BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68413
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9322 Resolución de 19 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la inscripción 
de un acta de desafectación de alojamientos en régimen preexistente a la Ley 
42/98 de 15 de diciembre de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles 
en uso turístico.
En el recurso interpuesto doña por C. S. R., abogada, en nombre y representación de 
«Windsurfer Limited», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de 
Tías, don Francisco Javier Nieto González, por la que se deniega la inscripción de un 
«acta de desafectación de alojamientos en régimen preexistente a la Ley 42/98 de 15 de 
diciembre de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en uso turístico».
Hechos
I
Mediante acta autorizada el 15 de diciembre de 2020 por la notaria de Mijas, doña 
Cristina Denis Real, la entidad «Windsurfer Limited», titular registral de un conjunto de 
diez apartamentos en régimen de aprovechamiento por turno que formaban un club, 
sitos en un complejo en el término municipal de Tías, finca registral número 25.700 del 
Registro de la Propiedad de Tías, dividida horizontalmente en veintisiete componentes, 
modificaba  dicho  régimen,  excluyendo  del  mismo  cuatro  apartamentos,  las  fincas 
registrales 25.715, 25.723, 25.751 y 25.754. Intervenía en el otorgamiento doña C. S. R., 
abogada, en representación de la titular registral de los inmuebles. Se testimoniaba 
certificación  del  acuerdo  de  la  junta  general  extraordinaria  del  club  aprobando  la 
desafectación  de  los  cuatro  apartamentos  citados,  sin  que  se  acreditase  el 
nombramiento del secretario del club mediante exhibición del libro de actas o testimonio 
notarial del mismo. Tampoco intervenía la representación de la empresa de servicios.
II
Presentada el día 15 de enero de 2021 dicha acta notarial en el Registro de la 
Propiedad de Tías, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del Documento:
Asiento 782 Diario 58 (NE 228/2021).
Fecha del documento: 15/12/2020.
Autorizante: Cristina Denis Real.
Protocolo: 1193/2020.
Francisco Javier Nieto González, Registrador de la Propiedad del distrito hipotecario 
de Tías, he calificado negativamente el documento de referencia, al apreciar en el mismo  e.
la existencia de causas impeditivas para su inscripción, sobre la base de los siguientes w.b
ALonste qceudee rnetseusl tdaen  hdeecl hdoocumento presentado, en cuya virtud la entidad “Windsurfer”
Limited,  titular  registral  de  un  conjunto  de  diez  apartamentos  en  régimen  de
aprovechamiento por turno que forman el denominado “Club (…)”, sitos en un complejo  Bc
en  la  Calle  (…),  término  municipal  de  Tías,  finca  registral  25.700,  dividida 
horizontalmente en veintisiete componentes, modifica dicho régimen excluyendo del 
mismo cinco [sic] apartamentos, las fincas registrales 25.715, 25.723, 25.751 y 25.754. 
Interviene en el otorgamiento, Doña C. S. R. en representación de la titular registral de 
los inmuebles. Se testimonia certificación del acuerdo de la Junta General Extraordinaria 
del Club aprobando la desafectación de los cuatro apartamentos citados, sin que se 
acredite el nombramiento del Secretario del Club mediante exhibición del Libro de Actas 
o testimonio notarial del mismo. Tampoco interviene la representación de la empresa de 
servicios.
Fundamentos de Derecho
Son de aplicación los artículos 1, 2, 9, 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, 9 del 
reglamento para su ejecución, 23 y siguientes de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de 
contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de 
productos  vacacionales  de  larga  duración,  de  reventa  y  de  intercambio  y  normas 
tributarias, 13 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987.
Primero.  El artículo 23 de la Ley 4/2012 de 6 de julio exige que el régimen de 
aprovechamiento por turno recaiga “sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de 
ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo 
integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho 
régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos”. Dicho 
mínimo legal, necesario para la constitución del régimen, opera también en el momento 
de la modificación consistente en la exclusión de alguno o algunos de los apartamentos 
que lo integran. Eso es así independientemente de la fecha de constitución del Club (…), 
anterior a la ley vigente y a la de 15 de diciembre de 1998 (que contenía igual previsión 
en su artículo 1.2), puesto que el régimen transitorio previsto en dicha legislación, que 
prevé la adaptación de los regímenes preexistentes a los solos efectos de publicidad y 
con pleno respeto a los derechos adquiridos por los titulares de los turnos, no puede 
excepcionar  el  cumplimiento  de  requisitos  legales  aplicables  en  el  momento  de 
pretenderse su modificación.
Segundo.  Conforme al número 4 del artículo 27 de la Ley 4/2012, de 6 de julio, para 
la modificación del régimen de aprovechamiento por turnos (y la exclusión del mismo de 
varios de sus elementos), el titular registral debe contar “con el consentimiento de la 
empresa de servicios y de la comunidad de titulares, conforme a lo establecido en el 
artículo 33.4, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el 
Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el artículo 25.3”. Por lo que se 
refiere al consentimiento de la comunidad de titulares, requiere el acuerdo adoptado por 
dos tercios de los mismos.
La comunidad de titulares de los derechos de aprovechamiento por turno se rige por 
lo previstos en los estatutos que consten en la escritura constitutiva y supletoria y 
subsidiariamente por las normas de la legislación sobre propiedad horizontal relativa al 
funcionamiento de las comunidades de propietarios (artículo 33.4-5.ª de la Ley 4/2012: 
“Las normas de la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal reguladoras 
del  funcionamiento  de  las  comunidades  de  propietarios  se  aplicarán  supletoria  y 
subsidiariamente a las presentes.”) Entre estas normas, se encuentran aquellas que 
tiene por objeto la acreditación de los acuerdos de la comunidad y de los nombramientos  s
de quienes han de desempeñar los cargos representativos de la misma. oe.
La  Ley  de  Propiedad  Horizontal  establece  una  serie  de  órganos  de  gobierno  w.
peurnnocápanireimgtaaerd,i oossso,  dbaere  l laala  gq meuseot idócionficr rdaeecs ipóloonsn  ddineet  eldareessc eirdesig r,cl aoeslne tccrtoeivn ootestrn,a iedsna ftsur ene cnloi osen lqe ustí,et u yldo e mscetoadncisaatn itltuaet  iJvauocn udtaee r ddleao    2021-9322n https://ww
propiedad horizontal (artículos 13 y 17). La operatividad registral de la certificación de los
acuerdos de la junta de propietarios se contempló extensamente en la Resolución de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987, de tal forma 
que, en analogía con la normativa del registro mercantil, debe entenderse que para 
acreditar el cargo de quien certifica de los acuerdos de la comunidad de propietarios, es 
preciso  el  traslado  al  Registro  del  Libro  de  Actas,  en  el  que  deberá  constar  su 
nombramiento (artículo 19), bien mediante testimonio notarial de su contenido, bien 
mediante  la  simple  aportación  al  Registro  del  referido  libro,  como  documento 
complementario del que es objeto de inscripción.
En el presente caso, no se acredita el nombramiento de quien certifica de los 
acuerdos de la Junta de titulares del Club mediante la exhibición del Libro de Actas o 
testimonio  notarial  del  mismo,  ni  intervienen  la  representación  de  la  empresa  de 
servicios.
Visto lo expuesto
Acuerdo
Denegar la inscripción del documento por vulneración del límite legal impuesto por la 
ley, de existencia de al menos diez apartamentos sujetos al régimen de aprovechamiento 
por turnos, no acreditarse el consentimiento a la modificación del régimen prestado por la 
empresa  de  servicios  mediante  comparecencia  de  representante,  ni  acreditarse  el 
nombramiento de quien certifica del acuerdo del Club mediante exhibición del Libro de 
Actas, debidamente diligenciado.
Tías, a ocho de febrero del año dos mil veintiuno.
