BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41680
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6347 Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1, por la que se 
suspende el inicio de la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Ventura Nieto Valencia, notario de Madrid, 
contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón 
número 1, don Reynaldo Vázquez de Lapuerta, por la que se suspende el inicio de la 
tramitación del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 2 de agosto de 2019 por el notario de Madrid, 
don José Ventura Nieto Valencia, los propietarios de las fincas registrales número 7.482, 
9.634, 10.197 y 11.568 de Pozuelo de Alarcón, don M. A. y doña M. R. H. L., doña R. L. 
G. y doña J. H. R, las agruparon, siendo todas ellas colindantes entre sí, y conformando 
una  única  entidad  catastral,  con  referencia  2675605VK3727S0001LG.  La  superficie 
registral  de  las  fincas  agrupadas  sumaba  3.309,88  metros  cuadrados,  pero  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporaba a la escritura resulta que la 
superficie  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  era  de  3.685  metros  cuadrados. 
Manifestaban  los  comparecientes  que  las  diferencias  de  superficie  no  se  debían  a 
negocios jurídicos traslativos no formalizados e inscritos debidamente, sino a errores 
descriptivos en los títulos o negocios inscritos y solicitaban que, con tramitación de lo 
que se dispone en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la ubicación y delimitación 
geográfica expresada en la representación gráfica catastral quedase incorporada al folio 
real y se hiciese constar la mayor cabida de la finca.
II
Presentada la indicada escritura de agrupación y declaración de exceso de cabida en 
el Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón número 1, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, de conformidad con el artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha calificado el documento que 
precede, presentado telemáticamente en este Registro a las 9,00 horas del día 5 de 
agosto de 2019, bajo el asiento número 39 del Diario 63 y aportado telemáticamente con 
fecha  7  de  agosto  de  2019  con  el  número  de  entrada  3146/2019  diligencia  de 
presentación telemática de la autoliquidación del impuesto correspondiente, y examinado 
el  precedente  documento,  ha  resuelto  suspender  su  inscripción  por  los  siguientes  es
hechos: o
En la escritura presentada hay una agrupación sin licencia y con un exceso de  47ww
cabiFduan ddea mlae rnetsousl tdaen tDe ererescpheoc.to a las agrupadas.
La ausencia de licencia para la agrupación de parcelas requerida por la legislación
urbanística de Madrid (véase el artículo 143 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo
de la Comunidad de Madrid y cc), dado que la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, entiende que no es precisa para inscribir, ya que el legislador estatal, que es 
que tiene la competencia en materia del Registros de la propiedad solo habla de actos 
de división y segregación (artículo 26.2 TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, 
RDLeg 7/2015, de 30 de octubre) no se considera defecto. Además entiende que la 
interpretación del artículo 143 de la Ley del Suelo madrileña conduce a esta misma 
conclusión ya que a pesar de que el tenor del primer apartado del precepto tiene un 
carácter bastante abierto (considera como parcelación cualquier acto que provoque la 
modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas), cuando se analiza 
en relación con lo dispuesto en otros artículos de la misma Ley, como el 145.1 “tiene la 
consideración legal de actos de parcelación urbanística, cualquier división o parcelación 
de terreno…”, o el 146 “serán indivisibles los terrenos siguientes…”, queda claro que una 
agrupación de fincas no puede tener la consideración de parcelación sujeta a licencia.
Se ofrecen dudas al Registrador para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
1.  La  finca  descrita  bajo  el  número  1)  registral  9634,  en  sus  descripciones 
registrales figura que linda derecha entrando, al Este, con otra finca de don L. B. G., y no 
con la calle de (…) como ahora se describe.
2.  La finca número 1- 9634- tiene por el fondo, la calle de (…), mientras que las 
fincas descritas bajos los números 3 -registral 7482 y 4 -finca 11568- lindan al norte, con 
calle (…), por lo que su superficie se duplica con la de la finca 1, registral 9634.
Ante las dudas fundadas que suscitan las anteriores cuestiones, se suspende el 
inicio de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La presente nota determina la prórroga del asiento de presentación antes citado.
