BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 42 Jueves 18 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 18886
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2513 Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Amposta n.º 1 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don J.R.L.A. contra la calificación del registrador de la 
propiedad de Amposta número 1, don Juan Antonio Tamarit Serrano, a inscribir una 
escritura de compraventa.
Hechos
I
El 12 de agosto de 1993 se autorizó por el entonces notario de Tarragona don Luís 
Vives Ayora, bajo el número 2614 de protocolo, escritura de compraventa en virtud de la 
cual los hermanos don G.E.G.D., don J.M.A.J.D., doña M.J.H.D., doña G.M.Z.D. y don 
L.P.G.G.D., todos de nacionalidad belga, vendieron la finca número 22.314 de Amposta a 
don J.R.L.A.
Según la escritura, los cinco hermanos adquirieron dicha finca por herencia de su 
padre, don E.D., fallecido el 18 de junio de 1984 y conforme a acta autorizada por un 
notario belga el día 7 de agosto de 1984 que se incorpora a la escritura apostillada.
La finca objeto de la compraventa figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad en 
cuanto a diez doceavas partes indivisas en favor de don F.C.B. y don B.G.M. y en cuanto 
a las dos doceavas partes indivisas restantes a favor de don C.A., según resulta de las 
inscripciones 1.ª y 3.ª En concreto, según la inscripción 1.ª, del año 1975, la finca 
correspondía en cuanto a dos doceavas partes a don C.A., en cuanto a una doceava 
parte a don A.D. y en cuanto a nueve doceavas partes a doña A.S.C. Sin embargo, las 
diez doceavas partes correspondientes a don A.D. y doña A.S.C. fueron objeto de 
ejecución  pasando  a  ser  titularidad  de  F.C.B.  y  don  B.G.M,  según  consta  en  la 
inscripción 3.ª del año 1977.
Dicha escritura fue presentada por primera vez en el Registro de la Propiedad de 
Amposta el día 3 de marzo de 2016, siendo objeto de calificación negativa, el día 11 de 
marzo de 2016, según la cual se consideró necesario, conforme a los artículos 76 y 78 
del Reglamento Hipotecario, que se acompañara certificado de defunción y de últimas 
voluntades del difunto don E.D., padre de los vendedores.
El 23 de julio de 2019 se dictó sentencia por la Jueza de Primera Instancia número 2 
de Amposta, derivada de «procedimiento ordinario en ejercicio de acción declarativa de 
dominio  y  de  inscripción  registral  de  dominio»  número  240/2018,  iniciado  por  el 
comprador, don J. R. L. A., contra don G.E.G.D. y doña A.S.C. y los ignorados herederos 
o  herencia  yacente  de  ambos  en  caso  de  fallecimiento,  todos  ellos  declarados  en 
rebeldía. De acuerdo con dicha sentencia don G.E.G.D. (padre) compró la finca a doña 
A.S.C. por escritura de compraventa de fecha 23 de julio de 1976, y don J.R.L.A.la hubo 
poseído publica, pacifica e ininterrumpidamente desde el año 1993, declarándose así la  e.
titularidad  sobre  la  finca  22.314  de  Amposta  de  don  J.R.L.A.,  y  librando  el  w.b
correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad de 17 de diciembre de 2019.  13ww
JMuesdtiicainat,e d odñilaig Men.Jc.iNa .Vd,e e l odrídae 3n adceió onc tduibcrtea ddae  2p0o1r 9l as e Ldeetrcaladraó  ldae f irlma ezAad mdein lias trSaecniótenn cdiae 
resuEltla ndtíea  d7e ld per ofecebdreimroi edneto  2204200/2, 0p1o8r .la Letrada de la Administración de la Unidad de
Apoyo directo de Amposta, se expidió certificación en la que se hizo constar cuatro
extremos, interesando a este expediente el primer y último de ellos, a saber, que «no 
compareció Administrador de la herencia yacente ya que dicha figura no existía por 
cuanto de la fecha de adquisición de la finca en documento público por Don J.R.L.A. por 
ser  propietario,  el  único  administrador  de  la  finca»;  y  que  «fueron  citados  en  el 
procedimiento y no comparecieron en el procedimiento Doña A.S.C. y sus herederos, y 
que no comparecieron, pese a ser citados por medio del BOP, a cuyo nombre está 
inscrita la finca en el Tomo 119, folio 102, finca 15.396 según consta en las dos escrituras 
de adquisición presentadas en juicio, por lo que pudo comparecer a juicio si lo hubiese 
deseado persona que tiene la finca inscrita a su nombre».
II
El  día  10  de  septiembre  de  2020  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
número 1 de Amposta la escritura de compraventa de 12 de agosto de 1993 junto con el 
mandamiento dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Amposta de 17 
de diciembre de 2019, la diligencia de ordenación de 3 de octubre de 2019 y fotocopia de 
la certificación de 7 de febrero de 2020, causando el asiento 1395 del Diario 102, y 
fueron objeto de calificación negativa por parte del registrador, don Juan Antonio Tamarit 
Serrano quien, el día 1 de octubre de 2020, en los siguientes términos:
«Hechos:
Con fecha 10 de septiembre de 2020 se presenta escritura de 12 de agosto de 1993, 
número 2614 de Tarragona, autorizada por D Luís Vives Ayora (doc. n.º 1), que ha 
motivado el asiento 1395 del Diario 61.
En esta escritura Don G.E.G.D., en su nombre y en representación de sus hermanos 
vende la finca n.º 22314 de Amposta a Don J.R.L.A. Según dicha escritura la finca la 
adquirió Don E.D. por compra a D.ª A.S.C., D. A.D. y D.ª C.A., el 23 de julio de 1976, 
ante D Luis Vives Ayora, Notario de Tortosa, haciéndose constar en la misma escritura 
que dicho título no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad de Tortosa (actualmente 
Amposta n.º 1).
No se aporta la escritura de 23 de julio de 1976 (según el mandamiento que más 
adelante se mencionará, es de 23 de junio de 1976).
No se aporta, ni tampoco consta de la documentación aportada haberse autorizado 
escritura  en  virtud  de  la  cual  los  herederos  de  D.E.D.,  junto  con  los  documentos 
complementarios necesarios (título sucesorio y certificados de defunción y del Registro 
General de Actos de última voluntad) se adjudicaran la finca 22314 de Amposta.
Ninguna de las dos escrituras citadas, ni tampoco, por supuesto, la adjudicación a los 
herederos de Don E.D. se ha inscrito en el Registro.
Junto con la escritura de 1993 se acompaña mandamiento del Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción n.º 2 de Amposta (doc. n.º 2).
De dicho mandamiento se deduce que se ha seguido el procedimiento ordinario n.º 
240/2018 contra D. G.E.C.D. y D.ª A.S.C. y los ignorados herederos o herencia yacente 
de ambos en caso de fallecimiento, siendo el demandante D. J.R.L.A.
