BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92550
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12900 Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la 
cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo en 
procedimiento de ejecución.
En el recurso interpuesto por don F. J. G. L. contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Murcia número 8, don Manuel Ortiz Reina, por la que se 
deniega la cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo en 
procedimiento de ejecución.
Hechos
I
Mediante decreto de fecha 23 de julio de 2020, expedido dentro de los autos de 
ejecución de títulos judiciales número 1032/2014 por el Juzgado de Primera Instancia 
número  5  de  Murcia,  tras  la  celebración  de  publica  subasta  en  el  mencionado 
procedimiento, se adjudicó la finca registral número 1/35433 del Registro de la Propiedad 
de Murcia número 8 a don F. J. G. L. El decreto, en su parte dispositiva, entre otros 
acordaba que: «Se declaran subsistentes todas las cargas anteriores o preferentes al 
crédito aquí reclamado de la finca antes señalada, entendiéndose que el adjudicatario 
las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su 
extinción el precio del remate. Se decreta la cancelación de la anotación preventiva del 
gravamen que ha dado lugar a la ejecución de los bienes ejecutados, así como de todas 
las  inscripciones  y  anotaciones  posteriores,  incluso  las  que  se  hubieren  verificado 
después de expedida la certificación que determina el artículo 656 LEC. Para que tengan 
lugar estas cancelaciones, líbrese mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la 
Propiedad  número  Ocho  de  Murcia.  Expídase  testimonio  por  el  letrado  de  la 
Administración de Justicia al adjudicatario, que será título bastante para la inscripción a 
su favor en el Registro de la Propiedad (…)».
El día 12 de enero de 2021, la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado 
de Primera Instancia número 5 de Murcia, expidió mandamiento, en el que se incluía el 
citado decreto, dirigido al Registro de la Propiedad de Murcia número 8.
II
Presentado el día 26 de febrero 2021 dicho mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Murcia número 8, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el mandamiento, presentado a Diario bajo el asiento 1661 del Diario 79, 
el registrador que suscribe certifica que ha denegado la práctica de la cancelación de las 
cargas posteriores a la anotación objeto de ejecución, por el hecho de que aparece  es
cancelada tal anotación preventiva de embargo objeto de ejecución (la de la letra A),  o
según nota extendida a su margen con fecha 24 de junio de 2019, por caducidad,  900ww
abcoartnsícftFoauurnlmonte de1 a p7ama5 lr-eoa2ns . tªpao odrstde ícdel uerR l opDesrgea 8lrcae6tmic cdheaeonr  :lta loaE  L lHc emaiypn aoHcnteiedplcaaoamcteriióicoena,n  rstdiaoie   ny cc oa3a n5ercg3l ea qdlsaue te pos orusisoe Rt  eqderuiigcoeltare eam sene ntane  tjcquoeu.icdeieo s  ndeoe r ceelfasie rtaríettui velool    OE-A-2021-12able en https://
donde se diriman las cuestiones de preferencia (artículos 44 de la Ley Hipotecaria,
1923-II del Código Civil, 175.2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  fechas  28  de  septiembre 
de 1987, 6 de abril de 1994, 8 de noviembre de 2000 y 19 de septiembre de 2018, 
entre otras).
Por ello, acuerdo: Denegar la práctica de las cancelaciones ordenadas, por el defecto 
indicado, de carácter insubsanable. El asiento de presentación queda automáticamente 
prorrogado por plazo de sesenta días hábiles a contar desde la fecha de su última 
notificación  (artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria).  Se  acompaña/n  nota/s  simple/s 
informativa/s en la/s que consta la titularidad del dominio y las cargas de la/s finca/s y, en 
su caso, las certificaciones expedidas para la ejecución de tales cargas.
Murcia a treinta y uno de marzo del año dos mil veintiuno El registrador (firma 
ilegible) Fdo.: Manuel Ortiz Reina.
La calificación negativa (…)»
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. J. G. L. interpuso recurso el día 14 de 
mayo de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones.
Primera.  De la inscripción de la titularidad de la finca adjudicada en subasta.
Que,  F.  J.  G.  L.,  se  adjudicó  la  Finca  Registral  N  1/35433  del  Registro  de  la 
Propiedad núm. 8 de Murcia, mediante Decreto de 23 de julio de 2020, expedido dentro 
de los autos de Ejecución de Títulos Judiciales 1032/2014 del Juzgado de Primera 
Instancia núm. 5 de Murcia, tras la celebración de publica subasta en el mencionado 
procedimiento.
