BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 311 Martes 28 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 164348
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21581 Resolución  de  13  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Matías Ruiz Echeverría, notario de Pamplona, 
contra  la  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Pamplona  número  4,  don 
Celestino Morín Rodríguez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 28 de abril de 2021 ante el notario de Pamplona, 
don Matías Ruiz Echeverría, con el número 398 de protocolo, se formalizó un préstamo 
concedido  por  «Caixabank,  S.A.»  a  doña  M.  P.  V.  A.  y  su  esposo,  don  F.  U.  P., 
garantizado con hipoteca sobre la finca registral número 11.785 del Registro de la 
Propiedad de Pamplona número 4 la cual constituía su vivienda habitual.
Entre las cláusulas financieras contenidas en dicha escritura figura lo siguiente:
«Las partes hacen constar expresamente que la constitución del presente préstamo, 
y en especial sus condiciones especiales y privilegiadas, se lleva a cabo con motivo de la 
relación  laboral  que  une  a  la  parte  prestataria  o  alguno  de  sus  integrantes  con 
CaixaBank y al amparo del Acuerdo laboral vigente en el momento de su firma (12 de 
febrero de 2020), y responde a fines de política social de empresa accesorios a su 
finalidad  principal,  que  no  se  ofrecen  al  público  en  general,  y  cuya  Tasa  Anual 
Equivalente es inferior a la del mercado.
Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el cónyuge del prestatario 
vinculado laboralmente con la prestamista, el cual también se beneficiará de dichas 
condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Pamplona número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el presente documento conforme a los artículos 18 y 19 de la Ley 
Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador que suscribe ha resuelto 
suspender la práctica de los asientos solicitados con base en los siguientes:
Hechos:
En  la  escritura  calificada  la  entidad  Caixabank  S.A,  concede  un  préstamo  con  bo
garantía hipotecaria a los cónyuges, doña M. P. V. A. y don F. U. P. que tienen la primera  581ww
lpllaaarbs é ocscrotoaannlmmddioicec,in ióoetnenn  e dclsaoe  en qs euplmeae  pcamildaeielasemdmso áay s  d pcseorei vm diiloneic dghsiicaaead   aepesnox tnpdidereea l sddma emi ysm meenaoltn ,e is sfiqeeeug sleutleo nv ldaaeo nnc   oaelna scc táeare sbifotóea nrmci dodbanei é lme nps orcvétriivsintotuca rumdalea o dd leaoy     OE-A-2021-21able en https://
relación laboral de une a ambos prestatarios con la entidad prestamista y al amparo del
acuerdo laboral vigente en el momento de su firma y que responde a fines de política 
social de la empresa accesorios a su finalidad principal.
No se incorpora a la citada escritura de préstamo hipotecario calificada la Oferta 
Vinculante a los efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de 
transparencia material en la contratación del mismo.
Fundamentos de Derecho:
La vinculación laboral con la entidad prestamista de los prestatarios excluye la 
aplicación a este préstamo de la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito 
inmobiliario, como resulta del artículo 4.a) de la misma. Ahora bien, la condición de 
empleados de los prestatarios no excluye su condición de consumidores en la relación 
contractual  entablada  con  el  banco  empleador  y  por  lo  tanto  de  la  necesidad  de 
cumplimiento en esa contratación de los requisitos de transparencia.
