BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 311 Viernes 27 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 106035
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15124 Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Valencia n.º 13 a inscribir una escritura de 
donación.
En el recurso interpuesto por don Fernando Olaizola Martínez, Notario de Valencia, 
contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia número 13, don Adrián 
Jareño González, a inscribir una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Valencia don Fernando Olaizola 
Martínez el día 27 de febrero de 2020, con número 364 de protocolo, se formalizó la 
donación  de  determinados  inmuebles  por  parte  de  un  matrimonio  a  sus  dos  hijos, 
reservándose los donantes un derecho de usufructo vitalicio, simultáneo y sucesivo 
sobre dichos bienes; imponiendo a los donatarios una prohibición de disponer durante la 
vida de los donantes sin el consentimiento de estos; reservándose los donantes la 
facultad de disponer por acto inter vivos y a título oneroso para el caso de necesidad 
libremente apreciada que no deberán justificar; y estableciendo la facultad de reversión a 
favor de los donantes para los supuestos que se especifican en el otorgamiento sexto de 
la escritura, que también podrán ser libremente apreciados por los donantes y quienes 
no precisarán justificar su concurrencia.
II
Presentado dicho título en el citado Registro fue objeto de la siguiente calificación:
«… Calificado en el día de hoy, el documento de referencia, que fue presentado en 
esta Oficina el día veintisiete de marzo del año dos mil veinte, causando el asiento 52 del 
Diario 79 –Entrada: 1634/2020–, el Registrador que suscribe ha resuelto denegar la 
inscripción solicitada, por los defectos subsanables que seguidamente se indican, en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hecho 1.º: La donación de nuda propiedad con reserva de usufructo de la respectiva 
mitad indivisa perteneciente privativamente a cada donante, con prohibición de disponer, 
reserva de la facultad de disposición para caso de necesidad libremente apreciable por 
los donantes sin deber de justificación, y derecho de reversión en determinados casos, 
pero a criterio exclusivo apreciativo de los donantes sin necesidad de mayor justificación 
y  en  otros  casos  relacionados  con  la  sucesión  hereditaria;  interpretadas  tales 
restricciones dispositivas conjuntamente y de manera concurrente, no constituye una 
donación de presente condicionada al fallecimiento de los donantes, sino, una donación 
mortis causa; pues los donantes no pierden el poder de disposición de los bienes  es
pudiendo revocar aquella, a su arbitrio subjetivo tal y como se conviene, únicamente  o
inscribible por vía de la sucesión testamentaria. 124ww
Fundamentos de Derecho:
veinAticrtuícautrloos  d6e2 0fe, b6re2r1o  yd e1 2m56il  dneolv eCcóiednigtoos  Coivcihl;e Sntean tye nsceiaiss  yd enl uTervibeu ndael  Sjuunpiore mdeo  mdeil 
novecientos  noventa  y  cinco,  entre  otras;  y,  Resoluciones  vinculantes  del  Centro
Directivo de veintiuno de enero de mil novecientos noventa y uno, seis de febrero de dos 
mil  catorce  y  veintisiete  de  marzo  de  dos  mil  diecinueve,  entre  otras,  con  sus 
fundamentos de derecho.
Hecho 2.º: Pretendido el expectante desplazamiento patrimonial de los derechos 
correspondientes a la mitad indivisa privativa del cónyuge que primero fallezca a favor 
del  sobreviviente,  (usufructo,  facultad  de  disposición  y  derecho  de  reversión)  por 
acrecimiento  meramente  consensual,  sin  expresión  de  causa  no  presumible  para 
inscribir, onerosa o gratuita, y en su caso, aceptación explícita, desconsiderando las 
reglas de perfeccionamiento del contrato (título), no es modo viable de adquirir en 
nuestro  ordenamiento  jurídico,  incidiendo  en  la  determinación  de  los  efectos  de  la 
publicidad material registral.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 609, 1261, 1274 y concordantes del Código Civil; 34 y 38 de la Ley 
Hipotecaria, y, Resoluciones vinculantes del Centro Directivo de veintiuno y veintitrés de 
septiembre de dos mil dieciséis, y treinta de abril de dos mil diecinueve, entre otras, con 
sus fundamentos de derecho.
Contra la presente nota […]
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Adrián Jareño 
González registrador/a de Registro Propiedad de Valencia 13 a día diecisiete de Julio del 
año dos mil veinte.»
III
El Notario autorizante de la escritura, don Fernando Olaizola Martínez, interpuso 
recurso contra la calificación, mediante escrito que tuvo entrada en el en el referido 
Registro de la Propiedad el 30 de julio de 2020. En dicho escrito alega los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«1.  Ha de señalarse ante todo que la calificación del señor Registrador vulnera el 
artículo 19 Bis de la Ley Hipotecaria, que exige por parte del funcionario calificante una 
motivación  jurídica  de  las  causas  que  se  consideran  impeditivos  de  la  inscripción, 
debidamente ordenada en hechos y fundamentos de derecho.
Como ha señalado la Resolución del Centro Directivo de tres de Enero de dos mil 
cuatro  (seguida  de  otras  muchas)  "debe  recordarse  una  vez  más  que  cuando  la 
calificación del Registrador sea desfavorable, lo más adecuado a los principios básicos 
de todo procedimiento y a la normativa vigente es que al consignarse los defectos que a 
su  juicio  se  oponen  a  la  inscripción  pretendida  aquella  exprese  también  la  integra 
motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda 
conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación".
Las Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil cinco 
destacan que "sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación 
cuando es de carácter negativo, pues su consecuencia no supone sino la denegación de 
un derecho del ciudadano -inscripción del hecho, acto o negocio jurídico documentado 
en el título– Por ello, deben exigirse al funcionario calificador, en orden al cumplimiento 
de su deber de motivar la calificación, las mismas exigencias y requisitos que a cualquier 
órgano  administrativo,  y  que  se  resumen,  esencialmente  en  dos:  la  denominada 
tempestividad (esto es, que sea oportuna en el tiempo) y la suficiencia de la motivación  e.
ofrecida... La tempestividad significa que el único momento en que el Registrador debe  w.b
exponer  la  totalidad  de  sus  argumentos  es  el  de  la  calificación….Por  ello,  en  las  124ww
Rdee s2o0lu0c3i,o 1n4e,s  1d5e,  1e7st,e 2 C0,e 2n1tr oy  D22ir edceti vSoe dpetie 2m3b dree,  E1n4e, r1o5, , 81 8d,e  1F9e, b2r0e,r o2,1 1 y7  2d2e  dNeo vOiecmtubbrree 
ddee l 2R00e4g isyt r1a0d odre  deenbeírao  dreed 2u0c0ir5se e nat rec uoetrsatiso nsees m daen ifmesetraob atr áqmueit ee.l. .cCounatenndiod oe dsetel  inCfeonrmtroe 
Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho
informe  habrán  de  incluirse  aspectos  tales  como:  fecha  de  presentación  del  título 
calificado y las incidencias que hayan podido existir, por ejemplo, que dicho título se 
retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio 
jurídico  sujeto  a  inscripción,  fecha  de  calificación  del  título  y  de  notificación  a  los 
interesados en este, etc.… El segundo requisito que debe tener la motivación es su 
suficiencia... La motivación es necesaria para el debido conocimiento de los interesados 
y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la amplitud 
necesaria para tal fin, pues solo expresando las razones que justifiquen la decisión es 
cómo puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su defensa. De otro 
modo se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión que está proscrita 
por  el  artículo  24.1  de  la  Constitución,  también  extensivo  a  las  resoluciones 
administrativas"
En la Resolución de veintiuno de marzo de dos mil siete la Dirección General 
entiende que "la exigencia de una motivación suficiente pretende asegurar también que 
la decisión registra] sea la conclusión razonada de un proceso jurídico de aplicación e 
interpretación normativa, desterrando toda posibilidad de una calificación que no sea 
arreglada a derecho. Si la decisión del Registrador produce el relevante e inmediato 
efecto de impedir la inscripción interesada, como corolario lógico es necesario que tanto 
el criterio de la nota calificadora como la propia fundamentación de la misma se ajusten a 
los postulados normativos, quedando ambos aspectos, al igual que la decisión adoptada, 
bajo la responsabilidad que le es exigible al funcionario calificador en el ejercicio de su 
función."
Las citadas Resoluciones de veintiuno, veintidós y veintitrés de febrero de dos mil 
cinco, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que rechaza como medio de 
motivación  la  simple  cita  de  unos  preceptos  legales  sin  el  acompañamiento  de  la 
interpretación o exposición del razonamiento lógico que de ellos hace el órgano que dicta 
el acto, pues en tal caso existiría una motivación formal o aparente, entienden que la 
calificación no se encuentra debidamente motivada cuando "el funcionario calificador se 
ha limitado a citar unos preceptos y una Resolución de este Centro Directivo". Las 
Resoluciones de veintiocho de septiembre, veinticinco de octubre y tres de diciembre de 
dos mil siete insisten en que "no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o 
de dos Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón 
por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo efectúa el 
funcionario  calificador  (y  lo  mismo  debe  entenderse  respecto  de  las  citadas 
Resoluciones), ya que solo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el 
supuesto de que no se considere adecuada la misma".
Es cierto que el Centro Directivo ha considerado en algunas ocasiones que si, por 
escueta que sea, la nota de calificación "expresa suficientemente la razón que justifica 
dicha negativa a inscribir", de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha 
convenido para su defensa, ello es suficiente para la tramitación del expediente.
