BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126921
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16916 Resolución  de  10  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios.
En el recurso interpuesto por doña C. P. R., procuradora de los tribunales, en nombre 
y representación de «Hoist Finance Spain, S.L.», contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Madrid número 32, doña Paloma Parra Martínez, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 17 de diciembre de 2020 por el notario de 
Madrid, don Juan José Álvarez-Sala Walther, la entidad «Targobank, S.A.U.» vendió y 
transmitió a la entidad «Hoist Finance Spain, S.L.» los créditos hipotecarios que se 
identificaban en el Anexo 1, en su totalidad, junto con las hipotecas y todas sus demás 
garantías y derechos accesorios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1528 del 
Código  Civil,  en  cumplimiento  de  las  obligaciones  contenidas  en  el  contrato  de 
compraventa  suscrito  el  día  2  de  diciembre  de  2020,  denominado  «contrato  de 
compraventa de una cartera de créditos con y sin garantía hipotecaria». En el exponen III 
se expresaba que «el Comprador no realiza ni realizará actividades de contratación o 
intermediación de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo, el Vendedor manifiesta 
que los contratos de préstamo o crédito de los que proceden los créditos hipotecarios (i) 
fueron suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la ‘LCI’); (ii) no han sido objeto de 
novación  o  subrogación  desde  la  entrada  en  vigor  de  la  LCI;  y,  (iii)  la  presente 
compraventa de Créditos Hipotecarios no constituye la subrogación del Comprador en 
los mencionados contratos de préstamo o crédito. A efectos aclaratorios, la presente 
compraventa de Créditos Hipotecarios no constituye una actividad de financiación o 
refinanciación, por lo que sólo tiene por objeto la subrogación por el Comprador en el 
crédito que resulta de los contratos de préstamo o crédito. En consecuencia, no resulta 
de aplicación lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo ni la LCI».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la propiedad de Madrid número 32, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (Reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
Calificado el precedente documento y examinados los antecedentes del Registro, el  oe.
Registrador que suscribe entiende que procede Suspender la práctica de la inscripción  w.
solicitada por los motivos que previa relación de los antecedentes de hecho se detallan  916ww
eLne yl aH sipigouteiecnatreia n eonta s ue xrteednadcidcaió nd ed acdoan fpoormr Lideayd  2c4o/n2 0l0o1 d, idspeu 2e7s tdoe e dni ceiel marbtírceu, lod e3 M22e ddied alas 
fiscales, Administrativas y del Orden Social.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por Don/Doña Gabinete Administrativo Cerrada SL, el día veinte 
de Abril del año dos mil veintiuno, bajo el asiento número 1561, del Diario 46 y número 
de entrada 1294, que corresponde al documento otorgado por el notario de Madrid 
Don/Doña Juan José Álvarez-Sala Walther, con el número 2055/2020 de su protocolo, de 
fecha 17/12/2020, ha resuelto en el día de hoy no practicar los asientos solicitados en 
base a lo siguiente:
Fundamentos de Derecho:
Se acuerda suspender la práctica de la inscripción porque al ser la finca hipotecada –
registral  número  228–,  única  perteneciente  a  esta  demarcación,  una  vivienda,  los 
deudores personas físicas y no resultar que la hipoteca de la inscripción 17 modificada 
por la inscripción 19 y tampoco la hipoteca de la inscripción 20 –que son objeto de 
cesión– se encuentren en proceso de ejecución, y no siendo la entidad cesionaria una 
entidad  de  crédito  debe  justificarse  que  se  cumplen  los  requisitos  exigidos  por  la 
Ley 2/2009 de contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y 
de servicios de intermediarios para la celebración de contratos de préstamo o crédito y 
que son: que la entidad cesionaria está inscrita en el Registro Estatal prevista en el 
artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los 
artículos  7  y  14  de  la  Ley  2/2009,  de  31  de  marzo  desarrollada  por  el  Real 
Decreto 106/2011, de 28 de enero. La aplicación de la ley 2/2009 a las cesiones de 
créditos y préstamos con consumidores ha sido confirmada por resolución de la DGRyN 
de 22 de julio de 2016.
La finca además aparece gravada con otra hipoteca que también ha sido objeto de 
cesión y que es la de la inscripción 14.ª que ha sido modificada por la inscripción 18.ª 
habiéndose  extendido  nota  al  margen  de  la  inscripción  14  de  haberse  expedido 
certificación de dominio y cargas conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil,  para  poder  inscribir  la  cesión  respecto  de  esta  hipoteca,  ha  de  prestarse 
consentimiento para la inscripción parcial.
Contra esta calificación podrá (…)
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
Se  hace  constar  que  la  vigencia  del  asiento  de  presentación  quedará 
automáticamente prorrogada por sesenta días a partir del momento en que conste 
acreditada en este Registro de la Propiedad la recepción de la última comunicación 
correspondiente. Teniendo en cuenta la duración del asiento de presentación tras su 
prórroga no se practica anotación de suspensión por sesenta días, no obstante esta 
anotación  podrá  ser  practicada  si  se  solicita  expresamente  durante  la  vigencia  del 
asiento.
Madrid, doce de mayo del año dos mil veintiuno La Registradora (firma ilegible) Fdo.: 
Paloma Parra Martínez.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña C. P. R., procuradora de los tribunales,  s
en nombre y representación de «Hoist Finance Spain, S.L.», interpuso recurso el día 17  o
de junio de 2021 en virtud de escrito con las siguientes alegaciones: 916www.
«Hechos y fundamentos:
públPicroims edrea .e mRperesspaesc:t oA aclla hreacr hqou ed eH onios tc Fuimnapnlirc elo S epsatainb lSeLci deos teán d eelb Aidratímcuelnot e3 .i nRsecgriitsat reons 
la Comunidad de Madrid donde radica su domicilio social y cumple los requisitos exigidos 
por la Ley 2/2009.
Dicha empresa que desarrolla su actividad en territorio español, está debidamente 
inscrita  en  el  Registro  Mercantil:  La  Sociedad  Hoist  Finance  SL,  de  nacionalidad 
española, domiciliada en Madrid, (…) constituida por tiempo indefinido como Sociedad 
Limitada con la denominación de Uriarte Investments SL mediante escritura otorgada 
ante el Notario de Madrid, Don Femando Molina Stranz, el 21 de abril de 2016, con el 
número 455 de protocolo y modificada su denominación social a Hoist Finance Spain SL, 
en escritura autorizada por la Notario de Madrid, Doña María del Rosario Miguel Roses, 
el día 7 de septiembre de 2016, bajo el número 2018 de protocolo. Inscrita en el Registro 
Mercantil de Madrid, Tomo 34.737, Folio 158, Hoja M-624.820, inscripción 1.ª
Para  poder  ejercer  su  actividad  la  cesionaria  cuenta  con  un  seguro  de 
responsabilidad civil vigente, de lo contrario no podría operar en ámbito español ni 
ejercer dicha actividad.
Atendiendo  al  Clausulado  Cuarto  de  la  Escritura  hipotecaria  firmada  en 
fecha 06/05/2009 bajo el N.º de protocolo 505 en la página 50 de la citada escritura 
acompañamos extracto detallado:
"Cuarta.  Cesión del crédito.
La Entidad acreedora se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona o 
entidad, todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin 
necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al 
derecho que al efecto le concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria."
"La Entidada [sic] acreedora se reserva la facultad de transferir a cualquier otra 
persona o entidad, todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este 
contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien 
renuncia al derecho que al efecto le concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria."
Por tanto, Targobank, S.A.U., ha transmitido a la sociedad Hoist Finance SPAIN, S.L., 
Sociedad Unipersonal, (…) su participación en el referido crédito con todas las garantías 
personales y reales que garantizan las obligaciones derivadas del crédito (…), mediante 
escritura firmada el 17 de diciembre de 2020 ante el Notario de Madrid D. Juan Álvarez-
Sala Walther, con el n.º 2.055 de protocolo. Al subrogarse el cesionario en los derechos 
del  acreedor,  éste  está  legitimado  para  solicitar  que  se  despache  la  ejecución 
hipotecaria.
En  aplicación  a  Sentencia  SAP  Madrid  de  5  diciembre  de  2019  (ref.  Lefebvre 
EDJ 2019/828510) el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en 
numerosas sentencias (entre otras la STS de 29 de junio de 1989, de 23 de noviembre 
de 1993 de 4 de junio de 2007). En síntesis el alto tribunal entiende que el cesionario de 
un crédito hipotecario, aunque no haya inscrito la cesión de la hipoteca en el Registro de 
la Propiedad tiene plena legitimación activa para instar un procedimiento de ejecución 
hipotecaria,  y  también,  por  tanto,  un  juicio  declarativo,  porque  considera  que  la 
inscripción de la cesión del crédito hipotecario en el Registro de la Propiedad tiene 
efectos meramente declarativos y no constitutivos. Esta falta de inscripción supone que 
el crédito hipotecario no es oponible a terceros. pero sí lo es entre las partes del mismo.
