BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 307 Lunes 23 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 103581
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14746 Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Jaén  n.º  2  a  inscribir  un  testimonio  de 
sentencia dictada en un procedimiento ordinario.
En el recurso interpuesto por doña I.M.O.M., Delegada de Economía y Hacienda en 
Jaén, contra la negativa del registrador de la propiedad de Jaén número 2, don Francisco 
Javier  Fernández  Cruz,  a  inscribir  un  testimonio  de  sentencia  dictada  en  un 
procedimiento ordinario.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Jaén se tramitó procedimiento 
ordinario 1560/2012 en el que recayó sentencia estimatoria de la demanda el 6 de marzo 
de 2015, por la que se declaró: «Que estimando en su totalidad la demanda formulada 
por el Sr, Abogado del Estado, en nombre y representación de Abogacía del Estado, 
contra A. F. allanado, y Nuevas Arquitecturas Jiennenses, rebelde, debo condenar y 
condeno estos últimos a estar y pasar por las siguientes declaraciones: – que las 
regístrales 298 y 13.627 son una misma realidad física, habiendo existido una doble 
inmatriculación. – que debo declarar la nulidad del contrato de compraventa otorgado por 
Nuevas Arquitecturas Jiennenses. – que debo declarar la propiedad, del Estado respecto 
de la registral 298, debiendo los demandados restituir la posesión de la misma dejándola 
libre  y  expedita  con  cancelación  de  todos  los  asientos  regístrales  relativos  a  la 
registral 13.627.».
II
Testimonio de la citada sentencia se presentó en el Registro de la Propiedad de Jaén 
número  2,  siendo  objeto  de  calificación  en  los  siguientes  términos:  «Hechos:  (…). 
Segundo.–Que  del  contenido  del  Registro  resultan  practicadas,  además  de  las 
inscripciones de dominio a favor de los codemandados, dos inscripciones de hipoteca 
sobre la finca 13627 de Jaén, la inscripción segunda de fecha once de diciembre de dos 
mil siete constituida a favor de N.A. de G.R. y los sucesivos endosatarios, tomadores o 
tenedores legítimos de las letras de cambio con ella garantizadas, según escritura 
otorgada en Jaén, el treinta de octubre de dos mil siete ante el notario don Manuel Cruz 
Gimeno, protocolo 1.596; y la inscripción tercera de fecha treinta de abril de dos mil 
nueve, constituida a favor de M. del C.G.C. y los sucesivos endosatarios, tomadores o 
tenedores legítimos de las letras de cambio con ella garantizadas, según escritura 
otorgada en Barcelona, el dieciocho de marzo de dos mil nueve, ante el notario don 
Vicente Pons Yacer, número 760 de protocolo, constando extendidas al margen de 
ambas inscripciones notas de expedición de certificación conforme al art.º 688 de la LEC.  e.e
Tercero.–La cuestión que se plantea en relación con la ejecución de referida sentencia  b
es la siguiente: Se pretende la cancelación –por nulidad del contrato de compraventa–  746ww
ansoí  scóolom od et alma biniésnc rilpac dióen  lad ee ndtoidmaidn iove pnrdaecdtiocarad aN ueenv saus  dAíraq uai tfeacvtourr adse Jl iheonye naslleasn aSd.oL .,A p.Fo.r, 
elosst imasairesnet odso rbeleg isintrmalaetsri cruellaactiivóons  dae  lala  fcinitcaad an úfimncearo a 1 s3u6 2fa7v” oern, tsrein olo sta mqubeié sne l ae ndceu e“tnotdraons 
dos inscripciones de hipoteca –ambas en ejecución–. Que en base a la titularidad
registral de la demandada “Nuevas Arquitecturas Jiennenses, S.L.”, fueron practicadas 
en el Registro, y ello sin constar que sus titulares, acreedores hipotecarios, hayan sido 
citados ni parte en dicho procedimiento. Cuarto.–Se acompaña informe emitido por don 
M.G.P., en representación de la Delegación Provincial de Economía y Hacienda, firmado 
el diecinueve de junio de dos mil veinte, en el que se pretende que la finca 13627 se 
inscriba  a  favor  del  Estado,  subsistiendo  las  cargas  establecidas  sobre  la  misma. 
