BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20382
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2592 Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Alcudia  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Alcudia, doña Carmen 
Sáenz de Santa María García-Avello, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 2 de septiembre de 2021 ante el notario de Palma 
de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, con el número 890 de protocolo, don M. 
J. D., «de nacionalidad británica, cuya ley nacional ha sido tenida en cuenta para calificar 
su capacidad, casado en régimen legal de separación de bienes del Derecho Británico» 
junto con los dos copropietarios (solteros), con carácter privativo, de una vivienda, la 
vendieron.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Alcudia, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Hechos y fundamentos de Derecho.
El día 2 de septiembre de 2021 fue presentada telemáticamente en este Registro con 
el número de asiento 706 del Diario 12, Escritura de compraventa, otorgada el 2 de 
septiembre de 2021, ante el Notario de Palma de Mallorca Jesús María Morote Mendoza, 
número 890/2021 de protocolo.
En cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y 
concordantes de su Reglamento, por la presente le notifico que con esta fecha no se ha 
practicado la inscripción del documento reseñado anteriormente, por observarse los 
siguientes defectos:
No puede realizarse la inscripción solicitada, ya que respecto de Don M. J. D. se 
indica que está casado en régimen de separación de bienes de derecho británico, pero 
no se indica si la vivienda es o no la habitual de la familia o si, de acuerdo con el derecho 
que rija los efectos de su matrimonio, los cónyuges pueden disponer libremente de la 
vivienda que consta a su nombre, sea o no el domicilio familiar.
En la inscripción de compra a favor del Sr. D. del año 2010 se hizo constar que 
estaba  divorciado.  En  la  actualidad  se  indica  que  está  casado  en  el  régimen  de  s
separación de bienes, aplicándose, según el notario, el “régimen de separación de  e.
bienes”  (ya  que  en  realidad  en  derecho  británico  no  existe  una  regulación  de  las  w.
consecuencias económicas del matrimonio, por lo que en la práctica se considera un  92ww
rtréagsimceennd eanscimiai laqbulee  uanl  daec tsoe pdaer aecsitóan  ndaet ubraielenzeas ).p uSeind ee mtebnaerrg oe,n  teenl iemnadtori meonn icou, epnotar  llaa 
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la regulada en el art. 1320 del Código Civil. Además, existe en derecho británico la figura
del “constructive trust”, que, tratándose de la vivienda familiar, reconoce al cónyuge no 
titular,  el  derecho  a  reclamar  una  parte  de  esa  propiedad  fiduciaria  debido  a  su 
contribución directa o indirecta a dicha adquisición, derecho que es oponible frente a los 
terceros hipotecarios. Por tanto, en previsión de que pudiera aplicarse esta figura, es 
recomendable conocer el carácter de la vivienda, y en el caso de que sea la familiar, que 
el otro cónyuge preste su consentimiento a la venta de ésta.
A pesar de ello, también es posible la indicación de que en el derecho aplicable a los 
efectos económicos del matrimonio no existe tal limitación respecto a los actos de 
disposición de uno solo de los cónyuges respecto de sus inmuebles privativos. Si el 
derecho aplicable es el británico, deberá de hacerse prueba de la existencia y la vigencia 
del derecho extranjero en los términos del art. 36 del Reglamento Hipotecario.
Visto lo expuesto, acuerdo:
No practicar la inscripción solicitada por los defectos subsanables expresados.
No se toma anotación de suspensión por no haberse así solicitado.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por 
un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se 
refiere el párrafo precedente.
Esta calificación negativa podrá (…)
Así lo acuerda y firma. El registrador.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carmen Sáenz 
de Santa María García-Avello registrador/a de Registro Propiedad de Alcudia a día 
veintiséis de octubre del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de 
Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 9 de noviembre de 2021 mediante escrito en 
el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.
El motivo de denegación de la inscripción en el Registro consiste en que, estando 
casado el vendedor de una tercera parte indivisa del inmueble, no se hizo constar en la 
escritura si se trataba o no de la vivienda habitual de la familia y, en caso afirmativo, no 
constar en la escritura el consentimiento del cónyuge del vendedor o que en el derecho 
que rige los efectos económicos del matrimonio no sea necesario tal consentimiento 
conyugal.
