BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65065
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9287 Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por Vicente Martorell García, Notario de Oviedo, contra la 
calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo número 4, doña Marta Isabel 
Fernández Urrusono, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo 
con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada en Oviedo el día 19 de septiembre de 2019, ante el 
notario de dicha ciudad, Don Vicente Martorell García número de protocolo 846/2019, se 
formalizó  un  préstamo  hipotecario  concedido  por  el  Banco  de  Sabadell  SA  a  dos 
personas físicas (doña L.G.F. y don M.S.T.), con destino a la adquisición de un local 
comercial  (procedente  de  la  agrupación  en  la  escritura  anterior  de  varios  locales 
comerciales) en la ciudad de Oviedo, finca registral 15.054, que es objeto de gravamen 
hipotecario.  Los  prestatarios  manifiestan  que  la  finca  dada  su  naturaleza  de  local 
comercial, no tiene carácter de vivienda habitual ni se adquiere para su transformación 
en vivienda habitual; y el notario autorizante hace constar en el apartado «Régimen de la 
Ley 5/2019» que: «tratándose de una operación crediticia garantizada con hipoteca 
sobre un inmueble que no es de uso o finalidad residencial, no es de aplicación la 
Directiva  europea  2014/17  sobre  los  contratos  de  crédito  celebrados  con  los 
consumidores  para  bienes  inmuebles  de  uso  residencial  y  la  Ley  española  5/2019 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario».
II
Presentada  telemáticamente  el  mismo  día  20  de  septiembre  de  2019  copia 
autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Oviedo número 4, causó el 
asiento 901 del Diario 60, cuya calificación fue suspendida por falta de liquidación del 
correspondiente  impuesto.  Con  fecha  21  de  octubre  de  2019,  fue  aportada  por 
mandatario de Pons Consultores Registrales SA copia autorizada en soporte papel de la 
escritura, y carta de pago del impuesto, acreditándose su liquidación. La mencionada 
escritura, previo despacho del título previo con fecha 28 de noviembre de 2019, con 
fecha 20 de diciembre de ese año fue objeto, en cuanto afecta a este recurso, de la 
siguiente calificación negativa:
«Hechos. - (…). 2.–(se reproduce lo que consta en el Hecho I de esta resolución en 
cuanto apreciación notarial de la no aplicación de la Ley 5/2019). Del título aportado no  es
consta  que  los  prestatarios  e  hipotecantes  no  sean  consumidores,  ya  que  no  se  o
especifica que actúen en ejercicio de su actividad empresarial o profesional, por lo que  87ww
mddeea brsiFzeeounr,ndl odoq a usameec erlaíenarsta otara sdbpeellei c dcDaiecbe:hlr eoe"  cl.elh axo tEr:L esAemtryato í c.5Lu/e2loy0  12s9.e  Árcámo bndifetoo r amdpeel i caaap clilicoóa ncd ióiasn p luodese s ltcaoo  Lneetrnya  t5so/us2  0ad1re9t í,c pdureléo s 1t25a. mbd)eo,    OE-A-2020-92able en https://
concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera
profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho 
contrato  tenga  por  objeto:  (...).  b)  La  concesión  de  préstamos  cuya  finalidad  sea 
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o 
por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor."
No se distingue en este supuesto [apartado b)] si el inmueble es residencial o no, 
siendo aplicable siempre que la parte prestataria y/o hipotecante tenga la condición de 
consumidor.
Y conforme al artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de 
los Consumidores y Usuarios: "A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto 
expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas 
físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o 
profesión...”
De tratarse de un préstamo acogido a la Ley 5/2019 deberá ajustarse el contrato a 
los requisitos exigidos por dicha ley, debiendo efectuarse las oportunas modificaciones.
El artículo 3 de la misma establece que sus disposiciones y las contenidas en sus 
normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles por las partes 
contratantes, salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.
Son de destacar a este respecto, entre otros, los artículos 7 (depósito previo de 
condiciones generales de la contratación en Registro), 14 (gastos y comisiones), 15 (acta 
notarial de transparencia), 22 (reseña acta de transparencia), 23 (reembolso anticipado), 
24 (vencimiento anticipado), 25 (interés moratorio), y la Disposición Adicional Octava 
(dirección de correo electrónico).
3.  (…).»
III
Dicha calificación fue notificada al presentante Pons Consultores Registrales SA y al 
notario autorizante el día 7 de enero de 2020, al primero por medio de correo con acuse 
de recibo, al resultar frustrada la notificación al fax facilitado, siendo recibida el 9 de 
enero, según consta en el correspondiente acuse de recibo, y al segundo a medio 
telefax, y, asimismo, el notario fue notificado por medios telemáticos en dicha fecha. El 
día 17 de enero de 2020, tuvo entrada en el Área de Recursos del Ministerio de Justicia 
escrito de fecha 16 de enero de 2020, suscrito por el notario autorizante de la escritura, 
Don Vicente Martorell García, por el que se interponía recurso contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Oviedo número 4, en el que alega lo siguiente:
«Hechos.
A)  Documento calificado. - Escritura de préstamo hipotecario autorizada por el 
Notario de Oviedo don Vicente Martorell García, el día 19 de septiembre de 2019, 
número 846 de protocolo, en la que los prestatarios en garantía del préstamo recibido 
para  la  adquisición  de  dos  locales,  en  cuyo  arrendamiento  se  habían  subrogado, 
hipotecaban la entidad resultante de la agrupación de los mismos.
Inmediatamente antes, en escritura autorizada por el Notario de Oviedo don Vicente 
Martorell García, el día 19 de septiembre de 2019, número 845 de protocolo, tales 
prestatarios hipotecantes habían adquirido en sendas compraventas y a vendedores 
distintos dichos dos locales, procediendo por exigencia bancaria a su agrupación; así 
como  a  subrogarse  los  compradores  en  el  contrato  de  arrendamiento  que  los 
vendedores mantenían con una tercera persona y requiriéndose al notario autorizante  es
que así lo notificase a la arrendataria, lo que se recogió en la misma escritura mediante  bo
diligencia. No es necesaria la aportación de copia autorizada de tales instrumentos, toda  87ww
vrseeoczpu oBqrrs)ut oee   (Pparealr eshpsoaeelblu neyctraaio  csnqiiódeunose.    pD-ar G(ec…tsRúe)Nan.  tdpaeod ro3 sr da tezeó ljeunmn diáoet i dcseau m2 o0ef1nic4tei oy,,   l2ae0 nR  deeegl  imsátmaraybdoito odr aed  p2eu0l e1pd9roe).c teradsimlaideanrtloo sd ae   OE-A-2020-92able en https://
C)  Nota de calificación. - ".... no practicar la inscripción solicitada. [porque] no 
consta que los prestatarios e hipotecantes no sean consumidores.... No se distingue [en 
el artículo 2-1-b de la Ley 5/2029]... si el inmueble es residencial o no, siendo aplicable 
siempre que la parte prestataria y/o hipotecante tenga la condición de consumidor...". Se 
adjunta dicha nota de calificación registral (…).
Fundamentos de Derecho.
Se recurre únicamente el primero de los defectos, el único común a las varias 
calificaciones de la misma escritura remitidas el mismo día, es decir, la no acreditación 
de la condición de no consumidores de los prestatarios hipotecantes.
Primero.–Cuestión previa: ámbito del artículo 2-1-b de la Ley 5/2029.–A la entrada en 
vigor de la reciente Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario se discutió si su 
artículo 2-1-b extendía su ámbito de aplicación a cualquier préstamo destinado a la 
adquisición  o  conservación  de  un  inmueble  o  sólo  si  el  inmueble  era  de  carácter 
residencial.
Planteada la operación apenas un par de meses después de dicha entrada en vigor, 
no había habido ningún pronunciamiento administrativo o judicial sobre la materia. La 
opinión  dominante  era  que  sólo  si  tenía  finalidad  residencial,  apoyándose  en  su 
Exposición de Motivos y que tal era el ámbito de la transpuesta Directiva 2014/17/UE.
Así  lo  consideraba  el  Consejo  General  del  Notariado  en  la  sección  "preguntas 
frecuentes"  de  la  intranet  notarial  e  incluso  el  Colegio  de  Registradores  en  su 
informe 11/2019. También la propia entidad de crédito y yo mismo. Todo lo cual explica la 
cláusula de exclusión calificada desfavorablemente.
El problema es que esa calificación registral negativa aparece fechada tres meses 
después a la autorización de la escritura, aunque notificada dieciocho días más tarde, 
agotando todos los plazos ordinarios para dicha calificación y extraordinarios para la del 
título previo. Justo coincide, no sólo temporalmente, con la Instrucción de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019 que, respondiendo 
a una consulta del Consejo General del Notariado, elevada casi cinco meses antes, y 
tras reconocer que la redacción legal no es demasiado precisa, se inclina por considerar 
que el art. 2-1-b de la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que el destino del 
préstamo sea o no residencial.
