BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41754
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6354 Resolución de 16 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la Propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Carlos José Sanz Izquierdo, notario de Vilanova i la 
Geltrú, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Sitges, don Juan Luis 
Gimeno y Gómez-Lafuente, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Vilanova i la 
Geltrú, don Carlos José Sanz Izquierdo, con el número 990 de protocolo, se formalizó un 
préstamo, concedido por «Banco Santander, SA», garantizado con hipoteca sobre la 
vivienda habitual de los prestatarios, personas físicas.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Acta del artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Yo, el Notario, hago constar:
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada el día 22 de julio de 2.019, con el 
número  937  de  protocolo,  los  prestatarios  y,  en  su  caso,  los  fiadores  y  garantes 
hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los 
artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de 
Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la 
concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material.»
II
Presentada telemáticamente el mismo día 31 de julio de 2019 copia autorizada de 
dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sitges, fue objeto de la siguiente nota 
de calificación:
«En la calificación de la escritura otorgada el 31/07/2019, ante el Notario de Vilanova 
i  la  Geltrú,  Don  Carlos  José  Sanz  Izquierdo,  con  número  de  protocolo  990/2019, 
presentada telemáticamente copia autorizada electrónica el día 31/07/2019 a las 14:28 
horas, asiento 10 del Diario 94, acreditándose el pago del impuesto con fecha treinta de 
agosto del año dos mil diecinueve por el presentante (…), junto con copia autorizada de 
la misma escritura.
Hechos. oe.
I.  Por la "Notaria" se presentó telemáticamente en este Registro de la Propiedad la  54ww
lrae fefirnidcaa  eresgcirsitturaral .n Eúnm lear oc it5a.d3a6 8e sdcer itSuraan ts eP ecroen sdteitu Ryeib uens  deenr efacvhoor  redael  ldae  ehniptidoatedc a" Bsaonbcreo 
Santander, SA".
II.  Suspendida la inscripción del precedente documento por haberse observado el 
siguiente defecto: Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo 
hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 
y  30  de  la  Orden  EHA  2899/2011  y  que  no  existen  discrepancias  entre  la  Oferta 
Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura.
Vistos los Artículos 18, 130, 145 y 159 de la Ley Hipotecaria; 14 Ley 5/2019; 29 y 30 
de la Orden EHA 2899/2011; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007; 6 de la Ley 1/2013, 
de 14 de mayo; 15.7 de la LCI; 6 y 17 bis de la Ley del Notariado y 117 del Reglamento 
para su ejecución; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; 682.3, 683, 685.2.2.º, 688.3 
y 696 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y 1875 del Código Civil.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/2011: "las cláusulas de los 
documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de 
la FEIN"; añadiendo su artículo 30.3.a que "el notario debe comprobar y advertir antes de 
autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante 
y el documento contractual finalmente suscrito", y también "informar al cliente de la 
obligación de la entidad… de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la 
oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia".
A  este  respecto,  la  doctrina  actual  de  la  DGRN  (ver  resoluciones  de  13  de 
septiembre y 18 de noviembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 12 de marzo, 9 de octubre 
y 10 de diciembre de 2015, 9 de marzo y 31 de mayo de 2016,y 19 de mayo y 14 de julio 
de 2017, entre otras), con fundamento en las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de 
mayo y 13 de septiembre de 2013, es que la nulidad que declara el artículo 83 del Real 
Decreto Legislativo 1/2007 respecto de las condiciones generales abusivas, es una 
nulidad que opera ipso iure, y el mandato legal de tenerlas por no puestas va dirigido a 
todos los funcionarios que aplican la Ley, y entre ellos los registradores; mandato que, no 
queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de 
algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente lista negra, al no requerir 
una valoración de las circunstancias concurrentes en función de conceptos jurídicos 
indeterminados.  Afirma  también  la  DGRN  en  dichas  resoluciones  que  esta  misma 
doctrina resulta también aplicable a los controles previos de inclusión y de transparencia 
de los contratos con condiciones generales de la contratación, que «el registrador no 
sólo puede sino que debe ejercer, comprobando si se han sido cumplidos los requisitos 
de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo 
de valoración de dicha transparencia», lo que implicaba que constituían defectos que 
impedían la inscripción: la omisión de la expresión manuscrita a que se refería el 
artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuando fuera necesaria; la incorporación de 
la FIPER a las escrituras de préstamo hipotecario para la verificación de la inexistencia 
de concordancias; la adveración notarial de haber cumplido con las obligaciones que le 
impone la Orden EHA 2899/11 de 28 de octubre; o el cumplimiento de las obligaciones 
que el artículo 123-10, número 2, del Código de Consumo de Cataluña impone al notario 
en materia de información al consumidor en los préstamos hipotecarios.
