BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41942
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6377 Resolución de 22 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Carlos Duro Fernández, notario de Los Santos de 
Maimona, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Zafra, doña María 
José Mateo Vera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo 
con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Los Santos 
de Maimona, don Carlos Duro Fernández, con el número 544 de protocolo, se formalizó 
un préstamo, concedido por «Liberbank, S.A.», a dos personas físicas para adquisición 
de inmuebles; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual 
de los prestatarios.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Que con fecha veinticuatro de julio de dos mil diecinueve y número quinientos 
veinte de protocolo, he autorizado el acta de comprobación del principio de transparencia 
material  en  los  contratos  de  crédito  inmobiliario  (artículo  15  de  la  Ley  5/2019),  y 
manifiesto  que,  de  acuerdo  con  la  misma,  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento previsto en dicho artículo.»
II
Presentada telemáticamente el día 1 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha 
escritura en el Registro de la Propiedad de Zafra, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Entrada: 1815 Hora: 17:37.
Fecha: Dos de agosto del año dos mil diecinueve.
Asiento: 239 Diario: 173.
Prot:  544/2019.  Fecha:  31/07/2019.  Carlos  Duro  Fernández,  de  Los  Santos  de 
Maimona.
Examinada y calificada la precedente escritura de préstamo hipotecario autorizada 
en Los Santos de Maimona, el treinta y uno de julio de dos mil diecinueve, ante el 
Notario de dicha ciudad don Carlos Duro Fernández, protocolo 544, la Registradora que 
suscribe previo examen de la legalidad vigente y de los libros a su cargo ha acordado 
suspender la inscripción en ella solicitada en base a los siguiente hechos y fundamentos  e.
de Derecho: w.b
HUencoh. osL:a escritura calificada fue presentada telemáticamente por el propio Notario
autorizante, señor Duro Fernández, a las diecisiete horas y treinta y siete minutos del día
uno de agosto de dos mil diecinueve, causando el asiento de presentación número 239  Bc
del Libro Diario 173. Aportada copia en soporte papel a las once horas del día treinta de 
agosto de dos mil diecinueve.
Dos.  La escritura objeto de calificación, documenta la formalización de un préstamo 
con garantía hipotecaria sobre la finca registral 16.462 del municipio de Los Santos de 
Maimona, concedido por la entidad “Liberbank S.A.” a don M. A. M. G. y doña M. R. H. 
G., con la finalidad de adquirir unos terrenos de naturaleza rústica.
Tres.  La escritura calificada ha sido debidamente presentada ante los Servicios 
Fiscales competentes de la Junta de Extremadura, habiendo sido autoliquidada del 
Impuesto  de  Transmisiones  Patrimoniales  y  Actos  Jurídicos  Documentados, 
acompañándose  para  su  archivo  en  esta  oficina  del  ejemplar  de  carta  de  pago, 
modelo 600 de autoliquidación de dicho Impuesto.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  La  competencia  de  este  Registrador  de  la  Propiedad  para  calificar  e 
inscribir  el  documento  presentado  le  viene  conferida  por  el  artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria y demás preceptos concordantes del Reglamento Hipotecario en concreto el 
artículo 98 que expresamente dispone que: “El Registrador considerará, conforme a lo 
prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten 
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, 
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple 
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.”
Segundo.  El artículo 9 párrafo 1.º inciso segundo de la Ley Hipotecaria, tras la 
reforma introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio dispone que: “asientos del 
Registro  contendrán  la  expresión  de  las  circunstancias  relativas  al  sujeto,  objeto  y 
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, 
previa calificación del Registrador”. En consecuencia el artículo 21 de la propia Ley 
Hipotecaria establece que “los documentos relativos a contratos o actos que deban 
inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe 
contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a 
los derechos inscritos”. Paralelamente, el art. 173 del Reglamento Notarial, dispone que 
“en todo caso el Notario cuidará que en el documento inscribible en el Registro de la 
Propiedad  inmueble...  se  consignen  todas  las  circunstancias  necesarias  para  su 
inscripción, según la respectiva disposición aplicable a cada caso, cuidando además de 
que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error, o perjuicio para 
tercero”.
