BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87236
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12218 Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1 a inscribir una 
escritura de dación en pago de deuda.
En el recurso interpuesto por don N. R. D., en nombre y representación y como 
secretario-administrador de la comunidad de propietarios «(…)», contra la negativa del 
registrador  de  la  Propiedad  de  Jerez  de  la  Frontera  número  1,  don  Óscar  Eimil 
Trasancos, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
Hechos
I
El día 31 de julio de 2019, con el número 2.221 de protocolo, se autorizó por el 
notario de Jerez de la Frontera, don Francisco Javier Manrique Plaza, escritura en virtud 
de la cual la entidad «Dotaciones Comerciales de Jerez, S.A.», titular registral de la finca 
número  37.211  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Jerez  de  la  Frontera  número  1, 
constitutiva del elemento número 47 de la propiedad horizontal de la que formaba parte, 
procedió a la dación de la referida finca en favor de una comunidad de propietarios, 
representada por don N. R. D., en su condición de secretario-administrador, en pago de 
una deuda por importe de 15.111,23 euros que la sociedad mercantil había contraído 
contra la comunidad por razón de cuotas impagadas. Se formalizaba así mismo en la 
escritura la conversión de la finca 37.211 en elemento común de la propiedad horizontal 
«ya  que  se  trata  del  acceso  principal  del  Conjunto  Arquitectónico,  careciendo 
actualmente de edificabilidad».
Se acompañó a la escritura certificación de los acuerdos adoptados por la junta 
general de dicha comunidad de propietarios el día 5 de julio de 2018, expedida por don 
N. R. D., como secretario-administrador con el visto bueno del presidente, en la que se 
aprobó, por unanimidad de los propietarios, la dación en pago de la deuda que la entidad 
«Dotaciones Comerciales de Jerez, S.A.» mantenía con la comunidad, de la parcela 
número 47, registral 37.211, y la simultánea conversión de la misma en elemento común 
de la propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el artículo 17 de la Ley 
de Propiedad Horizontal.
A los efectos que interesan en el presente recurso, procede señalar que en el 
año 2004 la finca matriz, la registral 40.924, fue objeto de división horizontal en 47 
elementos independientes, de los que 42 son locales comerciales (1 a 42) y 5 son 
terrenos (43 a 47), todo ello según consta en la inscripción 7.ª Sobre dos de estos 
últimos (elementos 43 y 44) se construyeron dos edificios que ulteriormente, en el 
año 2006, se dividieron horizontalmente dando lugar a la Comunidad (…) (la constituida 
sobre el elemento 43) y la Comunidad (…) (la constituida sobre el elemento 44), inscritos 
también en el Registro, inscripción 9.ª En virtud de escritura autorizada por el notario de 
Jerez de la Frontera, don Francisco Javier Manrique Plaza, el día 8 de mayo de 2019, se  e.
elevaron  a  público  los  acuerdos  adoptados  por  la  comunidad  de  propietarios  en  w.b
cumplimiento de lo dispuesto en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 2  218ww
dae l oJse reeszta dtuet olas  Fdreo nlate praro, pdiee dfaedch hao 1ri8zo dneta al,b hrial cdieé n2d0o1s8e,  ccoonnssitsatre lnot essig duaier nnteu:e v«aA rrteícdualcoc 1ió.n–
(e…s ) uEnl  ccoonmjupnlteoj oa rqinumiteocbtóilinaircioo  cqounes titcuoidnofo prmora E  duinficai o a(g…ru),p aEcdiiófinc iod (e…  )c oy meul nCideandtreos ( …d)e, 
propietarios  independientes  entre  sí  que  comparten  como  elementos  comunes
únicamente cuatro servidumbres de paso (…) y la póliza de responsabilidad civil común 
para  todo  el  complejo  inmobiliario  (…).  Artículo  2.–(…)  Que  el  coeficiente  de 
participación del complejo inmobiliario para Centro (…) es del 88,62%, para el Edificio 
(…) es del 5,78%, y para el Edificio (…) es del 5,60%». Dicha escritura fue objeto de 
inscripción, dando lugar a la inscripción 9.ª de la finca matriz.
El día 30 de noviembre de 2020, con el número 3.587 de protocolo, se autorizó por el 
mismo notario de Jerez de la Frontera, don Francisco Javier Manrique Plaza, escritura de 
subsanación en virtud de la cual don N. R. D., secretario-administrador de la comunidad 
de  propietarios,  con  el  objeto  de  subsanar,  entre  otras,  la  referida  escritura 
número 2.221, de 31 de julio de 2019, elevó a público determinados acuerdos de la junta 
general de la comunidad de propietarios celebrada en fecha 28 de julio de 2020, que 
constaban en certificación expedida por don N. R. D., como secretario-administrador con 
el visto bueno del presidente, con la determinación de las nuevas cuotas resultantes en 
la propiedad de todos y cada uno de los locales que formaban parte de ella, para hacer 
constar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 17 de la Ley sobre 
propiedad  horizontal,  determinándose  la  cuota  correspondiente  a  cada  uno  de  los 
elementos privativos tras las modificaciones operadas en la división horizontal.
Específicamente, se hizo constar lo siguiente:
«II.  En relación con la no asignación de cuota a los elementos privativos 43 y 44, 
hace constar que según los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, existe conforme 
determina el artículo 1.º, un complejo inmobiliario o conjunto arquitectónico que está 
constituido  por  Edificio  (…)  (edificio  sobre  el  elemento  privativo  43),  Edifico  (…) 
(constituido sobre el elemento privativo 44) y Centro (…), constituido por el resto de 
elementos privativos, que conforman una agrupación de comunidades de propietarios 
independientes. III.–El coeficiente de participación de cada comunidad en el complejo 
inmobiliario es el determinado en el artículo 2.º de los Estatutos de la Comunidad: en el 
Centro (…) tiene el 88,62%, en el Edificio (…) el 5,78% y en el Edificio (…) el 5,60%. Por 
tanto, estas dos comunidades (Edificios […]), no forman parte de la Comunidad de 
Propietarios (…), sino que las tres comunidades forman parte del complejo inmobiliario 
en el que únicamente son elementos comunes los determinados en el artículo 1.º de los 
Estatutos. IV.–Por lo tanto la Comunidad de Propietarios (…), conforme a lo dispuesto en 
los artículos 1.º y 2.º de los Estatutos, modificados por Sentencia Judicial firme, se ha 
visto en la obligación de recalcular las cuotas correspondientes a todos los elementos 
que forman parte de la misma, excluyendo de los mismos 43 y 44 correspondientes a las 
Comunidades de los Edificios (…) y (…) que ya no forman parte de la Comunidad y 
excluyendo igualmente el elemento 47 que pasa a ser elemento común de la Comunidad 
de Propietarios (…), y no del complejo inmobiliario.»
