BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 200 Jueves 23 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56351
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8403 Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad n.º 3 de Castellón de la Plana, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de declaración de Obra Nueva por 
antigüedad y modificación del régimen de propiedad horizontal.
En el recurso interpuesto por don Eduardo José Delgado Terrón, notario de Castellón 
de la Plana, contra la calificación de la registradora de la propiedad número 3 de 
Castellón de la Plana, doña Cristina Martínez Ruiz, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de declaración de Obra Nueva por antigüedad y modificación del 
régimen de propiedad Horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Castellón de la Plana don Eduardo 
José Delgado Terrón, de fecha 1 de octubre de 2019, los intervinientes que son los 
actuales titulares de los dos únicos elementos independientes de un edificio en régimen 
de propiedad horizontal y doña M. L. T. F., que es la hija de un anterior titular registral de 
dicho edificio, manifiestan literalmente que «si bien el edificio era de dos plantas (baja y 
primera), desde hace más de 30 años, existe construida una planta más o planta 
segunda, propiedad de doña M. L. T. F., quien la adquirió por herencia no documentada 
de su padre don J. M. T. M., fallecido el día 18 de septiembre de 1987, quien ejercitó un 
derecho de vuelo concedido a su favor por los propietarios (lo que se reconoce en la 
presente) por lo que dicha planta no consta registralmente».
En la citada escritura, se procede a declarar ampliación de la obra del edificio en lo 
que se refiere a la planta segunda de doña M. L. T. F., y, se modifica el régimen de 
propiedad Horizontal con incorporación de la planta segunda dicha. En la determinación 
de los estatutos se expresa lo siguiente: «Régimen jurídico: la propiedad horizontal se 
regirá por la Ley de propiedad Horizontal, Código Civil y disposiciones complementarias, 
y por lo dispuesto en los siguientes estatutos...». El artículo 2.º de los estatutos de la 
propiedad horizontal establece lo siguiente: «Artículo 2.°  El titular, actual o futuro, de 
uno cualesquiera o varios de los elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, 
agruparlos –siempre que el elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal–, 
dividirlos,  subdividirlos,  segregados,  y  realizar  cualquier  otra  modificación  similar, 
sumando o redistribuyendo las cuotas de los elementos afectados, sin necesidad de 
consentimiento ni de dar conocimiento a los demás titulares de los otros elementos de la 
propiedad Horizontal; una vez realizada la operación, deberá, no obstante, comunicarla a 
los  demás  propietarios,  a  través  del  Presidente  de  la  Comunidad,  a  efectos  de 
expedición de los recibos de cuotas de comunidad».
II e.
La  referida  escritura  se  presentó  en  el  Registro  de  la  propiedad  número  3  de  03ww
Cdea s1t1e ldlóen n doev ielam Pblraen qau eel  ad ícao n1t idneu aocciótunb sree  tdrea n2s0c1ri9b,e  ye nfu leo  opbejretitnoe dnete :calificación negativa
«Hechos:
Documento  presentado:  Escritura  de  ampliación  de  obra  nueva  terminada  y 
modificación  de  división  horizontal  n°  1319  otorgada  en  Castellón  el  1  de  octubre 
de 2019. Notario autorizante: Don Eduardo J. Delgado Terrón. Asiento de presentación: 
n.° 1759 del Diario 89. Finca (datos registrales): n.° 26.082 y 26.083 siendo la matriz la 
finca registral 5859 de Benicássim.
La finca matriz arriba indicada fue objeto de inmatriculación en el año 1971 en base a 
una escritura de 1969, en la que se indicaba que se trataba de una casa destinada a 
vivienda compuesta de planta baja y un piso, todo ello según resulta de la inscripción 1.ª 
Según resulta de la inscripción 2.ª, el señor J. M. T. M. (padre de doña M. L. T. F.) 
adquirió por donación dicha casa de planta baja y un piso en virtud de una escritura del 
año 1969.
Según resulta de la inscripción 3.ª, dicho señor T. falleció en 1987 en estado de 
casado con doña V. F. A. y dejando tres hijos (una de las cuales es la citada doña M. L. 
T. F.), los cuales heredaron en pro indiviso la casa de planta baja y un piso. Según 
resulta de la inscripción 4.ª, en el año 1993, la viuda y los tres hijos deciden extinguir la 
comunidad sobre la casa de planta baja y un piso, adjudicándose dicha casa la madre.
Según resulta de la inscripción 5.ª, la señora F., en el año 1998 manifiesta que a la 
casa de planta baja y un piso le corresponden dos referencias catastrales, una para la 
planta baja y otra para la planta alta, y procede a constituirla en régimen de propiedad 
horizontal formando dos elementos independientes, uno en planta baja y otro en planta 
alta, registrales 26.082 y 26.083. Dichas referencias catastrales son las que acaban 
en 1KA y 2LS, que actualmente son las corresponden a la planta baja y a la planta 
primera, al igual que en el año 1998.
En la escritura que motiva la presente comparecen los actuales titulares de los dos 
elementos independientes y la citada hija del que fue titular registral, doña M. L. T. F., y 
manifiestan literalmente que “si bien el edificio era de dos plantas (baja y primera) desde 
hace más de 30 años, existe construida una planta más o planta segunda, propiedad de 
doña M. L. T. F., quien la adquirió por herencia no documentada de su padre don J. M. T. 
M., fallecido el día 18 de septiembre de 1987, quien ejercitó un derecho de vuelo 
concedido a su favor por los propietarios (lo que se reconoce en la presente) por lo que 
dicha planta no consta registralmente
Según se indica, dicha segunda planta está construida desde el año 1970 según 
resulta de Catastro, cuando, tal y como se ha indicado, desde el año 1969 la casa existe 
únicamente tanto en el Registro como en el Catastro, como luego se dirá, únicamente 
con planta baja y planta primera y la señora doña M. L. T. F. ha intervenido tanto en la 
herencia de su padre (que sí está documentada) como en la posterior extinción de 
condominio, y en dichas escrituras se describió la finca como casa de planta baja y un 
primer piso y fue adjudicada EN SU TOTALIDAD a la madre, que la constituyó en 
régimen  de  propiedad  horizontal  y  únicamente  tenía  asignadas  dos  referencias 
catastrales, una por planta. La casa se inmatriculó como casa de planta baja y alta con 
un pequeño patio descubierto, siendo lo edificado de 64,40 metros cuadrados y el patio 
de 22 metros cuadrados por lo que hace un total de 86,40 metros cuadrados.
Ahora se indica:
– Que la superficie solar es de 95 metros cuadrados. Dicha manifestación la realizan 
cuando describen el nuevo edificio tras la ampliación de la construcción sin indicar nada 
más al respecto, dado que ello supone un exceso de cabida de 8,60 metros cuadrados.  e
Esa es la superficie que consta en Catastro y la que también manifiesta el técnico en su  bo
certificado. Sin embargo, no se aporta ninguna georreferenciación alternativa y existe  03ww
ucantaa smtraalneisfe nsota sceió cno rerexpspreosnad ed ceo nq ulae  relaa liddaeds cfrísipiccaió dne lq iunem uceobnlteie.nen  las  certificaciones
resu–lt aQ duee  utnie ncee rtuifnicaa dtoo tatél csnuicpoe r-fqicuiee  occounpsatr utoiddao  deel  s2o9la3r,,1 l7o  cmueatlr onso  ecus acdorrardeoctso,  yloa  qquuee 
existen dos patios interiores.
Igualmente se indica que la planta baja ocupa todo el solar, es decir, los 95 metros 
cuadrados, pero esto no es correcto porque, como se ha indicado, existen dos patios 
interiores. Y esto no solo resulta de la parte gráfica de la referencia catastral y de los 
planos del técnico protocolizados, sino también del gml catastral de la porción de suelo 
ocupado  por  la  construcción  al  que  se  remite  la  escritura,  el  atroja  una  superficie 
ocupada de 86,53 metros cuadrados.
– Que tiene planta baja, dos alturas y una planta bajo cubierta transitable con 
casetón de la escalera y dos trasteros.
– En la descripción de la planta baja que se recoge tanto en la escritura como en el 
certificado técnico existe un error en la determinación de la superficie útil que dice que en 
total asciende a 78,67 metros, que es la suma de 16,78 m y 61,68 m, sin embargo, la 
suma de dichas cantidades arroja la cifra de 78,46 metros, desconociéndose dónde está 
el error.
– por otro lado, el técnico, en el certificado, no certifica según su estudio realizado y 
sus  conocimientos  cual  es  la  antigüedad  de  la  edificación  en  los  términos  que  la 
describe, sino que se limita a indicar que el edificio tiene una antigüedad de 49 años 
según Catastro (donde consta como año de antigüedad, 1970), por lo que no está 
certificando que el edificio con la descripción recogida en dicho certificado tenga esa 
antigüedad y la simple remisión que realiza a Catastro no es hábil para poder realizar la 
inscripción porque de Catastro resulta que:
– La edificación descrita por el técnico no coincide con Catastro, ya que ni ocupa 
toda la planta baja, ni existe uno de los trasteros (el que está separado del casetón)
– Y resulta que el año 1970 es el año en que se dio de alta en Catastro la inicial 
construcción, ya que en la planta baja se hizo una reforma total en el año 2013, al igual 
que en las plantas primera y segunda que pasaron de 87 metros cuadrados construidos 
a 100 metros cuadrados construidos.
