BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139651
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18529 Resolución de 13 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1, por la 
que  se  suspende  la  inscripción  de  la  cancelación  de  cuatro  hipotecas 
inscritas a favor de la Hacienda Pública ordenada en un mandamiento de 
cancelación  de  cargas  emitido  por  Juzgado  Mercantil  en  sede  de 
procedimiento concursal.
En el recurso interpuesto por don C. M. B., en nombre y representación de Grupo 
Isolux  EPC,  S.L.,  contra  la  nota  de  calificación  extendida  por  el  registrador  de  la 
Propiedad de San Sebastián de los Reyes número 1, don Rafael Calvo González-
Vallinas, por la que suspende la inscripción de la cancelación de cuatro hipotecas 
inscritas a favor de la Hacienda Pública ordenada en un mandamiento de cancelación de 
cargas emitido por Juzgado Mercantil en sede de procedimiento concursal.
Hechos
I
En mandamiento judicial, de fecha 11 de enero de 2021, emitido por el Juzgado de lo 
Mercantil número 1 de Madrid, que conocía el concurso ordinario número 332/2018 de 
Grupo Isolux EPC, S.L., se ordenaba la cancelación de las hipotecas que gravaban la 
finca registral número 55.500 del Registro de la Propiedad de San Sebastián de los 
Reyes número 1.
Dicha finca fue adquirida por la citada Grupo Isolux EPC, S.L. de la anterior titular, 
Grupo  Isolux  Corsan,  S.A.  también  en  situación  concursal,  cuyo  procedimiento, 
número 700/2017, se seguía ante el mismo Juzgado de lo Mercantil.
La venta se autorizó mediante auto de fecha 27 de enero de 2020, que se insertaba 
en su integridad en el texto del mandamiento de cancelación.
Posteriormente a la aprobación de la venta, se solicitó en el Juzgado de lo Mercantil 
número 1 de Madrid el levantamiento de las cargas, que se ordenaba mediante el 
mandamiento objeto de calificación.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de San Sebastián de 
los Reyes número 1 fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia del documento calificado:
N.º entrada: 923 Diario 1258/91 Objeto: Cancelación cargas.
Letrado AJ: A. M. B. Proc.: 332/2018, Mercantil 1 Madrid.
Nota de calificación registral. s
Antecedentes de hecho: oe.
Primero.  El 14 de junio de 2021 se presentó en este Registro el documento de  529ww
refeCreonncsiata.  inscrita  la  transmisión  a  favor  de  una  sociedad  del  grupo  Isolux  con
autoPriozra caiuótno  juddei c2i8a.l.05.2020 se concluyó el concurso de la transmitente por insuficiencia
de la masa activa.
Constan inscritas cuatro hipotecas en la inscripción 18 y una hipoteca en la 19, todas 
a  favor  de  Hacienda.  El  tipo  de  subasta  asciende  a  19.701.350  euros.  Consta  la 
oposición de Hacienda a la cancelación y en el propio auto se manifiesta que no ha 
alegado su condición de acreedor privilegiado, “único motivo que podría impedir la 
cancelación”. A efectos registrales, no es preciso que el acreedor alegue para que se 
respeten sus derechos.
Segundo.  En el día de la fecha el/los documento/s reseñado/s ha/n sido calificado/s 
por el Registrador que suscribe, basándose en los siguientes
Fundamentos jurídicos:
Primero.  La calificación citada ha sido realizada al amparo de los arts. 18, 66 y 328 
LH.
Segundo.  De la misma resultan los siguientes defectos, que impiden practicar la 
inscripción del título calificado:
Para cancelar las hipotecas es necesario el respeto de los derechos del acreedor 
privilegiado (AEAT). Dicho acreedor debe consentir la transmisión por debajo del tipo de 
subasta artículo 210 TRLC) –de lo contrario, se entiende que hay subsistencia del 
gravamen conforme al artículo 212 TRLC, con acumulación de deudores en caso de 
créditos tributarios dado el 212.2 TRLC–.
Además,  el  acreedor  privilegiado  debe  recibir  el  precio  de  la  transmisión, 
especificando “las medidas tomadas para la satisfacción de su crédito” de acuerdo al 
antiguo  artículo  155.4  LC  (y  a  los  vigentes  213  y  225  TRLC).  Es  decir,  deben 
especificarse las cantidades que se han entregado al acreedor, dado que es preciso, en 
defecto de asunción de deuda, que se satisfagan los créditos con garantía real, conforme 
a las RRDGRN 05.09.2015 y 29.09.2015. No se puede tratar al acreedor hipotecario 
como a un embargante.
Defectos subsanables.
Parte dispositiva
Vistos los artículos citados y demás de aplicación, el registrador acuerda:
1.º  Suspender la cancelación por los defectos indicados.
2.º  Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el art. 322 de la Ley 
Hipotecaria.
3.º  Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este 
documento conforme al art. 323 de la citada Ley.
