BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 54 Viernes 4 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 25599
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3439 Resolución de 15 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se rechaza la inscripción 
de la georreferenciación de una finca por invasión de una plaza pública.
Hechos
I
Mediante una denominada «acta de notoriedad para la constancia de exceso de 
cabida», autorizada el día 4 de mayo de 2021 por el notario de Ciutadella de Menorca, 
don Luis Miguel Ferrer García, con el número 626 de protocolo, don J. B. J., dueño de la 
finca registral número 4.666 de Mahón, que tiene una superficie inscrita de 77 metros 
cuadrados,  solicitaba  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada 
catastral, de la que resultaba que la superficie era de 121 metros cuadrados.
En dicho instrumento público, tras decir el notario que «tiene, a mi juicio, capacidad 
legal suficiente e interés legítimo para otorgar esta acta de notoriedad», y recoger las 
manifestaciones del compareciente, se decía que «el señor compareciente me requiere 
para que en base al artículo 199 de la Ley Hipotecaria remita al Registro de la Propiedad 
competente la presente acta para su inscripción».
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Mahón, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Requisito previo para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria,  se  notificó  la  iniciación  del  expediente,  entre  otros,  al  Excelentísimo 
Ajuntament de Maó, en su condición de colindante.
Con  fecha  22  de  los  corrientes  se  presenta  por  parte  de  dicho  Ayuntamiento 
notificación del acuerdo adoptado por Decreto de Alcaldía núm. 2742, de día 21 de julio 
último, donde se resolvió:
“Asunto:  Oposición  a  la  inscripción  de  un  aumento  de  superficie  de  la  finca 
registral 4666, de la calle (…), término municipal de Maó... 4. Esta administración ha 
solicitado certificado registral histórico de la finca registral 4666, con el fin de acreditar 
que desde su origen, dicha finca, en su lado derecho limita con una zona municipal, zona 
que  es  la  que  se  pretende  apropiar  mediante  una  operación  de  inscripción  de 
representación gráfica rectificada. 5. Consta en el expediente del informe técnico de 
fecha 14 de julio de 2021 que: la rectificación propuesta no es aceptable dado que el 
linde  oeste  original  de  plaza  indica  que  es  de  titularidad  municipal,  espacio  que 
actualmente es un solar urbano... Conforme se acredita con el documento 1 aportado, la 
finca registral 4666 se inmatricula por vez primera al Registro mediante una operación de  s
agrupación de dos fincas, dando como resultado una parcela urbana situada en (…) de  o
una superficie total de setenta y siete metros cuadrados, según consta en la certificación  w.
uym noeams cserunitptuoer aref icnni eoq tautoreita asll e dd eoe r if7ge7icn hama  2la,3   yfdiane cs aem  4ar6ey6co6o d,n eom ce1ed9 qi6au7ne,t e ien undn icsaau do alpa ederona  cdliaóe nrec ecdhreto ifa iclgiamrcuiitpóaan c.c.i.oó nnE  nuc onenal    2022-3439n https://ww
plaza municipal. Y es justamente esta antigua plaza municipal la que pretende incorporar
la finca registral 4666 para pasar de 77 m2 a 121 m2.”
Por  todo  ello:  “Nos  oponemos  a  la  inscripción  de  la  representación  geográfica 
georreferencia de la finca registral 4666 con la forma y característica planteada, pues tal 
como se ha argumentado en el Decreto, los 44 m2 que se pretenden adicionar a la finca 
registral 4666 son de titularidad municipal.”
Fundamentos de Derecho:
El expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria tiene por finalidad 
completar la descripción literaria de una determinada finca, acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Si la identificación 
gráfica de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el 
dominio público, el Registrador debe denegar la inscripción solicitada.
En  los  demás  casos,  “a  la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas,  el  Registrador 
decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien 
no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales 
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
En consecuencia, en el supuesto que nos ocupa, corresponde al Registrador decidir 
si, a la vista de las alegaciones efectuadas, puede o no procederse a completar la 
descripción literaria de una determinada finca, acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, sobre la base de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica.
Decisión:
A la vista de las alegaciones realizadas, en el sentido de que la representación 
gráfica que se pretende inscribir está formada por dos parcelas urbanas, la registral 4666 
de 77 m2 y la antigua plaza municipal de unos 44 m2 que actualmente es una parcela 
urbana,  de  titularidad  municipal,  no  puede  procederse  a  la  incorporación  de  la 
representación gráfica solicitada para la finca registral número 4666 de Mahón, debiendo 
resolverse previamente dicha discrepancia entre los respectivos titulares.
