BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41690
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6348 Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don 
Gonzalo Álvarez de Lara y Maza, por la que se suspende la inscripción de una escritura 
de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 2 de agosto de 2019 ante el notario de Madrid, 
don Norberto González Sobrino, con el número 1.507 de protocolo, se formalizó un 
préstamo concedido por «Kutxabank, S.A.», para financiar la adquisición de una vivienda 
habitual por el prestatario, persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca 
sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Esta escritura ha sido redactada de acuerdo con el proyecto de contrato facilitado 
por la entidad prestamista y contiene condiciones generales de contratación que han 
sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Advierto 
de la aplicabilidad de la Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación los formularios de los 
préstamos  y  créditos  hipotecarios  comprendidos  en  el  ámbito  de  aplicación  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, habiendo yo comprobado, mediante consulta telemática, 
que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la 
contratación y habiendo dado yo cumplimiento a todas las obligaciones que, en relación 
a dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, declarando los contratantes que si alguna de las cláusulas de 
este contrato se aparta de las condiciones generales depositadas en el Registro antes 
expresado dicha cláusula sería válida como condición particular de este contrato o como 
pacto objeto de negociación individual».
II
Presentada el mismo día 2 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha escritura en 
el Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previa calificación del precedente  s
documento, en unión de los complementarios en su caso aportados, y tras examinar los  oe.
antecedentes del Registro, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18  w.
de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento para la ejecución de la misma, ha 
acordado:
Suspender  la  inscripción  del  mismo  por  observar  el/los  siguiente/s  defecto/s 
subsanable/s:
1.  No  consta  el  número  del  identificador  único  del  depósito  de  las  cláusulas 
contractuales en el Registro de las condiciones generales de la contratación.
Dicho acuerdo ha sido tomado en consideración a los siguientes:
Antecedentes de hecho.
Primero.  El  día  02/08/2019  ha  sido  presentada  en  este  Registro,  causando  el 
asiento 51 del Diario 134, la escritura autorizada el 02/08/2019, por el Notario Norberto 
González Sobrino, bajo el número 1507/2019 de su Protocolo, el 16 de septiembre se 
aportó copia autorizada liquidada, que es ahora objeto de calificación.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  En cuanto al defecto 1, artículo 7.1 de la Ley 5/2019 Ley de contratos de 
crédito inmobiliario; artículo 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales de la contratación y la instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019.
Observaciones.
Una vez subsanados los defectos notificados, no serán objeto de inscripción aquellas 
cláusulas o parte de ellas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o 
hubieran sido declaradas nulas por abusivas de conformidad con lo dispuesto en el 
artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación el interesado podrá (…)
Torrejón de Ardoz (Madrid), treinta de septiembre del año dos mil diecinueve. El 
Registrador de la Propiedad. Fdo.: Gonzalo Álvarez de Lara y Maza».
III
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondió la misma a 
la registradora de la Propiedad de Madrid número 13, doña María de los Ángeles Galto-
Durán Rivera, quien, el día 3 de octubre de 2019, emitió calificación confirmando en 
todos sus términos la calificación del registrador sustituido.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de 
Madrid,  interpuso  recurso  el  día  16  de  octubre  de  2019  mediante  escrito  con  los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.  La calificación recaída no contiene una motivación suficiente del defecto 
del título ya que se limita a expresar que se suspende la inscripción de la escritura 
porque  “no  consta  el  número  del  identificador  único  del  depósito  de  las  cláusulas 
contractuales en el Registro de la (sic) condiciones generales de la contratación”. s
La  calificación  negativa  recaída  no  expresa  los  fundamentos  de  derecho  de  la  e.
misma, limitándose a hacer una cita rutinaria de dos preceptos (artículo 7.1 LCCI y  w.
artículo 11.2 LCGC) y de una Instrucción de la DGRN, sin justificar la razón por la que  48ww
eqsuoes l ap reescceriptutoras  sseoan  ddeef eacptluicoascaió.n ni la interpretación que de ellos ha de efectuarse para
idenStieficgaudnodro ú. niLcoa  dceal lidfiecpaócsióitno , nyoa  qaucela lroas  pqrueéc eepsto so  cietand oqsu én o choancseisnt ere feelr ennúcmiae arolg udneal   BOE-A-cable e
a  tal  número  ni  a  su  composición  o  asignación.  Tampoco  se  indica  en  la  nota  la 
normativa reguladora de ese número ni el Boletín Oficial donde se publicó.
