BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23841
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3401 Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador de la propiedad de Algete a inscribir una escritura otorgada para 
hacer concordar la división existente de finca con la inscripción registral.
En el recurso interpuesto por don A. V. A., abogado, en nombre y representación de 
doña M. J. L. S., contra la negativa del registrador de la Propiedad de Algete, don 
Ernesto Calmarza Cuencas, a inscribir una escritura otorgada para hacer concordar la 
división existente de finca con la inscripción registral.
Hechos
I
Con fecha 19 de marzo de 2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Algete escritura otorgada el día 17 de mayo de 2017 ante el notario de Madrid, don Luis 
Garay Cuadros, con el número 1.963 de protocolo.
En  dicha  escritura  los  comparecientes  pretendían  que  quedase  reflejada 
registralmente la división de la finca originaria (finca registral número 2.437) por una 
carretera, que había originado que en la realidad fueran dos fincas distintas y, por tanto, 
dos parcelas catastrales distintas, y lo llevaban a efecto en el sentido de que la finca 
matriz número 2.437 se dividía en dos, y para ello se especificaba la segregación 
registral por su lindero Este. Como consecuencia, la finca segregada correspondía a la 
parcela 60 del polígono 6, con una superficie de 3.773 metros cuadrados, y la finca resto 
corresponde a la parcela 74 del polígono 16, con una superficie de 16.751.
Con fecha 8 de abril de 2019, se suspendió la calificación y se procedió a practicar la 
notificación sobre actos de división de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo a la 
Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, 
conforme al artículo 80  del  Real Decreto 1093/1997,  de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística.
El día 18 de julio de 2019 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Algete 
informe en materia de actos de división sobre la parcela 74 del polígono 164 de Fuente 
el Saz de Jarama, fechado el día 15 de julio de 2019 por el jefe de Área de Vías 
Pecuarias de la Comunidad de Madrid, don J. A. M. G.
Posteriormente, el día 30 de julio de 2019, tuvo entrada en el citado Registro otro 
informe (que corregía errores materiales del anterior) en materia de segregación de 
fincas rústicas relativo a la parcela 74 del polígono 16, fechado el día 24 de julio de 2019 
por el jefe de Área de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, don J. A. M. G.
De dicho informe resultaba que no constaba que los interesados hubieran tramitado 
ante el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama licencia de parcelación de fincas 
rústicas a pesar de que la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de  e.
Madrid, establece que cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa  w.b
y requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable de la Consejería  01ww
comApseitmenistme oe,n  rmesauteltraiab ad ed aeg driiccuhlotu rian f(oarrmtíceu lqou 1e4, 4a.l4  sdeer  dliac hpaa lrecye)l.a de superficie 0,3773
ahleccatnázreaarísa,  lnaos  sseurpíae rfpicoiseisb lem ísneimgraesg aerslata bcloemciod afsin cean  reelg aisrttríaclu lion d2e pdeenl dDieenctere, toy a6 5q/u1e9 8n9o, 
de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el
territorio de la Comunidad de Madrid, sin que le fuera de aplicación ninguna de las 
excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica.
II
Dicha escritura fue objeto de la siguiente nota de calificación de fecha 30 de julio 
de 2019 en el Registro de la Propiedad de Algete:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento  presentado  por  A.  V.  A.  que  se  corresponde  a  la  escritura  para  hacer 
concordar  la  división  existente  de  finca  con  la  inscripción  registral,  otorgada  el 
día 17/05/2017, ante el Notario de Madrid, don Luis Garay Cuadros, número 1963/2017 
de su protocolo, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes 
hechos y fundamentos de Derecho:
I.  Hechos. Presentada a las 11:15 horas del día 19/03/2019, con el número de 
entrada 848 y número de asiento 2006/41.
Con  fecha  8  de  abril  de  2019  se  notificó  a  la  Consejería  de  Medio  Ambiente 
Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, el documento que consta en los 
datos arriba indicados por la posibilidad de actos de división de fincas inferiores a la 
unidad mínima de cultivo, conforme al artículo 80 RD 1093/1997.
Con fecha 18 de Julio de 2.019 ha tenido entrada en este Registro a las 16:31 horas, 
entrada número 2515/2019 Informe en materia de actos de división sobre la parcela 74 
del polígono 164 de Fuente el Saz de Jarama, fechado en Madrid, el día 15 de Julio 
de 2.019 por don J. A. M. G.
II.  Fundamentos de Derecho.
Resulta del citado Informe que no consta que los interesados hayan tramitado ante el 
Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama licencia de parcelación de fincas rústicas a 
pesar de que la Ley 9/2001 establece que cualquier acto de parcelación precisará 
licencia  urbanística  previa  y  requerirá  informe  previo  y  vinculante  en  caso  de  ser 
desfavorable de la Consejería competente en materia de agricultura (artículo 144.4 Ley 
del Suelo de la Comunidad de Madrid).
Así mismo resulta de dicho informe que al ser la parcela de superficie 0,3773 
hectáreas no será posible segregarla como finca registral independiente, ya que no 
alcanzaría las superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989 
de 11 de mayo por el que se establecen las Unidades Mínimas de Cultivo para el 
territorio de la Comunidad de Madrid, sin que le sean de aplicación ninguna de las 
excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica.
Por  lo  expuesto,  y  por  considerarlo  defecto  subsanable  acuerdo  suspender  la 
inscripción solicitada respecto de la finca dicha finca.
Contra el presente acuerdo (…).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, según el cuadro de sustituciones correspondió la 
misma al registrador Mercantil V de Madrid, don Mariano Rajoy Brey, quien, con fecha 25 
de septiembre de 2019, acordó ratificar la calificación negativa del registrador de la 
Propiedad sustituido, don Ernesto Calmarza Cuencas. s
IV
Contra  la  nota  de  calificación  sustituida,  don  A.  V.  A.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de doña M. J. L. S., interpuso recurso el día 22 de octubre de 2019 en los 
siguientes términos:
«Que con fecha 26 de septiembre de 2019 se notificó al que suscribe la calificación 
del Registrador sustituto (Registrador Mercantil n.º V de Madrid), (…) que ha ratificado la 
calificación negativa del Registrador de la Propiedad de Algete (…) relativa a la escritura 
otorgada con fecha 17 de mayo de 2017 por el Notario D. Luis Garay Cuadros, para 
hacer concordar la división existente con la inscripción registral. Escritura que también de 
acompaña.
Que  estando  esta  parte  disconforme  con  dicha  [sic]  calificaciones  por  no  estar 
ajustadas a Derecho, por medio del presente escrito, se interpone recurso ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, al amparo del art. 324 y siguientes 
de la Ley Hipotecaria, en base a lo siguiente:
Primero.–Que el motivo de la denegación de la inscripción ha sido debido a dos 
erróneos informes emitidos por el Área de Vías Pecuarias de la Consejería de medio 
Ambiente  y  Ordenación  del  Territorio  de  la  Comunidad  de  Madrid:  El  primero  con 
fecha 15 de julio de 2019, corregido por el segundo de 24 de julio de 2019, en el 
expediente (…) a petición del Registro de la Propiedad de Algete, que se acompañan, 
causando la denegación de la inscripción de la escritura de división de finca de fecha 17 
de mayo de 2017 otorgada ante el notario D. Luis Garay Cuadros, puesto que dichos 
informes contienen la errónea expresión “sin que sean de aplicación ninguna de las 
excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica”, ello referido a que no 
se alcanzan las Unidades Mínimas de Cultivo.
Como quiera que los mencionados informes son absolutamente erróneos, se ha 
solicitado al organismo que los ha elaborado que los corrijan, de acuerdo con las 
vigentes normas legales antes citadas, acompañándose al presente, copia de dichas 
normas y del escrito solicitándolo.
Segundo.–Que dicha errónea expresión infringe los siguientes preceptos legales que 
contienen excepciones aplicables al caso:
Del Decreto 65/1989 de 11 de mayo de la Comunidad de Madrid sobre unidades 
mínima de cultivo, establece:
“Artículo 9.
No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, podrán permitirse divisiones o 
segregaciones de fincas rústicas por debajo de la unidad mínima de cultivo en los 
siguientes casos:
9.1  Si  se  trata  de  cualquier  disposición  en  favor  de  propietarios  de  fincas 
colindantes, siempre que todos los predios resultantes sean superiores a la unidad 
mínima de cultivo, condicionando la validez de la autorización a la inscripción simultánea 
de la segregación y agrupación a las colindantes.
9.2  Las segregaciones de fincas rústicas resultantes de una expropiación forzosa.”
También se vulnera el art. 6 de la Orden 701/1992, de 9 de marzo, que desarrolla el 
anterior Decreto, que establece: e.
“Los  Notarios  y  Registradores  de  la  Propiedad,  podrán  autorizar  e  inscribir,  01ww
rppeaasrrpcceeecllaaticcviiaóómnn ,ef uenente  aa, nqlatueser lileoosrs ca srli ut1up rduaees s mdtoeas rd zeiovn i dsloeiós n1 q 9du8ee4  .tc”eorrnesnteo sfe, hsainc iqeunete smee anctere qduitee  llaa  fleiccehnac idae d lae   OE-A-2020-34able en https://
Ambas normas vigentes son de estricta, lógica y clara aplicación a la escritura de 
esta referencia (…)
Tercero.–Igualmente de aporta certificación, expedida por el Ayuntamiento de Fuente 
el Saz de Jarama que se concluía: “que se puede autorizar su segregación aun cuando 
la superficie de las fincas resultantes sea inferior a la de la UMC.” así como que se 
“pueden autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de división de terrenos, sin 
que se acredite la licencia de parcelación, en aquellos supuestos en los que conste 
fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al de marzo de 1984”.
En dicha certificación se acredita fehacientemente con el mapa topográfico histórico 
del año 1916, que la carretera que dividió la finca registral de esta referencia ya aparecía 
construida en esa fecha. También incorpora mapa de foto aérea histórica de 1975, en la 
que sitúa las dos parcelas catastrales que resultaron por la construcción de la carretera 
(…) foto por tanto anterior a 1984 (…)
Cuarto.–En definitiva, No se trata de una parcelación o segregación voluntaria y 
actual, sino de una división producida por la construcción de la carretera actualmente 
denominada (…).
En su consecuencia es totalmente legal inscribir la escritura, segregando la parcela 
más pequeña de la finca registral, que quedaría como resto, con lo que se haría coincidir 
la realidad física con las inscripción [sic] registral.
Por todo lo expuesto,
Se solicita la revocación de la calificaciones negativas de este referencia y que se 
acuerde la inscripción de la segregación y demás operaciones contenidas en la escritura 
otorgada con fecha 17 de mayo de 2017 ante el Notario D. Luis Garay Cuadros por Doña 
M. J. L. S. y otros.»
V
El  registrador  de  la  propiedad  de  Algete  emitió  informe,  en  el  que  mantuvo 
íntegramente la calificación impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, 
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana; 143, 144 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la 
Comunidad de Madrid; 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las 
Explotaciones Agrarias; 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; el Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades 
mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid; el artículo 6 de la 
Orden 701/1992, de 9 de marzo, de la Consejería de Economía, por la que se desarrolla 
el Decreto 65/1989, de 11 de mayo, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 22 de marzo, 23 de junio y 2 de noviembre de 2004, 24 y 25 
de mayo de 2005, 27 de mayo y 14 de noviembre de 2006, 27 de noviembre de 2008, 29  s
de mayo, 10 de junio, 21 de julio y 15 de septiembre de 2009, 12 de julio y 9 de  e.
diciembre de 2010, 1 de agosto de 2011, 23 de julio y 27 de noviembre de 2012, 25 de  w.
abril, 7 de agosto y 1 de diciembre de 2014, 16 de junio y 28 de octubre de 2015, 10 de  01ww
enero y 13 de septiembre de 2017 y 9 de mayo de 2018.
«hac1e. r cSoen cpolradnater ala  edniv iseisótne  eexxispteedniteen dtee  fsini ceas  cionns clari binibslcer ipucniaó ne rsecgriistutrraal »o, teonrg laad qau ep aloras 
interesados  pretenden  que  quede  reflejada  registralmente  la  división  de  una  finca
registral por una carretera, que ha originado que en la realidad sean dos fincas distintas 
y por tanto dos parcelas catastrales distintas, y para ello se especifica la segregación 
registral por su lindero Este.
