BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83677
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11645 Resolución  de  4  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por 
la  que  se  deniega  la  inscripción  de  una  escritura  de  modificación  de 
declaración de obra nueva y acta de fin de obra.
En el recurso interpuesto por don Enrique Vililla Graells, notario de Ejea de los 
Caballeros, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Ejea de 
los Caballeros, doña Beatriz Curiel Salazar, por la que se deniega la inscripción de una 
escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de fin de obra.
Hechos
I
Mediante escritura y acta autorizada el día 30 de diciembre de 2019 ante el notario 
de Ejea de los Caballeros, don Enrique Vililla Graells, se modificaba la descripción de la 
obra nueva en construcción inscrita sobre la finca número registral número 2.744 de 
Castejón Valdejasa y se declaraba la terminación de la obra. Concurrían al otorgamiento 
los  cónyuges  don  J.  L.  C.  B.  y  doña  I.  M.  A.  B.,  dueños  con  carácter  consorcial 
del 56,23% de la finca, y no comparecía doña E. B. M., titular del 43,77 % restante.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Ejea de los 
Caballeros, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación.
Hechos:
Con fecha veintinueve de enero de dos mil veinte se presentó copia de escritura 
autorizada el treinta de diciembre de dos mil diecinueve por el notario de Ejea de los 
Caballeros, don Enrique Vililla Graells bajo núm. 1097/2019 de protocolo, en la que se 
formalizó una modificación de obra y acta de final de obra sobre una finca rústica sita en 
término del distrito hipotecario de Ejea de los Caballeros.
La finca figura inscrita a favor de una persona en cuanto a una participación indivisa 
del 43,77 % y de otras dos, con carácter consorcial, en cuanto al 56,23 % restante. La 
escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los titulares registrales de la participación 
del 56,23 % sin que comparezca la titular de la participación del 43,77 % restante.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 397 del Código Civil. s
Con  carácter  general,  dispone  el  artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria  que  no  se  w.
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es otorgado el título.
Tratándose de una finca inscrita en proindivisión, la legitimación para otorgar el acto 
por  el  que  se  modifica  el  derecho  inscrito,  en  este  caso  la  obra  nueva  inscrita, 
corresponde a todos los condueños, ya que, según dispone, el artículo 397 del Código 
Civil “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de todos los demás, hacer 
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos” 
(es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, según, entre otras, SS. 26 de septiembre 
de 2007 y 21 de septiembre de 2011). Como el mismo Tribunal Supremo ha afirmado, no 
puede aplicarse en este caso la doctrina de la accesión invertida, pues no se da una 
construcción  por  el  condueño  en  terreno  ajeno,  sino  en  terreno  propio  aunque  no 
exclusivamente,  de  modo  que  no  se  produce  extralimitación  física,  sino  una 
extralimitación jurídica. Por el mismo motivo, la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, hoy Dirección de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública, en R. de 29 de 
marzo de 2017, considera necesaria la intervención de todos los condueños para la 
declaración de una obra nueva conforme a las normas que rigen la comunidad romana.
Por lo expuesto, procede denegar, en principio, la inscripción solicitada por falta de 
consentimiento de una de las personas titulares del dominio para la modificación y 
declaración de final de obra objeto de la escritura presentada.
Contra esta calificación (…)
Ejea de los Caballeros, a dieciocho de febrero del año dos mil veinte.–La registradora 
(firma ilegible), Beatriz Curiel Salazar.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad de Zaragoza número 4, doña Belén Macarena Sánchez de Vera Gómez, 
quien, el día 21 de mayo de 2020, confirmó la nota de calificación de la registradora de 
Ejea de los Caballeros al entender que el documento calificado no contenía solo el fin de 
acta descrita inicialmente, sino que implicaba la modificación de la obra declarada en 
construcción, por lo que requería la unanimidad prevista en el artículo 397 del Código 
Civil.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Enrique Vililla Graells, notario de Ejea 
de los Caballeros, interpuso recurso el día 30 de junio de 2020 alegando lo siguiente:
«La discusión en este caso, a efectos de determinar la capacidad necesaria para el 
otorgamiento de la citada escritura a que nos referimos, radica en como calificar la mera 
alteración realizada al declarar la obra como terminada.
El  Notario,  hace  constar  muy  claramente,  (…)  en  qué  consisten  las  pequeñas 
“alteraciones” surgidas, “De conformidad con el certificado de fin de obra del arquitecto, 
dicha descripción ha sido modificada con respecto a la construcción de una caseta-
vestuarios y un nuevo vado de desinfección de vehículos, que no estaba reflejada en el 
proyecto original, sin haberse modificado las dimensiones establecidas para las naves 
para cebo proyectadas y sin modificar la capacidad de alojamiento de cada una de ellas 
ni su ubicación inicial proyectada, con motivo de la propuesta realizada por la empresa 
constructora contratada así como por las recomendaciones realizadas por la empresa  s
integradora, y conformes a la licencia inicial que se obtuvo para el proyecto original de la  e.
misma”. w.
