BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16140
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2091 Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la Propiedad de Adeje a inscribir la constitución de complejo 
inmobiliario o conjunto residencial.
En el recurso interpuesto por don Nicolás Castilla García, notario de Arona, contra la 
negativa del registrador de la Propiedad de Adeje, don Miguel Ángel González Garrós, a 
inscribir la constitución de complejo inmobiliario o conjunto residencial.
Hechos
I
Mediante  escritura  de  declaración  de  obra  nueva  en  construcción,  división  en 
régimen de propiedad horizontal y constitución de complejo inmobiliario, autorizada por 
el notario de Arona, don Nicolás Castilla García, el día 8 de septiembre de 2020, con el 
número 3.353 de protocolo, la sociedad «Sereniavulco, S.L.U.» declaró, sobre la finca 
registral 56.688 del Registro de la Propiedad de Adeje, estar construyendo un conjunto 
de siete viviendas unifamiliares aisladas (descritas en el citado título), indicándose que 
dicha obra en construcción formaba parte de un conjunto que se constituía sobre las 
fincas registrales 56.684, 56.686 y 56.688 de Adeje, estructurado en las fases que en el 
mismo se contemplaban.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Adeje, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, de conformidad con el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe ha 
practicado, con fecha de hoy, la/s inscripción/es que a continuación se expresa/n, sólo 
respecto de la declaración de obra nueva en construcción y constitución en régimen de 
propiedad horizontal:
En  cuanto  a  la  declaración  de  obra  nueva  “en  construcción”  y  constitución  en 
régimen de propiedad horizontal:
– Al folio 125 del Libro 1180, Tomo 2307 del Archivo, Finca 56.688 con Código 
Registral Único (C.R.U.) 38015000920114, inscripción 2.ª
Y respecto de las fincas resultantes de la división horizontal:
– Urbana número uno de D.H., al folio 62 del Libro 1196, Tomo 2323 del Archivo, 
Finca 56.659 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924280, inscripción 1.ª s
– Urbana número dos de D.H., al folio 63 del Libro 1196, Tomo 2323 del Archivo,  oe.
Finca 56.661 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924297, inscripción 1.ª w.
Finc––a   5UU6rrbb.6aa6nn3aa   cnnoúúnmm Ceeórrodo i gctroue aRst reodg edis eDtr a.DHl ..ÚH, n.a,i cla oflo  f(loCioli. oR6 .64U5 .d )d e3el 8lL 0Li1bib5ror0o 0 110119992664, ,3 TT0oo3mm, oion  s22c33r2i2p33c  idódenel l  1AA.ªrrcchhiivvoo,,   2021-2091n https://ww
Finca 56.665 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924310, inscripción 1.ª
– Urbana número cinco de D.H., al folio 66 del Libro 1196, Tomo 2323 del Archivo, 
Finca 56.667 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924327, inscripción 1.ª
– Urbana número seis de D.H., al folio 67 del Libro 1196, Tomo 2323 del Archivo, 
Finca 56.669 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924334, inscripción 1.ª
– Urbana número siete de D.H., al folio 68 del Libro 1196, Tomo 2323 del Archivo, 
Finca 56.671 con Código Registral Único (C.R.U.) 38015000924341, inscripción 1.ª
En  virtud  de  dichos  asientos  ha  quedado  inscrita  la  obra  nueva  declarada  “en 
construcción”  sobre  la  finca  56.688  de  Adeje,  así  como  el  dominio  de  las  fincas 
resultantes  de  la  división  horizontal,  a  favor  de  la  entidad  “Sereniavulco,  Sociedad 
Limitada”.
Nota:  En  las  descripciones  de  las  fincas  resultantes  por  división  horizontal 
registrales 56.659 a 56.671 (impares), no se ha hecho constar ni la cuota en el total 
complejo, ni que las mismas forman parte de la fase número I, del Conjunto Residencial 
denominado “(…)”, toda vez que no se ha inscrito la constitución de complejo inmobiliario 
o conjunto residencial, por los hechos y fundamentos de derecho que se dirán.
Suspendida la inscripción respecto de la constitución de complejo inmobiliario o 
conjunto residencial, establecido en el otorgan cuarto, y por tanto también la inscripción 
de los estatutos de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial (…), Adeje, 
Tenerife, que constan en el otorgan sexto, por los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
Hechos:
En el otorgan cuarto, se constituye un complejo inmobiliario o conjunto residencial, 
formado por veintisiete viviendas unifamiliares aisladas que compartirán un local de 
telecomunicaciones, sobre las parcelas A-3. R3 (S3), A-3. R2 (Ss) y A-3. R1 (S1), del 
Proyecto de Compensación del Plan Parcial Sector 1 de las Normas Subsidiarias de 
Adeje, fincas registrales 56.688, 56.686 y 56.684 de este Registro, colindantes entre sí, 
todas ellas propiedad de la entidad “Sereniavulco, S.L.”. En el título que se califica, 
únicamente se describe la finca 56.688, no así, las otras dos fincas sobre las que 
igualmente se constituye el Complejo Inmobiliario, y solo se halla incorporada al título, 
Licencia Urbanística para Proyecto Básico de 7 Viviendas Unifamiliares Aisladas, sobre 
la parcela A-3. R3. registral 56.668 de Adeje.
Fundamentos de Derecho:
No comprendiendo la licencia de edificación la totalidad de los elementos privativos 
de que se compone el complejo y afectándose tres fincas registrales al mismo, sin 
agrupación material de las mismas, es necesario la preceptiva licencia administrativa.
