BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111903
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15785 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por doña R. M. M., doña A. M. M. y doña I. M. M., contra la 
nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, don César Alfonso 
Frías  Román,  por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  representación  gráfica 
alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 15 octubre 2019 ante el Notario de Santa Fe, don 
José Miguel González Ardid, número 1936 de su protocolo, rectificada por otra de 28 de 
enero de 2020, número 175 de su protocolo, doña R. M. M., doña A. M. M. y doña I. M. 
M., aceptan y se adjudican las herencias de sus padres, y de forma previa a la citada 
adjudicación, se formalizan las operaciones de segregación de una porción de la finca 
registral 2023 del Ayuntamiento de La Malahá, con descripción de su resto, declaración 
de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un conjunto de 
edificación sobre el citado resto, y posterior agregación de la porción segregada a la 
finca  registral  2373  del  citado  Ayuntamiento,  aportando  la  representación  gráfica 
alternativa de las fincas resultantes de tales operaciones en informe de validación gráfica 
catastral con resultado negativo.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, es 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:  «Presentada  el  día  veinte  de  febrero  de  dos  mil  veinte  bajo  el  Asiento 
número  364  del  Diario  205,  copia  autorizada  de  la  escritura  otorgada  el  día  15 
octubre  2019  ante  el  Notario  de  Santa  Fe,  don  José  Miguel  González  Ardid, 
número 1936 de su protocolo, para la Calificación e Inscripción de la citada escritura, el 
Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que dimana del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que legalmente tiene 
conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que acceden al 
Registro de la Propiedad, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por haber 
observado los siguientes defectos que impiden su práctica:
1.  Previa a la adjudicación de la herencia, se formaliza una segregación operada 
sobre la finca registral 2023 del Ayuntamiento de La Malahá, con descripción de su resto, 
declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un  es
conjunto  de  edificación  sobre  el  citado  resto,  y  posterior  agregación  de  la  porción  o
segregada a la finca registral 2373 del citado Ayuntamiento. 785ww
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3.  Por  don  A.  M.  M.,  fue  presentado  el  día  8  julio  2020  y  bajo  la  entrada 
número 3795/2020, dentro del plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la 
notificación, escrito de alegaciones que suscribe en calidad de titular de la parcela 
catastral colindante, con referencia 5866418VG3056F0001WL, por el que se opone a la 
inscripción de la representación gráfica pretendida, por cuanto que tras manifestar que 
su vivienda fue construida con anterioridad a la del promotor del expediente, y citar la 
existencia  de  sentencia  dictada  el  25  junio  2009  en  el  procedimiento  de  juicio 
verbal 734/2008 seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Santa Fe 
número 3, sobre propiedad de cerramiento y medianería, que acompaña, concluye en la 
ocupación indebida de la finca de su propiedad, lo que se ACREDITA con fichero 
informático en formato GML, que tras su análisis con la geometría propuesta para la 
inscripción, arroja dos solapes, con áreas de 0,3 m2 y 1,91 m2, y que según el alegante, 
supone un valor inmobiliario de 812,00 euros por la superficie total afectada.
4.  Por  don  J.  M.  M.,  fue  presentado  el  día  8  julio  2020  y  bajo  la  entrada 
número 3796/2020, dentro del plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la 
notificación, escrito de alegaciones que suscribe en unión de su esposa doña E. J. G., en 
calidad  de  titulares  de  la  parcela  catastral  colindante,  con 
referencia 5866423VG3056F0001BL, que se corresponde con la finca registral 5399 del 
Ayuntamiento de La Malahá, por el que se oponen a la inscripción de la representación 
gráfica pretendida, por cuanto que tras manifestar que su vivienda fue construida con 
anterioridad a la del promotor del expediente, y citar la existencia de sentencia dictada 
el 25 junio 2009 en el procedimiento de juicio verbal 734/2008 seguido en el Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción de Santa Fe número 3, sobre propiedad de cerramiento y 
medianería,  que  acompaña,  concluye  en  la  ocupación  indebida  de  la  finca  de  su 
propiedad, lo que se acredita con fichero informático en formato GML, que tras su 
análisis con la geometría propuesta para la inscripción, arroja dos solapes, con áreas 
de 0,06 m2 y 0,02 m2, y que según los alegantes, supone un valor inmobiliario de 812,00 
EUROS por la superficie total afectada.
