BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64114
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9212 Resolución de 16 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  acta  notarial  en  la  que  se  concluye  un 
procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por doña M. T. S. R., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, doña Adoración de los Reyes 
Gómez de Liaño Polo, por la que se suspende la inscripción de acta notarial en la que se 
concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta otorgada en Sant Feliu de Guíxols el día 20 de diciembre de 2018, 
ante el notario don Pablo Vázquez Moral, número 1423 de protocolo, los titulares de la 
finca registral 943 del término de Castell-Platja d’Aro requieren el inicio del procedimiento 
de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se 
concluye mediante acta autorizada por el mismo notario el día 7 de junio de 2019, 
número 598 de protocolo.
II
Presentado  dicho  documento  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Sant  Feliu  de 
Guíxols,  es  objeto  de  calificación  negativa,  con  arreglo  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos jurídicos: «Calificado negativamente el precedente documento en el sentido 
de no practicar la inscripción del mismo, sobre la base de los siguientes Hechos y 
Fundamentos de Derecho: Hechos: I.–A las 12:31:25 del 13 de noviembre de 2019, 
retirado y reingresado el 24 de enero de 2020, y con asiento número 1753 del diario 59, 
fue presentada en este Registro de la Propiedad, copia electrónica del Acta Final del 
Expediente para concordar el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica 
extrarregistral (art. 201 de la Ley Hipotecaria), autorizada por Don Pablo Vázquez Moral 
el día siete de junio de dos mil diecinueve, número 598 de protocolo, en la que: por 
requerimiento de Doña M. T. S. R., y conforme a los art. 201 y 203 L.H. se da por 
finalizado el expediente notarial destinado a concordar la realidad física y extrarregistral 
con  el  Registro  de  la  Propiedad  de  la  finca  registral  943,  inscrita  al  folio  31,  del 
tomo 2628 del archivo, libro 246 de Castell-Platja d'Aro, y en consecuencia se practica la 
rectificación de superficie y linderos de la calendada finca, solicitándose la inscripción de 
un exceso de cabida de 47.927,15 metros cuadrados sobre la misma. II.–A partir de la 
entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de  e.e
Catastro Inmobiliario operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la modificación de  b
entidades hipotecarias que impliquen una reordenación de los terrenos es una operación  12ww
perne lvais qtou ee lna  ienls carritpíccuiólon  d9e.b l)a  dreep rleas eLnetya cHióipno gterácfaicriaa .e sII Io.–bEligna tlao rirae,l adcei ocnoandfoar meisdcarditu croan,  lloa 
adlitfeerrneantciviaa ,d see gsúunp einrffiocrime es ed ea vcareliddaitaci ómn egdriáafnictea  frreepnrtees ae nptaarccieólna rgior ácfaictaas tgreaol srroelficeirteandcoi apdoar 
el Arquitecto I. H. J., del que resultan las coordenadas georreferenciadas de los vértices
de la finca, y que el Notario autorizante de la que precede ha notificado telemáticamente 
al  catastro,  conforme  al  artículo  18.2.c)  párrafo  segundo  de  la  Ley  del  Catastro 
Inmobiliario, por remisión del art. 201 de la Ley Hipotecaria, por lo que la representación 
gráfica que se pretende inscribir resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica 
que se acompaña, de la que resulta una superficie de 113.307 metros cuadrados, en 
lugar de los 65.379,85 metros cuadrados que figuran en el Registro. IV.–La finca registral 
número 943 de Castell-Platja d'Aro objeto del expediente, figura inscrita inicialmente en 
el Registro de la Propiedad con una superficie de 91.872 metros cuadrados, y después 
de practicarse varias segregaciones sobre la misma, queda una superficie resto según el 
Registro, de 65.379,85 metros cuadrados; además, los linderos que figuran inscritos en 
el Registro de la Propiedad son todos nominales pero según la representación gráfica 
catastral  que  se  pretende  inscribir,  linda  por  el  lindero  Este  con  dos  caminos  que 
constituyen las parcelas 9008 y 9007 del parcelario catastral. V.–De conformidad con los 
hechos expuestos en los anteriores apartados II, III, y IV se observan los siguientes 
defectos subsanables: - A la vista de la magnitud del exceso de cabida que se solicita, 
conjuntamente con la alteración de los linderos y el contenido del historial de las fincas 
del  Registro,  existen  dudas  sobre  la  identidad  de  la  finca,  basadas  en  la  falta  de 
correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral inscrita, de modo que 
con la rectificación solicitada se puede estar alterando la realidad física exterior que se 
acota con la descripción registral, existiendo la posibilidad de que el expediente de 
rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de 
modificación de entidad hipotecaria. Fundamentos de Derecho. I.–El artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria establece que "los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se 
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los 
asientos del Registro".
