuge de una tercera 
parte indivisa con carácter ganancial), ya que el consentimiento de ambos cónyuges, 
(estando inscrita la cuota con carácter ganancial), es necesario tanto para los actos de 
disposición como de administración. e.
Cabe  advertir,  en  relación  con  los  supuestos  de  hecho  a  que  se  refieren  las  w.b
Resoluciones citadas que, a diferencia de ellos, la extinción de comunidad formalizada  45ww
ae n lala  teitsuclarirtu rdae  calali ficcuaodtaa  agfeacntaan úcniaicl,a mqueen tec oam upne ninsma uae bllaes y  oqturaes e ld mosis mcoop eros paiedtjaurdiaicsa dloa 
pdaifetrrimenocniaia l dfein aal–d jluad idciascoilóunc ióenn  dem ecotánlidcoom, inloio  cau auln aa pcroomxipmraa ve–netna  dceu alnatso  cuaol taress duelt aldoos 
otros comuneros.
La adquisición por compraventa de dos terceras partes indivisas del inmueble puede 
ser realizada por solo uno de los cónyuges, sin intervención del otro (artículos 93.4 
y 94.1 del Reglamento Hipotecario). El registrador que suscribe esta nota entiende, sin 
embargo,  que  esta  circunstancia  no  altera  la  calificación,  (la  titularidad  de  todo  el 
inmueble con carácter ganancial puede conseguirse a través de diferentes contratos, sin 
que ello permita intercambiar sus respectivos requisitos y efectos), ni resulta equiparable 
la extinción de condominio a la compraventa individual de dos participaciones indivisas 
ya que, a diferencia de la compraventa, la adjudicación mediante extinción de comunidad 
es  un  acto  divisorio  con  efecto  extintivo  de  la  situación  jurídica  anterior,  la  de  la 
comunidad,  y  con  un  efecto  modificativo  del  derecho  de  cada  uno  de  los  sujetos 
intervinientes; produce efectos distintos a la compraventa en cuanto al carácter de lo 
adquirido, ya que si la cuota era privativa del condómino, lo adjudicado tendrá igual 
carácter,  aunque  el  dinero  entregado  a  los  otros  condóminos  fuera  ganancial,  sin 
necesidad de que el interesado haga manifestación expresa al respecto; y produce 
efectos distintos respecto de los acreedores, ya que las cargas inscritas o anotadas 
sobre una cuota pueden concretarse en la finca adjudicada al deudor –RDGRN de 20 de 
febrero de 2012 y 20 de enero de 2015–, además de tener diferentes repercusiones 
fiscales. Por todo lo cual no parece que se pueda equiparar a la compraventa de cuotas 
separadas,  (a  efectos  de  admitirse  la  intervención  de  uno  solo  de  los  cónyuges), 
teniendo en cuenta, además, la contradicción que supondría que, de tener varias cuotas 
carácter ganancial, la intervención de ambos cónyuges sería exigible en un caso y no en 
otro, pese a estar todos los copropietarios en la misma posición jurídica; y que de existir 
varios inmuebles sería igualmente exigible respecto de unos y no respecto de otros.»
IV
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 20 de 
Madrid el día 24 de febrero de 2020, el notario autorizante de la escritura, don Álvaro 
Lucini Mateo, interpuso recurso contra la calificación de la registradora sustituida, con los 
siguientes fundamentos de derecho:
«Primero.–En el presente caso la copropietaria adjudicataria del inmueble se limita a 
disponer de dinero, para lo que está legitimada según lo dispuesto en el artículo 1384 del 
Código civil. No realiza ningún acto de disposición o administración sobre la tercera parte 
indivisa del inmueble que previamente ha aportado a la sociedad de gananciales. Esa 
tercera parte continúa en el patrimonio común, sin verse en modo alguno alterada, 
afectada o menoscabada su titularidad por la adquisición de las otras dos terceras partes 
del inmueble.
La calificación del supuesto como acto dispositivo es aplicable respecto de las dos 
hermanas que reciben a cambio de su participación en la propiedad del inmueble el valor 
de la misma en dinero, pero no respecto de la hermana que adquiere la parte de 
aquéllas, conservando la que tenía. En relación con ésta, la norma aplicable, además del 
artículo 1384 del Código civil, es el artículo 93.4 del Reglamento Hipotecario, no el 93.2: 
“Los bienes adquiridos a título oneroso por uno sólo de los cónyuges para la sociedad de 
gananciales se inscribirán, con esta indicación a nombre del cónyuge adquirente”.
