BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22222
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2952 Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se 
deniega la cancelación por caducidad de notas de afección urbanística.
En el recurso interpuesto por don R. V. B., en nombre y representación y como 
administrador  único  de  la  sociedad  «V&V  Serrano  2020,  S.L.»,  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2, don 
Francisco Manuel Álvarez Moreno, por la que se deniega la cancelación por caducidad 
de unas notas de afección urbanística.
Hechos
I
Mediante instancia, de fecha 28 de junio de 2021, el representante de la sociedad 
«V&V  Serrano  2020,  S.L.»  solicitaba  la  cancelación  por  caducidad  de  unas  notas 
marginales de afección urbanística que constaban en el folio real de la finca 86.541 del 
Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera 
número 2, fue objeto de nota de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral correspondiente al escrito suscrito y dirigido a este Registro por 
Don R. V. B., en representación de la sociedad “V&V Serrano 2020, S.L.”, de fecha 28 de 
junio de 2.021.–
Hechos
Primero.–Con fecha uno de julio del año dos mil veintiuno, bajo el asiento 1129 del 
tomo 216 del Diario, se ha presentado en este Registro de la Propiedad el indicado el 
indicado escrito, por el que se solicita la cancelación de la afección sobre la finca 
registral número 86541, al sitio (…).–
Segundo.–Consultados los antecedentes de este Registro, a continuación transcribo 
la nota marginal de afección practicada al margen de la inscripción 1.ª de la finca 86.541 
con fecha 5 de enero de 2012, y la nota marginal de modificación de la anterior, 
practicada al margen de la inscripción 3.ª de la misma finca, con fecha 3 de junio 
de 2014.
Nota marginal de afección de 5 de enero de 2012:
“En el expediente de Licencia de Segregación número LS 5/2010, instruido por la 
Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera para  e.e
segregación  sobre  la  finca  registral  53.263,  sita  en  Carretera  (…),  de  Referencia  b
Catastral  número  4932010QA543S,  estando  clasificada  por  el  PGOU  vigente  como  52ww
USuneifalom Uilirabra neon  NUorb caonnizsaocliidoandeos ”p ye rsteunbezcoinean te3 .a5l  “((……)),” ,z oen ain cdleu idOar deenn aánmzab it3o  “dRee sÁidreean cdiael 
pRleapnaeratom ieenn teol  quurbea nnoís stiec od egleimnietara nl,i  speregvúénn  incofomrmo ense ctéecsnairciaoss  uinncidoarpdoersa ddeo se jaelc uecxipóend pieonrt ee,l 
se han dictado Resoluciones números 1.307 de fecha treinta de Junio de dos mil once,
y 1.888 de fecha veintiocho de Septiembre de dos mil once, en las que se han adoptado, 
entre otros, los acuerdos que a continuación se transcriben: ‘5. Aprobar la solicitud de 
aplazamiento de pago de los costes de urbanización por importe de sesenta y nueve mil 
cuatrocientos dos euros y diecinueve céntimos –69.402,19€–, de los cuales 11.569,48 
euros recaen sobre la Parcela 1 resto de la finca matriz, registral 53.263; 11.566,49 euros 
recaen sobre la parcela 2 a segregar, registral número 86.537; 11.567,57 euros sobre la 
parcela 3 a segregar, registral número 86.538; 11.564,58 euros sobre la parcela 4 a 
segregar,  registral  número  86.539;  11.564,58  euros  sobre  la  parcela  5  a  segregar, 
registral número 86.540; y 11.569,48 euros sobre la parcela 6 a segregar, registral 
número 86.541. La eficacia del presente acuerdo quedará condicionada a la inscripción 
registral de la correspondiente certificación administrativa de afección de la parcela 1 
resto de finca matriz, y parcelas 2, 3, 4, 5 y 6 a segregar, registrales números 86.537 
a 86.541, al cumplimiento de dicha obligación urbanística de pago de los costes de 
urbanización, en los términos previstos en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, que 
deberá incluir la afección a la liquidación final de la obra urbanizadora, así como a la 
inscripción de que constituye causa del adelantamiento del plazo de vencimiento, la 
solicitud de nueva construcción, en la que se hará efectiva dicha obligación conforme a 
las reglas de pago establecidas en el artículo 13, o cuando se produzca la transmisión 
onerosa o mortis causa que no sea a descendientes directos en primera línea de 
sucesión  en  el  que  se  hará  efectivo  el  importe  correspondiente  al  2.º  y  3.º  pago, 
manteniéndose  la  inscripción  del  4.º  pago  pendiente.  6.  Aprobar  la  solicitud  de 
aplazamiento por un plazo de tres años, prorrogable en los términos previstos en la 
reforma  de  la  Ordenanza,  de  las  compensaciones  económicas  sustitutivas 
