BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 294 Jueves 9 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 151481
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20345 Resolución  de  22  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3, por la que se 
deniega la expedición de certificación de cargas.
En el recurso interpuesto por don M. G. A., procurador de los tribunales, en nombre y 
representación  de  la  mercantil  «Promontoria  Holding  236,  B.V.»,  contra  la  nota  de 
calificación  de  la  registradora  de  la  Propiedad  de  Córdoba  número  3,  doña  Alicia 
Coronado Teruel, por la que se deniega la expedición de la certificación de cargas.
Hechos
I
Mediante mandamiento, librado el día 5 de mayo de 2021 por la letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Córdoba, en el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  número  329/2021  seguido  a  instancia  de 
«Promontoria  Holding  236  B.V.»  frente  a  «Comercializadora  Saffronet,  S.L.»,  sobre 
reclamación de una deuda con garantía hipotecaria, se ordenaba que se expidiese 
certificación de dominio y cargas conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil  de  la  finca  registral  número  3.313  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Córdoba 
número 3.
II
Presentado el día 11 de mayo de 2021 dicho mandamiento en el Registro de la 
Propiedad de Córdoba número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos
Primero.  En mandamiento librado el 5 de Mayo de 2021 por la Letrada de la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Córdoba, 
en  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  autos  329/2021  seguido  a  instancia  de 
Promontoria Holding 236 B.V. con C.I.F. (…), frente a Comercializadora Saffronet SL, con 
C.I.F. (…), sobre reclamación de una deuda con garantía hipotecaria se ordena que se 
expida certificación de dominio y cargas conforme al artículo 688 de la L.E.C, de la 
finca 3313 de este Registro.
Segundo.  Dicho mandamiento fue presentado en este Registro el día 11 de Mayo 
de 2021 bajo el asiento 1534 Diario 40.
Fundamentos de Derecho
Se han apreciado, previa su calificación registral –conforme a los artículos 18 y 
concordantes de la Ley Hipotecaria-, los siguientes defectos subsanables: e
teitnu leaPElr rx piramreomgeciiresnotda.r iadmlo 1idse.e 1nl o tloas.  Pfliirbnorccoaes d edisme eli enRnteitdoga isdnt ordo i sdrteiirnsigtuaidl tdaoe  q cluoaen s tloraac  fiielnadc aatdi t3u q3lau1re3  r fecigogunisrsatrt aac lo inmdseoc r ldiatae  mfeinancn apd.lae dnLaoa    2021-20345n https://www.
dominio a favor de la entidad Frigoríficos Cordobeses S.A. con C.I.F. (…), por título de
adjudicación  en  procedimiento  judicial  sumario  seguido  en  el  Juzgado  de  Primera  Bc
Instancia número Cuatro de Córdoba, procedimiento: 245/86, en el que se dictó auto 
firme el día 7 de octubre de 1987 por el que se aprobó el remate de dicha finca a favor 
de citada entidad y que motivó la inscripción 10.ª de fecha 5 de septiembre de 1988. Y 
en virtud de escritura otorgada en Córdoba el 16 de octubre de 2009 ante el Notario don 
Juan Antonio Campos Molero, la entidad Frigoríficos Cordobeses SA declaró obra nueva 
en construcción sobre dicha finca, lo que motivó la inscripción 17.ª de fecha 27 de 
noviembre de 2009.
Sin embargo, como se ha indicado anteriormente en el mandamiento presentado la 
entidad  demandada  es  Comerzializadora  Saffronet  SL,  persona  distinta  del  titular 
registral.
Son de aplicación los principios de legitimación, fe pública registral y tracto sucesivo 
o continuo –y, en conexión con ellos, con el principio constitucional de tutela judicial 
efectiva– así como los artículos 24.1 de la Constitución; 685 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 1, 20, 18, 38, 40 y 132 de la Ley Hipotecaria; 98, 100 y 341 del Reglamento 
Hipotecario; así como, entre otras –por analogía –, la Resolución de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 12 de mayo de 1993, según la cual “los principios de 
salvaguardia judicial de los asientos (cfr. artículos 1.º-III, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) y 
de  tracto  sucesivo  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria),  y  el  mismo  principio 
constitucional de tutela judicial (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), impiden 
menoscabar la situación registral de los que aparecen como titulares en el Registro, si no 
es por la correspondiente resolución judicial dictada en procedimiento en el que el titular 
registral haya sido parte”.