Contra lo resuelto en el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Francisco 
Javier Nieto González registrador/a de Registro Propiedad de Tías a día ocho de febrero 
del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña por C. S. R., abogada, en nombre y 
representación de «Windsurfer Limited», interpuso recurso el día 6 de abril de 2021 en 
virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Primero.  Que por escritura otorgada ante la Notaria de Mijas Doña Cristina Denis 
Real, el día quince de diciembre de dos mil veinte, número 1.193 de orden de su 
protocolo, otorgó “Acta de Desafectación de Alojamientos en Régimen Preexistente a la 
Ley 42/98 de 15 de Diciembre de Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles en 
Uso Turístico” (en adelante “Acta de Desafectación”), interviniendo en representación de 
la titular registral Doña C. S. R. (…)
Segundo.  Que en dicha “Acta de Desafectación” se hace constar que “La Sociedad” 
es dueña, en pleno dominio por el título de compraventa mediante escritura autorizada el 
día tres de febrero del mil novecientos ochenta y nueve por el Notario Don Ernesto 
Martínez Lozano, de las siguientes fincas:
Referencia  al  Apartamento  -  Finca  Registral  Registro  de  la  Propiedad  Tías  - 
Referencia Catastral - Tutular [sic] Registral
7B - 25.715 - 9202011FT2090S00450X - Windsurfer Limited. o
7A - 25.723 - 9202011FT2090S0057KI - Windsurfer Limited. 22ww
2258  --  2255..775514  --  99220022001111FFTT22009900SS000030W9IZG  --  WWininddssuurrffeerr  LLimimititeedd..
númTeerroc eIIr olo.  siQguuiee neten:  “dQicuhea l a“ Amcetarc adnet il Doetosragfaencttaec cióonn”c usreri óe aslt aobtolergcea meienn teol  dEex peoscnreitnudrao   BOE-A-cable e
suscrita ante el Notario de Adeje-Playa de las Ámericas Don Roberto J. Cutillas Morales 
de fecha cuatro de enero de dos mil uno bajo el número 97 de orden de protocolo. En 
dicha escritura se declaró la preexistencia del régimen personal de tiempo compartido 
denominado  (…)  a  la  citada  Ley,  declarándose  afecta  a  este  régimen  las  fincas 
propiedad  de  la  entidad  otorgante  de  este  instrumento  y  que  antes  han  quedado 
reseñadas.  La  citada  adaptación,  consistente  en  la  mera  publicación  del  régimen 
prexistente, sin cambio en la naturaleza personal del mismo, fue inscrito en el Registro 
de Tías, y anotada al margen de cada una de las fincas afectadas y en concreto de las 
antes reseñadas”.
Cuarta.  Que en el Exponendo IV del “Acta de Desafectación” se establece: “Que 
conforme a las normas reguladoras del citado régimen que constan unidas a la escritura 
de adaptación antes referida, la mercantil titular de las fincas antes descritas ha decidido 
desafectar las mencionadas fincas y a tal fin, se celebró Junta General Extraordinaria del 
Club de fecha treinta de junio de dos mil dieciocho en la que se aprobó la desafectación 
de los apartamentos al régimen preexistente, según lo certifica la secretario del Club, 
Don W. K., con el visto bueno de su presidente F. S., cuyas firmas se encuentran 
legitimadas notarialmente, y que dejo unido a esta matriz”.
Quinta.  Que a efectos aclaratorios se hace constar en el Segundo Otorga del “Acta 
de Desafectación” que no existe en la actualidad ningún derecho transmitido a terceros 
en las mencionadas fincas.
Sexta.  Que en fecha 8 de febrero de 2021 se emitió la Notificación de Calificación 
Negativa, por apreciar el Señor Registrador del Registro de Tías supuestas causas 
impeditivas para su inscripción, entre las que cita las siguientes:
I.  Vulneración del límite legal impuesto por la ley, de existencia de al menos diez 
apartamentos sujetos al régimen de aprovechamiento por turnos;
II.  No acreditarse el consentimiento a la modificación del régimen prestado por la 
empresa de servicios mediante comparecencia de representante;
III.  Ni acreditarse el nombramiento de quien certifica del acuerdo del Club mediante 
exhibición del Libro de Actas, debidamente diligenciado (…)
Fundamentos de Derecho
Que, a la vista de la exposición de motivos de Ley, capítulo VII, los artículos 5 y 
Disposición Transitoria Segunda la Ley 4/2012, de 6 de julio, exige que el régimen de 
aprovechamiento:
En relación con el fundamento primero de la nota de calificación:
Club (…) es un régimen de los llamados preexistentes, el cuál ha sido adaptado 
conforme a la Escritura de Adaptación del Régimen Preexistente a la Ley de Derechos 
de  Aprovechamientos  por  Turnos  de  Bienes  Inmuebles  (en  adelante  «Escritura  de 
Adaptación») celebrada en fecha 4 de enero de 1991.
