BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27808
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3740 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que 
se suspende la extensión de una anotación preventiva de demanda.
En el recurso interpuesto por doña A. M. G. M., Abogada del Ilustre Colegio de 
Abogados de Málaga y de la Comunidad de Propietarios (…), de Fuengirola, contra la 
nota de calificación extendida por la registradora titular del Registro de la Propiedad de 
Fuengirola n.º 1 doña María Virginia Salto Téllez, por la que suspende la extensión de 
una anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
En mandamiento dictado por Doña M. I. G. G., Letrada de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Fuengirola (Antiguo mixto 2), el día 
nueve de Septiembre del año dos mil veinte, en sede de procedimiento 560.01/2.020 
pieza de medidas cautelares a instancia de la Comunidad de Propietarios (…), contra 
ignorados herederos y/o herencia yacente del fallecido don S. A. J., en reclamación 
de  15.783,25  euros  de  principal,  por  el  que  se  ordena  la  anotación  preventiva  de 
demanda sobre la finca número 3838/A del término municipal de Fuengirola.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Fuengirola 
n.º 1, fue objeto de la siguiente calificación: «… Hechos: La finca registral 3838-A, se 
encuentra inscrita en favor de Don S. A. J., de nacionalidad danesa y divorciado, 
dirigiéndose la demanda contra los ignorados herederos de dicho Señor y/o herencia 
yacente del mismo; resultando que no es posible practicar la anotación preventiva de 
demanda ordenada sobre la indicada finca, por tratarse de una demanda cuyo objeto lo 
constituye una obligación de hacer en reclamación de cantidad, y no ser, por tanto, una 
de las que la Ley Hipotecaria permite anotar conforme al artículo 42 de dicho cuerpo 
legal. Fundamentos de Derecho:.–Arts. artículos 24 de la Constitución Española; 150, 
522.1, 613, 614, 620, 668, 669 y 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9, 20, 72, 73 
y  322  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento  Hipotecario;  9.1.e)  y  21  de  la 
Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  propiedad  horizontal,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de Febrero de 1987, 1 de Junio 
de 1989, 15 de Enero de 1997, 26 de Diciembre de 1999, 10 de Agosto de 2006, 22 de 
Enero de 2013, 23 de Junio de 2014 y 23 de Noviembre de 2016.. Según el artículo 42.1 
de la Ley Hipotecaria: "Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos 
en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de 
bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier  e.e
derecho real." Por su parte, el artículo 738.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil estable  b
que: "Si se tratare de la anotación preventiva se procederá conforme a las normas del  40ww
RReeggiissttrroos  cyo drreels Npoontadriieandtoe," .e nEtrxeis otetr arse,i tlear aRdeas odluoccitórnin ad ed 1e7  ldae  DMiraerczcoi ódne  2G0e0n8e (rBalO  dEe d elo 3s 
dpere vAebnrtili vdae  d2e0 0d8e)m daonnddae  ceul aCnednot roe l Doirbejcettiov o ddee clala rpar eqtueen snióon  puees deu ntao mreacrslaem aancoiótanc iódne 
cantidad, señalando a continuación que, si bien es cierto que pueden anotarse conforme
al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria "no sólo las demandas en que se ejercita una 
acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de 
un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real 
inmobiliaria  (...),  no  es  este  el  caso,  dado  que  la  acción  ejercitada  es  puramente 
reclamación de cantidad. Para que exista un acto de transcendencia real susceptible de 
reflejo registral, será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del 
bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los 
bienes (cfr. art. 42, pfos. 2 y 4, LH), o que se produzca su adjudicación (véase R. 
