BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 213 Viernes 7 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65791
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9375 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Arcos de la Frontera, por la que se 
suspende la inscripción de un acta de acreditación de final de obra.
En el recurso interpuesto por don José Luis García-Carpintero Muñoz, notario de 
Sevilla, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arcos de la 
Frontera, doña María Jesús Vozmediano Torres, por la que se suspende la inscripción de 
un acta de acreditación de final de obra.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 27 de enero de 2020 ante el notario de Sevilla, don 
José Luis García-Carpintero Muñoz, con el número 122 de protocolo, los titulares de la 
finca registral número 1.476 del término de Villamartín declaran la terminación de la 
edificación existente sobre la misma.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«La registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
precedente documento, ha resuelto no admitir su inscripción en los Libros del Archivo de 
este Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera a a [sic] su cargo en base a los 
siguientes:
Antecedentes de hecho:
I
Cr Gestión Hipotecaria presentó en el Registro de la Propiedad de Arcos de la 
Frontera, provincia de Cádiz, acta de finalización de obra autorizada por Don José Luis 
García Carpintero Muñoz el día 27/01/2020 con el número 122/2020 de su protocolo.
II
En virtud de dicha presentación se efectuó telemáticamente el 28/01/2020 bajo el 
asiento  de  presentación  número  1060  del  Diario  de  Operaciones  número  131  del 
mencionado Registro, aportándose copia liquidada el 19/02/2020.
III
El  documento  reseñado  fue  estudiado  y  calificado  por  este  Registrador  de  la  o
Propiedad que suscribe en orden a determinar si con arreglo a la legislación vigente era  75ww
ocFo ronnnotit nesuruaas,c cióernep.stiublltea nddeo  acqcueed eer l a mloissm Loib raodso dleecl eR edgei stlroos  ddee lfae cPtorosp iqeudea d sdee  eAxrpcoress adne  laa   OE-A-2020-93able en https://
Presupuesto de hecho registral:
Se presenta escritura en la que se declara la finalización de una obra nueva en 
construcción de un edificio en propiedad horizontal con tres elementos. Cada uno de 
ellos aparece inscrito a nombre de uno de los otorgantes en virtud de la previa escritura 
de declaración de de [sic] obra en construcción, constitución en régimen de propiedad 
horizontal y determinación de titularidad.
No se aporta certificación técnica con las coordenadas de la huella de la edificación, 
y comprobadas las de catastro no son coincidentes con lo declarado.
No se aporta seguro decenal, haciendo constar el notario que cada otorgante es 
“autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar y manifiestar [sic] que destina 
el inmueble para uso propio”.
La licencia lo fue para edificio plurifamiliar de tres viviendas.
El certificado final de obra es de construcción de edificio de tres viviendas.
La memoria descriptiva lo es de edificación de carácter residencial plurifamiliar.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1, 2, 18, 19, 19 bis,y especialmente el 10.3 y 202 de la Ley 
Hipotecaria tras la la [sic] Ley 13/2015 de 24 de Junio, de reforma de la LH y del texto 
refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario,  98  y  siguientes  del  Reglamento 
Hipotecario; y el artículo 6 de la resolución de 29/10/2015 de la Subsecretaria de la 
Presidencia, por la que publica la resolución conjunta de DGRN y de DGC en la que se 
regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los 
Registros de la Propiedad, según lo recogido en la citada ley 13/2015, publicado en el 
BOE  número  260  de  30/10/2015  resolución  número  11655,  para  el  defecto  de  las 
coordenadas de la superficie ocupada por la edificación; y especialmente respecto del 
segundo  la  disposición  adicional  segunda  de  la  ley  38/99  de  5  de  noviembre,  de 
ordenación de la edificación, en su redacción tras la modificación dispuesta por la 
ley 53/2002 de 30/12 de medidas fiscales, administrativas y de orden social,Resolución-
Circular  de  3  de  diciembre  de  2003,  y  resoluciones  de  la  DG  de  26/7/2010,  o  la 
de 29/11/2017 que luego referiré, he decidido,
Suspender la inscripción solicitada por los siguientes defectos:
1)  Es necesario hacer constar en el Registro “la porción de suelo ocupada... (que) 
habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”, 
debiendo  para  ello  aportar  junto  con  la  escritura  que  se  califica,  bien  certificación 
catastral descriptiva y gráfica que la incorpore, o bien representación gráfica alternativa, 
en la forma que dispone dicha resolución. (10.3 y 202 de la LH)
2)  Es ser necesario aportar seguro decenal de la totalidad del edificio, ya que la 
simple  manifestación  de  los  interesados  de  que  construyen  en  régimen  de 
autopromoción individual o en régimen de comunidad valenciana (manifestación que 
realizaron en la escritura de obra nueva en construcción), no implica que queden exentos 
del seguro decenal. La DG ha señalado, que entre otras cosas ha de atenderse a la 
estructura de la edificación realizada, de modo que esta ha de ser susceptible de esa 
construcción y aprovechamiento independiente del resto de los elementos, circunstancia 
que no se da en este caso, pues los elementos incluso se desarrollan en distintas 
plantas  cada  uno,  lo  que  hace  difícil  la  pretendida  autonomía  tanto  en  el  período 
constructivo como en el posterior, en que los elementos están conectados en régimen de 
propiedad horizontal, debiendo existir aunque no se mencione una estructura y red de  e.
instalaciones comunes, además del “acceso al edificio y el espacio comunitario”, así  w.
como de “única fachada a viales públicos”, como se indica en la escritura y documentos  75ww
incoIrgpuoaralmdeons.te se refiere en el documento calificado que el edificio es plurifamiliar de tres
viviendas, o edificio residencial plurifamiliar.
El fundamento 9, de la RDGSJFP de 29 de noviembre de 2.017, recoge claramente 
el planteamiento que yo entiendo aplicable a este supuesto de hecho, y que transcribo, 
destacando en negrita los párrafos de especial relevancia para este supuesto:
“La ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del 
seguro, pues ha de tratarse de un ‘autopromotor individual’ y, además, de ‘una única 
vivienda unifamiliar para uso propio’ (cfr., por todas, las Resoluciones de 11 de febrero 
y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
En relación con el requisito subjetivo, es doctrina reiterada de esta Dirección General 
que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones 
rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo expresan, 
entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten 
comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas 
jurídicas,  dado  que  en  última  instancia  éstas  son  una  sola  entidad,  esto  es,  son 
individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa la Resolución-
Circular  de  3  de  diciembre  de  2003  afirmó  la  inclusión  dentro  del  mismo  de  la 
denominada ‘comunidad valenciana’ para la construcción de edificios; si bien únicamente 
cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y 
respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda 
unifamiliar  para  cuya  construcción  se  han  constituido  en  comunidad.  En  suma,  el 
concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor 
colectivo que contempla la propia ley. Por ello, la Resolución de este mismo centro 
directivo de 16 de mayo de 2014 llegó a la conclusión de que el hecho de que una única 
vivienda familiar pertenezca en copropiedad a varias personas distintas no impide que 
puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos atendiendo 
a la finalidad de la norma.
