BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71028
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9675 Resolución de 27 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6, por la que se deniega 
la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.
En el recurso interpuesto por doña F. I. F. F., como presidenta de la comunidad de 
propietarios  (…)  de  Palma  de  Mallorca,  contra  la  calificación  del  registrador  de  la 
Propiedad de Palma de Mallorca número 6, don José Pablo Bolado Rodrigo, por la que 
deniega la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 22 de diciembre de 2020 por el notario de Palma 
de Mallorca, don Carlos Jiménez Gallego, con el número 4.786 de protocolo, se hizo 
constar que la sociedad «Ideatrix, S.L.» adeuda a una comunidad de propietarios de 
edificio situado en Palma de Mallorca la cantidad de 12.000 euros por gastos de dicha 
comunidad;  y,  en  pago  de  dicha  cantidad,  la  sociedad  indicada  adjudicaba  a  la 
comunidad de propietarios el pleno dominio de determinada finca.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca 
número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Habiéndose aportado con fecha dos de Febrero de dos mil veintiuno carta de pago 
justificativa de haber satisfecho el correspondiente impuesto, y previa su calificación 
jurídica, se deniega con fecha de hoy la inscripción de otra copia de la presente escritura 
de dación en pago de deuda a Comunidad de Propietarios otorgada el veintidós de 
Diciembre de dos mil veinte ante el Notario de Palma, don Carlos Jiménez Gallego, 
número 4.786 de protocolo, que se presentó telemáticamente según el Asiento 1417 del 
Diario 92, con arreglo a los siguientes:
Hechos: En virtud de Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 
de la Audiencia Provincial Sección 2, de León, las comunidades de propietarios podrán 
inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la 
ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero y ello como consecuencia de la 
capacidad  procesal  que  se  les  reconoce  y  como  una  consecuencia  normal  de  la 
ejecución de un embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de 
propiedad horizontal, cuya posibilidad contempla el artículo 9 e) de la ley Hipotecaria, 
pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución 
culmine con su adjudicación, y ello teniendo siempre en cuenta que la inscripción a favor 
de la comunidad de propietarios debe reputarse corno una situación excepcional y  es
transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad  o
horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una  75ww
spepirxrtooucppaeoicperictócainioór ninoda seal e  estsrn uás snur éspcgiuutoioem tsaaet osns s oud,   eyap   odspsaurtod ecparoii eolnadrv  aeftardrals tnaihós ondmr eiezi sonpión eentrals,e lo,ma nn easonlui dt coaaa dctbr oiejbum uraúícddnióimc.n aFi t iuadr e eqlro aulas e sd c epco uoploemrsodu paeninxei dptaaareqrdisuoeaessd l ledaoness     OE-A-2021-96able en https://
inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.
Fundamentos de Derecho: artículos 9, 21 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento 
Hipotecario y Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 de la 
Audiencia Provincial Sección 2, de León.
Palma a 9 de Febrero de 2.021. El Registrador (firma ilegible). Fdo.: José Pablo 
Bolado Rodrigo.»
La calificación se notificó al notario el día 9 de febrero de 2021 y al presentante el 
día 15 de febrero de 2021.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña F. I. F. F., como presidenta de una 
comunidad de propietarios de Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 12 de marzo 
de 2021 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria: inscripción registral a 
favor de patrimonios separados.
La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria –otorgada por el art. 1.1 de la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto 
de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo– permite la inscripción 
registral a favor de patrimonios separados, además, lógicamente, de a favor de las 
personas físicas o jurídicas.
Esta modificación ha supuesto la ampliación de los entes susceptibles de reputarse 
titulares registrales de bienes inmuebles, incluyéndose entre tales, a juicio de quien 
suscribe, a las Comunidades de Propietarios en su reconocida condición de patrimonio 
separado colectivo. En este sentido se pronunció nuestro Tribunal Supremo, en las 
Sentencias de fechas 19 de junio de 1965 y de 8 de marzo de 1991 y, asimismo, lo hizo 
ya la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la 
comunidad  de  propietarios  de  un  edificio  contra  la  negativa,  del  Registrador  de  la 
Propiedad de Almería número dos, a practicar una anotación preventiva de embargo a 
favor de dicha comunidad, en un contexto en el que el Tribunal Supremo había ya 
declarado nulo el artículo 11 del Reglamento Hipotecario que permitía la inscripción 
registral de anotaciones preventivas por carecer de personalidad jurídica:
“2. La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de 
esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 
y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida 
Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de 
que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en 
algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene 
reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral.
