BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46386
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7090 Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota calificación 
suscrita por el registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que acuerda 
denegar la expedición de una certificación de dominio y cargas según lo 
prevenido en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el recurso interpuesto por don F. A. A., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación de la mercantil «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la 
Reestructuración Bancaria, S.A.», contra la nota calificación suscrita por el registrador de 
la Propiedad de Ávila número 2, don Luis Delgado Juega, por la que acuerda denegar la 
expedición  de  la  certificación  de  dominio  y  cargas  a  efectos  del  procedimiento  de 
ejecución hipotecaria del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil porque no es 
posible ejecutar en  un mismo procedimiento hipotecas en garantía de obligaciones 
distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo bien, sino que afectan a 
varios bienes.
Hechos
I
En mandamiento expedido el día 14 de febrero de 2019 para la expedición de 
certificación registral de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, a efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria número 158/2017 del Juzgado 
de  Primera  Instancia  e  Instrucción  de  Refuerzo  de  Ávila,  se  solicitó  la  expresada 
certificación respecto de las fincas registrales números 53.344 y 54.487 del Registro de 
la Propiedad de Ávila número 2.
II
Presentado el día 3 de octubre de 2019 dicho mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Ávila número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del documento:
Entrada: 4048/2019.
Asiento: 100 Diario: 135.
Fecha de presentación: Tres de octubre de dos mil diecinueve.
Juzgado: 1.ª Instancia e Instrucción de Refuerzo de Ávila.
Fecha del documento: Catorce de febrero de dos mil diecinueve.
Procedimiento: Ejecución hipotecaria 158/2017.
Presentante: Cobrimpa, S.L.
Previa calificación jurídica de los precedentes documentos con arreglo al artículo 18 
de la Ley Hipotecaria y examinados los antecedentes del Registro, el registrador que  e.
suscribe ha resuelto denegar la expedición de la certificación por los siguientes defectos: w.b
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novación separada respecto a cada una de las fincas hipotecadas iniciales. Cada una de
las fincas originarias se constituyó en régimen de propiedad horizontal y la hipoteca, 
ampliada ya de modo diferente para cada una de las fincas, fue objeto de distribución 
entre las fincas resultantes de cada una de las divisiones horizontales. A su vez cada 
unas [sic] de las obligaciones fue objeto de nueva novación.
La hipoteca de la finca 53344 tiene su origen en la hipoteca novada y ampliada de la 
finca 45512; la hipoteca de la finca 54487 tiene su origen en la hipoteca novada y 
ampliada de la finca 45538
Hechos:
1.  El  documento  presentado  consiste  en  un  mandamiento  expedido 
electrónicamente el día 14 de febrero de 2019 por M. C. A. J., Letrada de Administración 
de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción  de  Refuerzo  de  Ávila, 
ejecución  hipotecaria  158/2017,  ha  sido  presentado  el  día  3  de  octubre  de  2019, 
asiento 100 del Diario 135.
2.  En cuanto a la finca registral 53344 de Ávila objeto de certificación:
Originariamente se constituyó una hipoteca sobre la finca registral 45.538, y la finca 
registral 45512 en garantía de un préstamo a favor de Caja de Ahorros y Monte de 
Piedad de Ávila, según su inscripción 3.ª
En cuanto a la constitución de hipoteca común, en virtud de escritura de constitución 
de hipoteca autorizada el día 23 de febrero de 2006 por la notaria de Buitrago del 
Lozoya, doña María-Luisa Saura Fischer, como sustituta de su compañero de residencia 
en Torrelodones, don Benito Martín Ortega, que causó la inscripción 3.ª de la finca 
registral 45538 de fecha 7 de abril de 2006
Posteriormente se amplía y modifica la hipoteca sobre la finca 45538 en virtud de 
escritura autorizada el día 3 de julio de 2006 por el Notario de Madrid, Benito Martín 
Ortega, que causó la inscripción 4.ª de la finca registral 45538 de fecha 16 de agosto 
de 2006. Dicha ampliación no afecta a la finca 45512
Modificada en cuanto a la asignación del valor de subasta en virtud de escritura 
autorizada el día 29 de mayo de 2008, por el Notario de Torrelodones, don Benito Martín 
Ortega, que causó la inscripción 7.ª de la finca registral 45538 -extensa- y 2.ª de la finca 
registral 53344, ambas de fecha 15 de julio de 2008. Dicha modificación no afecta a la 
finca 45512
Sobre la finca 45538 se declara obra nueva y se constituye en régimen de propiedad 
horizontal. Se distribuye la hipoteca quedando la finca registral 53344 respondiendo de 
ciento veinte mil setecientos euros de principal, del pago de sus intereses remuneratorios 
por un importe máximo de nueve mil seiscientos cincuenta y seis euros; de la cantidad 
máxima  de  catorce  mil  cuatrocientos  ochenta  y  cuatro  euros,  presupuestada  para 
intereses moratorios de la cantidad máxima de catorce mil cuatrocientos ochenta y 
cuatro euros, que se presupuestan para costas y gastos judiciales; y de la cantidad 
máxima de tres mil seiscientos veintiún euros, para asegurar el pago de los gastos 
extrajudiciales  tales  como  primas  de  los  seguros,  cargas  preferentes  y  gastos  de 
comunidad. Se valora para caso de subasta en la cantidad de ciento cincuenta y un mil 
cien euros. En virtud de documento privado suscrito en Torrelodones el día 19 de mayo 
de 2008, que causó la inscripción 8.ª de la finca registral 45538 -extensa- y 3.ª de la finca 
registral 53344, ambas de fecha 15 de julio de 2008.
