BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63 Jueves 12 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 24865
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3557 Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende 
la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una 
comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en virtud de 
los cuales se modifican los estatutos de la misma.
En el recurso interpuesto por don T. C. M., en nombre y representación y como 
presidente  de  una  comunidad  de  propietarios,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Mahón, don Celestino Ricardo Pardo Núñez, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una 
comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en virtud de los cuales se 
modifican los estatutos de la misma.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 17 de julio de 2019 por el notario de Mahón, don 
Enrique Garí Munsari, con el número 1.040 de protocolo, don T. C. M., en nombre y 
representación de una comunidad de propietarios, como presidente de la misma, elevó a 
público el acuerdo adoptado por la junta general de la comunidad el día 27 de abril 
de 2019, con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a 
su vez, representaban las tres quintas partes de las cuotas de participación, en virtud del 
cual se modificaba el artículo 25.a) de los estatutos de la comunidad y se añadía un 
nuevo artículo 33 a los mismos.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Mahón, y una vez 
acreditada la autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos 
jurídicos documentados, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Mahón.
El Registrador de la Propiedad firmante, tras examinar los antecedentes del Registro 
y previo examen y calificación del precedente documento que motivó el asiento 50-0 del 
Diario 156, de conformidad con el artículo 18 y demás concordantes de la Legislación 
Hipotecaria, ha calificado desfavorablemente el mismo, por lo que procede a suspender 
el asiento solicitado y extender la siguiente nota de calificación:
I.  Hechos.
El día 17 de julio de 2019, bajo asiento 50-0 del Diario 156, se ha presentado en este  e
registro escritura de la misma fecha autorizada por el notario de Mahón don Enrique Garí  bo
Munsuri, en copia papel con autoliquidación del ITP y AJD del día 14 de los corrientes. 57ww
mPrerogodipsEiiftenircat aal lrra8 io 0es4lc  6ia“t(a,r …tdiínca)su” c,lo resi tsi2atca5 ra i.teºlu  fndroa elli ao l d ou6osr5n b E dasenTtl.ia z ttaoCucmt.io óosnM  1 q.(6,u… 5e4e) , rn ditg eeerlre nmap rilrncaeho sci vemoonmu,t anuecinlceiióidvpnaaa  dla d d yepe  úd bEleals i ca oCMñ aoeedmlr ciarua cnuduinade lar,nd dufoi en ddvcoeea     OE-A-2020-35able en https://
artículo 33.º de orden a los mismos.
El acuerdo fue adoptado por la Junta General Extraordinaria de la comunidad de 
propietarios, celebrada, en segunda convocatoria y debidamente convocada, el 27 de 
abril de 2019, con el voto favorable de tres quintas partes, que a su vez representan tres 
quintas partes de las cuotas de participación.
II.  Fundamentos de Derecho.
1.  Primer fundamento.  El acuerdo cuya inscripción se pide modifica el artículo 25 
de los estatutos de la PH por lo que, al no haberse adoptado por unanimidad, contradice 
el artículo 17. 6 de la LPH que literalmente dice:
''Los  acuerdos  no  regulados  expresamente  en  este  artículo,  que  impliquen  la 
aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de 
la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación.''
2.  Segundo  fundamento.  El  artículo  25  de  los  Estatutos,  cuya  reforma  se 
pretende, dispone literalmente:
''Los distintos departamentos de la urbanización sólo podrán dedicarse a vivienda 
(…).
Según el artículo 50.7, de la Ley 9/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes 
Balears hay que entender por vivienda la que está destinada a uso permanente (es decir, 
no temporal e intermitente). Por tanto, la norma estatutaria que fija el destino de los 
departamentos  a  'vivienda'  supone  una  restricción  fuerte  de  uso  porque  impide  su 
utilización para todo uso, que no sea vivienda en sentido estricto, es decir, pare destino 
cómo vivienda con vocación de habitualidad y permanencia.
En  consecuencia,  el  acuerdo  cuya  inscripción  se  pretende  perjudica  a  los 
propietarios disidentes que hayan adquirido pisos del edificio con anterioridad a su 
adopción, en la confianza de que el destino a vivienda cuando se impuso como único 
uso  admisible  en  estatutos,  les  garantizaba  absoluta  protección  frente  a  futuras 
decisiones de la Junta de propietarios que intentasen levantar la prohibición mediante 
acuerdos de cualquier tipo sin contar con el consentimiento individual de cada uno de 
ellos.''
3.  Tercer fundamento.  Ciertamente el citado artículo 17.6 de la LPH excepciona 
del régimen de unanimidad los supuestos regulados en el mismo artículo; entre ellos, por 
tanto, el regulado en el art. 17.12,de la ley que literalmente dice:
''12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se 
refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de les cuotas de participación. (…) Estos acuerdos no 
tendrán efectos retroactivos.
