BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63124
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9054 Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de 
constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña María Adoración Fernández Maldonado, notaria 
de Albacete, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete número 1, 
doña María Dolores Payá Roca de Togores, a inscribir una escritura de constitución de 
hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el cinco de febrero de dos mil veinte ante la notaria de 
Albacete,  Doña  María  Adoración  Fernández  Maldonado,  don  J.D.J.S.,  casado  en 
régimen  de  separación  de  bienes,  constituyó  hipoteca  sobre  una  vivienda  de  su 
propiedad a favor de Bankinter, S.A., en garantía de un préstamo concedido por esta 
entidad a dicho señor. En la escritura se expresa que la finca hipoteca constituye la 
vivienda habitual del hipotecante, si bien se añade que «tiene el carácter de habitual de 
la parte deudora pero no su domicilio conyugal/familiar».
II
La escritura se presentó a inscripción el 16 de enero de 2020 en el Registro de la 
Propiedad número 1 de Albacete, y fue objeto de la calificación que a continuación se 
transcribe en lo pertinente:
«(…) Hechos:
1)  (…)
2)  En el exponendo III recoge lo siguiente: "Se hace constar expresamente que el 
inmueble cuya adquisición se financia, finca registral 41.037-del Registro de la Propiedad 
número uno, y es garantía del presente préstamo, constituye la vivienda habitual de la 
parte prestataria e hipotecante".
Por tanto, se hace constar de manera expresa que el préstamo se destina a la 
adquisición de la vivienda habitual.
3)  Dado que para gravar la vivienda habitual es necesario el consentimiento de 
ambos cónyuges aunque sea privativo el bien, debería comparecer el otro cónyuge cosa 
que no ocurre.
Fundamentos de derecho:
Respecto a la necesidad del consentimiento de ambos cónyuges para gravar la  e
vivienda habitual establece el: bo
A“Prtaírcau lod i1sp3o2n0e dre dl Ce óldoisg od eCrievcil:hos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso  2020-9054n https://ww
soerd rienqaurioe ridráe  elal  cfaomnsileian,t iamuiennqtuoe d tea laems bdoesre oc,h eons  spue rctaesnoe;z acuatno raiz uancioó ns ojulod idciea ll.os cónyuges,  BOE-A-cable e
La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no 
perjudicará al adquirente de buena fe."
Exigencia de ambos consentimientos que reitera el:
Artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario:
"Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer 
de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de 
actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el 
disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter."
En numerosas resoluciones la Dirección General como por ejemplo la de veinte de 
diciembre de 2013 [sic], hace mención a la vivienda habitual para establecer medidas de 
protección a los ciudadanos en situación económica adversas:
“La Ley 1/2013 tiene por objeto dar respuesta a una situación económica singular de 
la que se han derivado consecuencias patrimoniales adversas para los ciudadanos que 
han desembocado o pueden desembocar en la pérdida de su vivienda habitual. Esta 
desgraciada  situación,  que  recoge  la  Exposición  de  Motivos  desde  sus  primeras 
palabras, se combate en el articulado mediante dos tipos de medidas: por un lado, 
medidas de carácter temporal absolutamente excepcionales y que vienen recogidas en 
el primer capítulo relativo a la suspensión de lanzamientos por un plazo de dos años de 
aquellos desahucios en curso y que afecten a familias en situación de especial riesgo de 
exclusión. La medida se aplica solamente a las personas o familias que acrediten su 
situación y exclusivamente cuando la ejecución de la que resulte el lanzamiento venga 
derivada del préstamo por el que se adquirió la vivienda habitual, pues como resulta de 
la Exposición de Motivos se trata de dar solución a los deudores que como consecuencia 
de la alteración de su situación económica no han podido atender a los pagos derivados 
del préstamo de adquisición. Así resulta de lo establecido en el artículo 1.3.d y en el 
artículo 2. c.2.º de la propia Ley 1/2013 que de este modo complementa la regulación 
establecida en el Real decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo que, como aquélla, tiene la 
finalidad concreta y determinada de ofrecer soluciones legales a quienes se encuentran 
en una situación igualmente concreta. 5. Junto a estas medidas paliativas de situaciones 
de presente, la Ley introduce una serie de modificaciones de futuro que se recogen en 
los capítulos II y III y que tienen por objeto la mejora del mercado hipotecario y de los 
procedimientos  de  ejecución  hipotecaria  (…)  El  capítulo  segundo  reforma  la  Ley 
Hipotecaria en tres de sus artículos, en concreto el artículo 21, el artículo 114 y el 
artículo 129. El artículo 21 de la Ley Hipotecaria dice ahora en su nuevo párrafo final lo 
siguiente: 'En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el 
carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se 
presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del 
inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución'. El 
