BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56917
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8506 Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Quintanar de la Orden, por la 
que deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.
En el recurso interpuesto por don J. A. L. G. y doña T. G. T. contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad interina de Quintanar de la Orden, doña 
María  Luz  Sánchez-Jáuregui  Lázaro,  por  la  que  deniega  la  inscripción  de  una 
representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 21 de junio de 2019, ante el notario de La Puebla 
de Almoradiel, don Rafael Moreno Olivares, número 544 de protocolo, se acuerda la 
compraventa de la finca 18.334 del término de Quintana de la Orden y se rectifica su 
descripción conforme a la representación gráfica catastral que se incorpora a la misma.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Quintana de la 
Orden,  una  vez  finalizado  el  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos:
«Expediente de incorporación de representación gráfica del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.
Finca 18.334 de Quintanar de la Orden.
Titular registral: don J. A. L. G.
Alegante: I. L. V., J. L. V.
Quintanar de la Orden, a diez de diciembre de dos mil diecinueve.
En  el  expediente  de  la  referencia,  iniciado  el  diecinueve  de  julio  de  dos  mil 
diecinueve para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca 
citada y su coordinación con el Catastro, se expidieron con igual fecha las pertinentes 
notificaciones personales a los colindantes don A. V. P., don J. R. B., don A. G. B., don A. 
C. P., don J. M. L. L., don J. A. T. F., don F. C. T. F., doña M. L. T. F. y doña A. F. S. en los 
domicilios de que se disponía, y a don G. V. y don J. G., también como colindantes, a 
través del BOE por domicilio desconocido.
Transcurrido el plazo legal de 20 días hábiles desde la última notificación a los 
mencionados colindantes sin que se hubiesen presentado alegaciones por su parte, se 
entendió acreditada la representación gráfica georreferenciada de la finca citada y su  s
coordinación con el Catastro. oe.
Posteriormente se observó la falta de notificación a una de las fincas colindantes  w.
afectadas, propiedad de doña I. y doña J. L. V., se procedió al envío de la notificación  06ww
caocrurseásnpdoonsdeie rnetcei bao  leals d íma issemisa sd ecl ocnit afdeoch ma ecsu.atro de noviembre de dos mil diecinueve,
doñaD eJn. tLro.  Vd.e, lo pploanzioé nrdeogslaem ae nlat aidrieon, tsifuic areccióibni egrroánfi caal edgea claio fninecsa d, ep olar se nctietanddaesr lad oeñrraó nI.e ay   BOE-A-cable e
con arreglo a las siguientes argumentaciones: no estar conforme con la representación 
gráfica georreferencia de la finca 18.334 de Quintanar de la Orden, al no corresponderse 
con la realidad e invadir la finca propiedad de las alegantes, según acreditan con 
diferentes cartografías de varios años.
Teniendo en cuenta las mismas y los elementos de prueba aportados se entiende 
que, en efecto, la representación gráfica facilitado por el interesado en su momento y 
que se incorporó a la descripción de la finca puede ser errónea, debiendo resolverse la 
discrepancia con la aportada por las citadas señoras, por lo que procede dejarla sin 
efecto, cancelándose en consecuencia la anotación preventiva que se extendió por 
imposibilidad del Registrador y teniendo por no identificado gráficamente el inmueble.
Con arreglo al art. 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, Texto Refundido aprobado 
por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se comunicará esta circunstancia al 
Catastro a fin de que deje sin efecto la coordinación efectuada.
En caso de disconformidad, este acuerdo puede: (…)
Fdo.:  María  Luz  Sánchez-Jáuregui  Lázaro  (firma  ilegible)  Registradora  de  la 
Propiedad Interina de Quintanar de la Orden (Toledo).»
III
Don J. A. L. G. y doña T. G. T., interpusieron recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 23 de enero de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el 
mismo día, en el que alegan lo siguiente: «Primero. Consideramos que la registradora 
interina, doña María Luz Sánchez Jáuregui Lázaro, no es competente para intervenir en 
la calificación y anotación practicada el 19-07-2019 por el registrador titular, don Andrés 
Juez Pérez, al así establecerlo la LH en su artículo 18 in fine: “El registrador que 
calificare un documento conocerá de todas las incidencias que se produzcan hasta la 
terminación del procedimiento registral.”
Segundo. La cancelación efectuada por la registradora interina el 10-12-2019 (…), 
casi cinco meses después de la calificación y asiento realizado por el registrador titular, 
nos causa indefensión por la deficiente información facilitada y la opacidad del trámite, 
en el que entendemos se infringe la LH, además de vulnerarse derechos susceptibles de 
amparo constitucional, y generamos inseguridad jurídica y desconfianza.
