BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121006
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17068 Resolución  de  10  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de terminación parcial de obras de 
un edificio y piscina.
En el recurso interpuesto por don Vicente Martorell García, notario de Oviedo, contra 
la calificación de la registradora de la Propiedad número 3 de Oviedo doña Ana Ámed 
Aparicio, por la que se suspende la inscripción de una escritura de terminación parcial de 
obras de un edificio y piscina.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Oviedo don Vicente Martorell García, 
de fecha 25 de octubre de 2018, se otorgó declaración de una obra nueva de un edificio 
de viviendas en construcción; en esta escritura, a los efectos de lo que interesa para este 
expediente, consta en la licencia municipal concedida para la construcción de edificios 
de viviendas, garajes y trasteros, que se incorpora por testimonio, lo siguiente: «la 
presente licencia no ampara la construcción de la piscina solicitada, la cual se tramitará 
de  forma  independiente,  debiendo  contar  con  todas  las  autorizaciones  sanitarias 
previamente a la licencia de uso del edificio». Dicha escritura causó inscripción del 
edificio, de viviendas, garajes y trasteros.
Posteriormente, mediante escritura ante el mismo notario, de fecha 26 de mayo 
de 2020, se declaró la obra nueva en construcción de la piscina de uso colectivo anexa a 
los edificios de viviendas, incorporándose licencia de obra para la construcción de esa 
piscina de uso colectivo, en la que expresamente se señala que «una vez finalizadas las 
obras deberá solicitarse licencia de uso y primera ocupación... No resulta posible el uso 
de la instalación hasta tanto se obtenga esta licencia».
Mediante escritura autorizada por el notario de Oviedo don Luis Ignacio Fernández 
Posada para el protocolo de su compañero de residencia don Vicente Martorell García, 
de fecha 25 de agosto de 2020, se otorgó acta de acreditación de final de una obra en la 
que se incorpora Licencia de primera ocupación de 20 de agosto del Edificio para las 
viviendas, trasteros, garaje y otros elementos del conjunto, en cuya resolución dice 
textualmente: «Otras condiciones: La instalación de piscina de uso colectivo, con licencia 
otorgada por resolución 14434 de 4/10/2019, debe obtener autorización expresa de uso 
por resolución autorizatoria, condicionada al informe favorable que previamente debe 
emitir  la  Consejería  de  Sanidad  del  Principado  de  Asturias  y  resto  de  condiciones 
establecidas en el Anexo I de la resolución 14434».
Mediante escritura ante el mismo notario, de fecha 2 de octubre de 2020, se otorga 
complemento de las anteriores en la que se acredita el pago del seguro decenal; en la 
escritura se expresa lo siguiente: «la "autorización expresa de uso" a que se refiere la  e.
licencia de ocupación, afecta a la apertura, actividad o funcionamiento de la piscina, pero  w.b
no a su obra o "condiciones necesarias para su destino al uso previsto", conforme al  068ww
art. 6 del Decreto asturiano 140/2009».
II
Las referidas escrituras se presentaron en el Registro de la Propiedad número 3 de 
Oviedo el día 2 de octubre de 2020, y fueron objeto de calificación negativa de 5 de 
octubre que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Se suspende la terminación de obra de la piscina
Hechos:
Primero.  Por  resolución  del  Ayuntamiento  de  Oviedo  2019/14434  de 
fecha 4/10/2019, se concedió Licencia de Obras para instalación de piscina de uso 
colectivo anexa a edificio de viviendas. En dicha resolución dice textualmente: "Licencia 
de ocupación: Una vez terminadas las obras deberá solicitarse licencia de uso y primera 
ocupación, adjuntando la documentación que se señala en el Anexo I de esta resolución. 
No resulta posible el uso de la instalación hasta tanto se obtenga la licencia".
Segundo.  Por  resolución  del  Ayuntamiento  de  Oviedo  2020/12311  de 
fecha  21/08/2020,  se  concedió  Licencia  de  primera  ocupación  de  Edificio  para  37 
viviendas, trasteros y garaje. En dicha resolución dice textualmente: "Otras condiciones: 
La instalación de piscina de uso colectivo, con licencia otorgada por resolución 14434 
de 4/10/2019, debe obtener autorización expresa de uso por resolución autorizatoria, 
condicionada al informe favorable que previamente debe emitir la Consejería de Sanidad 
del Principado de Asturias y resto de condiciones establecidas en el Anexo I de la 
resolución 14434".