Por ese motivo, la calificación debe ser revocada ya que no puede exigirse que se 
exprese “algo”, un número, que ninguna norma jurídica vigente define lo que es.
Tercero.  En  el  supuesto  de  que  legalmente  existiese  en  nuestro  Derecho  ese 
“número del identificador único del depósito de las cláusulas contractuales”, habría que 
determinar si su omisión en la escritura debe ser un defecto que impida la inscripción de 
la hipoteca.
Los preceptos legales que cita el Registrador como fundamento de derecho en su 
nota de calificación no exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese 
ese número. La Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 tampoco alude a esa 
exigencia y parece dar a entender que ni siquiera la posible falta de depósito del 
formulario utilizado.constituye un defecto que impida la inscripción de la hipoteca y que 
tampoco debe ser obstáculo para la autorización de la escritura pública de préstamo, y 
para  su  inscripción  registral,  el  hecho  de  que  existan  discrepancias  entre  las 
estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, ya que 
tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato o como 
pactos objeto de negociación individual.
Por consiguiente, ninguna norma vigente exige la constancia de ese número ni este 
Notario conoce la norma que define su composición y atribuye la competencia para su 
asignación.
Cuarto.  Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía 
para la inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura ese “número”.
Si la Ley 5/2019, de 15 de marzo, hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el 
requisito de que en las escrituras de préstamo hipotecario se consigne ese número al 
que se refiere la calificación registral lo lógico es que la ley lo hubiera establecido de una 
forma expresa, clara y terminante, tal como se hace en el artículo 15.7 LCCI al exigir la 
reseña del acta notarial de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia 
material.
Quinto.  La escueta nota de calificación recaída no permite conocer el fundamento 
jurídico por el que la omisión de ese “número” debe impedir la inscripción de la hipoteca, 
obligando al recurrente a tratar de averiguar ese posible fundamento que no puede ser 
otro  que  el  de  que  esa  omisión  impide  al  Registrador  comprobar  un  posible 
incumplimiento del principio de transparencia material del préstamo que se formaliza en 
la escritura. Debe examinarse en este recurso, por lo tanto, el control de transparencia 
que la ley exige al Notario y al Registrador.
El artículo 23 LCGC no obliga al Notario a hacer constar el número al que se refiere la 
calificación, sino solo a advertir de la obligación legal de depositar las condiciones generales 
de contratación. En la escritura de préstamo hipotecario calificada el Notario ha hecho 
constar esa advertencia y ha hecho constar que ha dado debido cumplimiento a todas las 
obligaciones legales que se le exigen al Notario en relación a esas condiciones.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se refiere al control de transparencia 
material de los préstamos hipotecarios en sus artículos 14 y 15 donde se regulan 
“normas  de  transparencia  en  la  comercialización  de  préstamos  inmobiliarios”  y 
“comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de  transparencia  material”, 
respectivamente, pero en ninguno de esos preceptos se exige que en la escritura se 
exprese el número del identificador único del depósito de las condiciones generales.
El artículo 7 LCCI obliga a los prestamistas a inscribir en el Registro de Bienes  s
Muebles las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario  oe.
que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación, pero no establece  w.
una sanción de nulidad de los préstamos celebrados en caso de falta de ese depósito. 48ww
contEral vaerntícciuólno  d7e tdeer mlain eL CnCecI etiseanreia mune nctaer álac tneur liidmapde rraatdivicoa, l pdeer olo es llcoo nntor aitmosp licceal eqburaed osus 
sin haberse cumplido el deber de ese depósito.
El artículo 6 Código Civil solo establece la nulidad como sanción cuando la norma 
imperativa o prohibitiva vulnerada no prevé algún efecto distinto para el caso de su 
contravención, resultando que tanto la LCGC como la LCCI establecen sanciones de 
naturaleza puramente administrativa (multas e inhabilitaciones) para el incumplimiento 
de la obligación de depósito (y en ningún caso la nulidad de los contratos celebrados). 