El trámite lo consideramos irregular por omitirse datos esenciales previstos en el 
artículo 199 de la LH para poder alegar adecuadamente en defensa de nuestro derecho 
a registrar la finca adquirida, la cual ya constaba inscrita a favor del anterior titular. Los 
datos  silenciados  que  desconocemos  son,  entre  otros,  los  referidos  a  las  fechas 
¿Cuándo se notificó a los titulares colindantes? ¿se publicó en el BOE? ¿Cuándo 
comparecieron las Sras. L. V. y qué documentación pública o privada o alegaciones 
presentaron, singularmente la base gráfica inscrita a su nombre?, ya que la ley dice: “sin 
que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de 
cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la 
inscripción” y el artículo 199.2 añade, que al manifestarse diferencias con la realidad 
física se deberá aportar: “además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una 
representación gráfica georreferenciada alternativa” que debe aportarse en documento 
público, dado el papel privado no es título público habilitante para provocar ninguna 
inscripción de rectificación en el Registro, ni es susceptible de causar operación registral 
alguna, como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento y 
declaran las Resoluciones de la DGRN de 28-11-2019, BOE núm.12 de 14-01-2020 y  s
de 27-11-2019, BOE núm. 311 de 27-12-2019. e.
En la incompleta notificación de la registradora interina se desatiende el artículo 19  w.
bis de la LH “habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la  06ww
emxoptriveascai óinnd jiucraídciiócan  ddee  llaoss  mmiesdmioass ,d oer dimenpaudgan aecnió hne, cóhrogsa nyo  fuanndtea mele qnutoes d deeb ed erereccuhrroir, sceo ny 
optlaroz oq upea rean itnietenrdpao nperorlcoe, dseinn tpee”,r jnuoic isoo dloe  nqou es ee ln ionste dreicsea dlao  reajzeórcni tpeo, re lna  squu ec asseo ,c acunacelqlau ielar   BOE-A-cable e
anotación  del  título  en  su  totalidad  y  no  parcialmente  respecto  de  las  oponentes, 
silenciando si lo es dentro o fuera del plazo del artículo 18 de la LH, sino que tampoco 
nos indica la posibilidad de instar la anotación preventiva que ordena el artículo 42 de la 
LH, ni que el recurso de reposición debe presentarse ante el registro que deniega la 
identificación gráfica del inmueble, conforme preceptúa el artículo 327 de la LH “El 
recurso, en el caso de que el recurrente opte por iniciarlo ante la Dirección General de 
los Registros y del Notariado, se presentará en el registro que calificó para dicho Centro 
Directivo”.
También parece haberse incumplido la obligación de notificar al notario, prevista en el 
artículo 322 de la LH: “La calificación negativa del documento o de concretas cláusulas 
del  mismo  deberá  notificarse  al  presentante  y  al  Notario  autorizante  del  título 
presentado”, ya que en la Notaría nos dijeron no saber nada al respecto. Y no hemos 
sido informados, acorde al artículo 323 de la LH, que: “Si la calificación fuere negativa..., 
se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 
sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo 
anterior.  De  esta  fecha  se  dejará  constancia  por  nota  al  margen  del  asiento  de 
presentación”.
Tercero. I. Entendemos que la cancelación do la anotación registral infringe, entre 
otros, el artículo 34 de la LH “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún 
derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será 
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se 
anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo 
Registro”, pues como puede verse (…), la finca nos la trasmitió quienes ya eran titulares 
registrales que, a su vez, la adquirieron de quienes inscribieron la finca, la cual consta 
inmatriculada en Registro con anterioridad al 24-03-1982, es decir; hace más de 37 años 
(…). Esta circunstancia y el tracto sucesivo y pacífico de la finca fue determinante para 
su compra mediante documento público y procediéramos a su registro (…).
El registrador titular no albergó duda alguna disponiendo de la aplicación informática 
del artículo 9 b) de la LH, homologada por Resolución de la DGRN de 2-08-2016, y por 
ello, tras incorporar al folio real la representación gráfica de la finca coordinada con el 
Catastro incorporada al documento notarial, “por entenderse idénticas las realidades 
físicas de la finca registral y la parcela registral equivalente”, la calificó positivamente y 
practicó los correspondientes asientos, señalando que los mismos “quedaban bajo la 
salvaguarda de los Tribunales”, por lo que consideramos injustificada la cancelación del 
asiento  registral  por  la  simple  y  mera  oposición  verbal  o  privada  sin  entablar  la 
correspondiente demanda de nulidad o cancelación de la inscripción ante el juzgado, 
fundada en las taxativas causas previstas en la LH al causarnos perjuicio, como exigen 
los artículos 34, 38, 40 y 82 de la LH y declara la doctrina de la DGRN (Resoluciones 
de 13-09-2018, 14-03-2019 y 28-11-2019) en la que se reitera que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada 
(nosotros),  bien  por  los  tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
II. Los asientos practicados por el registrador titular, el 19-07-2019, incluyeron la 
reducción de cabida de la finca al divergir la que figuraba en el título anterior (una fanega 
y diez celemines o una hectárea, cuatro áreas, setenta y dos centiáreas, o 10.472,5 m²) 
con la que consta en el Catastro (setenta y ocho áreas y sesenta y seis centiáreas, 
o 7.866 m²). s
Para  mayor  seguridad  en  la  delimitación  perimetral  de  la  finca  encargamos  un  oe.
informe que fijara sus límites que llevó a cabo don B. M. L., Ingeniero técnico de obras  w.