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una “modificación” en sentido estricto, siendo meras alteraciones accesorias al proyecto 
principal.
La calificación como modificación sustancial, a pesar de la claridad con la que se 
indica, en que la Registradora sustituta se fundamenta principalmente, es que se ha 
instalado “una nueva balsa”. Erróneamente parece que ha interpretado que junto con el 
depósito de agua, se ha hecho una nueva balsa. El depósito de agua, es la balsa. Los 
depósitos  pueden  ser  aéreos  o  en  superficie,  únicamente  se  ha  hecho  constar  la 
descripción más detallada que el arquitecto hacía de dicho depósito de agua en su 
certificado final de obra (…).
Por tanto, dichas modificaciones, no son tales, son meras “alteraciones” accesorias, 
carentes  de  entidad  suficiente  como  para  cambiar  la  calificación  de  mero  acto  de 
administración.
Lo que es coherente igualmente, con la innecesidad de nueva licencia. En una 
modificación sustancial de la obra, entiendo que sería necesaria nueva licencia del 
Ayuntamiento.
En consecuencia, nos encontramos ante un fin de obra, con una alteración accesoria 
e  insustancial,  reiterando  mi  calificación  como  acto  de  naturaleza  de  mera 
administración, calificación que se corresponde con la mayor flexibilidad que en cuanto a 
las personas legitimadas para este acto dispone el artículo 47 del RD 1093/1997, de 4 de 
Julio,  por  el  que  se  aprueban  las  Normas  complementarias  al  reglamento  para  la 
Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos 
de Naturaleza Urbanística, de conformidad con el apartado 3 a) “la persona que hubiera 
declarado la obra”.
En nuestro caso, en las escrituras previas, comparecieron todos los titulares de las 
fincas afectadas, autorizando todos ellos las operaciones a realizar, en concreto Doña E. 
B. M, puesto que se iba a construir sobre parte de su terreno y como hipotecante no 
deudora. Literalmente en la escritura de declaración de obra nueva se hacía constar para 
que no hubiera lugar a dudas y volviendo a comparecer Doña E. B. M, lo siguiente:
“V.  Aclaración de la financiación de la construcción. Los cónyuges don J. L. C. B. y 
doña I. M. A. B. declaran la construcción detallada anteriormente, que será financiada 
exclusivamente por ellos mismos, en terreno en parte propio y en parte ajeno, por ser 
el 43,77 % propiedad de doña E. B. M, tal y como consta en la escritura de Agrupación 
de fincas, otorgada ante mí, el día veinticinco de junio de dos mil diecinueve, número 450 
de mi protocolo y de conformidad con lo pactado y expuesto en el mismo.”
Quedando claro que la obra nueva se declaraba, e iba a ser sufragada íntegramente, 
por el matrimonio constituido por don J. L. C. B y doña I. M. A. B, ambos comparecientes 
en la escritura de fin de obra presentada y calificada negativamente.
Además, el citado precepto igualmente recoge en su punto 2. B) que también se 
podría  declarar  por  los  titulares  en  proindiviso  que  tengan  mayoría  suficiente  para 
realizar actos de administración, como es nuestro caso, al tener el 56,23 %.
En definitiva, interpretar que cualquier alteración no sustancial del proyecto de una 
obra en construcción, supondría cambiar su calificación a un acto de riguroso dominio, 
sería  una  interpretación  tan  estricta,  que  conllevaría  la  casi  total  inaplicación  del 
artículo 47, ya que pocas obras no tienen pequeñas alteraciones a lo largo de su 
construcción y entonces la finalidad de la mayor flexibilidad que en cuanto a las personas 
legitimadas da el Rd, quedaría sin efecto, además, que el principal argumento de la 
Señora Registradora a los efectos de calificar como modificación sustancial, que era la 
realización de un nuevo embalse, ya se ha dicho que es un error de interpretación.» e.
La registradora de la Propiedad de EjeaV de los Caballeros emitió informe el día 6 de  2020-1164n https://w
jeuslitoa  Ddeir e2c0c2ió0n  rGateifnicearnadl.o su calificación en todos los extremos y elevó el expediente a
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 397 y 398 del Código Civil; 28 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana;  45  y  siguientes  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 y 21 de 
septiembre de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 20 y 21 de febrero de 1969, 2 de agosto y 11 de diciembre de 2012, 12 de 
enero de 2015 y 29 de marzo y 11 de diciembre de 2017.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es necesario el consentimiento de todos 
los copropietarios de la finca para la constancia registral de una finalización de obra, 
habiéndose introducido modificaciones respecto del proyecto inicial.
