BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63177
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9061 Resolución de 17 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Nules  n.º  3  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don José María Carrau Carbonell, Notario de La Vall 
d´Uixó, contra la negativa del Registrador de la propiedad de Nules número 3, don 
Alberto Manuel Adán García, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 31 de octubre de 2019 se autorizó escritura pública de compraventa relativa a 
la finca registral número 19518 de Moncofa, por el Notario de La Vall d´Uixó, don José 
María Carrau Carbonell.
II
Copia de dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Nules 
número 3. El 13 de diciembre de 2019 se calificó desfavorablemente el título por colindar 
la finca vendida con el dominio público marítimo terrestre, por lo que se procedía a 
practicar  la  correspondiente  anotación  preventiva  y  a  su  comunicación  al  Servicio 
Periférico de Costas, a los efectos de que certificase si invade o no el dominio público 
marítimo  terrestre.  El  10  de  febrero  de  2020  se  emitió  nota  de  calificación  en  los 
siguientes términos: «Hechos: La finca registral 19518 de Mocofa cuya inscripción se 
pretende colinda con el dominio público marítimo terrestre, según resulta de consulta al 
programa de gestión de bases gráficas GEOBASE, y del correspondiente visor de la 
Administración. Por tanto, en fecha 13 de diciembre de 2019, se practicó anotación 
preventiva por 90 días, y se comunicó al Servicio Periférico de Costas, a los efectos de 
que certifique si invade o no el dominio público marítimo terrestre. En fecha 4 de febrero 
de 2020 se ha presentado en este Registro, certificación expedida por don F. P. B., Jefe 
del Servicio Provincial de Costas de Castellón, de fecha 31 de enero de 2020, de la que 
resulta que, la finca con referencia catastral 5898108YK4059N en parte invade, mediante 
vuelo, bienes de dominio público marítimo terrestre, tal y como resulta del plano e 
informe de vigilancia de fecha 30 de enero de 2020, que se acompañan a la certificación, 
con arreglo al deslinde administrativo aprobado por Orden Ministerial de 15 de abril 
de 1993, por lo que en base al artículo 36 del Reglamento de Costas, RD 876/2014, 
de 10 de octubre, se cancela la anotación y se deniega la inscripción. Fundamentos de 
derecho: Artículos 33 a 36 del Reglamento de Costas RD 876/2014, de 10 de octubre; 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a 
la suspensión del asiento solicitado del documento mencionado. (…). Nules, a 5 de 
febrero de 2020. El registrador: Alberto Adán García. Este documento ha sido firmado  e.e
con  firma  electrónica  cualificada  por  Alberto  Manuel  Adán  García,  registrador  del  b
Registro de la Propiedad de Nules 3 a diez de febrero del año 2020.» 61ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don José María Carrau Carbonell, Notario de
La Vall d´Uixó, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a los siguientes
argumentos:  «Fundamentos  de  derecho:  I.  La  calificación  del  registrador  de  la 
propiedad para denegar totalmente la inscripción de la escritura pública de compraventa 
se basa en un único motivo, consistente en que según el Servicio Provincial de Costas, 
la finca "en parte invade, mediante vuelo" el dominio público marítimo terrestre, con 
arreglo a deslinde de 15 de abril de 1993. II.  Señala el artículo 36, párrafo 2, del 
Reglamento General de Costas: Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio 
público  marítimo-terrestre  conforme  a  la  representación  gráfica  suministrada  por  la 
Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la 
inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal 
circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la 
recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre 
y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido 
dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de 
suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, 
dejando constancia en el folio de la finca. El registrador de la propiedad, dada la 
colindancia del edificio en que se encuentra la finca objeto de la presente con el dominio 
público marítimo terrestre, suspendió la inscripción y, según consta en la calificación que 
se impugna, "en fecha 13 de diciembre de 2019, se practicó anotación preventiva por 90 
días, y se comunicó al Servicio Periférico de Costas". De dicho tenor se deriva que la 
petición del registrador al Servicio Periférico de Costas de Castellón, en cumplimiento del 
precepto  reglamentario,  se  efectuó  el  13  de  diciembre  de  2.019.  No  consta  en  la 
calificación la fecha exacta en la que se recibió por el Servicio Periférico de Costas dicha 
petición; pero sí que la respuesta del Servicio Periférico de Costas tiene fecha de 31 de 
enero de 2020 y se presentó al Registro de la Propiedad el 4 de febrero de 2020, es 
decir, 4 días después. No parece aventurado concluir que, salvo que la notificación del 
Registro al Servicio Periférico de Costas tardase más de 17 días en llegar de Nules a 
Castellón; ésta debió llegar antes del 30 de Diciembre de 2019; y por tanto, el Servicio 
Periférico de Costas sobrepasó el plazo de un mes desde la recepción de la petición que 
señala el precepto indicado para que certificase la invasión y para ser recibida por el 
Registro de la Propiedad; por lo que en cumplimiento de la norma citada el registrador 
debió  convertir  la  anotación  preventiva  en  inscripción  de  dominio.  III.  Con 
independencia del anterior argumento formal, que a nuestro juicio ya es suficiente para la 
estimación del presente recurso, cabe ahondar en el aspecto sustantivo del mismo. 