Novada, en cuanto al plazo de carencia, plazo total del préstamo, el tipo de interés y 
comisiones, en virtud de escritura autorizada el día 25 de agosto de 2008 por la Notaria  s
de Torrelodones, doña María-Luisa Saura Fischer, como sustituta de su compañero de  oe.
residencia, don Benito Martín Ortega y para su protocolo, que causó la inscripción 4.ª de  w.
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Reestructuración Bancaria, S.A., en virtud de escritura autorizada el día 21 de diciembre
de 2012, por el Notario de Madrid, don Alfonso Madridejos Fernández, protocolo 2304 y
de una acta complementaria autorizada el día 31 de julio de 2015 por el Notario de 
Madrid, don José-Luis Ruiz Abad, protocolo 1472, que causó la inscripción 5.ª de la finca 
registral 56457 -extensa- y 5.ª de la finca registral 53344, ambas de fecha 20 de agosto 
de 2015.
Sobre esta finca no existen otras cargas.
En cuanto a la finca registral 54487 de Ávila objeto de certificación:
Originariamente se constituyó una hipoteca sobre la finca registral 45512, y la finca 
registral 45.538 en garantía de un préstamo a favor de Caja de Ahorros y Monte de 
Piedad de Ávila, según su inscripción 3.ª
En cuanto a la constitución de hipoteca en virtud de escritura de constitución de 
hipoteca autorizada el día 23 de febrero de 2006 por la notaria de Buitrago del Lozoya, 
doña María-Luisa Saura Fischer, como sustituta de su compañero de residencia en 
Torrelodones,  don  Benito  Martín  Ortega,  que  causó  la  inscripción  3.ª  de  la  finca 
registral 45512 y 3.ª de la finca registral 45588 -extensa-, ambas de fecha 7 de abril 
de 2006.
Posteriormente se amplía y modifica la hipoteca sobre la finca 45512 en virtud de 
escritura autorizada el día 21 de noviembre de 2006 por el Notario de Madrid, Benito 
Martín Ortega, que causó la inscripción 4.ª de la finca registral 45512 de fecha 2 de 
enero de 2007. Dicha modificación no afecta a la finca 45538
Sobre la finca 45512 se declara obra nueva y se constituye en régimen de propiedad 
horizontal. En otro asiento se distribuye dicha hipoteca quedando la finca registral 54487 
respondiendo de trescientos once mil euros de principal, del pago de sus intereses 
remuneratorios por un importe máximo de veinticuatro mil ochocientos ochenta euros; de 
la cantidad máxima de treinta y siete mil trescientos veinte euros, presupuestada para 
intereses moratorios de la cantidad máxima de treinta y siete mil trescientos veinte euros, 
que se presupuestan para costas y gastos judiciales; y de la cantidad máxima de nueve 
mil trescientos treinta euros, para asegurar el pago de los gastos extrajudiciales tales 
como primas de los seguros, cargas preferentes y gastos de comunidad. Se valora para 
caso de subasta en la cantidad trescientos sesenta y siete mil trescientos diez euros. En 
virtud de documento privado suscrito en Torrelodones el día 27 de noviembre de 2008, 
que causó la inscripción 6.ª de la finca registral 45512 -extensa- y 2.ª de la finca 
registral 54487, ambas de fecha 3 de diciembre de 2008.
Novada, en cuanto al plazo, periodo de carencia y el tipo de interés, en virtud de 
escritura autorizada el día 18 de junio de 2009 por el Notario de Ávila, don Francisco 
Ríos Dávila, protocolo 1376, que causó la inscripción 3.ª de la finca registral 54485 -
extensa- y 3.ª de la finca registral 54487, ambas de fecha 31 de julio de 2009.
Novada, en cuanto al plazo y el tipo de interés, en virtud de escritura autorizada el 
día  30  de  junio  de  2011,  por  el  Notario  de  Ávila,  don  Juan-Luis  Ramos  Baeza, 
protocolo 1119, que causó la inscripción 4.ª de la finca registral 54487, de fecha 1 de 
agosto de 2011.
Cedida  a  favor  de  Sociedad  de  Gestión  de  Activos  Procedentes  de  la 
Reestructuración Bancaria, S.A., en virtud de escritura autorizada el día 21 de diciembre 
de 2012, por el Notario de Madrid, don Alfonso Madridejos Fernández, protocolo 2304 y 
de una acta [sic] complementaria autorizada el día 5 de marzo de 2015 por el Notario de 
Madrid, don José-Luis Ruiz Abad, protocolo 471, que causó la inscripción 5.ª de la finca 
registral 53344, de fecha 10 de marzo de 2015.
Esta finca está además gravada con una anotación preventiva de embargo de la  e
hacienda pública.» bo
FI. unEdsatma ennottoas  ddee  cDaelirfieccahcoió:n y su consiguiente acuerdo se extiende por el registrador  2020-7090n https://ww
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y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que 
se refiere el precepto legal citado.
II.  En el caso que nos ocupa, originariamente, como se ha indicado, se constituyó 
una hipoteca en garantía de un préstamo. Más tarde este préstamo fue objeto de 
ampliación sobre cada una de las fincas de procedencia de esta certificación en virtud de 
dos escrituras autorizadas en distinta fecha. Posteriormente cada una de las fincas ha 
tenido diversas modificaciones de la hipoteca en virtud de diferentes escrituras.
A partir de las ampliaciones del préstamo, y sus novaciones modificativas, nos 
encontramos con que el préstamo originario que era único, se ha dividido en dos 
préstamos distintos, garantizados con una pluralidad de inmuebles cada uno de ellos.
III.  Como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019:
«En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están 
entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del préstamo 
por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía real 
que tiene el prestamista en caso de impago.
En la sentencia 606/1997, de 3 de julio, establecimos que: «En el negocio jurídico de 
constitución de hipoteca, la causa es la creación de un derecho real con la función de 
garantía de una obligación; a su vez, tal derecho real de hipoteca, ya constituido, es un 
derecho de carácter accesorio que sólo subsiste si hay obligación garantizada».
La causa típica del contrato de hipoteca consiste esencialmente en el aseguramiento 
de una obligación, y no en la misma relación obligatoria asegurada, pese a que el 
principio de accesoriedad del gravamen conlleve que la existencia y licitud del crédito 
sean presupuestos indispensables para la propia validez del contrato de garantía. Es por 
esta razón que el art. 12 de la Ley Hipotecaria establece que en la inscripción del 
derecho real de hipoteca se identificarán las obligaciones garantizadas. Se trata de 
causas interdependientes, en cuanto que la suerte de la garantía dependerá de las 
vicisitudes de la obligación garantizada, pero no a la inversa.
Ya en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se decía que «el valor 
de la finca hipotecada es la causa por (la) que entra en la obligación el que presta con 
hipoteca, ya que más bien que a la persona, puede decirse que presta a la cosa». Es 
decir, se resaltaba la idea de que la hipoteca sirve fundamentalmente para conseguir la 
seguridad en el pago de lo prestado, y que es precisamente el valor de cambio de la 
finca hipotecada lo que mueve (es la causa) al prestamista a conceder el préstamo, 
puesto que al garantizarse este con la hipoteca, lo relevante es el valor de la cosa dada 
en garantía más que la solvencia del deudor. Y lo confirmó la exposición de motivos de la 
Ley de 30 de diciembre de 1944, que autorizó la publicación de una nueva redacción de 
la Ley Hipotecaria, al descartar la regulación de las hipotecas «desvinculadas de toda 
relación causal».
Por ello la ampliación y modificación de la obligación garantizada con hipoteca sobre 
una finca, que no afecte a la otra originariamente garantizada, que va a ser objeto de 
ampliación y novación ulterior, va a implicar una alteración sustancial de las bases que 
determinaron el préstamo hipotecario inicial, provocando una novación que implica en 
rigor que el préstamo único se divide en dos préstamos cada uno con un régimen jurídico 
diferenciado.
IV.  La hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad 
respecto al mismo (cfr. arts 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y por 
tratarse  de  un  derecho  de  realización  de  valor:  el  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados  e.
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de  w.b
cualquier otro. Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la  90ww
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Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes
hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse 
como  realización  de  una  hipoteca  inscrita,  sobre  la  base  de  aquellos  extremos 
contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
En el momento en que se entable la ejecución, los terceros que puedan resultar 
afectados por la misma deben conocer con exactitud lo que se reclama y el resultado de 
lo reclamando una vez que se verifique la enajenación del bien y la satisfacción del 
acreedor hipotecario. Y todo ello debe referirse a lo que conste inscrito. Como indica la 
Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 11 de marzo de 2014: 
«Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente 
a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto, esta 
Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que en ninguno de 
los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por 
cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. Así 
se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes citado, al proscribir 
expresa y literalmente a que «lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos 
(principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas) exceda del 
límite de la respectiva cobertura hipotecaria». Así lo reitera, igualmente, el artículo 132.3 
de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a «que lo entregado al acreedor 
en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, 
no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria».
Por todo ello, la ejecución hipotecaria presupone una obligación y la hipoteca que la 
garantice. Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria 
permiten  la  acumulación  de  acciones  para  distintas  obligaciones  garantizadas  con 
hipotecas  distintas,  con  una  excepción:  cuando  recaigan  sobre  el  mismo  bien 
hipotecado.  El  artículo  555.4  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  es  claro  al  señalar 
«Cuando la ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente 
hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución 
cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los 
mismos bienes».
Si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias cuando recaen sobre 
distintos  bienes,  debe  considerarse  que  no  procede  la  acumulación  originaria  de 
acciones que deriva de distintas obligaciones que tienen garantía hipotecaria sobre 
diferentes bienes. No es posible unificar una única reclamación, por una única cantidad, 
en un mismo procedimiento. Todas las previsiones de requerimiento de pago al deudor, 
de demanda y requerimiento de pago al hipotecante no deudor o tercer poseedor, de 
entrega  de  cantidades  al  acreedor  y  de  sobrante,  tienen  como  fundamento  una 
obligación-una ejecución (cfr. arts 686 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 130 y 131 
de la Ley Hipotecaria).
A todo ello se suma, que en supuesto de hecho que nos ocupa, con posterioridad a 
la inscripción de hipoteca, existe, en la finca registral 54487, una anotante, al que le 
afectaría la reclamación de una deuda ajena a la hipoteca que grava la finca respecto a 
la que se practicó su asiento respectivo.
V.  Por todo ello, no es posible extender la certificación solicitada.
Por referidos hechos y fundamentos de Derecho, se deniega la operación solicitada 
en cuanto a los defectos señalados al principio de esta nota.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…) bo
FdoÁ.: vLiluai,s  aD edligeacdisoie Jteu edgea »o.ctubre de dos mil diecinueve. El Registrador (firma ilegible),  2020-7090n https://ww
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de Sepúlveda-Riaza, don Javier Ángel González García, quien emitió nota, de 
fecha  18  de  noviembre  de  2019,  manteniendo  la  calificación  del  registrador  de  la 
Propiedad de Ávila número 2.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don F. A. A., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de la mercantil «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes 
de la Reestructuración Bancaria, S.A.», interpuso recurso el día 18 de diciembre de 2019 
alegando los argumentos que, a continuación, se transcriben:
«Motivos.
Primero.  La hipoteca constituida sobre las fincas 53.344 y 54.487 tiene su origen en 
la escritura de préstamo hipotecario de fecha 23 de febrero 2006, y las sucesivas 
ampliaciones y novaciones, amplían y novan la hipoteca de fecha 23/02/2006 no existen 
obligaciones distintas, sino una única obligación derivada del préstamo hipotecario de 
fecha 23/02/2006, ampliada y novada.
