BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68387
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9319 Resolución de 18 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 1 a inscribir el 
testimonio  de  un  auto  judicial  por  el  que  se  homologa  un  convenio  de 
transacción  judicial  respecto  de  la  extinción  de  una  comunidad  sobre 
determinados bienes.
En el recurso interpuesto por don E. B. A., abogado, en nombre y representación de 
don F. M. O. P. V., contra la negativa del registrador de la Propiedad de Sant Cugat del 
Vallès número 1, don Jesús Alberto Lleonart Torán, a inscribir el testimonio de un auto 
judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial respecto de la 
extinción de una comunidad sobre determinados bienes.
Hechos
I
Por auto dictado el día 5 de noviembre de 2020 por el magistrado del Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción número 5 de Rubí, don Sergio Gómez Borge, en el 
procedimiento ordinario número 486/2019-D, seguido a instancia de don F. M. O. P. V., 
contra doña I. M. O. P. V. (juicio ordinario de división de patrimonios), se homologó el 
acuerdo transaccional presentado por las partes por el que se disolvía el condominio que 
ostentaban sobre las fincas registrales número 43.920/28 y 43.946 del Registro de la 
Propiedad de Sant Cugat del Vallès número 1, y una finca de distinto distrito hipotecario, 
adjudicándose don F. M. O. P. V. las dos primeras fincas.
II
Presentado el día 20 de enero de 2021 testimonio del citado auto en el Registro de la 
Propiedad de Sant Cugat del Vallès número 1, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Examinado y calificado, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el documento 
que causó el asiento de presentación 459 del Diario 39, se califica negativamente y se 
suspende su inscripción por el siguiente defecto subsanable:
De conformidad con el principio de titulación formal en nuestro sistema registral para 
que  el  acuerdo  transaccional  homologado  judicialmente  –cuyo  carácter  privado  del 
documento no se altera– sea inscribible debe ser elevado a escritura pública, cumpliendo 
los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
Dicha calificación negativa se funda en los siguientes:
Hechos
Con  fecha  veinte  de  enero  de  dos  mil  veintiuno  se  presenta,  recibido  por  e.
correo –tramitado por Assesgrup, S.L.– a las 10 horas 50 minutos, testimonio de  w.b
auto de fecha 5 de noviembre de 2020, librado por el Juzgado de 1.ª Instancia e  19ww
Ipnrsotcreudccimióine nNto. º o5rd dinea rRiou b4í8, 6e/2l 01169  d-eD ,d isceiegmuibdroe  ad ein s2t0a2n0c,i ap odre  edlo qnu Fe.  eMn.  vOir.t uPd.  dVe. 
ocostnetnrata nd oñsoab  rI.e  Mla. sO  f.i nPc.a sV .4, 3é9s4t6o s ya c4u3e9r2d0a/n2 8l ay  duisnoalu cfiinócna  dedle  cdoinsdtionmtoi ndiois tqruiteo 
hipotecario, adjudicándose el citado don F. M. O. P. V. las dos primeras fincas.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece que para que puedan ser inscritos los 
títulos deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico 
expedido por la autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes, en la forma que 
prescriban los reglamentos.
La  Resolución  de  la  DGRN  de  11  de  octubre  de  2017  expresa  que  la  mera 
homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por 
demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro, 
debiendo  ser  objeto  de  elevación  a  escritura  pública  notarial  si  se  pretende  su 
incorporación  a  los  libros  del  Registro...  que  la  transacción,  aun  homologada 
judicialmente, no es una sentencia y el auto de homologación tampoco es una sentencia, 
pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la 
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley pero sin que lleve a cabo 
ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las 
partes... y que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues 
se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo y que para que el mismo sea 
inscribible en el Registro de la propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la 
legislación hipotecaria.
En  virtud  de  los  referidos  hechos  y  fundamentos  de  derecho,  se  suspende  la 
inscripción del precedente documento, por el/los defecto/s subsanable/s señalado/s al 
principio de esta nota, no practicándose anotación preventiva de suspensión por no 
solicitarse.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por 60 días hábiles a partir de la notificación conforme al artículo 323.1.º de la Ley 
Hipotecaria.
