BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60279
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8796 Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora titular del Registro de la Propiedad de Algemesí 
(Valencia), por la que suspende la inscripción de una escritura en la que, 
previa  rectificación  de  superficie  y  lindes  de  un  solar,  se  declara  la 
rehabilitación  del  edificio  existente  sobre  la  misma  y  se  procede  a  su 
constitución en régimen de propiedad horizontal.
En el recurso interpuesto por don Luis Alberto Lorente Villar, notario de Algemesí 
(Valencia), contra la nota de calificación extendida por la registradora titular del Registro 
de la Propiedad de Algemesí (Valencia), doña María Lorena Santamaría Ara, por la que 
suspende la inscripción de una escritura en la que, previa rectificación de superficie y 
lindes de un solar, se declara la rehabilitación del edificio existente sobre la misma y se 
procede a su constitución en régimen de propiedad horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el treinta de diciembre de dos mil diecinueve, ante el 
Notario de Algemesí, don Luis Alberto Lorente Villar, bajo el número 1.322 de su protocolo, 
la mercantil Patrimonial Moneva Rico, SL, declara sobre la finca registral 2.309 de Algemesí, 
previa rectificación de la superficie y linderos del solar, la rehabilitación del edificio existente 
sobre la misma y procede a su constitución en régimen de propiedad horizontal.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Algemesí, fue 
objeto de la siguiente calificación: …«Hechos: Don J.–D. M. H., en representación de la 
mercantil Patrimonial Moneva Rico, S.L., dueña de la casa de habitación sita en Algemesi, 
Calle (…) compuesta de planta baja y además de tres pisos sobre la misma, con una 
superficie de solar de 170,91 m2, y que sobre la misma previa rectificación de superficie y 
lindes, y sobre el solar que según reciente medición ocupa la misma de 155 m2, se ha 
procedido a la rehabilitación del edificio, compuesto de planta baja, destinado a local 
comercial, y plantas altas primera y segunda, cada una con dos viviendas por planta y con 
la  tercera  planta,  con  una  vivienda,  con  distribución  propia  para  habitar;  para  dicha 
rehabilitación se ha obtenido la oportuna licencia municipal, y posteriormente se constituye 
en régimen de propiedad horizontal el total edificio, formando seis elementos susceptible de 
aprovechamiento independiente, y para lo cual también se ha obtenido la licencia municipal 
de  constitución  en  régimen  de  propiedad  horizontal  el  edificio  citado.  Examinado  el 
precedente documento, ha sido calificado por la Registradora que suscribe, de conformidad 
con  los  artículos  9,  18,  51  y  98  de  la  Ley  Hipotecaria  y  concordantes  de  la  Ley  y 
Reglamento Hipotecario, apreciando la existencia de defectos subsanables que impiden la  e.e
práctica de la inscripción. Por ello suspendo el asiento solicitado en base a los siguientes  b
hechos y fundamentos de derecho: Primero: Don J.–D.M. H., en representación de la  96ww
m"Qeureca nnotil  sPoantr idmeo naiapll icMacoinóenv aa l Rpicreos, eSn.tLe. , oetonr geal maipeanrttoa,d loa s2 .gº adraenl tpíausn toe sVtaIb.–lehcaicdea sc oenns tlaors: 
asir tbícieunlo, sd i1c9h ay  m20a.n1i fye sdtiascpioósni cnióon l aa ddiecbioen ahla sceegr uenl dinat edree slaa dLoe,y s 3in8o/1 q9u9e9  edse  e5l  Aderq nuoitveicetmo berle q..u."e, 
debe decir expresamente que la rehabilitación no implica modificación de la obra nueva
existente, ni variación sustancial de la composición general exterior, la volumetría o la 
estructura del edificio, porque en lo referente a la aplicación de la constitución de dicho 
seguro decenal a que se refiere el apartado 1c) del artículo 19 de la propia Ley de 