– Finca 53.344:
La  escritura  de  préstamo  hipotecario,  de  fecha  23  de  febrero  de  2006,  con 
protocolo 1707, se constituyó inicialmente garantía hipotecaria sobre las fincas 45512, 
45520 y 45538 del Registro de la Propiedad de Ávila. La primera y tercera de ellas, 
posteriormente  fueron  objeto  de  distintas  divisiones  horizontales,  siendo  las  fincas 
resultantes; por un lado, la finca 53344, y por el otro, la finca 54487.
En virtud de la escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario de 3 
de julio de 2006 que ampliaba y modificaba la escritura de 23 de febrero de 2006, y que 
afectaba exclusivamente a la finca 45538, y en su Página n.º 6:
legal  necesaria  para  otorgar  la  presente  escritura  de  novación  modificativa  de 
préstamo con garantía hipotecaria, y a tal efecto,
Exponen:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S.A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formaliza-ron, en escritura autorizada por la Notario de Buitrago del Lozoya (Madrid) 
Doña María Luisa Saura Fischer, como sustituía del suscrito Notario, por ausencia 
reglamentaria, número 1.707 de mi
La  anterior  Escritura  de  ampliación  y  novación  de  préstamo  hipotecario,  fue 
subsanada por escritura de subsanación en fecha 19 de mayo de 2008, bajo su número 
de protocolo 1425, por la que se subsana el error del valor de subasta establecido para 
la finca inicialmente hipotecada (45538), e incorporando un cuadro con el valor de 
subasta para cada una de las fincas resultantes (siendo una de ellas, la finca 53344, 
objeto de la presente demanda), y en su Página n.º 6:
presente escritura de subsanación de otra de novación modificativa de préstamo con 
garantía hipotecaria, y a tal efecto, e.e
Exponen: 90ww
LuisIa.  SQauurea  mFeisdcihaenrt,e  ceosmcroit usruas taituuttoar izdaedl as upsocrr imtoi  ncootmarpioa,ñ eelr ad ídae  2r3e sdidee fnecbiare, rDo odñea  2M.0a0rí6a, 
número 1.707 de
En la misma fecha de 19 de Mayo de 2008, se procedió a la distribución de las finca 
resultantes de la división horizontal, mediante instancia privada, legitimadas las firmas 
por el Notario de Torrelodones, D. Benito Martín Ortega, y en sus Páginas 2 y 3:
Dicen y otorgan:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S.A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formalizaron, en escritura autorizada por la Notario de Buitrago del Lozoya (Madrid) 
Doña María Luisa Saura Fischer, como sustituía del suscrito Notario, por ausencia 
reglamentaria, número 1.707 de este
Posteriormente, la escritura de novación de préstamo hipotecario de fecha 25 de 
Agosto  de  2008,  con  Protocolo  2453,  que  afectaba  exclusivamente  a  la  finca 
resultante 53344, y en su Página n.º 8:
Exponen:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S.A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formalizaron, en escritura autorizada por la Notario de Buitrago del Lozoya (Madrid) 
Doña María Luisa Saura Fischer, como sustituta del Notario de Torrelodones, Don Benito 
Martín Ortiga, por ausencia reglamentaria, número 1.707 del protocolo de este
Conclusión:
– La hipoteca que grava la finca n.º 53.344 tiene su origen en la Escritura de 
fecha 23 de Febrero de 2006, y las sucesivas Escrituras de Modificación y Ampliación 
conllevan  la  modificación  y  ampliación  de  la  primitiva  Escritura  de  Hipoteca  de 
fecha 23/02/2016; esto es, una única obligación modificada y ampliada.
– Finca 54.487:
La  escritura  de  préstamo  hipotecario,  de  fecha  23  de  febrero  de  2006,  con 
protocolo 1707, se constituyó inicialmente garantía hipotecaria sobre las fincas 45512. 
45520 y 45538 del Registro de la Propiedad de Ávila. La primera y tercera de ellas, 
posteriormente  fueron  objeto  de  distintas  divisiones  horizontales,  siendo  las  fincas 
resultantes; por un lado, la finca 53344. y por el otro, la finca 54487.
La  escritura  de  ampliación  y  modificación  de  préstamo  hipotecario  de  21  de 
Noviembre de 2006 que ampliaba y modificaba la Escritura de 23 de Febrero de 2006, y 
que afectaba exclusivamente a la finca 45512, y en su Página n.º 6:
legal  necesaria  para  otorgar  la  presente  escritura  de  novación  modificativa  de 
préstamo con garantía hipotecaria, y a tal efecto,
Exponen:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S. A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formalizaron, en escritura autorizada, en esta ciudad, ante la Notario de Buitrago de 
Lozoya, Madrid, Doña María-Luisa Saura Fischer, como sustituta del suscrito Notario, 
número 1.707 de mí protoco-
Habiéndose procedido a la declaración de obra nueva y división horizontal de la 
finca 45512, anteriormente indicada, en virtud de escritura de 21 de Noviembre de 2006,  e
otorgada por el Notario de Torrelodones, D. Benito Martín Ortega, con protocolo 11370,  bo
procediéndose en fecha 25 de Agosto de 2008 a la distribución hipotecaria para cada  90ww
ysuu enncgaaou  ndid dePea rl maoslteao nsfcit noeclf,oia n as2cc 4arte5sas 4 pu,r erlytoas teunonltcte aossnlu.itz  eDPasidác oghm iande aead lcn iatc.aºnu  7tfaeu:d er oian usattsaoinrgiczniaaadn adp ocri ovenal  dfvaea,c lohlraa  sd2 e5 p sdauerbt eAasgs otass utposa cdrraeib  2ice0ar1do8an    OE-A-2020-70able en https://
Exponen:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S.A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formalizaron, en escritura autorizada por la Notario de Buitrago del Lozoya (Madrid) 
Doña María Luisa Saura Fischer, como sustituta del Notario de Torrelodones Don Benito 
Martín Ortiga, por ausencia reglamentaria, número 1.707 del protocolo este último, por
Posteriormente, la escritura de subsanación de fecha 27 de Noviembre de 2008, con 
Protocolo 3597, por la que se subsana: - la escritura ampliación y modificación del 
préstamo anteriormente indicada, de fecha 21 de noviembre de 2006 (protocolo 11369). - 
Y el Acta protocolizada ante el Notario de Torrelodones, Don Benito Martín Ortega, de 
fecha 25 de Agosto de 2018 (protocolo 2454), y en su Página n.º 7:
Exponen:
I.  Que con fecha 23 de febrero de 2006 la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de 
Ávila concedió a la compañía mercantil Nein, S.A. un préstamo con garantía hipotecaria 
que formalizaron, en escritura autorizada por la Notario de Buitrago del Lozoya (Madrid) 
Doña María Luisa Saura Fischer, como sustituía del Notario de Torrelodones, Don Benito 
Martín Ortiga, por ausencia reglamentaria, número 1,707 del protocolo de este último, 
por
La escritura de novación de préstamo hipotecario de fecha 18 de junio de 2009, con 
Protocolo 1393, que afectaba entre otras, sobre la finca 54487, y en su Página n.º 8:
tura de modificación de plazo de carencia de préstamo hipotecario, y al efecto,
Exponen:
I.  Que mediante escritura autorizada el día 23 de febrero de 2006 por la notario de 
Buitrago de Lozoya (Madrid) doña María Luisa Saura Fischer, como sustituía del notario 
de Torrelodones (Madrid) don Benito Martín Ortega número 1.707
Y nuevamente, la escritura novación de préstamo hipotecario de fecha 30 de junio 
de 2011, con Protocolo 1119, que afectaba exclusivamente sobre la finca 54487, y en 
Página n.º 8:
presente escritura de novación con garantía hipotecaria, y al efecto,
Exponen:
I.  Antecedentes.  Que mediante escritura autorizada el día 23 de febrero de 2006 
por la notario de
Conclusión:
– La hipoteca que grava la finca n.º 54.487 tiene su origen en la Escritura de 
fecha 23 de Febrero de 2006, y las sucesivas Escrituras de Modificación y Ampliación 
conllevan  la  modificación  y  ampliación  de  la  primitiva  Escritura  de  Hipoteca  de 
fecha 23/02/2016; esto es, una única obligación modificada y ampliada.
Segundo.  A mayor abundamiento del Registro de la Propiedad n.º 2 de Ávila, el 
propio Registro de la Propiedad n.º 2 de Ávila al que tengo el honor de dirigirme, en su 
momento ya expidió Certificaciones de Dominio y Cargas derivadas de las Fincas n.ºs. 
53.344 y 54.487: e.
– Finca n.º 53.344: 90ww
TribuCAnlefaortln ifSsicouo pJ:e eQrsiuoúers  d eCena  Jvnuidssattaiuc  diPae éd lroee  zsla,o  rlCiecogitmiasdturoan diedonar d lda de pel r ReCceaegsditsieltlnraot e yd  iLene slóatan Pn.croiap,i ehdea edx daem Áinvaildao N e.nº  2lo,   OE-A-2020-70able en https://
necesario los libros del archivo a mi cargo de los que resulta:
Primero:
Que la finca registral finca de Ávila n.º: 53.344 que se trata tiene, según el Registro la 
siguiente descripción: (…)
Quinto:
Así resulta del Registro y para que conste y a los efectos oportunos libro la presente 
que, a efectos de su identificación, va extendida en dos hojas de papel del Ilustre Colegio 
de  Registradores  de  la  Propiedad  y  Mercantiles  números  C17A15172129  y 
C17A15172130. Ávila, a las nueve horas del día nueve de octubre del año dos mil 
diecisiete.
– Finca n.º 54.487:
Alfonso Jesús Candau Pérez, registrador del Registro de la Propiedad de Ávila N.º 2, 
Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Castilla y León.
Certifico: Que en vista de lo solicitado en la precedente instancia, he examinado en lo 
necesario los libros del archivo a mi cargo de los que resulta:
Primero:
Que la finca registral finca de Ávila N.º: 54.487 que se trata tiene, según el Registro 
la siguiente descripción: (…)
Quinto:
Así resulta del Registro y para que conste y a los efectos oportunos libro la presente 
que, a efectos de su identificación, va extendida en dos hojas de papel del Ilustre Colegio 
de  Registradores  de  la  Propiedad  y  Mercantiles  números  C17A15172109  y 
C17A15172110. Ávila, a las nueve horas del día veintinueve de septiembre del año dos 
mil diecisiete.
Dejando designados los Libros del Registro de la Propiedad n.º 2 de Ávila a los 
efectos probatorios.
1.º  De la doctrina de los actos propios.
Invocamos  la  Sentencia  de  la  AP  de  Baleares  n.º  776/2002  (Sección  4.ª) 
de 30.12.2.003 (JUR 2003/75060), la cual, a su vez, cita la Importante Sentencia del 
Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1992 (RJ 1992/10562) y la STS 19.12.1990 
(RJ 1990/10287), en cuyo Fundamento de Derecho Segundo, dispone que: «(...) La 
doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor en una declaración de 
voluntad al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un 
comportamiento contradictorio, y encuentra su fundamento último en la protección que 
objetivamente requiere lo confianza, que fundadamente se puede haber depositado en el 
comportamiento ajeno y en la regla de la buena fe, que impone el deber de coherencia 
en el comportamiento, lo cual limita, por ello, el ejercicio de los derechos subjetivos.