Son datos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La  finca  sobre  la  que  se  declara  la  modificación  y  terminación  de  la  obra, 
registral 2.744 de Castejón Valdejasa, figura inscrita a favor de doña E. B. M. en cuanto a 
una participación indivisa del 43,77 % y de don J. L. C. B. y doña I. M. A. B., con carácter 
consorcial, en cuanto al 56,23 % restante.
– La escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los titulares registrales de la 
participación del 56,23 % sin que comparezca la titular de la participación del 43,77 % 
restante.
– Del historial registral resulta que la descripción actual de la finca es la siguiente: 
Campo de 3 hectáreas, 59 áreas y 26 centiáreas. Dentro de su perímetro existe una 
explotación porcina compuesta de dos naves de cebo de 869,40 metros cuadrados de 
superficie cada una de ellas, caseta de vestuarios y almacén de utillaje de 15 metros 
cuadrados, fosa de purines subterránea y fosa de cadáveres. Y se están construyendo 
dos naves de 858,47 metros cuadrados de superficie cada una de ellas, nuevo depósito 
de agua y vallado perimetral.
En la escritura que se presenta a inscripción se introducen dos modificaciones 
respecto de la obra en construcción que figura inscrita en el Registro consistentes en: la 
construcción de una caseta-vestuarios de 34,65 metros cuadrados y en un nuevo vado 
para la desinfección de vehículos.
La registradora considera necesaria la intervención de todos los titulares registrales 
para  hacer  constar  la  finalización  de  la  obra  con  las  modificaciones  incorporadas. 
Basándose en los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 397 del Código Civil, entiende 
que, estando la finca inscrita en proindivisión, la legitimación para otorgar el acto por el 
que se modifica el derecho inscrito, en este caso la obra nueva inscrita, corresponde a 
todos los condueños.
El  notario,  sin  embargo,  opina  que  la  modificación  de  la  obra  contenida  en  la 
escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de finalización de obra es 
una «alteración accesoria e insustancial» y lo califica como acto de mera administración. 
Entiende que basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes invocando el 
artículo 47.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio 1997. Incorpora al expediente 
un  certificado  técnico  que  acredita  que  ambas  alteraciones  son  de  escasa  entidad 
constructiva y sencillez técnica; certificado que no se aportó en el momento de la  e.
calificación. Recalca que en las escrituras previas comparecieron todos los titulares  w.
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del  técnico  que  se  incorpora  por  el  notario  al  interponer  el  recurso  y  que  no  fue 
presentado en el Registro junto con la escritura calificada.
Como ha declarado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del 
Notariado  (Resolución  de  11  de  diciembre  de  2017),  en  los  recursos,  conforme  al 
artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  sólo  cabe  tener  en  cuenta  los  documentos 
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador, 
sin que sea admisible que se aporten al interponer el recurso; sin perjuicio de que los 
interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión 
de los documentos aportados durante la tramitación del recurso a fin de obtener una 
nueva calificación.
3.  Entrando en el fondo del asunto, la cuestión esencial que se plantea es, si 
perteneciendo un inmueble a varios propietarios en régimen de comunidad ordinaria es 
necesario  el  concurso  de  todos  ellos  para  inscribir  la  terminación  de  una  obra  en 
construcción en la que ha habido ciertas modificaciones respecto del proyecto inicial.
Sin entrar a valorar la naturaleza jurídica de la declaración de obra nueva, deben 
distinguirse dos supuestos distintos en cuanto a la capacidad exigible:
Para declarar la obra inicialmente (ya se trate de declaración de obra nueva en 
construcción  o  declaración  directa  de  obra  nueva  terminada)  es  preciso  el 
consentimiento unánime de los condueños. Así resulta del artículo 397 del Código Civil, 
según el cual «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer 
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos». 
Este criterio ha sido acogido por esta Dirección General en Resoluciones de 20 y 21 de 
febrero de 1969, y más recientemente en Resoluciones de 11 de diciembre de 2012, 12 
de enero de 2015 y 29 de marzo de 2017. Esta última estima necesaria la intervención 
de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la 
comunidad romana en nuestro Código Civil. Y recuerda la reiterada jurisprudencia del 
Tribunal Supremo, sobre la inaplicación de la doctrina de la accesión invertida en estos 
casos pues el comunero, ni construye en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno 
ajeno (Sentencias de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 
y 21 de septiembre de 2011).
