BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 206 Jueves 30 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 60297
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8799 Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Cieza  n.º  2  a  inscribir  una  escritura  de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don José María Navarrete Vallejo, notario de Monóvar, 
contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza número 2, don Juan Cavallé 
Herrero, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Monóvar don José María Navarrete 
Vallejo, el día 3 de marzo de 2016, con número de protocolo 159, se formalizó una 
compraventa en cuyo otorgamiento la parte compradora estaba representada por un 
apoderado respecto del cual dicho notario expresa que interviene «según resulta de 
poder especial, otorgado en (…), Inglaterra (…), el 5 de febrero de 2016, ante el Notario 
Tracy  Elizabeth  Poolman,  debidamente  apostillado  (Convenio  de  La  Haya  de  5  de 
octubre 1961, en Londres, el día 11 de febrero de 2016, bajo el número K856136, sellado 
y firmado por A. H.); copia autorizada he tenido a la vista y de la misma resultan 
facultades suficientes para comprar y adquirir toda clase de bienes inmuebles situados 
en España, en los términos de los actos o negocios jurídicos que se comprenden en el 
presente otorgamiento, y a mi juicio, considero suficientes».
II
Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad número 2 de Cieza, y 
fue objeto de calificación negativa en los términos que a continuación se transcriben:
«(…) Examinado el documento precedente, que fue presentado en este Registro el 
día 21 de noviembre de 2019 a las 11:10 horas según el asiento de presentación 
número 704 del tomo 36 del diario, he resuelto suspender la inscripción solicitada, con 
base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos
Se presenta en el Registro una escritura pública de compraventa de una finca, 
autorizada el 3 de marzo de 2016 por el notario de Monóvar don José María Navarrete 
Vallejo con el número 159 de su protocolo.
La escritura se otorga, en nombre de la parte compradora, por una persona que 
según el notario autorizante ostenta suficiente poder de representación para ello según 
resulta  de  una  escritura  de  apoderamiento  autorizada  por  un  notario  inglés,  copia 
autorizada de la cual, debidamente apostillada, se exhibe al notario autorizante. Sin  e.
embargo, el notario no expresa (ni de otro modo se acredita) si de acuerdo con el  w.b
Derecho inglés el notario autorizante de la escritura de apoderamiento es competente  99ww
ap alroas  doatro rfeg adnete usn  dnee glao ceiosc jruitruídraic od ed ea paopdoedrearmamieinetnot oy  yh sai  peanrjuai caiaudtoor izlaa rslau fhicaie idnecinat ifdicea dsou 
acacrpeadciitdaarlde.  lTaa emxpisotecon ceiax pdreels pao sdi elar  sees carjiutusrtaa ,d een a cpuoadnetroa ma iseunsto f oqrumea slied aled ehsa  eexxthríinbsideoc apsa,r aa 
alguna de las legislaciones a las que remite el artículo 11 del Código Civil al regular la
Ley aplicable a la forma de los actos jurídicos (entre las que se encuentra la Ley del 
lugar del otorgamiento).
Fundamentos de Derecho
El artículo 98 de la Ley 24/2001 dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
“1.  En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el 
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le 
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son 
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el 
instrumento se refiera.
2.  La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su 
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí 
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador 
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, 
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del 
que nace la representación.”
Por tanto, de acuerdo con el apartado 2 de este artículo, a efectos de la inscripción 
en el Registro de la Propiedad de una escritura pública otorgada por un representante, el 
registrador no puede calificar si es acertado o no el juicio que el notario autorizante de la 
escritura haya realizado acerca de la suficiencia del poder de representación que ostenta 
el otorgante (constituyendo por tanto este precepto una excepción a la regla general del 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, el registrador, sin poder valorar el acierto 
del juicio de suficiencia realizado por el notario, sí que está obligado a calificar que el 
notario haya emitido ese juicio de suficiencia, que éste sea congruente con el contenido 
del documento autorizado por el notario (lo que implica que el juicio de suficiencia del 
poder de representación debe referirse a actos jurídicos concretos, porque de otro modo 
sería imposible calificar si es congruente con el tipo de acto que se otorga en la 
escritura) y que el notario efectúe una reseña de los datos identificativos del documento 
auténtico en que basa su juicio de suficiencia (lo que implica que el documento en 
cuestión, cuyos datos identificativos se reseñan, debe ser auténtico, es decir, de una 
clase apta para acreditar de manera fehaciente la existencia y suficiencia del poder de 
representación).
