BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96024
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13427 Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz 
de Tenerife a cancelar una condición resolutoria.
En el recurso interpuesto por doña A. J. G. P., procuradora de los Tribunales, en 
nombre y representación de las entidades mercantiles «Buildingcenter, S.A.U.» y «Coral 
Homes, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de El Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, doña María Azucena Morales González, a 
cancelar una condición resolutoria.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 8 de febrero de 2021 por doña A. J. G. P., 
procuradora de los tribunales, y rectificada por otra de fecha 10 de febrero de 2021, en 
nombre y representación de las entidades mercantiles «Buildingcenter, S.A.U.» y «Coral 
Homes, S.L.», acompañada de diversa documentación, se solicitaba la cancelación de la 
condición resolutoria que gravaba varias fincas resolutorias.
II
Presentada  dicha  instancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  El  Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«María Azucena Morales González, registradora de la propiedad de El Rosario-Area 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, provincia de Santa Cruz de Tenerife, Tribunal 
Superior de Justicia de Canarias, Las Palmas de Gran Canaria.
Previa calificación del documento que antecede, instancia suscrita en El Rosario, el 
día ocho de febrero de dos mil veintiuno, por doña A. J. G. P., firmada digitalmente por la 
misma,  y  rectificada  por  otra  de  fecha  diez  de  febrero  de  dos  mil  veintiuno,  en 
representación de las entidades mercantiles Buildingcenter, S.A., y Coral Homes, S.L., a 
la que se acompaña fotocopia de la escritura de hipoteca otorgada en La Laguna, ante el 
Notario don Juan Manuel Polo García, el día dieciséis de octubre de dos mil seis, 
número 2.650 de protocolo, habiéndose aportado escritura de poder otorgada la primera 
en  Barcelona  el  diecisiete  de  febrero  de  dos  mil  once  ante  el  Notario  don  Tomás 
Giménez Duart, número 670 de protocolo, y escritura de poder otorgada en Barcelona el 
nueve de noviembre de dos mil dieciocho ante la Notario doña María Dolores Giménez 
Arbona, número 3.975 de protocolo, que tuvieron entrada telemática en esta oficina el 
día diez de marzo de dos mil veintiuno; de conformidad con el artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria, la Registradora que suscribe ha resuelto reiterar en parte la anterior nota de 
calificación y suspender la inscripción del documento que antecede por los hechos a los  es
que son de aplicación los fundamentos de derecho que se señalan: o
En dicha instancia se incorpora escaneo de la escritura de hipoteca otorgada en La  427ww
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Rsoobsraer iola, ss ofilnicciatásn d5o3s1e5 1p,o r5 3m1e5d2i,o  5d3e1 l5a3 m, 5is3m1a5,4  lay  c5a3n1c5e5la, cpióronc deed elan tceosn ddeic iólan  mreissmoluat oproiar   BOE-A-cable e
división horizontal, ya que en la misma, concretamente en el pacto vigésimo, constaba la 
posposición de la condición resolutoria a la hipoteca constituida. En relación a dicha 
hipoteca se hace constar lo siguiente:
– La escritura de hipoteca otorgada en La Laguna, ante el Notario don Juan Manuel 
Polo García, el día dieciséis de octubre de dos mil seis, número 2.650 de protocolo, 
causó la inscripción 4.ª de la finca 35.318 de El Rosario, con fecha cuatro de diciembre 
de dos mil seis, la cual fue firmada por el Registrador titular en aquel momento.
– Posteriormente dicha escritura de hipoteca fue presentada nuevamente bajo el 
asiento 525 del diario 90, a los efectos de subsanar el valor de tasación, causando dicho 
asiento la inscripción 6.ª de la finca 35318, con fecha diecisiete de mayo de dos mil once.
– La hipoteca objeto de la inscripción 4.ª de la finca 35.318 de El Rosario, que grava 
por procedencia las fincas cuya cancelación se solicita, fue objeto de cancelación por 
medio de la inscripción 8.ª, en virtud de testimonio del decreto firme dictado el día ocho 
de enero de dos mil quince, por don P. D. S. G., Secretario Judicial del Juzgado de 
Primera Instancia número Seis de Santa Cruz de Tenerife, procedimiento de ejecución 
hipotecaria número 813/2012, en el que constaba que no existían cargas posteriores, y 
no resultando del mismo que al titular de la condición resolutoria le fuera notificado el 
procedimiento.
