BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85262
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11924 Resolución  de  17  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que 
se deniega la cancelación de los asientos practicados por la inscripción de un 
proyecto de reparcelación.
En el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de 
Zaragoza número 3, doña Amalia Bengoa Fernández por la que deniega la cancelación 
de los asientos practicados por la inscripción de un proyecto de reparcelación.
Hechos
I
Con fecha 16 de enero de 2020 el Ayuntamiento de Utebo presentó por correo 
postal, con el número de asiento 1771 del diario 56, certificado expedido el día 20 de 
diciembre de 2019 por la Secretaria del Ayuntamiento de Utebo, doña I. Q. S., relativo al 
acuerdo tomado en sesión ordinaria del Ayuntamiento Pleno de fecha 19 de diciembre 
de 2019, en relación al expediente n.º 3157/2018, en el que se procede a:
I.  Anular el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución número 24 del 
Plan General de Ordenación Urbana de Utebo, dejándolo sin efecto al constatarse 
infracción  del  ordenamiento  jurídico  por  razón  de  la  incorrecta  transposición  de  la 
planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física.
II.  Dar orden al Registro de la Propiedad al objeto de cancelar todos los asientos 
practicados por la inscripción del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 
número 24 -fincas registrales 12502 a 12510 de Utebo-, y la retroacción de todas las 
actuaciones practicadas con ocasión de la inscripción del citado proyecto, con regreso a 
la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
III.  Anular  el  proyecto  de  urbanización  de  la  misma  unidad  de  ejecución 
definitivamente aprobado por el pleno en 26 de marzo de 2002.
Se acompañaron los siguientes documentos:
a)  Certificado de fecha 13 de enero de 2020 expedido por la citada Secretaria del 
Ayuntamiento de Utebo, para hacer constar la identidad de los interesados que han 
intervenido en el procedimiento administrativo seguido, para dejar sin efecto el proyecto 
de reparcelación de la Unidad de Ejecución 24 del PGOU de Utebo.
b)  Instancia de fecha 14 de enero de 2020, suscrita por la Alcaldesa de dicho 
Ayuntamiento, doña Gema Gutiérrez Valdivieso, dirigida al Registro de la Propiedad de 
Zaragoza número TRES para que practique lo ordenado en el punto II del certificado 
antedicho.
Se  acompañaron  también  fotocopias  de  sendos  escritos  suscritos  por  la  e.e
representación de «Lujama, S.A.» y de «Explotaciones Inmobiliarias Zaragozanas, S.A.»,  b
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II
Con fecha cuatro de febrero del año dos mil veinte el documento es objeto de 
calificación negativa en los siguientes términos: «Hechos:1.  Con fecha 16 de Enero 
de 2020 se presenta por correo postal, con el número de asiento 1771 del diario 56, 
certificado expedido el día 20 de diciembre de 2019 por la Secretaria del Ayuntamiento 
de Utebo, doña I. Q. S., relativo al acuerdo tomado en sesión ordinaria del Ayuntamiento 
Pleno de fecha 19 de diciembre de 2019, en relación al expediente n.º 3157/2018, en el 
que se procede a:
I.  Anular el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución número 24 del 
Plan General de Ordenación Urbana de Utebo, dejándolo sin efecto al constatarse 
infracción  del  ordenamiento  jurídico  por  razón  de  la  incorrecta  transposición  de  la 
planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física.
II.  Dar orden al Registro de la Propiedad al objeto de cancelar todos los asientos 
practicados por la inscripción del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 
número 24 -fincas registrales 12502 a 12510 de Utebo-, y la retroacción de todas las 
actuaciones practicadas con ocasión de la inscripción del citado proyecto, con regreso a 
la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
III.  Anular  el  proyecto  de  urbanización  de  la  misma  unidad  de  ejecución 
definitivamente aprobado por el pleno en 26 de marzo de 2002.
