BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 62 Lunes 14 de marzo de 2022 Sec. III.   Pág. 30256
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3971 Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Cocentaina,  por  la  que,  tras  la 
tramitación  del  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  se 
deniega la inscripción de la rectificación superficial y descriptiva de una finca.
En el recurso interpuesto por don C. R. C. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Cocentaina, doña María José Renart Espí, por la que, 
una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la 
inscripción de la rectificación superficial y descriptiva de una finca.
Hechos
I
En escritura de compraventa de una finca se recogía que, según la descripción 
registral,  ésta  ocupaba  una  extensión  superficial  de  46.536  metros  cuadrados.  Sin 
embargo,  los  comparecientes  manifestaban  en  dicha  escritura  que,  según  reciente 
medición,  su  superficie  era  de  29.285  metros  cuadrados,  como  resultaba  de  la 
certificación  catastral  que  se  acompañaba,  solicitándose  así,  de  forma  tácita,  la 
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Cocentaina, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento 
Hipotecario, la Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación 
del documento arriba referenciado, ha resuelto denegar la inscripción, de acuerdo con 
los siguientes:
Hechos:
Escritura  pública  por  la  que  don  J.  A.  G.  E.  vende  a  don  C.  R.  C.  la  finca 
registral 1131 del término municipal de Millena, la cual tuvo entrada en este Registro el 
día 9 de julio de 2021, bajo el asiento de presentación 92 del diario 141. En fecha 30 de 
julio de 2021 se inició el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se 
practicaron  las  notificaciones  a  los  titulares  registrales  y  catastrales  de  las  fincas 
colindantes, en concreto se notificó a los herederos de don A. L. S., el día 25 de agosto 
de 2021, y en fecha 17 de septiembre de 2021 se presentaron alegaciones por su hoy 
viuda doña J. G. R., ratificadas las mismas por su hijo y heredero don F. L. G.
Dicha finca ocupa una extensión superficial de 46.536 m2, si bien los comparecientes  s
manifiestan que, según reciente medición su superficie es de 29.285 m2 como resulta de  e.
la certificación catastral que se acompaña, solicitándose la tramitación del artículo 199  w.
de la Ley Hipotecaria. 71ww
acreTdriatam imtaeddoi aenl tere fceoripdioa  pdroecl etdeismtaiemneton,t od oqñuae  J.s eG .a Rco.,m vpiuadñaa  dael  deofne cAto. , Lm. Sa.n, ifcieosmtao  ssue 
olap orespicrieósne an talac iróenc tgifricáaficciaó nd ep relat epnadricdeal aa lceagtaansdtroa lq 1u2e9 e ul nparo pmoortcoiór np rdeete ntedrere innoc oqrupeo raern  elan   BOE-A-cable e
realidad física no forma parte de su finca.
Al efecto, reconoce que en documento privado (documento que acompaña) don A. L. 
S. y doña M. L. R. (anterior titular de la registral 1131) acordaron la segregación de 11 
áreas y 90 centiáreas de la finca 1132 y su posterior venta a favor de doña M. L. R. Dicha 
segregación no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad.
Doña J. manifiesta en su escrito que “El error en la grafía catastral se produce en la 
línea de delimitación trazada por mor de dicha segregación y venta, en que se traza una 
línea oblicua que no se corresponde con la porción vendida y segregada, ya que se 
trataba de dos pequeños campos situados en un plano inferior, englobándose en la 
cartografía catastral una porción de terreno de 743 m2 que no corresponden a D. C. R. y 
que pertenecen a la parcela 130”.
Se acompaña base gráfica alternativa de la que resulta la cartografía propuesta por 
la colindante, así como copia del plano catastral antiguo expedida por el Ayuntamiento 
de Millena en la que se observa claramente que la parcela 129 no lindaba con camino.
Fundamentos de Derecho:
Si bien el documento privado presentado no produce efectos frente a terceros, 
conforme  al  artículo  1127  del  Código  Civil,  lo  cierto  es  que  del  plano  cartográfico 
expedido por el Ayuntamiento de Millena y de la consulta efectuada por la registradora 
que suscribe de los antecedentes catastrales de la parcela en cuestión (cartografía 
catastral de 22 de noviembre de 2001), se observa que la parcela 129 no tenía acceso al 
camino  situado  al  este  de  la  parcela  130,  habiéndose  producido  una  modificación 
posterior de la cartografía catastral.
De esta circunstancia y de la oposición formulada por el colindante en los términos 
expuestos, resulta que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible 
segregación encubierta, que no ha tenido acceso al Registro, y la consiguiente invasión 
de una finca colindante inmatriculada.
Por todo ello, se estiman fundadas las alegaciones efectuadas de conformidad con el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria que dispone en su párrafo cuarto lo siguiente: “El 
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma 
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En 
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá 
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá 
ser recurrida conforme a las normas generales”.
En consecuencia, se deniega la inscripción solicitada.
Queda prorrogado el asiento de presentación por plazo de 60 días hábiles a contar 
desde la fecha de la última notificación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al interesado y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días hábiles.
Se notifica esta calificación al funcionario autorizante y al presentante, prorrogándose 
el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la última 
notificación de este acuerdo (Art 322 y 323 LH)
Esta nota de calificación negativa podrá (…)
Cocentaina a treinta de septiembre del año dos mil veintiuno La Registradora (firma 
ilegible) Fdo. Doña María José Renart Espí.» es
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. R. C. interpuso recurso el día 23 de 
noviembre de 2021 con arreglo a las siguientes alegaciones:
«Hechos:
Primero. Esta  parte  solicita  la  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Cocentaina de escritura de compraventa a mi favor, otorgada ante la Notario de Alicante, 
Dña. María Cristina Clemente Buendía, en fecha 9 de septiembre de 2020, protocolo mil 
cuatrocientos once, respecto de la finca registral núm. 1131, Código de Registro Único 
Asignado núm. 03006000397109. Esta parte no insta la tramitación del procedimiento del 
art. 199 LH ni presenta representación gráfica alternativa a la ya obrante en el registro 
(…)
Segundo. Primera  calificación  desfavorable.  Asiento  1355  Diario  139,  de  1  de 
febrero de 2021. Escuetamente señala la registradora que ha habido una colindante que 
se opone a mi derecho. A dicha calificación desfavorable no se acompaña documento 
alguno  en  los  que  pretende  apoyarse  la  colindante.  En  la  propia  calificación  se 
entrecomilla  la  alegación  de  Dña.  J.  G.  R.,  que  sin  acreditar  legitimidad  ni  título, 
manifiesta que con mi título invado la parcela de su esposo. La registradora manifiesta 
estimar esta alegación y deniega la inscripción de mi título, señalando que:
“Habiéndose formulado oposición por la colindante y entendiéndose justificadas las 
alegaciones  presentadas,  no  cabe  la  inscripción  de  la  base  gráfica  catastral  y,  en 
consecuencia,  no  puede  inscribirse  la  compraventa  sin  contar  con  el  expreso 
consentimiento de los otorgantes o de su presentante” (…)
Como vemos, la registradora indica que no se inscribe mi título por no contar con el 
expreso consentimiento de los otorgantes. Sin embargo, es público y manifiesto que la 
escritura  de  compraventa  que  se  eleva  a  su  inscripción  contiene,  precisamente,  el 
consentimiento expreso de sus otorgantes.
