BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48010
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7345 Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de San Miguel de Abona, por la que se 
deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. J. R. M., abogado, en nombre y representación 
de don E. A. I., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de San 
Miguel de Abona, don Enrique Lozano Barrios, por la que se deniega la inscripción de 
una escritura de elevación a público de contrato de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura de elevación a público de documento privado, otorgada el día 13 
de junio de 2019 ante el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Nicolás Quintana 
Plasencia,  don  E.  A.  I.  y  el  administrador  concursal  de  la  sociedad  «Promociones 
Luceña, S.A.» elevaron a público un contrato de compraventa privado. En el documento 
privado, aunque se fijó un precio, se pactó que la superficie de las fincas vendidas 
quedaba pendiente de medición técnica posterior y que el precio de ajustaría a ellas 
antes del otorgamiento de escritura pública.
Por sentencia, dictada el día 2 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia 
número 5 de Santa Cruz de Tenerife, se determinó la superficie real de cada finca. Se 
unía a la matriz testimonio judicial de la citada sentencia. En la parte dispositiva de la 
escritura se fijaba el precio final de la transmisión, conforme a las citadas superficies 
determinadas judicialmente.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de San Miguel de Abona, 
fue objeto de inscripción el día 2 de octubre de 2019, si bien fue denegada la inscripción en 
cuanto a la rectificación de las superficies de las fincas contenida en el título, al no haberse 
acreditado dicha modificación conforme establece la legislación vigente.
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. R. M., abogado, en nombre y 
representación de don E. A. I., interpuso recurso el día 13 de enero de 2020 en virtud de 
escrito y en base, entre otros, a los siguientes argumentos:
Que el contrato de compraventa en el que se transmitieron las fincas fue objeto de 
enjuiciamiento en el procedimiento ordinario número 600/2007 seguido en el Juzgado de  es
Primera  Instancia  número  5  de  Santa  Cruz  de  Tenerife  y  del  posterior  recurso  de  o
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IV
El registrador de la propiedad emitió informe el día 21 de enero de 2020 y elevó el 
expediente  a  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado.  Rectificó 
parcialmente la nota de calificación y mantuvo el defecto relativo a la superficie en los 
siguientes términos:
«Se deniega la segunda de las pretensiones del recurrente, referida a la inscripción 
de la modificación de las superficies de las fincas en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Se incorpora al título calificado sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de 
Santa Cruz de Tenerife, de fecha dos de abril de dos mil nueve, en la que se declara una 
superficie de las fincas –objeto del contrato elevado a público– que nada tiene que ver 
con la que consta en el Registro.
En la parte expositiva de la escritura pública calificada se hace referencia a esta 
sentencia y su contenido.
Finalmente, en la escritura pública se dispone exclusivamente la elevación a público 
del contrato privado de compraventa, sin ninguna otra referencia a la superficie de las 
fincas objeto de inscripción, extremo acerca del cual tampoco existe previsión alguna en 
el contrato privado elevado a público.
Fundamentos de Derecho.
La segunda de las pretensiones del recurrente, no puede ser mantenida, ya que se 
trata de la inscripción de una escritura pública de elevación de un contrato privado de 
compraventa, sin que, ni en la escritura ni en el contrato privado, se contenga disposición 
alguna acerca de la modificación de la superficie de las fincas cuya inscripción se 
pretende. La escritura únicamente dispone la elevación a público del contrato privado de 
compraventa y este último no hace referencia alguna a las superficies de las fincas en 
los términos expuestos.
De hecho, y puesto que en el título inscribible no existía disposición alguna a este 
respecto, en la nota de despacho emitida, con fecha uno de agosto del pasado año, al pie 
del documento una vez fue objeto de inscripción, simplemente se advirtió de que esta última 
se había practicado con las superficies que resultan del Registro, ya que no cabía señalar 
como defecto algo que ni si quiera las partes habían dispuesto o acordado en el título.