Contra la presente calificación negativa (…)
Sant Cugat del Vallés, a 29-01-2021. El Registrador, Este documento ha sido firmado 
digitalmente por el registrador: don Jesús Alberto Lleonart Torán con firma electrónica 
reconocida.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  E.  B.  A.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de don F. M. O. P. V., interpuso recurso el día 26 de febrero de 2021 
mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.  El auto judicial por el que se aprueba el acuerdo transaccional de las 
partes tiene carácter de documento público.
El origen del procedimiento reside en la interposición de una demanda contenciosa 
con el objetivo de disolver judicialmente la situación de condominio existente hasta el 
momento entre D. F. O. y Dña. I. O. El procedimiento judicial finalizó con una transacción 
entre las partes realizada con motivo de la celebración de la Audiencia Previa, acto 
procesal cuyo principal objetivo o fin es alcanzar un acuerdo entre las partes:
"Artículo 414.  Finalidad, momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia.
1.  Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, o transcurridos 
los plazos correspondientes, el Letrado de la Administración de Justicia, dentro del tercer  e.
día, convocará a las partes a una audiencia, que habrá de celebrarse en el plazo de  w.b
veinte días desde la convocatoria (…) 19ww
2A.l  eLfeacst op adretel si nhtaebnrtáon  ddee  acrormegplaor eoc etrra enns alac caiuódni,e ncuciaan adsoi sltaidsa sp adrete asb ongoa cdoon.currieren
preenrsuonncaialmr, eanlltaen asrinsoe  ao  ttrraavnéssig idr.e  Ssi un por occounrcaudrorire, rehna bpráenrs odnea olmtoerngtaer  nai  éostoter gpaoredne r apqaureal 
poder, se les tendrá por no comparecidos a la audiencia. (...)"
Finalmente, el acuerdo alcanzado entre los Sres. O. se recogió en un documento 
público como es un Auto Judicial.
Por tanto, siendo que nos encontramos ante una disolución de condominio realizada 
en documento público, la situación es encuadrable en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria 
(en adelante LH).
Por una parte, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece que "para que puedan ser 
inscritos  los  títulos  deberán  estar  consignados  en  escritura  pública,  ejecutorio  o 
documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, 
en lo forma que prescriban los reglamentos."
A este precepto podemos añadir lo establecido en el artículo 319 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  según  el  cual  "los  documentos  públicos  comprendidos  en  los 
números 1.º a 6.º del artículo 317 (entre los que se encuentran no sólo ‘los autorizados 
por  notario  con  arreglo  a  derecho’,  sino  también,  entre  otros,  ‘las  resoluciones  y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  y  los  testimonios  que  de  las 
mismas expidan los Secretarios Judiciales’), harán prueba plena del hecho, acto o 
estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y 
de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella."
Por tanto, carece de sentido jurídico lo recogido en la resolución por la que se califica 
negativamente la inscripción del documento en virtud del cual se establece que "la mera 
homologación de un acuerdo privado relativo a un proceso, que, iniciado por demanda, 
acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro (...) y que la 
homologación judicial no altera el carácter privado del documento".
De conformidad con lo expuesto previamente (en especial, art. 3 LH y 319 LEC), es a 
todas luces evidente que un auto judicial, como resolución emanada de la autoridad 
judicial, no tiene carácter privado, sino que es un documento público y auténtico.
Además, los artículos 1216 del Código Civil y 317.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
establecen que son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios judiciales (a 
quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que 
se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial 
y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley 
procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la 
fecha en que se produce esa documentación.
Por todo lo expuesto, el testimonio del 16 de diciembre de 2020 del Auto núm. 