II
Presentadas ambas escrituras en el Registro de la Propiedad de Jerez de la Frontera 
número 1, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente documento, ha resuelto no admitir su inscripción en los Libros del Archivo de 
este Registro de la Propiedad de Jerez de la Frontera N.º 1 a su cargo en base a los 
siguientes:
Antecedentes de hecho. oe.
I 218ww
Manrique Plaza, Francisco Javier presentó en el Registro de la Propiedad de Jerez
aduet olraiz aFdroan tpeorar  eNl .ºN o1t,a rpioro vdien cieas tad e CCiuáddaidz,  deosnc riFturaran cdisec od aJcaivóine r eMn apnarigqou ed eP ladzeau deal 
día 31/07/2019 con el número 2221/2019 de su protocolo, subsanada por otra otorgada
ante el mismo Notario el 30 de Noviembre de 2020, protocolo 3587 en la que se inserta 
diligencia de rectificación de fecha 1 de Febrero de 2021.
II
En virtud de lo anterior se efectuó dicha presentación el día 17/12/2020 bajo el 
asiento  de  presentación  número  384  del  Diario  de  Operaciones  número  158  del 
mencionado Registro.
III
El  documento  reseñado  fue  estudiado  y  calificado  por  este  Registrador  de  la 
Propiedad que suscribe en orden a determinar si con arreglo a la legislación vigente era 
o no susceptible de acceder a los Libros del Registro de la Propiedad de Jerez de la 
Frontera N.º 1, resultando que el mismo adolece de los defectos que se expresan a 
continuación.
Fundamentos de Derecho.
Visto lo dispuesto en los artículos 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria, resulta que la inscripción solicitada no puede llevarse a efecto por 
haberse apreciado en su calificación los siguientes defectos:
1.  Para  la  inscripción  del  título  presentado  se  requiere  la  prestación  de 
consentimiento de todos los titulares registrales de las fincas 1 a 46 de la DH, incluyendo 
a los de las fincas número 43 y 44 –registrales 37.203 y 37.205–, pues su otorgamiento 
implica una alteración del título constitutivo de la DH que consta en la inscripción 7.ª de 
la registral 40.924: por un lado, con el cambio de naturaleza de un elemento privativo 
para su transformación en elemento común y, por el otro, con la alteración de las cuotas 
de  alguno  o  algunos  de  los  restantes  elementos  privativos  que  aquella  lleva 
necesariamente consigo.
2.  Es  también  necesario  que  la  cuota  correspondiente  al  elemento  privativo 
número 47 se distribuya entre los elementos privativos de la DH, de manera que la suma 
de las cuotas correspondientes a los elementos 1 a 46 de 100.
3.  Por último, debe concurrir igualmente dicho consentimiento para la dación en 
pago, porque quien adquiere es la comunidad que resulta de la constitución de la DH 
originaria –los 46 elementos–, que será la titular del elemento privativo adquirido tras su 
conversión en elemento común.
Sobre la finca registral 40.924 se constituyó en su día una división horizontal de 47 
elementos. De ellos, 42 se destinaron a locales y 5 a terrenos. De estos, sobre las 
fincas 43 y 44 de la división horizontal se construyeron posteriormente dos edificios -uno 
en cada uno de ellos- llamados (…) y (…), lo que dio lugar a que, sobre cada uno de los 
mismos, se constituyese, a su vez, una nueva división horizontal.
Sin embargo, esta circunstancia no provocó que esos dos elementos –números 43 
y 44– dejaran de formar parte de la división horizontal a la que desde un principio 
pertenecían.
Por ello, la división horizontal declarada sobre la registral 40.924 –como siempre ha 
sido– continúa estando constituida por 47 fincas –hoy 46–, sin perjuicio de que alguna de 
ellas se haya dividido a su vez horizontalmente.
En los estatutos de la división horizontal de la registral 40.924 se estipuló, a efectos  e.
de su funcionamiento, que el llamado “complejo inmobiliario” se conformaría como una  w.b
agrupación de tres comunidades de propietarios independientes. Es decir, a efectos de  218ww
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(…),S lian  deeml beadrifgicoi,o  e(s…a)  cyo lnaf ilglaumraacdióan C eosmtautuntiadraiad  (n…un).ca se trasladó al título constitutivo de
la división horizontal de la finca 40.924 –finca matriz–, que continúa estando formada de
esta manera por 47 –hoy 46– elementos independientes. Es decir, aunque a efectos de 
funcionamiento –contenido propio de los estatutos– los propietarios se manejen en el 
tráfico  ordinario  como  si  en  el  complejo  existieran  tres  divisiones  horizontales 
independientes  entre  sí,  en  realidad  no  es  así  desde  el  punto  de  vista  del  título 
constitutivo.
En  definitiva,  existen  tres  comunidades  de  propietarios  que  funcionan  con 
independencia en el tráfico y tres divisiones horizontales de las que dos de ellas –las de 
los edificios (…) y (…)– continúan formando parte de la primigenia, es decir, de la 
constituida sobre la registral 40.924.
Por esa razón, la suma de las cuotas de participación de todos los locales que 
forman la llamada comunidad (…) no es 100 como debería ser si fuese una división 
horizontal independiente sino 88,62%. De la misma manera que tanto la registral 37.203 
–edificio  (…)–  como  la  registral  37.205  –edificio  (…)–  continúan  teniendo  su 
correspondiente cuota de participación en la división horizontal de la registral 40.924.