En relación con los requisitos objetivos de la excepción, la reforma introducida por la 
Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la 
necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: a) 
que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina 
(Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea ‘unifamiliar’; b) que la 
vivienda se destine a ‘uso propio’, y c) que se trate de ‘una única’ vivienda.
El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas 
y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, 
que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso 
individual.  Jurídicamente  se  estructura  como  una  única  entidad  física  y  registral, 
susceptible de una sola titularidad.
Por lo que respecta al concepto de ‘vivienda destinada a uso propio’, se entiende 
toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar 
destinada  originariamente  a  posterior  enajenación,  entrega  o  cesión  a  terceros  por 
cualquier título (cfr. artículo 9 de la ley). Dentro de este concepto de terceros deben 
comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, 
como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los 
arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras 
titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.
En efecto, la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada 
por  la  Ley  53/2002,  de  Medidas  Fiscales,  Administrativas  y  del  Orden  Social,  tras 
establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o 
caución antes referido en ‘el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda  e.
unifamiliar para uso propio’, añade a continuación, sin embargo, que en el caso de  w.b
producirse la transmisión ‘inter vivos’ dentro del plazo de diez años de la citada vivienda  75ww
‘geal raanuttíoap aro qmuoet osre,  sreafliveore p ealc atop aertna dcoo natnraterrioio, r qpuoer deal rtáie mobploig aqduoe  rae sltae  cpoanratr actoamcipólne tadre  lolas 
pdrieezs cariñboes ’q. uCeo, mao  taglaersa netfíeac dtoesl , cnuom psleim aieuntotori zdaer áens tnai  oinbslicgraibciiróánn,  elan  meils mRae gdisistrpoo sdieci ólna 
Propiedad escrituras públicas de transmisión ‘inter vivos’ sin que se acredite y testimonie
la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar 
haber  utilizado  la  vivienda,  fuese  expresamente  exonerado  por  el  adquirente  de  la 
constitución de la misma.
Finalmente, respecto del alcance del requisito que se incluye en la expresión de 
‘única vivienda’, ya tiene declarado este centro directivo que esta exigencia no constriñe 
el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de 
residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria (cfr. Resolución de 5 
de abril de 2005). Lo que trata de expresa la norma, cuando establece que se ha de 
tratar de ‘una única vivienda unifamiliar para uso propio’, es que la excepción se contrae 
a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo 
que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir 
del  seguro  decenal  un  número  indefinido  e  ilimitado  de  viviendas  unifamiliares 
(edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, 
circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.
Por último, tampoco puede olvidarse que imponer la obligatoriedad del seguro, salvo 
los supuestos de excepción expresamente contemplados en la Ley incluso cuando el 
promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio 
que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica 
la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento 
a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho 
previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 
de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, 
que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto 
del propio asegurado, si bien también se explica y justifica por su afectación al eventual 
interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la 
edificación, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y 
disfrute o los arrendatarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya 
dividido.
En conclusión, la ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la 
exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un ‘autopromotor individual’ y, además, 
de ‘una única vivienda unifamiliar para uso propio’ (cfr., por todas, Resoluciones de 11 de 
febrero y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
Pues bien, en el presente caso no concurren tales requisitos subjetivos ni objetivos. 
En  primer  lugar,  la  declaración  de  final  de  obra  es  realizada  por  los  titulares 
comparecientes de forma conjunta, y no de forma separada respecto de cada una de las 
viviendas,  tal  y  como  resulta  del  tenor  del  acta  que  hace  referencia  a  ‘la  citada 
construcción’ o ‘la obra está finalizada’, calificando por ende la obra como una entidad 
única.
Pero es que incluso en el caso de que se interpretara que la declaración es individual 
por cada titular respecto de la vivienda de su titularidad cuya obra finalización se declara, 
lo cierto es que la doctrina que esta Dirección General tiene fijada respecto de la llamada 
‘comunidad valenciana’, entendiendo por tal ‘la construcción de diversas viviendas por 
una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ‘ab initio’ de su 
propia vivienda con carácter independiente’ (cfr. Resolución-Circular de 3 de diciembre 
de 2003), que la asimilación al concepto de autopromotor individual de la ‘comunidad 
valenciana’ para la construcción de edificios, se admite ‘si bien únicamente cuando las 
circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto 
de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar  s
para  cuya  construcción  se  han  constituido  en  comunidad.  Para  ello,  debe  tenerse  oe.
presente  que  en  esta  especie  de  comunidad  no  rigen  las  normas  de  propiedad  w.
horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios,  75ww
staiel nmdoa ndeureañ oqsu eca dloas  unvoic idoes  eoll ods edfeec stous  prdoep iaq uveiv ieanddoale czocan  ccaardáac tevr iviniednedpae nudnieifnatme;i ldiaer 
únicamente  fueren  imputables  a  sus  propios  elementos  estructurales,  y  no  a  los
derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente 
sitos en parcela independiente’ (Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
En el presente caso, sin embargo, no concurre esta independencia estructural de las 
tres viviendas, situadas dos de ellas en la planta baja y la tercera en la planta primera del 
edificio,  e  integradas  en  un  mismo  régimen  de  propiedad  horizontal,  del  que 
precisamente son elementos comunes e inseparables el ‘suelo, vuelo, cimentaciones y 
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de 
carga;  las  fachadas…’  (cfr.  artículo  396  del  Código  Civil),  lo  que  imposibilita  dicha 
asimilación.  Precisamente  esta  inseparabilidad  del  conjunto  de  los  elementos 
estructurales comunes de los edificios que arquitectónicamente hace interdependientes 
unos elementos privativos con otros es lo que justifica que respecto de los edificios 
configurados en régimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa prevea que 
el otorgamiento del acta de finalización de la obra nueva, en caso de no realizarse por el 
conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de la junta de 
propietarios (cfr. artículo 47.2.c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y Resolución 
de 26 de julio de 2010).