Fundamentos de Derecho.
Primero.
El artículo 19 BIS de la Ley Hipotecaria establece que en caso de calificación 
negativa deberá el Registrador firmar una nota expresando las causas impeditivas, 
suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica, ordenada en hechos y fundamentos 
de derecho.
Segundo.
En el presente caso, al tratarse de la inscripción de operaciones de segregación y 
agregación, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente: “Artículo 9. El folio 
real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los 
asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, 
objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del 
registro,  previa  calificación  del  Registrador.  A  tal  fin,  la  inscripción  contendrá  las 
circunstancias siguientes: (…) b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen 
operaciones  de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación, 
división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una  s
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que  oe.
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas,  w.
ilpnaossdc rrcáibo ioibnrldceeo, nrpoao drcaaosrms ego e cooorprnee rfcaeacrerióánncct iearred gapisso ttredasel t aestsiuvpsoe  cvaíélf ircttiaice.em sEp. noA  asdmiem bifsoomsrm oca, alisdzoiacsrhs aes  erc euapaprlelqicsuaeiernárt anac cilóotons    2020-15785n https://ww
requisitos establecidos en el artículo 199. (…) La representación gráfica aportada será
objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el  Bc
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. (…)”
Tercero.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que “El Registrador denegará la 
inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte 
con  otra  base  gráfica  inscrita  o  con  el  dominio  público,  circunstancia  que  será 
comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la 
vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su 
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular 
registral  de  la  finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine 
necesariamente  la  denegación  de  la  inscripción.  La  calificación  negativa  podrá  ser 
recurrida conforme a las normas generales.”
Cuarto.
Quedando por tanto estimadas las alegaciones presentadas, el Registrador que 
suscribe alberga dudas fundadas sobre posible invasión de fincas colindantes, y de 
conformidad con los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción 
solicitada.
Acuerdo
Por  todo  lo  expuesto  he  acordado  SUSPENDER  la  inscripción  del  documento 
presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados. Notifíquese este 
acuerdo en el plazo máximo de diez días contados desde esta fecha (…)
Firmado electrónicamente por el registrador el día 22 de julio de 2020.»
III
Doña R. M. M., doña A. M. M. y doña I. M. M. interpusieron recurso contra la anterior 
calificación mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2020 que tuvo entrada en el 
citado Registro el día 21 siguiente, en el que alegan lo siguiente:
«Antecedentes
Se han formulado alegaciones por parte de los hermanos M. M., a la descripción 
georreferenciada  propuesta  por  esta  parte,  respecto  de  la  parcela 
catastral 5866419VG3056F0001AL, por considerar que invade su propiedad, arrojando 
varios solapes, uno de 0,06 m2 y 0,02 m2, en la parcela de J. y otro de 0,3 m2 y 1,91 m2, 
en la parcela de A.
Se encuentra en el origen de dichos solapes la consideración de propio que, sin 
justificación ni base alguna y de forma mal intencionada, pretenden atribuirle al muro 
medianero que divide y separa la parcela 5866419VG3056F0001AL propiedad de las 
comparecientes y la parcela catastral 58664118VG3056F0001WL propiedad de Don A. 
M., y la 58664423VG3056F0001BL, propiedad de Don J. M. y D.ª E. J.
Pretenden los hermanos M. M. traer a la sede equivocada la discusión o debate 
referido a la consideración o carácter que tiene el muro que divide las viviendas y patios  s
afectados, y generando confusión en cuanto a 1a consideración del muro que divide las  oe.
parcelas, aportando una sentencia que nada tiene que ver con las comparecientes, ni  w.
ctaoln y  scuosm coa euxspaonnteesm, onsi  eys d oebsjaertroo ldlaem 1oas  menis mlosa  seilg luiniednetreos  cmuoyativ ionss.cripción aquí se solicita,  2020-15785n https://ww
Primero.
Ha de partirse, según los hermanos M. y dice textual “como premisa fundamental” de 
la existencia de una sentencia del Juzgado de Primera Instancia Tres de Santa Fe, 
dictada bajo los autos de juicio Verbal 734/2008, sentencia que nada tiene que ver con 
las firmantes (R., A., y M. I. M. M.) ni con sus causantes (Don A. M. J. y D.ª R. M. M.), así 
como  tampoco  es  objeto  de  dicho  procedimiento  el  lindero  de  las 
parcelas  5866419VG3056F0001AL  propiedad  de  las  comparecientes  y  la  parcelas 
catastrales  58664118VG3056F0001WL  propiedad  de  Don  A.  M.,  y 
la 58664423VG3056F0001BL, propiedad de Don J. M. cuya inscripción georreferenciaoa 
aquí se solicita.