Contra esta calificación cabe interponer potestativamente (…)
Pozuelo  de  Alarcón.  El  registrador.  Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma 
electrónica cualificada por Reynaldo Vázquez de Lapuerta registrador/a de Registro 
Propiedad  de  Pozuelo  de  Alarcón  1  a  día  veintidós  de  agosto  del  año  dos  mil 
diecinueve.»
A la vista de las aclaraciones facilitadas por el notario de Madrid, don José Ventura 
Nieto Valencia, en reunión celebrada el día 18 de septiembre de 2018, el registrador de 
la  Propiedad  de  Pozuelo  de  Alarcón  número  1  emitió  la  siguiente  nueva  nota  de 
calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, de conformidad con el artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha calificado el documento que 
precede, presentado telemáticamente en este Registro a las 9.00 horas del día 5 de 
agosto de 2019, bajo el asiento número 39 del Diario 63 y aportado telemáticamente con 
fecha  7  de  agosto  de  2019  con  el  número  de  entrada  3146/2019  diligencia  de 
presentación telemática de la autoliquidación del impuesto correspondiente, y examinado 
el precedente documento, ha resuelto suspender su inscripción por los siguientes hechos 
y fundamentos de Derecho:
Se ofrecen dudas al Registrador para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Aclarado por las partes que el linde Norte es compartido por las tres fincas, se  es
deniega el procedimiento por albergar dudas fundadas por entender que bajo estas  o
operaciones se encubre la anexión de una finca comprendida en el perímetro resultante  47ww
que Enno  ceusa unntoa  ad ela la fsin acgar u9p6a3d4a dse, spcorrit alo sb amjoo teivl onsú smigeuroie n1t)e dse:l Exponen I sita en calle (…)
tdieen ees steu  emnutrnaicdiap;i op,o sr elag údne rseec hdae, sccornib fein, c“alin ddea ,d oanl  fLre. nBt.e G o.,  Shouyr,  ccoanll ec adllee  ((……)),” . pSoerg dúonn ldoes   BOE-A-cable e
datos obrantes en este Registro, a nombre de don L. B. G. figuró inscrita la finca 
número 4671, cuya titularidad actualmente corresponde a su viuda, doña B. C. H. con 
carácter privativo por adjudicación por gananciales y herencia al fallecimiento de su 
esposo en escritura autorizada en Madrid el 15 de febrero de 1984 ante el notario don 
Julio Burdiel Hernández según consta en su inscripción 2.ª de fecha 25 de abril de 1985.
A su vez, la finca 4671 que fue de L. B. antes indicada, según la descripción obrante 
en esta oficina, linda, “por su frente o fachada principal, con calle de (…); por la derecha 
entrando, con finca de B. E.” que es la finca registral 4655 que, a su vez, se dividió en 
varias fincas, la primera de ellas, la registral número 6873 parcela destinada a ensanche 
de la nueva calle de (…), y otras tres fincas nuevas, registrales 6874, 6875, 6876 
actualmente identificadas como (…) Por tanto, la finca 4671 de L. B. G., actualmente su 
viuda, doña B. C. H., está comprendida dentro del recinto resultante de la agrupación ya 
que linda, al Sur, con la calle de (…) y al Este, con calle de (…) conforme a lo expuesto. 
La finca 4671 de L. B. ocupa 500 metros cuadrados que supera el exceso de cabida que 
habría que inscribir pero hay que tener en cuenta que en la finca 4633 se inscribió un 
exceso de cabida y la calle de (…) todavía no estaba abierta y es posible que afectase 
mínimamente a las fincas agrupadas
Además, comprobada la procedencia de la finca 9634, resulta de agrupación de las 
fincas números 4633 y 4860, en las que no se determinó con exactitud su superficie por 
existir, en cuanto a la primera de las agrupadas, un exceso de cabida, y en cuanto a la 
segunda finca agrupada, una rectificación de superficie, por haber sido rectificada la 
cabida de la originaria finca matriz de procedencia, registral 2413, que es el origen, tanto 
de la finca 4671 de doña B. C., de la descrita bajo el número 1 del Exponen I, finca 9634 
-formada por la 4633 y 4860 y de la finca descrita bajo el número 2, finca número 10197.
