BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19815
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2514 Resolución de 19 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se deniega la 
inscripción de la transmisión de cuota indivisa de una finca en virtud de una 
escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don C. F. G. G. A., en nombre y representación de la 
mercantil «Posmocan Los Gavilanes Unión Temporal de Empresas Ley 18/1982, de 26 
de mayo», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Getafe 
número 1, doña Isabel María Maldonado Vilela, por la que se deniega la inscripción de la 
transmisión de cuota indivisa de una finca en virtud de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de octubre de 2021 ante el notario de Getafe, 
don Gonzalo López-Fando Santafé, se procedió a la venta de una cuota indivisa de la 
finca registral número 58.725 del Registro de la Propiedad de Getafe número 1, la cual 
era una de las fincas resultantes de la actuación urbanística «Los Gavilanes» en dicho 
término municipal. En dicha escritura se solicitaba también la cancelación de la afección 
de dicha cuota indivisa a la materialización del aprovechamiento urbanístico inscrito a 
favor de «Alexaco Inversiones, S.L.» por haber sido resuelto judicialmente el título de 
adquisición  del  aprovechamiento  por  sentencia  firme  de  la  Audiencia  Provincial  de 
Madrid de fecha 29 de marzo de 2021, que se testimoniaba en la propia escritura.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Getafe número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentada copia autorizada de la escritura otorgada el 19 de octubre de 2021 ante 
el Notario de Getafe, don Gonzalo López-Fando Santafé, número de Protocolo 3022, que 
causó el asiento 276 del Diario 276, acreditada la autoliquidación del Impuesto de 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y aportada copia papel el 
pasado día 25, se suspende la inscripción del documento por los hechos y fundamentos 
de derecho siguiente [sic]:
En la escritura que se califica se formaliza la venta de una cuota indivisa de la 
registral 58725, la cual es una de las fincas resultantes de la actuación urbanística “Los 
Gavilanes” y en su Inscripción 1.ª quedó inscrita a favor de los ahora transmitentes y 
afecta a la materialización de los aprovechamientos urbanísticos que constan en la 
Inscripción la de la registral 58714, concretamente los especificados bajo el apartado “A”  es
de dicha inscripción. Como consecuencia de las sucesivas inscripciones de diversas  o
simanopcalroltoue virdesiaoocl ihneza nam tceitiioule nglnaertruosep  soid n es“d Acear” ip taolrano  tvceecosucm hroeoataf me rreiiqedgunoiset otc rsoav,nl e  a5nec2dl t3neu3úna2m lm,y ee arno qt fue7ae .vl oorps  adtrreea cn“esA mlecixtoearnrcetoes spI nosvnoednres rtisoiteun leascr,oe nsS  Lye”a,l    OE-A-2022-2514able en https://www.
Por ello para despachar el documento que se califica, tanto inscripciones como 
cancelaciones  que  en  él  se  solicitan,  es  preciso  el  consentimiento  de  “Alexaco 
Inversiones, SL” o, en su defecto, resolución judicial (arts. 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Contra esta calificación (…)
Getafe,  27  de  octubre  de  2021.  La  registradora  (firma  ilegible)  Fdo.:  Isabel 
Maldonado Maldonado Vilela.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. F. G. G. A., en nombre y representación 
de la mercantil «Posmocan Los Gavilanes Unión Temporal de Empresas Ley 18/1982 
de 26 de mayo», interpuso recurso el día 26 de noviembre de 2021 en virtud de escrito y 
en base a los siguientes argumentos:
«Antecedentes de hecho.
l. Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Getafe de 12 de julio de 2005 la UTE 
fue nombrada adjudicataria del concurso promovido por el citado consistorio para el 
desarrollo y la gestión del sistema de expropiación del sector U.P.–C “Los Gavilanes” 
Plan Parcial y Conexiones Exteriores.
II. Una vez iniciados los trámites expropiatorios para el desarrollo del sector referido 
y aprobada la relación de bienes y derechos a expropiar, la UTE y algunos de diversos 
propietarios de las fincas de origen ubicadas en el sector firmaron, al amparo del 
artículo  24  de  la  Ley  de  Expropiación  Forzosa,  acuerdos  amistosos  de  para  la 
adquisición de los bienes o derechos objeto de expropiación, pactando el justiprecio que 
tuvieron por conveniente y levantándose las oportunas actas de mutuo acuerdo de 
expropiación de las fincas.