En el mencionado Decreto de 20 de julio de 2020 en su parte dispositiva, entre otros 
se acordaba que:
“Se declaran subsistentes todas las cargas anteriores o preferentes al crédito aquí 
reclamado de la finca antes señalada, entendiéndose que el adjudicatario las acepta y 
queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su extinción el 
precio del remate.
Se decreta la cancelación de la anotación preventiva del gravamen que ha dado 
lugar a la ejecución de los bienes ejecutados, así como de todas las inscripciones y 
anotaciones posteriores, incluso las que se hubieren verificado después de expedida la 
certificación  que  determina  el  artículo  656  LEC.  Para  que  tengan  lugar  estas 
cancelaciones, líbrese mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la Propiedad 
número Ocho de Murcia.
Expídase testimonio por el letrado de la Administración de Justicia al adjudicatario, 
que será título bastante para la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad, 
previniéndole  que  deberá  presentarlo  dentro  del  plazo  reglamentario  en  la  Oficina 
liquidadora del impuesto de derechos reales para satisfacer el correspondiente a su 
transmisión” (…)
Segunda.  De la denegación de la cancelación de las cargas posteriores de la finca 
subastada. s
Que, al efecto de lo expuesto en la alegación anterior, fue expedido mandamiento por  w.
el Letrado de la Administración de Justicia dirigido al Registrador de la Propiedad núm. 8  900ww
dlueg aMr uar claia e, jeac fuinc iódne,  yq utoed caasn lace inlasscer iplac ioanneosta yc iaónno ptarceivoennetsiv pao dsetel rgiorraevsa.men que ha dado
se hQau dee, nsieng eamdob alarg por,á pcrteicsae ndtea dloa  mcaanncdealamciieónnt od ael  lRaes gcisatrrgoa dse p loas Pteroripoireedsa ad  8la d oeb Mjeutorc diae,   BOE-A-cable e
ejecución, al entender que no es título bastante, al haber caducado la anotación de 
embargo por no ser prorrogada.
Como pone de manifiesto la parte recurrente, esta Sala resolvió un supuesto muy 
similar  al  presente  en  su  sentencia  n.º  282/2007,  de  12  de  marzo  (Rec. 
Casación 500/2000). En dicha sentencia se contienen las siguientes afirmaciones:
i)  El artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 dispone que cuando los 
bienes embargados pertenezcan a la clase de inmuebles, antes de procederse a su 
avalúo, se acordará que se expida mandamiento al registrador de la propiedad para que 
libre y remita al Juzgado certificación en la que conste la titularidad del dominio y de los 
demás derechos reales de la finca o derecho gravado, así como las hipotecas, censos y 
gravámenes a que estén afectos los bienes o que se hallan libres de cargas; por su 
parte, el artículo 1490 dispone que el registrador de la propiedad comunicará a los 
titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas, y que consten en asientos 
posteriores al del gravamen que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan 
intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.
ii)  La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el 
importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la 
ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se 
calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles 
licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, 
sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) 
Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con 
posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del 
bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que 
puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el 
contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de 
apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición 
del bien inmueble de que se trate. de forma que cualquier alteración posterior –como 
puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no 
modifica dicha situación.
En este caso las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de 
apremio seguido contra las fincas objeto de este litigio a instancia de Caja de Ahorros y 
Préstamos de Carlet (autos núm. n.º 1318/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 
de  Valencia)  fueron  libradas  estando  en  vigor  la  anotación  de  embargo  letra  “A” 
extendida a favor de la ejecutante.
Como sostiene esta Sala en la sentencia ya citada, al no constar cargas preferentes 
en dicha certificación, la adjudicación de tales bienes al propio acreedor o a cualquier 
tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo aparecían 
afectando  a  dichas  fincas  las  posteriores  anotaciones  de  embargo  que  debían  ser 
canceladas a continuación. Disponía el artículo 1512 de la Ley de 1881 que, aprobado el 
remate, ‘las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al crédito 
del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda 
subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio 
del remate’; lo que ‘a sensu contrario’ implica que no subsisten a tales efectos las cargas 
posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1518; lo que no ha 
sido tenido en cuenta por la Audiencia en su sentencia y cuya aplicación determina la 
necesidad de proceder a la cancelación de la anotación preventiva de embargo que  e
favorece a la entidad demandada. bo
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de  900ww
cargEans  dcaebfinei tcivitaa,r  llaa  saepnrotebnacciiaó nd ed eels rtae mSaatlea  ny úeml .d 1ic0ta9d7o/1 9d9e4 a, udteo  5d ed iacidejmudbicrea.ción conlleva
ccoamreoz caenfe dcteo  plrae fecraenncceiala csioóbnr ed aeq utoédl aqsu el aasc oamnpoatañcaiobnae as  lad ee jeecmubciaórng oy  eplo rsetceurirosroe sh aq duee 
ser estimado, así como íntegramente la demanda”.
Que, por lo expuesto, esta parte entiende que es procedente la cancelación de las 
cargas posteriores en la Finca Registral 35433 del Registro de la Propiedad 8 de 
Murcia.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 19 de mayo de 2021, confirmó la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656, 
659, 674, y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97, 
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017 
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de 
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre 
de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 
y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de 
agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 
de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero y 9 de abril de 2018 (ésta en 
consulta  vinculante  formulada  por  el  Colegio  de  registradores  de  la  Propiedad, 
Mercantiles  y  de  Bienes  Muebles  de  España)  y  22  de  noviembre  de  2019,  y  la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio 
de 2020.
1.  Expedido  mandamiento  de  cancelación  de  cargas  ordenando  cancelar  la 
anotación  preventiva  del  gravamen  que  ha  dado  lugar  a  la  ejecución,  y  todas  la 
inscripciones  y  anotaciones  posteriores,  fue  denegado  por  el  registrador  al  haber 
caducado la anotación preventiva del embargo, que no había sido prorrogada.
La anotación preventiva de embargo letra A de la finca registral 35.433 de la Sección 
Sexta de Murcia, que trae causa del reseñado procedimiento ejecutivo, se extendió el 
día 20 de noviembre de 2014. Al margen de la misma, el día 27 de julio de 2015, se 
extendió nota expresiva de la expedición de certificación registral para el procedimiento 
de la anotación preventiva de embargo, ordenada por mandamiento judicial de 24 de 
junio de 2015. Esta anotación preventiva de embargo letra A se canceló por caducidad 
mediante nota marginal extendida a su margen el día 24 de junio de 2019, con motivo de 
la práctica de asientos posteriores sobre la finca. Sobre esta misma finca registral, 
número 35.433 de la Sección Sexta de Murcia, se extendió anotación preventiva de 
embargo letra B, el día 3 de julio de 2015, que fue prorrogada por la anotación letra C, 
el 24 de junio de 2019.
Se califica ahora negativamente el mandamiento de cancelación presentado el día 26 
de febrero 2021, por la que se acuerda la cancelación de las cargas posteriores a la 
anotación preventiva de embargo letra A, objeto de la ejecución, por estar cancelada por 
caducidad esta anotación preventiva letra A, según nota extendida a su margen el 24 de 
junio de 2019, conforme a los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 353 de su Reglamento.
2.  La  doctrina  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  expuesta  en  numerosas  e.e
Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular en la Resolución de 9 de abril  b
de  2018  en  consulta  vinculante  sobre  la  materia  formulado  por  el  Colegio  de  900ww
RegDisotrcatdrionrae sq udee,  lcao Pmroo paiehdoarad ,v Mereermcaonst,i ledse bye dmeo Bsi emnaenst eMnueer balecso mdeo dEásnpdaoñlaa .a la reciente
SSeunptreenmcoia. número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal
3.  La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el 
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea 
su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas 
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los 
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse 
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga 
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a 
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse 
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen 
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de 
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, 
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad 
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con 
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el 
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran 
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel 
asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del  mandamiento  prevenido  en  el 
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el 
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, 
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: 
caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de 
los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento 
en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé 
la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, 
si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación 
conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución 
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la 
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos 
citados  en  los  precedentes  vistos.  En  ningún  caso,  pueden  contarse  los  efectos 
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino 
desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley 
Hipotecaria).
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva.
Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la 
permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, en su disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de 
la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya solo de la anotación 
preventiva,  sino  también  de  su  prorroga,  quedando  derogado  el  artículo  199  del 
Reglamento Hipotecario. s
Una vez reiterado el carácter temporal de la anotación preventiva, se planteó el  oe.
problema de la cancelación de las anotaciones prorrogadas conforme a la legislación  w.
anterior. 900ww
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Lperóyr r1o/g2a0s0, 0s, edgeú n7  edl ep áernraefroo ,s edgeu nEdnoju diceial mariteícnutolo  C1i9v9il,  dneol  Reerag lanmeceenstaor iHo ipoordteecnaarrio n, upeovr alos   BOE-A-cable e
que no cabe su cancelación por caducidad. Asumido este criterio, para este Centro 
Directivo y en atención al mismo principio de protección del tráfico inmobiliario, se hizo 
necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, tras la firmeza de la 
resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las siempre previsibles 
dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, desde la Resolución 
de esta Dirección General de 29 de mayo de 1998, se adoptó el criterio de aplicar 
analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, de manera que se 
reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la resolución judicial 
firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para 
poder proceder a su cancelación.
