BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119 Miércoles 19 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 59717
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8314 Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se suspende la 
inmatriculación  de  una  finca  solicitada  en  virtud  de  escritura  pública  de 
adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por doña M. L. C. G., actuando en su propio nombre y en 
representación de doña L. C. M., contra la calificación del registrador de la Propiedad 
interino  de  Cogolludo,  don  Manuel  Osborne  Duque,  por  la  que  se  suspende  la 
inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de 
herencia.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 29 de mayo de 2015 ante el notario de Madrid, 
don Ricardo Vilas Escauriaza, con el número 1.435 de protocolo, los herederos de don L. 
C. L., doña G. M. L y doña C. C. M., adjudicaron, entre otras, dos fincas sin inmatricular 
sitas en el término de Valdesotos.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Cogolludo, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Asunto: Notificación de Calificación Negativa.
Documento: Escritura de Herencia.
Fecha: 29 de mayo de 2015.
Notario de Madrid, don Ricardo Vilas de Escauriaza, protocolo 1.435.
Asiento de presentación: 1057/70.
Fecha de presentación: 10 de noviembre de 2020.
Calificado el precedente documento conforme a los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y 98, 99, 100 y 127 de su Reglamento, el Registrador que suscribe ha 
acordado no practicar la inscripción solicitada, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho:
Hechos:
En virtud de la documentación anteriormente reseñada, al fallecimiento de don L. C. 
L. y doña G. M. L. se adjudica, además de otras fincas, las siguientes: A2) Casa en la 
calle  (…)  de  Valdesotos  (Guadalajara).  A3)  Casa  en  la  calle  (…)  de  Valdesotos 
(Guadalajara). Dichas fincas se inmatricularon, en cuanto a dos terceras partes indivisas  e
de las mismas, por herencia al fallecimiento de don R. C. M., en virtud de escritura  bo
pública autorizada el día quince de junio de dos mil veinte por el notario de Madrid don  14ww
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exigencias que para la inmatriculación de dicha participación establece la legislación 
hipotecaria.
Fundamentos de Derecho:
El título VI de la Ley Hipotecaria contiene la regulación de los distintos medios de 
acceso de las fincas al Registro. En el presente caso no se cumple ninguno de ellos, ya 
que  no  se  ha  acreditado  la  previa  adquisición  de  las  fincas  por  los  causantes-
transmitente al menos un año antes ya sea mediante el título público en virtud del cual 
las  adquirieron  o  mediante  acta  de  notoriedad  complementaria,  ello  conforme  al 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 19 de Noviembre de 2015; ni se ha 
tramitado el expediente de domino regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria; ni 
estamos ante alguno de los supuestos previstos en los artículos 204 y 206 de la citada 
Ley Hipotecaria.
Por todo ello acuerdo suspender la inscripción del documento presentado como 
consecuencia de los hechos y fundamentos de derecho expuestos, sin que se haya 
practicado anotación preventiva de suspensión, ya que no se ha solicitado.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 
días  hábiles  desde  la  recepción  de  la  última  notificación,  pudiendo  no  obstante  el 
interesado  o  funcionario  autorizante  del  título,  durante  la  vigencia  del  asiento  de 
presentación y dentro del plazo de 60 días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy, los interesados podrán (…)
Cogolludo, a 25 de noviembre de 2020 El registrador interino (firma ilegible) Manuel 
Osborne Duque».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. L. C. G., actuando en su propio 
nombre y en representación de doña L. C. M., interpuso recurso el día 27 de enero 
de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  Como se expone en la recurrida, las fincas citadas fueron ya objeto de 
inmatriculación en cuanto a las 2/3 partes indivisas por herencia del padre de la dicente -
hoy copropietaria de las mismas, lo que la legitima en el presente- y hermano de su 
representada, Don R. C. M., quedando pendiente la inscripción de la participación del 1/3 
restante adquirida por Doña L. C. M.
Segundo.  El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el documento 
notarial, por considerar en lo sustancial, que:
no se ha acreditado la previa adquisición de las fincas por los causantes-transmitente 
al menos un año antes… ello conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria y RDGRN 
de 19 de Noviembre de 2015...
La resolución de la DGRN que se cita, se refiere al caso de la adjudicación de una 
herencia,  previa  la  disolución  de  una  sociedad  de  gananciales,  operaciones  éstas 
documentadas en dos escrituras sucesivas, lo que conlleva a la calificación negativa con 
suspensión de la inscripción por cuanto la documentación responde a un solo acto  s
complejo  preparado,  no  siendo  manifestación  de  dos  sucesivas  transmisiones  o
independientes. w.
dfaovso Crt rodanen  slDoms.ªi s dLioe.n bCeid.s o Misn. d rdeeespvpeieentndoeise ,nd cteerles f,ea mplleoocrs im cquiueaenn ttoeo n dl aee  la sadusj upudanicdtoar eco ióbanjcea tdoee cd idleaol   1pe/rl3 e2 sp8ea ndrtteee   Dsiníic deiievxmiissabte raen    2021-8314n https://ww
de 1978 y el posterior de su madre, el 11 de Noviembre de 1986, momentos estos en los
que ya adquirió la citada hija, parte de las dos fincas por la herencia de cada uno de sus
progenitores, constando que entre dichas adquisiciones pasó más de un año computado 
desde  los  respectivos  fallecimientos  y  ello  con  independencia  de  que  ambas 
transmisiones hereditarias se hallan [sic] documentado en una sola escritura.
