BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 173 Miércoles 21 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 87297
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12224 Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que suspende la 
inscripción  de  una  escritura  de  declaración  de  aumento  de  obra  nueva 
(antigua).
En el recurso interpuesto por don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, contra la 
nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Madrid número 2, 
doña María Belén Martínez Gutiérrez, por la que suspende la inscripción de una escritura 
de declaración de aumento de obra nueva (antigua).
Hechos
I
En escritura de declaración de aumento de obra nueva «antigua», autorizada el día 9 
de febrero de 2021, con el número 149 de protocolo, por el notario de Madrid don Luis 
Núñez Boluda, se declaraba que, sobre determinada finca registral, existía, desde el 
año  1950,  un  aumento  de  la  obra,  sin  que  sobre  ella  se  hubiese  efectuado  la 
correspondiente declaración de obra nueva. La construcción que ahora es objeto de 
aumento,  cuya  construcción  data  del  año  1900,  se  inscribió  en  el  Registro  de  la 
Propiedad mediante otra escritura de declaración de aumento de obra nueva (antigua), 
otorgada ante el mismo notario el día 25 de mayo de 2020.
II
Presentada dicha escritura, en unión de diligencia subsanatoria de fecha 22 de 
febrero de 2021, en el Registro de la Propiedad de Madrid número 2, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Conforme al Art. 19 bis, párrafo 20 de la Ley Hipotecaria se extiende la siguiente 
nota de calificación: suspendida la inscripción del precedente documento -escritura de 
fecha nueve de febrero de 2021, protocolo n.º 149/2021 del Notario de Madrid don Luis 
Núñez  Boluda-  presentado  bajo  el  asiento  566  del  Diario  143,  con  diligencia  de 
subsanación de 22 de febrero de 2021, por el siguiente defecto subsanable:
Hecho:  Se  declara  el  aumento  de  obra  de  la  finca  registral  340  en  base  a  la 
manifestación que desde el año 1950 estaba realizada sin que hasta la fecha se haya 
realizado dicha declaración; para lo cual acompañan un certificado firmado digitalmente 
por don A. R. C. Arquitecto Colegiado del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.
Basan las comparecientes, titulares registrales, la antigüedad de la construcción 
desde el año 1950 en el certificado de dicho Arquitecto que se incorpora a la escritura. 
Pero en la inscripción 20.ª de la finca 340 dichos titulares, declararon en escritura de 25  s
de mayo de 2020 del mismo Notario Autorizante, otro aumento de obra basándose en la  oe.
antigüedad desde el año 1900 que certificó el mismo Arquitecto Colegiado con fecha 24  w.
de julio de 2020, que quedó incorporado a la escritura que motivó dicha inscripción. 224ww
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más a la que se denomina semisótano que hasta ahora no constaba inscrita en el 
Registro. Por lo que la primera edificación cuenta con ocho y no con siete plantas como 
se dice.
Aparte de la declaración de aumento de obra, se está realizando la rectificación de la 
descripción de la edificación.
Estas  operaciones  se  pretenden  realizar  amparándose  en  la  antigüedad  de 
construcción que se dice es de 1950, cuando hace apenas nueve meses antes se 
declaró que la construcción era del año 1900 para amparar el aumento de obra que 
entonces se realizó. En ambos casos las certificaciones son del mismo Arquitecto. Y 
ahora se acompaña una certificación catastral que en nada se corresponde con la 
realidad que ahora pretende acceder al Registro, y que dice que el año de construcción 
es 1900.
Por lo expuesto, para que pueda acceder al Registro la declaración de obra antigua 
es  necesario:  declaración  responsable  urbanística  por  las  obras  de  ampliación, 
modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan 
una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente 
global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieran la redacción de un 
proyecto  de  obras  de  conformidad  con  lo  dispuesto  por  la  legislación  estatal  de 
ordenación de la edificación. Artículo 155 b) de la Ley que en el Fundamento de Derecho 
se expresa.
Las declaraciones responsables serán objeto necesariamente de control posterior 
por  el  ayuntamiento  o  sus  entidades  colaboradoras  a  las  que  se  refieren  las 
disposiciones adicionales primera y segunda de la Ley Artículo 159 de la Ley que en el 
Fundamento de Derecho se expresa.
En la certificación catastral descriptiva y gráfica se especifica que la edificación tiene 
una  antigüedad  desde  el  año  1.900;  de  la  misma  no  resulta  claro  cuáles  son  las 
viviendas que parecen ser ocho que componen dicha edificación; en dicha certificación 
se dice que la superficie total construida es de 3.493 m2; y en la escritura y en la 
certificación  del  Arquitecto  se  dice  que  la  construcción  es  de  1950,  en  la  nueva 
descripción se realizan ocho viviendas en la primera edificación, y cinco en la segunda 
edificación, en total son trece viviendas y la superficie total construida es de 3.684.29 
m2, por lo que es necesario el certificado expedido por el Ayuntamiento de Madrid, sobre 
la inexistencia de expediente de disciplina urbanística, certificado que viene exigido 
legalmente para la inscripción actualizada de obras antiguas no coincidentes con la 
descripción contenida en el Registro de la Propiedad.
Además, es necesario la coordinación con el Catastro mediante la presentación del 
modelo N903, o similar, de alta en el mismo con la nueva descripción con el sello de 
entrada en el Catastro.
Es necesario la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento.
Se ha cambiado la volumetría de la edificación que según el Registro y el Catastro es 
de 3.493 m2, pasando a describirse en la escritura calificada de 3.684.29 m2. por lo que 
es necesario la prestación del seguro decenal, al estar la edificación sujeta a la Ley de 
Ordenación de la Edificación: en su Artículo 2.2 b) Todas las intervenciones sobre los 
edificios  existentes,  siempre  y  cuando  alteren  su  configuración  arquitectónica, 
entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que 
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el 
conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del 
edificio. s
Fundamento de Derecho: Artículos 155, b) y 159 de Ley 1/2020 [sic], de 8 de  oe.
octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad  w.
de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística. Artículo 46.1. y 3.  224ww
ddee  4la ds en jourlimo.a As rctíocmulop le2m.2e bn)t ayr i1a9s. cd)e dl eR leag Llaemy e3n8t/o1 9H9i9p odtee c5a rdioe,  nRoeviaelm Dberecr deeto  O1r0d9e3n/a1c9i9ó7n 
de  la  Edificación,  Artículos  3.1,  10.  2,  11.  1,  13.  2,  (modificado  por  Disposición
Adicional 34.ª Tres, Ley 2/2004, BOE 28), 16.2.a) y 36.1 RD. Legislativo 1/2004 (BOE, 
día 8 de marzo)
No se toma anotación preventiva por no haber sido solicitada, conforme al Art. 65 de 
la Ley Hipotecaria.
Puede interponerse (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por María Belén 
Martínez Gutiérrez registrador/a de Registro de la Propiedad de Madrid número 2 a día 
treinta y uno de marzo de dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, 
interpuso recurso el día 13 de abril de 2021 en base a las siguientes alegaciones:
«Hechos:
1.  El día veinticinco de mayo de dos mil veinte, con el n.º 553, ante mí, se formalizó 
una escritura de declaración de aumento de obra nueva (antigua). En dicha escritura 
consta que la compareciente acredita la nueva descripción con la certificación catastral 
descriptiva y gráfica anteriormente reseñada que se ha unido a la escritura y que 
coincide  exactamente  con  lo  transcrito,  y  que  hace  referencia  a  una  construcción 
de 1900. Y se añade que la compareciente entrega un documento expedido por Don A. 
R. C., Arquitecto colegiado número (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid 
firmado digitalmente, que se une a la presente, donde constan las georreferencias de la 
obra nueva.
Manifiesta la compareciente que la obra declarada tiene una antigüedad desde el 
año 1.900, según resulta del certificado catastral incorporado. La fecha indicada de la 
construcción es, por tanto, anterior al plazo previsto por la legislación por lo que es 
aplicable la prescripción de la infracción en que hubiere podido incurrir el edificante y por 
razón de dicha fecha no  es de aplicación  la Ley  38/1999 de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación, relativa al Seguro Decenal ni es exigible la certificación de 
eficiencia  energética  ni  la  necesidad  de  justificar  licencias  o  autorizaciones 
administrativas ni depositar el Libro del Edificio. Asimismo, manifiesta dicha señora que 
actualmente no le consta la incoación de expediente alguno de disciplina urbanística 
sobre la finca ni que se haya practicado anotación preventiva por tal concepto en el 
Registro de la Propiedad.
Esa escritura fue objeto de inscripción, ya que se acompañaba el certificado catastral 
coincidente con la descripción y la certificación del arquitecto sólo a los efectos de dejar 
constancia de las georreferencias de la nueva descripción.
2.  Posteriormente, se formalizó una segunda escritura, de declaración de obra 
nueva (antigua), en relación a la obra que ya existía, no en 1900 (que era la que recogía 
la 10 escritura) sino en 1950; y para esta nueva modificación no se utilizó la certificación 
catastral sino la certificación de arquitecto; el hecho de que sea el mismo que describió 
las georreferencias de la anterior escritura no afecta para nada, pues en la escritura se 
limitó a describir las georreferencias de la descripción de 1900, y sería discriminatorio 
que no pudiera por ello firmar la 2.ª escritura.
En esa 2.ª escritura se declara que, sobre el inmueble descrito en el antecedente 
primero de esta escritura, desde el año 1.950, existe un aumento de la obra, sin que  s
hasta la fecha se haya efectuado la correspondiente declaración de obra nueva, lo que  oe.
llevan a cabo en este acto dichas señoras, a todos los efectos legales, especialmente el  w.
acdocerl eesgduiia tadin osl ocn rúaipmncteieórronio  (re… nc) o ednle  lcR eCerotgilfieiscgtariood  oOd fefiic rmilaaal  ddPeor  oAdpriigqeiudtaiatledmc etqonuste ed  eep xoMpra reDdsroiadnm,  fAeirn.m teRa d. soCo dl.i,ci giAtiatarnql,mu iYeten ctseteo,    2021-12224n https://ww
que se une a la presente, donde también constan las georreferencias de la obra nueva.
Esta vez, el certificado del arquitecto, no sólo es para dar las nuevas georreferencias, 
sino también para justificar la existencia de la nueva obra.–
De  nuevo  se  manifiesta  que  la  obra  declarada  tiene  una  antigüedad  desde  el 
año  1.950,  según  resulta  del  certificado  incorporado.  La  fecha  indicada  de  la 
construcción es, por tanto, anterior al plazo previsto por la legislación por lo que es 
aplicable la prescripción de la infracción en que hubiere podido incurrir el edificante y por 
razón de dicha fecha no es de aplicación  la  Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación, relativa al Seguro Decenal ni es exigible la certificación de 
eficiencia  energética  ni  la  necesidad  de  justificar  licencias  o  autorizaciones 
administrativas ni depositar el Libro del Edificio. Asimismo, manifiesta dicha señora que 
actualmente no le consta la incoación de expediente alguno de disciplina urbanística 
sobre la finca ni que se haya practicado anotación preventiva por tal concepto en el 
Registro  de  la  Propiedad.  Esta  2.ª  escritura  se  devuelve  defectuosa,  en  una  larga 
calificación que dice:
1.  Que ya habían declarado otro aumento, basándose en la antigüedad desde el 
año 1900 que certificó el mismo arquitecto. Eso es erróneo. La 1.ª escritura se hizo 
conforme  a  una  certificación  catastral,  y  el  arquitecto  se  limitó  a  recoger  las 
georreferencias, como exige la ley. Es en la 2.ª escritura donde su utiliza la certificación 
del arquitecto para declarar el aumento de obra.
2.  Que se declara otra planta más, que se denomina semisótano, que no constaba 
en el registro. De nuevo es erróneo. En la descripción original, de antes de la 1.ª 
escritura, figuraba la existencia de “una cueva”. En la 1.ª escritura se sustituyó esa 
referencia por la de sótano, que utilizaba el catastro. Y así en el registro consta “además 
existen 963 m2 de elementos comunes, parte de ellos en planta sótano”, luego ya consta 
en el registro que existe un sótano. No se está añadiendo una nueva planta sino 
matizando la que existía, que en realidad es un semisótano y no un sótano.
Además, en el registro figura: “La primera de las edificaciones consta de seis plantas” 
y  se  enumera  de  la  baja  a  la  quinta,  que  son  las  plantas  en  altura.  No  hay  6.ª, 
precisamente porque la 6.ª sería contando la planta de sótano. En conclusión, no se 
declara una planta más de lo que consta en el registro ni en el certificado del arquitecto.
3.  Dice literalmente: “Estas operaciones se pretenden realizar amparándose en la 
antigüedad de construcción que se dice es de 1950, cuando hace apenas nueve meses 
antes se declaró que la construcción era del ario 1900 para amparar el aumento de obra 
que entonces se realizó. En ambos casos las certificaciones son del mismo arquitecto. Y 
ahora se acompaña una certificación catastral que en nada se corresponde con la 
realidad que ahora pretende acceder al registro y que dice que el año de construcción es 
de 1900”. Este es el “quid” de toda la calificación registral. La registradora no quiere 
admitir que se declare 1.º una obra de 1900 en base al catastro y 2.º un aumento de esa 
obra, en 1950, en base a un certificado de arquitecto, si es el mismo arquitecto que 
“certifica” la 1.ª escritura. Pero es que el arquitecto sólo aporta las georreferencias de 
la 1.ª obra, porque si no se hubiesen aportado no se habría podido inscribir ni siquiera 
con la certificación catastral.
Efectivamente  se  pretende  realizar  la  nueva  obra  en  base  a  un  certificado  del 
arquitecto, una obra que existe desde 1950, y que es diferente a la que existía en 1900, 
cuya inscripción se obtuvo en base a una certificación catastral. El que apenas nueve 
meses antes se haya declarado otra obra no es una razón para impedir, la siempre 
conveniente,  concordancia  entre  el  mundo  registral  y  el  real.  El  negar  que  pueda 
certificar el mismo arquitecto que se limitó a reseñar las georreferencias de la 1.ª  e.
escritura  seria  discriminatorio.  Y,  por  último,  evidentemente  el  catastro  no  coincide  w.b
porque es el que se utilizó para la escritura, que no ha variado. Si el catastro fuera  224ww
ccoomincpiedteennttee . cOotnra  lcao s2a.ª  ees sqcurietu, rdae snpou ésse d eh alab r2ía.ª  easccurditiudroa ,a s el av acyear taifli cCaacitóans trdoe p atérac nqiuceo 
saec ommopdaifñiqau lea  lcae crteifrictiaficcaiócnió cna atacstutraall ,y a suen qauceo mnoo dceo ian claid are, ayl ideasod .e Pse lroo  qeune  tsoed ah iezsoc erintu lraa  2s.eª 
escritura.
Total, que hasta ahora no vemos más “defecto” que el mismo arquitecto haya firmado 
en las dos escrituras, en un caso para dar las georreferencia de la obra de 1900 y en el 
otro, para certificar la nueva obra de 1950, y dar las nuevas georreferencias. Y no 
creemos que eso sea ningún defecto.
4.  Continúa  diciendo,  que  “por  lo  expuesto  se  precisa  para  la  inscripción  lo 
siguiente:”… Y nos habla de una declaración responsable por las obras de ampliación..., 
que deberá de ser objeto de control posterior por el Ayuntamiento; también de un 
certificado del ayuntamiento sobre inexistencia de expediente de disciplina urbanística; y 
de la declaración responsable de 1.ª ocupación y funcionamiento; y, por último, la 
prestación de un seguro decenal.
En resumen, la registradora está aplicando las normas de las obras nuevas, sin 
aceptar que la certificación del arquitecto deja muy claro que las obras son de 1950, 
hace más de 70 arios, y que por tanto están absolutamente prescritas todas esas 
obligaciones.
Fundamentos de Derecho:
1.  La calificación registral se fundamenta básicamente en que el mismo arquitecto 
ha firmado las dos escrituras, enlazando una escritura que ya está inscrita con la nueva 
presentada. Pero la nueva escritura, que es también de obra nueva (vieja), cumple los 
requisitos legales.
Efectivamente, el artículo 28 del R.D.L. 7/2015 de 30 de octubre, en su punto 4, 
aplicable a las edificaciones prescritas (estamos hablando de una construcción de 1950) 
dice que se podrán hacer constar por certificación de técnico competente (arquitecto) en 
la que conste la terminación de la obra (1950) y su descripción coincidente con el título 
(coincide). El registrador sólo comprobará que no hay anotación preventiva por incoación 
de expediente de disciplina urbanística, sin perjuicio de dar cuenta al Ayuntamiento.
Esta escritura cuya calificación se recurre hace referencia a una obra nueva, no 
de 1900 (que era la que recogía la 1.ª escritura inscrita en base a una certificación 
catastral) sino de 1950; y para esta nueva modificación no se utilizó la referencia 
catastral sino la certificación de arquitecto, que como técnico competente certifica que la 
obra es de 1950 y la describe exactamente igual a la descripción que consta en la 
escritura;  el  hecho  de  que  sea  el  mismo  arquitecto  que  se  limitó  a  describir  las 
georreferencias de la anterior escritura, la obra de 1900, no afecta para nada, pues sería 
crear una desigualdad dentro de esa profesión. En esa 2.ª escritura el certificado del 
arquitecto, no sólo es para dar las nuevas georreferencias, sino también para justificar la 
existencia de la nueva obra.–
Se dice expresamente en la escritura que no es de aplicación todo lo que pide el 
registrador, que está todo prescrito, que no procede el seguro decenal, ni el libro del 
edificio, ni licencias o autorizaciones administrativas y que a la compareciente no le 
consta la incoación de expediente alguno de disciplina urbanística.
La DG tiene numerosas resoluciones donde deja claro que no es de aplicación a las 
obras viejas la legislación actual basándose en el artículo 28 del R.D.L. citado.
Así:
– La resolución de 7 de febrero de 2017 dice que no es exigible el libro del edificio a 
las edificaciones no sujetas a la Ley 38/1999.
– La resolución 7 de noviembre de 2016 habla de la licencia de 1.ª ocupación, pero 
no se refiere a un caso de obra vieja. s
– La resolución de la DG de 16 de diciembre de 2013, recoge las cuatro formas de  oe.
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vía  del  artículo  28.4  acreditando  la  antigüedad  de  más  de  20  años  por  medio  de
certificación  del  arquitecto,  confirmando  la  Dirección  General  la  corrección  de  la 
escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 20, 38 y 202 de la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 152, 155 y 160.b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del 
Suelo, de la Comunidad de Madrid; 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el 
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 24 de marzo de 2011, 2 de junio, 5 de julio, 18 de octubre y 11 de diciembre de 2012, 
5 de marzo, 2 de abril, 5 de agosto y 16 de diciembre de 2013, 21 de enero, 11 de marzo 
y 17 de octubre de 2014, 15 de enero, 28 de febrero, 26 de mayo y 1 de julio de 2015, 19 
de febrero, 1 de marzo, 19 de abril, 28 de junio y 6 y 28 de septiembre de 2016, 6 de 
febrero, 2 y 29 de marzo y 28 junio de 2017, 10 de abril y 18 de octubre de 2018 y 4 de 
enero y 4 septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 16 de junio y 15 de septiembre de 2020.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Mediante escritura autorizada el día 25 de mayo de 2020 por el notario de Madrid, 
don Luis Núñez Boluda, se inscribió en el Registro de la Propiedad una ampliación de 
obra nueva datada en 1900. En la citada escritura se incorporó certificado expedido por 
arquitecto colegiado con fecha 24 de julio de 2020.
– Posteriormente,  en  otra  escritura  de  declaración  de  aumento  de  obra  nueva 
«antigua» otorgada ante el mismo notario el día 9 de febrero de 2021, con el número 149 
de protocolo, se declara que existe desde el año 1950, un aumento de la obra, sin que 
sobre ella se hubiese efectuado la correspondiente declaración de obra nueva. Basan los 
titulares registrales la antigüedad de la construcción desde el año 1950 en el certificado 
del mismo arquitecto que se incorpora a la escritura.
La registradora en su nota señala dos objeciones a la inscripción del aumento de 
obra:
– La construcción está compuesta por dos edificaciones y se dice, respecto de la 
primera edificación que según el Registro tiene seis plantas, que se ha construido una 
planta más a la que se denomina sexta, pero en realidad se está declarando otra planta 
más a la que se denomina semisótano que hasta ahora no constaba inscrita en el 
Registro. Por lo que la primera edificación cuenta con ocho y no con siete plantas.
– La ampliación se pretende realizar amparándose en la antigüedad de construcción 
que se dice es de 1950, cuando nueve meses antes se declaró que la construcción era 
del año 1900 para amparar el aumento de obra que entonces se realizó. En ambos 
casos  las  certificaciones  son  del  mismo  arquitecto.  Y  ahora  se  acompaña  una  e.e
certificación catastral que en nada se corresponde con la realidad que ahora pretende  w.b
acceder al Registro, en la que se dice que el año de construcción es 1900. 224ww
Concluye exigiendo para que pueda acceder al Registro la declaración de obra 
antigua es necesario:
– Declaración responsable urbanística por las obras exigida por el artículo 155.b) de 
la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
– Certificado expedido por el Ayuntamiento de Madrid, sobre la inexistencia de 
expediente de disciplina urbanística.
– Coordinación con el Catastro mediante la presentación del modelo N903, o similar, 
de alta en el mismo con la nueva descripción con el sello de entrada en el Catastro.
– Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento.
– Seguro decenal, al estar la edificación sujeta a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, 
de Ordenación de la Edificación, en su artículo 2.2.b), «todas las intervenciones sobre 
los  edificios  existentes,  siempre  y  cuando  alteren  su  configuración  arquitectónica, 
entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que 
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el 
conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del 
edificio».
2.  Respecto de la primera cuestión, en el Registro consta la siguiente descripción 
en relación con la primera de las edificaciones:
«Consta de seis plantas unidas entre sí por dos escaleras interiores. Tiene una 
superficie útil total de 1.894 metros cuadrados, de los que la planta baja ocupa 281 
metros  cuadrados  y  consta  de  una  vivienda;  la  planta  primera  ocupa  397  metros 
cuadrados y consta de una vivienda; la planta segunda y la planta tercera ocupan cada 
una de ellas 386 metros cuadrados y constan de una vivienda en cada planta; la planta 
cuarta ocupa 332 metros cuadrados y consta de tres viviendas de 117 metros cuadrados, 
126 metros cuadrados y 89 metros cuadrados, respectivamente, y la planta quinta 
ocupa 112 metros cuadrados y consta de dos viviendas de 59 metros cuadrados y 53 
metros cuadrados, respectivamente.»
Después  de  describirse  la  segunda  edificación  se  hace  constar  que  además 
existen 963 metros cuadrados de elementos comunes, parte de ellos en planta sótano.
Ahora, en la escritura de ampliación de la obra nueva, se declara la construcción de 
una planta, la sexta, que consta de una buhardilla sin uso de 124 metros cuadrados y de 
las plantas dúplex de las viviendas de la planta quinta. Y, a continuación, se dice que 
además  en  el  edificio  principal  hay  una  planta  de  semisótano  con  una  superficie 
construida de 272 metros cuadrados, describiéndose su composición.
Por lo tanto, efectivamente son ocho plantas en total las que componen la vivienda. 
Esto no es diferente de lo que se declara en la escritura puesto que se define el total de 
la construcción como compuesta de semisótano, planta baja, primera, segunda, tercera, 
cuarta, quinta y sexta con sus respectivas medidas superficiales.
Pero sí es cierto que hay una discrepancia en cuanto a la existencia de la planta 
sótano que figura en la descripción que consta en el Registro y que no aparece en la que 
se efectúa en la escritura de ampliación. Sin embargo, en esta última se incluye una 
planta semisótano sin que se integre dentro de la ampliación constructiva que se declara, 
que únicamente hace referencia a la planta sexta.
El recurrente alega que no se está añadiendo una nueva planta sino matizando la 
que existía, que en realidad es un semisótano y no un sótano. Pero esto no resulta ni de 
la escritura ni del certificado del arquitecto que se une a aquélla y que sirve de soporte  e.
para la declaración de la ampliación de la obra nueva inscrita. w.
Este  Centro  Directivo  ha  exigido  como  elemento  necesario  para  completar  la  224ww
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Plar orepgieudlaacdió, nco dmeo lo ms eddeiroe cinhdoissp reenasleasb.le para lograr la claridad y certeza que debe presidir  BOE-A-cable e
En consecuencia, debe precisarse el alcance de la modificación descriptiva que 
resulta del certificado del arquitecto y que se recoge en la escritura, de forma que quede 
claro, respecto de la planta semisótano, si ha habido una nueva construcción y si 
también se ha ejecutado en 1950 o si, como dice el recurrente, se trata de una mera 
rectificación de la descripción inicial para ajustarla a la realidad describiéndola como 
semisótano.
3.  Respecto del segundo punto de la nota de calificación, en primer lugar, en 
relación con los requisitos descriptivos de la edificación objeto de una declaración de una 
obra nueva por antigüedad, resulta conveniente recordar, como ha señalado este Centro 
Directivo en diversas ocasiones (vid. Resoluciones de 30 de mayo de 2016 y 31 de julio 
de 2018), para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en 
nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de 
la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que 
trata  de  adecuarse  a  la  realidad  de  edificaciones  consolidadas  de  hecho  por  el 
transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en 
restauración de la legalidad urbanística infringida. Y como señaló la Resolución de esta 
Dirección General de 22 de julio de 2014, el instituto de la prescripción para declarar 
obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de Suelo, hoy 28.4) 
puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la 
autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo, pero eventualmente se 
extralimitó en lo edificado.
En relación con esta segunda vía, ha señalado igualmente este Centro Directivo 
(vid., por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013) que el acceso al 
Registro  de  la  Propiedad  de  edificaciones  (o  de  sus  mejoras  o  ampliaciones  ex 
artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la 
legalidad  urbanística  como  consecuencia  del  transcurso  del  plazo  de  prescripción 
establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, 
al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, y entre ellos los 
específicamente  contemplados  en  el  artículo  28,  apartado  4,  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En concreto este precepto condiciona la inscripción de las obras nuevas antiguas al 
requisito de la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en 
fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, 
como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que 
dicha  fecha  sea  «anterior  al  plazo  previsto  por  la  legislación  aplicable  para  la 
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de 
tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por 
incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, 
edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter 
demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen, junto 
con la identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de 
referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, los 
requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
A este respecto, debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de 
entenderse  de  aplicación  a  todas  las  edificaciones  consolidadas  por  razón  de  su 
antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan  s
implicar su demolición, y ello es así, tanto si la obra se construyó con licencia, como si lo  oe.
fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su  w.
terminación,  corno  si  fue  declarada  en  construcción  en  un  momento  anterior  a  la  224ww
declEanra cciuóann dtoe  asu l ate srmufiincaiecniócnia. de la certificación técnica a los efectos indicados, como
caofinrm eól  aerstítceu Cloe 2n0tr.o4  Ddeirle tcetxivtoo  reenf usnud iRdoe sdoelu lcai óLne yd ed e1l 6S duee lod idciee m20b0re8 , dceo r2re0s1p3o (nednie rnetlea ccióonn   BOE-A-cable e
el 28.4 actual), «la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de 
acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios 
que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino 
que  se  emplean  fórmulas  disyuntivas  o  alternativas,  al  decir  en  el  párrafo  a)  del 
apartado 4 del artículo 20 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo que “se 
inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de 
las  antiguas  a  que  se  refiere)  que  se  acompañen  de  certificación  expedida  por  el 
Ayuntamiento  o  por  técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o 
certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en 
fecha determinada y su descripción coincidente con el título”».
En cuanto a la exigencia de identificación de la porción del suelo ocupada mediante 
sus coordenadas de referenciación geográfica, la Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación 
y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, 
conforme  al  artículo  202  de  la  Ley  Hipotecaria,  proceda  inscribir  la  relación  de 
coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier 
edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, 
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier edificación, 
nueva  o  antigua,  cuya  declaración  documental  y  solicitud  de  inscripción  se  haya 
presentado en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de 
la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción 
de  suelo  ocupada  habrá  de  estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de 
referenciación geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
4.  En el supuesto de este expediente del certificado del arquitecto unido a la 
escritura resulta que la ampliación de la obra nueva que data del año 1950. Conforme al 
artículo 236 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la 
prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro 
años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de 
prescripción. Tampoco consta que en el Registro de la Propiedad anotación preventiva 
por incoación de expediente de disciplina urbanística.
Por  lo  tanto,  se  cumplen  los  requisitos  para  proceder  a  la  inscripción  de  la 
ampliación.
En referencia a la sucesión de declaraciones de ampliación, no existe precepto legal 
alguno que impida acceder a la declaración de una obra nueva antigua, o su ampliación 
o ampliaciones sin que haya transcurrido entre ellas determinado lapso temporal. Este 
mero hecho no por sí solo no es suficiente para rechazar la inscripción para rechazar la 
inscripción. Debe tenerse en cuenta además que lo significativo es el momento en que 
se producen las ampliaciones, 1900 y 1950 y que dichas fechas queden acreditadas 
Tampoco hay impedimento alguno a que las sucesivas certificaciones estén expedidas 
por el mismo arquitecto, responsable de la certeza del contenido de las mismas.
La particularidad estriba en que para obtener la inscripción de la primera ampliación  s
se utilizó la antigüedad y descripción obrante en la certificación catastral, cuya referencia  oe.
se incorporó a la finca registral, complementada por certificado del técnico competente,  w.
causando la pertinente inscripción. En el Registro, conforme a la nota simple que se  224ww
imnceotrropso rcau aad lraa deossc,r ictuorinac fiidgeunrate sq uceo nla l af inqcuae  tfiiegnuera  uenna l as ucpeertriffiicciaec itóonta cl actoansstrtarul.ida de 3.493
optaAdhoo rpao,r  plaar ac eerstitfaic asecigóunn ddae l aamrqpuliaitecicótno,  cqoume on om head iote nqiudeo  rlae flleejgoi selanc eiól nC aptraesvtéro p, asrea  heal   BOE-A-cable e
acceso de las obras nuevas antiguas. El propio arquitecto certifica igualmente de las 
coordenadas  relativas  a  la  superficie  ocupada  por  la  edificación  resultantes  de  la 
ampliación.
Tal y como se ha dicho, el artículo 28 de la Ley de Suelo no establece ninguna 
jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar 
por cualquiera de los cuatro que establece dicho precepto, tampoco hay impedimento 
alguno para que utilice varios de ellos de forma que se complementen para acreditar los 
extremos que hagan viable el acceso al Registro de la Propiedad de la obra nueva.
Finalmente, respecto de la falta de coincidencia entre la descripción de la edificación 
una vez realizada la ampliación y la descripción que se desprende de la certificación 
catastral  descriptiva  y  gráfica,  cabe  recordar  que,  como  ha  afirmado  este  Centro 
Directivo en Resoluciones de 25 de agosto de 2008, 1 de febrero de 2012, 29 de enero 
de 2015 y 8 de febrero de 2016, entre otras, no se trata el presente de un supuesto 
(como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino 
que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de 
obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia 
o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad 
urbanística, y que no haya duda sobre la identidad de la finca según lo expresado en el 
título y en el documento justificativo de aquellos extremos.
La certificación en este caso refiere la construcción llevada a cabo en 1900, la 
inscripción de la previa ampliación se llevó a cabo conforme a esta y al certificado del 
técnico complementario entonces aportado.
En  la  escritura  presentada  el  mismo  técnico  certifica  de  la  existencia  de  una 
ampliación  posterior,  incluyendo  las  coordenadas  de  la  superficie  ocupada  por  la 
edificación, que no ha tenido acceso al Registro ni reflejo catastral, circunstancias que 
han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las discrepancias descriptivas 
referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre la identidad de 
la finca ni hay contradicción entre la certificación descriptiva y gráfica, la certificación 
técnica y el título calificado analizados conjuntamente, que impida la inscripción de la 
edificación tal como se describe en este último.
Todo ello sin perjuicio de las comunicaciones que debe practicar el registrador, una 
vez practicada la inscripción, conforme al citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo, a 
través de las cuales se evita la posible generación de una situación de apariencia 
registral de legalidad y se promueve la actuación de la Administración competente en 
materia de disciplina urbanística.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
respecto del primer defecto y revocar la nota de calificación de la registradora respecto 
del segundo, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.