Pues bien, los citados artículos 29 y 30 de la referida Orden, que no han sido objeto 
de modificación por la Orden ECE 482/2019 de 26 de abril, constituyen parte del proceso 
de formación de la voluntad contractual del prestatario y se incluyen entre los requisitos 
de incorporación y transparencia material de las cláusulas hipotecarias, ya que mal se 
puede entender incorporado o comprendido aquello de lo que no se ha informado por no  e
estar incluido en la oferta vinculante o discrepar de lo contenido en ella. En definitiva, si  bo
los interesados no firman las mismas condiciones que se les ofrecieron, no estará bien  54ww
dfoer mlaa dLoG eDl CcUon (sinetnrtoimduiecnidtoo  ceoxnptrreascatumael,n yte  dpaodro  laq uLee cyo 5n/f2o0rm19e)  a«l saorntí cnuulola s8 3l,a sp ácrlráaufos u2la.ºs, 
ainqcuoerpllaosra cdlaásu sduela ms oindcoo rnpoo rtaradnassp qaureen ftuee erenn p deirsjcuriceipoa dnete slo cso cno enls ucomnidteonriedso» ,d ea slaí  lion dsiecraídaan 
FEIN, salvo que favorezcan al consumidor y hayan sido negociadas con posterioridad.
Por ello, y dado que tras la reforma de la Ley 5/2019 ya no es necesario incorporar la 
oferta vinculante a la escritura de préstamo hipotecario, y la referida concordancia entre 
las condiciones y cláusulas respectivas no va a poder ser verificada por el Registrador de 
la  Propiedad,  se  hace  especialmente  necesario  que  el  notario  de  fe  en  la 
correspondiente  escritura  de  dicha  concordancia  o,  en  caso  de  ser  válidas,  de  la 
naturaleza de las posibles discrepancias, y la falta de la indicación de la concordancia 
debe implicar, como es la actual doctrina de la DGRN, la suspensión de la inscripción de 
la hipoteca.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar de las circunstancias del acta 
notarial de transparencia que deben reflejarse en la escritura de préstamo hipotecario, no 
exija que se indique la citada concordancia entre la FEIN y las cláusulas de la escritura 
de préstamo hipotecario, no es óbice para que siga siendo necesaria tal indicación 
conforme  a  lo  antes  expuesto,  porque  los  citados  artículos  29  y  30  de  la  Orden 
EHA 2899/2011 se refieren a un ámbito distinto del propio de los trámites, requisitos y 
reseña de la citada acta, en la cual, por otra parte, tal comprobación no habrá podido 
verificarse dado su carácter previo a la firma de la escritura y, por tanto, la dicción de 
dicho artículo no puede considerarse que excluya el cumplimiento en la redacción de 
ésta de otros requisitos. El ámbito de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 
es el de los requisitos de la formalización de la escritura de hipoteca, posterior al acta de 
transparencia, por lo que esa comprobación y advertencia de que habla el artículo 30.3.a 
de la misma, que como se ha indicado no ha sido modificado, son de constancia 
obligatoria en la escritura de conformidad con la reiterada doctrina de la DGRN, según la 
cual el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal 
o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para proteger al consumidor y 
en los términos que precise en cada momento la Ley. Es cierto que el registrador ya no 
podrá  exigir  la  incorporación  de  la  suprimida  expresión  manuscrita,  ni  de  la  oferta 
vinculante, hoy subsumida en el acta notarial previa de transparencia, pero sí la inclusión 
de una adveración o reseña notarial del cumplimiento de las obligaciones del repetido 
artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011, del mismo modo que se incorpora una reseña 
de la autorización de tal acta y de sus obligaciones anexas.
