BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19723
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2505 Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Mogán a inscribir una escritura de elevación a 
público de un contrato de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña A. C. G. S., administradora única de la sociedad 
«Curgot Construcciones, SL», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de 
Mogán, doña Concepción Esther Ramírez Deniz, a inscribir una escritura de elevación a 
público de un contrato de compraventa.
Hechos
I
El día 3 de julio de 2012 se autorizó por el notario de Torrejón de Ardoz, don José 
María Piñar Gutiérrez, con el número 2.125 de protocolo, una escritura pública en virtud 
de la cual la entidad «Curgot Construcciones, SL» elevó a público un contrato privado de 
compraventa suscrito el día 19 de abril de 1998 en Las Palmas de Gran Canaria, por el 
cual don F. M. R. vendió a la referida sociedad la finca registral número 1.885 del 
Registro de la Propiedad de Mogán, descrita en la escritura como: «Trozo de Terreno de 
labor  y  arrife  en  (…)  en  término  municipal  de  Mogán,  que  mide  tres  hectáreas  y 
cincuenta y seis áreas y nueve centiáreas. Linda (…)». Dicha parcela, según se hacía 
constar en la escritura, «corresponde al porcentaje en pleno dominio correspondiente al 
vendedor Don F. M. R. y segregada en abril de 1998, de la siguiente finca: Rústica, en 
término municipal de Mogán, en (…). Terreno de labor y arrifes, que mide catorce 
hectáreas, veinticuatro áreas y treinta y ocho centiáreas. Linda (…)». Tal descripción era 
la que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Mogán, constando como 
titulares registrales de la misma don L. M. S., en cuanto a una mitad indivisa de la finca, 
y los hermanos don L., doña R. D., doña L. G. y don F. M. R., en cuanto a la mitad 
indivisa restantes por cuartas partes proindivisas.
Por escritura autorizada por el notario de Las Palmas de Gran Canaria, don José del 
Cerro Peñalver, el día 19 de enero de 2016, con el número 69 de protocolo, el vendedor, 
don F. M. R., ratificó la escritura anterior de elevación a público del contrato privado de 
compraventa.
El 16 de enero de 2013, se autorizó por el citado notario de Torrejón de Ardoz, don 
José María Piñar Gutiérrez, con el número 133 de protocolo, una escritura pública en 
virtud de la cual la entidad «Curgot Construcciones, SL» declaró su voluntad de modificar 
la descripción que de la finca registral 1.885 del Registro de la Propiedad de Mogán se 
hizo en la escritura otorgada en el año 2012, pasando a describir la misma de la 
siguiente manera: «Finca perteneciente al polígono 14 de (…), en término municipal de 
Mogán (Gran Canaria), calificada de urbana urbanizable, residencial turístico ("Boletín 
Oficial de la Provincia de las Palmas" de fecha 19-12-2008), en término municipal de 
Mogán, que mide tres hectáreas, setenta y dos áreas y ochenta y una centiáreas. Linda:  e.e
(…)». Se acompañaba a la escritura informe y dictamen del levantamiento topográfico  b
efectuado por el arquitecto don M. A. B. 05ww
II
Presentadas el día 19 de agosto de 2021 las tres escrituras referidas en el Registro 
de la Propiedad de Mogán, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Mogán.
Entrada Número: 2390 19/08/2021.
Asiento número: 1483 del Libro Diario 31.
Presentado  en  Mogán  a  diecinueve  de  agosto  del  año  dos  mil  veintiuno  a 
las 13:55:55.
Presentante: por correo de doña A. C. G. S.
Datos de la escritura:
Escritura de elevación a público de compraventa autorizada el día tres de julio de dos 
mil doce ante el Notario de Torrejón de Ardoz, don José María Piñar Gutiérrez, bajo el 
número dos mil ciento veinticinco de su protocolo; escritura autorizada ante el Notario 
anteriormente reseñado, el día dieciséis de enero de dos mil trece protocolo ciento treinta y 
dos; escritura pública autorizada el día diecinueve de enero de dos mil dieciséis ante el 
Notario de Las Palmas de Gran Canaria, don José del Cerro Peñalver, número 69 de 
protocolo.
La Registradora de la propiedad que suscribe, previo examen y calificación de los 
documentos cuyos datos se reseñan previamente, conforme a los artículos 18 y 19 bis de la 
Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento ha resuelto no practicar las operaciones solicitadas 
por apreciarse defectos, de acuerdo con los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
En escritura de elevación a público de compraventa autorizada el día tres de julio de 
dos mil doce ante el Notario de Torrejón de Ardoz, don José María Piñar Gutiérrez, bajo 
el número dos mil ciento veinticinco de su protocolo, la entidad "Curgot Construcciones, 
SL"  representada  por  su  administradora  única  doña  A.  C.  G.  S.  eleva  a  público 
unilateralmente un contrato privado de compraventa celebrado el día diecinueve de Abril 
de mil novecientos noventa y ocho en el que don F. M. R., vende a la entidad "Curgot 
Construcciones, SL" una finca cuya descripción es la siguiente: "Trozo de terreno de 
labor  y  arrife  en  (…)  en  término  municipal  de  Mogán,  que  mide  tres  hectáreas  y 
cincuenta y seis áreas y nueve centiáreas. Linda: Norte, terrenos de L. M. R. o resto de 
la finca matriz; Sur, terrenos de herederos de A. M. S. y A. M. S. y Poniente, con terrenos 
de L.H P.". En la propia escritura se dispone que la parcela vendida se corresponde al 
porcentaje en pleno dominio correspondiente al vendedor don F. M. R. y segregada en 
abril de mil novecientos noventa y ocho de la finca 1.885 de Mogán.
La  finca  registral  1.885  de  la  que  se  efectúa  la  segregación  tiene  la  siguiente 
descripción: Rústica, en término municipal de Mogán, en (…) Terreno de labor y arrifes 
que mide catorce hectáreas, veinticuatro áreas y treinta y ocho centiáreas. Linda: Norte, 
finca de doña M. M. S., Sur, terrenos de doña A. M. S.; Naciente, otros terrenos de don 
M. y don A. M. S. y Poniente, con terrenos de L.H. P. Dentro de los expresados linderos 
se contiene un estanque que no pertenece a esta finca al formar predio independiente 
que se conserva en proindiviso entre todos los interesados, finca registral 1.917". Dicha 
finca matriz consta inscrita a favor de don L. M., y de los hermanos don L., doña R. D., 
doña L. C. y don F., M. R., en la proporción de: el pleno dominio de una mitad indivisa 
con carácter privativo el primero, y el pleno dominio de una octava parte indivisa con 
carácter privativo a cada uno de los señores M. R., y todos por título de adjudicación si  s
disolución de comunidad de bienes. oe.
Posteriormente en escritura autorizada ante el Notario anteriormente reseñado, el día  w.
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vendida  que  queda  descrita  en  los  siguientes  términos:  "Finca  perteneciente  al
polígono 14 de (…), en término municipal de Mogán, (Gran Canaria) calificada de urbana  Bc
urbanizable, residencial turístico ("Boletín Oficial de la Provincia de las Palmas" de 
fecha 19-12-2008), en término municipal de Mogán, que mide tres hectáreas, setenta y 
dos áreas y ochenta y una centiáreas. Linda: Norte, resto del lote 4, herederos de M. R.; 
Sur, lote 5, terrenos de herederos de A. M. S.; Naciente lote 10, terrenos de A. M. S. y 
Poniente, con terrenos de L.H P.". Acompaña a la escritura informe y dictamen del 
levantamiento topográfico efectuado por el Arquitecto don M. A. B.
En escritura pública autorizada el día diecinueve de enero de dos mil dieciséis ante el 
Notario de Las Palmas de Gran Canaria, don José del Cerro Peñalver, número 69 de 
protocolo, el vendedor, don F. M. R. ratifica la escritura de elevación a público de la 
compraventa y aclara que el lindero Naciente de la finca es el de "otros tárenos de 
herederos de don A. M. S.".
A tales efectos se acompaña certificación expedida el cuatro de febrero de dos mil 
trece por el Secretario General del Ayuntamiento de Mogán don D. A. R. con el Visto 
Bueno del Señor Alcalde-Presidente de donde resulta que el Polígono 14, en (…) se 
encuentra catalogado por las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, como 
suelo apto para urbanizar con destino total o parcialmente turístico, sin que desde la 
fecha de aprobación de las Normas Subsidiarias (17 de noviembre de 1987), hasta la 
fecha de hoy, en dicho suelo se haya aprobado Planeamiento alguno que lo desarrolle.
Por todo lo expuesto, 1) para inscribir como finca independiente, la finca resultante 
de la previa segregación es necesario:
a) La intervención de todos los copropietarios, titulares registrales de la finca, sin 
que don F. M. R., supuesto segregante, pueda realizarla por sí solo, sin intervención de 
los demás titulares de la finca registral 1.885. (Artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
b) La segregación ha de constar en escritura pública. (artículo 50 del Reglamento 
Hipotecario.)
c) Licencia de segregación. Según la certificación municipal expedida el cuatro de 
febrero de dos mil trece por el Secretario General del Ayuntamiento de Mogán don D. A. 
R. con el Visto Bueno del Señor Alcalde-Presidente que se acompaña a las escrituras 
reseñadas resulta que el Polígono 14, en (…) se encuentra catalogado por las Normas 
Subsidiarias de Planeamiento Municipal, como suelo apto para urbanizar con destino 
total o parcialmente turístico, sin que desde la fecha de aprobación de las Normas 
Subsidiarias (17 de noviembre de 1987), hasta la fecha de hoy, en dicho suelo se haya 
aprobado Planeamiento alguno que lo desarrolle.
I. Si se considera como legislación aplicable a la segregación, la legislación vigente 
en el momento en que se dice se efectuó la misma (19 de abril de 1998 y siempre que 
conste en documento auténtico) nos encontramos con que la Ley 5/1987, de 7 de abril, 
sobre  la  ordenación  urbanística  del  suelo  rústico  de  la  Comunidad  Autónoma  de 
Canarias establece en su disposición final primera apartado 2, que "el suelo urbanizable 
no  programado  del  Plan  General  y  el  suelo  apto  para  la  urbanización  de  Normas 
Subsidiarias tendrán a todos los efectos idéntico régimen y procedimiento que el suelo 
rústico de la presente Ley hasta que se apruebe el Programa de Actuación Urbanística o 
el Plan Parcial, respectivamente" Lo que implica que dicho suelo en ese momento 
tendría consideración análoga al suelo rústico.
Dicha Ley establece en el Capítulo II, Actos en Suelo Rústico que:
6.1 Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de 
fincas  o  predios  en  suelo  rústico  requerirán  la  previa  licencia  municipal  otorgada  es
conforme al ordenamiento jurídico. bo
6.3 Las segregaciones o divisiones de fincas rústicas deberán ser autorizadas  05ww
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Registradores  de  la  Propiedad  exigirán  para  autorizar  e  inscribir,  respectivamente,
escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia que los 
primeros deberán testimoniar en el documento.
De ello se deduce la necesidad de licencia de segregación.
II. En el caso que se considere que la legislación aplicable, es la vigente en el 
momento de elevación a público del contrato de compraventa (3 de julio de 2012) 
entonces resultaría aplicable el Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo, por el que se 
aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de 
Espacios Naturales de Canarias:
El artículo 68 del mismo, relativo al contenido de los derechos y deberes de los 
propietarios de suelo urbanizable dispone que comprende: a) los derechos y deberes 
propios del suelo rústico de protección territorial, mientras no sea objeto de ordenación 
pormenorizada que legitime la actividad de ejecución.
Además, en aplicación del artículo 166 relativo a los actos sujetos a la licencia 
urbanística se establece lo siguiente:
1. Están  sujetos  a  previa  licencia  urbanística  sin  perjuicio  de  las  demás 
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los 
actos de construcción y edificación y de uso del suelo y, en particular, los siguientes: a) 
Las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualesquiera otros actos de división 
de  fincas  o  predios  en  cualquier  dase  de  suelo  no  incluidas  en  proyectos  de 
compensación o reparcelación.
Por tanto, sería necesaria la licencia de segregación.
Y por último si se considera aplicable a la segregación la legislación vigente en el 
momento en que la segregación acceda al Registro de la Propiedad, habrá que estar a lo 
dispuesto en la Ley 4/2017 de 13 de Julio del Suelo y de los Espacios Naturales 
Protegidos de Canarias cuyo artículo 330.1.a) señala lo siguiente: Están sujetas a previa 
licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan: a) Las 
parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de 
suelo, cuando no formen parte de un proyecto de Reparcelación.
El artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en su artículo 26.2 
establece: 2. La  división  o segregación  de una  finca para dar lugar a dos o más 
diferentes  sólo  es  posible  si  cada  una  de  las  resultantes  reúne  las  características 
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es 
también  aplicable  a  la  enajenación,  sin  división  ni  segregación,  de  participaciones 
indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones 
concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las 
que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios 
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o 
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación 
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será 
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las 
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
d) Aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca segregada para  e.
incorporarla a la inscripción. Según señala el artículo 9.B) de la Ley Hipotecaria una de las  w.b
circunstancias  que  ha  de  contener  la  inscripción  en  caso  de  segregación  es  la  05ww
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de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con 
carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación 
registral  especifica.  En  ambos  casos  se  aplicarán  los  requisitos  establecidos  en  el 
artículo 199. Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, 
deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica 
de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra 
representación gráfica georreferenciada alternativa"
e) Se solicita que la finca segregada se inscriba en el Registro a nombre de la 
entidad compradora por prescripción adquisitiva. En relación a este punto cabe señalar 
que  para  que  pueda  acreditarse  una  adquisición  por  usucapión  ha  de  existir  un 
pronunciamiento judicial al efecto, dado que no es una materia que pueda ser calificada 
por el registrador, y que sólo puede ser efectuada judicialmente, (artículos 36, 38, 40 de 
la Ley Hipotecaria, 1930, 1959 del Código Civil, Resolución de la Dirección General 
de 24.4.2014, 8.9-2016 entre otras).
Modo de subsanación.
Cumplimentar lo anteriormente referido.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
No se toma anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no 
haberse solicitado por el presentante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 
de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación (…)
Mogán, a 20 de septiembre de 2.021. La registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora)».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. C. G. S., administradora única de la 
sociedad «Curgot Construcciones, SL», interpuso recurso el 21 de octubre de 2021 
mediante escrito en el que, además de hacer referencia a consideraciones relativas a 
sucesos que nada tienen que ver con este expediente y de muy difícil comprensión, 
incluida determinada acusación contra la registradora, solicita la práctica de la inscripción 
fundamentalmente por dos razones: por haberse consumado la prescripción adquisitiva 
en favor de la entidad compradora, al haber sido la adquisición de buena fe y con justo 
título  y  haber  poseído  la  finca  durante  diez  años;  y  por  existir  «resolución  de  la 
segregación y pago de tasas y entrega de los planos» que se acompañaba al escrito de 
recurso.
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de octubre de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente a esta Dirección General, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho e.
Vistos los artículos 1462 y 1809 del Código Civil; 1, 2, 3, 36, 38, 40, 82, 326 y 327 de  05ww
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de abril y 19 de julio de 2017, 7 de marzo y 25 de octubre de 2018 y 20 de noviembre
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 29 de octubre y 5 de noviembre de 2020 y 21 de septiembre de 2021.
1. Mediante el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de 
elevación a público de un contrato privado de compraventa en virtud de la cual el titular 
registral de una octava parte indivisa de una finca registral transmite una parte de la 
misma.
La registradora rechaza la inscripción por dos razones: en primer lugar, entiende que 
con carácter previo procede la segregación de la parte vendida de la finca registral, 
segregación que ha de ser formalizada por todos los titulares registrales de la finca, en 
escritura pública, contar con la preceptiva licencia administrativa y, además, incorporar la 
representación  gráfica  georreferenciada;  y,  en  segundo  lugar,  ser  improcedente  la 
inscripción  por  prescripción  adquisitiva  al  requerirse  en  tal  caso  el  correspondiente 
pronunciamiento judicial.
2. Como cuestión previa, el escrito de recurso contiene diversas descalificaciones y 
juicios de valor que resultan inaceptables y ajenas por completo al derecho a la defensa 
del recurrente frente a la nota de calificación. Al margen de la legítima discrepancia con 
el funcionamiento de las distintas instituciones intervinientes y con la decisión de la 
registradora manifestada en el curso del procedimiento registral, es exigible un mínimo 
respeto y una argumentación que, con independencia de su nivel jurídico, sea al menos 
relativa a los defectos observados en la nota, ya que no es otro el objeto del recurso 
debiendo el recurrente, caso de que lo estime necesario, canalizar sus quejas por las 
vías adecuadas y debiendo abstenerse de incluir acusaciones que resultan, en todo 
caso, absolutamente improcedentes.
3. Como tiene declarado el Tribunal Supremo, Sala Tercera, en Sentencia de 22 de 
mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es 
el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que 
se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que sea 
el  acto  de  calificación  el  que  constituye  el  objeto  del  recurso  tiene  importantes 
consecuencias, entre ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el 
recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
En consecuencia, y limitado el presente a los dos únicos defectos efectivamente 
recurridos, procede entrar en el primero de ellos, relativo a la exigencia por parte de la 
registradora de la acreditación de la obtención de la preceptiva licencia de segregación, 
por cuanto la finca transmitida no es sino una porción de la totalidad de la finca registral. 
Así, la entidad recurrente declara la existencia de una «resolución de la segregación y 
pago de tasas y entrega de los planos» que, según manifiesta, acompaña al escrito de 
recurso.
Sin embargo, tal objeción no puede admitirse. En primer lugar, porque del expediente 
no  resulta  licencia  municipal  alguna  autorizando  la  segregación,  como  afirma  la 
recurrente, sino más bien todo lo contrario. Pero, en todo caso, aun suponiendo que tal 
resolución cumpliera todos los requisitos legalmente establecidos para formalizar la 
segregación pretendida, la misma en modo alguno puede ser tenida en cuenta, puesto 
que debe recordarse que no pueden tomarse en consideración sino los documentos 
presentados al tiempo de practicarse la nota de calificación, y, por ello, no cabe tener en  es
cuenta ahora los documentos complementarios aportados después durante la fase de  bo
interposición del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). 05ww
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de 2017, 7 de marzo y 25 de octubre de 2018, 20 de noviembre de 2019 y 21 de
septiembre de 2021, entre otras), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de  Bc
los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer 
sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte 
del titular registral, pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la 
posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción 
del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. 
artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
En la Resolución de 5 de diciembre de 2014, a propósito de una escritura pública 
para  la  inscripción  de  la  adquisición  de  dominio  por  usucapión  acompañada  de 
determinadas  pruebas  testificales  y  documentales,  y  un  acta  de  reconocimiento  de 
derecho, se admitió la posibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad 
de  forma  no  contenciosa  o  extrajudicial,  pero  para  ello  es  preciso  que  las  partes 
implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el 
ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes 
obliga a tener en cuenta las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción 
en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial 
(artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución 
de 26 de abril de 2006), dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento 
registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos 
jurisdiccionales.
Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva pero su 
fundamento –los limitados medios con los que cuenta el registrador para realizar su 
labor–, es igualmente aplicable al supuesto de la prescripción adquisitiva, pues de los 
hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en 
perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas 
previstas en el ordenamiento (vid. Resolución de 7 de marzo de 2018).
Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación 
jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título 
(consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo 
(artículo  1462  del  Código  Civil),  aunando  los  requisitos  legales  para  producir  la 
transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos 
de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial 
como consecuencia de la usucapión exige una determinación de los hechos y de su 
valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. 
Resolución de 25 de abril de 1989).
No se trata de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto ante 
el notario autorizante sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que 
no puede quedar al arbitrio unilateral de quien solicita la inscripción (vid. Resolución de 1 
de marzo de 2013). Serán los tribunales de justicia, cuando se ejercite ante ellos la 
acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad 
judicial–  de  la  totalidad  de  los  titulares  registrales,  quienes  resuelvan  –una  vez  se 
obtenga sentencia firme– la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad 
(artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria).
No en vano es doctrina secular de este Centro Directivo que estando los asientos 
registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no 
pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de 
resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que 
el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). es
En consecuencia, para lograr la inscripción en favor del interesado en virtud de la  w.
usucapión conforme a las normas civiles sustantivas de aplicación, será preciso obtener  05ww
ruengais streanletesn oc iaa  sjuuds icsiuacl eqsuoere ass.í lo declare y en la que se dé intervención a los titulares
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.