BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207  Viernes 31 de julio de 2020  Sec. III.   Pág. 61159
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8902 Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de San Agustín del Guadalix, por la que se 
suspende una inmatriculación pretendida en virtud de expediente de dominio 
notarial.
En el recurso interpuesto por el notario de San Agustín del Guadalix, don German 
María León y Pina contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San 
Agustín del Guadalix, doña Dulce Calvo González-Vallinas, por la que se suspende una 
inmatriculación pretendida en virtud de expediente de dominio notarial.
Hechos
I
Mediante acta notarial autorizada el día quince de octubre del año dos mil diecinueve, 
por el notario de San Agustín del Guadalix, don Germán María León y Pina, con el 
número  951/2019 de protocolo se inicia la tramitación de un expediente de dominio para 
la inmatriculación de una finca.
Mediante acta de finalización de expediente de dominio, autorizada el día diecisiete de 
diciembre de dos mil diecinueve, por el mismo notario de San Agustín del Guadalix, don 
Germán María León y Pina, con el número 1257/2019 de protocolo, se declara justificado 
el dominio de una finca no inmatriculada del término municipal de San Agustín del 
Guadalix, sita en calle (…), a favor de determinadas personas.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de San Agustín del Guadalix, 
fue objeto de nota de calificación registral negativa de fecha 21 de enero de 2020 los 
siguientes términos:
Referencia del documento calificado:
N.º entrada: 1608/2019 Diario: 743/73.
Objeto: Inmatriculación: Expediente de dominio.
Aut.: Notario de San Agustín del Guadalix, don G. M. de L. y P.
Prot.: 951/2019.
Nota de calificación registral.
Antecedentes de hecho:
Primero.  Se presenta el diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve por O. H. G., 
en representación de doña M. M. I. M., a las catorce horas y cinco minutos, Acta Inicial de  s
Expediente de Dominio para la Inmatriculación de finca, otorgada el día quince de octubre  e.
del año dos mil diecinueve, por el Notario de San Agustín del Guadalix, don Germán María  w.
León y Pina, con el número 951/2019 de protocolo y Acta de Finalización de Expediente  02ww
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doña M. M. I. M. y don J. E. I. M.; se acompaña de Acta de Notificación y Requerimientos,
otorgada por el mismo Notario don Germán María León y Pina el día 12 de noviembre 
de  2019, con el número 1089 de protocolo; de escritura de Rectificación descriptiva de 
finca, otorgada por el mismo Notario don Germán María León y Pina el día 15 de 
octubre  de 2019 con el número 950 de protocolo; de escritura de Aceptación y Adjudicación 
de Herencia, otorgada por el Notario de Madrid, don Pablo Ramallo Taboada el día 30 de 
julio de 2014, con el número 2085 de protocolo; y de escritura de Partición y Adjudicación 
de Herencia, otorgada por el Notario de Madrid, don Pablo Ramallo Taboada, el día 27 de 
diciembre de 2011, con el número 2409 de protocolo.
Segundo.  El 30 de diciembre de 2019 se aporta escritura de donación autorizada por 
el Notario de Madrid, don Vicente Martínez Lizart, el día 23 de diciembre de 1954 con el 
número 3581 de protocolo y escritura de partición y adjudicación de herencia autorizada 
por el Notario de Madrid, don Pablo Ramallo Taboada, el día 28 de diciembre de 2011, con 
el número 2426 de protocolo.
Tercero.  De la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela con la que se 
dice se corresponde la finca cuya inmatriculación se solicita, no aparecen colindantes, 
habiéndose considerado por tanto en el expediente como único colindante al Ayuntamiento, 
habida cuenta de que las calles no están catastradas. Sin embargo, de la cartografía 
catastral, resulta que la parcela linda con dos inmuebles. Por una parte, con la parcela 
catastral sita en TR (…), referencia catastral 7935606VL4073N0001ZB, y por otra parte, 
con la «Parcela con varios inmuebles (división horizontal)» sita en (…) con referencias 
7935604VL4073N00 (7935604VL4073N0001EB, 7935604VL4073N0002RZ, etc. y 
restantes parcelas integrantes de dicha división horizontal).