Ordenación de la Edificación, al tratarse de una obra además de rehabilitación del edificio, 
también de una obra de reforma y/o ampliación, –siendo un posible caso de alteración de la 
volumetría o la estructura del edificio, o un cambio de uso característico de éste– y ser un 
caso dudoso, será preciso acreditar mediante manifestación o certificación del arquitecto en 
la  que  conste  que  el  proyecto  se  refiere  a  supuestos  que  la  LOE  establece  como 
rehabilitación; y en este caso descrito de rehabilitación, no le sería de aplicación, a menos 
que ese cambio de uso de los elementos lleve aparejadas otras modificaciones que pueden 
suponer una variación sustancial de la composición general exterior, la volumetría o la 
estructura del edificio, o un cambio de uso característico de éste, –y existiendo dudas 
acerca de dichas circunstancias–; se solicita una manifestación o certificación técnica que 
resuelva dichas dudas, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución-Circular de 3 de 
diciembre de 2.003 de la DGRN, así como de la RDGRN de fecha 30 de noviembre 
de 2016. Segundo: No se acredita la obtención de la declaración responsable de primera 
ocupación de dicha edificación, que el artículo 28.1.b) del texto refundido de la Ley de 
Suelo, exige, para inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, entre otros 
requisitos,  "(...)  el  otorgamiento  de  las  autorizaciones  administrativas  necesarias  para 
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso 
previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y 
como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase 
tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo 
caso  aquellas  autorizaciones  se  sustituirán  por  los  documentos  que  acrediten  que  la 
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda 
iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la 
existencia  de  resolución  obstativa  alguna  (...)".  Y  la  Legislación  Urbanística  aplicable, 
conforme al régimen competencial, en cuanto a la "Declaración responsable de Primera 
Ocupación", es la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, 
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, cuyo artículo 214, dispone que están 
sujetas a declaraciones responsable, en los términos del artículo 222 de esta Ley: "...d) la 
primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de 
acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la 
edificación.". Según resulta de la RDGRN de fecha 26 de junio de 2016. Tercero) Por otra 
parte se advierte que al describir el edificio en su conjunto se manifiesta que "cada una de 
las viviendas en plantas primera y segunda tiene una superficie útil de 141,79 metros 
cuadrados y construida de 147,88 metros cuadrados", circunstancia que no debe ser, pues 
tal y como se desprende de la división en propiedad horizontal y de los metros cuadrados 
que tiene el solar, resulta que dicha extensión debe ser en conjunto para las dos viviendas 
que existen en la planta primera y, por otra parte, la misma extensión para las otras dos 
viviendas en planta segunda. Se advierte que se hace necesario que se completen los 
linderos de los departamentos números 3 y 5 de la división en propiedad horizontal, pues 
los mismos deben también lindar por su derecha entrando con el departamento número 2 
y 4 respectivamente (según la planta en la que se ubique cada vivienda). Pues las fincas 
descritas como elementos números 2 y 4 de la división en propiedad horizontal lindan por su 
derecha entrando con los departamentos números 3 y 5 respectivamente. Todo ello a los 
efectos de los principios de especialidad y calificación de los artículos 9, 18, 202 LH; 51, 98 
RH. Contra esta calificación… Algemesi, a 2 de marzo de 2020. La registradora. Fdo.–María  s
Lorena Santamaría Ara.» oe.