A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I.  (...)
III.  Fondo
Resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 205 de la Ley Hipotecaria, «a sensu 
contrario» de la interpretación que lleva a cabo el registrador.
El art. 205 de la LH, establece la posibilidad de la primera inscripción registral [sic] a 
través de un título público, siempre que la persona que lo otorga acredite haber adquirido 
la propiedad al menos un año antes.
El sentido de lo anterior, se recoge en la resolución citada de 19 de Noviembre 
de 2015, al aseverar, que, la inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el 
encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la 
finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se 
busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales y además que, se acredite 
haber adquirido la propiedad al menos un año antes.
La RDGRN de 14 de Noviembre de 2016 matizó que el lapso temporal del año 
mínimo, ha de computarse no desde la fecha de la escritura, sino desde la fecha de 
adquisición, que como la misma asevera, a efectos de acreditar el momento de la 
transmisión en una inmatriculación el artículo 657 del Código Civil dispone que «los 
derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», 
así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos 
de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de 
la muerte de la persona a quien se hereda.
Y aquí por la primera transmisión, herencia del padre, Doña L. C. M., adquirió los 
bienes objeto de la inscripción, adquiriendo su parte restante por la herencia de su 
madre, y habiendo transcurrido entre ambas transmisiones -fechas de fallecimiento- más 
de un año, sin que quepa ahora discernir sobre si hubo aceptaciones tácitas o no dadas 
las  fechas  del  fallecimiento  de  ambos  padres,  por  cuanto  sobre  ello  nada  dice  la 
calificación.
Corolario de lo anterior, resultaría que si se hubieran otorgado dos escrituras -una 
por cada herencia- estamos seguros de que la inscripción se habría producido.
El criterio que se mantiene, fue objeto de consulta previa dirigida al propio Registro, 
que contestó en  el  sentido de  que se  presentaran  los documentos originales para 
calificación».
IV
El registrador de la Propiedad interino de Cogolludo emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 404, 989, 1006 y 1068 del Código Civil; 14 y 205 de la Ley  e.e
Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado  w.b
de 30 de octubre de 1984, 21 octubre de 2006, 23 de noviembre de 2011, 19 de  14ww
ny o1v5ie dmeb nreo vdieem 2b0re1 5d,e 1 240 d1e9 .noviembre de 2016, 1 de junio y 16 de noviembre de 2017
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si procede acceder a
la inmatriculación de una tercera parte indivisa de finca adjudicada a doña L. C. M. por la
vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de una escritura pública, de la que 
resulta lo siguiente:
– Que se efectúa la partición de dos herencias, la de don L. C. L., fallecido el día 25 
de diciembre de 1978, y la de su cónyuge, doña G. M. L., fallecida el día 11 de 
noviembre de 1986.
– Que ambos causantes, fallecieron bajo sendos testamentos abiertos en los que, 
respectivamente,  instituyeron  como  herederos  a  sus  tres  hijos,  entre  los  que  se 
encuentra la hoy recurrente.
– Que,  según  el  título,  y  en  lo  que  interesa  a  efectos  de  este  recurso,  en  la 
adjudicación  efectuada  corresponde  a  la  hija  y  heredera  doña  L.  C.  M.  (ahora 
recurrente): «1.–En cuanto a la herencia de su padre don L. C. M.: Once enteros once 
centésimas  por  ciento  (11,11%)  en  pleno  dominio  de  los  bienes  gananciales 
inventariados (...) 2.–En cuanto a la herencia de su madre doña G. M. L.: Veintidós 
enteros  veintidós  centésimas  por  ciento  (22,22%)  en  pleno  dominio  de  los  bienes 
gananciales inventariados (...)».
– En la escritura no se expresa el título de adquisición de los causantes.
El registrador opone como defecto en su nota de calificación que no se acredita la 
previa adquisición de la tercera parte indivisa por los causantes con más de un año de 
antigüedad.
La recurrente opone que hay dos transmisiones por título de herencia con una 
diferencia de más de un año de antigüedad, con independencia de que se hayan 
documentado en una sola escritura.
2.  Es una cuestión indiscutida según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. 
«Vistos»)  la  posibilidad  de  inmatricular  una  participación  indivisa  de  finca,  incluso 
cuando, como sucede en el caso que nos ocupa, las restantes participaciones ya estén 
inmatriculadas.
