BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63067
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9049 Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Manilva,  por  la  que  suspende  la 
cancelación de una anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por la mercantil Fuerteventura Fishing S.L. contra la nota 
de calificación de la registradora de la propiedad de Manilva, doña Belén Santa-Olalla 
Fernández-Fígares, por la que suspende la cancelación de una anotación preventiva de 
embargo.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 16 de enero de 2020 por doña D. F. M. en 
nombre y representación de la representación Fuerteventura Fishing S.L. se solicita la 
expedición de certificación de dominio y cargas de la finca 5.955 del término de Manila, 
así como que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353 n.º 3 del Reglamento 
Hipotecario y el artículo 210.1 regla octava, se cancele la anotación preventiva de 
embargo letra A a favor del Banco de Andalucía SA, de fecha 16 de mayo de 1991, 
prorrogada por la anotación letra B el día 9 de mayo de 1995
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Manilva, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos.
I.  Documento y presentación:
Instancia de solicitud de expedición de certificación de dominio y cargas conforme a 
los arts. 353 del Reglamento Hipotecario en relación al art 210.8.º de la ley hipotecaria a 
los efectos de cancelar la anotación preventiva de embargo letra A prorrogada por la 
letra B a favor del Banco de Andalucía de la finca 5995 de Manilva, a la que se 
acompaña fotocopia del DNI de doña M. D. F. M. y nota simple del Registro mercantil 
presentada en este Registro por correo, por doña M. D. F. M., a las 12:35 horas, del día 4 
de  febrero  de  2020  bajo  el  asiento  número  772  del  Tomo  71  del  Libro  Diario  de 
Operaciones fecha en que comienza el plazo para su calificación por aplicación de los 
art. 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y 18,2.° de la misma tras la reforma introducida por 
la Ley 24/2001 de 27 de diciembre.
I.º  Se puede expedir la certificación de dominio y cargas solicitada conforme al 
art 353 del Reglamento Hipotecario, pero no se puede cancelar la anotación letra A  e
prorrogada por la anotación letra B por las siguientes consideraciones: bo
LpEróCrar o)p goarL,  alyo a aq nquouete a nceoisó tncá anlbe setor ams uAe t cifdauanesc  oeabl aljaec itpóorn ód rperoo prg raco arinrdodugecafiid naaidndat,e  tesrs adtnaesb clleuacr reiiddnaot rsea nd4 a e ale ñanor tsívc idgueolosr  d1de9e 9 s.l2au    2020-9049n https://ww
del Reglamento Hipotecario; siendo necesario para proceder a la cancelación: bien que
se acredite por medio de la pertinente resolución judicial, la finalización o archivo del  Bc
procedimiento en el que la anotación se hubiera acordado, y el transcurso de seis meses 
desde la finalización por aplicación analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, o 
bien  que  se  acompañe  el  correspondiente  mandamiento  judicial  ordenando  su 
cancelación.
En efecto, la anotación prorrogada respecto de la cual se solicita la cancelación por 
caducidad fue practicada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000 de 
Enjuiciamiento Civil, esto es, antes del 8 de enero de 2001, por lo que deben regirse por 
la legislación anterior.
Así  pues,  el  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  establecía  en  su  párrafo 
segundo que las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se 
cancelan por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de 
la Ley, hasta que haya recaído la resolución firme en el procedimiento correspondiente.
Que el artículo 86 de la Ley, tras la modificación efectuada por la LEC, establece que 
la anotación prorrogada caduca a los cuatro años desde la fecha de la anotación de 
prórroga, planteándose en consecuencia un problema de derecho transitorio respecto a 
las anotaciones que con anterioridad a la LEC habían sido objeto de prórroga y que 
según normativa anterior no se cancelan por caducidad.
A dichos efectos, la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 12 diciembre de 2000 estableció que aquellas anotaciones preventivas de 
embargo, prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, se entendían 
indefinidamente vigentes y no precisaban prórrogas posteriores.
