BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80650
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11276 Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega 
la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
En el recurso interpuesto por don E. D. G., en nombre y representación y como 
presidente  de  la  Comunidad  de  Propietarios  (…)  de  Moraña,  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Caldas de Reis, doña Sara Rodríguez 
Vega, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
Hechos
I
Por mandamiento expedido el día 28 de diciembre de 2020 por el Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción número 1 de Caldas de Reis, que insertaba la sentencia 
dictada por el juez de dicho Juzgado, don Marcos Díaz Peteiro, el día 21 de diciembre 
de 2020, se solicitaba la inscripción del crédito preferente que ostentaba una comunidad 
de propietarios de Moraña frente a la entidad «Investimentos Urbanísticos do Noroeste 
S.L.» derivado de la falta de pago de las cuotas de la comunidad, tal y como consta en el 
procedimiento de ejecución número 54/2014. Se hacía constar, además, que de esa 
preferencia se derivaba la posposición del rango de la carga hipotecaria a favor de la 
entidad «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, 
S.A.», ejecutada en el procedimiento número 207/2014.
II
Presentado el día 18 de enero de 2021 dicho mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Caldas de Reis, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  documento  precedente  de  acuerdo  con  el  artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, que fue presentado a las trece horas 
treinta minutos del día dieciocho de enero de dos mil veintiuno causando el número de 
asiento 1017 del Libro Diario 72, el Registrador que suscribe ha acordado no practicar 
las operaciones registrales solicitadas por los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho.
1.  No se identifica la finca a que afecta el mandamiento.
El día 18 de enero de 2021 se presenta en este Registro mandamiento expedido 
el 28 de diciembre de 2020 insertando sentencia 108/2020 dictada por el Juez de 
primera instancia e instrucción número 1 de Caldas de Reis, don Marcos Díaz Peteiro 
el 21 de diciembre del mismo año. e
En su virtud se solicita literalmente la inscripción del crédito preferente que ostenta la  bo
comunidad de propietarios sita en (…) de Moraña frente a la entidad Investimentos  6w
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Si bien no se identifica la finca registral sobre la cual haya de extenderse el asiento. 
Conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria los asientos del Registro contendrán la 
expresión  de  las  circunstancias  relativas  al  objeto  y  contenido  de  los  derechos 
inscribibles. A tal fin, la inscripción debe contener la descripción de la finca objeto de la 
inscripción siendo requisito indispensable para calificar el documento presentado que la 
finca registral objeto del mismo sea identificada de forma indubitada.
Dado que en este caso el Juez declara no solo la preferencia de cobro del crédito de 
la comunidad sino también la naturaleza real mismo y su rango preferente frente a una 
hipoteca anteriormente inscrita debe resultar de la documentación presentada la finca 
afectada por tales cargas y tales pronunciamientos.
Como ya señalo la RDGRN de 16 de diciembre de 2008: «El error en la descripción 
de la finca afecta al propio objeto del negocio jurídico que es un elemento esencial del 
mismo (art. 1261 y 1266 CC). Dada la transcendencia de la inscripción en el Registro de 
la Propiedad, y los efectos de prioridad (cfr. articulo 17 LH), legitimación (cfr. artículo 3 8 
LH), inoponibilidad (cfr. artículo 32 LH. y fe pública registral (cfr. artículo 34 LH) que 
atribuyen,  y  la  seguridad  jurídica  que  constituye  su  finalidad,  no  son  admisibles 
inscripciones basadas en títulos dudosos o contradictorios».
Como declaró la Res. De 14 noviembre de 2017 reiterando doctrina de la DG al 
respecto: «Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio 
real–, (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del 
Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la 
identificación indubitada de la finca a que se refiera el título presentado. En base a ello, 
para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción 
precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden 
suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 
reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Y artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria. En el 
caso de inmuebles inscritos cuya descripción ya recoge los requisitos establecidos en el 
ordenamiento hipotecario, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos 
con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la 
inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, 
debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de 
tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y 
el  que  según  el  título  se  transmite»,  que  es  precisamente  lo  que  sucede  en  este 
supuesto en que ni siquiera se reseña cual es la finca registral sobre la que hacer 
constar la preferencia.
Con todo se hace necesario identificar adecuadamente la finca o fincas afectadas por 
el pronunciamiento judicial y en cuyo folio deba extenderse el asiento correspondiente, 
ello  a  efectos  de  cumplir  con  el  principio  de  especialidad  registral  que  exige  una 
adecuada determinación de los elementos de los diferentes derechos reales que tienen 
acceso al Registro de la Propiedad (artículos 9 Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento 
Hipotecario) y a efectos de valorar otros el cumplimiento de otros requisitos tales como el 
tracto sucesivo o el contenido del oportuno historial registral.
