BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96066
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13431 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende iniciar 
un expediente de inscripción de representación gráfica.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.  E.  M.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Sevilla número 3, don Luis Francisco Monreal Vidal, por la 
que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 16 de febrero de 2021 ante el notario de La 
Puebla del Río, don José Felipe García Ruiz, con el número 141 de protocolo, don J. M. 
E. M. declaraba la ampliación de una edificación terminada sobre la finca registral 
número 2.019 de Palomares del Río, y se rectificaba su descripción conforme a la 
representación gráfica catastral incorporada al título, pasando de 544,95 a 753 metros 
cuadrados.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 3, fue 
objeto de inscripción parcial con la siguiente nota de calificación negativa:
«El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 y concordantes de la Ley 
Hipotecaria, en relación con el contenido de los correspondientes asientos del Registro, 
ha inscrito, previa actualización de la localización y linderos de la finca, la declaración de 
ampliación de obra nueva terminada por antigüedad a favor de los cónyuges don J. M. E. 
M., casado, con carácter privativo al folio 142 del tomo 3.040, libro 153 de Palomares del 
Río, finca 2.019, inscripción 6.ª, quedando asimismo inscrita la lista de coordenadas de 
la porción de terreno ocupada por dicha edificación, suspendiéndose en cuanto a la 
rectificación de superficie y declaración de Obra en cuanto al aparcamiento, por los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos
Del examen del historial registral de la finca número 2.019 de Palomares del Río, 
resulta que la misma figura inscrita en el Registro con una superficie de quinientos 
cuarenta y cuatro metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, la cual procede por 
Segregación de la finca 646 de igual término, resultando ahora del título que precede 
que la misma tiene, según el certificado catastral que se corresponde con la realidad 
física, una superficie de setecientos cincuenta y tres metros cuadrados, solicitando su  e.
rectificación. w.b
Igualmente se declara la ampliación de obra nueva por antigüedad entre otros, de un  431ww
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mil veintiuno, el cual ha quedado incorporado al documento.
Fundamentos de Derecho
Se suspende la inscripción por los siguientes defectos:
A)  En cuanto al exceso de cabida por dudarse de la identidad de la finca y entender 
que se puede estar encubriendo una modificación de la delimitación de la finca afectada.
Una de las circunstancias descriptivas más importantes de la finca registral es la de 
su cabida o extensión superficial que debe reflejarse en la inscripción conforme a los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.4 del Reglamento Hipotecario. La finca puede 
constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real, ya sea mayor o 
menor, regulando la ley los procedimientos adecuados para ello.
La DGRN define el exceso de cabida como la rectificación de un dato erróneo 
referido a la descripción de la finca, de modo que la superficie que ahora se quiere 
constatar  es  la  que  debió  figurar  desde  el  primer  momento  por  ser  la  realmente 
contenida dentro de los linderos originariamente registrados. Fuera de este supuesto, la 
pretensión  de  modificar  la  cabida  estaría  encubriendo  el  propósito  de  modificar  la 
realidad física de la finca inscrita, mediante el incremento de superficie que pudiera 
encubrir una modificación hipotecaria de una de las fincas colindantes.
Los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y el 298 de su Reglamento, 
permiten adecuar la descripción registral a la realidad extrarregistral acreditada siempre 
que el registrador no tenga dudas de que la alteración no obedezca a modificaciones 
negociales o actos sobre la finca no formalizados e inscritos debidamente.
Pues bien, en el presente caso, se dan las circunstancias siguientes:
Tras haber accedido a la base de datos del Registro y a los archivos del Catastro y 
examinar su representación gráfica, se observa que la finca que ahora nos ocupa, 
registral 2.019 de Palomares del Río, tiene una forma diferente en su representación 
gráfica de los años 2.004 y siguientes hasta el año 2.020, en el que tiene su forma 
actual,  apreciándose  en  dicha  representación  que  cambia  por  su  lindero  derecho, 
invadiéndolo y donde además, se encuentra ubicado el aparcamiento de cincuenta y 
cinco metros cuadrados declarado en el documento que ha causado este asiento, por lo 
que se corrobora la sospecha de que pudiera encubrirse alguna modificación hipotecaria 
con trascendencia real, no estando por tanto ante un supuesto de rectificación de la finca 
sino una modificación en la forma de la misma.