correspondientes  al  10%  del  aprovechamiento  medio  objeto  de  cesión  por  importe 
de 29.687,39 euros, de los cuales 4.947,90 euros recaen sobre la parcela 1 resto de 
finca matriz, registral 53.263; y 4.947,90 euros sobre cada una de las parcelas 2, 3, 4, 5 
y 6, registrales números 86.537 a 86.541; así como a la solicitud de aplazamiento de los 
excesos de aprovechamiento por importe de 14.278,54 euros, de los cuales 2.379,70 
euros recaen sobre la parcela 1 resto de finca matriz, registral 53.263; 2.379,77 euros 
recaen sobre la parcela 2 a segregar, registral 86.537; 2.379,74 euros sobre la parcela 3 
a  segregar,  registral  86.538;  2.379,81  euros  sobre  la  parcela  4  a  segregar, 
registral  86.539;  2.379,81  euros  sobre  la  parcela  5  a  segregar,  registral  86.540; 
y 2.379,70 euros sobre la parcela 6 a segregar, registral 86.541. La eficacia del presente 
acuerdo  quedará  condicionada  a  la  inscripción  registral  de  la  correspondiente 
certificación administrativa de afección de la parcela resto de finca matriz, y de las 
parcelas  segregadas  86.537  a  86.541,  al  cumplimiento  de  dichas  obligaciones 
urbanísticas sustitutivas del 10% y de los excesos de aprovechamiento en los términos 
previstos en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio. En su virtud, queda afectada con 
carácter real la finca de este número a las siguientes obligaciones urbanísticas: a) al 
pago de los costes de urbanización, por importe de once mil quinientos sesenta y nueve 
euros  y  cuarenta  y  ocho  céntimos,  en  los  términos  previstos  en  el  Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de Julio, que incluye la afección a la liquidación final de la obra 
urbanizadora, habiendo sido aplazado el pago, constituyendo causa del adelantamiento 
del plazo del vencimiento la solicitud de nueva construcción, en la que se hará efectiva 
dicha obligación, o cuando se produzca la transmisión onerosa o mortis causa que no 
sea a descendientes directos en primera línea de sucesión, en el que se hará efectivo el 
importe correspondiente al 2.º y 3.º pago, manteniéndose la inscripción del 4.º pago 
pendiente. b) Al pago de las compensaciones económicas sustitutivas correspondientes  es
al diez por ciento del aprovechamiento medio objeto de cesión por importe de cuatro mil  o
lcranaeépo snGrvuoteeilvmtcraeieeo cdnnshec,ta oila mesR n Miee cgnulouitnssoait c,rr toeiépp,nr aodmtlar e di ni melaoy ps sU  orcsprbeitreaerettn evifdii isscemtae ocduosior,o  oseens nxe mp seye ildl  d etiRrnd eleoaasavssce l i eRenDlne tavetsoe cosirlnc eutéstcionenio uttei1nemn0evot9seas 3  n,d/y ú1e m9y nS9 ue7eera pov dtseiee l o1 mes.43u b 0rrdoe7eesx   y dcJy ee1u  s.sdl8oieoo8st.s8e   A nmddtseeaiíl      OE-A-2022-2952able en https://www.
once, por Doña T. C. F., Jefa del Área de Asesoría Jurídica de la Gerencia Municipal de
Urbanismo del Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, y de un escrito suscrito y 
dirigido a este Registro por Don J. J. V. B. y Don A. A. S., como representantes de la 
titular de esta finca ‘Promociones Jardines del Mayorazgo, S.L.’, cuyas circunstancias 
personales, representación y circunstancias de los representantes, constan acreditados 
en la inscripción 5.ª de esta finca, por el que se solicita la práctica de la presente; cuyos 
documentos se presentaron a las dieciséis horas del día cuatro de Noviembre último, con 
el número 1.253 del Diario 193, a cuyo margen constan las operaciones relativas a los 
asientos de cinco fincas más. No sujeto al Impuesto. Chiclana de la Frontera a cinco de 
enero de dos mil doce.”
Nota marginal de afección de 3 de junio de 2014:
“Por decreto 1767 de fecha veintiocho de marzo de dos mil catorce, recaído en la 
licencia de segregación 5/2010 y licencia de obra mayor 44/2011, la Sra. Teniente de 
Alcalde, Delegada de Urbanismo, del Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, ha 
resuelto: ¿[sic] 1.º Autorizar el levantamiento de la carga de afección real que recae 
sobre las fincas registrales 53263, 86537, 86538, 86539, 86540 y 86541, en concepto de 
gastos  de  urbanización  para  2.º,  3.º  y  4.º  pago,  y  que  conforma  un  importe  total 
de 69402’19 euros; y 2.º autorizar de manera condicionada el levantamiento de la 
inscripción  registral  de  la  carga  de  afección  real  que  recae  sobre  las  fincas 
registrales  53263,  86537,  86538,  86539  y  86540,  en  concepto  de  compensación 
económica  sustitutiva  del  10%  de  aprovechamiento  medio  y  excesos,  a  su  previa 
concentración en la finca registral 86541, por un importe total de 29687’39 euros en 
concepto de 10% Aprovechamiento Medio y de 14278’54 euros en concepto de excesos. 
Por escrito que se dirá, suscrito y dirigido a este Registro por la entidad ‘Promociones 
Jardines del Mayorazgo, S.L.’, como titular registral de esta finca, solicita la cancelación 
de la carga de afección real en concepto de gastos de urbanización que recae sobre esta 
finca y a que se refiere la nota extendida al margen de la inscripción 1.ª de fecha 5 de 
enero de 2012, y la concentración en esta finca de la carga de afección real en concepto 
de compensación económica sustitutiva del 10% de aprovechamiento medio y excesos 
de aprovechamiento, que recae sobre esta finca y las fincas registrales 53263, 86537, 
86538, 86539 y 86540, por un importe total de 29687’39 euros en concepto de 10% 
Aprovechamiento Medio y de 14278’54 euros en concepto de excesos. En su virtud, dejo 
cancelada  la  afección  con  carácter  real  al  pago  de  los  costes  de  urbanización 
establecida en la anterior nota marginal fecha cinco de enero de dos mil doce, y dejo 
modificada la afección con carácter real a que se refiere dicha nota, en garantía del 
acuerdo  de  aplazamiento  por  un  plazo  de  tres  años,  prorrogable  en  los  términos 
previstos  en  la  Reforma  de  la  Ordenanza,  de  las  compensaciones  económicas 
sustitutivas correspondientes al 10% de aprovechamiento medio objeto de cesión hasta 
el importe de 29.687’39 euros, y a los excesos de aprovechamiento hasta el importe 
de 14.278’54 euros, a que se refiere la precedente nota de fecha cinco de Enero de dos 
mil doce; asimismo dejo cancelada la afección a que se refiere la primera nota marginal 
de fecha cinco de enero de dos mil doce, de la finca matriz registral 53263, extendida al 
folio 130 vuelto del Tomo 1658, totalmente en cuanto a los gastos de urbanización, y 
parcialmente en cuanto al resto de la finca 53263, y a las fincas registrales 86537, 
86538,  86539  y  86540,  por  lo  que  respecta  al  10%  de  aprovechamiento  medio  y 
excesos, los cuales quedan únicamente vigente respecto a esta finca. Así resulta del 
Registro, de la certificación del decreto expedida el día veintiocho de marzo de dos mil 
catorce por Doña T. C. F., Jefa de Servicio de Asesoría Jurídica de Urbanismo del  e.e
Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, y de un escrito suscrito y dirigido a este  w.b
Registro por Don A. A. S., (…) y Don J. J. V. B., (…) como representantes de la titular de  52ww
ejusrtíad icfainsc ay,  dPartooms odcei orneepsr esJeanrdtainceiósn  dceol nsMtaany oaraczregdoi,t aSdo.Ls. ¿e n[ sliac ],i nsccuryipacsi ócni rc1u.ªn sdtea necsiatas 
mfinincau;t ocsu ydoesl  ddíoac vueminetnitrtoéss  dsee  mpraeysoe ndtea rdoons e mn ile csateto Rrceeg, isctoron  eal  laassi ednotcoe 7 h8o6r adse l yD ciainricou 1e9n9ta, 
al margen del cual constan las operaciones relativas a cinco fincas más. No sujeto al 
impuesto. Chiclana de la Frontera a tres de junio de dos mil catorce.”-
Tercero.–Calificado registralmente dentro de los límites previstos por los artículos 18 
de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, se ha observado la existencia del siguiente 
defecto que impide la práctica de la cancelación solicitada:
“No  se  aporta  la  correspondiente  Resolución  Administrativa  que  ordene  la 
cancelación de la nota marginal solicitada, dado que se trata de un asiento de duración 
indefinida, y no sujeto a plazo de caducidad.”-
Fundamentos de Derecho
I.–La nota marginal que se pretende cancelar por caducidad refleja una Resolución 
de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Chiclana de la Frontera adoptada con ocasión 
de la solicitud de Licencia de Segregación, en la que, además de la concesión de la 
licencia, se acuerda como condicionante la inscripción registral de los acuerdos de 
aprobación  de  los  costes  de  urbanización,  y  el  ajuste  de  aprovechamientos,  y  la 
posibilidad del aplazamiento de los mismos y su prórroga.
Este tipo de notas marginales tiene su fundamento legal en el artículo 1.4 en relación 
con el 1.8 del R.D. 1093/1997, de 4 de Julio, y su régimen jurídico aplicable se recoge en 
el artículo 73 del mismo Real Decreto. De dicho artículo resulta que dichas notas 
marginales “tendrán vigencia indefinida” y que “no surtirán otro efecto que el de dar a 
conocer,  a  quien  consulte  el  contenido  del  Registro  de  la  Propiedad,  la  situación 
urbanística de la finca en el momento a que se refiere el título que las origine”.
En definitiva, se trata de simples notas informativas o de mera publicidad y de 
duración indefinida.
No estando sujetas a plazos de caducidad en cuanto a su vigencia y efectos, su 
cancelación  se  deberá  de  llevar  a  cabo  con  aplicación  del  principio  general  del 
consentimiento por parte de la Administración Urbanística que los ordenó extender o 
sentencia judicial firme (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).–
El artículo que cita el solicitante en su escrito (art. 74.3.b) del R.D. 1093/1997 de 4 de 
julio) no es aplicable, al no tratarse de un supuesto de licencia condicionada, sino que la 
nota literalmente dice: Queda afecta “en garantía del acuerdo de aplazamiento por un 
plazo  de  tres  años,  prorrogable  en  los  términos  previstos  en  la  Reforma  de  la 
Ordenanza, de las compensaciones económicas sustitutivas correspondientes al 10% de 
aprovechamiento medio objeto de cesión hasta el importe de 29.687’39 euros, y a los 
excesos de aprovechamiento hasta el importe de 14.278’54 euros”.–
Tampoco es aplicable el artículo 20 párrafo 1 del citado Real Decreto por cuanto que 
la finca afecta no lo es por un proyecto de equidistribución a que se refiere el Capítulo II 
del mismo.
Parte dispositiva
Por todo lo cual, el registrador de la propiedad que suscribe califica negativamente el 
documento  presentado  y,  en  consecuencia,  deniega  la  práctica  de  la  cancelación 
solicitada por causa del defecto subsanable apuntado en el hecho segundo.
Expresamente se advierte que la presente calificación negativa lleva consigo la 
prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación negativa (…) e.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Fdo. Francisco  w.b
Manuel Álvarez Moreno registrador/a de Registro Propiedad de Chiclana de la Frontera 2  52ww
a día cuatro de octubre del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. V. B., en nombre y representación y 
como administrador único de la sociedad «V&V Serrano 2020, S.L.», interpuso recurso el 
día 12 de noviembre de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho
Conviene precisar, antes que nada, que, en contra de lo expresado en la nota, la 
instancia  no  solicita  la  cancelación  al  amparo  del  artículo  74.3.b  del  Real 
Decreto 1093/1997, pues no se trata, como se reconoce con la nota, de un supuesto de 
licencia condicionada, sino que lo hace al amparo del artículo 20.1 del mismo por 
transcurso del plazo de caducidad de 7 años.
La afección cuya cancelación se solicita tampoco es de las previstas en el artículo 73 
del Decreto, como pretende la nota, ni tiene por ello duración indefinida, pues no tiene 
por objeto dar a conocer la situación urbanística de la finca, sino que, bien al contrario, 
su  objeto  y  finalidad,  como  se  desprende  de  su  contenido,  es  el  de  asegurar  el 
cumplimiento  de  los  deberes  inherentes  a  la  obligación  de  urbanizar  y  demás 
dimanantes de la legislación urbanística, finalidad ésta a que se refiere el artículo 19 del 
Real Decreto y, por ello, la nota está sujeta al régimen de caducidad previsto en el 
artículo 20.1 invocado en la instancia.
La nota lo niega “por cuanto que la finca afecta no lo es por un proyecto de 
equidistribución a que se refiere el capítulo II” del Real Decreto. Ignora, con ello, que la 
propia afección publica que la finca “está incluida en ámbito de área de reparto en el que 
no se delimita ni prevén como necesarias unidades de ejecución por el planeamiento 
urbanístico”, como si, en ausencia de unidades de ejecución, no fuera necesario también 
asegurar el cumplimiento de los deberes inherentes a la obligación de urbanizar.
La nuestra, en suma, es una afección sujeta al plazo de caducidad de siete años, 
que, como dice la Res. DGRN de 13 de junio de 2014, “el legislador consideró plazo 
suficiente  para  la  ejecución  de  la  urbanización  y  para  exigir  las  cantidades 
correspondientes”.  La  cancelación  solicitada,  pues,  no  conllevará,  como  dice  la 
resolución, “la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos 
de  urbanización,  puesto  que  en  tanto  el  suelo  no  haya  sido  objeto  de  completa 
transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por 
imperativo legal”, pero sí permitirá que no perjudique a los terceros más allá del plazo de 
siete años querido por el legislador.
A virtud de todo lo anterior, solicita la revocación de la nota y la práctica de la 
cancelación instada».
IV
Mediante escrito, de fecha 18 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad 
accidental de Chiclana de la Frontera número 2, doña Amparo Fernández Solís, ratificó 
la calificación recurrida señalando que «que debe de mantenerse la nota de calificación 
negativa en cuanto al defecto advertido en el hecho segundo de la misma, por tratarse 
de  una  nota  marginal  de  publicidad  noticia,  conforme  al  artículo  73  del  Real 
Decreto  1093/1997,  por  tanto,  de  duración  indefinida»,  emitió  informe  y  elevó  el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho bo
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Urbanística; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13
de junio de 2014, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 4 de febrero de 2020 y 11 de marzo de 2021.
1. Mediante  instancia  se  solicita  la  cancelación  por  caducidad  de  dos  notas 
marginales de afección urbanística, de fechas 5 de enero de 2012 y 3 de junio de 2014, 
respectivamente, que constan en el folio real de la finca 86.541 del Registro de la 
Propiedad de Chiclana de la Frontera número 2, con el tenor literal que ha quedado 
transcrito en los antecedentes de hecho.
El registrador deniega la cancelación por estimar que dichas notas se rigen por el 
artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y que por ello «se trata de un 
asiento de duración indefinida, y no sujeto a plazo de caducidad» y que «no se aporta la 
correspondiente  Resolución  Administrativa  que  ordene  la  cancelación  de  la  nota 
marginal solicitada».
El recurrente alega, en esencia, que la afección cuya cancelación se solicita no es de 
las  previstas  en  el  artículo  73  de  dicho  Real  Decreto,  como  pretende  la  nota  de 
calificación, ni tiene por ello duración indefinida, pues no tiene por objeto dar a conocer la 
situación urbanística de la finca, sino que su objeto y finalidad es el de asegurar el 
cumplimiento  de  los  deberes  inherentes  a  la  obligación  de  urbanizar  y  demás 
dimanantes de la legislación urbanística, finalidad ésta a que se refiere el artículo 19 del 
citado Real Decreto y que, por ello, la nota está sujeta al régimen de caducidad previsto 
en el artículo 20.1 invocado en la instancia y, por tanto, es una afección sujeta al plazo 
de caducidad de siete años.
2. El artículo 18.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que 
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que 
«los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están 
afectados,  con  carácter  de  garantía  real,  al  cumplimiento  de  los  deberes  de  los 
apartados anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la 
Administración  competente  de  las  obras  de  urbanización  o  de  rehabilitación  y 
regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del 
plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de 
certificación  expedida  por  la  dirección  técnica  de  las  obras,  sin  perjuicio  de  las 
obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la 
actuación».
Por su parte, el artículo 73 Real Decreto 1093/1997 regula la posibilidad de practicar 
notas  marginales  para  dar  a  conocer  la  situación  urbanística  de  las  fincas  en 
determinado momento.
Señala que «tales notas no surtirán otro efecto que el de dar a conocer, a quien 
consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la finca en 
el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la legislación 
aplicable prevea un efecto distinto» y que «salvo que expresamente se establezca otra 
cosa,  las  notas  marginales  reguladas  en  el  presente  Reglamento  tendrán  vigencia 
indefinida».
Por tanto, las notas marginales del artículo 73, llamadas de mera publicidad noticia, 
con vigencia indefinida, y sin producir gravamen ni afección real alguna, constituyen la 
regla general.
Y como una de las excepciones a esa regla general, cabe contemplar las específicas 
notas marginales de afección urbanística (cuando tal afección no se haga constar el en 
cuerpo de la inscripción, sino por nota marginal), las cuales tienen un régimen jurídico  s
especial. e.
En efecto, el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997 establece que «quedarán  w.
afectos  al  cumplimiento  de  la  obligación  de  urbanizar,  y  de  los  demás  deberes  52ww
doitmroasn daenrteecsh doesl  rperaoleyes cstoo byr ed ela sla f ilnecgaissl adceió rne suurlbtaadnoís dticeal ,e xtopdeodsie lnotse  tditeu laerqeusi ddisetlr idboumcióinnio»  uy 
qsiugeu i«eennte :la a i)n Qscureip lcaió fnin cdae  qcuaeddaa f ianfceac tdae a rle psaugltoa ddoe ls suajeldtao  ad ela l aa fleiqcuciidóanc sióen  hdaerfáin citoivnas tdaer  llao   BOE-A-cable e
cuenta  del  proyecto.  b)  El  importe  que  le  corresponda  en  el  saldo  de  la  cuenta
provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación 
definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las 
compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener 
lugar».
Por su parte, el artículo 20 aclara que «la afección caducará a los siete años de su 
fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta 
provisional  de  liquidación  del  proyecto  de  reparcelación  o  compensación,  dicha 
caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la 
constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, 
pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección».
3. En  el  caso  que  nos  ocupa,  se  extractan  a  continuación  los  extremos  más 
relevantes de la redacción literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita:
Nota de 5 de enero de 2012: «(…) queda afectada con carácter real la finca de este 
número  a  las  siguientes  obligaciones  urbanísticas:  a)  Al  pago  de  los  costes  de 
urbanización,  por  importe  de  (…)  euros,  en  los  términos  previstos  en  el  Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de Julio (…) b) Al pago de las compensaciones económicas 
sustitutivas correspondientes al diez por ciento del aprovechamiento medio objeto de 
cesión por importe de (…), y a los excesos de aprovechamiento, por importe de (…) 
euros, en los términos previstos en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio».
Nota de 3 de junio de 2014: «(…) dejo modificada la afección con carácter real a que 
se refiere dicha nota, en garantía del acuerdo de aplazamiento por un plazo de tres años, 
prorrogable  en  los  términos  previstos  en  la  Reforma  de  la  Ordenanza,  de  las 
compensaciones económicas sustitutivas correspondientes al 10% de aprovechamiento 
medio  objeto  de  cesión  hasta  el  importe  de  (…)  euros,  y  a  los  excesos  de 
aprovechamiento hasta el importe de (…), a que se refiere la precedente nota de fecha 
cinco de Enero de dos mil doce (…)».
Por tanto, del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita, 
resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida, 
sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago de determinadas 
obligaciones  urbanísticas,  como  auténtico  gravamen  real  oponible  a  terceros.  Y  es 
evidente que el principio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes 
o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en 
vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de siete 
años.
Ahora bien, en el presente caso, la nota marginal de afección de 3 de junio de 2014, 
que  se  ha  hecho  constar  en  el  Registro,  no  lo  es  en  garantía  de  los  gastos  de 
urbanización, sino en concepto de compensación económica sustitutiva del 10% de 
aprovechamiento medio y excesos, que tiene su encaje en el artículo 19.1.b) del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Debe tenerse en cuenta en este punto la regulación contenida en la normativa básica 
estatal cuando define como deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de 
urbanización -cfr. el artículo 7.1a) en relación al artículo 18 del vigente texto refundido 
Ley de Suelo de 30 de octubre de 2015 en términos similares al anterior artículo 16 de la 
Ley de suelo de 20 de junio de 2008- entre otros, el de «b) Entregar a la Administración 
competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de  s
urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la  e.
actuación,  o  del  ámbito  superior  de  referencia  en  que  ésta  se  incluya,  que  fije  la  w.
legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística (…)». 52ww
corrDesepboenr dieqnutee  sael   1id0e%n tifdiceal   acporno velac haamdjiuednitcoa cmióne dioa,  lpau dAiednmdion isstrearc iósnu stidtueild os upeolor 
compensación pecuniaria sustitutiva –vid. último párrafo de la letra b)-.
Señalando el apartado sexto del citado artículo 18 que «los terrenos incluidos en el 
ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de 
garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores».
Por lo que resulta evidente que en el ámbito de las actuaciones de urbanización el 
legislador ha querido otorgar la misma garantía, en forma de afección real, al deber de 
cesión del suelo correspondiente al porcentaje legal de aprovechamiento medio o su 
equivalente económico que al deber de costear la obra urbanizadora propiamente dicho.
Por su parte, las cantidades debidas por exceso de aprovechamiento adquirido 
deben ser incluidas en la cuenta de liquidación provisional del proyecto y considerarse 
una carga propia del expediente de equidistribución amparada también por la afección 
real de garantía -artículos 100 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que 
se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la 
Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y 102 de la Ley 7/2002, de 17 de 
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (vigente hasta el 23 de diciembre 
de 2021)-.
Como señala la sentencia 16 de diciembre de 2018 de la Sala de lo Contencioso-
Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón aplicando el mencionado 
artículo 100 del Reglamento de Gestión Urbanística «el deber que deriva de lo obligado 
de una indemnización por diferencias de adjudicación, se encuentra en la base del objeto 
de  todo  proceso  reparcelatorio,  y,  aún  más,  de  todo  proceso  de  transformación 
urbanística, que implica una reconfiguración de la propiedad de sus titulares sobre los 
suelos afectados y que concurren a dicha reparcelación en ejecución del Planeamiento 
en cada caso concreto. Tal deber no es otro que el aseguramiento de la justa distribución 
de  beneficios  y  cargas  derivadas  de  dicho  proceso,  entre  todos  los  propietarios 
afectados  (artículo  147.2  de  la  LUA).  Que  la  propiedad  de  quien  concurre  a  una 
reparcelación, no pueda generar derecho sobre finca de resultado, por condicionantes 
derivados del instrumento de planeamiento que se está ejecutando, no significa que el 
propietario que no obtiene finca de resultado no obtenga nada o lo pierda todo, o que, 
aun generando un derecho de indemnización por diferencia de adjudicación, éste deba 
contar  con  una  menor  garantía  y  efectividad  que  los  saldos  finales  resultantes  en 
concepto de cargas de urbanización. El deber que debe cumplirse en relación con las 
compensaciones por diferencias de  adjudicación, es  previo y principal respecto del 
crédito derivado de los saldos resultantes por cargas o costes de urbanización».
Como  dice  el  Tribunal  Supremo,  Sala  de  lo  Contencioso,  en  su  Sentencia  de 
fecha 15 de junio de 2020 «con tales pronunciamientos dicha sentencia viene a reiterar y 
confirmar el criterio jurisprudencial sobre la naturaleza no tributaria de las obligaciones 
urbanísticas,  al  que  se  alude  en  la  sentencia  de  31  de  octubre  de  2017  cuando 
reproduce la sentencia de 19 de enero de 2017 (rec. 1726/2015) según la cual: ‘de 
acuerdo con una constante jurisprudencia, la carga impuesta a los propietarios de los 
terrenos afectados por una actuación urbanística de sufragar los costes de urbanización 
es la contrapartida, junto con la de efectuar las cesiones de los terrenos que establece la 
Ley, para que aquellos puedan obtener los aprovechamientos inherentes a la condición 
de  urbanas  de  las  parcelas  resultantes.  Consecuentemente  tales  cargas  deben 
considerase como compensación frente al beneficio obtenido’».
Tampoco puede compartirse la afirmación del registrador de no ser aplicable el 
artículo 20, párrafo primero, del citado Real Decreto 1093/1997, por cuanto que la finca 
afecta no lo es por un proyecto de equidistribución a que se refiere el Capítulo II del 
mismo. es
Según resulta de la nota marginal de afección de fecha 5 de enero de 2012, la misma  o
eUOesosnrrb bd a«areecánn omaalra ndb vzaiftiaidogn a ec3d an ee« tenr Re  Áeegcrslieo siadsmtre eaodnnl  eoc5s i a3uRdl.ee e2Ullp6o nea3 ixr,fu atporemeb sdaeitlianineano nrde  teeoln n  oqd c uUelaecr sob liincnafieosncn oaizscldiaediaac a  idodpdenooele ri m sspee»ietlg  aryPtr e enlsnagiu enabpc czGriieeóoenvnnnét aeenn  3rú aac.m5llo   edm((r…e…oo   )O)L,n,  Sreedz  ceio5ennn/sc2aaal0uc r1iiiddóa0aens,      OE-A-2022-2952able en https://www.
unidades de ejecución por el planeamiento urbanístico general».
Conforme  al  artículo  45.2.B)  de  la  Ley  7/2002,  de  Ordenación  Urbanística  de 
Andalucía, en su redacción vigente al tiempo de aprobarse la licencia, el suelo urbano no 
consolidado comprende los terrenos que se adscriba a esta clase de suelo por concurrir 
alguna de las siguientes circunstancias:
«a) Carecer de urbanización consolidada por:
1) No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y 
dotaciones públicos precisos, o unos u otras no tengan la proporción o las características 
adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
2) Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que 
deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las 
dirigidas al establecimiento de dotaciones.
b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a 
las  que  el  instrumento  de  planeamiento  les  atribuya  un  aprovechamiento  objetivo 
considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o 
mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes».
Por su parte, el artículo 55.2 de la misma ley dispone el siguiente régimen del suelo 
urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución:
«A) Los terrenos están legalmente vinculados a la edificación y al destino previstos 
por la ordenación urbanística, así como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus 
propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artículo 51 de esta 
Ley, según las determinaciones del instrumento de planeamiento.
A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo 
urbanizable en el artículo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa 
para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del 
municipio será del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto 
correspondiente, o, en caso de no estar incluidos los terrenos en ningún área de reparto, 
del  aprovechamiento  objetivo  que  tuvieran  asignado;  todo  ello  de  acuerdo  con  los 
criterios establecidos por el Plan General de Ordenación Urbanística.
B) Los  propietarios  tienen  derecho  al  noventa  por  ciento  del  aprovechamiento 
medio del área de reparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento 
objetivo (…).
C) Los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesión obligatoria y gratuita 
por cualquier concepto están afectados a los destinos previstos por el planeamiento 
urbanístico».
Los deberes a los que se refiere el citado artículo 51 son, entre otros:
«e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos, ya urbanizados, en 
los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha 
Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del 
planeamiento, con anterioridad a la ejecución material del mismo.
g) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto, 
que  incluye  también  en  el  suelo  urbanizable  ordenado  la  parte  que  proceda  para 
asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones». es
Siendo el cumplimiento de estos deberes condición del legítimo ejercicio de los  w.
correspondientes  derechos  integrantes  del  contenido  urbanístico  del  derecho  de  52ww
propRieedsapde tdoe l as uelalos  –avcidtu. aacpiaorntaedso  dseeg uunrbdaon–i.zación  sin  delimitación  de  unidades  de
ejecución, sigue diciendo la ley, la ejecución del planeamiento, salvo la edificación, se
llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias –artículo 143– y el suelo preciso para 
las dotaciones se obtendrá por:
a) Cesión obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelación.
b) Cesión gratuita en virtud de convenio urbanístico.
c) Transferencias  de  aprovechamiento  urbanístico  en  suelos  urbanos  no 
consolidados no integrados en unidades de ejecución.
d) Adquisición por expropiación, compra o permuta.
Pudiendo  el  municipio  «imponer  cuotas  de  urbanización  en  el  ámbito  al  efecto 
acotado como beneficiado en el propio proyecto de las obras a ejecutar».
Por lo que es evidente que tanto la equidistribución como la ejecución de actuaciones 
de  urbanización  y  sus  correlativos  derechos  y  deberes  no  son  exclusivos  de  los 
proyectos  de  reparcelación  propiamente  dichos,  sino  que  pueden  materializarse  de 
diferentes  formas  en  su  modalidad  de  ejecución  asistemática  en  ámbitos  de  suelo 
urbano no consolidado. Así resulta de la propia normativa autonómica y de la normativa 
básica estatal al referirse en general a actuaciones de transformación urbanística.
Es cierto que la regulación de la afección en el Real Decreto 1093/1997 se encuentra 
ubicada en el capítulo dedicado a los proyectos de reparcelación en el marco de una 
ejecución sistemática –vid. artículos 4 y 7.1– más los cambios legislativos posteriores, 
señaladamente la Ley de suelo de 2008, su reforma en 2013 y el vigente texto refundido 
de 2015, y en las correspondientes leyes autonómicas, que ponen el acento en las 
actuaciones en el suelo urbano, deben llevarnos a realizar una adecuada interpretación 
de la norma adjetiva registral de los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997 para 
adaptarla a la nueva normativa sustantiva de aplicación que reconoce de forma explícita 
la  existencia  de  una  garantía  legal  en  forma  de  afección  real  al  cumplimiento  de 
determinados  deberes  –cfr.  artículos  14.d),  15.4  y  18.6  del  Real  Decreto 
legislativo 7/2015, de 30 de octubre–.
El  propio  Preámbulo  del  Real  Decreto  1093/1997  reconoce  que  «se  ofrece  un 
conjunto normativo que está anclado no sólo en la disposición adicional que le sirve de 
apoyo sino también en el resto de las normas urbanísticas y en los preceptos generales 
de la legislación hipotecaria y que en sí mismo contiene mecanismos suficientes para 
afrontar los problemas que puedan presentarse de cara al Registro de la Propiedad, 
ofreciendo  soluciones  que,  en  cuanto  registrales,  han  de  ser  uniformes  en  todo  el 
Estado, en una materia, la registral, también necesariamente uniforme, por afectar a los 
derechos y garantías fundamentales de los ciudadanos y ser de orden público».
Es lo que ocurre en el presente supuesto en el que consta practicada la afección real 
en  virtud  de  acuerdo  de  la  Administración  actuante  adoptado  con  ocasión  de  la 
concesión de una licencia respecto a fincas incluidas en un área de reparto objeto de 
una  actuación  de  transformación  urbanística  pero  que  no  cuentan  con  unidad  de 
ejecución delimitada.
Lo que no procede valorar aquí es si la concreta actuación se trata de alguno de los 
supuestos legales que justifican la afección real y, en su caso, los requisitos para 
practicarla, dado que se trata de un asiento ya practicado que está bajo la salvaguardia 
judicial –artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria– y únicamente es objeto de 
este recurso la procedencia de su cancelación por caducidad.
4. Como señaló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 13 de junio de 2014, invocada por el recurrente, «la regulación de la 
inscripción de los actos de naturaleza urbanística y por tanto la de los plazos de duración  e.e
de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia  w.b
exclusiva del Estado en base al artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, y en  52ww
econn sdeecteuremnicniaad doisc hcoass polsa,z olas  sleegráisnla acpiólinc aabuletosn iónmdeicpae,n dqiueen teems ean tes ud ev eqzu ec,o cmopmeote snutece deen 
mheactheori ad dee q guees tlaiósn  fuinrcbaasn ínstoic qau, epdreevne aa fleac tpaoss ipboilrid madá sd ed ep rsaicettieca ar ñuonsa  pnrueevvisaib alefemcecniótne.  sEel 
produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la
urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que puede 
ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria como la actual, 
que dicho plazo resulte insuficiente. Este plazo de caducidad hay que computarlo desde 
la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción 
de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto 
que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística 
está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, 
respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o 
anotación  se  haya  producido  sobre  las  fincas  de  resultado,  sin  intervención  en  el 
expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las 
cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo 
podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado».
En  igual  sentido  se  pronuncian  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2020 y 11 de marzo de 2021.
5. En el presente caso, la nota marginal de afección es de fecha 3 de junio de 2014, 
por lo que su caducidad se producirá a los siete años (cfr. artículo 20 del Real Decreto 
1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, debiéndose tener en cuenta además lo 
dispuesto en el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y la Instrucción 
de esta Dirección General de 4 de junio de 2020, sobre levantamiento de medidas 
adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19, circunstancia no tenida en cuenta en la 
nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.