BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143566
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19268 Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Palafrugell  a  inscribir  una  escritura  de 
novación de un préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Antonio Ángel Longo Martínez, notario de Sant Just 
Desvern, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Palafrugell, don David 
Jesús Melgar García, a inscribir una escritura de novación de un préstamo con garantía 
hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 25 de mayo de 2021 ante el notario de Barcelona, 
don Antonio Ángel Longo Martínez, con el número 455 de protocolo, se formalizó la 
novación de un préstamo con garantía hipotecaria que se había formalizado en escritura 
de fecha 24 de enero de 2014.
Después de describir la finca hipotecada se añade que «hacen constar que no existe 
limitación a la disposición de la vivienda objeto de la presente en base a su eventual 
consideración como «familiar» o «común», y a lo previsto legalmente al efecto, así como 
que no existe atribuido a personas distintas de sus titulares ningún derecho de uso sobre 
la misma; circunstancias respecto de cuya veracidad la otra parte contratante asegura no 
conocer hechos o datos que la puedan desvirtuar».
Entre  otros  pactos,  se  incluye  el  siguiente  que  interesa  a  efectos  del  presente 
recurso:  «(…)  En  caso  de  no  satisfacerse  a  CaixaBank,  a  su  debido  tiempo,  las 
obligaciones  pecuniarias  derivadas  del  préstamo,  incluso  las  nacidas  por  causa  de 
vencimiento anticipado, el capital adeudado, con independencia de que se haya iniciado 
o no su reclamación judicial, producirán intereses de demora desde el día siguiente, 
inclusive, a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se 
realice el pago. El tipo de interés de demora será el resultado de sumar tres (3) puntos al 
tipo de interés remuneratorio/ordinario pactado en la presente escritura, variable al alza o 
a  la  baja  para  ajustarse  al  resultado  de  sumar  tres  (3)  puntos  al  tipo  de  interés 
remuneratorio/ordinario vigente en cada momento».
En la escritura también se incluyen determinadas «condiciones aplicables a la parte 
deudora con motivo de hallarse el préstamo objeto de la novación sometido y al amparo 
de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario», y 
se añade que «con las obligadas salvedades derivadas de lo que aquí se ha convenido 
respecto al préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el antecedente II de este 
instrumento, quedan subsistentes los restantes pactos y condiciones de la escritura de 
préstamo hipotecario reseñada».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Palafrugell, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por don/doña Longo Martínez, Antonio Ángel, el día 25 de mayo 
de  2021,  bajo  el  asiento  número  552,  del  tomo  70  del  Libro  Diario  y  número  de 
entrada 1859, que corresponde al documento otorgado por el notario de Barcelona 
Antonio  Ángel  Longo  Martínez,  con  el  número  455/2021  de  su  protocolo,  de 
fecha  25/05/2021,  ha  resuelto  no  practicar  los  asientos  solicitados  en  base  a  los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
Único: Se presenta escritura de novación de préstamo hipotecario autorizada el 25 
de mayo de 2021 en Barcelona por el Notario don Antonio Ángel Longo Martínez (n.º 455 
de protocolo).
En ella se hipotecan dos viviendas en garantía de un préstamo hipotecario. No se 
indica el carácter de vivienda, habitual o no, de ninguna de ellas.
Fundamentos [sic] jurídico.
La manifestación del carácter de vivienda habitual o no del. Inmueble hipotecado en 
garantía de un préstamo es requisito esencial para el otorgamiento y para la inscripción 
de la escritura pública en que este se formalice.
En efecto, conforme al artículo 21.3 LH, introducido por Ley 1/2013, de 14 de mayo:
"3.  En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el 
carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se 
presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del 
inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución."
A su vez, el artículo 129.2 de la misma Ley, con relación a la cláusula de venta 
extrajudicial ante notario dice que:
"b)  La  estipulación  en  virtud  de  la  cual  los  otorgantes  pacten  la  sujeción  al 
procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las 
restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, 
habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, 
salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es 
vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución."
El  carácter  de  vivienda  habitual  o  no  del  inmueble  hipotecado  tiene  también 
transcendentes  efectos  en  el  supuesto  de  ejecución  judicial,  tal  como  ponen  de 
manifiesto los artículos 579.2 b) y 671 LEC, los cuales pueden considerarse también 
aplicables a la venta extrajudicial, conforme al artículo 129.2 h) LH.
En este sentido, la RDGRN de 19 de diciembre de 2013 dice (FJ 8.º) que:
"8.  Todo lo dicho conduce a considerar que, conforme al sentido teleológico de la  b
norma, no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una  268ww
hviavbieitnudaal  dsein  laq ufein csae  greraavlicaed au nqau em eaxniigfees etal caiórtníc euxlop r2e1s.a3  adcee rlac aL deey l Hcaiproátcetcear roia n, oy ad elo  vsiveiae nddeal 
tdeenuedro rt roa,n secne snud ecnacsiao , ddieclh hai pmoteacnaifensteta ncoió nd,e uyd odra, dpou eqstuoe  qudeic heon  aremqbuoissi tos upnuoe ssteo s vpinuceudlea 
únicamente a la circunstancia de que el préstamo tenga como destino la adquisición de la
vivienda habitual, sino que está destinado a la protección de la misma en caso de ejecución 
hipotecaria,  protección  que  se  manifiesta,  entre  otros  efectos,  en  la  posibilidad  de 
suspensión  de  los  lanzamientos  prevista  en  el  artículo  1  de  la  Ley  1/2013,  en  la 
determinación de los valores de adjudicación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, o en las limitaciones de la responsabilidad remanente del deudor después de la 
adjudicación conforme a lo previsto en el artículo 579 de la misma Ley, etc."
