BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 253 Miércoles 23 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 80243
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11100 Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador  de  la  propiedad  de  Palma  de  Mallorca  n.º  8,  por  la  que  se 
suspende la cancelación de una hipoteca por apreciar discrepancias entre 
dos copias autorizadas de la misma escritura matriz.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Palma de 
Mallorca número 8, don Antonio Coll Orvay, por la que se suspende la cancelación de 
una hipoteca por apreciar discrepancias entre dos copias autorizadas de la misma 
escritura matriz.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Palma de Mallorca, don Jesús María 
Morote Mendoza, el día 5 de septiembre de 2014, con el número 838 de protocolo, se 
otorgó carta de pago de un préstamo y se solicitó la cancelación registral de la hipoteca 
que lo garantizaba.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura, expedida el día 17 de septiembre 
de 2019, en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 8, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Nombre Autoridad: d. Jesús María Morote Mendoza.
Número de Protocolo: 838/2014.
Población Autoridad: Palma de Mallorca.
N.º de Entrada: 2146/2019 N.º de Asiento: 1215.
N.º de Diario: 75.
Fecha de Calificación: 03 de octubre de 2019.
Calificación.–De conformidad con los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, 
extiendo la presente nota de calificación contra la inscripción del documento, basada en 
los siguientes hechos:
Antecedentes del documento objeto de calificación y su calificación previa:
1.  Con  fecha  cinco  de  septiembre  de  dos  mil  catorce,  fue  presentada 
telemáticamente en este Registro, una copia autorizada electrónica exacta de su matriz, 
de  la  escritura  de  carta  de  pago  con  cancelación  de  hipoteca,  de  fecha  cinco  de 
septiembre de dos mil catorce, otorgada por el notario de Palma de Mallorca, don Jesús 
María Morote Mendoza, número de protocolo 838, por la que la entidad acreedora,  e.
“Banco  Santander,  S.A.”,  debidamente  representada,  solicita  la  cancelación  de  una  w.b
hapiurpétoosttreaizcmaado ca od pneos rtci tieeulni dNtaoo  atda isreiuoz   fdmaevi lo Pre asulomrobasre  dd leea   Mfpinraicnllaoc irrpceaagl,,i s dctrooannl  s1Gt7iot.u3ni5zda6al  ode enL  óSvpoierltezur d,F  eadnne dg oua nrRaana tyeíans acdrueitdu  urenal    2020-1110n https://w
día 228.  dEe nju fleioc hdae  n2u0e0v4e,  odbej esteop dtiee mlab irnes cdreip dcoiósn m 4i.lª c daeto drciceh,a e fsintec aR.egistrador suspendió su
inscripción por cuanto: “2.1. Se hace constar en el apartado b) del Expositivo, que se
cancela una hipoteca autorizada en fecha 28 de julio de 2004 por el Notario de Palma, 
don Gonzalo López Fando Raynaud, en garantía de un préstamo de ciento diez mil 
euros de principal, que causó la inscripción 4 de la finca registral 17.356 de Soler; si 
bien,  según  resulta  del  Registro,  dicho  préstamo  fue  modificado  y  ampliada  la 
responsabilidad hipotecaria, mediante escritura de once de enero de dos mil seis, ante el 
citado Notario de Palma, señor López-Fando, que causó la inscripción 6, pasando a 
responder la finca a consecuencia de dicha ampliación, de un principal de ciento treinta y 
ocho mil ochocientos setenta y tres euros y veintinueve céntimos de euro. 2.2. La 
descripción de la finca 17.356 de Soler relacionada en el precedente documento, no se 
corresponde con la del Registro.”.
3.  Dicha nota de calificación negativa fue remitida al Notario autorizante de la 
misma forma en que fue recibida dicha escritura objeto de calificación, cuyo acuse de la 
notificación  de  la  resolución  defectuosa  es  de  fecha  12  de  septiembre  de  2014; 
cancelándose  el  asiento  que  motivó  dicha  escritura  por  caducidad  por  no  haberse 
subsanado dichos defectos ni presentado recurso gubernativo contra dicha calificación.
