BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 62 Lunes 14 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 30270
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3972 Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se deniega la 
inscripción de determinadas servidumbres.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.  G.  R.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad de Inca número 1, doña Margarita María Grau Sancho, por la 
que se deniega la inscripción de determinadas servidumbres.
Hechos
I
Por escritura de constitución de servidumbres, otorgada el día 2 de junio de 2021 
ante el notario de Palma de Mallorca, don Carlos Jiménez Gallego, se constituyeron las 
siguientes  servidumbres:  «Primero.  Constitución  de  servidumbre  perpetua  de  uso 
exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente: Don A. G. R. constituye un derecho 
real de Servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante de dos porciones de la 
parcela catastral número 106 (finca registral número 9.951) como predio sirviente, en 
favor de la parcela catastral número 180 (finca registral número 5.194) como predio 
dominante para jardín y plantación de árboles para uso exclusivo de este último predio y 
cuya descripción es la que sigue: Servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante 
para  la  parcela  dominante  número  180  y  excluyente  para  la  parcela  sirviente 
número 106, sobre una porción de terreno de dicha parcela sirviente, constituida por todo 
el área encerrada entre el linde Sur-Este de la parcela sirviente número 106, dos 
terceras partes de cada uno de los lindes Nor-Este y Sur Oeste de dicha parcela 106 y la 
prolongación perpendicular que une dichos extremos de tales dos terceras partes de los 
lindes Nor-Este y Sur-Oeste de la parcela 106 que encierra una superficie de siete mil 
seiscientos trece metros cuadrados. Y sobre otra porción constituida por las antiguas 
parcelas números 109 y 108 actualmente integradas en la parcela 106, de una superficie 
total de tres mil novecientos setenta y seis metros cuadrados; de forma que el terreno 
formado por las indicadas porciones de la parcela 106 será para uso y disfrute exclusivo 
y perpetuo de la parcela 180 como predio dominante que le dará uso de jardinería y 
plantación  de  árboles  y  cuyo  predio  dominante  correrá  con  todos  los  gastos  de 
mantenimiento y conservación sobre dichas áreas de la sirviente, excluyendo de todo 
uso y de todo gasto al predio sirviente o parcela número 106 la cual sólo disfrutará del 
uso exclusivo de la restante porción de terreno de cuatro mil treinta y dos metros 
cuadrados, delimitada por las porciones descritas y gravadas con la servidumbre de uso 
sobre rasante a saber: las antiguas parcelas 109 y 108 separadas mediante un tramo de 
cipreses y la porción de la parcela 106 gravada con la servidumbre separada por una 
valla de rejilla y palos; y delimitada además por la parcela 172 separada con otro tramo 
compuesto por cipreses, por la parcela 170 y parte de la 200, separadas por cipreses y  s
por  el  camino  de  uso  exclusivo  de  acceso  a  la  parcela  106.  Se  acompaña  plano  e.
identificativo de los predios sirviente y dominante y ubicación de las áreas de la parcela  w.
sirviente gravadas con tal servidumbre, coloreándose en el predio sirviente en rojo  72ww
bsearrvraidduom. bSree  vpaelorprae tulaa  sdeerv iudsuom dbere  ccuoanrstoti tudied am eonto: r1e0s0 d eeu arogsu.a S deeglu nadljiob.e C: oDnosnti tAuc. ióGn.  dRe. 
scuosntsrtaitcucyióen d edree cahgou are adle dl ea lsjiebrev idsoubmrber ela p epraprecetulaa  dcaet ausstora dl en úcmuaerrtoo  d1e8 0m (ofitnocreas  repgairsat ralal   BOE-A-cable e
número 5.194) como predio sirviente, a favor de la parcela catastral número 91 (finca
registral  número  6.224)  como  predio  dominante,  cuya  descripción  es  la  que  sigue: 
Servidumbre perpetua de uso de motores de agua para la parcela dominante número 91 
sobre una porción de la parcela sirviente número 180 de diez metros y treinta y cinco 
decímetros cuadrados de superficie, constituida por todo el área encerrada desde el 
punto de inicio ubicado en el linde sureste de la parcela sirviente número 180 (cuyo 
punto se ubica a una distancia de quince metros y setenta y cuatro centímetros desde su 
esquina  situada  más  al  Sur)  recorriendo  una  distancia  de  dos  metros  y  treinta 
centímetros sobre dicho linde sur este para luego dar un giro de noventa grados en 
sentido de las agujas del reloj, recorriendo a continuación una distancia de cuatro metros 
y cincuenta centímetros en dirección noroeste, para hacer a continuación otro giro de 
noventa grados en sentido de las agujas del reloj y tras recorrer una distancia de dos 
metros y treinta centímetros lineales, efectúa otro giro de noventa grados también en el 
sentido de las agujas del reloj recorriendo a continuación cuatro metros y cincuenta 
centímetros lineales para acabar el recorrido en el punto inicial situado en el linde sur 
este de la parcela 180. La indicada porción de la parcela sirviente número 180 encerrada 
en dicho perímetro, contiene un cuarto que incluye los motores de agua del aljibe situado 
en la parcela dominante número 91, correspondiendo el uso y gastos de tales motores 
de agua por igual y por mitad a ambos predios sirviente y dominante. Se acompaña 
plano identificativo de ambos predios con la ubicación del cuarto de motores de agua y 
portal  de  acceso  entre  ambos  predios,  coloreándose  el  cuarto  de  motores  en  rojo 
barrado.  Se  valora  la  servidumbre  constituida  en  cien  euros.  Tercero.  Las  citadas 
servidumbres se constituyen por tiempo indefinido, serán objeto de extinción en los 
términos previstos en la Ley y surtirán efecto frente a terceros una vez estén inscrita en 
el Registro de la Propiedad y se haya transmitido o bien el predio dominante como el 
predio sirviente o ambos predios, de manera que pertenezcan a distinto propietario. 
Cuarto. Una vez cada predio dominante y sirviente pertenezca a distinto propietario, la 
propiedad del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras 
necesarias para el uso y conservación de cada una las indicadas servidumbres, pero sin 
alterarlas ni hacerlas más gravosas, debiendo elegir para ello el tiempo y la forma 
convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio 
sirviente.  Quinto.  Una  vez  cada  predio  dominante  y  sirviente  pertenezca  a  distinto 
propietario, la propiedad del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el 
uso de las servidumbres constituidas. No obstante, ello, si por razón del lugar asignado 
primitivamente, o de la forma establecida para el uso de las servidumbres, llegaran éstas 
a ser muy incómodas al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, 
reparos o mejoras importantes, podrán variarse a su costa, siempre que ofrezca otro 
lugar o forma igualmente cómodos y de suerte que no resulte perjuicio alguno para la 
propiedad del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de las servidumbres. 
Sexto. Una vez que cada predio dominante y sirviente pertenezca a distinto propietario, 
el dueño del predio dominante ejercerá los derechos necesarios para el uso de la 
servidumbre.  Séptimo.  En  todo  lo  no  previsto  en  el  presente  documento  será  de 
aplicación lo establecido en los artículos 564 y siguientes del Código Civil y demás 
normativa aplicable. Octavo. Una vez que cada predio dominante y sirviente pertenezca 
a distinto propietario y a los efectos de solucionar cualquier cuestión o conflicto surgido a 
raíz del presente documento, ambas partes renunciando a su propio fuero se someterán 
a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la ciudad de Inca. Noveno. Se solicita la 
inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente.»
II bo
objePtore dsee nlata sdigau dieicnhtea  neostac rditeu rcaa leifnic aecl ióRne:gistro de la propiedad de Inca número 1, fue  2022-3972n https://ww
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Hipotecaria, ha decidido no practicar la anotación/inscripción solicitada, por adolecer 
de/de los siguiente/s defecto/s:
Hechos:
– Respecto  de  la  servidumbre  que  se  constituye  bajo  el  Otorgan.  Primero, 
denominada “Servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante de parte del predio 
sirviente”:
Si bien rige en nuestro Derecho Inmobiliario Registral un principio de “numerus 
apertus” en la configuración de nuevos derechos reales, de manera que siempre que se 
respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral existe 
pleno respeto al principio de autonomía de la voluntad y libertad en la creación de 
nuevas  formas  jurídico-reales,  no  es  posible  crear  al  amparo  de  este  sistema  de 
“numerus apertus” un derecho real en que los intereses de los particulares se pueden 
cubrir con un derecho real ya admitido, cual es el derecho de plantación del artículo 30.3 
del Reglamento Hipotecario, que dispone lo siguiente: “El derecho real de vuelo sobre 
fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre la que se constituya; en la 
inscripción se harán constar: su duración, la plantación o siembra en que consista, así 
como el destino de éstas y el de las mejoras en el momento de la extinción del derecho, 
los convenios y prestaciones estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con 
carácter real...”
Creemos que la duración podría ser de 99 años, y con posibilidad de prórroga.
– Respecto  de  la  servidumbre  que  se  constituye  en  el  Otorgan.  Segundo, 
Servidumbre perpetua de uso de cuarto de motores de agua del aljibe, no existe en el 
Registro, ni sobre el predio sirviente –finca registral número 5194– ni sobre el dominante 
–finca  registral  número  6224–,  declarados  ni  el  cuatro  de  motores  ni  el  aljibe, 
respectivamente. Falta su previa inscripción.
Fundamentos de Derecho: artículos 30.3 del Reglamento Hipotecario, y el artículo 20 
de la Ley Hipotecaria.
Vistos los artículos citados y demás de aplicación, el Registrador calificante acuerda:
1.º Suspender la inscripción del título calificado por el/los defecto/s antes indicado/s.
2.° Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el art. 322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este 
documento conforme al art. 323 de la citada Ley.
Contra la presente nota de calificación (…)
Inca a nueve de noviembre de dos mil veintiuno. Este documento ha sido firmado 
digitalmente por la registradora: doña Margarita María Grau Sancho con firma electrónica 
reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. G. R. interpuso recurso el día 24 de 
noviembre de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Exposición de los argumentos a favor de la inscripción de la servidumbre de uso  e.
exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente: w.b
Prop1i.e daLda  seesr vuind udmebrerech por erdeiaall  qcuueya g irnasvcar ipac iuónn  psree pdrioe teennd bee pnreafcictiicoa dr ee no terol R pergeidsitoro p doer  leal 
qsuubes iedli adruiaemñoe ndtee l epl redduieoñ od odmeiln apnreted ioa dsqiurvieieren tee l qdueerdeac hoob alig haadcoe ra  anlgoo  hpaocre rs ío m pisemrmoi tiyr 
hacer  algo.  Es  pues  una  servidumbre  predial,  voluntaria,  positiva  y  aparente  y  se
transmite conjuntamente con la finca a la que sirve, es decir que la servidumbre es 
inseparable a la finca a que activamente pertenece, y esos detalles son los que cubren 
mi necesidad y por lo cuál es mi voluntad el querer constituir la servidumbre frente a las 
tres alternativas expuestas, toda vez que además tal servidumbre es indivisible y se 
conserva sin modificaciones a pesar de que en un futuro se divida el predio sirviente y no 
es hipotecable a menos que lo sea conjuntamente con el predio dominante (artículo 108 
de la Ley Hipotecaria).
2. Sin embargo ni los derechos de arrendamiento ni de uso que verbalmente me 
sugirió la señora registradora en su afán de encontrar una solución que beneficie a 
ambas partes ni tampoco el derecho a plantación del artículo 30.3 del Reglamento 
Hipotecario que expresamente cita en su calificación (con el argumento de que al existir 
regulado me obliga a elegir tal derecho frente a la servidumbre) son derechos que gocen 
de las cualidades que si poseen las servidumbres del tipo expuesto en el anterior 
número 1 y que cubren mi necesidad, entre ellas tales derechos se constituyen a favor 
de personas sobre la finca que resultará gravada, esto quiere decir que puede hallarse 
inscrita a favor de persona distinta a la titular del predio beneficiado, lo que implica que 
deberá transmitirse de forma expresa cada vez que se transmita la propiedad del predio 
beneficiado,  circunstancia  que  se  efectúa  de  forma  automática  en  la  forma  de  la 
servidumbre cada vez que se transmite dicho predio dominante. Además, tales derechos 
alternativos y en especial el derecho de plantación se pacta por un plazo de duración 
concreto mientras que la servidumbre se constituye de forma indefinida.
