BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 272 Miércoles 14 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 87648
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12240 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se 
suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
En el recurso interpuesto por don M. C. G., en nombre y representación de FAMUNI 
S. L. contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, don 
Alejandro  María  Bañón  González,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una 
representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 21 de mayo de 2019, don M. C. G., en nombre y 
representación de FAMUNI S. L., titular de la finca registral 54.163 de Torrevieja, solicita 
la inscripción de la representación gráfica y coordinación entre Catastro y el Registro de 
la Propiedad, sobre dicha finca, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
acompañando Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Torrevieja número 3, 
una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos: Alejandro María Bañón González, Registrador del Registro de la Propiedad de 
Torrevieja Tres.
Certifica:
Que habiendo transcurrido el plazo señalado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
y examinados y calificados los trámites seguidos en el procedimiento, acuerda darlo por 
concluido  y  proceder  a  denegar  la  inscripción  solicitada  en  la  finca  54163  de  la 
representación gráfica y lista de coordenadas aportadas.
Se  hacen  constar  como  obstáculos  que  impiden  acceder  a  la  inscripción  los 
siguientes:
1.º)  Existe una parte de la parcela catastral 4987843YH0048N0001OQ que no 
forma parte registralmente de la finca 54.163, por haber sido ya segregada de ella. Se 
trata de la finca registral 312.599, inscrita también a favor de FAMUNI S.L.
2.º)  En  relación  con  la  parcela  referencia  número  4987825YH0048N0001H, 
propiedad, según Catastro, del Ayuntamiento de Torrevieja, a la que se alude en la 
inscripción vigente de la finca como pendiente de inscripción, de conformidad y con los 
efectos  del  artículo  47.3  del  Reglamento  Hipotecario,  ha  de  aumentarse  la  cabida  e.
registral de la finca con la referencia a dicha parcela catastral, en los términos que se  w.b
proponen en los fundamentos de derecho que siguen. 240ww
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Pnúromveinrcoi al8 2d8e/ 2l0a0 7S,e cdcimióna n9a.nªt ed ed eAl licEaxnptee,d iceonnte  Sdeed e Deonm iEnlicoh ed, er eEcuxrcseos od ed ea pCelaabciidóan 
número 213/2000 del Juzgado de Primera Instancia número 213/2000, relativo a la
misma finca, registral 54.163, ha de concluirse que la decisión relativa a la inscripción 
que se solicita excede del objeto propio del procedimiento iniciado, pues éste no se 
constriñe, en este caso, a la delimitación del perímetro de la finca o a si existen o no los 
metros pendientes de inscripción, sino que toca cuestiones de derecho que reclaman 
una diferente solución.
A  todo  lo  cual  se  llega  tomando  en  consideración  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de derecho.
Hechos:
I.  El documento que dio lugar a la iniciación del procedimiento, previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue presentado en este registro el día 27 de mayo 
de 2019, bajo el asiento de presentación número 76 del Diario 426, por la entidad 
FAMUNI S.L., con CIF número (…), en su condición de titular registral de la finca 54.163 
El escrito fue presentado a través de su administrador único, cuya representación quedó 
debidamente acreditada. Solicitaba la inscripción de la representación gráfica, relación 
de coordenadas y gml asociados a la certificación catastral descriptiva y gráfica, que 
acompañaba,  a  cuyo  contenido  se  remitía.  Junto  con  el  escrito,  se  aportaban  los 
siguientes documentos:
1)  La expresada certificación catastral descriptiva [sic] y gráfica de fecha 7 de mayo 
de 2018, emitida bajo firma electrónica por la Oficina Virtual de Catastro.
2)  Certificación registral literal de la finca registral.
3)  Informe pericial, acompañado de plano.
4)  Copia de la escritura de compraventa, otorgada el día 30 de abril de 1998, ante 
el Notario de Torrevieja, Don José Julio Barrenechea García, con número 1327/1998 y 
copia  de  escritura  de  compraventa,  otorgada  el  día  dieciocho  de  febrero  de  mil 
novecientos sesenta y cinco, ante el Notario de Torrevieja, Don Juan Ruiz Olmos, con 
número 131/1965.
5)  Copia de la escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada de 
la entidad FAMUNI S.L. otorgada el día veintisiete de octubre de mil novecientos noventa 
y  ocho,  ante  el  Notario  de  Torrevieja,  Don  José  Julio  Barrenechea  García,  con 
número 3703/1993.
6) , 7), 8) y 9)  Notas simples informativas.
10)  Nota simple de la finca registral número 30.2337.
11)  y 12) Copia de la última escritura de segregación de 700 metros cuadrados, 
otorgada el día 30 de junio de 2009.
13)  Plano inicial de la finca, donde se aprecian las tres primeras segregaciones de 
la finca efectuadas, dando lugar a las fincas 302336 (526 metros cuadrados); 303835 
(700 metros cuadrados) y 310120 (700 metros cuadrados).
14)  Acta de requerimiento de diez de noviembre de mil novecientos noventa y 
nueve.
15)  Relaciones de ORTOFOTOS, obtenidas del SIGPAC.
16)  Planimetría en donde se aprecia la finca.
17) , 18) 19) y 20)  Certificación obtenida por el Ayuntamiento.
21)  Nota simple de la finca registral número 48993.
22)  Situación de la finca prevista en 1995 (inicio de los intentos de reparcelación del 
enclave 3).
23) y 24)  Copia del Auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torrevieja,  s
de 12 de abril de 2007; y sentencia de la Audiencia Provincial de 12 de diciembre  oe.
de 2007. 240www.
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vez examinada la documentación presentada y la referida certificación, el comienzo del 
procedimiento previsto por sus trámites legales. Su objeto sería el de decidir acerca de la 
incorporación al folio real de la finca 54.163, con código registral único 03059000680580, 
de la representación gráfica georreferenciada y lista de coordenadas correspondientes a 
la referencia catastral 4987843YH0048N0001OQ.
III.  Como consecuencia de la información catastral obtenida, resultaba que la finca 
registral 54163, con una superficie inscrita, según sus propios asientos registrales, de 
ochenta y ocho metros y ochenta y tres decímetros cuadrados, pasaría a tener ahora, si 
se decidiera la inscripción solicitada, la siguiente descripción: «URBANA. - Suelo sin 
edificar sito, según la denominación que da el Catastro a dicha superficie, en (…) 
Torrevieja. Tiene una superficie de quince mil doscientos veintiocho metros cuadrados», 
Las parcelas colindantes que resultaron de la certificación unida al expediente alcanzaría 
la cifra, en total, de sesenta y cinco parcelas.
IV.  Por  diligencia  de  2  de  agosto  de  2019,  atendiendo  al  elevado  número  de 
colindantes  e  interesados  afectados  que  habían  resultado  del  examen  de  la 
documentación presentada y al cuantioso número de notificaciones a efectuar, a lo que 
habría de añadirse el tiempo legalmente previsto de espera tras la realización de cada 
notificación  así  como  el  necesario  para  valorar  el  conjunto  de  la  documentación  y 
alegaciones aportadas, se acordó la práctica de la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Con arreglo a lo que prevé la Resolución-Circular 
de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN, sobre la interpretación y aplicación de algunos 
extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, 
de 24 de junio, la anotación se practicó «hasta la conclusión del citado procedimiento y la 
práctica de la inscripción que proceda, en caso de admisión, o de la nota marginal 
correspondiente, en caso de denegación o nueva suspensión». Su fecha es la de 2 de 
agosto de 2019.
V.  De conformidad con lo previsto en el precepto repetido, artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, se procedió a notificar el presente expediente a los titulares registrales de 
dominio  de  las  fincas  registrales  colindantes  afectadas.  Se  incorporaría  a  cada 
notificación la representación gráfica y lista de coordenadas de los vértices de la finca 
propuestas por la entidad que lo ha iniciado. A los efectos de determinar los destinatarios 
de  cada  notificación,  se  efectuó  un  estudio  del  listado  de  titulares  catastrales  que 
aparecían relacionados en la certificación catastral que sirve de base a la pretensión 
deducida, para su notificación independiente en caso de no corresponderse con los 
titulares que resultaban del historial registral de las fincas en cuestión. El derecho de 
cada notificado era el de que pudieran comparecer en el plazo de los veinte días 
siguientes a la recepción de su respectiva notificación ante el Registrador para alegar lo 
que a su derecho conviniera.
VI.  Para general conocimiento de posibles interesados desconocidos, así como 
para el de los interesados concretos respecto de los cuales se ignoraba el lugar de la 
notificación o cuya notificación hubiera de resultar infructuosa, tras dos intentos, se 
publicaron los correspondientes edictos en el BOE, de conformidad con lo dispuesto en 
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y disposición D.A. 2.ª de la Ley 13/2015 de 24 de 
junio.
VII.  Comparecieron ante el registrador los siguientes interesados, de los que se 
recibieron sus respectivos escritos, que han quedado archivados, formando parte de este 
expediente:
La  entidad  Marcos  y  Bañuls  S.L.,  a  través  de  su  representante,  debidamente  e.
acreditado, escrito de oposición con número de entrada 7264/2019; dicho representante  w.b
se  ratificó  ante  el  registrador  por  diligencia  de  20  de  noviembre  de  2019.  Con  240ww
aconmtepriloertiadbaadn ,a p eetllioci,ó nso qliuceit ófu eel  aetexnadmidean  pdaercl iaelsmcreitnot ei.nicial y de los documentos que lo
entrDadoan  7L2.7 6R/.2 0S1.9, . cDoinc hoD NsIe-ñNoIFr  sneú mraetirfioc ó( …an)t,e  eeslc rreitog isdtrea doopr opsoicri ódnil igceonnc ian údmee 2ro8  ddee 
noviembre de 2019. Se limitaba a remitirse, dándolos por buenos, a los argumentos del 
escrito presentado por la entidad MARCOS Y BAÑULS S.L.
Don F. L. T. A., con DNI-NIF número (…), escrito de oposición con número de 
entrada 6967/2019, que se ratificó ante el registrador por diligencia de 7 de noviembre 
de 2019.
