BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 189 Viernes 10 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 49778
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7659 Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
emitida por la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por razón de 
incongruencia del plazo fijado de duración de la hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña B.V.O., actuando en nombre y representación de 
Avalis de Catalunya, S.G.R. contra la nota de calificación emitida por doña Natividad-
Mercedes Mota Papaseit, registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por razón de 
incongruencia del plazo fijado de duración de la hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Badalona don Iván-Emilio Robles 
Caramazana el 18 de enero de 2019, número de protocolo 112, se constituyó una 
hipoteca en garantía de aval concedido por la sociedad de la garantía recíproca Avalis de 
Catalunya, S.G.R, sobre la finca registral 13.914 del Registro de Badalona número 1, en 
garantía parcial, a su vez, de un préstamo hipotecario concedido por el Banco Bilbao 
Vizcaya  Argentaria,  SA,  a  la  parte  prestataria,  avalada  e  hipotecante,  la  mercantil 
Autocars María Pallares, SL.
II
La citada escritura de hipoteca fue presentada en este Registro de la Propiedad de 
Badalona número 1 el día 22 de octubre de 2019 bajo el asiento de presentación 
número 1315 del tomo 152 del Libro Diario, la cual, una vez recibida la copia papel, se 
calificó  negativamente  con  fecha  12  de  diciembre  de  2019  por  la  doña  Natividad-
Mercedes Mota Papaseit, registradora de la propiedad titular del citado Registro de la 
Propiedad, con base en los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: «Hechos: En 
la estipulación segunda de la escritura se dice que la duración del contrato se establece 
inicialmente  por  el  mismo  periodo  fijado  en  el  contrato  de  préstamo  a  efectos  de 
amortización. El contrato de préstamo vence el día 31 de enero de 2034 tal y como se 
indica en el exponendo II. En la estipulación decimoquinta se fija como vencimiento de la 
hipoteca a que se refiere el documento que se califica el día 31 de enero de 2036, fecha 
ésta superior a la de la obligación que garantiza. Fundamentos de derecho: La hipoteca 
es accesoria de la obligación que garantiza y por lo tanto, la duración de la misma no 
puede ser superior a la de la obligación que garantiza, por el principio de accesoriedad y 
determinación hipotecario (artículos 1857, 1858, 1876 y 1964 del Código Civil Español y 
artículos  104,  127  y  128  de  la  Ley  Hipotecaria).  Observaciones:  Subsanados  los 
defectos, se inscribirá parcialmente la hipoteca, sin hacerse constar: 1.–El apartado 6) de 
la estipulación duodécima, al tratarse de una causa que deviene ineficaz por el hecho de 
la inscripción practicada (artículos 1, 12 y 23 de la Ley Hipotecaria). 2) El apartado 7) de  e.e
la  estipulación  duodécima,  únicamente  si  es  por  causa  de  embargo  o  anotación  b
preventiva de la finca hipotecada que resulte posterior a la constitución, porque es un  59ww
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finalidad de la hipoteca que, garantizando obligaciones determinadas, no puede verse
afectada por actos ajenos al cumplimiento de las obligaciones aseguradas y amplía de 
forma desorbitada las facultades del acreedor hipotecario en detrimento de la propiedad, 
de otros acreedores del deudor y de éste último (artículo 7, 1125, 1127, 1129 y 1876 del 
Código Civil Español, 104 y 105 de la Ley Hipotecaria, 61.3 de la Ley Concursal). Y por 
considerarlo  un  defecto  subsanable  se  precede  a  la  suspensión  de  los  asientos 
solicitados en el documento presentado. Badalona, a 12 de diciembre de 2019. La 
registradora, Fdo. Natividad-Mercedes Mota Papaseit.»
III
Contra esta nota de calificación, doña B.V.O., actuando en nombre y representación 
de Avalis de Catalunya, SGR, interpuso recurso que tuvo entrada en el Registro de la 
Propiedad de Badalona número 1 el día 9 de enero de 2020, habiéndosele dado el 
número  de  entrada  86  de  2020,  con  base  a  los  siguientes  argumentos:  «Hechos. 