A juicio del notario aquí recurrente, tales menciones no son necesarias en la escritura 
y en ningún caso pueden impedir que se inscriba la compraventa formalizada en la 
escritura calificada negativamente por la registradora. A juicio del aquí recurrente, la 
calificación de la registradora adolece de una errónea concepción de las normas de 
Derecho internacional privado que rigen en nuestro ordenamiento.
En  efecto,  una  cosa  es  el  Derecho  material  que  rige  el  régimen  económico 
matrimonial de un extranjero, que es el de su “ley personal” (artículo 9.2 del Código civil), 
y otra cosa es el Derecho material que rige “la posesión, la propiedad, y los demás 
derechos sobre bienes inmuebles”, que es el de “la ley del lugar donde se hallen”  e.e
(artículo 10.1 del Código civil). w.b
Y, por tanto, en una venta de un inmueble sito en territorio español, por un extranjero  92ww
cboanjofl iectl or édgeimriveand eoc odneól mreiceon vmíoa,t rismieonndiaol  dimep srouc peadíesn dtee  loar igmeenn, cnióon h aqyu en osrem ah aaclgeu nean  dlae 
Dcaelrifeiccahcoió nb rriteágniisctora le anl  acrutíacnutloo  1a2l  rdéegl imCóedni geoc coinvóil,m picuoe sm aaqturiím noon ihaal ya rpeliecnavbíloe ,a lngiu nlao  dleeyl 
española hace ninguna remisión al Derecho británico en cuanto a la propiedad o demás 
derechos sobre bienes inmuebles sitos en España.
Segundo.
En tales circunstancias, es evidente que al vendedor británico le es de aplicación, en 
cuanto  a  su  régimen  económico  matrimonial,  el  Derecho  británico.  Comete  otra 
inexactitud la calificación aquí recurrida al afirmar que “en realidad en derecho británico 
no existe una regulación de las consecuencias económicas del matrimonio”. Y eso no es 
cierto, porque sin duda el Derecho británico regula tales consecuencias, si bien, con las 
características propias del denominado sistema de Common Law, que se diferencia del 
nuestro  en  el  sistema  de  fuentes  del  Derecho,  concediendo  enorme  relevancia  al 
precedente judicial y a la equidad, mientras que el nuestro se basa en la ley escrita. Pero 
evidentemente esa diferencia en cuanto a las fuentes del Derecho no significa que en el 
Reino Unido no exista regulación del régimen económico matrimonial.
En la escritura objeto de calificación, se afirma que el vendedor señor D. (vendedor 
de una tercera parte indivisa) se halla “casado en régimen legal de separación de bienes 
del Derecho Británico”. No es relevante si es o no acertado llamar al régimen económico 
matrimonial británico “de separación de bienes”; lo relevante es que se trata del régimen 
legal del Derecho británico. Conforme a ello y, de acuerdo con el artículo 9.2 del Código 
civil, hay una remisión al Derecho material británico en la materia, cuestión que no es 
conflictiva bajo ningún punto de vista.
Tercero.
Lo que sí puede plantear algunas dudas es si el consentimiento del cónyuge en la 
transmisión por el propietario de un inmueble, en caso de constituir la vivienda habitual 
de la familia, es una norma relativa al régimen económico matrimonial o es una norma 
relativa a la facultad de disponer del dueño de un inmueble, o sea, una limitación de 
carácter real al dominio.
Y ciertamente, en nuestro Derecho, es una norma relativa al régimen económico 
matrimonial y que, por tanto, se regirá por la ley personal del extranjero propietario, y no 
una norma de carácter real que se deba regir por la lex loci, o lugar donde se halle el 
inmueble. Así resulta, por un lado, de la ubicación sistemática del artículo 1.320 del 
Código Civil, que se halla en el Título III “Del régimen económico matrimonial”. Y no solo 
eso, sino que las consecuencias de la infracción de lo previsto en dicho artículo, según 
establece su segundo párrafo, son de carácter personal entre los cónyuges, pero “no 
perjudicará al adquirente de buena fe”.