Por otro lado, no cabe confundir la manifestación indicada con la relativa al carácter 
familiar o no del inmueble. Con claridad expone la diferencia entre una y otra la RDGSJ y 
FP de 6 de marzo de 2020 (FJ 9.º):
"9.  Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda 
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición 
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión 
en la ove conviene reparar. El adjetivo ‘habitual’ y el adverbio 'habitualmente' aparecen 
en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 401 1320, 1321, 1406 
y  /955)  y  del  Código  de  Comercio  (artículos  1,  3  y  4).  'Habitual'  no  equivale  a 
'permanente' pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la 
expresión ‘vivienda habitual’ se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una 
persona tenga su residencia (artículo 1406.4.o). Pero la falta en nuestra legislación civil 
de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que 
la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la 
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma 
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe 
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen 
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o 
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan 
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero 
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud 
que impliqué el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados 
especiales;  e  incluso  no  es  descartable  la  existencia  de  relaciones  conyugales  a 
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones –vid. Resoluciones 
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge 
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro 
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal 
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de 
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y 
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más 
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, 
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, 
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los 
hay."
El defecto se considera subsanable mediante la aportación de diligencia en la que los 
hipotecantes manifiesten el carácter de vivienda habitual o no de las fincas hipotecadas.
No se extiende anotación preventiva por no haberse solicitado.
II
No se inscriben los siguientes extremos: b
22..ªª  biTs.ip oP daec tinot edreé bs ovnairfiicaabcleió:n del tipo de interés:
En  la  misma  se  exige  para  disfrutar  de  las  bonificaciones  al  tipo  de  interés
remuneratorio previsto en la cláusula 3.ª no incurrir en mora.
Es decir que, en tal supuesto, el prestatario habrá de abonar el interés de demora 
establecido  en  la  cláusula  6.ª,  calculado  no  sobre  el  tipo  de  interés  remuneratorio 
realmente abonado por él hasta entonces, sino sobre otro tipo diferente, el previsto para 
el supuesto de que no se hubieran aplicado bonificaciones.
Entendemos que esta previsión encierra una elevación encubierta del interés de 
demora de la cláusula 6.ª, el cual se ha fijado con sujeción al límite imperativo del 
artículo 25.1 de la Ley 5/2019, sin posibilidad de pacte en contrario (artículo 25.2).
Por lo tanto y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 5/2019, en 
relación con los artículos 6.4 del Código Civil y 10 del texto refundido de la Ley General 
para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes  complementarias, 
aprobado  por  Real  Decreto  Legislativo  1/2007,  de  16  de  noviembre,  y  con  el 
artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, procede denegar la inscripción de esta cláusula.
En efecto, la elevación del interés remuneratorio en caso de demora en el pago de 
las cantidades que se indican en ella constituye una forma encubierta y fraudulenta de 
incrementar el interés de demora, contraviniendo los límites imperativos antes dichos. La 
norma de cobertura sería el artículo 1255 del Código Civil (principio de libertad de 
pactos) y norma eludida el citado artículo 25 de la Ley 5/2019, en el que se establece 
imperativamente  un  tipo  de  interés  de  demora  equivalente  al  remuneratorio 
incrementado  en  tres  puntos  para  los  préstamos  a  favor  de  personas  físicas 
garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial (como es el caso), sin 
posibilidad de pacto en contrario.
Conforme al artículo 258.2 inciso 1.º de la Ley Hipotecaria, redactado precisamente 
por  la  Ley  5/2019,  «2.  El  registrador  de  la  propiedad  denegará  la  inscripción  de 
aquellas  cláusulas  de  los  contratos  que  sean  contrarias  a  normas  imperativas  o 
prohibitivas...».
En cualquier caso, la aplicación de la regla indicada implicaría que el tipo de interés 
remuneratorio sobre el que se calcularía el de demora, en caso de incurrir en mora, no 
sería el que hasta ese momento estuviese pagando el prestatario, sino otro (el previsto 
en el contrato sin bonificaciones); extremo que por su transcendencia para el prestatario 
debería haber sido objeto de información específica, la cual no consta que se le haya 
facilitado. Ni tampoco consta aclaración alguna en la cláusula 6' del contrato, relativa al 
tipo  de  interés  de  demora,  en  la  cual  solamente  se  indica  que  el  mismo  será  el 
remuneratorio  incrementado  en  tres  puntos.  No  puede  entenderse  por  ello  que  tal 
extremo  esté  explicitado  con  la  claridad  y  precisión  que  exige  el  artículo  80.1  a) 
TRLDCU.
4.ª  Tipo de interés de demora nominal anual aplicable:
Párrafo 1.º, inciso "…desde el día siguiente, inclusive, a aquel en que la falta de pago 
se haya producido": El hecho de que se prevea el devengo de intereses de demora 
desde el día siguiente al de la falta de pago da a entender que el mismo es automático, 
pues prescinde, para producirse, de la exigencia de previo requerimiento.
Pues bien, el devengo automático de intereses de demora, sin requerimiento previo, 
se considera abusivo, en los términos del artículo 82.1 TRLDCU, en cuanto que, no 
habiendo sido negociado individualmente, produce, en contra de las exigencias de la 
buena fe y en detrimento de la prestataria, un desequilibrio importante de los derechos y 
obligaciones de las partes.
En efecto, no se trata de un préstamo mercantil, dada la presencia, como parte 
prestataria, de una persona consumidora o usuaria. Por tanto, como dice la sentencia del 
Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Barcelona de Sentencia núm. 169/2016 de 30 junio  e.
(FJ 2.8): «es claro que de no regir la cláusula impugnada, el consumidor se hallaría en  w.b
mora una vez requerido de pago por el acreedor, por lo que la cláusula en cuestión sitúa  268ww
vailg ceonntetr.a tEalnlote  peenr muintea  asfitirumacairó nq udee  dpee ohr aDbeerre cchoon oqcuideo  lae lp rceovnistetan idpoo r peal cotarddeon aemn ieunntoa 
ndeeg loac icaláciuósnu leaf eyc tliav an unloid haudb dieer al aa cmeipstmaad op sour  cinocnlullesivóanr,  ulon  qduees ereqduuilinbdriao  edne  lap raebstuascivioidnaeds 
contrario a los postulados de la buena fe. 5.–Sin embargo, la consecuencia de dicha
declaración de nulidad se refiere únicamente al contenido relativo al cómputo del dies a 
quo de la mora, pues suprimida dicha mención del clausulado, es claro que debe 
integrarse con la normativa supletoria general (art. 1100, 1101 y 1.108 CC), sin que 
desaparezcan las previsiones sobre el devengo de interés de demora.»
