BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81699
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11328 Resolución de 31 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Reus  n.º  2,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de donación, otorgada por el donatario en su 
propio nombre y en nombre y representación de la donante.
En el recurso interpuesto por don Alfonso Romero y Carrillo de Mendoza, notario de 
El Vendrell, contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus número 2, don 
Antonio José Vilches Trassierra, por la que se suspende la inscripción de una escritura 
de  donación,  otorgada  por  el  donatario  en  su  propio  nombre  y  en  nombre  y 
representación de la donante.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de El Vendrell don Alfonso Romero y 
Carrillo de Mendoza, el 20 de febrero de 2020, bajo el número 189 de protocolo, se 
formalizó una donación de un inmueble otorgada únicamente por don J. F. B. M., como 
donatario y como apoderado de la donante, doña R. E. V. En dicha escritura el notario 
autorizante expresa lo siguiente:
«Resulta su representación y facultades para el presente otorgamiento de la escritura 
de poder general preventivo autorizado ante el Notario de Tarragona, Don Ángel María 
Doblado Romo, el día 1 de octubre de 2015 bajo el número 2.632 de orden de su 
protocolo,  cuya  copia  autorizada  electrónica  tengo  a  la  vista  y  de  la  que  resultan 
facultades que yo, el Notario, juzgo suficientes para el presente otorgamiento.»
II
Presentada el día 2 de marzo la referida escritura en el Registro de la Propiedad 
número 2 de Reus, fue objeto de calificación negativa emitida el 8 de abril por el 
registrador de la propiedad, don Antonio José Vilches Trassierra, en los siguientes 
términos:
«(…) Hechos.
1.  La representación de doña R.E.V. no resulta acreditada de manera suficiente, ya 
que el notario realiza una reseña identificativa incompleta del poder que le sirve de base, 
ya que se trata de un poder preventivo otorgado a favor del compareciente, don J.F.B.N., 
pero omite la indicación de cuáles son las circunstancias que señalan la entrada en vigor 
del poder y cómo se han acreditado éstas, o bien que el mismo ya era eficaz desde su 
autorización.
2.  Igualmente, la reseña es incongruente, puesto que no menciona si el apoderado  e.
está facultado para autocontratar, ya que se trata de una donación de una finca que se  w.b
realiFzuan ad asmí menistmoso .de derecho. 2020-1132n https://w
1.  Vistos los artículos 222-2 del Código Civil Catalán, así como el artículo 98 de la
ley 24/2001, y la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado,  Bc
la reseña identificativa del poder en el que se basa la representación debe ser completa. 
Sin embargo, en el presente caso no es así, ya que, al tratarse de un poder general 
preventivo se omite la indicación de cuáles son las circunstancias que señalan la entrada 
en vigor del poder y cómo se han acreditado éstas, o bien que dicho poder preventivo 
produce efectos desde su autorización.
2.  Además, en el presente caso, al coincidir las figuras de donante y donatario en el 
representante  de  la  donante,  existe  autocontratación  a  la  que  debe  referirse 
expresamente el notario al emitir su juicio de suficiencia.
Así resulta de reiterada doctrina (confirmada por STS 23-9-2011) de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, por todas Resolución de 22-05-2012, en la que 
declara la Dirección General que la reseña identificativa que el notario ha de hacer del 
documento representativo debe comprender la mención expresa de la licencia para 
autocontratar, como parte esencial del título legitimador de la actuación del representante 
(y que es distinta de la enumeración de las facultades concedidas). De no hacerlo así, el 
juicio  de  suficiencia  resultaría  incongruente,  y  por  tanto  insuficiente  para  entender 
acreditada la representación.
Calificación.
Se suspende la inscripción por los defectos indicados.
Recursos:
Órganos: Contra el anterior acuerdo de calificación negativa puede interponerse 
recurso (…).»
III
Mediante escrito que entró en el referido Registro de la Propiedad el 11 de mayo 
de 2020, el notario autorizante de dicha escritura, don Alfonso Romero y Carrillo de 
Mendoza,  interpuso  recurso  contra  la  calificación,  en  el  que  alega  los  siguientes 
fundamentos jurídicos:
«En cuanto a los defectos alegados por el Señor Registrador aunque lo fundamenta 
en dos distintos y separados como son:
"1.  … la reseña identificativa del poder en el que se basa la representación debe 
ser completa. Sin embargo, en el presente caso no es así, ya que, al tratarse de un 
poder general preventivo se omite la indicación de cuáles son las circunstancias que 
señalan la entrada en vigor del poder y cómo se han acreditado éstas, o bien que dicho 
poder preventivo produce efectos desde su autorización.