– La certificación de cargas para la ejecución de la citada hipoteca objeto de la 
inscripción 4.ª fue expedida con fecha quince de octubre de dos mil trece, constando en 
la misma que la condición resolutoria pactada en la inscripción 2.ª era preferente a la 
hipoteca, sin haberse manifestado por la entidad ejecutante en cuyo poder constaba tal 
certificación, la falta de constancia de la posposición de la misma a la hipoteca que iba a 
ser objeto de ejecución.
Según establece el artículo 24 de la Constitución Española “Todas las personas 
tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de 
sus  derechos  e  intereses  legítimos,  sin  que,  en  ningún  caso,  pueda  producirse 
indefensión.”,  y  según  el  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria  “Las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por 
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos”; con lo cual no es posible acceder a lo solicitado por las 
entidades Buildingcenter, S.A., y Coral Homes, S.L., titulares registrales de las fincas 
sobre las que se pretende cancelar la condición resolutoria, al no resultar del testimonio 
de adjudicación la existencia de cargas posteriores, y por tanto no haber sido notificado 
el titular de la condición resolutoria que se pretende cancelar.
En consecuencia, aunque se presentara copia autorizada de la hipoteca que causó la 
inscripción 4.ª de la finca 35318, ya que es es [sic] principio básico de nuestro Derecho 
Hipotecario  que  sólo  la  documentación  auténtica  y  pública  puede  tener  acceso  al 
Registro, según se desprende del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y de la resolución de 
fecha 28 de junio de 2011 de la Dirección General de los Registros y del Notariado; y se 
inscribiera la posposición de la condición resolutoria, no podría accederse a lo solicitado 
al no haber sido el titular de la misma notificado en el procedimiento. De tal manera que 
siendo tal notificación un trámite esencial del procedimiento de ejecución hipotecaria su 
falta  exige  repetir  los  trámites  correspondientes  tal  y  como  también  ha  señalado 
reiteradamente  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  en  las  e
Resoluciones de 20 de Diciembre de 2.010 y 23 de Julio de 2.011, al señalar que existe  bo
una diferencia sustancial entre el procedimiento ejecutivo ordinario y el de ejecución  427ww
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leax peexdisicteiónnc iad ed ec elrati fiecjaecciuócni ódne,  scianrog aqsu.e C éosntsae csuee cnotenmoceen tem ecdoina netello l,a  nnoo teas  mapalrigcianballe  deel 
artículo 660,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite el despacho del decreto de
adjudicación aunque no se hayan realizado las notificaciones preceptivas a los titulares 
de asientos posteriores al gravamen que se ejecuta, pues las comunicaciones tratándose 
de procedimientos ejecutivos a través de anotaciones de embargo, constando éstas ya 
suficientemente  publicadas  a  través  de  los  asientos  del  Registro,  son  a  mayor 
abundamiento, mientras que en la ejecución hipotecaria constituyen un trámite esencial.
Además, como ya se planteó en la Resolución de 20 de diciembre de 2.010 y reitera 
la de 23 de julio de 2011, el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados 
sólo puede ejecutarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de 
aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo 
(artículo 130 de la Ley Hipotecaria). El carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca 
y el juego de los principios de inoponibilidad y fe pública a favor de los adquirentes del 
remate (artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), aplicables como en cualquier otro 
derecho  real  inscrito,  determinan  la  necesidad  de  ajustarse  claramente  a  los 
pronunciamientos registrales en el desenvolvimiento de la ejecución hipotecaria. Por 
tanto, la omisión de las preceptivas notificaciones impide la inscripción y cancelación 
pretendidas.
Contra la precedente nota podrán (…)
El Rosario, a treinta de marzo de dos mil veintiuno.–La registradora. Fdo.: María 
Azucena Morales González.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  A.  J.  G.  P.,  procuradora  de  los 
Tribunales, en nombre y representación de las entidades mercantiles «Buildingcenter, 
S.A.U.» y «Coral Homes, S.L.», interpuso recurso el día 30 de abril de 2021 atendiendo 
a los siguientes argumentos:
«Hechos y fundamentos de Derecho.
