BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Viernes 23 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 91286
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12828 Resolución de 8 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Las Palmas n.º 4, por la que se suspende 
la  inscripción  de  la  rectificación  de  una  servidumbre  por  falta  de 
consentimiento de todos los titulares registrales.
En el recurso interpuesto por doña D. R. B. de L., actuando en calidad de Presidente 
de  la  Comunidad  de  Propietarios  Edificio  (…)  y  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Las Palmas número 4, don José Antonio Utrera-Molina 
Gómez, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de una servidumbre por 
falta de consentimiento de todos los titulares registrales.
Hechos
I
Se solicita la rectificación de la inscripción de una servidumbre constituida sobre el 
que  debía  ser  predio  dominante  y  a  favor  del  que  debía  ser  predio  sirviente.  El 
registrador de la Propiedad de Las Palmas número 4 lo rechaza por no concurrir el 
consentimiento  de  todos  los  titulares  de  las  fincas  afectadas  o,  en  su  defecto, 
providencia judicial que lo ordene. La recurrente entiende que no es necesaria dicha 
intervención, porque se trata de la rectificación de un error que resulta de los propios 
asientos del Registro y que, por tanto, puede realizar por sí solo el registrador.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Las Palmas 
número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«De conformidad con el artículo 322 de la ley hipotecaria pongo en su conocimiento 
la calificación del documento presentado el día 21/05/2020 y suscrito en Las Palmas de 
Gran Canaria el 16/01/2007 por Jesús Toledano García, número 194/2007 y previa 
calificación  por  don  José  Antonio  Utrera-Molina  Gómez,  titular  del  Registro  de  la 
Propiedad número 4 de Las Palmas y su Distrito Hipotecario, provincia de Las Palmas, 
Tribunal Superior de Justicia de Canarias, no se practica inscripción alguna porque no 
concurre el consentimiento de todos los titulares de las fincas afectadas o, en su defecto, 
providencia judicial que lo ordene.
Dicha calificación se basa en los siguientes hechos:
1.º  Presentado  el  precedente  documento  en  esta  Oficina  el  día  21/05/2020, 
asiento 1344 del tomo 109 del Diario, entrada número 1896 de 2020 en cuanto a la 
constitución  de  servidumbre  y  a  los  efectos  de  rectificar  la  inscripción  2.ª  de  la 
finca 18630 y nota marginal de la 15695 practicadas con fecha 29/01/2007. s
2.º  La finca 18630 se encuentra integrada registralmente, por división horizontal,  oe.
por las finca18631 a 18651 y 1092 a 1100; todas las fincas, así como la 15695 se  w.
encuentran inscritas a nombre de personas distintas a los otorgantes del documento  828ww
presentado.
RegFisutrnaddaomreesn tcoasli fdicea rDáne,r ebcahjoo :s uE lr easrptíocnusloa b1i8lid daed , llaa  lLeegya liHdiapdo tdeec alarisa  foersmtaabsle ecxet ríqnusee cloass 
de los documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en ellos, por lo que resulte de 
los mismos y de los asientos del Registro.
Artículo  40  de  la  Ley  Hipotecaria:  En  ningún  caso  la  rectificación  del  Registro 
perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la 
vigencia del asiento que se declare inexacto. Artículo 217 de la Ley Hipotecaria: Los 
errores  de  concepto  cometidos  en  inscripciones...no  se  rectificarán  sin  el  acuerdo 
unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo 
ordene.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña D. R. B. de L. interpuso recurso el día 29 
de julio de 2020, con arreglo a las siguientes alegaciones:
«Doña D. R. B. de L., (…) actuando en calidad de Presidente de la Comunidad de 
Propietarios  Edificio  (…)  y,  de  conformidad  a  lo  acordado  en  la  Junta  general 
Extraordinaria celebrada el pasado 14 de julio de 2020, cuya copia del acta se aporta 
como documento número uno (1), ante esa Dirección General comparezco y, como mejor 
proceda, digo:
Que con fecha 1 de julio de 2020 ha sido notificada calificación negativa emitida por 
Sr. Registrador del Registro de la Propiedad número cuatro de Las Palmas respecto de 
la solicitud de rectificación de la inscripción 2.ª de la finca número 18.630 y de nota 
marginal de la finca número 15.695, ambas practicadas con fecha 29 de enero de 2007 
con fundamento a la escritura pública otorgada el 16 de enero de 2007 ante el Notario de 
la ciudad de Las Palmas, don Jesús Toledano García, bajo el número ciento noventa y 
cuatro (194) de su protocolo. Se aporta copia de la nota de calificación marcada como 
documento número dos (2).