Se acompañan los siguientes documentos:
a)  Certificado de fecha 13 de enero de 2020 expedido por la citada Secretaria del 
Ayuntamiento de Utebo, para hacer constar la identidad de los interesados que han 
intervenido en el procedimiento administrativo seguido, para dejar sin efecto el proyecto 
de reparcelación de la Unidad de Ejecución 24 del PGOU de Utebo.
b)  Instancia de fecha 14 de enero de 2020, suscrita por la Alcaldesa de dicho 
Ayuntamiento, doña Gema Gutiérrez Valdivieso, dirigida al Registro de la Propiedad de 
Zaragoza número tres para que practique lo ordenado en el punto II del certificado 
antedicho.
Todos los documentos presentados constan firmados electrónicamente, habiéndose 
comprobado la autenticidad de los mismos a través del código seguro de verificación y 
en el sitio web de comprobación que en ellos constan, lo que certifico a los efectos 
oportunos.
Se acompañan también fotocopias de sendos escritos suscritos por la representación 
de  "Lujama,  S.A."  y  de  "Explotaciones  Inmobilicarias  Zaragozanas,  S.A.", 
respectivamente de fechas 23 de julio de 2019 y 26 de noviembre de 2019, dirigidos al 
Ayuntamiento de Utebo, al que solicitan que adopte los acuerdos contenidos en el 
certificado a que se refiere el primer párrafo de este punto de los Hechos.
2.  De los documentos presentados no consta la firmeza en vía administrativa del 
acuerdo tomado.
Fundamentos de derecho:
Con carácter general hay que poner de relieve en primer lugar que el registrador 
tiene facultades para calificar, además de otros extremos, los trámites e incidentes 
esenciales del procedimiento administrativo, debiendo rechazar la inscripción cuando la 
resolución  administrativa  esté  desligada  plenamente  del  procedimiento  legalmente  es
establecido, o cuando se haya prescindido total y absolutamente de éste, al tenerlo así  o
establecido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su doctrina en  4w
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seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e
incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a 
los obstáculos que surjan del Registro".
En cuanto al punto 1 de los Hechos:
En primer lugar, hay que poner de relieve que entre los principios que deben regir las 
diferentes actuaciones de las Administraciones Públicas está el de legalidad, imponiendo 
el sometimiento pleno de la actividad administrativa a la Ley y al Derecho, como bien se 
pone de relieve en el expediente que nos ocupa. La materialización de este principio de 
legalidad,  tal  y  como  resulta  del  Preámbulo  de  la  Ley  39/2015  de  Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se produce con el respeto y 
seguimiento del procedimiento legalmente previsto para cada situación, que es lo que 
garantiza el adecuado equilibrio entre la eficacia de la actuación administrativa y la 
imprescindible salvaguarda de los  Derechos.  Dicho  esto, y encontrándonos ante la 
anulación de un acto administrativo firme, los trámites formalmente previstos para dicha 
actuación en la citada Ley son los recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a 
la revisión de actos en vía administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha 
tramitado en este expediente según lo previsto en el artículo 70 y siguientes, que son 
preceptos generales para la tramitación e instrucción de todos los procedimientos pese a 
que la actuación esté instada por los propios interesados favorecidos en el acto, como se 
ha puesto de relieve en la documentación presentada, ya que no se puede olvidar que 
junto a las titularidades registrales de aquellos, hay también otras fincas con intereses a 
proteger, como aquellas respecto de las que se ha expedido certificación del artículo 5 
del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por estar en parte afectas a otra unidad de 
ejecución (UE-25), así como fincas patrimoniales del Ayuntamiento y especialmente las 
fincas de dominio público como son los viales y zonas verdes con un régimen jurídico 
propio, en concreto estas últimas de carácter inalienable, inembargable e imprescriptible, 
respecto de las que no se puede llegar a acuerdos por imperativo legal, y que de 
practicarse la cancelación de sus inscripciones para dar cabida de nuevo en el Registro 
a las fincas de origen de los interesados que han instado el procedimiento, como se 
solicita, todas estas fincas por el principio de retroacción, con el regreso a la situación 
jurídica anterior pasarían a ser fincas de propiedad privada que quedarían dentro del 
tráfico  jurídico  inmobiliario  ordinario,  con  todo  lo  que  ello  conlleva  respecto  a  sus 
avatares futuros.
En cuanto al punto 2 de los Hechos:
Todo acto administrativo que implique un cambio jurídico-real inmobiliario, para que 
sea susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad deberá constar que es 
firme en vía administrativa.