Por  otra  parte  y  con  relación  a  la  calificación  el  artículo  98  del  Reglamento 
Hipotecario  indica  que  "el  Registrador  considerará,  conforme  a  lo  prescrito  en  el 
artículo  18  de  la  Ley,  como  faltas  de  legalidad  en  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la 
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, 
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple 
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad".
II.–Reforma  de  la  Ley  Hipotecaria  y  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Catastro 
Inmobiliario operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio (BOE núm. 151 de 25 de junio 
de 2015); artículos 9.b), 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; artículo 18 del Texto Refundido 
de la Ley del Catastro Inmobiliario.
III.–Artículo 9b) Ley Hipotecaria: "La representación gráfica aportada será objeto de 
incorporación  al  folio  real  de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el 
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, 
valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra  representación  gráfica 
previamente incorporada, así como la posible invasión de dominio público. Artículo 201 
de la Ley Hipotecaria: "si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en 
el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas 
fundadas  sobre  la  posibilidad  de  que  el  expediente  de  rectificación  de  descripción  s
registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad  oe.
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en  w.
que funde tales dudas." Resolución. De conformidad con los hechos expuestos y los  12ww
lfau ndinasmcreipnctoiósn d es odleicrietacdhao  rpeolarc iloonsa ddoesf,e clato Rs egsiusbtrsaadnoarab leqsu er esulascciorinbaed aocsu eerdna  eslu sapnetenrdioerr 
(a…pa) rtEasdtoe  Vd odceu mheecnhtoo sh. aN osi dsoe  ftiormmaad aon ocotanc ifóirnm par eevleecnttrióvan icdae  rseucsopneoncsidióan  ppoorr  Andoo sroalcicióitna rdsee   BOE-A-cable e
los Reyes Gómez de Liaño Polo Registradora de Sant Feliu de Guixols a día once de 
febrero del año dos mil veinte».
III
Doña M. T. S. R., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 11 de marzo de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 12 de marzo, 
en el que alega lo siguiente: «Hechos. Primero: El día 20 de diciembre de 2018 ante el 
notario  de  Sant  Feliu  de  Guíxols,  Pablo  Vázquez  Moral,  con  el  número  1423  de 
protocolo, otorgué acta requiriendo al citado notario, conforme al artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria, para la tramitación de un expediente de exceso de cabida de una finca 
rústica, registral 943 de Castell-Platja d'Aro. La finca aparecía en el Registro de la 
Propiedad con 65.379,85 metros cuadrados y yo pretendía que se hicieran constar 
los  117.156  que  figuraban  en  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  que  se 
protocolizó.  Por  tanto,  para  el  exceso  de  cabida  se  utilizó  inicialmente  una 
representación gráfica catastral.
Segundo:  Durante  la  tramitación  del  expediente  sólo  una  colindante,  M.  V.  B., 
propietaria de la parcela 104 del polígono 3, fincas registrales 2494, 4133, 5187 y 14749 
de Castell-Platja d’Aro, manifestó su oposición. Cuando fui notificada, lo estudié y advertí 
que su oposición era fundada, pues había un pequeño error en un lindero del catastro 
que yo no había ad vertido. Es por ello que mostré mi conformidad y por ello mi 
pretensión de hacer constar el exceso de cabida se redujo a solicitar que mi finca 
constare  con  113.324  metros  cuadrados,  en  lugar  de  los  117.156  en  principio 
erróneamente  pretendidos.  La  propietaria  colindante  que  se  opuso  mostró  su 
conformidad con este cambio, pues ya se respetaba por completo su propiedad. Es por 
ello que se solicitó una nueva representación gráfica alternativa al catastro en la que 
exclusivamente se modificó el linde con la señora B., y que se aportó al expediente.
