BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279 Lunes 22 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143088
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19162 Resolución de 25 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que se deniega la 
expedición  de  una  certificación  a  los  efectos  de  un  procedimiento  de 
ejecución extrajudicial de una hipoteca.
En el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Enrique Robles Parea, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia número 6, doña 
Fátima María Azpirtarte Santos, por la que se deniega la expedición de una certificación 
a los efectos de un procedimiento de ejecución extrajudicial de una hipoteca.
Hechos
I
Mediante solicitud suscrita y enviada telemáticamente por el notario de Valencia, don 
Enrique Robles Parea, se solicitaba que se expidiera certificación literal de la última 
inscripción del dominio y de la inscripción de la hipoteca en los términos en que estuviera 
vigente, y de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones 
a que estuviese afectada de la finca número registral número 60.524 del Registro de la 
Propiedad de Valencia número 6, a efectos de ejecución extrajudicial de una hipoteca 
inscrita.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Valencia número 6, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«N.º Entrada: 2512.
N.º Protocolo: 975/2021.
Calificación negativa del título.
Previo examen del documento que antecede, presentado el día veinticinco de junio 
del año dos mil veintiuno, asiento 137 del Diario 77, entrada 2512, se acuerda su 
calificación negativa, en base a los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho.
Enrique Robles Parea telemáticamente presenta a las nueve horas, instancia privada 
suscrita en Valencia por la que se solicita se expida la certificación literal de la última 
inscripción del dominio y de la inscripción de la hipoteca en los términos en que este 
vigente, y de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones 
a que esté afecta de la Vivienda en calle (…) Finca N: 60.524, de esta demarcación 
registral.
No constan en dicha instancia, las circunstancias de la parte ejecutante domicilio y  e.
NIF,  que  deben  reseñarse  conforme  a  lo  dispuesto  en  los  artículos  9  de  la  Ley  w.b
Hipotecaría y 51-9 de su Reglamento. Se requiere también este requisito en virtud del  162ww
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mardzoe  dreeg 2is0tr1o3s. y del not [sic].
De conformidad con los hechos y fundamentos de derecho expuestos, se acuerda 
con fecha de hoy, suspender la inscripción solicitada, calificándose el defecto advertido 
como subsanable.
Contra la presente calificación negativa, cabe: (…)
Valencia,  a  dieciséis  de  julio  del  año  dos  mil  veintiuno,  La  registradora  Fátima 
Azpitarte Santos».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Enrique  Robles  Perea,  notario  de 
Valencia, interpuso recurso el día 26 de julio de 2021 mediante escrito y en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
«Hechos.
I.  El 23 de junio pasado dejé presentado en el Registro de la Propiedad número 6 
de los de Valencia escrito solicitando la expedición de Certificación de Dominio y Cargas, 
al haberse iniciado ante mí procedimiento de ejecución extra judicial de hipoteca sobre la 
finca 60.524 de esa demarcación registral (…)
II.  Hoy, 26 de Julio, más de un mes después –excedido cualquier plazo–, recibo 
“calificación negativa” en los términos que constan en la misma (…) contra la que me 
alzo en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho.
Primero.  El  plazo,  incumplido  el  de  “calificación”  general,  por  las  perniciosas 
consecuencias y efectos para las partes.
Segundo.  La “calificación”, pues solicitada tal certificación por autoridad competente 
entiendo ha de pedirse.
Tercero.  Su contenido, ya que:
3.1  no se solicita un asiento de inscripción, de forma que no son de aplicación los 
genéricos preceptos que se citan en la nota.
3.2  sí que resulta aplicable la norma especial contenida en el artículo 236-b del 
Reglamento Hipotecario, según la cual:
“1.  El Notario examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan y, si 
estima cumplidos todos los requisitos, solicitará del Registro de la Propiedad certificación 
comprensiva de los siguientes extremos:
1.º  Inserción literal de la última inscripción de dominio que se haya practicado y 
continúe vigente.
2.º  Inserción literal de la inscripción de la hipoteca en los términos en que esté 
vigente.
3.º  Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y 
anotaciones a que estén afectos los bienes.