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura presentada a inscripción 
funda su juicio de suficiencia del poder de representación del otorgante en una escritura 
de apoderamiento autorizada por un notario inglés, que se encuentra debidamente 
apostillada; apostilla que acredita «la autenticidad de la firma, la calidad en que el 
signatario haya actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre que el documento 
lleve», según el artículo 5 del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, es decir, 
acredita  que  el  documento  ha  sido  verdaderamente  expedido  por  una  autoridad 
extranjera en ejercicio de sus funciones. Sin embargo, para que se pueda considerar que 
ese documento público extranjero que el notario ha tenido a la vista (la escritura de 
apoderamiento autorizada por un notario inglés) es un documento apto para acreditar de 
manera  fehaciente  ante  una  autoridad  española  la  existencia  de  un  poder  de 
representación  no  basta  que  haya  sido  expedido  por  una  autoridad  extranjera  en 
ejercicio de sus funciones, sino que además es necesario que con arreglo al Derecho 
inglés  esa  escritura  de  apoderamiento  tenga  una  eficacia  equivalente  a  la  que  el  e.
Derecho español atribuye a las escrituras públicas de apoderamiento autorizadas por los  w.
notarios españoles, conforme al artículo 56 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de  99ww
Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, que dispone lo siguiente:
“Artículo 56.  Ejecución de documentos públicos extranjeros.
1.  Los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras 
serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al 
orden público.
2.  A efectos de su ejecutabilidad en España deberán tener al menos la misma o 
equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas.”
Para que se pueda considerar que una escritura de apoderamiento autorizada por un 
notario  extranjero  produce  según  el  Derecho  del  país  de  que  se  trate  efectos 
equivalentes a las autorizadas por los notarios españoles es necesario:
– que con arreglo a ese Derecho el notario que la ha autorizado sea competente 
para  dar  fe  de  un  negocio  jurídico  de  apoderamiento  (pues  el  hecho,  acreditado 
mediante  la  apostilla,  de  que  el  documento  haya  sido  expedido  por  una  autoridad 
extranjera en ejercicio de sus funciones no implica que entre éstas se encuentre la de 
dar fe de un negocio jurídico de apoderamiento);
– que para autorizar la escritura de apoderamiento haya identificado a los otorgantes 
de la misma y haya enjuiciado la suficiencia de su capacidad, exactamente igual que 
habría hecho un notario español al autorizar una escritura del mismo tipo;
– y, además, que el documento sea válido en cuanto a la forma con arreglo a 
cualquiera de las legislaciones a las que remite en este punto el artículo 11 del Código 
Civil (pues el hecho de que los documentos públicos extranjeros de un determinado tipo 
produzcan efectos equivalentes a los documentos públicos españoles no implica que el 
concreto documento extranjero que el notario español ha tenido a la vista no pueda 
adolecer de algún vicio de forma que lo invalide).
Estas  circunstancias  no  tienen  por  qué  acreditarse  de  forma  separada,  siendo 
suficiente la acreditación genérica de que con arreglo al Derecho extranjero aplicable la 
escritura de apoderamiento exhibida al notario español tiene una eficacia equivalente a 
la que el Derecho español atribuye a las escrituras de apoderamiento autorizadas por 
notarios españoles. Y la acreditación puede realizarse de cualquiera de las maneras 
previstas en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que establece lo siguiente:
“Los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los 
requisitos  exigidos  por  las  normas  de  Derecho  Internacional  Privado,  siempre  que 
contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.
La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad 
legal  necesarias  para  el  acto  podrán  acreditarse,  entre  otros  medios,  mediante 
aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o 
funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable. Por los mismos 
medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio 
español documentos inscribibles.
El  Registrador  podrá,  bajo  su  responsabilidad,  prescindir  de  dichos  medios  si 
conociere  suficientemente  la  legislación  extranjera  de  que  se  trate,  haciéndolo  así 
constar en el asiento correspondiente.”