Señala el artículo 36, párrafos 3.º y 5.º, del Reglamento General de Costas: Cuando de 
la certificación resulte que la finca intersecta con el dominio público marítimo-terrestre 
según deslinde ya aprobado por orden ministerial, el registrador denegará la inscripción 
solicitada y cancelará la anotación de suspensión, debiendo procederse por el Servicio 
Periférico de Costas a solicitar la anotación de la resolución aprobatoria de deslinde. 
Cuando la finca solo intersecte parcialmente con el dominio público marítimoterrestre, las 
anteriores  limitaciones  solo  procederán  en  la  parte  que  resulte  afectada,  debiendo 
adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, 
al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre 
en favor del Estado. Como ha reiterado el Centro Directivo, para la debida comprensión 
del precepto, debe contemplarse conjuntamente con el contenido de toda la Sección 
Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas. En efecto, de la certificación 
remitida  por  el  Servicio  Periférico  de  Costas,  a  nuestro  juicio  extemporáneamente, 
resulta  que  la  finca  "en  parte  invade,  mediante  vuelo,  bienes  de  dominio  público 
marítimo-terrestre". La propia certificación reconoce por tanto que la invasión es parcial y  s
además circunscrita al vuelo. Se trataría así de un supuesto encajable en el párrafo  oe.
quinto  del  precepto  reglamentario  y  no  en  el  tercero,  por  circunscribirse  la  parcial  w.
invasión de dominio público tan sólo al vuelo, concretamente a la terraza de la finca  61ww
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asirntíoc usloó lo1  end ec ulaa ntleoy a  Hlaip optaerctea raiaf ecetna dsau,  qpuáer reasfo  elt evruceerloo : deL olsa  masisiemnato. sI Vd. el SReñeaglias treol   BOE-A-cable e
practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto 
se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos en esta Ley. Consecuencia de ello, la presunción de veracidad o exactitud 
que enuncia el artículo 38 de la ley Hipotecaria diciendo que: A todos los efectos legales 
se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Los compradores confiaron en 
la publicidad registral al constatar que la mercantil vendedora era titular registral de la 
finca desde el año 2012; que el anterior titular lo era desde el año 2006; que la obra fue 
declarada e inscrita en 2004; y, en definitiva, que el edificio fue concluido en 2.006. Ello 
supone que la declaración de obra del edificio, la división horizontal del mismo, y dos 
transmisiones de la finca, tuvieron acceso al Registro de la Propiedad con posterioridad 
al  deslinde  administrativo  aprobado  por  Orden  Ministerial  de  15  de  abril  de  1993. 
Además, la finca registral 19523, que se encuentra en el mismo edificio que la que es 
objeto  del  presente  recurso,  fue  transmitida  en  octubre  2016,  inscribiéndose  dicha 
transmisión en el Registro de la Propiedad en noviembre del mismo año; es decir, con 
posterioridad a la entrada en vigor del actual Reglamento de Costas de 10 de octubre 
de 2014. Es cierto que el registrador no está vinculado por las calificaciones llevadas a 
cabo por otros o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma 
documentación o de la anterior presentación de otros títulos, dado que debe prevalecer 
la mayor garantía de acierto en la aplicación del principio de legalidad por razones de 
seguridad jurídica. Pero si todos los supuestos señalados tuvieron acceso al Registro de 
la Propiedad lo fue porque no se trata de una finca que invada total o parcialmente el 
suelo del dominio público marítimo terrestre, sino de un edificio que, no invadiendo el 
mismo, contiene pisos que en su interior tienen terrazas o voladizos respecto de los que 
se discute que invadan, parcialmente, el vuelo del dominio público marítimo terrestre. 