Vistos los antecedentes:
Con  fecha  dieciocho  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve,  ha  sido  presentada 
telemáticamente copia autorizada electrónica que se dice exacta de su matriz, de la 
citada escritura de carta de pago con cancelación de hipoteca, de fecha cinco de 
septiembre de dos mil catorce, otorgada por el Notario de Palma de Mallorca, don Jesús 
María Morote Mendoza, y con el número de protocolo 838, -que fue objeto de dicha 
calificación negativa-, con la novedad de que se interpola lo siguiente: “ampliada por 
otra,  causante  de  la  inscripción  6.ª,  autorizada  por  dicho  notario  Sr.  López  Fando 
Raynaud, el día 11 de enero de 2006, respondiendo la finca de ciento treinta y ocho mil 
ochocientos setenta y tres euros y veintinueve céntimos de euro (138.873,29 €) de 
principal; doce mil ochenta y ocho euros y treinta y cuatro céntimos de euro (12.088,34 
€) de intereses ordinarios; cincuenta y cuatro mil ochocientos sesenta y un euros y 
noventa y ocho céntimos de euro (54.861,98 €) de intereses de demora y de veintisiete 
mil setecientos setenta y cuatro euros y sesenta y cinco céntimos de euro (27.774,65 €) 
para costas y gastos”.
2.  Dicho todo lo cual, se suspende la inscripción del precedente documento por 
cuanto, resultan expedidas dos copias autorizadas electrónicas que se dicen exactas de 
su matriz, pero que difieren en su contenido, al contener la segunda de ellas la citada 
interpolación, presumible consecuencia de la nota de calificación de septiembre de 2014.
Por ello deberá aclararse:
– Si tal interpolación supone rectificar dicha escritura de carta de pago y cancelación 
de  hipoteca,  será  precisa  la  subsanación  de  la  matriz,  con  nueva  intervención  del 
apoderado otorgante de la misma, que preste un nuevo consentimiento cancelatorio, 
abarcando  la  inscripción  cuarta  de  hipoteca  y  sexta  de  ampliación  de  la  misma. 
Consintiendo  por  tanto  de  manera  expresa  en  la  cancelación  de  la  inscripción  de 
hipoteca y de ampliación de responsabilidad hipotecaria.
– Si se trata de un error de omisión al expedir la copia, el Notario autorizante, debe 
acompañar además Diligencia o Acta de Subsanación en que así se exprese, o en su 
caso expedir nueva copia de la matriz con la redacción correcta, incluyendo al final de la 
misma la diligencia de subsanación. De lo contrario existen en circulación dos copias que 
se dicen exactas de su matriz con contenido distinto. e.
Esta nota se extiende conforme a los siguientes fundamentos de derecho: w.
y 2423. 1d el ARret.g 1la8m, 2e0n tyo  8N2o,t1a rdiael .Ley Hipotecaria y art. 98 de su reglamento y art. 153, 221  2020-1110n https://w
EClo rnetgrais etrsatdao cr.alificación puede (...)
Este documento ha sido firmado digitalmente por el registrador: don Antonio Coll 
Orvay con firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de 
Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 7 de octubre de 2019 mediante escrito en los 
siguientes términos:
«A)  Hechos (...)
El notario aquí recurrente no comparte esa calificación, por lo que se interpone el 
presente recurso gubernativo contra la denegación de inscripción.
B)  Fundamentos de Derecho.
Primero.
El motivo expuesto por el registrador para suspender la inscripción no puede ser 
admitido de ningún modo.
En efecto, los motivos por los cuales el Registrador puede denegar la inscripción son 
solo la posible infracción de preceptos legales o que existan obstáculos para ello en el 
contenido del Registro. Adicionalmente, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria dispone que 
“los  Registradores  calificarán  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción así 
corro la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
la escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
No alegándose por el registrador ningún obstáculo legal ni resultante del propio 
Registro que impida la inscripción de la escritura pública, es obvio, y así resulta del 
propio contenido de la calificación, que se trata de que el registrador entiende que hay 
defecto en la “forma extrínseca” del documento presentado.