Contra la presente nota podrá (…)
San Sebastián de los Reyes, a 14 de junio de 2021. El registrador, Rafael Calvo 
González-Vallinas.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. M. B., en nombre y representación de 
Grupo Isolux EPC, S.L., interpuso recurso el día 14 de julio de 2021 mediante escrito en 
el que efectuaba las siguientes alegaciones:
«Alegaciones. o
Primera.  Calificación que se recurre. 529ww
El pasado  14 de  junio de 2021 (firmada el  día 15 de junio) el Registro de la
Pprraocptiiecdaar dl an .ºc a1n dcee lSaacinó nS edbea sltaiásn  cdaer gloass  Rdeey elsa  efminictiaó  n5o5t.a5 0d0e  cdaeli fidcaicchióon  Rdeegsfisatvroor adbele  laa 
Propiedad  (especialmente,  las  hipotecas  constituidas  sobre  la  misma),  todo  ello
conforme al contenido del mandamiento judicial de cancelación de hipotecas de fecha 11 
de enero de 2021, emitido por el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Madrid que conoce 
el concurso ordinario núm. 332/2018 de mi representada, Grupo Isolux Epc, S.L. (…)
Segunda.  Impugnación de todos los pronunciamientos de la nota de calificación 
que se recurre.
A los efectos legales oportunos se pone de manifiesto que son objeto del presente 
Recurso todos los pronunciamientos de la citada nota de calificación del Registrador de 
la Propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1, así como todos los Antecedentes de 
hecho y Fundamentos jurídicos, salvo en lo que sea reconocido en el presente recurso. 
En concreto:
Antecedentes de hecho.
(...) “A efectos registrales, no es preciso que el acreedor alegue para se respeten sus 
derechos”
Fundamentos jurídicos.
Segundo.  (...) Para cancelar las hipotecas es necesario el respeto de los derechos 
del acreedor privilegiado (AEAT). Dicho acreedor debe consentir la transmisión por 
debajo del tipo de subasta artículo 210 TRLC) –de lo contrario, se entiende que hay 
subsistencia del gravamen conforme al artículo 212 TRLC, con acumulación de deudores 
en caso de créditos tributarios dado el 212.2 TRLC–.
Además,  el  acreedor  privilegiado  debe  recibir  el  precio  de  la  transmisión, 
especificando “las medidas tomadas para la satisfacción de su crédito” de acuerdo al 
antiguo  artículo  155.4  LC  (y  a  los  vigentes  213  y  225  TRLC).  Es  decir,  deben 
especificarse las cantidades que se han entregado al acreedor, dado que es preciso, en 
defecto de asunción de deuda, que se satisfagan los créditos con garantía real, conforme 
a las RRDGRN 05.09.2015 y 29.09.2015. No se puede tratar al acreedor hipotecario 
como a un embargante”.
Como se analizará a través del presente recurso, consideramos que los argumentos 
aducidos por el Sr. Registrador para calificar negativamente el levantamiento de cargas 
son erróneos y no ajustados a Derecho, ya que lo procedente es que se cancelen las 
cargas constituidas sobre la finca 55.500 del Registro de la Propiedad n.º 1 de San 
Sebastián de los Reyes, conforme se dispone expresamente en el propio mandamiento 
judicial de fecha 11 de enero de 2021 que ha de ser cumplido.
Tercera.  El Auto de 11 de enero de 2021 (de cuyo Mandamiento se solicitaba 
inscripción) cumple los requisitos del artículo 155.4 Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal 
(LC). Extralimitación del Sr. Registrador de su función calificadora.–
A la vista del contenido de la calificación negativa realizada objeto de recurso, 
entiende esta parte que la misma no es ajustada a Derechos [sic], dicho sea con los 
debidos respetos y en estrictos términos de defensa, por cuanto que de su lectura puede 
observarse  con  claridad  que  el  Sr.  Registrador  se  ha  extralimitado  en  su  función 
calificadora al entrar a valorar sobre el fondo del asunto y poner en entredicho la 
actuación del Juez de los Mercantil n.º 1 de Madrid. En concreto, se aprecia esta 
extralimitación en la función calificadora del Sr. Registrador al valorar y poner en tela de 
juicio si el Juez de lo Mercantil n.º 1 de Madrid aplicó o no los artículos del Real Decreto  s
Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  oe.
Concursal (TRLC), cuando lo cierto es que su función debe centrarse en valorar si en el  w.
mandamiento judicial del Auto de fecha 11 de enero de 2021 dictado en el seno del  529ww
aprrtoíccueldoi m1i5e5n.t4o  LCco.ncursal  332/2018  consta  el  cumplimiento  de  los  requisitos  del
solicDitea  lian sscimrippcleió lne,c tsuer aa dperel cAiau tocl adrea mfeechnate  1q1u dee  eel nJeurzog daed o2r0 2tu1v od ee cnu cyuoe mntaan dya dmeijean tcola srea   BOE-A-cable e
constancia del cumplimiento de los requisitos del artículo 155.4 LC para poder decidir. 
No debemos olvidar que el Juez de lo mercantil vela por el derecho de todos los 
acreedores en el concurso de acreedores y por el buen funcionamiento del mismo. Por 
ello, cuando consideró que la AEAT no había actuado como debió hacerlo y levantó las 
cargas que pesaban sobre dos fincas, tomó la decisión velando porque se cumplieran los 
requisitos legales y siendo plenamente consciente de los hechos sucedidos durante la 
tramitación del concurso de acreedores.
A pesar de lo anterior el Sr. Registrador quien, ante este mandamiento judicial debió 
proceder a su inscripción cancelando las cargas de la finca 55.500 conforme se aprobó 
judicialmente, emitió nota de calificación desfavorable a practicar la cancelación de las 
cargas de la finca 55.500 de dicho Registro de la Propiedad.
