BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 329 Viernes 18 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 116447
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16477 Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura pública rectificada de ampliación de 
obra, segregación, división horizontal, extinción de condominio, constitución 
de derecho de vuelo y constitución de servidumbre.
En el recurso interpuesto por doña M. D. R. R., contra la negativa de la registradora 
de la propiedad del Registro de la Propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, doña 
Marina Pedrosa Lorente, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública 
rectificada  de  ampliación  de  obra,  segregación,  división  horizontal,  extinción  de 
condominio, constitución de derecho de vuelo y constitución de servidumbre.
Hechos
I
Con fecha veinticuatro de julio de dos mil veinte, bajo el asiento 120 del Tomo 74 del 
Libro Diario y con el número 1223 del Libro de Entrada, se presenta en el Registro de la 
Propiedad  de  Chinchilla  de  Monte-Aragón  una  escritura  de  ampliación  de  obra, 
segregación, división horizontal, extinción de condominio, constitución de derecho de 
vuelo y constitución de servidumbre autorizada por el notario de Albacete, Gonzalo 
Navarro Navarro de Palencia con fecha catorce de enero de dos mil catorce bajo el 
número 53 de su protocolo, acompañada tanto de escritura pública de rectificación de 
fecha cuatro de abril de dos mil diecisiete, por la que se modifica la descripción de los 
elementos privativos de la propiedad horizontal, como de título previo, escritura de 
compra de veintinueve de julio de mil novecientos noventa y siete, a los efectos de 
obtener la inmatriculación de varias fincas.
II
Presentado el expresado título en el Registro de la Propiedad de Chinchilla de 
Monte-Aragón, fue objeto de la siguiente nota de calificación, con fecha tres de agosto 
de dos mil veinte: «Hechos: Se presenta (…) escritura pública de rectificación (…), por la 
que se modifica la descripción de los elementos privativos de la propiedad horizontal, y 
como título previo escritura de compra de 29 de julio de 1997. Se observan los siguientes 
defectos: 1.º No se cumplen los requisitos para el negocio jurídico de segregación sobre 
la finca resto que se divide en dos porciones. 2.º La superficie de la parte 1 de la "finca 
resto" no coincide con la que consta en la referencia catastral. 3.º Existen incongruencias 
en la descripción de los elementos privativos y comunes, entre la descripción de la obra 
y la constitución de la propiedad horizontal, tanto en la superficie construida como en la 
inclusión  del  porche  como  elemento  común.  Fundamentos  de  Derecho:  1.º  En  la 
escritura de segregación se habla de finca segregada y de finca resto, dividida esta  e.e
última en dos partes, que a su vez se describen de forma independiente y se adjudican a  b
diversos propietarios, tampoco se incluye la parte 1 de la finca resto como elemento  477ww
fpinricvaa tirveog idsetr alal  epsroppeiceídficaad,  hqoureiz osnet ainl. mPaatrraic ucolen sat itnuoirm lab rpea drtee  u1n d etit ulala fri ndcias tirnetsot,o  ecso mproe cuinsoa 
qseuger esgea cdieósnc ari bloas  cqoume os eu nreaf iefirnecna l oins daerptíecnudloies n4t7e  dye lc ruemglpalmane ntotod ohsip olotesc areriqou, i1si6to ys  2d6e d leal 
Texto Refundido de la Ley del Suelo. Siendo preciso que se manifieste al efecto si se
pretende llevar a cabo dicho negocio jurídico de segregación. 2.º  En cuanto a la parte 1 
de la "finca resto", aparte de no describirse como finca independiente, se describe con 
una superficie de solar de 328,48 metro cuadrados, cuando la superficie de la parcela 
catastral  con  la  que  supuestamente  se  identifica  la  finca  resto  es  de  325  metros 
cuadrados. Además, la descripción en el título inmatriculador contiene una edificación 
cuya superficie es de 111 metros cuadrados, mientras que en catastro consta una 
ampliación de dicha edificación en 2015, existiendo una edificación de 120 metros 
cuadrados,  por  lo  que  en  el  caso  de  inmatricularse  conforme  a  catastro  deberían 
acreditar los requisitos de dicha ampliación de obra conforme al artículos 28 del TRLS. 