En consecuencia, se suspende la inscripción solicitada hasta que se acredite por 
cualquiera de estos medios (por ejemplo, mediante la aseveración por parte del notario 
autorizante de la escritura presentada a inscripción en el Registro) que con arreglo al  es
Derecho inglés la escritura de apoderamiento exhibida al notario español tiene una  o
eficacia  equivalente  a  la  que  el  Derecho  español  atribuye  a  las  escrituras  de  99ww
adrepeso o2dEl0uel1 crca5irom itn(epieeruisnob t dloaice daa oludapta otDa rediizrnoea  cdeecaln isBó l naOp  opEGrr  eednnseoee tan1rart9ielo   ddsnee oe  tsmlaop sada reñRz oocel)aeg lysiisf .itc5rao dcsei óy nm d naeerlz gNoa otditvaear i 2ac0do1oin5 cd i(edp eu2 bc3lo icdnae ed lfa ed beern el areosl    OE-A-2020-87able en https://
BOE de 21 de marzo). En cambio, la resolución de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 17 de abril de 2017 (publicada en el BOE de 28 de abril) se aparta de 
este  criterio  cuando  afirma  que  “siendo  juicios  distintos,  el  de  suficiencia  y  el  de 
equivalencia, aquél cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar 
el de que el poder es equivalente. Si el notario español autorizante de la escritura 
otorgada por el apoderado, hace un juicio expreso […] de que el poder que se le exhibe 
es  suficiente  para  el  otorgamiento,  cabalmente  tendrá  que  haber  apreciado  su 
equivalencia conforme al Derecho español (ex artículo 60 de la ley de cooperación 
jurídica internacional). De lo contrario no sería suficiente”. Sin embargo, no considero 
acertado el criterio de esta última resolución (aplicado también en otras posteriores) por 
las siguientes razones:
– La equivalencia entre los efectos que el Derecho extranjero atribuye al documento 
público extranjero y los efectos que el Derecho español atribuye al documento público 
español es un requisito necesario para que ese documento público extranjero pueda ser 
considerado un documento apto para producir en España los mismos efectos que un 
documento público español; dicho en otras palabras, es un requisito necesario para que 
ese documento extranjero pueda ser considerado, para esos efectos, un documento 
público en España. Por esta razón, la acreditación de esa equivalencia de efectos 
(mediante el juicio de equivalencia realizado por el notario o por cualquiera de los demás 
medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario), unida a la acreditación 
de que el documento extranjero se encuentra legalizado o apostillado (lo que en este 
caso se acredita mediante la mención por el notario, al efectuar la reseña de los datos 
identificativos  del  documento,  de  que  éste  se  encuentra  apostillado),  supone  la 
acreditación de que el documento extranjero en cuestión es un documento público en 
España para el efecto de que se trate (en este caso, para el efecto de acreditar al notario 
la existencia y suficiencia de un poder de representación). Por ello, cuando la resolución 
de 17 de abril de 2017 declara que el juicio de suficiencia del poder de representación 
efectuado por el notario autorizante implica el juicio de equivalencia de los efectos del 
documento público extranjero que se le ha exhibido con los de un documento público 
español,  porque  de  otro  modo  el  notario  no  podría  apreciar  esa  suficiencia,  dicha 
resolución está afirmando, implícitamente, que el hecho de que el notario emita el juicio 
de suficiencia del poder de representación conlleva necesariamente que el documento 
en que se basa ese juicio de suficiencia es un documento público (para el efectos de 
acreditar ese poder en España), pues de otro modo el notario no podría emitir su juicio 
de suficiencia. Al efectuar esta afirmación la Dirección General obvia un hecho evidente, 
que en cambio sí considera relevante en otras resoluciones relativas otros casos en los 
que el documento exhibido al notario autorizante para acreditarle la existencia del poder 
de representación de un otorgante no es un documento expedido por una autoridad 
extranjera: que es perfectamente posible que un documento (exhibido al notario) según 
el  cual  una  persona  ostenta  suficiente  poder  de  representación  para  otorgar  un 
determinado acto jurídico no sea un documento público, sino, por ejemplo, una copia no 
autorizada de una escritura de apoderamiento, y por tanto no sea un documento apto 
conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001 para acreditar al notario la existencia y 
suficiencia de ese poder de representación. Si se sostiene, como hace la resolución 
de 17 de abril de 2017, que el juicio de suficiencia del poder de representación emitido 
por el notario implica la concurrencia de todos los requisitos que la Ley exige para que 
ese juicio de suficiencia sea válido, habría que admitir también que un notario no hiciese 
ninguna referencia a si el documento extranjero en el que basa su juicio de suficiencia se 
encuentra legalizado o apostillado (pues si no lo estuviera no podría considerarse un  e.
documento público con efectos en España y por tanto el notario no habría podido fundar  w.b
en  él  su  juicio  de  suficiencia),  o  que  un  notario  no  especificase,  al  mencionar  el  99ww
dcoopcuiam deen teos ee nd oecl uqmueen btoa sqau es uh aju tiecnioid doe a  sluaf ivciisetnac ieas  duenla p coodpeira  daeu tréenptirceas e(nptuaecsió sni,  nsoi  llao 
fpuoedriad on ofu npdoadrr íean  céol nssuid jeuricairos ed eu nsu dficoiceunmciean),t oe sptoú búlilctiom oy  epno rc otnatnrtao  deell  cnroittearriioo  mnoa nhteanbirdíoa 
por la propia Dirección General en las resoluciones de 19 de marzo de 2007 (publicada
en el BOE de 19 de abril) y 6 de noviembre de 2007 (publicada en el BOE de 23 de 
noviembre), entre otras, así como la resolución de 12 de abril de 2002 (publicada en el 
Boletín Oficial del Estado de 16 de mayo de 2002), de carácter vinculante por haber sido 
dictada a propuesta del Consejo General del Notariado conforme al artículo 103 de la 
Ley 24/2001.
– Y, por otra parte, la propia resolución de 17 de abril de 2017 se contradice cuando, 
después de afirmar que el juicio de suficiencia implica el de equivalencia, añade lo 
siguiente:  “El  juicio  de  equivalencia  notarial  no  tiene  por  qué  ajustarse  a  fórmulas 
sacramentales, ni tiene que necesariamente adoptar la forma de informe separado, sino 
que  basta  la  reseña  del  documento  extranjero,  el  nombre  y  residencia  del  notario 
autorizante, la ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado y la existencia de la 
apostilla o legalización, y que el notario en base a las circunstancias del caso y a su 
conocimiento de la ley extranjera hiciera constar bajo su responsabilidad ‘que el poder 
reseñado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el 
mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representación en el 
tráfico jurídico internacional’ o fórmulas similares.”; o sea, que la Dirección General 
declara que el juicio de suficiencia implica el de equivalencia para a continuación explicar 
que debe considerarse válido que junto al juicio de suficiencia el notario emita un juicio 
de equivalencia mediante las palabras “entendiendo que el mismo es funcionalmente 
equivalente  a  los  efectos  de  acreditar  la  representación  en  el  tráfico  jurídico 
internacional” u otras similares, lo que evidentemente es una expresión separada de un 
juicio de equivalencia, que no debería considerarse necesaria si de verdad el juicio de 
suficiencia implicase el de equivalencia. Por ello, yo no tendría ningún inconveniente en 
practicar la inscripción solicitada si en la escritura se expresara el juicio de equivalencia 
exactamente en estos términos que la resolución propone a modo de ejemplo, es decir, 
si  el  notario  hiciera  constar  expresamente  bajo  su  responsabilidad  “que  el  poder 
reseñado  es  suficiente  para  el  otorgamiento  de  esta  escritura  de  compraventa, 
entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la 
representación en el tráfico jurídico internacional”.
La presente calificación negativa provoca la prórroga del asiento de presentación 
durante sesenta días, contados desde que se practique la última de las notificaciones de 
la  misma  exigidas  por  el  artículo  322  de  la  Ley  Hipotecaria  (artículo  323).  Dicha 
calificación podrá (…)
Cieza, 5 de diciembre de 2019. El registrador, Juan Cavallé Herrero».
III
El  notario  autorizante  de  la  escritura  calificada,  José  María  Navarrete  Vallejo, 
interpuso recurso contra la anterior calificación por escrito que causó entrada en el 
referido Registro de la Propiedad el 9 de enero de 2020, en el que alega los siguientes 
fundamentos jurídicos:
«(…) Es ya reiterada la doctrina de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado que determina que, si bien el juicio de equivalencia no es el mismo que el 
juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001, cuando se realiza el juicio de 
suficiencia para el acto o negocio que se autoriza, implica cabalmente el de equivalencia.
El artículo 98 de la Ley 24/2001 atribuye al notario autorizante con carácter exclusivo 
la determinación de dicho juicio de suficiencia, sin que el registrador pueda ir más allá de 
calificar la eficacia formal del poder (legalización o apostilla, y traducción en su caso, y  e.e
que se ha expresado el juicio notarial de suficiencia, en toda la extensión que se ha  b
dicho anteriormente). 99ww
exprLeas ae sdcer intuortaa rcioa laifuictaodriaza cnoten,t ileungea re, xfepcrehsaa, mexehnibteic uiónn  jdueic icoo pdiea  sauuftiocrieiznacdiaa,,  yc oanp omsetilnlac.ión
equiPvoarle lnot eq,u ey ad ebqeu ec osnis idlee rafarlstaer baa jdoi crehsop orenqsaubisiiltidoa dd ed eel qnuoitvaariloe nqcuiae  énsote  ploo dhraí aju zhgaabdeor 
considerado suficiente, porque sería dicho juicio en sí mismo incongruente.
Contiene tal doctrina no solo la Resolución de 17 de abril de 2017 (BOE de 28 de 
abril), que el propio registrador menciona, para decir que no la considera adecuada, sino 
también, entre otras, la de 7 de septiembre de 2018 (BOE de 26 de septiembre), y 18 de 
diciembre de 2018 (BOE de 28 de enero de 2019). Por tanto, la propia Dirección General 
ha corregido el criterio adoptado en las resoluciones mencionadas por el Sr. Registrador, 
de febrero y marzo de 2015.