texto es reiterado en términos casi idénticos en la nueva redacción que al artículo 129 de 
la Ley Hipotecaria confiere el artículo 3. Tres de la Ley. El mandato legal se extiende por 
tanto a cualquier hipoteca en garantía de préstamo constituida sobre vivienda respecto 
de la que exige una declaración formal sobre su carácter o no de vivienda habitual. Es 
trascendente esta circunstancia porque la inscripción de tal carácter, que desde ese 
momento está protegida por la legitimación registral, determinará de futuro el conjunto 
normativo aplicable a la vivienda. Así ocurrirá en el supuesto de disposición de derechos  e.e
sobre  la  vivienda  (vid.  artículo  91  del  Reglamento  Hipotecario  en  relación  a  las  b
Resoluciones de 27 de junio de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010),  54ww
eenn  rcealasoci ódne  ali qlau iRdaecsioólnu cdióenl  rdéeg iemseten  Ceceonntróom Diciroe cmtivaotr idmeo 7n iadle ( ajurltiíoc udleo  29001 d2e) lo C eónd icgaos oC idveil 
aelm rbeasprgeoc tyo  e(vjeidc.u ecli óanr tíscuublos ig7u.Cieunatter op puoers  elal  qLueey  s1e/ 2a0ñ1a3d ein terlo adpuacret aimdop o1r tbaisn taels a nrtoícvueldoa 5d7e5s 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 7.Cinco de reforma del artículo 579, el
artículo 7.Diez de reforma del artículo 671 y el artículo 7.Trece de reforma del 693 de la 
Ley de procedimiento). La introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley 
Hipotecaria se enmarca en este conjunto de medidas introduciendo una importantísima 
limitación en la cuantía y devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto 
acota con precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda 
habitual  con  garantía  hipotecaria.  Como  tal  limitación,  no  puede  ser  extrapolada  a 
supuestos  no  contemplados  en  la  norma  ni  ser  objeto  de  una  interpretación  que 
desborde  los  términos  en  que  está  formulada  (vid.  artículo  4  del  Código  Civil  y 
Resolución de 10 de diciembre de 2007). La modificación añadida al artículo 114 de la 
Ley  Hipotecaria  extiende  a  todas  las  operaciones  de  financiación  hipotecaria  de 
adquisición de vivienda habitual la medida de limitación que el artículo 4 del Real 
Decreto-ley 6/2012, introdujo y que expresamente ciñó la limitación de devengo de los 
intereses moratorios exigibles a los contratos amparados en su ámbito; es decir a los 
préstamos o créditos hipotecarios de adquisición de vivienda siempre que el deudor se 
encuentre dentro del denominado umbral de exclusión (artículo 3.1 y 3.2.b del propio 
Real Decreto-Ley). Ciertamente el contenido de la limitación no es el mismo en uno u 
otro caso pero sí lo es el hecho de que se concreta en la financiación de adquisición de 
la vivienda habitual del deudor hipotecario. Es cierto que la Exposición de Motivos de la 
Ley 1/2013 afirma que: 'Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas 
constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden 
exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero'. Es igualmente 
cierto  que  la  disposición  transitoria  segunda  de  la  propia  Ley  1/2013  dice  así:  'La 
limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual 
prevista en el artículo 3 apartado dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con 
posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de 
aplicación  a  los  intereses  de  demora  previstos  en  los  préstamos  con  garantía  de 
hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que 
se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado 
en dicha fecha no hubieran sido satisfechos. En los procedimientos de ejecución o venta 
extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se 
haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta 
extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días 
para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior' (…) 
El  hecho  de  que  la  exposición  de  motivos  y  la  disposición  transitoria  se  refieran 
genéricamente a las hipotecas en garantía de operaciones sobre vivienda habitual, sin 
especificar que se refieren a operaciones de adquisición, no puede enmendar el claro y 
determinante  mandato  contenido  en  el  párrafo  tercero  del  artículo  114  de  la  Ley 
Hipotecaria que por su carácter concreto y específico debe prevalecer según las reglas 
de la recta interpretación. 5. En el expediente que da lugar a la presente comparece ante 
notario el día 26 de julio de 2013 una persona divorciada que manifiesta que la vivienda 
que hipoteca en garantía del préstamo que recibe en el mismo acto es su vivienda 
habitual. Resulta del mismo título que la vivienda fue adquirida el día 5 de diciembre 
de 2007 y del apartado de cargas que consta inscrita una hipoteca constituida el 15 de 
febrero de 2012 en garantía de un préstamo concedido por una determinada entidad de 
crédito. En las estipulaciones, las partes se limitan a reconocer la entrega del préstamo 
que queda garantizado con la hipoteca. No hay pues indicio alguno en el título que 
permita sostener que la finalidad del préstamo recibido es la financiación de la vivienda 
habitual hipotecada. El mero hecho de que la adquisición de la vivienda sea anterior al  s
préstamo actual o que exista un préstamo hipotecario anterior no excluyen per se la  oe.