1.2  Sin perjuicio de lo establecido en el fundamento primero 1.1, de los Libros del 
Registro resulta que la Entidad Frigoríficos Cordobeses, S.A., titular registral, con C.I.F. 
número (…), fue declarada en Concurso voluntario por auto firme de 29 de mayo 
de  2017  del  Juzgado  de  lo  Mercantil  Número  Uno  de  Córdoba,  procedimiento 
número 348/2017 y con fecha 10 de mayo de 2018 se dictó auto firme para la apertura 
de la fase de liquidación en el procedimiento concursal y la declaración de disolución y 
con fecha 11 de julio de 2018 se dictó auto firme para la aprobación del plan de 
liquidación en el procedimiento concursal para lo que en caso de que se pretenda dirigir 
el procedimiento contra dicha entidad debe tenerse en cuenta que la competencia del 
procedimiento ejecutivo le corresponderá en exclusiva al Juzgado de lo Mercantil de 
Córdoba y no al Juzgado de Primera Instancia, al encontrarse la sociedad titular de las 
fincas, concursada en estado de liquidación conforme a lo establecido en el Artículo 57.3 
de la Ley Concursal establece que: “Abierta la fase de liquidación, los acreedores que 
antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el 
derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado 
suspendidas  como  consecuencia  de  la  declaración  de  concurso  se  reanudarán, 
acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.
Son de aplicación los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 98, 100 del Reglamento 
Hipotecario; 57.3 de la Ley 22/2003, de 9 de julio Concursal así como entre otras por 
aplicación analógica las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 10 de enero de 2017 y 24 de julio de 2019.
Acuerdo
En su virtud, se acuerda no expedir la certificación de dominio y cargas ordenada en 
el documento calificado, por las causas y en los términos que resultan de la presente 
nota de calificación. e
Contra la presente nota de calificación puede (…) 345www.
CoroCnóarddoo bTae,r uae l.3»1  de  mayo  de  2021.  La  registradora  (firma  ilegible).  Fdo.:  Alicia
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. G. A., procurador de los tribunales, en 
nombre y representación de la mercantil «Promontoria Holding 236, B.V.», interpuso 
recurso el día 24 de agosto de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes 
alegaciones:
«I.  Previo: hechos de la nota de calificación negativa
1.  Con fecha 23 de febrero de 2021 Promontoria presentó escrito de demanda de 
ejecución hipotecaria frente a Comercializadora Saffronet, S.L. (en adelante, “Saffronet”) 
en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 4 de Córdoba (en adelante, el 
“Procedimiento”).
2.  El  pasado  5  de  mayo  de  2021  el  Juzgado  encargado  de  tramitar  el 
Procedimiento  acordó  (i)  despachar  ejecución  frente  a  Saffronet;  y  (ii)  expedir  el 
correspondiente mandamiento solicitando la certificación de dominio y cargas al Registro 
de la Propiedad núm. 3 de Córdoba.
3.  Con fecha 31 de mayo de 2021 el Registro de la Propiedad núm. 3 de Córdoba 
expidió nota de calificación negativa (en adelante, la “Nota de Calificación”) por la que 
denegaba expedir la certificación de dominio y cargas solicitada por el Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción núm. 4 de Córdoba.
4.  Para la Nota de Calificación la expedición de la certificación de dominio y cargas 
es improcedente toda vez que:
(a)  La demanda de ejecución hipotecaria no se dirige frente al titular registral de la 
finca debiendo, por tanto, dirigirse ésta frente a Frigoríficos Cordobeses, S.A. (i.e. el 
primigenio deudor bajo la escritura de préstamo que se ejecuta en el Procedimiento); y
(b)  ésta debió haberse interpuesto ante el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de 
Córdoba (debido a la situación de concurso de Frigoríficos Cordobeses) y no ante el 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 4 de Córdoba.
5.  Como a continuación se expondrá, la Nota de Calificación yerra al negar la 
expedición de la certificación de dominio y cargas solicitada por el Juzgado habida 
cuenta que Saffronet es la única mercantil que, a día de hoy, cuenta con legitimación 
pasiva para ser demandada en el Procedimiento.
II.  La nota de calificación interpreta, de manera errónea, el artículo 685.1 de la LEC
6.  La Nota de Calificación pivota sobre la (errónea) consideración de que, en la 
medida en que la finca registral núm. 3313 inscrita en el registro de la Propiedad núm. 3 
de Córdoba (en adelante, la “Finca”) continúa inscrita bajo el dominio de Frigoríficos 
Cordobeses, la expedición de la certificación de dominio y cargas, no procede.
