BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83660
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11644 Resolución  de  4  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  elevación  a  público  de  un 
acuerdo adoptado en junta general extraordinaria.
En el recurso interpuesto por don J. I. M. G., como presidente y en nombre y 
representación de una comunidad de propietarios de Bilbao, contra la calificación del 
registrador de la Propiedad de Bilbao número 2, don Alfonso Rentería Arocena, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo 
adoptado en junta general extraordinaria.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 6 de febrero de 2020 por el notario de Bilbao, 
don Miguel Llorente Gonzalvo, por el presidente y la secretaria una comunidad de 
propietarios de Bilbao, se otorgó elevación a público de un acuerdo adoptado en junta 
general extraordinaria de la citada comunidad celebrada el día 13 de noviembre de 2019, 
de fijación y constitución estatutaria de cuotas de participación de los distintos pisos y 
locales con relación al total edificio. En la citada junta concurrieron doce propietarios 
entre  presentes  y  representados,  que  representaban  el  74,86%  de  cuotas  de 
participación,  que,  por  unanimidad  de  los  propietarios  concurrentes,  acordaban, 
ratificando actas anteriores, el establecimiento definitivo y estatutario de las cuotas de 
participación con relación al total del edificio, cuya suma completa era el 100%, de los 
dos locales en planta baja y de cada una de las catorce viviendas del edificio –dos por 
planta–. El acuerdo fue notificado a todos los no asistentes sin que se haya manifestado 
discrepancia alguna al respecto. En el listado de propietarios que resultaba del acta de la 
comunidad, y en la lista de propietarios que se detalla en la escritura de elevación a 
público del acta, en los pisos «primero» aparecían como titulares registrales don S. J. U. 
O. y doña J. M. Z. P. (primero derecha) y don E. L. J. (primero izquierda); en el acta y en 
el listado de la escritura no aparecen los hermanos O. G. y don P. V. C., que son titulares 
registrales de una parte de la planta primera.
Mediante escritura de división de finca, ante el que fue notario de Bilbao, don 
Celestino María del Arenal y García de Enterría, de fecha 9 de abril de 1943, una parte 
del primer piso destinada a servicio de cinematógrafo, había sido adjudicada por mitad y 
proindiviso de la siguiente forma: en cuanto a una mitad, por terceras e iguales partes a 
los hermanos O. G., y la otra mitad a don P. V. C.
Mediante sentencia firme dictada el día 11 de noviembre de 2014 por el Juzgado de 
Primera Instancia número 4 de Bilbao, se resolvió un procedimiento ordinario promovido 
por la comunidad propietarios citada, en ejercicio de la acción negatoria de servidumbre 
contra las entidades mercantiles que eran predio dominante de la citada servidumbre de  e.
paso para servicio de cinematógrafo. La sentencia dictó la extinción de las servidumbres  w.b
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en cuanto a una parte del primer piso destinado a servicio de cinematógrafo, por lo que
no se señalaba para estos cuota alguna de participación, por considerarse un elemento 
común del inmueble.
En definitiva, aparece en el Registro una titularidad registral de don P. V. C. y don J. 
M., don A. y doña M. A. G. O. de la parte del primer piso, destinada a servicio de 
cinematógrafo, y no han intervenido en la escritura ni en el procedimiento de referencia.
II
Presentada el día 7 de febrero de 2020 la referida escritura, junto con la de 9 de abril 
de 1943 y un testimonio de la sentencia citada, en el Registro de la Propiedad de Bilbao 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación negativa:
«Nota de calificación desfavorable de la escritura pública autorizada el día seis de 
febrero  de  dos  mil  veinte  por  el  notario  de  Bilbao  don  Miguel  Llorente  Gonzalvo, 
numero  200  de  protocolo,  presentada  en  este  Registro  de  la  Propiedad  por  vía 
telemática el día siguiente, asiento de presentación número 158 del diario 59, numero de 
entrada 472/2020. justificado el cumplimiento de los requisitos fiscales el día seis de 
marzo de dos mil veinte, mediante la aportación de una copia autorizada de la escritura 
expedida en soporte papel, acompañada de documentos complementarios.
Hechos:
a)  En el título calificado, don J. I. M. G. y doña M. E. T. S., como Presidente y 
Secretaria, respectivamente, de la comunidad de propietarios de la casa señalada con el 
número (…) de Bilbao otorgan escritura de elevación a público del acuerdo adoptado en 
la junta general extraordinaria de dicha comunidad, celebrada el día 13 de noviembre 
de 2019, de fijación y constitución estatutaria de cuotas de participación de los distintos 
pisos  y  locales  con  relación  al  total  edificio.  Resulta  del  acta  incorporada  al  título 
calificado que, entre presentes y representados, concurrieron a la citada junta doce 
propietarios que ostentan un total de 74,86 por 100 de cuotas de participación. Por 
unanimidad, los propietarios presentes y representados acuerdan, ratificando actos/actas 
anteriores, el establecimiento definitivo y estatutario de las cuotas de participación de los 
distintos pisos y locales con relación al total del edificio o inmueble de la comunidad, 
facultando al Sr. Presidente para elevación a público del acuerdo adoptado. Se señalan 
cuotas de participación –cuya suma completa el cien por cien– a los dos locales de 
planta baja y a cada una de las catorce viviendas (dos por planta) del edificio.
b)  Se incorpora a la escritura pública calificada una certificación de 6 de febrero 
de 2020, expedida por la Sra. Secretaria con el visto bueno del Sr. Presidente en la que 
se hace constar que tanto el acta como el acuerdo se notificaron “...conforme a lo 
dispuesto en el artículo 9.1.h de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal y como de 
costumbre, mediante entrega el día 26.11.19 en los buzones de todas las viviendas, 
mediante  envío  en  esa  misma  fecha  a  las  correspondientes  direcciones  de  correo 
electrónico de propietarios de las que se dispone (no constando devolución alguna al 
respecto)  y  mediante  correos  postales  certificados  (también  de  esa  fecha)  a  las 
respectivas direcciones o domicilios que se tienen comunicados a esos efectos por la 
reciente propiedad de la vivienda 2.º izquierda (acusado recibo en fecha 29.11.19), por la 
propiedad de la lonja exterior izquierda entrando o al oeste de la planta baja (de la que 
obra acuse de recibo de fecha 16.12.19) y por la propiedad de la lonja exterior derecha o 
al este de la planta baja (devuelto a su procedencia), así como mediante colocación  s
diligenciada (firmada por secretaria y presidente) de texto íntegro de esa acta de junta en  oe.
el portal de la comunidad (en lugar visible de uso general habilitado al efecto) en  w.
