BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 329 Viernes 18 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 116458
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16479 Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir la adjudicación de 
determinados bienes inmuebles mediante convenio regulador de los efectos 
de un divorcio y a practicar la cancelación de una hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña F.L.C. contra la negativa del registrador de la 
propiedad de Sabadell número 4, don José María Pérez Visus, a inscribir la adjudicación 
de determinados bienes inmuebles mediante convenio regulador de los efectos de un 
divorcio y a practicar la cancelación de una hipoteca.
Hechos
I
Por decreto número 386/2019, dictado el 25 de abril de 2019 por doña C. C. L., 
Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia 8 de Sabadell, 
en el procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo 1231/2018-8, se aprobó el convenio 
regulador de los efectos del divorcio suscrito el 27 de julio de 2018 por doña F.L.C. y don 
A.E.F.C., que estaban casados en régimen legal supletorio de separación de bienes. En 
dicho  convenio  se  incluye,  entre  otros,  el  pacto  por  el  que  acuerdan  extinguir  la 
comunidad sobre la vivienda domicilio familiar y último domicilio común y sobre un local 
comercial, que habían adquirido por mitad pro indiviso antes de contraer matrimonio, 
adjudicando a la esposa dicha vivienda (finca registral 14986) y al esposo el local más 
determinada cantidad de dinero. Asimismo, y por lo que interesa en este recurso, en 
dicho convenio se solicita del registrador de la propiedad la cancelación de la hipoteca 
constituida sobre dicha vivienda en garantía de un préstamo. A tal efecto, se acompaña 
una  certificación  expedida  por  el  banco  acreedor  en  la  que  se  expresa  que  dicho 
préstamo está totalmente amortizado y que «se procederá a otorgar la correspondiente 
carta de pago, previo depósito de la necesaria provisión de fondos, tan pronto como lo 
soliciten A.E.F.C. y F.L.C.».
II
El 14 de julio de 2020 se presentó testimonio del referido decreto en el Registro de la 
Propiedad número 4 de Sabadell, y fue objeto de la siguiente calificación el 21 de julio 
de 2020:
«(…) José María Pérez Visus Registrador de la Propiedad, Mercantil y de bienes 
Muebles de España, Registrador titular del Registro de la Propiedad número cuatro de 
Sabadell:
Calificado negativamente, sólo en cuanto a la finca registral 14986, única interesada,  s
y se ha suspendido la práctica de la inscripción solicitada por observarse el siguiente  oe.
defecto, que se considera subsanable: Es necesario acreditar que el decreto mediante el  w.
cual  se  ha  declarado  el  divorcio  ha  sido  inscrito  previamente  en  el  Registro  Civil  479ww
corrSesep odnedniieengtae .la cancelación del préstamo hipotecario que grava dicha finca, por el
edne felact oq, uines upbresastnea bsleu,  cdoen qsueen teims iennetcoe slaar iop,e ros obniean , ae l coutyoorg afamvioern tsoe d eh uebsicerriatu rhae pcúhbol iclaa   BOE-A-cable e
inscripción,  o  mediante  sentencia  firme  dictada  en  procedimiento  dirigido  contra  la 
misma.
En base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
Primero: Presentado por L. C., F., el día 14/07/2020, al que le ha correspondido el 
número de entrada 3924, y el asiento número 1320, del tomo 85 del Libro Diario, 
testimonio firmado digitalmente el 26/04/2019 por C. C. L. Letrada de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Sabadell, de un decreto 
dictado por dicha Letrada el 25 de abril de 2019 el en el procedimiento de divorcio mutuo 
acuerdo número 1231/2018.
Se acompaña certificado de Registro Civil de Castellar del Vallès, en el que consta la 
inscripción de la sentencia de separación, pero no consta inscrito el divorcio.