Ahora ben, en el presente caso, no es de aplicación el artículo 17.12 de la LPH con 
la redacción dada por el RDL 21/2018, de 14 de diciembre. El artículo en cuestión hace 
referencia únicamente a los acuerdos por los que “se limite o condicione el ejercicio de la  s
actividad a que se refiere le letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre”. oe.
Por  tanto,  como  se  sigue  de  su  letra,  la  finalidad  del  precepto  es  facilitar  la  57ww
ilnat rhoudbuiecrceió. nN od ela r edset rliecvcaionntaers  laos p yroah eibxiicsitoennetess d. eE nu scoo npsaercau eexnpclioat,a ecli óréng tiumríesnti cdae  dmoanydoer ínaos 
rqeufeo rzinatdroadsu qcuee e el sctaitbaldeoc ea,r stíocluol oa  plouse deefe catmosp adrea lri maictaure rod roess taridnogpirt aedl ouss,o  ptuorrí slatisc om; naoy opraíaras 
habilitar ese uso, más cuando consta ya prohibido en estatutos.
Resolución.
En consecuencia de todo ello, calificado el documento, se suspende la inscripción del 
mismo por el defecto subsanable de haber sido adoptado en acuerdo de modificación de 
estatutos en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada 
en segunda convocatoria y debidamente convocada, el 27 de abril de 2019, no por 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación, si no solo con el voto favorable de tres quintas partes, que representan 
tres quintas partes de las cuotas de participación. Todo ello de conformidad con el 
art. 50.7 de la Ley 6/2017 de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012 de 19 de julio 
del turismo de las Illes Balears y los art. 17.6 y 17.12de la Ley de Propiedad Horizontal.
La suspensión de la práctica de la inscripción determina la prórroga del asiente de 
presentación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra dicha calificación cabe (…)
Mahón, a 2 de septiembre de 2019.–El Registrador (firma ilegible y sello del Registro 
con el nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don T. C. M., en nombre y representación y 
como presidente de una comunidad de propietarios, interpuso recurso el día 27 de 
septiembre de 2019 en virtud de escrito y con base en los siguientes argumentos:
«Cuestión previa.–En cuanto a la razón por la cual la Comunidad se ha visto forzada 
a aprobar el acuerdo cuya inscripción se pretende, en los términos que resultan de su 
certificación.
Es voluntad del recurrente poner de manifiesto que, con carácter previo a la convocatoria 
del acuerdo cuya inscripción se pretende, han sido innumerables las reuniones y consultas 
que tanto el propio Presidente de la Comunidad, como la propia Administradora de la misma, 
han mantenido con los diferentes Organismos Públicos implicados en el llamado “alquiler 
vacacional”, las cuales tenían por objeto lograr adaptar la realidad de la Comunidad, es decir, 
la existencia de actividades de alquiler turístico por parte de los propietarios que así lo 
decidían, desde la propia existencia del complejo, a la actual y novedosa regulación que de 
los mismos ha establecido la vigente ley sectorial de Les Illes Balears.
Y ha sido precisamente como consecuencia de las manifestaciones que dichos 
organismos públicos les han trasladado y, muy especialmente, las realizadas por parte 
de los propios Registros de la Propiedad, y algún notario, que han acabado por “aceptar” 
que  los  estatutos  de  la  Comunidad  prohíben  destinar  los  apartamentos  al  alquiler 
turístico, tal y como reiteradamente se les ha insistido, Y decimos “han acabado por 
aceptar” por cuanto al recurrente no le ha quedado más remedio que convocar la Junta 
en los términos que resultan de la misma, es decir, partiendo de la base que los 
estatutos de la propiedad prohíben el alquiler turístico, a sabiendas que lo contrario, no 
iba a ser aceptado ni por el Notario ni por el Registrador.
Como prueba de ello, valga remitirnos tanto a las advertencias que posteriormente ha 
efectuado el propio Notario Don Enrique Garí Munsuri, en el acta de elevación a público del 
propio  acuerdo,  como  al  fundamento  tercero  y  cuarto  de  la  calificación  negativa  del 
Registrador, los cuales serán objeto de un extenso debate en la alegación tercera.
Hecho que se pone expresamente de manifiesto a los efectos de liberar al recurrente  s
respecto de la teoría de los actos propios, para el hipotético caso que dicho acto pudiera  oe.
servir de base a esta Dirección General como argumento en contra del mismo, w.
YH eecnh oloss: siguientes, 2020-3557n https://ww
LPari mcoemrou. nidEand c eusatnát ofo arm laa dCao mpourn uidna tdo tdael  dpero 9p7ie atapraiortsa “m(…en)t”os turísticos, Como prueba
de ello (…)
“Por resolución de la Alcaldía, en sesión del día 19 de octubre de 1988, acordó 
conceder a V. la licencia que tiene solicitada para la construcción de 97 apartamentos 
turísticos a ubicar en la parcela H-5 del (…)”
En cuanto a la numeración (H-5) la misma se corresponde con dicha Comunidad, tal 
y como consta en los antecedentes del Registro de la Propiedad de Mahón y, en cuanto 
a las siglas C.I.T.V. se corresponden con la calificación de Centro de Interés Turístico 
Nacional dado que la referida Comunidad pertenece a la Urbanización (…) la cual fue 
objeto de dicha calificación por parte del Estado. No en vano el Consell Insular, con 
fecha de 16 de julio de 2018, ha aprobado la zonificación de alquiler turístico, declarando 
a la urbanización “(…)” como zona apta para la comercialización de estancias turísticas 
en viviendas de uso residencial.
