BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41983
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6383 Resolución de 23 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 48, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa y adjudicación de inmueble.
En el recurso interpuesto por don L. J. L. contra la calificación de la registradora de la 
Propiedad de Madrid número 48, doña Alicia Solesio Jofre de Villegas, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa y adjudicación de inmueble.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 26 de septiembre de 1980 por el notario de 
Madrid, don Aurelio Escribano Gozalo, con el número 1.912 de protocolo, se formalizó la 
venta y adjudicación por parte de la Cooperativa de viviendas «Covica» a favor de don E. 
M. P. y de otras cien cooperativistas, pro indiviso, de determinadas participaciones de la 
finca registral número 4.099. Las circunstancias relevantes de dicha escritura constaban 
en la calificación impugnada y en el primer fundamento de Derecho de esta Resolución.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 48, 
fue objeto de calificación negativa en los términos que, a continuación, se transcriben en 
lo pertinente:
«En  Madrid,  a  treinta  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve,  en  vista  a  los 
Antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho siguientes:
Antecedentes de hecho
I.  El pasado día veinticuatro de julio de dos mil diecinueve a las 13:01 se presentó 
en este Registro –Asiento 1311 del Diario 50– copia autorizada de la Escritura de venta y 
adjudicación por parte de la Cooperativa de viviendas Covica a favor de D. E. M.P. y 
otros Señores, autorizada el día veintiséis de septiembre de mil novecientos ochenta por 
el Notario de Madrid D. Aurelio Escribano Gozalo, número de Protocolo mil novecientos 
doce.
II.  De  tal  Escritura  resulta  la  adjudicación  pro  indiviso  por  parte  de  la  citada 
Cooperativa de determinadas participaciones de la finca 4.099 de la Sección de (…) de este 
Registro en favor de los cooperativistas, sin acreditar de forma completa la suficiencia de las 
facultades que ostenta el representante de la Sociedad Cooperativa (…)
III.  Con  fecha  nueve  de  agosto  de  dos  mil  diecinueve  se  extiende  por  quien 
suscribe nota de calificación desfavorable relativa a las circunstancias anteriores. El 
documento  es  retirado  por  el  presentante  con  fecha  veinte  de  agosto  de  dos  mil  e.
diecinueve. En atención a la citada nota de calificación, se aporta por el presentante, con  w.b
fecha diez de septiembre de dos mil diecinueve, el título, en el que consta añadida  83ww
adciliugeerndcoia a ddoep ctaodmop pleomr eJnutnot ad Ge ecnoepriaa l aEuxttorraizoarddian aproiar,  lcae qleuber asdea  tepsotri mlao cnoiao pceerratitfiivcaa cCióonv idcea 
ASu. rCeolioop E, sqcureib faignuor aG uonzaidloo,  ac olan  mfeacthriaz  n2ú0m deer om 9a8y4o  ddeell  parñooto 1c9o8lo0 d; etal lN yo ctaormioo d ceo Mnsatdar iedn,  De.l 
apartado “Actúan” de la presente Escritura (…)
IV.  De la citada certificación, resulta como acuerdo señalado en el número primero, 
proceder  a  titular,  en  las  correspondientes  escrituras  públicas,  a  favor  de  los 
cooperativistas  asociados  a  la  misma  las  viviendas,  plazas  de  aparcamiento,  una 
centésima parte indivisa del local social finca 3.929 del Registro de la Propiedad y del 
resto del predio matriz finca 2.777 adscrito, partes todas de la Urbanización “(…)”, 
propiedad de la Cooperativa, sita en Madrid, (…) En virtud del segundo acuerdo, se 
faculta  al  Presidente  de  la  Junta  Rectora  D.  A.  R.  G.  R.  y,  en  su  defecto  por 
incompatibilidad o imposibilidad al Secretario D. E. M. y P. para el otorgamiento de las 
escrituras oportunas, incluso de rectificación y aclaración con cuanto sea presupuesto, 
incidencia  y  consecuencia  formulando  las  declaraciones,  determinaciones  y 
disposiciones necesarias o simplemente convenientes para su plena eficacia jurídica. 
Consta como fecha del acuerdo el día catorce de mayo de mil novecientos ochenta.