Contra la anterior nota de calificación,I IIDon Luis-Alberto Lorente Villar, notario de  2020-8796n https://ww
rAelcguermreens íe l( Vpraimlenecroia y),  eiln steergpuonndeo  arepcaurrtasod oesn d ebl ateserc ear ol aqsu es liigteurieanlmteesn tael eingdaiccaionn:e "sP: ri«m…ersoe:   BOE-A-cable e
don... en representación de la mercantil Patrimonial Moneva Rico S.L., en el apartado 
Segundo del punto VI hace constar: que no son de aplicación al presente otorgamiento 
las garantías establecidas en los artículos 19 y 20.1 y disposición adicional segunda de 
la ley 38/1999 de 5 de noviembre (...), si bien, dicha manifestación no la debe hacer el 
interesado,  sino  que  es  el  arquitecto  el  que  debe  decir  expresamente  que  la 
rehabilitación no implica modificación de la Obra Nueva Existente, ni variación sustancial 
de la composición general exterior, la volumetría o la estructura del edificio, porque en lo 
referente a la aplicación de la Constitución efe dicho seguro decenal a que se refiere el 
apartado le del artículo 19 de la propia Ley de Ordenación de la Edificación, al tratarse 
de una obra además de rehabilitación del edificio, también de una obra, reforma y/o 
ampliación, –siendo un posible caso de alteración de la volumetría o la estructura del 
edificio o un cambio de uso característico de este– y ser un caso dudoso, será preciso 
acreditar mediante manifestación o certificación del arquitecto en la que conste que el 
proyecto se refiere a supuestos que la LOE establece como rehabilitación; y en este 
caso descrito de rehabilitación, no le sería de aplicación, a menos que ese cambio de 
uso de los elementos lleve aparejadas otras modificaciones que pueden suponer una 
variación sustancial de la composición general exterior, la volumetría o la estructura del 
edificio o un cambio de uso característico de este, –y existiendo dudas acerca de dichas 
circunstancias–; se solicita una manifestación o certificación técnica que resuelva dichas 
dudas, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución-circular de 3 de diciembre 
de 2003 de la DGRN, así como de la RDGRN de fecha 30 de noviembre de 2016" 
"Tercero: (...) Se advierte que se hace necesario que se completen los linderos de los 
departamentos números 3 y 5 de la división en propiedad horizontal, pues los mismos 
deben también lindar por su derecha entrando con el departamento número 2 y 4 
respectivamente (según la planta en la que se ubique cada vivienda). Pues las fincas 
descritas como elementos números 2 y 4 de la división en propiedad horizontal lindan 
por  su  derecha  entrando  con  los  departamentos  números  3  y  5  respectivamente." 
Fundamentando la señora Registradora este último defecto con una cita rituaria de los 
principios de especialidad y calificación y artículos de la LH y RH que los recogen. 
Fundamentos de Derecho… Argumentos De Fondo: A. En cuanto al primero de los 
defectos: la señora Registradora entiende, en resumen, que la manifestación que efectúa 
el primer compareciente en representación de la mercantil otorgante, para justificar la no 
aplicación a este caso de las garantías de los artículos 19 y 20.1 y O.A. segunda de la 
ley 38/1999, no la debe hacer el interesado, sino el arquitecto mediante certificación o 
manifestación del mismo. Ante ello cabe oponer, en primer lugar, que la certificación 
existe y está incorporada a la escritura en cuestión. Se reconoce por esta parte que tal 
certificación no es todo lo completa y exhaustiva que sería deseable, pero aunque 
pudiera, por ese motivo resultar insuficiente (cosa que la señora Registradora no dice, 
limitándose en su calificación a ignorar paladinamente la existencia de tal certificación) la 
clave a nuestro juicio, es que no nos limitamos a incorporar la repetida certificación, sino 
que el propio arquitecto redactor del proyecto y director de la obra de rehabilitación, 
comparece  en  el  otorgamiento  y  firma/otorga  la  escritura  en  cuestión.  Esta 
comparecencia y firma por el arquitecto en el mismo acto del otorgamiento entendemos 
que es esencial para rechazar este defecto. Así una sentencia de la Audiencia Provincial 
de Castellón de 2 de febrero de 2004 recoge otra del propio Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 1996 en la que claramente se dice que la suscripción de un documento 
supone la aceptación íntegra de todo su contenido por quien pone su firma en él. Pero 
también la DGRN en resolución de 25 de abril de 2005, aun tratándose de un supuesto  s
de hecho muy diferente al que nos ocupa en el que un marido comparece y firma una  oe.
escritura sin consentir expresamente una hipoteca sobre una vivienda que no consta que  w.
