BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89887
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12501 Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir un acta de adjudicación 
librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
En el recurso interpuesto por don J. L. F. G., jefe de la Unidad de Recaudación 
Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, contra la negativa de la registradora de la Propiedad 
de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel Saiz-Pardo, a inscribir un acta de 
adjudicación  librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
Hechos
I
En procedimiento de apremio fiscal seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva 
del  Ayuntamiento  de  Vigo  se  expidió  acta  de  adjudicación  de  la  finca  registral 
número 81.908 del Registro de la Propiedad de Vigo número 2, librándose el oportuno 
mandamiento de cancelación.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Vigo número 2, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de 
su  Reglamento,  se  califica  negativamente  el  precedente  documento  en  base  a  los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
De dicha certificación del acta de adjudicación resulta que celebrada subasta pública 
de la finca que se dirá a través del Portal de Subastas del BOE con número SUB-
RC-2020-362020012011, la Mesa de la Subasta del Ayuntamiento de Vigo, en sesión 
celebrada en fecha 2 de diciembre de 2020, acordó la adjudicación a doña [sic] don E. G. 
V., con DNI/NIF. número (…), actuando en representación de doña M. J. C. G., con 
DNI/NIF. número (…), de la finca registral número 81908, parcela destinada a garaje-
aparcamiento para un vehículo, número diez, en el sótano (…), de Vigo, por el precio 
de  20.903,10  euros.  Asimismo,  en  dicha  certificación  consta:  -  Dentro  del  plazo 
concedido al adjudicatario fue completado el pago del precio del remate. - Asimismo con 
fecha 18 de enero de 2021, fue emitido informe de conformidad por parte de la Asesoría 
Jurídica Municipal, en los términos previstos en el apartado i) del artículo 104 bis del 
Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de  e.
julio. - La presente certificación constituye un documento público de venta a todos los  w.b
efectos,  solicitándose  al  Sr.  Registrador  de  la  Propiedad  que  quede  extinguida  la  501ww
caansoota, claiósn c parregvaesn atinvoat ahdeacsh ac oenn  peol sRteergioisrtirdoa ad  afa lvao qr udee  sees teej eAcyuutnat.amiento, así como, en su
embEanrg doi chtroa bmaadnod asmobieren tod idceh afe cfihnac a1,9  hdaec eiennedroo  dceo n2s0t2a1r  seex parceosradmó eenl tleev aqnutea,m  uiennato  vdeezl 
aplicado el pago del remate a las deudas objeto del procedimiento administrativo de
apremio, no ha resultado sobrante alguno a favor del adjudicatario, solicitándose la 
cancelación de la anotación preventiva letra A, así como de las cargas posteriores a la 
ejecutada, si las hubiera.
Se observan los siguientes defectos subsanables:
I)  No se acredita la autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales 
y actos jurídicos documentados.
II)  No  consta  la  notificación  al  deudor  de  la  valoración  del  bien  a  efectos  de 
determinar  el  tipo  de  subasta,  y  la  notificación  al  mismo  deudor,  del  acuerdo  de 
enajenación de los bienes.
III)  No consta la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación 
de la anotación preventiva de embargo en el Registro.
IV)  No se acredita la representación alegada por el mencionado don E. G. V., ya 
que no se relaciona la escritura de poder en virtud de la cual actúa y no se acompaña 
copia auténtica de la misma, a los efectos de acreditar a la Registradora de la Propiedad 
la realidad, validez y vigencia del poder.
V)  No  constan  todas  las  circunstancias  personales  de  la  adjudicataria  en  el 
momento en que se realiza la adjudicación, esto es, si es mayor de edad o, en otro caso, 
la edad que tuviera, precisando, de estar emancipada, la causa; si está soltera, casada, 
viuda, separada o divorciada y, de ser casada y afectar el acto o contrato que se inscriba 
a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico 
matrimonial  y  el  nombre  y  apellidos  y  domicilio  del  otro  cónyuge;  y  por  último  su 
domicilio.
Fundamentos de Derecho:
Se califican conjuntamente el certificado del acta de adjudicación y el mandamiento 
de cancelación, de conformidad con las resoluciones de la DGSJFP de fechas 22 
febrero 1993, 15 octubre 2001, 7 de marzo de 2012, 11 de marzo de 2014 y 18 de 
septiembre de 2019.
I
– Artículo 254 de la Ley Hipotecaria: "Ninguna inscripción se hará en el Registro de 
la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o 
que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretende 
inscribir".
– Artículo 255 de la Ley Hipotecaria: "No obstante lo previsto en el artículo anterior, 
podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del 
impuesto, más en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación 
solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga 
dicho impuesto".
– Artículo 122 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y 
Actos Jurídicos Documentados: "1. Los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de la 
Propiedad Industrial no admitirán, para su inscripción o anotación, ningún documento 
que contenga acto o contrato sujeto al impuesto, sin que se justifique el pago de la 
liquidación correspondiente, su exención o no sujeción. 2. A los efectos previstos en el 
número  anterior,  se  considerará  acreditado  el  pago  del  impuesto,  siempre  que  el 
documento lleve puesta la nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la 
correspondiente autoliquidación, debidamente sellada por la oficina que la haya recibido  e.e
y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de la exención  b
correspondiente. 3. En estos casos, se archivará en el Registro una copia de dicha  501ww
aquuteo leiql ubiideanc oió nd eyr eeclh roe gtriastnrsamdoitri dhoa qráu ecdoan satfaerc, tmo eadl ipaangteo  ndoet ala a lli qmuiadragceiónn d ceo lma pinlesmcreipnctaiórnia, 
iqmupeo, reten  dseu l oc saastois, fepcrohcoe pdoar  lpar aacutticoaliqr.u iEdna cdióicnh, as anlvoota q usee  seex hpareysaa arále gnaedcoe slaa reiaxmenecnitóen  eol 
no sujeción. 4. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser
cancelada  cuando  se  presente  la  carta  de  pago  de  la  indicada  liquidación 
complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se 
hubiese extendido".
No se acredita la autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y 
actos jurídicos documentados.
