BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85178
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11916 Resolución  de  16  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Mazarrón,  por  la  que  se 
deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. H. O. contra la calificación del registrador de la 
propiedad de Mazarrón, don José Ramón Sánchez Galindo, por la que deniega la 
inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por  escritura  otorgada  en  Alhama  de  Murcia,  ante  el  notario  don  Juan  Pérez 
Martínez, con fecha de veintiséis de diciembre de dos mil ocho, número 1616/2008 de su 
protocolo, por la que se formaliza la compra de una ciento veinte ava parte indivisa de la 
registral finca número 21877. Dicha escritura fue presentada con fecha 27 de enero 
de 2020 en este Registro de la Propiedad, bajo el asiento 991 del Diario 81.
Con fecha 19 de febrero de 2020, el documento queda pendiente del transcurso de 
cuatro meses en relación a la comunicación efectuada por ese Registro al Ayuntamiento 
de Mazarrón al amparo del art. 79 del RD 1093/1997, la cual tuvo entrada en el Registro 
General del Ayuntamiento con igual fecha.
Con fecha 4 de marzo de 2020, el Ayuntamiento de Mazarrón presenta oficio del 
Concejal  Delgado  de  Hacienda,  Urbanismo  e  Infraestructuras,  Cultura  y  Patrimonio 
Histórico don Ginés Campillo Méndez, de fecha 2 de marzo de 2.020, en relación al 
siento de presentación número 991 del Libro Diario número 81, en unión de copia de 
certificación expedida por el Secretario Accidental don C. M. L. el día 8 de mayo 
de 2.018 y por la Alcadesa-Presidenta doña Alicia Jiménez Hernández el 7 de mayo 
de 2.018, en el que se solicita la práctica de la nota marginal que se indica en el 
artículo 228 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia junto al asiento de inscripción de 
la finca registral 21877, como consecuencia de procedimiento sancionador en materia 
urbanística  número  000060/2011-3.01.040.03  seguido  contra  el  propietario  de  dicha 
finca. Con fecha 1 de abril de 2020, se extiende la referida nota al margen de la 
inscripción 2.ª, de la finca registral 21877.
II
Con fecha 14 de mayo de 2020, el documento presentado bajo el asiento 991 del 
Diario 81 fue calificado negativamente, en los siguientes términos:
«Hechos:
1.º  Operándose en el precedente documento la venta de una ciento veinte ava  s
parte indivisa de una finca rústica con superficie de cinco hectáreas, ochenta y cuatro  oe.
áreas, treinta centiáreas y ochenta y siete decímetros cuadrados, de la que se han ido  w.
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participaciones indivisas a las que se le atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
una porción concreta de la finca, y resultando de la vigente Ley del Suelo de la Región 
de  Murcia  que  todo  acto  de  división,  segregación,  fraccionamiento  de  terrenos  o 
parcelación queda sujeta a licencia, y que los Registradores de la Propiedad exigirán 
para  inscribir  las  escrituras  en  las  se  formalicen  dichos  actos  que  se  acredite  el 
otorgamiento de licencia o la declaración municipal de su innecesariedad conforme a la 
legislación estatal. Y habiendo previsto el Real Decreto sobre inscripción en el Registro 
de actos urbanísticos, que cuando los Registradores de la Propiedad tengan la duda 
fundada, como ahora sucede por las sucesivas transmisiones de cuotas indivisas iguales 
sobre una finca rústica, que pudiera estar generándose un núcleo de población, remitirán 
copia del título presentado al Ayuntamiento para que este adopte el acuerdo que en cada 
caso proceda. Lo que así se realizó por oficio el día 17 de febrero de los corrientes que 
tuvo entrada en el Ayuntamiento de Mazarrón el 19 de febrero de 2020.