Tercero. Esta  pretendida  opositora  no  acredita  (1)  Legitimidad  como  titular 
dominical de la finca colindante, es decir, de la parcela 130 del polígono 1; (2) Ni aporta 
prueba documental del título que pretende ostentar; (3) ni aporta documento gráfico que 
haga prueba de su hipótesis.
Cuarto. En  el  año  2018,  se  inscribió  por  la  misma  registradora,  escritura  de 
compraventa de fecha 23 de octubre, a favor de D. J. A. G. E., donde la finca aparece 
con las mismas condiciones físicas y jurídicas que se recogen en la escritura de fecha 9 
de septiembre de 2020, respecto de la que se me deniega la inscripción (…)
Título Superficie según título Supeficie [sic] según ficha catastral que se acompaña
Escritura de compraventa de 23.10.2018 a favor de D. J. A. G. E. 4,6536 HA 29.285 m2.
Escritura de compraventa de 09.09.2020 a favor de D. C. R. C. 4,6536 HA 29.285 m2.
Quinto. La ficha catastral que forma parte y se anexa a la escritura de fecha 9 de 
septiembre de 2020 cuya inscripción se deniega, tiene el mismo contenido que la que se 
acompañó a la escritura de compraventa previa, de 23 de octubre antes señalada, y que, 
reiteramos, la misma registradora inscribió el 9 de noviembre de 2018. Esta parte no 
aporta a la solicitud de inscripción de su escritura de compraventa de 9 de noviembre 
de 2020. ninguna base gráfica alternativa que justifique la aplicación del art. 199 LH. es
Sexto. Con fecha 17 de junio de 2021, se me da traslado de las alegaciones de  o
Dña. J. G. con la documentación que la misma presentó. Se puede comprobar que lo  w.
púinantenicrtoea sllqaau deda e, a scGinoe mqoupNeae ñdt,ai c shaoo bssr ued  oelcasu cmqriuteoen  tdosese   pohupaeo dscaiocnlioó ernen aeedrsvo a ury nl aad  defoelitnsocecraoipdpcoiia ó lnod sfeí s liuicnnada eq suc ead peat upfraoarr emdceea    2022-3971n https://ww
en  la  ficha  catastral  que  acompaña  a  mi  escritura  que,  recordamos,  es  la  misma
descripción que contenía la escritura de 23 de octubre de 2018 que la registradora sí 
procedió a inscribir (…)
Séptimo. Entendiendo  que  la  registradora  ha  cometido  un  error  al  calificar 
desfavorablemente  la  inscripción  de  mi  título  por  “no  contar  con  el  consentimiento 
expreso  de  los  otorgantes”  como  dice  su  escrito  de  calificación  y  porque  dicha 
calificación no pudo apoyarse en unas fotocopias de unas ortofotos de GeoNet, esta 
parte vuelve a instar la inscripción de su escritura de compraventa.
Octavo. Segunda calificación desfavorable. Asiento 92 Diario 141, de 9 de julio 
de 2021. El 30 de septiembre de 2021, la registradora firma nuevamente una calificación 
desfavorable a la solicitud de inscripción de mi título de compraventa. Esta vez la 
registradora parece pretender justificar su calificación desfavorable en la existencia de 
una supuesta segregación que ella misma indica que no ha accedido a Registro, y que 
según su criterio pudiera dar lugar a una modificación de superficies y linderos. Dicha 
modificación que pretende la opositora y a la que da voz la registradora, restaría y 
detraería de mi parcela (129, polígono 1) más de 700 m2, para dárselos a la colindante 
parcela (130, polígono 1), y me dejaría, además, sin salida a camino público.
En el FD, la registradora manifiesta que “del plano cartográfico expedido por el 
Ayuntamiento de Millena y de la consulta efectuada por la registradora que suscribe de 
los antecedentes catastrales de la parcela en cuestión (cartografía catastral de 22 de 
noviembre de 2001), se observa que la parcela 129 no tenía acceso al camino situado al 
este  de  la  parcela  130,  habiéndose  producido  una  modificación  posterior  de  la 
cartografía catastral.” (…)
La registradora tiene en cuenta para calificar desfavorablemente la inscripción un 
documento privado (que ella misma dice que no produce efectos frente a terceros) y una 
cartografía del año 2001 (que tampoco aporta con su calificación). Se desconoce si la 
registradora tiene algún interés personal en este asunto, pero si hubiera accedido a la 
página  oficial  del  Instituto  Geográfico  Nacional  (IGN),  específicamente  al  Archivo 
Topográfico  del  IGN  –http://www.ign.es/web/mapasantiguos/index.html#set-showTools– 
hubiera podido comprobar que la parcela 129 (la mía) tiene acceso al camino que ella 
identifica como “al este de la parcela 130”.
(…) se observa que desde el año 1997, al menos, la parcela 129 tiene acceso al 
camino común que está situado al este de las parcelas 129 y 130. En este caso, siendo 
evidente  el  error  en  el  que  ha  incurrido  la  registradora  en  el  procedimiento  de 
investigación  y  calificación,  considero  que  debe  estimarse  el  presente  recurso  e 
inscribirse mi título, tal y como se solicitó en su momento.