Mahón, a veintitrés de julio de dos mil veintiuno.
Contra la presente decisión (…)
Este documento ha sido firmado digitalmente por el registrador don Joaquín José 
Rodríguez Hernández con firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. B. J. interpuso recurso el día 15 de 
diciembre de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Que en fecha 16-11-2021 se ha recibido notificación del Registro de la Propiedad de 
Mahón de la resolución emitida, en fecha 23-7-2021 (…)
Alegaciones:
Primera. Superficie real de la finca propiedad del firmante y linderos que se ajustan 
plenamente  al  certificado  descriptivo  y  gráfico  catastral  incorporado  al  Acta  de 
notoriedad: Superficie real de la finca de 121 m². Terreno que no es de dominio público. 
Realidad física existente y disfrute pacífico que así lo refleja. e.
La  denegación  de  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  pretendida  por  el  w.b
firmante mediante el otorgamiento del Acta de notoriedad anteriormente citada, se funda  39ww
aúfniricmaam eqnutee  eenl  flair moapnotseic ipórne tfeonrmdeu laadparo apli arerssep,e cptoor  pmore edli oA yduen tdaimchiean toop deera Mcióanh,ó nd, eq uuiénna 
smuupneicrfiipcaiel,  daen tteerriroernmoe, neten  pella lzinad.e oeste de la finca, de 44 m² que se afirma de titularidad
No obstante, estima el firmante que la mera afirmación municipal de titularidad de 
una finca, que por el propio plano de calificaciones del Plan General de Ordenación 
Urbana de Mahón (…), se acredita que no es sistema público (es decir, plaza), sino un 
suelo urbano de aprovechamiento clave 7 (conjuntos con ordenaciones específicas), sin 
acreditarse  en  ningún  momento  la  inscripción  registral  de  dicha  finca  a  favor  del 
Ayuntamiento de Mahón (ni tampoco su desafección de sistema público a zona de 
aprovechamiento de titularidad municipal), no puede obstruir la inscripción del Acta de 
notoriedad para constancia de exceso de cabida promovida por el firmante, habida 
cuenta que la realidad de la finca de su propiedad, en cuanto a superficie y linderos de la 
misma se refiere, concuerda totalmente con la certificación catastral descriptiva y gráfica 
incorporad a con el acta y cuya inscripción se solicitó.
Prueba de ello, es que el firmante (y el anterior propietario de quién adquirió la finca) 
usa y disfruta pacíficamente de la totalidad de la finca, de 121 m2, la cual (…), está 
cerrada conforme a dicha superficie y linderos, adquiriendo recientemente el firmante 
dicha finca con el pleno convencimiento de que la realidad de la misma, en cuanto a su 
superficie y linderos, es la de su pacífico uso que concuerda con lo reflejado por la 
certificación catastral incorporada al acta de notoriedad para su inscripción.
Se estima, dicho sea con el máximo respeto, que la dejadez municipal que, se repite, 
ni tan solo acredita la inscripción registral a su favor de la parcela calificada de clave 7 
de 44 m2, no puede ser el motivo denegatorio de la inscripción promovida por el firmante.
Más aún cuando (…), dichos 44 m2 no están afectos al dominio público, sino que se 
trata de un terreno susceptible de aprovechamiento privado como el que pacíficamente 
se materializa en el mismo por el firmante (y por quién les transmitió la finca, desde hace 
décadas, según refleja la certificación catastral), no existiendo, en absoluto, apropiación 
alguna por parte del firmante del dominio público municipal.
Segunda. Conclusión:  Decisión  denegatoria  del  Registro  de  la  Propiedad  no 
ajustada a Derecho: Estimación del presente recurso e inscripción del acta de notoriedad 
para la constancia de exceso de cabida promovida por el firmante.
A tenor de todo lo expuesto y acreditado, el firmante, quién siempre ha actuado de 
buena fe, estima, dicho sea con el mayor de los respetos y en estrictos términos de 
defensa de sus derechos e intereses, que la decisión denegatoria de la inscripción del 
Acta  de  notoriedad  para  la  constancia  de  exceso  de  cabida  promovida  por  aquel, 
adoptada  por  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Mahón,  no  se  ajusta  a  derecho, 
procediendo la estimación del presente recurso y, en consecuencia, revocando aquella 
decisión, ordenándose y acordándose la inscripción del exceso de cabida de la finca 
propiedad del firmante de conformidad con la referida Acta de notoriedad.»
