BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 259 Miércoles 30 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 82452
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11461 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del Registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción  de  una  cláusula  de  cancelación  convencional  de  condición 
resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria 
en virtud de documentación privada.
En el recurso interpuesto por don E. T. M. como administrador único de la entidad 
mercantil Gear Cita S.L., contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de 
Barcelona número 3 don Javier Madurga Rivera por la que se deniega la inscripción de 
una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva 
cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa autorizada por el notario de Barcelona don Antoni 
Diez de Blas el siete de octubre de dos mil dieciséis, doña M. y don B. M. C. vendieron a 
la mercantil Gear Cita S.L. la nuda propiedad de la registral 16.163 por un precio 
garantizado con condición resolutoria. Dicha escritura fue inscrita el 8 de noviembre de 
2016, denegándose la inscripción de los párrafos tercero y cuarto relativos a la forma de 
cancelación  de  la  condición  resolutoria.  Literalmente  estos  párrafos  establecen  que 
«Para acreditar el cumplimiento de la referida condición resolutoria, y por tanto del 
integro pago del precio, las partes pactan que la parte vendedora (…) de manera 
inmediata a la recepción de la suma aplazada a que se hizo referencia en el pacto 
segundo de este instrumento, otorgará, a elección del comprador, documento privado 
(instancia  dirigida  al  Registrador  de  la  Propiedad)  con  firma  legitimada  por  notario 
interesando la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma 
(pago de la cantidad aplazada) u otorgamiento de escritura de carta de pago de la 
cantidad aplazada, y por tanto, declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción. No obstante lo dispuesto 
en  el  anterior  párrafo,  para  el  caso  de  que  emplazada  fehacientemente  la  parte 
transmitente no compareciere para otorgar los anteriores documentos acreditando el 
cumplimiento  de  la  condición  suspensiva  y  consiguiente  cancelación  registral  de  la 
misma, la propia parte compradora queda facultada en este acto por la vendedora –y en 
lo menester apoderada especialmente al efecto–, para proceder a instar unilateralmente 
la cancelación registral de la condición resolutoria, en cualquiera de las formas en el 
anterior párrafo expuestas, debiéndose unir necesariamente cualquiera de los referidos 
documentos un certificado bancario acreditativo de haberse ordenado la transferencia 
por importe del pago aplazado, la fecha en que se ordenó la transferencia, la indicación 
de  la  cuenta  de  origen  y  destino;  y  en  su  caso,  dichos  certificados  deberán  ser 
completados por otros certificados o por comprobantes de pago acreditando el pago del  e.
resto  de  conceptos  asumidos  por  los  transmitentes  cuyo  importe  unido  al  de  las  w.b
transferencias complete el íntegro pago aplaIzIado». 2020-1146n https://w
La escritura fue objeto de inscripción el 8 de noviembre de 2016, si bien se denegó la
inscripción en cuanto la posibilidad de cancelación de la condición resolutoria mediante
los documentos privados previstos en los transcritos párrafos tercero y cuarto del pacto 
tercero.
El día 2 de marzo de 2020, dando lugar al asiento de presentación n.º 763 del Diario 
244, fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona 3 una instancia suscrita 
por don M. B. H. en la que se solicitaba la inscripción de los párrafos 3° y 4° del pacto 
TERCERO de la escritura autorizada el 7 de octubre de 2016 por el Notario de Barcelona 
don Antonio Díez de Blas, n.º 2.280 de su protocolo. Dicha escritura se aportó junta con 
la referida instancia.
El mismo día 2 de marzo de 2020, dando lugar al asiento de presentación n.º 764 del 
Diario 244, fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona 3 una instancia 
suscrita  por  doña  M.  M.  C.  y  don  B.  M.  C.,  cuyas  firmas  se  hallan  notarialmente 
legitimadas, daban carta de pago del precio aplazado, y solicitaban la cancelación de la 
condición resolutoria constituida en la referida escritura autorizada el 7 de octubre de 
2016 por el Notario de Barcelona don Antonio Díez de Blas. A estos efectos, en dicha 
instancia se indica que se adjuntan copias de las transferencias ordenadas, salvo 0,1 
céntimos que reconocen haber percibido en efectivo. (Entre la documentación aportada 
en el recurso no se encuentran las copias de dichas transferencias).
El día 5 de marzo de 2020 se procedió a calificar negativamente por el Registrador 
que suscribe la solicitud de inscripción de los documentos que causaron los asientos de 
presentación no 763 y 764 del Diario 244, extendiéndose las correspondientes notas, 
que  transcribo  a  continuación  en  la  parte  de  las  mismas  relativas  a  hechos  y 
fundamentos:
a)  Nota relativa al asiento de presentación n.º 763 del Diario 244:
Nota  de  calificación  relativa  a  los  siguientes  documentos:  a)  escritura  de 
compraventa autorizada el 7 de octubre de 2016 por el Notario de Barcelona, don 
Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia 
privada fechada el 13 de febrero de 2020 y suscrita por quien dice ser don M.B. H.; y b) 
instancia  privada  suscrita  por  los  vendedores  doña  M.  y  don  B.  M.  C.  con  firmas 
legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta 
Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2020, les fueron 
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron 
los  Asientos  de  Presentación  números  763  y  764  del  Diario  244.  Acreditado  el 
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han 
de resaltar los siguientes hechos:
1.  Mediante  la  escritura  de  compraventa  reseñada,  doña  M.  y  don  B.  M.  C. 
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) 4 por un precio 
aplazado y garantizado con condición resolutoria.
