BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28611
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4354 Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la 
inscripción de un testimonio de decreto de divorcio con liquidación de bienes 
comunes en convenio regulador.
En el recurso interpuesto por don M. A. G. G. y doña C. F. A. contra la calificación de 
la registradora de la Propiedad de Madrid número 20, doña María Luisa Moreno-Torres 
Camy, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de divorcio con 
liquidación de bienes comunes en convenio regulador.
Hechos
I
Mediante decreto, de fecha 26 de marzo de 2019, se dictó por el Juzgado de Primera 
Instancia  e  Instrucción  número  8  de  Collado-Villlalba,  en  el  procedimiento 
número 673/2018, la disolución del matrimonio por divorcio de mutuo acuerdo entre don 
M. A. G. G. y doña C. F. A., aprobándose la propuesta de convenio regulador a los 
efectos del divorcio aportado al procedimiento, «en cuanto al contenido legalmente 
exigible», de fecha 10 de mayo de 2018.
En el citado convenio regulador se inventariaban dos fincas registrales, una de ellas 
en Alpedrete, y que se adjudicaba en la liquidación a doña C. F. A.; y la otra finca, 
situada en Madrid, perteneciente a la demarcación del Registro de la Propiedad de 
Madrid número 20, finca que aparecía inscrita en el Registro por mitad y proindiviso de 
ambos ex cónyuges con carácter privativo y que se adjudicaba a don M. A. G. G. La 
segunda, que es el objeto de este expediente, constaba inscrita con carácter privativo a 
nombre de ambos ex cónyuges, y del convenio regulador no resultaba qué parte fue 
satisfecha con fondos privativos y qué parte con gananciales. En el convenio regulador, 
respecto  del  domicilio  familiar  resultaba  lo  siguiente:  «Uso  y  disfrute  del  domicilio 
conyugal. Al haber cesado efectivamente su convivencia conyugal desde hace varios 
meses, no existe ya domicilio conyugal, por lo que ambos cónyuges viven de forma 
separada en los domicilios fijados en el encabezamiento» -que era las fincas que se 
adjudicaban a cada uno de los ex cónyuges-. Tampoco resultaba del decreto ni del 
convenio, ni de forma expresa ni tácita, cual fue el domicilio familiar del matrimonio, con 
lo que siendo dos las fincas del inventario y adjudicándose una a cada uno de ellos, no 
puede determinarse.
II
Presentado el día 8 de agosto de 2019 testimonio del citado decreto en el Registro 
de la Propiedad de Madrid número 20, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos: o
I.  Situación Registral: En el Registro de la Propiedad número veinte de Madrid, de  54ww
mC.i  Fc.a Arg.,o p, oarp marietacde  yin psrcoriintad ilvais foin, ccao nre cgaisrátrcatle nr úpmriveartoiv 2o7, .p8o3r7 t í(t…ulo)  dae f acvoomr pdrea vMen. tAa.. G. G. y
en  IeI.l   eDnoccaubmezeanmtoi epnrteos,e nptoard oe al  iqnuscer ipecnió nlo: sM aanudtoasm iednet o djuivdoicrciaiol,  cduey oms udtautoo s accounesrtdaon   BOE-A-cable e
número 673/2.018 seguidos a instancia de M. A. G. G. y C. F. A., se declara el divorcio y 
la disolución del matrimonio formado por ambos cónyuges y se aprueba el convenio 
regulador propuesto de fecha diez de mayo de dos mil dieciocho, que se une, en el que 
se liquida la sociedad de gananciales existente entre los mismos y se adjudica a M. A. G. 
G. la Finca 27.837 en (…) Se acompaña Certificado del Registro Civil expedido el 
veintinueve de julio de dos mil diecinueve, donde consta inscrita la sentencia.
III.  La  documentación  aportada  adolece  del  siguiente  defecto:  La  finca  27.837  se 
inventaría como de naturaleza ganancial; sin embargo, del Registro resulta ser privativa, por 
mitad y proindiviso de don M. A. G. G. y doña C. F. A. que adquirieron en estado de solteros.
Fundamentos de Derecho:
Cuando el régimen económico matrimonial es el de la sociedad de gananciales, la 
disolución del matrimonio produce la conclusión de pleno derecho de la sociedad de 
gananciales (art. 1392 CC) y su consiguiente liquidación, sin perjuicio del mantenimiento 
de una sociedad post-ganancial.