Tercero: Que el notario, en acta final de 7 de junio de 2019, número 598 de protocolo, 
accedió a mi pretensión, si bien por supuesto tras rectificar el expediente inicial tras las 
alegaciones realizadas por la señora B. y por tanto quedando la finca con 113.324 
metros cuadrados. Se presentó la documentación al Registro de la Propiedad, pero se 
nos comentó que no se inscribiría hasta que el notario realizara la notificación al catastro 
que prevé al artículo 18.2.c) párrafo segundo de la Ley del Catastro Inmobiliario, por 
remisión del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y además se modificara el catastro de 
acuerdo con el acta notarial.
De ese modo el notario, en fecha 14 de junio de 2019, notificó telemáticamente al 
catastro la alteración catastral producida, conforme al artículo 18.2.c) párrafo segundo de 
la Ley del Catastro Inmobiliario, por remisión del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, dado 
que mi finca, en lugar de los 117.156 que figuraban inicialmente en catastro, medía 
realmente 113.324 metros cuadrados tras la finalización del expediente notarial. Pese a 
que el plazo que tiene el catastro para realizar la modificación es de 5 días según el 
citado artículo 18.2.c), no se rectificó el catastro hasta cinco meses después. El notario 
incorporó la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica ya rectificada, con 113.307 
metros cuadrados, el 12 de noviembre de 2019.
Se presentó de nuevo todo al Registro de la Propiedad en fecha 13 de noviembre 
de 2019.
Cuarto: En fecha 11 de febrero de 2020, la registradora de la propiedad de Sant Feliu 
de Guíxols lo calificó negativamente por tener dudas sobre la identidad de la finca por  s
falta de correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral inscrita. Esa  e.
falta de correspondencia, según la calificación, se basa en tres circunstancias: w.
ab))   GAlrtaenra mciaógnn diteu dlin ddeel reoxsc neosmo idnea lceasb aid aal.gunos fijos.
segrce)g aHciiosntoersia.l de la finca, pues constituye un resto de la que se practicaron varias
Fundamentos de Derecho.
Primero: Para fundamentar este recurso, entiendo que deben analizarse las tres 
circunstancias que llevan a la registradora de la propiedad a entender que no hay 
correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral.
La primera es la gran magnitud del exceso de cabida. Pretendo que de los 65.379,85 
que figuran en el registro, se hagan constar los 113.307 metros cuadrados que resultan 
al final del expediente y que certifica el Catastro tras la comunicación realizada al mismo 
según el artículo 18.2.c) párrafo segundo de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Tal como establece la resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 4 de diciembre de 2019 (BOE 21 de enero de 2020), el expediente del 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria se ha regulado en la reforma de la Ley 13/2015, de 24 
de junio, con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva, con 
especiales  garantías  para  su  tramitación,  que  determinan  que  pueda  utilizarse 
cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita. Por tanto, 
esa diferencia de cabida, sin más motivación adicional, no puede ser suficiente para 
calificar negativamente el expediente. No existe un límite cuantitativo de superficie para 
la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201.
Segundo: La segunda circunstancia que se alega en la calificación es el cambio de 
linderos. La registradora alega que los anteriores linderos son todos nominales y que 
ahora hay también dos caminos en el lindero Este.
La antes citada resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 4 de diciembre de 2019, y otras como la de 17 de noviembre de 2015, añaden que 
debido a las especiales garantías del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, 
pueda utilizarse este procedimiento, aunque los linderos que pretendan modificarse sean 
fijos. Pero es que en este caso no se pretende propiamente modificar linderos fijos, pues 
antes no constaban como tales. No se pretende que si un lindero antes era un río, 
desplazarlo ahora hacia otro lugar que haga más amplia la finca. Lo que ocurría antes 
era que todos los linderos se identificaban nominalmente, pues debía ser costumbre 
hacerlo así, pese a la existencia de un camino entre ambos vecinos. Ahora se pretende 
la constancia fiel de los linderos tal como existían desde siempre, sin desplazar linderos 
fijos, sino simplemente haciéndolos constar para una mejor identificación de la finca.