Pero el mero examen de la escritura presentada a inscripción permite apreciar que 
no hay defectos extrínseco [sic] de forma alguno en dicha escritura
Sea lo que sea que el registrador conozca o deje de conocer sobre el contenido de la 
escritura matriz, lo cierto es que conforme al artículo 17 bis.2 de la Ley del Notariado, “b) 
Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que las 
autorizados [sic] sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e 
íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”
Es decir, que al igual que los asientos del Registro gozan de presunción iuris tantum 
de veracidad, también las copias notariales de escrituras públicas gozan de idéntica 
presunción. Y quien afirme que no son veraces, debe probarlo.
En contra de lo que cree el Registrador, la función registral no consiste en una 
segunda instancia o instancia de revisión de los documentos notariales. En efecto, la 
función  calificadora  solo  consiste  en  realizar  las  inscripciones  solicitadas  por  les 
interesados  (normalmente  en  base  a  un  documento  notarial)  o  denegarlas,  si  a  la 
inscripción se opone algún obstáculo legal o las inscripciones precedentes o defectos de 
forma extrínsecos del documento.
Pero, naturalmente si el registrador afirma que el contenido de la escritura llevada a 
inscripción no es veraz, no es el de denegación de la inscripción el procedimiento para 
que eso sea determinado, sino naturalmente en vía judicial y no unilateralmente por el  e
registrador,  que  carece  absolutamente  de  competencia  para  ello,  siguiendo  el  bo
procedimiento del artículo 32 de la Ley del Notariado, mediante inspección in situ del  0w
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fecha  dieciocho  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve,  ha  sido  presentada
telemáticamente copia autorizada electrónica que se dice exacta de su matriz, de la 
citada escritura de carta de pago con cancelación de hipoteca, de fecha cinco de 
septiembre de dos mil catorce, otorgada por el Notario de Palma de Mallorca, don Jesús 
María Morote Mendoza, y con el número de protocolo 838, -que fue objeto de dicha 
calificación negativa-, con la novedad de que se interpola lo siguiente (…).
Es increíble que el registrador aluda a documentos que no deberían estar en su 
poder para fundamentar su calificación. En efecto, el antes mencionado artículo 17 bis 
de la Ley del Notariado dispone lo siguiente:
“3  las  copias  autorizadas  de  las  matrices  podrán  expedirse  y  remitirse 
electrónicamente, con firma electrónica avanzada por el notario autorizante de la matriz o 
por quien le sustituya legalmente. Dichas copias sólo podrán expedirse para su remisión 
a otro notario o a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o 
jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su 
oficio. Las copias simples electrónicas podrán remitirse a cualquier interesado cuando su 
identidad e interés legítimo le consten fehacientemente al notario
4.  Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, 
para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el 
notario al que se le hubiesen remitido.
5.  Las  copias  electrónicas  se  entenderán  siempre  expedidas  por  el  notario 
autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho 
de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual 
signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia.
6.  También podrán los registradores de la propiedad y mercantiles, así como los 
órganos de las Administraciones públicas y jurisdiccionales, trasladar a soporte papel las 
copias autorizadas electrónicas que hubiesen recibido, a los únicos y exclusivos efectos 
de incorporarlas a los expedientes o archivos que correspondan por razón de su oficio en 
el ámbito de su respectiva competencia (…).
De ahí resulta claramente que el registrador tiene acceso al documento electrónico 
en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio, y solo puede hacer 
traslado a papel del mismo para el ejercicio de su competencia.
Pues bien, habiendo sido objeto de calificación negativa la presentación de copia 
electrónica de la escritura el 5 de septiembre de 2014, y, como el propio registrador 
afirma en su nota, “cancelándose el asiento que motivó dicha escritura por caducidad” el 
registrador ya no tiene competencia alguna sobre el documento entonces presentado, ni 
necesita guardarlo para nada en sus archivos, por lo que cualquier acceso a esos 
ficheros debe considerarse ilegal e ilegítima y, por tanto, de imposible alegación en otro 
procedimiento  diferente,  como  es  el  que  se  inicia  el  18  de  septiembre  de  2019 
presentando otra copia autorizada diferente a la presentada en 2014, que dio origen a un 
procedimiento ya concluido.
Segundo.
No obstante lo anterior, conviene también presentar algunos argumentos más de 
fondo que, en su día en el año 2014, por razones que no son aquí del caso, no interesó 
exponer argumentando en contra de la errónea calificación que entonces emitió el 
registrador.