Por otro lado, no especifica en qué sentido y en base a qué hechos, actos o negocios 
jurídicos se modificó la cartografía catastral, para poder conocer el razonamiento lógico-
jurídico seguido en el proceso de calificación y poder defender mis derechos como 
interesado en este expediente.
Noveno. En la mencionada calificación desfavorable, la registradora manifiesta que 
la opositora (que no acredita ser titular dominical de la parcela colindante) presentó un 
documento privado de segregación que no nunca ha tenido acceso al registro de la 
propiedad. Si bien dicho documento privado no puede perjudicar mi derecho por no tener 
efectos  frente  a  terceros,  llama  la  atención  que  la  registradora  no  acompañó  a  la 
notificación de calificación desfavorable dicho documento, para que sea estudiado por 
esta parte para su defensa.
Décimo. En la mencionada calificación desfavorable, la registradora manifiesta que 
la opositora presenta “base gráfica alternativa”. Como vemos,  por mi parte, como  es
instante de la inscripción de mi título de propiedad, no presentó ninguna “base gráfica  o
manRElusetaee gnlrvaiinsfa iate crptosoivat.laiarnc ”d qeqaulaunecet,ei  ó ejunlans   ctqsiofuuinq e udu epína ral,ea  s“r beetraanasltmiaze ói tega nrscá uiócf iancmat ada saeritl drtueoonr,  n eeapnntri o vdfcaeoe”cc dhquiamum ei1ee 4snne ttodo a e qdj usuesee trpe ent icaeut mnilfaiccb aasr eect iugódvrneeo  g d2aae0cc 2iccó1ean,sb  ouqid nuaaae.l     OE-A-2022-3971able en https://www.
Undécimo. En la mencionada calificación desfavorable, la registradora manifiesta 
que existe un plano cartográfico del ayuntamiento de Millena, y una cartografía catastral 
de 22 de noviembre de 2001 (no acompaña dicha cartografía, para una correcta defensa 
de esta parte), donde se observa que la parcela 129 (la mía) no tenía -supuestamente- 
acceso al camino situado al este de la parcela 130. Pues bien, el plano municipal no 
enerva  el plano catastral expedido con  carácter previo a mi  escritura, donde se ve 
claramente que mi parcela tiene acceso por el camino (…), polígono 1, parcela 9011. 
Asimismo, la registradora no puede oponerse a la descripción física de mi finca cuando 
dicha  descripción  es  la  misma  que  se  contempló  válida  en  las  dos  transmisiones 
anteriores a mi título. Por lo que cabría preguntarse, ¿Por qué la registradora no enarboló 
la cartografía de 22 de noviembre de 2001, para impedir la inscripción de los dos títulos 
precedentes al mío y contemplan la misma descripción literal y física que mi escritura?
Duodécimo. En la mencionada calificación desfavorable, la registradora manifiesta que 
“resulta que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación 
encubierta, que no ha tenido acceso al Registro, y la consiguiente invasión de una finca 
colindante inmatriculada”. Como vemos, la registradora perjudica a esta parte con la no 
inscripción de su título, al poner en valor superior una supuesta segregación que, de existir, 
no puede perjudicarme como tercero de buena fe, pues la pretendida segregación, según 
reconoce la propia registradora, nunca ha tenido acceso al registro.
Decimotercero. En  la  mencionada  calificación  desfavorable,  la  registradora 
manifiesta, en cuanto a los modos de impugnación de la misma, entre otros, que: “Si el 
recurso se fundara de forma exclusiva o junto a otros motivos, en una infracción de las 
normas del derecho autonómico catalán debe interponerse ante la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat y contra las resoluciones expresas o 
presuntas  de  esta  Dirección  General,  puede  recurrirse,  a  su  vez,  ante  el  órgano 
jurisdiccional competente, todo ello conforme a la Ley 4/2005 de 8 de Abril del Parlament 
de Catalunya” (…) Como vemos, este es otro ejemplo de que en la calificación que nos 
ocupa no existe el mínimo rigor ni respeto por mi derecho de propiedad ni por mi derecho 
a defenderme ante la arbitrariedad de la registradora que me invita a recurrir ante un 
órgano administrativo catalán y atendiendo a normas catalanas.
Decimocuarto. Habida cuenta que de la calificación desfavorable no acompaña 
algunos documentos en que la registradora indica apoyarse, como es la cartografía del 
año 2001, así como la supuesta segregación, se requiere por escrito copia de todos los 
documentos que pudieron apoyar las alegaciones de doña J. G.
Decimoquinto. Con fecha 11 de noviembre de 2021 por la registradora se suscribe 
certificado en el que dice que Dña. J. G. acompañó a sus alegaciones (1) copia de 
plano municipal y, (2) base gráfica alternativa. En la alegación segunda del escrito de 
Dña. J. G., ésta dice que acompaña como documento n.º dos un documento privado de 
segregación.  La  registradora  no  traslada  a  esta  parte  copia  de  dicho  documento 
aportado por la opositora, certificando, falsamente, que la opositora sólo a [sic] aportado 
dos documentos.
Entendiendo que la calificación de la registradora es contraria a Derecho, y sin perjuicio 
de  las  acciones  penales  que  correspondan,  a  través  de  este  recurso,  se  solicita  la 
correspondiente rectificación de la calificación, procediendo a la inscripción de mi título.
A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes fundamentos de Derecho:
A. (…)
B. De fondo. s
Primero. Incorrecta aplicación del procedimiento del art. 199 LH. w.b
plorso csLeuadp irumeegiseistnottrsoa  dsceouñraaali flaaicpdaloidcsoa  e,d nse i nere l jucatsritft.iic fi1ac9ac9icó iónLn Hd ,ee y nc  acdabeuirdesaác hndode,o  laemsse  fd icneoccnair s,e  srlleiong  uiqsnutr eag lrseaesv .ed ép earljguuicnioo , deel   OE-A-2022-39able en https://
La  doctrina  científica  distingue,  básicamente,  tres  procedimientos  referidos  a 
rectificaciones  descriptivas  (fuente:  Carlos  Amérigo  Alonso.  Registrador  de  la 
Propiedad):
– Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie 
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación 
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, 
y letra b de la Ley Hipotecaria, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con 
posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la 
inscripción “a los titulares registrales de las fincas colindantes.