A continuación, por resultar de relevancia para la resolución del presente recurso, 
analizamos el contenido del mandamiento objeto de inscripción registral de lo que se 
observa cómo el Sr. Registrador se ha extralimitado en sus funciones:
1)  En el mandamiento de cancelación de cargas de fecha 11 de enero de 2021 
(Auto de misma fecha) dictado por el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Madrid se 
reproduce el tenor literal del Auto de fecha 27 de enero de 2020 que aprueba la venta de 
la finca 55.500, entre otras, al insertarse dicho auto en su integridad en el texto del 
mandamiento.
2)  Se hace necesario reseñar que en el Auto de fecha 27 de enero de 2020 –que 
aprueba la venta y se inserta en el Auto de levantamiento de cargas– se recoge que:
“por diligencia de ordenación se dio al resto de partes personadas por plazo de cinco 
días, requiriendo de formo expreso a los acreedores con privilegio especial para que 
expresaran  si  consienten  o  se  oponen  a  la  venta,  entendiéndose  que  si  nada 
manifestasen no se oponen a la transmisión, sin que por estos últimos se dedujera 
oposición”
Es decir, se dio traslado a los acreedores privilegiados, entre ellos AEAT, cumpliendo 
los requisitos sobre el particular, si bien, ante el traslado del escrito de la Administración 
Concursal con la oferta de compra la AEAT no realizó manifestación alguna ni se opuso 
a la transmisión, lo que supuso que el Juzgado de lo Mercantil autorizara la venta.
3)  Posteriormente a la aprobación de la venta, se solicitó en el Juzgado de lo 
Mercantil n.º 1 de Madrid el levantamiento de las cargas y gravámenes que pesaban –
precisamente y entre otras– sobre la Finca 55.500 del Registro de la Propiedad núm. 1 
de  San  Sebastián  de  los  Reyes  (objeto  del  presente  procedimiento)  y  sobre  la 
Finca 8.731 del Registro de la propiedad núm. 1 de Illescas. Todo ello tal y como consta 
en el propio mandamiento de 11 de enero de 2021.
4)  De  dicha  solicitud  se  le  dio  traslado  a  la  AEAT  para  que  pudiera  realizar 
alegaciones ya que tenía inscritas a su favor varias hipotecas sobre las dos fincas 
registrales  anteriormente  reseñadas,  cuyo  deudor  no  era  mi  representada  sino  la 
mercantil transmitente, Grupo Isolux Corsán, S.A.
5)  La AEAT realizó alegaciones que el Juez de lo Mercantil n.º 1 fue analizando 
puntualmente alcanzado la siguiente conclusión:
“Sentadas las anteriores premisas, la autoridad administrativa objetante no alega y 
justifica el único motivo que podría impedir la cancelación pedida, y es su condición de 
acreedor con privilegio especial en el concurso de las entidades transmitentes y la falta 
de respeto de sus derechos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 155.4 LC  e.
vigente al tiempo en que se concedió la autorización. Procede por tanto ordenar la  w.
cancelación de las cargas conforme a lo pedido”. 529ww
los AEnstteac ceodnecnlutessió dne e Ds erreelecvhaon–t eq upeu eas f ah eAmEoAsT d see  tleen deiro e tnra csulaednota d –ec loam oofe nrtaar rdae e cl oAmutpor ae ny 
rpeocsuterrriieorram.ente del Auto que aprobaba la venta, sin que realizara manifestación alguna ni  BOE-A-cable e
6)  Tras el análisis anterior, el Juez de lo mercantil n.º 1 de Madrid, acordó ordenar 
la cancelación de las cargas que pesaban sobre ambas fincas registrales (Finca 55.500 
y 8.731), dictando al efecto el Auto de fecha 11 de enero de 2021, de cuyo mandamiento 
se solicita inscripción. Literalmente esta resolución judicial acuerda:
“Ordenar que firme que sea la presente resolución se libre mandamiento al Registro 
de la Propiedad núm. 1 de San Sebastián de los Reyes y al Registro de la Propiedad 
núm. 1 Illescas ordenando que se cancelen las cargas sobre las fincas número 55.500 
y 8.731 respectivamente inscritas en dichos Registros, en los términos que se detallan 
en el escrito presentado por el Procurador D. R. R. N. de fecha 23 de junio de 2020 que 
se acompañará al mandamiento de cancelación.”
7)  Como queda acreditado, el Auto de fecha 11 de enero de 2021 no solo acordaba 
el levantamiento de las cargas que pesaban sobre la Finca 55.500 del Registro de la 
Propiedad n.º 1 de San Sebastián de los Reyes, sino también sobre la Finca 8.731 del 
Registro de la Propiedad de Illescas núm. 1.
Prueba esencial de que la actuación de Sr. Registrador de la Propiedad de San 
Sebastián de los Reyes no es adecuada, es que el Registro de Illescas, tras la recepción 
del mandamiento judicial del Auto de 11 de enero de 2021, no realizó objeción alguna a 
la cancelación de cargas. Al contrario, entendió que el mandamiento era suficientemente 
claro en cuanto al cumplimiento del artículo 155.4 LC y procedió a la inscripción de la 
cancelación de las cargas que pesaban sobre la Finca. Extractamos la anotación:
Dominio:
– Figura inscrita en pleno dominio a favor de la sociedad Grupo Isolux EPC SLU, con 
c.i.f. (…)
Título: La adquirió por título de compraventa en escritura otorgada el día 4 de 
diciembre de 2019, ante el notario de Madrid don Francisco Javier Barreiros Fernández, 
número 3307 de protocolo, que causó la inscripción 8.ª de fecha 19 de abril de 2021, al 
folio 171, del libro 142, tomo 2833. Observación: Debe consultarse el Registro Mercantil, 
institución competente para dar a conocer situaciones que afecten a la personalidad 
jurídica y/o capacidad y/o poder de disposición, del titular registral.
Cargas:
La finca se encuentra libre de cargas.
(…) Nota simple del Registro de la Propiedad núm. 1 de Illescas inscribiendo la 
adquisición de la Finca 8.731 libre de cargas.
Este documento es esencial tanto por su claridad cómo porque el levantamiento de 
cargas de dicha finca de Illescas también fue aprobado en el mismo Auto de fecha 11 de 
enero  de  2021  y,  sin  embargo,  la  cancelación  de  las  cargas  que  pesan  sobre  la 
Finca 55.500 ha sido calificada negativamente por el Sr. Registrador de San Sebastián 
de los Reyes.
8)  En todo caso, la AEAT no consideró que la decisión judicial del Auto de fecha 11 
de enero de 2021 hubiera vulnerado derecho alguno en el momento en que se aquietó 
expresamente. Y es que no llegó a recurrir este Auto ni llegó a realizar manifestación 
alguna, por tanto, dio por bueno la cancelación de cargas ordenada por el Juzgado de lo 
Mercantil n.º 1 de Madrid en Auto de fecha 11 de enero de 2021 de cuyo mandamiento  s
se solicita inscripción. oe.
9)  Por su similitud con el presente caso (…) Resolución de 5 de febrero de 2021 de  w.
la Dirección de Seguridad y Fe Pública (BOE núm. 42 de 18 de febrero de 2021) y es  529ww
eqmuep rsees atr aetan  pcroenccisuarmsoe ndtee  daec rleae dreosroelsu cdióenl  lqlaume ardeosu eqluvee  ecol nreoccuer seol  inmteisrmpuoe sJtuoe pz odr eu nlao 
Mercantil n.º 1 de Madrid (por Isolux Corsán Inmobiliaria, S.A.).
El referido recurso fue interpuesto ante la denegación de la cancelación de varias 
hipotecadas en un supuesto similar de enajenación de inmuebles y la Dirección de 
Seguridad  y  Fe  Pública  resolvió  dicho  recurso  (como  se  expondrá  en  el  siguiente 
apartado) estimando que efectivamente el Registro de la Propiedad se extralimitó pues la 
función calificadora del Registrador no le permite revisar el fondo del asunto resuelto por 
autoridad judicial.
Por tanto, del análisis de lo anterior, queda acreditado que el Juez del Concurso ha 
entendido, y así lo ha acordado en su Auto de 11 de enero de 2021(mandamiento cuya 
inscripción  se  solicita),  que  se  han  cumplido  los  requisitos  contemplados  en  el 
artículo 155.4 de la Ley de Concursal para que, no solo se autorice la transmisión de las 
fincas que ya constaban transmitidas por Auto de fecha 27 de enero de 2020, sino que 
se ordene la cancelación de las cargas que pesaban sobre las dos fincas objeto del 
citado Auto, una de las cuales ya se encuentra correctamente inscrita (…)
Cuarta.  El control realizado por el Sr. Registrador sobre el mandamiento judicial 
excede  de  sus  facultades  de  acuerdo  con  la  normativa  y  doctrina  de  aplicación. 
Extralimitación de su función calificadora.
A  pesar  de  cumplirse  los  requisitos  legalmente  exigidos,  el  Sr.  Registrador  ha 
considerado incumplidos los requisitos del artículo 155.4 LC y 149.2 LC (vigente cuando 
se aprobó la transmisión), poniendo de manifiesto que se ha realizado una función 
revisora no solo el fondo del Auto de fecha 11 de enero de 2021 (de cuyo mandamiento 
se solicita inscripción) sino de manera indirecta se ha posicionado sobre el fondo del 
Auto de fecha 27 de enero de 2020 (cuyo contenido ha sido reproducido en su integridad 
en el mandamiento de cancelación presentado a inscripción en el Registro).
El  Sr.  Registrador  se  extralimita  al  pronunciarse  sobre  el  consentimiento  de  la 
adquisición y el destino del precio de la misma, cuestionando la valoración de los hechos 
y los acuerdos adoptados por el Juez del concurso cuando la función calificadora del 
Registrador viene conferida y delimitada por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y, más 
en particular, respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial, por el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en concreto:
Artículo 18 Ley Hipotecaria:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Artículo 100 Reglamento Hipotecario:
“La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad 
judicial  se  limitará  a  la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la  congruencia  del 
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades 
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.”
