BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 311 Martes 28 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 164357
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21582 Resolución  de  14  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Benidorm n.º 3, por la que se 
suspende la inscripción de un exceso de cabida.
En el recurso interpuesto don S. M. R. contra la calificación del registrador de la 
Propiedad  de  Benidorm  número  3,  don  Enrique  Martínez  Senabre,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de un exceso de cabida.
Hechos
I
Mediante «acta de constancia de exceso de cabida», otorgada el día 2 de junio 
de 2021 ante don Luis María Sánchez Bernal, notario de Benidorm, con el número 845 
de protocolo, se solicitaba completar y rectificar la descripción de la finca registral 
número 17.498 del Registro de la Propiedad de Benidorm número 3 en los términos 
previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La finca constaba inscrita con una cabida de 1.000 metros cuadrados, pretendiendo 
la práctica del exceso de cabida y su inscripción con 2.155 metros cuadrados, logrando 
la  coordinación  del  Registro  de  la  Propiedad  con  la  realidad  y  con  el  Catastro 
inmobiliario.
II
Presentada copia auténtica de la indicada acta en el Registro de la Propiedad de 
Benidorm número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Enrique  Martínez  Senabre,  Registrador  de  la  Propiedad,  titular  del  Registro 
número 3 de Benidorm, previa calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
del documento precedente, extiende nota negativa de su inscripción, con arreglo al 
artículo 19 bis de dicha Ley, en base a los hechos y fundamentos de derecho siguientes:
Hechos:
Primero:  Con  fecha  dos  de  junio  del  año  dos  mil  veintiuno  y  bajo  el  asiento 
número  2033  del  diario  65,  fue  presentada  telemáticamente,  a  las  14:12:03,  acta 
autorizada  el  02/06/2021  por  el  notario  don  Luis  María  Sánchez  Bernal, 
protocolo 845/2021, por la que don S. M. R., a los efectos de tramitación de exceso de 
cabida de finca a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca objeto de 
este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y 
con el Catastro Inmobiliario, en los términos regulados por el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria y concordantes, y como titular registral, solicita la constancia registral de la 
superficie de la parcela, de dos mil ciento cincuenta y cinco metros cuadrados, y la  e.
iniciación del procedimiento a que se refiere el referido artículo; finca número 4/17498. w.b
Segundo:  El  día  09/06/2021  ha  sido  aportada  copia  en  soporte  papel.  De  la  582ww
dporoccuemdeimniteanctióon.  recibida  resulta  ser  presentante  del  documento  el  instante  del
HipoTteerccaerrioa:,  sInei crieaadloiz aerl ocno rlaress ppeorntdinieennttee se nxopteifdicieanctieo nperse,v pisotor  ceonr reelo a prtoícsutalol  c1e9r9tif idcea dlao  Lcoeny 
acuse  de  recibo,  a  los  titulares  registrales  y  catastrales  colindantes,  habiéndose
presentado hoy alegaciones por parte de Don M. M. L., en nombre propio y como 
Presidente  de  la  Comunidad  de  Propietarios  (…),  con  firma  ratificada  ante  el  que 
suscribe la presente, oponiéndose a la pretensión del instante en los términos que 
expongo en el siguiente Hecho.
Cuarto: El exceso de cabida que resulta de la información catastral recogida en el 
acta  coincide  exactamente,  de  acuerdo  con  los  antecedentes  del  Registro,  con  la 
registral 1/21631, CRU 03044000051331, con la siguiente descripción: “Urbana: Parcela 
de terreno: En Benidorm, partida (…) Situación: urbanización condal. Superficie Terreno: 
mil metros cuadrados. Linderos: norte, otra finca de don G. W. D.; sur, finca de don J. M. 
T. R.; este, camino; oeste (…) Parcela de terreno, destinada a zona de jardín, en termino 
de Benidorm, partida (…)”, que se encuentra vinculada ob rem con las fincas 3/23, 
4/16355, 4/18647, 4/29120, 4/28704, 4/33588, 4/24827, 4/30712 y 1/28609, todas ellas 
inscritas a nombre de personas distintas del instante del procedimiento, precisamente las 
que  integran  la  Comunidad  de  Propietarios  que  ha  realizado  las  alegaciones 
anteriormente referidas.
No obstante, se inició el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
por no estar inscrita base gráfica alguna.
Añadir que, en cuanto a los titulares registrales y catastrales que se citan el acta, han 
sido también notificados Don S. M. V., titular de la registral 4/18647, sita en Calle (…), y 
Doña C. S. T., titular de la registral 1/28609, sita en Calle (…)
Fundamentos de Derecho:
Primero: El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su número 1 señala que los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo: El artículo 98 del Reglamento Hipotecario establece que el Registrador 
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad 
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan 
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o 
puedan conocerse por la simple inspección de ellos; y del mismo modo apreciará la no 
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias 
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.
Tercero: El principio registral de especialidad, consagrado en los artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51 de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, objeto y 
derecho recogidos en los asientos registrales.
Cuarto: Los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, en cuanto se ocupan de los 
principios  registrales  de  tracto  y  de  legitimación,  en  relación  con  lo  previsto  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria y el criterio de la Dirección General en la materia, por 
lo que se refiere a lo señalado en el Hecho Cuarto.
Resolución / Decisión
Se deniega el exceso de cabida solicitado por los hechos y fundamentos de derecho 
expresados.
Notificación: Autoridad e interesado
Se procederá a la notificación formal de la aludida calificación, con indicación de los 
recursos  y  de  la  posibilidad  de  solicitar  la  aplicación  del  cuadro  de  sustituciones  e
pertinentes, por los medios admitidos, al Notario autorizante y a la parte interesada. bo
La presente nota de calificación supone la prórroga del asiento de presentación en  582ww
los tCéromntinrao sla p prerevsisetnotse  ecna leifli caarctíicóunl on e3g2a3t idvea  lpao Lderáy  H(…ip)otecaria.
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junio del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don S.M. R. interpuso recurso por escrito de 
fecha 9 de septiembre de 2021 en el que literalmente indicaba lo siguiente:
«1.  Mi compraventa de abril del 2007 de la parcela (…) de Benidorm, el Catastro al 
paso del tiempo me considero titular administrativo y catastral de la parcela siguiente 
sobre la que 15 años después, según su Señoría el Registrador, que me presencio en 
finca vio que estaba de parking de automóviles. Esta parcela es rural y jardín y en los 
dos documentos que me certifico el Señor Registrador (…)
El N.º 2 es la historia de la finca 2/2936 matriz de finca 21 631 “no consta titularidad 
alguna entre el año 2007 en que compre la finca y la actualidad, salvo nota marginal 
de 14 de julio del 2015 con 0,11% que pasa a finca 4/33590”.
Y en el N.º 3 finca 21631 Rústica registrada en Villajoyosa el 1 de marzo de 1978 
en 8.º compra, y 9.º en 15 de junio de 1978 con J. A. A., soltero, de P. M. Aquí no 
aparecen las 8 casitas, calle (…) que desde 2007 presunta pesadilla hasta hoy, 13 años 
día a día, minuto a minuto y segundo a segundo, soportando que usen mis 100 metros 
cuadrados de retranqueo al este de mi finca y colocan una puerta blanca, igual que las 8 
que abrieron de sus patios a la parcela n.º 54, y de esta a (…) M. M. L sobreseído por 
Expediente de infracción urbanística n.º 114/08, y no dejándome ni pasar por la puerta 
para que no viese el deterioro de la parcela con “con cimentación y colocación de placas 
de anclaje, puerta corredera automática con cesión de luz de los 8 mensualmente y1000 
metros cuadrados de asfaltado sin licencia entre (…) del sr. A. fallecido hace años, que 
vino con M. para que yo los autorizase para parking, y yo dije que no era la persona 
adecuada ni tenía facultades para hacerlo”.
En la Subdelegación del Gobierno, hay un cartel grande “las presiones no hay que 
callarlas”. Mala época con presuntos presionantes.
(…) alude a mi casa, (…), que ni es una comunidad de propietarios de las casitas de 
(…) ni M. es representante legal (…)
(…) mi parcela centro urbanización (…) donde a partir de 1975 no podían existir 
caminos internos (urbanización […] consolidada).
(…) con los Servicios Urbanísticos de las 8 casas de la Calle (…) sin retranqueos ni 
aguas  o  tejas  hacia  su  parcela.  100  Metros  cuadrados  que  ocupan  y  se  sirven, 
incongruencia local.
(…) Anexo al expediente de infracción urbanística N.º 114/08 de M. y el N.º 25319/08 
Inspección Obras al mismo.
(…)  de  Caser  Seguros.  Pérdidas  pecuniarias  Caser,  título  de  la  propiedad 
del 19-4-07 al 19-4-27.
Y (…) Plan Urbanístico de 1990, mi suelo clave VU2A, Vivienda de la que disfrutan 
de los 100 metros cuadrados de retranqueo.
Concluyendo:
1.  Mi retranqueo de 100 metros cuadrados (de 30x33) no afecta a propiedad, solo 
es urbanístico.
2.  Los Documentos (…) clarifican el nombre J. A. A. y P. M., fallecidos a tiempo, 
están al margen de las 8 casitas (…) que son los de las 8 puertas: primera F. y continua 
los 7 restantes con M. en N.º (…) Y las 7 a la parcela rural-jardín, no parking.