Primero.–En virtud de la escritura a la que se hace referencia, Avalis se comprometió 
firmemente  con  el  socio  participio-Autocars  María  Pallares,  SL,  -en  relación  con  el 
préstamo hipotecario concedido por Banco Bilbao Vizcaya Argentaría, SA, formalizado 
por escrito a un Notario público de Badalona, Iván Emilio Robles, Iván Emilio Robles 
Caramazana, el 18 de enero de 2019, se establece el protocolo número 111 por medio 
del  número  de  garantía  (…)  anexo  al  contrato  de  préstamo,  estipulando  en  la 
estipulación segunda «Vigencia de la operación –aval–» que «la duración del actual 
Contrato, inicialmente establecido Préstamo a efectos de amortización, sin embargo, el 
presente contrato producirá efectos en la medida en que el préstamo afianzado no haya 
sido  totalmente  cancelado  por  el  socio  participe  y  la  entidad  financiera  lo  haya 
certificado, o mientras el socio accionista no haya cumplido todas las obligaciones 
asumidas en este contrato frente a Avalis.» Sin embargo, en la estipulación quince 
relativa del plazo de la hipotecar, se establece lo siguiente: «Esta hipoteca es una 
garantía del aval descrito en el expositivo IV que se establece hasta un plazo máximo 
de 31 de enero de 2036, sin perjuicio de los vencimientos anticipados previstos en esta 
escritura, y todo ello sin perjuicio del término de prescripción previsto legalmente.» 
Segundo.–No existe en nuestro derecho positivo y específicamente en la Ley Hipotecaria 
ni en el Código Catalán, ni en el Código Civil de España ninguna prohibición a la 
posibilidad de establecer un plazo de duración de la hipoteca diferente al de la obligación 
garantizada  por  ésta.  Cuando  la  Ley  Hipotecaria  impone  a  las  partes  del  contrato 
establecer un plazo específico en los artículos 153 y 153 bis, no requiere que este plazo 
esté condicionado o vinculado de cualquier manera a la fecha de vencimiento de las 
obligaciones garantizadas. Por otro lado, es una práctica relativamente frecuente en las 
estructuras de financiación empresarial, la determinación de un plazo de la hipoteca que 
dura más que el plazo de las obligaciones garantizadas, generalmente entre seis meses 
y dos años adicionales. Esta práctica, es decir, el establecimiento de un período superior 
de  duración  hipotecaria,  debe  entenderse  como  una  expresión  del  principio  de 
autonomía de la voluntad de las partes consagradas en el Código Civil y artículo 1255, y 
así el prestatario en ejercicio de su derecho de propiedad sobre las fincas que le 
pertenezcan es libre para ofrecer a su acreedor un plazo de garantía adicional. Es cierto 
que  tal  previsión  puede  parecer,  a  priori,  matizado  en  parte  por  el  principio  de  la 
accesoriedad hipotecaria, sin embargo, hay que considerar que este principio se ha 
flexionado gradualmente con las sucesivas reformas legislativas de los últimos años, 
para  ajustar  y  alcanzar  el  alcance  real  del  derecho  hipotecario  a  las  necesidades  s
actuales del mercado, el mejor ejemplo es la introducción en el año 2007 de la cifra de la  e.
hipoteca flotante. Hay que decir que el plazo de duración determinada del préstamo  w.
