BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23860
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3403 Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Cuenca,  por  la  que  se 
suspende la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don A. J. y doña M. C. T. L. contra la nota de 
calificación del registrador de la Propiedad de Cuenca, don Manuel Alonso Ureba, por la 
que se suspende la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad 
horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura de donación autorizada el día 31 de mayo de 2017 por el notario 
de Torrent, don Vicente Sorribes Gisbert, con el número 759 de protocolo, en unión del 
título previo de adquisición del donante es decir, la escritura de aceptación y adjudicación 
de herencia autorizada el día 9 de junio de 2011 por el notario de Aldaia, don Ignacio 
Núñez Echevarría, con el número 986 de protocolo, en el que se procedía a constituir el 
régimen  de  propiedad  horizontal,  se  solicitaba  la  inscripción  de  dos  elementos 
comprensivos  de  un  edificio  en  régimen  de  división  horizontal,  sin  que  constase 
previamente inmatriculada la finca donde el mismo se ubicaba.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Cuenca, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento presentado por Don/Doña C. S., M. C., el día 08/07/2019, bajo el asiento 
número  1655  del  114  y  número  de  entrada  2857,  que  corresponde  al  documento 
otorgado  por  el  notario  de  Torrente/torrent  Vicente  Sorribes  Gisbert,  con  el 
número 759/2017 de su protocolo, de fecha 31/05/2017, ha resuelto no practicarlos 
asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Puesto que se trata de fincas que forman parte de un inmueble de varias plantas y 
distintos propietarios, será necesaria la previa inmatriculación del total edificio con los 
requisitos  exigidos  por  la  legislación  hipotecaria  apartando,  además  de  las 
correspondientes certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes, los dos 
títulos  públicos  de  cada  propietario  así  como  el  titulo  constitutivo  de  la  propiedad 
horizontal  y  división  del  edificio  en  los  diferentes  elementos  susceptibles  de 
aprovechamiento independiente (art. 205 Ley Hipotecaria. s
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos  oe.
solicitados del documento mencionado. w.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse  03ww
solicCitoandtora. esta calificación (…)
Cuenca, a veintinueve de julio del año dos mil diecinueve El Registrador de la
Propiedad (firma ilegible), Fdo: Manuel Alonso Ureba.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. J. y doña M. C. T. L. interpusieron 
recurso el día 17 de septiembre del año 2019 en virtud de escrito y en base a los 
siguientes argumentos:
«Alegaciones.
Primera.–La escritura de donación autorizada el 31 de mayo de 2017 por el notario 
de Torrent don Vicente Sorribes Gisbert (n.º protocolo 759/2017), presentada el 8 de julio 
de 2019 para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Cuenca, por la que doña 
N. L. A. donó pura y simplemente a sus dos hijos A. J. y M. C. T. L., respectivamente, la 
vivienda izquierda y la vivienda derecha del edificio en Carboneras de Guadazón, Calle 
(…) con entrada también por calle (…), constituye título público traslativo de esas dos 
viviendas a favor de sus respectivos donatarios A. J. y M. C. T. L., otorgado por su madre 
doña N. L. A., que acreditó haber adquirido la propiedad de ambas viviendas mucho más 
de un año antes de la fecha de otorgamiento de la repetida escritura de donación:
Concretamente doña N. L. A. había adquirido esas dos viviendas el 9 de junio 
de 2011, mediante la escritura de adjudicación de herencias de los difuntos consortes 
doña  B.  A.  M.  y  don  R.  L.  H.,  previa  liquidación  de  sociedad  de  gananciales,  y 
constitución en régimen de propiedad horizontal, otorgada por doña N., doña M. C., don 
G.  y  don  F.  L.  A.  ante  el  notario  de  Aldaia  don  Ignacio  Núñez  Echevarría  (n.º 
protocolo  986/2011),  subsanada  en  determinados  extremos  por  la  escritura  de 
subsanación de errores y revocación de poder otorgada por los mismos interesados 
el 26 de octubre de 2013, ante el notario de Cuenca don Carlos De la Haza Guijarro (n.º 
protocolo 1.396/2013), cuyas primeras copias autorizadas se presentaron el 8 de julio 
de 2019 en el Registro de la Propiedad de Cuenca, acompañando a la primera copia 
autorizada  de  la  escritura  de  donación  cuya  inscripción  se  solicitaba  conforme  al 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Segunda.–La nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Cuenca no 
denegó la inscripción de la donación de esas dos viviendas a favor de sus respectivos 
donatarios –ahora recurrentes– porque faltara ninguno de los requisitos del párrafo 
primero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ni porque tuviera dudas fundadas sobre la 
coincidencia total o parcial de las fincas cuya inmatriculación se pretendía con otra u 
otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas (párrafo segundo art. 205 LH).