Captura pantalla representación gráfica año 2004: [se inserta imagen]
Captura pantalla representación gráfica actual: [se inserta imagen]
Contra esta calificación puede (…)
Sevilla a la fecha de la firma. El Registrador, firma digital Este documento ha sido 
firmado con firma electrónica cualificada por Luis Francisco Monreal Vidal registrador/a 
de Registro Propiedad de Sevilla 3 a día veinticinco de marzo del dos mil veintiuno.»
Aportada documentación complementaria, fue objeto de una segunda calificación en 
los siguientes términos:
«Inscrito parcialmente el precedente documento y calificado en la forma que se 
indica  en  la  nota  de  fecha  veinticinco  de  marzo  de  dos  mil  veintiuno,  habiéndose 
aportado nueva documentación para su inscripción, –consistente en un plano de la finca 
con  las  medidas  lineales  y  superficie  total  de  la  parcela  inscrita,  es  decir,  de  los 
quinientos cuarenta y cuatro metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, y en el  es
que se hace constar que, a esa superficie, se le ha agregado posteriormente otra de  o
doscientos cuatro metros con quince decímetros cuadrados por su lindero fondo– se  431ww
etdonemtcieloSan er3ad .ace0id 4óvs0niu,e  bdlritsbeear  oonq bau1rde5ao,3  n  adue elela  vP dvaeai sfldoeteamcl t doaae rpe dalsaer c  dnaleauml e Riiveníanos tc,do rfo,iip nccccuaiamóu n2se a.n06nt1a d9ceo.in ól anc  iaunpasoncrtrotiap dcaiaó ,nl al a 7 i.pnªi ssacclr iinfpoacli ioód ne1  4vd3ee ind tleael    OE-A-2021-13able en https://
metros con veintiséis decímetros cuadrados y el almacén de once metros con setenta y
cinco decímetros cuadrados, se encuentran fuera de la superficie total del suelo inscrita 
en el Registro.
En virtud de la inscripción y a todos los efectos legales se presume que el derecho 
inscrito existe y pertenece a su/s titular/es en la forma que consta en el Registro, quedando 
bajo la salvaguardia de los Tribunales y produciendo la referida plenitud de efectos mientras 
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria.
En cuanto al exceso de cabida se deniega su inscripción conforme a los siguientes
Hechos
Por el precedente documento, se atribuye un exceso de cabida de 208,05 metros 
cuadrados al solar en Palomares del Río, en Urbanización (…) que es la registral 2019 
de dicho término municipal, que consta inscrito con una superficie de quinientos cuarenta 
y cuatro metros y noventa y cinco decímetros cuadrados.
Se acompaña: 1. Plano de la finca en cuestión con las medidas lineales y superficie 
total de la parcela inscrita, es decir, de los quinientos cuarenta y cuatro metros con 
noventa  y  cinco  decímetros  cuadrados,  y  en  el  que  se  hace  constar  que,  a  esa 
superficie, se le ha agregado posteriormente otra de doscientos cuatro metros con 
quince  decímetros  cuadrados  por  su  lindero  fondo,  resultado  de  una  adquisición 
posterior y, por tanto, no formando parte de la finca de este número. 2. Documento 
emitido por Nogón, S.A. Construcciones, donde se reconoce que la superficie de la 
parcela  inicialmente  adquirida  ha  quedado  ampliada  posteriormente  mediante  un 
contrato privado de compraventa de doscientos cuatro metros con quince decímetros 
cuadrados, carentes de inscripción donde se ubican la piscina de veinte metros con 
veintiséis decímetros almacén auxiliar de once metros con setenta y cinco decímetros 
cuadrados de la referida finca.
Fundamentos de Derecho
Se deniega la inscripción del exceso de cabida por comprobarse que la misma no 
obedece a una mera rectificación por mala medición de la finca, sino a una modificación 
de la delimitación de la misma, ya que tras la nueva documentación aportada, se 
confirma  que  la  superficie  de  doscientos  cuatro  metros  con  quince  decímetros 
cuadrados, fue adquirida con posterioridad a Nogon S.A. Construcciones, mediante 
documento privado de compraventa, no formado dicha superficie parte de la finca inscrita 
en este Registro.
Una de las circunstancias descriptivas más importantes de la finca registral es la de 
su cabida o extensión superficial que debe reflejarse en la inscripción conforme a los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.4 del Reglamento Hipotecario. La finca puede 
constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real, ya sea mayor o 
menor, regulando la ley los procedimientos adecuados para ello.
La DGRN define el exceso de cabida como la rectificación de un dato erróneo 
referido a la descripción de la finca, de modo que la superficie que ahora se quiere 
constatar  es  la  que  debió  figurar  desde  el  primer  momento  por  ser  la  realmente 
contenida dentro de los linderos originariamente registrados. Fuera de este supuesto, la 
pretensión  de  modificar  la  cabida  estaría  encubriendo  el  propósito  de  modificar  la 
realidad física de la finca inscrita, mediante el incremento de superficie que pudiera 
encubrir una modificación hipotecaria de una de las fincas colindantes.
Los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y el 298 de su Reglamento, 
permiten adecuar la descripción registral a la realidad extrarregistral acreditada siempre  e.
que el registrador no tenga dudas de que la alteración no obedezca a modificaciones  w.
negociales o actos sobre la finca no formalizados e inscritos debidamente. 431ww
CSeovnitlrlaa  eas tlaa  cfeaclifhicaa cdieó nla p ufiermdea .(–…E)l registrador Este documento ha sido firmado con
Pfirrmopai eedleacdt rdóen iSceav cilulaa 3lif iac addíaa  tpreocr eL dueis  aFbrrail ndceisl cdoo sM moinl rveeainl tViuidnaol. »registrador/a de Registro  BOE-A-cable e
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. E. M. interpuso recurso día 4 de mayo 
de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Que llevo viviendo ininterrumpidamente en esta casa desde hace más de 35 años, 
debido a mi edad y enfermedad quiero dejar todos los documentos al día para que luego 
mis herederos no tengan problemas cuando falte, por ello acudo a ustedes como último 
recurso tras más de 2 años intentando legalizar una ampliación de terreno comprado 
en 1987 al mismo constructor que me vendió la casa Nogon.SA ya fallecido, ya he 
arreglado  el  levantamiento  de  hipoteca,  la  cancelación  del  préstamo,  Escritura  en 
Registro que es una vivienda libre, etc. en aquellos tiempos no se hacían las cosas como 
ahora, todo se dejaba para última hora, ese es el motivo de querer legalizar todo en vida 
que siempre es más fácil, al menos eso pensaba.
Hechos
6 de Julio del 1987 escrituro mi casa de Protección Oficial, y amplio mi parcela 
el 10/08/1987 en 204’15 m2 junto con otras 14 parcelas más de esa tira de terreno (…) 
aunque en su momento no se hicieran escrituras, pero si aparece esa ampliación en 
todas ellas, tanto en Catastro, como en el pago de IBI desde el principio 1987 y en mi 
caso con documento de compra venta privado con el constructor. Durante estos años 
hago varias construcciones con sus licencias de obra que no se registraron en su 
momento.
Mediante  recurso  de  Reposición  y  años  de  lucha  con  Tramites  de  Audiencia 
Comparecencias Recursos etc., rectifico al Catastro de que no son 280 m2 de superficie 
construida, sino 257 m2, ni tampoco son 125 m2 de vivienda, si no [sic] 104’53, porque 
son de VPO, adjunto la resolución estimatoria del Catastro y plano en el reverso. (…)
El 04-03-2021 Presento escrituras en registro de la Propiedad n.º 3 de Sevilla para 
declaración de ampliación de obra terminada y legalizar esos 204’15 de terreno y los 257 
m2 construidos (…), y contesta el Registro con una calificación por email 13-04-2021 
donde se me advierte que tanto la piscina de 20’26 m2 como el almacén de 11’75 m2 se 
encuentran fuera de la superficie inscrita en el Registro; Precisamente para eso se han 
hecho estas escrituras, para legalizarlos, pero el Sr. Registrador deniega el exceso de 
cabida de mis 204’15 m2 (No 208 como dice el registro), porque tiene dudas si podría 
estar encubriendo modificación de la finca inscrita y las colindantes y siempre que no 
obedezca a modificaciones negociales (…)
Para despejar estas dudas, pongo en su conocimiento los pasos seguidos durante 
más de 4 años, para llegar hasta aquí: Este tema se ha consultado muchas veces, tanto 
con el Ayuntamiento, con el Notario, Catastro y el propio Registro, pero no se ponen de 
acuerdo  en  la  forma  de  hacerlo,  que  si  habría  que  hacer  una  Reparcelación,  una 
Segregación,  una  Inmatriculación,  una  Usucapión,  por  Exceso  de  Cabida,  ó  por  el 
Art 203 de Ley Hipotecaria, etc. etc., en definitiva mareándome porque yo no entiendo 
nada  de  esto,  cuando  solo  quiero  legalizar  mi  casa  donde  llevo  viviendo 
ininterrumpidamente  desde  hace  más  de  35  años,  adjunto  notas  manuscritas  del 
Arquitecto Municipal al Notario y viceversa, que a estas alturas dice claramente, que esa 
finca (tira) donde están mis metros no existe y por tanto no se puede legalizar (…) 
¿entonces  me  pregunto,  ¿porque  [sic]  y  para  que  me  ha  hecho  estas  escrituras?, 
mientras tanto yo haciéndoles de mensajero de un sitio para otro y gastándome un  s
dinero que no tengo, solo en estas escrituras casi 3.000 euros. e.
Para comprobar si es cierto lo que dicen, pido varias notas simples que no me  w.
aclaran nada y Solicito 3 Certificaciones Literales de las fincas interesadas y ahora sí,  431ww
ap ulead oS odceimedoasdtr aLra qzuaera l oRs o2m.2e0r6o  mMeétrnodse qz uye  ndoes  loves ncduióa leels c omnes trcuocrtroers pyao nfadlele ceisdoos v 2e0n4d’i1d5a 
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vendió Nogon SA a nosotros, por lo tanto esa tira en las certificaciones adjuntas no 
aparece inscrita en el registro a nombre de nadie se ha quedado en el limbo.
Cuando recojo mi escritura el 15-04-2021 me entregan una 2.ª Calificación con tan 
solo dos días de diferencia de la 1.ª, (…) donde el Sr Registrador, ahora «asegura» que 
mi finca registral n.º 2.019 cambia la forma por mi lindero derecho, «invadiendo» la otra 
finca en 55 m2, y me los quita porque corrobora su sospecha de que estoy encubriendo 
una modificación Hipotecaria no estando por tanto ante un supuesto de rectificación de la 
finca, sino una modificación en la forma de la misma, todo basándose en un plano 
erróneo del Catastro de 2004 (…) donde se aprecia el tacón formado en el terreno desde 
su origen 1986, el Ministerio de Hacienda, a través de la Gerencia del Catastro en 2017 
tras varios trámites de Audiencia (…) donde me dicen que he incorporado un trozo de 
terreno a mi parcela, demuestro que es un error y me dan la razón con esa resolución 
estimatoria tras mi recurso de reposición (…)
No bastante con esto, a los 4 años el 15-04-2021 el Sr. Registrador vuelve a 
exactamente lo mismo, sin comprobar que todo quedó aclarado en el Ministerio de 
Hacienda en la resolución citada.
Aporto plano original visado por el Colegio de Arquitectos del 26/06/1986 (…) ver 
también el reverso donde se ve como queda la parcela en 2019/2021, (…) donde se 
comprueba que la parcela no ha sufrido alteración ninguna por el lado derecho, izquierdo 
o frente en sus 35 años de existencia, y por lo tanto se trata todo de un error.
Ante tantas evidencias solo tengo que decir que yo no encubro nada, ni intento 
engañar a nadie todo lo contrario quiero poner todo legal por las razones explicadas al 
principio, y que voy de legal lo demuestro rectificando errores a las administraciones 
como también es este caso, y sin embargo no dudo de la profesionalidad y honradez de 
este  Registrador,  como  él  hace  conmigo,  y  para  demostrar  sus  errores  presento 
documentos incluso firmados por él mismo. Tampoco del notario que a estas alturas dice 
que no puedo legalizar mi terreno, después de haber hecho una escritura y cobrado 
entre unas cosas y otras casi 3000 euros, no lo veo muy normal la verdad.
Independientemente de esto si la parcela original tiene 594’95 como constan en 
escrituras, de compra desde el año 1987 y en Catastro, si el Registrador quita esos 55 
metros que dice en su 22 certificación del aparcamiento, se quedaría en 489’95 y esto es 
completamente imposible, porque entonces el que está rectificando la parcela comprada, 
es él y no yo, por lo tanto, es otro gran error.
Todos los Organismos Oficiales que nombre en este recurso, son conocedores de 
todos y cada uno de los documentos que aporto en este escrito, porque en su día se los 
presente a ellos.
Solicito
La inscripción de las escrituras presentadas en el Registro íntegramente, por ser de 
justica [sic]».
IV
Notificada la interposición del recurso a don José Felipe García Ruiz, notario de La 
Puebla  del  Río,  como  autorizante  del  título  calificado,  formuló  alegaciones  en  los 
siguientes términos:
«José Felipe García Ruiz, Notario del Ilustre Colegio de Andalucía con residencia en 
La Puebla del Río, con motivo del recurso interpuesto por don J. M. E. M. contra la 
calificación del Sr. Registrador de la Propiedad de la escritura autorizada por mí el 16 de  e.e
febrero de 2021, número 141 de mi protocolo, de conformidad con lo dispuesto en el  w.b
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, 431ww
consIIn.t rfuoQcrmcuióoen:,  erne alaliz easdcar itsuorab reen u cnuae sfitniócna,  (sree gdiestcrlaalr a2 0p1o9r  adnet igPüaelodmada ruensa  daeml pRliíaoc) ióqnu ed,e  dlae   OE-A-2021-13able en https://
acuerdo con la nota de información registral incorporada a la misma, aparecía inscrita en
el Registro de la Propiedad en esa fecha con una superficie de suelo de 544’95 metros 
cuadrados y con una superficie construida de 104’53 metros cuadrados.
En  dicha  escritura  y  de  acuerdo  con  la  manifestación  del  otorgante  de  que  la 
descripción  contenida  en  la  certificación  catastral  incorporada  a  la  misma  se 
correspondía  con  la  realidad  física  de  la  finca  ("...El  otorgante  manifiesta,  a  mi 
requerimiento, que la descripción contenida en la indicada certificación catastral sí se 
corresponde exactamente con la realidad física del inmueble..."), se procedió conforme a 
lo dispuesto en el artículo 18.2.b) del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, 
por lo que se hizo constar que «según Catastro y en realidad, según asegura, tiene una 
superficie de setecientos cincuenta y tres metros cuadrados, ello con ocasión de la 
declaración de la ampliación de obra, por la que se declara una superficie construida 
total de 257 metros cuadrados (es decir, una ampliación de 152’47 metros cuadrados 
respecto a los que en dicha fecha constaban en el Registro).
