BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 102 Jueves 29 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 51060
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7009 Resolución de 25 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la 
práctica de una cancelación de condición resolutoria.
En el recurso interpuesto por doña María Jesús de la Puente García-Ganges, notaria 
de Marchena, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Fuengirola 
número 1, doña María Virginia Salto Téllez, por la que se suspende la práctica de una 
cancelación de condición resolutoria.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  13  de  marzo  de  2009  por  el  notario  de 
Fuengirola, don Francisco de Asís García Serrano, la entidad «Urbamorpe, S.L.» vendió 
una vivienda a los cónyuges don F. M. R. y doña M. T. P. G., y a los cónyuges doña A. M. 
M. P. y don J. M. P. G., por mitad y proindiviso. El precio de la compraventa fue el 
de 100.000 euros más el IVA correspondiente –7.000 euros–. Dicho precio se desglosa 
de la siguientes forma: 21.400 euros habían sido satisfechos el 14 de octubre de 2008, 
en  cuantía  en  la  que  estaba  incluidos  1.400  euros  del  IVA  correspondiente;  los 
restantes  80.000  euros  más  su  IVA  correspondiente,  esto  es  5.600,00  euros,  se 
abonarían por parte de la parte compradora a la vendedora en el momento en que se 
hiciese entrega a la misma de acta notarial la terminación de obra en la edificación 
donde se ubica la finca que se vendió, y todo ello en base el contrato privado de 
compraventa y reserva de inmueble establecido entre las partes el día 14 de octubre 
de 2008 y anexo posterior de fecha 4 de marzo de 2009. Para garantizar esta parte del 
precio se pactó una condición resolutoria del tenor siguiente: «Condición resolutoria: Si 
llegado el momento de realizarse la mencionada acta notarial de terminación de obra con 
la pertinente licencia de primera ocupación, y la parte compradora dejara de realizar el 
pago de la suma dicha de ochenta mil euros (más su IVA correspondiente), quedará 
resuelta de pleno derecho la presente compraventa, volviendo a poder y dominio de la 
Sociedad vendedora la finca transmitida, en el estado en que se encuentre y perdiendo 
la parte compradora la suma entregadas a cuenta y referida de veinte mil euros (más su 
IVA correspondiente), en concepto de daños y perjuicios. No obstante lo pactado, se 
observarán y cumplirán las formalidades legales establecidas en los Artículos 1.504 del 
Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario. La pertinente Acta Notarial y la obtención 
de primera ocupación se tendrá no más tarde del día treinta de septiembre de dos mil 
nueve. En este acto, la Sociedad vendedora faculta a la parte compradora para acreditar 
el pago de la suma aplazada y cancelar la condición resolutoria pactada mediante Acta 
Notarial  a  su  instancia,  en  la  que  exhibirá  al  Notario  autorizante  de  dicha  acta, 
documento bastante que acredite tales extremos (tal como documentación bancaria 
relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de tal extremo realizado por  e.
representante  legal  de  la  parte  vendedora)».  Esta  escritura  y  cláusula  causaron  w.b
inscripción en el Registro. Posteriormente, tras la constitución de hipoteca, fue pospuesta  09ww
a la Mmeisdmiaan.te escritura otorgada el día 2 de enero de 2020 ante la notaria de Marchena,
dpoañrtaic ioMnaalreías  dJee slaú sh edreen cliaa  cPauuesnatdea  Gpoarr cuían-aG daen gleass,  cosme proatdoorgraasro n– dolañsa  Mop. eTr.a cPi.o Gne.–s 
adjudicándose la mitad perteneciente al matrimonio, por mitad y partes iguales al viudo, 
don F. M. R., y a su hija, doña M. T. M. P.
Mediante escritura otorgada el día 13 de noviembre de 2020 ante la notaria de 
Marchena, doña María Jesús de la Puente García-Ganges, se otorgó por todos los 
titulares –doña A. M. M. P., don J. M. P. G., don F. M. R. y doña M. T. M. P.–, extinción de 
condominio y cancelación de condición resolutoria. En la citada escritura, se procedió a 
la extinción de la comunidad sobre la finca, y a lo que interesa a efectos de este 
expediente, se solicitaba la cancelación de la condición resolutoria habida cuenta los 
hechos siguientes: que el día 18 de mayo de 2009, notificado el día 4 de junio de 2019, 
la  Agencia  Tributaria,  dependencia  de  Recaudación  Subunidad  II  de  la  Unidad  de 
Gestión de Actas de Córdoba, requirió a doña A. M. M. P. a los efectos de que los 
créditos  que  tuviera  pendientes  de  pago  contra  el  deudor,  ya  fueran  cantidades 
facturadas o pendientes de facturar, hasta cubrir el importe que ascendía a 301.643,10 
euros, no teniendo carácter liberatorio los pagos que se efectuaran al deudor a partir de 
la  recepción  de  la  diligencia  y,  en  particular,  tendrían  la  consideración  de  créditos 
pendientes de pago los que resultaran de la escritura de compraventa celebrada con la 
entidad  «Urbamorpe,  S.L.»,  de  manera  que  deberían  ser  efectuadas  retenciones  e 
ingreso a favor del Tesoro de cuantas cantidades debiera satisfacer el deudor hasta 
cubrir la deuda citada; que el día 11 de junio de 2009, mediante burofax, fue comunicado 
por el administrador único de la sociedad vendedora, «Urbamorpe, S.L.», que habían 
sido cedidos los créditos derivados de la escritura de compraventa a favor de la entidad 
«Inversiones Mar de Sohail, S.L.» con quien se entenderían los pagos; que, el día 13 de 
agosto de 2009, fue remitido a la Agencia Tributaria escrito por correo administrativo en 
el que se hacía constar que se mantenía una hipoteca a favor de «Cajasur», en la que 
no se había subrogado la parte compradora y que en caso de que «persistiera el 
embargo de créditos de Urbamorpe S.L. por parte de la Agencia Tributaria se realizaría 
el ingreso en la mismo mediante documento de pago que se solicitará oportunamente a 
la  Agencia  Tributaria.  Por  lo  expuesto  solicita  de  la  Dependencia  de  Recaudación 
correspondiente de la Agencia Tributaria que se dé por notificada de lo anteriormente 
expuesto y se nos indique el modo de proceder ante esta Diligencia de Embargo de 
Créditos con la información que se facilita»; el día 22 de abril de 2010, se solicitó de la 
Agencia Tributaria que se permitiera satisfacer el préstamo a favor de «Cajasur» que 
gravaba  la  finca,  para  lo  que  se  hicieron  transferencias  para  la  amortización  y 
cancelación del mismo; el día 22 de abril de 2010, se remitió a la Agencia Tributaria 
escrito informativo de cada uno de los pagos que habían sido realizados: «Que, del total 
importe de 85.600 euros pendientes de abonar a la entrega de la vivienda por parte de la 
entidad promotora «libre de cargas y gravámenes» y según figura en la escritura pública 
de compra-venta, he debido proceder a realizar los siguientes pagos, de los que tiene 
conocimiento esa Unidad de Recaudación por medio de nuestro representante legal D. 
A. G. G. y que han sido totalmente necesarios para obtener el acta notarial de fin de 
obra, la licencia de primera ocupación y los correspondientes boletines de enganche, 
ante  la  imposibilidad  económica  de  Urbamorpe  SL:  –  Intereses  del  préstamo 
correspondientes a agosto/2009 abonados en fecha 30/11/2009 porque por su impago se 
procedía a la entrada en mora del mismo y la ejecución contra las viviendas (931,85 
euros)  según  nos  hizo  constar  Cajasur.  –  Intereses  del  préstamo  hipotecario 
correspondientes a agosto/2009 abonados en fecha 26/02/2010 porque por su impago 
se procedía a la entrada en mora del mismo y la ejecución contra las viviendas (776 
euros). – Intereses del préstamo hipotecario correspondientes a febrero/2010 abonados  s
en fecha 09/03/2010 para proceder a la segregación del préstamo (717,07 euros). –  oe.
Intereses del préstamo hipotecario segregado hasta su cancelación (210 euros). – Pago  w.
de los Seguros Decenales (574,10 euros). – Honorarios profesionales del abogado D. A.  09ww
Gre.s eGña.,d ocsu yo(6s9 6s eervuircoioss).  h–a nC  asnidcoe laimciópnre/ssucbinrdoigbalecsió np adrae l cpornéssetagmuior   lhoisp odteoccaurmioe nqtuoes 
geruarvoasb).a  l–a  fiPncean a(l7iz0a.c0i0ó0n  eurerocso)g. id–a  Obetne nccióonn trdaetol  bodleet ín cdoem pernagvaennctah e yd e aangeuxao  (10d0e   BOE-A-cable e
fechas  14/10/2008  y  04/03/2009  por  importe  de  450  euros  mensuales  a  contar 
desde 14/06/2009 y hasta la entrega de la licencia de primera ocupación (3.600 euros). 
Que  una  vez  realizados  los  pagos  antes  reflejados  y  que  se  detraen  del  importe 
pendiente de satisfacer de 85.600 euros, queda una cantidad de 7994,98 euros que, 
ante los embargos de créditos recibidos por parte de la Agencia Tributaria sobre los 
créditos pendientes de pago a Urbamorpe SL, deberán ingresarse en la misma mediante 
la carta de pago que se solicita (…)»; la Agencia Tributaria expidió carta de pago por la 
cantidad de 7.994,78 euros; y se solicitó se hicieran constar tales pagos procediendo a 
dejar libre de la referida carga la finca «al amparo de lo dispuesto en la legislación 
vigente sobre el pago de deudas de un tercero dado que han acreditado el pago de la 
cantidad pendiente y asegurada no adeudando cantidad alguna a la entidad vendedora 
Urbamorpe S.L, así como en la que, según la misma, Inversiones Mar de Sohail S.L. así 
como al amparo del principio de buena fe». Por último, en la citada escritura, se extingue 
la comunidad adjudicando la finca a don F. M. R.