El debate que se plantea en este recurso es similar al de la Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2019, por lo 
que procede reiterar lo entonces dicho.
La primera cuestión que debe plantearse es la relativa a la forma documental exigida 
por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debiendo entenderse que no es obstáculo que 
impida la inmatriculación por esta vía, la formalización en un mismo título público de dos 
adquisiciones separadas entre sí por más de un año.
En Resolución de 19 de noviembre de 2015, doctrina reiterada con posterioridad, por 
ejemplo, en las de 4 de mayo y 27 de junio de 2016, este Centro Directivo expresó lo 
siguiente: «7. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida 
por la Ley 13/2015, (…) el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su 
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación 
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos 
(…). En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que 
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante título público». La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se 
encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo»,  e
pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción  bo
legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la  14ww
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a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio
de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, 
en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples 
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en 
cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el 
ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del 
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en 
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar 
la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente 
cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige 
que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento 
del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho 
lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas 
de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el 
del  título  público  traslativo  posterior,  sino  entre  la  fecha  de  la  previa  adquisición 
documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. 
8. Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los 
otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca 
al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese 
complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al 
verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título 
público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento 
de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal 
posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, 
por  ejemplo,  cuando  tal  adquisición  anterior  se  acredite  mediante  una  sentencia 
declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el 
hecho  y  momento  en  que  se  produjo  una  adquisición  anterior,  la  fecha  declarada 
probada  de  esa  adquisición  anterior  puede  ser  tomada  como  momento  inicial  del 
cómputo del año a que se refiere el artículo 205».
3.  En el supuesto de este expediente, se trata de transmisiones por causa de la 
muerte y es relevante, como puso de relieve reiteradamente esta Dirección General, ya 
antes de la reforma legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre 
de 2007, 8 de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), que para acreditar el momento de la 
transmisión en una inmatriculación, el artículo 657 del Código Civil dispone que «los 
derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», 
así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos 
de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de 
la muerte de la persona a quien se hereda». Asimismo, debe tomarse en consideración 
que,  conforme  al  artículo  440  «la  posesión  de  los  bienes  hereditarios  se  entiende 
transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, 
en el caso de que llegue a adirse la herencia».
Por ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se 
predique de la partición, es evidente que, en el proceso sucesorio, delación y partición se 
complementan,  y  juntas  producen  el  efecto  traslativo  respecto  del  heredero  en  la 
titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código 
Civil).
Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización 
en  título  público  de  la  adjudicación  y  adquisición  de  la  propiedad  de  los  bienes 
hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se  s
puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el  oe.
cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los  w.
bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de  14ww
formEaslitzaa caifóirnm daec ilóan a cneop toabcsiótan  yla a tdajumdbiciéanc ióreni tdeera hdear ednocciatr.ina de esta Dirección General
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requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el 
cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.
Así en la Resolución de 29 de mayo de 2014, se señala que «la doctrina de este 
Centro Directivo (…) ha establecido que, no obstante, se viene exigiendo también, a fin 
de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, (…) que de las circunstancias 
concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el 
objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el 
registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de 
fechas  de  los  títulos,  transmisiones  circulares,  ausencia  de  función  económica, 
neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios 
suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc» (…) La 
inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos 
adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos 
transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda 
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude 
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, 
cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro 
pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación 
formal  de  determinados  preceptos,  ni  al  registrador  le  está  vedado  acudir  a  la 
hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este 
Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la 
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, 
debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto». 
En el mismo sentido se ha pronunciado este Centro Directivo en las Resoluciones de 18 
de abril, 25 de julio y 5 de septiembre de 2018. En consecuencia, debe estudiarse el 
caso concreto y no son suficientes las simples sospechas.
4.  Por tanto, lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto de 
recurso recoge dos transmisiones, como entiende la recurrente, o una sola transmisión, 
como parece entender el registrador al exigir que se aporte el título previo de adquisición 
del primer fallecido.
Según  la  escritura,  los  interesados,  hijos  y  nietos  de  los  causantes,  aceptan  y 
adjudican las herencias causadas, y, tal y como se expresa en el título, corresponde a la 
herencia paterna parte de la participación indivisa adjudicada a la recurrente y la otra 
parte, a la materna, expresando incluso el porcentaje de finca que corresponde a cada 
transmisión hereditaria.
Por ello, la propia redacción del título evidencia que no hay dos transmisiones 
sucesivas de la total participación indivisa cuya inmatriculación ahora se pretende (en 
contra de la tesis de la recurrente) que justifiquen la aplicación del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria, motivo por el cual el recurso debe desestimarse.
La propia recurrente corrobora la inexistencia de dos transmisiones de la totalidad de 
los bienes adjudicados cuando afirma que por «la primera transmisión, herencia del 
padre, Doña L. C. M., adquirió los bienes objeto de la inscripción, adquiriendo su parte 
restante por la herencia de su madre».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  14ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 26 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.