BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 123 Lunes 24 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 63116
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8624 Resolución de 11 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa con precio aplazado y condición 
resolutoria.
En el recurso interpuesto por don Juan Guillermo Giménez Giménez, notario de 
Villajoyosa, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Villajoyosa número 2, 
don Luis Fernando Pellón González, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de compraventa con precio aplazado y condición resolutoria.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 30 de noviembre de 2020 por el notario de 
Villajoyosa, don Juan Guillermo Giménez Giménez, se otorgó la compraventa de una 
vivienda por el precio de 38.000 euros, de los que se satisfacían en el momento del 
otorgamiento 20.000 euros y, el resto, –18.000 euros– quedaban aplazados mediante 
treinta y tres cuotas mensuales de 550 euros cada una de las treinta y dos primeras y 
de 400 euros la última, siendo la primera el día 5 de diciembre de 2020, y la última el 
día 5 de agosto de 2023.
En  garantía  del  precio  aplazado  se  pactaba  lo  siguiente:  «Tercera.  Condición 
resolutoria (artículo 1504 código civil). A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará 
lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición 
resolutoria el carácter de expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la 
parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del 
impago llevare satisfecho. Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor 
del  transmitente,  la  parte  vendedora  deberá  cumplir  los  siguientes  requisitos:  1.º 
Presentar  el  título  de  adquisición.  2.º  Notificar  judicial  o  notarialmente  a  la  parte 
deudora  la  resolución  de  la  venta  por  falta  de  pago  del  precio  en  los  términos 
establecidos en esta escritura. 3.º  Que la parte compradora consienta expresamente o, 
al  menos,  no  se  oponga  a  la  resolución  de  la  venta  invocando  que  falta  algún 
presupuesto de la misma (...)».
II
Presentada  la  referida  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Villajoyosa 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentada telemáticamente en este Registro a las 15 horas y 28 minutos del 
día 30 de noviembre de 2020 una copia autorizada en soporte electrónico del precedente 
documento –escritura otorgada en la Vila Joiosa el 30 de noviembre de 2020 ante el  es
señor Notario don Juan Guillermo Giménez Giménez, con el número 1950 de protocolo–,  o
habiendo causado el asiento de presentación número 291 del Libro Diario número 178 y  24ww
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Tras dicha calificación, se suspende la inscripción del documento presentado por los 
Motivos  que  se  hacen  constar  a  continuación,  en  los  que  se  recogen  los 
correspondientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Primero:
1.  En el título presentado se pretende la inscripción de la transmisión del dominio 
de la finca registral número 10873 de Vila Joiosa, por título de compra, pactándose que 
parte del precio queda aplazado para su pago.
2.  En garantía del pago de la cantidad aplazada se pacta condición resolutoria, 
estableciéndose que «A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la 
resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria 
el  carácter  de  expresa  e  inscribible.  En  caso  de  operarse  tal  resolución  la  parte 
compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago 
llevare satisfecho. Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del 
transmitente, la parte vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º  Presentar 
el título de adquisición. 2.º  Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la 
resolución de la venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta 
escritura. 3.º  Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se 
oponga a la resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma.».
3.  Dicha condición resolutoria, tal como ha sido formulada, no resulta inscribible en 
el  Registro  de  la  Propiedad,  dado  que,  para  obtener  la  reinscripción  a  favor  del 
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita por 
falta de pago (artículos 1504 del Código Civil y 11 de la ley Hipotecaria), se exige, no 
solo la aportación del título del vendedor, la notificación fehaciente al comprador de 
quedar  resuelta  la  transmisión  (artículo  59  del  Reglamento  Hipotecario),  y  que  el 
comprador  no  se  oponga  a  la  resolución,  sino  que  también:  que  se  acredite  la 
consignación en un establecimiento bancario o caja Oficial de las cantidades percibidas 
por el vendedor, pues la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de 
restituirse  lo  que  hubiera  percibido  (artículos  1123  del  Código  Civil  y  175.6  del 
Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General de registros y del 
Notariado de 16 y 17 de septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero de 1988, 28 de 
marzo de 2000, 8 de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, y, especialmente, por reciente, 
de 6 de marzo de 2020), sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal 
(Resolución de 10 de diciembre de 2010), ya que puede tener lugar la corrección judicial 
en atención a las circunstancias del caso (artículo 1154 del Código Civil) y que si tiene 
acceso al Registro, tan solo lo es con la finalidad de dar a conocer a posibles terceros 
adquirentes del dominio o derechos sobre la finca el alcance del efecto subrogatorio que 
sobre  el  precio  a  devolver  pueden  tener  tales  derechos,  llamados  como  están  a 
extinguirse sobre la finca en el caso de producirse la resolución de la venta; y todo ello 
sin perjuicio de que existan terceros adquirentes, respecto de los cuales, dado que 
registralmente están interesados en el asiento cancelatorio, la documentación también 
debería cumplir un mínimo de garantías respecto de ellos, para evitar que transmitente o 
adquirente concierten acuerdos sobre la resolución, que menoscaben su posición, o, en 
su  defecto,  obtener  la  oportuna  resolución  judicial,  con  citación  de  aquellos 
(Resoluciones del mismo Centro Directivo de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre 
de 1996, 24 de febrero de 1998, 15 de noviembre de 2005, 19 de junio de 2007 y 17 de 
mayo de 2013).
No se practica anotación preventiva de suspensión por no cumplirse lo previsto en el  e
último inciso del párrafo primero del artículo 19 de la Ley Hipotecaria. bo
CEsotnet rdao lcau pmreesneton thea c asliidfioc aficrimóna,d loo sc oinnte friremsaad eolse cpturóendiecna:  c(u…a)lificada por Luis Fernando  2021-8624n https://ww
ePneellóron  dGelo anñzoá ledzo sr emgiils vtreaindtoiur/nao .d»e Registro Propiedad de Villajoyosa a día veintidós de  BOE-A-cable e
III
Contra la anterior nota de calificación, don Juan Guillermo Giménez Giménez, notario 
de Villajoyosa, interpuso recurso el día 19 de febrero de 2021 en el que alegaba lo 
siguiente:
«Primero.  Las  resoluciones  que  cita  el  Sr.  Registrador  recogen  la  doctrina 
tradicional de la Dirección General, hoy denominada de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
sobre la necesaria consignación de las cantidades entregadas a cuenta para que el 
vendedor obtenga la reinscripción de la finca vendida en caso de resolución por falta de 
pago del precio aplazado.
Pero la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en Resolución de 15 
de enero de 2021, con cita de la  Resolución  de 29 de agosto de 2019 y de las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2016, 17 de enero de 2012, 19 
de febrero y 29 de diciembre de 2009, se ha separado de su doctrina tradicional y acoge 
la del Tribunal Supremo sobre la interpretación del artículo 1154 del código civil, en el 
sentido de que el juez tiene la facultad de moderar equitativamente la pena, tan solo en 
los supuestos de incumplimiento parcial o irregular por el deudor; pero no en aquellos 
supuestos en los que el incumplimiento que se produce es el contemplado por los 
otorgantes como presupuesto de la pena.
Y también cita la Dirección en dicha resolución la Sentencia n.º 341 de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, de fecha 23 de junio de 2020, n.º de recurso 4423/2017, de la 
que copio literalmente dos párrafos que constan en el fundamento de derecho segundo:
"La cláusula quinta del contrato de compraventa, que es la controvertida, establece 
que será causa de resolución de pleno derecho del presente contrato de compraventa el 
impago de tres o más de las cantidades aplazadas del precio, tanto consecutivas como 
alternas.  En  caso  de  producirse  el  incumplimiento  mencionado,  el  vendedor  podrá 
resolver el contrato de compraventa de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1504 del 
CC,  a  cuyo  fin  requerirá  al  comprador  la  resolución.  Producida  la  resolución,  el 
comprador perderá, en beneficio del vendedor, las cantidades entregadas hasta ese 
momento  a  cuenta  del  precio,  considerándose  dicha  pérdida  en  concepto  de 
indemnización de daños y perjuicios que al vendedor le provoca la no consumación de la 
compraventa."
– Y con cita de otras dos Sentencias del mismo Tribunal, n.º 325/2019, de 6 de junio, 
y la 57/2020, de 28 de enero, declara que «es doctrina constante de esta Sala que 
cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque 
fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del 
código civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras 
palabras,  que  la  moderación  procede  cuando  se  hubiera  cumplido  en  parte  o 
irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de 
modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver 
la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente 
elevada,  sino  en  interpretar  que  las  partes,  al  pactar  la  pena,  pensaron  en  un 
incumplimiento distinto del producido.
En definitiva, de acuerdo con la doctrina expresada:
– Si el incumplimiento que se produce es el previsto para la aplicación de la pena  es
pactada, se impide la moderación prevista en el artículo 1504 del Código civil. o
– Y  si  se  impide  dicha  moderación,  para  solicitar  la  reinscripción  en  caso  de  24ww
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Segundo.  De la escritura objeto de la calificación resulta:
– Que el incumplimiento previsto es el impago de cualquier cantidad aplazada.