Hecha  esta  reserva,  no  tiene  mucho  sentido  discutir  el  pronunciamiento 
administrativo ante el órgano que lo emitió; por lo que la cuestión a dilucidar es si los 
prestatarios  personas  físicas  tienen  la  condición  de  consumidores,  que  es  el  otro 
presupuesto exigido por el art. 2-1-b de la Ley 5/2019 para su aplicación.
Segundo.–Carácter empresarial de los arrendamientos de locales. - El art. 5-Uno-c 
de  la  Ley  37/1992  reputa  el  arrendamiento  de  inmuebles  como  una  actividad 
empresarial, estando el de locales sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor 
Añadido. Son, además, obligaciones del arrendador derivadas del carácter empresarial 
de la actividad, la presentación del alta censal y la expedición de factura.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2018, sobre un préstamo 
hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda destinada al arrendamiento, 
recogiendo los criterios de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 
de 25 de enero de 2018, refiere el concepto de consumidor al ámbito objetivo de la 
operación y no a la personalidad del contratante o el destino final, entendiendo que el 
límite  estará  en  aquellos  supuestos  en  que  se  realicen  estas  actividades  con 
habitualidad. En la misma línea el art. 3 de la Ley General para la Defensa de los  e
Consumidores y Usuarios, tras la reforma de 2014, abandonó el criterio del destino final  bo
de los bienes o servicios que se recogía desde 1984, para adoptar el de la celebración  87ww
qdueel  cdoilnutcraidtoa re sni  cuonn ácumrbreit ota al hjeanboit uaa ulindaa da.ctividad empresarial o profesional. Habrá, pues,
habiTtuearcliedraod.– eHna ebli teusatlrideachdo d me alarc oa cntiovtiadraiadl  dy er eagrirsetrnadl?amiento. - ¿Y cómo se determina la
Se esté de acuerdo o no, el único criterio objetivo patrocinado por nuestro Centro 
Directivo es el que resulta de varios de sus pronunciamientos que van, por ejemplo, 
desde la de Resolución DGRN de 4 de febrero de 2015 hasta la Resolución DGRN de 13 
de  diciembre  de  2018,  en  las  que  considera  que  la  concesión  de  dos  préstamos 
hipotecarios es indicio de profesionalidad, salvo acreditación de una relación personal.
La diferencia es que la mayoría de las veces los arrendamientos ni se escrituran ni 
se inscriben, por lo que una excursión por el notarial Informe de Actividad o por el 
registral Sistema de Interconexión se revelará las más de las veces inútil a los efectos de 
detectar si los prestatarios hipotecantes son arrendadores de dos o más locales.
Claro está que en este caso concreto tal condición resulta del mismo título previo, al 
que hace referencia la propia calificación registral para justificar su retraso, en el que los 
ahora prestatarios hipotecantes compraron a dos vendedores distintos sendos locales, 
subrogándose  expresamente  en  su  arrendamiento,  conforme  se  recogió  en  la 
estipulación quinta. Bien es verdad que inmediatamente, por exigencia de la entidad de 
crédito, procedieron a su agrupación e hipoteca conjunta, pero fueron dos compraventas 
de dos locales distintos.
Cuarto.–Cuestión  posterior:  subsanación.  -  Caso  de  que  se  entendiere  que  los 
prestatarios no son consumidores (o que no se acredita la condición empresarial) y el 
recurso fuere desestimado, se pregunta por los posibles medios de subsanación, que no 
es un tema menor, a pesar de que la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2019 
se  descolgase  con  que  "...  No  se  prejuzgan  en  este  caso  las  posibilidades  de 
subsanación de la escritura para el acceso de la garantía real hipotecaria al Registro de 
la Propiedad...".
Empezando por si basta la declaración de los intervinientes en el sentido de que no 
son consumidores para excluir el régimen tuitivo; y si no es suficiente dicha declaración, 
cómo  se  acreditaría  tal  carácter  empresarial  en  el  ámbito  notarial  y  registral,  por 
definición más limitado que el judicial.
Y supuesto que sean consumidores y que el contenido del contrato se adapta a las 
limitaciones de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, si sería suficiente con 
su ratificación, toda vez que ya recibieron información suficiente al otorgamiento de la 
escritura y han transcurrido diez días. O se adapte o no, si sería precisa y bastaría la 
tramitación del acta precontractual de transparencia y la ratificación y, en su caso, 
novación, con sujeción a los plazos legales.
Aunque también puede ser que se concluya que nada tiene arreglo y la situación 
quede en una especie de limbo, en que al imposibilitarse o prescindirse de la inscripción 
de la garantía, la subsunción o no del préstamo en la Ley 5/2019 deje de estar sujeta a 
calificación registral y, por ende, no le afecte la resolución del recurso, toda vez que 
hayan de ser los órganos jurisdiccionales los que se pronuncien sobre su validez, si es 
que alguna vez se suscita contienda.
Solicitud.–Solicito admitan este recurso a fin de que ordenen, sin perjuicio de los 
posibles defectos no recurridos, la inscripción del documento calificado en el Registro de 
la Propiedad.»
IV
De dicho recurso se dio traslado al Registro de la Propiedad de Oviedo número 4, 
siendo recibido por éste el día 17 de febrero de 2020, a la vista del cual la registradora 
de la propiedad calificante emitió el preceptivo informe el día 28 de febrero de 2020,  s
manteniendo su nota de calificación negativa, y elevó el expediente a este Centro  e.
Directivo. w.
Fundamentos de Derecho
7, 1V4i,s t1o5s,  lo2s2 ,a 2rt4íc, u2lo5s,  1485,  2y 1d, i9s8p,o 1s1ic4ió, n2 5a8d iyc i3o2n6a ll a8 .Lªe dy eH iLpeoyte 5c/a2r0ia1;9 lo, sd ea rt1íc5u ldoes  1m, a2r,z o3,, 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  los  artículos  80  a  89  del  texto 
refundido de Ley General para la Defensa de los Consumidores, y Usuarios, aprobado 
por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre; los artículos 1, 17 bis y 24 de 
la Ley del Notariado; el artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo 
y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial; los artículos 5, 7, 11, 23 y 24 de 
la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación; los artículos 1, 6 y 7 de la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los contratos celebrados con consumidores; el artículo 147 del Reglamento Notarial; los 
artículos 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y 
protección del cliente de servicios bancarios; los artículos 5-1-c, 20-23-b y 164 de la 
Ley 37/1992 del Impuesto de Valor Añadido; los artículos 22 y 27 de la Ley del Impuesto 
sobre la Renta de las Personas Físicas; el artículo 85 de la Ley de Haciendas Locales; 
los artículos 1 y 3 del Código de Comercio; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la 
Unión Europea de 4 de junio de 2009 (C-243/08), 21 de febrero de 2013 (asunto Banif 
Plus Bank),14 de marzo de 2013 (C-415/11), 14 de junio de 2012 (C618/10), de 30 de 
mayo de 2013 (C488/11), de 30 de abril de 2014 (C-26/13), de 21 de enero de 2015 
(C-482/13,  C-484/13,  C-485/13  y  C-487/13),  de  26  de  marzo  de  2019  (C-70/17  y 
C-179/17) y de 9 de julio de 2020 (C-452/18); y las Conclusiones del Abogado General 
en la cuestión prejudicial C452/18 (asunto XZ contra Ibercaja Banco SA); las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 20 de mayo y 7 de julio de 2008; de la -Sala Primera, de 9 de 
marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de 
mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de 
septiembre de 2014, 16 de octubre y 14 de diciembre de 2017, 11 de abril y 13 de junio 
y 11 de septiembre y 10 de octubre de 2019 y la Instrucción de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019, ante diversas dudas en la 
aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario;  las  Resoluciones  de  esta  Dirección  General  de  1  de  octubre,  4  de 
noviembre y 21 de diciembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011, 
23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de 
enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio, 6 y 13 de septiembre y 18 de noviembre 
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero, 4 de 
febrero, 12 de marzo de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, 20 de junio y 19 de 
octubre de 2016, 19 de mayo de 2017, 19 de julio, y 13 de diciembre de 2018, 13 y 27 de 
junio y 29 de noviembre de 2019, 5 y 19 de diciembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de 
enero y 27 de julio de 2020.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación registral que se recurre se formalizó 
un préstamo hipotecario concedido por el Banco Sabadell SA a dos personas físicas, con 
destino a la adquisición de un local comercial que es objeto del gravamen hipotecario, 
local que era el resultado de la agrupación de dos locales comerciales colindantes, en la 
escritura inmediatamente anterior de protocolo.