V.  Teniendo  por  objeto  la  presente  Escritura  la  finca  registral  número  4.099  y 
encontrándose configurada la misma en Registro como elemento independiente número 
veintidós  de  la  correspondiente  división  horizontal,  a  la  vista  de  la  certificación 
incorporada no se aprecia por quien suscribe la ostentación de facultades suficientes por 
parte del representante de Covica S. Coop. en relación al acto contenido en la escritura, 
pues no consta acuerdo expreso de la Junta Rectora relativo a la citada finca 4.099 –sí 
resultando, por el contrario, facultades expresas en relación a la adjudicación proindiviso 
del  local  social,  configurado  registralmente  como  finca  independiente  bajo  el 
número 3.929–.
Fundamentos de Derecho
I.  Esta nota de calificación se extiende por la registradora titular de esta Oficina, 
competente por razón del territorio donde radica la citada finca, en el ámbito de sus 
facultades de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley hipotecaria y 98 y 
siguientes de su Reglamento.
II.  Es necesario acreditar la suficiencia de facultades representativas por parte de 
D. A.R. G. R., presidente de la Junta Rectora de la Cooperativa de viviendas Covica.
Al  Registro  de  la  Propiedad  sólo  pueden  acceder  actos  válidos,  completos  y 
perfectos (art. 18 y concordantes LH) y los actos realizados en nombre del tercero sin 
poder para ello son nulos (art. 1259 CC), por lo que el Registrador no puede abdicar de 
sus  deberes  y  funciones  de  control  en  materia  de  vigencia  de  la  representación 
conferida. La competencia de calificación plena que le atribuye el meritado art. 18 LH no 
puede ser cercenada o desconocida sin violentar el sistema de fuentes y el principio de 
jerarquía normativa, constitucionalmente proclamado (art. 9-1 CE). No es posible, en 
definitiva, referir la representación a actos jurídicos no comprendidos en el texto literal 
del acuerdo en cuya virtud la misma se otorga, debiendo ser la autorización conferida 
interpretada de manera estricta –pueden verse, además, los artículos 1713 y 1714 del 
Código Civil.
En relación a las facultades contenidas en la representación, es doctrina consolidada 
de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (cfr.  entre  otras  muchas 
Resoluciones de 14 de marzo de 1996 y 20 de octubre de 2017) que “la interpretación 
del  poder  debe  hacerse  con  extremada  cautela  y  rigor,  para  evitar  que  por 
averiguaciones más o menos aventuradas puedan entenderse incluidas en él facultades 
que  no  fueron  concedidas”;  advierte  la  Dirección  General  que  la  extensión  de  las 
facultades  representativas  ha  de  ser  interpretada  de  manera  estricta,  es  decir, 
atendiendo  a  lo  que  propiamente  y  sin  extralimitaciones  constituye  su  verdadero  e
contenido. bo
Con  arreglo  a  lo  anterior,  la  registradora  que  suscribe  ha  resuelto  confirmar  83ww
spuasrcpieanlmdeenr tee l ldae snpoatac hdoe  decal licfiictaadcoió nd odceu mneunetove  podre  eal gdoesfteoc tdoe  sedñoas lamdoil . dNieoc inseu etvoem ay 
anotLaac ivóing ednec siau sdpeel nassiióenn tpoo dr en op rheasbeenrt ascidióon s doelic eitsatdea t.ítulo queda prorrogada en virtud de
la presente. El plazo de prórroga por sesenta días se computará desde la fecha de la
recepción  de  la  última  de  las  notificaciones  del  presente  acuerdo  de  calificación 
conforme a lo establecido en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del documento a los efectos 
oportunos. Este acuerdo de calificación puede (…)»
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. J. L. interpuso recurso el día 29 de 
octubre de 2019 mediante escrito en el que expresaba los siguientes fundamentos de 
Derecho:
«Primero.  Por infracción del juicio de suficiencia del Notario autorizante.
Entendemos que la calificación negativa realizada por la Sra. Registradora infringe el 
juicio de suficiencia del notario autorizante previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, 
de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social, modificado 
por  la  Ley  24/2005,  de  18  de  noviembre,  de  Reformas  para  al  impulso  de  la 
productividad, y la doctrina y jurisprudencia dictada sobre el mismo.
Siguiendo con la doctrina jurisprudencial sentada por el Tribunal Supremo en su 
reciente sentencia de 20 de noviembre de 2018 (recurso de casación 262/2016), la 
valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la 
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador 
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el 
contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia el notario 
autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del apoderamiento del que 
resulta la legitimación, debiendo dejar constancia expresa de que ha cumplido esa 
obligación.
