BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81631
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11321 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad accidental de Calafell, por la que se deniega la 
inmatriculación de una finca procedente de otra mayor.
En el recurso interpuesto por doña María del Pilar Latorre Guillorme, Notaria de 
Calafell, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de 
Calafell don Antonio José Vilches Trassierra, por la que se deniega la inmatriculación de 
una finca procedente de otra mayor.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada en Calafell el día 12 de diciembre de 2019, ante la 
Notaria doña María Pilar Latorre Guillorme, número 1.007 de protocolo, se acuerda la 
compraventa  de  una  finca  sita  en  término  de  Calafell,  la  cual  no  se  encuentra 
inmatriculada, y que procede de otra mayor. Se acompaña como título previo escritura de 
adjudicación de herencia otorgada en Sabadell el día 21 de septiembre de 2012 ante el 
Notario don Manuel Molins Gascó, número 1.155 de su protocolo, la cual fue rectificada 
por escritura otorgada ante la citada notaria de Calafell el día 12 de diciembre de 2019, 
protocolo 1.006.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Calafell, son 
objeto de calificación negativa por el registrador accidental, con arreglo a los siguientes 
hechos y fundamentos jurídicos: «Hechos: Se solicita la inmatriculación de la siguiente 
finca  Urbana:  Porción  de  terreno  que  será  segregado  de  la  mayor  finca,  con  una 
superficie aproximada de 641 m², que será en el futuro Plano de Ordenación, la Parcela 
n.º 22 de la manzana C. Catastralmente con frente a la calle (…), según resulta de la 
Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que se incorpora.
No  se  practica  la  inmatriculación  solicitada,  al  existir  dudas  fundadas  sobre  la 
coincidencia parcial de dicha finca con la registral 12.312 de Calafell, cuya localización 
coincide con la de c/ (…)
Además  de  ello,  la  propia  escritura  determina  que  la  finca  que  se  pretende 
inmatricular se segregará de otra de mayor cabida. Y así, dicha finca registral 12.312 ha 
sido objeto de numerosas segregaciones para dar lugar a distintas fincas registrales, 
mediante documentos privados posteriormente elevados a público.
Fundamentos de Derecho: Inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos. 
Artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  permite  la  inmatriculación  siempre  que  el 
registrador no albergue dudas fundadas por la coincidencia total o parcial con otra finca 
ya inscrita. e.e
[Prórroga del asiento de presentación y oferta de recursos] b
CFiarmlaafe ell,le ac t1ró8n-0ic2a-2 d0e2l 0r.egistrador». 2020-1132n https://w
III
Doña María del Pilar Latorre Guillorme, Notaria de Calafell, interpuso recurso contra 
la anterior calificación mediante escrito de fecha 18 de marzo de 2020, que tuvo entrada 
en el citado Registro el siguiente día 19, en el que alega lo siguiente:
«1.  A los efectos de proceder a la venta de una vivienda unifamiliar situada en la 
calle (…) de Calafell, que según manifiestan los clientes y resulta de la documentación 
presentada, no les consta su inscripción en el Registro de la Propiedad, me presentan 
una escritura de aceptación de herencia, autorizada por el Notario de Sabadell, don 
Manuel Molins Gascó, en escritura autorizada el día 21 de septiembre de 2012, con el 
número 1.155 de Protocolo, donde en la descripción de una de las fincas adjudicadas, 
que figura en el inventario con el número 2) se describe y figura lo siguiente:
2)  Los derechos derivados del contrato de compraventa suscrito en Barcelona el 
día 4 de septiembre de 1989 por don R. R. P. y doña I. V. Y. (como parte vendedora) y 
por el causante, don J. S. O. y su esposa aquí compareciente, doña C. O. R. (como parte 
compradora) respecto de la siguiente finca:
«Urbana: Porción de terreno que será segregado de la mayor finca, sito en el término 
municipal  de  Calafell,  con  una  superficie  aproximada  de  seiscientos  cuarenta  y  un 
metros cuadrados (641 m²), equivalentes a 16.967,27 palmos cuadrados, que será en el 
futuro Plano de Ordenación, la Parcela número veintidós, de la Manzana C -hoy según 
manifiesta la compareciente y según resulta del certificado del catastro al que se hace 
referencia  más  adelante,  con  frente  a  la  calle  (…),  lindando  al  Norte,  con  parcela 
veintiuno; al Sur, con parcela tres; al Este, con calle; y al Oeste, con parcelas cinco y 
cuatro».
Inscripción:  Con  los  datos  aportados  no  ha  sido  posible  obtener  su  constancia 
registral.