dfdeiisccchhraae  p2ca6en.r1ct1iifai.c1 a9ac lgyió udnnu arlo aa nlst eirg eeusli pepenlactezto:o   “a–. .a.qVl um. ieeQnnu oecso –ma dl oed  sítaree csdr eedt íaalrasio  n feadcteuh ralaa l encsoo” m. sRueen sihduaalt dam  tsaaumnsicbferiiésbntea  ddeoel    2020-1164n https://w
presente,  por  lo  que,  transcurrido  el  correspondiente  plazo  de  30  días  naturales  y
conforme a lo dispuesto en el artículo 17.8 de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal,  Bc
considera que han de entenderse computables como votos favorables respecto del 
referido acuerdo de esa junta del 13.11.2019 (además de los de todos los asistentes y 
representados) los de los propietarios ausentes de la junta; habiéndose obtenido para la 
consiguiente  validez  de  ese  acuerdo,  por  tanto,  la  unanimidad  del  total  de  los 
propietarios que, a su vez, representan el total de las cuotas de participación.”
c)  Se  solicita  en  el  otorgamiento  tercero  de  la  escritura  pública  calificada  la 
inscripción, eventualmente parcial, de su contenido en el Registro de la Propiedad “…con 
consecuente  consideración  como  elemento  común  o  perteneciente  a  la  señalada 
comunidad de propietarios de todos aquellos elementos y espacios de la edificación que 
no aparecen descritos como susceptibles de aprovechamiento independiente y que no 
tienen asignada cuota de participación en la comunidad, como es el caso, en coherencia 
–por otro lado– con la inscripción 13.ª de la finca 8037 de este Registro (inscripción por 
la que previa calificación favorable se tiene anotada Sentencia firme en cuya virtud y a 
instancia de esta Comunidad de Propietarios se declaró la extinción de determinados 
derechos de servidumbre que gravaban esa finca de su propiedad y se ordenaban 
inscripciones de las citadas extinciones y cancelaciones de los asientos registrales a que 
hubiere lugar en virtud de esa misma extinción), de los espacios (planta baja –salvo las 
lonjas laterales a derecha e izquierda entrando– y parte del piso primero –o ciento 
cuarenta y un metros cuadrados en un ángulo a la trasera de la casa a la altura del 
primer piso de esta–) sobre los que se asentaban las extintas servidumbres a las que se 
refiere dicha inscripción 13.ª”
d)  Se incorporan a la escritura pública calificada actas de las reuniones de las 
juntas de propietarios celebradas los días 4 de junio de 2013 y 19 de junio de 2019.
e)  Resulta de la inscripción primera, causada por la escritura pública autorizada el 
día 9 de abril de 1943 por el notario de Bilbao don Celestino María del Arenal, la 
siguiente  descripción  de  la  finca  registral  número  8037  –código  registral 
único 48022000602381–, casa señalada con el número (…) de esta villa de Bilbao: 
“Urbana:  Casa  en  Bilbao,  señalada  con  el  número  (…)  Tiene  una  superficie  de 
cuatrocientos setenta metros cuadrados y linda: al Sur, frente, (…); al Este, casa de los 
señores de M. L., número (…); al Oeste, izquierda, casa de don E. P.; y, al Norte, edificio 
cinematógrafo. Esta casa está construida en cimientos, levante y cubierta de hormigón y 
sobre la cubierta de hormigón, teja plana; consta de planta baja y siete pisos altos, 
distribuidos los siete pisos subiendo la escalera y, a su vez, cada una de las viviendas, 
en los diversos compartimentos propios para ser utilizados por una sola familia; además, 
parte del piso primero, cuyas viviendas son bastante más reducidas que las de los 
demás pisos, en cuanto a un rectángulo a la trasera de extensión de ciento cuarenta y un 
metros cuadrados, está afecta a servidumbre a favor del edificio cinematógrafo, para ser 
destinado a servicios sanitarios de la planta alta de butacas del cinematógrafo; en la 
planta baja existen dos lonjas, una al Este y otra al Oeste y el resto de la planta está 
destinado está destinado a portal de acceso, caja de escalera y a paso, vestíbulo y 
algunas dependencias del edificio cinematógrafo, quedando ese cinematógrafo con el 
carácter de predio dominante, para el momento en que una y otra de las fincas, por 
entero o en cualquiera de sus partes, pertenezcan a dueños distintos o sean poseídas en 
distinta proporción; conviene dejar aclarado que la planta baja, salvo las dos lonjas 
dichas y la caja de escalera, todo el resto queda afectado de servidumbre en favor del 
edificio cinematógrafo, si bien, la parte de la entrada hasta la caja de escalera, solo 
podrá utilizarlo para paso y para utilización de las actuales taquillas ya adosadas a uno y 
otro lado de la caja de la escalera y que en el primer piso se extiende la servidumbre  s
solo al rectángulo expresado.” oe.
f)  En la inscripción segunda de la citada finca registral 8037, causada por la misma  w.
elPe.se,c  crloiotu msriaog  upmiúeabnnltiedc:aa “t a.a.r.uYiot o ddroiezn as dOuas.   Veh.li  jGdoís.a,,   cdnooumne voJe .m  dMae.n , dadabotranil r diAoe.  d yme d islo unñ oapv aeMdcr.ie eA nd.t ooOns.   PcG.u .Va, .rd eyinv ditdaoe nyn  A tlra.e  Osfi,.n  scOea.    2020-1164n https://w
Cde.,  elsat ep naúrtme eEros tye  eon  cdoemrepcehnas aecniótrna nad sou,  rpelaspnetac tibvaaj ap aqrtuicei pcaocriórens, psoen addej uad iclaa  ad edroenc hPa.  Vy.   BOE-A-cable e
viviendas de los pisos que corresponden a la parte izquierda subiendo la escalera, 
excepto la parte del piso primero que se destina a servicio del cinematógrafo, y a don J. 
M., don A. y doña M. A. O. G., por terceras e iguales partes, la parte Oeste o izquierda 
entrando, planta baja que corresponde a la izquierda y viviendas de los pisos altos que 
corresponden a la parte derecha subiendo la escalera, excepto la parte del piso primera 
que se destina a servicio del cinematógrafo, adjudicándose por mitad y proindiviso, una 
mitad por terceras e iguales partes a los señores O. G. y la otra mitad a don P. V., la 
parte del primer piso que se destina a servicio del cinematógrafo”.
g)  Las catorce viviendas independientes de las plantas altas del edificio y los dos 
locales,  Este  y  Oeste,  de  la  planta  baja  han  sido  transmitidos  a  distintos  titulares 
registrales, abriéndose folio registral diferente a cada uno de ellos.