En  segundo  lugar,  tampoco  concurre  en  este  caso  el  requisito  objetivo  de  la 
exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no se trata 
de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio 
plurifamiliar integrado por cuatro viviendas en la que existen elementos comunes a todas 
ellas que resultan de la división horizontal previa –cfr. artículos 396 del Código Civil 
y  3.b)  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal–.  Por  ello,  la  construcción  no  puede 
considerarse individual por cada uno de los propietarios respecto de su entidad (lo que 
hubo en su momento fue una declaración conjunta de construcción del edificio y ulterior 
división horizontal con cesación de comunidad), sino que, por su propia naturaleza, es un 
acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil).
(...)
De todo ello resulta que no concurren en este supuesto de hecho de los requisitos a 
los que la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas 
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, subordina la excepción legal al régimen 
general  de  la  exigencia  del  seguro  decenal,  al  no  tratarse  de  un  supuesto  de 
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar.”
Los hechos y fundamentos de Derecho expresados determinan que el Registrador 
que suscribe haya resuelto suspender la inscripción solicitada por considerar que los 
defectos apreciados en esta nota de calificación tienen carácter subsanable.
No se toma anotación preventiva de suspensión con arreglo a lo dispuesto en el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria por no haber sido solicitada.
Prorrogado el asiento de presentación conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Puede (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Jesús 
Vozmediano Torres registrador/a de Registro Propiedad de Arcos de la Frontera a día 
diez de Marzo del año dos mil veinte.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Luis García-Carpintero Muñoz, 
notario de Sevilla, interpuso recurso el día 7 de mayo de 2020 mediante escrito en el que  e.e
alegaba lo siguiente: b
regis«tEraslt eq uree cduisrspoo ngeu lbae nrneacteivsoid asde  dceiñ aep aolr tasre gseugnudroo  ddeefceecntoa l ddee  llaa  tnootatalid daed  dceall ieficdaifcicióion. 
Vamos a agrupar los argumentos esgrimidos por la registradora en la calificación, para 
ordenar los fundamentos jurídicos de este recurso, en los dos bloques siguientes:
1.º  Que  no  es  suficiente  la  simple  manifestación  de  los  interesados  de  que 
construyen  en  régimen  de  autopromoción  individual  o  en  régimen  de  comunidad 
valenciana.
2.º  Que  la  estructura  de  la  edificación  realizada  debe  ser  susceptible  de  ese 
régimen constructivo, circunstancia que no se aprecia en este caso, pues los elementos 
incluso se desarrollan en distintas plantas cada uno, existiendo elementos comunes que 
lo hacen inviable, por tratarse de un edificio plurifamiliar de tres viviendas, o edificio 
residencial plurifamiliar.
Concluye  la  calificación  registral  recurrida  con  la  transcripción  literal  del 
fundamento 9 de la Resolución de la DG de 29 de noviembre de 2017.
Frente a dichos argumentos de la registradora, este notario, autorizante tanto de la 
obra nueva en construcción ya inscrita como del acta de terminación objeto de recurso, 
contrapone los siguientes:
1.º  Argumento que podríamos llamar subjetivo o relativo a las manifestaciones, es 
decir, la insuficiencia, por sí solas, de las declaraciones de las partes, en el sentido de 
hacer constar que construyen en comunidad valenciana.
A  juicio  de  este  notario,  las  “simples  manifestaciones”  efectuadas  por  los 
autoconstructores o autopromotores en la escritura de declaración de obra nueva en 
construcción, por sí mismas, merecen un especial reconocimiento por su importancia y 
alcance.
La  denominada  “comunidad  valenciana”  es  precisamente  fruto  de  la  libertad 
dispositiva o convencional en el ámbito civil, libertad que ampara a los otorgantes y que 
tiene su cauce de expresión –precisamente– en las manifestaciones y declaraciones de 
voluntad que plasman los interesados en el documento público. La configuración y 
caracteres de esta comunidad especial, ante la carencia de un régimen legal, procede de 
la práctica notarial y registral y especialmente de la denominada “jurisprudencia registral” 
que emana de las Resoluciones de la DGRN, siendo pionera en su aceptación la de 18 
de  abril  de  1988.  Tal  como  expone  el  notario  recurrente  y  se  transcribe  en  los 
antecedentes de dicha Resolución, “se ha discutido en la doctrina acerca del carácter 
imperativo o dispositivo de la accesión inmobiliaria en nuestro derecho y, en concreto, el 
derecho de superficie que establece el artículo 358 del Código civil, siendo hoy día el 
sentir mayoritario de la doctrina que dicho artículo no es rigurosamente imperativo, ya 
que la Ley admite diferentes supuestos que implican una desviación e incluso una 
derogación del principio de la accesión, como son: el artículo 361 del Código civil; el 
antiguo artículo 1404.2 de dicho Código que establecía la accesión invertida; el derecho 
de superficie; el derecho de vuelo, sobrevuelo o levante; y la propiedad horizontal que 
significa una modificación del principio de la adhesión, puesto que de lo contrario los 
pisos y locales pertenecerían a los condueños del suelo y en idéntica proporción. Todo 
ello  demuestra  que  se  admite  la  estipulación  contraria  al  principio  de  la  accesión, 
siempre que se canalice a través de alguna de las excepciones que la Ley permite y 
sirva para la consecución de fines legítimos; y por lo tanto, que dicho principio tiene en 
nuestro  derecho  un  carácter  no  rigurosamente  imperativo.  Dicha  comunidad  de 
constructores en régimen de Propiedad Horizontal tiene su fundamento en el acuerdo 
expreso de los copropietarios del solar al amparo del principio de libertad de pactos que  s
proclama los artículos 392 y 1.255 del Código civil. En ella el juego de la accesión queda  oe.
modalizado, de forma que a medida que la construcción avanza, cada copropietario va  w.
cecoonmn esoso tlasido afbanrsede o,l  onlsoo sse  ldelleemrveeacnrhítaoo ssa   cqloaum es uohnluaecnsi ó.d nNe  eincgoaardrrm eesifspiciobanlecdi aed reale lq  rtuéaegn itlmoo ses noc obdpreer o plparisoe ptpaiearidrotaesd se  hnpo rfirvaizasoteinv dtaaesl    2020-9375n https://ww
construcción del edificio podrían ejercitar la acción de división del solar. De esta forma a
través de la propiedad horizontal ab initio, supuesto que recoge la escritura calificada, se
modaliza el juego de la accesión, adquiriendo los propietarios originarios del suelo, la 
propiedad del departamento privativo de su pertenencia sin necesidad de crear una 
comunidad romana por cuotas sobre el edificio, de la cual habría que salir por el 
procedimiento de la disolución para llegar a la propiedad por pisos, siendo posible la 
inscripción directa a favor de los titulares, de los pisos y locales”.
