BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151488
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20346 Resolución  de  22  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad interino de Fregenal de la Sierra, 
por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por doña M. I. M. L. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad interino de Fregenal de la Sierra, don Luis Francisco Gentil 
Girón, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 23 de febrero de 2021 ante el notario de Fregenal 
de la Sierra, don Antonio José Galbis Peralvo, se acordaba la compraventa de la 
finca 830 de Segura de León y se solicitaba la inscripción de la representación gráfica 
catastral de dicha finca.
II
Presentado dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Fregenal de la Sierra, 
una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previa  calificación  registral  del  precedente  documento,  que  fue  presentado 
telemáticamente  el  día  veintitrés  de  febrero  de  dos  mil  veintiuno,  suspendida  la 
calificación por no acreditarse la liquidación del impuesto, conforme al artículo 255 de la 
Ley Hipotecaria, aportada la copia autorizada en soporte papel el día veintitrés de marzo 
de dos mil veintiuno, una vez liquidado el impuesto, e iniciado el procedimiento del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con fecha nueve de abril de dos mil veintiuno, y 
habiendo practicado la correspondiente anotación preventiva de suspensión por el plazo 
legal por imposibilidad y al amparo del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, al folio 199 del 
Tomo 761, libro 146, anotación letra C), con fecha diecinueve de mayo de dos mil 
veintiuno, ha sido practicada con fecha de hoy la inscripción 11 de la finca 830 de Segura 
de León, Código Registral Único 06006000158677, al folio 199 del Tomo 761, libro 146 
(…)
En cuanto a la solicitud de la inscripción de la representación gráfica catastral de la 
finca conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ha resuelto no practicar los asientos 
solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Se pretende la coordinación con catastro de la finca, sin embargo se presentaron 
alegaciones mediante instancia firmada ante este registrador el día seis de mayo de dos 
mil veintiuno, por doña A. R. A. D. como propietaria de la finca con Referencia Catastral 
número 6724104QC1262S0001GA, sita en calle (…) de Segura de León, en las que  e.
pone de manifiesto que existe una habitación y un patio, los cuales están incluidos en el  w.b
catastro de la finca en la que se pretende inscribir la representación gráfica, según  346ww
finoflioor mreea lt écconrirceos pyo nhdaibeinetned oa  elax afimncinaa ddeo  llaa  rfeinpcrae sseen traecsiuóenl vger ádfiecnae ggeaor rlrae fienrceonrcpioardaac iódne  alal 
amcisommap,a ñcao.nforme  al  citado  artículo  199,  como  consta  en  la  certificación  que  se
La presente calificación no prejuzga ni condiciona calificaciones futuras a resultas de 
la aportación de nuevos documentos y/o subsanaciones del documento calificado.
No se ha practicado anotación preventiva por defecto subsanable por no haber sido 
solicitado.
Ante la presente calificación negativa, el interesado podrá instar, en el plazo de 
quince  días  desde  su  notificación,  la  calificación  por  el  Registrador  sustituto  que 
corresponda, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y el RD. 
1039/ 2003 de 1 de agosto.
Contra esta calificación (…)
Fregenal de la Sierra, a diecinueve de Julio del año dos mil veintiuno El registrador 
interino.–Fdo. Luis-Francisco Gentil Girón».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. I. M. L., interpuso recurso el día 27 de 
agosto de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos
En fecha 23 de febrero de 2021, se otorgó escritura de compraventa de la finca 
registral 830 de Segura de León inscrita en el Registro de la Propiedad de Fregenal de la 
Sierra, siendo la compradora doña. M. I. M. L., protocolo 140 del notario don Antonio 
Galbis Peralvo. Los comparecientes solicitaron la rectificación de la superficie conforme 
al art. 199 LH, dado que en el Registro consta una extensión superficial de 162,72 m2, 
cuando la realidad es que la finca cuenta con 208 m2, según certificación catastral 
descriptiva y gráfica que se adjuntó a la escritura. Se presentó el documento para su 
inscripción, entrada 174 de 2021 desde la Notaría del referido Notario.
Dado traslado a los colindantes, Dña. A. R. D. A., se opuso (no habiendo tenido esta 
parte oportunidad de comprobar las alegaciones de la oponente, ni el informe aportado 
con las mismas, hasta fechas recientes).