Tercero.  La escritura presentada y calificada adolece de los siguientes defectos de 
carácter subsanable:
– Con los datos aportados no es posible comprobar el modelo de contrato de 
préstamo que se ha utilizado acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación, puesto que no existe número de identificación de la 
inscripción en el citado Registro, por lo que no es posible comprobar la efectividad del 
depósito  del  contrato  con  anterioridad  a  la  comercialización  del  préstamo.  Así  el 
artículo 11.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación -Ley 7/1998, de 13 
de abril-, tras la reforma introducida por la Disposición Final 4.ª de la Ley 5/2019, de 15  s
de marzo, establece expresamente el depósito obligatorio para el prestamista de los  oe.
formularios del préstamos y créditos hipotecarios que contenga condiciones generales  w.
cdoem laPe oncrzo ansrut rs aputaa ccrotieóm nee ler cnaia retlíilcz uRalcoei gó7ins..1tr od ed el aC cointaddicai oLneeys  5G/2e0n1e9ra, lerast idficea l ae sctoan torabtliagcaiótonr ieadnateds  ddeel   2020-6377n https://ww
depósito de los modelos de condiciones generales configurándola expresamente como
“una obligación de transparencia de los contratos”, de conformidad con el artículo 83 de
Ley General en Defensa de los Consumidores y Usuarios (modificado por la Disposición 
final 8.ª de la Ley de Crédito Inmobiliario) que ahora sanciona expresamente con “nulidad 
de  pleno  derecho  las  condiciones  incorporadas  de  modo  no  transparente  en  los 
contratos en perjuicio de los consumidores”. Por ello no es posible la inscripción de un 
préstamo hipotecario sin el previo depósito en Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación del modelo contractual que le sirve de soporte.
La necesidad de comprobación del depósito previo resulta también de la instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la DGRN, sobre depósito de condiciones generales de la 
contratación, en cuyo párrafo último resume que en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito  y 
comprobarse por Notario y Registrador que dicho depósito se ha practicado.
– Asimismo, falta la declaración del notario autorizante de concordancia entre el 
contenido de las cláusulas del contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada -
FEIN-, o bien la incorporación de ésta última a la escritura de préstamo hipotecario 
presentada, a efectos de posibilitar la comprobación del cumplimiento del principio de 
transparencia  material,  regulado  en  los  artículos  14  y  15  de  la  ley  de  Crédito 
Inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo. Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2.899/2011.
Así la DGRN entre otras, en Resoluciones de 28 de abril, 25 de septiembre de 2015, 
19 de octubre de 2016 y 19 de mayo de 2017, ha manifestado que el control de 
transparencia material por parte del Registrador se ha de hacer de forma mediata a 
través de las manifestaciones que hace el Notario de cumplirse la normativa vigente, 
adecuarse el contenido de la escritura al de la oferta, de coincidencia con el contenido de 
la FEIN y de las advertencias que se ha de hacer por tratarse de condiciones generales 
de los contratos. Por tanto, cuando el Notario no realice las manifestaciones al respecto, 
debe incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario, la FEIN, como hasta ahora 
sucedía con la FIPER, posibilitando así el control de la coincidencia entre las cláusulas 
del contra-to y las de dicha ficha, al ser nulas de pleno derecho aquellas cláusulas 
contractuales que sean discrepantes con los dispuesto en la FEIN.
Cuarto.  Esta calificación será notificada en el plazo de diez días desde su fecha al 
presentante del documento y al funcionario que lo hay expedido, de conformidad con lo 
previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1.992 de 26 de 
noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento 
Administrativo Común.