El registrador parece confundir dos cosas que, sin embargo, dada la función pública 
que desempeña, debería conocer perfectamente: que una cosa es una hipoteca sobre  s
una  finca  que  garantiza  un  préstamo  que  posteriormente  resulta  modificado  en  su  oe.
contenido, y otra, muy distinta, es la existencia de dos hipotecas sobre la misma a finca,  w.
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resulta del propio Registro (según la nota simple que se incorporó a la escritura de
compraventa inmediatamente posterior a la que aquí nos ocupa) hay una sola hipoteca.
Por tanto, para cancelar esta hipoteca, basta un solo acuerdo por parte del acreedor 
beneficiario de la hipoteca, para que se deba proceder a su cancelación registral. En la 
escritura controvertida, en su parte dispositiva se puede leer (con una claridad que no 
requiere aplicar mucha ciencia hermenéutica) lo siguiente: “(…) ‘Banco Santander SA’ (..) 
extingue la hipoteca constituida sobre la finca escrita y consiente que se practiquen en el 
Registro de la Propiedad los asientas necesarios para su cancelación total.”
No es fácil conjeturar qué es lo que el registrador no alcanza entender de esta 
disposición, totalmente clara y terminante, del prestamista acreedor.
Tercero.
Lo expuesto en el fundamento precedente es el núcleo fundamental de todo el 
asunto. No obstante, parece que el Registrador tampoco ha entendido, y eso le ha 
llevado a confusión, que en la escritura llevada a inscribir hay dos negocios jurídicos 
distintos.  Y  eso  que,  si  hubiera  prestado  la  debida  atención  al  encabezado  de  la 
escritura, habría visto que allí se expresa que se trata de una escritura de carta de pago 
con cancelación de hipoteca.
En efecto, por un lado el acreedor hipotecario otorga carta de pago en favor del 
deudor hipotecante. Y, por otro, extingue la hipoteca
Y  de  estos  dos  negocios  jurídicos,  el  primero  (carta  de  pago)  carece  de 
trascendencia real, y solo tiene el contenido obligacional de ser prueba de la liberación al 
deudor  de  cualquier  posible  obligación  derivada  del  préstamo  garantizado  con  la 
hipoteca. Pero teniendo en cuenta que ese acto jurídico carece de contenido real, como 
queda dicho, tampoco es de incumbencia del Registrador analizarlo, discutirlo o pedir 
aclaración o enmienda alguna sobre el mismo, porque en nada afecta al contenido del 
Registro.
Sí que tiene trascendencia real, y mucha, el segundo negocio jurídico recogido en la 
escritura, y este es el motivo por el cual se lleva al Registro para que surta los efectos 
pertinentes en el mismo. Pero el contenido de este acto jurídico es simplemente que el 
acreedor declara extinguida la hipoteca y consiente que, a solicitud del hipotecante, se 
proceda en el Registro a la “cancelación total” de la 'hipoteca constituida sobre la finca 
descrita”, que solo es una, porque sobre la finca no hay constituida ninguna otra. No se 
entiende qué dudas pueda presentar esta cuestión.
Lo que aquí importa es que la disposición acerca de la cancelación de la hipoteca es 
clara y terminante, sin posibilidad de duda alguna Y de eso es de lo que debe ocuparse 
el  Registrador,  que  bastante  atareado  debe  estar  haciendo  el  trabajo  que  el 
ordenamiento  le  encomienda,  en  vez  de  ocuparse  en  cuestiones  que,  en  cuanto 
funcionario en ejercicio de su cargo, con funciones limitadas a lo que resulta ser de su 
competencia, le son totalmente ajenas. Si el Banco quiere cancelar la hipoteca, haya o 
no  recibido  la  totalidad  o  solo  parte  de  la  deuda  garantizada,  puede  hacerlo 
perfectamente y el Registrador no es quién para impedir que se cancele una hipoteca 
que el propio acreedor (explícitamente en la escritura) y el propio deudor (tácitamente, 
rogando que se inscriba esta) manifiestan que quieren cancelar.»
