BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16110
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2087 Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la 
inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
En el recurso interpuesto por doña C.G.C., como presidenta de la comunidad de 
propietarios del edificio situado en la calle (…) de Madrid, contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, 
por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Luis Quiroga Gutiérrez, 
el 22 de julio de 2020, con número 1.233 de protocolo, se elevaron a público los 
acuerdos adoptados el 10 de abril de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad 
de propietarios del edificio situado en la calle (…) de Madrid por los que se aprobó una 
nueva norma estatutaria, conforme a la propuesta de «Acuerdo para prohibir el ejercicio 
de la actividad de los pisos para viviendas turísticas, de conformidad con lo que dispone 
el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia 
con la letra e) del artículo 5 del texto vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos». 
Mediante dicho acuerdo se introduce un artículo en los estatutos de dicha comunidad, 
según el cual «Los apartamentos, oficinas y locales comerciales que conforman el 
edificio, sólo se permite dedicarlos al uso o actividad que les es propio, excluyendo 
expresamente el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas». Según 
consta  en  dicha  escritura  el  referido  acuerdo  fue  adoptado  por  unanimidad  de  los 
asistentes, 30 propietarios, que representan el 56,60 % de las cuotas de la comunidad, 
fue notificado (por el procedimiento establecido en el artículo 17.8 de la Ley sobre 
propiedad horizontal) a los propietarios no asistentes, de los cuales sólo votó en contra el 
propietario de uno de los pisos que representa un porcentaje de participación en la 
comunidad de setenta y cinco centésimas de un entero por ciento, y en consecuencia se 
aprobó prohibir el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 27 y 
fue objeto de calificación negativa por la registradora, doña María Isabel Bañón Serrano, 
el 7 de septiembre de 2020 en los siguientes términos:
«(…) Calificado el precedente documento de conformidad con lo dispuesto en el Art. 
18 de la Ley Hipotecaria y los antecedentes obrantes en el Registro de la Propiedad, en  es
base a los siguientes Hechos: o
Primero:  Con  fecha  17  de  Agosto  de  2.020  se  presenta  primera  copia  de  la  87ww
Creolamcuionnidaadda  dees cPrirtoupraie, tpaoriro sla  dqeu lea  lCa aqsuae  eDno Mñaa dCri.dG, .CC.a, lleen ( …su) ,c daelid Mada ddreid ,P erelesvidae an tpaú dbeli cloa 
ePlr oapciueetarrdioos  aedno pstua dreou npioórn  lac eJleubnrtaad aG econne rafel cEhaxt r1a0o rddein Aarbiari l ddee  2la. 0c1i9ta, dma aCniofemsutanniddaod q duee   BOE-A-cable e
se modifica el artículo Séptimo de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que en 
lo  sucesivo  tendrá  la  siguiente  redacción:  "Los  apartamentos,  oficinas  y  locales 
comerciales que conforman el edificio, sólo se permite dedicarlos al uso o actividad que 
les es propio, excluyendo expresamente el ejercicio de la actividad de los pisos para 
viviendas turísticas".
Segundo: Se incorpora en el documento calificado, Certificado expedido el 2 de 
octubre de 2.019 por Don J.G.L.L., Secretario-Administrador de la Comunidad, con fuma 
legitimada, y de cuyo Certificado resultan los siguientes extremos:
– Que la Junta General relacionada adoptó el siguiente acuerdo: "Tercero. Acuerdo 
para  prohibir  el  ejercicio  de  la  actividad  de  los  pisos  para  viviendas  turísticas,  de 
conformidad con lo que dispone el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de 
Propiedad Horizontal, en concordancia con la letra e) del artículo 5 del texto vigente de la 
Ley de Arrendamientos Urbanos".
Dicho acuerdo fue adoptado por unanimidad de los asistentes, 30 propietarios, que 
representaban el 56,60% del total de la Comunidad.
– Que el acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes, de los cuales 
únicamente votó en contra el propietario del piso (…), que representa un porcentaje de 
participación en la Comunidad del cero enteros setenta y cinco centésimas por ciento, y 
en consecuencia ''se aprueba prohibir el ejercicio de la actividad de los pisos para 
viviendas turísticas".
