BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44791
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6782 Resolución de 4 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que se 
suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en 
procedimiento de ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don F. L. B., en nombre y representación de «Sociedad 
de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», contra la 
nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Ávila número 2, don 
Luis Delgado Juega, por la que se suspende la expedición de una certificación de 
dominio y cargas ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Hechos
I
En mandamiento, dictado el día 10 de septiembre de 2019, y dirigido al Registro de 
la Propiedad de Ávila número 2, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria 
número 27/2019, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 
de Ávila, se ordenaba la expedición de certificación de cargas conforme el artículo 688 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Ávila número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del documento:
Entrada: 3754/2019
Asiento: 1660 Diario: 134
Fecha de presentación: trece de septiembre de dos mil diecinueve
Juzgado: de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 5 de Ávila
Fecha del documento: diez de septiembre de dos mil diecinueve
Procedimiento: ejecución hipotecaria 27/2019
Presentante: F. L. B.
Previa calificación jurídica de los precedentes documentos con arreglo al artículo 18 
de la Ley Hipotecaria y examinados los antecedentes del Registro, el registrador que 
suscribe ha resuelto suspender la inscripción del mismo por los siguientes defectos:
1.  Porque no es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecas en garantía 
de préstamos distintos, cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo bien, sino que 
afectan a una pluralidad de bienes. e
Originariamente existía un único préstamo. Sin embargo, fue objeto de división en  bo
dos préstamos, con un régimen jurídico distinto para cada uno de ellos, resultando  82ww
finalPmreénsttaem dois t1ri bnuúimdoesr oe n(…tre)  lPasri nficnicpaasl:  q3u.5e1 s5e.8 c6it2a,n8 6a  ecuornotsin. uqauceió ens:tá garantizado con las
siguientes fincas resultantes de la división horizontal: 65625, 65647, 65659, 65669,
65673, 65681, 65697, 65703, 65709, 65711, 65713, 65715, 65717, 65723, 65731, 65733,  Bc
65735,  65737,  65739,  65741,  65743,  65745,  65747,  65749,  65751,  65753,  65755, 
65757,  65759,  65761,  65763,  65765,  65767,  65769,  65771,  65773,  65775,  65777, 
65779,  65781,  65783,  65785,  65787,  65789,  65791,  65793,  65795,  65797,  65799, 
65801, 65803, 65805, 65807, 65809, 65811, 65813, 65815, 65817, 65819, 65821, 65823, 
65825,  65827,  65829,  65831,  65833,  65835,  65837,  65839,  65841,  65843,  65845, 
65847,  65849,  65851,  65853,  65855,  65857,  65859,  65861,  65863,  65865,  65867, 
65869,  65871,  65873,  65875,  65877,  65879,  65881,  65883,  65885,  65887,  65889, 
65891, 65893, 65895, 65897, 65899, 65901, 65903, 65905, 65907, 65909, 65911, 65913, 
65915,  65917,  65919,  65921,  65923,  65925,  65927,  65929,  65931,  65933,  65935, 
65937, 65939, 65941, 65943, 65945, 65947.
Préstamo 2 número (…) Principal: 3.681.918,06 euros. que está garantizado con las 
siguientes  fincas  resultantes  de  la  división  horizontal:65619,  65621,  65623,  65627, 
65629,  65631,  65633,  65635,  65637,  65639,  65641,  65643,  65645,  65649,  65651, 
65653,  65655,  65657,  65661,  65663,  65665,  65667,  65671,  65675,  65677,  65679, 
65683,  65685,  65687,  65689,  65691,  65693,  65695,  65699,  65701,  65705,  65707, 
65719, 65721, 65725, 65727, 65729.
Hechos
1.  El  documento  presentado  consiste  en  un  mandamiento  expedido 
electrónicamente  el  día  10  de  septiembre  de  2019  por  M.  C.  A.  J.,  Letrada  de 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 5 de Ávila, 
ejecución hipotecaria 27/2019, ha sido presentado el día 13 de septiembre de 2019, 
asiento 1660 del Diario 134.
2.  Originariamente se  constituyó  una hipoteca a  favor de Caja de Ahorros de 
Galicia,  según  su  inscripción  3.ª,  ampliada  y  modificada  por  la  inscripción  5.ª,  y 
modificada por la inscripción 8.ª sobre la finca registral finca registral 51.016, en garantía 
de un único préstamo para responder de: siete millones ciento noventa y siete mil 
setecientos  ochenta  euros  y  noventa  y  dos  céntimos  y  demás  responsabilidades 
accesorias.
Constituida en escritura autorizada el día 7 de noviembre de 2.006 por el Notario de 
Ávila, Francisco García Sánchez, que causó la inscripción 3.ª de la finca registral 51.016, 
al folio 21 del tomo 2.219 de fecha 31 de enero de 2.007.
Ampliada y modificada en escritura autorizada el día 29 de septiembre de 2.009 por 
el Notario de Madrid, Ángel Almoguera Gómez, que causó la inscripción 5.ª de la finca 
registral 51.016, al folio 24 del tomo 2.219 de fecha 1 de diciembre de 2.009.
Modificada en escritura autorizada el día 23 de septiembre de 2011 por el Notario de 
Madrid, Ángel Almoguera Gómez, protocolo 4119, que causó la inscripción 8.ª de la finca 
registral 51.016, al folio 57 del tomo 2.610 de fecha 20 de Octubre de 2.011.
