BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139637
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18527 Resolución de 13 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se suspende 
la expedición de una certificación solicitada en procedimiento de rectificación 
descriptiva de finca.
En el recurso interpuesto por don Pedro Carlos Moro García, notario de Manresa, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Manresa número 1, 
doña Rosa María del Pilar Romero Paya, por la que se suspende la expedición de una 
certificación solicitada en procedimiento de rectificación descriptiva de finca.
Hechos
I
Mediante acta autorizada el día 11 de mayo de 2021 por el notario de Manresa, don 
Pedro Carlos Moro García, con el número 1.345 de su protocolo, don R. F. G., como 
titular  de  la  finca  registral  número  12.589  de  Manresa,  solicitaba  el  inicio  del 
procedimiento para la rectificación descriptiva de finca previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria y la expedición de la correspondiente certificación registral.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Manresa número 1, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Título: (…).
Notario: Pedro Carlos Moro García.
Notaria: Manresa.
Protocolo: 1345/2021.
Fecha: 11/05/2021.
Finca: 12.589.
Asiento 1639/178.
Calificado el documento al que se hace referencia a la cabecera de la presente, que 
fue presentado por Moro García, Pedro Carlos, a las 09:45:36, el 05/11/2021, motivando 
el asiento 1.639, del Diario 178, aportada la carta de pago del impuesto el 28 de mayo 
de 2021 la Registradora que suscribe, ha resuelto no expedir la certificación solicitada en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
Por el documento que motiva la presente nota de calificación se trata de hacer la 
certificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, previa a la inscripción de rectificación 
de  superficie  por  aumento  de  cabida  de  la  finca  registral  número  12.589,  con  las  e.
circunstancias que en juicio de la que suscribe impiden la misma: w.b
SMme.e gtHr1úo..n;ªs   a.e llL aRa ie zcgqiitusaitedrorad  dafii,nc hscoaal  afnirn. ºcd ae1, 2 Nl.im5. 8Git9a. ;  p“yar old cfereetrdnáetse ,,p  Noc.or  nJs. e dygi crehel agM acicasimlóleno  ( d…Ge.) ”;,l  aala  f liasn ucdpaee rnrefúcicmhieae ,er cosa  d3sea.0  56d82e    OE-A-2021-18able en https://
Según la certificación catastral descriptiva y gráfica, la referida finca linda:
A.  Con la calle (…), propiedad de “Hipocat 8 Fondo de Titulización de Activos”. 
De 70 metros según Catastro. Siendo la finca registral número 12.172 que tiene una 
superficie de 58 metros, (procedente de la finca 3062).
B.  Con la calle (…), propiedad de J. A. P. M. y A. B. M. De 125 metros según 
Catastro. Y la finca registral es la número 51 801 que tiene una superficie de 132 metros, 
que procede de las fincas 12470 (procedente de la finca 3062) y 25198 (procedente de la 
finca 1406).
Este titular ha prestado la conformidad.
C.  Con la calle (…), propiedad de E. M. S. M. De 136 metros según Catastro. Y la 
finca registral es la número 46 635 que tiene una superficie de 122,78 metros y se 
declara que según Catastro 139 metros, propiedad de F. M. C., (que procede de las 
fincas 12259 (procedente de la finca 3062) y 31.225 (procedente de la finca 1406). El 
titular ha prestado la conformidad.
D.  Y con parcela 52 Polígono 10 de la señora F. F. B. De 5786 metros. Y la finca 
registral  es  la  número  1.406  que  actualmente  tiene  una  superficie  de  59  área  75 
centiáreas.
Según el título presentado la rectificación supondrá la descripción de la finca de 
forma siguiente: “Urbana.–Solar para edificar, sito en el pasaje o calle (…), de esta 
Ciudad de Manresa, de superficie Ciento cuarenta y seis metros cuadrados (146 m²), 
sobre dicho solar se ha edificado una casa de planta baja solamente, con fachada a la 
calle (…), de superficie cincuenta metros cuadrados, quedando el resto del terreno como 
patio de la misma que linda al frente con dicha calle (…) en una longitud de Unos seis 
metros cincuenta centímetros, a la derecha entrando con casa de M. H. mediante pared 
medianera, a la izquierda entrando con solar de N. G., mediante pared medianera y 
miedo [sic] Detrás cono N. J. y con el Mismo Sr. G.”.