Por otro lado, es incorrecto que la calificación registral se remita al artículo 1.320 del 
Código civil, cuando dicho artículo no sería aplicable en ningún caso, pues si rige la ley 
personal del transmitente, esta es la británica, y si rige la ley del lugar donde se halle el 
inmueble, esta sería la Compilación del Derecho civil de las Islas Baleares, en concreto 
su artículo 4.3, que se halla en el Libro I, Título I, “Del régimen económico matrimonial”, y 
no en el Título III de dicho Libro, “De los derechos reales”, pues el inmueble se halla en 
Mallorca.
Cuarto.
Por  ello,  a  juicio  del  aquí  recurrente,  no  se  puede  afirmar,  como  hace  la 
registradora en su calificación, que el derecho que el cónyuge tuviera, en su caso, a  e
ser recabado su consentimiento en caso de transmisión de la vivienda habitual de la  bo
familia sea un “derecho que es oponible frente a los terceros hipotecarios”, pues  92ww
evidentemente no lo es.
Para que fuera oponible a terceros deberían darse los requisitos que establece la ley 
hipotecaria en su artículo 26, respecto de las prohibiciones de disponer:
“Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la 
Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
Primera. Las  establecidas  por  la  Ley  que,  sin  expresa  declaración  judicial  o 
administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y 
especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.
(…)  Tercera.  Las  impuestas  por  (…)  capitulaciones  matrimoniales  (…),  serán 
inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”
Si se tratase de una prohibición o limitación de disponer de carácter legal, habrá que 
estar, en nuestro caso, a la ley británica que, como se ha argumentado, es la aplicable al 
régimen económico matrimonial. Pero la propia registradora en su calificación muestra 
conocer de manera suficiente el régimen económico matrimonial legal británico, y que 
dicho régimen no tiene establecida con carácter general ninguna limitación de disponer 
por parte del cónyuge respecto de la vivienda habitual de la familia.
Que eso es bien conocido por la registradora se deduce de que, introduce en su 
calificación,  como  motivación  de  la  negativa  a  inscribir,  la  institución  del  Derecho 
británico conocida como “constructive trust”. Si existiera en Derecho británico alguna 
limitación de carácter general, como la que existe en Derecho español, a la disposición 
por uno solo de los cónyuges, no sería necesaria la existencia del “constructive trust”, 
como supuesto especial, en dicho Derecho británico.
El  “constructive  trust”  no  es  aplicable  con  carácter  general  a  los  matrimonios 
británicos, sino exclusivamente en casos particulares. Y puede aparecer de dos formas: 
o  mediante  un  acuerdo  escrito  de  los  cónyuges  (lo  que  en  España  llamamos 
capitulaciones) o mediante actos tácitos o presuntos que, eventualmente, puedan hacer 
nacer el derecho de uno de los cónyuges a prestar su consentimiento para que el otro 
pueda transmitir una propiedad privativa suya, en el caso de que constituya la vivienda 
familiar habitual.
Pero en tal caso, cuando la prohibición o limitación de disponer no procede de la ley, 
sino de una convención especial, expresa o tácita, estamos en el marco jurídico de la 
norma Tercera del artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Y para que sea efectiva u oponible, 
de acuerdo con el Derecho hipotecario español, que, de acuerdo con las normas de 
Derecho Internacional Privado vigentes en España (artículo 10.1 del Código Civil), es la 
ley aplicable, debe estar inscrita la limitación o prohibición de disponer en el Registro de 
la Propiedad. Y si el cónyuge del propietario registral no inscribió la existencia de un 
“constructive trust” que limitase el dominio de este propietario, no puede dársele ningún 
efecto  en  nuestro  Derecho  hipotecario,  suponiendo  que  exista  dicha  situación  de 
“constructive trust”, que tal vez solo se trate de una especulación hipotética de la 
registradora, pero no responde a una situación jurídica efectiva.