(…) de “Escritura de Adaptación”, (…) en la que se hace constar lo siguiente, dentro 
de sus disposiciones el inciso a) del capítulo adaptación y que establece a la letra de su 
texto:
A)  Adaptación.
La señora compareciente, en la representación que ostenta, y con respecto a las  e.
fincas descritas en el expositivo anterior explotadas en preexistencia del Club, las adapta  w.b
a la Ley 42/98 (a los meros efectos publicitarios), de conformidad con la disposición  22ww
terxapnrseitsoarmia en2t.eª  dlae  fadcicuhltaa dL eqyu,e  bealj oC lluab  deesntaobmleincaec ióenn  s“Cu lucbo n(s…tit)u, ciyó nh, aecnie ncduoa nctoo nas talar 
incoSrpuobrraacyiaómn ofust ulroa  sdieg unieunetveo:s “ a…cyti vcoosn i nrmesopbeilciatori oas  yla es nf ibnecnaes fidceios cdreit aloss  esno ceiol se dxpeol csliutivbo.
anterior explotadas en preexistencia del Club, las adapta a la Ley 42/98 a meros efectos
publicitarios”. Lo anterior de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda de la 
Ley 42/98, que a la letra de su texto dice: “Para esta adaptación será necesario, en todo 
caso, otorgar la escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 de la mencionada 
ley que le sean compatibles con la naturaleza del régimen a los meros efectos de 
publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos”.
Pues bien, en ningún momento se refiere este artículo cinco (5) de la Ley de 
Aprovechamiento por Turnos a un mínimo de 10 alojamientos, y menos aún lo hace en la 
exposición de motivos de la ley en su capítulo VII cuando establece: “… Naturalmente, la 
adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de 
los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se de publicidad a éstos y a su forma de 
explotación,  con  pleno  respeto  a  los  ya  adquiridos.  Por  eso,  la  disposición  exige 
solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que 
la Ley impone”.
Sigue el apartado de Disposiciones de la «Escritura de adaptación» refiriéndose en 
su  inciso  B)  Preexistencia:  “La  preexistencia  del  régimen  queda  acreditada  con  el 
certificado expedido por la Compañía Multinacional de Intercambio ‘RCI’ fotocopia del 
cual incorporo a esta matriz. Independientemente de tratarse de un hecho notario que 
consta con carácter generalizado”.
De lo anterior, concluimos que es un hecho notorio con carácter generalizado que 
(…) es como ya se ha reiterado un régimen preexistente a la Ley de Aprovechamiento 
por Turnos no siendo de aplicación la exigencia de 10 alojamientos, y de ninguna 
manera obligatorio el mantener 10 unidades afectadas, lo que avocaría al cierre del Club 
irremediablemente.
Al margen de lo anterior, queremos dejar constancia que “La Sociedad” se encuentra 
hoy debatiendo con la Administración una deuda tributaria, derivada de la liquidación 
A3560018026001118, por un importe 195.505,53 Euros, por lo que el motivo para la 
aprobación por parte de los socios del Club de desafectar los inmuebles no es otra que 
otorgarlos en garantía como hipoteca unilateral hasta que se resuelva su defensa en el 
Tribunal Económico Administrativo.
Es de hecho la intención de los socios de Club (…) y de la empresa de servicios 
mantener el Club funcionando con los 6 alojamientos restantes. Por ello, tal y como 
consta el Acta de Junta de Socios de fecha 30 de junio de 2018 establece claramente la 
intención de ofrecer los inmuebles como garantía, los cuales han sido considerados 
como insuficientes por la administración al considerarlos no idóneos para suspender la 
ejecución del acto recurrido puesto que los inmuebles ofertados estaban sometidos al 
aprovechamiento por turnos de inmuebles turísticos recogidos en la Ley 42/1998, de 15 
de diciembre. Lo anterior, como se confirma en la Resolución del Auto 50/2011 del 
Tribunal Superior de Justicia, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera 
(…)
En relación con el fundamento de Derecho segundo de la nota de calificación.
