BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 282 Jueves 25 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 144595
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19442 Resolución  de  2  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por doña M. G. T., en nombre y representación de «Camp 
Bidi, S.A.U.», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Eivissa 
número 4, don Álvaro Esteban Gómez, por la que se deniega la inscripción de una 
representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 19 de febrero de 2021 ante el notario de Santa Eulalia 
del Río, don Fernando Ramos Gil, como sustituto por imposibilidad accidental de su 
compañero de residencia don Javier Cuevas Pereda, con el número 521 de protocolo, se 
solicitaba la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de la finca 
registral  número  4.077  del  término  de  Sant  Antoni  de  Portmany  y  consecuente 
rectificación  de  su  descripción,  pasando  de  1  hectárea,  87  áreas  y  12  centiáreas 
a 17.543,38 metros cuadrados.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Eivissa número 4, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Documento: Acta de rectificación de superficie otorgada por la entidad Camp Bidi 
SAU ante el Notario de Santa Eulalia del Río, don Javier Cuevas Pereda el 19/02/2021 
n.º 521/2021 de protocolo, que ha motivado el asiento número 1118 del Diario 102.
Tras la correspondiente calificación, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 19 
bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, tras su reforma, Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, y de conformidad con 
lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, se 
le  comunica  que  la  inscripción  de  dicho  título  ha  sido  denegada,  con  defectos 
insubsanables, por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
1.º  Porque  habiéndose  iniciado  y  desarrollado  el  expediente  regulado  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria relativo a la inscripción de la representación gráfica, 
modificación de linderos y superficie de la finca objeto del mismo, han comparecido los 
propietarios colindantes de dicha entidad por el lindero norte de la misma, oponiéndose a  s
la inscripción de la base gráfica citada porque, tal representación invade la finca cuya  oe.
propiedad ostentan, lo que han justificado aportando como prueba documental que  w.
demuestra tal alegación un archivo informático del que resulta la base gráfica de la finca  442ww
rdeep rseus epnrotapcieiodnaeds,  agsráí fcicoams oa ssuí  csoumpeor fdiceie ,la r ebsausltea ngdroá fidcea  lcau cyaal ifiincsaccriiópnc iócno nnjuonst ao cduep taa,l elas 
dinevnaiseigóan  lqau ien ssceri pacleiógna. y que ha motivado la oposición objeto de esta nota, por lo que, se  BOE-A-cable e
Es aplicable el siguiente fundamento de Derecho:
Artículo 199.1, regla cuarta de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
Eivissa, a veintitrés de junio del año dos mil veintiuno.–El Registrador.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. G. T., en nombre y representación de 
«Camp Bidi, S.A.U.», interpuso recurso el día 3 de agosto de 2021 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«Presento recurso gubernativo contra la calificación del registrador con n.º entrada 
en  Registro  599  y  n.º  protocolo  521/2021  consistente  en  acta  de  rectificación  de 
superficie otorgada por la entidad Camp Bidi, S.A.U. ante el notario de Santa Eulalia del 
Río, don Javier Cuevas el 19/05/2021, que ha motivado el asiento número 1118 del 
diario 102 y ello por los siguientes motivos:
1.  Oposición por parte de los linderos al norte de la finca. Esta parte no ha tenido 
acceso al escrito de oposición, alegaciones y datos del oponente a pesar de haberlo 
solicitado, si bien, hace constar que la finca objeto de esta inscripción está bordeada por 
su lindero norte en su totalidad por el Ayuntamiento de Sant Antoni de Portmany, ya que 
colinda en todo su extremo norte con la vía pública, por lo que la oposición en cuanto 
este lindero por persona distinta de la administración municipal deberá ser directamente 
desestimada por no concordar con la realidad.
2.  Falta de fundamentación de la calificación denegatoria.
La calificación negativa no está fundamentada en criterios objetivos y razonados, 
siendo que es Doctrina consolidada que dicho juicio de identidad de la finca no puede 
ser arbitrario ni discrecional. En este caso, no resulta justificado en la nota de calificación 
las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que se 
limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de 
oposición de un colindante relativas a la falta de coincidencia de la representación 
gráfica que pretende inscribirse con los linderos y superficie de su finca.
Es doctrina reiterada de la DGRN (resolución de 13 julio 2017), no es razonable 
entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una 
prueba  escrita  del  derecho  de  quien  formula  tal  oposición,  pueda  hacer  derivar  el 
procedimiento a la jurisdicción contenciosa.
(…) Solicito:
Que se admita el presente recurso gubernativo contra la calificación denegatoria de 
la rectificación de superficie y descripción con certificación gráfica, y en su virtud, se 
admita el presente recurso y se acuerde en conformidad, emitiendo una calificación 
favorable a la inscripción de dicha escritura y desestimando la oposición planteada en 
base a lo siguiente:
– Por error en cuanto a la descripción de la invasión. El lindero norte es la vía 
pública (Ayuntamiento de Sant Antoni) tal y como se describe tanto en el certificado de 
esta parte como en las certificaciones catastrales. e.e
– Por  falta  de  fundamentación  de  la  calificación  denegatoria.  El  certificado  b
descriptivo de esta parte coincide sustancialmente con la descripción catastral, e incluso  442ww
dsiinsm ininduicyaer  lalo ss ucpreitrefircioies  roebgjiesttirvaol sin ys crraitazo, nsaiednodso  eqnu elo esl  qreugei sltora dfuonrd daemneiengtaa,  lam iánss carilplác idóen 
hNaocrteer  ccoonn slata fri nlaca o epno sciucieósnt iódne. »un lindero que a mayor abundamiento, ni siquiera linda al
IV
El  registrador  de  la  Propiedad  Eivissa  número  4  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 
de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018, 18 de febrero, 20 de 
marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre 
y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones  por  un  colindante  afectado,  de  las  que  resulta  una  georreferenciación 
distinta y controvertida, aportando informe técnico con medición topográfica y fichero 
informático  en  formato  GML,  de  modo  que  no  es  pacífica  la  delimitación  gráfica 
alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, pudiendo existir invasión de 
la finca colindante por el norte de la misma.
La mercantil interesada recurre alegando, en síntesis, que su finca linda por el norte 
con vía pública por lo que no procede la alegación, que no han tenido acceso al 
contenido  de  las  alegaciones  y  que  la  calificación  no  se  encuentra  debidamente 
fundamentada.
2.  En cuanto a la alegación del recurrente de no haber accedido al contenido de las 
alegaciones, la Ley Hipotecaria no se pronuncia al respecto al regular el procedimiento 
en el artículo 199, que no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado 
al promotor del expediente.
Como ya se indicó en las Resoluciones de 14 de noviembre de 2016 y 21 de mayo 
de 2018, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que «también podrán 
expedir  los  registradores,  a  petición  de  los  interesados,  certificaciones  de  los 
documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse 
como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los 
incorporados  a  la  tramitación  del  expediente  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Esta  posibilidad  debe  entenderse  limitada  a  los  efectos  informativos  que  se 
desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en 
nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas 
intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente 
registral,  haría  derivar  el  mismo  en  una  suerte  de  procedimiento  contencioso  que 
desvirtuaría su naturaleza.
3.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»):
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca  s
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la  oe.
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie  w.
qhseuipreó  ltaae hsreoisar,al m lasee np tpreer etcetoennnstdieóenn i dcdaoe ne snmta lotoadsri  fliticnaadbreu rllaoars m coaerbnigitdiena ae lsmq uelaen  tqseue rege úgdnies bteriaól d Rroeesfg;l eibsja)t rrqosu eec e ofnurr eesrsuap  dodenía de eps otaar    2021-19442n https://ww
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie  Bc
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
4.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante que se acompaña de  s
georreferenciación contradictoria. oe.
secuovsindttReerannedttsaeiucd ltetoaal r  cciooodsnne f saliint calftoocosar e mbpnlereter  yesq  erluoenespta  rcdeloaosl esin nodptpaaooncrs itóeiecnlsi ó  rsgenorc ábudfrrieecreal  lna gct edoe,elo inllriormde aqfitenuartecee i nópcnsoie ang deráea dfn ieeccla uam ebdnaoetnr raliaafdi sea dsf itepnoboc irdad etsaé. mcfonerimncotae,    2021-19442n https://www.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
No pueden estimarse las alegaciones del recurrente relativas a que su finca linda por 
el norte con vía pública y no con quien formula oposición, ya que el linde norte afectado 
al que se refiere la calificación y la alegación formulada es precisamente el de la finca 
colindante –lindero sur de la finca cuya representación se pretende inscribir–.
Por otra parte, la disminución de superficie no es en todo caso determinante de la no 
invasión, sino meramente indiciaria.
Ha  reiterado  este  Centro  Directivo  que  no  basta  con  efectuar  una  simple 
comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, por 
ello  en  el  presente  caso  debe  valorarse  la  existencia  de  una  georreferenciación 
contradictoria aportada sobre la delimitación de las fincas.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.