De toda esta argumentación se sigue que no es posible, al menos tal y como 
aparece configurada la DH en el Registro, convertir un elemento privativo de la DH en 
elemento  común  de  una  comunidad  distinta  de  la  PH  constituida  sobre  la 
registral  40.924,  lo  que  es  aplicable  de  la  misma  manera  a  la  imprescindible 
redistribución de cuotas.
Los hechos y fundamentos de Derecho expresados determinan que el Registrador 
que suscribe haya resuelto suspender la inscripción solicitada por considerar que los 
defectos  apreciados  en  esta  nota  de  calificación  tienen  carácter  subsanable,  no 
habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión, conforme al 42.9 de la Ley 
Hipotecaria, por no haberlo solicitado.
Esta nota de calificación se notifica con arreglo a lo dispuesto en el artículo 322 de la 
Ley Hipotecaria, en la forma establecida por los artículos 40 a 46 de la Ley 39/2015 del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, al funcionario 
autorizante del documento y al presentante.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Óscar Eimil 
Trasancos registrador/a de Registro Propiedad de Jerez de la Frontera 1 a día veintiséis 
de Febrero del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don N. R. D., en nombre y representación y 
como secretario-administrador de una comunidad de propietarios, interpuso recurso el 
día 5 de abril de 2021 en el que alegaba lo siguiente:
«Alegaciones.
Primera.–Entiende  el  Registrador  en  su  calificación  que  es  necesario  el 
consentimiento de todos los titulares registrales de las fincas 1 a 46 de la DH, incluyendo 
las 43 y 44, pues su otorgamiento implica una modificación del título constitutivo de la 
propiedad horizontal. Asegurando que el “complejo inmobiliario” existente sobre la finca 
registral 40.924, se estipuló únicamente a efectos de funcionamiento ordinario en el 
tráfico, pero que esta configuración estatutaria nunca se trasladó al título constitutivo de 
la división horizontal en la finca matriz. s
Segunda.–No compartimos estas afirmaciones pues no podemos olvidar que los  oe.
Estatutos de la Comunidad y la división horizontal fueron modificados por escritura  w.
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de 1.ª Instancia número Dos de Jerez de la Frontera, de 18 de abril de 2018 (…),
modificó  los  Estatutos  de  la  Comunidad  según  lo  establecido  literalmente  en  la  Bc
Sentencia, determinando lo siguiente: “Artículo 1.–El conjunto arquitectónico constituido 
por Edificio (…), Edificio (….) y el Centro (…), es un complejo inmobiliario que conforma 
una agrupación de comunidades de propietarios independientes entre que comparten 
como elementos comunes únicamente cuatro servidumbres de paso delimitadas en el 
Auto de fecha 13 de diciembre de 2014 y la póliza de responsabilidad civil común para 
todo el complejo inmobiliario constituidas por la misma compañía que concierten las 
pólizas individuales para abaratar costes. Artículo 2.–Que el coeficiente de participación 
del  complejo  inmobiliario  para  Centro  (…)  es  del  88,62%,  para  el  Edificio  (…)  es 
del 5,78% y para el Edificio (…) es del 5,60%. Estos porcentajes coindicen idénticamente 
con sus cuotas de participación en los elementos comunes descritos en el artículo 1.”
Del tenor literal del primero de ellos, resulta evidente que estamos entre un complejo 
inmobiliario,  que  confirma  una  agrupación  de  comunidades  independientes  que 
comparten  como  elementos  comunes  únicamente  cuatro  servidumbres  de  paso 
delimitadas  en  el  Auto  judicial  de  fecha  13  de  diciembre  de  2014  y  la  póliza  de 
responsabilidad civil común del complejo inmobiliario. Luego determina el coeficiente de 
participación  en  el  complejo  inmobiliario  para  cada  una  de  las  comunidades 
independientes.
Tercera.–El complejo inmobiliario creado, en ejecución de la Sentencia Judicial se 
rige, como no puede ser de otra manera, por lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de 
Propiedad Horizontal que establece el régimen de los complejos inmobiliarios privados y 
en concreto en los Fundamentos de Derecho Segundo y Tercero, determina claramente 
que  los  Edificios  (…)  y  (…)  construidos  sobre  el  elemento  43  y  44  de  la  división 
horizontal originaria, son dos comunidades independientes en régimen de propiedad 
horizontal, de la Comunidad primigenia (…), a la que pertenecen todos los elementos 
comunes iniciales menos los determinados del complejo inmobiliario en el artículo 2.º de 
los Estatutos antes transcritos.
Cuarta.–Por tanto la Comunidad independiente (…), no puede sino modificar las 
cuotas de copropiedad de los elementos privativos que forman parte de la misma por dos 
razones obvias:
1.ª  Porque la suma de las cuotas a todos los elementos privativos de la Comunidad 
debe sumar 100.