– Los que persiguen y permiten inscribir rectificaciones superficiales no superiores 
al  10%  de  la  cabida  inscrita,  pero  con  simultánea  inscripción  de  la  representación 
geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el 
artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, 
prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su 
cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que 
previamente constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está 
dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros.
– Los  que  persiguen  y  suelen  permitir  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de 
cualquier naturaleza (tanto de superficie como de linderos), de cualquier magnitud (> ó < 
al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la 
representación geográfica de la finca. Esto ocurre con el procedimiento del artículo 199 
LH y con el procedimiento del art. 201.1 LH. Ambos son procedimientos cualificados e 
incluyen con carácter previo a la potencial inscripción, la notificación a colindantes y 
demás interesados, publicaciones en el BOE, publicaciones de alertas registrales y 
audiencia a los interesados para alegar lo que estimen oportuno. La mayor complejidad y 
grantía [sic] de publicidad de estos procedimientos, se debe a la mayor trascendencia y 
alcance de la modificación de la descripción literal y de la descripción gráfica que el 
instante de la inscripción solicita se realice por el registrador.
En  el  caso  que  nos  ocupa,  no  procede  la  tramitación  de  este  procedimiento 
cualificado del art. 199 LH, puesto que (1) No se ha solicitado expresamente por esta 
parte la tramitación de dicho procedimiento; y, además, (2) La escritura que se solicita 
inscribir  –de  9  de  septiembre  de  2020–  contiene  la  misma  descripción  literal  y  se 
acompaña de ficha catastral, con la misma descripción gráfica, que acompañó a la 
escritura de compraventa –de 23 de octubre de 2018– que podemos comprobar que sí 
se inscribió a favor de D. J. A. G. E., que es quien me vende a mí la parcela, en 
escriturar pública que la registradora no ha tenido a bien inscribir y que ha calificado 
desfavorable.
Título Superficie según título Supeficie [sic] según ficha catastral que se acompaña.
Escritura de compraventa de 23.10.2018 a favor de D. J. A. G. E. 4,6536 HA 29.285 m2.
Escritura de compraventa de 09.09.2020 a favor de D. C. R. C. 4,6536 HA 29.285 m2.
A más abundamiento, la propia Dirección General de Registros y Notariado, en 
adelante, DGRN, ha señalado en innumerables resoluciones que el registrador no debe 
generalizar el procedimiento del artículo 199 LH sobre el más simplificado del artículo 9 
LH (entre otras, Resolución de 27 de septiembre de 2018). Máxime cuando estamos en 
un supuesto donde la escritura cuya inscripción se solicita contiene la misma descripción 
–registral y catastral– que aparece en el título previamente inscrito. es
Segundo. Vulneración del artículo 14 de la Constitución Española. w.
regisCtoraml oq usee n oasp roeccuiap ac,l aerla cmoemnptera dao rl ap rveivsitoa  ddee el stíttau lfoin cpar,e vDia. mJ.e An.t eG .in Es.c r–itqou ea  elsa  qfuiniecan 
msí ep rlao cveedniód ea  ain mscí–ri bpirr essue dnetóre scuh oe sdcer itpurroap dieed acodm repcroagveidnot ae na nlate e lsac mritiusrma.a registradora que
Tanto la descripción literal de la finca, recogida en la escritura del señalado señor G. 
E., como la descripción que aparece en la ficha catastral que se acompañó a dicho título, 
son las mismas que se recogen en mi escritura. No obstante, en el caso del título del 
señor G. E., la registradora aplica el art. 9 bis LH, tal y como se lee en la Nota Simple 
que expide la misma tras inscribir la escritura; mientras que a mi escritura, que contiene 
la misma descripción literal y gráfica que la anterior escritura, le aplica el art. 199 LH.
¿Cuál es el motivo que mueve a la misma registradora, doña María-José Renart 
Espí, a dar un trato distinto a supuestos de hecho iguales?
Estamos ante una palmaria infracción del ordenamiento jurídico que está provocando 
a esta parte un grave perjuicio en el ejercicio de su derecho a tener inscrito su título, al 
igual que hizo el comprador precedente, lo que supone una flagrante vulneración del 
artículo 14 CE.
Tercero. El procedimiento cualificado del artículo 199 LH es rogado.
Señala la Ley que los procedimientos se inciarán [sic] a instancia de parte o de oficio 
(art. 54 Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas, en adelante, LPACAP).
En el caso que nos ocupa, esta parte no ha instado la tramitación del procedimiento 
agravado del art. 199 LH. Esta parte no ha solicitado, junto con la solicitud de inscripción 
del título de compraventa de 9 de septiembre de 2020, la modificación de la descripción 
literal de la finca, o la modificación de la representación gráfica.
La Dirección General de Registros y del Notariado sólo “flexibiliza” la aplicación del 
art. 199 LH en los supuesto en que, aun no solicitándolo expresamente el instante de la 
inscripción  del  título,  dicho  título  notarial  contiene  una  descripción  distinta  a  la 
previamente recogida en el registro de la propiedad, supuesto que no se da en el caso 
que nos ocupa pues, recordemos que tanto la descripción literal de la cabida de la finca 
(4,6536 HA), como la descripción de la cabida catastral (29.285 m2) es la misma que 
contempla el registro de la propiedad.
Se  desconoce  el  interés  que  pueda  explicar  que  la  registradora  iniciara  dicho 
procedimiento, de oficio y bajo su propia responsabilidad, máxime cuando dos años 
antes,  ante  una  compraventa  que  recoge  la  misma  descripción  literal  y  catastral 
(compraventa de 23 de octubre de 2018), la misma registradora sí que procedió a 
inscribir el título, sin iniciar el procedimiento del art. 199 LH, sino que encausando el 
supuesto en el procedimiento regulado en el art. 9 bis LH.
La DGRN sostiene que no cabe entender que existe rogación sin más, incluso 
cuando se da un supuesto en que se incorpora un plano –junto al acta de final de obra– 
del que resulta una superficie distinta de la que consta en el registro. En casos como así, 
la DGRN se plantea si ha existido una verdadera rogación para la inscripción de la 
representación georreferenciada de la finca que pudiera dar lugar a una rectificación de 
cabida, contestando negativamente, sobre la base de que en la escritura, a pesar de 
incorporarse dicho plano o representación gráfica, no se había realizado una descripción 
literaria de la finca distinta de la registral, lo que se considera presupuesto para que 
dicha rogación se produzca (entre otras, Resolución DGRN de 10 de abril de 2018).