El criterio tradicional de la Dirección General de los Registros y del Notariado es la no 
cancelación por caducidad conforme el artículo 86 de la Ley Hipotecaría cuando la 
prórroga de la anotación tuvo lugar antes de la entrada en vigor de la LEC, siendo 
necesario para proceder a la cancelación, que se acredite por medio de la pertinente 
resolución judicial, la finalización o archivo del procedimiento en el que la anotación se 
hubiera acordado, y el transcurso de seis meses desde la finalización por aplicación 
analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria.
Al respecto cabe señalar que la DGRN en Resolución de fecha 30 de noviembre 
de 2005, se reiteró en su criterio tradicional de la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 
en todos sus aspectos: Y, por tanto, no cabe la cancelación por caducidad del art. 86 LH, 
sin perjuicio de que una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de 
la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación y su prórroga fueron 
decretados, se pueda solicitar su cancelación. Y, este mismo criterio se ha reiterado en 
Resoluciones de fecha posterior, entre otras, las de fecha 16, 17, 18 y 21 de febrero 
de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de mayo de 2008,19 de septiembre de 2008,11 de 
mayo y 4 de junio de 2010,18 de junio de 2011, 8 de junio de 2012 y 23 de noviembre 
de 2012, estableciendo ésta última literalmente: que la anotación preventiva fue objeto 
de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 
de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos 
del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no 
cabe  la  cancelación  por  caducidad  de  la  misma,  sin  perjuicio  de  que,  una  vez 
transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en 
el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda 
solicitar su cancelación.
b)  Se  alega  en  la  instancia  como  fundamento  de  Derecho  la  aplicación  del 
expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado del párrafo 8.º del art 210 de 
la Ley Hipotecaria, pero en este caso no es de aplicación pues tal y como se recoge en  s
los fundamentos de derecho de la resolución de 12 de enero de 2018: (…) oe.
c)  Se solicita la cancelación amparándose en el último párrafo del fundamento de  w.
derecho de la resolución de 22 de noviembre de 2019 que parece dejar una puerta  49ww
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formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que 
debió  producirse  el  pago  íntegro  de  la  obligación  garantizada,  podrán  igualmente 
cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años 
desde  la  fecha  del  último  asiento  en  que  conste  la  reclamación  de  la  obligación 
garantizada  o,  en  su  defecto,  cuarenta  años  desde  el  último  asiento  relativo  a  la 
titularidad de la propia garantía. Al tratarse el embargo de una traba de bienes para 
garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de 
embargo, le podría ser de aplicación este precepto, aunque no se ha justificado que sea 
aplicable en el supuesto de hecho de este expediente».
Pero creo siguiendo los fundamentos de derecho de las Resoluciones citadas y el 
informe 8/2017 de la Comisión de consultas doctrinales del Colegio de Registradores 
que no es aplicable, ahora bien, si el nuevo giro de la Dirección, se consolida, permitirá, 
a partir de 8 de enero de 2021, la cancelación de cualquier anotación preventiva de 
embargo prorrogada antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fundamentos de Derecho.
Artículos 86 y 157 de la Ley Hipotecaria; la Instrucción de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  de  12  de  diciembre  de  2000,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2005, 16, 17, 
18 y 21 de febrero de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de mayo y 19 de septiembre 
de 2008, 11 de mayo y 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio y 23 de 
noviembre de 2012, de junio de 2014, 18 de mayo de 2016, 13 de octubre de 2017 y 12 
de enero de 2018 y 22 de noviembre de 2019, artículos 83 y 86 de la Ley Hipotecaria; 
173, 174, 199 y 207 del Reglamento Hipotecario; la Instrucción de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la de 30 de 
noviembre de 2005, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 29 de mayo de 1998, 6 de marzo y 6 de mayo de 2000, 24 de mayo 
de 2001, 11 y 23 de mayo de 2002, 27 de febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre 
de 2004, 19 de febrero, 23 de mayo, 3, y 18 de junio, 21 de julio y 30 de noviembre 
de 2005, 16, 17, 18, 21 y 23 de febrero, 4 de marzo, 5, 7, 17, 18 y 21 de abril, 14 de 
junio, 20 de octubre y 5 de diciembre de 2006, 2 de febrero y 16 de octubre de 2007, 13 
de mayo y 19 de septiembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18 de enero, 4 de junio 
y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero y 18 de junio de 2011, 8 de junio y 23 de 
noviembre de 2012, 10 de junio de 2014, 18 de mayo de 2016 y 13 de octubre de 2017, 
12 de enero de 2018.