h)  La inscripción de la servidumbre de uso para el cinematógrafo que gravaba parte 
de la planta baja y parte de la planta primera del edificio ha sido cancelada en virtud de 
sentencia dictada el día 11 de noviembre de 2014, firme en 2018, en el procedimiento 
ordinario 1038/2012, promovido por la comunidad de propietarios de la casa número (…) 
de Bilbao contra Promotora Vizcaína 2003, Unión Temporal de Empresas, P.V. Promotora 
Vizcaína S.L (Urbasa Vizcaína S.L, Urco Vizcaína S.L, estas dos últimas absorbidas por 
la anterior) y Marierep 2005 S.L, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 4 
de Bilbao. En el fallo de dicha sentencia se afirma lo siguiente: “Debo declarar y declaro 
la extinción de la servidumbre de paso por parte de la planta baja y parte del piso 
primero de la casa número (…), que grava la finca propiedad de la actora a favor de la 
colindante, que constan en el registro de la propiedad n.º 2 de Bilbao (1.ª inscripciones 
de fincas 8036 y 8037), así como las demás servidumbres que sobre la finca de la 
demandante (8037 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Bilbao) pesan a favor de la finca 
de la demandada (n.º 8036 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Bilbao) según constan 
en  las  inscripciones  referidas.  En  consecuencia  se  ordena  las  inscripciones  de  las 
citadas extinciones, así como las cancelaciones de los asientos registrales a que haya 
lugar en virtud de esa misma extinción, condenando a la parte demandada a estar y 
pasar por dicha declaración y a realizar al respecto cuantas operaciones sean precisas 
para obtener las correspondientes modificaciones o inscripciones registrales a favor de la 
demandante, así como para dejar libres y expeditos y a la plena disposición de esta 
última  los  correspondientes  espacios  o  elementos  afectados  por  esos  extintos 
gravámenes  o  servidumbres,  para  lo  cual  líbrese  mandamiento  al  Registro  de  la 
Propiedad n.º 2 de Bilbao...”.
i)  La sexta parte indivisa de la parte de la planta primera destinada a uso del 
cinematógrafo, inscrita a favor de don J. M. O. G. en la inscripción segunda de la finca 
registral número 8037 se halla gravada con la anotación de embargo letra A practicada el 
día  27  de  mayo  de  2019  en  virtud  de  mandamiento  expedido  por  el  Excmo. 
Ayuntamiento de Bilbao, dictado en el procedimiento de apremio número 1803445, por 
un débito total de dos mil doscientos diecisiete euros y veinticuatro céntimos.
j)  Se acompañan a la escritura pública calificada copia autorizada de la escritura 
pública otorgada el día 9 de abril de 1943 ante el notario de Bilbao don Celestino María 
del Arenal y testimonio de la sentencia firme de extinción de servidumbre dictada por el 
Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao.
Fundamentos de Derecho:
Primero.–De conformidad con lo establecido en el artículo tercero de la Ley de 
Propiedad Horizontal, según redacción dada al mismo por la disposición final 1.2 de la  e
Ley 8/2013, de 26 de junio, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del  bo
Código Civil corresponde a cada piso o local: a) el derecho singular y exclusivo de  4w
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señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado y b) la
copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, 
pertenencias  y  servicios  comunes.  A  cada  piso  o  local  se  atribuirá  una  cuota  de 
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del 
mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y 
beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local 
no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en 
los artículos 10 y 17 de esta Ley. En el título calificado se fija la cuota de participación de 
cada uno de los departamentos de aprovechamiento independiente del edificio señalado 
con el número (…) de Bilbao, por acuerdo adoptado por la junta general de propietarios 
de  conformidad  con  los  apartados  6  y  8  del  artículo  17  de  la  Ley  de  Propiedad 
Horizontal.
Segundo.–Desde  el  punto  de  vista  registral,  los  antecedentes  legislativos  de  la 
propiedad horizontal han de buscarse en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria de 1861 
y 322 de su Reglamento. Establecía el artículo 8 que “se considerará como una sola 
finca... toda finca urbana o todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas, 
habitaciones  o  pisos  a  diferentes  dueños  en  dominio  pleno  o  menos  pleno”.  Este 
precepto pasó inalterado al artículo 8 de la Ley Hipotecaria de 16 de diciembre de 1909. 
La Ley de 26 de octubre de 1939 modificó el artículo 396 del Código Civil, así como el 
artículo 8 de la Ley Hipotecaria. Dicha ley representó un reconocido esfuerzo hacia la 
individualización de la propiedad de cada piso o local, independizándola de la figura de la 
comunidad, criterio que siguió la reforma Hipotecaria de 1944-1946, en cuyo artículo 8 se 
establecía la posibilidad de abrir folio registral a cada uno de los pisos o departamentos 
susceptibles de aprovechamiento independiente, al decirse que “...podrán inscribirse, 
también, como fincas independientes, los diferentes pisos o partes de piso susceptibles 
de dominio separado de un mismo edificio...”. El proceso culmina con la actual Ley sobre 
Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, que modifica, nuevamente, el artículo 8 de 
la Ley Hipotecaria estableciendo obligatoriamente el sistema de pluralidad de folio para 
cada  uno  de  los  diferentes  pisos  o  locales  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente. Es decir, se inició con un sistema de folio único, pasando por un sistema 
de folio múltiple voluntario y culminando con el carácter obligatorio del folio múltiple (cfr. 
RDGRN de 27 de septiembre de 2016).
Tercero.–La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, por lo que no 
cabe inscribir bienes a nombre de esta (RDGRN 1 septiembre 1981, 23 junio 2001, 25 
mayo 2005, 3 marzo 2008 y 6 de febrero 2014). No obstante, algunas resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado (por ejemplo, las de 12 de febrero 
de  2016  y  26  de  julio  de  2017)  han  confirmado  la  posibilidad  de  practicar  dichas 
inscripciones cuando se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de 
un crédito del que sea titular la comunidad.
Cuarto.–Por el contrario, es posible el reflejo registral de los elementos comunes de 
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Así resulta de lo dispuesto en 
el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria. 
Ha  confirmado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  que,  en  la 
propiedad  horizontal  y  como  regla  general,  todo  lo  que  no  aparece  titulado  como 
privativo se debe considerar común (RDGRN de 27 de enero de 2006, 9 de enero 
de 2012, 7 de julio de 2014 y 14 de abril de 2015, por ejemplo). Como se afirma en la 
RDGRN de 9 de enero de 2012 (BOE de 30 de enero), “...no siempre se encuentra la 
descripción  completa  de  todos  los  elementos  comunes  en  la  escritura  de  división 
horizontal, ni es necesario, debido al carácter común de todos los elementos que no  s
están asignados específicamente al conjunto de los individuales.” oe.
Quinto.–En la escritura pública calificada se solicita la constancia tabular de las  w.
