BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 70934
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9667 Resolución de 24 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Amposta n.º 1 a inscribir una escritura de 
ratificación de extinción de condominio.
En el recurso interpuesto por don R. B. C. P., abogado, en nombre y representación 
de don J. J. C. K., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Amposta 
número 1, don Juan Antonio Tamarit Serrano, a inscribir una escritura de ratificación de 
extinción de condominio autorizada por notario de los Países Bajos.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  30  de  octubre  de  2020  por  el  notario  de 
Purmerend (Países Bajos), don Rob Cremers, don J W A J. K. y don J. J. C. F., éste en 
nombre  propio  y  representación  de  don  M.  C.  F.,  disolvieron  el  condominio  sobre 
determinadas fincas que se adjudicaban a don J. J. C. K.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Amposta número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento calificado.
Con  fecha  23  de  diciembre  de  2020,  se  ha  presentado  en  este  Registro,  un 
documento otorgado por el/la Notario de Purmerend (Países Bajos), Don/Doña Rob 
Cremers,  el  30  de  octubre  de  2020,  que  ha  motivado  el  asiento  número  276  del 
Diario 62.
Calificación.
Conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y artículo 322 del Reglamento 
Hipotecario, pongo en conocimiento al fedatario/autoridad del citado documento que, en 
el día de hoy, ha sido calificado, y se ha/n observado el/los siguiente/s defecto/s que 
impide/n su despacho.
Hechos.
Se  presenta  escritura  de  ratificación  de  extinción  de  condominio  sobre  la  finca 
n.º  45227  de  Amposta,  autorizada  ante  Notario  de  Países  Bajos  el  30  de  octubre 
de 2020, debidamente traducida y apostillada.
En la misma comparecen por sí dos de los tres comuneros, apareciendo el tercero 
representado  por  uno  de  los  anteriores,  en  virtud  de  poder  irrevocable  y  otorgado  e.
conforme al derecho holandés ante el mismo Notario autorizante, el 14 de julio de 2009,  w.
con referencia 2009.000028.01. 67ww
lo cuMaal nniofi esset aanc rleodsi tcao.mparecientes que actúan en ejercicio de su profesión o empresa,
La finca fue adquirida por compra por D J. J. C. K., D J. W. A. J. y D M. C. F. por 
terceras partes indivisas para la comunidad de bienes con sus esposas, de conformidad 
con la legislación aplicable.
En fecha de 14 de julio de 2009 se acordó la extinción del condominio a favor de D J. 
J. C. K., según escritura pública autorizada por el mismo Notario autorizante de esta 
escritura de ratificación. No se aporta la escritura de 2009.
Fundamentos de Derecho:
a)  No  se  acredita  correctamente  la  representación  de  D  M.  C.  F.,  ya  que  el 
artículo 98 de la ley 24/2001 prevé que:
1.  En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera.
2.  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación.
3.  Deberán  ser  unidos  a  la  matriz,  original  o  por  testimonio,  los  documentos 
complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el 
Notario  autorizante  juzgue  conveniente.  En  los  casos  de  unión,  incorporación  o 
testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en 
forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.
Es necesario cumplir todos los requisitos del precepto, en particular es necesario el 
juicio de suficiencia y también especificar que se el poder es un documento público, ya 
que el Derecho holandés no exige la forma de documento público (acta notarial) como 
condición de validez del mandato o poder de representación voluntario, siendo aplicable 
la ley española al poder de representación (artículos 10.11.º, 11 y 1280,5.º del Código 
civil y Consulta núm. 489 Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública 19 de noviembre de 2020)
b)  Es necesario que los cónyuges de D J. J. C. K., D J. W. A. J. y D M. C. F. presten 
su consentimiento para la realización de la extinción de comunidad, ya que aparecen 
como titulares registrales, pues la inscripción de la parte indivisa de cada comunero está 
hecha para la comunidad de bienes matrimonial con sus esposas, de conformidad con 
su régimen económico matrimonial (artículos 19 y 20 de la Ley Hipotecaria)
El Notario manifiesta que el artículo 88 del Código civil holandés establece que el 
cónyuge que actuó solo en la compra de un inmueble, no requiere autorización para la 
venta.
Sin embargo, consultado el artículo 88 del Código civil holandés resulta que la regla 
general es el consentimiento del cónyuge para la enajenación, señalando el precepto 
que el cónyuge no necesita el consentimiento si está obligado a realizar el acto jurídico 
en virtud de la ley o de un acto jurídico anterior para el que se ha concedido o no se ha 
exigido dicho consentimiento. Por tanto, no sería necesario si estuvieran obligados a  s
realizar la extinción de la comunidad por virtud del acto jurídico anterior (la compraventa),  oe.
pero en la inscripción no hay ninguna referencia a que exista obligación de dividir, por lo  w.