En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal 
carece  de  personalidad  jurídica  independiente  (cfr.  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a 
determinados efectos legales, corno consecuencia de la existencia de un patrimonio 
separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de 
marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y 
créditos comunes –cfr. artículos 9.1 f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal–, y la  s
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de  oe.
Propiedad Horizontal, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes  w.
cP–aaroprtpaíciceuiddloaa dd1  H7p.ro1or.ci2ze,o snaptlaá lrp,r aa7rf aod  eds eelamg uLanendyd oaO,r  rdgye ás neilcar a d mdeeimslm aPnaod daLedera yJ –u(.cd fiArc. diaaelr,mt íycá u6sl,.o 1s.la5 1 .23c .oy3m  5du4en4 i dldaae dL  leaty ieL dneeey    2021-9675n https://ww
de Enjuiciamiento Civil)”.
Segundo.–Interpretación del artículo 9, apartado e) de la Ley Hipotecaria.
El apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dispone textualmente:
“e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el 
caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea 
susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y 
derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro 
de lo Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las 
mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la 
inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de 
administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones 
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en 
régimen de propiedad horizontal”.
El último inciso contenido en este apartado e) del artículo 9, relativo a la práctica 
de  anotaciones  preventivas  de  demanda  y  embargo  a  favor  de  comunidades  de 
propietarios en régimen de propiedad horizontal, no debe interpretarse en el sentido 
restrictivo  en  el  que  la  nota  de  calificación  recurrida  lo  hace.  Esta  mención  es 
aclaratoria y ampliatoria del propio derecho a ser titular registral que asiste a las 
comunidades de propietarios –conforme recoge este apartado en su inicio del párrafo– 
por ser entes que, aún carentes de personalidad jurídica, ostentan la capacidad de ser 
titulares de derechos y obligaciones en su condición de patrimonio colectivo separado. 
Efectivamente, adviértase que el referido inciso inserta las anotaciones preventivas tras 
el adverbio “también”, es decir, que las comunidades de propietarios, no sólo podrán ser 
titulares  registrales  de  bienes,  sino  que  también  podrán  practicarse  a  su  favor 
anotaciones preventivas de demanda y embargo.
Tercero.–La  capacidad  de  las  Comunidades  de  Propietarios  de  ser  titulares  de 
derechos y obligaciones.
En cuanto a la capacidad que ostentan las Comunidades de Propietarios de ser 
titulares de derechos y obligaciones, no parece admitir duda, dado que son objeto de 
consideración unitaria expresa a determinados efectos legales, reconociéndoseles la 
existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de 
julio,  sobre  propiedad  horizontal,  “la  comunidad  de  propietarios  responderá  de  sus 
deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor”).
Por otra parte, las Comunidades de Propietarios actúan unificadamente en el tráfico 
jurídico, lo cual se evidencia, entre otras circunstancias, mediante las siguientes: se 
reconoce  a  la  propia  comunidad  la  titularidad  de  fondos  y  créditos  comunes  –cfr. 
artículos  9.1.f)  y  22.1  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal–);  la  existencia  de 
obligaciones de la misma (cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad 
horizontal); la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes (artículo 17.3, párrafo 
segundo, de la misma Ley).
A su vez, se reconoce a las Comunidades de Propietarios capacidad procesal para 
demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 
de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Y, por último, entre otras actuaciones, la comunidad de propietarios: es titular de 
número de identificación fiscal; puede darse de alta como empleador en la Seguridad 
Social para la contratación de porteros, jardineros, etc.; puede contratar los servicios 
profesionales, como el administrador de fincas; puede adquirir a su nombre mobiliario e  s
instalaciones (ej. Un ascensor, etc.); contratar ejecuciones de obra (ej. reparación de  oe.
terrados,  embaldosados,  construcción  de  trasteros,  etc.);  ser  sujeto  de  seguros  de  w.
screuosmrrpiieonnnistsetar,ob esilt;ic déasteder rc aisv.uilj;e ctoo nptraastaivro p rdéest aomboligsa ccoionn eenst idtraibduetsa rfiinaas;n csieerra sti;t uoltaorr gdaer  cuonnatr actuoes ndtea   2021-9675n https://ww
Cuarto.–Sentencia  número  291/2020  de  fecha  5  de  noviembre  de  2020  de  la
Audiencia Provincial Sección 2, de León.
