BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60308
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8800 Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Navahermosa a inscribir una sentencia dictada 
en un procedimiento ordinario.
En el recurso interpuesto por don F.G.G.L. contra la negativa del registrador de la 
propiedad de Navahermosa, don Jesús Samuel Ciruelos Rodríguez, a inscribir una 
sentencia dictada en un procedimiento ordinario.
Hechos
I
En el Juzgado de lo Mercantil de Toledo se tramitó procedimiento ordinario 70/2018 
en el que recayó sentencia el 29 de julio de 2019. En dicha sentencia se declaró la 
nulidad de los acuerdos adoptados por la entidad Aguas Madi, SA, en junta universal 
de 8 de febrero de 2018, relativos al cese de administrador único, nombramiento de 
nuevo administrador único y declaración de titularidad real, elevados a público por medio 
de escritura otorgada ante el notario de Madrid, don Ricardo Vilas de Escuariza. Se 
ordena  la  inscripción  de  la  sentencia  en  el  Registro  Mercantil.  Y  se  acuerda  la 
cancelación en el Registro Mercantil de Toledo de cualquier asiento o depósito que se 
haya producido como consecuencia de los expresados acuerdos.
II
Testimonio de la citada sentencia se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Navahermosa, siendo objeto de calificación en los siguientes términos: «Hechos: (…). El 
fallo de la sentencia, tal y como resulta de la misma, se circunscribe al ámbito mercantil, 
pues: Se declara la nulidad de la totalidad de los acuerdos sociales (que constan en la 
sentencia)  relativos  al  cese  de  administrador  único,  nombramiento  de  nuevo 
administrador único y declaración de titularidad real, elevados a público (en la escritura 
que se releja en la citada sentencia), así como cualquier acuerdo o actuación que se 
derive o traiga causa de los mismos, dejándolo sin efecto. Se ordena la inscripción de la 
sentencia en el Registro Mercantil. Y se acuerda la cancelación en el Registro Mercantil 
de Toledo de cualquier asiento o depósito que se haya producido como consecuencia de 
los expresados acuerdos. Así pues, la sentencia no ordena la práctica de ningún asiento 
en este Registro de la Propiedad, pues como ya se ha dicho, se circunscribe al ámbito 
mercantil. Por otra parte, junto con la ya citada sentencia, se aporta una copia de la 
escritura de venta autorizada por la notario de Los Navalmorales, el día 28 de julio 
de 2017, con el número 571 de protocolo, copia de escritura de elevación a público de 
acuerdos sociales, autorizada por la citada notario, el día 28 de julio de 2017, con el 
número 572 de protocolo y copia de escritura de rectificación de la anterior, autorizada 
por la citada notario el día 6 de septiembre de 2017, con el número 668 de protocolo. Del  e.e
examen de toda esta documentación el registrador que suscribe pone de manifiesto lo  b
siguiente:  La  única  cuestión  sobre  la  que  este  Registro  de  la  Propiedad  tendría  00ww
tcéormmpineote dnec iLao, ss eNraíavna llmaso roapleesr.a Lciao ndeosc uqmueen ptaucdiióenra pnr easfeencttaard aa  glae nfienrcóa e rle sgigisutrieanl t1e4 h6i6s3to rdiaell 
sdouberñea  lad efi nlac af iennca c ureegsitsiótrna:l  E1n4 6la6 3e,s pcrriotucread ídae  av elan tave snetañ adlaed laa,  dmoisñma aM a.  ddeol nS .F .BG.L.G., .Lco. mEon 
dicha escritura se estipuló un precio aplazado para la compraventa (que consta en la
misma  y  al  que  me  remito  para  evitar  reproducciones  innecesarias).  Dicho  precio 
aplazado se garantizaba con la siguiente condición resolutoria explícita: Para el supuesto 
de impago de cualquiera de las cantidades aplazadas, podrá la parte vendedora dar por 
resuelta la venta mediante la notificación fehaciente dirigida al comprador. Para ello las 
partes establecen la condición resolutoria expresa para el supuesto de impago de las 
cantidades citadas, de forma que, efectuado requerimiento notarial por los vendedores al 
comprador para que en un plazo de un mes abone las cantidades pendientes, más el 
interés legal vigente por el periodo de retraso en el pago sin que dicho abono se 
produzca en dicho plazo de un mes, se entenderá resuelto el contrato a todos los 
efectos.  En  caso  de  resolución  por  impago  de  las  cantidades  aplazadas,  la  parte 
vendedora  retendrá  las  cantidades  recibidas  hasta  la  fecha  de  resolución  como 
compensación libremente acordada por los daños y perjuicios ocasionados y por los 
derechos  que  el  comprador  haya  disfrutado  hasta  ese  momento.  En  base  a  dicha 
escritura, el dominio de la finca quedó inscrito a favor de don F.G.G.L., gravado con la 
señalada condición resolutoria explícita (art. 11 de la LH), con fecha 30 de agosto 
de 2017, según la inscripción 2.ª de la finca. Posteriormente, el día 17 de enero de 2018, 
se presenta en este Registro, acta de requerimiento y notificación autorizada en Los 
Navalmorales el día tres de Enero de dos mil dieciocho ante la Notario doña María 
Victoria Rodríguez de Prada, en la que se refleja mediante diligencia que la citada 
notario, el mismo día del requerimiento (03-01-18), se persona a las trece horas y diez 
minutos en la finca Los Chorchalejos del término de Los Navalmorales, la finca 14.663, 
en las instalaciones de la compañía Aguas Madi e identifica al deudor, don F.G.G.L., 
entregándole cédula de requerimiento, en la que se le informa que la parte vendedora le 
concede el plazo improrrogable de un mes desde el recibo del requerimiento para que 
proceda al pago del plazo vencido y no abonado por importe de trescientos mil euros 
más los correspondientes intereses, notificándole expresamente que transcurrido dicho 
plazo  de  un  mes  sin  que  haya  realizado  el  pago  que  se  requiere  quedará 
automáticamente  resuelta  la  compraventa  sin  ser  necesario  requerimiento  alguno 
posterior y debiendo el deudor hacer entrega a los vendedores de todos los bienes 
transmitidos en el mismo estado en que se entregaron en virtud de la compraventa 
resuelta. De todo ello se tomó constancia en este Registro mediante la oportuna nota al 
margen de la inscripción 2.ª Finalmente, con fecha 6 de febrero de 2018, se presenta 
telemáticamente  en  este  Registro,  diligencia  de  fecha  seis  de  febrero  de  dos  mil 
dieciocho, expedida en la Notaría de Los Navalmorales, ante la notario, doña María 
Victoria Rodríguez de Prada, cerrando el acta de requerimiento y notificación citado, en 
la que se hace constar que el día seis de febrero de dos mil dieciocho se cierra el citado 
acta por no haber comparecido en dicha Notaría el deudor, don F.G.G.L., ni haber hecho 
llegar, por ningún medio, contestación alguna al acta de requerimiento, quedando por lo 
tanto resuelta la compraventa, por no haber formulado el deudor oposición/alegación 
alguna, allanándose a la pretensiones de la parte requirente. Con fecha 7 de febrero 
de 2018, se practicó la inscripción 3.ª de la finca, reinscribiéndose el dominio de la 
misma en favor de doña M. del S.B.L., por haber quedado resuelta conforme a derecho 
la  compraventa  que  motivó  la  anterior  inscripción  2.ª  Respecto  de  la  escritura  de 
elevación a público de acuerdos sociales, rectificada por otra posterior, la misma nunca 
ha sido objeto de presentación en este Registro, por lo que no ha generado asiento 
alguno. No obstante, del examen de la misma resulta, en lo que afecta a la finca registral 
señalada,  que  don  F.G.G.L.,  eleva  a  público  los  acuerdos  sociales  de  la  mercantil 
“AGUAS MADI S.L.” y en lo que se refiere a la propiedad inmobiliaria, don F., para  s
desembolsar el importe de las nuevas participaciones, correspondientes a un aumento  oe.
de capital, aporta a la citada mercantil, el pleno dominio de la finca en cuestión. Como ya  w.
se ha dicho, la escritura de elevación a público de los acuerdos sociales no fue objeto de  00ww
dpircehsae netsaccrióitunr ae nn oe spteo dRríeag sisetrr oo, bpjeotro  lod eq uines cnroip cgieónne, rpóu einss cterinpiceinódno a elgnu ncuae. nAt ad eíal  hdies tohroiay,l 
rpeugeisst reall  adcotmuainl iod e dlea  flian cfain, ceax ispteirrítae nuenc eprríoab lae mpae rdseo ntara cdtios tsinutcae sdievlo  a(aprotr. ta2n0t ed.e  Slae ñLaHla)r,   BOE-A-cable e
también, que aunque la escritura de elevación a público de acuerdos sociales, se hubiera 
presentado y calificado en este Registro, en el lapso de tiempo en el que el aportante 
(don F.) era dueño de la finca, la misma, habría quedado inscrita, a favor de la mercantil 
“Aguas  Madi  S.L.”,  pero  siempre  gravada  con  la  condición  resolutoria  explícita 
anteriormente citada y quedando sujeta a los efectos de su posible resolución, ello 
conforme al principio de prioridad registral y tracto sucesivo (17, 20, 24, 25 y 32 L.H. 
y 241 RH). Por todo lo expuesto, como ya se ha señalado, no se practica inscripción/
cancelación alguna en este Registro de la Propiedad en base a la sentencia firme 
presentada, pues el fallo de la misma se circunscribe al ámbito mercantil, no ordenando 
la práctica de ninguna inscripción/cancelación en este Registro que pudiera afectar a la 
resolución de la venta de la finca registral 14663 de Los Navalmorales. Fundamentos de 
derecho.  Artículos  1,  2  y  18  de  la  Ley  Hipotecaria.  Artículo  100  del  Reglamento 
Hipotecario. No se toma anotación de suspensión, por no haber sido solicitada. (…). En 
Navahermosa, el registrador, don Jesús Samuel Ciruelos Rodríguez».
III
Contra la anterior nota de calificación, don F.G.G.L. interpuso recurso ante esta 
Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: «El Juzgado de 1.ª Instancia 
n.º 1 de Toledo ha dictado sentencia bajo el procedimiento ordinario 70/2018, del que se 
solicita inscripción, y que se ha calificado negativamente. La negativa se fundamenta en 
que este Juzgado no se considera competente puesto que afecta a materia mercantil. La 
inscripción  solicitada  tiene  fundamento  en  que  sí  que  tiene  relación  con  la  finca 
registral 14663 del término de los Navalmorales, dado que se incluyó en la ampliación de 
capital  realizada  por  aguas  madi,  incluyéndose  en  su  capital  social.  En  el 
procedimiento 70/2018 los vendedores iniciales de la finca denunciaban la irregularidad 
de la ampliación de capital de Aguas Madi SA por incluir a la finca gravada con condición 
resolutoria, hecho que ha sido negado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de 
Toledo. Por tanto, la condición resolutoria resulta anulada de facto por su irregularidad, y 
la finca 14663 pasa a ser titularidad de Aguas Madi totalmente por hallarse incluida en su 
capital social. Entiende esta parte que la calificación negativa se ha limitado a negar la 
inscripción de la sentencia sin siquiera realizar una anotación preventiva en el asiento o 
cualquiera otra anotación que deje constancia de la situación que afecta a la finca, a 
efectos de seguridad según lo dispuesto en el art. 34 de la Ley Hipotecaria».
IV
El registrador de Navahermosa, don Jesús Samuel Ciruelos Rodríguez, emitió su 
informe  en  el  que  mantuvo  íntegramente  su  calificación,  formando  el  oportuno 
expediente que ha elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 2, 17, 18, 20, 38, 40 y 82 de la 
Ley Hipotecaria; 7 y 100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública) de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 
de agosto de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015 y 14 de marzo de 2016.
1.  El presente recurso tiene como objeto una sentencia dictada por el Juzgado de lo  bo
Mercantil de Toledo por la que se declara la nulidad de los acuerdos sociales adoptados  00ww
Mdcpeeoas rdt eiltra uidd laee, rn diadtoiddanmad dR inr eiiAcsaagtlr,rua deadolsoe  VrvM aiúlaadnsdoic is,do  e,aS   nApEo úsmebcnlbui crajauormni zptaiaoe. r nu Smtnoeie v ddoeeirro dsn aedulne ead ve eols a 8c ar idnidtmsuecr iarnfie piosbcttrrioeóarrndgo oa drdde aeú   nlaa2ic n0sot1ee 8y ne, t delr eennclocalitaatairv raeioocns i  ódeanell     OE-A-2020-88able en https://
Registro Mercantil. Y se acuerda la cancelación en el Registro Mercantil de Toledo de
cualquier  asiento  o  depósito  que  se  haya  producido  como  consecuencia  de  los 
expresados acuerdos.
El registrador deniega la inscripción porque considera que el fallo de la sentencia no 
tiene trascendencia en el Registro de la Propiedad. De hecho, expone en la nota de 
calificación que la única relación plausible está referida a la finca 14663, que doña M. del 
S.B.L. vendió a F.G.G.L. por precio aplazado y con condición resolutoria, y que, ante la 
falta  de  pago  de  dicho  precio,  se  procedió  a  ejercitar  la  facultad  resolutoria  y  se 
reinscribió nuevamente a favor de la vendedora, doña M. del S.B.L. Con el testimonio de 
la  sentencia  objeto  de  calificación  se  aporta  copia  de  escritura  otorgada  en  Los 
Navalmorales, ante su notaria, doña María Victoria Rodríguez de Prada, el 28 de julio 
de 2017, por a que se elevan a público los acuerdos sociales adoptados en la Junta de la 
sociedad Aguas Madi, SA en su reunión de esa misma fecha, en los que se lleva a cabo 
una  ampliación  de  capital  en  la  que  don  F.G.G.L.  suscribe  las  nuevas  acciones 
aportando, entre otros bienes, la propiedad de la finca 14663. Esta escritura nunca fue 
presentada en el Registro de la Propiedad.
2.  El recurso, tal y como se ha planteado, no puede prosperar. El artículo 1 de la 
Ley Hipotecaria dispone en su párrafo primero: «El Registro de la Propiedad tiene por 
objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás 
derechos reales sobre bienes inmuebles». Consecuentemente, todo título que pretenda 
su inscripción en el Registro ha de tener de estar referido a un inmueble, produciendo la 
constitución, transmisión, modificación o extinción de algún derecho real que recaiga 
sobré él.
En el caso ahora analizado, se presenta una sentencia dictada por un Juzgado de lo 
Mercantil cuyo fallo se limita a acordar la anulación de los acuerdos adoptados por la 
junta universal de una sociedad anónima que no es titular de ninguna finca en el Registro 
y  que  están  referidos  al  cese  de  administrador  único,  nombramiento  de  nuevo 
administrador único y declaración de titularidad real. En coherencia con ese objeto, la 
sentencia acuerda la cancelación en el Registro Mercantil de Toledo de cualquier asiento 
o depósito que se haya producido como consecuencia de los expresados acuerdos, sin 
hacer mención alguna al Registro de la Propiedad.
3.  Por otro lado, como muy atinadamente señala el registrador en su nota de 
calificación,  tampoco  cabe  tener  en  consideración  la  escritura  aportada  junto  al 
testimonio de la sentencia porque, aunque en ella se eleva a público un acuerdo de 
aumento de capital por el que don F.G.G.L. suscribe las nuevas acciones aportando a 
cambio la titularidad de la finca registral 14663, dicha escritura no fue presentada en el 
Registro en su día y, en la actualidad, sería imposible su inscripción porque la citada 
finca ya no aparece inscrita a nombre del citado don F.G.G.L.
En este sentido, no debe olvidarse que el principio de tracto sucesivo, según se 
expresa en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, exige que para inscribir o anotar títulos 
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás 
derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el 
derecho  de  la  persona  que  otorgue  o  en  cuyo  nombre  sean  otorgados  los  actos 
referidos, advirtiendo ese mismo artículo que, en el caso de resultar inscrito aquel 
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los 
registradores  denegarán  la  inscripción  solicitada.  Además,  el  principio  de  prioridad 
implica,  según  establece  el  artículo  17  de  la  citada  Ley,  que  inscrito  o  anotado 
preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los  e
inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o  bo
anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por  00ww
el cuAatel sned iternadnosm  ait a loa sg racvirec ulan sptraonpcieiadsa dd dee l hmeicshmoo  yin mau elobsle  ofu dnedraemcheon troesa l.de  Derecho
expuestos,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  4  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.