2.  Dicha  escritura  fue  inscrita  el  8  de  noviembre  de  2016,  denegándose  la 
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos 
en la correspondiente nota de despacho. Dichos párrafos en esencia facultaban a las 
partes, una vez pagada la parte aplazada del precio, a otorgar documento privado o 
escritura pública solicitando o consintiendo la cancelación de la condición resolutoria.
3.  Se presenta ahora de nuevo la referida compraventa junto con dos instancias 
privadas dirigidas a este Registrador: una en la que se solicita la inscripción de los 
párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la  s
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada. oe.
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resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública 
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública 
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro 
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos 
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas 
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155, 
177, 208 y 239 RH).
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general, 
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes, 
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en 
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a 
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de la DGSJFP 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en 
relación a un supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma 
la calificación del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de 
Andalucía, Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento. La 
Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado cuando 
declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del 
precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno derecho de 
dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado plazo desde el 
vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el 
Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno 
de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento 
en  cuya  virtud  se  practicó  la  inscripción  (cfr.  art.  82,  párrafo  segundo,  de  la  Ley 
Hipotecaria)». Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley Hipotecaria 
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que 
pueda practicarse la inscripción en los libros registra/es, y esta norma se reitera a través 
de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que 
son ajenas al caso ahora debatido».
b)  Nota relativa al asiento de presentación n.º 764 del Diario 244:
Nota  de  calificación  relativa  a  los  siguientes  documentos:  a)  escritura  de 
compraventa autorizada el 7 de octubre de 2016 por el Notario de Barcelona, don 
Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia 
privada fechada el 13 de febrero de 2020 y suscrita por quien dice ser don M. B. H.; y b) 
instancia  privada  suscrita  por  los  vendedores  doña  M.  y  don  B.  M.  C.  con  firmas 
legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta 
Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2020, les fueron 
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron 
los  Asientos  de  Presentación  números  763  y  764  del  Diario  244.  Acreditado  el 
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han 
de resaltar los siguientes hechos:
1.  Mediante  la  escritura  de  compraventa  reseñada,  doña  M.  y  don  B.  M.  C. 
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) por un precio 
aplazado y garantizado con condición resolutoria. s
2.  Dicha  escritura  fue  inscrita  el  8  de  noviembre  de  2016,  denegándose  la  oe.
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos  1ww.
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3.  Se presenta ahora de nuevo la referida compraventa junto con dos instancias
privadas dirigidas a este Registrador: una en la que se solicita la inscripción de los
párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la 
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada.
De conformidad con lo expuesto y con los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 
1.280.1.° del Código Civil, se deniega el despacho del precedente documento porque el 
documento privado no es título hábil para practicar la cancelación de una condición 
resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública 
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública 
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro 
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos 
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas 
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155, 
177, 208 y 239 RH)
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general 
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes 
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en 
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a 
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en relación a un 
supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma la calificación 
del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, 
Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento.
La Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado 
cuando declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la 
parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno 
derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado 
plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que 
conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se 
trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del 
mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción» (cfr. art. 82, párrafo segundo, 
de la Ley Hipotecaria). Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de  documento  público  o 
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma 
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo 
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido». Firmado Javier Madurga 
Rivera. Barcelona a 5 de marzo de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. T. M., como administrador único de la 
entidad mercantil Gear Cita S.L., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 4 de 
junio de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Hechos. Primero.-El 
suscribiente, en la representación en la que actúa, otorgó en fecha 7 de octubre de 
2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 
2.280 de su protocolo, presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad 
número 3 de Barcelona en fecha 7 de octubre de 2016 causando el número de asiento 
1808 del Diario 235 y previo verificar telemáticamente, dentro de la vigencia del asiento  e.e
de  presentación,  la  liquidación  del  impuesto,  mediante  calificación  de  fecha  8  de  b
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registro de la propiedad, por cuanto, sin perjuicio de la validez de la escritura de carta
de pago, los demás medios previstos no son sino simples documentos privados que no 
pueden por sí mismos provocar la cancelación de un derecho en el registro de la 
Propiedad, como resulta de los artículos 3 y 82 de la Ley hipotecaria, así como del 
artículo 1280.1 del Código Civil». Los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero disponen el 
literal  siguiente:  Tercero:  condición  resolutoria  de  la  venta.  Para  acreditar  el 
cumplimiento de la referida condición resolutoria, y por tanto del íntegro pago del 
precio, las partes pactan que la parte vendedora, doña M. M. C. y don B. M. C. de 
manera inmediata a la recepción da la suma aplazada a que se hizo referencia en el 
pacto segundo de este instrumento, otorgará, a elección del comprador, documento 
privado (instancia dirigida al Registrador de la Propiedad) con firma legitimada por 
notario interesando la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la 
misma (pago de la cantidad aplazada) u otorgamiento de escritura de carta de pago de 
la cantidad aplazada, y por tanto, declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción. No obstante lo dispuesto 
en  el  anterior  párrafo,  para  el  caso  de  que  emplazada  fehacientemente  la  parte 
transmitente no compareciere para otorgar los anteriores documentos acreditando el 
cumplimiento de la condición suspensiva y consiguiente cancelación registral de la 
misma, la propia parte compradora queda facultada en este acto por la vendedora –y 
en  lo  menester  apoderada  especialmente  al  efecto–,  para  proceder  a  instar 
unilateralmente la cancelación registral de la condición resolutoria, en cualquiera de las 
formas en e/ anterior párrafo expuestas, debiéndose unir necesariamente a cualquiera 
de los referidos documentos un certificado bancario acreditativo de haberse ordenado 
la  transferencia  por  importe  del  pago  aplazado,  la  fecha  en  que  se  ordenó  la 
transferencia, la indicación de la cuenta de origen y destino; y, en su caso, dichos 
certificados deberán ser completados por otros certificados o por comprobantes de 
pago acreditando el pago del resto de conceptos asumidos por los transmitentes, cuyo 
importe  unido  al  de  las  transferencias  complete  el  íntegro  pago  aplazado. 