147/2020,  recaído  en  el  procedimiento  486/2019,  expedido  por  la  Letrada  de  la 
Administración de Justicia, es un documento público inscribible en el Registro de la 
Propiedad, y en consecuencia la calificación negativa que ahora se recurre resulta 
totalmente improcedente.
Segundo.  La transacción judicial de las partes cumple todos los requisitos exigidos 
para velar por el cumplimiento del principio de legalidad.
La disolución del condominio deriva del acuerdo al que llegaron las partes en sede 
de Audiencia Previa del procedimiento judicial. Como bien es sabido la transacción 
judicial es una de las firmas previstas para poner fin al procedimiento, regulada en el 
artículo 19 de la LEC: "Los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y 
podrán (…) transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba 
o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero". En 
su apartado 2, el art. 19 LEC contempla que "Si las partes pretendieran una transacción 
judicial y el acuerdo o convenio que alcanzaren fuere conforme a lo previsto en el  s
apartado anterior, será homologado por el tribunal que esté conociendo del litigio al que  oe.
se pretenda poner fin". w.
En el presente caso, para poner fin al procedimiento judicial los Sres. O. acuerdan  19ww
mdisisomlvoe rv aelol rc. oSned aodmjuindiioc ar eap laar tSieran.d Io.  Olo.s u nbaie vnievise nindma uuenbifalems ileianr  cdoons  ulno tveasl oqr udee  4ti7e0n.e0n0 0e€l 
yv aalol rS dr.e F .4 O70. .u0n0a0 €v.i vTieenndiean duon ifeanm icliuaer nyt au nlaas p claazraac dteer íasptiacarcsa mdeie netsote q uaecu seurmdoa,n e eslt ám cislamroo   BOE-A-cable e
que no incurre ningún hecho que pueda hacer que exista un desequilibrio perjudicial para 
alguna de las partes o que alguna de las partes haya aceptado el acuerdo en contra de 
su voluntad.
En litispendencia y en el acto formal de la Audiencia Previa, ante la autoridad judicial, 
se  llegó  al  acuerdo  homologado  mediante  Auto  147/2020  del  que  se  pretende  su 
inscripción; por tanto se alcanzó acuerdo en un acto procesal. Siendo que ocurrió en la 
fase procesal de la Audiencia Previa, los hechos y estados que se documentan hacen 
prueba plena de los requisitos de capacidad jurídica y del poder de disposición de las 
partes. Así, cuando las partes solicitan la homologación del acuerdo al que han llegado, 
el tribunal comprueba la capacidad jurídica de las partes y poder de disposición de las 
partes o de sus representantes debidamente acreditados (art. 415.1 LEC).
"Artículo 415.  Intento de conciliación o transacción. Sobreseimiento por desistimiento 
bilateral. Homologación y eficacia del acuerdo.
1.  Comparecidas las partes, el tribunal declarará abierto el acto y comprobará si 
subsiste el litigio entre ellas.
Si manifestasen haber llegado a un acuerdo o se mostrasen dispuestas a concluirlo 
de inmediato, podrán desistir del proceso o solicitar del tribunal que homologue lo 
acordado.
Los partes de común acuerdo podrán también solicitar la suspensión del proceso de 
conformidad  con  lo  previsto  en  el  apartado  4  del  artículo  19,  para  someterse  a 
mediación.
En este caso, el tribunal examinará previamente la concurrencia de los requisitos de 
capacidad  jurídica  y  poder  de  disposición  de  las  partes  o  de  sus  representantes 
debidamente acreditados, que asistan al acto. (...)"
De este modo, con el examen que hace el Juez sobre la capacidad de las partes, 
poder de sus representantes y procedencia del acuerdo (en cuanto a no ir en contra de 
alguna prohibición o limitación derivada de la ley), no debe negarse que el acuerdo 
transaccional  ha  pasado  por  una  verificación  hecha  por  el  Juez.  Por  ello,  en  los 
fundamentos de derecho del testimonio expedido por la Letrada de la Administración 
Judicial se establece: "en el presente caso, de los elementos obrantes en los autos, no 
se desprende que el acuerdo adoptado por las partes esté prohibido por la ley, o 
establezca las limitaciones a las que hace referencia el precepto antes citado, por lo que 
procede la homologación de la transacción, y declarar finalizado el proceso."