Considerando que la nota trasladada no resulta ajustada a derecho, lo que se dice 
con los debidos respetos y en términos de estricta defensa, por medio del presente 
escrito y al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, interpongo, 
en tiempo y forma, recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y del 
Notariado en base a los siguientes hechos y fundamentos.
Primero.  El pasado día 21 de mayo de 2020 se presentó en ante el Registro de la 
Propiedad número cuatro de Las Palmas solicitud de rectificación de la inscripción 2.ª de 
la finca 18.630 y de nota marginal de la finca 15.695 tras constatar la existencia de un 
error de concepto a la hora de trasladar los términos de la servidumbre constituida 
mediante la escritura pública otorgada el 16 de enero de 2007 ante el Notario de la 
ciudad de Las Palmas, don Jesús Toledano García, bajo el número ciento noventa y 
cuatro (194) de su protocolo, y cuya copia testimoniada se adjunta al presente recurso 
marcada como documento número tres (3).
Segundo.  El señor Registrador de la Propiedad acuerda denegar la rectificación 
solicitada por entender que no concurre el consentimiento de todos los titulares de las 
fincas afectadas o, en su defecto, providencia judicial que lo ordene.
Tercero.  Con  todos  los  debidos  respetos,  esta  parte  no  puede  compartir  la 
motivación expuesta en la nota que ahora se recurre por cuanto el error de concepto a 
que hace referencia la solicitud de rectificación se pone de manifiesto en la propia  s
redacción de la inscripción y nota marginal cuya rectificación se interesa. oe.
En este sentido, tal y como puede comprobarse en la escritura pública otorgada ante  w.
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"La Entidad Mercantil 'Inversiones Sosalas, S.L.', representada en la forma dicha,
constituye  servidumbre  futura  de  paso  para  personas,  a  través  de  un  hueco  que
comunicará las plantas primera de sótano del Edificio que se construirá sobre el solar 
resultante de la demolición de la casa descrita en el antecedente V) de la anterior parte 
expositiva, con la planta baja del edificio que se ha dividido en régimen de Propiedad 
Horizontal por la presente escritura.
Dicho hueco, que dará a zona común en ambos inmuebles, se realizará hacia 
Poniente-Sur de la finca que tiene su acceso por la calle (…) y hacia la parte Naciente-
sur del que tiene su acceso por la calle (…), de un metro de ancho por dos metros y 
quince centímetros de alto, con el fin de que los propietarios y ocupantes del edificio con 
acceso a la calle (…), tengan acceso directo a la zona de rodadura y a las plantas 
destinadas a garaje del edificio con acceso por la calle (…), con la consecuente salida de 
personal y de vehículos directa a la calle por la fachada de éste último, en la zona que 
especialmente se habilite al efecto como acceso y puerta de garaje.
La  servidumbre  de  paso  quedará  automáticamente  constituida  el  día  que  se 
certifique, por el técnico de la obra de la calle (…), que las obras de dicho inmueble se 
encuentran totalmente terminadas." (La negrita es nuestra)
Como puede colegirse del contenido de la servidumbre, tanto por su descripción 
como por quien la constituye, el predio sirviente es la finca 15.695 (edificio calle […]) y el 
dominante la finca número 18.630 (edificio calle […]) por cuanto la servidumbre viene a 
establecer el derecho de los propietarios y ocupantes del edificio de la calle (…) de tener 
acceso directo a la zona de rodadura y a las plantas destinadas a garaje del edificio con 
acceso por la calle (…)
No obstante lo anterior, a la hora de inscribirse la servidumbre constituida se incurrió 
en un error de concepto dado que se señaló como predio dominante al sirviente y 
viceversa,  según  puede  comprobarse  en  la  anotación  marginal  de  la  finca 
número 15.695, a saber:
"Esta finca goza de una servidumbre futura de paso para personas a través de un 
hueco que comunicará las plantas primera de sótano del edificio que se construirá sobre 
la finca de este número, que será predio dominante, con la planta baja del edificio 
compuesto de semisótano, seis plantas y ático situado en la calle (…) en el barrio (…) de 
esta ciudad, registral 18.630 al folio 27 del libro 257 de esta ciudad que será el predio 
sirviente. Dicho hueco que dará a zona común en ambos inmuebles se realizará hacia la 
parte Poniente-Sur de la finca que tiene su acceso por la calle (…), de un metro de 
ancho por dos metros quince centímetros de alto, con el fin de que los propietarios y 
ocupantes del edificio con acceso por la calle (…), tengan acceso directo a la zona de 
rodadura y a las plantas destinadas a garaje del edificio con acceso por la calle (…) con 
la consecuente salida de personal y de vehículos directa a la calle por la fachada de este 
último en la zona que especialmente se habilite al efecto como acceso y puerta de 
garaje. La servidumbre quedará automáticamente constituida el día que se certifique por 
el técnico de la obra de la calle (…) que las obras de dicho inmueble se encuentras 
totalmente terminadas".
