BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20401
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2594 Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se deniega la 
prórroga de una anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar.
En el recurso interpuesto por don M. A. M. R. y doña M. J. M. P. contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Marchena, doña Almudena del Carmen 
Hava  García,  por  la  que  se  deniega  la  prórroga  de  una  anotación  preventiva  de 
prohibición de disponer o enajenar.
Hechos
I
Mediante  decreto  dictado  el  día  30  de  junio  de  2021  por  la  letrada  de  la 
Administración de Justicia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Sevilla, 
doña  C.  C.  G.,  en  el  procedimiento  abreviado  número  7603/2018,  siendo  el 
procedimiento de origen el abreviado número 46/2016 del Juzgado de Primera Instancia 
e Instrucción número 2 de Marchena, se acordaba la prórroga de la anotación preventiva 
de  enajenar  o  disponer  sobre  la  finca  registral  número  15.772  del  Registro  de  la 
Propiedad de Marchena y, para su efectividad, firme que fuese la resolución, se disponía 
que se librase el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad de Marchena 
por duplicado a fin de que se llevase a efecto el acuerdo. Tras la parte dispositiva del 
decreto, constaba: «Así lo manda y firma el/la Letrado/a de la Administración de Justicia 
D./Dña.doña C. C. G., doy fe», y el documento fue firmado electrónicamente por la citada 
letrada el mismo día 30 de junio de 2021, constando en la copia física del documento un 
código seguro de verificación que permitía comprobar la autenticidad e integridad del 
mismo.
II
Presentado dicho mandamiento, con el decreto testimoniado en el mismo, en el 
Registro de la Propiedad de Marchena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral correspondiente al mandamiento firmado electrónicamente el 
día treinta de junio de dos mil veintiuno por doña C. C. G., letrada de la Administración 
de Justicia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Sevilla, dimamante [sic] 
de procedimiento abreviado número 7603/2018.
Hechos y fundamentos de Derecho
Primero. Con fecha 2 de julio último, se presentó en este Registro de la Propiedad, 
bajo el asiento de presentación número 1225 del Diario 147, el indicado documento, por 
el cual, se decretó la prórroga de la anotación preventivo de prohibición de enajenar o  es
disponer  practicada  sobre  la  finca  registral  número  15772  del  Ayuntamiento  de  o
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Parte dispositiva
Por todo lo cual, la Registradora de la Propiedad que suscribe califica negativamente 
el documento presentado y en consecuencia deniega la prórroga ordenada por causa del 
defecto insubsanable antes señalado.
Contra la presente calificación, efectuada conforme al artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria, el interesado podrá, en la forma y de conformidad con los art. 322 y ss. de la 
Ley Hipotecaria: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del 
Carmen Hava García registrador/a de Registro Propiedad de Marchena a día veintisiete 
de julio del dos mil veintiuno».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  M.  A.  M.  R.  y  doña  M.  J.  M.  P. 
interpusieron recurso el día 2 de noviembre de 2021 mediante escrito en el que hacían 
las siguientes alegaciones:
«Hechos
Primero. Que en fecha 2 de julio de 2021, dentro del plazo legalmente y al amparo 
de los artículos 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y 42.4 de la Ley Hipotecaria, 
acordándose la anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar respecto de 
las  finca  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Marchena,  identificada  con 
número 15.772, inscrita a nombre de Rubercon S.A.L, se solicita su renovación ante el 
Registro de la Propiedad de Marchena de la anotación preventiva de la prohibición de 
disponer de la citada finca.
Desde la renovación de la misma en el año 2017, se reitera la medida solicitada, 
para su renovación e inscripción nuevamente en el Registro de la Propiedad, por cuanto 
que las circunstancias que concurrían en el momento de su admisión son las mismas 
que las existentes en el presente momento, habiéndose dictado Sentencia en esta 
Sección corresponde a la misma su renovación y adjuntándose el Auto de la Audiencia 
Provincial de Sevilla, procédimiento7603/2018, que acordaba su renovación.
