BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 70968
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9670 Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Navalcarnero n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por don J. M. G. V. contra la negativa de la registradora de 
la Propiedad interina de Navalcarnero número 1, doña Lucía Teresa de Rueda Calvo, por 
la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
El día 27 de diciembre de 2017 se otorgó ante el notario de Madrid, don Segismundo 
Álvarez Royo-Villanova, por don J. M. G. V. y doña L. K. L., una escritura de declaración 
de obra nueva terminada.
II
Presentada  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Navalcarnero 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Escritura de declaración de obra nueva terminada otorgada el día 27/12/2017, ante 
el Notario de Madrid, Segismundo Álvarez Royo-Villanova, número 4267/2017 de su 
protocolo.
I.  Hechos:
Presentada a las 10:52 del día veintisiete de Noviembre del año dos mil veinte, bajo 
el asiento número 964 del tomo 161 del Libro Diario.
No se ha acompañado a la escritura la licencia de primera ocupación ni declaración 
responsable.
II.  Fundamentos de Derecho:
1)  Artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Ley 1/2020 de 8 de octubre.
Como consecuencia de dichos defectos el Registrador que suscribe, ha acordado no 
practicar la inscripción solicitada considerándose los defectos subsanables.
Contra la nota del Registrador que suspenda o deniegue total o parcialmente un  s
asiento, el interesado podrá: (…) e.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Lucía de Rueda  70ww
Cdiaelcvioo chreog diset rDadicoier/ma brdee  deRl eagñisot rdoo sP mroilp vieedinatde .»de  San  Martín  de  Valdeiglesias  a  día
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. G. V. interpuso recurso el día 1 de 
marzo de 2021 mediante escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«– Documento objeto de la calificación:
“Escritura de declaración de obra nueva relativa a inmueble sito en Villamantilla, otorgada 
ante el Notario de Madrid D. Segismundo Álvarez Royo-Villanova, el 27 de diciembre de 2017, 
n.º 4267 de su protocolo, debidamente liquidada ante la Comunidad de Madrid.
Que se presentó acompañada de:
1.  Copia autorizada de la misma escritura en la que figura, unido con posterioridad, 
certificado del Arquitecto Director de la obra realizada.
2.  Carta de pago del IAJD liquidado ante la Comunidad de Madrid.
3.  Escritos dirigidos al Ayuntamiento de Villamantilla acreditativos de que no existe 
ningún expediente de infracción urbanística sobre el inmueble objeto de inscripción 
registral. Al día de la fecha el Ayuntamiento no ha expedido la certificación de mora 
solicitada.
4.  Libro de la edificación, en soporte digital.
5.  Escritos  presentados  ante  el  Ayuntamiento  de  Villamantilla  el  27  de  enero 
de 20171 solicitando el otorgamiento de la licencia de primera ocupación del inmueble, y 
el 23 de octubre de 2020 solicitando el certificado acreditativo del silencio producido. Al 
día de la fecha el Ayuntamiento no ha expedido la certificación de mora solicitada (…)
Hechos.
Presentada a inscripción la escritura de declaración de obra nueva 4267, de 27 de 
diciembre de 2017, del protocolo del Notario de Madrid D. Segismundo Álvarez Royo-
Villanova en unión del documento fehaciente acreditativo de que el 27 de enero de 2017 
se había solicitado al Ayuntamiento de Villamantilla la oportuna licencia de primera 
ocupación, iniciándose en esa fecha el cómputo de la automática concesión por silencio 
administrativo.
Acompañándose también documento fehaciente de haberse solicitado el 3 de mayo 
de  2019,  también  del  Ayuntamiento  de  Villamantilla,  que  expidiera  certificación 
acreditativa de que no existía expediente alguno de infracción urbanística sobre el 
inmueble objeto de la petición de inscripción registral.
Adjuntándose asimismo a la escritura las peticiones fehacientes al Ayuntamiento de 
Villamantilla de que expidiera los correspondientes certificados de la mora producida.