Artículo 10.  3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960 de 21 de julio:
3.  Requerirán  autorización  administrativa,  en  todo  caso:  a)  La  constitución  y 
modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en 
sus mismos términos, (actualmente artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre).
Artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre:
“La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los  bo
regulados  como  regímenes  especiales  de  propiedad,  por  el  artículo  24  de  la  91ww
LcAtaoedlr ymr er4isné9pigs/oi1tmrn9ade6cin0ieó,,n  ntd esce io es2mne1d p aoedc teeo rnmjeuteqpli uaodiñ,so eisnt oodl abe r ieasn eudP tiousrorbpipzieqaineucsdeiaóa blnadl e  faH indocpmraaizi nrooai sn ftitrnasaclu,ta i vdsae is nbcoseobcrnrráeicp  escladeiósirdn  qaa, u uoetqo  usreieezl   atcedoasanlt  ismpttiooítturnu yillooaa     OE-A-2021-20able en https://
notarial de la misma”.
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a)  Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del 
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción de las edificaciones que integren aquel.
b)  Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de 
sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo 
régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan 
elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya 
titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes 
en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
Resolución de 11 de julio de 2017, de la DGRN, que confirma la necesidad de la 
licencia administrativa para la constitución del Complejo Inmobiliario.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
El presente acto no es definitivo en vía administrativa.
Contra la presente nota (…)
Nota:  Referente  a  la  Finca  56.688  con  Código  Registral  Único  (C.R.U.) 
38015000920114: La Base Gráfica de la finca de este número se encuentra inscrita con 
fecha 29 de noviembre de 2019, pero no coordinada gráficamente con el Catastro, de 
conformidad  con  los  artículos  9,  10  y  199  de  la  Ley  Hipotecaria  en  la  redacción 
establecida por la Ley 13/2015 de 24 de junio.” Adeje, a 19 de octubre de 2020”.
Nota: Al margen de la inscripción 1.ª, existe la siguiente nota cuyo tenor literal es el 
siguiente: “La operación de división material, a que se refiere la inscripción adjunta ha 
sido objeto de notificación a la Comunidad Autónoma de Canarias, Consejería de Medio 
Ambiente, de conformidad con el Artículo 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo, 
aprobado  por  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de  octubre.  Adeje,  a  29  de 
Noviembre de 2019”.
Nota: Al margen de la inscripción 2.ª, existe la siguiente nota cuyo tenor literal es el 
siguiente:  “La  operación  de  de  Obra  Nueva  “en  construcción”  a  que  se  refiere  la 
inscripción adjunta ha sido objeto de notificación a la Comunidad Autónoma de Canarias, 
Consejería de Medio Ambiente, de conformidad con el Artículo 65.3 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. 
Adeje, a 19 de octubre de 2020”.
Referente a las Fincas 56.659 a 56.671 (impares) de Adeje:
Nota:
Al margen de sus respectivas inscripciones primeras, existe la siguiente nota cuyo 
tenor literal es el siguiente: “La operación de División Horizontal a que se refiere la 
inscripción adjunta ha sido objeto de notificación a la Comunidad Autónoma de Canarias, 
Consejería de Medio Ambiente, de conformidad con el Artículo 65.3 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. 
Adeje, a 19 de octubre de 2020”.
Al margen de la inscripción 2.ª de la finca 56.688 se han extendido dos notas de 
afección fiscal por plazo legal. es
Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales. o
Adeje, a 19 de octubre de 2020. El registrador, 91ww
Este documento ha sido firmado digitalmente por el registrador: don Miguel Ángel
González Garros con firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Nicolás Castilla García, notario de Arona, 
interpuso recurso el día 29 de octubre de 2020 mediante escrito en el que alegaba lo 
siguiente:
«(…) Antecedentes de hecho
Primero.  La escritura contiene la declaración de una obra nueva en construcción 
sobre una única finca registral, la constitución de dicha construcción en régimen de 
propiedad horizontal, todo ello conforme a la correspondiente licencia administrativa, y, 
finalmente,  la  constitución  de  un  complejo  inmobiliario  que  afecta  a  tres  fincas 
registrales, a saber, la finca registral matriz sobre la que se ha declarado la obra en 
construcción, y otras dos fincas colindantes, solares sin edificación alguna, en las que 
hay previsto el desarrollo de las otras dos fases del complejo. La razón de ser del 
complejo es la previsión de un cuarto de telecomunicaciones que será común a las tres 
fases y que se ubica en la primera.
Segundo.  La nota de calificación comunica la inscripción de la declaración de obra 
nueva en construcción y constitución en régimen propiedad horizontal, pero suspende la 
inscripción de la constitución del complejo inmobiliario por no contar con la preceptiva 
autorización administrativa.
Tercero.  Estimando esta parte que la citada nota de suspensión no es ajustada a 
derecho, se formula el presente recurso de acuerdo con el Art. 228 de la LH (…)
A los anteriores Hechos son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
I.  Los complejos inmobiliarios quedan definidos legalmente por el artículo 26.6 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuando señala: “...A los efectos 
previstos  en  este  número  se  considera  complejo  inmobiliario  todo  régimen  de 
organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos 
privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad 
corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada 
momento sean titulares de los elementos privativos...”.
Esta definición, en esencia, es la misma que ya se formula en el artículo 396 del 
Código Civil y en el desarrollo de dicho precepto por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
propiedad  horizontal,  en  cuyo  artículo  segundo,  apartado  c),  se  hace  constar 
expresamente que la ley será de aplicación “...a los complejos inmobiliarios privados, en 
los términos establecidos en esta Ley...” detallándose con posterioridad en el artículo 24 
los requisitos para dicha aplicación.