Consta por nota al margen del historial registral de dicha finca que por Resolución de 
fecha 11 de Abril de 2013, del Concejal Delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de 
Mazarrón,  por  Delegación  de  la  Alcaldía  número  2116/2011,  de  20  de  Junio,  en 
expediente  60/2011-3.01.04.03  se  ha  resuelto  imponer  a  don  (…),  en  calidad  de 
propietario, una multa urbanística de (…) euros como responsable de la comisión de una 
infracción  muy  grave  prevista  en  el  artículo  237  aptdo.  1.A)  del  Decreto 
Legislativo 1/2005, de 10 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Suelo de la Región de Murcia, consistente en parcelación urbanística, sin licencia y 
situadas en …., que se habrán de incrementar en la cantidad de …., resultante de aplicar 
el 3'8% sobre la misma valoración, en concepto de Impuesto sobre Construcciones, 
Instalaciones y Obras, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 103.4 de la Ley 
Reguladora de las Haciendas Locales. Ordenar al citado señor la restitución de las obras 
realizadas  anteriormente  indicadas.  Que  se  proceda  a  la  demolición  o  restitución 
ordenada en el plazo de quince días, contados desde el día siguiente al de la recepción 
de la notificación de la resolución, a su costa y bajo la dirección de técnico competente, 
con expresa advertencia que, si transcurrido dicho plazo no se hubiese cumplido con lo 
ordenado, se procederá a la ejecución subsidiaria por la brigada municipal o personal 
idóneo contratado, todo ello a costa del obligado, de conformidad con lo establecido en 
la Ley 1/01, de veinticuatro de Abril del Suelo de la Región de Murcia; habiéndose sido 
notificada a los titulares registrales y siendo firme en vía administrativa.
Por todo ello se deniega la inscripción solicitada.
2.º  No tendrá acceso al Registro las palabras "Tiene a su favor una servidumbre de 
saca de agua de los dos embalses existentes en la finca que se adjudicara …", por 
tratarse de una mención.
A tal/es Hechos/s son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho:
1.º  Artículos 105, 107, 108, 272 y siguientes de la Ley del Suelo de la Región de 
Murcia;  artículo  26  de  la  Ley  del  Suelo  de  7/2015;  artículo  79  del  Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de julio.
2.º  Artículo 98 de la Ley Hipotecaria. (…) Mazarrón, 14 de mayo de 2.020. el 
registrador. Fdo. José Ramón Sánchez Galindo.»
III
Con fecha de 23 de junio de 2020, don J. H. O., presenta escrito firmado el diecisiete 
de junio de dos mil veinte, por el que interpone recurso gubernativo contra la calificación  e.e
negativa de la escritura antes referida; y se le asigna el número 1724/2020 del libro de  b
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dice en la calificación denegatoria, en realidad, lo que se pretende inscribir es una
parcelación de dicha finca rústica. Nada más lejos de la realidad. Lo que adquirió el 
dicente y su cónyuge fue una parte indivisa alícuota en abstracto de la propiedad de esta 
finca rústica. No se adquirió ninguna parte de la finca que se pueda identificar sobre 
terreno ni que se encuentre diferenciada dentro de la unidad de esta finca rústica, y así 
se puede ver en la escritura de compra donde no se menciona que dicha parte alícuota 
se concrete en una parte de la finca. Se trata pues de una adquisición de un proindiviso 
que es totalmente legal en nuestro ordenamiento jurídico, regulado en los artículos 392 y 
siguientes del Código Civil. No existe pues parcelación alguna en esta finca rústica ni se 
pretende realizar segregación de la misma, sino sólo que se inscriba nuestro derecho de 
propiedad  en  abstracto  y  de  forma  porcentual  sobre  esta  finca,  derecho  adquirido 
mediante escritura pública hace ya más de diez años y que por dejadez no se solicitó su 
inscripción en el Registro correspondiente antes de esta fecha. Se dice en la resolución 
que se impugna, que el vendedor, D. (…), ha sido sancionado por el Ayuntamiento de 
Mazarrón  por  infracción  de  la  legalidad  urbanística.  Se  pregunta  esta  parte  qué 
responsabilidad tiene la misma en que este señor haya incumplido, o no la legalidad 
urbanística, siendo pues de su exclusiva responsabilidad el que así lo haya hecho o no, 
asunto que deberá dirimirse entre este señor y dicho consistorio municipal. Por lo tanto, 
lo  que  se  pretende  inscribir  es  un  documento  público  accesible  al  Registro  de  la 
Propiedad de un porcentaje en abstracto de una propiedad (no una parcelación ni 
segregación),  porcentajes  que  además  han  sido  admitidos  en  casos  anteriores  su 
inscripción,  por  lo  que  sería  incluso  un  agravio  comparativo  el  que  ahora  se  nos 
deniegue la inscripción de nuestro legítimo derecho de propiedad de esta finca.» Por lo 
que solicita «Se revoque la resolución impugnada, para que, en su lugar, se tenga a bien 
declarar el derecho a inscribir en el Registro de la Propiedad de Mazarrón el documento 
público presentado a su inscripción, que es la escritura de compraventa de 26 de 
diciembre de 2008 de la notaría de D. Juan Pérez Martínez, número de protocolo 1.616, 
consistente en la propiedad de 1/120 parte indivisa y en abstracto de la finca registra 
no 21.877, Tomo 1202, Libro 275, Folio 162, de dicho Registro, ordenando junto lo que 
demás proceda conforme a Ley y Derecho (…)».