7.  Tal afirmación es del todo incorrecta.
II.1  Comercializadora Saffronet es la única entidad que, a fecha de la presente, 
tiene legitimación pasiva en el Procedimiento
8.  Como se ha adelantado anteriormente, Saffronet es quien, de acuerdo con lo 
dispuesto en el artículo 685.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil 
(en adelante, la “LEC”), ostenta legitimación pasiva en el Procedimiento. s
9.  El citado artículo establece: oe.
La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al  345ww
hqiupeo teesctaen útelt imnoo  hduebuideosre  oa cfrreednittea daol  atel raccerre epdooser elad oard qduei sliocsió nb ideen edsic hhiopso tbeiecandeos.s, siempre
10.  De acuerdo con el artículo, el acreedor hipotecario (i.e. Promontoria) debe 
necesariamente dirigir su escrito de demanda frente al deudor, hipotecante no deudor y 
tercer poseedor.
11.  Pues bien, como a continuación se comprobará, Promontoria ha dirigido la 
demanda de ejecución correctamente toda vez que únicamente Saffronet recoge los 
presupuestos para ser considerado deudor (pues en nuestro supuesto de autos no 
encontramos figuras como la del hipotecante no deudor o el tercer poseedor).
12.  Con  fecha  17  de  septiembre  de  2018,  en  el  contexto  del  concurso  de 
acreedores de Frigoríficos Cordobeses, se formalizó la escritura de compraventa por la 
que ésta última transmitía a Saffronet la Finca.
13.  De esta forma, se formalizó ante Don José Javier Muñoz Layos, Notario de 
Sevilla,  mediante  el  otorgamiento  de  la  correspondiente  escritura  pública  de 
compraventa con el núm. 2.600 de su protocolo.
14.  Pues bien, de acuerdo con el expositivo III.2 de la citada escritura (vid. página 
núm.  8),  Saffronet  aceptaba  asumir  expresamente  la  posición  de  deudora  que 
anteriormente ocupaba Frigoríficos Cordobeses en la hipoteca:
“III.2  Contraprestación.
Como contraprestación a la adquisición del inmueble, Comercializadora Saffronet, 
S.L. asumirá lo siguiente:
– La asunción del préstamo hipotecario constituido a favor de Caixa d’Estalvis i 
Pensions de Barcelona, hoy a favor de la mercantil Promotoria 236 BV que grava la finca 
registral número 3.313 del Registro de la Propiedad número 3 de Córdoba, colocándose 
en la posición ostentada hasta ahora por Fricorsa. En virtud de dicho préstamo se ha 
reconocido un crédito privilegiado especial de dos millones ciento quince mil novecientos 
cincuenta y siete euros con sesenta”
15.  Tanto es así que la subrogación en la hipoteca figuraba entre las condiciones de 
la oferta (vid. expositivo III. 3 Condiciones de la Oferta):
“Condición resolutoria. Adicionalmente, la oferta se encuentra sometida a que la 
adjudicación de la finca registral número 3.313 inscrita en el Registro de la Propiedad 
número 3 de Córdoba, se inscriba en dicho Registro de la Propiedad libre de cargas y 
gravámenes, con excepción de la hipoteca constituida a favor de Caixa d’Estalvis i 
Pensions de Barcelona, hoy a favor de Promotoria 236 BV, en el cual se subroga 
expresamente la ofertante”.
16.  El clausulado la escritura de compraventa es claro y no ofrece lugar a dudas: 
Saffronet, mediante la adquisición de la Finca, aceptó subrogarse en la posición de 
deudor  que  anteriormente  ocupaba  Frigoríficos  Cordobeses  lo  que  le  convierte  en 
deudor de Promontoria.
17.  No obstante lo anterior, Promontoria, en sintonía con la jurisprudencia que a 
continuación  expondremos,  solicitó  (por  medio  de  otrosí)  que  la  demanda  del 
Procedimiento le fuese notificada a Frigoríficos Cordobeses (toda vez que, a fecha de 
presentación del escrito de demanda, ésta continuaba siendo la titular de la Finca a los 
meros efectos registrales) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 689.1 LEC.