Se trata de dos momentos diferentes en el proceso de contratación de un préstamo 
diseñado por la LCI: la fase precontractual regulada en los artículos 14 y 15 de la LCI en 
los que el cumplimiento de los requisitos de transparencia se acreditan mediante la 
referida  acta  notarial  y  por  otro  lado  la  formalización  definitiva  del  contrato  con  el 
otorgamiento de la escritura pública en la que ese requisito de transparencia exige la 
plena correspondencia entre las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la 
FEIN y las contenidas en la escritura lo que podrá acreditarse por la aseveración del 
notario autorizante o por su incorporación a la escritura de préstamo de la referida Ficha 
Europea de Información Normalizada.
Además al acta precontractual ni se incorpora a la escritura de formalización del 
préstamo hipotecario, ni existe unidad de acto entre ambos documentos, por lo que es 
posible  la  existencia  de  discordancias.  E  incluso  puede,  y  está  sucediendo  con 
frecuencia,  que  por  imposibilidad  del  notario  que  autorizó  el  acta  la  escritura  sea 
autorizada por diferente notario al amparo de lo dispuesto en los artículos 6 de la Ley del 
Notariado y 117 del Reglamento para su ejecución, por lo que el notario de la escritura 
no tendrá el necesario FEIN incorporado al acta de su compañero (distinto protocolo 
amparado por el secreto del mismo) para cotejarlo con el contenido de la escritura, a no 
ser que la reclame y revise (no es de su protocolo) y él haga constar que no existe  s
discordancia entre ambas (la FEIN y la escritura). oe.
Y no puede ni debe alegarse que el notario no autorizaría el acta si no coincidieran  w.
FEIN y clausulado de la escritura, pues de igual modo tampoco debe autorizar el notario  54ww
llaa sL eesyc 2ri4tu/2ra0s0 1e,n d qeu e2 7fa dltea  deilc jiueimciob rdee.  Psourfi ceisean cviaía e dne l opsr easpuondceióranm diee nletogsa leidxa adr taícl ualou t9o8ri zdaer 
deel n Loetayr iHo ipuontae ceasrciari,t uimrap soonber aarlí ar ecguisatlrqaudieorr  optarara i nptreortveegnecri óan  lqous et eersc elaro qsu per,o vteíag iadrotísc uploor  1l8a   BOE-A-cable e
inscripción que no fueron parte en el contrato (cfr. las Resoluciones de 25 de octubre 
de 2012 y 25 de mayo de 2017). De hecho el otorgamiento del acta no conlleva ningún 
tipo de presunción más allá de la acreditación de los hechos contenidos en la misma, por 
lo que no puede implicar ninguna conformidad de la FEIN con la escritura otorgada con 
posterioridad, y en coherencia con ello se suprimió el apartado quinto del artículo 13 del 
proyecto, que como exponía un reconocido autor "como señala el informe del Consejo 
General del Poder Judicial, esta norma (la del apartado 5 del antiguo artículo 13 del 
anteproyecto) producía una inversión de la carga de la prueba en contra de los intereses 
del consumidor, y suponía atribuir a un acta notarial efectos superiores a los propios de 
las  escrituras,  que  generan,  conforme  al  artículo  17  bis  de  la  Ley  del  Notariado, 
presunción de exactitud y de integridad (efecto probatorio), pero no de cumplimiento de 
normas legales o principio jurídicos", habiéndose suprimido en la actual redacción la 
presunción  legal  de  cumplimiento  del  principio  de  transparencia.  Por  tanto,  el  acta 
prueba que el notario ha realizado la labor de asesoramiento y que el prestatario ha 
realizado la manifestación de comprensión del contrato (pero no que realmente lo haya 
comprendido). Y también prueba que se han entregado al prestatario por parte del 
prestamista los documentos enumerados en el artículo 14 de la presente Ley".