En dicha escritura de hipoteca los prestatarios manifiestan que la finca dada su 
naturaleza de local comercial, no tiene carácter de vivienda habitual ni se adquiere para 
su transformación en vivienda habitual; y el notario autorizante hace constar en el 
apartado «Régimen de la Ley 5/2019» que: «tratándose de una operación crediticia 
garantizada con hipoteca sobre un inmueble que no es de uso o finalidad residencial, no 
es de aplicación la Directiva europea 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados 
con  los  consumidores  para  bienes  inmuebles  de  uso  residencial  y  la  Ley  e.
española 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario». w.b
La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la hipoteca «Del título  87ww
asep oertsapdeoc infioc ac oqnuset aa qcutúee lno se pnr eesjetarctaicriioo sd ee  hsipuo atecctiavnidtaeds  neom speraensa croianl sou mpirdooferessio, nyaal , qpuoer  nloo 
dqeubei edned ose arlcol asraerrsíae  adpiclihcoa belex trlae mLoe»y.  5Y/2 a0ñ1a9d eco qnufoer:m «eD ea  tlroa tdairsspeu deest ou ne np résust aamrtíoc ualoco 2g.ibd)o, 
a la Ley 5/2019 deberá ajustarse el contrato a los requisitos exigidos por dicha ley,
debiendo efectuarse las oportunas modificaciones». Cita a tal efecto, entre otras normas, 
las relativas al cumplimiento de los requisitos legales de transparencia material.
El notario recurrente alega en contra de este criterio lo siguiente: a) que cuando se 
otorgó la escritura de préstamo que se formaliza no había ningún pronunciamiento 
administrativo sobre la materia, por lo que se consideró que dicho préstamo no se 
encontraba  comprendido  dentro  del  ámbito  de  aplicación  del  artículo  2.1.b)  de  la 
Ley 5/2019, por entender que tal artículo solo era aplicable cuando el inmueble adquirido 
tiene un uso residencial; pero no discute la doctrina de la posterior Instrucción de esta 
Dirección  General  de  20  de  diciembre  de  2019,  comprensiva  de  ambos  tipos  de 
inmuebles, sino que centra su recurso en dilucidar si los prestatarios tiene la condición 
de consumidoras, que es el otro presupuesto exigido por el citado artículo 2.1.b) de la 
Ley 5/2019 para su aplicación. b) Que los locales comerciales agrupados se encontraban 
arrendados  y  los  adquirentes-prestatarios  se  han  subrogado  activamente  en  el 
arrendamiento; por lo que, al estar sujeto todo arrendamiento de locales comerciales al 
Impuesto de Valor Añadido, tal subrogación implica por sí sola el carácter empresarial y 
de no consumidor de los prestatarios; que la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de 
junio de 2018, sobre un préstamo hipotecario  para  financiar la adquisición de una 
vivienda destinada al arrendamiento, recogiendo los criterios de la Sentencia del Tribunal 
de Justicia de la Unión  Europea  de 25 de  enero  de  2018, refiere el concepto de 
consumidor al ámbito objetivo de la operación y no a la personalidad del contratante o el 
destino final, entendiendo que el límite estará en aquellos supuestos en que se realicen 
estas actividades con habitualidad; que el artículo 3 de la Ley General para la Defensa 
de los Consumidores y Usuarios, tras la reforma de 2014, abandonó el criterio del 
destino final de los bienes o servicios que se recogía desde 1984, para adoptar el de la 
celebración del contrato en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. c) 
Y, por último, que en el supuesto de referencia también concurre el requisito de la 
habitualidad de los prestatarios en la actividad del arrendamiento de locales comerciales 
porque el local arrendado procede de la agrupación de dos locales que ya estaban 
arrendados, y según la doctrina de este Centro directivo respecto a la consideración de 
profesional  de  los  prestamistas,  que  aplica  analógicamente,  basta  con  más  de  un 
contrato del tipo de que se trate para que ese carácter profesional sea atribuible al 
arrendador.
2.  En primer lugar, debe señalarse que el artículo 1 de la citada Ley 5/2019, de 15 
de  marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario,  en  su  primer  inciso, 
establece que: «Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección 
de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles 
de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
terrenos o inmuebles construidos o por construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente: 
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto: 
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía 
sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como 
inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. 
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de  s
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el  oe.
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…)». w.
Es verdad, como pone de manifiesto el recurrente que en la interpretación del  87ww
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se requiere que tales inmuebles (construidos o por construir) tengan también un uso o 
destino residencial. Y esta cuestión se ha resuelto en la Instrucción de 20 de diciembre 
de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas 
en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario.
Como afirma dicha Instrucción, la Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la 
transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de 
febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para 
bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a la conclusión de que tanto la 
Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados 
de  hipoteca  u  otra  garantía  real  sobre  inmuebles  de  uso  residencial.  Y  así  se 
desprendería además de sus respectivos preámbulos, cuando en el considerando 13 de 
la Directiva se indica que «la presente Directiva regula los contratos de crédito que están 
relacionados  de  manera  exclusiva  o  predominante  con  bienes  inmuebles  de  uso 
residencial», y en los apartados I y III del preámbulo de la Ley se destacan la importancia 
del  sistema  hipotecario  español  para  que  «numerosas  familias  españolas  puedan 
disfrutar de viviendas en propiedad», y el dato de que la Directiva, que la Ley traspone a 
nuestro ordenamiento, «establece un régimen específico de protección de las personas 
consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías 
en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso 
residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial», 
y admite la ampliación de su ámbito subjetivo de aplicación, lo que ha hecho la Ley 
cuando «extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de 
que sean o no consumidores».
Ello llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la Ley es fruto 
de una redacción defectuosa, que debería haber aclarado que esos préstamos cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o 
inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial.
Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo 
ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación 
contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario 
haya sido un consumidor.
Así,  el  considerando  15  de  la  Directiva,  aunque  con  una  amplitud  que  no  se 
corresponde con el texto articulado, dice, literalmente, que «El objetivo de la presente 
Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos 
de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. Procede, 
por tanto, que se aplique a los créditos garantizados mediante bienes inmuebles, con 
independencia de la finalidad del crédito,  a los contratos de refinanciación u otros 
contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien 
inmueble  a  conservar  derechos  sobre  bienes  inmuebles  o  fincas,  y  a  los  créditos 
utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los 
que  no  requieren  el  reembolso  del  capital,  o,  salvo  si  los  Estados  miembros  han 
establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar 
financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien 
inmueble y la compra de otro, así como a los créditos garantizados destinados a la 
renovación  de  bienes  inmuebles  para  uso  residencial».  Ello  parece  indicar  que  la 
Directiva  está  a  la  vez  contemplando  otros  supuestos  de  crédito  inmobiliario  a 
consumidores, además del residencial (que en este apartado se cita, pero de manera  s
residual, en el último inciso, referente a la renovación del inmueble). oe.
De forma parecida, el preámbulo de la Ley 5/2019 cita en ocasiones el mercado  w.
hipotecario y los préstamos sobre inmuebles, sin añadir la connotación «residencial»,  87ww
aunqAu eel leon s ceo ndteebxeto sa ñdaisdtiirn tqouse d eell  dteex stou  dáem bloitso  adretí cauplloicsa 1ci óyn .2.1.b) de la Ley 5/2019, así
ccoomn oe le la artr.t . 34.1.1.b.1  ddee  llaa  mprisompiaa  leDyi,r eacl tidveaf,i nciru aaln pdroe sdtaictea risoi,n  cmoinacyiodreens  dper efocirsmioan ecas sqi ulitee rlaal   BOE-A-cable e
misma se aplicará a «los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar 
derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir», lo que indica 
que la redacción de los dos artículos de la Ley 5/2019 responde, más que a una mala 
redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos 
legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. 
Además, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros 
bienes inmuebles las medidas adoptadas.
Junto a lo anterior, debe asimismo considerarse que la redacción coincidente en este 
sentido de los artículos 1 y 3 de la Ley 5/2019 fue la propuesta desde la primera versión 
del  Proyecto  de  Ley,  sin  que  ninguna  enmienda  haya  planteado  la  modificación  o 
aclaración de la expresión empleada por ambos artículos, salvo una. Se trata de la 
número 210, presentada por el Partido Popular, que precisamente proponía modificar el 
art. 2.2, dejándolo con la siguiente redacción: «a los efectos de esta Ley, se entenderá 
por  prestatario  a  toda  persona  física  que  sea  deudor  de  préstamos  que  estén 
garantizados  mediante  hipoteca  sobre  bienes  inmuebles  de  uso  residencial  o  cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos  o  por  construir,  para  uso  residencial»,  con  la  justificación  de  que  esa 
matización de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial es más 
fiel con la redacción de la Directiva que se transpone. Sin embargo, dicha propuesta no 
fue aceptada, lo que indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la 
protección ofrecida por la Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales.
Otro argumento se desprende de la disposición final primera, que modifica la Ley 
Hipotecaria,  añadiendo  un  nuevo  artículo  129  bis  (cuya  redacción  es  idéntica  al 
artículo 24 LCCI), con la regulación del vencimiento anticipado del préstamo, la cual es 
aplicable, dice literalmente, al «préstamo o crédito concluido por una persona física y que 
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos o por construir para uso residencial». Ello parece significar que si en este 
caso se ha introducido la concreción del uso residencial, y en cambio en el supuesto 
general  del  art.  2.1.b  no  se  ha  hecho  así,  es  porque  se  ha  diferenciado 
intencionadamente ambos supuestos, aunque no se explicite la razón de ello. Este 
tratamiento diferenciado pudiera tener su justificación, por cuanto en el supuesto del 
préstamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa 
finalidad justificaría una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento 
cualificado por su importe.
Cabe,  finalmente,  añadir  un  argumento  de  carácter  sistemático:  concedido  un 
préstamo a una persona jurídica para adquirir un inmueble, y garantizado el mismo por 
una persona física consumidora, debe el mismo quedar sujeto a la ley, y desde el punto 
de vista teleológico resultará indiferente que la persona jurídica destine ese inmueble a 
una finalidad residencial (construir viviendas para su venta) o no residencial (adquirir o 
construir naves industriales o locales), lo relevante es que el garante es una persona 
física  consumidora,  y  es  a  ésta  únicamente  a  quien  en  este  supuesto  se  está 
protegiendo.
De  todo  ello,  por  tanto,  se  desprende  que  en  el  supuesto  de  los  préstamos 
concedidos por una entidad de crédito o acreedor profesional a una persona física 
consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea 
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o 
por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no  s
residencial, y con independencia de que estén o no garantizados, en el caso de garantía  oe.
hipotecaria con un inmuebles no residencial. w.
3.  Hechas las anteriores precisiones, lo que debe determinarse en este recurso es  87ww
esin, tepnodr elros eq uqeu er ecsounltsat ad eq ulea  leossc prirtuersata tcaarliiofisc acdaar eyc edne  dleo sl aa scioenndtoicsió dne dl eR ecognisstruom, idpoureedse, 
como alega el recurrente, o que –como sostiene la registradora– de tales títulos –y
asientos– no resulta dicha circunstancia y ha de ser aclarada porque, si tienen la 
condición de consumidores, debe aplicarse la Ley 5/2019.
A este respecto, el artículo 3 párrafo primero del Texto Refundido de la Ley General 
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007 dispone 
que «a efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros 
tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un 
propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión". Según la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr., entre las más recientes, la Sentencia del 
Tribunal Supremo número 230/2019, de 11 de abril de 2019), ello implica que el concepto 
de consumidor, una vez abandonado el criterio del destino ﬁnal de los bienes o servicios 
que se recogía en la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios 
de 1984, se determine por el criterio de la celebración del contrato en un ámbito ajeno a 
una actividad empresarial o profesional del interviniente, en este caso los prestatarios, es 
decir, con el objetivo de satisfacer necesidades de ámbito privado o personal.
Por el contrario, no será consumidor quien, ya se trate de persona física o jurídica, 
interviene en el ámbito propio de su actividad empresarial o profesional, caracterizada 
por la habitualidad, y ya tenga el negocio celebrado una relación directa o indirecta con 
dicha actividad.
A este respecto, las sentencias del Tribunal de Justicia 25 de enero de 2018, 
C-498/16 (asunto Schrems), y 4 de febrero de 2019, C-630/17 (asunto Milicojevic) hacen 
hincapié  en  la  necesidad  de  determinar  el  destino  del  préstamo,  en  el  sentido  de 
«finalidad para la que se adquiere el bien», para un correcto encuadre de la operación en 
el ámbito privado o profesional del prestatario, a la hora de determinar si tiene la 
condición de consumidor.
Sobre esta cuestión la citada Sentencia del Tribunal Supremo número 230/2019, 
de 11 de abril de 2019 señala que «La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión 
Europea de 25 de enero de 2018, C-498/16 (asunto Schrems), resume la jurisprudencia 
comunitaria sobre el concepto de consumidor y establece las siguientes pautas: «(i) El 
concepto  de  «consumidor»  debe  interpretarse  en  relación  con  la  posición  de  esta 
persona en un contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de éste, y no con la 
situación  subjetiva  de  dicha  persona,  dado  que  una  misma  persona  puede  ser 
considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto 
de otras. (ii) Sólo a los contratos celebrados fuera e independientemente de cualquier 
actividad  o  finalidad  profesional,  con  el  único  objetivo  de  satisfacer  las  propias 
necesidades de consumo privado de un individuo, les es de aplicación el régimen 
específico  establecido  para  la  protección  del  consumidor  como  parte  considerada 
económicamente más débil, mientras que esta protección no se justifica en el caso de 
contratos cuyo objeto consiste en una actividad profesional. (iii) Dado que el concepto de 
«consumidor»  se  define  por  oposición  al  de  «operador  económico»  y  que  es 
independiente de los conocimientos y de la información de que la persona de que se 
trate dispone realmente, ni la especialización que esa persona pueda alcanzar en el 
ámbito  del  que  forman  parte  dichos  servicios  ni  su  implicación  activa  en  la 
representación de los derechos e intereses de los usuarios de éstos, le privan de la 
condición de «consumidor». (iv) Por lo que respecta, más concretamente, a una persona 
que celebra un contrato para un uso que está relacionado parcialmente con su actividad 
profesional y que, por tanto, tan sólo es parcialmente ajeno a ésta, el Tribunal de Justicia 
ha  considerado  que  podría  ampararse  en  dichas  disposiciones  únicamente  en  el 
supuesto de que el vínculo de dicho contrato con la actividad profesional del interesado  s
fuera tan tenue que pudiera considerarse marginal y, por tanto, sólo tuviera un papel  oe.
insignificante en el contexto de la operación, considerada globalmente, respecto de la  w.
cual se hubiera celebrado el contrato.» 87ww
enerCoo dmeo  2h0a2 0re, ceonr dlaad soe nlad are dciee nlates  SSeenntteenncciiaa sd edle lT rmibisumnaol  TSruibpurenmalo 2 1320//22002109,,  ddee  1115  ddee 
aubnrail  pye 5rs3o3n/2a0 c1o9m, doe c 1o0n sduem oidcoturb «reh,a ens soisd oc rrietesruiomsi ddoes D reerceiecnhtoe mcoemntuen iptaorri ola p SarTaJ UcaEli fdicea r1 4a   BOE-A-cable e
de febrero de 2019, C-630/17 (asunto Anica Milivojevic v. Raiffeisenbank St. Stefan-
Jagerberg-Wolfsberg  eGen),  al  decir  que:  "El  concepto  de  "consumidor"  [...]  debe 
interpretarse de forma restrictiva, en relación con la posición de esta persona en un 
contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de este, y no con la situación 
subjetiva  de  dicha  persona,  dado  que  una  misma  persona  puede  ser  considerada 
consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras 
(véase, en este sentido, la sentencia de 25 de enero de 2018, Schrems, C-498/16, 
EU:C:2018:37,  apartado  29  y  jurisprudencia  citada).  Por  consiguiente,  solo  a  los 
contratos  celebrados  fuera  e  independientemente  de  cualquier  actividad  o  finalidad 
profesional, con el único objetivo de satisfacer las propias necesidades de consumo 
privado de un individuo, les es de aplicación el régimen específico establecido por dicho 
Reglamento  para  la  protección  del  consumidor  como  parte  considerada  más  débil, 
mientras que esta protección no se justifica en el caso de contratos cuyo objeto consiste 
en una actividad profesional (sentencia de 25 de enero de 2018, Schrems, C-498/16, 
EU:C:2018:37, apartado 30 y jurisprudencia citada)». Finalmente, dicha sentencia señala 
que "Esta protección particular tampoco se justifica en el caso de contratos cuyo objeto 
es una actividad profesional, aunque esta se prevea para un momento posterior, dado 
que el carácter futuro de una actividad no afecta en nada a su naturaleza profesional 
(sentencia de 3 de julio de 1997, Benincasa, C-269/95, EU:C:1997:337, apartado 17)."
La referida Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2019 añade que: «4.–
Este mismo concepto de consumidor que utiliza el TJUE, referido al ámbito objetivo de la 
operación y no a la personalidad del contratante, es también el que ha tomado en 
consideración  esta  sala  en  sus  últimas  resoluciones,  como  por  ejemplo  las 
sentencias 149/2014, de 10 de marzo; 166/2014, de 7 de abril; 688/2015, de 15 de 
diciembre; 367/2016, de 3 de junio; 16/2017, de 16 de enero; 224/2017, de 5 de abril; 
594/2017, de 7 de noviembre; y 356/2018, de 13 de junio (…).»
Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 13 de junio 
de 2018 (sentencia 2193/18), a la que alude el notario en su recurso, en su Fundamento 
de Derecho tercero, al tratar sobre la condición legal de consumidor en un supuesto de 
compra de vivienda para destinarla no a sus propias necesidades habitacionales, sino al 
mercado del alquiler, pone de relieve:
«6.  Sin embargo, lo relevante no es que (el comprador) invirtiera con ánimo de 
lucro,  sino  que  la  operación  la  realizara  como  operador  económico,  en  un  ámbito 
profesional. A diferencia de lo que sucede con las personas jurídicas o los entes sin 
personalidad, en el caso de las personas físicas el ánimo de lucro no es incompatible 
con la cualidad legal de consumidor, puesto que cuando el art. 3 TRLGCU se refiere a 
personas físicas no hace mención a dicha intencionalidad lucrativa, sino que únicamente 
atiende al carácter empresarial o profesional de la actividad. Es decir, introduce un 
requisito negativo únicamente respecto de las personas jurídicas, de donde cabe deducir 
que la persona física que actúa al margen de una actividad empresarial es consumidora, 
aunque pueda tener un ánimo de lucro (…). La jurisprudencia comunitaria considera que 
la actividad inversora con intención lucrativa no debe ser necesariamente un criterio de 
exclusión para la aplicación de la noción de consumidor. Por ejemplo, en la STJCE de 10 
de abril de 2008 (asunto Hamilton), que resolvió sobre los requisitos del derecho de 
desistimiento en un caso de un contrato de crédito para financiar la adquisición de 
participaciones en un fondo de inversión inmobiliaria; o en la STJCE de 25 de octubre 
de 2005 (asunto Schulte), sobre un contrato de inversión. e
7.  Solamente cabría considerar que el ánimo de lucro del consumidor persona  bo
física debe referirse a la operación concreta en que tenga lugar, puesto que si el  87ww
csounpsuuemstiodso re np quueed ere aalcictuea ers tcaosn a catifváind addees  econnri qrueegcuelarsried,a de, l yalí mquitee,  dees traeraál izeanr  vaaqriuaesl ldoes 
ecosans t aolepse raacctioosn,e rse aalsizidau uanmae ancteti veidna udn e pmepríroedsoa rciaolr too  pdreo fteiesmionpaol,,  pdoaddroía q cuoen lsai dhearbairtsuea lqiduaed, 
es una de las características de la cualidad legal de empresario, conforme establece el
artículo 1.1.º del Código de Comercio (STS -Sala Civil- de 16 de enero de 2017 –16/17–) 
(…).»
Es evidente que, como concluye la citada sentencia del Tribunal Supremo de 13 de 
junio de 2018, «la adquisición de un inmueble para su arrendamiento a terceros implica 
la intención de obtener un beneficio económico, pero si esa actuación no forma parte del 
conjunto de las actividades comerciales o empresariales de quien lo realiza, no deja de 
ser un acto de consumo.»
4.  En el caso examinado, la calificación registral no cuestiona si los prestatarios e 
hipotecantes son o no consumidores, ni si actúan o no en el ámbito de su actividad 
comercial o empresarial; sino que, al no resultar dichos extremos de la escritura, deben 
ser  objeto  de  aclaración,  pues,  de  tratarse  de  consumidores,  sería  aplicable  la 
Ley 5/2019 y deberían efectuarse las necesarias modificaciones en la escritura de 
préstamo hipotecario para cumplir tanto determinadas normas sustantivas de dicha Ley 
como los requisitos de transparencia material.
Por su parte, el notario recurrente sostiene que la subrogación de los prestatarios en 
la posición de arrendadores formalizada el mismo día en la escritura de compraventa de 
los locales agrupados comporta por sí sola la exclusión de la condición de consumidores 
de los adquirentes prestatarios, pues al estar sujeto todo arrendamiento de locales 
comerciales al Impuesto sobre el Valor Añadido, tal subrogación implica el carácter 
empresarial de los prestatarios. Y considera que, por haberse subrogado los prestatarios 
en el arrendamiento de dos locales (luego objeto de agrupación en un solo local, por 
exigencia de la entidad de crédito según afirma el recurrente), debe entenderse que 
concurre  el  requisito  de  habitualidad,  propia  de  las  actividades  empresariales  o 
comerciales, por aplicación de la doctrina de este Centro Directivo respecto del carácter 
del prestamista que conceda más de un préstamo.
Antes de resolver sobre la cuestión de fondo, debe señalarse que aun cuando en la 
escritura de préstamo hipotecario al referirse a la finca hipotecada en la letra b) del 
apartado «titulación cargas y arrendamiento» se señala que su estado es el de libre 
arrendatarios, y a que la subrogación de los prestatarios no constará en el asiento de 
inscripción  de  la  compra  porque  no  inscrito  el  arrendamiento,  tales  alusiones  a  la 
existencia de arrendamientos o a la subrogación del comprador en un arrendamiento 
anterior no acceden al asiento registral por ser «menciones» carentes de transcendencia 
real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria); lo cierto es que del expediente resulta que tal 
escritura de compraventa se encontraba en el Registro de la Propiedad a la hora de 
calificar  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  por  lo  que  debió  ser  tenida  en 
consideración,  ya  que  la  calificación  registral  ha  de  ser  conjunta  de  todos  los 
documentos obrantes en dicha oficina al tiempo de llevar a cabo la calificación del 
documento de que se trate, ya sean complementarios de éste o correspondientes a 
negocios sucesivos.
No obstante lo cual, los motivos alegados por el recurrente no pueden ser estimados, 
en primer lugar, y aun dejando al margen la falta de analogía del presente supuesto con 
el contemplado por la referida doctrina de este Centro a la hora de considerar que la 
concesión sucesiva de préstamos a distintos consumidores implica la habitualidad en tal 
actividad, lo cierto es que, según consta en el expediente, los prestatarios se han 
subrogado en un solo contrato de arrendamiento de los dos referidos locales porque 
existe una renta conjunta para ambos y se ha contratado con una misma persona 
arrendataria.
5.  En segundo lugar, respecto de la normativa fiscal en que se basa el recurrente  e.
para excluir la condición de consumidor de los prestatarios es cierto que, en sede de  w.b
arrendamiento de locales de negocios el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre el Valor  87ww
Ac)ñ aindcidluoy ed ed 2e8n tdroe  ddiceile mcobnrcee dpeto 1 9d9e2 ,« ceommpore sseañriaol ao e lp rreocfeusrrieonntael»,  ean  slous a peafertcatdoos  1d.eº,  leestrtae 
ismeprvuiceisotso  qau e« cs) uQpouniegnaens  lare aelxicpelont aucnióan  od ev aurina sb ieennt recograpso rdael  ob ieinnceosr poo rparl ecsotanc ieoln efins  ddee 
obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los
arrendadores  de  bienes.»;  tributación  de  la  que  está  exento  el  arrendamiento  de 
viviendas, así como su titular de la consideración empresarial (art. 20.23.b) de la misma 
Ley).
Como consecuencia de ello, el propietario de un local comercial que, por arrendarlo, 
sea  sujeto  pasivo  de  dicho  impuesto,  está  obligado  a  presentar  las  declaraciones 
relativas al comienzo de la actividad o alta censal (artículo 164 de la citada Ley 37/1992, 
de  28  de  diciembre  de  1992),  en  cuanto  actividad  económica  encuadrada  en  el 
epígrafe 861.2, de «Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.»; obligación 
que  no  afecta  a  los  propietarios  de  viviendas,  salvo  que  por  comprender  varios 
inmuebles y cumplir los requisitos legales, el propietario, puede estar interesado en 
darse de alta en esa actividad económica.
Pero esa alta censal no implica que el arrendador de un local comercial deba ser 
considerado a todos los efectos como empresario, sino solo en el ámbito del impuesto 
sobre el valor añadido. Así, incluso en el ámbito tributario, por ejemplo, en el Impuesto 
sobre la Renta de las Personas Físicas, el arrendamiento de un local comercial no se 
considera  como  actividad  económica  y,  por  tanto,  los  rendimientos  derivados  del 
arrendamiento  tienen  la  consideración  de  rendimientos  del  capital  inmobiliario 
(artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las 
Personas Físicas). A estos efectos, para entender que el arrendamiento de bienes 
inmuebles se realiza como actividad económica se exige que para su gestión se utilice, 
al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 
de la misma Ley).