2.  El Registrador hará constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca que 
ha expedido la mencionada certificación, indicando su fecha, la iniciación de la ejecución, 
el Notario ante el que se sigue y la circunstancia de que aquélla no se entenderá con los  es
que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la misma finca…” o
3.3  por  consiguiente,  es  de  la  responsabilidad  del  Notario  el  examen  del  162ww
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reglamentario invocado, el Registrador en la nota de expedición ha de hacer constar,
como no podía ser de otra manera, el Notario ante el que se siga, la iniciación de la 
ejecución y su fecha. No es el ejecutante quien solicita, sino el propio Notario u otra 
autoridad y bajo su responsabilidad y no se practica en este momento asiento de 
inscripción.
Por lo fundamentado, dejo interpuesto recurso gubernativo ante la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que, para la formación de expediente, presento en el 
propio Registro de la Propiedad número 6 de Valencia».
IV
La registradora de la Propiedad emitió el día 28 de julio de 2021 informe en defensa 
de su nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 20, 65, 132 y 134 de la Ley Hipotecaria; 236-b del 
Reglamento Hipotecario; 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de noviembre de 2002, 6 de 
junio de 2009, 20 de febrero, 12 de junio y 28 y 29 de noviembre de 2012 y 19 y 21 de 
marzo de 2013.
1.  Se  trata  de  decidir  en  este  expediente  si  procede  la  expedición  de  una 
certificación  de  dominio  y  cargas  a  los  efectos  de  un  procedimiento  de  ejecución 
extrajudicial de hipoteca cuando la hipoteca figura inscrita a favor de una entidad distinta 
de aquella a cuya instancia se promueve la ejecución.
2.  En primer lugar, conviene recordar que, según la reiterada doctrina de esta 
Dirección General, basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la 
doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por 
todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), el objeto del expediente de recurso contra 
calificaciones de Registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si 
la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier 
otra pretensión de la parte recurrente sin perjuicio de su derecho de hacerla valer en los 
foros y plazos pertinentes.
3.  Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la 
de  27  de  noviembre  de  1961,  dictada  en  relación  a  la  antigua  regla  cuarta  del 
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de 
dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un 
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la 
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que 
sea base del procedimiento.
Así,  la  relevancia  de  este  asiento  excede  con  mucho  de  constituir  una  mera 
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función 
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la 
misma conforme a lo dispuesto en los artículos 236-b.2 del Reglamento Hipotecario 
y 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la expedición de la 
certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las 
consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a 
través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta  es
última constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta  o
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para aquél que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura
de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia, a diferencia del 
ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien 
consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y 
fragilidad de su derecho.
Todo ello sin olvidar labor interrumptiva de la prescripción de la acción hipotecaria 
que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas presentan 
conforme  a  lo  dispuesto  por  el  artículo  1973  del  Código  Civil,  impidiendo  con  su 
constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último 
párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 8 de marzo de 2005).
4.  Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (véase Resoluciones 
señaladas  en  los  «Vistos»)  no  cabe  duda  de  que  el  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la 
inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1875 del Código Civil 
y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria).
De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, 
como  establece  el  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria,  sólo  podrá  ejercitarse  como 
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el 
título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Debe añadirse a ello, la función esencialmente protectora de la posición del deudor 
que tiene todo el procedimiento registral. La ejecutividad del procedimiento se compensa 
con la celosa protección de los derechos del ejecutado, de manera que sólo podrá 
procederse en los términos proclamados por los asientos registrales.
5.  En el ámbito de la ejecución extrajudicial ante notario, en tanto que se trata de un 
pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de 
ejecución judicial, no siéndole aplicables las normas de sucesión procesal de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil.
Teniendo en cuenta las especiales características de la realización extrajudicial de 
hipoteca,  en  la  que  la  escritura  de  venta  final  ha  de  otorgarse  por  el  mandatario 
designado en la escritura de constitución –generalmente el acreedor– y a falta de este 
por el deudor titular de la finca, este Centro Directivo ha sostenido la imposibilidad de 
expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral 
de la hipoteca.
Defecto, por otra parte, fácilmente subsanable mediante la aportación de la titulación 
necesaria para operar registralmente la sucesión en la titularidad de la hipoteca.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
planteado y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.