BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48065
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7351 Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Arona,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de un exceso de cabida decretado en un procedimiento judicial.
En el recurso interpuesto por don J. M. R. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Arona, doña Cristina Pilar Colorado Casado de Amezúa, 
por  la  que  se  deniega  la  inscripción  de  un  exceso  de  cabida  decretado  en  un 
procedimiento judicial.
Hechos
I
Mediante auto dictado el día 3 de septiembre de 2018, en procedimiento iniciado en 
el año 2014, se declaró un exceso de cabida superior a una vigésima parte de la cabida 
inscrita sobre la finca registral número 20.715 del término municipal de Arona.
II
Presentado testimonio de dicho auto expedido el día 23 de enero de 2019 por la 
letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de 
Arona, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación desfavorable.
Documento de Referencia: Testimonio expedido en fecha 23 de enero de 2019, por 
el/la  Letrado/a  de  la  Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia 
Número 5 de Arona, Don/Doña L. S. E. C., relativo al procedimiento “expediente de 
dominio, exceso de cabida” número 738/2014, que motivó el Asiento número 995 del 
Diario 120.
Presentante: Don/Doña Z. M. V.
Por la presente le notifico a Ud. la nota de calificación desfavorable recaída al 
documento de referencia, a los efectos de la interposición del recurso gubernativo, si le 
conviniere:
Hecha la calificación del documento, de conformidad con los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, la Registradora de la Propiedad que 
suscribe ha resuelto no practicar los asientos solicitados, reiterando el defecto señalado 
con el n.º 3, de la calificación efectuada en fecha 12 de febrero de 2019, en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
En el procedimiento citado en el encabezamiento se ha dictado auto con fecha 3 de  oe.
septiembre  de  2018,  declarando  la  rectificación  de  la  cabida  de  la  finca  registral  w.
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número 1.451.
No se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, si bien, se 
advierte,  que  comprobado  el  Catastro  a  través  de  su  Sede  Electrónica,  la  parcela 
aparece con una superficie gráfica de 738 metros cuadrados, inferior a la indicada en el 
auto, existiendo dudas respecto de dicho exceso de cabida.
Fundamentos de Derecho
Conforme  a  la  disposición  transitoria  única  de  la  Ley  13/2015  “todos  los 
procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados 
de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de 
entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución 
definitiva conforme a la normativa anterior”. En el presente caso, habiéndose iniciado el 
procedimiento al que se refiere el documento de referencia en el año 2014, le resulta 
aplicable la regulación anterior a la entrada en vigor de la reforma introducida por la 
Ley 13/2015. Análogamente, también le resulta aplicable la doctrina establecida por la 
D.G.R.N. al interpretar y aplicar esa normativa anterior. En la Resolución de 22 de enero 
de 2009, se abordó la cuestión de si es o no necesario acompañar certificación catastral 
descriptiva  y  gráfica  al  testimonio  del  auto  aprobatorio  del  expediente  de  dominio 
declarativo de la mayor cabida. Y a tal respecto resolvió que: “Debe tenerse en cuenta 
para resolver esta cuestión que desde la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas 
Fiscales,  Administrativas  y  del  Orden  Social,  su  artículo  53.7  prohíbe  inmatricular 
ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación 
catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la 
descripción de ésta en dicho título. Dicha certificación catastral se considera además 
suficiente para practicar un exceso de cabida siempre que, entre la descripción de la 
finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de 
la finca (artículo 53.8 de la citada Ley). Igualmente el artículo 298.3 del Reglamento 
Hipotecario en su primer párrafo dispone que podrán inmatricularse los excesos de 
cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre 
que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por 
el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se 
incorpore  o  acompañe  certificación  catastral,  descriptiva  y  gráfica,  que  permita  la 
perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la 
finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Es cierto que 
con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa 
que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio 
conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta 
de  presencia  y  notoriedad  regulada  en  la  legislación  citada  anteriormente  sobre 
referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y 
gráfica. Pero la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración 
por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la quinta parte de la cabida 
inscrita  como  supuestos  análogos  a  la  inmatriculación  (al  considerarlos  sólo  como 
rectificación de superficie cuando son inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita), en 
los  que  sí  es  exigida  expresamente  la  certificación  catastral,  debe  concluirse  la 
necesidad de su aportación en aquéllos supuestos -como ocurre en el caso de este 
expediente- en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la quinta parte de 
la cabida inscrita”. Ahora bien, dado que el documento se ha presentado una vez que se 
encuentra en vigor la Ley 13/2015, de 24 de junio, procede matizar la doctrina expuesta 
a la luz de los nuevos preceptos que ésta introduce relativos a las rectificaciones de  e
descripción de las fincas. Como ha señalado reiteradamente dicho Centro Directivo, la  bo
finalidad que realmente persigue la coincidencia catastral que exigía el artículo 53 de la  51ww
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geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos. Tras la derogación de
dicha norma por la disposición derogatoria única Ley 13/2015, el contenido de dicha 
exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, de manera 
que, en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos preceptos, la aportación 
de  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  sigue  siendo  requisito  propio  de  la 
inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación 
gráfica de la finca a los libro del Registro, y requisito esencial para practicar la primera 
inscripción  de  una  finca  en  los  libros  del  Registro.  En  lo  que  respecta  a  las 
modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, en los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la 
rectificación de la descripción de fincas, cobra una especial relevancia la representación 
gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del 
inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde 
(artículo 200) o el expediente notarial regulado en el artículo 201. Por otra parte como ya 
ha  señalado  la  Dirección  General,  cuando  la  Disposición  Derogatoria  única  de  la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  dispone  que  “quedan  derogadas  cuantas  normas  se 
opongan a lo previsto en la presente Ley”, ha de interpretarse que deben entenderse 
tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los 
cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la 
nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios 
inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos 
reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir 
del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento 
Hipotecario relativa a los excesos de cabida, en la que se incluía la asimilación a los 
supuestos de inmatriculación en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará 
actualmente inaplicable a los nuevos procedimientos antes citados. Especialmente debe 
considerarse  que,  aunque  las  previsiones  legales  tienen  como  objetivo  que  todo 
documento  pueda  llegar  al  Registro  con  una  representación  gráfica  catastral  y  se 
alcance  así  la  coordinación  gráfica,  también  se  prevé  la  posibilidad  de  que  esta 
coordinación  se  alcance  con  posterioridad  a  la  inscripción  de  la  operación 
correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa 
(cfr. artículos 9.b) y 10 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 6 de abril de 2017), excepto 
los citados supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 
de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, resulta necesario que se aporte la certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en 
el documento presentado. No obstante, resultando que la superficie de la parcela según 
Catastro es de 738 metros cuadrados, inferior a la señalada en el auto (1.015,36 metros 
cuadrados), habiéndose presentado el documento bajo la vigencia de la nueva redacción 
legal (Ley 13/2015), para la subsanación de este defecto sería necesario, bien proceder 
a  efectuar  la  correspondiente  alteración  catastral  en  términos  coincidentes  con  la 
descripción que resulta del auto o bien la aportación de una representación gráfica 
georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción deberá cumplirse con lo 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Se suspende por tanto la inscripción/anotación solicitada por defecto subsanable, sin 
que se haya tomado anotación de suspensión por defectos subsanables por no haberse 
solicitado expresamente.