En fecha 28 de julio de 2021, desde el Registro de Fregenal de la Sierra, se remite a 
la Notaría calificación negativa de la solicitud de rectificación, sin más explicación que la 
que consta en la calificación que se acompaña al presente:
Se pretende la coordinación con catastro de la finca, sin embargo se presentaron 
alegaciones mediante instancia firmada ante este registrador el día seis de mayo de dos 
mil veintiuno, por doña A. R. A. D. como propietaria de la finca con Referencia Catastral 
número 6724104QC1262S0001GA, sita en calle (…) de Segura de León, en las que 
pone de manifiesto que existe una habitación y un patio, los cuales están incluidos en el 
catastro de la finca en la que se pretende inscribir la representación gráfica, según 
informe técnico y habiendo examinado la finca se resuelve denegar la incorporación al 
folio real correspondiente a la finca de la representación gráfica georreferenciada de la 
misma,  conforme  al  citado  artículo  199,  como  consta  en  la  certificación  que  se 
acompaña.
Es decir, se basa toda la denegación en que la propietaria de la vivienda colindante, 
“pone de manifiesto que existe una habitación y un patio”. Esa es la única explicación 
dada a la denegación de la inscripción, no pudiendo considerarse dicha frase motivación, 
a los efectos requeridos por reiterada doctrina de la DGRN. e
Solicitada copia del “informe”, presentado por la oponente (realmente, no se trata de  bo
informe,  sino  libre  transcripción  por  arquitecto  técnico  de  lo  que  su  cliente  le  ha  346ww
mmaanniiffeessttaadcioo nseins) ,m sáosr,p rye nsdine nctoemmpernoteb asr ed eo bmsearnvear aq uaelg uenl ao blaje troe adlied addi cdheo  lainsf osrmimep leess 
“tirteuclalarimdaadr eus ndae  hdaebreitcahcoiósn d ey  purnoap iepdoardc iósonb rdee  unpaa tifoin”c. aE, sn oe svoidne onbteje tqou dee  lraesc lasmupauceiósnta as 
través del Registro de la Propiedad, sino a través de los Tribunales de Justicia.
Al que da la oponente, es que la inscripción registral de su finca es superior a la 
recogida en el catastro, pero en el propio “informe” reconoce, que se han producido 
sucesivas ventas de metros de huerto que corresponden a su finca, sin más detalle. Es 
decir, en ningún momento acredita la realidad de sus manifestaciones, ni explica, más 
allá de que “por problemas familiares, hace años se vieron obligados a tapiar su acceso” 
“y que el propietario de la vivienda medianera se apropió de ambos”. La sana crítica no 
puede apoyarse en tan estrambótica afirmación, luego en este caso, dicho sea con todos 
los respetos, se ha omitido “el prudente criterio”. Es decir, sólo ha habido un “antiguo 
propietario” en singular, que era el fallecido hermano de Dña. A. R. D. A. Ello consta en 
los libros Registrales que pueden ser objeto de examen por el Registrador para emitir su 
calificación. Igualmente consta, que D. A. falleció en el año 2007, transmitiéndose la 
vivienda a sus hijos herederos. Es decir, si fuesen ciertas las simples manifestaciones de 
la colindante, en los 14 años transcurridos desde que falleció su hermano, “antiguo 
propietario”, no ha reclamado en ningún momento lo que expone en la oposición. No 
obstante,  la  nota  de  calificación  negativa  se  apoya  sólo  y  exclusivamente  en  las 
torticeras afirmaciones de la oponente, excluyendo cualquier criterio razonable, y sin que 
se acompañe a dichas afirmaciones, una verdadera documentación acreditativa de la 
realidad de dichas afirmaciones (puesto que el autor del “informe”, se limita a transcribir 
lo que su cliente le relata), dado que la propia oponente reconoce que su finca ha sido 
objeto  de  segregaciones  para  venta  de  trozos  de  su  huerto  a  terceros,  sin  mayor 
descripción de dichas segregaciones, lo cual explica la diferencia entre su superficie 
registral y catastral.
Igualmente, carece de sentido el plano aportado por la oponente pretendiendo una 
habitación y un trozo de patio. No sólo porque la habitación que pretende, cuanto menos, 
de forma abusiva y temeraria está tapiada por su medianería, sino porque, además, la 
constitución de la vivienda así conformada, carecería de toda lógica.
A mayor abundamiento, aun comprendiendo esta parte que el expediente del art. 199 
LH, no puede convertirse en un procedimiento contencioso, esta parte hizo llegar al 
registro en fecha 27 de junio de 2021, copia testimoniada de los Autos 139/2001 del 
Juzgado de Primera Instancia de Fregenal de la Sierra, a través de los cuales se 
vislumbra la falsedad de las afirmaciones de la oponente, que actúa con absoluta mala 
fe, y pretende reclamar a través de una oposición a un expediente del 199 LH, lo que en 
un Juzgado se demostró no ser suyo. El hecho de que el procedimiento del art. 199 LH 
no  prevea  en  su  tramitación  nuevos  trámites  de  alegaciones,  no  impide  que  el 
Registrador, teniendo noticia de la realidad de los hechos, y de las falsedades de un 
oponente, no pueda tener en cuenta todos aquellos datos que tiene en su poder para 
poder realizar una calificación auténticamente motivada y conforme a derecho.
Fundamentos de Derecho
Resolución de 21 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado:
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016). 
En el presente caso, en la calificación negativa, ni siquiera se refiere que se tengan  s
dudas, y tampoco se motiva en qué consisten dichas dudas. oe.
rRceoegogirsEidstnritnar aale dcpsoiatóarrn a   dlcílaneo ecninia dse ircle árlCi  paamctriatóoíscntitu vrdolaoe,d   adl1ami9s r9pee onpdntreeee s  qeslauen egtaL úce“naiyó   nlasH u givp riáospfttrieacuc adda eegrni ealtoa,e rs ra ecal frleierteregegraniuoccl,iaio arnd seiaens l  d epeqfr ueolaecc  tefuindlaacidm aam iesy,en  srteoaul     2021-20346n https://www.
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
En el presente caso, no se ha fundamentado la decisión, no se ha motivado, ni 
expuesto prudente criterio alguno. La mera oposición de quien no ha acreditado ser 
titular de derecho alguno sobre la finca objeto de inscripción, sin mayor aporte de 
prueba, (pues una transcripción por parte de tercero, por mucho que sea arquitecto 
técnico, de las interesadas manifestaciones de quien no tiene mayor intención que la de 
dañar, no puede considerarse prueba), ha sido suficiente para la denegación de la 
inscripción de la superficie real de la finca.
Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio 
de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es 
extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que 
no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien 
formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. 
No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la 
propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de 
la jurisdicción voluntaria.
En  definitiva,  en  el  caso  que  nos  ocupa  no  pueden  considerarse  fundados  los 
motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la 
oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la 
representación gráfica catastral.
En  el  presente  caso,  la  oposición  no  está  fundamentada,  por  las  razones  ya 
expuestas, dado que, en realidad, las meras alegaciones, se han revestido con la forma 
de informe, siendo que dicho “informe”, no contiene ningún argumento técnico, ni aporta 
documentación susceptible de apoyar sus argumentaciones, ni por supuesto, puede 
intentar  reclamarse  la  titularidad  de  una  habitación  a  través  del  procedimiento  del 
art. 199 LH. En definitiva, al igual que en el caso examinado por la Resolución de 
fecha 21 de mayo de 2018, no existen razones por las que la oposición del titular 
colindante deba prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica 
catastral.  La  decisión  final  del  registrador,  ha  de  estar  suficientemente  motivada  y 
siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, no 
pude ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados.
Resumiendo, es doctrina de la DGRN, que la resolución ha de estar motivada y 
fundada en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición de un colindante. No se ha especificado la causa concreta 
de la denegación, puesto que no se refiere en la calificación, si se sospecha de negocio 
traslativo, o invadido dominio público o invasión de finca colindante, y si así fuese, habría 
de haberse identificado la finca afectada y justificar la causa por la que se supone la 
invasión. La mera oposición de un colindante, no fundamenta por sí sola, la denegación 
de  la  inscripción,  que  es  precisamente  lo  que  ha  ocurrido  en  este  supuesto,  aun 
habiéndose demostrado mala fe de la oponente».
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  interino  de  Fregenal  de  la  Sierra  emitió  informe 
ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho s
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la  w.b
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6  346ww
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1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
catastral  correspondiente  a  una  finca  registral  y  consiguiente  rectificación  de  su 
descripción.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones por un colindante afectado a las que se acompaña informe técnico.
La interesada recurre alegando, en síntesis, que la calificación no se encuentra 
debidamente fundamentada y que existe un previo pronunciamiento judicial sobre una 
habitación que pretende apropiarse el titular colindante.
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»):
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b)  que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el 
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio 
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica  s
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a  oe.
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decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en la oposición de la colindante que se acompaña de 
informe técnico contradictorio.
Resulta destacable que la oposición de la colindante se encuentra debidamente 
sustentada con plano elaborado por técnico, lo que pone de manifiesto el conflicto entre 
los  colindantes  sobre  la  delimitación  gráfica  de  las  fincas,  en  concreto  sobre  una 
determinada porción de terreno.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, resultando 
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación 
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción 
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
No pueden estimarse las alegaciones de la recurrente relativas a que la cuestión está 
resuelta por los tribunales, ya que de los documentos aportados no resulta ningún 
pronunciamiento relativo a la delimitación gráfica georreferenciada de la finca. Tales 
documentos, por tanto, no hacen sino corroborar la existencia de una porción de terreno 
en litigio entre las fincas. A lo que cabe añadir, como indica el registrador en su informe, 
la  falta  de  autenticidad  de  dichos  documentos  aportados  (cfr.  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Y sin que proceda, como pretende la recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica,  e.
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo  w.b
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). 346ww
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.