Es por lo expuesto,
Solicitamos al Registro: Que tenga por presentado este escrito en tiempo y forma, se 
admita a trámite, acuerde tener por interpuesto recurso gubernativo, en tiempo y forma, 
contra la Calificación del Registro de la Propiedad n.º 2 de Ávila de fecha 17/10/2019, se 
revoque, acordándose la expedición de la Certificación de Cargas de las fincas n.ºs.  e.
53.344 y 54.487 que se solicita conforme a lo expuesto en el presente escrito». w.
V
expeEdl ierengteis tara ldao Dr idreec lcaió Pnr oGpeiendearadl  edme iltoiós  iRnfeogrimstero cso yn fdireml aNdoot asruia dcaol imficeadciiaónnt ey  ersecmriittoió  deel 
fecha 20 de diciembre de 2019.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 12, 17, 18, 20, 38, 82, 104, 119, 120, 122, 124, 130, 131 y 144 
de la Ley Hipotecaria 686 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1156, 1172, 1255, 
1857 y 1860 del Código Civil; 174, 175, 176, 177, 179, 218 y 221 del Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986, 4 de febrero 
de 2005, 20 de mayo de 2008, 9 de mayo de 2013, 26 de mayo y 8 de septiembre 
de 2014, 24 de marzo de 2015 y 11 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de noviembre de 1935, 22 de 
agosto de 1978, 27 de enero de 1986, 30 de octubre de 1989, 15 de enero de 1991, 8 de 
abril de 2002, 9 de junio y 13 de septiembre de 2003, 8 de enero de 2004, 10 de 
septiembre de 2005, 6 de junio de 2006, 5 de mayo de 2009, 8 de marzo de 2013, 24 de 
febrero y 11 de marzo de 2014, 26 de febrero y 8 de abril de 2015, 12 y 16 de febrero 
de 2016, 30 de mayo,19 de septiembre y 30 de octubre de 2017, 10 de mayo de 2019 
y 4 de febrero de 2020.
1.  En el presente recurso se plantea la cuestión de si es posible la ejecución en un 
mismo procedimiento hipotecario regulado en los artículos 682 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, y consecuentemente si se puede expedir la certificación registral de 
dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley, de dos hipotecas constituidas 
en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el 
mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles; así como cuándo se puede 
considerar que una obligación, en principio única, se debe considerar como escindida en 
varias obligaciones distintas y dividida la hipoteca que las garantiza.
Ambas partes interesadas en este recurso, registrador de la Propiedad calificante y 
acreedor  recurrente,  exponen,  en  la  nota  de  calificación  y  en  el  recurso, 
respectivamente, cuál ha sido el íter negocial de la obligación primitivamente garantizada 
y de la hipoteca constituida en su cobertura, llegando el primero a la conclusión que 
aquella se ha dividido en dos préstamos distintos, garantizados cada uno con una 
pluralidad de inmuebles, y llegando el segundo a la conclusión que se seguía tratando de 
una única obligación modificada y ampliada.
Así,  en  la  exposición  de  los  hechos,  básicamente  coincidentes,  señalan  que 
originariamente se constituyó una hipoteca en garantía de un único préstamo, hipoteca 
que se distribuyó entre tres fincas, tres solares edificables, dos de los cuales las fincas 
registrales que son los que ahora interesan, las fincas registrales 45.512 y 45.538, fueron 
posteriormente objeto de sendas obras nuevas de edificios que se constituyeron en dos 
regímenes de propiedad horizontal independientes, perteneciendo las fincas que son 
objeto de la solicitud de expedición de certificación registral a efectos de su ejecución 
hipotecaria común, una, la finca registral 53.344, a la división horizontal ubicada en la 
finca 45.512, y, otra, la finca registral 54.487, a la división horizontal ubicada en la 
finca 45.538.
Después de la inscripción de la hipoteca que garantizaba el referido préstamo inicial 
y recayendo aquella todavía solo sobre los respectivos tres solares, el préstamo fue 
objeto de modificación y ampliación sobre cada una de las tres fincas de procedencia en 
virtud de escrituras autorizadas en distinta fecha, cada una referida a un solar distinto. 
Posteriormente se declaró obra nueva sobre cada solar y se constituyó cada edifico en 
régimen  de  propiedad  horizontal  independiente,  distribuyéndose  la  responsabilidad 
hipotecaria del gravamen entre los distintos elementos independientes de cada una de 
esas propiedades horizontal. Finalmente la hipoteca de cada una de las divisiones  e
horizontales  fue  objeto  de  diversas  modificaciones  de  la  parte  de  obligación  que  bo
garantizaba en virtud de diferentes escrituras, independientes para cada una de ellas,  90ww
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2.  En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de 
los documentos judiciales, cabe destacar la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del 
Tribunal Supremo, número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de 
esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto 
que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a 
los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en 
cuenta por el registrador y por la Dirección General. Afirma la citada Sentencia en su 
fundamento tercero: «(...) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función 
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en 
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 
RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del 
juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal». En este sentido, puede el registrador valorar si 
teniendo en cuenta el contenido de los libros del Registro, el procedimiento que se sigue 
para  la  ejecución  de  una  hipoteca  se  ajusta  al  contenido  de  aquél,  dado  que  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, por el 
carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca 
(artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el 
procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el 
artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una 
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se 
hayan recogido en el asiento respectivo. En el momento en que se entable la ejecución, 
los terceros que puedan resultar afectados por la misma deben conocer con exactitud lo 
que se reclama y el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la enajenación 
del bien y la satisfacción del acreedor hipotecario.
3.  Para un correcto análisis de la cuestión suscitada en este recurso, ha de partirse 
del examen del principio de indivisibilidad de la hipoteca respecto de la obligación 
garantizada que rige en el derecho hipotecario español, principio que tiene especial 
repercusión en materias como la posibilidad de cancelación parcial, la subrogación de un 
nuevo prestatario o, como en el supuesto a que se refiere este expediente, en la 
ejecución hipotecaria de las distintas fincas gravadas originariamente en una misma 
escritura.
Este principio de indivisibilidad tiene su razón de ser, como ha señalado el Tribunal 
Supremo en Sentencias de julio de 1997 y 11 de septiembre de 2019, entre otras, en la 
consideración  del  préstamo  hipotecario  como  un  negocio  jurídico  unitario,  cuyas 
respectivas  causas  (de  préstamo  y  de  hipoteca)  están  entrelazadas  y  no  pueden 
fragmentarse; consistiendo la causa del contrato de hipoteca en «su función de garantía  e.
de una obligación», lo que genera, una vez constituido el derecho real de hipoteca, el  w.b
carácter accesorio de tal derecho, que sólo subsistirá si hay obligación garantizada y que  90ww
seguAisráí,  spieamrtiperned sou dse vl icreiscitoundoecsim. iento de las partes de la existencia inicial en este caso
vdaer iausn  fúinncicaos , pdréesbteammoos  epnr ecguuynat agrnaorasn teían  sqeu éc osnusptuitueyseto su ndae bheip oetnetcean ddeirssteri bduiivdiad ideon treel 
mismo en varios préstamos u obligaciones distintas y/o independientes, supuestos en los
que  ya  no  será  aplicable,  total  o  parcialmente,  el  antes  mencionado  principio  de 
indivisibilidad de la hipoteca respecto de la obligación originariamente garantizada.
4.  La regla general en nuestro sistema hipotecario es que la simple distribución de 
la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas que exige el artículo 119 de la Ley 
Hipotecaria, aunque se puede considerar que da lugar a tantas hipotecas como fincas 
gravadas porque se exige la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que 
cada una pueda responder, no implica la división del crédito garantizado. Es por ello que, 
como ha señalado el Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de febrero de 2005, el 
artículo 124 de la Ley Hipotecaria referido a la posibilidad de cancelación parcial de la 
hipoteca que grava una de las distintas fincas en las que se ha dividido la hipoteca 
constituida en garantía de un crédito, solo es aplicable cuando se esté ante una escritura 
de constitución de hipoteca de la que resulte la división del crédito mismo entre varias 
fincas o cuando éste se haya dividido con posterioridad; pero no cuando se trate de un 
único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas que es el supuesto del citado 
artículo 119 de la Ley Hipotecaria.
A este respecto, el artículo 1169.1 del Código civil establece que «a menos que el 
contrato  expresamente  lo  autorice,  no  podrá  compelerse  al  acreedor  a  recibir 
parcialmente  las  prestaciones  en  que  consista  la  obligación»,  sin  que  el  pacto  de 
distribución  de  la  responsabilidad  hipotecaria  pueda  entenderse  como  la  expresa 
autorización  de  pagos  parciales  del  crédito  a  que  este  precepto  se  refiere.  En 
consecuencia, cuando exista pacto claro en el sentido indicado, o cuando el acreedor ha 
aceptado voluntariamente el pago de una cantidad con el destino a la liberación de una 
determinada finca (artículo 1172 del Código Civil), será aplicable el artículo 124 de la Ley 
Hipotecaria y el acreedor estará obligado a consentir la cancelación parcial.
Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986 destaca que «el 
elemento característico de la hipoteca como derecho real de garantía dirigido a asegurar 
el cumplimiento de una obligación, su indivisibilidad; de ahí que en tanto el débito del que 
responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca gravando la totalidad del 
fundo a ella sujeto. Consecuencia de esto es que el hecho de que por pagos o acuerdos 
se vaya disminuyendo la deuda, no altera la función ni la extensión de la hipoteca hasta 
que el débito se satisfaga por completo».
Como se deduce de los artículos 120 y 121 de la Ley Hipotecaria, la limitación 
meramente cuantitativa de la parte del crédito de que deba responder cada finca que se 
verifica con la distribución de la responsabilidad hipotecaria sólo actúa frente a terceros 
poseedores, pero queda inoperante entre los contratantes (deudor o hipotecante de 
deuda ajena) y adquirentes subrogados en la deuda. Así, la regla del artículo 221 del 
Reglamento Hipotecario, que señala que distribuido el crédito hipotecario entre varias 
fincas, si alguna de ellas pasa a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe 
de  la  responsabilidad  especial  de  la  misma,  y,  en  su  caso,  el  de  los  intereses 
correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas 
liberadas; confirma que la regla general es que cuando el que paga es el deudor, el 
acreedor no está obligado a aceptar el pago con ese destino específico.
5.  De todo lo hasta ahora expuesto resulta que la regla de la indivisibilidad de la 
hipoteca en principio solo desaparece si se pacta expresamente por las partes también 
la  división  del  crédito  de  tal  manera  que  cada  finca  garantice  sólo  una  porción 
determinada  del  crédito  (artículo  1860  del  Código  Civil),  o  si  se  distribuida  la 
responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas que garantizan un único crédito, una  e
de las fincas es adquirida posteriormente por un tercero, en cuyo caso la división del  bo
crédito tiene lugar por disposición legal en virtud del cambio de deudor. 90ww
indivQisuibielere  eenltlore  dleocsi rc qounetr aata fnatletas  dineic piaalecsto  oe xspurse ssou berlo gcraéddoitso  yg afurannctioiznaadnod os elraá  hsiipeomtepcrae 
eejnetcreu tiveallmose ntceo tmodoa ss iy  cfuaedraa u nsao ldidea lraias,  fintecansie ninddois tidnetaremcehnot e,e pl ora lcar etoetdaolird aad  dpeel rcsreégduitior 
hipotecario, y en la misma o en diversas ejecuciones hipotecarias, cualesquiera que 
hayan sido las vicisitudes de la obligación garantizada.
Indudablemente esa será la regla general, pero también es evidente, que la división 
del préstamo o crédito garantizado no solo tiene lugar cuando la misma sea pactada 
expresamente entre las partes, sino también cuando los distintos negocios jurídicos 
celebrados en torno al mismo, normalmente pactos de modificación o novación «ex» 
artículo 4 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, 
escindan o dividan el crédito fácticamente al configurar cada parte del capital inicial en 
obligaciones  absolutamente  diferentes,  ya  que  en  virtud  de  los  principios  de 
accesoriedad y determinación hipotecaria y a salvo excepciones (ej. hipoteca flotante del 
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, o cuando dos obligaciones diferentes tienen una 
conexión causal o de dependencia entre sí -Resoluciones 17 de marzo y 24 de abril 
de 2008-), cada hipoteca garantiza una sola obligación y ésta debe tener un régimen 
único y uniforme; o caso de que no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan 
distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por 
exigencias de determinación del derecho real de hipoteca -artículos 9 y 12 de la Ley 
Hipotecaría-, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación 
responde la garantía.
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma 
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la 
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas 
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de 
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las 
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas 
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las 
condiciones  financieras  básicas  de  toda  obligación,  especialmente,  plazo  de 
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente 
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas 
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse 
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de 
cada  una  de  esas  fincas  o  de  cada  grupo  de  ellas  garantiza  sólo  esa  porción 
determinada del respectivo crédito.
6.  Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la 
propiedad  calificante,  la  accesoriedad  de  la  hipoteca  respecto  de  la  obligación 
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857 
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de 
valor  de  la  finca  en  caso  de  incumplimiento  y  el  carácter  esencialmente  registral 
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la 
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas 
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria 
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada 
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la 
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella, 
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos 
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorios o costas) se haya estructurado 
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta 
forma de imputar el precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de  e.
octubre de 2013). w.b
Es por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno  90ww
cdoes ltoass  cyo ngcaesptotoss  cgaaurasandtizoasd) onso ( ppruinecdipea le dxcee sdue rc rdéedli tolí,m liotes  idnete rleas eress dpeevcetinvag acdoobse yrt ularas 
hHiippootteeccaarriiaa ),( arstiínc uloqsu e 69s2e. 1 pduee dlaa   uLteilyiz adre  eEl njeuxiccieasmoi endteo   Clai vilc oyb e1rt3u2r.a3   hdiep oltae caLreiay 
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
concepto; por lo que no es admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas que 
gravan distintas fincas en garantía de distintas obligaciones y, en consecuencia, es 
correcta la actuación del registrador que no expide en estos casos la certificación de 
dominio y cargas ordenada por el Juzgado (sentencia de la Audiencia Provincial de 
Valencia de 2 de mayo de 2012 y sentencias del Juzgado de Primera Instancia de 
Valencia número 23 de 27 de noviembre y 17 de diciembre de 2012).
Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la 
acumulación de acciones ejecutivas referidas a distintas obligaciones garantizadas con 
hipotecas distintas, con una única excepción, que es que recaigan sobre el mismo bien 
hipotecado, recogida en el artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone 
que  «cuando  la  ejecución  hipotecaria  se  dirija  exclusivamente  sobre  bienes 
especialmente hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos 
de  ejecución  cuando  estos  últimos  se  sigan  para  hacer  efectiva  otras  garantías 
hipotecarias sobre los mismos bienes».
Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas 
deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse que tampoco 
procede  la  presentación  simultánea  conjunta  de  acciones  hipotecarias  en  tales 
supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no es 
posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la 
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.
7.  Por último, respecto de la afirmación de la parte recurrente de que la expedición 
de la certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
debe practicarse en aplicación de la doctrina de los actos propios, porque un registrador 
de la propiedad, titular del Registro anterior al que ha emitido la nota de calificación 
recurrida, ya ha expedido certificaciones de esas fincas, no puede ser admitida en base 
en las siguientes consideraciones.
La primera consideración estriba en que según resulta de esas certificaciones que se 
alegan fueron emitidas con anterioridad y que se aportan al expediente, las mismas lo 
fueron en virtud de solicitud en instancia privada, y no en virtud de mandamiento judicial 
a los efectos del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, certificaciones éstas que 
se pueden expedir siempre que el solicitante acredite interés legítimo, sin limitación 
alguna por razón de las fincas, las cargas que pesaren sobre ellas o la obligación 
garantizada con las posibles hipotecas; pero que no producen más efectos que los 
propiamente probatorios.
Sin  embargo,  la  certificación  de  dominio  y  cargas  del  artículo  688  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, tiene la limitación de no poder ser expedida más que cuando se trata de 
la ejecución de la obligación concreta garantizada (con las excepciones antes señaladas) por 
la hipoteca de cuya ejecución se trate, y produce importantes efectos jurídicos como acreditar 
la legitimación activa del ejecutante, el dar conocimiento público de la existencia de la 
ejecución hipotecaria, implicar una notificación personal a los acreedores inscritos o anotados 
con posterioridad a la hipoteca y antes de su expedición, etc.; lo que provoca que solo pueda 
ser expedida una vez y excluye la aplicación de la doctrina solicitada.
La segunda consideración resulta del hecho de que el registrador de la propiedad, al 
calificar un documento, no está vinculado por una calificación previa, sea propia o de otro 
registrador anterior, del mismo documento o de otro documento similar, siempre que se 
trate de distintas o nuevas presentaciones de ese documento, las cuales supongan la 
apertura de un nuevo procedimiento registral (Resoluciones de 13 de marzo de 2001, 9 
de marzo y 24 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2014), como ocurre en el supuesto de  e.
este recurso. w.b
interPpoure tsotdoo y  ccuoannfitrom aanr tleac ceadleif,i ceasctiaó nD idreecl creiógnis Gtraednoerr.al ha acordado desestimar el recurso
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.