IV
El registrador de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; los artículos 26 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; artículos 105, 107, 108, 228 de la Ley 13/2015, de 30 
de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia; 78 y 79 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de 
octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 
(1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de 
septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo,  e.
24 de abril de 2019, 27 de septiembre de 2019 y las que en las mismas se citan. w.b
2020-1191n https://w
1.  Se  debate  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
compraventa  del  dominio  de  una  cuota  indivisa  de  una  finca  registral,  en  la  que 
concurren las siguientes circunstancias:
– Es objeto de venta 1/120 ava parte indivisa de una finca rústica con superficie de 
cinco hectáreas, ochenta y cuatro áreas, treinta centiáreas y ochenta y siete decímetros 
cuadrados, de la que previamente se han transmitido por un título 1/120 ava parte 
indivisa, en virtud de otro título 2/120 avas partes indivisas, por otro título otra 1/120 ava 
parte indivisa y por otro otras 2/120 avas partes indivisas. En la escritura de compraventa 
no  se  incluye  pacto  alguno  relativo  a  la  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte de dicho inmueble al comprador.
– El registrador, al amparo del artículo 79 del RD 1093/1997, de 4 de julio, practica la 
comunicación prevenida en dicho artículo al Ayuntamiento, remitiendo copia del título 
presentado, quedando prorrogado el asiento de presentación.
– El  Ayuntamiento,  remite  certificación  en  la  que  solicita  se  practique  la  nota 
marginal prevista en el art. 228 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia junto al 
asiento de inscripción de la finca, como consecuencia de procedimiento sancionador en 
materia urbanística seguido contra la propietaria de dicha finca. En la resolución que se 
certifica se hace constar la existencia de una parcelación urbanística en la finca pues «se 
está regulando de hecho una utilización de las parcelas de forma exclusiva que va más 
allá del propio uso que se alega», si bien, en el apartado primero de los fundamentos 
respecto a las alegaciones presentadas responde que «se están confundiendo planos 
jurídicos diferentes, por cuanto no se discute ni se sanciona el negocio legal de Derecho 
Privado, sino su significación para el uso y ordenación del suelo».
– El registrador extiende la nota marginal y califica negativamente la escritura de 
compraventa en los términos expuestos en los hechos.
2.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el 
régimen competencial en materia de urbanismo.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva 
en las materias de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (Sentencias del 
Tribunal  Constitucional  números  61/1997,  de  20  de  marzo,  fundamento  jurídico  5, 
y 164/2001, de 11 de julio, fundamento jurídico 4), lo que en el caso de la Comunidad de 
Andalucía se plasma en el ejercicio de su potestad legislativa mediante la Ley 7/2002, 
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. En segundo lugar, debe 
afirmarse que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1. 8.ª de la Constitución, es al 
Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en 
el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos 
requisitos, en particular, el requisito de la previa intervención administrativa.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 
de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de 
marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014 y 22 de marzo de 2018, entre otras, 
«procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de 
determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción 
registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la 
remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la 
prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, 
con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, 
anuló  buena  parte  del  texto  refundido  de  la  Ley  sobre  el  Régimen  del  Suelo  y  e
Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las  bo
competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades  6w
Amuattóenrioams aqsu,e e ssotan  mcoismmpae tesenncitae necxiacl udseivjaab dae al  Essatlavdoo a, qeuraenll opse rpfreecctaempteons teq uceo,n fpoorrm reesg ucloanr   2020-1191n https://w
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corresponde a las Comunidades Autónomas (…) determinar qué clase de actos de
naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, 
las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe 
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites 
por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones 
de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado 
fijar  en  qué  casos  debe  acreditarse  el  otorgamiento  de  la  oportuna  licencia  (o  los 
requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras 
referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión 
tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 
de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final 
primera del texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de 
junio,  el  artículo  20  tiene  el  carácter  de  disposición  establecida  en  ejercicio  de  la 
competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que 
dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la 
ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina 
constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución 
Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son 
inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento 
de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3.  Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe 
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar 
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo 
poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo 
urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su 
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial 
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio 
de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de 
marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se 
manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que 
la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se 
consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la 
finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y 
amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores 
pudieran  poner  de  relieve  la  existencia  de  una  parcelación  física  cabría  enjuiciar 
negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de 
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra 
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin 
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se 
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación 
ilegal,  la  venta  de  participaciones  indivisas  de  una  finca  no  puede  traer  como 
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para 
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el 
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente 
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio 
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de 
la repetida parcelación». s
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero  oe.