Segundo: Mediante el convenio regulador del divorcio, se solicita expresamente que 
se proceda a cancelar y extinguir, por pago y liquidación, los préstamos hipotecarios 
anotados en las fincas. Se acompaña un certificado de cancelación administrativa del 
Banco.
Tercero: Examinados los antecedentes del Registro resulta que consta, sobre dicha 
finca, inscrita una hipoteca a favor del Banco de Sabadell, por un plazo de 25 años que 
finalizará el 31 de diciembre de 2025.
Fundamentos de derecho:
Primer defecto:
Primero:  Dispone  el  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  los  Registradores 
calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo: Dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que la calificación por 
los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento 
o  juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
Tercero: Establece el párrafo sexto del artículo 266 del Reglamento del Registro Civil 
que en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan las capitulaciones y 
demás hechos que afecten al régimen económico se expresará el Registro Civil, tomo y 
folio en que consta inscrito o indicado el hecho. Se acreditarán los datos exigidos por 
certificación, por el Libro de Familia o por la nota a que se refiere el párrafo anterior, y de 
no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.
Cuarto: Dispone el artículo 77 de la Ley del Registro Civil que al margen también de 
la inscripción del matrimonio podrá hacerse indicación de la existencia de los pactos, 
resoluciones judiciales y demás hechos que modifiquen el régimen económico de la 
sociedad conyugal. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1322 del Código Civil, en 
ningún caso el tercero de buena fe resultará perjudicado sino desde la fecha de dicha 
indicación.
El artículo 1333 del Código Civil dispone: En toda inscripción de matrimonio en el 
Registro Civil se hará mención, en su caso, de las capitulaciones matrimoniales que, se  e.e
hubieren otorgado, así como de los pactos, resoluciones judiciales y demás hechos que  b
modifiquen  el  régimen  económico  del  matrimonio.  Si  aquéllas  o  estos  afectaren  a  479ww
ipnrmevuiestboles se, ns lea  tLoemya Hráip roatezócanr iean. el Registro de la Propiedad, en la forma y a los efectos
sentQenuciniatos:  Essotbarbele cee steal daor tíccuivloil , 22m2a.3tr idmeo nlaio ,L efyil iadcei óEn,n jupicaiatemrnieidnatod , Cimvila tqeurnei deand  laes 
incapacitación y reintegración de la capacidad la cosa juzgada tendrá efectos frente a 
todos a partir de su inscripción o anotación en el Registro Civil.
Sexto: De todo ello se desprende que la previa inscripción en el Registro Civil de 
cualesquiera  circunstancias  y  hechos  relativos  al  estado  civil  de  las  personas  que 
afecten a la titularidad de derechos inscritos o a la legitimación de los otorgantes es 
imprescindible para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad. Y ello porque la 
inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación (art. 2 
LRC), sino también de oponibilidad frente a terceros (art. 1218 CC, en combinación con 
el art. 222.3 LEC), eficacia esta última que conduce al rechazo de la inscripción en el 
Registro de la Propiedad sin la previa inscripción en el Registro Civil, pues ello podría 
desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la 
inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad 
nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 32 LH).
Séptimo:  Es  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, que para que una escritura de capitulaciones matrimoniales pueda ser inscrita 
en el Registro de la Propiedad, ha de estar previamente inscrita en el Registro Civil, por 
exigirlo así el art. 266 del Reglamento del Registro Civil. (Resolución de 28 de abril 
de 2.005). Y recuerda el centro directivo que no basta con que se haya promovido la 
inscripción (por ej., mediante la remisión al Registro Civil de la sentencia por el Juzgado 
que  la  dictó),  pues,  dado  que  la  inscripción  en  el  Registro  Civil  no  es  un  trámite 
automático, sino un acto que va precedido de una labor de calificación que tiende a 
verificar la realidad y legalidad del hecho inscribible (art. 27 LRC), parece absurdo que el 
mero trámite de haberse solicitado la inscripción equivalga a una prueba plena de la 
realidad y legalidad del hecho inscribible. (Resolución de 28 de octubre de 2014).
