BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143509
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19261 Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 1, por la que se suspende 
inmatriculación de tres fincas.
En el recurso interpuesto don A. P. G. contra la calificación del registrador de la 
Propiedad de Torrevieja número 1, don Antonio José Ramos Blanes, por la que se 
suspende inmatriculación de tres fincas.
Hechos
I
Mediante escritura de protocolización de partición de herencia judicial, autorizada el 
día 18 de junio de 2021 por el notario de Torrevieja, don José Julio Barrenechea García, 
complementada con instancia acreditativa de la comunicación e efectos del Impuesto 
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, don A. P. G. hacía 
entrega de la partición de la herencia de don A. P. T. efectuada en el Juzgado de Primera 
Instancia número 3 de Torrevieja.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Torrevieja número 3, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento presentado por don A. P. G., el día seis de julio de dos mil veintiuno, bajo el 
asiento número 500 del Diario 130, y que corresponde a la escritura de Protocolización 
de Partición de Herencia Judicial autorizada por el Notario de Torrevieja, don José Julio 
Barrenechea García, el día dieciocho de junio de dos mil veintiuno, protocolo 1.484, con 
justificante de presentación y pago del impuesto, la cual, se encuentra complementada 
por instancia aportada y suscrita el día ocho de julio de dos mil veintiuno por don A. P. 
G., de la que resulta la acreditación de la comunicación de la autorización del documento 
público antes citado a efectos de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos 
de Naturaleza Urbana, a SUMA Gestión Tributaria, Oficina Tributaria de Rojales, con 
fecha siete de julio de dos mil veintiuno, y además, se aporta como documentación 
complementaria certificación catastral Descriptiva y gráfica de tres parcelas catastrales; 
ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Hechos:
1.  Se trata de una escritura en la que únicamente interviene don A. P. G., y en 
virtud de la cual dicho compareciente hace entrega de la operación particional de la  e.
herencia causada por el fallecimiento de don A. P. T., efectuada en el Juzgado de  w.b
Primera Instancia número Tres de Torrevieja, Auto del Juicio Número 44/2021 seguido en  261ww
dich2o.  JuCzgoamdoo .consecuencia de ello se protocoliza al título de elevación autorizado,
tLeesttriamdoan dioe j ulad iAcidaml pinraiscttriaccaidóon  edle d íJau sutnicoi ad ed ejul nJiuoz dgea ddoo sd em iPl rvieminetriau nInos ptaonr cdioañ naú Mm.e Ir.o T T. rMe.s, 
de Torrevieja, y ello, del Auto n.º 44/2021 de fecha once de febrero de dos mil veintiuno,
de la Magistrada-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 3 de Torrvieja [sic], en virtud 
del cual, acuerda y manda lo siguiente:
“....
I.  Antecedentes de hecho
Primero.–Las  presentes  actuaciones  se  iniciaron  por  escrito  de  demanda  de 
fecha 03/04/2017, a instancia del Procurador D. B. F., en nombre y representación de A. 
P. G., en ejercicio de la acción de División de Herencia respecto del causante A. P. T., 
fallecido en estado de viudo el 28/07/2016, abuelo del demandante, quien en testamento 
de 21/03/2006 le nombró legatario de los tercios de mejora y libre disposición de todos 
sus bienes. La demanda se dirigía contra M. D. P. A. y A. M. P. A., hijos y herederos del 
causante. A la demanda se acompañaba propuesta de inventario y adjudicación de los 
bienes de la herencia.
Segundo.–Admitida a trámite la demanda, se citó a las partes de comparecencia, que 
tuvo lugar el 03/10/2018, a la que no compareció la demandada M. D. P. A., teniéndola 
por conforme a lo solicitado en demanda. El demandado A. M. P. A. compareció en legal 
forma, y, mostrándose conforme con la propuesta de inventario de bienes, se opuso a su 
valoración.
Tercero.–Por Decreto de 25/10/2018 se nombró Administrador de los bienes de la 
herencia al demandante. Se celebró Junta en fecha 12/06/2019 en la que se designó 
perito a A. A. C., y contador-partidor a M. M. A., quienes aceptaron el cargo respectivo, 
solicitando provisión de fondos que fue aprobada por Decreto de 23/08/2019.
Cuarto.–Por escrito de 11/11/2019, la Procuradora R. P. G. y el Letrado C. S. B. 
renunciaron a la representación y defensa del demandado A. M. P. A. No designándose 
nueva representación y defensa por el interesado en el plazo que le fue otorgado, por 
Decreto de 14/02/2020 se le tuvo por no comparecido en las actuaciones. Por Diligencia 
de Ordenación de 30/06/2020 se suspendió nuevamente el procedimiento a la espera de 
la resolución de la Abstención formulada por la Letrada de la Administración de Justicia; 
resolución  que  fue  recurrida  en  reposición.  Por  Acuerdo  de  la  Sra.  Secretaria 
Coordinadora Provincial de Alicante de fecha 07/10/2020 se acordó la sustitución de la 
Letrada de este Juzgado por la Letrada del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de este partido 
judicial. De todo lo cual se ha dado cuenta a este Tribunal…
Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.