Fundamento de derecho:
Primero.  La Ley del Suelo en su artículo 28.1 en su apartado b, para la escritura de 
declaración  de  obra  nueva  terminada  exige:  "el  otorgamiento  de  las  autorizaciones 
administrativas  necesarias  para  garantizar  que  la  edificación  reúne  las  condiciones 
necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable...". Es 
necesario aportar la licencia de uso y primera utilización de la piscina, tal como se 
expresa en la Licencia de Obra de la piscina y en la Licencia de Primera Ocupación del 
Edificio.
Contra la precedente nota de calificación (…)»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 22 de octubre de 2020, don Vicente Martorell García, notario de Oviedo, 
interpuso recurso contra la calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente:
«1.  Planteamiento  de  la  cuestión.  En  la  escritura  complementaria,  además  de 
aportarse recibo del pago de la prima del seguro decenal, así como justificante bancario 
de la transferencia, se solicitaba la inscripción del final de obra de un edificio y su 
piscina,  ya  declarados  e  inscritos  en  su  día  en  construcción,  consintiéndose 
subsidiariamente en la inscripción del final de obra del edificio propiamente dicho sin el 
de ese elemento común consistente en una piscina colectiva. e.
Y ello conforme a una anterior calificación negativa fechada el 18 de septiembre  w.b
de 2020, notificada por telefax el 28 de septiembre de 2020, y conversación con la  068ww
epnatgidaadda  alas epgruimraad onroa  h(quubeie sseen  neengtarebgaa dao e xlap ecdeirrt ifrieccaicbioó na dduecl iesnedgou roq udee csei nnaol ) eys tucovine slae 
tReermgiisntaraddaosr,a p odre c olan stParro epnie cdoands t(rau cfcinió nd, ec onno d areñtora psaarra  lvaesn dveednotar sy  cdoem lparsa dvoivreiesn).das ya
En consecuencia, se disiente de que la licencia de primera ocupación incorporada al 
acta de terminación de obra lo fuese sólo del edificio propiamente dicho, sino que 
comprende el edificio en su totalidad, con sus viviendas, garajes, trasteros y elementos 
comunes, incluida la piscina.
Y ello porque pueden pasar meses hasta obtener la licencia de funcionamiento de la 
piscina y hay alguna entidad de crédito que, inducida a error por la publicidad que en 
estos  momentos  ofrece  el  Registro,  se  niega  a  financiar  la  adquisición,  con  el 
consecuente perjuicio al promotor que tiene que continuar haciendo frente al préstamo 
hipotecario para la construcción, pero también al consumidor que ha de pagar entretanto 
un arrendamiento.
2.  Licencia de primera ocupación versus licencia de funcionamiento. Se argumenta 
en la calificación que "... La Ley del Suelo en su artículo 28.1 en su apartado b, para la 
escritura  de  declaración  de  obra  nueva  terminada  exige:  el  otorgamiento  de  las 
autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las 
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística 
aplicable...".
En relación al proceso edificatorio se distinguen básicamente dos tipos de licencias, 
las cuales reciben distintos nombres y sin perjuicio de que en algunas legislaciones 
autonómicas puedan ser sustituidas por declaraciones responsables: la licencia de obra 
(que, previa verificación técnica del proyecto presentado, autoriza a construir conforme a 
la  normativa  urbanística  aplicable)  y  la  licencia  de  primera  ocupación  (que,  previa 
verificación técnica de que la obra realizada se ajusta al proyecto para el que se 
concedió la licencia, acredita a todos los efectos tal circunstancia y permite acceder a los 
servicios y suministros).
Posterior  a  ese  proceso  edificatorio  tenemos  las  licencias  de  apertura  o 
funcionamiento, que autorizan una determinada actividad dentro de un inmueble ya 
terminado y apto para ello. Así dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre 
de 1999 que "... La licencia de primera ocupación de edificios e instalaciones... de ningún 
modo puede ser confundida ni equiparada a la licencia de apertura...".
