BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64107
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9211 Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Leganés,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de la cesión de una hipoteca, solicitado dicho cambio en virtud de 
solicitud en instancia privada.
En el recurso interpuesto por D. J. A. H. y D.ª I. H., contra la nota de calificación del 
Registrador de la propiedad de Leganés don Francisco Molina Crespo por la que se 
deniega la inscripción de la cesión de una hipoteca a favor del «Fondo de Titulización 
RMBS Santander 4, solicitado dicho cambio en virtud de solicitud en instancia privada.
Hechos
I
Mediante instancia D. J. A. H. y Doña I. H., como parte prestataria del préstamo 
garantizado con hipoteca que grava la finca registral 5.508 de Leganés n.º 2, esto es, el 
piso (…) de Leganés, préstamo hipotecario del que es titular actualmente la entidad 
Banco Santander S.A., formalizado inicialmente a favor de la entidad Banco Español de 
Crédito S.A. en virtud de escritura otorgada el día 7 de Febrero de 2.006 ante el Notario 
de Fuenlabrada Don José Ordóñez Cuadros, que causó la inscripción 14.ª de fecha 6 de 
Abril de 2.006; que fue ampliado y novado en virtud de otra escritura otorgada el día 31 
de Octubre de 2.013 ante el Notario de Madrid Don Ricardo Pérez Ballarín, que causó la 
inscripción 16.ª de fecha 13 de Diciembre de 2.013, solicitan la inscripción del referido 
derecho de hipoteca que grava la citada finca, a favor del «Fondo de Titulización RMBS 
Santander 4», todo ello en virtud de la escritura de constitución del referido fondo, de 
cesión de derechos de crédito y de emisión de bonos de titulización, otorgada por el 
Banco  Santander  S.A.  y  la  sociedad  gestora  «Santander  de  Titulización,  Sociedad 
Gestarla de Fondos de Titulización S.A.» el día 26 de Junio de 2.015 ante el Notario de 
Madrid Don José María Mateos Salgado, número 2.571 de protocolo, en la que se 
incluyó el préstamo garantizado con hipoteca antes referido del que son deudores dichos 
señores. Testimonio parcial de la citada escritura se acompaña.
II
Presentada la instancia en el Registro de la Propiedad de Leganés fue objeto de la 
siguiente  nota  de  calificación:  Defectos  observados:  los  señores  que  suscriben  la 
instancia  no  están  legitimados  para  solicitar  la  inscripción  del  referido  derecho  de 
hipoteca a favor del Fondo de Titulización RMBS Santander 4 conforme al artículo 6 de 
la  Ley  Hipotecaria.  Fundamentos  de  Derecho:  El  artículo  6  de  la  Ley  Hipotecaria 
determina quienes pueden pedir la inscripción de los títulos en el Registro. Por lo 
expuesto, se deniega la inscripción solicitada de conformidad con lo dispuesto en el 
referido artículo 6 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión, sin perjuicio de acudir a  e.e
los Tribunales de Justicia para contender entre si sobre la validez o nulidad del título,  b
cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de un mes desde la notificación de la  11ww
pprreesseenntteá ndcoalloifi ceanc ieósnt,a  aonfitcei nala  reDgiirsetcracli,ó ne n Gceunaelqruaile rd eo trloo sr egRiestgrios tdroes  lay  pdroepl ieNdoatda,r iya deon, 
ldoes  Prerogcisetdroims iye notofic Aindams inpirsetvraistitvoos  Ceno meúl na rdtíec ulalos  1A6d.m4 idneis tlraa cLieoyn e3s9 P/2ú0b1l5ic,a dse c o1n dfoer mocet uab lroes, 
artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o en el plazo de dos meses desde la
notificación de la presente calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital 
de la Provincia, por los trámites del juicio verbal en cuanto le sean aplicables. Todo ello 
sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del registrador sustituto 
con arreglo al cuadro de sustituciones, del que puede informarse en este Registro, en el 
plazo  de  quince  días  siguientes  a  la  notificación,  conforme  a  las  reglas  del  RD. 