IV
Mediante escrito, de fecha 18 de octubre de 2019, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho b
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de 23 de julio de 2005, 6 de abril de 2006, 13 de junio de 2012, 21 de marzo de 2015, 5 
de septiembre de 2017 y 16 de julio de 2018.
1.  En el año 2014 se otorga una escritura de cancelación de hipoteca, se expide 
copia autorizada de ella, y se presenta en el Registro de la Propiedad, siendo calificada 
negativamente por nota de 9 de abril de 2014 señalando como defecto que la redacción 
de  la  escritura  sólo  mencionaba  la  cifra  de  responsabilidad  hipotecaria  inicial  por 
principal  de  110.000  euros,  que  era  la  que  constaba  en  la  inscripción  4a,  cuando 
registralmente constaba inscrita en la inscripción 6.ª una cifra de responsabilidad total 
de 138.000 euros por principal además de otras cifras para conceptos accesorios, como 
consecuencia de una ampliación posterior inscrita que no se menciona en la escritura de 
cancelación.
Ahora, en el año 2019, se presenta otra copia autorizada total de la misma escritura 
matriz,  siendo  esta  copia  de  fecha  17  de  septiembre  de  2019,  con  un  contenido 
ligeramente distinto al de la anterior copia autorizada expedida en el año 2014, porque 
ahora sí se añade la alusión a que la hipoteca originaria fue objeto de ampliación 
posterior hasta garantizar un total de 138.000 euros, con sus importes accesorios, todo 
ello con el detalle que consta transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución.
El registrador señala como defecto que «se suspende la inscripción del precedente 
documento por cuanto resultan expedidas dos copias autorizadas electrónicas que se 
dicen exactas de su matriz, pero que difieren en su contenido» y añade que deberá 
aclarase si ello obedece a la prestación de un nuevo consentimiento del otorgante 
rectificando la escritura matriz, o a una rectificación realizada por sí solo por el notario de 
un supuesto error cometido en la matriz o en la expedición de copia.
El notario autorizante de la escritura matriz y de las dos copias citadas recurre 
alegando, en esencia, que en la copia ahora presentada «no hay defectos extrínseco de 
forma alguno», que es irrelevante «lo que el registrador conozca o deje de conocer sobre 
el contenido de la escritura matriz», y que el registrador no debería aludir a la copia 
inicial  para  fundamentar  su  calificación  porque,  «no  debería  estar  en  su  poder»  y 
«cualquier acceso» a la misma por el registrador «debe considerarse ilegal e ilegítima».
También alega que «en el presente caso consta en el Registro una sola hipoteca, si 
bien el contenido obligacional que garantiza la misma fue modificado posteriormente, 
ampliándose la responsabilidad hipotecaria» y «por tanto, para cancelar esta hipoteca, 
basta un solo acuerdo por parte del acreedor beneficiario de la hipoteca» y que «el 
Registrador  no  es  quién  para  impedir  que  se  cancele  una  hipoteca  que  el  propio 
acreedor (explícitamente en la escritura) y el propio deudor (tácitamente, rogando que se 
inscriba esta) manifiestan que quieren cancelar».
2.  Como cuestión previa, debe recordarse al recurrente, que debe evitar emplear 
expresiones poco respetuosas, como las que incluye en su escrito de recurso.
Las cuestiones debatidas en el presente recurso, son fundamentalmente dos: a) la 
primera, de carácter general, es la relativa a calificación registral de la existencia de 
diferencias relevantes entre dos copias autorizadas que dicen ser completas y exactas 
de una misma matriz; y b) la segunda, de carácter más específico, ha de determinarse si 
la calificación registral puede tomar en consideración la existencia de tales diferencias 
cuando  las  dos  copias  autorizadas  con  contenido  diferente  no  le  son  presentadas 
simultáneamente  bajo  un  mismo  asiento  de  presentación,  sino  bajo  asientos  de 
presentación distintos, estando ya caducado el asiento de presentación de la primera 
copia.
3.  Respecto de la primera cuestión planteada, debemos partir de que el artículo 152  e.
del Reglamento Notarial, relativo a las matrices de los instrumentos públicos notariales,  w.b
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mano, por el propio Notario».