El presente acto no es definitivo en vía administrativa. s
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación  oe.
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria. w.
Contra la presente nota podrá (…) 51ww
Arona, Los Cristianos, a cuatro de octubre de dos mil diecinueve.–Este documento
hAam eszidúoa  cfiormn afidrmo ad eigleitcatlrmóneinctae  repcoor nloac irdeag.i»stradora: doña Cristina Colorado Casado de
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. R. interpuso recurso el día 16 de 
diciembre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones.
I
El presente recurso tiene como antecedentes el Auto de fecha 3 de septiembre 
de 2018 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Arona, en los autos de 
Expediente de Dominio, Exceso de Cabida Núm. 738/2014.
Dicha Resolución judicial declaró justificada y procedente la solicitud formulada por el 
Procurador Don A. O. T. en nombre y representación de su representado Don J. M. R., y 
mandando al Registro de la Propiedad de Arona la rectificación de la extensión de la 
finca  registral  n.º  20.715,  a  fin  de  que  la  cabida  inscrita  sea  de  1.015,36  metros 
cuadrados.
Esta Resolución devino firme y una vez declarada la firmeza, Doña Z. M. V., hija del 
propietario, con fecha 23 de Enero de 2019 solicitó la inscripción de esa extensión de la 
cabida en virtud de esa Resolución judicial.
La Registradora de la Propiedad de Arona con fecha 12 de Febrero de 2019 emite 
calificación desfavorable en base a unos defectos subsanable que hace constar en dicha 
calificación, los cuales son subsanados, pues afectan al título judicial, al entender la 
susodicha Registradora que no es testimonio el título judicial al no tener firma electrónica 
de la Letrada de la Administración de Justicia y no constar la firmeza de la Resolución 
judicial.
Aportado el testimonio judicial donde consta tanto la firma electrónica de la Letrada 
de la Administración de Justicia como de la constancia de la firmeza de la Resolución, 
ahora las objeciones que aduce el Registro de la Propiedad es que la superficie que se 
quiere inscribir no tiene una descripción descriptiva y gráfica del Catastro, hecho que le 
suscita duda y finalmente obsta por calificar de nuevo desfavorablemente y suspende la 
inscripción de la superficie reclamada por no existir concordancia con la certificación 
catastral en la fecha indicada y que nos notifica el día, y ello con posterioridad de haber 
presentado una base gráfica georreferenciada, pues esta solución ya la había indicado 
previamente la Registradora de la Propiedad, informe emitido por Don J. J. R. G., 
Ingeniero de Caminos C.P.
Empero, la Registradora de la Propiedad cambia de criterio y pasa a afirmar que esa 
base gráfica alternativa no le sirve, sólo se sirve la alteración de la superficie por 
Catastro, lo cual nos parece contradictorio, y entendemos que al haber presentado una 
base gráfica alternativa, que no era exigible con anterioridad a la reforma del año 2015, 
hemos cumplido con creces las exigencias técnicas y legales, la coordinación Registro-
Catastro, es una obligación de ambos organismos, pero ello no implica que el Registro 
pueda negarse a inscribir ese exceso de cabida, y menos aducir que es el propietario 
quien debe pelearse con el Catastro para que rectifique la superficie catastra de la finca 
de mi propiedad, Registro y Catastro son dos organismo autónomos y qué funcionan de 
diferente manera, el Catastro es un organismo de índole tributaria, el Registro de la 
Propiedad es un registro de títulos, mientras que el Catastro es de parcelas y no de 
fincas.
II e.e
No ignoramos la importancia que reviste la calificación previa del Registrador de la  51ww
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Esas dudas que la Registradora recurrida aduce van en contra de lo que el Tribunal 
declaró,  tras  un  largo  procedimiento  que  incluyó  todos  los  trámites  sustantivos  y 
procesales de la anterior legislación, venir a decir que el Juez no debió conceder el 
exceso de cabida es contravenir los preceptos legales y constitucionales que establecen 
las  competencias  de  los  órganos  jurisdiccionales,  y  que  por  supuesto  cualquier 
funcionario,  por  alto  que  sea,  está  obligado  a  acatar,  entre  ellos  lógicamente  los 
Registradores de la Propiedad, o es que la Registradora recurrida quiere decir que el 
Juez no cumplió con la Ley, cuestión aparte es que en la actualidad estos procedimientos 
se  hayan  desjudicializado,  lo  cual,  no  nos  merece  ni  una  opinión  favorable  o 
desfavorable, aunque cabe pensar que el anterior Presidente del Gobierno, Registrador 
de la Propiedad, haya querido favorecer a Notarios y Registradores, pero me da igual, 
esa auto fue judicial y por lo tanto, al ser firme, es de obligado cumplimiento, y si declaro 
justificada y procedente que la cabida de la Finca Registral n.º 20.715 es de 1.015, 36 
m2, es esa superficie la real, para ello se hizo el expediente de dominio acorde a la 
anterior legislación.
En este orden de cosas invocamos la Resolución de 17 de Febrero de 2017 de este 
Centro Directivo contra la calificación extendida por el Registrador de la Propiedad de 
Badajoz,  Don  Luis  José  Moreno  Camacho  por  la  que  se  acuerda  no  practicar  la 
inscripción de exceso de cabida acordada en procedimiento ordinario.–
En el procedimiento ordinario número 563/2013 seguido ante el Juzgado de Primera 
Instancia n.º 3 de Badajoz por la sociedad “Los Bárdalos Explotaciones Agrarias, SL” 
contra la sociedad “Torreabas, S.C.L”, recayó sentencia de fecha 30 de junio de 2016, en 
la que se declaró como legítima propietaria de la finca registral número 41.326 del 
Registro de la Propiedad de Badajoz número 1, con una cabida de 115,57 áreas, a la 
citada demandante.
