BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83587
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11636 Resolución  de  2  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se 
deniega la anotación preventiva de una demanda.
En el recurso interpuesto por doña P. T. C., abogada, en nombre y representación de 
la entidad «Manta Ray 18, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Madrid número 10, doña María Victoria Jiménez Bobo, por la que se 
deniega la anotación preventiva de una demanda.
Hechos
I
Mediante mandamiento expedido por duplicado el día 2 de diciembre de 2019 por el 
Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, en el procedimiento ordinario de 
reclamación  de  cantidad  por  incumplimiento  de  contrato  seguido  con  el 
número 1117/2019, se ordenaba la práctica de la anotación preventiva de demanda 
sobre  las  fincas  números  135.911,  135.903,  135.904,  135.905,  135.906,  135.907, 
135.908 y 135910. del Registro de la Propiedad de Madrid número 10.
II
Presentado dicho mandamiento, en unión de otra documentación, en el Registro de 
la Propiedad de Madrid número 10, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
1.º Con fecha doce de diciembre de dos mil diecinueve se practicó asiento de 
presentación n.º 475 en el Libro Diario de Operaciones n.º 107 de este Registro de la 
Propiedad. del mandamiento expedido por duplicado el 2 de diciembre de 2019 por el 
Juzgado  de  1.ª  Instancia  número  33  de  Madrid,  en  el  procedimiento  ordinario  de 
reclamación  de  cantidad  por  incumplimiento  de  contrato  seguido  con  el 
número 1117/2019, en unión de testimonio expedido el 3 de diciembre de 2019 del 
escrito de fecha 14 de octubre de 2019 de la parte demandante, cuyos documentos 
fueron retirados el día 16 de diciembre de dos mil diecinueve, y devueltos el 10 de 
febrero de 2020, junto con diligencia de presentación telemática del Impuesto ante el 
Organismo Tributario competente.
2.º En dicho mandamiento se ordena la práctica de la anotación preventiva de 
demanda sobre las fincas números 135908, 135911, 135903, 135904, 135905, 135907, 
135910 y 135906 de este Registro de la Propiedad y otras fincas que no radican en la 
demarcación de este Registro.
Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución, 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder  e.
Judicial, 6-4, 7-5, 222,227-1. 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento  w.b
Cdy ei2v 6illa,  d 1De8 G ayRb 4rNi2l   ydd ee2  5flea dc Lehe ajyus n H1ioi8p  dodetee  c2ma0r0aia5y,o,  1 2d04e0  d 2de0e f0le 2Rb,re2eg2rl oad,m e5 e eynn t8oe  rdHoe ipy j ou2tlei7oc  dayer i1 o1o,  cyyt u l2ab0sre  dR ede esn oo2lvu0ic0ei3mo,n b1ere3s    2020-1163n https://w
de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, y 18 de diciembre de 2018 se deniega la anotación 
por los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
Es improcedente la anotación de demanda ordenada, como ha dicho reiteradamente 
el Centro Directivo de la DGRN, porque demandándose una reclamación de cantidad no 
procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se 
afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la 
finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad 
serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. 
El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas 
que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación de cantidad no 
afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las 
medidas  cautelares  procedentes,  que  contempla  el  artículo  727  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.
Las referidas causas de denegación deberán ser subsanadas antes de los 60 días 
hábiles de la fecha de esta notificación.
Contra la presente calificación podrá (…).
Madrid, dos de marzo del año dos mil veinte. La registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  P.  T.  C.,  abogada,  en  nombre  y 
representación de la entidad «Manta Ray 18, S.L.», interpuso recurso el día 2 de junio 
de 2020 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones:
Primera.–Que por el Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid, en los autos n.º 
1117/2019, se acordó la adopción de medida cautelar frente a las entidades Yield Real 
Estate, S.L. y otras, consistente en la anotación preventiva de demanda “respecto a las 
siguientes fincas que fueron transmitidas a la actora”:
a)  Propiedad de Maximum Real Estate, S.L., la finca registral n.º 64.317 inscrita en 
el Registro de la Propiedad n.º 19, sita en la calle (…).
b)  Propiedad de Brulemar Real Estate, S.L.:
Las fincas registrales n.º 74070, 74076, 74078, 74082, 74084 y 74088, inscritas en el 
Registro de la Propiedad n.º 19, sitas en la calle (…);
Las fincas 25227, 25229, 25231, 25233, 25235, 25237, 25239, 25241, 25243, 25245 
y 25247 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sitas en la calle (…);
La finca 13.544 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sita en la 
calle (…);
Las fincas 59943, 59944, 129971, 129972, 129973, 129974 y 129975 inscritas en el  e.e
Registro de la Propiedad n.º 16 de Madrid, sitas en la calle (…). b
cL)a s Pfinrocpaise dreagdi sdtera Yleies ldn .Rº 1e3a5l E90s8ta, te1,3 S59.L1.1:, 135903, 135904, 135905, 135907, 135910  2020-1163n https://w
y 135906 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Madrid, sitas en la calle (…);
La finca registral n.º 26.157 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, 
con referencia catastral 4119111VK4741GOOOlJM, sita en la calle (…).
d)  Propiedad de Gagi Real Estate, S.L., la finca registral n.º 32.088 inscrita en el 
Registro de la Propiedad n.º 19 de Madrid, sita en la calle (…).
e)  Propiedad de Grupo Adler Ameise, S.L., las fincas 18.994, 7.649, 11.983 y 7.651 
inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 53 de Madrid, sitas en la calle (…).
Segunda.–Que presentado en tiempo y forma el mandamiento en el Registro de la 
Propiedad n.º 10 de Madrid correspondiente a las fincas 135908, 135911, 135903, 
135904, 135905, 135907, 135910 y 135906 propiedad de Yield Real Estate, S.L., se nos 
ha notificado calificación negativa del Sr. Registrador denegando la anotación ordenada 
con fundamento en que:
“Es improcedente la anotación de demanda ordenada, como ha dicho reiteradamente 
el Centro Directivo de la DGRN, porque demandándose una reclamación de cantidad no 
procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se 
afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la 
finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad 
serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. 
El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas 
que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el 
artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación de cantidad no 
afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las 
medidas  cautelares  procedentes,  que  contempla  el  artículo  727  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la 
prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los 
apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.”
Tercera.–El Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid fundamenta en su auto 
judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en:
1.  Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que:
– Es una medida que suspende de forma relativa el juego de la fe pública registral, 
pues el titular del bien o el derecho puede seguir transmitiendo. Como recogen las 
resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (DGRN),  la 
anotación es una limitación específica de la facultad de disponer que si bien permite el 
tráfico  jurídico  del  objeto  registrable  afectado,  ello  es  sin  perjuicio  del  derecho  del 
anotante.
– En la mayoría de los casos esta medida resultará escasamente trascendente para 
el titular del bien a que se refiere, al resaltar su aspecto meramente publicitario frente a 
terceros, que en ningún caso priva a la parte de sus derechos dominicales con relación 
al bien sobre el que recala la anotación, mientras que aportaría notables ventajas en 
relación a la plena efectividad de la sentencia.
2.  Ser la medida adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una 
sentencia estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único 
activo con el que pueden responder en el futuro.
En definitiva, se fundamenta por qué esta medida resulta adecuada y menos gravosa  e.
o perjudicial para el demandado, de conformidad con el artículo 726 de la LEC y la  w.b
juunrias Epanrcu cdliaóe nnre cpsiaeo rlsyuo cdnióoancl.t rdinea 8 a sdoec jiualdioa  dael  m2i0s0m6o, ,c aitsaíd cao pmoor  seul  Strra. sRceegnidsetrnacdiao r,r esael  pdeesneie ag as elar   2020-1163n https://w
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demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral”.
En el auto que acuerda la medida cautelar el juzgado estima que una sentencia 
favorable a nuestros intereses sí va a producir una alteración registral ya que existe una 
presunción de que van a transmitir estas fincas durante la pendencia del proceso al ser 
el único activo con el que pueden responder.
En el mismo sentido, la Resolución de 20 de noviembre de 2006 citada por el Sr. 
Registrador:  “Conforme  a  la  interpretación  que  este  Centro  Directivo  ha  realizado 
reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el 
Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho 
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria”.
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su Sentencia 18 febrero 1985, citando 
las Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de 
febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley 
Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real 
como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos 
inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no 
solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de 
anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en 
el Registro.
En su sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las anotaciones 
preventivas de demanda amparan el derecho que se ejercita, publican una posible causa 
de rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la efectividad de la 
sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a hacer ilusoria la 
acción ejercitada e inútil la garantía adoptada.
Las audiencias provinciales igualmente han admitido esta medida pese a no tratarse 
de acciones reales. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14) en su auto núm. 
313/2018, de 27 de diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas 
y  no  devueltas,  admite  que  pueda  adoptarse  como  medida  cautelar  la  anotación 
preventiva de demanda al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no 
impide la adopción de esta medida pues, “tratándose de una medida homogénea, de 
publicidad negativa, ex Art.32 L.H. que no causa innovación, sino mantenimiento del 
status quo ex ante, llegaremos a la conclusión de que es procedente el otorgamiento de 
la medida cautelar”.
En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 121, en su auto núm. 
737/2012 de 22 noviembre, que señala: “...Sin embargo, la práctica judicial, amparada 
por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los supuestos en 
que  procede  la  anotación  preventiva  de  demanda,  yendo  mucho  más  allá  de  los 
supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten al 
nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.
Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la anotación preventiva 
de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el 
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria “ha de interpretarse en el sentido de entender 
incluidas  en  su  ámbito  de  aplicación  todas  aquellas  demandas  que,  de  prosperar, 
producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica”, con lo que se 
ha reconocido “la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en 
una acción personal y aun a los titulares de una vocación o jus ad rem, siempre que se 
trate de obtener una inscripción definitiva” con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 
de  agosto  de  1.943).”  A  este  criterio  amplio  y  flexible  responde  la  actual  Ley  de  s
Enjuiciamiento Civil, cuando permite adoptar como medida cautelar la anotación de  oe.
demanda “cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en  w.
hlRaoe pmgrioesgttereonnsse ipóidúnab dyli  cdloaes  m”la, u cmtoanec dilóoidn qa du (eeal  rpRtíocenugelios e t7rlo 2a,6 cl.eo1n .q1tou.º e ed ntea  lnlaat o rLe eelayqc udióievna E ldene ja uc icareiuamsmaitilieirdsnaetod a  Cr eliagv iinls)to.r”taal  ednet rlae   2020-1163n https://w
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con trascendencia real al señalar: “La anotación preventiva de demanda, según los 
preceptos hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de 
eficacia  temporal  limitada  al  tiempo  del  proceso  judicial,  relativo  a  derechos  no 
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del 
fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia 
registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se 
mantenga  seguro  frente  a  posibles  terceros.  Pero  no  constituye  una  pretensión 
autónoma,  sino,  como  antes  se  dice,  una  garantía  para  la  efectividad  del  derecho 
material que se discute en el proceso”. Por otra parte, y en cuanto al ámbito de dicha 
medida cautelar la STS de 18 de febrero de 1985 precisa que “los efectos de las 
anotaciones preventivas de demanda conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria están 
acordados no sólo en beneficio de los titulares de un derecho real; sino también de 
quienes lo sean de acciones personales con trascendencia real; siendo constante la 
interpretación  doctrinal  y  la  práctica  de  las  anotaciones  en  el  sentido  de  que  aun 
correspondiendo a acciones personales no obstante amplían su efectividad de suerte 
que siquiera no comporten las acciones de esta clase la inmediatividad con la cosa y 
antes bien signifiquen una relación mediata nada más entre el titular de la anotación por 
serlo del derecho personal anotado, y la cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través 
de una prestación del obligado, con todo, gozan de una efectividad “erga omnes” y 
haciendo imposibles cuantas enajenaciones otorgue, con posterioridad a su existencia, 
el deudor obligado por el derecho personal adoptado, dejando sujetos a todos los 
adquirientes posteriores a su fecha, a la eventualidad de un fallo estimatorio.”
En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm. 
14/2007 de 29 enero, y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª), en su auto 
núm. 14/2009 de 22 enero.
En definitiva, esta medida es la indicada ante la acción que hemos planteado en la 
que se pretende afectar directamente un bien inmueble al pago de una determinada 
responsabilidad,  pues  con  la  anotación  se  proclama  la  pretensión  dirigida  a  hacer 
efectiva esa afección, y, por el contrario, la enajenación del bien a un tercero que 
reuniera las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar 
posteriormente la ejecución en el referido inmueble.
Cuarta.–Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad. STS de Pleno de 21 
de noviembre de 2017.
La  calificación  del  Sr.  Registrador  infringe,  a  nuestro  entender,  la  'doctrina  del 
Tribunal Supremo que en su sentencia del Pleno de 21 de noviembre del 2017, ha 
declarado de forma contundente que la función calificadora no permite al registrador 
revisar el fondo de una resolución judicial:
“Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al 
artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así corno la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar 
sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia  e.
del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de  w.b
los derechos inscritos en el registro cuya caInVcelación se ordena por el tribunal.”» 2020-1163n https://w
La registradora emitió informe, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 721 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42.1.º de la Ley 
Hipotecaria; 100 y 139 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 28 de febrero de 1947, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 5 de marzo de 2004, 10 de 
marzo, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 
de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013 y 15 de 
septiembre y 18 de diciembre de 2017.
1.  Se plantea en este expediente la posibilidad de practicar una anotación de 
demanda  derivada  de  un  procedimiento  que  tenía  por  objeto  una  reclamación  de 
cantidad. La registradora considera que la demanda no puede ser objeto de anotación, 
de conformidad con el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria.
2.  Debe comenzarse recordando que, como ha afirmado de forma reiterada esta 
Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece 
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o 
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el 
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las 
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento 
de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral, dentro del cual figura la 
necesidad -como regla general, no exenta de excepciones- de que tengan trascendencia 
real los títulos presentados (artículo 1, 2 y 42 de la Ley Hipotecaria y 7 y 9 de su 
Reglamento).
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 
de 21 de noviembre de 2017 relativa a una resolución de este Centro Directivo. Dicha 
resolución del Alto Tribunal analiza la función del registrador en torno a los documentos 
judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el 
registrador y por la Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento 
tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora 
que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular 
respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme 
al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 
RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o  e
tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se  bo
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los  6w
roebvsistáacru leols  fqouned os urdjaen  ldae lr eRseogluisctiróon.  Ejustdaic fiuanl ceiónn  claa liqfiucaed osrea  nboa slea  peel rmmitaen adla rmeigeinsttroa ddoer   2020-1163n https://w
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preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En definitiva, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Y es 
evidente que no todo procedimiento tiene un objeto o finalidad que permite la anotación 
de la demanda que lo ha originado.
Por tanto, debe el registrador examinar el contenido de la demanda para poder 
determinar  si  una  de  las  que  resultan  susceptibles  de  anotación  en  el  Registro. 
Consecuentemente, la registradora en el caso que nos ocupa ha actuado dentro de los 
límites que le marca el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
3.  El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, y, aunque con importantes matizaciones, ha sido sostenido por 
este Centro Directivo.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que 
pueda conducir a una mutación jurídico–real inmobiliaria. Lo determinante es que la 
demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo 
inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante  propiciará 
directamente una alteración registral.
4.  Esta interpretación solo permite la anotación de aquellas demandas en las que 
se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, en las que 
únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución judicial 
trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.
Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el 
peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del 
actor,  lo  procedente  es  una  anotación  de  embargo  preventivo  o,  en  su  caso,  de 
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.
5.  Recuérdese  a  este  respecto  que  según  el  artículo  141  del  Reglamento 
Hipotecario la anotación preventiva de que trata el caso tercero del artículo 42 de la Ley 
(la  de  quien  en  cualquier  juicio  obtuviese  sentencia  ejecutoria  condenando  al 
demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de 
Enjuiciamiento Civil) no podrá verificarse hasta que, para la ejecución de la sentencia, se  s
mande embargar bienes inmuebles del condenado por ésta, en la forma prevenida  oe.
respecto al juicio ejecutivo. Es decir, en caso de acción personal pura, de reclamación de  w.
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respetando la legislación específica como es la inmobiliaria registral, que no admite 
anotaciones de demanda puramente personales.
Así debemos recordar como el artículo 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
dispone que todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.
Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por la registradora en la nota.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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