BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61095
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8894 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar la reinscripción del 
dominio de determinada finca a favor de una sociedad como consecuencia 
del cumplimiento de una condición resolutoria.
En el recurso interpuesto por don J.V.J., en representación de la sociedad «Jesús 
Ortiz Martínez, S.L.», contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante 
número 4, don Constancio Villaplana García, a practicar la reinscripción del dominio de 
determinada finca a favor de dicha sociedad como consecuencia del cumplimiento de 
una condición resolutoria.
Hechos
I
El día 12 de diciembre de 2018 se autorizó por el notario de Campello don Rafael 
Ballarín Gutiérrez, con número 1.544 de protocolo, escritura de compraventa en virtud de 
la  cual  la  sociedad  «Jesús  Ortiz  Martínez,  S.L.»  vendió  y  transmitió  a  don  J.B.A. 
determinada finca, aplazándose el pago de cierta cantidad y en garantía de dicho pago 
aplazado se pactó lo siguiente, que consta en la inscripción registral correspondiente:
«Condición resolutoria: La falta de pago en el tiempo convenido dará lugar de pleno 
derecho a la resolución de esta compraventa; sin embargo, para que tenga lugar la 
resolución será preciso que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la 
compradora por acta notarial, designando como domicilio para notificaciones a estos 
efectos el señalado en la comparecencia de esta escritura, con concesión de nuevo 
plazo de 15 días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta se 
entenderá resuelta la compraventa.
Resuelto este contrato la parte vendedora retendrá las cantidades percibidas en 
concepto de indemnización y como cláusula penal pactando su carácter de deducción 
procedente.
La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuese ejercitada en el 
plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago, y si transcurrido dicho 
pago no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán la parte compradora 
o el propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la 
condición resolutoria».
Mediante acta autorizada por el notario de Alicante don Antonio Luis Mira Cantó 
mediante  el  17  de  julio  de  2019,  con  número  1488  de  su  protocolo,  la  sociedad 
vendedora  requirió  al  comprador  para  que  en  el  plazo  de  quince  días  desde  la 
notificación pagara la parte del precio cuyo pago había quedado aplazado. En dicha acta 
se añadió lo siguiente: «La parte requirente, advierte expresamente a la parte requerida  s
que, si no efectúa el ingreso o pago de la cantidad aplazada en el plazo previsto  oe.
anteriormente, la primera ejercitará su derecho de resolver el contrato, conforme a lo  w.
pqaucet aedl ore eqnu elari dcoit acdoan teessctóri tluor sai gduei ecnotme:praventa». Y en diligencia en la misma acta consta  2020-8894n https://ww
reca«lcQuulaed coo dne fle icmhpao 2rt7e  dqeu eju ndieob díae  a2b0o1n9a, re al lc oremqpuairreenctiee,n toet oerfgeacntudóo  eal  tdael peófseictoto,  uancata v deez   BOE-A-cable e
depósito y de Notificación ante el Notario de Alicante, Don José Perfecto Verdú Beltrán, 
el día 27 de junio de 2019, número 1.268 de orden de su protocolo, entregándome una 
copia simple del mismo para traslado a sus copias.
– Que  hasta  el  día  de  la  fecha,  no  ha  recibido  contestación  ninguna  a  tal 
requerimiento.
– Que el requerido entiende cumplidas todas sus obligaciones respecto a todos los 
documentos  suscritos  entre  él  y  la  parte  requirente,  y  por  tanto  pagado  el  precio 
aplazado que quedo sujeta a condición resolutoria en la escritura de compraventa que 
consta en el acta inicial, y en los términos que constan en el acta otorgada por el 
requerido y que ha quedado protocolizada mediante la presente.
Que, por tanto, no cabe el ejercicio de la condición resolutoria, y sí, la cancelación de 
dicha condición resolutoria.»
