BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139705
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18533 Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de ejercicio 
unilateral de opción de compra.
En el recurso interpuesto por don J. G. B, abogado, en nombre y representación de 
la sociedad «Nunmic Investing Team, S.L.», contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Escalona, don Rafael Burgos Velasco, a inscribir una escritura de ejercicio 
unilateral de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 14 de julio de 2017 por el notario de Barcelona, 
don Sergi González Delgado, con el número 2.012 de protocolo, se otorgó por los 
cónyuges don R. H. E. y doña M. V. A. M., a favor de la sociedad «Nunmic Investing 
Team,  S.L.»,  una  opción  de  compra  sobre  una  finca  urbana  (finca  registral 
número 11.279 de La Torre de Esteban Hambrán), en la que se pactó lo siguiente:
«Ejercicio de la opción y escritura de compraventa. Pactándose esta opción como 
derecho real e inscribible conforme al artículo 568-12.3 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, 
del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, ésta se ejercitará: – bien mediante 
notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se fijará 
día, hora y Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello será designado 
por la parte optante para ejercitar la opción de compra, – bien mediante el ejercicio y 
comparecencia unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte 
concedente/vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana 
o  no  compareciere  ante  el  Notario  designado,  o  lo  hiciese  sin  la  documentación 
necesaria –cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por 
cualquier otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de 
notificación  o  requerimiento  y  debiéndose  cumplir  en  este  segundo  caso  todos  los 
requisitos, establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la 
legislación  aplicable  y  la  Dirección  General  de  los  Registro  y  del  Notariado.  El 
otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se 
notificará notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Las 
partes,  a  efectos  de  notificaciones  y  requerimientos,  designan  como  domicilio  los 
indicados como propios en la comparecencia de esta escritura».
Mediante escritura otorgada el día 18 de julio de 2019 ante el notario de Barcelona, 
don Jaime Calvo Francia, con el número 3.911 de protocolo, por un administrador 
solidario de la sociedad «Nunmic Investing Team, S.L.», ésta ejerció unilateralmente el 
referido derecho de opción de compra, reseñándose determinadas actas notariales de  s
notificación y requerimiento previos a los concedentes de la opción, que también se  oe.
rReesgeiñsatrboa dne  elan  Plrao pcieadlifaicda.ción registral como documentos también presentados en el  2021-18533n https://www.
II
Presentada el día 20 de mayo de 2021 la referida escritura de ejercicio unilateral del 
derecho de opción de compra, en unión de determinadas actas notariales de notificación 
y requerimiento previos y posteriores a dicho ejercicio unilateral de aquel derecho, en el 
Registro de la Propiedad de Escalona, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa Asiento 1125 Diario 115.
Hechos:  La  presentación  para  su  calificación  e  inscripción  si  procede  de  la 
documentación siguiente: documento de fecha 18/07/2019 del Notario de Barcelona 
Jaime Calvo Francia, protocolo/expediente 3911/2019, en la que se incorpora justificante 
de presentación en el Ayuntamiento para el Impuesto sobre el incremento de valor de los 
terrenos de naturaleza urbana, en unión de acta autorizada en Barcelona el 28 de mayo 
de 2019 por el Notario don Sergio González Delgado, número 1755; acta autorizada en 
Barcelona el 12 de junio de 2019 por el Notario don Jaime Calvo Francia, número 3070; 
acta autorizada en Escalona el 10 de julio de 2019 por el Notario don Francisco Javier 
Olmedo Castañeda, número 513; acta autorizada en Barcelona el 10 de julio de 2019 por 
el Notario don Jaime Calvo Francia, número 3701; acta autorizada en Barcelona el 10 de 
julio de 2019 por el Notario don Jaime Calvo Francia, número 3702; acta autorizada en 
Escalona el 12 de julio de 2019 por el Notario don Francisco Javier Olmedo Castañeda, 
número 525; acta autorizada en Barcelona el 18 de julio de 2019 por el Notario don 
Jaime Calvo Francia, número 3912; acta autorizada en Escalona el 25 de julio de 2019 
por el Notario don Francisco Javier Olmedo Castañeda, número 558; acta autorizada en 
Barcelona el 04 de marzo de 2021 por el Notario don Jaime Calvo Francia, número 1404, 
presentado conjuntamente por Numic Investing Team SL el día 20/05/2021 a las 11:32, 
con el número de entrada 5155, asiento 1125 del diario 115.