En este caso, además, como en la propia calificación registral se afirma, “en la 
inscripción de compra a favor del Sr. D. del año 2010 se hizo constar que estaba 
divorciado”. Es decir, que todo apunta a la inexistencia de un “constructive trust” de 
hecho o tácito, porque estando actualmente casado el señor D., su cónyuge no pudo 
haber financiado en parte la compra del inmueble, pues el matrimonio se produjo tras 
dicha  compra  y  antes  de  la  venta  que  se  formaliza  en  la  escritura  calificada 
negativamente. Por otra parte, al pertenecer al señor D. tan solo una tercera parte 
indivisa, adquirida en proindiviso con otras dos mujeres británicas solteras, estando en  e.e
aquel entonces divorciado, parece altísimamente improbable la existencia en relación  w.b
con esta propiedad de un “constructive trust” tácito o de hecho sobre la vivienda habitual  92ww
famiAliaurn qdueel s seiñeomrp Dre. es posible imaginar hipótesis especulativas y situaciones especiales
deenr elacsh or eladceilo nceosm epcraodnoórm iceans  ecol nRyueggaisletrso,  ndoe ppeanredcae  draez otnaalebsle  hqiupeó telas isin scsruipmcaiómne ndteel 
improbables sobre el régimen económico matrimonial del vendedor.
Quinto.
Siendo perfectamente conocido, y así resulta de la calificación registral, que en 
Derecho  británico  no  hay  ninguna  limitación  a  la  transmisión  con  carácter  general 
(aunque puedan existir limitaciones concretas, derivadas de pactos matrimoniales o de 
situaciones de hecho respecto de las aportaciones financieras de los cónyuges para 
adquirir  inmuebles  cuya  titularidad  solo  ostenta  uno  de  ellos),  y  conociendo  la 
Registradora el régimen británico de forma suficiente, como se pone de manifiesto en el 
propio contenido de la calificación, debe aplicarse la doctrina de la Dirección General 
contenida en la Resolución de 13 de enero de 1999, en cuyo Fundamento de Derecho 
Cuarto se rechaza que en casos de venta por extranjeros a quienes no les resulta de 
aplicación  la  legislación  española,  sino  la  suya  propia  en  lo  referente  al  régimen 
económico matrimonial, la aplicación al caso del artículo 1.320 del Código Civil.
Y la propia Dirección General concluye “la imposibilidad de invocar como defecto el 
ahora analizado (incumplimiento del artículo 1.320 del Código Civil) en tanto no se haya 
comprobado que la Ley aplicable al matrimonio del vendedor exige el consentimiento de 
ambos cónyuges para la venta de la vivienda habitual”».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de noviembre de 2021 y 
elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 -apartados 1, 2 y 3-, 10 -apartados 1 y 8-, 12 -apartados 1, 4 
y  6-,  394  y  1320  del  Código  Civil;  4.3  del  Decreto  Legislativo  79/1990,  de  6  de 
septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil 
de las Islas Baleares; 3, 18, 21 y 38 de la Ley Hipotecaria; 53 de la Ley del Notariado; 77 
de la Ley del Registro Civil; 20, 21, 26, 27, 28, 29, 30, 31 y 69 del Reglamento (UE) 
2016/1103 del Consejo, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación 
reforzada  en  el  ámbito  de  la  competencia,  la  ley  aplicable,  el  reconocimiento  y  la 
ejecución  de  resoluciones  en  materia  de  regímenes  económicos  matrimoniales;  36, 
51.6.ª y 9.ª, 54 y 92 del Reglamento Hipotecario; 159 y 168.4 del Reglamento Notarial; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de 
noviembre de 1987, 27 de junio de 1994, 13 de enero de 1999, 15 y 23 de julio de 2011, 
28 de octubre y 18 de noviembre de 2015, 15 de febrero de 2016 y 10 de mayo de 2017, 
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de 
septiembre y 29 de octubre de 2020.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la 
venta de una vivienda por sus tres copropietarios. Respecto de uno de ellos, que según 
consta en el Registro de la Propiedad, compró una tercera parte indivisa en estado de 
divorciado, se expresa que es «de nacionalidad británica, cuya ley nacional ha sido 
tenida en cuenta para calificar su capacidad, casado en régimen legal de separación de 
bienes del Derecho Británico».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, aunque se 
indica que el referido copropietario está casado en régimen de separación de bienes de 
Derecho británico, no se indica si la vivienda es o no la habitual de la familia o si, de  e
acuerdo con el derecho que rija los efectos de su matrimonio, los cónyuges pueden  bo
disponer libremente de la vivienda que consta a su nombre. 92ww
mcaófaentcyr2tiuam. gdoeaTn  oripoaso,tt áred nneedt la omr séroeegd siomdp eeeq cnupt oeel  erddsgeioca hnll ooaos s  r bcécoigeaninmsveaeesdnn aci nsiinot,e fnlgluaaryl a etani tptsuelolisacb radridebea llee dp l  aapr teorloigdmsies orte rndafieoel c, d dtboeiiss ep lnopo sass tiecrbaiimió epnonr neiqvisuaa elteqi vsuco ae ddddeaael     OE-A-2022-25able en https://
alguno de ellos o común.