Por otra acta autorizada por el notario de Alicante don Francisco Pastor López el 11 
de noviembre de 2019, bajo el número 1943 de su protocolo, la parte vendedora requirió 
al comprador en los siguientes términos:
«(…) Que a tenor del contenido de la condición resolutoria estipulada en la escritura 
pública a qua se ha hecho referencia y de conformidad con el artículo 1124 del Código 
Civil y 1504 también del Código Civil, se le notifique al requerido que la requirente da por 
resuelto el contrato de compraventa instrumentado a través de la escritura pública 
otorgada por el Notario de El Campello, D. Rafael M.ª Ballarin Gutiérrez, en escritura 
de 12 de diciembre de 2018, bajo el n°. 1.544 del protocolo del citado notario y en 
relación a la finca registral n°. 32.491 del Registro de la Propiedad n.º 4 de Alicante, 
debiendo,  de  conformidad  con  lo  estipulado,  allanarse  a  perder  el  requerido  las 
cantidades entregadas y proceder de forma inmediata a restituir la posesión de la finca a 
la parte requirente, constituyendo la manifestación anterior, una voluntad inequívoca de 
la parte requirente, vendedora de la finca, de dar por resuelto el contrato de compraventa 
que  se  ha  hecho  mención,  como  consecuencia  del  incumplimiento  de  la  parte 
compradora  ante  el  impago  del  precio  y  de  acuerdo  con  la  condición  resolutoria 
estipulada». Mediante las correspondientes diligencias consta en dicha acta que el 
notario se personó en el lugar indicado y no pudo practicar personalmente la notificación, 
por lo que la envió dos veces por correo certificado con aviso de recibo, habiendo 
recibido  respecto  del  primer  envío  del  servicio  de  correos  me,  devueltos  (con  la 
indicación «Desconocido/a»), el aviso de recibo y el sobre enviado a su destinatario; y 
respecto del segundo envío el servicio de correos le entregó, devueltos (con la indicación 
«Ausente Reparto. Se dejó aviso llegada en buzón»), el aviso de recibo y el sobre 
enviado.
II
Presentadas dichas actas en el Registro de la Propiedad de Alicante número 4, 
fueron objeto de calificación negativa por parte del registrador, don Constancio Villaplana 
García, en los siguientes términos:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (Reformado por la Ley 2412001 de 27 
de  diciembre)  y  98  y  siguientes  del  Reglamento  Hipotecario:  El  Registrador  de  la 
Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por (… )  e
a las 09:05 horas del día 16/09/2019, asiento número 245, del diario 99, numero de  bo
entrada 4451, que corresponde al acta autorizada per el Notario de Alicante don Antonio  94ww
Luis Mira Cantó, con el número 1488/2019 de su protocolo, de fecha 17/07/2019, ha
resuelto no practicar los asientos solicitados sobre la base de los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho:
Hechos:
I.  Con fecha 19 de septiembre de 2019 el acta de requerimiento fue calificada 
negativamente, según la siguiente nota:
"Hechos:
Se presenta acta notarial (autorizada el 17 de Julio de 2019 por el notario de Alicante 
D. Antonio Luis Mira Canto, n.º 1468 de protocolo) por la cual la mercantil Jesús Ortiz 
Martínez, SL requiere a D. J. B. A. el pago de 129. 614,49 euros, cantidad que quedó 
aplazada en la venta de la finca registral 32491, aplazamiento que fue garantizado con 
condición resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad (inscripción 5.ª de la citada 
finca 32491). En concreto, y después de requerir de pago al comprador, la mercantil 
requirente declara lo siguiente: "La parte requirente advierte expresamente a la parte 
requerida que si no efectúa el ingreso o pago de la cantidad aplazada en el plazo 
previsto anteriormente [quince días] la primera [la requirente] ejercitara su derecho a 
resolver el contrato, conforme a lo pactado en la citada escritura de compraventa".
Figura en el acta diligencia de 31 de Julio de 2019 de contestación al requerimiento, 
en  la  que  D.  J.  B.  A.  manifiesta  haber  cumplido  todas  sus  obligaciones  y  en 
consecuencia haber pagado el precio aplazado, aportando al efecto acta de depósito y 
de notificación autorizada el 21 de junio de 2019 por el notario de Alicante D. José 
Perfecto Verdú Beltrán, n.º 1268 de protocolo. No hay más diligencias.
De los términos pactados en la escritura de venta resulta que el plazo de pago 
vencería el 30 de junio de 2019, y que transcurrido seis meses desde dicha fecha sin 
que registralmente constase el ejercicio de la condición resolutoria, podría el comprador 
solicitar la cancelación de la condición resolutoria. Se pacto igualmente que, resuelta la 
venta. la vendedora retendrá las cantidades percibidas, en concepto de indemnización y 
como clausula penal.
Fundamentos de derecho:
I.  Se deniega la inscripción del acta presentada, pues en ella, como antes se ha 
indicado,  la  vendedora/requirente  se  limita  a  advertir  al  comprador/requerido  de  su 
intención de declarar resuelta la venta si el requerido no paga en plazo. Y las simples 
manifestaciones o declaraciones de intenciones, al no tener trascendencia real, no son 
inscribibles en el Registro de la Propiedad (arts. 2 de la Ley Hipotecaria y 7 y 9 del 
Reglamento Hipotecario) ni siquiera pueden ser objeto de anotación preventiva (art. 42 
de la Ley Hipotecaria).