2.  No consta la firmeza de la sentencia recaída.
Para la práctica de asientos definitivos en el Registro de la Propiedad (como el que 
publicaría en este caso la preferencia no solo en el cobro sino también en su vertiente 
real  de  un  crédito  frente  a  otro  con  todas  sus  consecuencias)  deben  aportarse 
documentos no claudicantes. La Resolución de la Dirección General de los Registros y  e
del Notariado de 20 de octubre de 2016, entre otras, ha establecido que «Tal y como  bo
señala el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, toda resolución que pretenda practicar un  6w
apsroiennutnoc iaemn ieenlt o reqguies trgoo, ced addeol  csaurá cctearr ádcete rf irmdeef.i nLitaiv ofi,r mdeezbae,  dvee nloirs  pimropnuuensctaia meienn tuons   2021-1127n https://w
“juedfeiccitaoles sr,e ngois tprauleedse”  yd iosetrcac iao n“raersstea netne sc uoa pnlteon ao su neafe cptoossi”b, led edbifieernednot el ae fmiciascmiaa:  suenra ú pnaicraa 
para todos los efectos posibles.».
Así resulta del art. 524.4 LEC, según el cual «Mientras no sean firmes, o aun 
siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción 
de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva 
de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos 
en Registros públicos».
3.  La cantidad en que consiste el crédito cuya preferencia se declara no respeta el 
límite prevenido en el art. 9.1.e párrafo segundo de la ley de Propiedad Horizontal.
Se dice en el fallo de la sentencia presentada que la preferencia del crédito debe 
retrotraerse al 17 de julio de 2013, fecha en que se interpuso la demanda incluyendo en 
tal preferencia todas las cuotas reclamadas en su virtud (esto es, 13729,96 euros) así 
como las que venzan con posterioridad hasta la fecha en que se haga efectivo el pago 
de la deuda.
Dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su apartado primero letra e 
segundo párrafo que: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de 
contribuir  al  sostenimiento  de  los  gastos  generales  correspondientes  a  las  cuotas 
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen 
la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para 
su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio 
de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la 
Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, 
de 24 de marzo.
Ello no se cumple en el supuesto presente, pues por una parte, no resulta de la 
documentación presentada que parte de la cantidad en que consiste el crédito preferente 
corresponde a la anualidad corriente y cual a los tres años anteriores y, por otro lado; 
como se ha dicho, se declara también la preferencia sin más especificación de las cuotas 
vencidas con posterioridad a la demanda hasta que se pague la deuda (Vd. principio de 
especialidad registral, arts. 9 y 12 LH y 51 RH).
Como declaro la Resolución de 10 de julio de 2017: La resolución judicial dimanante 
del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo 
únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los 
tres últimos años inmediatamente anteriores».
Y ello porque en este caso el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de 
la comunidad de propietarios da lugar a una anteposición en el rango registral con la 
consiguiente  postergación  de  los  derechos  reales  anteriores  y  a  la  cancelación 
automática de los mismos como consecuencia de dicha modificación de rango, cuando 
se consume la ejecución o adjudicación del crédito de la comunidad.
Por todo lo expuesto y teniendo lo reseñado en los hechos y fundamentos de 
derecho se suspende la práctica de la inscripción solicitada. No se toma anotación de 
suspensión al no haberse solicitado.
Contra esta calificación (…)
Caldas de Reis, a 8 de febrero de 2021 (firma ilegible). Fdo. Sara Rodríguez Vera. 
Registradora de la Propiedad de Caldas de Reis».
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. D. G., en nombre y representación y  e.
como presidente de una comunidad de propietarios de Moraña, interpuso recurso el  w.b
día 6« 1d.eº abril de 2021 en base a los siguientes argumentos: 2021-1127n https://w
Nada  que  objetar  a  los  defectos  subsanables  apuntados  por  la  Ilma.  Sra.
Registradora de la Propiedad en cuanto a la falta de acreditación de la firmeza de la
sentencia y en cuanto a la concreción de las fincas registrales sobre las que ha de 
practicarse  la  inscripción  ordenada  por  el  Juzgado,  que  fueron  identificados  por  la 
tercerista en la demanda.
Esta parte ha solicitado se complete el mandamiento añadiendo la expresión de 
firmeza de la sentencia recaída y la relación de fincas registrales sobre las que se ha de 
inscribir la preferencia del crédito que ostenta la Comunidad de Propietarios, de mejor 
derecho que el crédito hipotecario inscrito a favor de la demandada Sareb.