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elale pmriemnetroas  pcloamntuan aeltsa .de dos espacios, uno de ellos situado en la planta baja y el otro en  BOE-A-cable e
Sexto.–Resultando del Registro de la Propiedad y de la escritura pública otorgada el 
día 9 de abril de 1943 ante el notario de Bilbao don Celestino María del Arenal y García 
de Enterría que la parte del primer piso destinada a servicio del cinematógrafo fue 
adjudicada por mitad y pro indiviso, una mitad por terceras e iguales partes a los señores 
O. G. y la otra mitad a don P. V. C., el principio de legitimación registral (artículos 1.3 y 38 
de la Ley Hipotecaria) obliga a presumir que los derechos reales inscritos en el Registro 
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Una 
vez practicado un asiento en el Registro de la Propiedad, el mismo se encuentra bajo la 
salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su 
inexactitud bien con consentimiento de todos los interesados, bien por los tribunales de 
justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 
y 82 de la Ley Hipotecaria).
Séptimo.–La  STS  número  295/2006,  de  21  de  marzo,  confirma  que  no  puede 
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los 
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
aquel haya sido parte. También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia 
del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de 
una forma contundente, declara: “Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH y más 
en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 
RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal”.
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  “(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (...)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano 
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios”. s
En resumen, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de  oe.
tracto  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria)  aun  cuando  se  trate  de  documentos  w.
jeruendgtiricseita realeldlsoo,s r  yscaea  lqiefuinceca urp erdneetcrli asd aloamc euimnmtpeeo nsetiolb  ialjiurdtdaícidcui aldole  1“ lp0or0sa  codtbeicsla tRrá ceuugnllo aasms ieqenuntetoo   sHrueirpgjaoisntte racdale rlsi oiR  nepoge irhsmatri otse”i, d aoyl    2020-1164n https://w
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Octavo.–La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (a  partir  de  la 
Resolución de 8 de octubre de 2013) ha afirmado que este criterio se ha de matizar y 
complementar con la doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo 
registral pueda ser subsanado. En efecto, la Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal 
Supremo ha tenido ocasión de manifestar en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en 
relación con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 
marzo  de  2013,  en  la  parte  de  su  doctrina  coincidente  con  los  precedentes 
razonamientos jurídicos, que “...esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues 
tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una 
resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento 
de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la 
citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha 
dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de 
decisión  jurisdiccional.  E,  igualmente,  será  suya  la  decisión  sobre  el  posible 
conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento 
jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. 
Será  pues,  el  órgano  jurisdiccional  que  ejecuta  la  resolución  de  tal  naturaleza  el 
competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria 
contradicción  procesal  excluyente  de  indefensión,  que  sería  la  circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como el en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con 
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se conviertan 
automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los 
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los 
supuestos  en  los  que  la  pretensión  registral  no  cuenta  con  el  indicado  origen 
jurisdiccional. Sólo, pues, en tal situación –esto es, analizando de forma particularizada 
cada  caso  concreto–  podrá  comprobarse  por  el  órgano  jurisdiccional  la  posible 
concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en 
el  artículo  105  de  la  LRJCA,  pues  se  trata,  esta,  de  una  indelegable  decisión 
jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto”.
De  forma  concorde  con  lo  expuesto,  en  defecto  de  consentimiento  expreso  y 
auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe 
exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si 
los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de 
intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias 
que  deban  ser  dignos  de  protección,  como  expresamente  ha  reconocido  la  citada 
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil).
Es cierto que, como puso de relieve la RDGRN de 14 de mayo de 2015, tratándose 
de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil hay que 
tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la 
petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la 
demanda  y  la  designación  de  los  demandados  queda  bajo  la  responsabilidad  del 
demandante.
Sin  embargo,  como  ha  afirmado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado (RDGRN de 26 de julio y 14 de septiembre de 2018), aun no siendo necesario  s
que  se  abra  una  fase  de  ejecución  para  que  una  sentencia  declarativa  sea  título  oe.
suficiente  para  practicar  en  el  Registro  las  inscripciones  que  resulten  procedentes,  w.
ictneosnntiacenlnucdirioas e e dnqe u cepu aelrante tae,  vlpaeosnd tupríaaalr  titdceeuncleaisrr eiócsno  cmjiurocd uiconibastjle aftnuivctouia rsae  vqdiuteae r  aclbaor niric nuudrnera fetnrn áesminói tnec a dddeea   lceoajses cotui tcpuiulóaenrde aes    2020-1164n https://w
rReeggisistrtaroless y o d seul sN hoetarreiaddeoro es.n  Llaos q ruees onlou ccioanbees,  acfiitramdaa st,a mesb iqéune l ae nD sireedceci ódne lG peronceeradli mdeie nlotos   BOE-A-cable e
registral,  cuya  finalidad  es  revisora  de  la  legalidad  y  que  carece  de  carácter 
contradictorio pueda adoptarse una decisión inaudita parte que prejuzgue mediante la 
práctica de asientos definitivos (como son las cancelaciones o inscripciones) la cuestión 
de fondo debatida, sin un previo pronunciamiento judicial sobre la extensión de los 
efectos  de  la  sentencia  respecto  de  las  titularidades  registrales.  Es  el  órgano 
jurisdiccional que ejecuta la resolución el competente para –en cada caso concreto– 
determinar si ha existido –o no– la necesaria contradicción procesal excluyente de 
indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, 
con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria.
Expuesto cuanto antecede, suspendo la inscripción del título calificado en tanto no 
recaiga pronunciamiento judicial sobre los efectos que la sentencia dictada el día 11 de 
noviembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao ha de tener 
con relación a la titularidad registral de don P. V. C. y don J. M., don A. y doña M. A. O. 
G. de la parte del primer piso, destinada a servicio de cinematógrafo, de la casa número 
(…) de esta villa de Bilbao.
Esta calificación será notificada a don Miguel Llorente Gonzalvo, notario autorizante 
del  título  calificado  y  presentante  del  mismo,  de  acuerdo  con  lo  dispuesto  en  el 
artículo 322 de la vigente Ley Hipotecaria.
El asiento de presentación causado por el documento calificado queda prorrogado de 
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 323 de la vigente Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación, (…)
Bilbao, a veinte de abril de dos mil veinte El registrador Fdo.: Alfonso Rentería 
Arocena.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. I. M. G., como presidente y en nombre y 
representación de una comunidad de propietarios de Bilbao, interpuso recurso el día 30 
de junio de 2020 en el que alegaba lo siguiente:
«A)  Tras una primera o simple lectura de la calificación ahora en cuestión ya se 
constata que adolecería de la necesaria congruencia y/o exhaustividad que se ha de 
imponer a toda resolución.
Cabe recordar en ese sentido, vg., que el art. 88 de la vigente Ley 39/2015 establece 
que “la resolución... resolverá todas las cuestiones planteadas por los interesados” y que 
“en  los  procedimientos  tramitados  a  solicitud  del  interesado,  la  resolución  será 
congruente con las peticiones formuladas por éste, sin que en ningún caso pueda 
agravar su situación inicial”.