Segundo. En fecha 14 de Septiembre de 2021 nos comuncia [sic] la Registradora 
de la Propiedad de Marchena, D.ª C. C. G. [sic], calificación negativa, del mandamiento 
de fecha 31 de julio de 2021, al estar ya cancelada la anotación preventiva de la que se 
solicita prórroga, en virtud de un mandamiento firmado electrónicamente el día 21 de 
Mayo de 2018, por D.ª M. J. F. V., Jefa del Grupo Regional de Recaudación de la 
Agencia Tributaria.
Tercero. Debemos  manifestar  que  el  procedimiento  judicial  trae  causa  de  un 
procedimiento  penal  del  año  2013,  concretamente  el  procemiento  [sic]  diligencias 
previas 256/2013, pues bien, en el año 2017 se calificó positivamente, por el Registro de 
la Propiedad de Marchena, la anotación de la prórroga de la prohibición de disponer que 
en  este  momento  se  califica  negativamente,  con  las  consecuencias  que  la  misma 
acarrea a los comparecientes (…)
Fundamentos de Derecho
Única: La anotación de prohibición es una medida cautelar específica (art. 727 LEC) 
para el buen fin de la ejecución de la sentencia (art 727,6.ª) del procedimiento que la 
motiva,  en  cuanto  que  cierra  la  publicidad  registral  a  posibles  actos  dispositivos  s
contrarios a la prohibición. e.
A mayor abundamiento, a esta parte nadie le ha dado traslado del mandamiento o  w.
procedimiento de la Agencia Tributaria, cancelándose un Auto judicial sin que el juzgado  94ww
y la Epla rtaer ctíocnuoloz ca1n7  dedl em islam o,L ye ye n Hcoipnosteeccuaerinac iae nstoa bpluedciee ndqou lele va«rinssec ari teof ecot o.anotado
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anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por
el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real». Cierto es 
que la prohibición de disponer no es, en sentido estricto, un título traslativo o declarativo 
de dominio o derecho real, pero también que el artículo 17 de la Ley Hipotecaria tiene la 
virtualidad  de  configurar  un  principio  hipotecario  que,  en  su  vertiente  relativa  o  de 
preferencia  y  en  relación  con  las  anotaciones  preventivas  se  plasma,  con  carácter 
general, en el artículo 71 de la Ley Hipotecaria. Según este último precepto «los bienes 
inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin 
perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación».
La doctrina científica muy nutrida y la de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado en Resoluciones de 7 de marzo de 1893, 7 de junio de 1920, 19 de julio 
de 1922 y 27 y 30 de septiembre de 1926, entre otras, proclamando sin vacilación que el 
asiento  prohibitivo  provoca  la  nulidad  de  los  actos  y  contratos  realizados  en  su 
contradicción  mientras  esté  vigente,  sin  que  por  lo  tanto  puedan  tener  acceso  al 
Registro.
Ahora bien, es evidente que el efecto primordial, conectado con la propia naturaleza 
de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer, es el de impedir la inscripción 
o anotación de los actos dispositivos realizados por el titular con posterioridad a la 
anotación. Este efecto, inexcusable para que la anotación resulte eficaz, implica un cierre 
temporal  del  Registro  por  exigencias  derivadas  del  procedimiento  judicial  -o 
administrativo- en que se ha acordado.
Las anotaciones preventivas quedan sometidas al régimen propio del artículo 71 de 
la Ley Hipotecaria como ya hemos manifestado, que precisamente proscribe o excluye 
como regla general aquel efecto de cierre absoluto, si bien, por el contrario, no se 
excluye en su vertiente de prelación u ordenación del rango registral. Por ello, en la 
medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de 
los actos dispositivos realizados posteriormente, ello presupone, «a sensu contrario», 
que no impide los realizados con anterioridad -conclusión que resulta también, como se 
ha indicado, de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el 
artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria-, sin embargo, por otro lado, se estima que tal 
inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de 
prohibición, sino que ésta se arrastrará.
En el supuesto que nos ocupa, se ha cancelado, según manifestación efectuada por 
la  Registradora,  hecho  que  no  puede  efectuarse  en  atención  a  los  argumentos 
expresados, en igual forma no puede cancelar un mandamiento de la Agencia Tributaria 
un Auto que acuerda la prohibición de disponer anotada anteriormente y que en todo 
caso debe ser arrastrada, no constando la anotación de la misma.