Tercero: Y la tercera circunstancia es el historial de la finca, pues dice la calificación 
que  la  finca  objeto  del  expediente,  registral  943  de  Castell-Platja  d'Aro,  figura 
inicialmente inscrita con una superficie de 91.872 metros cuadrados, y después de 
practicarse varias segregaciones sobre la misma, queda una superficie resto según el 
registro de 65.379,85 metros cuadrados.
Entiendo  que  esta  circunstancia  no  debería  ser  un  argumento  para  calificar 
negativamente. La finca objeto del expediente es la finca matriz. No fue formada por 
segregación, que es el clásico supuesto en que desde el registro se pueden plantear 
dudas, sino que es la originaria finca matriz cuya superficie constaba errónea ab initio. 
Esas fincas que se segregaron y se mencionan en la calificación, estimo que deben 
constar como fincas inmatriculadas independientes, con su propia referencia catastral 
que nada tiene que ver con la referencia catastral de la finca registral 943 objeto de este 
expediente, que es la que determina su superficie de 113.307 metros cuadrados. La 
calificación registral no motiva suficientemente este defecto, pues no cita qué concretas 
fincas se segregaron, con sus datos registrales y catastrales, datos que permitirían 
argumentar por mi parte que no tienen nada que ver con mi finca y no se va a proceder a 
ninguna doble inmatriculación o agrupación o negocio traslativo encubierto. e.
Pero es que incluso aunque la finca procediera de segregación, que no es el caso, la  w.b
Dirección  General,  en  resolución  de  24  de  julio  de  2019  (BOE  25  de  septiembre  12ww
pdoes 2te0r1io9r)i,d daedc llaar ód qeusec raipucnió enn  dees e lacas sofi nncoa ss er epsuueldtaen nteesg,a rs ileam pporseib iqliduaed  sdee  rceucmtifpiclaanr  cloons 
requCisuitaorsto y.– pTraomcepdoicmoi enstoes  cmonetnecmiopnlaadno so ptraarsa  eldlou deans l,a  Lteayle Hs ipoctoemcaor ia.que  la  nueva
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público; o la invasión de concretas fincas colindantes in matriculadas; ni 
que se encubra un negocio traslativo concreto u operaciones de modificación de entidad 
hipotecaria.
Y en cuanto al momento en el que deberían ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado el Centro Directivo en la resolución de 4 de diciembre de 2019, pero ya en 
otras desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la 
Ley Hipotecaria resulta que el registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe 
manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado 
el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites 
innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). En este expediente no se advirtió 
de ninguna duda en la certificación. No se especificó qué lindero concreto o qué finca 
vecina  podría  estar  invadiéndose,  lo  que  habría  permitido  al  notario  realizar 
averiguaciones para disiparlas. La situación actual me genera una gran indefensión, 
pues me veo en la obligación de recurrir judicialmente sin poder argumentar contra qué 
propietario vecino he de accionar, pues la calificación no especifica qué vecino concreto 
puede sufrir una invasión por este exceso de cabida.
Tal  como  establece  la  Dirección  General,  una  vez  concluida  la  tramitación  del 
expediente ante notario, no es pertinente apreciar dudas de identidad, salvo que de la 
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al 
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
En cualquier caso, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). Por tanto, dado que 
las  dudas  manifestadas  en  la  calificación  no  concretan  qué  vecino  puede  ser 
perjudicado; qué finca segregada en el pasado puede ser coincidente con el exceso 
pretendido que originare una doble inmatriculación o negocio traslativo encubierto; o qué 
parte de la superficie de la finca catastral a mi nombre objeto del expediente puede estar 
queriéndose in matricular fraudulentamente a través de este expediente de modificación 
de superficie, entiendo que la calificación no está suficientemente motivada, no está 
fundada en datos concretos y objetivos, sino en meras expresiones genéricas, lo cual me 
crea indefensión y debería permitir la inscripción del documento».
IV
Notificada la interposición del recurso al notario autorizante, éste formuló alegaciones 
en los siguientes términos: «Me adhiero y muestro mi conformidad con los argumentos 
de la recurrente M. T. S. R., perfectamente explicados en el recurso gubernativo referido, 
sin tener nada más que añadir a los mismos».