En escritura autorizada el día 23 de septiembre de 2011 por el Notario de Madrid, 
Ángel Almoguera Gómez, protocolo 4120, que causó la inscripción extensa 9.ª de la finca 
registral 51.016, al folio 59 del tomo 2.610, de fecha 7 de noviembre de 2.011, se 
procede  a  distribuir  la  responsabilidad  hipotecaria  y  a  dividir  el  préstamo  en  dos 
préstamos  identificados  como  préstamo  1  número  (…)  y  préstamo  2  número  (…): 
Préstamo 1 número (…) Principal: 3.515.862,86 euros que está garantizado con las 
siguientes fincas resultantes de la división horizontal: 65625, 65647, 65659, 65669, 
65673, 65681, 65697, 65703, 65709, 65711, 65713, 65715, 65717, 65723, 65731, 65733, 
65735,  65737,  65739,  65741,  65743,  65745,  65747,  65749,  65751,  65753,  65755, 
65757,  65759,  65761,  65763,  65765,  65767,  65769,  65771,  65773,  65775,  65777,  e
65779,  65781,  65783,  65785,  65787,  65789,  65791,  65793,  65795,  65797,  65799,  bo
65801, 65803, 65805, 65807, 65809, 65811, 65813, 65815, 65817, 65819, 65821, 65823,  82ww
6655884275,,   6655884297,,   6655885219,,   6655885331,,   6655885353,,   6655885375,,   6655885397,,   6655886319,,   6655886431,,   6655886453,,   6655886475,, 
6655886991,,  6655889731, ,6 56859857,3 6, 56859877, 56,5 869598,7 675, 960518, 7695,9 0635, 868519,0 56,5 6858930, 76, 56858950,9 ,6 655898171, , 6655898193,, 
65915,  65917,  65919,  65921,  65923,  65925,  65927,  65929,  65931,  65933,  65935,
65937,  65939,  65941,  65943,  65945,  65947.  Préstamo  2  número  (…)  Principal: 
3.681.918,06 euros. Capital pendiente de amortización: 3.681.918,06 euros. que está 
garantizado con las siguientes fincas resultantes de la división horizontal:65619, 65621, 
65623,  65627,  65629,  65631,  65633,  65635,  65637,  65639,  65641,  65643,  65645, 
65649,  65651,  65653,  65655,  65657,  65661,  65663,  65665,  65667,  65671,  65675, 
65677,  65679,  65683,  65685,  65687,  65689,  65691,  65693,  65695,  65699,  65701, 
65705, 65707, 65719, 65721, 65725, 65727, 65729.
Cada  una  de  las  fincas  queda  respondiendo  de  la  totalidad  de  su  respectivo 
préstamo. Más tarde, como de dirá, de distribuye la responsabilidad hipotecaria entre 
cada una de las fincas indicadas respecto de cada uno de los préstamos.
3.  Préstamo 2
Seguidamente se acuerda la novación modificativa del préstamo hipotecario descrito 
como préstamo 2, con el objeto de ajustarlo, tanto en su cuantía, como en el resto de 
condiciones,  a  las  nuevas  condiciones  de  financiación  atribuidas  por  la  calificación 
administrativa de viviendas de protección pública, expediente VPC (…), modificándose, 
en consecuencia, el régimen de disposición de cuenta especial, el plazo de amortización 
del capital del préstamo, los intereses ordinarios, el tipo de interés variable, la TAE, el 
interés  de  demora,  las  comisiones,  los  gastos  a  cargo  del  prestatario,  limitaciones 
legales como consecuencia del régimen de viviendas de protección oficial, nuevo valor 
de tasación a efectos de subasta, modificación de la cláusula de resolución anticipada y 
la introducción de cláusula de subsidiación de intereses.
Distribución  de  la  responsabilidad  hipotecaria  del  préstamo  identificado  como 
préstamo 2, en documento privado suscrito en Madrid el día 23 de diciembre de 2.011, 
que causó la inscripción extensa 10.ª de la finca registral 51.016, al folio 180 del 
tomo 2.615 de fecha 14 de Noviembre de 2.011. Las fincas entre las que se distribuye la 
hipoteca en garantía del préstamo 2 son las citadas 65625, 65647, 65659, 65669, 65673, 
65681, 65697, 65703, 65709, 65711, 65713, 65715, 65717, 65723, 65731, 65733, 65735, 
65737,  65739,  65741,  65743,  65745,  65747,  65749,  65751,  65753,  65755,  65757, 
65759,  65761,  65763,  65765,  65767,  65769,  65771,  65773,  65775,  65777,  65779, 
65781,  65783,  65785,  65787,  65789,  65791,  65793,  65795,  65797,  65799,  65801, 
65803, 65805, 65807, 65809, 65811, 65813, 65815, 65817, 65819, 65821, 65823, 65825, 
65827,  65829,  65831,  65833,  65835,  65837,  65839,  65841,  65843,  65845,  65847, 
65849,  65851,  65853,  65855,  65857,  65859,  65861,  65863,  65865,  65867,  65869, 
65871,  65873,  65875,  65877,  65879,  65881,  65883,  65885,  65887,  65889,  65891, 
65893, 65895, 65897, 65899, 65901, 65903, 65905, 65907, 65909, 65911, 65913, 65915, 
65917,  65919,  65921,  65923,  65925,  65927,  65929,  65931,  65933,  65935,  65937, 
65939, 65941, 65943, 65945, 65947.
4.  Préstamo 1
Cancelación parcial de hipoteca y modificación de subasta del préstamo identificado 
como préstamo 1, en virtud de escritura autorizada el día 25 de noviembre de 2011 por el 
Notario  de  Madrid,  Ángel  Almoguera  Gómez,  protocolo  5332,  que  causó  la 
inscripción 11.ª de la finca registral 51.016, al folio 181 del tomo 2.615 de fecha 13 de 
diciembre de 2.011.