Fundamentos de Derecho. De la documentación relacionada no resulta acreditado el 
cumplimiento de lo dispuesto en la escritura que causó la inscripción 6.ª de la finca 
registral 11279 de La Torre de Esteban Hambrán, autorizada el 14 de julio de 2017 por el 
Notario de Barcelona don Sergi González Delgado, protocolo 2012/2017, en la que se 
hace constar lo siguiente: “Ejercicio de la opción y escritura de compraventa. Pactándose 
esta  opción  como  derecho  real  e  inscribible  conforme  al  artículo  568-12.3  de  la 
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, ésta se 
ejercitará: – bien mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro 
del  plazo,  en  la  que  se  fijará  día,  hora  y  Notaría,  para  autorizar  la  escritura  de 
compraventa, todo ello será designado por la parte optante para ejercitar la opción de 
compra, – bien mediante el ejercicio y comparecencia unilateral de la parte optante/
compradora  para  el  caso  que  la  parte  concedente/vendedora  no  atendiere  a  la 
notificación referida en el plazo de una semana o no compareciere ante el Notario 
designado,  o  lo  hiciese  sin  la  documentación  necesaria  –cédula  de  habitabilidad, 
certificación energética– o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, debiendo 
acompañarse  a  la  correspondiente  escritura  acta  de  notificación  o  requerimiento  y 
debiéndose cumplir en este segundo caso todos los requisitos, establecidos al respecto 
del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación aplicable y la Dirección 
General de los Registro y del Notariado. El otorgamiento de la escritura de compraventa 
en ejercicio de esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la 
opción  en  su  expresado  domicilio.  Las  partes,  a  efectos  de  notificaciones  y 
requerimientos,  designan  como  domicilio  los  indicados  como  propios  en  la  s
comparecencia de esta escritura”. oe.
cdDoeem r2eRp0cee1hst4oeo,,n l duteeec si póltaean  r:D arEi ereegnlcli oscv tirhiósaantda  roG erd,se eune eelnlort aosls   audpd eroe elpconets ad rsRe uene lt geacissoct unrseodursicdp iyoóu  nedfo sertdlom eNsa  olda t(aeuRr tioeahrsdeiodocla,hu dBoc i OópynE ú a bd7nlei ctd e1aec3  e nldedoegev anioeltcmemtsueb bnrderteee)     2021-18533n https://www.
de suspender la inscripción en tanto no se subsanen los defectos señalados.
Prórroga del asiento de presentación: Artículo 323 Ley Hipotecaria, el asiento de 
presentación queda prorrogado automáticamente por un plazo de sesenta días contados 
desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo anterior.
Conforme  al  artículo  19  bis  párrafo  cuarto  de  la  Ley  Hipotecaria  y  el  Real 
Decreto 1039/2003, de 1 de agosto (BOE 2 de agosto), los interesados podrán (…)
Escalona, diez de junio del año dos mil veintiuno El registrador de la Propiedad (firma 
ilegible) Fdo. Rafael Burgos Velasco».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  G.  B.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de la sociedad «Nunmic Investing Team, S.L.», interpuso recurso el 
día 23 de julio de 2021 mediante escrito en el que exponía lo siguiente:
«Manifiesta:
Primera.  Que en las fechas y con los números de protocolo que se referirán, se 
otorgó por doña M. V. A. M.., y don R. H. E., (…) a favor de la sociedad Numic Investing 
Team, S.L. tal y como consta en la escritura de fecha 14 de julio de 2017, otorgada ante 
el Notario Sergi González Delgado, con número de protocolo 2012/2017, una opción de 
compra, sobre la finca cuya descripción es la siguiente:
Urbana.  (…)
Referencia catastral 6973114UK946750001WY
Segunda.  En fecha 18 de julio de 2019, ante el Notario de Barcelona Don Jaime 
Calvo  Francia,  con  el  número  de  protocolo  3911/2019,  se  otorgó  la  escritura  de 
Compraventa en Ejercicio Unilateral de Opción de Compra.