El Sr. Registrador basa su calificación negativa en la afirmación de que no se ha 
“acompañado a la escritura la licencia de primera ocupación ni declaración responsable”.
Bastando para acreditar la concesión de la licencia de primera ocupación en 2017 el 
mero transcurso del tiempo desde su solicitud al Ayuntamiento de Villamantilla en virtud 
de la mora o silencio positivo, la calificación infringe y no aplica, entre otras, las normas 
que se explicitan:
Normas y preceptos infringidos o no aplicados.
Primero.–No  se  ha  aplicado  ni  se  ha  cumplido  lo  dispuesto  en  la  “disposición 
transitoria única” de la Ley de la Comunidad de Madrid 1/2020 de 8 de octubre:
“Disposición transitoria única. bo
R1.é giLmoesn p trroacnesditiomriieon.tos de licencia urbanística y declaraciones urbanísticas iniciadas  2021-9670n https://ww
ccoonn  laan nteorrimoraidtiavda  av iglae netnet reand ae le mn ovmigeonr tdoe d ees stau  pLreeys seen ttarcaimónit.a”rán y resolverán de acuerdo  BOE-A-cable e
En virtud de la cual es de aplicación a la solicitada actividad registral –inscripción de 
obra nueva– lo dispuesto en el artículo 154.5 a. de la Ley del Suelo de la Comunidad de 
Madrid, Ley 9/2001 en su redacción vigente y aplicable en el año 2017 sobre silencio 
positivo.
Al tener por concedida por silencio administrativo positivo la licencia de primera 
ocupación  del  inmueble  cuya  inscripción  registral  se  pretende,  procede  estimar  el 
presente recuso.
Segundo.–Se ha infringido lo dispuesto en el art. 154.5 a, de la Ley 9/2001 de 17 de 
julio del Suelo de la Comunidad de Madrid en su redacción vigente en 2017 que disponía 
lo siguiente:
Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Art. 154. 5.a.
“Transcurridos  tres  meses  desde  la  presentación  de  la  solicitud  de  licencia  sin 
notificación de requerimiento o resolución municipales, o un mes desde el cumplimiento 
del requerimiento de subsanación de deficiencias o mejora de la solicitud que hubiera 
podido ser formulada, se entenderá otorgada la licencia por silencio positivo en los 
términos resultantes del correspondiente proyecto de obras de edificación”.
Acreditada fehacientemente con la documentación acompañada a la escritura:
– La solicitud en debida forma y con la pertinente documentación, el 27 de enero 
de 2017, al Ayuntamiento de Villamantilla del otorgamiento de la licencia de primera 
ocupación, ello implica que transcurridos tres meses desde ese 27 de enero de 2017, en 
aplicación de lo dispuesto es la norma vigente en esa fecha, debe, el Sr. Registrador, 
tener por concedida la licencia de primera ocupación, en virtud de esa petición, errando 
la calificación registral al afirmar que no se acompaña la licencia de primera ocupación, 
ya que sí se acompaña al escrito de solicitud de la licencia del que se deriva su 
concesión por silencio positivo.
Aunque no es preceptiva la denuncia de la mora, pues basta para su apreciación y 
toma  en  consideración  el  escrito  de  solicitud  de  licencia  de  primera  ocupación 
presentado en el Ayuntamiento de Villamantilla, el 27 de enero de 2017, y el transcurso 
del tiempo, tres meses, y siendo positivo el silencio en 2017, el recurrente procedió el 23 
de octubre de 2020 a solicitar el certificado acreditativo del silencio producido, sin que el 
Ayuntamiento haya expedido la certificación de mora pedida.
Tercero.–Infracción del art. 28.1-b- del texto refundido de la Ley del Suelo de 2015.
Art. 28.  Declaración de obra nueva.
“b) (...) ello salvo que lo legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un 
régimen  de  comunicación  previa  o  declaración  responsable  en  cuyo  caso  aquellas 
autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha 
sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la 
correspondiente actividad sin que en el Registro de la Propiedad resulte la existencia de 
resolución obstativa alguna.”