Ahora  bien,  para  entender  que  la  nota  de  calificación  contiene  una  "expresión 
suficiente" de los motivos de la denegación de la inscripción, como hemos visto, no debe 
limitarse el funcionario calificante, como ocurre en nuestro caso, a citar en la misma 
preceptos legales y una Resolución. Y, en todo caso, no obsta a cuanto antecede el que 
el Notario recurrente, al plantear el presente recurso, pueda mal que bien inferir, entrever 
o incluso intuir cuales hayan podido ser los no expresados razonamientos que llevan al 
Señor Registrador a calificar negativamente la escritura autorizada por los pretendidos 
defectos apuntados, para argumentar en la medida de lo posible la refutación de los  s
mismos. En efecto, el deber lo es para el funcionario calificante de motivar debidamente  oe.
su actuación, y no para el Notario autorizante del título calificado de conjeturar acerca de  w.
cuál  haya  podido  ser  dicha  motivación.  Cierto  es  que  a  todo  Notario  hay  que  124ww
dpere slau pfoanltear led eu nmao ctiuvaalcifiiócna,c ioó nd jeu ríudnicaa  mquoetiv saicni ódnu ddae fmiciiteignate l ao  inindseufefincsieiónnte q. uPee sroe  hdae ridvae 
tdeensetirnsaet aerino  ecuxcelnutsai voq uael  Nlao tacraiolif iacuatcoiórinz adnetel  dRee glais etrsacdriotur ran oc aelisfi cuand aa, cstion oq quuee  tteanmgbai épno yr   BOE-A-cable e
muy directamente se dirige a los otorgantes de dicha escritura, que perfectamente 
pueden ser (y normalmente serán) personas ajenas al mundo del derecho. Y hay que 
entender  que  el  deber  legal  de  motivación  que  atañe  al  Registrador  viene 
primordialmente establecido respecto de estos interesados, como usuarios que son de 
ese servicio público que es el Registro de la Propiedad y en cuanto titulares directos de 
un derecho a la inscripción de su título en el mismo.
Pues  bien,  en  la  nota  de  calificación  que  motiva  el  presente  recurso,  el  señor 
Registrador, como ya se ha indicado, se limita a citar los artículos 620, 621 y 1256 del 
Código Civil y a invocar "entre otras", determinadas Sentencias del Tribunal Supremo y 
Resoluciones de esta Dirección General. Pero en ningún momento nos expone o explica 
el señor Registrador cual haya sido el proceso jurídico de aplicación e interpretación 
normativa que ha seguido al efecto de denegar la inscripción del título. No nos expone el 
señor Registrador en que haya consistido su labor de subsunción del concreto supuesto 
que  califica  en  las  normas,  Sentencias  y  Resoluciones  invocadas,  lo  cual  habría 
resultado en nuestro caso especialmente pertinente, dado que tan solo la última de 
dichas Resoluciones, la de 27 de marzo de 2019, contempla un supuesto que se 
asemeje al de la escritura cuya calificación motiva el presente recurso; y aun así, corno 
veremos, el caso objeto de dicha Resolución difiere en aspectos cruciales del de la 
escritura calificada.
Nos encontramos, en conclusión, con una calificación que no se sustenta en una 
fundamentación o razonamiento jurídico debidamente desarrollados, de lo que se sigue 
la procedencia de revocación de la nota de calificación por ese solo motivo.
Ha de insistirse, finalmente, en que el informe del Señor Registrador habrá de 
limitarse a las indicadas cuestiones de trámite, debiendo abstenerse de recoger en el 
mismo  argumentaciones  que  vayan  más  allá  de  la  simple  transcripción  de  los 
fundamentos de su nota. Lo contrario, además de constituir un nuevo supuesto de 
actuación  irregular  por  su  parte  (una  "práctica  aún  más  perniciosa"  que  el  vicio 
consistente en la falta de motivación, como la tilda la Resolución de once de febrero de 
dos mil ocho), no vendría sino a corroborar la falta de motivación de la calificación que 
por la presente se recurre.
2.  Son conocidos los dos polos de la polémica doctrinal, ya casi secular, sobre la 
admisibilidad o no de las donaciones mortis causa en el derecho común español.
Por una parte, tenemos a quienes consideran que el codificador de 1889, mediante el 
artículo  620  del  Código  Civil,  procedió  a  la  eliminación  de  esta  institución  y  a  su 
asimilación completa a la figura del legado (requiriendo, por tanto, las donaciones mortis 
causa de las formas testamentarias para su eficacia), siguiendo el modelo del derecho 
consuetudinario francés recogido en el Código de Napoleón de 1804, al que responde. la 
conocida máxima de "no vale donar y retener".
La donación, según esta postura, debe vincular al donante en vida, –-aunque esa 
vinculación pueda sujetarse a un término o condición (como la vida del donante o la 
sobrevivencia del donatario, supuestos en los que Se trataría de una donación inter vivos 
con efectos post mortem). Pero es en todo caso esencial que el donante no se reserve el 
derecho a revocar la donación a voluntad, porque entonces no existiría contrato ni 
verdadera obligación para él. Ello resultaría del carácter dispositivo de la donación 
(artículo  618  del  Código  Civil),  de  la  remisión  del  artículo  621  a  las  disposiciones 
generales  de  los  contratos  y  obligaciones  –y  en  concreto  de  la  aplicación  de  los 
artículos 1115 y 1256–, de la prohibición de donar cosas futuras (artículo 635) y del que 
se  considera  carácter  rigurosamente  tasado  de  las  causas  de  revocación  de  las  s
donaciones (artículos 644, 647 y 648), Y si bien es cierto que el Código Civil recoge  oe.
determinadas reglas que suponen una excepción a esta regla general de irrevocabilidad,  w.
permitiendo  al  donante  reservarse  la  facultad  de  disponer  de  los  bienes  donados,  124ww
eosbtlaigbalecicóenr  ldae r epvaegrasrió snu dse d leau ddoansa fcuiótunr aesn  (saur tfíacvuolors o  6d3e9 ,t e6rc4e1r oys  6o4 i2m),p toondeor  aell lod onnoa tsaeriroía lan 
sino eso, excepciones puntuales a tal regla.
Frente a ello, nos encontramos con la tesis defendida por un conjunto de autores 
(señaladamente, Vallet de Goytisolo), que sostienen la subsistencia de la donación 
mortis causa como una figura con individualidad y autonomía propias.
Se invoca en tal sentido nuestro derecho histórico, divergente en esta cuestión del 
derecho francés. También se señala que el artículo 620 del Código Civil no expresa 
literalmente  que  se  supriman  las  donaciones  mortis  causa,  sino  que,  al  contrario, 
claramente califica y conceptúa como verdaderas y propias donaciones a las que hayan 
de producir sus efectos por causa de muerte, limitándose a decir que estas donaciones 
"participan" de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad, con las que por 
tanto no se confunden ni identifican, pero con las que comparten determinados aspectos 
y efectos; rigiéndose las donaciones mortis causa, como institución con individualidad 
propia, por las reglas sustantivas establecidas para la sucesión testamentaría en cuanto 
a su desenvolvimiento en aquellos aspectos acordes a su naturaleza específica (entre 
los que no se encuentran las normas relativas a su formalización, que se regirían así por 
las reglas aplicables a toda donación recogidas en los artículos 632 y 633 del Código 
Civil).
Nota característica de las donaciones mortis causa sería así, por aplicación de las 
reglas de la sucesión testamentaria, la de su esencial revocabilidad (y ello, conectado 
con la regla general de proscripción de los contratos sucesorios en el derecho común: el 
artículo 620 vendría a ser una regla de cierre de un sistema que prohíbe la contratación 
sucesoria, y que busca preservar la libre revocabilidad de las donaciones que respondan 
exclusivamente a la causa de muerte del donante, ya que una donación mortis causa 
irrevocable no sería sino un pacto sucesorio singular).
Se señala en tal sentido que el principio de irrevocabilidad de las donaciones carece 
de apoyo en nuestro vigente derecho positivo. Así, el artículo 618 no incluye en la 
definición de donación la nota de irrevocabilidad (que sí se recogía en el proyecto de 
García Goyena de 1851); la remisión del artículo 621 a las reglas generales de las 
obligaciones y contratos lo es respecto de las donaciones que hayan de producir su 
efecto entre vivos (por lo que la invocación de los artículos 1115 y 1256 supondría una 
petición de principio); el artículo 639 admite la posibilidad ele que el donante se reserve 
la Facultad de disponer de los bienes donados (y frente a la solución del derecho francés 
–en que si el donante no dispone en vida de los bienes donados, quedan éstos para los 
herederos del donante, ya que la donación se entiende nula– entre nosotros la solución 
es precisamente la contraria: los bienes pertenecerán al donatario); el artículo 641 (de 
nuevo frente al Código francés) autoriza a. establecer válidamente la reversión de lo 
donado en favor del donante "para cualquier caso y circunstancias"; el artículo 642 
(también  apartándose  de  la  correspondiente  norma  francesa)  permite  imponer  al 
donatario la obligación de pagar las deudas no solo presentes, sino también futuras del 
donante, quien podría entonces contraer en lo sucesivo obligaciones hasta por el total 
valor de lo donado.
Estos tres últimos preceptos –que permiten en definitiva al donante reservase la 
facultad de dejar sin efecto la donación, o hacerla a la postre económicamente inútil– 
vendrían a ser concreciones de una regla general permisiva, contraria a un supuesto 
principio imperativo de irrevocabilidad. El que los artículos 644, 647 y 648 recojan una 
serie de causas legales de revocación de donaciones estaría sentando a sensu contrario 
–y ello para las donaciones inter vivos, ya que las mortis causa serían esencialmente 
revocables–,  una  regla  general  de  irrevocabilidad,  sí,  pero  de  carácter  meramente 
dispositivo, pudiendo por pacto expreso introducirse otras causas de revocación de la  s
donación, incluso por la libre voluntad del donante. oe.
3.  Entre estos dos planteamientos se extiende una tierra de nadie o zona gris,  w.
puesto que, aun entendiendo que la donación mortis causa ha quedado reconducida por  124ww
heal  aartpícaurtlaod 6o2 0si gdneilf icCaótdiviagmo eCnivteil  ad elal  mfigoudreal od efrla lnecgéasd:o e, le dso cnlaarnote q upeu enduee sretrsoe lrevgairsslea dcoor msoe 
dhoenmaotsa rivoi s(taor tílcausl ofsa c6u3lt9a,d 6e4s 1 dye  6d4is2p),o saidceiómn,á sr edveelr sdióenre cyh oe nddee uudsaumfruiecntoto s oab rceo setla  bdieenl   BOE-A-cable e
donado  (artículo  634)  o  la  facultad  de  autorizar  actos  dispositivos  del  donatario, 
prohibiéndole disponer en otro caso (artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, 
entre nosotros sí que vale donar y retener.