II
– Resolución de la DGSJFP de fecha 30 de septiembre de 1990, según la cual, las 
resoluciones de las autoridades administrativas tienen la misma fuerza que las de los 
Tribunales  ordinarios,  siempre  que  dichos  acuerdos  sean  firmes  o  ejecutivos,  por 
haberse agotado los recursos contra los mismos. Por ello, la calificación del registrador 
ha de ajustarse a los límites impuestos por el artículo 99 RH, sin que pueda por tanto 
entrar  a  cuestionar  el  fundamento  de  la  decisión  adoptada.  Ahora  bien,  goza  el 
registrador de un mayor margen en la calificación de los documentos administrativos que 
en la de los judiciales, especialmente si se trata del examen de los trámites esenciales 
del procedimiento seguido. Doctrina reiterada en Resoluciones de fechas 23 de junio 
de 2016, 16 de junio de 2020, 3 de septiembre de 2020 y 17 de septiembre de 2020, que 
ponen de relieve cómo la mayor amplitud con la que cuenta el registrador para calificar 
los documentos administrativos en relación con los judiciales se acentuó con la nueva 
redacción dada al artículo 99 RH por el RD 3215/1982, de 12-11, de suerte que hoy en 
día, y según la consolidada doctrina de la Dirección General, puede el registrador 
calificar: la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento 
seguido, los trámites e incidentes esenciales de éste, y la relación del mismo con el 
titular registral y los obstáculos que surjan del Registro.
– Resolución de la DGSJFP de fecha 21 de mayo de 2001: No se extralimita el 
registrador  si  considera  defectuoso  el  procedimiento  por  falta  de  notificación  de  la 
subasta  a  la  sociedad  deudora,  pues  uno  de  los  trámites  esenciales  que  ha  de 
comprobar el registrador en todo procedimiento es el de si se han cumplido las normas 
dirigidas a que los titulares afectados puedan tener las garantías previstas por las leyes a 
fin de evitar su indefensión. Doctrina reiterada en Resolución de 22 de junio de 2013.
– Resolución de la DGSJFP de fecha 10 de octubre de 2018: El informe favorable de 
los  servicios  jurídicos  del  órgano  administrativo  actuante  no  impide  la  calificación 
registral,  pues,  razona  la  Dirección  General,  el  control  de  legalidad  de  los  actos 
inscribibles  corresponde  al  registrador.  Doctrina  reiterada  en  Resolución  de  30  de 
noviembre de 2016. Doctrina reiterada en Resolución de 10 de octubre de 2018, en un 
caso de adjudicación en procedimiento de apremio seguido por la Seguridad Social en 
que el informe había sido emitido por los servicios jurídicos del ejecutante.
– Artículo 97 del Reglamento General de Recaudación, Real Decreto 939/2005, 
de  29  de  julio.–Valoración  y  fijación  del  tipo:  "1.  Los  órganos  de  recaudación 
competentes procederán a valorar los bienes embargados a precios de mercado y de 
acuerdo con los criterios habituales de valoración. 2. Cuando, a juicio de dichos órganos, 
se requieran especiales conocimientos, la valoración podrá efectuarse por otros servicios 
técnicos de la Administración o por servicios externos especializados. Los órganos de 
recaudación  competentes  podrán  mantener  un  fichero  actualizado  de  expertos  en 
valoración de los diferentes tipos de bienes susceptibles de embargo. 3. La valoración 
será notificada al obligado al pago, que, en caso de discrepancia, podrá presentar 
valoración contradictoria realizada por perito adecuado en el plazo de 15 días contados a 
partir del día siguiente al de la notificación. Si la diferencia entre ambas, considerando la  e
suma de los valores asignados por cada una a la totalidad de los bienes, no excede  bo
del 20 por ciento de la menor, se estimará como valor de los bienes el de la tasación más  501ww
aplotar .a Smi,b paos rp ealr cteosn terxacrieod, ela d deilf e2r0e npcoiar  ceienntrteo ,l as es ucmonav doec alorás  aval olobrleigsa adsoig anl apdaogso a p laorsa  bdiierinmeisr 
lvaasl odr ifaecreonrdcaiadso ,d eq uvea lsoerarác ióenl  ayp, lsici asbele l.o g4r. aC aucaunedrod on,o s ee xdisetjaa raác cuoenrdsota necnitare p loars e psacrrtiteos ,d eell 
órgano de recaudación competente solicitará nueva valoración por perito adecuado en
plazo no superior a 15 días. A efectos de su designación, se estará a lo establecido en 
los párrafos primero y segundo del artículo 135.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, 
General Tributaria. Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las 
efectuadas anteriormente y será la definitivamente aplicable".
– Artículo 101 del Reglamento General de Recaudación, Real Decreto 939/2005, 
de 29 de julio.–Acuerdo de enajenación y anuncio de la subasta: "1. El órgano de 
recaudación  competente  acordará  la  enajenación  mediante  subasta  de  los  bienes 
embargados que estime bastantes para cubrir suficientemente el débito perseguido y las 
costas del procedimiento y se evitará, en lo posible, la venta de los de valor notoriamente 
superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice la enajenación de 
los  que  sean  precisos.  El  acuerdo  de  enajenación  deberá  contener  los  datos 
identificativos del deudor y de los bienes a subastar, así como el tipo para la subasta de 
los mismos. En el acuerdo deberá constar la duración del plazo para la presentación de 
ofertas en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 104 de este reglamento. 
Asimismo, se indicará que la presentación de ofertas se realizará de forma electrónica en 
el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. 2. El acuerdo de 
enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes 
gananciales  o  si  se  trata  de  la  vivienda  habitual,  a  los  acreedores  hipotecarios, 
pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente 
registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que figuren en la 
certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administración y, 
en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar. 
En caso de subastas de derechos de cesión del contrato de arrendamiento de locales de 
negocio se notificará también al arrendador o administrador de la finca, con los efectos y 
requisitos establecidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 
Urbanos. En la notificación se hará constar que, en cualquier momento anterior al de 
emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o, en su caso, al de 
otorgamiento de la escritura pública de venta podrán liberarse los bienes embargados 
mediante el pago de las cantidades establecidas en el artículo 169.1 de la Ley 58/2003, 
de 17 de diciembre, General Tributaria. Practicadas las notificaciones a las que se refiere 
este apartado, para la celebración de la subasta electrónica transcurrirán 15 días como 
mínimo".
– Artículo 99 del Reglamento Hipotecario: "La calificación registral de documentos 
administrativos  se  extenderá,  en  todo  caso,  a  la  competencia  del  órgano,  a  la 
congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las 
formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias 
esenciales  del  procedimiento,  a  la  relación  de  éste  con  el  titular  registral  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro".