A  mayor  abundamiento,  la  superficie  de  las  fincas  declarada  en  la  sentencia 
incorporada al título tampoco podría haber sido objeto de inscripción, ya que no se 
acredita por ninguno de los medios previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a 
ninguno de los procedimientos ordenados en ella.
Así  resulta  de  los  principios  hipotecarios  de  claridad,  legitimación,  identidad, 
especialidad, rogación, artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 38, 20, 199 y siguientes y concordantes 
de la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, así como Instrucciones de la Dirección General 
de los Registros y Notariado y Dirección General de Catastro, en cuanto a los medios para 
acreditar la modificación de la superficie de las fincas.
Tampoco cabe practicar “anotación del recurso” ni nota marginal, tal y como expresa el 
recurrente en el escrito, ya que no se trata de ninguno de los supuestos para los que la 
legislación  hipotecaria  contempla  aquella  posibilidad.  No  cabe  tampoco  anotación  de 
suspensión por defecto subsanable, ya que, como se ha expuesto, no se trata de ningún 
acto cuya inscripción se solicite en el título inscribible; además, y relacionado con lo anterior,  e.e
el defecto tiene el carácter de insubsanable. Así resulta de los artículos 1, 3, 18, 21, 42, 326  b
y siguientes de la Ley Hipotecaria (…) 45ww
BarrEiosste r edgoicsutrmadeonrt/oa  hdae  sRideog fisirtmroa dPoro cpoiend fairdm dae e lSeactnr óMniicgau eclu daeli fiAcabdoan ap oar  dEían rviqeuinet iLuonzoa dneo 
Enero del año dos mil veinte.»
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1224 Código Civil; 203 y 326 de la ley hipotecaria; la Sentencia 
del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1944, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2003, 9 de enero y 28 
de noviembre de 2018 y 28 de noviembre de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de elevación a 
público de documento privado donde las fincas objeto del contrato se describen con una 
superficie distinta de la que se determina en un procedimiento judicial posterior. En el 
documento privado, aunque se fijó un precio, se pactó que la superficie de las fincas 
vendidas quedaba pendiente de medición técnica posterior y que el precio de ajustaría a 
ellas  antes  del  otorgamiento  de  escritura  pública.  Se  une  a  la  escritura  pública  de 
elevación a público testimonio judicial de la sentencia que determina la superficie real de la 
finca y el precio final de la transmisión, conforme a las citadas superficies determinadas 
judicialmente. El registrador entiende que la escritura únicamente dispone la elevación a 
público del contrato privado de compraventa y este último no hace referencia alguna a las 
superficies de las fincas en los términos que se pretende inscribir. Además, considera que 
la superficie de las fincas declarada en la sentencia incorporada al título tampoco podría 
haber sido objeto de inscripción, ya que no se acredita por ninguno de los medios 
previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a ninguno de los procedimientos ordenados en 
ella. El recurrente entiende que no procede inscribir con la superficie reflejada en el 
contrato y en el Registro, sino con la superficie establecida en la sentencia.
2.  El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo 
(Resoluciones de 17 de noviembre de 2003, 9 de enero de 2018 y 28 de noviembre 
de 2019) que «sin prejuzgar ahora si las escrituras meramente recognoscitivas en las que 
las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir 
la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento 
originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), 
pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el 
Registro de la Propiedad (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo 
cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en 
cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio 
documentado  en  su  integridad  y  expresar  el  consentimiento  contractual  de  quienes 
aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad 
para  realizar  el  acto  traslativo  cuestionado,  de  modo  que  queda  garantizada  la 
autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de 
que goza el documento público notarial [cfr. artículos 1.218 del Código Civil, 1 y 17.bis, 
apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los 
efectos  de  toda  escritura  pública  y,  en  concreto,  ha  de  reputarse  título  inscribible 
(artículos 2.1.º y 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento)».
La doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 13 de mayo de 2015 y 11 de 
abril de 2016, por todas) ha recogido la jurisprudencia del Alto Tribunal en esta materia. La 
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1944, ratificada por otras muchas, 
señaló, que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del 
documento notarial una convención anterior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace 
referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito 
de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario puesto 
que como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1984, su carácter  e
recognoscitivo «exige al menos una referencia al acto o contrato primordial». bo
También es doctrina del Alto Tribunal que siempre que en una escritura pública  45ww
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contenido negocial en cuanto al objeto, dotaron de validez interna a un nuevo contrato.
Esto es, en presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si 
encaja en el artículo 1224 del Código Civil o es constitutiva si queda fuera de los 
supuestos  que  claramente  alude  el  artículo  1224  del  Código  Civil.  Es  más,  si  la 
reproducción no coincide con el original intencionadamente habrá un nuevo negocio y no 
una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable 
(por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de 
reconocimiento,  de  manera  que  la  solución  no  se  aplica  a  los  casos  de  sucesiva 
documentación de la «lex contractus», cuando los documentos sean discordantes entre 
sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación 
de intereses sustituye a la anterior. Así lo pone de manifiesto la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 3 de noviembre de 1982 y lo ha recogido la Resolución de este Centro 
Directivo de 13 de mayo de 2015. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica 
«renovatio contractus».
3.  En  el  supuesto  de  hecho  de  este  expediente,  el  documento  privado 
expresamente contemplaba la posibilidad de que en el momento de elevación a público 
se determinara la superficie real de las fincas transmitidas y en consecuencia el precio 
efectivo de la compraventa. Esto se produjo en sede judicial, llegando a una transacción 
homologada judicialmente por sentencia, en la que se fija la superficie de las fincas 
transmitidas y el precio correspondiente, que se testimonia en el propio título presentado 
a inscripción. Por lo que la escritura de elevación a público, en la función no sólo 
reconogscitiva del negocio anterior sino también complementadora del mismo que está 
llamada a cumplir, y en desarrollo de lo pactado por las partes en el mismo documento 
privado que ahora se formaliza notarialmente, correctamente ha determinado el precio 
definitivo en función de las superficies de cada finca vendida fijadas judicialmente.
4.  En la nota de calificación se dice que no se acredita por ninguno de los medios 
previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a ninguno de los procedimientos ordenados 
en ella, pero lo cierto es que no se especifican las razones por las que se deniega la 
inscripción. Lo que no se puede discutir es que un procedimiento declarativo es también 
una vía de determinación de la superficie real de las fincas inscritas (cfr. artículo 204 Ley 
Hipotecaria).
Se ha de recordar la doctrina reiterada por este Centro Directivo según la cual en 
juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie, 
así como la reanudación del tracto sin necesidad de acudir a los procedimientos de 
inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria (véase Resolución de 28 de 
noviembre de 2018) y por tanto, debe confirmarse la posibilidad de practicar excesos y 
modificaciones de superficie en virtud de una sentencia dictada en un procedimiento 
ordinario declarativo.
Siguiendo esa línea marcada en las Resoluciones de esta Dirección General, la 
reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha 
recogido en el artículo 204.5.º este título inmatriculador, aunque estableciendo una serie 
de cautelas o requisitos complementarios: «Además del procedimiento prevenido en el 
artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 
y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad 
en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la 
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados 
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el 
expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».
A la vista de este precepto, debe revocarse también el defecto consignado por el  s
registrador en la nota impugnada, dado que la sentencia que se incorpora a la escritura  oe.
de elevación a público es vía suficiente para practicar la inscripción, sin que de la nota de  w.
calificación resulten los defectos concretos que pudieran impedirlo (véase artículo 326 de  45ww
lfao rLmeayl idHaipdoetse cya griaar)a cnotímaso  ppruedviiestraas s eenr  eenl  asrutí ccualoso 2 q0u3e d en ola s eL ehya Hyaipno otebcsaerriava cduoe stotidóans a l alas 
que en ningún momento se refiere la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.