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de enero de 2022, el registrador de la Propiedad se 
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo, 
haciendo constar que el día 17 de diciembre de 2021 se dio traslado del recurso 
interpuesto  al  notario  autorizante  del  título  calificado,  sin  que  se  hayan  recibido 
alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 199, 201, 322 y 326 de la Ley Hipotecaria; 40 de la Ley 39/2015,  s
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones  oe.
Públicas; 208 y 209 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General  w.
de los Registros y del Notariado de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 y 7 de noviembre  39ww
de 2019.
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artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  para  la  inscripción  de  la  representación  gráfica
georreferenciada  catastral,  de  la  que  resulta  que  la  superficie  es  de  121  metros 
cuadrados.
Durante dicha tramitación, el Ayuntamiento formula oposición alegando que «en el 
momento en que se origina la finca 4666, mediante una operación de agrupación con 
una superficie total de 77 m2, ya se reconoce que en su lado derecho limita con una 
plaza municipal. Y es justamente esta antigua plaza municipal la que pretende incorporar 
la finca registral 4666 para pasar de 77 m2 a 121 m2».
El  registrador,  a  la  vista  de  dicha  alegación,  rechaza  la  inscripción  pretendida, 
«debiendo resolverse previamente dicha discrepancia entre los respectivos titulares».
El titular de la finca registral y ahora recurrente alega, en esencia: «dichos 44 m2 no 
están  afectos  al  dominio  público,  sino  que  se  trata  de  un  terreno  susceptible  de 
aprovechamiento privado como el que pacíficamente se materializa en el mismo por el 
firmante (y por quién les transmitió la finca, desde hace décadas, según refleja la 
certificación catastral».
2. En cuanto a la admisibilidad del recurso.
El recurso se interpone mediante escrito de fecha 10 de diciembre de 2021 contra 
una nota de calificación de fecha 23 de julio de 2021.
El  artículo  322  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  «la  calificación  negativa  del 
documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse al presentante y al 
notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al 
funcionario que lo haya expedido. Dicha notificación se efectuará de conformidad con lo 
previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común».
Y el artículo 58 de dicha ley establecía que «toda notificación deberá ser cursada 
dentro del plazo de diez días a partir de la fecha en que el acto haya sido dictado». Tal 
previsión la recoge en la actualidad el artículo 40 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Por su parte, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria establece que «el plazo para la 
interposición será de un mes y se computará desde la fecha de la notificación de la 
calificación».
En el presente caso, el recurrente afirma que la nota de calificación de fecha 23 de 
julio de 2021 le fue notificada el día 16 de noviembre de 2021, es decir, casi cuatro 
meses después de su fecha, sin que el registrador haya manifestado, ni menos aún 
acreditado, haberla notificado en otra fecha anterior, por lo que el recurso ha de admitirse 
como presentado dentro del plazo legal, sin perjuicio de recordar al registrador su 
obligación de notificar sus calificaciones dentro del plazo legal.
3. Admitido a trámite el recurso, y como cuestión previa, de carácter terminológica 
pero también conceptual, debe señalarse que el acta notarial donde el titular registral 
manifiesta  cuál  es  la  georreferenciación  y  superficie  que  solicita  inscribir  por  el 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de estar denominada por el 
notario como «acta de notoriedad», no es en realidad tal, sino una simple acta de 
manifestaciones, pues no se contiene en ella requerimiento alguno para que el notario 
aprecie notoriedad alguna, sino sólo para que recoja las manifestaciones del otorgante y 
«para  que  en  base  al  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  remita  al  Registro  de  la 
Propiedad competente la presente acta para su inscripción». Por tanto, no estamos ante 
un acta de notoriedad, de las reguladas en el artículo 209 del Reglamento Notarial, sino 
ante un acta de manifestaciones o acta de referencia, contemplada en el artículo 208.
Además, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2001, las actas  es
de notoriedad han desaparecido de entre los medios legalmente habilitados para la  o
easnixconprt eoqeAdrudisieetiíead  nelcaoitldó  en.rn eud ceeeo v idrnodos óemc xrliipanpe icoRdió iecenusn oydtealeu   dctrreieaóc mndti ofiditmcaeaci nci7óiio ondn  rleeae s gnL udoelevay id ec1oma3 be/b2indr0e ae1  dl5y ae  ger etn2íocc0uro1rlme9of  ee2anr0le d1snó ecc ñaioaa ncllosaiostrin  tnuqeoyusate ad  ure«ino ef silan , cncntuaaoes  d,ve eosy     OE-A-2022-3439able en https://www.
un acta de notoriedad (…) Ahora, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, y en línea con el objetivo de desjudicialización que expresa su exposición 
de  motivos,  se  ha  optado  por  suprimir  los  expedientes  de  jurisdicción  voluntaria 
tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Para ello, la ley podría 
haber suprimido el expediente de dominio y mantenido, con modificaciones, el acta de 
notoriedad. Pero lo que ha hecho realmente ha sido exactamente lo contrario: suprimir el 
acta de notoriedad y mantener, con modificaciones, el expediente de dominio. En efecto, 
en la nueva regulación del Título VI de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la 
Ley 13/2015 ha desaparecido toda referencia al acta de notoriedad, (ni para inmatricular, 
ni para acreditar mayor cabida, ni para reanudad tracto) (…) Y el hecho de que ese 
expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus 
respectivas  diligencias,  y  no  de  una  escritura  pública,  no  debe  inducir  a  pensar 
erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante 
un  acta  de  notoriedad  (tipo  instrumento  público  notarial  que  está  definido  en  el 
artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que 
la  finalización  exitosa  de  los  actuales  expedientes  de  dominio  notariales  tenga  su 
fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el 
promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente 
previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida 
motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya 
derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación 
actualmente  vigente  ya  no  hay  tal  contraposición,  pero  tampoco  identificación  o 
asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe 
emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la 
inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al 
artículo  201,  o  para  reanudar  el  tracto  sucesivo  conforme  al  artículo  208,  sino  un 
«expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, 
para alguna de las finalidades señaladas».
En el presente caso, tampoco estamos ante el expediente de dominio regulado en el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sino ante la solicitud al registrador, recogida en un 
acta notarial de manifestaciones, para que inicie el procedimiento del artículo 199 de 
dicha ley para la inscripción de la georreferenciación de la finca, esto es, su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie.
4. Dicho lo anterior, ocurre que durante la tramitación del procedimiento registral del 
artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria  el  Ayuntamiento  formula  oposición  expresa, 
debidamente  fundamentada  en  dos  extremos:  que  la  finca  en  cuestión  se  formó 
mediante agrupación con una superficie total de 77 metros cuadrados, expresando que 
en su lado derecho limita con una plaza municipal. Y que, según el Ayuntamiento, es 
justamente esta antigua plaza municipal de 44 metros cuadrados la que el promotor 
pretende incorporar la finca registral 4.666 para pasar de 77 metros cuadrados a 121 
metros cuadrados.
Y el registrador estima tales alegaciones, haciendo suyas las dudas fundadas sobre 
invasión del dominio público, por lo que deniega la inscripción de la georreferenciación 
pretendida.
Debe recordarse, tal y como señaló la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 (criterio reiterado de 
manera constante con posterioridad) que «la protección registral que la Ley otorga al 
dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también 
se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios  es
suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de  o
idppnerrsee cvtPerriiesnpotcdcroa ii ódtbeanaanl.  r nm doiiosn ittnfiiovnvrotama,d seec  o leenoyl   edccsoae mrerátsiicnfpiticeoear cp cipaúiórlbeenlsiv c,i ooac. doamm lioan  islpatrr áadcteitv icacao  sqdtuaees   laoa  cdinrees cdmritiopencnit óenqs,,u  eey l  crlaeo gnifisnotsrrmacrdeipo cra i hóloan    OE-A-2022-3439able en https://www.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio catalogada como demanial».
5. En el presente caso, las alegaciones del promotor y ahora recurrente, acerca de 
que «dichos 44 m² no están afectos al dominio público, sino que se trata de un terreno 
susceptible  de  aprovechamiento  privado  como  el  que  (…)  refleja  la  certificación 
catastral)» no pueden ser estimadas, siendo claro que existen dudas fundadas sobre 
posible invasión del dominio público, que no corresponde resolver de manera definitiva 
por la vía del recurso ante este Centro Directivo, sino mediante el correspondiente 
proceso judicial.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.