V
La registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, emitió informe confirmando 
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 53 de la  e.
Ley 13/1996 de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden  w.b
Social; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17  12ww
ddee  jnuonvioie mdeb r2e0 1d6e,  22001 d5e,  2d1ic dieem mbarerz doe d 2e0 21061, 66,  d2e1  adber ial bdreil  2d0e1 270, 116 d, e2 2ju dneio  adber i2l d0e1 72, 02176 ,d e8 
octubre de 2017, 21 de noviembre de 2017, 6 de febrero de 2018, 22 de febrero de 2018, 
1 de agosto de 2018, 30 de abril de 2019, 26 de junio de 2019 y 4 de diciembre de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La registradora, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a 
juicio de la registradora entre la finca registral y la representación gráfica aportada, 
considerando la magnitud del exceso y la modificación de linderos.
La  interesada  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  conforme  a  la  doctrina  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado la diferencia de cabida sin más 
motivación no puede ser suficiente para calificar negativamente el expediente; que el 
expediente permite modificar linderos fijos y que, además, en este caso no ha existido 
desplazamiento de linderos ni se pretende alteración de linderos fijos; que tratándose de 
una finca matriz de la que constan segregadas porciones, la superficie errónea ya era la 
de la matriz ab initio y que la calificación no motiva suficientemente al no expresar las 
fincas segregadas que pudieran ser perjudicadas; y que no se expusieron las dudas de 
identidad al tiempo de expedirse la certificación al inicio del expediente.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Se pretende la rectificación de superficie de la finca registral 943 del término de 
Castell-Platja d’Aro que consta inscrita con una superficie de 6 hectáreas 53 áreas 79 
centiáreas 85 decímetros cuadrados.
– Según el acta y la representación gráfica catastral incorporada a la misma, la 
nueva superficie de la finca es de 117.156 metros cuadrados.
– Al comenzar el expediente de rectificación se expidió la preceptiva certificación 
registral por registrador distinto al que emite la calificación. En dicha certificación no se 
expresan dudas de identidad.
– En la tramitación del expediente se formularon alegaciones por un colindante, 
aviniéndose  la  promotora  del  expediente  a  rectificar  la  representación  gráfica  y, 
consecuentemente, la descripción de la finca en cuanto al lindero afectado, resultando 
una nueva superficie de 113.308 metros cuadrados.
– Una  vez  concluido  el  expediente,  aportándose  una  representación  gráfica 
alternativa, la registradora emite una primera calificación en la que opone como defecto 
la falta de aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, sin expresar dudas 
de identidad.
– Posteriormente  se  presenta  nuevamente  la  documentación  acompañando 
representación gráfica catastral actualizada con una superficie gráfica de 113.307 metros 
cuadrados y se emite la calificación que es objeto de recurso y que se transcribe en los 
“Hechos” de la presente resolución.
2.  Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro 
Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a 
los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel expediente en 
el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como 
base del Registro. Como se ha señalado en diversas Resoluciones (cfr. las de 17 de 
octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas), siguiendo esta doctrina  s
consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida "stricto sensu" solo puede  oe.
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción  w.
lsdaee  s alualtp efeirnrafc icalai e inr eqmaualeidt raaichduo lfaríasdi acsa,e  d epexr etmeteroinoddro eq q ucueoe ns sheta aa tcdaoer t tasa ebcruo ilnna drlamu bedinetatsedc orei psqc uliaóe n qc uroeeng  ditsaetlrb arióel, c reteisffitlcoea jaecrisós,ne q  neuone    2020-9212n https://ww
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un 
dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de 
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como 
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento 
aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación 
de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  (con  redacción  diferenciada  de  la  del  apartado  3)  limita  los 
supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone 
que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y 
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones 
de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el 
registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o 
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
4.  Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado 
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En  el  presente  caso,  las  dudas  de  identidad  que  expone  la  registradora  se  s
fundamentan exclusivamente en la entidad del exceso y en la alteración de linderos fijos,  oe.
sin que de la nota de calificación resulte ninguna circunstancia adicional que acredite la  w.
existencia de un negocio traslativo encubierto. 12ww
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(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que 
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos 
pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.