VIII.  Se recabó del Ayuntamiento de Torrevieja el correspondiente informe. En la 
notificación se invocaba la doctrina de las resoluciones de la DGRN (Resoluciones de 19 
de julio de 2016, de 8 de marzo y 5 de julio de 2018, 14 de enero, 5 de marzo, 12 de 
junio y 4 de julio de 2019, con arreglo a las cuales, por el contenido y alcance de la 
pretensión sustanciada y, ante todo, por la naturaleza y características descriptivas y 
gráficas que resultaban de las informaciones registrales y catastral aportadas, de la finca 
objeto  del  expediente,  como  se  revelaba  una  posible  influencia  sobre  terrenos  de 
dominio público, se advertía de la necesidad de que dicho informe fuera aportado en 
todo caso, como trámite esencial para la conclusión del expediente.
Por comunicación de 16 de enero de 2020, se recibió en la oficina de este registro 
informe emitido por la Arquitecta Municipal, Doña A. M. A., el día 15 de enero de 2020, 
en  el  que  se  concluía,  entre  otros  extremos,  que  «la  parcela  con  referencia 
catastral 4987843YH0048N0001OQ no afecta a terrenos de titularidad pública».
IX.  La última de las notificaciones efectuadas -el contenido, forma y vicisitudes de 
cada una de las llevadas a cabo puede comprobarse en el expediente tramitado- fue 
efectuada a través del BOE, al resultar infructuosa en ese concreto caso la realizada por 
correo. Constando como fecha de acuse de recibo del mismo la de 29 de enero pasado, 
a los que había que sumar el plazo para recibir posibles alegaciones, veinte días hábiles, 
esto es, el 26 de febrero pasado, día en el que empezó a contar el plazo para emitir la 
presente resolución.
X.  El día 14 de marzo se publicó el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el 
que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria 
ocasionada por el COVID-19. Los trámites subsiguientes a esta resolución deberán 
ajustarse al contenido de esta disposición y de las posteriores que la modifiquen.
Fundamentos de Derecho:
Vistos  los  artículos  9.b),  198,  199  de  la  Ley  Hipotecaria;  8  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de 
actos de naturaleza urbanística; Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2019.
Se decide con la presente resolución un expediente seguido con arreglo a los 
trámites previstos en el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Su finalidad inmediata es la 
de que se incorpore a la inscripción vigente de la finca registral 54.163 la representación 
gráfica  que  hoy  publica  el  Catastro  para  la  referencia  catastral 
número 4987843YH0048N0001OQ. Y, mediatamente, conseguir de esta forma que la 
cabida inscrita de la referida finca catastral pase de ser de la de 88,83 metros cuadrados 
a la de 15.228 metros cuadrados.
Al confrontar la información catastral -que constituye, pues, la base de la pretensión 
deducida por la entidad propietaria- con el estado registral de la finca, el examen del 
historial de inscripciones de la finca 54163 no genera grandes dudas, ni acerca de la 
identidad de la finca, ni acerca de su ubicación concreta en el lugar en que, según se 
invoca,  está  localizada  aquélla;  ni  siquiera,  con  algunas  matizaciones,  acerca  del 
perímetro que la circunda. De acuerdo con los datos que resultan del propio escrito de  s
iniciación, y también del contenido de los folios registrales, la finca fue objeto, a lo largo  oe.
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parcelas colindantes según Catastro, situadas dentro del perímetro de la mayor, se ha
podido comprobar la coincidencia, en lo esencial, de los datos físicos que resultan, por
un lado, del Registro de la Propiedad y, por otro, del Catastro, lo que alimenta y fortalece 
la pretensión de la titular registral de la finca 54.163, promotora del procedimiento, para 
que se le reconozca la existencia de los metros pendientes de inscripción, esto es, que 
dichos  metros  existen  en  la  realidad,  que  se  sitúan  donde  el  Catastro  publica 
actualmente que están, y que forman parte de la finca registral citada.
[Se inserta imagen].
Examinada la información gráfica del Catastro que, con arreglo a lo solicitado, tendría 
que  incorporarse  al  folio  registral  de  la  finca  54163,  al  propietario  de  ésta  sólo  le 
quedarían las calles que separan las parcelas o grupos de ellas que se segregaron 
sucesivamente de la misma finca matriz. Examinadas las descripciones registrales de las 
fincas inscritas formadas por segregación, en todas ellas aparecen linderos definidos 
como  calles  de  una  misma  parcelación,  identificándose  en  la  mayor  parte  de  las 
ocasiones como parcelas numeradas con referencia a un «plano de Urbanización, con 
relación a cuyas proyectadas calles y parcelas se delimita». La particularidad en este 
caso está en que, a pesar de que a lo largo del tiempo los dueños de la finca matriz 
fueran vendiendo las parcelas con linderos a calles, sin mayor precisión (en la mayor 
parte de los casos, por remisión al plano de una parcelación), en la realidad no hay nada, 
sólo un terreno, sin que se hayan desarrollado extrarregistralmente ni solares, ni calles, 
más allá de la inscripción de las fincas segregadas, como parcelas independientes, en el 
Registro de la Propiedad.
El resultado de las notificaciones ha dado lugar a diversas alegaciones de oposición 
por parte de propietarios de parcelas, formadas por segregación, dentro del perímetro de 
la originaria finca 54.163. El argumento más sustancial invocado alude a la existencia de 
una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante. Por ésta se estimó el 
recurso de apelación interpuesto contra un auto dictado por un juzgado de primera 
instancia de Torrevieja que sí que aprobó el expediente de dominio, tramitado con 
arreglo a la legislación anterior. Se pretendía, sustancialmente, la inscripción del mismo 
exceso de cabida (no se tuvieron en cuenta entonces, como es lógico, las últimas 
segregaciones que se inscribieron con posterioridad).
Aunque no debe considerarse un inconveniente que se vuelva a plantear ahora 
idéntica pretensión a aquella otra para la que ya había habido una resolución, sí sería ya 
per se este hecho razón suficiente para rechazar nuevamente la inscripción, por lo 
menos  en  todo  aquello  en  lo  que  no  hubiera  cambios  significativos.  La  DGRN 
(Resolución  de  19  de  junio  de  2019)  tiene  declarado  que  existiendo  un  previo 
pronunciamiento judicial con dicho objeto en el que no se accede a la pretensión de 
inscribir tal exceso, no cabe ahora ignorar el mismo, quedando como única posibilidad, 
tal y como se expresa en el auto judicial acudir al juicio declarativo, lo que por otra parte 
también contempla el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
Sentado lo anterior, parece conveniente, no obstante, tratar de llegar a la convicción 
de que los pronunciamientos contenidos en esa anterior resolución son trasladables al 
momento y a las circunstancias que ahora concurren. Partiendo de los términos y 
razones dadas por las Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante a que se ha 
hecho referencia, es necesario tratar de examinar sus principales argumentos para 
decidir acerca de su, en su caso, directa aplicación.
1.  La  inscripción  de  la  descripción  del  Catastro  implicaría  desconocer  dos 
segregaciones ya realizadas.
En primer lugar, se reproducía por la Sala un argumento que ya había sido empleado  e
por un registrador frente a la pretensión de inscribir precisamente ese exceso, según  bo
parece, antes de iniciarse el expediente de dominio. Por calificación de 25 de enero  240ww
dHeip o1t9e9c9a risoe,  esul sepxecnedsioó , dceo nc aabrirdeag lod ea l1 a4r.9tí5cu1l om 2e9tr8o se nctuoandcreasd ovsig e«nptoer  dneol  Rideegnltaifmicaernsteo 
cseurfitcifiiecnatceiómne nctaet alas trfianlc aq uye  paolr  nmois cmooin csied iri nlac odrepsocrari»p.c ióEns  doeb lliag amdios,m pau eens  epl latíntuteloa rcsoen  slai, 
habiéndose solicitado la inscripción directamente de la descripción gráfica que resulta de
la certificación catastral, verdaderamente coinciden solicitud y Catastro; o si, por el 
contrario, aparecen disfunciones al superponer el plano imaginario de la finca 54163 
(teniendo en cuenta todas las segregaciones inscritas) en la representación gráfica que 
resulta del Catastro. Y, a este respecto, se pueden apreciar dos claras discordancias, 
ambas alegadas por propietarios de parcelas colindantes que se han manifestado en 
contra de la inscripción.
La primera de ellas es la de que no ha tenido acceso al Catastro la última de las 
segregaciones efectuadas, inscrita a favor de la propia entidad Famuni S.L., a pesar de 
que registralmente sí que se ha dado de baja su superficie en la finca registral 54.163, 
pasando a constituir una nueva, la 312.599. En otras palabras, no existe una parcela 
catastral de la finca segregada, a pesar de tener ya registralmente un número de finca 
diferente. Esta disfunción implica que, si se atendiera a la pretensión ejercitada y se 
inscribiera el exceso, constaría doblemente inscrita la misma superficie real: como parte 
integrante de la finca matriz y, a su vez, como finca segregada.
El detalle es el siguiente. Veamos la parcela catastral en la parte en la que se da la 
segregación de la finca en forma de T que constituye la finca registral.
[Se inserta imagen].
Y veamos a qué descripción gráfica correspondería a la finca registral 312.599 según 
el plano que la propia entidad promotora del expediente aportó al Ayuntamiento para 
obtener  la  declaración  de  innecesariedad  que  permitió  inscribir  la  segregación 
(documento 12 del escrito de iniciación).
[Se inserta imagen].
Queda pues claro que, en esta parte de la parcela catastral, sería preceptivo adaptar 
el escrito inicial para atemperarlo al contenido del Registro, en cuanto al que resulta de la 
segregación de la finca ya efectuada y no reflejada todavía en el Catastro.
Y existe, por otra parte, una segunda disfunción: de la documentación aportada 
resulta la existencia de una parcela de propiedad municipal cuya segregación está 
pendiente de ser inscrita en el Registro. Se trata de la parcela que aparece en este 
detalle  con  el  número  25  y  que  constituye  la  referencia 
catastral 4987825YH0048N0001HQ, de titularidad municipal: [sic]
Hecha la correspondiente busca, no consta, entre las fincas segregadas de la 54.163 
la referida parcela. Sin embargo, a diferencia del otro caso, sí que puede decirse que el 
registro  está  publicitando  la  existencia  de  tales  metros  a  favor  del  Ayuntamiento, 
pendiente sólo de que se aporte la correspondiente escritura de segregación. En efecto, 
según resulta de la inscripción 8.ª, de determinación de resto y compraventa, se hace 
constar expresamente que, dentro de su perímetro existe un enclave de cuatrocientos 
cincuenta metros cuadrados, propiedad del Ayuntamiento de Torrevieja, donde está 
construida la balsa de «(…)».