En relación a su pertenencia a la referida Urbanización (…) valga destacar que la 
misma dispone de servicios de restauración, supermercados, autobuses y, en definitiva, 
lo habitual en este tipo de complejos, los cuales están a disposición de sus clientes o 
usuarios exclusivamente durante el periodo estival (de mayo a octubre) razón por la cual 
el uso que de los apartamentos realizan sus propietarios no es precisamente el de 
vivienda permanente.
La Comunidad “(…)” fue construida en el año 1990 por la promotora (...) y, por aquel 
entonces, la citada promotora procedía a la venta de los apartamentos facilitando su 
posterior “alquiler estival” (por días o semanas) como un valor añadido de la propia 
compra, facilitando incluso un plan de amortización de los mismos,
A  mayor  abundamiento,  las  cedulas  de  habitabilidad  concedidas  por  el  Consell 
Insular de Menorca a los apartamentos de la Comunidad, lo eran bajo la calificación de 
“apartamento turismo” tal y como consta en la cédula de fecha 22.10.1992 concedida al 
apartamento número (…)
Pero tanto es así, que incluso en una reciente resolución del Director Insular de 
Ordenación Territorial, del Consell Insular de Menorca, de fecha 07 de enero de 2016, se 
pone de manifiesto la imposibilidad de conceder a un apartamento de la Comunidad 
“(…)” la correspondiente cédula de habitabilidad de la ocupación corno vivienda, por 
cuanto el apartamento en cuestión es turístico, precisando para ello del correspondiente 
cambio de uso, haciendo extensiva dicha calificación de turística a los 96 apartamentos 
restantes, prueba ello de una evidente contradicción (…)
Por tanto, y una vez situada a esta Dirección General frente a las características, 
calificación, ubicación y servicios tanto de la Urbanización “(…)” como de la propia 
Comunidad recurrente, tan sólo añadir, y en relación a la adopción del acuerdo cuya 
inscripción ha sido calificada negativamente, que el mismo fue aprobado favorablemente 
en Junta por 53 departamentos y con el voto en contra de 4, lo que sumado a los no 
presentes y, por ende, favorables al acuerdo transcurrido el plazo legal establecido sin 
haberse opuesto, computan un total de 93 votos a favor y 4 en contra, o lo que es lo 
mismo, que el 95,88% está a favor y el 4,12% en contra de un hecho, el “alquiler turístico 
o vacacional”, que se lleva realizando desde la construcción del propio complejo en los 
años 1990.
Segundo.  En  cuanto  al  Fundamento  de  Derecho  Primero,  relativo  al  quórum 
necesario para la adopción del acuerdo objeto de inscripción.
Remitiéndonos  al  contenido  que  resulta  de  la  propia  calificación,  para  evitar 
reiteraciones innecesarias, el mismo invoca el incumplimiento del artículo 17, apartado 6, 
de la Ley de Propiedad Horizontal, que prevé la unanimidad para la aprobación o 
modificación de las regias contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o  s
de los estatutos de la comunidad, cuando, y según resulta de la certificación expedida  oe.
por el Secretario Administrador de la Comunidad de Propietarios “(…)”, la aprobación del  w.
acuerdo se basa en el artículo 17,12 de la referida Ley, que establece una mayoría  57ww
arepfaorrezajaddaa  ddee  m3a/5n.e rEa nim  dpelícfiintait ivlaa  muond ifaiccauceiórdno d eqlu teít,u lotr acso nssutit uatipvroo ob adceió lno,s  epsuteadtuet olsle, vsainr 
pinrveoccisaadro p eanr ala e cllaol ifdicea claió unn.animidad establecida en el reiterado artículo 17.6 de la LPH  BOE-A-cable e
En ese sentido, entendemos que el legislador, cuando ha procedido a la modificación 
de la Ley de Propiedad Horizontal mediante la introducción del citado apartado 12, en su 
artículo 17, en méritos del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas 
urgentes en materia de alquiler, lo ha hecho con la finalidad de facilitar la adopción de 
acuerdos relativos a esta materia, limitando o condicionando su ejercicio, por medio de 
una mayoría cualificada, sin que ello impida que esa misma mayoría cualificada sea 
válida para autorizar los mismos, con o sin la existencia de limitación o condición alguna. 
Lo contrario no sólo supondría la vulneración de la ponderación de intereses entre los 
partidarios y los detractores, sino también la vulneración de la igualdad de derechos 
consagrada en la CE.
