BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 272 Miércoles 14 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 87670
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12241 Resolución  de  30  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la 
que suspende la extensión de anotación preventiva de embargo ordenada en 
sede de un proceso de ejecución de títulos judiciales.
En el recurso interpuesto por doña P. R. G., Procuradora de los Tribunales del Ilustre 
Colegio de Procuradores de Vigo, en nombre y representación de Promotora RP-28 S.L. 
contra la nota de calificación extendida por la registradora del Registro de la Propiedad 
número tres de Vigo, doña María Purificación Geijo Barrientos, por la que suspende la 
extensión  de  anotación  preventiva  de  embargo  en  el  historial  de  la  finca  registral 
número  77.988,  ordenada  en  sede  del  proceso  de  ejecución  de  títulos  judiciales 
número 28/2019, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Vigo.
Hechos
I
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 10, de los de Vigo, se sigue proceso 
de ejecución de títulos judiciales número 28/2019, a instancia de Promotora RP 28, S.L., 
frente a herencia yacente y herederos desconocidos e inciertos de don J. R. S. L B., en 
el marco del cual se ha dictado, por el Letrado de la Administración de Justicia del citado 
órgano judicial, el Mandamiento de fecha 22 de enero de 2020, en virtud del cual se 
solicita  la  extensión  de  anotación  preventiva  de  embargo  sobre  la  finca  registral 
número 77.988.
II
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Vigo n.º 3, es 
objeto de la siguiente calificación:
«…Hechos: 1)  Ante el Juzgado de Primera Instancia número 10, de los de Vigo, se 
sigue  proceso  de  ejecución  de  títulos  judiciales  número  28/2019,  a  instancia  de 
Promotora RP 28, S.L., frente a herencia yacente y herederos desconocidos e inciertos 
de  don  J.  R.  S.  L  B.,  en  el  marco  del  cual  se  ha  dictado,  por  el  Letrado  de  la 
Administración de Justicia del citado órgano judicial, el Mandamiento de fecha 22 de 
enero de 2020, en virtud del cual se solicita la extensión de anotación preventiva de 
embargo en el historial de la finca registral número 77.988. 2)  Del contenido del título 
indicado  en  el  punto  anterior  se  transcribe  lo  siguiente:  “Auto...parte  dispositiva-... 
Acuerdo: 2.–... El presente auto, junto con el decreto que dictará el Letrado de la 
Administración de Justicia, y copia de la demanda ejecutiva, serán notificados a la parte 
ejecutada en la persona de doña P. C. S. P., quien en su día compareció a la llamada de 
este juzgado justificando su renuncia a la herencia y manifestando ser prima de don J. R.  es
S. L. B., y ser la única de sus parientes que reside en Vigo, desconociendo otros  o
domicilios”. Fundamentos de Derecho: Uno de los Principios sobre los que se sustenta el  241ww
frecuaol ndnpciscriooiascn,t eeamnsmoatei tei rzeneantson p qdeduocee tlyi  vSl ooaiss,d  tpdeaaimpsrttaaain n Itandosmosí   oieenblvt ieieltiraaxerrps iouqa eudRseoet sogs  eiePsn trpr ianlualce  eihdpseaio r ee glan edlc nepiae rT,re arhsarae ciyntnoatde neS  cftueeacnnsesiodsi,óio vne oi,nn ,  rtceelaurs vypneaeen tecácesinóesdnindo ceasinade     OE-A-2020-12able en https://
de este modo, ya no solo el expuesto Principio Hipotecario, sino también, la garantía
constitucional resultante del artículo 24 de nuestra actual Constitución. Atendiendo al 
supuesto objeto de esta nota de calificación, cabe partir de la intervención en el proceso 
de doña P. C. S. P.; tal y como se ha puesto de manifiesto en los hechos, ante la 
notificación practicada por el citado Órgano Judicial, la misma compareció, acreditando 
(tal y como así resulta de la documentación calificada, y en la que también consta copia 
simple de una escritura pública de renuncia, testimoniada en julio de 2019) su renuncia a 
la citada herencia. La renuncia a la herencia supone, por parte de la renunciante, una 
declaración de voluntad dirigida a desprenderse de su derecho a la misma, lo que 
supone  que  haya  devenido  definitivamente  ineficaz  el  llamamiento  realizado, 
retrotrayéndose sus efectos al mismo momento de la muerte del causante; efectos, los 
expuestos, normativamente reconocidos en los artículos 989 y 997 del Código Civil. Ante 
esta  declaración  de  voluntad,  no  se  puede  considerar  a  la  citada  persona  como 
interesada en la herencia del causante don J. R. S. L. B. Procede recordar, que esta 
renuncia se ha producido durante la sustanciación del procedimiento de origen 49/2014, 
pero no en el marco del posterior proceso de ejecución, donde la mencionada persona, y 
siempre y cuando se pueda considerar acreditada su renuncia a la herencia, ya no era 
interesada  en  esta  última  (y  ello,  a  pesar  de  la  notificación  practicada  durante  la 
sustanciación del proceso de ejecución 28/2019). En este orden de cosas, y ante la 
inexistencia de personas que tengan derecho a heredar, acreditándose este hecho tras 
las averiguaciones pertinentes, cabe indicar que, en último término, se puede considerar 