Tal  y  como  resulta  de  las  anteriores  resoluciones  y  del  referido  artículo  99, 
corresponde  al  Registrador,  dentro  de  los  límites  de  su  función  calificadora  de  los 
documentos  administrativos,  examinar,  entre  otros  extremos,  la  observancia  de  los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, 
con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el 
procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la ley, 
evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una 
indefensión  procesal,  y  en  este  sentido  –como  una  garantía  más  del  derecho 
constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el art. 99 del R.H., en  e.
relación con los arts. 1, 20 y 40 de la L.H. w.b
Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral figuran todos  501ww
aafqeucetallodso sq upeu,e ddaenn trteon deer l epnr oecle mdiimsmieon tloa  cinotrerrevsepnocniódnie nptree,v ivsatan  pdoirri glaidso sle yae qsu pea lroas  etvitiutalar rseus 
irnedlaecfieonnsaiónn l os(a artn. te2r4io redse  alratí ccuolonss t9it7u cyió 1n0),1 , yla  ennottriefi caecllioósn,  asl ed eeundcour ednetr alan ,v atlaolr ayc iócno mdeol 
bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo deudor del 
acuerdo de enajenación de los bienes.
III
– Artículos 3, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria.
– Artículos 174 y 175 del Reglamento Hipotecario.
El asiento que procedería practicar con base en el mandamiento presentado sería un 
asiento  de  cancelación,  cuyas  características  son  que  es  un  asiento  negativo  y 
accesorio, ya que su misión es dejar sin efecto el asiento principal al que se refiere, y 
además  es  definitivo,  lo  que  quiere  decir  que  está  llamado  a  publicar  situaciones 
estables y definitivas, lo que implica que se acredite la firmeza, en este caso, de la 
resolución respectiva, lo que, a su vez, es una consecuencia del Principio de Seguridad 
Jurídica. Esta necesidad de firmeza en vía administrativa de la resolución que motive la 
práctica de la cancelación se configura como un requisito esencial para la práctica de 
cualquier asiento de cancelación, tal y como así resulta de la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 29 de enero de 2009, regla general a la que 
también alude la Resolución de 12 de febrero de 2014.
IV
– Artículo 51.9c) del Reglamento Hipotecario: "c) Se expresarán también, en su 
caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que 
identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, 
cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente".
– Artículo 1259 del Código Civil: "Ninguno puede contratar a nombre de otro sin 
estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato 
celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal 
será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser 
revocado por la otra parte contratante."
– Artículo  1261  del  Código  Civil:  "No  hay  contrato  sino  cuando  concurren  los 
requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea 
materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca".
– Artículo 1280 del Código Civil: "Deberán constar en documento público: "5.º El 
poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban 
presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por 
objeto  un  acto  redactado  o  que  deba  redactarse  en  escritura  pública,  o  haya  de 
perjudicar a tercero".
– Artículo 1714 del Código Civil: "El mandatario no puede traspasar los límites del 
mandato".
No se acredita la representación alegada por el mencionado don Eduardo González 
Vázquez, ya que no se relaciona la escritura de poder en virtud de la cual actúa y no se 
acompaña copia auténtica de la misma, a los efectos de comprobar por parte de la 
Registradora la indicada representación, la suficiencia de las facultades a su favor 
conferidas y la vigencia de dicho poder.
V
– Artículo 51.9a) del Reglamento Hipotecario: "Novena.–La persona a cuyo favor se  e.
practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se  w.b
determinarán conforme a las siguientes normas: a) Si se trata de personas físicas, se  501ww
eexdparde soa, reánn  oetrl on ocamsbor,e l ay  eadpaedll iqduoes ;t uevl iedroac,u pmreecnitsoa nndaoc,i odnea le dstea ri deemnatidnacidp;a sdio e, sla  mcaauyosar ;d sei 
ealc tsou joe toc oenst rsaotolt eqrou,e c assea dinos,c vriibuad oa,  sleopsa rdaedroe coh odsiv oprrceisaednot eys,  doe  fsuetur rcoass addeo  lay  asfoecciteadr aedl 
conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro
cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el 
domicilio con las circunstancias que lo concreten".
Tal y como establece el anterior artículo, no consta la mayoría de edad, estado civil y 
el domicilio de la adjudicataria de la finca descrita.
En virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho se suspende la inscripción y 
cancelaciones solicitadas.
Contra esta calificación cabe (…)
Vigo, a 5 de marzo de 2021 La Registradora (firma ilegible), Fdo: Margarita Alconchel 
Sáiz-Pardo.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  L.  F.  G.,  jefe  de  la  Unidad  de 
Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, interpuso recurso el día 14 de abril 
de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho:
I.  De conformidad con lo establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Asimismo, el artículo 325 c) 
dispone que estará legitimado para interponer este recurso el funcionario competente de 
quien provenga el mandamiento o título presentado.
II.  La  calificación  negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo  N.º  Dos  se 
fundamenta, en primer lugar, en la falta de indicación en los documentos administrativos 
de las circunstancias personales del adjudicatario en el momento en que se realiza la 
adjudicación,  sobre  la  base  de  lo  establecido  en  el  artículo  51.9.ª  del  Reglamento 
Hipotecario.
Pues bien, este criterio no puede ser compartido por esta Administración Tributaria 
Local. En primer término, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 103 del Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación:
"Artículo 103.  Licitadores.
1.  Con excepción del personal adscrito al órgano de recaudación competente, de 
los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente 
implicados en el procedimiento de apremio, podrá tomar parte en la subasta o concurso 
o adjudicación directa, por sí o por medio de representante, cualquier persona que posea 
capacidad de obrar con arreglo a derecho y que no tenga para ello impedimento o 
restricción legal, siempre que se identifique adecuadamente.
2.  Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas. Los interesados que 
quieran participar en la subasta deberán estar dados de alta como usuarios del sistema y 
accederán  al  mismo  por  alguno  de  los  medios  electrónicos  de  acreditación  de  la 
identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado, de manera que se garantice una 
plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas 
utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín  e.
Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un  w.
funcionario  público  de  cualquiera  de  las  Administraciones  públicas  y  órganos  que  501ww
tcéerlmebinreons  qsuueb asset aess taab lterazvcéasn  edne ls Pu orertsapl edceti vSau nboarsmtaasti,v aq.u"e facilitará este trámite en los
Esto es, de la literalidad del precepto se desprende que los únicos requisitos exigidos
por la normativa tributaria a los licitadores que participen en los procedimientos de
enajenación de bienes mediante subastas administrativas son la posesión de capacidad 
de  obrar  con  arreglo  a  derecho  y  la  identificación  adecuada  a  través  de  medios 
electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. La 
normativa administrativa no hace ninguna otra referencia a la exigencia de constancia de 
otras circunstancias personales de los posibles licitadores, como su edad, domicilio, 
estado civil o, en su caso, régimen económico matrimonial.
Por otra parte, ha de acudirse a lo establecido en el artículo 104 bis del citado Real 
Decreto 939/2005, en cuanto a la adjudicación de los bienes subastados:
"Artículo 104 bis.  Adjudicación y pago.
Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo 
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a 
las siguientes reglas:
a)  En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento 
del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera 
presentado dicha postura.
b)  Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo 
de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio 
mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del 
bien o lote o declarando desierta la subasta.
c)  Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes 
simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de 
las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir 
la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se 
determinará  de  conformidad  con  las  reglas  contenidas  en  el  artículo  99  de  este 
reglamento.
d)  Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se 
procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.
(...)
i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.
La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y 
en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro 
público correspondiente a nombre de la Hacienda Pública. Asimismo, tal y como se 
establece  en  el  artículo  111.3  de  este  reglamento,  se  expedirá  mandamiento  de 
cancelación de las cargas posteriores."
En el presente caso, celebrada y finalizada la subasta de la finca registral núm. 
81908, se procedió a su adjudicación de acuerdo con las reglas descritas anteriormente, 
procediéndose a levantar acta de subasta con fecha 02/12/2020. Se cumplen todos los  s
requisitos establecidos en el artículo 104 bis del Reglamento General de Recaudación,  oe.
peOveomfinrci tticiaadujlao ad snaaetl,lo    eEfilfgaseu tcaartadodno jud.p dooDi rce eaels cltm ieóP insoli mcrftuiatoael  d mdaoeocr  odaSroddu, eablcdaaua sca teaadrs atf imafEivceloaenrcct eitódr óneidn l eidclinecatlis itfaa icddcaetoad r  oladq  emuA eeag ddereijnauacndliitiazce óa E lcalsia ót canoet afreetlim rftiBcaitoa idlmceaiótá ínnys     2021-12501n https://www.
firmada digitalmente el 19/01/2021, y entregada al adjudicatario, también cumple con el
contenido previsto en la letra i) del citado artículo 104 bis, esto es, en ella se recoge la
transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la 
acreditación  de  haberse  efectuado  el  pago  del  remate  y  de  haberse  emitido  en 
conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre 
la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, haciéndose 
constar que queda extinguida la anotación preventiva de embargo efectuada en su día a 
favor de la Hacienda Pública.
De la normativa tributaria transcrita se concluye que no puede exigirse la constancia, 
en la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes en subasta, de las 
circunstancias citadas por la Sra. Registradora en su nota de calificación negativa. Sí es 
cierto  que  las  circunstancias  requeridas  deberían  constar  en  la  escritura  pública 
correspondiente,  en  el  supuesto  de  que  el  adjudicatario  hubiera  optado  por  su 
otorgamiento. No obstante, y dado que no se ha ejercitado dicha opción, la certificación 
administrativa extendida reúne todos los requisitos exigidos en la letra i) del artículo 104 
bis del citado Real Decreto 939/2005.
Esta interpretación resulta conforme con los criterios hermenéuticos que determina el 
artículo 3 del Código Civil, a los que a su vez se remite el artículo 12 de la Ley 58/2003, 
de 17 de diciembre, General Tributaria, al disponer que, "las normas se interpretarán 
según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes 
históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, 
atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas", resultando que la 
dicción literal del artículo 104 bis no deja lugar a dudas sobre el contenido de la 
certificación  administrativa  que  ha  de  entregarse  a  los  adjudicatarios  de  bienes 
subastados en los procedimientos administrativos de naturaleza tributaria.
No constan en el expediente administrativo las circunstancias personales relativas a 
la edad, estado civil y/o régimen económico de los licitadores, ni es posible conocerlas 
ya que el procedimiento de apremio no se ha seguido frente a ellos. En ningún caso el 
Recaudador Ejecutivo o el Tesorero Municipal (en calidad éste último de Presidente de la 
Mesa de Subasta) podrían dar fe de unas circunstancias personales que desconocen, ya 
que no pueden ser equiparados a fedatarios públicos, a diferencia del Secretario Judicial 
o del Notario que sí actúan con tales potestades en los procedimientos de ejecución 
judiciales y en los otorgamientos de escrituras públicas.
Mantener una postura contraria, pretendiendo la aplicación analógica de normas del 
proceso civil o del régimen notarial al procedimiento administrativo de apremio, en 
cuanto al contenido de la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes 
es improcedente.
III.  Respecto  a  la  falta  de  acreditación  de  la  representación  otorgada  por  la 
adjudicataria, doña M. J. C. G., a favor de don E. G. V. señalar que, de conformidad con 
lo previsto en el artículo 104 del Reglamento General de Recaudación, en la redacción 
vigente tras la modificación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, 
las subastas tributarias se desarrollarán por medios electrónicos a través del Portal de 
Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
"Artículo 104.  Desarrollo de la subasta.
1.  La subasta comenzará en la fecha señalada en el anuncio de la subasta, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 101.3 de este reglamento.
La presentación de ofertas se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en 
el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
2.  Una vez abierta la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un plazo  e
de veinte días naturales desde su apertura. Las pujas se enviarán electrónicamente a  bo
través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal, que devolverá un acuse técnico  501ww
cguaaranntítaiz.a Edon  ceosne  sinesllota netlee cstreó npicuob ldicealr ám oemleectnrtóon iecxaamceton tdee  lare cpeupjac ióyn e dl ep olas tpour jaq uye  dvei esrau 
supeSreardáan  sua dpmujiasi bsleersá  apduvjaesrt idpoo rd eim epsotar tcei rcsuunpsetraionrc, iai gpuoarl  eol s iisntfeemrioar.  a  la  más  alta  ya
realizada, que podrán ser, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 103 bis de este
reglamento, reservadas para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja 
más alta no ingrese finalmente el precio de remate. En el caso de que existan pujas por 
el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
La subasta no se cerrará hasta que haya transcurrido una hora desde la realización 
de la última puja, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicialmente fijado, con un 
límite máximo de ampliación de 24 horas."
De este modo, tras la reforma operada en el régimen jurídico de la enajenación de 
bienes en los procedimientos tributarios, una vez abierta la subasta en el Portal de 
Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado solamente se podrán realizar 
pujas electrónicas. Ello implica que aquellos interesados que quieran participar en la 
subasta  deberán  estar  previamente  dados  de  alta  como  usuarios  del  sistema  y 
accederán al mismo por alguno de los medios electrónicos seguros de acreditación de la 
identidad  contemplados  en  la  normativa,  de  manera  que  se  garantice  la  plena 
identificación tanto de los licitadores como, en su caso, de sus representados.