Nótese  que  el  artículo  28  del  Decreto-legislativo  7/2015  aprobatorio  del  Texto 
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana exige para la autorización notarial 
e inscripción registral de las declaraciones de obra nueva terminada las autorizaciones 
administrativas necesarias "para su destino al uso previsto" no "para el uso efectivo", 
esto es, aptitud del inmueble para su uso, no efectiva utilización del mismo.
Se hace más fácil de ver si pensamos en esos locales en bruto con una pared de 
ladrillos sin enlucir y un cierre metálico desvencijado. ¿Se ha inscrito el edificio cómo 
terminado? Sí. ¿Puede montarse en ellos un restaurante sin licencia de apertura? No. 
Otro ejemplo, el cuarto de la caldera colectiva. ¿Se incluye en la terminación del edificio? 
Sí. ¿Puede enchufarse la caldera sin su previa revisión? No.
Pues lo mismo con la piscina colectiva. La obra está terminada y por ello se concede 
la licencia de primera ocupación. Es más, la certificación técnica no hace reserva alguna 
en este punto, como sí se hizo al declararse en construcción. Cuestión distinta es que su 
funcionamiento precise de una serie de requisitos, empezando por que esté rellena de 
agua... y de esto no decimos nada, aunque es lo más importante. Y no decimos nada 
porque  el  control  notarial  y  la  publicidad  registral  se  limitan  a  los  presupuestos 
inmobiliarios.
3.  Normativa asturiana. La calificación registral omite toda referencia a la específica 
regulación asturiana de las piscinas, a pesar de la reseña que de la misma se hace en la  s
escritura complementaria para facilitar precisamente esa calificación, solicitándose "... la  oe.
inscripción del final de obra del edificio y su piscina, por entender que la "autorización  w.
expresa de uso" a que se refiere la licencia de ocupación, afecta a la apertura, actividad  068ww
od efsutnincoio anla musieon tpor edveis tloa" ,p cisocninfoar mpee roa l naor t.a  6s ud eol bDrae core "toco ansdtiucrioianneos  1n4e0c/e2s0a0r9ia..s." ,p alor aq useu 
ilnad seopluecnidóine ndtee mesetnet eca dseo  lcaosn acnretetori.ores consideraciones generales incide directamente en  BOE-A-cable e
Efectivamente, el Decreto 140/2009, de 11 de noviembre, de la Consejería de Salud 
y Servicios Sanitarios del Gobierno del Principado de Asturias, por el que se aprueba el 
Reglamento  Técnico-Sanitario  de  las  Piscinas  de  Uso  Colectivo,  contiene  dos 
exigencias:
– En su artículo 5 exige del Ayuntamiento que previamente a la licencia de obra 
solicite  un  informe  sanitario  preceptivo  de  adecuación  del  proyecto  a  las  normas 
sanitarias,  que  será  emitido  por  los  servicios  técnicos  de  la  Agencia  de  Sanidad 
Ambiental y Consumo.
– En su artículo 6 exige del Ayuntamiento que previamente a la licencia de apertura 
de una piscina de nueva construcción solicite la inspección de la misma por parte de los 
servicios técnicos de la Agencia de Sanidad Ambiental y Consumo.
La exigencia del artículo 5 motivó que primeramente se declarase en construcción el 
edificio propiamente dicho y, una vez obtenido el informe sanitario y otorgada la licencia 
de obra para la piscina, se declarase después ésta también en construcción.
Pero  la  exigencia  del  artículo  6  viene  referida  a  la  licencia  de  apertura 
(funcionamiento), no a la licencia de ocupación (terminación correcta del inmueble). 
Baste leer la rúbrica del precepto o las continuas referencias al «funcionamiento».
Es más, veamos el contenido de la documentación mínima que, según el apartado 2 
del Anexo II, hay que remitir con carácter previo a la licencia de apertura: fecha de 
apertura prevista; en caso de disponer de un recurso hídrico propio han de incluir el 
informe de autorización de la explotación del recurso, indicando la infraestructura de la 
captación y sistema de tratamiento; descripción del servicio de salvamento y socorrismo, 
listado del personal y titulación; descripción del servicio de mantenimiento, listado del 
personal  y  titulación;  descripción  detallada  de  los  sistemas  de  autocontrol  que  se 
aplicarán para garantizar la salubridad de la instalación, así como la seguridad de las 
personas  usuarias;  descripción  del  sistema  de  manipulación,  dosificación  y 
almacenamiento  de  los  productos  químicos;  nombre  del  laboratorio  y  programación 
analítica; propuesta de normas de régimen interno e indicación de los medios que se 
utilizarán para darlas a conocer a las personas usuarias. Todo lo cual está muy bien, 
pero no impide la simple constatación de la terminación de una obra consistente en una 
"piscina anexa al edificio, la cual tiene la consideración de elemento común y se ubica en 
la esquina Sur/Oeste del solar, de forma rectangular, con ocho metros de largo por tres 
de ancho", que es lo que se declaró en construcción.