como interesado en la herencia a la propia Administración, tal y como así resulta de los 
artículos 956 y siguientes del Código Civil, así como los artículos 267 y siguientes de la 
Ley  de  Derecho  Civil  de  Galicia.  Atendiendo  a  esta  última  situación,  la  propia 
Administración  se  podría  convertir  en  la  administradora  del  caudal  hereditario;  así 
resulta, particularmente, del contenido del artículo 791 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
cuando, ante la inexistencia de interesados en la herencia, ella misma manifiesta su 
interés  mediante  la  comunicación  al  Tribunal  del  inicio  del  procedimiento  para  su 
declaración como heredera abintestato. Ante la situación consistente en que el proceso 
se haya entablado frente a la herencia yacente y herederos desconocidos e inciertos del 
causante,  como  así  ha  ocurrido  en  el  presente  caso,  puede  ser  procedente  el 
nombramiento de un administrador judicial, como ha reconocido la Dirección General de 
los Registros y 1 Notariado en diversas Resoluciones, tales como las de 8 de septiembre 
de 2011, 8 de mayo, 27 de junio de 2014, o 14 de marzo del año 2018; de las mismas, 
resulta lo siguiente: “(...) la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la 
herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, 
de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se 
haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, 
debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es 
puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas 
determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados 
resulte  que  el  juez  ha  considerado  suficiente  la  legitimación  pasiva  de  la  herencia 
yacente (...)”.Teniendo en cuenta lo expuesto, cabe llegar a las siguientes conclusiones: 
si bien, en el procedimiento de origen se ha producido la intervención de una posible 
interesada en la herencia del citado causante (interesada hasta el momento en el que, a 
juicio de la autoridad judicial, ha justificado su renuncia a la misma), en el posterior 
proceso de ejecución, entablado frente a la herencia yacente y herederos desconocidos 
e inciertos de Don J. R. S. L. B., no se puede considerar que se haya producido la 
intervención de interesado alguno, ya que, de considerarse acreditada la mencionada  s
renuncia, dicha persona ya no se podría considerar como tal, y sin que tampoco conste  oe.
la intervención de ninguna otra persona interesada en dicho caudal relicto, y sin perjuicio  w.
de que cobre relevancia en este caso, el dato extraído de la documentación calificada y  241ww
hreefreernidcoia ,a y  lpao rp loos tibalnet oe, xciosntesnidceiara rdsee  cootrmoso  ipnaterireenstaedso sq ueen  epsutae dúaltnim  tae.n Eern  edsetree cohrdoe na  dlea 
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julio de 2019, en la que se establece que “Distinto sería el caso de que la renuncia de los 
herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como 
consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí 
habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia 
(Resolución de 15 de noviembre de 2016)”. Por lo tanto, ante la improcedencia de 
extender las consecuencias de un proceso a sujetos potencialmente interesados en la 
herencia del citado causante y que no han intervenido en el correspondiente proceso de 
ejecución, sustanciándose este último sin ningún interesado, no es posible acceder a la 
petición de registración formulada hasta que, o bien, se acredite la intervención de un 
interesado en dicha herencia, o bien, el nombramiento de un defensor judicial que 
defienda los intereses de esta última. En consecuencia, atendiendo a los citados hechos 
y fundamentos de derecho, y dado el carácter subsanable del defecto advertido, se 
acuerda suspender la práctica de la anotación preventiva de embargo solicitada. Se hace 
constar que la Disposición Adicional Tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, 
por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis 
sanitaria ocasionada por el COVID-19, establece que “se suspenden términos y se 
interrumpen los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del 
sector público. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda 
vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo” y la Cuarta que 
“los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán 
suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las 
prórrogas que se adoptaren”. La segunda medida de la Resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de marzo de 2020 establece que esta 
suspensión  “se  entiende  plenamente  aplicable  a  los  registros  de  la  propiedad, 
mercantiles y de bienes muebles”. Vigo, a 8 de abril de 2020. La Registradora (firma 
ilegible), Fdo. María Purificación Geijo Barrientos.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña P.R.G., Procuradora de los Tribunales del 
Ilustre Colegio de Procuradores de Vigo, en nombre y representación de Promotora 
RP-28 S.L. en base a los siguientes: Hechos: Primero. - Mi representada Promotora R.P. 