La cuestión pasaría a ser, entonces, cuanto puede retener el donante para que la 
donación pueda seguir considerándose tal; y especialmente, si cabe configurar o no una 
donación inter vivos como libremente revocable por el donante, que es la clave en torno 
a la que se ha hecho girar fundamentalmente la distinción entre donaciones inter vivos y 
mortis causa. Y es evidente el cuidado con el que debe abordarse la cuestión, pues el 
legislador está reconociendo un muy amplio campo a la autonomía de la voluntad para 
determinar  el  alcance  y  efectos  del  negocio  de  donación,  que  se  coartaría 
injustificadamente  si  por  planteamientos  conceptualistas  y  obstáculos  meramente 
dogmáticos se establecieren limitaciones carentes de fundamento legal.
Se ha señalado cómo la donación mortis causa cumple funciones socioeconómicas 
que la justifican y hacen digna de tutela, y que mediante la misma se atienden intereses 
legítimos. Y cómo, en la medida en que se excluya esta figura de nuestro derecho 
común, se tenderá a aprovechar la flexible regulación de nuestro Código Civil para 
permitir la configuración voluntaria de donaciones que produzcan en todo o en parte los 
efectos de aquella.
En la práctica cotidiana nos encontramos con que la gran mayoría de los supuestos 
de donación, que se dan dentro del círculo familiar, no responden a un puro ánimo de 
liberalidad, sino que fundamentalmente concurre una voluntad de planificación sucesoria, 
esto es, de determinación del destino post mortem de determinados bienes integrantes 
del patrimonio del donante. Ya solo el muy frecuente supuesto de donación reservándose 
los  donantes  el  usufructo  vitalicio  sobre  el  bien,  persigue  una  función  claramente 
sucesoria, pues no busca sino determinar a la persona que disfrutará de un bien a la 
muerte del donante, quien durante su vida retiene el pleno disfrute del bien donado, y 
que además, en la práctica (y al margen de que se le imponga una prohibición de 
disponer), será difícilmente enajenable por el donatario mientras tan solo ostente la nuda 
propiedad.
Y  en  estos  casos  de  donaciones  con  una  funcionalidad  mortis  causa,  es 
perfectamente  legítimo  pretender  compatibilizar  el  beneficio  del  donatario  con  la 
protección del interés del donante durante la vida de éste, en atención a eventualidades 
futuras, asegurando su posición y el control sobre el bien pese a haber otorgado la 
donación.
Varios de los negadores de la vigencia en nuestro derecho común de la donación 
mortis causa abogan, no obstante, de lege ferenda por un restablecimiento de la figura. 
Así, Roca Sastre considera "preferible que el legislador adopte francamente la figura de 
la donación mortis causa, corrigiendo su ordenamiento si es preciso, que no con un 
criterio ciegamente simplificador obligue a los particulares a descubrir nuevas fórmulas 
jurídicas.
Y tampoco faltan los autores, como Albaladejo o Lacruz, que rechazando en principio 
la donación mortis causa, matizan su postura admitiendo por ejemplo la posibilidad de 
una reversión al libre arbitrio del donante. Con lo que, como señala González-Meneses 
García-Valdecasas,  "la  indicada  posición  doctrinal  no  puede  evitar  incurrir  en  una 
evidente y significativa contradicción..., lo que se expulsa por la puerta –la donación 
mortis causa revocable– se deja luego entrar por la ventana –la donación con pacto de 
reversión al donante a simple voluntad de éste–. Esta contradicción no deja de poner de 
manifiesto la fragilidad de esa posición doctrinal tan aparentemente monolítica y firme en  s
el rechazo de la donación revocable. Parece como si el subconsciente –o por mejor  oe.
decir, el buen sentido jurídico– terminara traicionando a los adversarios de la donación  w.
mortis causa. Y es que como las razones de fondo que llevan al rechazo de esta clase  124ww
dteer mdionnea acdiomnietise nndoo  saolgno  rqeuaelm eenn tree asliódlaidda se,s  nuon ae sd oenxatcraióñno  mqoureti sd cea uusnaa,  faourmnqau eu  noot rsae  slea 
quiera llamar así".
4.  Pues bien, la cuestión objeto del presente recurso nos lleva a adentramos en esa 
zona intermedia a que antes aludíamos, y a determinar si el conjunto de facultades y 
derechos que los donantes se reservan en nuestro caso desnaturalizarían el carácter 
inter vivos de la donación realizada y deberían llevar, o no, a considerarla como una 
donación mortis causa.
Los  donantes  se  han  reservado,  recordemos,  el  derecho  de  usufructo  vitalicio, 
simultáneo y sucesivo sobre los bienes donados; han impuesto a los donatarios una 
prohibición  de  disponer  de  los  bienes  durante  la  vida  de  los  donantes  sin  el 
consentimiento de éstos; se han reservado la facultad de disponer por acto inter vivos y 
a título oneroso para el caso de necesidad; y han establecido la posibilidad de reversión 
a su favor para determinados supuestos.
Todas  ellas  son  estipulaciones,  que  tienen  su  amparo  en  las  específicas  y 
respectivas disposiciones antes citadas y que, individualmente consideradas, son sin 
duda  admisibles.  Ahora  bien,  se  plantea  si  sus  diversas  combinaciones,  en  una 
interpretación conjunta, podrían llevar a entender que se trata de una donación mortis 
causa.
¿Cuáles de esas combinaciones serían admisibles? Parece que los donantes sí que 
pueden reservarse el usufructo e imponer a los donatarios una prohibición de disponer: 
así, la Resolución de 27 de marzo de 2019 nos dice que "indudablemente, la reserva del 
usufructo a favor de los donantes con prohibición de disponer impuesta al donatario, 
individualmente considerada, es admisible".
La cuestión empezaría  a complicarse, pues, cuando se añaden, al amparo del 
artículo 641 del Código Civil, la facultad de reversión a favor, de los donantes, o la 
reserva de la facultad de disponer por los mismos ' contorne al artículo 639.
5.  En cuanto a la cláusula de reversión, es importante destacar que en el supuesto 
resuelto por la citada Resolución de 27 de marzo de 2019 los donantes se reservaban tal 
facultad de reversión a su favor "para cualquier caso y circunstancia", mientras que en 
nuestro caso esa facultad de reversión solo cabe en los supuestos tasados recogidos en 
el otorgamiento sexto de la escritura calificada. Y el Centro Directivo, en aquel supuesto, 
acaba considerando la donación como mortis causa precisamente porque la reversión 
quedaba a la libre voluntad de los donantes: "a la vista del alcance de la reversión 
configurada en la escritura calificada, que viene a suponer la reserva de la facultad de 
revocación "ad nutum" por parte del donante, debe concluirse que se trata de una 
donación mortis causa".
En definitiva, y como antes apuntábamos, se dirime la cuestión acudiendo a la piedra 
de toque de la libre revocabilidad de la donación por el donante, que sería la línea roja 
que no debe cruzarse para que se pueda seguir considerando que estamos ante una 
donación inter vivos.
Insistamos en que el supuesto objeto del presente recurso es muy otro, puesto que el 
ejercicio de la facultad de reversión por los donantes solo cabe si concurre alguno de los 
siguientes cinco específicos supuestos enumerados en el otorgamiento sexto de la 
escritura calificada: a) que los donatarios no prestaren a los donantes, durante toda la 
vida de éstos y según su posición social, sustento, habitación, vestido y asistencia 
médica, aún más allá de los límites de la obligación legal de alimentos, así como las 
atenciones y cuidados, más allá de los estrictamente patrimoniales, de índole moral o 
afectiva; b) la concurrencia de circunstancias graves que impidan la pacífica convivencia 
de donantes y donatarios, imputable a éstos últimos; c) la ausencia de la relación propia 
derivada  de  los  vínculos  familiares  de  los  donatarios  con  los  donantes  por  causa  s
exclusivamente imputable a la voluntad de estos últimos; d) incurrir los donatarios en  oe.
cualquiera de las causas de desheredación o indignidad para suceder a los donantes  w.
que no esté ya comprendida en los apartados precedentes; y e) por premoriencia de los  124ww
donaYt aarisoís l oa  lroesc odnooncaen teesl  spirno pteion esre añqour eRlloesg idsetrsacdeonrd eennc siau. nota de calificación, cuando
habla del derecho de reversión "en determinados casos".
Si como dice la Resolución de 28 de julio de 1988 "la reversión en favor del donador 
del artículo 641 exige que se haya previsto una condición o un plazo", puesto que en otro 
caso se estaría dejando la recuperación del bien al arbitrio exclusivo de los donantes, es 
claro que tal requisito se cumple en nuestro caso, ya que la facultad de reversión se 
supedita a la concurrencia de supuestos determinados, y no depende por tanto de la 
pura voluntad de los donantes.
6.  Cabe decir otro tanto del alcance de la facultad de disponer que se reservan los 
donantes,  que  de  nuevo  tiene  un  carácter  limitado.  Tal  facultad  de  disposición, 
contemplada en el artículo 639, podría, según se admite, abarcar la facultad de disponer 
o gravar en cualquier caso, tuviere o no necesidad el donante, bien por actos a título 
oneroso o incluso gratuitamente, por nuevo acto inter vivos y también por disposición 
mortis causa.
Sin embargo, en nuestro caso, la reserva de la facultad de disponer lo es tan solo por 
acto inter vivos, a título oneroso y para el caso de necesidad de los donantes, no 
pudiendo estos disponer por tanto de los bienes donados a su libre voluntad: no se 
reservan  una  facultad  absolutamente  libre,  sino  solo  en  atención  a  que 
sobrevenidamente, por un cambio de circunstancias, pudieren necesitar del valor de 
realización de los bienes.
