BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 283 Viernes 26 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 145879
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19574 Resolución  de  3  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se 
deniega  la  inscripción  de  un  testimonio  de  auto  de  adjudicación  y 
mandamiento de cancelación de cargas.
En el recurso interpuesto por doña A. G. L. O., procuradora de los tribunales, en 
nombre y representación de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», contra la nota de 
calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 29, don Javier Stampa 
Piñeiro, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y 
mandamiento de cancelación de cargas.
Hechos
I
Mediante testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de 
cargas,  dictados  por  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  de  número  7  Alicante,  se 
adjudicaban a «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», entre otras, las fincas registrales 
número 10.490 y 10.491 del Registro de la Propiedad de Madrid número 29, y se 
acordaba la cancelación la inscripción de hipoteca que dio lugar a la ejecución y de todas 
las cargas posteriores a la misma, incluso las que se hubieren verificado después de 
expedida la certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 656 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
II
Presentados  dichos  documentos  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid 
número 29, el testimonio de auto de adjudicación fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Decreto expedido el 26/03/2018 por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 7 de Alicante, 
número de autos 918/2014, en unión de instancia con firma legitimada de fecha 29 de 
mayo de 2018, de testimonio de Diligencias de ordenación de fechas 19 de junio de 2018 
y 1 de octubre de 2018, expedido el 10 de diciembre de 2018 y de diligencia de 
ordenación de fecha 11 de mayo de 2021.
Dicho documento causó el día 12/05/2021 el asiento de presentación número 135 del 
diario 119.
El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 
a 100 de su Reglamento suspende la inscripción del mismo por los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho: Hechos: 1.–Se presenta instancia por la que se manifiesta que 
las fincas no se encontraban arrendadas en el momento de la adjudicación. Resultando  es
no obstante del Registro inscrito sobre las fincas un derecho de arrendamiento en virtud  o
de escritura por la que se eleva a público un contrato de arrendamiento de fecha 19 de  574ww
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cancelación del arrendamiento inscrito, ya que, a diferencia de lo establecido en las
Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 3 de julio de 2013, 11 
de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, conforme a la Sentencia de la Audiencia 
Provincial  de  Madrid  de  fecha  28  de  abril  de  2015  y  a  la  jurisprudencia  que  a 
continuación se cita, no cabe considerar extinguido el arrendamiento y por lo tanto no 
procede  su  cancelación  salvo  consentimiento  del  titular  de  dicho  arrendamiento  ó 
resolución judicial firme. La cuestión sigue siendo objeto de polémica por la existencia de 
una laguna legal en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a diferencia de 
lo que ocurre para las viviendas en el artículo 13 de la misma Ley. Los arrendamientos 
para uso distinto del de vivienda se someten, dejando a salvo la voluntad de las partes, 
de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos 
Urbanos,  y  en  su  defecto  a  lo  dispuesto  en  el  título  tercero  de  la  misma  y 
supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil. Por tanto, el artículo 13 de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos no es de aplicación en este caso dado que se refiere a los 
arrendamientos de vivienda. La solución que se ha apuntado consiste en la aplicación 
del artículo 1.571 del Código Civil como norma supletoria de la Ley de Arrendamientos 
Urbanos ante el vacío legal, por lo que la transmisión del inmueble produciría la extinción 
del derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca. También el artículo 29 podría servir 
de solución de forma que el adquirente de la finca arrendada quedase subrogado en los 
derechos y obligaciones del arrendador salvo que se tratase de un tercero protegido por 
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias 
de 9 de abril de 2001, tras señalar que no hay una previsión expresa legal en materia de 
resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada para uso distinto de 
vivienda por enajenación forzosa de la finca, destaca por un lado la posible aplicación 
analógica del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que llevaría a una mayor 
protección de los arrendamientos para uso distinto de vivienda que de la propia vivienda 
en contra de la intención expresada por el legislador en el preámbulo de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, señala que es interpretación mayoritaria la de 
aplicación del artículo 29 a todos los supuestos de transmisión y que la regla general 
debe ser la subrogación en el contrato del adquirente durante el plazo pactado. La única 
limitación en favor del adjudicatario es que ostente el carácter de tercero hipotecario. La 
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de abril de 2000 se pronuncia en 
este sentido y añade que, en principio el artículo 29 conlleva una cesión ‘ex lege’ del 
contrato de arrendamiento a favor del nuevo adquirente como excepción a la regla 
general del artículo 1.571 del Código Civil, al que el legislador no ha querido remitirse, 
salvo que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Por 
ello, el Registrador que suscribe, prescindiendo de su consideración sobre la fuerza 
ejecutiva de la hipoteca, debe circunscribirse a lo establecido en las citadas sentencias y 
considera que no procede, salvo consentimiento del titular o resolución judicial firme, la 
cancelación del derecho de arrendamiento dados los cauces de la calificación registral, y 
habida cuenta de la función constitucional de jueces y tribunales, sin que la calificación 
registral pueda realizar apreciación alguna sobre la buena fe de las partes en este caso.
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Madrid, dieciocho de junio del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible y 
sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
Por su parte, el mandamiento de cancelación de cargas fue objeto de la siguiente 
nota de calificación: s
«Mandamiento expedido el 06/04/2018 por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 7 de  w.
Alicante, número de autos 918/2014, en unión de diligencia de ordenación de fecha 21  574ww
de mDaicyhoo d deo 2c0u2m1e enxtop ecdaiudsaó p eolr  deíla m 1i2s/m05o/ 2J0u2zg1a edl oa.siento de presentación número 136 del
diario 119.
El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 
a 100 de su Reglamento suspende la inscripción del mismo por los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho: Hechos: No consta inscrito el título previo. Fundamentos de 
Derecho: Artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Madrid, dieciocho de junio del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible y 
sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  A.  G.  L.  O.,  procuradora  de  los 
tribunales, en nombre y representación de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», 
interpuso recurso el día 6 de agosto de 2021 en virtud de escrito y en base a los 
siguientes argumentos:
«Motivos del recurso.
Primero.–Que mi mandante procedió a la presentación a inscripción del testimonio 
del Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, ambos dictados 
con fecha 22 de Febrero de 2018 por el que se adjudican a BBVA, entre otras, las 
fincas 10.490 y 10.491 del Registro 29 de Madrid y se acordaba la cancelación la 
inscripción de hipoteca que dio lugar a la ejecución y de todas las cargas posteriores a la 
misma incluso las que se hubieren verificado después de expedida la certificación de 
dominio y cargas prevenida en el artículo 656 de la Ley 1/200 de Enjuiciamiento Civil (…)
Segundo.–Que el Sr Registrador fundamenta su calificación negativa en la falta de la 
notificación  prevenida  en  el  artículo  25  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos, 
arrendamiento que hemos de recordar que si bien según manifiesta el Sr Registrador si 
aparece inscrito en el registro en la fecha del 28 de Marzo de 2019, inscripción 6.ª de las 
finca 10.490 y 10.491, no lo estaba a la fecha de la inscripción de la hipoteca objeto de 
ejecución que causó la inscripción 4a de fecha 13 de Junio de 2011 de ambas fincas ni 
de la certificación de dominio y cargas acordada por mandamiento expedido en la 
fecha 23 de Septiembre de 2014 y que causó la inscripción de la nota de expedición de 
fecha que 12 de Agosto de 2015.
De lo anterior cabe deducir lo siguiente:
1.  La inscripción preferente de la hipoteca al del supuesto arrendamiento
2.  La Inexistencia de inscripción alguna del derecho de arrendamiento con carácter 
previo a la expedición certificación de cargas.
Por tanto, la inscripción del supuesto arrendamiento tiene la consideración de carga 
posterior a la hipoteca que es objeto de ejecución y por lo tanto debe ser objeto de 
cancelación por depuración de cargas posteriores (…)
El asiento del arrendamiento que causó la inscripción 6.ª es de fecha 28 de Marzo 
de 2019, posterior por tanto a la nota marginal expedida por el Registrador, lo que 
permite al titular del derecho que se inscribe con posterioridad tomar conocimiento de la 
efectiva situación jurídica de la finca, en concreto, de la existencia del procedimiento de 
ejecución hipotecaria en curso. s
Son de aplicación por tanto las disposiciones contenidas en la LEC, en concreto  o
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hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656,
haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado
fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberío superado, 
que  se  retuvo  el  remanente  a  disposición  de  los  interesados.  Ello  significa  que  el 
mandamiento de cancelación purga la existencia de los derechos de cualquier clase que 
fueren anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca que ha dado lugar a la 
adjudicación, incluso los posteriores a la expedición de la certificación de cargas como 
es el caso del arrendamiento invocado en la calificación: pues la norma no distingue ni 
establece ningún tipo de excepción a los derechos que deban ser cancelados, salvo la 
mera prioridad cronológica registral. A mayor abundamiento el artículo 659.2 de la LEC 
establece claramente el régimen de intervención procesal de los titulares de derechos 
inscritos al señalar que: El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los 
titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en 
asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el 
Registro. 2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la 
certificación  de  dominio  y  cargas  no  se  les  realizará  comunicación  alguna,  pero, 
acreditando  al  secretario  judicial  responsable  de  la  ejecución  la  inscripción  de  su 
derecho,  se  les  dará  intervención  en  el  avalúo  y  en  las  demás  actuaciones  del 
procedimiento que les afecten. Por tanto, el arrendamiento en cuestión se encuentra 
dentro  de  apartado  segundo  del  citado  artículo  al  que  por  imperativo  legal  no  le 
corresponde ninguna comunicación ni derecho. En definitiva, el asiento de inscripción del 
arrendamiento posterior a la expedición de la certificación de cargas se ve afectado por 
la purga derivada de la consumación de la ejecución: cosa distinta será (y no es objeto ni 
de la calificación ni del recurso) la extinción material del arrendamiento, que corresponde 
al juez encargado de la ejecución mediante los oportunos trámites legalmente previstos 
en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que será el que determine si 
el arrendatario tiene o no derecho a permanecer en el inmueble una vez verificada la 
adjudicación a favor del ejecutante.
Se cita la Resolución de 20 de junio de 2017 de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado que, resolviendo un supuesto análogo que si bien se refiere a un 
arrendamiento rústico entendemos de plena aplicación al supuesto que ahora se plantea 
en el recurso.
La citada resolución establece y fundamenta lo siguiente:
“Ha de comenzarse, precisamente, por el análisis del segundo defecto recogido en la 
nota, el relativo a la negativa a cancelar la inscripción del arrendamiento. La cuestión 
relativa  a  los  efectos  que  la  ejecución  hipotecaria  tiene  sobre  un  arrendamiento 
constituido con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, está resuelta en la Ley de 
Arrendamientos  Urbanos.  El  primer  inciso  de  su  artículo  13.1  deja  claro  que  el 
arrendamiento se extingue de forma automática como consecuencia de la ejecución de 
la hipoteca inscrita con anterioridad: ‘Si durante la duración del contrato el derecho del 
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de 
una  sustitución  fideicomisaria,  la  enajenación  forzosa  derivada  de  una  ejecución 
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, 
quedaría extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo 
del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de 
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los 
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado’.
No obstante lo dicho, si se hace una interpretación conjunta de las normas que 
regulan  la  ejecución  hipotecaria  y  de  los  preceptos  recogidos  en  la  Ley  de 
Arrendamientos Rústicos, tampoco parece posible sostener que el arrendamiento rústico  e.
inscrito con posterioridad a la hipoteca pueda quedar inmune a la purga que respecto de  w.b
cargas y titularidades posteriores produce la ejecución de ésta. 574ww
que 3r.e suUltnaa d dee l olas se sctoanbsleecciudeon ecnia slo sd iarertcítcauslo dse 1l 3p4r odcee dlaim Lieeyn tHo ipdoet eecjeacriuac yió 6n7 h4i pdoet elaca Lreiay, 
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sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con
posterioridad  a  la  nota  marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas  en  el 
correspondiente procedimiento. De hecho, como señala el primer inciso del artículo 131 
de la Ley Hipotecaria, esta eficacia cancelatoria alcanza también a las anotaciones 
preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se 
basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución, 
siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de 
cargas.
Es a la vista de este principio general de purga de titularidades y cargas posteriores 
como hay que analizar los preceptos de la Ley de Arrendamientos Rústicos. En efecto, el 
artículo 22.1 de dicha Ley comienza estableciendo: ‘El adquirente de la finca, aun 
cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado 
en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que 
reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga 
tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás 
casos  deberá  respetar  la  duración  total  pactada’.  Este  precepto  debe  ponerse  en 
conexión con otros dos artículos de la misma Ley. Por un lado, el artículo 10, párrafo 
primero: ‘Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y 
cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán 
al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en 
cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya’. Por otro, el artículo 24, letra g): ‘El 
arrendamiento termina: (...) g) Por resolución del derecho del arrendador’.
4.  Teniendo en cuenta este conjunto de normas, se pueden establecer una serie de 
conclusiones:
– La hipoteca es un derecho real de realización de valor, que lleva inherente un ‘ius 
distrahendi’ que determina que la transmisión, en su caso, del bien o derecho gravado, 
se  producirá  con  el  alcance  y  contenido  que  este  derecho  tiene  al  tiempo  de  la 
constitución de la propia hipoteca. Mermar la eficacia de la hipoteca en cuanto a la purga 
de las cargas y derechos inscritos con posterioridad supone desvalorizar su función de 
garantía, pues deja en manos del hipotecante la posibilidad de disminuir el valor del bien 
hipotecado gravándolo con arrendamientos que van a quedar exentos de dicha purga.
– Cuando se concierta un contrato de arrendamiento sobre una finca que consta 
hipotecada, las partes lo hacen partiendo de que la titularidad está afectada por un 
derecho real que puede provocar la pérdida del dominio en caso de ejecución. Por tanto, 
el arrendatario conoce y acepta la posibilidad del que el derecho del arrendador quede 
resuelto, de forma análoga a los casos mencionados expresamente en el artículo 10 
y 24.g) de la Ley de Arrendamientos Rústicos antes transcrito. No existe en el caso de la 
hipoteca  ninguna  razón  que  justifique  un  tratamiento  diferente  a  los  casos  de 
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios o enfiteutas.
– Una de las causas que la Ley establece como determinante de la extinción del 
contrato de arrendamiento es precisamente la resolución del derecho del arrendador 
(artículo 24.g). Obsérvese que la previsión contenida en este artículo tiene carácter 
general y abarca tanto los casos mencionados expresamente en el artículo 10, como 
cualesquiera otros que tengan un efecto similar de resolución o extinción del derecho del 
arrendador que le legitimó para otorgar el contrato de arriendo.
– La subrogación ‘ex lege’ del adquirente de una finca en la posición del transmitente 
arrendador que establece el artículo 22.1 de la Ley, requiere una interpretación estricta, 
en tanto que, en contra de un principio general de nuestro sistema de contratos (cfr. 
artículo  1257  del  Código  Civil),  traslada  al  adquirente  de  un  bien  determinadas  e.
obligaciones que, en relación con él, ha contraído el titular que ahora se lo transmite de  w.b
forma que debe entenderse concretada a aquellas obligaciones relativas al bien en  574ww
ecuxcelsutyióenn,d aos ulmasid acso pnotrra eídl aasn teurinoar  titvuelazr  eqnu ec uasnut o ddeureeñcoh op lecnoom, loib rea rere inndcaodnodric ioqnuaeddoa, 
ttaelmesp olrimalimtaecnioten elsim pituaeddoa, ny ap rsoevao cdaer  mlao rdeos tdituecfiinóintiv od,e  ylaa  esviteunatcuióanlm jeunrítdei,c ad ed em alan efirnac aq uael 
momento anterior a su constitución.
– Como ya apuntó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de febrero de 2000, 
no resultaría lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos 
derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada, 
como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir 
derechos a los que no corresponde tal carácter.
Por todo ello, los arrendamientos rústicos inscritos después de una hipoteca, no 
pueden constituir una excepción al principio general de purga de titularidades y cargas 
posteriores, que constituye uno de los pilares esenciales del derecho real de hipoteca. 
En consecuencia, el defecto recogido en la nota ha de ser revocado y debe precederse a 
la cancelación de la inscripción décimo tercera de arrendamiento.
5.  Sentado pues que el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca se 
extingue  como  consecuencia  de  la  ejecución  de  esta,  hay  que  plantearse  si  será 
necesario realizar la declaración sobre libertad de arriendos o acreditar las notificaciones 
pertinentes a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los 
términos previstos en el artículo 22.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Entre la 
documentación presentada se encuentra una instancia suscrita por el adjudicatario de la 
finca en la que se manifiesta que la misma se encontraba libre de arriendos en el 
momento de la adjudicación.
Estando el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, el arrendatario 
necesariamente va a tener noticia de la ejecución, bien por comunicación del propio 
registrador  al  expedirse  la  certificación  de  cargas,  bien  si  accede  al  Registro  el 
arrendamiento con posterioridad a su expedición, por la nota marginal correspondiente 
que le permite tener conocimiento de la ejecución hipotecaria en curso. Por lo tanto es 
en sede del procedimiento donde el arrendatario debe hacer valer sus derechos.
En el supuesto de este expediente la certificación de cargas expedida en sede del 
procedimiento judicial es de fecha 26 de julio de 2013, el arrendamiento obra inscrito con 
fecha 8 de agosto de 2013.
Las  reticencias  que  ha  planteado  en  el  registrador  en  su  nota,  basadas  en  la 
existencia de un arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, carecen de 
fundamento porque, como se ha señalado, dicho arrendamiento ha quedado extinguido 
automáticamente desde el momento en que ha culminado la ejecución de la hipoteca 
con la correspondiente adjudicación de la finca y así se ha ordenado en el mandamiento 
de cancelación de cargas. Por tanto, procede igualmente estimar el recurso en cuanto a 
este extremo, revocando el defecto recogido en la nota impugnada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.”
En el mismo sentido de pronuncia la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en su resolución de Resolución de 24 de marzo de 2017, en el recurso 
interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 9, 
por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en el seno 
de procedimiento de ejecución hipotecaria:
“4. Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que 
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y 
si lo hizo ‘con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del 
arrendador’. Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la  s
vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de  oe.
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Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción
se produjo con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de cargas el 
arrendatario haya debido ser convenientemente notificado.
Si  el  arrendamiento  de  vivienda  no  ha  accedido  al  Registro  de  la  Propiedad, 
lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
5.  En el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca 
está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de 
arrendamiento o en algún otro título si lo hubiere. Y en cualquier caso en el supuesto de 
que exista un arrendamiento no consta inscrito.
En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada 
judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de 
arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario 
realizar notificación alguna expresa y especial.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.”
Recordemos que en el supuesto del presente recurso la inscripción del derecho de 
hipoteca se produce con fecha 13 de Junio de 2011, la certificación de dominio y cargas 
del artículo 688 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil se expide por mandamiento 
de 23 de Septiembre de 2014 quedando la nota marginal inscrita con fecha 12 de Agosto 
de 2015, mientras que el derecho de arrendamiento se inscribe, según calificación, con 
fecha 28 de Marzo de 2019 por lo que debe considerarse como carga posterior que ha 
de depurarse conforme a la doctrina de la DGRN antes expuesta.
Solicita, a la Dirección General de Registros y del Notariado se tenga por formulado 
recurso frente a la nota de calificación del Sr Registrador n.º 29 de Madrid de fecha 18 de 
Junio de 2021, acordando estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Sr 
Registrador.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 6 de septiembre de 2021, 
mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  13  y  29  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 3 de julio de 2013, 11 de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019.
1.  Se  presenta  testimonio  de  auto  de  adjudicación  y  mandamiento  de  cargas 
derivada de la ejecución de un derecho de hipoteca inscrito con fecha 13 de junio 
de 2011, habiéndose expedido certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil por mandamiento de fecha 23 de septiembre de 2014 que se 
hizo constar por nota marginal de fecha 12 de agosto de 2015. Existe un derecho de 
arrendamiento inscrito con fecha 28 de marzo de 2019.
Presentado dicho testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación 
de cargas, el registrador suspende su inscripción en tanto no conste el consentimiento 
del titular o resolución judicial firme para la cancelación del derecho de arrendamiento 
inscrito, al tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
La recurrente entiende que debe cancelarse como carga posterior a la nota marginal  es
de expedición de certificación de cargas. o
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sobre  la  finca  arrendada  en  un  plazo  de  treinta  días  naturales,  a  contar  desde  el
siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el 
caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de 
retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho 
de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la 
notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las 
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para 
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas 
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones 
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».
Según  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  de  20  de 
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero 
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los 
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto 
establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se 
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la 
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la 
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. De 
ahí que el Código Civil al referirse a ellas las llame venta pública (cfr. artículo 464 del 
Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459, 
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello se comprende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el 
supuesto de compraventa voluntaria, se reconozca también en los supuestos de ventas 
judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es 
necesario,  también  como  tesis  de  principio,  que  se  justifique  haberse  hecho  las 
notificaciones  oportunas  para  su  ejercicio  o,  en  otro  caso,  la  manifestación  de 
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
3.  Sin embargo, como también puso de relieve la citada Resolución de 24 de marzo 
de 2017, y reiteraron las de 14 de septiembre y 11 de octubre de 2018, respecto de los 
contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, 
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, deberá 
tenerse  en  cuenta  para  determinar  la  existencia  del  derecho  de  retracto,  si  el 
arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este 
extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la 
finca.
La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos alcanzó también al 
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que tras la reforma por 
Ley 4/2013 dispuso: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador 
quedara  resuelto  por  el  ejercicio  de  un  retracto  convencional,  la  apertura  de  una 
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o 
de  sentencia  judicial  o  el  ejercicio  de  un  derecho  de  opción  de  compra,  quedará 
extinguido  el  arrendamiento.  Conforme  a  lo  dispuesto  en  el  apartado  segundo  del 
artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de 
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los 
derechos  determinantes  de  la  resolución  del  derecho  del  arrendado.  En  este  caso  s
continuará  el  arrendamiento  por  la  duración  pactada.  Cuando  se  trate  de  un  oe.
arrendamiento  sobre  finca  no  inscrita  se  estará  a  la  duración  establecida  en  el  w.
apartado 4 del artículo 9». 574ww
dispPoonría s uq upea rt«ee, ne lt oadrtoíc uclaos 7o.,2 p, aerna  squu ree dloasc ciaórnre dnaddaam pieonrt olas  Lceoyn c4e/2rt0a1d3o,s d eso 4b rdee  fjiunnciaos, 
aurrrbeanndaasm, iesnutrotasn  deefbeecrtoá n freinnstecr ibair stee rceenro se l quRee ghisatyroa n dien sclari toP  rsoup ieddearde»ch. o,D ed icuhnoas   BOE-A-cable e
interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el 13.2, resulta la extinción 
del  contrato  de  arrendamiento  salvo  que  se  hubiese  inscrito  en  el  Registro  de  la 
Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la anotación preventiva del 
embargo, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en 
consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios 
como el derecho de retracto.
Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que 
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y 
si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho 
del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca o embargo que se ejecuta. En 
este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda, 
provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra 
el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad 
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo 
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador, 
puesto  que  el  contrato  de  arrendamiento  se  extinguirá  «ipso  iure»  conforme  a  lo 
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no 
habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la 
Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
4.  Ha de tenerse en cuenta que la doctrina expuesta no será aplicable cuando se 
trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio 
de 2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, 
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de 
viviendas.
En esos casos, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la 
redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia 
para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque 
se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento 
no figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de duración del 
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto 
convencional,  la  apertura  de  una  sustitución  fideicomisaria,  la  enajenación  forzosa 
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho 
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el 
arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no 
renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco 
años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador 
quedara  resuelto  por  cualquiera  de  las  circunstancias  mencionadas  en  el  párrafo 
anterior,  quedará  extinguido  el  arrendamiento.  Se  exceptúa  el  supuesto  en  que  el 
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a 
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, 
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos suscritos 
antes del día 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, 
es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este 
precepto, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como 
consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, 
siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los  s
derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos  oe.
Urbanos. w.
5.  La doctrina antes expuesta en relación con la interpretación de los artículos 13.1  574ww
dy e7 .j2u ndioe,  las eL ehya  dveis Ator rneencdeasmarieianmtoesn Uter baafencotsa,d ean p lao rr elad ancuceivóan  rdeafodram pao rd lea  dLiecyh o4s/2 p0r1e3c,e dpeto 4s 
rmeaatliezraiad ad ep voirv ieenl dRae ya la lDqueiclerer,t oq-uleey h a7 /d2a0d1o9 ,l udgea r 1a  dlae  nmueavraz or,e ddaec cmióend dideal sa rutírcguelon t1e3s,  eenn   BOE-A-cable e
cuyo párrafo primero ahora se dispone: «Si durante los cinco primeros años de duración 
del  contrato,  o  siete  años  si  el  arrendador  fuese  persona  jurídica,  el  derecho  del 
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de 
una  sustitución  fideicomisaria,  la  enajenación  forzosa  derivada  de  una  ejecución 
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el 
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se 
cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no 
renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco 
años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco 
primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona 
jurídica, el derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias 
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el 
supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad 
con  anterioridad  a  los  derechos  determinantes  de  la  resolución  del  derecho  del 
arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada».
6.  No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto 
del de vivienda (como es el caso del presente expediente), tanto antes como después de 
la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un 
plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el 
derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos 
que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca 
que se ejecuta (vid. artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la 
Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución 
forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del 
arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de 
vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.
Extinguido el arrendamiento y el derecho de retracto, deja de ser necesario realizar la 
declaración a que alude el artículo 25 de la ley, lo que en consecuencia hace innecesario 
en el presente caso, en el que no consta la inscripción del arrendamiento, la realización 
de  la  declaración  arrendaticia  respecto  de  la  vivienda  adjudicada,  en  los  términos 
establecidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.