Se complementa la citada escritura de compraventa con las actas siguientes:
Acta de 28 de mayo de 2019, Protocolo 1755/19, Notario Sergi González Delgado.
Acta de 12 de junio de 2019, Protocolo 3070/19, Notario Jaime Calvo Francia.
Acta de 10 de julio de 2019, Protocolo 3701/19, Notario Jaime Calvo Francia.
Acta de 10 de julio de 2019, (por error en la escritura se hace constar el 10 de junio), 
Protocolo 3702/19, Notario Jaime Calvo Francia.
Acta de 18 de julio de 2019, Protocolo 3912/2021, del Notario Jaime Calvo Francia.
Dichas actas se complementan con:
Acta de 10 de julio de 2019; Protocolo 513/2019 Del Notario Don Francisco Javier 
Olmedo Castañeda, con residencia en Escalona.
Acta de 12 de julio de 2019, Protocolo 525/2019, del Notario Don Francisco Javier 
Olmedo Castañeda, con residencia en Escalona.
Acta de 25 de julio de 2019, Protocolo 558/19 del Notario Don Francisco Javier 
Olmedo Castañeda, con residencia en Escalona.
Con la ingente documentación, fehaciente, se emite inicialmente, en fecha 11 de 
agosto de 2020, por el Registro de Escalona, Sr. Registrador Rafael Burgos Velasco, 
nota de calificación negativa, por entender que “De la documentación relacionada no 
resulta  acreditado  el  cumplimiento  de  lo  dispuesto  en  la  escritura  que  causó  la 
inscripción 6.ª” la escritura de opción de compra
Tercera.  Dicha calificación negativa, no fue recurrida, por lo que por parte de mi  e.
representada, entendió necesaria completar dicha documentación para lo cual requirió al  w.
Notario Don Jaime Calvo Francia el cual extendió el Acta de fecha 4 de marzo de 2021,  533ww
Pcoront oecl onloú m19e1ro d e1l4 N0o4t/a2r0io2 1F,r acnocmispcleom Jaevniteard Oa lmpoerd oe lC Aacsttaa ñdeed a1.7 de maro [sic] de 2021,
obtePnreers elan tcaadloifsic ancuióenv,a mnueenvtea mlae ntteo taploidra edl  Sder.  Rloesg idsotrcaudmore ndteo sE spcúablolicnoas,  sael  eombjieteto  undae   BOE-A-cable e
Resolución en su condición de autoridad pública, por la cual nuevamente Suspende la 
Inscripción en tanto no se subsanen los defectos señalados.
Dicha Resolución en sus Fundamentos de Derecho (sic) establece nuevamente “De 
la documentación relacionada no resulta acreditado el cumplimiento de lo dispuesto en la 
escritura que causó la inscripción 6.ª..” la escritura de opción de compra.
Se dan por reproducidas por constar en el expediente, las notas de calificación del 
registrador.
Cuarta.  No  estando  conforme  la  sociedad  Numic  Investing  Team,  S.L.  con  la 
calificación desfavorable del título, compraventa y la suspensión de la inscripción, por 
medio del presente escrito, y dentro del plazo otorgado al efecto se presenta recurso 
gubernativo contra la calificación desfavorable ante esa Dirección.General de Seguridad 
Jurídica y fe Pública, con base y fundamento en las siguientes
Alegaciones
Primera.  De la calificación.
Esta parte entiende que el acto administrativo de la calificación, (acto emitido por una 
autoridad pública es ilegal, dado que se ha incumplido en el artículo 35 de la La [sic] 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas (LPA/2015) dado que dicho acto carece de motivación.
Tal y como estable el precitado artículo los actos que limiten derechos subjetivos o 
intereses legítimos, o aquellos que suspendan actos, como en el presente supuesto, han 
de ser motivados.
Que implica la motivación? [sic], pues únicamente que el administrado, en este caso 
mi representada conozca el motivo de dicho acto.
La consecuencia de dicho acto no motivado implica su nulidad de pleno derecho, 
(artículo 47 de la LPA).
Por que dicho acto, la calificación es un acto ilegal? [sic], porque no hace constar en 
ninguno de sus hechos o fundamentos de derechos el motivo de su emisión.
Sí que indica que, de la totalidad de la documentación presentada, no acredita el 
cumplimiento de lo dispuesto en la escritura que causó la inscripción 6.ª, es decir la 
Opción de Compra, otorgada en la escritura de fecha 14 de julio de 2017, ante el Notario 
d [sic] Barcelona, Sergi González Delgado, protocolo 212/17.
Cuál es el requisito establecido en la precitada escritura de Opción de Compra no se 
ha cumplido? [sic]
Cuál es la condición establecida en la precitada escritura se ha incumplido.
(…) la autoridad pública afirma categóricamente, que no se acredita el cumplimiento. 
De qué? [sic]
El Sr. Registrador, ya pretendió en la calificación del mes de agosto de 2020 y reitera 
en la Calificación que se recurre, que, por parte de mi representada, se utilicen sus dotes 
adivinatorias para averiguar cuáles son los requisitos incumplidos.
Pretende el Sr. Registrador que acreditemos unos requisitos, y después decir que 
“siguen sin cumplirse los requisitos” que es lo que viene a determinar esta nueva 
calificación.
El Sr. Registrador emite un acto ilegal que causa indefensión y Vulnera el Derecho 
fundamental contenido en el Artículo 24 de la Constitución.
Si no se indica que requisito o condición se ha incumplido, mal se puede subsanar, y 
no se trata de algo baladí, sino que la expresión de la condición incumplida, podría dar  s
lugar a una subsanación, como esta parte entiende que el Sr. Registrador conoce, los  oe.
pdauicctetoadPsdeo ondr   ilccpoato auirnd sdoeaislcr   aiSncdrodo. me Rafoene ntgAesiirsuóitotnroramrdidoearn,d te e,Ps lú aib lealigcbaas,lo,  lsuaetla   chfaaaulntas a ddre e i nsmdooemtfieevnatescrii óóann ,  dlapesol  ra lecloyto e qsau,d emy  sienesi sthtorasa  tidnveoo    2021-18533n https://www.
decretar  su  nulidad  y  proceder  a  la  Inscripción  de  la  escritura  de  Compraventa
interesada.
Segunda.  Aunque no corresponde a esta parte justificar el cumplimiento de unas 
condiciones o requisitos que desconoce incumplidos, en aras de economía procesal y a 
los meros efectos de obtener de una forma rápida la inscripción solicitada, va a acometer 
como “prueba diabólica” (no sé de qué me tengo que defender, pero se me pide por el 
Sr. Registrador que me defienda) de intentar justificar que no hay ninguna condición ni 
requisito que se haya incumplido.
Hemos de concretar las exigencias establecidas en el precitado Documento de 
Opción, para lo cual trascribimos lo establecido en la escritura que recoge la misma, en 
su cláusula cuarta:
Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: Pactándose esta opción como 
derecho real e inscribible conforme al artículo 568 12.3 de la Ley 5/2.006, de 10 de 
mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, ésta se ejercitará:
– bien mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del 
plazo, en la que se fijará día, hora y Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, 
todo ello será designado por la parte optante para ejercitar la opción de compra.
Se  ha  acreditado  documentalmente,  que  el  requisito  establecido  anteriormente, 
notificación  fehaciente  dirigida  a  la  parte  concedente,  fijando  fecha  y  notaría,  para 
autorizar la escritura de compraventa se ha cumplido
Acta de fecha 28 de mayo de 2019, Protocolo 1755/19, Notario Sergi González 
Delgado, por el cual el referido notario, acredita haber remitido un burofax a los cedentes 
de la opción, el cual fue recibido en su domicilio por Doña M. V. A. M., en fecha 30 de 
mayo  de  2019,  conteniendo  una  comunicación  por  la  cual  se  les  citaba  para  la 
formalización de la escritura de Compraventa el día 11 de junio de 2019 en la notaria del 
citado Notario formalizar la escritura de compraventa.
Requisito cumplido
– bien  mediante  el  ejercicio  y  comparecencia  unilateral  de  la  parte  optante/
compradora  para  el  caso  que  la  parte  concedente/vendedora  no  atendiere  a  la 
notificación referida en el plazo de una semana o no compareciere ante el Notario 
designado,  o  lo  hiciese  sin  la  documentación  necesaria  (cédula  de  habitabilidad, 
certificación energética) o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, debiendo 
acompañarse  a  la  correspondiente  escritura  acta  de  notificación  o  requerimiento  y 
debiéndose cumplir en este segundo caso todos los requisitos, establecidos al respecto 
del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación aplicable y la Dirección 
General de los Registros y del Notariado.
Acreditado que se ha cumplido por mi representada el requisito de notificación para 
la formalización de la escritura de compraventa, debemos determinar nuevamente, si se 
han cumplido los requisitos para el ejercicio unilateral de dichos instrumento [sic] en los 
supuestos previstos.
No pondrá en duda el Sr. Registrador que notificado fehacientemente a los optantes 
el deseo del ejercicio de opción de compra, estos no comparecieron a la firma de la 
escritura, puesto que en sentido contrario, no nos encontraríamos en esta situación.
Qué condiciones se han de cumplir? [sic]
– bien  mediante  el  ejercicio  y  comparecencia  unilateral  de  la  parte  optante/
compradora para el caso que la parte concedente/vendedora: es
No atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana o no compareciere  w.
ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria (cédula de  533ww
habiEtasb iolidbavido,  cpeorrt ifsicua caiócnre ednitearcgióénti cad)o cou nmoe fnirtmala sqeu ela  leossc rciteudrae nptoers  cudael qluai eor poctiróon m noit ivhoa,n
dcooms praerqeuceidriom eiel ndtoías  qeufee cstuea ldeos sc ietón  esxup redsoammiceilniote ,( …ni )s e(A hcatans  ddaed o1 p2o rd en ojtuifniciaod does  d2e0 1lo9s,   BOE-A-cable e
Protocolo  3070/19,  Notario  Jaime  Calvo  Francia,  y  de  10  de  julio  de  2019, 
Protocolo  3701/19,  Notario  Jaime  Calvo  Francia  y  Acta  de  10  de  julio  de  2019, 
Protocolo 513/2019 Del Notario Don Francisco Javier Olmedo Castañeda, con residencia 
en  Escalona  y  Acta  de  12  de  julio  de  2019,  Protocolo  525/2019,  del  Notario  Don 
Francisco Javier Olmedo Castañeda, con residencia en Escalona.)
A la escritura de compraventa en ejercicio unilateral del derecho, expresamente 
establecido  en  la  escritura  se  han  acompañado,  tanto  la  notificación  fehaciente  de 
haberse citados, y ellos no han atendido la notificación remitida.
Debiendo  acompañarse  a  la  correspondiente  escritura  acta  de  notificación  o 
requerimiento  y  debiéndose  cumplir  en  este  segundo  caso  todos  los  requisitos, 
establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación 
aplicable y la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Se han acompañado a la escritura el acta de notificación fehaciente, la de 30 de 
mayo de 2019, y se han acreditado haber intentado, en su domicilio las notificaciones 
correspondientes, por dos veces, del ejercicio de la opción.
¿Esta parte vuelve otra vez a preguntarse, Qué condición no se ha cumplido?
Puede entender el Sr- Registrador que la condición que no se ha cumplido es la 
notificación en su domicilio? [sic]
Pues aquí también yerra la apreciación «subjetiva» de la Autoridad Pública.
Como ha de ver por la abundante y no cuestionada documentación presentada, en la 
escritura de ratificación de la Opción de Compra, otorgada el día 17 de julio de 2017, en 
Madrid, ante el Notario don Juan Manuel Perelló Font, con el número de protocolo 1145, 
en la cual en la comparecencia de la misma de forma expresa se identifican y como 
domicilio personal declaran que es (…) dirección donde mi representada ha remitido 
cuantas notificaciones han sido realizadas.
Únicamente y a raíz de la notificación de la compraventa ejercitada, y ante las 
manifestaciones de un vecino, se modificó el domicilio para notificaciones al (…), como 
se acredita en los documentos notariales indicados.
Si esto es así, otro requisito cumplido.
Tercera.  Y ya para rematar los requisitos posiblemente incumplidos y que el Sr. 
Registrador  conoce  pero  oculta  deliberadamente  partiríamos  de  la  aplicación  del 
artículo 568 12.3 de la Ley 5/2.006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de 
Cataluña, tal y como se menciona en la precitada escritura de opción de compra, con 
independencia del ámbito territorial de competencia judicial, el documento de Opción se 
realizó en base a la Legislación Civil de Cataluña, tal y como se manifiesta, pero no 
consta ni se acredita por el Sr. Registrador que se haya incumplido alguno de dichos 
requisitos, por lo que nuevamente como «acreditación diabólica», no sé qué requisito se 
ha incumplido, pero por si acaso:
Artículo 568.  12.3 de la Ley 5/2006, por la que se aprueba el Libro Quinto del 
Código Civil de Cataluña, el cual en su parte necesaria dice así:
Artículo 568-12 Ejercicio.
1…
2…
3.  El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción 
inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
– a)  Que se haya pactado así al constituir el derecho. b
– b)  Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por  533ww
med–io  cd)e  lQa ufoer meal lpizraecciióon o d eclo enjterarcpirceios tdaec iólan o spec iódne.posite notarialmente a disposición de
ldoess ppuroépsi edtealr idoesr eyc dheo  ldaes  oteprccióenra esn p eelr sRoengaisst rqou dee a lcar ePdroitepnie ddaedre scih soes  trinastac rditeo sin om auneobtleasd,o os 
bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.
4.  Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar 
fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el 
domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos 
inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo 
establecido por la legislación hipotecaria.
Como es de ver, el Sr. Registrador no puede alegar incumplido ninguno de estos 
requisitos dado que consta en la constitución del Derecho de Opción el pacto establecido 
para el otorgamiento del ejercicio unilateral, que la adquisición de la propiedad, dará 
derecho al ejercicio de las acciones para adquirir la posesión, (Desahucio por Precario) y 
se ha depositado el precio restante de la compraventa, y por último, se ha notificado 
fehacientemente, (esta parte pensaba que podía ser esta la condición incumplida, de ahí 
el ultimo Acta otorgado) a los cedentes, el ejercicio unilateral.
Por consiguiente, requisitos cumplidos.
Hacemos constar el carácter Ganancial del bien, y en su caso, a notificación a 
cualesquiera de los titulares del mismo por carácter Ganancial.
Cuarta.  Y  solo  quedaría  por  acreditar  el  cumplimiento  de  los  requisitos  o 
condiciones establecidos por la Dirección General de Registros y Notariados, (antigua), 
actual Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública.
Esta parte entiende que se cumplen todas las condiciones establecidas por dicha 
Dirección General para el ejercicio unilateral de la Opción de Compra, puesto que en 
caso contrario, la ocultación por el Registrador de las mismas, no solo daría lugar a la 
absoluta nulidad de la Calificación, sino a la posible responsabilidad del firmante, y 
ocultante, del título de calificación.
Quinta.  Y como ultima alegación referida al cumplimiento de las obligaciones y 
requisitos exigidos, el Sr. Registrador es consciente de la actitud de los cedentes de la 
opción, los cuales, no solo no comparecen al otorgamiento de la escritura, sino que 
“declarar un domicilio ficticio”, no recogen las citaciones y no entregan la posesión de la 
vivienda a su legítimo propietario, con independencia a la Calificación, el Sr. Registrador, 
por estarle vedado y no se autoridad competente, no puede cuestionar el título, ni la 
opción de compra, ni la compraventa ejercitada de forma que la misma es válida entre 
las partes.
El  artículo  Artículo  [sic]  1256  del  Código  Civil,  determina  que  “La  validez  y  el 
cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
Es decir, que el incumplimiento sistemático y obstructivo de los cedentes de la 
opción, de los pactos y condiciones de la opción de compra, no es óbice para que la 
misma no se pueda ejecutar, por lo que mal puede el Sr. Registrador suspender la 
inscripción de un título por dicho motivo.
O  no  es  esa  la  condición  establecida?  [sic]  Si  la  misma  tiene  que  ver  con  el 
cumplimiento por los cedentes de la opción de una formalización concreta, asistencia a 
la firma, ratificación de la opción, aceptación de la compraventa, todo ello devendría 
nulo, tal y como establece el precitado artículo 1256.
Podría disertarse hasta la saciedad sobre la aplicación de dicho artículo, por si fuera 
necesario, a criterio del Registrador, la actuación de los cedentes de la opción, pero dado 
que  esta  parte  está  elucubrando,  evitarnos  a  todos  la  pérdida  de  tiempo  de  algo 
absolutamente manido a nivel Jurisprudencia.