Segundo defecto:
Primero:  Dispone  el  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por 
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos.
Segundo: Dispone el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, que aun cuando se 
haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente 
inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la 
cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 
de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.
Tercero: Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26.06.2020, 
en resolución de Resolución de 4 de febrero de 2020, en sus fundamentos de derecho, 
dice: "1. Debe decidirse en este expediente si puede o no practicarse la cancelación de 
una hipoteca debidamente inscrita, aportando fotocopias de las carátulas de sendas 
escrituras de liquidación de gananciales y de aceptación y partición de herencia, en las 
que resultan inventariadas la finca registral 24.939, resultando de la manifestación del 
estado de cargas respectivamente, que se encuentra libre de cargas y gravada con una 
hipoteca que ha sido económicamente satisfecha. 2. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria 
exige  para  cancelar  las  inscripciones  practicadas  en  virtud  de  escritura  pública  el 
consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  se  hubiera  hecho  la  inscripción  o  una 
sentencia firme". e
En el presente supuesto no consta el otorgamiento de escritura pública alguna que  bo
contenga el referido consentimiento de la entidad acreedora o sentencia firme alguna en  479ww
ipnriocciee deilm pireoncteod idmiriiegnidtoo  rceognistrtara ll ad em cisamncae, lancoi órne sduelt alan cdaor gpao rh itpaontteoc atírtiual.o hábil alguno que
Documentos que se acompañan: (…)
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación se podrá (…)
Sabadell, veintiuno de julio del año dos mil veinte. El Registrador de la Propiedad. 
Fdo. José María Pérez Visus.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, ésta fue emitida por el registrador de la propiedad 
de Cerdanyola del Vallés número 1, don José Ernesto García-Tevijano Hinojosa, quien 
el 13 de agosto de 2020 confirmó la calificación del registrador sustituido, en los mismos 
términos literales expresados en ésta última.
IV
Por escrito que entró en el citado Registro de la Propiedad el 14 de septiembre 
de 2020, doña F.L.C. interpuso recurso contra la anterior calificación el que alega lo 
siguiente:
«Primero.–El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el testimonio 
judicial del Decreto aportado, por considerar que existen dos defectos. Respecto al 
primero  estima  que  la  previa  inscripción  en  el  Registro  Civil  de  cualesquiera 
circunstancias  y  hechos  relativos  al  estado  civil  de  las  personas  que  afecten  a  la 
titularidad de derechos inscritos o a la legitimación de los otorgantes es imprescindible 
para  lograr  la  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad.  Y  ello,  por  motivos  de 
oponibilidad, al objeto de evitar en la indeseable consecuencia de que se produjera una 
colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil 
(art. 222.3 LEC) y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad 
(art. 32 LH).
Segundo.–Al respecto, considera la parte recurrente que el Sr. Registrador de la 
Propiedad, dicho sea con los debidos respetos y en estrictos términos de defensa, no 
tiene en cuenta que tal como aparece en el certificado de matrimonio del Registro de 
Castellar  del  Vallés  aportado,  en  que  consta  anotada  la  separación  judicial  (hecho 
primero  de  la  calificación),  los  contrayentes  no  se  acogieron  a  capitulaciones 
matrimoniales ni a otro régimen económico matrimonial distinto del legal en Cataluña, 
que es el de separación de bienes.
La separación de patrimonios entre los cónyuges, apreciable de dicha certificación, 
resulta de lo dispuesto por el artículo 231-10.2 del Código Civil de Cataluña y sus efectos 
de  plena  separación  del  patrimonio  de  cada  cónyuge  no  ofrecen  duda  alguna 
(artículos 232-1 y siguientes del Código Civil de Cataluña).
Así, pues, habida cuenta la firmeza de la resolución judicial que declara el divorcio, 
que de hecho aprueba el Convenio de divorcio de mutuo acuerdo firmado entre las 
partes, es del todo indiferente que se haya acreditado o no la inscripción de éste en el 
Registro Civil, pues ningún problema de oponibilidad puede producirse, por cuanto cada 
cónyuge ha mantenido su patrimonio separado del otro constante matrimonio.
El defecto señalado podría tener su relevancia hipotética de haber estado sujetos los 
cónyuges al régimen de sociedad de gananciales o al de participación; pero para nada la  es
tiene al estar sujetos al régimen de separación de bienes, en que cada cónyuge ha  o
msaeca usneAAotredsldincíeo,ii mtd paeouá,n  esaltar,s e  t,pr  ealclalev asnébD aspee  a idcnerertdnee etetseops.n etdejnue drdree iccqniuuacreilsa  oh ay,ap  ls raeue xecpiobasratrria decoesi lpó eonCrn rdoodenri e vepnenatn etlria oirm  eccodatneliifi fioiccdsaai.vccoiióórncni. od efilr mSra. dRoe gdiset ramduotru oy   OE-A-2020-16479able en https://www.
Tercero.–El segundo defecto existente al parecer del Sr. Registrador de la Propiedad, 
estriba  en  que  no  consta  el  otorgamiento  de  escritura  alguna  que  contenga  el 
consentimiento de la entidad acreedora para la cancelación de la carga hipotecaria o 
sentencia firme alguna en procedimiento dirigido contra la misma (artículo 82 LH).
Cuarto.–Al  respecto,  considera  la  parte  recurrente  que  el  Sr.  Registrador  de  la 
Propiedad, dicho sea con los debidos respetos y en estrictos términos de defensa, no 
tiene en cuenta que en el convenio regulador de divorcio, aprobado en su totalidad en el 
Decreto  n.°  386/2019  y  cuyo  contenido  literal  se  transcribe  como  parte  del  mismo 
Decreto, consta en el Pacto Segundo apartado 4, que: "las partes solicitan expresamente 
del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 4 de Sabadell que proceda a cancelar y extinguir, 
por pago y liquidación, los préstamos hipotecarios anotados en las dos fincas registrales 
descritas en el Exponen VI, apartados 1) y 2), según certificados de saldo cero que se 
aportarán".
Es decir, que la petición de esta parte al respecto se ha incluido y forma parte de 
dicha resolución judicial firme. Esa solicitud ya superó, pues, el escrutinio judicial y 
mereció  su  aprobación.  Ello  unido  a  la  aportación  del  documento  de  cancelación 
administrativa emitido y firmado en papel de la entidad bancaria y con el sello de ésta 
debe bastar para proceder a la cancelación de la carga hipotecaría, pues sin duda la 
entidad bancaria en el mismo ha dado su aprobación y consentimiento al respecto.
De hecho, dicho documento de cancelación o certificado bancario ha bastado en 
todas las ocasiones anteriores de las que tenemos conocimiento. A la firmante le consta 
que  en  muchos  otros  Registros  de  la  Propiedad  se  ha  presentado  y  solicitado 
exactamente lo mismo que en este caso: ante los Registros de la Propiedad 19 de 
Barcelona, 5 de Hospitalet de Llobregat, 2 de Santa Colom de Gramanet, de Mollet del 
Vallés, etc.; y ningún Registrador había visto antes ningún defecto al respecto. En su 
acreditación se adjunta copia de algunas de las resoluciones judiciales –en asuntos de 
familia– que han comportado la adjudicación de inmuebles a las partes; y en ningún caso 
se ha pedido ni acreditar la inscripción en el Registro Civil de la resolución de divorcio u 
otra dictada (ello es una formalidad de la que se encarga de oficio el Juzgado, pero no es 
un requisito para la inscripción del título, ni afecta a la adjudicación de inmuebles llevada 
a cabo, título que es directamente inscribible una vez firme la resolución aportando un 
testimonio); ni se ha exigido nunca antes nada más para cancelar una hipoteca en tales 
casos, en que la resolución judicial recogía ya la petición al respecto, que la aportación 
de  un  certificado  de  la  entidad  bancaria  firmado  y  sellado  por  ésta,  de  saldo  O, 
acreditativo de que se halla íntegramente abonado y liquidado el préstamo hipotecaria, 
pues obviamente con ello ya "presta su consentimiento la persona [la entidad bancaria] a 
cuyo favor se hubiera hecho la inscripción".
Así, pues, entiende que ha existido error en la calificación del Sr. Registrador y 
solicita, a través de este recurso, la correspondiente rectificación.»
V
El 5 de octubre de 2020, el registrador de la propiedad de Sabadell número 4 elevó el 
expediente, con su preceptivo informe, a este Centro Directivo. En dicho informe expresa 
que, conforme al párrafo quinto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria en la redacción 
dada en la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, se ha remitido, por correo certificado, copia 
del recurso al Juzgado de Primera Instancia número 8 de Sabadell para que efectúe las 
alegaciones que estime pertinentes; que dicho documento tuvo entrada en el Juzgado  s
el  25  de  septiembre;  y  que,  habiendo  transcurrido  el  plazo  para  realizar  dichas  e.
alegaciones, no se ha recibido ninguna por parte del Juzgado. w.
Fundamentos de Derecho
1262V,i st1o2s7 l9o,s  a1r2t8íc0u,l o1s3 9203,,  9113, 3935,,  9163, 4947, , 110338,7  40y0 ,1 640094,  1d2e0l 5C, 1ó2d1ig6o,  1C21iv8il,;  1223535 , d1e2 61la, 
Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la 
persona y la familia; 2, 3, 9, 18, 19, 19 bis, 20, 21, 32, 82 y 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria; 222.3 y 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 2 de la Ley del Registro Civil; 
33, 34, 51, 100 y 179 del Reglamento Hipotecario; 266 del Reglamento del Registro Civil; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de 
febrero, 9 y 10 de marzo y 31 de octubre de 1988; 6 de marzo de 1997; 16 de octubre 
y 18 de noviembre de 1998, 21 de diciembre de 1999, 6 de marzo y 8 de octubre 
de 2001, 5 de diciembre de 2002, 20 de febrero de 2004, 21 de marzo y 25 de octubre 
de 2005, 21 de enero y 30 y 31 de mayo y 3 de junio de 2006, 22 de febrero y 13 de 
noviembre de 2007, 31 de marzo, 5 de junio y 29 de octubre de 2008; 14 de mayo y 18 
de noviembre de 2009; 22 de marzo, 16 de junio y 22 de diciembre de 2010, 5 de agosto 
de 2011, 13 de marzo, 9 y 11 de abril, 8 de mayo, 7 de julio, 15 de octubre y 5 de 
diciembre de 2012; 9 de marzo, 11 de mayo, 26 de junio y 19 de diciembre de 2013, y 5 
y 11 de marzo, 8 de mayo, 2, 4 y 26 de junio, 1, 10 y 26 de julio, 4 de agosto, 4, 6 y 29 de 
septiembre,16 de octubre y 12 de noviembre de 2014, 27 de febrero, 25 de marzo, 1 de 
abril, 5 y 16 y 19 y 30 de junio y 7 y 17 de septiembre de 2015, 4 de mayo, 19 y 24 de 
octubre y 2 de noviembre de 2016 y 11 de enero, 11 de octubre y 14 de diciembre 
de 2017 y 16 de mayo de 2018; y las Resoluciones de esta Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 y 13 de febrero, 12 de marzo, 10 de agosto, 15 de 
septiembre, 9 y 30 de octubre y 12 de noviembre de 2020.