1039/2003, de 1 de agosto. El nuevo cuadro de sustituciones se aprobó por RDGRN 
de 30 de junio de 2.008-BOE n.º 167 de 11 de Julio-. Conforme a lo previsto en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria queda prorrogado el asiento de presentación por un 
plazo de sesenta días hábiles contados desde la fecha de la última notificación. Se 
advierte que, según el Registro consta por nota al margen de la inscripción 14 de 
hipoteca, novada y ampliada por la 16.ª, que el día 17 de enero de 2.017 se expidió de 
certificación de dominio y cargas conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil para el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Leganés en el que se sigue el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  número  437/2016  a  instancia  del  Banco 
Santander S.A. contra Don J. A. H. y Doña I. H. Leganés, veintinueve de enero de dos 
mil veinte. El registrador. Fdo.: Francisco Molina Crespo.
III
Contra la anterior nota de calificación, don J.A.H. y doña I.H., interponen recurso en 
virtud de escrito de fecha 11 de marzo de 2020 en base entre otros a los siguientes 
argumentos: Hechos: Los comparecientes concurren ante el Registrador de la propiedad 
de Leganés a el día 17 de enero de 2020, con el objeto de inscribir el testimonio parcial 
de la Escritura del Fondo de Titulización RMBS Santander 4, celebrado el 23 de junio 
de 2015 ante el Notario de Madrid D. José María Mateos Salgado, encontrándose en la 
página 772 de 1634 la constancia en que cede el Banco Santander S.A. (antes Banesto) 
la  titularidad  de  mi  préstamo  hipotecario  celebrado  el  7  de  febrero  del  2006,  que 
firmamos los comparecientes con el Banco Español de Crédito (Banesto), préstamo con 
garantía hipotecaria por importe de 225.000 euros, ante el Notario D. José María Mateos 
Salgado, Protocolo 219. Y con fecha 31 de octubre del 2013 se hizo una ampliación 
hipotecaria N.º 924 ante el Notario Ricardo Isaías Pérez Ballarín. Cabe recordar: La 
cesión del crédito ha sido del 100% así lo expresa la Escritura de 23 de junio 2015 en el 
que se instrumenta la Cesión de Créditos Hipotecarios dice: «6. Cesión de los activos. 
6.1. Cesión de los Activos. Santander cede al Fondo, en este acto de constitución del 
mismo  y  en  virtud  de  la  presente  Escritura  de  Constitución,  los  Activos.  El  Fondo 
adquiere el cien por cien (100%) del Saldo Vivo de los Activos adquiridos en el día de 
hoy, Fecha de Constitución del Fondo, con sujeción a los términos y condiciones de la 
presente Escritura de Constitución y los Requisitos y Declaraciones de la Estipulación 7 
de la presente Escritura de Constitución y con las características económico financieras 
contenidas en el apartado 2 del Módulo Adicional. Dicha cesión es plena e incondicional 
y  se  realiza  hasta  el  total  vencimiento  de  los  Activos  derivados  de  los  Préstamos 
Hipotecarios  objeto  de  la  cesión».  Demostrado  de  esta  manera  que  el  Titular  del 
Préstamo Hipotecario yo es el titular legítimo. Frente a todo ello el Señor Registrador de 
la Propiedad niega de Inscripción del testimonio parcial: «Por lo expuesto, se deniega la 
inscripción  solicitada  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  Artículo  6  de  la  Ley 
Hipotecaria».  En  base  al  art.  6  de  la  Ley  Hipotecaria,  olvidándose  del  art.  39  del 
Reglamento Hipotecario en el que se considera comprendido el apartado d) del artículo 6 
de la Ley «quien presente los documentos correspondientes en el Registro con el objeto  s
de solicitar la inscripción». Fundamentos de Derecho. La Ley 13/2015 de 27 de junio, de  e.