Tal y como se exponía respecto de la descripción contenida en la escritura pública 
señalada, el propio contenido de la anotación marginal pone de manifiesto el error de 
concepto en que se incurrió a la hora de trasladar los términos de la servidumbre dado 
que, por lógica, será el predio dominante quien tenga constituido a su favor un derecho 
de paso sobre otra finca, en este caso, la 15.695.
Cuarto.  A  la  vista  de  los  hechos  expuestos,  entiende  esta  parte  que  nos 
encontramos ante el supuesto contemplado en el artículo 217 la Ley hipotecaria, según 
el cual "los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones cancelaciones,  e.
o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas: no  w.b
se rectificaran sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una  828ww
provLidoesn cmiais jmudoisc iael rqrouree slo  coordmeenteid.os en asientos de presentación y notas, cuando la
Rinesgcrisiptrcaiódno rp".rincipal respectiva baste para darlos a conocer, podrá rectificarlos por si el
A tenor de lo expuesto, poniéndose de manifiesto la existencia del error de concepto 
denunciado en la propia literalidad del asiento cuya rectificación se interesa no resultaría 
necesario el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o, en su caso, 
de una providencia judicial que lo ordene.
Por otra parte, dado que el contenido de la servidumbre impone las funciones de 
predio sirviente al que, por error, se denomina como dominante, no podría entenderse 
que la rectificación interesada perjudica a terceros por cuanto no se altera el derecho de 
paso establecido a favor de los propietarios y ocupantes del edificio de la calle (…), el 
cual resulta perfectamente conocido para quien pudiera tener la consideración de tercero 
de buena fe y cuyos derechos haya adquirido durante la vigencia del asiento cuya 
rectificación se interesa al constar perfectamente definidos en la nota marginal de la 
finca 15.695 y de la 18.630.
Por todo ello, solicito a La Dirección General de los Registros y del Notariado que, 
habiendo presentado este escrito con su lopia y documentos adjuntos, se sirva admitirlo, 
tenga  por  interpuesto,  en  tiempo  y  forma,  recurso  gubernativo  frente  a  la  nota  de 
calificación negativa de 12 de junio de 2020, dictada por el titular del registro de la 
Propiedad número cuatro de Las Palmas de Gran Canaria, y, tras la tramitación legal que 
corresponda,  se  sirva  estimar  el  presente  recurso,  declarando  haber  lugar  a  la 
rectificación en los términos interesados. Es de Justicia.
Otrosí  digo  que,  dando  cumplimiento  a  lo  dispuesto  en  el  art.  327  de  la  Ley 
Hipotecaria acompaño testimonio del título de calificación y copia de la calificación 
efectuada, solicitando del Registro que se tome nota de la prórroga del asiento de 
presentación legalmente prevenida.
En Las Palmas de Gran Canaria para Madrid, a 29 de julio de 2020».
IV
El registrador de la propiedad de Las Palmas número 4 emitió informe el día 6 de 
agosto de 2020 y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1.3,  17,  18,  19  bis,  20,  40  y  217  y  siguientes  de  la  Ley 
Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado 
de  10  de  marzo  y  5  de  mayo  de  1978,  6  de  noviembre  de  1980,  26  noviembre 
de 1992, 20 de octubre de 2001, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 1 
de marzo de 2006, 25 de febrero de 2008, 9 de marzo y 22 de mayo de 2009, 19 de junio 
de 2010, 7 de marzo, 11 de octubre y 23 de agosto de 2011, 6 de marzo, 20 de julio y 1 
de agosto de 2012, 12 y 16 de junio, 4 de julio y 15 de septiembre de 2014, 20 de 
febrero, 27 de marzo y 13 y 16 de octubre de 2015, 12 de febrero, 14 de marzo, 5 de 
abril y 5 de julio de 2016, 29 de junio de 2017, 29 de noviembre de 2018, 21 de marzo 
de 2019, 12 de marzo y 27 de julio de 2020.