Como ha reconocido la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, 
en los préstamos concedidos por una empresa, sea ésta una entidad de crédito o no lo 
sea, a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador de 
consumidor (STUE 11 de marzo de 2019 en el asunto Pouvin-Dijoux C-590/17) porque la 
condición de profesional del prestamista no viene determinada por el hecho de que el 
contrato de préstamo no pertenezca al ámbito ordinario o principal de su actividad 
empresarial o porque haya sido celebrado entre una empresa y uno de sus trabajadores 
y que forme parte de la política social de tal empresa, ni siquiera por disponer o no el 
prestamista de una estructura organizativa específica, sino por la predisposición de la 
condiciones  contractuales  y  la  no  condición  de  no  profesional  del  prestatario.  Esto 
supone que estos contratos de préstamo quedan sometido a la legislación de protección 
de los consumidores por la condición de consumidor que como se ha dicho tiene el 
prestatario, lo que implica la necesidad de cumplir los requisitos de transparencia en la 
contratación de estos préstamos, lo que se hace necesario suscribir la preceptiva “Oferta 
Vinculante”, según resulta de la Directiva 2008/48 y la Ley 16/2011, de 24 de junio por la 
que se incorpora la referida Directiva a la legislación española; esta “Oferta Vinculante”, 
deberá incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario, ante la no exigencia por estar 
excluido del ámbito de aplicación de la LCI, del otorgamiento del Acta de Transparencia.
La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo recogida, entre otras, en 
las Sentencias de 18 de junio de 2012 (número 406), 9 de mayo de 2013 (número 241), 
8 de septiembre de 2014 (número 464), 22 de abril de 2015 (número 265) y 23 de 
diciembre de 2015 (número 705), ha sentado la doctrina acerca de que la contratación 
con  condiciones  generales  constituye  una  categoría  contractual  diferenciada  de  la 
contratación  negocial  individual,  que  se  caracteriza  por  tener  un  régimen  propio  y 
específico,  que  hace  descansar  su  eficacia  última,  no  tanto  en  la  estructura  del 
consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos 
especiales  deberes  de  configuración  contractual  en  orden,  especialmente  al 
reforzamiento de la información. Estos deberes en al ámbito de la contratación de 
préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del 
proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011.
Por otra parte la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
en lo tocante a la calificación o control registral en materia de transparencia material en 
los  contratación  de  préstamos  con  garantía  hipotecaria  en  que  intervengan 
consumidores  viene  recogida  fundamentalmente  en  las  Resoluciones  de  13  de 
septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre  e
de 2015 y 9 de marzo de 2016, en las que se señala que “el registrador de la Propiedad  bo
en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o  581ww
‘cdreébdeitorás  tahmipboitéenc arreiocsh aczoanr clae diindsocsr ipac iópne rdseo nlaass  efsíscirciatusr ays  dgea rhainptoizteacdaoss  recospne cvtiov iedned alass, 
lqause  cnoon sdeic iaocnreesd itfein ealn ccuiemrapsli mdiee ntloo sd ep rloéss taremqousis ithoisp odteec ianrfioorsm, ayc iólna  yf otrramnas p–anreonrmciaa l doe 
reforzada–  que,  en  cada  caso,  el  legislador  haya  elegido  para  asegurarse  del
conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero 
que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o 
de  vencimiento  anticipado  que  lo  componen  –Orden  EHA  2899/2011,  art.  6  de  la 
Ley 1/2013, etc.–’. La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como 
la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación 
que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la 
Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información 
precontractual  (ficha  de  información  precontractual,  oferta  vinculante  y  ficha  de 
información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance 
y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de 
estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de 
información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del 
préstamo.
De lo expuesto hasta ahora se infiere que el registrador de la Propiedad no sólo 
puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los 
requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un 
criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del 
denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de 
adhesión recogido en los artículos 5.1, 7 y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la 
contratación. Ahora bien, ese control de incorporación, como han tenido ocasión de 
señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de 
información  que  afectan  al  contenido  de  las  cláusulas  incorporadas  al  contrato  y 
posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real 
conocimiento  y  comprensión  de  los  términos  del  contrato,  es  decir,  tanto  de  las 
consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su 
posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y 
asume.
Por lo tanto, este control registral de incorporación y transparencia abarca hoy en día 
entre otros extremos la aportación de la oferta vinculante o de la FIPER, tanto para 
acreditar que se ha cumplido el proceso de contratación, como para poder comprobar 
que la escritura de préstamo hipotecario se ajusta a los términos de la misma, ya que su 
discrepancia vicia de nulidad la cláusula afectada.