En el presente caso consta determinado que la ley material aplicable a los efectos 
patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Gran Bretaña, de 
separación de patrimonios.
Respecto de la exigencia de la indicación sobre el carácter de la vivienda objeto de la 
venta (si es o no la habitual de la familia), entiende la registradora que «teniendo en 
cuenta la trascendencia que un acto de esta naturaleza puede tener en el matrimonio, 
por la limitación de orden público contenida en el art. 12 del Código Civil, se considera 
prudente incorporar una manifestación sobre el carácter de la vivienda vendida, similar a 
la regulada en el art. 1320 del Código Civil».
Ciertamente, la posible aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o el 
análogo artículo 4.3 del texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas 
Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, puede 
basarse  en  razones  de  orden  público.  Así  resulta  también  de  lo  dispuesto  en  el 
Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una 
cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento 
y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, 
aplicable desde el 19 de enero de 2019 (cfr., en relación con las parejas no casadas, la 
Resolución de este Centro Directivo de Resolución de 10 de mayo de 2017).
Conforme al artículo 30 y al considerando 53 de dicho Reglamento, la vivienda 
habitual  constituye  una  excepción  a  las  reglas  generales  sobre  la  ley  aplicable 
determinada por el mismo, como excepción basada en lo que denomina el instrumento, 
en la traducción española, «leyes de policía» –normas imperativas–.
El artículo 30 («leyes de policía») tiene el siguiente contenido:
«1. Las disposiciones del presente Reglamento no restringirán la aplicación de las 
leyes de policía de la ley del foro.
2. Las leyes de policía son disposiciones cuya observancia considera esencial un 
Estado miembro para salvaguardar sus intereses públicos, tales como su organización 
política, social o económica, hasta el punto de ser aplicables a toda situación que entre 
dentro  de  su  ámbito  de  aplicación,  cualquiera  que  sea  la  ley  aplicable  al  régimen 
económico matrimonial en virtud del presente Reglamento».
Y, según el considerando 53, «consideraciones de interés público, como la protección 
de la organización política, social o económica de un Estado miembro, deben justificar 
que se confiera a los órganos jurisdiccionales y otras autoridades competentes de los 
Estados  miembros  la  posibilidad,  en  casos  excepcionales,  de  hacer  excepciones 
basadas en leyes de policía. Por consiguiente, el concepto de “leyes de policía” debe 
abarcar las normas de carácter imperativo, como las normas para la protección de la 
vivienda familiar. No obstante, esta excepción de la ley aplicable al régimen económico 
matrimonial habrá de interpretarse en sentido estricto, para que pueda seguir siendo 
compatible con el objetivo general del presente Reglamento».
No obstante, debe tenerse en cuenta que, como ya puso de relieve este Centro 
Directivo en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del artículo 1320 del Código 
Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin 
consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o 
los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía 
título  jurídico  suficiente,  lo  que  exige  examinar  si  una  cuota  pro  indiviso  del  bien 
dispuesto da derecho a ocuparlo en su totalidad.