El  comienzo  de  la  liquidación  es  haciendo  el  inventario  de  su  activo  y  pasivo 
(art. 1396 CC). En el activo se comprenderán los bienes gananciales (art. 1397 CC), 
pero no tienen tal  naturaleza aquellos  que pertenecieran a los cónyuges antes de 
comenzar la sociedad de gananciales (art. 1346 CC).
Ello sin perjuicio de que tal naturaleza ganancial hubiera devenido como tal por una 
aportación o transmisión a la sociedad de gananciales o por aplicación del presupuesto 
de alguna norma como el art. 1357 CC, circunstancias que no constan.
En efecto, no hay ninguna duda ni cortapisa para que los cónyuges puedan celebrar 
entre sí contratos de diversa naturaleza (art. 1323 CC) de la que podría derivar una 
aportación o transmisión a la sociedad de gananciales, pero el derecho español es, 
como regla general, un sistema causal y por tanto la aportación o transmisión debe tener 
su correspondiente causa. Bajo el negocio de liquidación de la sociedad de gananciales 
sólo debe caber la liquidación de bienes de tal naturaleza sin perjuicio, como queda 
dicho, de la eventual existencia de negocios complementarios. Dada la naturaleza de 
bien privativo de la finca 27.837 según resulta del Registro no puede, sin alterar la 
naturaleza de la sociedad de gananciales, incluirse en el inventario de la sociedad de 
gananciales.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en la Resolución de 16 de 
octubre  de  1998  (en  una  escritura  de  liquidación  de  sociedad  de  gananciales  se 
adjudican  bienes  privativos),  dice  que  la  transmisión  de  bienes  privativos  en  la 
liquidación de un patrimonio ganancial no puede tener como causa exclusiva la propia 
liquidación del consorcio; análogamente la Resolución de 21 de diciembre de 1999 
(liquidación de gananciales) señala que no procede la liquidación de un documento de 
liquidación de sociedad conyugal «cuya efectividad presupone, por tanto, el carácter 
ganancial de los bienes adjudicados»: finalmente, la Resolución de 31 de marzo de 2008 
señala que en el convenio regulador no pueden hacerse adjudicaciones de bienes que 
ya pertenecen privativamente a uno de los cónyuges en pago de gananciales; finalmente 
la Resolución de 9 de marzo de 2013 razona la Dirección General que, no tratándose de 
vivienda familiar, las transmisiones entre cónyuges ajenas al proceso de liquidación y 
tales son las que se refieren a bienes adquiridos en estado de solteros, constituyen un 
negocio independiente que ha de formalizarse en escritura pública.
A la vista de lo expuesto he resuelto suspender la inscripción ordenada. Los defectos 
se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por no haberse  e
solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días contados  bo
desde la recepción de la notificación de la calificación que precede. 54ww
Contra esta calificación (…)
LuisMa aMdorirde,n voe-Tinotrirneuse Cvea mdey» a.gosto del año dos mil diecinueve.–La Registradora, María  BOE-A-cable e
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. A. G. G. y doña C. F. A. interpusieron 
recurso el día 9 de octubre de 2019 en el que, en síntesis, alegaron lo siguiente:
«Fundamentos:
Primero.  Sobre la ganancialidad sobrevenida de la Finca.
Si bien es cierto que la Finca 27.837 fue adquirida por los cónyuges con anterioridad 
a la celebración de su matrimonio, estableciéndose un proindiviso, lo cierto es que el 
préstamo hipotecario que grava esta finca ha sido amortizado con fondos procedentes 
de la Sociedad de Gananciales, puesto que el abono de la misma se ha producido tras la 
celebración del matrimonio entre los ahora recurrentes.
Con respecto a los bienes adquiridos con anterioridad al matrimonio pero abonados a 
plazos, en todo o en parte, con aportaciones gananciales, nuestro Código Civil señala lo 
que sigue en su artículo 1.348: (…)
En el presente caso, la vivienda cuya inscripción se pretende ha sido domicilio 
familiar del matrimonio durante toda la vigencia del mismo. De hecho, es en la actualidad 
la vivienda habitual de don M. A. G. G. Por lo tanto, habría que acudir al artículo 1.354 
del Código Civil, que señala lo siguiente: (…)
Es decir, que dicho bien pertenece, prácticamente en su totalidad, a la sociedad de 
gananciales. Precisamente por dicha razón se inventarío la finca descrita en el Convenio 
Regulador aprobado por el Juzgado (…)
Por lo tanto, atendiendo a nuestro ordenamiento jurídico, la Finca 27.837 ha sufrido 
la llamada ganancialidad sobrevenida, descrita en los artículos citados del Código Civil, 
pudiendo, por tanto, ser objeto de liquidación mediante la liquidación de la sociedad de 
gananciales.
