BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46971
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7193 Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Ontinyent  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don V. S. S., en nombre y representación de «Vicente 
Soriano Francés, S.R.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de 
Ontinyent, doña Cristina Carbonell Llorens, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 18 de octubre de 2018 por el notario de Sagunto, 
don Francisco Bañón Sabater, con el número 1.700 de protocolo, don P. R. G. R. vendió 
a la sociedad «Vicente Soriano Francés, S.L.», 27 fincas rústicas, por el «precio global 
no distribuido» de 60.000 euros, del cual quedó aplazado el pago de 57.000 euros, para 
ser satisfechos 5.000 euros el día 27 de diciembre de 2019 y 52.000 el día 27 de 
diciembre de 2020.
En garantía del pago del precio aplazado se pacta lo siguiente:
«Condición  resolutoria.–La  falta  de  pago  a  su  vencimiento  de  las  cantidades 
aplazadas facultará a la parte vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho 
del presente contrato, conforme al artículo 1504 CC. Para que se produzca la resolución 
del contrato, bastará la notificación hecha al comprador por requerimiento judicial o por 
acta notarial, transcurridos quince días hábiles desde la fecha del impago (…).»
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Ontinyent, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación negativa:
«Ontinyent, 22 de noviembre de 2019.
En relación con la escritura autorizada por D. Francisco Bañón Sabater, Notario de 
Sagunto, el 18 de octubre de 2018, con el número 1700 de su protocolo, presentada por 
D.  V.  S.  S.,  en  este  Registro,  con  el  asiento  138  del  Diario  93,  se  pone  en  su 
conocimiento que,
– Resultando  que  en  la  citada  escritura  se  formaliza  una  compraventa  sobre 
veintisiete fincas sitas en la Font de la Figuera, registrales (…), dándose la siguiente 
circunstancia: la compraventa se efectúa por precio en parte aplazado, cuyo pago se 
garantiza mediante condición resolutoria, sin que conste en la escritura la distribución de 
la cantidad cuyo pago se garantiza con la condición sobre cada una de las fincas. e
Considerando lo dispuesto por los artículos 18, 11, 119 y 120 de la Ley Hipotecaria, y  w.
lcaaossmi eenpxtleoigmse renencgtiaiasrstira a dleeensri, v llaaad  qqauusee   dsleou ssl caor itbonereg ceaesnsttiamersiaa  a ncceulcaeerrisddaaerdnio   lyqa u pderi esstcerii sbaiuópcnoi rótqneu  deein ligtdreeenb lceai asp  ocre inescsidocir ri [tsuloircas]    2020-7193n https://ww
fincas vendidas de las cantidades garantizadas por la condición resolutoria, por cada una
de ellas, por lo que en virtud de lo expuesto, Bc
Acuerda suspender la práctica de la inscripción solicitada.
Asimismo se le notifica que el asiento de presentación a que dio lugar la escritura 
reseñada antes, queda prorrogado automáticamente (…)
Contra esta nota de calificación (…)
La registradora, Cristina Carbonell Llorens (firma ilegible).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don V. S. S., en nombre y representación de 
«Vicente Soriano Francés, S.R.L.», interpuso recurso el día 9 de diciembre de 2019 
mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–El acuerdo de 22/11/19 infringe el principio de calificación global y unitaria 
contenida en el art. 258-5 LH, en tanto que la misma Registradora ya calificó el título de 
compraventa de las 27 fincas rústicas (escritura otorgada en fecha 18/10/18 […]) en 
noviembre de 2018, suspendiendo su inscripción, únicamente por no constar la extinción 
del usufructo constituido sobre una de las fincas adquiridas a favor de D.ª D. G. M (…); 
sin apreciar ningún otro defecto en el título presentado ni formal ni sustancial, por lo que 
resulta inadmisible una posterior suspensión de la inscripción por faltar “la distribución 
entre las fincas vendidas de las cantidades garantizadas por la condición resolutoria”.
Debe destacarse que es la misma Sra. Registradora, D.ª Cristina Carbonell Llorens, 
quien efectúa las dos calificaciones con un año de dilación, que se trata del mismo título 
traslativo de la propiedad que se trata de inscribir, y que no se ha producido ningún 
cambio  legislativo  ni  jurisprudencial  que  ampare  una  calificación  distinta  de  la 
inicialmente verificada.
Para el caso de entenderse que el acuerdo de fecha 22/11/19 califica por primera vez 
el título presentado, por haber caducado la presentación anterior, debe tenerse en 
cuenta que el Registro de Ontinyent nunca me notificó la caducidad del asiento anterior, 
considerando por mi parte que se encontraba vigente en virtud de prorrogas como la de 
fecha 13/03/19 (…) y porque el título nunca fue retirado del mencionado Registro de la 
Propiedad. La única comunicación recibida por el Registro fue en fecha 8/11/19 en los 
términos  explicados  en  la  alegación  quinta,  que  se  produjo  con  posterioridad  a  la 
subsanación por parte del vendedor el defecto inicialmente apreciado (falta de defunción 
de la usufructuaria de la finca 4328), de la que se ignora la fecha, y por tanto si se 
respetaron o no los tiempos indicados en el art. 18 LH.
En cualquier caso, se reitera que la calificación de fecha 22/11/19, de forma distinta a 
la inicialmente efectuada en fecha 20/11/18 sin justificación alguna, conculca el principio 
de calificación global y unitaria del art. 258.5 de la Ley Hipotecaria, y el principio de 
seguridad  jurídica,  con  grave  perjuicio  para  los  interesados,  al  dilatar  un  año  la 
inscripción de título perfectamente inscribible.
Segundo.–Los arts. 119 y 120 de la LH invocados como fundamento del acuerdo 
impugnado, no son aplicables al presente caso, en tanto que el título presentado no 
contiene ninguna hipoteca, sino una mera compraventa de inmuebles con aplazamiento 
del pago del precio y la consiguiente condición resolutoria.
Y tales preceptos no serían ni siquiera aplicables por analogía, en tanto que la 
condición resolutoria no necesita ser inscrita en el Registro de la Propiedad para tener 
validez, en tanto que se trata de una obligación contractual, plenamente valida ex arts. 
1254 y ss. del Código Civil, y con efectos entre las partes ex art. 1257 C. Civil. es
Tercero.–El propio art. 11 LH invocado como fundamento del acuerdo de suspensión  bo
de la inscripción, se limita a indica que: “En la inscripción de los contratos en que haya  93ww
dlamaeñ ef aodpdriaaimegdnaood   euopnt rieq liqzcuuaieoed:   oos“Ls ee,a  nh eteunrxeb plgiaera es fesodi reóhm nema cde heetoásl  ltoaiac pbocll,oae nzscaevidem hania eiedrnánot   ocleo olds npe saal trgaptoírac ,geu doll oe qsnbu oie2e  1nsr,deu osr2tu 5iral4átce  ry eed fd2eei5clt at5toír tssude leoe  l,noe  assp stmeaí r cejLuodeimicyoi”oos,     OE-A-2020-71able en https://
de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el
carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se 
refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada 
una de ellas”.
Del propio tenor literal del art. 11 LH resulta que la falta de distribución del precio 
aplazado entre las 27 fincas rusticas objeto de la compraventa, no debe conllevar la no 
inscripción  del  título,  sino  simplemente  la  falta  de  efectos  frente  a  terceros  de  la 
condición resolutoria. Eficacia que no ha sido solicitada por las partes otorgantes del 
título, por lo que no debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
Debe destacarse que la voluntad de las partes en el presente caso fue la transmisión 
de una superficie de tierra, que si bien se corresponde con 27 fincas registrales, la 
realidad física responde a un único terreno rústico, por lo que se fijó un precio único, 
global y no distribuido, como expresamente se indica en la estipulación segunda de la 
escritura de compraventa (…) Por ello, distribuir el precio aplazado entre las 27 fincas 
registrales, resulta contrario a la voluntad de las partes expresada en el título presentado 
a inscripción.
De todo lo que antecede, se solicita al Registro de la Propiedad de Ontinyent que 
teniendo  por  presentado  recurso  gubernativo  contra  el  acuerdo  de  suspensión  de 
fecha 22 de noviembre de 2019, lo eleve a la Dirección General del Registro y del 
Notariado.
Y a la Dirección General del Registro y del Notariado, se suplica, que admita el 
presente recurso gubernativo, y previos los trámites oportunos, dicte resolución por la 
que se deje sin efecto la suspensión acordada en fecha 22 de noviembre 2019, y en su 
lugar acuerde la inscripción de la compraventa de las 27 fincas registrales otorgada ante 
el Notario de Sagunto en fecha 18/10/18, por tratarse de un título valido sin defecto 
alguno que impida su inscripción, y subsidiariamente, se acuerde la inscripción del 
mismo, salvo de la cláusula resolutoria por impago del precio aplazado, al no interesar 
las partes que dicho acuerdo tenga efectos frente a terceros.»
IV
Mediante escrito, de fecha 27 de diciembre de 2019, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado. En dicho informe reconocía que, por error, omitió en otras dos calificaciones 
anteriores el defecto referente a la falta de distribución de las cantidades aseguradas por 
la condición resolutoria, si bien añadía que no está obligada a «reiterar» y mantener el 
error, sino que, al contrario, vuelto a presentar un título, por haber caducado el inicial 
siento de presentación, debía calificarlo de nuevo, cumpliendo su deber, porque cada 
nuevo asiento de presentación supone el inicio de un nuevo procedimiento registral. Por 
lo demás, afirmaba que reconocía dicha equivocación «y asume la responsabilidad que 
por esta equivocación pudiera derivarse».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1281, 1282, 1283, 1284, 1285 y 1504 del Código Civil; 9, 11, 18, 
19 bis, 119, 120 y 258.5 de la Ley Hipotecaria; 51, 59, 108, 127, 425, 433 y 434 del 
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 4 de noviembre de 1968, 16 de octubre de 1989, 24 de abril de 1992, 
28 de febrero y 18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996, 12 de noviembre de 2001, 
5 de marzo y 28 de diciembre de 2004, 2 de abril, 28 de mayo y 18 de noviembre  e.
de 2005, 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio, 6 de julio y 7 de septiembre de 2015,  w.b
2 de noviembre de 2016, 4 de octubre de 2017 y 13 de febrero, 19 de septiembre, 28 de  93ww
noviembre y 19 de diciembre de 2019.
com1p.r avMeendtaia dnete v elian tiseisecteri tfuinrac aso brújesttoic adse p olar  unca plirfeiccaioc iócuny oim ppauggon qaudead as ea plfaozramdaoli zean  slau 
mayor parte, y se pacta que la falta de pago a su vencimiento de las cantidades
aplazadas facultará a la parte vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho 
del contrato, conforme al artículo 1504 del Código Civil.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al pactarse 
condición resolutoria en garantía del pago de la parte del precio aplazado, y referirse la 
compraventa a varias fincas, se debe distribuir el precio entre las fincas vendidas, 
conforme a los artículos 11, 119 y 120 de la Ley Hipotecaria.
2.  Como cuestión previa debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al 
afirmar en su escrito de impugnación que la registradora ha infringido la obligación de 
realizar una calificación unitaria y global, por haber formulado otras dos calificaciones 
anteriores sin expresar el defecto ahora invocado.
Ciertamente, la calificación debe ser unitaria y global (artículo 258.5 de la Ley 
Hipotecaria), por lo que el registrador de la propiedad debe evitar que una sucesión de 
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación genere una 
inseguridad jurídica en el rogante de su función incompatible con la finalidad y eficacia 
del Registro de la Propiedad.
Pero, por una parte, también tiene declarado la Dirección General de los Registros y 
del Notariado que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los 
principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la 
necesidad  de  poner  de  manifiesto  los  defectos  que  se  observen  aun  cuando  sea 
extemporáneamente -cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario (vid. Resoluciones 
de 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre 
de 2005, 5 de marzo de 2014, 4 de octubre de 2017 y 13 de febrero y 19 de septiembre 
de 2019)-. Por otra parte, caducados los asientos de presentación anteriores de un 
documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos 
títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él 
mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo 
estimase justo. Como ha reiterado asimismo ese Centro Directivo, el registrador, al llevar 
a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a 
inscripción,  no  está  vinculado,  por  aplicación  del  principio  de  independencia  en  su 
ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias 
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque, 
caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que 
el  registrador  no  puede  tener  en  cuenta  en  modo  alguno  títulos  con  asiento  de 
presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la 
calificación  y  evitar  asientos  inútiles,  tampoco  puede  verse  vinculado  por  las 
calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva 
presentación significa el inicio -«ex novo»- de todo el procedimiento registral, como ha 
sucedido en el presente caso entre las distintas notas de calificación emitidas por la 
registradora (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio y 7 de 
septiembre de 2015 y 2 de noviembre de 2016).