Cuarto.  En el día de la fecha el documento reseñado ha sido calificado por la 
Registradora que suscribe, basándose en los siguientes
Fundamentos Jurídicos:
Primero.  La calificación citada ha sido realizada al amparo de los artículos 18, 19 
y  19 bis de la Ley Hipotecaria, 98, 100 del Reglamento Hipotecario, y concordantes.
Segundo.  De la misma resultan los siguientes defectos, que impiden practicar la 
inscripción del título calificado:
1)  Falta notificar a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes 
y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten 
en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente, 
la pretensión de inmatriculación en los términos previstos en el artículo 203 de la Ley 
hipotecaria.
A la vista de la cartografía catastral, falta notificar a los titulares catastrales de las 
parcelas colindantes y a los titulares del dominio y demás derechos reales de los 
colindantes registrales. En relación con estos últimos, habrá de solicitarse nueva 
certificación registral en la que consten los titulares registrales de dichas fincas y titulares 
de derechos reales constituidos sobre ellas, así como sus domicilios según el Registro.
Conforme al artículo 203.1 Quinta de la Ley Hipotecaria: «1. El expediente de dominio 
para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a 
favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas: […] Quinta. 
Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, 
acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de 
inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la 
relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados  es
como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende  bo
inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen  02ww
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en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el
Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en 
el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se 
hará constar:
a)  El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código 
de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.
b)  Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c)  La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar 
interesada la persona notificada.
d)  Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse 
los documentos públicos de que los mismos resulten.
e)  Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, 
puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las 
letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales 
y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los 
domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que 
resulten del expediente.»
Como advierte la Resolución de 15 de diciembre de 2014, de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, aunque referida a expediente de dominio judicial: “[…] como 
señaló este Centro Directivo en su Resolución de 5 de agosto de 2014 (citada en los 
“Vistos”) su innecesariedad a cuyos argumentos cabe remitirse: Una vez concretados de 
tal modo los datos catastrales del inmueble que se inmatricula y los de sus inmuebles 
catastrales colindantes –todos ellos reflejados en la cartografía catastral, y que habrán de 
expresarse en la descripción literaria registral–, la concreción de cuáles sean las fincas 
registrales, si las hay ya inmatriculadas, que resultan colindantes con la que se acaba de 
inmatricular –y quiénes son sus propietarios y demás titulares registrales de derechos, a 
todos los efectos legales–, resultará, en su caso, del historial registral de cada finca 
colindante, cuya localización se facilita con el correcto empleo, como elemento auxiliar, de 
la aplicación informática de gestión de fincas registrales e información georreferenciada a 
que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
[…] En efecto, en la descripción de la finca en el título inmatriculador, se refieren unos 
colindantes que no son objeto de citación, como sí lo es el colindante según la certificación 
catastral descriptiva y gráfica. Pues bien, de la misma forma que, como se ha señalado 
anteriormente, es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes 
respecto de los recogidos en la certificación catastral, por las razones señaladas, es 
evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser 
necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe 
resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como 
garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra 
Constitución), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos 
respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores (sin poder entrar en el 
concepto de tercero a efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria)”.
Como señala la Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado: “Esta exigencia se deduce de la Resolución de este Centro 
Directivo de 15 de diciembre de 2014 al señalar que «en efecto, en la descripción de la 
finca en el título inmatriculador, se refieren unos colindantes que no son objeto de citación, 
como sí lo es el colindante según la certificación catastral descriptiva y gráfica. Pues bien,  e.e
de la misma forma que, como se ha señalado anteriormente, es perfectamente factible una  w.b
divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación  02ww
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indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución), especialmente importante si se tiene
en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios 
inmatriculadores”. Por ello, es preciso que para permitir la labor calificadora del registrador, 
se exprese en el documento judicial que se ha procedido a la notificación a los colindantes, 
indicando a quién se ha realizado y en qué concepto. Esta falta implica que el defecto sea 
igualmente mantenido.
Actualmente este requisito viene expresamente impuesto en los artículos 203 y 205 de 
la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido 
de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de 
marzo.