4.  Licencia de primera ocupación condicionada. Probablemente lo que confunde a 
la calificación registral es que la licencia de primera ocupación diga que "... Otras 
condiciones: La instalación de piscina de uso colectivo... debe obtener autorización 
expresa  de  uso  por  resolución  autorizatoria,  condicionada  al  informe  favorable  que 
previamente debe emitir la Consejería de Sanidad del Principado de Asturias...".
No estamos ante una verdadera condición de la licencia de edificación (como en el 
supuesto  de  la  Resolución  DGRN  de  14  de  julio  de  2009),  sino  ante  un  requisito 
normativo de carácter sanitario para el uso o funcionamiento de la piscina, ya que el 
derecho a edificar nace de la norma urbanística, y se tiene derecho a edificar y publicitar 
lo edificado, como acto reglado, porque se reúnen todos los requisitos, o no se tiene. Si 
bien, en la práctica, los Ayuntamientos aprovechan el momento sensible de otorgamiento 
de las licencias de edificación y/o ocupación para recordar al particular el cumplimiento 
de determinadas obligaciones accesorias, como una forma de coerción y hasta de 
salvaguarda de la propia responsabilidad». e
V 068ww
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario;114, 123 
y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de 
las Administraciones Públicas; 28, 65.d) y 66 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística; 
artículo 564.2 j) del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba 
el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias; y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de mayo 
de 2005, 22 de febrero de 2007, 26 de marzo de 2008, 14 de julio de 2009, 26 de abril 
de 2011, 17 de enero, 27 de febrero y 8 de mayo de 2012, 22 de junio de 2013, 12 de 
febrero de 2014, 24 de marzo, 6 de julio y 10 de septiembre de 2015 y 30 de junio 
de 2016, 31 de octubre de 2019 y 5 de febrero de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de acreditación 
de terminación de la obra de una piscina en la que concurren los hechos y circunstancias 
siguientes:
– El 25 de octubre de 2018, se otorgó declaración de una obra nueva de un edificio 
de  viviendas  en  construcción;  en  esta  escritura,  consta  en  la  licencia  municipal 
concedida para la construcción de edificios de viviendas, garajes y trasteros lo siguiente: 
«la presente licencia no ampara la construcción de la piscina solicitada, la cual se 
tramitará  de  forma  independiente,  debiendo  contar  con  todas  las  autorizaciones 
sanitarias previamente a la licencia de uso del edificio».
– El 26 de mayo de 2020, se declaró la obra nueva en construcción de la piscina de 
uso colectivo anexa a los edificios de viviendas, incorporándose licencia de obra para la 
construcción de esa piscina de uso colectivo, en la que expresamente se señala que 
«una vez finalizadas las obras deberá solicitarse licencia de uso y primera ocupación... 
No resulta posible el uso de la instalación hasta tanto se obtenga esta licencia».
– El 25 de agosto de 2020, se otorgó acta de acreditación de final de la obra en la 
que se incorpora Licencia de primera ocupación de 20 de agosto del Edificio para las 
viviendas, trasteros, garaje y otros elementos del conjunto, en cuya resolución dice 
textualmente: «Otras condiciones: La instalación de piscina de uso colectivo, con licencia 
otorgada por resolución 14434 de 4/10/2019, debe obtener autorización expresa de uso 
por resolución autorizatoria, condicionada al informe favorable que previamente debe 
emitir  la  Consejería  de  Sanidad  del  Principado  de  Asturias  y  resto  de  condiciones 
establecidas en el Anexo I de la resolución 14434».