Por todo lo expuesto,
Suplico, tenga por presentado Recurso de Reposición, en tiempo y forma, y de 
conformidad  con  lo  manifestado  acuerde  admitir  el  mismo,  en  todos  los  extremos, 
debiendo calificarse positivamente la inscripción solicitada por la procuradora D.ª N. R. 
G. en atención al Auto de la Audiencia Provincial de Sevilla, procedimiento 7603/2018 
debiendo remover los osbtáculos [sic] necesarios para su inscripción».
IV
La registradora de la Propiedad de Marchena emitió informe el día 4 de noviembre 
de 2021, ratificando la calificación en todos sus extremos, y elevó el expediente a esta 
Dirección General. e.
Fundamentos de Derecho 94ww
Vistos los artículos 1, 18, 40, 66, 86, 97 y 324 de la Ley Hipotecaria; 100 del
RNeogtalarimadeon tdoe H 1i7p odtee ceanrieor;o l adse  R2e0s0o5l,u 3c iodnee asb driel  dlae  D20ir0e6c,c i7ó nd eG menaeyroa ld dee 2 l0o1s1 R ye 5g isdtero fse byr edreol 
de 2015, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y 28 
de enero de 2021.
1. Se discute en el presente expediente si es posible prorrogar una anotación 
preventiva de prohibición de disponer o enajenar que ya se encontraba cancelada en el 
momento de presentación en el Registro del mandamiento ordenando su prórroga.
Así, la anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar letra E se practicó 
en fecha 25 de octubre de 2013, fue prorrogada por la anotación preventiva letra I, de 
fecha 5 de diciembre de 2017, y se canceló por medio de la inscripción 10.ª, de fecha 27 
de julio de 2018, como consecuencia de la adjudicación derivada de la ejecución de la 
finca por razón de un embargo anotado con anterioridad a la citada anotación de 
prohibición de disponer (anotación preventiva de embargo letra C, de fecha 23 de abril 
de  2013,  prorrogada  por  la  anotación  preventiva  letra  H,  de  fecha  21  de  febrero 
de  2017).  El  mandamiento  ordenando  la  prórroga  de  la  anotación  preventiva  de 
prohibición de disponer o enajenar mencionada a que se refiere este expediente se 
presentó en el Registro de la Propiedad de Marchena el día 2 de julio de 2021.
2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 5 
de febrero de 2015, fundamento de Derecho segundo), que constando la anotación 
preventiva cancelada con ocasión de extenderse un asiento posterior, el asiento de 
cancelación practicado, de conformidad con el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley 
Hipotecaria, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus 
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley.
Por tanto, la rectificación de dicho asiento debería llevarse a cabo, en su caso, en los 
supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En  sentido  estricto,  el  registrador  no  puede  prorrogar  anotaciones  preventivas 
canceladas, independientemente de la procedencia de la cancelación. La trascendencia 
«erga omnes» de la institución registral y la naturaleza misma de la prórroga, sólo 
predicable  de  los  asientos  en  vigor,  determinan  la  imposibilidad  de  prorrogar  una 
anotación de prohibición de disponer cancelada.
3. Los recurrentes argumentan en su escrito de recurso que no debía haberse 
procedido a dicha cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer 
cuya prórroga ahora se ordena, es decir, se discute la procedencia de determinados 
asientos practicados previa calificación positiva de la registradora.
Conforme  también  ha  señalado  reiteradamente  esta  Dirección  General,  de  los 
artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso es el cauce legalmente 
arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la 
validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los registradores 
cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a 
las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe 
instar  recurso  alguno  frente  a  la  calificación  positiva  del  registrador  por  la  que  se 
extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, 
tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez 
practicado  el  asiento,  tal  y  como  señala  el  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus 
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley; y 
eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.
Así lo ha señalado reiteradamente esta Dirección General al entender que el recurso 
no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme  s
al  artículo  40  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  medie  el  consentimiento  de  todos  los  e.
interesados o resolución judicial. w.
No puede por tanto pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la  94ww
caahloifricaa sceió pnr edteeln rdeeg.istrador que dio lugar a la cancelación de la anotación cuya prórroga
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los términos establecidos en la Ley (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria); no basta para la
rectificación  cualquier  mandamiento  judicial  ni  una  simple  declaración  recaída  en 
expediente, sino que ha de acudirse a los medios señalados en el artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.