Fundamentos  de  derecho:  Primero.–El  principio  de  tracto  sucesivo  que  informa  la 
actuación registral –manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, 
ex art. 24 de la Constitución Española– e impide que el titular registral pueda ver 
cancelado su derecho sin su consentimiento o sin la oportuna resolución judicial firme 
dictada  en  juicio  declarativo  contra  él  entablado,  y  ello  de  conformidad  con  los 
artículos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. Segundo.–Doctrina general sobre la 
imprescindible intervención del titular registral en los procedimientos judiciales, en cuya 
virtud debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el 
respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han 
tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en 
el  mismo  Registro  las  consecuencias  de  su  indefensión  procesal,  emanada  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, en Resoluciones de 
fechas uno de febrero de dos mil doce, catorce de enero de dos mil tres, veintinueve de 
mayo de dos mil nueve, uno de marzo de dos mil uno, veintiuno de abril de dos mil cinco, 
catorce de junio de mil novecientos noventa y tres, veintinueve de octubre de dos mil 
uno, quince de febrero de dos mil cinco, veintiocho de mayo de dos mil siete y las de 
cinco de abril y dieciocho de diciembre de dos mil seis, ocho de octubre de dos mil trece, 
o catorce de mayo de dos mil quince, tiene establecido para análogos supuestos que, 
“sin prejuzgar la posible nulidad de la hipoteca o embargo trabado, como consecuencia 
de la nulidad declarada del derecho del deudor, aquí únicamente debe afirmarse que la 
cancelación del asiento del acreedor no podrá realizarse, aun cuando procediese, sin su 
consentimiento  o  sin  la  oportuna  resolución  dictada  en  juicio  declarativo  contra  él 
entablado”; “Por tanto la hipoteca o la anotación de embargo subsistirá sin alterar sobre 
el mismo objeto, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el 
acreedor,  teniendo  en  cuenta  además  que  no  tiene  por  qué  verse  necesariamente 
afectada por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que 
esté  protegido  el  acreedor  por  la  fe  pública  registral,  principio  proclamado  en  el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende –según el Tribunal Supremo– no sólo 
al subadquirente sino al propio primer adquirente, frente a las causas de nulidad del título 
del transferente no proclamadas por el Registro”. Tercero.–El principio constitucional de 
tutela  judicial  efectiva,  artículo  24  de  la  Constitución  Española,  que  impone  la 
proscripción  de  la  indefensión,  y  que,  en  materia  de  calificación  de  documentos 
judiciales, ha de anteponerse a la obligatoriedad que tienen los registradores de respetar 
y colaborar en la ejecución de los pronunciamientos judiciales, tal como ha venido 
recogiendo  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  entre  otras,  en 
resoluciones de treinta de octubre de dos mil dos y doce de marzo de dos mil cuatro. 
Cuarto.–En  el  presente  supuesto,  y  dadas  las  especiales  características  de  la 
declaración de doble inmatriculación, existe obstáculo registral para la cancelación del 
historial registral completo de la finca, al figurar, además de las inscripciones de dominio 
practicadas  a  favor  de  los  codemandados,  otras  en  favor  de  terceros  adquirentes 
afectados que no han sido parte en el procedimiento, y que, de cancelarse el folio abierto 
a la finca, verían frustrada la garantía real que en su día constituyeron confiados en los  s
pronunciamientos registrales que se hallan bajo la salvaguardia judicial ex art. 1.3 de la  oe.
