BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81591
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11319 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  accidental  de  Aldaia,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de la adjudicación de una finca, que es vivienda 
habitual en ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don J. J. B. R., en representación de Bankia S.A, contra 
la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Aldaia, doña Paula 
Chust Mares, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca, que 
es vivienda habitual en ejecución hipotecaria.
Hechos
I
Por decreto n.º 249/18, dictado con fecha 11/05/18, por don J. F. M. R., Letrado de la 
Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  3  de  Torrent, 
complementado por decreto dictado con fecha 14/03/19, y aclarado por decreto de 
fecha 05/04/19, se acuerda, a falta de postores, la adjudicación a Bankia SA de la finca 
registral 8134 de Alaquàs, que es vivienda habitual del ejecutado.
La cantidad reclamada (112.916,92 euros) es inferior al 70% del valor de tasación 
(valor de tasación que fue fijado en 180.342,50 euros), pero es superior al 60% de dicho 
valor (108.205,50 euros, que es el precio por el que ha sido adjudicada la finca).
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Aldaia, fue objeto de nota 
de calificación registral negativa de fecha 4 de febrero de 2020 los siguientes términos:
«(…)
Pongo en su conocimiento a los efectos previstos en el artículo 323 de la Ley 
Hipotecaria, que en el título arriba reseñado, se ha extendido nota del tenor literal 
siguiente:
Hechos:
Primero.
Por decreto n.º 249/18, dictado con fecha 11/05/18, por don J. F. M. R., Letrado de la 
Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  3  de  Torrent, 
complementado por decreto dictado con fecha 14/03/19, y aclarado por decreto de 
fecha 05/04/19, se acuerda la adjudicación a Bankia SA de la finca registral 8134 de 
Alaquàs.
Segundo. oe.
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Bankia SA, con fecha 20/12/19, con la firma legitimada por el notario de Madrid, don Alfonso 
Madridejos  Fernández,  con  fecha  26/12/19,  manifestando  que  la  finca  adjudicada  se 
encuentra libre de arrendatarios.
Fundamentos de Derecho:
Se han apreciado, previa su calificación registral conforme a los artículos 18 y 
concordantes de la Ley Hipotecaria, los siguientes defectos:
De conformidad con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario: "(…)".
Primero:
La cantidad reclamada (112.916,92 euros) es inferior al 70% del valor de tasación 
(valor de tasación que fue fijado en 180.342,50 euros), pero es superior al 60% de dicho 
valor (108.205,50 euros, que es el precio por el que ha sido adjudicada la finca). Siendo 
la finca ejecutada la vivienda habitual del deudor, la adjudicación debe realizarse por la 
total cantidad reclamada.
Se considera aplicable el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los 
veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se 
tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por 
el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que 
se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la 
adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese 
salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese 
porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos 
contenida en el artículo 654.3.[…]".
Por su parte, las resoluciones de 12 de mayo de 2016 y 5 de septiembre de 2018 de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado, estiman que la interpretación 
ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un 
resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que "si se 
tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 
por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le 
deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba 
al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de 
subasta".
Segundo:
(…)  (se  omite  aquí  su  transcripción  por  haber  sido  después  revocado  por  la 
registradora).
Acuerdo
Se acuerda suspender la inscripción del precedente documento, por las causas y en 
los términos que resultan de la presente nota de calificación; asimismo, se hace constar 
que no se ha procedido a la práctica de anotación preventiva de suspensión por defecto 
subsanable  por  no  haberse  solicitado  expresamente  (artículos  42.9.º  y  65,  párrafo 
segundo, de la Ley Hipotecaria). s
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación  oe.
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión … w.
ChuAstld Maiaar,e sa.  (c…ua)»tr.o de febrero de dos mil veinte.–La Registradora Accidental. Paula  2020-1131n https://w
III
La entidad ejecutante y adjudicataria, Bankia S.A. interpuso recurso gubernativo 
contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 4 de marzo de 2020 en el que, en 
esencia, alega lo siguiente:
«Que la calificación registral infringe lo dispuesto en el artículo 671 LEC. A este 
invoca el recurrente, entre otras, la Sentencia de la Audiencia provincial de Santa Cruz 
de Tenerife de 14-5-2019, la de la Audiencia provincial de Las Palmas de Gran Canaria 
de 30-10-2018 y la de la Audiencia provincial de Soria de 7-6-2019.