En idéntico sentido se pronuncia el AAP Madrid de 10 diciembre de 2018 (ref. 
Lefebvre EDJ 2018/717805). La postura de la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, 
que han interpretado el art. 526 CC (…) y el art. 149 LH (…) aceptando la validez de la  e.
cesión de créditos hipotecarios, aunque no se haya formalizado la cesión en escritura  w.
pública, ni se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que ninguna de esas  916ww
exigAe npceiassa rt ideen ela c laitreárcatleidr acdo ndset iltau trievod.acción del art. 149 LH, la doctrina y la jurisprudencia
hTarinb umnaaln Steunpirdeom qou dee  d2i9c hdaes j uenxioig ednec 1ia9s8 9n (o… t)ie, nye dne  c2a3r ádcet enro vcioenmsbtirteu tdiveo  1(9S9e3n (te…n)c.i aAss í,d leal   BOE-A-cable e
Sentencia de 29 de junio de 1989 dice "la inscripción es meramente declarativa y en 
consecuencia solo rebustece el título inscrito frente a los terceros a los efectos de la fe 
pública registral y por ellos la inscripción no tiene valor constitutivo".
Las peculiaridades de la ejecución hipotecaria vienen establecidas en los arts. 681 y 
siguientes de la LEC (…), pero, no existiendo allí norma alguna que regule la sucesión, 
para lo no previsto expresamente para este tipo de ejecuciones, debe acudirse a las 
reglas generales de la ejecución establecidas en el Título III De Ejecución: Disposiciones 
Generales, que en su art. 540 de la LEC (…) regula la sucesión tanto en la persona del 
ejecutante como del ejecutado.
En la actualidad numerosas audiencias provinciales estiman que la omisión de los 
requisitos de forma establecidos en el art. 149 de la Ley hipotecaria (…) no da lugar a la 
nulidad  de  la  cesión,  considerándose  a  los  efectos  de  la  ejecución  suficientes  los 
documentos fehacientes que acreditan la cesión del crédito para acreditar la sucesión de 
quien figura como acreedor en el título ejecutivo, en los términos del art. 540.
A juicio de estas Audiencias la cesionaria tiene plena legitimación activa para el 
ejercicio de la acción hipotecaria y la falta de inscripción de la cesión no puede nunca 
justificar la denegación de la sucesión procesal del adquirente del crédito hipotecario.
Segunda.  De la documentación obrante en Autos, se desprende el respeto y la 
observancia de todos los trámites legales establecidos respecto de un procedimiento de 
Ejecución Hipotecaria, así se desprende que vencida la obligación, fuera por la causa 
que  fuese,  la  parte  acreedora  podrá  ejercitar  las  acciones  judiciales  que  procedan 
derivadas de este contrato con las formalidades exigidas en la Ley, en su caso las que se 
requieran especialmente a efectos de seguir la acción ejecutiva, bien sea la ordinaria o 
especial sobre los bienes hipotecados, regulada en los artículos 681 y siguientes de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, y para ello se pactó expresamente por los contratantes 
según lo estipulado en el préstamo firmado por los deudores.
La  hipoteca  constituida  y  novada  sobre  Finca  urbana  N.º  228  con  Idufir: 
28136000000460, vivienda unifamiliar vía pública Calle (…) Con superficie construida: 
trescientos ochenta y tres metros, treinta y seis decímetros cuadrados, superficie del 
terreno: trescientos quince metros cuadrados. La obra nueva se encuentra terminada.
El título que a continuación se reseña figura publicado en el registro de la propiedad 
n.º 32 de Madrid, tomo 1899, Libro 1428, folio 133, finca 228. Con referencia catastral: 
8505627VK3880F0001RY.
La referida hipoteca fue adquirida por J. B. S. con DNI (…) y por M. A. O. U. con NIF 
(…), en virtud de contrato de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario. 