3. Según Resolución de fecha 2 de noviembre de 2009 (BOE: de 3 diciembre 
de 2009), la DGRN considera inscribible este tipo de servidumbre de uso exclusivo sobre 
rasante de parte de predio sirviente porque existe libertad entre los contratantes para 
crear derechos reales innominados o atípicos siempre que el derecho creado tenga las 
características esenciales del derecho real y si los contratantes no quieren someterse a 
una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, 
siempre  que  no  contravengan  una  prohibición  legal  y  en  consecuencia  no  existe 
impedimento para que pueda constituirse tal tipo de servidumbre teniendo en cuenta que 
en el campo de las servidumbres es donde el Código Civil refleja el reconocimiento en 
nuestro Derecho del sistema de “numerus apertus”. Además quiero hacer hincapié en 
que en el momento actual que pretendo inscribir la servidumbre objeto de calificación, 
soy yo el titular del dominio de ambos predios dominante y sirviente, por lo que tal 
servidumbre una vez inscrita tendrá eficacia frente a terceros una vez que el dominio de 
los predios sirviente y dominante pertenezca a diferente persona, lo cual quiere decir que 
ahora no puedo constituir derechos personales como el arrendamiento, uso o vuelo ya 
que ambas parcelas son del mismo propietario y sin embargo sí puedo constituir la 
servidumbre que tendrá validez automática en el momento de ser ambos predios de 
distinto propietario sea por título gratuito u oneroso y con la oportunidad en tal acto de 
proceder a la cancelación que tal servidumbre si no conviniere a ambas partes, es decir 
no quedaría impuesta a la voluntad de dichas partes como yo si me veo impuesto contra 
mi voluntad libre a admitir la constitución de un derecho de vuelo frente a la constitución 
de una servidumbre que es mi deseo y cubre mi necesidad.
Exposición de los argumentos a favor de la inscripción de la servidumbre perpetua de 
uso de agua:
En relación a esta servidumbre, el defecto expuesto es que falta la inscripción previa 
de declaración del cuarto de motores y del aljibe y se alega como fundamento de  e.e
derecho el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. w.b
En mi opinión, dicho artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dice que se denegará (que no  72ww
squusep oetnodrgeuráe)  llaa  tirnasncsrmipicsiióónn  doe e dl egrreacvhaom qeune.  Pfigeurora n ion sdcicrieto q au efa sveo rs dues ppeenrdsoenráa  ldai sintisnctari pdceió lna 
cduey loa  ucsoon setsit uinchióenre (nqtuee a  nlao  ptrraonpsiam nisaiótunr)a ldeez au ndae  lsaesr vpiadrucmelbarse  rpúestripceatsu ap odre c uuysoo  sdueb saugeuloa 
transcurren aguas públicas subterráneas y cuyos motores de agua (en cuartito que les
protege de la intemperie para su buen funcionamiento) y aljibe son necesarios para la 
llevanza del cultivo inherente a la naturaleza rústica de dichas parcelas, que son de mi 
propiedad y vengo usando hace años y en lugar de perjudicar dicha servidumbre lo que 
hace es beneficiar a los propietarios de ambos predios cuando sean distintos. Si se 
detallan tales motores de agua y aljibe en el apartado de constitución de servidumbre no 
es para declarar una obra encubierta, es para detallar el uso de la servidumbre que se 
pretende inscribir y que entiendo no necesita de declaración previa de tales motores y 
aljibe como acto previo para constituir la servidumbre, toda vez que cuando en un futuro 
el propietario de las fincas quiera declarar alguna obra de edificaciones existentes, ya 
procederá a declarar tales motores y aljibe en dicho momento. Situación análoga es la 
que contemplan la inmensidad de servidumbres constituidas sobre todo el territorio 
español para conceder derechos de uso y mantenimiento a GESA (o entidad eléctrica 
análoga) para uso y mantenimiento del cuarto de contadores e instrumentos eléctricos 
sin que sea necesaria la declaración de tal cuartito ni de los postes eléctricos que 
atraviesan tales fincas rústicas. Ni que decir de la inmensidad de servidumbres de uso 
de fuentes sin que sea necesaria la declaración previa de tales fuentes.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 10 de diciembre de 2021, 
confirmó la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513, 529, 541, 546, 564, 594, 1608 y 1655 del Código Civil; 2, 18 
y 20 de la Ley Hipotecaria; 55 del Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por 
el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas 
Baleares; 7, 16 y 30 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 30 de noviembre de 1908, 5 de diciembre de 1930, 8 de mayo de 1947, 6 de octubre 
de 1951, 20 de octubre de 1955, 12 de noviembre de 1959, 25 de febrero y 4 de junio 
de 1964 y 27 de junio de 1988, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 6 de noviembre de 1996, 29 de abril de 1999, 19 de 
septiembre y 18 de noviembre de 2002, 15 de septiembre y 2 de noviembre de 2009, 3 
de junio de 2011 y 8 de noviembre de 2016.
1. En  virtud  de  escritura  pública  se  constituyen  las  servidumbres  voluntarias 
prediales que constan en los hechos.
La registradora suspende la inscripción de la servidumbre de uso exclusivo sobre 
rasante del parte del predio sirviente por entender que no es posible crear al amparo del 
sistema de «numerus apertus» un derecho real en que los intereses de los particulares 
se pueden cubrir con un derecho real ya admitido, cual es el derecho de plantación del 
artículo 30.3.º del Reglamento Hipotecario, que exige la fijación de un plazo de duración; 
y suspende también la servidumbre perpetua de uso de agua, por falta de la inscripción 
previa de declaración de obra del cuarto de motores y del aljibe.