III.  Parte dispositiva.
Se acuerda: con alzamiento de la suspensión del procedimiento, la aprobación del 
inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de los bienes integrantes de la herencia del 
causante A. P. T., del modo siguiente:
I.  Inventario y avalúo
1)  ...
2)  Inmuebles.  Urbana  sita  en  calle  (…)  Benijófar  (…)  Uso  residencial  (…) 
Referencia catastral: 8473815XH9187S0001DH. Título: compraventa. Derecho: 100% de 
propiedad (…)
3)  Inmueble. Rústico. Parcela rústica, sita en (…) Benijófar (…) Inscripción registral: 
no consta inscrita. Referencia catastral: 03034A001000760000QR. Título: compraventa.  s
Derecho: 100% de propiedad (…) oe.
4)  Inmueble. Rústico. Parcela rústica, sita en (…) Benijófar (…) Inscripción general:  w.
no consta escrita. Referencia catastral: 03034A004000660000QO. Título: compraventa.  261ww
Derecho: 100% de Propiedad (…)
sumIaI.  deL…iquidación del caudal hereditario. Asciende la herencia relicta de D. A. P. G. a la
El valor líquido de la herencia se divide en los tres tercios de libre disposición, de 
mejora y de legítima estricta, lo que da para cada tercio el valor de…
Liquidación del tercio de legítima estricta: se atribuye por mitad e iguales partes a los 
hijos del causante D.ª M. D. y D. A. M. P. A.
Liquidación de los tercios de libre disposición y de mejora: se atribuyen al nieto del 
causante D. A. P. G. En consecuencia, el haber de cada uno de los interesados es:
Haber de D.ª M. D. P. A…
Haber de D. A. M. P. A…
Haber de D. A. P. G…
III.  Adjudicaciones.
A D.ª M. D. P. A. se adjudica:
1.  Del importe del saldo de la cuenta inventariada al n.º 1…
2.  Recibe de D. A. P. G…
A D. A. M. P. A. se adjudica:
1.  Del importe del saldo de la cuenta inventariada al n.º 1…
2.  Recibe de D. A. P. G…
A D. A. P. G. se adjudica:
1.  El 100% del pleno dominio de la Finca n.º 2, con valor…
2.  El 100% del pleno dominio de la Finca n.º 3, con valor…
3.  El 100% del pleno dominio de la Finca n.º 4, con valor…
Una vez firme esta resolución, procédase a su protocolización...”
3.2  Según [sic] consulta efectuada en los libros de inscripciones e índices de este 
Registro,  no  resulta  en  virtud  de  los  datos  consignados  en  los  títulos  públicos 
presentados, la previa inscripción de la finca a favor de persona alguna.
4.  Se  acompañan,  como  documentación  complementaria,  certificaciones 
catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas catastrales identificadas en el auto 
judicial  citado  como  correspondientes  a  las  fincas  cuya  inscripción  se  pretende 
inmatricular en este Registro, si bien, únicamente la referida a la finca urbana, se aporta 
con datos suficientes para poder valorar su correspondencia integra con la descrita, no 
pudiendo se [sic] posible respecto a las otras dos, por haber sido obtenidas estas últimas 
a través del acceso a datos catastrales no protegidos de la SEC.
Fundamentos de Derecho:
I.  Vistos los artículos 18, 19, 19-bis y 322 de la Ley Hipotecaria, y en especial:
Defecto 1.
El artículo 14.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que el título de la sucesión 
hereditaria,  a  los  efectos  del  Registro,  es  el  testamento,  el  contrato  sucesorio,  la 
declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el 
artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; el artículo 76 del Reglamento Hipotecario,  e.e
conforme al cual en la inscripción de bienes adquiridos por herencia testada se harán  w.b
constar  las  disposiciones  testamentarias  pertinentes,  la  fecha  del  fallecimiento  del  261ww
Gcaeunsearnatle ,d teo mAacdtoas d ed ela  Úceltrimtifaic aVcoiólunn rteasdp, eactritvícau, lyo  e7l 8c odnetel nRideog dlaeml ceenrttoif icHaidpoo tdeecla Rrioe.g..is tsroe 
icnodnicsaidne reanr álo dse mfeicstmo oqsu, eo  nimop riedlaa cliao ninasrsceri pecnió enl  teítl unloo  op rreessuelntatar r cloonst racedrictitfoicraiodso sc oqnu ées tsee. 