Primero.  De la titularidad de las fincas registrales de las que trae causa el presente 
recurso y el origen de las mismas.
El presente recurso gubernativo tiene como objeto la cancelación de la condición 
resolutoria que grava actualmente las fincas registrales número 53.151, 53.152, 53.153, 
53.154 y 53.155 del Registro de la Propiedad de El Rosario.
En  su  origen,  la  condición  resolutoria  gravaba  únicamente  la  finca  registral 
número 35.318 del mismo Registro de la Propiedad, pero esta finca matriz desapareció y 
dio lugar a las fincas ya reseñadas en virtud de la división horizontal efectuada.
Pues bien, Buildingcenter es titular con carácter privativo del pleno dominio de tres 
de dichas fincas registrales, en concreto las número 53151, 53152 y 53154 del Registro 
de la Propiedad de El Rosario en virtud de testimonio del decreto firme dictado el día 8 
de enero de 2015 por D. P. D. S. G., Secretario Judicial del Juzgado de Primera Instancia 
n.º 6 de Santa Cruz de Tenerife en los autos del procedimiento de ejecución hipotecaria 
número 813/2012.
Por su parte, Coral Homes es titular con carácter privativo del pleno dominio de las 
otras dos fincas registrales, es decir, las número 53153 y 53155 del mismo Registro. La 
titularidad de estas fincas las adquirió Coral Homes por la aportación social realizada en 
fecha 16 de noviembre de 2018 por Buildingcenter mediante escritura pública otorgada  e
ante  el  Notario  del  Ilustre  Colegio  de  Madrid,  don  Antonio  Morenes  Giles,  bajo  el  bo
número 2.799 de orden de su protocolo. 427ww
Segundo.  De los antecedentes de hecho
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Santa Cruz de Tenerife, D. José María Delgado Bello, bajo el número 1.583 de su 
protocolo, gravándose la finca registral número 35.318 del Registro de la Propiedad de El 
Rosario con una condición resolutoria a favor del Sr. R.
Dicha condición resolutoria fue inscrita en el Registro de la Propiedad de El Rosario 
de la siguiente manera:
“Condición resolutoria.
La Totalidad de esta finca se encuentra gravada con una condición resolutoria, a 
favor de F. R. D.
Observación:
La entidad Grupo Rams 1, S.L., como contraprestación transmitirá a don F. R. D. tres 
viviendas en el edificio, que tendrán su fachado principal a la calle (…), así como dos 
plazas de garaje en planta de sótano. Cada una de las viviendas tendrá derecho a 
utilizar un cuarto lavadero en la azotea por vivienda, para tendedero de ropa. Las obras 
deberán estar completamente terminadas, en un plazo no superior a veinticuatro meses, 
a contar de la fecha de concesión de la licencia de obras, licencia que la sociedad, se 
obliga a solicitar ante el Ayuntamiento, en un plazo no superior a seis meses, a contar 
desde la fecha de inscripción en el Registro.
Transcurrido el referido plazo de veinticuatro meses sin estar acabadas las obras, y 
por tanto, sin que se pueda hacer entrega a don F. de la contraprestación y, durante los 
seis meses siguientes a esa fecha, el cedente de los solares, percibirá por cada mes de 
demora, la cantidad de mil quinientos dos euros, y transcurridos dichos seis meses de 
prórroga, el cedente de los solares podrá optar por exigir el cumplimiento del presente 
contrato en todas sus partes o por la resolución total del mismo, volviendo en este último 
caso, el dominio y posesión de lo transmitido, en las condiciones en que se encuentre, a 
la  parte  transmitente,  quien  hará  suyas  las  obras  realizadas,  en  concepto  de 
indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
División horizontal: por procedencia de la finca N.º 4/35318, Asiento de Inscripción 2 
con Fecha 19/07/2005, tomo: 2001, libro: 372, folio: 191, Título permuta Asiento 903 y 
Diario 67, Notario don José María Delgado Bello, N.º de Protocolo 1583/2005, Fecha de 
Documento 02/06/2005”.