La  identidad  entre  el  título  inmatriculador  y  la  certificación  catastral  resulta  del 
artículo  205  de  la  ley  hipotecaria:  "Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto. Además, expresa el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria:  Siempre  que  se  inmatricule  una  finca,  o  se  realicen  operaciones  de 
parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o 
agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los 
terrenos,  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  que  complete  su 
descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las 
coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices.(…)  Para  la  incorporación  de  la 
representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título 
inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de 
uno  de  los  supuestos  en  los  que  la  ley  admita  otra  representación  gráfica 
georreferenciada  alternativa".  Por  otra  parte,  el  artículo  10.2  de  la  Ley  Hipotecaria 
determina que "El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral 
aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca, haciendo 
constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado 
coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro 
el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas. Por lo que no procede la 
inmatriculación de una finca cuya superficie en el título es distinta de la que consta en 
catastro". 3.º La descripción de los elementos privativos y comunes de una propiedad 
horizontal debe realizarse con claridad conforme al artículo 5 de la ley de propiedad 
horizontal, en tanto que la superficie construida que no esté ocupada por elementos 
privativos  se  considerará  como  elementos  comunes,  que  se  determinan  por 
subsidiaridad. En este caso, en la declaración de obra se hace constar que la parte 2 de 
la finca resto, tiene una superficie construida de 50 metros cuadrados destinados a 
vivienda y 208 destinados a almacén, lo que hace un total de 258 metros construidos en 
planta primera. De la suma de las superficies de la planta primera de cada una de las 
fincas especiales en que se divide resulta que la finca especial primera tiene 55 metros 
cuadrados,  la  finca  especial  segunda  63  metros  cuadrados,  la  tercera  68  metros 
cuadrados  y  la  cuarta  42  metros  cuadrados,  lo  que  hace  un  total  de  228  metros 
cuadrados, quedando restantes 30 metros cuadrados sin que se aclare en qué consisten 
y si son privativos o comunes. Por otra parte, la descripción de la superficie de cada uno 
de los elementos privativos debe hacerse sin incluir los elementos comunes, puesto que  s
se  determinan  por  diferencia  entre  la  total  superficie  construida  y  la  ocupada  por  oe.
elementos privativos. En este caso, en la declaración de obra y en la descripción de los  w.
elementos comunes se hace referencia a un porche de 31,44 metros cuadrados que es  477ww
eelsecmriteunrato  deco rmecútnifi,c ayc ióenn  dlea  lad epsrcorpipiecdióand  hdoer izloosn tael lesem ednetsocsr ibperniv 1a1ti vmose trroess ucultaandtrea ddoes  dlae 
cealedmae unntoos,  yc otammupnoecso p cauraa dcraand ac oenle lmose n3t1o. 4p4r ivmaetivtroo,s  cau aqnudeo s, en ir edfeiebreer íealn p oinrcclhueir,s ep upeasrtoa   BOE-A-cable e
que la suma sería de 44 metros cuadrados, siendo necesario rectificar al efecto tanto la 
declaración de la obra como la descripción de los elementos comunes de la propiedad 
horizontal. Al respecto cabe citar la resolución de la Dirección General de 7 de julio 
de 2014. Vistos los expresados Hechos y Fundamentos de Derecho, resuelvo suspender 
la práctica de la/s operación/es registral/es solicitada/s por los motivos expuestos. Contra 
el presente fallo del Registrador los interesados podrán (…) Tres de agosto de dos mil 
veinte».
III
Contra la anterior nota de calificación del Registro de la Propiedad de Chinchilla de 
Monte-Aragón, se interpuso recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública mediante escrito suscrito el diez de septiembre de dos mil veinte por doña M. 
D. R. R. en base a las siguientes alegaciones: «Dña. M. D. R. R., con D. N. I. (…) como 
mejor proceda en derecho, comparezco y digo: Que, por medio del presente escrito, 
interpongo  reclamación  potestativa  a  la  vía  judicial  contra  calificación  negativa  en 
escritura autorizada por el Notario de Albacete, D. Gonzalo Navarro Navarro de fecha 14/ 
01/ 2014, número de protocolo 53/2014 emitida por el Registro de la Propiedad de 
Chinchilla (Albacete), por entender no se ajusta a derecho, toda vez que se aportó toda 
la documentación necesaria para la correcta inscripción del título y sí resulta identificable 
la finca con la documentación acompañada, por concreto asesoramiento de la Notaria y 
Notario referenciados. En Albacete a 10 de septiembre de dos mil veinte».
IV
La registradora de la Propiedad titular del Registro de la Propiedad de Chinchilla de 
Monte-Aragón,  doña  Marina  Pedrosa  Lorente,  emitió  su  informe,  manteniéndose 
íntegramente en su calificación, y elevó expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 9, 10, 20, 198, 202 y 205 de la Ley Hipotecaria; 3 y 5 de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; 51 del Reglamento Hipotecario, 
3, 6, 7, 8, 12 y siguientes, y 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; y las Resoluciones 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de marzo y 17 de 
septiembre de 2002, 17 de diciembre de 2003, 21 de julio y 11 de octubre de 2011, 9 de 
abril, 21 de mayo y 17 de octubre de 2012, 7 de julio y 13 de octubre de 2014, 19 de 
enero y 13 de octubre de 2015, 6 y 21 de abril de 2016, 21 de julio y 7 y 14 de noviembre 
de 2017, y 16 de enero, 27 de febrero, 1, 7 y 21 de marzo, 15 de abril, 22 de mayo y 5 de 
julio de 2018.
1.  El presente expediente tiene por objeto la resolución de los tres defectos señalados 
por la registradora en su nota de calificación recurrida, que pueden resumirse en:
a)  Si la mera manifestación de que el resto de una finca segregada se divide en dos 
porciones  es  defecto  que  impide  la  inscripción  por  contravenir  el  artículo  47  del 
Reglamento Hipotecario, cuando dichas dos porciones pretenden inmatricularse.
b)  Si  es  necesaria  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  en  términos  s
absolutamente coincidentes con la descripción contenida en el título inmatriculador a los  oe.
eeulfn eaacr cttpo)íc rsou pSldoieie  2 ldai0na 5mfda  dalhteator  irldcaizue oLl acnerltay au rlHin,d iaaap sdofíi tn eeccncoaa ml arpio aod .rlea ls aac rtvripíiabc uidóceniól  dnde od bleol esm  teeítlteurmolose  pndúteob slei clpeorm itvreaantsitvloaostsi v cyoo  mcreougmnuuelansd eaos   ldeoens    2020-16477n https://www.
distintos elementos privativos constituyen defectos que impiden la inscripción.
2.  El primero de los defectos señalado en la nota de calificación ha de confirmarse. 
Bien es cierto que, como ha señalado este Centro Directivo en sus Resoluciones de 20 
de marzo de 2002, 17 de septiembre de 2002, 17 de diciembre de 2003, 9 de abril 
de 2012, y 21 de mayo de 2012, el artículo 47 del Reglamento Hipotecario no impone 
como requisito exigible para todo supuesto de segregación «la descripción de la porción 
restante», sino que únicamente obliga a hacer constar dicha descripción de la finca resto 
«cuando esto fuere posible», partiendo de la base de que siempre podrá extraerse de los 
libros del Registro la superficie de la finca resto a través de una fácil operación aritmética 
que consiste en restar a los metros de la finca matriz los de la finca segregada.
Ahora bien, en un supuesto como el del presente expediente, en el que se pretende 
la inmatriculación de la finca segregada, pero también de la finca resto, no puede 
meramente manifestarse en la escritura que «después de la segregación practicada, la 
finca matriz ha quedado dividida en dos porciones», sino que es preciso que las partes 
otorguen el correspondiente acto de división o segregación que proceda respecto de esa 
finca resto a dividir o a segregar y cuya inmatriculación se roga, así como que liquiden el 
correspondiente impuesto por dicho concepto.
Y ello, no sólo por exigencia del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria y por el cierre registral de los artículos 254 y 255 del mismo cuerpo legal –
preceptos no aludidos por la registradora recurrida en su nota de calificación, y que, por 
tanto, no pueden ser objeto de análisis en el presente recurso–, sino porque, como 
señala la propia registradora recurrida, para constituir la parte 1 de la finca resto como 
una finca registral específica, que se inmatricule a nombre de un titular distinto, es 
preciso que conste expresamente si se pretende llevar a cabo dicho negocio jurídico de 
segregación, el cual únicamente puede tener lugar si se otorga en escritura pública, con 
cumplimiento de los correspondientes requisitos prevenidos tanto por la Ley Hipotecaria 
como por la legislación urbanística aplicable.
Así, la certificación administrativa de innecesariedad de licencia urbanística, por la 
que se estima que no es precisa la licencia para constituir las tres fincas –la segregada y 
la  matriz  divida  en  dos  porciones–  como  independientes,  no  modifica  en  nada  lo 
anteriormente expuesto, toda vez que, por un acto de segregación, la finca resto de la 
matriz no queda dividida en dos porciones, sino que es la finca segregada la que queda, 
valga  la  redundancia,  segregada  de  la  finca  matriz;  debiendo,  por  tanto,  y  de 
conformidad con el artículo 47 del Reglamento Hipotecario sí citado por la registradora 
recurrida en su nota de calificación, ser objeto de segregación o división esta finca resto, 
mediante el correspondiente otorgamiento en escritura pública, para que ésta quede a su 
vez dividida o segregada, sin que valga al efecto la mera constancia o manifestación.
3.  El segundo de los defectos debe también confirmarse.
Para inmatricular la parte 1 de la finca resto es preciso no sólo que ésta se segregue 
o divida en dos porciones como consta en el Fundamento de Derecho anterior, sino 
también que su certificación catastral descriptiva y gráfica sea totalmente coincidente con 
la contenida en el título, algo que no ocurre en el caso del presente expediente, toda vez 
que mientras que, en Catastro la finca consta con 325 metros cuadrados de suelo y 120 
metros  cuadrados  construidos,  en  el  título  los  metros  de  suelo  son  328,48  y  los 
construidos 111.
Tras  la  modificación  operada  en  el  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria  por  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio, se exige para la inmatriculación de una finca por la vía del 
doble  título  público  traslativo  que  éste  se  acompañe  de  una  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica en términos absolutamente coincidentes con la descripción que  s
resulte del título inmatriculador. oe.
Así, las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de diciembre de 2007 y 21 de  w.
abril de 2016, entre otras, ya pusieron de relieve que «con anterioridad a la mencionada  477ww
rdeofcotrrminaa  econn lsao lliedgaidsala cqiuóen,  heinp ovtiertcuadr idae o lpoesr asedñaa plaodro l ae nL eeyl  adretí c2u4lo  d5e3  jduen iloa  dLee y2 1031/51,9 e9r6a, 
cdoen c3r0e cdióen  dai cileom dbisrep,u edset o Meend ideal sa rFtícisuclaol e2s9, 8A ddmel inRisetrgalatimvaesn tyo  dHeipl oOtercdaernio , Snooc iapl,o deían   BOE-A-cable e
procederse a la inmatriculación de una finca si no se aportaba certificación catastral 
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con el inmueble tal y como 
resultaba descrito en el título inmatriculador. Tras la derogación de dicha norma por la 
Ley de 2015, el contenido de dicha exigencia se ha trasladado al ya mencionado 
artículo 205 para el caso de inmatriculación por el sistema del llamado doble título».
4.  Por último, el tercero de los defectos, que a su vez se desglosa en dos, ha de 
confirmarse igualmente.
De conformidad con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la descripción de 
los elementos privativos y comunes de una propiedad horizontal debe realizarse con 
claridad, de tal manera que la superficie construida que no esté ocupada por elementos 
privativos  se  considerará  como  elementos  comunes,  que  se  determinan  por 
subsidiariedad.
En el caso del presente expediente, en la declaración de obra se hace constar que la 
parte  2  de  la  finca  resto,  tiene  una  superficie  construida  de  50  metros  cuadrados 
destinados a vivienda y 208 destinados a almacén, lo que hace un total de 258 metros 
construidos en planta primera; mientras que, la suma de las superficies de la planta 
primera de cada una de las fincas especiales en que se divide ésta asciende a un total 
de 228 metros cuadrados, quedando, por tanto, 30 metros cuadrados restantes respecto 
de los que no se hace constar, en cumplimiento de ese requisito de claridad que impone 
el citado artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, si son privativos o comunes; sin 
que, por el contrario, sea necesario, en este último supuesto, su descripción específica, 
tal y como ya advierte la registradora recurrida en su informe en defensa de la nota de 
calificación.
A  este  respecto,  la  Resolución  de  17  de  octubre  de  2012,  subraya  que  «los 
elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es 
esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, 
por  ello,  deben  cumplir  los  requisitos  de  descripción  establecidos  en  la  legislación 
hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo 
aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por 
ello,  tales  elementos  comunes  no  requieren  una  descripción  individualizada  o 
específica».
De otro lado, la atribución a los elementos privativos de metros de los elementos 
comunes  en  que  participan  ya  fue  rechazada  por  esta  Dirección  General  en  su 
Resolución de 7 de julio de 2014, que recalca la importancia de respetar «la necesaria 
precisión exigida legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación 
clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un 
régimen de propiedad horizontal. Por esa razón, registralmente no puede admitirse que 
la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con 
inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con 
el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). 
Incluso  cuando  se  inscriba  la  superficie  privativa,  que  es  la  determinante,  debería 
denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a 
superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota 
que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una 
superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero 
en los beneficios y cargas de la comunidad».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora. e.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  477ww
ainnmteu eebl leJ uezng aedl op ldaez ol od eC idviol sd em elas ecsa pdietasld ed es ula  nPotriofivciancciióan ,d esli elnudgoa r ddeo nadpelic aracdióicna  laesl 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.