BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 187 Viernes 6 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96855
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13545 Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la 
inscripción  de  acta  notarial  en  la  que  se  concluye  un  procedimiento  de 
rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  Joaquín  Mateo  Estévez,  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la Propiedad de Málaga número 10, don Juan Francisco 
Ruíz-Rico Márquez, por la que se suspende la inscripción de acta notarial en la que se 
concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta, otorgada el día 12 de agosto de 2020 ante el notario de Málaga, don 
Joaquín Mateo Estévez, con el número 1.676 de protocolo, la titular de la finca registral 
número  178  del  término  de  Torremolinos  requería  el  inicio  del  procedimiento  de 
rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se 
concluía mediante acta autorizada por el mismo notario el día 28 de enero de 2021, con 
el  número  207  de  protocolo,  junto  con  diligencia  de  constancia  de  determinados 
extremos fechadas los días 6, 8 y 14 de abril de 2021.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Málaga 
número 10, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular del Registro de la 
Propiedad Número Diez, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con 
el número de entrada 512/2021, iniciados como consecuencia de presentación en el 
mismo Registro, de los documentos que, se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.
En  el  ejercicio  de  la  calificación  registra  sobre  la  legalidad  de  los  documentos 
presentados, obrantes en los procedimientos de referencia, resultan los siguientes:
Hechos
Primero.  El día cinco de febrero de este año, se presentaron en este Registro vía 
telemática, causando el asiento 833 del Diario 129, cuya primera copia se aportó a esta 
oficina el día veintidós de febrero de este año, los siguientes documentos: Acta iniciada 
el doce de agosto de dos mil veinte, para tramitar «expediente para rectificar superficie 
y/o linderos», según se denomina, autorizada por el Notario Málaga don Joaquín Mateo 
Estévez protocolo número 1.676, e instada por doña M. M. G. H., el representación de la  e.
entidad «HGH Prime Málaga, S.L.» y Acta final del referido expediente, autorizada por el  w.b
mismo Notario el veintiocho de enero de dos mil veintiuno, bajo el número 207 de su  545ww
dpero tloac ocluoa; ld osceu mdeecnrteotsa bqau en oor ighianbaírao nl ulag acra laifi claac iróenc tdifeic a1c2i ódne  mpraertzeon ddidea 2 0s2o1b,r ep olra m feindciao 
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marzo de 2021.
Dichos documentos fueron retirados y han sido reintegrados el día 16 de abril 
de 2.021, en unión de Diligencia de constancia extendida el 15 de abril de 2.021 por el 
citado notario autorizante, en la cual se incluyen otras diligencias de constancia de 
comparecencia unidas a la matriz de dicha Acta. protocolo207/2021.
No procede practicar operación alguna en relación a la Diligencia de Constancia 
fechada el 15 de abril del presente año por el notario autorizante, que se aportó a este 
Registro con fecha 16 de abril de 2021, toda vez que no está previsto legalmente. de 
conformidad con los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, que son los que regulan el 
procedimiento para la rectificación descriptiva de fincas inscritas, que la decisión del 
Registrador de no proceder a verificar la rectificación solicitada pueda revertirse en base 
a  meras  manifestaciones,  sin  soporte  documental  alguno,  realizadas  por  terceras 
personas.
El procedimiento rectificatorio regula un trámite para realizar alegaciones (Regla 
sexta  del  artículo  203.1  de  la  Ley  Hipotecaria)  que  es  el  momento  procedimental 
oportuno para efectuarlas. Y aún verificadas en el período conferido al efecto, deben 
basarse para prosperar en pruebas concretas.
Por otra parte, tampoco las manifestaciones realizadas contradicen las dudas que 
puso de manifiesto el Registrador en su resolución, puesto que los colindantes que ahora 
comparecen en el acta, ya habían sido citados en el procedimiento sin llegar a realizar 
alegaciones  y  además,  el  hecho  de  que  manifiesten  los  comparecientes  que  nada 
tengan que reclamar al promotor del expediente y que la alteración de cabida por él 
solicitada, no invade sus fincas, no implica que el promotor no pudiera invadir las vías 
públicas con las que linda el inmueble o que la rectificación pudiera encubrir negocios 
traslativos u operaciones de modificación hipotecarla.
Por lo que respecta a las manifestaciones realizadas por don A. J. M. G., debe 
hacerse constar, en primer lugar, que no acredita la relación que manifiesta ostentar 
respecto a la Urbanización (…)
Además, manifiesta estuvo trabajando para la promotora de la urbanización en el 
período que va desde 1972 a 1988 cargo alguno.
Por otra parte, no parece razonable puedan disiparse las dudas apuntadas por el 
Registrador en su calificación respecto a una urbanización de la que aún permanecen 
inscritas a favor de la sociedad «Feygón Mediterráneo, S.A» una superficie de 41.799,46 
metros cuadrados de la finca registral número 4.447-A, correspondientes a elementos 
comunes, en base a una manifestación de alguien que racionalmente no parece pueda 
recordar la precisa configuración de todas y cada una de las 126 fincas que conformaban 
la urbanización.
Deber recordarse al respecto que, según se hizo constar en la nota de 12 de marzo 
de  2021,  se  consideran  elementos  comunes  todo  lo  que  no  está  cubierto  por 
edificaciones levantadas ya o que en el futuro se levante sobre las ciento veintidós 
parcelas segregadas de la finca número 4.447-A o sobre las otras cuatro fincas más, 
registrales números 463-A, 12.891, 1.672-B y 26.855.
Además, los referidos elementos comunes se configuraron de manera amplísima, 
haciéndose constar se consideraban como tales los espacios destinados a avenidas 
excepto la principal, calles, glorietas de confluencias de estas, fondos de saco y demás 
redes varias, las zonas ajardinadas y setos, las conducciones y canalizaciones generales 
de agua, alcantarillado, electricidad, gas, telefónicas o de otros servicios, los árboles y 
las plantas de las calles y zonas ajardinadas, el alumbrado y sus aparatos, las señale 
indicadoras del tráfico, y, en modo general, todos aquellos que no estén descritos como  s
privativos a las parcelas y sirven para el uso, aprovechamiento o disfrute de las parcelas  oe.
independientes que integran la Urbanización. w.
Por todo lo expuesto, resuelvo: 545ww
No haber lugar a realizar operación registral alguna o a considerar desvirtuada la
sRee scoolnusciidóenr ato vmigaednat ep oern  etol Rdoesg issutrsa deoxtrr eqmueo ss,u isnccrliubied ocso ns ufes cFhuan 1d2a mdee nmtoasr zdoe d Dee 2re.0c2h1o,. que
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
de diez días hábiles contados desde esta fecha.
Contra la presente nota de calificación cabe (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Francisco 
Ruiz-Rico Márquez, registrador/a de Registro Propiedad de Málaga 10 a día cinco de 
mayo del año dos mil veinitiuno».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Joaquín  Mateo  Estévez,  notario  de 
Málaga, interpuso recurso el día 19 de mayo de 2021 mediante escrito en el que alegaba 
lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
Primero.  La calificación del Sr. Registrador de Málaga 10 que se recurre se basa en 
el/los hecho/s que han quedado reseñados en el apartado III antecedente de los hechos, 
todo lo cual se da aquí por reproducido.
El  Sr.  Registrador  apoya  la  fundamentación  jurídica  de  su  calificación  en  las 
resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que cita en su 
certificación de 04-09-2020, incorporada al expediente, y en los artículos 20.1, 201 
y 203.1 de la Ley Hipotecaria y en el art.º 47 de su Reglamento.
Segundo.  El señor registrador mantiene en esencia, para sustentar su calificación 
denegatoria, las dudas inicialmente planteadas en la certificación por él expedida el día 4 
de septiembre de 2020, siendo lo único novedoso en la nota, por un lado, el relato 
registral que hace de las cinco fincas que sirvieron de base para la constitución de la 
Urbanización (…) y, por otro, la reseña de algunos artículos de los Estatutos de la 
Urbanización  para  apoyar  su  «calificación  anticipada  denegatoria  de  una  posible 
inmatriculación» de la superficie comprensiva del exceso de cabida pretendido en el 
expediente si se promoviese tal expediente de dominio.
Nada  hay  que  dilucidar  acerca  de  inmatriculación  alguna  al  no  ser  objeto  del 
presente recurso y resultar extraño al expediente tramitado que lo es de rectificación, si 
bien será importante realizar algunas consideraciones sobre la situación jurídica actual 
de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización (…)
Por tanto, la cuestión a resolver será si, una vez concluido el expediente y a la vista 
de los documentos a él incorporados y las diligencias practicadas, las dudas planteadas 
por el Sr. registrador en la certificación antes referida y posteriormente reiteradas en su 
nota de calificación están motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados o no, 
como  señalan  múltiples  resoluciones  a  las  que  posteriormente  se  aludirán,  y,  por 
consiguiente,  si  tales  dudas  son  suficientes  o  no  para  sustentar  y  fundamentar  su 
negativa a inscribir el exceso de cabida pretendido.
Tercero.  Antes de examinar las dudas en que se apoya el Sr. Registrador para 
sustentar  su  acuerdo  denegatorio  de  la  rectificación  pretendida  en  el  expediente, 
conviene detenerse en el contenido de los puntos tercero, sexto y séptimo de los hechos 
de la nota calificatoria.
Hace el Sr. Registrador un relato jurídico-registral de la constitución del complejo 
urbanístico que integra la Urbanización (…), menciona las cinco fincas de origen que 
constituyen la base física de la misma, las ciento veintidós parcelas independientes que  s
se formaron, constituyendo el resto de la registral de la finca 4.447-A y la superficie de  oe.
las  registrales  463-A,  12.691,  1.672-B  y  26.855  los  elementos  comunes  de  la  w.
sUierbnaAdnsoiiz mdaeics iemósnop.,e hcaiacl ein rteerfeérse lnoc qiau ea  tlroasn sacrrti.bº e2 d, e6l  ayr t7.  2d,e p uloess  eesl tSart.u Rtoesg disetr alad oUr rcboannoizcaec qióune,   2021-13545n https://ww
la Urbanización (…) está extinguida por haber recepcionado el Excmo. Ayuntamiento de
Torremolinos los elementos y servicios comunes de la misma, que han pasado a ser de  Bc
dominio público. Así resulta del certificado emitido por Doña M. A. G. S., Secretaria 
General del indicado Ayuntamiento con fecha 11 de mayo de 2.009 a solicitud del Sr. 
Registrador y otra persona más para la resolución del procedimiento registral 1098/2009 
tramitado ante el Registro de la Propiedad n.º 10 de Málaga y en el que se logró la 
inscripción pretendida en virtud del título por mí autorizado (…)
Del  contenido  del  certificado  municipal  reseñado  resulta  la  recepción  por  el 
Ayuntamiento  de  las  instalaciones  y  elementos  comunes  de  la  Urbanización  y  la 
consiguiente extinción de la Comunidad integrante de la misma, por lo que los artículos 
referidos de los estatutos de la Urbanización, así como los restantes artículos de dichos 
estatutos, no pueden ser tenidos en consideración al resultar inaplicables por la extinción 
de la Urbanización, que dejó de existir como ente jurídico por tal recepción. Si bien dicha 
extinción no ha tenido acceso a los Libros del Registro, lo aquí reseñado ha de ser tenido 
en consideración por el Sr. registrador por conocerlo de forma fehaciente, quien no podrá 
apoyarse en unos estatutos carentes de toda virtualidad y eficacia jurídica. Por tanto, y 
aunque no constituye objeto del presente recurso inmatriculación alguna, carece de 
fundamento jurídico la conclusión a la que llega el Sr. Registrador en el punto séptimo de 
su nota de calificación.
Cuarto.  En cuanto a la primera duda, planteada por el Sr. Registrador derivada de 
la circunstancia de haberse formado por segregación la finca respecto de la que solicita 
el  exceso  de  cabida,  la  fundamenta  simplemente  en  su  aseveración  de  que  tal 
circunstancia (la segregación) implica una precisa medición, aseveración ya de por sí 
discutible, por lo que entendemos que no está debidamente fundamentada dicha duda 
tal como exige la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
(DGSJyFP). El Sr. Registrador hace tal aseveración de constituir la segregación «una 
precisa  medición»  sin  más,  no  fundándola  ni  motivándola  en  criterios  objetivos  y 
razonados tal como exigen múltiples resoluciones de la DGSJyFP (19 de febrero y 9 de 
octubre de 2015, 21 de Abril de 2016 y 8 de Noviembre de 2018 entre otras) ni 
aportando plano o informe técnico alguno que la sustente. Por lo que tal aseveración, sin 
más justificación, no puede constituir un obstáculo para la inscripción del exceso de 
cabida pretendido; tratándose de una mera conjetura o elucubración del Sr. Registrador.
Señala el Sr. Registrador en el punto tercero de su nota lo que sigue: «...De todo ello, 
resulta que el resto no segregado de la finca registral 4.447-A ascendería a cuarenta y 
un mil setecientos noventa y nueve metros y cuarenta y seis decímetros cuadrados 
(diferencia entre la superficie original de la finca y la de las porciones segregadas)...». 
Esta superficie constituiría la extensión de los elementos comunes de la Urbanización/
Comunidad según los datos referidos por el Sr. Registrador en su nota. Sin embargo, 
según  resulta  del  certificado  municipal  (…)  la  superficie  recepcionada  por  el 
Ayuntamiento  proveniente  de  los  elementos  comunes  de  la  Comunidad  ascendería 
a 58.863 metros cuadrados, por lo que habría una diferencia, entre los datos registrales y 
los municipales referidos a los elementos comunes, de 17.063,54 metros cuadrados. Y 
esta  diferencia  surge  no  obstante  haberse  realizado  ciento  veintidós  mediciones 
precisas,  esto  es,  tantas  como  parcelas  segregadas  para  constituir  la  Comunidad. 
¿Puede hablarse de mediciones precisas o de todo lo contrario? Creemos que más bien 
esto último.
Ante esta duda y las restantes planteadas por el Sr. Registrador en su nota, que se 
examinan posteriormente, no debemos perder de vista, por una parte, que no se ha 
producido alteración alguna de linderos de la finca objeto del expediente, pues si bien, 
según Registro, linda al Norte/fondo, con terrenos del (…), y, según su descripción  s
actualizada, linda por el fondo con la calle (…), ello se debe al desarrollo urbanístico de  oe.
la zona por haber sido transformado parte del terreno de la finca (…) en calle pública. Y  w.
por otra, que tampoco se ha producido alteración alguna de la delimitación perimetral de  545ww
laal  faincctaa  yin aicsiaí lr edseul lteax dpeeld iinefnotrem ep otér cdniliicgoe neclaiab odreald od ípao dr ieelc tiésicenteic od,e S rn. oGv.ie Mm.b, ree  indceo rdpoosr amdoil 
veinte.
Y, puestos a especular podría decirse que, teniendo en cuenta la extensión del 
terreno de la Urbanización y la forma y medios técnicos que se empleaban en la fecha 
de desarrollo y ejecución de la Urbanización para efectuar mediciones de terrenos, lo 
más probable es que las mediciones efectuadas adolecieran de errores de medición y 
así lo comprobamos día a día en nuestros despachos profesionales.
Por otra parte, la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que ha servido de base 
al expediente, así como el hecho de que la delimitación perimetral de la finca, cuya 
rectificación de superficie se pretende, a fecha de hoy es la misma que la que consta en 
la ortofoto de 1984 que se incluye en el indicado informe elaborado por el técnico, Sr. G. 
M., e incorporado al acta inicial del expediente, e igualmente coincidente con la actual 
del Catastro, son indicativos del error sufrido al determinar la superficie segregada y que 
no se está alterando la realidad física exterior del predio. Las conclusiones del indicado 
técnico, reflejadas en el punto 1.8 su informe, acreditan el error producido en cuanto a la 
superficie  de  la  finca  registral,  conclusiones  que  desacredita  el  Sr.  Registrador 
simplemente con su criterio de que la ortofoto del año 1984 no es suficiente, sin apoyo 
en otros criterios fundados y objetivos que, por el contrario, sí han sido utilizados por el 
técnico.
Rechaza el Sr. Registrador tal informe por considerarlo no adecuado para disipar sus 
dudas acerca de la delimitación perimetral de la finca, si bien no aporta documento o 
dato alguno que lo desvirtúe. El único fundamento en que se basa el Sr. Registrador para 
rechazar lo que pone de manifiesto la ortotofo es su propio juicio, sin aportar nada para 
desvirtuar la realidad reflejada en la ortofoto. Tal configuración perimetral de la parcela, 
tal como se ha señalado anteriormente, coincide con la que figura en la certificación 
catastral, descriptiva y gráfica, unida al expediente.
Quinto.  Respecto a la segunda duda planteada, la misma deriva del hecho de la 
gran magnitud del exceso de cabida y que la registración del exceso no debe dar lugar a 
que se altere la realidad física exterior del predio, siendo esto último indiscutible y así ha 
sido reconocido por la doctrina de la DGSJyFP.
A la duda planteada habría que reseñar por una parte que el propio Sr. registrador 
reconoce que el art. 201 LH no pone límite alguno a la extensión del exceso a registrar y 
así viene recogido en diversas resoluciones de la DGSJyFP, por lo que nada habría que 
objetar por esta duda a la registración del exceso, salvo que el Sr. registrador hubiera 
aportado  algún  otro  argumento  para  sustentarla  apoyados  en  criterios  objetivos  y 
razonados.
La  simple  alusión  a  la  importancia  cuantitativa  del  exceso  no  desvirtúa  la 
manifestación de la requirente de que «...las diferencias entre la descripción registral y la 
real obedecen exclusivamente a errores descriptivos de los títulos previos y no a la 
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, 
de la situación jurídica de la finca inscrita.». El Sr. Registrador no justifica ni aporta 
prueba alguna de que el exceso pretendido se deba a circunstancias distintas de la 
simple rectificación de un error material al señalar la superficie registrada, no coincidente 
con la real ni la catastral.
Y por otra parte, como se ha señalado en el punto anterior, de la documentación 
obrante en el acta resulta que no se ha alterado la delimitación perimetral de la finca tal 
como corroboran la certificación catastral incorporada al acta inicial y los datos gráficos 
contenidos en el informe técnico antes mencionado (ya en la ortofoto del año 1984 
aparece con la misma delimitación perimetral que, a día de hoy, figura en el Catastro), 
por lo que difícilmente se ha podido alterar la realidad física exterior del predio, siendo lo  s
cierto y real que lo único pretendido ha sido rectificar un dato erróneo de medición de la  oe.
superficie de la finca. w.
Sexto.  El  Sr.  Registrador,  asimismo,  apoya  sus  dudas  en  el  hecho  de  existir  545ww
dy ifdeer elansc idaos se cnotrlein dlaasn steusp edrefi claie ms icsamtaas, tlroa lqeuse y l ere lgleisvtara ale isn dduec liar  qfiunec a« .o..bsjee thoa dberíla e pxproedduiecnidteo 
-tanto  en  la  finca  objeto  del  procedimiento  como  en  las  contiguas-  un  incremento
superficial a costa de un terreno adicional colindante, que incluso podría corresponderse 
con parte de las dos vías públicas (calle […]) entre las que está enclavado el inmueble.»
Tal conclusión, apoyada simplemente en la consulta del Catastro, y sin otra prueba 
más que la sustente, y por comparación con lo que también ocurre con las otras dos 
fincas colindantes, resulta, a nuestro juicio, un poco temeraria, pues no se dispone (al 
menos el Sr. Registrador no lo indica en su nota) de ninguna otra información o dato 
respecto de las otras dos fincas colindantes. Alude el Sr. Registrador a un indicio 
(elucubración,  podríamos  decir),  sin  motivación  ni  justificación  alguna,  de  que  el 
incremento podría obedecer a la apropiación de terreno colindante, que incluso pudiera 
corresponder a parte de las dos vías públicas (calles […]), lo que queda desvirtuado por 
la documentación obrante en el expediente, en especial con el escrito municipal que se 
indicará en el párrafo siguiente.
Puede resultar comprensible que el Sr. Registrador, al expedir su certificación de 4 
de septiembre de 2020, presente como duda la posible invasión del dominio público o 
terreno  colindante  perteneciente  a  alguna  de  las  dos  fincas  colindantes  de  la  del 
expediente o del dominio público. Ahora bien, lo que ya no resulta tan comprensible es 
que, tras la conclusión del expediente, donde consta unido escrito de notificación del 
contenido  de  un  informe  técnico  de  la  Delegación  de  Patrimonio  del  Excmo. 
Ayuntamiento de Torremolinos de 20 de Noviembre de 2.020 (ver diligencia de fecha 
veintiséis de Noviembre de dos mil veinte) en el que manifiesta que la rectificación «...no 
afecta a titularidad municipal alguna...», siga insistiendo en su nota calificatoria de que 
existe indicio de que se habría producido «...un incremento superficial a costa de un 
terreno adicional colindante, que incluso podría corresponderse con parte de las dos vías 
públicas (calle […])...». Lo mismo podría decirse respecto de un hipotético incremento 
superficial a costa de terreno de las fincas colindantes, pues sus titulares han sido 
notificados en el expediente, han recogido sus cédulas y no han manifestado oposición 
alguna a lo perseguido en el mismo.
Séptimo.  En cuanto a lo indicado por el Sr. Registrador de que «...consultado el 
histórico del Catastro (antecedentes catastrales a los que debe acceder el registrador, 
para mejor fundar su juicio en relación a expedientes del tipo del que origina el presente 
certificado, de conformidad con la doctrina establecida en Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad jurídica y Fe Pública como las de 17 y 19 de junio de 2020), se ha 
comprobado que, tanto respecto de la finca objeto del procedimiento, como de las 
referidas colindantes, no estuvo reflejada la superficie de solar en dicho organismo hasta 
el 31 de julio de 2001, puesto que en las primeras fechas que aparecen en la información 
recabada de la oficina virtual del catastro (11 de noviembre de 1996 para la finca objeto 
del procedimiento, 7 de junio de 1996 para la finca número 26.886-8 y 7 de junio de 1996 
para la finca número 23.002-8), se observa la anomalía de no aparecer reflejadas las 
superficies de las parcelas catastrales...», hay que reseñar que, del hecho de que no 
estuviera reflejada la superficie del solar hasta el día 31-07-2001, no cabe inducir que no 
tuviera la mayor superficie que se pretende inscribir, sino que, como bien señala el Sr. 
Registrador,  es  una  anomalía;  si  bien  se  trata  de  una  anomalía  que  solo  puede 
achacarse al propio Catastro y al estado de elaboración del mismo a dicha fecha. Tal 
omisión responde a la deficiente cartografía en el año 1996.
La falta de reflejo o constancia de tal dato (la superficie de la parcela) en el Catastro 
lo único que prueba es que tal extremo no era conocido o no había sido constatado por 
el Catastro en dicho año de 1996. De tal omisión no se puede concluir, como parece 
entender el Sr. Registrador, que la parcela no tenía en 1996 ni tiene en la actualidad la  s
superficie que se pretende inscribir. oe.
Sin embargo, del informe técnico tantas veces referido y de las fotografías que  w.
integran el mismo resulta que la forma perimetral de la finca recogida en ortofoto del  545ww
año O1c9t8a4v oc.o inLceid ep acorenc lea  froerlemvaa npteer imale tSrar.l  qRueeg tiisetnraed hoor ye dl íah eecnh Co adtaes tqrou.e «...hayan sido
n‘Foetyifgicóand oMse ednit eerrl ápnreooc,e Sdi.mA.i’e, n‘Ctoo ndsetlr uacrctíicounleos 2 O01ta zdoer , laS .LAe.’y,  ‘IHnimpootbeicliaarriiaa  Claosn msterurccacinotnileess   BOE-A-cable e
Otayco, S.A.’ y ‘Oficina Técnica de Arquitectura y Construcciones, S.A’ (Otayco), como 
aportantes de fincas para la constitución del Complejo urbanístico «Urbanización Los 
Alamas» (que accedió al Registro en el año 1.968)...», y, con cierta dosis de capacidad 
telepática, llega a afirmar que «...lo cual parece implicar que, incluso la promotora del 
expediente y el propio Notario, pudieran albergar dudas en cuanto a que la rectificación 
pretendida se deba a un mero error de medición...».
Aunque para el Sr. Registrador la práctica de las notificaciones mencionadas en el 
párrafo anterior responden a las dudas que pudieran albergar promotora del expediente 
y notario autorizante del mismo, parece evidente que tales notificaciones tienen por 
objeto dar la oportunidad a quienes fundaron y desarrollaron la Urbanización (…) e 
intentar obtener de ellos datos y documentos que aún pudieran conservar, no obstante el 
tiempo transcurrido, de las segregaciones y mediciones que se efectuaron cuando se 
constituyó la Urbanización para con ellos tratar de disipar la dudas planteadas en su 
certificado de 4 de Septiembre de 2.020. Tales notificaciones solo pretendían obtener 
posibles pruebas en poder de terceros, actores principales en la configuración de la 
Urbanización, para disipar todas la [sic] dudas que el Sr. Registrador había manifestado. 
Dichas notificaciones, por tanto, obedecen a la práctica de una diligencia, prueba o 
averiguación para tratar de probar el error padecido al reseñar la superficie de la parcela 
segregada mediante la comparecencia y/o colaboración de quienes formalizaron las 
segregaciones de las distintas parcelas de la Urbanización.
Lo que sí resulta relevante es que, como tiene señalado la DGSJyFP (véanse las 
resoluciones 21 de noviembre de 2017 y 22 de Febrero de 2018) «...en el expediente 
notarial... pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se 
estimen  oportunas  con  el  fin  de  disipar  las  dudas  de  identidad  expuestas  por  el 
registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie...». Y ello no 
es más que la manifestación del derecho de todo promotor a defender sus intereses en 
el mismo.
Noveno.  Señala la resolución de la DGSJyFP de 16 de Enero de 2019, en sus 
fundamentos de Derecho 4 y 5: «...4. Tras la reforma operada por la citada Ley 13/2015 
para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no 
existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado 
fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado 
en la reforma introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, con la finalidad específica 
de lograr toda clase de rectificación descriptiva, se prevén especiales garantías para su 
tramitación,  que  determinan  que  pueda  utilizarse  cualesquiera  que  sean  las 
discrepancias  superficiales  con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan 
modificarse. incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015 y 8 de noviembre 
de 2018)...
En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro 
Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, y entre las más reciente la de 8 de 
noviembre de 2018, entre otras).
Hay que recordar que la Resolución de este Centro Directivo de 17 de noviembre 
de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los 
medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que  s
persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier  oe.
naturaleza  (tanto  de  superficie  como  linderos,  incluso  linderos  fijos),  de  cualquier  w.
magnitud  (tanto  diferencias  inferiores  como  superiores  al  10%  de  la  superficie  545ww
plar efviniacma eyn tlea  inlisstcar itdae)  yc oaodredmeánsa doabste dnee r slau sin vsécrritpicce1so n-p duee sla  nreop erens evnatnaoc,i ócno gmeoo gsreáñfiaclaa  deel 
daerttíecurmloi n1a9 y9  adcer elad iLtae ys uH sipuopteercfiacrieia ,y  elisn dlae rdoesl,i my intaoc iaó nla  ginevoerrresfae-r.e Pnocria edllao ,d dee lbae f idnecsat alac aqrusee   BOE-A-cable e
que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento 
previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de 
cualquier alteración de linderos, con independencia de la naturaleza de este cambio 
(especialmente cuando hay un mero cambio en la referencia del nombre de la persona 
del colindante), pueden basar la denegación de la inscripción (o en su caso, de la 
anotación) sin más justificación...».
En el mismo sentido se pronuncian, entre otras, las más recientes resoluciones de 04 
de diciembre de 2019 y 16 de Julio de 2020.
Y la de 28 de noviembre de 2019, en sus fundamentos de Derecho 5, 6 y 7: «... 5.–... 
En efecto, en primer lugar, la magnitud de la diferencia de superficie no puede impedir la 
tramitación  del  expediente  salvo  que  concurra  una  desproporción  tal  que  impida 
identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica (cfr., 
entre otras, Resoluciones de 1 de agosto de 2018 o 17 de octubre de 2019), lo cual no 
sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este 
sentido.
En tercer y último lugar, procede recordar que, en cuanto a la circunstancia de 
proceder la finca de una operación de segregación, en diversas resoluciones de este 
Centro Directivo que invoca el recurrente (cfr. "Vistos"), ya se afirmó que "aun constando 
ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización  administrativa 
concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción 
de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y 
cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley 
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una 
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria 
para la que se concedió la licencia".
Además,  las  dudas  de  que  la  representación  gráfica  de  una  finca  invada  otra 
colindante de la cual procede por segregación, al no constar inscrita la representación 
gráfica de ésta, carecen de la precisión y exactitud necesaria como para descartar ‘ab 
initio’ la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
siendo necesaria la intervención del titular colindante, tal y como alega el recurrente, 
para determinar si efectivamente existe perjuicio al mismo.
6.  Lo mismo cabe decir en cuanto al dominio público colindante no inscrito. Así se 
ha pronunciado este Centro Directivo, afirmando que en caso de dudas de invasión del 
dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble 
afectado  a  efectos  de  valorar  si  efectivamente  se  produce  dicha  invasión,  y  tal 
intervención  sólo  puede  producirse  durante  la  tramitación  del  expediente 
correspondiente.
Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de octubre 
de 2018), el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública no 
puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración y los 
titulares  de  fincas  colindantes  hayan  tenido  la  oportunidad  de  pronunciarse  en  el 
expediente correspondiente.
En efecto, dispone el párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria que "el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la 
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el 
dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la  Administración  titular  del 
inmueble afectado".
Sin embargo, esta previsión de notificación una vez denegada la inscripción se  s
refiere  al  supuesto  en  que,  tras  la  realización  de  las  actuaciones  previstas  en  el  oe.
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no  w.
se hayan disipado las dudas existentes al respecto. Tal circunstancia no concurre en el  545ww
ccaaslifoic aqcuieó nn noos  soec uvpea r,e efrne nedla qduae c olan  mune rpar omnuanncifieasmtaiecniótno  ddee  lain daidcmioisn iost rsaocsiópne cqhuaes  peune dlaa 
verse afectada en el curso de dicho expediente.
Y sin que pueda entenderse implícito tal pronunciamiento, como afirma el registrador, 
en un certificado municipal en el que únicamente se afirma que las fincas registrales 
figuran catastradas  con determinadas  referencias catastrales. Tal y como señala el 
recurrente, tal correspondencia únicamente permite localizar las fincas en la cartografía 
oficial del Catastro. En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General que 
la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la localización de la 
finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción 
tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso 
todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, 
la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni 
implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie 
catastrales en el folio registral (cfr. Resolución de 4 diciembre de 2013).
7.  En definitiva, tal y como se ha indicado, será una vez tramitado el expediente 
cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que 
a juicio del registrador constituye dominio público y de los titulares de fincas colindantes 
que pudieran resultar perjudicados, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de 
dicho presunto dominio público o de fincas colindantes o eventuales negocios jurídicos 
no documentados.
Por todo lo expuesto, debe entenderse que lo procedente es iniciar las actuaciones 
previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que 
proceda a la vista de lo que se actúe en dicho expediente. A lo que cabe añadir la 
posibilidad de tramitar el expediente notarial de rectificación de descripción previsto en el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las diligencias adicionales 
que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su 
calificación....».
– Y la de 15 de junio de 2020: «...4.–Por tanto, las dudas pueden referirse a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se 
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria 
(cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio 
y 10 de octubre de 2016, entre otras).
5.  Esta Dirección General ha señalado (desde la resolución de 17 de noviembre 
de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las más recientes de 22 de 
octubre de 2018, 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que ‘el procedimiento previsto en 
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la 
rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase 
de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce 
ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes 
requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  procedimiento  justifican 
plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación’.
En  el  caso  de  este  expediente,  la  registradora  deniega  la  inscripción  de  la 
representación  gráfica  alternativa,  una  vez  tramitado  el  expediente  previsto  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que se hayan formulado alegaciones por ningún 
colindante, por el motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada, que 
pudiera encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias, resultando que 
la representación gráfica alternativa aportada invade una parcela catastral colindante 
(circunstancia común al tratarse de representación alternativa a la catastral), pero no 
expresa  además  de  tal  diferencia  superficial  ningún  motivo  (como  alteraciones  de  s
linderos,  procedencia  de  la  finca,  previos  excesos  de  cabida,  modificaciones  en  oe.
antecedentes  catastrales,  etc.)  que  justifique  las  dudas  de  identidad  o  la  falta  de  w.
correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades  545ww
haidpeocteucaadroia asc oce nseog aolc Rioesg tirsatrsola.tivos no formalizados debidamente y que no han tenido un
asigEnsa dma áas,  lcao npsaurlctaedlaa,  ar etsrualvtaé s qduee  lala  Smedisem  Ea,l ecetnró nliac a adcteul alCidaatda stsroe  lac orgreeosmpoentrdíea   BOE-A-cable e
exactamente con la representación gráfica alternativa aportada por los interesados, lo 
que viene a desvirtuar la posible invasión de parcelas catastrales colindantes sin su 
intervención, toda vez que la rectificación del Catastro habrá requerido de la notificación 
de todos los interesados en el procedimiento seguido al efecto, quienes además han 
debido ser notificados en el curso del expediente tramitado conforme al artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria sin formular alegaciones....».
Decimo.  Con relación al contenido de la nota de calificación del 05-05-2021, demos 
[sic] señalar:
a. Que el Sr. Registrador niega toda virtualidad a las manifestaciones efectuadas por 
los comparecientes en las diligencias practicadas tras la calificación denegatoria de la 
inscripción por no tener soporte documental alguno, no obstante tratarse de colindantes 
y de persona trabajadora de la Promotora y, posteriormente, administradora de la Urb. 
(…) Y ello no obstante constituir la prueba testifical una verdadera prueba en el ámbito 
procesal. Por otra parte, el Sr. Registrador tampoco aporta prueba alguna documental 
que desvirtúe lo manifestado por los comparecientes en las diligencias complementarias.
Señala el artículo 17 bis.2.b) de la Ley del Notariado, introducido por la ley 24/2001, 
que «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual 
que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e 
íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes.», con lo que establece una 
presunción de veracidad e integridad que debemos considerar «iuris tantum».
Y la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 621/2006, 14 de Junio 
de 2006, en su fundamento de Derecho primero, dice «...Y así jurisprudencia constante 
de esta Sala tiene establecido que el acta notarial de manifestaciones es un elemento 
probatorio que establece la realidad de que los otorgantes han hecho ante Notario 
determinadas declaraciones pero no la realidad intrínseca de estas que pueden ser 
desvirtuadas por prueba en contrario –sentencias de 27 de febrero de 1998, 20 de 
diciembre de 1999, 21 de mayo de 2001, 14 de mayo y 25 de noviembre de 2004, entre 
otras muchas–.
En conclusión, que el acta notarial de manifestaciones es un elemento que puede 
servir de base a una actuación hermenéutica, y que establece una presunción ‘iuris 
tantum’ de la veracidad e intencionalidad de dichas manifestaciones y que desde luego 
obliga a los que las han hecho...».
No obstante, lo anterior el Sr. Registrador persiste en fundamentar sus dudas en 
meras especulaciones sin apoyo en criterios objetivos y razonados.
b.  Que  las  manifestaciones  contenidas  en  las  diligencias  complementarias  no 
constituyen propiamente «alegaciones de interesados en defensa de sus derechos», 
que, como señala el Sr. Registrador en su nota, tienen su momento procedimental fijado 
en el art. 203 LH, y que cada interesado está en su derecho o no de efectuarlas.
Ahora bien, tales manifestaciones constituyen el objeto de nuevas diligencias que se 
han practicado a instancia del notario autorizante de las actas para tratar de disipar las 
dudas planteadas, subsanar la calificación denegatoria y tratar de lograr la inscripción 
pretendida; y no implican ni podrían implicar, por extemporáneas, reseña alguna de 
alegación efectuada por quien ha sido notificado en el procedimiento y no comparece en 
tiempo y forma.