A la vista de los precedentes hechos y fundamentos de derecho, resuelvo:
Primero.  Suspender la práctica de la inscripción pretendida, por los defectos de 
carácter sub-sanables anteriormente reseñados en el apartado tercero anterior al que me 
remito  y  doy  por  re-producidos  en  este  lugar  con  el  objeto  de  evitar  repeticiones 
innecesarias.  No  procede  tomar  anotación  preventiva  de  suspensión  por  defecto 
subsanable por no haber sido solicitada expresamente conforme al artículo 42.9 de la 
Ley Hipotecaria.
Segundo.  Notificar esta calificación al presentante y al Notario autorizante de la 
escritura, haciéndoseles saber que la calificación negativa que precede, extendida por el 
Registrador que suscribe, podrá recurrirse (…)
Zafra,  a  veintitrés  de  septiembre  de  dos  mil  diecinueve  (firma  ilegible).–La 
registradora, Fdo. María José Mateo Vera.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Duro Fernández, notario de Los 
Santos de Maimona, interpuso recurso mediante escrito fechado el día 22 de octubre 
de 2019 con los siguientes fundamentos jurídicos:
«A)  Hechos. (…)
B)  Fundamentos de Derecho. (…)
1.  (…)
2.  En cuanto al segundo de los defectos, la falta en la escritura de la expresión de 
concordancia entre el contenido de la escritura y el de la FEIN, además de en los 
artículos 14 y 15 de la LCI, lo basa la nota en Órdenes y resoluciones anteriores a ésta. 
El artículo 15 es el que regula la comprobación del principio de transparencia material, 
que corresponder a los notarios, que se plasma en un acta previa que ha de reseñarse 
en la escritura de préstamo, cuyo contenido se presume veraz e íntegro, y hará prueba a 
efectos de cumplir el principio de transparencia material.
En cuanto a la mención que hace la nota de la Orden de 2011, esta establece el 
derecho al examen del borrador de la escritura con tres días de antelación e impone al 
notario la comprobación de la concordancia entre la información precontractual y el 
contenido de la escritura así como la realización de unas advertencias específicas; este 
asesoramiento  ha  quedado  claramente  incluido  y  superado  por  el  acta  previa  de 
transparencia del artículo 15 de la LCI, queda asegurado el derecho al previo del 
borrador [sic] por cuanto que entre la documentación a entregar (artículo 14 de la LCI) 
está el proyecto de contrato, no es preceptivo la incorporación de la FEIN a la escritura, y 
debe entenderse en el nuevo texto legal superada la doctrina de la DGRN según la cual 
era  necesario  incluir  la  mención  acerca  de  la  concordancia  de  la  escritura  con  la 
documentación  precontractual  por  cuanto  antes  era  en  la  propia  escritura  donde 
quedaba constancia del cumplimiento del principio y de las normas de transparencia y 
ahora ese control se ha efectuado previamente en el acta del artículo 15 de la LCI; esta 
ley ha atribuido en exclusiva a los notarios el control preventivo de la transparencia 
material mediante dicha acta y todas las actuaciones que su autorización conllevan, y si 
es positiva presupone el cumplimiento de todos los requisitos de transparencia, juicio 
que no es revisable por la calificación registral, que deberá comprobar únicamente la 
reseña identificativa.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el 7 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe 
manifestaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho:
Primero.  (…)
Tercero.  A la vista del recurso presentado, y de las alegaciones del recurrente, se 
rectifica la nota de calificación emitida en cuanto al primero de los defectos señalados, 
relativo a la falta de datos en la escritura presentada que permitan conocer y controlar 
por parte del Registrador el efectivo depósito previo del contrato en el Registro de  s
Condiciones Generales de la Contratación. Teniendo en cuenta que la ausencia de dicho  o
dato no impide, sino que dificulta el ejercicio de ese control y que a día de hoy, ya se  w.
sdeisgpuConnudeao rd tdoee.  d loicSshi nod  edefaemtcobto aesrng s oee,s ñtsaael ao dmfiocasinn.»ati erengei sltar anl.ota de calificación recurrida en cuanto al  2020-6377n https://ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de 
febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 
de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero 
de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo, concedido por «Liberbank, S.A.», a dos personas físicas para adquisición de 
inmuebles; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual de 
los prestatarios.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Que con fecha veinticuatro de julio de dos mil diecinueve y número quinientos 
veinte de protocolo, he autorizado el acta de comprobación del principio de transparencia 
material  en  los  contratos  de  crédito  inmobiliario  (artículo  15  de  la  Ley  5/2019),  y 
manifiesto  que,  de  acuerdo  con  la  misma,  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la 
documentación y el asesoramiento previsto en dicho artículo.»
La registradora suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «falta 
la declaración del notario autorizante de concordancia entre el contenido de las cláusulas 
del  contrato  y  la  Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  –FEIN–,  o  bien  la 
incorporación de ésta última a la escritura de préstamo hipotecario presentada, a efectos 
de posibilitar la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, 
regulado en los artículos 14 y 15 de la ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo. 
Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2.899/2.011».
El  recurrente  sostiene  que  la  comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de 
transparencia material corresponde a los notarios, que se plasma en un acta previa que 
ha de reseñarse en la escritura de préstamo, cuyo contenido se presume veraz e íntegro, 
y hará prueba a efectos de cumplir dicho principio de transparencia material. Y, respecto 
de la citada Orden de 2011, en cuanto establece el derecho al examen del borrador de la  e.
escritura  con  tres  días  de  antelación  e  impone  al  notario  la  comprobación  de  la  w.
concordancia entre la información precontractual y el contenido de la escritura así como  77ww
clala rraemaleiznateci óinnc ludied o uyn sausp eardavdeor tpeonrc ieals  acetsap perceífviciaa sd,e  etrsatnes paasreesnocriaam dieeln atort íchualo  q1u5e ddea dlao 
dLoecyu 5m/2e0n1ta9c, iyó nq uae dean taresgeagru, racodnof oerl mdeer eacl haort íaclu plore 1vi4o  deex alma ecnit addeal  bleoyr,r aedsotár  peol rpqruoey eecnttore d lae   BOE-A-cable e
contrato, y no es preceptiva la incorporación de la FEIN a la escritura. Añade que la ley 
ha atribuido en exclusiva a los notarios el control preventivo de la transparencia material 
mediante dicha acta y todas las actuaciones que su autorización conllevan, y si es 
positiva presupone el cumplimiento de todos los requisitos de transparencia, juicio que 
no es revisable por la calificación registral, que deberá comprobar únicamente la reseña 
identificativa.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020, cuyo criterio 
(también expresado en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre 
de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Por  su  parte,  la  Orden  EHA/2899/2011,  de  28  de  octubre,  de  transparencia  y 
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan 
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos 
contendrán,  debidamente  separadas  de  las  restantes,  cláusulas  financieras  cuyo 
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta  s
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre  oe.
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas  w.
pueda tener. 77ww
tantoP uimesp lbicieann,  nseocne vsaarriioasm deanttoes q quuee ,s id eel  fnoormtaari ore hitae raaduato ryiz caudmo ulala teivsac,r iptureras udpeo nperéns yta pmoor 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada  una  -artículo  15.2.c)-.  Ese  asesoramiento  sólo  puede  referirse  a  la  FEIN  del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una 
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes 
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente 
prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica 
unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la 
escritura de préstamo.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la 
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos 
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las  e
comunicadas en la FEIN. bo
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos  77ww
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acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información 
Normalizada o -como se pretende en la calificación impugnada en este expediente- que 
se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una 
comprobación que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario 
autorizante.
3.  En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho 
constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él 
autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de 
transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse 
que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación 
impugnada no puede ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación  e.
impugnada. w.b
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inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.