Posteriormente se presentó nueva instancia privada dirigida al Sr. Registrador que lo es 
del n.º 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, fechada el 13 de febrero de 2020, 
presentada el 2 de marzo de 2020 y suscrita por quien dijo ser don M. B. H., a la que se 
acompañaba  nuevamente  el  título  antes  referido,  al  que  se  asignó  el  número  de 
entrada 1625/2020 y causó el número de asiento 763 del Diario 244 y se interesaba la 
inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero del reiterado título público, y otra 
instancia privada suscrita por los vendedores doña Montserrat y don B. M. C.con firmas 
legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta 
Sagarra, instancia a la que se asignó el número de entrada 1626/2020 y causó el 
número de asiento 764 del Diario 244, por la que se interesaba la cancelación de la 
condición resolutoria. Como se ha expuesto en el encabezamiento se dictaron sendas 
notas de calificación denegando los despachos. Adjunto mediante copia simple y como 
documento  numero  uno,  escritura  de  constitución  de  la  sociedad  Gear  Cita  S.L. 
autorizada en fecha 18 de marzo de 2016 por el Notario de los de Barcelona, Don 
Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, en la que se designa al 
suscribiente como administrador único de la sociedad. Adjunto mediante primera copia 
y como documento número dos, escritura pública de compraventa autorizada en fecha 
7 de octubre de 2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, 
bajo el número 2.280 de su protocolo. Adjunto mediante copia y como documento 
número tres, nota de calificación de fecha 8 de noviembre de 2016. Adjunto mediante 
copia y como documento número cuatro, instancia privada dirigida al Sr. Registrador  s
que lo es del no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, fechada el 13 de febrero  oe.
de 2020, presentada el 2 de marzo de 2020 y suscrita por quien dijo ser don M. B. H., a  w.
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sendas notas de calificación negativas, emitidas en fecha 5 de marzo de 2020 por el 
registrador del Registro de la Propiedad no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera, 
por las que se denegaron I.- la inscripción de los párrafos 30 y 40 del pacto tercero de 
la  escritura  autorizada  en  fecha  7  de  octubre  de  2016  por  el  Notario  de  los  de 
Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, relativos a 
la cancelación de la condición resolutoria y II.- la cancelación de la referida condición 
resolutoria en base a los párrafos 30 y 40 del Pacto tercero de la escritura antes 
referida solicitada mediante instancia privada suscrita por los vendedores, doña M. y 
don  B.  M.  C.,  con  firmas  legitimadas  el  5  de  febrero  de  2020  por  la  Notario  de 
Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra. Segundo.-Los argumentos esgrimidos por 
el registrador en su nota de calificación son los siguientes: a) La exigencia, como regla 
general, de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y demás derechos 
reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la Propiedad, ex artículo 
3 LH. b) El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla 
general permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las 
partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular 
registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el 
asiento a cancelar (es la llamada «cancelación automática»). Tercero.-Respecto del 
principio de legalidad y la inscribibilidad del documento privado. Esgrime el registrador 
que el «principio de legalidad formal» contenido en el artículo 3 LH exige, como regla 
general, la exigencia de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y 
demás derechos reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la 
Propiedad, más, de una simple lectura del referido precepto (art. 3 LH) podemos 
observar  cómo  establece  que  los  títulos  susceptibles  de  inscripción  pueden  ser 
consignados en «escritura pública, ejecutoria o documento auténtico». Confunde el 
registrador el «principio de legalidad» con la «legalidad formal», el primero referido a la 
selección de los títulos inscribibles recogido en el artículo 3 LH que exige como regla 
general la documentación pública (no la escritura pública como esgrime el registrador), 
y el segundo referido a la verificación por parte del registrador de las formalidades 
externas del documento regulado en el artículo 18 LH. El hecho de que la regla general 
en que se inspira el «principio de legalidad» sea la necesidad de documento público no 
empece que se admita el documento privado como título de acceso al Registro, si bien 
excepcionalmente, tal y como reconoce el registrador al esgrimir que se admite en 
contadas  excepciones.  Articulo  3  LH.  Para  que  puedan  ser  inscritos  los  títulos 
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, 
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o 
sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Cuarto.-Respecto de si el 
párrafo  segundo  del  artículo  82  constituye  una  excepción  a  la  regla  general  de 
exigencia de escritura pública y por ende si permite las cancelaciones en documento 
privado cuando así lo pacten. El registrador esgrime en sus notas de calificación el 
siguiente literal: «el segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha 
regla  general  permitiendo  las  cancelaciones  en  documento  privado  cuando  así  lo 
pacten las partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del 
titular registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se 
refiere  el  asiento  a  cancelar  (es  la  llamada  "cancelación  automática")».  Dicha 
manifestación engloba los siguientes presupuestos: que el párrafo segundo del artículo 
82 LH no establece una excepción a la «regla general» (establecida por el registrador) 
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes,  s
es decir, que el registrador sostiene que necesariamente se precisa escritura pública;  oe.