18.  Lo anterior no es más que una (nueva) prueba de que mi mandante ha actuado 
conforme a las exigencias que la LEC dispone en lo que a los requisitos de legitimación y  es
notificación se refiere. o
19.  Es, por tanto, claro e inequívoco que Saffronet es quien, a día de hoy, ostenta la  345ww
acortnícduicloió 6n8 5d.e1  LdEeuCd.or y titular de la Finca lo que le concede legitimación pasiva ex
II.2  La  interpretación  del  artículo  685.1  LEC  de  la  Nota  de  Calificación  es 
diametralmente opuesta a la jurisprudencia emanada por nuestro Tribunal Supremo y 
audiencias provinciales
20.  La Nota de Calificación enarbola su tesis sobre la premisa de que (i) Saffronet 
no  ostenta  legitimación  pasiva  para  ser  demandada;  y  (ii)  al  no  haber  resultado 
demandado Frigoríficos Cordobeses se está atentando contra su derecho a la tutela 
judicial efectiva ex artículo 24 CE (vid. Fundamento de derecho Primero 1.1 de la Nota 
de Calificación).
21.  Dicha afirmación debe fenecer pues Saffronet ostenta legitimación pasiva (tal y 
como  se  acaba  de  acreditar)  y  Promontoria  ha  solicitado  que  la  demanda  le  sea 
notificada a Frigoríficos Cordobeses en tanto que titular inscrito ex artículo 689.1 LEC.
22.  Frigoríficos  Cordobeses  en  ningún  caso  va  a  verse  perjudicado  por  el 
Procedimiento toda vez que ni está siendo demandada en el mismo (pues, insistimos, 
carece de legitimación pasiva para ello) ni tampoco le es desconocida la existencia del 
mismo.
23.  Nuestro  Tribunal  Supremo  ha  declarado  que  aquél  que  tuvo  conocimiento 
(procesal o extraprocesalmente) de manera directa o indirecta del procedimiento de 
ejecución hipotecaria no puede posteriormente alegar indefensión y solicitar una nulidad 
de actuaciones.
24.  La Sentencia de Tribunal Supremo, Sección 1.ª, núm. 627/2009 de 28 de 
septiembre de 2009 (RJ 2009/7258) declara:
“La sentencia de esta Sala de 3 junio 2004 (RJ 2004, 3980), al tratar sobre la misma 
cuestión, señala que ‘el apartado tercero de la regla 3.ª no imponía al acreedor requerir 
de pago al tercer poseedor a todo trance, sino sólo «en el caso de que éste hubiese 
acreditado al acreedor la adquisición del inmueble», conducta positiva a cargo del hoy 
recurrente de la que, sin embargo, no hay la menor constancia; y la regla 5.ª tampoco 
imponía en rigor un último requerimiento de pago, sino la notificación de la existencia del 
procedimiento al último adquirente para que pudiera, si le convenía, intervenir en la 
subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y costas en 
la parte que estuviera asegurada con la hipoteca de su finca’; y añade ‘de ahí que esta 
Sala haya resaltado la importancia del conocimiento de la adquisición por el acreedor en 
su sentencia de 21 de diciembre de 2001 (RJ 2002, 251) (recurso núm. 2391/96); y de 
ahí, también, que haya declarado reiteradamente que el conocimiento extraprocesal, 
directo o indirecto, por cualquier medio, de la existencia del procedimiento y de la 
subasta elimina la indefensión y, con ella, la pertinencia de anular el procedimiento de 
ejecución (SSTS 11-10-96 (RJ 1996, 7559) en recurso núm. 4016/92, 7-4-97 núm. 
288/97, 25-6-97 (RJ 1997, 5212) en recurso núm. 2207/93 y 24-9-99 (RJ 1999, 7233) en 
recurso núm. 155/95)’.”
25.  No  obstante,  difícilmente  se  le  podrá  causar  un  perjuicio  a  Frigoríficos 
Cordobeses  en  un  procedimiento  en  el  que  ni  si  quiera  ostenta  las  condiciones 
procesales oportunas para poder ser demandada (tal y como acontece en el supuesto de 
autos).
26.  Nuestra jurisprudencia menor (como no podía ser de otra forma) ha abrazado 
esta interpretación. Lo vemos.
27.  De esta forma, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20.ª, en su Sentencia 
núm. 199/2018 de 4 de junio (JUR/2018/227172) o la Audiencia Provincial de Granda en  s
su auto de 15 de septiembre de 2015 (JUR/2015/294073), entre otros, han manifestado  oe.
que: 345www.
de 2“(8… d) eE ls eT.pSti.e hmab rtee ndideo  2o0c0a9s ióranz doen ap rqouneu necli aarscere esodborre  hliap octueecsatriióon ,n oa seí slatá  soebnltiegnacdioa 
aindicqiuailrmeenntete  dae  elxaa mfinincaar  ehli pcootencteandiad,o  sdineol  Rae g‘iasqtruoé lp aqruae r elqeu earcirr eddeit óp alag o aad qcuuisailcqiuóine’r,   BOE-A-cable e
igualmente la sentencia de 3 de junio de 2004 exige al tercer poseedor una conducta 
positiva, aunque luego matice que deba demandarlo si lo conoce.
(…) Esta Sala considera que efectivamente es la Ley de Enjuiciamiento Civil y son 
los Tribunales, los que determinan quién o quiénes han de tener la consideración de 
parte procesal, así como la debida constitución de la relación jurídico procesal en cada 
caso, lo cual es materia de legalidad ordinaria y no propiamente registral
En consecuencia, y siendo interpretado a la luz de sus normas al respecto, sólo 
deberá constatar si se demandó y se requirió de pago a quien tuvo que serlo conforme a 
lo establecido en el art. 685.1 de la LEC (apartado 1.º), o si fue le fue notificada la 
existencia del procedimiento al que procediere en virtud de lo establecido en el art. 689.1 
de la LEC y a los citados efectos (apartado 2.º).”
28.  La  jurisprudencia  es  clara:  Promontoria  no  está  obligada  a  examinar  el 
contenido del Registro de la Propiedad (el núm. 3 de Córdoba en este caso) debiendo 
únicamente  cerciorarse  de  que  aquél  que  resulta  demandado  ostenta  legitimación 
pasiva.
29.  Pues bien, es un hecho no controvertido que Saffronet ha adquirido la Finca. 
Así lo acreditan tanto el auto del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Córdoba como la 
escritura de compraventa de Don José Javier Muñoz Layos (…)
30.  Toda vez que Promontoria ya realizó el ejercicio de comprobar quién era el 
titular de la Finca (y quien era el deudor bajo el préstamo objeto de ejecución) el Registro 
de la Propiedad núm. 3 de Córdoba no puede cercenar el acceso de mi mandante a la 
tutela judicial efectiva por el mero hecho de que el tracto registral no se encuentre, 
todavía, actualizado (fruto de la dejadez de la ahora demandada).
31.  Habida  cuenta  de  lo  anterior,  solicitamos,  respetuosamente,  que  se  dicte 
resolución por medio de la que se corrija la Nota de Calificación en el sentido de ordenar 
que se expida la certificación de dominio y cargas solicitada por el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción núm. 4 de Córdoba.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 27 de agosto de 2021, mantuvo 
la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria.
1.  Se debate en el presente recurso si puede expedirse certificación de cargas en 
procedimiento de ejecución hipotecaria dirigido contra quien no figura en el Registro 
como titular registral.
La  registradora  suspende  la  expedición  de  la  certificación  de  cargas  por  dos 
defectos:  el  primero  porque  la  titular  registral  de  la  finca  es  entidad  distinta  de  la 
sociedad que figura como demandada en el procedimiento, y, el segundo porque la 
competencia del procedimiento ejecutivo le corresponderá en exclusiva al Juzgado de lo 
Mercantil y no al Juzgado de Primera Instancia, al encontrarse la sociedad titular de las 
fincas, concursada en estado de liquidación.
El recurso se limita al primero de los defectos.
2.  En relación con el defecto objeto de recurso, el recurrente aporta, en la fase de  es
interposición de recurso para justificar su pretensión, documentación que acredita que el  o
appplrrr éooasccr3tteeía.cdd muiemSlonoi tie ne3hn  2ieltpao6mo   edtbesxeaepc ra legarddo iLoii,rc e iitgóalyoen l  H  dqdciopueocoe nulta temr jacucea esnrtqriittfauiaifc.iicecaianóríc naic ó nonqom u dpepeu r óeec daxaiersgl t saietesirtr.au t loalmer garietdimgai saetcnria ócln o ynp sasidesei vrsaau cbyiór onqg,u óee n e fbunae sreael    OE-A-2021-20345able en https://www.
En  efecto  el  artículo  324  de  la  Ley  Hipotecaria  comienza  señalando  que  «las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites 
previstos en los artículos siguientes (...)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
4.  Por  tanto  procede  desestimar  el  recurso,  sin  perjuicio  de  la  posibilidad  de 
presentar en el Registro la documentación ahora aportada, que será objeto de nueva 
calificación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.