Efectivamente, el nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en relación con la 
inmatriculación por expediente de dominio, determina que el notario “notificará la solicitud, 
con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida 
en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los 
titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el 
Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente», y el 
nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en relación con la inmatriculación por título 
traslativo determina que «en caso de calificación positiva por el Registrador, este procederá 
a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en 
la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, 
derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de 
las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro 
y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, 
así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo, ordenará la publicación 
del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere 
la regla séptima del apartado 1 del artículo 203”.»
Es defecto subsanable.
Parte Dispositiva.
Vistos los artículos citados y demás de aplicación, la Registradora calificante acuerda:
1.º  Suspender la inscripción del título calificado por los defectos indicados.
2.º  Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el art. 322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º  Hacer constar en el Libro Diario la Prórroga del asiento de presentación de este 
documento conforme al art. 323 de la citada Ley. San Agustín del Guadalix, a 21 de enero 
de 2020.–La registradora, Dulce Calvo González-Vallinas.
III
El notario autorizante, don Germán María León y Pina, interpuso recurso contra la 
anterior calificación mediante escrito de fecha 6 de febrero de 2020 en el que 
resumidamente alega lo siguiente:
– Que según la certificación catastral descriptiva y gráfica el inmueble a inmatricular 
linda con vía pública por todos sus linderos, por lo que el único colindante catastral a 
notificar es el Ayuntamiento.
– Que no entiende de qué otra cartografía catastral puede resultar la colindancia de  e.e
otros inmuebles como afirma la registradora, y que su nota de calificación, al basarse en  w.b
«una cartografía catastral que sólo ella conoce» provoca indefensión en el notario  02ww
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subedificacion superficiaria debería tener su derecho inscrito en el Registro de la 
Propiedad.
IV
Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 2020, la registradora se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo
Fundamentos de Derecho
Visto el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y resolución de 12 de mayo de 2016.
1.  Se tramita un expediente de dominio notarial para la inmatriculación de un 
determinado inmueble con referencia catastral 7935603VL4073N0001JB, el cual, según la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, que incluye solo planimetría a nivel de suelo 
rasante, solo linda con calles.
La registradora califica negativamente el expediente de dominio notarial señalando 
que de la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble cuya inmatriculación se 
solicita, no aparecen colindantes, habiéndose considerado por tanto en el expediente 
como único colindante al Ayuntamiento, sin embargo, de la cartografía catastral resulta 
que la parcela linda con dos inmuebles y que «a la vista de la cartografía catastral, falta 
notificar a los titulares catastrales de las parcelas colindantes y a los titulares del dominio 
y demás derechos reales de los colindantes registrales.» Y que «en relación con estos 
últimos, habrá de solicitarse nueva certificación registral en la que consten los titulares 
registrales de dichas fincas y titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, así 
como sus domicilios según el Registro.»
El notario que tramitó el expediente de dominio recurre contra dicha calificación 
argumentando que según la certificación catastral descriptiva y gráfica el inmueble a 
inmatricular linda con vía pública por todos sus linderos, por lo que el único colindante 
catastral a notificar es el Ayuntamiento y que no entiende de qué otra cartografía catastral 
puede resultar la colindancia de otros inmuebles como afirma la registradora, y que su nota 
de calificación, al basarse en «una cartografía catastral que solo ella conoce» provoca 
indefensión en el notario recurrente y en los interesados.
2.  Consultada  la  sede  electrónica  del  Catastro,  accesible  en  https://www.
sedecatastro.gob.es/,  para  el  inmueble  catastral  en  cuestión  con  referencia 
7935603VL4073N0001JB, resulta que la planimetría que consta tanto en la certificación 
catastral descriptiva y gráfica como en la consulta descriptiva y gráfica es la siguiente 
(según detalle):  


En cambio, si en la misma sede electrónica se consulta la cartografía correspondiente 
a la ubicación de  ese mismo inmueble, resulta la siguiente: (según detalle)
 
 
Por tanto, de la cartografía catastral, perfectamente accesible a cualquiera, incluido el 
notario que tramitó el expediente de dominio y ahora recurre, resulta que la línea que 
delimita el lindero norte del suelo del inmueble a inmatricular sí que linda con la línea que 
delimita el lindero sur del subsuelo de otros inmuebles situados al norte.