que el párrafo segundo del artículo 82 LH regula una excepción a la necesidad de  w.
pcaonentressoreinonart i mma ialeann iqtfoeu sect aapcneicrójeunld,a itecolar i roee lg ddieselt rrteaitcduholaor r  isnroessgctriisiettonra,e ln ,q eeucsee  sdlaaer cicairam, nqecuneetlea  sceii ónln oe  sclaco rmiptuubreiand aepm úobotlsoic rcago,a ner  sllaoa    2020-1146n https://w
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caducidad legal o convencional del derecho, es decir, que el registrador sostiene que la 
cancelación  la  puede  otorgar  la  persona  a  la  que  perjudica  el  derecho  inscrito, 
necesariamente en escritura pública, sin el consentimiento de la persona a cuyo favor 
se hubiere practicado la inscripción, y sólo en los supuestos de caducidad legal o 
convencional. Pues bien, es criterio del suscribiente es que el párrafo segundo del 
artículo  82  LH  regula  supuestos  en  que  puede  interesarse  la  cancelación  de 
inscripciones: sin necesidad de que conste en escritura pública, sin necesidad de 
contar con el consentimiento de la persona a cuyo favor se ha inscrito el derecho que 
se  pretende  cancelar,  y  en  supuestos  de  extinción  de  los  derechos  inscritos,  no 
limitándose únicamente a los supuestos de caducidad legal y convencional; es más, los 
supuestos específicos de caducidad legal y convencional se regulan en el apartado 
quinto del artículo 82 LH. Al hilo de lo expuesto procede manifestar que cuando el 
registrador en las calificaciones hace alusión a la resolución de DGSJFP de 21.09.2002 
y subraya que se trataría de «uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito» 
dicha manifestación («uno de los supuestos») implica que no es el único supuesto 
contemplado  en  el  artículo  82.2  LH,  con  lo  que  contradice  sus  propias  palabras. 
Expuesto el debate jurídico, procede analizar la dicción del párrafo segundo del artículo 
82 LH. Art. 82 LH, apartados 1, Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en 
virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se 
halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el 
cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere 
hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. 
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o 
anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en 
cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. El párrafo primero del 
artículo 82 LH establece los requisitos (como regla general) que deben concurrir para 
cancelar las inscripciones hechas en virtud de escritura pública: por sentencia contra la 
cual  no  se  halle  pendiente  recurso  de  casación,  por  otra  escritura  o  documento 
auténtico en el cual preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho 
la inscripción. El párrafo segundo del  artículo 82 LH establece que los derechos 
inscritos  pueden  ser  cancelados  (excepcionalmente)  sin  los  anteriores  requisitos 
(plural) en el caso que nos ocupa, sin documento público y sin consentimiento de la 
persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción) cuando queden extinguidos: por 
declaración de la ley, o porque así resulte del mismo título en cuya virtud se practicó. 
De lo expuesto se concluye que un derecho extinguido, sea por declaración de la ley o 
convencionalmente (siempre que dicha convención conste en el mismo título en cuya 
virtud se practicó la inscripción) podrá ser cancelado sin precisar de escritura pública y 
sin precisar que en el mismo preste su consentimiento la persona a cuyo favor se 
hubiere hecho la inscripción. Establece el artículo 1.156 CC los motivos por los que se 
extinguen las obligaciones, a saber: Art. 1.156 CC: Las obligaciones se extinguen: Por 
el pago o cumplimiento; Por la pérdida de la cosa debida; Por la condonación de la 
deuda; Por la confusión de los derechos de acreedor y deudor; Por la compensación; 
Por la novación. A dichos supuestos deben sumarse obviamente, la prescripción y la 
caducidad. Conforme el artículo 1.156 CC el pago es un motivo de extinción de los 
derechos, en este caso de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, y si 
convencionalmente se pactó (en la escritura pública en cuya virtud se inscribió la 
condición resolutoria) que se podría cancelar la condición resolutoria en determinadas 
circunstancias (instancia privada suscrita por el acreedor), procede tanto la inscripción  s
de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero de la escritura pública autorizada en fecha 7  oe.
de octubre de 2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Díez de Blas, bajo  w.
rseeul ssnocúlruimttaoe rpriaoo  r 2elo.n2s 8 vv0ier tndudede  dsdouer  eplsar,o  dtrooecñfoealro iMd, a.c  yoe mdsocorn it luaBr .a uM lta.e cCroio.m,r  cpcoaanñn afcidremala acdsióe lne  gladit eimi nadsditcaahnsac.  iaRc oapntirfdiivcicaaiód enal    2020-1146n https://w
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febrero de 2020, presentada el 2 de marzo de 2020 y suscrita por quien dijo ser don M. 