Este  mismo  enfoque  es  el  que  se  ha  venido  reiterando  en  otras  muchas 
Resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002, 27 de 
febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de 
junio de 2005, 16, 17, 18, 21 y 23 de febrero, 4 de marzo, 5, 7, 17 y 18 de abril, 14 de 
junio, 20 de octubre y 5 de diciembre de 2006, 2 de febrero y 16 de octubre de 2007, 13 
de mayo y 19 de septiembre de 2008, 4 de junio de 2010, 18 de junio de 2011, 8 de junio 
de 2012 y 4 de noviembre de 2014.
Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si 
esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas 
cuando  se  presenta  el  testimonio  del  auto  de  adjudicación  que  se  inscribe,  dicha 
anotación  ha  de  entenderse  vigente,  porque  las  referidas  anotaciones  prorrogadas 
conforme a la legislación anterior no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse 
de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la 
adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, 
debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva 
de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.
Por otra parte, y de acuerdo con el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria, 
caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el 
artículo  77  de  la  Ley  Hipotecaria  al  señalar  que  «las  anotaciones  preventivas  se 
extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en  inscripción». 
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como 
si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la 
adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado 
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando 
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de 
cancelación  registral.  Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley 
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la 
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  a  terceros  posteriores 
inscritos o anotados, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los 
asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae 
causa.
4.  También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en 
cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de 
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de  s
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria). oe.
Pero  se  entendía  que,  a  pesar  de  sus  importantes  efectos,  destacados  por  el  w.
Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de  900ww
ptituublalicriiddaadd  ddeell  cdoonmteinniiod oy d edle Rmeágsi sdtreor eqcuheo sc ormeparleesn ddee llo sb iedna toos  dviegreenctheos  egnra vcaudaon toy  al olas 
derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en
especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se 
halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En  consecuencia,  se  consideraba  (sin  perjuicio  de  lo  que  se  dirá  en  el  último 
fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino 
consignar  registralmente  su  expedición,  suponen  en  ningún  caso  la  prórroga  de  la 
anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota 
marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto 
como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la 
cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal.
Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del 
resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el 
procedimiento de ejecución llegue a culminarse.
En este sentido, cabe señalar que la certificación registral hasta tiempos recientes ha 
sido estática, en el sentido de que informaba de la situación registral en un preciso 
momento  temporal,  lo  que  comportaba  que  el  procedimiento  transcurriera  ajeno  a 
posibles  asientos  practicados  con  posterioridad  a  la  fecha  de  la  expedición  de  la 
certificación,  que  pudieran  alterar  su  contenido  y  efectos  al  afectar  a  derechos 
comprendidos en la misma.
Estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 
de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista 
en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada 
por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil, medidas que no hacen sino confirmar la posibilidad de que se 
presenten e inscriban otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a 
los efectos del citado artículo 667.
Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la 
expedición de la certificación de titularidad y cargas y su nota marginal, sin embargo, no 
debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
Así, en el caso de existencia de cargas posteriores a la anotación preventiva para 
cuyo procedimiento se ha expedido la certificación, el desarrollo de los respectivos 
procedimientos que las motivaron, en el caso de otras anotaciones preventivas, o incluso 
el inicio de otros, como sucede en el caso de un hipoteca posterior cuya ejecución se 
haya iniciado con posterioridad a la extensión de la referida anotación, pueden provocar 
a su vez la expedición de certificaciones de cargas para sus respectivos procedimientos. 
En esta hipótesis, si una anotación preventiva anterior hubiese caducado, se considerará 
extinguida y, consecuentemente, no se incluirá al expedirse la certificación de dominio y 
cargas de la anotación o ejecución hipotecaria posterior. Este es el supuesto al que se 
refiere la Sentencia número 810/2005, 4 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo,  que  hace  prevalecer  el  dominio  adquirido  por  el  adjudicatario  en  un 
procedimiento de ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que 
accede al Registro  cuando dicha anotación  estaba  aún vigente, sobre el de aquel 
adjudicatario de la misma finca en el procedimiento que había causado la anotación letra 
A que, sin embargo, inscribe su título cuando la referida anotación letra A ha caducado. 