28 S.L., … Segundo. - Asimismo mi representada era propietaria de la siguiente finca 
urbana: Urbana. –Once…Figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Vigo n.º 3, al 
Tomo 2398, Libro 1463, folio 150, finca 77. 988, inscripción 1.ª…Tercero. - Mi mandante 
Promotora R.P. 28 S.L., como propietaria vendió a don J. R.S.L.B. …que adquirió como 
comprador la finca anteriormente citada por el precio de … La escritura de compraventa 
se realizó ante el Notario don Jaime Romero Costas el cual la otorgó el día 31 de 
diciembre de 2.012 bajo el número 1.551 de su Protocolo, y la misma se inscribió en el 
Registro de la Propiedad a nombre del comprador. El pago del precio se haría de la 
siguiente forma: … Cuarto. - En reclamación del importe adeudado se siguió juicio 
ordinario N.º49/2014 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Vigo, frente a la 
herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del fallecido don J. R.S.L.B. 
En su día se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda condenando a la 
herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del fallecido don J. R.S.L.B. al 
abono de 115.644 euros, intereses legales desde la reclamación judicial y costas. Se 
instó la ejecución de la sentencia, que se sigue como Ejecución de Títulos Judiciales n.º 
28/2019 a instancia de mi representada Promotora RP 28 SL frente a la herencia  s
yacente del fallecido Don J. R.S.L.B. Dicha ejecución se sigue por importe de 115.644  e.
euros más otros 34.693,20 euros fijados prudencialmente para intereses y costas de  w.
ejecución. Quinto. Hasta aquí los antecedentes del caso, para en este punto y los  241ww
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suspensión de la anotación preventiva de embargo solicitada sobre la finca registral 
n.º77988, accediendo a practicar conforme se ha solicitado, la anotación preventiva de 
suspensión de la anotación preventiva de embargo. Sexto. - Es muy importante es de 
destacar que el comprador don J. R.S.L.B. falleció el día 1 de febrero de 2.013, y lo que 
nos consta es que estaba soltero y no tenía hijos, asimismo no otorgó testamento, con lo 
cual se desconocía en principio la identidad de sus herederos y su paradero. Estas 
circunstancias las acreditamos con: 10. Certificado de fallecimiento del Registro Civil de 
Vigo, donde consta inscrita la defunción. Y 2.º Certificación del Registro de Últimas 
voluntades.  La  demanda  se  dirige  contra  la  herencia  yacente  y  los  herederos 
desconocidos e inciertos del fallecido Don J. R.S.L.B.., si bien se localizan a los posibles 
herederos del mismo que son sus hermanos don J. C. y doña Y. S. L. B. Estos dos 
hermanos  aportan  sendas  renuncias  a  la  herencia,  debe  hacerse  constar  que  las 
renuncias son previas al inicio del procedimiento. También se aporta al presente recurso, 
un escrito dirigido al Juzgado que tramita el procedimiento, en el cual se manifiesta que 
el fallecido don J. R.S.L.B.., no tiene sobrinos, aunque si una prima que pueden ser 
llamada a la herencia. Ante esa circunstancia se localiza a la prima doña P. C. S. M. P., a 
la cual se le notifica la cédula de emplazamiento de la demanda el 22 de octubre 
de 2014. Cuando la misma es emplazada es una de las llamadas a la herencia e 
interesada en la misma. Posteriormente notifica al Juzgado su renuncia a la herencia, si 
bien desde la notificación de la demanda y la renuncia a la herencia transcurre casi un 
mes en el cual dicha persona ésta llamada a la herencia de su primo don J. R.S.L.B. La 
escritura de renuncia no se otorga hasta el día 17 de noviembre de 2.014. Llegados a 
este punto podemos apreciar seguramente la confusión de la calificación del registro, 
toda vez que doña P. C. S. M. P. no comparece a la llamada judicial ante el Juzgado con 
la escritura de renuncia a la herencia. sino que se le notifica personalmente la demanda 
como interesada en la misma, y aún tarda casi un mes en comparecer ante el Juzgado 
con  la  renuncia  a  la  herencia.  Octavo:  Decir  que  en  justificación  de  todas  las 
circunstancias expuestas, se ha aportado al Registro de la Propiedad n.º 3 de Vigo, y 
deben obrar en el expediente correspondiente…Fundamentos de Derecho: Como bien 
recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre 
de 2013, el registrador «... debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 LEC, a 
saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros 
públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y 
atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos 
derivados  del  propio  Registro  conforme  a  su  legislación  específica.  Y  como  tiene 
proclamado la Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede 
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los 
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya 
sido  parte”.  Esta  misma  doctrina  se  ha  visto  reforzada  por  la  Sentencia 
número  266/2015,  de  14  de  diciembre  de  2015,  de  la  Sala  Segunda  del  Tribunal 
Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión 
(artículo  24.1  de  la  Constitución  Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías 
(artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los 
siguientes términos: “... el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación 
particular,... no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un 
título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por 
más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a 
aquél le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la  s
presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran  oe.
ver  perjudicados  sus  intereses  por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  w.
interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que  241ww
traemitebriaédna mpuedniteer aens es Cere notírdoo Ds ireenc tivdoe,f eenss ap ridnec iplioos  bsáusyicoos  dper onpuieosst”r.o  Csoismteom ah ar eagfiisrtmraal deol 
dreeg iqsutrea lt ood o etnít ulpor oqcueed pimreietenntod as seug uaicdcoe scoo natl rRa eégli st(rcof rh. aa drteíc vuelonsir  o2t0o rgya d4o0  pdoer  ella t ituLleayr   BOE-A-cable e
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral 
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de 
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral 
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). 
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 
de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción “iuris tantum” de exactitud de 
los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular 
registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en 
procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento  Hipotecario.  El  respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en 
exclusiva  a  los  jueces  y  tribunales,  impone  a  todas  las  autoridades  y  funcionarios 
públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir 
las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto, que la doctrina reiterada de ese 
Centro Directivo es que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de 
calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero 
sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el 
Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de 
evitar  su  indefensión  proscrita,  como  se  ha  dicho,  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo  24  de  la  Constitución  Española),  ya  que  precisamente  el  artículo  100  del 
Reglamento  Hipotecario  permite  al  registrador  calificar  del  documento  judicial  “los 
obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de 
practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el 
correspondiente  procedimiento  judicial.  Y  si  bien  esto  es  así,  la  propia  DGRN,  ha 
manifestado por ejemplo en su resolución de 18 de octubre de 2.017, lo siguiente: “Esta 
Dirección General ha señalado respecto a la incidencia de la renuncia de los herederos 
en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, que no evita la 
necesidad de nombrar administrador el hecho de que h ya un pronunciamiento judicial en 
el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la herencia por parte de los 
herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta 
pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados 
de  defender  los  intereses  de  la  herencia;  así  en  Resolución  de  19  de  septiembre 
de 2015. Pero también ha resuelto que distinto sería el caso de que la renuncia de los 
herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como 
consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí 
habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. 
“Distinto sería el supuesto de que la renuncia se efectuase con posterioridad al inicio del 
procedimiento  y  previo  emplazamiento  de  los  herederos  inicialmente  llamados  a  la 
sucesión, en cuyo caso la posibilidad de intervención en defensa de la herencia queda 
garantizada” (Resolución de 15 de noviembre de 2016). En el presente supuesto, la 
renuncia se produjo con posterioridad a la tramitación del procedimiento o en todo caso 
con posterioridad al emplazamiento y notificación de la demanda. Se han realizado 
distintas averiguaciones para tratar de identificar y citar a los posibles herederos del 
causante. A la vista de ello, y teniendo en cuenta la doctrina antes expuesta según la 
cual el nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse 
en  un  trámite  excesivamente  gravoso  debiendo  limitarse  a  los  casos  en  que  el 
llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún  s
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, ha de entenderse  oe.
que, en este caso, no existe indefensión, al haberse notificado al menos a una de los  w.
posibles herederos del titular registral. En el presente caso, se localiza a la prima doña P.  241ww
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en el cual dicha persona ésta llamada a la herencia de su primo don J. R.S.L.B... La 
escritura de renuncia no se otorga hasta el día 17 de noviembre de 2014. Hubo una 
posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. Normalmente en 
un  proceso  ejecutivo,  la  primera  intervención  de  la  heredera  ha  de  darse  en  la 
notificación de ese proceso de ejecución, pero en este caso, el proceso de ejecución 
proviene  de  un  Juicio  Declarativo  Ordinario  previo  donde  es  notificada.  Cuando  la 
resolución del Registro de la Propiedad cita resoluciones de esa Dirección General, que 
textualmente  habla  de  la  renuncia  posterior  una  vez  iniciado  el  procedimiento  de 
ejecución, lógicamente se está refiriendo a juicios que se inician en base a títulos 
ejecutivos, (procedimientos hipotecarlos, pólizas de crédito intervenidas por fedatario 
público, etc.), en definitiva son procedimientos que se inician ya en fase de ejecución, y 
donde la primera noticia del procedimiento de ejecución tiene lugar para el heredero en 
ese procedimiento ejecutivo. Ha de destacarse que en este procedimiento se han llevado 
a cabo las actuaciones necesarias para la localización de los herederos, y en este caso 
concreto la intervención de la heredera, se produce en el proceso declarativo ordinario 
donde es notificada de la demanda y que entendemos que reúne los requisitos legales 
para tener por cumplido y superado principio del tracto sucesivo a efectos de proceder a 
anotar el mandamiento de embargo en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, 
procede que por esa Dirección General se estime el recurso y revoque la nota de 
calificación del registrador».
IV
La registradora, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  538  a  544  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil1, 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 
las Sentencias del Tribunal Constitucional, Sala Segunda, números 266/2015, de 14 de 
diciembre, y 200/2016 de 28 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 
Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al 
alcance de la calificación y de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005, 12 de junio de 2008 
y 3 de marzo de 2011, relativas a la herencia yacente, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril 
de 2003, 23 de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de 
junio y 11 de julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de 
mayo de 2012, 28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo 
y 2 de octubre de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de 
mayo, 17 de julio, 22 de octubre y 9 de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 
y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre 
y 18 de diciembre de 2017 y 15 de febrero y 9, 10 y 20 de julio de 2018 y 4 de noviembre 
de 2019.
1.  Son  hechos  a  tener  en  cuenta  para  la  resolución  de  este  expediente  los 
siguientes:
– En procedimiento ordinario 49/2014 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia  es
n.º 10 de Vigo, seguido por Promotora R.P. 28 S.L., frente a la herencia yacente y los  o
lfhdaaee llrtieeen–crdt meióeEr irpnslo ooacssldi ttieaodcrid eóoimosn c y pdo dsoeneirunot ed clda.oide ro sdfcseae mllenea dcniiineódcn aeite el rqsdtuo.íaes   1od redigle i fnafeóllb eerceli drcooi t dadedo o2n . p0Jr1o. 3cR,e c.dSoim.nL i.eaBnn.,tt oee.r inoD riordenac dlJa .pm oRar.c Stiaó.Lnn.t Bod ..ea,    OE-A-2020-12241able en https://www.
– En sede del citado procedimiento ordinario se localizan a los posibles herederos 
del causante, sus hermanos don J. C. y doña Y. S. L. B. quienes aportan sendas 
escrituras públicas de renuncia a la herencia, otorgadas con anterioridad al inicio del 
procedimiento.
– Puesto que el fallecido no tiene sobrinos, se localiza a una prima, doña P. C. S. M. 
P., a la cual se le notifica la cédula de emplazamiento de la demanda el 22 de octubre 
de 2014, dicha señora, una vez emplazada, renuncia a la herencia del causante en 
escritura otorgada el 17 de noviembre de 2014.
– Finalmente, se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda y condenando 
a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del fallecido don J. 