Y, como señala la citada Resolución de 28 de julio de 1998, los donantes podrán 
disponer de los bienes tan solo a favor de terceros, y no para sí. En el supuesto 
contemplado por dicha Resolución los donantes se reservaron la facultad de disponer 
"en toda la extensión y formas prevenidas en el artículo 639 del Código Civil" y con base 
en dicha cláusula procedieron a la resolución de la donación para recuperar los bienes 
donados. Obsérvese por cierto que el Centro Directivo no parece objetar a la reserva de 
una facultad de disposición con el pleno alcance del supuesto de dicha Resolución, esto 
es; "en toda la extensión y formas prevenidas en el artículo 639 del Código Civil", ya que 
lo que considera es que si los donantes pretendían disponer para sí, estaríamos en 
realidad en el supuesto del artículo 641, distinto del contemplado en el artículo 639, y 
estaría dándose en realidad una reversión al libre arbitrio del donante, y por tanto una 
libre revocabilidad de la donación, lo que nos reconduce al anterior.
7.  En  cuanto  a  la  prohibición  de  disponer  impuesta  a  los  donatarios,  ha  de 
señalarse  que  la  misma  tiene  un  carácter  accesorio  respecto  a  las  facultades  de 
disposición y reversión que se han reservado los donantes.
Se ha señalado cómo tales prohibiciones de disponer no buscan sino facilitar desde 
el punto de vista práctico el ejercicio de estas facultades por los donantes, que tienen 
una eficacia real o erga omnes, y por tanto, todos los actos de disposición que realicen 
los donatarios están sujetos a la condición resolutoria de su ejercicio por los donantes; si 
bien, la aparición de terceros adquirentes de los bienes donados que traigan causa de 
los donatarios podría ralentizar o entorpecer en un plano meramente fáctico la pretensión 
de los donantes, que es lo que se pretendería evitar. La prohibición de disponer tiene por 
tanto, insistimos, un carácter accesorio, adjetivo y meramente coadyuvante al ejercicio 
de aquellas facultades.
En este sentido, la Resolución de 23 de octubre de 1980, que contemplaba el 
supuesto de una donación inscrita con reserva del usufructo vitalicio y de la facultad de 
disponer por el donante y con prohibición de disponer impuesta al donatario (obsérvese 
que pese a la concurrencia de los tres pactos no se discutió la admisibilidad de la 
donación), y que resuelve –en sentido afirmativo– la cuestión de si es anotable un 
embargo  sobre  la  nuda  propiedad  del  donatario  pese  a  la  prohibición  de  disponer  s
inscrita, nos dice que "tal prohibición (de disponer) en este caso no es más que un  oe.
complemento de la reserva de la facultad de disponer". w.
Tal  carácter  accesorio,  respecto  del  pacto  de  reversión,  lo  reconoce  la  propia  124ww
eRsetsao luccoinócnl udseió 2n7  –deel  mcaarrzáoc tedre  2m0o1r9ti,s  cucaanudsoa  ndoes  dlaic ed qounea c"iuónn  dcaoton  quuen ap uceládues lulelav ard ea 
vreirvtuodc asbeil ihdaayda  apdr onhuibtuidmo  aplo dr olnoas tadroion adnistepso–n eers e ne l vpidaac tdoe la dñoandaidnote e dne  elas tefin ccaas doo enna dcau",y ay   BOE-A-cable e
que "dicha donación lo que ampara es una revocación "ad nutum de la donación con una 
añadida y tajante prohibición de disponer".
Es decir, que la prohibición de disponer como pacto añadido y accesorio coadyuvaría 
a determinar ese carácter mortis causa de la donación, pero siempre partiendo de que la 
cláusula a cuyo servicio está implicara por su extensión la posibilidad de libre revocación.
8.  En la escritura calificada se establece, por otra parte, que la causa de necesidad 
para  que  los  donantes  puedan  disponer  de  los  bienes  donados  será  libremente 
apreciada por los mismos, quienes no deberán justificarla. Igualmente, respecto de las 
tres primeras causas de reversión de la donación, se establece que la concurrencia de 
las mismas será libremente apreciada por los donantes, quienes no deberán justificarlas.
El  señor  Registrador  parece  incluir  tales  estipulaciones  entre  aquellas  cuya 
interpretación conjunta le lleva a concluir que nos encontramos ante una donación mortis 
causa, entendiendo que tal criterio apreciativo de la concurrencia de las dichas causas 
correspondería a los donantes con carácter "exclusivo", lo que les permitiría revocar la 
donación "a su arbitrio subjetivo". Parece pues considerar el señor Registrador que la 
decisión que los donantes adopten sobre la concurrencia de alguna de dichas causas 
podría ser arbitraria, y en todo caso resultaría incuestionable e inatacable.
Muy  al  contrario,  de  la  interpretación  del  negocio  formalizado  resulta  que  tales 
estipulaciones no tienen un carácter sustantivo, sino exclusivamente adjetivo. Como ha 
señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución de tres 
de marzo de 2007, recogiendo su reiterada doctrina al respecto, "en la calificación 
registral de los títulos que contengan negocios jurídicos el registrador habrá de tener en 
cuenta no solo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la 
intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración 
global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca 
efecto (cfr. artículos 1281, 1.284 y 1285 del Código Civil)",
Resulta especialmente pertinente la aplicación de la regla del artículo 1285, que 
recoge el criterio hermenéutico sistemático (la relación entre las distintas cláusulas del 
negocio,  partiendo  de  la  unidad  lógica  y  coherencia  interna  del  mismo)  que  debe 
llevarnos  a  rechazar  aquellas  interpretaciones  de  las  que  resulten  incongruencias, 
contradicciones o antinomias. Pues bien: que no haya que justificar la causa no excluye 
que ésta deba concurrir. Si los donantes están sujetando las facultades de disposición y 
reversión que se reservan a la concurrencia de determinadas causas, no cabe entender 
que  a  continuación  pretendan  dejar  todo  ello  en  papel  mojado  estableciendo  una 
incongruente posibilidad de imponer a los donatarios de manera irrebatible una decisión 
arbitraria.
Una interpretación conforme a las reglas hermenéuticas citadas no puede llevar sino 
a la conclusión de que lo que los donantes quieren es facilitar la efectividad y la 
operatividad extrajudicial de las facultades que se reservan, sin tener que contar con el 
beneplácito o la aquiescencia de los donatarios, pero sin excluir en modo alguno la 
legitimación  que  a  estos  corresponda  para  reaccionar,  mediante  el  ejercicio  de  las 
acciones oportunas, ante actuaciones de los donantes que no se atengan a las causas 
de disposición o reversión recogidas en el negocio de donación; los donantes, buscan, 
en definitiva, invertir las posiciones procesales, y que sean los donatarios los que se 
vean abocado a acudir a la vía judicial para oponerse a la que consideren una actuación 
infundada de los donantes.
Así lo ha entendido además el Centro Directivo en su Resolución de 30 de abril 
de 1999. En el supuesto allí tratado, constaba inscrita una donación en la que los  s
donantes se habían reservado la facultad de disponer de la cosa donada "en caso de  oe.
necesidad, que no tendrán que justificar". Los donantes, en ejercicio de tal facultad,  w.
otorgaron escritura de constitución de hipoteca sobre el bien donado en garantía de la  124ww
vdoeluudnata driea muenn tteer cseero ,h aebnítaenn diimenpduoe setlo R  leogsi sdtroandaonr tqeus.e  Leall o Dqiureecdcaióbna  fGueernae rdael l elísmtiimtea q. ueel 
fraeccuulrtsaod,  (sdeeñ adliaspnodsoi cqióune) " elas  saitlugaoc cióuny ad ea pnreecceiascidióand  qau eqduae  aqlu medaar gseunp eddei tlaad coa elifli cuascoi ódne  dtaell   BOE-A-cable e
Registrador dados los términos en que se realizó dicha reserva, sin sujetarla a condición 
o necesidad de justificación alguna... sin perjuicio de la posibilidad de la impugnación 
judicial del acto de disposición por quien, en su caso, corresponda".
9.  En  definitiva,  la  donación  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso 
contiene estipulaciones por las que los donantes se reservan la facultad de disponer de 
los bienes donados y de decidir la reversión de los mismos a su favor; pero ello con 
sujeción a unas causas determinadas, y no de manera libérrima e incondicionada, lo que 
habría podido llevarnos a la cuestión de si la donación se configura como libremente 
revocable y si por ello no resulta admisible en nuestro derecho.
Los donantes en nuestro caso donan y retienen, sí, pero el alcance de las facultades 
que se reservan no priva a la donación de su carácter de acto inter vivos.
¿Se puede sostener que la donación que nos ocupa no produce absolutamente 
ningún efecto en vida de los donantes? ¿Estos no quedan vinculados en modo alguno 
por el negocio celebrado? ¿No hay un sacrificio patrimonial actual para los donantes? 
¿Nada ha salido de su patrimonio?
Apliquemos lo que se ha considerado como "test clave" al respecto: pensemos en 
unos acreedores de los donantes cuyos créditos hubieren nacido con posterioridad a la 
donación (y que no pudieran ejercitar por tanto la acción pauliana de que disponen los 
acreedores anteriores), y que pretendieren actuar contra el patrimonio de los donantes: 
en  dicho  patrimonio  tan  solo  encontrarían  el  derecho  de  usufructo  (aparte  de  las 
facultades de disposición y reversión sobre los bienes donados, derechos éstos últimos 
que  por  su  carácter  potestativo  y  personalísimo  se  consideran  inembargables  e 
insusceptibles de ejercicio por vía subrogatoria).
O pensemos en los acreedores de los donatarios: en el patrimonio de éstos se 
encontrarán con un derecho de nuda propiedad sujeta a una posible resolución si se 
ejercitaren por los donantes aquellos derechos potestativos (y sin que la prohibición de 
disponer que les ha sido impuesta obste al embargo de la nuda propiedad, como ha 
señalado la Dirección General en la citada Resolución de 23 de octubre de 1980, o en la 
Resolución de 28 de enero de 2016).