Reclamada mediante procedimiento de Ejecución hipotecaria Autos 76/2017 por importe 
de quinientos veintiocho mil quinientos tres euros con setenta y ocho céntimos de euro 
(528.503,78 euros) en concepto de principal y nueve mil seiscientos ochenta y dos euros 
con cincuenta y siete céntimos de euro (9.682,57.–€) de intereses ordinarios.
(…) nota simple en el que figuran si figuran la inscripción 17 modificada por la 
inscripción 19 y la hipoteca de la inscripción 20-se encuentran en proceso de ejecución, 
ya que la misma hipoteca fue novada:
Una hipoteca a favor de Banco Popular Español SA, para responder de 600.000 
euros de principal, intereses ordinarios: 7,0591 durante 24 meses, intereses de demora: 
11,0591 durante 24 meses, costas y gastos: 90.000 euros, con fecha de vencimiento el 4 
de Junio de 2034. Formalizada en escritura con fecha 06/05/09, otorgada en Madrid, 
para  el  protocolo  de  don  Enrique  José  Rodríguez  Cativiela,  n.º  de  protocolo  505. 
Inscripción 14.ª, del tomo 2.068, libro 1.597, folio 85 con fecha 29/05/2009. e.
Modificadas  las  condiciones  de  la  hipoteca  precedente  como  en  indica  en  la  w.b
inscripción 18.ª 916ww
princUipnaal , hiipnoteterecsae sa  ofardvionra rdioes :T a1r1g%ob adnukr aSnt.eA ., 24p arma erseessp, onindteerr esdees  24d6e. 0d0e0m eouraro: s 1d5e1 
ddeu ra2n0t2e8 .2 4F omrmesaelisz,a dcao setans  eys cgriatusrtoas :c o1n5 1f,e cchoan  1fe4c/0h3a/ 1d3e,  ovteonrcgiamdiae neton  eMl a1d4r idd,e p Maraar zeol 
protocolo  de  don  Enrique  José  Rodríguez  Cativiela,  n.º  de  protocolo  257. 
Inscripción 17.ª, del tomo 2.095, libro 1.624, folio 211 con fecha 15/04/2013.
Se modifica la hipoteca de la inscripción 14.ª de esta finca quedando de la siguiente 
manera: a favor de Targobank S.A., para responder de 600.000 euros de principal, 
intereses  ordinarios:  7,059%  durante  24  meses,  intereses  de  demora:  11,059% 
durante 24 meses, costas y gastos: 90.000 euros, con fecha de vencimiento el 4 de 
Junio de 2034. Formalizada en escritura con fecha 14/08/13, autorizada en Madrid, por 
don  Enrique  José  Rodríguez  Cativiela,  n.º  de  protocolo  1.083.  Inscripción  18.ª,  del 
tomo 2.095, libro 1.624, folio 214 con fecha 04/09/2013.
Número 1231 del Diario 37 de fecha 16/08/2013, novación de hipoteca del notario 
don Enrique José Rodríguez Cativiela.
(…)resenta a las nueve horas, escritura de catorce de Agosto del año dos mil trece, 
para el protocolo del Notario de Madrid, don Enrique José Rodríguez Cativiela, n.º de 
protocolo 1084/2.013, por la que Targobank S.A. y J. B. S., M. A. O. U., modifican el 
préstamo  hipotecario  de  246.000  euros  a  favor  de  Targobank,  que  grava  la  finca 
número 228 del término municipal de Madrid, Vivienda unifamiliar en la calle (…) Modo 
de Presentación: telemática. Hora y día de la entrada: catorce horas y veintidós minutos 
del catorce de agosto del año dos mil trece.
El titulo presentado se encuentra en la situación establecida en el artículo 255 de la 
Ley Hipotecaria. Madrid, 16 de agosto de 2013.
M. L. A. aporta copia autorizada en formato papel, de la escritura que motivo el 
asiento adjunto, a la que se acompaña la carta de pago del impuesto. Madrid, 28 de 
agosto de 2013.
Número 1232 del Diario 37 de fecha 16/08/2013, hipoteca del notario don Enrique 
José Rodríguez Cativiela.
(…)esenta escritura de catorce de Agosto del año dos mil trece, para el protocolo del 
Notario de Madrid, don Enrique José Rodríguez Cativiela, n.º de protocolo 1085/2.013, a 
las nueve horas, por la que J. B. S. y M. A. O. U. constituyen hipoteca a favor de 
Targobank S.A., en garantía de un préstamo de 18.626,97 euros de principal, más 
intereses y costas, sobre la Vivienda unifamiliar en Calle (…) finca registral 228 de 
Madrid. Modo de Presentación: telemática. Hora y día de la entrada: catorce horas y 
veintidós minutos del catorce de agosto del año dos mil trece.