En cuanto a la Sentencia invocada por el Registrador en su nota de calificación y, 
concretamente, respecto a la interpretación que de la misma realiza para denegar la 
inscripción solicitada, no podemos en modo alguno compartirla por lo siguiente:
Considera quien suscribe que carece de toda justificación jurídica admitir la práctica 
de las inscripciones registrales a favor de comunidades de propietarios si en unas 
condiciones y no, en cambio, en otras; admitir la inscripción de la titularidad a favor de 
las Comunidades de Propietarios cuando éstas resulten adjudicatarias del bien inmueble 
tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda y/o embargo y, 
rechazarla en cambio, cuando este mismo resultado –la adjudicación del bien– ante una 
misma situación –acúmulo de deudas por parte del propietario del bien inmueble frente a 
la comunidad de propietarios– resulte de una transacción extrajudicial consensuada 
entre las partes, carece, cuando menos, no sólo de fundamento jurídico sino de cualquier 
lógica.
Conforme  a  la  interpretación  de  la  norma  recogida  en  la  nota  de  calificación 
denegatoria de la inscripción, las Comunidades de Propietarios se ven impelidas a tener 
que acudir necesariamente a los Tribunales para que la titularidad de los bienes de los 
que resulten adjudicatarias se vea amparada por la protección que dispensa el Registro 
de la Propiedad. Privarlas de la posibilidad de consensuar extrajudicialmente daciones 
de pago con sus deudores, no sólo dilata y prolonga las situaciones de impago, sino que 
merma los propios recursos de la Comunidad de Propietarios –al tener que afrontar 
gastos judiciales de abogado, procurador...–y sobrecarga, además, innecesariamente, 
los ya muy sobrecargados Juzgados y Tribunales de Justicia.»
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2021. En dicho informe expresaba que dio 
traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, sin que haya 
presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 38, 396 y 1911 del Código Civil; 3, 9, 10, 13, 17 y 22 de 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 7 de la Ley Orgánica 6/1985, 
de 1 de julio, del Poder Judicial; 6.1.5.º, 538.1, 544, 549, 589, 670 y 673 y la disposición 
adicional  sexta  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil;  los  artículos  9  y  21  de  la  Ley 
Hipotecaria; 11 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 13 de marzo de 2003, 16 de diciembre de 2009 y 8 de enero de 2019; la sentencia 
número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Sección Segunda de Audiencia Provincial de 
León, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 
de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 28 de enero de 1987, 27 de julio de 1988, 16 
de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 30 de enero de 2003, 
25 de mayo de 2005, 19 de abril de 2007, 3 de marzo de 2008, 3 de julio y 2 de 
septiembre de 2013, 6 de febrero de 2014, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 
y 3 de abril de 2018.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada uno de los propietarios 
de  determinado  local  en  un  edificio  en  régimen  de  propiedad  horizontal  reconoce  es
adeudar cierta cantidad a la comunidad de propietarios por gastos comunes y en pago  o
ddicnoeesn  cdpsEririecplo hccrpuaeiióee gdnntiase ctaruiria oadf sdaa do vapeordo  rdjd uledardáne ini ceel aagjie n aaccs  ouclaamcrq iibuióuniénnrs l icldaajrua i pesddculi  cip dóifleaane lv n ppoodroro e drpl  oaeieum nptntaiern orniicopodr iséeed drded ia qetdodubi c eedhf, r eoreae  nulbpotniuece t ancalauer.s ase nci udncaomol mqulaueosib e uclre onsmat e qursucniteeuidr aoasc,ed ióaelnnas     OE-A-2021-9675able en https://www.
excepcional y de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios
en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Y concluye que fuera 
de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de 
las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir 
que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.
La  recurrente  alega:  a)  que  las  comunidades  de  propietarios  en  régimen  de 
propiedad horizontal deben considerarse como un patrimonio separado colectivo, como 
resulta del apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que además dispone que 
«también podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de 
las  comunidades  de  propietarios  en  régimen  de  propiedad  horizontal»;  b)  que  las 
comunidades  de  propietarios  tienen  capacidad  de  ser  titulares  de  derechos  y 
obligaciones; y c) que la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia 
Provincial de León permite admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de 
comunidades de propietarios, aunque éstas no resulten adjudicatarias del bien inmueble 
tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda o embargo sino 
que  la  adjudicación  resulte  de  una  transacción  extrajudicial  consensuada  entre  las 
partes.
2.  El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único 
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es  decir,  un  espacio  suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento 
independiente–  y  la  participación  inseparable  en  la  titularidad  de  los  elementos, 
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad 
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del 
piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), 
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características 
más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una 
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas 
del  mismo»,  de  suerte  que  dicha  cuota  «servirá  de  módulo  para  determinar  la 
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo 
segundo,  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal),  y,  por  otra,  la  inseparabilidad  e 
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, 
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte 
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, 
del Código Civil).
Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este 
tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su 
conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos 
comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio 
en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos 
o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los 
elementos comunes.
Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características 
propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta 
al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por 
eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en 
la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su 
debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites 
que la propia ley señala (cfr. Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias  s
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14  oe.
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos  w.
sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la  75ww
nuonramniam idseaxdt a( sidqeuli eraar tísceualo  pr1e7s udneta , lac omLeoy  pseormbriete  pdricohpaie dnaodrm  hao lreizgoanl;t ael,  inecsl usdoe cciro np oerl 
vuontaon iemni dcaodn tproar  dveía u jnu ddicisiaidl,e ennte e, ls lil apmroasdpoe «raju ilcai oa cdcei óenq upiadraad »o bat eqnueer  slae  sreufsietirteu ceiól np ádrera flao   BOE-A-cable e
tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha 
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la 
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de 
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 
y 17).
3.  La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen 
de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero 
de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio 
de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018), extrayendo de 
ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas 
comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de 
bienes  inmuebles.  No  por  ello  puede  entenderse  que  actúa  como  una  comunidad 
ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se 
la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su 
representante. Por eso la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de 
propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad 
para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en 
las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa 
que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda 
ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción 
correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, que se 
refiere a la doctrina de esta Dirección General sobre esta cuestión).
4.  No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva 
redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero 
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real 
Decreto  Legislativo  1/2004,  de  5  de  marzo,  permite  no  sólo  practicar  anotaciones 
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en 
régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…) 
cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, 
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de 
consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia 
de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a 
terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en 
el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y 
créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la 
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley 
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos 
comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad 
procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad 
horizontal,  7  de  la  Ley  Orgánica  del  Poder  Judicial  y  6.1.5.º  y  544  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas 
de embargo y de demanda.
Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de 
casos  de  inscripciones  o  anotaciones  transitorias,  de  mero  puente,  en  favor  de  s
colectividades  imperfectamente  identificadas  en  su  composición,  pero  plenamente  oe.
articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos  w.
de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor  75ww
ddee  1u9n8a7 )c yo mlai saiónno tadceió na cdreee udno rceosn vdeen iou ndae  eenjetciduacdió ns udsep esennsate n(cRiae sao lfuacvioórn  d2e8 l ad me aesnae dreo 
una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).
En este sentido, ha admitido el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de 
propietarios  en  régimen  de  propiedad  horizontal  en  los  supuestos  de  ejecuciones 
judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de 
uno  de  los  propietarios,  pues  admitido  el  embargo  a  su  favor,  debe  admitirse  la 
posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación (cfr. Resolución de 12 de 
febrero de 2016). La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha 
posibilidad se extiende a los casos en que la deuda no deriva de la obligación de pago 
de las cuotas de la propia comunidad, pudiendo tratarse de un crédito derivado de 
cualquier otro concepto, y que a tales efectos es indiferente que el deudor sea miembro 
de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una 
adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la 
comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento 
independiente del propio régimen de propiedad horizontal (con la evidente matización, en 
el caso de que no lo sea, de que la situación no puede resolverse en su modificación en 
elemento común).
Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse 
como  una  situación  excepcional  y  transitoria,  pues  no  constituye  finalidad  de  las 
comunidades  de  propietarios  en  propiedad  horizontal  ser  titulares  permanentes  de 
bienes, por lo que debe considerarse como una situación de tránsito a su posterior 
transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su 
conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de 
las  Resoluciones  de  este  Centro  Directivo,  anteriormente  citadas,  de  28  de  enero 
de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos 
transitorios, de mero puente.
5.  Por último, tampoco son atendibles las alegaciones de la recurrente basadas en 
la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia Provincial de León, 
pues,  precisamente,  esta  sentencia,  en  un  caso  de  impugnación  judicial  de  una 
calificación registral, declara no inscribible una escritura de dación en pago efectuada en 
favor  de  la  comunidad  de  propietarios  (por  deudas  relativas  a  cuotas  ordinarias, 
extraordinarias y gastos de comunidad impagados), por carecer ésta de personalidad 
jurídica.
Las  anteriores  consideraciones  conducen  a  la  necesaria  confirmación  de  la 
calificación recurrida, plenamente ajustada a la doctrina expuesta.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.