Por diligencias en la escritura constaba lo siguientes: justificante de comunicación al 
Ayuntamiento respectivo a los efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de 
Terrenos  de  Naturaleza  Urbana  (Plusvalía)  de  fecha  20  de  noviembre  de  2020; 
testimonio notarial expedido el día 23 de noviembre de 2020, del resguardo de ingreso 
en la entidad «Caixabank, S.A.», relativo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 
y Actos Jurídicos Documentados, para dejar constancia de la recepción, el día 21 de 
noviembre de 2020, del justificante del pago.
II
Presentada el día 17 de noviembre de 2020 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad  de  Fuengirola  número  1,  y  presentadas  las  diligencias  de  complemento 
oportunas,  entre  ellas  la  de  25  de  noviembre  de  2020  con  el  código  NCR 
correspondiente, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 4718 del año: 2.020.
Asiento N.º: 519 Diario: 173.
Presentado el 17/11/2020 a las 09:00.
Presentante: Puente García Ganges, María Jesús de la.
Interesados: Urba Morpe SL, doña A. M. M. P., don J. M. P. G., don F. M. R., doña M. 
T. M. P., don F. M. R.
Naturaleza: Escritura pública.
Objeto: cancelación condición resolutoria, extinción comunidad.
Protocolo N.º: 527/2020 de 13/11/2020.
Notario: María Jesús de la Puente García Ganges, Marchena.
En relación al documento arriba reseñado, se han observado los siguientes defectos 
u omisiones, que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que deberán 
subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación acompañando la 
presente nota al documento subsanado.
Antecedentes:  1.  La  calificación  del  documento  fue  suspendida  al  no  haberse 
acreditado previamente el pago de los impuestos devengados por el acto recogido en 
dicha escritura ni la presentación del documento ante los órganos competentes para su 
liquidación (artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y Resolución de la D.G.R.N  s
de 03/03/2012), según nota de fecha 17 de Noviembre de 2020. oe.
Hechos: 09ww
– Por el indicado Notario de Marchena, doña María Jesús de la Puente García-
Gnoatnagrieasl ,c osme prreemnsitiev ap doer  uvína  juteslteifmicaántitcea  deen c ofemcuhnai c2a5c iódne  eNno rveielamcibórne  adl eIm 2p0u2e0s,t od isliogbernec ieal 
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), a efectos de
poder  levantar  el  cierre  registral  y  permitir  la  inscripción  del  documento,  conforme 
establece  el  art.254  de  la  Ley  Hipotecaria,  documento  que  causa  la  entrada 
número 4921/2020 de igual fecha.
– Consta inscrita en el Registro la condición resolutoria cuya cancelación se interesa, 
en la inscripción tercera de la finca registral 58.044, de cuyo asiento, en lo necesario, se 
transcribe lo siguiente: «La mercantil Urbamorpe, S.L,…, es dueña de esta finca formada 
por división horizontal, según resulta de su inscripción 1.ª citada, y ahora,… la vende a 
don F. M. R.,…, casado bajo el régimen de gananciales con doña M. T. P. G.,…, y doña 
A. M. M. P.,…, casada bajo el régimen de gananciales con don J. M. P. G.,…, que la 
compran  y  adquieren  por  mitades  indivisas,  para  sus  respectivas  sociedades 
conyugales.– El  precio  de  esta  venta  es  el  de  cien  mil  euros,  más  su  IVA 
correspondiente  que  asciende  a  siete  mil  euros.–Dicho  precio  se  desglosa  de  la 
siguientes forma: – Haberse abonado veintiún mil cuatrocientos euros,…, el día catorce 
de  Octubre  de  dos  mil  ocho.–  En  dicha  cuantía  se  ha  abonado  la  parte  IVA 
correspondiente (1.400,00 euros)… – Y los restantes ochenta mil euros (más su IVA 
correspondientes, esto es la suma de cinco mil seiscientos euros –5.600,00 Euros– se 
abonará por parte de la parte compradora a la vendedora en el momento en que se haga 
entrega a la misma de acta notarial la terminación de obra en la edificación donde se 
ubica la finca objeto de la que inscribo, y todo ello en base el contrato privado de 
compraventa  y  reserva  de  inmueble  establecido  entre  las  partes  el  día  catorce  de 
Octubre de dos mil ocho y anexo posterior del día cuatro de Marzo de dos mil nueve.– 
Condición resolutoria: Si llegado el momento de realizarse la mencionada acta notarial 
de terminación de obra con la pertinente licencia de primera ocupación, y la parte 
compradora dejara de realizar el pago de la suma dicha de ochenta mil euros (más su 
IVA  correspondiente),  quedará  resuelta  de  pleno  derecho  la  presente  compraventa, 
volviendo a poder y dominio de la Sociedad vendedora la finca transmitida, en el estado 
en que se encuentre y perdiendo la parte compradora la suma entregadas a cuenta y 
referida de veinte mil euros (más su IVA correspondiente), en concepto de daños y 
perjuicios.–No obstante lo pactado, se observarán y cumplirán las formalidades legales 
establecidas en los Artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario.– 
En el acto de otorgamiento de la que inscribo, la Sociedad vendedora faculta a la parte 
compradora  para  acreditar  el  pago  de  la  suma  aplazada  y  cancelar  la  condición 
resolutoria pactada mediante Acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al Notario 
autorizante de dicha acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal como 
documentación bancaria relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de 
tal extremo realizado por representante legal de la parte vendedora.–La pertinente acta 
notarial y la obtención de primera ocupación se tendrá no más tarde del día treinta de 
Septiembre de dos mil nueve (según resulta de la escritura otorgada ante el Notario de 
Fuengirola, Don Francisco García Serrano, el día veintiocho de Mayo de dos mil nueve, 
que causó la inscripción 2.ª anterior, y en la que además de rectificar, entre otras, la 
escritura  objeto  de  este  asiento  en  cuanto  a  este  último  párrafo,  se  pospone  la 
relacionada condición resolutoria, a la modificación del préstamo que ha causado la 
citada inscripción 2.ª; en la que compareció la entidad acreedora con los titulares de los 
elementos independientes –tanto inscritos como pendientes de inscripción–)».
– La expresada condición resolutoria se constituyó en escritura autorizada por el 
Notario de Fuengirola, don Francisco de Asís García Serrano, el trece de marzo de dos 
mil nueve, bajo el número seiscientos cincuenta y dos de su protocolo, rectificada por 
otra otorgada ante el mismo Notario, el veintiocho de mayo de dos mil nueve, bajo el  s
número mil trescientos noventa y seis de su protocolo, inscrita con fecha veintiuno de  oe.
agosto de dos mil nueve. w.
– Consta también extendida la correspondiente nota marginal de fecha veintiuno de  09ww
Mdea ylao  mdeis mdoas,  amsiíl  tcroemceo,  ddee  mla oodbiftiecnacciióónn,  deen tlrae  oobtrrao sn, udeev ala  yl icaecnrecdiait adceió pnr idmee rlaa  foincaulpizaaccióiónn, 
cdoem aoc teax teanustoarmizeandtae  cpoonr setal  eNno ltaa riinos cdreip cFióune nqguiirnotlaa ,d ed olan  fiFnrcaan 5ci6s.c2o2 1G, taordcoía  eSlloe rerna nvoir,t uedl   BOE-A-cable e
veinticuatro de febrero de dos mil diez, bajo el número trescientos cuarenta y seis de su 
protocolo, y escritura de modificación, autorizada por el citado Notario de Fuengirola, 
Señor García Serrano, el uno de Junio de dos mil doce, bajo el número novecientos 
treinta y dos de su protocolo.
– Por la inscripción cuarta de la referida finca 58.044 de fecha veinte de Febrero de 
dos mil veinte, queda inscrito el pleno dominio de mitad indivisa de la misma, por iguales 
parte indivisas, a favor de don F. M. R. y doña M. T. M. P., con carácter privativo, por 
títulos de adjudicación y herencia; resultando titular de la restante mitad indivisa en pleno 
dominio, según la repetida inscripción tercera de fecha veintiuno de Agosto de dos mil 
nueve, doña A. M. M. P., casada con don J. M. P. G., con carácter ganancial, por título de 
compraventa.
1.º  En relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos 
Documentados:
La escritura fue presentada en el Registro por vía telemática, en la fecha arriba 
indicada,  incorporándose  al  final  de  la  misma  en  relación  con  dicho  Impuesto, 
únicamente modelos 600 sellados por la entidad bancaria (concretamente por la entidad 
Caixabank el 16 de Noviembre de 2020), sin diligencia de presentación en la Oficina 
correspondiente  ni  aportación  de  ningún  otro  modelo  acreditativo  de  su  remisión 
telemática, lo que resulta insuficiente a los efectos de acreditar la liquidación del referido 
Impuesto en debida forma, en concreto, la presentación del referido documento a los 
efectos de lo dispuesto en el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto 
sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados,  con  la 
correspondiente obtención y descarga de la diligencia para la justificación de dicha 
presentación, por aplicación de las determinaciones de los artículos 52 y 52 bis del Texto 
Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en 
materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, en 
su redacción dada por el Decreto-ley 3/2020, de 16 de Marzo, de medidas de apoyo 
financiero y tributario al sector económico, de agilización de actuaciones administrativas 
y de medidas de emergencia social, para luchar contra los efectos de la evolución del 
coronavirus (COVID-19).
2.º  En relación con la cancelación de la condición resolutoria que se interesa en el 
documento:
En la escritura presentada, los cónyuges, doña A. M. M. P. y don J. M. P. G., y don F. 
M. R. y doña M. T. M. P., en relación con una serie de documentos, actuaciones y pagos 
a  terceros  (todos  ellos  relacionados  en  el  apartado  A  del  Exponendo  «segundo», 
números  1  al  7),  de  conformidad  con  la  estipulación  pactada  en  la  escritura  de 
compraventa, solicitan se haga constar tales pagos procediendo a dejar libre de la 
referida carga la finca 58.044 «al amparo de lo dispuesto en la legislación vigente sobre 
el pago de deudas de un tercero dado que han acreditado el pago de la cantidad 
pendiente  y  asegurada  no  adeudando  cantidad  alguna  a  la  entidad  vendedora 
Urbamorpe S.L, así como en la que, según la misma, Inversiones Mar de Sohail S.L. así 
como al amparo del principio de buena fe»; sin que dichos pagos se hayan verificado en 
los términos convenidos en la escritura de constitución, ni se hayan verificado todos de 
forma fehaciente, ni tampoco haya mediado el consentimiento del acreedor.