públicas  e  Ingeniero  civil,  colegiado  (…),  utilizando  las  mismas  coordenadas  06ww
frienfceare ntiecinaed a7s. 8e6n6  umni²d addee sc aUbiTdMa  yU ssou  3s0u pEeTrRficSie8 9s eq ueen ceul eCnatrtaas tdreol,i mcoitandclau yeenntdreo  lqause  1la6 
eRsetaalcidaasd q fuísei csae,ñ raelgizisatnra llo ys  jvuérírdtiicceas  qcuaeta vsiternaelens  pceorntuterbnaidnodso e anl geuln ionsfo drme elo qsu lein dsee ruons,e e (n…tr)e.   BOE-A-cable e
las que se encuentran las Sras. L. V., obligándonos a presentar demanda el 19-11-2019 
que está conociendo el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 2 de Quintanar de la Orden en el 
procedimiento de Juicio Verbal núm. 706/2019, en las que ejercemos las acciones de 
efectividad de derechos reales inscritos con deslinde, reivindicatoria y negatoria de 
servidumbre, a la que se acompañó la certificación literal expedida el 14-11-2019 por la 
propia registradora interina, Sra. Sánchez Jáuregui Lázaro, (…), en la que se incluyen 
las coordenadas georreferenciadas con el catastro que coinciden con las comprendidas 
en el informe pericial de delimitación de nuestra finca y que, al igual que el registrador 
titular, contrastó o debió contrastar con la aplicación informática del artículo 9 b) de la LH 
ya homologada por la DGRN el 2-08-2016.
III. Por  ello,  concluimos  que  los  asientos  practicados  por  el  registrador  titular 
el 19-07-2019 de la escritura pública de compraventa otorgada el 21-06-2019 ante el 
notario de Puebla de Almoradiel don Rafael Moreno Olivares, protocolo 544, de la finca 
registral  18.334  en  el  tomo  915,  libro  171,  folio  149,  son  correctos  y  que  la 
representación gráfica unida acredita fielmente la realidad de la cabida de la finca y su 
exacta delimitación por lo que, bien por el registrador titular o por la registradora interina, 
en caso de ser competente para ello, tras trasladar el presente recurso al notario 
autorizante, rectifique la cancelación notificada el 30-12-2019 y la deje sin efecto y, en el 
supuesto de mantenerla, forme expediente con el título calificado, la nota de cancelación, 
el recurso y sus 5 documentos unidos y, en su caso, con las alegaciones del notario, 
remitiéndolo bajo su responsabilidad a la Dirección General en el inexcusable de cinco 
días para su resolución, conforme al artículo 327 de la LH, practicando la anotación 
preventiva prevista en el artículo 42.5.º, 9.º o 10.º, con reserva de la reclamación de 
devolución  de  los  aranceles  indebidamente  percibidos  y  de  la  acción  de  daños  y 
perjuicios, de sostenerse lo que consideramos una voluble actuación perjudicial, injusta y 
antijurídica.
En virtud de lo anteriormente expuesto;
Solicito al Sr. director general de los Registros y del Notariado
Que, atendiendo al artículo 18 in fine de la Ley Hipotecaria: “El registrador que 
calificare un documento conoceré de todas las incidencias que se produzcan hasta la 
terminación del procedimiento registral” declare la nula la actuación de la registradora 
interina  y  la  cancelación  de  la  anotación  registral  notificada  el  30-01-2020. 
Subsidiariamente,  tras  estimar  el  presente  recurso  de  reposición,  declare  nula  la 
cancelación de la anotación registral efectuada por la registradora interina de la escritura 
pública de compraventa otorgada el 21-06-2019 ante el notario de Puebla de Almoradiel 
don Rafael Moreno Olivares, protocolo 544, de la finca registral 18.334 practicada por el 
registrador titular el 19-07-2019 en el tomo 915, libro 171, folio 149, proclamando su 
validez y adecuación a la Ley.
En Quintanar de la Orden, a 23 de enero de 2020.»
IV
El  registrador  de  la  propiedad  titular  de  Quintanar  de  la  Orden,  emitió  informe 
confirmando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General. En dicho informe se expone que en un mismo asiento se inscribió el dominio de 
la finca y «se ANOTA PREVENTIVAMENTE por imposibilidad del Registrador, al amparo 
del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria a la espera del transcurso del tiempo para las 
notificaciones previstas en el artículo 199.1, la representación gráfica de esta finca y las  s
coordenadas de sus vértices, modificándose la descripción de la finca como resulta al  e.
comienzo de este asiento. El asiento comprensivo de inscripción y anotación, se practica  w.
por el registrador entonces titular, el 19 de julio de 2019. Por lo tanto, en esa fecha se  06ww
iqnusecdriabniód od, eefnintriteiv taamnteon tneo  esel  cduommpinliimo eyn tassee  einl icpiróo ceeld imprioecnetod ipmrieevnistoto  deenl  daicrhtíocu alort íc1u9lo9,, 
seuns s vuésrptiecnesso y l ap oinr stcarniptoc ilóan m doed liafi craecpiróens ednet alac idóens gcrráipfcicióan d dee l ala f imncisam ya l.a Ys  caosoí rsdee nreafdleajas  edne   BOE-A-cable e
la nota de despacho del documento. No es correcta por tanto la afirmación del recurrente 
en este sentido. No consta ni se ha notificado al promotor la conclusión del expediente, 
porque esta no se ha producido. 2. No obstante lo anterior, se procedió a la coordinación 
con Catastro de forma simultánea sin esperar al resultado del expediente 199 LH, 
incorporándose a la descripción de la finca la modificación de la cabida, si tanto en la 
nota de despacho como las notificaciones efectuadas a los colindantes, como puede 
verse por las copias que de las mismas se acompañan, aunque se haga alusión a la 
coordinación se advierte de que se ha extendido anotación preventiva y de que si en el 
plazo de 20 días a que se refiere el citado artículo, no efectúan alegaciones, la anotación 
quedará convertida en inscripción. 3. Con fecha 19 de julio de 2019 se expiden las 
pertinentes notificaciones personales a los interesados (…) 4. A la fecha de la toma de 
posesión  de  la  interinidad  antes  reseñada  (1  de  octubre)  el  expediente  no  estaba 
finalizado, pues el plazo de alegaciones desde la última notificación (20 días hábiles ex 
artículos 199 LH y 109 RH) se extendía hasta el 26 de septiembre de 2019, plazo a partir 
del cual se iniciaba el plazo de inscripción o conversión de la anotación, en definitiva. En 
ese momento se desconocía el defecto en el expediente que se dirá, por lo que se 
dispuso que se practicase la conversión de la anotación dentro del plazo de despacho. 5. 