Con las diligencias practicadas lo que se perseguía era dejar constatado y probado 
de que no se ha producido invasión alguna de terreno colindante ni se ha alterado 
lindero alguno de la finca objeto del expediente. Y ello porque, teniendo en consideración 
que la DGSJyFP en alguna resolución tiene establecido que de la notificación que se  e.
practique  a  los  colindantes,  si  estos  no  comparecen  en  el  expediente  ni  realizan  w.b
manifestación alguna, no se puede extraer más consecuencias que el hecho mismo de  545ww
aqlueeg alac ionnoetisfi caecnió nd eef ehnas ap radceti casduos  yd edree cqhuoes ,n os ih abni ehne cqhuoe udsao  cdoen s ud idcehrae cnhoot iafi chaaccióenr 
scaolmvapgaureacrdeandcioa ss ud ed leorse cchooli nad adnetefesn pdaerras ep. roDbea ra qhuí ela s unse cteersriednaods  on oc ohnavne nsiiednoc iinav addei dloass 
ni sus linderos alterados por consecuencia de acuerdos entre los propietarios de unas y
otras fincas. Señala la resolución de 04.12.2019 en su fundamento de Derecho 5 «...Por 
último, como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de junio 
de 2019), si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye 
la indefensión o perjuicio a los mismos; ello no determina la inexistencia de posibles 
negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas...».
No  admitir  tales  nuevas  diligencias,  cuya  viabilidad  ha  sido  reconocida  por  la 
DGSJyFP en diversas resoluciones, sería tanto como negar el derecho a la defensa o a 
la subsanación de los posibles defectos atribuidos a los títulos inscribibles. La indicada 
resolución de 04.12.2019 establece igualmente en su fundamento de Derecho 5 «...No 
obstante, también se ha reiterado por este Centro Directivo que en el expediente notarial 
regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, 
diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de 
identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia 
de  superficie  (cfr.  Resoluciones  de  21  de  noviembre  de  2017  o  22  de  febrero 
de 2018)...».
c.  Señala  el  Sr.  Registrador  en  esta  segunda  nota  que  «...tampoco  las 
manifestaciones realizadas contradicen las dudas que puso de manifiesto el Registrador 
en su resolución, puesto que los colindantes que ahora comparecen en el acta, ya 
habían sido citados en el procedimiento sin llegar a realizar alegaciones y además, el 
hecho de que manifiesten los comparecientes que nada tengan que reclamar al promotor 
del expediente y que la alteración de cabida por él solicitada, no invade sus fincas, no 
implica que el promotor no pudiera invadir las vías públicas...». Ahora bien, es indudable 
que las manifestaciones efectuadas no refrendan esta afirmación del Sr. Registrador, 
sino más bien constatan todo lo contrario al declarar los colindantes comparecientes que 
no se ha invadido sus terrenos, que no se ha alterado el lindero que separan sus 
propiedades de la que constituye el objeto del expediente y que no les consta que se 
haya alterado la delimitación perimetral de la finca objeto del expediente.
En  cuanto  a  la  aseveración  del  Sr.  Registrador  de  que  lo  manifestado  por  los 
colindantes no implica que «el promotor no pudiera invadir las vías públicas», está 
desvirtuada por el escrito de notificación del contenido de un informe técnico de la 
Delegación  de  Patrimonio  del  Excmo.  Ayuntamiento  de  Torremolinos  de  20  de 
Noviembre de 2.020 (ver diligencia de fecha veintiséis de Noviembre de dos mil veinte) 
ya referido en este escrito de recurso, donde se declara de forma clara y contundente 
que no hay invasión de dominio público.
d. Que, como resulta de su propia declaración, el Sr. M. G. no ostentó cargo alguno 
en la Urb. (…) desde 1972 a 1988, por lo que dicha aseveración realizada por el Sr. 
Registrador parece absolutamente superflua y no aporta dato alguno de interés para la 
fundamentación de su nota. El Sr. M. ha declarado que ejerció el cargo de administrador 
de la Urbanización/Comunidad (…) desde 1988 a 1995.
En cuanto a la acreditación laboral, no ha sido posible aportar documento alguno, lo 
que no ha de resultar extraño dado el tiempo transcurrido desde el cese de dicha 
actividad. ¿Quién conserva nóminas u otros documentos justificativos de una relación 
laboral que concluyó en 1988?
Que el señor registrador, en su segunda nota, no pone en duda el carácter de 
administrador de la Urb. (…) que ha ostentado del señor M. ni lo discute, probablemente 
porque, de la innumerable información que debe de tener en los libros a su cargo 
referidos a dicha Urbanización, habrá podido comprobar o podría comprobar en múltiples 
asientos que efectivamente el señor M. ha ejercido de administrador de la Urbanización  s
o comunidad de propietarios (…) oe.
e.  E insiste el Sr. Registrador en su segunda nota que «...no parece razonable  w.
puedan disiparse las dudas apuntadas por el Registrador en su calificación respecto a  545ww
uMnead iuterbrraánniezoa,c iSónA "d eu nlaa  squupee arfúicnie p deerm 4a1n.e7c9e9n,4 i6n smcreittaross  ac ufaavdorra ddoes  lad es olac iefidnacda  "rFeegyisgtóranl 
número 4.447-A, correspondientes a elementos comunes,...».
Esta cuestión queda desvirtuada con el escrito municipal (…), del que resulta que 
todos los elementos comunes de la Urb. o Comunidad de Propietarios (…) han pasado a 
integrar  el  dominio  público  municipal,  escrito  que  fue  emitido  a  instancia  del  Sr. 
Registrador, autor de la calificación que se recurre, lo que este parece haber olvidado, y 
otra persona más. Por tanto, la Urb. o Comunidad de Propietarios (…) no existe como 
ente jurídico al haber quedado extinguida por traspaso de todas sus zonas, elementos e 
instalaciones comunes al Excmo. Ayuntamiento de Torremolinos, tal como resulta de los 
propios estatutos comunitarios reseñados por el Sr. Registrador en su primera nota.
Extinción que, por otra parte, se había formalizado al transformarse en Entidad 
Urbanística de Conservación, hecho este que resulta del escrito municipal indicado.
En nada afecta a lo aquí relatado el hecho de que tal extinción no haya tenido reflejo 
en los Libros del Registro por no haber sido solicitado por el Excmo. Ayuntamiento de 
Torremolinos,  receptor  de  todas  las  zonas,  elementos  e  instalaciones  de  la  Urb/
Comunidad de Propietarios (…)
Undécimo.  Por todo lo expuesto, teniendo en cuenta que las dudas planteadas por 
el Sr. Registrador, a nuestro juicio, no están debidamente motivadas ni fundadas en 
criterios objetivos y razonados, sino en meros indicios tal como él mismo los califica; que 
de las notas de calificación no resulta dato, hecho o circunstancia alguna adicional que 
acredite la existencia de un negocio traslativo encubierto o modificación hipotecaria 
alguna (no señala quienes son los supuestos intervinientes, lugar y fecha de celebración 
u otra circunstancia que sirviera para identificarlos) ni invasión de dominio público o 
terreno  colindante.  Por  el  contrario,  del  expediente  resulta  la  manifestación,  no 
desvirtuada por el Sr. Registrador, de que «las diferencias entre la descripción registral y 
la real obedecen exclusivamente a errores descriptivos de los títulos previos y no a la 
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, 
de la situación jurídica de la finca inscrita.»; la no invasión del dominio público (véase 
documento aportado por el Excmo. Ayuntamiento de Torremolinos;) y la no invasión de 
las fincas colindantes (véanse las diligencias complementarias practicadas en las que 
sus titulares así lo ratifican y la no oposición de los mismos al expediente).
De las manifestaciones realizadas por los colindantes, del escrito municipal y del 
informe técnico incorporados al expediente, queda probado, a nuestro juicio, que no ha 
habido invasión de dominio público ni de fincas colindantes ni alteración del perímetro de 
la finca objeto del expediente.