Registralmente, esta mención a los metros extrarregistralmente segregados, pero 
pendientes de reflejo registral, lo único que significa es que quedan reservados para que, 
cuando tenga acceso al registro el título de segregación otorgado por quien, en el 
momento de su formalización, fuera propietario de la finca 54.163, dicho título pueda 
inscribirse, aunque su otorgante como dueño hubiera dejado ya de serlo en el momento 
de  presentarse  para  su  inscripción.  Se  trata  de  una  posibilidad  prevista  en  el 
artículo 47.3 del Reglamento Hipotecario. Por todo ello, es conveniente que la solicitud 
de inscripción que da origen a este expediente se ajuste a los términos que resultan, en 
tal extremo, del registro, y que se recoja en aquélla la siguiente declaración, o similar, a 
continuación de la descripción actualizada de la finca: «A dichos metros, resultantes del  s
Catastro, han de añadirse cuatrocientos treinta y nueve metros cuadrados que, según  oe.
Catastro,  constituyen  la  parcela  con  referencia  número  4987825YH0048N0001H,  w.
propiedad del Ayuntamiento de Torrevieja, pendientes de acceder al registro, lo que se  240ww
hdaecbee rícao, nesnta rc udaen toc oanlf orremstidoa, dm ocdoinfi cealr saer tílocu elos e4n7c.i3a l ddeel  lRa epgelatimcieónnt:o q uHeip osete cinasricor»ib. aN lao 
representación gráfica que resulta del Catastro.
2.  La pretensión deducida en una cuestión de derecho que tiene por objeto la 
determinación del verdadero propietario o propietarios de la finca.
Se declaraba por la Audiencia Provincial en la sentencia aludida: «Siendo que los 
opositores al expediente y hoy apelantes fundan su oposición en el hecho de atribuir el 
exceso reclamado por la mercantil promotora del expediente a las calles que conforman 
la parcelación de la finca y atribuyen la titularidad de las mismas bien al Ayuntamiento 
bien se la atribuyen a ellos mismos, es evidente que la oposición tiene un claro carácter 
reivindicatorio, frente a la posición del promotor que se atribuye la titularidad dominical 
de las referidas calles, con el objeto de obtener una mayor edificabilidad a costa de los 
restantes propietarios ante un posible programa de actuación urbanística en la zona, 
resultando esta materia excluida, por constante doctrina, de la vía del expediente de 
dominio.
En la misma línea, consta que el Ministerio Fiscal se había opuesto también a la 
aprobación  del  expediente  por  parecidas  razones:  «carácter  reivindicatorio  que  es 
constatado por el propio Ministerio Fiscal en su informe… en el que atribuye los terrenos 
en régimen de copropiedad y con fines de carácter público al resto de los interesados en 
el expediente que se tramita, ya que se les venden las parcelas con acceso a vías 
públicas».
Por remisión, en general, al argumento indicado, la alegación de los colindantes que 
han manifestado su oposición en el trámite correspondiente, es, básicamente, la de que 
con el expediente iniciado FAMUNI S.L. intenta, en realidad, «adquirir superficies de 
cesión  gratuita  por  el  anterior  titular  del  que  trae  causa  a  fin  de  obtener  el 
aprovechamiento de terrenos cuando obra constante la jurisprudencia recaída en sede 
contencioso-administrativa que ha abordado el problema y que considera expresamente 
que no puede atribuirse al vendedor el aprovechamiento de terrenos, aun escriturados a 
su nombre …pero destinado a viales, cuando se han enajenado las parcelas lucrativas 
como solares recayentes a vía pública o a calles en proyecto».
Partiendo de la base de que existen y están dentro del perímetro de la finca los 
metros pendientes de inscripción, debemos plantearnos, a efectos dialécticos, en la 
dirección de lo querido por el promotor del expediente, por qué no acceder a inscribir, 
con la salvedad de las correcciones que se han expuesto, el exceso de cabida. Podría 
pensarse en ello atendiendo, principalmente, a que se limita la petición presentada a que 
se inscriba lo que resulta del Catastro, con la presunción de legitimidad que a dicha 
institución  se  le  presupone;  y  a  que  del  propio  Catastro  resulta  que  los  metros 
pendientes  de  inscripción  se  configuran  como  calles,  precisamente  aquellas  que 
resultaban del antiguo plano de la parcelación que fue proyectada hace años, y que 
sirvió de base para efectuar las segregaciones que, a lo largo de los años, se han venido 
inscribiendo. Si la inscripción que se practica en estos casos, con arreglo al artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, no se entiende sólo como la asignación de una cabida concreta a 
la finca, sino también como la incorporación al folio registral de una representación 
gráfica,  con  sus  coordenadas  georreferenciadas,  y  de  lo  que  de  ella  resulta,  la 
inscripción, en este caso, pasaría a publicar que el dominio que se inscribe consiste 
precisamente en el trazado de calles en cuestión, y como tal debe ser tomado también 
por  el  propietario-promotor  del  expediente,  que  habría  de  aceptar  esa  limitada 
potencialidad de su derecho de propiedad.
Pero  en  el  caso  que  nos  ocupa,  se  da  una  particularidad  que  dificulta  seguir 
adelante: la realidad física de la finca no es la que resulta de los planos catastrales. 
Ninguna parcela de las segregadas se ha desarrollado; tampoco se ha construido nada  e.
sobre ellas. Las calles a las que se refiere la imagen catastral no existen, no se han  w.b
llevado a cabo ni siquiera parcialmente. La realidad que se refleja documentalmente no  240ww
eresstaudltao  sdeer  tlaal . pPaerrcoe leas,  qcuoen,  aedl etmraázsa,d noi  sdieq uciearlale sse q puuee dsee  llpergoapro an ela  sceoan,c luasl iómne dneo sq, uuen eal 
pulrabsamníasctiicóanm deen tleo.  qDuee l ae ld Aocyuumnteanmtaiecnióton  dqeu eT pourrbelvicieaj ae l tipernoep ioy aa ypurenvtaismtoie qnutoe,  elleng cuoen car esteor, 
del Plan Reforma Interior del Enclave 3 del Plan General de Ordenación Urbana de
Torrevieja  (página  14)  resulta  un  trazado  completamente  diferente  de  la  finca  en 
cuestión, en lo que a su ordenación interna se refiere, según el planeamiento vigente.
[Se inserta imagen].
Si la finalidad pretendida por las normas de la Ley Hipotecaria que ahora aplicamos, 
es la de obtener «la concordancia entre la realidad registral y la realidad extrarregistral», 
como reza el título VI de la Ley Hipotecaria, no podemos decir que cumpla ese cometido 
inscribir la representación gráfica catastral en este caso, pues la inscripción de aquélla ni 
reproduce la realidad extrarregistral de la finca, en cuanto a realidad consumada, física, 
consolidada; ni se corresponde con la prevista urbanísticamente, pues lo que se ha 
previsto, con arreglo al planeamiento, es algo diferente al antiguo plano de parcelación, 
al actual plano del Catastro.
Si  no  se  hubiera  dado  esta  disfunción  con  la  realidad  y/o  planeamiento,  sería 
defendible orientar el procedimiento iniciado como un medio destinado a hacer constar 
en  el  Registro  el  antiguo  plano  de  parcelación  que  el  Catastro  refleja  todavía.  La 
envergadura del exceso de cabida no sería relevante. Lo verdaderamente importante 
sería que la realidad patente o, en su defecto, la resultante de la ordenación municipal, 
reflejara las mismas calles de dicho plano de parcelación. No habría contradicción, sino 
confirmación, de las segregaciones efectuadas ya. La descripción de cada una de ellas 
(número de parcela, linderos a calles proyectadas) sería congruente con el mismo plano 
y no se entendería en qué podría perjudicar a los dueños de las fincas segregadas. 
Ciertamente, se inscribirían a favor del titular registral de la finca 54163 todos los metros 
cuadrados  que  le  asigna  el  Catastro  a  la  referencia  catastral 
número 4987843YH0048N0001OQ. Pero de la propia descripción que resultara inscrita 
resultaría también, y de forma clara, un destino concreto a calles y una potencialidad 
urbanística muy limitada, vinculada a ese fin. La pertenencia a un sujeto privado sería 
transitoria  y  pendiente  de  su  cesión  al  Ayuntamiento,  en  los  términos  que  éste 
estableciese.
Así pues, inscribir ahora lo que resulta de la solicitud presentada sería traicionar lo 
que la norma pretende: concordar Registro y realidad extrarregistral. Y no sólo es eso, es 
que,  en  el  actual  estado  de  cosas,  pudiera  llegar  a  alimentarse  la  expectativa  de 
equiparar, en actuaciones posteriores, los metros cuadrados del exceso (que siempre 
fueron calles de una urbanización) a los metros pertenecientes a los propietarios que 
compraron –y pagaron con arreglo a ello- parcelas lucrativas, de mucho mayor valor.
Por este camino llegamos, al final, al principal argumento empleado por el tribunal de 
apelación para oponerse a la inscripción: no cabe acceder a inscribir si el debate 
planteado no es sólo el de si existen o no los metros pendientes de inscripción, sino 
cuestiones de derecho que reclaman una diferente solución: bien un consentimiento 
expreso de quienes fueron parte interesada, como adquirentes, en la misma parcelación; 
bien la sustanciación de un procedimiento declarativo. Y es que, al decidir inscribir o no 
afloran otras cuestiones que son ajenas a las que son propias del tipo de expediente 
iniciado  y  que  están  relacionadas  con  las  obligaciones  asumidas  frente  a  los 
compradores  por  los  propietarios  que  elaboraron  y  proyectaron  las  ventas  de  la 
urbanización  proyectada;  o  con  las  responsabilidades  conectadas  con  la  ejecución 
urbanística de dicha urbanización; o, en fin, con la misma pertenencia o no a la titular 
registral de la finca 54163 de la extensión superficial en la que se materializa el exceso, 
pues puede, de alguna forma, defenderse su atribución a los propietarios de las parcelas 
segregadas o al propio ayuntamiento.