hipotecario o de la obligación garantizada no afectará al plazo de la prescripción de la  59ww
acoccni óenl  paertríscounloa l1, .q9u6e9  cdoeml eCnózdairgáo a C piavrilt ir( edse  dlae cfeirc, hdae qsduee  peol dvreían ceijmeriecenrtose d dee  laco onbfolirgmaicdióand 
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Hipotecaria para cancelar la inscripción de la hipoteca. Sería erróneo pensar que el 
mayor término de la hipoteca se estableció para permitir su ejecución una vez que se ha 
alcanzado la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. Transcurrido este plazo, 
la hipoteca no expira, ni la obligación está garantizada, pero se mantendrá en vigor hasta 
que se agote su plazo de prescripción, es decir, hasta que transcurran años desde que 
pudo ejercer. La razón principal para establecer un plazo mayor de vigencia de la 
hipoteca frente a la obligación garantizada, es conseguir una suerte de reserva rango de 
la hipoteca durante un período adicional una vez vencida la obligación garantiza. El 
establecimiento  de  un  plazo  hipotecario  más  alto;  permite  negociar  y  formalizar  la 
prórroga de la obligación garantizada después de su vencimiento, pero antes de que 
finalización del término de duración registrado de la hipoteca, con el objetivo de reforzar 
el carácter modificativo y no extintivo de lo novado. En la resolución de 15 d julio de 2013 
(que ratifica las anteriores de fecha 24 de noviembre de 2009 y 6 de mayo de 2010), la 
DGRN sostiene que la novación de la obligación garantizada después de su expiración 
no implica necesariamente su calificación como novación extinguida, a menos que haya 
una declaración de las partes en su intención de dar por el extinto la obligación o la 
obligación resultante de la modificación era totalmente incompatible con la antigua. El 
consentimiento de las partes para establecer un período más alto de la hipoteca a la 
obligación garantizada es claro, preciso e incuestionable. La DGRN se ha pronunciado 
en su resolución de 17 de octubre de 1994, y sostiene, entre otros, que «la hipoteca 
voluntaria, como resultado de la autonomía de la voluntad incorporada en una actividad 
jurídica, puede constituirse por un término determinado que pueda estar sujeto a una 
condición. Sin embargo, el plazo establecido para ello puede ser en el caso de un 
significado diferente que debe analizarse de acuerdo con los términos específicos en los 
que parece constituido. Tercero.–Sobre la base de la ley en la calificación negativa se 
citan los artículos 104, 127 y 128 de la Ley hipotecaria, los artículos 1857.1858, 1876 
y 1964 del Código Civil de España, con el fin de basarla en la accesoriedad de la 
hipoteca en lo que respecta a la obligación garantizada y, si bien es cierto, que estos 
artículos, establecen que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre 
los que se impone, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento de la obligación 
para cuya seguridad fue constituida; nada dice sobre que el vencimiento de la hipoteca 
debe coincidir con garantizado forzado. Como hemos dicho antes, nuestro derecho 
positivo no prohíbe el pacto de que las partes establezcan un término por encima de la 
hipoteca  en  relación  al  plazo  de  la  obligación  garantizada,  en  todos  los  casos 
prevalecerá  la  autonomía  de  la  voluntad.  Fundamentos  de  Derecho.  Primero.–De 
acuerdo con el artículo 1255 del Código Civil relativo a la autonomía de la voluntad. 
Segundo.–Artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.»
IV
La registradora de la propiedad dio traslado del recurso al notario autorizante de la 
escritura don Iván-Emilio Robles Caramazana, que no ha formulado alegaciones, emitió 
su informe con fecha 17 de enero de 2020, mantuvo su calificación y procedió a remitir el 
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 348, 513.2, 529, 546.4, 647, 1.843.3, 1857 y 1875 del Código 
Civil;  9.2,  11,  12,  23,  37,  82,  104,  128,  134,  142,  143,  153  y  153-bis,  de  la  Ley  e.
Hipotecaria; los artículos 51.6 y 238 del Reglamento Hipotecario; el artículo 4 de la  w.b
Ley  2/1994  de  subrogaciones  y  modificaciones  hipotecarias;  las  resoluciones  de  la  59ww
dDeG 1R9N9 1d,e d e2 36  yd e2 6ju ndieo  oyc 2tu4b dree  djueli o1 9d8e7 1, 9d9e8 ,2 d3e d 2e8 d dicei ejumnbiore d dee 2 011928,7 ,d ed e1 83,  d2e6  yo c2tu7b dree 
yju l2io6  ddee 2 o0c1t2u,b dree  d1e8  d2e0 1s6e pyt i1e9m bdree  sdeep 2ti0e1m2b rye d ye  2144  ddee  mocatyuob rdee d 2e0 1250,1 272,  rdees pseecpttoie dmeb rlea 
determinación del derecho real de hipoteca y la naturaleza de las hipotecas de los 
artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria; las resoluciones de la DGRN de 18 de 
mayo de 1992, de 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 29 de septiembre 
de 2009, y de 8 de febrero de 2011, de 17 de septiembre de 2012, de 2 de marzo y 19 de 
diciembre de 2013, de 8 de abril de 2015 y de 13 de abril de 2016, en cuanto al plazo de 
duración de las hipotecas; las resoluciones de la DGRN de resoluciones de 24 de 
noviembre de 2011, 6 de mayo de 2010, 22 de noviembre de 2012, 4 de febrero de 2013, 
respecto  a  novación  del  plazo  una  vez  vencida  la  obligación  garantizada;  y  las 
resoluciones de 28 de junio de 2012 y de 2 de enero y 19 de diciembre de 2013, 
respecto  de  la  garantía  hipotecaria  del  aval  de  SGR  sobre  una  pluralidad  de 
obligaciones.