1.  Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible un testimonio de 
un decreto dictado en procedimiento de divorcio que aprueba un convenio regulador por 
el cual, los cónyuges –en régimen legal supletorio de separación de bienes– acuerdan 
extinguir la comunidad sobre la vivienda domicilio familiar y último domicilio común y 
sobre un local comercial, que habían adquirido por mitad pro indiviso antes de contraer 
matrimonio, adjudicando a la esposa dicha vivienda (finca registral 14986) y al esposo el 
local más determinada cantidad de dinero. Asimismo, y por lo que interesa en este 
recurso, en dicho convenio se solicita del registrador de la propiedad la cancelación de la 
hipoteca constituida sobre dicha vivienda en garantía de un préstamo. A tal efecto, se 
acompaña una certificación expedida por el banco acreedor en la que se expresa que 
dicho  préstamo  está  totalmente  amortizado  y  que  «se  procederá  a  otorgar  la 
correspondiente carta de pago, previo depósito de la necesaria provisión de fondos, tan 
pronto como lo soliciten A.E.F.C. y F.L.C.».
2.  Según  el  primero  de  los  dos  defectos  expresados  en  su  calificación,  el 
registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario acreditar 
que el decreto mediante el cual se ha declarado el divorcio ha sido inscrito previamente 
en el Registro Civil correspondiente.
El artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en 
las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– 
produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse 
los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado 
el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie 
del documento. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por 
defecto subsanable.
La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación 
(artículo 2 de la Ley del Registro Civil), sino también de oponibilidad frente a terceros 
(artículo 1218 del Código Civil, en combinación con el artículo 222.3 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil), eficacia esta última que conduce al rechazo de la inscripción en el  e.
Registro de la Propiedad sin la previa indicación del régimen económico matrimonial (o  w.b
de los hechos que afecten el mismo) en el Registro Civil, pues ello podría desembocar  479ww
edne rilvaa idnad edsee alab lefa cltoan sdeec uinesnccriiap cdióen q eune  seel  Rpreogdisutjreor aC uivnial  yc olalis ioópno neinbtirleid alad  innoapcoidnaib dilied alad 
cinasdcari pRceiógnis teron  uenl aR eregaislitdroa dd dei slati nPtaro.piedad (artículo 32 de la Ley Hipotecaria), al publicar
La recurrente alega que es indiferente que se haya inscrito o no el divorcio en el 
Registro Civil porque, al haber mantenido cada cónyuge su patrimonio separado del otro 
constante  matrimonio,  no  puede  producirse  ningún  problema  de  oponibilidad,  a 
diferencia de lo que ocurriría si hubieran estado sujetos al régimen de gananciales o al 
de participación.
2.  Debe recordarse, aunque sea de manera somera, cuál es la línea doctrinal 
seguida por este Centro Directivo (cfr., por todas, la reciente Resolución de 12 de 
noviembre  de  2020)  a  la  hora  de  analizar  el  valor  formal  y  material  del  convenio 
regulador como título inscribible en el Registro de la Propiedad. A modo de resumen de 
dicha doctrina, la Resolución de 11 de octubre de 2017 puso de relieve que «el convenio 
regulador como negocio jurídico –tanto en su vertiente material como formal– propio y 
específico, goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los 
libros del Registro. Si bien no deja de ser un acuerdo privado, la preceptiva aprobación 
judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes 
del  Código  Civil,  establecen  un  marco  válido  para  producir  asientos  registrales 
definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y 
normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico-matrimonial». 
Por ello, la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común 
del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos 
relativos a la vivienda familiar. Y es que el convenio regulador, otorgado directamente por 
los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, al no 
constituir  un  documento  público  propiamente,  no  puede  exceder  de  ese  contenido 
tasado, por lo que en caso de extralimitarse (y sin influir en la validez y eficacia del acto 
de que se trate, naturalmente, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en el 
artículo  1261  del  Código  Civil)  deberán  los  interesados  otorgar  la  escritura  pública 
correspondiente.
