BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 66 Sábado 14 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 25257
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3656 Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se 
deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo.
En el recurso interpuesto por doña M. B. B. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Córdoba número 5, doña María de la Paloma Muñoz 
García-Liñán, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de 
embargo.
Hechos
I
Mediante escrito suscrito el día 12 de agosto de 2019, doña M. B. B. C., con firma 
legitimada ante el notario de Córdoba, don José Luis Iglesias González, solicitaba la 
cancelación de las anotaciones de embargo realizadas a favor de «Banco Bilbao Vizcaya 
Argentaria, S.A.», «Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Córdoba» y «BBK Cajasur, 
S.A.U.», sobre la finca registral número 18.642 del Registro de la Propiedad de Córdoba 
número 5 CRU 14022000326112.
II
Presentado el día 20 de agosto de 2019 dicho escrito en el Registro de la Propiedad 
de Córdoba número 5, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Primero.–Que con fecha 1 de julio de 2.019, tuvo entrada en este Registro, bajo el 
número  3.367,  otro  escrito  suscrito  por  Vd.,  fechado  entonces  el  día  17  de  junio 
de 2.019, expresado en idénticos términos con la salvedad de venir el del día 12 de 
agosto de 2.019 con la firma legitimada ante el Notario de esta Ciudad, don José Luis 
Iglesias González, el día 19 de dicho mes de agosto.
Segundo.–Que dicho escrito no ha sido objeto de presentación en el Libro Diario por 
tratarse de un documento privado que no es susceptible de presentación, conforme al 
principio de documentación auténtica establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria: 
“Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán 
estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por 
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los 
reglamentos”
Tercero.–Que el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria dispone: “Los 
asientos  del  Registro  practicados  en  los  libros  que  se  determinan  en  los  artículos 
doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, 
están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se 
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.” es
Cuarto.–Que el párrafo primero del artículo 33 de la Ley Hipotecaria establece: “Las  o
inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán  56ww
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correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.”
Sexto.–Que el párrafo primero del artículo 86 de la Ley Hipotecaria establece: “Las 
anotaciones preventivas, cua3quiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de 
la fecha de la anotación misma, salvo aquellas, que tengan señalado en la Ley un plazo 
más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades 
que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el 
mandamiento ordenando la prorroga sea presentado antes de que caduque el asiento. 
La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma 
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.”
Séptimo.–Que, dado que las anotaciones preventivas de embargo a qué se refiere su 
escrito se encuentran vigentes, la cancelación de las mismas sólo podrá practicarse en 
virtud de mandamiento judicial firme en que se ordene dicha cancelación.
Córdoba, a 22 de Agosto de 2.019. La Registradora (firma ilegible) María de la 
Paloma Muñoz García Liñán.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. B. B. C. interpuso recurso el día 7 de 
octubre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«(…) D) Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma 
y fundamentos de Derecho:
Se remitió un escrito a la Sra. registradora en el propio registro de la propiedad, 
negando  valor  del  mismo,  porque  no  se  había  realizado  por  vía  digital.  Ante  esta 
cuestión se solicitó que el escrito fuera protocolarizado por un notario (…) dado que 
sobre la inscripción registral de la vivienda se había realizado sendas anotaciones de 
embargo a favor una de ellas de Monte de Piedad y Caja de ahorros de Córdoba 
Cajasur, de un procedimiento ejecutivo que tiene prejudicialidad penal, y que las nuevas 
anotaciones en el registro quedan incluida la vigente a nombre de Monte de Piedad y 
Caja de ahorros de Córdoba, cuando esta entidad como bien sabe la Sra. Registradora 
fue  disuelta  por  el  Banco  de  España  en  el  año  2.010,  por  lo  que  el  supuesto 
procedimiento ejecutivo (en el procedimiento no aparece Cajasur Banco, S.A.U., como 
entidad sucesora) y dado que las anotaciones de embargo se renuevan a nombre de una 
entidad desaparecida casi 10 años antes, se le comunicó que de oficio debía anular esa 
anotación de embargo. Hay otro procedimiento de Monte de Piedad y Caja de ahorros de 
Córdoba similar solo a nombre la anterior renovación de la anotación de embargo de 
BBK Cajasur S.A.U., dado que esta entidad también fue disuelta hace años, renovar por 
parte del registro una anotación de embargo a nombre de una entidad disuelta no es 
compresible. Así mismo se mantiene un embargo a nombre de BBVA por una demanda 
ejecutiva que tiene prejudicialidad penal pero además adolece de nulidad procesal por 
pluspetición (estafa procesal).