No se considerará contradictorio el certificado del Registro General de Actos de Ultima
Voluntad  cuando  fuere  negativo  u  omitiere  el  título  sucesorio  en  que  se  base  el 
documento presentado, si este título fuera de fecha posterior a los consignados en el 
certificado; así como el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sobre forma de los documentos 
a presentar a inscripción y la exigencia, en su caso, de que tanto la copia del testamento 
así como los certificados relacionados sean presentados mediante la aportación de copia 
autorizada -y no mera copia simple- del primero y de los originales -o testimonios 
notariales- de los segundos. Además, artículo 80 del Reglamento Hipotecario, 1. Para 
obtener la inscripción de adjudicación de bienes hereditarios o cuotas indivisas de los 
mismos se deberán presentar, según los casos: a) Escritura de partición, escritura o, en 
su caso, acta de protocolización de operaciones particionales formalizadas con arreglo a 
las Leyes, o resolución judicial firme en la que se determinen las adjudicaciones a cada 
interesado,  cuando  fuesen  varios  los  herederos.  b)  Escritura  de  manifestación  de 
herencia, cuando en caso de heredero único sea necesario con arreglo al artículo 
anterior. c) Escritura pública, a la cual hayan prestado su consentimiento todos los 
interesados, si se adjudicare solamente una parte del caudal y éste fuera de su libre 
disposición. 2. La inscripción de las adjudicaciones de bienes hereditarios a alguno o 
algunos de los hijos o descendientes con obligación de pago en metálico de la porción 
hereditaria de los demás legitimarios, expresará que las adjudicaciones se verifican con 
arreglo al artículo 844 del Código civil, y se llevarán a cabo: a) Si se trata de adjudicación 
practicada por el testador, en virtud del testamento de éste si la contuviere, y, en otro 
caso, se acompañará, además, la escritura pública en que se contenga. b) Si se trata de 
adjudicación practicada por contador-partidor, en virtud del testamento del causante, de 
la escritura pública otorgada por aquél en que se contenga la adjudicación con fijación de 
la cuantía de los haberes de los legitimarios y en su caso, del documento público 
acreditativo de haberse conferido al contador dativo tal facultad. En ambos supuestos 
deberá acompañarse el documento en que conste la aceptación del adjudicatario o 
adjudicatarios y el que acredite la confirmación de los demás hijos o descendientes o la 
aprobación judicial. El pago de la porción hereditaria de los legitimarios se hará constar 
por nota marginal mediante el documento público que lo acredite.
Defecto 2.
Artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
1.  El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas 
en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las 
siguientes reglas:
Primera.  El  expediente  deberá  tramitarse  ante  Notario  hábil  para  actuar  en  el 
distrito  notarial  donde  radique  la  finca  o  en  cualquiera  de  los  distritos  notariales 
colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente 
a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario 
de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo 
expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de 
un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito 
hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho 
Registro.
Segunda.  Se  iniciará  el  procedimiento  mediante  solicitud  por  escrito  del  titular 
dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en 
los  términos  prevenidos  reglamentariamente,  deberán  hacerse  constar  los  datos  e.
personales  del  promotor  y  su  domicilio  para  la  práctica  de  notificaciones,  w.
acompañándose además los siguientes documentos: 261ww
a)  Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el
ddoemscirnipiot ivsao byr eg rálaf icma isdme al aa pl aprrcoemlao too rp adrecle leaxsp ecadtieansttrea, lejusn, tqou ec osne  cceorrtrifeicsapcoinódna nca ctaosnt rlaal 
descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita,
con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como 
sus respectivos domicilios.
b)  Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los 
que  disponga  el  promotor  y  sirvan  para  localizar  las  fincas  registrales  y  parcelas 
catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, 
si  fueran  distintos  de  los  recogidos  en  las  certificaciones  catastrales  descriptivas  y 
gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
c)  Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas 
a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en 
relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y 
cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán 
requeridos  para  que,  si  les  conviene,  soliciten  la  inscripción  o  anotación  omitida, 
presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.
d)  Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende 
inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Tercera.  El  Notario  levantará  acta  a  la  que  incorporará  la  documentación 
presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente 
solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en 
el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de 
inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación 
gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación 
acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que 
concurren las siguientes circunstancias:
a)  La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad 
aportado y la certificación catastral.
b)  La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c)  La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca 
cuya  inmatriculación  se  solicita  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la 
anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que 
deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, 
comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las 
actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total 
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público 
que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial 
asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la 
entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica 
de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el 
informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la 
recepción  de  la  notificación.  Si  la  Administración  manifestase  su  oposición  a  la 
inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase 
dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la 
anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de  s
las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con  oe.
ecenr tsiCfuicu caaacrstiaóo.n,   coeE rtntri afiosctlaraocd ióocn ad sleiot e,l roeasll   Rddeae tgloaiss ft irpnarcdoaoc roe  dpfiernancctaetissc  aqdruáee   lleaas  aitninmfooertam ccoaióicnnióc insd oetlenicrtiretiatsod.raia ly  urteilmiziatidráa  ay,l   2021-19261n https://www.
Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de
inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente 
inmatriculadas.
La  anotación,  que  solo  se  extenderá  si  del  escrito  inicial  y  sus  documentos 
complementarios  resultan  todas  las  circunstancias  exigidas,  tendrá  una  vigencia  de 
noventa  días,  pudiendo  ser  prorrogada  a  instancia  del  Notario  o  del  promotor  del 
expediente,  hasta  un  máximo  de  ciento  ochenta  días  de  su  fecha,  si  a  juicio  del 
Registrador existe causa que lo justifique.
Quinta.  Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la 
anotación,  acompañada  de  la  correspondiente  certificación,  el  Notario  notificará  la 
pretensión  de  inmatriculación,  en  la  forma  prevenida  reglamentariamente,  a  todos 
aquellos  que,  de  la  relación  de  titulares  contenida  en  el  escrito  acompañado  a  la 
solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan 
gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus 
causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la 
finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular 
del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el 
expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la 
tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo 
publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del 
caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, 
también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:
a)  El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o 
código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su 
identificación.
b)  Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c)  La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar 
interesada la persona notificada.
d)  Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse 
los documentos públicos de que los mismos resulten.
e)  Apercibimiento  sobre  los  perjuicios  que,  de  la  omisión  de  la  inscripción  o 
anotación, puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en 
las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas 
registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos 
sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en 
cualesquiera otros que resulten del expediente.
Sexta.  Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar 
pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la 
causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las 
actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá 
entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el 
Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, 
levantará  el  Notario  acta  accediendo  a  la  pretensión  del  solicitante,  en  la  que  se 
recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de 
oposición  por  parte  de  ninguno  de  los  posibles  interesados,  y  remitirá  copia  al  s
Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada. oe.
diSneis  cspEreriepn sc heicuónabntsi aeodcr eeiódl  nedto  eimncraiecalciidafhioclo  ad acdenieló oa ndtc aotpcamoi órsiennitmi iovp,iat riec duvpaeyo ponr ostie rve lae f eRl dNceetogo tishsa tarsribaoeed  arroes rqte,r u oéeitnsr ascteeeo  rarápdenrofo ie caere ellda  eep frlre áopc cáhaera rda eidmfxoeti elea nanndsttoeeie,rr ni ostlroae.     2021-19261n https://www.
convertirá en inscripción definitiva.
La  prioridad  de  las  cargas  o  gravámenes,  reconocidos  o  constituidos  por  el 
propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan 
sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la 
inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se 
decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y 
en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito 
y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen 
incompatibles  y  no  se  manifestare  por  los  interesados  la  preferencia,  se  tomará 
anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos 
ha de darse preferencia.
Séptima.  El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos 
de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El 
edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda 
perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del 
Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la 
inscripción  del  dominio  de  la  finca  inmatriculada.  También  se  utilizará,  a  efectos 
meramente  informativos,  un  servicio  en  línea,  relacionado  con  la  aplicación  de 
representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre 
fincas  que  fueran  afectadas  por  procedimientos  de  inmatriculación,  deslinde  o 
rectificación de cabida o linderos.
Octava.  Durante  la  vigencia  del  asiento  de  presentación,  o  de  la  anotación 
preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma 
total o parcial a la finca objeto del mismo.
Fuera  de  los  supuestos  de  oposición,  frente  a  la  denegación  de  la  anotación 
preventiva  o  la  inmatriculación  por  parte  del  Registrador  podrán  los  interesados 
interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando 
siempre  a  salvo  la  facultad  de  los  interesados  para  acudir  al  procedimiento 
correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y 
mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de 
interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.
Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al 
dominio  o  cualquier  otro  derecho  inscribible,  relativo  a  la  misma  finca,  se  dará 
inmediatamente por concluso el expediente.
2.  El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá 
solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:
Primera.  Presentará  su  título  en  el  Registro  de  la  Propiedad  en  cuyo  distrito 
hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación 
preventiva por falta de previa inscripción.
Segunda.  Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el 
término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo 
apercibimiento de que, si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho 
término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la 
regla tercera.
Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se 
hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los 
veinte días desde esta inserción. e
Tercera.  Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción  bo
del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que,  261ww
craodni qcuiteanc ilóons  daercl hdiuveoñs oe,n s oqluicei tsee d eenl cNuoetnatrrioe,n J, uqzugea edxop oid adne pceonpdiae noc tieas atidmmoinniios tdraet ievallo dso yn dsee 
eles teonst rdeegfueecntu oasl oasn, ontoa notep tea  pdoicr hsou bosbajentaor.l oEsn,  pdoedfreác teol  dinete dreoscaudmoe jnutsotsif icoa rc ueal nddoom, insiioe nddeol 
dueño en la forma que prescribe esta Ley.
Cuarta.  El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas 
anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, 
del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción 
definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el 
derecho real, previa nueva presentación del título.
Quinta.  El  Registrador  dará  por  concluido  el  procedimiento  siempre  que  con 
anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda 
impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que 
puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.
Por otro lado, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, al regular la inmatriculación o 
acceso al Registro de la Propiedad de las fincas no inscritas, se refiere a tres extremos 
concretos que, en este caso, resultarían incumplidos al menos parcialmente:
Se refiere, en primer lugar, a que se trate de derechos sobre fincas que no estuvieren 
inscritos a favor de otra persona. Por ello, más adelante, establece que el Registrador 
deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no 
habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya 
inmatriculación  se  pretende  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente 
inmatriculadas.
Se  refiere  luego  a  que  el  título  inmatriculador  sea  otorgado  por  personas  que 
acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento también mediante título público.
Y alude, por último, a que exista identidad en la descripción de la finca contenida en 
ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el 
título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente 
debe ser aportada al efecto.
Resolución de la D.G.R.N. de 27 de febrero de 2018 sobre los requisitos que debe 
reunir  el  acta  complementaria  del  título  público  de  adquisición  para  lograr  la 
inmatriculación de la finca una vez entrada en vigor la Ley 13/2015. Recordando las 
afirmaciones de la Resolución de 19 de noviembre de 2015: “Por ello, ya no será 
admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada 
persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el 
artículo  298  del  Reglamento  Hipotecario,  sino  que,  conforme  a  las  exigencias 
expresadas  en  el  nuevo  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  a  la  regulación  del 
artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso 
en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita 
formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su 
fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos 
le ‘resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al 
caso’”.
Según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de 1 de 
febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien 
por  el  procedimiento  previsto  en  el  artículo  203  de  la  Ley  Hipotecaria  o  bien 
complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las 
exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de modo que será 
necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y 
diligencias  pertinentes,  el  notario  emita  formalmente,  si  procede,  su  juicio  sobre  la 
acreditación de la previa adquisición y su fecha.
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe  ha  suspendido  la  inscripción  del  e.
precedente documento por el siguiente defecto subsanable: w.b
DNeof erecstou l1ta. del título presentado en este Registro para su calificación y despacho, ni
de la documentación complementaria aportada, ni de la protocolizada al mismo, el
certificado de defunción acreditativo del fallecimiento de don A. P. T., ni el certificado
expedido por el Registro General de Actos de Últimas Voluntades, del que resulten el o 
los testamentos otorgados por el citado causante, debiendo igualmente acompañarse 
copia autorizada del testamento que otorgó dicho causante y que resulte vigente de la 
certificación  del  Registro  de  Últimas  Voluntades  a  aportar,  y  que  tendría  que  ser 
coincidente con el testamento reseñado en el auto judicial protocolizado al título que 
motiva esta calificación.
Defecto 2.
Respecto a las fincas inventariadas en el documento judicial protocolizado al título y 
que son objeto de inmatriculación, según la redacción dada en dicho documento, las 
mismas no podrían ser objeto de inscripción siguiendo el procedimiento contemplado en 
el  artículo  205  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  es  el  supuesto  de  una  inmatriculación 
producida en virtud de títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten 
haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento 
también  mediante  título  público.  Igualmente  se  observa  la  no  aportación  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica referida a las dos fincas catalogadas como 
rústicas, de las que resulten datos suficientes para poder comprobar la identidad entre 
las fincas cuya inmatriculación se pretende en el título presentado y el catastro, debiendo 
además, constar la descripción completa de las mismas, tal y como establecen los 
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Como consecuencia de ello y puesto que no se han cumplido los requisitos antes 
citados, para posibilitar la inscripción del precedente documento se tendría seguir el 
procedimiento contemplado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y transcrito en los 
fundamentos de derecho de esta calificación, todo ello como consecuencia, al menos, de 
que no resulta del título inmatriculador que el mismo ha sido otorgado por personas que 
acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho 
otorgamiento también mediante título público.
No obstante lo anterior y según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, 
en la Resolución de 1 de febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la 
inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria  o  bien  complementado  el  título  inmatriculador  con  acta  de  notoriedad 
autorizada conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria, de modo que será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal 
sentido  y  la  práctica  de  las  pruebas  y  diligencias  pertinentes,  el  notario  emita 
formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su 
fecha.
Todo ello, de conformidad con los fundamentos de derecho antes citados.
Contra esta calificación (…)
En Torrevieja, a catorce de julio de dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible). 
Fdo. Antonio José Ramos Blanes.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. P. G. interpuso recurso el día 30 de julio 
de 2021 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«Cuestión previa. e
aCsuceu rtdEifiiónc p aperdrolo epassiñ eeCodna ac2tidaa0 sl0mt5rae Dlnceto.se n A Da .e  PAsc.li lrcaTiaps.n,t  ivtaeon sat eryner tifGoeer rr leáatinft iuccDloiaairsrse   (cd…cei ó)l.anc Ss ad utate rose Cbtsrja aeflittenaivscso at rseo r oap8b ai4njre7amt3o as8 tdo1reil5ciclXu itplHaarrer9  sly1ae 8son7 b3tSet ef0 irnn0ece0car1u sDrt rsdeHoes,,     2021-19261n https://www.
03034A0010007600000R y 03034A004000660000QO pero una vez en poder de dichos
certificados oficiales de Catastro y tras personarse en el notario y registro de la propiedad le
informaron de los elevados costes que le iba a suponer la inmatriculación de las 3 fincas. Tras 
valorar los costes y trabas burocráticas desproporcionadas, decidió seguir siendo titular de las 3 
fincas como lo había estado siendo desde hacía más de 50 años... O sea, sin registrarlas en el 
Registro de la Propiedad ya que su intención era ser titular de ellas hasta sus últimos días de 
vida (nunca vender en vida). Así fue.
Hechos.
Primero.–Con fecha 28 de julio de 2016 el citado titular de la cuestión previa, D. A. P. 
T., falleció (…) dejando en título público notarial (testamento notarial) de fecha 21 de 
marzo de 2006 como herederos de todos sus bienes a 3 personas (…).
Segundo.–el 22 de septiembre de 2016 el que suscribe obtuvo el certificado de 
últimas  voluntades  (…)  donde  se  aprecia  claramente  que  el  último  testamento  del 
fallecido era el descrito en el apartado primero.
Tercero.–El 05 de octubre de 2016 el que suscribe el presente recurso solicitó ante la 
Dirección de Catastro de Alicante un certificado oficial con CSV (…) donde constaran 
todos los inmuebles en los que el fallecido fuere titular. Aparecían en dicho certificado 
los 3 inmuebles del presente recurso reseñados en la cuestión previa.
Cuarto.–en en [sic] mayo del año 2018 los tres coherederos adquieren en comunidad 
la  propiedad  de  los  3  inmuebles  heredados  tras  los  títulos  públicos  notariales  de 
aceptación de herencia (artículo 1005 C.–C.) expedidos por los notarios de Torrevieja y 
Almoradí (…)
Quinto.–el 30 de diciembre de 2019 un copropietario me su [sic] vende su parte del 
condominio mediante título público notarial (…).
Sexto.–el 1 de junio de 2021 se disuelve el condominio en base al título público de la 
resolución judicial firme dictada por la jueza del juzgado de primera instancia tres de 
Torrevieja cuyo testimonio de la misma es expedido por la Secretaria Judicial del mismo 
juzgado con sus correspondientes firmas electrónicas CSV y debidamente protocolizado 
ante el notario de Torrevieja por mandato expreso de la jueza (…)
Séptimo.–el 6 de julio de 2021 el que suscribe presenta el título público de la 
disolución del condominio citado en el apartado quinto ante el Registro de la Propiedad 
N.º uno de Torrevieja junto a todos los impuestos correspondientes y el 7 de julio el que 
suscribe recibe llamada de dicho Registro donde se me comunica que me falta por 
aportar la Plusvalía. Que es aportada al día siguiente 8 de julio.
Octavo.–el 28 de julio de 2021 recibo carta certificada del Registro de la Propiedad 
N.º uno de Torrevieja (…) desestimando completamente la inscripción de las fincas en 
base a dos defectos.
– El  primero  de  esos  defectos  alude  a  que  no  he  aportado  el  certificado  de 
defunción, ni el certificado de últimas voluntades ni el testamento de D. A. P. T. fallecido 5 
años atrás. Realmente este defecto me resulta muy sorprendente ya que todos esos 
documentos fueron aportarlos en el juzgado ya que de lo contrario ni la juez ni la 
secretaria judicial habrían dictado una resolución judicial firme ni testimonio adjudicando 
los bienes (las tres fincas) del causante fallecido 5 años antes. Esos documentos fueron 
aportados en el juzgado como no podía ser de otro modo, de lo contrario no habría a día 
de hoy ninguna resolución judicial firme adjudicando las tres fincas. Incluso se nos 
solicitó desde el juzgado la acreditación de recibos- del agua, luz e IBIs para ver quien 
constaba en los mismos como titular de las 3 fincar y así ir despejando cualquier duda 
sobre la titularidad de las fincas (…) s
– El segundo defecto que seña la el Registro es que no se aportan las certificaciones  oe.
dccoaontbaslestat rtnaít luelolsos   sddieegslu caierrintpítcteiuvsalo:s  2y0 5g rdáefi claa sL Hco. nA qsuuís d ecobror essepñoanladrie qnutees  tíCtuSloVs  (p…úb) licnoi st atmrapsolactoiv oesl   2021-19261n https://www.
1.  El título público notarial (…) (testamento notarial).
2.  Los  títulos  públicos  notariales  (…)  (aceptación  de  la  herencia  por  los 
coherederos con condominio).