no fuera el domicilio conyugal, al recogerse en la escritura –como ocurre en nuestro  96ww
cNaostoa–rio la as  lfoósrm cuolmasp ahraebciiteunatleess,:  eslo cboren slae nleticmtuieran tdoe pl ríenstetagdroo ,c soun tfeirnmidao,  ldae d laa ceiósnc rdituer afe p, oert ce.,l 
lcao nDsGenRtNim ireencthoa, zoó  peolr  dseefre mctáos  deex afaclttoas  deel  acsoennsteimntieimniteon dtoe l emxparreidsoo  heanbtíean deixeinstdidoo .q uEes  elol   BOE-A-cable e
ocurrido en nuestro caso. Al margen de la existencia de la, por la señora Registradora, 
ignorada  certificación,  el  arquitecto  con  su  comparecencia  y  firma  en  la  escritura 
cuestionada, acepta todo su contenido y asiente a las manifestaciones hechas por la 
mercantil  otorgante  sin  salvedad  ni  reserva  alguna,  asumiendo,  insistimos,  todo  el 
contenido  de  la  escritura  bajo  su  responsabilidad.  B.–En  cuanto  al  tercero  de  los 
defectos en su segundo párrafo.- Entendemos que nuestra compañera registradora se 
excede en el cumplimiento de su alta función. Por un lado olvida la doctrina de que el 
principio de especialidad no debe llevarse a estos extremos, de hecho se admite la 
descripción de las fincas con tres linderos según doctrina consolidada, ni debe ser 
obstáculo  a  la  inscripción  cuando  con  los  datos  descriptivos  no  se  suscita  en  el 
registrador "dudas sobre la identidad de la finca", y sobre este punto queremos recalcar 
especialmente  que  en  su  calificación  en  ningún  momento  la  señora  registradora 
manifiesta la más mínima duda de qué finca/s se trata. Por otro lado, cae en algo 
relativamente frecuente, aunque no por ello rechazable: Un exceso de calificación. El 
arquitecto indica y describe las fincas y sus lindes, bajo su responsabilidad, porque es 
quien conoce a la perfección las obras que se han realizado bajo sus acreditados 
conocimientos profesionales y bajo su dirección y otorga la escritura con los lindes 
correspondientes según su pericia, sin duda ni reserva alguna, a lo que no puede la 
señora registradora oponer defectos meramente técnicos pues ni es su función (máxime 
cuando no duda de qué fincas se trata) ni tiene los conocimientos precisos que puedan 
prevalecer sobre los del arquitecto. Al respecto son numerosísimas las resoluciones de 
ese centro directivo que avalan y fundamentan nuestro recurso. Podríamos citar la 
resolución de 9 de febrero de 1994 donde se confía a exclusiva responsabilidad del 
técnico certificante la garantía de la veracidad y exactitud de los datos descriptivos; la 
resolución de 5 de enero de 1995 que dice que la exigencia de certificación de un técnico 
sobre la coincidencia de la descripción de la obra con el proyecto para el que se 
concedió  la  licencia,  se  cumple  con  la  intervención  de  aquel  en  el  momento  del 
otorgamiento  certificando  sobre  dicho  extremo;  la  resolución  de  21  de  noviembre 
de 2001 que incluso dice que este tipo de defectos "constituye unos obstáculo artificioso 
e  injustificadamente  formalista";  resoluciones  de  22  de  septiembre  de  2003,  8  de 
septiembre de 2004 y 4 de diciembre de 2006 de las que resulta que deben quedar 
relegadas a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de sus 
manifestaciones; entendemos que sería ocioso la cita de otras numerosas resoluciones 
que se han seguido manifestando en esta línea hasta el presente. Solicita la revocación 
de la nota de calificación.»
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos, 9, 18 y 202 de la Ley Hipotecaria; 51 de su Reglamento, 
artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículo 28 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículos 19 y 20-1 y DA 2.ª de la 
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Sentencia del Supremo es de 29 de octubre de 1996, 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con la  e.
naturaleza de la declaración de obra nueva de 21 de mayo de 1991, 21 de febrero  w.b
de 1995, 14 de marzo de 2002 y 21 de noviembre de 2002, y de 9 de febrero de 1994, 1  96ww
ddee  2m0a0r6z,o 1 1y  d2e2 f edbere rsoe py t1ie1m dber ea bdreil  d2e0 20030, 98,  2d dee s aegpotisetmo bdree  2d0e1 22, 01044 d, e4 m daey od diceie 2m0b1r4e, 
1la5 i ndtee rmveanycoi ódne d 2e0l 1té5c yn i1co6  cdoem speeptteienmteb eren  yla 9s  ddee colacrtaucbiroen dees  d2e0 1o9b,r are nsupeevcato. al alcance de
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
– En escritura pública autorizada el día treinta de diciembre de dos mil diecinueve 
por el Notario de Algemesí, don Luis Alberto Lorente Villar, la mercantil Patrimonial 
Moneva Rico, SL, representada por don J.–D.M.H., declara sobre la finca registral 2.309 
de Algemesí, previa rectificación de superficie y linderos del solar, la rehabilitación del 
edificio  preexistente  sobre  la  misma  y  procede  a  su  constitución  en  régimen  de 
propiedad horizontal. En dicha escritura, además del representante de la sociedad, don 
J.–D.M. H., comparece don J. C. M. en su calidad de Arquitecto director de la obra para 
hacer, según consta en la intervención, «las declaraciones luego recogidas».
– Dicho título fue objeto de calificación negativa emitida el dos de marzo de dos mil 
veinte, autorizándose escritura de subsanación por el mencionado Notario de Algemesí, 
don Luis Alberto Lorente Villar, el trece de marzo de dos mil veinte y procediéndose a su 
inscripción.
– No obstante lo anterior, don Luis Alberto Lorente Villar interpone recurso, a los 
efectos del artículo 325 último párrafo de la LH, únicamente en cuanto a los defectos 
señalados con el número uno, que resumidamente considera que no es suficiente con la 
manifestación del representante de la sociedad en cuanto a la innecesaridad de constituir 
las garantías establecidas en los artículos 19 y 20-1 y DA 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de 
noviembre, siendo preciso acreditar mediante manifestación o certificación del arquitecto 
que el proyecto se refiere a supuestos que la LOE establece como rehabilitación, y con el 
número tres únicamente en cuanto a su segundo párrafo, en el que se advierte de la 
necesidad de que se completen los linderos de los departamentos números 3 y 5 de la 
división en propiedad horizontal, pues los mismos deben también lindar por su derecha 
entrando con el departamento número 2 y 4 respectivamente (según la planta en la que se 
ubique cada vivienda). Pues las fincas descritas como elementos números 2 y 4 de la 
división en propiedad horizontal lindan por su derecha entrando con los departamentos 
números 3 y 5 respectivamente. Todo ello a los efectos de los principios de especialidad y 
calificación de los artículos 9, 18, 202 LH; 51, 98 RH.
El notario autorizante, ahora recurrente, alega resumidamente, respecto del primero 
de los defectos que la comparecencia del arquitecto en el otorgamiento de la escritura 
supone que acepta todo su contenido y asiente a las manifestaciones hechas por la 
mercantil otorgante sin salvedad ni reserva alguna, asumiendo, todo el contenido de la 
escritura bajo su responsabilidad. Y en cuanto al segundo, señala que hay un exceso de 
calificación ya que el principio de especialidad no debe llevarse al extremo, cuando no hay 
dudas sobre la identidad de la finca, y que el arquitecto indica y describe las fincas y sus 
lindes, bajo su responsabilidad, porque es quien conoce a la perfección las obras que se 
han realizado bajo sus acreditados conocimientos profesionales y bajo su dirección.
2.  En cuanto al primero de los defectos, cita el recurrente la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 1996, citada por otra de la Audiencia Provincial de 
Castellón. En realidad, la fecha de la Sentencia del Supremo es de 29 de octubre 
de 1996. Ambas Sentencias se refieren a la claridad y extensión de los términos de 
determinados contratos, la primera de ellas tiene como objeto determinar si se entiende 
prestado el consentimiento por un interviniente a su condición de avalista, la segunda 
resuelve sobre una demanda en la que se solicita la declaración de nulidad de un 
contrato  de  préstamo,  por  error  en  el  consentimiento  prestado  por  el  recurrente  y 
existencia de simulación contractual. Cita también la Resolución de este Centro Directivo 
de 25 de abril de 2005 relativa a una escritura de novación modificativa de otra de  e
préstamo con garantía hipotecaria, compareciendo los cónyuges como parte deudora;  bo
éstos últimos amplían el importe del préstamo, siendo ambos prestatarios, aunque el  96ww
pmraersidtaoc ieósn  ddeeu dcoorn nsoe nhtiimpoietenctoa nptea rlaa  Dhiipreocteccióanr  elas tivmivóie qnudea  sfua mcoilimarp. aTraenceton claias  imSepnlicteanbcai alas 
ccoonmtora tloas r qeusoel,u pcoiór ns uc intaadtuarsa lheazcae, ns uaplounseiónn  laa  veoslucnrittaudra dse p lúabsl ipcaarst eesn d ela sc reqaure o sbeli graeccioogneens 
y  generar  derechos  recíprocos,  siendo  lo  plasmado  en  la  escritura  prueba  de  esa
voluntad. El hecho de la firma, efectuada libremente, y la preceptiva intervención notarial 
en  orden  –entre  otros  efectos–  a  información  a  los  intervinientes  en  cuanto  a  la 
transcendencia de lo plasmado en el documento hacen presumir que las partes asumen 
y conocen el integro contenido de los acuerdos. Bien es cierto que, según la doctrina del 
Tribunal Supremo y la propia legislación más actual, en lo relativo a contratos suscritos 
por  consumidores,  y  en  aras  del  principio  de  transparencia,  se  ha  acentuado  la 
necesidad de información precisa y exhaustiva a fin de asegurar, más allá de la mera 
firma, o con mayor precisión con anterioridad a esta, que el obligado consumidor ha 
tenido cumplido conocimiento del alcance de las obligaciones contraídas.
Distinta es la naturaleza de la declaración de obra nueva, entendida por la doctrina 
como un acto voluntario y de administración, si bien de administración extraordinaria ya 
que predetermina el uso y destino de la finca, que no precisa capacidad para enajenar; 
una manifestación no recepticia en la que se hace constar haberse terminado o estar en 
construcción en una finca edificaciones o mejoras y cuya declaración es inscriible en el 
Registro de la Propiedad. Esta Dirección General ha tenido ocasión de precisar en 
bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución 
de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, «... su acceso al 
Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista 
hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca…»
Nos encontramos pues ante un título declarativo, y no ante un título traslativo de la 
propiedad, en el que el titular dominical del suelo declara la construcción, atribuyéndose, por 
el principio de accesión, la titularidad de lo construido. Por lo tanto, sus manifestaciones no 
suponen el nacimiento de obligaciones o derechos respecto a otros intervinientes o respecto 
de terceros, ya que no van dirigidas a otro interviniente, sino que lo que pretenden es 
constatar la existencia de un hecho, en este caso de una construcción.
Ahora bien, el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda regulación 
dada la transcendencia de la propiedad inmobiliaria y puesto que el fin fundamental de la 
declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente o futura al 
Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar la mera 
manifestación del titular, con la acreditación documental del cumplimiento de una serie 
de  requisitos.  Estos  documentos  realmente  son  los  que  constatan  y  garantizan  la 
existencia y legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra 
nueva, solo será posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y 
urbanísticos de la declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los 
plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Entre  esos  requisitos  cobra  especial  relevancia  la  certificación  del  técnico 
competente. Como ha reiterado esta Dirección General, se entiende por certificado 
técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para 
ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación 
oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho 
o la certeza de un dato. Sin olvidar, como ha recordado esta Dirección General (cfr. 