Denegó la inscripción por las razones que transcribimos literalmente:
“Puesto que se trata de fincas que forman parte de un inmueble de varias plantas y 
distintos propietarios, será necesaria la previa inmatriculación del total edificio con los 
requisitos  exigidos  por  la  legislación  hipotecaria  aportando,  además  de  las 
correspondientes certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes, los dos 
títulos  públicos  de  cada  propietario  así  como  el  titulo  constitutivo  de  la  propiedad 
horizontal  y  división  del  edificio  en  los  diferentes  elementos  susceptibles  de 
aprovechamiento independiente”.
Tercera.–La nota de calificación del Registrador de la Propiedad no tuvo en cuenta y 
omitió lo siguiente:
1)  Que acompañando a la 1.ª copia autorizada de la repetida escritura de donación  e.
se habían presentado las primeras copias autorizadas de las escrituras reseñadas. w.b
dalaodsnj u –vdFi iv.cL ióLea .n  laddAsae., sl  d,c9 oo dsnde sreset ciptjruueibnytiieiedorna oddsn eo v l ai2ve i0lde 1ienv1ddi sia(finiósc.n,iº o y h p ceoroolrliantzo  occtnoootdnlaoo l  ss9du 8ess6l u t/trs2oe 0tsea1 ll1he e)em,dr emiefnincat ionolsao  d scq edou oqmeñu uaden o eMfñosa.r  m CyN a.,t.b o daLdon.o n sAp  G.as r.su teeys     OE-A-2020-34able en https://
departamentos privativos conforme exige la L.H. en relación al art. 396 Código Civil y a la 
Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal.
– Y la del 26 de octubre de 2013 (n.º protocolo 1396/2013), en que se subsanaron 
determinados errores de la anterior escritura del 9-junio-2011.
2)  La división horizontal del edificio de que forman parte en régimen de propiedad 
horizontal las dos viviendas donadas en la escritura cuya inscripción se solicitó conforme 
al artículo 205 L.H., no se realizó en la escritura de donación del 31 de mayo de 2017, 
sino en la anterior del 9 de junio de 2011, subsanada por otra del 26 de octubre de 2013, 
otorgadas ambas por todos los propietarios del edificio.
Cuarta.–Desde la escritura de adjudicación de las herencias previa liquidación de 
sociedad de gananciales, y constitución en régimen de propiedad horizontal, que el 9 de 
julio de 2011 otorgaron doña N., doña M. C., don G. y don F. L. A., ante el notario de 
Aldaia don Ignacio Núñez Echevarría (n.º protocolo 986/2011), existen las dos viviendas 
objeto  de  la  escritura  de  donación  del  31  de  mayo  de  2017  como  departamentos 
privativos del edificio en Carboneras de Guadazón, calle (…), con entrada también por 
calle (…), sujeto al régimen de propiedad horizontal de la Ley 49/1960, de 21 de julio.»
IV
El  registrador  suscribió  informe  el  día  24  de  septiembre  de  2019  y  elevó  el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 7, 8, 9, 10, 18, 198, 204 y 205 de la Ley Hipotecaria; 5 de la 
Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  propiedad  horizontal;  44  y  51  del  Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 24 de abril de 1998, 23 de noviembre de 2011, 13 de febrero de 2014, 13 de julio y 10 
de octubre de 2017 y 10 de abril de 2018.
1.  Es objeto de este recurso resolver sobre la posibilidad de inmatricular una finca 
en el registro de la propiedad, bajo las siguientes circunstancias:
– Se  trata  de  una  inmatriculación,  por  medio  del  sistema  de  doble  título  de 
adquisición previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de una finca consistente en 
un  solar  en  el  que  se  ha  construido  un  edificio  dividido  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, solicitándose la inscripción de la titularidad correspondiente a dos elementos 
integrantes del mismo régimen, existiendo, por tanto, otros elementos cuya incorporación 
dominical a los libros del Registro de la Propiedad no se solicita.