Que el objeto de dicha escritura era declarar la ampliación de las construcciones 
existentes sobre la finca y no declarar el exceso de superficie del suelo, que únicamente 
se hizo constar en cumplimiento de lo establecido en la Ley del Catastro Inmobiliario.
II.  Que ya desde las primeras consultas que realizó el Sr. E. en esta Notaría, meses 
antes del otorgamiento de la escritura en cuestión, se le hizo saber, tras su puesta de 
manifiesto  de  la  existencia  de  una  compraventa  en  documento  privado  por  la  que 
adquirió  204’15  metros  cuadrados,  que  fueron  de  hecho  incorporados  a  la  finca 
originaria, que la solución para la inscripción de la finca con la superficie de suelo que 
realmente tiene en la actualidad, pasaba por que el propietario de la finca colindante que 
le había vendido dicha porción de terreno llevase a cabo, con la pertinente licencia 
municipal, la segregación de la misma, para seguidamente elevar a público el documento 
privado de compraventa y finalmente agruparla a la finca de la que es titular registral el 
hoy recurrente.
Por lo anterior, se instó al Sr. E. a solicitar del Ayuntamiento de Palomares del Río la 
correspondiente licencia de segregación.
Todo lo anterior es debido a que los procedimientos de rectificación de la superficie 
inscrita, como son los previstos en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, están 
condicionados a que haya habido desde el inicio un error en la superficie registrada de la 
finca,  es  decir,  que  no  se  haya  producido  una  modificación  física  de  los  linderos 
exteriores de la misma y a que no exista un negocio jurídico traslativo de dicho exceso 
de superficie que no se haya formalizado debidamente y accedido al Registro de la 
Propiedad (como sí ha existido en este caso, como desde el principio ha manifestado el 
hoy recurrente).
Posteriormente, al comunicarme el Sr. E., que en el Ayuntamiento le ponían trabas 
para  la  concesión  de  la  correspondiente  licencia  de  segregación,  me  manifestó 
igualmente que, según el arquitecto municipal, lo que debía hacer el propietario era 
solicitar un expediente para constatar dicho exceso de superficie, lo que le manifesté que 
no procedía, a mi juicio, por lo motivos antes expuestos.
De  todo  lo  anterior  tuve  conocimiento  verbalmente,  ya  que,  en  contra  de  lo 
manifestado  por  el  recurrente,  nunca  recibí  comunicación  manuscrita  alguna  del 
arquitecto municipal, al que tampoco dirigí ninguna comunicación. La nota manuscrita 
por mí que manifiesta aportar el recurrente sólo puede tratarse de una breve anotación 
que, tras haberle explicado lo anterior, me pidió que le hiciese por escrito para poder 
transmitírselo así él mismo al Ayuntamiento.
III.  Que, dadas las dificultades para la obtención de la licencia de segregación, que  s
el Ayuntamiento, según manifestó el recurrente, no le otorgaba, y para acomodar en la  oe.
medida de lo posible la descripción de la finca a la realidad existente (se planteó por el  w.
recurrente que en caso de una posible venta, el tasador plantearía problemas por  431ww
raepcaurrerceenrt e uneal  octoonrgsatrmuciecniótno   dael  msóelnoo s1 0d4e  mlae treossc rcituuarad raddeo sa),m  pselia csioólnic itdóe  poobr rae l phaoray 
acomodar, si no totalmente, pues para ello existían las dificultades expresadas en el
punto anterior, sí en la medida de lo posible, la descripción de la finca a la realidad, 
declarando las construcciones existentes sobre la misma.
IV.  Que el hoy recurrente era plenamente consciente de que con el otorgamiento de 
la  escritura  objeto  de  este  informe  se  inscribirían  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
únicamente las construcciones existentes sobre la finca en la medida en que estuviesen 
realizadas sobre la finca registral tal y como era originariamente, ya que el exceso de 
metros de suelo que se le atribuía no se inscribiría a su favor en el Registro si no se 
llevaba a cabo la segregación de los mismos de la finca de la que registralmente 
formaban parte, con la posterior elevación a público la compraventa y agrupación con su 
finca registral.