Segundo.  Doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado.
En Resolución de 19 de diciembre de 2013, la Dirección General de los Registros y 
del Notariado estimó el recurso formulado contra la nota de calificación del registrador de 
la propiedad de Badajoz n.º 3, en la que se denegaba la inscripción de un testimonio en 
un caso similar al presente, en el que la vivienda, inicialmente comprada en proindiviso, 
había sido abonada constante la sociedad de gananciales.
En la citada Resolución, la Dirección General de Registros y del Notariado "ha 
entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda 
familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los 
cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio".
"En el caso que nos ocupa, la vivienda de la cual se pretende la inscripción ha sido 
utilizada por los ahora recurrentes como su vivienda familiar, afecta, por tanto, a las 
necesidades del matrimonio. Como ya se ha señalado, es doctrina constante de la 
Dirección General de Registros y del Notariado que dicha afección resulta, por sí sola, 
suficiente para la inclusión de la misma en las operaciones de liquidación.
La Resolución en cuestión, asimismo, señala que "se trata de una vivienda que 
constituyó el domicilio familiar y, aunque se adquirió por mitad y proindiviso antes del 
matrimonio, se financió con un préstamo hipotecario que los interesados consideraron a 
cargo de la sociedad de gananciales", por lo que "no se trata por tanto de un trasvase 
injustificado de un patrimonio privativo a otro, lo cual exigiría escritura pública". e.
Aplicando dicho extremo al presente supuesto, tampoco se puede pretender que se  w.b
realice una escritura pública para la disolución del proindiviso sobre la Finca, puesto que  54ww
dcaicrhgoo  bdiee nla  hsao csiieddoa, dc odme og aynaa nhceimaloess .señalado, financiado por un préstamo hipotecario a
obligTaetromriian ac uadnicdieon edlo J uleaz  Rlae hsuobluiecrióan e xqiguied o leax pprreostaomcoelinztaec, icóons at aqnu es noolo o chuurbriióe rnai  esnid eol 
caso solucionado por esta ni en el presente. "Por lo que debe seguirse la misma solución
que ya siguió este Centro Directivo en otros supuestos de disolución contenciosa de 
comunidad y de división Judicial de herencia (cfr. Entre otras, la Resolución de 9 de 
diciembre  de  2010)  en  orden  a  considerar  suficiente  la  aprobación  judicial  de  la 
transacción o convenio".
Esta Doctrina ha sido repetidamente observada por las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 3 de mayo de 2003; de 7 de enero de 2005; 
de 31 de marzo de 2008; de 7 de septiembre de 2010; de 9 de diciembre de 2010; de 13 
de junio de 2011; de 5 de agosto de 2011; de 22 de febrero de 2012; de 11 de abril 
de 2012; de 3 de septiembre de 2012; y de 26 de junio de 2013, entre otras.
Por citar otra Resolución al respecto, la Resolución de la Dirección General de 
Registros y del Notariado de fecha 24 de noviembre de 2015», entendió que tratándose 
de la vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros, existe una 
causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, y «existe 
aquí también una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, 
determinante  del  carácter  familiar  del  negocio  realizado,  con  lo  que  existe  título 
inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter 
familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la 
vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de 
los cónyuges y de sus hijos.
Es decir, que el hecho de que la vivienda cuya inscripción se debate haya sido la 
vivienda familiar, dota de causa suficiente al Convenio Regulador de los efectos de la 
ruptura del vínculo entre los cónyuges, causa que permite proceder a la inscripción en el 
Registro de la Propiedad con dicho Convenio como título suficiente. En el caso que nos 
ocupa, la vivienda ha constituido el domicilio familiar de los cónyuges siendo, de hecho, 
actualmente la vivienda de uno de ellos, como ya se ha reseñado con anterioridad.
La  anterior  Resolución  también  menciona  el  pago  de  la  hipoteca  que  grava  la 
vivienda con fondos pertenecientes a la sociedad conyugal para permitir la inscripción en 
el Registro de la Propiedad a través del Convenio Regulador (…)
En conclusión, existiendo una doctrina consolidada al respecto de la inscripción 
mediante Convenio Regulador de los bienes incursos en la denominada "ganancialidad 
sobrevenida", y cumpliéndose en este supuesto todos los requisitos que la Dirección 
General de Registros y del Notariado ha tenido reiteradamente en cuenta para revocar la 
nota  de  calificación  del  registrador,  por  seguridad  jurídica,  debiera  darse  la  misma 
respuesta al presente recurso, en consonancia con dicha doctrina consolidada.