Conforme al tenor del artículo 98.2. Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el 
juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la 
calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado”.
En  definitiva,  concluye  la  sentencia  referida  declarando  que  una  vez  el  notario 
autorizante ha valorado la existencia, la vigencia y la suficiencia de las facultades que 
ostenta el otorgante de la escritura, el registrador no puede corregirla posteriormente en 
su función calificadora.
De acuerdo con la calificación que hace la Sra. Registradora contra la que se recurre, 
“no se aprecia por quien suscribe la ostentación de facultades suficientes por parte del 
representante de Covica S. Coop en relación al acto contenido en la escritura...”.
El  caso  es  que  el  notario  autorizante  de  la  escritura  objeto  de  calificación  Sr. 
Escribano Gozalo, sí realizó ese juicio de valor y dejó constancia del mismo en los 
términos siguientes:
– En primer lugar, declara que el Sr. G. R. actúa “en ejercicio de su cargo” como 
presidente de la cooperativa de viviendas Covica, cargo que “me consta desempeña”. 
Por tanto, la consideración del compareciente como presidente de la cooperativa es 
indiscutible, no habiendo sido puesto en dudad por la Sra. Registradora.
– De otro lado, el notario autorizante transcribe parcialmente el objeto social de la 
cooperativa:  “la  adquisición  de  terrenos  para  construir  viviendas  y  edificaciones 
complementarias;  así  como  inmuebles  construidos  o  en  construcción  para  ser  e.
adjudicados exclusivamente a sus asociados (…) Resulta interesante hacer referencia al  w.b
objeto social de la entidad otorgante de la escritura por cuanto que una de las finalidades  83ww
dpere clais acomoepnetrea, teivla o b–jaedtoju ddeicla nceiógno cdioe  jluarsíd vicivoi ecnodnatesn cidoon setnru liad aess cari tluorsa  ccoaolipficearadtaiv oisbtajest–o  dees,l 
pres–e nAted eremcáusr,s oe.l notario autorizante transcribe parcialmente algunos artículos de los
estatutos sociales referidos al gobierno y representación de la cooperativa. En concreto y
a los efectos que ahora interesan debe mencionarse el artículo 38 transcrito según el 
cual “El presidente de la Junta Rectora ostenta la representación de la misma y además:
1.º  Representa… extrajudicialmente a la Cooperativa...
2.°  Lleva la firma social...
– Por último, el notario autorizante realiza el juicio de suficiencia del modo siguiente (…):
“El Sr. G. R. en su expresada calidad se halla expresamente facultado para este 
otorgamiento en virtud de acuerdo adoptado en Junta General extraordinaria celebrada 
el día catorce del actual, particular que me justifica con certificación que librada el día 
siguiente por el Señor Secretario don E. M. P., con el Visto Bueno del concurrente ha 
quedado unida a la escritura autorizada por mí el día veinte del mes de mayo pasado 
con el número 984 de orden de protocolo, dando fe, yo, el Notario, de conocer dichas 
firmas y de que ambos se hallan en legal ejercicio de sus respectivos cargos,...”.
El hecho de que el notario autorizante realizara la valoración de suficiencia de 
facultades  un  tiempo  antes  de  la  entrada  en  vigor  del  referido  artículo  98  de  la 
Ley 24/2001, en nada obsta a la plena aplicabilidad de éste al supuesto objeto del 
recurso pues la calificación se realiza una vez en vigor la norma.
A la vista de lo anterior, procede la revocación de la calificación por vulneración del 
artículo 98 de la Ley 24/2011 y la doctrina jurisprudencial sobre el juicio de suficiencia.
Segundo.  Por errónea valoración del documento de representación.
A la escritura objeto de calificación se le une un certificado expedido por el secretario 
de la cooperativa Covica con el visto bueno del presidente de fecha 15 de mayo de 1980. 
Este es el documento que la Registradora considera insuficiente para entender facultado 
al presidente de la cooperativa otorgante de la escritura para vender y adjudicar la 
vivienda  objeto  de  la  misma  a  cada  uno  de  los  cooperativistas,  entre  estos  el 
compareciente ahora recurrente en la proporción indicada.
