BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68443
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9325 Resolución de 21 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  cancelación  de  garantía  hipotecaria  con 
requerimiento al acreedor.
En el recurso interpuesto por don Ángel María Doblado Romo, notario de Tarragona, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Pineda de Mar, doña Marta 
Valls Teixidó, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de 
garantía hipotecaria con requerimiento al acreedor.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 21 de julio de 2020 por el notario de Tarragona, 
don Ángel María Doblado Romo, se otorgó unilateralmente por la representación de las 
entidades «Hotel Sorra D’Or Malgrat, S.L.» y «Grup Pertigan XXI, S.L.» –deudores 
hipotecarios–,  la  cancelación  de  una  garantía  hipotecaria  en  la  que  se  hace 
requerimiento al acreedor.
La  hipoteca  que  se  cancelaba  provenía  de  una  resolución  de  «Concessió 
d’ajornament/fraccionament de pagament» de la Delegación Territorial de Tarragona de 
la  Agencia  Tributaria  de  Catalunya  de  fecha  31  de  octubre  de  2012,  expediente 
número 65/2012, liquidación número I 210100.0.2012/010, otorgada mediante escritura 
de constitución de hipoteca unilateral ante el mismo notario a favor de la Agencia 
Tributaria de Cataluña en fecha 25 de abril de 2013.
En la citada escritura, se requería al notario a los efectos de que notificase a la 
Delegación Territorial de Tarragona de la Agencia Tributaria de Cataluña mediante envío 
de cédula por correo certificado con acuse de recibo y sólo supletoriamente de forma 
presencial  copia  simple  de  la  escritura  «y  la  requiera  para  la  cancelación  de  las 
hipotecas reseñadas, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 141 de la 
Ley Hipotecaria», de manera que, si no constara la aceptación después de transcurridos 
dos meses a contar desde el requerimiento, se solicitaba expresamente del registrador 
de la Propiedad la cancelación de la referida hipoteca. La notificación se envió mediante 
correo certificado con aviso de recibo el día 22 de julio de 2020, y constaba por diligencia 
la tarjeta de aviso de recibo recibida en la Notaría el día 20 de agosto de 2020, en la que 
se comunicaba que la recepción de la entidad acreedora había sido hecha el día 3 de 
agosto de 2020. Mediante diligencia, de fecha 6 de octubre de 2020, se hacía constar 
que había transcurrido sobradamente el plazo de dos meses establecido en la Ley 
Hipotecaria y que no había sido recibida respuesta al efecto.
II s
Presentada el día 15 de enero de 2021 la referida escritura en el Registro de la  b
Propiedad de Pineda de Mar, fue objeto de la siguiente nota de calificación: 25ww
N«CRoatenafcreeiorlea: ncÁcióniang. edl eM gaarríaa nDtíoab hlaipdoot eRcoamriao .con reconocimiento al acreedor. OE-A-2021-93able en https://
Fecha: 21/07/2020 Protocolo: 2044/2020 Asiento 1198 del Diario 71.
Número de entrada: 393.
Fecha presentación: quince de Enero del año dos mil veintiuno.
Presentante: Penalba Asociados Abogados SL.
Calificado el presente documento y previo examen de los antecedentes del Registro, 
el Registrador que suscribe suspende la inscripción solicitada, al amparo del art. 18 de la 
Ley  Hipotecaria,  por  observarse  el  siguiente  defecto  subsanable  –Art.  65  Ley 
Hipotecaria–:
Hechos
En la escritura se dice ligeralmente [sic]: que se requiere al Notario para que notifique 
a la Delegació Territorial de Tarragona de l’Agencia Tributària de Catalunya, mediante 
envío de cédula de la copia simple de la escritura y la requiera para la cancelación de la 
hipoteca de conformidad con el art. 141 de la Ley Hipotecaria.