Pues bien, ¿podrían pretender los acreedores de los donantes el embargo del pleno 
dominio de los bienes donados, puesto que nos encontramos en realidad ante una 
donación mortis causa y por tanto no se transmite el dominio hasta el fallecimiento de los 
donantes? ¿Y podrían pretender los donatarios deudores que no se embargue su mida 
propiedad, puesto que al tratarse en realidad de una donación mortis causa nada han 
recibido ni recibirán en vida de los donantes? Pongámonos por un momento en el lugar 
del Juez al que se solicita el embargo, y no en el del Registrador de la Propiedad a cuya 
mesa llega la escritura de donación para ser sometida a escrutinio: ¿cuál sería la 
respuesta del Juez a tal pretensión de los acreedores de los donantes, o a semejante 
alegación de los donatarios deudores?
No nos encontrarnos, en conclusión, ante una donación sin contenido, ante ese 
"envoltorio vacío" que serían las donaciones mortis causa, sino ante una donación inter 
vivos por la que los donantes dejan de ser (nudo) propietarios y los bienes ya pertenecen 
a los donatarios, si bien con el gravamen del usufructo que los donantes se reservan 
(contando desde ya los donatarios con el conjunto de facultades que el Código Civil les 
atribuye como nudo propietarios, y quedando sujetos a las correlativas obligaciones que 
como tales se les imponen), y con la posición relativamente claudicante que se deriva de 
las facultades dispositivas y de reversión que, para supuestos determinados, se reservan 
los donantes. s
Señalemos finalmente que éste, el de tratarse de una donación inter vivos, es el  oe.
criterio que aplicó el propio señor Jareño González en un supuesto igual al del presente:  w.
el  de  la  escritura  de  donación  otorgada  por  los  mismos  donantes  y  donatarios  y  124ww
paruototorcizoalod,a  qpuoer  teel nríeac uprorre notbej eetol  dlaía  fi1n5c ad ere goicstturablr e1 5d.e2 3280, 1e3n  blaaj oq ueel  nloúsm edroon a1n2t7e3s  dsee 
rceusyear vinasbcarnip cdieórne cphroocse yd ifóa ceul lstaedñeosr  Reeng tiésrtrmaidnoors s iidné nnatidcao sq uae l oosb jdeeta lra.» ahora calificada, y a  BOE-A-cable e
IV
El  Registrador  emitió  informe  y  remitió  el  expediente  a  este  Centro  Directivo 
mediante escrito de 3 de agosto de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria; 620, 639, 640, 641, 644, 647, 
648, 812, 1256, 1271, 1274, 1283, 1284, 1289 y 1323 del Código Civil; 531-19 del 
Código Civil de Cataluña; 2, 9-2.ª, 27 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 115 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas; 7 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 19 de junio y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de 
enero de 1975, 24 de febrero de 1986, 9 de junio de 1995, 25 de julio de 1996, 28 de 
julio y 2 de octubre de 1998, 26 de mayo de 2000, 28 de julio de 2003, 20 de noviembre 
de 2007, 27 de marzo de 2008, 27 de enero, 31 de marzo, 17 de junio y 28 de noviembre 
de 2011 y 5 de noviembre de 2019; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 21 de enero de 1991, de 6 de marzo de 1997, 28 de julio 
de 1998, 22 de marzo de 2001, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 
de abril y 13 de octubre de 2005, 25 de septiembre y 25 de octubre de 2007, 14 de abril, 
8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 22 de mayo 
y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 6 
de febrero, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de febrero, 5 de 
abril y 13 de junio de 2016, 20 y 27 de febrero, 26 de abril, 19 de junio y 12 de diciembre 
de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 y 27 de marzo, 20 de junio, 25 de julio, 2 de 
septiembre y 19 de diciembre de 2019 y 7 de enero de 2020, y las Resoluciones de esta 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 y 20 de marzo de 2020.
1.  Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la 
cual los cónyuges propietarios de determinados inmuebles donan la nuda propiedad de 
los mismos a sus dos hijos, reservándose los donantes el derecho de usufructo vitalicio, 
simultáneo y sucesivo sobre dichos bienes. Además, se impone a los donatarios una 
prohibición de disponer durante la vida de los donantes sin el consentimiento de éstos; 
se reservan también los donantes la facultad de disponer por acto inter vivos y a título 
oneroso para el caso de necesidad libremente apreciada por ellos que no deberán 
justificar; y se establece la facultad de reversión a favor de los donantes para los 
supuestos que se especifican en el otorgamiento sexto de la escritura, que también 
podrán ser libremente apreciados por los donantes, quienes no deberán justificar la 
concurrencia de tales supuestos.
La negativa del registrador a la práctica de la inscripción se funda, en síntesis, en dos 
motivos:
Según el primero, la donación de nuda propiedad con reserva de usufructo de la 
respectiva mitad indivisa perteneciente privativamente a cada donante (además, con 
prohibición de disponer, reserva de la facultad de disposición para caso de necesidad 
libremente apreciable por los donantes sin deber de justificación, y derecho de reversión 
en  determinados  casos,  pero  a  criterio  exclusivo  apreciativo  de  los  donantes  sin 
necesidad  de  mayor  justificación  y  en  otros  casos  relacionados  con  la  sucesión 
hereditaria, interpretadas tales restricciones dispositivas conjuntamente y de manera  s
concurrente), no constituye una donación de presente condicionada al fallecimiento de  oe.
los donantes, sino una donación «mortis causa», pues los donantes no pierden el poder  w.
6dse2e 1 cd oiysn p1vo2ies5ni6ce iód, neú lnd Ciecó aldomisge obn iteCen ivienisls;, c Spreiubndibtieelenn cdpioao srr  evdvíeaol  cdTaerri  balauq nusaeul lclSaeu,s piaór nes mut eoas rtdbaeimt r2ieo4n  stdauerbi ajfee t(biavrroet írtcoau ld loyes  c 1o69m2806o,    2020-15124n https://ww
y 9 de junio de 1995, entre otras; y Resoluciones de este centro directivo de 21 de enero
de 1991, 6 de febrero de 2014 y 27 de marzo de 2019, entre otras). Bc
Según el segundo motivo, pretendido el expectante desplazamiento patrimonial de 
los derechos correspondientes a la mitad indivisa privativa del cónyuge que primero 
fallezca  a  favor  del  sobreviviente  (usufructo,  facultad  de  disposición  y  derecho  de 
reversión)  por  acrecimiento  meramente  consensual,  sin  expresión  de  causa  no 
presumible  para  inscribir,  onerosa  o  gratuita,  y  en  su  caso,  aceptación  explícita, 
desconsiderando las reglas de perfeccionamiento del contrato (título), no es modo viable 
de adquirir en nuestro ordenamiento jurídico, incidiendo en la determinación de los 
efectos de la publicidad material registral.
El notario autorizante de la escritura recurre la calificación en un extenso y motivado 
recurso (en el que alega, también, falta de motivación suficiente de la calificación) y que 
se ciñe exclusivamente al primer defecto, pues toda la argumentación va dirigida a 
rebatir que se esté en presencia de una verdadera donación mortis causa, sentando 
como conclusión final la siguiente: «… En definitiva, la donación cuya calificación es 
objeto del presente recurso contiene estipulaciones por las que los donantes se reservan 
la facultad de disponer de los bienes donados y de decidir la reversión de los mismos a 
su favor; pero ello con sujeción a unas causas determinadas, y no de manera libérrima e 
incondicionada,  lo  que  habría  podido  llevarnos  a  la  cuestión  de  si  la  donación  se 
configura  como  libremente  revocable  y  si  por  ello  no  resulta  admisible  en  nuestro 
derecho. Los donantes en nuestro caso donan y retienen, sí, pero el alcance de las 
facultades que se reservan no priva a la donación de su carácter de acto inter vivos… No 
nos encontrarnos, en conclusión, ante una donación sin contenido, ante ese "envoltorio 
vacío" que serían las donaciones mortis causa, sino ante una donación inter vivos por la 
que los donantes dejan de ser (nudo) propietarios y los bienes ya pertenecen a los 
donatarios,  si  bien  con  el  gravamen  del  usufructo  que  los  donantes  se  reservan 
(contando desde ya los donatarios con el conjunto de facultades que el Código Civil les 
atribuye como nudo propietarios, y quedando sujetos a las correlativas obligaciones que 
como tales se les imponen), y con la posición relativamente claudicante que se deriva de 
las facultades dispositivas y de reversión que, para supuestos determinados, se reservan 
los donantes».
2.  Como cuestión previa debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al 
afirmar en su escrito de impugnación que la calificación registral impugnada carece de 
suficiente motivación con razonamiento debidamente desarrollado.
Es cierto que, según la doctrina de este centro directivo, cuando la calificación del 
registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo 
procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, 
se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente 
de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con 
claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se 
basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de 
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de 
julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre 
de 2018, 1 de marzo y 19 de diciembre de 2019 y 7 de enero y 6 de marzo de 2020, 
entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del 
interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el 
registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los 
fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los 
hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la 
Resolución del recurso. También ha mantenido esa Dirección General (vid. la Resolución  e.
de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y  w.b
de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de  124ww
Rpreescoelputcoio ndees  qdueel  Csee nttrraot eD ieresc tdiveo )a, psliicnaoc qióune  ye sl ap riencteisrop rejutsatcifiiócna r qluae r adzeóln  mpiosrm loa  qhuae  deel 
esofeloc tduea ressee ( ym olod om sisem poo ddreáb ceo emnbteantidr elar scea lrifeicsapceicótno  ddiect aladsa  cpiatardaa esl  sRuepsuoelusctoio dnee sq)u, ey an oq usee 
considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro 
Directivo (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de 
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre 
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre 
de 2017 y 20 de junio de 2019, entre otras) que aun cuando la argumentación en que se 
fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del 
expediente y entrar en el fondo del asunto si expresa suficientemente la razón que 
justifica  dicha  negativa  de  modo  que  el  interesado  ha  podido  alegar  cuanto  le  ha 
convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso.
En el presente caso, aun cuando en la nota de calificación aparecen expresadas 
escuetamente las razones que, a juicio del registrador, justificarían la negativa a la 
inscripción,  la  cuestión  planteada  en  aquella  ha  podido  ser  objeto  de  alegaciones 
suficientes por el recurrente para su defensa.