Tercero.  Doctrina del Tribunal Supremo.
A mayor abundamiento, nuestro Tribunal Supremo también se ha pronunciado al 
respecto  de  la  denominada  ganancialidad  sobrevenida,  en  su  Sentencia  de  31  de 
octubre de 1989», considerando «que las amortizaciones del crédito hipotecario con el 
que  se  gravó  un  piso  (vivienda  familiar)  fueron  abonadas  y  liquidadas  constante 
matrimonio y a cargo del mismo, extremo este último, que hay que atribuirle las lógicas y 
equitativas  (artículo  3.2  del  Código  Civil)  consecuencias  jurídicas,  acordes  con  el 
número 3.º del artículo 1.357 del propio Código (…), en aras todo ello de una justicia 
material  rectamente  entendida  y  superadora  de  ciertos  excesos  formalistas, 
propiciadores incluso del fraude de ley que podría suponer entender como decisivo y 
determinante el hecho formal de que quien compra una vivienda familiar en estado de 
soltería  y  en  vísperas  de  contraer  matrimonio,  constituyendo  al  propio  tiempo  una 
hipoteca sobre aquél a pagar a lo largo de dicho matrimonio, pueda sostener, burlando el  e.
espíritu del párrafo 2.º del artículo 1.357 que ese concreto bien («vivienda y ajuar  w.b
familiares») es y sigue siendo privativo, pese a que las amortizaciones del crédito  54ww
mhipaotrtiemcoanriioo , creosnuslttiatuniddoo  ppaatreanletelasm eenn teto dsoe  cahsaog alna  eeqfeuciptiavraasc ióenn  ad eefsintoitsiv ae fedcutorasn teen treel 
dichas amortizaciones de la hipoteca y los pagos de una compraventa a plazos.
Por lo tanto, como bien expresa nuestro Alto Tribunal, considerar que una vivienda 
adquirida previamente al matrimonio pero abonada constante el mismo atenta contra el 
sentido del artículo 1.357 de nuestro Código Civil».
En conclusión,
«1. La finca cuya inscripción se pretende, pese a ser comprada en proindiviso por los 
cónyuges con anterioridad a la celebración de su matrimonio, ha sido abonada con cargo 
a la sociedad de gananciales, constante el matrimonio.
Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
apoyada así mismo tanto en nuestro Código Civil como en la jurisprudencia de nuestro 
Tribunal Supremo, que el anterior hecho produce que la titularidad privativa del bien se 
transforme en una titularidad compartida, en función del abono anterior y posterior al 
matrimonio, entre los cónyuges y la sociedad de gananciales.
2.  La vivienda cuya inscripción se debate ha supuesto la vivienda familiar de los 
recurrentes, siendo actualmente, además, la vivienda de don M. A. G. G.
Según la doctrina de la Dirección General a la que me dirijo, dicho carácter familiar 
de  la  vivienda  supone  causa  suficiente  para  su  adjudicación  mediante  Convenio 
Regulador,  con  independencia  de  lo  anteriormente  manifestado  al  respecto  de  la 
ganancialidad sobrevenida».