Que las resoluciones de la DGRN no son fuente del derecho y que "no pueden servir 
como referencia a la hora de tratar el supuesto discutido"».
IV
La registradora revocó el segundo defecto de su nota de calificación, y se ratificó en 
el primer defecto, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 
de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 
13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017; la sentencia de la Audiencia provincial 
de Santa Cruz de Tenerife de 14-5-2019, la de la Audiencia provincial de Las Palmas de 
Gran Canaria de 30-10-2018 y la de la Audiencia provincial de Soria de 7-6-2019; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero 
de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de 
mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 6 
de septiembre Y 26 de octubre de 2018, 22 de febrero (2.ª) y 25 de abril de 2019 y 8 de 
enero de 2020, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 20 de julio de 2020.
1.  En ejecución hipotecaria, y a falta de postores, se adjudica al ejecutante la finca, 
que es vivienda habitual del ejecutado.
La registradora suspende la inscripción de la adjudicación por el defecto, además de 
otro luego revocado, consistente en que «la cantidad reclamada (112.916,92 euros) es 
inferior al 70% del valor de tasación (valor de tasación que fue fijado en 180.342,50 
euros), pero es superior al 60% de dicho valor (108.205,50 euros, que es el precio por el 
que ha sido adjudicada la finca). Siendo la finca ejecutada la vivienda habitual del 
deudor, la adjudicación debe realizarse por la total cantidad reclamada», invocando y 
aplicando la interpretación que la DGRN viene haciendo del art 671 LEC.
El ejecutante y adjudicatario de la finca, y ahora recurrente, alega, en esencia, que la 
calificación registral infringe lo dispuesto en el artículo 671 LEC y que las resoluciones de 
la DGRN no son fuente del derecho.
2.  Por tanto, la cuestión esencial que se plantea en este recurso se refiere a cuál ha  e.e
de ser la correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,  w.b
pcuroensutinócni asdoob reen  lrae itqeurea dlías imDiaresc occióans ioGneense.ral de los Registros y del Notariado ya se ha  2020-11319n https://ww
Así, por ejemplo, en la Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, se dice, y procede ahora reiterar, lo siguiente:
«Respecto a la competencia del registrador para calificar los documentos judiciales, 
es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con 
jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus 
resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no por ello ha de 
quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro.
Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de 
los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el 
criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley 
Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales 
firmes,  a  la  previa  comprobación  de  los  extremos  aludidos  en  el  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato 
con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de 
la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la 
grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos 
regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la 
posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé: 
"La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados 
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de 
enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo 
V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del 
Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la 
hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad 
garantizada».
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto 
en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el 
Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita de 
otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 de junio, 
afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza por la 
extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de 
oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la demanda, 
la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores posteriores son 
condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el deudor, como los 
terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la ejecución mediante el 
pago, para lo que la Ley establece que debe hacerse el oportuno requerimiento, apenas 
tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la suspensión del procedimiento 
el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), salvo en 
los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las demás reclamaciones que puedan 
aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda. Precisamente, por 
esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio 
declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que 
la limitación de controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el 
derecho a la defensa consagrada en el art. 24.1 CE». e.
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías  w.b
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procedimiento  adecuado  para  provocar  el  sacrificio  patrimonial  del  ejecutado,  y  el
registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, 
rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo 
Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una 
Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante 
tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del 
registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que 
no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la 
citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en 
el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el 
art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe 
calificar,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Esta  función 
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que 
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. 
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los 
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
3.  En  relación  con  la  calificación  registral  de  los  documentos  judiciales  en  el 
procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la 
suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de 
ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil).
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición 
final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente:
«Artículo 132.
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos 
de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se 
extenderá a los extremos siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al 
deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en 
el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º 
Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo 
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los 
que  sean  posteriores  a  la  nota  marginal  de  expedición  de  certificación  de  cargas, 
respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3.º Que lo 
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de 
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º 
Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del 
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento  s
público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores». oe.