12.03.2004). En el caso presente, la anotación preventiva de demanda ordenada no 
afecta a la titularidad dominical de la finca número 3838-A, que aparece inscrita con 
carácter privativo a nombre de Don S.A.J. El objeto del procedimiento del que resulta el 
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa 
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de una entidad o elemento 
independiente privativo. La estimación de la demanda en modo alguno producirá una 
alteración en la situación registral. Tan sólo supondría el reconocimiento de una deuda 
de los propietarios del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación 
de deuda, sólo podrá provocar anotación preventiva si, en fase de ejecución se decreta 
el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades 
dispositivas del titular de la finca o se acuerda el embargo preventivo (resolución de la 
DGRN de 10 de Julio de 2017). - Como ha señalado reiteradamente la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por 
la  doctrina  científica,  dicho  ámbito  sólo  podrá  extenderse  hasta  abarcar  aquellas 
demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Del 
artículo 43.1 de la Ley Hipotecaria, en su relación con el artículo 42.1.º del mismo texto 
legal, resulta claramente que solo el que demandare en juicio la propiedad de bienes 
inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho 
real  puede  obtener  anotación  de  demanda.  El  centro  Directivo  ha  interpretado  los 
preceptos en sus términos literales: solo puede recaer anotación de demanda sobre 
aquellos bienes respecto de los cuales verse una acción atinente a la propiedad o a un 
derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del 
demandante propiciara directamente una alteración registral. La Dirección General ha 
elaborado una dilatada doctrina relativa a las preferencias crediticias y a su impacto 
registral. La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del artículo 9.1.e) 
de la Ley de Propiedad Horizontal distingue en párrafos separados la afección del bien 
inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la 
comunidad  respecto  a  otros  créditos  sobre  el  mismo  inmueble.  Respecto  de  la 
preferencia frente a otros créditos, el Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas 
doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el 
asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, 
siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los 
interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde 
el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la 
anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente 
anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la 
comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con 
la  consiguiente  postergación  de  los  derechos  reales  anteriores,  y  a  la  cancelación 
automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se  s
consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la  oe.
anotación  de  la  demanda  que  solicitase  tal  pretensión.  Respecto  a  los  futuros  w.
adquirentes del piso, el párrafo tercero del artículo 9.1.e) dispone: "El adquirente de una  40ww
Rvievigeinstdrao  doe  lolac aPl roepni erdéagdim, erens pdoen dpero cpoiend aedl  phroopriizoo inntmalu, einbclelu asod qcuoirnid otí tduelo  lainss ccarintoti deand eesl 
apdoer ulodsa daanst ear iloar ceosm tiutunliadraeds  dhea psrtoap eiel talírmioiste p adrea  elol ss oqsuteen irmesieunltteon d eim lopsu tgaabsletoss  ag elan epraalretes   BOE-A-cable e
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales 
anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación". 
Consecuentemente la afección del piso ya está establecida por la ley respecto a las 
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los 
gastos  generales  por  los  anteriores  titulares  hasta  el  límite  de  los  que  resulten 
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los 
tres años naturales anteriores. En este caso la fecha a partir de la cual debe computarse 
el plazo de devengo garantizado es el momento de la adquisición. Sin embargo, esta 
afección legal no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación 
de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la 
herencia yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real. Si, en efecto, se lleva 
a cabo la enajenación del piso, este precepto permite que se inicie un procedimiento 
frente  a  dicho  adquirente  en  reclamación  de  dicha  cantidad  no  solo  a  efectos 
obligacionales sino en ejecución de la afección real y en este supuesto dado que la 
ejecución, de llevarse a cabo, si implicaría una modificación de la titularidad podría así 
mismo ser objeto de anotación. Según las Resoluciones de 30 de junio 1986, 18 de 
mayo 1987 y 9 de febrero 1997 "si en el momento de interponerse la demanda en 
reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder 
de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades 
reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la 
pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto 
a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección 
real,  ya  existente  por  disposición  legal,  coordinándose  de  este  modo  la  especial 
protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto 
sucesivo (arts. 1, 20 y 38 LH)". Y así lo ha recogido la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 22 de abril de 2015 que cita las Resoluciones y señala que: "cuando la Comunidad de 
Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del 
pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo 
discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para 
garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este 
sentido el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda 
contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo 
preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco 
así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda". Y fija como 
doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por 
obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, 
la  reclamación  frente  a  este  solo  será  al  objeto  de  soportar  la  ejecución  sobre  el 
inmueble inscrito a su nombre". En el presente caso, como sucediera en el de la citada 
Resolución de 23 de noviembre de 2016, el objeto del procedimiento del que resulta el 
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa 
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de uno de los pisos del edificio. 