La calificación de la Sra. Registradora considera que “no consta acuerdo expreso de 
la  Junta  Rectora  relativo  a  la  citada  finca  4.099  –sí  resultando,  por  el  contrario, 
facultades expresas en relación a la adjudicación proindiviso del local social, configurado 
registralmente como finca independiente bajo el número 3.929–”. Considera de este 
modo la Sra. Registradora que, al no especificar expresamente el certificado la concreta 
finca para la que se faculta al presidente –a diferencia de la mención expresa a la 
finca 3.929–, de conformidad con la doctrina sentada por esta Dirección en relación con 
la  estricta  interpretación  de  los  poderes  de  representación,  no  puede  entenderse 
comprendido  el  acto  que  se  pretende  inscribir  entre  las  facultades  conferidas  al 
presidente de la cooperativa para otorgar la escritura de adjudicación.
Discrepamos de esta argumentación por cuanto entendemos que, dada la redacción 
del  certificado,  el  presidente  sí  está  facultado  para  otorgar  la  escritura  objeto  del 
presente recurso sin necesidad de tener que realizar una interpretación extensiva o 
forzada del mismo.
Como indica la escritura en el apartado de la comparecencia, se trata de una 
adjudicación y venta de una vivienda promovida y construida por una cooperativa de 
viviendas (Covica) cuyo objeto social es el propio de este tipo de entes, a saber, la 
construcción  de  viviendas  para  su  posterior  adjudicación  a  cada  uno  de  los 
cooperativistas. La escritura que nos ocupa se enmarca dentro de la fase final de la 
promoción en la que, una vez construido el edificio promovido por la cooperativa, los  e.e
cooperativistas reciben por adjudicación cada uno de los pisos o locales. b
De  otro  lado,  el  otorgante  de  la  escritura  en  nombre  de  la  cooperativa  es  su  83ww
ePfreecstiodse.nte, quien estatutariamente ostenta la representación de la misma a todos los
a faSvoerg dúenl  croencustrare ennte l ae se sucnrait uvriavi eonbdjeat os idtae  ecna leifilc baacjioó nd,e lla e fdinifcicai oq uye q suee  ptireentee ncdoem ion súcnriibcair 
peculiaridad –que en nada afecta a las facultades conferidas al presidente–, que se
adjudica a todos y cada uno de los cooperativistas en la proporción que se indica en la 
misma escritura. Se trata de una operación absolutamente habitual en este tipo de 
promociones en que se reserva una de las viviendas a favor de todos los cooperativistas 
para que éstos decidan el uso que hayan de darle: vivienda de portería, local para 
alquilar, etc. Lo que resulta indiscutible y no ha sido objetado por la Sra. Registradora es 
que se trata de una vivienda, y así consta expresamente en la descripción que se hace 
de la misma en la propia escritura.
De acuerdo con el certificado analizado, la junta general de cooperativistas adoptó, 
entre otros, el acuerdo de “titular, en las correspondientes escrituras públicas, a favor de 
los cooperativistas asociados a la misma las viviendas, plazas de aparcamiento y una 
centésima parte indivisa del local social finca 3.929...”. Es decir, se faculta al presidente 
para que en nombre de la cooperativa pueda otorgar las correspondientes escrituras 
públicas –en plural, no acotado a un único acto transmisivo, sino a tantos como fueren 
necesarios– de venta y adjudicación de “las viviendas” –en general, sin especificar cada 
una de ellas–.
La redacción de este acuerdo es absolutamente clara y transparente, no ofreciendo 
duda alguna la interpretación gramatical de las propias palabras empleadas (art. 1.281 
CC): el presidente, como representante de la cooperativa, quedaba facultado para titular 
en escritura pública a favor de los cooperativistas las viviendas promovidas, debiendo 
naturalmente entenderse que se trata de todas ellas, sin excepción.
Teniendo en cuenta lo anterior, interesa la revocación de la calificación recurrida y en 
su lugar se considere que, según el certificado unido a la escritura de 15.5.1980, el 
presidente de la cooperativa estaba expresamente facultado para el otorgamiento de la 
escritura calificada, acordando la inscripción a favor del ahora recurrente.
Tercero.  Por infracción del principio de la protección de la confianza legítima
El principio de confianza legítima tiene su reconocimiento legal en el artículo 3.e) 
Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público y supone que la 
autoridad pública no puede adoptar medidas que resulten contrarias a la esperanza 
inducida por la razonable estabilidad de las decisiones administrativas que se hubieran 
adoptado y en función de las cuales los administrados han realizado determinadas 
actuaciones.