En el presente caso el objeto de calificación es la mencionada escritura de elevación 
a público de acuerdo/s de fijación y constitución estatutaria de cuotas de participación 
autorizada el día 6 de febrero de 2020 por el notario de Bilbao Don Miguel Llorente 
Gonzalvo  con  el  número  200  de  su  protocolo  y  otorgada  por  la  comunidad  de 
propietarios de la casa señalada con el número (…) de Bilbao; y en ella se solicitaba 
expresamente y en su caso su eventual inscripción parcial.
Pues bien, la calificación no opone obstáculo alguno a dicho título/acuerdo, ni formal 
ni  material,  pero  obvia  –indebidamente–  inscribir  esa  elevación  a  público  y  la 
correspondiente  fijación  estatutaria  de  las  señaladas  cuotas  de  participación,  y  el  s
pertinente traslado a las fincas registrales-elementos afectados que también y a esos  oe.
efectos aparecen señalados en la escritura pública. w.
dpearretYec  hd–aea  delea m izpáqlasu nieotar d pabo)ar  jafou terdo e e lasladp oae–cdi oifni cinaagfceuicóntnaa  dqmou eepn oc(srió anllav /arsen adeloixz tailna tssa i/qdsu oissee rairdv eiednnut imftiocbrarndeoa/ ssa;  l lnoriennsjgatuosn  aao    2020-1164n https://w
observación y ningún eventual obstáculo refiere al respecto (la suspensión la condiciona
a pronunciamiento judicial sobre efectos de sentencia únicamente “con relación a la  Bc
titularidad registral...de la parte del primer piso destinada a servicio del cinematógrafo”); 
por lo no se entiende que extienda la suspensión a todo el título y tampoco se entiende 
que obvie correspondiente consideración-inscripción (siquiera de dicho espacio-planta 
baja) como elemento común, como también se tiene solicitado.
Procedería,  cuando  menos,  la  solicitada  inscripción  parcial  de  esos  extremos 
contenidos en el título.
Se interesa de nuevo del Sr Registrador dicha inscripción cuando menos parcial, 
para evitar mayores perjuicios. El art. 327 de la LH dispone, en ese sentido, que “el 
Registrador  que  realizó  la  calificación  podrá,  a  la  vista  del  recurso...,  rectificar  la 
calificación en los cinco días siguientes a que hayan tenido entrada en el Registro los 
citados escritos, accediendo a su inscripción en todo o en parte”.
B)  Dicha  escritura  del  6  de  febrero  de  2020  es  el  único  título  que  se  puede 
considerar objeto de la presente calificación.
Se ha de insistir. No se entiende/no procede que ahora (en la calificación que se 
impugna) se condicione (se suspenda) su inscripción (se nos dice) “en tanto no recaiga 
pronunciamiento judicial sobre... efectos... sentencia dictada el 11 de noviembre de 2014 
por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao...”; esto es, sin objeción alguna 
en torno al título ahora en cuestión (se reitera) y por eventuales obstáculos que sólo se 
relacionan con otro título anterior (esa sentencia), que, además, ya había sido calificado 
favorablemente e inscrito por el mismo Registrador sin que en ese momento se opusiese 
ningún obstáculo o se requiriese subsanación o complemento alguno al respecto.
Se  vulneran  con  ello  diversos  principios  jurídicos  generales  e  hipotecarios, 
empezando por un elemental y fundamental principio de seguridad jurídica y/o de fe 
pública registral.
C)  En relación con lo hasta ahora expuesto y/o a su favor son invocables (sin 
perjuicio de otros vinculados que se puedan estimar de mejor o más adecuada aplicación 
al caso) los siguientes fundamentos.
– El  procedimiento  registral,  conforme  a  reiterada  doctrina  de  la  DGRN  está 
presidido o regido por el principio de rogación; el Registrador no debe actuar de oficio.
– El principio de legalidad, garantizado por el artículo 9 de la Constitución española, 
en  su  aplicación  al  registro  de  la  propiedad  (en  su  aplicación  registral)  impone  al 
registrador velar por el control de la legalidad vigente de los títulos presentados mediante 
su función calificadora, proporcionando así la seguridad jurídica que el mismo artículo 
garantiza junto con la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
– En torno a la extensión de la calificación registral, los medios que la Ley atribuye al 
registrador para desarrollarla son limitados: los documentos presentados y los asientos 
del registro (artículos 18 y 65.4 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento).
– Es  doctrina  reiterada  de  la  DGRN  que  los  asientos  del  Registro,  una  vez 
practicados  quedan  bajo  la  salvaguardia  de  los  Tribunales  y  entonces  para  su 
rectificación o complemento debe acudirse a las prescripciones del artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria que a su vez remiten a los artículos a los artículos 211 y siguientes en cuanto 
a la forma y los requisitos para rectificar los errores del Registro.
Y así, en el presente supuesto, en el que no se ve claramente que se haya cometido 
un error de número o letra o equivocación que pueda ser apreciado prima facie por el 
Registrador,  la  eventual  rectificación  o  subsanación-complemento  que  indirecta  e 
indebidamente se propugna por el Registrador ahora (con ocasión de presentación de 
título posterior) respecto de la indicada Sentencia que tras su calificación favorable 
causó anotación preventiva y definitiva (y no atacada) inscripción 13.ª de la finca 8037 a  e.
favor de esta Comunidad de Propietarios, no cabe sin consentimiento y conformidad de  w.b
ttaomdopso cloos e xinistteer)e.sados (que no existe) o sin correspondiente resolución judicial (que  2020-1164n https://w
D)  Por lo demás, con los propios fundamentos que se aducen en la calificación que 
se recurre podría llegarse –mutatis mutandi y con aplicación de la debida coherencia– a 
la estimación de la/s inscripción/es interesada/s; y en ese sentido:
Primero.–Nada que objetar a lo expuesto en el correlativo fundamento primero de la 
calificación impugnada en torno a lo establecido por el art. 3 de la LPH y art. 396 del 
Código Civil y normativa concordante.
Cabe destacar que el propio Sr Registrador admite expresamente y al respecto, al 
final de dicho fundamento, que:
“En  el  título  calificado  se  fija  la  cuota  de  participación  de  cada  uno  de  los 
apartamentos de aprovechamiento independiente del edificio señalado con el número 
(…) de Bilbao, por acuerdo adoptado por la junta general de propietarios de conformidad 
con los apartados 6 y 8 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.”
Y cabe señalar/añadir, vr., que es doctrina y jurisprudencia reiterada la de que han de 
considerarse elementos comunes aquellos que no se hayan descrito como susceptibles 
de aprovechamiento independiente, que no se encuentren suficiente y debidamente 
delimitados, y que no tengan asignada cuota de participación en la comunidad; todo lo 
cual es predicable de los espacios en cuestión que estuvieron ocupados por la/s ya 
extinta/s servidumbre/s.
Segundo.–Nada que oponer tampoco a cuanto en el correlativo se dice respecto del 
art. 8 de la LH y en torno al establecimiento obligatorio (desde la LPH de 1960) de 
pluralidad de folio o de folio registral diferente por/para cada uno de los diferentes pisos o 
locales susceptibles de aprovechamiento independiente.
Debiendo significarse de nuevo y al respecto que, de hecho, consta dicho folio 
registral diferenciado por/para cada uno de los elementos de los que se promueve 
correspondiente fijación de cuota de participación, y no consta, sin embargo, de los 
mencionados espacios anteriormente ocupados por la/s ya extinta/s servidumbre/s, lo 
que abunda en la consideración de la naturaleza común de estos últimos que se ha 
solicitado.
Tercero y cuarto.–Efectivamente, es posible el reflejo registral de los elementos 
comunes de un edificio, según resulta de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de 
Propiedad Horizontal y en el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria, y según tiene confirmado 
la  DGRN  a  través  de  diversas  resoluciones  donde  viene  a  establecer  que  en  la 
propiedad horizontal y como regla general todo lo que no aparece titulado como privativo 
se debe considerar común (RDGRN de 27 de enero de 2006, 9 de enero de 2012, 7 de 
julio de 2014,14 de abril de 2015, etc.).
Quinto.–Lo expuesto en el correlativo fundamento quinto de la calificación que se 
recurre se ha de tener por reproducido, y por completado, en su caso, con cuanto se 
tiene expuesto al respecto en este escrito y/o cuanto en el mismo sentido resulta o se ha 
de extraer del señalado título objeto de calificación.
Sexto.–Se ha de mostrar disconformidad, conforme a cuanto ya se tiene dicho al 
respecto en este escrito, con la introducción (parcial o sesgada –equivocada– contra los 
demás fundamentos aducidos como eventual justificación o base de su calificación 
desfavorable) de la mencionada escritura de 1943, ni con la relevancia o efecto que 
acaba por vincularle.
No se puede obviar que esa distinta titularización que ahora opone (únicamente 
respecto de uno de los espacios estimados comunes/no respecto del otro) no tenía ni  s
tiene folio registral propio; ni se puede obviar la en su caso consecuente cancelación/ oe.
rectificación que tras correspondiente calificación registral (sin observación de ningún  4ww.
d(oinibcsshctoár icpyu cclioóo)nm s oe1  3rhe.ªas budrleítaa l  add eemlr ipivsarmodpaoi o fd inteíct ulaal)o ;p  anohis otserear i oparun ieandlsizeca roidpbocv i–óiaenrl ,  dpeerno S pfeiionn ,tS eqrn.u ceOi a.–– ac io mfmapvoloi crya aed sost aee  npt iaeernsteea    2020-1164n https://w
supuesta titularidad anterior– habría participado activamente en todo el proceso (hasta la
firmeza de dicha sentencia y en la configuración del presente título), como ocasional
presidente de la Comunidad de Propietarios y como copropietario (aún) de la vivienda 
(…), sin ninguna objeción ni oposición, con su correspondiente consentimiento, sin que 
se pueda alegar al respecto indefensión alguna y/o buena fe protegible.
El aludido principio de legitimación registral (art. 1.3 y concordantes de la LH) es 
predicable, respecto de esa inscripción 13.ª, a favor de esta parte. Ese asiento ya 
practicado  –se  insiste–  se  encuentra  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  y 
produce/debe producir todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien con 
consentimiento de todos los interesados (que no se da) bien por los tribunales de justicia 
(que tampoco acontece) y de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(arts. 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Séptimo.–Conforme con cuanto se expone en el correlativo fundamento séptimo de 
la  calificación,  pero  para  predicarlo-aplicarlo  (precisamente)  respecto  de  dicha 
inscripción 13.ª a favor de esta Comunidad de Propietarios.
Octavo.–La subsanación del citado “obstáculo registral” debió interesarse, en su 
caso, con ocasión de la calificación del señalado título-sentencia que dio lugar a dicha 
inscripción 13.ª; no se hizo entonces (se calificó favorablemente a la vista de ese 
supuesto obstáculo y/o de los que pudieran surgir del Registro –ex arts 18 de la LH y 100 
del  RH–);  y  consecuentemente  no  procede  interesarlo  ahora,  con  ocasión  de  la 
presentación de un título diferente (el objeto de la presente calificación).»
IV
Mediante escrito, de fecha 8 de julio de 2020, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del 
recurso al notario autorizante del título calificado el día 2 de julio de 2020, no se ha 
producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 134, 501, 502 y 524 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 42, 82, 96 y 326 de la Ley 
Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo de la Sala 
Tercera de 16 de abril de 2013, y de la Sala Primera de 21 de octubre de 2013 y 7 de 
julio y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril 
de 1991, 3 de junio de 1992, 24 de febrero de 2001, 30 de septiembre y 15 de noviembre 
de 2005, 2 de marzo de 2006, 16 de enero, 8 de junio y 19 de febrero de 2007, 15 de 
junio y 16 de julio de 2010, 3 de marzo, 1 de abril, 21 de julio y 3 de diciembre de 2011, 
18 de enero, 3 de febrero, 21 de mayo, 16 de julio y 21 de noviembre de 2012, 1 y 6 de 
marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 12 de 
marzo, 12 y 13 de junio, 4 de julio, 2 de agosto y 2 de diciembre de 2014, 29 de enero 
y 14 de mayo de 2015, 11 de enero, 24 de mayo, 19 y 20 de julio y 2 de octubre de 2017 
y 4 de abril, 31 de mayo, 26 de julio y 14 de septiembre de 2018.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
elevación a público de un acuerdo adoptado en junta general extraordinaria en la que 
concurren las circunstancias siguientes:
– Se  otorga  elevación  a  público  de  un  acuerdo  adoptado  en  junta  general  o
extraordinaria de una comunidad, de fijación y constitución estatutaria de cuotas de  4ww.
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estatutario de las cuotas de participación con relación al total del edificio, cuya suma
completa es el cien por ciento, de los dos locales en planta baja y de cada una de las 
catorce viviendas del edificio –dos por planta–. El acuerdo fue notificado a todos los no 
asistentes sin que se haya manifestado discrepancia alguna al respecto. En el listado de 
propietarios que resulta del acta de la comunidad, y en la lista de propietarios que se 
detalla en la escritura de elevación a público del acta, en los pisos “primero” aparecen 
como titulares registrales don S. J. U. O. y doña J. M. Z. P. (primero derecha) y don E. L. 
J. (primero izquierda); en el acta y en el listado de la escritura no aparecen los hermanos 
O. G. y don P. V. C., que son titulares registrales de una parte de la planta primera.
– Mediante escritura de división de finca, de fecha 9 de abril de 1943, una parte del 
primer piso destinada a servicio de cinematógrafo, había sido adjudicada por mitad y 
proindiviso de la siguiente forma: en cuanto a una mitad, por terceras e iguales partes a 
los hermanos O. G. y la otra mitad a don P. V. C.