Para  terminar,  debería  sopesarse  la  aptitud  de  otros  medios  de  acceso  de  la  s
modificación descriptiva de que se trata al Registro de la Propiedad. Si lo que habrá de  oe.
seguirse  es  alguno  de  los  proyectos  de  equidistribución  a  que  se  refiere  el  Real  w.
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de  240ww
paoctsoibsi liddea dn adteu rqauleez oab uternbearn ílsat iicnam, antroic duelabceiómno dse o flivnicdaasr  qquuee  csaur eacriteícreunlo d 8e  isnes crreipficeiróen  ay  llaa 
creircctuifnicsatacinócnia  ddee scsruip tievxat,e «nssiinó nn ecseuspiedrafidc idael  oot rod ree qsuuissi tol»in, dseinro pse roju icdioe,  sceu eanlqtuieienrd eo, tdrae   BOE-A-cable e
las exigencias previstas en el art. 9.b y concordantes de la Ley Hipotecaria, que en este 
caso, serían de fácil cumplimiento. Sería en ese expediente o actuación, bajo la tutela y 
capacidad de decisión de la autoridad urbanística competente, teniendo en cuenta todos 
los antecedentes documentales, y con intervención de todos los interesados, en el que 
habrían de dirimirse aquellas cuestiones que ahora influyen en la decisión de rechazar la 
inscripción, clarificando la calificación que merece el suelo en que se materializa el 
exceso y decidiéndose, a falta de acuerdo, por alguna de las vías que la legislación de 
suelo prevé para dar salida a supuestos similares (titularidades litigiosas, dudosas etc…)
Contra la presente nota de calificación cabe (...)
Torrevieja, dieciocho de marzo del año dos mil veinte.–El registrador.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alejandro María 
Bañón González registrador de Registro Propiedad de Torrevieja n.º 3, a día diecisiete de 
abril del año dos mil veinte.
III
Don M. C. G., en nombre y representación de FAMUNI S. L. interpuso recurso contra 
la anterior calificación mediante escrito de fecha 30 de junio de 2020 que tuvo entrada en 
el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente:
Hechos:
Primero.  En fecha 27 de mayo de 2019 el recurrente presentó en el Registro de la 
Propiedad  de  Torrevieja  n.º  3,  de  conformidad  con  el  procedimiento  previsto  en  el 
artículo 199 de la LH, y respecto de la finca registral n.º 54.163 instancia para completar 
la descripción literaria de la citada finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, 
a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente 
certificación catastral descriptiva y gráfica. (Ref. Catastral: 4987843YH0048N0001OQ).
Es importante destacar desde este momento que se insta la tramitación por el 
proceso del art 199 de la LH, vigente desde el 1 de noviembre de 2015. Ya que 
inicialmente el referido artículo antes del 1 de noviembre de 2015 se aplicaba a Medios 
de inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna (mediante 
expediente de dominio, título público, certificado del artículo 206 de la LH); y actualmente 
el referido artículo 199 de la LH se refiere al proceso por el que el titular registral del 
dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción 
literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, 
sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación 
catastral descriptiva y gráfica.
Es decir, no se insta un expediente de dominio, sino que se presenta solicitud según 
lo previsto en el actual artículo 199 de la LH, pues se trata de instar la inscripción de la 
verdadera  representación  gráfica,  relación  de  coordenadas  y  gml  asociados  a  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta (tal cual se indica en la propia 
resolución de calificación).
Junto con dicha petición se aportaron una serie de documentos, para reforzar los 
argumentos de la petición. Hasta 24 documentos, que aparecen referenciados en la 
propia resolución.
Queremos  destacar,  sin  perjuicio  de  la  importancia  de  todos  los  documentos 
aportados, los siguientes, de forma muy especial: e.
Documento 3, Informe Pericial que hemos aportado y que determina la evolución de  240ww
clau afinncdao,  eyn s ere easlitdaabdle cseo n( te2n.7ie1n5d, om eáns  cloan bsaidlseara dcieó na glousa 2s .7p0o0ta mbl2e,s q udee l sAey itnod. icdaen  Tpoorrr eevrireojar, 
dseeg r4e5g0a cmio2n eqsu)e,  reesstuál tae nqculaev laad foin cean  dlae bfein tcean,e yr  utne nrieemndaon eennte  cou erenstato ,la pse sceu aat rolo  úqlutiem saes 
indica en el Registro, que coincide con la superficie de 15.228 m2 que aparecen en la 
certificación catastral aportada (por virtud del art. 199 de la LH).
Documento n.º 13, plano inicial de la finca.
Documento n.º 14, acta de requerimiento de 10-11-1999 en donde se acredita por los 
vendedores iniciales a nuestra parte, el cuerpo cierto de la finca que se ha vendido 
(aparece plano de la finca)
Documento  n.º  15  relación  de  ortofotos,  obtenidas  del  SIGPAC,  en  donde 
desde 1998 se aprecia la realidad de la finca, tal cual es, y su evolución en diferentes 
años, estando rodeada por norte y sur por plan parcial (…), por el este Sector 13 B, y por 
el oeste, por la Av. (…).
Como se aprecia, la realidad de la finca matriz tal cual es (véase que la parte más al 
Oeste, se cedió al Plan Parcial Sector 13 B) es la que consta en Catastro, y eliminando 
las parcelas segregadas, quedan las calles, que son titularidad de la matriz, como resto, 
y que ascienden a dichos 15.228 m2.
Por  otra  parte,  señalar  que  según  el  ayuntamiento  de  Torrevieja,  no  se  ha 
desarrollado  ni  aprobado  proyecto  de  reparcelación  sobre  la  finca  54.163  (que  se 
relaciona con el PERI […]) de mi parte.
La parcela tiene como linderos hoy:
– Norte, Plan Parcial (…) Sector P-12 A.
– Sur, Plan Parcial (…), Sector P-12-B (que tiene al Norte esta finca 54163 que 
define como Enclave 3 […]).
– Este (…) (que lo separa del Sector 13 B).
– Oeste: (…).
Documentos 16 a 20, tratándose de planimetría y certificaciones del Ayuntamiento de 
Torrevieja,  que  acreditan  lo  expuesto,  sobre  todo  que  no  ha  habido  un  desarrollo 
urbanístico con cesión de calles o viales al Ayuntamiento.
Se ha acreditado la evolución de la finca desde su origen hasta la fecha actual. La 
finca registral 54.163, según su descripción inicial (acompañamos como documento n.º 2 
a nuestro escrito inicial certificación literal de la misma) se trataba de:
Finca rústica, en el partido de (…), de cabida cuarenta tahúllas, equivalentes a cuatro 
hectáreas, setenta y tres áreas, noventa centiáreas (47.390 m2) de lomas incultas, 
lindantes: por el Este, herederos de [sic] D J. S. G., antes con el mismo, en parte camino 
por medio; Oeste, carretera (…), Sur y Norte, con la «Salinera Española», antes M. G. S. 
y N. S. S. Esta finca no aparece gravada con carga alguna.
Dicha finca, se inscribió por primera vez en 1939.
Posteriormente se han ido produciendo una serie de segregaciones, expuestas en 
nuestro escrito inicial, y hoy queda en el Registro con una superficie de 88,83 m2, si bien 
se  determina  de  una  forma  clara  que  no  consta  coordinada  catastralmente.  En  la 
certificación catastral aportada refleja una superficie de 15.228 m2.
Damos aquí por reproducido todo lo expuesto en nuestro escrito inicial de solicitud de 
la tramitación de conformidad con el artículo 199 de la LH.
Segundo.  En la tramitación correspondiente se han presentado tres escritos por 
parte de Marcos Bañuls SL, D L. R. S. y D F. L. T. A.
En síntesis se oponen a la tramitación del expediente, hacen alusión a dos trozos de 
terreno que pueden influir en la verdadera determinación de la configuración de la finca,  s
como veremos ahora, y sobre todo, entran analizar el destino de la referida propiedad de  e.
nuestra  parte,  en  el  sentido  de  analizar  el  destino  de  estas  calles  inicialmente  w.
configuradas  como  tal,  pero  que  en  realidad  no  han  sido  jamás  aprobadas  ni  240ww
udrebtearnmísinticaod aqsu ef oarsmí alol  dcoemteorm tianlee,s q uceadlleasn,d op ueens  renaol idsaed  hcao maop rloob qaudeo  ensi,n eglú rne sitnos, tsruinm menátso, 
de una finca.
Ahora bien, no pretenden que la propiedad de dicho terreno que cuestiones sobre su 
destino.
Por otra parte, se recabó también del Ayuntamiento de Torrevieja el correspondiente 
informe, y por comunicación de 16-01-2020 se recibió en la oficina del Registro informe 
emitido por la Arquitecta Municipal doña A. M. A., el día 15 de enero de 2020, en el que 
se  concluía,  entre  otros  extremos,  que  «la  parcela  con  referencia 
catastral 4987843YH0048N00010Q no afecta a terrenos de titularidad pública».
(…)
Tercero.  Como resultado de toda la tramitación, y tras estas alegaciones, se dictó la 
resolución de calificación que ahora se recurre y que determina una calificación negativa, 
denegando la inscripción solicitada.
De esta resolución queremos destacar lo siguiente:
Los tres obstáculos que determina el Registrador para que tenga acceso al Registro 
la inscripción solicitada son, en síntesis:
1.º  Existe una parte de la parcela catastral 4987843YH0048N00010Q (la vamos a 
llamar parcela catastral 43, para mayor facilidad) que no forma parte de la finca 54163 
por  haber  sido  ya  segregada  (registralmente)  de  ella.  Se  trata  de  la  finca 
registral 312.599, inscrita también a nombre de Famuni SL
Ciertamente  esta  finca  registral  tiene  que  segregarse  de  parcela 
catastral  4987843YH0048N0001OQ  (parcela  catastral  43),  y  está  identificada  y 
reconocida en el documento n.º 9 de la instancia, así como en el documento 11 y 12 de 
la instancia, en donde se reflejan las 4 segregaciones últimas que se han hecho de la 
finca 54163, que son las fincas registrales 302.336 (documento 6, segregación de 526 
m2),  302.835  (documento  7,  segregación  de  700  m2),  310.120  (documento  8, 
segregación de 700 m2) y la citada 312.599 (documento 9, segregación de 700 m2). 
Estas segregaciones se han ido haciendo sobre lo que hoy en esta calificación que se 
recurre se definen calles. Y es que no existen tales calles, y estamos ante un resto de 
una finca.
Ciertamente  también,  es  este  un  error  subsanable,  pues  está  perfectamente 
identificada dicha finca 312.599 (parcela con forma de T) y así lo expone el propio 
Registrador en el folio 7 de su calificación, al tratar esta cuestión, cuando dice que «sería 
preceptivo adaptar el escrito inicial para atemperarlo al contenido del Registro (ya que 
consta registralmente la segregación de esta finca 312.599 como parcela de 700 m2 en 
forma de T perfectamente identificada –ver documentos 10 y 11 de nuestra instancia– , 
pero no consta todavía catastralmente segregada de la parcela catastral 43), en cuanto 
al que resulta de la segregación de la finca ya efectuada y no reflejada todavía en el 
Catastro.»
Precisamente por tal motivo este motivo de denegación de la calificación no es objeto 
del recurso gubernativo, pues se trata de una cuestión salvable y subsanable mediante 
nueva petición adaptada a la realidad expuesta.
2.º  En  relación  con  la  parcela  referencia  número  4987825YH0048N0001H 
propiedad, según Catastro, del Ayuntamiento de Torrevieja, a lo que se alude en la 
inscripción vigente de la finca como pendiente de inscripción. De conformidad y con los 
efectos  del  artículo  47.3  del  Reglamento  Hipotecario,  ha  de  aumentarse  la  cabida 
registral de la finca con la referencia de la dicha parcela catastral, en los términos que se 
proponen por el propio Registrador en sus fundamentos de Derecho.
En el apartado tercero de nuestra petición reconocemos la existencia de un trozo de  e
terreno, de la finca, de 450 m2 (recogido en el informe pericial aportado como documento  b
n.º 3), y entendemos, tal cual señala el Registrador, que la superficie registral debe  240ww
atíutumloe nptúabrlsiceo e dne 4 5d0ic hma2 , ssei gbrieegna ecli óRne, gcisotmraod oqru, iaenrate q lau efa llata ú dneic cao rnesftearnecnicai ad ee sd olacu cmaetansttor aol 
dtael  lcau paal ricnedliac ad eel l Apyruonptiaom Rieengtios,t rqaudeo re, st ilean pea urcneal as ruepfeerrifdicaie 4 9d8e7 483295 YmH20, 0s4e8 Ne0n0ti0e1nHde,  qquuee, 
debe ampliarse la superficie de la finca registral, pendiente de formalizar la efectiva
segregación registral, y en dicha superficie contrastada de 439 m2 de la propia parcela 
catastral mencionada 4987825YH0048N0001H.
Y así el propio Registrador lo analiza también como una cuestión absolutamente 
subsanable,  exponiendo  que  también  registralmente,  esta  mención  a  metros 
extrarregistralmente  segregados,  pero  pendientes  de  reflejo  registral,  lo  único  que 
significa es que quedan reservados para que, cuando tenga lugar el acceso al registro 
del título de segregación otorgado, por quien corresponda, dicho título pueda inscribirse 
aunque  su  otorgante  como  dueño  hubiera  dejado  ya  de  serlo  en  el  momento  de 
presentarse para su inscripción. Se trata de una posibilidad prevista en el artículo 47,3 
del Reglamento Hipotecario. Por todo ello es conveniente que la solicitud de inscripción 
que da origen a este expediente se ajuste a los términos que resultan, en tal extremo, del 
registro, y que se recoja en aquella la siguiente declaración, o similar, a continuación de 
la descripción actualizada de la finca: «A dichos metros, resultantes del Catastro, han de 
añadirse  cuatrocientos  treinta  y  nueve  metros  cuadrados  que,  según  Catastro, 
constituyen la parcela con referencia número 4987825YH0048N0001H, propiedad del 
Ayuntamiento de Torrevieja, pendientes de acceder al registro, lo que se hace constar de 
conformidad con el artículo 47.3 del Reglamento Hipotecario», sin tener que modificar en 
el resto la petición inicial, y por tanto que se inscriba la representación gráfica que resulta 
del Catastro.
Aquí  ocurre  como  en  el  apartado  anterior,  y  precisamente  por  tal  motivo  este 
segundo motivo de denegación de la calificación no es objeto del recurso gubernativo, 
pues se trata de una cuestión salvable y subsanable mediante nueva petición adaptada a 
la realidad expuesta en este apartado.
Por  lo  tanto,  como  vemos,  estas  dos  cuestiones  que  hemos  expuesto,  son 
salvedades subsanables, y es por ello que el presente recurso gubernativo no se va a 
referir a ellas, sino a la cuestión tercera y última que exponemos a continuación.
3.º  Finamente, según dice el Registrador en su último motivo para denegar la 
inscripción en su calificación, del sentido de las oposiciones deducidas en este registro 
por parte de los colindantes notificados y de los argumentos empleados en la Sentencia 
de la Audiencia Provincial de la Sección 9.ª de Alicante, con Sede en Elche, Recurso de 
Apelación  número  828/2007,  dimanante  del  Expediente  de  Dominio  de  Exceso  de 
Cabida número 213/2000 del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torrevieja, relativo a 
la finca registral 54163, ha de concluirse que la decisión relativa a la inscripción que se 
solicita excede del objeto propio del procedimiento iniciado, pues éste no se constriñe, 
en este caso, a las delimitación del perímetro de la finca o a si existen o no los metros 
pendientes de inscripción, sino que toca cuestiones de derecho que reclaman una 
diferente solución.
Es este [sic] cuestión en la que, dicho con los debidos respetos, se produce error en 
la calificación, pues, como veremos, el Registrador se excede de la competencia que le 
atribuye el artículo 199 de la LH, ya que, si como consta en el propio expediente y en la 
calificación, si al Registrador le consta que la finca es la que dice el Catastro realmente 
sin ningún género de duda, la calificación del derecho de propiedad respecto a dicho 
terreno, y sus limitaciones o no (desde el punto de vista de las verdaderas facultades de 
su propietario) exceden a lo previsto para la presente tramitación del artículo 199 de la 
LH, y efectivamente exceden a la competencia del Registrador. Ya que no realmente lo 
que se plantea en las oposiciones no son cuestiones de derecho como tales, que afecten 
a la verdadera titularidad de los terrenos. Y es que, en nuestra petición se ha interesado 
pronunciamiento respecto a la ubicación, delimitación gráfica, sus linderos y superficie,  s
mediante la aportación de la certificación catastral gráfica y descriptiva de una finca  oe.
registral. w.
cdoendfuYroc iendstaa  rqp uolaer   elianl  fpoerrnomtpidaioac dióR npe rgocispatitreaatsadtrroiaarl – e –ncq oulanes   epcl oáengssitntaiatdusoy  4er ,e yg pi5su terdase,l   sdlaue   clbaaa lsiffieinc caadc,ei ó enlla  de ixpcareem tqeeunnes ,di óeanll    2020-12240n https://ww
historial de inscripciones de la finca 54163 no genera grandes dudas, ni acerca de la
identidad de la finca, ni acerca de su ubicación concreta en el lugar en que, según se  Bc
invoca,  está  localizada  aquélla;  ni  siguiera,  con  alguna  matizaciones,  acerca  del 
perímetro que la circunda. De acuerdo con los datos que resultan del propio escrito de 
iniciación, y también del contenido de los folios registrales, la finca fue objeto, a lo largo 
de  los  años,  de  múltiples  segregaciones,  dando  lugar  a  fincas  nuevas,  toda  ellas 
situadas, según sus respectivas inscripciones, en el término de Torrevieja, en el [sic] 
partida de (…), y en el sitio denominado (…).
Al poner en relación, sigue diciendo el propio Registrador, cada una de las fincas 
segregadas registralmente con las parcelas colindantes según el Catastro, se ha podido 
comprobar la coincidencia, en lo esencial, de los datos físicos que resultan, por un lado 
del Registro de la Propiedad, y, por otro del Catastro, lo que alimenta y fortalece la 
pretensión de la titular registral de la finca 54.163, promotora del procedimiento, para que 
se le reconozca la existencia de los metros pendientes de inscripción, esto es, que 
dichos  metros  existen  en  la  realidad,  que  se  sitúan  donde  el  Catastro  publica 
actualmente que están, y que forman parte de la finca registral citada.
El Registrador entiende que examinada la información gráfica del Catastro tendría 
que incorporarse al folio registral de la finca 54.163 las calles que separan las parcelas o 
grupos de ellas que se segregaron sucesivamente de la misma finca matriz. Examinadas 
las descripciones registrales de las fincas inscritas formadas por segregación, en ellas 
aparecen  algunos  linderos  definidos  como  calles  de  una  misma  parcelación.  Sin 
embargo, no hay nada sólo terreno, sin que se haya desarrollado extrarregistralmente ni 
solares, ni calle, más allá de la inscripción en el Registro de las fincas segregadas como 
parcelas independientes.
Por  lo  tanto,  el  propio  Registrador  identifica  de  forma  clara  la  verdadera  finca 
registral 54163, y su competencia radica en determinar si con ello queda así delimitada 
la  finca  o  no.  Vemos  que  coincide  con  el  Catastro,  a  salvo  estas  dos  cuestiones 
salvables  que  antes  hemos  comentado.  Por  tanto,  al  introducir  el  Registrador  un 
supuesto problema de propiedad, ello conlleva a que se excede en su competencia 
atribuida por el artículo 199 de la LH, dicho con los debidos respetos.
Y es que si se ha acreditado que la descripción catastral es correcta, y nadie alega 
ser propietario de dichos terrenos, ni el Ayuntamiento, el Registrador no debiera entrar a 
más cuestiones, y conceder una inscripción favorable a nuestra petición, sin perjuicio de 
salvar las dos cuestiones anteriores.
Lo que se opone de adverso tiene que ver con el destino de los terrenos, pero no con 
su propiedad. Por lo tanto, carece de competencia para entrar a valorar tales cuestiones 
el Registrador, pues a él no compete, pero ello no obsta para que pueda decidir que 
realmente la propiedad ha quedado descrita correctamente y se puede inscribir, pues 
nadie la discute y se ajusta a la descripción catastral. Otra cosa será el destino de tales 
terrenos, si han de ser calles o no, y si han de cederse o no al Ayuntamiento; pero lo que 
es evidente es que tales terrenos no pertenecen a las parcelas colindantes.
Por ello contra este motivo de denegación de la inscripción se interpone el presente 
recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho:
I.  El artículo 199 de la LH en cuanto al procedimiento derivado de la instancia de 
nuestra parte.
El artículo 199 de la LH, en su nueva redacción, establece un procedimiento para 
completar la descripción literaria de la finca (finca registral 54.163 del Registro de la 
Propiedad  de  Torrevieja  n.º  3)  mediante  una  instancia  acreditando  su  ubicación  y  e
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación  bo
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. (En este caso es la Ref.  240ww
CataYsat rhael: m49o8s 7v8is4t3oY laH 0d0o4c8uNm0e0n0ta1cOióQn) que se ha presentado por nuestra parte (expuesta
ePnro ploiesd ahde chhoas )c oyn syiad ehraedmoo sq uveis tola  qbuaes, ee nd eb alas e pare teelnlos,i óenl  dperodpuicoi dRa egpiosrt ralad ore ndtied alda 
propietaria-con el estado registral de la finca, el examen del historial de inscripciones de
la finca 54163 no genera grandes dudas, ni acerca de la identidad de la finca, ni acerca 
de su ubicación concreta en el lugar en que, según se invoca, está localizada aquélla; ni 
siquiera, con algunas matizaciones (lo de la finca registral 312.599 de superficie 700 m2, 
en forma de T, y lo de la finca del Ayuntamiento destinada a balsa que no consta 
registralmente segregada pero sí consta en Catastro con una superficie de 439 m2; 
cuestiones ambas salvables y subsanables en una petición), acerca del perímetro que la 
circunda. De acuerdo con los datos que resultan del propio escrito de iniciación, y 
también del contenido de los folios registrales, la finca fue objeto, a lo largo de los años, 
de múltiples segregaciones, dando lugar a fincas nuevas, toda ellas situadas, según sus 
respectivas inscripciones, en el término de Torrevieja, en la partida de (…), y en el sitio 
denominado (…).
Al poner en relación, sigue diciendo el propio Registrador, como ya hemos dicho, 
cada una de las fincas segregadas registralmente con las parcelas colindantes según el 
Catastro, se ha podido comprobar la coincidencia, en lo esencial, de los datos físicos que 
resultan, por un lado de, del Registro de la Propiedad, y, por otro, del Catastro, lo que 
alimenta y fortalece la pretensión de la titular registral de la finca 54.163, promotora del 
procedimiento, para que se le reconozca la existencia de los metros pendientes de 
inscripción, esto es, que dichos metros existen en la realidad, que se sitúan donde el 
Catastro publica actualmente que están, y que forman parte de la finca registral citada.
El Registrador entiende que examinada la información gráfica del Catastro tendría 
que incorporarse al folio registral de la finca 54.163 las calles que separan las parcelas o 
grupos de ellas que se segregaron sucesivamente de la misma finca matriz. Examinadas 
las descripciones registrales de las fincas inscritas formadas por segregación, en todas 
ellas aparecen linderos definidos como calles de una misma parcelación. Sin embargo 
no hay nada, sólo terreno, sin que se haya desarrollado extrarregistralmente ni solares, 
ni calle, más allá de la inscripción en el Registro de las fincas segregadas como parcelas 
independientes.
Además, ya lo hemos visto, el Ayuntamiento de Torrevieja ha emitido informe en 
donde expone de forma clara y precisa que en la parcela 43 catastral que es la que se 
pretende adecuar, no consta ningún bien público ni ningún vial.
Finalmente,  de  los  propios  escritos  de  alegaciones  que  se  han  opuesto  a  la 
inscripción pretendida (de Marcos y Bañuls SL, D L. R. S. y D F. L. T. A.) reconocen 
haber adquirido unas propiedades, como segregaciones de la finca matriz 54.163, que 
lindan con calle en proyecto, según lo previsto inicialmente, es decir, no son propietarios 
de dichas supuestas calles (que en definitiva son el resto de la finca matriz). En realidad 
allí no hay calles, ni hay nada.
Lo que es evidente es que las calles no se vendieron a los titulares de las fincas 
segregadas, y las alegaciones de los opositores al procedimiento del artículo 199 alegan 
en síntesis la necesidad, en todo caso, de un derecho de paso o acceso como calles, o 
bien que los titulares de los viales o calles tienen el supuesto deber de ceder dichos 
viales, pero no discuten la propiedad o titularidad de tales terrenos, que reconocen que 
no les pertenecen.
Famuni, S.L., es un tercero de buena fe que ha adquirido una propiedad. Y resulta 
que no consta que se haya desarrollado, como ya hemos dicho, ninguna actuación 
urbanística.
Ante ello lo que procede según el nuevo artículo 199 de la LH, es determinar o 
no, si con la certificación catastral descriptiva o gráfica cabe o no aceptar que se 
determine la finca registral ajustada a ella. Este es el objetivo del procedimiento del  s
artículo 199 de la LH. oe.
Esta  es  la  verdadera  competencia  del  Registrador.  No  puede  el  Registrador,  w.
vcEauslatoolre aserqs uccuaieeprsaat  iqaou neees sst eer eaplnar otliacvsea dsa ilmeagli eadncetisoot.ni neYos   n(daoe   cdlaae lbpleea  rdteeen  qtcruaeers  ióesenn   ogeprllaootn ueeitl a aR  olea g niinosst)r cadrdiepo clroi,ó spn o,t ereqrnruetrena ore san.    2020-12240n https://ww
realidad no se discute la titularidad.
El nuevo procedimiento (establecido por la reforma de 2015) del artículo 199 de la 
LH, se refiere a una cuestión puramente fáctica.
De hecho, el propio artículo 199 de la LH establece en el párrafo 4.º que «el 
Registrador  decidirá  motivadamente,  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción»
La Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) determina en varias 
resoluciones el verdadero ámbito de actuación del Registrador en el procedimiento del 
artículo 199 de la LH.
La resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019 (Resolución n.º 3559/2020). 
Determina  que  debe  acreditarse  la  correspondencia  entre  la  finca  registral  y  la 
representación gráfica que se pretende inscribir, y cita el artículo 9.b) de la LH. En el 
asunto que nos ocupa, el Registrador ha adquirido pleno conocimiento de la auténtica y 
real correspondencia entre la finca registral (salvo estas dos cuestiones aludidas) y la 
realidad catastral de la certificación que se aporta.
La resolución de la DGRN de 9 de octubre de 2019 (Resolución n.º 16392 (2019) 
establece que para que prospere el artículo 199 de la LH es presupuesto de aplicación 
de tal actuación una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el 
Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende 
inscribir. Y se cita en dicha resolución la de fecha 5 de diciembre de 2018 de la DGRN, 
que lo que es presupuesto para la aplicación del artículo 199 de la LH, y por tanto para 
realizar las actualizaciones del Registro, es que, en todo caso, la representación gráfica 
aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral
La resolución de la DGRN de 18 de diciembre de 2017 (Resolución n.º 352/2018), 
establece que las dudas del Registrador, a la hora de aplicar el artículo 199 de la LH y 
proceder o no a la inscripción, debe referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Y dice también, según 
los principios de la nueva Ley de Jurisdicción voluntaria, que la oposición de algún 
interesado no hará por sí contencioso el expediente.
A la vista de estas resoluciones y de esta Doctrina, tenemos que en el caso que nos 
ocupa  el  Registrador  de  la  Propiedad  no  alberga  ninguna  duda  de  que  la  finca 
registral 54.163 se corresponde con la certificación catastral aportada (salvo las dos 
cuestiones planteadas). Es más, los propios escritos de las partes que se han personado 
oponiéndose,  no  alegan  ser  titulares  de  dichos  terrenos,  reconociendo  que  son 
propietarios  de  las  parcelas  que  no  están  dentro  de  lo  que  determina  la  propia 
certificación.
Por tanto, las alegaciones que se han planteado, de oposición, dicho con los debidos 
respetos,  no  pueden  amparar  una  calificación  negativa,  porque  dichos  titulares 
reconocen no ser titulares del terreno a que se refiere este procedimiento.
Se habla, en las alegaciones del Sr T. A. y de Marcos y Bañuls SL, y del Sr R. S., de 
la cesión de tales viales. Pero esto no afecta a la titularidad del suelo y, sobre todo, se 
está reconociendo en definitiva que el titular del suelo es otro (el dueño de la finca 
registral 54.163). Se habla de calles, pero lo cierto y verdad es que tales calles no 
existen. Existían tan sólo en un proyecto inicial, que no se formalizó, ni se desarrolló 
jamás, por lo que, desde el punto de vista civil, tras la segregación de las parcelas 
correspondientes, lo que queda, es un resto. s
Se pretende alegar lo injusto que sería que no se cedieran dichos terrenos a viales, y en  oe.
dicho error ha incurrido el Registrador, pues al final está analizando el destino de dichos  w.
terrenos (que tiene perfectamente identificados como «resto» de la finca 54.163 tal cual  240ww
vdiee nveu eelons e al éCraetoass tqruoe,  caosní  lloa  cjuosrrtoifibcoarcaiónn).  dYe s ui ndae beievroalunc sióenr  dheis ctóersicióan a g trraatvuéitsa  doe n ola.s ortofotos
De hecho, se aporta en la calificación, en la pág. 9, un nuevo plano de cómo está 
previsto el desarrollo urbanístico futuro de dicha zona, y vemos que ya no están tales 
calles previstas inicialmente.
Entendemos, dicho con los debidos respetos, que no es competencia del Registrador 
entrar a valorar el destino del resto del terreno; si han de ser calles de cesión gratuita o 
no. Esto excede de la competencia del Registrador en este procedimiento. Y estas 
alegaciones de las partes colindantes no son en realidad cuestiones de derecho que 
impidan tomar una decisión sobre la correspondencia de la realidad de la finca, ya que 
no se discute la titularidad de los terrenos, sino su destino. Y por tanto, si se ha 
acreditado que la correspondencia entre el Registro y el Catastro, lo que procede es 
permitir la inscripción, y calificar favorablemente, pues no se tienen dudas de que sean la 
misma finca (a salvo estas dos cuestiones alegadas al principio).