III. Así, el 14 de julio de 2009, el Excmo. Ayuntamiento de Getafe, la UTE y Alexaco 
Inversiones,  S.L.  firmaron  acta  de  mutuo  acuerdo  en  virtud  de  la  cual  Alexaco 
Inversiones, S.L. transmitió a la UTE, como beneficiarla de la expropiación, la finca 
registral 14.003 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Getafe, que es la parcela 240 del 
Polígono 21.
IV. En  contraprestación  por  todo  concepto  indemnizatorio  la  UTE  reconoció  a 
Alexaco Inversiones, S.L. 3.978,24 metros cuadrados de suelo de uso industrial. La 
parcela de reemplazo en la que se iba a. materializar este aprovechamiento debía ser 
entregada por la UTE a Alexaco Inversiones, S.L. urbanizada, libre de cargas y al 
corriente del pago de impuestos no más tarde del 5 de mayo de 2014.
V. El aprovechamiento urbanístico reconocido a Alexaco Inversiones, S.L. como 
justiprecio de la expropiación dio lugar a la finca registral 52.332 del Registro de la 
Propiedad n.º 1 de Getafe. La finca registral 14.003 del mismo Registro de la Propiedad, 
hasta ese momento propiedad de Alexaco Inversiones, S.L., se inscribió por título de 
expropiación y en distintas proporciones indivisas a favor de los distintos miembros de la 
UTE (…)
VI. Dado que la UTE incumplió su obligación de entregar a Alexaco Inversiones, 
S.L. la finca de reemplazo en el plazo pactado, ésta interpuso demanda contra la UTE 
solicitando, entre otros pedimentos, la resolución del acta de mutuo acuerdo de 14 de 
julio de 2009 y el pago “en concepto de restitución de prestaciones” de 1.072.239,11  s
euros más intereses. e.
VII. La  sentencia  del  Juzgado  de  1.ª  instancia  n.º  12  de  Madrid  (Autos  de  w.
Procedimiento Ordinario 1082/2016) de 25 de marzo de 2019 estimó íntegramente la  14ww
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pasado 29 de marzo de 2021 (Recurso de Apelación 245/2020) en la que confirmó la
resolución del acuerdo de 14 de julio de 2019 si bien redujo las cantidades que la UTE 
debía pagar a Alexaco Inversiones, S.L., “en concepto de restitución de prestaciones” las 
cuales ya han sido satisfechas.
IX. El aprovechamiento urbanístico reconocido a Alexaco Inversiones, S.L. como 
justiprecio de la expropiación (que dio lugar a la finca registral 52.332 del Registro de la 
Propiedad n.º 1 de Getafe) se trasladó –según dice la nota de calificación que se 
recurre–  “como  consecuencia  de  las  sucesivas  inscripciones  de  diversas 
materializaciones de aprovechamiento” como carga o afección a una cuota Indivisa 
(22,99036%) de la finca registral 58725 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Getafe, que 
es la que ha sido objeto de venta en el título cuya inscripción ha sido denegada.
X. Como  el  título  de  adquisición  del  aprovechamiento  reconocido  a  Alexaco 
Inversiones, S.L. –acta de mutuo acuerdo de 14 de julio 2009– había sido resuelto por la 
Sentencia (firme) de la Audiencia Provincial de 29 de marzo de 2021, la UTE solicitó a la 
Audiencia Provincial de Madrid testimonio de la referida sentencia con objeto de cancelar 
el derecho que sobre la finca 58.725 -objeto de compraventa no inscrita- constaba 
inscrito a favor de Alexaco Inversiones, S.L.
XI. La Audiencia, tras preguntar a la UTE en Diligencia de Ordenación de 10 de 
septiembre de 2021 el motivo de la solicitud del testimonio de la Sentencia, ordenó 
expedir  el  mismo  en  Diligencia  de  Ordenación  de  27  de  septiembre  de  2021  con 
expresión de su firmeza, para su presentación en el Registro de la Propiedad n.º 1 de 
Getafe (…)
XII. El 19 de octubre de 2021, la UTE vendió a Bussines Center Manzanares, S.L. 
una cuota proindivisa del 22,99036% de la finca registral 58.725 del Registro de fa 
Propiedad n.º 1 de Getafe en escritura autorizada por el Notario don Gonzalo López-
Fando Santafé (número de protocolo 3022), la cual fue calificada negativamente por la 
Ilma. Sra. Registradora, puesto que en su opinión “para despachar el documento que se 
califica, tanto inscripciones como cancelaciones que en él se solicitan, es preciso el 
consentimiento de Alexaco Inversiones, S.L. o, en su defecto, resolución Judicial (arts. 