De acuerdo con la doctrina legal sobre este principio, la confianza legítima requiere 
de tres requisitos esenciales para su estimación, a saber: 1) que se base en signos 
innegables y externos; 2) que las esperanzas generadas en el administrado han de ser 
legítimas; y 3) que la conducta de la Administración resulte contradictoria con los actos 
anteriores, sea sorprendente o incoherente.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando de modo reiterado (por 
todas,  sentencia  de  22  de  diciembre  de  2010  (recurso  contencioso-
administrativo 257/2009), que “el principio de la buena fe protege la confianza legítima 
que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno, e impone el 
deber de coherencia en el comportamiento propio. Lo que es tanto como decir que el 
principio  implica  la  exigencia  de  un  deber  de  comportamiento  que  consiste  en  la 
necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían 
prever y aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de los propios actos, 
constituyendo un supuesto de lesión a la confianza legítima de las partes “venire contra 
factum propium”.
Este  principio  legalmente  reconocido  no  es  en  absoluto  desconocido  para  esta  e
Dirección General, en cuya resolución 2/2004, de 17 de abril de 2004 declara que “el  bo
denominado principio de protección de la confianza legítima al que tiene derecho todo  83ww
caisuudmadidaon op oer nl as juusr isrperluadcieonnceias  dceo nn ulae sAtrdom Tinriibsutrnaacli óSnu, pprerimncoip yio  fiqnuaelm epnotsete irniocromrpeonrtaed ofu ae 
nLueey s4tr/1o9 D9e9r, epcrhinoc ippoios idtievo c,o snefigaúnnz are lesuglíttaim dae q luae n huae vdae  rseedra acpcliiócna ddoa,d…a,  aclu aarntídcou lsoe 3 b.1a sdae e lna 
signos externos producidos por la Administración lo suficientemente concluyentes para
que  le  induzcan  razonablemente  a  confiar  en  la  legalidad  de  la  actuación 
administrativa,...”.
El caso es que con base en el mismo certificado incorporado a la escritura objeto del 
presente  recurso  se  otorgaron  más  de  cien  escrituras  de  adjudicación  y  venta  de 
viviendas, locales, trasteros y garajes a favor de los cooperativistas de la promoción 
construida por la cooperativa Covica, habiendo sido inscritas todas ellas a favor de los 
correspondientes compradores-adjudicatarios sin que el Registro hubiera considerado 
insuficientes  las  facultades  conferidas  al  presidente  de  la  junta  rectora  de  aquélla. 
Consta en dicho Registro las inscripciones correspondientes.
Como hemos indicado en el apartado anterior, el objeto de la adjudicación en la 
escritura  calificada  es  una  “Vivienda”,  sita  en  (…)  de  la  promoción  denominada 
Urbanización  (…),  por  lo  que  no  existe  diferencia  alguna  con  el  resto  de  las 
adjudicaciones a favor de los cooperativistas efectuadas en el mes de mayo de 1980.
Se cumplen, por tanto, los requisitos para considerar que la calificación negativa 
contra la que se recurre constituye infracción del principio de la confianza legítima, pues 
la  Administración  está  yendo  contra  sus  propios  actos  contraviniendo  perspectivas 
fundadas  en  las  propias  decisiones  anteriores.  Si  el  Registro  al  calificar  todas  las 
escrituras de adjudicación a favor de los cooperativistas consideró que el presidente de 
la junta rectora de la cooperativa, con base en el certificado de 15 de mayo de 1980, 
tenía facultados suficientes para el otorgamiento de la escritura pública en que se 
contenía dicho negocio transmisivo inscribiendo todas y cada una de ellas (más de cien), 
no resulta jurídicamente admisible que un tiempo después y sin que haya mediado 
cambio o circunstancia novedosa que haga diferente el supuesto de hecho sometido a 
calificación, considere ahora la Administración que no resulta inscribible por ausencia de 
facultades suficientes.
A pesar de que en el certificado referido no se indicaron una a una las fincas que se 
iban a adjudicar, el Registrador del momento que calificó las más de cien escrituras de 
adjudicación consideró que la mención a las “viviendas y plazas de aparcamiento” 
resultaba suficiente para considerar facultado al presidente para el otorgamiento de la 
escritura. No se alcanza a comprender por qué en este momento sí habría de exigirse 
una mención expresa al número de finca registral que resulta objeto de adjudicación.
En este punto, esta parte únicamente dispone de los datos de las fincas registrales 
adjudicadas al recurrente en su día (4.048, 4.073 y 3.929) que demuestran la inscripción 
de las viviendas adjudicadas a los cooperativistas. A estos efectos se cita la finca matriz 
de  la  que  procede  el  resto  por  división  horizontal  (3.907),  interesando  de  la  Sra. 
Registradora que en su informe haga expresa constancia a esta circunstancia de la 
inscripción de las fincas a favor de los cooperativistas con base precisamente en el 
certificado que nos ocupa.
Por último, mencionar que ninguna duda plantea la aplicación al presente supuesto 
de  este  principio  de  confianza  legítima  teniendo  en  cuenta  la  función  pública  que 
desempeñan los registradores, quienes han sido jurisprudencialmente calificados como 
funcionarios públicos y profesionales del derecho (STC 11 de mayo de 1989).
Por todo lo dicho, interesa la revocación de la calificación recurrida y en su lugar se 
acuerde 'la estimación del presente recurso y la inscripción de la escritura presentada.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General  s
mediante escrito de fecha 13 de noviembre de 2019. e.
Vistos los artículos 1259 y F1u2n6d1a dmeel nCtóodsi gdoe  CDiveirl;e c1h, o18 y 322 y siguientes de la Ley  2020-6383n https://ww
AHdipmoitneicsatrraiati;v a9s8 y  ddee l Olar dLeeny S  o2c4ia/2l;0 0114,3 , d1e6 42, 71 65d ey  1d6ic6ie dmebl rRee, gdlaem eMnetod iNdaosta rFiails ceanl essu, 
redacción vigente el 26 de septiembre de 1980, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 12 de abril de 1996, 20 de enero de 2004, 
21 de octubre de 2011, 1, 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de 
febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013, 22 de febrero de 2014, 25 de julio 
y 13 de noviembre de 2017, 27 de febrero de 2018 y 24 de julio de 2019.
1.  Por la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el 26 de septiembre 
de 1980, se formalizó la venta y adjudicación por parte de «La Cooperativa de Viviendas 
Covica»  a  favor  de  ciento  un  cooperativistas,  pro  indiviso,  de  determinadas 
participaciones de la finca 4.099 (una vivienda, en el edificio E de una urbanización sita 
en  Madrid).  En  dicha  escritura,  el  notario  autorizante  hace  constar  que,  según  la 
certificación de la junta general de la cooperativa de 14 de mayo de 1980, que se 
testimonia, el representante de la citada entidad –el presidente de la junta rectora– está 
facultado para «proceder a titular en las correspondientes escrituras públicas, a favor de 
los cooperativistas asociados a la misma las viviendas, plazas de aparcamiento, una 
centésima parte indivisa del local social finca 3.929 del Registro de la Propiedad y del 
resto del predio matriz finca 2.777 adscrito, partes todas de la Urbanización “(…)”, 
propiedad de la Cooperativa, sita en Madrid (…)»; y «para el otorgamiento de las 
escrituras oportunas, incluso de rectificación y aclaración con cuanto sea presupuesto, 
incidencia  y  consecuencia  formulando  las  declaraciones,  determinaciones  y 
disposiciones necesarias o simplemente convenientes para su plena eficacia jurídica».
La registradora suspende la inscripción solicitada por entender que, a la vista de la 
certificación  incorporada  a  la  escritura  calificada,  no  se  puede  apreciar  que  el 
representante de la cooperativa ostente de facultades suficientes en relación con el acto 
contenido en la escritura, pues no consta acuerdo expreso de la junta rectora relativo a la 
adjudicación  en  los  términos  que  resultan  del  título  de  la  citada  finca  4.099  –sí 
resultando, por el contrario, facultades expresas en relación a la adjudicación pro indiviso 
del  local  social,  configurado  registralmente  como  finca  independiente  bajo  el 
número 3.929–.
El recurrente alega: que la calificación impugnada infringe la norma del artículo 98 de 
la Ley 24/2001, sobre el valor del juicio notarial de suficiencia sobre las facultades 
representativas del otorgante de la escritura; que de la certificación unida a la escritura 
resulta que el presidente de la junta rectora de la cooperativa está facultado para la 
adjudicación que se formaliza porque se trata de una vivienda y a aquel se le atribuyen 
facultades para otorgar las correspondientes escrituras públicas de adjudicación de «las 
viviendas» a los cooperativistas; y que dicha calificación registral infringe el principio de 
confianza legítima, pues con base en el mismo certificado incorporado a la escritura 
objeto del presente recurso se otorgaron más de cien escrituras de adjudicación y venta 
de viviendas, locales, trasteros y garajes a favor de los cooperativistas de la promoción 
construida por la misma cooperativa, habiendo sido inscritas todas ellas sin que se 
hubieran considerado insuficientes las facultades conferidas al presidente de la junta 
rectora de aquélla.
2.  En relación con la argumentación del recurrente basada en la infracción del 
artículo 98 de la Ley 24/2001, debe tenerse en cuenta que, por razón de la fecha de 
otorgamiento de la escritura calificada (26 de septiembre de 1980), dicho precepto legal 
no era aplicable por la sencilla razón de que no había entrado en vigor. En efecto, como 
ha afirmado con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de enero 
de 2004, 21 de octubre de 2011, 1 de marzo de 2012 y 22 de febrero de 2014) esta 
cuestión, la de la determinación del ámbito de eficacia temporal del citado precepto, ha  e.
de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la  w.b
escritura calificada. No es posible seguir el criterio de que es la fecha de la inscripción la  83ww
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la delicada cuestión de precisar los límites entre la fe pública notarial y la extensión de la
calificación registral en materia de representación, había venido entendiendo que si bien 
la afirmación del notario era suficiente respecto de las circunstancias que determinan la 
capacidad natural de los otorgantes para obrar (en nombre propio), no sucedía lo mismo 
respecto  de  la  capacidad  legal  para  obrar  en  nombre  ajeno,  pues  ya  el  notario 
determinaba esa capacidad mediante un juicio con el cual podía no estar conforme el 
registrador (cfr., por todas, la Resolución de 12 de abril de 1996). Según esta doctrina, 
desde el punto de vista de la calificación registral, al establecer el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria  de  8  de  febrero  de  1946  que  «los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad... la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas» (y al no caber duda de que entre «los otorgantes» 
cuya  capacidad  debe  calificar  el  registrador  están  los  representantes  voluntarios  u 
orgánicos, como ya sostuvo la Resolución de 11 de noviembre de 1880), estaba fuera de 
discusión que la suficiencia del poder –o del documento mediante el que se pretende 
acreditar la representación orgánica– quedaba sometida a la calificación del registrador, 
ya que, en cuanto aquella atañe a las facultades apropiadas para el acto dispositivo 
contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del 
propio acto.
Hecha  esta  aclaración  previa,  debe  confirmarse  el  criterio  de  la  registradora  al 
interpretar que si la certificación de loa acuerdos de la junta general de la cooperativa 
faculta  al  presidente  de  la  junta  rectora  especialmente  para  adjudicar  a  los 
cooperativistas «una centésima parte indivisa del local social finca 3.929 del Registro de 
la Propiedad y del resto del predio matriz finca 2.777 adscrito, partes todas de la 
Urbanización “(…)”», y, en cambio, no expresa lo propio respecto de la finca objeto de la 
escritura  calificada,  debe  entenderse  que  dicho  otorgante  no  acredita  facultades 
suficientes para la adjudicación cuestionada.
Por último, respecto del hecho de que se hayan inscrito otras adjudicaciones debe 
recordarse  que,  como  resulta  del  expediente,  tales  inscripciones  se  refieren  a  la 
adjudicación ordinaria de los distintos elementos independientes del mismo conjunto 
constituido en régimen de propiedad horizontal y no a adjudicación –no contemplada 
expresamente en los acuerdos de la cooperativa– de participaciones indivisas de un solo 
elemento  a  todos  los  cooperativistas.  Además,  según  la  reiterada  doctrina  de  esta 
Dirección  General,  el  registrador,  al  ejercer  su  competencia  de  calificación  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013, 25 de julio y 13 de noviembre de 2017, 27 de febrero de 2018 y 24 de julio 
de 2019, entre otras).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,  oe.
Pedro José Garrido Chamorro. w.