Es de recordar que las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, una vez publicadas en el BOE, tienen carácter vinculante para todos los 
registradores, mientras no se anulen por los tribunales.»
IV
Mediante escrito de 20 de enero de 2020 el registrador de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 4 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo 
y  del  Consejo,  de  17  de  junio  de  2008,  sobre  la  ley  aplicable  a  las  obligaciones 
contractuales (Roma I); 10.1, 11.1, 12.1, 1216, 1256, 1259 y 1280 del Código Civil; 1, 3, 
4 y 9 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas 
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, modificada por la Ley 24/2005, de 18 de 
noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; 58 y 60 de la Ley 29/2015, 
de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; la disposición 
adicional  tercera  de  la  Ley  15/2015,  de  2  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria;  los 
artículos 156 del Reglamento Notarial; 36 y 37 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia 
de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2011, y las Resoluciones de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2005, 29 de mayo 
de 2006 (1.ª y 2.ª), 31 de octubre de 2013, 23 de febrero, 5 de marzo y 1 de julio 
de 2015, 11 de mayo y 14 de septiembre de 2016 y 5 de enero, 17 de abril y 6 de 
noviembre de 2017.
Vistos los artículos 1 y 4 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo 
y  del  Consejo,  de  17  de  junio  de  2008,  sobre  la  ley  aplicable  a  las  obligaciones 
contractuales (Roma I); 10.1, 11.1, 12.1, 1216, 1256, 1259 y 1280 del Código Civil; 1, 3, 
4 y 9 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas 
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, modificada por la Ley 24/2005, de 18 de 
noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; 58 y 60 de la Ley 29/2015, 
de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; la disposición 
adicional  tercera  de  la  Ley  15/2015,  de  2  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria;  los 
artículos  156  del  Reglamento  Notarial;  36  y  37  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 –Sala Tercera– y 19 de junio 
y 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018 –Sala Primera–, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio 
de 2005, 29 de mayo de 2006 (1.ª y 2.ª), 31 de octubre de 2013, 23 de febrero, 5 de 
marzo y 1 de julio de 2015, 11 de mayo y 14 de septiembre de 2016, 5 de enero, 17 de 
abril y 6 de noviembre de 2017 y 7 de septiembre y de 18 de diciembre de 2018.
1.  La cuestión que se plantea en el presente expediente hace referencia al alcance 
de la calificación registral en relación con un poder otorgado en el extranjero, y que el  e.e
notario español juzga suficientes para la autorización de una escritura pública, con  b
expresión del juicio exigido en el artículo 98 de la Ley 24/2001. 99ww
en  Ecuny coo noctorergtoa,m siee nrteof ieerel  ceosmtep eraxpdeodr ieanctteú aa  urenp sreuspeunetsatdoo d ee ne svcirrittuudra  ddee  cuonm  tpítrualvoe ndtae 
rreepprreesseennttaactiivóon  eflo nrmotaalriizoa edsop eanñ oIln rgelsaeteñrara e, l alungtea r ndoet asruia  oitnogrgleasma;ie yn tod,e l ad aicuhtoo riddoacdu mqueen tloo 
expide y el hecho de que se encuentra dotado de apostilla conforme al Convenio de la
Haya de 5 de octubre de 1961, emitiendo a continuación su juicio de suficiencia para el 
concreto negocio que se lleva a cabo.
El registrador justifica la suspensión de la inscripción en que, a su juicio, debe 
acreditarse conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario (por ejemplo, mediante la 
aseveración por parte del notario autorizante de la escritura presentada a inscripción en 
el Registro) que con arreglo al Derecho inglés la escritura de apoderamiento exhibida al 
notario español tiene una eficacia equivalente a la que el Derecho español atribuye a las 
escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles.
El notario recurrente disiente de dicha afirmación. En su opinión, la calificación 
impugnada  contradice  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado  según  la  cual  el  juicio  de  equivalencia  se  encuentra  contenido, 
necesariamente, en el juicio de suficiencia que realiza el notario, por lo que, al contener 
este  juicio,  debe  considerarse  bajo  su  responsabilidad  que  éste  lo  ha  juzgado 
equivalente, ya que si le faltara dicho requisito de equivalencia no lo podría haber 
considerado suficiente, porque sería dicho juicio en sí mismo incongruente.
La cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina sentada por el citado 
Centro Directivo ya en la Resolución de 17 de abril de 2017, y ello aunque el registrador 
aduce determinados argumentos en contra de dicho criterio que esta Dirección General 
no  puede  compartir,  máxime  si  se  tiene  en  cuenta  que  dicha  doctrina  ha  sido 
posteriormente reiterada en las Resoluciones de aquel Centro de 7 de septiembre y 
de 18 de diciembre de 2018.
