BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68421
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9323 Resolución de 20 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inmatricular una 
finca en virtud de una escritura pública de extinción de condominio.
En el recurso interpuesto por don A. J. H. M. contra la negativa de la registradora de 
la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, doña María Sonsoles Rodríguez-Vilariño 
Pastor,  a  inmatricular  una  finca  en  virtud  de  una  escritura  pública  de  extinción  de 
condominio.
Hechos
I
Por medio de escritura otorgada el día 2 de diciembre de 2020 ante el notario 
de Pilas, don José María Varela Pastor, con el número 1.716 de protocolo, don A. J., 
doña A. M., don J., don A. y doña I. R. H. M. extinguieron el condominio existente sobre 
una finca sita en Pilas, de superficie de cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados. 
Dicha finca no se encontraba inmatriculada. Se acompañaba como título previo escritura 
de herencia, de fecha 7 de diciembre de 2016, por la que los otorgantes adquirieron el 
pleno dominio de la finca por quintas e iguales partes indivisas.
II
Presentada copia de la mencionada escritura de compraventa en el Registro de 
la  Propiedad  de  Sanlúcar  la  Mayor  número  2,  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de 
calificación:
«Documento:
Fecha del documento: 02/12/2020.
Notario: José María Varela Pastor. Protocolo: 1716/2020.
Entrada: 215/2021.
Asiento de Presentación: 63 del Diario: 244
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente  título,  en  unión  de  escritura  de  herencia  para  inmatriculación  de  finca, 
autorizada por el notario José María Varela Pastor de fecha 7 de diciembre de 2016 
n.º  1.436  de  protocolo,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y  19.Bis  de  la  Ley 
Hipotecaria, ha resuelto no practicar los asientos solicitados, en base a los siguientes:
Hechos y Fundamentos de Derecho.
Examinado el Registro se observa que la finca de la que solicita la inmatriculación,  s
forma parte de otra inscrita, la Registral 5.642 a nombre de R. C. F., de la que se  oe.
segregaron diversas parcelas, quedando pendiente de segregar a su nombre un resto de  w.
ocfionpnceafroa, rcmpiooenr  ealsol   daqerut íesce ungloore  g2da0ác5ni dóyon s y4e 0 e eleLl vHrae, cqinuóoins  ipator  podúceeb dlilceao   lfdaae ltilan t mídtuaelto rp icdrueelv aaicadi óqinnus,is ciscriiinpóocni  ódlanes   dlaoe p filonarc taufi nndcaeasl    2021-9323n https://ww
causante, o en su caso reanudación del tracto interrumpido.
Fundamentos de Derecho: artículos 9, 18, 20, 40, 198, 205, 208 LH.
Esta calificación negativa podrá (…)
Sanlúcar la Mayor, cuatro de febrero de dos mil veintiuno Fdo. La registradora (firma 
ilegible) Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. J. H. M. interpuso recurso el día 23 de 
febrero de 2021 ante esta Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos:
«Hechos:
Primero.  (…)
En  la  escritura  de  adjudicación  de  herencia  de  fecha  7  de  diciembre  de  2016 
mencionada anteriormente y aportada como título previo para la inmatriculación, en su 
página 5 se recoge literalmente: "Inscripción: Carece de ella, y lo acreditan con nota 
simple registral que se incorpora."
Dicha nota simple se encuentra incorporada a dicha escritura de adjudicación de 
herencia y fue en su día solicitada por la propia notaría al Registro de la Propiedad.
Cuarto.  En cuanto a los linderos de la finca que se pretende inmatricular y la finca 
registral 5.642, a la que supuestamente pertenece, según el Registrador de la Propiedad, 
aun  habiendo  emitido  nota  simple  negativa  (no  existe  registro  alguno)  para  la 
adjudicación  de  herencia  no  coinciden,  siendo  en  todo  coso  diferentes.  Siendo  los 
siguientes:
a)  Finca que se pretende inmatricular: Urbana. Casa doblada parcialmente, sita 
en Pilas, en la calle (…), de la superficie de cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados 
(436 m²), de los que están construidos un total de 230 m², convenientemente distribuidos 
para vivienda, y destinándose el resto sin edificar para patio. Linda: derecha entrando, el 
número (…) de la misma calle, de J. B. V.; izquierda, el número (…) de la misma calle, 
de M. R. B. y el número (…), de A. M. G.; y fondo con (…).