Resoluciones de 4 de diciembre de 2006, citada por el propio recurrente respecto al 
segundo  de  los  defectos,  o  15  de  mayo  de  2015),  que  quedan  bajo  exclusiva 
responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el 
certificado por él expedido y lo mismo procede predicar de las manifestaciones que 
efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Entre sus competencias se encuentra determinar cuando no son de aplicación las 
garantías establecidas en los artículos 19 y 20-1 y DA 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de  s
noviembre, conforme al criterio establecido por la Circular de 3 de diciembre de 2003, de  oe.
la DGRN, debido a la inexistencia de alteración alguna en la configuración arquitectónica  w.
o estructural del edificio, circunstancias que solo son apreciables por un técnico con  96ww
comDpee tteondcoia l os uafnicteiernioter .procede concluir que, en el caso de la declaración de obra nueva,
nsuop pounegdae  qpurees uamsiursmea q uceo mlao m  perroap ciaosm pya rbeacjeon csiau  dreels aproqnusitaebcitloid aedn  ella ds ocmuamneifnetsot apcúiobnliecos   BOE-A-cable e
efectuadas por el titular que no acredite la capacidad técnica para efectuarlas, dada 
además la transcendencia de las mismas.
3.  En el supuesto de este expediente, don J. C. M. interviene, según conta en el 
título en su propio nombre y derecho, en su calidad de Arquitecto director de la obra para 
hacer las declaraciones luego recogidas. Estas declaraciones son del tenor siguiente: 
«…manifiesta que la rehabilitación declarada en la presente escritura se ajusta a la 
realidad, así como a la licencia municipal de rehabilitación, e igualmente al proyecto que 
sirvió de base a la licencia municipal. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de 
la ley 8/2004 de 20 de octubre de la Vivienda, de la Generalitat Valenciana manifiesta 
que no han existido modificaciones en el proyecto inicial.»
Por otra parte, la rehabilitación del edificio se produce en los términos que resultan 
del  certificado  expedido  por  dicho  arquitecto,  el  11  de  diciembre  de  2019,  que  se 
incorpora al referido documento. En dicho certificado, don J. C. M. certifica que «el 
proyecto contempla el vaciado de las plantas primera, segunda y tercera del edificio, y su 
posterior redistribución de las mismas, pasando el edificio de tres a cinco viviendas. Así 
mismo contempla la reforma del zaguán de entrada y escalera, la reforma de la cubierta 
y de la fachada, y la instalación de un ascensor en el hueco de la escalera».
El representante de la sociedad, don J.–D.M. H., manifiesta en el expositivo sexto 
párrafo segundo de la escritura «que no son de aplicación al presente otorgamiento, las 
garantías establecidas en los artículos 19 y 20-1 y DA 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de 
noviembre, conforme al criterio establecido por la Circular de 3 de diciembre de 2003, de 
la DGRN, debido a la inexistencia de alteración alguna en la configuración arquitectónica 
del edificio, sin variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o 
el  conjunto  del  sistema  estructural,  y  sin  alteración  asimismo  del  uso  general 
característico del edificio, destinado a vivienda, a excepción de la planta baja».
No  consta  en  la  escritura  que  el  representante  de  la  sociedad  titular  tenga 
competencia técnica para efectuar tal afirmación, tampoco el arquitecto, presente en el 
otorgamiento efectúa observación alguna sobre ese punto. Por lo tanto y de conformidad 
con lo que figura en su intervención, no puede entenderse que hizo tales declaraciones 
ni que asuma el contenido de las mismas, máxime dada la envergadura de las obras que 
certifica, en consecuencia, el defecto debe confirmarse.