2.  Con la sola información de la escritura mencionada, y ante la intención de vender 
la misma por su propietaria actual, que alega la falta de inscripción de la misma en el 
Registro de la Propiedad, y tras comentar el expediente con el Registrador titular del 
Registro de Calafell, don Pedro Alfredo Álvarez González, se comprueba la inexistencia 
de finca inscrita con esa calle (…) de Calafell, y con su referencia catastral, tras la 
solicitud de información registral negativa a los efectos de la inmatriculación, a través del 
sistema de Telefax que nos ofrece la compañía Vox Telecom, se envía y consta como 
recibido  los  documentos  que  se  acompaña  a  este  recurso,  del  que  reproduzco  a 
continuación su contenido, de donde resulta la descripción del Solar que se pretende 
inmatricular;  y  además  queda  hecha  la  solicitud  de  dicha  comprobación  registral 
figurando tanto la titular actual, como los nombres de los titulares.
Reproduzco el Texto de la solicitud del 30 de octubre de 2019.
«Solicitud de información registral negativa a los efectos de su inmatriculación.
1.  Urbana: porción de terreno para edificar sito en el término municipal de Calafell, 
con una superficie aproximada de seiscientos cuarenta y un metros cuadrados (641 m², 
equivalentes a 16.967,27 palmos cuadrados, que será el futuro Plano de Ordenación, la 
parcela número veintidós, de la Manzana C, en la actualidad calle (…), lindando al Norte 
con la parcela veintiuno, al Sur, con la parcela tres; al Este con calle y al Oeste, con  s
parcelas cinco y cuatro. oe.
Referencia catastral: 235121OCF8625S0001QM. w.
SUerbgaúnna l:a S doelsacr rsipitcuiaódno d ee nc aetla tsétrrmo:ino de Calafell, calle (…); de seiscientos cuarenta y  2020-1132n https://w
ccionnc ov imvieetnrdoas  cduea dsreatdeonsta ( 6y4 5ci nmc²o) . mEexitsrotes  ccounasdtrruaiddoas  u(n7a5  vmiv²ie) nyd as eutneinfatam iyli acr inqcuoe  mcueetrnotas 
cuadrados (75 m²). Total superficie construida es de ciento cincuenta metros cuadrados 
(150 m²).
Linda:  frente,  calle  de  su  situación,  derecha  entrando,  J.  M.  O.  G.  (calle  […]; 
izquierda, P.S.C. (calle […]); fondo, Y.F.M. (calle […]) y E.G.B. (calle […]).
Referencia catastral: 2351210CF8625S0001QM.
Titulares registrales: No consta su inscripción registral titulares catastrales: C.O.R.».
Reproduzco el Texto de la solicitud del 31 de octubre de 2019.
(…)
Titulares: R.R.P. e I.V.Y., y J. S.O.
3.  Se reciben notas negativas, de ausencia de fincas inscritas en el Registro de la 
Propiedad de Calafell a nombre de C.O.R. (titular catastral) R.R.P. e I.V.Y., (titulares 
anteriores según la escritura previa) y J.S.O. (difunto esposo y causante del título previo) 
que resulta incorporadas a la escritura.
El registro no se pronuncia sobre nada más.
No se recibe del Registro, ni en nuestro fax, ni por vía telefónica ni correo electrónico 
ordinario, ninguna coincidencia parcial o total de la finca que se pretende inmatricular 
con ninguna otra inscrita en el Registro situada en la calle (…) de Calafell, o con 
referencia catastral 2351210CF8625S0001QM.
4.  Entre  tanto,  se  produce  la  baja  del  Registrador  titular  Don  Pedro  Álvarez 
González, y ante la imposibilidad de retrasar más el asunto hasta su incorporación, se 
otorgan  escrituras  ambas  de  fecha  de  12  de  diciembre  de  2019,  de  rectificación 
descriptiva de finca (rectificando la descripción de la finca descrita en la escritura de 
herencia autorizada por el Notario de Sabadell, don Manuel Molins Gascó, el día 21 de 
septiembre de 2012, con el número 1.155 de Protocolo para adaptarla a la descripción 
de  la  certificación  descriptiva  y  gráfica)  y  posterior  escritura  de  compraventa  y 
declaración  de  obra  nueva  terminada,  autorizadas  con  fecha  de  12  de  diciembre 
de 2019, con números 1.006 y 1.007 de Protocolo, que se acompañan a la presente.
Se solicita la inmatriculación derivada del segundo título que es el de compraventa 
autorizado en Calafell, el día 12 de diciembre de 2019, número 1.007 de mi Protocolo, de 
la finca resultante con la descripción que resulta del mismo.
II.  Calificación que se recurre.
Es la efectuada por el Registrador sustituto don Antonio José Vilches Trassierra, por 
imposibilidad accidental del Registrador titular don Pedro Álvarez González en fecha 
de 18 de febrero de 2020.