2.  Como afirmó la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 14 de septiembre de 2016, en materia de ley aplicable a la representación 
no resulta de aplicación el Reglamento (CE) 593/2008 del Parlamento Europeo y del 
Consejo, de 17 de junio, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, en 
cuanto su artículo 1.2.g, excluye de su ámbito de aplicación (además de los supuestos 
de representación orgánica), la posibilidad para un intermediario de obligar frente a 
terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, por lo que estará asimismo 
excluida su representación documental.
Conforme  al  artículo  10.11  del  Código  Civil  español  «(…)  a  la  representación 
voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicará) la ley del país en donde se 
ejerciten las facultades conferidas». Por lo tanto, tratándose de una representación 
voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa y que se va a ejercitar en España, la 
Ley que regula el ejercicio del poder de representación es la Ley española.
3.  Procede por tanto examinar la valoración formal del documento extranjero con 
arreglo a la legislación española, teniendo en cuenta, que el derecho español exige, en 
ciertos casos (como en el supuesto del artículo 1280.5 del Código Civil), que conste en 
documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba 
redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (cfr. artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria).
La circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera 
es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso 
concreto (vid. artículos 11 y 12 y la disposición final segunda de la Ley 15/2015, de 2 de 
julio, en su ámbito de aplicación, y los artículos 56 a 61 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, 
4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario).
El punto esencial en la resolución del recurso se refiere a la aceptación en España 
de una determinada forma (apoderamiento conferido en Reino Unido) para acreditar la 
representación voluntaria al notario español autorizante del negocio sujeto al Derecho  s
español en cuanto afecta a un bien inmueble (artículo 10.1 del Código Civil). oe.
Conforme a la ley que regula la obligación principal (artículos 3 del Reglamento (CE)  w.
n.º 593/2008; 10.1 y 10.11 del Código Civil), no cabe duda de que los documentos  99ww
spuúsbcliecpotsib elexstr adnej esreors  addee caupaoddoesra aml ioerndteon, asmi sieonnt oe qeusipvaañleonl,t epsr,o fdourcmeanl  ey ns uEsstpaanñcaia leml eenfetec too 
rceoqnu gearirdaon tcíao nhfiopromteec aarl iaD ey rpeacrhao  seus ipnasñcorilp cpiaórna  elan  erel pRreegseisntrtoa cdióen l ae Pn rloap iceedsaiódn. de créditos  BOE-A-cable e
La aplicación del Derecho español en esta materia es indudable, en la medida que 
corresponde al legislador nacional fijar las condiciones del propio sistema de seguridad 
jurídica preventiva, tal y como ha reconocido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, 
en Sentencia de 9 de marzo de 2017 (asunto C-342/15) al afirmar que el hecho de 
reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la 
creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica 
de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que 
se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los 
objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad 
y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha recordado desde antiguo, y 
lo reitera en las consideraciones ya expuestas, que el título representativo en virtud del 
que se comparece ante el notario español ha de ser equivalente al documento público 
español como requisito exigido por nuestro ordenamiento y que dicha circunstancia debe 
ser  acreditada  de  conformidad  con  las  exigencias  de  nuestro  ordenamiento  (vid. 
Resoluciones de 11 de junio de 1999, 19 de febrero de 2004 y 23 de mayo de 2006, 
entre otras).
4.  Con el alcance expuesto, la regla de la equivalencia de funciones excluye los 
documentos  generados  en  aquellos  sistemas  en  los  cuales  la  intervención  de  los 
mismos, aun cualificada, corre a cargo de quienes no tienen encomendada la función 
fedataria sin que sea posible en tales supuestos su adecuación mediante la actuación 
del notario español (artículo 57 de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación 
jurídica internacional en materia civil).
En cambio, la misma regla conduce a admitir, principalmente, aquellos documentos 
en los que haya intervenido el titular de una función pública, nombrado por el Estado 
para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos en ellos contenidos, a la que 
esencialmente  responden  aquellos  documentos  formalizados  de  acuerdo  con  los 
principios del notariado de tipo latino-germánico.
Con ello, en modo alguno se cierra el paso a los documentos públicos extranjeros, 
más aún cuando existe una predisposición favorable a la circulación de los mismos. En 
todo caso, para garantizar la seguridad del tráfico (artículos 11.1 del Código Civil y 57 de 
la Ley 29/2015), deben rechazarse los documentos que no tengan el valor de documento 
público equivalente porque –aun estando autorizados por una autoridad del país– no 
incorporen claramente garantías o no produzcan en dicho país efectos equivalentes a los 
que son exigidos por la Ley española, y no puedan por ello adecuarse a los parámetros 
establecidos por la misma Ley española.
5.  Como ya señalara la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
Resolución de 23 de febrero de 2015, la utilización de apoderamientos otorgados fuera 
de España es constante en la práctica notarial habida cuenta de la internacionalización 
de las relaciones económicas. Puede considerarse por tanto habitual y en ningún caso 
excepcional.
La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que 
ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará, conforme a 
los artículos 10.11 y 11 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la 
suficiencia del poder a la ley española, a la que se somete el ejercicio de las facultades 
otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, al análisis 
de la equivalencia de la forma en España. Ello implica que, analizado el valor del 
documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda  s
concluirse su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un  oe.
apoderamiento para el mismo acto otorgado en España. w.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha puesto de relieve en  99ww
nleugmaleidroasda ess taobcalescioen uensa  criógmuroo san useesletrcoc ióonrd deen aloms ietíntutolo, s einns caripbliibclaecsi óqnu ed peul epdrainnc aipcicoe ddeer 
(aal rRtíceugliosstr o3 d ed ela  lPa roLpeiye dHadip, oetexicgaierinad oy  q3u3e  ys e 3t4ra tdee d es ud oRcuemglaemnteons tpoú).b lIigcuoas lmo eanutteé nttiiecnoes   BOE-A-cable e
establecida una dilatada doctrina relativa a la idoneidad de los documentos otorgados en 
el extranjero para producir una modificación del contenido del Registro español.
Dicha doctrina, expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada 
por  muchas  otras  posteriores  (vid.  «Vistos»),  pone  de  manifiesto  cómo,  con 
independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto 
aplicables (artículo 11 del Código Civil), y de su traducción y legalización (artículos 36 
y 37 del Reglamento Hipotecario), es preciso que el documento supere un análisis de 
idoneidad  o  de  equivalencia  en  relación  con  los  documentos  públicos  españoles, 
requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. 
Esta doctrina se fundamenta en que, como exige el artículo 4 de la Ley Hipotecaria, 
«también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en 
España (…)»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia.
6.  Desde  la  perspectiva  formal,  la  legalización,  la  apostilla  en  su  caso,  o  la 
excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante 
funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional.
Sin embargo, ello no obsta para que la actuación de la autoridad a la que se refiere la 
apostilla deba ser valorada de acuerdo con el principio de equivalencia de funciones que 
informa  el  ordenamiento  español  en  esta  materia.  Como  ha  reiterado  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado, el documento extranjero sólo es equivalente al 
documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales 
que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga 
atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, 
garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio 
que contenga (vid. los artículos 56 –respecto de la «ejecución de documentos públicos 
extranjeros»–  y  60  –«inscripción  de  documentos  públicos  extranjeros»–  de  la 
Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil).
Si tales indicaciones constan en la escritura otorgada mediante el referido título 
representativo, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento 
auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí 
solas, de la representación acreditada y será inscribible en el Registro de la Propiedad el 
acto dispositivo formalizado en aquella escritura. Y, como también ha reiterado esa 
Dirección General, en el supuesto de que el registrador disintiera de la equivalencia 
declarada por el notario deberá motivarlo expresa y adecuadamente, y sin que ello 
signifique  que  el  registrador  pueda  solicitar  que  se  le  transcriba  o  acompañe  el 
documento del que nace la representación.
A tales efectos, no será tanto en el contenido del documento, sino en el estatuto y la 
actuación  de  la  autoridad  extranjera  (conforme  a  sus  propias  reglas  generalmente 
basadas en la práctica internacional, como acontece en el presente supuesto) donde se 
ha de centrar la aplicación de llamada regla de equivalencia de funciones, que supera y 
deja atrás la regla de equivalencia de formas, y que significa que un documento otorgado 
en el extranjero será válido prima facie para las exigencias del derecho español si la 
autoridad  extranjera  autorizante  cumple  unas  funciones  equivalentes  a  las  de  una 
autoridad española o bien pueden ser adecuadas e integradas por el notario español, en 
el caso concreto.
7.  También  ha  puesto  de  relieve  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado que este juicio de equivalencia no es lo mismo que el juicio de suficiencia del 
artículo 98 de la Ley 24/2001, aunque cuando se realiza expresamente éste para el acto 
o negocio que se autoriza implica cabalmente aquél. Y que, siendo juicios distintos, el de  s
suficiencia  y  el  de  equivalencia,  aquél  cuando  se  produce  de  forma  expresa  oe.
necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. w.