Con anterioridad a llevar a cabo dicha conversión, se comunica a la registradora interina 
que dos de los colindantes de la finca 18334, doña J. L. V. y doña I. L. V. se personaron 
en la oficina para manifestar que habían tenido conocimiento del expediente que se 
tramitaba por terceros, pero que ellas no habían recibido las pertinentes notificaciones 
por lo que no habían podido hacer las alegaciones oportunas, ni contaron con el plazo 
para ello. 6. Revisado el expediente por la registradora interina, se evidencia que, 
efectivamente si bien se hicieron los pertinentes certificados para efectuar la notificación 
a dichas señoras, no se remitieron, no obrando en el registro dato alguno sobre las 
notificaciones. Por lo que se procedió a efectuarlas de nuevo con idéntico contenido que 
las anteriores. 7. Constan en el registro, en referencia a estas, las siguientes diligencias: 
Notificado el día 6 de noviembre de 2019 mediante correo certificado con acuse de 
recibo (…) a nombre de doña J. L. V. Notificado el día 7 de noviembre de 2019 mediante 
correo certificado con acuse de recibo (…) a nombre de doña I. L. V. 8.–Con fecha 28 de 
noviembre,  se  presentaron  alegaciones  por  las  citadas  colindantes,  las  cuales 
acompañaron diversa planimetría de la que resultaba que la representación catastral se 
ha modificado a lo largo del tiempo de forma que la actual invade su propiedad. Por lo 
que  considerándose  fundadas  y  albergando  dudas  sobre  la  corrección  de  la 
representación gráfica catastral, la registradora interina decidió no convertir la anotación 
extendida  y  dar  por  concluido  el  expediente.  9. En  consecuencia,  y  dado  que  la 
calificación en este supuesto sigue el curso de la calificación negativa ordinaria conforme 
al citado artículo 199, se notificó al interesado, abriéndose el plazo para el oportuno 
recurso tal y como se hizo constar a pie de la notificación».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 199, 322, 323, 326 y 328 de la Ley 
Hipotecaria; las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 3 de noviembre de 2015, 25 de abril de 2016, 13 de julio de 2017, 7 de septiembre 
de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2017, 17 de enero de 2018, 6 de 
febrero de 2018, 24 de abril de 2018, 11 de mayo de 2018, 16 de mayo de 2018, 12 de 
junio de 2018, 27 de septiembre de 2018, 7 de noviembre de 2018, 27 de noviembre  s
de 2018, 5 de diciembre de 2018, 20 de diciembre de 2018, 1 de marzo de 2019, 28 de  e.
marzo de 2019, 30 de abril de 2019, 14 de mayo de 2019 y 9 de octubre de 2019; y la  w.
resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo  06ww
de 2020.
1.  Se  plantea  en  este  expediente  decidir  si  procede  la  inscripción  de  la 
representación gráfica catastral de una finca, concurriendo las siguientes peculiares 
circunstancias de hecho:
– Practicada la inscripción de una escritura de compraventa, el registrador titular 
inicia el procedimiento previsto para la inscripción de representación gráfica de la misma, 
haciendo constar que se toma anotación preventiva por imposibilidad del registrador.
– Sin embargo de lo expresado en el punto anterior, en el mismo asiento se rectifica 
la descripción de la finca y se comunica al Catastro que la finca queda coordinada 
gráficamente, a pesar de no existir inscripción de representación gráfica.
– Se produce un cambio en la titularidad del registro, y la nueva registradora interina 
finaliza el procedimiento iniciado. En particular, se efectúan dos notificaciones cuyo envío 
no se había realizado por error administrativo y se presentan alegaciones por estos 
colindantes notificados. Concluye el procedimiento con la calificación de la registradora 
interina transcrita más arriba en la que se deniega la inscripción y se acuerda cancelar la 
anotación inicialmente tomada.
– El interesado recurre alegando que la registradora interina no es competente al 
haberse  iniciado  el  expediente  con  otro  registrador;  que  la  calificación  adolece  de 
deficiencias formales; que la cancelación de la anotación infringe el artículo 34 de la Ley 
Hipotecaria;  que  el  asiento  se  encuentra  bajo  la  salvaguarda  de  los  tribunales, 
incluyendo la reducción de la cabida conforme a Catastro; que disponen de un informe 
técnico coincidente con la superficie catastral; y que han interpuesto demanda en los 
tribunales de justicia para dilucidar el deslinde y reivindicación de la finca.
2.  Plantea  en  primer  lugar  el  recurrente  que  la  registradora  interina  no  es 
competente  para  conocer  de  la  inscripción  de  representación  gráfica  por  haberse 
efectuado una calificación por el anterior registrador titular y alega al efecto el artículo 18 
de la Ley Hipotecaria cuando dispone en su último párrafo que «el registrador que 
calificare un documento conocerá de todas las incidencias que se produzcan hasta la 
terminación del procedimiento registral».
Esta alegación no puede estimarse. En primer lugar, último párrafo del artículo 18 de 
la Ley Hipotecaria no puede sacarse de su contexto, que no es otro que el que resulta de 
los anteriores párrafos que regulan la particular situación que se produce cuando «un 
Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o más registradores», situación que 
no concurre en el caso que nos ocupa.
Hay que poner de manifiesto aquí el principio de competencia territorial en el que se 
fundamenta  el  sistema  registral  español,  según  consagra  el  artículo  1  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Y conforme al artículo 274 del mismo Cuerpo Legal, «cada Registro de la propiedad 
estará a cargo de un Registrador, salvo el caso de excepción a que se refiere el artículo 
doscientos setenta y cinco». Una vez que un registrador cesa como titular de un registro 
carece de competencia alguna para calificar, practicar operación alguna o trámite de 
ningún procedimiento iniciado, al decaer su competencia territorial en dicho registro. El 
registro de la propiedad de Quintanar de la Orden está a cargo de un solo registrador, 
habiéndose producido únicamente una sucesión en la titularidad del registro. No se trata, 
por tanto, del supuesto que invoca el recurrente y al que se refiere el artículo 18 de la 
Ley Hipotecaria in fine.
Por otra parte, tampoco se ha producido en el presente caso una previa calificación 
del anterior titular en lo que a la representación gráfica se refiere. En efecto, la práctica  e
del  asiento  de  inscripción  que  conllevó  una  previa  calificación  positiva,  se  refirió  bo
únicamente al negocio jurídico de compraventa pero, según resulta claramente tanto del  06ww
caasliiefinctaoc icóonm noi  dien slcar inpoctiaó nd ee nd ecsupaancthoo  aq ulea  orberpar eesne netsatcei óenx pgerdáifeicnate, , pnuoe ss eé hsata  eqfeucetudaad ao 
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preventiva con la inscripción, careciendo el primero de los efectos que le son propios al 
segundo.
3.  Al hilo de lo anterior, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria dispone que «alcanzada 
la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en 
el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto 
de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la 
representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Asimismo, del 
artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria resulta que la representación gráfica constituye una 
circunstancia de la inscripción. Por tanto se precisa un asiento de inscripción, sin que la 
mera  anotación  por  imposibilidad  del  registrador  surta  los  efectos  propios  de  una 
inscripción,  ya  que  su  finalidad  y  efectos  se  limitan  a  advertir  la  pendencia  del 
procedimiento de inscripción de representación gráfica.
Por tanto, tampoco es admisible la alegación relativa a que se infringe el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria, ya que en ningún caso la representación gráfica consta inscrita, 
sin que los principios de legitimación (artículo 38 Ley Hipotecaria) y menos aún de fe 
pública (artículo 34 Ley Hipotecaria) resulten aquí de aplicación, y sin que tampoco se 
encuentre bajo la salvaguarda de los tribunales, al tratarse de un asiento meramente 
procedimental.
Debe recordarse que la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 contempla en su punto segundo letra c) que 
«Cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea 
preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una 
transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de 
aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas», lo que justifica 
que se inscribiera la compraventa, quedando pendiente la tramitación del procedimiento 
de inscripción de representación gráfica.
Asimismo, el párrafo d) de la regla Segunda de la Resolución Circular citada, señala 
que «si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se 
hubiera  culminado  todavía  la  tramitación  íntegra  del  procedimiento,  y  ante  la 
imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva 
prevista  en  el  artículo  42.9  de  la  ley  hipotecaria.  Si  finalizado  el  procedimiento  el 
Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad 
derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si 
resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante 
nota  al  margen  de  la  anotación  practicada».  Se  trata  ésta,  no  de  una  anotación 
preventiva por defectos subsanables, sino de una anotación preventiva por imposibilidad 
del registrador que, ante la eventual imposibilidad de cumplimentar la tramitación íntegra 
del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria durante la vigencia del 
asiento de presentación, esta Dirección General convino en la necesidad de su práctica 
que, por un criterio de prudencia, debe practicarse en los quince últimos días de vigencia 
del asiento de presentación. Carece de sentido, por tanto, la extensión de la misma con 
anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa 
del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación (cfr. resoluciones 
de 19 de diciembre de 2017 y 16 de mayo de 2018).
4.  En este punto debe destacarse que, en contra de lo que afirma erróneamente el 
recurrente, no se ha cancelado en ningún caso la inscripción de dominio por título de 
compraventa, por lo que resultan de todo punto improcedentes las afirmaciones relativas 
a la irregularidad de la cancelación practicada o a que se vulnera el «derecho a registrar  s
la finca adquirida la cual ya constaba inscrita a favor del anterior titular». oe.
El único asiento cancelado, en plena coherencia con la calificación, es el asiento  w.
provisional de anotación practicado, relativo a la representación gráfica exclusivamente. 06ww
diferEesn cicaideart od eql uaes ielan toc ladreid aadn otdaec iólno sy  adseie nintsocsr iprceigóins triamlepso nye n laq uep rocpaidaa  nuantou radleebzaa 
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las cancelaciones relativas a cada finca se numerarán también por el orden en que se 
hicieren. Las anotaciones preventivas y sus cancelaciones se señalarán al margen con 
letras en lugar de números, guardándose un orden rigurosamente alfabético». Y en 
cuanto a su naturaleza, como ya ha quedado dicho, la inscripción tiene un carácter 
definitivo y la anotación meramente provisional.
Esto no obstante, aunque en el caso que nos ocupa consten inscripción y anotación 
en un mismo asiento, la calificación es clara al respecto y no queda duda alguna de la 
vigencia de la inscripción de dominio por título de compraventa, quedando cancelado el 
asiento practicado únicamente en lo que se refiere a la anotación del procedimiento de 
inscripción de representación gráfica.
5.  En  cuanto  a  las  alegaciones  relativas  a  las  deficiencias  formales  de  la 
calificación, alega el recurrente indefensión por los siguientes motivos:
– Haberse expedido 5 meses después de la calificación y asiento practicado por el 
anterior registrador.
– Desatenderse lo previsto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria porque a juicio 
del recurrente no se dice la razón por la que se cancela la anotación del título en su 
totalidad y no parcialmente.
– No expresar si se califica dentro o fuera del plazo del artículo 18 de la LH.
– No indicar la posibilidad de instar la anotación preventiva que ordena el artículo 42 
de la LH.
– No indicar «que el recurso de reposición debe presentarse ante el registro que 
deniega la identificación gráfica del inmueble».
– Haberse incumplido la obligación de notificar la calificación al notario.
– No haber sido informado de la prórroga del asiento de presentación prevista en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Pasamos a analizar cada una de estas alegaciones.
6.  Primeramente cuestiona el recurrente el plazo de emisión de la calificación. El 
artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  «El  plazo  máximo  para  inscribir  el 
documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El 
registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación 
negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de 
la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título 
hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera 
pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se 
computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del 
título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se 
entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción».
Este artículo transcrito no se refiere específicamente al supuesto de tramitación de 
alguno de los procedimientos previstos en el Título VI de la Ley, que se introducen con la 
Ley 13/2015 de 24 de junio. Sin  embargo,  es evidente que el inicio del plazo de 
calificación en estos casos estará supeditado a la finalización de tales procedimientos y 
de los plazos en ellos contemplados.
Así, el artículo 199 prevé notificaciones a titulares de fincas colindantes expresando 
que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los 
interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, 
no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial  s
del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la  oe.
regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en  w.
encolo nptifvlaicezanocg idaoe»n .el osPs oy v ree lie npltloeo  sdltaeíasrsi o dsr iivpgeluarizesoan stde esv  iaacnilsetiegtu aedclei oRsn eeqgsuis edtr eaptdeuoremrd piananar nac  aqoluneecg uaerrnr il roc  aaqdlu aee  fcaea csstuou  aderel  rpeelsacthzaoos    2020-8506n https://ww
de tramitación de este expediente y, consecuentemente, su calificación posterior a la
vista de lo actuado se puedan prolongar en el tiempo, tal y como ha sucedido en el caso
que nos ocupa, según se expone en la calificación y se detalla por el registrador titular en 
su informe.
En el presente caso la calificación (que reiteramos que se refiere a la representación 
gráfica  de  la  finca  y  no  puede  confundirse  con  la  relativa  a  la  inscripción  de  la 
compraventa, como hace el recurrente) se emite en fecha 10 de diciembre de 2019, 
cuando la recepción de la última de las alegaciones del procedimiento tuvo lugar el 28 de 
noviembre de 2019, por lo que es evidente que la misma se ha emitido dentro del plazo 
legalmente previsto.
Además, en la calificación consta la fecha de emisión y de recepción las últimas 
comunicaciones del expediente del artículo 199 de la Ley, así como la expresión de que 
dentro del plazo legal se recibieron las alegaciones, por lo que de la propia calificación 
resultan  los  datos  para  computar  el  plazo  legal  de  calificación,  siendo  correcta  la 
actuación de la registradora.
7.  Afirma  el  recurrente  que  en  la  calificación  se  desatiende  lo  previsto  en  el 
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria porque a su juicio «no se dice la razón por la que se 
cancela la anotación del título en su totalidad y no parcialmente». En este punto procede 
reiterar lo indicado anteriormente. Según resulta del recurso se confunden los términos 
inscripción  y  anotación,  identificando  ambos  con  el  asiento  inicialmente  practicado. 
Según se ha expuesto, el asiento practicado, con deficiente técnica, fue comprensivo de 
inscripción y de anotación preventiva.
La registradora en su calificación deniega la inscripción de la representación gráfica y 
consecuentemente cancela la anotación que se refería a dicha representación, pero sin 
referirse en ningún caso a la inscripción de la compraventa que, desde luego, sí que se 
encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1 Ley hipotecaria) y no es 
cancelable de oficio, incluyendo la rectificación superficial operada.
En cuanto a esta última, lo cierto es que lo procedente hubiera sido operar la misma 
al tiempo de inscribir la representación gráfica, en cumplimiento de lo previsto en el 
artículo 9 b) y 199 de la Ley Hipotecaria cuando disponen que «Una vez inscrita la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha 
representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que  previamente  constare  en  la 
descripción literaria» (artículo 9 b.) y que «El titular registral del dominio o de cualquier 
derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma 
acreditando  su  ubicación  y  delimitación  gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y 
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva 
y gráfica» (artículo 199). No obstante, dado que en la inscripción se ha hecho constar la 
misma, quedará amparada por el principio de salvaguarda judicial de los tribunales, sin 
que proceda debatir en este recurso sobre asientos ya practicados.
Asimismo, debe advertirse del incorrecto e irregular proceder cuando el registrador 
que  inició  el  procedimiento  comunicó  al  Catastro  la  coordinación  gráfica  antes  de 
producirse  la  conclusión  del  expediente  del  artículo  199  y  la  inscripción  de  la 
representación gráfica. Como señala este precepto, una vez concluido el expediente, 
«en  caso  de  calificación  positiva,  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  se 
incorporará  al  folio  real  y  se  hará  constar  expresamente  que  la  finca  ha  quedado 
coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente 
al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida».
Por tanto, es correcto el proceder de la registradora interina al cancelar únicamente 
la  anotación  por  imposibilidad  del  registrador  extendida  en  el  procedimiento  de 
inscripción de representación gráfica que ha concluido en ejercicio de sus competencias,  s
quedando subsistente la inscripción de la compraventa y comunicando al Catastro la  oe.
ausencia  de  inscripción  de  representación  gráfica  y  consecuente  ausencia  de  w.
coordinación gráfica con Catastro que por error o mala praxis se había comunicado por  06ww
el an8t.e riEorn r elog isretrlaadtivoor  tiatu llaasr. advertencias e información de la calificación, el recurrente
saertñícaulalo  q4u2e  dneo  lsae L eHx,p nrei s«aq ulae  peol sriebciluidrsaod  ddee  rinesptoasri claió na ndoetabcei ópnr epsreenvteanrstieva a qnutee  eol rdreegniast reol   BOE-A-cable e
que deniega la identificación gráfica del inmueble», ni se informa de la prórroga del 
asiento de presentación prevista en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
En relación al contenido formal de la calificación, debe atenderse a lo previsto en el 
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, conforme al cual la calificación debe contener 
«expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y 
plazo para interponerlo». No existe precepto alguno en la legislación hipotecaria que 
prevea que preceptivamente deba constar la información relativa a la posibilidad de 
solicitar anotación preventiva por defectos subsanables o acerca de la prórroga del 
asiento  de  presentación,  aunque  constituya  práctica  habitual  proporcionar  dicha 
información.
En el presente caso consta con claridad al pie de la calificación que la misma puede 
ser recurrida el plazo y órgano al que dirigirse, remitiéndose a la forma y trámites con 
expresión de los preceptos legales.
Tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. 
resoluciones de 25 de abril de 2016 y 7 de noviembre de 2018), cuando se trata de 
tutelar los derechos de los administrados no cabe sino ser muy cautelosos y estrictos en 
el cumplimiento de los derechos que a estos conceden los preceptos de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas (vid. la Resolución de esta Dirección General de 25 de abril de 2016). Por ello, 
cabe recordar, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre 
de 1996 «la necesidad de practicar la notificación de las resoluciones administrativas con 
un claro ofrecimiento de recursos, en el que se exprese sin duda alguna cuál es el 
procedente y sin que el administrado tenga que hacer ningún ejercicio de interpretación, 
lo que es incompatible con la cita de varios cuando uno de ellos no es utilizable. (…) sin 
que sea exigible al interesado –que no está obligado en aquella vía administrativa a 
actuar asistido de Letrado, a diferencia de lo que sucede en la vía Jurisdiccional– la 
realización de consideraciones jurídicas sobre preceptos legales para llegar a la correcta 
determinación de cuál es el recurso procedente».
Debe indicarse también el órgano competente para resolver el recurso y al que hay 
que dirigirlo, independientemente de dónde se presente, pero resulta admisible también 
indicar el órgano ante el que puede presentarse; el plazo de interposición del recurso y 
aunque la norma no lo exige de forma expresa, parece obligado y es práctica habitual 
precisar que el inicio del cómputo del plazo es a partir de la fecha de la notificación o de 
la publicación, de modo que se evite la posible confusión del interesado sobre si ha de 
tomarse la fecha del acto notificado, la fecha del oficio de notificación, la fecha en que 
tuvo conocimiento de la publicación o cualquier otra.
No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta que el pie de recursos sólo contiene 
una información, no un acto jurídico que genere obligaciones. En todo caso, como señala 
la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2009, «lo relevante, pues, no es 
tanto  que  se  cumplan  las  previsiones  legales  sobre  cómo  se  llevan  a  efecto  las 
notificaciones, sino el hecho de que los administrados lleguen a tener conocimiento de 
ellas. Por eso, cuando se discute acerca del cumplimiento de las formalidades legales, 
sobre el cómo han de hacerse las notificaciones, lo decisivo no es que se cumplan esas 
previsiones legales, sino que efectivamente el sujeto pasivo tenga o haya podido tener 
conocimiento efectivo del acto notificado». Por ello, incluso en notificaciones sin pie de 
recursos o con pie de recursos erróneo, aunque se trate de defectos sustanciales, 
quedan subsanados si el interesado llega a tener conocimiento efectivo no solo del 
contenido del acto, sino también de los recursos que proceden (Sentencia del Tribunal  s
Supremo de 12 de mayo de 2011). oe.
En todo caso no debe olvidarse, como señala el Tribunal Constitucional en Sentencia  w.
de 25 de febrero de 2008 en el caso concreto a que la misma se refiere, «que el  06ww
irnetceunrtróe nutnea h cau oabrttae nviídao d fein aimlmpeungtnea ucinóan  rdees plau evsatalo rsaocbióren  edle f olonsd om déeri tsous ,p creotmenos sióen p, oynae q duee 
mclaarnaifmieesntote  eqnu ee l esl edgeumnadnod raenctuer,s tora dse l aa immppaurgon, ancúiómn.  d3e0 4la9 -r2e0s0o4lu, cdióenl  qaudem isneis tdreastipvare nqduee   BOE-A-cable e
resolvía el concurso, basado nuevamente este recurso en la discutida valoración de los 
méritos, obtuvo una respuesta judicial razonada y fundada».
En el presente caso, la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución queda 
cumplida mediante la interposición del recurso y con la presente Resolución el recurrente 
ha obtenido respuesta, por lo que queda excluida la indefensión alegada.
9.  Señala también el recurrente que se ha omitido la notificación de la calificación al 
notario autorizante. El artículo 322 de la Ley Hipotecaria establece que «la calificación 
negativa  del  documento  o  de  concretas  cláusulas  del  mismo  deberá  notificarse  al 
presentante y al Notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad 
judicial o al funcionario que lo haya expedido».
En el presente caso la escritura pública de compraventa ha sido objeto de calificación 
positiva  e  inscripción  en  cuanto  al  negocio  jurídico  de  compraventa  que  la  misma 
documenta. Debe destacarse que dicha escritura no contiene ninguna referencia a la 
representación gráfica de la finca o su inscripción, por lo que no procede notificar al 
notario una calificación negativa de una operación que no consta documentada en el 
título  autorizado  por  él.  Cuestión  distinta  sería  que  en  la  escritura  se  solicitase  la 
inscripción de la representación gráfica o al menos se hiciese referencia a la misma 
como integrante de la descripción de la finca. Por tanto, es correcta la actuación de la 
registradora en este punto.
10.  Procede  analizar  la  cuestión  de  las  dudas  de  identidad  alegadas  por  la 
registradora en su calificación. Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde 
al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su 
prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la 
desjudicialización de expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la 
nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 
de junio, regulándose en esta última los expedientes que afectan al Registro de la 
Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y 
registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la 
Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el expediente registral 
para  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  y  su 
coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». 
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede 
entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador.
Por otra parte, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un 
juicio  de  identidad  de  la  finca  por  parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni 
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre 
otras).
11.  En el caso que nos ocupa, la calificación se fundamenta en los elementos de 
prueba aportados por los colindantes que se oponen estimando que la representación 
gráfica facilitada por el interesado puede ser errónea. En efecto, la oposición de los 
colindantes se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, que 
pone de manifiesto el conflicto sobre la concreta ubicación y perímetro de la finca.
No procede tomar en consideración el informe técnico aportado por el recurrente en 
sede de recurso, ya que no se tuvo a la vista por la registradora al tiempo de emitir su 
calificación (cfr. Artículo 326 Ley Hipotecaria).
A lo que cabe añadir la existencia de una importante desproporción entre la finca 
registral y la superficie de la representación gráfica catastral aportada, al pasar de 1 
hectárea 4 áreas 72 centiáreas 50 decímetros cuadrados a 78 áreas 66 centiáreas. Ya 
ha  señalado  este  Centro  Directivo  que  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte  de  la  representación  gráfica  de  la  misma  que  se  pretende  inscribir, 
correspondencia que no se aprecia en el caso que nos ocupa.
Las circunstancias concurrentes denotan la posible existencia de operaciones de 
modificación  de  entidades  hipotecarias  y  negocios  traslativos  no  formalizados 
debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, 
cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se 
puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, 
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Lo que queda corroborado con las propias afirmaciones del recurrente al destacar 
que el asunto se encuentra sometido a la decisión de los Tribunales de Justicia, al 
haberse interpuesto una demanda sobre deslinde y acción reivindicatoria. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia, a los que ya se ha sometido la misma.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
la regla general impone acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la 
Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), o al juicio 
declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), y como indica el  s
recurrente, efectivamente ya se ha interpuesto demanda, por lo que habrá que estar a  oe.
las resultas del procedimiento judicial entablado. w.
expuAetesntodsie, nedstoa  Da irelacsc iócnir cGuennsetaranlc hiaas  acdoer dhaedcoh doe sye sati mlaors  elF ruencduarsmoe yn tcoosn fidrme aDr elar encohtao 
de cCaolifnictraac ieósnt ad ere lsao rluecgiiósntr alodso rleag.almente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  3  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.