Datos catastrales: Con referencia catastral número 9117019QB3391N0001WS.
b)  Finca registral 5.642: Rústica. Cercado de tierra con viña al sitio de (…) del 
término de Pilas, de cabida tras varias segregaciones de ochenta y siete áreas, setenta y 
siete centiáreas y cincuenta decímetros cuadrados, que linda: por norte, con la carretera, 
que conduce a (…); sur, con finca (…); por el este, con la otra mitad de la finca matriz 
que se adjudica a doña M. L. C. H.; y por el oeste, con finca de los señores M. S., 
camino (…) y en parte con finca del (…).
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
I.  (…)
IV.  Objeto  del  recurso.  Son  de  aplicación  los  siguientes  artículos:  24  de 
la Constitución Española; 9, 10, 19, 20 y 198, 205, 243, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 
y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de  s
octubre 2007, 12 de febrero y 5 de mayo de 2016, 24 de enero, 3 de abril, 31 de mayo, 1  oe.
de junio y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 11 de abril, 22 de mayo, y 21 de junio  w.
de 2018 y 10 y 1 de marzo y 24 de abril de 2019, en el sentido en el que se expondrá a  23ww
continuación:
inmaEtnri ceuslatec iócna sqou, ee l sRee gsoislticraitdao rfo drmenai epgaar tlea  dines coritprac ióyna  pinosr cerintate nad enro mqubere l ad efin pcae rscounyaa 
distinta, fundamentándose en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20
de la Ley Hipotecaria, pero careciendo de justificación y de motivación alguna la negativa 
del registrador a la inmatriculación de la finca.
En  cuanto  a  la  falta  de  suficiente  motivación  de  la  calificación  la  doctrina  de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado es bastante clara sosteniendo que 
cuando la calificación del registrador sea desfavorable será exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia os [sic] 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras 
muchas).
Solo de esta manera serán efectivas las garantías del recurrente, en este caso mi 
persona, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la ya vista de los hechos y 
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución 
del recurso.
También ha mantenido la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
varias resoluciones (vid. La Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirma 
las de 28 de febrero y 20 de julio de 2012 o las más recientes de 13 de septiembre 
de 2017, 30 de enero de 2018 y 2 de enero y 1 de marzo de 2019) que no basta con la 
mera cita rutinaria de un precepto legal, como se ha hecho en la calificación aquí 
recurrida, sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es 
de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese 
modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere 
adecuada la misma, no produciéndose así indefensión, cosa que aquí, en este caso 
concreto, si se produce, dado que no se motiva ni justifica la calificación negativa, sólo 
se niega la inmatriculación y se nombran algunos preceptos.
En cuanto a la inmatriculación como se ha manifestado en las resoluciones citadas 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, al resultar esta el inicial acceso 
de una finca al archivo tabular no se aplica la exigencia de artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias 
del artículo 205 de la LH, según el cual el Registrador deberá verificar la falta de previa 
inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas 
obre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u 
otras  que  hubiesen  sido  previamente  inmatriculadas.  Pues  bien,  como  expone 
la Dirección General de los Registros y del Notariado el registrador debe extremar el celo 
en las inmatriculaciones para evitar que se produzca una doble inmatriculación. Además, 
hay que considerar que e [sic] procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria tiene menos garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de 
fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en 
velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de 
los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. 
Por ello, ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado, que siempre 
que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser  s
arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y  oe.
razonados,  debiendo  estar  justificadas  las  dudas  de  tales  extremos  mediante  la  w.
aportación  de  datos  fácticos  que  permitan  deducir  la  identidad  de  las  mismas  23ww
(ResEonlu ecsióten  cdaes loa,  DhaGyR cNla draes 2 d4u ddea sa bdreil  qduee 2 l0a1s9 f)in.cas sean las mismas o que la finca que
csoei npcriedtieennddeo  lionsm laintrdiceurolasr,  ppoerr teejneemzpcalo .a P olar  lfoin tcaan tqou, ea l seexñisatliar,  alal  mneontao sd ed ucdaalsif,i cdaecbióenrí,a n lao   BOE-A-cable e
calificación negativa haber estado motivada lo suficiente como para esclarecer ese 
hecho e incluso aportar algún dato fáctico que permita deducir su identidad, como se 
expone en el párrafo anterior.