1.  La única cuestión que se plantea en el presente recurso es si existe, en el 
supuesto concreto objeto de este recurso, de una contradicción que impida la inscripción 
entre el plazo que señala de vencimiento de la hipoteca, que es el treinta y uno de enero 
de dos mil treinta y seis, y la fecha de vencimiento del aval garantizado, que parece ser 
el treinta y uno de enero de dos mil treinta y cuatro; ya que la registradora calificante 
entiende que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la 
obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se 
extingue al extinguirse la misma.
De conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de 
este Centro Directivo (cfr. resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo 
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones 
de registradores de la propiedad y mercantil es exclusivamente la determinación de si la 
calificación  negativa  realizada  por  el  registrador  titular  del  registro  en  que  debe 
inscribirse  el  negocio  celebrado  es  o  no  ajustada  a  Derecho  tanto  formal  como 
sustantivamente;  no  pudiendo  entrar  a  valorar  otros  posibles  defectos  que  pudiera 
contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de 
calificación que no hubieran sido objeto de impugnación o cuyo recurso hubiere admitido 
el registrador calificante con ocasión de la confección de su informe.
La  parte  recurrente  argumenta  en  contra  del  defecto  recurrido  de  la  nota  de 
calificación,  la  incongruencia  entre  el  plazo  de  la  hipoteca  con  el  vencimiento  del 
préstamo, en primer lugar, la posibilidad, en aplicación del principio de autonomía de la 
voluntad (art. 1255 del CC), de pactar esa diferencia de plazos ya que ninguna norma 
prohíbe, y, en segundo lugar, que los artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecario no 
requieren que el plazo de la hipoteca esté condicionado o vinculado de cualquier manera 
a la fecha de vencimiento de las obligaciones garantizadas. El establecimiento de un 
período  superior  de  duración  hipotecaria  (entre  seis  meses  y  un  año),  afirma  el 
recurrente, es una práctica mercantil consolidada, y tiene como finalidad posibilitar la 
renegociación  de  los  términos  del  pago  de  la  obligación  garantizada,  sin  que  esa 
novación pueda suponer una pérdida de rango de la hipoteca inscrita.
2.  Como ya expuso la resolución de esta Dirección General de 19 de diciembre 
de 2013, en el ordenamiento jurídico español los propietarios de bienes inmuebles 
pueden constituir gravámenes sobre ellos sin más limitaciones que las establecidas en 
las leyes (artículo 348 del Código Civil).
Así, no sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no 
específicamente previstas por el legislador (artículos 2. 2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del 
Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos 
reales legalmente previstos y, en concreto (artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de  e.
la Ley Hipotecaria), sujetarlos a condición, término o modo. w.b
Ahora bien, esa libertad de configuración tiene que ajustarse a determinados límites  59ww
yb ierneesps egtarra vlaasd onso rym daes  elosst rudcetruercahleoss  (rneoarlmesa sq uimep esera tcivoanss)t itdueyla ne sstaotburteo  jluorsí dmicois mdoes ,lo ys 
dtrearteácnhdooss e rdeea lbeise neress ipnemcutiveobsle, s dlaes  dmeoridvoa daqsu ed e llaa  taraustocennodmeínac iad e« erlag a voomlunnetas»d  ddee lboes 
atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de
una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho 
real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (resoluciones de 5 de junio 
y 23 y 26 de octubre de 1987, y 4 de marzo de 1993).
Estos límites alcanzan especial significación en relación con el derecho real de 
hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico 
jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.
Precisamente el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la 
naturaleza y extensión del derecho real que ha de inscribirse (artículos 9.2 de la Ley 
Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), es el que, tratándose del derecho real 
de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley 
Hipotecaria y 1857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación 
de la obligación a la que sirve.
Por ello el artículo 12 de la Ley Hipotecaria establece en su párrafo primero que en la 
inscripción del derecho real de hipoteca se expresará –además de las cláusulas de 
vencimiento  anticipado  y  demás  cláusulas  financieras,  a  que  se  refiere  el  párrafo 
segundo– «el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses 
pactados,  o,  el  importe  máximo  de  la  responsabilidad  hipotecaria,  identificando  las 
obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración».
Por tanto, la duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que 
integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la 
garantía hipotecaria.
Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al 
de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que 
el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la 
duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la 
prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 LH), produciéndose la caducidad del 
citado  asiento  en  los  términos  y  plazos  recogidos  en  el  artículo  82.5  de  la  Ley 
Hipotecaria.
En  ciertos  tipos  de  obligaciones  garantizadas,  como  los  saldos  de  las  cuentas 
corrientes de crédito, es práctica mercantil habitual el establecer un plazo de duración de 
la cuenta y la posibilidad de prorrogarlo sucesivamente con periodicidad anual o de otro 
tipo, y para tal eventualidad el artículo 153 de la Ley Hipotecaria impone la exigencia de 
determinar el plazo de duración de la cuenta y la indicación de si es o no prorrogable 
para, finalmente, por exigencias del principio de determinación, imponer, en su caso, la 
fijación de una duración máxima a la cuenta.
A pesar de su defectuosa redacción, el plazo a que se refiere el artículo 153 de la 
Ley Hipotecaria y sus posibles prórrogas, es un plazo para la determinación del saldo 
exigible, y no un plazo de duración del mismo derecho real de hipoteca a efectos de su 
cancelación por caducidad (resolución de 18 de mayo de 1992).
Es por ello que el párrafo segundo del citado artículo 153 establece que si al 
vencimiento del término inicial fijado por los otorgantes o, en su caso, el de la prórroga o 
prórrogas pactadas, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá 
utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad 
asegurada con la hipoteca, como ocurre en las hipotecas de tráfico.
Es cierto, como señala el recurrente, que sucesivas reformas legales, especialmente 
las llevadas a cabo por las leyes 2/1994 de 30 de marzo y 41/2007 de 7 de diciembre, a 
fin de facilitar el crédito, han flexibilizado en materia de hipotecas las exigencias de los 
principios de determinación y de accesoriedad, permitiéndose, en ciertos supuestos, la  s
hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación o  oe.
de una pluralidad de obligaciones futuras solo caracterizadas por su denominación. w.
En este sentido, no se precisa, que la obligación por asegurar tenga ya, en el  59ww
pmuoemdeen ctoo ndset iltau ircsoen sttaitmucbiióénn  deen l ag ahripaontteíac ad, ee xuisntae nocbiali gjuarcíidóinca f unti uqruae o é sstuaj esteaa  ad ecfoinnitdivicaió; ny 
(aal rttise.m 1p4o2  dye 1 s4u3  cLoHn syt i2tu3c8ió RnH, l)a,  areulnaqcuióen  tjaumrídbiicéan  beáns eicsata d hei plaó tqeuseis d seerriváe p lrae coibsolig iadceinótnif iqcaure,   BOE-A-cable e
se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento y autónoma 
exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria (resolución de 8 de 
febrero de 2011).
En tales supuestos igualmente será necesario determinar el plazo máximo en que la 
obligación habrá de nacer o la condición habrá de cumplirse.
Asimismo, en el caso de las hipotecas flotantes reguladas por el artículo 153 bis de la 
Ley Hipotecaria, la indeterminación relativa de las obligaciones, presentes y/o futuras, 
garantizadas aparece compensada, en cuanto al plazo, por la exigencia de que en la 
escritura de constitución de la garantía se haga constar «el plazo de duración de la 
hipoteca».