Jcq.ou)n,e sy eann oqt iumseei e enel tnaotc,i etopn oddree p  daqirvutiees  iódsnee   eloesss v tétoi tluualna turaenrsiao  r yee gxnicoset ropabcleliiógsna  (tDoar .iªol aR. .n eF.c,e Dsi.dª aCd.  dMe.  Kp.r eys tDa.cªi óMn . dHe.   2021-9667n https://ww
c)  La escritura que se presenta es una ratificación de una escritura anterior, la
escritura de 14 de julio de 2009. Esta escritura debería aportarse ya que el negocio
jurídico  está  compuesto  por  dos  documentos,  tal  y  como  resulta  de  la  escritura 
presentada  y  así  poder  ser  objeto  de  calificación  (artículos  18  y  20  de  la  Ley 
Hipotecaria).
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Amposta, a 18 de enero de 2021 (firma ilegible) Fdo. D. Juan Antonio Tamarit 
Serrano.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don R. B. C. P., abogado, en nombre y 
representación de don J. J. C. K., interpuso recurso el día 24 de febrero de 2021 
mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
La legislación holandesa es igual que la española, por lo que se trata de un poder 
notarial en el que el notario juzga la capacidad.
Respecto del consentimiento de las esposas, el artículo 88 del código Civil holandés 
ha de entenderse referido a la versión anterior a la vigente de 29 de enero de 2019, 
certificando el notario que no es necesario aportar la escritura de 14 de julio de 2009, en 
cuanto los titulares actuales tienen poder de disposición y, por su tamaño, el coste de 
traducción sería elevado
IV
Mediante escrito, de fecha 9 de marzo de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 4 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo 
y  del  Consejo,  de  17  de  junio  de  2008,  sobre  la  ley  aplicable  a  las  obligaciones 
contractuales (Roma I); 10.1, 11.1, 12.1, 1216, 1256, 1259 y 1280 del Código Civil; 1, 3, 
4, 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de 
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, modificado por la Ley 24/2005, 
de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; 58 y 60 de la 
Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; la 
disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria; 
los artículos 156 del Reglamento Notarial; 36 y 37 del Reglamento Hipotecario; las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 20 de mayo de 2008 y, Sala Primera, 
de 19 de junio y 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio 
de 2005, 29 de mayo de 2006 (1.ª y 2.ª), 31 de octubre de 2013, 23 de febrero, 5 de 
marzo y 1 de julio de 2015, 11 de mayo y 14 de septiembre de 2016, 5 de enero, 17 de 
abril y 6 de noviembre de 2017 y 7 de septiembre y 18 de diciembre de 2018, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de junio 
de 2020.
1.  Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura, traducida y apostillada, 
autorizada por un notario de Países Bajos en la que se ratifica la extinción de un  e.e
condominio. b
El registrador suspende su inscripción observando como defectos que en la escritura  67ww
cuonmo pdaer eloces na pnoterr isoír edso,s  edne  vloirstu tdr edse c opmoduenre irrores,v oacpaabrelec iey nodtoo regla tdeor cceoron froerpmree saeln Dtaedroe cphoor 
hsuoflaicniednécsi aa nstoeb erel  mlaiss mfaoc nuoltatadreios  aruetporreizsaennttea,t ivfaalsta; nedno  seeng euln mdois mlugoa ur nq audee mcuaandifoie jsutiacnio  ldoes 
comparecientes  que  actúan  en  ejercicio  de  su  profesión  o  empresa,  lo  que  no  se
acredita; que no consta cual es el régimen en relación con la titularidad de las esposas 
sobre las partes indivisas al ser aplicable el derecho holandés y haber sido adquirida por 
compra, y por último como cuarto defecto, que la extinción del condominio a favor de D. 
J. J. C. K., que ahora se ratifica, se otorgó en escritura que no se aporta.
2.  Se aborda, por lo tanto, en el presente recurso, de una parte, la equivalencia de 
los documentos públicos extranjeros, concretamente respecto de la emisión de juicio de 
suficiencia y subsistencia, de la representación respecto a un poder que es calificado de 
irrevocable, sin que resulte, ni realizando una adecuación de instituciones, una actividad 
notarial subsumible en el artículo 98 de la Ley 24/2001 o en forma equivalente.
3.  Debiendo ejecutarse la representación en España, al referirse a un inmueble 
situado en nuestro país (artículo 10.11 del Código Civil) el juicio notarial debe ser 
equivalente al exigido a un notario español.
Por lo tanto, subsumible en el artículo 98 de la Ley 24/2001.