6.ª  "Transmisión  de  la  finca  y  subrogación  de  la  deuda  personal  hipotecaria": 
Alcance puramente obligacional.
7.ª  "Cesión de la información": Alcance puramente obligacional.
8.ª  Gastos:
Desde "Caixabank pagará los siguientes gastos..." hasta el final: Se trata de una 
estipulación de alcance puramente obligacional. Obviamente, los gastos a cargo del 
Banco no están garantizados con la hipoteca.
9.ª  "Comunicaciones  a  la  parte  deudora":  Alcance  puramente  obligacional. 
"Resolución de conflictos": Alcance puramente obligacional.
"Información a la parte acreditada": Carácter meramente informativo.
Palafrugell a 28 de junio de 2021.–El Registrador de la Propiedad, Fdo: David Melgar 
García.
Contra esta calificación cabe (…).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Antonio Ángel Longo Martínez, notario de 
Sant Just Desvern, interpuso recurso el día 9 de agosto de 2021 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«1.  En relación con la manifestación de ser o no vivienda habitual:
Se hace constar en la indicada nota de calificación:
"Hechos:
Se presenta escritura de novación de préstamo hipotecario autorizada el 25 de mayo 
de 2021 en Barcelona por el Notario don Antonio Ángel Longo Martínez (n.º 455 de 
protocolo).
En ella se hipotecan dos viviendas en garantía de un préstamo hipotecario. No se 
indica el carácter de vivienda, habitual o no, de ninguna de ellas.
Fundamentos jurídico [sic]:
I
La manifestación del carácter de vivienda habitual o no del. Inmueble hipotecado en 
garantía de un préstamo es requisito esencial para el otorgamiento y para la inscripción 
de la escritura pública en que éste se formalice."
Frente a lo anterior, cabe argumentar:
– Que la calificación parte de una errónea descripción de los hechos, puesto que en 
la escritura calificada no «se hipotecan dos viviendas». El contrato de hipoteca se  s
formalizó en su día, y la hipoteca constituida quedó debidamente inscrita, fueran cuales  oe.
jfcuuarerídár–aicc ntoeA srl a p hssaa erbañtiihrat uoldaareadl   ooais hgn ínpo, oo ddrreae bde leala rsssí ae v– ñirevoe irsei runrreledtaglaeriss vi.tnaranndeteocsre  s(aaa rretio.s  t2do1es.t 3ee nyfee c1rst2oe9s .e–2n   mLaeanyna ilHfizeiapsrtoa ltoceisco anfureinasd;  asRmoDbeGrneRt oeNsl    2021-19268n https://www.
de 19 de diciembre de 2013), todos ellos referidos a un supuesto diferente, cual es el de
la escritura en que se formaliza la constitución de la hipoteca, y no aplicables por tanto a  Bc
la  de  novación  del  préstamo  hipotecario  ya  constituido.  Algo  que  es  todavía  más 
evidente cuando la escritura de préstamo hipotecario se había otorgado el 24 de enero 
de 2014, esto es, una vez vigente la redacción dada a dichos artículos por la Ley 1/2013, 
que introdujo la necesidad de hacer constar en las escrituras el carácter habitual o no de 
la vivienda objeto de hipoteca.
– Atendido lo expuesto, las diferencias entre los conceptos de "vivienda habitual" y 
"vivienda familiar", de las que el señor registrador advierte, no por interesantes resultan 
menos irrelevantes: efectivamente, la vivienda puede ser habitual o no del hipotecante 
con independencia de que sea, o no, la vivienda familiar; única calificación, está última, a 
la que en la escritura había que hacer referencia –como de hecho se hace– en todo caso 
por aplicación de disposiciones legales distintas a las señaladas en la calificación.
2.  En relación con el pacto de bonificación del tipo de interés:
Se indica en la nota de calificación:
"No se inscriben los siguientes extremos:
2.ª  Tipo de interés variable:
2.º bis  Pacto de bonificación del tipo de interés:
En  la  misma  se  exige  para  disfrutar  de  las  bonificaciones  al  tipo  de  interés 
remuneratorio previsto en la cláusula 38 no incurrir en mora.
Es decir que, en tal supuesto, el prestatario habrá de abonar el interés de demora 
establecido  en  la  cláusula  6.ª,  calculado  no  sobre  el  tipo  de  interés  remuneratorio 
realmente abonado por él hasta entonces, sino sobre otro tipo diferente, el previsto para 
el supuesto de que no se hubieran aplicado bonificaciones.
Entendernos que esta previsión encierra una elevación encubierta del interés de 
demora de la cláusula 6.ª, el cual se ha fijado con sujeción al límite imperativo del 
artículo 25.1 de la Ley 5/2019, sin posibilidad de pacto en contrario (artículo 25.2).
Por lo tanto y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 5/2019, en 
relación con los artículos 6.4 del Código Civil y 10 del texto refundido de la Ley General 
para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes  complementarias, 
aprobado  por  Real  Decreto  Legislativo  1/2007,  de  16  de  noviembre,  y  con  el 
artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, procede denegar la inscripción de esta cláusula.
En efecto, la elevación del interés remuneratorio en caso de demora en el pago de 
las cantidades que se indican en ella constituye una forma encubierta y fraudulenta de 
incrementar el interés de demora, contraviniendo los límites imperativos antes dichos. La 
norma de cobertura sería el artículo 1255 del Código Civil (principio de libertad de 
pactos) y norma eludida el citado artículo 25 de la Ley 5/2019, en el que se establece 
imperativamente  un  tipo  de  interés  de  demora  equivalente  al  remuneratorio 
incrementado  en  tres  puntos  para  los  préstamos  a  favor  de  personas  físicas 
garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial (como es el caso), sin 
posibilidad de pacto en contrario.