En  este  tipo  de  hipotecas  la  existencia  de  una  pluralidad  de  obligaciones 
individualmente garantizadas y la inexistencia de un único plazo de inicio del cómputo de 
la prescripción de la acción hipotecaria, impiden que el plazo de duración de la hipoteca 
se pueda relacionar con los plazos de vencimiento de las obligaciones garantizadas, por 
lo  que  el  citado  «plazo  de  duración  de  la  hipoteca»  se  erige  como  un  requisitos 
estructural de la hipoteca flotante, que opera como un plazo de caducidad del asiento, 
solo dentro de cuya vigencia se puede ejercitar la acción hipotecaria (resolución de 22 de 
septiembre de 2016, y 24 de octubre de 2017).
Por  esta  razón,  se  suele  fijar  un  margen  temporal  superior  al  derecho  real  de 
hipoteca que el de la obligación garantizada más longeva, para posibilitar el ejercicio de 
la acción ejecutiva, vigente la hipoteca, en caso de impago de alguno de los últimos 
vencimientos de las obligaciones garantizadas.
3.  Aparte de estas reglas generales según el tipo de hipoteca de que trate, el 
aludido principio de autonomía de la voluntad también permite que, incluso en los 
supuestos ordinarios en que el plazo de la obligación garantizada esté perfectamente 
definido, el derecho real de hipoteca, como el resto de los derechos reales, pueda ser 
constituido por un plazo determinado (arts. 513.2, 529, 546.4 y 1.843.3 del Código Civil), 
de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, 
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que 
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la 
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, 
ya por cualquier otra causa.
Lógicamente la accesoriedad del derecho real de la hipoteca respecto del crédito 
garantizado (arts. 1875 del Código Civil y 134 de la Ley Hipotecaria), supondrá, en 
principio,  que  en  estos  supuestos  de  constitución  de  la  hipoteca  por  un  plazo 
determinado, el vencimiento de ésta sea posterior al de la obligación asegurada y que 
esta regla se traduzca en que el día inicial del plazo de ejercicio de la hipoteca sea el del 
vencimiento de la obligación garantizada.
Si por hipótesis la fecha de vencimiento de la obligación garantizada fuera posterior a 
la fecha en que quedara extinguido el derecho real de garantía por haber expirado su 
plazo de vigencia, lo único que ocurrirá es que la hipoteca no llegaría respecto a tales 
créditos  a  cumplir  ordinariamente  con  plenitud  (salvo  vencimiento  anticipado  de  la 
obligación) su específica finalidad de garantía, pero de ahí no puede inferirse, para evitar 
ese resultado, que en tales casos la duración de la garantía no genera la extinción del 
asiento registral.
Admitida tal hipótesis negocial, tampoco cabrá rechazar aquella otra en que las 
respectivas fechas de vencimiento de la obligación y de la garantía, ésta con efecto de 
caducidad, coincidan. s
No obstante lo anterior, no siempre es fácil decidir si en el caso concreto, el plazo  oe.
señalado  es  efectivamente  de  duración  de  la  hipoteca  misma  con  el  alcance  w.
anteriormente señalado, o si, aunque se utilice esa denominación, se trata de definir  59ww
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phluabzioe,r ela v aecncciiódno  haipqouteellcaa r(irae spooldurcáio enjeesrc ditaer s1e7  mdeie notcratusb nreo  dhea y1a9 p9r4e, s2c2ri tod,e  ajuunn iocu daen d1o9 9y5a   BOE-A-cable e
y 29 de septiembre de 2009), para lo cual habrá de estarse, en cada caso concreto, a los 
términos en los que estuvieran redactadas las respectivas cláusulas.
Este  criterio  interpretativo  también  será  aplicable  a  aquellos  supuestos  en  que 
habiéndose garantizado una obligación de presente con su correspondiente plazo de 
vencimiento, se pacten posibles prórrogas de ese vencimiento, a semejanza de lo que 
ocurre  en  las  cuentas  corrientes  de  crédito,  o  se  trate  de  prever  una  posible 
refinanciación con «plazo de espera» de la misma, en cuyos casos el plazo de duración 
superior  de  la  hipoteca  respecto  del  plazo  de  vencimiento  inicial  de  la  obligación, 
representa el margen temporal en el que debe pactarse el aplazamiento del pago para 
que el mismo quede garantizado con la hipoteca.
En  otras  palabras,  frente  a  la  posibilidad  legal  de  novar  modificativamente  la 
obligación garantizada (incluso su plazo) mientras se encuentre vigente la inscripción de 
hipoteca,  sin  pérdida  de  rango  registral  aunque  existan  terceros,  prevista  en  el 
artículo 4.2.º de la Ley 2/1994 de subrogaciones y modificaciones hipotecarias (con la 
salvedad recogida en el párrafo 3.º de ese art. 4), y reconocida en varias resoluciones 
(resoluciones de 14 de mayo de 2015, 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre 
de 2017); las partes pueden acordar limitar esos efectos novatorios a aquellos pactos 
que  tengan  lugar  dentro  del  plazo  determinado  desde  el  vencimiento  inicial  de  la 
obligación,  en  cuyo  caso  no  podrá  pactarse  el  aplazamiento  del  pago  una  vez 
transcurrido  el  mismo,  y  de  pactarse  será  suspendido  el  acceso  registral  a  tales 
novaciones y restringida la posibilidad de que afecten a terceros.
A este respecto debe recordarse que, incluso vencida y no satisfecha la obligación 
garantizada, es posible la citada novación modificativa de su plazo (resoluciones de 24 de 
noviembre de 2011, 6 de mayo de 2010, 22 de noviembre de 2012, 4 de febrero de 2013).
4.  Dadas las diferentes consecuencias jurídicas analizadas que pueden tener los 
pactos de duración de la hipoteca, y a que las hipotecas en garantía de avales son 
susceptibles de diversas configuraciones atendiendo a la naturaleza de la operación 
jurídica avalada, es necesario analizar las circunstancias concretas de la hipoteca cuya 
inscripción es objeto de este recurso, a efectos de poder determinar cuál ha sido en este 
caso la voluntad concreta de las partes.
Así, por ejemplo, con el aval se puede garantizar el pago de un préstamo mutuo, el 
saldo de una cuenta de crédito novatoria a través de la que se instrumentaliza una póliza 
mercantil más o menos compleja, o una pluralidad de obligaciones futuras derivadas de 
ese único contrato de afianzamiento (resolución de 28 de junio de 2012); y en cada una 
de esas situaciones, al igual que respecto de las distintas obligaciones avaladas, el juego 
del plazo de duración de la hipoteca puede ser distinto.
En el presente supuesto la obligación garantizada viene constituida por la cantidad 
que la sociedad prestataria e hipotecante debe reembolsar a la sociedad Avalista y que 
se materializa en el importe que ésta haya entregado a la entidad financiera por razón 
exclusivamente de la operación de préstamo avalada y hasta un 50% de su importe 
principal  y  sus  intereses,  en  virtud  de  los  términos  del  pacto  de  afianzamiento 
(estipulación primera).
Igualmente se pacta que la sociedad de garantía recíproca queda autorizada para 
pagar a primer requerimiento las cuantías que le sean exigidas por la garantía personal 
prestada, sin que sea necesario el consentimiento previo del socio participe, que desde 
la firma acepta la legitimación y procedencia de estos pagos (estipulación séptima).
Finalmente, una vez que la sociedad Avalista haya pagado a la entidad financiera 
prestamista las cantidades derivadas del afianzamiento otorgado, podrá proceder contra  s
el socio participe y exigir el pago de la cantidad avalada a éste, en el término de cinco  oe.
días desde el requerimiento de pago (estipulación octava). w.
En concreto, respecto de la cuestión del plazo, en la estipulación segunda respecto  59ww
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en la medida en que el préstamo afianzado no haya sido totalmente cancelado por el 
socio participe y la entidad financiera lo haya certificado, o mientras el socio accionista 
no haya cumplido todas las obligaciones asumidas en este contrato frente a Avalis.»
Y, por su parte, en la estipulación decimoquinta relativa del plazo de la hipoteca, se 
establece lo siguiente: «Duración de la hipoteca. La presente hipoteca en garantía del 
aval descrito en el expositivo IV, se establece hasta un plazo máximo de 31 de enero 
de 2036, sin perjuicio de los vencimientos anticipados previstos en esta escritura, y todo 
ello  sin  perjuicio  del  término  de  prescripción  de  la  acción  hipotecaria  previsto 
legalmente.»