2.  Posteriormente, en concreto, el 16 de octubre de 2006, se otorgó por Caixa 
D’Estalvis I Pensions de Barcelona a favor de Grupo Rams 1, S.L. una escritura de 
préstamo hipotecario ante el notario D. Juan Manuel Polo García con número 2.650 de 
su protocolo en la que se gravaba con una hipoteca la finca registral anteriormente 
mencionada.
Esta escritura también fue suscrita por el Sr. R. en su calidad de titular de la 
condición resolutoria existente, ya que, en la misma, éste autorizaba la posposición de 
su carga.
En  concreto,  en  el  pacto  vigésimo,  página  77,  de  la  escritura  de  préstamo 
hipotecario, el Sr. R. pospone la condición resolutoria pactada en la escritura de permuta 
suscrita  el  2  de  junio  de  2005  ante  el  notario,  D.  José  María  Delgado  Bello  con 
número 1.583 de su protocolo, solicitando que el Registrador procediera a inscribir la 
posposición,  de  tal  forma,  que  la  hipoteca  constituida  obtuviera  un  rango  registral 
preferente a la condición resolutoria (…).
3.  Sin embargo, cuando la escritura de préstamo hipotecario con posposición de 
condición resolutoria fue presentada en el Registro de la Propiedad para su inscripción,  e.
por un error involuntario del titular de dicho Registro, no se procedió a inscribir la  w.
posposición  realizada,  sino  únicamente  la  hipoteca  otorgada,  lo  que  tuvo  como  427ww
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núm4e.r o P5u3e1s5 1b,i e5n3,1 e5l2 p, r5é3s1ta5m3,o 5 h3i1p5o4te yc a5r3io1 o5t5o rdgeal dRoe fguiest reoje dceu tlaad Por oy plaiesd faindc daes  Erel gRisotsraalreios   BOE-A-cable e
fueron  adjudicadas  a  Buildingcenter  en  el  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria 
número 813/2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santa Cruz de 
Tenerife.
Esta adjudicación tuvo como consecuencia la cancelación de la carga hipotecaria 
que  se  encontraba  inscrita  en  todas  estas  fincas  registrales,  pero  no  así  de  la 
cancelación  de  la  condición  resolutoria  puesto  que,  como  no  se  había  inscrito  la 
posposición por un error del propio Registro de la Propiedad de El Rosario, no constaba 
que se tratara de una carga posterior, a pesar de serlo.
Ateniendo a todas estas circunstancias, mis mandantes como titulares del pleno 
dominio de las citadas fincas, solicitaron la cancelación de la condición resolutoria, hecho 
que hubiera tenido lugar directamente con la inscripción del decreto de adjudicación si la 
condición resolutoria hubiera sido inscrita cuando debió hacerse.
Tercero.  De la calificación negativa que por medio del presente escrito se recurre. 
De las razones esgrimidas por la Ilma. Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de 
El Rosario para no inscribir el título ante ella presentado.
En fecha 30 de marzo de 2021, la titular del Registro de la Propiedad El Rosario 
denegó la cancelación de la condición resolutoria antes referenciada por considerar que:
“La hipoteca objeto de la inscripción 4.ª de la finca 35.318 de El Rosario, que grava 
por procedencia las fincas cuya cancelación se solicita, fue objeto de cancelación por 
medio de la inscripción 8.ª, en virtud de testimonio del decreto firme dictado el día ocho 
de enero de dos mil quince, por don P. D. S. G., Secretario Judicial del Juzgado de 
Primera Instancia número Seis de Santa Cruz de Tenerife, procedimiento de ejecución 
hipotecaria número 813/2012, en el que constaba que no existían cargas posteriores, y 
no resultando del mismo que al titular de la condición resolutoria le fuera notificado el 
procedimiento.
(…)
En consecuencia, aunque se presentara copia autorizada de la hipoteca que causó la 
inscripción 4.ª de la finca 35318, ya que es es [sic] principio básico de nuestro Derecho 
Hipotecario  que  sólo  la  documentación  auténtica  y  pública  puede  tener  acceso  al 
Registro, según se desprende del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y de la resolución de 
fecha 28 de junio de 2011 de la Dirección General de los Registros y del Notariado; y se 
inscribiera la posposición de la condición resolutoria, no podría accederse a lo solicitado 
al no haber sido el titular de la misma notificado en el procedimiento. De tal manera que 
siendo tal notificación un trámite esencial del procedimiento de ejecución hipotecaria su 
falta  exige  repetir  los  trámites  correspondientes  tal  y  como  también  ha  señalado 
reiteradamente  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  en  las 
Resoluciones de 20 de diciembre de 2.010 y 23 de Julio de 2.011” (…).