Fundamentos de Derecho. e.e
Generales: 09ww
––  AArrttííccuullooss  11285 d9e y l a1 2L6e1y  Hdeipl oCteócdaigrioa  Cy iv9i8l  yd 5e1l R.9e dgelal mReengtlaom Heipnotote Hcaiproiot.ecario.
Específicos:
En relación con el defecto observado en el apartado 1.º) de los Hechos:
– Artículos 9, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
– Se modifica por el artículo 6.1 del Decreto-ley 3/2020, de 16 de marzo, de medidas 
de apoyo financiero y tributario al sector económico, de agilización de actuaciones 
administrativas y de medidas de emergencia social, para luchar contra los efectos de la 
evolución del coronavirus (COVID-19), el indicado artículo 52 del Texto Refundido de las 
disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos 
cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de Junio, y se añade por el 
artículo 6.2 del referido Decreto-ley 3/2020, un nuevo artículo 52 bis con la siguiente 
redacción: «Artículo 52 bis Simplificación de obligaciones formales. 1. En el caso de 
hechos, actos o contratos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o al 
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que se 
documenten o formalicen en escritura pública, no será obligatoria para el contribuyente la 
presentación junto a la autoliquidación de dicha escritura, a los efectos de lo dispuesto 
en la normativa reguladora de estos tributos. 2. La justificación de la presentación a los 
efectos de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y en el 
artículo  54  del  Texto  Refundido  de  la  Ley  del  Impuesto  sobre  Transmisiones 
Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados,  en  relación  con  su  admisión  en  la 
Oficinas o Registros Públicos, se realizará mediante diligencia emitida al efecto a partir 
del momento en que conste en el sistema la información suministrada por el notario 
correspondiente a la autoliquidación presentada. 3. La diligencia a la que se refiere el 
apartado anterior se obtendrá necesariamente en formato electrónico por los Registros 
Públicos en los que deba surtir efecto. Mediante Resolución de la Dirección de la 
Agencia Tributaria de Andalucía se determinará la forma de obtención y descarga de la 
diligencia».
– Por su parte, en la Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Agencia Tributaria de 
Andalucía, por la que se determina la forma de obtención y descarga de la diligencia 
emitida por la Agencia Tributaria de Andalucía para la justificación de la presentación del 
documento público a los efectos de los dispuesto en el artículo 33 de la Ley 29/1987, 
de 18 de Diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y en el artículo 54 del 
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos 
Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
Septiembre, se establece que: «El Registro Público en el que deba surtir efecto el 
documento en el que se ponga de manifiesto o se formalice el hecho imponible que 
motivó la presentación de la autoliquidación deberá obtener la diligencia en la que se 
haga  constar  dicha  presentación  mediante  su  descarga  a  través  del  servicio  web 
habilitado para ello. Asimismo, en el caso de que sea aportada en formato papel por el 
interesado,  podrá  ser  objeto  de  cotejo  con  el  original  mediante  Código  Seguro  de 
verificación en el portal web de la Agencia Tributaria de Andalucía».
– Al acceder a la plataforma para la obtención de la correspondiente diligencia 
certificada  de  presentación,  introducidos  los  datos  de  la  escritura,  «no  existen 
documentos asociados a los datos introducidos», según resulta de la utilidad que permite 
obtener la citada diligencia, modelo C10.
–  Como  señala  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en  la 
Resolución  de  20  de  Diciembre  de  2019,  recogiendo  lo  declarado  en  anteriores 
resoluciones, «…del artículo 254 de la Ley Hipotecaria se desprende la exigencia para la  e
práctica  del  asiento  de  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  de  la  previa  bo
justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que  09ww
gvirratuvdite dne ls ocubarel  seel  apcretote on dcao nlatr aintosc criupycaió inn.s Ecrsiptec ipórne cseep ptore nteon edsa  soin soo lbar ere eplr oddouccucmióenn teon e enl 
Táemxbtoit or edfeu nlad ildeog idsela lcaió Lne rye dgeislt rImal pduee lsot od idsep uTerastnos mcoisni ocnaerásc Pteart rgimenoenriaall eesn  ye lA acrttoícsu Jlou r5íd4i cdoesl 
Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,
conforme al cual ‘1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este 
impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el 
pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para 
exigirlo, conste declarada la exención por la misma o cuando menos la presentación en 
ella del referido documento… La justificación del pago o en su caso de la presentación 
del referido documento se hará mediante la aportación en cualquier soporte del original 
acreditativo del mismo o de copia de dicho original’ (disposición legal ésta desarrollada 
por los artículos 122.1 y 2 y 123 de su Reglamento). (…) Este efecto de inadmisión de 
los documentos inscribibles en los registros públicos a efectos de inscripción, con la 
excepción dicha relativa al asiento de presentación, no es sino una de las medidas 
establecidas  por  el  legislador  en  orden  a  evitar  el  fraude  fiscal  y  garantizar  el 
cumplimiento por parte de los sujetos pasivos de la obligación que les impone con 
carácter  general  el  artículo  51  del  Texto  refundido  del  Impuesto  de  Transmisiones 
Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados  de  presentar  los  documentos 
comprensivos de los hechos imponibles a que se refiere la citada ley (y caso de no existir 
aquellos  documentos,  una  declaración  en  los  plazos  y  en  la  forma  que 
reglamentariamente se fijen).(…) De todo ello se deduce, por tanto, que para el acceso a 
los Registros públicos, y en especial en este caso al Registro de la Propiedad, es 
necesario con carácter general, y en cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en 
el  que  se  pretende  el  documento  que  se  acredite,  mediante  la  aportación  del 
correspondiente justificante bien lo sea también en soporte electrónico o papel, los 
siguientes  extremos:  que  se  ha  producido  la  presentación  del  documento  y  su 
autoliquidación, bien lo haya sido esta última con ingreso o bien con simple alegación de 
exención o no sujeción». Se indica, asimismo, en la Resolución de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de Julio de 2020, –para un supuesto en el que 
constaba, entre otras, una diligencia que incorporaba el Código Seguro de Operación, 
que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática, 
pudiendo consultarse a través de la Oficina Virtual tributaria–, que «…para que se les 
acredite el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta 
de pago (debidamente sellada), como la nota de justificación, no sujeción o exención que 
deberán  ser  emitidas  por  la  Oficina  Tributaria  competente.  Pero  tal  exigencia  de 
constancia de la intervención de la Administración competente es requerida también por 
cuanto ha de practicarse un asiento registral: La nota de afección. La documentación 
deberá reunir los requisitos previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y deberá ser, 
por tanto, documentación autentica que, en cuanto administrativa sólo lo será si está 
expedida  por  la  autoridad  o  sus  agentes.  La  obligación  de  acreditación  del  pago, 
exención o no sujeción al impuesto conforme a lo anterior, no puede entenderse suplida 
por la mera constancia en la matriz, a solicitud del interesado o por constancia del 
notario de haberse producido el pago, sino que deberán acompañarse los documentos 
de la presentación y pago del impuesto expedidos por la Administración competente que 
son los únicos acreditativos del cumplimiento de la exigencia del pago del Impuesto 
correspondiente».
En relación con el defecto observado en el apartado 2.º) de los Hechos:
– Artículos 1.124, 1.255 y 1.504 del Código Civil; 10, 11 y 82 de la Ley Hipotecaria; 
51 y 179 del Reglamento Hipotecario, así como las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, -hoy, Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública-, de 5 de diciembre de 2000, 31 de enero de 2001, 26 de abril de 2006, 23 de 
enero de 2008, 27 de junio de 2012, 25 de marzo de 2014 y 13 de abril de 2015. e.
– La Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 5 de  w.b
Diciembre de 2000 rechaza la cancelación de una condición resolutoria en la que no se  09ww
op redvei óla n rinegsúonlu cmióend ijou ddiec iacla, nacle nlaoc ihóanb qeursee p duedmieoras tpraredsoc dined ifro drmela c ofenhsaecnietimntiee nqtuoe d seel  tihtualyaar 
pbraondcuacriidoo a cerle pdaitagtoiv od ed ela  ucna inntgidraedso a edne ulad acduae, ndtaa ddoe l qvueen dseódloo r,s es ina pqoureta  suen j ucsetirftiiqfiucea dlao 
causa de dicho ingreso, ya que éste podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico
o  en  cualquier  otro  motivo.  Todo  lo  cual  hace  imprescindible  la  concurrencia  del 
consentimiento del titular registral o resolución judicial.
– La Dirección General tiene expresado, como se recoge en la Resolución de 13 de 
Abril de 2015, que «el pacto de condición resolutoria explícita, en cuanto implica un 
enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor, por su rigor, debe ser examinado 
con toda cautela a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los interesados y 
terceros. Estos efectos rigurosos conllevan la exigencia de que las circunstancias en que 
se han de desenvolver resulten de forma indubitada de los asientos registrales. Por la 
misma razón –vid. Resolución de 26 de Abril de 2006– el carácter excepcional del 
sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria obliga a una 
interpretación restrictiva». En el caso planteado en esta Resolución se incorporaba a la 
escritura en que se solicitaba la cancelación, otorgada por la parte compradora, un 
resguardo bancario del ingreso de una cifra coincidente con la adeudada en la cuenta 
bancaria designada al efecto en la escritura de compraventa. La registradora deniega la 
inscripción en cuanto que considera que falta el consentimiento expreso del vendedor sin 
que del resguardo unido resulte el concepto en que se realizó el pago. La cancelación 
del  pacto  resolutorio  inscrito  precisa,  como  indica  la  Dirección  General,  «bien 
consentimiento del vendedor, en el acto o anticipado, resolución judicial, conforme a los 
principios  generales,  o  conforme  al  artículo  82.5  de  la  Ley  Hipotecaria, 
excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en 
los términos indicados por el precepto, bien por ser el civilmente previsto en la ley 
aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor. En ambos casos, 
como recuerdan las Resoluciones de 23 de enero de 2008 y 27 de junio de 2012, su 
cómputo  se  determina  desde  el  día  en  que  la  prestación,  cuyo  cumplimiento  se 
garantiza, debió ser satisfecho en su totalidad según el Registro». Ni comparecía, en el 
caso del recurso, la parte vendedora para prestar su consentimiento a la cancelación; ni 
se acreditaba fehacientemente el pago; ni se cumplían las condiciones en las que el 
consentimiento se prestó en forma anticipada -transcurso de seis meses desde el fin del 
plazo pactado sin constancia registral del impago de todo o parte del precio aplazado o 
la demanda de resolución-. Y se concluye señalando que «ciertamente en sede judicial 
dichos  documentos  pueden  ser  justificativos  del  pago  y  puede  obtenerse  la 
correspondiente cancelación. Pero en el ámbito registral se precisa de un expreso 
consentimiento  cancelatorio  como  se  deduce  del  artículo  179  del  Reglamento 
Hipotecario que, si bien referido al crédito hipotecario, es igualmente aplicable en lo 
referente a la cancelación de la condición resolutoria explícita cuando dispone que ‘aun 
cuando  se  haya  extinguido  por  pago  el  crédito  hipotecario,  no  se  cancelará  la 
correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su 
consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo 
primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria».