– Que dicho incumplimiento otorga  a los  vendedores la facultad de resolver el 
contrato.
– Que en caso de resolución los compradores perderán las cantidades que llevaren 
satisfechas.
Por lo tanto:
– Si se produce el incumplimiento previsto, falta de pago de cualquier cantidad 
aplazada, y la parte vendedora resuelve el contrato por dicha causa, no resulta de 
aplicación la facultad moderadora contemplada en el artículo 1154 del código civil.
– Si  se  excluye  dicha  facultad,  no  procede  exigir  para  la  reinscripción  la 
consignación de lo recibido por los vendedores.»
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de febrero de 2021, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 6, 647, 1115, 1123, 1154, 1259 y 1504 del Código Civil; 156 
y 157 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 13, 59, 82 
y 175.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 y 31 
de julio de 1995, 10 de mayo de 2001, 14 de febrero de 2003, 2 de febrero de 2005, 9 de 
julio y 27 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio, 4 de julio y 4 de 
octubre de 2011; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado 17 de noviembre de 1978, 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre 
de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8 
de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 8 de marzo, 11 de noviembre y 10 de diciembre 
de 2010, 25 de enero, 15 y 26 de noviembre y 13 de diciembre de 2012, 6 de mayo y 10 
de julio de 2013, 6 de octubre de 2014, 16 de enero, 1 de octubre y 12 y 16 de 
noviembre de 2015, 10 de febrero y 6 de octubre de 2016 y 16 de enero y 6 de agosto 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 19 de febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa  con  precio  aplazado  y  condición  resolutoria  en  la  que  concurren  las 
circunstancias siguientes: en la escritura, se otorga compraventa de una vivienda por el 
precio de 38.000 euros, de los que se satisfacen en el momento del otorgamiento 20.000 
euros  y,  el  resto,  –18.000  euros–  quedan  aplazados  mediante  treinta  y  tres  cuotas 
mensuales de 550 euros cada una de las treinta y dos primeras y de 400 euros la última, 
siendo la primera el 5 de diciembre de 2020, y la última el 5 de agosto de 2023; en 
garantía  del  precio  aplazado  se  pacta  lo  siguiente:  «Tercera.  Condición  resolutoria 
(artículo 1504 código civil). A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la 
resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el 
carácter de expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora 
perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare  e.e
satisfecho.  Para  proceder  a  la  resolución  y  obtener  la  reinscripción  a  favor  del  w.b
transmitente, la parte vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º  Presentar el  24ww
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Qreuseo lulaci ópna drtee  lac ovemnptara idnovroac acnodnos iqeuneta f aeltxap arelgsúanm pernetseu pou,e satlo  mdee nlao sm, isnmo as (e.. .)o»p.onga  a  la
El registrador señala como defecto que falta la exigencia de la acreditación de 
consignación  de  las  cantidades  percibidas  por  el  vendedor  en  un  establecimiento 
bancario o caja oficial, sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal 
ya que puede tener lugar la corrección judicial en atención a las circunstancias del caso.
El notario recurrente alega lo siguiente: que si el incumplimiento que se produce es el 
previsto para la aplicación de la pena pactada, se impide la moderación prevista en el 
artículo  1504  del  Código  Civil;  y  si  se  impide  dicha  moderación,  para  solicitar  la 
reinscripción en caso de resolución por falta de pago del precio, no será obligatoria la 
consignación de lo recibido por el vendedor, siempre y cuando se haya pactado la 
facultad de la parte vendedora de retener las cantidades entregadas a cuenta por el 
comprador; que el incumplimiento previsto es el impago de cualquier cantidad aplazada y 
dicho incumplimiento otorga a los vendedores la facultad de resolver el contrato; que en 
caso de resolución los compradores perderán las cantidades que llevaren satisfechas; 
que  si  se  produce  el  incumplimiento  previsto,  falta  de  pago  de  cualquier  cantidad 
aplazada, y la parte vendedora resuelve el contrato por dicha causa, no resulta de 
aplicación la facultad moderadora contemplada en el artículo 1154 del Código Civil; que 
si se excluye dicha facultad, no procede exigir para la reinscripción la consignación de lo 
recibido por los vendedores.
2.  Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en 
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio 
de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es 
consecuencia  del  juego  de  la  condición  resolutoria  expresa  pactada  –referido  al 
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, 
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la  s
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el  oe.
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17  w.