Así mismo, se deniega la inscripción de las siguientes cláusulas de la escritura por 
los motivos que se expresan a continuación:
1.  Del Pacto Quinto: Gastos:
– La imputación al prestatario el pago de los aranceles notariales derivados de la 
matriz de la escritura de préstamo y los gastos de gestoría señalados en las letras b) y c) 
por haber sido declarados abusivos en sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 del Tribunal 
Supremo, de 23 de enero de 2019, por cuanto el citado Tribunal considera que la 
intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben 
distribuirse por mitad, lo mismo ocurre con los gastos de gestoría, que al realizarse en 
interés o beneficio de ambas partes deben también sufragarse por mitad. Ello es así 
porque en los préstamos concedidos por una empresa, sea ésta una entidad de crédito o 
no lo sea, a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador 
de consumidor (STUE 11 de marzo de 2019 en el asunto Pouvin-Dijoux C-590/17) 
porque la condición de profesional del prestamista no viene determinada por el hecho de 
que el contrato de préstamo no pertenezca al ámbito ordinario o principal de su actividad  e
empresarial o porque haya sido celebrado entre una empresa y uno de sus trabajadores  bo
y que forme parte de la política social de tal empresa, ni siquiera por disponer o no el  581ww
pcorensdtiacmioinsetas  cdoen utrnaac tueaslterusc ytu lara n oor cgoanndizicaitóivna d ees npoe cpírfoicfae,s isoinnaol  pdoerl  plare sptraetdairsiop.osición de la
Sen–te nLcoisa  gdaeslt oTs rribeucnoagli doSsu perne mlao l etdrae  g2),3  podre  hadbiceier msibdroe  dedcel a2ra0d1a5  naull a inpforirn agbiru snivoarm paosr 
procesales imperativas.
2.  Del Pacto Sexto Ter.  Causas de pérdida del beneficio del plazo:
– La señalada con el número 2) por constituir una prohibición de disponer impuesta 
en un contrato oneroso como la constitución de hipoteca, no inscribible conforme al 
artículo 27 de la Ley Hipotecaria.
– La señalada con el número 3) por tratarse de causas ajenas a la obligación 
garantizada.
3.  De las Cláusulas Generales:
– Del Pacto Séptimo la afección de los emolumentos percibidos por la prestataria de 
Caixabank S.A. al cumplimiento de la obligación de devolución del préstamo por carecer 
de transcendencia real.
– Los Pactos Duodécimo y Decimoquinto, por su carácter obligacional y por lo tanto 
no inscribible conforme a los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 51.6 de su Reglamento.
Contra esta calificación registral se podrá (…)
Pamplona a once de agosto de dos mil veintiuno.–El registrador. Fdo: Celestino 
Morín Rodríguez».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Matías  Ruiz  Echeverría,  notario  de 
Pamplona, interpuso recurso el día 17 de septiembre de 2021 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«Impugno  la  calificación  registral  con  base  en  los  siguientes  fundamentos  y 
consideraciones:
I.  Comparto  las  manifestaciones  del  registrador  respecto  a  que  estamos  en 
presencia de un contrato con consumidores, no obstante ser uno de los prestatarios, 
concretamente  la  esposa,  empleada  de  banca,  y  por  tanto  excluido  del  ámbito  de 
aplicación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y que sería aplicable al contrato 
la Orden Ministerial EHA 2899/2011.
II.  El registrador no pone en duda que se hayan cumplido las previsiones de la 
Orden en cuestión respecto de la actuación notarial, lo que resulta de la propia escritura, 
materia que sí cae plenamente dentro sus atribuciones de comprobación y verificación 
de cumplimiento, basando su rechazo a la inscripción en que no se ha incorporado a la 
escritura la oferta vinculante del contrato de préstamo
Fundamenta  el  registrador  su  exigencia  en  declaraciones  generales  sobre  la 
estructura de los contratos con consumidores, en diversas Resoluciones de la Dirección 
General relativas a la necesidad de velar por el cumplimiento de los requisitos de 
información y transparencia y a que el registrador no solo puede, sino que debe velar por 
ese cumplimiento.