4.  Respecto del segundo defecto, cita el recurrente resoluciones referidas a la 
exigencia de certificación del técnico sobre la coincidencia de la descripción de la obra 
con el proyecto para el que se concedió la licencia. Dichas resoluciones no se ajustan al 
supuesto advertido en la nota de calificación, donde únicamente se hace referencia a la 
omisión de unos linderos, derecha entrando, en los departamentos 3 y 5. Esta omisión 
resulta de la descripción de los departamentos, 2 y 4 que se hace en el propio título, de 
forma que o realmente faltan en la descripción de unos elementos o se han incluido 
erróneamente en otros.
El principio de especialidad registral que determina la necesaria claridad y precisión 
de los asientos registrales, afecta especialmente a la finca dado el sistema español de 
folio  real.  La  exigencia  de  una  correcta  delimitación  del  objeto  de  los  derechos 
inscribibles  se  ha  visto  acentuada  en  las  sucesivas  reformas  de  la  legislación  la 
legislación hipotecaria y más recientemente en la reforma de la ley hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015.
Como ya dijo este Centro Directivo en su resolución de 16 de diciembre de 2015,
«Debe tenerse en cuenta que el citado principio de especialidad registral, en tanto que  e
determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el  bo
derecho  inscribible  en  el  registro  de  la  propiedad,  constituye  un  pilar  básico  y  96ww
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de la Ley de Propiedad Horizontal señala: El título constitutivo de la propiedad por pisos o
locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se 
asignará número correlativo... La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, 
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Y respecto a la legislación hipotecaria, tras la reforma citada podemos destacar: El 
artículo 9 que dispone: «El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código 
registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las 
circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según 
resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, 
la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) Descripción de la finca objeto de 
inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, 
superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del 
edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la 
referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la 
finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10…»
Por su parte, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras la citada reforma contempla en 
los casos de inscripción de una obra nueva, que su representación gráfica se integre junto 
con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio. Dispone el citado artículo 
«…cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en 
el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada 
del proyecto incorporado al libro (del edificio).» Como señala la Resolución-Circular de 3 de 
noviembre de 2015, «el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada 
elemento,  y,  con  asignación  del  correspondiente  código  de  finca  registral,  firmará 
electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, 
y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».
La importancia de la correcta identificación de los linderos es pues manifiesta, no 
pudiendo omitirse aun cuando no se cuestione la identidad de la finca.
Es cierto, como dice el recurrente, que el arquitecto indica y describe las fincas y sus 
lindes, bajo su responsabilidad, porque es quien conoce a la perfección las obras que se 
han  realizado  bajo  su  dirección,  pero  no  es  menos  cierto  que  la  calificación  del 
registrador  debe  ir  encaminada  a  conseguir  que  la  descripción  de  los  elementos 
privativos y en consecuencia su reflejo registral, sea lo más exacta posible, pudiendo 
advertir  errores  y  omisiones  que  no  suponen  cuestionar  ni  la  capacidad  ni  el 
conocimiento  del  arquitecto  y  para  los  que  no  se  necesita  formación  específica, 
simplemente resultan de un estudio detenido de la descripción de los elementos, como 
ha sucedido en este caso no solo en cuanto a los lineros sino también en cuanto a 
determinadas medidas superficiales que no han sido objeto de recurso.
Dados los términos de las normas antes citadas no parece que deba relajarse la 
exigencia de una perfecta identificación de las fincas, máxime cuando acceden como 
tales por primera vez al registro, como sucede en la primera inscripción de un régimen 
de propiedad horizontal constituido, y cuando no existen obstáculos para obtenerla, 
como es el caso. La subsanación efectuada, con la comparecencia y aquiescencia 
expresa del Arquitecto Director de la obra, como exclusivo responsable, viene a ratificar 
la procedencia de la calificación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de  calificación  de  la  registradora  en  los  términos  que  resultan  de  las  anteriores 
consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble  w.b
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  96ww
Hjuiipcoiot evcearrbiaa.l, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Madrid, 5 de abril de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.