Esto es, la titular del Registro razona que no es posible proceder a la cancelación de 
la condición resolutoria que grava las fincas registrales número 53151, 53152, 53153, 
53154 y 53155 del Registro de la Propiedad de El Rosario por el hecho de que en la 
certificación de cargas no constara que la condición resolutoria era una carga posterior y, 
en consecuencia, no se notificara al Sr. R. el procedimiento de ejecución (…)
Cuarto.  De la inexistencia de indefensión por la falta de comunicación al acreedor 
posterior y, por ende, la inexistencia de impedimento para proceder a la cancelación de 
la condición resolutoria
1.  Como ya hemos indicado ut supra, la condición resolutoria cuya cancelación  b
ahora se solicita, se encontraría actualmente cancelada si la misma hubiera sido inscrita  427ww
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puede accederse a lo solicitado por mis mandantes puesto que, como en el certificado
de  cargas  y  gravámenes  emitido  en  el  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  no 
constaba  que  hubiera  una  carga  posterior  a  la  hipoteca  –causa  directa  de  la  no 
inscripción de la posposición–, no se notificó al titular de dicha carga del procedimiento 
de ejecución, lo que impediría la cancelación solicitada.
Para fundamentar esta decisión, la titular del Registro de la Propiedad de El Rosario 
se basa en dos resoluciones dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública (anteriormente, la Dirección General del Registro y Notariado), en concreto, 
las de fecha 20 de diciembre de 2010 y 23 de julio de 2011.
Ahora bien, si se analiza el contenido de dichas resoluciones se concluye que las 
mismas  no  son  aplicables  al  presente  caso,  por  tratarse  de  supuestos  de  hechos 
diferentes y no comparables.
2.  Pues bien, lo primero que es importante tener presente es que la ejecución 
directa  sobre  bienes  hipotecados  participa  de  las  mismas  reglas  que  la  ejecución 
ordinaria salvo las especialidades que expresamente se prevén para ella.
Una  de  estas  especialidades  la  encontramos  en  el  artículo  689  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil  (en  lo  sucesivo,  la  “LEC”),  que  regula  la  comunicación  del 
procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores:
“Artículo 689.  Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores 
posteriores.
1.  Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte 
practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de 
las  formas  notarial  o  judicial,  previstas  en  los  artículos  anteriores,  se  notificará  la 
existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, 
para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas 
en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.
2.  Cuando existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la 
hipoteca que garantiza el crédito del actor, se aplicará lo dispuesto en el artículo 659”.
Como se puede observar de la transcripción de dicha norma, en las ejecuciones 
hipotecarias directas, se regula expresamente la manera de notificar este procedimiento 
al  titular  inscrito,  mientras  que  al  tratar  a  los  acreedores  posteriores  se  remite  al 
artículo 659 de la LEC. Es decir, no hay una regulación especial para las notificaciones a 
los acreedores posteriores en las ejecuciones hipotecarias directas.
El artículo 659 de la LEC se complementa con el posterior artículo 660, ya que en 
esa  norma  se  expone  la  forma  en  la  que  deben  practicarse  las  comunicaciones 
recogidas  en  los  artículos  657  y  659.  Esto  supone  que,  como  en  las  ejecuciones 
hipotecarias directas no hay un artículo que explique ésta determinada cuestión, debe 
recurrirse también al artículo 660 para completar la regulación de las comunicaciones a 
los titulares de cargas posteriores en las ejecuciones hipotecarias directas.
En este sentido, es fundamental traer a colocación el apartado segundo del citado 
artículo 660 de la LEC, el cual dispone que “2. La ausencia de las comunicaciones del 
Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer no serán obstáculo 
para la inscripción de derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución”.