Estoy  plenamente  de  acuerdo  con  las  manifestaciones  del  registrador  sobre  el 
cumplimiento de los deberes que expone, pero no con que de dichos deberes generales 
resulte para los notarios una obligación que carece de todo fundamento o base legal. No 
existe ni un solo precepto ni legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la 
escritura la oferta vinculante.
Si no es obligatoria la incorporación de esa oferta a las escrituras que formalizan los  e.
préstamos plenamente sujetos al ámbito de aplicación de la Ley de Contratos de Crédito  w.
Inmobiliario, menos aún puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su  581ww
ámbCitoom doe  ahpal icdaicchióon .con toda claridad la Dirección General en su Instrucción de 20 de
cduicmiepmlimbriee ndteo  2d0e1l9  p“nrion ceips ioe l rdeeg istrtarandsopra sreinnoc ieal  nmoatateriroia al  qmueiednia cnoterr elsap ovnedriefi ccaocmiópnr odbea r leal   BOE-A-cable e
documentación acreditativa de que §e han observado los requisitos previstos en el 
artículo 14.1”. Por ello “en ningún caso podrá el registrador exigir que se acompañe la 
Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  -FEIN-  (ni  deberá  en  ningún  caso 
incorporarse ésta a la escritura) al objeto de poder realizar una comprobación que es 
responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario autorizante.”
Por lo expuesto solicito se deje sin efecto la calificación registral, ordenándose la 
práctica de la inscripción solicitada».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 29 de septiembre de 2021 
manteniendo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21, 114 y 326 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 25 y 45 y 
las disposiciones finales primera, apartado Dos, y novena de la Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  los  artículos  1  de  la 
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de 
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa 
de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; la Ley 16/2011, de 24 de 
junio, de contratos de crédito al consumo; los artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del 
Notariado;  3.2.b)  y  28.3  de  la  Directiva  2014/17/UE  del  Parlamento  Europeo  y  del 
Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 29 y 30 de la 
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de 
servicios bancarios; 147 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal de Justicia 
de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. 
C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 14 de diciembre 
de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral 
ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos  de  crédito  inmobiliario;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 5 de septiembre de 1998, 7 de febrero de 2001, 18 de 
enero, 8 de febrero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de 
junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 
y 13 de septiembre de 2013, 5 y 6 de febrero, 30 de junio, 23 de julio y 29 de septiembre 
de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 6 de marzo, 13 y 27 
de junio y 5, 19 y 20 de diciembre de 2019 y 15 y 28 de enero de 2020, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva y Fe Pública 
de 5 y 12 de junio de 2020 y 28 de octubre de 2021.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas, y en garantía del  e.e
mismo se constituyó hipoteca sobre su vivienda habitual. b
En tal escritura se expresa lo siguiente: 581ww
yre elanc« ieLósanps e lpcaaibarolt ersasul  sh qacucoeenn d iuccniooenn setasa  re leasx ppeprcaeirastelae msp eyrn eptserti avqitluaeergi ailaa d oca osan, lssgteuit unllceoiv óadn e ad  ecsal ubpsor e cisnoetnen gtmer aopntritéveosst  admeco olan,    OE-A-2021-21able en https://
CaixaBank y al amparo del Acuerdo laboral vigente en el momento de su firma (12 de
febrero de 2020), y responde a fines de política social de empresa accesorios a su 
finalidad  principal,  que  no  se  ofrecen  al  público  en  general,  y  cuya  Tasa  Anual 
Equivalente es inferior a la del mercado.
Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el cónyuge del prestatario 
vinculado laboralmente con la prestamista, el cual también se beneficiará de dichas 
condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia».
2.  Según el único defecto que es objeto de impugnación, el registrador suspende la 
inscripción solicitada porque no se incorpora a la escritura la oferta vinculante a los 
efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de transparencia 
material en la contratación del mismo.
3.  Como ha recordado este Centro Directivo en Resoluciones de 29 de noviembre 
de 2019, 7, 15, 16, 22 y 28 de enero, 3, 6 y 12 de febrero y 27 de julio de 2020 y 30 de 
julio de 2021, con criterio también expresado en la Instrucción de ese Centro Directivo 
de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos 
de crédito inmobiliario, impone a los notarios unos amplios deberes de control de la 
legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad 
se sitúa –respecto de esta última– en el acta de información que se debe firmar al menos 
un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye 
también otros aspectos adicionales: el control del transcurso del plazo de diez días 
desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, del 
cumplimiento  en  su  clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se 
imponen en los artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato 
en el correspondiente Registro, etc.
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información  previa,  que  el  artículo  22.2  de  la  Ley  5/2019  establece  que  «en  la 
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura 
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de 
la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al artículo 15.7». El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en este artículo». A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la 
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos 
previstos en la ley.
Para garantizar la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, el 
artículo  14  de  la  Ley  5/2019  impone  al  prestamista  la  obligación  de  entregar  al 
prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelación mínima de diez días 
naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos que 
detalla.
Las consecuencias del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan 
en el artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales (redactado por la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2019), y en el  s
artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y  oe.
Usuarios (añadido por la disposición final octava de la Ley 5/2019), ambos del mismo  w.
contenido: «Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en  581ww
perjuPiocrio o dtrea l opsa crtoen, scuommidoo arenste sse rsáen  hnau laesx pduee pslteon, oa ndteer eeclh ion»c.umplimiento de las normas
seosbcrrietu trraa nnsi peal rreengcisiatr amdaotre irniaslc erisbtiarlbal.ecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la  BOE-A-cable e
Además  del  control  de  la  transparencia  material  encomendado  a  notarios 
registradores en los términos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar 
también un control sobre existencia de cláusulas declaradas abusivas en los términos 
establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, 
de 16 de noviembre.
El incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato produce, como 
sanción, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que será parcial, si la información 
deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, 
si la omisión de la información afectare a todas las condiciones del contrato, como 
ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o no se 
verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento (nuevo artículo 5.5 de 
la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación).
En cuanto al efecto de la denegación de la inscripción registral de las cláusulas del 
préstamo  hipotecario  o  de  la  no  inscripción  de  la  propia  hipoteca,  consiste  en  la 
exclusión  de  la  posibilidad  de  utilizar  las  acciones  reales  hipotecarias  especiales, 
conforme resulta del carácter constitutivo de la hipoteca (artículo 1875 del Código Civil), 
y determina el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, según el cual «el procedimiento de 
ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización 
de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que 
se hayan recogido en el asiento respectivo».
De la normativa referida resulta que, en la actualidad, la competencia en el control de 
lo  que  se  ha  venido  a  denominar  transparencia  material  ha  sido  atribuida  por  la 
Ley 5/2019, exclusivamente, al notario autorizante como se dispone expresamente en su 
artículo  15.2  según  el  cual  «el  notario  verificará  la  documentación  acreditativa  del 
cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede 
acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del 
préstamo hipotecario: (…)»; acta notarial (forma documental elegida por el legislador 
para plasmar ese control de transparencia) cuyo contenido según establece el número 6 
del mismo artículo 15 «se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento 
prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el 
contenido  de  los  documentos  descritos,  a  efectos  de  cumplir  con  el  principio  de 
transparencia en su vertiente material».