2.º
La  sentencia  dictada  en  el  procedimiento  de  Tercería  de  Mejor  Derecho  núm. 
14/2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis, instada en el 
procedimiento de Ejecución Hipotecaria 207/2014 del mismo Juzgado dispone:
“– Declaro que o crédito obxecto de execución no procedemento de execución título 
xudicial 54/2014 do Xulgado de primeira instancia e instrucción n. 1 de Caldas de Reis, 
tramitado a instancia da comunidade de propietarios do edificio sito (…) de Morña fronte 
á debedora, Investimentos Urbanísticos do Noroeste, S.L. é de mellor derelto que o 
crédito  que  ostenta  a  executante,  o  Sareb,  na  execución  hipotecaria  207/2014  do 
Xulgado de primeira instancia e instrucción n. 1 de Caldas de Reis.
– Establezo que a orde na que teñen que ser satisfeltos os crédigos dentro da 
execución 207/2014 é o seguinte:
1.  O  crédito  obxecto  de  execución  no  procedemento  de  execución  de  título 
xudicial 54/2014 polo que se recoñece o dereito da comunidade de propietarios ao cobro 
das contías debidas pola entidade Inurban en concepto de cotas da comunidade de 
propietarios.
2.  O  crédito  hipotecario  que  se  atopa  en  execución  no  eido  da  Execución 
Hipotecaria número 207/2014 do que é titular o Sareb.
– Declaro que o momento ao que se ten que retrotraer a preferencia de crédito que 
ostenta a Comunidade de Propietarios é o 17 de xullo de 2013 data na que se presentou 
a demanda de reclamación das cotas debidas, debéndose entender incluidas en tal 
preferencia todas as cotas reclamadas en tal demanda (13.729,96 €), así como as que 
venzan con posterioridade ata a data na que se faga efectivo o pago da débeda.
– Ordeno  que  o  crédito  da  demandante  sexa  satisfeito  con  preferencia  ao  da 
executante, entregando o importe que se obteña da realización dos bens embargados á 
Comunidade de Propietarios.
Líbrese mandamento ao Rexistro da Propiedade de Caldas de Reis ao obxecto de 
que se practique a inscripción do crédito declarado preferente, pospoñendo o rango da 
carga hipotecaria ao do crédito que ostenta a cornunidade de propietarios do edificio sito 
(…) de Moraña derivado da falta de pago das cotas da comunidade e que consta no 
procedemento de execución de título xudicial 54/2014.”
3.º
La Comunidad de Propietarios tercerista, para evitar que la resolución estimatoria de 
la demanda perdiese su efectividad si se realizase un acto dispositivo en favor de 
terceros, que conllevaría evidentes perjuicios a la actora, solicitó como medida cautelar 
la anotación preventiva de la demanda, solicitud que reiteró de manera urgente en  s
escritos de 10 de agosto y 10 de septiembre de 2018. oe.
A medio de auto de 26 de octubre de 2018 el Juzgado denegó la solicitud de  w.
Upaenrbrosatoanncísiaót incd oipfser redevone tNnet oivarao l raed sedt eela,m  Sad.nLed.maadnad a(S “aproerbq)u” ee slo sd ebciier nae sla f itgituurlaanr  riengscisrtirtoasl  Ian vneosmtimberen tdoes   2021-1127n https://w
Al  conferir  el  Juzgado  traslado  de  la  demanda  a  Inurban  (como  es  conocida 
Investimentos Urbanísticos do Nororeste, S.L.) ésta se opuso a la demanda sin aducir 
argumento alguno contra la declaración de preferencia del crédito postulada.
La  acreedora  hipotecaria,  Sociedad  de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la 
Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), se personó en el procedimiento de Tercería de 
Mejor Derecho a medio de escrito de 5 de diciembre de 2019 y en el acto del juicio se 
allanó a la demanda.
Por lo tanto,  ambas entidades, Sareb  –titular  del  crédito hipotecario inscrito– e 
Inurban –titular registral de las viviendas, plazas de garaje y locales del edificio, deudora 
de las cuotas de comunidad desde el año 2011– han sido parte demandada en el 
procedimiento de Tercería de Mejor Derecho en el que han formulado las alegaciones 
que han estimado oportunas pudiendo haber discutido el alcance de la preferencia del 
crédito reclamado.
4.º
Nos hallamos ante un supuesto de preferencia del crédito establecida por el art 9-1-
e) de la LPH, no de afección real contemplada por dicho precepto para el supuesto de 
transmisión a un tercero de los inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, 
afectados por la preferencia del crédito, que siguen siendo propiedad de la entidad 
promotora ejecutada.