De dicho último precepto resulta indiscutible que en el complejo inmobiliario los 
elementos privativos pueden ser, no solo ni necesariamente edificaciones, sino también 
“parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales”, sin 
necesidad  de  que  se  describan  “ab  initio”  las  edificaciones  que  ulteriormente  se 
construirán en la finca matriz o en cada una de las parcelas independientes.
En resumen, la propia Dirección General define, en resolución de 11 de julio de 2017, 
los complejos inmobiliarios como “...un conjunto –complejo– de inmuebles, y éstos a su 
vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso 
independiente,  como  porciones  de  suelo,  subsuelo  o  vuelo,  e  incluso  servicios  o  e.e
instalaciones de naturaleza inmobiliaria...”. b
II.  La cuestión que se plantea por medio del presente recurso es si es aplicable la  91ww
deexi glae nLceiya  ddeel  Sauuteolroiz paacriaó nla a cdomnisntiistutrcaiótivna d qeul ceo cmopnlteiejon.e el artículo 26.6 del texto refundido
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instrumento  para  llevar  a  cabo  configuraciones  jurídicas  con  las  que  defraudar  la
normativa  urbanística,  dando  lugar  a  la  creación  de  espacios  de  suelo  objeto  de 
propiedad separada, o dotados de tal autonomía que supongan una verdadera división o 
fraccionamiento de terrenos, como podría ser el caso de la comúnmente denominada 
propiedad horizontal tumbada. En tal sentido la exigencia de licencia como instrumento 
de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración está totalmente 
justificada.
Con dicha finalidad el mencionado artículo 26.6 estipula: “...6. La constitución y 
modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes 
especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
Propiedad Horizontal deberá ser autorizada por la Administración competente donde se 
ubique  la  finca  o  fincas  sobre  las  que  se  constituya  tal  régimen,  siendo  requisito 
indispensable  para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la 
autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma...”
Pero  dicha  exigencia  no  es  absoluta,  sino  que  en  coherencia  con  la  finalidad 
pretendida, el mismo precepto continúa: “...No será necesaria dicha autorización en los 
supuestos siguientes:
a)  Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del 
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción de las edificaciones que integren aquel.
b)  Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de 
sus elementos privativos...”
En definitiva, la cuestión que aquí se plantea es si es aplicable la excepción del 
anterior apartado a). Y la respuesta ha de ser forzosamente afirmativa.
Nótese que el Sr. Registrador nada objeta a la inscripción de la declaración de obra 
nueva y división horizontal, en las cuales, por cuanto se trata de una división horizontal 
de las llamadas “tumbadas”, ya existe un fraccionamiento o parcelación del terreno. Pero 
no es posible presentar objeción alguna, puesto que dicha parcelación está practicada 
de conformidad con la licencia de obras en la que se ampara la declaración de obra 
nueva.
Sin embargo, a la hora de constituir expresamente el complejo inmobiliario, con la 
vinculación al mismo de dos parcelas registralmente independientes con las que se 
prevé  compartir  determinados  servicios  comunes,  el  Sr.  Registrador  exige  licencia 
administrativa expresa.
Una  interpretación  literal  del  precepto  legal  hace  imposible  mantener  dicha 
interpretación,  pues  con  la  constitución  del  complejo  no  se  crean  más  elementos 
privativos que los que ya contempla la licencia de obras, más otros –sic- dos parcelas 
que ya eran fincas registrales independientes.
Una interpretación teológica de la norma ha de llevarnos forzosamente a la misma 
conclusión,  pues  no  concurre  circunstancia  alguna  que  haga  temer  un  posible 
fraccionamiento del suelo no amparado por la Administración, puesto que, repetimos, el 
complejo se compone por tres fincas, independientes pero colindantes, una de las cuales 
es objeto de división horizontal, tumbada si se quiere llamar así, pero en los términos 
exactos previstos por la licencia correspondiente.
Con la constitución del complejo no se crean nuevas parcelas independientes, sino 
que por el contrario se incluyen en el mismo parcelas que eran jurídica y registralmente 
independientes.
No solo resulta pues improcedente la exigencia de autorización administrativa, sino  e
que se antoja que incluso resultaría difícil explicar el motivo de su solicitud, en su caso, a  bo
la administración competente. 91ww
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Centrémonos  en  dicha  resolución.  Una  lectura  detenida  de  la  misma  pone  de 
manifiesto que se deniega la inscripción porque se pretende una división de terrenos, por 
medio  de  una  división  horizontal  tumbada,  que  se  practica  sobre  una  única  finca 
registral,  sin  aportar  licencia  de  obras,  de  segregación  o  declaración  municipal  de 
innecesaridad alguna.
Dice textualmente la resolución, en lo que es su ratio decidendi: “Puede afirmarse 
que, en el presente caso, se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad 
separada  y  se  dota  a  los  elementos  independientes  de  tal  autonomía  que  ha  de 
entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las 
partes, división horizontal tumbada, nos encontramos, al menos a los efectos de la 
aplicación  de  la  legislación  urbanística,  ante  una  verdadera  división  de  terrenos 
constitutiva  de  un  fraccionamiento  que  es  una  de  las  notas  características  de  los 
conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como 
instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración.”
De dicha argumentación se deduce, sensu contrario, que sin creación de nuevos 
espacios del suelo objeto de propiedad separada no se justifica la exigencia de licencia.
Y es que, para la Dirección General, la preocupación que siempre ha subyacido en 
materia de complejos inmobiliarios es que a través de los mismos se produzcan actos de 
parcelación, tal y como se aprecia estudiando, por citar algunas, las resoluciones de 21 
de enero de 2014 y 17 de octubre de 2014, siendo ésta por otra parte la interpretación 
comúnmente compartida por la doctrina.