La presente nota determina la prórroga del asiento de presentación antes citado. 
Contra esta nota de calificación podrá (…)
El registrador Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Reynaldo Vázquez de Lapuerta registrador/a de Registro Propiedad de Pozuelo de 
Alarcón 1 a día treinta de Septiembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ventura Nieto Valencia, notario de 
Madrid, interpuso recurso el día 17 de octubre de 2019 alegando lo siguiente:
«I.  Que con fecha 30 de septiembre de 2019 le ha sido notificada la calificación 
efectuada por el Sr. Registrador de la Propiedad n.º 1 de Pozuelo de Alarcón respecto de 
la escritura que luego se dice.
II.  Que no estando conforme con dicha calificación, mediante el presente escrito 
interpone recurso frente a ella con base en los siguientes
Hechos.
Primero.  Documento calificado.–La escritura de agrupación de fincas y declaración 
de exceso de cabida otorgada en Madrid el día 2 de agosto de 2019, ante el que dice, 
bajo el número 1751 de protocolo.
Segundo.  Presentación.–La copia autorizada de la escritura reseñada se presentó 
telemáticamente en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Pozuelo de Alarcón d día 5 de 
agosto de 2019, y causó el número de asiento 39 del Tomo 63 del Diario. s
Tercero.  Primera  calificación.–El  documento  fue  calificado  negativamente  con  oe.
fecha 22 de agosto de 2019, arguyéndose “(…)”. w.
lnao tPifCircouapadireatod a.a ld n Sonet.aºg rui1on  dqdaue e c Pareloifczicuuarercleoió  endl. e–m CiAsomlna rofce ódcníha,a ,  ea3mr0g iutdeye é usnnedapo tsiseeem gebunrn eed sdatae c  o2ac0lia1fisc9ia,ó ceniló  lRon  esngigeisugtiareotni vtdeae:,    2020-6347n https://ww
“(…)”.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  Con carácter previo poner de manifiesto que el notario autorizante, con el 
fin de agilizar el procedimiento, mediante una reunión presencial con el Registrador 
el 18.09.2019, le informa que el linde Norte de las tres fincas 9634; 7482 y 11568 es la 
calle, situándose aquellas sucesivamente de Oeste a Este por lo que no hay posible 
duplicación de superficie y que el otro defecto no se ha formulado en los términos que le 
es exigible a la calificación registral.
Esta comunicación provoca una segunda notificación o calificación por parte del Sr. 
Registrador, que mantiene el número de asiento y del diario de la escritura presentada, 
pero ofrece un nuevo plazo para la solicitud de la calificación sustitutoria así como de los 
medios impugnatorios.
En este sentido la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 22 de febrero de 1995, desarrolla el artículo 59 del Reglamento del Registro Mercantil 
subrayando que las calificaciones han de ser globales y unitarias: “(...) La calificación del 
Registrador Mercantil y, en su caso, la Resolución de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  dictada  en  vía  de  recurso  gubernativo,  se  entenderán 
limitadas a efectos de extender, suspender o denegar el asiento principal solicitado 
(artículo 59.1 del Reglamento del Registro Mercantil). Es por ello que el Registrador, si 
atribuyere al título defectos que impidan su inscripción, consignará su calificación en nota 
fechada y firmada, en la que se expresarán de forma clara, sucinta y razonada todos los 
que se observaren (artículo 62.3 del Reglamento del Registro Mercantil), sin que puedan 
alegarse nuevos defectos antes de la inscripción, so pena de corrección disciplinaria 
según  las  circunstancias  del  caso,  circunscribiéndose  el  posterior  recurso  a  las 
cuestiones que se relacionen directamente con la calificación, sin que puedan estimarse 
peticiones basadas en otros motivos o amparadas en documentos no presentados en 
tiempo y forma (…)”
Segundo.  En cuanto al fondo del asunto, en la escritura objeto de calificación 
negativa se agrupan 4 fincas que suman una superficie de 3.309,88 m²según Registro, y 
según la base gráfica catastral 3.685 m². La descripción literaria y gráfica catastral 
coincide exactamente con la realidad física.
