BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 282 Jueves 25 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 144590
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19441 Resolución  de  2  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se 
suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por doña V. P. A., abogada, en nombre y representación de 
doña G. P. R., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Pineda 
de Mar, doña Marta Valls Teixidó, por la que se suspende la extensión de una anotación 
preventiva de embargo.
Hechos
I
En el procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 665/2010, seguido ante 
el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Reus, sobre la finca registral número 4.925 
del municipio de Tordera, siendo demandado don M. A. S. S., se decretó el embargo de 
los derechos hereditarios que pudieran corresponder al demandado sobre dicha finca 
registral inscrita a nombre de doña R. S. P., ordenándose extender anotación preventiva 
mediante mandamiento expedido el día 1 de septiembre de 2020.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia
Mandamiento anotación preventiva de derechos hereditarios
Notario: Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Reus
Fecha: 01/09/2020
Protocolo: 665/2010
Asiento 1163 del Diario 72
Número de entrada: 8011
Fecha presentación: nueve de Junio del año dos mil veintiuno
Presentante: F. Z, F. A.
Calificado el presente documento y previo examen de los antecedentes del Registro, 
el Registrador que suscribe suspende la inscripción solicitada, al amparo del art. 18 de la 
Ley  Hipotecaria,  por  observarse  el  siguiente  defecto  subsanadle  –Art.  65  Ley 
Hipotecaria–:
Hechos
Se  presenta  nuevamente  el  mandamiento  de  referencia  que  fue  notificado  por  e
defectos  subsanables  en  fecha  13  de  octubre  de  2020,  junto  con  documentación  bo
complementaria a los efectos de subsanar los defectos señalados en dicha nota, si bien  441ww
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deudas del heredero, anotar el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en
cuanto a los derechos hereditarios que puedan corresponder al deudor sobre la total 
masa  hereditaria  de  la  que  forma  parte  tal  bien,  para  ello  es  imprescindible  la 
acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser 
hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actas de 
Última  Voluntad,  ya  que  la  relativa  eficacia  de  tal  certificación  –art.  78  RH–  y  la 
posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, 
hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio del art. 14 LH.
Fundamentos de Derecho
Art.  166.1  segundo  párrafo  Reglamento  Hipotecario  Arts.  14  y  20  de  la  Ley 
Hipotecaria
RDRN, hoy RDGSJFP, 3/10/2000, 26/04/2005 y 23/11/2006.
Los  defectos  observados  se  califican  de  subsanables,  no  tomándose  anotación 
preventiva de suspensión por no solicitarse.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación queda 
prorrogado por sesenta días desde la fecha en que se efectúe la notificación de esta 
calificación.
Dentro de los quince días siguientes a la notificación de la presente calificación, los 
interesados podrán (…)
Pineda de Mar, a 30 de junio de 2021 La registradora (firma ilegible), Fdo: Marta Valls 
Teixidó».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  V.  P.  A.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de doña G. P. R., interpuso recurso el día 6 de agosto de 2021 en virtud 
de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Primero.  Denegación de la inscripción registral.
Con fecha 30 de junio de 2021, se dictó
Si bien es cierto Resolución de la DGRN de 10 de julio de 2017, se pueden embargar 
bienes de las deudas propias del heredero, se puede anotar un embargo sobre los 
derechos que pudieran corresponder al deudor en la herencia de su padre, respecto de 
un bien concreto inscrito a nombre de éste siempre que se aporte el título sucesorio 
correspondiente (art. 14.1.º LH), no siendo suficiente aportar el certificado de defunción 
del titular registral, el certificado negativo del Registro General de Actos de Última 
Voluntad y el certificado de nacimiento del deudor.
Pero también es cierto que existe un excepción al hecho de que solo puedan 
embargarse  bienes  que  sean  de  titularidad  del  deudor,  en  aquellos  procedimientos 
criminales, en los que se pueda acordar una prohibición de disposición de los bienes, 
como medida cautelar, ya que en este caso existen razones fundamentadas de que 
pueda existir un alzamiento de bienes, para burlar la justicia, tal y como lo hizo con un 
vehículo de su propiedad, por ello entendemos que debe procederse a la anotación 
preventiva de embargo como medida cautelar a los efectos de que se prohíba la venta 
de los inmuebles.
No  podemos  olvidar  la  naturaleza  de  la  anotación  preventiva  de  embargo  La 
anotación preventiva de embargo no es una afección de un bien para pagar una deuda, 
sino que es el asiento registral que publica frente a terceros la afección de la finca al  e.
resultado del procedimiento de ejecución. w.b
Como dice la Resolución de la DGRN de 1 de octubre de 2014, por medio de la  441ww
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mismos [sic] términos la Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2014.
Segundo.  Si bien esta parte va a tramitar un requerimiento para que acepte la 
herencia, y por ello hemos solicitado al Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Reus, una 
certificación en el que se acredite que la acreedora es la Sra. G. P. R., quien ha 
reclamado las pensione [sic] de alimentos del que era menor de edad M. S. P., dado que 
es un documento que se nos exige para tramitar dicho requerimiento, pero es necesario 
que conste la anotación, así si tiene la intención de vender su derecho y/o no aceptar su 
herencia, si esta anotado preventivamente la deuda y el derecho del acreedor, el tercero 
que quiera quedarse con el bien, sabe que existe un gravamen».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 2 de septiembre de 2021 y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria; 591 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
166 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de 21 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 9 de julio de 2011 y 18 de septiembre de 2019, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de febrero de 2020.
1.  Se discute en este recurso la posibilidad de anotar un embargo trabado en un 
procedimiento judicial sobre una finca registral que figura inscrita a nombre de la difunta 
madre del ejecutado.
El  decreto  acordó  el  embargo  de  los  derechos  hereditarios  que  pudieran 
corresponder al ejecutado, don M. A. S. S., en la herencia de su madre, doña R. S. P., de 
la finca 4.925 de Tordera.
La registradora suspende la inscripción por no acreditar la condición de heredero del 
demandado,  debiendo  aportarse  la  correspondiente  acta  notarial  de  declaración  de 
herederos abintestato.
La recurrente señala que también es cierto que existe una excepción al hecho de que 
solo  puedan  embargarse  bienes  que  sean  de  titularidad  del  deudor,  en  aquellos 
procedimientos criminales, en los que se pueda acordar una prohibición de disposición 
de  los  bienes,  como  medida  cautelar,  ya  que  en  este  caso  existen  razones 
fundamentadas de que pueda existir un alzamiento de bienes.
2.  Como cuestión previa, se indica en el informe por la registradora la falta de 
acreditación con documentación auténtica de la representación de quien suscribe el 
recurso, falta de requisitos formales en el escrito de interposición ya que el mismo no 
aparece firmado de manera congruente al soporte papel en que ha sido presentado y 
envío de documentación a través de correo electrónico ordinario que impide que pueda 
garantizarse la autenticidad e integridad de la documentación aportada.
Con relación a este extremo, esta Dirección General ha señalado que bien cabe 
entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá 
examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la 
subsanación  de  la  misma,  con  referencia  al  plazo  para  hacerlo,  en  los  términos 
establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de  es
que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la  o
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hiciera  la  advertencia  expresa  de  que,  de  no  hacerlo  se  le  tendría  por  desistido
(artículo 68.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común de las Administraciones Públicas).
3.  Entrando ya en el fondo de la cuestión planteada, ha de señalarse que el 
artículo 166 del Reglamento Hipotecario al regular los requisitos de extensión de las 
anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del 
titular registral está aplicando el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de 
que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que 
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su 
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el 
titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el 
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales 
contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
4.  Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, y se ha recogido en muchas 
otras posteriores, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador 
del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los 
supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido 
antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos 
ciertos y determinados del titular registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de 
herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.
a)  Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos 
por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al 
registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la 
tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil.
Si  se  ha  producido  el  fallecimiento  del  titular  registral  antes  de  iniciado  el 
procedimiento, y este se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá 
acreditarse  al  registrador,  si  los  herederos  fueran  ciertos  y  determinados,  que  la 
demanda  se  ha  dirigido  contra  éstos  indicando  sus  circunstancias  personales 
(artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este  s
caso aportar los títulos sucesorios. oe.
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del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra
éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el
certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo 
segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de 
herederos del titular registral.
c)  En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos 
indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, 
será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se 
acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles 
llamados a la herencia.
5.  En  el  decreto  objeto  de  calificación  en  este  expediente  se  ordena  que  se 
practique la anotación preventiva de embargo sobre bien inscrito a nombre de personas 
distintas del demandado.
El  decreto  acordó  el  embargo  de  los  derechos  hereditarios  que  pudieran 
corresponder al ejecutado, don M. A. S. S, en la herencia de su madre, doña R. S. P., de 
la finca 4.925 de Tordera, señalando en los antecedentes de hechos que la titular 
registral no otorgó testamento resultando su hijo ser heredero universal abintestato de 
dicha finca, pero sin acreditarse a la registradora la condición del ejecutado como 
heredero, mediante la aportación de los títulos sucesorios (acta notarial de declaración 
herederos abintestato) conforme al artículo 166.1.ª, párrafo segundo, del Reglamento 
Hipotecario.
Procede, por tanto, confirmar la calificación impugnada, sin que puedan aceptarse 
las alegaciones de la recurrente respecto a la posibilidad de embargar bienes que sean 
de titularidad del deudor, en aquellos procedimientos criminales, en los que se pueda 
acordar una prohibición de disposición de los bienes, como medida cautelar porque falta 
uno  de  los  requisitos  para  que  ello  fuera  posible  que  se  trate  de  procedimientos 
criminales, lo cual no concurre en el presente caso.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.