Cuarto. La calificación desfavorable que dice basarse en el art. 199 LH, tampoco 
observa el contenido de este art.
Para el caso de que quiera sostenerse por la registradora la aplicación del art. 199  s
LH, indicar que dicha aplicación tampoco observa el contenido del precepto, toda vez  oe.
que en base al mismo el registrador sólo podría denegar la inscripción si la identificación  w.
gráf–ic aO dtrea l ab afisnec ag rcáofiicnac idiniescrari tean. todo o en parte con: 2022-3971n https://ww
– El dominio público.
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 revoca la calificación registral negativa 
en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un 
colindante que alegaba “...la ocupación de un ‘patinillo’ que supuestamente pertenece a 
la finca colindante, invocando al efecto la situación catastral de la misma”, argumentando 
que la rectificación de la cabida se pretendía con base precisamente a una inscripción de 
una representación gráfica catastral y respetando esta.
Distinto sería el caso en que se ha practicado una previa inscripción con base en una 
certificación  catastral  que  se  pretende  rectificar  posteriormente  aportando  una 
representación gráfica alternativa.
En el supuesto que nos ocupa, la pretendida colindante no demuestra la existencia 
de “otra base gráfica inscrita”, entendiendo por tal la cartografía catastral, los certificados 
gráficos y descriptivos que realiza Catastro (art. 10 LH), que han de estar, como dice el 
art. 199 LH inscritos. Lo que presenta la opositora es un informe de parte que ha 
presentado en Catastro, en fecha 14 de septiembre de 2021, para instar ella, una 
alteración catastral.
La base gráfica inscrita es la que se inscribió con ocasión de la compraventa anterior 
a la mía -a favor de D. J. A. G. E.–cuya escritura es coincidente, en la descripción literal y 
gráfica, con la recogida en mi escritura.
Es por ello que esta parte desconoce cómo puede sostener la registradora que se 
estima fundada la alegación de la opositora referida a una segregación que no ha tenido 
acceso a registro.
Tampoco se da la coincidencia de mi finca con trozo de terrenos del camino público. 
Es más, tal y como se indica en la ficha catastral que acompaña a la escritura, mi parcela 
da al camino (…), polígono 1, parcela 9011. Esta ficha que acompaña a mi escritura tiene 
el  mismo  contenido  que  la  ficha  catastral  que  acompañó  a  la  escritura  del  titular 
precedente, D. J. A. G. E.
Por tanto, la registradora debió comprobar que no se da ninguno de los supuestos 
que sustente la aplicación del art. 199 LH, sin que la mera oposición de quien no ha 
acreditado  ser  titular  registral  de  la  finca  colindante  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción.
Es más, esta parte no presenta ninguna base gráfica alternativa que pugne con la 
descripción ya contemplada en el registro de la propiedad. Quien insta una modificación 
de cabida, alterando lo contemplado en el registro de la propiedad y en catastro es la 
propia opositora, que presenta ante catastro, en fecha 14 de septiembre de 2021 -casi 
un  año  después  de  que  yo  presentara  la  solicitud  de  inscripción  de  mi  título  de 
compraventa  (06.11.2020)-,  un  informe  de  validación  gráfica  que  sí  modifica  la 
descripción registral y catastral. La validación positiva de dicha representación gráfica 
interesada  por  la  opositora,  sólo  lo  es  a  efectos  de  los  requisitos  técnicos  de  la 
representación, y no supone el visto bueno a ninguna operación jurídica, máxime cuando 
se pretende alterar una descripción de una finca de la que soy titular sin que se me haya 
notificado, lo que redundaría en la nulidad de dicha alteración catastral posterior a mi 
solicitud de inscripción de mi título.
La base gráfica alternativa presentada por la opositora, no puede tener validez ya 
que debió contar con mi consentimiento, como titular de la finca, sin que se me haya 
siquiera  dado  audiencia  en  el  procedimiento  de  alteración  catastral  iniciado  por  la 
opositora. En este sentido, recordar la Dirección General del Catastro y de la Dirección 
General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  Resolución  Conjunta  de  23  de 
septiembre de 2020, señalan que: es
“Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente  w.
incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea  71ww
dinesbcerirbáib cleo netna re, l eRne gtoisdtoro ,c yaas oq,u ceo lna  reelp creosnesnetnatcimióine ndteo  ladse  psaursc etliatusl acroelsin dya, natdees mafáesc,t asdearás 
objeto de calificación por el registrador.”
Es  más,  no  se  entiende  por  qué  la  registradora  no  procedió,  al  menos,  a  la 
inscripción parcial del título de esta parte, máxime cuando se solicita expresamente, 
tanto en la propia escritura –folio 6, penúltimo párrafo– como en el modelo normalizado 
de ese Registro (apartado C), en fecha 6 de noviembre de 2020 (…)
Quinto. Indefensión. Vulneración del art. 24 CE. Vulneración del pleno ejercicio de 
mi derecho de propiedad. Art. 33 CE. Vulneración del artículo 9.3 CE.
Como hemos visto, no hay justificación en ley para el inicio de un procedimiento de 
rectificación de cabida de fincas registrales, mediante el que, o con objeto de dar voz a 
una de las fincas colindantes que no acredita (1) ni legitimidad, (2) ni título, se me 
compele a defender mi legítimo derecho de dicho ataque.
No  hay  justificación  en  la  legislación,  para  poner  por  encima  de  un  derecho 
reconocido  por  fedatario  público,  como  es  mi  derecho  de  propiedad,  una  simple 
alegación mediante la que se manifiesta que hace años hubo una segregación -realizada 
supuestamente por los más antiguos dueños de las fincas- que no tuvo acceso al 
registro ni está en escritura pública alguna: y que implicaría que 743 m2 de mi finca 
rústica 129, polígono 1, pasarían y se agregarían a favor de la finca 130, polígono 1.