En el ámbito civil y de consumo se ha de estar no a los conceptos fiscales de 
empresario o profesional sino a los conceptos de la normativa sobre consumidores. Y, en 
este ámbito, el artículo 3 de la Ley 1/2007 General de Defensa de Consumidores y 
Usuarios, como se ha expuesto anteriormente, define el concepto general de consumidor 
o usuario como circunscrito a «las personas físicas o jurídicas que actúen con un 
propósito  ajeno  a  su  actividad  comercial,  empresarial,  oficio  o  profesión»,  la  cual, 
repetimos, es definida jurisprudencialmente en términos de habitualidad.
Para determinar que un arrendador de un local no es consumidor lo relevante no es 
la regulación fiscal de la actividad de que se trate ni los requisitos administrativos 
exigidos para realizarla, pues como expresa la citada Sentencia del Tribunal Supremo 
de 11 de abril de 2019, «en nuestro Derecho, la cualidad de comerciante o empresario 
individual  no  deriva  de  la  obtención  de  determinadas  licencias  o  la  superación  de 
concretos requisitos administrativos. Al contrario, del artículo 1 CCom se infiere que 
basta con el cumplimiento de dos requisitos no formales: tener capacidad y ejercer 
habitualmente la actividad; a los que la jurisprudencia, desde la conocida sentencia de 
esta  sala  de  25  de  marzo  de  1922,  ha  añadido  el  de  actuar  en  nombre  propio 
(sentencia 353/1989, de 27 de abril, y las que en ella se citan). Como estableció la 
sentencia 314/1987, de 22 de mayo, "el rol de comerciante [viene delimitado] por el dato 
puramente objetivo del ejercicio de actos de comercio". (…) Es decir, la calificación de 
una persona como empresario individual no se basa en un dato o requisito formal, sino 
en la realidad efectiva de los tres requisitos jurídico-materiales antes expuestos». Por 
ello, en el caso concreto de que se trataba, el Tribunal Supremo en esta sentencia 
concluyó que el hecho de que la prestataria tuviera la profesión de traductora no impedía 
que, simultáneamente, se dedicara a una actividad empresarial, como es la explotación 
de un negocio de bar y, por ende, careciera de la condición de consumidora respecto del 
préstamo hipotecario analizado, añadiendo que aunque se dedicara preferentemente a  s
su actividad profesional como traductora, resultaba claro que el préstamo no se solicitó  oe.
para satisfacer sus necesidades de consumo privado, sino para el ejercicio de una  w.
actividad empresarial, aunque fuera para el futuro. 87ww
geneDreabl ed ete ndeartoses  efánc tcicuoesn,t ae  qinucel ulsao f ainlttae ndceilo ncaarleásc tesri  sdee  tcroantas udmei daocrt iv–iqduaed  deemppernedsea reianl 
nfuottuorraio–s ,p aupeadret ee eslc ajupeagro  ddee  llaa  parperseucniaccióiónn  ledgeal l nqoutea rdioe l oe jdeercl icrieog hisatrbaitduoarl,  dseall vcoo mcearscoios   BOE-A-cable e
existe según el artículo 3 del Código de Comercio «desde que la persona que se 
proponga ejercerlo anunciare por circulares, periódicos, carteles, rótulos expuestos al 
público, o de otro modo cualquiera, un establecimiento que tenga por objeto alguna 
operación mercantil».
No  obstante,  y  aunque  normalmente  el  notario  puede  carecer  de  suficientes 
elementos de juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de un consumidor, 
es necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad 
de los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la 
hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes 
–que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la 
mayor diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento 
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del 
negocio y fundar la buena fe del prestamista. Así, cobra sentido (también desde el punto 
de vista de la entidad prestamista, obligada especialmente a cumplir las obligaciones de 
transparencia y las demás normas de la Ley 572019), por ejemplo, que se incorpore a la 
escritura cualquier documento que pudiera justificar que el prestatario no actúa como 
consumidor por dedicarse al ejercicio de actividades económicas, con la consiguiente 
inaplicación de la Ley 5/2019. Pero, a falta de norma que lo imponga, no puede hacerse 
depender la inscripción de una acreditación documental de tal circunstancia fáctica.
Dados  los  privilegiados  efectos  que  en  nuestro  ordenamiento  se  atribuye  a  la 
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos 
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten 
asegurar  una  sólida  publicidad  registral  basada  en  títulos  en  apariencia  válidos  y 
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador. Así, el artículo 22.2 de 
la Ley 5/2019 establece que «En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el 
Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el 
artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no 
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que 
no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7».
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe 
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el 
apartado  b)  que  «los  documentos  públicos  autorizados  por  Notario  en  soporte 
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido 
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según 
el artículo 24 de la misma Ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los 
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no 
sólo  formal  sino  material  de  los  actos  o  negocios  jurídicos  que  autorice[n]  o 
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al 
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser 
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad 
o  resolución  susceptible  de  impugnación  (cfr.  artículos  18,  33,  34  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica 
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento 
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal 
Supremo  en  Sentencia  de  24  de  octubre  de  2000,  Sala  Tercera,  «a  Notarios  y 
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, 
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento  s
público, o sobre los títulos inscribibles». oe.
A este respecto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria define el ámbito de la calificación  w.
registral,  al  señalar  que  «Los  Registradores  calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  87ww
lseogliacliitdea lda  dines lcarsip fcoiórmn,a ass eí xctorímnsoe claa sc adpea cloidsa ddo dcuem loesn tootso rdgea ntotedsa  yc llaas vea, leidne zc udyea  lvoisrt uadc tsoes 
adsisiepnotsoitsiv odse lc oRnetgeinsitdroo»s  eCnie lratas meesnctreit,u reans  peúl bplircoacse, dpimorie lnot oq uree griesstruallt es ed et realtlaa s dye  dhea cloesr   BOE-A-cable e
compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de 
impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora 
de éste. Por ello, la facultad que se atribuye al registrador para calificar esa validez –a 
los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–, implica la comprobación de 
que el contenido del documento no es contrario a la ley imperativa o al orden público, ni 
existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado; así 
como la acreditación de aquellos hechos o circunstancias sobre los cuales deba basarse 
dicha calificación (cfr. resoluciones de 30 de noviembre de 2013 y 10 de marzo de 2014 
con cita de las sentencias del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 20 de mayo y 7 de 
julio  de  2008),  salvo  aquellos  supuestos  en  que  una  norma  o  las  circunstancias 
peculiares del hecho concreto dispongan o determinen otra fórmula al respecto.
En lo que respecta a la constatación de la condición de no consumidor a los efectos 
de calificación en el préstamo hipotecario objeto de este recurso, como se ha señalado 
anteriormente, tal condición es de carácter fáctico e incluso intencional si la adquisición 
del  local  que  es  objeto  de  financiación  se  realiza  para  el  ejercicio  futuro  de  tales 
actividades, por lo que, en línea con las sentencias del Tribunal de Justicia 25 de enero 
de  2018,  C-498/16  (asunto  Schrems),  y  4  de  febrero  de  2019,  C-630/17  (asunto 
Milicojevic); «lo cierto es que en la situación legislativa actual esas especificaciones no 
son exigibles, siendo suficiente con la manifestación del prestatario en sentido de no 
actuar como consumidor.»
Por  ello,  debe  entenderse  necesaria  la  manifestación  de  las  partes  sobre  la 
concurrencia o no del carácter de consumidor del prestatario.
Ciertamente, en ninguna norma se impone expresamente dicha manifestación, a 
diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada 
manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido constituye impedimento 
legal para la práctica del asiento (como, por ejemplo, la manifestación sobre la falta de 
carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del Reglamento Hipotecario en 
relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia de arrendamiento de la 
finca vendida, según los artículos 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la 
Ley  de  Arrendamientos  Rústicos,  etc.,  manifestaciones  que,  por  lo  demás,  son 
suficientes  a  los  efectos  de  conseguir  la  inscripción  sin  necesidad  de  acreditación 
documental de tales circunstancias). Pero, dado que, según el artículo 2.1.b) de la 
Ley 5/2019 se establece como presupuesto de la aplicación de la misma que, tratándose 
hipoteca  de  inmueble  no  residencial,  los  prestatarios  personas  físicas  tengan  la 
condición de consumidores, y habida cuenta de la trascendencia de tal presupuesto a la 
hora de apreciar si se han cumplido las normas pro consumidor de dicha Ley, debe 
concluirse que es necesario que en la escritura se haga constar si los prestatarios actúan 
o no como consumidores Así lo entendió ya este Centro Directivo en Resolución de 10 
de febrero de 2016, en la situación legislativa actual es suficiente la manifestación del 
prestatario en sentido de no actuar como consumidor, sin que sean exigibles otras 
especificaciones sobre la actividad a la que se aplica el préstamo ni la acreditación el 
cumplimiento de requisitos fiscales relativos a la actividad económica del prestatario.
En conclusión, dado que, según el artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019 se establece como 
presupuesto de la aplicación de la misma que, tratándose hipoteca de inmueble no 
residencial, los prestatarios personas físicas tengan la condición de consumidores, y 
habida cuenta de la trascendencia de tal presupuesto a la hora de apreciar si se han 
cumplido las normas pro consumidor de dicha Ley, debe concluirse que es necesario que 
en la escritura se haga constar si los prestatarios actúan o no como consumidores. s
6.  Por último, el notario recurrente plantea la cuestión, de indudable importancia  oe.
práctica, relativa a la forma de subsanación de la escritura de préstamo hipotecario si, al  w.
final, el prestatario es consumidor. 87ww
mayEos dtae  c2u0e1s7ti,ó enn y au nh as uspiduoe strtoa taedna q puoer,  eesnt ee lC oetnotrrgoa Dmiireencttoiv od ee nla s eus rcersitoulruac dióen  pdreé s1t9a mdoe 
heisptoatbelecacirdioo,s  seen  hlaa bLíeayn  2i/n2c0u0m9,p qliduoe  sloes c doenbseidreersó  daep liicnafobrlme.ación y transparencia material  BOE-A-cable e
En esa resolución se afirmaba, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal 
Supremo (–Sala Civil– sentencias de 18 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 8 de 
septiembre de 2014, 22 de abril de 2015 y 23 de diciembre de 2015), que la contratación 
de  adhesión  a  condiciones  generales  constituye  una  categoría  diferenciada  de  la 
contratación  negocial  individual,  que  se  caracteriza  por  tener  un  régimen  propio  y 
específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura 
negocial  del  consentimiento  del  adherente,  como  en  el  cumplimiento  por  el 
predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al 
reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la 
comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre 
las partes.
Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto 
por  la  regulación  sectorial  aplicable  en  materia  de  préstamos  hipotecarios  con 
consumidores, hoy constituida fundamentalmente por la Ley 5/2019, reguladora de los 
contratos de créditos inmobiliario, y los especiales deberes de información que la misma 
impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la 
amplitud  del  incumplimiento,  se  verá  comprometida  ya  que  para  entender  que  las 
cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo 
hipotecario,  es  necesario  respetar  todos  los  trámites  del  indicado  proceso  de 
contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas 
de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 de la Ley 7/1998 
de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación).
Por  otra  parte,  es  evidente  que  ante  el  incumplimiento  de  las  normas  sobre 
transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la 
escritura ni el registrador inscribirla.
Respecto de ese procedimiento de contratación, y como ha recordado esta Dirección 
General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero y 3, 
6 y 12 de febrero de 2020, con criterio también expresado en la Instrucción de ese 
Centro de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios 
deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, 
cuyo centro de gravedad se sitúa –respecto de esta última- en el acta de información que 
se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo 
hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos  adicionales:  el  control  del 
transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta 
la firma de la escritura, del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones que con 
carácter imperativo se imponen en los artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones 
generales del contrato en el correspondiente Registro, etc.
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información  previa,  que  el  artículo  22.2  de  la  Ley  5/2019  establece  que  «En  la 
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura 
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de 
la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se 
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta 
conforme al artículo 15.7».
El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura pública del préstamo el 
notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del acta de transparencia, con 
expresión de número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así 
como «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el  s
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este  oe.
artículo». A ello se añade la disposición final sexta, que modifica la Ley 14/2000, de 29 de  w.
diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, para calificar como  87ww
pinefrraíocdcoió nd em inufyo rmgraacvieó ne pl rienccounmtrpalcimtuiaeln otob lipgoart oerilo  nporteavriioo  ad ela  sauusto rdizeabceiróens  ddee l ac oensctrroitluarra  eyl 
de levantar el acta previa a su formalización en los términos previstos en la ley.
Para garantizar la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, el 
artículo  14  de  la  Ley  5/2019  impone  al  prestamista  la  obligación  de  entregar  al 
prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelación mínima de diez días 
naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos que 
detalla.
Las consecuencias del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan 
en el artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales (redactado por la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2019), y en el 
artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios (añadido por la disposición final octava de la Ley 5/2019), ambos del mismo 
contenido: «Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho».
Por  otra  parte,  es  evidente  que  ante  el  incumplimiento  de  las  normas  sobre 
transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la 
escritura ni el registrador inscribirla.
Entre las referidas normas de esta Ley debe tenerse en cuenta, además de las ya 
referidas  anteriormente,  la  que  atañe  al  depósito  de  condiciones  generales  de  la 
contratación (artículo 7 de la Ley 5/2019).
Además  del  control  de  la  transparencia  material  encomendado  a  notarios 
registradores en los términos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar 
también un control sobre existencia de cláusulas declaradas abusivas en los términos 
establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, 
de 16 de noviembre.
El rechazo por notarios y registradores de la propiedad de las cláusulas afectadas, a 
la hora de autorizar la escritura o inscribir la hipoteca, en su caso, no queda subordinada 
a la previa declaración judicial de su nulidad (sin perjuicio del posible recurso o de la 
contienda entre las partes acerca de su validez) cuando se trate de cláusulas que 
contravengan  una  norma  imperativa  o  prohibitiva  o  cuyo  carácter  abusivo  pueda 
apreciarse  objetivamente  siempre  que  no  sea  necesaria  valoración  alguna  de  las 
circunstancias concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en 
procedimiento contradictorio. También se denegará la inscripción de las cláusulas que 
hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con 
valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones 
Generales de la Contratación (artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria).
Es  decir,  el  incumplimiento  de  los  requisitos  de  información  previa  al  contrato, 
produce como sanción, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que será parcial, si la 
información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato 
de  préstamo,  si  la  omisión  de  la  información  afectare  a  todas  las  condiciones  del 
contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información 
precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento 
(nuevo art. 5.5 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación).
En cuanto al efecto de la denegación de la inscripción registral de las cláusulas del 
préstamo  hipotecario  o  de  la  no  inscripción  de  la  propia  hipoteca,  consiste  en  la 
exclusión  de  la  posibilidad  de  utilizar  las  acciones  reales  hipotecarias  especiales, 
conforme resulta del carácter constitutivo de la hipoteca (art. 1875 del Código civil), y 
determina el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, según el cual «El procedimiento de 
ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización  s
de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que  oe.
se hayan recogido en el asiento respectivo.» w.
Además, el carácter de institución unitaria e inescindible del préstamo hipotecario a  87ww
lquueeg os es ere hfiearreá  laal usseiónnte, ndceiate drmeli nTari bquunea le Sn ucparseom doe d ed e1n1e dgea csióenp tireemgibsrtrea ld dee 2 0cl1á9u,s au lalas  qdueel 
epsréesntcaimalo d heilp doetereccahrioo , reena l lad em heidpiodtae cqau eo  tdeen gsauns  lpar occoendsiimdeieranctoiósn  edsep eecleiamleesn tdoe d eejleimcuitcaidóonr,   BOE-A-cable e
para proceder a la inscripción parcial de la hipoteca sin dichas cláusulas, se precisa la 
solicitud  expresa  de  los  interesados  (arts.  19  bis  y  322  LH),  como  ha  declarado 
reiteradamente esta Dirección General en numerosas resoluciones (cfr. 7 de noviembre 
de 2012, 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014, 30 de marzo y 7 de octubre 
de 2015, 20 de junio y 14 de septiembre de 2016, 19 de septiembre de 2017, o 12 de 
diciembre de 2018).
En este sentido debe señalarse que el préstamo hipotecario constituye una categoría 
negocial diferenciada del préstamo personal, como ha puesto de relieve la sentencia del 
Tribunal  Supremo  de  11  de  septiembre  de  2019  (STS  463/2019),  que  declara 
expresamente como fundamento de su fallo que: «aunque en el contrato de préstamo 
hipotecario  se  incluyen  dos  figuras  jurídicas  diferentes,  el  préstamo  (contrato)  y  la 
hipoteca (derecho real), ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria»; y 
por ello debe ser tratado jurídicamente de forma distinta al préstamo o crédito ordinario, 
así añade: «como estableció la sentencia 1331/2007, de 10 de diciembre, «el crédito 
garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está 
subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma 
distinta»»
7.  En consecuencia, circunstancias tales como la falta de depósito del modelo de 
préstamo suscrito (art. 7 Ley 5/2019) o la omisión de la información precontractual o del 
acta notarial de transparencia (arts.14 y 15 Ley 5/2019) a que antes se ha aludido, 
cuando  fueran  procedentes,  impiden  la  inscripción  de  la  escritura  de  préstamo 
hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que 
ello fuere posible (ver resolución de 20 de junio de 2016, y de 19 de mayo de 2017), ya 
que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.
El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de 
la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta 
vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, 
pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del 
consentimiento durante al menos diez días (artículo 14.1 de la Ley reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al 
derecho  de  desistimiento  existente  en  otros  tipos  de  contratos  de  adhesión  con 
consumidores.
Es cierto a este respecto que la resolución de esta Dirección General de 19 de 
octubre  de  2016  señaló  que  el  incumplimiento  de  los  requisitos  de  información 
precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a 
todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo 
que, habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en 
la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario.
Sin embargo, esta doctrina fue posteriormente matizada por la resolución de 19 de 
mayo de 2017, «atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los 
consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto 
si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica 
negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio 
prestatario libre e informadamente consienta, se aquiete respecto a la aplicación de la 
cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.»
A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del Tribunal de Justicia 
de la Unión Europea (sentencias de 4 de junio de 2009 –asunto Pannon– y de 21 de 
febrero de 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en  s
su sentencia de 9 de mayo de 2013 (n.º 241/2013), que el consumidor goza del derecho  oe.
a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13/CEE respecto de una o varias  w.
concretas cláusulas del contrato. Así, esta sentencia, con transcripción de aquellas  87ww
saepñlicaalac ióqnu ed «ee lla j ucelzá unsauclaio neanl  ncuoe tsietinóen,  sein e vl irctounds duem ildao Dr, irteracsti vhaa, beel rd seibdeor  idnefo remxcalduoir  laal 
vreinscpuelcatnot ep odre d itcahl oc ljáuueszu, lma»a ndifeie statal  fsour minat eqnucieó n« cduea nnod oi ncvooncasird eelr ec aqruáect etar la bcluásuivsou lay  neos   BOE-A-cable e
abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone». De igual manera, 
señaló la citada resolución de 19 de mayo de 2017 a este respecto «el registrador de la 
propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del 
consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a 
las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; si ese consentimiento se otorga 
después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de 
la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto y se presta 
consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, 
el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido, 
el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial 
para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.»
Además, las partes contratantes, según el ordenamiento jurídico nacional, deberán 
acudir nuevamente al notario para otorgar la correspondiente escritura de subsanación, 
el cual, a la hora de autorizar la escritura de subsanación también debe informar al 
prestatario consumidor de que las cláusulas o el contrato en su conjunto no le vinculan 
por la existencia de la nulidad y, eventualmente, como en el supuesto objeto de este 
recurso, se deberá iniciar de nuevo todo el procedimiento contractual, incluida el acta 
notarial  de  transparencia  material,  cuyos  importantes  efectos  se  han  indicado 
anteriormente.
En  este  sentido  en  las  Conclusiones  del  Abogado  General  Sr.  Henrik 
Saugmandsgaard Øe en la cuestión prejudicial C452/18, asunto XZ contra Ibercaja 
Banco SA, en el que se debatía precisamente sobre el fallo de la sentencia del Tribunal 
Supremo español de 11 de abril de 2018 antes citado, se propuso al Tribunal de Justicia 
que respondiera del siguiente modo: «Cuando un profesional y un consumidor están 
vinculados por un contrato, en el marco del cual se suscitan serias dudas en cuanto al 
potencial  carácter  abusivo,  en  el  sentido  del  artículo  3,  apartado  1,  de  la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los contratos celebrados con consumidores, de una cláusula del contrato y las partes, 
mediante un acuerdo posterior, han modificado la cláusula en cuestión, confirmado la 
validez del contrato inicial y renunciado mutuamente a ejercitar acciones que traigan 
causa de su clausulado, el artículo 6, apartado 1, de la citada Directiva no se opone a 
que dicho acuerdo tenga eficacia vinculante respecto al consumidor, siempre que medie 
el consentimiento libre e informado de este último a tal acuerdo.» Es decir, el Abogado 
General admite expresamente que el derecho del consumidor a renunciar a la protección 
que le brinda la Directiva (y las respectivas normas nacionales) puede hacerse tanto en 
sede judicial como contractualmente con posterioridad a la celebración del contrato; si 
bien añade que tal contrato de novación se encontrará, igualmente, sujeto al control 
judicial que deberá comprobar, especialmente, si las cláusulas de ese contrato han sido 
negociadas individualmente o, por el contrario, impuestas por el profesional y, en este 
último caso, si se han cumplido los imperativos de transparencia, equilibrio y buena fe 
que se derivan de la Directiva 93/13/CEE.
Este criterio ha sido confirmado por la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de 
la Unión Europea de 9 de julio de 2020 en el referido asunto C-452/18, según la cual: 
«(…)  28.  Por  lo  tanto,  debe  admitirse,  de  forma  análoga  y  tal  como  observó 
fundamentalmente el Abogado General en los puntos 39 a 42 de sus conclusiones, que 
un consumidor pueda renunciar a hacer valer el carácter abusivo de una cláusula en el 
marco de un contrato de novación mediante el que este renuncia a los efectos que 
conllevaría la declaración del carácter abusivo de tal cláusula, siempre y cuando la  s
renuncia  proceda  de  un  consentimiento  libre  e  informado».  Por  lo  demás,  en  esta  oe.
sentencia cita otras del mismo Tribunal de las que resulta que el consumidor puede no  w.
valerse del sistema de protección prevenido en la Directiva 93/13 no solo en el ámbito  87ww
dcoeml cpoonrttaror ll ad ed eol fcicoinot rpaotor .el juez sino también cuando la nulidad de la cláusula puede
AboPgaodr oo Gtrae npearartle e, ne lsat an oDtair e(5c4c)ió dne  Gtaelense rCaol nccolumspioanrtees ,l aasl  aañfairdmira qciuoen e«sL av deerttiedrams inpaocri óenl   BOE-A-cable e
de si el consentimiento del consumidor es «libre» debe efectuarse a la luz de las normas 
nacionales  en  materia  de  vicios  del  consentimiento.  Además,  en  cuanto  a  si  el 
consentimiento del consumidor es o no «informado», los ordenamientos jurídicos de los 
Estados miembros pueden establecer garantías que acompañen a operaciones tales 
como  la  novación,  la  confirmación  o  la  transacción,  con  objeto,  precisamente,  de 
garantizar que las partes convienen tal operación con pleno conocimiento de causa 
(…)».
En conclusión, en el presente supuesto, en caso de tener finalmente los prestatarios 
la condición de consumidores, como en el supuesto de la Resolución de 19 de mayo 
de  2017,  en  el  cual  tampoco  se  habían  cumplido  los  deberes  de  información  y 
transparencia material establecidos en la Ley 2/2009, se entiende que ninguna cláusula 
ha  sido  incorporada  al  contrato  y  que  éste,  en  consecuencia  deviene  ineficaz  por 
incumplimiento de los requisitos ineludibles del proceso de contratación de hipotecas en 
garantía de préstamos sujetos a la Ley 5/2019 a que se refiere la resolución de 27 de 
julio de 2020.
Pero debe admitirse que el déficit de transparencia material sea enmendada en una 
nueva  escritura  en  la  que  los  deudores,  después  de  ser  advertidos  expresa  y 
especialmente por el notario autorizante sobre la no vinculación de las cláusulas no 
transparentes,  decidan  confirmar  la  subsistencia  del  contrato  con  sujeción  a  la 
Ley 5/2019, con aplicación de las normas sobre transparencia material establecidas en 
ella, sin necesidad de restitución de las prestaciones si los consumidores prestan su 
consentimiento informado sobre tal extremo en caso de que consideren más ventajosa 
esta posibilidad que la ineficacia del contrato primitivo o que la novación extintiva (baste 
pensar en la posibilidad de que les sea imposible, difícil o perjudicial la restitución así 
como –por ejemplo, por razones de solvencia o de mercado– la nueva contratación de 
otro préstamo de las mismas características con otra entidad; sin que, por lo demás, 
pueda descartarse que una vez cumplidas las normas sobra transparencia y sustantivas 
de la Ley 5/2019, el préstamo sea económicamente idéntico al primitivo –e incluso 
también  jurídicamente  con  la  única  salvedad  de  acomodación  de  las  causas  de 
vencimiento anticipado a la que se refiere el registrador en su calificación, que quedarían 
sujetas a la norma imperativa del artículo 24 de dicha Ley). En definitiva, corresponde 
decidir al prestatario, con base en su consentimiento libre e informado, decidir si insta la 
declaración de ineficacia del contrato, la realización de una novación extintiva o de una 
novación meramente modificativa, todo ello sin perjuicio de los derechos de terceros 
conforme a las reglas generales.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.