En los fundamentos de derecho de esta última Resolución se establece literalmente 
que: (…)
Informe n° 8/2017 de la comisión de consultas doctrinales de 23 de febrero de 2017 
(…)
En su virtud, acuerdo expedir la certificación de dominio y cargas de la finca 5995 de 
Manilva y suspender la cancelación de la anotación de embargo letra A prorrogada por la 
B, conforme a las consideraciones y fundamentos de Derecho establecidos.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título en el plazo máximo 
de 10 días contados desde esta fecha.
Contra la anterior calificación, podrá (…).
Manilva 5 de febrero de 2020.–La registradora. Fdo. Belén Santa-Olalla Fernández- e.e
Fígares.» b
III
S.L.D, oinñtae rpDu. sFo.  rMec.,u resno  ncoomntbrare  lay  arenptererisoer nctaacliifóicna cdióen l am medeiracnatnet ile sFcureitrot edvee nfteucrhaa F 1is3h idneg 
febrero de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 20 de febrero, en el que
alega lo siguiente: «Manifiesta que: Su representada es dueña de la finca registral n.º 
5.955 inscrita al folio 165 Tomo 639 CRU 29040000121195, del Registro de Manilva. La 
misma fue adquirida por adjudicación en procedimiento seguido ante el Juzgado de 
Primera Instancia n.º 2 de Estepona.
Que dicha finca aparece gravada con la anotación preventiva de embargo letra A a 
favor del Banco de Andalucía SA, de fecha dieciséis de mayo de mil novecientos 
noventa y uno. Dicha anotación ha sido prorrogada por la anotación letra B el día nueve 
de mayo de mil novecientos noventa y cinco.
Que se presentó en el Registro de Manilva, solicitud de expedición de certificación y 
que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 353 n.º 3 del Reglamento Hipotecario 
se cancele dicha anotación y su prórroga en base a los siguientes fundamentos de 
derecho.
Artículo 210 de la Ley Hipotecaria regla Octava que dispone en su párrafo segundo 
"(…)".
El último asiento referente a la reclamación de la obligación garantizada es la de su 
prórroga, es decir el día nueve de mayo de mil novecientos noventa y cinco, habiendo 
transcurrido más de los veinte años exigidos por el artículo 210 regla octava.
A estos efectos la resolución de la Dirección General de los Registro y del Notariado 
de fecha 22 de noviembre de 2019, publicada en el BOE n.º 308 de fecha 24 de 
diciembre de 2019 en un caso análogo a éste, en su Fundamento de Derecho 4.º 
establece. "Finalmente cabe señalar que en última instancia será aplicable el artículo 210 
de la ley Hipotecaria cuando dice "(…)". Al tratarse el embargo de una traba de bienes 
para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de 
embargo le podría ser de aplicación este precepto, aunque no se ha justificado que sea 
aplicable en el supuesto de hecho de este expediente.
D (…) en la página 1428 del tomo I de su obra (…), en su comentario crítico a las 
resoluciones de la DGRN anteriores a la citada en este mismo escrito, que no admitían la 
cancelación por caducidad de las anotaciones prorrogadas con anterioridad a la entrada 
en vigor de la de la LEC (Ley 1/2000 de siete de enero) dice como comentario crítico de 
estas resoluciones, “más en el momento actual, dado el tiempo transcurrido es que no 
resulta práctico el criterio analógico que adopta la resolución, pues el archivo de la 
documentación  judicial  muy  antigua  es  prácticamente  imposible  de  obtener  por  los 
interesados, aparte de que puede haber desistimientos o situaciones en que no haya 
continuado el procedimiento”.