R.S.L.B. al abono de la cantidad reclamada.
– Posteriormente, en procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales n.º 28/2019 
seguido a instancia de Promotora Rp 28 SL frente a la herencia yacente y herederos 
desconocidos e inciertos de don J.R.S.L.B. se instó la ejecución de la citada sentencia. 
En  el  marco  del  citado  proceso  de  ejecución  se  dicta  mandamiento  ordenando  la 
extensión de anotación preventiva de embargo sobre una finca del fallecido deudor, que 
se presenta en el Registro de la Propiedad número tres de Vigo.
– La registradora suspende la práctica de la anotación entendiendo que la renuncia 
de doña P. C. S. M. P., se ha producido durante la sustanciación del procedimiento de 
origen 49/2014, pero no en el marco del posterior proceso de ejecución, en el que ya no 
era interesada en la herencia. (Y ello, a pesar de la notificación practicada durante la 
sustanciación del proceso de ejecución 28/2019). En este orden de cosas, y ante la 
inexistencia de personas que tengan derecho a heredar, acreditándose este hecho tras 
las averiguaciones pertinentes, cabe indicar que, en último término, se puede considerar 
como interesado en la herencia a la propia Administración.
– La recurrente alega, resumidamente, que la intervención de la posible heredera, 
que se produce en el proceso declarativo ordinario de origen, reúne los requisitos legales 
para tener por cumplido y superado principio del tracto sucesivo a efectos de proceder a 
anotar el mandamiento de embargo derivado del posterior proceso de ejecución en el 
Registro de la Propiedad.
2.  Con  carácter  previo  hay  que  señalar  que  el  artículo  166  del  Reglamento 
Hipotecario  al  regular  los  requisitos  de  extensión  de  las  anotaciones  de  embargo 
seguidos  contra  herederos  indeterminados  o  determinados  del  titular  registral  está 
aplicando el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de que los bienes no 
constan  aun  inscritos  a  favor  de  los  demandados.  El  principio  de  tracto  sucesivo 
establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión 
proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y 
registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus 
herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar 
incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los  e.
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva a su vez  w.b
de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la  241ww
dineslc rRipecgióisnt roim pal ictao duonsa  lopsre seufencctióons  «leiugraisle tsa netunm  b»e ndeef iecxioa cdtietul dt itduela lro sr epgriosntruanl,c iealm  eiefenctotos 
csounb spigeursieonntae  deiss teinl tcai edrere  ddicehl oR etigtuislatrro o a s luoss  htíeturelodse orotosr, gya dqouse  eens tpar occirecduinmsiteanntcoias  sdeegbuei dsoesr 
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de 
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la 
de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias  relacionadas  en  «Vistos»,  que  el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 
522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de 
los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte”.».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era 
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
3.  Como  resulta  de  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  antes  expuesta,  el 
nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en un 
trámite excesivamente gravoso debiendo limitarse a los casos en que el llamamiento a 
los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la 
herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la 
legitimación pasiva de la herencia yacente.
También ha aclarado esta Dirección General, respecto a la incidencia de la renuncia 
de  los  herederos  en  los  supuestos  de  procedimientos  seguidos  contra  la  herencia  s
yacente, que no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho de que haya un  oe.
pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la  w.
herencia por parte de los herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente  241ww
lqlaumieandeoss  sae rlaá nh eloresn ceian,c aersgtaa dpoass ad elo sd seifgeunideenrte slo esn  inotredreens,e sse adne  telas tahdeorse noc iian;t esatsaíd oesn, 
Rheerseodluecroiósn  sdee  h1u9b dieer as epprtoiedmucbirdeo  duen 2a0 1ve5z.  Dinisictiinatdoo s eerl íap reolc ceadsimo ideen tqou ed ela e rjeencuunccióian  dceo mloos   BOE-A-cable e
consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí 
habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia 
(Resolución de 15 de noviembre de 2016).
Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, convendría a este respecto 
recordar que la calificación del registrador del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria)  será  distinta  en  cada  uno  de  los  supuestos  siguientes:  a)  procesos 
ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento; b) 
procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular 
registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia 
yacente– del titular registral.
a)  Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos 
por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al 
registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la 
tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil. Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de 
iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento 
deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la 
demanda  se  ha  dirigido  contra  éstos  indicando  sus  circunstancias  personales 
(artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este 
caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará 
posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
b)  Si  se  ha  producido  el  fallecimiento  del  titular  registral  antes  del  iniciado  el 
procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además 
del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra 
éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el 
certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo 
segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de 
herederos del titular registral.
c)  En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos 
indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, 
será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se 
acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles 
llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un 
administrador de la herencia yacente.