No es este el momento para discutir o alegar, si se tiene un destino, u otro, del suelo.
Esto será objeto de otra tramitación, pero lo cierto es que el Registrador muestra su 
certeza de que la finca es la que decimos, y de que los colindantes no son propietarios 
de tal resto. Luego el artículo 199 de la LH permite al Registrador, sin más, aceptar la 
inscripción.
Y  ya,  en  otro  ámbito  o  jurisdicción  (sobre  todo  y  muy  probablemente,  en  el 
urbanístico, tal cual apuntan los que han alegado) se dilucidará si dicha titularidad 
finalmente tiene valor o no la tiene, o si su valor está limitado; o si se deberá ceder o no. 
Pero esto no es objeto del artículo 199 de la LH, por lo que la calificación del Registrador 
es errónea, no debiendo entrar en estas cuestiones que exceden al propio ámbito del 
artículo 199 de la LH. Y además no son cuestiones que se puedan considerar que 
afectan al procedimiento del artículo 199 de la LH, pues no afectan a su titularidad, que 
es incuestionada. En realidad, no se ha alegado cuestión de derecho propiamente que 
impida  al  Registrador  acceder  a  la  inscripción  y  calificar  positivamente  (a  salvo, 
insistimos, las dos cuestiones alegadas al principio).
II.  Prueba de que la calificación recurrida es errónea la tenemos en las siguientes 
manifestaciones de la propia calificación que exponemos a continuación (porque se 
extralimita, o bien, se excede en lo que es el verdadero ámbito de aplicación del artículo 
199 de la LH y lo que realmente debe analizar el Registrador, y además lo c1legado por 
los colindantes en realidad no son cuestiones de derecho que impidan la calificación 
positiva):
Y así tenemos que en la calificación se dice por el Registrador:
a)  Por  una  parte,  al  inicio  del  apartado  2  de  la  calificación  (pág.  8),  de  los 
fundamentos de Derecho, se hace referencia por el Registrador a las resoluciones 
judiciales que recayeron en el expediente de dominio que se tramitó ante el Juzgado de 
Primera Instancia de Torrevieja n.º 3, y posteriormente ante la Ilma. Audiencia Provincial 
de Alicante, Sección 9.ª, con Sede en Elche (Se acompaña a nuestra instancia inicial 
como documentos 23 y 24 dichas resoluciones, la primera de 12 de abril de 2007, 
estimatoria del expediente de dominio en Primera Instancia; y de 12 de diciembre de 
2007  la  segunda,  estimatoria  del  recurso  de  apelación  y  por  tanto  denegando  la 
inscripción en Segunda Instancia).
Pues bien, debe tenerse en consideración que la remisión a este procedimiento no procede 
en  puridad,  pues  el  procedimiento  inicial  judicial  lo  fue  de  expediente  de  dominio  del 
artículo 201 de la LH, antes de la reforma de 2015 del artículo 199 de la LH. Se trata de 
procedimientos distintos el del actual artículo 199 de la LH y el del artículo 201 de la LH. e
El presente expediente que ahora se tramita es nuevo, de nueva regulación según la  bo
Ley Hipotecaria, y ya permite al propio Registrador, incluso en el supuesto de oposición,  240ww
oapdovesirctiiró ny,  pceornmsiidtier rlaa ri nqsuceri pscii ódni.cha oposición carece de base, puede, a pesar de tal
LH Pquoer  lsoe t ainnstotó, )n doiss teinntcoo, nqtruaem noos  pauneted eu na feexcptaerd iae netes te(e ln uaenvtiog uyo  adcetlu aarl tíecxuploe d2i0e1n ted ed elal 
vigente  artículo  199  de  la  LH,  que  no  existía  cuando  las  resoluciones  judiciales 
expuestas.
b)  Además, ya hemos visto (baste para ello una simple lectura de los escritos de 
oposición) que las otras partes del proceso reconocen no ser propietarias del suelo que 
constituyen estas presuntas calles. Según el propio Registrador, lo que dicen las otras 
parles,  y  por  ello  se  oponen,  es  que  «Famuni,  S.L.,  intenta,  en  realidad,  adquirir 
superficies de cesión gratuita por el anterior titular del que trae causa a fin de obtener el 
aprovechamiento de terrenos cuando obra constante jurisprudencia recaída en sede 
contencioso-administrativa que ha abordado el problema y que considera expresamente 
que no puede atribuirse al vendedor el aprovechamiento de terrenos, aún escriturados a 
su nombre... pero destinados a viales, cuando se han enajenado las parcelas lucrativas 
como solares recayentes a vía pública o a calles en proyecto»
Y llega a afirmar el Registrador que los metros pendientes de inscripción, según 
nuestra petición, existen y están dentro de la finca. Ahora bien, como según consta en el 
proyecto inicial del que deriva este resto, según dice el Registrador, estaba proyectado 
este  resto  como  calles,  tenemos  que  dice  el  Registrador  que  no  puede  calificar 
positivamente porque entiende que el promotor (nuestra parte) del expediente debería 
aceptar esta limitada potencialidad de su derecho de propiedad (al ser calles el terreno 
en cuestión).
Esto demuestra que el Registrador entre a analizar una cuestión en este expediente 
que no le compete, aunque haya sido alegada por las otras partes.
Se  extralimita  el  Registrador  en  sus  competencias,  al  analizar  el  destino  de  la 
propiedad. Se reconoce que tiene encaje el artículo 199 de la LH, pero se pretende, 
amparándose en el mismo, que no procede una calificación positiva, por existir una 
cuestión del futuro destino del derecho de propiedad. Esto no es competencia ahora del 
Registrador.
Se llega a decir que de la propia descripción que resultara inscrita resultaría también, 
y de forma clara, un destino concreto a calles y una potencialidad urbanística muy 
limitada, vinculada a ese fin. La pertenencia a un sujeto privado sería transitoria y 
pendiente de su cesión al Ayuntamiento, en los términos que éste estableciese.
Se irroga unas competencias el Registrador que, dicho con los debidos respetos, no 
le  competen,  pues  no  entra  dentro  de  su  competencia  según  lo  previsto  en  el 
artículo 199 de la LH, analizar el destino de los terrenos. No consta que se haya cedido 
ningún vial por los propietarios de la finca original (que reconocen su contenido, el de la 
finca, que coincide con el plano catastral, según el acta de requerimiento de 1999 
acompañada como documento 14 a nuestra instancia).
Por lo tanto, de las alegaciones de las otras partes, tenemos que realmente no 
discuten la propiedad o titularidad de los terrenos, respecto a su concordancia entre la 
realidad extrarregistral y la realidad registral, pues, como dice el Registrador, los metros 
están  ahí,  y  pertenecen  a  la  finca  matriz.  Luego  la  finalidad  de  [sic]  hacer  una 
comparativa con la certificación catastral y acreditar su correspondencia, está más que 
justificada.
Las alegaciones que se hacen del destino a calles o pasos de los terrenos y su 
necesaria futura posible cesión como tales viales, no afecta a determinar si hoy por hoy 
el propietario de dicho resto es Famuni, S.L., o no. No se está justificando, con estas 
simples oposiciones, si realmente Famuni es o no propietaria. Se está discutiendo qué 
destino tendrá este terreno, ante una posible futura urbanización y determinación de 
aprovechamientos. Obviamente esto no es una oposición que conlleve una cuestión  e.
jurídica o de Derecho que implique una contienda. No es ciertamente una «reivindicatoria  w.b
de terrenos», pues claramente exponen las otras partes que no son los propietarios de  240ww
staolberse  tlear rpernoopsie, dpaodr,q suien on oso cborem eplr aproosnib tlael edse stteinrroe nfuotsu.r oL udeeg loo sn toe rreexnisotse,  uy neall oc oenxtcreodvee rdsieal 
ácumebsittioó nd ed ee Dsteer eecxhpoe rdeielanttivea,  ya,  csoonbfrreo nttoadcoió,n n doe  sper oppuieeddaed ecso,n qsuidee riamrp uidnaa  lao ptroasmicitióanci ódne; 
pues no lo es.
El Registrador efectúa unas valoraciones que no le competen, pues lo que se alega 
no tiene nada que ver con la verdadera propiedad de los terrenos que se pretenden 
hacer inscribir de conformidad con la realidad que arroja el Catastro. Lo que se discute 
es el destino de estos terrenos (estos supuestos viales, que en realidad no lo son), es 
decir, si serán viales de cesión gratuita o no en el futuro, y si generará ello un derecho de 
aprovechamiento lucrativo a su titular o no. Todo esto no tiene nada que ver con este 
expediente del artículo 199 de la LH.
Y es que los oponentes o las otras partes, reconocen que no son los propietarios de 
tales terrenos, a pesar de que pretenden limitar el contenido de los derechos de nuestra 
parte. Pero no se oponen a la titularidad, pues la titularidad es de nuestra parte.
II [sic]. -Debemos destacar por último que las 4 últimas segregaciones que se 
efectúan  se  hacen  sobre  la  base  de  trozos  de  terreno  que  venían  en  el  Catastro 
reseñados como resto, y, por tanto, como estos supuestos viales del proyecto inicial. Y a 
pesar de ello se han podido practicar e inscribir, e incluso hipotecar (ver el documento 9, 
respecto a la finca 312599, que está hipotecada), es decir que ha pasado el doble control 
de escritura pública y de la pertinente calificación registral.
Por otra parte, el Ayuntamiento de Torrevieja ha emitido certificación que obra en el 
expediente de que no hay viales públicos cedidos, ni hay dominio público en la parcela 
catastral 43. El terreno está sin que se haya actuado en él. No hay solares, no hay 
parcelas.
III.  Los artículos 324 y siguientes y concordantes de la Ley Hipotecaria en cuanto al 
trámite del recurso gubernativo.
Mi parte aporta con este recurso:
– Nota del Registro Mercantil que acredita la representación de Famuni, S.L., que 
recae en M. C. G.
– Calificación Registral (y justificación de su notificación el 7 de mayo de 2020.)
– Instancia presentada por mi parte, junto con todos los documentos aportados.
IV.  De conformidad con el RDL 463/2020 de 14 de marzo, y el RDL 11/2020, en su 
DA 8.ª, y a su vez con el artículo 9 del RDL 537/2020 de 22 de mayo, que establece la 
reanudación de los plazos administrativos desde el 1 de junio de 2020, se presenta este 
recurso gubernativo en tiempo y forma».