El alta en el sistema puede realizarse en el propio Portal de Subastas utilizando 
alguno de los medios electrónicos de identificación admitidos por la Agencia Estatal 
Boletín Oficial del Estado, posibilitándose de este modo la participación en las subastas, 
la constitución de depósitos y realización de pujas de forma electrónica, tanto en nombre 
propio como en representación, en todo o en parte, de otras personas físicas o jurídicas. 
Si se actúa en representación de otras personas, el certificado correspondiente a la puja 
se emitirá haciendo constar dicha circunstancia.
Como ya se ha señalado en el apartado anterior respecto a la indicación en la 
certificación  del  acta  de  adjudicación  de  las  circunstancias  personales  de  la 
adjudicataria,  tampoco  constan  en  el  expediente  administrativo  las  relativas  a  la 
representación otorgada por dicha adjudicataria a favor del licitador que ha realizado las 
pujas en el Portal de Subastas. El licitador ha participado en la subasta por medios 
electrónicos a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del 
Estado y, según se deduce de la certificación de mejor postura emitida por la propia 
Agencia  Estatal  Boletín  Oficial  del  Estado,  ha  actuado  en  representación  de  la 
adjudicataria sin que sea exigible, de acuerdo con la normativa tributaria reproducida con 
anterioridad, que las circunstancias relativas a la acreditación de dicha representación 
figuren reflejadas en el acta de adjudicación de la finca enajenada.
IV.  Por otra parte, se basa la calificación negativa que ahora se recurre en la falta 
de indicación en la certificación del acta de adjudicación de bienes de haberse practicado 
la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de subasta y la notificación 
del acuerdo de enajenación.
En  este  sentido,  no  se  comparte  tampoco  el  criterio  expuesto  en  la  nota  de 
calificación  negativa.  En  primer  lugar,  por  la  misma  argumentación  expuesta  en  el 
apartado anterior respecto al contenido de la certificación del acta de adjudicación de 
bienes, que se reproduce nuevamente:
"i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y,  e.
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el  w.b
Registro de la Propiedad." 501ww
La Sra. Registradora aduce en su nota que la calificación se ampara en la previsión
addeml ainritsíctrualotiv a9 9h adyeal  sRideog lcaomnegnrutoe nHteip cootne claa rciola, sqeu dee  peexrpmeidteie netxea om pinraorc eqduime ielan tore sseogluucidióon, 
y  por  tanto,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del  mismo.  Entendemos,  por  el
contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su ámbito propio, y que se 
está realizando una interpretación del artículo 99 RH incorrecta, formalista y vulneradora 
del principio de legalidad al rebasar el contenido del principio de calificación, tal y como 
se deduce del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dicho sea, con el debido respeto y en 
estrictos términos de defensa.
En  este  sentido,  aunque  en  relación  con  la  calificación  de  documentos 
administrativos el registrador goce de mayor libertad que respecto de los documentos 
judiciales, la calificación nunca puede alcanzar la legalidad intrínseca de la resolución, 
puesto que ello supondría asumir facultades revisoras que exceden del ámbito de la 
función registral, en línea con lo preceptuado en el artículo 18 LH. En consonancia, como 
ha señalado reiteradamente la DGSJFP, la calificación de la congruencia de la resolución 
con la clase de expediente seguido implica examinar si en el marco del procedimiento 
elegido por la Administración Pública, el documento es coherente con el mismo (es decir, 
si se ha adoptado una resolución propia del procedimiento de que se trate) y si se han 
respetado los trámites esenciales del procedimiento.
Así pues, aunque el registrador deba revisar las formalidades de los documentos 
presentados, habida cuenta de los efectos que se derivan de su inscripción en el 
Registro de la Propiedad, lo que no puede es convertirse en revisor de toda la legalidad 
administrativa,  vulnerando  un  principio  esencial  básico  como  es  la  presunción  de 
legalidad administrativa (artículo 39 de la Ley 39/2015) y el principio de autotutela 
declarativa, en cuya virtud es la propia Administración la competente para revisar la 
legalidad de sus actos administrativos, ya sea de oficio a través de la declaración de 
nulidad de pleno derecho o la declaración de lesividad, ya sea a instancia de los propios 
interesados mediante el uso de los recursos administrativos, y posteriormente, a través 
del  recurso  contencioso-administrativo  ante  los  Jueces  y  Tribunales  del  orden 
jurisdiccional contencioso-administrativo
Igualmente,  esta  facultad  revisora  debe  ponerse  en  inmediata  relación  con  el 
artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en 
el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública "ha prescindido total y 
absolutamente del procedimiento legalmente establecido". Se requiere, pues, un doble 
requisito,  a  saber,  el  carácter  ostensible  de  la  omisión  del  trámite  esencial  o  del 
procedimiento  y  que  ése  trámite  no  sea  cualquiera,  sino  esencial.  A  tal  fin,  la 
ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y 
palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica.
En el presente caso, la certificación del acta de subasta se ha dictado en el seno de 
un procedimiento de recaudación tributaria, siguiendo el procedimiento administrativo de 
apremio establecido al efecto. Asimismo, la adjudicación se ha acordado después de 
haberse celebrado la subasta tributaria en el Portal de Subastas del BOE, y habiéndose 
cumplido todos los trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo 
ejecutivo (providencia de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación 
preventiva, valoración a efectos de subasta, notificación de la valoración, fijación del tipo, 
acuerdo de enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos 
ellos al obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le 
confiere a su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de 
subasta  se  practicó  el  22/03/2018  y  la  notificación  del  acuerdo  de  enajenación  se 
practicó el 16/09/2020.
No vamos a entrar a especificar el cumplimiento concreto y pormenorizado de todos  s
los demás trámites del procedimiento administrativo de apremio, por cuanto que, según  oe.
resulta de la propia certificación del acta de adjudicación de bienes, en fecha 18/01/2021  w.
fue  emitido  informe  de  conformidad  del  cumplimiento  de  todos  los  requisitos  501ww
perno ecel dainmteerniotarmleesn pteo rc pitaadrtoe  adpea lrata Adsoe is) odreíal  aJrutírcíduilcoa 1 m04u nbiicsi pdael,l  Ry eeanl  Dloesc tréertmo i9n3o9s /2p0re0v5is. tEons 
Pderofipniietidvaa,d  nnoi negsú np oinsidbilceio a pdree coimari seiónn l am daoncifuiemsetan,t apcaiólpna bplree sue notsatdean seibnl ee ld Re elgoiss trtroá mdeit elas   BOE-A-cable e
esenciales del procedimiento administrativo en que se pueda apoyar o pueda haber 
motivado la calificación negativa emitida que ahora se recurre, sino acudiendo a una 
interpretación forzada, restrictiva y excesivamente formalista del artículo 99 RH.