No hay referencia alguna a la existencia o no de acreedores anteriores frente a los que 
se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad 
horizontal, ni consta transmisión alguna de la finca. La ley prevé la afección de la finca al 
pago de la cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, 
no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una 
cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la herencia 
yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real, para ello sería preciso, como  s
se ha indicado, que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a  oe.
anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del  w.
anterior propietario. La estimación de la demanda, en los términos planteados, en modo  40ww
arelgcuonnoo cipmrioednutoc irdáe  uunnaa  daelutedraa cdióen l ose np rolap iestaitruioasc iódne l preisgois ctroanl.  laT acno msuónloid asdu. pPoonrd traán toe,l 
ssiie, nedno f ausnea  dme eerjae crueccilóanm, asceió dne dcere tdae uedl ae,m sboalorg poo, dor ás i,p rcoovmooca mr eudniad aa ncoatuatceilóanr,  psree voerdnetinvaa   BOE-A-cable e
una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el 
embargo preventivo. En su virtud acuerdo: Denegar la anotación del documento, por la 
concurrencia del defecto indicado. Sin perjuicio del acuerdo aquí adoptado, se observa, 
por otra parte, que no resulta del mandamiento presentado, atendido el llamamiento 
genérico, emplazamiento alguno en la persona de un albacea o administrador judicial de 
la herencia yacente, al dirigirse la demanda contra herederos ignorados; sin que resulte 
que se ha demando a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de 
los ausentes o desconocidos (Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 2011). No 
consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. 
Siendo el defecto observado en el mandamiento presentado un defecto insubsanable, no 
procede tomar anotación preventiva de suspensión. Conforme al Art.º 323 de la Ley 
Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación… siguen 
advertencias y pie de recurso.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. M. G. M., Abogada del Ilustre Colegio 
de  Abogados  de  Málaga  y  de  la  Comunidad  de  Propietarios  (…),  de  Fuengirola, 
interpone recurso en base a las siguientes alegaciones: Cuarto. Que esta parte está 
disconforme con dicha calificación siendo que según la misma no se puede proceder a 
inscribir la medida cautelar acordada en el proceso judicial, es decir, no se puede 
publicar en el Registro frente a terceros por no estar contemplado dentro del artículo 42 
de la Ley Hipotecaria. Establece el artículo 42: "Podrán pedir anotación preventiva de 
sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en 
juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o 
extinción de cualquier derecho real. Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento 
de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. Tercero. El que 
en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual 
deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. 
Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, 
obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la 
enajenación de bienes inmuebles. Quinto. El que propusiere demanda con objeto de 
obtener  alguna  de  las  resoluciones  judiciales  expresadas  en  el  número  cuarto  del 
artículo segundo de esta Ley. Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, 
cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o 
partes indivisas de los mismos. Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las 
leyes, a promover el juicio de testamentaría. Octavo. El acreedor refaccionario, mientras 
duren las obras que sean objeto de la refacción. Noveno. El que presentare en el 
Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, 
por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de 
rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que 
reglamentariamente  se  determine.  Décimo.  El  que  en  cualquiera  otro  caso  tuviese 
derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en esta o en otra Ley." 