Como resulta de la certificación del Servicio Periférico, la finca, que constituye una 
vivienda en el piso tercero, en parte y sólo en parte invade mediante el vuelo el dominio 
público marítimo terrestre. El edificio en el que se encuentra la finca objeto de la 
presente se encuentra dividido horizontalmente y entre las unidades en que lo está, 
existen diez pisos en alto que tienen, todos ellas, terraza. Cerrar el acceso al Registro de 
la Propiedad a todas estas fincas registrales y también a los centenares de fincas que se 
encuentran en la misma situación en (…) de Moncofa es a nuestro juicio una medida 
desproporcionada para la finalidad que pretende alcanzar el artículo 36 del Reglamento y 
el resto de preceptos con los que se interpreta sistemáticamente; pues el mero hecho de 
que, respetando todos los edificios el suelo del dominio público marítimo terrestre, 
tengan balcones o voladizos que puedan invadir parcialmente el vuelo, no parece ser 
razón para la aplicación del párrafo tercero del indicado precepto en detrimento del 
párrafo quinto. Solución ésta, la que proporciona el citado párrafo quinto, que permitiría 
armonizar la protección demanial con el principio de seguridad jurídica que garantiza el 
artículo 9.3 de la Constitución Española. En definitiva, la denegación sistemática del 
acceso al Registro de la Propiedad de todas las fincas cuyo vuelo invada parcialmente el 
dominio público marítimo terrestre originaría una pluralidad de propietarios sin título 
inscrito y, lo que es peor, podría dar lugar en casos como el presente, tras un eventual 
futuro  deslinde  aprobado  e  inscrito,  a  que  aparecieran  terceros  protegidos  por  el 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria que prevalecerían frente a verdaderos propietarios que 
adquirieron confiando en la fe pública registral y que se verían totalmente desamparados 
a  causa  de  que  sus  títulos  no  hayan  accedido,  siquiera  parcialmente,  al  Libro  de  s
inscripciones.» oe.
El Registrador de Nules número 3, dIoVn Alberto Manuel Adán García, emitió su  2020-9061n https://ww
einxfpoermdiee nteen q ueel  hqau eel evmaadnot uav eos taín Dteirgercacmióenn tGee nseur alc.alificación,  formando  el  oportuno  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria; 11, 13 y 15 de la Ley 22/1988, 
de 28 de julio, de Costas; 26, 31, 33, 34, 35 y 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de 
octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas; la Sentencia del 
Tribunal Constitucional número 57/2016, de 17 de marzo; las Sentencias del Tribunal 
Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996 y 27 de 
mayo de 1998, y Sala de lo Civil, de 26 de abril de 1986, 1 de julio de 1999 y 22 de junio 
de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 6 de octubre de 2008, 18 de agosto de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio 
de 2012, 18 de noviembre de 2013, 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016, 18 de 
abril y 27 de junio de 2017 y 23 de abril, 23 de mayo y 19 de junio de 2018 y 6 de junio 
de 2019.
1.  Para resolver el presente expediente han de tenerse en cuenta los siguientes 
hechos:
– El 14 de noviembre de 2019 se presenta en el Registro de la Propiedad de 
Nules  número  3  escritura  pública  de  compraventa  relativa  a  la  finca  registral 
número 19518 de Moncofa, autorizada el día 31 de octubre de 2019 por el Notario de 
La Vall d´Uixó, don José María Carrau Carbonell.
– El 13 de diciembre de 2019 se calificó desfavorablemente el título por colindar la 
finca vendida con el dominio público marítimo terrestre, por lo que se procedió a practicar 
la correspondiente anotación preventiva y a su comunicación al Servicio Periférico de 
Costas, a los efectos de que certificase si invade o no el dominio público marítimo 
terrestre. El Servicio de Costas recibió la comunicación el día 27 de diciembre de 2019.
– El 4 de febrero de 2020 se recibió en el Registro la certificación emitida por el 
Servicio de Costas de la que resultaba que la finca vendida en parte invade, mediante 
vuelo, bienes de dominio público marítimo terrestre.
– El 10 de febrero de 2020 se emitió nota de calificación en los siguientes términos: 
«Hechos: La finca registral 19518 de Mocofa cuya inscripción se pretende colinda con el 
dominio público marítimo terrestre, según resulta de consulta al programa de gestión de 
bases gráficas GEOBASE, y del correspondiente visor de la Administración. Por tanto, 
en fecha 13 de diciembre de 2019, se practicó anotación preventiva por 90 días, y se 
comunicó al Servicio Periférico de Costas, a los efectos de que certifique si invade o no 
el dominio público marítimo terrestre. En fecha 4 de febrero de 2020 se ha presentado en 
este Registro, certificación expedida por don F. P. B., Jefe del Servicio Provincial de 
Costas de Castellón, de fecha 31 de enero de 2020, de la que resulta que, la finca con 
referencia  catastral  5898108YK4059N  en  parte  invade,  mediante  vuelo,  bienes  de 
dominio público marítimo terrestre, tal y como resulta del plano e informe de vigilancia de 
fecha 30 de enero de 2020, que se acompañan a la certificación, con arreglo al deslinde 
administrativo aprobado por Orden Ministerial de 15 de abril de 1993, por lo que en base 
al artículo 36 del Reglamento de Costas, RD 876/2014, de 10 de octubre, se cancela la 
anotación y se deniega la inscripción.»
El Notario autorizante del título recurre a esta Dirección General alegando que el 
Registrador debió acceder a la inscripción una vez transcurrido un mes sin que el 
Servicio de Costas le hubiera remitido la pertinente certificación, según se desprende de 
lo establecido en el artículo 36 del Reglamento de Costas, y que, conforme al párrafo 
quinto  del  citado  artículo,  el  registrador  no  debió  denegar  totalmente  la  inscripción  e.
porque de la certificación del Servicio de Costas solo resulta una afectación parcial en  w.
cuanto al vuelo del dominio público. 61ww
2.  La necesidad de que previamente a toda transmisión de inmuebles lindantes con
eyal  dosme ineios tapbúlbelcicíoa  qeune dee l acarretídciutalod a 3la5  neon i nvrealsaicóinó nd elc odno mlionsio  paúrtbícliucloo sm a3r1ít imyo -3te3r reRsetrael 
Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento general
para desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, hoy derogado, 
en los que se exigía aportar certificado expedido por el Servicio Periférico de Costas 
acreditativo de tal extremo (cfr. Resoluciones de 18 de abril y 27 de junio de 2017).
Es cierto, no obstante, que la Resolución de 16 de julio de 1998 de este Centro 
Directivo entendió que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarquía 
normativa –artículos 9.3 de la Ley del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas 
y del Procedimiento Administrativo Común y 23 de la Ley del Gobierno– por ir en contra 
de los mismos principios que inspiran la ley que desarrolla y que son coincidentes con 
los que rigen en el sistema hipotecario en orden a llamar en aquellos expedientes de 
deslinde que puedan desembocar en una modificación de la situación registral a los 
titulares de derechos inscritos.
En este sentido la presunción, a todos los efectos legales, del artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria,  de  la  existencia  y  pertenencia  de  los  derechos  inscritos,  junto  con  el 
mandato normativo contenido en el artículo 1.3.º de la misma Ley, cuando establece que 
los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos 
sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, 
coordina perfectamente con el régimen de la Ley de Costas para la tramitación e 
inscripción de los expedientes de deslinde.
Por ello este Centro Directivo entendió en la citada Resolución de 16 de julio de 1998 
que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de 
las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del 
dominio público, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente 
que  esas  inscripciones  se  produzcan,  facilitando  con  ello  que  se  pueda  seguir  el 
expediente de deslinde con quienes como titulares registrales están amparados por la 
presunción legal de ser los titulares reales, y cuya presunción podrá quedar desvirtuada 
por el deslinde aprobado y firme. Criterio que siguió la Resolución de 14 de enero 
de 2000 invocada por el ahora recurrente.
Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del 
Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia 
del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996, 
en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del 
citado artículo 35 del Reglamento.
El Tribunal tras sistematizar en la citada Sentencia de 16 de octubre de 1996 las 
medidas  protectoras  que  la  Ley  de  Costas  establece  (imposibilidad  de  practicar  la 
inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no 
se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no 
se invade el dominio público; facultad del registrador de requerir al interesado para que 
identifique  y  localice  la  finca  en  el  plano  proporcionado  al  efecto  por  dicha 
Administración;  posibilidad  del  registrador  de  suspender  la  solicitud  de  inscripción 
cuando  sospeche  una  posible  invasión  del  demanio  marítimo;  etc.),  declara  a 
continuación que «esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir 
que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro, 
como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo 
fundamento,  a  las  segundas  y  posteriores  inscripciones,  pues,  en  definitiva,  están 
amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración 
del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos 
que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto 
podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la  s
práctica del correspondiente deslinde». oe.