2.  …, al coincidir las figuras de donante y donatario en el representante de la 
donante, existe autocontratación a la que debe referirse expresamente el notario al emitir 
su  juicio  de  suficiencia…  así  resulta  de  reiterada  doctrina  (confirmada  por 
STS 23-9-2011) de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por todas 
Resolución  de  22-05-2012,  en  la  que  declara  la  Dirección  General  que  la  reseña 
identificativa que el notario ha de hacer del documento representativo debe comprender 
la mención expresa dela licencia para autocontratar, como parte esencial del título 
legitimador de la actuación del representante (y que es distinta de la enumeración de las 
facultades concedidas). De no hacerlo así, el juicio de suficiencia resultaría incongruente, 
y por tanto insuficiente para entender acreditada la representación."
De  las  que deduce  los  hechos de  ser  "Incompleta" e "Incongruente" la reseña  bo
RreeagliEizsnatr damad io pro,o plroin sie órsnet qeau misnbiotootassr  eidose tfadebecltle ocspid opodusee rpd oearn lee ldg aiarridtmíoci,ur sloein  9cbu8am jdope l lilaea n mLdeoisy m 2aa4s /í2c, 0ua0e 1st.jiuóinc ioq ued eel s Ser.l   2020-11328n https://ww
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de 23 de Septiembre de 2011 así como diversas Resoluciones que siguiendo el criterio 
de aquella la complementan.
Pero obvia en la misma la Jurisprudencia fijada en las Sentencias del Tribunal 
Supremo números 643 (de 20 de noviembre) y 661 (de 22 de noviembre) de 2018 en 
que precisando el alcance de dicha calificación y cambiando el criterio contenido en la 
referida STS de 23 de Septiembre de 2011, determinan:
Así en la STS 643/2018 se establece en el Fundamento Jurídico 3.º "…por ello la 
calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado 
permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y 
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y 
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado".
Esta Sentencia se ve asimismo confirmada por la STS 661/2018. Consolidando por 
tanto  del  Tribunal  supremo  en  esta  materia  "…ya  hemos  declarado  en  la 
sentencia 643/2018, de 20 de noviembre, que, en aplicación de lo regulado en el art. 98 
de la Ley 24/2001, al registrador que califica la escritura le está vedada esta revisión del 
juicio de suficiencia de la representación… bajo este régimen legal, es decir, que resulte 
del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del 
Negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que 
el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la 
suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas".
Al hilo de esta jurisprudencia se ha pronunciado la DGRN en la Resolución de 8 de 
febrero de 2019 o en la resolución de 10 de abril de 2019 y por todas en la Resolución 
de 17 de septiembre de 2019 "… En otras palabras, la reseña, tal como la misma ha sido 
expresada,  no  puede  cabalmente  entenderse  referida  únicamente  a  las  facultades 
enumeradas en el poder, sino al apoderamiento como tal y a su consideración de título 
válido que atribuye facultades suficientes para el otorgamiento. En consecuencia, su 
corrección no puede ser revisada por el registrador, toda vez que es responsabilidad –
consecuente  con  la  competencia–  de  la  notaria  autorizante.  Por  ello,  el  defecto 
impugnado no puede ser mantenido".
Por Tanto recapitulando es Jurisprudencia del Tribunal Supremo, y a ella se ha ido 
adaptando la Dirección General de los Registros y el Notariado, que el Alcance de la 
Calificación Registral del Juicio de Suficiencia de los Poderes Notariales de acuerdo al 
art. 98 de la Ley 24/2001 que tiene preferencia sobre el 18 de la LH, únicamente se 
extiende a:
1.  Que el Notario Autorizante ha cumplido su deber de calificar la existencia, validez 
y suficiencia del poder utilizado.
2.  Que se considera suficiente para el acto concreto que se otorga.
3.  Que reseñe el documento autentico en el que se contiene dicho poder.
4.  Que dicha reseña sea «Congruente» con el negocio que se recoge en el Titulo.
Y nada más.
Descansa por tanto la calificación en extremos relacionados con la reseña, y esta 
reseña viene determinada en el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: "En los 
casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el 
cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que 
se  le  haya  aportado  para  acreditar  la  representación  alegada  y  expresará  e.e
obligatoriamente  que,  a  su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  b
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sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del  documento  auténtico  del  que  nace  la 
representación".
Por tanto y en relación a los defectos alegados por el Sr. Registrador de ser la 
Reseña "incompleta" e "incongruente", podemos distinguir:
En cuanto a la primera de ellas, para determinarla como Incompleta hace el Sr. 
Registrador referencia expresa a que "… se omite la indicación de cuáles son las 
circunstancias que señalan la entrada en vigor del poder y cómo se han acreditado 
éstas, o bien que dicho poder preventivo produce efectos desde su autorización..». Esta 
exigencia choca frontalmente con la literalidad y el espíritu de la normativa aplicable, art. 
3.1Cc, señaladamente art. 98 Ley 24/2001 y art. 166RN y así lo ha fijado la referida 
Jurisprudencia, la apreciación de existencia y validez es competencia única y excluyente 
del Notario, y su Juicio de Suficiencia "hace fe por sí solo" por lo que es un defecto que 
no puede sostenerse.
Es más esta cuestión ya ha sido tratada por la Resolución de 17 de septiembre 
de  2019,  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  declarando 
expresamente:
"Planteada  de  nuevo  la  misma  cuestión  en  el  presente  expediente,  esta  debe 
resolverse teniendo en cuenta la reciente doctrina del Tribunal Supremo, que, en la 
Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con criterio seguido por la Sentencia 
número 661/2018, de 22 de noviembre), se ha pronunciado en los siguientes términos:
Por esto resolvió la Dirección General de los Registros y el Notariado "El juicio que 
este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto 
o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el 
examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o 
negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada 
por el registrador".
En conclusión este juicio de suficiencia así como la base fáctica en que se basan, y 
su apreciación, es competencia exclusiva y excluyente del Notario, por lo que no han de 
constar en la reseña indicada más menciones que las exige el art. 166RN.
En  cuanto  a  la  segunda,  para  determinarla  como  Incongruente,  hace  el  Sr. 
Registrador referencia expresa a que "… existe autocontratación a la que debe referirse 
expresamente el notario al emitir su juicio de suficiencia…". Esta concepción de la 
congruencia es incompatible con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que hemos 
tenido ocasión de analizar, si el Notario admite la existencia validez y subsistencia del 
poder esta asimismo haciendo constar la dispensa de la autocontratación, cuestión esta 
además que de nuevo escapa al alcance calificador del Sr. Registrador por no estar 
incluidas en ninguno de los extremos a donde alcanza su calificación.
En cuanto a que sea "Incongruente"  por  no incluir que en el mismo poder se 
encuentra la facultad de autocontratar:
La RAE define la incongruencia como: La falta de congruencia, y a su vez nos define 
la Congruencia como "Conveniencia, coherencia, relación lógica".
Parece que el sentido en que debe interpretarse la congruencia desde un punto de 
vista estrictamente jurídico se referiría a la falta de una coherencia entre el poder 
presentado y el acto realizado, y que es dicha equivalencia la que ha de juzgar el  es
Registrador en el ámbito competencial que le delimita el referido artículo 98 de la  o
Ley 24/2001. 8w
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recaídas mucho antes de las referidas sentencias, dicha congruencia puede extenderse
a la licitud de la autocontratación estaríamos admitiendo que la congruencia se extienda 
a la concreta delimitación de las facultades conferidas, supondría por tanto un nuevo 
juicio de suficiencia que no está recogido entre las facultades calificadoras que el art. 98 
de la Ley 24/2001 atribuye al Sr. Registrador.
Por tanto ha de amoldarse dicho requisito de congruencia de modo armónico con el 
ordenamiento de tal manera que cubra un campo no contenido ya en el juicio de 
suficiencia del poder, competencia como vimos exclusiva y excluyente del Notario, y este 
campo únicamente puede ser un contenido formal de dicha reseña.
Así cualquier contradicción entre el poder enunciado, por ejemplo un poder para 
administrar o un poder para vender, sería incongruente con una EP de Venta o de 
Donación en cada caso respectivo.
De esta manera se lograría una interpretación armónica entre ambos requisitos 
exigidos en el Artículo 98 de la Ley 24/2001 dando una solución congruente con lo 
ordenado  por  el  legislador  al  delimitar  el  ámbito  competencial  de  Notarios  y 
Registradores.
Respetando  plenamente  la  competencia  Notarial  para  determinar  la  validez  y 
suficiencia del Poder para el acto referido y la Registral para comprobar que dicha 
verificación se ha producido.
Por todo ello solicito el levantamiento de dicha calificación negativa y que se proceda 
a la inscripción solicitada.»
IV
Mediante escrito de 22 de mayo de 2020, el registrador de la propiedad elevó el 
expediente a esta Dirección General, con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, 
Administrativas y del Orden Social; 1, 20, 38, 40, 222.8 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
222-2 del Código Civil de Cataluña; 127 del Reglamento Hipotecario; 143, 145, 164, 165 
y  166  del  Reglamento  Notarial;  las  Sentencias  del  Tribunal  Supremo  (Sala  de  lo 
Contencioso-Administrativo)  de  22  de  mayo  de  2000  y  20  de  mayo  de  2008;  la 
Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 23 de septiembre de 2011 y 20 
y 22 de noviembre de 2018; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de 
diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero 
de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de 
febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 24 de marzo y 11 de junio de 2004, 2 
de enero, 2 de abril, 12, 22 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre 
de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre, 27 de noviembre y 6 y 20 de diciembre 
de 2006, 28 de febrero, 1 y 5 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de 
abril de 2011, 13 y 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 22 de mayo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 
22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio 
de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio 20 de octubre y 11 
de diciembre de 2015, 25 de abril [2.ª], 26 de mayo, 29 de septiembre, 10 y 25 de 
octubre de 2016, 5 de enero, 9 de marzo, 17 de abril, 25 de mayo, 14 y 17 de julio y 27 
de noviembre de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de 
abril, 3 de julio, 17 de septiembre y 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019; y las  e.
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de  w.b
febrero, 11 de marzo y 4 de junio de 2020. 2020-1132n https://w
1.  El  título  objeto  de  la  calificación  impugnada  es  una  escritura  de  donación 
otorgada únicamente por una persona que interviene como donatario y como apoderado 
de la donante. Respecto de esta representación el notario expresa lo siguiente:
«Resulta su representación y facultades para el presente otorgamiento de la escritura 
de poder general preventivo autorizado ante el Notario de Tarragona, Don Ángel María 
Doblado Romo, el día 1 de octubre de 2015 bajo el número 2.632 de orden de su 
protocolo,  cuya  copia  autorizada  electrónica  tengo  a  la  vista  y  de  la  que  resultan 
facultades que yo, el Notario, juzgo suficientes para el presente otorgamiento».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la escritura 
calificada adolece de dos defectos:
1.º  La representación de la donante no resulta acreditada de manera suficiente, ya 
que el notario realiza una reseña identificativa incompleta del poder que le sirve de base, 
pues se trata de un poder preventivo otorgado a favor del compareciente, pero omite la 
indicación de cuáles son las circunstancias que señalan la entrada en vigor del poder y 
cómo se han acreditado éstas, o bien que el mismo ya era eficaz desde su autorización.
2.º  Al coincidir las figuras de donante y donatario en el representante de la donante, 
existe autocontratación a la que debe referirse expresamente el notario al emitir su juicio 
de suficiencia, pues, de no hacerlo así, el juicio de suficiencia resultaría incongruente, y 
por tanto insuficiente para entender acreditada la representación.
El notario recurrente alega, en síntesis, que dicha calificación registral es contraria a 
la doctrina del Tribunal Supremo y a la de esta Dirección General sobe el alcance de la 
calificación registral con relación al juicio notarial de suficiencia de los poderes.
2.  Como cuestión previa debe recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria 
establece lo siguiente: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones 
que  se  relacionen  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador, 
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no 
presentados en tiempo y forma».
Ha sido reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(vid., por todas, la Resolución de 14 de julio de 2017), basada en el contenido del citado 
precepto legal y en la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencia –Sala Tercera– 
de 22 de mayo de 2000), que el objeto del recurso contra la calificación negativa del 
registrador  no  es  el  asiento  registral  sino  el  propio  acto  de  calificación  de  dicho 
funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a 
Derecho. El hecho de que sea el acto de calificación el que constituye el objeto del 
recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso 
debe  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros 
defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente.
3.  En  relación  con  el  juicio  de  suficiencia  de  facultades  representativas  del 
apoderado debe reiterarse la doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece 
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, 
el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se 
le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, 
son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el  e.
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña  w.
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Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace 
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en 
numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del 
alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades 
representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades 
representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o 
bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, 
calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio 
notarial  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado.  Por  ello,  el  registrador  debe 
suspender  la  inscripción  por  falta  de  congruencia  del  juicio  notarial  acerca  de  las 
facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones 
genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de 
reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la 
representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse  s
de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza  oe.
(cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015). w.
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juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta 
en  relación  con  un  específico  negocio  jurídico,  si  bien  puede  hacerse  dicha 
especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la 
interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o 
bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 23 de septiembre de 2011.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial 
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio 
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este 
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el 
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma 
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en 
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma 
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros 
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda 
prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la 
que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye 
la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él 
por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de 
diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016).
4.  El Tribunal Supremo en la Sentencia 643/2018, de 20 de noviembre de 2018 
(con criterio seguido por la Sentencia 661/2018, de 22 de noviembre de 2018), se ha 
pronunciado en los siguientes términos:
«(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
"Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los 
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la 
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto 
regula lo siguiente: (…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que 
atribuye al registrador la función de calificar "la capacidad de los otorgantes", y el art. 98 
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la "reseña indicativa del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado", 
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la 
consideración de ley especial.
3.  Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un 
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta 
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio 
jurídico otorgado. s
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la  oe.
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador  8ww.
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existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de 
realizar una "reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada".
Cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil 
que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de 
forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y 
dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del 
documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a 
juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene 
el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.
Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el 
juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la 
calificación registral "a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación".
Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita 
corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia 
del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, 
y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que 
resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto 
del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de 
que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo 
la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.
De tal forma que, a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no 
cabe distinguir, como pretende la recurrente, entre el primer negocio de apoderamiento y 
el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación 
registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. 
El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para 
realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como 
hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con 
aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede 
ser revisada por el registrador.
Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la 
previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a 
revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario 
ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia 
de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea 
congruente con el contenido del título presentado (…)».
5.  Respecto del primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, 
en el presente caso el notario autorizante de la escritura calificada ha reseñado el 
documento auténtico del que nacen las facultades representativas. Así, manifiesta que el 
mismo es una escritura pública mediante la cual ha conferido el poder la donante en 
favor del donatario y se especifican los datos de dicha escritura de apoderamiento 
(notario autorizante, fecha, número de protocolo). Se trata de una reseña identificativa de 
la escritura de apoderamiento, que es lo que exige el artículo 98 de la Ley 24/2001.
El registrador considera que, por tratarse de un poder preventivo (conferido en 
previsión de pérdida sobrevenida del poderdante, conforme al artículo 222-2 del Código  e.
Civil de Cataluña), la reseña de la escritura de ese poder debe abarcar también «la  w.b
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del documento auténtico aportado para acreditar la representación sino que afectan a la
corrección del juicio de suficiencia emitido por el notario, cuya valoración excede de las 
facultades del registrador (en los términos que antes se han expresado) y «queda para 
su eventual examen en el proceso judicial que pudiera iniciar la parte interesada» (Así lo 
entendió el Tribunal Supremo en la Sentencia 645/2011, de 23 de septiembre de 2011, 
según la cual el hecho de que el notario emitiera su juicio de suficiencia de las facultades 
representativas del apoderado con reseña de una copia parcial y no total de la escritura 
de poder no autoriza al registrador para afirmar que no se tiene certeza absoluta de las 
facultades del apoderado).
Por ello, este primer defecto debe ser revocado, pues el notario autorizante ha 
insertado  correctamente,  conforme  al  artículo  98.1  de  la  Ley  24/2001,  una  reseña 
identificativa  del  documento  autentico  que  se  le  ha  aportado  para  acreditar  la 
representación alegada, que no puede considerarse incompleta por el hecho de que no 
haya hecho referencia a unas circunstancias, como son las relativas a la vigencia del 
poder, que son ajenas al contenido propio de la reseña legalmente exigida. Por lo 
demás, si el notario autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un juicio 
expreso de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, cabalmente 
tendrá  que  haber  apreciado  su  vigencia.  De  lo  contrario  no  sería  suficiente.  Y  tal 
consideración es predicable de toda actuación mediante apoderamiento, pues tanto el 
poder preventivo a que se refiere el artículo 222.2 del Código Civil de Cataluña como 
cualquier otro poder puede quedar sujeto a término o a cualquier otra circunstancia que 
afecte su vigencia, sin que exista norma alguna que exija una declaración expresa y 
sacramental  del  notario  sobre  la  vigencia  de  poder  que  se  alega  en  la  actuación 
representativa de que se trate.
6.  Según el segundo defecto expresado por el registrador en su calificación, al 
existir autocontratación, debe referirse a ella expresamente el notario al emitir su juicio 
de suficiencia, pues, de no hacerlo así, dicho juicio de suficiencia resultaría incongruente.
En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., 
entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo 
y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017), «al emitir el juicio de 
suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención 
expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de 
intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que "en 
resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre 
en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley 
Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, 'la validez de los actos dispositivos por 
lo que resulte de las escrituras públicas…', y lo cierto es, en cualquier caso, que la 
autocontratación  si  hay  conflicto  de  intereses,  teniendo  en  cuenta  la  falta  de 
imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le 
habilita  para  la  autotutela  del  propio  derecho)  y  el  potencial  perjuicio  para  el 
representante,  produce  la  nulidad  del  negocio  salvo  que  se  acredite  la  licencia  o 
autorización del 'dominus'. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, 
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el 
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la 
licencia,  autorización  o  ratificación  del  'dominus  negotii'  que  permita  salvar  dicha 
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de 
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice 
directamente  el  juicio  que  afirme  su  existencia.  Todo  ello  en  concordancia  con  los 
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte  s
el  principio  de  tracto  sucesivo  del  artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria  cuando  el  oe.
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los  w.
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deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay 
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de 
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en 
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia 
de  que  se  entienda  que  la  voluntad  del  representado,  que  permite  dicha 
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para 
autocontratar);  una  modalización  del  genérico  poder  de  representación;  o  una 
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la 
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto 
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la 
existencia de la licencia, autorización o ratificación del 'dominus negotii', salvo que la 
calificación  sea  impugnada  y  el  recurso  verse  sobre  la  existencia  misma  de  la 
autocontratación o del conflicto de intereses"».
Como se ha expresado en anteriores Fundamentos de Derecho, la sentencia del 
Tribunal supremo 643/2018, de 20 de noviembre, ha manifestado que «el registrador 
debe revisar … que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es 
decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica 
respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan 
dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido 
al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.»
Así debe señalarse, que no es lo mismo una donación formalizada en ejercicio de un 
poder específico, que de un poder general; o aquel en el que el donatario sea un tercero 
ajeno al apoderado o que el donatario sea al mismo tiempo el apoderado del donante.
El artículo 622-25 del Código Civil de Cataluña, en su apartado primero, dispone: 
«Autocontratación  y  conflictos  de  intereses.  1.  El  mandatario  no  puede  ser  parte 
contractual respecto al mandante con relación a los asuntos jurídicos objeto del encargo, 
excepto en los siguientes casos: a) Que conste la autorización expresa del mandante. b) 
Que la determinación del contenido del contrato sea tan precisa que evita el riesgo de 
lesión de los intereses del mandante.»
Si se tratara de un poder en el que el contenido del contrato, en este caso donación, 
fuera tan preciso que evitara el riesgo de lesión de los intereses del mandante, ninguna 
especificación sería preciso realizar.
En el caso específico del presente expediente tratándose de un poder general, y 
teniendo en cuenta la doctrina de nuestro Tribunal Supremo y de la Dirección General al 
respecto, se precisa que se exprese de manera clara y sin dudas que el autocontrato se 
encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este 
caso, de donación.
Por todo ello, en el caso objeto de este expediente, este segundo defecto debe ser 
confirmado pues tratándose de un poder preventivo, general y existiendo autocontrato 
entre donante y donatario, no es bastante la declaración del notario de que «…resultan 
facultades que yo, el Notario, juzgo suficientes para el presente otorgamiento.»
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, respecto al 
primero de los defectos expresados en la calificación, y desestimarlo en cuanto al 
segundo defecto confirmando la nota del registrador respecto de este último.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 8w
PúbMlicaad, rSido, fí3a1 P duee nateg oSsatnot idaeg o2.020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-1132n https://w