La incorporación de la base gráfica es obligatoria ex. Art. 9 b LII siendo necesaria la 
tramitación del 199 LH conforme a la Resolución de 27 de septiembre de 2017 por la 
modificación de superficie superior al 10% siendo «tramite esencial del procedimiento» la 
notificación a colindantes.
Tercero.  A juicio del recurrente la calificación y decisión de incorporar o no la base 
gráfica  catastral  ha  de  hacerse  con  notificación  a  colindantes,  verificación  de 
coincidencia o no de las características topográficas y línea poligonal de la finca con la 
base gráfica, valoración de las eventuales alegaciones, verificación de la aplicación 
informática corporativa que relaciona la base gráfica con fincas inscritas y, a sus resultas 
el Registrador denegará la incorporación si concurriere alguna de las causas objetivas y 
tasadas en que cabe fundarla, esto es:
(i)  no correspondencia de la base gráfica con la finca registral,
(ii)  coincidencia de la base gráfica con otra ya incorporada,
(iii) invasión de dominio público o de colindantes
(iv)  encubrimiento  de  negocios  traslativos  o  modificaciones  hipotecarias  no 
documentadas.
Así resulta de los arts. 9, 199, 201 y 203 LH y Resoluciones de la DGRN de 22 de  oe.
abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2018, 05 de diciembre  w.
(«dRmee os2toi0vl1ua8cdi oó enyn  dtfrueen  2do1at drdaoes  ,ea nbs riceil rnditdeeor i 2o0ns1e o6cb)e jsseaitnirv iooc os nqyvu eerar tzilrao e nnan debogasas teinv oaa   emsnee  ‘reasxsop sortepesoniosginace iosen nge esu noné  rjuicjuiaciicsoi’o»s    2020-6347n https://ww
subjetivos «el expediente de voluntario en contencioso». (Resolución de 19 de julio
de 2018).
Cuarto.  En el documento calificado,
(i)  la finca agrupada, sus vértices geográficos y los de las edificaciones existentes 
por todo su interior coinciden con la base gráfica catastral,
(ii)  las edificaciones existen desde el año 1.965 según registro y catastro.
(iii) los límites de la finca son: norte calle (…), Sur calle (…), Este calle (…), Oeste 
(…) y un colindante, por lo que salvo este último todo el perímetro tiene linderos fijos
(iv)  y finalmente, de acuerdo con el art. 201 LH en lo que le es extrapolable a este 
expediente los otorgantes manifiestan bajo su responsabilidad y en escritura pública “que 
las diferencias de superficie no se deben negocios jurídicos traslativos no formalizados e 
inscritos debidamente sino a errores descriptivos en los negocios inscritos”.
Quinto.  El registrador “inadmite” el procedimiento del 199 LH mediante nota de 
fecha  22  de  agosto  de  2019  alegando  1)  «la  registral  9634  en  sus  descripciones 
registrales linda derecha entrando, al Este, con otra de don L. B. y no con la calle (…) 
como ahora se describe» y 2) “La finca 9634 tiene por el fondo la calle (…) mientras que 
las registrales 7482 y 11568 lindan al norte con la calle (..), por lo que (sic) su superficie 
se duplica con la de la registral 9634”.
En reunión presencial en fecha 18 de septiembre de 2019, indicada en los “hechos”, 
éste  fedatario,  -y  no  las  partes  como  alega  la  segunda  calificación-,  aclara  al  Sr. 
Registrador que la calle (…) es el Norte y las registrales 7482, 9634 y 11568 se sitúan 
sucesivamente de Oeste a Este teniendo todas como linde norte la calle (…), y así se 
deduce de la certificación gráfica catastral y la descripción registral, poniendo de relieve 
a dicho funcionario que ninguno de los defectos calificados se ajusta a criterio objetivo y 
tasado.