– El patio inicialmente era de 22 metros cuadrados, mientras que ahora existen dos 
pequeños patios interiores, uno de 2,08 metros y otro de 5,76 metros, con lo que resulta 
claramente que han existido modificaciones posteriores a la inicial configuración de la 
casa. Por otro lado, en el artículo 2° de los estatutos de la propiedad horizontal se prevé 
que  los  propietarios  puedan  hacer  divisiones,  segregaciones...  sin  determinar  el 
parámetro en base al cual se reorganizarán las cuotas.
Fundamentos de Derecho:
Se suspende la inscripción del presente documento por existir los siguientes defectos 
subsanables:
1.º  No existe el título traslativo en virtud del cual, el derecho de vuelo que es un 
elemento común y que pertenecería a los actuales propietarios de los dos elementos de 
la propiedad horizontal, ha pasado a ser propiedad privativa de la señora T., la cual lo 
materializó mediante su ejercicio edificando una planta segunda, art. 1, 2, 3, 9, 21, 40 
LH, 7, 16, 33 y 51 RH, 396,609, 1095 y 1274 y ss CC, 3 y 5 LPH.
Tal  y  como  establece  el  TS  en  la  Sentencia  de  5  de  marzo  de  1996,  "El 
reconocimiento de la propiedad es una declaración de voluntad mediante la cual se 
constata o fija la situación jurídica de aquél a quien va dirigido, y por sí mismo no es 
título hábil para que este último adquiera la propiedad de acuerdo a los arts. 609 y 1095 
CC. Tal título reside en el negoció o acto jurídico sobre el que el reconocimiento actúa, 
no pudiendo por tanto generar otro acto o negocio jurídico distinto, no sólo porque la  e.
declaración de voluntad recognoscitiva no entraña más que una declaración de ciencia y  w.
no una declaración dirigida a la creación de ningún derecho real, sino porque, una vez  03ww
irnevvoeclaadr oe l epl roopriigeetanr iod"e. la adquisición de la propiedad, es éste y no otro el que puede
tranEsml irseiócno noincsimcriiebnibtloe  deen  deol mRineiog isntroo , ensi  ttíatumlop omcoa tepruiael dea deccounasdidoe raprasrea  coopmeroa r tíutunloa   BOE-A-cable e
declarativo del dominio al que se refiere el art. 2.1 LH. Dice la Dirección General que "Es 
indudable que, en nuestro sistema jurídico, el solo acuerdo de voluntades, aun cuando 
vaya seguido de la tradición, carece de virtualidad para provocar la transmisión del 
dominio(reitera en este punto la doctrina que ya sentara en la R, 30-6- 1987).Se precisa 
para  ello  un  título  material  oneroso  o  gratuito  que  ponga  de  manifiesto  la 
contraprestación o la liberalidad en virtud de la cual se opera y tiene efecto la voluntad 
transmisiva y cuyo título ha de ir seguido de tradición."
La Resolución de 7 de marzo de 2018 establece: “Pasando ya al análisis del primer 
defecto señalado por el registrador en su nota de calificación, esto es, el que estemos en 
presencia de un mero reconocimiento de dominio y no de una verdadera transmisión, 
con  expresión  de  su  causa;  esta  Dirección  General  ha  insistido  en  numerosísimas 
ocasiones en que, en nuestro ordenamiento jurídico, el sistema de constitución de 
derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza 
causal (artículos 609 y 1095 del Código Civil), lo que conlleva que el negocio jurídico por 
el  que  se  pretende  dicho  efecto  debe  obedecer  a  una  causa  verdadera  y  lícita; 
consecuentemente, el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación 
de la titularidad ni, por ende, una modificación registral. Esta Dirección General ha 
reiterado (por todas, Resoluciones de 31 de julio de 2014 y 2 de septiembre de 2016), la 
necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y la necesidad de su expresión 
en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, presumir 
su  existencia.  De  conformidad  con  dicha  doctrina  (vid.  las  Resoluciones  de  2  de 
noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de noviembre de 1998, 28 de enero y 15 de marzo 
de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de febrero de 2003, 9 de diciembre de 2011 y 17 de 
octubre de 2012), la causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos 
(artículos 1261.3° y 1275 del Código Civil) y, para que pueda registrarse cualquier acto 
traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el 
principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario 
para que el registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su 
natural extensión y, después, practicar debidamente los asientos que procedan. La 
expresión de la causa es presupuesto obligado en los títulos inscribibles, dado que en 
nuestro Derecho, la causa es determinante, no solo de la validez del negocio jurídico, 
sino  también  de  sus  efectos,  y  debe  inexcusablemente  constar  en  el  título  para 
posteriormente  reflejarse  en  la  inscripción  por  lo  que  no  juega  la  presunción  que 
establece el artículo 1277 del Código Civil, pues, aunque se presumiese su existencia, 
así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar 
de qué forma estaría protegido el titular registral.
También nuestro Tribunal supremo ha tenido ocasión de manifestar (cfr. Sentencia 
de 5 de marzo de 1996) que «(...) el reconocimiento de la propiedad es una declaración 
de voluntad mediante la cual se constata o fija la situación jurídica de aquel a quien va 
dirigido, y por sí mismo no es título hábil para que este último adquiera la propiedad de 
acuerdo a los arts. 609 y 1.095 del Código Civil. Tal título reside en el negocio o acto 
jurídico sobre el que el reconocimiento actúa, no pudiendo por tanto generar otro acto o 
negocio jurídico, distinto, no sólo porque la declaración recognoscitiva no entraña más 
que una declaración de ciencia y no una declaración dirigida a la creación de ningún 
derecho real, sino porque, una vez revelado el origen de la adquisición de la propiedad, 
es éste y no otro el que puede invocar el propietario (...)» (Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2017).
Sentado  lo  anterior,  también  se  ha  señalado  por  esta  Dirección  General  en  s
Resolución de 3 de diciembre de 2015 (siguiéndose el mismo criterio por las de 4 de  oe.
octubre de 2016 y 3 y 27 de abril de 2017) que «es doctrina consolidada de esta  w.
Dirección General, que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores  03ww
icnosncsrittiatu yeen  sainb dsoulduato u nim típtuidloe  aqputeo,  ptararas  lala i nasdcqriupicsiiócnió ny  eel  hinescchroip dceió nre cpaoer r psaorbtere  duenla t iftiunlcaar 
irnemgiusetrballe p eune dlaas  pcaosnadri caio nseesr  deusteañbole pciodra su spuocra lpai óleny ,u yna  teqrucee rlao  imnsecdriipacnitóen  lad epl odseerseicóhno  deenl   BOE-A-cable e
el Registro de la propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la 
Ley Hipotecaria). La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo 
con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la 
doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino 
que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.
Cuando  la  prescripción  adquisitiva  se  alega  como  contestación  a  una  acción 
reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que 
existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente, sin embargo, cuando el 
usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación 
del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se 
allane  o  simplemente  no  comparezca.  Pero  no  por  ello  la  declaración  judicial  de 
adquisición  por  usucapión  puede  asimilarse  a  priori  o  con  carácter  general  a  un 
reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que no tiene encaje en nuestro sistema 
de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español 
que exige títulos perfectos no claudicantes (...)».
De acuerdo con la doctrina expuesta, es evidente que cuando la usucapión se 
declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un 
negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una 
adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las 
partes intervinientes.
Sin embargo, en el supuesto de este expediente tal declaración no se produce, pues 
el auto judicial es consecuencia de la avenencia entre las partes en procedimiento de 
conciliación ante el juez de Paz, y dado su carácter contractual, como se ha hecho 
constar anteriormente, procede examinar el alcance de la declaración de las partes en 
torno a la prescripción que se reconoce ganada por una de ellas.
Siguiendo la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2014, 
podemos afirmar que se ha reiterado en innumerables ocasiones (por todas, Resolución 
de  26  de  abril  de  2006),  que  dentro  del  estrecho  margen  que  proporciona  el 
procedimiento registral, el registrador no puede calificar la prescripción, tarea reservada 
a los órganos jurisdiccionales. Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la 
prescripción extintiva pero su fundamento, los limitados medios con los que cuenta el 
registrador para realizar su labor, son igualmente aplicables al supuesto de la adquisitiva 
pues de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe 
inferir,  en  perjuicio  del  titular  registral,  que  se  hayan  producido  las  consecuencias 
sustantivas previstas en el ordenamiento.
Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación 
jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título 
(consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo 
(artículo  1462  del  Código  Civil),  aunando  los  requisitos  legales  para  producir  la 
transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos 
de modificar el contenido del Registro de la propiedad, la mutación sin causa negocial 
como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su 
valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. 
Resolución de 25 de abril de 1989).
No se trata de poner en duda la existencia de los hechos, sino de la valoración 
jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio de quien 
pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013). Serán los tribunales de 
Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención —o  s
al menos citación por la autoridad judicial- de la totalidad de los titulares registrales,  oe.
quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del  w.
