BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47987
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7342 Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 3 a inscribir una 
escritura de donación.
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Martínez del Moral, notario de 
Santa Cruz de Tenerife, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Santa 
Cruz de Tenerife número 3, doña Florinda Lorenzo Bonillo, a inscribir una escritura de 
donación.
Hechos
I
Mediante escritura pública otorgada el día 14 de octubre de 2019 ante el notario de 
Santa Cruz de Tenerife, don Francisco Javier Martínez del Moral, con el número 2.321 de 
protocolo, don J. R. E. P., casado en régimen de separación de bienes con doña P. M. R., 
donó a sus padres determinada vivienda que le pertenecía con carácter privativo. En 
dicha escritura se expresaba que «la finca descrita no se destinaba a domicilio habitual».
II
Presentada el día 16 de octubre de 2019 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 3, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación que, a continuación, se transcribe en lo pertinente:
«(…) Nota de calificación.
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento que se 
relaciona  en  los  Hechos,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y  19.bis  de  la  Ley 
Hipotecaria, ha dictado la siguiente resolución:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Primero: (…)
Segundo: (…)
Primero [sic]: En el precedente documento comparece don J. R. E. P., como parte 
donante, manifestando que la finca que se transmite no se destinaba a domicilio habitual.
Sin embargo, siendo la finca que se transmite una vivienda, será necesario que el 
donante manifieste que la finca no tiene el carácter de domicilio familiar o que su 
expresada esposa comparezca consintiendo su transmisión. Artículos 1320 del Código 
Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario.
Parte dispositiva. s
Por todo lo cual, Florinda Lorenzo Bonillo, Registradora titular del Registro de la  w.
Propiedad número Tres de Santa Cruz de Tenerife, acuerda: 42ww
Primero.–Calificar y suspender la práctica de la inscripción del título indicado por
observar el defecto indicado (…)
Contra esta calificación podrá (…)
Santa Cruz de Tenerife, a diecinueve de noviembre del año dos mil diecinueve. La 
Registradora Florinda Lorenzo Bonillo».
III
El notario autorizante de la escritura, don Francisco Javier Martínez del Moral, solicitó 
calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole a la registradora de 
la Propiedad de Arona, doña Cristina Colorado Casado de Amezúa, quien, el día 26 de 
noviembre de 2019 confirmó íntegramente la calificación de la registradora sustituida.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Francisco Javier Martínez del Moral, 
notario de Santa Cruz de Tenerife, interpuso recurso el día 27 de diciembre de 2019 
mediante  escrito  con  los  fundamentos  jurídicos  que,  a  continuación,  se  transcriben 
respecto de lo que interesa al objeto de este recurso:
«–I–
De los defectos formales de la calificación.
Único.–Motivación insuficiente.
La  calificación  registral  –tanto  la  originaria  como  la  emitida  por  la  registradora 
sustituta– carece de toda motivación, por lo que resulta imposible saber las razones que 
se invocan para denegar el derecho a la inscripción del título y, en consecuencia, para 
cuestionar las hipotéticas razones o motivos de esa negativa.
La  ausencia  del  discurso  lógico  que  justifique  la  decisión  de  las  funcionarias 
calificadoras convierte el procedimiento administrativo registral en arbitrario.
La doctrina más autorizada entiende que motivar un acto obliga a fijar los hechos de 
cuya consideración se parte y a incluir tales hechos en el supuesto de una norma 
jurídica.
El examen de si ese discurso justificativo es o no suficiente habrá de hacerse en 
cada caso concreto considerando si explicita la razón del proceso lógico y jurídico que 
determinó la decisión administrativa (Sentencia del tribunal Supremo de 22 de junio 
de 1.995), pero siempre será exigible “la suficiente amplitud para que los interesados 
tengan el debido conocimiento de los motivos del acto para poder defender sus derechos 
e intereses” (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.998) En particular, la 
expresión abstracta de un defecto sin justificar en qué medida su aplicación conduce al 
resultado pretendido, es insuficiente y supone consagrar la más absoluta indefensión del 
administrado, que no sabría a ciencia cierta qué motivos le han impedido el ejercicio de 
sus derechos (por todas, Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1.996 y 
de 13 de junio de 1.997).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 1.998, con cita de una previa 
del Tribunal Constitucional de 17 de julio de 1.981, declara literalmente que:
“…no es un simple requisito de carácter meramente formal, sino que lo es de fondo e 
indispensable,  cuando  se  exige,  porque  sólo  a  través  de  los  motivos  pueden  los 
interesados conocer las razones que justifican el acto... y porque sólo expresándolos 
puede el interesado dirigir contra el acto las alegaciones... que correspondan...”. es
En otras palabras, constituye una garantía del derecho a la defensa del interesado – w.
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proceder o no a su impugnación. El déficit de motivación redunda, en definitiva, en
indefensión del administrado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Constitucional 
de 14 de diciembre de 1.992 dice que:
“...es  claro  que  el  interesado  o  parte  ha  de  conocer  las  razones  decisivas,  el 
fundamento de las decisiones que le afecten, en tanto que instrumentos necesarios para 
su posible impugnación y utilización en los recursos”.
Obsérvese que habrá indefensión en la vía administrativa si al que pretende recurrir 
u  optar  por  la  designación  de  registrador  sustituto  se  le  priva  de  elementos  de 
contradicción  esenciales,  por  más  que  recurra  y  hasta  pueda  ganar  el  recurso.  El 
carácter contradictorio del procedimiento registral fue perfilado con meridiana claridad 
por la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2.000 (Sala III).
Estas [sic] doctrina ha sido concretada específicamente al procedimiento registral, 
entre  otras,  por  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado (en adelante, DGRN) de 23 de enero 8 de febrero, 3 de marzo y 17. de 
noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de 
octubre, 10 de enero y 21 de mayo de 2005.
Por su elocuencia se transcribe en lo pertinente el F.3 2 de la Resolución de 23 de 
enero de 2003:
“...Cuando la calificación del registrador sea desfavorable lo más adecuado a los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignarse 
los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese 
también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el 
interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que basa dicha calificación... 
Es  indudable  que  de  este  modo,  serán  efectivas  las  garantías  del  interesado 
recurrente...”
Por ello se invoca, en primer lugar, la insuficiente motivación de la calificación como 
defecto general del procedimiento
–II–
Sobre el fondo del asunto.
La  calificación  que  se  recurre  reza  como  sigue:  “En  el  precedente  documento 
comparece don... como parte donante, manifestando que la finca que se transmite No se 
destinaba  a  domicilio  habitual.  Sin  embargo,  siendo  la  finca  que  se  transmite  una 
vivienda, será necesario que el donante manifieste que la finca no tiene el carácter de 
domicilio familiar o que su expresada esposa comparezca consintiendo su transmisión. 
Artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario.”
El artículo 1320 del Código Civil establece que para disponer sobre los derechos 
sobre la vivienda habitual... será necesario el consentimiento de ambos cónyuges.
Y el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario establece que “Cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, será necesaria para la inscripción de actos dispositivos sobre una 
vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la 
escritura que la vivienda no tiene tal carácter”.
Es sabido que la calificación registral debe aplicar los preceptos del Código Civil 
referentes a la interpretación de los contratos.
Es más, con carácter general, la STS (Sala 3.ª) de 23 de mayo de 2003 nos recuerda  es
que las posibles dudas que pudieran existir sobre la redacción del título deben resolverse  o
a favor de la eficacia registral del mismo. 42ww
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sólo la simple y pura literalidad (artículo 1281.1.0 del Código Civil), sino también la
intención  evidente  de  los  contratantes  reflejada  en  el  negocio  documentado 
(artículo 1281.2 del Código Civil), la valoración global de sus cláusulas (cfr. artículo 1285 
del Código Civil) y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efecto 
(cfr. artículo 1284 del Código Civil).”
En nuestro caso, la regla hermenéutica de la literalidad es suficiente, puesto que la 
escritura utiliza la expresión «domicilio habitual» que es idéntica a la utilizada por el 
legislador en los preceptos invocados por la registradora, término claro que no deja duda 
sobre la intención del disponente (artículo 1281 del Código Civil).
A fortiori, si el donante manifiesta que la vivienda que se transmite no se destinaba a 
domicilio habitual, tal manifestación no tiene otra explicación que dar cumplimiento a lo 
dispuesto en el artículo 1320 del Código Civil, tanto a efectos de protección y estabilidad 
de la vivienda elegida y acordada por los cónyuges para destinarla a tal fin, como –
eventualmente y desde una perspectiva fiscal- para facilitar el correcto devengo del 
posible incremento patrimonial en el IRPF. Y es que tal expresión o tiene ese sentido y 
finalidad  o  no  tiene  ninguna  otra  explicación  razonable  en  el  contexto  documental 
(artículos 1283, 1284 y 1286 del Código Civil).
Por último, de conformidad con el artículo 1285 del Código Civil, siendo un deber del 
matrimonio la convivencia conjunta de los cónyuges (artículo 68 del Código Civil) y pese 
a que es tan posible como excepcional que los cónyuges fijen más de un domicilio 
habitual, el hecho de que en la comparecencia el donante declare un domicilio distinto al 
de la vivienda que se transmite constituye un indicio adicional que nos guía sobre el 
sentido y alcance de la expresión cuestionada.
Procede,  en  consecuencia  revocar  las  calificaciones  registrales  originaria  y 
sustitutiva.
–III–
Posible carácter instrumental (…)».
V
Mediante escrito, de fecha 2 de enero de 2020, la registradora de la Propiedad de 
Santa Cruz de Tenerife número 3, doña Florinda Lorenzo Bonillo emitió informe y elevó el 
expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 24, 40, 66, 69, 70, 87.2, 90, 464, 663, 756, 822, 1281 
a 1289, 1320, 1321, 1346, 1406 y 1955 del Código Civil; 1, 3 y 4 del Código de 
Comercio; 9, 18, 19 bis, 21, 129.2.b) y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 231-9 de 
la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a 
la persona y la familia; 190 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno 
de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de 
Aragón»,  el  Texto  Refundido  de  las  Leyes  civiles  aragonesas;  91  del  Reglamento 
Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 31 de diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de 
marzo de 2015, 3 de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987, 16 de 
junio de 1993, 27 de junio de 1994, 7 de julio y 2 de octubre de 1998, 4 de marzo  es
de 1999, 22 de marzo de 2001, 16 y 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 21,  o
2d2ssee2e8pp   dydttiii eeec2 imme3smbb edrrpbeeetri   eeydfem  ed1b be3r2r  e02der10e oy10 ,o  ,7 13c,22 t u18y, 1b  1d1 rde4e3e ,  d  fd1feeee5b b 2,rd re0e1ir0cr6oi5oe ,,  ym d22 e22b0 8 r 2edd 0 dee0de  8eme ,nm  a22eya02roor1 zd  0yoye,  ,  2 2j51u20  l i ydyod  e 2ed2 6m e0j u  a2ddliy0eeoo0    ead9dnbe,e er 1 i2r2l4,o00  ,d210 e3726   ,,a d d39bee1 r  di mljd,ue e8la ijo  yued olneyi,oe   m,12r o618a    yydddo e7ee,      OE-A-2020-7342able en https://www.
octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de
febrero de 2015, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 19 de junio y 12 y 19 de diciembre 
de 2017, 13 y 20 de junio, 3 y 9 de octubre y 21 de noviembre de 2018, 17 de enero, 1 
de marzo, 4 de noviembre y 19 de diciembre de 2019 y 7 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación un cónyuge, 
casado en separación de bienes, dona a sus padres una vivienda de su exclusiva 
propiedad privativa, expresando que dicha finca «no se destinaba a domicilio habitual».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, su juicio, es necesario que 
el donante manifieste que la finca no tiene el carácter de domicilio familiar o que su 
esposa consienta, conforme a los artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento 
Hipotecario.
2.  Como cuestión previa debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al 
afirmar en su escrito de impugnación que la calificación registral impugnada carece de 
toda motivación.
Es cierto que, según la doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a 
los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse 
los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese 
también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril 
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril 
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 19 de diciembre de 2019 
y 7 de enero de 2020, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán 
efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial 
los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha mantenido esa 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera 
cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones del Centro Directivo), sino que es 
preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015 y 12 de diciembre 
de 2017, entre otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamente la 
calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente si 
expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado 
ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido del escrito 
de interposición del recurso.
En el presente caso, aun cuando en la nota de calificación aparecen expresadas 
escuetamente las razones que, a juicio de la registradora, justificarían la negativa a la  e.
inscripción,  la  cuestión  planteada  en  aquella  ha  podido  ser  objeto  de  alegaciones  w.b
suficientes por el recurrente para su defensa, y por ello procede entrar en el fondo del  42ww
naesugnattoiv.a P o(cr flro.  daertmícáuslo,  a3l 2n6o  sdeer  mlaa teLreiay  pHroippoiat edcealr irae)c, urnsoo  ceosn tpraro lcae cdaelnifitcea caiónna lirzeagri stlraasl 
areleaglizaacrio lnae csa lqifuicea ciniócnlu yreeg eislt rraelc.urrente en su escrito de impugnación sobre el plazo para
3.  En relación con la petición que realiza el recurrente en el escrito de recurso para 
que se tome anotación preventiva por defecto subsanable, ha de recordarse que, según 
la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el fundamento de 
esta anotación preventiva radica en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia 
del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la 
duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende. Esta 
anotación tiene una doble cara, pues, si desde un punto de vista tiene el juego del 
asiento de presentación, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo para el 
caso de que se subsanen los defectos. Por lo que se refiere a los efectos de tal 
anotación, son los mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento 
que preparan.
Por todo ello, si el fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para 
subsanar  defectos,  no  se  entiende  qué  función  puede  realizar  si  el  plazo  ya  está 
suspendido por la interposición del recurso (vid. artículos 66 y 323 de la Ley Hipotecaria). 
Consecuentemente, no procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se 
halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación, puesto que, 
dado el régimen específico de prórroga del asiento de presentación derivado de la 
interposición del recurso, carece de sentido dicha anotación, sin perjuicio de que una vez 
finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar –ahora sí– la 
anotación preventiva por defecto subsanable (vid. Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 2005, 21 de septiembre 
de 2011, 20 de junio y 3 de octubre de 2018 y 17 de enero y 4 de noviembre de 2019).
4.  Respecto de la cuestión de fondo planteada en este recurso, debe determinarse 
si, a los efectos de lo establecido en los artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del 
Reglamento Hipotecario, en caso concreto analizado es suficiente la expresión por el 
donante  de  que  la  finca  descrita  «no  se  destinaba  a  domicilio  habitual»  o  debe 
manifestarse expresamente que no tiene carácter de domicilio o vivienda habitual de la 
familia.
5.  El  matrimonio  implica  una  comunidad  de  vida  que,  como  regla  general,  se 
traduce  en  una  «comunidad  de  vivienda».  Sin  embargo,  a  veces,  por  razones 
profesionales,  laborales,  médicas,  de  atención  a  familiares  u  otras  de  naturaleza 
análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. En tales casos la 
comunidad de vida se desarrolla sin comunidad material continuada en una misma casa. 
Cuando comunidad de vida se corresponde con comunidad de vivienda, la ley establece 
la necesidad de acuerdo sobre dónde fijarla. Es principio rector del matrimonio aquel 
según  el  cual  los  cónyuges  deben  fijar  de  común  acuerdo  el  domicilio  conyugal 
(artículo 70 del Código Civil).
Una  vez  fijada  y  establecida,  la  ley  protege  especialmente  la  vivienda  familiar 
habitual,  trátese  de  vivienda  simplemente  conyugal,  trátese  de  vivienda  en  la  que, 
además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido 
antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que 
establece el artículo 1320 del Código civil. Este artículo, en la redacción dada por la 
Ley 11/1981, de 13 de mayo, preceptúa que, «para disponer de los derechos sobre la 
vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos 
pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en 
su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o falsa del 
disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». 
Con esta norma legal se introdujo en el Derecho español una singular protección de la  s
vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma  oe.
específica del Derecho civil común, sino que la misma, con variantes que ahora no  w.
interesa considerar, existe también en otros Derechos civiles de España, como es el  42ww
ccaivsilo a draegl oDneérse c(haort ícciuvliol  c1a9ta0l ádne l( Carótídciugloo  d2e3l1 D-9e rdeeclh Coó Fdoigraol  Cdiev iAl draeg Cóna)ta.luña) y del Derecho
amb6o.s  Lcaó ntyéucgneicsa:  dtaen ttuot edlae  sea qauretilc uqlau ea  otrsatveénst ad ela e stiatu elaxriigdeandc iaso dberel  colan sveinviteimndiean too  dlea   BOE-A-cable e
titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el 
precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, 
contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento 
familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge 
y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de 
disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o 
titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al 
consorte del uso compartido de este bien.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del 
cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La 
oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en 
esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley 
no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el 
otro cónyuge o haya fallecido ya.
Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho 
sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre 
de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho 
sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia 
de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil), 
están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante 
matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o aquellos en los que la 
adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en 
sustitución de otro bien privativo (artículo 1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál 
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9 
del Código Civil de Cataluña): la referida técnica de tutela opera tanto en los casos de 
cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como 
cuando el régimen fuera el de separación.
7.  Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige -para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la 
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, 
bien que el disponente lo manifieste así.
Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los 
actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su 
titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal 
vivienda  no  constituye  la  vivienda  habitual  de  la  familia  (salvo  que  se  justifique 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), 
pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la 
pertinente autorización judicial supletoria.
8.  El  citado  artículo  1320  del  Código  Civil  implica  un  límite  a  la  libertad  de 
disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que 
haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el 
matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación 
considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende 
evitar  las  consecuencias  de  la  arbitrariedad  o  mala  voluntad  de  quien  ostenta  la 
propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso,  s
autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca  oe.
sobre tales bienes. w.
Como  ya  señaló  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  42ww
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sustancialmente  no  es  sino  un  simple  asentimiento  que  se  presenta  como  una
declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido 
por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras, 
entre ellas la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis señalando lo siguiente: «la 
jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la 
vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez, 
considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y 
por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; 
alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio 
de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la 
vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se 
exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del 
bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la 
hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de 
dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el 
derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como 
«declaración  de  voluntad  de  conformidad  con  el  negocio  jurídico  ajeno  –es  decir, 
concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en 
el que no es parte», siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su 
ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».
9.  Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda 
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición 
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión 
en  la  que  conviene  reparar.  El  adjetivo  «habitual»  y  el  adverbio  «habitualmente» 
aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321, 
1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a 
«permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la 
expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una 
persona tenga su residencia (artículo 1406.4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil 
de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que 
la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la 
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma 
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe 
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen 
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o 
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan 
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero 
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud 
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados 
especiales;  e  incluso  no  es  descartable  la  existencia  de  relaciones  conyugales  a 
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones -vid. Resoluciones 
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018- que el domicilio de un cónyuge 
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro 
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal 
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de 
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y 
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más  s
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal,  oe.
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio,  w.
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay. 42ww
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inscripción,  sin  perjuicio  -como  antes  se  ha  expresado-  de  que  pueda  justificarse 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. 
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la 
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez 
del acto dispositivo unilateral.
10.  Ciertamente, en el caso concreto de este recurso, si se tiene en cuenta que –
aparte los artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario– no hay 
norma alguna que imponga manifestación sobre el carácter habitual de la vivienda objeto 
de donación (a diferencia de lo que acontece, por ejemplo, en caso de constitución de 
hipoteca –cfr. artículos 21.3 y 129.2.b) de la Ley Hipotecaria), pudiera entenderse que 
con la expresión de que la vivienda que dona «no se destinaba a domicilio habitual», sin 
añadir  expresamente  que  no  es  domicilio  familiar,  el  donante  no  hace  sino  dar 
cumplimiento a aquellas normas y los donatarios no pueden interpretar razonablemente 
otra  cosa  (abstracción  hecha  de  la  circunstancia  de  la  relación  paterno-filial  entre 
donante y donatarios, de la que pudiera presumirse verosímilmente un conocimiento de 
la situación familiar del donante y el carácter de vivienda familiar o no familiar de la finca 
objeto de donación). Pero, habida cuenta de que puede no coincidir domicilio habitual del 
disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia (cfr. Resolución de 9 de 
octubre de 2018), debe atenderse a la finalidad de tales normas protectoras de la 
vivienda habitual familiar, de modo que el cumplimiento de las mismas quede asegurado 
inequívocamente. La precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento 
notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y 
especialmente la trascendencia que la ley atribuye hoy a la manifestación sobre el 
carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, debe 
exigirse  mayor  rigor  en  su  constancia  en  el  instrumento  público.  Por  ello,  con 
expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede 
entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las exigencias 
legales y reglamentarias referidas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.