Calificado el precedente documento, dentro del plazo legal, y en virtud de la misma, 
se suspende la inscripción por los siguientes defectos y fundamentos de derecho:
1.  El acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad y el contenido del Artículo 
Séptimo  de  los  Estatutos  de  la  Comunidad  exceden  el  ámbito  contemplado  por  el 
Artículo Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y 
constituye una modificación de los Estatutos y en consecuencia del título constitutivo de 
la Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio 
exigida por el artículo 5 de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
2.  Debe  aclararse  la  discrepancia  existente  entre  el  texto  literal  del  acuerdo 
adoptado por la Junta, que consta en la Certificación que se incorpora en el documento 
calificado, y la redacción dada al Artículo Séptimo de los Estatutos por la Presidenta al 
elevar a público tal acuerdo.
Asimismo,  debe  tenerse  en  cuenta  que  en  la  escritura  la  Presidenta  de  la 
Comunidad,  modifica  el  artículo  Séptimo  de  los  Estatutos,  si  bien  las  Normas  de 
Comunidad inscritas en este Registro son únicamente seis.
No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, por no 
haberse solicitado.
El asiento de presentación a que hace referencia este documento, queda prorrogado 
por el plazo de sesenta días contados desde que esta nota de calificación haya sido 
notificada. Al amparo de los artículos 323 322 de la Ley Hipotecaria.
Ante esta Nota de calificación cabe solicitar, en el plazo de quince días, la calificación 
alternativa o sustitutoria que prevé el Art. 19.BIS párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria y 
Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto.
Contra esta Nota de Calificación cabe (…).»
La calificación se notificó al interesado el 11 de septiembre de 2020. e.e
III 87ww
Doña C.G.C., como presidenta de la comunidad de propietarios del edificio situado
en la calle (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, el 13 de
octubre de 2020 mediante escrito que entró en el referido Registro el 22 de octubre, con 
las siguientes alegaciones:
«Primera.  En  relación  con  el  Primer  Fundamento  de  Derecho  de  la  Nota  de 
Calificación que indica lo siguiente:
1.  El acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad y el contenido del Artículo 
Séptimo  de  los  Estatutos  de  la  Comunidad  exceden  el  ámbito  contemplado  por  el 
Artículo Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y 
constituye una modificación de los Estatutos y en consecuencia del título constitutivo de 
la Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio 
exigida por el artículo 5 de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Respecto a esto, nos parece oportuno indicar que el acuerdo que se pretende 
inscribir se adoptó al amparo de las disposiciones promulgadas por el Real Decreto 
Ley  7/2019,  de  1  de  marzo  (BOE  5-3-2019),  que  introduce  diferentes  Medidas  de 
reforma  del  régimen  de  propiedad  horizontal,  entre  ellas,  la  modificación  de  la 
Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  propiedad  horizontal  en  su  artículo  segundo, 
introduciendo "un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete:
"12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se 
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación riel título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma 
mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de 
gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde 
se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento 
superior a 120%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos."»
Permitiendo  así,  que  la  Comunidad  que  represento,  cumpliendo  los  requisitos 
exigidos de notificación a los no asistentes, siendo aprobado el acuerdo por los tres 
quintos de propietarios que a su vez representan también los tres quintos del coeficiente 
de propiedad, tenga la facultad de impedir legalmente destinar los inmuebles que forman 
parte de ésta a la actividad turística. Todo ello, con independencia de las normas 
municipales y de la comunidad autónoma.
Por tanto, como ya se indicó en la escritura que se pretende inscribir, durante la 
celebración de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de (…) 
el 10.04.2019, sometida a votación la decisión de impedir el destino de las viviendas a la 
actividad turística se aprobó por unanimidad de los asistentes, 30 propietarios que 
representan el 56,50% del total de la Comunidad.
Y,  al  no  alcanzar  el  número  de  propietarios  y  coeficiente  exigido  por  el  nuevo 
apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se notificó el acuerdo 
fehacientemente a los no asistentes para que, en el plazo de 30 días naturales, pudieran 
manifestar lo que estimasen sobre el acuerdo adoptado, significándose que, transcurrido 
el mismo, se consideraría que presta su conformidad al mismo.
Habiendo recibido hasta la fecha únicamente un voto en contra del propietario del 
(…)  y  habiendo  sido  notificado  el  presente  acuerdo  de  forma  fehaciente  a  cada 
comunero, siendo el resultado de la votación 0.75% en contra y 99,25% a favor, con el 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,  e.
representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, se aprobó prohibir el  w.
ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas, de conformidad con lo que  87ww
cdoisnpcoonred aenlc inau ceovno  laa pleatrrtaa deo)  d1e2l  adretlí caurlotí c5u ldoe l1 t7e xdteo  vlaig eLnetye  ddee  lPa rLoepyie ddaed A rHreonridzaomntiaeln, teons 
Urbanos en la finca sita en (…).