posibilidad de que el préstamo actual pudiera tener la finalidad que exige el párrafo  w.
tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, …” 54ww
En cuanto a la interpretación de los contratos el:
Artículo 1281 del Código Civil:
Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los 
contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, 
prevalecerá ésta sobre aquéllas.
Artículo 1288 del Código Civil:
La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la 
parte que hubiere ocasionado la oscuridad.
Por tanto, si en el contrato de préstamo hipotecario otorgado ante notario se hace 
referencia expresa a "vivienda habitual", lo que implica unas medidas de protección para 
el  prestatario,  debe  solicitarse  el  consentimiento  del  cónyuge  del  mismo  tal  como 
establecen las normas citadas.
Por ello el Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen del documento 
indicado ha resuelto con esta fecha suspender la inscripción conforme a lo anteriormente 
expuesto.
La precedente calificación podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Dolores 
Paya y Roca de Togores registrador/a de Registro Propiedad Albacete 1, a día veintiuno 
de enero del año dos veinte.»
La  calificación  se  notificó  a  la  notaria  autorizante  de  la  escritura,  doña  María 
Adoración Fernández Maldonado, quien recibió la notificación el 4 de febrero de 2020.
III
Mediante escrito que entró en el referido Registro de la Propiedad el 4 de marzo 
de 2020 la mencionada notaria interpuso recurso contra la calificación en el que alega 
los siguientes fundamentos jurídicos:
En la escritura consta expresado lo siguiente:
«1.  En la descripción de las cláusulas de garantía, apartado A) Reales, cláusula 
cuarta, apartado e): "En su caso, la vivienda hipotecada y que se describirá bajo el 
número 1, registral 41.037 tiene el carácter de habitual de la parte deudora pero no su 
domicilio conyugal/familiar".
2.  En la descripción de las fincas hipotecadas, dentro del epígrafe arrendamientos, 
consta asimismo, las fincas descritas se encuentran libres de arrendamientos, según 
manifiesta la parte hipotecante, no constituyendo la finca descrita bajo el número 1 su 
domicilio familiar.
Se declara expresamente, a los efectos de lo previsto en el artículo 21, apartado 3, 
de la Ley Hipotecaria, que la finca descrita bajo el número 1 sí tiene el carácter de 
vivienda habitual de la parte deudora, aunque no es su domicilio familiar.
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 9 
de octubre de 2018, resuelve el mismo supuesto determinando que no es preciso el 
consentimiento del esposo y la suficiencia de la manifestación de la otorgante contenida 
en el título acerca de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal que  e.
cumple las exigencias de los arts. 1320 CC y 91 RH, de los que resulta que en los actos  w.
de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su  54ww
ctiotunlastriitduayde,  leas h naebciteusaal rdioe  lqau fea meli lidai.sponente manifieste en la escritura que tal vivienda no
En los términos siguientes:
... Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige -para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la 
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, 
bien que el disponente lo manifieste así.
En atención a lo expuesto anteriormente y en línea con lo que se infiere también de 
la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2016 (que pone el énfasis en la idea 
de domicilio conyugal), la afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es 
la  conyugal  cumple  adecuadamente  con  las  exigencias  legales  y  reglamentarias 
referidas, pues, si se está en presencia de un matrimonio cuyos hijos son mayores de 
edad, el círculo familiar se reduce: básicamente a los que tienen obligación de vivir 
juntos, por lo que no se aprecia qué pueda aportar añadir –sacramentalmente– el 
vocablo "familiar" al vocablo "conyugal". Y si existen hijos sujetos a patria potestad 
(normal o prorrogada), de no mediar situaciones de crisis matrimonial que puedan haber 
originado en atribuciones de uso de la vivienda, como existiría ese deber por parte de los 
progenitores de tener los hijos a su cargo y custodia, aquel se cumplirá en el domicilio 
que se conceptúe como conyugal...»
IV
Mediante escrito de 12 de marzo de 2020, la registradora doña Florinda Lorenzo 
Bonillo emitió informe y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 24, 40, 66, 69, 70, 87.2, 90, 464, 663, 756, 822, 1281 
a 1289, 1320, 1321, 1346, 1406 y 1955 del Código Civil; 1, 3 y 4 del Código de 
Comercio; 9, 18, 19 bis, 21, 129.2.b) y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 231-9 del 
Código  civil  de  Cataluña;  190  del  Código  de  Derecho  Foral  de  Aragón;  91  del 
Reglamento Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala Primera 
del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre 
de 2010, 6 de marzo de 2015, 3 de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017; y las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  10  de 
noviembre de 1987, 16 de junio de 1993, 7 de julio de 1998, 4 de marzo de 1999, 27 de 
junio de 1994, 16 y 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 23 de 
mayo de 2005, 20 de enero y 22 de mayo de 2006, 31 de enero y 7 de diciembre 
de 2007, 11 de febrero de 2008, 22 de julio de 2009, 28 de septiembre y 13 de diciembre 
de 2010, 5 de enero y 7 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2013, 12 y 19 de diciembre 
de 2017, 13 de junio y 9 de octubre de 2018 y la Resolución de esta Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo de 2020.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación, una persona 
casada en separación de bienes, constituye una hipoteca sobre una finca de la que se 
expresa que constituye su vivienda habitual, si bien se añade que «tiene el carácter de  es
habitual de la parte deudora pero no su domicilio conyugal/familiar». o
tacrodanqdsuL2utia.cas e irc  rEdieóeelg nn i mms dtearaua tnnlrdaieamo r vraoai«v n eiceixsoonpu mdrsiemaups nephainlda icdqabaeudit  eu ul aadenl e,la   eip nsrcvsé oicnvsrmeitieapcunmcendisóoiadan »arg i.doa s  roeSadllnii ecnct ii otzavnaedisddmaeao bn  pcatqioomrugnreiqo e,lu, an ec toha,o  i mpdsvoeuoet   eacjrcmueeaisgbc ,islo oaes, p   cgdoaóeerl n nsytehriaunraazgacole e,a nsr sse.laees     OE-A-2020-9054able en https://www.
profesionales,  laborales,  médicas,  de  atención  a  familiares  u  otras  de  naturaleza
análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. En tales casos la 
comunidad de vida se desarrolla sin comunidad material continuada en una misma casa. 
Cuando comunidad de vida se corresponde con comunidad de vivienda, la ley establece 
la necesidad de acuerdo sobre dónde fijarla. Es principio rector del matrimonio aquel 
según  el  cual  los  cónyuges  deben  fijar  de  común  acuerdo  el  domicilio  conyugal 
(artículo 70 del Código Civil).
Una  vez  fijada  y  establecida,  la  ley  protege  especialmente  la  vivienda  familiar 
habitual,  trátese  de  vivienda  simplemente  conyugal,  trátese  de  vivienda  en  la  que, 
además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido 
antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que 
establece el artículo 1320 del Código civil. Este artículo, en la redacción dada por la 
Ley 11/1981, de 13 de mayo, preceptúa que, «Para disponer de los derechos sobre la 
vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos 
pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en 
su caso, autorización judicial», añadiendo que «La manifestación errónea o falsa del 
disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». 
Con esta norma legal se introdujo en el Derecho español una singular protección de la 
vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma 
específica del Derecho civil común, sino que la misma, con variantes que ahora no 
interesa considerar, existe también en otros Derechos civiles de España, como es el 
caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho 
civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón).