2.ª  Porque en la escritura de referencia se realiza una dación en pago de uno de 
los  elementos  privativos  (en  concreto  el  número  47)  a  favor  de  la  Comunidad  de 
Propietarios (…) y no a favor del complejo inmobiliario inscrito sobre la finca matriz, ni a 
favor de las comunidades independientes (…) y (….), con la que únicamente comparten 
como elementos comunes los determinados en los propios Estatutos específicamente y 
no  todos  los  demás  restantes  que  únicamente  pertenecen  a  la  Comunidad  de 
Propietarios (…), sin que en ellos, incluido el nuevo elemento común adjunto por dación 
en  pago,  tengan  ningún  derecho  en  copropiedad,  ni  de  ninguna  otra  clase  las 
comunidades (…) y (…)
Quinta.–En consecuencia, la Comunidad de Propietarios (…) adoptando el acuerdo 
por unanimidad, como efectivamente ha sido, es soberana para aceptar la dación en 
pago  de  un  elemento  privativo  que  pertenece  exclusivamente  a  ésta  comunidad  y 
convertirlo en elemento común de la propia Comunidad, conllevando ello, la modificación 
de las cuotas de todos los elementos privativos para repartir la cuota del elemento 47 
que desaparece como privativo y se convierte en elemento común, entre los restantes 
elementos privativos de la Comunidad de Propietarios (…), aprovechando esta operación  e
para determinar las cuotas de cada uno de los elementos en porcentajes sobre 100,  bo
aunque la cuota de la Comunidad en el Complejo Inmobiliario sea de 88,62%. 218ww
corrSesepxotan.d–iQenutee  ee sitnae lucodnibvlee rsmióond ifeicna cieólne mdeen tcou octaosm údne  lean  preolepmiedeandto  hporriivzaotnivtaol,  dye  llaa 
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forman parte de aquella comunidad sino del Complejo Inmobiliario creado por Sentencia
Judicial firme, y ejecutado mediante la modificación de los Estatutos ordenada por la 
misma. Existe, por tanto, un complejo inmobiliario privado, en toda regla, con efectos 
funcionales, orgánicos, sustantivos y registrales, en el que cada una de las comunidades 
tienen sus elementos comunes independientes y unos elementos comunes del Complejo 
inmobiliario  perfecta  y  exactamente  determinados,  conforme  a  lo  establecido  en  el 
artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y reflejados en la inscripción del mismo en 
el Registro de la Propiedad, en el artículo 2 de los Estatutos.
Séptima.–Por tanto, al no afectar este acuerdo de conversión en elemento común y 
modificación  de  las  cuotas  de  la  Comunidad  de  Propietarios  (…)  al  Complejo 
Inmobiliario, ni a las otras dos comunidades (Edificio […]) que forman parte de mismo, no 
es necesario su consentimiento para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura 
objeto de la calificación negativa. Nótese finalmente que para recabar el consentimiento 
de las otras dos comunidades habría que haber convocado Junta de Propietarios del 
Complejo Inmobiliario, pues estas dos comunidades y los elementos sobre los que se 
ubican, no forman parte de la Comunidad de Propietarios (…), y es evidente que la 
modificación,  como  hemos  reiterado  anteriormente,  para  nada  afecta  al  Complejo 
Inmobiliario, sino sólo y únicamente a la Comunidad de Propietarios (…), en cuyo ámbito 
debe  ser  inscrita  la  escritura  de  referencia,  no  siendo  cierta  la  afirmación  de  la 
calificación registral cuando dice “en definitiva existen tres comunidades de propietarios 
que funcionan con independencia en el tráfico y tres divisiones horizontales de las que 
dos de ellas -las de los edificios (…) y (…)- continúan formando parte de la primigenia, es 
decir,  de  la  constituida  sobre  la  registral  40.924”  pues  choca  frontalmente  con  lo 
establecido en la Sentencia firme del Juzgado que ordenó la constitución del complejo 
inmobiliario, con el acuerdo unánime de las tres comunidades de constituirlo, plasmado 
en escritura pública de modificación de Estatutos que está inscrita en el Registro de la 
Propiedad.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 5, 10, 12, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
propiedad horizontal, introducido este último por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma 
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; 26, apartados 2, 4, 5 y 6, 
y 65.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; las Sentencias del Tribunal 
Supremo, Sala Primera, de 10 de mayo de 1999, 27 de octubre de 2008, 1 de abril 
de 2009, 18 de octubre de 2013 y 21 de enero de 2020; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 
de abril de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de abril de 2006, 15 de junio de 2011, 27 
de noviembre de 2013, 15 de febrero y 22 de mayo de 2018 y 5 de septiembre de 2019, 
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de 
junio y 12 de noviembre de 2020 y 25 de febrero de 2021.
1.  Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes:
a)  Sobre la finca 40.924 del Registro de la Propiedad de Jerez de la Frontera  o
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b)  Sobre los elementos 43 y 44 de la división horizontal, consistentes en parcelas 
de terreno constitutivas de las registrales 37.203 y 37.205, se declararon sendas obras 
nuevas en el año 2006 consistentes en dos edificios, denominados «(…)» y «(…)» 
respectivamente, que también fueron objeto de división horizontal.
c)  En virtud de escritura autorizada el día 8 de mayo de 2019, se elevaron a público 
los acuerdos adoptados por unanimidad por la Comunidad de Propietarios «(…)» en 
cumplimiento  de  lo  dispuesto  en  la  Sentencia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia 
número 2 de Jerez de la Frontera, de 18 de abril de 2018, consistentes en dar nueva 
redacción a los estatutos de la propiedad horizontal, haciéndose constar lo siguiente: 
«Artículo 1.–(…) El conjunto arquitectónico constituido por Edificio (…), Edificio (…) y el 
(…), es un complejo inmobiliario que conforma una agrupación de comunidades de 
propietarios  independientes  entre  sí  que  comparten  como  elementos  comunes 
únicamente cuatro servidumbres de paso (…) y la póliza de responsabilidad civil común 
para todo el complejo inmobiliario. Artículo 2.–(…) Que el coeficiente de participación del 
complejo inmobiliario para (…) es del 88,62%, para el Edificio (…) es del 5,78%, y para 
el Edificio (…) es del 5,60%». Dicha escritura fue objeto de inscripción, dando lugar a la 
inscripción 9.ª de la finca matriz.
d)  Mediante escritura autorizada el día 31 de julio de 2019 por el mismo notario, la 
sociedad titular registral de la finca 37.211 del Registro de la Propiedad número 1 de 
Jerez de la Frontera, constitutiva del elemento número 47 de la propiedad horizontal de 
la que formaba parte, realizó la dación de la referida finca en favor de la Comunidad de 
Propietarios  «(…)»,  representada  por  don  N.  R.  D.  en  su  condición  de  secretario-
administrador de dicha comunidad de propietarios, en pago de una deuda por importe 
de 15.111,23 euros que la sociedad cedente había contraído con la comunidad por razón 
de  cuotas  impagadas,  acordándose  además  la  conversión  de  tal  finca  37.211  en 
elemento común de la propiedad horizontal, todo ello en virtud de un acuerdo adoptado 
por unanimidad de los propietarios de los elementos integrantes de la comunidad de 
propietarios «(…)». Dicha escritura fue ulteriormente subsanada por otra autorizada por 
el mismo notario el día 30 de noviembre de 2020, en la que se elevaron a público los 
acuerdos adoptados por unanimidad por la comunidad de propietarios «(…)» con la 
determinación de las nuevas cuotas resultantes en la propiedad de todos y cada uno de 
los locales que forman parte actualmente de ella, para hacer constar el cumplimiento de 
los requisitos establecidos en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
El registrador suspende la inscripción de las escrituras presentadas por dos razones. 