A mayor abundamiento podría argumentarse con claridad en favor de la tesis aquí 
defendida que las parcelas podrían indiscutiblemente haber sido objeto de agrupación 
sin necesidad de licencia alguna (…).»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de 5 de noviembre de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 149.1. 8.ª de la Constitución; 396 del Código Civil; 1, 2, 5, 10.3 
y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 9, 18, 20 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana; 34 y 
siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas; 21 y 22 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de 
las Bases del Régimen Local; 330 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los 
Espacios Naturales Protegidos de Canarias; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; 51 y 99 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo, y 164/2001, de 11 de julio; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio 
de 1987, 6 de junio de 1988, 23 de octubre de 1998, 23 de octubre de 2002, 10 de 
diciembre de 2003, 15 de enero y 14 de junio de 2004, 16 de julio de 2005, 16 de junio 
de 2006, 3 de febrero de 2010, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 23 de 
enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 21 de enero, 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª), 28  e.
de mayo, 17 de octubre y 24 de noviembre de 2014, 7 de octubre de 2015, 11 de julio  w.b
de 2017, 15 de febrero y 10 de septiembre de 2018 y 21 de noviembre de 2019, y las  91ww
Rjuelioso ylu 1c2io dnee sn odvei elam bDriere dcec ió2n0 2G0e.neral de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 y 28 de
1.  Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:
Mediante escritura objeto de la calificación impugnada, de declaración de obra nueva 
en construcción, división en régimen de propiedad horizontal y constitución de complejo 
inmobiliario, la sociedad “Sereniavulco, S.L.U.” declaró, sobre la finca registral 56.688 de 
Adeje,  estar  construyendo  un  conjunto  de  siete  viviendas  unifamiliares  aisladas 
(descritas en el citado título), indicándose que dicha obra en construcción forma parte de 
un conjunto residencial que se constituye sobre las fincas registrales 56.684, 56.686 
y 56.688 de Adeje, estructurado en las fases que en el mismo se contemplan.
Interesa transcribir determinados apartados de la escritura negativamente calificada:
«(…) Autorización administrativa: La presente constitución del complejo inmobiliario 
no requiere autorización administrativa específica, si se atiende la doctrina establecida 
por la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resolución de fecha once de 
julio de dos mil diecisiete, que admite expresamente que podrán constituir elementos 
privativos del complejo inmobiliario parcelas aun no edificadas, sin que sea necesario 
describir en la constitución del complejo las futuras edificaciones a las que se destinan 
dichas parcelas ni presentar las correspondientes licencias de edificación. Tampoco 
requiere previa agrupación de las fincas, pues al ser las mismas colindantes entre si se 
halla amparado en la previsión contenida en el segundo párrafo del artículo 26.4 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (…).
Sexto.  Estatutos  del  complejo  residencial  y  de  la  propiedad  horizontal.  La 
compareciente,  según  interviene,  establece,  para  regir  el  complejo  inmobiliario  y  la 
propiedad  horizontal  constituida,  los  siguientes:  “estatutos  de  la  Comunidad  de 
Propietarios del conjunto residencial (…), Adeje, Tenerife” (…).
Séptimo.  Debido  a  que  el  conjunto  residencial  se  desarrolla  en  fases 
independientes entre sí, las diferentes fincas tendrán asignadas dos cuotas, una de 
participación en los elementos y gastos comunes de la fase a la que pertenecen, y otra 
de  participación  en  los  elementos  y  gastos  comunes  de  la  totalidad  del  conjunto 
residencial.
La  fase  número  uno  cuenta  con  una  cuota  conjunta  en  el  total  del  conjunto 
residencial del dieciocho con noventa y nueve por ciento (18,99%).
Las fases número dos y tres contarán cada una con una cuota conjunta en el total del 
conjunto residencial del cincuenta y nueve con diecinueve por ciento (59,19%) y del 
veintiuno con ochenta y tres por ciento (21,83%) respectivamente, que se distribuirá a su 
vez entre los elementos privativos de cada una en proporción a la cuota individual que 
para cada elemento privativo se fijase en cada fase.
Octavo.  Al edificar la fase dos y la fase tres, la entidad otorgante podrá, por sí sola, 
ampliar la declaración de obra nueva y modificar la propiedad horizontal del edificio, con 
el fin de añadir las nuevas fincas independientes, todo ello de conformidad con las 
correspondientes licencias de obras, distribuyendo entre ellas la cuota de participación 
en los elementos y gastos comunes del complejo que le ha sido asignada a cada fase, 
siguiendo en esta distribución las mismas pautas de proporcionalidad a superficies que 
ha  servido  de  base  en  la  fase  uno,  sin  necesidad  de  contar  para  ello  con  el 
consentimiento  de  los  eventuales  nuevos  propietarios  o  titulares  de  cualesquiera 
derechos reales sobre las fincas de la fase número uno.
“Sereniavulco, Sociedad Limitada” Unipersonal se reserva el derecho a edificar,  s
disponer, gravar y comercializar libremente las parcelas correspondientes a las fases dos  oe.
y tres del complejo». w.