Por lo demás, como expresa en su preceptivo informe, la registradora reconoce que, 
por error, omitió en esas otras dos calificaciones anteriores el defecto referente a la falta 
de distribución de las cantidades aseguradas por la condición resolutoria, «y asume la 
responsabilidad que por esta equivocación pudiera derivarse».
3.  Respecto de la cuestión de fondo planteada, es doctrina de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado (cfr., por todas, la Resolución de 28 febrero 1994) que 
cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad 
resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o  s
determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las  oe.
fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una  w.
manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del  93ww
dsoeb eres pseuc niaelicdeasdid qaude.  Llaa  slleevgaunrizdaa dd edle lR terágfiisctoro j upríodri cfoin cinams oimbilpiaornioe ,d neom adnedjaa  lquugea re al  tedrucdearos 
rpeuseodluat osraiab epr osri  icmapdaag uon ad edl ep lraesc ioco, nsci reptoasst efriniocramse vneten dhidaa sq ueesdtáa dsou jetotata lo  on op aar claia lamcecniótne   BOE-A-cable e
liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales 
posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de 
aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
El mismo Centro Directivo ha reiterado dicha doctrina en las recientes Resoluciones 
de 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019, si bien la primera de ellas admite que la 
fijación del «valor» concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga 
a la determinación de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se 
trate, de modo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento 
registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
En  el  presente  caso  de  los  términos  de  la  escritura  calificada  resulta 
inequívocamente que se pacta un «precio global y no distribuido». Y para eludir la 
obligación  de  distribución  del  precio  entre  las  diversas  fincas,  a  los  efectos  de  la 
inscripción de la garantía, carece de toda base la afirmación por el recurrente en el 
escrito de recurso de que, aun cuando se venden veintisiete fincas registrales, la realidad 
física responde a un único terreno rústico.
Alega el recurrente que no se ha solicitado por las partes otorgantes de la escritura 
calificada  la  inscripción  de  la  condición  resolutoria  por  lo  que  considera  que  debe 
inscribirse dicha escritura sin esa garantía real.
En general, respecto de la posibilidad de inscripción parcial de los títulos que se 
sometan a calificación, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado que el registrador tiene que denegar o suspender la inscripción si entiende 
que  las  cláusulas  que  no  deben  acceder  al  Registro  inciden  en  el  total  negocio 
celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un 
negocio distinto del calificado (vid., por todas, las Resoluciones de 24 de abril de 1992, 
18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996 y 6 de julio de 2015). Por ello, en materia 
de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes ha 
afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad no se inscriben 
abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o 
negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad 
negocial tal y como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no podrá 
inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por 
cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio 
efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr., en un caso en que se 
solicitaba la inscripción total, la Resolución de 16 de octubre de 1989). En estos mismos 
términos  se  pronunció  en  Resolución  de  28  de  mayo  de  2005,  para  añadir  que, 
actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del 
presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que 
-en el supuesto concreto entonces analizado- la única persona cuyo consentimiento 
permitiría tal inscripción parcial era el vendedor, que es el beneficiado por la condición 
resolutoria  en  garantía  del  pago  del  precio  aplazado,  sin  que  pudiera  bastar  el 
consentimiento del presentante.
De tal doctrina resulta que, aun cuando se trate de una estipulación que pudiera ser 
considerada esencial para el equilibrio negocial, puede ser excluida de la inscripción si 
es consentido por el contratante favorecido por ella. Así debería admitirse si se solicitara 
por el vendedor que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio 
aplazado, pues el mismo, como único beneficiario, puede excluir de la presentación tal 
extremo, conforme a los artículos 425, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario.
Por las consideraciones precedentes, en el presente caso no puede accederse a la  s
solicitud de inscripción parcial que no ha sido expresada en la escritura inequívocamente  oe.
por el vendedor en los términos antes referidos, sino únicamente por el comprador ahora  w.
recurrente. 93ww
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.