3.  El título público notarial de fecha 30 de diciembre de 2019 donde un coheredero 
me vende su condominio con su correspondiente I.T.P.A.J.D. (…)
4.  El título público judicial donde consta que se disuelve la copropiedad de las 3 
fincas y son adquiridas al 100% por quien suscribe el presente recurso (…)
Por lo expuesto,
Solicito,  que  se  tenga  por  presentado  este  escrito  con  los  documentos  que  lo 
acompañan y se inicie el procedimiento oportuno para que las tres fincas citadas en el 
apartado primero sean inscritas en el Registro de la Propiedad que corresponda.»
IV
El registrador de la Propiedad, tras dar traslado del recurso interpuesto al notario 
autorizante  del  título  calificado  para  que,  en  su  caso,  formulase  las  oportunas 
alegaciones, emitió informe en defensa de su nota de calificación mediante escrito de 
fecha 6 de septiembre de 2021, mantuvo la calificación en todos sus extremos y elevó el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 14, 198, 203, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 76, 78 y 80 del 
Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 de noviembre de 2015, 4 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre 
de 2016, 16 de julio de 2018 y 22 de marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 2 de junio de 2020 y 2 de junio 2021.
1.  La presente Resolución tiene por objeto una escritura de protocolización de 
operaciones particionales de carácter judicial y su pretensión de inmatriculación en el 
Registro de la Propiedad.
El registrador de la Propiedad señala dos defectos que impiden la inmatriculación de 
la referida escritura: si en una partición hereditaria deben acompañarse los certificados 
de defunción y del Registro General de Actos de Última voluntad del causante, así como 
copia auténtica del título sucesorio, y, si cabe la inmatriculación de tres fincas aportando 
exclusivamente un título traslativo.
2.  Con carácter previo al análisis de los defectos objeto del presente expediente, es 
preciso recordar que el recurso contra la calificación registral tiene exclusivamente por 
objeto revisar las calificaciones negativas emitidas por los registradores de la Propiedad 
y que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, deberá recaer exclusivamente 
sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del 
registrador,  rechazándose  cualquier  otra  pretensión  basada  en  otros  motivos  o  en 
documentos no presentados en tiempo y forma.
El recurrente acompaña al escrito de recurso una serie de documentos que no fueron 
presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni tampoco posteriormente 
para intentar la subsanación de los defectos observados. Por lo tanto, no pudieron ser 
analizados por el registrador para efectuar la calificación recurrida.
En consecuencia, como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, no 
pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en  es
el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que este tiene exclusivamente como objeto  o
djdvuaeinsl poi2oEur1 asds rtoed a  el 2ea d0l n o2proce0rvtog)rie.icinsmeatrdb aesrdeneo c rdih aepa  a d2vre0ais 1 te7loam   qriceutiacrelloa ifsg.ic eid(añRacae ióleasnn o e lutnleac n isoriueen ncefuidseno ndd teeae  mn2S e2ecn nudttoeee n ntmtecaria acrle ozdrsooe  :ld e «eTle( r…mi2b0ue) 1nnD9atoe l ys S t adudle pef or 2erq mmdueeao     OE-A-2021-19261able en https://www.
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
Todo ello sin perjuicio de que, presentada nuevamente en el Registro de la Propiedad 
la documentación inicialmente calificada junto con la ahora aportada, pueda ser objeto 
de examen y nueva calificación por el registrador.
3.  Respecto de la primera cuestión, debe confirmarse la calificación del registrador.
El artículo 14 de la Ley Hipotecaria dispone: «El título de la sucesión hereditaria, a 
los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad 
para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero 
abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al 
que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012. Para inscribir bienes y 
adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o por sentencia 
firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a 
cada titular o heredero, con la sola excepción de lo ordenado en el párrafo siguiente. 
Cuando se tratare de heredero único, y no exista ningún interesado con derecho a 
legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título 
de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de 
esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos 
de que en el Registro era titular el causante».
El artículo 76 del Reglamento Hipotecario determina: «En la inscripción de bienes 
adquiridos  por  herencia  testada  se  harán  constar  las  disposiciones  testamentarias 
pertinentes, la fecha del fallecimiento del causante, tomada de la certificación respectiva, 
y el contenido del certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad. En la 
inscripción de bienes adquiridos por herencia intestada se consignarán los particulares 
de la declaración judicial de herederos».
El artículo 78 del Reglamento Hipotecario dispone: «En los casos de los dos artículos 
anteriores  se  considerará  defecto  que  impida  la  inscripción  el  no  presentar  los 
certificados que se indican en los mismos, o no relacionarse en el título o resultar 
contradictorios  en  éste.  No  se  considerará  contradictorio  el  certificado  del  Registro 
General de Actos de Última Voluntad cuando fuere negativo u omitiere el título sucesorio 
en que se base el documento presentado, si este título fuera de fecha posterior a los 
consignados en el certificado».
El apartado 3.º del artículo 15 del Anexo II del Reglamento Notarial determina: «Los 
Registradores de la Propiedad harán constar brevemente en la inscripción de los bienes 
adquiridos  por  herencia  testada  o  intestada  el  contenido  de  la  certificación  y  la 
suspenderán por defecto subsanable en el caso de que ésta no les sea presentada con 
los títulos correspondientes. Una vez que dicha certificación les sea presentada, podrán 
verificar el asiento solicitado, cualquiera que sea el contenido de aquélla».