Distribución  de  la  responsabilidad  hipotecaria  del  préstamo  identificado  como 
préstamo 1, en documento privado suscrito en Madrid el día 25 de noviembre de 2.011, 
que causó la inscripción 11.ª de la finca registral 51.016, al folio 181 del tomo 2.615 de  e.
fecha 14 de diciembre de 2.011. Las fincas entre las que se distribuye la hipoteca en  w.
garantía del préstamo 1 son las citadas 65633, 65635, 65637, 65639, 65641, 65643,  82ww
6655664755,,   6655664797,,   6655665719,,   6655665833,,   6655665855,,   6655665877,,   6655666819,,   6655666931,,   6655666953,,   6655666975,,   6655667919,, 
65701, 65705, 65707, 65719, 65721, 65725, 65727, 65729.
4.  [sic].–Con  posterioridad  a  las  últimas  inscripciones  de  distribución  existen 
concretamente  en  algunas  fincas  diversas  inscripciones  de  dominio  en  las  que  el 
adquirente se subroga en la hipoteca sin que conste la aceptación del acreedor. Las 
referidas  fincas  garantizan  solo  el  préstamo  uno.  Asimismo,  todas  las  fincas  están 
gravadas con anotaciones de embargo a favor de la Hacienda Pública y alguna de ellas 
a favor del Ayuntamiento de Ávila y sobre una de ellas existe además, una anotación 
preventiva de sentencia prorrogada.
Fundamentos de Derecho
I.  Esta nota de calificación y su consiguiente acuerdo se extiende por el registrador 
titular de esta oficina, competente por razón del territorio donde radica la finca, en el 
ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria 
y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que 
se refiere el precepto legal citado.
II.  En el caso que nos ocupa, originariamente, como se ha indicado, se constituyó 
una hipoteca en garantía de un préstamo. Más tarde este préstamo se dividió en dos, 
distribuyendo la hipoteca en dos grupos de bienes. Se modificó uno de los préstamos 
para adaptarlo a las nuevas condiciones de financiación atribuidas por la calificación 
administrativa de viviendas de protección pública, expediente VPC (…), modificándose, 
en consecuencia, el régimen de disposición de cuenta especial, el plazo de amortización 
del capital del préstamo, los intereses ordinarios, el tipo de interés variable, la TAE, el 
interés  de  demora,  las  comisiones,  los  gastos  a  cargo  del  prestatario,  limitaciones 
legales como consecuencia del régimen de viviendas de protección oficial, nuevo valor 
de tasación a efectos de subasta, modificación de la cláusula de resolución anticipada y 
la introducción de cláusula de subsidiación de intereses. Después se volvió a distribuir la 
hipoteca que garantizada cada uno de los préstamos en las fincas indicadas.
A partir de la división del préstamo, nos encontramos con dos obligaciones distintas 
garantizadas,  respectivamente,  con  dos  grupos  de  bienes.  Ahora  se  pretende  la 
ejecución de todas las hipotecas en garantía de los dos préstamos, con una única 
reclamación y un único procedimiento.
III.  La hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad 
respecto al mismo (cfr. arts 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y por 
tratarse  de  un  derecho  de  realización  de  valor:  el  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados 
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de 
cualquier otro. Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la 
garantía que se constituye y su inscripción en el Registro.
Por  otra  parte,  el  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  es  esencialmente  de 
carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al 
derecho real de hipoteca (artículo 1875 del Código Civil y artículos 130 y 145 de la Ley 
Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes 
hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse 
como  realización  de  una  hipoteca  inscrita,  sobre  la  base  de  aquellos  extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
En el momento en que se entable la ejecución, los terceros que puedan resultar 
afectados por la misma deben conocer con exactitud lo que se reclama y el resultado de 
lo reclamando una vez que se verifique la enajenación del bien y la satisfacción del 
acreedor hipotecario. Y todo ello debe referirse a lo que conste inscrito. Como indica la  e
Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 11 de marzo de 2014:  bo
“Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente a  82ww
uDniroe cdceió nlo sG ecnoenrcael phtao sm paanriafe sgtaardaon tqizuaer  elal  redgeiusdtraa dcoorr rdeesbpeo ncdoimenptreo baa ro qtruoe  ceonn cneinpgtou,n oe sdtea 
lcoasd aco cnocnecpetopsto s hea h dae s poobnreeprsaes aad od ilsap ocsainctiiódna dd ea sloesg utirtaudlaar,e ps udees  alas iecanntotisd apdo sstoebriroarnetse.  pAosrí 
se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes citado, al proscribir
expresa y literalmente a que “lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos 
(principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas) exceda del 
límite de la respectiva cobertura hipotecaria”. Así lo reitera, igualmente, el artículo 132.3 
de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a “que lo entregado al acreedor 
en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, 
no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria”.
Por todo ello, la ejecución hipotecaria presupone una obligación y la hipoteca que la 
garantice. Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria 
permiten  la  acumulación  de  acciones  para  distintas  obligaciones  garantizadas  con 
hipotecas  distintas,  con  una  excepción:  cuando  recaigan  sobre  el  mismo  bien 
hipotecado.  El  artículo  555.4  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  es  claro  al  señalar 
“Cuando la ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente 
hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución 
cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los 
mismos bienes”.
Si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias cuando recaen sobre 
distintos  bienes,  debe  considerarse  que  no  procede  la  acumulación  originaria  de 
acciones que deriva de distintas obligaciones que tienen garantía hipotecaria sobre 
diferentes bienes. No es posible unificar una única reclamación, por una única cantidad, 
en un mismo procedimiento. Todas las previsiones de requerimiento de pago al deudor, 
de demanda y requerimiento de pago al hipotecante no deudor o tercer poseedor, de 
entrega  de  cantidades  al  acreedor  y  de  sobrante,  tienen  como  fundamento  una 
obligación -una ejecución (cfr. arts 686 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 130 y 131 
de la Ley Hipotecaria).
A todo ello se suma, que en supuesto de hecho que nos ocupa, con posterioridad a 
la inscripción de hipoteca, existen, en algunas fincas, terceros poseedores y anotantes, a 
los que les afectaría la reclamación de una deuda ajena a la hipoteca que grava la finca 
respecto a la que se practicó su asiento respectivo.
IV.  Por todo ello, no es posible extender la certificación solicitada.
Por referidos hechos y fundamentos de Derecho, se suspende la operación solicitada 
en cuanto a los defectos señalados al principio de esta nota.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)
Ávila, a cuatro de octubre de dos mil diecinueve. El Registrador (firma iegible), Fdo.: 
Luis Delgado Juega.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. L. B., en nombre y representación de 
«Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», 
interpuso recurso el día 8 de noviembre de 2019 e invocando los siguientes motivos:
«Motivos
Previo.–El Sr. Registrador acordó no practicar la inscripción de la expedición de la 
certificación de dominio y cargas de las fincas objeto de ejecución en el procedimiento de 
ejecución hipotecaria n.º 27/2019 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de  s
Ávila,  por  el  siguiente  defecto  “no  es  posible  ejecutar  en  un  mismo  procedimiento  oe.
hipotecas en garantía de préstamos distintos, cuando las hipotecas no concurren sobre  w.
eexl cmePisdamiésaon  dbaoi escneo  nsctilnianorua aqmcueieón nate fee elc ntSa srn.u  Ra f ueungnciasio tprnaluedrsoa rml,i daea rdatr madveeé nbsti eed nreee gusí”ns.atr afalersra, gao esxap alicrgaur mpoern qtaucéió an ,s uy   2020-6782n https://ww
juicio  estamos  ante  una  pluralidad  de  préstamos  hipotecarios  y  fundamenta  su
calificación negativa en el posible perjuicio a terceros adquirentes o titulares de cargas  Bc
inscritas posteriores, que u deben conocer con exactitud lo que se reclama y el resultado 
de lo reclamado una vez que se verifique la enajenación del bien y satisfacción del 
acreedor hipotecario” (…)
Primero.–Carece de sentido, a juicio de esta representación, dicha argumentación 
toda vez que respecto de los terceros poseedores y anotantes inscritos con posterioridad 
a  la  hipoteca  que  se  ejecuta,  debemos  advertir  que  es  una  situación  que  queda 
circunscrita al máximo de responsabilidad hipotecaria de las fincas objeto de ejecución 
de que sea titular el tercer poseedor, siendo en lo referido al anotante inscrito con 
posterioridad  lo  relativo  a  la  cancelación  de  cargas  posteriores  con  relación  al 
artículo  134  de  la  Ley  Hipotecaria,  salvo  que,  en  su  caso,  hubieren  declarado  su 
preferencia en los casos estipulados por Ley y mediante el procedimiento oportuno 
(comunidad de propietarios o por el impuesto de bienes inmuebles).
En este caso, Neotorna 2012 SL, tercer poseedor y titular de las fincas regístrales 
números  65.737,  65.739,  65.741,  65.743,  65.745,  65.749,  65.751,  65.753,  65.757, 
65.759,  65.761,  65.765,  65.769,  65.771  y  65.773,  correspondientes  al  préstamo 
número  500-0260-864-6,  por  el  que  se  reclaman  2.742.673,55  €  del  despacho  de 
ejecución, únicamente responde, lógicamente, del máximo por el que hipotecariamente 
responden dichas fincas, sin que sea reclamable cantidad alguna de la que sí responde 
la entidad prestataria.
A este respecto, debe estarse a lo dispuesto en el artículo 126 de la Ley Hipotecaria, 
cuyo tenor literal es el que sigue “Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las 
disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil se persiguieren bienes hipotecados, y 
éstos hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor; podrá el acreedor reclamar de 
éste el pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si al 
vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por 
Notario.
Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el párrafo 
anterior,  deberá  verificar  el  pago  del  crédito  con  los  intereses  correspondientes, 
conforme  a  lo  dispuesto  en  el  artículo  ciento  catorce,  o  desampararlos  bienes 
hipotecados.
Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con los 
suyos  propios,  además  de  los  hipotecados,  de  los  intereses  devengados  desde  el 
requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar. En el caso 
de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarán éstos en 
poder del deudor, a fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento 
ejecutivo”.
Además, también consta regulado por nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuyo 
artículo 662.3 recoge exclusivamente el régimen de responsabilidad del tercer poseedor. 
Así las cosas, el citado artículo indica que “3. En cualquier momento anterior a la 
aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el 
bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de 
los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su 
caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley”.
Por  lo  tanto,  respecto  del  tercer  poseedor  queda  debidamente  delimitada  su 
responsabilidad por Ley, atendiendo al máximo de 2.742.673,55 € que se reclaman por el 
préstamo número (…), debidamente desglosados en la demanda, pudiendo el mismo 
comparecer en los autos, por lo que debe accederse a expedir la certificación de cargas 
por cuanto no se le reclama más de lo que responden las fincas. e.
Por otra parte, y respecto de los anotantes posteriores, tal y como hemos indicado al  w.b
principio de esta alegación, debe estarse a lo dispuesto en el artículo 134 de la Ley  82ww
Hdeipcolateracdaori a,c opmoro  elp rqeufee resnet ecsa.n cQeulaer áne l lacsi tacdaorg aasr taíc uelxoc erpeccioógne ,d el itlearsa lqmueen tsee,  hquubeie r“aEnl 
tdeestteimrmoinniaor ádne l lad ecinrsectori pdceió na ddjued iclaa cifóinnc ay  eol  mdearnedcahmo iean tofa vdoer  cdaenlc ealadcjuiódnic adtea ricoa ryg asla, 
cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas,
gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin 
excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de 
expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento”.
Asimismo, como garantía de lo anterior, el Letrado de la Administración de Justicia, 
para que el adjudicatario pueda acceder a inscribir la titularidad de la finca adquirida, 
debe comprobar una serie de extremos que acrediten fehacientemente que se han dado 
las garantías necesarias en el procedimiento de ejecución, dando cumplimiento a lo 
exigido por la ley. A este respecto, el Registrador ulteriormente verificará, entre otras 
cosas, que lo adjudicado no excede de la cobertura hipotecaria, así como que, en caso 
de haber sobrante, debe entregarse al acreedor posterior. El artículo 132 de la Ley 
Hipotecaria  dice  así:  “1.º  Que  se  ha  demandado  y  requerido  de  pago  al  deudor, 
hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el 
Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º 
Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo 
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los 
que  sean  posteriores  a  la  nota  marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas, 
respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3.º Que lo 
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de 
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º 
Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del 
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento 
público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores”.
En  consecuencia,  debe  accederse  a  revocar  el  presente  motivo  de  calificación 
negativa y accederse a expedir certificación de dominio y cargas, pues aunque exista 
tercer poseedor y anotantes posteriores, la propia ley ya estipula la responsabilidad de 
estos en relación a la ejecución instada (limitada a la responsabilidad hipotecaria de las 
fincas en el primero y cancelándose la anotación posterior en el segundo caso), no 
obstando los anteriores hechos a que se certifique el dominio y las cargas de las fincas 
objeto de ejecución.
Segundo.–En cuanto a la presunta acumulación de acciones, por parte del Registro 
de la Propiedad n.º 2 de Ávila se indica que no es posible ejecutar en un mismo 
procedimiento hipotecas en garantía de préstamos distintos. Lo cierto es, tal y como se 
puede comprobar, que la acción hipotecaria ejercitada lo es sobre la misma hipoteca 
inscrita de todas las fincas, cumpliendo con lo estipulado con el artículo 130 de la Ley 
Hipotecaria, que recoge, literalmente, que “El procedimiento de ejecución directa contra 
los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, 
sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el 
asiento respectivo”.
La argumentación del registro de la propiedad supondría que cualquier préstamo 
hipotecario a promotor sobre un [sic] finca matriz que luego es distribuido entre las fincas 
resultantes de una división horizontal o resultantes de una segregación, no podrían 
ejecutarse en un único procedimiento, ya que según el argumento el Registro de la 
propiedad habría que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria por cada uno de 
los préstamos distribuidos.
En consonancia con lo anterior, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dice 
literalmente que “1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los 
bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la 
Ley 1/2000, de 1 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se  e.
establecen en su Capítulo V” no recoge un numerus clausus que limite si se puede o no  w.b
iniciar  una  única  reclamación  por  dos  préstamos,  como  tampoco  lo  prohíbe  el  82ww
aaprtaícrutalod o5 5cu5a.4r tod ere lcao Lgeey q duee  “EAnrjtuícicuilaom 5i5e5n.t oA cCuivmilu, lsaecñióanla ddeo  epjeocr uecl ioSnr.e sR.e (g..i.s) tr4a. dCour ayn dcou ylao 
eajceocrudcairósne  slae  adciruijma uelxaccliuósni vaa moteronste  psroobceres obsie dnee se jeescpueccióianl mcueannted oh iepsottoesc aúdltoims,o ssó sloe  psoigdarán 
para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes”.
En relación a esto último, debemos profundizar en el hecho de que por el Sr. 
Registrador  se  acceda  a  entrar  a  valorar  jurídicamente  cuestiones  que  quedan 
reservadas a la jurisdicción, como es la valoración de las acciones que ejercita la parte 
ejecutante para calificar negativamente el mandamiento presentado, cuestiones que el 
Juez estudia de oficio al tiempo de admitir a trámite la demanda conforme el artículo 551 
y siguientes de la LEC, excediéndose, por tanto, el Sr. Registrador en sus competencias, 
siendo improcedente que se deniegue la expedición de certificación de dominio y. cargas 
por tal motivo, por cuanto no debe entrar a valorar este extremo.
Lo  cierto  es  que  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  ya  prevé  que  el 
Registrador no podrá excederse en el ámbito de sus competencias, debiendo limitarse a 
estudiar la competencia o la congruencia del mandato, tal y como prevé literalmente “La 
calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la Autoridad judicial 
se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.
Asimismo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ya recuerda, en su 
Resolución1  de  26  de  julio  de  2019,  la  limitación  del  Registrador  para  entrar  en 
competencias  que  únicamente  corresponden  al  Juez  o  Tribunal  del  que  dimane  el 
asunto. A este respecto, se indica que:
“(…) En ese sentido, son numerosas las Resoluciones de la DGRN que proscriben al 
Registrador entrar en competencias que sólo corresponden a la Autoridad Judicial (como 
es nuestro caso). Así, por ejemplo, en un tema casi idéntico, la Resolución de la DGRN 
de fecha 12/12/94, BOE 16/1995 de 19/01/95, indica en su Fundamentación Jurídica 
cuanto sigue:
‘El respeto a la función Jurisdiccional que corresponde en exclusividad a Jueces y 
Tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, y también a los 
Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que 
hayan  ganado  firmeza  (cfr.  arts.  118  CE  y  17,2  LOP.1).  Ciertamente  incluso  las 
resoluciones judiciales han de pasar por el tamiz de la calificación registral para poder 
entrar en el Registro. Ahora bien, la obligación general que también al Registrador 
alcanza de cumplir y colaborar con las resoluciones judiciales y de respetar el ámbito 
jurisdiccional que la Constitución atribuye en exclusiva -tanto si se trata de juzgar o de 
ejecutar  lo  Juzgado-  a  los  órganos  judiciales,  impone  especiales  restricciones  a  la 
potestad calificatoria de los Registradores, quienes no pueden -rebasando los límites que 
impone, en general, el art. 100 Reglamento Hipotecario, completado específicamente 
con la regla 17 de la Ley Hipotecaria- enjuiciar si estaba o no ajustado a Derecho 
determinado trámite de la ejecución hipotecaria como es el de considerar como tercera 
poseedora, a quien al expedirse la certificación de cargas ordenada por la regla 42 
art.  131  Ley  Hipotecaria,  aparecía  en  el  Registro  como  compradora  de  la  finca 
hipotecada y subrogada en la obligación personal garantizada.”
En  idéntico  sentido,  la  Resolución  de  la  DGRN  de  18/06/02,  BOE  192/2002, 
de 12/08/02, nos dice en sus Fundamentos Jurídicos Segundo y Tercero:
“Segundo.–Ha de señalarse con carácter previo que es doctrina reiterada de este 
Centro Directivo que tratándose de calificación de documentos judiciales, el Registrador 
ha de limitarse a los obstáculos que surjan del Registro y a los defectos formales del 
propio documento, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial 
que en aquellos se contiene, pues, ello supondría interferirse en la función jurisdiccional  e
que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales (cfr. arts. 117 del Constitución  bo
Española, art. 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario). 82ww
(cfr. Tearrct.e r1o1.–8E nd ec olnas eCcounesntcitiuac, ieóln R  eEgsipsatrñaodloar)  hya  dpera ecstitcaar ry  lpaa sinasr cproipr ctiaólne s sdoelciclaitaradcaio, nseins 
mnoe naopsocrtaabdaors s aul  eefxicpaecdiaie, nstoe )p, rpeuteexst od ed elo o ctroonst rdaoricou, meel nRteogsi stetrnaiddoors  sae l ain vteisrtfae r(ihríaay -acno msidoo s eo 
ha dicho- en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un
procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una Resolución judicial que es firme 
(cfr. art. 201.6 de la Ley Hipotecaria).”
Pero,  es  más:  no  sólo  es  que  el  Registrador  se  ha  extralimitado  al  examinar 
cuestiones derivadas no ya del título judicial que se le presentan sino estrictamente 
jurisdiccionales. Es que la propia Autoridad Judicial ya fue clara (...).
Más  claro  imposible:  la  Autoridad  Judicial,  confirma  el  procedimiento  seguido, 
(recuérdese la firmeza de la Resolución) y, en consecuencia, el Registrador no puede a 
entrar a discutir tales extremos”.
Por último, y a pesar de que no cabe, como incidimos, entrar a valorar el contenido 
jurídico del mandato judicial, y una vez traído a colación por el Registrador el citado 
artículo 555.4 de la LEC, debemos indicar que su aplicación no está prevista para el 
supuesto de autos, sino para distintos procesos de ejecución ya iniciados (en el caso de 
que hubiera dos ejecuciones distintas, podría valorarse su aplicación pero siempre por el 
Juez de instancia, no por el Registrador), por lo que debe revocarse la calificación 
negativa  en  el  sentido  de  que  ha  de  expedirse  certificación  de  dominio  y  cargas 
conforme el artículo 688 de la LEC, por cuanto sí procede la acumulación de acciones 
(hecho valorado por el Juez, y en el que no debe entrar el Registrador), más si cabe 
cuando ésta no está vetada y es perfectamente aplicable conforme el artículo 73 de la 
LEC.
Una  vez  acreditado  que  no  resulta  de  aplicación  el  artículo  555.4  de  la  LEC, 
debemos indicar que sí es viable acumular acciones, tal y como está previsto, de forma 
supletoria, por los artículos 71 y 73 de la LEC. Debemos citar los referidos artículos sólo 
por el hecho de su claridad.
“Artículo 71.  Efecto principal de la acumulación. Acumulación objetiva de acciones. 
Acumulación eventual.
1.  La acumulación de acciones admitida producirá el efecto de discutirse todas en 
un mismo procedimiento y resolverse en una sola sentencia.
2.  El actor podrá acumularen la demanda cuantas acciones le competan contra el 
demandado, aunque provengan de diferentes títulos, siempre que aquéllas no sean 
incompatibles entre sí.
3.  Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo 
juicio y no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean 
contrarias entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de 
la otra u otras.
4.  Sin embargo, de lo establecido en el apartado anterior, el actor podrá acumular 
eventualmente acciones entre sí incompatibles, con expresión de la acción principal y de 
aquella otra u otras que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime 
fundada”.
“Artículo 73.  Admisibilidad por motivos procesales de la acumulación de acciones.
1.  Para que sea admisible la acumulación de acciones será preciso:
1.º  Que el Tribunal que deba entender de la acción principal posea jurisdicción y 
competencia por razón de la materia o por razón de la cuantía para conocer de la 
acumulada o acumuladas. Sin embargo, a la acción que haya de sustanciarse en juicio 
ordinario podrá acumularse la acción que, por sí sola, se habría de ventilar, por razón de  es
su cuantía, en juicio verbal. o
2.º  Que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en  82ww
djdueeic tsei3oer.smgº  udinieraQ. dduiafees r aelacn ctelieo tynip eons. oe np rraozhóíbna d ela s ua cmuamteurliaac oió np ore nra zloósn  dceals toipso  edne  juqiuceio  qseu e esjee rhciateyna   OE-A-2020-67able en https://
2.  También se acumularán en una misma demanda distintas acciones cuando así lo 
dispongan las leyes, para casos determinados.
3.  Si  se  hubieren  acumulado  varias  acciones  indebidamente,  el  Letrado  de  la 
Administración de Justicia requerirá al actor, antes de proceder a admitir la demanda, 
para que subsane el defecto en el plazo de cinco días, manteniendo las acciones cuya 
acumulación fuere posible. Transcurrido el término sin que se produzca la subsanación, 
o si se mantuviera la circunstancia de no acumulabilidad entre las acciones que se 
pretendieran mantener por el actor, dará cuenta al Tribunal para que por el mismo se 
resuelva sobre la admisión de la demanda”.
A este respecto, en la demanda, que trae origen el procedimiento de ejecución 
hipotecaria, se recoge el desglose de las cantidades reclamadas por los préstamos (…) 
(por cuantía de 2.742.673,55 €) y (…) (por cuantía de (1.426.777,42 €), especificándose 
todos los conceptos que se reclaman por uno y otro préstamos totalmente diferenciados, 
y que los mismos gravaban las fincas objeto de ejecución en el que consta la misma 
hipoteca en todos ellos, pues independientemente de que se distribuyera y dividiera el 
préstamo originario, la hipoteca inscrita es la misma.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255 y 1860 del Código Civil; 18, 20, 38, 119 a 125, 122 y 144 de 
la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 8 de abril de 2002, 8 de marzo de 2013, 26 de febrero de 2015, 12 y 16 de 
febrero de 2016 y 10 de mayo de 2019.
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
– Mediante la inscripción 3.ª de la finca registral 51.016, se constituyó una hipoteca a 
favor de «Caja de Ahorros de Galicia».
– Dicha hipoteca fue ampliada y modificada primeramente tal y como consta en la 
inscripción 5.ª de dicha finca registral y con posterioridad fue nuevamente modificada 
como consta en la inscripción 8.ª
– Como consta en la inscripción 6.ª, sobre la citada finca registral se construyó un 
complejo  residencial,  constituyéndose  el  régimen  de  propiedad  horizontal  según  la 
inscripción siguiente 7.ª
– Según consta en la inscripción 9.ª, se procede a distribuir la responsabilidad 
hipotecaria y a dividir el préstamo en dos préstamos identificados como préstamo 1 con 
un principal de 3.515.862,86 euros y préstamo 2 con un principal de 3.681.918,06 euros. 
El primero de los préstamos paso a gravar determinadas fincas resultantes de la división 
horizontal de la matriz y el segundo otras fincas, distintas de las anteriores, también 
procedentes de la división horizontal. Cada una de las fincas queda respondiendo de la 
totalidad de su respectivo préstamo.
– Seguidamente  se  acuerda  la  novación  modificativa  del  préstamo  hipotecario 
descrito como préstamo 2, con el objeto de ajustarlo, tanto en su cuantía, como en el 
resto  de  condiciones,  a  las  nuevas  condiciones  de  financiación  atribuidas  por  la  es
calificación  administrativa  de  viviendas  de  protección  pública,  expediente  VPC-05- o
cvogNuiravCdesie-intn0onta0asdr0  aioa0ses 3 sc,/ pa2deer0elg c0 toii8ap p ldo,rM oe dtle  eelp1 c r,cip enimlóstaetnzoar oédta siofr ifdiciovceáa,i  narliidlaam, ombistlnoeaeur,c, te iilozaveano nTce  iAscóv Eonalen ,l ogsderea el clelid unseetc e nacrcopétaimisatsa ,oad l  ececdil óo denrnelé  smgepaiocmr éureaseen,tfn ae lcamcdisateoo   ,csd do eilmsold psreiséo  igsoinsiincmtueeióbesrnaen,  ss lddtoeaeess,      OE-A-2020-6782able en https://www.
modificación de la cláusula de resolución anticipada y la introducción de cláusula de
subsidiación de intereses. Y así mismo se procede a la distribución de la responsabilidad 
hipotecaria del citado préstamo 2. Las fincas entre las que se distribuye la hipoteca en 
garantía del préstamo 2 son exclusivamente las que quedaron gravadas con éste.
– Respecto  del  préstamo  1,  se  produjo  la  cancelación  parcial  de  hipoteca  y 
modificación  de  subasta  y  también  se  distribuyó  la  responsabilidad  hipotecaria  del 
préstamo identificado como préstamo 1 exclusivamente entre las fincas que quedaron 
gravadas con este como consta en las inscripciones 11.ª y 12.ª
– Con posterioridad a las últimas inscripciones de distribución existen en algunas 
fincas diversas inscripciones de dominio en las que el adquirente se subroga en la 
hipoteca sin que conste la aceptación del acreedor. Las referidas fincas garantizan solo 
el préstamo uno.
– Todas  las  fincas  están  gravadas  con  anotaciones  de  embargo  a  favor  de  la 
Hacienda Pública y alguna de ellas a favor del Ayuntamiento de Ávila y sobre una de 
ellas existe, además, una anotación preventiva de sentencia prorrogada.
Ahora, en mandamiento de fecha 10 de septiembre de 2019, dictado por el Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Ávila en sede de procedimiento de 
ejecución hipotecaria número 27/2019 se solicita expedición de certificación de dominio y 
cargas para ejecutar la hipoteca constituida sobre la totalidad de las fincas-
El registrador aduce que, a partir de la división del préstamo, nos encontramos con 
dos obligaciones distintas garantizadas, respectivamente, por dos grupos de fincas por lo 
que, teniendo en cuenta el carácter accesorio de la hipoteca, no es posible unificar una 
única reclamación, por una única cantidad, en un mismo procedimiento.