El  recurrente  entiende  que  lo  que  satisface  su  utilidad  es  la  creación  de  una 
servidumbre predial y no un derecho de vuelo; y que si se detallan los motores de agua y 
aljibe en el apartado de constitución de servidumbre de aguas no es para declarar una 
obra encubierta, sino para detallar el uso de la servidumbre que se pretende inscribir, 
que no se necesita de declaración previa de tales motores y aljibe como acto previo para  e.
constituir la servidumbre. w.b
2. En cuanto al primer defecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General  72ww
(svigéuaes ee lp soirs tteomdaas ,d leal  R«neusmoluecruiósn a dpee r2tu dse» ,n poovri elom bqruee  deex i2s0te0 9lib) eqrutaed e enn ntruee slotrso c Donetrreacthaon teses 
plaasr ac acrraecatre rdísetrieccahso ess reenaclieasle isn ndoeml dinearedcohso o r eaatílp.icos siempre que el derecho creado tenga
Ello,  como  ha  dicho  la  doctrina  más  autorizada,  supone  que  se  pueden  crear 
derechos reales nuevos, los cuales en su mayoría serán combinaciones o variaciones 
sobre los existentes.
Todo ello tiene como consecuencia que, si los contratantes no quieren someterse a 
una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, 
siempre que no contravengan una prohibición legal.
Ahora bien, como igualmente ha manifestado la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, reiteradamente, no basta, para constituir un derecho real atípico, la pura y 
simple voluntad del propietario o la voluntad del propietario de acuerdo con otra persona, 
sino que es menester que la función económico-social que se trate de conseguir con la 
constitución de aquel derecho exija la especial forma de afectación del bien que el 
derecho real lleva consigo, y que lo impongan así la legítima utilidad que se trate de 
obtener y la naturaleza de esa utilidad, en relación con los bienes que de ella constituyan 
objeto.
Igualmente se ha manifestado (cfr. Resoluciones 6 de noviembre de 1996 y 29 de 
abril de 1999) que con la doctrina del «numerus apertus» no pueden conculcarse los 
límites  y  las  exigencias  estructurales  del  estatuto  jurídico  de  los  bienes  (dada  su 
significación  económico  política  y  su  trascendencia  erga  omnes)  que  excluyen  la 
constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible 
(vid. artículos 513, 529, 564, 1608 y 1655 del Código Civil), si no responden a una justa 
causa que justifique esa perpetuidad.
3. Mediante la primera se pretende constituir una servidumbre perpetua de uso 
exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente de dos porciones de la parcela 
catastral número 106 (finca registral número 9.951) como predio sirviente, en favor de la 
parcela catastral número 180 (finca registral número 5.194) como predio dominante para 
jardín y plantación de árboles para uso exclusivo de este último predio.
En el supuesto planteado en el presente expediente resulta discutible si estamos en 
presencia  de  un  derecho  real  asimilable  a  una  servidumbre  o  si  estamos  ante  un 
gravamen a los que se refiere el artículo 1655 del Código Civil al disponer: «Los foros y 
cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la 
promulgación de este Código, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las 
disposiciones establecidas para el censo enfitéutico en la sección que precede. Si fueren 
temporales o por tiempo limitado, se estimarán como arrendamientos y se regirán por las 
disposiciones relativas a este contrato».
Este precepto, aplicable en el presente caso a Mallorca, de conformidad con el 
artículo 55 del Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el 
texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, en relación con 
la Ley de Bases, base 26, y el artículo 1.611, último párrafo, se refiere a aquellos 
derechos reales que implican una división del dominio.
Se refiere a los futuros derechos reales constituidos tras la promulgación del Código 
Civil, vigente el mismo y ha querido salir al paso y prevenir nuevas figuras que con 
carácter perpetuo pretendan la división del dominio, es decir, cortar con posibles nuevas 
figuras basadas en la autonomía de la voluntad cuyo objeto fuera la división del dominio, 
sometiéndolas a la regulación de la enfiteusis siempre que fueran por tiempo indefinido o 
perpetuo, y a la del arrendamiento, si fueran temporales.