En cuanto que la nota del Registrador no reconoce que el escrito de solicitud de 
licencia de primera ocupación presentada por el recurrente en 27 de enero de 2017  e
constituye el documento que acredita que la comunicación prevista por el art. 154 de la  bo
Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su redacción vigente en 2017, ha sido  70ww
irenexiacisliiCatzerausndmeca ipa laly idd  eqoc ou rreeer,sle  oestrlpnuáo cmcnióoidtnneie s onedbtceesu  taecatnocivcmtiaivau ia,dn lahigcdaua, n ctarsióai.nnn  sqpcuureerrv iiddaoe,  l epRlr eepvglaiisszttooro  e esdnte a lbalal e LcPeidryoo p dpieeadlr aaSd uq eureleos  apdluteee  dllaaa    OE-A-2021-96able en https://
Comunidad de Madrid con la presentación ante el Ayuntamiento de Villamantilla, el 27 de
enero de 2017, y transcurridos los tres meses que para el silencio positivo establecía el 
art. 154 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en aquella fecha, en aplicación 
del párrafo 2 del art. 28 de la Ley del Suelo de 2015, el Registrador de la Propiedad debe 
practicar la correspondiente inscripción de la escritura de declaración de obra nueva por 
estar cumplidos los requisitos establecidos en el apartado 1.b del mismo artículo.
Cuarto.–Es de aplicación, y no se ha tenido en cuenta en la calificación impugnada, 
la constante doctrina de la Dirección General del Registro y del Notariado, actualmente 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre el mero transcurso del 
tiempo para apreciar el silencio administrativo:
“La justificación de que ha transcurrido el plazo legal para resolver y notificar lo 
solicitud del interesado produce plenos efectos jurídicos, siendo esta bastante para 
inscribir lo declaración de obra nueva.”
Véase, entre otras, la muy reciente resolución de 20 de marzo de 2020, publicada en 
el BOE de 9 de julio del pasado año (páginas 49110 y siguiente).
Por lo expuesto,
A  la  Dirección  General  del  Registro  y  del  Notariado  suplica  que,  teniendo  por 
presentado, en tiempo y forma, este escrito con la documentación acompañada, estime 
las alegaciones hechas y acuerde la procedencia de inscribir la obra nueva documentada 
en la escritura pública 4267/2017 de 27/12/2017, del protocolo del Notario de Madrid D. 
Segismundo Álvarez Royo-Villanova, previa declaración de no ser ajustada a derecho la 
nota y resolución recurridas.»
IV
Dado traslado el día 1 de marzo de 2021 del recurso interpuesto al notario de Madrid, 
don Segismundo Álvarez Royo-Villanova, como autorizante del título calificado, mediante 
escrito de fecha 11 de marzo de 2021 alegó lo siguiente:
«La nota de calificación se limita a poner como defecto la falta de licencia de primera 
ocupación.
Sin embargo, a la escritura de declaración de obra nueva que se presentó al Registro 
de la Propiedad, D. J. M. G. V. acompañó:
a)  Escrito  de  solicitud  de  licencia  de  primera  ocupación  presentado  ante  al 
Ayuntamiento de Villamantilla el 27 de enero de 2017 y
b)  Otros  documentos  relativos  a  la  constancia  de  que  no  existe  expediente 
urbanístico sobre la vivienda declarada
c)  Una instancia dirigida al Registro de la Propiedad solicitando la inscripción con 
base en dichos documentos.
Una cuestión semejante a esta se planteó en la Resolución de 20 de marzo de 2020, 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y las conclusiones de la 
misma son:
– Es competencia de las normas estatales establecer los requisitos necesarios para 
la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas,  es
sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa  o
autonómica. 70ww
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edificación  reúne  las  condiciones  necesarias  para  su  destino  al  uso  previsto  en  la
ordenación urbanística aplicable (que según la exposición de motivos del Real Decreto-
ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de que adopte 
otra denominación según las respectivas normativas autonómicas)”.