La calificación del supuesto en su conjunto como acto de administración implica 
trasladar de forma dogmática, artificiosa e innecesaria al ámbito de la legitimación civil e 
hipotecaria la discusión surgida a propósito del tratamiento tributario de este tipo de 
operaciones. Desde el punto de vista de los intereses que la norma civil tutela no hay  e.e
razón para tratar de modo diferente la adquisición por el título de compraventa o por el  b
de extinción de condominio. 45ww
invoScae geunn ddoe.f–eLnasa R dees osluu cciaólnif icdaec ilóan D, rGeRsuNe ldvee  u1n1  cdaes oju bniieon d dei fe2r0e1n4te,  qduee é lsat er,e agli simtrapdliocarar 
uanqou édl ela lo dsi scpóonsyiucgióens .de cuotas inscritas con carácter ganancial sin el consentimiento de
Tampoco tienen que ver con el presente caso las otras dos Resoluciones citadas, 
de 21 de junio de 2013 (en cuyo supuesto de hecho se había otorgado la disolución de 
condominio sin intervención de los herederos del cónyuge fallecido) y 1 de febrero 
de 2017 (que aborda el problema de la legitimación para el ejercicio de la acción de 
división) (…).»
V
Mediante escrito de 28 de febrero de 2020, la registradora de la propiedad elevó el 
expediente, con su informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 400, 404, 1061, 1062, 1068, 1322, 1346, 1347, 1352, 1355, 1358, 
1359, 1361, 1375, 1376, 1377 y 1384 del Código Civil; 18 y 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria;  51,  93  y  93  del  Reglamento  Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal 
Supremo de 12 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2011; y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de abril de 1962, 2 de enero 
de 2004, 4 de abril de 2005, 28 de junio de 2007, 26 de julio y 11 de noviembre de 2011, 
24 de febrero de 2012, 21 de junio de 2013, 11 de junio de 2014, 4 de abril de 2016, 1 de 
febrero, 9 de mayo y 13 de noviembre de 2017 y 19 de julio de 2018.
1.  Mediante  la  escritura  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  se 
extinguió la comunidad existente sobre una vivienda que habían adquirido tres hermanas 
por herencia, adjudicándose íntegramente, dado su carácter indivisible, a una de las 
copropietarias, con la obligación de pagar al contado a las otras dos el valor de su parte. 
Se hace constar por la adjudicataria que emplea dinero ganancial, por lo que solicita la 
inscripción del bien con tal carácter. Previamente, en otra escritura otorgada el mismo 
día por ella y su esposo, bajo el número anterior de protocolo, la adjudicataria del 
inmueble había aportado a su sociedad de gananciales la tercera parte indivisa que 
hasta entonces le pertenecía con carácter privativo.
La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque considera 
que,  al  estar  inscrita  con  carácter  ganancial  la  parte  indivisa  correspondiente  a  la 
adjudicataria final de toda la finca, «se requiere el consentimiento de ambos cónyuges 
para  la  realización  tanto  de  los  actos  de  administración  como  para  los  actos  de 
disposición, cuando los bienes están inscritos con carácter ganancial, como sucede en el 
supuesto de hecho que nos ocupa».
El notario recurrente alega: a) Que en el presente caso la copropietaria adjudicataria 
del inmueble se limita a disponer de dinero, para lo que está legitimada según lo 
dispuesto  en  el  artículo  1384  del  Código  Civil;  b)  Que  no  realiza  ningún  acto  de 
disposición o administración sobre la tercera parte indivisa del inmueble que previamente 
ha  aportado  a  la  sociedad  de  gananciales,  pues  esa  tercera  parte  continúa  en  el 
patrimonio común, sin verse en modo alguno alterada, afectada o menoscabada su 
titularidad por la adquisición de las otras dos terceras partes del inmueble; y c) Que la 
calificación  del  supuesto  como  acto  dispositivo  es  aplicable  respecto  de  las  dos 
hermanas que reciben a cambio de su participación en la propiedad del inmueble su 
valor en dinero, pero no respecto de la hermana que adquiere la parte de aquéllas, 
conservando la que tenía, pues en relación con ésta, la norma aplicable, además del 
artículo 1384 del Código Civil, es el artículo 93.4 del Reglamento Hipotecario y no  e.e
el 93.2. b
2.  El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común ha dado  45ww
lugaPr oar  nuumn erloasdaos,  ahpaoyrt acuino nesse cjutorirs pdruodcetrnincaial leqsu ye d odcetrfiiennadlees . el  carácter  meramente
tersapnescfeifriecantciviao  idnem doebrileiacrhiao.s  Pdoer  lao tdrais opluacrtióen,  odter oc osmecutnoird addo, cqtruinea ln od eimfiepnlidcae  uenl  tcítaurláoc tdeer 
traslativo de la disolución.
Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados 
implicados en la disolución de comunidad, esta Dirección General exigió la autorización 
judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en 
que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del 
artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de 
adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. 
Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman 
lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división 
de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan 
rotundamente  su  carácter  traslativo,  prevalece  en  nuestra  jurisprudencia  una 
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la 
partición  efectos  determinativos  o  especificativos  de  la  propiedad  sobre  los  bienes 
adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de 
distintos artículos del propio código (...) Así la norma del artículo 1068 del Código 
despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva 
del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho 
abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se excluyen así, entre otras, las teorías 
que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o 
condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario 
por su cuota previa.
Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda 
que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la 
situación  jurídica  anterior,  la  de  la  comunidad;  y  al  mismo  tiempo  tiene  un  efecto 
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una 
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo 
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto 
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de 
carácter  esencial,  pues  extingue  la  comunidad  existente  y  modifica  el  derecho  del 
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal 
Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera 
atribución patrimonial), lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada por este 
Centro Directivo como título inmatriculador, pues se causa en el Registro un asiento de 
inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
La extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un 
derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, 
se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su 
división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales, se permite, y aun 
se  facilita,  la  extinción  de  la  comunidad,  que  puede  tener  lugar  mediante  lo  que 
propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo 
permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede 
verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que 
queda como titular; y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la 
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico (o mediante 
otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de 
enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las  s
consecuencias que ello lleva implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las  oe.
Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre  w.
otras). 45ww
noviEesm bsruem dae,  2c0o1m1o),  ltaie neex tindceicólna raod od iseoslutec ióCn ednetr ol a Dciroemctuivnoid a(dR eosrodliuncairóian  edne  n1u1e stdreo 
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desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia 
de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los 
demás.
Por otra parte, la sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico-
matrimonial de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado según el cual se 
hacen comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a 
los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. 
Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación 
real, enunciado con carácter general en los artículos 1347.3. º del Código Civil («son 
bienes gananciales (…) Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común») 
y 1346.3. º («son privativos de cada uno de los cónyuges (…) Los adquiridos a costa o 
en sustitución de bienes privativos»). Sin embargo, este principio no es de aplicación 
universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como 
prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la 
accesión (cfr. artículo 1359 del Código Civil), el de la autonomía de la voluntad (cfr. 
artículo 1355 del Código Civil) o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho 
a la adquisición (cfr. artículos 1346.4, 1347.4 o 1352 del Código Civil).
Bien es verdad que en las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el 
denominado principio de subrogación real (con arreglo al cual los bienes adquiridos 
tienen la misma naturaleza privativa o ganancial que tuviesen los fondos utilizados o la 
contraprestación satisfecha), para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de 
los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor 
del patrimonio que sufraga la adquisición) consagrado en el artículo 1358 del Código 
Civil.
3.  En el supuesto al cual se refiere este recurso resulta que, previamente a la 
disolución de condominio, respecto de una tercera parte indivisa privativa y mediante 
escritura otorgada por ambos cónyuges, se formalizó su aportación a la sociedad de 
gananciales. Y esa aportación se ha reflejado tabularmente, en la inscripción octava de 
la finca registral 3.339, en la forma siguiente: «… en su virtud inscribo el pleno dominio 
de una tercera parte indivisa de esta finca a favor de los cónyuges don… y doña…, con 
carácter ganancial por título aportación a la sociedad de gananciales…».
De  este  modo,  se  ha  practicado  la  inscripción  conforme  a  lo  dispuesto  en  el 
artículo 93 del Reglamento Hipotecario: «1. Se inscribirán a nombre de marido y mujer, 
con carácter ganancial, los bienes adquiridos a título oneroso y a costa del caudal común 
por  ambos  cónyuges  para  la  comunidad  o  atribuyéndoles  de  común  acuerdo  tal 
condición o adquiriéndolos en forma conjunta y sin atribución de cuotas (…)». Añadiendo 
el apartado 2 del citado precepto lo siguiente: «Para la inscripción de los actos de 
administración o de disposición, a título oneroso, de estos bienes será preciso que se 
hayan realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de ellos con 
el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria».
Debe traerse a colación traer a colación lo que afirmó este Centro Directivo en la 
Resolución de 9 de mayo de 2017:
«5.  El régimen económico-matrimonial del consorcio conyugal aragonés, al igual 
que la sociedad de gananciales, constituye un régimen económico-matrimonial de tipo 
comunitario, que se articula en torno al postulado que declara comunes las ganancias 
obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título 
oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo 
que se conoce como el llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter  e.
general en los artículos 210.2, c), del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del  w.b
Gobierno de Aragón, por el que se aprueba con el título de «Código del Derecho Foral  45ww
CAróadgigoon ésC»iv, iel l (t«eDxtuor arenftuen deild oc odnes loarsc iLoe, yiensg rceivsialens  edne  aerla gpoanterismaosn, iyo  1c3o4m6.ú3n y  l1o3s4 7b.i3e ndeesl 
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Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común»). Respecto de esos bienes
comunes se establece un régimen especial de gestión que implica que, como regla 
general, resulte necesario el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, la 
pertinente autorización judicial (vid. artículos 233 y 234 del Código del Derecho Foral 
Aragonés, y 1375 y siguientes del Código Civil).
6.  El ejercicio de la acción de división, cuando alguna de las cuotas del condominio 
tiene  carácter  común  o  ganancial,  ha  generado  importantes  dudas  en  la  doctrina 
científica y en la jurisprudencia. No es fácil afirmar si la decisión de promover la división 
de la comunidad ha de venir respaldada por el consentimiento de los dos cónyuges, o, 
por el contrario, ha de considerarse que cada uno de ellos puede ejercitar la acción 
unilateralmente.
Así, por un lado, está la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 1989 
entendió  que  la  exigencia  del  consentimiento  conjunto  que  se  establece  en  los 
artículos  1377  y  1378  del  Código  Civil  carece  de  aplicación  en  los  supuestos  de 
enajenación en pública subasta de la cosa indivisa, y que más bien había que aplicar la 
facultad de actuación individual que se desprende de lo señalado en el párrafo segundo 
del artículo 1385 del mismo Código. Conforme al artículo 400 del Código Civil, ningún 
copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión. El ejercicio de esta facultad 
de pedir la división, cuando alguna de las cuotas del condominio sea ganancial, ha de 
armonizarse con el régimen específico de gestión de esta clase de bienes. En la misma 
línea, la Resolución de este Centro Directivo de 4 de septiembre de 2000 se pronunció a 
favor de la posibilidad de ejercicio de la acción de división por uno de los esposos, aun 
tratándose de una participación indivisa inscrita con carácter presuntivamente ganancial.
7.  Sin embargo, frente a esta interpretación se han producido en los últimos años 
pronunciamientos en un sentido opuesto. Ya la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de 
julio  de  2000  señaló:  «Al  comprender  la  división  instada  la  referida  finca  IX  y  ser 
propiedad ganancial, como ha quedado sentado, determina que también debió de ser 
demandada en este pleito la esposa que queda identificada, y fue omitida en la demanda 
sin causa alguna justificada, por lo que, ha de tenerse en cuenta el artículo 1347 en 
relación al 1385, ambos del Código Civil, ya que si bien este precepto autoriza a 
cualquiera de los esposos a ejercitar la defensa de los bienes comunes por vía de acción 
o de excepción, esta facultad, como dice la Sentencia de 23 de febrero de 1994, no es 
susceptible  de  interpretación  extensiva  y  absoluta  respecto  a  cada  cónyuge 
individualizado, para poder soportar exclusivamente las consecuencias de una acción 
establecida  por  vía  procesal  y  afectar  directamente  a  bien  inmueble  de  naturaleza 
ganancial, como aquí sucede, por lo que debe de ser dirigida contra ambos cónyuges y 
ello impone que han de ser llamados conjuntamente al proceso que se instaure a fin de 
que  puedan  defender  sus  correspondientes  intereses.  La  doctrina  jurisprudencial 
reiterada sí lo viene exigiendo, al declarar que el litisconsorcio se convierte en necesario 
cuando el que resulta demandado no tiene todo el poder jurídico necesario exigido por la 
Ley y no se le puede condenar a realizar actos o disposiciones que afectan a los bienes 
comunes más allá de lo que integra su propia disponibilidad (Ss. de 4-abril-1988 y 22-
julio-1991 que cita las de 6-junio-1988, así como las de 29-abril-1992, 9-junio-1994 y 25-
septiembre-1995, entre otras)». En el mismo sentido se manifestaron sentencias como la 
de la Audiencia Provincial de Badajoz de 21 de abril de 2003.
