BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42000
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6386 Resolución de 24 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que resuelve inscribir parcialmente 
un  testimonio  de  auto  firme  de  liquidación  de  régimen  de  gananciales, 
denegando la inscripción en cuanto al 1% de una finca.
El recurso interpuesto por doña M. J. I. M. contra la calificación del registrador de la 
Propiedad de Madrid número 53, don Francisco Javier Gómez Jené, por la que resuelve 
inscribir  parcialmente  un  testimonio  de  auto  firme  de  liquidación  de  régimen  de 
gananciales, denegando la inscripción en cuanto al 1 % de una finca.
Hechos
I
Por auto firme, de fecha 28 de junio de 2018, dictado por el Juzgado de Primera 
Instancia  número  80  de  Madrid,  en  el  procedimiento  de  liquidación  de  régimen 
económico-matrimonial número 233/2018, se acordó adjudicar la propiedad de una finca 
a doña M. J. I. M.
II
Presentado dicho auto en el Registro de la Propiedad de Madrid número 53, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento 1794, Diario 102.
Interesados: Doña M. J. I. M.
Presentante: Doña M. J. I. M.
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 80 de Madrid.
Autos: 233/2018 de fecha cuatro de julio del año dos mil diecinueve.
Francisco Javier Gomez Jené, Registrador de la Propiedad del número 53 de los de 
Madrid,
Manifiesta:
1.º  Que el precedente documento se presentó en este Registro el día veintinueve 
de Julio del año dos mil diecinueve, calificado con defecto el día 1 de agosto de 2019 
aportado documento complementario que subsana el defecto señalado el día 6 de 
septiembre de 2019 y ha sido calificado positivamente de acuerdo con el art. 18 de la 
Ley Hipotecaria y dentro del plazo fijado por el mismo.
2.º  Que se ha practicado la inscripción con esta fecha, a favor de doña M. J. I. M. al 
Tomo 3.254, libro 97 del Registro 53, folio 58 finca número 2150 antes finca 17133/A de 
Madrid Sección 2.ª, inscripción 2.ª con el carácter, en la proporción y por los títulos que 
constan en la nota simple que se adjunta. e.
Asignado a la finca expresada el Código Registral Único n.º 28112001116195, según  86ww
rdeesl oNluoctaiórnia dciorc.ular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y
Se ha denegado la inscripción respecto del uno por ciento de la finca en pleno 
dominio, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Según resulta del mandamiento presentado, se adjudica la totalidad de la finca a 
Doña M. J. I. M., por sus derechos en la liquidación de la sociedad conyugal, sin 
embargo, del examen del Registro, resulta que los cónyuges no tenían inscrita a su favor 
toda la finca, sino una participación indivisa del 99 % en pleno dominio, estando inscrito 
el uno por ciento restante a favor de persona distinta de los mismos.
Fundamentos de Derecho:
Único.  El artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone que “Para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos.»
Las calificaciones negativas del Registrador podrán […]
Madrid a diecinueve de septiembre del año dos mil diecinueve (firma ilegible).–Fdo, 
Francisco Javier Gomez Jené».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. J. I. M. interpuso recurso el día 11 de 
noviembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Señala el Registro de Propiedad núm. 53 de Madrid que se deniega la inscripción 
por  entender,  que  los  cónyuges  no  tenían  inscrita  a  favor  toda  la  finca,  sino  una 
participación Indivisa del 99 % en pleno dominio.
Sin  embargo,  esta  parte  considera  que  se  debe  proceder  positivamente  a  la 
inscripción entendiendo que el título que se aporta (sentencia judicial firme) otorga el 
pleno dominio (100 %) de la finca inscrita en dicho registro a favor de uno de los 
cónyuges (doña M. J. I. M.) […] Una sentencia judicial da por verdaderos unos hechos y 
en consecuencia todas las partes Interesadas en el litigio tuvieron la ocasión de exponer 
sus alegatos y pretensiones, dictando en consecuencia el Juzgado la Sentencia que 
fundamenta la Inscripción registral a favor de doña M. J. I. M. Es por ello que entiende 
esta parte que el Registro de Propiedad no debe cuestionar un pronunciamiento judicial 
firme; procediendo en consecuencia a la Inscripción positiva en tal sentido, en atención 
al artículo 118 de nuestra Carta Magna».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 2 de diciembre de 2019 y remitió 
el expediente a este Centro Directivo. Mediante escrito de fecha 19 de noviembre 
de 2019, y de conformidad con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se dio traslado del 
recurso interpuesto al Juzgado de Primera Instancia número 80 de Madrid para que 
realizara las alegaciones que estimara oportunas, sin que haya efectuado las mismas.
Fundamentos de Derecho es
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 17.2 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio,  w.
del Poder Judicial; 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria;  86ww
1n0ú0m edreol  2R6e6g/2la0m1e5n, tdoe  H1i4p odtee cdaicriioe;m lab reS;e lnatse nSceian tednecl iaTsri bduenl aTl riCbuonnastl itSuucpiorneaml,o S, Salaal aS Pergimunedraa,, 
dlae  c2a8li fdicea cjuiónnio,  yy  l2a1s  dRee soocltuucbiroen edse  d2e0 1la3  Dy i2re1c dceió nn oGveienmebrarel  ddee  lo2s0 1R7e, greislatrtoivsa ys  dael la Nlcaontacreia ddoe   BOE-A-cable e
de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio 
de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de 
febrero, 16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de 
agosto, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de 
julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 de marzo y 19 de 
noviembre de 2015, 20 de octubre de 2016, 10 de octubre de 2017 y 24 de abril y 14 de 
diciembre de 2018, entre otras.
1.  Presentado en el Registro de la Propiedad de Madrid número 53 testimonio de 
auto firme por el que se acuerda la liquidación del régimen de gananciales de un 
matrimonio y la adjudicación de una finca a favor de la esposa, el registrador practica la 
inscripción respecto del 99%, denegando el 1% restante por no constar inscrito a nombre 
de los demandados, sino de persona distinta.
2.  El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de 
calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero 
sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro 
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su 
indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario 
registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro 
Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencias relacionadas en 
el apartado «Vistos»), que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la 
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente 
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento 
judicial  «los  obstáculos  que  surjan  del  Registro»,  y  entre  ellos  se  encuentra  la 
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido oído el 
titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento que está bajo la 
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por 
lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de 
evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de 
indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr.  artículo  24  de  la  Constitución 
Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente 
las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en 
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma  e.
contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función  w.b
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en  86ww
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dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del 
juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (...)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano 
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
3.  Entre  los  principios  de  nuestro  Derecho  hipotecario  es  básico  el  de  tracto 
sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige 
que  esté  previamente  inscrito  el  derecho  del  transmitente  (artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial 
de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la 
Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del 
Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan 
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso 
la negativa a la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento seguido en el 
que no ha sido parte el titular registral del 1% del pleno dominio de la finca. Como se 
deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de una sentencia 
solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado y a sus herederos y 
causahabientes.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación registral.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado,  s
Pedro José Garrido Chamorro. oe.