Pues  bien,  en  nuestro  supuesto,  si  los  otorgantes  de  la  escritura  previa  de 
declaración de obra nueva hacen constar y manifiestan que estaban ejecutando “a su 
costa,  por  cada  uno  de  los  comuneros  de  dicha  obra  nueva  en  construcción,  su 
respectivo  elemento  independiente  y  proporcionalmente  a  su  participación  en  la 
comunidad los elementos comunes del edificio, de manera que la propiedad de dichos 
elementos privativos les pertenece desde un principio en virtud de convenio expreso, 
según el sistema doctrinalmente denominado de ‘comunidad de constructores o de 
autopromotores’  o  ‘comunidad  valenciana’  y  conforme  admite  la  Resolución  de  la 
D.G.R.N. de 18 de abril de 1988” y si estas simples manifestaciones son suficientes a los 
efectos  de  inscribir  directamente  a  favor  de  los  mismos  su  respectivo  elemento 
independiente, sin exigir previa extinción de condominio, y sin exigir entonces que las 
características constructivas del edificio permitan el pacto o convenio valenciano, quizás 
pueda entenderse que, cuando se califica el acta de terminación, no es el “momento 
registral  oportuno”  para  negar  la  condición  de  comunidad  valenciana,  con  la 
consecuencia de no aplicar la excepción a la exigencia de seguro decenal.
Si bien es indiscutible que la exigibilidad del seguro decenal procede al hacer constar 
la terminación y no en el momento de declarar la obra nueva en construcción, es dudosa 
la  oportunidad  de  exigir  el  seguro  cuando  la  obra  ya  está  terminada,  y  obligar  a 
ocasionar unos gastos no previstos al autopromotor que va a destinar a uso propio su 
vivienda. Si el pacto de autoconstrucción valenciana que consta en la escritura de 
declaración de obra nueva y que se recoge en dichas manifestaciones, es por sí solo 
suficiente para aceptar la forma especial y convencional de adquirir por accesión en que 
consiste dicha comunidad, las condiciones constructivas del edificio no debieran ser 
motivos para concluir que es exigible el seguro decenal en base al argumento de que las 
características técnicas de la edificación son incompatibles con esta forma especial de 
autoconstruir. Entiendo que denegar ahora el acceso al Registro del acta de terminación 
cuando  se  permitió  la  inscripción  de  la  obra  nueva  con  los  mismos  caracteres 
edificatorios –respetando indudablemente la libertad e independencia de la calificación 
registral, así como la impecable actuación profesional de la registradora– bien puede 
sonar a cambiar las reglas de juego cuando se va a pitar el final del partido.
2.º  Tampoco se comparte el segundo argumento, que podemos llamar objetivo o 
técnico, de que la estructura de la edificación declarada no sea susceptible de ese 
régimen constructivo. En este sentido, señala la nota de calificación que los elementos 
“incluso se desarrollan en distintas plantas cada uno», existiendo elementos comunes 
que lo hacen inviable y por tratarse de un «edificio plurifamiliar”.
A tales efectos, hay que destacar que, en todas las Resoluciones en las que la DG 
ha abordado este mismo tema, las distintas viviendas independientes construidas en 
régimen de comunidad valenciana se encontraban precisamente ubicadas en distintas 
plantas, y pese a ello –o por tratarse de algo irrelevante– se ha aceptado en la mayoría 
de las ocasiones la no exigibilidad en tales supuestos del seguro decenal.
Repasemos algunas Resoluciones de la DG sobre la materia:
– En la repetida Resolución de 18 de abril de 1988, se trata de dos hermanos 
dueños por mitad y proindiviso de una finca urbana que, previa demolición de la misma,  e.
están construyendo, cada uno de los autopromotores, una vivienda; uno en la planta baja  w.b
y el otro en la planta alta. El supuesto de hecho es casi idéntico al que es objeto de este  75ww
rdeac ucrasrota.  Ednet onnacteusr anleoz ear ae ne xliag ibjuleri sepl rsuedgeunrcoi ad erecegnisatrl,a pl ear ola e sc odmesutnaicdaabdl ev qauleen,c ciaunaan,d oe sstea 
form–a  Eesnp leac Riael sdoel uccoiónnd odme in9i od e“n macaey”o  edne u 2n0a0 e7d, ilfaic eascciórintu eran  cvaelritfiiccaald.a tiene por objeto una
obra nueva terminada que se declara por los cuatro condóminos de una finca, y se trata
de un edificio de tres plantas en el que se ubican dos viviendas, una en la planta primera 
y otra en la segunda. En este recurso el Registrador señala en su nota denegatoria que 
«la Dirección General, además de tratar de la pluralidad de autopromotores, se está 
refiriendo a la naturaleza de la construcción, que ha de ser aislada, con independencia 
del número de plantas de que se componga o del número de instalaciones que pueden 
existir en la extensión de terreno sobre el que se erigen, siempre que se trate de una 
unidad de morada que no comparta elementos comunes con otras, como ocurre con la 
propiedad horizontal y, por tanto, en la escritura calificada. Otro argumento a favor de 
esta interpretación es que el seguro es único para todo el edificio. En el caso de que el 
propietario de una de las viviendas venda antes de los diez años y el comprador quiera 
el seguro, este seguro sólo puede ser de todo el inmueble, ya que protege de los vicios o 
defectos que tenga su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los 
forjados,  los  muros  de  carga  u  otros  elementos  estructurales,  y  que  comprometan 
directamente  la  resistencia  mecánica  y  estabilidad  del  edificio.  Por  las  razones 
expuestas, en el supuesto calificado parece exigible la constitución del seguro». Sin 
embargo,  frente  a  tales  argumentos,  que  parecen  similares  a  los  de  la  nota  de 
calificación recurrida en nuestro supuesto, el Centro Directivo resuelve que «es doctrina 
reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe 
llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma 
amplia. Así destacan, entre otras, la Resolución de 5 de abril de 2005 y la de 9 de julio 
de 2003, que admite comprender tanto a las personas físicas como a las personas 
jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, son individuales 
siguiendo  un  criterio  numérico.  El  concepto  de  autopromotor  individual  ha  de 
interpretarse  en  contraposición  al  promotor  colectivo  que  contempla  la  propia  Ley. 
Además, la reforma exige acreditar que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se 
determina por el uso a que se destina (Res. 24 de mayo de 2001), sino que es unifamiliar 
y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al 
menos mientras no se transmita. Esto podrá hacerse a través de determinados requisitos 
administrativos, pero en la escritura de obra nueva construida o en construcción, la 
exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro quedará cumplida 
con la manifestación en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración de obra. 