E«(n… la)  l“iVceisntoci ae li necxoprepdoireandtae  ain lsat reusidcori tuar ain sstea nincdiaic ad elo  lasi gEunietidnated: Sereniavulco SLU, con  2021-2091n https://ww
NviIvFie n(…da)s,  puanrifaa mlai lioabretesn aciisólna ddaes  laa  epjreeccuetpatri vean  lipcaerncceiala  uArb-3a.n íRs3tic dae al ls epcrotoyre c(…to )b dáes iceos te7   BOE-A-cable e
Término, con Referencia Catastral 086G2020CS3006S0000YD; conforme a proyecto 
redactado por el Arquitecto D. (…), visado por el respectivo Colegio Profesional con el n.º 
(…) de fecha 24/09/19 y documentación febrero 2020.
Visto  que  se  han  emitido  los  pertinentes  informes  técnico  y  jurídico  sobre  el 
particular, siendo los mismos favorables tal como se exige en el artículo 342 de la 
Ley 4/2017, de 13 de Julio, del Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en 
cuanto la adecuación del proyecto a la legalidad ambiental, territorial y urbanística”.
La Junta de Gobierno Local, en virtud de la delegación efectuada por el Alcalde de 
este Ayuntamiento, mediante Decreto número ALC/350/2019, de 27 de junio (Publicado 
en el BOP núm. 86, de 17 de Julio), acuerda:
Primero.  Conceder licencia urbanística al proyecto básico 7 viviendas unifamiliares 
aisladas a ejecutar en parcela A-3. R3 del sector (…) de este Término, con referencia 
Catastral  086G2020CS3006S0000YD,  promovido  por  la  Entidad  Sereniavulco  SLU; 
conforme a proyecto descrito en el encabezamiento, de las siguientes características 
(…)».
La nota de calificación expresa lo siguiente:
«(…)  ha  quedado  inscrita  la  obra  nueva  declarada  “en  construcción”  sobre  la 
finca 56.688 de Adeje, así como el dominio de las fincas resultantes de la división 
horizontal, a favor de la entidad “Sereniavulco, Sociedad Limitada.”
Nota:  En  las  descripciones  de  las  fincas  resultantes  por  división  horizontal 
registrales 56.659 a 56.671 (impares), no se ha hecho constar ni la cuota en el total 
complejo, ni que las mismas forman parte de la fase número I, del Conjunto Residencial 
denominado “(…)”, toda vez que no se ha inscrito la constitución de complejo inmobiliario 
o conjunto residencial, por los hechos y fundamentos de derecho que se dirán.
Suspendida la inscripción respecto de la constitución de complejo inmobiliario o 
conjunto residencial, establecido en el otorgan cuarto, y por tanto también la inscripción 
de los estatutos de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial (…), Adeje, 
Tenerife, que constan en el otorgan sexto, por los siguientes hechos y fundamentos de 
derecho:
Hechos:
En el otorgan cuarto, se constituye un complejo inmobiliario o conjunto residencial, 
formado por veintisiete viviendas unifamiliares aisladas que compartirán un local de 
telecomunicaciones, sobre las parcelas A-3. R3 (S3), A-3. R2 (Ss) y A-3. R1 (S1), del 
Proyecto de Compensación del Plan Parcial Sector 1 de las Normas Subsidiarias de 
Adeje, fincas registrales 56.688, 56.686 y 56.684 de este Registro, colindantes entre sí, 
todas ellas propiedad de la entidad “Sereniavulco, S.L.”. En el título que se califica, 
únicamente se describe la finca 56.688, no así, las otras dos fincas sobre las que 
igualmente se constituye el Complejo Inmobiliario, y solo se halla incorporada al título, 
Licencia Urbanística para Proyecto Básico de 7 Viviendas Unifamiliares Aisladas, sobre 
la parcela A-3. R3. registral 56.668 de Adeje.
Fundamentos de Derecho:
No comprendiendo la licencia de edificación la totalidad de los elementos privativos 
de que se compone el complejo y afectándose tres fincas registrales al mismo, sin  e.
agrupación material de las mismas, es necesario la preceptiva licencia administrativa  w.b
(…)». 91ww
comE–p ll eQrejoucseu  riernesmntaote b Dialiilareergicoacs:i ócno mGoe n«e(r..a.)l  duenf icnoen, juennt oR -ecsoomlupclieójno - ddee  1in1m duee bjuleliso,  dye é s2t0o1s7 ,a  losus   OE-A-2021-20able en https://
vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso
independiente,  como  porciones  de  suelo,  subsuelo  o  vuelo,  e  incluso  servicios  o 
instalaciones de naturaleza inmobiliaria (...)».
– Que la cuestión que se plantea por medio del presente recurso es si es aplicable la 
exigencia de autorización administrativa que contiene el artículo 26.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo para la constitución del complejo, siendo la finalidad perseguida por el 
legislador al exigir la autorización administrativa evitar que la constitución de complejos 
inmobiliarios  pueda  utilizarse  como  instrumento  para  llevar  a  cabo  configuraciones 
jurídicas con las que defraudar la normativa urbanística, dando lugar a la creación de 
espacios de suelo objeto de propiedad separada, o dotados de tal autonomía que 
supongan una verdadera división o fraccionamiento de terrenos, como podría ser el caso 
de la comúnmente denominada propiedad horizontal tumbada.
– Que el artículo 26.6 dispone: «(...) La constitución y modificación del complejo 
inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, 
por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal deberá 
ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre 
las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que 
al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el 
testimonio notarial de la misma (...)».
Pero  dicha  exigencia  no  es  absoluta,  sino  que,  en  coherencia  con  la  finalidad 
pretendida, el mismo precepto continúa: «(...) No será necesaria dicha autorización en 
los  supuestos  siguientes:  a)  Cuando  el  número  y  características  de  los  elementos 
privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de 
obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la 
modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos 
privativos (...)».
– Que, en definitiva, la cuestión que se plantea es si es aplicable la excepción del 
anterior apartado a), y la respuesta ha de ser forzosamente afirmativa.