En esta potestad-función hay que enmarcar al artículo 35 del Reglamento, que se  w.
apoya para su ejercicio en el Registro de la Propiedad a través del que se pretende  61ww
adecPuoasri claió nre qaulidea sde  fríseiictear ad ee nla lsa  fSinecnatse nac liaa  jdueríld micias.mo Tribunal de 27 de mayo de 1998.
habíAa  las ovsistetan iddoe  luan c ictaridtear idoo cfatrvinoara lbelgea la,  elsat en Co enetxriog eDnicreiac,t ivcoo,n q ureel accoiómno  ah emfinocsa sv isytao   BOE-A-cable e
inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, prevista 
por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por 
el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre (cfr. Resoluciones de 16 de julio de 1998, 
14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002), ya en la Resolución de 6 de octubre 
de 2008 (reiterada por la de 18 de agosto de 2010 y otras posteriores), señaló que el 
Reglamento de Costas fue declarado ajustado a la Ley por el propio Tribunal Supremo, 
Sala de lo Contencioso-Administrativo, en las citadas Sentencias de 16 de octubre 
de  1996  y  27  de  mayo  de  1998,  y  en  su  consecuencia  acomodó  desde  aquella 
Resolución su doctrina a dicha jurisprudencia.
Con  ello  este  Centro  Directivo  ha  venido  entendiendo,  por  tanto,  plenamente 
aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas, que extiende a las segundas 
y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de 
zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones, 
y cuya legalidad, en contra de lo sostenido por el recurrente, pasó a ser indiscutida a 
partir de la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, a la que esta Dirección 
General adecuó como se ha dicho su doctrina a partir de la Resolución de fecha 6 de 
octubre de 2008 antes citada.
Tras la derogación de la citada norma reglamentaria, la cuestión de la protección 
registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones 
de fincas colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real 
Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Costas, cuya regla segunda dispone el modo de proceder del registrador en aquellos 
supuestos en que el dominio público costero no conste inscrito en el Registro de la 
Propiedad: «Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo 
terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de 
Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y 
tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio 
Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, 
certifique  si  la  finca  invade  el  dominio  público  marítimo-terrestre  y  su  situación  en 
relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin 
recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en 
inscripción  de  dominio,  lo  que  notificará  al  servicio  periférico  de  costas,  dejando 
constancia en el folio de la finca».
Como  ha  señalado  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  de  23  de  agosto 
de 2016, 27 de junio de 2017 y 23 de mayo y 19 de junio de 2018), para la debida 
comprensión de este precepto debe contemplarse conjuntamente con el contenido de 
toda la Sección Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas, reguladora de 
las inmatriculaciones y excesos de cabida que puedan afectar a este dominio público.
El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre 
en  esta  regulación  es  la  incorporación  al  Sistema  Informático  Registral  de  la 
representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de 
dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, 
que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la 
Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del 
artículo 33).
Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática 
para  el  tratamiento  de  representaciones  gráficas  georreferenciadas  de  que  han  de 
disponer todos los registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al  s
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio.  oe.
Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto  w.
de  2016,  permite  relacionar  las  representaciones  gráficas  de  las  fincas  con  las  61ww
dpeúsbclirciop,c iaosníe cso mcoon tlean cidoanss ueltna  edle  folaliso  lirmeaitla, cpiorneevisn iaeln ddoom aindieom qáuse  lap uiendvaansi ódne rdivealr sdeo mdein iloa 
clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el 
registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la 
situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en 
el  caso  en  que  de  tal  comprobación  resulte  invasión  o  intersección,  procedería  la 
solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de 
Costas.
3.  En el caso objeto de este recurso el registrador, partiendo de la información 
resultante de aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas 
georreferenciadas, confirmó que la finca objeto de venta estaba integrada en un edificio 
que colindaba con el dominio público marítimo terrestre.
A partir de ahí, en aplicación de lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del 
vigente Reglamento de Costas, suspendió la inscripción solicitada y tomó anotación 
preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas 
para que, «en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca 
invade  el  dominio  público  marítimo-terrestre  y  su  situación  en  relación  con  las 
servidumbres de protección y transito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida 
certificación,  el  registrador  convertirá  la  anotación  de  suspensión  en  inscripción  de 
dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio 
de la finca».