Por otra parte, y como antes se ha adelantado, el citado artículo 15 en su número 7 
establece que: «En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una 
reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha 
reseña  se  expresará  el  número  de  protocolo,  notario  autorizante  y  su  fecha  de 
autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con 
el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo»; reseña cuya existencia deberán comprobar los registradores 
de  la  Propiedad  como  requisito  para  practicar  la  inscripción  de  constitución  de  la 
hipoteca según dispone el artículo 22.2 de la repetida Ley 5/2019.
De la redacción literal del referido artículo 15 resultan dos conclusiones a estos 
efectos: la primera, que la presunción de veracidad e integridad de la citada acta va 
referida a la recepción por parte del prestatario de la documentación y asesoramiento a 
que refiere la Ley estatal 5/2019, que es la que imperativa e inderogablemente impone 
dicho  artículo  (preceptos  que  tienen  el  alcance  derivado  de  las  trascendentales 
disposiciones adicional quinta y final decimotercera), y cuya reseña en la forma expuesta  s
es lo que debe calificar el registrador. Y la segunda, que la escritura que documente el  oe.
préstamo hipotecario ha de reflejar exclusivamente lo que dispone el citado artículo 15,  w.
pues el despliegue del control de la transparencia material tiene su exclusivo ámbito en  581ww
ehla barcát ad ed ec etrñainrssep aarel necsitar icptroe váiam bailt oo tqourgea lma iecnittaod, ad ele ym o5d/2o0 1q9u ed elate rcmaliinfiac,a cdióand or eqguiset raell 
ceonn etrl oal cdtae,  tnraon esnp alar eensccirait umraa tdeeri ahl iphoat escidao. encomendado al notario y este ha de reflejarlo  BOE-A-cable e
4.  El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de 
los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre 
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, 
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un 
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, 
«los  contratos  de  crédito  concedidos  por  un  empleador  a  sus  empleados,  a  título 
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se 
ofrezcan al público en general».
Este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 20 de diciembre de 2019 y 5 y 12 de 
junio de 2020; y la Instrucción también de 20 de diciembre de 2019) ha puesto de relieve 
que la interpretación de la referida norma de exclusión plantea una serie de dudas, para 
cuyo análisis es conveniente tomar en consideración, con carácter previo, los datos 
reales  sobre  la  utilización  práctica  de  este  tipo  de  préstamos.  Son  frecuentes  los 
préstamos concedidos por las entidades financieras a sus empleados por estar previstos 
en el convenio colectivo de la entidad, o bien en las directrices de política retributiva o 
social de la misma entidad. Más raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es 
frecuente, de acuerdo con los términos de dichos convenios o directrices que, si bien los 
préstamos se dan en unas condiciones de tipo de interés notablemente mejores que las 
del  mercado,  hay  algunas  de  sus  cláusulas  que  no  cumplen  con  algunas  de  las 
limitaciones o exclusiones que con carácter imperativo establece la ley, por ejemplo, en 
materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos préstamos, de acuerdo con 
los citados convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su 
cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose además unas condiciones distintas, en 
línea con las habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el 
prestatario dejara de ser empleado.
La primera cuestión dudosa que se plantea es el concepto del «título accesorio» de 
la concesión de estos préstamos. La expresión es ambigua, y guarda relación con la de 
«título subsidiario» que se emplea, para excluir estos mismos préstamos de su ámbito de 
aplicación, por la Ley 16/2011, sobre créditos al consumo, y la Directiva UE 2008/48 que 
la motivó. La accesoriedad podría predicarse tanto respecto del prestamista como del 
prestatario, o del propio préstamo, puesto que la norma no hace precisión alguna.
Una  posible  interpretación  sería  que  la  excepción  no  se  puede  aplicar  a  los 
préstamos concedidos por la banca a sus empleados, pese a que como se ha indicado 
son los más frecuentes, con el argumento de que, puesto que la actividad habitual de las 
entidades financieras incluye precisamente la concesión de préstamos, la misma no 
tiene carácter accesorio, sino principal.