– En el presente caso, la escritura en la que se solicita la cancelación es otorgada, 
como se ha indicado, sólo por la parte compradora y sus herederos o causahabientes, 
titulares registrales de la finca. No comparece la parte entonces vendedora, -o, en su 
caso, de acreditarse la cesión del crédito a que se refiere el número 2 del apartado A del 
expositivo segundo, el cesionario-, para prestar su consentimiento a la cancelación en 
cuanto reintegrada del pago del precio. No se acredita, asimismo, fehacientemente el 
pago de la totalidad del precio aplazado ascendente, como se ha señalado, a ochenta 
mil euros y el IVA correspondiente; ni se cumplen, por otra parte, las condiciones y 
términos  pactados  para  acreditar  el  pago  del  precio  e  instar  la  cancelación  de  la  s
condición. Se incorporan, en este sentido, la diligencia de embargo de créditos de la  oe.
Agencia Tributaria, frente a la entidad vendedora, en particular, resultantes de la referida  w.
escritura de compraventa, dirigida a uno de los adquirentes, -doña A. M. M. P.–, y el  09ww
eejuermosp lnaor vjuesnttifaic ay notec hdoe lc iénngtriemsoos d, em load cealon ti0d1a0d  od ed soiceutem menilt on odvee cpieangtoo.s  Enlolov ennot ao yb sctuaanttreo, 
rimesppoertceto d ed etr elain tcaa nyt icdinacdo r emsitl aenutreo, ss, etr eininctoar pyo criannc oju mstiilf iecuarnotse,s s deete csieeinst otrsa ndsiefecirseinecteia esu proosr   BOE-A-cable e
con  siete  céntimos,  doscientos  diez  euros,  setecientos  setenta  y  seis  euros  y 
novecientos treinta y un euro con ochenta y cinco céntimos, correspondientes, entre 
otros, según la escritura ahora presentada y al escrito que se testimonia y protocoliza, a 
intereses  del  préstamo  hipotecario,  pago  de  los  seguros  decenales,  honorarios 
profesionales del abogado, cancelación/subrogación del préstamo hipotecario que grava 
la finca, obtención del boletín del enganche de agua y penalización recogida en contrato 
de compraventa y anexo, en los términos que en aquellos se detallan. Se protocolizan 
una serie de documentos y resguardos bancarios de ingresos, sin que tales hechos sean 
los previstos en la escritura de compraventa.
– La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 10 
de Agosto de 2020, incide en la necesidad del consentimiento cancelatorio. Del examen 
de la escritura entiende, como indica la Dirección General, que «no nos encontramos 
ante  la  previsión  de  una  cancelación  automática,  como  podría  ser  la  pactada 
introduciendo  un  plazo  de  caducidad  de  la  condición,  sino  que  tal  y  como  se  ha 
estipulado la condición resolutoria y su forma de cancelación, se hace necesario que en 
el futuro documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad reconociendo la 
realidad  del  completo  pago  y  prestando  el  consentimiento  a  la  cancelación  de  la 
garantía». En el caso de que el documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora 
en virtud del apoderamiento que se le concedió al efecto en la escritura calificada, -en la 
que se faculta a la compradora para que en el supuesto en ella previsto proceda 
unilateralmente  a  la  cancelación  en  igual  forma  que  el  vendedor,  si  bien  uniendo 
certificados  bancarios  acreditativos  de  la  transferencia  del  total  precio  aplazado-, 
«también se hace necesaria esa prestación de consentimiento. No deja de ser el mismo 
consentimiento indicado en el párrafo precedente, aunque emitido por un apoderado. 
Con una particularidad en este caso, que es que se pretende acreditar el hecho del 
completo  pago  acompañando  una  serie  de  documentos  privados  como  son  las 
certificaciones  bancarias  referentes  a  las  órdenes  de  transferencias.  Dichas 
certificaciones  independientemente  de  ser  documentos  privados  que  no  prueban  ni 
autoría,  ni  capacidad  ni  legitimación  de  quien  los  suscribe,  tampoco  acreditarían 
indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan sólo podrían 
acreditar que se ha ordenado una transferencia de cuenta a otra por un determinado 
importe, pero difícilmente que esas transferencias tienen por objeto el pago del precio 
aplazado de esa concreta compraventa».
En su virtud acuerdo: suspender la inscripción del documento, por la concurrencia de 
los defectos indicados (…).
Contra la presente calificación (…)
Fuengirola a dieciséis de Diciembre del año dos mil veinte (firma ilegible) Fdo: María 
Virginia Salto Téllez».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María Jesús de la Puente García-
Ganges, notaria de Marchena, interpuso recurso el día 21 de enero de 2021 en el que, 
en síntesis, alegaba lo siguiente:
Primero.  Respecto del primer defecto, que mediante diligencia presentada en el 
Registro el día 25 de noviembre de 2020 se le acompañó testimonio del justificante  e.
emitido por «Caixabank, S.A.» en el que no solo consta «Junta de Andalucía» y demás  w.b
datos  sino  el  Código  NRC  a  través  del  cual  podía  acceder  a  extraer  el  pago  y  09ww
diligSenecgiuanrldoo..  En cuanto al segundo defecto: «La cuestión es si el pago hecho por los
eortoar gdaenutdeosr  yd cea luas aAhgaebniceinat eTsr ibduet alar idae, ulibdear qau ae  lmosa nptreimníearno sc oyn  peol rv ecnodnesidgouri,e qnuteie ne na  bsaus vee az 
los términos redactados en la escritura de adquisición otorgada el día 13 de marzo
de 2.009 ante Don Francisco de Asís García Serrano Notario (…) es documentación 
fehaciente y suficiente para la cancelación de la condición resolutoria solicitada».
«2.1  Poder»: se «manifiesta en la calificación «que se acompañan una serie de 
documentos que no son los pactados en la escritura» lo cual no deja de ser totalmente 
lógico al amparo del principio de la buena fe (artículo 1.1 Código Civil) ya que en la 
escritura no se prevé el incumplimiento de las obligaciones por parte de la entidad 
vendedora (lo que habría derivado en que los otorgantes no habrían comprado la finca 
objeto de ambas escrituras) y sí únicamente la garantía de cobro de la cantidad aplazada 
más su IVA para el caso de incumplimiento de la parte compradora. Ahora bien:
1.º  Ello no le resta validez a la facultad (poder) que en la misma se otorga de 
conformidad a las normas del Código Civil en los artículos 1.709 y siguientes del Código 
Civil, en concreto el artículo 1.715 pues el pago realizado a la Agencia Tributaria deviene 
en interés de la entidad Urbamorpe S.L. cuyos compromisos habían sido totalmente 
incumplidos (como se deduce de los propios asientos del Registro de la Propiedad).
2.º  No se puede a efectos registrales bajar la forma documental: Las partes no 
pueden pactar que el Registro tenga que aceptar un documento privado por lo que en 
este caso la mera protocolización de los resguardos supone que los pagos estén en 
escritura pública. La autorización para que el comprador cancele la condición resolutoria 
hay que entenderla como un poder (como indico «ut supra») ya que en caso de que no 
se entendiera así, las partes estarían destruyendo la necesidad del consentimiento en 
escritura pública del vendedor. Por ejemplo, sólo es admisible la cancelación por la 
tenencia de las letras cuando el pago se ha documentado de esta manera, en este caso 
no es necesaria la escritura y basta su exhibición e inutilización. Si se entiende que lo 
que legitima al comprador, frente al registro, no es la tenencia de un documento privado 
sino del poder y no es necesaria la exhibición de las transferencias, que nada acreditan, 
son la relación de cobertura que legitima frente al vendedor, pero no frente al registrador. 
Es como las limitaciones de facultades al administrador único, no son oponibles al 
registrador ni al tercero, pero sirven para la responsabilidad entre las partes o los 
poderes bancarios que dicen que tienen que ser completados por una certificación de 
cierto órgano, el complemento es para cubrir la responsabilidad del representante, de 
otra manera sería desvirtuar la forma necesariamente notarial.
2.2  Documentación que acredita el pago: Remitiéndome expresamente a lo dicho 
anteriormente hay que tener en cuenta que la solicitud de cancelación de la condición 
resolutoria se basa en la incoación y finalización de un Procedimiento de Embargo de 
Créditos por parte de la Agencia Tributaria (procedimiento que no sólo es comunicado a 
Doña A. M. M P. sino a todos los demás incorporándose exclusivamente el de esta en 
base a la «interdicción de afectar la capacidad económica del ciudadano» recogido en el 
artículo 31 de la Constitución que quedaría infringido ante la redacción de los Aranceles 
Notariales) en el que consta literalmente «…En particular tendrán la consideración de 
créditos pendientes de pago los que resulten de la escritura de compraventa celebrada 
con la entidad Urbamorpe, S.L. el 13 de marzo de 2.009». Es decir, comienza un 
Procedimiento Administrativo de carácter Público identificándose de forma clara y veraz 
el crédito embargado, así como su cuantía siendo esta la garantizada con condición 
resolutoria; los documentos emanados de la Agencia Tributaria son documentos públicos 
y  por  consiguientemente  susceptibles  de  causar  y/o  acreditar  fehacientemente  los 
hechos que los motivan y su consiguiente inscripción al amparo de lo dispuesto en el  s
artículo 3 de la Ley Hipotecaria. oe.