Ley Hipotecaria. En este sentido, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza  w.
entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resolución judicial con  746ww
eell  ptrraoccteod ismuiceenstoiv os e–gyu idpoo,r  atasní tcoo melo  lllaam eaximstieennctoia  ddeel  otibtusltaárc urelogsis streagl úanl  epl rRoceegsisot–ro ,a sspieencdtoo 
fRuengdiasmtroesn tya ld deel  Neostaa ricaodnog rduee nucnioa . dQe uminatorz.–oR dees odlousc iómni l ddeie clais éDisir e–cBcOióEn  sGeeisn edrea la dberi l ldoes   BOE-A-cable e
dos mil dieciséis- que establece que en la jurisdicción civil, como bien recuerda la 
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de veintiuno de octubre de dos mil 
trece, el registrador “…debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la Sentencia del Tribunal 
Supremo 295/2006 de veintiuno de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que 
menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del 
titular o a través del procedimiento judicial en que haya sido parte”. Sexto.–Respecto al 
informe emitido por el señor G.P. no procede atender a lo expresado en el mismo, al 
estar en abierta contradicción con lo ordenado en la sentencia judicial, que no es otra 
cosa  que  la  cancelación  de  todos  los  asientos  de  la  finca  registral  13627, 
desapareciendo  así  en  la  práctica  del  mundo  tabular,  subsanándose  así  la  doble 
inmatriculación. Para cualquier alteración del contenido del pronunciamiento judicial será 
preciso que se presente en el Registro un nuevo pronunciamiento que lo altere en el 
sentido pretendido. Defectos: Para poder cancelar todos los asientos registrales relativos 
a la finca 13627, es preciso que los titulares de las hipotecas objeto de las inscripciones 
segunda y tercera hayan consentido la cancelación o exista resolución judicial firme en 
procedimiento  declarativo  contra  ellos  entablado,  dado  que  de  la  documentación 
aportada no consta que hayan sido citados ni parte en los autos 1560/2012 del que 
emanan la sentencia y mandamiento cuya inscripción se pretende. Se advierte que para 
proceder  a  la  cancelación  de  las  hipotecas  que  gravan  esta  finca,  además  de  la 
pertinente escritura de cancelación, y toda vez que al margen de las inscripciones 
correspondientes consta nota de expedición de certificación de cargas conforme al art.º 
688 de la LEC, es preciso que se acompañen mandamientos de cancelación de dichas 
notas por el órgano judicial que entiende sobre los autos correspondientes. Falta hacer 
constar la firmeza de la sentencia (art.º 3 y 257 de la Ley Hipotecaria). Jaén, tres de Julio 
de dos mil veinte. El registrador: firma ilegible.».
III
Contra la anterior nota de calificación, la Delegación de Economía y Hacienda, en 
representación del Estado, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a 
los  siguientes  argumentos:  «Fundamentos  de  derecho:  Primero.–Según  reiterada 
jurisprudencia, la acción declarativa de dominio tiene como finalidad la de obtener la 
declaración de que el demandante es propietario de la cosa, acallando a la parte 
contraria, que discute ese derecho o se lo atribuye o, dicho en otros términos, con ella se 
pretende constatar, con fuerza de cosa juzgada y por medio de un fallo judicial, la 
existencia o inexistencia de una determinada relación jurídica de propiedad. Así resulta, 
por  ejemplo,  de  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  20  de  junio  de  2006 
(RJ  2006\4609):  "Dicha  acción  declarativa  ha  sido  tradicionalmente  definida  por  la 
jurisprudencia como. aquella por la que quien afirma ser titular de un derecho real 
pretende, contra quien se lo niega o discute, que así se declare (Sentencias de 19 de 
febrero de 1998 [RJ 1998\1166], 23 de enero de 1992 [RJ 1992\201] y 17 de enero 
de 2001), para poner fin al debate. El éxito de la misma presupone la demostración de la 
existencia del derecho afirmado sobre la cosa, además de la identidad de ésta". Pues  s
bien, en el presente caso, el Estado ha sido declarado propietario de la finca litigiosa por  e.
virtud de sentencia firme, frente a quienes discutían su dominio, esto es, A.F., y Nuevas  w.
