BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104608
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14909 Resolución  de  5  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se 
suspende la inscripción de una cláusula de los estatutos de una comunidad 
de propietarios.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  A.M.M.B.,  letrado,  en  representación  de  la 
comunidad de propietarios del edificio situado en (…) de Madrid, contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Madrid número 25, don Juan Carlos Rubiales Moreno, por 
la  que  se  suspende  la  inscripción  determinada  cláusula  de  los  estatutos  de  dicha 
comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Ignacio Gomá Lanzón el 12 
de marzo, con número 558 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados 
el 29 de octubre de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del 
edificio situado en (…) de Madrid, por los que se aprobó una nueva norma estatutaria (con 
motivo del punto 4.º del orden del día –«Acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para 
la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio»–), según la cual, y 
en lo que interesa respecto del objeto de este recurso, «Ningún piso o departamento del 
edificio  podrá  destinarse  a  hospedería,  alquiler  vacacional,  apartamento  turístico  o 
vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». 
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 12 de marzo de 2020 por el 
secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo, 
con la asistencia de propietarios que representan el 28,23 % de las cuotas de propiedad, 
fue aprobado con el voto favorable de todos los asistentes excepto un propietario que votó 
en contra; y se añade en la escritura que dicho acuerdo fue notificado a los propietarios 
ausentes, por el procedimiento establecido en la Ley sobre propiedad horizontal, sin que 
ninguno se haya opuesto al mismo.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25 
el 30 de junio de 2020, bajo el asiento 940 del diario 131; y fue objeto de calificación 
negativa el 16 de julio de 2020 por el registrador, don Juan Carlos Rubiales Moreno, en 
los siguientes términos:
«(…) Defectos y fundamentos de derecho
Resulta del acuerdo 4.º de la referida Junta, según consta de la certificación que se  s
eleva a público, la aprobación de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de  oe.
arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio, acuerdo votado a favor por todos  w.
los asistentes y representados, excepto la propietaria del piso (…), que votó en contra,  909ww
mreesnucltiaonndaod oa saimcuisemrdoo  dae  lolas  epsrcorpitiuertaar ioqsu en, ou naas isvteezn terse,a liczoandfao rmlae  caolm  purnoiccaecdiiómni endteol 
etrsetianbtale cdiídao  neant uerla alertsí cudleos d9e d ela l am Lisemy ad,e  sPinro pcioemdaudn icHaocriiózno ndtael,  dhiasnc rterpaannsccuiar ripdoor  mdáicsh does   BOE-A-cable e
propietarios no asistentes, no siendo suficiente esta mayoría para prohibir –hay un voto 
en contra como se ha expuesto–, vedar o impedir el uso o ejecución de algo, en este 
caso  la  actividad  de  apartamentos  turísticos,  requiriéndose  para  su  aprobación  la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 397 del Código Civil, 17, 
18, 32 y 327 de la Ley Hipotecaria, 5, 10, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio 
sobre Propiedad Horizontal y Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 de diciembre de 2019, entre otras.
Se  procede  a  la  prórroga  del  asiento  de  presentación  que  ha  motivado  este 
documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra  esta  calificación  podrá  (…)  Se  procede  a  la  prórroga  del  asiento  de 
presentación que ha motivado este documento, de conformidad con el artículo 323 de la 
Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)».
Esta calificación se notificó al interesado el 17 de julio de 2020.
III
Don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios del edificio 
situado en (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante 
escrito que entró en el referido Registro el 26 de agosto de 2020, con las siguientes 
alegaciones:
«Primera.  Se presentó la citada escritura para su inscripción en el Registro de la 
Propiedad N.º 25 de Madrid dado que en la Junta celebrada en fecha 29 de octubre 
de 2019 se había acordado la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas 
del edificio.
Segunda.  Que, por parte del Sr. Registrador, se suspende la inscripción solicitada 
en base a la siguiente calificación “[...] Resulta del acuerdo 4.º de la referida Junta, según 
consta de la certificación que se eleva a público, la aprobación de inclusión de cláusula 
estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio, 
acuerdo votado a favor por todos los asistentes y representados, excepto la propietaria 
del piso (…), que votó en contra, resultando asimismo de la escritura que, una vez 
realizada la comunicación del mencionado acuerdo a los propietarios no asistentes, 
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, 
han transcurrido más de treinta día naturales desde la misma, sin comunicación de 
discrepancia por dichos propietarios no asistentes, no siendo suficiente esta mayoría 
para prohibir –hay un voto en contra como se ha expuesto–, vedar o impedir el uso o 
ejecución de algo, en este caso la actividad de apartamentos turísticos, requiriéndose 
para su aprobación la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen 
el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 397 
del Código Civil, 17, 18, 32 y 327 de la Ley Hipotecaria, 5, 1O, 14, 16 y 17 de la 
Ley 4911960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal y Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, entre otras.”
Tercera.  Entiende esta parte que el Registrador, no ha tenido en cuenta las normas 
aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en mater/a de vivienda 
y alquiler que en su Artículo Segundo establece una modificación de la Ley 49/1960, 
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: es
“La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda modificada como  w.
siguTer:es.  Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete: 2020-14909n https://ww
‘12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  2911994,  de  24  de  noviembre,  de
Arrendamientos Urbanos. en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma 
mayoría se requerirá parra el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de 
gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde 
se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento 
superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.’”