En primer lugar, entiende necesario que los titulares de todos los elementos integrantes 
de la división horizontal constituida en su día sobre la finca 40.924, lo que incluye a los 
titulares de los elementos que a su vez que integran los edificios denominados «(…)» y 
«(…)», presten su consentimiento tanto para la dación en pago de deuda del elemento 
número 47 (registral 37.211) como para la conversión de tal finca en elemento común de 
la propiedad horizontal, pues, a su juicio, aunque la creación del complejo inmobiliario se 
realizó estatutariamente, modificándose los estatutos de la división horizontal originaria, 
lo cierto es que dicha modificación no se trasladó al título constitutivo, en el cual no 
consta tal configuración, debiendo, en consecuencia, reputarse que existe una única 
división horizontal y no un complejo urbanístico. Y, en segundo lugar, entiende que la 
cuota correspondiente al elemento privativo número 47 ha de distribuirse entre todos los 
elementos privativos de la división horizontal, incluidos los edificios «(…)» y «(…)», de 
manera que la suma de las cuotas correspondientes a los elementos 1 a 46 sea 100.
El recurrente, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción  e.
porque de conformidad con la modificación de los estatutos formalizada en escritura de 8  w.b
de mayo de 2019 e inscrita en el Registro de la Propiedad (inscripción 9.ª), la situación  218ww
jCuorímdiucan ideaxdis tdeen teP reosp ileat adreio su n« (c…om)»p, leinjote ignrmadoab ilaia rsiou  cvoenzs tpitouri dloo sp oerle tmreesn ctoosm 1u naid a4d6e ys , 4la7 
e(elesmtee nútloti m4o3  oy bejel toe ddifeicl iop r«e(s…en)»te,  ceoxnpsetrduiiednot ee),n  eel l eedleifmiceon t«o( …44)», , esctoonss tdruoisd oú lteimn oes,l 
divididos horizontalmente. En consecuencia, afectando las operaciones formalizadas
únicamente al elemento 47, parte integrante de uno solo de los complejos, sólo éste y 
sus miembros, a juicio del recurrente, han de consentir la dación en pago y ulterior 
conversión en común del elemento 47, así como la redistribución de cuotas, todo ello 
conforme al artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal.
2.  Como  ha  declarado  ya  en  otras  ocasiones  esta  Dirección  General  (cfr. 
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la 
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, vino a recoger en el Derecho 
positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado 
que,  con  diversas  denominaciones  (urbanizaciones  privadas,  conjunto  inmobiliario, 
propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y 
había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y 
las Resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica muestra figuras 
muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un 
solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las 
propiedades  horizontales  complejas  (pluralidad  de  escaleras  o  portales  sobre  unos 
sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas 
superiores,  los  edificios  encabalgados,  las  urbanizaciones  privadas  con  viviendas 
unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, 
etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea 
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos 
inmobiliarios privados.
Así, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describirlos exige tan solo 
dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de 
parcelas  con  destino  a  viviendas  o  locales  e  independientes  entre  sí  (elementos 
privativos) y la existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos 
independientes  sobre  otros  elementos  inmobiliarios,  viales  o  servicios  (elementos 
comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: 
la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de 
la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su apartado 2 dos esquemas: la comunidad 
de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en 
su apartado 4 la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a 
sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial 
sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y 
modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que 
acaba  de  expresarse,  la  postura  de  este  Centro  Directivo  ha  sido  siempre  la  de 
reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración 
jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las 
especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse 
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin 
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas 
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos -
como ya se ha expuesto- se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad 
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también 
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación  Urbana  aprobado  por  el  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de 
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008  s
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el  oe.
V  Congreso  Internacional  de  Derecho  Registral  del  año  1982,  según  la  cual  se  w.
caracterizan  los  complejos  inmobiliarios  «por  la  existencia  de  una  pluralidad  de  218ww
irnémgiumeebnle dse c loimneitcatcaiodnoes se yn tdree bseír, eas  etrnatvreé sl odse m eislemmoesn, tcoosn o v oscearvciicóino sd ec opmeurtneense,c eor  dae u unna 
mpaurlttiicpulilcairdeasd  ddee  ltoitsu lapraerstí cpipaeras »l,a  acñoandsieecnudcoió lna  yp rmopainat eSneimntieenntcoia d qeu ien te«rseesgeúsn g lean edroacltersin ay   BOE-A-cable e
científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es, 
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado 
en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, 
de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».
El  artículo  24  de  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  caracteriza  los  complejos 
inmobiliarios  por  «estar  integrados  por  dos  o  más  edificaciones  o  parcelas 
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar 
los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren 
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad 
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Así, por un lado, la Carta de Roma identifica los complejos inmobiliarios por la 
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o 
servicios comunes o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con 
vocación  de  pertenecer  a  una  multiplicidad  de  titulares  para  la  consecución  y 
mantenimiento de intereses generales o particulares de los partícipes. Y por otro, el 
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal impone que estén integrados por dos o 
más  edificaciones  o  parcelas  independientes  entre  sí  cuyo  destino  principal  sea  la 
vivienda o locales y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros 
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Más recientemente, en el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a qué atenerse para 
determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario 
privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el artículo 24 de la Ley 
sobre  propiedad  horizontal:  «A  los  efectos  previstos  en  este  número  se  considera 
complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria 
en  el  que  se  distingan  elementos  privativos,  sujetos  a  una  titularidad  exclusiva,  y 
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas 
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
De este modo, es indudable, y así se reconoce por la doctrina y ha admitido este 
Centro Directivo, que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca 
registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente 
tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo párrafo, del texto refundido de la Ley de 
Suelo y Rehabilitación Urbana: «El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una 
sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo 
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en 
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo 
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del 
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, 
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de 
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero y 22 de mayo de 2018, entre otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código 
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos 
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional 
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 
declara su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su 
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la 
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios 
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales  s
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal. oe.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del  w.