A  mayor  abundamiento,  resulta  manifiestamente  incoherente  la  fundamentación 
jurídica de la nota de calificación negativa en este punto, puesto que se apoya en la 
Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001 (RJ 2001\4800) en la que se resuelve 
que se consideran trámites esenciales del procedimiento la notificación de la providencia 
de apremio y de la diligencia de embargo correspondiente, no haciendo esta resolución 
de la DGSJFP referencia alguna a la notificación de la valoración de los bienes ni a la del 
acuerdo de enajenación como trámites esenciales del procedimiento: "Llegados a este 
punto, y dados los estrechos límites de este recurso (artículo 117 del Reglamento 
Hipotecario), hay que examinar si la falta de notificación de la subasta constituye un 
trámite esencial del procedimiento, debiendo responderse en sentido negativo, pues el 
único trámite esencial es la notificación de la providencia de apremio, y diligencia de 
embargo,  al  efecto  de  que  el  deudor  pueda  oponerse  a  la  continuación  del 
procedimiento, y cuya falta produciría la indefensión de dicho deudor (cfr. artículos 110 
y 111 del Reglamento de Recaudación de los Recursos de la Seguridad Social)." Esto es, 
si la nota de calificación negativa extendida por la Sra. Registradora se fundamenta en la 
Resolución  de  la  DGSJFP  de  21  de  mayo  de  2001,  debería  citar  como  trámites 
esenciales del procedimiento, en todo caso, la notificación de la providencia de apremio 
y de la diligencia de embargo, y no lo hace, sino que menciona, por el contrario, la 
notificación de la valoración y del acuerdo de enajenación.
Entendemos, por consiguiente, no acertada la calificación negativa por cuanto, de la 
documentación presentada no se desprende ninguna omisión palmaria y ostensible de 
los trámites esenciales del procedimiento administrativo en los términos exigidos tanto 
por  la  propia  DGSJFP  como  por  la  jurisprudencia  contencioso-administrativa  para 
fundamentar la nulidad de los actos administrativos, siendo válido el contenido de la 
certificación del acta de subasta por cuanto refleja el informe favorable de los servicios 
jurídicos municipales, cuyo sentido y objetivo es, precisamente, el de revisar la legalidad 
de la actuación administrativa impidiendo la indefensión de los interesados.
V.  Por último, también se califica negativamente el mandamiento de cancelación de 
embargo por no constar su firmeza, en base a lo establecido en los artículos 174 y 175 
del Reglamento Hipotecario.
A este respecto, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 174 del Reglamento 
Hipotecario:
"Artículo 174.
La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente 
para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho 
asegurado ha caducado o se ha extinguido.
Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero 
del artículo 82 de la Ley cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los 
interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.
Las  inscripciones  o  anotaciones  preventivas  hechas  en  virtud  de  mandamiento 
judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación 
y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de 
resolución  judicial  que  sea  firme,  por  no  admitir  recurso  alguno  o  por  haber  sido 
desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de  e
caducidad por ministerio de la Ley." bo
npuroecvEeond liamdzeiae nnudtnooa  a cdaompnl iincloias ctariaórgtniuv oma,n epanoltóar gdloioc a qe unee n letorsset i malapasam rtonasod roqmsua eas l natp eirnroitocererepssrae,l etsasec  ióyen s ltaráes a plniazoratridmeana dpsoo  rdd eleal    2021-12501n https://ww
Sra. Registradora tampoco es acertada, siendo válida la actuación de la Administración
Tributaria  Municipal.  Esto  es,  no  puede  invocarse  la  aplicación  de  normas
procedimentales propias del proceso civil a la actuación de la Administración Tributaria 
municipal, cuando su única norma rectora en el procedimiento de apremio es la Ley 
General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación.
En lo que respecta a la cancelación de la carga que se ejecuta en el procedimiento 
administrativo de apremio, y realizando una interpretación integradora del contenido de 
la certificación del acta de adjudicación y del mandamiento de cancelación presentados, 
se concluye que es consecuencia natural del procedimiento ejecutivo la extinción o 
agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o liberación, en su caso, de 
las posteriores. De ahí que, como viene afirmando la doctrina y jurisprudencia, sea el 
mandamiento junto con la certificación del acta de adjudicación un instrumento único que 
da suficiente satisfacción y respuesta al último obstáculo puesto de manifiesto en la 
calificación aquí combatida.
Siguiendo en este orden de ideas, la cancelación de la anotación que asegura el 
crédito del ejecutante resulta lógica si se piensa que el derecho que la carga atribuye al 
acreedor es el de realizar una sola vez la finca y aplicar la cantidad que se obtenga al 
pago de la deuda; no el de realizar la finca tantas veces como sea necesario hasta lograr 
la completa satisfacción de su derecho. Así, el propio artículo 104 bis del Reglamento 
General  de  Recaudación  ordena  extender  un  acta  ordenando  la  cancelación  de  la 
anotación o inscripción ejecutada.
Respecto a esta cuestión, la DGSJFP, en su resolución del 23 de octubre de 1999 
(RJ 1999\7679) concluye que "Por otra parte no puede desconocerse que el acta de la 
subasta es un documento público administrativo (cfr. artículo 46.4 de la Ley de Régimen 
Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en 
relación  con  el  artículo  148.5  Reglamento  General  de  Recaudación),  que  por  ello 
acredita fehacientemente [sic] el hecho que motiva su otorgamiento (cfr. artículo 1218 del 
Código Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el 
momento del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57.1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico 
de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común en relación con 
el 148.5 b) Reglamento General de Recaudación -y de ahí que no se admita la tercería 
de  dominio  después  de  ‘...consumada  la  venta  de  bienes  de  que  se  trate...’  cfr. 
artículo 173 del Reglamento General de Recaudación-), pago cuya efectiva realización 
puede también quedar reflejado en el acta."
En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, ni la Ley 
General Tributaria ni el Reglamento General de Recaudación prevén la posibilidad de 
impugnación  de  la  adjudicación  de  los  bienes  en  los  procedimientos  de  ejecución 
forzosa. Por tanto, y como ha venido afirmando ese Centro Directivo, frente a la regla 
general de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del 
titular o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo, 
debe  reconocerse  que  cabe  la  modificación  de  las  situaciones  jurídico  reales  por 
resolución de la Administración. "Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes 
en  los  que,  en  efecto,  sea  competente  la  autoridad  administrativa  para  las 
correspondientes  modificaciones  sustantivas  (que,  por  razón  del  principio  de 
concordancia, han de tener reflejo tabular), y además que en el expediente se haya 
cumplido con las garantías legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador en 
la medida que resulta del artículo 99 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la de si 
el expediente ha sido seguido contra el actual titular registral." (Resolución DGSJFP 
de 12 de febrero de 2014 (RJ 3017\2014).