IV
Mediante escrito, de fecha 22 de octubre de 2019, la registradora de la Propiedad 
emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del 
recurso interpuesto al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 8 de Collado-
Villalba a los efectos de que se realizasen las alegaciones que creyeran oportunas, no se 
ha recibido ninguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 90, 91, 95, 96, 97, 103, 400, 609, 1205, 1216, 1218, 1255, 1278, 
1279, 1280, 1323, 1345,1346 y siguientes, 1354, 1355, 1357, 1392, 1397 y 1404 del 
Código Civil; 44 y siguientes, 145, 222, 249, 250, 317.1, 319.1, 437, 438, 522, 523, 769, 
770, 771, 774, 777, 806 y 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 19, 20, 21, 
38, 40 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de 
julio, del Poder Judicial; 17 bis de la Ley del Notariado; 33, 34, 51 y 100 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 25 de febrero, 9 y 10 de marzo y 31 de 
octubre de 1988, 6 de marzo de 1997, 16 de octubre y 18 de noviembre de 1998, 21 de 
diciembre de 1999, 6 de marzo y 8 de octubre de 2001, 5 de diciembre de 2002, 15 y 16 
de enero, 22 de julio y 27 de noviembre de 2003, 20 de febrero, 23 de marzo, 4 de mayo 
y 10 de septiembre de 2004, 21 de marzo, 27 de junio y 25 de octubre de 2005, 21 de 
enero, 30 y 31 de mayo y 3 de junio de 2006, 22 de febrero y 13 de noviembre de 2007, 
31 de marzo, 5 de junio y 29 de octubre de 2008, 14 de mayo y 18 de noviembre 
de 2009, 22 de marzo y 16 y 14 y 22 de diciembre de 2010, 7 de marzo y 5 de agosto 
de 2011, 29 de febrero, 13 de marzo, 2, 9 y 11 de abril, 8 y 19 de mayo, 4 de junio, 7 de 
julio, 5 de septiembre, 15 de octubre y 5 de diciembre de 2012, 9 de marzo, 11 y 26 de 
junio y 19 de diciembre de 2013, 11 de marzo, 9 de abril, 6 y 8 de mayo, 2, 4 y 26 de  es
junio, 1, 10 y 26 de julio, 4 de agosto, 4, 6, 16 y 29 de septiembre, 16 de octubre y 12 de  o
dddneeeo   v2jmiue0nam1iyo6bo,,r  ,e1 211 7d6  ye dy  e32  120ju 61dl 4iedo, e ,e 2 9n7ju e yldri ooe1,,  7 f28e 3d bd erede  esrsoe es,pp e1ttipei3etm imye bmb2rr5ebe  r,dey 1e , 21 1m4 6d a,de re 1zo 9ocn ,to yu9v b2 idre4eem   dyabe b1r er2oi l cd,d te2ue 6b 2d r0diec1e iye5 m m,3 a4b0y r deode ,ed   1aen6b o2,r v0i1li,e19 4m7 y ,b  y23 r30e5     OE-A-2020-4354able en https://www.
y 28 de febrero, 22 de marzo, 23 de abril, 6, 13 de junio y 11 de julio de 2018 y 14 de 
febrero, 22 de mayo, 2 y 31 de octubre y 11 de diciembre de 2019.
1.  Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible la adjudicación de 
una finca mediante un convenio regulador, aprobado mediante decreto de divorcio de 
mutuo acuerdo, en la que concurren las siguientes circunstancias fácticas determinantes: 
la finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro por mitad pro indiviso, con 
carácter privativo, a nombre de ambos cónyuges por haberla comprado y adquirido, en 
estado de solteros, sin que del convenio resulte qué participación en la finca sea de 
carácter privativo y cual ganancial. En el convenio regulador, respecto del domicilio 
familiar resulta lo siguiente: «Uso y disfrute del domicilio conyugal. Al haber cesado 
efectivamente su convivencia conyugal desde hace varios meses, no existe ya domicilio 
conyugal, por lo que ambos cónyuges viven de forma separada en los domicilios fijados 
en el encabezamiento», que son las fincas que se adjudican a cada uno de los ex 
cónyuges. Tampoco resulta del decreto ni del convenio, ni de forma expresa ni tácita, si 
fue el domicilio familiar del matrimonio.
La registradora suspende la inscripción solicitada respecto de esta finca, porque, 
dado que aparece inscrita con carácter privativo en favor de los cónyuges, por mitad pro 
indiviso, por haberla comprado en estado de solteros, lo procedente es disolver el 
condominio en escritura pública ante notario, ya que dada la naturaleza de bien privativo 
de la finca según resulta del Registro, no puede, sin alterar la naturaleza de la sociedad 
de gananciales, incluirse en el inventario de ésta.
Los  recurrentes  alegan  lo  siguiente:  que  aun  cuando  el  bien  era  privativo  por 
adquirirlo ambos cónyuges antes de la celebración del matrimonio, parte del precio se 
abonó  con  cantidades  procedentes  de  la  sociedad  de  gananciales;  que  la  finca 
adjudicada  constituía  el  domicilio  familiar  del  matrimonio  y  ahora  del  ex  cónyuge 
adjudicatario; que, puesto que de la vivienda familiar se trataba, y que fue adquirida con 
bienes en parte gananciales, tiene una causa matrimonial o familiar específica, que aquí 
también es una causa caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del 
carácter familiar del negocio realizado; que por lo tanto, basta el mandamiento judicial 
para la inscripción.