– Respecto al silencio en relación a las licencias de ocupación, el artículo 23 del 
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, 
incluyó  entre  los  actos  que  requerían  acto  expreso  de  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta. La 
posterior  Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y  renovación 
urbanas, derogó el citado artículo. El vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, no incluye la ocupación entre los actos para los que se requiere autorización 
expresa, con silencio administrativo negativo.
– Concretamente se refiere a la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid 
(Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y Ordenanza de 
Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23 de diciembre 
de 2004 modificado por la Ordenanza de 29 de abril de 2014) y concluye que “en la 
legislación madrileña, la concesión de la licencia de ocupación se vincula a la realización 
de inspección previa y se contempla el silencio administrativo positivo para el caso de 
que dicha inspección no se haya efectuado en el plazo de dos meses desde que se 
comunicó la finalización de las obras.”
Dado que en el caso que se discute ha transcurrido con exceso el plazo para 
pronunciarse por parte de la administración, corresponde entender concedida la licencia 
de primera ocupación por silencio administrativo positivo, según la normativa aplicable 
en 2017 en la Comunidad de Madrid. En el caso de la Resolución citada de 20 de marzo 
de 2020 no se revocó la calificación del registrador porque existía una declaración del 
Ayuntamiento relativa a la paralización de la inspección por culpa del solicitante, que es 
la razón por la que finalmente se confirma la calificación del registrador, sin que en este 
caso se dé ese supuesto. A falta de esa circunstancia –como sucede en el presente 
caso– y aplicando los criterios establecidos en la Resolución, parece claro que procede 
realizar la inscripción.»
V
La registradora de la Propiedad titular de Navalcarnero número 1, doña María Isabel 
Precioso de Murga, emitió su informe, manteniendo íntegramente la calificación de la 
registradora de la Propiedad interina, y elevó expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 11.3 y.4 y 28.1 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 151.1.b) y.c) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del 
Suelo, de la Comunidad de Madrid; la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se 
modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el 
impulso y reactivación de la actividad urbanística; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 23 de julio de 2004, 22 de abril de 2005 (2.ª), 
19 de abril de 2006, 9, 10 (2.ª), 12, 13, 15 (2.ª), 17, 18, 19 y 22 de diciembre de 2008, 8, 
9, 10, 12, 13 y 14 de enero, 2 de marzo, 25 de mayo, 26 de septiembre y 21 de  e.e
noviembre de 2009, 9 de enero de 2010, 24 de marzo, 12 y 14 de abril, 4 de mayo, 14 de  b
junio y 14 de noviembre de 2011 y 21 de enero de 2012, y la Resolución de la Dirección  70ww
lGiceennecriaa l ddee  oScuepgaucriidóand,  yJ ularsíd Riceas yo luFceio Pnúebs lidcea  l2a0 D diree cmciaórnz oG ednee 2ra0l2 d0e,  leons  rReelagcisiótrno sc oyn d elal 
Nfeobtraerrioa ddoe  d2e0 0360,  d2e1  sdeep jtuielimo by r1e5 d dee 2 s0e0p0t,i e1m7b dree  djuen 2io0 0y 91, 92 4d ed en omvaiermzob, r1e4 d dee 2 a0b0r4il,,  2331  ddee 
mayo y 3 de junio de 2011 y 21 de marzo, 2 de abril, 16 de julio y 28 de noviembre
de 2013, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 20 de marzo de 2020, en relación con el silencio administrativo positivo.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– En escritura de fecha 27 de diciembre de 2017, de declaración de obra nueva 
terminada, se declara haber construido una edificación sin licencia expresa de primera 
ocupación.
– Entre los documentos que se acompañan se encuentra la solicitud, de fecha de 27 
de enero de 2017, por la que se insta al Ayuntamiento de Villamantilla la concesión de la 
correspondiente licencia de primera ocupación.
– Igualmente, se acompaña otra posterior solicitud dirigida, con fecha 23 de octubre 
de  2020,  al  citado  Ayuntamiento  para  que  se  emita  a  su  favor  la  correspondiente 
certificación del silencio producido en la petición de la licencia de primera ocupación, 
solicitud que el recurrente manifiesta que no ha recibido contestación.
La  registradora  califica  negativamente  la  indicada  escritura  por  no  aportarse  la 
correspondiente licencia de primera ocupación o, en su caso, la declaración responsable.
El recurrente funda sus alegaciones en la concesión de la licencia por silencio 
administrativo positivo, al haber transcurrido el plazo para que tenga lugar dicha figura 
por haber expirado sin contestación, por parte del Ayuntamiento de Villamantilla, el plazo 
máximo previsto, extremo que no se prueba con certificación municipal por no haberse 
expedido pese a la solicitud antedicha.
2.  Con carácter previo, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según 
la cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo de 2019, entre otras 
muchas).
Es  indudable  que,  de  este  modo,  serán  efectivas  las  garantías  del  interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y 
razonamientos  aducidos  por  el  registrador  que  pudieran  ser  relevantes  para  la 
Resolución  del  recurso.  También  ha  mantenido  esta  Dirección  General  (vid.  la 
Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las de 28 de febrero y 20 
de julio de 2012 o las más recientes de 13 de septiembre de 2017, 30 de enero de 2018 
y 2 de enero y 1 de marzo de 2019) que no basta con la mera cita rutinaria de un 
precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar 
la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del 
mismo  ha  de  efectuarse  (y  lo  mismo  debe  entenderse  respecto  de  las  citadas 
Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el 
supuesto de que no se considere adecuada la misma. No obstante, conviene tener en 
cuenta que es igualmente doctrina de esta Dirección General (Resoluciones de 21, 22  s
y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de  oe.
mayo y 3 de diciembre de 2010 y 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012,  w.
asaudrgfeiucmmieánestn etdmaece ióonnttre a slsa e mrráaá zsó snreu cfqiicueieen ntejtuess  t–ifpcicfaar.r ,a d picolhar a t ontdreaagmsa,i ttialvaca i dódene   1md deoeld  ome qxauprzeeo d eiedl neint et2e 0r1es9si a–d)e oxq puhreae yslaaa    2021-9670n https://ww
podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.
3.  Como ha reiterado este Centro Directivo es competencia de las normas estatales 
establecer los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral 
de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o 
licencias que establezca la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, 
la Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena 
parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en 
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma 
sentencia  dejaba  a  salvo  aquellos  preceptos  que,  por  regular  materias  que  son 
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución 
Española.
Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las 
Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están 
sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas 
pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de 
tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.
Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el 
otorgamiento de la oportuna licencia, (o los requisitos para poder acceder al Registro de 
la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su 
antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la 
legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo 
(Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril 
de 2005 y 4 de mayo de 2011).
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece como 
requisito  para  inscribir  la  declaración  de  obra  nueva  terminada,  además  de  la 
certificación expedida por técnico competente de terminación de la obra de conformidad 
con la descripción de ésta en el proyecto que haya sido objeto del acto de conformidad, 
aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de 
ordenación territorial y urbanística y del cumplimiento de todos los requisitos impuestos 
por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios (que 
según la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de  26  de  julio  de  2007,  se  trata  del  seguro  decenal  y  del  libro  del  edificio),  el 
otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la 
edificación  reúne  las  condiciones  necesarias  para  su  destino  al  uso  previsto  en  la 
ordenación urbanística aplicable (que según la exposición de motivos del Real Decreto-
ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de que adopte 
otra denominación según las respectivas normativas autonómicas) y los requisitos de 
eficiencia  energética  tal  y  como  se  demandan  por  la  normativa  vigente  (Real 
Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la 
certificación de la eficiencia energética de los edificios, en cuanto derecho supletorio 
estatal, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su caso), salvo 
que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación 
previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán 
por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha 
transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, 
sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. s
4.  Respecto del silencio en relación con las licencias de ocupación, el artículo 23  oe.
del  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  de  medidas  de  apoyo  a  los  deudores  w.
hipotecarios,  incluyó  entre  los  actos  que  requerían  acto  expreso  de  conformidad,  70ww
nauperovbaa pcliaónnt ao. autorización administrativa la primera ocupación de las edificaciones de
urbaLnaa sp,o dseterroiogró  Leel yc i8ta/2d0o1 a3r,t ídceu lo2.6 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación  BOE-A-cable e
El vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba 
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, no incluye la ocupación 
entre los actos para los que se requiere autorización expresa, con silencio administrativo 
negativo.
La primera ocupación es una situación del edificio ajena a la declaración de obra 
nueva terminada, pues nada tiene que ver con la conclusión de su construcción (aspecto 
material) ni su dominio –que ha operado ya por accesión y se ha patrimonializado 
(aspecto jurídico)–, sino con una determinada aptitud del edificio para una actividad o 
uso  a  desarrollar  posteriormente  en  el  edificio  terminado,  en  unas  determinadas 
condiciones de calidad y seguridad, exigibles y verificables en el momento que se 
efectúe o prevea su ocupación.
5.  La legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de julio, 
del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su redacción anterior a la Ley 1/2020, de 8 de 
octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad 
de  Madrid,  para  el  impulso  y  reactivación  de  la  actividad  urbanística,  disponía: 
«Artículo  151.  Actos  sujetos  a  intervención  municipal.  1.  Están  sujetos  a  licencia 
urbanística,  en  los  términos  de  la  presente  Ley  y  sin  perjuicio  de  las  demás 
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, 
todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y el 
desarrollo de actividades y, en particular, los siguientes: (…) f) La primera utilización y 
ocupación de los edificios e instalaciones en general».
El artículo 154 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de 
Madrid, en su redacción anterior a la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica 
la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y 
reactivación de la actividad urbanística, disponía: «Intervención de actos precisados de 
proyecto técnico de obras de edificación. (…) 6.º Serán aplicables a estas obras las 
reglas 4, 5, 6 y 7 del artículo anterior, que  se entenderán referidas en este caso 
exclusivamente a la licencia de primera ocupación».
Los apartados 4, 5, 6 y 7 del artículo 153 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo 
de la Comunidad de Madrid, en su redacción anterior a la Ley 1/2020, de 8 de octubre, 
por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de 
Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística, disponían lo siguiente:
«4.ª  Comunicada al Ayuntamiento la certificación final de las obras, lo que deberá 
hacerse antes de la recepción de las obras por el promotor, se practicará por los 
servicios municipales una inspección final, en el plazo máximo de un mes desde la 
comunicación, con declaración de la conformidad o no de las obras ejecutadas y del uso 
a que vayan a ser destinadas a la ordenación urbanística aplicable.
5.ª  La declaración de conformidad efectuada por los servicios municipales bastará 
para el otorgamiento por el Ayuntamiento de licencia urbanística definitiva, que incluirá la 
de la primera ocupación.
6.ª  El  plazo  para  la  resolución  sobre  la  licencia  será  de  un  mes  desde  el 
levantamiento de acta de inspección de conformidad, que se interrumpirá en todo caso 
hasta que se produzca, de ser necesaria, la calificación ambiental. Esta interrupción no 
podrá ser superior a tres meses.
7.ª La licencia urbanística definitiva, caso de no haberse acreditado aún todas las 
restantes  autorizaciones  y,  en  su  caso,  concesiones  administrativas  exigibles,  se 
otorgará sin perjuicio y a reserva de las que estén aún pendientes, no adquiriendo 
eficacia sino tras la obtención de todas ellas.» e.
Sobre la interpretación de este precepto, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid,  70ww
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legal (en su redacción anterior) pero con sujeción a unos requisitos imprescindibles para 
que opere el silencio positivo.