Dicha  solicitud  fue  presentada  en  el  Diario  de  Operaciones  del  Registro  de  la 
Propiedad de Manilva el día cuatro de febrero de dos mil veinte bajo el asiento 772 del 
Tomo 71.
Con fecha once de febrero de dos mil veinte, he recibido, vía e-mail, la calificación 
recaída en el expediente 913/2020 de fecha 5 de febrero de 2.020, en la que se 
manifiesta... "Se puede expedir la certificación de dominio y cargas solicitada conforme al 
art 353 del Reglamento Hipotecario, PERO no se puede cancelar la anotación letra A 
prorrogada por la anotación letra B".
En la referida calificación se exponen una serie de hechos y fundamentos de derecho 
que se dan aquí por reproducidos y a los que me remito. (Se adjunta la calificación 
recurrida).
Frente a dicha calificación denegatoria se interpone este recurso ante La Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Los fundamentos de derecho alegados en la calificación recurrida como la misma  s
registradora  admite,  son  todos  anteriores  a  la  RDGRN  de  fecha  22  de  noviembre  oe.
de 2.019, resolución que como la misma admite parece plantear una nueva visión para la  w.
cancelación de estas anotaciones de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor  49ww
dcoen lsao Lliedya ,d ep eErnmjuitiicráia, maie nptaor tCir ivdile. lA l8 d edcei r e“anheorora  dbeie n2,. 0s2i 1e,l  nlau ecvaon gcierola dceió nla  Ddeir eccucaiólqnu, iseer 
aEnnojutaicciaiómni epnrteov eCnivtiivl”a. de embargo prorrogada antes de la entra en vigor de la Ley de  BOE-A-cable e
La fecha de 8 de enero de 2.021 manifestada por la Registradora parece ser el 
resultado de aplicar los 20 años del artículo 210 regla octava de la ley Hipotecaria a la 
fecha de entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil el 8 de enero de 2.001.
Esta  fecha  de  inicio  de  cómputo  entendemos  que  no  es  la  correcta  pues  el 
artículo 210 regla octava de la Ley Hipotecaria establece como fecha inicial del cómputo 
la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada y 
en este caso, no cabe ninguna duda de que el ultimo asiento es el de la prórroga, es 
decir el nueve de mayo de mil novecientos noventa y cinco, luego los veinte años deben 
computarse a partir de dicha fecha. Habiendo transcurrido a día de la solicitud de 
cancelación más de dichos veinte años, casi veinticinco años.
A la vista de lo dispuesto en la resolución de la Dirección General de los Registro y 
del Notariado de fecha 22 de noviembre de 2019, publicada en el BOE n.º 308 de 
fecha 24 de diciembre de 2019 en un caso análogo a este, en su Fundamento de 
Derecho 49 transcrito anteriormente parece evidente que en esta resolución se cambia 
de criterio, admitiendo la posibilidad de la cancelación de las anotaciones preventivas 
prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la vía de 
la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre que se acredite el 
presupuesto de hecho para su aplicación.»
IV
La registradora de la propiedad de Manilva, emitió informe confirmando la calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 86, 157 y 210 de la Ley Hipotecaria; artículo 199 del Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004, 3 de 
diciembre de 2007, 14 de junio de 2007 y 21 de junio de 2007; la Instrucción de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2000, y las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  30  de 
noviembre de 2005, 16, 17, 18 y 21 de febrero de 2006, 16 de octubre de 2007, 13 de 
mayo y 19 de septiembre de 2008, 11 de mayo y 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 
8 de junio y 23 de noviembre de 2012, 10 de junio de 2014, 18 de mayo de 2016, 13 de 
octubre de y 19 de diciembre de 2017, 12 de enero de 2018 y 22 de noviembre de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si procede cancelar una anotación preventiva 
de  embargo  en  virtud  de  instancia  privada  en  la  que  se  solicita  la  aplicación  del 
artículo 210.1 regla octava de la Ley Hipotecaria.