Esta parte, y contrariamente a la interpretación que efectúa el Registrador de la 
Propiedad de Mahón en su calificación, entiende que la literalidad del artículo 17.12 de la 
LPH permite la adopción del acuerdo relativo al alquiler turístico o vacacional, máxime 
cuando dicho precepto no tiene efectos retroactivos, es decir, que el mismo no le es de 
aplicación a aquellas comunidades que ya disponen de un acuerdo al respecto, antes de 
su entrada en vigor, sino a las futuras comunidades, es decir, aquellas en las que no 
existe acuerdo alguno sobre la materia, ya sea limitándola, condicionándola o, como en 
el caso de la Comunidad de Propietarios “(…)”, simplemente autorizándola con sujeción 
a “las disposiciones legales vigentes”.
Coincidiendo con nuestra interpretación, valga destacar la que realiza al respecto de 
dicho precepto (artículo 17.12 LPH) el notario autorizante, Don Enrique Garí Munsuri, 
quien en la propia acta de elevación a público del acuerdo de la Junta advirtió de la 
posible irretroactividad de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la que 
se modifica la mayoría exigible para adoptar el acuerdo que es objeto de elevación a 
público. Es decir, y salvo error, entendemos que para el notario Don Enrique Gen 
Munsuri (y dejando a salvo su particular interpretación de que los departamentos sólo 
pueden ser destinados a vivienda), si la modificación de la LPH le es de aplicación a la 
Comunidad de “(…)”, el acuerdo adoptado por la Junta sería válido.
Por tanto, y de conformidad con lo anterior, entendemos que la adopción del acuerdo 
realizado en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios “(…)” se 
ajusta a derecho, en cumplimiento de lo establecido en el reiterado artículo 17.12 de la 
LPH.
Tercero.  En cuanto al Fundamento de Derecho Segundo y Tercero, relativo a la 
“presunta” prohibición de los Estatutos respecto del uso admisible de los departamentos.
Remitiéndonos  al  contenido  que  resulta  de  la  propia  calificación,  para  evitar 
reiteraciones  innecesarias,  ambos  Fundamentos  de  Derecho  parten  de  la  siguiente 
premisa:
– El arrendamiento o alquiler vacacional está prohibido por los Estatutos.
Tal es así que en la literalidad de la calificación negativa se manifiestan términos 
como “único uso admisible” o “cuando consta ya prohibido en los estatutos”, todo ello 
amparado en el artículo 25 de los Estatutos que dispone:
“Los distintos departamentos de la urbanización sólo podrán dedicarse a vivienda. 
A) Queda expresamente prohibido destinarlos a industrias, comercios, talleres, granjas, 
garajes públicos, clínicas, colegios, parvularios, cafeterías, bares, salas de fiestas o de 
juegos y, en general, todo lo que exceda el uso propio de vivienda o alojamiento familiar” 
(…)
Respecto  a  ello,  cabe  manifestar  que  dicha  aseveración  es  más  bien  una  e
“interpretación” del Registrador de la Propiedad, más que una realidad por cuanto, bo
a)  En ningún artículo de los Estatutos se prohíbe de manera expresa el “alquiler  57ww
turísTtaiclo y o c voamcoa cdioencalal”r.ó el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de octubre de 2011,
l“as ea lrteeirtaecraió nc odmelo u dsooc dtrein uan j uinrmispureubdlee necnia el lq áume bliatos  dlime iltaa cpiroonpeiesd oa dp rporhiviabdicaio enxeisg er,e pfearridaa qsu ea 
sean eficaces, que consten de manera expresa”, y del contenido de los estatutos es
evidente que tal prohibición no resulta. En ese sentido son innumerables las resoluciones 
que el TS ha adoptado acerca del derecho a la propiedad privada como un derecho 
reconocido por el artículo 33 de la Constitución y que está concebido ampliamente en 
nuestro  ordenamiento,  sin  más  limitaciones  que  las  establecidas  legal  o 
convencionalmente,  limitaciones  que,  en  todo  caso,  deben  ser  interpretadas 
restrictivamente.
Como prueba de lo anterior, valga señalar la reciente Resolución adoptada por la 
propia Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de junio de 2018, en la 
que, de manera sucinta reconoce la posibilidad de que los estatutos del régimen de 
propiedad horizontal, “en cuanto conformadores del régimen jurídico, por aplicar tanto a 
los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el 
contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 
y 7 de la Ley sobre propiedad horizontal), pero “para que dichas limitaciones tengan 
alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén 
debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 
y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión 
(Resolución de 20 de febrero de 1989).
Y es en los fundamentos de derecho de la referida Resolución donde de manera 
clara  e  inequívoca  se  establecen  los  parámetros  que  deben  regir  las  referidas 
prohibiciones o restricciones, ya sea por lo que respecta a la realización de determinadas 
actividades o al cambio de uso del inmueble. Así, en su fundamento tercero establece;
“En la Sentencia de 3 de diciembre de 2014, entre otras, expresó lo siguiente: ‘(…) 1. 
En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones 
o  prohibiciones  que  en  general  atiendan  al  interés  general  de  la  comunidad. 
Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de 
diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de 
determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el 
caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 
de octubre de 2011 declaró en su fallo: ‘Se reitera como doctrina jurisprudencial que las 
limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito 
de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa’. 
Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro 
de la Propiedad. 2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le 
puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los 
copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad 
del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente 
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de 
dicha  propiedad  horizontal,  su  título  constitutivo  o  su  regulación  estatutaria,  como 
señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras” 
(…)
Por tanto, y con el debido respeto, la interpretación que realiza el Registrador al 
respecto de la prohibición del alquiler por estancias vacacionales, con base en los 
propios  estatutos,  es  un  ejemplo  de  medida  limitativa  y  resulta  discriminatoria, 
injustificada  y  desproporcionada,  y  se  halla  en  confrontación  directa  tanto  con  la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo como con la doctrina de la propia Dirección General.
b)  Al tiempo de constituirse la comunidad de propietarios, le era de aplicación la 
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985.
Desde un punto de vista lógico no puede entenderse que los Estatutos prohíban el  s
arrendamiento temporal de las viviendas, o el alquiler vacacional de las mismas, ya que  oe.
en sentido contrario debe entenderse entonces que el único arrendamiento permitido es  w.
el que posibilita al arrendatario establecer en la vivienda su residencia permanente,  57ww
“cliurcguanr stutarínsctiicao e” sdteal,  ppuonr toot reon  lqaudeo ,s iem epnocsuibelnet rdae e pl etontsaal ri ntmenuieenbdleo. en cuenta el carácter de
comTuanmidbaidé nr edperesdseen utón  lpal apnretevaismióine ndtoe  erasztaobnlaebcleer  elas  pervoihdiebnictieó nq udee  laac tuivtiildidaadde sq,u ceo nptaernai dlaa   BOE-A-cable e
en el transcrito apartado A) del artículo 25 de los estatutos, vino motivada por cuanto la 
inexistencia de tal previsión hubiese conllevado el desarrollo de esas actividades y con 
ello el quebranto de la naturaleza “turística o estival” de los propios apartamentos, al 
establecerse  un  arrendamiento  por  un  tiempo  superior  al  que  se  entiende  por 
“vacacional”.
c)  En el artículo n.º 23 de los Estatutos está permitido el arrendamiento de los 
apartamentos.
La simple lectura del referido artículo alude a la posibilidad de arrendar, sin distinguir 
entre sus distintos tipos; estival, temporal o permanente de entonces (año 1990) o 
vacacional y turístico (en la actualidad).
d)  El Registrador de la Propiedad omite en su calificación la expresión “alelamiento 
familiar” que consta en el artículo 25 de los Estatutos.
En  el  contenido  completo  del  referido  artículo  25  de  los  Estatutos  se  prohíbe 
expresamente  destinar  los  apartamentos  a  industrias,  comercios,  talleres,  granjas, 
garajes públicos, clínicas, colegios, parvularios, cafeterías, bares, salas de fiestas o de 
juegos, “salvo” y, en general, todo lo que exceda del uso propio de vivienda o alojamiento 
familiar.
En ese sentido, tal y como consta en la reiterada calificación negativa, el Registrador 
de  la  Propiedad  hace  suya  la  descripción  respecto  del  concepto  de  vivienda  que 
establece el artículo 50.7, de la Ley 8/2012 de 19 de julio del turismo de las Illes Balears, 
para interpretarlo en sentido estricto, hasta el punto de negar la cesión del uso de la 
misma con carácter temporal e intermitente. ¿Está el Registrador negando con ello el 
arrendamiento de temporada? ¿Está negando con ello la posibilidad de arrendar que 
prevé el artículo 23 de los Estatutos? Todo apunta a que sí, por cuanto su particular 
interpretación impone una restricción inexistente, dado que los estatutos no establecen 
que los departamentos sean exclusivamente destinados a la necesidad permanente de 
vivienda, expresión por todos los juristas conocida y que, de ser así, constaría en los 
mismos.
Y, evidentemente, ello no sólo invade el derecho dominical de los propietarios así 
como vulnera el principio de legalidad o de permisión (lo que no está prohibido está 
permitido) sino que, además, obvia el gran abanico de posibilidades que establecen los 
estatutos cuando, no sólo no prohíben lo anterior, sino que además autorizan de forma 
expresa el alojamiento familiar.
¿Si  en  lugar  de  alojamiento  familiar  se  hubiera  consignado  en  los  Estatutos 
alojamiento hotelero también se consideraría prohibida toda cesión de uso?
¿Por qué razón no se puede considerar un alojamiento familiar a la estancia de una 
familia en un apartamento estival por un periodo de 1 o 2 semanas?
Por todos es sabido lo que significa un alojamiento hotelero, pero parece ignorarse o 
no buscar respuesta frente a lo que significa un alojamiento familiar. Frente a ello, hemos 
ido en busca de la interpretación que sobre dicho concepto realiza el máximo órgano 
responsable del Turismo en Menorca y resulta que la propia “Fundación de Fomento del 
Turismo de Menorca”, entidad constituida a iniciativa del Consell Insular de Menorca, 
entiende como alojamiento familiar precisamente un “alojamiento turístico”.