El registrador después de practicar notificación sobre actos de división de fincas 
inferiores a la unidad mínima de cultivo a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación 
del  Territorio  de  la  Comunidad  de  Madrid,  conforme  al  artículo  80  del  Real 
Decreto  1093/1997,  obtiene  informe  por  el  jefe  de  Área  de  Vías  Pecuarias  de  la 
Comunidad de Madrid, resultando del citado informe que no consta que los interesados 
hayan tramitado ante el Ayuntamiento licencia de parcelación de fincas rústicas y, así 
mismo, resulta de dicho informe que al ser la parcela de superficie 0,3773 hectáreas no 
será posible segregarla como finca registral independiente, ya que no alcanzaría las 
superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989, de 11 de mayo, 
por  el  que  se  establecen  las  Unidades  Mínimas  de  Cultivo  para  el  territorio  de  la 
Comunidad  de  Madrid,  sin  que  le  sean  de  aplicación  ninguna  de  las  excepciones 
contempladas en la normativa estatal o autonómica. En consecuencia, previa calificación 
del documento y a la vista del informe emitido, el registrador suspende la inscripción 
solicitada, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que constan en el acuerdo 
de calificación que se une al expediente.
El recurrente considera que dichos informes contienen la errónea expresión de no 
ser de aplicación ninguna de las excepciones contempladas en la normativa estatal o 
autonómica en materia de Unidades Mínimas de Cultivo. En concreto cita el artículo 6 de 
la Orden 701/1992, de 9 de marzo, y aporta al expediente certificado municipal suscrito 
por la secretaria del Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama «para que conste y surta 
los efectos oportunos ante el Registro de la Propiedad de Algete», a petición de parte 
interesada, con el visto bueno del concejal Delegado de Urbanismo y Medio Ambiente, 
delegación efectuada por la Alcaldía, con fecha de 13 de noviembre de 2018, referente a 
la declaración de innecesariedad de segregación de la finca registral inscrita en el 
Registro de la Propiedad de Algete, finca número 243. En dicho documento municipal se 
concluye que se trata de una finca afectada por una expropiación forzosa (carretera), por 
lo  que  puede  autorizarse  su  segregación  aun  cuando  la  superficie  de  las  fincas 
resultantes de la segregación sea inferior a la de la unidad mínima de cultivo (artículo 9 
del Decreto 65/1989), y que, además, pueden autorizarse e inscribirse, respectivamente, 
las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación, en 
aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue 
anterior al l de marzo de 1984, constando, en este sentido, que la carretera es anterior a 
la citada fecha (artículo. 6 de la Orden 701/1992).
Sin embargo, dicho certificado municipal no es citado por el registrador ni en su 
calificación ni el posterior informe en defensa de la nota, y como señala el artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma, siendo obligado, por tanto, rechazar aquí cualesquiera pretensiones de 
la recurrente relativas a documentos, que no han sido presentados para ser objeto de la 
calificación registral que ahora se recurre -cfr. Resolución de 7 de marzo de 2019-.
2.  Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo  –vid.  Resoluciones  citadas  en 
«Vistos»–, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las 
excepciones recogidas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con 
el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,  e.
conforme al cual «cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores  w.b
a la unidad mínima de cultivo, los registradores de la Propiedad remitirán copia de los  01ww
ddiofecruemnecinat olas  nporermsean staedgoúsn  aq ulea  dAicdhmai nAisdtmraicniiósntr aacgiórna rriae scpoomndpae teexnptere»s. aYm ean tceo on tninou aecni óenl 
npulalizdoa dd ed eclu aactrtoo  om esosebsre:  «aSpri edciicahcaió An ddme inlaisst reaxccióenp caiodnoepsta dsee  aecl uaecrudeor dcoo np leor tdinisepnutee sstoo berne 
los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al registrador certificación
del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde 
la  remisión  o  de  que  la  Administración  agraria  apreciase  la  existencia  de  alguna 
excepción, el registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la 
resolución  citada  declarase  la  nulidad  de  la  división  o  segregación,  el  registrador 
denegará la inscripción (…)».
Nada obsta a tal denegación, a que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como 
Administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues 
como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009, 2 
de noviembre de 2012 y 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso 
la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir 
con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar 
no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
3.  El artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, establece que el registrador 
remitirá copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para 
que  adopte  el  acuerdo  pertinente  sobre  nulidad  del  acto  o  sobre  apreciación  de  las 
excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de 
julio, y si la Comunidad Autónoma, a través de sus órganos competentes, afirma que las 
segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y 
segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse 
a la inscripción, siendo el procedimiento administrativo, iniciado mediante la comunicación del 
registrador, el cauce adecuado para hacer efectivos los derechos de defensa del interesado 
en dicho procedimiento, cuando se discute si la segregación escriturada se acomoda a las 
exigencias de la normativa agraria, bien sea mediante la aportación de los documentos y 
alegaciones  que  se  consideren  oportunos  -artículos  79  de  la  Ley  30/1992,  de  26  de 
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento 
Administrativo Común, y 28 y 53 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, vigente desde el día 2 de octubre 
de 2016-, bien mediante la propia impugnación de la propia resolución, primero en vía 
administrativa, y luego en vía judicial, para instar la rectificación de la resolución dictada por la 
Comunidad Autónoma, y solicitar la correspondiente medida cautelar de carácter registral 
para asegurar las resultas del procedimiento, pues, como prevé el último párrafo del propio 
artículo 80 citado, si la resolución declarando la nulidad de la segregación fuese objeto de 
recurso contencioso administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la 
anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento.