3.  También como cuestión de índole procedimental, antes de examinar el fondo del 
recurso, debe tenerse en cuenta que aun cuando el recurrente afirma al inicio de su 
escrito de impugnación «… que no estando conforme con dicha calificación, mediante el 
presente escrito interpone recurso contra ella con base en los siguientes…», y lo termina 
solicitando: «… se admita el presente escrito teniendo por interpuesto recurso frente a la 
calificación  dicha,  procediendo,  previos  los  trámites  legalmente  previstos,  a  dictar 
Resolución por la que revoque la nota de calificación ordenando su inscripción…»; en su 
desarrollo tan solo formula alegaciones –y argumenta– sobre el primero de dichos 
defectos, sin que en absoluto aluda al segundo, surgiendo entonces la duda de si dicho 
segundo defecto no ha sido recurrido, o lo ha sido sin que se fundamente y motive la 
discrepancia.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de 
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y 
fundamentos de derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su 
impugnación».
Bien es cierto que este centro directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo 
de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella 
parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no 
recurrida,  siempre  que  conste  de  manera  inequívoca  la  voluntad  del  recurrente  de 
alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, 
por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente 
con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), 
debiendo  acarrear  únicamente  la  ausencia  de  la  fundamentación  adecuada,  el 
requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de 
que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y 
añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha resolución, «constando 
la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y 
habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este 
centro directivo (vid. por todas la de 26 de mayo de 2000) según la cual los recursos 
contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma 
y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones 
planteadas en la nota de calificación». e.
Ahora  bien,  en  el  caso  concreto  del  presente  recurso  no  es  que  el  recurrente  w.b
impugne la razón que motivaría el segundo defecto, sino que ni siquiera se refiere al  124ww
mdirisemctoiv oa);u ny  rneom ohtaam  deen teo lv(cidfra. rsRee slao luecxióigne ndceia  2d6e rdivea dmaa ydoe l daer tí2c0u0lo0  3d2e6  edsete  lace nLteroy 
Hdeipl oreteccuarsrioa,  qeuseta, balel ecen uqmuee rdaer bloes c roenqtueinseitro slo sq uhee cdheobse  yc ofunntednaemre enlt oess cdreito d edree cinhtoe r–ppoásircraiófno 
segundo apartado c)–; «razón de la impugnación», tal y como se indica en el citado
artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015; cita ésta no carente de sentido, pues como ya ha 
puesto de relieve este Centro Directivo, la especial naturaleza del procedimiento registral 
no  excluye  la  aplicabilidad  del  régimen  administrativo  cuando  haya  una  remisión 
específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere 
aplicables  a  la  función  registral,  o  cuando  se  trate  de  normas  administrativas  que 
respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el 
ordenamiento.  (cfr.,  también  en  otro  ámbito,  la  remisión  que  la  vigente  Ley  de 
Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza a la vigente Ley de 
Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual –artículo 458-2–: «En la interposición del recurso 
el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación»).
Se  ha  afirmado  en  reiteradas  ocasiones  que  las  Resoluciones  de  este  centro 
directivo son –valga la redundancia– algo más que la resolución de un conflicto entre el 
notario y el registrador sobre si un documento es o no inscribible, pues desempeñan una 
tarea de apoyo y de ayuda a la evolución del ordenamiento jurídico privado; muchas 
veces con soluciones novedosas, o dando carta de naturaleza a interesantes creaciones 
jurídicas que resultan de la fructífera discusión y contraste de pareceres entre dos 
profesionales muy cualificados en derecho privado, como son notarios y registradores.
Y se podrá cuestionar el acierto de denominar al «corpus» de esas resoluciones 
«jurisprudencia hipotecaria», aunque no puede obviarse que, en muchas ocasiones, el 
propio Tribunal Supremo ha elogiado sus soluciones jurídicas; y si bien es cierto que en 
modo alguno son fuente del Derecho civil, sí que constituyen una fuente informativa cuya 
autoridad deriva del estudio, fundamentación y acierto doctrinal que pueda predicarse de 
sus soluciones. Algo que, en el fondo, ya latía en la mente de los legisladores de 1861, 
cuando en la luminosa exposición de motivos de la Ley Hipotecaria (de dicho año), 
albergaban la esperanza fundada de que tales resoluciones devinieran un «depósito de 
tradiciones y doctrinas de que aún más que la generación actual se aprovecharán las 
venideras». 
Pero para llegar a eso, es preciso que esta Dirección General analice, valore y 
pondere los argumentos jurídicos, tanto de la nota de calificación como los del recurso 
que la combata, por lo que mal cumpliría este Centro si entrara a examinar –y analizar 
jurídicamente–  un  defecto,  como  aquí  sucede  con  el  segundo,  que  ni  siquiera  es 
mencionado  en  el  recurso  (y  obviamente  tampoco  es  combatido  con  argumentos 
jurídicos). Por tal razón, esta Resolución se centrará únicamente en el primer defecto de 
la  nota,  pues  es  el  único  que  se  combate  jurídicamente,  quedando  subsistente  el 
segundo, sobre el que este centro directivo, motu proprio, no puede pronunciarse en 
tanto que no se vierte argumento jurídico alguno en su contra. Y es que no ha de 
olvidarse que, en el campo del derecho, la argumentación no es otra cosa que el 
conjunto  de  razonamientos  de  índole  jurídico  que  sirven  para  demostrar,  justificar, 
persuadir  o  refutar  alguna  proposición  (una  calificación  en  este  caso),  y  en  este 
expediente no cabe entrar a valorar algo –el segundo defecto– que no se refuta con 
razonamientos jurídicos.
4.  Respecto del fondo del recuro no cabe sino reiterar lo que este centro directivo 
afirmó en Resolución de 27 de marzo de 2019 para un supuesto semejante –no idéntico– 
al presente.
En relación con la donación mortis causa, esta Dirección General en su Resolución 
de 21 de enero de 1991, puso de relieve que «… para que haya donación mortis causa 
es imprescindible, según reiterada jurisprudencia (Sentencia 19 de junio y 29 de octubre 
de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de enero de 1975 y otras), que se haga la donación sin  e.
intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En  w.b
relación con el poder de disposición este tipo de donación no produciría efectos en vida  124ww
dperel sudpouneasnttoe , dela  efmicuaecriate  o ddee  écsotned ittieon idurríias,  dpea sraig ntiafilc anceiógno cigiou adl isap loas iqtiuveo , lae ml  uvaelroter  ddeel 
etesspteardaonrz atie yn ep rpoapriaa meel nttees tealm oebnjteot o( ednogneanddora n oe nq ubeednaerfiícai ov idneclu lfaadvoo)r.e cEidno  caumnab ios,im hpaley 
verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una
situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la 
intención del donante, solo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación 
o término del pago. Como ya decía Antonio Gómez para nuestro Derecho histórico, hay 
donación entre vivos cuando el donante expresa "te doy tal cosa o tal dinero que han de 
ser pagados después de la muerte", "te doy tal finca reteniendo el usufructo durante mi 
vida…"». En el mismo sentido se ha pronunciado más recientemente este centro en 
Resoluciones de 5 de abril de 2016 y 27 de febrero de 2017, según las cuales, en 
definitiva, en el ámbito de aplicación del Código Civil, conforme al artículo 620 del 
mismo, la donación «mortis causa» se rige por las reglas establecidas en el capítulo 
relativo a la sucesión testamentaria, es revocable, no transmite el dominio en vida del 
donante, ni restringe sus facultades dispositivas, no siendo inscribible en el Registro de 
la Propiedad, sino conforme a las normas de la sucesión testamentaria; por el contrario, 
la donación inter vivos, post mortem, es inscribible en el Registro.
Esta  doctrina  sirve  para  delimitar  el  marco  de  este  recurso  y  para  precisar 
conceptualmente (y decidir si es o no posible su acceso al Registro) lo que técnicamente 
sería una donación mortis causa; algo que se podría resumir afirmando que en la 
donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien 
donado y la puede revocar, mientras que en la donación inter vivos con eficacia post 
mortem sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté 
condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con 
esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. Y eso es lo que procede 
analizar en este caso, para determinar si se trata de o no una donación mortis causa –
figura que no siempre se muestra con perfiles exentos de oscuridad–, algo que habrá de 
hacerse  contemplando,  en  su  conjunto,  la  literalidad  de  las  estipulaciones  que  se 
contienen en la escritura de donación (interpretación conjunta que es la base de la 
negativa expresada en la calificación registral), pues resulta evidente que la donación 
formalizada no es una simple donación inter vivos.
5.  Indudablemente, la reserva del usufructo a favor de los donantes con prohibición 
de disponer impuesta al donatario, individualmente considerada, es admisible, por lo que 
debe analizarse en relación con el alcance que, en el negocio jurídico formalizado, tiene 
la reversión «a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no 
deberán justificar». Y respecto de este pacto especial, convenido «ex» artículo 641 del 
Código Civil, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 27 de enero de 2011, ha afirmado lo 
siguiente: «La donación con cláusula de reversión, que contempla el artículo 641 del 
Código civil, es una restricción a la donación, que consiste en que producido el evento 
reversional  se  da  el  mecanismo  recuperatorio  que  determina  automáticamente  la 
readquisición por parte del donante (a no ser que la reversión sea a favor de un tercero). 
Pero mientras no se dé dicho evento, el donatario es propietario de lo donado…».
Con esta afirmación, como punto de partida, debe analizarse cuál es, a la vista del 
conjunto  de  sus  cláusulas,  el  verdadero  sentido  del  negocio  pretendidamente 
formalizado como donación inter vivos.
En esta línea, doctrinalmente se ha puesto de relieve la dificultad que puede plantear 
deslindar la facultad o pacto reversional de la condición o del término resolutorio, pues –
se dirá– de hecho, la eficacia de la reversión se sujeta o a término o condición (aunque 
en el presente caso nada se ha expresado), y la jurisprudencia tiende a asimilar ambas 
figuras. Así y aunque el artículo 641 del Código Civil se refiera a «la reversión en favor 
de solo el donador para cualquier caso y circunstancias», la Resolución de este Centro 
Directivo  de  28  de  julio  de  1998  acotó  en  cierto  sentido  su  alcance  y  extensión,  e.
pronunciándose contra la reversión por simple voluntad del donante en los siguientes  w.b
términos: «… los pactos de los artículos 639 y 641 son de interpretación estricta porque  124ww
hcoan dcelu spiróens uhma irdsee  sqeure q luae  vnoolu nseta dh ad ep alcatsa dpoa retexsp reess aeml eenntreiq ulae creimcuiepnetroa cdieóln d doenla dtaormioi,n iloa 
pdoisrp loonse dr o«neaxn»t easr tyíc quuloe  6n3o9 e, ss ep ohsaiybale p ianctetarpdroe tiamr pqlíuceit,a pmaecntated ala l are rveesresrivóan  dael  dlao nfaacduolrta «de dxe» 
artículo 641. Recuérdese que «cualquiera que sea la generalidad de los términos de un
contrato, no deberán entenderse comprendidas en el cosas distintas y casos diferentes 
de aquellos sobre que los interesados se propusieran contratar» (artículo 1.283 del 
Código Civil). No debe olvidarse tampoco que la reversión en favor del donador del 
artículo 641 exige que se haya previsto una condición o un plazo, mientras que en el 
caso  planteado  la  recuperación  del  dominio  por  los  donantes  se  habría  dejado 
exclusivamente al arbitrio de estos».
Por lo demás, el vigente artículo 531-19 del Código Civil de Cataluña (recogido en el 
libro V relativo a los derechos reales, pues configura la donación como un modo de 
adquirir el dominio; y no en el libro IV de sucesiones, como sucede con las donaciones 
mortis causa), después de establecer que «El donante puede establecer, a plazo o 
condicionalmente, que los bienes reviertan en el propio donante, en el cónyuge, en el 
otro miembro de la pareja estable o en sus herederos» recoge la reversión a simple 
voluntad del donante, disponiendo que «La reversión que depende de la simple voluntad 
de  los  donantes  se  entiende  que  es  condicional».  Pero  esta  solución  técnica 
expresamente prevista por el legislador no puede ser empleada para resolver el presente 
caso, dado el ámbito de aplicación de dicha norma y el tenor del artículo 641 del Código 
Civil, tal como es interpretado.
Tampoco pueden ser abordadas en el marco de este expediente otras cuestiones 
que  pueden  plantearse  respecto  de  la  reversión,  como  serían,  por  ejemplo,  si  el 
donatario tiene facultades de administración y disposición de los bienes sujetos a la 
cláusula reversional, y si el donatario hace en su caso suyos los frutos percibidos, 
aunque precisamente en el caso de este recurso se trata de una donación en la que se 
prohíbe  al  donatario  disponer  careciendo  también  del  ius  fruendi,  pues  lo  que 
hipotéticamente recibiría es la nuda propiedad.
6.  Siguiendo  con  la  diferenciación  conceptual  antes  apuntada,  una  donación 
otorgada  con  carácter  irrevocable  –dato  este  que  sería  esencial–  con  efectos  post 
mortem, no sería una donación «mortis causa» (vid., por todas, la Resolución de esta 
Dirección General de 5 de abril de 2016), aunque no debe olvidarse que también este 
Centro Directivo ha aclarado (y el dato es relevante dada la reversión configurada en el 
presente caso) que el donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de 
alguno de los bienes donados, por lo que en buena lógica tampoco puede reservarse 
indirectamente el dominio de los bienes donados con la simple decisión de recuperarlos 
sin más.
Y es que, otorgada una donación propiamente inter vivos, el donante solo puede 
variar la trayectoria de la titularidad del dominio donado para que, en lugar de ir al 
donatario favorecido con la donación en primer lugar, vaya a otra persona distinta, pero 
en  ningún  caso  para  que  vuelva  al  propio  donante:  «(…)  fuera  de  los  casos 
especialmente previstos por la Ley (cfr. artículos 644, 647 y 648 del Código Civil) y de los 
expresamente pactados, el donante no tiene facultades para recuperar el dominio de los 
bienes donados: La irrevocabilidad de la donación sigue siendo un principio general en 
nuestro Derecho por aplicación del artículo 1256 del Código Civil, el cual, aun estando en 
sede de contratos, rige también para las donaciones entre vivos por virtud de la remisión 
contenida en el artículo 621 del Código, (…) si las partes hubieran querido que el 
dominio lo recuperaran los donantes, habrían pactado la reversión al donador conforme 
al artículo 641 del Código Civil, siendo totalmente distinto este pacto de la reserva de la 
facultad  de  disponer  del  artículo  639,  porque  mientras  en  el  primero  se  prevé 
expresamente que, ante el cumplimiento de cierta condición o por el transcurso de un 
plazo, los bienes donados reviertan al donante, en el segundo lo que se pacta es la  e.
pérdida del dominio por el donatario, pero no la recuperación del mismo por el donante,  w.b
sino que la propiedad se transfiera a un tercero. La reserva del ius disponendi presupone  124ww
lpau aeds qeusistiocsió nté prmori nuons  teerqceurivoa yld nríoa nti ean el osse ndtied or ehsaoblluacr iódne,  drisepvoosciaccióiónn a  ofa vreovr edresli ódno ndaen tela, 
donaAc liaó nv»is (tRa edseol laulcciaónnc dee d ees tlae  rceevnetrrosi ódnir eccotnivfoig duera 2d8a  deen  jlual ieos dceri t1u9ra9 8c)a.lificada, que viene
a suponer la reserva de la facultad de revocación ad nutum por parte de donante, debe
concluirse que se trata de una donación mortis causa cuando se haya pactado –o resulte 
así de una racional interpretación– su revocabilidad ad nutum a favor del donante y no a 
favor de terceros; siendo un dato que puede llevar a esta conclusión el pacto (añadido en 
este caso) en cuya virtud se haya prohibido al donatario disponer en vida del donante de 
la  finca  donada.  En  suma,  existe  una  verdadera  donación  mortis  causa cuando  el 
donante siga teniéndose por propietario de lo donado «mientras viva».
En esta línea discurre la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1995, que 
versó sobre una donación con reserva de la facultad de disponer en la que además el 
donatario no podía enajenar ni gravar la finca donada ni parte de la misma durante la 
vida del donante sin contar con la autorización expresa de éste: «(…) se trata de una 
donación mortis causa, en cuanto solo ha de tener efectos después de morir el donante, 
conclusión a la que se llega si el donatario no puede disponer en forma alguna de la 
ﬁnca donada. Se acomoda pues tal caliﬁcación jurídica a lo dispuesto en el artículo 620 
del Código civil, pues lo que caracteriza deﬁnitivamente a las donaciones con ﬁnalidad 
"mortis causa" es la permanencia en el dominio y libre disposición del donante la cosa 
donada y su falta de intención de perderla en caso de vivir, determinando que el donante 
no  transﬁere  de  presente  la  propiedad  de  la  cosa  donada,  ni  siquiera  diﬁere  la 
transferencia a plazo que pueda transcurrir mientras viva, sino que se ﬁja para el efecto 
de la donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo así para después 
de su muerte de algo que le pertenece (…)».
Y, según la Sentencia del Alto Tribunal de 24 de febrero de 1986 «(…) lo que 
caracteriza deﬁnitivamente las donaciones con ﬁnalidad mortis causa es la permanencia 
en el dominio y libre disposición del donante de la cosa donada y su falta de intención de 
perderla en caso de vivir, determinando que el donante no transﬁere de presente la 
propiedad de la cosa donada, ni siquiera diﬁere la transferencia a plazo que pueda 
transcurrir mientras viva, sino que se ﬁja para el efecto de la donación la época o 
momento de su fallecimiento, disponiendo así para después de su muerte de algo que le 
pertenece, sin que pueda alterar la esencia de este concepto la forma empleada para la 
expresión de la voluntad si ésta es que solamente con posterioridad a la muerte del 
donante  haga  suyo  el  donatario  lo  que  fue  objeto  de  la  donación  (Sentencias 
mencionadas de 21 de octubre de 1896, 28 de enero de 1898; 3 de enero de 1905 y 8 de 
julio de 1943 ), y por consiguiente son revocables, al no producir efecto sino después de 
la muerte del causante, es decir post mortem, siendo ineﬁcaces si no se justiﬁcan por los 
medios  que  regulan  el  otorgamiento  de  las  disposiciones  testamentarias  (referidas 
sentencias de 3 de enero y 1 de febrero de 1905, 24 de abril de 1909, 4 de noviembre 
de 1926, 17 de marzo de 1941, 8 de julio de 1943 y 19 de junio y 29 de octubre 
de 1956)».
7.  A la vista de lo expuesto, no cabe sostener que en el caso del presente recurso 
se haya producido una indiscutible e incuestionable transmisión de la propiedad de lo 
donado. Esa propiedad teóricamente donada tiene un mero alcance formal y queda por 
completo desnaturalizada por la reversión a favor de los donantes tal y como ha sido 
configurada y posibilitada en el título (con las cláusulas que la acompañan y dan la 
verdadera dimensión del negocio jurídico celebrado). Y es que dicha donación lo que 
ampara  es  una  revocación  ad  nutum  de  la  donación  con  una  añadida  y  tajante 
prohibición de disponer, lo que viene a producir ese efecto que antes se apuntó y que se 
resume  en  esta  idea:  pese  a  la  donación,  los  donantes  siguen  teniéndose  por 
propietarios de lo donado (reducido a una mera titularidad formal) mientras vivan. Sin 
que puedan abordarse en este expediente otras cuestiones que pudieran derivarse de la  e.
naturaleza ganancial de lo donado (por ejemplo, cómo se articularía hipotéticamente esa  w.b
reversión, si fallece uno de los donantes –cfr., respecto de un caso de reversión legal ex  124ww
daert í1cu3l od e8 1ju2n idoe dl eC 2ó0d1ig6o– C).ivil de un bien ganancial, la Resolución de este centro directivo
claraE ne sspuemcaif,ic yid paadr as oebl rDee erel cphaort iccoumlaúr)n,  (lapsu edso lnoasc Dioenreesc hmoosr tnisa vcaaruros ay  ecna tasleánnt idtieon eesnt ruicntao 
(no las donaciones inter vivos con eficacia post mortem) se rigen en todo por las reglas
de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria –no de donación–, siendo 
esencialmente revocables, que, a la vista de lo expuesto, es lo realmente plasmado en el 
título cuya calificación motiva este recurso, no teniendo por tanto acceso al Registro de 
la Propiedad. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el artículo 621 del 
Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente 
irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante.
