BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104545
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14903 Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de 
donación.
En el recurso interpuesto por don Fernando Olaizola Martínez, notario de Valencia, 
contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia número 8, doña Marta 
Gozalbes Fernández de Palencia, a inscribir una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia don Fernando Olaizola 
Martínez el día 27 de febrero de 2020, con número 364 de protocolo, se formalizó la 
donación  de  determinados  inmuebles  por  parte  de  un  matrimonio  a  sus  dos  hijos, 
reservándose los donantes un derecho de usufructo vitalicio, simultáneo y sucesivo 
sobre dichos bienes; imponiendo a los donatarios una prohibición de disponer durante la 
vida de los donantes sin el consentimiento de éstos; reservándose los donantes la 
facultad de disponer por acto inter vivos y a título oneroso para el caso de necesidad 
libremente apreciada que no deberán justificar; y estableciendo la facultad de reversión a 
favor de los donantes para los supuestos que se especifican en el otorgamiento sexto de 
la escritura, que también podrán ser libremente apreciados por los donantes y quienes 
no precisarán justificar su concurrencia.
II
Presentado dicho título en el citado Registro fue objeto de la siguiente calificación:
«Calificado el documento que precede, por lo que resulta del mismo y de los asientos 
del Registro, se deniega la inscripción del mismo de conformidad con los siguientes:
Hechos y fundamentos de derecho:
Se presenta escritura de donación por la que los propietarios por mitades indivisas 
de la finca registral 2381, sección mercado, donan la nuda propiedad de dicha finca y 
otra perteneciente a otra demarcación, reservándose el usufructo de los bienes donados 
con carácter vitalicio, simultáneo y sucesivo. Dicha donación se haya sujeta a prohibición 
de disponer, reserva de facultad de disponer y reversión a favor de los donantes por la 
concurrencia de las causas genéricas establecidas en la escritura, las cuales quedan a 
criterio  de  los  donantes,  libremente  apreciada  por  los  mismos  quienes  no  deberán 
justificarla. En la cláusula correspondiente a la reserva de la facultad de disponer se 
establece que al fallecimiento de uno de ellos, la facultad dispositiva sobre lo donado por 
este pasará a corresponder al otro. En la cláusula de reversión se dispone de igual modo  e.
que al fallecimiento de uno de los donantes, la reversión de lo donado por este, de  w.b
concurrir cualquiera de dichas circunstancias, tendrá lugar a favor del que sobreviva. A la  903ww
vsiisgtuai endtee ;lo  expuesto,  se  deniega  la  inscripción  de  la  donación  por  observarse  lo
1.  Nos encontramos con una donación mortis causa la cual se rige por las reglas de
la sucesión testamentaria. De la interpretación conjunta del clausulado, la donación
sujeta a prohibición de disponer, reserva de facultad de disposición y reversión en los 
términos expuestos no constituye una donación de presente con eficacia "post mortem», 
no  perdiendo  los  donantes  el  poder  de  disposición  de  los  bienes  donados.  Según 
RDGRN de 27 de marzo de 2019 «La donación «mortis causa» se rige por las reglas 
establecidas  en  el  capítulo  relativo  a  la  sucesión  testamentaria,  es  revocable,  no 
transmite el dominio en vida del donante, ni restringe sus facultades dispositivas, no 
siendo inscribible en el Registro de la Propiedad, sino conforme a las normas de la 
sucesión testamentaria; por el contrario, la donación «inter vivos», «post mortem», es 
inscribible en el Registro. Esta doctrina sirve para delimitar el marco de este recurso y 
para precisar conceptualmente (y decidir si es o no posible su acceso al Registro) lo que 
técnicamente sería una donación «mortis causa»; algo que se podría resumir afirmando 
que en la donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el 
bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación «inter vivos» con eficacia 
«post mortem» sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque 
esté  condicionada  suspensivamente  a  la  muerte  del  donante  y  puede  acceder  al 
Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido"
Por otra parte "la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1995, que versó 
sobre  una  donación  con  reserva  de  la  facultad  de  disponer  en  la  que  además  el 
donatario no podía enajenar ni gravar la finca donada ni parte de la misma durante la 
vida del donante sin contar con la autorización expresa de éste: «(…) se trata de una 
donación  "mortis  causa",  en  cuanto  solo  ha  de  tener  efectos  después  de  morir  el 
donante, conclusión a la que se llega si el donatario no puede disponer en forma alguna 
de la finca donada. Se acomoda pues tal calificación jurídica a lo dispuesto en el 
artículo 620 del Código civil, pues lo que caracteriza definitivamente a las donaciones 
con finalidad "mortis causa" es la permanencia en el dominio y libre disposición del 
donante  la  cosa  donada  y  su  falta  de  intención  de  perderla  en  caso  de  vivir, 
determinando que el donante no transfiere de presente la propiedad de la cosa donada, 
ni siquiera difiere la transferencia a plazo que pueda transcurrir mientras viva, sino que 
se fija para el efecto de la donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo 
así para después de su muerte de algo que le pertenece (…)». Arts 620 y 621 CC.
2.  El pacto por el cual la facultad dispositiva y reversión sobre lo donado por uno de 
ellos  en  caso  de  fallecimiento  de  este  pasará  a  corresponder  al  otro  supone  un 
desplazamiento patrimonial carente de causa de los derechos correspondiente a la mitad 
indivisa del primero que fallezca a favor del sobreviviente. Arts 609, 639ss CC, 1261, 
1274 y ss CC. En Derecho español, todo negocio traslativo ha de tener su causa, la cual, 
a efectos registrales, no puede presumirse, siendo la causa un requisito esencial del 
negocio. RDGRN 21 y 23 septiembre de 2016
En  virtud  de  los  referidos  hechos  y  fundamentos  de  derecho,  se  deniega  la 
inscripción del documento presentado por el defecto señalado.
La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de la vigencia del asiento 
de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación, los interesados podrán recurrir (…)
Valencia a uno de julio del año dos mil veinte.
La Registradora. Marta Gozalbes Fernández de Palencia».
III w.b
recuErsl on octoanritora  aluat ocraizliafinctaec iódne,  lam eedsicarnittuer ae,s cdroitno  Fqeuren atunvdoo  eOnlatriazdoala  eMn aertlí neenz ,e iln rteerfepruidsoo 
Rfuengdiasmtroe ndteo sl aju rPídroicpoiesd:ad el 30 de julio de 2020. En dicho escrito alega los siguientes
«1.  Ha de señalarse ante todo que la calificación referida no ha sido notificada al 
recurrente en forma válida por la señora Registradora, quien se ha limitado a remitir un 
telefax al notario autorizante con fecha 1O de julio de 2020.
La señora Registradora, al practicar la notificación de su calificación negativa por 
telefax vulnera lo establecido en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, puesto que no es 
uno de los medios de comunicación  a los que  el  citado precepto se remite, ni el 
recurrente ha prestado su conformidad para ser notificado por tal medio.
Como con claridad ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado 
en su Resolución de cuatro de junio de dos mil tres (sistema registral) «en el supuesto de 
las relaciones entre Notarias y Registros, para que el fax sea medio de notificación de las 
calificaciones negativas, es preciso el acuerdo entre ambas Oficinas».
En Resolución de quince de octubre de dos mil cinco el Centro Directivo se reitera en 
dicha solución, señalando que la forma de notificación prevenida legalmente «no es otra 
que la prevista en los artículos 58 y 59 de la (entonces vigente) Ley 30/1992 de 26 de 
noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Publicas  y  Procedimiento 
Administrativo  Común,  salvo  que  medie  renuncia  del  que  debe  ser  notificado,  o 
consentimiento de éste para que se lleve a cabo por otra vía, como puede ser la 
telemática...  sin  la  concurrencia  de  estas  circunstancias,  no  puede  tenerse  por 
válidamente  hecha  la  notificación  mediante  telefax....esta  consideración  no  se  ve 
alterada por el hecho de que la legislación vigente, principalmente la hipotecaria y la 
notarial, permitan que algunas comunicaciones entre Notario y Registrador se puedan 
llevar a cabo mediante fax... Los supuestos previstos normativamente, en los que las 
comunicaciones  entre  Notarios  y  Registradores  son  susceptibles  de  efectuarse 
telemáticamente o por telefax, no son susceptibles de aplicación a casos distintos... En 
conclusión, no cabe efectuar la calificación negativa al Notario por vía telemática sino 
cuando  éste  hubiese  formulado  una  manifestación  de  la  que  quede  constancia 
fehaciente, aceptándola... Por todo ello cabe entender que la pretendida comunicación 
por fax al Notario recurrente... no debe tenerse por notificación válida».
En Resolución de diecinueve de abril de dos mil seis se insiste en que «el fax no es 
medio idóneo de notificación de la calificación negativa», con invocación de nuevo de los 
artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, en ninguno de los cuales «se 
admite el fax como medio de notificación por una simple razón: el fax no permite tener 
constancia de la adecuada recepción por el destinatario de la calificación efectuada. El 
artículo  59.1  de  la  Ley  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Publicas  y 
Procedimiento Administrativo Común no puede ser más explícito en su dicción: el medio 
de notificación deberá permitir, por sí mismo, dejar constancia de la recepción por el 
interesado, fecha identidad y contenido del acto notificado».
En  dicha  Resolución  se  advierte  igualmente  al  funcionario  calificador  de  «la 
improcedencia de su conducta al utilizar como medio de notificación un sistema no 
previsto legalmente, dado que la doctrina de este Centro Directivo acerca de la cuestión, 
y con el valor que para dicho funcionario tiene a tenor del párrafo décimo del artículo 327 
de la Ley Hipotecaria, ha sido constante». Y señala la Resolución de treinta de mayo de 
dos mil siete que «Si la notificación practicada omitiera alguno de los requisitos formales 
a que debe someterse y su cumplimiento no pudiera ser acreditado por el Registrador, 
tendría como lógica consecuencia que el recurso no podría estimarse extemporáneo sin 
perjuicio en su caso del tratamiento que pudiera tener el incumplimiento en el ámbito 
disciplinario».
2.  Ha de señalarse asimismo que la calificación de la señora Registradora vulnera  e.
el artículo 19 Bis de la Ley Hipotecaria, que exige por parte del funcionario calificante  w.b
una motivación jurídica de las causas que se consideran impeditivas de la inscripción,  903ww
debiCdoammoe nhtea  osredñeanlaaddao  elan  Rheecshoolusc yió fnu nddeal mCeennttoros  dDeir deectrievcoh doe. tres de Enero de dos mil
ccuaaliftircoa c(isóeng dueidl aR edgei storatrdaosr  mseuac hdaess)f a«vdoerabbel e,r eloc omrdáasr saed eucnuaa dvoe za  lmosá sp riqnuceip iocsu abnádsoic olas 
de todo procedimiento y a la normativa vigente es que al consignarse los defectos que a
su  juicio  se  oponen  a  la  inscripción  pretendida  aquella  exprese  también  la  integra 
motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación».