Estos  datos  siendo  esenciales  en  el  procedimiento  hipotecario  con  arreglo  al 
artículo 682 de la LEC Son dos los motivos por los que esta calificación es contraria a 
derecho:
Primero: El artículo 682 de la LEC se aplica ope legis, independientemente de si 
accede o no al Registro todo el clausurado de la Escritura de constitución del préstamo 
hipotecario.
En nuestro caso, se cumplen los requisitos establecidos en el art. 682 de la LEC para 
poder ejercitar la acción hipotecaria y continuar la misma: se determina el precio en que 
se tasa la finca hipotecada a efectos de subasta y consta domicilio para la práctica de 
requerimientos y notificaciones.
Segundo: Esta parte entiende que el cesionario de un crédito hipotecario, tiene plena 
legitimación activa para instar un procedimiento de ejecución hipotecaria; la inscripción 
de  la  cesión  del  crédito  hipotecario  en  el  Registro  de  la  Propiedad  tiene  efectos 
meramente declarativos y no constitutivos; al subrogarse el cesionario en los derechos 
del  acreedor,  éste  está  legitimado  para  solicitar  que  se  despache  la  ejecución 
hipotecaria.» e.
IV 916ww
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de julio de 2021, mantuvo la
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 18, 19, 19 bis y 21 de la Ley Hipotecaria; 2, 3, 9, 14, 16, 17 
y 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los 
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para 
la celebración de contratos de préstamo o crédito; la disposición transitoria única del 
Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de 
empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación 
con  los  consumidores  de  préstamos  o  créditos  hipotecarios  y  de  servicios  de 
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe 
mínimo  del  seguro  de  responsabilidad  o  aval  bancario  para  el  ejercicio  de  estas 
actividades; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio 
de 2009 (As. C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 21 de enero de 2015 
(C-482/123, C-484/13, C/484/13 y C-487/13); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 
de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009 y 9 de 
mayo y 13 de septiembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de 
febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de 
junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013 y 5 de febrero de 2014, respecto a 
información a los consumidores en la contratación de créditos hipotecarios, de 13 de 
septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 5 de febrero y 3, 6 y 9 de octubre de 2014, en 
cuanto al control de cláusulas abusivas, y de 4 de febrero y 13 de junio de 2015 y 22 de 
julio de 2016, sobre habitualidad en la concesión de préstamos.
1.  Se debate en el presente recurso si es preciso el cumplimiento por parte del 
cesionario de créditos hipotecarios de lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por 
la  que  se  regula  la  contratación  con  los  consumidores  de  préstamos  o  créditos 
hipotecarios  y  de  servicios  de  intermediación  para  la  celebración  de  contratos  de 
préstamo o crédito, esto es, que la entidad cesionaria está inscrita en el Registro a que 
se refiere el artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se 
refieren los artículos 7 y 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real 
Decreto 106/2011, de 28 de enero.
La recurrente entiende que la escritura de cesión de créditos hipotecarios cumple 
todos los requisitos para la ejecución de la hipoteca llevada a cabo. En el título se alega 
que no es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo ya que el comprador no realiza ni 
realizará  actividades  de  contratación  o  intermediación  de  préstamos  o  créditos 
hipotecarios. El vendedor también «manifiesta que los contratos de préstamo o crédito 
de los que proceden los créditos hipotecarios (i) fueron suscritos con anterioridad a la 
entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario (la "LCI"); (ii) no han sido objeto de novación o subrogación desde la 
entrada en vigor de la LCI; y, (iii) la presente compraventa de Créditos Hipotecarios no 
constituye la subrogación del Comprador en los mencionados contratos de préstamo o 
crédito. A efectos aclaratorios, la presente compraventa de Créditos Hipotecarios no 
constituye una actividad de financiación o refinanciación, por lo que sólo tiene por objeto 
la subrogación por el Comprador en el crédito que resulta de los contratos de préstamo o 
crédito».