Así, respecto a esos requisitos señalaba: «(…) entiende la Sala que si transcurrido el 
plazo de un mes la Administración no llevara a cabo la inspección ni levantara el acta 
correspondiente,  estaríamos  en  presencia  de  un  silencio  de  “carácter  negativo” 
(denegación de la licencia) ya que para que opere el silencio positivo, es requisito “sine 
qua non” la existencia del acta de conformidad, garante de que la obra es un fiel reflejo 
del proyecto de obra licenciado. Sin embargo, el transcurso del plazo de éste primer mes 
a que nos venimos refiriendo, jamás podrá dar lugar a la obtención de la licencia de 
Primera Ocupación por silencio, porque falta el elemento fundamental y característico de 
ésta, cual es el juicio comparativo entre la obra ejecutada y el proyecto inicialmente 
licenciado».
De esta forma, el cómputo del plazo del silencio positivo tiene ineludiblemente como 
«dies a quo» el otorgamiento del acta de conformidad como resulta del apartado 6 del 
artículo153 citado. Si el acta es de disconformidad por no adaptarse la obra al proyecto 
licenciado o al ordenamiento urbanístico, jamás podrá operar la institución del silencio 
positivo,  que  como  ya  hemos  dicho,  tampoco  puede  operar  antes  de  que  la 
Administración inspeccione y levante acta de conformidad. En este último caso, como 
dice la citada sentencia, se podrá impugnar la inactividad de la Administración por no 
haber  realizado  la  visita  de  inspección  ni  elaborado  la  correspondiente  acta  de 
conformidad o de no conformidad.
Es cierto, no obstante, que este criterio fue matizado para el municipio de Madrid en 
la posterior sentencia 23 de septiembre de 2015 del mismo Tribunal, dada la regulación 
expresa  del  artículo  63.2.e)  –antiguo  artículo  59–  de  la  Ordenanza  Municipal  de 
Tramitación de Licencias Urbanísticas.
6.  En el supuesto de este expediente el recurrente alega el trascurso del plazo 
previsto para el silencio administrativo positivo, acompañando para acreditar dicha figura, 
sendas solicitudes al citado Ayuntamiento tanto de licencia de primera ocupación, de 
fecha de 27 de enero de 2017, como de certificación del silencio administrativo positivo, 
de fecha 23 de octubre de 2020, sosteniendo que la licencia debe entenderse otorgada 
por silencio administrativo positivo por el transcurso del tiempo previsto.
No  obstante,  la  Administración  no  expide  el  certificado  acreditativo  del  silencio 
requerido –cfr. artículo 48.2.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–, siendo su 
apreciación un problema extrarregistral en el que no puede entrar ni corresponde al 
registrador con los limitados medios de que dispone; por lo que, dado que no queda 
indubitadamente acreditada la concesión de la licencia de ocupación, ni tampoco la 
certificación municipal de haber tenido lugar el silencio administrativo positivo, procede 
confirmar la nota de calificación.
Además,  tampoco  se  acredita  en  este  caso  el  acta  de  conformidad,  cuyo 
otorgamiento determinaba el inicio el cómputo del plazo del silencio positivo según la 
normativa y jurisprudencia aplicables en el momento de la solicitud de licencia, y cuya 
aportación podría justificar la admisión a efectos registrales del acto presunto basada en 
la acreditación de los presupuestos establecidos para el silencio administrativo por el 
artículo 48.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Por último, debe tenerse en cuenta que a tenor de lo dispuesto en la disposición 
transitoria única de la Ley 1/2020, de 8 de octubre, los procedimientos de solicitud de 
licencia  urbanística  y  de  declaraciones  responsables  urbanísticas  iniciados  con 
anterioridad a la entrada en vigor de esa ley se tramitarán y resolverán de acuerdo con la  s
normativa vigente en el momento de su presentación, pero el interesado podrá de  oe.
conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del  w.
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, desistir de su  70ww
suorbliacintuísdt icdae.  licencia  y  optar  por  la  presentación  de  una  declaración  responsable
Con esta declaración responsable el particular podrá proceder a la puesta en uso de 
las edificaciones e instalaciones, sin perjuicio del control municipal posterior, y obtener su 
inscripción en el Registro de la Propiedad –cfr. artículo 28.1 de la Ley estatal–.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora interina.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.