2.  Previamente, hay que recordar el principio fundamental de que la calificación de 
los registradores lo será, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, en virtud de los documentos presentados en el Registro en cuya virtud se 
solicite la inscripción, sin que la aportación de datos junto con el escrito de interposición 
de recurso, hayan sido considerados en la calificación, y, por tanto, puedan ser tenidos 
en cuenta para la resolución del expediente. En el supuesto concreto, se alegan y 
manifiestan en el escrito de recurso datos y circunstancias que no resultan del decreto y 
convenio regulador presentado en el Registro para su calificación, tales como el carácter 
de una de las viviendas concretas, como domicilio familiar que fue del matrimonio, y la 
circunstancia del pago de parte del precio con dinero ganancial. Visto esto, procede a 
entrar en el fondo del recurso, con la sola consideración de los documentos presentados 
a inscripción y con el contenido de los asientos del Registro.
Por  otra  parte,  respecto  de  la  alegación  del  recurrente  de  que  basta  para  la 
inscripción el decreto y mandamiento judicial, hay que recordar que según la reiterada 
doctrina de esta Dirección General, (vid. Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» 
de la presente y, por todas, la más reciente de 11 de diciembre de 2019), la calificación 
registral  no  entra  en  el  fondo  de  la  resolución  judicial  (decreto  del  letrado  de  la 
Administración  de  Justicia,  en  este  caso),  ni  en  la  validez  del  convenio  regulador  e.
aprobado judicialmente, sino en si tal convenio constituye o no título inscribible para la  w.b
práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación  54ww
rEengjiusitcriaalm cioennftoor mCiev ila,  qluoes  haartcíceunl ores fe1r0e0n cdiae,l  eRnetrgela omtreonst oe xHtriepmotoesc,a ari ola  yc a5l2ifi2c adceió nla  reLgeiys trdael 
doeb sltaá ccuolnogs rdueernivcaiad odse  dlae  lrae sleogluiscliaócnió cno rne geils tprraol.cedimiento en que se ha dictado y de los
La determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no 
título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo está sometido a la 
calificación  registral,  porque  la  clase  de  título  inscribible  afecta  a  los  obstáculos 
derivados de la legislación del Registro, pues en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria se 
prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los 
actos  a  que  se  refiere  el  artículo  2  de  la  propia  ley,  sin  que  sean  documentos 
intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del 
acto  que  se  contiene  en  el  correspondiente  documento  y  con  la  competencia  y 
congruencia según el tipo de transmisión de que se trate (conclusión que igualmente es 
predicable respecto de la calificación de la congruencia de la resolución -en este caso, 
sentencia de aprobación del convenio regulador en el que se incluye en el activo de la 
sociedad de gananciales un bien de naturaleza privativa según los asientos registrales- 
con el procedimiento en que se ha dictado -en este supuesto, divorcio con liquidación de 
la sociedad de gananciales disuelta en virtud del mismo-).
Por eso, esta Dirección General ha venido dilucidando qué actos o transmisiones 
cabe inscribir en virtud de un convenio regulador aprobado judicialmente, cuya validez no 
se discute, y qué actos precisan de una escritura pública otorgada con posterioridad al 
convenio y sin prejuzgar la validez de éste.
3.  Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, es inscribible el convenio 
regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio 
judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia 
que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.
Ahora bien, como también tiene declarado esta Dirección General (véase, por todas, 
la Resolución de 25 de octubre de 2005), esa posibilidad ha de interpretarse en sus 
justos  términos,  atendiendo  a  la  naturaleza,  contenido,  valor  y  efectos  propios  del 
convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de 
cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y 
eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio 
jurídico  y  de  los  particulares  que  imponga  su  concreto  contenido  y  la  finalidad 
perseguida.
Como recordaron las Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, 
entre otras muchas, uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el 
llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de 
los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y 
validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia  jurisdiccional  -artículos  1  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria-),  está  fundado  en  una  rigurosa  selección  de  los  títulos  inscribibles 
sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria 
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que 
pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través 
de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que 
son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el tribunal o ante él -artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o  s
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,  oe.
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de  w.