En el presente case, no ha, en el acta presentada, resolución de contrato (art. 1124 
del Código Civil), ni par tanto solicitud de reinscripción de la finca a favor del vendedor 
(que  sí  sería  acto  inscribible,  conforme  a  los  arts.  59  y  175.6.°  del  Reglamento 
Hipotecario).
II.  De todas formas, aunque la vendedora/requirente declarase resuelta la venta, no 
sería posible reinscribir la finca a su favor, por el motivo que a continuación se indica.
Resulta de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(resoluciones de 29-12-1982, 8-5-2003, 16-10-2014 y 16-1-2019) que, en las ventas con  s
precio aplazado garantizado con condición resolutoria, la posterior reinscripción de la  oe.
finca a favor del vendedor, por incumplimiento del comprador, no puede producirse  w.
unilateralmente, sine que (arts. 20 y 40 de la Ley Hipotecaria) han de ser salvaguardados  94ww
lnoost adreiarlemcehnotse  daell  ccoommpprraaddoorr .y Y l ea snío, teifniq uceo nqcureet,o a:  nlao  vbiasstata d ceol nim qpuaeg eol,  vtieenndee idnoter nrceiqóuni edrae 
qreuseo levle cro lma pvreandtoar  yn os osliec iotapro lnag rae ian slac rriepicnióscnr idpec iólan ,f ipnuceas a,  ssi ulo f ahvaocre, ,s lian ec oqnutero sveerrási ap rheacbisreá   BOE-A-cable e
de ser resuelta en los tribunales de justicia. En todo caso, y con independencia de lo 
dicho,  seria  precise  igualmente  (tal  y  come  exige  el  art.  175.6°  del  Reglamento 
Hipotecario) que a la solicitud de reinscripción presentada en el Registro de la Propiedad 
se acompañara justificante de la consignación de las cantidades ya percibidas, come 
parte del precio, por el vendedor, teniendo en cuenta que, aunque se hubiese pactado 
clausula  penal  al  tiempo  de  pactar  la  condición  resolutoria,  el  vendedor  no  podra 
descontar, al practicar la consignación, cantidad alguna, pues es el juez quien en última 
instancia ha de decidir cuál sea la cantidad que, en concepto de indemnización o pena, 
puede ser retenida por el vendedor (art. 1154 del Código Civil y resoluciones de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  16-9-1987,  10-7-2013 
y 16-1-2019).
En el presente caso, al existir oposición del comprador, no cabría la reinscripción a 
favor de la vendedora".
II.  Se  aporta  ahora  (entrada  n.º  6429/2019)  nueva  acta  de  requerimiento, 
autorizada el 11 de noviembre de 2019 por el notario de Alicante D. Francisco Pastor 
López, n.º 1943 de protocolo, en la que la parte vendedora manifiesta su inequívoca 
voluntad de resolver la venta, y requiere al comprador para que se allane a perder las 
cantidades entregadas y devolver la posesión al vendedor.
Constan en el acta las siguientes diligencias:
– la personación del notario en el domicilio de D. J. B. A. indicado por la mercantil 
requirente, sin que nadie atendiera a la llamada al telefonillo.
– el envío de cedula de notificación del acta de requerimiento por correo certificado 
con aviso de recibo, que fue devuelto con la indicación "Desconocido".
– el envío de cedula de notificación del acta de requerimiento por correo certificado 
con aviso de recibo, que fue devuelto con la indicación "Ausente. Reparto. Se dejo aviso 
llegada en buzón".
Fundamentos de derecho:
Con la nueva acta de requerimiento ahora aportada no se ha subsanado el siguiente 
defecto:
Resulta de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(resoluciones de 29-12-1982, 8-5-2003, 16-10-2014 y 16-1-2019) que, en las ventas con 
precio aplazado garantizado con condición resolutoria, la posterior reinscripción de la 
finca a favor del vendedor, por incumplimiento del comprador, no puede producirse 
unilateralmente, sino que (arts. 20 y 40 de la Ley Hipotecaria) han de ser salvaguardados 
los derechos del comprador. Y asi, en concrete: no basta con que el vendedor requiera 
notarialmente al comprador y le notifique que, a la vista del impago, tiene intención de 
resolver la venta y solicitar la reinscripción de la finca a su favor, sine que será precise 
que el comprador no se oponga a la reinscripción, pues, si lo hace, la controversia habrá 
de ser resuelta en los tribunales de justicia. En todo caso, y con independencia de lo 
dicho,  sería  preciso  igualmente  (tal  y  come  exige  el  art.  175.6.ª  del  Reglamento 
Hipotecario) que a la solicitud de reinscripción presentada en el Registro de la Propiedad 
se acompañara justificante de la consignación de las cantidades ya percibidas, como 
parte del precio, por el vendedor, teniendo en cuenta que, aunque se hubiese pactado 
clausula  penal  al  tiempo  de  pactar  la  condición  resolutoria,  el  vendedor  no  podra 
descontar, al practicar la consignación, cantidad alguna, pues es el juez quien en última  e.e
instancia ha de decidir cuál sea la cantidad que, en concepto de indemnización o pena,  b
puede ser retenida por el vendedor (art. 1154 del Código Civil y resoluciones de la  94ww
yD i1re6c-1c-ió2n0 19G).eneral  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  16-9-1987,  10-7-2013
requYe rnidoo h ah aqyuae dtaednoid sou bcsoannoacdimo ieeln dtoe fedcetol  preoqrquueeri:m pieonr tuon,  lnaod o,h aal  npoo daicdroe deitxaprsrees qaur e seul 
voluntad de allanarse al mismo, o de oponerse a él; y, por otro lado, el vendedor no 
acredita haber efectuado la consignación de las cantidades por el percibidas.
Y en consecuencia se precede a la suspensión de los asientos solicitados del 
documento mencionado.
Contra esta calificación, y conforme a los arts. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 
cabe: (…)
Alicante, ocho de enero del año dos mil veinte. El Registrador. Fdo. Constancio 
Villaplana García.»
III
El día 5 de febrero de 2020 se presentó en el referido Registro de la Propiedad 
escrito por el que don J.V.J., en representación de la sociedad «Jesús Ortiz Martínez, 
S.L.», interpuso recurso contra la anterior calificación en el que alega lo siguiente:
«(…)  Segundo.–La  referida  escritura  de  compraventa,  tal  y  como  consta  en  la 
certificación  registral,  se  estipuló  un  precio  de  compra  venta  de  400.000€, 
estableciéndose que 45.000€ se habían satisfecho el 15 de enero de 2013, fijando el 
medio  de  pago,  que  152.858,76€  se  habían  satisfecho  asimismo  mediante  5 
transferencias de las que se hacía referencia, que 72.526,75€ se hicieron efectivos el 
día  27  de  noviembre  de  2018  mediante  transferencia  bancaria  que  se  indicaba, 
resultando una cantidad aplazada del precio fijado de 129.614,49 €, que debía ser 
satisfecha por la parte compradora a la vendedora como máximo el día 30 de junio 
de 2019.
Se estableció una condición resolutoria que literalmente dice «la falta de pago en el 
tiempo convenido dará lugar de pleno derecho a la resolución de esta compraventa; sin 
embargo,  para  que  tenga  lugar  la  resolución  será  preciso  que  la  parte  vendedora 
requiera fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, designando como 
domicilio para notificaciones a estos efectos el señalado en la comparecencia de esta 
escritura, con concesión de nuevo plazo de 15 días, transcurrido el cual, si no consta el 
pago en la misma acta se entenderá resuelta la compraventa.
Resuelto este contrato la parte vendedora retendrá las cantidades percibidas en 
concepto de indemnización y como cláusula penal pactando su carácter de deducción 
procedente.
La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuese ejercitada en el 
plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago, y si transcurrido dicho 
pago no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán la parte compradora 
o el propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la 
condición resolutoria».
Tercero.–Habida cuenta de que el adquirente D. J.B.A. no satisfizo a 30 de enero 
de 2019 el precio aplazado, se procedió a estar acta notarial que llevó a cabo el notario 
de Alicante D. Antonio Luis Mira Cantó mediante instrumento público de fecha 17 de julio 
de 2019 bajo el número 1488 de su protocolo, documento que se adjunta bajo el 
número 4 de documentos.