Las Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil cinco 
destacan que «sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación 
cuando es de carácter negativo, pues su consecuencia no supone sino la denegación de 
un derecho del ciudadano
– inscripción del hecho, acto o negocio jurídico documentado en el título- Por ello, 
deben exigirse al funcionario calificador, en orden al cumplimiento de su deber de 
motivar  la  calificación,  las  mismas  exigencias  y  requisitos  que  a  cualquier  órgano 
administrativo, y que se resumen, esencialmente en dos: la denominada tempestividad 
(esto es, que sea oportuna en el tiempo) y la suficiencia de la motivación ofrecida... La 
tempestividad significa que el único momento en que el Registrador debe exponer la 
totalidad de sus argumentos es el de la calificación... Por ello, en las Resoluciones de 
este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 
20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de Octubre de 2004 y 10 de enero 
de 2005 entre otras se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía 
reducirse a cuestiones de mero trámite...Cuando este Centro Directivo se está refiriendo 
a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse 
aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que 
hayan podido existir, por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para 
pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción, fecha 
de calificación del título y de notificación a los interesados en este, etc.... El segundo 
requisito que debe tener la motivación es su suficiencia... La motivación es necesaria 
para  el  debido  conocimiento  de  los  interesados  y  para  la  posible  defensa  de  sus 
derechos; y la misma debe darse con la amplitud necesaria para tal fin, pues solo 
expresando las razones que justifiquen la decisión es como puede el interesado alegar 
después cuanto le convenga para su defensa. De otro modo se abandonaría a dicho 
interesado en la manifiesta indefensión que está proscrita por el artículo 24.1 de la 
Constitución, también extensivo a las resoluciones administrativas»
En la Resolución de veintiuno de marzo de dos mil siete la Dirección General 
entiende que «la exigencia de una motivación suficiente pretende asegurar también que 
la decisión registral sea la conclusión razonada de un proceso jurídico de aplicación e 
interpretación normativa, desterrando toda posibilidad de una calificación que no sea 
arreglada a derecho. Si la decisión del Registrador produce el relevante e inmediato 
efecto de impedir la inscripción interesada, como corolario lógico es necesario que tanto 
el criterio de la nota calificadora corno la propia fundamentación de la misma se ajusten 
a  los  postulados  normativos,  quedando  ambos  aspectos,  al  igual  que  la  decisión 
adoptada, bajo la responsabilidad que le es exigible al funcionario calificador en el 
ejercicio de su función.»
Las citadas Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil 
cinco, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que rechaza como medio de 
motivación  la  simple  cita  de  unos  preceptos  legales  sin  el  acompañamiento  de  la 
interpretación o exposición del razonamiento lógico que de ellos hace el órgano que dicta 
el acto, pues en tal caso existiría una motivación formal o aparente, entienden que la 
calificación no se encuentra debidamente motivada cuando «el funcionario calificador se 
ha limitado a citar unos preceptos y una Resolución de este Centro Directivo». Las 
Resoluciones de veintiocho de septiembre, veinticinco de octubre y tres de diciembre de  s
dos mil siete insisten en que «no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o  oe.
de dos Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón  w.
por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo efectúa el  903ww
Rfuenscoioluncairoion esc)a, lyifaic qaudeo rs o(loy  delo  esme imsmood o sdee bpeo dreán cteonmdbearstier  lar ecasplifeiccatoc iónd ed icltaasd a cpiatarad aesl 
supuesto de que no se considere adecuada la misma».
Es cierto que el Centro Directivo ha considerado en algunas ocasiones que si, por 
escueta que sea, la nota de calificación «expresa suficientemente la razón que justifica 
dicha negativa a inscribir», de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha 
convenido para su defensa, ello es suficiente para la tramitación del expediente.
Ahora  bien,  para  entender  que  la  nota  de  calificación  contiene  una  «expresión 
suficiente» de los motivos de la denegación de la inscripción, como hemos visto, no debe 
limitarse el funcionario calificante, como ocurre en nuestro caso, a citar en la misma 
preceptos legales y una Resolución. Y, en todo caso, no obsta a cuanto antecede el que 
el Notario recurrente, al plantear el presente recurso, pueda mal que bien inferir, entrever 
o incluso intuir cuales hayan podido ser los no expresados razonamientos que llevan a la 
Señora Registradora a calificar negativamente la escritura autorizada por los pretendidos 
defectos apuntados, para argumentar en la medida de lo posible la refutación de los 
mismos. En efecto, el deber lo es para el funcionario calificante de motivar debidamente 
su actuación, y no para el Notario autorizante del título calificado de conjeturar acerca de 
cuál  haya  podido  ser  dicha  motivación.  Cierto  es  que  a  todo  Notario  hay  que 
presuponerle una cualificación jurídica que sin duda mitiga la indefensión que se deriva 
de la falta de motivación, o de una motivación deficiente o insuficiente. Pero ha de 
tenerse en cuenta que la calificación del Registrador no es un acto que tenga por 
destinatario exclusivo al Notario autorizante de la escritura calificada, sino que también y 
muy directamente se dirige a los otorgantes de dicha escritura, que perfectamente 
pueden ser (y normalmente serán) personas ajenas al mundo del derecho. Y hay que 
entender  que  el  deber  legal  de  motivación  que  atañe  al  Registrador  viene 
primordialmente establecido respecto de estos interesados, como usuarios que son de 
ese servicio público que es el Registro de la Propiedad y en cuanto titulares directos de 
un derecho a la inscripción de su título en el mismo.
Pues bien, en la nota de calificación que motiva el presente recurso, la señora 
Registradora, como ya se ha indicado, se limita a citar los artículos 620 y 621 del Código 
Civil y a invocar y transcribir parcialmente la Resolución de 27 de marzo de 2019 (y a su 
vez a recoger la transcripción parcial que en ésta se contiene de la Sentencia del 
Tribunal Supremo de 9 de junio de 1995). Pero en ningún momento nos expone o explica 
la señora Registradora cual haya sido el proceso jurídico de aplicación e interpretación 
normativa que ha seguido al efecto de denegar la inscripción del título. No nos expone la 
señora  Registradora  en  que  haya  consistido  su  labor  de  subsunción  del  concreto 
supuesto que califica en las normas y Resolución invocadas, lo cual habría resultado en 
nuestro caso especialmente pertinente dado que, como veremos, el caso contemplado 
en dicha Resolución difiere en aspectos sustanciales del de la escritura cuya calificación 
motiva el presente Recurso, ya que, a diferencia de aquel, el ejercicio de las facultades 
de disposición y reversión por los donantes se vincula en nuestro caso a la concurrencia 
de determinadas circunstancias; y en tal sentido resulta significativo que tampoco nos 
indique la señora Registradora por qué serían «genéricas» las causas recogidas en la 
escritura que posibilitan el ejercicio por los donantes de las dichas facultades, ni por qué 
tales causas quedarían «a criterio de los donantes».
Nos encontramos, en conclusión, con una calificación que no se sustenta en una 
fundamentación o razonamiento jurídico debidamente desarrollados, de lo que se sigue 
la procedencia de revocación de la nota de calificación por ese solo motivo. Y todo ello, 
de nuevo, sin perjuicio en su caso del tratamiento que pudiera tener el incumplimiento en 
el ámbito el disciplinario.
Ha de insistirse, finalmente, en que el informe de la Señora Registradora habrá de  s
limitarse a las indicadas cuestiones de trámite, debiendo abstenerse de recoger en el  oe.
mismo  argumentaciones  que  vayan  más  allá  de  la  simple  transcripción  de  los  w.
fundamentos de su nota. Lo contrario, además de constituir un nuevo supuesto de  903ww
caocntusaisctieónnt ei rereng lual afra ltpao dr es mu optivaartcei ón(u, ncao m«op rláac ttiilcdaa  laaú Rn esmoálusc iópne rdneic ioonsace»  dqeu efe berel rovi cdioe 
dpoosr  lam pil roecsheon)te,  nsoe  vreecnudrrríea. sino a corroborar la falta de motivación de la calificación que  BOE-A-cable e
3.  Son conocidos los dos polos de la polémica doctrinal, ya casi secular, sobre la 
admisibilidad o no de las donaciones mortis causa en el derecho común español.
Por una parte tenemos a quienes consideran que el codificador de 1889, mediante el 
artículo  620  del  Código  Civil,  procedió  a  la  eliminación  de  esta  institución  y  a  su 
asimilación completa a la figura del legado (requiriendo, por tanto, las donaciones mortis 
causa de las formas testamentarias para su eficacia), siguiendo el modelo del derecho 
consuetudinario francés recogido en el Código de Napoleón de 1804, al que responde la 
conocida máxima de «no vale donar y retener».
La donación, según esta postura, debe vincular al donante en vida, aunque esa 
vinculación pueda sujetarse a un término o condición (como la vida del donante o la 
sobrevivencia del donatario, supuestos en los que se trataría de una donación ínter vivos 
con efectos post mortem). Pero es en todo caso esencial que el donante no se reserve el 
derecho a revocar la donación a voluntad, porque entonces no existiría contrato ni 
verdadera obligación para él. Ello resultaría del carácter dispositivo de la donación 
(artículo  618  del  Código  Civil),  de  la  remisión  del  artículo  621  a  las  disposiciones 
generales  de  los  contratos  y  obligaciones  -y  en  concreto  de  la  aplicación  de  los 
artículos 1115 y 1256-, de la prohibición de donar cosas futuras (artículo 635) y del que 
se  considera  carácter  rigurosamente  tasado  de  las  causas  de  revocación  de  las 
donaciones (artículos 644, 647 y 648). Y si bien es cierto que el Código Civil recoge 
determinadas reglas que suponen una excepción a esta regla general de irrevocabilidad, 
permitiendo  donante  reservarse  la  facultad  de  disponer  de  los  bienes  donados, 
establecer la reversión de la donación en su favor o de terceros o imponer al donatario la 
obligación de pagar sus deudas futuras (artículos 639, 641 y 642), todo ello no sería sino 
eso, excepciones puntuales a tal regla.
Frente a ello, nos encontramos con la tesis defendida por un conjunto de autores 
(señaladamente, Vallet de Goytisolo), que sostienen la subsistencia de la donación 
mortis causa como una figura con individualidad y autonomía propias.
Se invoca en tal sentido nuestro derecho histórico, divergente en esta cuestión del 
derecho francés. También se señala que el artículo 620 del Código Civil no expresa 
literalmente  que  se  supriman  las  donaciones  mortis  causa,  sino  que,  al  contrario, 
claramente califica y conceptúa como verdaderas y propias donaciones a las que hayan 
de producir sus efectos por causa de muerte, limitándose a decir que estas donaciones 
«participan» de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad, con las que por 
tanto no se confunden ni identifican, pero con las que comparten determinados aspectos 
y efectos; rigiéndose las donaciones mortis causa, como institución con individualidad 
propia, por las reglas sustantivas establecidas para la sucesión testamentaria en cuanto 
a su desenvolvimiento en aquellos aspectos acordes a su naturaleza específica (entre 
los que no se encuentran las normas relativas a su formalización, que se regirían así por 
las reglas aplicables a toda donación recogidas en los artículos 632 y 633 del Código 
Civil).