1.  Se discute en este expediente si es inscribible la rectificación del Registro sin 
intervención de todos los titulares actuales, tratándose de un error que resulta del propio 
título presentado y de los asientos practicados.
El registrador lo niega por entender que, aunque se incurrió en un error al inscribir la 
servidumbre intercambiando el predio dominante con el sirviente, los titulares actuales de  es
la finca que sería predio sirviente no sólo no han prestado su consentimiento a la  o
ueretxiclpitdei2Lfaid.ac di aer.ecnSictóienun  re,r yens,n tirntaceoer   snaqot ursdáetiins escdneuoe tn iorqo pussooe nb elearnen  r  elaalca  tue iftlirlicaleiad cpcatiiodfóirc n aa ecpcntuiuóteeandnl  edop e hnrrea oqtc edueneerdl  alilad ap a sos,e re rshrvvíai disdyuo umlmoqb ubererele  r  oercebgacjiesroettrrocad edda oery r a.eq sudteee    OE-A-2020-12828able en https://www.
constituye un principio básico en nuestro derecho hipotecario que los asientos registrales
están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se 
declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, la rectificación registral debe sujetarse a lo dispuesto en el artículo 40 de la 
Ley Hipotecaria, según el cual: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por 
el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que 
resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes 
normas: a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro 
alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de 
razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del 
tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta Ley, y tercero, por 
resolución judicial, ordenando la rectificación. b) Cuando la inexactitud debiera su origen 
a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la 
correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el título IV o en virtud 
del procedimiento de liberación que establece el título VI. c) Cuando la inexactitud tuviere 
lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que 
determina el título VII. d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto 
del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no 
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en 
su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la 
rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio 
declarativo  correspondiente.  Si  se  deniega  totalmente  la  acción  de  rectificación 
ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez 
a su prudente arbitrio. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho 
real de que se derive.  En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los 
derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del 
asiento que se declare inexacto».
3.  Como ha quedado expuesto, uno de los supuestos de inexactitud registral puede 
venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del 
asiento.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el 
Registro se rectificará en la forma que determina el título VII de la misma.
En particular, el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error 
como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de 
ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 señala que se comete error de 
concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se 
altere  o  varíe  su  verdadero  sentido;  asimismo,  el  artículo  327  del  Reglamento 
Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el 
párrafo  primero  del  artículo  217  de  la  Ley  Hipotecaria  (es  decir,  los  cometidos  en 
inscripciones,  anotaciones  o  cancelaciones,  o  en  otros  asientos  referentes  a  ellas, 
cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la 
apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el 
artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso 
de la rectificación de errores materiales, esta intervención es necesaria.
Esto es así porque, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación 
equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el  s
Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título,  oe.
mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del  w.
título  que  hubiere  motivado  el  asiento,  la  rectificación  del  Registro  precisará  el  828ww
cdoenrescehnoti,m pieernoto n doe dl etilt urelagri srtergaidsotrra cl uyy dae a tcotduoasc ióanq uheall ossid ao  laojse nqau ea l eol raigseienn dtoe  alatr iibnueyxea catligtuúdn. 
dEenb aamn binotse rcvaesnoirs, ,s esri án noe hcaeys aarciau elar doop odretu tnoad aress olalus cpióenrs joundaicsia ql.ue, según cada supuesto,  BOE-A-cable e
4.  No obstante, en el presente expediente resulta irrelevante determinar si estamos 
ante un error material o de concepto, puesto que el artículo 40 párrafo último de la Ley 
Hipotecaria determina –y esto se extiende también a la rectificación de errores, sean 
materiales o de concepto,– que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará 
los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del 
asiento que se declare inexacto.
En el presente supuesto, al inscribirse la servidumbre se confundió el predio sirviente 
con el predio dominante y a la inversa. Por ello, la rectificación no puede practicarse sin 
consentimiento  de  los  titulares  registrales  o  bien  a  través  del  correspondiente 
procedimiento judicial.
Por tanto, el defecto señalado en la nota de calificación ha de ser estimado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y en 
consecuencia confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.