Y de igual modo se hizo constar en el Acta de la Junta General Ordinaria celebrada 
el pasado día 10 de abril de 2019 y así quedó reflejado en la Certificación emitida por el 
Secretario-Administrador de la finca, don J.G.L.L., el 02.10.2019, elevada a público 
el 22.07.2020 mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid D. Luis Quiroga 
Gutiérrez  al  núm.  de  su  protocolo  1.233.  Se  aporta  la  citada  escritura  como 
DOCUMENTO N22.
Por tanto, entendiendo que el acuerdo se encuentra amparado dentro de la nueva 
redacción  del  Artículo  17.12  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  por  las  razones 
expuestas  en  la  presente,  procede  su  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
correspondiente, esto es, Registro de la Propiedad núm. 27.
Segunda.  En relación con el Segundo Fundamento de Derecho de la Nota de 
Calificación que indica lo siguiente:
2.  Debe  aclararse  la  discrepancia  existente  entre  el  texto  literal  del  acuerdo 
adoptado por la Junta, que consta en la Certificación que se incorpora en el documento 
calificado, y la redacción dada al Artículo Séptimo de los Estatutos por la Presidenta al 
elevar a público tal acuerdo.
Asimismo debe tenerse en cuenta que en la escritura la Presidenta de la Comunidad, 
modifica el artículo Séptimo de los Estatutos, si bien las Normas de Comunidad inscritas 
en este Registro son únicamente seis.
En relación al segundo párrafo, respecto al ordinal que se le asigna a este nuevo 
precepto de los Estatutos, como bien se indica, siendo únicamente seis los artículos que 
conforman los mismos, se modifican los Estatutos a fin de añadir un nuevo artículo, 
asignándole el precepto Séptimo.
A fin de corroborar esto último, se aporta junto a la presente como documento 3 
copia de la escritura de División Horizontal y Adjudicación de Herencia de 21.06.1977 al 
núm. 1.093 del protocolo del Notario de Madrid D. Emilio Duran Corsanego, donde se 
elevan a público los Estatutos de la finca sita en (…).
Como  se  puede  comprobar  con  su  lectura,  los  Estatutos  de  la  finca  que  se 
contemplan  son  únicamente  seis,  no  teniendo  ninguno  de  ellos  referencia  alguna 
respecto a las viviendas de uso turístico, se amplían con un nuevo precepto, como 
decíamos,  el  séptimo,  que  recogerá  el  acuerdo  aprobado  por  la  Comunidad  de 
Propietarios que contempla la modificación de los Estatutos para incluir en los mismos 
prohibir el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas, de conformidad 
con lo que dispone el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad 
Horizontal, en concordancia con la letra e) del artículo 5 del texto vigente de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos.
Respecto a la aclaración solicitada sobre la redacción del artículo séptimo.
Como se indicaba anteriormente, el destino del meritado artículo de los Estatutos es 
incluir la prohibición de implantar viviendas turísticas en los inmuebles que conforman la 
Comunidad de Propietarios sita en la Calle (…).
Siendo el contenido del mismo incluir el acuerdo aprobado que reza lo siguiente: 
"prohibir el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas, de conformidad 
con lo que dispone el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad 
Horizontal, en concordancia con la letra e) del artículo 5 del texto vigente de la Ley de 
Arrendamientos Urbanos", la redacción otorgada al artículo séptimo de los Estatutos de 
la Comunidad de Propietarios no difiere en modo alguno, quedando redactado de la 
siguiente forma: "Los apartamentos, oficinas y locales comerciales que conforman el  e
edificio, sólo se permite dedicarlos al uso o actividad que les es propio, excluyendo  bo
expresamente el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas". 87ww
otorCgao meno  sloes p Eusetdaetu otobss eersv apr,r átacntitcoa mele cnotnet elan imdois dmeal ,a csuieenrddoo  ceol mesop líari true dya eccl iúónni cqou efi ns ed leel 
laac Cueormdou npidroahdi bdire  lPa riomppielatanrtiaocsi ódne  dlae  fvinivciae nsditaas e tnu r(í…st)ic.»as en los inmuebles que conforman
IV
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 28 de diciembre de 2020. En dicho informe expresa que el 
dio traslado del recurso al notario autorizante el 26 de octubre de 2020 sin que se haya 
obtenido acuse de recibo de dicha remisión.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección 
General de 1, 5, 11 y 16 de 16 de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020 y 15 de 
enero de 2021.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 10 de abril de 2019 por la junta de propietarios de 
un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de 
esta. Concretamente se aprobó una nueva norma estatutaria, conforme a la propuesta 
de  «Acuerdo  para  prohibir  el  ejercicio  de  la  actividad  de  los  pisos  para  viviendas 
turísticas, de conformidad con lo que dispone el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la 
Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con la letra e) del artículo 5 del texto 
vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos». Por dicho acuerdo se introduce un 
artículo en los estatutos de dicha comunidad, según el cual «Los apartamentos, oficinas 
y locales comerciales que conforman el edificio, sólo se permite dedicarlos al uso o 
actividad que les es propio, excluyendo expresamente el ejercicio de la actividad de los 
pisos para viviendas turísticas».