Pero habiéndose remitido al registrador resolución declarativa de la improcedencia 
de  la  segregación,  por  vulneración  de  la  normativa  agraria,  dictada  por  el  órgano 
autonómico  competente,  en  el  cauce  procedimental  del  artículo  80  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no cabe sino denegar la inscripción solicitada, sin 
perjuicio  de  que  el  interesado  pueda  obtener  un  pronunciamiento  diferente  de  la 
Administración  sobre  la  procedencia  de  las  excepciones  del  artículo  25  de  la 
Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el 
seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante 
los recursos pertinentes. Pues la nulidad inicialmente declarada por la Administración 
competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente 
–artículos 105 y 106 de la Ley 30/1992 y 109 y 110 de la actual Ley 39/2015, de 1 de 
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas–, en 
el particular relativo a la concurrencia efectiva de los supuestos de excepción a la 
prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo. e.
4.  En el caso del presente expediente, y conforme a lo expuesto anteriormente, las  01ww
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pcaroucseaddean cpiao r dela  exccaerrpecteiórna , as il a buiennid apdu emdíen imsuap odnee rc uultinv o,s udpeubeesnto  pljaunstteifaicrasdeo  andtee  llaa 
Administración Autonómica con competencia en materia agraria, incluso aunque puedan
venir refrendadas por el órgano municipal, pues sin el informe autonómico favorable no 
cabe acceder a la inscripción a tenor de los preceptos anteriormente citados.
En este punto cabe recordar además que las Comunidades Autónomas pueden 
asumir competencia exclusiva en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y 
vivienda» (Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997, de 20 de marzo –
fundamento jurídico 5– y 164/2001, de 11 de julio –fundamento jurídico 4–), lo que en el 
caso de la Comunidad de Madrid se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa 
mediante la Ley 9/2001, de 17 de julio.
Sin embargo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es 
al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles 
en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos 
requisitos, en particular, el requisito de la previa intervención administrativa.
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de 
la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la 
legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
La norma estatal que regula el tratamiento registral de divisiones o segregaciones es 
el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el cual impone a 
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o 
división  de  fincas,  la  acreditación  documental  de  la  conformidad,  aprobación  o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Desde el punto de vista autonómico, el artículo 151 de la Ley de Suelo de Madrid 
establece la exigibilidad de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones 
que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, para, en particular: «a) 
Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios 
en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación», lo que reitera el 
artículo 143 apartado segundo, «cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística 
previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente 
un acto de parcelación con independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, 
sin la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar 
íntegramente en aquélla», añadiendo el artículo 144.4 que «la licencia urbanística para 
actos  de  parcelación  rústica  requerirá  informe  previo  y  vinculante  en  caso  de  ser 
desfavorable, de la Consejería competente en materia de agricultura».
Preceptos legales que contrastan con el art. 6 de la Orden 701/1992, de 9 de marzo, 
de la Consejería de Economía, citado por el recurrente, cuando establece que «los 
Notarios y Registradores de la Propiedad, podrán autorizar e inscribir, respectivamente, 
las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación, en 
aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue 
anterior al 1 de marzo de 1984», disposición que por tanto debe entenderse modificada 
por  el  artículo  143,  apartado  segundo  de  la  vigente  Ley  del  Suelo  de  Madrid,  al 
establecer claramente que «cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística 
previa» y consecuentemente ésta será exigible por el notario y el registrador conforme al 
citado artículo 26 de la Ley de Suelo estatal.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble  e.
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  w.b
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  01ww
Hipotecaria.
NotaMriaaddroid, ,P e1d2r od Jeo sdéic Gieamrrbidreo  Cdhea m20o1rr9o..–El  Director  General  de  los  Registros  y  del