(artículo 2 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística).
Como consecuencia de todo ello se acuerda:
Denegar la inscripción del documento, por no ser coherente el procedimiento seguido 
con lo acordado, según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho relacionados, 
y no constar la firmeza en vía administrativa (…).»
III
Con fecha 27 de febrero de 2020 y con el número 553/2020, tiene entrada en ese  oe.
Registro  solicitud  del  presentante  del  documento  instando  segunda  calificación  del  w.
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registrador  interino  por  vacante  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Belchite,  resolvió
confirmando la calificación negativa, habiendo comunicado el registro sustituto la fecha  Bc
de la última recepción de la comunicación de dicha resolución, que se realizó el 25 de 
marzo de 2020.
IV
Con fecha 19 de junio de 2020 y número de entrada 1230/2020, se presenta, 
remitido a su vez por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública- recurso 
gubernativo por don L. V. A. -como representante de Lujama SA y Presidente de la Junta 
de Compensación de la UE 24 PGOU de Utebo-, contra el acuerdo de calificación de 4 
de febrero de 2020, cuyo contenido, con cita de diversa jurisprudencia y fundamentos 
legales, exponemos resumidamente: que en el caso se trata de modificar un proyecto de 
reparcelación mediante la aprobación de uno nuevo con la totalidad de los requisitos 
procedimentales  necesarios,  y  que  esa  tramitación  en  ningún  caso  tiene  como 
motivación revisar la validez de los proyectos aprobados, sino tramitar y aprobar los 
proyectos que, ajustados al planeamiento, permitan el ejercicio de los derechos de los 
propietarios; es decir, que la Junta de Compensación no instó un procedimiento de 
revisión  y  el  objeto  del  expediente  municipal  es  “Rectificación  de  Proyecto  de 
Reparcelación de la Unidad de Ejecución 24”, señalando el informe de la Secretaria que 
se trata de un “procedimiento ordinario establecido en la Ley 39/2015”.Además, en el 
presente caso la Junta de Compensación de la UE 24 y todos los propietarios afectados 
solicitaron que se dejara sin efecto los proyectos de reparcelación y urbanización, para 
ajustarse al planeamiento con renuncia de las situaciones jurídicas creadas en los 
instrumentos de gestión vigentes, por lo que no se trata de revisar actos declarativos de 
derechos  contra  la  voluntad  del  favorecido  por  ellos  sino  que  es  el  propio  sujeto 
favorecido el que promueve la modificación de la situación jurídica por lo que no resulta 
de aplicación el procedimiento de revisión cuyas garantías se fundamentan en evitar que 
al titular del derecho se le prive del mismo por razones de oportunidad no consentidas 
por  él,  por  lo  que  se  somete  a  los  requisitos  y  presupuestos  establecidos  en  la 
Ley 39/2015.
Adicionalmente expone que la sentencia del Juzgado de lo Contencioso número uno 
de Zaragoza en recurso número 223/2005 señaló que en el acuerdo de reparcelación no 
existía vicio de nulidad de pleno derecho, por lo que no puede resultar aplicable el 
procedimiento de revisión, habiendo transcurrido además los plazos previstos para instar 
la declaración de lesividad y los límites de la revocación de los actos sólo resultan 
aplicables a los actos favorables y esta reparcelación ilegal no lo es para los titulares 
afectados.  Todo  lo  cual  justifica  que  la  reparcelación  sea  dejada  sin  efecto  por  el 
procedimiento previsto en la norma urbanística, que es el mismo para su aprobación, 
seguido en este caso ante el Ayuntamiento con el consentimiento expreso de todos los 
interesados.
V
La registradora de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; art. 47, 
48 106 y ss. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo  e.