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el  218ww
erenqtrueis sitío  yd ceu yeos tdaer sitninteog rpardinocsip aplo rs edao sv ivoie nmdáas  oe dloifcicaalecsio. nYe sla  oú npiacarc eelsapse ciniadleidpaedn deise nqtuees 
isnudse ptietunldaireenst ep, aernti cuipnean c, ocporompoie ddaedre icnhdoiv iosibbjleet ivsaombreen otetr ovsin ecluelmadeon toas  lian mreosbpileiacrtiiovsa,  sfienacna   BOE-A-cable e
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos 
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser 
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal 
suelen  cobijarse  (indebidamente),  situaciones  que  responden  a  ambos  tipos,  el  de 
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, 
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades 
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho 
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se 
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La 
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario 
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a 
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también 
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una 
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la 
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo 
texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones 
jurídicas.
3.  No hay duda de que en el presente caso nos encontramos ante un complejo 
inmobiliario  privado  de  los  referidos  en  el  artículo  24  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en Resoluciones, entre otras, de 18 de 
junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de 
abril de 2006, 5 de septiembre de 2019 y 2 de junio de 2020, que el régimen de 
propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a 
diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución 
del régimen». Asimismo, según las Resoluciones de 27 de noviembre de 2013, 5 de 
septiembre de 2019 o 25 de febrero de 2021, «cuando la situación fáctica de un edificio 
es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los 
propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo», como se menciona 
en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
Esto mismo, resulta aplicable a los complejos inmobiliarios, habiéndose manifestado 
en tal sentido la Sala Primera del Tribunal Supremo. En Sentencia de 1 de abril de 2009 
afirmó lo siguiente: «(…) Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una 
urbanización, a ella le sea aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de 
elementos  en  ella  incluidos  les  vinculen  las  normas  imperativas  contenidas  en  la 
regulación especial, lo cual no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma 
de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los 
complejos inmobiliarios privados (artículo 24 ), sino también con anterioridad, en este 
caso, porque la jurisprudencia de esta Sala se ha manifestado reiteradamente a favor de 
la aplicación analógica de la LPH. Así, señala la Sentencia de 7 de abril de 2003, recurso 
de  casación  2615/1997,  que  “hasta  la  introducción  por  la  Ley  8/1999  del  nuevo 
artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa 
específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia 
de 28 de mayo de 1985, hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como 
propiedad horizontal por la ‘existencia’ de un derecho de propiedad sobre un conjunto de  s
elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad  oe.
Horizontal (S.ª de 20 de febrero de 1990), e incluso (S.ª de 16 de junio de 1995) ya se  w.
había declarado la posible existencia de un régimen de facto ‘sin que el título constitutivo  218ww
tsaema peolceom leon teos  slau sintasnccriipacl iópna rae nl ae l eRxiesgteisntcroia,  rye qfuuniscitioo nqaumei eignutoa lmdee nlate  Ccaormeucen iddaed e, fceocmtoos 
Ccoonnsstoitluidtiavnods,o  seisntoa  slíinmepal ejumriesnptreu dae necfieacl,t ofasv odrea bpleu bali claid aadp licya ceinó nc aunaanltóog iac at edrec elaro Ls’P.”H.  Ya   BOE-A-cable e
las urbanizaciones, aún antes de entrar en vigor la reforma de 1999, la más reciente 
Sentencia de 27 de octubre de 2008, recurso 2690/2003, haciéndose eco de lo señalado 
en el mismo sentido por las anteriores de esta Sala de 18 de abril de 1988, 13 de marzo 
de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, 5 de julio de 1996, 7 de abril 
de 2003 y 15 de abril de 2004, refrenda la aplicación del régimen de propiedad horizontal 
a los complejos inmobiliarios “como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran 
los propietarios de cada uno de los inmuebles, hoy sancionada por el artículo 24 LPH”».
Más recientemente, el Alto Tribunal, en Sentencia de 21 de enero de 2020, ha 
afirmado lo siguiente:
«Esta Sala en sentencia 601/2013, de 4 de octubre, declaró:
“Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la 
posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario 
único ( art. 5.2 LPH),debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la 
situación  de  prehorizontalidad  como  estadio  preparatorio  de  la  propiedad  horizontal 
( STS 29-4-2010, recurso 1087 de 2006), que como refiere la doctrina hace referencia a 
las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el 
elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios).”
Por otra parte, la sentencia 334/2010, de 9 de junio, declaró:
“Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de Propiedad Horizontal 
los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido por una lado a una 
copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un 
derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la 
aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la posible existencia 
de un régimen de facto “sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la 
existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el 
Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a 
efectos  de  publicidad  y  en  cuanto  a  terceros”  (en  este  sentido  sentencia 
número 357/2003, de 7 abril).
“58.  A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el 
artículo  2  c)  la  aplicabilidad  de  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  a  los  complejos 
inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma 
ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal.”
En sentencia 398/2009, de 28 de mayo, se ha declarado:
“La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006, con cita de las de 1 febrero 1995 
y 25 marzo 2004, ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de 
hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se 
refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 
y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a 
la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de 
Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de 
facto  “sin  que  el  título  constitutivo  sea  elemento  sustancial  para  la  existencia  y 
funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, 
requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de 
publicidad y en cuanto a terceros.” es
“En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la  o
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así  218ww
mcLlaoe emryde uic8ano/n1indt.eo9a c9doe9et o,se r ldg daeaer m tí6pci eruodnlpoetoi  e2 atd abderrei iol t,lís at cu cuLlooae,nny ss ddtioniet uo diP dtircaaoemsp  bicqeiouédnena   dala arH r aeoleqgryuilzo éo slnaleat rsaláo l, c  deeoesnm t aulaabnp lriledieccadaiddaceociósc ne ióq nnnu  eoeql ,u  sareóer tluloíecn  uidaelio nol d a5loas,     OE-A-2021-12able en https://
los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.”