Por tanto, entendemos que, si bien este precepto no podría ser de aplicación a los 
titulares  inscritos  de  las  ejecuciones  hipotecarias  directas  por  haberse  regulado 
expresamente la forma de llevar a cabo las comunicaciones a estos en este tipo de  s
ejecuciones, no sucede lo mismo con los acreedores posteriores, cuya regulación es la  oe.
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objeto de este recurso, permita, aun así, la inscripción de la adjudicación de las fincas al
nuevo titular y, por ende, la cancelación de la condición resolutoria como carga posterior 
a la hipoteca si la misma hubiera sido inscrita cuando debió hacerse.
3.  Sostiene  la  Ilma.  Sra.  Registradora  en  relación  con  la  aplicación  del 
artículo 660.2 de la LEC a este procedimiento que “existe una diferencia sustancial entre 
el procedimiento ejecutivo ordinario y el de ejecución directa sobre bienes hipotecados, 
ello por cuanto la anotación de embargo indica la existencia de un procedimiento en 
curso, mientras que la hipoteca no implica por sí sola la existencia de la ejecución, sino 
que ésta se conoce mediante la nota marginal de expedición de certificación de cargas. 
Consecuentemente con ello, no es aplicable el artículo 660,2 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, que permite el despacho del decreto de adjudicación aunque no se hayan realizado 
las notificaciones preceptivas a los titulares de asientos posteriores al gravamen que se 
ejecuta, pues las comunicaciones tratándose de procedimientos ejecutivos a través de 
anotaciones de embargo, constando éstas ya suficientemente publicadas a través de los 
asientos  del  Registro,  son  a  mayor  abundamiento,  mientras  que  en  la  ejecución 
hipotecaria constituyen un trámite esencial”.
Pues bien, lo cierto es que nadie duda de la esencialidad de la expedición de 
certificación de cargas en los procedimientos de ejecución hipotecaria dado que, como 
bien expone la titular del Registro de la Propiedad de El Rosario, la nota marginal de la 
que trae causa esta expedición, es la forma que los terceros tienen para conocer que 
existe un procedimiento de ejecución en curso.
Sin embargo, en el presente caso sí se inscribió esta nota marginal en el Registro de 
la  Propiedad  de  El  Rosario,  por  lo  que,  no  puede  sostenerse  que  haya  existido 
indefensión para los terceros al no habérseles notificado el procedimiento –a diferencia 
de lo que ocurre en las ejecuciones generales– cuando acudiendo al Registro, a través 
de la nota marginal, se hubiera podido conocer la existencia del procedimiento, como 
ocurre con las anotaciones de embargo en las ejecuciones generales.
En definitiva, tampoco puede acogerse este motivo para impedir la aplicación del 
artículo 660.2 de la LEC a los acreedores posteriores en las ejecuciones hipotecarias 
cuando se ha inscrito la nota marginal de expedición de certificación de cargas, lo que 
supone  que  los  tereceros  [sic]  tengan  oportunidad  de  conocer  la  existencia  del 
procedimiento de ejecución a pesar de la falta de notificación.
4.  Por último, queremos hacer especial mención a las dos resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a las que se hace referencia en la 
resolución recurrida ya que entendemos que no son aplicables al presente caso por las 
diferencias existentes en los supuestos de hecho.
Así, en la resolución de 20 de diciembre de 2010 se concluye que no procede la 
inscripción del auto de adjudicación recaído en un procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados al no haberse procedido a la emisión de la certificación de 
cargas en el procedimiento de ejecución directa, lo cual confirma la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública y expone:
“Debe señalarse que no se trata de ausencia de las comunicaciones del Registro 
dentro de la ejecución ordinaria a titulares de cargas posteriores o de defectos de forma 
de que éstas pudieran adolecer, que no son obstáculo para la inscripción del derecho de 
quién adquiera el inmueble (cr. Artículo 660.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino de 
la omisión dentro del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados del 
trámite de expedición de certificación de titularidad y cargas que permitirá al demanda y 
requerimiento de pago al deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor, que sí se 
considera por los preceptos señalados un trámite que el registrador puede y debe  e.
calificar”. w.b
certiPfiocar ctiaónnt od,e s cea rtgraatsa,b hae cdheo  uqnu ec aimsop eední ae lla  qinusec rdipirceicótna mdeeln ttíetu lnoo. se había expedido la
fincaEsn  rceagmisbtriaol,e esn s eí l sper oecmeditiimó iednicthoo d ec eerjteifcicuacdióon  yp osre  eiln qscureib aiód qlau iecroer rBesupildoinndgiceenntete rn olatas 
marginal, por lo que no se trata de un supuesto asimilable ni comparable.