E)  Solicito: (resuma de manera concreta su petición):
Se proceda a anular las anotaciones preventivas de los embargos de Monte de 
Piedad y Caja de Ahorros de Córdoba por estar extinguida y no haberse realizado a 
nombre de Cajasur Banco, S.A.U., o Kutxabank que es la matriz, lo mismo por la 
anotación ultima realizada a nombre de BBK Cajasur S.A.U. por los mismos motivos y la 
anotación de BBVA por los motivos expuestos.»
IV w.
notaL dae r ecagliisfitcraadcoiórna  ye meleitivóó  ienlf oerxmpee deiel ndtíea  a1 e3s dtee  Cneonvtireom Dbirree cdtiev o2.019, se mantuvo en su
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución Española; 1, 3, 18, 19 bis, 38, 40, 77, 83, 
86, 97 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 
de mayo de 2000, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 28 de julio y 14 de octubre de 2014, 29 de julio de 2016 y 9 de mayo 
de 2017.
1.  Se debate en el presente  recurso si se pueden practicar cancelaciones de 
determinadas anotaciones de embargo en virtud de instancia privada. La registradora 
entiende que no es posible dado el principio de titulación auténtica exigible, mientras la 
recurrente entiende que debe cancelarse de oficio por referirse a entidades ya disueltas 
y porque son nulas.
2.  El recurso debe ser desestimado y confirmada la nota de calificación. Es un 
principio esencial del sistema registral el de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria),  así  como  el  de  que  los  asientos  del  Registro  se  encuentran  bajo  la 
salvaguardia de los tribunales (artículo 1 Ley Hipotecaria).
3.  Debe reiterarse la doctrina emanada por este Centro Directivo en relación al 
objeto del recurso y si, en su caso, podría extenderse a asientos ya practicados. Es 
continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de 
mayo  de  2000),  que  el  objeto  del  expediente  de  recurso  contra  calificaciones  de 
registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación 
negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley 
Hipotecaria. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte 
recurrente,  ni  por  tanto  la  determinación  de  la  procedencia  o  no  de  practicar  una 
cancelación de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de su nulidad.
4.  Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de 
los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien 
con consentimiento de todos los interesados, bien por los tribunales de Justicia de 
acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la 
Ley Hipotecaria).
5.  Por otra parte es clara la determinación legal de que fuera de los casos de 
cancelación  por  caducidad  no  puede  el  registrador  actuar  de  oficio  ni  en  base  a 
solicitudes puramente privadas, sino que se requiere para su cancelación mandamiento 
judicial por tribunal competente (cfr. artículos 3 y 83 Ley Hipotecaria).
6.  A la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar, pues las 
anotaciones preventivas practicadas se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es 
posible,  en  el  concreto  ámbito  de  este  expediente,  revisar  -como  se  pretende-  la 
legalidad en la práctica de dichos asientos ni los efectos de legitimación que dichos 
asientos generan.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble  e.
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  w.b
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  56ww
HNioptoaMtreiaacddaroridi,a ,P .e2d0r od Jeo sdéic Gieamrrbidreo  Cdhea m20o1rr9o..–El  Director  General  de  los  Registros  y  del  OE-A-2020-36able en https://