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la  w.
(cehoxenisrsmteisantencnioats e) ,d eesn in u lanq auv ee pnsaterac  ehdluaebc iieuósnnea   upfriunbecasant íosp tidocera   mmaiat anediff ieeycs ttoposr o e nrei ngldaisi vtcirsaaollei fisac)a  cdeioónsn   uclano  mespxurisaptdueoenrscetiaos    2020-1191n https://w
paadriccieolnaacli ónd.e  indicio  alguno  del  que  pueda  extraerse  la  sospecha  de  una  posible  BOE-A-cable e
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley 
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace 
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del 
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. 
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o 
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, 
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de 
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o 
sociedades en las que la cualidad de  socio  incorpore dicho derecho de utilización 
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio 
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de 
abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando 
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso 
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para 
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional 
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del 
aprovechamiento,  y  en  general  todos  aquellos  supuestos  en  que  manteniéndose 
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya 
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones 
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos 
objetivos.
También  ha  señalado  que  la  ausencia  de  asignación  formal  y  expresa  de  uso 
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la 
formación  de  nuevos  asentamientos  y,  por  tanto,  la  calificación  de  parcelación 
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o 
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la 
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia 
de  que  el  amparo  formal  y  legal  de  la  titularidad  individual  esté  más  o  menos 
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o 
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo 
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de 
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los 
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no 
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que 
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y 
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que 
posibilita la formación de un núcleo de población.
El  Real  Decreto  1093/1997,  de  4  de  julio,  por  el  que  se  aprueban  normas 
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma 
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y 
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de 
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo 
supuesto  en  que,  cuando  por  las  circunstancias  de  descripción,  dimensiones, 
localización  o  número  de  fincas  resultantes  de  la  división  o  de  las  sucesivas  s
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de  oe.
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los  w.
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respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística que 
resulte  aplicable  la  que  debe  establecer  qué  actos  están  sometidos  a  licencia, 
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden 
estimarse  como  reveladores  de  una  posible  parcelación  urbanística  ilegal,  o  ser 
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las 
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de 
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» 
respecto  de  su  exigencia  en  sede  registral,  cuya  configuración  como  requisito  de 
inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a 
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores 
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la 
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos 
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. Recuérdese el Preámbulo 
del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la inscripción de los actos de 
parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de 
distintas normas urbanísticas materiales en diferentes Comunidades Autónomas, por lo 
que los artículos son estrictamente tabulares dejando a aquellas normas las cuestiones 
de  fondo;  ello  significa  que  la  aplicación  de  las  soluciones  hipotecarias  –únicas  y 
uniformes–  dependerán,  en  gran  medida,  de  la  previa  aplicación  de  las  diversas 
regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios 
criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en todo caso, una 
regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de 
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la 
seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro 
(…)».
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de 
título  administrativo  habilitante,  para  inscribir  las  operaciones  a  que  se  refieren  los 
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse 
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el 
concreto acto jurídico.
4.  En el caso de la legislación urbanística de Murcia, el artículo 105 de su Ley 
sustantiva dispone: »1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o 
sucesiva de terrenos en dos o más lotes para su incorporación al proceso urbanizador en 
la forma determinada por el planeamiento, o que pueda dar lugar a la transformación 
urbanística  del  suelo  o  a  la  formación  de  núcleo  urbano.2.  Todo  acto  de  división, 
segregación  o  fraccionamiento  de  terrenos  o  parcelación  queda  sujeto  a  licencia 
conforme a lo dispuesto en esta ley, excepto que traigan causa de un expediente de 
expropiación forzosa o estén amparadas en un proyecto de reparcelación aprobado 
definitivamente.3. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e 
inscribir,  respectivamente,  escrituras  de  división  de  terrenos,  que  se  acredite  el 
otorgamiento de licencia o la declaración municipal de innecesariedad de la misma, de 
conformidad con la legislación estatal aplicable. Los notarios testimoniarán, conforme a 
la legislación notarial, el documento administrativo correspondiente». El artículo 107, por 
su parte, establece: «1. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones 
urbanísticas.2.  No  se  admitirán  divisiones,  segregaciones  o  fraccionamientos  de 
cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar  s
naturaleza.  Tampoco  se  admitirán,  por  razones  paisajísticas  objeto  de  protección  oe.
específica  conforme  a  la  legislación  aplicable,  parcelaciones  rústicas  que  conlleven  w.
mvraiaozldóeinsfi  cddaeec  liuaos nmoe asp túesbruilaisc»toa. nncoia pleresv eisnto sla  ecno enlf ipgluarnaecaiómni ednetol  toe rpriotor reiol  oor glaan iaspmeort ucroam dpee tennuteev eons   2020-1191n https://w
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suman a los correspondientes a las Resoluciones de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero 
de 2013 a que nos hemos referido anteriormente, y que en conjunto sientan una doctrina 
ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la 
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria, 
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa 
en  la  transmisión  de  una  cuota  indivisa  de  finca  no  urbanizable  que  no  consta 
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la 
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la 
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo 
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una 
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en 
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una 
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de 
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la 
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del 
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal». En la Resolución 
de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de participación indivisa, en el 
marco  de  la  legislación  andaluza,  se  estimó  el  recurso  por  no  suponer  la  inicial 
desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin asignación de 
uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por el registrador 
como  suficiente  para  justificar  la  aplicación  del  citado  artículo  79  del  Real 
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el 
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el 
punto  de  vista  urbanístico  y  amparado  por  un  principio  general  de  libertad  de 
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una 
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de 
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el 
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10 
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, 
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa 
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este 
caso  el  principio  de  legitimación  registral  establecido  en  el  artículo  38  de  la  Ley 
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el 
derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida en el asiento 
respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que 
concurran otros elementos adicionales que revelen la posible existencia de parcelación 
ilegal». Hace referencia, además, al Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por 
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, 
simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, 
de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja 
básicamente en la exactitud del Registro (…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza 
que «el registrador, en el ejercicio de su función pública, comunique al Ayuntamiento la 
inscripción practicada, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina 
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. 
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En  las  recientes  Resoluciones  de  12  de  diciembre  de  2017  (tres),  aunque  s
enmarcadas en la legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de  oe.
participación indivisa inscrita, esta Dirección General consideró que «tal conversión de la  w.
ctproaamrncsuemnlaiidsciaioódnn e (sh… e)ro»en.deitraorsiaa s inddei vicsuao tae,n  puunead e cocmonusntiitduaird,   uonr diancatroia  remveedlaiadnotre  desu cpeossivibales   2020-1191n https://w
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fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o 
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación 
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en 
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado 
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter 
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la 
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre 
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación 
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve 
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede 
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017, 
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de 
la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de cuota ya inscrita, ni al de la citada 
Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de 
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como 
los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota 
de calificación.
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 se consideraron como indicios 
adicionales justificados la consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro como al 
sistema  de  información  territorial  canario,  para  apreciar  la  posible  existencia  de 
edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos, a los que alude el 
artículo 79 como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización (…)». No 
obstante,  aun  justificada  suficientemente  la  presencia  de  elementos  relevadores  de 
posible parcelación urbanística, es la Administración competente la que, en ejercicio de 
sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, 
y con los mayores elementos de que dispone, la que deberá pronunciarse sobre si tienen 
o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma de compraventa 
de cuota indivisa, si bien, la actuación del registrador deberá articularse a través del 
procedimiento establecido en el artículo 79 citado, dado que de conformidad con la 
legislación  canaria,  aplicable  a  tal  supuesto,  no  se  trataba  de  actos  sometidos 
expresamente a la licencia o declaración de innecesariedad.
Finalmente, la Resolución de 22 de marzo de 2018 desestimó el recurso en un 
supuesto de transmisión de una participación indivisa ya inscrita de un del 7,02% de una 
finca rústica que, a su vez, se desembraba en dos mitades proindiviso al transmitirse a 
favor de dos personas distintas.