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Badajoz 
número 1, que consistía en la sentencia del procedimiento ordinario número 563/2016, 
fecha 30 de Junio de 2016, cuyo autorizante era la Magistrada-Juez del Juzgado de 
Primera Instancia número tres de Badajoz, en unión de diligencia de constancia dictada 
en Badajoz con fecha 07 de septiembre de 2016, por la Letrada de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia número tres de Badajoz, expresiva de su 
firmeza, no se practica operación alguna por cuanto la finca se encuentra ya inscrita a 
favor de la Compañía Mercantil Los Bórdalos Explotaciones Agrarias, SL, por título de 
compra, según la inscripción 3.ª, con la cabida de quince áreas, y sin que en su caso el 
procedimiento  ordinario  sea  el  medio  adecuado  para  el  acceso  al  Registro  de  los 
excesos/defectos/rectificaciones de cabida, con apoyo en los artículos 9, 20, 198 y ss de 
la LH, Badajoz, a tres de noviembre de dos mil dieciséis. El Registrador de la Propiedad, 
Fdo: Luis José Moreno Camacho.
Contra dicha nota de calificación, el Administrador solidario de la sociedad Los 
Bórdalos Explotaciones Agrarias, S.L., interpuso recurso de fecha 29 de noviembre 
de 2016, en la que en resumidas cuentas venía a decir que uno de los motivos del Sr. 
Registrador para no llevar a cabo la práctica de la inscripción era considerar que ya 
constaba inscrita la finca con una cabida de 15 áreas, cosa que nadie discutía, pero 
recalcando que el motivo o finalidad de la inscripción era el exceso de cabida de 100,57 
áreas, lo que hacía el total reseñado en la sentencia de una cabida de 115,57 áreas, el 
otro motivo alegado por el Registrador fue el considerar que el procedimiento ordinario 
no era el medio adecuado para apreciar el exceso de cabida. Pues bien, el recurrente 
alegó que inicialmente formuló expediente de dominio sobre exceso de cabida que dio  s
lugar a los Autos de Expediente de Dominio 699/2013, seguidos ante el Juzgado de  oe.
Primera Instancia n.º 1 de Badajoz, y tras los trámites legales oportunos, se dictó Auto  w.
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inscripción referida, ya que se había llevado a cabo los procedimientos adecuados
existiendo una resolución judicial firme que determinaba la cabida total de la finca en  Bc
cuestión. A tales efectos se solicitó que se estimase el recurso y se practicase la 
inscripción solicitada y autorizada judicialmente y obviamente revocando la nota de 
calificación.
Pues bien, la DGRN, en lo que interesa a este expediente y que no es necesario 
reproducir  todos  y  cada  uno  de  los  fundamentos  de  derecho,  no  dio  la  razón  al 
Registrador recurrido en cuanto a la inadecuación del procedimiento judicial declarativo 
que acuerde la inscripción de un exceso de cabida con anterioridad a la reforma operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio, indicando que las dudas sobre la identidad de la finca 
o sobre la realidad del exceso se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas 
practicadas dado que se ventilan en un procedimiento judicial, ni que decir tiene que el 
Centro Directivo revoca la nota de calificación del Registrador, estimando el recurso.
Parecida cuestión se debatió en la Resolución de 3 de marzo de 2015 de la DRGN 
contra la nota de calificación extendida por el Registrador de la Propiedad de Santomera, 
por la que suspendía un exceso de cabida acordado por un mandamiento judicial, pues 
bien,  el  recurrente  consideraba  que  se  trataba  de  una  cuestión  sobre  la  que  el 
Registrador no debía decidir por implicar un cuestionamiento de la decisión del juez al 
referirse al fondo del asunto.
El  Centro  Directivo  recordaba  haber  insistido  en  numerosísimas  ocasiones  (por 
todas, Resolución de 2 de diciembre de 2014), en que los registradores tienen el deber 
de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y 
de cumplir sus resoluciones firmes, pero no por ello ha de quedar excluida la calificación 
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e 
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de 
salvaguardia judicial de los asientos regístrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), 
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la 
previa  comprobación  de  que  en  el  procedimiento  en  que  se  dictan,  los  titulares 
registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo 
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la 
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el 
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el 
concreto  procedimiento  seguido  que  no  estén  directamente  encaminados  a  hacer 
efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En concreto se 
admite la calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial con relación a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del 
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades 
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
Acto seguido la DGRN hace mención a la sentencia del TS Sala Primera de fecha 28 
de junio de 2013 (dictada en impugnación de la sentencia que confirmó la Resolución de 
este Centro Directivo de fecha 6 de junio de 2009) “no ha de apreciarse extralimitación 
en la actuación del registrador que tuvo en cuenta los obstáculos nacidos del propio 
contenido del Registro que impedían llevar a cabo lo interesado por el Juzgado que 
seguía la ejecución (artículo 100 del Reglamento Hipotecario) Y sigue afirmando que la 
Sentencia que confirmó aquella Resolución no puede ser objeto de casación pues no se 
ha reconocido al registrador de la propiedad facultades no previstas en la ley y, en  s
concreto, la de oponerse a dichas resoluciones judiciales. Tampoco se ha sustituido de  oe.
hecho al juez predeterminado por la Ley, con indefensión de la parte recurrente, ni se ha  w.
atribuido al registrador el conocimiento del proceso de ejecución en detrimento de las  51ww
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vulnerado las garantías del proceso”.
En el caso que ocupaba a ese recurso, el registrador calificaba de un obstáculo 
registral,  la  cabida  inscrita,  que  a  su  juicio  no  se  podía  modificar  por  no  estar 
debidamente justificada. Lo que según el Centro Directivo era preciso analizar si ese 
obstáculo derivado del contenido del Registro era de aquellos a los que se referían las 
consideraciones anteriores. Expresando lo siguiente: “Ciertamente, es doctrina reiterada 
de este Centro Directivo que las dudas del registrador relativas a la identificación de la 
finca sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se 
documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr artículos 208, 300 
y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no, en vía de principios, en los supuestos de 
expediente de dominio (véanse Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre 
de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010, 4 de mayo 
de 2011, 4 de febrero de 2012, 25 de noviembre de 2013 y 13 de mayo de 2014), pues, 
en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al juez, por ser 
éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para 
efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con mayores garantías.
En efecto, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso 
cuando se ventilan en un expediente judicial, se despejan por definición en el ámbito de 
la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, 
conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración 
de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de 
resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta 
cuestión de hecho, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se 
superponga  a  la  del  juez.  Dicho  de  otra  forma,  el  artículo  100  del  Reglamento 
Hipotecario no ampararía que el registrador pudiera proceder a una nueva valoración de 
la prueba con la virtualidad de revisar la efectuada por el juez.
En este supuesto de hecho comentado la DGRN desestima el recurso y confirma la 
nota de calificación del registrador ya que no se estaba en presencia de un auto por el 
que se ponía fin a un expediente de dominio de declaración de exceso de cabida ni ante 
una sentencia recaída en un procedimiento ordinario, sino ante un auto que ponía fin a 
un procedimiento ordinario como consecuencia de una transacción entre las partes.
El  caso  nuestro  que  aquí  recurrimos  se  refiere  a  un  auto  que  pone  fin  a  un 
expediente de dominio de declaración de exceso de cabida, con lo cual, es obvio que el 
recurso debe ser estimado y la nota del [sic] calificación de la registradora debe ser 
revocada, por las razones anteriormente invocadas,
Y es más, la Resolución de este Centro Directivo de fecha 4 de enero de 2017, en el 
recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Muía a 
inscribir el testimonio del Auto dictado en expediente de dominio para la inscripción de un 
exceso de cabida tramitado conforme a la legislación anterior, pues así venía regulado 
en la Disposición Transitoria Única, que establecía que los ya iniciados en el momento 
de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 continuarán su tramitación conforme a la 
normativa anterior, pues en la actualidad este procedimiento ha sido desjudicializado, 
operando solamente los tribunales de justicia en vía de recurso.
A esta parte no le importa que se haga mención a que ello debe aprobarlo Catastro, 
pues eso se deduce de la explicaciones del Registro de la Propiedad de Arona, quien 
tiene que inscribir es el Registro y no Catastro, que luego el Registro se lo comunique a 
Catastro es algo que no le incumbe al administrado o ciudadano, es un trámite inter-
administrativo, una vez que el Registro inscriba esa superficie real y Catastro altere la  s
suya, finca coordinada, ya no existe la pega injustificada de una certificación descriptiva  oe.
y gráfica no coincidente en los términos solicitados, repetimos, no es Catastro quien  w.
inscribe sino los Registros de la Propiedad. 51ww
RegEisstr om ádse,  laa  vPercoepsie edla Cd actaosrrteros pcoonndtiieennete u, naah osruap ebrieficni,e  ems ainyoarc eqputea blale  qluaes  cdoundsatsa  deen  leal 
RReeggiissttrraod doera l ar ePcruorpriidead,a dp uceosn sntao  uenxais tceenr tidfiucdaacisó ns ocbartea sltara  iddeenstcidriapdtiv ad ey  lgar áfifniccaa ,c oenn  seul   BOE-A-cable e
referencia  catastral,  un  levantamiento  de  parcelas,  redactado  por  Don  J.  A.  M.  Z., 
Arquitecto  Técnico  y  finalmente  la  mencionada  Base  Gráfica  Alternativa 
(Georreferenciada), que permiten identificar plenamente la finca y su exceso de cabida, 
por tanto no hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca o de su superficie, este y 
otros extremos ya fueron estudiados por el Órgano judicial, también entendemos que esa 
suspensión  basada  en  dudas  no  hay  sido  suficientemente  motivada  por  la  Sra. 
Registradora recurrida, y ni que decir tiene que esas dudas fondadas sobre la identidad 
de la rectificación pretendida no pueden basarse en motivos arbitrarios, aquí no puede 
existir prurito alguno de quien sabe más sobre la materia, un Juez o un Registrador, 
porque lo que obvio que debe imperar la decisión judicial sin más aditamentos. Las 
dudas fondadas deben estar basadas en criterios objetivos y razonados, aquí no hay 
motivos  ni  objetivos  ni  razonados  que  llevarán  a  adoptar  esa  suspensión,  máxime 
cuando hay resolución judicial que reiteramos es un mandato, o con tal de obligado 
cumplimento [sic], lo que no se puede hacer que si el procedimiento para declarar el 
exceso  de  cabida  se  ajustó  a  la  legislación  vigente  al  tiempo  de  interponer  el 
procedimiento, ahora la Registradora quiera que nos adaptemos a lo exigido en la 
reforma  de  2015,  y  pese  a  ello  lo  hemos  hecho  al  presentarle  una  base  gráfica 
georreferenciada alternativa, que hemos traslado a Catastro, cuando debió ser ella la 
que se lo comunicara a Catastro para su validación.
Con la legislación anterior a 2015, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la 
realidad del exceso de cabida cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición 
se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, la decisión 
corresponde a la autoridad judicial, que gozó de los mayores elementos probatorios para 
efectuarlos y de los resortes para hacerlo con mayor garantía.
Y tanto es así que en procedimientos judiciales es el Juez el que ha de resolver dentro 
del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, sin 
que el Registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del Juez, el 
artículo 100 del Reglamento hipotecario no ampara que el Registrador pueda proceder a 
una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado y que 
tenga virtualidad de revisar la efectuada por el Juez, en ese orden de cosas, con la 
legislación anterior, en el marco del expediente de dominio el Registrador sólo emite su 
juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación que constituye un requisito 
procedimental de estos expedientes, correspondiendo al Juez la valoración final de su 
contenido, lo que no puede pretender plantearla al presentarse a inscripción el Auto judicial 
aprobatorio del expediente de dominio, salvo que, con carácter excepcional, el Registrador 
no  tenga  dudas  sino  certeza  de  que  la  finca  que  se  pretende  inmatricular  ya  está 
inmatriculada, o de que en el supuesto de exceso de cabida de la finca inscrita encubre la 
pretensión de aplicar el folio de esta última a una realidad física que englobaría la originaria 
finca registral y una superficie colindante, que no es el caso que nos atañe.
Incluso  hoy,  tras  las  cacareadas  ventajas  se  le  atribuyen  a  la  reforma  de  la 
Ley 13/2015, de una labor más estrecha entre el Notario y el Registrador, que entró en 
vigor el 01 de noviembre de 2015, el llamado expediente notarial no ha estado exento de 
polémicas entre ambas figuras, así podemos traer a colación, el recurso ante este Centro 
Directivo en su Resolución de 20 de junio de 2018 sobre rectificación de cabida de una 
finca que ya tiene inscrita su georreferenciación, pues bien, dicho recurso se interpuso 
por el Notario de Fuente Álamos, Murcia, Don Cesar Carlos Pascual de la Parte, contra 
la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena número tres, 
Doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, por la que suspendía la inscripción de  s
una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial. oe.
Pues bien, sin reproducir los hechos y fundamentos de derecho de esta resolución,  w.
simple y lisamente haremos constar algunos de los fundamentos del Notario recurrente, pues,  51ww
elan m téernmciinoonsa dqau ere cgoisntsraiddeorraam, eols N motuayr iod udreocsí ah,a ecnet rael goutrnaass m aupcrehcaisa ccioonnseisd edrea ceisoan ecsa:lificación de
“A)  Con carácter preliminar, este notario piensa que de la solución que se dé a este
recurso depende que la reciente reforma hipotecaria introducida por la Ley 13/2015,
de 24 de junio arraigue, se consolide y sirva para algo o sea puro humo que no sirva 
para nada o para poco.