Debe además matizarse que no es óbice para apreciar la conformidad el hecho de 
que la TAE a la que se refiere la FEIN sea diferente de la contenida en la escritura de 
formalización  del  préstamo  como  consecuencia  del  intervalo  de  tiempo  transcurrido 
desde la autorización del acta, pues tampoco lo serán los intereses variables y nada hay 
que decir tampoco al respecto. Como será distinta la TAE al tiempo de la constitución de 
la hipoteca, que es cuando el registrador inscribe y firma el acta de inscripción (1875 del 
Código civil; 130, 145 y 159 de la Ley hipotecaria, 682.3, 683, 685.2.2.º, 688.3 y 696 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La creación, por vía de los hechos, de una legalidad presunta del documento notarial 
que no establece la ley es, además de inexistente, contraria a la finalidad del Registro de 
la propiedad, que tiene por objeto la inscripción y constitución de derechos y dotarles de 
seguridad jurídica frente a todos. La seguridad jurídica que produce la inscripción precisa 
indefectiblemente que solo ingresen en el registro actos plenamente válidos y eficaces, 
al margen de que se haya producido con anterioridad, en la fase documental, una 
seguridad preventiva totalmente inocua para los terceros (artículo 1257 del Código civil). 
De admitir la tesis de ausencia de calificación de los documentos notariales ¿cómo 
podrían sustentarse las actuaciones registrales basadas en el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria? ¿Qué habría de hacerse con los documentos judiciales y administrativos?. 
Los documentos administrativos gozan de presunción de legalidad (artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas), pero solo acceden al registro tras la calificación registral, 
pues, al igual que las sentencias de los tribunales, pueden ser impugnados y declarados 
ineficaces por la jurisdicción competente. Lo mismo cabe decir de las inscripciones que, 
una  vez  practicadas,  solo  pueden  ser  anuladas  por  los  jueces  y  tribunales,  pero 
habiendo producido antes de la anulación (salvo anotación preventiva de demanda) 
todos los efectos legales ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que no puede actuar ante 
la falta de transparencia que supondría esa postura de que todo lo que hacen los 
notarios es legal (art. 1257 Cc citado).
Segundo.  No tendrán acceso al Registro los pactos de la hipoteca obligacionales ni 
los contrarios a disposiciones legales.
Resolución: Por cuanto antecede el Registrador que suscribe acuerda suspender en  e.
fecha de hoy la práctica del asiento solicitado. w.b
Anotación de suspensión: No se ha extendido anotación preventiva de suspensión  54ww
por Pnoró hrraobgear sdee sl oalsicieitnatdoo .de presentación: Conforme a lo dispuesto en el artículo 323 de
lsae sLeenyt aH dipíaoste yc asreia h ae lp arascietinctaod od ela sp rneosteifnictaacciioónne hsa a lq Nuoetdaardioo y p arlo prrroegsaednota nptoer. el plazo de
La anterior nota de calificación podrá (…)
Sitges a dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve.–El Registrador, Juan Luis 
Gimeno y Gómez-Lafuente.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos José Sanz Izquierdo, notario de 
Vilanova i la Geltrú, interpuso recurso el día 17 de octubre de 2019 mediante escrito con 
los siguientes fundamentos jurídicos:
«La cuestión esencial que se dirime es la subsistencia de la obligación establecida 
en la citada orden EHA 2899/2011, conforme a la interpretación dada por la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en los términos que afirma el Registrador.
La respuesta afirmativa es la primera que, aparentemente, se impone.
Efectivamente,  la  citada  Orden,  a  pesar  de  haber  sido  modificada  como 
consecuencia de la entrada en vigor de la ley 5/2019, no lo ha sido en los dos artículos 
invocados por el Registrador, esto es, el 29 y el 30.
La citada Orden, tras la entrada en vigor de la ley 5/2019 ha sido modificada, entre 
otras cuestiones, en lo relativo:
– Al objeto (artículo 1).
– Ámbito de aplicación (artículo 2).
– El Capítulo II, que de referir a Créditos, préstamos y servicios de pago, en su 
redacción original, pasa a denominarse «normas relativas a los créditos y préstamos 
inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, modificando su ámbito de 
aplicación, acotándolo al ámbito contemplado en el artículo 2 de la Ley 5/2019 de 15 de 
marzo.
– El artículo 22, antes referido a la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y 
ahora regulador de la Ficha de Advertencias estandarizadas (FIAE) - O la derogación del 
artículo 23, relativo a la Oferta Vinculante.
Deja sin embargo subsistente sin enmienda ni modificación alguna los artículos 29 
y 30.