Los documentos esenciales son: w.
Diligae.n cCiao dmeu nEimcabcaiórgno  pdoer  Cparértdeit odse  dlea  feAcghean c1ia8  dTeri bmutaayroia  dae  D2.o0ñ0a9  Aen.  Mel . qMue.  lPe.  idned iclaa 
eloxsp rqeusea mreesnutlete «nE dne  plaar teicsuclraitru trean dderá nco lma pcroanvseindtear acceiólenb rdaed ac rcéodnit olsa  peenntiddiaedn tUesrb daem oprapgeo,   BOE-A-cable e
S.L. el 13 de agosto de 2.009» advirtiendo que en caso de realizarse a la misma 
carecerían de efecto liberador. Con todo ello queda determinado de forma clara y precisa 
tanto el crédito que se le reclama como la cuantía del mismo pues deriva de la escritura 
expresamente concretada por la Agencia Tributaria.
b.  Expedición por la Agencia Tributaria, Delegación de Córdoba, con el concepto o 
denominación de «Documento de pago» por importe de siete mil novecientos noventa y 
cuatro euros con noventa y ocho céntimos (7.994,98 €) que pone fin al procedimiento 
respecto  de  los  compradores  en  la  reiterada  escritura  de  compraventa  y  que  por 
fallecimiento de Doña M. T. P. G. afecta a Doña A. M. M. P.
Dichos documentos se emiten dentro de un Procedimiento de Embargo tramitado por 
la Agencia Tributaria en el que se ha dado audiencia a Urbamorpe, S.L., esta ha podido 
ejercer su derecho de contradicción y demás que legalmente le corresponden y de cuyo 
conocimiento carecen los otorgantes de la escritura, cuya calificación es recurrida por el 
presente, al amparo de lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de 
Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.
Destacar,  ya  que  todos  los  documentos  constan  en  la  copia  que  se  adjunta, 
únicamente aquellos documentos privados con fecha fehaciente recibida por el Registro 
de Entrada de la Agencia Tributaria a través de su Delegación de Córdoba y en especial 
el de fecha 22 de abril de 2.010 con Registro de entrada el mismo día a las once horas y 
cincuenta y siete minutos con RGE: 01404928/2010 en el que se concretan todos y cada 
uno de los pagos realizados indicando que de la cantidad adeudada y dado los pagos 
realizados,  con  conocimiento  y  consentimiento  de  la  Agencia  Tributaria,  restan  por 
abonar la cantidad de siete mil novecientos noventa y cuatro euros con noventa y ocho 
céntimos (7.994,98 €) que es aceptado por el Órgano Tramitador del Procedimiento de 
Embargo al emitir la carta de pago anteriormente indicada cuyo pago se acredita en la 
escritura calificada (me remito expresamente al contenido de los mismos dándolo por 
reproducido no solo para evitar innecesarias reiteraciones sino para una mayor claridad 
en la exposición de los hechos).
En  conclusión  de  la  cantidad  de  ochenta  mil  euros  (80.000,00  €)  más  su  IVA 
ascendente a la cantidad de cinco mil seiscientos euros (5.600,00 €), esto es, de la 
deuda que los compradores otorgantes (por sí o como causahabientes) de la escritura 
calificada ascendente a ochenta y cinco mil seiscientos euros (85.600,00 €) tenían con 
Urbamorpe, S.L. la Agencia Tributaria, Delegación de Córdoba, la da por satisfecha 
mediante un documento público con todas las garantías existentes en un Procedimiento 
de  Apremio/Embargo  y  como  tal  hábil  para  acreditar  el  pago  y  ser  base  para  la 
cancelación de la condición resolutoria ex artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
2.3  Si el pago de una deuda realizado por un tercero libera al deudor inicial al 
amparo de lo dispuesto en los artículos 1.145, 1.158, 1.161 y 1.206 del Código Civil en el 
presente caso con mayor razón ya que se trata de un pago obligado y así se deduce del 
Propio requerimiento realizado a Doña A. M. M P. donde consta específicamente «… no 
teniendo carácter liberatorio los pagos que se efectúen al deudor a partir de la recepción 
de la presente diligencia…»; se ha producido una subrogación del acreedor con lo cual el 
deudor queda liberado.
2.4  Que para obtener la inscripción de la cancelación resolutoria por consecuencia 
del incumplimiento de Urbamorpe SL. tengan que acudir a la vía judicial no sólo infringe 
el artículo 31 de la Constitución sino también el 24 del mismo texto legal, entendidos 
ambos en su sentido más amplio». e
IV 09ww
emitMióe idnifaonrmtee  eys ecrleitvoó,  deel e fxepcehdai e1n ted ea  efesbtere Croe ndtero  2D0i2re1c, tilvao .registradora de la Propiedad  OE-A-2021-70able en https://
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1124, 1145, 1158, 1159, 1255, 1259, 1261 y 1504 del Código 
Civil; 3, 9, 10, 11, 59, 82, 156, 157, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria; 51, 73, 83, 155, 174, 
177, 179, 208, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario; 52 del Decreto Legislativo 1/2018, 
de 19 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas 
por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, y 52 bis, 
añadido por el artículo 6.2 del Decreto-ley 3/2020, de 16 de marzo, de medidas de apoyo 
financiero y tributario al sector económico, de agilización de actuaciones administrativas 
y de medidas de emergencia social, para luchar contra los efectos de la evolución del 
coronavirus (COVID-19); las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 5 de diciembre de 2000, 31 de enero de 2001, 21 de septiembre de 2002, 
22 de febrero y 26 de abril de 2006, 23 de enero de 2008, 5 de diciembre de 2011, 27 de 
junio de 2012, 30 de enero, 25 de marzo, 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014, 
5 de marzo, 13 de abril, 17 de julio y 28 de agosto de 2015, 7 de enero de 2016, 3 de 
abril de 2018 y 9 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio, 16 de julio y 10 de agosto de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
extinción de comunidad en la que se cancela una condición resolutoria, y en la que son 
relevantes los hechos y circunstancias siguientes:
– El día 13 de marzo de 2009, la entidad «Urbamorpe, S.L.», vendió una vivienda a 
dos matrimonios, por mitad y pro indiviso. El precio de la compraventa fue el de 100.000 
euros  más  el  IVA  correspondiente  –7.000  euros–.  Dicho  precio  se  desglosa  de  la 
siguientes forma: 21.400 euros habían sido satisfechos el día 14 de octubre de 2008, 
cuantía  en  la  que  estaba  incluidos  1.400  euros  del  IVA  correspondiente;  los 
restantes  80.000  euros  más  el  IVA  correspondiente,  esto  es  5.600,00  euros,  se 
abonarían por parte de la parte compradora a la vendedora en el momento en que se 
hiciese entrega a la misma de acta notarial la terminación de obra de la edificación 
donde se ubica la finca que se vendió, y todo ello con base en el contrato privado de 
compraventa y reserva de inmueble establecido entre las partes el día 14 de octubre 
de 2008 y anexo posterior de 4 de marzo de 2009.
– Para garantizar esta parte del precio se pactó una condición resolutoria del tenor 
siguiente: «Condición resolutoria: Si llegado el momento de realizarse la mencionada 
acta notarial de terminación de obra con la pertinente licencia de primera ocupación, y la 
parte compradora dejara de realizar el pago de la suma dicha de ochenta mil euros (más 
su IVA correspondiente), quedará resuelta de pleno derecho la presente compraventa, 
volviendo a poder y dominio de la Sociedad vendedora la finca transmitida, en el estado 
en que se encuentre y perdiendo la parte compradora la suma entregadas a cuenta y 
referida de veinte mil euros (más su IVA correspondiente), en concepto de daños y 
perjuicios. No obstante lo pactado, se observarán y cumplirán las formalidades legales 
establecidas en los Artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario. La 
pertinente Acta Notarial y la obtención de primera ocupación se tendrá no más tarde del 
día treinta de septiembre de dos mil nueve. En este acto, la Sociedad vendedora faculta 
a  la  parte  compradora  para  acreditar  el  pago  de  la  suma  aplazada  y  cancelar  la 
condición resolutoria pactada mediante Acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al 
Notario autorizante de dicha acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal 
como  documentación  bancaria  relativa  a  transferencia,  cheque  y/o  certificado  s
acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parte vendedora)».  oe.
Esta escritura y cláusula causaron inscripción en el Registro. Posteriormente, tras la  w.
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perteneciente al matrimonio, por mitad y partes iguales al viudo y su hija.