De todo lo anterior tenía pleno conocimiento el Sr. E. por las múltiples consultas que 
realizó desde meses antes de la firma de la escritura tanto en el Ayuntamiento como en 
esta Notarla y en el Registro de la Propiedad, en el que, según él mismo manifestó, le 
comunicaron que dichos metros estaban incluidos en una finca colindante.
No puede pretender el recurrente haber creído que con la simple manifestación de la 
superficie real actual de su finca en la escritura y su coincidencia con el Catastro se iba a 
acomodar la inscripción registral a dicho dato y así se deduce de su recurso ("…los 
pasos seguidos durante más de cuatro años... el tema se ha consultado muchas veces, 
tanto como con el Ayuntamiento, como con el Notario, Catastro y el propio Registro…")
Precisamente  por  ello  en  la  escritura  de  ampliación  de  obra  se  solicitaba  la 
inscripción parcial de los actos contenidos en la misma en el Registro de la Propiedad. 
Así se solicitó porque al hoy recurrente se le había dado conocimiento reiteradamente 
tanto en esta Notaría como, según manifestó el mismo, en el Registro de la Propiedad, 
no ser posible que la rectificación de la superficie de parcela tuviese acceso a los libros 
del Registro con la simple manifestación en la escritura y su coincidencia con los datos 
catastrales, dado que dicha diferencia de cabida se debía a haber existido un negocio 
traslativo no formalizado en escritura pública ni inscrito en el Registro de la Propiedad.
V.  Que, de acuerdo con la calificación registral que se me ha remitido para la 
elaboración de este informe, la escritura en cuestión ha sido inscrita parcialmente en el 
Registro de la Propiedad, denegándose la inscripción del exceso de superficie que se le 
atribuye  al  suelo,  de  208’05  metros  cuadrados,  lo  que  es  congruente  con  lo 
anteriormente expuesto y quedando sin inscribir una piscina de 20,25 metros cuadrados 
y  un  almacén  de  1175  metros  cuadrados,  por  encontrarse,  de  acuerdo  con  la 
documentación aportada por el propio recurrente al Registro, fuera de la superficie de 
suelo inscrita.
Desconozco el contenido de la otra calificación a la que alude el recurrente en su 
escrito, aunque, por la redacción de la nota de calificación registral que obra en mi poder, 
debe ser una previa a la misma, ya que en la se me ha facilitado, se hace constar que se 
inscribe el aparcamiento del que consta la vivienda, cuya inscripción, al parecer, fue 
inicialmente suspendida.
VI.  Por lo demás, no puedo terminar este informe sin hacer constar mi sorpresa por 
la manifestación del recurrente en su escrito de recurso de que "el notario... después de 
haber hecho unas escrituras y cobrado entre unas cosas y otras casi 3.000 euros", ya 
que dicho señor sólo ha abonado en esta notaría el importe de la factura de honorarios 
notariales  por  la  escritura  citada,  que  ascendió  a  385’87  euros  más  el  I.V.A. 
correspondiente.»
V es
El registrador de la Propiedad de Sevilla número 3 emitió informe ratificando la  w.
calificación en todos sus términos y elevó el expediente a esta Dirección General. 431ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de junio de 2003, 21 de 
marzo, 22 de abril, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 4, 27 y 29 de 
septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 18 y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 
de enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre, 22 de octubre, 8, 19, 27 y 28 de 
noviembre y 5 de diciembre de 2018 y 14, 16 y 30 de enero, 15 de febrero, 12 y 19 de 
junio y 18 de septiembre de 2019.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  procede  iniciar  un  expediente  para  la 
inscripción de la representación gráfica de una finca, previamente a la inscripción de una 
declaración de obra nueva.