Reforma de la ley Hipotecaria, en el que se reforma el Art. 9 letra e), dando paso a que  w.
se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad cuando se susceptible legalmente de  11w
fsinear ntcitiualcairóens  Edmep rdeesraerciah oAsr tíucu loob 1lig6a. c3io enne se. l Lqeuye  c5l1a2ra0m15e ndtee  in2d7ic aa bqruile  dloes  FFoomndeonsto  dey 
Tinimtuulizeabcleiósn.  Ppoure ldoe enx pinusecsrtiob isr oelicl itdoo: mSein iaoc oyja  dmeim páesd imdeernetcoh yo ss er eoardleesn es olab rIen sclorisp cbióienn eens   BOE-A-cable e
el Registro de la Propiedad de Leganés N.º 2 la cesión constante en el testimonio parcial 
de la Escritura del Fondo de Titulización RMBS Santander 4, celebrado el 23 de junio 
de 2015 ante el Notario de Madrid D. José María Mateos Salgado. Documentación que 
se aporta: l. Testimonio parcial otorgado por el Notario de Madrid D. José María Mateos 
Salgado en relación con la cesión del préstamo hipotecario. 2. Negativa de inscripción 
del Registrador de la propiedad de 13 de febrero de 2020. 3. Escrituras del préstamo 
hipotecario precedentemente indicado. 4. Certificación de la CNMV en que certificad la 
titulización. 5. Copias simples de las escrituras del Fondo de titulización. 6. Anexo en el 
que consta el Préstamo Hipotecario.
IV
El registrador emitió informe el día 8 de junio de 2020, mantuvo la nota de calificación 
y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2, 529, 546.4, 1112, 1156, 1159, 1164, 1198, 1278, 1280 y 
siguientes, 1526 a 1538, 1843.3, 1964 y 1969 del Código Civil; 6, 79, 82, 103, 105, 118, 
128, 142, 149 y 151 de la Ley Hipotecaria; 11, 39, 166, 174 a 177, 193, 210 y 243 del 
Reglamento Hipotecario; 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 2, 12, 13, 15 y 22 de la 
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; 16, 17 y 22 y la 
disposición  adicional  cuarta  de  la  Ley  5/2015,  de  27  de  abril,  de  fomento  de  la 
financiación empresarial; el artículo 29 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el 
que  se  desarrollan  determinados  aspectos  de  la  Ley  2/1981,  de  25  de  marzo,  de 
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; 
el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 5 de julio de 2016 (C-7/16, 
asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL); la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 16 de diciembre de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 17 y 18 de octubre de 2000, respecto de la cesión de créditos, y de 31 
de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio 
de 1995, 18 de junio y 17 de julio de 2001, 8 de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 15 
de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de septiembre de 2009, 
15 de febrero de 2010, 30 de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio 
y 19 de diciembre de 2013, 10 de febrero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de 
diciembre de 2015, 21 de abril, 8 de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de 
noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 de diciembre de 2017 y 20 de febrero 
y 9 de julio de 2018, relativas a la caducidad del derecho real de hipoteca. También la 
resolución de 2 de septiembre de 2019 y el artículo 224 del Reglamento Notarial.
1.  Se debate en el presente recurso sobre si está legitimado para inscribir en el 
Registro de la propiedad el deudor de un crédito hipotecario cedido a un fondo de 
titulización hipotecaria, que presenta la documentación acreditativa de la cesión. No se 
plantea en la nota de calificación defecto alguno formal, sino tan sólo de legitimación, 
entendiendo el registrador que no está legitimado el solicitante ex artículo 6 LH.
2.  Sobre la titulización de créditos hipotecarios se ha pronunciado varias veces este 
Centro Directivo. A este respecto, la Resolución de 2 de septiembre de 2019 considera 
que la titulización es una forma de financiación utilizada habitualmente por las empresas 
de diversos sectores económicos, entre ellos el de las entidades de crédito respecto de  e.e
los préstamos y créditos hipotecarios, teniendo la misma pleno reconocimiento legal en  b
España desde la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario,  11ww
rlae fLoermy a5d/2a0 e1n5t,r ed eo t2ra7s d peo ar blarsil,  ledyee fso m19e/n1t9o9 2d,e  4la1 /2fin0a0n7c, i1a/c2i0ó1n3 e ym 5p/r2e0s1a9ri,a yl.  dEens acrornocllraedtao ,e lan 
atitcutilvizoasc iógne nceoranlsmtiteunytee  uilníq upirdoocse s(oc réfidniatonsc/iperréos tpaomr oms)e deino  dtíetul locsu aol  svea lotrraenss fnoermgoacni aubnleoss, 
mediante la puesta en el mercado secundario, o mediante su cesión a un fondo de
titulización,  quien  a  su  vez  emite  unos  bonos  para  su  colocación  entre  inversores 
institucionales. De esta manera, las entidades cedentes venden todo o parte de sus 
riesgos financieros para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su 
negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.
Las  operaciones  pasivas  en  que  se  materializa  la  titulización  de  los  créditos 
hipotecarios pueden ser de cuatro clases: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias 
y certificados de transmisión de hipoteca (artículos 12, 13 y 15 de la Ley 2/1981 y 
disposición adicional cuarta de la Ley 5/2015), y pueden ser realizadas, si las hipotecas 
en que se basan, cumplen los requisitos legalmente establecidos, por los bancos, cajas 
de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito (artículo 2 de 
la Ley 2/1981).
Las cédulas y bonos hipotecarios son títulos valores de garantía. Así, las cédulas 
hipotecarias  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente 
garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que, en 
cualquier  tiempo,  consten  inscritas  a  favor  de  la  entidad  emisora.  Y  los  bonos 
hipotecarios  son  títulos  valores  cuyo  capital  e  intereses  están  especialmente 
garantizados por los créditos hipotecarios incluidos en la escritura de emisión, sin que 
tampoco necesiten de inscripción registral, pues la anterior exigencia de constancia en el 
Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de hipoteca 
fue derogada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
En cambio, las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de 
hipoteca son títulos valores que transmiten o ceden todo o una parte de uno o de varios 
de los préstamos o créditos hipotecarios de la cartera de la entidad emisora a terceros, y 
podrá hacerse a lo largo de toda la vida del préstamo a que se refieran, siempre que el 
plazo de la participación no exceda del vencimiento de dicho préstamo. Esta transmisión 
no necesita de inscripción registral pues ni el artículo 15 de la Ley 2/1981, que regula la 
emisión de participaciones hipotecarias, ni los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que 
regula  la  transmisión  de  activos  (participaciones  hipotecarias  o  certificados  de 
transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, la exigen; pero, hoy en 
día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización 
sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, «se 
podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales 
sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».
Sólo el artículo 29.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se 
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 (al igual que el artículo 64 del 
anterior Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo), exige la práctica de una nota al 
margen de la respectiva inscripción de hipoteca acreditativa de la emisión o transmisión 
de las participaciones hipotecarias, cuando su suscripción y tenencia no esté limitada a 
los inversores profesionales, sino que también sea susceptible de suscripción por el 
público no especializado, lo que no ocurre en el supuesto objeto de este expediente.
Por lo que se refiere a la cesión de derechos de crédito a favor de fondos de 
titulización, el artículo 16.4 de la Ley 5/2015 dispone que «a los fondos de titulización les 
será de aplicación, en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que 
adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se 
contempla en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario», de donde se infiere que, frente a lo que alega el 
recurrente, no es aplicable la exigencia de nota marginal relativa a los bonos hipotecarios 
aunque la misma hubiere sido obligatoria en el momento en que se produjo la cesión al  s
fondo. oe.
Por tanto, la aportación de derechos de crédito a un fondo de titulización supone que  w.
la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo o crédito,  11w
caounntqraureio c, osnus aedrvmei npisotrra cLieóyn ; lasi etnitudloa reidl afodn dreog diset rianlv eyr ssióigna e lm naunetveon iaecnrdeoe,d osar,l veon  tpoadcot oo  eenn 
parte, el cual se subroga en la misma posición jurídica que tenía de la entidad cesionaria
concedente del crédito, ocupando su lugar en las relaciones con el deudor o prestatario, 
en lo referente al pago de la deuda.
En este sentido será aplicable el artículo 15 de la Ley 2/1981, según el cual el titular 
de la participación hipotecaria, en caso de falta de pago del deudor en cuyo préstamo 
participa,  concurrirá,  en  igualdad  de  derechos  con  el  acreedor  hipotecario,  en  la 
ejecución  que  se  siga  contra  el  mencionado  deudor,  cobrando  a  prorrata  de  su 
respectiva participación en la operación; podrá compeler al acreedor hipotecario para 
que inste la ejecución judicial y si éste no la instare dentro de los sesenta días desde que 
fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, 
por la cuantía de su respectiva participación. La vigencia de este artículo ha sido puesta 
en tela de juicio por numerosos juzgados que no admiten la legitimación activa del 
acreedor cedente, sino que exigen que la demanda ejecutiva sea instada por el fondo de 
titulización como verdadero titular del crédito, previa inscripción de su derecho en el 
Registro de la Propiedad; pero esta discutida cuestión no es objeto de este recurso.
Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos y créditos 
hipotecarios, no se desprende que los deudores deban prestar su consentimiento o 
tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de 
sus préstamos a un fondo de titulización. Al contrario, el artículo 22 de la Ley 2/1981 
señala que «los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios 
admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación 
al deudor». La falta de esa notificación únicamente tiene como efecto, al igual que en las 
cesiones  de  créditos  en  general,  que  hasta  que  la  misma  tenga  lugar  los  pagos 
realizados por el deudor al primitivo acreedor le liberan de esa parte de la deuda sin que 
el nuevo acreedor (fondo de titulización), se los pueda reclamar nuevamente.
En  definitiva,  si  bien  es  verdad  que  en,  ningún  caso,  con  la  emisión  de 
participaciones hipotecarias o, certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de 
derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor 
hipotecario,  lo  cierto  es  que  tales  operaciones  no  alteran  per  se  las  condiciones 
financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán 
siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia 
la  figura  del  acreedor;  ni  tampoco  perjudica  al  deudor  la  falta  de  notificación  o 
conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le 
libera igualmente; ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y 
ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante, con las matizaciones antes 
expuestas.
No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el 
consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos; ni tampoco se trata de un 
pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra 
éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, 
ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.
La constitución de un fondo de titulización sí supone una cesión de créditos. Se 
entiende que existe cesión de créditos cuando concurre el acuerdo de voluntades entre 
un antiguo y un nuevo acreedor, en virtud del cual, la titularidad del derecho de crédito se 
transmite del cedente al cesionario, subrogándose éste en la situación o posición jurídica 
del primitivo acreedor, adquiriendo la condición de nuevo acreedor de ese crédito. El 
régimen de la cesión de créditos es aplicable, en consecuencia, a la aportación de 
créditos a un fondo de titulización, concebido éste en los términos antes expuestos.
Pues  bien,  el  sistema  español  de  cesión  de  créditos  se  caracteriza  porque  la  s
notificación al deudor, como elemento que se involucra entre el acreedor inicial y un  oe.
tercero, no pasa de ser un mero requisito para vincular al deudor con el nuevo acreedor  w.
o cesionario. La notificación no es un elemento constitutivo, sino un instrumento técnico  11w
qeuxies tesnocloia  tideen eu np nour eovboj eatcor epeodnoerr  ceonn  eclo cnuoacli mdeiebnetroá  deenl  edl efuutduorro,  ednet efnodrmeras ef eah laocsi eenfetec,t olas 
cdreél dpitaogso h. iEpost edceacririo, se,n s idne preecrhjuoic eios pdaeñ lool  qpuaer alu leag voa slied edzir áe,  innosc erisp cpiróenc idsoe  slau  cneostiifóicna dceió nlo as   BOE-A-cable e
los distintos deudores, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1527 del Código 
Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, que no la imponen como requisito ni de la transmisión 
ni para la inscripción.
Según resulta de los artículo 1112 y 1526 a 1538 del Código Civil, que regulan la 
transmisión  voluntaria  «inter  vivos»  de  un  crédito  bajo  el  prisma  de  la  libertad  de 
disposición, la misma no precisa otra forma que la requerida con carácter general por el 
negocio  jurídico  utilizado  al  efecto,  es  decir,  rige  el  principio  de  libertad  de  forma 
consagrado  en  el  artículo  1278  del  Código  Civil,  si  bien  tratándose  de  créditos 
hipotecarios será necesario el otorgamiento de una escritura pública para su debida 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de la hipoteca (artículo 149 de 
la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, el negocio jurídico de cesión de crédito, como se ha visto, es válido en 
España sin que sea necesario el consentimiento del prestatario, y sin que tampoco sea 
necesario que se le notifique la cesión, si bien para su eficacia frente a ese deudor, en 
términos de pago y liberación, debe serle notificado tanto el hecho de la cesión como 
todas sus condiciones, según se desprende del artículo 1527 del Código Civil, que dice: 
«El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará 
libre de la obligación».
Sólo en el supuesto de que el crédito sea litigioso, en el que el artículo 1535 del 
Código Civil concede al deudor el derecho de retracto y siempre que reúna los requisitos 
que para tener tal consideración ha señalado el Tribunal Supremo, es factible hablar de 
necesidad de notificación; pero de nuevo se trata de una cuestión que aunque discutible, 
no es objeto de este recurso.
Es decir, desde un punto de vista civil, la notificación de la cesión a los deudores 
evita pagos liberatorios al anterior acreedor y limita la posibilidad de compensación con 
éste. Así, conforme a los artículos 1527 del Código Civil y 347 del Código de Comercio, 
los pagos realizados por el deudor al antiguo acreedor antes de tener conocimiento de la 
cesión  serán  liberatorios  respecto  de  los  importes  pagados,  por  lo  que  debería  el 
cedente entregar al cesionario las cantidades recibidas. Además, de conformidad con el 
artículo 1198 del Código Civil, si a un deudor se le hizo saber la cesión del crédito y no la 
consintió, podrá oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente 
siempre que sean anteriores al conocimiento de la cesión y no sean personalísimas, 
pero no podrá oponer las excepciones posteriores.
En consecuencia, al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo 
para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de 
esa  notificación  previa  al  deudor  para  poder  practicarse,  como  se  infiere  de  los 
artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria que presuponen la inscripción de la cesión sin 
previa notificación, y contemplan su ausencia únicamente a los efectos de atribuir la 
responsabilidad inherente a tal omisión al cedente (Resoluciones de 17 y 18 de octubre 
de 2000). Esta debe ser la interpretación que debe darse a la referencia del artículo 151 
de la Ley Hipotecaria a la omisión de la notificación al deudor «en los casos en que deba 
hacerse», pero en ningún caso impedirá la inscripción de la cesión, como expresamente 
señala el artículo 243 del Reglamento Hipotecario, que permite la constancia posterior de 
la misma mediante nota marginal.
Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto 
de 5 de julio de 2016 (C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL) que 
las cesiones de créditos son neutras para los deudores ya que no les suponen nuevas 
cargas financieras sino, únicamente, tener que realizar el pago a distinto acreedor, y,  s
además, que conforme al apartado 2 del artículo 1 de la Directiva 93/13/CEE, las  oe.
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas  w.
no estarán sometidas a las disposiciones de dicha Directiva; por lo que si la legislación  11w
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obtener copias de la escritura de cesión (artículo 224 Reglamento Notarial), ni la de 
interesado para solicitar la inscripción de la aportación al Fondo en el Registro de la 
propiedad [artículo 6 apartado c) LH]. Nada impide la inscripción de la constitución del 
fondo de titulización en el Registro de la propiedad como cesión de facultades inherentes 
al crédito –entre ellas la de titulizar–, pero para ello es preciso que sea solicitado por 
persona legitimada, y no se ha acreditado que el solicitante tenga la representación del 
transmitente ni del adquirente del derecho [artículo 6 apartado d) LH].
4.  El artículo 39 del Reglamento Hipotecario no puede alterar esta doctrina sobre la 
base de que el deudor cedido sea en este caso el presentante de la escritura de cesión 
de créditos. Este artículo reglamentario lo único que pretende es facilitar el tráfico con la 
presunción –iuris tantum– de considerar al presentante comprendido en los supuestos de 
representación, pero siempre que del contexto no resulte otra cosa. En este caso no 
estamos  ante  un  mero  representante/gestor  al  que  se  le  pueda  presumir  la 
representación del adquirente o transmitente. Y el reglamento no puede ir más allá de la 
ley, que exige representación de uno u otro o bien ser interesado, y ya se ha afirmado 
que el deudor cedido, salvo en el caso de cesión de créditos litigiosos, no se ve afectado 
en nada por la cesión para titulización, no es legitimado para obtención de copia -según 
reiterada doctrina de este Centro Directivo dentro del servicio notarial- y tampoco para 
solicitar la inscripción por sí sólo, mientras no acredite la representación de cedente o 
cesionario.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  la  desestimación  del  recurso  y  la 
confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.