Por lo expuesto,
Solicita a esa Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que previa la  oe.
aUdCdenam ilBliafiiascteiraócrcnaeió ll onddn eead l  OeDpsporfceanisvó eoJnanr aidtmebe le eeC  Csdocaemrl ivtploaor, a  iF,ns rsoeact nortcirepgianca,igó dcanao   nefdo neer  mlfl eanac úlehizmsaace d1rroio8tu   drdRaeee   dcpjuuerlor iosCtoo odc meoG lpo2ur 0ba31ev99re1n,n1 aat/ta2niv 0teoe1n  9e c,lE o yNjne teorrcntaai  crsiiluooa     2021-18533n https://www.
virtud se dicte Resolución expresa por la cual se proceda a Ordenar al Sr. Registrado
[sic] de la Propiedad de Escalona se proceda a la inscripción del título presentado, por 
no incurrir el mismo en ninguno de los defectos alegados.
Subsidiariamente, y al objeto de evitar la indefensión, se requiera al Sr. Registrador, 
(con reserva expresa de las acciones de responsabilidad que asisten a esta parte) para 
que acredite los requisitos o condiciones incumplidos de los recogidos en la escritura de 
Opción de Compra y que esta parte, si hubiera lugar, pueda subsanar».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante  escrito  de  fecha  30  de  julio  de  2021.  En  dicho  informe,  expresaba  dos 
requisitos de los pactados para el ejercicio del derecho de opción que, a su juicio, se 
habían incumplido.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 bis y 258 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de 
marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de 
febrero y 20 de julio de 2012, 18 de noviembre de 2013, 18 de febrero de 2014, 12 de 
febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de 
marzo y 4 de abril de 2019; y la Resolución de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero de 2021.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el 
día 18 de julio de 2019, la sociedad ahora recurrente ejerció unilateralmente un derecho 
de opción de compra sobre una finca urbana concedido por sus propietarios en otra 
escritura otorgada el día 14 de julio de 2017 (en la que se pactó la forma de ejercicio de 
tal derecho, en los términos que figuran transcritos en el Registro de la Propiedad y se 
expresan en la calificación impugnada).
A la escritura de ejercicio unilateral del derecho de opción de compra se acompañan 
determinadas actas notariales de notificación y requerimiento a los concedentes de la 
opción previos y posteriores a dicho ejercicio, también reseñadas en el título y en la 
calificación registral.
El registrador suspende la inscripción mediante una escueta nota de calificación en la 
cual se limita a expresar que “de la documentación relacionada no resulta acreditado el 
cumplimiento de lo dispuesto en la escritura que causó la inscripción 6.ª de la finca 
registral 11279 de La Torre de Esteban Hambrán, autorizada el 14 de julio de 2017”; y 
transcribe la cláusula de dicha escritura relativa a la forma de ejercicio de la opción.
La sociedad recurrente alega que falta motivación suficiente de la calificación, por lo 
que  desconoce  qué  condiciones  o  requisitos  considera  el  registrador  que  se  han 
incumplido, y tal circunstancia causa indefensión de la recurrente. Y añade que se ha 
acreditado el cumplimiento de los requisitos o condiciones recogidos en la escritura de 
opción de compra, así como de los establecidos por esta Dirección General.
2.  La calificación impugnada, tal como se ha formulado, no puede confirmarse.
Debe  recordarse  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  según  la  cual  cuando  la 
calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los  principios 
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos  es
que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una  o
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de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero
de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las 
garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  el  momento  inicial  los 
argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la  inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita 
rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es 
preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
En el presente caso la nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se 
expresa en ella los extremos del pacto sobre ejercicio del derecho de opción de compra 
que –a juicio del registrador– han quedado incumplidos, sin que en el informe pueda 
subsanarse esta carencia –como pretende el registrador–, pues el recurrente no ha 
tenido posibilidad de contradicción. Esto no obsta a que se pueda emitir una nueva nota 
de calificación con motivación suficiente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en 
que pudiera incurrir el registrador por contradecir la exigencia legal de que la calificación 
sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.