Tal forma de interpretar la referencia a la accesoriedad no parece sin embargo 
correcta,  ya  que,  aparte  dejar  prácticamente  sin  alcance  la  excepción  de  las  dos 
directivas sobre la materia (la 2008/48 y la 2014/17) y las dos leyes aprobadas para su 
trasposición (la 16/2011 y la 5/2019), tampoco resulta la más conforme con la finalidad 
de la ley. Por el contrario, se debe interpretar que cuando la norma exige que el 
préstamo sea concedido a título accesorio se refiere a que ese tipo de préstamos sea, 
para la entidad concedente del préstamo, accesorio respecto de su actividad principal, 
en el sentido de que si ésta consiste en la concesión de préstamos en condiciones 
adecuadas para mediante ellos obtener unos beneficios aceptables que cumplan con el 
ánimo de lucro que constituye la finalidad de las sociedades mercantiles, la concesión a 
los trabajadores de estos préstamos no tiene para la entidad esa finalidad lucrativa que  s
le es propia, sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una política social de  oe.
la empresa que se diseña a través del convenio, o la mejor implementación de la política  w.
de personal, concediendo a los empleados un incentivo adicional como es la obtención  581ww
de eLsato asc pcreéssotraiemdoasd e pnu ceodned iigcuioanlmese nptreiv ipleregdiaicdaarss.e del prestatario, en el sentido de que la
oebntteidnacdió, nq udee  peosrt es eprlroé slota rmeoci bsee  edne bceo ncdoicnicorneetasm meenjtoer eas  sdue  claosn dqiucieó ns ed eo freemcepnle aadl op údbeli cloa   BOE-A-cable e
en general: se trata, por tanto, de un préstamo que se obtiene como un accesorio 
respecto de la relación jurídica laboral del trabajador con la empresa.
Y, por último, la accesoriedad puede predicarse del préstamo en sí, en el sentido de 
que constituye una prestación o retribución para el trabajador, accesoria de la principal 
retribución que recibe, que es el salario acordado con el mismo.
A estos efectos, por tanto, lo decisivo para que la excepción legal resulte aplicable es 
que el contrato se conceda con esa finalidad atípica, de proporcionar al trabajador una 
retribución adicional, y que por tanto no se conecte de forma inmediata con la obtención 
por el banco de un beneficio o excedente mediante el préstamo y su ulterior devolución.
Por consiguiente, son las características objetivas del préstamo las que determinan 
la  aplicabilidad  de  esta  excepción.  Y  esas  características  se  desprenden  de  sus 
condiciones materiales. Así, el hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en 
aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la 
empresa, debe ser suficiente –aunque no necesario– para acreditar su condición de 
préstamo exceptuado.
Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del 
habitual empleado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder 
entender que ese préstamo «no se ofrece al público en general», puesto que si sus 
condiciones económicas, incluida en particular la TAE, son más favorables que las 
generales del mercado, y ambas partes así lo afirman y reconocen, y vinculan dicho 
reconocimiento a la condición de empleado del prestatario, con ello debe bastar.
5.  Hechas  estas  consideraciones  previas,  en  el  presente  caso  no  puede 
confirmarse el criterio del registrador según el cual, al quedar excluido del ámbito de la 
Ley 5/2019 el préstamo formalizado en la escritura calificada, debe incorporarse a ésta la 
oferta vinculante para verificar el cumplimiento del requisito de transparencia material en 
la contratación del préstamo.
Como alega el recurrente, no existe precepto legal ni reglamentario que obligue al 
notario  a  incorporar  a  la  escritura  la  oferta  vinculante;  y,  si  no  es  obligatoria  la 
incorporación  de  esa  oferta  precontractual  (concretamente  la  denominada  «Ficha 
Europea  de  Información  Normalizada»  –FEIN–)  a  las  escrituras  que  formalizan  los 
préstamos plenamente sujetos al ámbito de aplicación de la referida Ley 5/2019, menos 
aún puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su ámbito de aplicación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.