La deuda que ostenta Inurban frente a la Comunidad demandante (nunca abonó ni 
una  sola  cuota  de  comunidad  por  los  inmuebles  que  posee  en  el  edificio)  fue 
oportunamente reclamada en el procedimiento monitorio núm. 58/2013 del Juzgado de 
Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis, en el que se le requirió para que abonase las 
cuotas  adeudadas,  tras  lo  cual  se  hubo  de  instar  la  ejecución  que  dio  lugar  al 
procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales núm. 54/2014 del mismo Juzgado, en el 
que no pudieron realizarse los bienes para el pago de la deuda debido a la existencia de 
la carga hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que obligó a la Comunidad 
ejecutante a promover la Tercería de Mejor Derecho contra la acreedora hipotecaria, 
Sareb, que en el acto del juicio mostró conformidad con la declaración de preferencia del 
crédito de la Comunidad, y frente a la propia deudora y titular registral de los inmuebles, 
Inurban, que se opuso a la demanda pero no cuestionó el alcance de la preferencia del 
crédito de la Comunidad.
La Sala Primera del Tribunal Supremo señaló en sentencia de 23 de julio de 1990 
(RJ 1990, 6177) que con referencia a una Tercería de Mejor Derecho es en este proceso 
en donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito de los comuneros y, con la 
intervención de los demandados que pueden resultar afectados, se decide en sentencia 
sobre la preferencia.
El art. 522-1 LEC establece que «todas las personas y autoridades, especialmente 
las encargadas de los Registros Públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en 
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica».
La facultad de juzgar y hacer cumplir lo juzgado incumbe exclusivamente a los 
tribunales  que  componen  el  Poder  Judicial  de  acuerdo  con  el  art.  117-3  de  la 
Constitución Española y el art. 2.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Los art. 118-3 de la Constitución Española y 17-2 de la Ley Orgánica del Poder 
Judicial imponen a todas las entidades públicas y privadas la obligación de prestar el  e
cumplimiento de las resoluciones judiciales. bo
El art. 24 de la Constitución Española integra el derecho a la ejecución de las  6w
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que autoridad alguna pueda contravenirla ni ningún tribunal pueda entrar de nuevo a
conocer de ella en virtud del efecto negativo y la presunción iuris et de Pire de veracidad 
que tiene la cosa juzgada.
Por lo tanto, la sentencia dictada en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho 
no sólo obliga a las partes personadas en dicho procedimiento –la promotora deudora 
ejecutada Investimentos Urbanísticos do Noroeste, S.L. titular de los inmuebles inscritos 
y la titular del crédito hipotecario, Sareb, que se mostró conforme con la solicitud de 
preferencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios– sino también al Registro 
de la Propiedad de Caldas de Reis, que no puede contravenir lo dispuesto en una 
resolución judicial firme.
5.º
La nota de calificación impugnada contradice no sólo la sentencia firme dictada por el 
Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis sino también la doctrina de la 
DGRN, expresada en las Resoluciones de fechas 9 de febrero (RJ 1987, 1066) y 18 de 
mayo de 1987 (RJ 1987, 3924), 1 de junio de 1989 (RJ 1989, 4801) y 15 de enero 
de 1997 (RJ 1997, 281) que señalan que el momento en el que empieza a calcularse el 
cómputo  del  privilegio  de  la  preferencia  de  la  anualidad  corriente  y  los  tres  años 
anteriores, a que se refiere el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es el de la 
fecha de presentación de la demanda, al decir que, “producido el impago durante un 
período determinado, e instándose judicialmente satisfacción de las cantidades debidas, 
todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido –tres años y la parte, 
vencida de la anualidad corriente–, a contar desde el momento mismo, de la demanda, 
estarán amparadas por dicha afección”, precisando que “el momento determinante en el 
cómputo de las cantidades garantizadas por la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser el 
de  la  presentación  de  la  demanda  en  el  juicio  declarativo,  pues  en  tal  instante  el 
acreedor-comunidad de propietarios, agota todas las posibilidades legales a su alcance 
para obtener la satisfacción de su crédito”.