Según consta en dicha escritura el referido acuerdo fue adoptado por unanimidad de 
los  asistentes,  30  propietarios,  que  representan  el  56,60  %  de  las  cuotas  de  la 
comunidad, fue notificado (por el procedimiento establecido en el artículo 17.8 de la Ley 
sobre propiedad horizontal) a los propietarios no asistentes, de los cuales sólo votó en 
contra el propietario de uno de los pisos que representa un porcentaje de participación 
en  la  comunidad  de  setenta  y  cinco  centésimas  de  un  entero  por  ciento,  y  en 
consecuencia se aprobó prohibir el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas 
turísticas.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que, a su juicio, el acuerdo adoptado y el contenido del nuevo artículo estatutario 
«exceden el ámbito contemplado por el Artículo Diecisiete.12, de la Ley 49/1960, de 21 
de julio, sobre Propiedad Horizontal, y constituye una modificación de los Estatutos y en 
consecuencia del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y ello exige la unanimidad 
de todos los propietarios del edificio exigida por el artículo 5 de la propia Ley de 
Propiedad Horizontal». Además, considera que debe aclararse la discrepancia existente 
entre el texto literal del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, que consta en la 
certificación que se incorpora en la escritura calificada, y la redacción dada al artículo  es
Séptimo de los estatutos por la presidenta al elevar a público tal acuerdo. Asimismo,  bo
añade que debe tenerse en cuenta que en la escritura se modifica el artículo séptimo de  87ww
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reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. 
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley 
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» 
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12. s
Esta Dirección General ha puesto de relieve recientemente que, al permitir esta  oe.
norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas  w.
también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (Cfr. las  87ww
Rreecsoordluacri olon eqsu ed ee x1p6re dsea mjuenniote  ys e5  adfeir mnóo veienm lab rRee dsoel u2c0ió2n0  dye 1 156 d dee  ejunneiroo  ddee 2 2002201:). Cabe
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre
propiedad horizontal, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando 
alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno impide la 
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa "limite o condicione", la disyuntiva 
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de 
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad 
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se "limite o condicione" el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que «en materia de viviendas 
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad 
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de 
propietarios  puedan  limitar  o  condicionar  el  ejercicio  de  la  actividad»;  es  decir,  su 
finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el 
alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es 
permitir de manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se 
amplía esa actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, 
en el que la finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de 
manera expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.»
Según la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos 
previstos en la regla 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues cuenta 
con el voto favorable de más de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a 
su vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por ello, 
la calificación impugnada, en cuanto se limita de forma escueta a objetar que el acuerdo 
aprobado excede del ámbito contemplado por el artículo 17, apartado 12, de la Ley sobre 
propiedad horizontal no puede ser confirmada.
Por último, tampoco puede entenderse fundada la exigencia expresada en dicha 
calificación  sobre  la  necesidad  de  aclarar  lo  que  la  registradora  considera  una 
discrepancia  existente  entre  el  texto  literal  del  acuerdo  adoptado  por  la  junta  de 
propietarios,  según  la  certificación  que  se  incorpora  en  la  escritura  calificada,  y  la 
redacción dada al artículo séptimo de los estatutos por la presidenta al elevar a público 
tal acuerdo, así como el hecho de que en dicha escritura se exprese que se modifica del 
artículo séptimo de los estatutos cuando en realidad sólo hay seis artículos. Del contexto 
de  la  escritura  calificada  resulta  inequívocamente  que  la  junta  de  propietarios  ha 
aprobado  el  acuerdo  formalizado  en  la  escritura  calificada  y  que  se  traduce  en  la 
introducción de un nuevo artículo en los estatutos de la comunidad con el contenido cuya 
inscripción se solicita.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  s
la Ley Hipotecaria. oe.
Madrid, 22 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  87ww
Pública, Sofía Puente Santiago.