Es más, entiendo, en este caso, que se vulnera el artículo 24 de la Constitución 
Española, estando en una situación clara de indefensión con esta calificación negativa, 
dado que en la nota simple que el propio Registro nos facilita para la adjudicación de 
herencia en 2016 (primer título aportado para la inmatriculación) es negativa, es decir, 
nos dice que no está registrada, y posteriormente, en 2021, una vez presentados los dos 
títulos para la inmatriculación nos califican negativamente porque supuestamente la finca 
está registrada (pertenece a otra ya registrada), todo ello sin justificar ni motivar la 
calificación negativa, requisito indispensable y exigido por la DGRN para ello.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Sanlúcar  la  Mayor  número  2,  doña  María 
Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su 
calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  20,  205  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  las  Resoluciones  de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012, 4 y 5 de 
mayo de 2016, 24 de enero, 17 de febrero, 3 de abril, 31 de mayo y 29 de septiembre 
de 2017 y 31 de enero y 22 de mayo de 2018, y la Resolución de la Dirección general 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto una escritura de disolución de condominio 
que pretende ser título inmatriculador de una finca.
La registradora opone que la finca coincide con otra ya inmatriculada, registral 5.642 
de Pilas.
La finca cuya inmatriculación se pretende se describe en el título como: «Urbana. 
Casa  doblada  parcialmente,  sita  en  Pilas,  en  la  calle  (…),  de  la  superficie  de 
cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados (436 m2), de los que están construidos un 
total de 230 m2., convenientemente distribuidos para vivienda, y destinándose el resto sin 
edificar a patio. Linda: derecha entrando, el número (…) de la misma calle, de J. B. V.; 
izquierda, el número (…) de la misma calle, de M. R. B. y el número (…), de A. M. G.; y 
fondo, con (…)».
En el Registro la finca 5.642 se describe así: «Rústica. Cercado de tierra con viña al 
sitio de (…) del término de Pilas, de cabida tras varias segregaciones de ochenta y siete 
áreas, setenta y siete centiáreas y cincuenta decímetros cuadrados, que linda: por norte, 
con la carretera, que conduce a (…); sur, con finca (…); por el este, con la otra mitad de 
la finca matriz que se adjudica a doña M. L. C. H.; y por el oeste, con finca de los 
señores M. S., camino (…) y en parte con finca del (…)».
2.  Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas 
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo 
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria 
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, 
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá 
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo  e.e
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al  b
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,  23ww
fsaevgoúrn d ee l pceuraslo n«ae l arlegguinsatr ayd noor  dheabberárá d vee treifnicearr  dlau dfaaslt afu dned apdreavsi as oinbsrec rliap ccióonin cdidee lnac fiain ctoat aal 
por peaviracmiael ndtee  lian mfinactari ccuulaydaa isn»m.atriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar 
que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el 
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, 
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse 
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca 
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo 
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no 
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita. Con 
arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
3.  En el presente caso, la registradora se limita a señalar en la nota de calificación 
que «examinado el Registro se observa que la finca de la que solicita la inmatriculación, 
forma parte de otra inscrita, la Registral 5.642 a nombre de R. C. F., de la que se 
segregaron diversas parcelas, quedando pendiente de segregar a su nombre un resto de 
finca».
Sin embargo, la calificación no expresa motivo alguno por el que se ha alcanzado tal 
conclusión, existiendo una evidente disparidad en las descripciones de las fincas en 
cuestión, según se ha expuesto en el fundamento primero.
No  puede  tomarse  en  consideración  la  extensa  y  detallada  argumentación  que 
realiza la registradora en su informe.
Es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el 
registrador  puede  profundizar  sobre  los  argumentos  utilizados  para  determinar  los 
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden 
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos 
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá 
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal 
inscripción. Por ello las cuestiones sobre coincidencia de las fincas planteadas en el 
informe no pueden abordarse en el recurso (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria 
y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017 y 24 de 
septiembre de 2020).
La  calificación,  en  los  términos  que  se  ha  redactado,  no  puede  confirmarse, 
procediendo estimar el recurso.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.