– El 2 de octubre de 2020, se otorga escritura complemento de las anteriores en la 
que se expresa lo siguiente: «"la ‘autorización expresa de uso’ a que se refiere la licencia 
de ocupación, afecta a la apertura, actividad o funcionamiento de la piscina, pero no a su 
obra o ‘condiciones necesarias para su destino al uso previsto’, conforme al art. 6 del 
Decreto asturiano 140/2009"».
La registradora suspende la inscripción porque entiende que es necesario aportar la 
licencia de uso y primera utilización de la piscina, tal como se expresa en la Licencia de 
Obra de la piscina y en la Licencia de Primera Ocupación del Edificio.
El  notario  recurrente  alega  lo  siguiente:  que  la  licencia  de  primera  ocupación  e.
incorporada al acta de terminación de obra no es sólo del edificio propiamente dicho,  w.
sino que comprende el edificio en su totalidad, con sus viviendas, garajes, trasteros y  068ww
erelefimereen tao sl ac olmicuennecisa,  idnecl ufiudnac liao npaimsciiennat;o  quy e nloa  aau tloarsiz aliccieónnc aiadsm  dineis torabtriav a yp edned ipernimtee srea 
oncourmpaactiivóan , aqsutuer iahnaan  essidpoe cícfiocnac eddiisdtainsg uye  cculamrpalmene ntceo nl a toldicoesn clioas  dree quciosnitsotsru; cqcuióen  lay   BOE-A-cable e
ocupación, que implica la terminación del inmueble, de la de apertura, que está referida 
al funcionamiento y que es la que es la que está pendiente de una serie de requisitos 
sanitarios y de seguridad que se enumeran los la ley específica asturiana; que no 
estamos  ante  una  verdadera  condición  de  la  licencia  de  edificación,  sino  ante  un 
requisito normativo de carácter sanitario para el uso o funcionamiento de la piscina.
2.  Es  doctrina  de  esta  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  (vid. 
Resoluciones de 31 de octubre de 2019 y 5 de febrero de 2020) que «es pacífico, 
doctrinal y jurisprudencialmente, que la urbanística es, como toda licencia, un acto de 
autorización, si bien limitada a las de edificación, uso del suelo, y del subsuelo. La 
finalidad de este tipo de licencias es verificar si la actividad proyectada es conforme con 
la ordenación urbanística aplicable, representando, en este sentido, una técnica de 
control de la legalidad urbanística, que suprime el obstáculo para el ejercicio de derechos 
preexistentes y no los crea, pues es meramente declarativa de tales derechos del 
solicitante, ya atribuidos por el ordenamiento urbanístico y el Derecho civil. Por ello, el 
rasgo esencial de estas licencias viene caracterizado por su naturaleza reglada, de 
manera que el otorgamiento de la licencia, o bien su denegación, sólo tiene en cuenta 
una variable: la conformidad o no del acto proyectado con la normativa aplicable al caso, 
esto es, la ley y los planes urbanísticos. Acorde con su naturaleza reglada, no resulta 
admisible la imposición de condiciones ajenas al parámetro de referencia de la actuación 
administrativa.  En  cambio,  sí  que  es  perfectamente  posible  sujetar  las  licencias  a 
«conditio  iuris»,  esto  es,  a  los  requisitos  urbanísticos  legalmente  exigidos  -vid. 
artículo 16.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y Sentencia del 
Tribunal  Supremo  de  23  de  marzo  de  2002-,  cuya  constancia  registral  está 
expresamente  prevista  -artículos  51  de  la  Ley  de  Suelo  y  74  del  Real 
Decreto 1093/1997-, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia. Sin que quepa 
confundir tales determinaciones urbanísticas con otro tipo de obligaciones asociadas, 
como la tasa de licencia, que es una obligación tributaria, ni someter su eficacia a 
condiciones «stricto sensu».
El  condicionamiento  del  que  se  trata  no  debe  entenderse  en  el  sentido  de  la 
condición contractual –artículo 1113 del Código Civil–, como suceso futuro e incierto, sino 
como «conditio iuris». Es claro, por tanto, que la condición que se incorpore debe estar 
fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas 
de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo 
de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima, en el 
marco de una relación jurídico administrativa entre la Administración y su titular, cuyo 
incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad 
urbanística,  otorgándose  salvo  el  derecho  de  propiedad  y  perjuicio  de  tercero, 
respetando  las  situaciones  jurídico  privadas  –artículos  10  y  12  del  Reglamento  de 
Servicios de las Corporaciones locales–.