Tras la exposición de los hechos y antecedentes del caso.
A)  Calificación realizada fuera de plazo.
Antes de abordar el fondo del asunto, nos encontramos con una calificación realizada 
fuera del plazo prevenido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria para calificar e inscribir.
Las dos escrituras, previa y la que se pretende inmatricular, fueron presentadas el 
día 15 de enero de 2020, y la fecha de la calificación defectuosa es de 18 de febrero 
de 2020, recibiendo la notificación por telefax en esta Notaría el día 20 de febrero 
de 2020.
B)  Se hace constar que, en cuanto el hecho alegado en la nota de calificación por 
el Registrador:
Se  solicita  la  inmatriculación  de  la  finca  urbana:  Porción  de  terreno  que  será  o
segregado de la mayor finca, sito en el término municipal de Calafell, con una superficie  1w
naaú p1mro6Nex.9orimo6 s 7ave,de2 can7o t irddpróeaes lsm,ps doeoesins  dclcaeiue  Macnodtaonrnsa z ldoaco nussaoa,  lrCqiecu,nit eacta ads toeay rs pátuor anre l nemm seeteanl t trfNeuo otscut oarconruí  afPar,ed laynrnaateo dq  oauds eel a  (l Oa6U 4rrfdb1inea cnnmaai z²cs)ai,oó cbnieór,qen ul  al(iav…  paq)aluerenc teesleas    OE-A-2020-1132able en https://w
solicita  la  inmatriculación  es  la  que  resulta  tras  el  otorgamiento  de  la  escritura  de
rectificación, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, en el día 12 de diciembre 
de 2019, número 1.106 de mi Protocolo, que sustituye y rectifica la descripción de la 
citada porción de terreno, por la siguiente:
«2)  Urbana: Porción de terreno sito en el término municipal de Calafell con una 
superficie de seiscientos cuarenta y cinco metros cuadrados (645 m²), con frente a la 
calle (…) Lindando según catastro actual: por su frente con la calle de su situación; por la 
derecha entrando, con el número (....); por la izquierda, con el número (…); y por el 
fondo, parte con el número (…), parte la calle (…).»
«Referencia catastral: 2351210CF8625S0001QM».
C)  Se recurren los defectos alegados que se reproducen a continuación:
«No se practica la inmatriculación solicitada al existir dudas fundadas.
Sobre la coincidencia parcial de dicha finca con la registral 12.312, cuya localización 
coincide con la de calle (…)» Se ha solicitado expresamente con carácter previo al 
otorgamiento de las escrituras, solitud de información registral negativa o coincidente con 
la localización de la de calle (…) de Calafell y desde el Registro no se envía ninguna 
coincidencia.
Tras la calificación alegando esa coincidencia parcial, de la finca registral 12.312 de 
Calafell, sin embargo no se me envía ningún tipo de información registral para poder 
tener conocimiento de la descripción y titulares de dicha finca registral; contraviniendo lo 
que  por  analogía  dispone  el  artículo  203  del  Reglamento  Hipotecario  para  la 
inmatriculación a través de expediente de dominio.
Efectúo la solicitud de certificación registral del artículo 203, en el día 21 de febrero 
de 2010.
Previo pago de los honorarios registrales, el día 24 de febrero se expide certificación 
registral, firmada digitalmente, por el Registrador sustituto, don German Gómez Gacto, 
actuando nuevamente por sustitución del Registrador de la Propiedad, don Pedro-Alfredo 
Álvarez Gonzalez, «por imposibilidad accidental».
Acompaño la misma para su examen por este Centro directivo.
En dicha certificación registral de la finca registral 12.312 se describe como sigue:
«Rustica: Heredad situada en término de Calafell, destinada a viña, secano, garriga 
de olivos y algarrobos, en la partida de (…); y que linda por el Norte, con finca de E. C. 
B., P. M. E., C. E. y sucesores de P. R.; Sur, con J. R. R. y J. R.; Este, con J. A.; J. M. y J. 
C.; y Oeste, con camino de (…) y P. M. M.; y por el centro con fincas segregadas.
Después de efectuadas varias segregaciones, esta finca ha quedado reducida a una 
superficie de ocho mil seiscientos dieciocho metros y cuarenta y nueve decímetros 
cuadrados (8618,49 m²).
III.  Argumentos de hecho y Derecho que fundamentan la calificación recurrida.
Se recurre el defecto pretendido en base a los siguientes argumentos de derecho:
1.  La denegación de la inmatriculación pretendida, en base a las dudas fundadas la 
«coincidencia parcial» con otra finca inscrita, debe de ser motivada, y no basarse en 
sospechas indiciarias del Registrador.