Así el retranqueo a tenor al Plan Urbanístico no supone perdida de propiedad que 
necesito para la edificación neta de ocupación de mi 33%, en vez del 13,41% actual, o 7  e.
metros de altura en vez de los 4 metros actuales, hecho que en acta de exceso de  w.
cabida. La fórmula actual de los 2155 metros cuadrados del acta, menos los 1000 metros  582ww
ccuuaaddrraaddooss  qduee  clau mepslec rliatu Lrae y»d.e  Villajoyosa  dan  un  resultado  neto  de  1155  metros
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación 
por escrito de fecha 20 de septiembre de 2021, ratificándola en todos sus extremos, y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 9, 18, 19, 19 bis, 199, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; la 
Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de 
noviembre de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 21 de febrero de 1995, 17 de noviembre de 2015 y 22 de abril y 30 de junio 
de 2016.
1.  Se discute en el presente expediente si resulta inscribible un acta notarial de 
exceso de cabida resultando de la propia tramitación del expediente previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tanto las dudas fundadas del registrador respecto de 
la  invasión  de  una  finca  colindante,  como  la  oposición  formulada  en  el  seno  del 
expediente, por dicho colindante.
El  recurrente  es  titular  de  la  finca  registral  17.498,  constando  inscrita  con  una 
superficie  de  1.000  metros  cuadrados,  añadiendo  que  es  parte  de  la  referencia 
catastral 9104211YH4790S0001EX, pretendiendo inscribirla con una superficie de 2.155 
metros cuadrados.
Aporta certificación catastral descriptiva del referido inmueble y consta descrito con la 
misma superficie de 2.155 metros cuadrados. Por tanto, registralmente se describe como 
parte de la parcela catastral, mientras que se pretende la práctica del exceso de cabida 
respecto de la totalidad de esta.
2.  Este Centro Directivo se ha referido a la cuestión planteada de forma directa o 
indirecta, en un buen número de ocasiones por lo que debe tenerse en cuenta la doctrina 
elaborada al respecto.
Debe, por tanto, recordarse las Resoluciones de 17 de noviembre de 2015 y 22 de 
abril de 2016 que señalaron que, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena 
entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 
de  junio,  cabe  enunciar  los  medios  hábiles  para  obtener  la  inscripción  registral  de 
rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie 
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación 
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras 
a) y b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de 
superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y 
que  no  están  dotados  de  ninguna  tramitación  previa  con  posible  intervención  de 
colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares 
registrales de las fincas colindantes».
– El  supuesto  que  persigue  y  permite  inscribir  rectificaciones  superficiales  no 
superiores  al  10%  de  la  cabida  inscrita,  pero  con  simultánea  inscripción  de  la 
representación geográfica de la finca.
Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), 
de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez  s
inscrita  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca,  su  cabida  será  la  oe.
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente  w.
cdoenssc–tr aipYrte,i v feiannsa  lldame de encusteca,rl qilpoucsiie óqrn un eliat etpurearrarsilaeig»zua.e n(t ayn ptoo tdeen csiaulpmeerfnicteie  pceormmoite lnin dinesrcorsib, irin rceluctsifoic laincdioenroess   2021-21582n https://ww
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación  Bc
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como 
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y 
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.
Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el 
artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Ambos  procedimientos,  especialmente  cualificados,  sí  que  incluyen  entre  sus 
trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y 
todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su 
caso  proceda,  tales  como  las  preceptivas  notificaciones  a  colindantes  y  demás 
interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de 
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan 
comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador 
o notario, según el caso– competente para su tramitación.
Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores 
garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y 
efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos 
admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
3.  En el caso que nos ocupa se tramita el procedimiento indicado en el artículo 199 
de  la  Ley  Hipotecaria  para  obtener  la  inscripción  del  exceso  resultante  de  la 
representación gráfica catastral de la finca que se aporta.
No  podría  rechazarse  a  efectos  de  tales  procedimientos  la  utilización  de  una 
representación gráfica catastral por el simple motivo de exceder un 10% de la cabida 
inscrita.
Como señala el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o 
negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de 
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la 
correspondiente  aplicación  informática  auxiliar  prevista  en  dicho  precepto,  o  las  ya 
existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015).
Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que 
se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de  modificación  de  entidad 
hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de 
la diferencia respecto a la cabida inscrita tal y como ha quedado expuesto.
Según los datos que obran en el Registro, la nueva superficie que se pretende 
inscribir excede con mucho del 10% de la cabida inscrita, acreditando el registrador tanto 
la  existencia  de  dudas  fundadas  respecto  de  la  pretendida  invasión  de  una  finca 
colindante, al relacionar que se trata de un parte de la parcela catastral agotando, sin 
embargo, la totalidad de su superficie gráfica; así como la oposición formulada por el 
mismo colindante en el seno del mismo expediente.
Por tanto, el defecto debe ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 582ww
PúbMlicaad, rSido, fí1a4 P duee ndtiec ieSmanbtriea gdoe. 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe