BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61051
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8891 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Illescas n.º 3 a inscribir una escritura de 
compraventa y cancelación de hipoteca.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  Cristina  Marqués  Mosquera,  Notaria  de 
Fuenlabrada, contra la negativa de la Registradora de la propiedad de Illescas número 3, 
doña Cristina Rueda Sánchez, a inscribir una escritura de compraventa y cancelación de 
hipoteca.
Hechos
I
El día 13 de diciembre de 2019, se autorizó por la Notaria de Fuenlabrada, doña 
Cristina Marqués Mosquera, bajo el número 2017 de protocolo, determinada escritura de 
compraventa, carta de pago y cancelación de hipoteca.
En virtud de la misma, don J.M.C. y doña M.I.J.M., propietarios de la finca registral 
número  7.073  de  Yuncler,  perteneciente  al  Registro  de  la  Propiedad  número  3  de 
Illescas, y deudores de los dos préstamos garantizados con hipoteca sobre la misma, 
acordaron con el acreedor hipotecario, la entidad Ibercaja Banco, S.A., unipersonal, la 
dación de la finca en pago de las referidas deudas hipotecarias.
No obstante, en los Expositivos IV, V y VI de la escritura se manifiesta lo siguiente:
«IV.  Que dicha dación en pago se va a instrumentar mediante una compraventa 
que va a otorgar el vendedor a favor de la sociedad Residencial Murillo, S.A.U., sociedad 
del grupo Ibercaja, y que conforme a la Ley 8/2012, de 30 de octubre, cumple con las 
funciones de una Sociedad para la Gestión de Activos, a la que de acuerdo con su art. 3 
deben aportarse a ella los activos adjudicados en pago de deudas con posterioridad 
al 31 de diciembre de 2011.
V.  Que el precio de la transmisión se efectúa por un precio riguroso de mercado, y 
para este fin, se ha solicitado a la tasadora Grupo Tasvalor, S.A. un informe que concluye 
que el valor de tasación de la finca asciende a ochenta u ocho mil novecientos dos euros 
(88.902 €). Me entregan para que quede unido a la presente el certificado de tasación de 
la misma (documento unido número 3).
VI.  Que como quiera que las deudas hipotecarias en su conjunto eran superiores al 
precio de venta, Ibercaja Banco, S.A., ha otorgado una quita por la diferencia, con el fin 
de que el vendedor con posterioridad a esta compraventa quede liberado de todo tipo de 
responsabilidad en el pago de las deudas hipotecarias que gravan la finca objeto de la 
transmisión».
Según la estipulación «Primera», «Don J.M.C. y doña M.I.J.M. venden y transmiten a 
Residencial Murillo, S.A., que compra y adquiere la finca descrita (…)». s
En el expositivo I.6 de la escritura manifiesta la parte vendedora que dicha finca,  oe.
consistente en una vivienda unifamiliar, se encontraba arrendada a don J.S.M. y doña  w.
Ddper.oTsr.drGoe.g , aeerln á d vpíaior tru1 dp  lddaeez o cmso anaytnroau taodle eds e 2 h02a16s7 t,da e «u sanib  rbmili eádnxe im l2leo0g 1ad7de,o  c troeenls  .uv enAn cpceliarmczaioe  nddteoe   uednset lo ascñ ooen xatrt racetoomn otsaser,    2020-8891n https://ww
Residencial Murillo, S.A. manifiesta conocer el contenido de dicho contrato».
II
Presentada dicha escritura el mismo día 13 de septiembre de 2019 en el Registro de 
la Propiedad número 3 de Illescas, con asiento 1448 del Diario 189, fue objeto de la 
siguiente calificación el 29 de enero de 2020 por la Registradora, doña Cristina Rueda 
Sánchez:
«Nota de calificación.
La extiendo en relación a la totalidad de la finca registral 7073 de Yuncler, conforme a 
los artículos 18, 66, 323 y concordantes de la Ley Hipotecaria, a continuación del 
documento arriba identificado, por los siguientes
Hechos:
Son los resultantes del documento, su presentación y del contenido de los asientos 
registrales.
En el título calificado don J.M.C. y doña M.I.J.M. venden la finca registral 7.073 de 
Yuncler a la mercantil «Residencial Murillo, S.A.», que según el título presentando se 
encuentra arrendada a don J.S.M. y doña D.T.G., con N.I.E. --- y ---, respectivamente, en 
virtud de contrato de fecha veintiséis de abril de dos mil diecisiete, con un plazo de un 
año a contar desde el uno de mayo de dos mil diecisiete, si bien llegado el vencimiento 
del contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años.
Fundamentos de Derecho:
Conforme al art. 25, apartados 3.º y 5.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos para 
inscribir los títulos de venta de viviendas arrendadas, se debe justificar que ha tenido 
lugar las notificaciones fehacientes a los arrendatarios, de las condiciones esenciales de 
la escritura de compraventa.
Acuerdo:
En base a los anteriores hechos y fundamentos suspendo la anotación solicitada 
respecto de la finca.
El defecto señalado, tiene el carácter de subsanable.
Calificación alternativa: El interesado puede solicitar calificación alternativa (…).
Contra esta calificación (…).
Illescas, a 29 de enero de 2020. Fdo. Cristina Rueda Sánchez (firma ilegible)».
III
El 13 de febrero de 2020 la Notaria autorizante de la escritura, doña Cristina Marqués 
Mosquera, interpuso recurso contra la calificación mediante escrito que causó entrada en 
el Registro de la Propiedad número 3 de Illescas el 14 de febrero, en el que alega los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«1.  El  artículo  25  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  reconoce  a  los 
arrendatarios de vivienda un derecho de adquisición preferente pero únicamente en los 
casos de «venta». Y por ello, tal y como reconoció la DGRN en resolución de 10 de 
diciembre de 2007, no procede en los supuestos de dación en pago ya que: s
– La dación en pago es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor  w.b
determinados  bienes  o  derechos  distintos  de  los  debidos  y  que  este  acepta  91ww
qvouleu netanr iacmuaennttoe  cao mfoorm paa gdoe  dep asguo  cpréudeidtoe  (raeratílcizualor  1ta1n6t6o  deell  Cdeóuddigoor  Ccoivmil)o,  turann stmericseiórno 
(artí–c uAlou 1n1q5u8e  dpeule mdaisnm aop Clicóadrisgeo )p. oSr ea ntraaltoag píao ra tlagnutnoa ds ed eu nlaas f onromrma aess pdeec liaa l cdoem ppargaove.nta a
la dación en pago, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos
negocios jurídicos (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre 
de 2005 y 19 de octubre de 2006).
– El art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha de ser objeto de interpretación 
estricta en cuanto limita las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes 
arrendados (en este sentido, las STS de 6 de febrero de 1991, 8 de junio de 1995 y 27 
de mayo de 2000; así como las Resoluciones de la DG de 5 de septiembre de 1991, 24 
de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).
– El  art  25.1  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  establece  el  derecho  de 
adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, a 
diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, en el art. 22 de la de la Ley de Arrendamientos 
rústicos que contempla expresamente los supuestos de «adjudicación en pago», de ahí 
que esté clara la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente 
únicamente al supuesto de compraventa.
2.  En la escritura objeto de calificación negativa se formaliza un negocio jurídico 
que, aunque formalmente pudiera calificarse de compraventa, consiste en una dación en 
pago si nos atenemos a la calificación material y real del mismo, que es la que ha de 
prevalecer, y ello por las siguientes razones:
– Tal y como resulta de la propia escritura (expositivos I y II), la razón que motiva el 
negocio  celebrado  son  las  deudas  derivadas  de  los  dos  préstamos  con  garantía 
hipotecaria que gravan la finca objeto de transmisión que ostentan los titulares de la 
misma, habiendo solicitado los mismos a Ibercaja Banco, S.A.U., entidad acreedora, la 
dación de la finca referida en pago de dichas deudas hipotecarias.
– El negocio celebrado, aun cuando se trata de una dación en pago, se estructura 
formalmente como una compraventa simplemente por el hecho de que la transmisión de 
la finca no se hace a la entidad acreedora, Ibercaja Banco, S.A.U., sino a Residencial 
Murillo S.A.U., la cual es una entidad íntegramente participada por la primera y que, tal y 
como resulta también de la propia escritura, en cumplimiento de lo dispuesto en el 
artículo 3 de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, cumple con las funciones de una Sociedad 
para la Gestión de Activos, a la que, de acuerdo con el citado precepto, deben aportarse 
los activos adjudicados en pago de deudas a las entidades financieras. Es decir, en lugar 
de celebrarse primero una dación en pago entre los deudores y la entidad acreedora 
para la posterior transmisión del inmueble a la sociedad para la gestión de activos 
creada  a  estos  efectos,  Residencial  Murillo,  S.A.,  se  formaliza  la  transmisión 
directamente  a  esta  última  en  pago  del  crédito  de  la  entidad  prestamista,  lo  cual, 
evidentemente,  hará  surgir  un  crédito  de  Ibercaja  Banco,  S.A.U.  frente  Residencial 
Murillo, S.A., pero esto último no necesariamente ha de documentarse en escritura 
pública. Se adjunta información del Registro Mercantil de Zaragoza de donde resulta que 
el socio único de Residencial Murillo, S.A. es Ibercaja Banco, S.A.U.
– El hecho de que se trate realmente de una dación en pago es la razón por la cual 
en la escritura comparece no solo la entidad adquirente sino también Ibercaja Banco, 
S.A.U. con una triple finalidad: hacer constar en la escritura que se trata propiamente de 
una dación en pago (así resulta expresamente del expositivo IV), dar carta de pago por 
las cantidades recibidas (estipulación SEGUNDA), y cancelar las hipotecas que gran la 
finca transmitida (estipulación Sexta). De esta manera se cumple el mandato establecido 
en el art. 3 de la citada Ley 8/2012.
– El hecho de instrumentar las daciones en pago utilizando a las sociedades para la 
gestión de activos como entidades adquirentes es una fórmula que se ha generalizado y  e
admitido en la práctica. En esta línea la propia Dirección General Tributaria (entre otras,  bo
Consulta V0261-16) a efectos de la exención establecida en el Impuesto del Incremento  91ww
tdeexlt oV arelofur nddei dloo sd eT elarr eLneoys R deeg uNlaadtuorraal edzea  laUsr bHaancaie ensdtaasb lLeoccidaale es np aerla a «rtLícausl otr a1n0s5m.1is.cio) ndeesl 
rdeeal ldizeauddaosr  phoipr opteercsaornioa so  fgísaircaanst ec odne l omcaissmióon,  dpea rlaa  ldaa ccaiónnc eelna cpióang od ed ed elau dvaivsie gnadraa nhtaizbaitduaasl 
con hipoteca que recaiga sobre la misma» ha entendido que la operación no pierde la
calificación de dación en pago por el hecho de que la transmisión se realice a favor de un 
tercero (sociedad de gestión de activos) autorizado e impuesto por la entidad acreedora, 
como en el caso que nos ocupa.
– La razón de ser del derecho de adquisición preferente en las compraventas es que 
al vendedor le resulta indiferente quien le pague el precio siempre que reciba la totalidad 
del importe pactado. No así en las daciones en pago donde el adquirente tiene algo que 
ofrecer al transmitente que no puede ofrecer el arrendatario: la cancelación de su deuda 
mediante  la  transmisión  de  inmuebles  al  acreedor,  la  cual,  en  la  mayoría  de  los 
supuestos  implica  una  quita  previa.  Y  en  este  caso,  el  arrendatario  no  está  en 
condiciones de dar a la parte transmitente lo que le ha ofrecido Ibercaja Banco, S.A.U., 
por más que el adquirente al final sea una entidad íntegramente participada por la 
primera:  la  cancelación  de  su  deuda.  Es  por  ello  que  no  procede  el  derecho  de 
adquisición preferente. Es más Ibercaja Banco, S.A.U., con ocasión de la operación 
documentada en la escritura objeto de calificación negativa concede una quita de la 
deuda la parte transmitente, tal y como expresamente resulta del expositivo VI de la 
misma, lo que nos lleva a preguntarnos: si es verdad que, como afirma la señora 
registradora, hay un derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario que 
obliga a su previa notificación, ¿en qué condiciones dicho derecho puede ejercitarse? 
porque es evidente que no puede ser por el precio escriturado, ya que ha existido una 
quita previa resultado del proceso de negociación de la dación en pago con Ibercaja 
Banco, S.A.U.
En conclusión, difícilmente puede calificarse la operación analizada de compraventa 
que origine un derecho de adquisición preferente para el arrendatario, dado que, en 
realidad, estamos ante una dación en pago negociada con la entidad acreedora, Ibercaja 
Banco, S.A.U., e instrumentada a través de la sociedad encargada de la gestión de sus 
activos, Residencial Murillo, S.A., por lo que no procede dicho derecho de adquisición 
preferente y, por tanto, no procede efectuar notificación alguna al arrendatario».
IV
Mediante escrito de 25 de febrero de 2020, la registradora de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1158, 1162, 1163,1166, 1281, 1284, 1285 y 1445 y siguientes del 
Código Civil; artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 
Urbanos;  artículo  22  de  la  Ley  49/2003,  de  26  de  noviembre,  de  Arrendamientos 
Rústicos; artículo 3 de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de 
los activos inmobiliarios del sector financiero; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 
febrero 1991, 2 de diciembre de 1994, 8 de junio de 1995, 27 de mayo de 2000, 21 de 
octubre de 2005, 19 de octubre de 2006, 1 de octubre de 2009, 9 de abril y 16 de 
diciembre de 2014 y 21 de junio de 2018; las Resoluciones en contestación a consultas 
vinculantes de la Dirección General de Tributos, V0324-15, de 29 de enero de 2015, y 
V0261-16, de 25 de enero de 2016; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 de junio de 1990, 5 septiembre 1991, 24 de julio 
de 1995, 18 de enero y 16 de octubre de 1999, 25 de junio y 21 de noviembre de 2001, 
24 de noviembre de 2004, 12 y 20 de septiembre de 2005, 5 y 22 de junio y 27 de 
noviembre de 2006, 23 de marzo, 9, 10, 11 y 12 de julio y 10 de diciembre de 2007, y 21  e.
de septiembre de 2018, 30 de junio de 2011, 13 de septiembre de 2012, 18 de mayo  w.b
de 2013, 4 de septiembre de 2015 y 13 de julio de 2017. 91ww
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso los propietarios
mdeis umnaa,  vaivcuieenrddaa nu nciofanm laili aern, tdideaudd odree sc rpéodri tdoo asc preréesdtoarma ohsip goateracnatriizaa d–oIbse crcoanj ah iBpaonteccoa,  sSo.Abr.–e  llaa 
dación de tal finca en pago de las deudas garantizadas con las hipotecas con que está
gravada la misma. No obstante, en la escritura se manifiesta «Que dicha dación en pago se 
va a instrumentar mediante una compraventa que va a otorgar el vendedor a favor de la 
sociedad Residencial Murillo, S.A.U., sociedad del grupo Ibercaja, y que conforme a la 
Ley 8/2012, de 30 de octubre, cumple con las funciones de una Sociedad para la Gestión 
de Activos, a la que de acuerdo con su Art. 3 deben aportarse a ella los activos 
adjudicados en pago de deudas con posterioridad al 31 de diciembre de 2011». Por la 
misma escritura los propietarios de la finca referida la venden y transmiten a la sociedad 
«Residencial Murillo, S.A.», por un precio «de riguroso mercado» fijado por una sociedad 
tasadora,  instrumentándose  el  pago  mediante  la  entrega  de  un  cheque  bancario 
nominativo expedido a favor de la entidad acreedora (Ibercaja, S.A.) para destinarlo al 
reembolso de los dos préstamos y la cancelación de las dos hipotecas que gravan la 
finca. Además, al ser las deudas hipotecarias de cuantía superior al precio de venta, la 
entidad acreedora otorga a favor de los vendedores una quita por la diferencia, con el fin 
de liberarlos de toda responsabilidad en el pago de las deudas hipotecarias.
La registradora suspende la inscripción por entender que, al tratarse de un contrato 
de compraventa y estar la finca arrendada, es necesario justificar que, conforme al 
artículo 25, apartados 3 y 5, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se han notificado 
fehacientemente  al  arrendatario  la  notificación  las  condiciones  esenciales  de  la 
compraventa.
La notaria recurrente, por el contrario, sostiene que tal notificación previa no es 
preceptiva al no tratarse de una simple compraventa sino, realmente, de un negocio 
jurídico que consiste en una dación en pago: porque los deudores han solicitado a la 
entidad  acreedora  que  acepte  la  transmisión  de  la  finca  en  pago  de  las  deudas 
hipotecarias;  porque  se  transmite  la  finca  a  una  sociedad  que  está  íntegramente 
participada por la entidad acreedora, y la sociedad adquirente cumple con las funciones de 
una sociedad para la gestión de activos; porque al otorgamiento de la escritura comparece 
también la entidad acreedora para hacer constar que se trata propiamente de una dación 
en pago, dar carta de pago por las cantidades recibidas y cancelar las hipotecas que gran 
la finca transmitida; porque el hecho de instrumentar las daciones en pago utilizando 
sociedades para la gestión de activos como entidades adquirentes es una fórmula que se 
ha generalizado y admitido en la práctica, y la propia Dirección General de Tributos, a 
efectos  de  la  exención  establecida  en  el  Impuesto  del  Incremento  del  Valor  de  los 
Terrenos de Naturaleza Urbana, ha entendido que la operación no pierde la calificación de 
dación en pago por el hecho de que la transmisión se realice a favor de un tercero 
(sociedad de gestión de activos) autorizado e impuesto por la entidad acreedora, como en 
el presente caso; y, porque la razón de ser del derecho de adquisición preferente en las 
compraventas es que al vendedor le resulta indiferente quien le pague el precio siempre 
que reciba la totalidad del importe pactado, mientras que en las daciones en pago, en las 
cuales el adquirente tiene algo que ofrecer al transmitente que no puede ofrecer el 
arrendatario  (en  este  caso  la  cancelación  de  su  deuda  mediante  la  transmisión  de 
inmuebles al acreedor, la cual, en la mayoría de los supuestos -como en este caso- 
implica una quita previa), por lo que el arrendatario no está en condiciones de dar a la 
parte transmitente lo que le ha ofrecido la entidad acreedora (la cancelación de su deuda), 
por más que el adquirente –formalmente mediante una compraventa– al final sea una 
entidad íntegramente participada por la primera.
2.  Al contrato de compraventa se refiere el Código Civil en los artículos 1445 y 
siguientes, disponiendo primero de ellos que «Por el contrato de compra y venta uno de 
los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un  e.
precio cierto, en dinero o signo que lo represente». En consecuencia, entrega de la cosa,  w.b
por  un  lado,  y  pago  del  precio,  por  otro,  son  los  dos  elementos  esenciales  de  la  91ww
comRperasvpeencttao. de la dación en pago, el Tribunal Supremo ha puesto de relieve que –como
«yala  ednatecinódni eeran  epna gsoe nstuepnocniaes  u1n7 5c/o2n0c1ie4r,t od ed e9  vdoel uanbtaridl,e ys  7e1n5tr/e2 0d1e4u, ddoer  1y 6a cdree eddicoier mpobrr ee–l 
que éste consiente recibir, con carácter solutorio, un aliud pro alio (una cosa por otra),
con el efecto de extinguir la obligación originaria. Se trata de un negocio complejo, pues 
participa  de  las  características  del  pago  o  cumplimiento  de  una  obligación,  de  la 
compraventa y de la novación por cambio de objeto que, con efectos solutorios, extingue 
la primitiva obligación (Sentencia 392/2018, de 21 de junio).
Esta Dirección General ha afirmado que la dación en pago no es más que «un 
contrato oneroso en el que existe cesión de una cosa a cambio de la extinción de una 
deuda» (vid. Resolución de 13 de septiembre de 2012). O dicho en términos más 
descriptivos  y  detallados,  la  dación  en  pago  es  un  contrato  por  virtud  del  cual  se 
transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que 
éste acepta voluntariamente como pago de su crédito (artículo 1166 del Código Civil), 
transmisión que en cuanto forma de pago puede realizar tanto el deudor como un tercero 
(cfr. artículo 1158 del mismo Código, y Resoluciones de 18 de enero de 1999 y 9, 10, 11 
y 12 de julio y 10 de diciembre de 2007). Se trata, por tanto, de una forma especial de 
pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con 
finalidad solutoria una prestación distinta de la debida (aliud pro alio)
Y si bien no pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos, 
pueden aplicarse a la dación en pago en vía de principios, con carácter general y sin 
perjuicio de ciertas excepciones como la certeza del precio, las normas propias de la 
compraventa (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de diciembre 
de 1994, 21 de octubre de 2005, 19 de octubre de 2006 y 1 de octubre de 2009). Como 
resulta de esta última sentencia, la datio pro soluto es un acto en virtud del cual el 
deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien 
recibido a la extinción del crédito de que era titular, de manera que ese crédito actúa con 
igual función que el precio en la compraventa, a cuya regulación ha de acomodarse ante 
la falta de normas específicas que la regulen.
No obstante, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la 
compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios 
jurídicos (cfr., por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 
y 19 de octubre de 2006). En concreto, a propósito de la procedencia o no de los 
derechos  de  adquisición  preferente  regulado  en  el  artículo  25  de  la  Ley  de 
Arrendamientos Urbanos, esta Dirección General en Resolución de 10 de diciembre 
de 2007 precisó lo siguiente:
«b)  Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario 
en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en 
cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados 
(vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991, 
8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de esta Dirección 
General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).
El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de 
adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo 
que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el 
contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar 
dicha limitación legal del dominio.
c)  Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el 
derecho de adquisición preferente para el supuesto de «enajenación» de la vivienda 
arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la «venta», a diferencia 
del texto anteriormente vigente (el artículo 47 de la Ley de 1964 lo establecía también 
para el caso de cesión solutoria), indica inequívocamente la intención del legislador de  e.
limitar  el  derecho  de  adquisición  preferente  sólo  y  exclusivamente  al  supuesto  de  w.b
compraventa. 91ww
los Einnq luai lrineogsu lalcleiógnu evnig ean tes eqru epdrao ppiaetteanritoes q, ueco lma oL eyla e sdpeefceinasl an o dsee  psruo pocnoen dtaicnióton  qudee 
a«rcroennsdtaittuayreio su n( eiln smtriusmmoe nPtor eqáumeb usilno  seuxpporensear  quunea  gerl adveer eocnheor odseid aadd qpuaisraic ióenl  aprrreenfedraednoter 
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda»), lo que,
por lo demás, resulta coherente con la posición jurídica que en la Ley se atribuye al 
arrendatario  respecto  del  plazo  de  duración  mínimo  y  prórroga  del  contrato  (cfr. 
artículos  9  y  10,  frente  a  la  mayor  duración  y  posibilidades  de  prórroga  forzosa 
contemplados en la Ley de 1964), así como con el mantenimiento del arrendamiento en 
caso de enajenación de la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley.
d)  Cuestión distinta es que, no obstante la literalidad de la norma del artículo 25.1 
de la Ley, deba reconocerse al arrendatario el derecho de adquisición preferente en 
casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado o se trate de un 
negocio indirecto con propósito de aparentar externamente una realidad jurídica distinta 
a  la  venta  realmente  perseguida  por  las  partes.  Pero  la  apreciación  de  tales 
circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco 
del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de junio de 2006)». (vid. 
también la Resolución de 30 de junio de 2011 según la cual, dada la radical diferencia 
que  existe  entre  la  regulación  contenida  en  el  texto  refundido  de  la  Ley  de 
Arrendamientos Urbanos de 1964 y aquellos otros que se rigen por la vigente Ley 
de 1994, cuyo artículo 25.1 establece el derecho de adquisición preferente únicamente 
para  el  caso  de  venta  de  la  vivienda  arrendada,  al  no  extenderlo  el  legislador  a 
supuestos distintos al de la venta –como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley 
de Arrendamientos Rústicos–, no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio a la 
dación en pago).
3.  Para resolver la cuestión planteada en el presente recurso debe tenerse en 
cuenta, en primer lugar, que los artículos 1281, 1282 y 1283 del Código Civil establecen, 
como regla general, que lo decisivo para la interpretación de un contrato es la intención 
de los contratantes. Y según el artículo 1285 del mismo Código, deben interpretarse 
unas cláusulas por las otras de modo que prevalezca sobre las dudosas el sentido que 
resulte del conjunto de todas. Por ello esta Dirección General ha reiterado en numerosas 
ocasiones (vid., por todas, las Resoluciones de 19 de junio de 1990, 25 de junio y 21 de 
noviembre de 2001, 24 de noviembre de 2004, 12 y 20 de septiembre de 2005, 27 de 
noviembre y 13 de diciembre de 2006, 3 de marzo de 2007, 18 de mayo de 2013, 11 de 
mayo de 2016 y 13 de julio de 2017), a la hora de calificar los documentos inscribibles el 
registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura literalidad de los términos 
empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio 
documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más 
adecuado para que produzcan efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil).
En el presente caso en la escritura calificada se manifiesta por los otorgantes que el 
negocio formalizado es una dación en pago solicitada por los deudores a la entidad de 
crédito acreedora sin bien, por convenirlo así ambas partes, se instrumenta mediante la 
venta del inmueble a una sociedad íntegramente participada por la acreedora, que 
cumple las funciones de una sociedad para la gestión de activos conforme al artículo 3 
de la Ley 8/2012. Resulta inequívocamente que en la compraventa es esencial el hecho 
de que mediante la misma se lleva a cabo una dación en pago, si bien caracterizada 
porque la transmisión del inmueble no se realiza en favor de la entidad acreedora sino de 
un tercero que es una sociedad íntegramente participada por la acreedora, transmisión 
en favor de tercero designado por el acreedor amparada en la posibilidad admitida en el 
Código Civil para el pago de las obligaciones en los artículos 1162 y 1163.
4.  En segundo lugar, es también determinante el hecho de que con la dación en 
pago que se instrumenta mediante la transmisión de la finca a un tercero designado por  e
la entidad acreedora (sociedad íntegramente participada por ésta a través de la cual  bo
dicha entidad de crédito canaliza la gestión de los bienes inmuebles adquiridos por  91ww
ednatcidióand  ecno npcaegdoe  eunn av qirutuitda  dae l olso  dperuedviosrteos  p(opro rl ala  Ldeiyfe r8e/n2c0i1a2 e, ndtree  3e0l  pdree coioc tdueb rme)e rdciacdhoa 
lfiibjaedroa dmose ddiaen rtees tpaosnascaióbnil idya edl  pimopr odritceh adse  dlaesu ddaesu.d Eass tah ipcoirtceucnasrtiaans)c idae r essuuelrttae  inqcuoem qpuaetdibalne 
con el reconocimiento de derecho de adquisición preferente al arrendatario, pues es
evidente que éste no puede situarse en la posición de la entidad de crédito que, a 
cambio de la finca transmitida al tercero por ella designado –sociedad íntegramente 
participada–, no sólo da por pagada las deudas por el valor de la finca transmitida sino 
que, además, lleva a cabo una quita de tales deudas por la diferencia hasta la liberación 
total  de  responsabilidad  de  los  deudores  con  la  consiguiente  cancelación  de  las 
hipotecas que en garantía de las mismas gravan la finca transmitida. Por ello, también 
atendiendo a la ratio legis de derecho de adquisición preferente del arrendatario debe 
concluirse que éste no existe en una transmisión como la que es objeto de la escritura 
calificada mediante un negocio más amplio que una mera compraventa.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación recurrida respecto del defecto objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.