El único motivo alegado para justificar la «duda» alegada en la calificación, que es la 
localización exacta de dicha finca en la calle (…), lo cual no figura en la descripción de la  s
finca  registral  sobre  la  cual  existe  la  coincidencia  parcial,  ni  en  ninguna  de  las  oe.
segregadas. w.
cfionnca Hl asa oycb enrreoti tfcoicuraiaacls ieó xncio srnteetgrnai sedtsircatcal isoo ndbeutesdn aicdso,a my d ope r eolxacpe fldiincoac aaré ,f ,u snqodubaerem  helaanc tceaonri  ny«c mdiduoedtniavcrai»ar,:  ptraarsc iaell  seoxbarme elan   2020-1132n https://w
a.  No  figura  ningún  titular  registral  en  la  certificación,  ignoramos  quién  es  el
propietario actual de la finca registral.
b.  De la lectura del historial de esta finca matriz, no localizo tampoco, como titulares 
registrales a ninguno de los que figuran como transmitentes en el contrato privado que 
se reseña en el título público previo que sirve de base para la inmatriculación, por lo que 
no hay razón para pensar que se refiere a la misma finca. Precisamente como ya 
expliqué, se había solicitado su búsqueda en el Registro, con los datos de que se 
disponían a efectos de su comprobación y localizar de forma anticipada cualquier finca 
inscrita a nombre de los mismos.
La finca registral es una finca rústica, no quedando acreditado que en el resto se 
haya producido el cambio a finca urbana, o bien si se refiere a la totalidad de la misma.
No  hay  localización  de  dicha  finca  12.312  en  el  Registro  por  coordenadas  de 
georreferenciación gráfica que nos indique dónde está la situación física ni catastral de 
esos ocho mil seiscientos dieciocho metros y cuarenta y nueve decímetros cuadrados 
(8.618,49 m²) que quedan como resto, tras «diversas segregaciones».
Del examen de este historial, que resulta de muy difícil comprensión, aparecen 
segregaciones duplicadas, y luego tachadas, o sin identificar y no hay localización física, 
en la mayoría de las mismas (claramente porque la legislación no lo exigía en el 
momento de su inscripción); si bien, siendo el contenido del registro confuso, resulta 
altamente dificultoso, la coordinación física y catastral de dicho resto de finca matriz que 
aparece inscrito con la finca registral 12.312.
Acompaño plano a escala del catastro, donde tras una búsqueda policiaca de esta 
finca «resto», a los efectos de averiguar dicha posible coincidencia parcial ante la que 
nos encontramos, la coincidencia puede existir hasta en más de 6 calles (…), y una zona 
rústica  conocida  como  «plana  (…)»,  ignorando  si  su  totalidad  han  podido  ser 
previamente segregadas de dicha finca matriz, y sin poder determinar el principio y final 
de lo que en su día abarcó; y en la actualidad se corresponde con esos 8.618,49 m² de 
superficie que queda como resto de la finca registral 12.312.
No encuentro apenas cesiones de viales que justifiquen registralmente la localización 
de las distintas fincas resultantes de las pretendidas segregaciones, sin ser colindantes 
unas y otras, con viales públicos entre las mismas, ni linderos que permitan discernir 
hasta donde y cuáles de esas calles, se corresponden con el «resto» que queda como 
finca registral 12.312. O si queda subsistente como resto la parte rústica de la plana (…), 
colindante con fincas urbanas localizadas en la misma calle (…).
Es por ello que siendo el concepto «duda fundada» del Registrador, no puede quedar 
al  arbitrio  del  mismo  Registrador,  e  indicar  una  coincidencia  parcial  con  finca 
previamente inscrita, sin la suficiente motivación, y siguiendo la Resolución de 21 de abril 
de  2016  de  la  Dirección  General  de  Registros  y  Notariado,  en  la  motivación  del 
registrador, no son suficientes las alegaciones de alteraciones catastrales históricas si no 
se desarrolla.
Siguiendo la doctrina reiterada por la Dirección General de Registros y Notariado, por 
analogía para saber si estamos en un caso de doble inmatriculación comporta para quien 
la hace, la carga procesal de acreditar que ambas fincas registrales se refieren al mismo 
terreno  cuestionado,  para  lo  cual  resulta  necesario  realizar  una  reconstrucción  del 
historial  de  las  fincas  a  partir  de  aquélla  de  la  que  proceden;  reconstrucción  que 
normalmente  requeriría  la  intervención  pericial  para  fijar  topográficamente  sobre  el 
terreno la ubicación que ha de corresponder a las titularidades en conflicto y determinar 
así si realmente existe una doble inmatriculación.
Más bien del análisis de lo expuesto, parece una reparcelación urbanística que en 
lugar de acceder al Registro como tal, por el procedimiento legal regulado para la misma,  e.
se  ha  realizado  a  través  de  segregaciones  independientes  de  fincas  localizadas  w.b
lamapsea nrcceienostneioamndeeans ft iend ceean  r evhisaatsloet asm  eapnter irmzt.ináes ndtees s, einsi  claal lelso cdaifleizraecnitóens , esnin  qlau er ecaolmidoa dd efcísíaic,a c odnes telan   2020-1132n https://w
rectiLfioc aqru ed ipclhaon tehai setól rpicroob leremgais tmraal,y ocr,o ennfu lsao  búes qiunecdoarr edcet os opluacriaó n cjuornísdeicgau ier l aresfulenjtaor,  dlae 
reparcelación completa y cuáles han sido las segregaciones efectuadas, de todas esas
parcelas catastrales situadas en el plano de la urbanización, en la realidad catastral; o 
bien proceder a segregar nuevamente y discernir entre que parcela sí, y cual no, de las 
catastrales  actuales,  procedían  de  la  finca  registral  a  segregar,  y  así  obtener  la 
localización a través de la representación gráfica georreferenciada de la finca resto.
Nos encontramos antes un callejón sin salida jurídica.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre «tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, egregación, división, agrupación 
o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los 
terrenos,  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  que  complete  su 
descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas georreferenciadas de sus vértices...»
Y reproduciendo el texto de la Resolución de la Dirección General de Registros y 
Notariado de fecha 21 de septiembre de 2016, reiterado en la Resolución de 2 de 
septiembre de 2016, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debe ser interpretado en el 
sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación· de 
entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando 
tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.
De forma que el defecto alegado resulta de imposible subsanación a través del 
mecanismo de la segregación.
Tenemos  que  además  el  concepto  de  finca  registral,  por  naturaleza,  debe 
corresponderse con una porción de terreno en la realidad física, delimitada por unos 
linderos. Reitero la dificultad de concreción como tal.
Por  otro  lado,  el  procedimiento  de  inmatriculación  del  artículo  205  de  la  Ley 
Hipotecaria, goza de las suficientes garantías de publicidad y notificación para que 
cualquier posible perjudicado o posible interesado, pueda comparecer y presentar su 
oposición a la misma.
La Dirección general de Registros y Notariado ha reconocido que pueda haber en la 
aplicación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, incluso, un título de rectificación de la 
descripción anterior otorgado por los mismos firmantes en Resolución de 4 de mayo 
de  2016,  y  así  lograr  la  coincidencia  en  la  descripción  contenida  en  el  título 
inmatriculador,  el  previo  y  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  que 
necesariamente debe ser aportada al efecto.
De todo lo cual, y de las pruebas conseguidas con la máxima diligencia que me ha 
sido posible, y la vista de la certificación recibida, concluyo y dudo fundadamente que 
finca registral 12.312, tal y como resulta descrita, exista en la realidad física y sea posible 
de geolocalización gráfica, y coincidencia catastral.
De igual dificultad resulta identificar la coincidencia parcial de la misma con la finca 
que se pretende inmatricular, sin haber quedado suficientemente motivadas como he 
expuesto, las dudas fundadas alegadas por el Registrador.
En  definitiva,  y  tras  haber  intentado  sin  éxito  tener  un  encuentro  tras  la 
reincorporación de su situación de baja con el Registrador titular Don Pedro Álvarez 
González, en aras a una mayor agilidad y evitar dilaciones, a lo que no ha accedido y ha 
rechazado  toda  posibilidad  de  consulta  y  reunión  conmigo  sobre  el  particular, 
contraviniendo con ello el artículo 5 del RD 1935/1983, de 25 de mayo, y como último 
recurso, me veo abocada a recurrir al Dictamen de este centro directivo, y por todo lo  s
expuesto: oe.
dpeo r 2Sin.o0tel2irc0pi,tu oep asot roe  eselt naR  tDieeigmreispctorcai óydn of orG rmdeonane  crAoanln ttqroaun eliao t  ecJnaoglsifaéic  apVcoiilróc nhp erdesisc eTtanrdataasd seoien re rfsaet,ce hc aeo smdceori  t1os8 u ysd tesit eufe ttobe rnepgrooar    2020-1132n https://w
simup doísai bdiilcidtea dre ascocluidceiónnta el sdteiml Ránedgoislotr ayd roerv toitcualanrd od olan  cPaelidfircoa-cAiólfrne rdeoc uÁrlrviadrae (z… G)ó»n.zalez; y en
IV
El registrador titular del Registro de la Propiedad de Calafell, don Pedro Alfredo 
Álvarez González, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó 
el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 300 y 306 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 10 de junio de 2000, 21 de enero de 2006, 18 de enero de 2010, 5 de marzo de 2012, 
21 de abril, 25 de abril, 5 de mayo, 27 de junio y 14 de diciembre de 2016, 24 de enero, 1 
de junio y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 22 de mayo, 20 de junio y 5 de 
diciembre de 2018 y 27 de junio de 2019.