Pues,  habiéndose  cumplimentado  escrupulosamente  todos  y  cada  uno  de  los 
requisitos  requeridos  por  la  ley  para  ello,  y  aún  más  (pues  el  notario  ha  tomado 
precauciones de publicidad y seguridad mayores de las exigidas); requisitos que, por 
otra parte, son de igual o mayor entidad que los del antiguo expediente judiciales de 
dominio (al que sustituye o hace sus veces en materia hipotecaria el acta notarial); 
después de todo ello, digo, ¿ puede una calificación negativa basada en una opinión 
subjetiva,  desvanecer  o  desmoronar  todo  ese  edificio  jurídico  sobre  el  que  se 
fundamenta el sistema de seguridad jurídico ?.
Nosotros  opinamos  francamente  que  cualquier  actuación  del  registrador  de  la 
propiedad debe tener su límite en la Ley.
Además así lo han entendido todos los registradores de la propiedad que han inscrito 
regularmente otras actas de constatación de exceso de cabida tramitadas por el notario 
recurrente, en otros registros de la propiedad de la provincia y, más concretamente, el 
Registrador sustituto de Cartagena 3, en un asunto similar al que nos ocupa (de un 
importante defecto de cabida) y que fue objeto inicialmente de otro recurso y posterior 
resolución de la DGRN, de la misma fecha que la citada. (14648, de 21 noviembre 
de 2017)
Es cierto que cada registrador tiene su propio criterio y que ni las opiniones de la 
DGRN, ni las de sus compañeros le obligan en otros casos y supuestos, aunque tenga 
una misma identidad de razón.
Pero aquí el asunto es sangrante, pues:
– Sobre reiterar una calificación negativa sobre el fondo de un asunto ya resuelto por 
la DGRN.
– Este  registro  de  Cartagena  3  olvida  la  primera  regla  que  debería  presidir  la 
actuación de un registrador de la propiedad: el Registrador debe de atenerse siempre a 
la ley, sin olvidar que el registro no está para poner problemas a los ciudadanos, sino 
para dar soluciones (ausentes en todas las calificaciones de esta registradora). Es decir, 
toda calificación negativa debería ir acompañada (por prudencia, cortesía e informar al 
consumidor  de  la  seguridad  jurídica)  de  una  explicación  o  medio  para  que  la 
documentación presentada tenga su ingreso y cobijo en el registro.
(Y más concretamente, en el campo de Cartagena, en donde está radicada esta 
notaría de Fuente Álamo, las fincas tienen-por diversos motivos ajenos al caso-casi 
siempre una cabida diferente a la registrada; por lo que éste y otros notarios estamos 
haciendo titánicos esfuerzos para, de acuerdo con la nueva ley hipotecaria, coordinar 
legalmente el Registro con el Catastro y la realidad. Esfuerzos que se ven frustrados 
continuamente por este tipo de calificaciones que recurrimos, en lugar de ser apoyados, 
coordinados y completados los esfuerzos por la oficina del Registro de la Propiedad de 
Cartagena 3).
B)  De manera concreta:
Por tanto, este notario, ante un supuesto absolutamente idéntico al que motivó la 
resolución anteriormente citada (14648) de 21 de noviembre de 2017 no puede hacer 
otra cosa que reiterar los argumentos que ahí se dejaron expuestos. A saber:
“La señora registradora dice que la finca en cuestión (cuyo exceso de cabida se 
pretende inscribir), procede de segregación (en este caso, de hace casi 25 años), pero el  e.
texto del artículo 201 de la vigente Ley Hipotecaria, no excluye esta hipótesis para poder  w.
tramitar el acta notarial de exceso de cabida; ni tampoco excluye este acta aunque las  51ww
feinscoass e dxec eqsuoes  soe  dtrisamtei npurcoivoennegsa nd ed es uinpmerafitcriiecu plauceiódne.n  Psueers  rleaa lleesy  eys  ccoonnssocliideandtea sd ee nq ueel 
tnieom  lpleog, upeonr  lao  qsueer  terasttéar idlees .d aJrules tsaamliednat ey  spoolru ceióllno,,  atrobditoras ndeost ousn opsr opcroecdeimdiimenietonsto se sqtuáen   BOE-A-cable e
revestidos de las máximas garantías y cautelas; y aunque en alguna ocasión, los libros 
del  Registro  pueden  desvanecer  un  fraude  o  evitar  un  error  en  la  documentación 
presentada (como me consta), sin embargo, la duda del registrador tiene su límite en la 
Ley. También el Notario puede tener esas dudas y preocupaciones, pero no por ello se 
puede negar a cumplimentar el procedimiento hasta ver lo que resulta del conjunto de las 
pruebas y testimonios. Y en cuanto a la duda de la identidad de la finca y la posible 
invasión del terreno colindante (alegada por la registradora, para negarse a expedir la 
certificación registral), se ha de responder: La registradora asegura que ha realizado una 
consulta pormenorizada a los libros del registro de la que resultan concretamente dos 
fincas registrales: a) la finca 11334 inscrita a nombre de doña A. M. G. P., y b) la 
finca 43958 a favor de don D. A. G., que era, es decir que ahora no lo es, pero antes sí) 
colindante según Catastro. Que son colindantes con la que es objeto del acta de exceso 
de cabida. Pero, de acuerdo con la información registral que se solicitó en el inicio del 
expediente y, tenida en cuenta en la práctica de las diligencias testifical y documental 
practicada en el acta, resulta que: 1.º la certificación catastral, descriptiva y gráfica que 
es georreferenciada y que se acompaña, es totalmente coincidente con la superficie real 
que pretende su acceso al registro; 2o que, igualmente, el plano del técnico competente, 
con coordenadas igualmente georreferenciadas, arroja la misma superficie total (18.865 
m2), 3.º que, los testigos han declarado, bajo pena de falsedad en documento público, 
que ese perímetro está vallado desde hace diecisiete años por sus propietarios con 
“valla y poste metálico sobre una base de hormigón”. 4.º que este Notario, ante la 
magnitud del exceso, ha tomado medidas cautelares adicionales (no exigidas por la ley), 
en orden, no solo a la declaración testifical sino también a publicaciones y edictos en el 
“Boletín Oficial del Estado” y, además, expuestos en el ayuntamiento, y, finalmente, en 
un diario de mayor circulación de la provincia. 5.º Que, según la “información registral y 
catastral solicitada al tiempo de formalizarse inicialmente el expediente (y antes de 
solicitar del registrador de la propiedad de Cartagena 3 la “certificación” registral del 
artículo 201-203 de la LH denegada), todos los interesados acreedores y ¡¡¡colindantes!!! 