Si no se entendiera que existe un examen previo de los requisitos de legalidad del 
acuerdo por parte del juez, no tendría sentido que el mismo artículo 415 LEC en su 
apartado  2,  permita  que  las  consecuencias  que  emanen  del  acuerdo  homologado 
judicialmente  puedan  surtir  efecto  siguiendo  los  mismos  trámites  previstos  para  la 
ejecución de sentencias y convenios judicialmente aprobados.
Asimismo, y únicamente a los efectos de reforzar nuestra línea argumental en virtud 
de la cual el Auto 147/2020 del que se pretende su inscripción es innegablemente un 
documento público con todos los efectos y consecuencias inherentes, es preciso tener 
presente se incluye el acuerdo transaccional en uno de los supuestos de "numerus 
clausus" con fuerza ejecutiva de conformidad con el art. 517 LEC: "La acción ejecutiva 
deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución" y que "tendrán aparejada 
ejecución (...) las resoluciones judiciales que aprueben u homologuen transacciones 
judiciales y acuerdos logrados en el proceso, acompañadas, si fuere necesario para  e
constancia  de  su  concreto  contenido,  de  los  correspondientes  testimonios  de  las  bo
actuaciones". 19ww
stpíotruelalvoPmiosoe  rqen utxtaeean  mttseoeen, n gtp,ea rnvneei teearnincfdidccoeea snceoi óni nn losc scuo re tibícntaiutral lio efiqscn ua veecá iló leiRdnl o,eo sgcb iojysen ttrp iovee olrd  feefdicn elt alo d speP,r  irndqoceupi epiela iode  avndde e rloi sfliseec aaglnicab ilróisdonoas m dhh eeeitcpisdho oatqes ucp eaao r rli uooenssl     OE-A-2021-93able en https://
juez se debe tener por comprobada la procedencia y cumplimiento de principio de
legalidad del Auto judicial núm. 147/2020 que homologa el acuerdo alcanzado entre los 
Sres. O. emitido por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Rubí.
Tercero.  El otorgamiento de escritura pública es redundante e innecesario por lo 
alegado en el fundamento anterior.
Conforme al artículo 211 del Reglamento Notarial, el acta de protocolización lo único 
que acreditaría sería "el hecho de haber sido examinado por el Notario el documento que 
deba  ser  protocolado",  "la  declaración  de  la  voluntad  del  requirente  para  la 
protocolización o cumplimiento de la providencia que la ordene", y el de "quedar unido el 
expediente al protocolo, expresando el número de folios que contenga y los reintegros 
que lleve unidos".
Por lo que el otorgamiento de escritura pública es redundante e innecesario, pues 
todos los extremos a los que se extiende un documento público: la identidad de los 
otorgantes,  su  comparecencia  personal  o  con  apoderado  con  poder  especial,  su 
capacidad jurídica y poder de disposición, y la prestación del consentimiento informado, 
necesariamente  asistidos  de  abogado,  ya  han  sido  comprobados,  declarados  y 
acreditados por la autoridad judicial, conforme a los preceptos citados en el apartado 
Segundo de este escrito.
Siendo debidamente acreditado por la Letrada de la Administración de Justicia, que, 
como dice el artículo 281 de la LOPJ "es el único funcionario competente para dar fe con 
plenitud de efectos de las actuaciones judiciales, correspondiéndole también la facultad 
de documentación en el ejercicio de sus funciones, ostentando el carácter de autoridad".
Por tanto, no es correcto afirmar, como consta en la nota de calificación negativa que 
se  recurre,  que  el  acuerdo  transaccional,  aunque  esté  aprobado  y  homologado 
judicialmente,  sigue  siendo  un  documento  privado  que  para  su  inscripción  registral 
necesite ser elevado a escritura pública.
No hay nada de carácter más público que una resolución judicial recaída en un 
procedimiento  realizado  ante  la  fe  pública  judicial  y  siguiendo  el  procedimiento 
establecido.
Cuarto.  Conclusiones.
De conformidad con lo expuesto, el Auto 147/2020 del que se pretende su inscripción 
en el Registro de la Propiedad de Sant Cugat del Vallès a los efectos de hacer público el 
cambio de titularidad de las fincas indicadas es perfectamente inscribible.
Debe prestarse atención al hecho de que el acuerdo alcanzado entre las partes lo fue 
en sede de Audiencia Previa y ante la "fe pública judicial" que tal y como ha quedado 
acreditado es la fase judicial prevista para las transacciones entre las partes. Por tanto, 
si bien un acuerdo es un documento privado, la homologación del mismo mediante Auto 
Judicial emitido por la Letrada de la Administración, ante quien las partes emitieron su 
consentimiento formal, eleva el documento a público y lo dota de todos los electos 
inherentes a dicha declaración.
Por tanto, la calificación negativa expedida y que ahora se recurre es totalmente 
improcedente y carece de fundamentación jurídica que lo avale, tal y como se ha 
demostrado en el presente recurso. En consecuencia, esta parte solicita se practique la 
inscripción  solicitada  y  con  ello  el  cambio  de  titularidad  según  consta  en  el 
Auto 147/2020 de fecha 5 de noviembre de 2020.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente esta Dirección  e.e
General mediante escrito de fecha 1 de marzo de 2021. b
Fundamentos de Derecho
la LVeyis tHoisp olotse caarrtiíac;u l1o9s,  17,1 2, , 732, , 97, 31,8 1, 4159,,  21097 b, is2,0 291, ,3 3187,,  4301,9 7, 64,1 852,  4y 3372,2 5 y1 7s,i g5u2ie4n, t7e0s5 d ey 
siguientes, 769 y siguientes, 787 y 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil;
281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 90, 91, 103, 1261, 1280, 
1344, 1397, 1404, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 33, 34, 51 y 100 del Reglamento 
Hipotecario; la Real Orden de 13 de diciembre de 1867; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 
de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, 5 de 
mayo de 2003, 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero, 2 de marzo, 30 y 31 de 
mayo de 2006, 9 de abril de 2007, 29 de octubre de 2008, 16 de junio, 15 de julio y 9 de 
diciembre de 2010, 22 de febrero, 11 de abril y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 9 de 
julio, 5 de agosto y 18 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 27 de marzo, 30 de octubre 
y 12 de noviembre de 2014, 3 de marzo y 2 de octubre de 2015, 4 y 5 de mayo, 2 de 
junio, 19 y 26 de julio, 6 de septiembre, 13, 17 y 24 de octubre y 30 de noviembre 
de 2016, 11 de enero, 16 de febrero, 1 de marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 19 y 30 de mayo, 
19 y 20 de junio, 26 de julio, 7, 18 y 27 de septiembre, 11 y 31 de octubre y 2 y 8 de 
noviembre de 2017, 20 de febrero, 29 y 30 de mayo, 6 de junio, 20 de julio, 21 de 
septiembre, 22 y 24 de octubre y 12 de diciembre de 2018 y 14 de noviembre de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de 
febrero y 27 de abril de 2021.
1.  Se debate en este expediente la posibilidad inscribir un testimonio de un auto de 
homologación de una transacción judicial, en cuya virtud las partes acuerdan disolver el 
condominio que entre ambas ostentaban sobre tres viviendas.
2.  Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de 
octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos 
de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial 
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga 
omnes»  de  la  presunción  de  exactitud  y  validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia 
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa 
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el 
artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de 
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros 
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su 
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de 
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en 
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén 
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir 
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino 
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; 
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de  e.
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de  w.b
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras). 19ww
supo3n. e Tuanl  ayc cuoemrdoo  ypao rh ae l qquueed aladso p raersteuse,l tod aennd op,r opnroumnceiatiemniednot oos r eptreenviieonsd, ola  atlrgaunnsaa cccoiósan 
aedviqtaunir ielan dpor opvaorcaa lcaisó np adrete su nc aprálecitteor  od ep coonsean  jutézrgmaidnao  (aalr tíqcuuelo sh u1b8i0e9se yn  1y8a1 6c odmele Cnzóaddigoo, 
Civil); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el
artículo  19  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  implica  una  revisión  del  organismo 
jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del 
pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que 
supone la transacción.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó lo siguiente: «"(...) la 
transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su 
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo 
del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley 
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues 
el  Juez  se  limita  a  comprobar  la  capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la 
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un 
pronunciamiento  sobre  las  pretensiones  de  las  partes  (artículo  209  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil)  (...)  Esta  Dirección  General  ha  tenido  ocasión  de  manifestar 
recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que ‘la homologación judicial no 
altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho 
acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto 
transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento’. Si bien es 
cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo 
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que 
dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los 
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)". También ha tenido ocasión de 
señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia 
que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del 
artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre 
de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya 
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la 
doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la 
Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, 
el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las 
operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de 
la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato 
de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el 
objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner 
fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada 
su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, 
no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se 
declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes 
las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de 
requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una 
relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda 
así  sin  objeto.  Consecuentemente,  y  de  acuerdo  con  los  principios  de  nuestro 
ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el 
acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76 
y 82 de la Ley Hipotecaria). s
No  obstante,  es  reiterada  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  el  convenio  oe.
matrimonial puede ser título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter  w.
familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los  19ww
osutrpouse bsiteonse dse al crécegsimoreions d ae  eslelap,a draecsitóinna ddeo sb iae nlae sc–o nlav iavednjucdiaic ay cuiósno  doerd lian avrivioie dned ala h faabmitiuliaa,l  yy 
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Dirección General que cuando no se trate de un convenio regulador aprobado en un 
proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil)  sino  ante  un  procedimiento  para  la  liquidación  del  régimen 
económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), 
el acuerdo transaccional homologado por el juez no es inscribible si no consta en 
escritura pública. Así resulta de las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016, y 16 de 
febrero, 1 de marzo, 5 de abril y 18 de mayo de 2017, entre otras. Según esta última, 
«(...) la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de la 
sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento 
de su excepcional habilitación para el acceso al Registro del mismo, al no poder ser 
considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado (...)». 
Otra cosa es que se trate tanto de supuestos de convenio regulador como de acuerdo 
transaccional con contenido equiparable a un convenio regulador siempre que esté en 
íntima  conexión  con  una  situación  de  crisis  matrimonial,  de  modo  que  del  título 
presentado a inscripción resulte que la liquidación del régimen económico matrimonial 
provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio (cfr. Resoluciones de 26 de 
julio, 18 de septiembre y 11 de octubre de 2017).
4.  El documento cuya calificación ha dado lugar a este expediente consiste en un 
testimonio de un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional que han alcanzado 
los condueños de tres fincas (adquiridas por mitades indivisas por título de herencia) 
respecto a la disolución del condominio en un procedimiento judicial de división de 
patrimonios.
En supuestos como el presente, por tanto, se debe tener en cuenta lo establecido en 
el artículo 787 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de la división judicial de 
patrimonios (cfr. artículo 406 del Código Civil).
Esta Dirección General también ha tenido ocasión de afirmar que en los procesos 
judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa 
escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. 
Resolución  de  9  de  diciembre  de  2010).  La  protocolización  notarial  de  la  partición 
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla 
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es 
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme 
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales 
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto 
del  letrado  de  la  Administración  de  Justicia,  pero  en  cualquier  caso  ordenando 
protocolizarlas.
A la vista de la doctrina de este Centro Directivo, expuesta en los precedentes 
apartados, procede confirmar la calificación recurrida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  oe.
Pública, Sofía Puente Santiago. w.