El procedimiento se dirige con el objeto de declarar el dominio sobre la finca n.º 
22314 de Amposta a favor del demandante.
Según consta del mandamiento, el 12 de agosto de 1993, el demandante adquirió la 
finca  mediante  escritura  pública.  Dicha  escritura,  pese  a  lo  que  se  dice  en  el 
mandamiento no está inscrita. es
También se dice que dicha finca había sido adquirida por D. G.E.C.D. mediante  bo
escritura pública el 23 de junio de 1976 (julio según la escritura de 1993). Dicha escritura  13ww
poú hbelEircenan  ecnli oafa  sylleao c asepeno teretsa dt imnei  aDe .slªat á Ad .ieSnms.Ccar.ni,t datoa ed cnoo sen let rRlaloe sDg i.ds Getrco.Ela..rCa.dDo.s y e cno rnetbrae lldoísa .ignorados herederos  OE-A-2021-25able en https://
Como doc. n.º 3 se acompaña una diligencia de ordenación de 3 de octubre de 2019, 
de la Letrada del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Amposta en la que consta la firmeza 
de la sentencia recaída en el procedimiento 240/2018.
Como doc. n.º 4 se acompaña una fotocopia de una certificación expedida por la 
Letrada de la Administración de la Unidad de Apoyo directo de Amposta, de 7 de febrero 
de 2020, en la que se hace constar 4 cuestiones, interesando a esta nota la primera y la 
última.
La primera es que «no compareció, Administrador de la herencia yacente ya que 
dicha figura no existía por cuanto de la fecha de adquisición de la finca en documento 
público por D J. R. L., por ser propietario, el único administrador de la finca».
La segunda es que «fueron citados en el procedimiento y no comparecieron en el 
procedimiento D.ª A.S.C. y sus herederos, y que no comparecieron, pese a ser citados 
por medio del BOP, a cuyo nombre está inscrita la finca en el Tomo 119, folio 102, 
finca 15.396 según consta en las dos escrituras de adquisición presentadas en juicio, por 
lo que pudo comparecer a juicio si lo hubiese deseado persona que tiene la finca inscrita 
a su nombre».
Respecto de esta segunda cuestión simplemente señalar que la finca 15396 es la 
finca  de  donde  originariamente  se  segregó  la  finca  22280.  En  la  finca  22280  se 
constituyó la propiedad horizontal el 17 de julio de 1975, siendo una de las fincas 
resultante de la propiedad horizontal la 22314 que es objeto de esta nota. En la fecha del 
juicio, la finca 22314 no estaba inscrita a favor de D.ª A.S.C. ni por supuesto tampoco a 
favor de D. G.E.C.D., ya que éste último nunca ha sido titular registral.
Concretamente en el Registro dicha finca figura inscrita a favor de D.ª C.A. en cuanto 
a 2/12 partes indivisas desde el 17 de julio de 1975, perteneciendo el resto de la finca 
(es decir 10/12 partes indivisas) a D. F.C.B. y D. B.G.M., desde el 1 de abril de 1981. 
Ninguno  de  estos  titulares  registrales  ha  sido  parte  en  el  procedimiento. 
Presumiblemente D.ª C.A. intervino en la escritura no aportada de 23 de junio o de julio 
de 1976.
D.ª A.S.C. fue titular de 9/12 partes indivisas de dicha finca y Don A.D. fue titular 
de  1/12  parte  indivisa,  pero  la  participación  de  ambos  (10/12)  fue  adquirida  por 
adjudicación judicial, en virtud de auto firme de 2 de febrero de 1981 del Juzgado de 1.ª 
Instancia n.º 10 de Barcelona, junto con mandamiento de 6 de febrero de 1981, por dos 
de los titulares registrales actuales; D. F.C.B. y D. B.G.M. Dicha adjudicación judicial se 
inscribió en el Registro de Tortosa (hoy Amposta n.º 1) el 1 de abril de 1981.
Presumiblemente D.ª A.S.C. y Don A.D., junto con D.ª C.A. vendieron la totalidad de 
la finca a D E.D., en la escritura de 23 de junio o julio de 1976, pero como no se inscribió 
en su momento el 1 de abril de 1981, se inscribió una adjudicación judicial a favor de D 
F.C.B. y D. B.G.M., los cuales están protegidos por los artículos 1.3 y 34 de la Ley 
Hipotecaria.
Además, se acompaña instancia privada solicitando la inscripción y recapitulando los 
documentos presentados.
Fundamentos de derecho:
1.  Respecto a la escritura pública aportada: No estar la finca inscrita a favor de los 
vendedores. Como se deduce de lo expuesto al no haberse inscrito en su momento la 
adquisición de D E.D., escritura que no ha sido aportada, pero que, aunque se hubiera 
aportado no podría ser inscrita en la parte indivisa de D.ª A.S.C. y Don A.D., puesto que 
su  parte  fue  adjudicada  judicialmente  a  terceros  que  no  han  intervenido  ni  en  el  e
procedimiento ni en las escrituras de venta (D. F.C.B. y D. B.G.M.). bo
Tan sólo la parte indivisa de D.ª C.A. (2/12 Partes indivisas) que es la que no ha sido  13ww
oDb. jJe.tRo .dLe.A t.r,a pnrsemseisniótann ddoe sldae e lsac rpitruimrae rdae  in2s3c driep cjuiónnio r eog jiustliroa ld, ep o1d9r7ía6  iennsc lraib qirusee  sae f asvuopro dnee 
dqeunee cgoamnpdaor elocisó  Dre.sª tCan.Ate. s( ju1n0to/1 c2o np oAr. Se.sCt.a yr  Dinosnc rAito.Ds. ) ay  Efa.vDo.,r  indsec ripbeiersnodnoa 2 /d1i2s tpinatart eds eyl 
transmitente. Una vez inscrita 2/12 partes indivisas a favor de D E.D. deberá presentarse
el título de adjudicación a favor de los herederos de D E.D., inscribiéndose sólo 2/12 
partes indivisas a favor de los herederos del mismo, pudiendo entonces, con la escritura 
de 1993, inscribirse sólo 2/12 partes indivisas a favor de D. J.R.L.A. Las restantes 10/12 
partes indivisas serían objeto de denegación por pertenecer a tercero del artículo 34 de 
la Ley Hipotecaria (D. F.C.B. y D. B.G.M., que no han intervenido en ninguna escritura ni 
en ningún procedimiento). Artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, usando como titulación la escritura pública de 12 de agosto de 1993, se 
deniega la inscripción en cuanto a 10/12 partes indivisas por pertenecer a tercero y se 
suspende respecto a la parte de D.ª C.A., es decir respecto a 2/12 partes indivisas. Para 
poder inscribir dichas 2/12 partes indivisas antes habría que inscribir dicha participación 
a nombre de los herederos vendedores de la escritura de 12 de agosto de 1993.