B. H., a la que se ha aludido en el hecho primero, a saber: Resolución, 13-03-1999, 
BOE 88/1999, de 13 Abril 1999 (adviértase que está dictada antes de que se añadiera 
el actual párrafo 5.° del art. 82 LH por la disposición Adicional 27.ª de la Ley 24/2001, 
de 27 de diciembre de 2001). «Fundamentos de Derecho: Primero.-Se debate en el 
presente recurso sobre la procedencia de la cancelación, en virtud de mera solicitud en 
documento privado, del asiento relativo a una condición resolutoria en garantía del 
precio aplazado de una compraventa, habida cuenta que en la escritura en la que se 
estableció aquella condición se decía textualmente –y así ha quedado reflejado en el 
Registro–  que  caducará  de  pleno  derecho  la  presente  condición  resolutoria  y  la 
inscripción de la misma, al año de vencimiento de la última letra representativa del 
precio Aplazado (lo que se producirá el día 10 de enero de 1984), si del Registro de la 
Propiedad  no  resulta  que  antes  de  esa  fecha  haya  sido  renovada  la  condición  o 
ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la sociedad 
vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de 
manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante de la 
sociedad  vendedora  presta  desde  ahora  su  consentimiento.  Segundo.-No  ha  de 
discutirse ahora cuáles son las razones que determinaron la particular configuración de 
la cláusula debatida. Lo cierto es que en ella no se pacta exclusivamente sobre la 
cancelabilidad del asiento relativo a una condición resolutoria para el caso en que, 
transcurrido un año desde el vencimiento de la obligación garantizada, no conste en el 
Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución, sino que, al 
amparo de la libertad de estipulación reconocida a los particulares, tanto en el ámbito 
de  los  derechos  personales  (artículo  1.255  del  Código  Civil)  como  de  los  reales 
(confróntese artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), se 
prevé la caducidad misma –y de pleno derecho– de esa condición en tal hipótesis, de 
manera que se da al reflejo registral en plazo, del ejercicio de dicha acción resolutoria, 
el carácter de requisito sustancial para la efectividad de la resolución misma. Tercero.-
Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resulta 
del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (confróntese artículo 82, 
párrafo 2.°, de la Ley Hipotecaria), sí bien, en unión de un contenido registral que el 
Registrador debe tener en cuenta en su calificación (confróntese artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria) y en tales hipótesis el título para la cancelación es precisamente esa 
escritura de compraventa con condición resolutoria (confróntese artículo 174, párrafo 
1.°,  del  Reglamento  Hipotecario).  En  consecuencia,  será  suficiente  la  instancia 
presentada si a ella se acompaña la escritura referida, sin que de la previsión contenida 
en la cláusula discutida, de que sería suficiente el acta notarial de manifestaciones, 
pueda deducirse su necesidad, pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de 
la Propiedad está sustraído al ámbito dela autonomía privada y regido por normas de 
"ius cogens" (dada la propia significación y alcance de la institución) y, por otra, el 
hecho  de  que  tal  acta  se  haya  considerado  suficiente  por  los  otorgantes  para  la 
cancelación, ni significa que se hayan excluido las otras vías que para tal cancelación 
prevé  la  legislación  hipotecaria».  Resolución,  21-09-2002,  BOE  244/2002,  de  11 
octubre 2002. «Fundamentos de Derecho: Ciertamente, para cancelar la condición 
resolutoria estipulada en garantía da la parte del precio aplazada pueden las partes 
pactar la caducidad misma y de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de 
la  misma  transcurrido  determinado  plazo  desde  el  vencimiento  de  la  última  letra 
representativa  del  precio  aplazado,  sin  que  conste  en  el  Registro  el  ejercicio  de  s
acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de  oe.
extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se  w.
pusunra ióccnati clidfóiec l aauc niión cnsoc n(rcitpefrcn.i ióadnrot  .( dc1ef8rl.   adaserite .l na8t 2oL, e rpeyág Hrisriatprfaoolt  esqceuageru iaen)ld ,R oy,e  gedines  ttlraaa ldeLoser y hd iHepbóipetoe tsteeiscn aeerrli  aet)ín,t u scloíu  ebpniaetrnaa   eelnan    2020-1146n https://w
(ccafnr.c aerlat.c 1ió7n4 ,s epráíarr apfroe cpisriammeeron,t ed eels aR eegslcarmituernat od eH cipoomtepcraarvieon),t ap ocro nlo  cqouned isceiórnía r essuofilcuiteonrtiea   BOE-A-cable e
la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya 
este centro directivo en resolución de 13 de marzo de 1999 y establece para el Derecho 
hoy vigente el párrafo quinto del art. 82 de la Ley Hipotecaria introducido mediante la 
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente 
caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de 
cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción 
legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma. De 
las referidas resoluciones, en relación a la cancelación de la condición resolutoria en el 
marco del párrafo segundo del artículo 82 de la LH se concluye, conforme lo sostenido 
por el suscribiente, que en los supuestos en que en la escritura en virtud de la cual se 
haya practicado la inscripción de la condición resolutoria también se haya pactado las 
condiciones  en  que  procederá  la  extinción  de  la  misma,  podrá  cancelarse 
registralmente siendo el título preciso para la cancelación precisamente la referida 
escritura  pública,  siendo  suficiente  en  dichos  supuestos  presentar  una  instancia 
privada. Curiosamente, el registrador interpreta las referidas resoluciones de forma 
contraria a su sentido literal, sesgando y sacando de contexto sus palabras para 
justificar las arbitrarias notas de calificación dictadas. Respecto de la primera de las 
resoluciones (la de fecha 13.03.99) no se comenta nada en las notas de calificación, a 
pesar que la segunda de ellas (la de fecha 21.02.2002) se remite a la misma. Y 
respecto de la segunda de las resoluciones (la de fecha 21.02.2002), las conclusiones 
que extrae el registrador son la consagración del principio de legalidad a que se refiere 
el artículo 3 LH y, por ende, la necesidad que proceder a la cancelación en méritos de 
una escritura pública, y que, de conformidad con lo previsto el segundo párrafo del 
artículo 82 LH, se interpreta que "para cancelar la condición resolutoria estipulada en 
garantía de la parte del precio aplazado pueden las partes pactar la caducidad misma y 
de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido 
determinado plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio 
aplazado, sin que conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener 
esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito 
que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. art. 