Y el artículo 153, relativo a la subsanación de los errores materiales, las omisiones y 
los defectos de forma padecidos en los documentos notariales Ínter vivos, contempla no 
solo la posibilidad de la rectificación con la intervención de todos los interesados (último 
párrafo del artículo) sino también aquella que se realiza por la intervención del notario, 
por propia iniciativa o a instancia de parte, sin la concurrencia de los otorgantes y en este 
caso por diligencia o por acta. Así añade que «la subsanación podrá hacerse por 
diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará 
constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo 
subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia 
no  precisará  ser  trasladada  en  éstas,  bastando  trascribir  la  matriz  conforme  a  su 
redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la 
escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario». 
Además,  según  este  mismo  precepto  reglamentario,  «la  diligencia  subsanatoria 
extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, 
bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones 
de 12 de marzo de 1999, 6 de abril de 2006 y 13 de junio de 2012), lo que permite el 
artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones 
y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a 
elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, 
con claridad, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto 
del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros 
documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben 
fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. En tales 
supuestos la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, 
porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud 
la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento 
rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento 
rectificador produzca todos los efectos regístrales. Pero es también doctrina reiterada de 
esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 13 de junio y 5 de septiembre de 2012, 21 
de marzo y 5 de septiembre de 2015. 5 de septiembre de 2017 y 16 de julio de 2018). 
que la posibilidad de rectificación por el notario por sí solo, dado que no concurren las 
partes interesadas a la rectificación, debe ser interpretada con carácter restrictivo, ya que 
si bien el notario puede proceder a la subsanación de meros errores materiales que se 
hayan producido con ocasión de la redacción de la escritura, o que resulten claramente 
de los antecedentes obrantes en su haber o de lo acontecido en su presencia con 
ocasión de la firma del instrumento público, lo que no puede hacer en ningún caso es 
sustituir la voluntad de los otorgantes. Así pues, esta facultad de rectificación por el 
notario, sin la concurrencia de los otorgantes o sus causahabientes, ha de ser en todo 
caso, objeto de interpretación restrictiva.
Sentado esto, lo cierto es que dado los múltiples intereses en juego y la necesidad 
de cohonestarlos, no es fácil determinar con carácter general el alcance de la facultad 
derivada del artículo 153 del Reglamento Notarial. Al respecto, el Centro Directivo ha 
señalado que la dicción del artículo 153 del Reglamento Notarial cuando permite al 
notario  subsanar  las  omisiones  padecidas  en  los  documentos  inter  vivos,  lo  hace 
atendiendo para ello, entre otros elementos, al contexto del documento autorizado, así 
como a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la 
autorización,  de  los  inmediatamente  anteriores  y  siguientes;  de  los  antecedentes:  s
escrituras públicas y otros documentos asimismo públicos que se tuvieron en cuenta  oe.
para la autorización y los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en  w.
eclaul sed nootcmau impsiaeornnate oss u,s  uccbousnaafnendcaocd ioós,nu .d  eeEv nfiod dremenfacini aqit iuvreae ,sp ueellrt ema ritdtíece ula llop m r1oi5ps3imo  dode nol ocRtuaemrgioela nsmtuoeb nsuta ono Natrroo tspa ortriea snl íip dmeorissm meitoen    2020-1110n https://w
al notario la exclusiva subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos
de forma que se hayan padecido en los instrumentos públicos como consecuencia de 
apreciación de hechos o actuación del propio notario.
Ahora  bien,  el  citado  precepto  en  modo  alguno  habilita  para  modificar,  suplir, 
presuponer o eliminar declaraciones de voluntad que están exclusivamente reservadas a 
las partes y que, al implicar verdadera prestación de consentimiento de naturaleza 
negocial, solo de ellas o de sus representantes pueden proceder.
En consecuencia, el notario, a la hora de rectificar los documentos «per se», habrá 
de obrar con cautela y justificar su actuación, ya que la legislación le atribuye una 
facultad excepcional de poder modificar por sí mismo, cuya justificación no es otra que la 
dación de le que se atribuye al notario y al hecho de haber presenciado y autorizado el 
otorgamiento.
Distinta de la subsanación de la escritura matriz regulada en los artículos 152 y 153 
del Reglamento Notarial es la subsanación de la copia, conforme al artículo 243 del 
mismo Reglamento, según el cual: «Las copias en soporte papel no podrán contener 
interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. 