Alojamiento familiar-Alojamiento turístico.
Tal es así que la propia página web oficial de Turismo de Menorca cuya dirección es 
http://www.menorcams/contingut.aspx?idpub.10493, promueve el turismo en Menorca a 
través de este tipo de alojamientos, indicando que la oferta es inmensa, ya sea en  e
apartamentos y villas que permiten un tipo de estancia más independiente, o en Hoteles,  bo
con un abanico mayor de servicios. 57ww
activEidna ddeefsin itdivea , tpuarrisam aoq uellellov aqduaes  ela C ocnasbeoll  Inesnu laurn d ea lMojeanmoirecnat oc alfiafimcail iya rd, esccuryibae  cliotemraol 
nPorompeiendcaladt udrea  Mcoanhsótna,  ceonn  eell  daertbíciduolo r e2s5p edtoe  yl oesn  eessttraictutotoss t,é rpmairnao se ld eR deegfisetnrasad,o rs ed tera tlaa 
de una cesión permanente.
No en vano, debemos tener en cuenta que, como consecuencia de la diversidad 
normativa existente en España, este tipo de vivienda es denominada de diferente moda 
por las CC.AA. Así, podemos encontrarnos ante “viviendas de uso turístico” (Aragón, 
Baleares, Cataluña, Galicia, La Rioja, Comunidad de Madrid y País Vasco), “con fines 
turísticos”  (Andalucía),  “vacacionales”  (Islas  Canarias  y  Principado  de  Asturias), 
“viviendas turísticas” (Comunidad Valenciana y Comunidad Floral [sic] de Navarra) o de 
“alojamiento turístico extrahotelero” (Cantabria).
Y todo ello, con independencia de que, en la actualidad, este tipo de arrendamientos 
precisen de una serie de requisitos, pasen a tener una regulación específica y sectorial o 
conlleven  una  fiscalidad  distinta,  factores  todos  ellos  que  evidentemente  no  fueron 
tenidos en cuenta por la promotora en el año 1990, pero que en ningún caso constan 
prohibidos en los Estatutos.
A juicio de esta parte, no es dable que, a raíz de la nueva normativa sectorial, la cual 
conlleva  la  regulación  de  una  “actividad”  arrendaticia,  suponga  que  dicho  tipo  de 
arrendamientos pasen a considerarse industrias, comercios, talleres, granjas, garajes 
públicos, clínicas, colegios, parvularios, cafeterías, bares, salas de fiestas o de juegos, 
actividades todas ellas prohibidas expresamente por los Estatutos pero que nada tienen 
que ver con el concepto y la finalidad de un arrendamiento, sea del tipo que sea. Como 
tampoco es dable que el Registrador de la Propiedad haga suya la descripción respecto 
del concepto de vivienda que establece el artículo 50.7, de la Ley 8/2012 de 19 de julio 
del turismo de las Illes Balears, cuando los estatutos son de 1990.
En ese sentido, valga el “pantallazo” (…) como prueba de lo manifestado acerca de 
la web oficial de Turismo de Menorca y sin perjuicio de que esta Dirección General 
ahonde  en  la  interpretación  dada  por  el  Departamento  de  Turismo  de  Menorca  al 
respecto de los “alojamientos familiares” (…)
e)  Del contenido de las propias actas de la Comunidad de propietarios.
La realidad es que a lo largo del tiempo y desde la división en régimen de propiedad 
horizontal de los distintos apartamentos que forman parte de la Comunidad “(…)”, éstos 
han sido objeto de alquiler por periodos de tiempo muy cortos, (días o semanas) en 
época estival, lo que actualmente se conoce como alquiler turístico.
Tal es así que en las propias actas de las diferentes e innumerables Juntas de 
Propietarios que se han celebrado a lo largo de todo este tiempo, en las mismas se 
recogen, entre otras muchas cuestiones y en lo que resulta de interés a la presente:
– La aprobación de normas de regulación del régimen interno para todos aquellos 
propietarios que alquilan estivalmente sus viviendas, con obligación de mantenerlas en 
un lugar visible del propio apartamento objeto de alquiler.
– La aprobación de medidas de convivencia entre los propietarios que alquilan 
estivalmente sus apartamentos y los que no lo hacen y, por tanto, los ocupan en el 
mismo periodo.
– La adaptación de las instalaciones y su mantenimiento, por razón de los alquileres 
estivales.
– La prohibición de realizar obras privativas en el periodo estival, desde el mes de 
mayo a octubre.