– Que de la argumentación de la Resolución citada en la nota se deduce, a «sensu 
contrario», que sin creación de nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada 
no  se  justifica  la  exigencia  de  licencia,  pues  para  esta  Dirección  General,  la 
preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es que a 
través  de  los  mismos  se  produzcan  actos  de  parcelación,  tal  y  como  se  aprecia 
estudiando, por citar algunas, las Resoluciones de 21 de enero y 17 de octubre de 2014, 
siendo ésta por otra parte la interpretación comúnmente compartida por la doctrina. A 
mayor abundamiento, podría argumentarse con claridad en favor de la tesis ahora 
defendida que las parcelas podrían indiscutiblemente haber sido objeto de agrupación 
sin necesidad de licencia alguna.
2.  La  multiplicidad  de  situaciones  fácticas  respecto  de  la  organización  de  la 
propiedad horizontal, determina, «a priori», la no imposición de construcciones jurídicas 
específicas, sino el reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del 
instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más 
adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o 
intereses perseguidos, siempre que esta libertad de configuración se mueva dentro del 
respeto  a  las  exigencias  estructurales  del  sistema  y  los  límites  derivados  de  la 
transcendencia «erga omnes» del estatuto jurídico de los bienes (cfr., entre otras, las 
Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de julio de 1987, 23 de octubre de 1998 
y 20 de julio de 2020). Y, también, con pleno respeto de las exigencias –de creciente 
relevancia– que vengan impuestas por la legislación urbanística y de ordenación del  e.
territorio. w.b
En lo que atañe a los complejos inmobiliarios –cuestión que motiva este recurso– y  91ww
vceonni dinod epproepnodneinecniad od ea ll arse sdpiveecrtsoa, st rcaosn slatr urcecfoiormneas  ddeo glma áLtiecya sd oe  dsoucetlroin adlee s2 q0u0e8  speo hr alna 
LLeeyy  8d/e2 0S1u3e,l od ed e2 62 0d1e5 j,u sneio d, eefnin eel  lúelgtimalmo epnátrera lfoo  qdueel  adretíbceu loe n2te6n.6d edresl et epxotor  traelfeusn,d aidl oin ddeic alar 
que: «A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo
régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan 
elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya 
titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes 
en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
Esta definición legal, basada en la coexistencia de elementos privativos y elementos 
comunes, y en la particular vinculación entre ellos, es en realidad, y esencia, la misma 
que se ya se formulaba en el artículo 396 del Código Civil, el cual, con otras palabras, 
también alude a la existencia de elementos privativos «susceptibles de aprovechamiento 
independiente» y «objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de 
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios 
para su adecuado uso y disfrute».
Ahora  bien,  dentro  de  la  categoría  general  del  complejo  inmobiliario  resultan 
encuadrables muy diversos supuestos concretos, en función de cual sea la configuración 
física o incluso arquitectónica de esos concretos inmuebles privativos y de los inmuebles 
o elementos comunes. Y a todos ellos resulta de aplicación ese mismo régimen jurídico 
esencial, formulado tradicionalmente en el artículo 396 del Código Civil desarrollado en 
la Ley sobre propiedad horizontal, pues dicha ley, que según su artículo 1 «tiene por 
objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del 
Código Civil, que se denomina propiedad horizontal», resulta de aplicación, según el 
artículo  2,  tanto  «a  las  comunidades  que  reúnan  los  requisitos  establecidos  en  el 
artículo 396 del Código Civil» (estén o no formalmente constituidas) –apartados a) y b)–, 
como «a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley» 
–apartado c)–. Y reafirma esta idea el artículo 24, cuando proclama que «el régimen 
especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable 
aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar 
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino 
principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las 
viviendas  o  locales  en  que  se  encuentren  divididos  horizontalmente,  con  carácter 
inherente  a  dicho  derecho,  en  una  copropiedad  indivisible  sobre  otros  elementos 
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
En conclusión, pues, un complejo inmobiliario, es un conjunto de inmuebles, y éstos 
a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de 
uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o 
instalaciones  de  naturaleza  inmobiliaria.  Y  dado  que  la  regulación  vigente  admite 
expresamente que se pueda constituir un complejo inmobiliario en el que los elementos 
privativos  sean,  no  sólo  ni  necesariamente  edificaciones,  sino  también  «parcelas 
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales», lo que si 
carecería de fundamento normativo sería la exigencia de que se describan «ab initio» las 
edificaciones que ulteriormente se construirán en la finca matriz o en cada una de las 
parcelas independientes.
Pero como se ha apuntado ya, un complejo inmobiliario, para adquirir virtualidad 
jurídica como tal, habrá de ajustarse a derecho, para lo cual será preciso cumplir cuantas 
exigencias  vengan  determinadas  por  la  legislación  urbanística  y  de  ordenación  del 
territorio; por mucho que este Centro Directivo haya aplicado cierta flexibilidad a la hora 
posibilitar su constitución y reflejo tabular, como cuando ha declarado, por ejemplo, que 
carece  de  fundamento  normativo  la  exigencia  de  que  «se  describan  “ab  initio”  las 
edificaciones que ulteriormente se construirán en la finca matriz o en cada una de las 
parcelas independientes» (cfr. Resolución de 11 de julio de 2017). s
3.  En  relación  con  lo  anterior,  y  respecto  de  la  legislación  urbanística  y  de  oe.
ordenación  del  territorio,  no  es  en  absoluto  ocioso  reiterar  de  nuevo  algunas  w.