Así resulta del artículo 24 LCGC y del artículo 47 LCCI, que se remite a los artículos 97, 
98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de 
entidades de crédito, que solo prevén sanciones administrativas (de multa, suspensión o 
inhabilitación).
Además, el artículo 10 LCGC establece que “la no incorporación al contrato de las 
cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no 
determinará la ineficacia total del contrato, si éste puede subsistir sin tales cláusulas”. 
Por ello, puede afirmarse que la falta de depósito no determina necesariamente la total 
nulidad del contrato.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha 
flexibilizado la rígida aplicación del artículo 6 del Código Civil, de tal modo que la sanción de 
nulidad solo cabe aplicarla a la vista del caso concreto y atendiendo a la específica índole y 
finalidad de la norma contrariada, habiendo afirmado el TS que cuando la Ley infringida no 
establezca  expresamente  la  sanción  de  nulidad  para  el  caso  de  contravención  los 
Tribunales solo deben aplicarla cuando el acto pueda calificarse de gravemente contrario a 
la ley, moral u orden público, a la vista de la índole y finalidad de la norma contrariada y de 
las circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados (STS 10 abril 2007).
En conclusión, la LCCI no prevé la sanción de nulidad del contrato celebrado para el 
caso de incumplimiento por parte del prestamista de la obligación de depósito de las 
condiciones generales de la contratación, por lo que ni el Notario ni el Registrador tienen 
medios  ni  competencias  para  determinar  a  priori  dicha  sanción,  correspondiendo 
únicamente a los Tribunales valorar si el incumplimiento de la obligación de depósito es 
un acto que pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público.
En este sentido se pronuncia la Instrucción del DGRN de 13 de junio de 2019 cuando 
dice que “la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre 
la validez de la condición general, sin que el control formal que deben desempeñar 
notarios y registradores sobre el cumplimiento de dicha obligación suponga atribuir a su 
inobservancia una nulidad patente y de pleno derecho de la misma”.
Además,  ninguna  norma  de  nuestro  Derecho  exige  que  se  acredite  la  previa 
inscripción de las condiciones generales de la contratación para la inscripción de una 
escritura de préstamo hipotecario.
La Ley de Condiciones Generales de la Contratación solo impone al Notario la 
obligación de efectuar una mera advertencia de la obligación de inscribir, cuando ésta es 
obligatoria (artículo 23 LCGC).
La  Ley  de  Contratos  de  Crédito  Inmobiliario  tampoco  impone  al  Registrador  la 
obligación de comprobar ese previo depósito, sino que solo condiciona la inscripción a la 
reseña en la escritura de préstamo del acta del artículo 15, estableciéndose que los 
registradores de la propiedad no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos 
regulados por esa Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7 
LCCI.
Sexto.  También deben ponerse de manifiesto las dificultades prácticas que pueden 
existir para que el Notario o el Registrador comprueben si en el Registro de Bienes 
Muebles  se  han  depositado  unas  determinadas  condiciones  generales  de  la  s
contratación. oe.
Esa comprobación solo será posible si se aporta una certificación expedida por el  w.
Registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de Bienes Muebles. Es evidente que  48ww
ldae e loxisg epnrécsiata dmeo es shaip coetertcifaicraiocsió snu jreetgoiss taral lá dmifbicituol tdaerí ala e LxCtrCaoI,r dpionra lroia qmueen dtee blae  fdoermscaalriztaarcsieó.n
RegLisat rcoo mdep roCboancdióicnio dniecsh aG seónloe rpaoledsrí ad hea clae rsCeo pnotrra tmaceidóino,  dpee uron,a  ac onnusuelstatr ote ljeumiciáot,i cae saal   BOE-A-cable e
consulta telemática, por exigencias del principio de la seguridad jurídica, no podrá servir 
para impedir la inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad por las 
siguientes razones:
1.  Al pie de cada modelo publicado telemáticamente por el RCGC se indica lo 
siguiente:  “Aviso:  Este  texto  ha  sido  recuperado  mediante  un  proceso  de  OCR 
automatizado sin supervisión a partir del documento original de condiciones generales 
depositado.”