Como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de  6  de  mayo  de  2014  «los  artículos  14  de  la  Ley  Hipotecaria  y  76  y  78  de  su 
Reglamento y del artículo 15 del anexo II del Reglamento Notarial, ya que se desprende 
la  necesidad  de  aportar  los  documentos  a  que  se  refiere  la  nota  de  calificación,  s
destacando que tanto el Reglamento Hipotecario, como el Reglamento Notarial, ordenan  oe.
suspender la inscripción, por considerar defecto la no aportación de los mismos. Dichos  w.
documentos, mal llamados complementarios pues realmente el testamento contiene la  261ww
leefyic adceia l,a  ssounc eimsipórne syc inlodsib cleesr tipfiacarad olas  cdael ifdiceafucinócnió dne yl  tÚítultliom apsa rtVicoilounnatal dqeuse  accornetdeitnagna  slua 
Raterisboulcuicóinó n ddee  l1o2s  ddee rneocvhieoms bhree reddei t2a0ri1o2s  (sBoobleretí nb Oiefniceias l dcoenl cErsettaodso.  dAes í 5 lod e redcicoiegmiób rlae   BOE-A-cable e
de 2012) al señalar: “Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con 
arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el 
mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el 
caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las 
formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas 
testamentarías. Por otra parte, desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro 
Directivo admite (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) como suficiente a los 
efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de 
herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados 
directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura”».
Resulta  de  la  documentación  obrante  en  el  presente  expediente  que  tales 
documentos complementarios se han incorporado al escrito de recurso si bien, conforme 
a lo anteriormente expuesto, no pueden ser tenidos en consideración por esta Dirección 
General al no haber sido presentados en el inicio del procedimiento registral.
4.  Respecto de la segunda cuestión planteada, es decir, la falta de título hábil para 
inmatricular las fincas, el defecto también debe ser confirmado.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria la inmatriculación de 
fincas que no consten inscritas en el Registro de la Propiedad podrá practicarse en base 
al expediente de dominio tramitado ante notario hábil; y, en su defecto, mediante la 
aportación de los títulos públicos traslativos conforme a lo previsto en el artículo 205 de 
la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 19 de noviembre 
de 2015 y 4 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre de 2016), en la nueva redacción del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el 
legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su Exposición de Motivos, 
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de 
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que 
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la 
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, 
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba 
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la 
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal 
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro 
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público 
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta 
cualquier  medio  de  acreditación  fehaciente,  categoría  amplia  dentro  de  la  cual  el 
Reglamento  Hipotecario,  en  alguna  de  sus  sucesivas  reformas,  ha  considerado 
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del 
artículo 1227 del Código Civil.
Y  en  cuanto  al  momento  temporal  en  que  debía  haberse  producido  la  previa  s
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con  oe.
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como  w.
inmatriculador. 261ww
de aAchroerdait,a er nl ac apmrebviioa,  caodnq ulais nicuióenv aq rueed aecl ctiíótunl ole pgúabl, lincoo ,s eq uaed mesit eu mnaá se sfopremcaie  dcoocnucmreetnat ayl 
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes 
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese  que  dicho  lapso  temporal  mínimo  de  un  año  ha  de  computarse,  no 
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto 
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha 
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del 
título traslativo posterior.
Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la ley exige que los 
otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca 
al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese 
complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al 
verbo adquirir.
Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título público, 
no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de 
haberse  producido  una  adquisición  anterior.  Y  parece  razonable  considerar  que  tal 
posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, 
por  ejemplo,  cuando  tal  adquisición  anterior  se  acredite  mediante  una  sentencia 
declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el 
hecho  y  momento  en  que  se  produjo  una  adquisición  anterior,  la  fecha  declarada 
probada  de  esa  adquisición  anterior  puede  ser  tomada  como  momento  inicial  del 
cómputo del año a que se refiere el artículo 205.
5.  En  el  presente  expediente  el  defecto  debe  ser  confirmado,  puesto  que  se 
pretende la inmatriculación de tres fincas aportando exclusivamente un título traslativo 
para su calificación, sin perjuicio de la documentación relacionada extemporáneamente 
aportada,  sin  dar  cumplimiento,  por  tanto,  a  las  previsiones  contenidas  en  los 
artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria.
Por último, resulta de la nota de calificación recurrida como defecto que impide la 
inscripción la «no aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a 
las dos fincas catalogadas como rústicas, de las que resulten datos suficientes para 
poder comprobar la identidad entre las fincas cuya inmatriculación se pretende en el 
título presentado y el catastro», defecto que no ha sido objeto de recurso y, por tanto, 
sobre el que no debe manifestarse este Centro Directivo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.