El Servicio Periférico de Costas debe certificar si la finca invade el dominio público 
marítimo-terrestre  y  su  situación  en  relación  con  las  servidumbres  de  protección  y 
tránsito, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición. Transcurrido dicho 
plazo (debe entenderse el de noventa días de vigencia de la anotación) sin recibir la 
referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción 
de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el 
folio de la finca.
Es indudable, por tanto, que, de acuerdo con la normativa reglamentaria, en el caso 
de que el registrador haya procedido a la práctica de la anotación, debe convertir aquella 
en inscripción una vez transcurrido el plazo previsto sin recibir respuesta del servicio 
periférico de costas, hecho que deberá poner en su conocimiento inmediatamente a 
continuación, dejando constancia en el folio de la finca.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta (a pesar de alguna imprecisión en el texto 
reglamentario, como cuando habla de «petición») que la actuación del registrador no es 
de  «solicitud»  de  certificación,  sino  de  notificación  («notificando  tal  circunstancia  al 
Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la 
petición, certifique»). Y como consecuencia de esa notificación que el registrador realiza, 
el servicio periférico de costas está obligado a tramitar el expediente y a expedir y remitir 
el certificado sobre la invasión. No es por tanto una solicitud ordinaria sujeta al pago de 
una tasa ni el registrador es el beneficiario del informe, sino que es un imperativo legal 
donde el beneficiario es el sistema registral y la protección demanial pública.
El Servicio Periférico de Costas recibió dicha comunicación del 27 de diciembre 
de 2019. El 4 de febrero se recibe en el Registro certificación del Servicio de Costas, 
acreditativo de la invasión, mediante vuelo, del dominio público marítimo-terrestre. Por 
tanto, cuando la citada certificación del Servicio de Costas se recibe en el Registro de la 
Propiedad, ya había pasado el plazo de un mes que prevé el señalado artículo. En 
consecuencia, el registrador debió proceder en los términos en que dicho precepto le 
marca,  es  decir,  convertir  la  anotación  de  suspensión  en  inscripción  de  dominio, 
notificándolo al servicio periférico de costas, y dejando constancia en el folio de la finca.  e.
Todo  ello  sin  perjuicio  de  que  la  Administración  pueda  proceder  al  deslinde  w.b
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Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma
coincidiera en todo o parte … con el dominio público, circunstancia que será comunicada 
a la Administración titular del inmueble afectado».
El Reglamento de Costas ha querido mantener un alto grado de protección del 
dominio público, y es por ello por lo que ha impuesto al registrador que detecte la 
colindancia de la finca transmitida con la zona demanial la obligación de requerir una 
certificación del Servicio de Costas. Pero también ha visto necesario tutelar el derecho a 
acceder a la protección registral de los titulares de derechos reales, sin que dicho 
derecho pueda quedar supeditado por tiempo indefinido a la falta de diligencia de la 
Administración que ha de emitir la certificación pertinente. Y la manera de conseguir un 
adecuado equilibrio entre esos dos intereses protegibles, ha sido establecer un plazo 
máximo de un mes para emitir la certificación administrativa, previendo que dicho plazo 
funcione bajo el parámetro del silencio positivo. Así, si transcurre un mes desde que la 
Administración  recibió  la  comunicación  del  registrador  para  emitir  la  preceptiva 
certificación sin que esta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción. 
A partir de ahí, la Administración tendrá la posibilidad de ejercitar todas las acciones que 
la legislación de costas le atribuye para defender la integridad del dominio público 
marítimo terrestre, que, en cualquier caso, goza de una protección que está por encima 
de la que resulta del juego de los principios hipotecarios de legitimación y fe pública 
(artículo 132 de la Constitución Española).
Finalmente cabe recordar que la solución dada reglamentariamente a los supuestos 
de segundas transmisiones no es aplicable a la hipoteca (véase resolución de 16 de julio 
de 1998) por tratarse de gravamen sin contacto posesorio con la finca. Lo mismo 
ocurriría con las anotaciones de embargo.
Debe, por tanto, estimarse el recurso y revocar la nota de calificación emitida por el 
registrador  el  día  10  de  febrero  denegando  la  inscripción  por  el  hecho  de  que  la 
certificación  del  Servicio  de  Costas  resolviese  que  la  finca  invadía  parcialmente  el 
demanio, puesto que, desde el día 27 de enero de 2020, día en que se cumplió el plazo 
del mes desde que la Administración había recibido la comunicación del registrador 
requiriendo la emisión del certificado, debió haber procedido como le ordena el tan 
repetido artículo 36, 2.ª del Reglamento de Costas.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.