Tal y como se ha indicado en pronunciamientos previos, dicha liquidación ha de 
referirse al haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial –o a otros pactos 
relativos a la vivienda habitual–, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana 
o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen 
económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de 
liquidación.
Este  Centro  Directivo  ha  manifestado  reiteradamente  que  resulta  admisible  la 
inscripción de la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de 
los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues, aunque dicho 
régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas 
regulaciones. Esta diferenciación resulta, en nuestro ordenamiento jurídico, del hecho de 
que el régimen económico matrimonial de separación de bienes sólo pueda existir entre 
cónyuges, así como de la afectación de los bienes al sostenimiento de las cargas del 
matrimonio, de las especialidades en la gestión de los bienes de un cónyuge por el otro, 
de la presunción de donación en caso de concurso de un cónyuge y de las limitaciones 
que para disponer se derivan del destino a vivienda habitual de un inmueble (cfr. las 
Resoluciones de 21 de enero de 2006, 29 de octubre de 2008 y 22 de marzo, 16 de junio 
y 22 de diciembre de 2010). En el régimen de separación es posible que la liquidación 
sea innecesaria (por no existir deudas pendientes o por su conversión en una comunidad 
ordinaria), pero puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que 
no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. 
Como señaló este Centro Directivo en Resolución de 5 de diciembre de 2012, es lógico  s
que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza,  oe.
impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de  w.
la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador (vid., asimismo, la Resolución  479ww
de 2L7a d see nfetebnrecrioa  ddee l2 T0r1ib5u)n.al Superior de Justicia de Cataluña –Sala de lo Contencioso–,
rdéeg i1m1e dne d en osveiepmarbarceió dne d e2 0b0ie4n, eesx pnroe shaa ye np roepsitaem seenntteid uon lao  psuigeusitean eten:  c«o…m úsni  dbeie nb ieenne es,l   BOE-A-cable e
es obvio que se entremezclan las relaciones personales y económicas del matrimonio. 
Por  ello  pueden  existir,  y  a  menudo  existe,  una  comunicación  entre  las  cargas  y 
derechos  propios  de  la  relación  matrimonial.  Incluso  el  legislador,  al  establecer 
presunciones iuris tantum, viene a reconocer que, en algunos casos, puede no ser fácil 
averiguar la titularidad material de los bienes adquiridos constante el matrimonio. Y en 
orden  a  la  delimitación  de  los  derechos,  sin  duda,  harán  prueba  en  contrario  las 
manifestaciones de los cónyuges (dejando a salvo que puedan constituir falsedad o 
fraude y que permitirían a los terceros perjudicados –entre ellos la Hacienda Pública– el 
ejercicio  de  las  acciones  procedentes  en  defensa  de  los  intereses  legítimos).  La 
especialidad de esta comunicación entre las relaciones personales y económicas viene a 
afectar incluso a algún bien privativo. Respecto a ellos existen limitaciones legales bien 
de disposición, de uso o de afección y responsabilidad (arts. 1320; 90; 96; 1319 1438 
y 1.440 del Código Civil). No podemos pues asimilar la relación matrimonial y sus 
relaciones económicas –asentadas siempre sobre las relaciones personales– a una 
comunidad de bienes ordinaria ya que el matrimonio, como una de las instituciones 
básicas del derecho de familia debe estar asegurada de protección social, económica y 
jurídica por los poderes públicos (art. 39 de la C.E.), incluso cuando se disuelve por unas 
causas específicas y legalmente previstas, disolución que comportará la extinción del 
régimen económico matrimonial. Y también en el régimen de separación de bienes, la 
disolución  exige  una  liquidación  siquiera  más  restringida  y  menos  nítida  que  la 
liquidación de aquellos regímenes económico-matrimoniales cuyo rasgo fundamental es 
la puesta en común de bienes, pero que por el hecho de ser más restringida, no deja de 
ser una verdadera liquidación».
Además de lo anterior hay que tener también en cuenta la regulación específica del 
Código Civil Catalán que en su artículo 233-2, respecto de las medidas definitivas 
propuestas por convenio regulador, incluye en su apartado 5 que el convenio regulador 
también  debe  contener,  si  procede:  «d).  La  liquidación  del  régimen  económico 
matrimonial y la división de los bienes en comunidad ordinaria indivisa».
3.  En  el  caso  de  este  expediente,  los  cónyuges  dentro  de  las  cláusulas  del 
convenio regulador incluyen la liquidación del régimen de separación de bienes mediante 
la extinción de la comunidad existente sobre los bienes que se adjudican a cada uno –
entre ellos, la vivienda familiar–, por lo que es indudable que conforme a la legislación 
que se ha mencionado el convenio regulador es cauce hábil para la inscripción de la 
adjudicación de la vivienda que constituía el domicilio familiar. Pero si es precisamente la 
especificidad de dicho documento, en cuanto puede tener como contenido propio esa 
extinción de comunidad sobre la vivienda familiar, lo que permite la inscripción de la 
adjudicación en el Registro de la Propiedad sin necesidad de escritura pública, es 
indudable que el divorcio declarado por el decreto en el que también se aprueba el 
convenio regulador es un hecho que afecta al régimen económico matrimonial y, por ello, 
en la inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad han de expresarse los 
datos de inscripción del divorcio en el Registro Civil.
4.  También debe ser confirmado el segundo de los defectos invocados por el 
registrador, según el cual para practicar la cancelación de hipoteca que se solicita es 
necesario, o bien el otorgamiento de escritura pública en la que preste su consentimiento 
la  entidad  acreedora,  o  mediante  sentencia  firme  dictada  en  procedimiento  dirigido 
contra la misma.
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio 
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en  s
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico  oe.
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se  w.
hubiere hecho la inscripción»; y, en su párrafo segundo, como excepción a la regla,  479ww
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Resoluciones de esta Dirección General de 4 de febrero, 10 de agosto y 30 de octubre 
de 2020, entre otras).
La mera certificación expedida por el banco acreedor en la que se expresa que dicho 
préstamo está totalmente amortizado no es suficiente para la cancelación de la hipoteca 
inscrita.
Ciertamente en sede judicial tal documento puede ser justificativo del pago y puede 
obtenerse la correspondiente cancelación. Pero en el ámbito registral es necesario un 
expreso consentimiento cancelatorio como se deduce del artículo 179 del Reglamento 
Hipotecario,  al  disponer  que  «aun  cuando  se  haya  extinguido  por  pago  el  crédito 
hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura 
pública  en  la  que  preste  su  consentimiento  para  la  cancelación  el  acreedor  o  las 
personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en 
virtud de ejecutoria».
A mayor abundamiento, en la referida certificación se expresa que todavía está 
pendiente la correspondiente carta de pago que se otorgaría previo depósito de la 
necesaria provisión de fondos.
5.  Por último, respecto de la alegación de la recurrente sobre el hecho de que le 
consta que en muchos otros registros de la propiedad se han inscrito documentos como 
el presentado en este caso, cabe recordar que, según la reiterada doctrina de este 
Centro  Directivo,  el  registrador  al  llevar  a  cabo  el  ejercicio  de  su  competencia  de 
calificación  de  los  documentos  presentados  a  inscripción  no  está  vinculado,  por 
aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a 
cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de 
la misma documentación o de la anterior presentación de otros títulos, dado que debe 
prevalecer la mayor garantía de acierto en la aplicación del principio de legalidad por 
razones de seguridad jurídica (vid., por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo 
de 2012, 5 y 11 de marzo y 10 de julio de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio 
y 7 y 17 de septiembre de 2015, 2 de noviembre de 2016 y 12 de marzo de 2020).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.