La segundo [sic] resolución que se invoca fue dictada el 23 de julio de 2011 y la 
misma versa sobre un tercero poseedor de la finca hipotecada y que era objeto de la 
ejecución. En ese caso, se concluyó por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública lo siguiente:
“Como ya se planteó en la Resolución de 20 de diciembre de 2010 (RJ 2011, 262) el 
procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados sólo puede ejecutarse 
como  realización  de  una  hipoteca  inscrita,  sobre  la  base  de  aquellos  extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (cfr. Artículo 130 
de la Ley Hipotecaria). El carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca y el juego 
de los principios de inoponibilidad y fe pública a favor de los adquirentes en el remate 
(artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), aplicables como en cualquier otro derecho real 
inscrito,  determina  la  necesidad  de  ajustarse  claramente  a  los  pronunciamientos 
registrales en el desenvolvimiento de la ejecución hipotecaria. Por tanto, la omisión de 
las notificaciones hubiera impedido la inscripción y cancelación pretendidas, pero en este 
caso éstas se han realizado correctamente, según lo expuesto”.
Pues bien, es cierto que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
concluye que la omisión del tercer poseedor hubiera dado lugar a la imposibilidad de la 
inscripción del título. Sin embargo, ese caso no es aplicable al supuesto de hecho que 
ahora se plantea ya que la omisión de la notificación lo fue al acreedor posterior y no al 
tercer poseedor.
Es más, la intervención del tercer poseedor se recoge en el artículo 662 de la LEC, lo 
que conlleva que no le sea de aplicación lo dispuesto en el artículo 660.2 del mis [sic] 
cuerpo normativo, el cual se refiere únicamente a las comunicaciones que se regulan en 
los artículos 657 y 659, siendo este último artículo al que remite el artículo 689.2 cuando 
trata las comunicaciones a los acreedores posteriores en el procedimiento de ejecución 
hipotecaria.
5.  En conclusión, teniendo en cuenta que: (i) las resoluciones de fecha 20 de 
diciembre de 2020 y 23 de julio de 2011 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública no son aplicables al caso que nos ocupa, (ii) el artículo 689.2 de la LEC 
remite al artículo 659 de la misma norma, (iii) no existe una regulación específica en el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  para  las  comunicaciones  a  los  acreedores 
posteriores por lo que le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 660 de la LEC y, (iv) 
en el presente caso sí se emitió el certificado de cargas con la correspondiente anotación 
de la nota marginal, procede la revocación de la resolución emitida por la titular del 
Registro de la Propiedad de El Rosario, con la consecuente cancelación de la condición 
resolutoria.»
IV
La registradora de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de 
Tenerife, doña María Azucena Morales González, emitió informe, en el que mantuvo 
íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente elevó a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40 y 82 de la  es
Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento  Hipotecario;  659,  674  y  689  de  la  Ley  de  o
NdEeno jt2ua0irci1aia6dm.oi ednet o2  Cdeiv mil; ayr zloa sy  R2e0s doelu dciicoineemsb dree  dlae  2D0ir1e0c,c 1ió0n  dGe eonceturablr ed ed elo 2s0 R13e gyi s1t1ro dse y j udlieol   2021-13427n https://www.
1.  Para la resolución del presente recurso han de tenerse en cuenta los siguientes 
hechos:
– Mediante escritura otorgada el día 16 de octubre de 2006 ante el notario de San 
Cristóbal  de  La  Laguna,  don  Juan  Manuel  Polo  García,  con  el  número  2.650  de 
protocolo, se acordó la constitución de hipoteca sobre la finca registral 35.318. Dicha 
finca se encontraba gravada con una condición resolutoria, habiéndose pactado en la 
citada escritura de hipoteca la posposición de la condición resolutoria a la hipoteca que 
se iba a constituir. Sin embargo, por razones que no constan en el expediente, dicho 
pacto de posposición no tuvo acceso al Registro, por lo que la condición resolutoria se 
mantuvo con un rango prioritario al de la hipoteca.