Dichos artículos, por su parte, fueron objeto de diversas resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (resoluciones de 13 de septiembre y 18 
noviembre 2013, 5 febrero 2014, 12 de marzo, 9 de octubre y 10 diciembre 2015 o 14 de 
julio 2017, entre otras) en los que se establece, en resumen, que quedan sujetos a 
calificación  registral  a  efectos  de  comprobar  si  ha  sido  cumplido  el  principio  de 
transparencia establecidos en la normativa vigente, entre otras, la incorporación de la 
cláusula manuscrita o la FIPER, para el caso de ser necesarias, o la aseveración notarial 
de haberse cumplido con las obligaciones establecidas por la Orden EHA 2899/11 de 28 
de octubre.
Consecuentemente, se puede pensar, y es la tesis que subyace en la calificación 
registral, que si la citada Orden ha sido adaptada a la nueva legislación, entre otros 
puntos, en los apartados citados y sin embargo no lo ha sido en los artículos 29 y 30, 
éstos  quedan  plenamente  vigentes  y  aplicables,  tanto  más  cuando  el  epígrafe  del 
Capítulo II, en el que se enmarcan dichos artículos, ha sido modificado y de ser «Normas 
relativas a los créditos y préstamos hipotecarios» ha pasado a «Normas relativas a los 
créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo» y 
haciendo coincidir el artículo 19 de la Orden, tras la reforma del 2019, su ámbito de  s
aplicación con el de la Ley 5/2019 de 15 de marzo. oe.
Derivativamente, manteniéndose intactos dichos artículos, parece ser plenamente  w.
acmiptiaslimcdaaobssl,e  ep nyot rr celoa on tDsreaircseu.cecniótenm Geenntee rpalle dnea mloesn Rtee vgiigsetrnotse  yl ad edlo cNtoritnaar iasdeon teand al arse sRpeescotolu cdieo nleoss   2020-6354n https://ww
Y  sin  embargo,  esta  interpretación  supone  desconocer  el  principio  de  jerarquía
normativa. Bc
La jerarquía normativa, consagrada como principio básico de un Estado de Derecho 
en el artículo 9.3 de la Constitución Española vigente supone que la normativa inferior no 
puede desconocer la normativa de rango superior y debe en consecuencia respetarla. 
Consecuentemente, la normativa inferior que contravenga una disposición superior se 
entiende tácitamente derogada, si no lo ha sido expresamente. Lógica consecuencia es 
que las interpretaciones al amparo de dicha normativa inferior tienen que decaer en la 
medida que contravengan la normativa superior.
La evidencia de lo expuesto exige en consecuencia, la reinterpretación de aquellos 
artículos de la Orden Ministerial que contravengan la normativa superior.
Y en este sentido, resultan cuando menos sorprendentes algunas afirmaciones de 
los citados artículos 29 y 30 de la meritada Orden Ministerial, reformada para adecuarla 
en algunas apartados a la Ley 5/2019 y que sin embargo se mantiene intacta en otros 
puntos que son contradictorios con la nueva legislación. Así, por ejemplo:
– Los artículos 29 y 30 siguen hablando de la FIPER (hoy inexistente en el ámbito de 
la Ley 5/2019 y sustituida por la FEIN. Sin embargo sigue manteniéndose en la dicción 
legal en dichos artículos que «hay que informar al cliente de la obligación de la entidad 
de  poner  a  su  disposición  la  Ficha  de  Información  Personalizada»,  cuando  esta 
obligación es imposible de cumplir en la medida en que, en el ámbito de la Ley de 
Créditos Inmobiliarios, dicho documento ha dejado de existir).
– El artículo 30 sigue diciendo, en los préstamos a interés variable, que hay que 
comprobar si el cliente ha recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26 (de 
la Orden) cuando el artículo 25, referido a Cláusulas suelo y techo, ha sido dejado sin 
contenido.
– El  mismo  artículo  sigue  manteniendo  que  el  notario  debe  advertir  si  se  han 
establecido cláusulas suelo o techo, cuando éstas en el ámbito de la citada ley han sido 
prohibidas, según dispone el artículo 21.3 de la Ley 5/2019 («En las operaciones con tipo 
de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés»).
– El hablar de advertencias a realizar cuando el préstamo no esté denominado en 
euros cuando actualmente este criterio está superado y sustituido por cuando se trate de 
un préstamo en moneda extranjera, entendiendo préstamo por moneda extranjera con 
los criterios del artículo 29 de la Ley, y no porque el préstamo no esté denominado en 
euros, ya que un préstamo puede estar denominado en euros y ser moneda extranjera 
para el prestatario.
– O en general, el reconducir a la escritura el control de la legalidad respecto al 
principio de transparencia que debe realizar el notario, de donde deriva la necesidad de 
advertencias,  comprobaciones  e  incorporación  de  documentos  en  dicha  escritura, 
cuando actualmente el control de transparencia notarial se realiza por una doble vía: por 
un lado, por el otorgamiento del acta regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019 y por 
otro, por la constancia en la escritura de las menciones exigidas por la ley.
Los puntos citados se encuentra [sic] tácitamente derogados por la ley 5/2019.
Centrándonos en la calificación registral, todos los criterios y medios establecidos en 
el artículo 30 de la Orden Ministerial para asesorar, advertir al prestatario y cumplir en 
definitiva con el deber de transparencia e información se encuentran superados por los 
criterios establecidos por los artículos 14 y 15 de la Ley. Los plazos, documentación, 
asesoramiento, comprobaciones y demás actuaciones se enmarcan en el seno de la 
Ley 5/2019 y la Orden Ministerial, jerárquicamente, debe respetarla. El hecho de que los 
citados 29 y 30 no se encuentren expresamente derogados no implica que no deban  e
respetarse  los  criterios  jerárquicos  y  atenerse  a  la  legislación  vigente,  que  parte  bo
jerárquicamente de dicha Ley. 54ww
asesAosría mpieunetso,,  etsci.  alcotsu almdoecnutem seen troesc onad ucfeanc ilaitla ar,c tac oym npor oab laac ieosncersit,u raa, dlovse rcterintecriaioss, 
mesetanbciloenciedso sy  pdoorc ulam Denirteocsc iqóune G deenbeerna l rdeefl eljoasrs ree geins trloas e ys cdrietul rNa ostaergiaudiroá nr evsigpeenctteos d een l alas 
medida en que no contravengan la normativa actualmente en vigor.
Y no siendo discutible que la calificación registral deba velar asimismo por el principio 
de  transparencia  y  por  tanto,  que  deba  quedar  constancia  en  la  escritura  de  las 
menciones necesarias para que el registrador pueda cumplir con su labor, sí es discutible 
la  vigencia  de  los  criterios  establecidos  por  La  Dirección  General  respecto  de  las 
menciones que debe contener al [sic] escritura.
Actualmente el artículo 15 de la Ley 5/2019 apartado 7 establece las circunstancias 
que el notario debe indicar en la escritura y que son las únicas que quedan sujetas a la 
calificación  registral,  y  que  nos  permitimos  recordar:  «En  la  escritura  pública  del 
préstamo el notario insertará una reseña identificativa del acta a que se refieren los 
apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad de que el 
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este 
artículo».
La nueva legislación, a la que se subordina la legislación inferior y por ende, las 
interpretaciones realizadas al amparo de dicha normativa inferior, establece el contenido 
de lo que debe recoger la escritura y ello queda sujeto a la calificación registral. Única y 
exclusivamente.
El propio otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario implica que se ha 
dado  cumplimiento  a  la  labor  de  asesoramiento  y  transparencia  mediante  el 
otorgamiento del acta y no hay que hacer ninguna mención adicional, no exigida por la 
ley, tanto más cuanto en la exposición de Motivos de la citada Ley 5/2019 leemos: «… se 
complementa atribuyendo a notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario»
La escritura que recoge las menciones exigidas por el artículo 15 implica que la 
escritura es conforme con la información suministrada. De lo contrario, si la información 
varía, el prestatario no habría recibido en plazo la documentación y asesoramiento 
previstos en la ley, en la medida en que, la documentación y el asesoramiento es de 
unas  determinadas  condiciones  y  si  éstas  han  cambiado,  siendo  sustanciales,  el 
asesoramiento para la escritura de préstamo hipotecario que se formaliza no ha sido 
realizado.