La finca registral aparecía descrita en el Registro de la Propiedad de Barbate como 
rústica, parcela de terreno con una superficie de 11.384 metros cuadrados, donde existía 
declaradas por antigüedad ocho construcciones destinadas a vivienda unifamiliar, cada 
una de ellas identificada con número propio, inscritas sin acreditar licencia de obra ni de 
ocupación, habiéndose comunicado la práctica de las inscripciones de declaración de 
obra, tanto al Ayuntamiento de Barbate como al departamento competente de la Junta de 
Andalucía al amparo del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, actual artículo 28.4 de 
la  Ley  de  Suelo,  sin  que  constase  pronunciamiento  municipal  alguno.  Además  la 
participación indivisa objeto de transmisión constaba inscrita a nombre del transmitente 
por la inscripción 19.ª, de 16 de diciembre de 2009, asiento practicado tras el transcurso 
de los cuatro meses previstos en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,  s
después de la comunicación realizada por la registradora que calificó el título, dado que  oe.
no  recibió  comunicación  alguna  por  parte  del  Ayuntamiento  en  ejercicio  de  sus  w.
ccciootammdupone itaderantídcc iuaelson   7de9el.   dEqinsuc elia p slienesa c cruoitrumbruaann ciícsoatni csaltaa  byta ra dinens cmocoripsnoifóornarm dadid eua nd«  lcace orpntia fierccal edalaop  adnretúa mddeoeu rodc au1sa 4rct»oo.  nd Lelaal    2020-1191n https://w
Resolución, a la vista del conjunto de las citadas circunstancias, confirmó la calificación
del registrador que había entendido que se trataba de un supuesto revelador de una 
posible parcelación urbanística.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de 
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden 
presentar  indicios  de  parcelación  urbanística  o  formación  de  núcleo  poblacional  al 
margen  del  planeamiento,  este  Centro  Directivo  ha  entendido  que  dichos  actos  se 
someterán  al  previo  requisito  registral  de  acreditación  de  licencia  o  declaración  de 
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la 
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto 
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; 
mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe 
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de 
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, 
puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una 
finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea 
y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por 
la  legitimación  registral,  no  debe  justificar,  como  regla  general,  la  exigencia  de 
intervención  administrativa  alguna,  a  menos  que  vaya  acompañada  de  un  indicio 
cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o 
la  conversión  de  una  comunidad  hereditaria  en  ordinaria  mediante  sucesivas 
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la 
descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera 
otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación 
sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo, 24 de abril y 24 de septiembre 
de 2019).
6.  En el presente caso, sin embargo, se plantea la cuestión de cómo debe ser la 
actuación del registrador cuando después de activar el procedimiento del artículo 79 del 
RD 1093/1997, el Ayuntamiento remite certificación con el contenido antes transcrito, 
advirtiendo la existencia de una parcelación urbanística.
En particular, en el presente supuesto, los indicios apreciados diligentemente por el 
registrador son confirmados por la Administración urbanística a través de los medios y 
competencias de que dispone en sede de disciplina urbanística, mediante resolución 
dictada en expediente de disciplina urbanística por la que se sanciona al infractor, se 
ordena la restauración del orden perturbado y solicita la práctica de la nota marginal del 
anterior artículo 228 de la Ley del suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, vigente hasta 
el 6 de mayo del 2015, relativo a la constancia registral de la orden de ejecución de las 
operaciones necesarias para restaurar físicamente los terrenos a su estado anterior a la 
infracción,  anotación  que  debe  ser  cancelada  cuando  se  haya  producido  el 
restablecimiento del orden infringido –apartado tercero-.
En  dicha  resolución  municipal  se  hace  constar  la  existencia  de  parcelación 
urbanística pues se está regulando de hecho una utilización de las parcelas de forma 
exclusiva que va más allá del propio uso que se alega, si bien, «no se discute ni se 
sanciona el negocio legal de Derecho Privado, sino su significación para el uso y 
ordenación del suelo».
Para resolver la cuestión que se plantea en este expediente debe atenderse al propio 
contenido del artículo cuestionado, artículo 79 del RD 1093/1997 y el supuesto de hecho 
al que atiende en cada caso, para perfilar el esquema de actuación que ha de seguir el  s
registrador según la respuesta que reciba de la Administración competente. oe.