En este sentido el Tribunal Supremo en pleno, en su Sentencia núm. 625/2017 de 
fecha 21 de noviembre de 2017 (Ref. Aranzadi RJ 2017/5276), sienta la siguiente 
doctrina general acerca de la función calificadora conferida al Registrador en virtud del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en relación con el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario, de cuya simple lectura apreciamos como el Sr. Registrador de la Propiedad 
del Registro núm. 1 de San Sebastián de los Reyes se ha extralimitado en sus funciones: e.e
“Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con  529ww
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cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y 
de  los  asientos  registra/es.  Y,  en  relación  con  la  inscripción  de  los  mandamientos 
judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia 
del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los 
obstáculos que surjan del Registro.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre 
su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los 
derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
De tal forma que en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la 
función calificadora de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los 
acreedores hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado.”
A su vez, el alto tribunal, también en su Sentencia núm. 315/2019 de 4 de junio 
de 2019 (Ref. Aranzadi RJ 2019/2877) se pronuncia sobre la función de control de 
registrador sobre una resolución judicial:
“Al registrador le corresponde la función calificadora, que aparece regulada en el 
párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, al decir 
que ‘los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escritura públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro’; y 
versando la función calificadora sobre un documento expedido por la autoridad judicial, 
se indica, en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947, 476, 642), que ‘la 
calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial 
se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandato con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del registro’.
(...)  Del  conjunto  de  la  normativa  se  desprende  que  la  enajenación  de  bienes 
inmuebles debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del 
concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya 
sea  de  forma  específica  para  ese  acto.  Por  ello  una  venta  directa  de  bienes  del 
concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para 
esa venta ya sea la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende. El 
registrador puede controlar esta exigencia legal al calificar la escritura de venta directa. 
Pero el control afecta a la existencia de esa autorización judicial, no al cumplimiento de 
otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y 
que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los 
términos y condiciones de la venta previstos en el plan.”
De la misma forma, la doctrina general del Tribunal Supremo ha sido recogida por la 
Dirección  General  de  Los  Registros  y  del  Notariado  (hoy  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública):
– En primer lugar, ha de reseñarse que las dos Resoluciones (RRDGRN 05.09.2015 
y 29.09.2015) citadas en la Calificación negativa que se recurre se refieren a dos  e.
supuestos completamente diferentes al caso en que nos encontramos y, además, en  w.
relación a los puntos objeto de discrepancia precisamente reafirman el presente recurso  529ww
pues–  cSoín dsiedsetraacna mquoes  elal  Srer.l eRveagnitset rRadeosro lsuec ieóxnt rdaelim 5i tdóe e fne bsruesr ofu dnec i2o0n2e1s. de la Dirección de
Seguridad y Fe Pública (BOE núm. 42 de 18 de febrero de 2021) (…), en un caso similar
y con un Auto emitido por el mismo Juez de lo Mercantil n.º 1 de Madrid y que sin género 
de dudas expone:
“el Registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar 
determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de 
examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro 
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su 
indefensión proscrita.
(...) Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar sobre su procedencia.
(...) En el supuesto que aquí se plantea, en ausencia de plan de liquidación, se ha 
concedido específica audiencia al acreedor con privilegio especial, notificándole el pro 
pósito de la venta, así como el precio y grado de satis facción de su crédito, sin que se 
haya  mostrado  oposición;  por  todo  ello  cabe  concluirse  que  han  sido  plenamente 
respetados las exigencias del artículo 155.4 LC (...).”
– Entre otras, destacamos también la Resolución de 6 de septiembre de 2019 de la 
Dirección General de Los Registros y del Notariado (BOE núm. 265 de 4 de noviembre 
de 2019):
“En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al 
contenido registral en el momento de lo presentación del título. El ámbito de calificación 
de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno 
del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre (RJ 2017, 5276), que 
literalmente expreso lo siguiente: ‘Esta función revisora debe hacerse en el marco de lo 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH 
(RCL 1946, 886), y más en particular respecto de los documentos expedidos por la 
autoridad judicial el art. 100 RH (RCL 1947, 476, 642). Conforme al art. 18 LH, el 
registrador de lo propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, lo legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como 
la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas por lo que resulte de ellos y de los asientos registrales. Y, en relación 
con  lo  inscripción  de  los  mandamientos  judiciales,  el  art.  100  RH  dispone  que  la 
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia 
del  mandamiento  con  el  procedimiento  o  juicio  en  que  se  hubiera  dictado,  a  las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la 
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede 
juzgar  sobre  su  procedencia.  Pero  sí  comprobar  que  el  mandamiento  judicial  deje 
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el 
tribunal.”
– Asimismo, nos encontramos con la reciente Resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 10 de diciembre de 2019 (BOE núm. 60 de 10 de marzo 
de 2020):
“Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido 
los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación  e.e
de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio  b
especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede  529ww
dloes  larse gfaiscturaltdaodreess ,d ee cl adlifisiccarceipóanr  qudee  eel satratí cuvalolo 1ra0c0i ódne l Ry eegnlatmenednetor  Hinipcuomtepcalidrioos o tdoircghao as 
requisitos.”
En conclusión, ha quedado suficientemente acreditado la clara extralimitación del Sr. 
Registrador en las funciones que le son propias, contraviniéndose la legislación aplicable 
referida que con carácter restrictivo tiene determinado y más concretamente que:
– En  el  mandamiento  judicial  de  cancelación  de  las  hipotecas,  emitido  por  el 
Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Madrid, consta el cumplimiento de los requisitos del 
art. 155.4 LC y demás requisitos exigidos legalmente en relación con el levantamiento de 
las cargas hipotecarias.