Basta con leer el encabezamiento de la sentencia, para comprobar que la misma se 
sigue  a  instancias  de  Don  J.  L.  S.  y  D.ª  F.  U.  B.,  (propietarios  de  la  parcela 
catastral 5866424VG3056F0001) frente a E. J. G. y Don J. M. M. (propietarias de 1a 
parcela catastral 5866423VG3056F0001BL), siendo objeto de dicho procedimiento el 
lindero que ambas parcelas mantienen y que nada tiene que ver con el lindero que 
mantiene la parcela de E. J. G. y Don J. M. M. con la parcela de las firmantes del 
presente recurso, cuya inscripción se insta.
Como no puede ser de otra manera, la declaración que se realiza en la sentencia, no 
puede extenderse a las comparecientes, ni sus causantes, que no fueron parte del 
procedimiento, el muro o lindero divisorio de los patios a que la sentencia se refiere, 
entre Don J. L. S. y su esposa y Don J. M. M. y su esposa, en nada se ve afectado por la 
presente solicitud de inscripción.
Uno de los principios fundamentales que rigen la institución de la cosa juzgada es su 
eficacia limitada a las partes del proceso, esto es, “res iudicata inter partes”. Son ellas las 
que deciden qué se debate en juicio, las que formulan las alegaciones pertinentes y las 
que ponen de manifiesto los medios de prueba con los que cuentan para hacer valer sus 
pretensiones; de ahí que únicamente les afecte a ellas, la inmutabilidad de la decisión 
del Juez.
Por los colindantes, Don J. y Don A. M. M., se han formulado alegaciones, con la 
pretensión de hacer creer al Sr. Registrador que las comparecientes están sujetas a la 
sentencia de un procedimiento en el que ni ellas ni sus padres, han tenido intervención 
alguna, ni posibilidad de comparecer y alegar, y ni siquiera está referido al muro que 
divide los patios de los Sres. M. M., y las comparecientes.
[se inserta imagen]
Segundo.
El otro fundamento de la oposición alegada por los hermanos M. M., se basa en la 
afirmación de haber construido con anterioridad a los colindantes su vivienda, con la 
única finalidad, como venimos reiterando, de discutir en la sede equivocada el carácter 
propio o medianero de los muros divisorios de la vivienda y el patio.
Efectivamente la primera de las viviendas que se construyó fue la del padre de los 
Sres. M. M., pero como la propia fotografía que se aporta del día de su inauguración, la 
vivienda carecía inicialmente de patio o porche delantero, circunstancia esta que no 
puede pasar desapercibida, por cuanto la pared exterior de la vivienda de los padres de 
los Sres. M. M., lo fue fuera de la línea divisora de parcela lo que motivó que el padre de 
los Sres. M. M. y el padre de las comparecientes Sr. M. J., acordaran mantenerlo como 
cerramiento medianero de ambas viviendas, siendo conscientes de hacer referencia a un  e
acuerdo entre los progenitores, ambos hoy tristemente fallecidos, no lo somos menos, de  bo
que  dicha  afirmación  se  puede  corroborar  con  la  multitud  de  signos  externos  de  785ww
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dueño, el Sr. M. J., sino que la construcción de la fábrica de ladrillo y barandilla metálica
del patio delantero de la vivienda del Sr. M. J. vino a restaurar al menos en esta parte la 
línea divisoria de parcela, y así consta documentalmente desde al menos 1980 año de 
construcción (véase Informe emitido por el Ayuntamiento de la Malahá de fecha 4 de 
octubre 2019, adjunto a la escritura, procediendo el padre de los hermanos Martín a 
levantar su pilar en el patio de entrada para anclar el portón.
[se inserta imagen]
Deberemos convenir que si la construcción se halla así como mínimo desde tal 
fecha, y ni el progenitor del Sr. M. M. ni el mismo, han entablado acción alguna en contra 
de la misma, en base a los argumentos que ahora esgrime, o cualquier otro, no es de 
recibo que se deniegue la inscripción de la obra nueva antigua que cuenta con todos los 
requisitos legales para ello.
Los vecinos colindantes tienen o han tenido, puesto que bien pueden haber prescrito, 
las acciones oportunas a su alcance para hacer valer sus pretendidos derechos, ante las 
instancias judiciales correspondientes, que no son otras que el Juzgado de Primera 
Instancia. Nosotros negamos la procedencia de las mismas, puesto que estamos en la 
convicción  de  que  las  construcciones  de  referencia  no  pueden  ser  atacadas 
judicialmente por los colindantes.
La construcción del muro divisorio de las parcelas, en el patio o porche delantero, no 
es un hecho meramente consentido, por el padre de los hermanos M. M. y luego por 
ellos mismos como se pretende hacer creer sin fundamentación alguna, pues de ser así 
o perteneciente a ambos, ¿porque no usó el pilar o murete de inicio para anclar a el 
portón  de  cierre  de  la  cancela?  la  respuesta  resulta  obvia,  porque  dicho  pilar  se 
encuentra en la línea divisoria de ambas parcelas y por ello el padre de los hermanos M. 
M., construye su propio pilar en su propiedad.
Y en este orden, el técnico que realiza alineación entre las alguno hasta la vía 
desconoce esta parte, qué motiva a las alegaciones, a afirmar que la parcelas es 
continua y sin quiebro pública, y que el cerramiento y la barandilla de las hermanas M. 
M. invaden la propiedad colindante, cuando la realidad como se pone de manifiesto en 
las fotos y el plano levantado por el perito Sr. G.M. es bien distinta.
Pero no solo el perito, Sr. G.M., sino que ya en abril de 2005 el perito Don J.M.B.G. 
realizó levantamiento de planimetría de la vivienda de calle real 40, a instancias de Don 
A. M. M., en el que se recogían esos quiebros en la alineación entre ambas viviendas, 
por lo que no es entendible que hoy se plantee que la alineación es recta, y así puede 
comprobarse del plano que se anexa, al informe que se acompaña del Sr. G. M.
En las alegaciones formuladas por los hermanos M. M. se niega sin más el carácter 
medianero de la tapia que divide los patios, haciendo creer de forma mal intencionada, 
aplicable a este lindero, la sentencia aportada, y que tal y como expusimos en el motivo 
anterior del presente recurso, no lo es, pero además, no solo operaria la presunción legal 
del artículo 572 del Ce, sino que son numerosas las muestras y signos de medianería 
que presenta el muro divisorio de los patios, frente a los que los alegantes no han 
activado acción judicial alguna en contra, y no es esta la sede para hacerlo.
En este sentido puede advertirse como las fachadas de los patios posteriores de las 
viviendas de la calle Real 40 y Real 42, se encuentran en planos distintos lo que 
evidencia donde empieza y finaliza la línea divisoria de una y otra, parcela, (Véanse las 
fotos que se contienen en el informe) y no solo ello, el propio Sr. A. M. con motivo de la 
construcción de una edificación en el patio, ha elevado otro muro adosado, al muro 
medianero del que no ha hecho uso, y DON J. M. igualmente con ocasión de las obras 
que realizó en el patio hizo uso de la ½ de dicho muro, (Véanse las fotos que se  s
contienen en el informe), la existencia de pilares de ladrillo para dar fuerza al muro y que  oe.
sobresalen a lado y lado de ambos patios, la finalización de dicho muro de forma  w.
cóncava que vierte las aguas a uno y otro patio, coronado con hierro vertical que  785ww
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licencia de obra menor num.36/05 del Ayuntamiento de la Malahá ponen de manifiesto 
que la adopción de las coordenadas georreferenciadas llevadas a cabo por el perito Sr. 
G.M., tomadas sobre la de dicho muro en modo alguno invaden la propiedad colindante.
Se acompaña y forma parte del cuerpo de este recurso informe técnico explicativo de 
los criterios seguidos para la toma de las coordenadas georreferenciadas que han dado 
lugar al archivo GML que se acompañó al título cuya inscripción se insta.
[se inserta imagen]
En esta foto puede comprobarse como Don A. M. M., manteniendo el muro divisorio 
de los patios (con restos de pintura blanca), ha construido anexo al mismo otro muro 
dentro de su propiedad, manteniendo el divisorio como medianero.