Cuando  fueran  advertidos  errores  u  omisiones,  se  subsanarán  mediante  diligencia 
posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al 
margen de ésta, la rectificación».
4.  En el presente caso, al comparar el contenido de las dos copias autorizadas a 
que se refiere el presente recurso, se aprecia claramente que la primera copia autorizada 
total contenía una omisión con respecto a la segunda copia autorizada total, o si se 
prefiere decirlo de otro modo, la segunda copia incluye en su contenido una adición 
respecto del contenido de la primera.
El notario autorizante de ambas copias no niega la veracidad de este extremo, pero 
de las mismas no puede conocerse cuál sea la causa que motiva tal discrepancia pues, 
de haberse producido una subsanación de la escritura matriz, ya con consentimiento de 
los otorgantes, ya por el propio notario por sí solo de tratarse de un error que pudiera 
subsanarse sin intervención de aquellos, la correspondiente diligencia subsanatoria al 
haberse  ya  expedido  la  copia  en  el  año  2014.  Dicha  diligencia  debería  haberse 
trasladado en la copia expedida en el año 2019 cuya presentación ha motivado este 
recurso (cfr. el artículo 153, tercer párrafo, del Reglamento Notarial antes transcrito). Si 
por el contrario, se tratara de una subsanación de la copia, conforme al artículo 243 del 
mismo  Reglamento,  faltaría  en  dicha  copia  la  correspondiente  diligencia  posterior 
autorizada de igual modo que la copia.
Por lo tanto, existiendo dos copias autorizadas que expresan ser exactas y totales de 
una misma matriz, pero con contenido relevante que difiere en parte, y precisamente en 
la parte objeto de una calificación negativa de fondo, está plenamente justificado que el 
registrador solicite que se aclare debidamente cuál es la causa de la discrepancia entre 
las dos copias, por lo que el recurso, en principio, y a salvo lo que ahora se dice, debería 
ser desestimado.
5.  Pero la particularidad esencial del caso planteado en este recurso estriba en que 
las  dos  copias  autorizadas  con  contenido  parcialmente  diferente  no  constan 
simultáneamente presentadas al Registro de la Propiedad bajo un mismo asiento de 
presentación, sino presentadas bajo distintos asientos, el primero de los cuales ya 
caducó hace tiempo. Lo cual nos lleva a analizar la segunda cuestión antes apuntada.
El notario autorizante y ahora recurrente alega que el registrador no debería aludir a 
las  discrepancias  entre  la  segunda  copia  y  la  copia  inicial  para  fundamentar  su 
calificación porque, dice el notario, esa copia inicial no debería estar en su poder y  s
cualquier acceso a la misma por el registrador debe considerarse ilegal. oe.
A  este  respecto,  debemos  partir  de  que  la  copia  inicial  no  es  un  documento  w.
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según la normativa vigente, tanto dicha copia electrónica como dicha nota de calificación 
deben conservarse y se conservan en el archivo electrónico o en papel de ese mismo 
Registro de la Propiedad. En consecuencia, al acceso por el registrador a dicha copia 
anterior, o a dicha calificación anterior, en modo alguno puede tildarse de ilegal, como 
dice el recurrente.
En el caso que nos ocupa, estamos ante dos copias autorizadas que expresan ser 
totales y exactas de una misma escritura matriz notarial en la que se formaliza un mismo 
acto o negocio jurídico, que no colisionan entre sí a efectos registrales, pero sí tienen 
redacciones en parte diferentes que hacen dudar, fundadamente, cuál de ambas copias 
autorizadas es la correcta, y, sobre todo, cuál ha sido la causa de error o discrepancia y 
el  modo  de  subsanarlo,  extremos  todos  ellos  que  (aun  dejando  al  margen  la 
circunstancia de que la parte en que ambas copias autorizadas totales difieren es 
precisamente la que motivó una nota de calificación registral anterior) atañen a uno de 
los aspectos objeto de calificación registral, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
como  es  el  de  la  autenticidad  y  las  formalidades  extrínsecas  de  los  documentos 
presentados a inscripción.
Por todo ello, el presente recurso ha de ser desestimado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.
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