BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126825
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16904 Resolución  de  8  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se 
suspende la inscripción de una instancia privada para cancelación de un folio 
registral, en la que se solicita la incoación del procedimiento regulado en el 
artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria  en  relación  a  una  supuesta  doble 
inmatriculación.
En el recurso interpuesto por doña M. F. C. contra la calificación del registrador de la 
Propiedad de Eivissa número 4, don Álvaro Esteban Gómez, por la que se suspende la 
inscripción de una instancia privada para cancelación de un folio registral, en la que se 
solicita la incoación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria 
en relación a una supuesta doble inmatriculación.
Hechos
I
Mediante instancia privada de fecha 29 de marzo de 2021, doña M. F. C. solicitaba la 
cancelación de un folio registral a los efectos de subsanar la doble inmatriculación de 
una finca, instando la incoación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria en relación a una supuesta inmatriculación doble que afecta a varias fincas 
de Formentera.
En la citada instancia, doña M. F. C. exponía lo siguiente:
– Que  era  dueña  de  una  finca  rústica  de  secano  y  bosque  que  no  figuraba 
inmatriculada en el Registro; que fue adquirida por herencia de su padre, don B. F. S., 
mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 18 de mayo 
de 2012 ante el notario de Formentera, don Javier González Granado, complementada 
por otra otorgada ante el mismo notario el día 28 de febrero de 2014; que es la 
parcela 624 de polígono 1, con referencia catastral número 07024A001006240000PJ.
– Que, solicitada la inmatriculación de la finca descrita, fue denegada la misma por 
el motivo siguiente: «porque existen dudas ante una posible doble inmatriculación de la 
finca conocida por (…), sita en la parroquia de San Francisco Javier de Formentera, 
actualizada su descripción por la escritura autorizada el 28 de febrero de 2014, número 
de protocolo 128, por el Notario, don Javier González Granado, ya que, del Registro de 
la Propiedad, resulta inscrita una finca cuya descripción coincide, en algunos aspectos 
con la que nos ocupa y, cuya inmatriculación se solicita, por tratarse de una finca rústica 
de la situación indicada, la cual, linda por (…) circunstancias que, inducen a la sospecha 
de,  como  se  ha  comentado,  que  se  trataría  de  una  doble  inmatriculación,  y,  por 
consiguiente,  a  denegar  la  inscripción  solicitada,  dada  la  concordancia  entre  la 
descripción de la finca de que tratamos y la inscrita en el Registro de la Propiedad (…)».
– Que las fincas que originaban la doble inmatriculación eran las siguientes: e
caognru ––p  raeLLcfaaeió  rffeniinnn dcccaeaia   lr areecsgga iristesattgrsraiatslrl ta nrnlaú úlmenmsúe em1rro0oe . 1r1o1011 .05.02 1y78 9069,2. ,8 t4it3tAiut6u0la.l0ar1irdi0da0ad6d 2d d3ee0 d 0oJ0n.0  CPCI..,   FBq..,u  yce o dnoe ñrraae  feMrere.s nMuclt.ia apd oocra  tmdaesit tardlaa,l    2021-16904n https://www.
número 07024A001004680000PZ.
– Que las citadas fincas habían sido objeto de un acta de notoriedad, de fecha 3 de 
agosto de 1955, por el que fue notario de Eivissa, don Higino Pi Banús, en la que «se 
acreditaba el hecho de que eran dueños» de una serie de fincas entre las que se 
encontraban las tres fincas mencionadas antes –las inscritas y la no inmatriculada–.
– Que estas tres fincas coinciden con la finca registral 1.029 cuya descripción era 
«Porción de tierra nombrada (…) sita en Sant Francesc Xavier, término de Formentera, 
comprensiva de tierra secano y bosque de treinta y seis turnais, equivalentes a una 
hectárea, noventa y ocho áreas y trece centiáreas, mitad cultivo y mitad bosque», 
provocando una doble inmatriculación.
– Que, en consecuencia, la finca registral 1.029 coincidía físicamente con el conjunto 
de las otras, por lo que, producía una doble inmatriculación que debía ser subsanada, y, 
sin embargo, la finca descrita en primer lugar, perteneciente a la solicitante, no constaba 
inscrita.
– Que se mencionaban todos los titulares inscritos como sujetos afectados por la 
doble inmatriculación son los siguientes, así como los herederos de uno de los titulares 
fallecidos, con sus domicilios a efectos de notificaciones, y se incluía el de la solicitante 
como propietaria de la finca no inmatriculada.
– Por último, se alegaba que aun cuando la solicitante no era titular de finca inscrita, 
y conocedora de que no podía iniciar el procedimiento, solicitaba que, en cumplimiento 
de la obligación que impone el artículo 209 de la Ley Hipotecaria al registrador, iniciase 
de oficio el procedimiento registral para subsanar la doble inmatriculación de la finca 
registral  número  1.029,  suprimiendo  su  folio  registral,  en  relación  con  las  fincas 
registrales número 10.519 y 11.289, cuyos folios registrales subsistirán.
II
Presentada el día 23 de abril de 2021 la referida instancia en el Registro de la 
Propiedad de Eivissa número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previa  calificación  del  precedente  documento,  se  deniega  la  incoación  del 
expediente relativo a la doble inmatriculación, solicitado en instancia de 29 de marzo 
de 2021, por el siguiente hecho:
1.º  Porque, calificado el contenido del mismo, y el historial registral de las fincas a 
las que se alude en tal instancia, se advierte que la solicitante no es titular de ningún 
derecho inscrito en el Registro de la Propiedad respecto de todas fincas mencionadas en 
tal escrito, de manera que, carece de legitimación activa para pedir el inicio y desarrollo 
de tal expediente como se desprende de la Ley Hipotecaria, lo cual es necesario por ser 
imperativo legal, al ordenarlo con claridad el comentado texto legal.
Es aplicable el siguiente fundamento de Derecho: Artículo 209.1, regla segunda de la 
Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
Eivissa, diez de mayo del año dos mil veintiuno El Registrador (firma ilegible y sello 
del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. F. C. interpuso recurso el día 14 de 
junio de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Antecedentes de hecho.
Primero.  Finca cuya inmatriculación se solicita.
Primero de todo conviene manifestar que soy titular de la siguiente finca:
“Rústica.  Porción de tierra de secano y bosque conocida por (…), Sant Francesc 
Xavier, término municipal de Formentera. Tiene una superficie de siete mil cuatrocientos 
cuarenta y cuatro metros cuadrados (7.444,00 m2) a efectos Registrales y Catastrales. 
Linda: Norte y Este, A. F. F. (parcela 619 del polígono 1); Sur y Oeste, C. B. (parcela 623 
del polígono 1).
– Título: Le pertenece por Herencia de su padre Don B. F. S., según escritura de 
Aceptación y Adjudicación de Herencia autorizada por el Notario de Formentera, Don 
Javier González Granado, el día dieciocho de mayo de dos mil doce, número 390 de 
protocolo. Complementada la referida escritura por otra autorizada por el mismo Notario, 
el día veintiocho de Febrero de dos mil catorce, con el número 128 de protocolo.
– Inscripción: No esta inmatriculada en el Registro de la Propiedad.
– Referencia catastral: La descrita finca es la parcela 624 del Polígono 1 la cual tiene 
asignada la Referencia Catastral 07024A001006240000PJ.”
Segundo.  Denegación de la inscripción solicitada.
Que solicitada la inmatriculación de la descrita finca en virtud de los títulos reseñados 
fue denegada, según la calificación suscrita por el Señor Registrador de la Propiedad el 
veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis por defecto insubsanable “porque existen 
dudas ante una doble inmatriculación de la finca conocida por (…) sita en la parroquia 
San  Francisco  Javier  de  Formentera,  actualizada  su  descripción  por  la  escritura 
autorizada el 28 de febrero de 2014, número de protocolo 128, por el Notario, Don Javier 
González Granado, ya que, del Registro de la Propiedad, resulta inscrita una finca cuya 
descripción coincide, en algunos aspectos con la que nos ocupa y, cuya inmatriculación 
se solicita, por tratarse de una finca rústica de la situación indicada, la cual, linda por el 
Sur y el Oeste, con las de N. P., resultando que, la finca en su anterior descripción, 
lindaba por Norte y Este, con G. P. R. y por el Sur, con C. P. R., finca que, según el 
Registro de la Propiedad, se denomina, (…) a lo cual, se debe añadir, que, la finca 
inscrita en el Registro de la Propiedad está nombre de B. F. M., circunstancias que, 
inducen  a  la  sospecha  de,  como  se  ha  comentado,  que  se  trataría  de  una  doble 
inmatriculación.  y,  por  consiguiente,  a  denegar  la  inscripción  solicitada  dada  la 
concordancia entre la descripción de la finca de que tratamos y la inscrita en el Registro 
de la Propiedad, arts. 1,2, 18, 20, 205 LH y 298 RH”. (…)
Tercero.  Fincas que han provocado la doble inmatriculación.
Que las fincas que han provocado la doble inmatriculación son las siguientes:
I.  A)  Finca titularidad de don C. B. y dona M. M., por mitad y en proindiviso, en 
pleno dominio: s
Rústica.  Porción de tierra procedente por agrupación de dos fincas que a su vez  oe.
Ntpnéroorovmrcoeeienndstoaít ae mny,   ucdunaenir  crlmaeip teafeitnlrr aocd ase(  … dcFue)oan, rdoMmrma.e idnFnoa.t esdC.ra a.L  .“ i((n…T…diea)),n”:  ,eM Ns .oiut arSne a.es  tnAes .,(u  …DMpe.).,  r pfFCica. oireCrro i.n qd(tuei…oi a v)E ,ed sJient.u  tSidGoaico.n hsAto,  .F  Syrma. LiMnl, c .seF eFsét.cne  CicXxi. ea R(nv…eiteoa)rs,;l     2021-16904n https://www.
Estate, S.L., A. A. R. A. y J. R. I.; Sureste, J. A. M., M. F. C. (…) y M. F. C. (…); y
Suroeste, N. P. A., A. R. P., G. R. P., D. R. P. y Corintio Estudios, S.L. Sobre la finca 
descrita existe lo siguiente:
– Edificación en planta baja destinada a vivienda unifamiliar, distribuida en tres 
dormitorios, baño, cocina, sala, trastero. Tiene una superficie de noventa y siete metros 
cuadrados. Consta además de tres terrazas cubiertas con una superficie de treinta y seis 
metros y ochenta decímetros cuadrados.
– Edificación aislada separada dos metros y sesenta centímetros de la vivienda. Se 
destina a estudio, y se encuentra distribuida en estudio de trabajo con un trastero interior 
y una sala de estar con baño, así como un trastero y terraza exterior. Tiene una 
superficie construida de setenta y un metros y cuarenta decímetros cuadrados; y una 
superficie de terraza cubierta de once metros y veinte decímetros cuadrados.
– Edificación aislada destinada a garaje, trastero y pérgola. Tiene una superficie 
construida  de  garaje  de  veintiocho  metros  y  sesenta  decímetros  cuadrados;  y  una 
superficie de pérgola de ocho metros y ochenta decímetros cuadrados.
– Edificación destinada a trastero aislado, con una superficie total de veinte metros 
cuadrados.
El conjunto edificado ocupa en el terreno en donde se halla enclavado una superficie 
de doscientos setenta y tres metros y ochenta decímetros cuadrados.
– Título:  Les  pertenece  por  compra  a  Don  R.  A.  H.  B.,  según  escritura  de 
Compraventa por ejercicio de opción de compra autorizada por el Notario de Formentera, 
Don Javier González Granado, el día doce de Abril de dos mil trece, con el número 236 
de protocolo. Rectificada su superficie y linderos en escritura autorizada por el mismo 
Notario el día trece de Marzo de dos mil quince, con el número 210 de protocolo.
– Inscripción: En el Registro de la Propiedad número 4 de Eivissa, al Tomo 1531 del 
Archivo General, Libro 147 de Formentera, folio 145, finca número 10.519, inscripción 1.ª 
y 2.ª
– Referencia catastral: La descrita finca es la parcela 623 del polígono 1 que tiene 
asignada la Referencia Catastral 07024A001006230000PI.
B)  La finca registral número 10.519 descrita es el resultado de la agrupación de las 
fincas  registrales  número  10.110  y  número  6.836.  Esta  última  tenía  la  siguiente 
descripción:
Rústica.  Porción conocida por (…) de doce turnais de secano y bosque, o sea 
sesenta y seis áreas y tres centiáreas. Linda: Norte, G. P. R.; Este, B. F. S.; Sur, C. P. R.; 
y Oeste, V. F. S.
II.  Finca titularidad de don J. C. F. (antes doña M. F. C. de […]) en pleno dominio:.
Rústica.  Porción de tierra de secano y bosque conocida por (…) sita en Sant 
Francesc Xavier, término de Formentera, lugar de (…) Tiene una superficie de setenta y 
cuatro áreas y diez centiáreas. Linda: Norte, G. P. R.; Sur y Este, B. F. M.; y Oeste, B. R.
– Título: Le pertenece por herencia de su madre Doña M. F. C. según escritura de 
Aceptación y Adjudicación de Herencia autorizada por el Notario de Formentera, Don 
Javier González Granado, el día 6 de octubre de 2016, con el número 943 de protocolo.
– Inscripción: En el Registro de la Propiedad número 4 de Eivissa, al Tomo 1718 del 
Archivo General, Libro 168 de Formentera, folio 52, finca número 11.289, inscripción 2.ª
– Referencia  catastral:  La  finca  descrita  es  la  parcela  468  del  Polígono  1  del  es
Catastro que tiene asignada la Referencia Catastral siguiente: 07024A001004680000PZ. o
Cuarto.  Circunstancias comunes a las fincas descritas anteriormente y que ponen  904ww
de relieve la doble inmatriculación.
juntoL acso fnin coatsra ds,e sdcerilt aAs cetan  ldoes  HNeoctohroiesd pardim  aeuroto, rtizearcdear oe Il  Bd)í ay  ttreersc erdoe  IIA fguoesroton  doeb jemtoi,l 
novecientos cincuenta y cinco por el Notario que fue de Eivissa, Don Higinio Pi Banus
bajo el número 489 de protocolo en la que los únicos hijos y herederos de don B. F. M. 
acreditaron la Notoriedad del hecho de ser dueños, en virtud de la herencia causada por 
aquel, de las fincas que allí se describieron. Entre dichas fincas se encontraban:.
– La denominada (…) (descrita en el Hecho tercero I B), así nombrada en atención a 
su adjudicatario José, hijo de don B. F. M.
– La denominada (…) (descrita en el Hecho tercero II), así nombrada en atención a 
su adjudicatario Vicente, hijo de don B. F. M.
– Y la denominada (…) (descrita en el Hecho primero), así nombrada en atención a 
su adjudicatario B., hijo de don B. F. M.
Estas tres fincas, consideradas en conjunto, coinciden en su identidad física con la 
finca registral número 1.029 provocando la doble inmatriculación de la misma, pues en el 
momento de otorgarse la referida Acta de Notoriedad, los tres únicos hijos y herederos 
de don B. F. M., ignoraban que esas tres porciones que se adjudicaban por herencia, con 
sus nombres respectivos, en realidad formaban materialmente la finca registral 1.029. 
Los datos descriptivos de la referida finca son los siguientes:
Rústica.  Porción de tierra nombrada (…) sita en Sant Francesc Xavier, término de 
Formentera,  comprensiva  de  tierra  secano  y  bosque  de  treinta  y  seis  turnais, 
equivalentes a una hectárea, noventa y ocho áreas y trece centiáreas, mitad cultivo y 
mitad bosque. Linda: Norte y Este, con tierras de los herederos de M. W.; y por Sur y 
Oeste, con las de Don N. P.
– Título: Dicha finca figura inscrita a nombre de Don B. F. M. por herencia de su 
padre Don F. F. V. según Auto del Juzgado Municipal de Formentera de fecha diecisiete 
de Septiembre de mil novecientos veintisiete.
– Inscripción: En el Registro de la Propiedad número 4 de Eivissa, al Libro 17 de 
Formentera, folio 208, finca número 1.029, inscripción 1.ª
De las referidas fincas, tal y como se ha expuesto, la descrita en el Hecho tercero I 
B) fue inscrita con el número de finca registral 6.836, la descrita en el Hecho tercero II 
fue inscrita con el número de finca registral 11.289 y sin embargo la finca descrita en el 
Hecho primero se encuentra no inmatriculada en el Registro de la Propiedad y cuando 
fueron presentados los títulos mencionados en dicho hecho para su inscripción, esta fue 
denegada por adolecer del defecto insubsanable de una doble inmatriculación, según se 
describe en el hecho segundo y más recientemente en las últimas calificaciones -y 
concretamente la última que ahora se recurre- por falta de legitimación activa para pedir 
el inicio y desarrollo del expediente de subsanación de doble inmatriculación.
Quinto.  Que ciertamente, mediante instancia de 13 de marzo de 2019 solicité al 
señor registrador que subsanase la doble inmatriculación antes referida, solicitud que fue 
rechazada por este mediante calificación de 16 de abril de 2019 argumentando que “la 
solicitante no es titular de derecho real alguno sobre fincas registradas”, obviando que la 
subsanación de la doble inmatriculación es obligatoria para el propio registrador pues el 
art. 209.1.segunda de la Ley hipotecaria, establece, en forma verbal imperativa, que “El 
expediente  (de  subsanación  de  doble  inmatriculación)  se  iniciará  de  oficio  por  el 
Registrador,...”
Sexto.  Que  finalmente,  con  fecha  de  29  de  marzo  de  2021  presenté  nueva 
instancia ante el Sr. Registrador D. Álvaro Esteban Gómez del Registro de la Propiedad 
de Eivissa n.º 4 motivando el asiento número 1585 del Diario 102, por la que, al amparo  e.e
de lo dispuesto en el Artículo 209 de la Ley Hipotecaria, con el fin de concordar el  b
Registro  con  la  realidad,  solicitaba  que  el  Sr.  Registrador,  en  cumplimiento  de  la  904ww
osubbligsaacniaórn l aq udeo blele i minpmoanteri cduiclahcoi óanr tpícourl oé,l  inailceigaarad ad ed eo fliac iofin ecla p 1ro0c2e9d i(msuiepnritmo ireengdisot rsaul  pfoalrioa 
registral) en relación con las fincas 10.519 y 11.289 (cuyos folios registrales subsistirán).
Séptimo.  Que el Sr. Registrador de la Propiedad al calificar la citada instancia 
extendió la siguiente nota:
“Denegada la incoación del expediente relativo a la doble inmatriculación, solicitada 
en la citada instancia de 29 de marzo de 2021, por el siguiente hecho:
1.º  Porque, calificado el contenido del mismo, y el historial registral de las fincas a 
las que se alude en tal instancia, se advierte que la solicitante no es titular de ningún 
derecho  inscrito  en  el  Registro  de  la  Propiedad  respecto  de  todas  las  fincas 
mencionadas en tal escrito, de manera que carece de legitimación activa para pedir el 
inicio y desarrollo de tal expediente como se desprende de la Ley Hipotecaria, lo cual es 
necesario por ser imperativo legal, al ordenarlo con claridad el comentado texto legal.
Es aplicable el siguiente fundamento de derecho: Artículo 209. regla segunda de la 
Ley Hipotecaria.”
Octavo.  Que, si bien, el principio de rogación es la regla general para la iniciación 
del procedimiento registral, existen determinados trámites que son imperativos para el 
registrador que resulta obligado a iniciarlos de oficio. Rechazar este carácter imperativo 
del procedimiento del art. 209 de la LH origina indefensión en la solicitante puesto que, 
por un lado, ve impedido el acceso de su finca al Registro de la Propiedad, por mor de 
una doble inmatriculación alegada por el propio Registrador y, por otro, carece de 
legitimación para iniciar el procedimiento de subsanación de la doble inmatriculación por 
no tener ningún derecho inscrito en el Registro de la Propiedad.
Es importante destacar en este punto, que el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras 
la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este 
procedimiento de oficio por el registrador, por tanto, no tiene ningún sentido dejar abierta 
únicamente la vía judicial para solución del expediente pues, precisamente la finalidad de 
dicha reforma es, según su exposición de motivos, lograr la desjudicialización de los 
procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la LH.
Pero es que además, aunque la solicitante carezca de legitimación para promover el 
procedimiento de subsanación de la doble inmatriculación, por no tener ningún derecho 
inscrito, el Registrador, una vez entró en el fondo de la cuestión apreciando por él mismo 
la existencia de la doble inmatriculación (calificación de veinticuatro de marzo de dos mil 
dieciséis), viene obligado a efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que 
ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para 
proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del art. 209 de la LH, 
según reiteradas resoluciones de la Dirección General. Pues el primer requisito para 
iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la 
existencia de doble inmatriculación, como es el caso. Por tanto, el Registrador, como 
titular  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Eivissa  n.º  4,  debe  promover  de  oficio  el 
expediente de doble inmatriculación.
Noveno.  Entendiendo esta parte que la mencionada nota es improcedente es por lo 
que se formula el presente recurso (…)
A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho
I.  Son de aplicación al presente asunto, los siguientes: s
Artículo 19 y 19 Bis de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) respecto a la calificación  w.b
negativa del Registrador y la posibilidad de impugnación mediante recurso dirigido a la  904ww
actuAarl tD. 2ir0e9c cLióHn e Gn ecnuearnatlo y a e lla p slauzbos apnaarac ieólnlo d.e la doble inmatriculación.
– Regla  primera,  en  cuanto  al  Registrador  competente  para  resolver  la  doble 
inmatriculación es el del distrito en que radica la finca en cuestión y, por tanto, el del 
Registro n.º 4 de Eivissa.
– Segunda.  Al  disponer  la  obligación  del  Registrador  de  iniciar  de  oficio  el 
expediente de subsanación de doble inmatriculación.
Al rechazar la subsanación de oficio de acuerdo con este precepto, origina total y 
absoluta indefensión en la solicitante puesto que, por un lado, ve impedido el acceso de 
su finca al Registro de la Propiedad, por mor de una doble inmatriculación alegada por el 
propio Registrador y, por otro, se le niega la posibilidad de promover el expediente de 
subsanación  de  la  doble  inmatriculación  por  carecer  de  legitimación  para  iniciar  el 
procedimiento al no ser titular registral de derecho inscrito alguno en los diferentes 
historiales registrales coincidentes.
– Tercera a Séptima, en cuanto al procedimiento a seguir por el Registrador para 
subsanar la doble inmatriculación.
Art. 324 LH. Establece la posibilidad de recurrir las calificaciones negativas ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (actualmente de Seguridad Jurídica y 
Fe pública) como hago en este acto.
Art. 325 a) LH. En cuanto a la legitimación activa de esta parte para interponer el 
recurso.
Art.  326  de  la  LH.  El  presente  recurso  se  funda  en  cuestiones  relacionadas 
directamente con la calificación del registrador y se interpone en plazo oportuno puesto 
que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación.
II.  Así mismo, es de aplicación al caso la resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, Resolución de 22 Nov. 2016, cuando dice en su Fundamento 
jurídico 4,
“El artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, 
introduce  la  novedad  de  permitir  el  inicio  de  este  procedimiento  de  oficio  por  el 
registrador, posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente como expresamente se 
afirmó en las Resoluciones de esta Dirección General de 25 de marzo de 1985, 1 de 
junio de 2006 ó 28 de diciembre de 2006.
La regla tercera del artículo 209 de la Ley Hipotecaria prevé que ‘si el Registrador, 
una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el 
examen  de  las  representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y  recabados  los  datos 
pertinentes  del  Catastro  Inmobiliario,  apreciara  la  coincidencia  de  las  fincas  y,  en 
consecuencia,  la  posibilidad  de  doble  inmatriculación,  total  o  parcial,  notificará  tal 
circunstancia  a  los  titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas 
registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta 
Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de 
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes’.
Como ya ha señalado esta Dirección General (Resolución de 26 de julio de 2016), 
tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del 
procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble 
inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y 
extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los 
consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a 
séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. s
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes  oe.
qhecouanrey rl odeinsasd pntiéodcrnoiomd siie andn oetsse  laa,f il jevadnodo  obdslelea fp  einonfmras aceau ltd lrcteiacit duas luda ocdd ieeóa rnret,ílc ocdhuseo lob ia enalrt náeint rermeessuc atherdaaboszlesca. rri tploaa,  rccaoo nntacincluuuyiddaiar  qdu adele ,  palar  ostrucae mjduiiimctaioice,i nóntnoo,    2021-16904n https://www.
Dicha  decisión,  en  cuanto  se  encuadra  en  las  facultades  de  calificación  del
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209
de la Ley Hipotecaria cuando dice: ‘frente a la denegación de la constatación de la doble 
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos 
previstos en esta Ley para la calificación negativa’, deberá ser motivada suficientemente, 
de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la 
identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable 
a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su 
fundamentación.”».
IV
Mediante escrito, de fecha 15 de junio de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 82 y198 a 210 de la Ley Hipotecaria, en especial el 209, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio 
de 2016, 13 de julio de 2017, 3 de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 6 de agosto, 18 de 
septiembre y 29 de noviembre de 2019.
1.  Se debate en este expediente la denegación de la cancelación de un folio 
registral, a los efectos de subsanar la doble inmatriculación de una finca, solicitando para 
ello  la  incoación,  de  oficio  por  el  registrador,  del  procedimiento  regulado  en  el 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria con relación a una supuesta inmatriculación doble que 
afecta a varias fincas de Formentera.
En la citada instancia, la solicitante expone lo siguiente:
– Que  es  dueña  de  finca  una  rústica  de  secano  y  bosque;  que  no  figura 
inmatriculada en el Registro; que fue adquirida por herencia de su padre don B. F. S., 
mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada ante el notario de 
Formentera, don Javier González Granado, el día 18 de mayo de 2012, complementada 
por otra ante el mismo notario, de fecha 8 de febrero de 2014; que es la parcela 624 de 
polígono 1, con referencia catastral número 07024A001006240000PJ.
– Que, solicitada la inmatriculación de la finca descrita, fue denegada la misma por 
el motivo siguiente: «porque existen dudas ante una posible doble inmatriculación de la 
finca conocida por (…), sita en la parroquia de San Francisco Javier de Formentera, 
actualizada su descripción por la escritura autorizada el 28 de febrero de 2014, número 
de protocolo 128, por el Notario, don Javier González Granado, ya que, del Registro de 
la Propiedad, resulta inscrita una finca cuya descripción coincide, en algunos aspectos 
con la que nos ocupa y, cuya inmatriculación se solicita, por tratarse de una finca rústica 
de la situación indicada, la cual, linda por (…) circunstancias que, inducen a la sospecha 
de,  como  se  ha  comentado,  que  se  trataría  de  una  doble  inmatriculación,  y,  por 
consiguiente,  a  denegar  la  inscripción  solicitada,  dada  la  concordancia  entre  la 
descripción de la finca de que tratamos y la inscrita en el Registro de la Propiedad (…)».
– Que las fincas que originan la doble inmatriculación son las siguientes:
– La finca registral número 10.519, titularidad de don C. B. y doña M. M. por mitad, 
con  referencia  catastral  número  07024A001006230000PI,  que  es  resultado  de  la 
agrupación de las registrales 10.110 y 6.836. s
– La finca registral número 11.289, titularidad de don J. C. F., con referencia catastral  e.
número 07024A001004680000PZ. w.
– Que las citadas fincas habían sido objeto de un acta de notoriedad, de fecha 3 de  904ww
aacgroesdtoita dbea  1e9l 5h5e, cphoor  deel  qquuee  fueera nn odtaureioñ odse»  Idbeiz au ndao ns eHriigei ndoe  Pfii nBcaasn úesn, teren  llaas  qquuee « ssee 
encontraban las tres fincas mencionadas antes -las inscritas y la no inmatriculada-.
– Que  estas  tres  fincas  coinciden  con  la  finca  registral  número  1.029  cuya 
descripción es «porción de tierra nombrada (…) sita en Sant Francesc Xavier, término de 
Formentera,  comprensiva  de  tierra  secano  y  bosque  de  treinta  y  seis  turnais, 
equivalentes a una hectárea, noventa y ocho áreas y trece centiáreas, mitad cultivo y 
mitad bosque», provocando una doble inmatriculación.
– Que, en consecuencia, la finca registral número 1.029 coincide físicamente con el 
conjunto  de  las  otras,  por  lo  que,  produce  una  doble  imatriculación  que  debe  ser 
subsanada,  y,  sin  embargo,  la  finca  descrita  en  primer  lugar,  perteneciente  a  la 
solicitante, no consta inscrita.
– Que, sobre los sujetos afectados por la doble inmatriculación, se mencionan todos 
los titulares inscritos, así como los herederos de uno de los titulares fallecidos, con sus 
domicilios a efectos de notificaciones, y se incluye el de la solicitante como propietaria de 
la finca no inmatriculada.
– Por último, se alega que aun cuando la solicitante no es titular de finca inscrita, y 
conocedora de que no puede iniciar el procedimiento, solicita que, en cumplimiento de la 
obligación  que  le  impone  el  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria,  inicie  de  oficio  el 
procedimiento  registral  para  subsanar  la  doble  inmatriculación  de  la  finca  registral 
número  1.029,  suprimiendo  su  folio  registral,  en  relación  con  las  fincas  registrales 
número 10.519 y 11.289, cuyos folios registrales subsistirán.
El registrador deniega la incoación del expediente relativo a la doble inmatriculación 
porque, calificado el contenido del mismo y según el historial registral de las fincas a las 
que se alude en tal instancia, se advierte que la solicitante no es titular de ningún 
derecho inscrito en el Registro de la Propiedad respecto de todas fincas mencionadas en 
tal escrito, de manera que carece de legitimación activa para pedir el inicio y desarrollo 
de tal expediente como se desprende de la Ley Hipotecaria, lo cual es necesario por ser 
imperativo legal, al ordenarlo con claridad el comentado texto legal.
La recurrente reitera las consideraciones y alegaciones hechas en la instancia y 
añade además lo siguiente: que la Ley permite el inicio del procedimiento de doble 
inmatriculación de oficio por el registrador y, por tanto, no tiene ningún sentido dejar 
abierta únicamente la vía judicial para solución del expediente, pues, precisamente, la 
finalidad de la reforma es, según su exposición de motivos, lograr la desjudicialización de 
los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria; que se le 
rechaza el carácter imperativo del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria y 
esto origina indefensión en la solicitante, puesto que, por un lado, ve impedido el acceso 
de su finca al Registro de la Propiedad, por mor de una doble inmatriculación alegada 
por el propio registrador y, por otro, carece de legitimación para iniciar el procedimiento 
de subsanación de la doble inmatriculación por no tener ningún derecho inscrito en el 
Registro  de  la  Propiedad;  que,  aunque  la  solicitante  carezca  de  legitimación  para 
promover el procedimiento de subsanación de la doble inmatriculación, por no tener 
ningún  derecho  inscrito,  el  registrador,  una  vez  entró  en  el  fondo  de  la  cuestión 
apreciando por él mismo la existencia de la doble inmatriculación (calificación de 24 de 
marzo de 2016), viene obligado a efectuar las notificaciones y extender la nota marginal 
que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para 
proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del artículo 209 de la 
Ley Hipotecaria, pues el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de 
subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, como 
es el caso. Por tanto, el registrador, como titular de ese Registro, debe promover de 
oficio el expediente de doble inmatriculación. e.
2.  Como ya ha afirmado esta Dirección General, el régimen jurídico del tratamiento  w.b
de la doble inmatriculación respecto de dos o más fincas o partes de ellas cambia  904ww
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La  legitimación  para  instar  el  procedimiento  para  la  subsanación  de  la  doble 
inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda del artículo 209.1 de 
la Ley Hipotecaria que establece: «El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, 
o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes 
historiales registrales coincidentes (…)». Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación 
de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares 
registrales  de  derechos  inscritos  respecto  de  las  fincas  afectadas  por  la  doble 
inmatriculación.
Siguiendo la doctrina de esta Dirección General para la regulación anterior a la 
Ley 13/2015 (cfr. Resoluciones de 26 de febrero de 2013 y 2 de diciembre de 2014), la 
expresión  legal  de  esta  regla,  así  como  la  de  la  regla  sexta,  puede  entenderse 
comprensiva no sólo de los titulares de derechos inscritos, sino también anotados, 
entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las 
inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.
En el presente caso la recurrente no es titular de ningún derecho inscrito ni anotado 
sobre dichas fincas. Por todo ello, la calificación debe confirmarse en este punto. Pero 
ocurre que lo que se solicita en la instancia es el inicio del expediente de oficio por el 
registrador.
3.  Sentado que la recurrente, al no ser titular de derecho inscrito o anotado, carece 
de legitimación para iniciar el procedimiento, ahora hay que determinar la actuación del 
registrador por lo que se refiere a la apertura de oficio del expediente. El artículo 209 de 
la Ley Hipotecaria dispone que el expediente para la subsanación de la doble o múltiple 
inmatriculación se iniciará o bien de oficio por el registrador, o a instancia del titular 
registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales 
coincidentes. Además la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria prevé que 
«si  el  Registrador,  una  vez  realizadas  las  investigaciones  pertinentes  en  su  propio 
archivo,  incluido  el  examen  de  las  representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y 
recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de 
las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, 
notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las 
fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en 
esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de 
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General (Resolución de 26 de julio de 2016), 
tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del 
procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble 
inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y 
extender la nota marginal que ordena el nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, a fin 
de  intentar  recabar  todos  los  consentimientos  precisos  para  proceder  en  la  forma 
prevista en los apartados cuarto a séptimo del referido precepto legal.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes 
en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no 
hay  indicios  de  la  doble  inmatriculación,  deberá  rechazar  la  continuación  de  la 
tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento 
correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha  decisión,  en  cuanto  se  encuadra  en  las  facultades  de  calificación  del 
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209.1 
de la Ley Hipotecaria (según el cual: «frente a la denegación de la constatación de la  s
doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los  oe.
recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa»), deberá ser motivada  w.
suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador  904ww
esine ncduoa natop liac alab lied ean teidsated  dseu plau efisntcoa  lap arreai tcearasdoas  ddeo cintrminaat rdiceu laecsitóan  Doi reexccceiósno sG deen ecraabl idean, 
cuanto al rigor de su fundamentación.
A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras).
4.  En el presente supuesto, la recurrente hace alusión en la instancia que presenta, 
y  en  el  escrito  de  interposición  de  recurso,  en  concreto,  a  las  fincas  registrales 
números 1.029, 10.519 y 11.289, y señala el registrador que, a la vista del historial de las 
citadas fincas en el Registro, la solicitante no es titular de derecho real alguno que esté 
inscrito en el Registro de la Propiedad sobre ninguna de estas fincas, lo que determina, 
como se ha dicho, la falta de legitimación de la recurrente para iniciar el procedimiento. 
Pero, conocedora de su falta de legitimación, la que suscribe la instancia solicita la 
apertura de oficio del expediente por parte del registrador.
El registrador, en su lacónica nota, señala que se deniega el inicio del expediente de 
doble inmatriculación de las fincas que constan en el precedente documento, porque «se 
advierte que la solicitante no es titular de ningún derecho inscrito en el Registro de la 
Propiedad respecto de todas fincas mencionadas en tal escrito, de manera que, carece 
de legitimación activa para pedir el inicio y desarrollo de tal expediente».
Como ha afirmado este Centro Directivo, el registrador, en el ejercicio de su función 
calificadora, debe comprobar la existencia de la doble o múltiple inmatriculación a través 
de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación 
informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, 
máxime cuando junto con la instancia se indican cuáles son las fincas afectadas y la 
parcela catastral a que se corresponden.
Sin perjuicio de destacar que las razones de política legislativa que han consagrado 
el imperativo legal para el inicio y desarrollo de este procedimiento, más que justificado, 
dados los fuertes intereses en juego ante un caso presunto de doble inmatriculación, el 
registrador, dentro del limitado marco de actuación que le corresponde, no puede ser 
instado por un particular para que inicie tal expediente de oficio sin acreditar que es 
titular de derecho real alguno sobre las fincas afectadas, máxime, si el requirente conoce 
con anterioridad a su petición tal presupuesto como resulta del expediente, y, dado los 
escasos medios de prueba que el registrador de la propiedad tiene a su disposición en 
este supuesto para presumir la existencia de la misma. Por todo ello, el recurso debe 
desestimarse en cuanto a la posibilidad de iniciar de oficio la tramitación del expediente 
registral para resolver la doble inmatriculación, previsto en el artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria, del cual resultará lo que proceda en Derecho.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s