2.  Respecto al mandamiento. No han intervenido en el procedimiento judicial los 
titulares registrales, ni D.ª C.A., ni D. F.C.B. ni tampoco D. B.G.M. han sido demandados 
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este defecto es insubsanable por lo que procede 
denegar la inscripción solicitada, usando como título el mandamiento judicial
3.  Como la sentencia ha sido dictada en rebeldía, es necesario hacer constar que 
contra la misma no cabe interponer recurso de rescisión (artículos 502 y 524 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil).
4.  No consta la intervención de un administrador judicial en representación de la 
herencia yacente, ni consta intervención de alguno de los interesados en la misma 
(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de mayo 
de 2019). No se entiende la referencia que se hace en el documento de 7 de febrero 
de 2020, pues el administrador es para velar por los intereses de la posible herencia 
yacente, con independencia de que administrara la finca D J. R. L.
5.  No  se  aporta  la  escritura  de  1976  ni  la  escritura  de  herencia  de  D  E.D. 
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria)
6.  El doc. n.º 4 es una fotocopia y debe ser un documento auténtico según el 
artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
En resumen, con la documentación judicial no se puede obtener la inscripción, pues 
ningún  propietario  ha  intervenido  en  el  procedimiento,  por  lo  que  se  deniega  la 
inscripción. Con la documentación notarial, podría inscribirse la participación de 2/12 
partes indivisas de D.ª C.A., si se aporta la escritura de 23 de julio de 1976 y tras su 
calificación,  se  inscribe  dicha  participación  a  favor  de  D  E.D,  se  presenta  una 
documentación suficiente para que dicha 2/12 partes indivisas se inscriban a favor de 
sus herederos, en cuyo caso con la escritura de 12 de agosto de 1993 podría obtenerse 
la inscripción de las 2/12 partes indivisas inscritas a favor de D.ª C.A. a favor de D. 
J.R.L.A.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…).
Fdo. D. Juan Antonio Tamarit Serrano. 1 de octubre de 2020.»
III
Contra la anterior calificación don J.R.L.A. interpuso recurso el 4 de noviembre 
de 2020, en el alega lo siguiente:
«(…) Que en sus debidos tiempos y forma y dentro del plazo señalado por los arts. 
121 y 122 de la ley 30/2015, por medio del presente escrito, interpone recurso de alzada 
contra la denegación del lltre. Sr. Registrador del Registro de la Propiedad n.º 1 de los de  es
Amposta, que se acompaña como doc.4, mediante la cual se deniega, por segunda vez,  bo
la inscripción en el Registro de la Propiedad indicado, de la finca 22.314, propiedad del  13ww
recuHrreecnhteo.s .Se fundamenta el presente recurso de Alzada en base a los siguientes
Primero.–El recurrente adquirió la finca objeto del presente recursos D. G.E.G.G.D.,
según consta en copia testimoniada de Escritura Pública otorgada por el Notario D. Luis
Vives  Ayora,  en  fecha  11  de  agosto  de  1993  (Doc.  n.º  1  precitado  como  finca 
independiente se halla inscrita al Tomo 2696, folio 67, finca 22.314. Según consta en el 
documento indicado, no figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Tortosa.
Segundo.–En fecha 3 de marzo de 2016 el recurrente presentó la escritura pública al 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Amposta el cual denegó la inscripción de la finca, 
según  consta  en  el  tercer  punto  del  escrito  denegatorio,  faltaba  el  certificado  de 
defunción y el certificado de últimas (no consta últimas que se acompaña como doc. N.º 
2 de fecha 11 de marzo de 2016).
Tercero.–Ante esta situación el ahora recurrente, acudió al Registro de la Propiedad 
para ver la forma de solucionar el problema y el litre. Sr. Registrador solicitó copia de 
catastro, que se le facilitó y unos Poderes de un antiguo propietario que obraban en el 
archivo notarial de Tarragona. El Sr. Notario se negó a facilitar dichos poderes, si bien 
posteriormente los tuvo que remitir al procedimiento judicial seguido en el Juzgado de 
Amposta por el ahora recurrente.
Ante esta situación el lltre. Sr. Registrador denegó verbalmente al recurrente la 
inscripción, este consideró que el plazo para recurrir judicialmente se iniciaba desde la 
fecha  de  segunda  denegación  que  fue  verbal.  Debemos  destacar  que  el  lltre.  Sr. 
Registrador, en su declaración judicial, reconoció esta entrevista, si bien afirmó que la 
concedió  para  hacer  un  favor  al  recurrente.  Lo  que  resulta  inexplicable  que  el  Sr. 
Registrador no diera validez para plazo de prescripción de la segunda entrevista y el 
Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  2  de  Tarragona  dictó  sentencia,  indicando  la 
prescripción del plazo para presentar la demanda.
Cuarto.–Ante esta situación, el recurrente inicia procedimiento ordinario del que 
entiende el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Amposta, el cual dicta sentencia, 
reconociendo la propiedad de la finca a favor de D. J.R.L.A. señalándose expresamente, 
por dicho Órgano, constan en el escrito que como doc. N.º 3 se acompaña y que en su 
escrito denegando la 2.ª inscripción, la que se recurre, reconoce el lltre. Sr. Registrador. 
En este doc. N.º 3 se indica claramente la Orden de S.S.ª de que se inscriba la finca a 
nombre de D. J.R.L.A.
Quinto.–No obstante y la documentación judicial aportada, el Iltre. Sr. Registrador de 
la Propiedad, en fecha 1 de octubre de 2020 dicta nueva resolución denegatoria de la 
inscripción, que se acompaña como Doc. N.º 4, cuyo contenido no tiene nada que ver 
con el contenido de la primera denegación y pone al recurrente en total y completa 
indefensión  ya  que  no  sabe  a  qué  atenerse  por  las  contradicciones  del  Iltre.  Sr. 
Registrador. Por si ello no fuese suficiente, en este último escrito denegatorio se solicita 
la escritura pública de 23 de julio de 1976 y aquí la sorpresa es mayúscula por cuanto 
esta escritura, el ahora recurrente, la acompañó en la demanda que instó contra el Iltre. 
Sr. Registrador de la Propiedad ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Tarragona. 
No obstante esta parte, totalmente desconcertado, por la postura del Iltre Sr. Registrador, 
la acompaña al presente recurso como doc. N.º 6.
Sexto.–Por otra parte el Iltre. Sr. Administrador, en su denegación, se ampara, en 
que no han comparecido en el Procedimiento judicial los herederos de los dos anteriores 
propietarios. El Juzgado, en sus resoluciones aclara que fueron citados por medio del 
Boletín Oficial de Catalunya y no comparecieron, además deniega la inscripción de 10 / 
12  partes  de  la  propiedad  lo  que  esta  parte  nunca  ha  solicitado  y  que  no  existe 
administrador de la herencia yacente.