3.  La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de 
ambos  cónyuges:  tanto  de  aquel  que  ostenta  la  titularidad  sobre  la  vivienda  o  la 
titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el 
precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, 
contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento 
familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge 
y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de 
disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o 
titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al 
consorte del uso compartido de este bien.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del 
cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La 
oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en 
esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley 
no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el 
otro cónyuge o haya fallecido ya.
Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho 
sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre 
de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho 
sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia 
de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346-1.º del Código Civil), 
están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante 
matrimonio a título gratuito (artículo 1346-2.º del Código Civil) o aquellos en los que la 
adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en 
sustitución de otro bien privativo (artículo 1346-3.º del Código Civil). Es indiferente cuál 
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9  s
del Código civil de Cataluña): la referida técnica de tutela opera tanto en los casos de  oe.
cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como  w.
cuando el régimen fuera el de separación. 54ww
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eqlu ea rtírceuclaoi g9a1  sdoebl rRee gulna miennmtou eHbilpeo taepctaor iop aerxaig ev i-vpieanrad ala  yin secnr ipecli ónq udee l naoc toc odniscpuorrsait iveol   BOE-A-cable e
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la 
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, 
bien que el disponente lo manifieste así.
Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los 
actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su 
titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal 
vivienda  no  constituye  la  vivienda  habitual  de  la  familia  (salvo  que  se  justifique 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), 
pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la 
pertinente autorización judicial supletoria.
5.  El  citado  artículo  1320  del  Código  Civil  implica  un  límite  a  la  libertad  de 
disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que 
haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el 
matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación 
considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende 
evitar  las  consecuencias  de  la  arbitrariedad  o  mala  voluntad  de  quien  ostenta  la 
propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, 
autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca 
sobre tales bienes.
Como  ya  señaló  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 7 de diciembre de 2007, la conformidad prestada por el cónyuge no titular a 
la  disposición  de  la  vivienda  por  exigirlo  el  artículo  1320  del  Código  Civil, 
sustancialmente  no  es  sino  un  simple  asentimiento  que  se  presenta  como  una 
declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido 
por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras, 
entre ellas la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis señalando lo siguiente: «la 
jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la 
vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez, 
considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y 
por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; 
alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio 
de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la 
vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se 
exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del 
bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la 
hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de 
dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el 
derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como 
“declaración  de  voluntad  de  conformidad  con  el  negocio  jurídico  ajeno  –es  decir, 
concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en 
el que no es parte”, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su 
ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».
6.  Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda 
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición 
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión 
en  la  que  conviene  reparar.  El  adjetivo  «habitual»  y  el  adverbio  «habitualmente» 
aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321,  s
1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a  oe.
«permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la  w.
expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una  54ww
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legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe 
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen 
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o 
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan 
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero 
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud 
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados 
especiales;  e  incluso  no  es  descartable  la  existencia  de  relaciones  conyugales  a 
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones –vid. Resoluciones 
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge 
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro 
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal 
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de 
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y 
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más 
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, 
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, 
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad 
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– 
en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador 
(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la 
inscripción,  sin  perjuicio  –como  antes  se  ha  expresado–  de  que  pueda  justificarse 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. 
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la 
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez 
del acto dispositivo unilateral.
7.  Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta 
que, como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 9 de octubre de 2018, 
puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual 
de la familia.
Debe partirse de la base de que el domicilio conyugal ha de ser fijado por ambos 
cónyuges de común acuerdo y es el de su residencia habitual. Esta será entonces la 
vivienda sujeta a un régimen especial de disposición; y la conclusión que se deriva de 
ello es que la vivienda familiar es la base física del domicilio conyugal fijado por los 
cónyuges.
En atención a lo expuesto anteriormente y en línea con lo que se infiere también de 
la sentencia citada por el recurrente del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2016 (que 
pone el énfasis en la idea de domicilio conyugal), la afirmación de que la vivienda objeto 
del  acto  dispositivo  no  es  la  conyugal  ni  familiar  cumple  adecuadamente  con  las 
exigencias legales y reglamentarias referidas.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e.
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  w.b
la Ley Hipotecaria. 54ww
Madrid, 16 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.