2.  En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de 
los documentos judiciales, cabe destacar la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del 
Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución 
de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un 
objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en 
torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron 
tenerse  en  cuenta  por  el  registrador  y  por  la  Dirección  General.  Afirma  la  citada 
Sentencia en su fundamento tercero: «(...) Esta función revisora debe hacerse en el 
marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
artículo  18  LH,  y  más  en  particular  respecto  de  los  documentos  expedidos  por  la 
autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la 
propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el artículo 100 RH dispone que la calificación registral se 
limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». En este sentido, puede el 
registrador  valorar  si  teniendo  en  cuenta  el  contenido  de  los  libros  del  registro,  el 
procedimiento que se sigue para la ejecución de una hipoteca se ajusta al contenido de  e.
aquel, dado que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter  w.b
registral, por el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real  82ww
dmea nheiproat,e ceal  p(arortcíceudliomsi e1n8t7o5  ddee l eCjeócduigcoió nC ivdiilr ey c1ta3 0c yo n1t4ra5  dloes  lab iLeenye sH ihpioptoetceacraiad)o. sD, ec oemstoa 
edset aubnlae cheip eolt eacratí ciunlsoc r1it3a0,  sdoeb rlae  lLae by aHsiep odtee caaqruiae,l lsoósl oe xptroedmráo se jceorcnitteanrsideo cso emno e rl etíatulizloa cqióune 
se hayan recogido en el asiento respectivo. En el momento en que se entable la
ejecución, los terceros que puedan resultar afectados por la misma deben conocer con 
exactitud lo que se reclama y el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la 
enajenación del bien y la satisfacción del acreedor hipotecario.
3.  En  el  supuesto  de  este  expediente,  se  trata  de  decidir  si  debe  expedirse 
certificación de dominio y cargas para la ejecución de una hipoteca cuando se ha 
producido la modificación del primitivo crédito de forma que se ha dividido en dos, que 
pasan  a  tener  diferente  régimen  jurídico,  dándose  la  circunstancia  de  que  la  finca 
hipotecada se ha dividido horizontalmente distribuyéndose cada préstamo surgido de la 
división  entre  diversas  fincas  que  responden  exclusivamente  por  cada  uno  de  los 
respectivos créditos.
Ciertamente  los  artículos  1860  del  Código  Civil  y  122  de  la  Ley  Hipotecaria 
establecen la indivisibilidad de la hipoteca, pese a la división del crédito o la deuda, mas 
es evidente que dicho precepto contempla la hipótesis en que tal división se produce sin 
intervención del propietario del predio gravado o de quienes pudieran ser afectados por 
la modificación de la garantía real; sin que exista obstáculo alguno al acuerdo entre 
deudor hipotecante y acreedor hipotecario, cuando no hay gravámenes posteriores sobre 
el bien afecto, para que convenga el fraccionamiento del crédito y en consecuencia de la 
propia garantía.
De este modo cabrá la exigibilidad separada de cada una de las partes resultantes, 
tanto si se ejercita la mera acción personal como si se pretende ejercitar la respectiva 
acción hipotecaria, sin necesidad de cancelar parcialmente la hipoteca preexistente y 
constituir nueva hipoteca.
Como ya se apuntó en las Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008, «ya 
antes  de  la  modificación  del  artículo  12  de  la  Ley  Hipotecaria  introducida  por  la 
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, esta Dirección General entendió en sus Resoluciones 
de 1 de junio y 26 de septiembre de 2006 que “La máxima según la cual una única 
hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente 
régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una 
interpretación meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley 
Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de 
otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley 
Hipotecaria,  y  atendiendo  a  las  necesidades  del  tráfico  jurídico.  Indudablemente, 
obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas 
tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo 
impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en 
tanto  en  cuanto  las  distintas  obligaciones  estén  determinadas  en  sus  aspectos 
definidores (o al menos sean éstos determinables, como -con notable flexibilidad, a fin de 
facilitar el crédito- se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas 
exigencias  mínimas)  y  la  hipoteca  constituida  quede  enlazada  con  esas  distintas 
obligaciones  de  suerte  que  aquélla  quede  debidamente  supeditada  a  éstas  en  su 
nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas 
mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo 
régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será 
necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido -
artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria-, establecer separadamente la cantidad que 
respecto de cada obligación cubrirá la garantía (cfr., por todas, las Resoluciones de 14 
febrero y 15 de marzo de 1935, 26 y 31 de octubre de 1984, 20 de mayo y 23 y 26 de 
octubre  de  1987;  así  como  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  12  de  marzo  s
de 1991)”». oe.
4.  El supuesto de este expediente, aun guardando gran similitud con el resuelto en  w.
las resoluciones relacionadas, difiere de estas en que, en este supuesto, no se pactaron  82ww
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paso a gravar fincas distintas.
No nos encontramos, como defiende el recurrente, ante una distribución del crédito 
hipotecario entre las fincas resultantes de la división horizontal, sino ante una previa 
división del préstamo inicial de forma que, una vez operada esta, la responsabilidad que 
se distribuye no es la del préstamo originario, sino la de cada uno de los préstamos, 1 
y 2, resultantes de dicha división. En virtud de la distribución quedan respondiendo 
distintas fincas respecto de cada préstamo, de forma que se consuma la diferenciación 
tanto del crédito como de su garantía.
La hipoteca constituida inicialmente no puede considerarse enlazada, a efectos de 
ejecución, con esas distintas obligaciones, puesto que a consecuencia de la división del 
préstamo  y  dada  la  accesoriedad  de  la  hipoteca  respecto  al  mismo,  esta  debe 
entenderse también dividida, así lo exige el principio de especialidad, de manera que 
haya una perfecta determinación de lo garantizado, de la garantía constituida y de su 
inscripción en el Registro. Y en este sentido, es correcta la actuación del registrador que 
no expide la certificación de dominio y cargas ordenada por el Juzgado, pues no es 
admisible, en principio, la ejecución simultánea de dos hipotecas.
5.  Por último, tanto la nota de calificación como el recurso hacen referencia a la 
acumulación de acciones de ejecución hipotecaria a que hace referencia el artículo 555.4 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una interpretación literal de dicho artículo debería 
impedir  dicha  acumulación,  pues  sólo  la  permite  en  el  caso  de  procedimientos 
hipotecarios cuando éstos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias 
sobre los mismos bienes. Y en este caso está claro que no se trata de los mismos bienes 
sino de fincas registrales distintas.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.