IV
El registrador de la propiedad de Torrevieja número 3, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículo 3 
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 31 de mayo de 2017, 14 de enero de 2019, 5 de marzo 
de 2019, 19 de junio de 2019 y 18 de septiembre de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La  s
finca  registral  54.163  consta  en  el  registro  como  un  resto  tras  una  serie  de  e.
segregaciones, con una superficie de 88 metros y 83 decímetros cuadrados. Según la  w.
representación gráfica catastral aportada, se trata de un entramado de calles con una  240ww
supeErlf irceieg isdtera 1d5o.r2 2s8u smpeentrdoes  lcau iandsrcardipocsió.n por tener dudas de que exista coincidencia con
ocotrnas idfinecraac ióinnm alatr icsuulpaedrafi citeit uldaeri duanda  dfeinl cma ispmenod ipernotme odtoer ; sepgorre gnaor  hya bpeorrs ep otneenridsoe   deen   BOE-A-cable e
manifiesto en la oposición formulada por los titulares colindantes la existencia de otro 
procedimiento judicial anterior de exceso de cabida relativo a similar superficie que ahora 
se pretende hacer constar en el que se rechazó la pretensión por entender que excedía 
del  objeto  propio  de  este  tipo  de  procedimientos.  Añade  el  registrador  que  la 
representación gráfica catastral que se pretende inscribir es un entramado de calles 
según se aprecia en el Catastro, pero que no existe desarrollo urbanístico alguno en la 
zona y que, por tanto, la realidad física de la finca no es la que resulta de los planos 
catastrales.
El recurrente no recurre los dos primeros defectos y centra el recurso en el último 
señalado, por lo que a este último se limitará la presente resolución (cfr. artículo 326 Ley 
Hipotecaria).
2.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en su apartado b) la posibilidad de 
incorporar  a  la  inscripción,  como  operación  específica,  la  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si 
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. 
La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia 
que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida 
será  la  resultante  de  dicha  representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que 
previamente constare en la descripción literaria» [párrafo séptimo del artículo 9.b) de la 
Ley Hipotecaria].
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199. Dicho 
precepto dispone que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre 
finca  inscrita  podrá  completar  la  descripción  literaria  de  la  misma  acreditando  su 
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la 
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la misma 
disposición se regula el procedimiento para la incorporación de la representación gráfica 
que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.
3.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas  e.
con anterioridad a dicha norma. w.b
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe  240ww
doepcoisdiicri ómn optiovra daalgmúenn itnet esreesgaúdno ,s uc opnrsutidtueynete u cnroit edreio .l oEs np rcinacsiop iodse  dhea lbae rrseeg umlaacinóinfe sdtea dloa 
dJuer isodpiocsciicóinó nV opluonr taarligau qnuoe ,d sea lvloos q uinet elare Lseayd oesx pnreos ahmareán teco lon tpernecvioesao,  lae ls oelaxp feodrmieunltaec, iónni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso, en cuanto al único defecto que se recurre, la calificación 
debe confirmarse. Procede reiterar lo que ya señalara la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en Resolución de 19 de junio de 2019 (citada certeramente en 
la calificación): «la inscripción de la representación gráfica tiene como consecuencia la 
rectificación de la superficie de la finca, siendo, por tanto, un medio para lograr la 
inscripción de los excesos de cabida. Existiendo un previo pronunciamiento judicial con 
dicho objeto en el que no se accede a la pretensión de inscribir tal exceso, no cabe 
ahora ignorar el mismo, quedando como única posibilidad, tal y como se expresa en el 
auto judicial acudir al juicio declarativo, lo que por otra parte también contempla el último 
párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria».
Además, la inscripción de una representación gráfica con la peculiar configuración 
física  que  concurre  en  este  caso  (viales);  la  enorme  desproporción  respecto  a  la 
superficie registrada; la oposición de los colindantes y el previo pronunciamiento judicial, 
ponen de manifiesto cuestiones sobre la reordenación de los terrenos y, en particular, 
sobre  su  ordenación  urbanística  que  deberán  dilucidarse  en  los  cauces 
correspondientes, pero no en el expediente de inscripción de representación gráfica. Y 
ello porque no puede olvidarse que los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria 
proscriben la inscripción de la representación gráfica cuando con ello se encubran actos 
o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
5.  No obstante lleva razón el recurrente en lo relativo a que no corresponde al 
registrador  apreciar  cuál  sea  la  realidad  física  actual  de  la  finca  más  allá  de  la 
representación gráfica catastral aportada, la cual goza de presunción de veracidad (cfr. 
artículo 3 de la Ley del Catastro), ni tampoco cuál sea el destino de la finca, en particular, 
a viales.
En este punto ya se pronunció este Centro Directivo en resolución de 31 de mayo 
de  2017  en  los  siguientes  términos:  «La  jurisprudencia  viene  manteniendo  que  la 
existencia  de  normas  urbanísticas  o  acuerdos  municipales  sobre  ejecución  del 
planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al 
dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales 
terrenos. En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de 
septiembre de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo 
automático sino en la forma que reglamentariamente se determine de acuerdo con los 
distintos supuestos de ejecución del planeamiento urbanístico, y la del mismo Tribunal, 
Sala  Primera,  de  24  de  diciembre  de  1996,  señala,  en  tales  casos,  como  título 
transmisivo  de  la  titularidad  dominical  al  Ayuntamiento  la  «correspondiente  acta  de 
entrega y aceptación». Así, esta última señala que «la inclusión en un plan general de 
ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales y la obligación –
que a los propietarios del suelo urbano impone el artículo 83.3.1.º de la Ley del Suelo 
de  1976,  en  la  actualidad  norma  supletoria  estatal,  de  ceder  gratuitamente  a  los 
Ayuntamientos respectivos los terrenos destinados a viales, parques, jardines públicos y  e.
Centros de Educación General Básica al servicio del polígono o unidad de actuación  w.b
correspondiente, no determinan por sí solas la conversión en dominio público municipal  240ww
edset aebsloesc idtear reenn oloss,  ssiinsote mquaes  dees  ancetcueascaiórino  uprabraan íesltlioc aq usee  lelesvae  cae sciaóbno g craotnu iatar redgel ov iaa lelass, 
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propietarios  de  suelo  urbano  por  la  legislación  urbanística,  se  produce  con  la
correspondiente  acta  de  entrega  y  recepción,  que  produce  la  transmisión  al 
Ayuntamiento de la titularidad dominical», doctrina que es reiterada, a propósito del 
ejercicio de acción negatoria de servidumbre, por la Sentencia del Alto Tribunal de 18 de 
noviembre  de  2004,  considerando  que,  a  pesar  de  existir  acuerdo  de  cesión  al 
Ayuntamiento, como el mismo no había sido ejecutado, subyace el derecho de propiedad 
sobre el suelo sujeto a planificación. Cabe citar en el mismo sentido la Sentencia del 
Tribunal  Supremo,  Sala  Primera,  de  14  de  marzo  de  2011,  y  las  Sentencias  más 
recientes del Tribunal Supremo, también de la Sala Primera, de 3 y 29 de octubre 
de 2014 y 17 de noviembre de 2015, que citan la anterior, las cuales establecen que el 
concepto de vía pública es jurídico y no de mero hecho, y trayendo a colación la de 24 
de  diciembre  de  1996,  que  declara  rotundamente  que  la  inclusión  en  un  plan  de 
urbanismo no convierte terrenos de propiedad privada destinados a viales en dominio 
público, sino a través del acto de entrega y aceptación. Y este criterio es asimismo 
compartido por la Sala Tercera del Tribunal Supremo que, en su Sentencia de 27 de abril 
de 1999, señala que «si el sistema de ejecución para un polígono era el de cesión de 
viales, conforme al artículo 129 de la Ley del Suelo, en tal sistema los propietarios 
deberán ceder al Ayuntamiento los terrenos viales, lo que constituye prueba de que tales 
viales pertenecen a su legítimo propietario mientras no se lleva a cabo la cesión, pues, 
aunque la obligación de la cesión obligatoria de terrenos según la Ley del Suelo haya de 
efectuarse en los términos que resulten del Plan General y de cada uno de los proyectos 
que lo desarrollen, ello no quiere decir que no deban cumplirse las formalidades legales 
para esta cesión y por el solo hecho de que una zona de la finca matriz esté destinada a 
viales no puede afirmarse que tales viales tuvieran la condición de vías públicas ni 
estuvieren por este solo hecho afectadas al dominio público con destino al uso público, 
ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, que salieran del patrimonio 
de la propietaria y entraran en el patrimonio municipal y la segunda, que una vez fuera 
del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta realizara un acto de 
aceptación, que en todo caso supone la previa transmisión del bien desde el patrimonio 
del  particular  al  de  la  persona  jurídica  administrativa»  (en  el  mismo  sentido,  las 
Sentencias de 6 de diciembre de 1980, 21 de junio de 1983 y 14 de noviembre de 1995).
Como se afirma en la Resolución de 5 de marzo de 2019 «no puede mantenerse la 
calificación del registrador, por no resultar que se haya materializado el acto formal de 
cesión a la Administración Pública -futura titular del bien demanial-, siendo además 
conveniente y necesario para la determinación de la parte de finca que haya de ser 
objeto  de  cesión,  por  resultar  así  del  número  4  del  artículo  30  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, al decir que «En las resoluciones, actas o 
escrituras mencionadas, podrán llevarse a cabo las segregaciones o modificaciones 
hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la finca que es objeto de 
cesión» y que precisará, para el caso de tratarse de una cesión de parte de la finca, la 
segregación de la porción objeto de cesión, con incorporación de las representaciones 
gráficas georreferenciadas, tanto de la finca segregada como de la finca resto, por 
tratarse de un supuesto de inscripción obligatoria (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y, 
por todas, la Resolución de esta Dirección General de 12 de febrero de 2016).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de  e.
calificación  del  registrador,  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores  w.b
consideraciones. 240ww
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ainnmteu eebl leJ uezng aedl op ldaez ol od eC idviol sd em elas ecsa pdietasld ed es ula  nPotriofivciancciióan ,d esli elnudgoa r ddeo nadpelic aracdióicna  laesl 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.