consideraciones  ya  formuladas  por  este  Centro  Directivo  con  anterioridad  sobre  el  91ww
régimAseín,  ceosm cpoenteoncicdiaol  eqnu em alates riCa odme uunrbidaandisems oA.utónomas pueden asumir competencia
e(Sxeclnutseinvcai ase nd ell aTsr ibmunaatel rCiaosn sdtiteu ci«oonradle nnúamcieórno s d6e1l /1t9e9rr7it,o drieo ,2 0u rdbea nmisamrzoo  –yf unvdivaiemnednat»o   BOE-A-cable e
jurídico 5– y 164/2001, de 11 de julio –fundamento jurídico 4–), lo que en el caso de la 
Comunidad de Canarias se plasma en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los 
Espacios Naturales Protegidos de Canarias. En segundo lugar, debe afirmarse que, en 
virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al que 
compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de 
la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en 
particular, el requisito de la previa intervención administrativa.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 
de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de 
marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, «procede, en primer 
lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los 
requisitos  necesarios  para  la  documentación  pública  e  inscripción  registral  de  las 
declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a 
autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o 
no,  de  la  infracción  urbanística  según  dicha  normativa»;  y  según  la  Sentencia  del 
Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, son competencia exclusiva del 
Estado las normas que en la legislación urbanística se refieran rían al Registro de la 
Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que 
corresponde  a  las  Comunidades  Autónomas  determinar  qué  clase  de  actos  de 
naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, 
las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe 
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites 
por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones 
de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad.
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre 
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el 
mismo. Y en el contexto de esta competencia, el artículo 26 del texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, impone a notarios y registradores, en la autorización e inscripción de 
escrituras  de  segregación  o  división  de  fincas,  la  acreditación  documental  de  la 
conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la 
división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El artículo 28 de la 
misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las escrituras de declaración de obra 
nueva, con la salvedad de permitir, en su apartado 4, un procedimiento especial de 
inscripción,  sin  acreditación  de  autorización  administrativa  previa,  respecto  a  las 
«construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
Es, pues, la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha 
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como 
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así 
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas 
a  la  intervención  y  control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta, 
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia 
en sede registral. Y en este caso ha de tenerse en cuenta, como norma sustantiva, lo 
dispuesto en el artículo 330 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios 
Naturales Protegidos de Canarias, según el cual: «1. Están sujetas a previa licencia  s
urbanística  municipal  las  actuaciones  que  seguidamente  se  relacionan:  (…)  h)  La  oe.
constitución  y  modificación  de  complejo  inmobiliario,  salvo  en  los  casos  en  que  w.
legalmente quede exonerada su autorización administrativa». 91ww
Debe recordarse, por último, que el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de  30  de  octubre,  por  el  que  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana, dispone lo siguiente:
«(…) La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los 
regulados  como  regímenes  especiales  de  propiedad,  por  el  artículo  24  de  la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la 
Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya 
tal  régimen,  siendo  requisito  indispensable  para  su  inscripción,  que  al  título 
correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio 
notarial de la misma.
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a)  Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del 
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la 
construcción de las edificaciones que integren aquel.
b)  Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de 
sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo 
régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan 
elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya 
titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes 
en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
Y conforme a la normativa autonómica de aplicación al caso, el título administrativo 
habilitante es la licencia urbanística municipal.
4.  En tanto que preceptos invocados en la nota de calificación hay que partir de lo 
dispuesto  en  el  artículo  10.3  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  («requerirán 
autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo 
inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, 
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos 
(…)»);  y  en  el  ya  citado  artículo  26.6  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana.
Como ya indicó este Centro Directivo en Resolución de 28 de mayo de 2014, 
«ambos preceptos deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada dada la 
estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la 
constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, 
agregación  y  segregación  de  elementos  integrantes  de  un  edificio  en  régimen  de 
propiedad  horizontal,  requerirán  en  todo  caso  la  obtención  de  la  correspondiente 
autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los 
elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. 
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización 
administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la 
reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas),  que  incide  coordinadamente  en  dos  normas 
estatales. La primera, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a 
la propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y 
deberes urbanísticos del propietario (Texto Refundido de la Ley de Suelo); mientras que 
la segunda (Ley sobre Propiedad Horizontal), tiene un contenido más puramente civil.  e.
Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición  w.
final decimonovena, número 1, que establece que “la presente Ley tiene el carácter de  91ww
elecgoisnlóamcióicna ,b dáes iccoan sfoorbmreid baads ceosn y l oc odoisrpduineasctioó ne nd ee l laar tpíclaunloif ic1a4c9i.ó1n.1 g3e.ªn deera lla d Ce olan satictuticviiódna”d. 
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amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al 
Estado  la  competencia  sobre  legislación  civil,  procedimiento  administrativo  común, 
legislación  sobre  expropiación  forzosa  y  el  sistema  de  responsabilidad  de  las 
Administraciones Públicas”».
Debe añadirse que el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la 
propiedad horizontal tumbada se encuentra en que en esta última se mantiene la unidad 
jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos 
comunes,  sin  que  haya  división  o  fraccionamiento  jurídico  del  terreno  que  pueda 
calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. El 
régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil 
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos 
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional 
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial, que en su artículo 2 
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su 
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la 
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios 
privados en los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales 
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal (cfr., por todas, las 
Resoluciones de 21 de enero de 2014 y 10 de septiembre de 2018).
Precisamente, esa inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el 
sentido (rectamente entendido, en tanto el complejo haya sido legalmente constituido) 
del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la constitución de finca o 
fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para 
considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro 
de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística 
aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de 
soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento 
del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18».