2.  La propia página web de acceso telemático al contenido del RCGC incluye el 
siguiente: “Aviso legal: CORPME no puede garantizar la fiabilidad, utilidad o veracidad de 
absolutamente toda la información contenida en la Web, ni tampoco de la utilidad o 
veracidad  de  la  documentación  puesta  a  disposición  a  través  del  mismo.  En 
consecuencia, CORPME no garantiza ni se hace responsable de: (i) la continuidad de los 
contenidos del Sitio Web; (íi) la ausencia de errores en dichos contenidos.”
En  conclusión,  solo  una  certificación  registral,  que  es  un  documento  público, 
acreditaría el contenido de las condiciones generales depositadas en el Registro de 
Bienes Muebles. La mera consulta telemática de la web del Colegio de Registradores, 
aunque se exprese en la escritura de préstamo hipotecario el número del identificador 
del depósito al que se refiere la calificación que se recurre, no garantiza en modo alguno 
el contenido del Registro ni permite comprobar fehacientemente el contenido de las 
condiciones generales depositadas en ese Registro, por lo que no puede admitirse que 
la escritura sea defectuosa por el hecho de que en ella se haya omitido la expresión del 
número del identificador único del depósito.
Séptimo.  Además, debe tenerse en cuenta que, por razones de congruencia, si el 
Registrador de la Propiedad debiera llevar a cabo un control de transparencia material 
del  préstamo  hipotecario  formalizado  en  la  escritura  comprobando  las  condiciones 
generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes Muebles, no debería 
limitarse  a  comprobar  solo  la  realidad  de  dicho  depósito  y  el  contenido  de  las 
condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, sino que también 
debería comprobarse por ese funcionario calificador que el depósito fue anterior a la 
fecha de la comercialización de los préstamos, ya que así lo exige el artículo 11.2 LCGC. 
No resultaría ciertamente fácil acreditar ese hecho ya que no se nos ocurre el medio de 
prueba  que  debería  aportarse  al  Registrador  de  la  Propiedad  para  acreditar 
fehacientemente la fecha en la que la entidad prestamista comenzó la comercialización 
de un determinado préstamo hipotecario.
Además, y por las mismas razones de congruencia, debería también comprobarse 
por el Registrador que el prestamista publicó las condiciones generales también en su 
página web, así como que la publicación en esa web fue anterior a la fecha de la 
comercialización del préstamo hipotecario.
No tiene sentido alguno comprobar solo el depósito de las condiciones generales de 
contratación en el Registro de Bienes Muebles y no hacer comprobación alguna en 
relación a su publicación y disponibilidad en la página web de la entidad prestamista, ya 
que el artículo 7 LCCI exige esos dos medios de publicidad y no se entiende la razón por 
la  que  el  Registrador  cuya  calificación  se  recurre  solo  parece  estar  interesado  en 
comprobar uno de ellos.
En caso de que la entidad prestamista no tuviera página web, se debería comprobar 
por el Registrador, conforme al artículo 7 LCCI, que las condiciones generales de la 
contratación  estuvieron  a  disposición  del  cliente  con  carácter  gratuito  en  sus  e
establecimientos abiertos al público, lo que no parece ciertamente fácil de acreditar  bo
documentalmente en el procedimiento registral. 48ww
recuFrrinea, leml eRneteg,i sstir asdeo er sd ceobnegrírau etanmteb ciéonn  lcao emxpigroebnacria q quuee t oredsau lltaa  ddoec luam ceanlitfaiccaiócnió na  qlau eq usee 
Bseie nheasc eM rueefebrleensc iya  eenn  leal  paártgícinualo  w7e bL CdCeI  lae setunvtoid ando,  ssoinloo  dqeupeo staitmadbaié ne ne setlu Rvoe,g icsotrno  ldaes 
condiciones  necesarias  de  accesibilidad,  a  disposición  de  las  personas  con 
discapacidad.
Octavo.  Existen casos en los que la omisión de un número en la escritura impide la 
inscripción  del  acto.  Sin  embargo,  esos  casos  son  muy  excepcionales  en  nuestro 
Derecho y, por razones de seguridad jurídica, esa consecuencia tan radical solo se 
produce cuando una norma así lo establece de una manera expresa, clara y terminante. 