No es de justicia y causa grave indefensión, que la registradora pretenda dar validez 
y efectos -sobre y perjudicando mi título, mi derecho recogido en un instrumento público- 
a una supuesta segregación, que de existir solo lo sería en documento privado. Una 
pretendida  segregación  de  la  que  no  se  tiene  noticia  al  momento  de  realizar  la 
compraventa, puesto que no consta en el Registro de la Propiedad ni en Catastro. Ni se 
conoce  a  la  fecha  de  este  recurso  toda  vez  que,  aunque  se  ha  solictado  [sic] 
expresamente se le diera traslado de dicho documento, la registradora no nos ha dado 
copia de la supuesta segregación, certificando que la opositora sólo ha presentado un 
plano del ayuntamiento y una base gráfica alternativa, pero no copia de la pretendida 
segregación que, no obstante, eleva por encima de mi título de compraventa.
Como vemos, la actuación de la registradora ha sido de una constante ocultación y 
opacidad. Habida cuenta que junto con la calificación desfavorable que se basa en la 
supuesta  segregación  no  se  acompaña  dicho  documento,  esta  parte  solicitó, 
expresamente copia de las alegaciones y de los documentos que presentó Dña. J. G. R. 
No  obstante,  mediante  otro  signo  de  menosprecio  del  derecho  de  esta  parte,  la 
registradora no traslada el “documento privado de segregación” en que dice basarse la 
alegación de la opositora. Tanto la opositora como la registradora pretenden apoyarse en 
una pretendida segregación recogida en un documento privado que no ha tenido acceso 
al registro de la propiedad.
Como decimos, llama poderosamente la atención que en el certificado expedido por 
la registradora en fecha 11 de noviembre de 2021, en el que enumera los documentos 
aportados por la opositora junto a su escrito de alegaciones, no se encuentra contrato o 
acuerdo  alguno  de  la  supuesta  segregación  sobre  la  que  toda  la  alegación  de  la 
opositora órbita, y a la que la registradora da la validez y el efecto de servir como 
impedimento al ejercicio de mi derecho a que la misma servidora pública inscriba mi 
título.
Recibida dicha certificación, esta parte llama al Registro a los efectos de que le 
expliquen por qué no se aporta el documento privado sobre el que se basa y al que hace 
referencia el escrito de Dña. J. G., indicando ésta que lo aporta como documento n.º dos. 
Por parte del registro se me indica, telefónicamente, que se trata de un documento 
privado que está protegido por por [sic] la normativa de protección de datos. Frente a  e.e
dicha explicación  esta  parte  se encuentra  indignado y violentado en su derecho a  w.b
defenderse. No es de recibo que no se ponga de manifiesto a esta parte los documentos  71ww
ienns clorisp cqiuóen  ldae o mpoi esistocrriatu draic.e apoyarse y que han servido a la registradora para impedir la
negaLtaiv aD GbaRsNa,d ae ne xRcleussoivluacmióenn ted ee n5  lad eo pjousniicoió dne d e2 0u1n9 c, orleinvdoacnat el,a  ecna ulifnic eaxcpióend ierengteis tdraell 
artículo 199 LH, declarando que, “...no es razonable entender que la mera oposición que
no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien 
formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa”.
Es contrario al ordenamiento jurídico y dificulta el despliegue de mi derecho de 
propiedad en toda la extensión que me permite la norma, que se pretenda ahora hacer 
valer y dar relevancia –en perjuicio de mi legítimo derecho de propiedad– a una supuesta 
segregación que nunca ha tenido publicidad y de la que ni siquiera se me permite 
conocer el supuesto contrato privado que la recoge.
La Resolución DGRN de 24 de abril de 2018 revoca la calificación registral negativa 
en  un  expediente  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  basada  en  la  oposición 
manifestada por un interesado. En un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
se presenta oposición por quien dice ser titular de una parcela catastral colindante, 
invocando que el dibujo resultante de la cartografía catastral de la finca cuya rectificación 
de cabida se pretendía no era correcto y que suponía el perjuicio de un supuesto 
derecho de paso. La DGRN rechaza la calificación negativa, argumentando que ni de la 
documentación presentada resultaba la existencia de ese derecho de paso cuyo perjuicio 
se alegaba, ni la rectificación de cabida supone necesariamente el perjuicio de un 
derecho de paso preexistente, de existir este. En el caso que nos ocupa, no consta en el 
Registro de la Propiedad ninguna segregación operada en la finca que he comprado, por 
lo que no puede prosperar la pretensión de la opositora de hacer valer dicha segregación 
en detrimento de mi derecho de propiedad recogido en título público.
Cuando yo valoré comprar la finca que nos ocupa comprobé tanto lo recogido en el 
Registro de la Propiedad como en Catastro, y en ambos registros públicos no se hacía 
mención a segregación alguna ni que la finca fuera una suerte de isla sin acceso a 
camino público. Es más, en la ficha catastral vigente al momento de la compra se ve 
claramente que la finca tiene acceso desde camino público denominado Camino (…), 
polígono 1, parcela 9011.
La actuación que se impguna [sic] vulnera claramente el art. 33 CE, referido al 
derecho de propiedad, pues se pretende que yo pierda 743 m2 y el acceso a camino 
público.  Derecho  de  propiedad  de  cuya  disposición  no  puedo  disfrutar  plenamente 
debido a la errónea calificación desfavorable de la registradora.
La registradora está sometida también al ordenamiento jurídico (art. 9.1 CE), y como 
servidora pública debe remover los obstáculos para el ejercicio de mi derecho económico 
(Art. 9.2 CE), debiendo responder de cualquier arbitrariedad en el ejercicio de sus 
funciones (art. 9.3 CE), tanto a nivel administrativo como a penal.