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caso  de  haberlo  superado,  que  se  consignó  el  exceso  en  establecimiento  público 
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que 
dicho  importe  es  el  correcto,  de  acuerdo  con  los  artículos  670  y  671  de  la  Ley 
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y 
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los 
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de 
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la 
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en 
su beneficio, que como expresamente determina el apartado 4.º del artículo 132 de la 
Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el 
sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha 
celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos 
del  hipotecante  y  asientos  posteriores,  cancelación  que  como  ha  dicho  la  reciente 
Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, 
de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en 
relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal».  Consecuentemente,  el  registrador  tiene  competencia  para  calificar  el 
cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio 
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya 
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia 
en  cuanto  al  precio  de  adjudicación  de  la  finca  en  un  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero 
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su 
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. 
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación 
registral  de  aquellas  que  pretendan  su  acceso  al  Registro;  las  exigencias 
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e 
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. Artículo 24 de la Constitución 
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de 
salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), 
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la 
previa  comprobación  de  que  en  el  procedimiento  en  que  se  dictan,  los  titulares 
registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en 
las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo 
Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser 
entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la  s
calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el  oe.
registrador  revisar  la  legalidad  de  aquellos  trámites  procesales  prevenidos  para  el  w.
ecdofeen cactcriveuoteo re dspoer  ocdoceenrd eliocm hpioer endvteois  itnoste eegrnvue iednloc a iórqntíu cceuo lonn fo6e 8ri2de osd taée n llo as da itrcitetuuclaatalr meLsee ynre tdege is etErnancljeausmic. iiEanmand ieeosnstt eo a sC eihnvatili,dc eoer,l    2020-1131n https://w
cporencsitoit ueyne  –qjuuen tolo cso nin etel rdeosmadicoilsio  tfaijsaadno  plao r feinl cdae updaorra p aqruae l as pirrváac tdicea  dtiep or eeqnu elraim sieunbtaosst ay   BOE-A-cable e
notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de 
constitución  de  hipoteca  para  que  en  caso  de  incumplimiento  de  la  obligación 
garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa 
sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. 
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria 
(cfr.  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria),  la  fijación  de  un  domicilio  a  efectos  de 
notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, 
confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del 
porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los 
términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo 
determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha 
sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual 
destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al 
amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».
4.  Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no 
hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del 
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa 
facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá 
al alzamiento del embargo».
La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que 
procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el 
artículo 3 del Código Civil.
Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y 
examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de 
ejecución:
En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 de la 
Ley Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: Por Ley 13/2009, de 3 de 
noviembre;  por  el  artículo  2.3  del  Real  Decreto-Ley  8/2011,  de  1  de  julio;  por 
Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia 
desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por 
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; por la disposición adicional 1 de 
la  Ley  Orgánica  7/2015,  de  21  de  julio,  en  la  que  se  modifican  las  referencias  a 
«secretarios  judiciales»;  y,  finalmente  se  modifica  por  el  artículo  único.70  de  la 
Ley 42/2015, de 5 de octubre.
Según la redacción inicial del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil: «Si en el 
acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de 
los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por 
todos  los  conceptos».  Es  decir,  no  se  hace  distinción  de  bienes  inmuebles  y  la 
adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le  s
deba por todos los conceptos. oe.
Según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas  w.
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«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor 
de tasación». Es decir, se fija importe mínimo de adjudicación.
Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de 
agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de 
octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante 
en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y 
siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes 
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la 
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su 
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en 
los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles 
diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea 
inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el 
ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del 
inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, 
siempre  que  esta  cantidad  sea  superior  a  la  mejor  postura».  Con  este  precepto 
introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto 
de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma 
realizada por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los 
deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  cancelación  de  deudas  con 
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad 
empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con 
esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea 
la  vivienda  habitual,  retornando  a  la  situación  de  la  redacción  originaria  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil.
La  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los 
deudores  hipotecarios,  reestructuración  de  deuda  y  alquiler  social,  da  la  siguiente 
redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el 
plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda 
habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor 
por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los 
conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por 
importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la 
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 
por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el 
artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional 
sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada 
disposición  adicional  sexta.  Sin  embargo,  paradójicamente  no  se  incorpora  n  el 
artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional 
sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho 
permanece vigente.
De todas estas modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el 
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios. 
En la Exposición de Motivos se dice: «Por otra parte, la situación específica del mercado 
inmobiliario  en  España  plantea  situaciones  de  especial  dificultad  para  quienes 
contrajeron  préstamos  hipotecarios  en  los  momentos  de  mayor  valoración  de  los 
inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de 
pago.  Frente  a  esta  situación  el  Gobierno  considera  necesario  adoptar  medidas  s
adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas  oe.
necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a  w.