Asimismo, teniendo en consideración que se han cumplidos todos los requisitos 
previstos en los arts. 201 y 203 LH; que, en la tramitación del expediente, han quedado 
salvaguardados los derechos de cualquier tercero interesado y, en particular, el de los 
colindantes, a quienes se les han practicado las notificaciones legales, y quienes, si bien 
en el plazo establecido ninguno de ellos mostró oposición o formuló alegación alguna, 
han intervenido en las diligencias complementarias para subsanar los defectos alegados 
en la calificación, diligencias practicadas a mi instancia para tratar de lograr el buen fin 
del expediente; que se ha aportado un informe técnico (el del Sr. G. M.) para tratar de 
aclarar sus dudas al Sr. Registrador; que han tenido participación en el expediente tanto 
el Excmo. Ayuntamiento de Torremolinos (que por escrito incorporado al acta inicial ha 
manifestado que no hay invasión del dominio público) como los dos colindantes; que, 
para tratar de disipar las dudas planteadas por el Sr. Registrador, se han practicado 
notificaciones a quienes, en principio y conforme a lo dispuesto en el art. 203 LH no era 
preciso notificar; y que la denegación de la inscripción pretendida abocaría al promotor 
del expediente a instar un juicio declarativo, frustrando con ello una de las finalidades  s
pretendidas  por  la  Ley  13/2015  de  24  de  junio  con  la  nueva  regulación  de  estos  oe.
procedimientos  de  concordancia  registral,  cual  es  la  desjudicialización  de  estos  w.
procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales y potenciando la  545ww
atuctteulaac ijóund icnioatla erifael cyti vrae,g isqturael , ssieinm mpreer mcaa barlág upnoar  dlae  lvoísa  ddeerel crheocsu rdseo , loess tcimiuadmadoasn oqsu ea  elal 
ePxroppeideideandte» .cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro de la  BOE-A-cable e
IV
El registrador de la Propiedad de Málaga número 10 emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  198,  199,  201  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  17  de 
noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 
1 de junio, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 1 de agosto 
de 2018 y 30 de abril, 26 de junio y 4 de diciembre de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
El registrador, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente. Tales dudas, se basan en las siguientes circunstancias:
– que la registral 178 se formó por segregación de otra mayor, determinándose con 
exactitud su superficie.
– la magnitud del exceso de cabida declarado, superior al 110% de la cabida inscrita.
– que las superficies registrales y catastrales de la finca 178 y de sus colindantes, 
registrales 26.886-B y 23.002-B difieren, pudiendo constituir un indicio de que se hubiera 
realizado un incremento superficial a costa de un terreno colindante o incluso del viario 
público.
– la  no  constancia  en  Catastro  de  la  superficie  de  la  parcela  que  se  afirma 
corresponde con la finca registral 178 y de sus colindantes hasta el año 2001.
– que las colindantes (registrales 26.886-B y 23.002-B) se formaron por segregación 
de la 4.447-A, resultando un resto de 41.799, 46 metros cuadrados, formando la citada 
finca junto con otras un complejo urbanístico, resultando que el citado resto constituyen 
elementos comunes del citado complejo.
– que el informe del técnico que se aporta únicamente se basa en una ortofotografía 
del año 1984, que no desvirtúa las dudas de identidad manifestadas.
– que  la  notificación  notarial  en  el  curso  del  expediente  de  rectificación  de 
descripción a las mercantiles aportantes para la constitución del complejo evidencia la 
existencia de dudas en el propio promotor y en el notario autorizante.
Aportadas diligencias de constancia, en la que comparecen los titulares de las fincas 
colindantes y el que se afirma fue administrador del complejo urbanístico, entiende el 
registrador que no procede practicar operación alguna toda vez que no está previsto que 
la  negativa  a  la  práctica  de  la  inscripción  pueda  revertirse  en  base  a  meras 
manifestaciones, sin soporte documental, realizadas por terceras personas, que tampoco 
contradicen  las  dudas  manifestadas  y  realizadas  fuera  del  momento  procedimiental 
oportuno, que sería el del otorgamiento del acta final otorgada el día 28 de enero 
de 2021 bajo el protocolo 207.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que:
– El resto de la registral 4.447-A, destinado a elementos comunes del complejo ha 
sido cedido y recepcionado por el Ayuntamiento de Torremolinos, según se acredita con  e
certificación emitida por el propio Ayuntamiento y que se acompaña al escrito de recurso,  bo
resultando que ya tuvo a la vista el registrador en el año 2009, con ocasión de la práctica  545ww
rdeec eupncai óinns cqruipec isóunp soonber ela f ienxctain dciisótnin tdae d lea  lcao qmuuen eidsa odb, jesetog údne l reexspueltdai ednete s dues  reescttaiftiuctaocsi,ó ns,i 
bdiieligne necllioa  ndoe  hfeac htae n2id6o  deel  nreofvleiejom brereg isdtera l2 0o2p0o rtcuonmop. rNenos iovab sdtaen tien,f ocrmones ttaé cennic oe l daec tlaa 
Delegación  de  Patrimonio  del  Ayuntamiento  de  Torremolinos  acreditativo  de  la  no 
afectación de dominio público.
– En cuanto a la duda consistente en haberse formado la finca por segregación, 
habiéndose  determinado  con  exactitud  su  superficie,  supone  una  aseveración  sin 
justificación alguna y no puede constituir un obstáculo para la inscripción del exceso de 
cabida declarado.
– No se han variado los linderos de la finca, siendo que su lindero Norte/fondo, con 
terrenos de un cortijo, lo hace ahora con viario público, debido al desarrollo urbanístico 
de la zona, sin haberse producido alteración de la delimitación perimetral de la finca; del 
mismo  modo,  la  delimitación  de  la  finca  consignada  en  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica que sirve de base al expediente es idéntica a la que resulta de 
ortofotografía del año 1984.
– En cuanto a la magnitud del exceso, no puede constituir obstáculo a la inscripción 
pretendida, conforme a la doctrina de este Centro Directivo y que el registrador no aduce 
ningún otro argumento más allá que la importancia cuantitativa de la mayor cabida 
declarada.
– El argumento de la diferencia entre la superficie registral y catastral de la finca y 
sus colindantes y que pudiera encubrir operaciones de modificación hipotecaria no se 
basa en motivación ni justificación alguna.
– El hecho de que Catastro no consignara la superficie de la finca hasta el año 2001 
sólo se debe a una anomalía de la institución catastral, no imputable a los interesados.
– Las notificaciones a las mercantiles aportantes de las fincas pertenecientes al 
complejo tienen por objeto disipar las dudas manifestadas por el registrador en su 
calificación.
– Y en cuanto a la segunda nota de calificación, que las diligencias aportadas 
constituyen nuevas pruebas y argumentos dirigidos a disipar las dudas del registrador y 
no se les puede negar eficacia subsanatoria.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Se pretende la rectificación descriptiva de la finca registral 178 de Torremolinos, 
que consta inscrita con una superficie de 507,02 metros cuadrados. Dicha finca se formó 
por segregación de otra mayor.
– Según el acta y la representación gráfica catastral actualizada, la nueva superficie 
de la finca es de 1.069 metros cuadrados.
– Los antecedentes catastrales de la parcela consignan la cabida de la misma a 
partir del año 2001.
2.  Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro 
Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a 
los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel expediente en 
el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como 
base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 
y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La 
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie  s
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por  oe.
snhdeuiepretó evltaraem  sreiinrsaea,l amdllaaied  napfitdnree c tcafeío,sn nisnctieoaón  nei qdnduacee ue  bnmer lenoo gdssli ofilinicbnoaad rre eíralloa  si nl caotae rbniogitdrioniag ad inlmqeau eraeinap t sleicfe irangercúg anies  lt errfealo gdlRiiooses trg;da ibesl ) t reyqos u aeuc  onfúuralrte eimrssapua dop enae d refueiscn tiaaea     2021-13545n https://www.
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal 
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas 
que  pudiera  albergar  el  registrador  de  encontrarnos  en  cualquier  otro  caso  –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como 
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento 
aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación 
de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  (con  redacción  diferenciada  de  la  del  apartado  3)  limita  los 
supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone 
que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y 
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». 
Además  de  esto,  considerando  la  necesaria  aportación  al  procedimiento  de  una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones 
de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el 
registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o 
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para 
obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que  s
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos  oe.
pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. w.
4.  Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado  545ww
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fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En  el  presente  caso,  las  dudas  de  identidad  que  expone  el  registrador  se 
fundamentan, esencialmente, en la circunstancia de proceder la finca por segregación de 
otra  mayor,  la  considerable  magnitud  del  exceso  declarado,  la  discrepancia  en  las 
superficies registral y catastral de la finca y sus colindantes, el hecho de que de los 
antecedentes  catastrales  no  resulte  superficie  asignada  a  la  parcela  sino  desde  el 
año 2001, y la circunstancia de proceder las fincas colindantes de segregación de otra 
mayor,  que  junto  con  otras,  forma  parte  de  un  conjunto  urbanístico,  cuyo  resto, 
conformado por elementos comunes o del complejo o por viario público pudiera ser 
objeto de invasión con ocasión del exceso declarado.
Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la 
Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada 
debe  referirse  a  la  misma  porción  de  territorio  que  la  finca  registral,  lo  que  es 
presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello 
es objeto de calificación por el registrador.
5.  En cuanto al hecho de proceder la finca de segregación, la Resolución de este 
Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó que «por aplicación del principio de 
determinación y especialidad, la inscripción debe especificar con perfecta claridad la finca 
objeto de la inscripción, el derecho inscrito y la persona de su titular. Los artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51 de su Reglamento exigen, como requisito necesario de la inscripción la 
superficie de la finca, estableciendo además el artículo 47 del Reglamento Hipotecario la 
obligación de hacer constar la superficie segregada al margen de la finca matriz. En base a 
esto se ha dicho por este Centro Directivo que, por tanto, en la segregación, la superficie es 
un dato relevante en la determinación tanto de la finca segregada como de la matriz. 
Cualquier modificación en ese dato genera dudas sobre la realidad de finca y del exceso, 
sobre la determinación del objeto del derecho». Pero también que «aun constando ya inscrita 
una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede 
negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, 
sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y 
procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las 
rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la 
resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución 
de 29 de septiembre de 2017)».
En el presente caso, resulta acreditado en el expediente notarial que no se han 
variado los linderos de la finca, excepto un lindero móvil que pasa a ser viario público, 
debido al desarrollo urbanístico de la zona (lo que queda justificado documentalmente en 
el acta). En el procedimiento se ha acreditado que no se ha producido alteración de la 
delimitación perimetral de la finca, por lo que tampoco puede mantenerse este defecto.
6.  Opone  también  el  registrador  la  importante  magnitud  del  exceso  de  cabida 
declarado, superior en más del 110% respecto de la cabida inscrita.
Hay  que  recordar  que  la  Resolución  de  17  de  noviembre  de  2015  ya  destacó  el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la 
inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten 
inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, 
incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores 
al  10%  de  la  superficie  previamente  inscrita)  y  además  obtener  la  inscripción  de  la 
representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en  s
vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que  oe.
determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. w.
Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la  545ww
adpelli ceaxccieósno d oe ll ap reoxciestdeimncieian tdoe  purneavi satlote eranc eiól na rdteíc ulinlod e2r0o1s  yp uqeudee tna mbapsoacro  lala  dseonlae gmacaigónni tudde 
la inscripción sin más justificación.
7.  Se  señala  también  como  circunstancia  que  contribuye  a  generar  dudas  en  el 
registrador en cuanto a la identidad de la finca el hecho de existir discrepancia en las 
superficies registral y catastral de la finca objeto del expediente y sus colindantes, que pudiera 
encubrir  la  existencia  de  operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  no 
formalizadas debidamente.
Este razonamiento podría justificar las dudas manifestadas por el registrador si el 
incremento  superficial  de  una  finca  fuera  aparejado  de  una  correlativa  disminución 
superficial de su colindante, pero aquí se observa que las tres fincas tienen asignada en 
Catastro una superficie mayor que la que consta inscrita. En concreto, la registral 178 
tiene en Registro una cabida de 507,02 metros cuadrados y en Catastro de 1.096 metros 
cuadrados; la registral 26.886-B tiene una superficie según Registro de 759,45 metros 
cuadrados y 833 metros según Catastro; y la registral 23.002-B una cabida de 506,98 
según Registro y de 1.221 metros cuadrados según Catastro.
Podría plantearse si tal incremento pudiera haberse producido en detrimento de los 
linderos frente y fondo, hoy viario público en ambos casos, pero tal posibilidad queda 
desvirtuada  por  el  informe  de  la  Delegación  de  Patrimonio  del  Ayuntamiento  de 
Torremolinos y que se incorpora al acta en el que se afirma la rectificación pretendida 
«no afecta a titularidad municipal alguna». Ello, unido a la afirmación de los colindantes 
consignadas  en  las  referidas  diligencias  de  constancia  de  que  con  la  rectificación 
pretendida  no  se  produce  invasión  alguna  de  su  propiedad,  parecen  desvirtuar  la 
posibilidad  de  invasión  de  fincas  colindantes  apuntadas  por  el  registrador  y  que 
constituyen el motivo fundamental de sus dudas de identidad.
8.  Tales diligencias de constancia han sido libradas, con posterioridad, al acta de 
conclusión del expediente de rectificación, con el objeto, como ha reiterado este Centro 
Directivo,  de  que  en  el  expediente  notarial  regulado  en  el  artículo  201  de  la  Ley 
Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se 
estimen  oportunas  con  el  fin  de  disipar  las  dudas  de  identidad  expuestas  por  el 
registrador,  con  independencia  de  la  magnitud  de  la  diferencia  de  superficie  (cfr. 
Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018).
Negar eficacia subsanatoria a las referidas diligencias implicaría soslayar el derecho 
del interesado a lograr la práctica de la inscripción solicitada a través de la subsanación 
de los defectos eventualmente advertidos por el registrador en su nota de calificación.
Por  otra  parte,  la  certificación  del  Inventario  Municipal  del  Ayuntamiento  de 
Torremolinos aportada junto con el escrito de recurso y que tuvo a la vista el registrador 
en el año 2009 con ocasión de la práctica de una inscripción referida a finca registral 
distinta de la que es objeto del expediente, no puede ser tenida en cuenta a efectos de 
este recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), si bien resulta irrelevante, toda vez 
que consta en el acta de inicio informe de la Delegación de Patrimonio del Ayuntamiento 
de Torremolinos acreditativo de la no invasión de dominio público.
Por todo ello, en el caso de este recurso, quedando acreditado que no se ha 
producido alteración de la delimitación perimetral de la finca y que no se ha formulado 
oposición por los colindantes, las dudas manifestadas en la calificación no justifican la 
negativa a practicar la inscripción.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  545ww
la LeMya Hdripido,t e2c8a ridae. julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.