Es por todo ello que siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución 
de 13 de julio de 2017 (que, si bien se refiere al procedimiento del artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la 
mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita 
del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la 
jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro 
modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el 
marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
Los  hermanos  M.  M.,  y  con  anterioridad  el  padre  de  estos,  se  han  mantenido 
aquietados durante un dilatadísimo espacio de tiempo (al menos desde 1980, año desde 
el que consta finalizada la obra de la vivienda objeto de inscripción), es decir como 
mínimo 40 años, por lo que no pueden ver ahora como prospera una oposición a la 
misma, ya que no es la instancia adecuada, ni son argumentos válidos para ello.
Tercero.  Documentación adjunta.
Dando  cumplimiento  a  los  requisitos  establecidos  en  el  artículo  327  de  la  Ley 
Hipotecaria, se acompaña al presente original del título objeto de calificación, y copia de 
la calificación efectuada, y notifica vía electrónica el pasado 23 de julio de 2020, así 
como, de conformidad a lo expuesto en el presente cuerpo de escritura, informe emitido 
por el técnico que ha elaborado el GML descriptivo de las parcelas.
Por lo expuesto,
Solicito, que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, y en su virtud 
por presentado recurso frente al acuerdo de suspensión de inscripción de la escritura 
pública de adjudicación de herencia, previa segregación, resto y obra nueva, firmada 
ante el Notario Don José Miguel González Ardid, con fecha 15 de octubre de 2019, haber 
resuelto con él, las dudas generadas al Sr. Registrador de la Propiedad de Santa Fe, y 
para el improbable caso de no ser así a la Dirección General de Registros y el Notariado
Intereso, que previos los trámites legales oportunos, finalmente dicte resolución por 
la  que,  con  admisión  de  las  alegaciones  en  este  escrito  contenidas,  acuerde  la 
inscripción del título antes referido con la descripción georreferenciada realizada por Don 
J.M.G.M., por ser de justicia que de su recto proceder espero, en Santa Fe a 20 de 
agosto de 2020.»
IV
El  registrador  de  la  propiedad  de  Santa  Fe  n.º  2,  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. es
Fundamentos de Derecho 785ww
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Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del
Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la
representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para 
el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo 
de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de 
febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 de junio de 2016, 19 de julio de 2016, 29 de 
septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 14 de noviembre de 2016, 2 de noviembre 
de 2016, 28 de noviembre de 2016, 7 de abril de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio 
de 2017, 4 de septiembre de 2017, 19 de octubre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 
de diciembre de 2017, 17 de enero de 2018, 6 de febrero de 2018, 7 de marzo de 2018, 
24 de abril de 2018, 11 de mayo de 2018, 21 de mayo de 2018 y 20 de diciembre 
de 2018, 4 de diciembre de 2019, 17 de enero de 2020 y 21 de enero de 2020 y las 
resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero 
de 2020 y 11 de marzo de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, considerando la oposición expresa de 
dos colindantes, que alegan que su vivienda fue construida con anterioridad a la del 
promotor del expediente y aportan informe técnico del que resulta un solape entre la 
representación  gráfica  alternativa  cuya  inscripción  se  pretende  y  las  fincas  de  los 
titulares respectivos. Se aporta una sentencia dictada en juicio declarativo en la que se 
desestiman las pretensiones del demandante en cuanto al carácter medianero de una 
pared divisoria.
Los recurrentes alegan, en síntesis, que la sentencia en que basan los colindantes 
sus alegaciones recae sobre un lindero divisorio diferente a aquéllos en que se produce 
el solape y que fue accionada por personas distintas, no pudiendo extenderse a los 
recurrentes los efectos de la cosa juzgada; y que existen signos exteriores que revelan el 
carácter  medianero  del  muro  divisorio  entre  las  propiedades,  aportando  igualmente 
informe técnico del que resulta que la línea divisoria entre las propiedades no es recta, 
sino que presenta quiebros en la alineación, según resulta de las representaciones 
gráficas alternativas contenidas en el informe de validación negativo.
2.  Procede una vez más reiterar la doctrina de este Centro Directivo ya consolidada 
para los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral y existe una oposición expresa de titulares de fincas colindantes, 
cuando  estos  aportan  documentos  por  escrito  en  apoyo  de  sus  alegaciones  (cfr. 
«Vistos»).
Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, a la 
vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente 
según  su  prudente  criterio.  En  caso  de  haberse  manifestado  oposición  por  algún 
interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria 
que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por 
alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe 
su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción».
Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en  e.
diversa documentación, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa. w.b
3.  En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador  785ww
deins clau tniéontdao dsee  casolifbicrea cieóln  ecanr ácuctaenrt om ae ldai aenxeisrote noc ian doe  dceo nfllaic tolí neenatr ed fiivnicsaosri ac oelinndtraen telass, 
propRieedsaudlteas .destacable que la oposición de los colindantes se fundamenta en informe
técnico que determina con suma exactitud la magnitud del solape o invasión de la
representación  gráfica  georreferenciada  alternativa  cuya  inscripción  se  pretende 
respecto de las parcelas catastrales colindantes cuyos titulares han formulado alegación.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
En relación con la acción judicial esgrimida por los colindantes como base de sus 
alegaciones, de la sentencia dictada no resultan identificadas las fincas registrales ni 
parcelas catastrales a que se refiere, ni resultan las coordenadas georreferenciadas de 
la finca que permitan su delimitación gráfica e inscripción en base a dicho procedimiento 
judicial; tan sólo consta la manifestación de las recurrentes de no recaer el objeto del 
proceso sobre las fincas cuya inscripción de representación gráfica se pretende.
No  obstante  lo  anterior,  de  los  informes  técnicos  aportados  resulta  evidente  la 
controversia  existente  entre  los  recurrentes  y  sus  colindantes  sobre  el  carácter 
medianero o no del muro divisorio de sus propiedades, sin que pueda entenderse que el 
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pueda utilizarse con el propósito de 
lograr su resolución.
Como  se  indicó  en  la  Resolución  de  19  de  julio  de  2016  (reiterada  en  otras 
posteriores),  el  objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
4.  Conviene advertir la escasa entidad del solape existente entre la representación 
gráfica  alternativa  y  las  parcelas  catastrales  de  los  colindantes  que  han  formulado 
oposición, con áreas de 0,3 y 1,91 metros cuadrados en un caso y de 0,06 y 0,02 metros 
cuadrados en el otro.
La resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la 
Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la 
Dirección  General  del  Catastro,  por  la  que  se  aprueban  especificaciones  técnicas 
complementarias  para  la  representación  gráfica  de  las  fincas  sobre  la  cartografía 
catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el 
Registro de la Propiedad prevé en su punto tercero un margen de tolerancia gráfica, 
señalando el apartado 6 de dicho punto tercero que «cuando una representación gráfica 
georreferenciada,  catastral  o  alternativa,  se  encuentre  dentro  de  dicho  margen  de 
tolerancia se considerará que existe identidad gráfica entre la representación catastral y  s
la alternativa o, en su caso, entre la catastral y la foto-interpretada, a los siguientes  oe.
efectos: w.
la mAe)jo raQ duee  seul  pprroepciiestióanri om péutreicdaa  ae ltergaivré fsu nddea udnaam reenptree seenntrtea claió rne gprráefsicean taalcteiórnn actaivtaa.stral o
una Bd)e teQrmuein aedl are rgeipsrterasdeonrt adciisópno gnrgáaf icdae  cuanta csrtirtaelr.io objetivo para decidir si inscribe o no
C)  Que el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la 
coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de 
desplazamientos  o  giros  que  el  Catastro  hubiera  comunicado  al  Registro  de  la 
Propiedad».
Los parámetros para determinar este margen de tolerancia y que indican que ambas 
representaciones son equivalentes o similares se encuentran señalados en el anexo II de 
la indicada resolución conjunta: «1.  La línea exterior que delimita el perímetro de la 
geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro 
de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y 
un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la 
línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. 
En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de 
+2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir 
de la citada línea.
2.  Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía 
catastral no excede del 5% de la superficie catastral».
Por tanto aunque por la aplicación del indicado margen de tolerancia pueda resultar 
identidad gráfica entre la representación gráfica alternativa aportada y la catastral, ello no 
excluye que, habiendo solicitado el interesado la inscripción de la representación gráfica 
alternativa, deba tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley 
Hipotecaria, y así expresamente se contempla en la indicada resolución conjunta en su 
apartado Seis, párrafo 3, para el supuesto de inscripción de representaciones gráficas 
georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometría catastral 
inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes.
5.  Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación 
gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.