– Los interesados aportan para justificar la operación registral instada, por un lado y 
como adquisición propia, una donación, de cada uno de los elementos transmitidos, 
junto, por otro lado, con una escritura de herencia previa, justificativa de la previa 
adquisición de la donante de dichos dos elementos cuya inscripción ahora se solicita. En 
dicha adquisición hereditaria, la donante y otros interesados –los cuales no piden la 
inscripción  de  sus  elementos  ni  aportan  documentación  adicional–  acuerdan  el 
establecimiento  del  régimen  de  propiedad  horizontal  del  edificio  en  su  conjunto, 
definiendo  los  elementos  privativos  y  comunes,  y  sometiéndose  a  un  régimen  de 
comunidad por pisos, dentro del ámbito de aplicación de la norma de 21 de julio de 1960. e.e
A esta titulación objeta el registrador únicamente que ha de justificarse la previa  03ww
atloodsdq odu oiesnli caeitdóainfrii codisoe   petroned ssoeusn  ctlaoonsn tjueensle)tom, .peunetostso  inqtueeg rlaa nintemsa dtreic ulala pcrióonp ievad aad  phroocriezdoenrtasel  (eyn n roe lsaóclioó nd ea   OE-A-2020-34able en https://
2.  La cuestión suscitada por el registrador, por tanto, estriba en resolver si es 
posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una 
propiedad  horizontal  de  manera  independiente  a  los  restantes,  cuando  no  consta 
previamente inscrita la finca donde se procede a la declaración de la obra nueva y el 
régimen de propiedad horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar 
la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma.
La inmatriculación, como operación específica de naturaleza registral implica un 
primer asiento de inscripción –tanto desde el punto de vista formal como material– de 
una finca en el Registro, para lo cual nuestro ordenamiento exige una serie de requisitos 
y condicionantes acordes a dicha operación, al suponer el acceso originario a los libros 
del Registro de un objeto susceptible de tráfico registral y sustantivo, con base en una 
parcela de terreno real y material, circunstancia por la cual se impone una debida 
coordinación con la base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los 
artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria.
En este sentido el citado artículo 9 de la ley establece que «el folio real de cada finca 
incorporará  necesariamente  el  código  registral  único  de  aquélla.  Los  asientos  del 
Registro  contendrán  la  expresión  de  las  circunstancias  relativas  al  sujeto,  objeto  y 
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, 
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias 
siguientes:  a)  Descripción  de  la  finca  objeto  de  inscripción,  con  su  situación  física 
detallada,  los  datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de 
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su 
antigüedad  no  les  fuera  exigible.  Igualmente  se  incluirá  la  referencia  catastral  del 
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada 
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, 
se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación  urbanística,  medioambiental  o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre 
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, 
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación 
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación 
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, 
si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus 
vértices (…)».
Atendiendo  a  su  objeto  material  como  elemento  esencial,  la  inmatriculación  se 
configura como una operación de acceso al registro de la finca como la base física del 
mismo, y sobre la que se reflejarán los actos, contratos o alteraciones jurídico reales a 
las que nuestro sistema permite la publicidad registral (y sin perjuicio de que desde el 
punto de vista sustantivo deba ser objeto de toma de razón el negocio adquisitivo de la 
misma al propio tiempo de la inmatriculación, como después analizaremos). De esta 
manera, resulta imprescindible una pormenorizada y adecuada descripción de la finca en 
toda su extensión y configuración material y objetiva.
Es por ello razonable que, en caso de una inmatriculación de un edificio constituido 
en régimen de propiedad horizontal, además de la debida identificación e incorporación 
de la representación gráfica georreferenciada impuesta en el artículo 9 de la ley antes 
señalado, deberá llevarse a cabo la descripción de la construcción por medio de su 
declaración de obra nueva y la constitución del régimen de propiedad horizontal, con 
inclusión  de  los  elementos  independientes  y  comunes,  así  como  de  las  normas 
constitutivas, estatutarias o reglamentarias que los interesados consideren de aplicación. s
De manera específica, y para este último extremo, el artículo 8 de la Ley Hipotecaria  oe.
establece que «cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número  w.
diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra  03ww
nnuúmmeerraoc: i(ó…n ) cCourraerltaot.iv–aL oys  eedspifieccioiasl .e Sn er éignismcerinb irdáen  pcroopmieod uanda p osro lpai sfoinsc cau ybaa jcoo nusnt rmuciscmióno 
ceisrctéu ncsotnacnlcuiiadsa  por,e spcorrit alos  pmoern loas L, ecyo, maednezmaádsa .d Eeln i nlam uinesbcleri pecnió nsu s ceo ndjeusnctroib, isráuns,  dcisotnin tlaoss   BOE-A-cable e
pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un 
número  correlativo,  escrito  en  letra  y  la  cuota  de  participación  que  a  cada  uno 
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en 
conjunto  se  harán  constar  los  pisos  meramente  proyectados.  Se  incluirán  además 
aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y 
ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble 
constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales». 
Dicha descripción detallada, en el caso que nos ocupa, viene contenida en el título que 
sirve para justificar la previa adquisición del transmitente, por lo que la exigencia de 
aportación al procedimiento registral debe tenerse por cumplida.