Registro de la propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la  03ww
Lcoeny cHiliiapcoiótenc,a aruian)  cou, aennd ou nno c saes op ocnogmao e ne ld purdeas elan tvee, ralac idinamda dtreic luol aqcuieó ne.n E enll ae dsteec lcaarasno ,l olas 
idnetemreasnaddaonste,  neos  imdupeliñcao , mpáosr  qlou eq uuen,  reacuonnqoucei meile njutoe zp opro npgaart ef ind eal  duenm apnrodcaeddoi mdiee nqtuoe  deel   BOE-A-cable e
conciliación, no hay una decisión de fondo sobre la realidad de la usucapión. Dicha 
declaración de verdad o de voluntad, que no es la cuestión, no puede tener el alcance 
que pretende el recurrente por diversos motivos:
a)  En primer lugar, porque no implica una declaración de voluntad negocial que 
sirva para determinar la concurrencia de los requisitos para la existencia de justo título 
contractual  a  los  efectos  de  la  transmisión  del  dominio.  No  existiendo  declaración 
negocial no puede ampararse en ella una mutación jurídico real a los efectos de la 
adquisición del dominio (artículo 609 del Código Civil).
b)  En segundo lugar, porque si lo que se pretende con ella es proporcionar una 
valoración de los hechos a los efectos de la adquisición del dominio por prescripción, 
tampoco es admisible pues como queda dicho, corresponde a jueces y tribunales y no 
puede ser sustraída de su conocimiento. Cuestión distinta es el evidente valor probatorio 
que tenga dicha declaración al constar en documento público si bien dicha circunstancia 
nuevamente corresponde valorarla a los órganos jurisdiccionales (artículos 217 y 218 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil).
c)  En tercer lugar, porque tampoco puede, por sí sola, servir para rectificar el 
Registro  de  la  propiedad  por  cuanto  como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  el 
reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial 
de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral 
(que  a  falta  de  negocio  traslativo  exige  resolución  judicial).  Como  ya  afirmara  la 
Resolución de 18 octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta 
(como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de 
virtualidad traslativa (vid. artículo 609 del Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola 
para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario.
De  las  anteriores  consideraciones  no  resulta  la  imposibilidad  de  modificar  el 
contenido del Registro de la propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para 
ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y 
en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento 
requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento 
para la inscripción en el Registro de la propiedad de las modificaciones jurídico reales de 
origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la 
Ley Hipotecaria)”.
Es decir, en el presente caso no existe una escritura de adición de herencia otorgada 
por todos los interesados en la sucesión del padre de la señora T. y por los actuales 
titulares de los elementos independientes en la que se recoja la constitución de dicho 
derecho de vuelo y su adjudicación por título de herencia a la citada señora T. La 
Resolución de 6 de julio de 2006 indicó: "Es doctrina de este Centro Directivo que lo que 
accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o 
la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de 
los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento 
de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio 
puede acceder al Registro de la propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la 
causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento 
de  dominio  efectuado  sin  expresión  de  causa  carece  de  virtualidad  traslativa  y  no 
procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se 
produce.  Según  se  desprende  de  los  razonamientos  anteriores,  la  escritura  de 
reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los 
otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa.  e.
La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende  w.b
hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un  03ww
thítauslota  ceasree nmteo mdee nctoa uhsaab, ías inpoe rmquaen eecni déol  rsees eerxvtaedriao,r ihzaac liae nrdeola ccoióinnc dideir  rleap triteuslaernidtaacdió fno rqmuael 
cinoicni alal  hreaablí a– cafrc. caertd. id4o0 . adl)  Rdee glais tLroe,y  hHaipcoiétnedcaorsiea –p, rEenc iseal  sluap ureecsttiofic, aecl itóítnu,l op daera a ldoq uqiuseic ióens 
suficiente la declaración de las partes ligadas por la relación de representación, en los
términos que acaban de ser expuestos, pues la situación del vendedor no queda alterada 
–a salvo la incidencia del artículo 1.717 del Código Civil en el ámbito contractual, como 
tal, sin trascendencia registral–. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la 
relación  de  representación  lo  confirma  el  que  la  inscripción  deba  practicarse 
directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en 
el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo." Tal y como resulta de la 
STS 10 de mayo de 1999 y de la Resolución de 20 de abril de 2006, si se realiza una 
edificación sobre un elemento común de una propiedad horizontal es necesaria la previa 
desafectación del vuelo, que es elemento común y su conversión en elemento privativo, 
así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los que lo ejercitan. Es 
evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de ninguna forma, tal derecho era 
elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal 
derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisión no revelada y que es 
preciso que conste en el Registro.
Tampoco nos encontramos en el caso de la Resolución de 22 de mayo de 2018 que 
señaló: “La revocación del defecto anterior, empero, no priva a la nota de defectos de 
virtualidad pues aceptado por este Centro Directivo la posibilidad de declaración de obra 
nueva sobre una porción concreta del suelo común de una propiedad horizontal (que en 
nuestro caso sería sobre el vuelo común), es preciso justificar que lo edificado se 
inscriba a nombre de uno sólo de los titulares del régimen. Téngase en cuenta que la 
aplicación del principio de accesión sobre lo edificado en elemento común conlleva la 
atribución del mismo carácter y su incorporación, como tal, al régimen de propiedad 
horizontal.  Es  en  este  sentido,  y  en  aras  de  la  debida  aplicación  del  principio  de 
legalidad, que debe interpretarse la exigencia de la nota de la registradora de que se 
determine el título en virtud del cual la edificación pasa a ser de un único titular de los 
varios que integran el régimen de propiedad horizontal.
Así entendida la cuestión se centra en determinar si dicho título está debidamente 
expresado en el documento presentado a inscripción de modo que la que se practique 
recoja adecuadamente el conjunto de elementos del negocio jurídico llevado a cabo por 
los titulares registrales. Y lo cierto es que es así pues, sin perjuicio de que hubiera sido 
deseable una mayor precisión técnico jurídica en el documento, de su conjunto resulta 
que  los  titulares  registrales  de  la  propiedad  horizontal,  que  agotan  el  conjunto  de 
intereses involucrados, atribuyen a uno de ellos, a título gratuito, el ejercicio de la 
facultad de edificar sobre un elemento común que se concreta adecuadamente, facultad 
que se ejercita en el mismo acto y que da lugar a la declaración de la obra nueva 
terminada. Resulta en definitiva el consentimiento para que la facultad de edificación 
inherente al dominio se ejercite por uno sólo de los titulares, se concreta en el mismo 
acto el resultado del ejercicio y se expresa su causa gratuita. De aquí que, sin necesidad 
de entrar en la polémica sobre si tal facultad es encuadrable o no en la categoría del 
derecho de vuelo, es indudable que del título resulta un título material suficiente para el 
ejercicio de la facultad de edificación, para la atribución del resultado al titular que la ha 
llevado a cabo y para la práctica de la oportuna inscripción que así lo publicará frente a 
todos (vid. Resolución de 20 de abril de 2006). Lo anterior se completa con la oportuna 
modificación del régimen de propiedad horizontal con la creación de un nuevo régimen 
independiente cuya titularidad se atribuye al autor de la edificación y con la alteración de 
los preexistentes en cuanto a su cuota de participación, dejando incólume el resto del 
régimen pactado en su día. Cuestión distinta habría sido el supuesto en el que se 
hubiera atribuido el derecho a edificar en el futuro sobre la parte de un elemento común  s
a uno de los cotitulares del régimen de propiedad horizontal y a hacer suyo lo edificado,  oe.
supuesto en el que habría sido preciso determinar adecuadamente el título material que  w.
así lo permitiese, así como los efectos de su ejercicio (vid. Resoluciones de 5 de febrero  03ww
de 1E9n8 6e ly  c2a1s od ed neo evsietam bRrees doelu 2c0ió1n1 )d.”e 22 de mayo de 2018, la DGRN entendió que se
rheaaclíizaa duan ap odro tnoadcoiós nlo/cse stiitóunla rgersa tdueit alo sd eell edmeerenctohso  par iveadtiivfiocas rd seo lbar ep roupni eedlaedm ehnotroiz ocnotmalú, ny   BOE-A-cable e
por ello entendió que había título material y formal suficiente en dicha escritura, pero en 
el presente caso, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los elementos 
privativos “un reconocimiento de dominio” a favor de la señora T. F., ya que se limitan a 
reconocer que desde hace más de treinta años (al citar dicho plazo también se podría 
estar reconociendo implícitamente que se habría consumado la prescripción adquisitiva, 
art. 1959 CC) existe construida una segunda planta sobre el edificio y que dicha planta la 
construyó dicha señora, existiendo una contradicción en cuanto al reconocimiento ya 
que, por un lado reconocen que ha adquirido dicha planta en ejercicio de un derecho de 
vuelo concedido a su favor por los propietarios (se entiende, del resto de elementos 
independientes, elementos que no existían cuando el padre falleció pues era un casa 
destinada a una vivienda) y por otro lado se reconoce que adquirió dicha planta por 
herencia de su padre no documentada (la cual sí que se documentó como se ha indicado 
anteriormente).
2.°  No puede ser objeto de inscripción la ampliación de la obra declarada por existir 
dudas en relación a la antigüedad de las obras ampliadas, así como en relación a la 
realidad de las mismas, al existir las discrepancias antes indicadas, art. 21 y 202 LH, 45 
y ss RD 1093/97, 28.4 TRLS, 98 RH, 147 y ss RN y 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, 
de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.
Tal y como se ha indicado, no queda suficientemente acreditado cuál es el año de 
terminación de la ampliación de la construcción que se pretende inscribir, dato que es 
absolutamente necesario para poder determinar si ha prescrito la acción de restauración 
de la legalidad urbanística, ya que para poder inscribir las declaraciones de obras 
nuevas correspondientes a edificaciones terminadas por el mecanismo establecido en el 
artículo 28. 4 del TRLS, debe resultar que han transcurrido los plazos de prescripción de 
las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
En relación a la georreferenciación de la porción del suelo ocupado por la edificación, 
tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el 
artículo 202 en su inciso segundo establece que "...La porción de suelo ocupada por 
cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus 
coordenadas de referenciación geográfica” y, tal y como ha establecido en una reiterada 
doctrina la DGRN, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración 
documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la propiedad a partir 
del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será 
requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada 
mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (Resoluciones de 5 de julio 
de 2016, 19 de abril de 2016, 8 de febrero de 2016, 6 de septiembre de 2016, 3 de 
octubre de 2016, 7 de febrero de 2017, 5 y 27 de julio de 2017, entre otras).
Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 27 
de julio de 2017, entre otras, recogen la posibilidad de que dichas coordenadas se 
puedan obtener de Catastro, pero para ello es necesario que la superficie catastral 
ocupada por la construcción coincida con la superficie que ocupa dicha construcción 
según  la  descripción  que  se  recoge  en  la  escritura  y,  en  el  presente  caso,  dicha 
superficie no coincide.
3.°  A  los  efectos  de  la  inscripción  del  exceso  de  cabida  y  de  la  necesaria 
tramitación  del  procedimiento  del  artículo  199  LH  para  su  inscripción,  deberán  los 
interesados aclarar si dicho exceso se declara con arreglo a la medición que figura en 
Catastro por coincidir la realidad física del solar con la superficie gráfica que de dicho 
solar consta en Catastro, o si por el contrario, no existe dicha coincidencia deberá  s
aportarse  la  correspondiente  georreferenciación  alternativa  en  unión  al  Informe  de  oe.
Validación Catastral, 9 y 199 LH y la Resolución conjunta de la Dirección General de los  w.
Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015. 03ww
ya q4u.ºe  nEol  asretí cduelote r2m.ºi ndae  clousá le setsa teult oms édteo dlao  pdreo pcieádlcaudlo h opraizrao nltaa l finjaoc ipóune ddee  slaesr  icnusocrtaitos 
rdees umltaaynote dse d 2e0 d1i4ch, oesn  alac tcousa dl,e e ml Codeinfitcroa cDióirne hctipivoot ehcaa reias,t aabrlte. c9id LoH q, u5e1,  R"eHn  yr eRlaDcGióRn Nc odne  la7   BOE-A-cable e
determinación de las cuotas que correspondan a cada uno de los nuevos elementos 
resultantes de las referidas operaciones de modificación de los elementos privativos, 
baste decir que el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca 
en  la  cláusula  estatutaria  el  método  de  cálculo  para  la  fijación  de  dichas  cuotas, 
circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la 
propiedad de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo 
de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula. La determinación del 
sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del principio de seguridad 
jurídica, que va a permitir tanto al registrador de la propiedad en sede de calificación 
registral, como al notario autorizante del título en el momento de su otorgamiento, 
establecer la adecuación de las cuotas al método de cálculo recogido en la norma 
estatutaria, con independencia de la actuación que pueda acordarse por los órganos de 
la comunidad conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 10.3. b de la Ley sobre 
propiedad Horizontal caso de producirse algún tipo de discrepancia.”
Contra la presente calificación... (Oferta de recursos).»
III
Se solicitó calificación sustitutoria con fecha de 25 de noviembre de 2019, que 
correspondió a la registradora de la propiedad número 2 de Oropesa de Mar (Castellón 
de la Plana) doña María José Baró Zarzo, que con fecha 27 de diciembre de 2019, emitió 
calificación  en  la  que  confirma  totalmente  la  inicial  denegatoria  expedida  por  la 
registradora de Castellón número 3.
IV
El día 23 de enero de 2020, don Eduardo José Delgado Terrón, notario de Castellón 
de la Plana, interpuso recurso contra ambas calificaciones –principal y sustitutoria–. En 
el de la inicial del Registro de la Propiedad de Castellón número 3, alega lo siguiente:
1.  Respecto del primer defecto señalado, esto es que no existe el título traslativo en 
virtud del cual, el derecho de vuelo que es un elemento común y que pertenecería a los 
actuales propietarios de los dos elementos de la propiedad horizontal, ha pasado a ser 
propiedad privativa de la señora T., la cual lo materializó mediante su ejercicio edificando 
una segunda planta, art. 1, 2, 3, 9, 21, 40, ley hipotecaria; 7,16, 33 y 51 reglamento 
hipotecario; 396, 609, 1905 y 1274 y ss Código Civil, 3 y 5 de la Ley de propiedad 
horizontal.
En  escritura  autorizada  por  mí,  uno  de  los  intervinientes  manifiesta  que,  como 
heredera de su padre, es la dueña o titular de una planta más o planta segunda de un 
edificio en régimen de propiedad horizontal, indicándose que dicha planta le pertenece 
por herencia no documentada de él (se indica así el título de adquisición que además 
implica el carácter gratuito del mismo –causa–), y se hace constar el nombre del padre y 
la  fecha  de  su  fallecimiento.  También  se  especifica  que  el  padre  fallecido,  había 
construido la segunda planta en virtud de un derecho de vuelo concedido a su favor por 
los propietarios; y para que no hubiera duda alguna, para estar en el mismo supuesto de 
la resolución que la misma registradora cita en mi contra (Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 22 de mayo de 2018) se añadió en la escritura que todo ello 
era  «reconocido»,  en  el  sentido  de  consentido  o  confirmado,  por  todos  los  es
comparecientes, porque así resultaba que todos “los titulares registrales de la propiedad  o
hecepaolmolosrrpiq.iz  eudoEñeenes  tma e elnea,n  vn qmieedurleile aone  ,tca sedogc emroqidttpuuaiclerneáa  tn aleand.l  oocr leeoe gnxcijisuustantreattro don o dipnreaág  gúieninnst aetrásree ,c styooe nttsaro alcminnimsveconierltuienbc tioerea nqddduoeoisv  ”sdo eocenamstdteiananbi coaei annps  o clyrao   nrmecfoásaroslmi lfuiqcecuasioec cni óosenens,     OE-A-2020-8403able en https://www.
En mi escritura (y conforme a los artículos 609 y 1277 del código civil) tengo que dar 
solución jurídica a la existencia de una planta más, planta segunda, en un edificio que 
consta inscrito como de planta baja y primera en régimen de propiedad horizontal. El 
origen de la planta segunda está en que una persona ejercitó un derecho de vuelo que le 
concedieron o atribuyeron los propietarios, y ahora esa nueva planta que se construyó y 
existe,  y  que  ha  vivido  extrarregistralmente,  se  ha  transmitido  por  herencia  a  otra 
persona que la declara y la integra en el régimen de propiedad horizontal ya existente, y 
para ello cuenta con todos los titulares afectados de la propiedad horizontal.
El  párrafo  fundamental  de  la  resolución  antes  citada,  la  que  debe  damos  la 
respuesta, es precisamente la que se ha transcrito en parte, y que entera dispone: “Así 
entendida la cuestión se centra en determinar si dicho título está debidamente expresado 
en el documento presentado a inscripción de modo que la que se practique recoja 
adecuadamente el conjunto de elementos del negocio jurídico llevado a cabo por los 
titulares registrales. Y lo cierto es que es así pues, sin perjuicio de que hubiera sido 
deseable una mayor precisión técnico jurídica en el documento, de su conjunto resulta 
que  los  titulares  registrales  de  la  propiedad  horizontal,  que  agotan  el  conjunto  de 
intereses involucrados, “atribuyen” a uno de ellos, a título gratuito, el ejercicio de la 
facultad de edificar sobre un elemento común que se concreta adecuadamente, facultad 
que se ejercita en el mismo acto y que da lugar a la declaración de la obra nueva 
terminada. Resulta en definitiva el consentimiento para que la facultad de edificación 
inherente al dominio se ejercite por uno sólo de los titulares, se concreta en el mismo 
acto el resultado del ejercicio y se expresa su causa gratuita. De aquí que, sin necesidad 
de entrar en la polémica sobre si tal facultad es encuadrable o no en la categoría del 
derecho de vuelo, es indudable que del título resulta un título material suficiente para el 
ejercicio de la facultad de edificación, para la atribución del resultado al titular que la ha 
llevado a cabo y para la práctica de la oportuna inscripción que así lo publicará frente a 
todos (vid. Resolución de 20 de abril de 2006). Lo anterior se completa con la oportuna 
modificación del régimen de propiedad horizontal, con la creación de un nuevo elemento 
independiente cuya titularidad se atribuye al autor de la edificación y con la alteración de 
los preexistentes, en cuanto a su cuota de participación, dejando incólume el resto del 
régimen pactado en su día.”
La resolución no deja lugar a dudas, y la registradora no puede deducir que porque 
yo haya usado el término “reconocen”, eso es un reconocimiento de dominio, porque en 
ese caso bastaría que yo cambiara el término usado por el de la propia resolución, y que 
los demás titulares y comparecientes “atribuyan” la planta ya existente a la persona que 
la declara.
Cuantas veces la Dirección General de los Registros y del Notariado ha permitido el 
cambio de titularidades, la disposición de derechos, la subsanación de defectos, etc. 
afirmado  como  principio  fundamental  que  están  presentes  «todos  los  titulares 
afectados».
En la Sentencia del Tribunal Supremo, STS 6622/2007 de 23de octubre de 2007, se 
insiste en la idea de que es el consentimiento unánime de todos los propietarios (que yo 
busco y obtengo en la escritura) los que conceden el derecho de vuelo y en un caso en 
que se plantea si ha de mantenerse cuando el edificio se destruye dispone «Aunque se 
entendiera que el derecho de sobreelevación ha de durar hasta el término por el que se 
constituyó, y que la destrucción del edificio sobre el que recae no implique más que una 
imposibilidad de ejercicio del derecho, el motivo no puede dar lugar a la casación de la 
sentencia, pues su ratio decidendi no sólo es la extinción del derecho por perecimiento  s
del  edificio,  “sino  la  de  que  la  concesión  del  vuelo  ha  de  hacerse  por  todos  los  oe.
propietarios  del  inmueble  por  ser  aquél  un  elemento  común  del  edificio”,  y  que  el  w.
consentimiento tácito de los adquirentes de las viviendas no es suficiente». 03ww
el  tSituielamr ptriee nsee  hdae eresctuhdoi aad o cqounes terul dire ruencah oo d em váuse lop ltaienntaes d odse nfatrsoe sd: ee n lalas  prliimmietarac ifoansees, 
uardbqaunieísrteic laas p oro qpuieed laed h daey alon  ccoonnscterduiiddoo . loCsu adnedmoá ss eti trueldaarecsta.  Elan  elas csreitguuran dnao  fsaes ee,s etál  teitnu lalar   BOE-A-cable e
primera fase del derecho; el mismo ya se ha ejercitado y, por lo tanto, la persona que ha 
adquirido la construcción en virtud de un título y modo que se especifica en la escritura, 
ha de declarar la edificación, y la declara con el consentimiento unánime de todos los 
demás titulares.
Debe quedar muy claro que, por lo tanto, nunca es preciso que conste inscrito el 
derecho de vuelo previamente, para poder declarar la existencia de la edificación que se 
derive  de  su  ejercicio.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  en 
resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994 en las que se planteó el ejercicio de 
una opción de compra derivada de un arrendamiento financiero «leasing», que no había 
sido inscrito, resolvió que la compraventa era inscribible: «La cuestión estriba ahora en 
dilucidar si es necesario que conste inscrito el contrato como un todo del que dimana la 
facultad de adquisición cuyo ejercicio puede determinar un acto inscribible en el Registro 
de la propiedad. Estimarla necesaria es la posición que sostiene el Registrador, pero 
llevada a sus últimas consecuencias esa tesis implicaría la necesidad de inscribir todo 
tipo de derecho de adquisición, ya sea legal o voluntario, ya de carácter real o personal, 
como  condición  indispensable  para  lograr,  en  el  ejercicio  de  aquel  derecho,  la 
adquisición del bien inmueble y su posterior inscripción. Pero esto no ocurre así en los 
derechos de adquisición de carácter legal, como en los derivados de los arrendamientos 
urbanos y rústicos, en la que no es posible la inscripción (artículo 37.3.º L. H.), ni en los 
de origen voluntario como los retractos convencionales, ni en el mismo derecho de 
opción de carácter personal, en los que no es indispensable (artículos 1 y 2 L. H., Y 14 
R. H.). Ni desde el punto de vista del transmitente ni desde el del adquirente se da esa 
necesidad. El adquirente es libre de acudir al Registro para lograr la máxima protección 
para su derecho de adquisición, pero, inscrito o no, cuando se verifica la adquisición ésta 
se conecta directamente con la inscripción del dominio del titular registral (en este caso 
la sociedad de leasing») que es el otorgante de la venta, cumpliéndose así lo que 
dispone el artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria. Hay un enlace directo desde el vendedor 
al adquirente, sin que sea necesario un estado intermedio porque el comprador no se 
sucede a sí mismo, sino al titular registral que realiza la venta. Desde el punto de vista 
del transmitente se cumple, además, en vía formal uno de los fundamentos de tracto 
sucesivo, la protección del titular registral sin cuya voluntad real o legalmente suplida esa 
titularidad  permanece  incólume.  Además,  en  ningún  precepto  se  impone  la  previa 
inscripción del arrendamiento financiero para que la sociedad que otorgó éste pueda 
realizar ventas de bienes inmuebles que se deriven de ese arrendamiento».
En consecuencia y por todo lo argumentado, si no es precisa la previa inscripción del 
derecho de vuelo, si el mismo se ha podido ejercitar dando lugar a una ampliación de la 
edificación, y el nuevo elemento construido se ha transmitido a otra persona por herencia 
y así lo consienten o reconocen todos los propietarios involucrados, no existe ningún 
obstáculo a la inscripción de la nueva planta y la consiguiente reordenación de la 
propiedad horizontal.
2.  Respecto al cuarto de los defectos señalados, esto es, que el artículo 2 de la 
propiedad horizontal no puede ser inscrito ya que no se determina cual es el método de 
cálculo  para  la  fijación  de  las  cuotas  resultantes  de  dichos  actos  de  modificación 
hipotecaria....«artículo 2.°  El Titular, actual o futuro, de uno cualesquiera o varios de los 
elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, agruparlos –siempre que el 
elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal–, dividirlos, subdividirlos, 
segregados, y realizar cualquier otra modificación similar, sumando o redistribuyendo las 
cuotas  de  los  elementos  afectados,  sin  necesidad  de  consentimiento  ni  de  dar  s
conocimiento a los demás titulares de los otros elementos de la propiedad horizontal;  oe.
una  vez  realizada  la  operación,  deberá,  no  obstante,  comunicarla  a  los  demás  w.
propietarios, a través del Presidente de la Comunidad, a efectos de expedición de los  03ww
raedcmibiotids o deen  csuuo itnatse gdried acdo emnu bnaidsaed »a.  loEsn a rctuícaunlotos  9a  dees tlae  LdHe fye c5to d, ee lla  aLretíyc udleo  pdreobpeie dsaedr 
Horizontal.
Partamos de algo evidente que parece que la Registradora no cae en la cuenta: la 
regla  estatutaria  no  puede  ser  suspendida  jamás  en  cuanto  a  las  operaciones  de 
agrupación o de agregación de fincas, porque se hace constar que, en ese caso, como 
no podría ser de otro modo, se opera «sumando las cuotas»; no existe otro método de 
cálculo de las nuevas cuotas que la suma de ellas.
Una vez aclarado lo evidente, planteemos qué sucede en los casos de división y 
segregación, porque ahí sí que en principio tendría sentido la doctrina de la Dirección 
General: según esta es necesario un criterio o sistema de cálculo de las nuevas cuotas. 
Y aquí es donde hay que interpretar a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado porque está concluyendo que la cláusula es inscribible, pero como en ese 
caso “sería necesario al acuerdo de junta para su fijación, pierde su sentido dicha 
cláusula”. Por lo tanto, la cláusula se inscribe, aunque luego se necesite el acuerdo de la 
Junta para la fijación de cuotas. Pero hay algo más: es que la Dirección General añade 
que «La determinación del sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del 
principio de seguridad jurídica, que va a permitir tanto al registrador de la propiedad en 
sede de calificación registral, como al notario autorizante del título en el momento de su 
otorgamiento, establecer la adecuación de las cuotas al método de cálculo recogido en la 
norma estatutaria...»; pues bien, la seguridad jurídica podría alcanzarse solamente si la 
fijación lo fuera exclusivamente con un método matemático puro (ejemplo: proporcional a 
los metros cuadrados de superficie que consten en la escritura), pero si se usara el 
propio sistema que establece el mismísimo legislador en el artículo 5 de la Ley de 
propiedad Horizontal: «Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada 
piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su 
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o 
elementos  comunes»  difícilmente  una  norma  que  admite  tantas  variantes  permitirá 
«tanto al registrador de la propiedad en sede de calificación registral, como al notario 
autorizante del título en el momento de su otorgamiento, establecer la adecuación de las 
cuotas al método de cálculo...». Con esto, estamos dejando una puerta abierta a la 
arbitrariedad, prohibida por la Constitución española –artículo 9–.
Creo que el artículo 2 de los estatutos debe ser inscrito en su totalidad, y ello porque 
siempre queda a salvo lo que dispone en su inciso final la resolución «con independencia 
de la actuación que pueda acordarse por los órganos de la comunidad».
En  cuanto  al  recurso  que  interpone  contra  la  calificación  sustitutoria  de  la 
registradora de la propiedad de Oropesa de Mar número 2, alega en esencia y síntesis lo 
siguiente:
1.  Que se incumple la doctrina de la Dirección General en el sentido de que la 
calificación  sustitutoria  debe  ser  una  verdadera  calificación  y  no  puede  limitarse  a 
confirmar  en  su  totalidad  la  calificación  desfavorable  extendida  por  la  registradora 
sustituida. Conforme la Resolución de 28 de febrero de 2008, la Dirección General de 
Registros y del Notariado, ha dicho que la calificación sustitutoria no puede ser entendida 
por el registrador sustituto como un simple trámite, que quepa despachar sin más, 
confirmando la calificación inicial, como sucede en este caso, ya que en ese supuesto se 
estaría produciendo un resultado contrario al deseado por la norma.
2.  Que el plazo para resolver por parte de la registradora sustituta, en el caso de 
ser aplicable el plazo más breve de 10 días, conforme el artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria, no se ha cumplido. El 25 de noviembre se hizo la petición y el envío de la 
documentación íntegra fue el 5 de diciembre y, sin embargo, la registradora no califica 
hasta el 27 de diciembre, por lo que no ha cumplido el plazo. e.
V 03ww
Mediante escrito con fecha de 10 de febrero de 2020, la registradora de la propiedad
eelm mitiisóm sou  diníafo).rme y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada
Fundamentos de Derecho
Vistos 396, 609, 1095, 1905, 1274, 1277 y siguientes del Código Civil, 3, 5, 7, 9 y 10 
de la Ley sobre propiedad horizontal; 1, 2, 3, 9, 18, 19 bis, 20, 21, 36, 40, 79 y 322 a 328 
de  la  Ley  Hipotecaria;  7,16,  33  y  51  Reglamento  Hipotecario;  6  del  Real 
Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados 
para instar la intervención de registrador sustituto; Sentencias del Tribunal Supremo 
de 10 de mayo de 1999 y de 30 de octubre de 2007; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 30 de junio de 1987, 19 de enero, 12 de 
mayo y 21 de junio de 1994, 20 de febrero de 2003, 20 de abril y 13 de junio de 2.006, 
13 de marzo de 2007, 28 de febrero, 17 de marzo y 22 de octubre de 2008, 2 de marzo, 
10 de junio y 25 de septiembre de 2009, 23 de agosto y 9 de diciembre de 2011, 29 de 
mayo, 17 de julio y 17 de octubre de 2012, 1 de marzo y 2 de abril de 2013, 25 de 
febrero, 23 de abril, 7 de mayo, 28 de junio y 31 de julio de 2014, de 10 de marzo 
de 2016; 25 de mayo y 3 de diciembre de 2.015, 19 de febrero, 10 de marzo, 20 de abril 
y 30 de mayo, 4 de octubre y 2 de septiembre de 2016; 27 de abril y 13 de septiembre 
de 2017; 7 de marzo, 22 de mayo y 4 de octubre de 2018, 22 de abril y 22 de julio 
de 2019.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
declaración de obra nueva por antigüedad y modificación del régimen de propiedad 
horizontal,  en  la  que  concurren  las  circunstancias  siguientes:  intervienen  en  el 
otorgamiento los actuales titulares de los dos únicos elementos independientes de un 
edificio en régimen de propiedad horizontal y la propietaria de la nueva planta que se 
declara, que es la hija de un anterior titular registral de dicho edificio; manifiestan 
literalmente que «si bien el edificio era de dos plantas (baja y primera), desde hace más 
de 30 años, existe construida una planta más o planta segunda, propiedad de doña..., 
quien la adquirió por herencia no documentada de su padre don..., fallecido el día..., 
quien ejercitó un derecho de vuelo concedido a su favor por los propietarios (lo que se 
reconoce en la presente) por lo que dicha planta no consta registralmente»; en la 
escritura, se procede a declarar ampliación de la obra del edificio en lo que se refiere a la 
planta segunda, y, se modifica el régimen de propiedad horizontal con incorporación de 
la planta segunda dicha; en la determinación de los estatutos se expresa lo siguiente: 
«Régimen jurídico: la propiedad horizontal se regirá por la Ley de propiedad Horizontal, 
Código Civil y disposiciones complementarias, y por lo dispuesto en los siguientes 
estatutos...»; el artículo 2.º de los estatutos de la propiedad horizontal establece lo 
siguiente: «artículo 2.°  El Titular, actual o futuro, de uno cualesquiera o varios de los 
elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, agruparlos –siempre que el 
elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal–, dividirlos, subdividirlos, 
segregados, y realizar cualquier otra modificación similar, sumando o redistribuyendo las 
cuotas  de  los  elementos  afectados,  sin  necesidad  de  consentimiento  ni  de  dar 
conocimiento a los demás titulares de los otros elementos de la propiedad Horizontal; 
una  vez  realizada  la  operación,  deberá,  no  obstante,  comunicarla  a  los  demás 
propietarios, a través del Presidente de la Comunidad, a efectos de expedición de los 
recibos de cuotas de comunidad».
La registradora señala cuatro defectos, de los cuales se recurre el primero y el 
cuarto, que son los siguientes: que no existe el título traslativo en virtud del cual el 
derecho  de  vuelo  que  es  un  elemento  común  y  que  pertenecería  a  los  actuales 
propietarios de los dos elementos de la propiedad horizontal, ha pasado a ser propiedad  e
privativa de la propietaria de la planta segunda, la cual lo materializó según afirma  bo
mediante su ejercicio edificando una segunda planta; que el artículo 2 de la propiedad  03ww
hpoarriaz olan tfaijal cnioó np duee dlaes  sceuro tinassc rreitsou lytaan qteuse  dneo d siceh odse taecrtmosin dae c muáold eifisc aecl iómné htoipdoot edcea rciaá.lculo
señaElla dnoost:a rqiou er encou rerexinsttee  nailneggúan  lore csoignuoiceinmteie neton  dceu adnotmo inailo  psrinimoe qrou ed lea  lionste rdvienfieecnttoes, 
como heredera de su padre, es la dueña o titular de una planta más o planta segunda de
un  edificio  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  indicándose  que  dicha  planta  le 
pertenece por herencia no documentada de él -se indica así el título de adquisición que, 
además implica el carácter gratuito del mismo como causa-, y se hace constar el nombre 
del padre y la fecha de su fallecimiento, y, también se especifica que el padre fallecido 
había construido la segunda planta en virtud de un derecho de vuelo concedido a su 
favor por los propietarios; que todo ello era consentido o confirmado por todos los 
titulares registrales de la propiedad horizontal, que agotan el conjunto de intereses 
involucrados; que el origen de la planta segunda está en que una persona ejercitó un 
derecho de vuelo que le concedieron o atribuyeron los propietarios, y ahora esa nueva 
planta  que  se  construyó,  y  que  existe  extrarregistralmente,  se  ha  transmitido  por 
herencia a otra persona que la declara y la integra en el régimen de propiedad horizontal 
ya  existente,  y  para  ello  cuenta  con  todos  los  titulares  afectados  de  la  propiedad 
horizontal;  que  la  concesión  del  vuelo  se  ha  hecho  por  todos  los  propietarios  del 
inmueble por ser aquél un elemento común del edificio; que se han cumplido las dos 
fases del derecho de vuelo, esto es, que tiene derecho a construir una o más plantas 
dentro de las limitaciones urbanísticas o que le hayan concedido los demás titulares, y, 
que el titular adquiere la propiedad de lo construido; que por lo tanto, la persona que ha 
adquirido la construcción en virtud de un título y modo que se especifica en la escritura 
ha de declarar la edificación, y la declara con el consentimiento unánime de todos los 
demás titulares; en consecuencia, que no es precisa la previa inscripción del derecho de 
vuelo,  que  el  mismo  se  ha  podido  ejercitar  dando  lugar  a  una  ampliación  de  la 
edificación, y el nuevo elemento construido se ha transmitido a otra persona por herencia 
y así lo consienten o reconocen todos los propietarios involucrados. Y alega lo siguiente 
en cuanto al cuarto defecto señalado: que la cláusula es inscribible, pues el artículo 5 de 
la Ley sobre propiedad horizontal determina que para su fijación se tomará como base la 
superficie  útil  de  cada  piso  o  local  en  relación  con  el  total  del  inmueble,  su 
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente 
que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, aunque luego se necesite el 
acuerdo de la Junta para la fijación de cuotas.
2.  Como cuestión previa, el notario recurrente ha planteado recurso, no sólo contra 
la calificación inicial sino también contra la calificación sustitutoria, y en él alega que no 
ha sido una verdadera calificación sustitutoria –por haberse limitado a confirmar la 
calificación inicial sin expresar ningún fundamento jurídico– y que no se ha respetado el 
plazo para la extensión de la misma.
En primer lugar, en cuanto el alcance y efectos de la calificación sustitutoria, es 
preciso aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que el artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso 
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una 
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por 
ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los 
inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los 
defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual 
calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título 
al  interesado  a  los  efectos  de  interposición  del  recurso  frente  a  la  calificación  del 
registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual 
deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el 
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la 
Ley Hipotecaria)– (Resoluciones de 2 de marzo de 2009, 11 y 28 de junio de 2014, 25 de  s
mayo de 2015, 10 de marzo y 20 de abril de 2016, entre otras citadas en los «Vistos» de  oe.
la presente). w.
La intervención del registrador sustituto se limita a confirmar o revocar la nota de  03ww
ccoamlifipcraecniósniv oy  deen  loess tteé rúmltiinmoos  ecna sqou ey  dsei blaa  preravcotcicaacriósen  eels a stoietanlt,o d (ecbfre.  aartcíocumlop a1ñ9a br ise l3 t.eª xdteo 
la Ley Hipotecaria).
La opción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su párrafo cuarto se concede a 
los  interesados  en  dos  supuestos:  en  primer  lugar,  cuando  el  registrador  no  haya 
calificado dentro de plazo, en que lógicamente no cabe recurso contra una calificación no 
realizada, y, en segundo lugar, cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones 
ante una calificación registral negativa. El interesado «podrá recurrir ante la Dirección 
General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de 
sustituciones previsto en el artículo 275 de la Ley». Tanto el citado artículo 19 bis, como 
el artículo 6 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho 
de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, señalan que éstos 
podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a éste del 
testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su 
original que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado.
El párrafo 2 del apartado 5 del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria dispone que: «En 
la  calificación  el  Registrador  sustituto  se  ajustará  a  los  defectos  señalados  por  el 
sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el 
escrito en el que solicita su intervención», aun cuando se utilice el termino motivar si 
entendemos, conforme a lo expuesto anteriormente, que la calificación sustitutoria no es 
un  recurso  sino  una  segunda  calificación,  el  significado  de  dicho  término  debe 
interpretarse en el sentido de que los interesados deberán manifestar respecto a cuales 
de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá pronunciarse el 
registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá ajustarse a los 
defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo 
es  respecto  a  la  total  nota  de  calificación  debe  bastar  para  ello  con  expresar 
genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto 
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su 
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada 
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino 
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los 
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la 
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse 
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto 
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la Ley Hipotecaria– 
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre 
de 2018, 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la 
registradora sustituida por lo que aun cuando se interpone un recurso también contra la 
calificación sustitutoria, la presente resolución, conforme al precepto legal señalado, 
debe limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida, única legalmente 
recurrible.
En cuanto al cumplimiento del plazo para extender la calificación sustitutoria, el 
registrador sustituto está sometido a las mismas obligaciones, en cuanto a plazo para 
calificar, que el sustituido. De conformidad con el número 3 del artículo 19 de la Ley 
Hipotecaria, se contempla un plazo de diez días en el caso de calificación positiva, y en 
el número 5 del mismo artículo, relativo a la confirmación de una calificación negativa, 
establece como límite, «sin que pueda excederse el plazo de calificación», lo que lleva al 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que señala el plazo general de quince días, que en el 
caso concreto se ha cumplido. s
Por último, respecto de la alegación del recurrente sobre la falta de motivación de la  oe.
calificación sustitutoria, es cierto que según doctrina reiterada de este Centro Directivo  w.
calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de  03ww
fsoenñdaola yd ofosr mpoar  eesl traebgleisctridaodso re snu lsat ilteugidisol a(ccifór.n,  phoipr ototedcaasr,i ala, sb iRene sqouleu cliiomniteasd ad ea  1lo7s d dee mfeacrtozos 
y 22 de octubre de 2008 y 2 de marzo de 2009), si bien las reclamaciones sobre tal
extremo tienen su propia vía en el recurso de queja y no en el presente contra la 
calificación denegatoria de la registradora sustituida (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3.  Entrando en el las cuestiones sustantivas de este expediente, el recurso se ha 
interpuesto en primer lugar contra el primero de los defectos señalados, esto es, que no 
existe el título traslativo en virtud del cual el derecho de vuelo que es un elemento común 
y que pertenecería a los actuales propietarios de los dos elementos de la propiedad 
horizontal, ha pasado a ser propiedad privativa de la propietaria de la planta segunda, la 
cual lo materializó mediante su ejercicio edificando una segunda planta. El recurrente 
alega en esencia que no existe ningún reconocimiento de dominio sino que dicha planta 
le pertenece por herencia y que la concesión del vuelo se ha hecho por todos los 
propietarios del inmueble por ser aquél un elemento común del edificio; que se declara 
como obra nueva por antigüedad, siendo todo ello consentido por todos los titulares 
registrales de la propiedad horizontal; que por lo tanto, no es precisa la previa inscripción 
del derecho de vuelo, ya que el mismo se ha podido ejercitar dando lugar a una 
ampliación de la edificación, y el nuevo elemento construido se ha transmitido a otra 
persona  por  herencia  y  así  lo  consienten  o  reconocen  todos  los  propietarios 
involucrados.
Como recapitulación de los numerosos argumentos y motivaciones de la calificación 
y del escrito de interposición, en definitiva, lo que se discute es si existe un título 
traslativo por el que el derecho de vuelo haya pasado a la propietaria de la segunda 
planta. La registradora señala que no lo hay y que se produce un reconocimiento de 
propiedad, que no resulta suficiente para la inscripción en el Registro, y el notario alega 
que, en la escritura, no hay tal reconocimiento sino una atribución de propiedad que 
recoge los requisitos necesarios para reunir el título y el modo. Ciertamente, en la 
escritura se expresa y corrobora por la totalidad de los propietarios que la interviniente, 
como heredera de su padre, es la dueña o titular de la planta segunda del edificio en 
régimen  de  propiedad  horizontal;  se  manifiesta  que  dicha  planta  le  pertenece  por 
herencia no documentada de su padre, cuyo nombre y fecha de fallecimiento se indica; 
también se especifica que el padre fallecido había construido la segunda planta en virtud 
de un derecho de vuelo concedido a su favor por los propietarios; que todo ello era 
consentido o confirmado, por todos los titulares registrales de la propiedad horizontal que 
agotan el conjunto de intereses involucrados; que el origen de la planta segunda está en 
que una persona ejercitó un derecho de vuelo que le concedieron o atribuyeron los 
propietarios,  y  ahora  esa  nueva  planta  que  se  construyó  y  ha  existido 
extrarregistralmente, se ha transmitido por herencia a otra persona que la declara y la 
integra en el régimen de propiedad horizontal ya existente, y para ello cuenta con todos 
los titulares afectados de la propiedad horizontal; que la concesión del vuelo se ha hecho 
por todos los propietarios del inmueble por ser aquél un elemento común del edificio. La 
conclusión a la que llega el recurrente es que, por lo tanto, la persona que ha adquirido 
la construcción en virtud de un título y modo que se especifica en la escritura, ha de 
declarar la edificación, y la declara con el consentimiento unánime de todos los demás 
titulares. Pero también, ciertamente, lo que no consta en la escritura es la acreditación 
del acto de atribución o cesión hecha por los propietarios a la persona que ahora declara 
la obra nueva por antigüedad. Se expresa que en su día -indeterminado- fue concedido 
el derecho de vuelo al padre fallecido, pero no se acredita.
La Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 22 de mayo 
de  2018,  que  recogen  tanto  la  registradora  en  su  calificación  -para  distinguirla  del 
supuesto calificado- como el notario recurrente en su escrito de interposición –como  s
argumento–, trató un supuesto semejante pero que, por distintas circunstancias, hay que  oe.
diferenciar del presente. w.
Afirma la Dirección General lo siguiente: «Así entendida la cuestión se centra en  03ww
dinestcerrimpcinióanr  sdie  dmichood ot ítquuloe  elast áq udee bsidea mpreanctteiq ueex prreecsoajdao  aedne ceul addoacmuemneten toe lp rceosnejunntatod od ea 
qeuleem eesn taossí  dpeule ns,e gsionc ipoe rjujuriícdiioc od elle qvuaed oh uab icearbao s ipdoor  dloess etiatubllaer eusn are mgiasytroarl epsr.e cYi slioó nc iteércton iceos   BOE-A-cable e
jurídica en el documento, de su conjunto resulta que los titulares registrales de la 
propiedad horizontal, que agotan el conjunto de intereses involucrados, "atribuyen" a uno 
de ellos, a título gratuito, el ejercicio de la facultad de edificar sobre un elemento común 
que se concreta adecuadamente, facultad que se ejercita en el mismo acto y que da 
lugar a la declaración de la obra nueva terminada.
Resulta en definitiva el consentimiento para que la facultad de edificación inherente 
al dominio se ejercite por uno sólo de los titulares, se concreta en el mismo acto el 
resultado del ejercicio y se expresa su causa gratuita. De aquí que, sin necesidad de 
entrar en la polémica sobre si tal facultad es encuadrable o no en la categoría del 
derecho de vuelo, es indudable que del título resulta un título material suficiente para el 
ejercicio de la facultad de edificación, para la atribución del resultado al titular que la ha 
llevado a cabo y para la práctica de la oportuna inscripción que así lo publicará frente a 
todos (vid. Resolución de 20 de abril de 2006). Lo anterior se completa con la oportuna 
modificación del régimen de propiedad horizontal, con la creación de un nuevo elemento 
independiente cuya titularidad se atribuye al autor de la edificación y con la alteración de 
los preexistentes, en cuanto a su cuota de participación, dejando incólume el resto del 
régimen pactado en su día. Cuestión distinta habría sido el supuesto en el que se 
hubiera atribuido el derecho a edificar en el futuro sobre parte de un elemento común a 
uno de los cotitulares del régimen de propiedad horizontal y a hacer suyo lo edificado, 
supuesto en el que habría sido preciso determinar adecuadamente el título material que 
así lo permitiese, así como los efectos de su ejercicio (vid. Resoluciones de 5 de febrero 
de 1986 y 21 de noviembre de 2011)».