Si el notario español autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un  99ww
jnueiccieos aerxiapmreesnot ed ed eqbueerá  ehl apboedr ear pqreucei asdeo  lseu  eexqhuibivea leens csiau fcicoinefnotrem pea aral  Deel roetcohrog aemspieanñtoo,l 
(seexr íaa rstíucfuicloiesn 5te6;  yy  6s0i,  dpee slae  Lae nyo d ed acrosoep lear aecqiuóinv ajulernídciicaa,  ianutetornriazaciroan eall ).d oDceu mloe cnoton,t raproior  lnaos   BOE-A-cable e
razones concretas del supuesto, deberá advertir e informar expresamente que dicha 
equivalencia no ha podido ser apreciada.
El  juicio  de  equivalencia  notarial  no  tiene  por  qué  ajustarse  a  fórmulas 
sacramentales, ni tiene que necesariamente ser expresado en párrafo o frase gramatical 
separados sino que bastará la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia 
del notario o funcionario autorizante, la existencia de la apostilla o legalización, y que el 
notario con base en las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley aplicable 
hiciera constar bajo su responsabilidad «que el poder reseñado es suficiente para el 
otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el mismo es funcionalmente 
equivalente  a  los  efectos  de  acreditar  la  representación  en  el  tráfico  jurídico 
internacional» o fórmulas similares que cuanto más precisas y explícitas sean mayor 
será su contribución a la certidumbre y seguridad jurídicas.
En cualquier caso, el artículo 60 de la Ley de cooperación jurídica internacional tiene 
un ámbito de aplicación específico, que es el de la inscripción en los registros públicos 
españoles afirmando que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán 
ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en 
la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido 
en  la  confección  del  documento  desarrollando  funciones  equivalentes  a  las  que 
desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos 
o más próximos efectos en el país de origen» (vid., también, la disposición adicional 
tercera  de  la  Ley  15/2015,  aplicable  a  la  inscripción  en  los  registros  públicos  de 
documentos públicos extranjeros de jurisdicción voluntaria).
8.  En el caso de este expediente expresamente se expresa por el notario español 
que se le ha exhibido copia autorizada de la escritura de poder, con identificación de la 
notaria  autorizante,  debidamente  apostillada,  y  que  de  tal  documento  «resultan 
facultades suficientes para comprar y adquirir toda clase de bienes inmuebles situados 
en España, en los términos de los actos o negocios jurídicos que se comprenden en el 
presente otorgamiento (…)». Por ello debe ser considerado suficiente a efectos también 
de acreditación de la referida equivalencia.
Por otra parte, aunque –como ha quedado expuesto– el registrador puede en su 
calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la 
competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, esta circunstancia únicamente será 
motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte 
claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, 
de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal 
extremo. Y ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse 
contra el notario autorizante de la escritura calificada por una negligente valoración de la 
equivalencia  de  funciones  del  notario  extranjero  en  la  documentación  del  título 
representativo exhibido.
A tal efecto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha recordado 
reiterada y muy recientemente (cfr., por todas, Resoluciones de 15 de febrero de 2016, 5 
de enero y 17 de abril de 2017 y 7 de septiembre y 18 de diciembre de 2018) tanto a 
registradores como a notarios la conveniencia de avanzar en el conocimiento de los 
ordenamientos jurídicos más usuales en la práctica jurídica en España, especialmente si 
forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero 
en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del 
Reglamento Hipotecario, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de cooperación 
jurídica internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia, en el  s
ámbito europeo, colaborando activamente en la resolución de conflictos de Derecho  oe.
Internacional Privado. El fácil acceso a las bases de datos jurídicas de otros Estados  w.
miembros facilita tanto que los notarios, en ejercicio de las competencias atribuidas en la  99ww
Lpeuye dpaune mdaonti veamr iatidr eincfuoarmdaems ernetlea tsivuo sd eacl isdieórne cfahcoil ietaxntrdaon jeenro a, mcobmoso c qauseo sl oesl  trreágfiicsotr ajudroídreicso, 
deele mbieennteos  dye  seexrtvriacniojesr íean  eusn e elenmtoernntoo,  cnoomrmoa le ld eplr enseegnotec,io e nju reídl icqou,e  cloan etrxibisutyeenncdiao  daes íu an   BOE-A-cable e
afianzar el desarrollo de uno de los pilares esenciales de la construcción europea. En 
este sentido, no cabe desconocer, por ejemplo, con el valor de herramienta informativa, 
el portal https://e-justice.europa.eu, gestionado por la Comisión Europea.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  4  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.