– Que  ha  habido  un  exceso  en  el  desarrollo  de  la  función  calificadora  del  Sr. 
Registrador que debió ceñirse a comprobar que en el mandamiento judicial constaba que 
se habían cumplido los requisitos exigidos legalmente, sin poder entrar a valorar el fondo 
del asunto resuelto expresamente por autoridad judicial en mandamiento judicial de 11 
de enero 2021.
Por todo ello, resulta improcedente la calificación denegatoria debiendo procederse a 
inscribir la cancelación de las cargas ordenada en el mandamiento judicial de 11 de 
enero 2011.»
IV
El registrador de la Propiedad comunicó la interposición del recurso a la Agencia 
Estatal de Administración Tributaria, la cual remitió escrito de alegaciones.
V
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 327 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 
522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 43.2, 155.4 y 176 bis de la Ley 22/2003, de 9 de 
julio, Concursal, hoy 205, 210.3 y 470 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2020, 
de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; la Sentencia 
número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional; la 
Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2019; las 
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de junio y 21 de octubre 
de  2013  y  21  de  noviembre  de  2017,  relativas  al  alcance  de  la  calificación;  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  18  de 
noviembre de 2013, 6 de abril de 2016, 17 de mayo de 2018 y 17 de enero, 6 de 
septiembre y 5 y 10 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021.
1.  Son  hechos  a  tener  en  cuenta  para  la  resolución  de  este  expediente  los 
siguientes:
– La sociedad Grupo Isolux Corsan, S.A. era titular de la finca registral 55.500. Dicha 
finca está gravada con cuatro hipotecas constituidas en las inscripciones 18.ª y 19.ª
– Grupo  Isolux  Corsan,  S.A.  fue  declarada  en  situación  concursal  en  el 
procedimiento número 700/2017 que se sigue ante el Juzgado de lo Mercantil número 1  e.e
de Madrid. b
– Mediante auto, de fecha 27 de enero de 2020, se autoriza la venta de la referida  529ww
fpinroccae ad ilma iseonctoie ddaed c Gonrucupros oIs oolrudxin EaPriCo ,n Sú.mL.e, rtoa m33b2ié/n2 0d1e8c lsaeragduaid eon a snitteu aecli ómni scmonoc uJruszagl,a deon 
sdoec ileod aMde rfacacunlttial dneúsm deer oa d1m dineis tMraacdiórind ,y  cdoisnpsotasnicdióon a, pqruoebdaadnod oe ls ocmonevtiednoi os uy  etjeenrcieicniod oa  llaa 
autorización o conformidad de la administración concursal. Dicha venta, formalizada en 
escritura pública, causo la inscripción 20.ª de dicha finca.
– En mandamiento judicial, de fecha 11 de enero de 2021, emitido por el Juzgado de 
lo Mercantil número 1 de Madrid, en sede del concurso ordinario número 332/2018 del 
Grupo Isolux EPC, S.L., se ordena la cancelación de las hipotecas que gravan la finca 
registral 55.500.
El registrador entiende que para cancelar las hipotecas es necesario el respeto de 
los derechos del acreedor privilegiado (Agencia Estatal de Administración Tributaria). 
«Dicho  acreedor  debe  consentir  la  transmisión  por  debajo  del  tipo  de  subasta 
artículo 210 TRLC) –de lo contrario, se entiende que hay subsistencia del gravamen 
conforme al artículo 212 TRLC, con acumulación de deudores en caso de créditos 
tributarios dado el 212.2 TRLC–. Además, el acreedor privilegiado debe recibir el precio 
de la transmisión, especificando “las medidas tomadas para la satisfacción de su crédito” 
de acuerdo al antiguo artículo 155.4 LC (y a los vigentes 213 y 225 TRLC). Es decir, 
deben especificarse las cantidades que se han entregado al acreedor, dado que es 
preciso, en defecto de asunción de deuda, que se satisfagan los créditos con garantía 
real».
El recurrente entiende que se trata de un aspecto que ya ha comprobado el juez del 
concurso y que es una cuestión que escapa de la calificación registral.
2.  Como cuestión procedimental previa, el registrador dio traslado del recurso a la 
Agencia Estatal de Administración Tributaria titular de las hipotecas cuya cancelación se 
pretende, quien efectúa alegaciones que se unen al recurso.
Conforme al artículo 327, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada 
por la disposición adicional decimocuarta de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el 
registrador debía trasladar el recurso en los términos antes dichos.
Sin embargo, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, suprimió dicha redacción de 
forma que el recurso únicamente  debe trasladarse al  notario autorizante, autoridad 
judicial o funcionario que expidió́ el título si no fueran éstos quienes hubiesen recurrido, 
por lo tanto, no deben tomarse en consideración las alegaciones emitidas, recordándose 
al  registrador  el  carácter  imperativo  de  la  regulación  legal  del  recurso  contra  la 
calificación registral («ius cogens»), a cuyo contenido debe ceñirse.
3.  Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro 
Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en los «Vistos», el registrador tiene, en 
relación con los documentos judiciales, la obligación de calificar determinados extremos, 
entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el 
procedimiento  han  sido  emplazados  aquellos  a  quienes  el  Registro  concede  algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y  e.