En concreto señala esta Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede 
retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía 
causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al 
rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 
II RH), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la  s
anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando  oe.
la primera adjudicación se produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro». w.
Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva  900ww
yd ocmainncioe lya dcaa rglaa sm, issem par ayc tsiquu en outnaa d neu eevxap eadniocitóanc iódne  dlea  ecmorbraersgpoo.n Ednie netsete c ceartsifoic, aecl inóune dvoe 
caandoutacnatdea  nyi  dseiql upireorcae dhiambierán tote dneidl oq uoec aessitóan d idmea ncao,n opcoerqr ulea  nei xeisnt elan ciniafo rdmea claió na nroetgaisctióranl   BOE-A-cable e
obtenida  al  tiempo  del  despacho  del  mandamiento  judicial  que  la  motiva,  ni  en  la 
certificación registral de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de 
ejecución, se recogerá mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios 
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación 
anterior  caducada  por  el  hecho  de  que  en  su  momento  se  hubiera  expedido  la 
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e 
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de 
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota 
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe 
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien 
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a 
advertir  sobre  la  posibilidad  de  modificación  de  las  inscripciones  registrales  como 
consecuencia  del  proceso.  La  propia  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo,  en  su 
Sentencia número 1212/2016, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al 
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los 
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la 
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error 
o  por  caducidad  (como  es  el  caso),  desaparece  del  Registro  de  la  Propiedad  la 
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que 
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta 
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del 
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el 
bien  sujeto  a  embargo  anotado  preventivamente  fuera  objeto  de  nueva  ejecución 
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe 
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la 
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien 
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo 
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Singularmente del contenido de la propia certificación resultará la fecha en la que se 
extendió la anotación de la que trae causa, lo cual permitirá conocer si previsiblemente 
mantendrá su vigencia hasta la finalización del procedimiento, para en caso contrario 
solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable 
forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la 
propia  ley  ritual  ofrece  al  interesado  mecanismos  suficientes  para  preservar  sus 
derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida.
De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición 
dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad 
cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una 
declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria 
una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse 
expedido en su día, la certificación de dominio y cargas. s
5.  Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de  oe.
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015  w.
y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de  900ww
epxropceeddicimióine ntdoe  tracnesrtcifuicrraícai óanje ndoe  a claar geavso luncoió nt erneígai steral l, csaitruáaccteiór n dqeu ec onnot isneu apdrao duyc ireál 
icnofonr mlaa ncoiórnm pautinvatu aalc ytu caol,m dpele tfao rsmoab rqeu laes s ceo npdroicpioonrceiso ndaer áa daq uloissi cpióons.ibles licitadores una  BOE-A-cable e
Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse 
dos ámbitos distintos: el procesal y el registral.
En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio 
de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente.
En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la 
certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir, 
admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la 
fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta 
y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del 
inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse 
que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, 
por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán 
dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos.
Continua  la  Sentencia  señalando:  «En  definitiva,  la  aprobación  del  remate  y  la 
adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de 
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la 
ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado 
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la 
citada certificación de cargas y gravámenes».
En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto 
cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado 
estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el 
momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser 
cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad 
para dicha ejecución»).
En  cuanto  a  la  repercusión  de  las  afirmaciones  de  la  Sentencia  en  el  ámbito 
puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota 
marginal  determinan  el  momento  en  que  se  fijan  las  titularidades  y  cargas  que 
condicionaran  el  proceso,  pero  no  suponen  el  cierre  del  Registro  ni  siquiera  la 
inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de 
la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de 
embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la 
seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática.
Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la 
misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas 
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe 
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el 
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido 
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni 
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del 
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento 
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada, 
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que 
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse  s
que, tras la citada Sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un  oe.