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que  24ww
qlau ejuprais pparucdtaern octiara  yc odsoac etrnin laa  eesxcpruiteusrata ( Reens olalu Rcieósno 1lu9c dióen  judlieo  d2e9  1d9e9 4a)g; ossi tboi edne,  c2o0n1fo9r,m lea 
immopdliecraa cqiuóen  edne e ll aim  cploárutes uqlau e peenn atal l ceass ore sneu nccoinasbilgen aerna  pdoert eerlm triannasdmosit ecnates opso.d rTáond oe xiesltlior   BOE-A-cable e
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada.
En  el  plano  registral  la  inscripción  de  la  condición  resolutoria  explícita  confiere 
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan 
los  requisitos  del  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  hagan  inoperante  ese  juego 
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3.  Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio 
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de 
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y, 
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo 
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como 
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela 
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en 
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los 
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los 
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y 
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de 
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del 
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del 
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación 
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición 
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos 
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o 
caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
En el caso concreto, solo se ha señalado como defecto por el registrador, la falta de 
acreditación en su caso, de la consignación de los percibido por el vendedor.
4.  Se alega por el recurrente la doctrina de esta Dirección General en la Resolución 
de 15 de enero de 2021, que resuelve un supuesto que presenta semejanza con el 
presente, en que se decidió la inscripción de una compraventa en la que se incluía la 
cláusula de condición resolutoria. Y esa doctrina debe ahora tenerse en cuenta.
Respecto de la falta de consignación, en el presente caso, del precio total han sido 
entregados a la vendedora la cantidad de 20.000 euros. Se estipula en el contrato de 
compraventa  que,  a  título  de  indemnización  y  en  caso  de  resolución,  la  parte 
transmitente recuperará la propiedad de la finca vendida y se pacta como cláusula penal 
que «el impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno 
derecho  de  esta  compraventa,  teniendo  dicha  condición  resolutoria  el  carácter  de 
expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá 
una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho. 
Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del transmitente, la parte 
vendedora  deberá  cumplir  los  siguientes  requisitos:  1.º  Presentar  el  título  de 
adquisición. 2.º  Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la 
venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta escritura. 3.º 
Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la  s
resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma». oe.
Conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto  w.
de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable, tal como consta en la  24ww
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interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil, ha de extraerse que no cabe la 
moderación  judicial  de  una  pena  si  ésta  ha  sido  establecida  para  sancionar  un 
incumplimiento  concreto  en  el  marco  de  la  relación  contractual  en  cuestión,  en  el 
entendimiento de que el referido precepto sólo admite la moderación judicial cuando se 
haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido 
sólo parcialmente o extemporáneamente. Este criterio ha sido reiterado recientemente 
por la Sentencia del Tribunal Supremo número 341/2020, de 23 de junio, que con cita de 
otras anteriores (las número 325/2019, de 6 de junio, y 57/2020, de 28 enero) pone de 
relieve que «es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está 
establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no 
puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce 
exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación 
procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo 
incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la 
finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar 
equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las 
partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido».
Por tanto, la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del 
artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del 
principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la 
pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la 
de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente. Y esto 
sostiene el recurrente que sucede en este caso, en el que las partes, en uso de su 
autonomía  de  la  voluntad,  decidieron  aceptar,  para  el  caso  de  resolución  por 
incumplimiento de las obligaciones asumidas por la fundación compradora, la retención 
por parte de la sociedad vendedora de la totalidad de las cantidades entregadas por la 
parte compradora como parte del precio convenido.
En ese sentido, alega el recurrente las citadas Resoluciones de esta Dirección 
General de 29 de agosto de 2019 y 15 de enero de 2021, en las que se permitió el pacto 
para la reinscripción del pleno dominio transmitido bajo dicha condición en favor del 
vendedor sin necesidad de realizar consignación de ningún tipo. En dichas resoluciones, 
se reconoció tal posibilidad y se consideró que no sería exigible, en el caso de ejercicio 
de  la  condición  resolutoria  pactada  en  el  supuesto  resuelto,  la  consignación  de 
cantidades en relación con la cláusula penal y la moderación judicial, pues en dicho caso 
las  partes  habían  pactado  una  cláusula  penal  en  virtud  de  la  cual,  en  caso  de 
incumplimiento de la obligación de pago del comprador, el vendedor haría suyas las 
cantidades  percibidas,  y  habían  convenido  expresamente  que  dicha  cláusula  penal 
resultaría de aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o 
tardío del precio aplazado, por lo que no habría lugar a la restitución prevista en el 
artículo 1123 del Código Civil, ni podría ser éste el fundamento de la exigibilidad de la 
consignación.
Así, este Centro Directivo, al analizar en la Resolución de 29 de agosto de 2019 la 
naturaleza de la condición resolutoria, determinó que «lo que sí que resulta de todo 
punto evidente es que se está ante un poder resolutorio con autonomía jurídica, fruto de 
la autonomía de la voluntad de las partes y no asimilable a un mecanismo de ejecución 
en sentido técnico. Eso sí, con un automatismo –sin prejuicios y bien entendido– en su 
operativa y ulterior efecto de reinscripción a favor del vendedor, que no es sino lógica 
consecuencia  del  automatismo  de  la  resolución  de  la  venta,  provocada  por  el  s
requerimiento que el vendedor dirige al comprador y que en realidad (tal y como entiende  oe.
la totalidad de doctrina y la jurisprudencia) es una notificación auténtica expresiva de una  w.
voluntad de resolver». Por ello, no tuvo inconveniente en separarse de la doctrina  24ww
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de septiembre de 2016: «la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la 
cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal 
cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como 
presupuesto de la pena (Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias 
anteriores)  (…)  En  definitiva,  como,  con  cita  de  otras  muchas,  afirma,  de  modo 
contundente, la sentencia 1293/2007, de 5 de diciembre, «el artículo 1154 prevé la 
moderación  con  carácter  imperativo  (...)  para  el  caso  de  incumplimiento  parcial  o 
irregular, por lo que no es aplicable cuando se da un incumplimiento total (...) o cuando 
se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria (...)».
Al carácter excepcional del supuesto se refería la citada Sentencia del Tribunal 
Supremo  de  13  de  septiembre  de  2016  en  los  siguientes  términos:  «Tercero.  Lo 
sucedido en el caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la 
jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos 
consideraciones complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de 
validez de las cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las 
consecuencias  dañosas  efectivamente  causadas  al  acreedor  por  el  incumplimiento 
contemplado en la cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente 
previsibles al tiempo de contratar».
En el supuesto de la reiterada Resolución de esta Dirección General de 29 de agosto 
de 2019 estaban involucradas dos sociedades mercantiles que tenían por objeto propio 
la actividad inmobiliaria, por lo que puso de relieve que dicha posibilidad de estipular 
cláusulas  penales  con  función  punitiva  está  sujeta  a  los  límites  generales  de  la 
autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil reconoce, de tal manera que 
podrían considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales 
cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la 
celebración  del  contrato,  pudo  razonablemente  preverse  que  se  derivarían  del 
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente.
Así pues, cabe concluir que, de no darse las circunstancias excepcionales que se 
dieron con ocasión de la Resolución de 29 de agosto de 2019, tal y como indicó la más 
reciente Resolución de 6 de marzo de 2020, «la reinscripción en el Registro de la 
propiedad a favor del vendedor exige por tanto consignación de las cantidades por aquél 
percibidas, consecuencia de los efectos «ex tunc» que en relación a la restitución de 
prestaciones determina el artículo 1123 del Código Civil y no sólo es exigible en caso de 
existencia de titulares de cargas posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción 
como  consecuencia  de  la  resolución  de  una  compraventa  con  precio  aplazado 
garantizado  con  condición  resolutoria  explícita,  al  amparo  del  artículo  59  RH,  es 
necesaria la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si 
hubiera cargas posteriores– que corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario)».
5.  Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina 
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, se han dado las circunstancias que 
permiten la exclusión de la consignación. Las partes se limitan a pactar que «el impago 
de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta 
compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible» y 
que «en caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad 
equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho»; pero no se 
pacta la exclusión de la facultad moderadora de los tribunales prevista en el artículo 1154 
del  mismo  Código;  ni  la  compradora  ha  aceptado  la  cláusula  penal  declarando  su  s
proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la  oe.
falta de cobro del precio de la compraventa; ni dicha compradora ha renunciado, de  w.
forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a  24ww
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cuestión (cfr. artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por 
el  que  se  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los 
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias). En el presente supuesto, no 
son trasladables esas consideraciones que han formulado tanto la doctrina como la 
jurisprudencia en el sentido de que el juez no podría moderar la pena cuando se produce 
el  tipo  de  incumplimiento  previsto  por  las  partes,  lo  que  vendría  a  ser  una  lógica 
consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y 
del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda», ex artículo 1091 del 
Código Civil); de modo que cabe la moderación de la cláusula penal convenida por las 
partes al amparo del artículo 1154 ya que, precisamente, la pena pactada se ha previsto 
para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente producido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.