82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria)». Adviértase la elemental contradicción ... 
si necesariamente se precisa «nueva» escritura pública para cancelar un derecho 
inscrito, ¿qué sentido tiene la regulación del artículo 82.2.º LH?, ¿qué sentido tiene la 
previsión de que la extinción del derecho conste previsto en la escritura en que se 
constituyó el derecho que se pretende cancelar?, de ser correcto el criterio esgrimido 
por el registrador sobraría el párrafo segundo del artículo 82 LH, siendo suficiente la 
regulación  contenida  en  el  párrafo  primero  del  mencionado  artículo.  Refrenda  lo 
expuesto por el suscribiente, y contradice frontalmente lo sostenido por el registrador, 
el artículo 174 RH, al que también se aludió en la instancia fechada el 13 de febrero de 
2020, presentada el 2 de marzo de 2020 y suscrita por quien dijo ser don M. B. H., y 
que el registrador ha tenido a bien ignorar, el cual en íntima relación con el artículo 82 
LH, establece que la misma escritura en virtud de la cual se practicó la inscripción será 
título  suficiente  para  cancelarla  si  resultare  de  otro  documento  fehaciente  que  el 
derecho asegurado se ha extinguido, y ello a tenor del siguiente literal: artículo 174 RH. 
La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente 
para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho 
asegurado ha caducado o se ha extinguido. O sea, que no es preciso otorgar nueva 
escritura pública para la cancelación. A mayores, cuando la ley no permite que la  s
cancelación lo sea en instancia privada así se establece expresamente, como ocurre en  oe.
el supuesto contemplado en el artículo 179 RH, a saber: artículo 179 RH. Aun cuando  w.
silnae s ccharainpyccaei óleanxc tisióninngo ue iled anoc  vpreioretru dpdoa rdg oeo   leaessl c cprrietéurdsriaoto np ahúsibp leoicxteapc reeansri aolad,  anqsou  eesn ep  ercela spntáecre rsalaufro ác  1ola.n° s cdeoenrltr ieamsritpe. on8nt2od  dipeean rtleaa    2020-1146n https://w
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título suficiente para su cancelación siempre que, como ocurre en el supuesto que nos 
ocupa, las partes así lo hayan convenido en la misma, en méritos de la de la libertad de 
pactos prevista en el artículo 1.255 CC, aplicable tanto a los derechos personales como 
a los reales (arts. 2.30 LH y 7 RH), sin que tampoco sea preciso, si así estuviere 
convenido (no previsto en primer grado para el supuesto que nos ocupa, si en uno 
secundario),  el  consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiere  hecho  la 
inscripción, siendo en dichos supuestos suficiente para la cancelación de la inscripción 
la instancia privada acompañada de la referida escritura. Así las cosas, si la condición 
puede ser cancelada si así se pactó en la escritura en virtud de la cual se inscribió (la 
de compraventa), ex art. 82.2 LH, es evidente que procedía la inscripción de los pactos 
que permiten dicha ulterior cancelación, y por ende de los párrafos 3.° y 4.° del pacto 
tercero de la escritura de compraventa. Tercero: condición resolutoria de la venta. Para 
acreditar el cumplimiento de la referida condición resolutoria, y por tanto del íntegro 
pago del precio, las partes pactan que la parte vendedora, doña M. M. C. y don B. M. 