4.  En el supuesto de este expediente, el fallecimiento del titular registral se produjo 
antes de iniciarse el procedimiento ordinario de origen en el que se reclamaron las 
cantidades impagadas, por lo que la demanda se dirigió contra la herencia yacente y los 
desconocidos  herederos  habiéndose  efectuado  en  su  seno  todas  las  diligencias 
necesarias para localizar a algún potencial heredero del deudor.
Dos de los posibles herederos, hermanos del causante, acreditan su renuncia a los 
derechos hereditarios efectuada con anterioridad a la interposición. La tercera posible 
interesada, renuncia a sus derechos con posterioridad a haber sido emplazada en el 
proceso ordinario. Por lo tanto, conforme a la anterior doctrina es cierto, como alega la 
recurrente, que en el proceso inicial del que trae causa el de ejecución se cumplen los 
requisitos de intervención.
La cuestión es determinar si esa intervención en el procedimiento de origen es 
suficiente para entender cumplido el tracto en el procedimiento de ejecución posterior del  e
que deriva el mandamiento ordenando extender la anotación preventiva de embargo. El  bo
derecho a la ejecución de las sentencias y demás resoluciones judiciales firmes forma  241ww
Cpaorntes tidtuecl iódne.r eAcshío l oa  hlaa  tsueteñlaal ajduod iceila lp reofepcioti vTar ibcuonnasla gCroandsot iteunc ioenl aalr teícnu lsoe n2t4e ndceia l a1 9c4ita/9d3a, 
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registrador implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o 
sus herederos.
La ejecución, tratándose de títulos judiciales, se configura además como un proceso 
independiente y no como una fase de un declarativo anterior, aun cuando para pedir la 
ejecución deba acudirse al Juez del Tribunal de primera instancia que ha dictado la 
sentencia o resolución que se pretende ejecutar. Conforme al artículo 549 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil. «1. Sólo se despachará ejecución a petición de parte, en forma de 
demanda, en la que se expresarán: …5.º La persona o personas, con expresión de sus 
circunstancias identificativas, frente a las que se pretenda el despacho de la ejecución, 
por aparecer en el título como deudores o por estar sujetos a la ejecución según lo 
dispuesto en los artículos 538 a 544 de esta Ley». Y el artículo 540 dispone: «1.  La 
ejecución podrá despacharse o continuarse a favor de quien acredite ser sucesor del que 
figure como ejecutante en el título ejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor 
de quien en dicho título aparezca como ejecutado».
En el caso que nos ocupa, el posterior proceso de ejecución no se dirigió frente a 
alguna persona cierta y determinada que pudiese considerarse como interesada en la 
herencia,  pues  mediando  la  renuncia  de  los  todos  los  inicialmente  llamados  a  la 
herencia, esta pasa a los siguientes en orden, quienes serán los encargados de defender 
los intereses de la herencia; y sin que tampoco pueda sustituirse el requisito de su 
intervención por la notificación de la demanda ejecutiva a doña P. C. S. M. P., ya que, en 
dicho momento, la renuncia de la citada señora ya se había hecho efectiva por lo que no 
se la puede considerar como interesada en la reseñada herencia.
Tampoco hay pronunciamiento judicial expreso sobre la legitimación pasiva de los 
herederos de la herencia aun habiendo estos renunciado a esta en el procedimiento 
previo, ni consta si se ha efectuado notificación edictal a los posibles desconocidos 
herederos  o  si,  en  última  instancia  se  ha  emplazado  al  Estado,  ya  que  al  haber 
renunciado a la herencia las personas inicialmente llamadas, desaparecen del círculo de 
intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del 
causante (artículo 989 del Código Civil). Y serán otros los llamados a defender esos 
intereses y en última instancia, el artículo 956 del Código Civil señala que: «A falta de 
personas que tengan derecho a heredar conforme a lo dispuesto en las precedentes 
Secciones, heredará el Estado (…)».
Por todo lo expuesto debe confirmarse el defecto observado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.