En consecuencia, habiendo entrado en vigor la Ley 5/2019, mantener los criterios 
establecidos por la doctrina de la Dirección general de los registros y del Notariado 
respecto de las menciones que debe contener la escritura o documentos que se deben 
incorporar, a efecto de que el Sr. Registrador califique el cumplimiento del principio de 
transparencia supone desconocer la nueva legislación.
Concluyendo:  el  Notario  debe  hacer  constar  en  la  escritura  las  circunstancias 
exigidas por el artículo 15 y la calificación registral debe limitarse a comprobar dicho 
extremo. La omisión de alguna de dichas circunstancias será defecto que impida la 
inscripción y la labor del Registrador se limita a comprobar si constan dichos extremos. 
El otorgamiento de la escritura implica que se ha respetado el principio de transparencia 
material, tanto relativo a plazos como a asesoramiento, así como la concordancia de la 
escritura con la información facilitada. Habiéndose respetado escrupulosamente en la 
escritura que ha determinado la calificación que ahora se recurre las menciones exigidas  s
por el artículo 15, se solicita la revocación de la calificación realizada y se ordene la  oe.
inscripción de la presente». w.
IV
su cEall ifriecgaicsitórna,d eolre dveó  elal  ePxrpoepdieiednatde  eam eistitóe  inCfeonrmtroe  D24ir edceti vooc.tubre de 2019 y, por mantener  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Banco Santander, SA» y garantizado con hipoteca sobre la 
vivienda habitual de los prestatarios, personas físicas.
En tal escritura el notario expresa, entre otros extremos, lo siguiente:
«Acta del artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Yo, el Notario, hago constar:
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada el día 22 de julio de 2.019, con el 
número  937  de  protocolo,  los  prestatarios  y,  en  su  caso,  los  fiadores  y  garantes 
hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los 
artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de 
Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la 
concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material».
El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «es 
necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la 
Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden 
EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las 
cláusulas de la escritura».
El  recurrente  sostiene  que  el  notario  debe  hacer  constar  en  la  escritura  las 
circunstancias exigidas por el artículo 15 de la Ley 5/2019 y la calificación registral debe 
limitarse a comprobar dicho extremo, de modo que la omisión de alguna de dichas 
circunstancias será defecto que impida la inscripción y la labor del registrador se limita a  es
comprobar si constan dichos extremos. Y añade que el otorgamiento de la escritura  o
implica  que  se  ha  respetado  el  principio  de  transparencia  material  así  como  la  54ww
Rchoaennsc 2oro.el ursdcpLaioeannt caeidcasuo  dde leeast  si2ló am9n  e edsnpeccl arniiontountvereaiaes dm ceaobx nirgh elia add  aeisns i f2dpo0oorm1 r 9yea alcy  ci ó7irtne ad sdfeuao ec eaillntriatteaí crdopua oldo;r e  y1  e52es.0nt2a l0 a, D ecisruecycroict uicórrnait  ecrGaioeli fn(icteaarmadlab  ieésnne    OE-A-2020-63able en https://
expresado  en  la  reciente  Instrucción  de  este  Centro  Directivo  de  20  de  diciembre 
de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada: s
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre  w.b
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada  54ww
(cFaEdIaN )u nya e n– alart ícFuicloh a1 d5e.2 .Acd)–v.e rEtesnec iaass eEsostraanmdiaerniztoa dsaósl o( FpiAuEed),e c orenf erreirfseere nac ilaa  eFxEprINes ad eal 
pcoréinsctaidmeon,  pnroe cais aomtrae ndtiefe creonnt ela,s c doeml op reéss taemvidoe hnitpeo; teecsa drieoc.ir, a la FEIN cuyas condiciones
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo  e.
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la  w.b
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura. 54ww
condSiic iloanse dsi socbrejeptiavnacmiaesn tneo  msáosn  fsauvsotaranbclieasle sp,a rpao rlqau pea srtiem pplreemsteantater iad,i eor apno lru gsua r faal tuan daes 
aernrtiibdaa ds en hoa anf eincdtaicraadno a,  ella ns octaorniod icaiuotnoerisz afnintea nhcaiebrraás i ndfeolr mparédsot adme oe lelon  sleogsú tné rpmroincoesd aq ueen 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada –FEIN– o el acta previa al objeto de poder realizar una comprobación que 
es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
3.  En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él 
autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el 
principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente 
material. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el 
acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.