En esta misma línea, la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2012 (RJ 2012\7948)  s
dispone que: "La extinción del derecho real de concesión inscrito en el Registro de la  oe.
Propiedad provoca la necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad  w.
jurídica (artículos 40 y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la  501ww
cdaen lcae Aladcmióinn idsterla cdieórne cchoon tirnastacrnittoe  e(asr teícl udlooc 2u6m5e dnetol  Dademcrientios trLaetgiviosl adteiv ore 2s8o/lu2c0i0ó0n  SeImCa) nqaudeo, 
caodmmoin itsatrl,a tgivoozsa  (dvied ela asr tpícruelsousn c5i6o nye 5s 7d dee l elag aLleidya d3,0 /e1j9e9cu2t,i vdidea 2d6  yn oevfiiceamcbiar ed (eR CloLs  1a9c9to2s,   BOE-A-cable e
2512, 2775 y RCL 1993, 246), de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y 
del Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su 
competencia  de  calificación  en  los  términos  establecidos  en  el  artículo  99  del 
Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de 
este Centro Directivo.
En el expediente que ha provocado este recurso resulta que se ha presentado en el 
Registro de la Propiedad el documento administrativo emanado por la Administración 
actuante del que resulta que, celebrada subasta tributaria de bienes en el curso del 
procedimiento administrativo de apremio seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva 
del Ayuntamiento de Vigo contra el titular registral de la finca ejecutada, el órgano 
competente ha acordado la adjudicación del bien, y, en consecuencia la cancelación de 
la  carga  ejecutada  y,  en  su  caso,  se  las  posteriores  si  las  hubiera.  Siendo  dicho 
documento administrativo el normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral 
la intervención legalmente establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del 
procedimiento (figurando el dictamen preceptivo y positivo del órgano con funciones de 
asesoramiento jurídico de la Administración ejecutante), y derivando de su contenido la 
adjudicación operada, concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación 
en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la 
que ha sido objeto de presentación y calificación».
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 2, doña Margarita José Alconchel 
Saiz-Pardo, emitió informe en el que, dando por subsanado uno de los defectos con la 
documentación aportada con el escrito de recurso, mantuvo íntegramente su calificación 
y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 9, 18, 20, 82 y 83 de la Ley 
Hipotecaria; 1259 del Código Civil; 26 y 99 del Reglamento Hipotecario; 5, 6, 38 y 39 de 
la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas; 110 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se 
aprueba el Reglamento General de Recaudación; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo de 1975, 30 de septiembre 
de 1980, 24 de agosto de 1981, 22 de junio de 1989, 7 de septiembre de 1992, 27 y 28 
de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 27 de enero y 29 de diciembre de 1998, 27 de 
marzo de 1999, 20 de julio de 2001, 21 de abril de 2005, 30 de enero y 5 de noviembre 
de 2007, 25 de marzo de 2008, 29 de enero de 2009, 9 y 27 de julio y 31 de octubre 
de 2011, 8 de marzo, 28 de abril y 1 de junio de 2012, 15 de enero y 29 de octubre 
de 2013, 2 de octubre de 2014, 28 de enero y 30 de noviembre de 2016, 20 de 
septiembre de 2017, 16 de febrero, 11 de abril, 10 y 11 de octubre de 2018 y 6 y 13 de 
febrero de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 17 de septiembre de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto un acta de adjudicación y su consecuente 
mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de apremio fiscal 
seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo.
La registradora de la Propiedad de Vigo número 2 observa la concurrencia de los  e.e
siguientes  defectos:  «I)  No  se  acredita  la  autoliquidación  del  impuesto  sobre  b
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. II) No consta la notificación  501ww
naol tdifeicuadcoiór nd ael  mlai svmaolo rdaecuiódno r,d deel lb aiecnu eard oe fdeect oesn adjeen adceitóenrm dien alor se bl ietinpeos .d IeII )s Nuboa csotan,s tya  llaa 
fpirrmeveeznat ivdae d ela  emrebsaorlugcoi óenn  aedl mReingisisttrraot.iv IaV ) qNuoe  soer daecnread iltaa  lcaa rnecperleasceiónnta cdieó nl aa leagnaodtaac pióonr 
el mencionado don E. G. V., ya que no se relaciona la escritura de poder en virtud de la
cual actúa y no se acompaña copia auténtica de la misma, a los efectos de acreditar a la 
Registradora de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder. V) No constan 
todas las circunstancias personales de la adjudicataria en el momento en que se realiza 
la adjudicación, esto es, si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, 
precisando, de estar emancipada, la causa; si está soltera, casada, viuda, separada o 
divorciada y, de ser casada y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos 
presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el 
nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; y por último su domicilio».
En el recurso interpuesto por el jefe de dicha Unidad de Recaudación Ejecutiva se 
argumenta que se han cumplido estrictamente las normas que regulan el procedimiento 
de apremio en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación y 
que la registradora ha sobrepasado los límites que para la calificación de los documentos 
administrativos fija el artículo 99 del Reglamento Hipotecaria. No se recurre el primero de 
los defectos señalados en la nota de calificación.
2.  La  resolución  de  este  expediente  debe  comenzar  por  recordar  la  doctrina 
mantenida por este Centro Directivo sobre el alcance de la calificación registral del acto 
administrativo. Como señala la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la calificación 
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la 
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos 
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se 
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo 
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones  Públicas),  sino  también  otros  distintos  y  superiores,  también  con 
transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública 
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero 
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por 
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de 
forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador 
de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el 
judicial,  y  en  particular  si  se  trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que están 
establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras, Resolución de 30 de 
septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la  s
Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  del  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  oe.
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la  w.
Ley  39/2015),  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  faculta  al  registrador  para  501ww
ccaolmifipceatre, ncreias pdeecl toó rgdaen o, lolas  codnogcruumenecnitao sd ea ldam reinsiostluractiióvno sc, one netlr ep roocterodsim ieenxttore mseogsu, idola, 
lroesg itsrtármal itye sa  elo isn coibdsetnácciualso se sqeunec isaulerjsa nd ec oéns teel,  Raseíg cisotmroo ( clafr .r,e elanctiróen o dtreals m, liasms oR ecsoonl uecl itoítnuelos   BOE-A-cable e
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio de 2012, 12 de febrero y 11 de 
julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero 
de 2019).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas,  que  sólo  admite  la  nulidad  de  aquel  acto  producido  en  el  seno  de  un 
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total 
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la 
omisión  del  procedimiento  legalmente  establecido  o  de  un  trámite  esencial  sea 
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 
y 13 de febrero de 2019), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por 
la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo 
que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos 
procedimientos, en caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o 
conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido 
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se 
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre 
el  carácter  esencial  de  la  forma  de  enajenación  seguida  -subasta,  concurso  o 
adjudicación  directa-,  y  de  sus  respectivos  requisitos  y  trámites  esenciales  (cfr. 
