BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20352
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2587 Resolución de 25 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3 a cancelar una limitación registral 
derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don M. P. L. contra la negativa del registrador de la 
Propiedad de Cádiz número 3, don Juan Carlos Casas Rojo, a cancelar una limitación 
registral derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, solicitada por el recurrente 
mediante instancia presentada en dicho Registro.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 12 de septiembre de 2021 por don M. P. L., se 
solicitaba la cancelación de la limitación legal a que se refería el derogado artículo 28 de 
la Ley Hipotecaria y que pesaba sobre la finca registral número 18.200 del Registro de la 
Propiedad de Cádiz número 3, según inscripción de fecha 2 de agosto de 2021 en la que 
constaba que dicha finca quedaba sujeta a la referida limitación por plazo de dos años a 
contar desde la fecha de fallecimiento de la causante, acaecido el día 14 de enero 
de 2021. Alegaba que por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la 
legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio 
de su capacidad jurídica, el citado precepto legal quedó derogado.
II
Presentada el día 17 de septiembre de 2021 dicha instancia en el Registro de la 
Propiedad de Cádiz número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Examinada  y  calificada  la  precedente  instancia  suscrita  en  Cádiz  el  doce  de 
septiembre de dos mil veintiuno por don M. P. L., solicitando cancelación de la limitación 
legal del artículo 28 de la Ley hipotecario que pesa sobre la finca número 18200 de la 
sección Segunda de este distrito hipotecario, el Registrador que suscribe previo examen 
de la legalidad vigente y de los libros a su cargo ha acordado denegar la cancelación en 
ella solicitada en base a los siguiente [sic] hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
La instancia calificada fue presentada en este Registro el diecisiete de septiembre de 
dos mil veintiuno a las doce horas, bajo el asiento de presentación número 816 del 
Diario 61.
Fundamentos de Derecho.
Primero. La  competencia  de  este  Registrador  de  la  Propiedad  para  calificar  e  bo
inscribir  el  documento  presentado  le  viene  conferida  por  el  artículo  18  de  la  Ley  87ww
Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario.
Segundo. El  documento  presentado  adolece  del  siguiente  defecto  de  carácter 
insubsanable:
La inscripción de herencia, en la que se hizo constar la expresión "sin perjuicio de 
tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha del fallecimiento del causante" fue 
practicada con fecha 2 de agosto de 2021, por tanto, durante la vigencia del artículo 28 
de la Ley Hipotecaria, toda vez que la ley 8/2021, de 2 de Junio, que derogó el artículo 
28 de la ley Hipotecaria, entró en vigor el día 3 de septiembre de 2021, por lo que dicha 
inscripción de herencia o legado en favor de personas que no sean herederos forzosos 
sigue estando sometida a la aplicación del citado artículo 28.
Incluso la propia escritura de herencia (13 de mayo de 2021 –presentada en el 
Registro el 2 de agosto de 2021–) y el propio fallecimiento del causante (14 de enero 
de 2021) son también anteriores no solo a la entrada en vigor de la ley sino a su propia 
promulgación (3 de junio de 2021).
Por tanto, la expresión en la inscripción: "sin perjuicio de tercero hasta transcurridos 
dos años desde la fecha del fallecimiento del causante" no puede ser cancelada hasta 
que hayan transcurrido dos años desde la muerte del causante de la herencia o legado, 
tal y como prescribe el citado precepto. No cabe, por tanto, una cancelación automática 
a partir del día 3 de septiembre de 2021.
Por lo demás una vez practicados los asientos en el Registro, estos quedan bajo la 
salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Es también ésta la postura que adopta el Colegio de Registradores en su informe 
recibido en este Registro el día 27 de julio de 2021.
A la vista de los precedentes hechos y fundamentos de derecho, resuelvo:
Primero. Denegar la cancelación solicitada en la instancia calificada por el defecto 
señalado en el apartado segundo anterior, al que me remito en este punto y doy por 
reproducido en este lugar con el objeto de evitar repeticiones innecesarias. No se 
practica anotación preventiva de suspensión del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria por 
no haberse solicitado expresamente.