Recordamos, asimismo, la Resolución DGRN de 11 de mayo de 2018, que revoca la 
calificación registral que había desestimado la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada de una porción segregada de finca, respecto de la que se aportaba 
certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la porción segregada, para lo 
que se había tramitado con arreglo al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, calificación 
registral negativa basada en la oposición de quien alegaba ser titular de una parcela 
catastral colindante, alegando una posible invasión de su finca sobre la base de la 
información contenida en el geoportal del Colegio de Registradores. La razón básica 
parece ser la coincidencia entre la porción segregada y la certificación catastral, sin que 
se hubiera cuestionado la exactitud de los planos catastrales, y en que no se justificaba 
la posible invasión de una finca registral colindante, en cuanto el que se oponía alegaba 
ser titular solo de una parcela catastral. Señalando la DGRN que, “...en el presente caso 
no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la 
inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en  es
base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre  o
clcagaeore grloitpunipfomdiocsareaitnbnactlitleeó a  dnccie inoóclvm naaC toasdo sieóclteorln agn Rlis oddee eegcd siuesuce tnrrnRiaapcde tiioagvpr aias d rtsyercea  egl dalrafoá u irfnneiccsdsaaca.t .ram.di pseeTct raniéaóltslena ts  asd e eeyang  f diúlralemna l  r aeepecpnrli erolaescncsuoeeenns ntt nartdaoa estciinttfióeeivcn raam qsdguiionóreá anq fn iucrd eeaqes  uc duoeueltn na ldta aou d dcffeaiienn   cclalaaaal      OE-A-2022-3971able en https://www.
segregada,  sin  identificar  la  concreta  finca  registral  presuntamente  afectada  por  la
pretendida inscripción de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son 
las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica 
georreferenciada de la finca (cfr. Resoluciones de 13 de septiembre de 2017 y 10 de abril 
de 2018). Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio 
de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es 
extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que 
no esté debidamente, fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien 
formula  tal  oposición,  pueda  hacer  derivar  el  procedimiento  a  la  jurisdicción 
contenciosa…”
Quinto [sic]. Vulneración del procedimiento legalmente establecido. Artículo 18 LH.
La registradora debió cumplir lo indicado por el art. 18 LH, siguiendo las pautas ahí 
marcadas para la calificación, y verificar que se daban los requisitos necesarios para la 
calificación, a saber:
– Legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya 
virtud se solicita la inscripción. En el caso que nos ocupa, verificar la legalidad de la 
escritura de 9 de septiembre de 2020. No existe ningún reparo de la registradora a este 
respecto.
– Capacidad de los otorgantes. No existe ningún reparo de la registradora a este 
respecto.
– Validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras, por lo que de ellas 
resulte y de los asientos. No existe ningún reparo de la registradora respecto de la 
validez del contenido de la escritura de 9 de septiembre de 2020, tampoco se justifica 
por la registradora que de un asiento previo resulte que la escritura no es válida.
Como se aprecia, los tres aspectos que debió analizar la registradora arrojan como 
conclusión que la escritura de 9 de septiembre de 2020 debió inscribirse, tal y como se 
hizo -por la misma registradora- respecto de la escritura –también de compraventa– 
de 23 de octubre de 2018.
La registradora inscribió la escritura previa, de 23 de octubre de 2018, en base al 
artículo 19 bis LH. Resulta arbitrario que ahora, con la escritura de 9 de septiembre 
de 2020, que tiene el mismo contenido, no se aplique el artículo 19 bis LH y se imponga, 
sin haberlo solicitado yo ni haber presentado una base gráfica alternativa, la apertura de 
un procedimiento de agravado de rectificación de cabida del artículo 199 LH.
Sexto. Falta de legitimidad de la opositora a la inscripción de mi escritura.
Asimismo, recordar que, aparte del importantísimo hecho de que esta parte no 
presentó ninguna representación gráfica distinta de la que ya obraba en el Registro, con 
ocasión de la escritura de compraventa que con anterioridad a la mía se inscribió, hay 
que señalar que doña J. G. R. no ha acreditado legitimación en el procedimiento como 
titular registral de la finca colindante.
Sin embargo, la registradora da voz a doña J. G. como si de un titular dominical se 
tratara y se acusa a esta parte de quererse adueñar de unos terrenos que, al parecer, en 
su día y sin acceso a registro público, negoció algún familiar de doña J. G.
Séptimo. Nulidad de pleno derecho. Artículo 47 LPACAP.
La actuación de la registradora, aparte del reproche penal que pudiera realizarse, es  e.
encuadrable en varios supuestos de nulidad de pleno derecho de los actos emitidos por  w.
las Administraciones Públicas. Veamos. 71ww
PúbDlicea sc osnofno rnmuildoas dd ec opnle neol  adret.r e4c7h.o1  edne l olas  cLaPsAoCs AsPig,u lioesn teasc:tos de las Administraciones
“a) Los  que  lesionen  los  derechos  y  libertades  susceptibles  de  amparo
constitucional.”
La registradora lesiona mi derecho de ser tratado en igualdad (art. 14 CE), al no 
permitir la inscripción de mi título cuando sí ha inscrito, dos años antes, una escritura de 
compraventa que recogía la misma descripción literal y gráfica que la que recoge mi 
escritura. Lesiona también mi derecho de defensa (artículo 24 CE) al no darme traslado 
de  copia  de  la  supuesta  segregación  que  la  opositora  acompaña  a  su  escrito  de 
alegaciones.
“d) Los que sean constitutivos de infracción penal o se dicten como consecuencia 
de esta.”
La  registadora  [sic]  ha  certificado  que  la  opositora  sólo  ha  presentado  dos 
documentos dentro de los cuales no estaba la pretendida segregación. Sin embargo, la 
opositora afirma que presentó dicho documento. Al ser preguntado el registro, se me 
dice telefónicamente que no se me ha dado copia del documento privado de segregación 
por  protección  de  datos.  Es  decir,  cabría  entender  que  existe  una  falsedad  en  el 
documento público que certifica en falsedad.
“e) Los dictados prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente 
establecido o de las normas que contienen las reglas esenciales para la formación de la 
voluntad de los órganos colegiados.”
La registradora debió aplicar el mismo procedimiento del art. 19 bis LH que aplicó a 
la escritura que dos años antes sí inscribió, pues se trata del mismo supuesto de hecho, 
identidad  en  la  descripción  literal  y  gráfica.  No  obstante  decidió  tramitar  otro 
procedimiento, en perjuicio del derecho de esta parte. Tampoco respetó el contenido de 
este  procedimiento  gravoso  puesto  que  este  exige  que  (1)  se  presentara  una 
representación gráfica alternativa, extremo que no se dio pues esta parte presentó la 
misma documentación que la escritura que dos años antes sí inscribió; (2) la descripción 
que se pretenda inscribir no coincida con la previamente inscrita, extremo que tampoco 
se da pues coincide cabalmente con la previamente inscrita, y, (3) no afecte a dominio 
público, extremo que tampoco se da pues -como hemos dicho- la descripción literal y 
gráfica de mi escritura es la misma que se recoge en la anterior escritura que tuvo 
acceso a registro, de las cuales se desprende que no se afecta a dominio público.
“f) Los actos expresos o presuntos contrarios al ordenamiento jurídico por los que 
se adquieren facultades o derechos atando se carezca de los requisitos esenciales para 
su adquisición.”
La registradora está dando voz a una pretendida opositora que no tiene acreditada la 
legitimidad en cuanto titular registral de la finca colindante. Y no sólo está dando voz a 
esta señora sin que la misma acredite ser titular registral sino que, además, le otorga a la 
segregación que la opositora sostiene existir, la facultad y el derecho de oponerse y 
prentender [sic] vencer a mi derecho que sí está elevado a documento público y que 
coincide y es coherente, como hemos dicho, con la descripción literal y gráfica de la 
escritura de compraventa que fue inscrita hace dos años. La registradora, vulnerando mi 
legítimo derecho está otorgando a la opositora, facultades y derechos que no tiene 
acreditados.
En su virtud,
Al Registro de la Propiedad de Cocentaina, para ante la Dirección General de los 
Registros y del Notariado solicito que, teniendo por presentado este escrito, con los 
documentos que se acompañan, se sirva admitir todo ello, teniendo por interpuesto 
recurso  gubernativo  frente  a  la  calificación  negativa  de  la  Sra.  Registradora  de  la 
Propiedad, en relación a la escritura de transmisión de dominio de la finca a la que se ha  s
hecho referencia en el presente recurso, darle la tramitación correspondiente y, en caso  e.
de no rectificar en el plazo de cinco días su calificación desfavorable por una favorable  w.
que produzca la inscripción de mi título, lo eleve a la Dirección General de Registros y  71ww
rdeecl uNrsoota ryi ardeoc tyif,i caa snud oti elam pcoa liyfi cpaocr ióenl r erefegriisdtora Ol nrgeagnaitsivmao, , llseev adnicdteo  rae scoalubcoi ólons e strtáimmaitnedso d eel 
ianustcorriipzcaidóan  sdee  hlaa  acodmjunptraadvoe nat ae sintes trreucmuersnota.»da a través de la escritura pública cuya copia  BOE-A-cable e
IV
La registradora de la Propiedad de Cocentaina emitió informe ratificándose en su 
calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 103 bis, 198, y 199 de la Ley Hipotecaria; 3, 11, 34 y 45 del 
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley del Catastro Inmobiliario; el apartado segundo, letra a, de la Resolución-
Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre 
de 2015; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017, 10 y 18 de abril de 2018 y 4 de julio 
y 20 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero y 2 de junio de 2020 y 14 de junio y 17 de 
noviembre de 2021.
1. Debe  decidirse  en  el  presente  expediente  si  es  o  no  procedente  que  la 
registradora haya tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sin 
que haya una solicitud expresa.
En el caso concreto, en la escritura de compraventa por la que don J. A. G. E. vende 
a don C. R. C. la finca registral 1.131 de Millena, se dice que, según Registro, dicha finca 
ocupa una extensión superficial de 46.536 metros cuadrados, si bien los comparecientes 
manifiestan que, según reciente medición, su superficie es de 29.285 metros cuadrados, 
tal y como resulta de la certificación catastral que se acompaña, señalando que «existe 
identidad entre la realidad física y la certificación catastral (...)». Conforme a estas 
manifestaciones, se tramitó el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, 
efectuándose las pertinentes notificaciones, y, habiéndose formulado oposición por un 
colindante,  y  estimándose  fundadas  las  alegaciones  presentadas  a  juicio  de  la 
registradora,  ésta  denegó  la  inscripción  de  la  rectificación.  No  obstante,  con 
consentimiento de los interesados, sí se inscribió la compra a favor de don C. R. C.
El recurrente niega haber pretendido que se rectificase la descripción de la finca y 
considera improcedente que se haya tramitado el referido procedimiento.
2. En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es posible 
entender tácitamente  solicitada la  iniciación  de la  tramitación del procedimiento del 
artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la 
finca resultante de la certificación catastral incorporada al título.
Como  ya  ha  señalado  este  Centro  Directivo  (cfr.  Resoluciones  de  15  de  junio 
de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), el procedimiento para la 
inscripción  de  la  representación  gráfica  se  inicia  a  instancia  del  titular  registral  en 
cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Además, 
resulta  esencial  para  poder  iniciar  su  tramitación  que  dicho  titular  identifique  la 
representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es 
titular y cuya inscripción se pretende. En el caso de este recurso no resulta solicitud 
expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación 
gráfica  georreferenciada,  pero  esta  solicitud  puede  considerarse  implícita  en  el 
documento, ya que según el criterio del apartado segundo, letra a), de la Resolución-
Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento 
cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para  e.e
adaptarla  a  la  resultante  de  la  representación  geográfica  georreferenciada  que  se  b
incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se incorpora la  71ww
creeartliifdicaadc fiíósnic are yg ilsat rcael rtyif icloasc iócno mcaptaarsetcraiel n(.t.e.)s» .manifiestan que «existe identidad entre la
3. Una vez constatado que la actuación de la registradora fue procedente al tramitar 
el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conviene analizar si las causas 
por  las  que  la  misma  denegó  la  inscripción  de  la  rectificación  pueden  estimarse 
suficientemente fundadas.
En  el  presente  caso,  practicadas  las  notificaciones  previstas  en  el  referido 
procedimiento, los herederos de uno de los colindantes, don A. L. S., cuya legitimidad se 
acredita  mediante  copia  de  su  testamento,  se  opusieron  a  la  inscripción  de  la 
representación gráfica alegando que el promotor pretendía incorporar en la parcela 
catastral 129 una porción de terreno que en la realidad física no formaba parte de su 
finca sino de la parcela 130, al haberse segregado en documento privado –que se 
acompaña y que no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad–. La registradora 
corrobora  sus  dudas  con  una  copia  del  plano  catastral  antiguo  expedida  por  el 
Ayuntamiento de Millena, donde radica la finca.
De  acuerdo  con  lo  anterior,  resulta  que  existen  dudas  fundadas  acerca  de  la 
existencia de una posible segregación encubierta y la consiguiente invasión de una finca 
colindante inmatriculada, por lo que resulta correcta la actuación de la registradora.
No  obstante,  a  solicitud  del  interesado  podrá  practicarse  la  inscripción  con  la 
superficie que consta en el Registro.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.