Pero lo que sí se produce en estos supuestos es el incumplimiento del artículo 397 
del Código Civil. En efecto, el comunero que construye en suelo común actúa más allá 
de los límites legales pero tal extralimitación no es física, en el sentido de que no invade, 
como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno sino jurídico y abstracto, 
como abstracta es su cuota. Conforme a las normas de comunidad procederá, según los 
casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su 
caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente.
En  cambio,  para  declarar  solo  el  fin  de  obra,  cuando  ya  consta  previamente 
declarada  la  obra  en  construcción,  en  principio,  basta  con  el  consentimiento  de  la 
mayoría de los partícipes. Conforme al artículo 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de  Naturaleza  Urbanística  «cuando  la  obra  se  hubiere  declarado  e  inscrito  en 
construcción,  se  aplicarán  las  siguientes  reglas:  1.  Su  finalización  deberá  hacerse 
constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta 
notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, 
acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el 
apartado 3 del artículo anterior. 2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo  e.
anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las  w.b
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necesaria para realizar actos de administración (artículo 398 del Código Civil), pues se
supone que el resto de copropietarios ya prestaron su consentimiento en el momento de 
declarar la obra nueva en construcción.
Ahora bien, esta regla especial y flexible debe ser matizada en los supuestos en que, 
como en este caso, se introducen modificaciones en el fin de obra respecto de la obra en 
construcción, en los que sí será necesario el consentimiento de todos los partícipes.
Así resulta del artículo 28.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 
según el cual «en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no 
coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido 
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se 
producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto 
en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas 
terminadas».
El precepto, de rango legal, se remite en caso de producirse modificaciones en el 
proyecto a los requisitos generales de las obras nuevas; reglas que exigen unanimidad 
conforme  al  artículo  397  del  Código  Civil,  tal  y  como  ha  quedado  expuesto 
anteriormente.
Del mismo modo, prevé que en estos casos la constancia de la terminación de la 
obra se haga mediante un asiento de inscripción y no mediante una nota marginal, 
pudiendo plantearse igualmente si sería necesaria escritura pública o bastaría acta 
notarial, cuestión en la que no entraremos al no ser objeto del presente caso.
Además, el artículo se refiere a cualquier modificación introducida en el proyecto, con 
independencia de su entidad, pues no distingue si las modificaciones son sustanciales o 
de escasa entidad.
Cuando la Ley quiere tomar en consideración la importancia de una obra lo dice 
expresamente, como ocurre, por ejemplo, en la Ley de Ordenación de la Edificación 
de 1999 que excluye expresamente de su ámbito de aplicación las construcciones de 
escasa entidad constructiva y sencillez técnica [artículo 2.2.a)].
Por tanto, el que las modificaciones introducidas puedan parecer accesorias de la 
instalación principal no justifica que se prescinda del consentimiento de uno de los 
titulares del dominio, ya que la normativa legal invocada impide que cualquier condueño 
pueda hacer alteraciones de la cosa común sin consentimiento de todos los demás. A la 
misma conclusión lleva el principio de legitimación y de tracto sucesivo, consagrados en 
los artículos 38 y 20, respectivamente, de la Ley Hipotecaria.
Finalmente  apuntar,  que  el  posible  riesgo  señalado  por  el  notario  de  dejar  sin 
aplicación  el  artículo  47.2.b)  del  Real  Decreto  1093/1997  cuando  se  produzcan 
pequeñas alteraciones en el proyecto, podría soslayarse fácilmente si en la escritura de 
obra en construcción los titulares registrales prestan su consentimiento a que se inscriba 
en  su  día  la  terminación  de  la  obra  a  pesar  de  que  se  introduzcan  pequeñas 
modificaciones, siempre y cuando ello quede acreditado suficientemente, por ejemplo, 
mediante certificado de técnico.
En el caso de este expediente, se han introducido dos modificaciones en la obra 
nueva  consistentes  en  la  construcción  de  una  caseta-vestuarios  de  34,65  metros 
cuadrados y en un nuevo vado para la desinfección de vehículos. Modificaciones que, 
sean accesorias o sustanciales, requieren el consentimiento de todos los copropietarios.
4.  Por  último,  y  en  cuanto  al  argumento  sostenido  por  el  recurrente  sobre  la 
necesidad  de  nueva  licencia  del  Ayuntamiento  si  se  considera  una  modificación 
sustancial  de  obra,  debe  recordarse  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  (cfr.  s
Resoluciones citadas en los «Vistos»), según la cual corresponde al técnico certificante  oe.
(vid. artículo 28 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se  w.
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En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1164n https://w