Séptimo.–Esta parte pone en conocimiento del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de 
los de Amposta, copia del escrito denegatorio del litre. Sr. Registrador de la Propiedad,  s
que  se  impugna  mediante  este  recurso,  por  si  dicho  Juzgado  considera  que  oe.
efectivamente ha habido un error por su parte y en su consecuencia proceda a su  w.
subsanación o por el contrario ha sido el propio Iltre. Sr. Registrador quien sobrepasando  13ww
sus Ofucntcaivoon.e–sS,e h aa cpoomdpidaoñ ian ccuormriro  edno ac.lg Nú.nº  t5ip doi ldigee ndceilait oju od ifcailatal .en donde consta la firmeza
hdaeb lear  sseidnote nrecciau rqriudea -rye ccoonno fceec hlaa  parnotpeireiodra da  dlae  úlalti mfinac ad ean eegna fcaióvno r ddee ll ar eIncuscrrreipncteió np onr. ºn o6   BOE-A-cable e
declarando  la  firmeza  de  la  sentencia,  Doc.  N.º  7  certificado  de  la  Letrada  de  la 
Administración  de  Justicia,  que  al  acompañarse  en  fotocopia,  según  el  Iltre.  Sr. 
Administrador,  cosa  que  no  estamos  de  acuerdo,  solicitamos  copia  testimoniada  al 
Juzgado cuya petición se acompaña.
Perjuicios económicos que la actuación del Iltre. Sr. Registrador de la Propiedad del 
Registro N.º 1 de Amposta, ha causado al recurrente
A)  Las costas ocasionadas por la defensa y representación del Iltre. Sr. Registrador 
de la Propiedad del n.º 1 de Amposta. Ante el Juzgado de Primera Instancia n 2 de 
Tarragona; juicio verbal 2114/2016-4
B)  Costas del recurrente en el precedente procedimiento y en su defensa, de 
Procurador y Abogado.
C)  Costas de los Recursos Instados contra las resoluciones del Iltre. Sr. Registrador 
del Registro de la Propiedad n.º 1 de Amposta.
Las cantidades que importan los indicados conceptos serán cuantificadas cuando se 
inicie el correspondiente procedimiento para reclamarlas.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes fundamentos de derecho:
I.  Capacidad del recurrente de acuerdo con los señalados por la Lec por ser 
propietario de la finca objeto de recurso.
II.  Capacidad para resolver el Recurso la tiene el Organismo al cual nos dirigimos 
de acuerdo con lo señalado por la vigente Ley de Procedimiento Administrativo
III.  Art- 245-3.º de la LOPJ en cuanto a la imposibilidad de recurrir cosa juzgada.
IV.  Art. 207 de la LEC en cuanto a la firmeza de la cosa Juzgada. Por cuanto 
antecede es por lo que respetuosamente SUPLICA:
Se admita el presente escrito junto con la documental que se acompaña y a la vista 
de la actuación no ajustada a derecho del Iltre. Sr. Registrador de la Propiedad del 
Registro  n.º  1  de  Amposta,  actuación  que  queda  muy  clara  con  las  resoluciones 
judiciales  que  se  acompañan  y  siempre  en  perjuicio  del  recurrente,  se  dicte  la 
correspondiente resolución mediante la cual se ordene al Iltre. Sr. Registrador, cuya 
denegación se recurre, a inscribir la finca propiedad de D. J.R.L.A. de acuerdo con lo 
indicado por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción n.º 2 de los de Amposta.
Lo que espera obtener por haber lugar a ello en Derecho. Amposta 4 de noviembre 
de 2020.»
Como resulta del referido escrito, con ocasión de la interposición del recurso el 
recurrente incorpora, entre otra documentación que no es relevante para el presente 
caso, fotocopia de la escritura de compraventa de 23 de julio de 1976.
IV
La registradora emitió informe el 16 de noviembre de 2020 y, por mantener su 
calificación en todos sus extremos, elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho 
informe expresa que dio traslado al notario autorizante del expediente el 30 de octubre a 
los  efectos  previstos  en  el  artículo  327.5  de  la  Ley  Hipotecaria  sin  haber  recibido 
alegaciones.
Fundamentos de Derecho e.e
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 9, 18, 20, 33, 38,  13ww
C5E400no2,jn u,8s ict25iit,a1u m73c.i2io2e6n.n1 aty.olº  , 3 nC25úi7v2mi 1led;. 2re5o, 1 sl,a5   962L842e /.y11y  9,1 H805i6p02,o  4dtd.e4eec,l   aR25r1ie4a g0;d l,a 6em7. 49me,0 na7.t1y.o5,o  ,H, 7 1i99p381o4/.t12.e29.c2,8a .17ºr,i4,o  9;7d .9l5ea7.  º S1, y0e2  n07dt8e9e.n8 3c j,u idan4e i9do 6e,l a.l2 2 T,6L r5/ei1b0y9u1 9nd.13ae,,l     OE-A-2021-25able en https://
de 25 de enero, 101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio, 266/2015, de 14 de
diciembre y 26/2020, de 24 de febrero de 2020; las Sentencias del Tribunal Supremo, 
Sala Primera, de 12 de mayo y 30 de octubre de 1899; de 7 de abril de 1992, 2 y 3 de 
febrero de 1999, 4 de marzo y 7 de julio de 2005, 21 de marzo de 2006, 12 y 28 de junio 
de 2008, 3 de marzo de 2011, 28 de junio, 21 de octubre de 2013, 21 de noviembre 
de  2017  y  6  de  febrero  de  2020;  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de abril de 1999, 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 
de abril y 11 de julio de 2003, 8 y 11 de octubre de 2005, 23 de marzo, 17 de mayo, 22 
de junio y 20 de noviembre de 2007, 13 de marzo, 29 de mayo y 26 de agosto, 2 de 
octubre y 6 de noviembre de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 10 y 14 de junio, 8 de 
noviembre de 2010, 22 de marzo, 2 y 27 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 
de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo, 1 y 2 de octubre 
de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 y 28 de mayo, 17 
de julio, 7 de septiembre y 22 y 29 de octubre de 2015, 17 de marzo, 12 y 17 de mayo 
de 2016, 18 de enero, 7 de marzo, 3 de abril, 3 y 22 de mayo, 7 de junio, 18 de octubre, 
3 de noviembre y 18 de diciembre de 2017, 15 de febrero, 29 de mayo, 20 de junio, 9 
y 10 de julio, 14 de septiembre, 3 de octubre, 28 de noviembre y 12 de diciembre 
de 2018, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de mayo, 14 y 21 de junio, 24 de julio, 18 de 
octubre y 4 de noviembre de 2019; y la Resolución de esta Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de enero de 2020 y 28 de enero de 2021.
1.  Se plantea en el presente expediente la posibilidad de practicar la inscripción de 
una escritura pública de compraventa autorizada en el año 1993, concurriendo las 
circunstancias siguientes:
a)  El día 12 de agosto de 1993 se autorizó por el entonces notario de Tarragona, 
don Luis Vives Ayora, escritura en virtud de la cual cinco hermanos de nacionalidad 
belga vendían al ahora recurrente la finca 22.134 del Registro de la Propiedad número 2 
de Amposta. En dicha escritura se hizo constar que los vendedores habían adquirido la 
finca por herencia de su padre, acompañado un acta autorizada por un notario belga con 
la apostilla de La Haya.
La finca objeto de la compraventa figuraba (y figura actualmente) inscrita en el 
Registro de la Propiedad en cuanto a diez doceavas partes indivisas en favor de don 
F.C.B. y don B.G.M. y en cuanto a las dos doceavas partes indivisas restantes a favor de 
don C.A., según resulta de las inscripciones 3.ª y 1.ª, respectivamente. En concreto, 
según la inscripción 1.ª, del año 1975, la finca correspondía en cuanto a dos doceavas 
partes a don C.A., en cuanto a una doceava parte a don A.D. y en cuanto a nueve 
doceavas partes a doña A.S.C. Sin embargo, las diez doceavas partes correspondientes 
a don A.D. y doña A.S.C. fueron objeto de procedimiento de ejecución pasando a ser 
titularidad de F.C.B. y don B.G.M, según consta en la inscripción 3.º del año 1977.
b)  Presentada dicha escritura por primera vez en el Registro de la Propiedad de 
Amposta en 2016 fue objeto de calificación registral negativa según la cual era necesario 
acompañar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Ultima 
Voluntad del padre de los hermanos vendedores para poder inscribir la venta.
c)  El día 17 de diciembre de 2019 el Juzgado de Primera Instancia número 2 de 
Amposta dictó mandamiento ordenando la inscripción de la finca a favor del ahora 
recurrente por haber poseído la misma pública, pacífica e ininterrumpidamente desde el 
año 1993. Dicho mandamiento se dictó con ocasión de una acción iniciada por el 
recurrente contra «don G.E.G.D. y doña A.S.C., y los ignorados herederos y herencia 
yacente de los mismos, declarados todos ellos en rebeldía», haciéndose constar en el  e
mismo que don G.E.G.D. había adquirido la finca por compraventa formalizada en  bo
escritura de 23 de julio de 1976. 13ww
ApoEyon  duinreac ctoe rdtiefic aAcmiópno setxap deed id7a  dpeo rf elab reLreot raddea  2d0e2 0la,  sAed mhaincies trcaocniósnta rd, ee nlat reU noidtraads , dloe 
nsiog ueiexinstteía:  qpuoer  «cnuoa nctoom dpea rlae cfieóc Ahad mdien isatdraqduoisri cdióen l ad hee lrae nficnicaa y aecne dnotec uyma eqnuteo  dpiúchbalic foig puorar 
Don J.R.L.A., por ser propietario, el único administrador de la finca»; y que «fueron
citados en el procedimiento y no comparecieron en el procedimiento doña A.S.C. y sus 
herederos, y que no comparecieron, pese a ser citados por medio del BOP, a cuyo 
nombre está inscrita la finca en el Tomo 119, folio 102, finca 15.396 según consta en las 
dos escrituras de adquisición presentadas en juicio, por lo que pudo comparecer a juicio 
si lo hubiese deseado persona que tiene la finca inscrita a su nombre».
d)  El día 10 de septiembre de 2020 se presentó en el Registro de la Propiedad la 
escritura de venta de 1993 junto con el mandamiento judicial de 17 de diciembre de 2019 
y fotocopia de la certificación de 7 de febrero de 2020, advirtiendo el registrador los 
siguientes defectos: En primer lugar, no encontrarse la finca inscrita a favor de los 
vendedores, suspendiéndose la inscripción en cuanto a dos doceavas partes de la finca, 
titularidad de don C.A., vendedor de acuerdo con la escritura de 1976, en tanto copia 
autorizada de dicha escritura no sea aportada y denegándose la inscripción en cuanto a 
las  diez  doceavas  partes  indivisas  restantes,  por  pertenecer,  conforme  a  la 
inscripción 3.ª, a terceros no intervinientes en ninguna de las escrituras (don F.C.B. y don 
B.G.M.). En segundo lugar, la falta de intervención en el procedimiento judicial de los 
titulares  registrales,  don  C.A.,  don  F.C.B.  y  don  B.G.M.  (artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria). En tercer lugar, no consta en la sentencia que contra la misma no cabe 
interponer recurso de rescisión al haber sido dictada en rebeldía (arts. 502 y 524 de la 
Ley  de  Enjuiciamiento  Civil).  En  cuarto  lugar,  no  consta  la  intervención  de  un 
administrador judicial en representación de la herencia yacente ni intervención de alguno 
de los interesados en la misma (Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo 
de 2019). En quinto lugar, no se aporta la escritura de venta de 1976 ni la escritura de 
herencia de don E.G. (art. 20 de la Ley Hipotecaria). Y en sexto y último lugar, entiende 
necesario que se aporte el original de la certificación de 7 de febrero de 2020 y no una 
fotocopia (art. 3 de la Ley Hipotecaria).
e)  El comprador, don J.R.L.A., interpuso recurso contra dicha calificación en el cual 
defiende la posibilidad de practicar la inscripción solicitada, aportando fotocopia de la 
escritura de compraventa otorgada en el año 1976 y reclamando además el reintegro de 
los perjuicios económicos que, a su juicio, le ha causado la negativa a inscribir la 
compraventa.
2.  Como cuestión procedimental previa, debe tenerse en cuenta que, conforme al 
artículo  326,  párrafo  primero,  de  la  Ley  Hipotecaria,  el  recurso  debe  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Esto es, el recurso debe 
resolverse atendiendo únicamente a la documentación presentada al tiempo en que se 
produjo la calificación.
Por tanto, es obligado rechazar cualesquiera pretensiones del recurrente basadas en 
la fotocopia de la escritura de compraventa de la finca otorgada por el titular registral de 
dos doceavas partes indivisas de la finca en favor del padre de los ahora vendedores en 
el año 1976, la cual, además de no gozar de la autenticidad exigida en el artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria, no fue presentada para ser objeto de la calificación registral que ahora 
se recurre, ni se presentó posteriormente copia auténtica en el Registro a efectos de 
subsanar los defectos observados y cuya presentación en debido tiempo y forma (esto 
es, documentación auténtica conforme a lo previsto por el referido artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria) habría motivado otra calificación distinta.