Pues bien, establece el Auto de la Audiencia Provincial de Baleares de 11 de enero 
de 2005 que "La finalidad de la anotación preventiva de demanda es evitar que, mientras 
se sustancia el proceso, se causen en el propio Registro inscripción o inscripciones 
contrarias o irreversibles que dificulten la ejecución de la sentencia alertando a terceros 
que pudieran verse afectados por su contenido. Sus efectos son de mero aseguramiento,  s
con respeto al principio de la mínima injerencia en el patrimonio del demandado En el  e.
caso de autos la anotación preventiva de la demanda hace público frente a terceros que  w.
la situación registral de la finca puede verse alterada por las resultas del proceso, siendo  40ww
léosst ep oy snibol eost rtoe recl e'proesr icaudlquumir einn tmeso rdae' le inn melu qeubele  soeb fjuentod ad ee slata p mreetednidsaió cna nuote lpaor dersápne acdífuiccair: 
qseunet idcoo msper ainrdoinc ac oenn  edle ostcroonsoí ceinm ieeln qtou ed esel  lsitoigliicoi taq ulae  apneontadcei ósno bprree veeln tmivais mdeo . dEemn aensdtae   BOE-A-cable e
que "con la anotación preventiva de demanda lo que se busca es que el tercero que 
pueda acceder al Registro sepa de la existencia de este procedimiento y de la posibilidad 
de anular una venta, evitando con ello que el actual propietario pueda transmitir el bien o 
con ello frustrar las expectativas de mi representado". Tal es el supuesto de referencia. 
Igualmente,  entendemos  de  aplicación  la  Sentencia  Del  Tribunal  Supremo  de 
fecha  2.3.2009,  Jurisdicción  Civil,  Sala  Primera,  Sección  Primera,  Sentencia 
número 102/2009, Recurso número 152/2004, Ponente D. Juan Antonio Xiol Ríos en el 
que se establece: "SSTS 11 de octubre de 2002, RC n.º 2711/2000 y 12 de diciembre 
de 2007, RC n.º 4577/2000, que la anotación preventiva de demanda, aunque no altera 
la existencia y virtualidad de los derechos, de tal manera que debe estarse al resultado 
del juicio, es, desde la perspectiva procesal, una medida cautelar que da publicidad a la 
pendencia de un proceso asegurando su efectividad. Esta Sala ha considerado que la 
disminución de la garantía producida por un error en un asiento del Registro puede 
constituir un daño resarcible. La STS 18 mayo 2006, ref. 3099/1999, declara, en efecto, 
en un supuesto de responsabilidad del registrador por indebida cancelación de una 
anotación  preventiva  de  embargo,  que  '(el  daño  [...]  se  concretó  en  la  resolución 
recurrida en la pérdida de una garantía que aseguraba el cumplimiento de la obligación, 
y en el debilitamiento del conjunto de garantías que el ordenamiento jurídico pone a 
disposición de los acreedores para la satisfacción de su derecho, lo que obviamente no 
cabe cuestionar sin poner en cuestión la propia eficacia del sistema registral [...]'." Tal es 
el supuesto de referencia, se ha acordado procesalmente la anotación de demanda, y es 
el Registro quien con apoyo en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria procede a no inscribir 
la misma frente a terceros, merma a la parte la tutela judicial efectiva, y pone en peligro 
la eficacia de dicha medida y proceso, con la no advertencia frente a terceros de la 
existencia de dicha demanda. Por lo que se hace preciso dar cobertura registral a la 
medida cautelar adoptada procesalmente. Por otro lado, entendemos de aplicación la 
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20.1.1976, STS 86/1976, ponente D. Francisco 
Bonet  Ramón  que  establecía:  Fundamentos  de  Derecho:  Considerando  que  la 
naturaleza cautelar de la anotación preventiva de una demanda ya fue puesta de relieve 
en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1.861 al proclamar que su finalidad 
era que sea respetada la Administración de justicia y evitar que se aludan las sentencias 
haciendo el demandado, con actos propios, imposible la ejecución del fallo, por lo que 
era necesario adoptar precauciones que impidan al litigante hacer imposible en su día el 
cumplimiento de una sentencia. Considerando que el propio carácter cautelar" ha sido 
reconocido reiteradamente por la doctrina científica, considerando dicha anotación como 
asiento principal, provisional y en general positivo, que se practica en los libros de 
inscripciones, y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio garantizar un 
derecho perfecto, pero no consumado. Considerando que según ha declarado esta Sala, 
la anotación preventiva de demanda, al amparo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, 
determina anticipadamente los límites dentro de los cuales pueden ser desenvueltos con 
efectos retroactivos, los pronunciamientos de un fallo judicial (sentencia de 4 de julio 
de 1919), y que las anotaciones preventivas de demanda amparan el derecho que se 
ejercita,  publican  una  posible  causa  de  rescisión  o  resolución,  y,  cuando  menos, 
aseguran al demandante la efectividad de la sentencia que en su día se dicte, porque lo 
contrario equivaldría a hacer ilusoria la acción ejercitada e inútil la garantía adoptada 
(sentencia de 29 de octubre de 1946), y por su parte la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notario  ha  especificado  que  la  anotación  preventiva  de  demanda 
obtenida al amparo del número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, asegura la  s
acción ejercitada ante los Tribunales en forma completa, participa del carácter de una  oe.