Desde el punto de vista registral, la legislación hipotecaria, para lograr la progresiva 
coordinación  con  la  ordenación  urbanística,  regula  hoy  un  amplio  elenco  de  actos 
administrativos  que  pueden  y  deben  tener  acceso  registral.  Así,  entre  los  actos 
administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las condiciones especiales a 
que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los 
términos previstos por las Leyes» –artículo 65.1.d) de la Ley de Suelo y Resoluciones 
de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–.
Ello no supone que todas las condiciones que pueda contener un acto administrativo 
y cuyo reflejo registral se acuerde sean susceptibles de acceso al Registro, pues el  s
tratamiento de este tipo de determinaciones urbanísticas de base legal y afectantes a  oe.
fincas concretas, pero de efectos jurídicos limitados, debe resultar coherente con las  w.
normas  reguladoras  del  Registro  de  la  Propiedad,  entre  los  cuales  se  encuentra  068ww
dseeñreaclahdoasm  eon teg rlaav eáxmpeunlseisó n od el licmointatecnioidnoe sd ed liossp olsibitriovsa sr egdiset raelefesc dtoes  tojduarí dmiceon ciróena ldees 
spurospcieopst idbele sc odnes tiintuscciróipnc i–óanr tsíceuplaorsa 2d9a  yy  9e8sp deec ilaal  Lqeuye  Hdeipboetne caacroiam–.o dEasr sdee cair ,s udse  rleoq quuisei toses   BOE-A-cable e
trata es de dar publicidad a una serie de determinaciones que expresan una «conditio 
iuris» a la que queda sujeta la licencia, de acuerdo con las previsiones del planeamiento 
y de la legislación urbanística. Si, por el contrario, de lo que se trata es de establecer otro 
tipo de limitaciones, como, por ejemplo, una prohibición de enajenar, su publicidad 
registral  ha  de  encauzarse  por  el  procedimiento  correspondiente  y  a  través  de  la 
oportuna anotación preventiva (artículo 26. 2 º de la Ley Hipotecaria).
Por lo que es el registrador en ejercicio de su función calificadora ordinaria, quien 
deberá aceptar el acceso registral de las condiciones urbanísticas que respondan a esa 
eficacia limitada de «dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se 
refiere  el  título  que  las  originara»  que  permite  su  constancia  por  nota  marginal  y 
rechazar, en cambio, el de aquellas que excedan de dicho ámbito y sean susceptibles de 
configurar una relación jurídico real inscribible, aunque en ambos casos su constancia 
registral  sea  acordada  específicamente  por  el  órgano  administrativo,  a  salvo  los 
supuestos  específicamente  previstos,  como  el  caso  de  las  afecciones  urbanísticas 
legalmente contempladas».
3.  Expuesta  esta  doctrina,  la  cuestión  que  determina  la  resolución  de  este 
expediente es la relativa a la naturaleza de la licencia para el uso de la piscina de uso 
colectivo aneja a los edificios de viviendas. Como bien ha sostenido el notario recurrente 
en su escrito de interposición, existen diversos tipos de licencias: por un lado la licencia 
de obra, que, con cumplimiento de sus requisitos y la previa verificación técnica del 
proyecto presentado, autoriza a construir conforme a la normativa urbanística aplicable; 
la licencia de primera ocupación, que precisa de una verificación técnica de que la obra 
realizada se ajusta al proyecto para el que se concedió la licencia, y que acredita a todos 
los efectos tal circunstancia y permite acceder y contratar los servicios y suministros; las 
licencias de apertura o funcionamiento, que autorizan una determinada actividad en un 
local, vivienda o elemento susceptible de uso específico o general para el que la ley exija 
autorización para ese uso, todo ello en el marco de un inmueble ya terminado y apto 
para ello.
Como recuerda el recurrente, el Tribunal Supremo ha puesto de relieve que la 
licencia de primera ocupación de edificios e instalaciones de ningún modo puede ser 
confundida ni equiparada con la licencia de apertura. Por una parte, la licencia de 
primera ocupación verifica que lo edificado se adapta al uso permitido y a lo autorizado 
en su día mediante la licencia de obras; en definitiva, tiene por objeto acreditar que las 
obras y actividades han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto y condiciones 
en que la licencia fue concedida, y que se encuentran debidamente terminadas y aptas 
según  las  determinaciones  urbanísticas,  ambientales  y  de  seguridad  de  su  destino 
específico.  Por  otra  parte,  la  licencia  de  apertura  o  funcionamiento,  supone  la 
autorización administrativa para la puesta en marcha de las instalaciones proyectadas y 
autorizadas previamente por la licencia de primera ocupación o en su caso por la de 
actividad.