“Ese  reconocimiento  ha  sido  producto  de  una  obviedad,  pues  cuando  se  ha 
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación 
de  propiedad  horizontal,  no  puede  dejar  de  aplicarse  esa  legislación.  Ello  no  es 
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones.”
“(…) Esta Sala en sentencia 601/2013, de 4 de octubre, declaró: “Reflejada como 
consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el 
título  constitutivo  o  su  modificación  mientras  es  el  propietario  único  (art.  5.2 
LPH),debemos  recordar  que  tal  conclusión  es  la  más  ajustada  a  la  situación  de 
prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal (STS 29-4-2010, 
recurso 1087 de 2006), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en 
que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo 
(existencia de una pluralidad de propietarios)”. Por otra parte la sentencia 334/2010, de 9 
de junio, declaró: “Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de 
Propiedad Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido 
por una lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la 
existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de 
donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la 
posible existencia de un régimen de facto “sin que el título constitutivo sea elemento 
sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la 
inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino 
simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros” (en este sentido sentencia 
número 357/2003, de 7 abril). “58. A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril 
de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a 
los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación 
de  la  norma  ya  no  deviene  fruto  de  la  analogía,  sino  del  mandato  legal”.  En 
sentencia 398/2009, de 28 de mayo, se ha declarado: “La sentencia de esta Sala de 17 
de julio de 2006, con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004, ha admitido la 
existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de 
la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con 
mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia 
a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la 
Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había 
declarado la posible existencia de un régimen de facto “sin que el título constitutivo sea 
elemento  sustancial  para  la  existencia  y  funcionamiento  de  la  Comunidad,  como 
tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos 
constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros”. “En 
conclusión,  la  posibilidad  de  que  haya  situaciones  regidas  por  las  normas  de  la 
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así 
la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la 
Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las 
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, 
mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo 
los  requisitos  del  artículo  396  del  Código  Civil,  no  lo  hubiesen  otorgado.  “Ese 
reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una 
situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad 
horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los 
bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. (…).”»
En definitiva, la concurrencia de las circunstancias previstas por el artículo 24.1 de la  e.
Ley sobre propiedad horizontal determina la existencia de un complejo inmobiliario y con  w.b
ello la aplicación de las disposiciones de tal ley, aunque no haya sido otorgado título  218ww
cmoisnmstaitu Ltievyo  sdoebl rceo mprpolpeijeod, apdu ehso rtaizlo yn ctaolm (cof rd. eacrtlíacrual oesl  T2r.ibb)u yn a2l 4S.1u pyr.e4m), oe ly t íatuslío r ecsounlstati tdueti vloa 
nEon  eesl  perleesmeennteto  ceasseon sceia lc puamrap lela  eel xriesqteunisciitao  yd efu necsitoanr ainmteiegnratod od ee lu cno cnojunnjuton taor qinumiteocbtiólianricioo. 
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal
es de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares 
participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en 
una  copropiedad  indivisible  sobre  otros  elementos  inmobiliarios,  sean  viales, 
instalaciones o tan sólo servicios (en este caso ciertos servicios y servidumbres). Es 
decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la 
cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes (cfr. Resolución 
de 12 de noviembre de 2020).
4.  Adicionalmente, en el caso del presente recurso, la existencia de tal complejo no 
solo es una situación fáctica, sino que resulta del historial registral mismo. En efecto, la 
finca matriz, registral 40.924, es descrita en la inscripción 1.ª, por la que inscribe la 
declaración de obra nueva (así como en las sucesivas inscripciones) como «conjunto 
arquitectónico de naves comerciales»; en la inscripción 7.ª, por la que se inscribe la 
constitución del régimen de propiedad horizontal, sus estatutos y el reglamento de 
régimen  interior,  se  hace  constar,  como  contenido  de  los  estatutos,  lo  siguiente: 
«Artículo 1.–Estos Estatutos, que forman parte integrante de la escritura de división 
horizontal correspondiente a los locales y parcelas de terreno no construidas o solares 
del centro comercial denominado “(…)”, regulan los servicios y elementos comunes del 
mismo,  constituyendo  una  copropiedad  ordinaria,  al  amparo  de  los  artículos  396  y 
concordantes del Código Civil, que serán aplicables con carácter supletorio a las normas 
de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo dispuesta por ella en su artículo 24»; y, 
por último, los elementos independientes en que es divida la finca matriz se describen 
respectivamente  como  «parte  integrante  del  conjunto  arquitectónico  conocido  como 
“(…)”».
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de 
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran 
como «conjunto arquitectónico”, unido a la remisión explícita que en el título constitutivo 
y en los estatutos se hace al artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, como 
precepto  normativo  aplicable,  regulador,  a  su  vez,  de  los  complejos  inmobiliarios 
privados, lleva a concluir que, en contra de lo que sostiene el registrador, se trata de un 
complejo inmobiliario.
5.  Sentado  lo  anterior,  la  cuestión  central  no  es  otra  que  la  relativa  a  la 
determinación del régimen organizativo que resulta aplicable al complejo existente, y, 
más específicamente, si dicho régimen es el previsto por el artículo 24.2.b) de la Ley 
sobre propiedad horizontal, como defiende el recurrente.
El referido artículo 24, en su apartado 2, dispone lo siguiente:
«Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a)  Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los 
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán 
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b)  Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se 
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el 
propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas 
a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas 
Juntas  de  propietarios.  El  título  constitutivo  contendrá  la  descripción  del  complejo 
inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. 
Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, 
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de  e
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad  bo
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad». 218ww
ningYu naañ addee  leans  eflo armpaarst adjuor íd4i:c a«sA  lsoesñ acolamdapsle joesn  ineml oabpialiartraiodso  p2ri vlaedso ss eqruáen  naop laicdaobplteesn, 
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado 
anterior».