5.  El  notario  recurrente,  en  defensa  de  su  postura,  distingue  entre  complejo 
inmobiliario  y  división  horizontal  tumbada,  debiendo  recordarse  lo  ya  expresado  al 
respecto: se diferencian entre sí, básicamente, en que en el primero, la formación de las 
fincas que componen el complejo pasan a crear espacios totalmente separados entre sí, 
equiparándose a una parcelación urbanística, por lo que hay unanimidad en la doctrina 
para exigir en estos casos la preceptiva licencia. En cambio, en la propiedad horizontal, 
aunque sea tumbada, entienden los autores que se mantiene la unidad jurídica de la 
finca que le sirve de soporte, porque no hay división o fraccionamiento jurídico del 
terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma en 
cuanto a su superficie y linderos, y por ello que en estos casos no sería necesaria más 
licencia que la de la propia obra nueva. Con todo, cabe recordar que, tal y como afirmó 
este Centro Directivo en Resolución de 21 de noviembre de 2019, la constitución de un 
régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo 
objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los 
efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de 
terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26.2 del texto 
refundido de la Ley de Suelo, y para lo cual sería necesaria la obtención de la licencia 
correspondiente.
Ahora bien, el recurrente en el mismo documento y pese a indicar que no considera  s
necesaria  «una  autorización  administrativa  específica»  para  lo  segundo,  autoriza  la  oe.
formalización de una «división horizontal» y, al mismo tiempo, un «complejo inmobiliario»  w.
al que se afectan tres parcelas registrales –una de ellas la que contiene la división  91ww
haotrribizuocniótanl  adme pcauroatdaas  ean  lloas  lidciesnticnitao sd ee leombreanst oys  qiuned espee nidnisecnrtibees:– ;d ceo nu nlaa  cpoanrtsei,g ueienn tlea 
división horizontal y, de otra, en el complejo.
Pero se mire por donde se mire, lo cierto es que licencia incorporada a la escritura 
tiene un concreto y limitado alcance, que se desborda en lo tocante a la constitución del 
complejo pues la misma se limita a: «Conceder licencia urbanística al proyecto básico 7 
viviendas unifamiliares aisladas a ejecutar en parcela A-3. R3 del sector (…) de este 
Término, con referencia Catastral 0862020CS3006S0000YD, promovido por la Entidad 
Sereniavulco SLU (…)». Para nada más, por tanto. Y, por ello, carece de todo amparo el 
intento  de  dar  forma  jurídica  a  la  pretensión  de  constituir  el  complejo  urbanístico 
proyectado;  y  sin  que  tampoco  lo  tenga  la  pretensión  de  estimar  comprendido  el 
supuesto que motiva este recurso en la excepción de la letra a) del artículo 26.6 del Real 
Decreto  Legislativo  7/2015  («cuando  el  número  y  características  de  los  elementos 
privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de 
obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel»), por la 
sencilla  razón  de  que  la  licencia  concedida  habilita  solo  para  la  construcción  de 
determinadas viviendas en una parcela concreta y determinada, sin alusión alguna a un 
complejo urbanístico, constituido o por constituir; ni tampoco por razones obvias, y a la 
vista del tenor de la escritura, en su letra b) («cuando la modificación del complejo no 
provoque un incremento del número de sus elementos privativos»).
Tampoco habilita esa constitución del complejo urbanístico la alusión que realiza el 
recurrente en su escrito en el sentido de que «la razón de ser del complejo es la 
previsión de un cuarto de telecomunicaciones que será común a las tres fases y que se 
ubica  en  la  primera»,  puesto  que  hay  otros  mecanismos  legales  que  permitirían 
satisfacer tal finalidad, como podrían ser las servidumbres constituidas en forma.
6.  Por todo ello, y para concluir, puede afirmarse que en el supuesto analizado 
concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo susceptibles de ser 
realizados bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos inmobiliarios, y en 
particular, de los contemplados en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
resultando de aplicación el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, tantas veces citado, que establece que «la constitución y modificación del 
complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de 
propiedad,  por  el  artículo  24  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  Propiedad 
Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la 
finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable 
para  su  inscripción,  que  al  título  correspondiente  se  acompañe  la  autorización 
administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma».
Entender lo contrario y admitir la pretensión del recurrente supondría eludir el control 
administrativo, cuya finalidad no es otra que dar respuesta a la preocupación esencial de 
legislador urbanístico: evitar que se constituya un núcleo de población allí donde antes 
no lo hubiera, contra las previsiones del planeamiento.
Y todo ello, en aras a procurar un desarrollo urbanístico sostenible, que, como ha 
enfatizado la mejor doctrina, procure un adecuado equilibrio entre un eventual aumento 
de la densidad de viviendas y de población y las dotaciones, suministros, servicios, 
infraestructuras y redes públicas necesarias para el mantenimiento de una digna y 
adecuada  calidad  de  vida  de  los  ciudadanos.  Preocupaciones,  estas  últimas,  que 
ciertamente han sido siempre muy tenidas en cuenta por esta Dirección General, pues al 
fin y a la postre lo que se pretende (cfr. Resolución de 6 de junio de 1988) es impedir el 
establecimiento, en contra del planeamiento, de un asentamiento residencial humano 
generador  de  futuros  requerimientos  o  de  necesidades  asistenciales  y  de  servicios  s
urbanísticos. oe.
Se trata por tanto de una autorización, por parte de la Administración competente,  w.
como instrumento de control de la legalidad urbanística y título administrativo habilitante,  91ww
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con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento 
regulado por ley.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.