3.  Entrando en el fondo del asunto, el primer defecto señalado por el registrador 
debe  confirmarse.  Así,  dos  doceavas  partes  indivisas  de  la  finca  vendida  constan  e.
inscritas  a  favor  de  don  C.A.  y  las  diez  doceavas  partes  indivisas  restantes,  w.b
originariamente titularidad de doña A.S.C. y don A.D., figuran actualmente inscritas a  13ww
faañvoo r1 9d7e6 d, olons  Fe.Cnt.oBn. cye sd otitnu lBar.Ges.M re. gPisotrr aelessc rdituer laa  pfiúnbclaic, ad odñea c Ao.mSp.Cra.,v deonnta  Ao.tDo.r gya ddoan e Cn. Ae.l 
tranCsmomitieor ohna  suasfi rrmesapdeoc triveaitse rpaadratimciepnatceio neesste a lC peandtrreo  dDei rloesc taivhoo, rae sv epnrdinecdioprioe s.básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
ser otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 
y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el 
ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos 
e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio 
principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la 
Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si,  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
Por ello, debe rechazarse la inscripción de la totalidad de la finca al figurar inscrita 
ésta a favor de personas distintas de los ahora transmitentes.
4.  En segundo lugar, otra de las objeciones invocadas por el registrador es la falta 
de intervención en el procedimiento judicial de los titulares registrales, don C.A., don 
F.C.B. y don B.G.M. El defecto debe también confirmarse.
Es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en 
«Vistos»),que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin 
duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en 
absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda 
pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las 
condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la 
Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria). 
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos 
legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina opera de 
forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio sino que necesita de un 
procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción adquisitiva se 
alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo 
dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto 
judicialmente;  sin  embargo,  cuando  el  usucapiente  pretende  que  se  declare  su 
adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no 
es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca. Pero no 
por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse «a priori» o 
con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica, y no tiene 
encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el 
sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así como –desde la 
perspectiva  no  solo  formal  sino  también  material–  un  acreditado  tracto  sucesivo 
(artículos  20  y  33  de  la  Ley  Hipotecaria),  ya  que  precisamente  para  evitar  una 
transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento 
de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde 
no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado 
el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a 
las pretensiones del demandante. En este sentido, cabe plantearse a la vista de lo 
anterior si la sentencia declarativa de usucapión en tanto medio de rectificación del 
Registro es, en cierta manera, una especialidad o excepción del principio de tracto  s
sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. En el caso de la usucapión  oe.
extraordinaria aun cuando no será necesaria la acreditación en el procedimiento de la  w.
existencia  o  la  validez  de  los  títulos  de  hipotéticos  adquirentes  posteriores  (pues  13ww
pjursetcoi staítmuleon tseie dnidchoa ú mniocdaamliednatde  dnee pceressacrrioip caicórne daidtaqru ilsai tipvoas neos ipórne ceisna c noin dcee pbtuoe ndae  fdeu nei ñdoe, 
publica, pacífica y no interrumpida, dado que la declaración que le ponga fin alterará el
contenido de los libros del Registro), deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular 
registral para evitar su indefensión.
Esta exigencia entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el citado 
artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  intenta  evitar  la  indefensión  proscrita  en  el 
artículo 24 de la Constitución Española. Este principio, en su aplicación procesal y 
registral, implica que los procedimientos, incluidos aquellos en los que se pretenda la 
declaración de haberse adquirido por usucapión en los términos antes expresados, 
deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe 
ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación 
de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General, el respeto a la función 
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las 
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, 
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, 
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada 
en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el 
registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se 
trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que 
surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento 
registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente 
procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, "no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte"».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la  s
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y  oe.
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el  w.
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su  13ww
srees psoolnicsiatab illaid ainds,c lraip lceigóanl,i daasdí́  dcoem laos  lfao rcmapaas ceidxatrdín dseec laoss  doeto lrogsa dnotecsu my evnatliodse ze nd ecu lyoas  vaicrttuods 
adsisiepnotsoitsiv roesg icsotrnatleensi.d Yo,s  eenn r elalasc ieósnc rcitounra lsa  pinúsbclricipacsió pno dr el ol oqsu me arnedsaumlteie dneto se ljluads icyi adlees ,l oesl   BOE-A-cable e
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (...)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano 
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
Por lo tanto, es inexcusable la intervención del titular registral en los procedimientos 
judiciales, debiendo rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que 
en  el  respectivo  procedimiento  han  tenido  la  intervención  los  titulares  de  derechos 
inscritos  que  resulten  afectados,  evitando  así  que  sufran  en  el  propio  registro  las 
consecuencias de su indefensión procesal.
En el supuesto de este expediente, don C.A., don F.C.B. y don B.G.M son los 
titulares  registrales  de  la  finca  en  la  proporción  antes  expresada,  sin  que  de  la 
documentación  presentada  y  objeto  de  calificación  por  el  registrador  resulte  su 
intervención,  ni  pueda  deducirse  su  fallecimiento.  En  consecuencia,  no  cabe  sino 
confirmar el defecto observado.
5.  El tercer defecto señalado por el registrador en su nota es la falta de constancia 
en la sentencia de la circunstancia de que contra la misma no cabe interponer recurso de 
rescisión al haber sido dictada en rebeldía (arts. 502 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil).
Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en 
la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias 
que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros 
públicos».
Es decir, aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resolución, 
es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en 
los «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es 
preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al  s
rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de  oe.
rescisión. w.
La ley procesal civil no exige la presencia de todas las partes litigantes para la válida  13ww
creosnotilnuuciaócnió. nE ld edle pmraoncedsaod oh ansot ae qstuáe  osbel igreasduoe ljvuarí dmiceadmiaenntete s ae nctoemncpiaa roe cceorn yc luaycatu caor ne no treal 
pfureorczeas om; alayos r,c apuesroa se ldloe  essu  inindcifoemrepnatere cpeanrac iad epculaerdaerlne  seenr  svitouluancitóanri adse  or epbreolvdoíac apdraosc epsoarl   BOE-A-cable e
puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad. En cualquiera de los 
casos tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su 
inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, conforme al 
artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En consecuencia con lo anterior, los declarados rebeldes que han permanecido en 
esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme, 
tienen el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma. El artículo 501.1 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la 
rescisión de la sentencia firme. Además de la permanencia constante en rebeldía del 
demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las tres siguientes situaciones: 
«1.º  De  fuerza  mayor  ininterrumpida,  que  impidió  al  rebelde  comparecer  en  todo 
momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado 
en forma. 2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o 
emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero ésta no 
hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable. 3.º 
De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido 
citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido 
el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos 
Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos».
Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley 
procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el 
artículo 502. Dicho artículo establece: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del 
demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De 
veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se 
hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del 
edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente. 2. Los 
plazos a que se refiere el apartado anterior podrán prolongarse, conforme al apartado 
segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde 
la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una 
vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia».
Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento 
presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la 
imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al 
supuesto concreto. En la sentencia presentada a inscripción, nada consta sobre el 
transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión a que se refieren los 
artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni sobre la forma ni efectividad de 
las  notificaciones  a  partir  de  las  cuales  se  cuentan  dichos  plazos,  constando 
exclusivamente  en  su  antecedente  de  hecho  segundo  que  «admitida  a  trámite  la 
demanda, se dio traslado de la misma a los demandados para que comparecieran y 
contestaran, no verificándolo en el plazo al efecto concedido, por lo que se les declaró en 
rebeldía (…)»; y adicionalmente, dadas las fechas de la sentencia (3 de octubre de 2019, 
en  que  adquirió  firmeza),  y  de  su  presentación  en  el  Registro  (10  de  septiembre 
de 2020), tampoco habría transcurrido el plazo de dieciséis meses para el caso de 
existencia de fuerza mayor.
Debe recordarse la doctrina emanada de este Centro Directivo respecto de la falta de 
competencia del registrador para apreciar la posible concurrencia de la mencionada 
fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de 
rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de  s
Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o  oe.
no del oportuno plazo de la acción de rescisión. Así la Resolución de 12 de mayo  w.
de 2016 dispuso que «el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se pone en  13ww
rimelparcoiórrno gcaobnil ideal dn púemrmerioti en2d od elal  ainrtteícrurulop c1ió3n4 ,d eq uloes  epxlaczeopsc iyo ndae  mla orrae gdlae  lgoesn teérraml indoes  lsai 
mexaisytoer  fhuaebrzráa  mdea ysoerr  qaupere icmiapdidaa  pcourm epl llierltorsa.d Eo nd ee sltae  Asudpmuineissttora, claió cno dnec uJruresnticciiaa  dmee fduiaenrztea   BOE-A-cable e
decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás. Por 
lo tanto, no caben deducciones presuntivas respecto a la existencia o no de fuerza 
mayor.  Ciertamente  la  jurisprudencia  ha  marcado  la  necesidad  de  interpretación 
restringida de la posibilidad de rescisión por su naturaleza de extraordinaria y por cuanto 
vulnera el principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan 
ganado firmeza (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 y 3 de febrero de 1999), ya que 
en caso contrario el principio de seguridad jurídica proclamado en el artículo 9.3 de la 
Constitución Española quedarla totalmente enervado (Sentencias de 12 de mayo y 30 de 
octubre de 1899), pero no corresponde al registrador su valoración, ni la posibilidad de 
prolongación del plazo de ejercicio de la acción por la existencia de fuerza mayor, ni, 
como se ha dicho, puede presumirse su inexistencia del hecho de haberse notificado 
personalmente la sentencia. En definitiva, como ha afirmado reiteradamente este Centro 
Directivo (vid. «Vistos»), sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá 
aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en 
su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la 
acción rescisoria».
Todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto 
que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de 
rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación 
preventiva.
En consecuencia, el defecto debe confirmarse.
6.  En  cuarto  lugar,  añade  el  registrador  que  no  consta  la  intervención  de  un 
administrador judicial en representación de la herencia yacente ni intervención de alguno 
de los interesados en la misma.
En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente 
(Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo 
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
No obstante lo anterior, las peculiaridades derivadas de la presentación de una 
demanda contra una herencia yacente no impiden que se deba procurar la localización 
de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior 
declaración en rebeldía; en este sentido el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 3 de 
marzo de 2011, en un caso en que, como en el que se resuelve en este expediente, se 
demandó a la herencia yacente o ignorados herederos si bien en ese supuesto también 
se demandaron a personas identificadas, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia 
de 4 de marzo de 2005 y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de 
Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto 
tenga oportuna noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que 
estime convenirle (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008), pues la 
indefensión  consiste  en  la  privación  o  limitación  no  imputable  al  justiciable  de  s
cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la  oe.
hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción (Sentencias del Tribunal  w.
Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 98/1987, de 10 de junio, 26/1993,  13ww
de 2C5o dmeo e rneesruol,t a1 0d1e/ 2lo0s0 1fu, nddea 2m3e dneto as bdreil,  d1e4r3e/c2h0o0 1te, rdcee r1o4 y d ceu jaurntoio d, ee tlca. )c.itada Sentencia,
lpoasr ad eovmitiacril iloas i nddee fleonss idóens ecos nporceicdiosos  qhueere sdee rhoasy ad ecmumanpdlidaod ocso,n p loar o lbol igqaucei ólna  dceit aacvieórnig upaorr   BOE-A-cable e
medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia 
de Primera Instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» 
requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la 
Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente, aunque sea una 
masa  patrimonial,  se  ha  de  intentar  la  localización  de  quien  pueda  ostentar  su 
representación en juicio.
En esta misma línea, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de 
febrero de 2020 recuerda que «la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la de esta 
sala han puesto de relieve la importancia que tiene la correcta realización de los actos de 
comunicación procesal. Son el cauce a través del cual las partes y los interesados 
legítimos conocen la existencia del proceso y sus trámites esenciales, y de este modo 
pueden realizar las actuaciones procesales que consideren adecuadas para la defensa 
de sus derechos e intereses legítimos. Por eso los órganos jurisdiccionales tienen el 
deber específico de adoptar todas las cautelas y garantías que resulten razonablemente 
adecuadas para que la comunicación con el interesado sea real y efectiva y asegurar 
que esa finalidad no se frustre por causas ajenas a la voluntad de los sujetos a quienes 
afecte,  sin  que  ello  signifique  exigirles  el  despliegue  de  una  desmedida  labor 
investigadora que pudiera conducir a la indebida restricción de los derechos de defensa 
de los restantes personados en el proceso».
La reciente Sentencia 26/2020, de 24 de febrero de 2020, de la sala Primera del 
Tribunal Constitucional ha vendido a recoger y concretar su doctrina a propósito de la 
vulneración del art. 24.1 CE por las notificaciones por edictos reiterando dicho carácter 
excepcional.
Afirma en su fundamento de derecho cuarto lo siguiente: «El Tribunal Constitucional 
dispone de una abundante jurisprudencia, cuyo hito inicial se remonta a la STC 9/1981, 
de 31 de marzo, que vincula el adecuado respeto del art. 24.1 CE, en la dimensión 
relativa  al  disfrute  de  una  tutela  judicial  efectiva  sin  indefensión,  al  correcto 
emplazamiento  o  citación  de  los  interesados  en  un  procedimiento,  porque  solo  el 
adecuado emplazamiento asegura la presencia de la parte ante el órgano judicial para la 
defensa de sus propios intereses, en caso de que decida personarse. Se ha declarado 
que «el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE) garantiza a 
todos los que puedan resultar afectados por la decisión que se dicte en un proceso 
judicial  el  derecho  a  conocer  su  existencia,  a  fin  de  que  tengan  la  posibilidad  de 
intervenir en él, ser oídos, y ejercer la defensa de sus derechos e intereses legítimos, y 
en este sentido es reiterada la doctrina constitucional sobre la importancia de los actos 
de  comunicación  para  la  efectividad  del  derecho  a  la  tutela  judicial  efectiva  sin 
indefensión (art. 24.1 CE)» (STC 180/2015, de 7 de septiembre, FJ 4, y jurisprudencia 
allí  citada).  Desde  los  anteriores  presupuestos,  nuestra  jurisprudencia  prioriza  la 
notificación personal, sin descartar la validez de fórmulas de notificación no personal 
siempre que se cumplan determinados requisitos.
Así,  se  aplica  a  cualquier  procedimiento  judicial  dentro  de  cualquier  orden 
jurisdiccional, la exigencia de procurar la citación personal de los interesados en dicho 
procedimiento,  siempre  que  tal  citación  sea  factible,  debiendo  considerar  el 
emplazamiento edictal como un «remedio último de carácter supletorio y excepcional que 
requiere el agotamiento previo de las modalidades aptas para asegurar en el mayor 
grado posible la recepción de la notificación por su destinatario» (STC 82/2019, de 17 de 
junio, FJ 3). Un remedio que debiera limitarse a «aquellos supuestos en los que no 
conste el domicilio de quien haya de ser emplazado o bien se ignore su paradero  s
(SSTC  141/1989,  de  20  de  julio,  y  36/1987,  de  25  de  marzo,  entre  otras)»  oe.
(STC  295/2005,  de  21  de  noviembre,  FJ  3).  La  excepcionalidad  del  recurso  a  la  w.
notificación edictal, hace recaer sobre los órganos judiciales la responsabilidad de velar  13ww
pjuoerz l ao  ctorirbruencatal  ccoornrsetsitpuocniódnie dnete l ae rl edlaecsipólnie gjuureíd diceo -upnroac deessaml, esdinid qau ela beollor  isnivgensiftiiqguaed oerxaig (ipr oarl 
jtuordisapsr,u SdSenTcCia 1 c3i6ta/2d0a1 4e,n  dees t8e  dfuen sdeapmtieenmtob reju, ríFdJic o2), . yL 1o5 q/2u0e1 6s,i  deex ig1e  dees  feebl r«eerom, pFleJo 2 ,d ey   BOE-A-cable e
cuantos medios obren al alcance del órgano judicial, de suerte que a la vista de los 
ordenados  quepa  cabalmente  concluir  que  se  han  agotado  las  posibilidades  de 
localización y, por tanto, de notificación personal al demandado (…)».
En el supuesto de este expediente, del testimonio de la sentencia presentado y 
objeto  de  calificación  resulta  que  el  llamamiento  a  los  desconocidos  herederos  es 
genérico y consta la notificación edictal, pero no que se haya llevado a cabo una 
investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de las 
personas demandas.
Ahora bien, en el supuesto objeto de este expediente, lo cierto es que las personas 
demandadas  y  sus  respectivos  herederos  y  herencias  no  son  ninguna  los  titulares 
registrales de la finca, de modo que tal circunstancia es relevante en relación con la 
doctrina anteriormente expuesta.
7.  En quinto lugar, el registrador entiende necesario que se aporte la escritura de 
venta de 1976 y la escritura de herencia de don E.G. (art. 20 de la Ley Hipotecaria).
Tal  y  como  ha  quedado  expuesto,  dos  doceavas  partes  indivisas  de  la  finca, 
titularidad de don C.A. fueron trasmitidas por este en escritura pública de compraventa 
del año 1976 a favor del padre de los ahora vendedores, éstos últimos herederos de 
aquel.
De  igual  modo,  como  consta  en  el  fundamento  de  derecho  Segundo,  no  cabe 
inscribir la titularidad de las referidas dos doceavas partes indivisas de la finca a favor del 
recurrente  en  virtud  del  principio  de  tracto  sucesivo  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria), siendo preciso, para entender cumplido el mismo, que se inscriban las dos 
transmisiones previas, la voluntaria formalizada en  la  escritura de compraventa del 
año 1976, y la mortis causa producida como consecuencia del fallecimiento de don 
G.E.G.D., padre de los hermanos ahora vendedores, con observancia en todo caso de 
los  principios  registrales  y  requisitos  impuestos  por  la  legislación  hipotecaria.  En 
consecuencia, el defecto debe también confirmarse.
8.  El último defecto expresado en la nota de calificación se refiere a la necesidad de 
que se aporte el original de la certificación de 7 de febrero de 2020 y no una fotocopia 
(art. 3 de la Ley Hipotecaria).
El defecto debe también ser confirmado ya que es principio básico de nuestro 
Derecho hipotecario (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria y así ha sido confirmado de 
forma reiterada por esta Dirección General) que sólo la documentación auténtica y 
pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose de documentos judiciales, 
sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar debe ser 
la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle 
facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que 
no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en 
meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento.
En consecuencia, de la documentación presentada para la inscripción en el Registro 
no resulta la firmeza de la resolución judicial que determina el acto inscribible y esta 
circunstancia no se acredita con la fotocopia que se acompaña al escrito de recurso, sino 
que requiere una nueva presentación en el Registro mediante el documento auténtico 
que contenga la sentencia que determine la firmeza de la misma.
9.  Finalmente, respecto de la petición de imposición de las costas de este recurso 
al registrador debe estimarse competente este Centro Directivo habida cuenta de lo 
establecido en el artículo 130 del Reglamento Hipotecario, pues, aunque en el presente 
procedimiento ante esta Dirección General no es preceptiva la intervención de abogado y  s
procurador ni existen tasas, en cambio sí que pueden ocasionarse otros gastos (p. ej.  oe.
costes de expedición de copias o testimonios así como cualquier otro desembolso que  w.
tengan su origen directo e inmediato en la existencia de este procedimiento) que, una  13ww
vDeirze cacciórend Gitaednoesra ld deeb i1d3a mdee nmtea,r zhoa dberá 2n0 0d8e,  2s9e rd ere oscatrucbidreo s2 0(1c5fry.,  2R4 edseo jluulcioio dnee s2 0d1e9 )e.sta
No obstante, en el presente caso no puede accederse a dicha solicitud, toda vez que 
en la calificación impugnada es confirmada y no concurren circunstancias que denoten 
ignorancia inexcusable del registrador.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los 
anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.