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente las 
siguientes:
– La finca registral 2.019 de Palomares del Río, consta inscrita con una superficie 
de 544,95 metros cuadrados, constando con dicha superficie según su inscripción 1.ª de 
fecha 7 de julio de 1986, en la que se expresa que está señalada con el número 14 de la 
tercera fase de una urbanización.
– Según  la  escritura  presentada,  el  interesado  manifiesta  que  dicha  finca  se 
corresponde  con  la  parcela  catastral  9849915QB5394N0001GK,  que  tienen  una 
superficie gráfica de 753 metros cuadrados.
– Tras una primera calificación se aporta, como documentación complementaria, 
plano en el que aparece una parcela grafiada como la número 14 de una urbanización, 
con  una  superficie  de  544,95  metros  cuadrados  (coincidente,  por  tanto,  con  la 
descripción registral), representándose al fondo de parcela una franja de terreno con la 
leyenda  «superficie  incorporada  204,15  metros  cuadrados».  Asimismo,  se  aporta 
documento privado de la entidad «Nogón, S.A.» en el que se informa sobre el precio de 
la franja de terreno a la que se refiere el plano, forma de pago y futura formalización en 
escritura.
El  registrador  inscribe  la  operación  parcialmente  en  cuanto  a  las  edificaciones 
declaradas que a su juicio se ubican dentro de la finca registral y deniega la inscripción 
de la representación gráfica, antes de iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, y en consecuencia en cuanto al resto de edificaciones declaradas 
(piscina y almacén), por entender que con posterioridad se produjo una adición de 
terreno en una franja en la que se ubican dichas edificaciones.
El  recurrente  afirma,  en  síntesis,  que  se  amplió  su  parcela  en  204,15  metros 
cuadrados en documento de compraventa privado con el constructor y que solo quiere 
legalizar su vivienda en la que lleva viviendo más de 35 años. También se realizan 
consideraciones sobre los gastos notariales que se recuerda son improcedentes en sede 
de recurso contra la calificación registral, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
2.  En cuanto a la rectificación superficial, ha sido reiterada en numerosas ocasiones 
la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual:
«a)  La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la  e.
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos  w.
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la  431ww
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originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
También ha reiterado esta Dirección General que toda disminución de cabida debe 
también ser justificada, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, y 
puede ser un medio para eludir las formas –y sus garantías en la transmisión de 
porciones  a  colindantes,  y,  además,  en  ello  puede  haber  riesgo  para  terceros 
(acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
3.  La cuestión de la previa georreferenciación de la finca en la que se ubica una 
construcción ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta Dirección General (cfr. 
«Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de 
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá 
constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo,  para  inscribir  cualquier 
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se 
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. s
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones  oe.
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez  w.
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la  431ww
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procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, según contempló este centro directivo en el apartado octavo de 
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de 
algunos  extremos  regulados  en  la  reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  operada  por  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que  se  tramite  un  procedimiento  jurídico  especial  con  notificación  y  citaciones  a 
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo 
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se 
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
4.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o, aún 
más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) 
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
5.  En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, 
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto 
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá 
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción 
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción  s
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de  oe.
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta  w.
diferenciación respecto de los colindantes». 431ww
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de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
6.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento 
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de 
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados.
En  efecto,  en  el  supuesto  que  nos  ocupa  resulta  evidente  que  la  rectificación 
superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, según se evidencia con la documentación aportada relativa a la adquisición 
onerosa de una franja de terreno adicional que se agrega a la finca registral sin que esta 
adquisición y agregación se haya documentado e inscrito debidamente.
En definitiva, no se trata de que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados, sino que se evidencia la existencia de una operación 
de modificación de entidades hipotecarias no documentada, circunstancia proscrita por la 
legislación  hipotecaria,  y  que,  además,  resulta  de  las  propias  afirmaciones  del 
recurrente.
Por último, como ya ha reiterado esta Dirección General, las dudas de identidad 
pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando 
dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es totalmente correcta la actuación del 
registrador en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 
de junio de 2017).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.