Arquitecturas  Jiennenses.  Por  tanto,  el  Estado  es  titular  del  dominio  de  la  finca  746ww
Prergoipsiteradla 1d3. 6A2s7í;  lsoe q ucoen etes mtítpulalo  esunf iceile nDteec preatroa  idnes c8ri bdire d ifcehbore droom dinei o1 e9n4 6e l pRoer geisl trqou dee  slae 
Rapersuoelubcai ólna  Ldeey  2H0 ipdoet eacabrriial :d e"A r2tí0c0u2lo  d1e. (…la )"D i"rAerctcícióunlo  G2e. n(e…ra)l"  dye  “Alorstí cRuleog i3s.t ro(…s )y”.  dLeal   BOE-A-cable e
Notariado afirma que: "Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el 
correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 dela Constitución Española), 
la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el 
respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en  exclusiva  a  los  jueces  y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, 
también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales 
que  hayan  ganado  firmeza  o  sean  ejecutables  de  acuerdo  con  las  leves,  sin  que 
competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni 
siquiera los trámites del procedimiento que las motivan." También se indica en la misma 
que: "..cabe concluir que las sentencias. declarativas o constitutivas con trascendencia 
inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro -salvo las dictadas en 
rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- si de éste no 
resultan  obstáculos  que  lo  impidan,  mediante  la  presentación  del  correspondiente 
testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como la firmeza de la 
misma". En este sentido ya se había pronunciado este Centro Directivo, por cuanto tiene 
establecido que "las sentencias declarativas ni necesitan ejecución ni, por ello, son 
susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se 
solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme." En conclusión, el 
testimonio de la sentencia firme número 35/2015, dictada por el Juzgado de Primera 
Instancia número 2 de Jaén, es título suficiente para inscribir el dominio de la finca 
registral 13627 a favor del Estado. Segundo.–No obstante lo anterior, la calificación del 
registrador basa su acuerdo de suspensión de dicha inscripción en el hecho de que no 
consta acreditado que los titulares de las cargas (hipotecas) que pesan sobre la finca n.º 
13627 fueran citados en el juicio en cuyo seno fue dictada la Sentencia n.º 35/2015 que 
sirve como título de inmatriculación. Como resulta de la solicitud de inscripción que se 
acompaña al presente recurso, la Delegación de Economía y Hacienda no pretende, 
como así se pone de manifiesto en la propia calificación, que dichas hipotecas sean 
canceladas, a pesar de lo contenido en la Sentencia, y así se recoge en el propio Hecho 
Cuarto del acuerdo de calificación del registrador de la propiedad cuando señala: "Se 
acompaña  informe  emitido  por  Don  M.  G.  P.,  en  representación  de  la  Delegación 
provincial de Economía y Hacienda, firmado el diecinueve de junio de dos mil veinte, ene 
le que pretende que la finca 13.627 se inscriba a favor del Estado, subsistiendo las 
cargas establecidas sobre la misma". Pretender otra cosa, efectivamente causaría una 
situación de indefensión que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 
de la CE, que es lo que trata de evitar el propio Registrador de la Propiedad, según 
resulta del cuerpo de su resolución de calificación. Así dispone el artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria que "(…)" Por tanto, en base a las consideraciones expuestas, se entendió 
conveniente por la de Delegación de Economía y Hacienda en Jaén al Registro de la 
Propiedad n.º 2 de Jaén, la inscripción del dominio a favor del Estado tal y como se 
declara en la Sentencia 35/2015, sin que proceda la solicitud de cancelación de cargas 
cuyos titulares no hayan prestado su consentimiento o no hayan sido parte en aquel 
procedimiento. por lo que no entendemos qué lesión causa a los titulares de dichas 
hipotecas la inscripción del dominio de la finca a favor del Estado cuando no se solicita la 
cancelación de aquellas cargas. Efectivamente, la sentencia 35/2015 declaró el dominio 
de la finca a favor del Estado frente a aquéllos que negaban tal derecho de propiedad, 
sin que dicho pronunciamiento judicial declarativo del dominio de la finca afecte a los 
acreedores reales, titulares de las cargas hipotecarias, que no han sido citados a juicio. 
Así el artículo 104 de la Ley Hipotecaria establece que "la hipoteca sujeta directa  s
inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al  oe.