Sexto.  Cumplido lo anterior, en segunda calificación de 30 de septiembre de 2019, 
infringiendo, como ya se ha dicho, el carácter unitario y completo que es exigible y la 
interdicción  de  calificaciones  sucesivas,  el  registrador  reformula  el  defecto  n.º  2, 
reiterando la inadmisión del expediente del 199 LH, que ahora la funda en encubrirse “la 
anexión de una finca comprendida en el perímetro resultante que no es una de las 
agrupadas” concretamente la registral 4671 de doña B. C. H.
Lo funda en una cadena de conjeturas subjetivas, de difícil comprensión que no 
satisfacen los mínimos requisitos de claridad y objetividad exigibles a la calificación.
Séptimo.  Dicha registral 4671 figura inscrita como: “Parcela de terreno al sitio de los 
Horcajos que linda por su frente o fachada principal en línea de 10 metros con calle (…); 
por la derecha entrando en línea de cincuenta metros con finca de B. E.; por la izquierda 
con propiedad del vendedor J. B. y por la espalda o fondo en línea de ocho metros con 
(…) Ocupa una superficie total de quinientos metros cuadrados equivalentes a seis mil 
cuatrocientos cuarenta pies”.
En consecuencia: aparte medir 500 m² cuando la mayor cabida es de 375 m², ésta 
finca linda según registro: frente calle (…); fondo (…), y de la certificación catastral 
resulta que dicho Arroyo está al Oeste de la calle (…) siendo imposible que con dichos 
linderos quede dentro del recinto agrupado, como evidencia la mera confrontación de la 
certificación catastral protocolizada.
Además, para lindar al fondo con dicho Arroyo (por la curva que hace) la 4671 tiene 
que estar precisamente al lado opuesto del Arroyo del que ocupa la resultante de la 
agrupación y por tanto no puede estar comprendida en el perímetro de la misma, y en fin 
en la escritura de adjudicación de herencia de fecha 15 de febrero de 1.984, que es el 
último título inscrito, doña B. C. la describe como parcela no edificada, cuando de la  e
escritura de agrupación y de la certificación catastral, resulta que la finca agrupada está  bo
por todas sus parles edificada desde el año 1.965, es decir 14 años antes de que doña  47ww
B. la describiera en escritura pública como parcela de terreno sin edificio alguno».
IV
El registrador de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón número 1 emitió informe, 
ratificando su calificación en todos los extremos, y elevó el expediente a esta Dirección 
General. En dicho informe hizo las siguientes aclaraciones:
«Si de las tres fincas que lindan al norte con la calle (…), las dos fincas de los 
extremos lindan entre sí, la tercera, intermedia, no podía lindar con la calle. El notario 
autorizante  aclaró  que  los  propietarios  de  las  fincas  al  ser  los  mismos  coincidía 
patrimonialmente. Mientras no se produjo esta aclaración no se podían ubicar las fincas 
que aparecían descritas en los folios antes de que existieran las calles.
La agrupación es previa, aunque conforme al artículo noveno de la Ley Hipotecaria 
no pueda inscribirse una modificación hipotecaria sin su correspondiente base gráfica.
Del examen del archivo resultó que la finca 4.671 que linda, al sur, con la calle de 
(…) y a la derecha, al este, con B. E. está comprendida dentro de la resultante y no 
pertenece a los otorgantes, ni se pretende lo contrario en la exposición de la escritura, 
pero sí en su resultado ya que se absorbe en la resultante.
Como argumento en favor del notario recurrente, la finca 4.671 linda al fondo, que es 
el norte, con el arroyo (…), lo cual, hoy en día, es imposible porque el arroyo, al menos lo 
que de él sobrevive en la actualidad, va de norte a sur.