Ciertamente, en el supuesto de este expediente, la licencia de primera ocupación de 
la  piscina  comunitaria,  con  una  poco  clara  redacción,  establece  lo  siguiente:  «la 
instalación  de  piscina  de  uso  colectivo,  con  licencia  otorgada  …,  debe  obtener 
autorización  expresa  de  uso  por  resolución  autorizatoria,  condicionada  al  informe 
favorable que previamente debe emitir la Consejería de Sanidad del Principado de 
Asturias y resto de condiciones establecidas en…». Y esto es lo que ha orientado la 
calificación a la exigencia de aportación de la licencia de uso y primera utilización de la 
piscina, «tal como se expresa en la Licencia de Obra y en la Licencia de Primera  s
Ocupación». También podría apoyar esta interpretación la legislación urbanística del  oe.
Principado de Asturias –artículo 564.2 j) del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el  w.
que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado  068ww
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general»; sin distinguir una licencia de la otra, lo que ha propiciado que la registradora 
entienda que nos encontramos ante la licencia de primera ocupación a que se refiere el 
artículo 28.1 apartado b) del Decreto Legislativo 7/2015, aprobatorio del Texto refundido 
de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y no ante una licencia de funcionamiento. 
Pero esta refundición terminológica no impide que se diferencien ambas licencias: Por 
una parte, la de primera ocupación, en la que, como se ha puesto de relieve por la 
doctrina expuesta antes, su finalidad atribuida es la verificación por parte del consistorio 
municipal de la adecuación de la edificación terminada a la licencia de obra inicialmente 
concedida; y la verificación por parte del consistorio municipal de «la posibilidad» de 
destinar la edificación al uso previsto, de conformidad con la ordenación urbanística. Y, 
por otra parte, la de funcionamiento o de uso, que verifica que esa posibilidad ha 
colmado en una disposición de destino efectiva.
Estas licencias son las que el registrador, en ejercicio de su función calificadora 
ordinaria, deberá aceptar en cuanto a su acceso registral de las condiciones urbanísticas 
que respondan a esa eficacia limitada de «dar a conocer la situación urbanística en el 
momento a que se refiere el título que las originaría» y rechazar, en cambio, el de 
aquellas  que  excedan  de  dicho  ámbito.  Así,  posteriormente,  la  licencia  de 
funcionamiento plasmará que la «posibilidad» ha mutado en «efectividad» de que la 
construcción reúne las condiciones de seguridad y salubridad para destinarse al uso de 
piscina colectiva.
En el supuesto concreto, la obra de la piscina está terminada y por ello se concede la 
licencia de primera ocupación y su certificación técnica no hace reserva alguna en este 
punto. Otra cosa es que su licencia o autorización para el funcionamiento precise de una 
serie de condicionantes, especificaciones y requisitos, tal y como enumera el recurrente: 
la fecha de apertura prevista; en caso de disponer de un recurso hídrico propio, se ha de 
incluir  el  informe  de  autorización  de  la  explotación  del  recurso,  indicando  la 
infraestructura de la captación y sistema de tratamiento; descripción del servicio de 
salvamento y socorrismo, con un listado del personal y su titulación; descripción del 
servicio de mantenimiento, con su listado de personal y titulación; descripción detallada 
de los sistemas de autocontrol que se aplicarán para garantizar la salubridad de la 
instalación, así como la seguridad de las personas usuarias; descripción del sistema de 
manipulación, dosificación y almacenamiento de los productos químicos; nombre del 
laboratorio  y  programación  analítica;  propuesta  de  normas  de  régimen  interno  e 
indicación de los medios que se utilizarán para darlas a conocer a las personas usuarias. 
En efecto, estas circunstancias y condiciones, que conforme a la legislación autonómica 
asturiana se exigen para la utilización, no impiden la constatación de la terminación de la 
obra y su posibilidad de uso.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto 
y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.