Conforme al artículo 258.2 inciso 1.º de la Ley Hipotecaria, redactado precisamente 
por la Ley 5/2019, '2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas 
cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas...'.
En cualquier caso, la aplicación de la regla indicada implicaría que el tipo de interés 
remuneratorio sobre el que se calcularía el de demora, en caso de incurrir en mora, no  es
sería el que hasta ese momento estuviese pagando el prestatario, sino otro (el previsto  o
en el contrato sin bonificaciones); extremo que por su transcendencia para el prestatario  268ww
ftrdaiepecmobil euitdraníedea or ahi.n taNotberiie rotéra  smsi nipddcooerec  moodb eecjemnottnooas rdatdoa,e   a eeicnnnlfa  ortlraramec saicó cunpiaó ualn nl gsteouossnlpa.a em Nceeínofni  ctleapa  u,c sellaáed u ecsi unueadlnali ct nea6on g d qcdeuoerensl  escet oalpn  otqmrrua isetoem ,lsl ooere   llsqaeeut irehváa a  ytaeaalll     OE-A-2021-19able en https://
extremo  esté  explicitado  con  la  claridad  y  precisión  que  exige  el  artículo  80.1  a) 
TRLDCU."
Argumentos en contra:
Considera el señor registrador que este pacto resulta fraudulento y contrario a los 
límites  imperativos  que  para  el  interés  de  demora  establece  el  artículo  25  de  la 
Ley  5/2019.  Se  basa  para  efectuar  tal  calificación  en  que  para  disfrutar  de  las 
bonificaciones a que se refiere dicho pacto una de las condiciones es no incurrir en 
mora. Ello supondría, en su opinión, que "en tal supuesto el prestatario habrá de abonar 
el  interés  establecido  en  la  cláusula  sexta  calculado  no  sobre  el  tipo  de  interés 
remuneratorio abonado por él hasta entonces sino sobre otro tipo diferente, el previsto 
para el supuesto de que no se hubieren aplicado bonificaciones".
Pero este planteamiento tiene un punto de partida equivocado, cual es es [sic] el dar 
por  supuesto  que  hasta  el  momento  de  incurrir  en  mora  el  deudor  había  venido 
disfrutando de un interés reducido, lo que no es necesariamente así en un pacto de 
interés con bonificaciones condicionadas. De este modo, se nos dice, la aplicación 
conjunta de ambos pactos implicaría que en caso de mora se produciría necesariamente 
un doble incremento: el del interés remuneratorio, de una parte, y, sobre el resultado de 
dicho incremento, el de tres puntos previsto imperativamente para el cálculo del interés 
de demora. Pero no es ese el efecto de lo previsto en el contrato, en el que la aplicación 
de bonificaciones al interés inicial pactado se plantea como una mera posibilidad sujeta a 
la  contratación  de  determinados  productos  o  servicios  y  a  determinados  límites  o 
condiciones.  No  se  trata  por  tanto  de  que  sobre  un  interés  inicial  reducido  la  no 
suscripción  de  tales  productos  o  incumplimiento  de  condiciones  opere  a  modo  de 
penalización –lo que quizá podría dar lugar a ese doble incremento cuando la condición 
incumplida es el no retraso en el pago de las cuotas–; no, se trata de un interés concreto 
que tanto puede verse reducido si se aplican las bonificaciones pactadas como recuperar 
el tipo inicial si dejan de aplicarse estas. Y es a este tipo, el reducido si se aplican las 
bonificaciones o el inicial en otro caso, al que se adicionarán los tres puntos que darán 
lugar al interés de demora, en estricto cumplimiento de lo previsto en el artículo 25 LCCI.
En todo caso, la cuestión planteada ya fue resuelta por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado en su Resolución de 17 de enero de 2020, señalándose en la 
misma que "son distintos el interés de demora y la pérdida de la bonificación". Por ello, 
nos dice, "el hecho de que este interés –remuneratorio u ordinario– al tipo vigente pueda 
ser incrementado en un entero por ciento si no se cumplen las condiciones establecidas 
para obtener la bonificación del mismo no puede confundirse con un incremento del 
interés moratorio; y ello aun cuando una de esas condiciones sea la falta de los pagos 
que procedan con arreglo al contrato". Menos aún, cabe decir, cuando los términos en 
que aparece prevista tal condición determinan que la misma no se entienda incumplida 
en cualquier supuesto de falta de pago sino, como se estipula en la escritura objeto de la 
calificación que se recurre, "cuando se produzca el impago por la parte deudora de tres 
(3) cuotas mensuales de amortización de capital e intereses o sólo de intereses. Cuando 
las  cuotas  se  devenguen  trimestralmente  o  por  periodos  superiores  bastará  el 
incumplimiento de una sola de ellas para dejar de aplicar la bonificación. Se restablecerá 
la bonificación cuando se ponga al día el impago dejando sin efecto el incumplimiento". 
De modo que mientras el impago no alcance las tres cuotas mensuales la bonificación o 
bonificaciones  eventualmente  aplicadas  no  se  perderán,  sin  perjuicio  de  que  sí  se 
devengue el interés moratorio, que durante ese periodo resultará de incrementar con los  e
tres puntos legalmente previstos el interés bonificado. bo
Finalmente,  relacionado  con  este  presunto  defecto  añade  la  calificación  una  268ww
odbejcelatora dceió inn fdoerm daifcícióiln in etesrpperceítfaiccaió, nd aadl are sfeur itrrsaes cae lnad neencceias ipdaarda  deel  pqruees ttaotdaori oe,l loin fhoarmyaa sciidóon 
aqruteíc unloo  c8o0n.s1t.aa )q udee  seT RleL DhaCyUa,  faqcuielit aedxoi;g em epnacriao nalansd oc laáduiscuiolansa lmdeen tleo slo  cpornetvriasttoos  enc oenl 
consumidores no negociadas individualmente "concreción, claridad y sencillez en la 
redacción, con posibilidad de comprensión directa".