8.  Hechas las anteriores precisiones expresadas ya en la citada Resolución de 27 
de marzo de 2019, sin duda un elemento esencial de la cuestión nuclear que se suscita 
pasa por responder a una pregunta que el propio recurrente se formula en su escrito: 
¿Cabe  configurar  o  no  una  donación  inter  vivos como  libremente  revocable  por  el 
donante? La respuesta, en el derecho vigente, ha de ser necesariamente negativa.
Cabe recordar que, precisamente, la parca nota de calificación recurrida, además de 
aludir al conjunto de pactos especiales que conforman la donación para tildarla de mortis 
causa, pone precisamente el acento en que «los donantes no pierden el poder de 
disposición de los bienes pudiendo revocar aquella, a su arbitrio subjetivo tal y como se 
conviene»; algo que ha de ponerse en relación con tres de los supuestos de reversión 
previstos en el pacto sexto –que se identifican como a), b) y c)–, resumidamente: no 
prestar los donatarios a los donantes, durante su vida, asistencia en un sentido amplio; 
concurrencia de circunstancias graves que impidan la pacífica convivencia de donantes y 
donatarios, imputables a estos últimos; ausencia de relación propia derivada de los 
vínculos  familiares  de  los  donatarios  con  los  donantes  por  causa  exclusivamente 
imputables a estos últimos. Añadiéndose en el título que: «La concurrencia de las causas 
enumeradas bajo los precedentes apartados a), b) y c) será libremente apreciada por los 
donantes, quienes no deberán justificarla».
Se quiera o no, esa innecesariedad de justificación por parte de los donantes de las 
reseñadas causas de reversión en su favor, en realidad, lo que supone es convertirlas en 
verdaderas causas de revocación a voluntad, las cuales, por cierto, guardan no pocos 
paralelismos con causas de desheredación sucesoria. Y es que la reversión en favor del 
donador del artículo 641 del Código Civil exige para su operatividad que se haya previsto 
una  condición  o  un  plazo,  mientras  que  en  el  caso  que  motiva  este  recurso  la 
recuperación del dominio se ha dejado exclusivamente al arbitrio de los donantes, pues 
libérrimamente,  y  sin  necesidad  de  justificación  alguna,  pueden  dejar  sin  efecto  la 
donación, ya que no otro es el efecto práctico y el resultado final de la reversión 
pretendida. Y la similitud con algunas de las cláusulas de desheredación sucesoria 
previstas en la legislación civil común, o en alguna de las especiales o forales, es tan 
grande, que acerca el supuesto a la estructura propia de las disposiciones «mortis 
causa», no de las inter vivos; ni siquiera de las inter vivos con eficacia post mortem.
9.  Sin que proceda terciar, ahora, en la debatida cuestión acerca de la naturaleza 
contractual, o no, de la donación (ni en la teórica e hipotética distinción entre acto de 
donación,  traslativo,  y  contrato  de  donación,  que  para  algunos  admitiría  incluso  la 
promesa de donación), lo cierto es que el artículo 621 del Código Civil determina que 
«Las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos, se regirán por las 
disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle 
determinado en este título», lo que remite a dicha regulación y, dentro de ella, y de lleno, 
a preceptos tales como el artículo 1256 del mismo Código; precepto que ha generado 
importantes dudas interpretativas y sobre el cual, en el campo de la validez del contrato 
en sentido estricto, no han faltado opiniones que han concluido que lo que el precepto en  e
cuestión prohibiría es que se remita a la voluntad de una de las partes una modificación  bo
del régimen legal de la nulidad y en general de la ineficacia contractual. Y en ese  124ww
sCeCn teidso u, npaa rcao nlas eSceunetnecnicai aló dgeicl aT drieblu anrat.l  1S2u5p4re CmCo,  dqeu e3 1d edteer mmianraz ola d eex i2s0te1n1c: ia« Edle a crto. n1tr2a5t6o 
dy elas dsee gquureid daods d peel rtsráofnicaos  icmopnisdieenn tqeune e sne o dbelijgea arsl ea;r blait rpioro dteec ucinóan  ddee  lalas  apuatrotneos mlaí av aplridiveazd ay 
eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la
voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien 
que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta 
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato…».
Pese a que algunos autores se han pronunciado en pro de la validez de una cláusula 
de  reversión  si  voluerit,  al  libre  arbitrio  del  donante  (ad  nutum  por  sintetizar), 
argumentando que al donante, al ser parte acreedora en la reversión, no le alcanzaría la 
prohibición para las condiciones cuyo cumplimiento dependa de la exclusiva voluntad del 
deudor, lo cierto es que la dicción del propio artículo 641 que remite a la posibilidad de 
establecimiento de reversión a favor del donante para cualquier caso y circunstancia, ha 
de traducirse –respecto de tal expresión «caso o circunstancia»– como alusiva a un 
término cierto o incierto o una condición, (que el donatario muera sin hijos, previsión no 
infrecuente); y siendo muy discutible (recuérdese que se trata del ámbito de aplicación 
del derecho común) que pueda establecerse la condición con carácter suspensivo, pues 
–se dirá– la reversión parece por definición resolutoria.
Aunque se admitiera que el alcance del precepto abarcara, o comprendiera, como 
habilitante, la revocación en cualquier momento sin depender de plazo o condición 
(defendido por algunos con base en un literalista entendimiento del artículo 641, pues en 
otro caso no habría diferencia con la donación a término o condicional), la posición 
contraria cobra una fuerza decisiva con fundamento en lo que determina el artículo 1256 
del Código Civil, y en su consideración conjunta (como así sucede en el supuesto del 
presente recurso) con los principios generales inspiradores del derecho contractual y del 
derecho sucesorio. Y es que, en caso contrario, se llegaría a la donación inter vivos 
revocable  unilateralmente  (salvo  en  supuestos  legalmente  tipificados)  algo,  de  iure 
condito, de todo punto inviable.
En esta línea, no puede admitirse la postura que mantiene el recurrente en su 
escrito, según el cual lo que se pretende por los donantes con la cláusula debatida es 
«facilitar la efectividad y la operatividad extrajudicial de las facultades que se reservan, 
sin tener que contar con el beneplácito o la aquiescencia de los donatarios, pero sin 
excluir  en  modo  alguno  la  legitimación  que  a  estos  corresponda  para  reaccionar, 
mediante el ejercicio de las acciones oportunas, ante actuaciones de los donantes que 
no se atengan a las causas de disposición o reversión recogidas en el negocio de 
donación; los donantes, buscan, en definitiva, invertir las posiciones procesales, y que 
sean los donatarios los que se vean abocado a acudir a la vía judicial para oponerse a la 
que consideren una actuación infundada de los donantes».
Y ello, porque tal enunciado no deja de suponer una contradicción con la estructura y 
con la esencia de la donación inter vivos; sencillamente porque, por emplear una frase lo 
suficientemente expresiva, o se dona o no se dona; aparte que sumiría la pretendida 
donación inter vivos en una completa penumbra, pues estaría incardinada en el incierto 
«adquirirás» (pues solo habrá certidumbre de adquisición cuando el donante fallezca sin 
revocar,  a  su  libre  arbitrio,  lo  pretendidamente  donado)  y  no  en  el  irrevocable 
«adquieres». En las antípodas, por tanto, de una verdadera donación inter vivos, e 
incompatible con las exigencias derivadas de la publicidad registral en orden a los actos 
traslativos del dominio.
10.  En resumen, y como ya ha entendido este Centro Directivo en supuestos 
análogos, algunos de los pactos que acompañan la donación calificada (tales como la 
reserva de usufructo, o la de disponer) individual y aisladamente considerados no son 
contrarios a derecho; pero contemplados en conjunto y en relación con la reversión 
estipulada a favor de los donantes, implican que la donación negativamente calificada no  e.
tenga cabida en el vigente derecho común; pues si el donante no puede reservarse la  w.b
facultad de disponer para sí de alguno de los bienes donados, en buena lógica tampoco  124ww
dpeuceidseió nr edsee rrveacruspee rianrdloirse cstianm meánste y  eal  sduo vmoilnuinot adde.  Yl oess  qbuieen,e sse  dqounieardao os  ncoo, nla  lad onsiamcpiólen 
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y que se resume en esta idea: pese a la donación, los donantes siguen teniéndose por
propietarios de lo donado (reducido esto último a una mera titularidad formal) mientras 
vivan.
Concluyendo, pues, y para el derecho común (pues los derechos navarro y catalán 
tienen una clara especificidad sobre el particular), las donaciones «mortis causa» en 
sentido estricto (no las donaciones inter vivos con eficacia post mortem) se rigen en todo 
por  las  reglas  de  los  legados  y  han  de  otorgarse  en  forma  testamentaria  –no  de 
donación– siendo esencialmente revocables; revocabilidad que, a la vista de lo expuesto, 
es lo realmente plasmado en el título cuya calificación motiva este recurso, por lo que 
una  donación  como  la  así  concertada  no  puede  tener  acceso  al  Registro  de  la 
Propiedad. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el artículo 621 del 
Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente 
irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante.
11.  Por último, esta Dirección General no puede dejar de hacerse eco de las 
tendencias doctrinales en pro de una adaptación del derecho sucesorio común (en línea, 
en algunos de sus extremos, con las recientes legislaciones forales o especiales) que 
superara antiguos dogmas y regulara formas de ordenar la sucesión hoy no permitidas 
por aquel; siendo también indudable que una donación –o la intención de donar– en la 
forma que en la escritura calificada se ha pretendido, es contemplada como una pieza 
más del fenómeno sucesorio –global y conjunto– de determinada persona. Pero estos 
planteamientos lo son de lege ferenda, pues de lege lata necesariamente se impone 
confirmar la calificación recurrida.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.