Por tanto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su párrafo 
segundo dos esquemas de organización de los complejos: la comunidad de propietarios 
única  o  la  agrupación  de  comunidades  de  propietarios,  también  denominada 
«supracomunidad», sin perjuicio de la posibilidad de adoptar otros esquemas conforme a 
lo permitido por el apartado 4.
6.  El registrador sostiene que la modificación estatutaria formalizada en el año 2018 
para hacer constar la nueva configuración de los elementos integrantes de la división 
horizontal, consistente en un conjunto inmobiliario integrado por dos edificios y un centro 
comercial y organizados como una agrupación de comunidades de propietarios, no es 
apta para provocar el cambio del régimen jurídico aplicable puesto que lo procedente 
sería modificar, no los estatutos, sino el título constitutivo de la propiedad horizontal 
originaria.
Sin embargo, esta postura no puede mantenerse. Ciertamente, la aplicación del 
régimen  organizativo  previsto  por  el  artículo  24.2.b)  exige  el  cumplimiento  de  los 
requisitos que tal precepto impone, esto es, la expresa configuración de la agrupación de 
comunidades  de  propietarios  mediante  el  otorgamiento  del  correspondiente  título 
constitutivo. No obstante, hay que tener en cuenta las circunstancias concurrentes en el 
caso.
En primer lugar, los estatutos son parte integrante del título constitutivo (cfr. artículo 5 
de la Ley sobre propiedad horizontal), estando sujeta su modificación a los mismos 
requisitos que la modificación del título (cfr. artículos 5 in fine y 17.6 de la misma ley), 
modificación  que,  además,  requiere  para  su  validez  la  unanimidad  del  total  de  los 
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (cfr. 
artículo  17.6).  De  este  modo,  la  modificación  de  los  estatutos  reguladores  de  una 
propiedad horizontal implica en todo caso la modificación del título constitutivo mismo. 
En el presente caso, en el año 2018 se modificaron los estatutos de la propiedad 
horizontal,  una  modificación  acordada  por  unanimidad  de  los  únicos  dos  dueños 
entonces existentes del complejo, siendo objeto de inscripción en el Registro en el 
año 2019 (inscripción 10.ª). Debe ponerse de relieve que, como consecuencia de dicha 
inscripción, las modificaciones estatutarias practicadas lograron eficacia y oponibilidad 
«erga omnes», vinculando también a quienes han accedido a la propiedad horizontal con 
posterioridad (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).
En segundo lugar, tal y como dispone el citado artículo 5, en su párrafo tercero, de la 
ley «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y 
disposiciones  no  prohibidas  por  la  ley  en  orden  al  uso  o  destino  del  edificio,  sus 
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, 
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará 
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». De este precepto 
resulta,  por  tanto,  que  la  determinación  del  régimen  de  administración,  gobierno  y 
organización del edificio o complejo urbanístico de que se trate ha de realizarse en los 
estatutos reguladores de tal edificio o complejo.
En este caso, en la inscripción que recoge la constitución de la división horizontal 
originaria (inscripción 7.ª) se hace constar lo siguiente: «El gobierno y administración del 
conjunto descrito se regirá por los Estatutos y por el Reglamento de régimen interior que 
se transcribirá a continuación», lo que resulta plenamente congruente con lo previsto en 
la propia Ley sobre propiedad horizontal, cuyo artículo 5, antes transcrito, reserva a los  s
estatutos la regulación del régimen de administración y gobierno del edificio o complejo.  oe.
No  hay  que  olvidar  que  las  dos  opciones  que  se  previenen  en  el  apartado  2  del  w.
artículo  24  no  son  sino  dos  modelos  diferentes  de  organización  de  los  complejos  218ww
iGnmenoebrialila, rqiouse,  sye  hcoam reof etraidleos a  htaalne ss oidpoc iocnaelisfi ccaodmoos  «edxopsr eessaqmueenmtea s pdoer  oergsatan izDaicreiócnc iódne 
los complejos» (cfr. Resolución 22 de mayo de 2018).
7.  A la vista de lo anterior, se puede concluir que la situación jurídica existente es la 
de un complejo inmobiliario integrado por tres edificaciones distintas destinadas a locales 
comerciales  y  organizado  como  una  agrupación  de  comunidades  al  amparo  de  lo 
previsto por el artículo 2.2.b) de la Ley sobre propiedad horizontal. Consecuencia de 
esto, resulta la aplicación de lo previsto por el mismo artículo 24 en su apartado 3 que 
dispone lo siguiente:
«La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos 
los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se 
regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a)  La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los 
presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la 
representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b)  La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas 
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de 
las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c)  Salvo  acuerdo  en  contrario  de  la  Junta  no  será  aplicable  a  la  comunidad 
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente 
se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus 
acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los 
órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de 
comunidades».
Los acuerdos comunitarios elevados a público cuya inscripción se pretende versan 
sobre  la  dación  en  pago  de  uno  de  los  elementos  que  integran  una  de  las  tres 
edificaciones constitutivas del complejo, en concreto el elemento número 47, parte del 
«(…), la conversión del mismo en elemento común de ese «(…)», no del complejo 
inmobiliario  en  su  conjunto,  cuyos  únicos  elementos  comunes  son  una  serie  de 
servidumbres de paso descritas en los folios registrales -además de la existencia de una 
póliza de responsabilidad civil-, y la redistribución de las cuotas correspondientes a los 
locales que integran este centro comercial, sin alteración de la cuota que a tal centro le 
corresponde en el total del complejo. En definitiva, se trata de acuerdos que en modo 
alguno  afectan  a  «los  elementos  inmobiliarios,  servicios,  instalaciones  y  servicios 
comunes» del complejo inmobiliario, únicas cuestiones sobre las que se extiende la 
competencia  de  los  órganos  de  gobierno  de  la  comunidad  agrupada  y  para  cuya 
adopción se exige la observancia de las normas previstas por el artículo 24.3.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. es