– La  obligatoriedad  de  que  todos  los  trabajos  de  mantenimiento  general  de  la 
Comunidad  (pintado,  sustitución  de  tejas,  mejoras,  etc.)  sean  realizadas  fuera  del 
periodo estival y, en todo caso, finalizadas antes del mes de mayo. s
– Acuerdos relativos al cierre de contadores de agua y riego fuera del periodo  oe.
estival. w.
sóloE sno dne oficnuitpivaad, ousn  elanr guon  e9t9c%éte drae  dloes  hceacshooss  eqxucelu dseivmaumeesntrtaen d quuraen dteic heol sm aepsa ertsatmivaeln, toyas 
sea por sus propietarios o por los inquilinos, éstos últimos durante periodos muy cortos,
resultando  inviable,  tal  y  como  venimos  reiterando,  que  su  uso  tenga  carácter  de 
vivienda permanente en los términos que defiende el Registrador.
Como ejemplo de todo ello, valga destacar el contenido parcial que a continuación se 
reproduce, relativo a las actas de la Comunidad de los años 1994, 1996, 1997, 2000, 
2001, 2003, 2005, 2006, 2007, 2013, 2014, 2017, 2018, a saber (…)
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
I.  Competencia.–El artículo 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, determina que 
las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse ante la Dirección General 
de los Registros y del Notariado.
II.  Tramitación.–Los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria fijan la forma y 
los trámites previstos para este tipo de recurso.
III.  Legitimación.–De conformidad con el artículo 325 de la Ley Hipotecaria, el 
Presidente de la Comunidad de Propietarios “(…)” está legitimado para la interposición 
del presente recurso, por ostentar la representación legal de la misma.
IV.  Fundamentos de la pretensión.
– Artículo 17,12 de la Ley 49 /1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
– Artículo segundo, del Real Decreto Ley 7 / 2019, de 1 de marzo, de medidas 
urgentes en materia de alquiler.
– Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.
– Constitución Española.
– Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
– Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
– Estatutos de la Comunidad de Propietarios “(…)”, Artículos 23 y 25.
– Jurisprudencia del Tribunal Supremo.
– Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Por todo lo cual,
A la Dirección General Suplico.–Que habiendo por presentado este escrito y sus 
documentos, en tiempo y forma, se sirva admitir uno y otros y, en sus méritos, tenga por 
interpuesto recurso gubernativo contra la calificación negativa de 02 de septiembre 
de 2019 y la correspondiente suspensión de la inscripción, efectuada por el Registrador 
de la Propiedad de Mahón, del acuerdo relativo a la modificación del artículo 25.º de los 
Estatutos que rigen la comunidad de propietarios “(…)” y añadir un nuevo artículo 330, 
de orden a los mismos, en relación a la finca registra' 8046, inscrita al folio 65 del 
tomo 1654 del archivo, elevado a público en méritos de la escritura autorizada por el 
Notaría de la misma ciudad, Don Enrique Garí Munsuri, en fecha 17 de julio de 2019 y, 
revocada que sea la misma, acuerde en su lugar.
a)  Con carácter principal, la inscripción del acuerdo adoptado por la Junta General 
Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios “(…)”, en fecha 27 de abril de 2019, y 
cuyo contenido damos por reproducido para evitar reiteraciones.
b)  Con  carácter  subsidiario,  se  proceda  a  declarar  que  los  Estatutos  de  la 
comunidad de propietarios “(…)” no prohíben expresamente el llamado “alquiler turístico 
o vacacional” y, por tanto, no se precisa de la modificación del título constitutivo.»
IV bo
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397 del Código Civil; 13, 17, 18, 32, 38 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
5, 10, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio 
de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 
de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de 
mayo de 2018 y 29 de mayo de 2019.
1.  Se plantea en este expediente si para la inscripción de la modificación de los 
estatutos  de  una  comunidad  de  propietarios  en  régimen  de  propiedad  horizontal, 
consistente en modificar el artículo número 25, apartado a), de dichos estatutos, relativo 
al uso a que pueden destinarse los departamentos y a los usos que quedan prohibidos, y 
en añadir un nuevo artículo número 33, relativo a la autorización en la comunidad de los 
alquileres turísticos o vacacionales, basta que el acuerdo haya sido adoptado con el voto 
favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representan tres 
quintas partes de las cuotas de participación, o si por el contrario es necesario que el 
acuerdo  se  adopte  por  unanimidad  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen el total de las cuotas de participación.
La  inicial  redacción  del  artículo  25  disponía  lo  siguiente:  «Los  distintos 
departamentos  de  la  urbanización  soto  podrán  dedicarse  o  vivienda.  A)  Queda 
expresamente prohibido destinarlos a industrias, comercios, talleres, granjas, garajes 
públicos, clínicas, colegios, parvularios, cafeterías, bares, salas de fiestas o de juegos y, 
en general, todo lo que exceda et uso propio de la vivienda o alojamiento familiar (…)». 
La  nueva  redacción  que  se  propone  del  artículo  25  dispone:  «Los  distintos 
departamentos de la urbanización, sólo podrán dedicarse a vivienda, para uso propio, 
arrendamiento de temporada, explotación turística o vacacional. A) Queda expresamente 
prohibido destinarlos a industrias, comercios, talleres, granjas, garajes públicos, clínicas, 
colegios, parvularios, cafeterías, bares, salas de fiesta, juegos o negocios de similar 
naturaleza».
Además,  se  incorpora,  por  razón  del  mismo  acuerdo,  un  nuevo  artículo  a  los 
estatutos que literalmente dice: «Artículo 33: Los alquileres turísticos o vocacionales 
quedan  autorizados  por  La  comunidad  y  se  rigen  por  tos  disposiciones  Legales 
vigentes».
2.  Como cuestión preliminar previa debe recordarse la reiteradísima doctrina de 
este Centro Directivo según la cual conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria no 
pueden tenerse en cuenta para la resolución del recurso documentos que no hayan sido 
presentados en tiempo en forma en el Registro, de forma que el registrador no pudo 
examinarlos a la hora de emitir su calificación (cfr. Resoluciones de 14 de octubre 
de 2006, 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril 
y 31 de mayo de 2012, 7 de abril 30 de junio y 24 de julio de 2017 y 9 de mayo de 2018, 
entre otras).
Por este motivo no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este recurso 
los documentos aportados por el recurrente con motivo de la interposición del recurso 
que sin embargo no fueron aportados inicialmente al presentar el título en el Registro ni 
por tanto fueron tampoco tenidos en cuenta para la calificación por el registrador, como 
la licencia de construcción, la cédula de habitabilidad, una resolución del Director Insular 
de Ordenación Territorial del Consell Insular de Menorca, el contenido de una página  e
web o las actas de reuniones precedentes de la comunidad de propietarios, ni en general  bo
cualquier documento no aportado en su momento para la calificación por el registrador. 57ww
Ley 3s. obEren  cpuraonptieod aald d ehfoercitzoo nsteañl ahlaad os uppoer reald roe gdisotsra dcoarr aecnte sruís tnicoatas,  cparobpei asse ñdaelal r cqláusei cloa 
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comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los
intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección 
jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley 
señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta 
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera 
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en 
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad 
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la 
regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado 
aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social 
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la 
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Uno  de  los  supuestos  en  que  la  misma  ley  exceptúa  la  unanimidad  es  el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para el acuerdo, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o 
condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las 
viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y 
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales 
de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada 
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su 
normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la 
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el 
acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la 
participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, 
siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien 
en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el 
mismo apartado 12.
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura y en el que se 
ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la 
unanimidad. Sin embargo, el precepto, tal como se acaba de exponer, se refiere al 
acuerdo «por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la 
letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994» y en este caso el acuerdo tiene precisamente la 
finalidad contraria, modificar los estatutos de la comunidad para ampliar o aclarar los 
usos  a  que  pueden  destinarse  los  departamentos,  incluyendo  entre  ellos  el 
arrendamiento de temporada, explotación turística o vacacional, y disponiendo en un 
nuevo  artículo  estatutario  que  quedan  autorizados  por  la  comunidad  los  alquileres 
turísticos o vacacionales.
La modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la 
comunidad, pero este apartado 12 del artículo 17 no puede servir de fundamento para  s
reducir la mayoría necesaria en este caso al voto favorable de tres quintas partes de  oe.
propietarios  que,  a  su  vez,  representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  w.
participación, sino que habrá que acudir a la regla general del apartado 6 del mismo  57ww
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en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado. Es más, según 
reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 
de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009 y 25 de abril y 1 de julio de 2013), si en el 
Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en 
un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario 
que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos 
titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados 
por  las  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieren  sido  inscritas 
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de 
la Ley Hipotecaria).
Alega  el  recurrente  que  «la  literalidad  del  artículo  17.12  de  la  LPH  permite  la 
adopción del acuerdo relativo al alquiler turístico o vacacional», cuando lo cierto es que 
el texto literal del dicho artículo restringe su ámbito de aplicación, como ya se ha dicho, 
al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad. Además, la 
Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler, que es el que introduce este nuevo apartado 12 en el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, establece que «en materia de viviendas 
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad 
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de 
propietarios  puedan  limitar  o  condicionar  el  ejercicio  de  la  actividad»;  es  decir,  su 
finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el 
alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es 
permitir de manera expresa esa actividad.
4.  Por último, en relación con lo suplicado con carácter subsidiario por el recurrente, 
no corresponde a esta Dirección General interpretar si los estatutos de la comunidad, tal 
como  ahora  constan  inscritos,  admiten  o  no  el  uso  turístico  de  las  viviendas.  La 
interpretación del artículo 25 de los estatutos inscritos de la comunidad solo es posible y 
necesaria ahora en la medida en que sirva para la resolución de este caso concreto -la 
confirmación o revocación del defecto señalado por el registrador en su nota-, y para ello 
no es necesario interpretar si la redacción actual del mismo admite o no el alojamiento 
turístico, sino solo los requisitos necesarios para llevar a cabo la modificación estatutaria 
en los términos acordados, cuestión esta que ya se ha analizado.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  19  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.