Común de las Administraciones Públicas; 147 y 68 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8  w.b
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ddee  21021 9d.e febrero de 2014, 6 de julio, 24 de septiembre de 2015 y 3 de septiembre
1.  Se plantea en el presente expediente la inscripción de un acto administrativo en 
virtud del cual se acuerda anular un Proyecto de Reparcelación inscrito, dejándolo sin 
efecto al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta 
transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad 
física, y la cancelación de todos los asientos practicados por la inscripción del Proyecto 
así como la retroacción de todas las actuaciones practicadas con regreso a la situación 
jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
La registradora deniega la inscripción por los defectos siguientes: por no constar la 
firmeza en vía administrativa del acto y por no ser coherente el procedimiento seguido 
con lo acordado, pues encontrándonos ante la anulación de un acto administrativo firme, 
los  trámites  formalmente  previstos  para  dicha  actuación  en  la  citada  Ley  son  los 
recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a la revisión de actos en vía 
administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha tramitado en este expediente 
según lo previsto en el artículo 70 y siguientes.
2.  La  resolución  de  este  expediente  debe  comenzar  por  recordar  la  doctrina 
mantenida por este Centro Directivo sobre el alcance de la calificación registral del acto 
administrativo. Como señala la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la calificación 
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la 
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos 
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se 
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo 
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones  Públicas),  sino  también  otros  distintos  y  superiores,  también  con 
transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública 
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero 
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
En  efecto,  ya  antes  de  la  redacción  actual  del  artículo  99  del  Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo 
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su 
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento 
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que están establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras, 
Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la  s
Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  del  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  oe.
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la  w.
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de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio de 2012, 12 de febrero y 11 de 
julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero 
de 2019).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas,  que  sólo  admite  la  nulidad  de  aquel  acto  producido  en  el  seno  de  un 
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total 
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la 
omisión  del  procedimiento  legalmente  establecido  o  de  un  trámite  esencial  sea 
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 
y 13 de febrero de 2019), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por 
la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo 
que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos 
procedimientos, en caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o 
conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido 
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se 
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre 
el  carácter  esencial  de  la  forma  de  enajenación  seguida  –subasta,  concurso  o 
adjudicación  directa–,  y  de  sus  respectivos  requisitos  y  trámites  esenciales  (cfr. 
Resoluciones de 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 de febrero de 2019). Y 
como  señaló  la  Resolución  de  7  de  septiembre  de  1992  y  han  reiterado  las  más 
recientes de 11 de octubre de 2018 y 6 de febrero de 2019, por imponerlo así el 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias 
esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el hecho de que 
los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues 
al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
Por lo que aplicando esta doctrina al caso objeto de este expediente en el que se 
pretende la anulación del título de reparcelación inscrito y consecuente cancelación de 
asientos registrales, resulta evidente que entra dentro de la calificación del registrador 
valorar la congruencia de dicho mandato con el procedimiento en que se dicta, y si éste 
es el previsto o uno de los previstos por el legislador para tales efectos.
3.  En  el  presente  expediente  la  registradora  considera  que  la  Administración 
municipal no ha seguido el procedimiento legalmente establecido para la anulación del 
acto aprobatorio de la reparcelación inscrita. En particular, invoca oportunamente el 
principio de legalidad de la actuación administrativa y los relevantes efectos que tiene la 
“reversión” de la reparcelación, como respecto a terceros o a fincas demaniales.
En el propio texto del acuerdo administrativo se deja constancia de las dudas que 
plantea la utilización de esa vía procedimental para anular un acto favorable respecto al 
que no cabe recurso, pero que infringe el ordenamiento jurídico por vulnerar el Plan 
General vigente, aun cuando no sea un supuesto de nulidad de pleno derecho. La 
justificación desde el punto de vista de la legalidad la fundamenta en que no se trata de 
una revisión de oficio, ni siquiera un procedimiento de declaración de lesividad en los 
que la iniciativa corresponde a la Administración, sino por el contrario, se trata de un 
procedimiento  seguido  a  instancia  de  los  interesados  favorecidos  por  el  acto,  s
presentando más similitudes con un recurso de reposición. Añade que el acto plenario de  oe.
aprobación  de  3  de  diciembre  de  2001  adolece  de  un  vicio  de  anulablidad  y  que  w.
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delimitada por el Plan General, lo que ahora no se cumple.
