BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 62 Lunes 14 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 30324
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3978 Resolución de 23 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de L'Hospitalet de Llobregat n.º 1, por la 
que se deniega la inscripción de la cancelación de un asiento registral de 
transmisión de hipoteca y su inscripción a favor de un fondo de titulización de 
activos.
En el recurso interpuesto por don J. A. T. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de L’Hospitalet de Llobregat número 1, doña María del 
Carmen Florán Cañadell, por la que se deniega la inscripción de la cancelación de un 
asiento registral de transmisión de hipoteca y su inscripción a favor de un fondo de 
titulización de activos.
Hechos
I
Mediante instancia con firma legitimada notarialmente, y en relación con la finca 
registral  número  13.072  del  Registro  de  la  Propiedad  de  L’Hospitalet  de  Llobregat 
número 1, se solicitaba: «Primero.–Cancelar la inscripción 9.ª respecto a que el titular del 
préstamo hipotecario es Banco de Sabadell SA en virtud de fusión bancaria y cesión de 
activos.  Segundo.–Inscribir  como  titular  real  del  préstamo  hipotecario  al  fondo  de 
titulización TDA CAM 10 que se constituyó en fecha 5 de diciembre de 2.007. Tercero.–
Inscribir que el fondo TDA CAM 10 ha sido liquidado y extinguido en el ejercicio 2.014».
II
Presentada  dicha  instancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  L’Hospitalet  de 
Llobregat número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación negativa
Artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria.
Datos de presentación
Asiento: 1748
Diario: 147
Fecha Presentación: veintiuno de octubre del año dos mil veintiuno
N.º Entrada: 6573
Datos del documento
Objeto: solicitud de cancelación de asiento
Notaría:
Autorizante: e.e
Protocolo: 78ww
Fecha otorgamiento: 19/10/2021
Presentante documento:
T. C., J. A.
Hechos
Se  presenta  una  instancia  firmada  por  el  presentante  con  firma  legitimada 
notarialmente por la cual:
1. Se solicita la cancelación del asiento registral 9.º realtivo [sic] a la transmisión de 
activo y pasivo de la entidad Caja de Ahorros del Mediterránero [sic] a favor de la entidad 
Banco Sabadell.
2. Se solicita que el préstamo hipotecario que consta inscrito por el asiento 7.º a 
favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo se inscriba a favor de TDA CAM 10, que es 
un fondo de titulación de activos, emisión y suscripción de participaciones hipotecarias, 
señalando que el préstamo hipotecario que se constituyó a favor de la entidad financiera 
fue aportado al citado fondo. Se acompaña una fotocopia de la constitución del citado 
fondo.
3. Se solicita que se haga constar que el fondo TDA CAM 10 ha sido liquidado y 
extinguido en el ejercicio 2014.
Situación Registral:
1. La finca pertenece al solicitante en pleno dominio.
2. El préstam [sic] hipotecario inscrito a favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo 
consta cedido por fusión por absorción entre entidades bancarias a favor de Banco de 
Sabadell.
3. Al margen de la inscripción de la hipoteca consta iniciado porcedimiento [sic] de 
ejecución  hipotecaria  identificado  con  el  número  230/2018-4  Juzgado  de  Primera 
Instancia número 2 de L’Hospitalet de Llobregat.
Las operaciones registrales solicitadas se deniegan:
1. La  cancelación  del  asiento  9.º  precisa  consentimiento  del  titular  registral  o 
sentencia firme en procedimiento judicial en el cual el titular registral haya sido parte.
2. TDA CAM 10 no puede ser titular registral del préstamo hipotecario porque se 
trata de un fondo sin personalidad jurídica propia, obviamente tampoco se puede hacer 
constar la liquidación del fondo.
Fundamento de Derecho
Artículo 24 de la CE, Artículo 1.3, 17, 20, 38, 82 de la L.h.
El principio de prioridad registral produce el efecto del cierre registral para todos 
aquellos títulos que sean incompatibles con el inscrito o anotado previamente. Los 
principios de legitimación registral y tracto sucesivo obligan a considerar a todos los 
efectos  como  verdadero  titular  al  que  figura  inscrito  y  a  concatenar  los  asientos 
registrales garantizando que el acto o contrato que deba inscribirse proceda del titular 
registral.
Todo ello resulta de la aplicación de los siguientes artículos:
Artículo 1. 3 de la Lh “Los asientos del Registro practicados en los libros que se 
determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos 
inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos 
mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en este Ley”.
Artículo 17 de la Lh: «Inscrito o anotado previamente en el Registro cualquier título  e.e
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos  b
sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha  78ww
mquisem soe  inompounegbale  oo  dseer eincchoom repaalt.i bSlei ,s óploor  seel  hcuubaiel rsae e txrtaennsdmidiota  eol  agsrieanveto  ldae  pprroepsieendtaadc iódne,l 
no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada
durante el término de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo 
asiento”.
Artículo 20. 1 y 2 de la Lh: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre 
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que 
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En caso de resultar 
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o 
gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”.
Artículo 38, párrafo primero y segundo.