Esta parte presentó dicha acta notarial al Registro de la Propiedad, al objeto de que 
se tomara nota y constancia de que se había instado la resolución del contrato en virtud 
de dicha condición resolutoria, no habiendo cumplido el comprador con la obligación de  e.
pago  aplazado,  resultando  calificación  negativa  que  aparece  unida  a  la  nota  de  w.b
calificación desfavorable del Registrador 94ww
AlicaEnsttea  pDa. rteF ravonlcviisóc oa  pPraascttoicra rL ónpueezv o erne qfueecrhima ie1n1t o,d ee stnao vvieezm ab rter avdées  2d0e1l 9n,o tbaarijoo  deel 
Rnúemgiesrtroa d1o9r4 3p adrea  suq uper optorococelod, ieprrae sean tmanadnote dniecrh ala a cctoan ndoictiaórnia l redseo rluetqoureiar,i mmieenrteoc iaeln Sdro. 
nuevamente una calificación desfavorable, todo lo cual consta acreditado en el acta de
requerimiento, que con la calificación de favorable acompaña bajo el número 5 de 
documentos.
Cuarto.–Esta parte interpone recurso frente a la referida calificación desfavorable, 
entendiendo que ha existido error en el Sr. Registrador de la Propiedad en cuanto a que 
no va a discutir la doctrina de la Dirección General de los Registros que se menciona, 
pero sí que la intención de esta parte no es retrotraer la inscripción de titularidad del 
dominio sobre la finca objeto de la inscripción en favor de la mercantil «Jesús Ortiz 
Martínez, S.L.», sino anotar en el Registro de la Propiedad que como consecuencia de 
que el comprador no ha procedido a satisfacer el precio aplazado en la fecha indicada, 
surte  plenos  efectos  de  la  condición  resolutoria  que  no  debe  desaparecer  de  la 
inscripción, sin perjuicio de que esta parte, ante la discrepancia de pareceres entre 
comprador y vendedor, ejerza las acciones legales oportunas en orden a la resolución 
judicial de la compraventa.
Pero como quiera que la escritura de compraventa hace referencia en su estipulación 
segunda y así consta inscrito en el Registro, que la condición resolutoria se extinguiría si 
no fuera ejercitad en el plazo de 6 meses desde la fecha prevista para el último pago, es 
por lo que lo que se interesa es la permanencia de dicha condición resolutoria, sin 
perjuicio de que la resolución de la compraventa se resuelva el trámite judicial».
IV
Mediante escrito de 25 de febrero de 2020, el registrador de la propiedad emitió 
informe y, por mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a este Centro 
Directivo. En dicho informe el registrador manifiesta que dio traslado del recurso al 
notario don Francisco Pastor López, sin que ésta formulara alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1123, 1124, 1154 y 1504 del Código Civil; 1, 2, 3, 18, 42 y 326 de 
la Ley Hipotecaria; 7, 9, 56, 59 y 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo (Sala Primera) de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 de septiembre 
de 1987, 19 de enero y 4 de febrero de 1988, 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993, 19 de julio de 1994, 
20 de febrero y 16 de marzo de 1995, 28 de marzo de 2000 y 16 de abril y 21 de octubre 
de 2013; la Sentencia (Sal Tercera) de 22 de mayo de 2000; y las Resoluciones de esta 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de diciembre de 1982, 16, 17 
y 19 de septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000, 8 
de mayo de 2003, 27 de julio de 2006, 19 de junio de 2007, 22 de mayo de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero, 9 de junio y 10 y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero 
y 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero de 2012, 17 de mayo, 21 de junio y 10 de julio 
y 28 de agosto de 2013, 16 de octubre de 2014, 12 de febrero, 7 de septiembre, 1 de 
octubre y 10 de diciembre de 2015, 10 de febrero y 5 de septiembre de 2016, 5, 14 y 21 
de julio de 2017, 31 de octubre de 2018 y 16 y 30 de enero de 2019.
1.  Para  para  la  resolución  del  presente  recurso  son  relevantes  los  siguientes 
hechos:
a)  Se presenta en el Registro de la Propiedad un acta notarial, autorizada el 11 de 
noviembre de 2019, como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la  es
facultad  de  resolución  pactada  al  amparo  del  artículo  1504  del  Código  Civil  para  o
gacepoauxremprtoacrpeirnoirzst aiaazdcadmourae ry e noplet  aepl rp aa1aag 7gq o oul add e ee hp e paanjabur treíletaielo    p rdqeldaeuqezl eu opde 2rdare0ieddc1i oao9q   ,u adaipnepplc oalaeqrz z uadaleadída  ooss.c   iAu dyanse lios ma dlñaieesa f meldsacoio ótn,cu  osiaeletbaidf a ipac rdraeee csqli veóuepnninrat eópdgn aeootgd etraod arre qaaa u  clleaartea   pq canauadorinrtvteitaeóid rr diataíeadal,ll      OE-A-2020-8894able en https://www.