2.  El artículo 1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, determina que: «Ámbito de 
aplicación. 1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los 
consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que,  e
de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La  bo
concesión  de  préstamos  o  créditos  hipotecarios,  distintos  a  los  previstos  en  el  916ww
abratjíoc ulalo  f2o.r1m.aa)  dye b p) adgeo  laa pLlaezya 5d/o2,0 a1p9e, rrteugrau laddeo craré ddeit olo os  ccuoanltqrautieors  odtero c mréedditioo  ienqmuoivbaillieanritoe, 
dcreé dfiintoa nccoianc cióuna.l qbu)i eLra f ininatelidrmade,d aia ucinó nc opnasruam laid ocer,l esbarlvaoc iólan  pdree vuisnt ac oennt real toa rtdíceu plor é2s.t2a mdeo  loa 
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mediante la presentación,
propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados 
contratos,  incluida,  en  su  caso,  la  puesta  a  disposición  de  tales  contratos  a  los 
consumidores para su suscripción. A los proveedores de bienes y servicios que actúen 
como  intermediarios  para  la  contratación  de  préstamos  o  créditos  destinados  a  la 
financiación de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo 
dispuesto en el artículo 22.5. Tienen la consideración de consumidores las personas 
físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito 
ajeno a su actividad empresarial o profesional».
El artículo 3.1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, determina que: «Con carácter 
previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas deberán inscribirse en los 
registros de las comunidades autónomas correspondientes a su domicilio social».
Por su parte el artículo 27 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos  de  crédito  inmobiliario,  determina  que:  «1.  Los  intermediarios  de  crédito 
inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los registros señalados en esta Ley para 
poder desarrollar, total o parcialmente, de forma válida las actividades de intermediación 
crediticia a que se refiere el artículo 4.5) o para prestar servicios de asesoramiento. 2. 
Los intermediarios de crédito inmobiliario autorizados en un Estado miembro de la Unión 
Europea que actúen a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios 
serán inscritos por el Banco de España en el registro a que se refiere el artículo 28.2.b), 
a efectos meramente informativos, una vez sea comunicada por parte de la autoridad 
competente de origen la voluntad del intermediario de prestar su actividad en España».
El artículo 28 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, determina que la gestión del registro 
será asumida por el Banco de España o por el órgano competente de cada Comunidad 
Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de actuación del intermediario de crédito 
inmobiliario.
3.  Por otro lado, el artículo 7 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, determina que: 
«Con carácter previo a su inscripción en los registros previstos en el artículo 3, las 
empresas deberán contratar un seguro de responsabilidad civil con entidad autorizada o 
un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los 
consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la 
actividad de intermediación o concesión de préstamos o créditos hipotecarios. La suma 
asegurada mínima y el importe mínimo del aval se determinarán reglamentariamente».
En parecidos términos el artículo 36.1 de la Ley 5/2019, como requisitos de garantía 
de los intermediarios de crédito inmobiliario establece que: «1. Los intermediarios de 
crédito inmobiliario deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o 
aval  bancario  para  hacer  frente  a  las  responsabilidades  que  pudieran  surgir  por 
negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios. Ese 
seguro  deberá  cubrir,  entre  otras  cuestiones,  las  responsabilidades  derivadas  del 
incumplimiento de los deberes de información a los prestatarios. Las excepciones que 
puedan corresponder al asegurador contra el intermediario de crédito asegurado, en 
ningún caso serán aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los intermediarios 
de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un 
prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito esté facultado para actuar».
4.  Es doctrina de esta Dirección General (véase, por todas, la Resolución de 13 de 
junio  de  2015)  que  es  cierto  que  la  Ley  2/2009  constituye  una  norma  dirigida 
fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en 
la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que 
impone  se  refieren  prioritariamente  a  la  fase  precontractual  y  de  formalización  del  s
contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un  oe.
préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. w.
Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos,  916ww
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consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la 
actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) 
de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, 
como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del 
tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la 
indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el 
no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la 
cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al 
ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
5.  Esta doctrina es confirmada en la Resolución de fecha 22 de julio de 2016, en 
cuyo fundamento de Derecho 5 se afirmó lo siguiente:
«En cuanto al segundo de los aspectos trascendentes de la impugnación debemos 
analizar si el negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro 
del ámbito de aplicación de la norma de 31 de marzo de 2009. Transcribiendo el tenor 
literal del artículo 1 de la misma: «Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la 
contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, 
las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que 
consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de 
pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) 
La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier 
finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos 
preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la 
puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción(...)» y 
siguiendo con la doctrina de este Centro Directivo, si bien el articulado parece recoger 
una aplicación sólo a operaciones de concesión de préstamos créditos, ello se hace con 
la  intención  de  proteger  al  prestatario  a  la  hora  de  configurar  la  operación  en  sí, 
intentando advertir abusos o imposiciones en el clausulado del contrato, por lo que, en la 
operación de la posterior cesión del contrato (máxime cuando el mismo se hace a los 
pocos días de la firma del contrato original) no deben decaer todas esas previsiones de 
salvaguarda  en  favor  del  prestatario,  que  resultarían  igualmente  aplicables.  La 
circunstancia de la facilidad que se confirió a la cesión del crédito hipotecario, sin 
necesidad de autorización, y ni siquiera notificación al deudor cedido, tal y como resulta 
de los artículos 149 y 150 de la Ley Hipotecaria apoyan que la protección al consumidor 
no debe relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, extremarse, y extenderse a 
todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse 
afectada, tal y como ocurre en el caso aquí planteado. El establecimiento de una serie de 
condiciones específicas a las empresas –ya sean personas físicas o jurídicas– que 
deseen  actuar  en  el  mercado  de  concesión  de  préstamos  y  créditos  sin  tener  la 
consideración de entidad de crédito como tal, implica que la adquisición de los créditos 
ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen 
de las concesionarias originarias,  puesto  que muchas de esas limitaciones quedan 
orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado 
(siendo estas circunstancias imperativas, tal y como señala el artículo 6 de la ley en 
cuestión),  y  si  estas  imposiciones  se  exigen  al  acreedor  como  concedente  de  la 
operación del crédito o préstamo, deben igualmente imponerse al que se subrogue en su 
condición,  como  ocurre,  a  modo  de  ejemplo,  en  el  contrato  de  cesión  del  mismo 
préstamo o crédito. Estas consideraciones no pueden decaer por la alegación formulada 
por  la  recurrente  consistente  en  que  la  gestión  y  administración  del  préstamo  se  e.
conservan –según resulta del propio contrato de cesión en la entidad cedente–, puesto  w.b
que esta circunstancia no altera la condición del cesionario como nuevo titular del crédito  916ww
yd edfeec stou  arleesgpaodnos adbeiblied asde rp iagruaa lcmoenn etel  dmeaundtoern icdeod.»ido. Por ello, este segundo aspecto del
En  definitiva,  aunque  se  hubiera  formalizado  el  préstamo  con  anterioridad  a  la
Ley 2/2009, el cesionario que pretenda su inscripción con posterioridad a la entrada en
vigor  de  esta  ley  y  esté  dedicado  profesionalmente  a  esta  actividad,  requiere  el 
cumplimiento de los requisitos en ella establecidos.
En el supuesto de hecho de este expediente, del propio contexto de la cesión, se 
deduce que no se trata de la cesión de un préstamo o crédito hipotecario aislado, ya que 
el objeto de la transmisión –entre otros préstamos hipotecarios que gravan otras fincas 
no pertenecientes al mismo Registro–, son tres préstamos hipotecarios sobre fincas que 
constituyen la vivienda habitual de deudor persona física.
6.  En  el  propio  escrito  de  interposición  del  recurso,  se  dice  que  la  entidad 
cesionaria «Hoist Finance Spain, S.L.» está debidamente inscrita en la Comunidad de 
Madrid donde radica su domicilio social y que cumple los requisitos exigidos por la 
Ley  2/2009  y  que  para  poder  ejercer  su  actividad  cuenta  con  un  seguro  de 
responsabilidad civil vigente, pero lo cierto es que no se acredita el cumplimiento de 
dichos requisitos.
Además,  el  recurso  debe  limitarse  a  los  extremos  señalados  en  la  nota  de 
calificación, sin poder tener en consideración documentación no aportada en el momento 
de ser aquella practicada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
7.  Finalmente las alegaciones de la recurrente en relación a que se cumplen todos 
los requisitos exigibles para la ejecución de la hipoteca y sobre el carácter no constitutivo 
de la inscripción de la cesión, nada tienen que ver en relación a la necesidad de acreditar 
los extremos anteriormente analizados, como requisito para la inscripción en el Registro 
de la Propiedad de la cesión de los préstamos hipotecarios.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.