Esta sujeción a la normativa de la enfiteusis, si fueran por tiempo indefinido o 
perpetuo, significa que se aplicará el artículo 1651 y los artículos 1608 a 1612 relativos a 
la redención con lo que se evitará que se constituyan a perpetuidad. es
4. La  circunstancia  de  que  el  derecho  real  aquí  constituido  se  denomine  o
snvlaeian rtcvudEuiredallna uleodmdzmoeba rira eneju ca,urh cínnoidóoa inc  ama fiq nqoqucuduíae ief  ic sceosiannen   l sroqetl iueateue lxii ddhpeaoauld  yed apsloe trom edc,s aoinepdrinorooetr ,a s qc pueuosela inm nddstieoeeli.t r ueqredcuseheeso, r  cvcoraeon ane li l n ucdconeon pnsesdttneiittdruueeyicdnehocno ita eo  ddbceeeo  dmcseupucaopelre  tfreuaf ie curileaen     OE-A-2022-3972able en https://www.
derecho de pensión.
Como se ha señalado por la doctrina, conforme al Código Civil y al amparo del 
«numerus apertus» de derechos reales (cfr. Resolución de 14 mayo de 1984), cabe 
constituir un derecho de superficie sin que el dominio que se reserva el constituyente 
comporte un derecho de pensión.
El superficiario adquiere sobre la finca un derecho real limitado que consiste en la 
facultad de edificar o de plantar y en la facultad de goce general (dominio útil) de lo 
edificado o plantado.
El concedente del derecho de superficie conserva, aunque gravado, el dominio sobre 
la finca, y volverá a tener el dominio pleno cuando se extinga el derecho de superficie.
No puede caber, sin carácter censuario, un derecho de superficie perpetuo y que, por 
la naturaleza de la finca, agote sus utilidades, porque ello equivaldría a reducir el dominio 
a un derecho nominal que no comporta ni un interés presente (no hay derecho de 
pensión o de prestación periódica) ni un interés futuro (no hay término para la extinción 
del derecho del superficiario) y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la 
necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen.
Por ello, más que una servidumbre perpetua, lo que parece haberse configurado es 
un derecho de superficie perpetuo vinculado «ob rem» a una finca. Y, no es de extrañar 
que en la escritura se le haya denominado servidumbre perpetua, pues históricamente, 
en  el  derecho  romano,  el  derecho  de  superficie  comenzó  con  carácter  personal  u 
obligacional (a modo de arrendamiento perpetuo), si bien después se le protegió con 
interdictos, hasta que fue considerado derecho real a modo de servidumbre.
Independientemente de lo anteriormente expuesto, la escritura calificada pudiera 
presentar  otras  consideraciones,  como  pudiera  ser  la  necesidad  de  autorización 
administrativa por la existencia de una segregación de dos porciones de la finca matriz, 
sin  que  este  Centro  Directivo  pueda  pronunciarse  (cfr.  artículo  326  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Consecuentemente con lo expuesto, el defecto debe ser confirmado.
5. Por lo que se refiere a la servidumbre de aguas, en el título se lleva a cabo la 
descripción del contenido de la servidumbre y de los predios dominante y sirviente.
Debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resolución 
de  8  de  noviembre  de  2016)  que  la  inscripción  del  derecho  de  servidumbre  debe 
expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto 
básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del 
sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación 
que  de  aquellas  se  efectúa  cuando  se  convienen  indeterminaciones  sobre  datos 
esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres 
confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales de la propiedad en una 
extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.
También  ha  reconocido  esta  Dirección  General,  la  evidente  dificultad  que  en 
ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica 
en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se 
recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a 
los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita 
el asiento.
Todo ello se cumple en la escritura objeto de la nota de calificación. Sin que sea 
necesario el cumplimiento de los requisitos propios de las declaraciones de obra nueva, 
en la medida que no es el objeto del título la constancia registral de la construcción del 
cuarto de motores ni del aljibe (por otra parte, son construcciones no sometidas a la Ley  es
de Ordenación de la Edificación) sino la de la servidumbre de uso del motor para la  o
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a extraer o el tiempo a que se refiere el riego pactado, y si –al no constar– queda
indeterminada la servidumbre (cfr. Resolución de 19 de septiembre de 2002) o si por el 
hecho de tener como causa la saca/extracción de agua de la finca que constituye el 
predio sirviente en beneficio del predio dominante, queda sujeta a la correspondiente 
autorización administrativa (cfr. Resolución de 14 de julio de 2016).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  confirmar  la  nota  de 
calificación y desestimar el recurso respecto del primer defecto, y estimar el recurso y 
revocar la nota de calificación respecto del segundo defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.