El artículo 394 del Código Civil, al disponer que cada partícipe podrá servirse de las  s
cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que  e.
no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su  w.
derecho, si bien permite afirmar con carácter general que el uso de la cosa no debe  92ww
scuajseota, rrsees pae clato  mdeeld uidsao  ddeir elact oc ucoutaan, deos teal  oabfirjemtoa cnióon p ehram ditea  tqaul eudsaor,  mreosdualteliz éasdtae,  imcapsoos ipboler 
oq uloe  heasgtaab mleucye ri nucnóam roedgou, laecni ócnu yeons  lsau pquuees tdoesb pearáran  pteonsiebri lietanr  cauqeunétla lo esl  pdaerrtíeccipheos d tee ncdardáan   BOE-A-cable e
uno de ellos y por tanto la cuota que respectivamente les corresponda.
En el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio 
de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva 
consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Excluida la posibilidad de que la 
cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque 
impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de 
vivienda habitual y familiar –que es lo que la ley trata de proteger–, no puede predicarse 
de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes –porque por su propia 
esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su 
totalidad–, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común 
que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se 
demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el 
uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve -por la pluralidad de viviendas que 
debería tener a disposición cada uno de los comuneros- que ninguna de ellas tendría el 
carácter de singular que exige la habitualidad.
En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de noviembre de 1987, 
en un supuesto similar al presente, afirmó que no deben exagerarse en la calificación 
registral las exigencias formales, ni imaginarse hipotéticos derechos individuales de un 
comunero sobre el uso o goce de la cosa común, los cuales no derivarán naturalmente 
del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, que no consta, y que, 
por cierto, vendría a entorpecer la extinción de la comunidad; interpretando, además, que 
el consentimiento o la autorización que prevé el artículo 91 del Reglamento Hipotecario 
para la inscripción del acto impositivo exige que el derecho que se transmita sirva de 
soporte para la constitución en él de la vivienda habitual. Y añadió que si nadie debe 
permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la 
acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser 
ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al 
consentimiento  de  los  cónyuges  de  los  otros  titulares,  ni  a  la  autorización  judicial 
supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de 
división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador (cfr., también 
las Resoluciones de 23 de julio de 2011, 18 de noviembre de 2015 y 29 de octubre 
de 2020).
Por otra parte, en relación con la exigencia expresada por la registradora respecto de 
la indicación expresa acerca de la libertad de disposición sobre la vivienda de acuerdo 
con la ley que rige los efectos del matrimonio del vendedor, debe tenerse en cuenta que 
–aun dejando al margen que, como es conocido, en el sistema legal británico la absoluta 
separación  de  patrimonios  de  cada  uno  de  los  cónyuges  conduce  a  la  libre 
administración  y  disposición  de  cada  uno  sobre  sus  bienes  propios–  el  notario 
autorizante ha hecho constar que ha tenido en cuenta la ley nacional del disponente.
De las anteriores consideraciones se desprende que son excesivas e infundadas las 
exigencias expresadas por la registradora en su calificación, exigencias que no se 
imponen a españoles y dificultarían no solo la transmisión sino el acceso al crédito para 
la financiación de bienes inmuebles a un no nacional. Por lo demás, la exigencia –
ciertamente conjetural– relativa a la existencia de un hipotético «constructive trust», que 
lleva a la registradora a concluir que «es recomendable conocer el carácter de la 
vivienda,  y  en  el  caso  de  que  sea  la  familiar,  que  el  otro  cónyuge  preste  su 
consentimiento a la venta de ésta», resulta incompatible con el orden público español, 
como ha quedado expuesto. Y, en definitiva, por razón de la materia debe entenderse  s
aplicable, en aras a la seguridad jurídica, el artículo 10.8 del Código Civil y con ello  e.
inexigibles las manifestaciones y requisitos a que se refiere la registradora (cfr. la citada  w.
Resolución de 10 de mayo de 2017). 92ww
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.