Con ello, permite este artículo, que dicha limitación de uso se acuerde por una 
mayoría cualificada de tres quintas partes en lugar de la unanimidad que se requiere 
para otras modificaciones estatutarias.
Pero es que además, debe ser así por una cuestión lógica de aplicación del art. 
puesto que la misma Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7.2 que al 
propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el 
resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la 
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas –in 
salubres, nocivas–, peligrosas o ilícitas –y esta actividad (uso turístico del inmueble)– 
podría,  en mi opinión, encajar en la categoría de actividad molesta, puesto que no son 
pocas las molestias que provoca para el resto de residentes en el edificio».
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de 7 de septiembre de 2020. En dicho informe manifiesta que mantiene 
su  calificación  porque  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  permite  que  se  limite  o 
condicione el ejercicio de la actividad conocida como alquiler o explotación turísticos de 
las  viviendas  (reduciendo  la  mayaría  para  ello)  pero  no  que  se  prohíba  total  y 
absolutamente dicha actividad.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del 
Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre 
de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre 
de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio 
y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo 
de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección 
General de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta de propietarios 
de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos 
de esta. Concretamente, y con motivo del punto 4.º del orden del día («Acuerdo de 
inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las 
viviendas del edificio») se acuerda que «Ningún piso o departamento del edificio podrá 
destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso  es
turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Se incorpora a  o
cscddoeoiecn m hap aueñr onla evpiddsoieeact otdraei ,tfr nuacio rvolasaon   r cqeaeeusbl reclvtei rifsi ritdcetuoaepr ac rbtei,oóu sdqneeou nnseeot xa  loddpnsiee c ledha plios dr2i aesa8t sce,ei2dunl3 eete1 nr%ds2te o e ,d d xfseuece ee gml paúntasonor   ztculiaofunic  o cadptuaderaoso lp 2  edai0ele 2 tal ao0pcrs riuop oep opqrrridoue opeed,il a e vcdstooa,et nrócfi ou rleeasent   aaa acrsupioiossrn oettedbnrnaeatec; d ilsyaao,,      OE-A-2020-14909able en https://www.
por el procedimiento establecido en la Ley sobre propiedad horizontal, sin que ninguno 
se haya opuesto al mismo.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que, a su juicio, la aprobación de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de 
arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio requiere la unanimidad del total de 
los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, 
unanimidad  que  no  está  conseguida  en  este  caso  por  haber  votado  en  contra  un 
propietario. Y ello por entender que la Ley sobre propiedad horizontal permite que se 
limite o condicione el ejercicio de la actividad conocida como alquiler o explotación 
turísticos de las viviendas (reduciendo la mayoría para ello) pero no que se prohíba total 
y absolutamente dicha actividad.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y  17  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal),  si  bien  tratándose  de  determinados 
acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en 
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), 
sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en 
la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad 
(siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto 
en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la 
unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el 
párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal 
Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, 
atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo 
que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. 
los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al  s
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,  oe.
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el  w.
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que  909ww
ísned olimle itteu roís tcicoan ddiceio nlaes  evl iveiejenrdciacsio  (d«ela  loc eqsuióen  stee mcopnooracel  dceo muos oa ldqeu illear  too teaxlipdlaodta cdieó nu dnea 
pvirvoiemnodcaio naamduae beland a cya neaqleusip addea  eonf ecrtoan dticuiroísnteicsa  deo  upsoo r incmueadlqiautioe,r  coomtroe rcmialoizdaod ad eo   BOE-A-cable e
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a 
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que 
emplea  la  letra  «e)»  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas 
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la 
vivienda  donde  se  realice  dicha  actividad,  siempre  que  estas  modificaciones  no 
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no 
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3.  Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre 
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el 
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la 
actividad  de  uso  turístico  de  viviendas  y  del  régimen  de  usos  establecido  por  los 
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a 
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la 
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5 
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020).
En el presente caso el registrador no basa su calificación negativa de la norma 
estatutaria debatida en que se exceda del ámbito de actividades a que se refiere dicha 
norma especial sino en que, a su juicio, lo que se permite en esa norma especial es 
limitar o condicionar, pero no establecer una prohibición absoluta de la actividad de 
alquiler o explotación de índole turística de las viviendas. Por ello el presente recurso 
debe ceñirse a esta concreta cuestión (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria); cuestión 
que ya ha sido abordada por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de citadas en 
los «Vistos» de la presente) en el sentido de admitir esa prohibición total de la actividad 
específica a que se refiere la norma. Cabe recordar lo que expresamente se afirmó en la 
Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos 
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando 
alude a que “se limite”, es decir, “poner límites a algo”, en modo alguno impide la 
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa “limite o condicione”, la disyuntiva 
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de 
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad 
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se “limite o condicione” el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que “en materia de viviendas 
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad 
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de 
propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad”; es decir, su finalidad 
es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler 
turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de 
manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa 
actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la  e.
finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera  w.b
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo». 909ww
Según la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos
pcorenv eislt ovos teon f alavo rreagblale  1d2e  dmeál sa rltaícsu tlroe s1 7q udien tlaas L peayr tseosb dree lp trootapli eddea dlo sh oprriozopniettaal,r iopsu eqsu ecu, ean stau 
vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación (como ha
quedado expuesto sólo se opuso el propietario de un piso), siquiera sea esta una 
mayoría en parte presunta, como permite la regla 8 de tal precepto, al haberse notificado 
a los propietarios ausentes, sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días 
naturales. Por ello, la calificación impugnada no puede ser confirmada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.