Resoluciones de 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 de febrero de 2019). Y 
como  señaló  la  Resolución  de  7  de  septiembre  de  1992  y  han  reiterado  las  más 
recientes de 11 de octubre de 2018 y 6 de febrero de 2019, por imponerlo así el 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias 
esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el hecho de que 
los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues 
al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
Tampoco puede acogerse favorablemente como motivo impugnativo la afirmación de 
que,  dada  la  intervención  preceptiva  en  estos  procedimientos  de  apremio  de  los 
Servicios  Jurídicos  de  la  Administración  actuante,  mediante  la  emisión  del 
correspondiente informe, es en este trámite donde queda residenciada la facultad de 
controlar la legalidad del procedimiento. Como ya afirmara este Centro Directivo, ante 
una alegación similar, en sus Resoluciones de 25 de marzo de 2008, 30 de noviembre 
de 2016 y 10 de octubre de 2018, el control de la legalidad en relación a los actos 
inscribibles correspondiente al registrador de la propiedad, y no queda excluido por el 
hecho  de  que  concurra  en  el  expediente  administrativo  el  informe  favorable  del 
organismo  afectado,  ya  que  tal  informe  está  sometido  igualmente  a  la  calificación 
registral (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
3.  El  primero  de  los  defectos  objeto  de  impugnación  consiste  en  constar  la 
notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo de 
subasta, y la notificación al mismo deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes. 
Como ya puso de manifiesto la Resolución de este Centro Directivo de 30 de noviembre 
de 2016, en la certificación de la adjudicación que se remite al Registro han de constar 
con  claridad  todas  las  circunstancias  que  afecten  a  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento,  entre  los  que  se  encuentran  los  señalados  por  la  registradora.  No  s
obstante, tal y como resulta del preceptivo informe, la registradora da por subsanado  oe.
este defecto a la vista de la documentación que se acompaña al escrito de recurso. w.
4.  El siguiente defecto objeto de impugnación hace referencia a la no constancia de  501ww
lpar efviremnetizvaa  ddee  elma braersgoolu ecnió enl  Rademgiisntirsot.rativa que ordena la cancelación de la anotación
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inscritos en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por el órgano 
de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y 
los datos necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el 
artículo 26 Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947. 
2. Asimismo, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores con 
relación a los créditos ejecutados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175, 
regla 2.ª, del reglamento citado».
En cuanto a la necesidad de firmeza de la resolución que ordena la cancelación, en 
rigor, del citado artículo no resulta la necesidad de una específica declaración en tal 
sentido, pues la cancelación de la anotación es resultado de la adjudicación, mero 
desenvolvimiento y consecuencia de ésta, de tal manera que uno de los requisitos del 
certificado será la determinación de que queda extinguida la anotación expidiéndose 
mandamiento para tal fin. Pero la falta de mención específica en el citado precepto 
reglamentario de este extremo no es suficiente para que el recurso prospere, pues, como 
ya declarara la Resolución de 22 de junio de 1989, y han reiterado otras posteriores 
como las de 14 de octubre de 1996 y 27 de enero de 1998, como regla general es 
necesaria  la  firmeza  en  vía  administrativa  para  que  los  actos  administrativos  que 
implican una mutación jurídico- real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el 
Registro de la Propiedad. La Resolución de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que 
la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier 
asiento de cancelación en el Registro. Así se deduce claramente del artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria. Por tanto, no cabe sino confirmar el defecto.
5.  Otro  de  los  defectos  recurridos  se  basa  en  la  no  acreditación  de  la 
representación que se dice ostenta don E. G. V. respecto de la adjudicataria, doña M. J. 
C. G. En efecto, en la certificación del acta que se presenta a inscripción se dice que se 
adjudica la finca a don E. G. V. en representación de doña M. J. C. G., pero sin 
especificar el título del que deriva la representación alegada.
Señala el artículo 51, regla novena, letra c), del Reglamento Hipotecario que en la 
inscripción se hará constar la persona a cuyo favor se practique la inscripción con arreglo 
a las siguientes normas: «c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la 
representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el 
poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción 
en el Registro correspondiente».
En el ámbito de los procedimientos administrativos, el artículo 5.5 de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas, dispone que: «El órgano competente para la tramitación del procedimiento 
deberá  incorporar  al  expediente  administrativo  acreditación  de  la  condición  de 
representante y de los poderes que tiene reconocidos en dicho momento. El documento 
electrónico  que  acredite  el  resultado  de  la  consulta  al  registro  electrónico  de 
apoderamientos correspondiente tendrá la condición de acreditación a estos efectos». 
Esta representación podrá resultar de diferentes títulos. En el caso de una persona 
física, además de los supuestos de representación legal, el apoderamiento voluntario 
para actuar podrá haberse otorgado mediante comparecencia «apud acta» (artículo 5.4 
de la misma ley), mediante escritura notarial o mediante apoderamiento inscrito en el 
Registro Electrónico de Apoderamientos que regula el artículo 6 de la Ley 39/2015.
Entra dentro del ámbito de la calificación registral la comprobación de que estas 
circunstancias consten claramente en el título que se presenta a inscripción. Por tanto, el 
defecto debe confirmarse. s
6.  En relación con el último de los defectos impugnado, se discute en el presente  oe.
expediente  si  es  suficiente  la  identificación  del  adjudicatario  en  una  subasta  w.
administrativa sin resultar de la certificación presentada sus circunstancias personales  501ww
ccoomnsptalentacisa.  Edel  plaro pciiorc uanrtsíctaunloc ia5 1d.9e. ªl ad eml aRyeogrlíaam deen teod Hadip oot,e c«aernio  oetrxoig eca esxop, rleas aemdaedn teq ulea 
tsuevpiearraa,d por oe cdisivaonrdcoia,d doe y e, sdtea re esmtaar nccaispaaddoo ,y l aa fceacutasra e; ls ai cetlo s ou jecoton tersa tsoo qltueero s, ec ainssacdroib,a v iau dloos,   BOE-A-cable e
derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen  económico 
matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge».
En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por 
virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente 
queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el 
régimen económico-matrimonial vigente. Procede, por tanto, confirmar el defecto.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.