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no  w.b
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de  529ww
lhoasy avi gseidnot epsa rstien” »e.l consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
PrimTearma bidéenl  hTaryib quunea lc itSaur pernetmreo l osd efa l2lo1s  mdeá s nroevciieemntberse l ad See n2t0e1n7ci aq dueel,  Pdleen ou dnea  laf oSrmalaa 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita 
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna 
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o 
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia 
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, 
confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver  perjudicados  sus  intereses  por  la 
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios 
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la 
propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de 
los  requisitos  legales  que  preservan  los  derechos  de  los  titulares  de  los  derechos 
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
4.  Entrando en el fondo del recurso, es necesario centrar las condiciones en las que 
se produjo la autorización de la venta de la finca 55.500.
Determina el actual artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal lo siguiente: 
«1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la realización directa de los 
bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial. 2. La solicitud de realización 
directa deberá ser presentada al juez por la administración concursal o por el acreedor 
con privilegio especial y se tramitará a través del procedimiento establecido en esta ley 
para la obtención de autorizaciones judiciales. 3. El juez concederá la autorización 
solicitada si la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al 
constituir la garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la 
realización directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores 
con privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a 
valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el 
caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.  s
4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se  oe.
anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho  w.
afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en  529ww
efial njuzzag aqduoe  mhaeyjoarn  pdoes tporre, setal jru peazr aa bprairráti cliicpiatarc eiónn e ellnat»r.e todos los oferentes determinando la
Este precepto concuerda con el anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal (al que se 
remitía  el  149.2  para  la  enajenación  de  bienes  y  derechos  afectos  a  créditos  con 
privilegio especial).
Por otro lado, el 473 y siguientes del texto refundido de la Ley Concursal, regulan la 
conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa posterior al auto de declaración 
del concurso, señalando que durante la tramitación del concurso procederá la conclusión 
por insuficiencia de la masa activa cuando, no siendo previsible el ejercicio de acciones 
de reintegración o de responsabilidad de terceros ni la calificación del concurso como 
culpable, la masa activa de la concursada no sea presumiblemente suficiente para la 
satisfacción de los créditos contra la masa, salvo que el juez considere que el pago de 
esos créditos está garantizado por un tercero de manera suficiente.
La  insuficiencia  de  masa  activa  existirá,  aunque  el  concursado  mantenga  la 
propiedad de bienes legalmente inembargables o desprovistos de valor de mercado o 
cuyo  coste  de  realización  sería  manifiestamente  desproporcionado  respecto  de  su 
previsible valor venal.
Una de las peculiaridades de la insuficiencia de masa activa en este supuesto, es 
que se produce una alteración en cuanto a la prelación y preferencia de créditos que 
seguirá el orden previsto específicamente para este caso como señala el artículo 250 del 
texto refundido.
El artículo 474, establece: «1. (…) la administración concursal presentará al juez del 
concurso  un  informe  con  el  mismo  contenido  establecido  para  el  balance  final  de 
liquidación, en el que afirmará y razonará inexcusablemente que el concurso no será 
calificado como culpable y que no existen acciones viables de reintegración de la masa 
activa ni de responsabilidad de terceros pendientes de ser ejercitadas o bien que lo que 
se pudiera obtener de las correspondientes acciones no sería suficiente para el pago de 
los  créditos  contra  la  masa,  solicitando  la  conclusión  del  procedimiento.  2.  La 
administración  concursal  remitirá  el  informe  justificativo  mediante  comunicación 
telemática a los acreedores de cuya dirección electrónica tenga conocimiento. 3.  El 
informe final se pondrá de manifiesto en la oficina judicial a todas las partes personadas 
por el plazo de quince días».
Se trata por tanto de buscar una solución encaminada a liquidar los activos de la 
sociedad aun cuando no haya plan de liquidación, pues la insuficiencia de la masa 
determina la conclusión del concurso (465.5 texto refundido de la Ley Concursal).
Esta necesidad implica la posibilidad de adoptar medidas más flexibles para evitar la 
subsistencia de bienes a nombre de la sociedad abocada a su disolución.
Esta regulación se contenía en el artículo 176 bis de la Ley Concursal, si bien como 
consta en la exposición de motivos del texto refundido, en el texto originario de la Ley 
Concursal y, sobre todo, en el ya reformado existían artículos, entre los que está el 
citado  176  bis,  que,  por  razón  de  la  materia,  era  aconsejable  dividir  en  varios 
independientes.
5.  Como  muy  bien  pone  de  manifiesto  la  mencionada  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 21 de noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la 
propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los 
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo 
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los 
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a 
la  competencia  del  juzgado  o  tribunal,  a  la  congruencia  del  mandamiento  con  el  e.
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del  w.b
documento  presentado  y  a  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Está  función  529ww
csael ibfiacsaad oerla m naon ldea pmeiremnittoe  dael  rceagniscteraladcoiór nre, veisstaor  eesl  fnoon dpou eddee l aju rzegsaorl uscoióbnre j usdui cpiarol ceend lean qcuiae, 
rpeeqruoi ssiít ocso mlepgraolebsa rq quuee p erel smearvnadna mloise ndtoe rjeucdhicoisa l ddee jleo sc otintusltaarnecsi ad ed elol sc udmeprelicmhioesn tion sdcer itlooss 
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
En el caso objeto de este expediente, aunque el párrafo añadido al mandamiento 
cancelatorio no es un ejemplo de claridad, no se puede obviar lo que resulta de la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017. El Alto Tribunal casa la 
sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  por  entender  que  la  registradora  actuó 
correctamente al exigir que en el mandamiento de cancelación se hicieran constar el 
cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal.
Pero en ningún caso el Tribunal Supremo cuestiona la decisión de la Audiencia 
cuando esta afirma en su sentencia: «Del relato de hechos, no discutido, se desprende 
que hubo intervención y conocimiento de los acreedores titulares de la carga cuya 
cancelación nos ocupa, de la existencia de un plan de liquidación que contemplaba la 
venta de la empresa con la totalidad de activos. También lo hubo de que se produjo una 
única oferta, no mejorada, con determinados compromisos en relación con la continuidad 
de la actividad empresarial, pero con total ausencia en la asunción de otras cargas, sin 
más compromisos que los que figuran en el plan de liquidación aprobado, y de que se 
autorizó la venta y una vez producida se ordenó la oportuna cancelación. En todos esos 
trámites  intervinieron  los  acreedores  llegando  a  discutir  alguna  decisión  judicial 
obteniendo  las  oportunas  resoluciones  judiciales  que  ponderaron  los  intereses  en 
conflicto».
Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo da a entender que, en efecto, se ha 
acreditado en las actuaciones judiciales previas que se han cumplido los requisitos 
exigidos por el artículo 155.4 de la Ley Concursal cuando afirma: «Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
6.  Resulta por tanto legalmente exigible que, para cancelar las hipotecas anteriores 
al concurso del titular registral en la enajenación de los que los acreedores con privilegio 
especial,  como  son  los  hipotecarios,  es  preciso  que  hayan  tenido  la  participación 
legalmente exigible.
En el supuesto de hecho de este expediente, la venta se autorizó según consta en el 
fundamento  de  derecho  primero  del  auto,  atendiendo  a  la  comunicación  de  la 
insuficiencia de la masa activa para hacer frente a los créditos, de previsible generación 
de continuar el concurso, contra la masa, justificando la aplicación del artículo 176 bis de 
la ley. Lo que, a juicio del magistrado, justifica la transmisión de determinados bienes con 
el fin de cerrar el procedimiento sin activos de residuo en consecuencia con la finalidad 
liquidatoria a la que se ha hecho referencia en el fundamento 4 anterior.
A este respecto, consta en el Registro Público Concursal la posterior conclusión del 
concurso de Grupo Isolux Corsán, S.A. por auto de fecha 28 de mayo de 2020, por 
insuficiencia de la masa.
También se recoge en el auto de fecha 27 de enero de 2020 la comunicación de la 
venta a los acreedores sin que haya habido oposición por parte de los privilegiados, es 
más, en el fundamento segundo, el juez hace referencia expresa a la falta de oposición 
de la Hacienda Pública.
En idéntico sentido, el mandamiento cancelatorio señala en su antecedente de hecho 
segundo, lo siguiente: «por diligencia de ordenación se dio al resto de partes personadas 
por plazo de cinco días, requiriendo de forma expresa a los acreedores con privilegio 
especial para que expresaran si consienten o se oponen a la venta, entendiéndose que  s
si nada manifestasen no se oponen a la transmisión, sin que por estos últimos se  oe.
dedujera oposición». w.
En cuanto a la cancelación en sí, en el fundamento segundo del mandamiento se  529ww
raeucsoegnec iala d eo pfiormsicai ódne l dleet ralad oA egne necl ieas cEristota dtael  sdoeli cAituddm, inlais ntreacceiósnid aTdr idbeu tqauriea ,s ea lpeegrasnodnoe  leal 
daedcqluairraetnivteo  epna real  edxepteerdmieinnater  clao np lreotcraeddoe nyc ipar odceu ralad ocra on cqeulaec isóen ,p rdoemfeucetovsa  uqnu ein ceild ejunetez   BOE-A-cable e
considera de índole formal y que rechaza. También se alega falta de competencia del 
juez, que igualmente desestima.
Por último, llega a la siguiente conclusión: «Sentadas las anteriores premisas, la 
autoridad administrativa objetante no alega y justifica el único motivo que podría impedir 
la cancelación pedida, y es su condición de acreedor con privilegio especial en el 
concurso de las entidades transmitentes y la falta de respeto de sus derechos de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 155.4 LC vigente al tiempo en que se 
concedió  la  autorización.  Procede  por  tanto  ordenar  la  cancelación  de  las  cargas 
conforme a lo pedido».
Esta última afirmación indica que la Agencia Estatal de Administración Tributaria no 
consideró,  porque  no  lo  alegó  pudiendo  hacerlo,  vulnerados  sus  derechos  como 
acreedor privilegiado, por lo tanto, dejó decaer su derecho a la oposición.
Deviniendo firme la resolución, contra la que no se interpuso recurso, no cabe hacer 
ahora alegaciones extemporáneas.
Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido 
los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación 
de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio 
especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede 
de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a 
los  registradores,  el  discrepar  de  esta  valoración  y  entender  incumplidos  dichos 
requisitos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.