Si nos fijamos en el lindero este de la 4.671, linda con B. E. La finca de don B. E., 
colindante, es la 4.655, que se dividió en cuatro, la número 6.873 destinada a calle, hoy 
a calle de (…) y las otras tres (6.874, 6.875 y 6.876) a parcelas edificables colindantes 
con dicha calle y al este de la misma. Por tanto la finca 4.671 linda al este con calle de 
(…) y al sur con calle de (…) También por este vértice la finca 4.671 está comprendida 
necesariamente dentro de la agrupación.
La  finca  4.671  se  encuentra  inscrita  a  nombre  de  doña  B.  C.  H.  según  su 
inscripción 2.ª por título de disolución de gananciales y herencia de su esposo, don L. B. 
G., que la adquirió con carácter ganancial por segregación y compra a don J. B. M., 
titular de la finca 2.413 que tenía una superficie mayor a los 34.000 metros cuadrados y 
que por tanto comprendía todas las fincas citadas en este expediente.
Que la finca 9.634 agrupada, a su vez formada por agrupación de las fincas 4.860 
y 4.633, linda al este con finca de don L. B. G. Lo que confirma que dentro de la parcela 
catastral coincidente con el resultado de la agrupación se encuentra comprendida la 
finca ya que don L. B. G. fue el titular de la finca 4.671.
Vistos los hechos anteriores la agrupación encubre la anexión de una finca no 
propiedad de los titulares y se está realizando una transmisión sin el amparo de un 
negocio jurídico traslativo ni formalizado ni inscrito, artículos 20 y 199 LH.»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 198, 199, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo 
y 17 de octubre de 2014, 7 de septiembre de 2015, 21 de marzo, 8 de junio y 3 de 
octubre de 2016, 9 de junio de 2017, 15, 16 enero y 20 de julio de 2018 y 6 de agosto, 5, 
26 de septiembre y 6, 20, 28 de noviembre de 2019.
1.  Es objeto de este recurso determinar si procede o no iniciar el expediente 
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la representación  s
gráfica  de  la  finca  resultante  de  la  agrupación  y  como  consecuencia,  rectificar  la  oe.
superficie que constaba anteriormente en Registro. El registrador alega como defecto el  w.
poaeplbreeírmragecaitorr ond erused sapusrlt eaftnuetnnedd aiqdduaaess   nssoeo  beersen  culuanb ari edd eenla tl iadasan dae gxdireóu np laadd eafi sn.cu anE al p nofoirn tcaearni ote,c nocdmoenprsr eiqdnuederiad  abq aujeoen   llaaessl    2020-6347n https://ww
dudas del registrador están fundadas en una cadena de conjeturas subjetivas, de difícil
comprensión que no satisfacen los mínimos requisitos de claridad y objetividad exigibles 
a la calificación.
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso:
– Las fincas de Pozuelo de Alarcón que se pretenden agrupar son las siguientes: la 
registral 9.634, que tiene una superficie de 1.625 metros cuadrados; la registral 10.197, 
con  una  extensión  de  855,75  metros  cuadrados;  la  finca  7.482,  de  236,83  metros 
cuadrados; y la registral 11.568, que es un solar de 592,30 metros cuadrados, todo ello 
según resulta de los datos que obran en el Registro. La suma de todas ellas da lugar 
a 3.309,88 metros cuadrados.
– Según la escritura presentada a inscripción, las cuatro citadas fincas constituyen 
una  única  parcela  catastral,  referencia  2675605VK3727S0001LG,  que  tiene  una 
superficie de 3.685 metros cuadrados; es decir, habría un exceso de 375,12 metros 
cuadrados respecto de la superficie que figura en el Registro, diferencia superior al 10%.
– Una de las fincas a agrupar, la registral 9.634, linda según el Registro «al frente o 
sur, con calle de (…); por la derecha entrando, al este, con finca de don L. B. G; por la 
izquierda, al oeste, con finca de don F. G; y por el fondo o norte, con calle que se ha 
proyectado  trazar»  y  según  la  escritura  de  agrupación  hoy  sus  linderos  serían  los 
siguientes: «al frente o sur, calle de (…), por donde tiene su entrada; derecha, con finca 
de don L. B. G, hoy con calle (…); por la izquierda, con finca de don F. G, hoy con finca 
de los señores comparecientes; y fondo, con calle que se ha proyectado trazar, hoy calle 
(…)». Hay por tanto un cambio de lindero fijo, que pasa de finca de don L. B. G. a calle.