De estos antecedentes resulta que la inscripción del aumento de cabida solicitado 
plantean a la Registradora que suscribe dudas que imposibilitan su inscripción. Las 
fincas colindantes y la que es objeto del expediente han sido objeto de operaciones de 
segregación que imposibilitan considerar estos como una rectificación de superficie.
La gran diferencia de superficie entre catastro y registro de la finca objeto del exceso 
de cabida que se pretende y la diferencia también de superficie en este caso por defecto 
de la misma finca matriz que además ha sido objeto de varias segregaciones plantean 
serias dudas que impiden la inscripción de la operación solicitada como exceso de 
cabida. Dicha inscripción podría dar lugar a una doble inmatriculación tal como se ha 
expuesto anteriormente.
2.  No resulta posible inscribir la obra declarada por antigüedad en base a catastro 
mientras no se inscriba totalmente el título que motiva esta nota al no identificarse la 
parcela catastral con la finca registral, debido a la diferencia de superficie existente entre 
las mismas, que permita la localización de la misma a la referida finca registral. Además, 
para inscribir dicha declaración de obra antigua se necesita la exacta coincidencia entre 
la descripción del título y la que consta en la Certificación catastral, descriptiva y gráfica 
que se acompaña.
Fundamentos de Derecho:
1.  Artículo  201.1  de  la  Ley  Hipotecaria:  “Si  el  Registrador,  a  la  vista  de  las 
circunstancias concurrentes en el Expediente y del contenido del historial de las fincas  e.
en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el Expediente de  w.
rectificaciones de descripción registral encubriese un negocio traslativo uno operaciones  527ww
mdeo tmivoadnidfioc alacsió rna zdoen eEsn teidna qdu hei pfuontedcea traiale, sp droucdeadse”.rá a suspender la inscripción solicitada
abrilR ye 3so0l udcei ojunneiso  ddee  2la0 1D6ir.ección General del Registro y del Notariado de fechas 22 de  BOE-A-cable e
Resolución 4 de diciembre de 2019 “Centrándonos en la justificación de las dudas de 
identidad, como ha reiterada este Centro Directivo, siempre que se formule un Juicio de 
identidad de la finca por Parte del Registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, 
sino  que  debe  estar  motivación  y  fundación  en  Criterios  Objetivos  y  razonados 
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de 
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril 
de 2016, entre Otras)”.
2.  Artículo 202 de la Ley Hipotecaria. “Las nuevas plantaciones y la construcción de 
edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier 
tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al 
inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los 
que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de 
cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la 
legislación sectorial aplicable en cada caso”. La porción de suelo ocupada por cualquier 
edificación,  instalación  o  plantación  deberá  estar  identificada  mediante  las  sus 
coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación 
no le fuera exigible, deberá aportarse por su archivo registral el libro del edificio, dejando 
constancia  de  aquello  al  folio  real  de  la  finca.  En  este  caso,  cuando  se  trate  de 
edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará consta al folio real de cada 
elemento independiente su representación gráfica, tomado del proyecto incorporado al 
libro.
El defecto indicado se considera subsanable, no tomando anotación preventiva de 
suspensión por no haberse solicitado.
Contra esta calificación (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rosa María del 
Pilar Romero Paya registrador/a de Registro Propiedad de Manresa 1 a día dieciocho de 
junio del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Pedro Carlos Moro García, notario de 
Manresa, interpuso recurso el día 16 de julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba 
lo siguiente:
«Hechos.
1.  Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de 
Calificación recurrida.
El documento calificado es el expediente inicial para acreditar la discrepancia entre 
realidad física y registral con aumento de cabida, protocolo 1345 del año 2021, del que 
se  solicitó  la  certificación  registral  inicial.  Dicho  documento  fue  presentado 
telemáticamente el día 11 de mayo de 2021, motivando el asiento 1639 del diario 178.
El punto 2 de la calificación no es objeto de recurso, por improcedente, pues no 
existe declaración de obra.
Fundamentos de Derecho:
Estoy en desacuerdo con la calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad de 
Manresa número 1, dicho sea, con el máximo respeto, por los siguientes motivos y 
fundamentos de derecho: e.
I.  En  la  escritura  cuya  inscripción  se  pretende  y  ha  sido  suspendida  por  la  527ww
Rfinecgais 1tr2a5d8o9ra p droec elad eP rpoopri esdeagdre dgea cMióann drees laa  nfiúnmcae rnoú m1,e erox p3o0n6e2 ”l.a  Dmeisspmuaé sq duee  c“Litaa rsceita ldoas 
llian dreesg isretrgaidstorraale qs,u eca “tDaset raelsetso sy  alonst edceesdcernitotess  erne slau letas cqruituer ala,  juinnstcor icpocnió nsu d ceal baiduam, eenxtpoo dnee 
cabida solicitado plantea a la registradora, dudas que imposibilitan su inscripción. Las
fincas colindantes y la que es objeto del expediente han sido objeto de operaciones de 
segregación que imposibilitan considerar éstos como una rectificación de superficie.
La gran diferencia de superficie entre catastro y registro de la finca objeto de exceso 
de cabida que se pretende y la diferencia también de superficie en este caso por defecto. 
De  la  misma  finca  matriz,  que  además  ha  sido  objeto  de  diversas  segregaciones, 
plantean serias dudas que impiden la inscripción de la operación solicitada como exceso 
de cabida. Dicha inscripción podría dar lugar a una doble inmatriculación, tal y como se 
expone anteriormente”
Al respecto debe señalarse que:
La DGSJFP, en diversas resoluciones (por todas, la de 6 de marzo a 2017) ha 
señalado que si bien el hecho de proceder la finca objeto de la rectificación de una 
segregación, constituye en sí mismo un motivo que justifica la duda en la identidad de la 
finca, no es menos cierto, también, que la misma Dirección General ha señalado, lo 
siguiente:
– Resolución de 24 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad 
de Marbella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta de exceso de cabida 
autorizada por notario de Marbella: las dudas sobre la identidad de la finca han de estar 
justificadas:
Lo cual no resulta de la nota de calificación, que fundamenta la duda en la pura 
procedencia de segregación, sin mayor aclaración ni justificación, lo cual supone el uso 
por defecto de un obstáculo que, probablemente, no se ajuste al caso de la presente.
– La  misma  resolución  anterior  exige  que,  en  caso  de  duda,  se  tramite  la 
rectificación  de  cabida,  en  su  caso  inferior  al  5%,  por  el  procedimiento  del 
artículo 201-203 de la Ley Hipotecaria, lo cual se ha hecho en este caso, con todas las 
garantías de notificación y publicación exigidas por la ley.
– Resolución de 28 de agosto de 2013, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el 
registrador de la propiedad de Monóvar, por la que se suspende la inscripción de un 
exceso de superficie y con ello la actualización de linderos de finca: la duda debe estar 
fundamentada en un criterio objetivo y razonado.
Todo lo anterior lleva a la conclusión de que se basa la duda de identidad de la finca 
en un puro argumento de operación parcelaria previa, momento en el que ni catastral ni 
técnicamente existían procedimientos de afinación de las medidas inmobiliarias, lo cual, 
a  juicio  de  este  fedatario,  no  puede  mantenerse,  pues  de  lo  contrario  las  previas 
segregaciones,  agrupaciones,  agregaciones  de  fincas  llevarían  al  más  absoluto 
inmovilismo documental, inmobiliario y registral.
El argumento de la calificación, a juicio de este notario, no puede, mantenerse, pues 
lo contrario implicaría la imposibilidad absoluta de llevar a cabo operación de rectificación 
de cabida alguna, cuando ésta fuera superior al 10%, pues diferencias de doblarse la 
cabida inicial son habituales y se practican sin problemas.
Mantener la posición denegatoria implica una indefensión a la parte requirente del 
acta objeto de la presente, pues si en tal caso la parcela matriz hubiera adecuado su 
cabida a la realidad, no existiría obstáculo de identidad.
La colindancia catastral es, a todas luces, la que refleja la realidad, pues se basa en 
datos y metadatos provenientes de la administración, adaptados a su variabilidad, y no lo  e.
es la colindancia registral que no altera los lindes por las transmisiones o alteraciones de  w.
las fincas colindantes. 527ww
los pEass does cmir,a yrc caodmoso  pcoorn, clalu sleiógnis,l aecni ólan  phriepsoetenctea raiac,t ap rsaec thicaánn dseogseu idtood taosd olass  yn coatidficaa ucnioon dees 
y publicaciones exigidas, respetándose los procedimientos.
Por  todo  ello,  se  solicita  se,  tenga  a  bien  admitir  este  Recurso  y  ordenar,  si 
procediera,  la  revocación  de  la  Nota  de  Calificación  Negativa  recurrida  de  la  Sra. 
Registradora de la Propiedad número 1 de Manresa, doña Rosa María Pilar Romero 
Paya, si ésta no rectifica la Nota de calificación, y se ordene la inscripción del documento 
cuya inscripción se suspendió, si no se hubiera efectuado ya, por haberse aclarado o 
subsanado el título, en cuyo caso no sería necesario ni se solicita rectificación del 
asiento».
IV
La registradora de la Propiedad de Manresa número 1 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  198,  199,  201  y  203  de  la  Ley  Hipotecaria;  las 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  20  de 
diciembre de 2016, 26 y 27 de octubre y 27 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 8 de 
noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 25 de febrero de 2020 y 28 de julio de 2021.
1.  Presentada el acta notarial prevista en los artículos 201 en relación con el 203 de 
la Ley Hipotecaria, en la que se solicita la expedición de certificación prevista en dichos 
preceptos, la misma es objeto de suspensión por estimar la registradora la existencia de 
dudas  de  que  la  alteración  pretendida  en  realidad  no  es  una  rectificación  de  la 
descripción sino que en realidad se trataría de un negocio traslativo encubierto, dada la 
gran diferencia de superficie entre la cabida inscrita y lo que se pretende reflejar –de una 
cabida inscrita de 58 metros cuadrados, a una cuya inscripción se pretende de 146 
metros  cuadrados–;  la  procedencia  de  la  finca  por  segregación  y  las  diferencias 
superficiales entre el Registro y el Catastro en las fincas colindantes y en la matriz de la 
que proceden, apuntando la posibilidad de una doble inmatriculación.
Se plantea, por tanto, como objeto de este recurso, si se encuentran justificadas las 
dudas de identidad de la finca señaladas por la registradora y si puede manifestar tales 
dudas de identidad al tiempo de solicitarse la expedición de certificación registral, sin 
expedir la misma y, en consecuencia, paralizando la tramitación de dicho expediente por 
esta causa.
2.  En cuanto al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de 
la finca, el artículo 201 dispone que «el contenido de las certificaciones se entenderá 
limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita» y el artículo 203, al que remite el 
anterior, señala que «el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de 
representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince 
días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya 
verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la 
descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La 
falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de 
dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se 
solicita  con  otra  u  otras  que  hubiesen  sido  previamente  inmatriculadas.  En  caso 
contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación  es
solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá  o
casaoeccmo tuhmCuaaonpccimeiaoc ñánopane rryeds,a c»o i.lseaoonf i ri ncmomsóhue o ednsicaetaetsas tCaomr,e e enncltt reecor o taDinflit icerNeancocidtitóiaovnro i do ee,l in tcae olmrana b lR eaelsd s fenion ol urdlcmaei óa nqsfi  undpeceaa  rp 2ar0 ood c deeetfdei ndarmci caaiinsel  amarrc bceorhlei nic vcdooiend  dte2een0n t1ielda6sos,,     OE-A-2021-18527able en https://www.
y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria y la extensión, en su caso, de la correspondiente 
anotación preventiva. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la 
certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción 
una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados 
dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203.1, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
3.  Respecto de las dudas de identidad, debe partirse de la doctrina ya clásica de 
este Centro Directivo, que considera que el exceso de cabida, en relación con su 
naturaleza y alcance, y en base a los argumentos legales correspondientes, puede 
configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros 
la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha 
señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre 
otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada:
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
4.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015).
En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior  e.
expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. w.
En  este  sentido,  el  último  párrafo  del  apartado  1  del  artículo  201  de  la  Ley  527ww
Hquipeo pteuceadreian  (mcoann irfeedstaacrcsieó nd uddifaesre dnec iiaddean tdidea dla d dee lla a fpinacrata.do 3) limita los supuestos en los
el eAxpseí,d dieisnpteo nye  dqeul ec o«nstie enli dRoe dgeislt rhaidstoorr, iaal  ldae v liastsa  fdinec alass e cnir ceul nRsetagnisctiraos,  aclobnecrugrarreen tdeusd eans   BOE-A-cable e
fundadas  sobre  la  posibilidad  de  que  el  expediente  de  rectificación  de  descripción 
registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad 
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en 
que funde tales dudas».
Además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones 
de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el 
registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o 
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
5.  En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este 
Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (vid. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 
de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 
de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el presente caso, las dudas de la registradora se fundamentan en la magnitud del 
exceso juntamente con la procedencia de la finca por segregación, y la concurrencia de 
diferencias superficiales en las fincas colindantes, sin que de la nota de calificación 
resulte ninguna circunstancia adicional que acredite la existencia de un negocio traslativo 
encubierto.
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para 
obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que 
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos 
pueden basar la denegación de la inscripción (o en este caso, de la anotación) sin más 
justificación.
En cuanto al hecho de proceder la finca de segregación, la Resolución de este 
Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó que «por aplicación del principio de 
determinación y especialidad, la inscripción debe especificar con perfecta claridad la 
finca objeto de la inscripción, el derecho inscrito y la persona de su titular. Los artículos 9 
de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento exigen, como requisito necesario de la 
inscripción la superficie de la finca, estableciendo además el artículo 47 del Reglamento  e.
Hipotecario la obligación de hacer constar la superficie segregada al margen de la finca  w.b
matriz. En base a esto se ha dicho por este Centro Directivo que por tanto, en la  527ww
sseeggrreeggaacdiaó nc,o mlao s duep elarf imciaet reizs.  Cuuna dlqautoie rr emleovdaifnictea ceiónn  lean  deestee rdmaitnoa gcieónne rtaa ndtuod daes  slao bfrien claa 
rtaemalibdiaédn  dqeu ef in«caau ny  cdoenl setaxncdeos oy, as oinbsrec riltaa  duentae rmseingarecgióanc iódne l coobnjefotorm dee la  duenreac hlioce»n. cPiae roo 
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con
posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o 
autorización,  siempre  y  cuando  se  cumplan  los  requisitos  y  procedimientos 
contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones 
pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante 
de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 
de septiembre de 2017)».
Se  señala  también  como  circunstancia  que  contribuye  a  generar  dudas  en  la 
registradora en cuanto a la identidad de la finca el hecho de existir discrepancia en las 
superficies registral y catastral de la finca objeto del expediente y sus colindantes, que 
pudiera encubrir la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias 
no formalizadas debidamente.
Este razonamiento podría justificar las dudas manifestadas por la registradora si el 
incremento  superficial  de  una  finca  fuera  aparejado  de  una  correlativa  disminución 
superficial de su colindante, pero de la propia calificación resulta que tres de las cuatro 
fincas que se citan tienen asignada en Catastro una superficie mayor que la que consta 
inscrita. Ello, unido a la afirmación de algunos de los colindantes que comparecen en el 
acta  de  que  con  la  rectificación  pretendida  no  se  produce  invasión  alguna  de  su 
propiedad, parecen desvirtuar la posibilidad de invasión de fincas colindantes apuntadas 
por la registradora y que constituyen el motivo fundamental de sus dudas de identidad.
En cuanto a la finca colindante que sufre una disminución según Catastro, pasando 
de 59 áreas y 75 centiáreas –según Registro– a 5.786 metros –según Catastro–, aunque 
esta  circunstancia  puede  ser  indiciaria  de  una  invasión  de  dicha  finca,  no  puede 
impedirse que en la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria se 
practiquen las diligencias oportunas para disipar las dudas manifestadas, de modo que 
quede excluida la posibilidad de que el incremento superficial que ahora se pretende 
justificar se haga a costa de la finca colindante.
Por todo lo expuesto, las dudas manifestadas en este caso no justifican por sí 
mismas  la  suspensión  del  procedimiento,  en  el  que,  además,  siempre  pueden 
practicarse las diligencias adicionales oportunas para disipar tales dudas.
Por ello lo procedente en estos casos es la expedición de la certificación solicitada 
con exposición de los indicios apreciados que pueden dar lugar a dudas de identidad, 
permitiendo  la  continuación  del  procedimiento  en  el  que  se  deberán  practicar  las 
diligencias correspondientes a la vista de tales indicios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la 
registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.