1.  Constituye  el  único  objeto  de  este  expediente  decidir  si  procede  la 
inmatriculación de una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria habiendo manifestado el registrador que tiene dudas de coincidencia de 
dicha finca con otra que se encuentra inscrita.
En particular, el registrador suspende la inscripción ante la duda fundada de que la 
finca de la que procede la que se solicita inmatricular conste inscrita, coincidiendo 
parcialmente con la registral 12.312 de Calafell, basando las mismas en la circunstancia 
(contenida en el título) de que la finca cuya inscripción se solicita procede de otra mayor, 
y  en  el  hecho  de  constar  en  el  historial  de  la  citada  registral  12.312  numerosas 
segregaciones efectuadas por contratos privados posteriormente elevados a público.
2.  La Notaria autorizante recurre alegando, en síntesis, que la duda del registrador 
debe estar fundada, que la misma no puede ser discrecional, sino que debe someterse a 
un fundamento claro y no basarse en meras circunstancias indiciarias. Cita al respecto la 
doctrina de esta Dirección General sobre la necesaria fundamentación de las dudas de 
identidad.
Alega la recurrente que efectuó solicitudes de información registral negativa a efectos 
de  la  inmatriculación,  en  las  que  se  expresaba  la  descripción  de  la  finca  cuya 
inmatriculación se pretende y la identidad del titular catastral y transmitentes, las cuales 
fueron atendidas por el Registro de la Propiedad de Calafell, señalando que la finca así 
descrita y a favor de las personas indicadas no consta inmatriculada. De otra parte, 
señala que se ha solicitado la inmatriculación de la finca según la descripción que resulta 
de la escritura de rectificación a la que se ha aludido en los hechos de esta resolución; 
que,  una  vez  advertidas  las  dudas  por  el  registrador,  no  se  le  ha  comunicado  la 
información registral, contraviniendo lo que por analogía indica en el artículo 203 de la 
Ley  Hipotecaria;  que,  con  posterioridad,  solicitó  certificación  de  la  registral  12.312, 
resultando que la misma se expidió sin expresar la identidad de su titular o titulares, no 
constando tampoco en el historial registral de la citada finca como tal ninguno de los 
transmitentes  en  el  contrato  privado  de  compraventa  reseñado  en  el  título  previo, 
concluyendo de tal circunstancia que debe tratarse de una finca distinta. Apunta también 
la circunstancia de constar inscrita la registral 12.312 con la naturaleza de rústica, la cual 
no  se  encuentra  localizada  ni  georreferenciada;  que  con  ocasión  de  las  múltiples 
segregaciones que constan en el historial registral de la finca cuya posible coincidencia 
parcial con la que se pretende inmatricular ha advertido el registrador, no figuran inscritas  s
cesiones de viales que justifiquen la localización de las diferentes fincas, pudiendo existir  oe.
una coincidencia hasta en más de seis calles; y, en definitiva, que el procedimiento para  w.
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Hay que advertir que el escrito de recurso contiene diversas consideraciones y juicios
de valor sobre la relación profesional entre el registrador titular y la notaria recurrente, así  Bc
como del contenido de los Libros del Registro y la forma de practicar los asientos que 
resultan inapropiadas y ajenas por completo al derecho a la defensa contra la nota de 
calificación,  excediendo  de  la  legítima  discrepancia  con  la  decisión  del  registrador 
manifestada en el curso del procedimiento registral.
3.  En primer lugar, señala la notaria recurrente que la calificación fue efectuada 
fuera del plazo legalmente previsto. El registrador, en su informe, objeta que el plazo de 
calificación  del  título  inmatriculador  fue  suspendido  como  consecuencia  de  la 
presentación de un título previo, cual es la escritura de adjudicación de herencia, que 
sirvió como antetítulo a efectos de lograr la inmatriculación a través del procedimiento 
regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Sin entrar a valorar si el asiento de presentación de los títulos así presentados fue 
practicado de manera correcta, por no haberse planteado en el escrito de recurso (cfr. 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debe recordarse que los efectos de una calificación 
emitida  fuera  de  plazo  no  determina  su  nulidad,  sino  los  efectos  previstos  en  el 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «si, transcurrido el plazo máximo 
señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá 
instar del registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término 
improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el 
artículo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el registrador 
no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones. 