Nos resulta confuso y en todo caso innecesario entrar en este segundo fundamente 
[sic] si el primero fuese contundente y definitivo. Simplemente, por aclarar: en este caso, 
hemos aportado poder de “La Sociedad” propietaria registral y hemos aportado el acta 
de la Junta de fecha en la que consta presente la empresa de servicios representada por 
Don A. M. y D. M.; y, respecto a la acreditación del nombramiento de quien certifica el 
acuerdo del Club mediante exhibición del Libro de Actas, debidamente diligenciado, no 
se aporta nuevamente por no haber cambios en los nombramientos de Secretario y 
Presidente, desde la última Acta de Desafectación presentada ante el propio Registro de  s
Tías.» oe.
El registrador de la Propiedad emitió inIfVorme el día 14 de abril de 2021, mantuvo la  2021-9322n https://ww
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  23.2  de  la  Ley  4/2012,  de  6  de  julio,  de  contratos  de 
aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos 
vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, y 1.2 y 
la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos 
de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
1.  Por acta notarial de desafectación de alojamientos en régimen preexistente a la 
Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de 
bienes  inmuebles  de  uso  turístico  y  normas  tributarias,  la  titular  registral  de  diez 
apartamentos en régimen de aprovechamiento por turno que forman el denominado 
«Club  (…)»,  término  municipal  de  Tías,  dividida  horizontalmente  en  veintisiete 
componentes,  modifica  dicho  régimen  excluyendo  del  mismo  varios  apartamentos 
sometidos a dicho régimen.
El registrador deniega la inscripción por tres defectos: primero, por vulnerarse el 
límite legal de diez apartamentos previsto en el artículo 23 de la Ley 4/2012, de 6 de 
julio, y en el 1.2 de la anterior Ley 42/1998, de 15 de diciembre; segundo, por no 
acreditarse el consentimiento a la modificación del régimen prestado por la empresa de 
servicios mediante comparecencia de representante, y, tercero, por no acreditarse el 
nombramiento de quien certifica del acuerdo del club mediante exhibición del libro de 
actas, debidamente diligenciado.
La recurrente entiende que de conformidad con la disposición transitoria segunda de 
la Ley 42/1998, en ningún momento se exige por la Ley de aprovechamiento por turnos 
un mínimo de diez alojamientos. En cuanto a los otros defectos, alegan haber aportado 
el acta de la junta en la que consta presente la empresa de servicios representada por 
don A. M. y don D. M.; y, respecto a la acreditación del nombramiento de quien certifica 
el acuerdo del club mediante exhibición del libro de actas, debidamente diligenciado, no 
se aporta nuevamente por no haber cambios en los nombramientos de secretario y 
presidente, desde la última acta de desafectación presentada ante el propio Registro de 
la Propiedad de Tías.
2.  En relación con la primera cuestión, la nota de calificación debe ser confirmada, 
pues  el  artículo  1.2  de  la  Ley  42/1998,  de  15  de  diciembre,  sobre  derechos  de 
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, era 
clara al respecto al disponer que:
«El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, 
conjunto  inmobiliario  o  sector  de  ellos  arquitectónicamente  diferenciado.  Todos  los 
alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, 
deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, 
diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté 
sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo 
de  explotación  turística,  siempre  que  los  derechos  de  aprovechamiento  por  turno 
recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados.»
La nueva Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de 
bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de 
reventa y de intercambio y normas tributarias, mantuvo dicha exigencia al disponer en su 
artículo 23.2 que:
«El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio,  b
conjunto  inmobiliario  o  sector  de  ellos  arquitectónicamente  diferenciado.  Todos  los  22ww
daelobjaemn ieesnttaors s ionmdeeptiednodsi ean dteicsh oq ureé gloim iennte. gSreenrá,  cnoenc elsaa nrieoc qeusea reial  ceoxncjeupnctoió tne ndgea l,o asl  lmoceanloess,, 
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de  explotación  turística,  siempre  que  los  derechos  de  aprovechamiento  por  turno
recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados. En este caso el 
edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado deberá 
adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como a 
la normativa del tipo de explotación que corresponda.»
En definitiva, la legislación sobre aprovechamiento por turnos, desde la primitiva ley 
de 1998, exigió un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un 
inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho 
real o personal.
3.  Aunque  el  objeto  principal  de  la  ley  fue  la  regulación  de  los  derechos  del 
consumidor de ser informado por escrito, de los derechos de desistimiento y resolución, 
prohibición de anticipos y demás previstos en las Directiva 94/47/CE, del Parlamento 
Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994. y en la Directiva 2008/122/CE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de 
los  consumidores  con  respecto  a  determinados  aspectos  de  los  contratos  de 
aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, éstas permitieron un mayor nivel 
de protección en cada Estado del previsto expresamente en las mismas.
Así la exigencia de una empresa de servicios complementaria; de un número mínimo 
de días de duración temporal del derecho de aprovechamiento por turnos; de un número 
máximo de semanas por cada apartamento; o de un número mínimo de elementos para 
la explotación de un edificio en régimen de aprovechamiento por turnos, se consideraron 
por el legislador garantía de un mejor funcionamiento del régimen.
4.  En su disposición transitoria segunda, la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, exigió 
a los regímenes preexistentes su adaptación en los siguientes términos:
«1.  Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más 
inmuebles,  construidos  o  en  construcción,  durante  un  período  determinado  o 
determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho 
deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del registrador el 
informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, sobre 
la forma en que ha de realizarse la adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal, relativo a 
la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable 
del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición.
2.  Para  esta  adaptación  será  necesario,  en  todo  caso,  otorgar  la  escritura 
reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del 
régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y 
con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo 
citado sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La 
escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los derechos 
son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un 
turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el presidente de la 
comunidad  de  propietarios,  previo  acuerdo  de  la  propia  comunidad  adoptado  por 
mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el 
régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro 
tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea  e
comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por  bo
turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los  22ww
sreoqbureis ittoosd oe setal bilnemciudeobs lee,n  seinstoa  sLóelyo,  preesrop escinto n edcee sloidsa dtu drneo qsu en oe l ernéagjiemneand osse.  cSoin sdteituseyaa 
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los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen 
preexistente, incluso si era indefinida.
3.  Sin  perjuicio  de  lo  dispuesto  en  el  apartado  anterior,  todos  los  regímenes 
preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en 
vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura 
de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.»
5.  En  base  a  esta  necesaria  adaptación,  el  denominado  «Club  (…)»,  otorgó 
escritura de adaptación escritura suscrita ante el notario de Adeje, don Roberto Jesús 
Cutillas  Morales,  de  fecha  4  de  enero  de  2001.  En  dicha  escritura  se  declaró  la 
preexistencia del régimen personal de tiempo compartido, declarándose afecta a este 
régimen  las  fincas  propiedad  de  la  entidad  otorgante  integrantes  del  inmueble, 
habiéndose hecho constar la citada adaptación, consistente en la mera publicación del 
régimen prexistente, sin cambio en la naturaleza personal del mismo, en el Registro de la 
Propiedad de Tías, por nota al margen de cada una de las fincas afectadas.
La circunstancia de que hubiera escritura de adaptación no merma en nada la 
exigencia legal de un número mínimo de diez apartamentos para la posibilidad de 
explotación del inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos y precisamente que 
entonces cumpliera con dicho requisito permitió la inscripción de la adaptación a efectos 
meramente publicitarios del régimen.
6.  En  cuanto  a  los  defectos  señalados  en  segundo  y  tercer  lugar  deben  ser 
igualmente confirmados, en cuanto del expediente del recurso interpuesto, no resulta 
acreditado la prestación expresa de consentimiento a la modificación del régimen por 
parte  de  la  empresa  de  servicios  mediante  comparecencia  en  el  acta  de  su 
representante. Tampoco se acredita el nombramiento de quien certifica del acuerdo del 
club sin ser suficiente la mera manifestación -en sede del recurso- de que no se aporta 
nuevamente la justificación por no haber cambios en los nombramientos de secretario y 
presidente, desde la última acta de desafectación presentada ante el propio Registro, 
pues cada acto inscribible tiene su propia exigencia de acreditación formal y sustantiva a 
efectos de inscripción (cfr. artículo 18 Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.