– Mediante sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de 
Bilbao el día 11 de noviembre de 2014, se resolvió un procedimiento ordinario promovido 
por la comunidad propietarios citada, en ejercicio de la acción negatoria de servidumbre 
contra las entidades mercantiles que eran predio dominante de la citada servidumbre de 
paso para servicio de cinematógrafo. La sentencia dictó la extinción de las servidumbres 
de paso y uso para servicio del cinematógrafo antes citado, que gravaban una parte de 
la planta baja y parte de la planta primera del edificio de dicha comunidad. En este 
procedimiento no han sido citados los titulares, hermanos O. G. y don P. V. C., antes 
mencionados.
– En  la  escritura  de  elevación  a  público  de  los  acuerdos  de  la  comunidad  de 
propietarios, no consta la titularidad registral de los hermanos O. G. y de don P. V. C. en 
cuanto a una parte del primer piso destinado a servicio de cinematógrafo, por lo que no 
se les señala cuota alguna de participación, por considerarse un elemento común del 
inmueble.
– En el Registro aparece una titularidad registral de don P. V. C. y don J. M., don A. y 
doña M. A. O. G. de la parte del primer piso, destinada a servicio de cinematógrafo, de la 
casa de Bilbao.
El registrador emite una calificación desfavorable por no constar la intervención en el 
procedimiento judicial de los actuales titulares registrales de las fincas, siendo así que 
suspende la inscripción de la escritura de elevación a público de los acuerdos en tanto 
no recaiga pronunciamiento judicial sobre los efectos que la sentencia dictada el día 11 
de noviembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao ha de 
tener con relación a la titularidad registral de don P. V. C. y don J. M., don A. y doña M. A. 
O. G. de la parte del primer piso, destinada a servicio de cinematógrafo, de dicho edificio.
La comunidad recurrente alega lo siguiente: que son comunes los elementos que no 
se hayan descrito como susceptibles de aprovechamiento independiente, que no se 
encuentren suficiente y debidamente delimitados, y que no tengan asignada cuota de 
participación en la comunidad, todo lo cual es predicable de los espacios en cuestión que 
estuvieron ocupados por las ya extintas servidumbres; que don J. M. O. G. había 
participado en el procedimiento como presidente de la comunidad de propietarios y como 
dueño del piso sexto derecha; que la subsanación del citado obstáculo registral debió 
interesarse, en su caso, con ocasión de la calificación de la sentencia que dio lugar a 
dicha  inscripción  y  que  no  se  hizo  entonces  siendo  calificada  favorablemente  y 
extinguiéndose las servidumbres.
2.  Entrando en el fondo del objeto del recurso, como ha manifestado la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (vid., por todas, la Resolución de 5 de febrero  e.
y 14 de septiembre de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el  w.b
ápmmráobxdiiumtoce ieh niepdsoottae tncodadoroi os l odsseu l sap sreiinefecncitpotoisos   ddmee ilse enRgteruagrsiids tanrdoo   jsuberaí djodic ealca lay  rsdeae lvs paurg oiunsacerrxdipaiacc itóitdnue dd  eleo nsla   ltionrisdb eutéfneranmlesiinsó onys,    2020-1164n https://w
estaPbalercai dporsa cetnic alar  Lceuya.lquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un 
obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso 
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en 
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de Registros y del Notariado que el 
principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos 
impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni 
han  intervenido  de  ninguna  manera,  ya  que  lo  contrario  supondría  extender  sus 
consecuencias a quien no ha sido parte violando el principio de tutela judicial efectiva y 
en definitiva el artículo 24 de la Constitución.
Como ha afirmado reiteradamente la Dirección General de Registros y del Notariado, 
es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su 
acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido 
contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace 
sino  desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si conforme al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario (vid, por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
Ciertamente el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los 
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por 
ende  los  registradores  de  la  Propiedad,  la  obligación  de  cumplir  las  resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a 
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con 
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y 
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este 
Centro  Directivo,  apoyada  en  la  de  nuestro  Tribunal  Supremo  (vid.  Sentencias 
relacionadas en el «Vistos»), que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido 
la  exigencia  de  tracto  aun  cuando  se  trate  de  documentos  judiciales,  ya  que 
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite e impone al registrador 
calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se 
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido 
oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
3.  Es cierto que también tiene declarado la Dirección General de Registros y del 
Notariado (a partir de la Resolución de 8 de octubre de 2013) que este criterio se ha de 
matizar y complementar con la doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado 
obstáculo registral pueda ser subsanado. En efecto,  la Sala de lo Contencioso de 
nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar en su Sentencia de 16 de 
abril de 2013, en relación con la Resolución de la Dirección General de los Registros y  s
del Notariado de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los  oe.
precedentes  razonamientos  jurídicos,  que  «esta  doctrina,  sin  embargo,  ha  de  ser  w.
aomcradeterizcnaaad ddaae,  l pcpouurme sup nlitmara ietráennstodo oludsceei ó londs e jr uedsqiuucpiiasuilet osfsitro mpsre o,e pnciou syl oads e e lqjaeu cceuo cnliatór nai dnsiscecc rióippnrce ipóternon cdreees,g ailsla,t  raadsleí  ccvioisemiónnoe    2020-1164n https://w
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necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión 
sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del 
procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva 
inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza 
el  competente  para  –en  cada  caso  concreto–  determinar  si  ha  existido  –o  no–  la 
necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia 
determinante  de  la  condición  de  tercero  registral,  con  las  consecuencias  de  ello 
derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en 
el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de 
ejecución judicial como el en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con 
remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se conviertan 
automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los 
expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los 
supuestos  en  los  que  la  pretensión  registral  no  cuenta  con  el  indicado  origen 
jurisdiccional. Sólo, pues, en tal situación –esto es, analizando de forma particularizada 
cada  caso  concreto–  podrá  comprobarse  por  el  órgano  jurisdiccional  la  posible 
concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en 
el  artículo  105  de  la  LRJCA,  pues  se  trata,  esta,  de  una  indelegable  decisión 
jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto».
De  forma  concorde  con  lo  expuesto,  en  defecto  de  consentimiento  expreso  y 
auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe 
exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si 
los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de 
intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias 
que  deban  ser  dignos  de  protección,  como  expresamente  ha  reconocido  la  citada 
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil).
4.  No obstante, como puso de relieve la Resolución de 14 de mayo de 2015, 
tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, 
como en este supuesto, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación 
del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, 
por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo 
la responsabilidad del demandante.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente 
las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en 
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21  s
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho  oe.
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento  w.
jPurdimicTeiaarmla e bnidé eqnlu  heTa hryiab qyuuane as lci ditSoa urp pearnrettemre”»o l. osd efa l2lo1s  mdeá s nroevciieemntberse l ad See n2t0e1n7ci aq dueel,  Pdleen ou dnea  laf oSrmalaa   2020-1164n https://w
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particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. 
Conforme  al  art.  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era 
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
5.  Reiterando  una  asentada  doctrina,  la  Dirección  General  de  Registros  y  del 
Notariado ha afirmado en su Resolución de 2 de agosto de 2014 que la declaración de 
nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte 
los  titulares  de  derechos  y  cargas  posteriores  y  que  no  fue  objeto  de  anotación 
preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o 
derechos  que  se  haya  mantenido  vigente,  no  puede  determinar  su  cancelación 
automática. Es preciso tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a 
las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el 
consentimiento  de  sus  titulares  o  una  sentencia  firme  dictada  en  juicio  declarativo 
entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es 
exigencia  constitucional  la  protección  jurisdiccional  de  los  derechos,  y  d)  que  la 
anotación preventiva de demanda, que fue solicitada, no llegó a practicarse por defectos 
que no llegaron a subsanarse y por acordarse posteriormente el levantamiento de tal 
medida cautelar por el órgano judicial competente.
Todas  las  anteriores  consideraciones  llevan  al  resultado  de  que  para  que  una 
sentencia  despliegue  toda  su  eficacia  cancelatoria  y  afecte  a  titulares  de  asientos 
posteriores –cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda– 
es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este 
caso no se ha efectuado. En el caso de que el procedimiento se haya entendido  s
exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula (pero que dejó de ser titular  oe.
registral en virtud de otra transmisión posterior inscrita), la sentencia sólo producirá  w.
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pRreogciesdtriom.iento, ni se ha llegado a practicar la anotación preventiva de la demanda en el  BOE-A-cable e
6.  Es cierto que en el presente caso la sentencia que acompaña al documento que 
se presenta a calificación, ha declarado la extinción de servidumbres y la cancelación de 
una serie de inscripciones registrales. Es decir, son resoluciones judiciales declarativas. 
A este respecto, conviene recordar que las sentencias declarativas y las constitutivas no 
requieren  de  ejecución  procesal.  Así  resulta  con  nitidez  de  los  dispuesto  en  los 
artículos 517.2.1.º y 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dispone el artículo 521.2 que 
«mediante  su  certificación  y,  en  su  caso,  el  mandamiento  judicial  oportuno,  las 
sentencias  constitutivas  firmes  podrán  permitir  inscripciones  y  modificaciones  en 
registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución». Por tanto, no es 
necesario  que  se  abra  una  fase  de  ejecución  para  que  una  sentencia  de  estas 
características sea título suficiente para practicar en el Registro las inscripciones que 
resulten procedentes.
Ahora bien, si se tienen en cuenta las particulares circunstancias que concurren en 
este caso, puede concluirse que la eventual decisión judicial futura de abrir un trámite de 
ejecución a instancia de parte podría tener como objetivo evitar la indefensión del titular 
registral del dominio afectado por la orden de la cancelación, dándole la opción de alegar 
lo que a su derecho convenga. Como puso de manifiesto la reciente Resolución de este 
Centro  Directivo  de  31  de  mayo  de  2018  si,  como  se  ha  expuesto  en  apartados 
anteriores, el fundamento último del principio de tracto sucesivo, de acuerdo con lo que 
prevé el artículo 24 de la Constitución, es impedir la indefensión del titular registral, ha de 
considerarse que tal posibilidad de indefensión podría quedar descartada respecto del 
citado titular registral en caso de que se le conceda en trámite de ejecución la posibilidad 
de realizar alegaciones en el proceso.
Pero lo que no cabe es que en sede del procedimiento registral, o del presente 
recurso gubernativo, cuya finalidad es revisora de la legalidad y acierto de la previa 
calificación del registrador y que carece de carácter contradictorio respecto de las partes 
en el litigio del que trae causa la propia calificación, pueda adoptarse una decisión 
inaudita parte que prejuzgue mediante la práctica de asientos definitivos (como son las 
cancelaciones) la cuestión de fondo debatida, sin un previo pronunciamiento judicial 
sobre la extensión de efectos de la sentencia a personas que no han sido parte ni han 
estado  emplazadas  en  el  procedimiento  ordinario,  y  sin  que  las  mismas  tengan 
oportunidad de alegar lo que a su derecho convenga al menos en trámites de ejecución 
de la propia sentencia.
7.  La legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar 
los rigores del principio del tracto sucesivo con los principios citados relativos a los 
procedimientos judiciales, lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados 
supuestos  de  excepción  a  aquel  principio  hipotecario,  en  sentido  material  y  no 
meramente  formal.  Uno  de  estos  supuestos  es  el  previsto  en  el  párrafo  final  del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria que, tras establecer que «no podrá tomarse anotación 
de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el 
titular  registral  es  persona  distinta  de  aquella  contra  la  cual  se  ha  dirigido  el 
procedimiento»,  añade  a  continuación  la  excepción  de  que  «en  los  procedimientos 
criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer 
de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios 
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar 
así en el mandamiento».
Es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad de anotar sin cumplir 
estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se  s
contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, en relación con la  oe.
práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de embargo preventivo o  w.
d«deienn dptirrcooio hdsibe rilac picórionon pdaioele  psdr iodscpeeo qdnuiemer )iee, lny vt oep rrjdeuavddiiace iardole  ytci tiussiluóajnre  tdome  oalot issvu amsd aisg madreoalsn  jt[uíbaeisez n soeo sbt]r riebesu l naea l eli mxciopstmuetnpaceditoae» nd,t eey    2020-1164n https://w
como tal supuesto excepcional no es susceptible de interpretación extensiva.
Otro  supuesto  en  que  el  legislador  ha  querido  excepcionar  la  regla  del  tracto 
sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley General 
Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de 
la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de 
prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que 
el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al 
obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control 
efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control.
8.  En el presente supuesto, existe una titularidad registral que no se ha considerado 
en  el  acta  y  documento  que  se  presenta  a  inscripción,  y,  en  la  sentencia  que  se 
acompaña, relativa a un procedimiento de extinción de servidumbres, no han sido oídos 
ni personados, ni como demandantes ni como demandados, los titulares registrales 
mencionados antes. El citado procedimiento judicial no versa sobre las titularidades del 
edificio sino tan solo sobre la subsistencia o extinción de unas servidumbres de paso y 
no ha sido oído el titular registral. En consecuencia, en la regularización de las cuotas 
que ahora se pretende, no se cumple el principio de tracto sucesivo, lo que podría 
resolverse con un pronunciamiento judicial motivado, sobre los efectos que la sentencia 
ha de tener con relación a la titularidad registral de los hermanos O. G. y don P. V. C.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2020-1164n https://w