BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8371
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1224 Resolución de 14 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  interino  de  Piedrabuena,  por  la  que  se 
suspende  la  inscripción  de  un  expediente  de  dominio  judicial  para  la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  P.  D.  R.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la propiedad interino de Piedrabuena, don José Alberto Monge Ruiz, por la 
que se suspende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación 
del tracto sucesivo interrumpido.
Hechos
I
El 15 de octubre de 2014 se dictó auto por el Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción número 3 de Ciudad Real en expediente de dominio para la reanudación del 
tracto sucesivo interrumpido número 88/2012 y para acreditar la mayor cabida de la 
finca 3826 de Piedrabuena, la cual consta inscrita a favor de diversos titulares registrales 
por cuotas indivisas, unos en pleno dominio, y otros en usufructo o en nuda propiedad.
El promotor del procedimiento, don P. D. R. y su esposa doña P. R. G. alegaron 
haber adquirido dicha finca en virtud de contrato de venta otorgado el 23 de marzo 
de 2005 por los titulares registrales de la finca vivos al tiempo de la venta y por los hijos y 
sobrinos de los ya fallecidos.
El Juzgado declara el dominio a favor de los promotores, ordenando la inscripción a 
su favor y la cancelación de las inscripciones de dominio contradictorias.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena, fue objeto de 
nota de calificación registral negativa de fecha 19 de octubre de 2020 los siguientes 
términos:
(…)
Fundamentos de Derecho:
I.  Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina, competente por 
razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación 
previstas en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y 
dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto citado.
II.  En cuanto al fondo de la cuestión, se observan los defectos siguientes:
1)  No hay efectiva interrupción del tracto sucesivo.
Con carácter preliminar debe precisarse la normativa que rige el expediente cuyo  bo
auto que le pone fin se presenta en el Registro. 24ww
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Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se
encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán 
tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior».
Por tanto, iniciado el procedimiento que nos ocupa en 2012, ha de regirse por la 
normativa anterior a la Ley 13/2015.
Pese  a  que  la  vigente  normativa  haya  introducido  novedades  en  cuanto  a  la 
competencia y tramitación de los expedientes para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido, procediendo a su desjudicialización, los presupuestos para su procedencia 
no han cambiado. El vigente artículo 208 de la Ley Hipotecaria viene a recoger en su 
regla primera una postura plenamente consolidada en la doctrina de la antigua Dirección 
General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, que se sintetiza en que no hay verdadera interrupción del tracto cuando el 
promotor del expediente ha adquirido del titular registral o de sus herederos.
Siendo  el  presentado  un  documento  judicial,  la  calificación  debe  ceñirse 
estrictamente a los extremos que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, esto 
es,  la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la  congruencia  del  mandato  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Precisamente, la 
existencia de verdadera interrupción del tracto sucesivo, como presupuesto habilitante 
para la tramitación de] expediente, enlaza con los elementos susceptibles de calificación 
registral enumerados en el artículo 100 del Reglamento.
Constituye reiteradísima doctrina que el auto recaído en expediente de dominio para 
reanudar  el  tracto  sucesivo  interrumpido  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la 
inscripción de una finca ya imnatricu1ada a favor del promotor, y ello por una triple razón: 
a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un 
asiento  el  consentimiento  de  su  titular  o  una  resolución  judicial  dictada  en  juicio 
declarativo contra él entablado (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto 
puede  provocar  la  cancelación  de  un  asiento  sin  satisfacer  ninguna  de  esas  dos 
exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y 
pertenencia  del  derecho  inscrito  a  favor  del  titular  registral  (cfr.  art.  38  de  la  Ley 
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento 
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido 
por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria 
contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) 
Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su 
acceso al Registro (cfr. mis. 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en 
virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, 
siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y 
que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo 
reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. arts. 1.218 y 1.225 
del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley 
Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica 'una comprobación minuciosa por parte del 
registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin 
de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de 
derechos  de  terceros  (al  permitir  una  disminución  de  las  formalidades  que  en  los 
supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como 
por  ejemplo  la  exigencia  de  formalización  pública  del  negocio  adquisitivo  para  su 
inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las 
transmisiones intermedias, etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las  s
normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que  oe.
definen  la  propia  hipótesis  de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando  w.
efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse  24ww
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De hecho, en un supuesto idéntico al que nos ocupa, en el que el promotor adquirió 
directamente de los titulares registrales y de los herederos de los titulares fallecidos, se 
consideró  en  resolución  de  20  de  septiembre  de  2013  que  no  había  verdadera 
interrupción de tracto. Se justificó dicha postura en que al promotor del expediente le 
asiste la acción para subsanar las deficiencias formales que pudieran afectar a su 
transmitente, porque los promotores, que habían adquirido de los titulares registrales, 
tenían acción contra ellos para elevar a público el contrato realizado. Nada cambia el 
fallecimiento de algunos de los titulares registrales, pues la obligación de elevar a público 
corresponde a sus herederos contra los que debió dirigirse la oportuna acción.
En definitiva, no hay verdadera interrupción.
III.  Los defectos calificados tienen el carácter de subsanables.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el 
despacho del documento calificado por las faltas citadas.
En caso de disconformidad, esta nota de calificación puede:
(…)
Piedrabuena, a diecinueve de octubre del año dos mil veinte. El registrador. Fdo. 
José Alberto Monge Ruiz.
III
Don P. D. R., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 30 de noviembre de 2020 en los siguientes términos:
(…) Alegaciones:
Primera.  Que  siendo  un  documento  judicial,  el  Artículo  100  del  Reglamento 
Hipotecario, establece: «(…)»
Se trata de una comprobación de carácter formal.
Por  parte  del  Juzgado  se  publican  los  correspondientes  edictos  (boletín  oficial, 
periódico, Juzgado de Paz y Ayuntamiento), interviene el Ministerio Fiscal, se citan 
testigos. Existe informe pericial.
Además, se acuerda citar personalmente a los titulares y a todas las personas que 
pudieran tener alguna relación de parentesco con los titulares fallecidos, y así consta en 
el Antecedente Segundo del Auto, para ver si están en desacuerdo o no con el dominio 
pretendido del promotor, sin que exista oposición por parte de ninguno.
Segunda.  Existe una titular del pleno dominio de parte de la finca, luego varios 
titulares de nuda propiedad, y varios usufructuarios, unos vivos y otros fallecidos.
Si bien, por los apellidos, entre todos los citados por el Juzgado puede existir una 
relación de familia más o menos lejana. Entre ellos ha existido un intercambio de 
propiedad consistente en compraventas privadas o públicas que no han tenido acceso al 
Registro de la propiedad y una sucesión de herencias, no una sola sino varias sucesivas, 
que tampoco han tenido acceso al Registro. Existiendo por tanto interrupción del tracto 
en la inscripción de las sucesivas transmisiones de partes indivisas de la finca.
Que esta parte adquirió a quienes decían ser los propietarios, inscritos o no, de la 
totalidad de la finca, desconociendo los pactos, acuerdos, compraventas, y herencias 
realizadas entre ellos.
Por lo expuesto, e
Solicito: que teniendo por presentado este escrito con sus documentos, se sirva  bo
admitirlo, remitirlo al organismo correspondiente y en su día se acuerde revocar la  24ww
dreef emriid sao ccaielidfiacda cdióen g arengainstcriaall,e osr.denando en su lugar la inscripción de dicha finca a favor
Además  se  compromete  a  aportar  cualquier  información,  documentación  o 
cumplimentación de cualquier trámite si fuera requerido para ello.
En Piedrabuena, a 30 de noviembre de 2020.
IV
Mediante escrito de fecha 7 de diciembre de 2020, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 82 y 208 de la Ley Hipotecaria; las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de julio de 2012 y la de este 
Centro Directivo de 2 de julio de 2020, así como las en ellas citadas.
1.  Mediante auto de fecha 15 de enero de 2015 recaído en expediente de dominio 
judicial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre la finca 3826 de 
Piedrabuena, se declara el dominio a favor de los promotores, ordenando la inscripción a 
su favor y la cancelación de las inscripciones de dominio contradictorias.
Del auto resulta que los promotores alegaron haber adquirido dicha finca en virtud de 
contrato de venta otorgado el 23 de marzo de 2005 por los titulares registrales de la finca 
vivos al tiempo de la venta y por los hijos y sobrinos de los ya fallecidos.
El registrador interino señala como defecto el que no hay efectiva interrupción del 
tracto sucesivo, porque según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado  no  hay  verdadera  interrupción  del  tracto  cuando  el  promotor  del 
expediente ha adquirido del titular registral o de sus herederos.
El recurrente alega, resumidamente, que la calificación registral de documentos 
judiciales está limitada a los extremos contemplados en el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario, y que entre los distintos titulares registrales «ha existido un intercambio de 
propiedad consistente en compraventas privadas o públicas que no han tenido acceso al 
Registro de la propiedad y una sucesión de herencias, no una sola sino varias sucesivas, 
que tampoco han tenido acceso al Registro. Existiendo por tanto interrupción del tracto 
en la inscripción de las sucesivas transmisiones de partes indivisas de la finca».
2.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los 
«Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo 
interrumpido  es  un  medio  excepcional  para  lograr  la  inscripción  de  una  finca  ya 
inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla 
básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento 
de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. 
artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de 
un  asiento  sin  satisfacer  ninguna  de  esas  dos  exigencias;  b)  Porque  contra  la 
presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito 
a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una 
declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el 
que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de 
ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como 
subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) Porque contra la exigencia 
de  acreditación  fehaciente  del  título  adquisitivo  para  su  acceso  al  Registro  (cfr.  es
artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que  o
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Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios 
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia 
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la 
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se  impone  por  tanto  una  interpretación  restrictiva  de  las  normas  relativas  al 
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis 
de  interrupción  de  tracto,  de  modo  que  sólo  cuando  efectivamente  concurra  esta 
hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 24 de julio 
de 2012, dice expresamente: «...de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de 
tracto sucesivo a través de expediente de dominio, cuando el promotor sea causahabiente 
del titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que en tales casos no 
hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos intermedios».
En el mismo sentido la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente de 
dominio no cabe (como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a 
solventar no es el de reanudación de tracto, «sino el de la falta de acreditación suficiente 
del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta 
del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse 
por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del 
reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el 
transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida 
declaración  judicial  de  su  existencia  obtenida  en  juicio  contradictorio  correctamente 
entablado,  que  asegure  convenientemente  la  tutela  jurisdiccional  del  derecho  del 
transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria)».»
3.  Tras la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, tal criterio ha 
sido plasmado con rango legal, pues dispone el artículo 208 que «No se entenderá 
producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de 
practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o 
sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la 
presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o 
constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.
.En el caso que nos ocupa, el promotor del expediente declara expresamente haber 
adquirido la finca en virtud de contrato de venta otorgado el 23 de marzo de 2005 por los 
titulares registrales de la finca vivos al tiempo de la venta y por los hijos y sobrinos de los 
ya fallecidos.
Por lo tanto, conforme a la doctrina tradicional de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  y  al  actual  artículo  208  de  la  Ley  Hipotecaria,  habiendo  adquirido 
determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, 
y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales, no cabe sino desestimar 
el recurso y confirmar la nota de calificación registral, al no entenderse producida la 
interrupción del tracto sucesivo que constituye el presupuesto legal y conceptual para la 
posibilidad de su reanudación por la vía excepcional del expediente de dominio.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  bo
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en  24ww
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Madrid, 14 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.