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen  w.
de  la  anotación,  y  dar  a  dicha  nota  la  virtualidad  de  prorrogar  indefinidamente  la  900ww
anotSaicni óenm ab laar gqou,e  nsie  preufeiedree .extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay
mapaoryzoo  ldeeg a2l 0q0u7e,  preecromnitoac ióh alcae rploa.r tEiclu lparroidpaiod  Tdreibl uánmalb iStou pdree maoc tueanc Sióenn treengcisiatr adl ec u1a2n ddeo   BOE-A-cable e
afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos 
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años 
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además,  como  se  ha  destacado  anteriormente,  el  espíritu  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las 
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente 
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a 
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al 
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación 
de  los  documentos  judiciales  ha  sido  objeto  de  estudio  en  la  reciente  Sentencia 
número 625/2017, de 21 de noviembre, del Pleno del Tribunal Supremo que literalmente 
dice: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de 
los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de 
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación 
con  la  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos 
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin 
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a 
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación 
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios 
previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica 
(artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en 
orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes 
tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a 
todos  los  interesados,  evitando  su  indefensión  (cfr.  artículos  24  de  la  Constitución 
Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, 
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de 
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no 
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la de 7 de julio de 2017, 
aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación  s
del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya  oe.
desde  su  Primera  Instancia  se  amplió  el  llamamiento  procesal  incluyendo  como  w.
demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la  900ww
aconno taecl imóna ncdaadmucieandtao  qduee c ahnacbeíala csiuósnt ednetandeog aedlo p, rpoocre ldoi mqiueen teos dtae  inetjeercvuecniócnió nq usee  cpurolmduinjoó 
ceovnid enmteomtiveon ted enlo  rpeucduors soe r ctoenntirdaa  elan  ccuaelinfitcaa cpioórn .l a Nreog isotrbasdtaonrate ,n i edsetbae  cciurceusntiostnaanrc liaa   BOE-A-cable e
corrección de la calificación aun cuando como consecuencia de la ampliación de la 
demanda  a  los  acreedores  posteriores  deviniera  innecesario  el  inicio  de  un 
procedimiento donde estos pudieran tener intervención.
A este respecto cabe destacar que la Sentencia número 625/2017 del Pleno del 
Tribunal Supremo, de 21 de noviembre, antes citada, en referencia a la acreditación en el 
procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en cuenta, también 
señala que «la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento 
judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el 
pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la DGRN pueda 
censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la  realidad  se 
cumplieron tales requisitos».
De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de 
la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, 
y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  175.2.ª  del  Reglamento  Hipotecario),  las  cargas  inscritas  o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento de ejecución del que deriva el  mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad.
Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en 
el  procedimiento  de  ejecución  para  acudir  a  un  proceso  judicial  en  el  que  pueda 
discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la 
anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
6.  Sin embargo, la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno 
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva 
en  esta  materia,  modificando  en  parte  el  criterio  de  las  anteriores  Sentencias,  y 
recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica.
También a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este 
Centro Directivo.
Dice esta Sentencia lo siguiente:
«(…) 2.  La vigencia temporal de la anotación preventiva viene regulada en la 
actualidad en el art. 86 LH, con la redacción introducida por la disposición final 9.2 de la 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que es la siguiente: “Las anotaciones 
preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la 
anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No 
obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las 
decretaron,  podrán  prorrogarse  por  un  plazo  de  cuatro  años  más,  siempre  que  el 
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. 
La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma 
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. 
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia 
del dueño del inmueble o derecho real afectado”.
De acuerdo con esta previsión legal, una anotación preventiva de embargo caduca a 
los cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación 
sea prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la 
anotación puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de la inicial  e.
prórroga. w.b
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas,  900ww
sporelivceitandtivaa e yn  deel  clau rsqou ed es el ad eejjae ccuocniósnta dneci au nm deedtiearnmtein uandao  neomtab amrgaor goinbajel,t or edsep eacntoo tadcei ólna 
avingoetnacdioas  dceo nl ap oasnteortiaocriidóand  par elav eanntoivtaa ciyó ns up reovpeonntiibvaili ddaed e mfrebnatreg oa.  Sdoebrreec htoodso ,i ncsucarnitdoos  eol 
plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera
emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción 
registral  del  decreto  de  adjudicación  con  el  que  concluye  la  ejecución  del  bien 
embargado.
3.  Precedentes judiciales. Sobre esta cuestión contamos con un precedente de esta 
sala, la sentencia 427/2017, de 7 de julio, que invoca la doctrina contenida en las 
sentencias  anteriores  282/2007,  de  12  de  marzo,  y  88/2015,  de  23  de  febrero,  y 
reconoce “una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la 
Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC)”, en cuanto que “la 
situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble 
de  que  se  trate,  de  forma  que  cualquier  alteración  posterior  –como  puede  ser  la 
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica 
dicha situación”. El razonamiento seguido por la sentencia es el siguiente:
Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble 
sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos:
a)  Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el 
que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la 
subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo);
b)  Proporcionar  a  los  posibles  licitadores  una  información  completa  sobre  las 
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que 
no desaparecerán con la adquisición;
y  c)  Identificar  e  individualizar  a  los  titulares  de  derechos  y  cargas  inscritos  o 
anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos 
por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de 
ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota 
marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es 
comunicada  a  los  titulares  de  derechos  que  figuren  en  asientos  posteriores  al  del 
derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC), todo lo cual no se ha cuestionado por las 
partes.
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor 
esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que 
proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de 
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación 
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación.
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio 
la  cancelación  de  todas  las  anotaciones  de  embargo  posteriores,  que  carecen  de 
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo 
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha 
ejecución  desde  la  fecha  de  la  emisión  de  la  citada  certificación  de  cargas  y 
gravámenes”.
4.  Después de esta sentencia, la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, 
en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en 
materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible 
cancelación de cargas posteriores.
La resolución analiza la cuestión a la vista de lo resuelto por la sentencia 427/2017, 
de 7 de julio. Además de advertir que en aquel caso la sentencia dictada en primera  s
instancia era anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la  oe.
Ldloeesy  p eD4rsio2san/t 2iun0snge1cun5ieat,e  mdenenice ti5nrae t do deesel   dolá ecmTt ulrbaibbi trrouee ns,p aeqrloñ ucaSeed usianpa trslre oeymdn eutoelc  nresec egliaa is .cctireñarelt,in fyi c aaelcn itóáienmn bcdoieton q tiunpeuro alcodesas ,p alralo.  nDEuGnn RceiNal m aáinemanbltioiztoas    2021-12900n https://www.
procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble conforme a la
resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos efectos de la
adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto, permanece inamovible 
únicamente dentro del proceso, dónde además podrán dirimirse las controversias sobre 
la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto cancelatorio” de la 
anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado estado, “lo es a los 
efectos del proceso”. Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la 
expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del 
Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él 
publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del 
mismo procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones 
sobre  preferencia  civil  de  embargos,  que  queda  reservadas  a  los  procedimientos 
judiciales, fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad 
opera de forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma 
legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por  otra  parte,  niega  que  el  pretendido  “efecto  cancelatorio”  de  la  anotación 
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento 
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la 
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de 
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere. La resolución concluye 
que  “la  protección  de  los  derechos  de  titulares  inscritos  impone  que  el  registrador 
rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el 
ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejore su 
rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la 
anotación ahora inexistente”. Y remite para resolver la cuestión de fondo sobre las 
preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o dominio, o las reclamaciones 
apoyadas en la ausencia de buena fe.
5.  Concurre  en  esta  cuestión  una  controversia  entre  la  aspiración  del  sistema 
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el 
registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación 
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de 
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por 
otros  cuatros  años  y  de  sucesivas  prórrogas,  la  falta  de  prórroga  de  la  anotación 
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a 
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel 
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y 
derechos  anteriores  al  embargo  por  el  que  se  sigue  la  ejecución,  así  como  las 
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán 
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este 
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se 
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a 
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad, 
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones 
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los 
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de 
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del 
portal de subastas “hasta el término de la subasta”. Así, por una parte, el art. 656.2 LEC  s
regula la comunicación que el registrador debe hacer al letrado de la Administración de  oe.
Justicia y al portal de subastas, de la presentación de otros títulos que afecten o  w.
modifiquen la información inicial contenida en la certificación de cargas: “El registrador  900ww
Jnuostitfiicciaar áy,  ainl mPoerdtaial tdaem eSnutbea syt adse e fl ohremcah ot edleem háatbicear,s ea lp rLeesterandtaod od eo tlrao  Au domtrionsis ttírtaucloiósn q duee 
Safuebcatesnta so  rmecoodgifeiqráu elan  inlaf oirnmfoarcmióanc ipórno pinoircciaiol naa dloas p oerf eeclt oRse gdiestl roa rdtíec umloo d6o6 7in. mEel dPiaotrota pl adrea   BOE-A-cable e
su  traslado  a  los  que  consulten  su  contenido”.  Y  el  art.  667  LEC,  que  regula  la 
convocatoria de la subasta, en su apartado 2, prevé el sistema actualización permanente 
de la información registral de la finca hasta el término de la subasta: “El Portal de 
Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el 
Registro  correspondiente  a  fin  de  que  este  confeccione  y  expida  una  información 
registral  electrónica  referida  a  la  finca  o  fincas  subastadas  que  se  mantendrá 
permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del 
Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases 
gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información 
no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la 
publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su 
posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta”.
6.  La clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la 
consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad 
para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y 
gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización 
permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una 
repercusión  en  la  información  registral,  en  cuanto  que  impida  la  caducidad  de  la 
anotación  preventiva  y  la  cancelación  del  asiento,  aunque  sea  durante  el  tiempo 
razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de 
cargas en aquella ejecución judicial. Sólo así se evita la falta de seguridad jurídica 
preventiva advertida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la 
medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva 
de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas.
Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto 
legal  que  lo  explicite  así,  el  Tribunal  Supremo  advierte  “que  un  pronunciamiento 
jurisprudencial  al  respecto  sería  la  culminación  de  una  interpretación  sistemática  y 
teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la 
seguridad jurídica. Cuando la dicción literal de los preceptos legales vigentes da lugar a 
una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o 
vías  de  apremio,  con  remedios  desproporcionadamente  onerosos  y  en  muchas 
ocasiones insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como 
es  la  tercería  de  mejor  derecho  o  de  dominio,  los  tribunales  deben  realizar  una 
interpretación  integradora  de  las  normas  del  ordenamiento  jurídico.  Si  la  seguridad 
jurídica preventiva pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información 
que  en  un  momento  determinado  suministran,  y  en  este  caso  la  quiebra  de  esta 
seguridad provendría de dar eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) 
que se había cancelado, frente a los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados 
con posterioridad, ese riesgo de inseguridad se salvaría si no llegara a cancelarse aquel 
asiento.
Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota 
marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal 
introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, fue evitar 
que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. 
De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una 
petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión 
de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. Con ello se respeta la 
finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las  s
anotaciones preventivas y se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de  oe.
ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien y  w.
que  el  decreto  de  adjudicación  pueda  inscribirse  en  el  registro  con  el  efecto  de  900ww
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prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores 
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
7.  Bajo la doctrina que acabamos de exponer –sigue diciendo el Tribunal Supremo– 
no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de 
embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas 
mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, para cuando se presentó al registro el testimonio del decreto de adjudicación y el 
mandamiento de cancelación de cargas, la anotación preventiva debiera haber estado 
vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de 
cargas solicitada. En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación 
de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de 
derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de 
embargo por haberse cancelado el asiento.»
7.  En conclusión, el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones 
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida 
en  la  Sentencia  número  427/2017,  de  7  de  julio,  en  cuanto  que  la  emisión  de  la 
certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» 
definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva 
de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de 
cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa 
ejecución. Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la 
doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo de 2021, del 
Pleno de la Sala de lo civil) antes citada.
Por lo que debemos mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores 
fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de 
cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una 
prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que 
durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores 
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que no resultará 
procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando 
haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, 
mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma 
que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la 
propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de 
cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando 
únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que 
en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
8.  Aplicando esta doctrina al supuesto de hecho de este expediente, no procede 
sino confirmar la nota de calificación, ya que al tiempo de la presentación en el Registro 
del testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación (ambos 
presentados el día 26 de febrero de 2021), habían transcurrido más de cuatro años, 
tanto desde la de fecha de la anotación preventiva de embargo letra A, que trae causa 
del procedimiento (20 de noviembre de 2014), como desde la fecha de la nota marginal 
de expedición de certificación de cargas en el procedimiento (27 de julio de 2015).
La posterior anotación preventiva de embargo letra B, extendida el día 3 de julio 
de 2015, es decir, durante los cuatros años de vigencia de la anotación preventiva de 
embargo objeto del procedimiento letra A, fue prorrogada por la anotación letra C, el  e.
día 24 de junio de 2019, una vez caducada la anotación preventiva letra A, por lo que  w.b
puede considerarse como asiento con fecha posterior al de los cuatro años iniciales de  900ww
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mediante nota extendida a su margen, el día 24 de junio de 2019, con ocasión de la
práctica de la anotación de prorroga letra C, que prorrogaba la anotación preventiva de 
embargo letra B. Esta cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo 
letra A, practicada antes de la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo 
de 2021, está bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en 
tanto  no  se  declare  su  inexactitud,  de  acuerdo  con  los  procedimientos  legalmente 
establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.