Nos hallamos ante una preferencia de crédito y no ante la afección real que afecta a 
un adquirente, entendiendo que la Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente 
dicha situación con lo que procede deducir la inexistencia de impedimento legal alguno 
para la aplicación de este privilegio en una segunda demanda por períodos distintos y 
posteriores a los reconocidos en la primera, por lo que el plazo fijado en la norma vigente 
en la fecha de la sentencia de instancia de la anualidad vigente y las tres anualidades 
anteriores, debe computarse atendiendo a la fecha de presentación de la demanda, 
interpretación  acorde  con  la  finalidad  de  la  reforma  operada  por  la  Ley  8/1999 
(RCL 1999, 879), la cual según señaló la sentencia de la Audiencia Provincial de 
Baleares (Sección 3) de 24 de mayo de 2002 (Prov 2002, 208593) “no hace sino incidir 
en el mismo objetivo de reforzar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes 
impuestos a los titulares, especialmente el referente al abono de los gastos comunitarios, 
cuyo  incumplimiento  trae  repercusiones  perturbadoras  para  grupos  extensos  de 
personas,  al  paso  de  que  dificulta  el  funcionamiento  del  régimen  de  propiedad 
horizontal”; por tanto, la preferencia dicha se refiere al importe de los tres años anteriores 
a la demanda formulada por la comunidad, y a esos efectos es indiferente que la 
demanda fuera o no anotada preventivamente, pues desde el momento que el régimen 
de propiedad horizontal de un edificio está inscrito en el Registro, ya existe publicidad de 
que los pisos y locales están sometidos a la afección real para el pago de gastos 
comunes comprendidos en el período temporal dicho, de manera que ese privilegio se 
puede ir acumulando de forma sucesiva, siempre que haya existido una reclamación  e
judicial por parte de la Comunidad de Propietarios, sin que en modo alguno se deba  bo
limitar el privilegio de los créditos a los tres años anteriores al que se inicie la ejecución,  6w
ote nai elnad doe dl eacñlaor aqduoe  late nDgirae clucgióanr  Glae neejercaul cdióen l,o so  Rae lgai sfterocsh ay  ddee l laN odteamriaadnod ae nd ere tseorlcuecriíóan,   2021-1127n https://w
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afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en
que  consiste  el  dominio  de  cada  piso”,  añadiendo  que  «no  se  trata  de  una  mera 
preferencia creditual, de la que gozaría el derecho de la comunidad de propietarios sobre 
cualquier crédito concurrente y que habría de hacerse valer por la vía de la tercería o, en 
su caso, de ejecución colectiva, sino de una verdadera afección real del piso o local, en 
garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance “erga 
omnes”,  esto  es,  cualquiera  que  sea  el  titular  del  inmueble  y  las  cargas  sobre  él 
constituidas», y no existiendo, por tanto duda del hecho, admitido por la doctrina, de que 
la legislación otorga al crédito reconocido por sentencia en favor de la Comunidad de 
Propietarios la naturaleza de afección real, y es por ello que en resolución de 10 de 
agosto de 2006 (RJ 2006, 6067) también de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado pasa a señalar que “...implica no solo la posibilidad de repetir contra la finca 
para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la 
garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble 
inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya (...) la carga que supone la afección 
real y su preferencia (...)”, añadiendo a continuación que “cualquier hipoteca o embargo 
sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y 
preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara”, todo lo cual nos 
lleva a entender que si la Comunidad de Propietarios quiere hacer efectivo su derecho 
real  de  preferencia  frente  a  acreedores  ordinarios,  que  le  hayan  precedido  en  la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de sus derechos, debe antes o después de 
que estos acreedores culminen la ejecución de su crédito con el percibo del precio 
obtenido en la subasta o adjudicación del bien embargado al propio ejecutante, formular 
su demanda de tercería, haciendo prevalecer el derecho de afección real y preferencia 
que le otorga el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, la negativa de la Registradora infringe la doctrina de la DGRN resumida en 
las citadas resoluciones, de tal manera que no resulta conforme a derecho la suspensión 
de la inscripción por los motivos expresados en la calificación, al haberse identificado 
perfectamente en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho las fincas registrales 
sobre las que se ha de inscribir la preferencia del crédito declarada en sentencia firme 
de 21 de diciembre de 2020, dictada en un procedimiento tramitado con todas las 
garantías procesales en el que han sido parte demandada tanto la entidad ejecutante 
(Sareb) a cuyo favor se halla inscrita en el Registro de la Propiedad la carga hipotecaria, 
como la empresa deudora y titular registral de los inmuebles objeto de embargo para 
satisfacer, en primer lugar, la deuda que mantiene frente a la Comunidad de Propietarios 
favorecida por la sentencia de Tercería –objeto del procedimiento de ETJ núm. 54/2014 
del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis– y, en segundo lugar, la deuda 
–objeto  del  procedimiento  de  Ejecución  Hipotecaria  núm.  207/2014  del  mismo 
Juzgado–».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de abril de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 150, 522.1, 613, 614, 620, 668, 
669 y 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9, 20, 72, 73 y 322 de la Ley Hipotecaria; 
100 y 434 del Reglamento Hipotecario; 9.1.e) y 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,  e.