4.  El  presente  supuesto  plantea  un  supuesto  problemático  que,  pese  a  su 
complejidad  y  trascendencia  ha  carecido  hasta  tiempos  recientes  de  una  expresa 
regulación legal. Se trata de la denominada “reparcelación inversa” o “reversión de la 
reparcelación” que se hace necesario formalizar para dejar sin efecto, por diversas 
causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
La complejidad de la cuestión quedó plasmada en la Resolución de este Centro 
Directivo de 6 de julio de 2015 al señalar: “la anulación del proyecto completo produce 
unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas porque con la 
aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la 
mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados 
casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si 
se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos 
suelen resultar completamente desproporcionados. Piénsese, en caso de ejecución, en 
sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de 
resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino 
dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto 
de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado 
constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio 
y  derechos  reales  existentes  al  iniciarse  el  procedimiento  de  reparcelación.  En  la 
práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de 
imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para 
fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer 
la indemnización correspondiente”.
Esta situación patológica ha motivado la intervención del legislador en el caso de 
Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana. En la primera, por Decreto 86/2018, 20 
noviembre introduce en el Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el 
Reglamento de la Actividad de Ejecución del texto refundido de la Ley de Ordenación del 
Territorio y de la Actividad Urbanística, una nueva sección quinta en el Capítulo IV del 
Título II, denominada Procedimiento para la reversión de reparcelación, con un nuevo 
artículo 59.bis.Respecto a la segunda la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, 
de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y 
paisaje de la Comunitat Valenciana, prevé el régimen de la denominada “reparcelación 
inversa” o reversión de la reparcelación, en el art. 164 del citado texto legal autonómico, 
siendo interesante sobre el mismo el Dictamen 118/2018 del Consell Jurídic Consultiu de 
la Comunitat Valenciana en particular sobre la problemática derivada de la existencia de 
terceros de buena fe durante la gestión urbanística.
En los territorios que carecen de legislación específica, la falta de una regulación no 
debe  ser  obstáculo  para  su  procedencia  si  se  articula  a  través  de  los  cauces 
procedimentales oportunos bien se haga efectiva a través de una decisión judicial, 
administrativa o incluso negocial, si bien ésta última limitada por el estrecho margen que 
la  permite  la  ordenación  urbanística  y  el  Derecho  Administrativo  -v.gr.  ejecución 
voluntaria de una sentencia judicial.
Entendemos que, ante la falta de norma específica, la reversión de la reparcelación 
con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no es 
objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del 
proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los 
mismos  requisitos  procedimentales  que  su  aprobación  -art-  147  y  68  del  Decreto-
Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto  s
refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón-. oe.
5.  Pues bien, esto es lo que se hace en el expediente objeto de recurso. Se  w.
repexrtoprcoeetdrdaieeyn eatne d laoh  maenlo  deinixfiptceeardvcieieónnnitd edo e a tll oamd rooesmp aelorncsteo l taditceui ólalnar  epasap roaarf teanccoti aóidnnoc dlsue ir p larlaesss  ftifaninnccdaaoss   osfruuige ircnaoa ndrifeaolsr m.s eEidcnat oder.,l    2020-1192n https://w
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Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 
de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los 
asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el 
asiento  atribuya  algún  derecho  –lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no 
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial 
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho.
Además, ha habido sentencia firme en el procedimiento judicial en el que ha quedado 
determinado que no estamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho. En el 
recurso  contencioso-administrativo  ante  el  Juzgado  del  mismo  orden  número  1  de 
Zaragoza, con el número 223/2005 concluyó con sentencia de 19 de febrero de 2007 
que  constató  la  inexistencia  de  causa  de  nulidad  de  pleno  derecho,  si  bien,  dejó 
constancia de la existencia de una infracción del ordenamiento jurídico, la desviación del 
planeamiento, que consecuentemente, sería constitutiva de causa de mera anulabilidad
No procede por tanto exigir la revisión de oficio cuando no ha habido nulidad de 
pleno derecho sino mera anulabilidad, y además existe conformidad de los interesados 
para la subsanación del procedimiento.
La revisión de oficio de los actos administrativos constituye un cauce de utilización 
excepcional  y  limitado,  pues  comporta  que,  sin  mediar  la  correspondiente  decisión 
judicial, la Administración pueda volver sobre sus propios actos, dejándolos sin efecto. 
De ahí que “no cualquier vicio jurídico permita acudir sin más a la revisión de oficio, sino 
que ella es sólo posible cuando concurra de modo acreditado un vicio de nulidad de 
pleno derecho (o de anulabilidad cualificada) de los legalmente previstos” –Dictamen del 
Consejo de Estado 1.410/2009, entre otros–.