Así ocurre en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 36/2006, de 29 
de Noviembre, que dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la 
Propiedad de títulos en los que no se expresan los Números de Identificación Fiscal 
(N.I.F.) de los comparecientes. La norma legal es perfectamente clara: la omisión de ese 
Número de Identificación Fiscal impide la inscripción del acto que se formaliza en esa 
escritura pública.
Sin embargo, la regla general es que la mera omisión de un número en una escritura 
pública no debe impedir la inscripción registral de dicho acto.
La referencia catastral identifica oficialmente una finca en el Catastro Inmobiliario y 
es un código alfanumérico que permite identificarla en una concreta cartografía, pero la 
omisión de esa referencia catastral no impide la inscripción registral de la escritura.
El  Código  Registral  Único  al  que  se  refiere  el  artículo  9  de  la  LH  identifica 
registralmente  a  cada  finca,  pero  su  omisión  en  la  escritura  tampoco  impide  su 
inscripción registral.
Ninguna norma jurídica vigente de nuestro Derecho exige que en la escritura de 
préstamo hipotecario conste el número identificador único del depósito al que se hace 
referencia en la calificación registral, por lo que carece de todo fundamento jurídico su 
exigencia para la inscripción de la escritura».
V
El registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Gonzalo Álvarez 
de Lara y Maza, emitió informe mediante escrito de fecha 23 de octubre de 2019 y elevó 
el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1284 y 1285 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 
3, 7, 14, 15, 25 y 45 y la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 83 del Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de 
abril  de  1993,  sobre  las  cláusulas  abusivas  en  los  contratos  celebrados  con 
consumidores; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y  e.
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12  w.b
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de  48ww
dneo v1ie3m dber eju dneio  2d0e1 230 y1 92 6d ed ela m Dairyeoc, c3ió0n d Ge ejunneiroa ly d 8e  dloes  sReepgtiiesmtrobsre y d dee 2l N01o4ta; rliaa dInos stroubcrceió enl 
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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de esta Dirección General de 2010, 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 
de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 
2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 
de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018, 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7 y 8 de 
enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo  para  financiar  la  adquisición  de  una  vivienda  habitual  por  el  prestatario, 
persona física; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de 
contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación,  y  que  ha  comprobado  mediante  consulta  telemática  que  la  entidad 
prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada 
porque  «no  consta  el  número  del  identificador  único  del  depósito  de  las  cláusulas 
contractuales en el Registro de las condiciones generales de la contratación».
El notario recurrente alega, entre otros argumentos, que ni en la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su 
calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese 
código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo 
del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, 
según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del 
depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no 
constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una 
escritura de préstamo hipotecario.
2.  En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, 
sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en 
las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad –a la que se remite la 
reciente Instrucción de este Centro de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres 
cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de 
que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción 
registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido 
que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una 
cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista 
alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones 
Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de  e
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están  bo
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo  48ww
dcuembep lrimesieunlttaor,  dceo nl ain edsecpreitnudrae nyc iean d esu s ic aasfeoc thaanc eor sneo  cao lnas vtaarl idael zp rya cetfiiccaarc isau d ienls ncreipgcoicóino:, 
omceutrárleic oa,s lía c jouns tilfaic aecniótrne gdae  dloesl  mceerdtiifoicsa ddoe  peangeorg, élati coob,t elan cdióenc ldaera ucinóan  lidceeln cmiao vuirmbiaennítsot icdae, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como 
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario 
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán 
notificárselo  al  Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de 
colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el 
artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, según el 
cual: «La falta de inscripción de las condiciones generales de la contratación en el 
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la  s
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha  oe.
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto  w.
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del  48ww
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Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir en dicho Registro los 
formularios de los préstamos y créditos; asimismo, añade que ha comprobado, mediante 
consulta  telemática,  que  la  entidad  prestamista  ha  depositado  en  ese  Registro 
condiciones  generales  de  la  contratación,  habiendo  cumplido  dicho  notario,  según 
afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece 
el  artículo  23  y  demás  concordantes  de  la  Ley  7/1998.  Por  todo  ello,  el  defecto 
expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.