BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68381
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9318 Resolución de 18 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 9 a inscribir una 
escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don José María Cid Fernández, notario de Alboraya, 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad accidental de Valencia número 9, 
doña Naiara Recatalá Montoliu, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 24 de noviembre de 2020 por el notario de 
Alboraya, don José María Cid Fernández, con el número 2.406 de protocolo, se formalizó 
la compraventa de un inmueble; y en la parte relativa a la comparecencia se expresaba 
que el vendedor, don S. V., con las circunstancias personales que se indicaban, tenía 
carta de identidad francesa cuyo número se especificaba y número de identidad de 
extranjero (N.I.E.) con el número que también se detallaba, si bien, en la nota registral 
informativa incorporada a la misma escritura dicha persona figuraba identificada con 
documento de identidad francés que se reseñaba.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia número 9, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: Número 3615 con fecha 24/11/2020 a las 11:23 horas.
Presentación: Asiento 330 Diario 48.
Documento:  Escritura  Notario  José  María  Cid  Fernández  (Alboraya) 
protocolo 2406/2020 fecha 24/11/2020.
Presentante: Centro de Asesoría Hipotecaria SL (Grupo BC).
Examinado el precedente documento se califica negativamente, en atención a lo 
siguiente:
Hechos: Debe acreditarse la correlación entre el número de identificación de la carta 
nacional de identidad francesa (…) del transmitente que consta en el Registro y la 
identificación que exhibe el compareciente que transmite, que se refiere a un número 
diferente de carta nacional de identidad (número […]) y NIE (…) Por tanto, es necesario 
acreditar que el titular de ambos es la misma persona física, no bastando la simple 
manifestación ya que no puede haber ninguna duda entre la identidad del disponente y el 
titular registral.
Fundamentos  de  Derecho:  Principio  de  tracto  sucesivo  (artículo  20  de  la  Ley  s
Hipotecaria), y artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria y 51-9 de su Reglamento. oe.
No se toma anotación de suspensión, por no haberse solicitado; no obstante, el 
asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días, a contar desde la fecha de 
recepción de la última notificación de la presente calificación.
Contra la presente nota, podrá (…)
Valencia a quince de enero del año dos mil veintiuno.–La Registradora accidental 
(firma ilegible). Firmado: Naiara Recatalá Montoliu.»
Esta calificación se notificó al notario autorizante y al presentante del documento el 
día 25 de enero de 2021.
III
Contra la anterior nota de calificación, don José María Cid Fernández, notario de 
Alboraya,  interpuso  recurso  el  día  26  de  febrero  de  2021  mediante  escrito  en  los 
siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho (…)
a)  Como sabe la Señora Registradora, al contrario que en España, en muchos 
países de Europa y del mundo, el número de los documentos de identidad de los 
nacionales  no  es  inmutable,  sino  que,  cada  vez  que  se  emite  un  nuevo  carnet  o 
documento,  cambia  el  número,  ya  que  el  número  no  es  de  la  persona,  sino  del 
documento, como pasa con los pasaportes españoles.
b)  Acreditar la correlación de la carta identidad que se usó para identificar al 
entonces donatario Sr. V. en 1994 y la que ha exhibido al notario que suscribe y 
testimonio de la cual ha quedado unida a la escritura cuya calificación se ha denegado, 
es  "probatio  diabolica",  algo  casi  imposible,  pues  no  sabemos  ni  siquiera,  si  las 
autoridades francesas están dispuestas a otorgar este documento de equivalencia.
c)  El notario que suscribe otorgó la escritura entendiendo que el Sr. Don S. V. que 
compareció ante él es el mismo S. V. que recibió la finca en donación en escritura 
autorizada ante el Notario de Vic (Barcelona), Don Luis Fort López-Barajas, el día 25 de 
abril  de  1994,  número  943  de  protocolo,  ya  que  el  nombre  del  mismo,  coincide 
exactamente con el que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, y su domicilio, en 
Saint-André-D’Apchon (Roanne), es el mismo que consta en la escritura de donación 
que sirve de título y que debe constar en el Registro de la Propiedad al amparo del 
artículo 51, novena a) del Reglamento Hipotecario (algo que omite la Registradora en su 
calificación), pues de otra forma no hubiera autorizado la escritura de compraventa.
c[sic]) Este asunto ya ha sido solucionado en la Resolución de la Dirección General 
de los Registros y del Notariados (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública) de fecha 18 de octubre de 2010 (BOE 22 de noviembre de 2010) en que era 
recurrente  el  notario  que  suscribe,  como  se  lo  ha  hecho  saber  verbalmente  a  la 
Registradora ahora recurrida, sin efecto alguno.
Hago míos los argumentos que el Centro Directivo dicta en dicha Resolución:
"2.  Como  ha  puesto  de  relieve  este  Centro  Directivo  (cfr.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004 y 5 de junio de 2007), en 
nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos 
se encomienda al Notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las  e.
leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). w.
Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la  18ww
einfticearvciiean edne,  déest em olad of ijqauceió nla  caount oaríbas odleu tlaa sc edretcelzaara cdieo nleas  idceonnttiednaidd ads ee nlo se l sinusjetrtuoms eqnutoe 
qPuoer deell oe,s etal balertcícidualo d 2e3  fodrem laa  aLuetyé ndteicl aN, omtaerdiaiadnot,e  cloam inod riveiqduuiasliitzoa ceisóenn cdiea l lodse  ovtaolridgeazn tedse.l   BOE-A-cable e
instrumento público, impone al Notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce 
a  las  partes  o  de  haberse  asegurado  de  su  identidad  por  los  medios  supletorios 
establecidos en las leyes y reglamentos.
Al  'dar  fe  de  conocimiento'  o  'dar  fe  de  la  identidad'  de  los  otorgantes  (cfr., 
respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notado no realiza 
propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, 
consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, 
por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es 
tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su 
identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios 
legalmente establecidos ('comparatio personarum'; así resulta especialmente en algunos 
supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la 
verificación  subjetiva  que  comporta  un  juicio  de  comparación  de  la  persona  del 
compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve 
para su identificación –cfr. apartados 'c' y 'd' del artículo 23 de la Ley del Notariado–).
En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes 
que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, 
por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo 
de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del 
artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según 
el cual, 'Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual 
que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e 
íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes'.
El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su 
responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible 
de  impugnación  en  vía  judicial.  Por  ello,  el  Registrador  no  puede  revisar  en  su 
calificación ese juicio que compete al Notario. Cuestión distinta es que la eventual 
discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que 
figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que 
impida la inscripción. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera 
que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el 
contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial 
sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en 
cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo 
podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los 
asientos registrales, tengan suficiente consistencia."»
IV
La registradora de la Propiedad formó expediente que, en unión de su preceptivo 
informe, remitió a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1218 del Código Civil; 1, 17 bis y 23 de la Ley del Notariado; 9, 
18, 19, 19 bis, 20, 32, 34, 38, 322, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 51.9.ª del 
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo, 17 de septiembre y 15 y 19 de 
octubre de 2004, 20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero  e.
y 5 de junio de 2007, 11 de febrero de 2008, 18 de octubre y 13 de diciembre de 2010, 7  w.b
de julio y 17 de agosto de 2011, 21 de marzo, 29 de junio y 15 de noviembre de 2016 y  18ww
15 de febrero y 12 de septiembre de 2017.
com1p.r avDeenbtae  edne claid qirusee  seen  eexsptree seax qpueed ieenl tvee nsdi eedso r,o c onno  lainss ccirricbuibnlest aunncaia se spcerritsuornaa ldees 
que se indican, tiene carta nacional de identidad francesa cuyo número se especifica y
N.I.E. con el número que también se detalla, si bien, en la nota registral informativa 
incorporada a la misma escritura dicha persona figura identificada con documento de 
identidad francés que se reseña, con número diferente.
La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, debe acreditarse la 
correlación entre el número de identificación que figura en el Registro y los que figuran 
en la escritura calificada.
El recurrente alega que ha identificado al vendedor como la misma persona que 
recibió la finca en donación en escritura autorizada el 25 de abril de 1994, que también 
se reseña en la información registral unida a la escritura calificada, ya que el nombre del 
mismo coincide exactamente con el que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, y 
su domicilio en Saint-André-D’Apchon (Roanne), es el mismo que consta en la escritura 
de donación que sirve de título y que debe constar en el Registro de la Propiedad al 
amparo del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, pues de otra forma no hubiera 
autorizado la escritura de compraventa. Y añade que, en un recurso análogo interpuesto 
por el mismo notario, este Centro Directivo ha solucionado la misma cuestión en sentido 
favorable a la inscripción (Resolución de 18 de octubre de 2010).
2.  Como  ha  puesto  de  relieve  este  Centro  Directivo  (cfr.,  por  todas,  las 
Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio de 2007, 18 de 
octubre de 2010, 17 de agosto de 2011, 21 de marzo de 2016, 15 de febrero y 12 de 
septiembre de 2017 y 10 de febrero de 2021), en nuestra legislación la identificación de 
los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de 
realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley 
del  Notariado).  El  registrador,  por  su  parte,  debe  comprobar  que  la  identidad  del 
otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los 
asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la 
legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9.ª del 
Reglamento Hipotecario).
Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la 
eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que 
intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento 
quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. 
Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del 
instrumento público, impone al notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce 
a  las  partes  o  de  haberse  asegurado  de  su  identidad  por  los  medios  supletorios 
establecidos en las leyes y reglamentos.
Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., 
respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el notario no realiza 
propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, 
consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el notario (es decir, 
por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es 
tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su 
identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios 
legalmente  establecidos  («comparatio  personarum»;  así  resulta  especialmente  en 
algunos supuestos en que el notario se asegure de la identidad de las partes mediante la 
verificación  subjetiva  que  comporta  un  juicio  de  comparación  de  la  persona  del 
compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve 
para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado–).
En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes  s
que compete al notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que,  oe.
por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo  w.
de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del  18ww
aerl tcícuuallo,  «1l7o sb diso, caupmaertnatdoos  bp)ú, bdliec oess taau túolrtiimzaad,o isn tproodr uncoidtaor iom eedni asnotpeo rlate L eeley c2tr4ó/n2i0c0o1, ,a sl eigguúanl 
íqnuteeg loros  daeu taocruizearddoos c soonb lroe  dpisappueel,s gtoo zeann e dseta f eu  poútrbalsic lae yye ssu» .contenido se presume veraz e  BOE-A-cable e
Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que 
constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral pueda ser calificada 
por  el  registrador  como  defecto  que  impida  la  inscripción,  habida  cuenta  de  los 
trascendentales efectos que la Ley atribuye a la inscripción (cfr. artículos 20, 32, 34 y 38, 
entre otros, de la Ley Hipotecaria), y la legitimación registral dispositiva atribuida sobre el 
derecho inscrito en favor de su titular registral, cuyos datos de identificación están 
amparados por la presunción de exactitud el contenido de los asientos (cfr. artículo 38 
citado).
3.  En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos 
países  en  los  que  no  varía  el  número  del  documento  oficial  de  identificación,  el 
registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con el número de identificación 
obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales 
nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan 
usurpar la identidad de los titulares registrales. Pero respecto de los nacionales de 
aquellos países (como Francia) en los que se produce una alteración en los números del 
documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la afirmación del notario, 
bajo  su  responsabilidad,  sobre  la  correspondencia  del  compareciente  con  el  titular 
registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente 
dicha  aseveración.  Ciertamente  estos  supuestos  de  alteración  de  los  números  del 
documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual 
exigencia de hacer constar el número de identificación de extranjeros –N.I.E.– en las 
inscripciones registrales (cfr. artículo 254 Ley Hipotecaria según redacción dada por la 
Ley 36/2006, de 29 de noviembre), numeración que no varía.
En el presente expediente, el vendedor es nacional de Francia, país en el que como 
se ha expresado varía el número del documento oficial de identificación, el notario 
autorizante  no  sólo  ha  dado  fe  de  identificarle,  sino  que  le  identifica  –bajo  su 
responsabilidad– como la misma persona que adquirió la finca mediante la escritura de 
donación que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales, de 
modo que el notario ha contrastado los datos identificativos que figuran en el documento 
de identidad exhibido y ha emitido no sólo un juicio de identidad de dicho vendedor sino 
también un juicio sobre su legitimación para vender, sin que sobre este último juicio 
pueda prevalecer las afirmaciones de la registradora sobre la necesidad de acreditar que 
el titular de ambos documentos de identidad es la misma persona y sobre el hecho de 
que no puede haber ninguna duda entre la identidad del disponente y el titular registral, 
pues nada añade para que pudiera entenderse fundada esa duda.
4.  Por último, cabe recordar el criterio reiterado de este Centro Directivo (cfr., entre 
otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 
de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de febrero 
de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio y 9 de septiembre de 2011 y 20 de febrero 
de  2020)  según  el  cual  el  momento  procedimental,  único  e  idóneo,  en  el  que  el 
registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de 
denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda 
introducir en su informe.
En efecto, si el registrador retrasa la exposición de sus argumentos a dicho informe, 
el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su derecho, pues desconocerá 
la  razón  última  de  la  decisión  recurrida  y  no  podrá  exponer  adecuadamente  sus 
argumentos al órgano competente para conocer del recurso. Igualmente, se ha expuesto  s
que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la  oe.
nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el  w.
interesado desconocerá las razones añadidas por el registrador. 18ww
Por ello, ni siquiera puede tenerse en cuenta la objeción que la registradora añade, 
extemporáneamente, en su informe sobre la discrepancia entre la calle de situación del 
domicilio del vendedor que figura en la escritura calificada y en el Registro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.