Pero sobre todo hay que citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero 
de 2011 que aborda un caso bastante similar al que es objeto de este recurso. Parte la 
Sala Primera de un principio indiscutible: «Lo primero que debe afirmarse es que el 
marido recurrente (...) es titular de la acción de división de los bienes comunes y ello con  s
independencia de que se haya o no liquidado la sociedad de gananciales, porque de  oe.
acuerdo con el art. 400 CC, que se alega como infringido, ningún copropietario estará  w.
obligado a permanecer en la indivisión, regla que no tiene excepciones y a la que no  45ww
pliquueiddea doop aounne rlsae s oecl iehdeacdh,o p odreq uqeu tea mlabsi écnu soetarísa  tsiteualanr  od en loa  agcacnióann ceianl eesl  coa snoo d es eq uhea nyao 
sceo nhtiunbuiaecsieó np, ryo dpuacritdieon dlao  cdreis ilsa  mbaastreim doen iqaul ey  enlo a cdteob ideirvais oliqriuoi deasr suen  daicchtoa  csoonc iuend aedf»e.c tAo   BOE-A-cable e
extintivo  de  una  situación  jurídica  anterior,  la  de  la  comunidad,  y  con  un  efecto 
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes, se plantea si uno de 
los cónyuges, en este caso el marido, puede ejercitar solo la acción de división, o bien 
debe actuar conjuntamente con la esposa, tal como disponen los artículos 1375 y 1377.1 
del Código Civil. Y responde a esta disyuntiva: «La conclusión a que se llega es que 
deben seguirse las reglas normales de la acción de división, es decir, que o bien actúan 
conjuntamente  frente  a  los  demás  copropietarios,  o  bien  debe  demandarse  al  otro 
cónyuge,  aquí  a  la  esposa  conjuntamente  con  los  demás,  en  su  cualidad  de 
copropietaria como parte de la sociedad de gananciales.»
También este Centro Directivo en su Resolución de 11 de junio de 2014 concluyó: 
«La escritura pública calificada, como en ella advierte la notaria autorizante, inventaría 
bienes privativos en su mayor parte, pero en ciertas cuotas concurre una participación 
ganancial por haber sido esta adquirida constante matrimonio y bajo dicho régimen 
económico matrimonial. Este carácter sobre una cuota –cualquiera que sea su entidad– 
determina que sea imprescindible el concurso del consentimiento de ambos cónyuges o 
en su defecto resolución judicial a fin de proceder a la liquidación del condominio pues 
de otra forma quedaría sin cumplir la exigencia del tracto sucesivo, en sus aspectos 
formal y material».
4.  De lo anteriormente expuesto se concluye que el formalizado en la escritura 
negativamente calificada es un acto de naturaleza particional, y aunque es cierto que la 
otorgante y adjudicataria final dispone de dinero ganancial (cfr. artículo 1384 del Código 
Civil), algo para lo que está legitimada, la cuestión no consiste en determinar si lo que ha 
realizado unilateralmente es un acto de disposición o de administración sobre la tercera 
parte indivisa del inmueble que previamente ha aportado a la sociedad de gananciales 
en concurrencia con su esposo.
Lo esencial es que ambos cónyuges, respecto de esa tercera parte cuya calificación 
jurídica ha pasado de privativa a ganancial por causa de la previa aportación, han 
devenido titulares registrales. Por ello, un negocio jurídico como el realizado, que se 
deriva o trae causa de esa titularidad registral ganancial reflejada tabularmente en favor 
de los dos esposos, ha de ser realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno 
cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria; 
lógica  consecuencia,  por  tanto,  de  la  legitimación  que  se  deriva  de  los  asientos 
registrales y del principio registral de tracto sucesivo.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.