aplazada en el plazo previsto anteriormente, la primera ejercitaría su derecho de resolver
el contrato, conforme a lo pactado en la citada escritura de compraventa. Y en diligencia 
en  esta  última  acta  consta  que  el  requerido  contestó  que  había  pagado  el  precio 
aplazado en los términos que constan en un acta de depósito del importe que, una vez 
recalculado, debía pagar el comprador.
b)  El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque del acta 
de 17 de julio de 2019 resulta que el comprador se opuso expresamente a la resolución y 
en la de 11 de noviembre de 2019 no se subsanó tal defecto, pues al no acreditarse que 
el requerido haya tenido conocimiento del requerimiento, no ha podido expresar su 
voluntad de allanarse al mismo, o de oponerse a él. Además suspende la inscripción 
porque el vendedor no acredita haber efectuado la consignación de las cantidades por él 
percibidas.
c)  En su escrito de impugnación el recurrente alega que no discuta la doctrina de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador alega en su 
calificación, y no pretende obtener la reinscripción del dominio de la finca a nombre del 
vendedor, sino que con la presentación de las dos actas notariales referidas su intención 
es que se anote en el Registro de la Propiedad que, como consecuencia de que el 
comprador no ha procedido a satisfacer el precio aplazado en la fecha indicada, surte 
plenos efectos la condición resolutoria y no debe ésta cancelarse (a pesar de que en la 
escritura de compraventa se pactó que «La facultad resolutoria de la parte vendedora se 
extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para 
el último pago, y si transcurrido dicho pago no constare su ejercicio en el Registro de la 
Propiedad»), sin perjuicio de que las discrepancias entre comprador y vendedor respecto 
de la resolución sean objeto del correspondiente procedimiento judicial.
2.  Con carácter previo debe recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria 
establece lo siguiente: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones 
que  se  relacionen  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador, 
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma».
Ha sido reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid., por todas resolución de 14 de julio de 2017), basada en el contenido del citado 
precepto legal y en la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencia –Sala Tercera– 
de 22 de mayo de 2000), que el objeto del recurso contra la calificación negativa del 
registrador  no  es  el  asiento  registral  sino  el  propio  acto  de  calificación  de  dicho 
funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a 
Derecho. El hecho de que el objeto del recurso contra la calificación negativa del 
registrador  no  sea  el  asiento  registral  sino  el  propio  acto  de  calificación  de  dicho 
funcionario tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo del citado 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  debe  rechazarse  en  el  recurso  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma 
(vid., por todas, las Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010 y 13 de enero de 2011, 21 
de junio y 28 de agosto de 2013 y 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015). Y, según la 
doctrina reiterada del mismo Centro Directivo, el recurso no es la vía adecuada para 
tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los 
interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión 
de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una 
nueva calificación (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 21 de 
julio de 2017, 31 de octubre de 2018 y 30 de enero de 2019). e.
3.  Respecto del fondo del recurso, según la reiterada doctrina fijada por la Dirección  w.b
General de los Registros y del Notariado, la reinscripción en favor del vendedor, cuando  94ww
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Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo: 
La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 
tercero: El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que,  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica 
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir 
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada.
4.  En el presente caso el recurrente manifiesta su conformidad con los defectos 
invocados  por  el  registrador  y  se  limita  a  solicitar  la  anotación  preventiva  de  la 
resolución. Pero esta cuestión no es propiamente materia del recurso (cfr. el citado 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pues -en contra de lo que afirma el recurrente- al 
presentar las actas calificadas no se manifestó que fuera esa anotación lo único que 
solicitaba sino que de las mismas resulta que lo que se pretendía era la reinscripción de 
la finca a nombre del vendedor; y en vía de recurso no cabe subsanar defectos o 
efectuar la solicitud de constancia en el Registro de algo diferente a lo que se pretendió 
con la presentación del título. No obstante, para el caso de que se presentaran de nuevo 
en el Registro las citadas actas con esa finalidad, debe tenerse en cuenta que tampoco 
esa pretensión tiene base legal alguna, sin perjuicio de la posibilidad de obtener la 
correspondiente anotación preventiva de demanda conforme al artículo 42.1.º de la Ley 
Hipotecaria, si bien es imprescindible para ello que el juzgado o tribunal competente, 
ante el que lo solicite el interesado, decrete la correspondiente anotación preventiva, lo 
que no se ha acreditado en el presente caso.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos 
jurídicos. e.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.