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en  54ww
ecol nRsieggniastdroos  leons  etsítcurliotusr ar eplúabtivlicoas,  eaj ebcuietnoerisa  oin dmouceubmleesn too  aduetérenctihcoos,  nroe aqlueise req ueell o edsetécinr 
qeune a qpuueeldloasn  qcuoen sletagra lemne cnutea lqseuaienr alo dse p erosptaioss c dlaesl easc tdoe o d coocnutmraeton tqouse i nhdaisytain dtaem inesncteri,b isrsineo;   BOE-A-cable e
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
4.  Precisando más los límites de la citada doctrina, la Resolución de 22 de marzo 
de 2010, reiterando otros pronunciamientos anteriores de este mismo Centro Directivo, y 
nuevamente confirmada por la Resolución de 11 de abril de 2012, ha señalado que 
respecto de la sociedad de gananciales, proclamada en nuestro Derecho la posibilidad 
de transmisión de bienes entre cónyuges por cualquier título (cfr. artículo 1323 del 
Código Civil), nada se opone a que éstos, con ocasión de la liquidación de la sociedad 
conyugal preexistente puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas 
transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro 
tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en 
ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del 
remanente  consorcial  se  compense  con  esa  adjudicación  –a  su  favor–  de  bienes 
privativos  del  otro  cónyuge  o,  simplemente,  negocios  adicionales  a  la  liquidación, 
independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa.
Indudablemente,  el  negocio  de  que  se  trate  ha  de  tener  su  adecuado  reflejo 
documental,  siendo  preciso  plasmarlo  así,  nítidamente,  en  el  correspondiente 
documento, sin que pueda pretenderse en todo caso su inscripción por el mero hecho de 
que conste en el convenio regulador de la separación, cuyo contenido propio es un 
negocio  que  es  exclusivamente  de  liquidación  de  la  sociedad  conyugal  (cfr. 
artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
5.  Igualmente, según doctrina también consolidada de este Centro Directivo (vid. 
Resoluciones citadas en los «Vistos»), el convenio regulador, suscrito por los interesados 
sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un 
documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad 
específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no 
se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues 
hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por 
objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales 
que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en 
común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido 
necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a 
la  liquidación,  cuando  proceda,  del  régimen  económico  matrimonial  amén  de  otras 
cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos 
(artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en 
los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de 
acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de 
medidas  cautelares  al  patrimonio  común  y  a  los  bienes  especialmente  afectos  al 
levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen 
económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y 
propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.
Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, 
ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se 
refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente 
afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige  s
acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. La diferente causa  oe.
negocial,  ajena  a  la  liquidación  del  patrimonio  común  adquirido  en  atención  al  w.
matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la  54ww
rliemitietaracidóan  (vdide.  «coVnistteonsi»d)o,  dqeubee np ureesdoelv earbsaer ceanr  faevl orc odnev elan ieox igreegnucliaad doer,  essecgriútunr ad poacrtari nlaa 
formalización de un negocio de esta naturaleza.
En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del 
Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los 
cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento 
que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a 
los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto 
voluntario  y  consciente  celebrado  por  los  interesados,  fuera  de  una  contienda  o 
controversia entre los mismos.
6.  Asimismo, este Centro Directivo ha puesto de relieve que los cónyuges, en 
ejercicio de su libertad civil, pueden incluir en un único convenio la liquidación del 
conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas de la celebración del 
matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre ellos; incluso puede 
decirse que con ocasión de la ruptura es lógico y posible que así lo deseen. Pero, como 
reiteradamente  ha  sostenido  este  Centro  Directivo,  el  hecho  de  que  el  convenio 
contenga  un  conjunto  de  acuerdos  que  excedan  de  su  contenido  legal  impone  su 
discriminación a efectos de decidir lo que puede como tal acceder al contenido del 
Registro y lo que no. La aprobación de lo que constituye el contenido legal del convenio 
no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial 
propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales 
exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto 
contenido y la finalidad perseguida.
Debe tenerse en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su 
contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u 
homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se 
siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la 
forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo a los procedimientos 
legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados (vid. Resolución 
de 26 de junio de 2013). De otro modo se estaría utilizando un procedimiento que tiene 
un objeto determinado para el ejercicio de acciones y pretensiones distintas, que deben 
conocerse  por  el  juez  que  tenga  atribuida  la  competencia  y  por  el  procedimiento 
correspondiente  (cfr.  artículos  44  y  siguientes,  249,  250,  769  y  770  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, y sin perjuicio de la posibilidad del ejercicio simultáneo de la acción 
de división de la cosa común respecto de bienes que tengan los cónyuges en comunidad 
ordinaria indivisa, conforme a la nueva redacción dada al artículo 438 número 3.4.ª de la 
citada Ley de ritos por el apartado doce de la disposición final tercera de la Ley 5/2012, 
de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles). Como ha reiterado este 
Centro Directivo, la existencia dentro del convenio de negocios complejos, en el que la 
toma de menos por un cónyuge del remanente común se compensa con adjudicación de 
bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, 
independientes  jurídicamente  de  ésta,  con  su  propia  causa,  deben  tener  su  reflejo 
documental, pero no puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten 
en el convenio regulador de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un 
negocio que es exclusivamente de liquidación del régimen económico matrimonial (cfr. 
artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
7.  A la luz de las anteriores consideraciones, el recurso no puede prosperar. La 
adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del 
matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio 
regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la  s
oportuna  escritura  pública  o,  en  su  defecto,  la  sentencia  firme  dictada  por  juez  oe.
competente en el procedimiento que corresponda. w.
Ciertamente, tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado pagos del  54ww
dperevceion idaop la-z«aedxo  ledgee l»a-  mciosnm al ocso nd edsineemrob oglsaonsa nrceiaall,i zlaad toitsu,l aerind ade l prnivaactiimvaie nintoic iadl eh aubnráa 
ceonm puronpidoardc ióronm aal nvaa lpoor r dceu olatass a epnotrrtea claio snoecsi erdeasdp edceti vgaasn a(cnfcr.ia alertsí cyu llooss  c1ó3n5y4u gy e1s3 t5it7u.l2a redse,l   BOE-A-cable e
Código Civil). Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener 
acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento 
Hipotecario). El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre de 1989 destaca 
la relevancia que tiene para el carácter de la vivienda familiar adquirida en estado de 
soltero el hecho de que se haya amortizado un préstamo hipotecario -formalizado el 
mismo día de la compraventa- con fondos gananciales durante el matrimonio, lo que 
permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en 
la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones que en ese caso se realizan 
con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida 
en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación, adjudicándola al otro de los 
cónyuges, quien la deuda hipotecaria, y en compensación por otros bienes gananciales 
que se adjudican al otro titular (vid. las Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de 
mayo y 26 de julio de 2016 y 11 de enero y 8 de septiembre de 2017).
8.  En el concreto supuesto de este expediente, las múltiples alegaciones hechas en 
el escrito de interposición sobre el carácter de la finca adjudicada como vivienda familiar, 
y la proporción ganancial y privativa, no tienen su reflejo en el decreto de divorcio ni en el 
convenio regulador aprobado por el juez. De la documentación presentada a inscripción 
no resulta que la finca haya tenido el carácter de vivienda familiar en el momento de la 
disolución del matrimonio (aunque no consta desde cuándo tuvo tal carácter), ni que, de 
haber sido la vivienda familiar, se haya adquirido con precio aplazado y que parte del 
mismo se haya pagado con dinero ganancial (y en el Registro de la Propiedad no consta 
extendida la nota marginal prevista para tal caso en el artículo 95.6 del Reglamento 
Hipotecario), sino que se trata de una adjudicación de un bien adquirido pro indiviso y 
por  partes  iguales  por  dos  personas  solteras,  que  después  contraen  matrimonio  y 
quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales 
regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación se exprese causa hábil alguna 
en los términos expuestos. Por ello, si hubiera nacido esa comunidad romana por cuotas 
entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las 
aportaciones respectivas, lo cierto es que falta en el convenio el debido consentimiento 
de las partes sobre la existencia de dicha comunidad con determinación de esas cuotas 
y sobre la extinción de la misma (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).
También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, citado por la recurrente, «en los procedimientos de separación, 
divorcio  o  nulidad  y  en  los  que  tengan  por  objeto  obtener  la  eficacia  civil  de  las 
resoluciones  o  decisiones  eclesiásticas,  cualquiera  de  los  cónyuges  podrá  ejercer 
simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que 
tengan  en  comunidad  ordinaria  indivisa.  Si  hubiere  diversos  bienes  en  régimen  de 
comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede 
considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos», supuesto que fue 
plenamente  admitido  por  este  Centro  Directivo  en  Resolución  de  12  de  noviembre 
de 2014. Sin embargo, en el presente expediente tampoco consta que se haya ejercido 
conjuntamente la acción de división de cosa común, conforme al citado artículo 437.4.4.ª 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  54ww
la LeMya Hdripido,t e8c adreia e.nero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,
Pedro José Garrido Chamorro.