Con independencia de que no se aprecia a mi modo de ver, en este pacto concreto, 
la necesidad de mayor o más específica información que la que resulta de sus propios 
términos, no corresponde a este notario analizar si de la calificación del señor registrador 
debe deducirse que no ha comprendido el mismo los efectos de la cláusula debatida. 
Pero  tampoco  corresponde  al  señor  registrador  analizar  si  lo  ha  hecho  o  no  el 
prestatario. Téngase en cuenta en cualquier caso que este último ha contado para ello 
con el asesoramiento del notario, a quien, por lo demás, incumbe el control del deber de 
transparencia  dirigido  a  confirmar  que  los  requisitos  que  dicho  deber  impone, 
encaminados a posibilitar esa comprensión, han sido debidamente cumplidos, tal como 
en el caso resulta del acta de transparencia formalizada y reseñada en la escritura 
calificada.
3.  En relación con el pacto de interés de demora:
Se hace constar en la calificación que el devengo de intereses de demora desde el 
día siguiente, inclusive, a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en 
que se realice el pago, tal como consta en la escritura cuya calificación se recurre, "se 
considera  abusivo,  en  los  términos  del  artículo  82.1  TRLDCU,  en  cuanto  que,  no 
habiendo sido negociado individualmente, produce, en contra de las exigencias de la 
buena fe y en detrimento de la prestataria, un desequilibrio importante de los derechos y 
obligaciones de las partes".
Y señala en apoyo de tal afirmación una sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 
de Barcelona.
Podría argumentarse en este recurso en contra de tal interpretación, entrando así en 
un debate que quizá intelectualmente resultara interesante, pero que resultaría a mi 
juicio improcedente. Y ello porque ni notario ni registrador pueden ni deben actuar en el 
terreno del control de abusividad en forma distinta de la que se les encomienda por la 
normativa  vigente.  Al  respecto,  señala  el  artículo  84  del  mismo  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que "Los Notarios y los 
Registradores  de  la  Propiedad  y  Mercantiles,  en  el  ejercicio  profesional  de  sus 
respectivas  funciones  públicas,  no  autorizarán  ni  inscribirán  aquellos  contratos  o 
negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por 
abusivas  en  sentencia  inscrita  en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de  la 
Contratación",  y  el  artículo  258.2  de  la  Ley  Hipotecaria  que  "El  registrador  de  la 
propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean 
contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por 
abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia 
firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación".
Pues bien, no consta, ni desde luego señala la calificación, que la cláusula en 
cuestión haya sido declarada nula por abusiva por sentencia del Tribunal Supremo con 
valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación, supuesto que obligaría a rechazar su inclusión en el 
contrato y su inscripción registral. Tan solo quedaría como argumento legal para tal 
rechazo  el  de  entender  que  la  misma  resulta  contraria  a  una  norma  imperativa  o 
prohibitiva. Y tal parece ser la interpretación que hace el señor registrador al calificar 
directamente la cláusula como abusiva en base a lo previsto en el artículo 82.1 del 
TRLGDCU, esto es, por no haber sido negociada individualmente y producir en su  e.
opinión, en contra de las exigencias de la buena fe y en detrimento de la prestataria, un  w.b
desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. 268ww
el áLmob qituoe  doec uurnrea  ecsa qlifuicea, ccioómn or esgeis dtreacl,í ac momáso  airmripbrao, cteadl einntteer psreetraíac ióenl  edse biraretele vsaonbtree  elan 
mquisiemnae se nc oersrtees rpeocnudrseo .a Nproe ceisa ra  lnao teavrieon ntui aal  reagbiusstriavdidoard,  sidneo  au nloas  ctrliábuusnuallae,s  mdeá sju satlilcái a,d ae 
aquellos supuestos en que la misma ha sido directamente determinada por la norma,
como ocurre con algunos de los que se prevén en los artículos 85 a 90 del TRLGDCU. 
Pero no es el caso de la norma genérica del artículo 82.1, en la que la utilización de 
conceptos jurídicos indeterminados ("buena fe", "desequilibrio importante de derechos y 
obligaciones") ya implica la necesidad de una valoración de todas las circunstancias 
concurrentes reservada al ámbito judicial. Así ha sido reconocido por lo demás por ese 
Centro  Directivo,  también  tras  la  publicación  de  la  Ley  5/2019  que  modifica  el 
artículo 256 de la Ley Hipotecaria, al referirse a cláusulas 'cuyo carácter abusivo pueda 
apreciarse  objetivamente  siempre  que  no  sea  necesaria  valoración  alguna  de  las 
circunstancias concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en 
procedimiento contradictorio (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 27 de julio de 2020)».
IV
El registrador de la Propiedad, don David Jesús Melgar García, informó y elevó el 
expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2021. En 
dicho informe afirmaba que mantenía su calificación respecto de los defectos primero y 
tercero;  y  añadía  que  «el  segundo  defecto  impugnado,  relativo  a  la  cláusula  de 
bonificación del tipo de interés, es de reconocer que la resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de enero de 2020 dio respuesta a la 
cuestión en sentido opuesto al mantenido en la nota de calificación. Por tanto y en 
acatamiento del criterio del Centro Directivo, procede en este punto dar la razón al 
recurrente e inscribir la cláusula».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 4, 6.4, 90 y 1320 del Código Civil; 21, 114, 129 y 258 de la Ley 
Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 15, 22, 24, 25 y 45 y la disposición adicional octava de 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los 
artículos 80 a 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios y otras leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 28.3 de 
la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; los artículos 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, de 13 de 
abril, sobre condiciones generales de la contratación; 1, 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE 
del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos 
celebrados  con  consumidores;  147  del  Reglamento  Notarial;  29  y  30  de  la  Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los 
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; los artículos 4 y 12 del 
Real  Decreto-ley  6/2012,  de  9  de  marzo,  de  medidas  urgentes  de  protección  de 
deudores hipotecarios sin recursos; el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el 
que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la 
protección de la salud pública; los artículos 575, 579, 671, 682 y 693 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; 5.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario; los artículos 91 del Reglamento Hipotecario; 231-9 de la Ley 25/2010, de 29 
de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia;  e.