5.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
En el caso de este recurso el recurrente alega que la certificación expedida al 
comienzo  del  expediente  no  expresaba  dudas  de  coincidencia  con  otras  fincas 
inmatriculadas o con el dominio público. Esta omisión en la expresión de dudas en la 
certificación  debería  motivar  la  estimación  del  recurso,  resultando  improcedente  la 
manifestación de dudas una vez concluido el expediente, según la doctrina reiterada de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Ahora  bien,  en  el  presente  caso  debe  analizarse  la  circunstancia  de  que  la 
certificación  ha  sido  expedida  por  una  registradora  diferente  a  la  que  corresponde 
calificar lo actuado en el procedimiento e inscribir el mismo. A esta cuestión se refirió la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 1 de junio 
de 2017 y 30 de abril de 2019, que estimaron como salvedad a la regla general aquellos 
casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el 
expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la 
existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador 
distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. resoluciones de 3 de junio 
de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Esto último debe entenderse 
siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente 
anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento, ya que dicho asiento 
se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, siquiera de forma 
provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación 
de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el 
registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación 
practicada.
En el caso que nos ocupa no se practicó tal anotación preventiva, no obstante lo 
cual, figura en el historial nota marginal advirtiendo la expedición de certificación y la 
pendencia del expediente, que, pese a no ser el asiento previsto en la Ley Hipotecaria, sí 
que publica la existencia del procedimiento en forma análoga a la meritada anotación. s
6.  Por último, cabe destacar la existencia de una anterior nota de calificación en la  oe.
que se señaló como único defecto la falta de aportación de representación gráfica  w.
catastral (sin referencia alguna a dudas de identidad). Aun cuando esta calificación no  12ww
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Hipotecaria  resulta  claramente  que  puede  acceder  al  Registro  una  rectificación  de 
descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos 
aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral.
En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé 
expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica 
alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. 
artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación 
gráfica debe ser catastral.
Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de 
aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de 
la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del 
procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros 
organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento.
Asimismo debe recordarse que lo mismo cabría plantear respecto de otros supuestos 
en los que la Ley Hipotecaria exige la aportación preceptiva de representación gráfica de 
la finca según el artículo 9 b). Así, el artículo 47 de la Ley del Catastro prevé que 
“cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, 
agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre 
ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de 
cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el 
plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva 
referencia catastral.  El Catastro comunicará la  nueva  referencia catastral al notario 
autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la 
matriz por diligencia o nota al margen”.
A  pesar  de  esta  previsión,  la  Ley  Hipotecaria  admite  expresamente  en  los 
artículos 9.b) y 10 que accedan al Registro representaciones gráficas alternativas en los 
siguientes  supuestos:  a)  procedimientos  de  concordancia  entre  el  Registro  de  la 
Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente 
se admita una representación gráfica alternativa, y b) cuando el acto inscribible consista 
en  una  parcelación,  reparcelación,  segregación,  división,  agrupación,  agregación  o 
deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.
Para  lograr  la  coordinación,  dispone  el  artículo  10  que  «el  Registrador  remitirá  la 
información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en 
su caso, la alteración que corresponda. De practicarse la alteración, la Dirección General del 
Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga 
constar  las  referencias  catastrales  correspondientes,  así  como  la  circunstancia  de  la 
coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral».
Por tanto, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento 
pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y así se alcance la 
coordinación  gráfica,  también  se  prevé  la  posibilidad  de  que  esta  coordinación  se 
alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente.
En definitiva, salvo los supuestos de inmatriculación de fincas, no es defecto que 
impida  la  inscripción  la  aportación  de  una  representación  gráfica  alternativa  al 
contemplarse expresamente tal posibilidad en la legislación hipotecaria según se ha 
expuesto en las anteriores consideraciones».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante  bo
el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo  12ww
dcoen dfoorsm mee as elos e dsetasbdlee csiud on oetnif ilcoasc aiórntíc, usileons d3o2 5d ey  a3p2l8ic adcei ólan  Llaesy  nHoiprmotaesc adreial .juicio verbal, todo ello
Madrid, 16 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.