De manera paralela, desde un punto de vista sustantivo, esta primera inscripción 
implica un especial control de análisis y acreditación de la titularidad –y en su caso, las 
limitaciones  o  gravámenes–  de  la  finca,  debido  a  lo  cual  los  procedimientos  de 
inmatriculación  recomiendan  e  imponen  un  elenco  de  exigencias  y  limitaciones 
adicionales de valoración por parte del legislador y del registrador, que se traduce en un 
conjunto de medios específicos que intenten preservar los intereses no solo de los 
propios  inmatriculantes,  sino  también  de  eventuales  terceros  afectados,  intentado 
extremar las cautelas para evitar los supuestos de doble inmatriculación, ya sea ésta 
total o parcial.
En  este  sentido  señala  el  artículo  7  de  la  Ley  Hipotecaria  que:  «La  primera 
inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará 
con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley».
Es por ello importante recordar que es preciso distinguir la operación registral de 
inmatriculación  en  su  vertiente  formal,  que  como  hemos  visto  se  refiere  a  la 
incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones regístrales, la cual ha 
de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación 
gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su 
base gráfica, del aspecto sustantivo de la inscripción como constatación en el Registro 
de un acto de naturaleza jurídico real que afecta al dominio o las derechos constituidos 
sobre la misma, pero que no ha de referirse a la plena propiedad (como ocurre cuando 
se inscribe sólo la nuda propiedad, una vez desmembrado el usufructo) o a la totalidad 
de la misma (en el sentido de que sólo se acredite la adquisición de una cuota de 
copropiedad sobre la finca). En este sentido, y aunque de manera aislada ha tenido 
ocasión de pronunciarse este Centro Directivo, como en Resoluciones de 24 de abril 
de 1998, al reconocer que «ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de 
inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa 
en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio 
(cfr. artículos 278 y 377 del Reglamento Hipotecario, Resoluciones de 24 de marzo 
de 1983 y 30 de octubre de 1984) ningún obstáculo se advierte para rechazar esa 
inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una 
comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y 
por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente 
caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y 
exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (artículo 5 de la Ley de 
Propiedad  Horizontal);  sin  que  pueda  rechazarse,  so  pretexto  de  no  haber  sido 
promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio 
para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, así en su 
pertenencia como en su íntegro contenido pues, por una parte, es en tal caso obligatoria  s
en  el  expediente  la  citación  de  todos  los  cotitulares  del  inmueble  común  (cfr.  oe.
artículos 278 del Reglamento Hipotecario, y 201, regla 3.ª, Ley Hipotecaria), y por otra,  w.
no  se  pretende  la  declaración  de  la  titularidad  de  las  restantes  cuotas,  sino  03ww
feexbcrleursoiv daem 2e0n1te4  yla 1 3d edl ep jruolimo odteo r2»0. 1E7n r eeclo nmoicsemno l as peonstiidboil,id alads  dRe einsmoluactriiocnuelasc iódne  d1e3  undae 
finca en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma.
Para reforzar al sistema frente a las debilidades que se reconocen a ciertos medios 
de inmatriculación, existen diversas cautelas, tales como los plazos de suspensión de la 
fe pública registral para los eventuales adquirentes de los primeros titulares registrales, 
tal y como resulta del artículo 207 de la citada ley. De manera adicional, y para aumentar 
estas  exigencias  y  controles  que  pudieran  prever  y  proteger  frente  a  situaciones 
fraudulentas, y atendiendo al supuesto de la inmatriculación por vía del llamado doble 
título, el artículo regulador de la misma establece igualmente requisitos específicos: 
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren 
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos 
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos 
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista 
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador 
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación 
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
Este requisito de doble titulación implica que el registrador debe calificar la existencia 
de dos títulos materiales y formales traslativos válidos, que justifiquen la adquisición del 
inmatriculante y la previa adquisición de su causante, cuestión que en el caso que se nos 
plantea se ha producido de manera efectiva y correcta, al justificar el donatario la previa 
adquisición por herencia del donante con más de un año de antigüedad, por lo que el 
defecto en los términos que ha sido emitido no puede ser mantenido.
La posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la 
titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de elementos integrantes de una 
propiedad  horizontal,  es  perfectamente  posible  cuando  se  describen  todas  las 
circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma (tal y 
como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria antes analizado). La exigencia del 
doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de 
la propiedad horizontal, puestos que como ya se ha señalado, se solicita únicamente la 
inscripción de los elementos objeto de donación, y no de los demás pisos o locales del 
edificio.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación en los términos en que ha sido expresada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  19  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.