(…) En este contexto de interpretación amplia del concepto de autopromotor para uso 
propio debe incluirse la denominada «comunidad valenciana». La Resolución Circular de 
este  Centro  Directivo  de  3  de  Diciembre  de  2003,  afirmó  que  el  concepto  de 
autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión 
dentro  del  mismo  de  la  comúnmente  llamada  «comunidad  valenciana»  para  la 
construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas 
de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores 
que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han 
constituido en comunidad. Se decía que el concepto de comunidad valenciana está 
referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, pero 
no se excluía siempre y en todo caso supuestos de división horizontal en sentido vertical. 
También  aquí  puede  existir  “comunidad  valenciana”  cuando  se  construyan  diversas 
viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab 
initio»  de  su  propia  vivienda  con  carácter  independiente,  es  decir,  cuando  existe 
autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes. En el supuesto 
de  hecho  de  este  recurso  lo  esencial  es  que  estamos  ante  dos  autopromotores 
individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para  s
destinarla  a  uso  propio  y  sin  ningún  ánimo  de  lucro,  que  no  tienen  intención  de  oe.
transmitirla en un primer momento, por lo que no parece que el espíritu de la Ley persiga  w.
la contratación del seguro decenal en este supuesto, todo ello sin perjuicio de que, si  75ww
caolgnucnluos dióen  lodse h iljao so pbrreat esnind ep trroabnasrm qitiur ela  lav ivhiean ddae sdteinnatdroo  dae  luosso d iperzo paiñoo, so s icguuaienndtoe,s  aau lna 
pcoronbtráantadcoilóon,  ndoe  usne as eegxuornoe draedceon dael  úensictao  soobbligrea claió tno taploidr aedl  daedlq eudirieficnitoe., será necesario la  BOE-A-cable e
– En la Resolución DGRN de 23 julio de 2010, si bien el Registrador también 
argumenta que no se trata de una única vivienda unifamiliar, pues en el edificio de cuatro 
plantas se declaran dos viviendas y dos locales más varios aparcamientos y trasteros, 
finalmente la Dirección General no acepta en este caso singular la exoneración del 
seguro decenal, pero no por los que hemos calificado como inconvenientes «técnicos» 
de la edificación, sino porque en este caso faltó el requisito subjetivo ab initio, ya que se 
formalizó una extinción de condominio y no existió convenio o pacto de comuneros 
valencianos desde un principio, sino una rectificación a posteriori, con ocasión de una 
ampliación de la obra. Y así se resuelve que «si bien como afirmaron las Resoluciones 
de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto 
de  autopromotor  para  uso  propio  pueden  incluirse  los  supuestos  de  «comunidad 
valenciana» cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, 
pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter 
independiente,  es  decir,  cuando  existe  autopromoción  individual  de  sus  respectivos 
elementos independientes», situación que no concurre en el presente caso en que la 
construcción se ha hecho por ambos propietarios del edificio en régimen de comunidad 
de  bienes  ordinaria,  con  posterior  división  horizontal  y  disolución  de  la  comunidad 
mediante la adjudicación de elementos independientes».
– Resulta interesante la Resolucion de 7 de julio de 2015, en la que se describe el 
concepto de vivienda unifamiliar que “viene dado por unas características constructivas y 
arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que 
configuran  a  la  edificación  como  autónoma,  separada  y  que  se  destina  a  un  uso 
individual.  Jurídicamente  se  estructura  como  una  única  entidad  física  y  registral, 
susceptible de una sola titularidad”. Parece que el criterio principal que define a la 
vivienda unifamiliar no es el criterio objetivo, técnico o arquitectónico, sino especialmente 
el criterio subjetivo del uso o destino, prevalece la intención del propietario.
– Finalmente la Resolución de 29 de noviembre de 2017 –cuyo Fundamento 9 es el 
eje de la calificación denegatoria y que se ha transcrito literalmente en la nota objeto del 
presente recurso– trata igualmente de un edificio en vertical, compuesto por cuatro 
viviendas (dos situadas en la planta baja y dos en la planta primera).
De la calificación registral, que señala que los elementos independientes «incluso se 
desarrollan  en  distintas  plantas  cada  uno»,  parece  deducirse  que  la  comunidad 
valenciana –o al menos la comunidad valenciana dispensable de seguro– sólo podría 
existir en caso de división horizontal tumbada y sin elementos comunes estructurales, es 
decir, sólo cuando se ejecuten viviendas unifamiliares en porciones de terreno diferentes. 
Parece entender que esta es la conclusión que resulta del Fundamento 9 de dicha 
Resolución, lo que llevado a regla categórica, llevaría en la práctica a inaplicar la 
dispensa de seguro decenal cuando se construya en vertical.
Sin embargo, hemos visto que se admite la validez de este pacto en la división 
horizontal clásica o vertical, incluso vimos que «nació» en ella. Y si se construyen dos o 
más viviendas en distintas plantas, unas encima de las otras, necesariamente van a 
existir  elementos  comunes  de  carácter  estructural,  tales  como  las  cimentaciones  y 
cubiertas de la edificación, además de las fachadas y muros. Y pese a la existencia de 
estos  elementos  comunes,  las  viviendas  pueden  mantener  cierta  independencia 
estructural que determine la no exigencia de seguro decenal.
También en la nota de calificación se destaca, para justificar el defecto, que “se 
refiere en el documento calificado que el edificio es plurifamiliar de tres viviendas, o 
edificio residencial plurifamiliar”. Parece  concluir  que esta denominación de la obra  e.
demuestra que es una autoconstrucción valenciana no excepcionada de exigencia de  w.b
seguro. 75ww
que Enso sin dlleuvdaa balel  sqiluoeg ilsam sou mdea  dqeu ed otosd oo  medáisfi cuion idcaodne ms áims pdliec au nsiae mvipvrieen udnaa e psl uurna lieddaidfi,c lioo 
pmluársif avimviielinadr.a Pse urnoi fealmloi lniaor eism –peidne  sqeuneti deon  juurní deicdoif–ic ieo  inpdluerpifaemndiliieanr teses.  pYu eadsaí no cuubrricea er nd oess toe 
caso, pues en la memoria de la certificación técnica de final de obras que se incorpora al
acta se describe el edificio como una “edificación de carácter residencial plurifamiliar 
segregada en altura en 3 viviendas independientes” y también se hace constar en el 
encabezamiento y como Objeto del proyecto: “3 viviendas independientes en régimen de 
propiedad horizontal”. También es destacable que la licencia de primera ocupación se 
otorga para “edificio de tres viviendas medianeras”.