– Además, en el Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón número 1, figura 
inscrita la finca 4.671, situada en la misma calle que la registral 9.634, con una superficie 
de 500 metros cuadrados y cuyos linderos son: «al frente o fachada principal en línea de 
diez metros, con la calle de (…); por la derecha entrando, en línea de cincuenta metros 
con finca de B. E.; por la izquierda, en otra línea de cincuenta metros con propiedad del 
vendedor, don J. B.; y por la espalda o fondo, en línea de diez metros, con el Arroyo». 
Pertenecía a don L. B. G, por título de segregación y compra según la inscripción 1.ª, y 
actualmente su titularidad corresponde a su viuda, doña B. C. H. por herencia, según 
inscripción 2.ª
2.  Con carácter previo, es necesario hacer referencia, como cuestión de carácter 
procedimental, a la alegación que hace el recurrente en su escrito de recurso de la 
existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte del registrador, 
que  infringe  el  carácter  unitario  y  completo  que  es  exigible  y  la  interdicción  de 
calificaciones sucesivas.
Como ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo (vid., por todas, la 
Resolución de 5 de marzo de 2014), de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la 
Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global como expresión concreta del 
principio de seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3). El 
registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de 
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una 
inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia 
del Registro de la Propiedad.
También tiene declarado este Centro Directivo que las consideraciones anteriores no 
pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como 
es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que 
se observen aun cuando sea extemporáneamente (cfr. Resoluciones de 5 de marzo  e
de 2014 y 7 de septiembre de 2015). Es decir, que aun cuando el registrador pueda  bo
incurrir en causa de responsabilidad disciplinaria, si calificado un título y subsanado el  47ww
deefefectcutoa,r  udneate csteagsuen doatr oc oqmuper ennos ivhaa ydae l hmecishmoo ,c opnusetsa rl oesn f ulae rtpersim eeferac tocsa lqifiucea ceiól ns,i sdteembea 
yre gdieslt racrl éadtritiob uiynem ao blailsia rinios,c rhipaccieonn eqsu ceo nd elab af ineaxltidreamd adre  epl recosenrtrvoalr  dlae  sleegguarliiddaadd  dseolb trreá filcoos 
títulos presentados.
Es más, la realización de una nueva calificación, aun bajo el mismo asiento de 
presentación,  está  plenamente  justificada  cuando  se  aportan  nuevos  documentos 
complementarios, que suponen, por tanto, alteración del contenido documental que se 
tuvo a la vista al realizar las sucesivas calificaciones (Resolución de 6 de noviembre 
de 2019).
En el presente caso, el registrador, dentro del plazo legal, emite una primera nota de 
calificación del título presentado a inscripción, señalando como defecto, el tener dudas 
fundadas para iniciar el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. 
Estando vigente el asiento de presentación, el registrador vuelve a emitir una segunda 
nota de calificación, con el mismo defecto (dudas para iniciar el expediente), aunque en 
este caso fundadas en otras circunstancias, como consecuencia de las aclaraciones 
efectuadas por el notario, por lo que puede entenderse justificada su actuación, al 
considerar alterado el contenido documental que tuvo a la vista al realizar la calificación.
3.  Entrando en el fondo del asunto, en el supuesto de este expediente, como se ha 
dicho, se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, 
previa tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al 
implicar una modificación de superficie superior al 10%.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de 
parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o 
agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los 
terrenos (...)».
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, tal precepto debe ser 
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca 
registral, como ocurre en este supuesto de agrupación de fincas.
4.  En cuanto a la rectificación superficial, este Centro Directivo se ha pronunciado 
en numerosas ocasiones respecto de la constancia registral del exceso de cabida, 
atendiendo a su naturaleza y alcance.
Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo 
de 2016, siguiendo esta doctrina consolidada: «a)  La registración de un exceso de 
cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b)  que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del  s
exceso -o defecto- de cabida declarado. oe.