Pues  bien,  en  la  citada  Resolución,  se  entendió  que,  en  la  misma  escritura, 
suficientemente acreditado, se hacía una donación o cesión gratuita del derecho a 
edificar sobre el elemento común realizada por todos los titulares de los elementos 
privativos de la propiedad horizontal, y por ello se consideró que había título material y 
formal suficiente.
4.  Por otra parte, según resulta de reiterada doctrina de la Dirección General de 
Registros y del Notariado (Vistos), constituye una exigencia de nuestra legislación (cfr. 
artículos 20, 40 y 79 de la Ley Hipotecaria) que la modificación de los asientos del 
Registro cuente con la conformidad de sus titulares, formalizado en uno de aquellos 
documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria determina, a menos que haya recaído 
una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido 
debidamente emplazados.
Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, 
que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria -y no siempre suficiente, si de tal 
alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros- que conste en instrumento 
público el consentimiento de los titulares registrales –lo que aquí ocurre-, consentimiento 
que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya 
recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos 
hayan sido parte– en que así se ordene (vid Resoluciones de 10 de junio de 2009, 23 de 
agosto de 2011, 29 de mayo de 2012 y 2 de abril de 2013, citadas en los precedentes 
«vistos»).
En el supuesto presente, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los 
elementos privativos una manifestación y exposición de hechos en los que se manifiesta 
que desde hace más de treinta años existe construida una segunda planta sobre el 
edificio y que dicha planta la construyó la interviniente. Aunque reúne el consentimiento 
de todos los interesados, el título no es idóneo pues no contiene una cesión de derecho  s
de vuelo sino una adquisición por usucapión, que a la registradora no corresponde  oe.
apreciar. Además, de acuerdo con esta manifestación, como señala la registradora, hay  w.
una contradicción en cuanto a los hechos relatados, ya que, por un lado, reconocen que  03ww
hloas  apdroqpuiieritdaori odsic –hcao pnlfaonrmtae e enl  heijsetrocriciaiol  rdeeg isutnra dl,e arlegcuhnoo  ddee  veulleolso  ncoo necxeisdtiídao e an  esuse f ativeomr ppoo–r 
dy opcourm oetnrota dlaad. oE ssteo  reesc olan occoen sqeuceu eandcqiau irdióe  ldai cfhaalt ap dlaen tuan  ptoítru lhoe mreantceiraia dl ee  siduó npeaod rdee  nloa   BOE-A-cable e
referida adquisición (como afirma la registradora en su calificación falta una escritura de 
adición de herencia otorgada por todos los interesados en la sucesión del causante y por 
los actuales titulares de los elementos independientes en la que se recoja la constitución 
de dicho derecho de vuelo y su adjudicación por título de herencia), por lo que no puede 
más que exigirse este título, bien en la misma escritura, lo que no se ha producido, o 
bien en otra, que no se ha acreditado. En consecuencia, debe confirmarse este defecto 
señalado.
5.  El cuarto de los defectos señalados, es que el artículo 2 de los estatutos de la 
propiedad horizontal no puede ser inscrito ya que no se determina cual es el método de 
cálculo  para  la  fijación  de  las  cuotas  resultantes  de  dichos  actos  de  modificación 
hipotecaria.  El  artículo  2.º  de  los  estatutos  de  la  propiedad  horizontal  establece  lo 
siguiente: “artículo 2°.–El Titular, actual o futuro, de uno cualesquiera o varios de los 
elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, agruparlos -siempre que el 
elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal-, dividirlos, subdividirlos, 
segregados, y realizar cualquier otra modificación similar, sumando o redistribuyendo las 
cuotas  de  los  elementos  afectados,  sin  necesidad  de  consentimiento  ni  de  dar 
conocimiento a los demás titulares de los otros elementos de la propiedad Horizontal; 
una  vez  realizada  la  operación,  deberá,  no  obstante,  comunicarla  a  los  demás 
propietarios, a través del Presidente de la Comunidad, a efectos de expedición de los 
recibos de cuotas de comunidad”. Previamente, en la determinación de los estatutos se 
expresa lo siguiente: «Régimen jurídico: la propiedad horizontal se regirá por la Ley de 
propiedad Horizontal, Código Civil y disposiciones complementarias, y por lo dispuesto 
en los siguientes estatutos...».
La registradora ha señalado que no se determina el método de cálculo para la 
fijación de las cuotas. El recurrente alega que el artículo 5 de la Ley sobre propiedad 
horizontal determina que para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada 
piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su 
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o 
elementos comunes, aunque luego se necesite el acuerdo de la Junta para la fijación de 
cuotas y que por tanto, la ley ya lo señala y todo dependerá del acuerdo de aprobación 
posterior de la junta.
La Dirección General de Registros y del Notariado, en Resolución de 7 de mayo 
de 2014, tras la reforma operada en la Ley sobre propiedad horizontal, resolvió sobre la 
validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, 
agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la 
junta de propietarios, entonces admitida por el Tribunal Supremo, como pusieron de 
relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013, en cuales 
se consideraba, además, que con la autorización estatutaria para dividir, segregar o 
agrupar las fincas por el propietario de las mismas sin el consentimiento de la comunidad 
de propietarios, implícitamente se estaba autorizando la apertura de una salida de la 
finca matriz si el local carecía de ella. Aclaró si la referida doctrina de la Dirección 
General  de  Registros  y  del  Notariado  y  del  Tribunal  Supremo  debía  seguir 
manteniéndose  después  de  las  modificaciones  llevadas  a  cabo  en  la  Ley  sobre 
propiedad horizontal por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día el 28 de 
junio de 2013. En la citada Resolución de 7 de mayo de 2014, tras admitir la validez de 
esas cláusulas, puso de relieve que, «en relación con la determinación de las cuotas que 
correspondan  a  cada  uno  de  los  nuevos  elementos  resultantes  de  las  referidas  s
operaciones de modificación de los elementos privativos, baste decir que el acuerdo será  oe.
inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el  w.
método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola  03ww
ceoxnosnteitruaidríoar au, nd aodbos tqáuceu lsoe rpíaa rnae ceel saacricoe esno  taold oR ceagsisot raol  adceu elard op rdoep ijeudnatad  pdaera  lasu  cfliájaucsióunla, 
upneard ieexnidgoe nscuia s ednimtidaon adnicteh ad cellá pursiunlcaip. iLoa  ddee tseermguinriadcaidó nj udreídl iscias,t eqmuea  dvea  caá lpceurlom eitisr  atadnetmo áasl   BOE-A-cable e
registrador de la propiedad en sede de calificación registral, como al notario autorizante 
del título en el momento de su otorgamiento, establecer la adecuación de las cuotas al 
método de cálculo recogido en la norma estatutaria, con independencia de la actuación 
que pueda acordarse por los órganos de la comunidad conforme a lo dispuesto en los 
artículos 7 y 10.3.b de la Ley sobre propiedad Horizontal caso de producirse algún tipo 
de discrepancia».
En definitiva, la no inclusión del método de cálculo en la cláusula estatutaria de la 
propiedad horizontal, si bien no la invalida, impide su acceso al Registro, ya que la 
necesidad de un acuerdo posterior de la junta le priva de los efectos reales de la 
exoneración frente a terceros.
Alega el notario recurrente que el método de cálculo es la operación matemática 
sobre las cuotas –«sumando»–.
En este punto hay que diferenciar lo que es el método de cálculo y las operaciones 
matemáticas del cálculo. Son numerosos los métodos de cálculo: de morbilidad, de 
consumo, de exactitud bien sea mediante logaritmos, integrales o diferenciales, matrices, 
determinantes, entre otros matemáticos; y ya referidos a los contenidos en la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las variables y métodos de cálculo que se recogen, están el 
de la proporción de la superficie de reparto, bien sea en metros útiles o en metros 
construidos, la calidad de construcción, situación en el edificio, ventanas al exterior, 
luces, vistas, acceso a ascensores u otros elementos comunes... que en cualquier caso 
determinan las ecuaciones para los cálculos que se habrán de realizar –método– para la 
consecución de las cuotas de participación.
Por  otro  lado,  están  las  operaciones  matemáticas  que  son  la  suma,  resta, 
multiplicación,  división,  obtención  de  raíces  cuadradas,  y  elevación  a  potencias, 
destinadas a resolver las ecuaciones que el método determina.
El artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal indica algunos elementos de 
«método»: si es local o vivienda, ubicación, acceso al portal, utilización de elementos 
comunes, superficie útil o construida, instalaciones y servicios, salida de humos, salida a 
elementos comunes o a vía pública...
En el presente supuesto, no se ha incluido en el artículo correspondiente de los 
estatutos el método de cálculo para la fijación de las cuotas resultantes de dichos actos 
de modificación hipotecaria. En consecuencia, debe también confirmarse este defecto 
señalado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago