BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44902
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6791 Resolución de 6 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  liquidación  de  gananciales,  aceptación  y 
adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por don Ángel Arregui Laborda, notario de Olot, contra la 
nota de calificación del registrador de la Propiedad de Alcalá la Real, don José Eduardo 
Luzón Tello, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de 
gananciales, aceptación y adjudicación de herencia.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 22 de agosto de 2019 ante el notario de Olot, don 
Ángel Arregui Laborda, con el número 832 de protocolo, se practicó la disolución de la 
sociedad de gananciales y las operaciones particionales por el fallecimiento de don C. N. 
P.  Dentro  del  caudal  hereditario  se  inventaría,  entre  otras,  la  finca  registral 
número 33.902 de Alcalá la Real. Dicha finca aparecía inscrita como una suerte de tierra 
secano con una superficie de 1 hectárea, 94 áreas y 33 centiáreas, si bien bajo la 
advertencia  de  que  de  dicha  finca  se  había  segregado  1  hectárea,  89  áreas  y  2 
centiáreas, sin que constase descrito el resto después de la segregación.
El notario autorizante inventarió dicha finca en el apartado segundo del expositivo 
ajustándose  a  la  descripción  tabular,  si  bien  añadiendo  la  referencia 
catastral 23002A071001820000RA, solicitando expresamente la no coordinación gráfica 
de la finca registral con la parcela catastral.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«En  el  ejercicio  de  la  calificación  registral  sobre  la  legalidad  del  documento 
presentado, resultan los siguientes:
Hechos
1.º)  El día 2 de octubre de 2.019, con el asiento de presentación n.º 618 del 
Diario 100, fue presentada en este Registro de la Propiedad la escritura calificada.
2.º)  En dicha escritura se formalizan las operaciones particionales de herencia al 
fallecimiento de don C. N. P.
3.º)  Entre las fincas inventariadas y adjudicadas, la única que pertenece a éste 
distrito hipotecario es la registral n.º 33.902 del término de Alcalá la Real, respecto a la  es
cual, consultado el Registro se aprecia que por nota a su margen consta haberse  bo
practicado una segregación, tras la cual ni se describió el resto de la matriz, ni se  91ww
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una porción de ella ha sido segregada y transmitida a terceros.
Fundamentos de Derecho
1.º)  La  determinación  del  resto  de  una  finca,  es  una  operación  cuya  forma 
hipotecaria de proceder está prevista en el artículo 47 párrafo tercero del Reglamento 
Hipotecario, que exige su descripción para su transmisión o cualquier otro acto sobre el 
mismo.
El principio de especialidad hipotecaria, exige una perfecta identificación de las fincas 
inscritas.  Su  determinación  no  queda  realizada,  si  después  de  verificadas  distintas 
operaciones de segregación, la finca resto no se describe con la nueva superficie y 
linderos (artículos 9 de la ley Hipotecaria y 51 del reglamento).
La falta de determinación del resto afecta también al objeto del negocio jurídico, el 
cual queda en cierta forma indeterminado al no aparecer descrito con claridad.
En el presente caso la indeterminación presenta especial relevancia ya que:
– Cuando se practicó la segregación no solo no se describió el resto que ahora se 
solicita,  sino  que  ni  siquiera  se  indicó  el  lindero  por  el  que  aquella  se  realizaba, 
contraviniendo lo dispuesto en el artículo 47 del Reglamento.
– Tampoco se expresó la superficie restante según el Registro.
– En la escritura, la finca aparece descrita con la superficie originaria (anterior a la 
segregación) haciendo constar que practicó una segregación sin que conste descrito el 
resto, cuando parte de ella ya está transmitida a favor de tercero.
Acuerdo
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de 
calificación,  por  la  concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  los 
Fundamentos de Derecho de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar 
desde  que  se  tenga  constancia  de  la  recepción  de  la  última  de  las  notificaciones 
legalmente  pertinentes,  de  conformidad  con  los  artículos  322  y  323  de  la  Ley 
Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, 
durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días 
anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el 
artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior calificación (…)
Alcalá la Real, a 16 de octubre de 2.019.–El Registrador (firma ilegible). Firmado: 
José Eduardo Luzón Tello.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ángel Arregui Laborda, notario de Olot, 
interpuso recurso el día 19 de noviembre de 2019 mediante escrito en el que alega lo 
siguiente:
«Expone:
1.º  Que en escritura otorgada ante mí el día 22 de Agosto de 2019, número 1.832 
de protocolo, Doña M. N. C. M. aceptó la herencia de Don C. N. S. y solicitó se 
cancelara, sobre la finca a la que el presente se refiere, el usufructo que con carácter  e.
ganancial correspondía a dicho señor con Doña A. P. P., por fallecimiento de ambos. w.
2.º  Que entre los bienes relictos por Don C. N. S. y que se adjudicaba Doña M. N.  91ww
Cde.  Mla .P, sroep eiendcaodn tdraeb Aal claa láfi nlac aR seiatal,  eanl t oeml toé r5m4i1n,o l idbero A 2l4ca9l,á f olalio R 6e4a fl,in icnas cnrúitam eerno  e3l 3R.9e0g2istro
los c3o.ºn stQanu ee enn s lua  einssccrritipucraió dne e hne erel nRceiag issetr od edsec rilbae P driocphiae dfiandc,a  seeng úidné nretiscuolsta t édrem ilnao ns odtae   BOE-A-cable e
informativa solicitada para el otorgamiento de la escritura y expedida el día 7 de Agosto 
de 2.019.
4.º  Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad de Olot, el Registrador 
suspende la inscripción por el hecho de haberse practicado sobre dicha finca "una 
segregación, tras la cual ni se describió el resto matriz, ni se determinó el lindero por el 
que se realizaba."
5.º  Que en los fundamentos para la suspensión de la escritura de herencia, reitera 
el Registrador una serie de imprecisiones sobre la segregación y la descripción de resto 
ya  inscrita,  que  se  realizó  en  su  día,  y  que  vulneran,  a  su  juicio,  el  principio  de 
especialidad y el de «tracto sucesivo.
6.º  Reconoce el propio Registrador que en la escritura aparece descrita la finca con 
la  superficie  originaria  "haciendo  constar  que  se  practicó  una  segregación". 
Efectivamente en la escritura se describe la finca en los mismos términos y con la misma 
superficie que resulta de la vigente inscripción de la misma en el Registro.
7.º  Señala el Registrador que la falta de determinación del resto, afecta al objeto 
del negocio el cual queda "en cierta forma" indeterminado.
8.º  Que no estando de acuerdo con dicha calificación, mediante el presente escrito 
se interpone recurso contra la misma con base a los siguientes
Fundamentos
1.º  No se alcanza a entender cuál es el defecto de la escritura de herencia, pues 
todos los defectos señalados por el Registrador se refieren. a defectos que entiende que 
se produjeron en la escritura de segregación, así señala:
– "después  de  verificadas  distintas  operaciones  de  segregación,  la  finca  no  se 
describe con la nueva superficie y linderos",
– "cuando se practicó la segregación no solo no se describió el resto que ahora se 
solicita,  sino  que  ni  siquiera  se  indicó  el  lindero  por  el  que  aquella  se  realizaba, 
contraviniendo lo dispuesto en el artículo 47 del Reglamento",
– "Tampoco se expresó la superficie restante según el Registro".
2.º  Consecuencia de lo anterior es que el Registrador está recalificando un título 
anterior que ya fue calificado por el Registrador competente en su momento y que fue 
inscrito en el Registro, y desde dicho momento se encuentra según el artículo 1 de la 
L.H. "bajo la salvaguarda de los Tribunales" y no puede entrar el actual Registrador a 
juzgar  si  debió  o  no  ser  inscrito  y  "calificar  la  calificación  de  un  antecesor  suyo", 
entendiendo que no debió inscribir la escritura de segregación. Debe calificar el título 
presentado y no la inscripción existente, que es lo que parece no ser de su agrado.
3.º  Por último indicar que en cuanto la alegada indeterminación del "objeto del 
negocio" y "la falta de tracto sucesivo", que la escritura se trata de una herencia y por 
tanto, el heredero se coloca en la misma posición jurídica y sobre la misma finca que 
ostentaba  su  causante,  no  alcanzando  el  Notario  autorizante  a  comprender  que 
vulneración del principio de especialidad puede ocasionar la escritura que se califia [sic] 
si no se altera en absoluto la descripción que ya consta en el Registro, y qué falta de 
tracto sucesivo hay en la herencia».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el  e.
día 22 de noviembre de 2019, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente  w.b
a la Dirección General de los Registros y del Notariado. 91ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 9, 40 y 324 de la Ley Hipotecaria; 47, 50, 51 y 110 del
Reglamento Hipotecario; 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social; 175.2 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 1946, 16 de 
febrero de 1999, 20 de febrero, 20 de marzo, 21 de mayo y 17 de septiembre de 2002, 4 
de enero de 2005, 11 de mayo de 2006 y 23 de noviembre de 2009.
1.  En  el  presente  expediente  pretendida  la  inscripción  de  una  escritura  de 
liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia en la que se incluyen 
diferentes fincas, el registrador suspende su despacho respecto de la única finca de su 
distrito  hipotecario,  porque  señala  que  resulta  del  Registro  la  existencia  de  una 
segregación, quedando un resto sin describir.
La segregación ya practicada goza de la protección prevista en el párrafo tercero del 
artículo  1  de  la  Ley  Hipotecaria  al  quedar  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales, 
entendiendo  el  registrador  que  provoca  una  indeterminación  en  el  negocio  jurídico 
titulado, si bien en el título se reproduce la descripción tabular de la misma.
El  notario  autorizante  de  la  escritura  interpone  recurso  alegando  que  para  la 
descripción de la finca en la escritura se tomaron la superficie y linderos que resultan del 
Registro.
2.  Como ya declarara la Resolución de la dirección General de los Registros y del 
Notariado de 20 de marzo de 2002, las diferencias de descripción de la finca matriz, 
como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si 
dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual 
según Registro.
En el caso debatido se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya 
identificación no suscita dudas al registrador, al no ser puesto de manifiesto tal extremo 
en  la  nota  de  calificación  recurrida,  limitándose  el  defecto  observado  «la  falta  de 
determinación del resto» que «afecta al objeto del negocio jurídico». Por tanto, debe 
concluirse de la calificación impugnada la ausencia de dudas del registrador respecto de 
la identidad de la finca en cuestión.
En  consecuencia,  el  objeto  del  presente  expediente  se  limita  a  determinar  si 
practicada una segregación, registralmente sin descripción completa de la finca resto, es 
posible la inscripción de sucesivos negocios jurídicos sobre la misma, manteniendo la 
descripción registral.
3.  No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los 
tribunales, si la segregación efectuada en su día cumplió o no los requisitos exigidos por 
el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. Lo que sí se puede afirmar es que no puede 
servir de obstáculo a la inscripción de la herencia presentada respecto de la finca matriz, 
bastando con hacer constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de 
los asientos anteriores y al pie del título que se ha hecho la inscripción según la 
descripción registral como ha solicitado el interesado.
Cuestión distinta y que no se plantea la calificación es si se incumple la obligación de 
inscripción preceptiva de la representación gráfica georreferenciada de la finca, exigible 
conforme  al  artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria,  aplicable  en  el  caso  de  que  la 
segregación  hubiese  accedido  al  Registro  después  de  la  entrada  en  vigor  de  la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio.  En  tal  caso,  debe  partirse  de  que  en  determinados 
supuestos se admite la inscripción de la segregación sin que conste la representación 
gráfica de la porción restante, cuando ello encaje en los supuestos previstos en los 
artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario cuando señalan que se hará constar la 
descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica 
de la finca) cuando esto «fuere posible»; imposibilidad que deberá valorarse en cada  e.
caso  de  modo  objetivo,  según  ha  reiterado  esta  Dirección  General.  Pero  en  tales  w.b
supuestos, esta falta de inscripción de la representación gráfica del resto al tiempo de  91ww
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resto de la finca.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.