190 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que  w.b
se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido  268ww
Rdee gliasstr oLse yy edse l cNivoilteasri aadroa gdoen 2e7sa dse;  jluansi oR dees o1l9u9ci4o,n 2e5s  ddee  albar il Ddiere 2c0ci0ó5n,  1G0e dnee radli cideem blores 
1d8e  2y0 2067 ,d 2e8 n doev iseempbtireem yb r9e  yd e1 92 0d1e0 d, i7c ideem jburleio  ddee  22001132,,  2143  ddee  sfeebprteiermo,b 2re5,  d3e1  adber iol cyt u3b rdee, 
junio de 2014 y 20 de febrero y 9 de octubre de 2018, y las Resoluciones de esta 
Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva y Fe Pública de 6 de marzo y 27 de 
julio de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada, otorgada el 
día 25 de mayo de 2021, se nova un préstamo garantizado con hipoteca constituida 
sobre una vivienda formalizado en escritura autorizada el día 24 de enero de 2014. 
Ambas escrituras fueron otorgadas, como prestatarios e hipotecantes, por las mismas 
personas: los cónyuges copropietarios de la finca hipotecada. La novación tiene por 
objeto la modificación del interés ordinario.
En la escritura también se incluyen determinadas «condiciones aplicables a la parte 
deudora con motivo de hallarse el préstamo objeto de la novación sometido y al amparo 
de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario», y 
se añade que «con las obligadas salvedades derivadas de lo que aquí se ha convenido 
respecto al préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el antecedente II de este 
instrumento, quedan subsistentes los restantes pactos y condiciones de la escritura de 
préstamo hipotecario reseñada».
2.  Según el primero de los defectos expresados en la calificación, no se manifiesta 
si la finca hipotecada tiene o no el carácter de vivienda habitual; y el registrador cita 
como  fundamentos  jurídicos  los  artículos  21.3  y  129.2  de  la  Ley  Hipotecaria  y  la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre 
de 2013.
El notario recurrente alega que los fundamentos jurídicos citados por el registrador se 
refieren a un supuesto diferente, cual es el de la escritura en que se formaliza la 
constitución de la hipoteca, y no aplicables por tanto a la de novación del préstamo 
hipotecario ya constituido, máxime cuando la escritura de préstamo hipotecario se había 
otorgado el día 24 de enero de 2014, una vez vigente la Ley 1/2013, que introdujo la 
necesidad de hacer constar en las escrituras el carácter habitual o no de la vivienda 
objeto de hipoteca. Y añade que en la escritura de novación se hace constar que la finca 
hipotecada no es la vivienda familiar, si bien por aplicación de otras disposiciones legales 
distintas a las señaladas en la calificación.
3.  Respecto de la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual del hipotecante, 
desde el año 2012 se han adoptado diversas medidas legislativas para dar respuesta a 
una situación económica singular de la que se derivaron consecuencias patrimoniales 
adversas para los ciudadanos que desembocaron o pueden desembocar en la pérdida 
de dicha vivienda. Como expresa la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, esa desgraciada situación se combate en el 
articulado mediante dos tipos de medidas: por un lado, medidas de carácter temporal 
absolutamente excepcionales y que vienen recogidas en el primer capítulo relativo a la 
suspensión de lanzamientos (por un plazo once años, según la modificación realizada 
por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo) de aquellos desahucios en curso y que 
afecten a familias en situación de especial riesgo de exclusión y el adjudicatario sea el 
acreedor. La medida se aplica solamente a las personas o familias que acrediten su 
situación y exclusivamente cuando la ejecución de la que resulte el lanzamiento venga 
derivada del préstamo por el que se adquirió la vivienda habitual, pues como resulta de 
la Exposición de Motivos se trata de dar solución a los deudores que como consecuencia 
de la alteración de su situación económica no han podido atender a los pagos derivados 
del préstamo de adquisición. Así resulta de lo establecido en el artículo 1.3.d) y en el  e.
artículo 2.c).2.º de la propia Ley 1/2013 que de este modo complementa la regulación  w.b
establecida en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo que, como aquélla, tiene la  268ww
efinna ulindaa ds itcuoancciórent aig yu adlemteernmtein caodnac rdeeta o.frecer soluciones legales a quienes se encuentran
mayJou, nintotr oad eusctea su mnae dseidraies  dpea lmiaotivdaifsic adcei osniteusa cdioen feustu droe  qpurees seen tree,c loag Leeny e 1n/ 2lo0s1 3c,a dpeít u1l4o sd IeI 
y III y que tienen por objeto la mejora del mercado hipotecario y de los procedimientos de 
ejecución hipotecaria.
El capítulo segundo reforma la Ley Hipotecaria en tres de sus artículos, en concreto 
el artículo 21, el artículo 114 y el artículo 129. El artículo 21 de la Ley Hipotecaria dispone 
ahora en su nuevo apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras de préstamo 
hipotecario  sobre  vivienda  deberá  constar  el  carácter,  habitual  o  no,  que  pretenda 
atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que 
en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera 
constar en la escritura de constitución». El texto es reiterado en términos casi idénticos 
en la nueva redacción que al artículo 129 de la Ley Hipotecaria confiere el artículo 3.Tres 
de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
El  mandato  legal  se  extiende,  por  tanto,  a  cualquier  hipoteca  en  garantía  de 
préstamo constituida sobre vivienda respecto de la que exige una declaración formal 
sobre la atribución o no del carácter habitual a dicha vivienda. Es trascendente esta 
circunstancia  porque  la  inscripción  de  tal  carácter,  que  desde  ese  momento  está 
protegida  por  la  legitimación  registral,  determinará  de  futuro  el  conjunto  normativo 
aplicable a la vivienda. Así ocurrirá en el supuesto de disposición de derechos sobre la 
vivienda (vid. artículo 91 del Reglamento Hipotecario –vid. las Resoluciones de 27 de 
junio de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010–), en caso de liquidación 
del régimen económico matrimonial (artículo 90 del Código Civil –vid. la Resolución de 
este Centro Directivo de 7 de julio de 2012–) o en caso de embargo y ejecución 
subsiguiente pues la Ley 1/2013 introduce importantes novedades al respecto (vid. el 
artículo 7.Cuatro por el que se añade el apartado 1 bis al artículo 575 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, el artículo 7.Cinco de reforma del artículo 579, el artículo 7.Diez de 
reforma  del  artículo  671  y  el  artículo  7.Trece  de  reforma  del  693  de  la  Ley  de 
procedimiento).
La añadidura de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se enmarca 
en este conjunto de medidas, introduciendo una importante limitación en la cuantía y 
devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acotó con precisión a los 
préstamos y créditos para la adquisición de vivienda habitual con garantía hipotecaria y 
que, después de la reforma del precepto por la disposición final primera apartado 2 de la 
Ley 5/2019, se refiere a los préstamo o créditos concluidos por una persona física que 
estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial. 
Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma 
ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada (vid. 
artículo 4 del Código Civil y Resoluciones de 10 de diciembre de 2007 y 25 de abril y 3 
de junio de 2014).
4.  El especial régimen establecido cuando la finca hipotecada constituye la vivienda 
habitual del hipotecante tiene como precedente el párrafo segundo del número tres del 
artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ya desde su entrada en vigor el 8 de 
enero de 2001 permitió al deudor, si el bien hipotecado fuese la «vivienda familiar», 
liberar  el  bien  mediante  la  consignación  de  las  cantidades  debidas  aún  sin 
consentimiento del acreedor. También fue un concepto utilizado por la Ley 37/2011, 
de 10 de octubre, al introducir la disposición adicional sexta a la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, discriminando por vez primera el valor de adjudicación al acreedor en caso de 
subasta desierta por un determinado porcentaje del valor de tasación, distinto según se 
tratase o no de vivienda habitual.
De la misma forma, como ha quedado expuesto, la Ley 1/2013 establece una serie  s
de medidas dirigidas a la protección del deudor hipotecario, que se pueden sistematizar  oe.
en dos grupos en función de que la finalidad del préstamo u obligación garantizada sea  w.
la de financiar o no la adquisición de la vivienda habitual. Así, en cuanto al primer grupo,  268ww
apdlaezmo ádse d eo nlacse  maeñdoisd adse t eamqpuoerlaloless  dyeas caihtaudcaioss s oebnr ec usurssop,e nys isóonb dree  llaan zliammitaiecniótons  dpeo r luons 
ainntearteosceissm doe–  d(cefmr. oarratí c–utlroe s1 1v4e.c3e.ºs  deel  ilnat eLreéys  Hleigpaolt edceal ridai)n, esroe  ye sptarobhleibciec ióqnu ed eell  ppalacztoo  ddee   BOE-A-cable e
amortización del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca no puede ser superior a 
treinta  años,  cuando  está  destinado  a  financiar  la  construcción,  rehabilitación  o 
adquisición  de  vivienda  habitual  (artículo  5.2  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo, 
modificado por el artículo 4.Seis de la Ley 1/2013, de 14 de mayo).
En cuanto al segundo grupo de normas protectoras de la vivienda habitual, con 
independencia de que la obligación garantizada esté o no destinada a su adquisición hay 
que citar las siguientes: no cabe en las subastas sin ningún postor la adjudicación al 
acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70% del valor 
de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es 
inferior a dicho porcentaje, por el 60% (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en 
la nueva redacción dada por el artículo 7.Diez de la Ley 1/2013); en caso de vencimiento 
anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos 
mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún 
sin  el  consentimiento  del  acreedor,  liberar  el  bien  mediante  la  consignación  de  la 
cantidad  exacta  que  por  principal  e  intereses  estuviese  vencida  en  la  fecha  de  la 
presentación de la demanda (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado 
por el artículo 7.Trece de la Ley 1/2013).
Por  tanto,  la  Ley  1/2013  despliega  un  sistema  de  protección  de  los  deudores 
hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través 
de diversas medidas (de diferente intensidad) para diferentes supuestos: a) En un primer 
nivel de protección, la norma protectora es de carácter universal (con independencia de 
que la finca gravada sea o no una vivienda): por ejemplo, en la nueva regulación del 
vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75% de la 
tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley procesal); b) En un 
segundo nivel de protección, la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda 
habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de 
los artículos 21.3 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la ley procesal civil, y c) 
Finalmente,  en  un  tercer  nivel  de  protección,  la  norma  exige  no  sólo  que  la  finca 
hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito 
garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma 
vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria 
(límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente. Por tanto, en 
el caso de estos dos últimos grupos de medidas tuitivas, especialmente en el caso de las 
centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad 
que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser 
apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria 
extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad (vid. Sentencia del Pleno 
del Tribunal Constitucional número 41/1981, de 18 diciembre), a través de la prueba 
presuntiva de su constancia en el Registro de la Propiedad, y ello no sólo cuando se 
trate de supuestos en que se financió su adquisición mediante el préstamo garantizado, 
sino también cuando la obligación garantizada fue ajena a tal finalidad. En este sentido 
se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, 
introducido  por  la  Ley  1/2013,  tiene  por  finalidad  establecer  una  presunción  legal 
destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los 
efectos  de  permitir  aplicar  en  el  ámbito  de  la  ejecución  hipotecaria  las  medidas 
protectoras  del  deudor  hipotecario  introducidas  en  la  nueva  ley,  sin  necesidad  de 
adicionar trámite alguno al procedimiento. Lo esencial de tales medidas tuitivas en dicho  s
ámbito viene definido por el objeto sobre el que se proyectan, la vivienda habitual del  oe.
deudor, y no tanto por la naturaleza y modalidad del contrato fuente de las obligaciones  w.
garantizadas,  cuyo  eventual  incumplimiento  desencadena  la  ejecución,  de  cuyas  268ww
cons5e. cuReenscpiaesc ptoa rdae el l ceujemcpultiamdioe nctoon sdteit ulyoesn  rpeafeliraidtiovos  taarletísc umloesd i2d1a.s3. y 129.2 de la Ley
Hreicpoonteoccaer ieal  menis mlao  croencustrirteunctióen e nd es uh eipsoctreitcoa d es oimbrpeu gunnaac ivóinv–ie,n ad ala,  heosr ac dieer toe xpqruees a–rc soim seo   BOE-A-cable e
pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual a la finca que se hipoteca, puede no 
ser suficiente la manifestación que los hipotecantes hagan sobre el carácter familiar de la 
misma en cumplimiento de otras normas que establecen una singular protección de la 
vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial, como son, entre otras, las de 
los artículos 1320 del Código Civil, 91 del Reglamento Hipotecario, 231-9 del Código civil 
de Cataluña o 190 del Código de Derecho Foral de Aragón. Y es que, como ha puesto 
de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas las Resoluciones de 9 de octubre de 2018 
y 6 de marzo de 2020), puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente 
con el domicilio o vivienda habitual de la familia.
Hecha la anterior aclaración, lo que debe decidirse para resolver el presente recurso 
es si, habiéndose determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto 
de novación el carácter de la vivienda hipotecada debe expresarse asimismo tal carácter 
en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada.
La respuesta ha de ser negativa, conforme al criterio mantenido por este Centro 
Directivo respecto del cumplimiento de otros requisitos o expresión de condiciones que 
también se hayan hecho constar en la inicial escritura de constitución de hipoteca (cfr., 
por todas, las Resoluciones de 9 de diciembre de 2013 y 24 de febrero de 2014), por 
cuanto, al tratarse de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de 
la  hipoteca,  no  puede  extenderse  la  misma  exigencia  a  la  posterior  novación  del 
préstamo hipotecario, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso, a menos que 
afectara específicamente al requisito de que se trate.
Como reconoce el registrador en su informe, «cierto es que la escritura de préstamo 
hipotecario se otorgó con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y que en 
la inscripción consta reflejada la manifestación de los otorgantes respecto al carácter de 
la vivienda hipotecada, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 21.3 de la Ley 
Hipotecaria, según la redacción dada al mismo por aquélla». Y, como antes ha quedado 
expuesto, en la escritura de novación se expresa que, salvo lo convenido en la escritura 
de novación, «quedan subsistentes los restantes pactos y condiciones de la escritura de 
préstamo hipotecario reseñada».
Por cuanto antecede, el defecto debe ser revocado.
6.  Finalmente debe decidirse sobre el defecto mantenido por el registrador según el 
cual el hecho de que se prevea el devengo de intereses de demora desde el día 
siguiente al de la falta de pago da a entender que el mismo es automático, pues 
prescinde, para producirse, de la exigencia de previo requerimiento. Y añade que el 
devengo automático de intereses de demora, sin requerimiento previo, se considera 
abusivo, en los términos del artículo 82.1 del texto refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, por cuanto, no habiendo sido negociado 
individualmente, produce, en contra de las exigencias de la buena fe y en detrimento de 
la prestataria, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.
El notario recurrente alega que ni notario ni registrador pueden actuar en el terreno 
del control de abusividad en forma distinta de la que se les encomienda por la normativa 
vigente, conforme a los artículos 84 del texto refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios y 258.2 de la Ley Hipotecaria; y no consta que 
la cláusula en cuestión haya sido declarada nula por abusiva por sentencia del Tribunal 
Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  supuesto  que  obligaría  a  rechazar  su 
inclusión en el contrato y su inscripción registral. Añade que no es a notario ni a 
registrador, sino a los tribunales de justicia, a quienes corresponde apreciar la eventual  s
abusividad de una cláusula, más allá de aquellos supuestos en que la misma ha sido  oe.
directamente determinada por la norma, como ocurre con algunos de los que se prevén  w.
en los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y  268ww
Uarstíucaurlioo s8.2 .P1 odre  edlilcoh an ole ys, ee n plau eqduee  lbaa usatilri zalac iócna ldifeic accoinócne petons  ljau rídniocroms ain dgeetneérmricinaa ddoesl 
(«buena  fe»,  «desequilibrio  importante  de  derechos  y  obligaciones»)  ya  implica  la
necesidad de una valoración de todas las circunstancias concurrentes reservada al 
ámbito judicial.
7.  Este Centro Directivo (cfr., por todas Resolución de 27 de julio de 2020) ha 
puesto de relieve que, además del control de la transparencia material encomendado a 
notarios y registradores en los términos establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (aplicable también a la novación 
modificativa de préstamos hipotecarios, según la disposición adicional sexta de esta ley), 
pueden y deben realizar también un control sobre existencia de cláusulas declaradas 
abusivas en los términos establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido 
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real 
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
El rechazo por notarios y registradores de la Propiedad de las cláusulas afectadas, a 
la hora de autorizar la escritura o inscribir la hipoteca, en su caso, no queda subordinada 
a la previa declaración judicial de su nulidad (sin perjuicio del posible recurso o de la 
contienda entre las partes acerca de su validez) cuando se trate de cláusulas que 
contravengan  una  norma  imperativa  o  prohibitiva  o  cuyo  carácter  abusivo  pueda 
apreciarse  objetivamente  siempre  que  no  sea  necesaria  valoración  alguna  de  las 
circunstancias concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en 
procedimiento contradictorio. También se denegará la inscripción de las cláusulas que 
hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con 
valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación (artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria).
Según el artículo 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios, citado por el registrador, «se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas 
estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas 
expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del 
consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las 
partes que se deriven del contrato».
A la vista de tales consideraciones, el defecto no puede ser mantenido, toda vez que 
del título calificado y de los asientos del Registro no resultan datos suficientes para que 
el registrador pueda concluir con una valoración como la que alega para impedir la 
inscripción de la cláusula debatida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.