La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción 
de  aranceles  de  un  treinta  por  ciento,  sin  perjuicio  de  la  aplicación  del  régimen 
sancionador correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de 
inscripción, los registradores deberán remitir a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero una 
estadística en formato electrónico que contenga el número de títulos presentados y fecha 
de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos inscritos fuera del plazo 
previsto en este artículo. La Dirección General de Registros y del Notariado concretará 
mediante Instrucción el formato electrónico y datos que deban remitir los registradores».
4.  El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «el Registrador deberá 
verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de 
tener  dudas  fundadas  sobre  la  coincidencia  total  o  parcial  de  la  finca  cuya 
inmatriculación  se  pretende  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas».
Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones 
citadas en «Vistos»).
En el caso de este expediente, el registrador en su nota de calificación, transcrita 
más arriba, expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la 
finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada, 
quedando  perfectamente  identificada  la  finca  que  pudiera  verse  afectada  por  la 
operación que pretende acceder al Registro. En concreto, se considera la circunstancia 
de la procedencia de otra mayor de la finca que se pretende inmatricular, según resulta 
del  propio  título  calificado;  y  en  el  hecho  de  haberse  formalizado  con  anterioridad 
numerosas segregaciones sobre la finca cuya identidad parcial con la descrita en el título 
ha sido advertida por el registrador, existiendo un resto de finca matriz con superficie  e
suficiente para absorber a la que es objeto de este expediente, resultando del historial  bo
registral parcelas radicadas en la misma manzana que aquélla cuya inmatriculación se  1w
pretTenédneg.ase en cuenta que la apreciación de dudas de que la finca que se pretenda  2020-1132n https://w
idnembaet reicvuitlaarrs eco lain cciodian ccidoenn octiraa  inncol utiseon ep aprocria ql ucéo nre ofetrrairss efin ac alas  tiontsaclirditaads .de la finca sino que
Debe considerarse, además, que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
se  permitía  el  acceso  al  Registro  de  fincas  sin  inscribir  la  representación  gráfica 
georreferenciada, de modo que la ubicación, localización y delimitación física de la finca 
se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta 
imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma. Sin embargo, en el caso que nos ocupa en la calificación 
quedan identificadas circunstancias suficientes que justifican tal coincidencia siquiera de 
forma indiciaria o parcial, no pudiendo estimar los argumentos de la notaria recurrente en 
cuanto  a  la  falta  de  localización  y  georreferenciación  de  las  fincas  previamente 
segregadas de la registral 12.312, por no estar prevista legalmente tal exigencia en el 
momento de practicarse las operaciones registrales respectivas, como tampoco el hecho 
de no constar inscritas cesiones de viales que pudieran ayudar a la localización de las 
distintas fincas así formadas, habida cuenta la posibilidad de configurarse tales viales 
como privados de la urbanización así constituida o simplemente por la inacción de la 
Administración respectiva en cuanto a la recepción de los mismos.
Debe recordarse también, como ya ha señalado este Centro Directivo, que en todo 
caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se 
produzca  la  indeseable  doble  inmatriculación.  Además,  hay  que  considerar  que  el 
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, 
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse 
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca 
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo 
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. En definitiva, tampoco puede 
acogerse esta alegación de la notaria recurrente, siendo el procedimiento regulado en el 
artículo 203 de la Ley Hipotecaria el que recoge mayores garantías para que cualquier 
eventual perjudicado pueda manifestar su oposición durante la tramitación del mismo, 
mientras que a través del procedimiento regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria 
sólo les quedará la vía judicial para hacer valer sus derechos (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria).
De lo expuesto, y en los términos que se expresa la nota de calificación, este Centro 
Directivo no puede sino concluir que las dudas del registrador están suficientemente 
fundadas, y que, por tanto, el defecto ha de ser confirmado.
5.  Alega  la  Notaria  recurrente  que  previamente  solicitó  información  registral 
negativa  con  la  finalidad  de  inmatricular  la  finca  descrita  en  la  instancia  y  con  la 
titularidad indicada en la misma, en la forma expuesta en los hechos.
La posibilidad de emitir una nota simple negativa ha sido admitida por esta Dirección 
General,  en  la  reciente  Resolución  de  20  de  junio  de  2018.  Dicha  solicitud  «(…) 
encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria: «La nota simple informativa 
tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio 
de  la  responsabilidad  del  registrador,  por  los  daños  ocasionados  por  los  errores  y 
omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el 
interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la 
finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la 
identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, 
naturaleza  y  limitaciones  de  éstos.  Asimismo,  se  harán  constar,  en  todo  caso,  las 
prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. 