El hecho de que al constituirse una escritura unilateral de hipoteca se requiera al 
Notario  autorizante  para  que  notifique  a  la  sociedad  favorecida,  a  los  efectos  del 
artículo 141 de la Ley Hipotecaria (cosa que se ha hecho), no permite cancelar la 
hipoteca al dueño de la finca, pues no es suficiente el conocimiento de la hipoteca por el 
acreedor favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de dos 
meses, sino que para ello es necesaria una especial intimación o requerimiento (cuya 
existencia  no  se  ha  acreditado)  en  el  que  se  determinará  expresamente  que 
transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca 
podrá cancelarse a petición del dueño de la finca.
Fundamentos de Derecho
Art.141 de la Ley Hipotecaria y art.237 Reglamento Hipotecario.
RDGRN 3 de junio de 2000: “Es doctrina de este Centro Directivo que, conforme a 
los artículos 141 Ley Hipotecatria [sic] y 237 Reglamento Hipotecario, no es bastante el 
conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se 
empiece a contar el plazo de dos meses a que estos preceptos se refieren, ya que para 
que empiece a correr este plazo se necesita una especial intimación o requerimiento en 
el que se determinará epxresamente [sic] que transcurridos los dos meses sin hacer 
constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño 
de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó. 
Se  trata,  con  esta  cautela,  de  avisar  al  favorecido  no  sólo  de  la  existencia  de  la 
formalización de la hipoteca sino también del carácter claudicante de esa situación 
registral.
Los  defectos  observados  se  califican  de  subsanables,  no  tomándose  anotación 
preventiva de suspensión por no solicitarse.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación queda 
prorrogado por sesenta días desde la fecha en que se efectúe la notificación de esta 
calificación (…)
Contra la presente calificación (…)
Pineda de Mar, a 19 de febrero de 2021.–La registradora, Fdo.: Marta Valls Teixido.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ángel María Doblado Romo, notario de  o
Tarragona, interpuso recurso el día 8 de marzo de 2021 en el que en síntesis alegaba lo  w.
sigu«iePnrtiem:ero: La escritura en cuestión es una cancelación de hipoteca constituida en  2021-9325n https://ww
efaxvtroarí ddoe  dlea  lAa gneontcai as iTmrpibleu tainrfiao rmdea tiCvaa)t,a leunñ ala,  Dqueele gcaocmiópna reTecerr iteolr idael uddeo rT ya rmraeg orneaq u(iseirce,   BOE-A-cable e
para la práctica de la notificación prevenida por el Art. 141 de la LH, consagrada por la 
doctrina del centro directivo en sus resoluciones; entre ellas y por todas, la R. 12 de junio 
de 2017 y la R. 1 de agosto de 2014 además de la citada por la Sra. Registradora en su 
nota de calificación.
Entiende la Sra. Registradora que la citada notificación no se ha cumplido en sus 
propios  términos  por  no  haberse  hecho  un  requerimiento  para  la  aceptación  de  la 
hipoteca sino un requerimiento para la cancelación de la hipoteca.
De lo anterior deduce la Sra. Registradora que no se ha cumplido la necesidad de la 
especial  intimación  o  requerimiento  en  el  que  se  determine  expresamente  que 
transcurridos dos meses sin hacer constar en el registro la aceptación, la cancelación 
podrá hacerse constar a petición del dueño de la finca.
Segundo:  Entiendo  que  la  posición  de  la  Sra.  Registradora  es  excesivamente 
rigurosa  y  formalista,  hasta  el  punto  de  que  deja  “en  nada”  la  notificación  y  el 
requerimiento realizado, tal cual si simplemente se hubiera solicitado la cancelación 
desconociendo el notario obligado cumplimiento y trámite del art. 141.
Adicionalmente  la  calificación  es  voluntariamente  parcial  por  omisión,  pues 
únicamente emplea el primer párrafo del requerimiento para calificar y desconoce y 
omite totalmente el segundo párrafo, que cumple con las previsiones legales y con la 
doctrina del centro directivo.
Pues bien, el cumplimiento del art. 141, y de la doctrina del centro directivo, que 
obviamente este notario conocía en el momento de la autorización de la escritura se 
justifica por la mera lectura del total texto y contenido de la escritura de la cual, si se me 
permite, destaco en defensa de mi actuación profesional:
1.  el propio título o encabezamiento de la escritura, literalmente: de “cancelación de 
garantía hipotecaria con requerimiento al acreedor”.
2.  la cita expresa del art. 141 de la ley hipotecaria con carácter previo al texto del 
requerimiento.
3.  la  practica  real  y  material  de  una  verdadera  notificación-requerimiento  del 
art. 202 del RN, y no una mera remisión de copia simple por correo certificado, con:
a)  competencia territorial, que queda cumplida, pues se notifica a la Delegación de 
Tarragona de la Agencia Tributaria de Cataluña.
b)  entrega de cédula de notificación con fijación de plazo para contestar. La cédula 
de notificación implica transcripción literal de la escritura y así se hace constar en la 
diligencia de cumplimiento de la notificación-requerimiento.
c)  la autorización conforme art, 202 para la práctica de la notificación-requerimiento 
mediante envío de cédula por correo y sólo supletoriamente de forma presencial.
4.  la advertencia expresa y literal en el cuerpo de la escritura de que “si no consta 
la  aceptación  después  de  transcurridos  dos  meses  a  contar  desde  el  presente 
requerimiento (...)”.
Vale la pena señalar que la citada advertencia aparece subrayada en la propia matriz 
y obviamente así apareció en la cédula de notificación. Así se reproduce también en la 
copia autorizada (…).
Obviamente si la cédula de notificación contiene la trascripción de la matriz, el 
acreedor  ha  tenido  conocimiento  material  a  través  del  propio  requerimiento  de  la 
necesidad de aceptar o someterse a la cancelación.
De la lectura conjunta de los dos párrafos del requerimiento no puede desconocerse  e.
la realidad de que se ha cumplido lo previsto por el art. 141 de la ley hipotecaría y la  w.
doctrina del centro directivo en sus propios términos. 25ww
Tercero: Se solicita del centro directivo el acceso al informe de la Sra. Registradora y
eald mesintriiscttroa ticvuom (p yli meile rnetcou rdseol  gpuribnecripniaot ivdoe  loc oenstr,a Rdi.c 1ci0ó nd eq uNeo viniesmpibrare  toddeo 2 0p0ro6c, eRd.i m1i3e ndtoe 
Noviembre de 2006) en relación y bajo el amparo del art. 24 de la CE, a los efectos de
evitar  indefensión  de  parte,  R.  4  de  abril  de  2019,  y  la  Ley  de  Procedimiento 
Administrativo  Común  39/2.015;  haciendo  expresa  reserva  de  hace  valer  la  citada 
indefensión en sede judicial.»
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de marzo de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 131, 141, 144 y 145 de la Ley Hipotecaria; 1257 y 1875 del 
Código Civil; 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 237 del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1968, 23 de marzo de 1988, 1 de 
junio de 1992 y 3 de julio de 1997, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987, 22 de marzo de 1988, 6 de 
noviembre de 1990, 4 de abril de 1991, 16 de septiembre de 1992, 22 de junio de 1995, 
22 de abril de 1996, 16 de mayo de 1998, 3 de junio de 2000, 16 de mayo de 2005, 23 
de octubre de 2008, 4 de marzo de 2010 y 28 de mayo de 2013 (2.ª).
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
cancelación de garantía hipotecaria con requerimiento al acreedor en la que concurren 
las circunstancias siguientes:
– La  escritura  de  cancelación  es  de  fecha  21  de  julio  de  2020;  se  otorga 
unilateralmente por los deudores hipotecarios.
– La hipoteca que se cancela proviene de una resolución de la Delegación Territorial 
de Tarragona de la Agencia Tributaria de Catalunya de fecha 31 de octubre de 2012, 
otorgada mediante escritura de constitución de hipoteca unilateral el día 25 de abril 
de 2013.