20 y 82 de la Ley Hipotecaria)”.
XIII. Esta parte se muestra disconforme con el motivo de la calificación negativa de 
la Ilma. Sra. Registradora por lo que procede a recurrirla ante la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, conforme a lo dispuesto en los artículos 322 LH y 
concordantes, sobre la base de los siguientes
Fundamentos de Derecho.
Primero. Competencia y procedimiento.
La competencia para resolver el presente recurso gubernativo está atribuida a la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública conforme a lo dispuesto en el 
artículo 324 de la Ley Hipotecaria y se interpone ante el Registro de la Propiedad de 
Getafe n.º 1 según dispone el artículo art. 327 LH.
Segundo. Legitimación.
La UTE se halla legitimada activamente para la interposición del referido recurso 
gubernativo en su condición de transmitente del derecho a inscribir, de conformidad con 
lo prevenido en el artículo 325 a) de la LH (“La persona, natural o jurídica, a cuyo favor 
se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los 
efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o  e.
acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal  w.b
objeto”). 14ww
Tercero. Procedencia del recurso potestativo de reposición.
La  resolución  Impugnada  es  susceptible  de  ser  impugnada  mediante  recurso
gubernativo conforme a lo prevenido en los artículos 66, 324 y siguientes LH.
Cuarto. Forma.
El presente recurso se ajusta a los requisitos y solemnidades formales exigidos por la 
Ley Hipotecaria (…)
Quinto. Plazo.
El recurso se interpone dentro del plazo de un mes desde la notificación de la 
calificación sustitutoria en virtud del artículo 326 LH.
Sexto. 
La sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de marzo de 2021 
permite cancelar la carga inscrita a favor de Alexaco Inversiones, S,L. e inscribir la cuota 
proindivisa de la finca 58725 a favor del comprador.
6.1 Sobre cómo la Ilma. Sra. Registradora ha interpretado el principio de tracto 
sucesivo.
Como acabamos de ver, la Ilma. Sra. Registradora considera que para cancelar la 
inscripción de la carga que pesa sobre la finca registral 58.725 objeto de compraventa a 
favor de Alexaco Inversiones, S.L., y para poder inscribir dicha finca a favor de la 
compradora, es necesario que conste el consentimiento de aquella o medie resolución 
judicial.
Esta parte no discute, ni duda, de parte del razonamiento expresado: es cierto que 
nadie puede ver cancelados sus derechos en el Registro de la Propiedad si no ha 
prestado su consentimiento para ello o lo ordena una sentencia firme. Así lo expresa sin 
ambages el artículo 82 Ley Hipotecaria.
Lo que sí discute la UTE, y donde radica el error de la calificación que se recurre 
(dicho sea, con el debido respeto y en términos de defensa), es en la interpretación que 
la Ilma. Sra. Registradora hace de la Sentencia de la Audiencia Provincial de 29 de 
marzo de 2021 (que se acompañó al título que se presentó a inscripción) (…) En efecto, 
dicha Sentencia, al igual que la de Primera Instancia, declara resuelto el título en virtud 
del cual Alexaco Inversiones. S.L. devino propietario de los 3.978,24 metros cuadrados 
que dieron lugar a la finca registral 52.332, y luego gravaron la registral 58,725 objeto de 
compraventa. Y dicho título no es otro que el acta de mutuo acuerdo de 14 de julio 
de 2019.
Así, en la citada acta levantada al amparo del artículo 24 Ley Expropiación Forzosa, 
Alexaco Inversiones, S.L. consintió la expropiación de la finca registral 14.003 y a cambio 
recibió “en concepto de justiprecio” el aprovechamiento urbanístico que dio lugar a la 
finca 52.332 y que ha sido trasladado como gravamen a la finca objeto de compraventa.
Y sabido es que la resolución de un contrato tiene efectos restitutorios. Si bien, en el 
caso que nos ocupa, al no poderse devolver a Alexaco Inversiones, S.L. la finca de 
origen 14.003 por haber sido sustituida por otras de reemplazo, ésta tenía derecho, 
según  la  Sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  29  de  marzo  de  2021  al  cobro 
de 924.344,06 euros más intereses “en concepto de restitución de prestaciones”.
6.2 El efecto restitutorio propio de la resolución contractual.
Al haberse resuelto por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de 29 de marzo 
de  2021  el  título  en  virtud  del  cual  Alexaco  Inversiones,  S.L.  adquirió,  como  e.e
aprovechamiento urbanístico, la finca registral 52.332, que luego se trasladó como carga  b
de materialización de ese aprovechamiento a la cuota indivisa sobre la finca 58.725, es  14ww
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ha recibido en concepto de “restitución” el importe de 924.344,06 euros más intereses.
Sabido es que el efecto propio de la resolución de un contrato es el de la restitución 
de prestaciones y vuelta al estado preexistente, Así lo expresa, entre otras la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1999:
“Los efectos resolutorios se producen ‘ex tunc’. por lo que una vez resuelto el 
derecho, quedan igualmente resueltos los derechos que sobre aquél se hubiera podido 
constituir; esta regla general tiene su excepción en el párrafo final del artículo 1124, al 
decir que ‘esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes con 
arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria (…)’ esta 
protección que se dispensa a los adquirentes de buena fe y a los terceros amparados 
por la fe pública registral, no impide que se produzca la resolución del contrato sino que 
se limita el alcance restitutorio de la misma. dado que aquel precepto sólo trata de 
proteger los derechos de terceros adquirentes: en tal caso la obligación de restitución se 
transforma en una obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al vendedor, 
de acuerdo con el último párrafo del artículo 1295 del Código Civil.”
Y esto es, precisamente, lo que ha ocurrido en el caso que nos ocupa: Alexaco 
Inversiones, S.L., una vez se ha declarado la resolución de su título de adquisición de los 
aprovechamientos urbanísticos trasladados como carga a la finca registral 58.725, no ha 
recibido la finca de origen que le fue expropiada, registral 14.003, porque la misma ha 
sido transformada en fincas de resultado fruto del proceso de reparcelación realizado por 
la  UTE  en  el  sector,  sino  el  importe  reconocido  en  la  Sentencia  de  la  Audiencia 
Provincial.
Pero de lo que no cabe duda alguna es que Alexaco Inversiones, S.L. ya no es titular 
de carga o derecho alguno real derivado de la expropiación de su finca de origen 
registral  14.003,  por  lo  que  la  negativa  de  la  Sra.  Registradora  a  practicar  las 
cancelaciones e Inscripciones carece de fundamento (dicho sea, con respeto) y debe ser 
revocada.
Tan es así que la propia Sala de la Audiencia Provincial, expidió testimonio de la 
Sentencia que declaró la resolución del título de Alexaco Inversiones, S.L. “para su 
presentación en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Getafe” (…)
En los mismos términos que la anterior Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de 
julio de 1999 se pronuncia la de 11 de febrero de 1992 (…) cuando explica los efectos 
propios de la resolución contractual:
“Es decir que en virtud de ese efecto retroactivo, se ha de volver al estado jurídico 
preexistente, lo que implica que tal resultado no pueda entenderse de modo que deje a 
beneficio de un contratante las prestaciones que del otro haya recibido, aunque sean 
parciales o inadecuadas, antes de la resolución pues ello conduciría a proteger un 
enriquecimiento injusto, consiguiéndose con ello de paso, el exacto y lógico reintegro de 
las cosas y situaciones a su prístino ser en lo posible, con la recíproca devolución de las 
cosas o de su valor que constituyeron las prestaciones mutuas de los contratantes.”
Es ineludible concluir que si, como hemos visto y es sabido, la resolución implica la 
vuelta al estado preexistente a la celebración del contrato resuelto y a la recíproca 
devolución de las cosas objeto del contrato (“o de su valor”), ningún derecho sobre la 
finca registral 58.725 ostenta ya Alexaco Inversiones, S.L.
Por ello, la calificación de la Sra. Registradora debe ser revocada y debe también 
procederse a la inscripción del título presentado.» s
IV 14www.
manLtuav ore lgai sntoratad odrea  cdaelif iclaa cPiórno pyi eedleavdó  eelm eixtipóe diniefonrtme ea  eesl ted íCa e2n trdoe D dirieccietimvob.re de 2021,
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 82, 217, 219 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 44.4 
del  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de febrero 
de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 10 de 
abril de 2017, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 3 de septiembre de 2020.
1. Por Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Getafe de fecha 12 de julio de 2005 
«Posmocan Los Gavilanes Unión Temporal de Empresas Ley 18/1982 de 26 de mayo» 
fue nombrada adjudicataria del concurso promovido por el citado consistorio para el 
desarrollo y la gestión del sistema de expropiación del sector U.P.–C «Los Gavilanes». 
Iniciados los trámites expropiatorios para el desarrollo del sector referido y aprobada la 
relación de bienes y derechos a expropiar, la unión temporal de empresas y algunos de 
diversos propietarios de las fincas de origen ubicadas en el sector firmaron, al amparo 
del  artículo  24  de  la  Ley  sobre  expropiación  forzosa,  acuerdos  amistosos  para  la 
adquisición de los bienes o derechos objeto de expropiación, pactando el justiprecio y 
levantándose las oportunas actas de mutuo acuerdo de expropiación de las fincas.
El día 14 de julio de 2009, el Ayuntamiento de Getafe, la unión temporal de empresas 
y «Alexaco Inversiones, S.L.» firmaron acta de mutuo acuerdo en virtud de la cual 
«Alexaco  Inversiones,  S.L.»  transmitió  a  la  unión  temporal  de  empresas,  como 
beneficiaria de la expropiación, la finca registral número 14.003 del Registro de la 
Propiedad de Getafe número 1, que es la parcela 240 del polígono 21.
En  contraprestación  por  todo  concepto  indemnizatorio,  la  unión  temporal  de 
empresas reconoció a «Alexaco Inversiones, S.L.» 3.978,24 metros cuadrados de suelo 
de  uso  industrial.  La  parcela  de  reemplazo  en  la  que  se  iba  a  materializar  este 
aprovechamiento debía ser entregada por la unión temporal de empresas a «Alexaco 
Inversiones, S.L.» urbanizada, libre de cargas y al corriente del pago de impuestos no 
más tarde del día 5 de mayo de 2014.
El  aprovechamiento  urbanístico  reconocido  a  «Alexaco  Inversiones,  S.L.»  como 
justiprecio de la expropiación dio lugar a la finca registral 52.332 del Registro de la 
Propiedad de Getafe número 1. La finca registral 14.003 del mismo Registro de la 
Propiedad, hasta ese momento propiedad de «Alexaco Inversiones, S.L.», se inscribió 
por título de expropiación a favor de los distintos miembros de la unión temporal de 
empresas,  quedando  afecta  registralmente  a  la  materialización  en  su  día  del 
aprovechamiento urbanístico dado a cambio de la finca expropiada.
Dado que la unión temporal de empresas incumplió su obligación de entregar a 
«Alexaco Inversiones, S.L.» la finca de reemplazo en el plazo pactado, ésta interpuso 
demanda contra la unión temporal de empresas solicitando la resolución del acta de 
mutuo acuerdo de fecha 14 de julio de 2009 y el pago «en concepto de restitución de 
prestaciones» de 1.072.239,11 euros más intereses.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid (autos de 
procedimiento ordinario número 1082/2016) de fecha 25 de marzo de 2019 estimó 
íntegramente la demanda de «Alexaco Inversiones, S.L.», resolvió el acuerdo de 14 de 
julio de 2009 y condenó a la unión temporal de empresas a pagar a la demandante las 
cantidades que aquélla pidió. Tras la interposición por la unión temporal de empresas del  e.e
oportuno recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Undécima,  w.b
dictó sentencia, firme de fecha 29 de marzo de 2021, en la que confirmó la resolución del  14ww
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justiprecio de la expropiación (que dio lugar a la finca registral 52.332 del Registro de la
Propiedad de Getafe número 1) se trasladó –según dice la nota de calificación que se 
recurre–  «como  consecuencia  de  las  sucesivas  inscripciones  de  diversas 
materializaciones de aprovechamiento» como carga o afección a una cuota indivisa 
(22,99036%)  de  la  finca  registral  58.725  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Getafe 
número 1, que es la que ha sido objeto de venta en el título cuya inscripción ha sido 
denegada.
Como  el  título  de  adquisición  del  aprovechamiento  reconocido  a  «Alexaco 
Inversiones, S.L.» –acta de mutuo acuerdo de 14 de julio 2009– ha sido resuelto por la 
sentencia (firme) de la Audiencia Provincial de 29 de marzo de 2021, la unión temporal 
de  empresas  solicitó  a  la  Audiencia  Provincial  de  Madrid  testimonio  de  la  referida 
sentencia con objeto de cancelar el derecho que sobre la finca 58.725 constaba inscrito 
a favor de «Alexaco Inversiones, S.L.». La Audiencia, ordenó expedir el mismo en 
diligencia de ordenación de fecha 27 de septiembre de 2021 con expresión de su 
firmeza, para su presentación en el Registro de la Propiedad de Getafe número 1.
El día 19 de octubre de 2021, la unión temporal de empresas vendió a «Bussines 
Center  Manzanares,  S.L.»  una  cuota  proindivisa  del  22,99036%  de  la  finca 
registral 58.725 del Registro de la Propiedad de Getafe número 1 en escritura autorizada 
por el notario de Getafe, don Gonzalo López-Fando Santafé, la cual fue calificada 
negativamente  por  la  registradora,  puesto  que  en  su  opinión  «para  despachar  el 
documento que se califica, tanto inscripciones como cancelaciones que en él se solicitan, 
es preciso el consentimiento de “Alexaco Inversiones, SL” o, en su defecto, resolución 
judicial (arts. 20 y 82 de la Ley Hipotecaria)».
La unión temporal de empresas recurrente entiende que sí procede la inscripción de 
la venta de la cuota indivisa pues la sentencia firme de la Audiencia Provincial de 
fecha 29 de marzo de 2021 (que se testimonia en el título que se presentó a inscripción) 
declara resuelto el acta de mutuo acuerdo de fecha 14 de julio de 2009 en virtud de la 
cual «Alexaco Inversiones, S.L.» devino propietario de los 3.978,24 metros cuadrados 
que dieron lugar a la finca registral 52.332, y gravaron la registral 58.725 objeto de 
compraventa.
2. Se pretende, por tanto, en base al testimonio de la citada sentencia firme que 
declara la nulidad del título de adquisición (acuerdo mutuo entre expropiante, beneficiario 
y expropiado) que se cancele la afección de la finca expropiada a la materialización del 
aprovechamiento urbanístico que sirvió de contraprestación y que una vez cancelada se 
permita la venta libre de cargas de los derechos inscritos a su favor como consecuencia 
de la expropiación. Así se solicita expresamente en la propia escritura de venta.
Considera el recurrente que de la propia sentencia resulta que se ha indemnizado ya 
suficientemente  al  expropiado  en  metálico,  según  las  determinaciones  de  la  propia 
sentencia, y que por tanto no procede ya el pago en aprovechamiento urbanístico. Alega 
que  una  vez  se  ha  declarado  la  resolución  del  título  de  adquisición,  procede  la 
cancelación de la afectación a la materialización de los aprovechamientos urbanísticos 
trasladados como carga a la finca registral 58.725, y que el expropiado no ha recibido la 
finca de origen que le fue expropiada –registral 14.003– porque la misma ha sido 
transformada en fincas de resultado fruto del proceso de reparcelación realizado por la 
unión temporal de empresas en el sector, habiendo recibido el importe reconocido en la 
sentencia de la Audiencia Provincial.
3. Sin embargo, todo ello son afirmaciones o deducciones que realiza el recurrente 
unilateralmente, sin que expresamente la sentencia directamente lo proclame, ni haya 
habido mandamiento al efecto que lo ordene en ejecución de la misma en esos términos. es
Por el contrario, del testimonio de la sentencia firme aportada, podría deducirse no  o
astciótohulmoolarL oarali  ad sp raeered espx tortdeielneuntc cedliineaóód  nnpe e «r,dlo  eceprxo ei amltcau uo enrc ncrcoet»oinnd,n dtaseeidcef,e  icóvcusnetieon nn odddc eeeia td a mtodomreadab ta leia érrne nisaus elpliipnzdeaotacecddtnoir ócí canidoa  en diq nterlufaaele  cr fatisirunpesacre olaa,  vc qqeeouuxcmeephp  raeoasmlpñ epiiae ar.ndohtapao,i o  cru eruresbycuaauen rlvírtsoeet nnicttloaea     OE-A-2022-2514able en https://www.
invoca, afecta en los contratos sinalagmáticos a las prestaciones de ambas partes. Por
tanto, la nulidad declarada judicialmente del título de adquisición (el acuerdo mutuo entre 
expropiante, beneficiario y expropiado) puede significar no sólo la innecesariedad de la 
materialización del pago del aprovechamiento urbanístico que ha abierto folio registral, 
sino la resolución de la adquisición misma de la finca expropiada, que ahora se pretende 
vender  y  cuyo  precio  de  expropiación  consistía  en  el  pago  del  aprovechamiento 
urbanístico en otro sector.
Que el pago en metálico a la entidad expropiada equivalga a la materialización del 
aprovechamiento urbanístico y convalide la nulidad del acta de expropiación inscrita a 
favor del recurrente, así como de la inscripción de la adquisición por expropiación, es 
algo que no se dice expresamente en la sentencia aportada.
4. Es por ello que parece razonable que no se puedan vender las participaciones 
indivisas inscritas a favor de las entidades integrantes de la unión temporal de empresas, 
afectas registralmente a la condición de materialización del aprovechamiento urbanístico 
inscrito, si no es en los mismos términos que figuran en los asientos del Registro, esto 
es, con la afectación a la materialización del aprovechamiento urbanístico.
Esta Dirección General no puede poner en entredicho la validez de los asientos, 
entre ellos tal afectación a la materialización del aprovechamiento urbanístico de la finca 
expropiada, pues se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.º de la 
Ley Hipotecaria).
5. Por otra parte, el artículo 44.4 de las normas complementarias al Reglamento 
Hipotecario en materia urbanística, en las expropiaciones a cambio de finca futura, 
establece que el folio abierto al aprovechamiento se cancelará simultáneamente a la 
inscripción a favor del expropiado de la finca que constituye el justiprecio en especie.
Si  esto  ya  no  es  posible,  y  al  expropiado  no  se  le  puede  materializar  el 
aprovechamiento urbanístico y tampoco se le puede restituir la finca de origen que le fue 
expropiada  –registral  14.003–  porque  la  misma  ha  sido  transformada  en  fincas  de 
resultado fruto del proceso de reparcelación realizado por la unión temporal de empresas 
en el sector, y se pretende vender las participaciones indivisas de esta finca expropiada 
sin la afectación registral inscrita, libre de cargas, por haber recibido el expropiado el 
importe reconocido en la sentencia de la Audiencia Provincial, habrá que compartir el 
criterio de la registradora que exige para ello el consentimiento de todos los interesados 
o resolución judicial firme en que así expresamente se ordene.
6. En este sentido debe recordarse la doctrina reiterada de este centro directivo, en 
relación a la salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1.3.º de la Ley 
Hipotecaria) y el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) que 
presume la validez y extensión del derecho inscrito en los términos señalados por los 
asientos respectivos, de forma que no se pueden modificar sin consentimiento de todos 
los titulares de derechos inscritos expresado en escritura pública o en su defecto en 
virtud de resolución judicial firme en procedimiento en que aquéllos hayan sido parte 
(artículo 82 de la Ley Hipotecaria).
La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de 
todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se 
trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna 
resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes 
el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
Como repetidamente ha afirmado esta Dirección General no incumbe al registrador 
determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. 
Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo al juzgador por tener constitucionalmente  es
atribuida  la  competencia  de  juzgar  y  de  hacer  ejecutar  lo  juzgado  tal  y  como  o
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cancelación total de las inscripciones (…) Tercero. Cuando se declare la nulidad del título 
en cuya virtud se hayan hecho».
7. Este Centro Directivo permite modalizar el principio de rogación en caso de los 
documentos judiciales, dadas las características de este tipo de documentación, que 
aconsejan que, en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los 
efectos de su inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de 
colaboración con las autoridades judiciales (cfr. Resoluciones de 29 de mayo de 1987, 6 
y 27 de abril de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de diciembre 
de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se caiga en un 
rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca 
a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de 
declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el 
contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio.
Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación de un asiento a pesar de que no 
se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos 
por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen 
referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera 
indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
La dificultad radica en que, como argumenta la registradora, en el presente supuesto 
no se infiere indubitadamente de la sentencia la cancelación de la materialización del 
aprovechamiento urbanístico inscrito.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.