Conforme a lo previsto en este precepto, no se ha insertado por el notario autorizante 
una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar 
la representación alegada, no se ha expresado que, a su juicio, son suficientes las 
facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se 
refiera, bajo responsabilidad del notario, debiendo ser dicho juicio congruente con el 
contenido  del  título  presentado;  ni  el  posible  conflicto  de  interés.  Asimismo,  deben 
constar unidos a la matriz, originales o por testimonio, documentos complementarios 
cuando así lo exija la Ley y podrán serlo aquéllos que el notario autorizante juzgue 
conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el notario dará fe 
de  que  en  lo  omitido  no  hay  nada  que  restrinja  ni,  en  forma  alguna,  modifique  o 
condicione la parte transcrita.
Además de la omisión del juicio de suficiencia, señala el registrador, no se especifica 
que el poder sea un documento público, ya que el Derecho holandés no exige la forma 
de documento público (acta notarial) como condición de validez del mandato o poder de 
representación voluntario, siendo aplicable la ley española al poder de representación 
(artículos 10.11, 11 y 1280.5.º del Código Civil y Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2020).
Si bien sí indica el notario, que fue otorgado ante él.
4.  La cuestión planteada difiere de la doctrina sentada por este Centro Directivo en 
la Resolución de 17 de abril de 2017, que ha sido posteriormente reiterada en las 
Resoluciones de 7 de septiembre y 18 de diciembre de 2018, así como de 4 de junio 
de 2020. En esos supuestos el poder extranjero era objeto de adecuación por un notario 
español, estableciendo este Centro Directivo criterios de flexibilidad.
En el presente caso se incluye en el documento calificado autorizado por notario de 
Países Bajos.
5.  En todo caso, no resulta aplicable el Reglamento (CE) 593/2008 del Parlamento 
Europeo  y  del  Consejo,  de  17  de  junio,  sobre  la  ley  aplicable  a  las  obligaciones 
contractuales, en cuanto su artículo 1.2.g) que excluye de su ámbito (además de los 
supuestos de representación orgánica), la posibilidad para un intermediario de obligar 
frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, que estará asimismo 
excluida su representación documental.
Conforme al artículo 10.11 del Código Civil español, se aplicará «a la representación 
(…), y a la voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, la ley del país en donde se 
ejerciten las facultades conferidas». Por lo tanto, tratándose de una representación 
voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa y que se va a ejercitar en España, la  s
ley que regula el ejercicio del poder de representación es la ley española. oe.
6.  Como resulta de la doctrina de este Centro Directivo, la circulación en España de  w.
documentos formalizados ante una autoridad extranjera es indiscutible con sometimiento  67ww
dai slopso spiacrióánm feintraols s qeugeu nedsata dbele lzac aL elay  l1e5y/ 2e0n1 c5a, ddae  c2a sdoe  cjuolnioc,r eetno  s(uvi dá.m abrtitíocu dloes a 1p1li cya 1c2ió ny,  lay 
lRoes galartmíceunlotos  H56ip oat e6c1a drieo )l.a Ley 29/2015, de 30 de julio, 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del  BOE-A-cable e
7.  Desde  la  perspectiva  formal,  la  legalización,  la  apostilla  en  su  caso,  o  la 
excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento otorgado ante 
funcionario extranjero pueda ser reconocido, formalmente, como auténtico en el ámbito 
nacional.
Sin embargo, el juicio de suficiencia realizado por el notario de Países Bajos, no 
puede ser considerado equivalente, en cuanto como resulta del mismo instrumento lo es 
a los efectos del Derecho de aquel país, no siendo allí donde la representación surte sus 
efectos sino en España, lugar de situación del inmueble y de la autoridad del Registro. 
No existiendo en el documento indicación alguna al respecto que permita su adecuación 
y equivalencia.
Por lo tanto, el defecto debe ser confirmado.
8.  Respecto del segundo y tercer defecto, ambos se refieren a la prueba del 
Derecho extranjero.
La afirmación recogida por el notario autorizante conforme a la cual manifiestan los 
comparecientes que actúan en ejercicio de su profesión o empresa, además de no 
acreditarse, como indica el registrador, carece de significación y relevancia en cuanto no 
se señala y prueba la trascendencia que esta manifestación tenga en el Derecho de los 
Países Bajos y sea a su vez relevante, en su caso para la inscripción.
La misma falta de prueba del Derecho se observa en relación con el tercer defecto.
Señala el recurrente que ha de entenderse aplicable el artículo 88 del Código Civil 
holandés referido a la versión anterior a la vigente de 29 de enero de 2019, pero en 
ningún momento se prueba su aplicación ni cual sea el hecho determinante ni el alcance 
de la normativa aplicable, por lo que asimismo debe confirmarse el defecto.
9.  Por último, respecto del cuarto defecto, en cuanto el título que se presenta es 
una ratificación de una escritura anterior, como observa el registrador, ésta debería 
aportarse ya que el negocio jurídico está compuesto por dos documentos, tal y como 
resulta de la escritura presentada y ambos deben ser objeto de calificación conjunta 
(artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria). Para ello, el titulo debe ser traducido a lengua 
española y apostillado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar íntegramente 
la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.