La jurisprudencia ha señalado que la facultad de revisar los actos administrativos 
está limitada por virtud del principio de seguridad jurídica y el respecto de los derechos 
adquiridos y que ha de conceptuarse como un recurso excepcional y especial- STS 27 
de septiembre de 1988-, que la declaración de lesividad constituye una excepción al 
principio general de derecho de que nadie puede ir contra sus propios actos, por lo que 
tal situación de excepción debe interpretarse restrictivamente (STS de 28 de diciembre 
de 1978, 26 de febrero y 28 de abril de 1979); y que la previa declaración de lesividad 
para los intereses públicos constituye un presupuesto procesal habilitante del recurso -
STS de 24 de septiembre de 1993-, cuya ausencia o concurrencia defectuosa constituye 
causa de inadmisibilidad del mismo -STS de 16 de septiembre de 1988.
El  Tribunal  Supremo  ha  aclarado  también  qué  debe  entenderse  por  actos 
declarativos de derechos o favorables: «aquéllos que amplían el patrimonio jurídico del 
destinatario, otorgándole un derecho que antes no existía, o, al menos eliminando algún 
obstáculo al ejercicio de un derecho preexistente, o reconociendo una facultad, un plus 
de titularidad o de actuación. Y por derecho entiende la doctrina de este Tribunal la 
situación de poder concreta y consolidada, jurídicamente protegida, que se integra en el 
patrimonio jurídico de su titular al que se encomienda su ejercicio y defensa” -STS de 29 
de septiembre de 2003-.
Más concretamente para la declaración de lesividad, la STS, Sala 3.ª, de 18 de Junio 
de  2015  argumenta:  “el  procedimiento  para  la  declaración  de  lesividad...  es  un 
procedimiento administrativo especial, de naturaleza instrumental y procesal, que no 
tiene  otro  objeto,  ni  otros  efectos,  que  el  de  "fabricar"  el  presupuesto  procesal 
imprescindible para que la Administración pueda impugnar en sede jurisdiccional sus 
propios actos declarativos de derechos o favorables anulables, para cuya revisión carece  s
de potestades, a diferencia de lo que ocurre respecto de cualesquiera clase de actos o  oe.
disposiciones que incurran en vicios de nulidad de pleno derecho ( … ), sin que tampoco  w.
tdleeesnsigvfaaidv aofdraa,c bunlelit asc dueoas l deespq augrairea rvasa umo terrnoe,sv  o(cq..au ce)i. ó snDe,e   qdauichetíe  nqs uóeelon,   neois stteeel n ttAiapc ou reedrsdepo e pcdrtooec  edddeeimc laiserunastco iósan c stdooens    2020-1192n https://w
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órgano contencioso administrativo correspondiente, tales actuaciones carecen de efectos 
"ad extra", subsistiendo, en toda su integridad y eficacia, el acto administrativo para cuya 
declaración de lesividad se inicia el procedimiento, hasta que el órgano jurisdiccional 
(único que puede anular el acto) efectúe -si es que estima el recurso- el pronunciamiento 
anulatorio que la Administración postula en el proceso”.
Se ha planteado incluso que este mecanismo de revisión alcance no sólo a los actos 
anulables sino a los nulos de pleno derecho, cuya revisión de oficio se vio truncada, por 
ejemplo, al no haberse obtenido el preceptivo informe favorable del órgano consultivo, o 
bien la Administración no consideró oportuno iniciar el procedimiento. Posibilidad que 
ciertamente  no  se  encuentra  prohibida  por  el  ordenamiento  jurídico  y,  además,  el 
proceso de lesividad extrema las garantías en beneficio del particular que pueda resultar 
afectado por la pretendida nulidad (STS de 24 de septiembre de 1999).
De lo anterior puede afirmarse, no obstante, que no es susceptible de declaración de 
lesividad un acto jurídico que sea reputado inicialmente como válido, y tampoco el 
acuerdo dictado por la Administración en ejecución de una anterior sentencia firme, en 
virtud del principio de cosa juzgada y el deber de cumplimiento de las resoluciones 
judiciales.
En resumen, a diferencia de la revisión de oficio regulada en el artículo 106, que 
faculta a la Administración para declarar por sí misma la nulidad de sus propios actos 
administrativos favorables o declarativos de derechos, cuando el acto administrativo 
favorable  adolece  de  una  causa  no  de  nulidad  sino  de  mera  anulabilidad,  la 
Administración  debe  declararlo  lesivo,  siendo  al  Juez  a  quien  mediante  sentencia 
corresponde anularlo y dejarlo sin efecto, en el proceso judicial, pues la anulación no se 
produce en vía administrativa. El procedimiento de lesividad acaba con una resolución 
que sólo habilita a la Administración a presentar un recurso contencioso-administrativo 
contra el acto declarado lesivo,
No obstante, nada impide que si no hay derechos de terceros o todos los interesados 
están conformes, no sea necesario acudir a la declaración de lesividad y consiguiente 
impugnación judicial, si el acto administrativo adolece de una irregularidad material 
(como es la afectante a la superficie incluida en la unidad de actuación) que es objeto de 
convalidación con la conformidad de los interesados.
En el presente expediente el Ayuntamiento acuerda en 2019 la anulación del acto 
administrativo firme aprobatorio del proyecto de reparcelación del año 2001 invocando 
causa de anulabilidad y en procedimiento seguido a instancia de los interesados, por lo 
que  resulta  evidente  que  se  ha  seguido  el  procedimiento  previsto  en  la  Ley  de 
Procedimiento Administrativo para la subsanación de vicios de anulabilidad, a través de 
la modificación del proyecto de reparcelación, y su retroacción al momento en que se 
incurrió en la irregularidad no invalidante.
6.  En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, a que 
igualmente  alude  la  registradora  en  su  calificación,  como  ha  afirmado  este  Centro 
Directivo reiteradamente -por todas Resolución de 12 de febrero de 2014-, se trata 
ciertamente de una hipótesis excepcional, pues, como ya se ha dicho, frente a la regla 
general  en  sede  de  rectificación  de  los  asientos  registrales  que  presupone  el 
consentimiento del titular del asiento a rectificar o, en su caso, la oportuna resolución 
judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra aquél (cfr. artículos 1, 40, 82 
y 220 de la Ley Hipotecaria), en este caso se pretende la rectificación en virtud de una 
resolución dictada en expediente meramente administrativo.
Con  todo,  no  puede  negarse  la  eficacia  rectificatoria  de  dicha  resolución  si  ha  s
agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya  oe.
ante los tribunales contencioso-administrativos ya ante los tribunales ordinarios, pues,  w.
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artículos 65.1. a y.g del citado texto refundido de la Ley de Suelo, artículo 2 del Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de julio, 53 de la Ley de Expropiación Forzosa y 27 del 
Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 22 de junio de 1989, 14 de octubre de 1996 
y 27 de enero de 1998).
La más reciente Resolución de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que la 
firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier 
asiento de cancelación en el Registro. Así se deduce claramente del artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, debe reconocerse que, puesto que cabe la modificación de las situaciones 
jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de un 
título no administrativo, a fortiori deberá admitirse la modificación de la situación jurídico-
real que esté inscrita en virtud de un título administrativo si, como antes se dijo, en el 
correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, pierde 
eficacia, o es alterado. Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes en los 
que, en efecto, sea competente la autoridad administrativa para las correspondientes 
modificaciones sustantivas (que, por razón del principio de concordancia, han de tener 
reflejo tabular), y además que en el expediente se haya cumplido con las garantías 
legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador en la medida que resulta del 
artículo 99 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la de si el expediente ha sido 
seguido contra el actual titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Estos 
criterios generales se confirman para un caso concreto (declaración en expediente de la 
nulidad de la venta o redención de censos, cuando los bienes pertenecen a entidades 
públicas) en las reglas que persisten en el artículo 27 del Reglamento Hipotecario.
No obstante, durante el plazo de reforma de la calificación, se aportó certificación 
administrativa acreditativo de la firmeza, habiéndose por tanto subsanado en plazo el 
defecto advertido por la registradora en la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los 
términos que resultan de los anteriores Fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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