– El día 13 de noviembre de 2020, se otorga por todos los titulares escritura de 
extinción de condominio y cancelación de condición resolutoria. En la citada escritura, se 
procede a la extinción de la comunidad sobre la finca, y se solicita la cancelación de la 
condición resolutoria habida cuenta de los hechos siguientes: que el día 18 de mayo 
de 2009, notificado el día 4 de junio de 2019, la Agencia Tributaria requirió a una de las 
compradoras a los efectos de que los créditos que la citada persona tuviera pendientes 
de pago contra la entidad vendedora, ya fueran cantidades facturadas o pendientes de 
facturar, hasta cubrir cierto importe, no teniendo carácter liberatorio los pagos que se 
efectuaran al deudor a partir de la recepción de la diligencia y en particular tendrían la 
consideración de créditos pendientes de pago los que resultaran de la escritura de 
compraventa celebrada con la entidad «Urbamorpe, S.L.» de manera que deberían ser 
efectuadas retenciones e ingreso a favor del Tesoro de cuantas cantidades debiera 
satisfacer el deudor hasta cubrir la deuda citada; que el día 11 de junio de 2009, 
mediante burofax, fue comunicado por el administrador único de la sociedad vendedora 
«Urbamorpe, S.L.», que habían sido cedidos los créditos derivados de la escritura de 
compraventa a favor de la entidad «Inversiones Mar de Sohail, S.L.» con quien se 
entenderían los pagos; que el día 13 de agosto de 2009, fue remitido a la Agencia 
Tributaria escrito por correo administrativo en el que se hacía constar que se mantenía 
una  hipoteca  a  favor  de  «Cajasur»,  en  la  que  no  se  había  subrogado  la  parte 
compradora y que en caso de que «persistiera el embargo de créditos de Urbamorpe 
S.L. por parte de la Agencia Tributaria se realizaría el ingreso en la mismo mediante 
documento de pago que se solicitará oportunamente a la Agencia Tributaria. Por lo 
expuesto solicita de la Dependencia de Recaudación correspondiente de la Agencia 
Tributaria que se dé por notificada de lo anteriormente expuesto y se nos indique el 
modo de proceder ante esta Diligencia de Embargo de Créditos con la información que 
se facilita»; el día 22 de abril de 2010, se solicitó de la Agencia Tributaria que se 
permitiera satisfacer el préstamo a favor de «Cajasur» que gravaba la finca, para lo que 
se hicieron transferencias para la amortización y cancelación del mismo; el día 22 de 
abril de 2010, se remitió a la Agencia Tributaria escrito informativo de cada uno de los 
pagos que habían sido realizados: «Que, del total importe de 85.600 euros pendientes 
de abonar a la entrega de la vivienda por parte de la entidad promotora «libre de cargas 
y gravámenes» y según figura en la escritura pública de compra-venta, he debido 
proceder a realizar los siguientes pagos, de los que tiene conocimiento esa Unidad de 
Recaudación por medio de nuestro representante legal D. A. G. G. y que han sido 
totalmente necesarios para obtener el acta notarial de fin de obra, la licencia de primera 
ocupación  y  los  correspondientes  boletines  de  enganche,  ante  la  imposibilidad 
económica de Urbamorpe SL: - Intereses del préstamo correspondientes a agosto/2009 
abonados en fecha 30/11/2009 porque por su impago se procedía a la entrada en mora 
del mismo y la ejecución contra las viviendas (931,85 euros) según nos hizo constar 
Cajasur. - Intereses del préstamo hipotecario correspondientes a agosto/2009 abonados 
en fecha 26/02/2010 porque por su impago se procedía a la entrada en mora del mismo 
y la ejecución contra las viviendas (776 euros). - Intereses del préstamo hipotecario 
correspondientes a febrero/2010 abonados en fecha 09/03/2010 para proceder a la 
segregación  del  préstamo  (717,07  euros).  -  Intereses  del  préstamo  hipotecario 
segregado hasta su cancelación (210 euros). - Pago de los Seguros Decenales (574,10 
euros). - Honorarios profesionales del abogado D. A. G. G., cuyos servicios han sido 
imprescindibles para conseguir los documentos reseñados (696 euros). - Cancelación/
subrogación del préstamo hipotecario que gravaba la finca (70.000 euros). - Obtención  s
del boletín de enganche de agua (100 euros). - Penalización recogida en contrato de  oe.
compraventa y anexo de fechas 14/10/2008 y 04/03/2009 por importe de 450 euros  w.
mensuales a contar desde 14/06/2009 y hasta la entrega de la licencia de primera  09ww
doecutrpaaecni ódne (l3 .i6m0p0o reteu ropse)n. dQieunet eu ndae  vseazt isrefaacliezra ddoes  l8o5s. 6p0a0g oesu raonst,e sq ureefdleaja duonsa  yc aqnuteid ased 
Tderi b7u9ta9r4ia,9 s8o eburero lso sq cureé,d aitnotse  ploesn deiemnbteasrg does  pdaeg cor éad Uitorbsa rmecoirbpied oSsL p, odre bpearráten  dineg lrae sAagrseen ceina   BOE-A-cable e
la misma mediante la carta de pago que se solicita (…)»; la Agencia Tributaria expidió 
carta de pago por la cantidad de 7.994,78 euros; y se solicitó se hicieran constar tales 
pagos procediendo a dejar libre de la referida carga la finca «al amparo de lo dispuesto 
en la legislación vigente sobre el pago de deudas de un tercero dado que han acreditado 
el pago de la cantidad pendiente y asegurada no adeudando cantidad alguna a la 
entidad vendedora Urbamorpe S.L, así como en la que, según la misma, Inversiones Mar 
de Sohail S.L. así como al amparo del principio de buena fe». Por último, en la citada 
escritura, se extingue la comunidad adjudicando la finca a uno de los titulares.
– Por diligencias en la escritura consta lo siguiente: justificante de comunicación al 
Ayuntamiento respectivo a los efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de 
Terrenos  de  Naturaleza  Urbana  (Plusvalía)  de  fecha  20  de  noviembre  de  2020; 
testimonio notarial expedido el 23 de noviembre de 2020, del resguardo de ingreso en la 
entidad «Caixabank, S.A.», relativo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y 
Actos  Jurídicos  Documentados,  para  dejar  constancia  de  la  recepción  el  21  de 
noviembre de 2020, del justificante del pago; testimonio del justificante emitido por 
entidad financiera, en el que consta «Junta de Andalucía» y demás datos y el Código 
NRC a través del cual se puede acceder a extraer el pago y diligenciarlo.
La  registradora  señala  dos  defectos:  a)  en  relación  con  el  Impuesto  sobre 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que únicamente se han 
presentado modelos 600 sellados por la entidad bancaria, sin diligencia de presentación 
en la oficina correspondiente ni aportación de ningún otro modelo acreditativo de su 
remisión telemática, lo que resulta insuficiente a los efectos de acreditar la liquidación del 
referido Impuesto en debida forma, en concreto, la presentación del referido documento 
a los efectos de lo dispuesto en el artículo 54 del Texto refundido de la Ley del Impuesto 
sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados,  con  la 
correspondiente obtención y descarga de la diligencia para la justificación de dicha 
presentación;  expresa  que  al  acceder  a  la  plataforma  para  la  obtención  de  la 
correspondiente  diligencia  certificada  de  presentación,  introducidos  los  datos  de  la 
escritura, «no existen documentos asociados a los datos introducidos», según resulta de 
la utilidad que permite obtener la citada diligencia, modelo C10, y b) que los pagos que 
se han realizado por los compradores no se han verificado en los términos convenidos 
en la escritura de constitución de la condición resolutoria, ni se han verificado todos de 
forma fehaciente, sin que haya mediado el consentimiento del acreedor.
La  notaria  recurrente  alega  lo  siguiente:  respecto  al  primero  de  los  defectos 
señalados, que mediante diligencia presentada en el Registro el día 25 de noviembre 
de 2020 se le acompañó testimonio del justificante emitido por entidad financiera, en el 
que consta «Junta de Andalucía» y demás datos y el Código NRC a través del cual se 
puede acceder a extraer el pago y diligenciarlo. En cuanto al segundo de los defectos 
señalados, que se utiliza un poder conferido en la constitución de la condición, y que se 
utiliza en interés de la parte vendedora pues lo es para el pago de sus deudas con la 
Agencia Tributaria; que lo que legitima al comprador, frente al Registro, no es la tenencia 
de un documento privado de pago, sino del poder, por lo que no es necesaria la 
exhibición de las transferencias, que nada acreditan, sino la relación de cobertura que 
legitima frente al vendedor, pero no frente al registrador; que los documentos emanados 
de la Agencia Tributaria son documentos públicos y por consiguientemente susceptibles 
de causar y/o acreditar fehacientemente los hechos que los motivan y su consiguiente 
inscripción; que todos los documentos acreditativos de los pagos realizados constan en 
documentos público o fehaciente; que si el pago de una deuda realizado por un tercero  e.
libera al deudor inicial al amparo de lo dispuesto en los artículos 1145, 1158, 1161 y 1206  w.b
del Código Civil, ahora se ha producido una subrogación del acreedor con lo cual el  09ww
deudor queda liberado.
del 2.p agEon  cduealn toIm apl uperismtoe ros odber elo s Tdreafnescmtoiss isoenñeasl adPoast,r iemsoton iaelse sla  fya ltaA dceto sa creJudritíadcicióons 
Documentados, el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria dispone: «Ninguna inscripción se
hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los 
impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o 
contrato que se pretenda inscribir». Y a los efectos de aclarar en qué consiste este cierre 
registral, el artículo 255, párrafo primero, de la misma ley establece: «No obstante lo 
previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que 
se verifique el pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la 
inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin 
de que se satisfaga dicho impuesto». En consecuencia, la falta de acreditación de la 
liquidación  del  Impuesto  sobre  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos 
Documentados supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento 
de presentación) y la suspensión de la calificación del documento.
3.  La  doctrina  mantenida  por  este  Centro  Directivo  ha  establecido  que  el 
registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de 
calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la 
valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no 
le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, 
será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de 
que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso 
negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o 
incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que 
el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción 
fiscal  del  acto  inscribible,  evitando  una  multiplicación  injustificada  de  los  trámites 
pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora 
bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con 
la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando 
supuestos  de  expresa  e  indubitada  no  sujeción  al  Impuesto  (apartados  2  a  4  del 
artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de 
clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o 
no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción 
supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea 
con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera 
del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque 
es  posible  que  el  registrador  aprecie  la  no  sujeción  de  determinado  acto  a  las 
obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad 
exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán 
de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán 
manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda 
a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por 
ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté 
incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una 
dilación indebida.
4.  El artículo 254 de la Ley Hipotecaria es explícito al imponer un veto a cualquier 
actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. La 
inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el 
cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el 
legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos 
pasivos  de  la  obligación  de  presentación  que  les  impone  el  artículo  29.2.c)  de  la  e
Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, así como añade la obligación para el  bo
registrador del archivo de los justificantes (artículos 256 Ley Hipotecaria y 51.13.ª y 410  09ww
del RSeeg elaxmclueyneto e Hl iapcocteescoa raiol )R. egistro de la Propiedad y se impone al registrador el deber
doeb ligcaocmiopnreosb atrr,ib uptaarraia s laa  qaudem ipsuiódnie rdae el stdaorc usommeenttiod,o  eell  apcrteov ioo  ccounmtrpaltiom iqeuneto p rdeete nldaas 
acceder al Registro, permitiéndose únicamente antes de que se verifique la presentación
en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, la 
práctica  del  asiento  de  presentación,  suspendiendo  en  tal  caso  la  calificación  y  la 
inscripción,  con  devolución  del  título  presentado,  a  fin  de  satisfacer  el  impuesto 
correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención 
del impuesto de los actos contenidos en el documento presentado.
Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de noviembre 
de 2011, 4 de abril de 2012, 5 de agosto de 2013 y, más recientemente, 20 de diciembre 
de 2019), del artículo 254 de la Ley Hipotecaria se desprende la exigencia para la 
práctica  del  asiento  de  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  de  la  previa 
justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que 
graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda o sobre el documento en 
virtud del cual se pretenda la inscripción.
Este precepto no es sino la reproducción en el ámbito de la legislación registral de lo 
dispuesto con carácter general en el artículo 54 del Texto refundido de la Ley del 
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, conforme al cual: «1. 
Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni 
surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda 
tributaria  a  favor  de  la  Administración  Tributaria  competente  para  exigirlo,  conste 
declarada la exención por la misma o cuando menos la presentación en ella del referido 
documento (…) La justificación del pago o en su caso de la presentación del referido 
documento se hará mediante la aportación en cualquier soporte del original acreditativo 
del mismo o de copia de dicho original» (disposición legal ésta desarrollada por los 
artículos  122.1  y.2  y  123  de  su  Reglamento).  Se  matiza  en  este  último  precepto 
reglamentario que, no obstante, esa inadmisión general de los documentos para su 
inscripción o anotación, se deja a «salvo lo previsto en la legislación hipotecaria», lo que 
supone que será posible sin necesidad de tal justificación la práctica del asiento de 
presentación tal como previene expresamente el artículo 255 de la Ley Hipotecaria. En el 
mismo sentido, dispone el artículo 100 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y 
Donaciones: «Cierre registral. 1. Los Registros de la Propiedad, Mercantiles, y de la 
Propiedad Industrial, no admitirán para su inscripción o anotación ningún documento que 
contenga acto o contrato del que resulte la adquisición de un incremento de patrimonio o 
título lucrativo, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente por el 
impuesto sobre sucesiones y donaciones o, en su caso, la declaración de exención o no 
sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación. 2. 
A los efectos prevenidos en el número anterior se considerará acreditado el pago del 
impuesto siempre que el documento lleve la nota justificativa del mismo y se presente 
acompañado de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la autoliquidación 
debidamente sellada por la oficina competente y constando en ella el pago del tributo o 
la alegación de no sujeción o de los beneficios fiscales aplicables».
Este Centro Directivo ha reiterado que conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, 
para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario 
con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se 
presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante (bien lo 
sea igualmente en soporte electrónico o en papel) que el documento ha sido presentado 
a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de 
autoliquidación (bien haya sido esta última con ingreso de la cuota que corresponda, 
bien se haya alegado la exención o no sujeción que en su caso corresponda). Y, añade,  s
para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la  oe.
carta  de  pago,  debidamente  sellada,  como  la  nota  de  justificación,  exención  o  no  w.
sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente. 09ww
5.  Para  acreditar  el  pago,  exención  o  no  sujeción  del  o  de  los  impuestos
acortrírceuslop o1n3d ideen tleas L heayy G qeunee rteanl eTrr ibeunt acruiae nyt aa pqaureta ldao f u2n dcieóln a rctaícliufilcoa 1d1o5ra d dee l aín mdoislem afis ncoarl meax 
corresponde  a  la  Administración  Tributaria  y  tratándose  de  impuestos  cedidos  la
competencia corresponde a las Comunidades Autónomas, puesto que el artículo 5.3 de 
la Ley General Tributaria no deja lugar a dudas al reconocer como Administración 
Tributaria  a  las  Comunidades  Autónomas  y  las  entidades  locales,  en  los  términos 
previstos  en  la  normativa  que  resulte  aplicable.  En  concreto  el  artículo  100  del 
Reglamento  del  Impuesto  de  Sucesiones  y  Donaciones  con  arreglo  al  cual  se 
considerará acreditado el pago del impuesto, siempre que el documento lleve puesta la 
nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la carta de pago o del 
correspondiente ejemplar de autoliquidación, debidamente sellada por la oficina que la 
haya recibido y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de 
los beneficios fiscales aplicables.
Es decir, para que se les acredite el pago, exención o no sujeción, los registradores 
deberán  exigir  tanto  la  carta  de  pago  (debidamente  sellada),  como  la  nota  de 
justificación, no sujeción o exención que deberán ser emitidas por la Oficina Tributaria 
competente.
Pero tal exigencia de constancia de la intervención de la Administración competente 
es requerida también por cuanto ha de practicarse un asiento registral: La nota de 
afección. La documentación deberá reunir los requisitos previstos en el artículo 3 de la 
Ley  Hipotecaria  y  deberá  ser,  por  tanto,  documentación  autentica  que,  en  cuanto 
administrativa sólo lo será si está expedida por la autoridad o sus agentes.
La obligación de acreditación del pago, exención o no sujeción al impuesto conforme 
a lo anterior, no puede entenderse suplida por la mera constancia en la matriz, a solicitud 
del interesado o por constancia del notario de haberse producido el pago, sino que 
deberán  acompañarse  los  documentos  de  la  presentación  y  pago  del  impuesto 
expedidos  por  la  Administración  competente  que  son  los  únicos  acreditativos  del 
cumplimiento de la exigencia del pago del Impuesto correspondiente.
6.  La Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas, en su artículo 16.3 señala que el registro electrónico de cada 
Administración u Organismo garantizará la constancia, en cada asiento que se practique, 
de un número, epígrafe expresivo de su naturaleza, fecha y hora de su presentación, 
identificación del interesado, órgano administrativo remitente, si procede, y persona u 
órgano  administrativo  al  que  se  envía,  y,  en  su  caso,  referencia  al  contenido  del 
documento que se registra.
El  artículo  6.1  del  Decreto-ley  3/2020,  de  16  de  marzo,  de  medidas  de  apoyo 
financiero y tributario al sector económico, de agilización de actuaciones administrativas 
y de medidas de emergencia social, para luchar contra los efectos de la evolución del 
coronavirus (COVID-19), modifica el artículo 52 del Texto Refundido de las disposiciones 
dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, 
aprobado por el Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, y se añade por el artículo 6.2 
del referido Decreto-ley 3/2020, un nuevo artículo 52 bis con la siguiente redacción: 
«Artículo 52 bis Simplificación de obligaciones formales. 1. En el caso de hechos, actos o 
contratos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o al Impuesto sobre 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que se documenten o 
formalicen en escritura pública, no será obligatoria para el contribuyente la presentación 
junto a la autoliquidación de dicha escritura, a los efectos de lo dispuesto en la normativa 
reguladora de estos tributos. 2. La justificación de la presentación a los efectos de lo 
dispuesto en el artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y en el artículo 54 del 
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos 
Jurídicos  Documentados,  en  relación  con  su  admisión  en  la  Oficinas  o  Registros  e.
Públicos, se realizará mediante diligencia emitida al efecto a partir del momento en que  w.b
conste en el sistema la información suministrada por el notario correspondiente a la  09ww
aoubttoelniqduráid anceicóens aprrieasmeenntated ae. n3 .f oLrma adtioli geelneccitaró an iclao  qpuoer  lsoes  rReefigeirset roesl  aPpúabrltiacdoos  eann teloriso rq usee 
dAenbdaa luscuírati rs ee fdeectteor.m Mineadráia lnat efo rRmeas odleu coióbnte ndceió nla  y Ddierescccairógna  ddee  lala d Ailiggeenncciiaa »T.ributaria de
La Resolución de 20 de marzo de 2020 de la Agencia Tributaria de Andalucía, por la 
que se determina la forma de obtención y descarga de la diligencia emitida por la 
Agencia Tributaria de Andalucía para la justificación de la presentación del documento 
público a los efectos de los dispuesto en el artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de 
Diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y en el artículo 54 del Texto 
refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos 
Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, 
se establece que: «El Registro Público en el que deba surtir efecto el documento en el 
que se ponga de manifiesto o se formalice el hecho imponible que motivó la presentación 
de la autoliquidación deberá obtener la diligencia en la que se haga constar dicha 
presentación  mediante  su  descarga  a  través  del  servicio  web  habilitado  para  ello. 
Asimismo, en el caso de que sea aportada en formato papel por el interesado, podrá ser 
objeto de cotejo con el original mediante Código Seguro de verificación en el portal web 
de la Agencia Tributaria de Andalucía».
Para ello, se emitirá automáticamente un recibo consistente en una copia autenticada 
del documento de que se trate, incluyendo la fecha y hora de presentación y el número 
de entrada de registro, así como un recibo acreditativo de otros documentos que, en su 
caso, lo acompañen, que garantice la integridad y el no repudio de los mismos.
7.  En el supuesto del presente recurso, resulta que al título inscribible, presentado 
en el Registro de la Propiedad de Fuengirola número 1, se acompañaron modelos 600 
sellados por la entidad bancaria «Caixabank, S.A.» el día 16 de noviembre de 2020, sin 
diligencia de presentación en la Oficina correspondiente y testimonio del justificante 
emitido por «Caixabank, S.A.» en el que consta «Junta de Andalucía» y demás datos 
junto con el Código NRC. El NCR (Número de Referencia Completo) es el código 
generado por la entidad bancaria como justificante, para identificar un ingreso tributario, 
pero no es equivalente a la diligencia ya que esta, además de justificar la presentación, 
permite  identificar  el  expediente,  las  cantidades  satisfechas  en  la  autoliquidación  y 
obtener copia de la carta de pago relativa al documento presentado, es decir acredita 
que se han cumplido los requisitos para levantar el cierre registral.
Pero señala la registradora que, al acceder a la plataforma para la obtención de la 
correspondiente  diligencia  certificada  de  presentación,  introducidos  los  datos  de  la 
escritura, aparece que «no existen documentos asociados a los datos introducidos», 
según resulta de la utilidad que permite obtener la citada diligencia, modelo C10.
Por lo tanto, no pudiéndose obtener la diligencia telemática que certifica la remisión 
de  la  copia  simple,  conforme  a  la  legislación  autonómica  antes  transcrita,  podrá 
presentarse  en  formato  papel  siendo  objeto  de  cotejo  con  el  original  a  través  del 
correspondiente CSV.
Junto con el escrito de interposición del recurso, se acompañan los certificados 
(modelo  C10)  y  modelo  600,  dotados  de  CSV  ahora  perfectamente  verificables, 
acreditativos  del  pago  y  presentación  a  efectos  del  Impuesto  sobre  Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, documentos que acreditan el pago y 
presentación ante el órgano correspondiente, los cuales no fueron aportados al tiempo 
de la calificación -16 de diciembre 2020-, sin que pudiera ser obtenida la repetida 
diligencia  (vid.  certificado/modelo  C10,  modelo  600  y  autorización  para  el  pago  y 
presentación telemática con fecha 28 de diciembre de 2020). Por tanto, siendo que la 
calificación es de fecha 16 de diciembre de 2020 y la citada recepción del justificante del 
pago del impuesto es del día 28 de diciembre de 2020, no puede ser tenida en cuenta 
para la resolución del recurso. Por lo que debe confirmarse el defecto, sin perjuicio de  e.
que su presentación implique la subsanación del defecto como reconoce la registradora  w.b
en su informe. 09ww
8.  En cuanto al segundo de los defectos señalados, se hace necesario un análisis
dcoenl dpiaccióton  drees loal urteosroialu ac ilóons,  eefne cloto sq udee  sseu  rceafinecree laac liaó nfo. rEmna l ad ec iatacdread citlaáru slau leax stien crieócno gdee  lloa 
siguiente: «(…) se observarán y cumplirán las formalidades legales establecidas en los
Artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario. La pertinente acta 
notarial y la obtención de primera ocupación se tendrá no más tarde del día treinta de 
septiembre de dos mil nueve. En este acto, la Sociedad vendedora faculta a la parte 
compradora  para  acreditar  el  pago  de  la  suma  aplazada  y  cancelar  la  condición 
resolutoria pactada mediante Acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al Notario 
autorizante de dicha acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal como 
documentación bancaria relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de 
tal extremo realizado por representante legal de la parte vendedora)».
La parte compradora no ha realizado pago alguno a favor de la vendedora o de la 
cesionaria de los derechos, sino que lo que ha realizado es un pago por cuenta de 
terceros a favor de la Agencia Tributaria y a favor de la entidad bancaria acreedora del 
préstamo de la vendedora, garantizado con hipoteca sobre la finca vendida.
Del examen de la cláusula resolutoria de la escritura resulta que se exige a la parte 
compradora,  para  acreditar  el  pago  de  la  cantidad  aplazada  a  los  efectos  de  la 
cancelación de la condición resolutoria, que en el acta notarial se exhiba documento 
bastante para ello, esto es, «certificación bancaria relativa a la transferencia, cheque y/o 
certificado acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parte 
vendedora». En definitiva, da la opción de presentar una certificación bancaria relativa a 
transferencia o cheque a favor de la parte vendedora o un certificado expedido por el 
representante de la parte vendedora. El primero de ellos no se ha producido, pues los 
pagos se han realizado a favor de entidad distinta del vendedor, por lo que solo cabe una 
declaración de voluntad con la prestación del consentimiento de la parte vendedora. Por 
tanto, del examen de la escritura resulta evidente que no nos encontramos ante la 
previsión de una cancelación automática, como podría ser la que se hubiera pactado 
introduciendo un plazo de caducidad de la condición, sino que, tal como se ha estipulado 
la  condición  resolutoria  y  su  forma  de  cancelación,  se  hace  necesario  que  en  el 
documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad reconociendo la realidad 
del completo pago y prestando el consentimiento a la cancelación de la garantía.
En el caso de que el documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora en 
virtud del apoderamiento que se le concedió al efecto en la escritura calificada, también 
se  hace  necesaria  esa  prestación  de  consentimiento.  Así,  en  el  supuesto  de  este 
expediente,  no  dejaría  de  ser  el  mismo  consentimiento  indicado  en  el  párrafo 
precedente, aunque emitido por un apoderado.
En este caso, se pretende acreditar el hecho del completo pago acompañando una 
serie  de  documentos  privados  como  son  las  certificaciones  bancarias  referentes  a 
órdenes de transferencias hechas para el pago de deudas del vendedor con terceros. En 
el caso de los pagos a la entidad financiera, dichas certificaciones, independientemente 
de ser documentos privados que no prueban ni autoría ni capacidad ni legitimación de 
quien los suscribe, tampoco acreditarían indubitadamente el hecho del total pago del 
precio de la compraventa al vendedor; tan solo podrían acreditar que se ha ordenado 
una transferencia de una cuenta a otra por un determinado importe, pero difícilmente que 
esas transferencias tienen por objeto el pago de precio aplazado de esta concreta 
compraventa. Y en cuanto a los pagos realizados a la Agencia Tributaria, si bien pueden 
considerarse documento público, no acreditan el consentimiento de la parte vendedora.
9.  El artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo primero y reiterando la regla 
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en 
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico 
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se  e.
hubiere hecho la inscripción (...)»; y en su párrafo segundo, como excepción a la regla,  w.b
permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin  09ww
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que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular 
del derecho que se cancela. Si la ley declara que un derecho se extingue por confusión 
de  derechos,  bastará  una  instancia  solicitando  la  cancelación,  o  que  un  usufructo 
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y 
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho, 
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos 
casos  se  requiere  que  el  titular  del  derecho  que  se  cancele  preste  de  nuevo  el 
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena 
a su voluntad e incluso a su capacidad.
El procedimiento registral es rogado, pero una vez iniciado se rige por normas de 
orden  público.  No  cabe  así  pactar  una  hipoteca  y  modificar  convencionalmente  el 
régimen  al  que  estará  sometida  su  ejecución;  ni  tampoco  pactar  una  condición 
resolutoria y modificar el régimen jurídico de su operatividad registral (necesidad de 
requerimiento de pago, consignación de las cantidades y demás requisitos derivados de 
los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario). Tampoco cabe 
pactar una condición resolutoria y modificar las exigencias estructurales del sistema para 
su cancelación como son las relativas a las exigencias formales.
10.  En el caso de este expediente se pacta un sistema que requiere, a falta de un 
documento acreditativo bastante o certificación bancaria relativa a la transferencia o 
cheque a favor del vendedor, de una futura prestación del consentimiento. Por tanto, en 
este supuesto en el que no consta tal acreditación, una vez realizado el pago será 
necesario que el vendedor preste de nuevo su consentimiento reconociendo el total y 
correcto pago, y consintiendo la cancelación. Incluso si el comprador no paga, pero el 
vendedor renuncia a la garantía, será necesario que preste su consentimiento. Y esta 
prestación de un nuevo consentimiento excluye la aplicación del párrafo segundo del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, resultando de aplicación lo previsto como regla general 
en el párrafo primero. Asimismo, se faculta a los compradores para que procedan 
unilateralmente a la cancelación en igual forma que el vendedor, si bien aportando 
certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado -a favor 
de  la  parte  vendedora-  y/o  certificado  acreditativo  de  tal  extremo  realizado  por 
representante legal de la parte vendedora, lo que no se ha producido.
11.  Alega la parte recurrente que si el pago de una deuda realizado por un tercero 
libera al deudor inicial, ahora se ha producido una subrogación por parte de quien ha 
hecho el pago en lugar del acreedor, con lo cual el comprador queda liberado por efecto 
de la compensación con la otra deuda. Efectivamente, el pago de la deuda por un tercero 
libera al deudor -respecto de la Agencia Tributaria y la entidad financiera-, pero esto no 
significa que se produzca una subrogación del que realiza el pago -los compradores- en 
favor de otro -la vendedora- en el lugar del acreedor -Agencia Tributaria y entidad 
financiera-. Los que han pagado por cuenta de otro, tienen un derecho de repetición 
contra el tercero por cuya cuenta se ha hecho el pago, pero esto no sustituye el pago del 
precio aplazado, ya que se satisfacen otras deudas -con la finalidad de mantener la 
propiedad- y no el precio de la venta.
Así, el artículo 1158 del Código Civil, permite reclamar al deudor lo que por él hubiere 
pagado, pero es una repetición, no que se subrogue en la posición del acreedor para 
otros derechos, lo que resulta del artículo 1159 conforme el cual «el que pague en 
nombre del deudor, ignorándolo este, no podrá compeler al acreedor a subrogarle en sus 
derechos»; esto cohonesta con lo dispuesto en el artículo 1209 del Código Civil («la  e
subrogación de un tercero en los derechos del acreedor no puede presumirse fuera de  bo
los casos expresamente mencionados en este Código»). Así, en el caso de pago hecho  09ww
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tácita, el tercero, además, quedaría subrogado en la posición del acreedor, tanto en lo
relativo  a  su  derecho  de  crédito,  como  en  las  garantías  accesorias  al  mismo 
(artículos 1159 y 1210.2.º Código Civil), por ejemplo, una hipoteca, pero en el supuesto 
de este expediente no ha sido así. Se podría producir una compensación si hubiere 
concurrido en los terceros la condición de deudores y acreedores, pero para poder 
invocarla precisan del consentimiento del deudor o una resolución judicial.
Por último, el artículo 1145 del Código Civil, solo admite la reclamación respecto de 
los codeudores en el caso de deudas solidarias; y en el artículo 1161 del Código Civil, 
alegado también por la recurrente, priman las condiciones y calidad de la persona del 
deudor  para  las  obligaciones  de  hacer,  lo  que  no  afecta  en  este  supuesto.  En 
consecuencia, no puede aceptarse esta alegación para mantener que haya habido una 
subrogación en los derechos de la Agencia Tributaria o de la entidad financiera para 
sostener una compensación de la deuda.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.