Segunda. Notificar esta calificación al presentante y solicitante de la instancia, 
haciéndoseles  saber  que  la  calificación  negativa  que  precede,  extendida  por  el 
Registrador que suscribe, podrá (…)
Cádiz a once octubre del año dos mil veintiuno.–El registrador (firma ilegible), Fdo. 
Juan Carlos Casas Rojo.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. P. L. interpuso recurso el día 3 de 
noviembre de 2021 en el que expresaba las siguientes alegaciones:
«Primera. Recoge la resolución que ahora impugnamos:
"Denegar la cancelación solicitada en la instancia calificada por el defecto señalado 
en el apartado segundo anterior..."
Segunda. Al respecto de lo anterior entendemos que el registrador de la propiedad 
yerra en la aplicación del derecho a la hora de denegar la inscripción.
Así, en primer lugar, se basa para denegar la cancelación, que tanto el fallecimiento  es
de la causante como como la escritura de la propia herencia son anteriores tanto a la  bo
promulgación de la ley como a la entrada en vigor de la ley y añade en párrafo posterior  87ww
ahcqoñaumoyeas:o  nl da pte rresaexdnspescr creliuabsr eiróf iedneco lh esca nid t daolaeds  o iafn añpsllorceesrcic pidmecepiióestondn;:et  o N« lasdo ie nmcl  aupcbeaeerurtj esupa icdonierot els t»ac d anneutoo s  taepcnrauctneeecd rdeoeels as  clehaióra  hnscet aarane uctnrteoaclimnaasd ácoatu i clrhearagi dsaaotd aspo  a,qd rutotaeisrl     OE-A-2022-25able en https://
del 3 de septiembre de 2021.
Y en el último párrafo del fundamento de derecho segundo recoge:, que esta es la 
postura que adopta el Colegio de Registradores en su informe recibido en este Registro 
el día 27 de julio de 2021.
Tercera. Vayamos en primer lugar en lo que recoge la nota informativa de 27 de 
julio de 2021:
La misma recoge dos momentos para proceder a inscribir la finca con la limitación 
del artículo 28 de la Ley Hipotecaria:
Para herencias que se inscriban antes del 2 de septiembre, habrán que advertir de la 
limitación de efectos respecto a tercero durante el plazo de dos años a contar desde la 
muerte del causante y;
Para herencias que se inscriban a partir del día 3 de septiembre, la inscripción se 
practicará sin recoger ninguna limitación, aunque el causante que haya motivado la 
herencia hubiere fallecido cuando el artículo 28 estaba aún vigente.
Recogido lo anterior es más que evidente que los motivos esgrimidos por parte del 
Registrador  de  la  Propiedad  del  Número  3  de  Cádiz  para  denegar  la  cancelación 
contradicen el informe del Colegio de Registradores, ya que este no tiene en cuenta la 
fecha de fallecimiento del causante sino cuando se proceda a inscribir la finca y por lo 
tanto no se puede amparar la denegación de la inscripción por la fecha de fallecimiento 
ni  por  cuando  esta  parte  se  adjudicó  la  herencia  como  el  Sr.  Registrador  hace 
erróneamente.
Cuarta. En  cuanto  a  la  postura  adoptada  por  el  Colegio  de  Registradores 
igualmente esta parte entiende que carece de fundamentación jurídica ya que no se 
basa en ninguna norma legal sino que es una decisión tomada de forma arbitraria.
Tal  como  recogemos  anteriormente  las  únicas  fincas  que  se  inscriben  con  la 
limitación  son  las  que  se  hayan  inscrito  con  anterioridad  al  3  de  septiembre,  con 
independencia de cuando se haya producido el momento del fallecimiento.
Este razonamiento seguido por el Colegio de Registradores choca con cualquier tipo 
de lógica o razonamiento jurídico y choca frontalmente con el principio de igualdad 
jurídica, ya que se está tratando situación jurídicas iguales y no tiene sentido que se 
aplique el precepto de diferente manera dependiendo de cuando se haya solicitado la 
inscripción, ya que si en vez de haber solicitada la inscripción el 2 de Agosto se hubiera 
solicitado el 3 de Septiembre en la finca de mi propiedad no constaría limitación alguno, 
lo que totalmente carece de lógica jurídica.