3.  Esto conlleva que la alegación del notario recurrente, relativa a que la registradora 
se ha basado en «una cartografía catastral que solo ella conoce» y que ello provoca 
indefensión en el notario recurrente y en los interesados, carece de todo fundamento y, por 
tanto, ha de ser plenamente desestimada.
Y que los defectos recurridos han de ser confirmado, pues la regla quinta del 
artículo  203 de la ley hipotecaria prescribe que el notario »notificará la solicitud, con 
expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en 
esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los 
titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el 
Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.»
4.  No obstante la desestimación de este recurso, cabe hacer aquí algunas 
consideraciones adicionales, o recomendaciones prácticas, acerca de cuál debe ser el 
contenido de la certificación que ha de expedir el registrador conforme a las distintas 
reglas del referido artículo, y en concreto, acerca de si deben ser dos certificaciones 
distintas, solicitadas (y expedidas) en momentos procedimentales distintos y sucesivos, o 
más bien debería ser una única certificación solicitada y expedida en un primer y momento 
procedimental que incluyera desde el ese primer momento toda la información registral 
relevante para la tramitación del expediente de dominio, a fin de evitar dilaciones 
innecesarias.
Y para analizar tal cuestión práctica, hemos de recordar que la regla tercera del citado 
artículo señala que «el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de 
representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días  e.
certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado  w.b
que concurren las siguientes circunstancias: 02ww
– La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado
y la –c eLrtaif ifcaaltcaió dne c parteavsitara inl.matriculación de la finca a favor de persona alguna.
– La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya 
inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
La regla cuarta prevé que, en caso de que así proceda «el Registrador practicará la 
anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, 
acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u 
otras previamente inmatriculadas».
Y la regla quinta establece que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de 
la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario 
notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente» 
(entre otros) «a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los 
titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el 
Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.»
En una interpretación meramente literal de las reglas tercera y cuarta, separada o 
desconectada de la regla quinta, parecería que la certificación que ha de solicitar 
inicialmente el notario y expedir el registrador cumple la redacción legal si se limita a 
expresar que la finca que se pretende inmatricular no invade, ni siquiera en parte, ninguna 
ya previamente inmatriculada ni el dominio público, y pudiera guardar silencio acerca de la 
existencia de fincas inmatriculadas que no resulten invadidas, pero sí colindar con la que 
se pretende inmatricular. Y que para que el notario y el promotor del expediente de dominio 
puedan conocer cuáles sean estas fincas colindantes y sus titulares registrales de 
derechos habría de pedir el notario una segunda certificación.
Pero es evidente que una interpretación teleológica o finalista, y atendiendo al contexto 
y finalidad de la norma y a la integración armónica entre sus distintos apartados, aconseja, 
y por razones de sentido común y economía procesal exige, que para no dilatar 
innecesariamente el procedimiento, toda la información registral relevante sobre las fincas 
colindantes deba estar ya solicitada, o entenderse solicitad, y por tanto, deber ser incluida 
en la expedición de la primera, y que debiera ser por razones prácticas, única certificación.
Es verdad que este Centro Directivo ha afirmado que con independencia de que haya 
pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 
del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y tal y como ya se ha indicado en el 
fundamento tercero de esta Resolución, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución 
Conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de 
octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca 
aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral 
de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener 
en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá 
consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información 
catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva 
y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia 
pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y 
registrales de la fincas colindantes» (Resolución de 12 de mayo de 2016).
Puede ocurrir, que las delimitaciones geográficas catastrales, para un mismo inmueble 
y con una misma referencia catastral, hayan variado en el tiempo, de modo que al 
solicitarse la inmatriculación se haya perdido la identidad descriptiva inicial entre el título 
inmatriculador y la situación catastral, y ello a causa de una alteración catastral 
sobrevenida. Aquí ningún reproche cabría hacer a la actuación del registrador. Pero si la 
divergencia entre la certificación catastral y la representación gráfica se advirtieran en el  s
momento de expedirse la certificación registral, deberán ya ponerse de manifiesto por el  e.
registrador desde el principio y no al finalizar el expediente. w.
Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos,  02ww
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Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio 
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.