“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna 
acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de 
persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de 
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá 
de  fundarse  en  las  causas  que  taxativamente  expresa  esta  Ley  cuando  haya  de 
perjudicar a tercero.”
Artículo 82, párrafo primero.
“Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, 
no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de 
casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento 
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, 
o sus causahabientes o representantes legítimos.”
En su virtud,
Acuerdo
1.º- Calificar el citado documento en el plazo legalmente establecido para ello, de 
insubsanable, denegando la inscripción solicitada, en base a los hechos y fundamentos 
de derecho indicados.
2.º- La presente calificación negativa será notificada al presentante y al notario 
autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que 
lo haya expedido (artículo 322 de la Ley Hipotecaria).
3.º- Conforme al artículo 323 de la citada Ley Hipotecaria, se entenderá prorrogado 
automáticamente  el  asiento  de  presentación  por  un  plazo  de  sesenta  días  hábiles 
contados desde la fecha del acuse de recibo de la última notificación a que se refiere el 
artículo 322.
Recibida la presente notificación:
I.–Contra el presente acuerdo de calificación del Registrador los interesados podrán 
(…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María del 
Carmen  Florán  Cañadell  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  L’Hospitalet  de  e.e
Llobregat 1 a día dos de noviembre del dos mil veintiuno». b
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. T. C. interpuso recurso el día 10 de 
diciembre de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones
Primera.–Objeto de recurso.
Es objeto de recurso únicamente la denegación de inscripción fundamentada en el 
punto 2.–de los Hechos que se enuncian en la resolución y que literalmente dice:
“2. TDA CAM 10 no puede ser titular registral del préstamo hipotecario porque se 
trata de un fondo sin personalidad jurídica propia, obviamente tampoco se puede hacer 
constar la liquidación del fondo.”
Segunda.–Posibilidad de que los fondos sí consten registralmente como titulares del 
derecho real de hipoteca.
Sorprende a esta parte que se haya hecho mención en la resolución donde se 
deniega la inscripción del préstamo hipotecario a favor de la entidad TDA CAM 10 
afirmándose que se hace porque un fondo no tiene personalidad jurídica, por cuanto se 
hace patente que la Sra. Registradora no conoce las reformas legislativas que se han ido 
produciendo durante los últimos años, y que son principalmente:
1. Ley 13/2015, de 24 de junio (de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por 
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, 
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo) dio nueva redacción al 
art. 9 de la Ley Hipotecaria.
Al relacionar el contenido de la inscripción, a la mención en el apartado e) de que 
debe constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción añade:
“o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, 
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones.”
Desde el día 1 de noviembre de 2015 en que entró en vigor la modificación (Disp. 
Final Quinta Ley 13/2015), la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad del 
derecho real de garantía a favor del Fondo de Titulización.
2. Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. Publicada 
en el BOE de 28 de abril de 2015, entró en vigor al día siguiente (D. Final 132).
La Ley reforma el régimen legal de las titulizaciones, que pasan a estar reguladas de 
forma completa e integrada en su Título III y deroga de forma genérica las normas de 
igual o inferior rango que se le opongan. También deroga expresamente parte de la 
Ley 3/1994 y el R.D. 925/1998 por el que se regulaban los fondos de titulación de activos 
y las sociedades-gestoras de fondos de titulización (Disp. Derogatoria).
El  artículo  15.1  define  los  fondos  de  titulización  como  patrimonios  separados, 
carentes de personalidad jurídica.
Dispone en su artículo 16.3 que:
“se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos  e
reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente  bo
se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes  78ww
pertEenl eCcaiepníttuelso  aI Il odse lf oTnídtuolso  dIIeI  trietugluizlaac liaósn  esonc lioesd aredgeiss trgoess qtourea sc odrere fsopnodnodsa nd”e. titulización
que, con arreglo al artículo 25.1 tienen por objeto la «constitución, administración y
representación legal de los fondos de titulización y de los fondos de activos bancarios»; 
este objeto social tiene carácter exclusivo (art. 29.1.b).
Es la sociedad gestora del fondo quien promueve su constitución, modificación y 
extinción (arts. 22, 23 y 24).
Dispone el art. 35,3 que la sociedad de gestión de activos, que será sociedad 
anónima, se regirá por lo dispuesto en esta Ley y en la normativa que la desarrolle y, 
supletoriamente, por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Sociedades de 
Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y demás normas 
del ordenamiento jurídico-privado.
Tercera.–Conclusión.
1) Tanto  el  art.  9.e  de  la  Ley  Hipotecaria  tras  la  modificación  operada  por  la 
Ley 13/2015, como el art. 16.3 de la Ley 5/2015 permiten la inscripción en el Registro de 
la Propiedad de los bienes y derechos reales pertenecientes a los fondos de titulización.
Por lo tanto, es inscribible a favor del fondo el derecho real de hipoteca, lo que antes 
no era posible.