C., de manera inmediata a la recepción de la suma aplazada a que se hizo referencia 
en  el  pacto  segundo  de  este  instrumento,  otorgará,  a  elección  del  comprador, 
documento  privado  (instancia  dirigida  al  Registrador  de  la  Propiedad  con  firma 
legitimada  por  notario  interesando  la  cancelación  de  la  condición  resolutoria  por 
cumplimiento de la misma (pago de la cantidad aplazada) u otorgamiento de escritura 
da carta de pago de la cantidad aplazada, y por tanto, declarará cumplida la condición 
resolutoria pactada, consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción. No 
obstante  lo  dispuesto  en  el  anterior  párrafo,  para  el  caso  de  que  emplazada 
fehacientemente la parte transmitente no compareciere para otorgar los anteriores 
documentos acreditando el cumplimiento de la condición suspensiva y consiguiente 
cancelación registral de la misma, la propia parte compradora queda facultada en este 
acto por la vendedora –y en lo menester apoderada especialmente al efecto–, para 
proceder a instar unilateralmente la cancelación registral de la condición resolutoria, en 
cualquiera  de  las  formas  en  el  anterior  párrafo  expuestas,  debiéndose  unir 
necesariamente  a  cualquiera  de  los  referidos  documentos  un  certificado  bancario 
acreditativo de haberse ordenado la transferencia por importe del pago aplazado, la 
fecha en que se ordenó la transferencia, la indicación de la cuenta de origen y destino; 
y, en su caso, dichos certificados deberán ser completados por otros certificados o por 
comprobantes de pago acreditando el pago del resto de conceptos asumidos por los 
transmitentes, cuyo importe unido al de las transferencias complete el íntegro pago 
aplazado. Fundo los anteriores hechos en los siguientes, fundamentos de Derecho. I. 
Arts. 322 y siguientes de la LH en cuanto a la legitimación, plazo, contenido y trámites a 
seguir para la interposición y resolución del recurso gubernativo. II.  Arts. 2.30, 3, 7, 18 
y 82 LH. III.  Arts. 174 y 179 RH. IV.  Arts. 1.156 y 1.255 CC. En su virtud, al Registro 
de la Propiedad número 3 de Barcelona solicito: Que teniendo por presentado este 
escrito se sirva admitirlo y en sus méritos por interpuesto, en tiempo y forma oportunos, 
recurso gubernativo contra las calificaciones negativas emitidas en fecha 5 de marzo de 
2020 por el registrador del Registro de la Propiedad no 3 de Barcelona, don Javier 
Madurga Rivera, la primera de las cuales por la que se denegaba la inscripción de los 
párrafos 30 y 40 del pacto tercero de la escritura autorizada en fecha 7 de octubre de 
2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 
2.280 de su protocolo, relativos a la cancelación de la condición resolutoria, y la 
segunda de las cuales por la que se denegaba la cancelación de la referida condición 
resolutoria en base a los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero de la escritura antes  s
referida solicitada mediante instancia privada suscrita por los vendedores, doña M. y  oe.
don  B.  M.  C.,  con  firmas  legitimadas  el  5  de  febrero  de  2020  por  la  Notario  de  w.
aBsi arlvarca ie nrlesoccnrtaiifp,i ccdaióornñ s aed nMed alaorssía  cp daáelrifr iaZcfuaolcusi oe3nta.eº  sSy, a 4pg.raºo rcdreaed,l  iype anpcdrteoov  aitoe ssrcu le ocrsoa  ltirdfáiecma lciatie óesns  lceprgoitasuilrteaivs a ao uypt,oo prritozuran deoans d eseen,    2020-1146n https://w
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resolutoria, y a la cancelación de la referida condición resolutoria en base a los párrafos 
3.º y 4.º del pacto tercero de la escritura antes referida solicitada mediante instancia 
privada suscrita por los vendedores, doña M. y don B. M. C., con firmas legitimadas el 5 
de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra.
IV
El registrador emitió informe el día 29 de junio de 2020, mantuvo la calificación y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 1.255 del Código Civil; 3, 11, 59, 82, 156 y 157 de la 
Ley Hipotecaria; 73, 83, 155, 174, 177, 179, 208, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario; 
y las Resoluciones 11 de diciembre de 1974, 28 de noviembre de 1978, 30 de mayo de 
1980, 13 de diciembre de 1985, 21 de julio, 3 y 4 de diciembre de 1986, 16 de diciembre 
de 1987, 20 de abril y 30 de octubre de 1989, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de 
1996, 13 de marzo de 1999 y 21 de septiembre de 2002.
1.  Se pacta en una escritura de compraventa que, para cancelar la condición 
resolutoria, sin perjuicio de otorgar escritura de carta de pago, será suficiente una 
instancia privada con firmas legitimadas notarialmente en la que la parte vendedora 
interesará «la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma 
(pago de la cantidad aplazada) declarará cumplida la condición resolutoria pactada, 
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción».
Asimismo,  se  faculta  a  la  compradora  para  que,  si  la  transmitente,  tras  ser 
fehacientemente emplazada,«no otorgare los documentos acreditando el cumplimiento 
de la condición suspensiva y consiguiente cancelación registral de la misma», proceda 
unilateralmente  a  la  cancelación  en  igual  forma  que  el  vendedor  si  bien  uniendo 
certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado.
El registrador deniega la inscripción del pacto y la efectividad cancelatoria en virtud 
de mero documento privado, en base al principio de titulación auténtica del artículo 3 
L.H. El recurrente reconoce que el principio de titulación auténtica que resulta del art. 3 
de la Ley Hipotecaria excluye, en principio, el documento privado como título hábil para 
provocar asientos registrales, pero entiende que el caso que nos atañe es una de las 
excepciones a tal principio, y, para ello, se ampara en el segundo párrafo del art. 82 de la 
Ley Hipotecaria.
2.  El recurso no puede ser estimado. Del examen de la escritura resulta evidente 
que no nos encontramos ante la previsión de una cancelación automática, como podría 
ser la pactada introduciendo un plazo de caducidad de la condición, sino que tal como se 
ha estipulado la condición resolutoria y su forma de cancelación, se hace necesario que 
en el futuro documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad reconociendo 
la realidad del completo pago y prestando el consentimiento a la cancelación de la 
garantía.
En el caso de que el documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora en 
virtud del apoderamiento que se le concedió al efecto en la escritura calificada, también 
se  hace  necesaria  esa  prestación  de  consentimiento.  No  deja  de  ser  el  mismo 
consentimiento indicado en el párrafo precedente, aunque emitido por un apoderado. 
Con una particularidad en este caso, que es que se pretende acreditar el hecho del  e.e
completo  pago  acompañando  una  serie  de  documentos  privados  como  son  las  b
caceeurrtttoiiffriiíccaaa ccniiooi nneecsas  pianbcdaidenapcdea nridnaiise  nletergemifteiemrneatnect ieódsne   dsaee  r lqadusoi ecnuó mrdleoensnt oesssu  spcrdriveiba ed,to rsat anmqsufpeeor ecnnooc i aapscr.ru eedDbitaiacnrhí aannsi    2020-11461n https://ww
aincdruebdiittaadr aqmuee nstee  heal  hoerdcehnoa ddeol  utontaa lt rpaangsfoe rdeenl cpiare dceio u dnea  lcau econmtap ar aovteran tpao; rt aunn  sdoeltoe rpmoidnraídaon 
importe, pero difícilmente que esas transferencias tienen por objeto el pago de precio 
aplazado de esta concreta compraventa.
3.  El artículo 82 LH en su párrafo primero, y reiterando el criterio general del art. 3, 
exige  para  cancelar  inscripciones  o  anotaciones  practicadas  en  virtud  de  escritura 
pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico «en el cual preste 
su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la 
inscripción...";  y  en  su  párrafo  segundo,  como  excepción  a  la  regla,  permite  la 
cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin necesidad de 
sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el derecho inscrito 
ha quedado extinguido por declaración de la Ley o "resulta así del mismo título en cuya 
virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».
La posibilidad prevista en dicho párrafo 2.° hace referencia a aquellos casos en que 
el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal 
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular 
del derecho que se cancela. Si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión 
de  derechos,  bastará  una  instancia  solicitando  la  cancelación,  o  que  un  usufructo 
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y 
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho, 
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos 
casos  se  requiere  que  el  titular  del  derecho  que  se  cancele  preste  de  nuevo  el 
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena 
a su voluntad e incluso a su capacidad.
4.  El procedimiento registral es rogado, pero una vez iniciado se rige por normas de 
orden  público.  No  cabe  así  pactar  una  hipoteca  y  modificar  convencionalmente  el 
régimen  al  que  estará  sometida  su  ejecución;  ni  tampoco  pactar  una  condición 
resolutoria y modificar el régimen jurídico de su operatividad registral (necesidad de 
requerimiento de pago, consignación de las cantidades y demás requisitos derivados del 
artículo 1504 C.C. y 59 RH). Tampoco cabe pactar una condición resolutoria y modificar 
las exigencias estructurales del sistema para su cancelación como son las relativas a las 
exigencias formales.
5.  En el caso que nos ocupa se pacta un sistema que requiere de una futura 
prestación del consentimiento. Una vez realizado el pago será necesario que el vendedor 
preste de nuevo su consentimiento reconociendo el total y correcto pago, y consintiendo 
la cancelación. O incluso si el comprador no paga, pero el vendedor renuncia a la 
garantía, será necesario que preste su consentimiento. Y esta prestación de un nuevo 
consentimiento  excluye  la  aplicación  del  párrafo  segundo  del  art.  82  de  la  L.H., 
resultando de aplicación lo previsto como regla general en el párrafo 1.°
6.  Alega el recurrente en defensa de su criterio la Resolución de este Centro 
Directivo de 13 de marzo de 1999. Sin embargo, dicha resolución lo que hace es 
confirmar el criterio mantenido por el Registrador. Se reconoce en ella la cancelación 
automática para cuando se pacta un plazo de caducidad y considera que basta el 
transcurso del plazo pactado para que, cumplido el término, el derecho quede extinguido. 
Aquí se concluye que no hace falta nuevo consentimiento porque no se lleva a cabo un 
nuevo negocio jurídico. Pero no tiene nada que ver con el supuesto de este expediente, 
donde no se pacta un supuesto de caducidad convencional sino de cancelación por 
consentimiento prestado en documento privado.
Asimismo, invoca el recurrente la Resolución de 21 de septiembre de 2002. Pero 
igualmente resulta que dicha doctrina de este Centro Directivo lo que hace es corroborar  s
la procedencia de la nota de calificación. En aquella ocasión también se pretendió  oe.
cancelar mediante documento privado una condición resolutoria en garantía de un precio  w.
eainnps ltaaazqnaucdeiaol  .cp Lariasvo aD dniarie , ecsnci  isóeenl   chGausebonie eqrraua ele  vsnotoilpvsui óilna acdu ohm aebcnee l ras  reee sfhecarre itpnurcreaiva iu santo  lp)a,l  ayvz aorlai ddtiefeizc  códa eldalu  edcxiodicgauedmn (ceqinaut eod  enoli    2020-1146n https://w
Rlae cgoisntdraicdióonr .de que, conforme al art. 3 L.H., era necesaria escritura pública para cancelar  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y la confirmación 
de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago
2020-1146n https://w