5.  Y es doctrina consolidada de esta Dirección General que, a raíz de la reforma  w.
operada por la Ley 13/2015 se han habilitado expedientes específicos para obtener la  47ww
idnes clari pLceiyó nH dipeo treeccatirfiiaca, cciuoynae str admesitcarcipiótinv asse,  actorimbuoy ee sa  elol sre rgeugliasdtroa deonr eesl  nduee lavo P arortpícieudloa d1,9 e9l 
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su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica 
cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a 
ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del 10% de 
la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, 
la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y 
por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal 
procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación 
(Resolución de 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras posteriores).
6.  En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación 
gráfica,  es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  y  puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales 
actuaciones,  debe  decidir  motivadamente  según  su  prudente  criterio.  En  caso  de 
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de 
la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, 
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el 
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y 
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
7.  Finalmente,  debe  recordarse  que  esta  Dirección  General  ha  señalado  en 
Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 que estas dudas 
en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del 
procedimiento,  evitando  dilaciones  y  trámites  innecesarios.  Y  esto  es  lo  que  e
precisamente  ocurre  en  el  supuesto  de  hecho  de  este  expediente,  en  el  que  el  bo
registrador advierte dudas en cuanto a que la representación gráfica aportada se refiera  47ww
ap relasu pmuiessmtoa  ppaorarc liaó ntr admei tatceirórnito dreio  esqtuee p rloacse dfiinmciaesn tor.egistrales  agrupadas,  lo  que  es
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el hecho de figurar inscrita en el registro otra finca, la registral 4.671, que fue propiedad
de don L. B. G, hoy de su viuda, doña B. C. H., que por su origen y descripción podría 
estar ubicada dentro del perímetro de la finca agrupada, de modo que la agrupación 
pretendida podría encubrir la anexión de dicha finca, sin negocio jurídico traslativo ni 
formalizado ni inscrito.
Sin  embargo,  de  los  datos  examinados  y  que  resultan  de  los  hechos  y  del 
fundamento primero de esta resolución, no puede afirmarse de modo inequívoco que 
ambas descripciones no vengan referidas al mismo recinto, ni que se esté encubriendo 
un negocio traslativo.
En efecto, las dudas del registrador se basan fundamentalmente en las antiguas 
descripciones  registrales  de  las  fincas  objeto  del  expediente,  de  donde  resultan 
diferencias de linderos fijos, dudas sobre la ubicación y pervivencia de un arroyo, la 
apertura de una calle y que algunas de las fincas proceden de segregaciones, tal y como 
resulta de la calificación del registrador. Sin embargo, y como ya se ha señalado, antes 
de  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015,  no  cabía  inscribir  en  el  registro 
representaciones  gráficas  georreferenciadas,  por  lo  que  la  ubicación,  localización  y 
delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que 
puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la 
representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Ahora bien, con independencia de que se consideren o no justificadas las dudas del 
registrador, en el presente caso, la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria podría ayudar a disipar esas dudas, toda vez que sería notificado 
el titular de la finca registral 4.671 (finca que el registrador considera que podría estar 
comprendida en el perímetro resultante sin ser una de las agrupadas), actualmente doña 
B. C. H., viuda y heredera de don L. B. G, pues uno de los linderos de las fincas que se 
agrupan, la registral 9.634 es don L. B. G. Y, si después de tramitar el procedimiento el 
registrador conservase sus dudas, podría siempre denegar la inscripción de la base 
gráfica.
Ello permitiría dar cumplimiento a algunas de las finalidades del citado expediente 
recogidas en la exposición de motivos de la Ley 13/2015, como es la salvaguarda de los 
derechos de los terceros y evitar acudir a la vía judicial.
Por todo lo expuesto, debe entenderse que lo procedente es iniciar la tramitación del 
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y sin perjuicio de la calificación que 
proceda a la vista de lo que se actúe en el expediente.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  interpuesto  y  en 
consecuencia revocar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.