Nota característica de las donaciones mortis causa sería así, por aplicación de las 
reglas de la sucesión testamentaria, la de su esencial revocabilidad (y ello, conectado 
con la regla general de proscripción de los contratos sucesorios en el derecho común: el 
artículo 620 vendría a ser una regla de cierre de un sistema que prohíbe la contratación 
sucesoria, y que busca preservar la libre revocabilidad de las donaciones que respondan 
exclusivamente a la causa de muerte del donante, ya que una donación mortis causa 
irrevocable no sería sino un pacto sucesorio singular).
Se señala en tal sentido que el principio de irrevocabilidad de las donaciones carece  s
de apoyo en nuestro vigente derecho positivo. Así, el artículo 618 no incluye en la  oe.
definición de donación la nota de irrevocabilidad (que sí se recogía en el proyecto de  w.
García Goyena de 1851); la remisión del artículo 621 a las reglas generales de las  903ww
oebfelicgtaoc eionntrees  vyiv ocos n(tpraotro lso  lqou ee sl ar einsvpoeccatoc iódne  dlaes l odso anratcíciounloess  1q1u1e5  yh a1y2a5n6  dseu ppornoddruíaci ru nsua 
fpaectuicltióand  ddee  pdriisnpcoipnieor) ; deel  alortsí cbuileon 6e3s9 d aodnmaditoes l a(y p forseinbtielid aa dla d seo qluuceió enl  ddoenl adnetree csheo r efrsaenrcvées l a-  BOE-A-cable e
en que si el donante no dispone en vida de los bienes donados, quedan éstos para los 
herederos del donante, ya que la donación se entiende nula- entre nosotros la solución 
es precisamente la contraria: los bienes pertenecerán al donatario); el artículo 641 (de 
nuevo frente al Código francés) autoriza a establecer válidamente la reversión de lo 
donado en favor del donante «para cualquier caso y circunstancias»; el artículo 642 
(también  apartándose  de  la  correspondiente  norma  francesa)  permite  imponer  al 
donatario la obligación de pagar las deudas no sólo presentes, sino también futuras del 
donante, quien podría entonces contraer en lo sucesivo obligaciones hasta por el total 
valor de lo donado.
Estos tres últimos preceptos -que permiten en definitiva al donante reservase la 
facultad de dejar sin efecto la donación, o hacerla a la postre económicamente inútil- 
vendrían a ser concreciones de una regla general permisiva, contraria a un supuesto 
principio imperativo de irrevocabilidad. El que los artículos 644, 647 y 648 recojan una 
serie de causas legales de revocación de donaciones estaría sentando a sensu contrario 
-y ello para las donaciones inter vivos, ya que las mortis causa serían esencialmente 
revocables-,  una  regla  general  de  irrevocabilidad,  sí,  pero  de  carácter  meramente 
dispositivo, pudiendo por pacto expreso introducirse otras causas de revocación de la 
donación, incluso por la libre voluntad del donante.
4.  Entre estos dos planteamientos se extiende una tierra de nadie o zona gris, 
puesto que, aun entendiendo que la donación mortis causa ha quedado reconducida por 
el artículo 620 del Código Civil a la figura del legado, es claro que nuestro legislador se 
ha apartado significativamente del modelo francés: el donante puede reservarse como 
hemos  visto  las  facultades  de  disposición,  reversión  y  endeudamiento  a  costa  del 
donatario (artículos 639, 641 y 642), además del derecho de usufructo sobre el bien 
donado  (artículo  634)  o  la  facultad  de  autorizar  actos  dispositivos  del  donatario, 
prohibiéndole disponer en otro caso (artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, 
entre nosotros sí que vale donar y retener.
La cuestión pasaría a ser, entonces, cuanto puede retener el donante para que la 
donación pueda seguir considerándose tal; y especialmente, si cabe configurar o no una 
donación inter vivos como libremente revocable por el donante, que es la clave en torno 
a la que se ha hecho girar fundamentalmente la distinción entre donaciones inter vivos y 
mortis causa. Y es evidente el cuidado con el que debe abordarse la cuestión, pues el 
legislador está reconociendo un muy amplio campo a la autonomía de la voluntad para 
determinar  el  alcance  y  efectos  del  negocio  de  donación,  que  se  coartaría 
injustificadamente  si  por  planteamientos  conceptualistas  y  obstáculos  meramente 
dogmáticos se establecieren limitaciones carentes de fundamento legal.
Se ha señalado cómo la donación mortis causa cumple funciones socioeconómicas 
que la justifican y hacen digna de tutela, y que mediante la misma se atienden intereses 
legítimos. Y cómo, en la medida en que se excluya esta figura de nuestro derecho 
común, se tenderá a aprovechar la flexible regulación de nuestro Código Civil para 
permitir la configuración voluntaria de donaciones que produzcan en todo o en parte los 
efectos de aquella.
En la práctica cotidiana nos encontrarnos con que la gran mayoría de los supuestos 
de donación, que se dan dentro del círculo familiar, no responden a un puro ánimo de 
liberalidad, sino que fundamentalmente concurre una voluntad de planificación sucesoria, 
esto es, de determinación del destino post mortem de determinados bienes integrantes 
del patrimonio del donante. Ya sólo el muy frecuente supuesto de donación reservándose 
los  donantes  el  usufructo  vitalicio  sobre  el  bien,  persigue  una  función  claramente  e.
sucesoria, pues no busca sino determinar a la persona que disfrutará de un bien a la  w.b
muerte del donante, quien durante su vida retiene el pleno disfrute del bien donado, y  903ww
qduisep oandeer)m, ásse,r áe dni fílcai lmpreánctteic ean a(yje naal bmlea rpgoern e ld deo nqautea risoe m leie nimtrapso ntagna  suónloa  opsrtoehnitbei claió nnu ddea 
propYie deand . estos  casos  de  donaciones  con  una  funcionalidad  mortis  causa,  es
perfectamente  legítimo  pretender  compatibilizar  el  beneficio  del  donatario  con  la
protección del interés del donante durante la vida de éste, en atención a eventualidades 
futuras, asegurando su posición y el control sobre el bien pese a haber otorgado la 
donación.
Varios de los negadores de la vigencia en nuestro derecho común de la donación 
mortis causa abogan, no obstante, de lege ferenda por un restablecimiento de la figura. 
Así, Roca Sastre considera «preferible que el legislador adopte francamente la figura de 
la donación mortis causa, corrigiendo su ordenamiento si es preciso, que no con un 
criterio ciegamente simplificador obligue a los particulares a descubrir nuevas fórmulas 
jurídicas».
Y tampoco faltan los autores, como Albaladejo o Lacruz, que rechazando en principio 
la donación mortis causa, matizan su postura admitiendo por ejemplo la posibilidad de 
una reversión al libre arbitrio del donante. Con lo que, corno señala González-Meneses 
García-Valdecasas,  «la  indicada  posición  doctrinal  no  puede  evitar  incurrir  en  una 
evidente y significativa contradicción... lo que se expulsa por la puerta -la donación 
mortis causa revocable- se deja luego entrar por la ventana -la donación con pacto de 
reversión al donante a simple voluntad de éste-. Esta contradicción no deja de poner de 
manifiesto la fragilidad de esa posición doctrinal tan aparentemente monolítica y firme en 
el rechazo de la donación revocable. Parece como si el subconsciente -o por mejor decir, 
el buen sentido jurídico- terminara traicionando a los adversarios de la donación mortis 
causa. Y es que como las razones de fondo que llevan al rechazo de esta clase de 
donaciones no son realmente sólidas, no es extraño que de una forma u otra se termine 
admitiendo algo que en realidad es una donación mortis causa, aunque no se la quiera 
llamar así».
5.  Pues bien, la cuestión objeto del presente recurso nos lleva a adentrarnos en esa 
zona intermedia a que antes aludíamos, y a determinar si el conjunto de facultades y 
derechos que los donantes se reservan en nuestro caso desnaturalizarían el carácter 
inter vivos de la donación realizada y deberían llevar, o no, a considerarla corno una 
donación mortis causa.
Los  donantes  se  han  reservado,  recordemos,  el  derecho  de  usufructo  vitalicio, 
simultáneo y sucesivo sobre los bienes donados; han impuesto a los donatarios una 
prohibición  de  disponer  de  los  bienes  durante  la  vida  de  los  donantes  sin  el 
consentimiento de éstos; se han reservado la facultad de disponer por acto ínter vivos y 
a título oneroso para el caso de necesidad; y han establecido la posibilidad de reversión 
a su favor para determinados supuestos.
Todas  ellas  son  estipulaciones,  que  tienen  su  amparo  en  las  específicas  y 
respectivas disposiciones antes citadas y que, individualmente consideradas, son sin 
duda  admisibles.  Ahora  bien,  se  plantea  si  sus  diversas  combinaciones,  en  una 
interpretación conjunta, podrían llevar a entender que se trata de una donación mortis 
causa.
¿Cuáles de esas combinaciones serían admisibles? Parece que los donantes sí que 
pueden reservarse el usufructo e imponer a los donatarios una prohibición de disponer: 
la Resolución de 27 de marzo de 2019, en que se apoya exclusivamente la calificación 
recurrida,  nos  dice  que  «indudablemente,  la  reserva  del  usufructo  a  favor  de  los 
donantes  con  prohibición  de  disponer  impuesta  al  donatario,  individualmente 
considerada, es admisible».
La cuestión empezaría a  complicarse,  pues,  cuando se añaden, al amparo del 
artículo 641 del Código Civil, la facultad de reversión a favor de los donantes, o la 
reserva de la facultad de disponer por los mismos conforme al artículo 639. e.
6.  En cuanto a la cláusula de reversión, es importante destacar que en el supuesto  903ww
rreessueervltaob apno rt alal  fcaictaudltaa dR dees orleuvceiórnsi ódne  ad es u[ sfiacv] o2r7 p adrea  mcuaarzlqou ideer  c2a0s1o9  ylo sc irdcounnastnatnecsi as»e, 
tmaiseandtroass  rqeuceo geidno sn ueens treol  coatosorg aemsaie nfatocu lstaedxt od ed ere vlae rseisócnr itsuorlao  ccaalbifeic aedna .l oYs  seul pCueesnttoros 
Directivo,  en  aquel  supuesto,  acaba  considerando  la  donación  como  mortis  causa
precisamente porque la reversión quedaba a la libre voluntad de los donantes: «a la vista 
del alcance de la reversión configurada en la escritura calificada, que viene a suponer la 
reserva de la facultad de revocación «ad nutum» por parte del donante, debe concluirse 
que se trata de una donación mortis causa».
En definitiva, y como antes apuntábamos, se dirime la cuestión acudiendo a la piedra 
de toque de la libre revocabilidad de la donación por el donante, que sería la línea roja 
que no debe cruzarse para que se pueda seguir considerando que estarnos ante una 
donación ínter vivos.
Insistamos en que el supuesto objeto del presente recurso es muy otro, puesto que el 
ejercicio de la facultad de reversión por los donantes requerirá de la concurrencia de 
alguno de estos supuestos: a) que los donatarios no prestaren a los donantes, durante 
toda  la  vida  de  éstos  y  según  su  posición  social,  sustento,  habitación,  vestido  y 
asistencia médica, aún más allá de los límites de la obligación legal de alimentos, así 
como las atenciones y cuidados, más allá de los estrictamente patrimoniales, de índole 
moral o afectiva; b) la concurrencia de circunstancias graves que impidan la pacífica 
convivencia de donantes y donatarios, imputable a éstos últimos; e) la ausencia de la 
relación propia derivada de los vínculos familiares de los donatarios con los donantes por 
causa exclusivamente imputable a la voluntad de estos últimos; d) incurrir los donatarios 
en cualquiera de las causas de desheredación o indignidad para suceder él los donantes 
que no esté ya comprendida en los apartados precedentes; y e) por premoriencia de los 
donatarios a los donantes sin tener aquellos descendencia.
Si como dice la Resolución de 28 de julio de 1988 «la reversión en favor del donador 
del artículo 641 exige que se haya previsto una condición o un plazo», puesto que en 
otro  caso  se  estaría  dejando  la  recuperación  del  bien  al  arbitrio  exclusivo  de  los 
donantes, es claro que tal requisito se cumple en nuestro caso, ya que la facultad de 
reversión se supedita a la concurrencia de supuestos determinados, y no depende por 
tanto de la pura voluntad de los donantes.
La señora Registradora considera no obstante que tales causas de revocación son 
«genéricas», sin argumentar ni motivar en modo alguno tal conclusión.
Sin embargo, no parece que sea genérico el supuesto de premoriencia de los 
donatarios a los donantes sin dejar descendencia. Tampoco cabe entender que lo sea la 
remisión a las causas legales de desheredación o indignidad para suceder, salvo que la 
señora Registradora pretenda extender su reproche de genericidad al propio legislador. 
Y en cuanto a los restantes tres supuestos, no son sino la precisión y desarrollo de la 
causa legal de desheredación del artículo 853.2 del Código Civil y del alcance de la 
obligación de prestar alimentos (artículos 853.1 y 648.3 del Código Civil) así como de las 
prestaciones  objeto  del  contrato  de  vitalicio,  siguiendo  los  pronunciamientos  de  la 
jurisprudencia y las soluciones de los derechos forales al regular tales figuras.
Es de lamentar que la señora Registradora no nos haya explicado en su calificación 
por qué considera genéricas las causas enumeradas: habría sido interesante conocer el 
grado de casuística al que deberían descender los otorgantes en la escritura para 
superar su filtro calificador. Por ejemplo ¿cuándo se daría una ausencia de la relación 
propia derivada de los vínculos familiares de los donatarios con los donantes por causa 
imputable a éstos? - ¿Si los donatarios no comen al menos un sábado al mes en casa de 
los donantes? ¿O bien, si no asisten a la celebración de los cumpleaños y onomásticas 
de los donantes y no pasan con ellos la nochebuena o, alternativamente, comen juntos el 
día de navidad? ¿O tal vez sería suficiente con que los donatarios asistieran al menos a 
tres de dichas cinco celebraciones cada año? s
7.  Cabe decir otro tanto del alcance de la facultad de disponer que se reservan los  w.b
donantes,  que  de  nuevo  tiene  un  carácter  limitado.  Tal  facultad  de  disposición,  903ww
coo gnrtaevmapr laedna  ceuna leqlu aiertrí ccualoso 6, 3t9u,v pieorder íoa ,n soe gnúenc esseid aaddm eitle d, oanbaanrctea,r  lbai efna cpuoltra da cdteo sd ias ptoítnuelor 
monoerrtioss coa ou sian.cluso gratuitamente, por nuevo acto ínter vivos y también por disposición
Sin embargo, en nuestro caso, la reserva de la facultad de disponer lo es tan solo por 
acto ínter vivos, a título oneroso y para el caso de necesidad de los donantes, no 
pudiendo estos disponer por tanto de los bienes donados a su libre voluntad: no se 
reservan  una  facultad  absolutamente  libre,  sino  solo  en  atención  a  que 
sobrevenidamente, por un cambio de circunstancias, pudieren necesitar del valor de 
realización de los bienes.
Y, como señala la citada Resolución de 28 de julio de 1998, los donantes podrán 
disponer de los bienes tan sólo a favor de terceros, y no para sí. En el supuesto 
contemplado por dicha Resolución los donantes se reservaron la facultad de disponer 
«en toda la extensión y formas prevenidas en el artículo 639 del Código Civil» y con base 
en dicha cláusula procedieron a la resolución de la donación para recuperar los bienes 
donados. Obsérvese por cierto que el Centro Directivo no parece objetar a la reserva de 
una facultad de disposición con el pleno alcance del supuesto de dicha Resolución, esto 
es, «en toda la extensión y formas prevenidas en el artículo 639 del Código Civil\ ya que 
lo que considera es que si los donantes pretendían disponer para sí, estaríamos en 
realidad en el supuesto del artículo 641, distinto del contemplado en el artículo 639, y 
estaría dándose en realidad una reversión al libre arbitrio del donante, y por tanto una 
libre revocabilidad de la donación, lo que nos reconduce al caso anterior.
8.  En  cuanto  a  la  prohibición  de  disponer  impuesta  a  los  donatarios,  ha  de 
señalarse  que  la  misma  tiene  un  carácter  accesorio  respecto  a  las  facultades  de 
disposición y reversión que se han reservado los donantes.
Se ha señalado cómo tales prohibiciones de disponer no buscan sino facilitar desde 
el punto de vista práctico el ejercicio de estas facultades por los donantes, que tienen 
una eficacia real o erga omnes, y por tanto, todos los actos de disposición que realicen 
los donatarios están sujetos a la condición resolutoria de su ejercicio por los donantes; si 
bien, la aparición de terceros adquirentes de los bienes donados que traigan causa de 
los donatarios podría ralentizar o entorpecer en un plano meramente fáctico la pretensión 
de los donantes, que es lo que se pretendería evitar. La prohibición de disponer, tiene 
por  tanto,  insistimos,  un  carácter  accesorio,  adjetivo  y  meramente  coadyuvante  al 
ejercicio de aquellas facultades.
En este sentido, la Resolución de 23 de octubre de 1980, que contemplaba el 
supuesto de una donación inscrita con reserva del usufructo vitalicio y de la facultad de 
disponer por el donante y con prohibición de disponer impuesta al donatario (obsérvese 
que pese a la concurrencia de los tres pactos no se discutió la admisibilidad de la 
donación), y que resuelve -en sentido afirmativo- la cuestión de si es anotable un 
embargo  sobre  la  nuda  propiedad  del  donatario  pese  a  la  prohibición  de  disponer 
inscrita, nos dice que «tal prohibición (de disponer) en este caso no es más que un 
complemento de la reserva de la facultad de disponer».
Tal  carácter  accesorio,  respecto  del  pacto  de  reversión,  lo  reconoce  la  propia 
Resolución de 27 de marzo de 2019, cuando nos dice que «un dato que puede llevar a 
esta  conclusión  -el  carácter  mortis  causa  de  la  donación  con  una  cláusula  de 
revocabilidad «ad nutum» por los donantes- es el pacto añadido en este caso en cuya 
virtud se haya prohibido al donatario disponer en vida del donante de la finca donada», y 
que «dicha donación lo que ampara es una revocación «ad nutum» de la donación con 
una añadida y tajante prohibición de disponer».
Es decir, que la prohibición de disponer como pacto añadido y accesorio coadyuvaría 
a determinar ese carácter mortis causa de la donación, pero siempre partiendo de que la 
cláusula a cuyo servicio está implicara por su extensión la posibilidad de libre revocación. e.
9.  En la escritura calificada se establece, por otra parte, que la causa de necesidad  903ww
paaprrae ciqaudea  ploosr  lodso nmainstmeso s,p uqeudieanne sd nisop odneebre rádne  julossti ficbaiernlae. sI gduoanlmaednotse , sreersáp elcibtore dmee nlates 
ltaress m pirsimmaesra sse cráa ulisbaresm deen tree vaeprrseiócnia ddae  plao rd loons adcoiónna,n tsees ,e qsutaiebnleecse n qou dee lbae rcáonn cjuusrtriefinccairala dse.
La  señora  Registradora,  de  nuevo  sin  mayor  motivación  ni  explicación,  parece 
considerar que con ello las causas «quedan a criterio de los donantes» y que, por tanto, 
la decisión que los donantes adopten sobre la concurrencia de alguna de dichas causas 
podría ser arbitraria, y en todo caso resultaría incuestionable e inatacable.
Muy  al  contrario,  de  la  interpretación  del  negocio  formalizado  resulta  que  tales 
estipulaciones no tienen un carácter sustantivo, sino exclusivamente adjetivo. Como ha 
señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución de tres 
de marzo de 2007, recogiendo su reiterada doctrina al respecto, «en la calificación 
registral de los títulos que contengan negocios jurídicos el registrador habrá de tener en 
cuenta no solo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la 
intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración 
global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca 
efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil)».
Resulta especialmente pertinente la aplicación de la regla del artículo 1285, que 
recoge el criterio hermenéutico sistemático (la relación entre las distintas cláusulas del 
negocio,  partiendo  de  la  unidad  lógica  y  coherencia  interna  del  mismo)  que  debe 
llevarnos  a  rechazar  aquellas  interpretaciones  de  las  que  resulten  incongruencias, 
contradicciones o antinomias. Pues bien: que no haya que justificar la causa no excluye 
que ésta deba concurrir. Si los donantes están sujetando las facultades de disposición y 
reversión que se reservan a la concurrencia de determinadas causas, no cabe entender 
que  a  continuación  pretendan  dejar  todo  ello  en  papel  mojado  estableciendo  una 
incongruente posibilidad de imponer a los donatarios de manera irrebatible una decisión 
arbitraria.
Una interpretación conforme a las reglas hermenéuticas citadas no puede llevar sino 
a la conclusión de que lo que los donantes quieren es facilitar la efectividad y la 
operatividad extrajudicial de las facultades que se reservan, sin tener que contar con el 
beneplácito o la aquiescencia de los donatarios, pero sin excluir en modo alguno la 
legitimación  que  a  estos  corresponda  para  reaccionar,  mediante  el  ejercicio  de  las 
acciones oportunas, ante actuaciones de los donantes que no se atengan a las causas 
de disposición o reversión recogidas en el negocio de donación; los donantes buscan, en 
definitiva, invertir las posiciones procesales, y que sean los donatarios los que se vean 
abocado a acudir a la vía judicial para oponerse a la que consideren una actuación 
infundada de los donantes.
Así lo ha entendido además el Centro Directivo en su Resolución de 30 de abril 
de 1999. En el supuesto allí tratado, constaba inscrita una donación en la que los 
donantes se habían reservado la facultad de disponer de la cosa donada «en caso de 
necesidad, que no tendrán que justificar». Los donantes, en ejercicio de tal facultad, 
otorgaron escritura de constitución de hipoteca sobre el bien donado en garantía de la 
deuda de un tercero, entendiendo el Registrador que ello quedaba fuera del límite que 
voluntariamente  se  habían  impuesto  los  donantes.  La  Dirección  General  estima  el 
recurso, señalando que «la situación de necesidad a que queda supeditado el uso de tal 
facultad (de disposición) es algo cuya apreciación queda al margen de la calificación del 
registrador dados los términos en que se realizó dicha reserva, sin sujetarla a condición 
o necesidad de justificación alguna... sin perjuicio de la posibilidad de la impugnación 
judicial del acto de disposición por quien, en su caso, corresponda».
10.  En  definitiva,  la  donación  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso 
contiene estipulaciones por las que los donantes se reservan la facultad de disponer de 
los bienes donados y de decidir la reversión de los mismos a su favor; pero ello con  e.
sujeción a unas causas determinadas, y no de manera libérrima e incondicionada, lo que  w.b
habría podido llevarnos a la cuestión de si la donación se configura como libremente  903ww
revoLcoasb ldeo yn asni pteosr  eenllo n nuoe srtersou cltaas aod dmoinsaibnle y  erne tnieuneesntr,o s íd, epreercoh oe.l alcance de las facultades
que ¿sSee r epsueervdaen  snoos pterinvear  aq luae d olan adcoiónna cdieó ns uq cuaer áncotesr  odceu apcat on íon teprr ovdivuocse. absolutamente
ningún efecto en vida de los donantes? ¿Estos no quedan vinculados en modo alguno
por el negocio celebrado? ¿No hay un sacrificio patrimonial actual para los donantes? 
¿Nada ha salido de su patrimonio?
Apliquemos lo que se ha considerado como «test clave» al respecto: pensemos en 
unos acreedores de los donantes cuyos créditos hubieren nacido con posterioridad a la 
donación (y que no pudieran ejercitar por tanto la acción pauliana de que disponen los 
acreedores anteriores), y que pretendieren actuar contra el patrimonio de los donantes: 
en  dicho  patrimonio  tan  sólo  encontrarían  el  derecho  de  usufructo  (aparte  de  las 
facultades de disposición y reversión sobre los bienes donados, derechos éstos últimos 
que  por  su  carácter  potestativo  y  personalísimo  se  consideran  inembargables  e 
insusceptibles de ejercicio por vía subrogatoria).
O pensemos en los acreedores de los donatarios: en el patrimonio de éstos se 
encontrarán con un derecho de nuda propiedad sujeta a una posible resolución si se 
ejercitaren por los donantes aquellos derechos potestativos (y sin que la prohibición de 
disponer que les ha sido impuesta obste al embargo de la nuda propiedad, corno ha 
señalado la Dirección General en la citada Resolución de 23 de octubre de 1980, o en la 
Resolución de 28 de enero de 2016).
Pues bien, ¿podrían pretender los acreedores de los donantes el embargo del pleno 
dominio de los bienes donados, puesto que nos encontramos en realidad ante una 
donación mortis causa y por tanto no se transmite el dominio hasta el fallecimiento de los 
donantes? ¿Y podrían pretender los donatarios deudores que no se embargue su nuda 
propiedad, puesto que al tratarse en realidad de una donación mortis causa nada han 
recibido ni recibirán en vida de los donantes? Pongámonos por un momento en el lugar 
del Juez al que se solicita el embargo, y no en el del Registrador de la Propiedad a cuya 
mesa llega la escritura de donación para ser sometida a escrutinio: ¿cuál sería la 
respuesta del Juez a tal pretensión de los acreedores de los donantes, o a semejante 
alegación de los donatarios deudores?
No nos encontramos, en conclusión, ante una donación sin contenido, ante ese 
«envoltorio vacío» que serían las donaciones mortis causa, sino ante una donación ínter 
vivos,  por  la  que  los  donantes  dejan  de  ser  (nudo)  propietarios  y  los  bienes  ya 
pertenecen a los donatarios, si bien con el gravamen del usufructo que los donantes se 
reservan (contando desde ya los donatarios con el conjunto de facultades que el Código 
Civil  les  atribuye  como  nudo  propietarios,  y  quedando  sujetos  a  las  correlativas 
obligaciones que como tales se les imponen), y con la posición relativamente claudicante 
que  se  deriva  de  las  facultades  dispositivas  y  de  reversión  que,  para  supuestos 
determinados, se reservan los donantes».
IV
La  registradora  emitió  informe  y  remitió  el  expediente  a  este  Centro  Directivo 
mediante escrito de 3 de agosto de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria; 620, 639, 640, 641, 644, 647, 
648, 812, 1256, 1271, 1274, 1283, 1284, 1289 y 1323 del Código Civil; 531-19 del 
Código Civil de Cataluña; 2, 9-2.ª, 27 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 115 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas; 7 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 19 de junio y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de  e.
enero de 1975, 24 de febrero de 1986, 9 de junio de 1995, 25 de julio de 1996, 28 de  w.b
julio y 2 de octubre de 1998, 26 de mayo de 2000, 28 de julio de 2003, 20 de noviembre  903ww
yd e2 82 0d0e7 n, o2v7i edme bmrea rdzeo  2d0e1 12 0y0 58 ,d 2e7 n doev ieenmebrroe,  3d1e  d2e0 1m9;a yrz loa,s 1 R7e dseo ljuucniioon, e2s0  ddee  las eDpitrieecmcbiórne 
Gdee n1e9r9a7l , d2e8  dloes j uRlioe gdiset r1o9s9 8y,  2d2e ld Ne omtaarrizaod od ed 2e0 0211,  2d1e,  e2n2e yr o2 3d dee 1 f9e9b1re, rod,e 1 26,  1d4e,  m15a,r 1zo6 
y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de septiembre y 25 de octubre 
de 2007, 14 de abril, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 2 y 28 
de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 
de diciembre de 2013, 6 de febrero, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero 
de 2015, 12 de febrero, 5 de abril y 13 de junio de 2016, 20 y 27 de febrero, 26 de abril, 
19 de junio, 31 de agosto y 12 de diciembre de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 y 27 
de marzo, 20 de junio, 25 de julio, 2 de septiembre y 19 de diciembre de 2019 y 7 de 
enero de 2020, y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 6 y 20 de marzo de 2020.
1.  Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la 
cual los cónyuges propietarios de determinados inmuebles donan la nuda propiedad de 
los mismos a sus dos hijos, reservándose los donantes el derecho de usufructo vitalicio, 
simultáneo y sucesivo sobre dichos bienes. Además, se impone a los donatarios una 
prohibición de disponer durante la vida de los donantes sin el consentimiento de éstos; 
se reservan también los donantes la facultad de disponer por acto inter vivos y a título 
oneroso para el caso de necesidad libremente apreciada por ellos que no deberán 
justificar; y se establece la facultad de reversión a favor de los donantes para los 
supuestos que se especifican en el otorgamiento sexto de la escritura, que también 
podrán ser libremente apreciados por los donantes, quienes no deberán justificar la 
concurrencia de tales supuestos.
La negativa de la registradora a la práctica de la inscripción se funda, en síntesis, en 
dos motivos:
Según el primero, de la interpretación conjunta del clausulado de la escritura resulta 
que la donación sujeta a prohibición de disponer, reserva de facultad de disposición y 
reversión  en  los  términos  expuestos,  no  constituye  una  donación  de  presente  con 
eficacia "post mortem", sino una donación «mortis causa», la cual se rige por las reglas 
de la sucesión testamentaria, no perdiendo los donantes el poder de disposición de los 
bienes donados.
Según el segundo motivo, el pacto por el cual la facultad dispositiva y reversión sobre 
lo donado por uno de los cónyuges en caso de que fallezca este pasará a corresponder 
al  otro  supone  un  desplazamiento  patrimonial  carente  de  causa  de  los  derechos 
correspondiente a la mitad indivisa del primero que fallezca a favor del sobreviviente 
(Arts. 609, 639 y siguientes, 1261, 1274 y siguientes del Código Civil); y en Derecho 
español, todo negocio traslativo ha de tener su causa, la cual, a efectos registrales, no 
puede presumirse, siendo la causa un requisito esencial del negocio.
El notario autorizante de la escritura recurre la calificación en un extenso y motivado 
recurso (en el que alega, también, falta de motivación suficiente de la calificación) y que 
se ciñe exclusivamente al primer defecto, pues toda la argumentación va dirigida a 
rebatir que se esté en presencia de una verdadera donación «mortis causa», sentando 
como conclusión final la siguiente: «… En definitiva, la donación cuya calificación es 
objeto del presente recurso contiene estipulaciones por las que los donantes se reservan 
la facultad de disponer de los bienes donados y de decidir la reversión de los mismos a 
su favor; pero ello con sujeción a unas causas determinadas, y no de manera libérrima e 
incondicionada,  lo  que  habría  podido  llevarnos  a  la  cuestión  de  si  la  donación  se 
configura  como  libremente  revocable  y  si  por  ello  no  resulta  admisible  en  nuestro 
derecho. Los donantes en nuestro caso donan y retienen, sí, pero el alcance de las 
facultades que se reservan no priva a la donación de su carácter de acto inter vivos… No  e
nos encontrarnos, en conclusión, ante una donación sin contenido, ante ese "envoltorio  bo
vacío" que serían las donaciones mortis causa, sino ante una donación inter vivos por la  903ww
dqounea ltoasri odso, nsain tbeise nd ecjaonn  deel  sgerar v(anmudeon)  dperol puiestuafrriuocst oy  qlouse  blioesn esd oynaa npteesrt esnee cerens ear vlaons 
a(ctoribnutayned coo dmeos dneu dyoa  plorso pdieotnaartioasri,o ys  qcoune deal ncdoon jsuunjetoto dse a f alacsu lctaodrreesl aqtiuvea se lo Cblóigdaigcoio nCeivsi lq luees 
como tales se les imponen), y con la posición relativamente claudicante que se deriva de
las facultades dispositivas y de reversión que, para supuestos determinados, se reservan 
los donantes».
2.  Como  cuestión  previa  alega  el  recurrente  que  la  calificación  no  le  ha  sido 
notificada en forma valida por haberse limitado la registradora a remitirle un telefax con 
tal finalidad.
Sobre esta cuestión, cabe recordar la doctrina de esta Dirección General (vid., por 
todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2012, 31 de agosto de 2017) y la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2011, según las cuales es válida la 
notificación realizada por telefax de la calificación por el registrador al notario.
Conforme al artículo 322 de la Ley Hipotecaria (según redacción resultante de la 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre), el registrador de la propiedad debe notificar la 
calificación negativa al notario autorizante del título, en el plazo y la forma establecidos 
en dicho precepto legal, que establece que dicha notificación se efectuará conforme a los 
artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre (hoy Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2011, al interpretar el 
artículo 322 de la Ley Hipotecaria, considera que «es claro que los sujetos pasivos 
destinatarios  de  la  notificación  de  la  calificación  negativa  son  el  presentante  del 
documento y el Notario autorizante del título presentado y, en su caso, la autoridad 
judicial o funcionario que lo haya expedido y a tal fin sirve cualquier medio que permita 
tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la 
fecha, la identidad y el contenido del acto notificado, incorporando al expediente la 
acreditación de la notificación efectuada (artículo 58 Ley 30/92). Sin duda, entre estos 
medios están los que refiere el artículo 45 del citado texto legal resultado de las nuevas 
técnicas y medios electrónicos, informáticos o telemáticos si el interesado lo hubiere 
manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente, lo 
que  tanto  quiere  decir  que  esta  excepción  garantista  solo  incumbe  y  favorece  al 
interesado por la calificación pues la literalidad del mismo es obvio que solo puede 
articularse respecto al presentante titular de la relación jurídico real, y este presentante 
no es el notario autorizante que nada presenta, posiblemente porque este interesado 
puede o no disponer de tales medios para la recepción de la notificación, a diferencia del 
notario que, junto al Registrador, dispondrán obligatoriamente de sistemas telemáticos 
para la emisión, transmisión, comunicación y recepción de información (artículo 107 
Ley 24/2001, de 27 de diciembre), sistemas o medios que nada tienen que ver con el 
lugar en el que se debe practicar la notificación».
3.  Igualmente, debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al afirmar en 
su escrito de impugnación que la calificación registral impugnada carece de suficiente 
motivación, con razonamiento debidamente desarrollado.
Es cierto que, según la doctrina de este Centro Directivo, cuando la calificación del 
registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo 
procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, 
se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente 
de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con 
claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se 
basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de 
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de 
julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre  e
de 2018, 1 de marzo y 19 de diciembre de 2019 y 7 de enero y 6 de marzo de 2020,  bo
entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del  903ww
irnetgeirsetrsaaddoor  rfeucnudrare jnutreíd, iqcuaimene natel  csoun onceegra etinv ae la m lao minesnctroip icniiócnia ls ololisc iatargduam peondtroás  aelne gqaur el oesl 
fhuencdhaoms eyn rtoasz odnea mDieernetcohso a deunc liodso sq puoer  aepl oreyeg isstura tdeosri sq uime ppuugdnieartoarnia s, ear  rleal evvisatnat eysa  pdaer al olas 
Resolución del recurso. También ha mantenido esa Dirección General (vid. la Resolución
de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y 
de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de 
Resoluciones del Centro Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el 
precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de 
efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que 
sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se 
considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre 
de 2017 y 20 de junio de 2019, entre otras) que aun cuando la argumentación en que se 
fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del 
expediente y entrar en el fondo del asunto si expresa suficientemente la razón que 
justifica  dicha  negativa  de  modo  que  el  interesado  ha  podido  alegar  cuanto  le  ha 
convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso.
En el presente caso, aun cuando en la nota de calificación aparecen expresadas 
escuetamente las razones que, a juicio de la registradora, justificarían la negativa a la 
inscripción,  la  cuestión  planteada  en  aquella  ha  podido  ser  objeto  de  alegaciones 
suficientes por el recurrente para su defensa.
4.  También como cuestión de índole procedimental, antes de examinar el fondo del 
recurso, debe tenerse en cuenta que aun cuando el recurrente afirma al inicio de su 
escrito de impugnación «… que no estando conforme con dicha calificación, mediante el 
presente escrito interpone recurso contra ella con base en los siguientes…», y lo termina 
solicitando: «…se admita el presente escrito teniendo por interpuesto recurso frente a la 
calificación  dicha,  procediendo,  previos  los  trámites  legalmente  previstos,  a  dictar 
Resolución por la que revoque la nota de calificación ordenando su inscripción…»; en su 
desarrollo  tan  sólo  formula  alegaciones  –y  argumenta-  sobre  el  primero  de  dichos 
defectos, sin que en absoluto aluda al segundo, surgiendo entonces la duda de si dicho 
segundo defecto no ha sido recurrido, o lo ha sido sin que se fundamente y motive la 
discrepancia.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de 
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y 
fundamentos de derecho -párrafo segundo, apartado c)-; y el artículo 115.1.b) de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su 
impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo 
de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella 
parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no 
recurrida,  siempre  que  conste  de  manera  inequívoca  la  voluntad  del  recurrente  de 
alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, 
por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente 
con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), 
debiendo  acarrear  únicamente  la  ausencia  de  la  fundamentación  adecuada,  el 
requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de 
que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y  e.
añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha resolución, «constando  w.b
la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y  903ww
Chaebniteron dDoi rseocltiicviota d(Voi ds.u p roerv otocdaacsió lna  tdoeta 2l, 6l ad ed omctariynoa  dreei t2e.r0a0d0a)m seengtúen p lrao ccluaaml alodsa  rpeocru ressotes 
cyo enlt rpar ilnacsi pciaol ifdicea ceicoonneosm reíag ipsrtroacleeds imnoe netsatlá, ne xsiogmene tiednotsra ar  eesnp eelc ifaolnedso r edqeu ilsaisto sc udees tfioornmeas 
planteadas en la nota de calificación».
Ahora  bien,  en  el  caso  concreto  del  presente  recurso  no  es  que  el  recurrente 
impugne la razón que motivaría el segundo defecto, sino que ni siquiera se refiere al 
mismo aun remotamente (cfr. Resolución de 26 de mayo de 2000 de este Centro 
Directivo);  y  no  ha  de  olvidarse  la  exigencia  derivada  del  artículo  326  de  la  Ley 
Hipotecaria que, al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición 
del recurso, establece que debe contener los hechos y fundamentos de derecho -párrafo 
segundo apartado c)-; «razón de la impugnación», tal y como se indica en el citado 
artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015; cita ésta no carente de sentido, pues como ya ha 
puesto de relieve este Centro Directivo, la especial naturaleza del procedimiento registral 
no  excluye  la  aplicabilidad  del  régimen  administrativo  cuando  haya  una  remisión 
específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere 
aplicables  a  la  función  registral,  o  cuando  se  trate  de  normas  administrativas  que 
respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el 
ordenamiento  (Cfr.,  también  en  otro  ámbito,  la  remisión  que  la  vigente  Ley  de 
Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza a la vigente Ley de 
Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual -artículo 458-2-: «En la interposición del recurso 
el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación»).
Se  ha  afirmado  en  reiteradas  ocasiones  que  las  Resoluciones  de  este  Centro 
Directivo son -valga la redundancia- algo más que la resolución de un conflicto entre el 
notario y el registrador sobre si un documento es o no inscribible, pues desempeñan una 
tarea de apoyo y de ayuda a la evolución del ordenamiento jurídico privado; muchas 
veces con soluciones novedosas, o dando carta de naturaleza a interesantes creaciones 
jurídicas que resultan de la fructífera discusión y contraste de pareceres entre dos 
profesionales muy cualificados en derecho privado, como son notarios y registradores.
Y se podrá cuestionar el acierto de denominar al «corpus» de esas resoluciones 
«jurisprudencia hipotecaria», aunque no puede obviarse que, en muchas ocasiones, el 
propio Tribunal Supremo ha elogiado sus soluciones jurídicas; y si bien es cierto que en 
modo alguno son fuente del Derecho civil, sí que constituyen una fuente informativa cuya 
autoridad deriva del estudio, fundamentación y acierto doctrinal que pueda predicarse de 
sus soluciones. Algo que, en el fondo, ya latía en la mente de los legisladores de 1861, 
cuando en la luminosa exposición de motivos de la Ley Hipotecaria (de dicho año), 
albergaban la esperanza fundada de que tales resoluciones devinieran un «depósito de 
tradiciones y doctrinas de que aún más que la generación actual se aprovecharán las 
venideras». 
Pero para llegar a eso, es preciso que esta Dirección General analice, valore y 
pondere los argumentos jurídicos, tanto de la nota de calificación como los del recurso 
que la combata, por lo que mal cumpliría este Centro si entrara a examinar -y analizar 
jurídicamente-  un  defecto,  como  aquí  sucede  con  el  segundo,  que  ni  siquiera  es 
mencionado  en  el  recurso  (y  obviamente  tampoco  es  combatido  con  argumentos 
jurídicos). Por tal razón, esta Resolución se centrará únicamente en el primer defecto de 
la  nota,  pues  es  el  único  que  se  combate  jurídicamente,  quedando  subsistente  el 
segundo, sobre el que este Centro Directivo, «motu proprio», no puede pronunciarse en 
tanto que no se vierte argumento jurídico alguno en su contra. Y es que no ha de 
olvidarse que, en el campo del derecho, la argumentación no es otra cosa que el 
conjunto  de  razonamientos  de  índole  jurídico  que  sirven  para  demostrar,  justificar, 
persuadir  o  refutar  alguna  proposición  (una  calificación  en  este  caso),  y  en  este 
expediente no cabe entrar a valorar algo –el segundo defecto- que no se refuta con 
razonamientos jurídicos. s
5.  Respecto del fondo del recuro no cabe sino reiterar lo que este Centro Directivo  w.b
afirmó en Resolución de 27 de marzo de 2019 para un supuesto semejante -no idéntico-  903ww
al prEens enretela.ción  con  la  donación  «mortis  causa»,  esta  Dirección  General  en  su
Rmeosrtoislu cciaóuns ad ee 2s 1i mdper eesnceirnod idbele ,1 9s9e1g,ú np urseoit edrea drae lijeuvries pqruued e«n…cia p a(Srae nqtueen chiaa y1a9  ddoen ajucinóino 
y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de enero de 1975 y otras), que se
haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o 
derecho que se dona. En relación con el poder de disposición este tipo de donación no 
produciría efectos en vida del donante, la muerte de éste tendría, para tal negocio 
dispositivo, el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a 
la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendra en beneficio del 
favorecido  una  simple  esperanza  y  propiamente  el  objeto  donado  no  quedaría 
vinculado). En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en 
beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente 
limitada, si la muerte, en la intención del donante, sólo significa condicionamiento del 
derecho transmitido, o dilación o término del pago. Como ya decía Antonio Gómez para 
nuestro Derecho histórico, hay donación entre vivos cuando el donante expresa "te doy 
tal cosa o tal dinero que han de ser pagados después de la muerte", "te doy tal finca 
reteniendo el usufructo durante mi vida…"». En el mismo sentido se ha pronunciado más 
recientemente este Centro en Resoluciones de 5 de abril de 2016 y 27 de febrero 
de 2017, según las cuales, en definitiva, en el ámbito de aplicación del Código Civil, 
conforme al artículo 620 del mismo, la donación «mortis causa» se rige por las reglas 
establecidas  en  el  capítulo  relativo  a  la  sucesión  testamentaria,  es  revocable,  no 
transmite el dominio en vida del donante, ni restringe sus facultades dispositivas, no 
siendo inscribible en el Registro de la Propiedad, sino conforme a las normas de la 
sucesión testamentaria; por el contrario, la donación «inter vivos», post mortem, es 
inscribible en el Registro.
Esta  doctrina  sirve  para  delimitar  el  marco  de  este  recurso  y  para  precisar 
conceptualmente (y decidir si es o no posible su acceso al Registro) lo que técnicamente 
sería una donación «mortis causa»; algo que se podría resumir afirmando que en la 
donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien 
donado y la puede revocar, mientras que en la donación «inter vivos» con eficacia «post 
mortem» sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté 
condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con 
esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. Y eso es lo que procede 
analizar en este caso, para determinar si se trata de o no una donación «mortis causa» -
figura que no siempre se muestra con perfiles exentos de oscuridad-, algo que habrá de 
hacerse  contemplando,  en  su  conjunto,  la  literalidad  de  las  estipulaciones  que  se 
contienen en la escritura de donación (interpretación conjunta que es la base de la 
negativa expresada en la calificación registral), pues resulta evidente que la donación 
formalizada no es una simple donación «inter vivos».
6.  Indudablemente, la reserva del usufructo a favor de los donantes con prohibición 
de disponer impuesta al donatario, individualmente considerada, es admisible, por lo que 
debe analizarse en relación con el alcance que, en el negocio jurídico formalizado, tiene 
la reversión «a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no 
deberán justificar». Y respecto de este pacto especial, convenido «ex» artículo 641 del 
Código Civil, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 27 de enero de 2011, ha afirmado lo 
siguiente: «La donación con cláusula de reversión, que contempla el artículo 641 del 
Código civil, es una restricción a la donación, que consiste en que producido el evento 
reversional  se  da  el  mecanismo  recuperatorio  que  determina  automáticamente  la 
readquisición por parte del donante (a no ser que la reversión sea a favor de un tercero). 
Pero mientras no se dé dicho evento, el donatario es propietario de lo donado…».
Con esta afirmación, como punto de partida, debe analizarse cuál es, a la vista del 
conjunto  de  sus  cláusulas,  el  verdadero  sentido  del  negocio  pretendidamente  e.
formalizado como donación «inter vivos». w.b
En esta línea, doctrinalmente se ha puesto de relieve la dificultad que puede plantear  903ww
dsee sdliinrád-a rd ela  hfaeccuhlota, dla o e pfiaccatcoia r edvee rlasi orenvael rdseió lna  sceo nsduijceiótan  oo  ad etél rtmérimnoin oo  rceosnodluictioórnio (, apuuneqsu –e
feignu eral sp.r eAsseí nyte a cuansqou en aedl aa rstíec uhlao  e6x4p1r edseal dCoó),d iyg ola  Cjuivriisl psreu dreefniecriaa  atie «nldae r eav aesrsimióinla er na mfabvaosr 
de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias», la Resolución de este Centro
Directivo  de  28  de  julio  de  1998  acotó  en  cierto  sentido  su  alcance  y  extensión, 
pronunciándose contra la reversión por simple voluntad del donante en los siguientes 
términos: «… los pactos de los artículos 639 y 641 son de interpretación estricta porque 
ha de presumirse que la voluntad de las partes es el enriquecimiento del donatario, la 
conclusión ha de ser que no se ha pactado expresamente la recuperación del dominio 
por los donantes y que no es posible interpretar que, pactada la reserva de la facultad de 
disponer «ex» artículo 639, se haya pactado implícitamente la reversión al donador «ex» 
artículo 641. Recuérdese que «cualquiera que sea la generalidad de los términos de un 
contrato, no deberán entenderse comprendidas en él cosas distintas y casos diferentes 
de aquellos sobre que los interesados se propusieran contratar» (artículo 1.283 del 
Código Civil). No debe olvidarse tampoco que la reversión en favor del donador del 
artículo 641 exige que se haya previsto una condición o un plazo, mientras que en el 
caso  planteado  la  recuperación  del  dominio  por  los  donantes  se  habría  dejado 
exclusivamente al arbitrio de éstos».
Por lo demás, el vigente artículo 531-19 del Código Civil de Cataluña (recogido en el 
libro V relativo a los derechos reales, pues configura la donación como un modo de 
adquirir el dominio; y no en el libro IV de sucesiones, como sucede con las donaciones 
«mortis causa»), después de establecer que «El donante puede establecer, a plazo o 
condicionalmente, que los bienes reviertan en el propio donante, en el cónyuge, en el 
otro miembro de la pareja estable o en sus herederos» recoge la reversión a simple 
voluntad del donante, disponiendo que «La reversión que depende de la simple voluntad 
de  los  donantes  se  entiende  que  es  condicional».  Pero  esta  solución  técnica 
expresamente prevista por el legislador no puede ser empleada para resolver el presente 
caso, dado el ámbito de aplicación de dicha norma y el tenor del artículo 641 del Código 
Civil, tal como es interpretado.
Tampoco pueden ser abordadas en el marco de este expediente otras cuestiones 
que  pueden  plantearse  respecto  de  la  reversión,  como  serían,  por  ejemplo,  si  el 
donatario tiene facultades de administración y disposición de los bienes sujetos a la 
cláusula reversional, y si el donatario hace en su caso suyos los frutos percibidos, 
aunque precisamente en el caso de este recurso se trata de una donación en la que se 
prohíbe  al  donatario  disponer  careciendo  también  del  «ius  fruendi»,  pues  lo  que 
hipotéticamente recibiría es la nuda propiedad.
7.  Siguiendo  con  la  diferenciación  conceptual  antes  apuntada,  una  donación 
otorgada con carácter irrevocable -dato este que sería esencial- con efectos «post 
mortem», no sería una donación «mortis causa» (vid., por todas, la Resolución de esta 
Dirección General de 5 de abril de 2016), aunque no debe olvidarse que también este 
Centro Directivo ha aclarado (y el dato es relevante dada la reversión configurada en el 
presente caso) que el donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de 
alguno de los bienes donados, por lo que en buena lógica tampoco puede reservarse 
indirectamente el dominio de los bienes donados con la simple decisión de recuperarlos 
sin más.
Y es que, otorgada una donación propiamente «inter vivos», el donante sólo puede 
variar la trayectoria de la titularidad del dominio donado para que, en lugar de ir al 
donatario favorecido con la donación en primer lugar, vaya a otra persona distinta, pero 
en  ningún  caso  para  que  vuelva  al  propio  donante:  «(…)  fuera  de  los  casos 
especialmente previstos por la Ley (cfr. artículos 644, 647 y 648 del Código Civil) y de los 
expresamente pactados, el donante no tiene facultades para recuperar el dominio de los 
bienes donados: La irrevocabilidad de la donación sigue siendo un principio general en  e.
nuestro Derecho por aplicación del artículo 1256 del Código Civil, el cual, aun estando en  w.b
sede de contratos, rige también para las donaciones entre vivos por virtud de la remisión  903ww
cdoonmteinnioid alo  erenc uepl earartríacunl olo s6 2d1o ndaenlt eCs,ó dhiagbor,í a(n… p)a csti aldaos  lap arretveesr shióunb iearl adno nqaudeorird coo nqfuoerm eel 
faal caurlttíacdu lod 6e4 1d idseplo Cneórd igdoe lC  iavrilt,í csuielon d6o3 t9o,t alpmoerqnutee  dimstiienntotr aess tee pna cetlo  dperi mlae rroe sesrev a pdree vlaé 
expresamente que, ante el cumplimiento de cierta condición o por el transcurso de un
plazo, los bienes donados reviertan al donante, en el segundo lo que se pacta es la 
pérdida del dominio por el donatario, pero no la recuperación del mismo por el donante, 
sino  que  la  propiedad  se  transfiera  a  un  tercero.  La  reserva  del  «ius  disponendi» 
presupone la adquisición por un tercero y no tiene sentido hablar de disposición a favor 
del  donante,  pues  estos  términos  equivaldrían  a  los  de  resolución,  revocación  o 
reversión de la donación» (Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 1998).
A la vista del alcance de la reversión configurada en la escritura calificada, que viene 
a suponer la reserva de la facultad de revocación «ad nutum por parte de donante, debe 
concluirse que se trata de una donación «mortis causa» cuando se haya pactado –o 
resulte así de una racional interpretación- su revocabilidad «ad nutum» a favor del 
donante y no a favor de terceros; siendo un dato que puede llevar a esta conclusión el 
pacto (añadido en este caso) en cuya virtud se haya prohibido al donatario disponer en 
vida del donante de la finca donada. En suma, existe una verdadera donación «mortis 
causa» cuando el donante siga teniéndose por propietario de lo donado «mientras viva».
En esta línea discurre la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1995, que 
versó sobre una donación con reserva de la facultad de disponer en la que además el 
donatario no podía enajenar ni gravar la finca donada ni parte de la misma durante la 
vida del donante sin contar con la autorización expresa de éste: «(…) se trata de una 
donación  "mortis  causa",  en  cuanto  solo  ha  de  tener  efectos  después  de  morir  el 
donante, conclusión a la que se llega si el donatario no puede disponer en forma alguna 
de la ﬁnca donada. Se acomoda pues tal caliﬁcación jurídica a lo dispuesto en el 
artículo 620 del Código civil, pues lo que caracteriza deﬁnitivamente a las donaciones 
con ﬁnalidad "mortis causa" es la permanencia en el dominio y libre disposición del 
donante  la  cosa  donada  y  su  falta  de  intención  de  perderla  en  caso  de  vivir, 
determinando que el donante no transﬁere de presente la propiedad de la cosa donada, 
ni siquiera diﬁere la transferencia a plazo que pueda transcurrir mientras viva, sino que 
se ﬁja para el efecto de la donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo 
así para después de su muerte de algo que le pertenece (…)».
Y, según la Sentencia del Alto Tribunal de 24 de febrero de 1986 «(…) lo que 
caracteriza  deﬁnitivamente  las  donaciones  con  ﬁnalidad  "mortis  causa"  es  la 
permanencia en el dominio y libre disposición del donante de la cosa donada y su falta 
de intención de perderla en caso de vivir, determinando que el donante no transﬁere de 
presente la propiedad de la cosa donada, ni siquiera diﬁere la transferencia a plazo que 
pueda transcurrir mientras viva, sino que se ﬁja para el efecto de la donación la época o 
momento de su fallecimiento, disponiendo así para después de su muerte de algo que le 
pertenece, sin que pueda alterar la esencia de este concepto la forma empleada para la 
expresión de la voluntad si ésta es que solamente con posterioridad a la muerte del 
donante  haga  suyo  el  donatario  lo  que  fue  objeto  de  la  donación  (Sentencias 
mencionadas de 21 de octubre de 1896, 28 de enero de 1898; 3 de enero de 1905 y 8 de 
julio de 1943 ), y por consiguiente son revocables, al no producir efecto sino después de 
la muerte del causante, es decir "post mortem", siendo ineﬁcaces si no se justiﬁcan por 
los medios que regulan el otorgamiento de las disposiciones testamentarias (referidas 
sentencias de 3 de enero y 1 de febrero de 1905, 24 de abril de 1909, 4 de noviembre 
de 1926, 17 de marzo de 1941, 8 de julio de 1943 y 19 de junio y 29 de octubre 
de 1956)».
8.  A la vista de lo expuesto, no cabe sostener que en el caso del presente recurso 
se haya producido una indiscutible e incuestionable transmisión de la propiedad de lo 
donado. Esa propiedad teóricamente donada tiene un mero alcance formal y queda por  e.
completo desnaturalizada por la reversión a favor de los donantes tal y como ha sido  w.b
configurada y posibilitada en el título (con las cláusulas que la acompañan y dan la  903ww
avemrpdaardae rae sd iumnean sreióvno cdaecl iónne g«oacdio  njuurtíudmic»o  cdeel elbar addoon).a cYió ens  cqoune  udnicah aa ñdaodnidaaci óyn  tlaoj aqnutee 
rpersouhmibeic ióenn d ee sdtias poidneear,:  lop eqsuee  vaie nlae  ad pornoadcuiócnir,  esloes e fdeocntoa nqtuees  ansitgeuse sne  atepnuinétnód yo sqeu ep soer 
propietarios de lo donado (reducido a una mera titularidad formal) mientras vivan. Sin
que puedan abordarse en este expediente otras cuestiones que pudieran derivarse de la 
naturaleza ganancial de lo donado (por ejemplo, cómo se articularía hipotéticamente esa 
reversión, si fallece uno de los donantes -cfr., respecto de un caso de reversión legal ex 
artículo 812 del Código Civil de un bien ganancial, la Resolución de este Centro Directivo 
de 13 de junio de 2016-).
En suma, y para el Derecho común (pues los Derechos navarro y catalán tienen una 
clara especificidad sobre el particular), las donaciones «mortis causa» en sentido estricto 
(no las donaciones «inter vivos» con eficacia «post mortem») se rigen en todo por las 
reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria -no de donación-, 
siendo  esencialmente  revocables,  que,  a  la  vista  de  lo  expuesto,  es  lo  realmente 
plasmado en el titulo cuya calificación motiva este recurso, no teniendo por tanto acceso 
al Registro de la Propiedad. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el 
artículo 621 del Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son 
esencialmente irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante.
9.  Hechas las anteriores precisiones expresadas ya en la citada Resolución de 27 
de marzo de 2019, sin duda un elemento esencial de la cuestión nuclear que se suscita 
pasa por responder a una pregunta que el propio recurrente se formula en su escrito: 
¿Cabe  configurar  o  no  una  donación  inter  vivos  como  libremente  revocable  por  el 
donante? La respuesta, en el derecho vigente, ha de ser necesariamente negativa.
Cabe recordar que, precisamente, la parca nota de calificación recurrida, además de 
aludir al conjunto de pactos especiales que conforman la donación para tildarla de 
«mortis causa», pone precisamente el acento en que los donantes no pierden el poder 
de disposición de los bienes pudiendo revocar aquella; algo que ha de ponerse en 
relación con tres de los supuestos de reversión previstos en el pacto sexto -que se 
identifican como a), b) y c)-, resumidamente: no prestar los donatarios a los donantes, 
durante su vida, asistencia en un sentido amplio; concurrencia de circunstancias graves 
que  impidan  la  pacífica  convivencia  de  donantes  y  donatarios,  imputables  a  estos 
últimos; ausencia de relación propia derivada de los vínculos familiares de los donatarios 
con los donantes por causa exclusivamente imputables a estos últimos. Añadiéndose en 
el  título  que:  «La  concurrencia  de  las  causas  enumeradas  bajo  los  precedentes 
apartados a), b) y c) será libremente apreciada por los donantes, quienes no deberán 
justificarla».
Se quiera o no, esa innecesariedad de justificación por parte de los donantes de las 
reseñadas causas de reversión en su favor, en realidad, lo que supone es convertirlas en 
verdaderas causas de revocación a voluntad, las cuales, por cierto, guardan no pocos 
paralelismos con causas de desheredación sucesoria. Y es que la reversión en favor del 
donador del artículo 641 del Código Civil exige para su operatividad que se haya previsto 
una  condición  o  un  plazo,  mientras  que  en  el  caso  que  motiva  este  recurso  la 
recuperación del dominio se ha dejado exclusivamente al arbitrio de los donantes, pues 
libérrimamente,  y  sin  necesidad  de  justificación  alguna,  pueden  dejar  sin  efecto  la 
donación, ya que no otro es el efecto práctico y el resultado final de la reversión 
pretendida. Y la similitud con algunas de las cláusulas de desheredación sucesoria 
previstas en la legislación civil común, o en alguna de las especiales o forales, es tan 
grande, que acerca el supuesto a la estructura propia de las disposiciones «mortis 
causa», no de las «inter vivos»; ni siquiera de las «inter vivos» con eficacia «post 
mortem».
10.  Sin que proceda terciar, ahora, en la debatida cuestión acerca de la naturaleza  e
contractual, o no, de la donación (ni en la teórica e hipotética distinción entre acto de  bo
donación,  traslativo,  y  contrato  de  donación,  que  para  algunos  admitiría  incluso  la  903ww
«pLroams edsoan daeci odnoensa cqióune) , hlaoy caine rtdoe  epsr oqduuec ier l saurstí ceufleoc 6to2s1  ednetlr eC óvdivigoos,  Csiev il redgeitreárnm ipnoar  qluaes 
ddeistpeormsiicnioandeos e ng eensetera tlíetusl od»e,  lolo qs uceo rnetmraittoes a  yd icohbali graecgiuolnaecsió ne ny,  tdoednot rolo d eq ueell an, oy  dsee  llheanlole, 
a preceptos tales como el artículo 1256 del mismo Código; precepto que ha generado
importantes dudas interpretativas y sobre el cual, si se ciñe ahora al campo de la validez 
del contrato en sentido estricto, no han faltado opiniones que han concluido que lo que el 
precepto en cuestión prohibiría es que se remita a la voluntad de una de las partes una 
modificación del régimen legal de la nulidad y en general de la ineficacia contractual. Y 
en ese sentido, para la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2011: 
«El art. 1256 CC es una consecuencia lógica del art. 1254 CC, que determina la 
existencia de contrato desde que dos personas consienten en obligarse; la protección de 
la autonomía privada y la seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de 
las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta 
disposición es que sea la voluntad de uno de los contratantes la que determine los 
requisitos del contrato, o bien que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que 
se permita la conducta arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato…».
Pese a que algunos autores se han pronunciado en pro de la validez de una cláusula 
de  reversión  «si  voluerit»,  al  libre  arbitrio  del  donante  («ad  nutum»  por  sintetizar), 
argumentando que al donante, al ser parte acreedora en la reversión, no le alcanzaría la 
prohibición para las condiciones cuyo cumplimiento dependa de la exclusiva voluntad del 
deudor, lo cierto es que la dicción del propio artículo 641 que remite a la posibilidad de 
establecimiento de reversión a favor del donante para cualquier caso y circunstancia, ha 
de traducirse -respecto de tal expresión «caso o circunstancia»- como alusiva a un 
término cierto o incierto o una condición, (que el donatario muera sin hijos, previsión no 
infrecuente); y siendo muy discutible (recuérdese que se trata del ámbito de aplicación 
del derecho común) que pueda establecerse la condición con carácter suspensivo, pues 
–se dirá- la reversión parece por definición resolutoria.
Aunque se admitiera que el alcance del precepto abarcara, o comprendiera, como 
habilitante, la revocación en cualquier momento sin depender de plazo o condición 
(defendido por algunos con base en un literalista entendimiento del artículo 641, pues en 
otro caso no habría diferencia con la donación a término o condicional), la posición 
contraria cobra una fuerza decisiva con fundamento en lo que determina el artículo 1256 
del Código Civil, y en su consideración conjunta (como así sucede en el supuesto del 
presente recurso) con los principios generales inspiradores del derecho contractual y del 
derecho sucesorio. Y es que, en caso contrario, se llegaría a la donación «inter vivos» 
revocable unilateralmente (salvo en supuestos legalmente tipificados) algo, «de iure 
condito», de todo punto inviable.
En esta línea, no puede admitirse la postura que mantiene el recurrente en su 
escrito, según el cual lo que se pretende por los donantes con la cláusula debatida es 
«facilitar la efectividad y la operatividad extrajudicial de las facultades que se reservan, 
sin tener que contar con el beneplácito o la aquiescencia de los donatarios, pero sin 
excluir  en  modo  alguno  la  legitimación  que  a  estos  corresponda  para  reaccionar, 
mediante el ejercicio de las acciones oportunas, ante actuaciones de los donantes que 
no se atengan a las causas de disposición o reversión recogidas en el negocio de 
donación; los donantes, buscan, en definitiva, invertir las posiciones procesales, y que 
sean los donatarios los que se vean abocado a acudir a la vía judicial para oponerse a la 
que consideren una actuación infundada de los donantes».
Y ello, porque tal enunciado no deja de suponer una contradicción con la estructura y 
con la esencia de la donación «inter vivos»; sencillamente porque, por emplear una frase 
lo suficientemente expresiva, o se dona o no se dona; aparte que sumiría la pretendida 
donación  «inter  vivos»  en  una  completa  penumbra,  pues  estaría  incardinada  en  el 
incierto «adquirirás» (pues solo habrá certidumbre de adquisición cuando el donante  s
fallezca sin revocar, a su libre arbitrio, lo pretendidamente donado) y no en el irrevocable  oe.
«adquieres». En las antípodas, por tanto, de una verdadera donación «inter vivos», e  w.
incompatible con las exigencias derivadas de la publicidad registral en orden a los actos  903ww
traslativos del dominio.
anál1o1g.o sE, na lgruensousm edne,  loys  cpoamctoo sy aq uhea a ceonmtepnadñidaon  elas tdeo nCaecniótrno  cDaliirfeiccatidvao  (etanl essu cpoumesot olas 
reserva de usufructo, o la de disponer) individual y aisladamente considerados no son
contrarios a derecho; pero contemplados en conjunto y en relación con la reversión 
estipulada a favor de los donantes, implican que la donación negativamente calificada no 
tenga cabida en el vigente derecho común; pues si el donante no puede reservarse la 
facultad de disponer para sí de alguno de los bienes donados, en buena lógica tampoco 
puede  reservarse  indirectamente  el  dominio  de  los  bienes  donados  con  la  simple 
decisión de recuperarlos sin más y a su voluntad. Y es que, se quiera o no, la donación 
negativamente  calificada  lo  que  ampararía  es  su  revocación  «ad  nutum»,  con  una 
añadida y tajante prohibición de disponer que vendría a provocar ese efecto que antes 
se apuntó y que se resume en esta idea: pese a la donación, los donantes siguen 
teniéndose por propietarios de lo donado (reducido esto último a una mera titularidad 
formal) mientras vivan.
Concluyendo, pues, y para el derecho común (pues los derechos navarro y catalán 
tienen una clara especificidad sobre el particular), las donaciones «mortis causa» en 
sentido estricto (no las donaciones «inter vivos» con eficacia «post mortem») se rigen en 
todo por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria –no de 
donación– siendo esencialmente revocables; revocabilidad que, a la vista de lo expuesto, 
es lo realmente plasmado en el título cuya calificación motiva este recurso, por lo que 
una  donación  como  la  así  concertada  no  puede  tener  acceso  al  Registro  de  la 
Propiedad. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el artículo 621 del 
Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente 
irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante.
12.  Por último, esta Dirección General no puede dejar de hacerse eco de las 
tendencias doctrinales en pro de una adaptación del derecho sucesorio común (en línea, 
en algunos de sus extremos, con las recientes legislaciones forales o especiales) que 
superara antiguos dogmas y regulara formas de ordenar la sucesión hoy no permitidas 
por aquel; siendo también indudable que una donación –o la intención de donar- en la 
forma que en la escritura calificada se ha pretendido, es contemplada como una pieza 
más del fenómeno sucesorio –global y conjunto- de determinada persona. Pero estos 
planteamientos lo son «de lege ferenda», pues «de lege lata» necesariamente se impone 
confirmar la calificación recurrida.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.