Quinta. Por otra parte el artículo 2 del Código Civil trata de la derogación de la 
leyes. Dicha derogación puede ser expresa o tácita. En el supuesto que nos ocupa la 
Ley 8/2021 de 2 de Junio de reforma de la legislación procesal hay una derogación 
expresa del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y ello lleva aparejado como tal la supresión 
del mismo artículo lo que conlleva que no se pueda aplicar una limitación legal que no 
existe en el ordenamiento jurídico actualmente y más si tenemos en cuenta que no se 
trata de una carga estrictamente hablando sino de una limitación legal, por lo tanto si se 
ha  eliminado  esa  limitación  legal  del  ordenamiento  jurídico  no  tiene  sentido  que 
actualmente se siga aplicando.
Sexta. También debemos tener en cuenta que la Ley 8/2021 de 2 de Junio de 
reforma de la legislación procesal, no hay una disposición transitoria que regule las 
situaciones nacidas con anterioridad a la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Cuando se modificó el artículo 28 mediante Decreto de 8 de febrero de 1946 por el  es
que  se  aprueba  la  nueva  redacción  oficial  de  la  Ley  Hipotecaria  se  recogió  en  la  bo
disposición transitoria séptima: 87ww
vein"tLioac hliom istaócloió sne d ceo mefpeucttaorsá  deen  lalas  fionrsmcraip ecsiotanbelse cdidea h peorer necl iam eissmtaob leenc idlaas  einns cerli pacritoícnuelos 
practicadas a partir del primero de julio de mil novecientos cuarenta y cinco. En las
practicadas con anterioridad, dicha limitación se regirá por lo establecido en la legislación 
anterior."
Dicha modificación suponía que la limitación de disponer pasaba de cinco años a dos.
En la nueva ley hipotecaria como hemos recogido no existe disposiciones transitorias 
para los supuestos nacidos con anterioridad a la derogación y entendemos por lo tanto 
que al no haber derecho transitorio que regule las situaciones inscritas con anterioridad 
esta parte entiende que deben de eliminarse la limitación legal, ya que no hay norma que 
regule  dichas  situaciones  y  la  limitación  que  contenía  el  artículo  28  de  la  LH,  ha 
desaparecido.»
IV
Mediante escrito, de fecha 9 de noviembre de 2021, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 de la Constitución Española; 2.2 del Código Civil; 18, 24, 28 
(derogado por el artículo 3.Dos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la 
legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio 
de su capacidad jurídica [publicada en el «Boletín Oficial del Estado» el 3 de junio, y en 
vigor desde el 3 de septiembre de dicho año]), 34 y 42 de la Ley Hipotecaria; 82.2, 322 y 
siguientes y 353.3 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 227/1988, de 29 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de 
octubre de 1988 y 9 de abril de 1992; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 27 de enero de 2012 y 4 de septiembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio 
y 19 de octubre de 2020, 21 de septiembre de 2021 y 5 y 18 de enero de 2022.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Se  presenta,  por  el  ahora  recurrente  instancia  solicitando  la  cancelación  de  la 
limitación legal a que se refería el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria y pesaba 
sobre determinada finca (según el asiento registral, hasta el día el 14 de enero de 2023). 
Alega que, por Ley 8/2021, de 2 de junio, el citado precepto legal ha quedado derogado.
El registrador basa su negativa a la práctica del asiento solicitado en que la citada 
Ley 8/2021 entró en vigor el día 3 de septiembre de 2021, por lo que la inscripción de 
herencia o legado en favor de personas que no sean herederos forzosos sigue estando 
sometida a la aplicación del citado artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Añade que tanto la 
propia escritura de herencia, como el fallecimiento del causante son también anteriores 
no solo a la entrada en vigor de la ley, sino a su propia promulgación. Y concluye que no 
cabe, por tanto, una cancelación automática a partir del día 3 de septiembre de 2021.
El recurrente alega que no se puede amparar la denegación de la inscripción en la 
fecha de fallecimiento ni en la de adjudicación de la herencia como el registrador hace 
erróneamente. Añade que la Ley 8/2021 no contiene una disposición transitoria que 
regule las situaciones nacidas con anterioridad a la supresión del artículo 28 de la Ley 
Hipotecaria, y la limitación que contenía este precepto ha desaparecido.
2. Antes de entrar a analizar el fondo del presente recurso, no está de más recordar  e.
algo que recientemente ha afirmado este Centro Directivo en Resolución de 21 de  w.
septiembre de 2021, a propósito de otra limitación legal, cual es el derecho expectante  87ww
edceo nvióumdeicdoa dd eal rmagisomnéos, ; yc oqnusee chuae dneci ac odnecle mptautarrimseo ncioom, ocu uanlq ubieenrae fiqcuioe  lesgeaal  eolp oréngibimlee na 
tdeertceerrmosin asdians  lnimeciteasciidoande s,d see rvinidsucmripbcreiósn a peanr enetle sR ye pgrisothroib, iciaoln eigsu leagl aqleuse,  nooc suierrned oc eonn   BOE-A-cable e
sí  mismo  un  derecho  inscribible,  pues  no  se  trata  de  un  derecho  real  concreto.
Afirmaciones, éstas últimas, en absoluto ociosas y que, sin duda, ayudan a enfocar 
adecuadamente la resolución del presente recurso.
Y si bien es cierto que este Centro Directivo tuvo ocasión de ocuparse, en las 
Resoluciones 12 de junio de 2020 y 21 de septiembre de 2021, de solicitudes de 
cancelación respecto de determinadas referencias al citado precepto, practicadas al 
amparo del entonces vigente artículo 28 de la Ley Hipotecaria, no es menos cierto que la 
situación ha cambiado radicalmente tras la derogación de aquel -eliminado o expulsado 
del ordenamiento jurídico desde el 3 de septiembre de 2021- por obra de una disposición 
legal en cuya exposición de motivos se afirma, lisa y llanamente que «(...) se elimina el 
artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este 
artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que 
ocasiona  en  la  sucesión  de  colaterales  y  extraños  y  la  perturbación  del  tráfico, 
generando situaciones antieconómicas (...)».
3. Para las inscripciones de adquisiciones hereditarias practicadas en los libros del 
Registro de la Propiedad, una vez derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y con 
independencia  de  la  fecha  de  la  adquisición  hereditaria  (es  decir  haya  fallecido  el 
causante  antes  o  después  del  3  de  septiembre  de  2021),  el  derogado  artículo  28 
simplemente  no  existe,  en  tanto  que  norma  adjetiva,  de  publicidad  registral,  y  no 
sustantiva.
De cara a la cesación de la operativa del precepto derogado, lo decisivo no es la 
fecha de fallecimiento de causante, sino la fecha de la inscripción (que es la del asiento 
de presentación ex artículo 24 Ley Hipotecaria), por lo que para aquellos títulos relativos 
a sucesión hereditaria (háyase, o no, causado antes) presentados después del 3 de 
septiembre de 2021 el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria simplemente no existe. 
Pero lo que toca abordar en este recurso es qué ocurre con aquellas inscripciones 
practicadas con anterioridad -o con eficacia anterior ex artículo 24 de la Ley Hipotecaria- 
a esa derogación respecto de los cuales se hubiera hecho constar (no compete ahora 
dilucidar si debida o indebidamente), la limitación que explicitaba el citado precepto.
Adelantando el sentido de la resolución del presente recurso, sin duda cabe estimar 
la solicitud del recurrente.
La fundamentación de la postura estimatoria de este Centro Directivo se basa en una 
doble vía argumental.
4. En primer lugar, como hace tiempo se ha mantenido doctrinalmente, las leyes 
pueden exigir su cumplimiento con efectos retroactivos, aunque no lo hayan explicitado 
mediante  una  cláusula  especial,  por  lo  que  habrá  casos  de  retroactividad  por 
determinación legal expresa, y otros en que se deduzca del contexto de la ley. Y 
respecto de la declaración tácita de la ley en pro de la retroactividad, se ha entendido 
que se impone cuando así lo requiere su sentido, carácter y fin, pues hay disposiciones 
de tal naturaleza que, por su mismo carácter, implican normalmente efecto retroactivo. 
Así, constituyen las formas típicas de la retroacción tácita las disposiciones que tengan 
por objeto establecer un régimen general y uniforme, en cuanto que sólo concediendo 
efectos  retroactivos  se  puede  conseguir  la  uniformidad  propuesta;  siendo  un  claro 
ejemplo de ello las que establecen un nuevo régimen o modifican el existente sobre el 
tráfico inmobiliario, dado el carácter general e inmediato de la Ley Hipotecaria.
Por lo demás y en tema de retroactividad, este Centro Directivo ya tuvo ocasión de 
afirmar que «(…) el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación 
retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la 
legislación  anterior,  siempre  que  los  efectos  jurídicos  de  tales  actos  no  se  hayan  es
consumado  o  agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos  o
eccareaojdetsnmrcoosuiasotte,cilv i dtlaialvaas idr d;e roaletasrdtos r o aopdac retcosi vtciitivleudaisadasacad lid eond snoet,eárl  mpscse ieatrabnso et  idnsdineóeot lf,oei lcea riepl o nreLse sealtopyas í  trriyevipt aluaads rtoae;iv    loalelao  safssit n e qa pculmoaeidmr oatloidpcdsoul e d laamescr eteeloa nss p,tL  ardeoirneiynaf .uie srTnij,éea cnrmdicadeib co iaiésod en fed, a lseavea  oddnrrreo  orcedleltseorcti  hnoloaoas      OE-A-2022-2587able en https://www.
nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos; y,
por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o 
incomodidades,  añadiendo  que  el  intérprete  encontrará  una  orientación  en  las 
disposiciones transitorias del Código Civil. Así pues, esta jurisprudencia es clarificadora 
en cuanto a los siguientes puntos: 1. El principio general de la irretroactividad de las 
leyes. 2. La posibilidad de retroactividad en determinadas situaciones sin perjuicio de los 
derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares. 3. Que no se 
menciona nada en esta jurisprudencia sobre irretroactividad de doctrina, y menos aún de 
la dictada en Resoluciones de este centro directivo. 4. Que se admite la retroactividad de 
las  normas  interpretativas,  complementarias,  de  desarrollo,  de  las  ejecutivas,  pero 
siempre de una forma controlada y moderada y en cuanto no lesione o perjudique los 
derechos adquiridos con anterioridad (…)» (cfr. Resolución de 27 de enero de 2012, con 
criterio reiterado en la de 19 de octubre de 2020).
5. En segundo lugar, la cuestión suscitada (efecto inmediato de las leyes) puede 
abordarse de otra forma, atendiendo a que la opción entre los distintos grados de 
retroactividad suele obedecer a motivos de política legislativa, pues la aparición de una 
nueva ley implica una censura para la antigua y la necesidad de justicia hace urgente la 
aplicación  de  la  nueva  ley.  Sin  olvidar,  como  también  se  ha  puesto  de  relieve 
doctrinalmente, que la eficacia de las normas acompaña naturalmente a su vigencia, lo 
que se aviene perfectamente con la doctrina del efecto inmediato de las leyes que 
constituiría la regla en ausencia de otra manifestación del legislador, y más en casos 
como el presente, en el cual el legislador ha dejado meridianamente clara su postura en 
el Preámbulo de la ley que ha derogado el artículo 28, lo que es una clara invocación al 
efecto inmediato e incondicionado de tal derogación. Por ello, es perfectamente posible 
admitir la bondad de la pretensión que motiva este recurso acudiendo, sin más, al efecto 
inmediato e indiscriminado –tanto de futuro como de pasado– que implica la derogación 
del tantas veces citado artículo 28.
Y es que, se quiera o no, el legislador de 2021 ha dejado bien a las claras cuál es su 
criterio sobre las razones que le han llevado a derogar un precepto cuya aplicación 
devino gravemente perturbadora para el buen orden económico y para la seguridad 
jurídica; y que los efectos de esa derogación (que implica la no suspensión de la fe 
pública registral) sean inmediatos e indiscriminados, con independencia de cuándo se 
produjo la muerte del causante.
No se olvide que, en el fondo, la cuestión que subyacía en la verdadera ratio del 
precepto derogado se basaba en la dialéctica heredero aparente/heredero real, situación 
-ésta- que habrá de resolverse con base en los criterios sustantivos que se deriven de la 
legislación civil aplicable a una determinada sucesión. Y esa es la solución por la que ha 
optado el legislador de 2021, pues ha considerado tan residuales los casos en los que 
puede aparecer ese conflicto heredero real/heredero aparente, que los reconduce al 
ámbito en el que han de dirimirse: el judicial. Ámbito en el cual, como es sabido, cabrá 
eventualmente  y,  en  su  caso,  solicitar  medidas  cautelares  tales  como  la  anotación 
preventiva de demanda (artículos 42 y siguientes de la Ley Hipotecaria), con la virtud de 
enervar la fe pública registral y advertir así -a futuro y con total certidumbre- al que 
pretenda adquirir del titular inscrito.
6. Cabe reiterar una vez más que la regulación que se contenía en el derogado 
artículo 28 de la Ley Hipotecaria era adjetiva, no atribuía derecho subjetivo alguno (lo 
que veda tener en cuenta la disposición transitoria primera del Código Civil), y también, 
para destacados autores, chocaba frontalmente con la pluralidad legislativa existente en 
nuestro ordenamiento civil, a la vez que perturbaba gravemente el tráfico jurídico; razón  es
por la cual el legislador de 2021 ha querido acabar de una vez por todas con aquella  o
srepeexagpirsuatPtil eealoanmcr ; ie bóscerneeol:l go npdu orenminm d2oíoea0 ,r.2t oi1pe,  onpyre oqp rurqleeóus geceic onlaanta ss deicdanier tcareau ni nndqsseutcrae rni pqsccuuiaiesós  n rq uadundeeaisc  ppahuuleeédsrsi ee enrqofcuenieca dtj uoecss at iinefuicrcsaóaanlrdu  amsyu  es a eodnxneties  plstaee  nardjcpueialdli c icya3iaca  ilnódeones     OE-A-2022-2587able en https://www.
de un precepto que hoy simplemente ya no existe; y las presentadas antes y respecto de
las que conste registralmente esa limitación no lo estén, pues es obvio que respecto de 
aquellas en las que no se hubiera hecho constar tal limitación –seguramente la mayoría- 
ésta sería absolutamente inoperante en el ámbito registral y sin recorrido alguno. Por 
ello, no tiene amparo alguno la pretensión de que respecto de aquellos supuestos en que 
registralmente haya constancia, en la inscripción, de la limitación del artículo 28, haya de 
operar, sobre ese aspecto o matiz del asiento registral practicado, la salvaguardia de los 
tribunales (de modo que no quepa cancelar esa limitación hasta que pasen dos años de 
la muerte del causante), pues por encima de esa teórica salvaguardia está -y prevalece- 
la imperatividad de la ley que, obvio es decirlo, se impone a todo y a todos.
Por  consiguiente,  sea  porque  se  entienda  que  la  retroactividad  respecto  de  la 
derogación producida es máxima (dada la más que evidente finalidad perseguida por el 
legislador); sea por el efecto inmediato e incondicionado de una disposición legal que 
quiere acabar con una situación que estima gravemente prejudicial, ha de estimarse el 
recurso y ordenar la cancelación solicitada.
Si las herencias presentadas a inscripción después del 3 de septiembre quedan 
absolutamente incólumes de la aplicación de un precepto hoy derogado -aun habiendo 
fallecido el causante antes de dicha derogación-, con mayor razón, y por un criterio de 
pura igualdad y de estricta justicia material, habrá de suceder lo mismo con aquellas 
herencias inscritas antes, y respecto de las cuales se hubiera eventualmente practicado 
la mención citada. Simplemente, porque han de quedar en pie de igualdad respecto de 
aquellas otras en las que tal mención no conste registralmente, pues tanto en un caso 
como en otro no hay duda alguna respecto de la falta de operatividad y de virtualidad de 
un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico.
Recuérdese en apoyo de lo anterior, la afirmación del Tribunal Constitucional en su 
Sentencia número 227/1988, de 29 de noviembre, según la cual «(…) el principio de 
seguridad jurídica, (…), no ampara la necesidad de preservar indefinidamente el régimen 
jurídico que se establece en un momento histórico dado en relación con derechos o 
situaciones determinadas». O como también afirmó este Centro Directivo en la citada 
Resolución de 27 de enero de 2012, a propósito de la retroactividad: «(…) la doctrina 
admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la 
retroactividad de las normas interpretativas (…) y, por último, las que pueden establecer 
regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades (…)».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.