carga  registrada  sin  gozar  de  la  sustantividad  hipotecaria,  condiciona  un  derecho  w.
inscribible sin las ventajas especiales que la inscripción concede a los derechos inscritos  40ww
pbuaejod ecno nsdeirc idóenv, uye lteons ; fcino,n  deefetecrtmosin rae traonaticctiipvaods,a mlose nptreo nlousn cliíammitieesn todse ndtero u nd ef allolos  jucduiaclieasl, 
cya ngcaeralanctiiózna , spionr  tleom  more nao s,l oqs ued eerenc heol s fuatudrqou irpidoodsrá  6p raincsticcraitrosse   ucnoan   ipnoscsrteiprcioiórind aod   BOE-A-cable e
(resoluciones de 4 de julio de 1919 y 21 de diciembre de 1925). Considerando que la 
aplicación de esta doctrina al caso de autos determina la estimación del motivo primero 
en cuanto denuncia la interpretación errónea del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, en 
relación  con  la  doctrina  legal  expuesta  y  con  él  la  del  recurso  en  su  totalidad. 
"Considerando  que  la  aplicación  de  esta  doctrina  al  caso  de  autos  determina  la 
estimación  del  motivo  primero  en  cuanto  denuncia  la  interpretación  errónea  del 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, en relación con la doctrina legal expuesta y con él la 
del recurso en su totalidad." Siendo, igualmente, como venimos diciendo que es el 
supuesto de referencia, que procede acordar la inscripción registral de dicha medida 
cautelar adoptada judicialmente con el fin de que la adopción de la medida adoptada 
judicialmente  no  sea  ilusoria,  sino  que  produzca  efectos.  Siendo,  en  último  lugar, 
aplicable al supuesto de referencia el Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 
fecha  16/10/2017,  Sección  Primera,  Sentencia  número  335/2017,  Recurso 
número 337/2017, Ponente D. Francisco Javier Valdés Garrido, Fundamento de Derecho 
Cuarto: "Así, por más que, en el caso examinado, la anotación preventiva no tenga 
encaje en el supuesto primero del art. 42 LH, sí lo encuentra en el supuesto décimo del 
citado  precepto,  del  siguiente  tenor  "podrán  pedir  anotación  preventiva  de  sus 
respectivos derechos en el Registro correspondiente:... Décimo.–El que en cualquiera 
otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta 
o en otra Ley". En relación con el art. 727-5.ª LEC, relativo a medidas cautelares 
específicas,  que  viene  a  disponer,  en  términos  de  amplitud,  que  "Conforme  a  lo 
establecido en el artículo anterior, podrán acordarse, entre otras, las siguientes medidas 
cautelares: … 5.ª La anotación preventiva de demanda, cuando ésta se refiera a bienes 
o derechos susceptibles de inscripción en Registros Públicos". Como lo es el derecho de 
hipoteca en el Registro de la Propiedad, a que concierne la demanda del presente 
pleito." Tal es el supuesto de referencia, entiende esta parte que el último apartado del 
artículo 42 se puede englobar el supuesto de referencia dado que se establece "El que 
en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo 
dispuesto en  esta  o en  otra Ley." Por  lo  que a  juicio de esta parte no es cierto, 
mostramos nuestra disconformidad, como establece la calificación negativa en el sentido 
de que no se procede a la anotación preventiva de demanda por no ser una de las 
condiciones establecidas en el artículo 42 de la ley Hipotecaria, siendo, como hemos 
visto anteriormente que en virtud del artículo 42, apartado 10, en conexión con el 
artículo 727-5.ª de la LEC. La parte tiene derecho a exigir anotación preventiva, motivo 
por  el  que  interesamos  se  reforme  la  calificación  negativa,  procediendo,  en 
consecuencia, a la inscripción de la anotación preventiva de demanda con la fecha de 
presentación del asiento. Por último, en la calificación se establece que no consta que 
esta parte haya demandado a todos los interesados, y no es cierto, esta parte ha 
demandado a todos y cada uno de los interesados en dicho procedimiento. Así como 
que en la calificación se establece que pudiera ser únicamente para proceder a la 
anotación un reconocimiento del deudor de la deuda, y pudiera ser el supuesto de 
referencia, dado que en la causa se reclama cantidad, en conceptos de cuotas de 
comunidad, que las mismas fueron aprobadas en junta de propietarios, como decimos en 
la demanda, y que a lo largo de los años se ha venido liquidando y el deudor no ha 
mostrado su disconformidad, deviniendo las Actas firmes y definitivas y los acuerdos 
adoptados,  en  consecuencia  firmes  y  definitivos,  tratándose  en  su  virtud,  de  un 
reconocimiento de deuda, conforme a la Ley de la Propiedad Horizontal. Por último, no 
es  la  primera  vez  que  ese  Registro  inscribe  anotación  preventiva  de  demanda  en  s
procedimiento ordinario de reclamación de cantidad, de cuotas de comunidad, siendo el  oe.
actor la Comunidad y el demandado los ignorados herederos del fallecido y/ o herencia  w.
yacente, por lo que la calificación ahora emitida pudiera ir en contra de la doctrina de los  40ww
aCcotnosst itpurcoipóino sE syp aeñl oplar.incipio de seguridad jurídica contenido en el artículo 9.3 de la
IV
El registrador, emite su informe confirmando su calificación y forma expediente que 
eleva a esta Dirección.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos, 24 de la Constitución Española; 18, 42.1.º y 43.1.º de la Ley 
Hipotecaria 100 del Reglamento Hipotecario; 9.1.e) y 21 de la Ley 49/1960, de 21 de 
julio, sobre propiedad horizontal, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 9 de Febrero de 1987, 1 de Junio de 1989, 15 de Enero 
y 26 de mayo de 1997, 19 de mayo y 26 de Diciembre de 1999, 5 de febrero y 4 de abril 
de 2000, 30 de junio de 2001, 2 de octubre de 2002, 5 de marzo de 2004, 8 de febrero 
y 6 de octubre de 2005, 10 de Agosto, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006, 22 
de Enero de 2013, 23 de Junio de 2014 y 23 de Noviembre de 2016, 10 de julio y 18 de 
diciembre de 2017 y 28 de junio de 2019 y 2 de septiembre de 2020.
1.  Se  discute  en  el  presente  expediente  si  procede  practicar  una  anotación 
preventiva de demanda respecto de una finca registral en el seno de un procedimiento 
ordinario  de  reclamación  de  cantidad  por  impago  de  cuotas  de  la  comunidad  de 
propietarios.  El  procedimiento  se  ha  seguido  contra  la  herencia  yacente  del  titular 
registral.
2.  Debe comenzarse recordando que, como ha afirmado de forma reiterada esta 
Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece 
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o 
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el 
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las 
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
3.  El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, aunque con importantes matizaciones.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino  es
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que  bo
pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la  40ww
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se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una 
resolución  contractual  sin  trascendencia  en  cuanto  a  la  titularidad  de  las  fincas 
afectadas. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante 
el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro 
del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de 
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.
En este sentido las resoluciones judiciales a que hace referencia el escrito de recurso 
se refieren a supuestos distintos del que motiva la nota de calificación desfavorable 
recurrida  y  en  todos  los  casos  el  objeto  del  procedimiento  suponía,  en  caso  de 
estimación, una mutación de la titularidad registral como bien indica la registradora en su 
informe.
5.  Una vez analizada la regla general, mención aparte merece el supuesto de la 
reclamación de cuotas de la comunidad de propietarios. Esta Dirección General ha 
elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»), relativa a las preferencias crediticias y a 
su impacto registral, doctrina que por ser de aplicación al supuesto planteado debe 
traerse a colación para la mejor resolución del expediente.
La redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue 
en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o 
local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el 
mismo inmueble. Dice el citado precepto: «1. Son obligaciones de cada propietario: e) 
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente 
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus 
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los 
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento 
de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de 
la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a 
efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados 
en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida 
a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los 
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. El 
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título 
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las 
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los 
gastos  generales  por  los  anteriores  titulares  hasta  el  límite  de  los  que  resulten 
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los 
tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento 
de esta obligación».
Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la 
Propiedad Horizontal frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese 
a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia 
en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, 
siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los 
interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde 
el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la 
anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente 
anteriores.
Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad  s
de  propietarios  podría  dar  lugar  a  una  anteposición  en  el  rango  registral,  con  la  oe.
consiguiente  postergación  de  los  derechos  reales  anteriores,  y  a  la  cancelación  w.
automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se  40ww
aconnostaucmióen  ldae  elaje dcuecmióann dya  aqdujeu dsioclaicciitóans.e  Yta le pnr eetesnes sióunp.uesto sí sería posible extender la
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una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un apartamento del edificio. 
No hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se 
quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad 
horizontal.
Es más, examinado el historial registral de la misma, la única carga que consta 
extendida es precisamente una anotación preventiva de embargo, no de demanda, a 
favor  de  la  propia  comunidad  de  propietarios,  decretada  en  un  procedimiento  de 
ejecución de títulos judiciales, autos número 379/2017, seguido contra el titular registral.
Como se ha dicho, la ley prevé la afección de la finca al pago de las cantidades 
adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar 
que  una  demanda  en  juicio  ordinario  en  reclamación  de  una  cantidad  de  dinero 
adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso, tenga 
eficacia real salvo en el supuesto antes analizado. Por lo tanto, procede confirmar el 
defecto observado.
6.  Por otro lado, advierte la registradora en la nota de calificación que no obstante 
el  acuerdo  denegatorio,  la  demanda  se  dirige  contra  los  ignorados  herederos  y/o 
herencia yacente del fallecido don S. A. J. y que atendido el llamamiento genérico, sin 
que conste emplazamiento alguno en la persona de un albacea o administrador judicial 
de la herencia yacente y sin que resulte que se ha demando a un posible heredero que 
pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos, es preciso el 
nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. Por su parte 
el recurrente se limita a afirmar que se ha demandado a todos y cada uno de los 
interesados en dicho procedimiento.
A pesar de la confirmación del defecto observado, conviene recordar la doctrina de 
esta Dirección General en cuanto a los casos en que interviene la herencia yacente. La 
ley procesal no duda en atribuir capacidad para ser parte a "las masas patrimoniales o 
los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular", como es el caso de 
la herencia yacente, pero precisa que estos en su caso han de comparecer en juicio por 
medio de quienes, conforme a la ley, las administren (artículos 6.1, 4 º y 7.5 LEC).
La doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener 
reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador 
judicial,  en  los  términos  previstos  en  los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los 
interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio 
de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta 
doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que 
la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el 
llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún 
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el 
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial en la que 
se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, 
aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. 
Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a 
la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos 
del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de  s
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento  oe.
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. w.
7.  Por último, respecto a la afirmación de la recurrente al hecho de figurar ya  40ww
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documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma 
documentación.
Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la 
misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con 
asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto 
en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las 
calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. la Dirección General 
de los Registros y del Notariado en la Resolución de, reiterando lo ya señalado en otras 
resoluciones.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de las 
anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.