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida''. Del concepto legal  w.
de la hipoteca se deduce uno de sus caracteres esenciales: la afección de bienes  746ww
dinedteeprmenindaednocsia a dl ec usmu pploimseieendtoor  doe p uronpai eotbalriigoa. cEiónn e, fseicetnod, ola  phoipr otatenctoa  eusn au ng adrearnetcíah or eraela lc doen 
rpeuaelidzea cdióisnp odnee rv adleolr  mene cealn sisemnotid por odceel sdael rpeucehsot oa tar ibsuui ddois paol saiccrióene dpoarr ah ilpao tseactaisrfiaoc, ceiól nc udael   BOE-A-cable e
su crédito. La consecuencia de la ausencia de consentimiento de los titulares registrales 
de las cargas hipotecarias para su cancelación, y su no intervención como parte en el 
procedimiento declarativo, radica en que el Estado podrá inscribir el dominio de la finca a 
su favor, debiendo soportar, sin embargo, las cargas hipotecaria; efecto que consiente, y 
aun cuando lo hubiese acordado la Sentencia en uno de sus pronunciamientos, pues 
entendemos que debe regir el principio dispositivo y de rogación, debiendo estarse a lo 
solicitado por quien pretende la inscripción siempre que el título habilite para ello, y sin 
perjuicio de que opte por no obtener la cancelación de las hipotecas, a pesar de que el 
título presentado así lo determinara. Tercero.–Subsidiariamente, y aun cuando nuestra 
pretensión de obtener la inscripción de dominio con el mantenimiento de las hipotecas no 
prosperarse, entendemos que la calificación del registrador adolece igualmente de no 
indicar de qué forma el defecto ha de ser subsanado- qué trámite o documento habría de 
aportarse para entenderse subsanado toda vez, que no puede abocarse a la Delegación 
de Economía y Hacienda a iniciar un nuevo procedimiento para obtener la declaración de 
dominio- esta vez sin pronunciamiento sobre las cargas- ni dirigir un procedimiento 
contra los titulares de hipoteca, cuya cancelación no se ha pretende.».
IV
El registrador de Jaén número 2, don Francisco Javier Fernández Cruz, emitió su 
informe  en  el  que  mantuvo  íntegramente  su  calificación,  formando  el  oportuno 
expediente que ha elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3, 18, 20, 38, 40, 82 y 209 de la 
Ley Hipotecaria; 100 y 313 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia número 266/2015, 
de  14  de  diciembre  de  2015,  de  la  Sala  Segunda  del  Tribunal  Constitucional;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 
y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación; las Sentencias de la 
Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2011 y 1 de marzo de 2016, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 22 de marzo de 2006, 2 de diciembre 
de 2014, 26 de julio de 2016, 3 de octubre de 2018 y 10 de octubre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto la inscripción de una sentencia dictada en 
un procedimiento ordinario por la que se declara que existe una situación de doble 
inmatriculación y se acuerda la cancelación del historial registral de la finca 13627. El 
procedimiento  se  ha  instado  por  el  Estado  como  demandante  contra  los  titulares 
registrales del dominio de la mencionada finca. Sobre dicha finca existen practicadas 
sendas inscripciones de hipoteca a favor de titulares que no han sido demandados en el 
proceso.
El registrador se opone a la inscripción por considerar que, conforme al principio de 
tracto sucesivo, al no haberse dirigido la demanda contra los titulares registrales de las 
citadas hipotecas no cabe cumplir con el fallo de la sentencia. Además, frente a la 
pretensión del recurrente, entiende que no es posible inscribir la finca cuyo historial 
registral se ordena cancelar por la sentencia a favor del Estado manteniendo la vigencia 
de las dos señaladas hipotecas.
2.  Las  situaciones  de  doble  inmatriculación  constituyen,  como  ha  señalado  la  e.e
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2011, una situación patológica que se  b
produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta  746ww
inmaNtirnicguulandaa  ndoorsm vae cdees  ennu feoslitorso  doifredreennatems iey nctoon  edsisttainbtloe cneú muenroos.  criterios  claros  para
tdeentiedrom qinuaer  slae rp lrae vjuarliesnpcruiad deen caialg luan qou dee h lao st rhaitsatdoori adlee sc orelmgiasrtr easletas  elang uconnaf.l iEctno .e Pstoer  seesnot idhoa 
recuerda la Sentencia de 1 de marzo de 2016, de la Sala Primera del Tribunal Supremo
que: «Esta Sala tiene declarado que los supuestos de doble inmatriculación han de 
resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de 
índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos 
asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, 
origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección 
a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios 
básicos de publicidad, legitimación y prioridad (sentencias núm. 377/2013, de 31 mayo; 
núm. 299/2012 de 18 mayo y núm. 337/2008 de 30 abril, así como las anteriores de 31 
octubre  1978,  28  marzo  y  16  mayo  1980,  12  mayo  1983,  8  febrero  1991,  30 
diciembre 1993, 28 enero y 27 mayo 1997, 12 marzo 1999, 18 diciembre 2000 y 11 
octubre 2004, entre otras).».
3.  Como ya señaló este Centro Directivo en sus Resoluciones de 26 de julio 
de 2016 y 3 de octubre de 2018, «el régimen jurídico del tratamiento de la doble 
inmatriculación entre dos fincas o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente 
tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, 
pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendo 
por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario 
en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015. En efecto, el nuevo 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria, señala que el expediente para la subsanación de la 
doble  o  múltiple  inmatriculación  se  iniciará  o  bien  de  oficio  por  el  registrador,  o  a 
instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes 
historiales  registrales  coincidentes.  Además  en  ambos  casos  prevé  que  “si  el 
Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, 
incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los 
datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en 
consecuencia,  la  posibilidad  de  doble  inmatriculación,  total  o  parcial,  notificará  tal 
circunstancia  a  los  titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas 
registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta 
Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de 
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes”. Por tanto, tras 
la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del 
procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble 
inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y 
extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los 
consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a 
séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. En el caso de que el registrador, 
una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado 
artículo  antes  transcrito,  concluya  que,  a  su  juicio,  no  hay  indicios  de  la  doble 
inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la 
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de 
su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de 
calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima 
del  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  dice:  “frente  a  la  denegación  de  la 
constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados 
interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa”, deberá ser 
motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del 
registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos 
de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección  s
General en cuanto al rigor de su fundamentación». oe.
4.  En el caso objeto de este expediente, considerando que la sentencia calificada  w.
se dictó el 6 de marzo de 2015, es evidente que no resulta de aplicación el nuevo  746ww
jaurntíicou, loe n2tr0ó9  edne  vlaig Loer ye lH dipíao t1e cdaer ian o(vlaie nmubervea  dreed eascec imónis dmaod aa ñpoo,r  slae gLúeny  r1e3s/u2l0ta1 5d,e dl ep á2r4r adfeo 
primero de la Disposición Final Quinta de dicha Ley), sino que habrá de estarse a la
normativa anterior, esencialmente concentrada en lo que dispone el artículo 313 del 
Reglamento Hipotecario.
El artículo 313 del Reglamento Hipotecario distingue en su tratamiento registral 
según que las fincas doblemente inmatriculadas estén inscritas a favor de una misma 
persona o de personas distintas. Para este último caso, a su vez, se distingue en función 
de  que  exista  o  no  acuerdo  entre  ellas,  además  de  la  conformidad  de  todos  los 
interesados. Para el caso de falta de acuerdo o conformidad de cualquiera de los 
titulares afectados, establece la regla 3.ª del mismo precepto que «el titular de cualquier 
derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, 
directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al juez de 
Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de 
los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando 
que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al 
margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para 
asegurar  los  perjuicios  que  se  pudieran  derivar.  En  el  auto  se  reservarán  a  los 
interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor 
derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha 
nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda 
interpuesta en el correspondiente juicio declarativo».
Esta  nota  marginal  constituye  por  tanto  una  medida  de  carácter  provisional  y 
cautelar, pendiente de la resolución definitiva que deberá canalizarse, a falta de acuerdo 
de  todos  los  titulares  interesados,  a  través  del  procedimiento  declarativo 
correspondiente, siendo éste precisamente el cauce que se ha seguido en el caso objeto 
del presente expediente, en el que lo que se cuestiona en la calificación recurrida no es 
la  idoneidad  del  dicho  procedimiento,  sino  si  alguno  de  los  titulares  de  derechos 
afectados por la sentencia ha sufrido una situación de indefensión en términos tales que 
constituya obstáculo para la práctica de las inscripciones o cancelaciones pretendidas.
5.  No cabe duda sobre la competencia del registrador para calificar este extremo. 
En efecto, debemos recordar aquí que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que 
los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de 
juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes, pero no por ello 
ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al 
Registro;  las  exigencias  constitucionales  derivadas  del  principio  de  protección 
jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito 
registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de 
la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones 
judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, 
los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por 
la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el 
mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de 
ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de 
la calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el 
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer 
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En concreto se 
admite la calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial con relación a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del  s
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades  oe.
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. w.
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal  746ww
dSiuspproenmeo e ld aer t2. 15 2d2e. 1o LcEtuCb,r ea  dsea b2e0r,1 3to, deals r elagsi sptreardsoorn a«s( ..y. )a duetobríiad atdeense,r  eesnp eccuieanlmtae nlote q luaes 
esenncaterngcaidaass  cdoen slotistu Rtiveagsis tyr oast epnúebrlsiceo sa, l deesbteand oa coa tsairt uya cciuómn pjluirr íldoi cqouse  qsuee d sisuprojan gdae  eenl lalass,   BOE-A-cable e
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, "no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte"».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función 
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en 
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. 
Conforme  al  art.  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal.».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «...  el 
reconocimiento  de  circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,...  no  puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era 
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
6.  En el caso objeto de análisis no cabe sino confirmar la calificación impugnada. 
En efecto, la demanda se ha interpuesto solo contra los titulares registrales del dominio 
de la finca 13627, pero no contra los titulares de dos hipotecas que aparecen igualmente 
inscritas. Las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo y la obligación que 
incumbe  al  registrador  de  evitar  la  indefensión  de  los  titulares  de  derechos  reales 
inscritos, así como el principio de que los efectos del procedimiento y la cosa juzgada 
afectan solo a las partes del proceso y a sus herederos y causahabientes (artículo 222.3 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil), impiden la cancelación del historial registral de la 
citada finca, puesto que existen sendos derechos de hipoteca inscritos cuyos titulares no 
han sido llamados oportunamente al procedimiento. s
Tampoco  puede  asumirse  la  pretensión  del  recurrente  para  que  se  inscriba  el  oe.
dominio de la finca 13627 a su favor, pero manteniendo la vigencia de las mencionadas  w.
hipotecas. Por un lado, no es esa la decisión contenida en el fallo de la sentencia, que  746ww
hsoalboi ehnadbol ae xdiseti d«o– u nqau ed olabsle  riengmísattrraicleusla c2ió9n8.  –y  q1u3e.6 d2e7b os odne culanraa r mlai snmuali dareda ldideal dc ofnístriacato, 
dpero pcoiemdapdra, vdeenl taE sottaodrog ardeos ppeocrt oN duee vlaa sr eAgriqsutriatel c2t9u8ra, sd eJibeinennednos leoss.  d–e mquaen ddaedboos d reecsltaitruairr  llaa   BOE-A-cable e
posesión de la misma dejándola libre y expedita con cancelación de todos los asientos 
regístrales relativos a la registral 13.627.». Por otro, esa solución supondría de hecho 
mantener la situación de doble inmatriculación, con dos historiales registrales vigentes, 
justo el objetivo contrario al que se pretendía con la tramitación del procedimiento 
judicial.
Lo que no cabe es que en sede del procedimiento registral, o del presente recurso, 
cuya finalidad es revisora de la legalidad y acierto de la previa calificación del registrador 
y que carece de carácter contradictorio respecto de las partes en el litigio del que trae 
causa la propia calificación, pueda adoptarse una decisión inaudita parte, sin un previo 
pronunciamiento judicial sobre la extensión de efectos de la sentencia a personas que no 
han sido parte ni han estado emplazadas en el procedimiento ordinario, y sin que estas 
tengan oportunidad de alegar lo que a su derecho convenga al menos en trámites de 
ejecución de la propia sentencia.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.