La anotación preventiva de embargo letra «A» sobre la finca registral número 5.955 
del término municipal de Manilva, fue practicada en fecha 16 de mayo de 1991 en favor 
de  «Banco  de  Andalucía  S.A.»,  dimanante  de  los  autos  de  juicio  ejecutivo 
número 139/91, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Estepona. Consta 
mediante nota al margen de la anotación «A» la expedición de certificación de dominio y 
cargas de fecha 8 de octubre de 1996, en relación con el procedimiento que motivó la 
citada anotación preventiva. Dicha anotación «A» fue prorrogada con fecha 9 de mayo 
de 1995, según resulta de la anotación «B» de prórroga.
La registradora suspende la cancelación al tratarse de una anotación prorrogada con 
anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. La  e.e
recurrente  entiende  que  procede  la  cancelación  al  amparo  de  lo  previsto  en  el  b
artículo 210.1 regla octava de la Ley Hipotecaria y lo indicado por la Dirección General  49ww
de lo2s.  REeng isetlr ohsis yto dreial l Nreogtaisritaradlo d een  lsau f irnecsao lucocinósnt ad ee x2t2e nddei dnao vuineam barneo dtaec 2ió0n1 9q.ue ha sido
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problema de la posible caducidad de esta anotación preventiva de embargo prorrogada.
Con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de 
diciembre de 2000 reiterada en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos» de la presente) quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas 
antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  Ley  1/2000,  no  era  necesario  ordenar  nuevas 
prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo 
que no cabe su cancelación por caducidad. La normativa aplicable a estos supuestos 
debe ser la vigente en ese momento es decir la recogida en el artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, antes de la reforma de dicho artículo que introdujo la propia Ley 1/2000, de 
Enjuiciamiento Civil, siendo necesaria una sola prórroga de la anotación, lo cual supone 
en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se 
pretende.
Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo «las 
anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento judicial “presentado en 
el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000”, resultando así 
que el momento clave a los efectos de saber si se les aplica una u otra legislación es el 
de  la  práctica  del  asiento  de  presentación,  con  independencia  de  la  fecha  de  la 
resolución judicial en que se hubiera acordado»; la legislación anterior aplicable es la del 
artículo 199 del Reglamento Hipotecario (virtualmente derogado hacia el futuro por la Ley 
de Enjuiciamiento Civil), según el cual esas anotaciones practicadas y prorrogadas con 
anterioridad tienen prácticamente una duración indefinida: las anotaciones preventivas 
ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida 
la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído 
resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su 
prórroga hubieren sido decretadas.
Según  lo  dispuesto  en  el  párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento 
Hipotecario, «las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad Judicial no se 
cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 
de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que 
la  anotación  preventiva  y  su  prórroga  hubieren  sido  decretadas».  Este  párrafo  fue 
introducido en la reforma reglamentaria aprobada por Decreto de 17 de marzo de 1959, y 
tuvo por objeto impedir toda indefensión del anotante, al no prever el artículo 86 de la 
Ley Hipotecaria, en su primitiva redacción (la anterior a la modificación operada en el 
mismo por la Ley de Enjuiciamiento Civil), exclusivamente una única prórroga de cuatro 
años.
En efecto, el texto del artículo 86, apartado primero, de la Ley Hipotecaria que estuvo 
vigente  hasta  el  día  8  de  enero  de  2001  venía  a  establecer  que  las  anotaciones 
preventivas, cualquiera que fuera su origen, caducaban a los cuatro años, salvo aquéllas 
que tuvieran señalado un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o 
por mandato de las autoridades que las decretaron, se permitía una única prórroga por 
un plazo de cuatro años más. La existencia de esta prórroga única de cuatro años venía 
provocando especiales problemas en el caso de las anotaciones preventivas judiciales, 
por lo que en la reforma reglamentaria de 1959 se consideró que debían mantener su 
vigencia durante toda la vida del proceso, teniendo en cuenta que la duración de éste no 
es previsible, e incluso que puede tener una duración superior a los cuatro años. Por otro 
lado, la introducción del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario 
supuso la prórroga indefinida de estas anotaciones preventivas judiciales hasta que se 
dictara resolución firme en el proceso en que se hubieran adoptado, de manera que no 
caducaban  por  transcurrir  el  plazo  de  cuatro  años.  En  este  sentido  se  expresa  la  s
Exposición de Motivos del Decreto de 17 de marzo de 1959, donde puede leerse: «La  oe.
prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial  w.
en  determinadas  circunstancias  estaba  impuesta  por  la  experiencia  procesal  y  era  49ww
eunn áanrimmae mineandtem issoiblilceit addea l iptiagraan tiemsp deed irm qaulae  lfae »c.a Edustcaid fainda dlidea tda lefuse a assieunmtoidsa s eco cno ncvlairrtiidearad 
por este Centro Directivo en Resoluciones de 25 de septiembre de 1972, 24 y 25 de
mayo de 1990, 11 de abril de 1991, 29 de mayo de 1998, 6 de marzo de 1999 y 6 de 
mayo de 2000, entre otras muchas.
La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición 
final novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora en este 
punto una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino 
prórrogas  sucesivas.  En  este  sentido,  para  evitar  la  caducidad,  se  hace  necesario 
solicitar  sucesivas  prórrogas  de  todas  las  anotaciones  preventivas,  incluidas  las 
judiciales, sin que se pueda entender que éstas, una vez prorrogadas, no caducan hasta 
que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el 
párrafo  segundo  del  artículo  199  del  Reglamento  Hipotecario  debe  considerarse 
derogado.
Ocurre sin embargo que, desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el 
momento  de  entrar  en  vigor  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  existían  numerosas 
anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse 
si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida. Esta es la cuestión 
principal que se plantea en el presente recurso.
Todo cambio legislativo plantea el problema de decidir por qué legislación deben 
regirse los actos realizados y las situaciones creadas bajo el imperio de la antigua ley, 
cuyos efectos todavía persisten en el momento de entrar en vigor la ley nueva. Eso es lo 
que ocurría con las anotaciones preventivas judiciales prorrogadas antes de la entrada 
en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no contempló expresamente el problema. 
No  obstante,  cabía  interpretar,  aplicando  los  principios  que  inspiran  la  disposición 
transitoria séptima de la Ley 1/2000, que las anotaciones practicadas antes de entrar en 
vigor la ley debían seguirse rigiendo por la legislación anterior, aunque podría pedirse y 
obtenerse  su  revisión  y  modificación  con  arreglo  al  nuevo  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria. Aun teniendo en cuenta este principio, parecía dudosa la solución a adoptar 
en cuanto a las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la entrada en vigor de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, regidas por el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario. 
Así cabía interpretar que tales anotaciones prorrogadas ya no estaban sujetas a prórroga 
indefinida, sino que transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse una nueva 
prórroga.  Lo  que  ocurre  es  que  en  ese  momento  (el  de  entrada  en  vigor  de  la 
Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de 
manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga 
en  el  mismo  momento  de  entrada  en  vigor  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil, 
entendiéndose caducadas en caso contrario.
Con  el  objeto  de  resolver  estos  problemas  de  Derecho  transitorio,  se  dictó  la 
Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la de 30 de noviembre de 2005. Se consideró derogado el 
artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, con base a lo cual se determinó lo siguiente: 
«el principio general del Derecho del carácter no retroactivo de las normas, salvo que en 
ellas se disponga lo contrario, recogido en el artículo 2.3 del Código Civil significa que las 
anotaciones  preventivas  prorrogadas  en  virtud  de  mandamiento  presentado  en  el 
Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes 
del 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior. Por el contrario, las 
anotaciones  preventivas  prorrogadas  en  virtud  de  mandamiento  presentado  en  el 
Registro de la Propiedad una vez en vigor la nueva redacción del artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria, caducarán automáticamente una vez transcurrido el plazo por el que se 
haya  ordenado  la  prórroga,  computado  desde  la  fecha  de  la  anotación  misma  de  s
prórroga, pudiendo practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».  oe.
A ello se añade en el punto VI: «Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas  w.
antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no será necesario por tanto, ordenar  49ww
ncauseov adse  pqruóerr oag paess, anr i dper otocdeod esreá  lipbrraec mticaanr daasmieienntoto a dlgeu pnroó rerong eal» R. egistro de la Propiedad
seguErli dfuandd juarmídeicnato,  ddee lt aclr mitearnioe rinat eqruper elatast idviov edresa ess steit uCaecinotnroe sD piroescitbivleos  feune  einl cmreommeennttaor  dlea   BOE-A-cable e
entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil no ofrecieran dudas. De esta manera, 
podían  plantearse  tres  posibilidades  diferentes.  En  primer  lugar,  la  de  aquellas 
anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de la entrada en vigor de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su 
nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo 
susceptibles  de  prórrogas  sucesivas.  En  segundo  lugar,  estaban  las  anotaciones 
preventivas practicadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se 
sometían a este mismo régimen, es decir, caducaban a los cuatro años, pero admitían 
prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría 
con anterioridad. Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas 
antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este tercer supuesto, siendo la 
prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior 
legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, 
considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación 
a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre 
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las 
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no 
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. 
Por  el  contrario,  si  la  prórroga  se  ha  decretado  expresamente  y  presentado  en  el 
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá 
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto 
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro 
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas, 
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la 
nota de calificación, que la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada 
en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda 
sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento 
Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin 
perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la 
resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga 
fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
3.  Ahora bien, en el presente caso la interesada solicita de forma expresa la 
aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla 
octava,  cuando  dice:  «Las  inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y 
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el 
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, 
podrán  igualmente  cancelarse  a  instancia  de  cualquier  interesado  cuando  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento 
relativo a la titularidad de la propia garantía».
Como se afirmó en la resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre 
de 2019, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una 
obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le resulta de 
aplicación este precepto.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para comprender cuál sea  s
la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso tener en cuenta que el  oe.
embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la  w.
finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una  49ww
reejeccauec iinómn epdroiacteasmael,n yte q usoeb oreri guinnaa  ucno sdae rye csheo p duee daen áhlaocgears  vcaalerar cftreernísteti caa st oadl orse.a El, sy ad eqcuire, 
pcoenrsceuqrrueenn dei»n,  qéul el aasu todroizsa  faa chualctaedrsees  ceosne enlc biaielens  audneql udee sreuc thitou larreidaal,d  ah asyaab vear:r iaedl o «ciouns   BOE-A-cable e
posterioridad  al  embargo  mismo,  y  el  «ius  prioritatis»,  que  garantiza  al  primer 
embargante la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho. Es por tanto un 
verdadero derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de 
una obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar 
en el Registro de la Propiedad, mediante la correspondiente anotación preventiva, que 
viene a complementarlo» (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre 
de 2004, 14 de junio de 2007, 21 de junio de 2007 y 3 de diciembre de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un 
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una 
garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del 
buen fin de la ejecución en curso mediante la afección «erga omnes» del bien trabado al 
procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido 
en la venta de aquél (cfr. resolución 19 de diciembre de 2017). Por medio de la anotación 
preventiva  de  embargo,  lo  que  accede  al  Registro  no  es  el  crédito  que  motivó  el 
embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por objeto preservar el buen 
fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse 
protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice (cfr. Resolución 11 
de septiembre de 2006). Es por ello, que la anotación de embargo no es constitutiva ni 
supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente 
a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución (cfr. 
Resolución 21 de noviembre de 2006).
Sentadas tales premisas, de las que se concluye que la anotación de embargo no es 
un derecho real en sentido propio pero sí tiene una indudable eficacia real, resulta que 
encaja sin dificultad en la expresión «cualesquiera otras formas de garantía con efectos 
reales» que utiliza la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Es por ello que, 
en  el  presente  caso,  habiendo  transcurrido  el  plazo  previsto  en  el  citado  precepto 
contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se 
reclama la deuda (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de 
cargas), debe accederse a la solicitud formulada por el interesado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.