También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el 
interesado». De este precepto, en su último apartado, se desprende que, si bien la nota  e.
simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la  w.b
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y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las
siguientes reglas: (...) 7.ª Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará 
constar  esta  circunstancia,  sin  perjuicio  de  que  deba  mencionar,  en  su  caso,  los 
documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de 
presentación esté vigente»».
A la vista del contenido de la petición de publicidad nada cabe objetar a la actuación 
del registrador, pues únicamente se limita a señalar, con carácter puramente informativo, 
que la finca así descrita y a favor de las personas indicadas en la instancia, no se 
encuentra inmatriculada.
La certificación librada con posterioridad a petición de la Notaria recurrente, no puede 
tener ninguna utilidad en el procedimiento registral iniciado, pues no ha sido solicitada en 
el seno del expediente regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, con las 
circunstancias y requisitos exigidos por este precepto. A diferencia de la información 
negativa solicitada, en las certificaciones expedidas al amparo del artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria es precisamente en el momento de su expedición donde deben manifestarse 
las posibles dudas del registrador respecto a la coincidencia parcial o total de la finca 
cuya inmatriculación se pretende con otra u otras inscritas (resoluciones de este Centro 
Directivo de 27 de junio de 2016 y 1 de junio de 2017).
6.  Por último, cabe plantearse aquí como ya se hizo en la Resolución de 5 de mayo 
de 2016 (reiterada en otras posteriores, cfr. «Vistos»), si en casos como el presente, 
continúa  o  no  siendo  de  aplicación  lo  dispuesto  en  los  artículos  300  y  306  del 
Reglamento Hipotecario.
Es decir, cabe plantearse si en los casos de suspensión de la inmatriculación por 
dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, puede o 
no la autoridad que expidió el documento inmatriculador acudir al juez de Primera 
Instancia del partido en que radique el inmueble para que, éste, a la vista de los 
antecedentes registrales y documentales, y dando audiencia a los titulares registrales de 
las  fincas  previamente  inmatriculadas,  dicte  auto  declarando  o  no  procedente  la 
inmatriculación pretendida.
A este respecto debe recordarse que este Centro Directivo, en su Resolución de 17 
de noviembre de 2015, ya consideró que «cuando la disposición derogatoria única de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se 
opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse 
tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los 
cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la 
nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios 
inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos 
reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir 
del 1 de noviembre de 2015».
En efecto, en la regulación anterior, en la que se atribuían a los órganos judiciales 
competencias para tramitar y resolver mediante expedientes de jurisdicción voluntaria -
mediante simple auto, como ocurría en el ya derogado expediente de dominio del 
artículo 201 de la de la Ley Hipotecaria- no era de extrañar que el Reglamento también 
atribuyera  al  juez  de  Primera  Instancia  la  posibilidad  de  dilucidar,  también  en 
procedimiento de jurisdicción voluntaria y también mediante simple auto y no sentencia, 
las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía 
inmatricular –conforme a los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria– con 
otras previamente inmatriculadas.
Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, como se proclama en  e.
la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 y se materializa en su articulado, ya no se  w.b
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Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de 
concordancia  del  Registro  con  la  realidad  física  y  jurídica  extrarregistral,  queda 
concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento 
declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de 
sentencia.
Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por 
cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado 
para  ello  podrá,  bien  recurrir  judicialmente  contra  la  calificación  registral  ante  los 
juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el 
inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la 
Ley Hipotecaria –si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral–; o 
bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes 
procedimientos –y entre ellos, el de inmatriculación– para lograr la concordancia entre el 
Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la 
desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados 
en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el 
mismo objeto que aquél».
Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de 
la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo 
anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, 
podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 
5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en 
procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad 
con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose 
las demás garantías prevenidas en dicho artículo».
Por tanto, en el presente caso además del procedimiento judicial declarativo, podría 
acudirse previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en 
el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con 
audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas 
colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora.
Pero lo que ya no cabe, en modo alguno, es la aplicación de lo dispuesto en los 
artículos  300  y  306  del  Reglamento  Hipotecario,  pues,  como  ya  señaló  la  citada 
Resolución de 17 de noviembre de 2015, «deben entenderse tácitamente derogados 
todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados 
en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal 
es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente 
diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, 
ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre 
de 2015».
En definitiva, tampoco puede compartirse la afirmación de la recurrente referida a 
que  «nos  encontramos  ante  un  callejón  sin  salida  jurídica»,  ya  que,  según  se  ha 
expuesto, existen vías jurídicas, ya sea notarial o judicialmente, para lograr la inscripción 
pretendida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  1w
la LeMya Hdripido,t e1c0a rdiae. agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-1132n https://w
Pública, Sofía Puente Santiago.