Se  trata  de  una  redacción  confusa,  cuando  no  contradictoria,  pues  de  las 
estipulaciones primera, séptima y octava, expuestas en primer lugar, se infiere que el 
vencimiento de la obligación para con el Avalista, que es la garantizada con la hipoteca, 
no tiene lugar con el último vencimiento del préstamo avalado sino posteriormente, 
cuando habiendo sido requerida de pago la entidad Avalista y habiéndolo efectuado, a su 
vez, dicha sociedad Avalista hubiere requerido de pago al prestatario-hipotecante y 
hubiere transcurrido el plazo pactado para ese pago sin que el mismo se haya realizado.
Este plazo de pago del deudor al Avalista se encuentra indeterminado y no parece 
encajar en los dos años en que el plazo de la hipoteca excede al del vencimiento de 
préstamo, plazo que se señala en la estipulación decimoquinta a la que luego se hará 
alusión.
Sin embargo, la primera parte de la estipulación segunda establece expresamente un 
plazo del aval coincidente con el plazo de la obligación avalada que es un préstamo 
mutuo único: el 31 de enero de 2034, lo que conduciría a entender que desde esa fecha 
comenzaría a correr el cómputo para la prescripción de la acción hipotecaria según las 
reglas generales.
Pero el inciso segundo de esa estipulación segunda parece extender la duración del 
aval «hasta el reembolso por parte del prestatario de las cantidades pagadas por la 
sociedad Avalista por razón de la fianza», lo que supone extender incorrectamente los 
efectos del afianzamiento más allá  de su  plazo, ya  que con el pago a la entidad 
prestamista el aval queda consumado, y el reembolso de las cantidades pagadas por 
razón de la fianza por parte del prestatario es lo que constituye la obligación asegurada 
con la hipoteca.
Por  último,  en  la  primera  parte  de  la  estipulación  decimoquinta  se  establece 
expresamente como plazo máximo de duración de la hipoteca hasta el 31 de enero 
de 2036, con lo que parece quererse fijar un plazo de duración o vigencia del derecho 
real de hipoteca, plazo que sería de caducidad convencional, transcurrido el cual se 
extinguiría la garantía, y no sería posible ejercitar la acción hipotecaria. Sin embargo, en 
el segundo inciso de esa estipulación decimoquinta se señala que ello será «sin perjuicio 
del término de prescripción de la acción hipotecaria previsto legalmente», lo que excluye 
expresamente que el citado plazo de la hipoteca sea de caducidad.
La única explicación coherente a ese confusionismo sería considerar que lo que se 
ha pretendido es extender la garantía hipotecaria a las posibles prórrogas del plazo de 
vencimiento del préstamo que se pacten en ese nuevo período de tiempo adicional que 
establece la estipulación decimoquinta, a semejanza de lo que ocurre en las cuentas 
corrientes de crédito, o bien a una posible refinanciación con «plazo de espera» de la 
misma. Una extensión del plazo con ese significado, innecesaria como se ha explicado 
anteriormente, tendría como efecto que el plazo de prescripción de la acción hipotecaria 
operaría desde esa nueva fecha, sin que sea posible pactar nuevas prorrogas tras la  s
misma. oe.
Pero, aunque esa hubiera sido la voluntad contractual, debería haberse explicado  w.
adecuadamente en la escritura de constitución de hipoteca, por lo que, a la vista del  59ww
econn qfuuseio ensistmá ore edxaisctteandtae  lean tersec lraitsu rdaif enroe nstaetsis cfalácuesnu llaass,  heaxiyg eqnucei acso ndcelu cirl aqruidea ldo sq tuéer mdienboes 
pprreinscidipirio  ldae r eesdpaeccciiaólnid adde  hloipso taesciaerniato.s del Registro de la Propiedad, impuestas por el  BOE-A-cable e
Como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (resoluciones de 19 de julio 
de 2006 y 15 de junio de 2010, entre otras), los fuertes efectos jurídicos derivados de la 
inscripción determinan que solo si los datos que deben constar en el asiento registral 
respectivo constan de modo indubitado en el título presentado podrá practicarse la 
inscripción.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la nota de la registradora de la propiedad, en los términos antes expresados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  1  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.