– La mencionada finca registral fue objeto de división horizontal, arrastrándose las 
cargas de la finca matriz a todas las resultantes de la división.
– La hipoteca que gravaba las referidas fincas fue objeto de ejecución, llevándose a 
cabo la adjudicación en favor de las entidades recurrentes. Como consecuencia de dicha 
ejecución se llevó a cabo la cancelación de la hipoteca, pero no la de la condición 
resolutoria.
– Se presenta ahora instancia suscrita por los titulares registrales de las fincas 
afectadas, por la que, acompañando fotocopia escaneada de la escritura de constitución 
de la hipoteca, solicita la cancelación de la condición resolutoria por entender que, de 
acuerdo  con  el  pacto  de  posposición,  la  hipoteca  es  de  rango  preferente  a  dicha 
ejecución.
La registradora deniega la cancelación solicitada porque no resulta del testimonio del 
decreto de cancelación y del mandamiento de cancelación correspondiente, la existencia 
de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, y por tanto no haber sido notificado el 
titular de la condición resolutoria que se pretende ahora cancelar.
2.  Uno de los efectos más significativos del principio de legitimación registral, que 
se deduce de los previsto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, es el de 
que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. Por 
esa razón, y sin que se pueda ahora entrar en el análisis de los motivos que llevaron a 
que no se hiciera constar en la inscripción de la hipoteca el pacto de posposición de la 
condición resolutoria que gravaba la finca hipotecada, hay que partir de lo que resulta de 
los libros registrales: la condición resolutoria tiene un rango prioritario al de la hipoteca 
que ha sido objeto de ejecución.
3.  Tomando como referencia esa situación registral, debe analizarse la procedencia 
de la cancelación de la condición resolutoria que pretenden los recurrentes.
Establece  el  artículo  674  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil:  «A  instancia  del 
adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o 
inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Asimismo, el 
Letrado  de  la  Administración  de  Justicia  mandará  la  cancelación  de  todas  las 
inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después 
de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo 
mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total 
del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a 
disposición de los interesados. También se expresarán en el mandamiento las demás 
circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación. A 
instancia  de  parte,  el  testimonio  del  decreto  de  adjudicación  y  el  mandamiento  de 
cancelación  de  cargas  se  remitirán  electrónicamente  al  Registro  o  Registros  de  la  e
Propiedad  correspondientes».  Como  se  deduce  de  su  letra,  solo  procederá  la  bo
cancelación de las inscripciones o anotaciones posteriores en rango a la del gravamen  427ww
que Psaer ae jegcauratan.tizar que no se produce la indefensión de los titulares de esos asientos
tqruáem ivtea nim ap rseesrc ionbdjiebtloe  ddee l cparnocceeldaicmióienn, tloa  dLee ye jdeecu Ecinójnu ichiiapmotieecnatori aC liavi le hxap epdriecvióisnt od ec oumnao 
certificación por parte del registrador, así como la práctica de una nota marginal para
hacer constar que se ha realizado dicha expedición. Los que inscriban o anoten sus 
respectivos  derechos  con  posterioridad,  habrán  de  entenderse  notificados  de  la 
existencia del procedimiento ejecutivo por la propia nota extendida al margen de la 
inscripción de la hipoteca que se ejecuta. Respecto de los titulares de derechos que 
consten inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, pero antes de que se 
expida la preceptiva certificación, será el registrador el encargado de notificarles para 
que puedan comparecer en el procedimiento en defensa de sus intereses (artículos 659 
y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
4.  En el presente caso no cabe sino confirmar la calificación de la registradora, 
porque la condición resolutoria cuya cancelación se pretende aparece inscrita en el 
Registro con anterioridad a la hipoteca que se ha ejecutado, sin que pueda tenerse en 
cuenta a estos efectos el pacto recogido en la escritura que dio lugar a la inscripción de 
hipoteca por el que se acordó las posposición de dicha condición resolutoria, dado que 
no fue inscrito en su momento y, en consecuencia, el titular registral de la referida 
condición no ha sido tenido en cuenta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en 
los términos antes expuestos.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.