– En la citada escritura se requiere al notario a los efectos de que notifique a la 
Delegación Territorial de Tarragona de la Agencia Tributaria de Cataluña, mediante envío 
de cédula por correo certificado con acuse de recibo y sólo supletoriamente de forma 
presencial copia simple de la escritura y le requiera para la cancelación de las hipotecas 
reseñadas,  todo  ello  de  conformidad  con  lo  previsto  en  el  artículo  141  de  la  Ley 
Hipotecaria, de manera que si no constara la aceptación después de transcurridos dos 
meses a contar desde el requerimiento, se solicita expresamente del registrador la 
cancelación de la referida hipoteca. La notificación se envía mediante correo certificado 
con acuse de recibo el día 22 de julio de 2020, y consta por diligencia, la tarjeta de acuse 
de recibo recibida el día 20 de agosto de 2020, en la que se comunica que la recepción 
ha sido hecha el día 3 de agosto de 2020. Mediante diligencia de 6 de octubre de 2020, 
se hace constar que ha transcurrido sobradamente el plazo de dos meses establecido en 
la Ley Hipotecaria y que no ha sido recibido respuesta al efecto.
La registradora señala como defecto que del texto literal de la escritura se refiere a 
un requerimiento para la «cancelación» sin la advertencia de que de no constar en el 
Registro la aceptación de la hipoteca en el plazo de dos meses se procederá a su 
cancelación, y en el párrafo siguiente se solicita al Registro la cancelación de la hipoteca 
si transcurridos dos meses desde el requerimiento si no consta la aceptación; de lo que  s
se deduce que el requerimiento al acreedor se hace para que «cancele» la hipoteca, no  e.
para  su  aceptación,  y  no  se  le  advierte  además  de  las  consecuencias  de  la  no  w.
aceptación. 25ww
escrEitlu rnao,t alitreiora rlemceunrrteen etexp arelesgaa:  «loc asnigcueileanctióen:  qduee g ealr apnrotípai oh iptíotuteloc aor iean ccoanb erezqaumeireimntioe ndteo  laal 
aacl rteeexdtoo r»d;e ql uree qlau ecritiam ieexnptolíc; itqau dee ls aer tíhcau lor e1a4li1z addeo l al aL epyr aHcitpicoate craeraial  yc onm acaterráiactl edr ep reuvnioa   BOE-A-cable e
verdadera notificación-requerimiento del artículo 202 del Reglamento Notarial, y no una 
mera remisión de copia simple por correo certificado, con competencia territorial, que 
queda cumplida, pues se notifica a la Delegación de Tarragona de la Agencia Tributaria 
de Cataluña; entrega de cédula de notificación con fijación de plazo para contestar; que 
la cédula de notificación implica transcripción literal de la escritura y así se hace constar 
en la diligencia de cumplimiento de la notificación-requerimiento; y autorización conforme 
artículo 202 para la práctica de la notificación-requerimiento mediante envío de cédula 
por  correo  y  sólo  supletoriamente  de  forma  presencial;  que  consta  la  advertencia 
expresa y literal en el cuerpo de la escritura de que «si no consta la aceptación después 
de transcurridos dos meses a contar desde el presente requerimiento (...)»; que la citada 
advertencia aparece subrayada en la propia matriz y obviamente así apareció en la 
cédula de notificación, de manera que se reproduce en la copia autorizada y como la 
cédula  de  notificación  contiene  la  trascripción  de  la  matriz,  el  acreedor  ha  tenido 
conocimiento material a través del propio requerimiento de la necesidad de aceptar o 
someterse  a  la  cancelación;  que  de  la  lectura  conjunta  de  los  dos  párrafos  del 
requerimiento no puede desconocerse la realidad de que se ha cumplido lo previsto por 
el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y la doctrina del Centro Directivo en sus propios 
términos.
2.  Las hipotecas constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada 
fueron inicialmente admitidas, si bien de forma indirecta, por la Ley Hipotecaria de 1909, 
que en su artículo 139 aludía a las hipotecas impuestas por disposición del dueño de los 
bienes sobre los que se constituyan. Posteriormente el artículo 197 del Reglamento 
Hipotecario de 1915 las reconoció expresamente cuando se constituían a favor del 
Estado o de corporaciones civiles, estableciendo la retroactividad de la nota marginal 
relativa a su aceptación. Finalmente, el texto refundido de la Ley Hipotecaria de 1946 las 
reguló con rango de ley en su artículo 141, generalizando el criterio del Reglamento 
de 1915, al tiempo que preveía la posibilidad de su cancelación sin consentimiento del 
titular.
La singularidad de esta figura jurídica no ha dejado de plantear dudas en cuanto a su 
interpretación y aplicación práctica, incluido su acceso y cancelación registral. Este 
Centro Directivo ha tenido oportunidad en distintas ocasiones (vid. Resoluciones citadas 
en los «Vistos») de pronunciarse sobre las diferentes posiciones jurídicas relativas a la 
naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral y la definición del derecho que accede al 
Registro, declarando que, considerada inicialmente como un supuesto de reserva de 
rango registral, la doctrina ha evolucionado hacia su entendimiento como una figura que 
requiere para su válida constitución de la aceptación como conditio iuris, y aún más allá 
se ha considerado que la constitución plena de la hipoteca se produce mediante la 
inscripción de la misma antes de su aceptación, sin perjuicio de los efectos de ésta que 
han  de  referirse  a  la  adquisición  del  derecho.  El  Tribunal  Supremo  ha  tendido  a 
considerar la hipoteca unilateral como nacida en virtud de la inscripción de la escritura de 
constitución,  mientras  que  este  Centro  Directivo  se  ha  referido  a  la  teoría  de  la 
constitución unilateral como reserva de rango, siendo la aceptación del acreedor conditio 
iuris  para  el  nacimiento  del  derecho  real,  y  en  algún  otro  supuesto  ha  definido  la 
inscripción de la constitución como «hecho real» con efectos frente a terceros, si bien la 
aceptación determinará la plena eficacia del derecho de hipoteca.
Independientemente de la consideración de su naturaleza jurídica, lo cierto es que la 
hipoteca unilateral una vez inscrita ha de entenderse existente sin perjuicio de los 
efectos de una posible no aceptación en el procedimiento cancelatorio específico a que  s
se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario. Se  oe.
crea mediante la inscripción de la escritura de constitución un derecho potestativo o de  w.
modificación jurídica desde el lado del acreedor y una oferta vinculante desde el lado del  25ww
ceosntás tictuoynefingtuer aedna  loes  tiénrsmcrinitao s hqau ed ere seunlttaenn ddeerls eR eqguiset ror.e cPoogre e lyloa  lato hdiopso telocsa  tealle ym ceonmtoos 
arecqeupetaricdioósn .para  su  constitución,  sin  perjuicio  de  los  efectos  que  se  deriven  de  la  BOE-A-cable e
3.  En  concreto,  el  citado  artículo  141  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  la 
aceptación de las hipotecas constituidas unilateralmente se hará constar en el Registro 
por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de constitución de las 
mismas, añadiendo en su párrafo segundo que «si no constare la aceptación después de 
transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya 
realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad 
del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó». Por tanto, el artículo 141 
de la Ley Hipotecaria establece como requisito esencial de eficacia de la hipoteca 
unilateral  la  aceptación  del  acreedor.  Así  lo  ha  señalado  también  la  Sentencia  del 
Tribunal Supremo de 3 de julio de 1997: «Se constituye válidamente por la voluntad 
unilateral (negocio jurídico unilateral) del dueño de la finca hipotecada y para su eficacia 
como derecho real requiere la conditio iuris de la aceptación del acreedor en cuyo 
beneficio, que es la garantía de su derecho de crédito, se ha constituido», debiendo 
constar la aceptación por nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Como ha observado acertadamente la doctrina, la ley no señala un plazo para 
formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses, desde el requerimiento, 
para que se pueda cancelar la hipoteca, pero sin fijar plazo alguno para realizar el 
requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación, cuando 
no se haya producido un previo requerimiento. Lo que sí hace el precepto es limitar la 
posibilidad  de  cancelación  a  petición  del  dueño  de  la  finca,  aunque  no  conste  la 
aceptación y por dilatado que sea el plazo desde su constitución, si no media el previo 
requerimiento. Es en este último requisito en el que se centra la cuestión que se ha de 
dilucidar en el presente expediente.
El Reglamento Hipotecario, modificado por el Decreto de 14 de febrero de 1947 
completó la regulación anterior, a través de su artículo 237, en relación a dos extremos 
concretos: en primer lugar, y desde el punto de vista formal, aclaró que para la práctica 
de  la  cancelación  será  preciso  el  otorgamiento  por  el  dueño  de  la  finca  de  la 
correspondiente escritura pública (no siendo suficiente su mera solicitud), y, en segundo 
lugar, lo que resulta relevante a los efectos que ahora interesan, añade en relación con el 
requerimiento del párrafo segundo del artículo 141 de la Ley Hipotecaria que el mismo 
«determinará expresamente que, transcurridos los dos meses sin hacer constar en el 
Registro  la  aceptación  de  la  hipoteca,  podrá  cancelarla  el  dueño  de  la  finca,  sin 
necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó».
4.  Por tanto, la operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no 
aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en el artículo 141 párrafo 
segundo de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la 
hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en 
escritura  pública,  sin  necesidad  de  consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  se 
constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral 
del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma Ley), cuando transcurran 
dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice 
la aceptación sin que ésta haya tenido lugar. A este respecto, es doctrina de este Centro 
Directivo (vid. las Resoluciones de 4 de abril de 1991, 23 de octubre de 2008 y 4 de 
marzo de 2010) que, conforme a los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del 
Reglamento Hipotecario, no es bastante el conocimiento de la hipoteca por el acreedor 
favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de los dos meses a 
que estos preceptos se refieren, ya que para que empiece a correr este plazo se 
necesita una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente  s
que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la  oe.
hipoteca  podrá  cancelarse  a  petición  del  dueño  de  la  finca,  sin  necesidad  del  w.
consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó. Se trata, con esta cautela, de  25ww
atavmisbairé na ld efal vcoarreáccitdeor  cnlaou dsóiclaon dtee  dlea  eesxai sstietunacciaió nd er elgai sftorarml.alización de la hipoteca sino
cuyo5 . favEol ra srteíc ucloon 1s4tit1u ydóe  llaa  Lheipyo Hteipcoat escea rhiaa rdáe tceornmsitnaar  qpuoer  lnao atac eaplt amcaiórng edne,  laco pne resfoencato as   BOE-A-cable e
retroactivos a la fecha de constitución. El mismo precepto señala un procedimiento de 
cancelación de la hipoteca a instancia del dueño de la finca que tiene, como hemos visto, 
dos presupuestos básicos: el requerimiento a la persona a cuyo favor se constituyó para 
que acepte; y el transcurso de dos meses sin que conste la aceptación en el Registro. El 
artículo 237 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo del artículo 141, fija el contenido 
del requerimiento, indicando como requisito añadido del mismo la necesaria advertencia 
de que «transcurridos dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la 
hipoteca, podrá cancelarla el dueño de la finca sin necesidad del consentimiento de la 
persona a cuyo favor se constituyó».
6.  En el concreto supuesto de este expediente, se practicó el requerimiento a la 
entidad a cuyo favor se constituyó la hipoteca para que, si no constara la aceptación 
después  de  transcurridos  dos  meses  a  contar  desde  el  requerimiento,  se  solicite 
expresamente del registrador la cancelación de la referida hipoteca, lo que es una oferta 
de que se acepte; se ha producido el trascurso de dos meses sin constar la aceptación 
en el Registro; en el cuerpo de la escritura, como alega el notario recurrente, consta de 
forma especial, por estar subrayado lo siguiente: «si no consta la aceptación después de 
transcurridos dos meses a contar desde el presente requerimiento (...)», se solicita 
expresamente la cancelación de la referida hipoteca. En consecuencia, se cumple la 
necesaria advertencia de que transcurridos dos meses sin hacer constar en el Registro 
la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el dueño de la finca sin necesidad del 
consentimiento de la persona a cuyo favor está constituida.
En la escritura se recoge y acredita por diligencia la entrega de cédula de notificación 
con fijación de plazo para contestar; esta cédula de notificación implica una transcripción 
literal de la escritura y así se hace constar en la diligencia de cumplimiento de la 
notificación y requerimiento. Por tanto, se ha cumplido la advertencia específica y todo lo 
demás previsto por el artículo 141 de la Ley Hipotecaría y la doctrina de este Centro 
Directivo en los términos exigidos como garantía para el acreedor.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.