Las tres viviendas autopromovidas y autoconstruidas por dos hermanos y una prima 
hermana de ambos –el vínculo familiar es otra seña de identidad que se repite en las 
comunidades valencianas– tienen independencia estructural. Aunque comparten suelo, 
vuelo y cimentaciones –como no puede ser de otra manera al estar construidas en 
altura–, según consta en la memoria del certificado final de obra, que está incorporada al 
instrumento público, la superficie útil de los elementos comunes edificados, que son 
exclusivamente el acceso en planta baja y la escalera para subir a la planta alta, supone 
apenas un cuatro por ciento de la superficie total útil de la edificación. Más del noventa y 
cinco por ciento de la superficie útil total corresponde a los elementos privativos del 
edificio, lo que refuerza la independencia constructiva de cada una de las viviendas 
ejecutadas.
Desde un punto de vista económico, también la construcción se ha ejecutado de 
forma  independiente  por  parte  de  los  tres  autopromotores,  puesto  que  los  dos 
promotores de las viviendas dúplex en las plantas superiores se han autofinanciado, 
mientras que el autoconstructor de la vivienda en planta baja ha acudido al crédito 
hipotecario, tal como consta en el historial jurídico de esta finca, con un calendario de 
disposición del crédito según las fases de ejecución de la obra, que es independiente del 
ritmo  de  ejecución  de  la  obra  de  las  restantes  viviendas  que  forman  este  edificio 
multifamiliar.
En conclusión, esta independencia funcional, estructural, constructiva, de titularidad 
ab initio, económico-financiera y registral de las tres viviendas justifica el reconocimiento 
de esta edificación plurifamiliar como construcción en comunidad valenciana a la que 
procede aplicar la inexigibilidad del seguro decenal.
Es por lo que se solicita la revocación del defecto alegado en la nota registral y la 
estimación de la declaración contenida en el dispositivo Cuarto del acta de terminación 
de que, conforme a la normativa establecida por la disposición adicional segunda de la 
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su redacción tras la 
modificación dispuesta por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social, no es aplicable a esta terminación de obra nueva la 
obligatoriedad  del  seguro  decenal  del  artículo  19  de  dicha  Ley,  por  tratarse  cada 
otorgante de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar y manifestar 
que destina el inmueble para uso propio, sin perjuicio de la advertencia formalizada en el 
mismo documento de que, conforme a dicha normativa, en el caso de producirse la 
transmisión intervivos dentro del plazo de diez años desde la terminación de la obra, el 
autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía 
por el tiempo que reste para completar los diez años, y que a estos efectos, no se 
autorizarán  ni  inscribirán  en  el  Registro  de  la  Propiedad  escrituras  públicas  de 
transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida 
garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, 
fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.»
IV
La registradora de la Propiedad de Arcos de la Frontera emitió informe confirmando  e.
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. w.
Fundamentos de Derecho
del VRiesatol sD leocsr eatrotí cLuelogsis l3a9ti6v oy  73/9280 1d5e, l dCeó d3i0g od eC iovcil;t u2b0re2,  yp o3r2 6e ld qeu lea  sLee ya pHriupeobteac aerl iate; x2to8 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 1.1, 13, 19 y 20 y la disposición 
adicional  segunda  de  la  Ley  38/1999,  de  5  de  noviembre,  de  Ordenación  de  la 
Edificación; los artículos 47, 308 y 436 de su Reglamento; la Resolución-Circular de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de febrero 
y 9 de julio de 2003, 5 de abril de 2005, 26 de julio de 2010, 16 de mayo de 2014 y 29 de 
noviembre de 2017.
1.  El título cuya calificación es objeto del presente recurso es un acta notarial en la 
que los titulares registrales de las tres viviendas (una situada en la planta baja y dos 
dúplex en la planta primera) en que está dividido horizontalmente un edificio hacen 
constar la terminación de la obra nueva de dicho edificio.
La registradora deniega la inscripción por los siguientes motivos: a) no aportarse las 
coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación; y b) por no aportarse el 
seguro decenal previsto en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
El notario autorizante recurre únicamente el segundo defecto alegando, en síntesis, 
que cuando se califica el acta de terminación no es el «momento registral oportuno» para 
negar la condición de comunidad valenciana, con la consecuencia de no aplicar la 
excepción  a  la  exigencia  de  seguro  decenal;  que  de  la  calificación  resulta  que  la 
comunidad valenciana «sólo podría existir en caso de división horizontal tumbada y sin 
elementos  comunes  estructurales,  es  decir,  sólo  cuando  se  ejecuten  viviendas 
unifamiliares  en  porciones  de  terreno  diferentes»;  y  que  las  viviendas  tienen 
«independencia funcional, estructural, constructiva, de titularidad ab initio, económico-
financiera y registral» lo que «justifica el reconocimiento de esta edificación plurifamiliar 
como construcción en comunidad valenciana a la que procede aplicar la inexigibilidad del 
seguro decenal». En particular, en cuanto a la independencia estructural alega que «las 
tres  viviendas  autopromovidas  y  autoconstruidas  por  dos  hermanos  y  una  prima 
hermana de ambos –el vínculo familiar es otra seña de identidad que se repite en las 
comunidades valencianas– tienen independencia estructural. Aunque comparten suelo, 
vuelo y cimentaciones –como no puede ser de otra manera al estar construidas en 
altura–, según consta en la memoria del certificado final de obra, que está incorporada al 
instrumento público, la superficie útil de los elementos comunes edificados, que son 
exclusivamente el acceso en planta baja y la escalera para subir a la planta alta, supone 
apenas un cuatro por ciento de la superficie total útil de la edificación. Más del noventa y 
cinco por ciento de la superficie útil total corresponde a los elementos privativos del 
edificio, lo que refuerza la independencia constructiva de cada una de las viviendas 
ejecutadas».
2.  Entrando ya en el fondo del asunto, debe circunscribirse el expediente al único 
defecto objeto de recurso, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
Un supuesto similar ha sido resuelto por la Dirección General de los Registros y del 
Notariado  en  la  Resolución  de  29  de  noviembre  de  2017,  cuya  argumentación  se 
transcribe en la nota de calificación y procede reiterar.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto 
regular  en  sus  aspectos  esenciales  el  proceso  de  edificación,  estableciendo  las 
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así 
como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de 
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y 
la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta 
finalidad se refiere la exposición de motivos de la ley al afirmar que, ante la creciente  e.
demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la garantía para  w.b
proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino  75ww
etalemmbeiénnto esn  deel  egsatarabnletícai mdieen tloa  dper outenc sceiógnu rod edl eu sduaañroios:  ol odse  rceaquucisióitno»s.  Htéacyn,i cpouse sd, ed olas 
consAtlr uscecigóunr,o d ed eu n dlaadñoo,s y  eol  sceaguucrioó nd,e  cdoamñoos  goa craaunctíiaó n,f rdeen toet roa.  los  daños  materiales
ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere el artículo 19.1 de la ley,
que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación 
comprendidas en el ámbito de aplicación de la ley, definido por su artículo 2, el seguro de 
daños  materiales  o  seguro  de  caución,  «para  garantizar,  durante  diez  años,  el 
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que 
tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los 
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la 
resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
La  ley  impone  al  promotor  la  obligación  de  suscribir  el  citado  seguro  –cfr. 
artículo 9.2.d)–, obligación que, conforme a la disposición adicional segunda, número 
uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo 
destino principal sea el de vivienda». Y, a fin de garantizar el cumplimiento de esta 
obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento por parte 
de los notarios y de los registradores, al establecer en su artículo 20.1 que no se 
autorizarán  ni  se  inscribirán  en  el  Registro  de  la  Propiedad  escrituras  públicas  de 
declaración de obra nueva de edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la 
ley (cfr. artículo 2) «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que 
se refiere el artículo 19».
Ahora  bien,  la  Ley  53/2002,  de  30  de  diciembre,  de  Medidas  Fiscales, 
Administrativas  y  del  Orden  Social,  dio  nueva  redacción  a  la  disposición  adicional 
segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su 
número uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del 
seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una 
única  vivienda  unifamiliar  para  uso  propio».  Como  contra  excepción  se  añade  a 
continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» 
dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará 
obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el 
tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni 
inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» 
sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el 
autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente 
exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».
La Ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del 
seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única 
vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr., por todas, las Resoluciones de 11 de febrero 
y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
En relación con el requisito subjetivo, es doctrina reiterada de esta Dirección General 
que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones 
rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo expresan, 
entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten 
comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas 
jurídicas,  dado  que  en  última  instancia  éstas  son  una  sola  entidad,  esto  es,  son 
individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa la Resolución-
Circular  de  3  de  diciembre  de  2003  afirmó  la  inclusión  dentro  del  mismo  de  la 
denominada  «comunidad  valenciana»  para  la  construcción  de  edificios;  si  bien 
únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así 
lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su 
propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En 
suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al  s
promotor colectivo que contempla la propia Ley. Por ello, la Resolución de este mismo  oe.
centro directivo de 16 de mayo de 2014 llegó a la conclusión de que el hecho de que una  w.
única vivienda familiar pertenezca en copropiedad a varias personas distintas no impide  75ww
aqtueen dpieuneddoa na  las efirn acliodnasdi ddeer alad onso rmcoam. o  autopromotores  individuales  a  estos  efectos
Ley E5n3 /r2e0la0c2ió enx cigoen  lloas c roenqcuuisrriteonsc oiab jdeeti vlooss  dseig luai eenxtceesp ceixótnre, mlao rse fao rmefae cintotrso dduec iedxac lpuoirr  llaa   BOE-A-cable e
necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: a) 
que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina 
(Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; b) que la 
vivienda se destine a «uso propio», y c) que se trate de «una única» vivienda.
El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas 
y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, 
que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso 
individual.  Jurídicamente  se  estructura  como  una  única  entidad  física  y  registral, 
susceptible de una sola titularidad.
Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende 
toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar 
destinada  originariamente  a  posterior  enajenación,  entrega  o  cesión  a  terceros  por 
cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben 
comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, 
como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los 
arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras 
titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.
En efecto, la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada 
por  la  Ley  53/2002,  de  Medidas  Fiscales,  Administrativas  y  del  Orden  Social,  tras 
establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o 
caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda 
unifamiliar para uso propio», añade a continuación, sin embargo, que en el caso de 
producirse  la  transmisión  «inter  vivos»  dentro  del  plazo  de  diez  años  de  la  citada 
vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación 
de  la  garantía  a  que  se  refiere  el  apartado  anterior  por  el  tiempo  que  reste  para 
completar los diez años». Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma 
disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro 
de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y 
testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá 
acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de 
la constitución de la misma.
Finalmente, respecto del alcance del requisito que se incluye en la expresión de 
«única  vivienda»,  ya  tiene  declarado  este  centro  directivo  que  esta  exigencia  no 
constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su 
carácter  de  residencia  habitual,  temporal  o  esporádica,  principal  o  secundaria  (cfr. 
Resolución de 5 de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece 
que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la 
excepción  se  contrae  a  una  sola  (única)  edificación  (con  destino  a  vivienda)  por 
autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es 
que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de 
viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a 
destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido 
legalmente esta condición.
Por último, tampoco puede olvidarse que imponer la obligatoriedad del seguro, salvo 
los supuestos de excepción expresamente contemplados en la Ley incluso cuando el 
promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio 
que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica 
la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento  s
a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho  oe.
previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73  w.
de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños,  75ww
dqeule  pnroo prieoq ausieergeu nraedcoe,s asri iabmiene nttaem dbeié lna  esexi setxepnlciciaa  dye j uusnti ftiecrac eproor  csoum aofe bcetanceifóicni aarli oe vdeisnttinutaol 
eindteifircéasc dióen ,t elorcse arocsre, ecdoomroe ss ohnip olotes craersiotasn, tleoss  atigtuelnatreess  qduee c iunatelqrvuiieenr edne reenc heol  preroacl edseo  udseo  lay   BOE-A-cable e
disfrute o los arrendatarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya 
dividido.
En conclusión, la ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la 
exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, 
de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr., por todas, Resoluciones de 11 
de febrero y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
Pues bien, en el presente caso no concurren tales requisitos subjetivos ni objetivos. 
En  primer  lugar,  la  declaración  de  final  de  obra  es  realizada  por  los  titulares 
comparecientes de forma conjunta, y no de forma separada respecto de cada una de las 
viviendas, tal y como resulta del tenor del acta que hace referencia a «la obra nueva 
declarada  se  ha  terminado  (...)  lo  que  los  señores  comparecientes  quieren  hacer 
constar» o «la terminación de la obra nueva», calificando por ende la obra como una 
entidad única.
Pero es que incluso en el caso de que se interpretara que la declaración es individual 
por cada titular respecto de la vivienda de su titularidad cuya obra finalización se declara, 
lo cierto es que la doctrina que esta Dirección General tiene fijada respecto de la llamada 
«comunidad valenciana», entendiendo por tal «la construcción de diversas viviendas por 
una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab initio» de su 
propia vivienda con carácter independiente» (cfr. Resolución-Circular de 3 de diciembre 
de 2003), que la asimilación al concepto de autopromotor individual de la «comunidad 
valenciana» para la construcción de edificios, se admite «si bien únicamente cuando las 
circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto 
de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar 
para  cuya  construcción  se  han  constituido  en  comunidad.  Para  ello,  debe  tenerse 
presente  que  en  esta  especie  de  comunidad  no  rigen  las  normas  de  propiedad 
horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, 
siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de 
tal  manera  que  los  vicios  o  defectos  de  que  adolezca  cada  vivienda  unifamiliar 
únicamente  fueren  imputables  a  sus  propios  elementos  estructurales,  y  no  a  los 
derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente 
sitos en parcela independiente» (Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
En el presente caso, sin embargo, no concurre esta independencia estructural de las 
tres viviendas, situada una de ellas en la planta baja y las otras dos en las plantas 
primera y ático del edificio, e integradas en un mismo régimen de propiedad horizontal, 
del  que  precisamente  son  elementos  comunes  e  inseparables  el  «suelo,  vuelo, 
cimentaciones  y  cubiertas;  elementos  estructurales  y  entre  ellos  los  pilares,  vigas, 
forjados y muros de carga; las fachadas…» (cfr. artículo 396 del Código Civil), lo que 
imposibilita dicha asimilación. Precisamente esta inseparabilidad del conjunto de los 
elementos  estructurales  comunes  de  los  edificios  que  arquitectónicamente  hace 
interdependientes unos elementos privativos con otros es lo que justifica que respecto de 
los edificios configurados en régimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa 
prevea que el otorgamiento del acta de finalización de la obra nueva, en caso de no 
realizarse por el conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de 
la junta de propietarios (cfr. artículo 47.2.c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 
Resolución de 26 de julio de 2010).
En  segundo  lugar,  tampoco  concurre  en  este  caso  el  requisito  objetivo  de  la 
exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no se trata 
de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio  s
plurifamiliar integrado por tres viviendas en la que existen elementos comunes a todas  oe.
ellas que resultan de la división horizontal previa –cfr. artículos 396 del Código Civil  w.
y  3.b)  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal–.  Por  ello,  la  construcción  no  puede  75ww
hcounbsoi deenr asrus em ionmdievindtuoa flu peo ur ncaa ddae culanroa cdieó nlo cso pnrjuonptiae tadreio cso nresstrpueccctioó nd ed eslu e ednifitcidioa dy  (ulolt eqriuoer 
adcivtios icóonl ehcotrivizoo (nctfar.l  caortníc cuelos a3c9i8ó nd edle C cóodmiguon iCdaivdil)),. sino que, por su propia naturaleza, es un  BOE-A-cable e
Lo anterior resulta corroborado tanto por el certificado final de obra, por cuanto en el 
certificado se especifica expresamente que «el edificio construido corresponde a la 
tipología de viviendas plurifamiliares entre medianeras», constando que el número de 
viviendas terminadas son tres. Asimismo la resolución por la que se concede la licencia 
de primera ocupación hace referencia a un edificio de tres viviendas.
De todo ello resulta que no concurren en este supuesto de hecho de los requisitos a 
los que la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas 
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, subordina la excepción legal al régimen 
general  de  la  exigencia  del  seguro  decenal,  al  no  tratarse  de  un  supuesto  de 
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar.
3.  En cuanto a la argumentación que formula el notario autorizante en su recurso, 
no puede ser estimada por los motivos que seguidamente se exponen.
En primer lugar, como ya se afirmó en la Resolución-Circular de 3 de Diciembre 
de 2003, «en cuanto al momento en que sea exigible la constitución del seguro, y de 
acuerdo con doctrina reiterada de este Centro Directivo (entre otras, Resolución de 20 de 
marzo de 2000), los Notarios y Registradores de la Propiedad tan sólo exigirán la 
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la 
Edificación al autorizar o inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obra 
nueva terminada o las actas de finalización de obras». Es por ello que es correcto el 
proceder de la registradora al no exigir el seguro decenal al tiempo de la declaración en 
construcción y exigirlo en su calificación al pretender hacerse constar la terminación, 
siendo éste el momento oportuno, y sin perjuicio de recordar la conveniencia de advertir 
al pie del título, al inscribir la obra nueva en construcción, sobre la futura exigencia de la 
prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra, sin que 
se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcción si va a haber o no dispensa 
de la prestación de las garantías, según ya se indicó en la mencionada Resolución-
Circular.
En segundo lugar, no puede compartirse el argumento según el cual entiende el 
recurrente que, de seguirse la tesis de la registradora, la «comunidad valenciana» «sólo 
podría  existir  en  caso  de  división  horizontal  tumbada  y  sin  elementos  comunes 
estructurales, es decir, sólo cuando se ejecuten viviendas unifamiliares en porciones de 
terreno  diferentes».  No  puede  confundirse  la  existencia  de  la  técnica  constructiva 
denominada «comunidad valenciana» con la exigencia o no de seguro decenal. Así 
habrá supuestos de «comunidad valenciana» en los que no será exigible el seguro 
decenal, atendiendo a las características de la edificación que los partícipes declaren y 
según ha quedado extensamente expuesto en el anterior fundamento de esta resolución. 
Así la «comunidad valenciana» existirá como técnica constructiva con independencia de 
que le sea exigible el seguro decenal según las circunstancias concurrentes en el caso 
concreto. A este particular ya aludió la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, 
ya citada en el anterior fundamento, cuando afirma que «el concepto de autopromotor 
individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión dentro del 
mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de 
edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción 
de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien 
en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en 
comunidad». Destaca, por tanto, cómo dicha Resolución-Circular ya se refería a la 
exclusión de la exigencia del seguro decenal en la denominada «comunidad valenciana»  s
pero  «únicamente  cuando  las  circunstancias  arquitectónicas  de  la  promoción  de  oe.
viviendas así lo permitan». w.
Por último, no puede admitirse la alegación de la existencia de una independencia  75ww
ecostnr ulcat usruapl eartfeicnied ietontdaol  dae l lain msuupeebrlfeic ioe  lúat idl edle a lcocse seole my elan teossc ainledreap edned sieunbtiedsa  ean  lare plalacniótan 
avilgtaa.s ,Y p eilallore sp,o froqrujaed onso,  pmuuerdoes  doeb vciaarrsgea , lae tce.x qisuteen sciina  ddued ae lseomne enlteoms eensttorus cctuormaluense sc o(mcfor.   BOE-A-cable e
artículo 396 del Código Civil), y que, sin embargo, en nada influirán en el cómputo de la 
superficie individual de cada elemento, por lo que la comparativa de superficie no tiene 
nada que ver con la independencia estructural.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.