sobre propiedad horizontal, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros  w.b
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1.  Se debate en el presente recurso si puede ser objeto de anotación preventiva un
mandamiento judicial en el que se solicita la inscripción [sic] del crédito declarado
preferente  en  el  fallo  de  la  sentencia  que  el  propio  mandamiento  incorpora.  Dicha 
sentencia acoge la demanda de tercería de mejor derecho efectuada por una comunidad 
de propietarios de Moraña frente a la «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de 
la  Reestructuración  Bancaria,  S.A.»  y  contiene  los  siguientes  pronunciamientos:  se 
declara  que  el  crédito  que  ostenta  la  citada  comunidad  de  propietarios  frente  a 
«Investimentos  Urbanísticos  del  Noroeste,  S.L.»  (ejecutado  en  el  procedimiento 
número 54/2014) es de mejor derecho que el crédito que ostenta la «Sociedad de 
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» frente a la 
misma entidad deudora en la ejecución hipotecaria número 207/2014, posponiendo con 
ello  el  rango  de  dicho  crédito  hipotecario.  Se  declara  en  consecuencia  que  en  la 
ejecución hipotecaria el crédito de la comunidad sea satisfecho en primer lugar y por 
delante  del  crédito  hipotecario  de  la  ejecutante  «Sociedad  de  Gestión  de  Activos 
Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» entregando a tal comunidad de 
propietarios el importe que se obtenga con la realización de los bienes. Por último, se 
determina que la preferencia del crédito de la comunidad tiene que retrotraerse al día 17 
de julio de 2013 momento en el que se presentó la demanda en reclamación de las 
cuotas debidas incluyendo en dicha preferencia todas las cuotas reclamadas en tal 
demanda, esto es, 13.729,96 euros, así como las que venzan con posterioridad hasta 
que se haga efectivo el pago de la deuda.
El registrador suspende la inscripción (entre otros defectos que no son objeto de 
recurso y han sido subsanados posteriormente) por incumplimiento del límite prevenido 
en el artículo 9.1.e), párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal en relación 
con el principio de especialidad registral.
La comunidad de propietarios recurrente alega ser éste un caso de preferencia de 
crédito establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley de 21 de julio de 1960 sobre propiedad 
horizontal y ser el proceso judicial de tercería de mejor derecho aquel en que debe 
ventilarse  su  naturaleza  y  carácter  decidiendo  la  sentencia  sobre  tal  preferencia  y 
debiendo atenerse a ella por sus inviolables efectos de cosa juzgada tanto las partes 
como las autoridades públicas, entre ellas los Registros Públicos, salvo que surjan 
obstáculos derivados de su legislación específica, salvedad coherente con lo dispuesto 
en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
También se manifiesta por el recurrente que el momento en que debe comenzar el 
cómputo del cálculo de la preferencia es el de la interposición de la demanda, y que, no 
regulando expresamente la Ley sobre propiedad horizontal tal preferencia legal, no 
existe  impedimento  para  la  aplicación  del  privilegio  en  una  segunda  demanda  por 
períodos distintos y posteriores a los reconocidos en la primera pudiendo acumular dicho 
privilegio de forma sucesiva sin limitarlo a la cantidad de los tres años anteriores a aquel 
en que se inicie la ejecución o a la fecha de demanda de tercería.
2.  En relación con la cuestión de la calificación registral de documentos judiciales 
es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los registradores tienen dentro de su 
ámbito de competencia la calificación de documentos judiciales (ex artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario), por lo que pueden revisar si la resolución 
judicial es congruente o no con el procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo 
de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento de las normas estructurales de 
nuestro procedimiento registral.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los  s
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias  oe.
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que  w.
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lhoasy avi gseidnot epsa rstien” »e.l consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que  BOE-A-cable e
3.  En  relación  con  el  reflejo  registral  de  las  reclamaciones  de  cantidad  por 
comunidades de propietarios por impago de gastos de comunidad, es doctrina reiterada 
de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la redacción 
actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos 
separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local, de la 
preferencia  del  crédito  de  la  comunidad  respecto  a  otros  créditos  sobre  el  mismo 
inmueble.
Respecto de la preferencia frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido 
que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la 
constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha 
preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido 
parte todos los interesados.
La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que 
retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad 
en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y 
ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de 
propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente 
postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los 
mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la 
ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la 
demanda que solicitase tal pretensión.
4.  En efecto, la Ley sobre propiedad horizontal prevé la afección de la finca al pago 
de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no 
permite considerar que toda demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad 
de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un 
piso, tenga eficacia real.
Si el mandato pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad la naturaleza 
real  del  crédito  anotado  y  la  preferencia  de  rango  frente  al  asiento  de  hipoteca 
anteriormente inscrito, es evidente que no puede hacerse constar en el Registro de la 
Propiedad cuando no resulte de la documentación presentada su carácter real ni resulte 
que el titular de la hipoteca cuya postergación de rango se pretende haya sido parte en 
el procedimiento. En estos casos de mera reclamación de cantidad la estimación de la 
demanda, en los términos planteados, en modo alguno producirá una alteración en la 
situación registral. Tan sólo supondrá el reconocimiento de una deuda de los propietarios 
del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá 
provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, 
como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular 
de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.
Por el contrario, sí procederá la constancia en la anotación preventiva de demanda 
del  carácter  real  de  la  preferencia  de  que  se  trata,  ésta  tiene  que  resultar  de  un 
procedimiento  judicial  en  el  que  hubieran  sido  parte  todos  los  interesados  como 
afectados por dicha preferencia.
5.  Esto es lo que sucede en el supuesto de hecho de este expediente, pues resulta 
el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa 
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un local del edificio. Y se 
determinan  los  acreedores  anteriores  frente  a  los  que  se  quiera  hacer  valer  la 
preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal. En concreto, 
en el mandamiento se determina que la preferencia del crédito de la comunidad tiene  s
que retrotraerse al 17 de julio de 2013 momento en el que se presentó la demanda en  oe.
reclamación de las cuotas debidas incluyendo en dicha preferencia todas las cuotas  w.
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pago de la deuda.
6.  El  artículo  9.1.e),  párrafo  segundo,  dice  que:  «Los  créditos  a  favor  de  la 
comunidad  derivados  de  la  obligación  de  contribuir  al  sostenimiento  de  los  gastos 
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad 
en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del 
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los 
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a 
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los 
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».
Este artículo regula pues los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de 
propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente, 
según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia 
del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que 
plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si 
tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un 
crédito singularmente privilegiado.
Excluido en principio su carácter de hipoteca legal tácita, se ha admitido su acceso al 
Registro como preferencia de carácter real y no meramente personal en casos como el 
presente, en el cual, el mandato judicial hace referencia a la constancia registral de la 
preferencia y a su carácter real con modificación del rango del titular de la hipoteca 
inscrita («Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, 
S.A.») que ha sido parte en el procedimiento, y ello sin perjuicio de las consecuencias 
que el juez también determina en el plano obligacional a la hora de cobrar el crédito.
7.  Así, en aquellos términos, es posible la constatación registral de la preferencia 
de que goza el crédito de una comunidad, pero limitada a la cuantía correspondiente al 
año en curso y los tres anteriores, debiendo considerar, como dice el recurrente y admite 
el propio registrador, como momento de inicio del cómputo el de la interposición de la 
demanda.
Así lo reconoce la Resolución de la Dirección General de 22 de enero de 2013 al 
señalar  que:  «debería  resultar  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  en  virtud  de 
Ley 8/1999, de 6 de abril, no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de 
propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por el año 
natural anterior (...)».
Igualmente, las Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 prevén que: 
«Debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y 
anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede 
producirse desde la presentación de la demanda, la preferencia se convierta en un 
gravamen  oculto,  contrario  al  principio de  publicidad, debe solicitarse la constancia 
registral inmediata de aquella demanda».
La  consideración  del  límite  en  que  debe  consistir  el  crédito  preferente  de  la 
comunidad acreedora resulta implícitamente de los términos utilizados por la Resolución 
de 10 de julio de 2017 en la que se dice que: «Respecto de la preferencia frente a otros 
créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han 
suscitado  sobre  su  naturaleza,  procede  la  constancia  en  el  asiento  de  anotación 
preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un 
procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución 
judicial  dimanante  del  procedimiento  fijará  el  momento  desde  el  que  retrotraer  la 
preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más 
las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores». s
8.  Es por eso que no cabe, tal y como parece resultar de la resolución presentada,  oe.
que tengan también carácter preferente (con los efectos registrales ahora pretendidos)  w.
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Así resulta tanto del artículo 9 de la Ley Hipotecaria según el cual: «(...) Los asientos 
del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y 
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, 
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias 
siguientes: (...) c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si 
las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título», como 
del artículo 51.5.ª y.6.ª del Reglamento Hipotecario que desarrolla el anterior al decir que: 
«Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los 
requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se 
practicarán con sujeción a las reglas siguientes: (…) La naturaleza del derecho que se 
inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, 
no se designará tampoco en la inscripción (…) Para dar a conocer la extensión del 
derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el 
título, determine el mismo derecho o límite las facultades del adquirente, copiándose 
literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en 
aquél».
Como señaló, entre otras muchas, la Resolución de 16 de septiembre de 2015: 
«debe tenerse en cuenta que el citado principio de especialidad registral, en tanto que 
determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el 
derecho inscribible en el registro de la propiedad y de éste mismo, constituye un pilar 
básico y fundamental de todo el derecho registral».
10.  Aplicando estas consideraciones a un caso similar al precedente, el fundamento 
de derecho séptimo de la ya citada Resolución de 22 de enero de 2013 señala: «Así, en 
cuanto a la alegación del principio de especialidad, se dice en la nota calificadora como 
primer defecto, que «se debe especificar la cuantía de las cuotas impagadas de la última 
anualidad y parte vencida de la corriente, correspondiente a la finca embargada, ya que 
hay cierta indeterminación sobre la carga que supone la afección real y su preferencia, 
sobre esta finca en concreto». Aun prescindiendo ahora del carácter real o personal de la 
preferencia, no planteado en la nota calificadora ni en el escrito del recurso, lo que 
resulta necesario en todo caso para su constancia registral es la determinación de la 
cuantía a la que se refiere dicha preferencia, conforme al principio de especialidad, que 
exige la extensión del derecho inscrito con plena determinación en cuanto a su cuantía y 
conceptos a que se refiere, dado lo dispuesto en el artículo 51.regla 6.ª del Reglamento 
Hipotecario, máxime cuando la pretensión es que afecte a otros derechos reales de 
garantía y a su rango».
Así, de la conjunción de estas fundamentaciones, resulta que la preferencia del 
crédito de la comunidad debe limitarse a la cuantía debida en el año en curso (cuando se 
interpone la demanda) y en los tres años anteriores y que debe estar perfectamente 
determinada.
Tales exigencias se predican además por los efectos que pueden derivarse en caso 
de ejecución pues la sentencia determina el efecto de modificación del rango respecto a 
una hipoteca ya inscrita con anterioridad, lo que determinaría la cancelación automática 
de dicha hipoteca con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
En efecto, según la misma Resolución de 2013: «Cuando la preferencia tiene un 
carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar 
lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de 
derechos  reales  anteriores  y  a  cancelación  automática  de  los  mismos  como 
consecuencia  de  esa  modificación  de  rango  cuando  se  consume  la  ejecución  y  s
adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de  oe.
derecho real, que no resulta del artículo 9.1.e, ni tampoco en este caso de la sentencia y  w.
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dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la 
ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse 
en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para 
ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del 
rango de derechos inscritos con anterioridad».
El respeto al límite legal del artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal y la 
determinación de la cantidad en que consiste el crédito deben cumplirse pues, si como 
ordena el juez, del importe de realización de la finca o fincas afectadas debe entregarse 
a la comunidad la parte correspondiente a su crédito preferente, es vital determinar en 
qué cantidad consiste ese crédito toda vez que, canceladas las cargas posteriores al 
ejecutar el crédito de la comunidad (en este caso la hipoteca postergada en rango) 
procede destinar el sobrante a pagar a sus acreedores (vid. artículos 672 y 692 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil).
Por  otro  lado,  si  se  ultima  antes  la  ejecución  de  la  carga  postergada  la 
correspondiente adjudicación se producirá con subsistencia de la afección declarada 
preferente (vid. Resolución 10 de agosto de 2006) de ahí la necesidad de determinar y 
publicar el contenido y cantidad en que ésta consista.
11.  En conclusión tiene razón la registradora cuando considera que la preferencia 
del crédito de la comunidad debe limitarse a la cuantía debida en el año en curso 
(cuando se interpone la demanda) y en los tres años anteriores y que debe estar 
perfectamente determinada.
Pero eso supone la denegación del acceso al Registro de la expresión «las cuotas 
que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago de la deuda», dada su 
indeterminación, pero nada impide anotar preventivamente la declaración judicial de 
preferencia de las cantidades reclamadas en la demanda, esto es, 13.729,96 euros, 
pues  son  cantidades  concretas  a  las  que  se  extiende  la  declaración  judicial  de 
preferencia,  siempre  que  el  presentante  se  conforme  con  la  anotación  parcial 
(artículo 434 del Reglamento Hipotecario).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso,  permitiendo  la  anotación  preventiva  del  mandamiento  en  cuanto  a  las 
cantidades reclamadas en la demanda, esto es, 13.729,96 euros; y confirmar la nota de 
calificación en cuanto a la suspensión de la anotación preventiva por razón de «las 
cuotas que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago de la deuda» 
mientras no sean objeto de concreción.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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