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Decreto-ley 8/2011. Entró en vigor el 7 de julio de 2011. Con esta reforma se fija como 
límite mínimo de la adjudicación en el 70% del valor de la tasación.
Sin embargo, la redacción introducida por esta reforma propiciaba que, pese a 
adjudicarse la finca hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, 
deuda pendiente que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.
Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 
de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la  protección  a  los  deudores  hipotecarios, 
reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la 
sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto 
Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de la 
Ley Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 de 
la Ley Enjuiciamiento Civil.
Ahora  bien,  dicho  precepto  resolviendo  algunos  problemas,  plantea  nuevas 
cuestiones interpretativas:
Recordemos  que  el  Real  Decreto-ley  8/2011,  de  1  de  julio,  señalaba  en  su 
artículo  671  la  adjudicación  hipotecaria,  para  toda  clase  de  inmuebles,  no  solo  la 
vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se 
resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía 
reclamar la diferencia no pagada.
Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda habitual, si la deuda fuera superior 
al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con lo que se mejora al deudor hipotecario. 
Pero si la deuda fuera inferior al 70%, la adjudicación se realizaría por el 60%, con lo cual 
ninguna mejora obtiene el deudor. Por ello esta Dirección General en Resolución de 12 de 
mayo de 2016 interpretó este precepto en el sentido de que «si se tratara de la vivienda 
habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el 
que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos 
es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los 
conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».
5.  En el caso que ahora nos ocupa, el valor por el que el bien salió a subasta fue 
de  180.342,50  €.  El  crédito  de  la  ejecutante  por  todos  los  conceptos  asciende 
a 112.916,96 €, lo cual supone un 62,61 % del importe por el que el bien salió a subasta. 
Sin embargo, a falta de postores se adjudica al ejecutante por tan sólo el 60% de dicho 
valor, es decir, por tan sólo 108.205,50 €, por lo que en lugar de quedar pagada la 
totalidad de la deuda, resulta una parte de deuda pendiente.
Por  todo  lo  expuesto,  conforme  a  la  interpretación  ponderada  que  este  Centro 
Directivo hace del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, («si se tratara de la 
vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del 
valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos 
los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante 
por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta») 
procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral.
6.  Téngase en cuenta, además, que si no se hiciera esta interpretación ponderada, 
sino la puramente literal del precepto referido, podría ocurrir que, en otros casos, la 
desproporción fuera mayor aún que la que ya concurre en el caso que nos ocupa.
Por ejemplo, en un caso hipotético en que la cantidad debida al ejecutante fuera 
ligeramente  superior  al  70%  del  valor  de  subasta  de  la  finca,  una  interpretación  e
puramente literal del art 671 estaría incentivando al ejecutante, al liquidar las costas  bo
integradas en su crédito total, para que lo dejara convenientemente reducido hasta ser  9w
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el 60 % del dicho valor, con el consiguiente empobrecimiento injusto del ejecutado, que 
sigue sin ver saldado el total de su deuda.
Análogo resultado, tan paradójico, produciría esa interpretación puramente literal del 
art 671 si el ejecutado, haciendo un esfuerzo económico por reducir su deuda, pagara 
durante el proceso de ejecución alguna parte de la misma, (como ha ocurrido en el caso 
que nos ocupa) de modo que con ello el crédito total remanente del ejecutante pasara de 
ser ligeramente superior al 70% del valor de subasta, a ser ligeramente inferior a ese valor.
Resultaría también que, en una interpretación puramente literal del precepto, ese 
esfuerzo del ejecutado por pagar parte de su deuda se traduciría en una perjuicio y 
pérdida patrimonial para él mucho mayor, pues una pequeña reducción del crédito del 
actor permitiría a este adjudicarse la finca con una gran reducción de su valor, es decir, 
adjudicarse la finca no por el importe del crédito total ligeramente inferior al 70% del valor 
de subasta, sino tan sólo por el 60 % del valor de subasta, quedando además deuda 
pendiente de pago.
Todas estas razones abonan que este Centro Directivo considere más adecuado y 
conforme a derecho mantener la interpretación ponderada que ha quedado expuesta, y 
no la meramente literal, del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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