han sido notificados legal y fehacientemente, en tiempo y forma, sin haber formulado 
oposición alguna. Concretamente: Doña A. M. G. P. titular de la finca registral 11334 (de 
la que asegura la registradora “tener la certeza” de que se ha invadido dicho terreno) se 
le notificó todo el expediente en los términos que resultan de la diligencias tercera y 
séptimas por mí practicadas en el acta inicial y tras ser notificada en tiempo y forma ¡¡¡no 
se opuso!!!. En cuanto al otro colindante catastral anterior que cita la registradora (es 
decir, que no es un titular registral y no es actual) don D. A. G, no se tienen noticias de 
que sea actualmente titular ni registral ni catastral. Por lo que esa “certeza “respecto a 
que también su propiedad ha sido invadida para formar el exceso cuya inscripción se 
pretende, se supone que tenga la misma virtualidad que la anterior afirmación; ninguna 
salvo  prueba  en  contrario.–Especialmente,  cabe  citar  como  colindante  al  mismo 
Ayuntamiento de Fuente Álamo que, notificado en tiempo y forma y conocedor de todas 
las parcelas de su territorio, tampoco se opuso. De manera que, si toda opinión jurídica 
puede ser discutible, los hechos y las pruebas no; al menos no con argumentos tan 
endebles y arbitrarios. 6.º Por lo demás, es reiterada (y no se repite por sabida y 
conocida) la doctrina de la DGRN de 17 de noviembre de 2015, respecto a que los 
posibles excesos de cabida pueden ser de cualquier magnitud, siendo posible su acceso 
al registro siempre que pruebe y documente su realidad, con los requisitos requeridos 
para ello según su extensión superficial; requisitos que son justamente los que se han 
cumplimentado en el acta objeto del presente recurso, a expensa de que la registradora  s
expida la certificación registral tan reiterada”. oe.
Así pues, en el acta notarial que inició el expediente de exceso de cabida, ya se  w.
contenían plenamente todos los requisitos exigidos por la ley para ello y aún más.–Y el  51ww
adcetcala rdaec iocnoensc ltuessitóifnic adleesl  ye xappeodriteanctieó n sdóelo  dosecu mlimenitato sa q uceo nvsatant aar  ctoondfoigsu reasr oesl  juhieccioh odse, 
snuostotirtiuetdoa edx; ppiduieesra e lsat ec oarcretas psoen daiuetnotreiz óce irntimficeadciaiótna mdeen ctea rgdaess,p uséins  hdaeb eqru ael teelr ardeog islotr amdáosr   BOE-A-cable e
mínimo dichos trámites, ni el resultado de los mismos. Sin embargo, la Sra. Registradora 
titular del registro, en su nueva calificación, insiste en la duda de identidad, ignorando 
que esto ya quedó resuelto por la propia Dirección General
El recurso fue estimado, pues bien, suscribimos todos y cada uno de los argumentos 
que hace el Notario en el caso de nuestro recurso, simplemente en lugar de tratarse de 
un expediente notarial fue un procedimiento judicial, al que la Sra. Registradora de Arona 
ha hecho caso omiso y en lugar de inscribir el exceso de cabida, ha suspendido la 
inscripción de forma arbitraria e irrespetuosa con la decisión judicial.
Esta DGRN, en su resolución de 6 de Mayo de 2013 establecía: “La registración de 
un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un 
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha 
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se 
acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende 
constastar [sic] tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente 
contenida en los linderos originalmente registrados; que fuera de esta hipótesis, la 
pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada 
finca, no encubre sino un intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad 
física que englobaría la originaria finca registral y un superficie colindante adicional, y 
para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa 
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; que para 
la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad 
de la finca (cfr. Artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario); las dudas sobre 
la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios 
objetivos y razonados.”
III
La Registradora de la Propiedad de Arona ha tenido en su poder una representación 
gráfica georreferenciada alternativa, a la que ha hecho caso omiso, y ello pese a que 
insistimos que cuando tramitamos el procedimiento judicial no era obligatoria, ya que 
empezó a ser exigida con la ley 13 /2015, de 24 de Junio, de Reforma de la Ley 
Hipotecaria, en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria dispone que en caso de que 
el  promotor  manifieste  que  la  representación  gráfica  catastral  no  coincide  con  la 
rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la 
misma, cosa que hicimos sin que, insistimos fuera obligatorio en el caso que nos 
concierne, pero la Registradora recurrida ni siquiera se ha molestado en estudiarla, pues 
aunque aplique la actual normativa, en caso de que del exceso de cabida declarado no 
sea  coincidente  con  la  certificación  catastral  sino  con  la  representación  gráfica 
alternativa, y aun cuando tal exceso superase el 20% de la cabida inscrita, ya no será 
necesario  obtener  por  el  interesado  una  previa  rectificación  catastral  y  una  nueva 
certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida 
acreditada para su presentación al Registro de la Propiedad, sino que será el propio 
Registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los 
requerimientos legales, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro 
para que éste último la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la 
deseada coordinación entre el Registro y el Catastro.
También cabe traer a colación que el artículo 9 LH establece que una inscrita la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha 
representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que  previamente  constare  en  la  e
descripción literaria. bo
En ese orden de cosas, y. aunque vaya por delante que con lo que vamos a  51ww
epxropcreesdaimr,i eanfetoc tap aara l olsa  einxspcerdipiecniótne sd ien iclaia dreopsr eas epnatraticr iódne  g2r0á1f5ic,a e lg eaortrírceufleor e1n9c9ia dreag udlea  elal 
fdinec cau ya lsquu iecor odredriencahcoió nre caol ns oebl rCea ltaa sfitnroc,a d iinsspcornitiae npdood rqáu ec oeml ptitleutlaarr  rlae gdisetsraclr idpeciló dno lmiteinraior iao 
de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus
linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral 
descriptiva y gráfica, y el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente 
que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá 
aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación 
gráfica georreferenciada alternativa. En todo caso, será objeto de calificación por parte 
del Registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues como 
dispone el artículo 9.b) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al 
folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.
Ahora bien, en este supuesto fáctico que nos atañe, no cabe abrigar dudas al 
proceder de una resolución judicial, que tras un largo proceso, declaró justificado y 
procedente la inscripción de la cabida solicitada. Tal y como esta Propia dirección lo 
decía  en  una  Resolución  de  5  de  julio  de  2018,  que  resumía  la  doctrina  de  esta 
Dirección:
“Es reiterada y consolidada la Doctrina de esta Dirección General que estudia los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 LH).
b)  A tal efecto el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de Agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, 
debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
por algunos de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que 
continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular de la finca o 
de cualquiera de las regístrales colindantes determine necesariamente la denegación de 
la inscripción. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean 
tenidas en cuenta para formar el juicio del Registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.” e
Pues bien, de este resumen, en el presente caso, la Registradora dos veces ha  w.
dasuenscdpiasemióninda ijdedo ec lo lnaJs uteiintzus ccdiroiepn caIilnó ysn t,la engscianial  q, dueuend ptaiersen sdfiudone d qeauld eEa sset naa dleogs uSeno acssiua, pl uyy e Dsatedome mosecár sán toiscsuo p dclaaene Dt aetnorddeooc h oela,l    2020-7351n https://ww
cuando  un  funcionario,  por  muy  alto  o  categoría  que  sea,  decide  desobedecer  el
mandato  judicial,  hemos  cooperado  el  dicente  y  su  hija  Zoila  Medina  Valeriano,
aportando todo lo que ese Registro nos ha pedido, hemos ido incluso más allá de 
nuestra obligación aportando una base gráfica georreferenciada alternativa y lo que 
único que queremos es inscribir ese exceso de cabida que hará coincidir la realidad 
física con la registral.
En su virtud,
Se solicita de la Dirección general de los Registros y del Notariado: Que habiendo 
por presentado este escrito con los documentos que se acompañan, se admita el mismo 
y en su virtud se revoquen las [sic] calificación desfavorable de fecha 4 de octubre 
de 2019 del Registro de la Propiedad de Arona y se proceda a inscribir el exceso' de 
Cabida de la finca n.º 20.715 con la indicada superficie de 1.015,36 metros cuadrados, 
tal y como se había solicitado en su día y conforme a lo resuelto por el Juzgado de 
Primera Instancia N.º 5 de Arona, Auto de fecha 3 de Septiembre de 2018, dictado en los 
autos de Expediente de Dominio, Exceso de Cabida Núm. 738/2014.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 13 de enero de 2020 y elevó el 
expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 100, 199 y 201 de Ley Hipotecaria; 298 del Reglamento 
Hipotecario;  56.8  de  la  Ley  13/1996,  de  30  de  diciembre,  de  Medidas  Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social; la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, 
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero 
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 
de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 22 de enero de 2009,11 de diciembre de 2010, 4 de 
mayo y 19 de diciembre de 2011, 4 de febrero de 2012, 6 de mayo y 25 de noviembre 
de 2013, 13 de mayo y 29 de octubre de 2014, 22 de septiembre de 2015 y 19 de julio 
de 2017.
1.  Se debate en este recurso la inscripción de un exceso de cabida decretada 
mediante auto dictado en expediente de dominio. Son hechos relevantes:
– El procedimiento se inició en el año 2014 y por tanto antes de la entrada en vigor 
de la Ley 13/2015.
– En el Registro la finca figura con una superficie de 630 metros cuadrados y, se 
declara  un  exceso  de  385,36,  al  entenderse  justificado  que  la  finca  en  realidad 
tiene 1.015,36 metros cuadrados. En Catastro figura con 738 metros cuadrados.
La registradora tiene dudas sobre la identidad de la finca en tanto que la finca 
controvertida se forma por segregación de otra anterior y por no coincidir la nueva 
superficie declarada con la superficie catastral, exigiendo como requisito para proceder a 
la inscripción la aportación de la representación gráfica catastral o alternativa de la finca. 
El recurrente alega que la calificación no puede alcanzar a la justificación de la mayor 
cabida declarada en el auto en base a las pruebas practicadas y que presentó base  es
gráfica alternativa (cuestión esta que no se menciona en la nota de calificación). bo
2.  Procede en primer lugar determinar cuál es la legislación aplicable en tanto que  51ww
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El  procedimiento  se  inicia  en  2014  y  concluye  mediante  auto  de  fecha  3  de 
septiembre de 2018 que se presenta en el Registro en 2019. De conformidad con la 
disposición transitoria única de la ley L3/2015 «todos los procedimientos regulados en el 
Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble 
inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente 
Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa 
anterior».
Por tanto, no hay duda, que la legislación aplicable será la redacción anterior a la 
Ley 13/2015, aun cuando el documento se presentó en el Registro con posterioridad a la 
entrada  en  vigor  de  dicha  ley;  en  particular  será  de  aplicación  el  artículo  298  del 
Reglamento Hipotecario y el artículo 56.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de 
Medidas fiscales, administrativas, y de orden social.
Con  arreglo  a  dicha  regulación,  que  es  la  que  resulta  aplicable  al  presente 
expediente,  los  excesos  de  cabida  pueden  justificarse  mediante  títulos  públicos  de 
adquisición,  expediente  de  dominio,  acta  de  presencia  y  notoriedad,  certificación 
catastral o en el caso de no exceder de una vigésima parte de la cabida inscrita 
mediante informe del técnico competente.
3.  En el presente caso concurren dos circunstancias relevantes: En primer lugar, se 
trata de exceso de cabida justificado a través de un expediente de dominio tramitado 
judicialmente por lo que la calificación deberá ajustarse al ámbito fijado en el artículo 100 
de la Ley Hipotecaria; y, en segundo lugar, dicho exceso excede de la quinta parte de la 
cabida inscrita.
En todo caso, según resulta del último párrafo del apartado 3 del artículo 298 del 
Reglamento Hipotecario «(…) será indispensable que no tenga el Registrador dudas 
fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro 
exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, 
división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie». Alega la 
registradora en su nota de calificación que tiene dudas, ya que la finca a la que se refiere 
el exceso de cabida procede por segregación de otra.
Es doctrina reiterada en interpretación de la legislación aplicable a este supuesto, y 
por tanto anterior a la Ley 13/2015, que las dudas del registrador sobre la identidad de la 
finca sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se 
documenta en escritura pública o por certificación administrativa -cfr. artículos 208, 300 
y 306 del Reglamento Hipotecario-, pero no, en vía de principios, en los supuestos de 
expediente de dominio (véanse Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre 
de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010, 4 de mayo 
de 2011, 4 de febrero de 2012, 25 de noviembre de 2013, 13 de mayo de 2014, 22 de 
septiembre de 2015), pues, en este último caso se trata de un juicio que corresponde 
exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores 
elementos probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores 
garantías.
En efecto, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso 
cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de 
la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, 
conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración 
de la prueba.
Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de resolver dentro  s
del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho,  oe.
sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del  w.
juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampara que el  51ww
prerogcisetrdaimdoier ntpou esdea h ap rporcaecdtiecra dao , uyn aq uen uteevnag av vailroturaacliidóand  ddee  rlae vipsraure lbaa ,e feqcuteu adean  pdoicr heol 
juez.
Es así mismo doctrina de este Centro Directivo que no puede el registrador entrar a 
calificar el fundamento de la resolución judicial, pero sí los extremos señalados en el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en concreto, la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación 
registral (véase el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario), con el único alcance 
de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes 
con relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin 
que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión 
judicial, materia esta que queda al margen de las competencias calificadoras de los 
registradores.
Es por todo ello que esta Dirección General ha considerado que las dudas de 
identidad deben ser expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación al 
comienzo  del  procedimiento.  En  el  marco  del  antiguo  expediente  de  dominio  el 
registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a 
que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que 
constituía un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la 
valoración final de su contenido.
En  estos  supuestos  en  que  el  registrador  haya  expresado  dudas  al  expedir  la 
certificación, es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare, en su caso, la 
inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad 
de la finca, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la 
certificación registral, sin que baste al efecto el auto genérico aprobando el expediente 
(vid., por analogía, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario).
Asimismo, la necesidad de que sea en el momento de expedir la certificación cuando 
el registrador exprese sus dudas sobre la coincidencia total o parcial de la superficie del 
exceso  que  se  atribuye  a  la  finca  con  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas  ha  quedado  expresamente  recogida  en  la  nueva  redacción  del 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria y del artículo 203 a que éste se remite, en concreto a 
su apartado 3, efectuada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley 
Hipotecaria.
Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, no 
puede pretender plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del 
expediente de dominio (cfr. Resolución de 4 de febrero de 2012, reiterada en las de 25 
de noviembre de 2013, 27 de marzo de 2014, 17 de junio, 27 de julio y 9 de octubre 
de 2015 y 4 y 25 de enero y 1 de junio de 2017).
En consecuencia, en el caso que nos ocupa, no puede admitirse el argumento de 
tener dudas de si se trata de la misma finca por el hecho de proceder ésta, de otra finca 
por segregación, si tales dudas no se manifestaron en la certificación correspondiente.
4.  Procede ahora abordar la segunda circunstancia antes apuntada, en concreto la 
cuestión de si para inscribir un exceso de cabida declarado en expediente de dominio y, 
como es el caso, superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se exige acompañar 
certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la 
descripción de la finca en el auto por el que se resuelve el expediente de dominio.
Esta cuestión ha sido reiteradamente abordada y resuelta por este Centro Directivo 
en sentido de que en los expedientes de dominio para la inscripción de excesos de 
cabida  que  superen  la  quinta  parte  es  preciso  aportar  la  certificación  catastral 
coincidente.
En concreto, cabría traer a colación aquí, entre otras, las resoluciones de 22 de  s
enero de 2009, 19 de diciembre de 2011, 6 de mayo de 2013 ó 29 de octubre de 2014.  oe.
En la última de ellas se afirmó que «es cierto que con relación a los expedientes de  w.
dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse  51ww
lLoesy  eHxcipeostoesc adreia  cya beind ae estne  vRiretugdla dmee netxop,e od ieennt ev idrteu dd odmeli naioct ac odnefo prmrees ean cloia p yre nviosttoor ieend alad 
erexgpurelasdaam eenn tlea  lleag icselartcifiiócna cciiótand aca atanstetrraiol rmdeesnctreip stiovbar ey  regfreárfeicnac.i aN coa toabsstrtaaln, tpee, rloa  ssinu peexrigioirr   BOE-A-cable e
jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los 
excesos de cabida superiores a la vigésima parte de la cabida inscrita como supuestos 
análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie 
cuando son inferiores a la vigésima parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida 
expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en 
aquellos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de 
cabida que se pretende exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita».
Y conforme a ese criterio, y dada la magnitud de la diferencia entre la superficie de 
suelo expresada en la certificación catastral (738 metros cuadrados) y la declarada en el 
auto judicial (1.015,36 metros cuadrados), procede confirmar la calificación en este 
punto.
5.  Ahora bien, reiterando lo dicho en la Resolución de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  de  19  de  julio  de  2017,  dado  que  el  documento  se  ha 
presentado una vez que se encuentra en vigor la Ley 13/2015, de 24 de junio, procede 
matizar la doctrina expuesta a la luz de los nuevos preceptos que ésta introduce relativos 
a las rectificaciones de descripción de las fincas.
Como  ha  señalado  reiteradamente  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, la finalidad que realmente persigue la coincidencia catastral que exigía el 
artículo 53 de la Ley 13/1996, es la de fomentar la razonable coordinación entre la finca 
registral desde el momento mismo de su inmatriculación con el inmueble previamente 
catastrado. Para lo cual, la Ley 13/1996 decidió claramente evitar que surjan nuevas 
fincas  registrales  por  inmatriculación  que  no  sean  coincidentes  «ab  initio»,  en  su 
ubicación y delimitación geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos.
Tras la derogación de dicha norma por la disposición derogatoria única Ley 13/2015, 
el contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley 
Hipotecaria, de manera que, en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos 
preceptos, la aportación  de certificación  catastral descriptiva y gráfica sigue siendo 
requisito  propio  de  la  inmatriculación,  así  como  instrumento  imprescindible  para 
incorporar la representación gráfica de la finca a los libro del Registro, y requisito 
esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro.
En lo que respecta a las modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los procedimientos que específicamente se prevén 
en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, cobra una especial 
relevancia la representación gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor 
certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro 
(artículo  199),  el  deslinde  (artículo  200)  o  el  expediente  notarial  regulado  en  el 
artículo 201.
Por otra parte como ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General, cuando 
la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan 
derogadas  cuantas  normas  se  opongan  a  lo  previsto  en  la  presente  Ley»,  ha  de 
interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título 
VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título 
VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente 
detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron 
cobertura  en  su  día  a  los  artículos  reglamentarios  que,  ahora,  por  ello,  han  de 
entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.
Por tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario relativa a los  s
excesos de cabida, en la que se incluía la asimilación a los supuestos de inmatriculación  oe.
en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará actualmente inaplicable a los  w.
nuevos procedimientos antes citados. 51ww
objeEtisvpoe qcuiaelm toednote  ddoecbuem ceonntosi dpeureadrsae  llqeugea,r  aaul nRqueeg islatrso  pcroenv isuionnae rse plergeaselenst atcieiónne ng rcáofmicao 
ecasttaa stcraolo yrd sinea aclicóann csee  asaíl claa nccoeo rdcionna cipóons gterárifoicriad,a tda mab iélan  sines pcrreipvcéi ólan  pdoes ibliali daodp edrea cqiuóen   BOE-A-cable e
correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa 
(cfr. artículos 9.b) y 10 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 6 de abril de 2017), excepto 
los citados supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 
de la Ley Hipotecaria.
En definitiva, en el presente caso, en el que el procedimiento para la rectificación 
descriptiva de la finca se ha tramitado conforme a la legislación anterior, pero se ha 
presentado bajo la vigencia de la nueva redacción legal, el defecto podrá subsanarse, 
bien  procediendo  a  efectuar  la  correspondiente  alteración  catastral  en  términos 
coincidentes con la descripción que resulta del título o bien mediante la aportación de 
una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción 
deberá cumplirse con lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tal y como 
señala la registradora en su calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 11 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.