Así, en primer lugar, ante actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente  w.
ddpeiuv ninstoúió cndle eoo  v spiseotgabr learegcgiaoicsnitóaranl l,a,  lpc muoenad rcgeaenrn áp cdrteeeslr e pgnlaetannree iarnamdl,ii cedineotbso e,d  eeal r pttiracaurtcalaemrlasieecni óatno t  rduaervb élaosns dí smetilic spamr oooc sfeo ddremimsadiecenió tenol    2020-1191n https://w
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acreditación  de  licencia  o  declaración  de  innecesariedad  –artículo  78  del  Real 
Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo-.
En segundo lugar, iniciado en su caso, el procedimiento del art. 79, la remisión de la 
documentación se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará 
prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. 
Ante lo cual el Ayuntamiento puede:
– Comunicar al registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la 
existencia de parcelación urbanística ilegal, en cuyo caso el registrador practicará la 
inscripción de las operaciones solicitadas.
– No contestar transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al 
margen  del  asiento  de  presentación,  el  registrador  de  la  propiedad  practicará  la 
inscripción de las operaciones solicitadas.
– Remitir al registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado 
previa audiencia de los interesados, en el que afirme que el acto formalizado constituye 
en sí una parcelación ilegal, por equipararse legalmente, en cuyo caso se denegará la 
inscripción de las operaciones solicitadas en tanto no acrediten la oportuna licencia.
En todo caso el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, 
podrá acordar el inicio de expediente de disciplina urbanística por parcelación ilegal, y 
solicitar del registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta 
efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 
de la Ley Hipotecaria.
De este modo, como dijera la Resolución de 30 de enero de 2008, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, del precepto mencionado se deduce que no 
basta con que el Ayuntamiento tome el acuerdo (con audiencia de los interesados) en el 
que  afirme  la  existencia  de  peligro  de  formación  de  núcleo  urbano  o  de  posible 
parcelación ilegal –con el consiguiente efecto de denegación provisional de la inscripción 
solicitada–, sino que será necesario que en el mismo momento o por acto posterior, el 
Ayuntamiento acuerde la incoación de expediente con efectos de prohibición de disponer 
y que ese acuerdo acceda al Registro dentro del plazo de los cuatro meses contados 
desde  la  nota  marginal  expresiva  de  la  remisión  inicial  de  la  documentación  al 
Ayuntamiento, porque de no ser así, el legislador ha previsto, sin duda por razones que 
tiene que ver con la necesidad de dar certidumbre a las situaciones jurídicas y celeridad 
al  tráfico  jurídico,  que  el  Registrador  deberá  practicar  la  inscripción  solicitada. 
Transcurridos más de cuatro meses desde la nota puesta al margen del asiento de 
presentación, sin que haya tenido acceso al Registro el documento acreditativo de 
incoación  de  expediente  por  infracción  urbanística  con  efectos  de  prohibición  de 
disponer,  el  registrador,  debe  proceder  a  la  inscripción,  sin  perjuicio  de  que  la 
Administración  pueda  incoar  después  el  procedimiento  de  disciplina  urbanística 
correspondiente, quedando asimismo abierta la vía judicial para impugnar la validez del 
acto cuyo acceso registral  consideren improcedente, solicitando la adopción de las 
correspondientes  medidas  cautelares  (anotación  de  demanda  o  de  prohibición  de 
disponer) que impidan que la inscripción despliegue todos sus efectos.
7.  Bajo  este  planteamiento  basado  en  la  vigente  normativa  básica  estatal  y 
adaptado a la legislación urbanística sustantiva, cabe diferenciar los actos de división o 
segregación,  los  actos  que  sin  constituir  formalmente  división  o  segregación  se 
equiparan sustantivamente a actos de parcelación y aquellos que, sin presentar las notas 
anteriores,  son  indiciarios  o  van  asociados  a  parcelaciones  ilegales  pero  en  sí  se  e
encuentran  amparados  por  el  principio  de  libertad  de  tráfico  en  tanto  no  se  vean  bo
expresamente prohibidos a través del cauce procedimental oportuno. 6w
segrNeog acciaobnee s»s, oesnla pyaarr ticquulaer  ae lla  c«idtaivdisoi óna rotí csuelgor e7g9a cióvna  ddee fdiniccaadso r eaal iza«ddaivsis eionn esus eloy   2020-1191n https://w
naop licuarbcaiónniz aacbtluea»l , yy  q«u en oh as es idaop oersttaes eC elan trloic eDnirceiact ivcoo rerel sqpuoen, deienn atera»s,  dseu plau ecsotola bdoer ancuiólan 
en  la  prevención  del  ilícito  urbanístico,  ha  postulado  una  interpretación  amplia  del
precepto para aplicarlo al concepto moderno de parcelación plasmado en la vigente 
legislación estatal de suelo, más acorde con la realidad del fenómeno, lo que debe ser 
tenido  en  cuenta,  a  su  vez,  en  orden  a  evitar  una  restricción  injustificada  de  las 
facultades de disposición patrimonial cuando no encuentre fundamento en la normativa 
de disciplina urbanística.
Con  esta  interpretación  del  procedimiento  del  artículo  79,  modalizado  por  la 
evolución  legislativa  posterior,  se  trata  de  conciliar  por  un  lado  el  interés  público 
subyacente en la prevención de formación de parcelaciones al margen de planeamiento, 
cualquiera que sea el instrumento jurídico utilizado, con el principio de legitimación 
registral y su trascendencia en la seguridad del tráfico jurídico.
8.  En el presente supuesto, la Administración urbanística a través de los medios y 
competencias de que dispone en sede de disciplina urbanística, mediante resolución 
dictada en expediente de disciplina urbanística por la que se sanciona al infractor, se 
ordena la restauración del orden perturbado y solicita la práctica de la nota marginal del 
anterior artículo 228 de la Ley del suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, relativo a la 
constancia  registral  de  la  orden  de  ejecución  de  las  operaciones  necesarias  para 
restaurar físicamente los terrenos a su estado anterior a la infracción, anotación que 
debe ser cancelada cuando se haya producido el restablecimiento del orden infringido -
apartado tercero-.
En  dicha  resolución  municipal  se  hace  constar  la  existencia  de  parcelación 
urbanística pues se está regulando de hecho una utilización de las parcelas de forma 
exclusiva que va más allá del propio uso que se alega, si bien, «no se discute ni se 
sanciona el negocio legal de Derecho Privado, sino su significación para el uso y 
ordenación del suelo».
En el presente expediente consta además que la nota de remisión de documentación 
se practicó el 19 de febrero de 2020, fecha de cómputo de los cuatro meses. La nota de 
calificación que se recurre es de 14 de mayo de 2020, sin que por tanto hubieran 
transcurrido todavía el plazo legal de cuatro meses, teniendo en cuenta la incidencia del 
Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para 
la  gestión  de  la  situación  de  crisis  sanitaria  ocasionada  por  la  COVID-19,  y  las 
Instrucciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de 
mayo y 4 de junio de 2020.
En el presente caso el Ayuntamiento concluye que se está articulando de hecho una 
parcelación urbanística al margen del planeamiento y tramita el oportuno expediente de 
disciplina  ordenando  la  reposición  del  estado  anterior,  además  de  las  sanciones 
procedentes al infractor y la constancia de nota marginal en el folio registral, pero no 
acuerda medida alguna de prohibición de disponer y parece no cuestionar la validez del 
negocio jurídico de venta de cuota indivisa.
Debe  recordarse  en  este  punto  que  el  cauce  regulado  en  el  artículo  79  del 
RD 1093/1997 no constituye en sí, necesariamente, un incidente de un expediente de 
disciplina urbanística, sino que en puridad constituye un cauce procedimental específico 
que permite la colaboración entre Registro y el órgano competente en orden a prevenir el 
acceso registral de actos con vicio de invalidez por ser contrarios a la ordenación, y para 
ello requiere que el registrador remita «escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo 
que, en cada caso, sea pertinente», es decir, un acuerdo expreso y específico sobre la 
procedencia o no de la inscripción según del título calificado derive o no una parcelación 
ilegal -cfr. apartados 1, 2 y 3 del art. 79-, sin perjuicio del eventual expediente de 
disciplina que se pueda iniciar y acordar en el mismo la prohibición de disponer -cfr.  s
apartado 5-. oe.
confEirnm acro lnas ceacluifeicnacciiaó,n  eimstpau gDniraedcac.ión  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y  2020-1191n https://w
anteC oenl trJau zegsatad ore sdoel ulcoi óCn ilvoisl  ldeeg allam ecnatpeit alel gditiem alad oPsr opvuiendceian  dreecl ulrurigr amr eddoianndtee  draedmicaan deal 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1191n https://w