2) Si  bien  los  fondos  de  titulización  son  patrimonios  separados  carentes  de 
personalidad  jurídica  (art.  15.1  Ley  5/2015),  el  ejercicio  de  las  acciones  que  les 
competan y su defensa en el proceso debe ser actuado por la correspondiente sociedad 
gestora que lo ha constituido, puede modificarlo e instar su extinción (art. 22, 23, 24 
Ley 5/2015) y le representa legalmente (art. 25.1 Ley 5/2015),
Se ha solicitado testimonio notarial de la escritura de constitución “TDA CAM, Fondo 
de  Titulización  de  Activos”,  emisión  y  suscripción  de  participaciones  hipotecarias  y 
certificados  de  transmisión  de  hipoteca  y  emisión  de  bonos  de  titulización  que  se 
formalizó  en  fecha  5  de  diciembre  de  2007  y  que  fue  acompañada  a  la  instancia 
presentada en el Registro de la Propiedad de L’Hospitalet de Llobregat en fecha 21 de 
octubre  de  2021,  por  el  que  se  acreditará  que  en  el  Anexo  6  del  listado  de 
participaciones hipotecarias, página 278, fila 61, se identifica sin ningún género de dudas 
el préstamo que grava la finca de mi propiedad.
Se  hace  necesario  obtener  resolución  de  esta  Dirección  General  de  Seguridad 
Jurídica y de Fe Pública reconociendo que un Fondo de Titulización sí puede obtener 
inscripción registral de su derecho para cuando se inste la inscripción de la transmisión 
de mi préstamo hipotecario a su favor la Sra. Registradora no pueda denegarlo alegando 
que al no tener personalidad jurídica no lo puede inscribir.
En su virtud,
Suplico:  Estime  el  recurso  gubernativo  interpuesto  contra  la  denegación  de 
inscripción únicamente respecto a que sí es posible que un Fondo de Titulización sea 
inscrito registralmente como titular de un préstamo hipotecario».
IV
La registradora emitió informe el día 16 de diciembre de 2021, señalando que 
«reconoce que un fondo de titulación de activos puede ser titular de un préstamo 
hipotecario que conste inscrito en el Registro de la Propiedad en los términos de la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública de 12 de junio 
de 2020. No obstante, como señalan los fundamentos jurídicos de la nota de calificación  s
no es ese el motivo por el cual no se ha procedido a la cancelación del préstamo  e.
hipotecario»,  manteniendo  la  denegación  de  la  inscripción  solicitada  dado  que  «el  w.
préstamo hipotecario consta inscrito a favor de la entidad Banco Sabadell: La cual no  78ww
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Fundamentos de Derecho
Vistos la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de 
Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria; la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo, de regulación del mercado hipotecario; el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, 
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; 
Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial; los artículos 1528 
Código Civil; 3, 18, 20 y 254 de la Ley Hipotecaria; 33 y 420 del Reglamento Hipotecario; 
221 del Reglamento notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 1 de agosto y 9 de octubre de 2014, 17 de mayo y 12 de septiembre 
de 2016, 24 de mayo de 2017, 5 de febrero de 2018 y 2 de septiembre de 2019, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio 
de 2020.
1. Mediante instancia con firma legitimada notarialmente se solicita la cancelación 
de un asiento registral relativo a la transmisión de activo y pasivo de la entidad «Caja de 
Ahorros del Mediterráneo» a favor de la entidad «Banco de Sabadell», que el préstamo 
hipotecario  que  consta  inscrito  por  el  asiento  a  favor  de  «Caja  de  Ahorros  del 
Mediterráneo» se inscriba a favor de «TDA CAM 10», que es un fondo de titulación de 
activos,  y  que  se  haga  constar  que  el  fondo  «TDA  CAM  10»  ha  sido  liquidado  y 
extinguido.
La registradora deniega la solicitud por dos defectos: uno, porque la cancelación del 
asiento precisa consentimiento del titular registral o sentencia firme en procedimiento 
judicial en el cual el titular registral haya sido parte; y segundo, porque el fondo de 
titulación de activos no puede ser titular registral del préstamo hipotecario porque se trata 
de un fondo sin personalidad jurídica propia.
El recurrente solo recurre este segundo defecto, quedando por tanto confirmado el 
primero de los defectos de la nota de calificación.
En  cuanto  a  este  segundo  defecto,  se  allana  la  registradora  en  su  informe, 
reconociendo que un fondo de titulación de activos sí puede ser titular registral de 
hipotecas.
2. Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 12 de junio de 2020, 
la transmisión de la cartera hipotecaria a los fondos de titulización no necesita de 
inscripción registral puesto que los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, que 
regula  la  transmisión  de  activos  (participaciones  hipotecarias  o  certificados  de 
transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, no la exigen. Pero, hoy 
en  día,  nada  impide  su  inscripción,  aunque  la  cesión  sea  en  favor  de  fondos  de 
titulización  sin  personalidad  jurídica,  ya  que  según  el  artículo  16.3  de  la  citada 
Ley 5/2015, «se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás 
derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».
La propia registradora asume esta interpretación, por lo que el recurso debe ser 
estimado en este punto al carecer ya de objeto.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación tan sólo en cuanto al defecto segundo de la nota de calificación, 
único objeto de recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  s
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  oe.
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  w.
lnao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  2022-3978n https://ww
PúbMlicaad, rSido, fí2a3 P duee nfteeb Srearnot iadgeo 2.022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe