BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Jueves 28 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 130874
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17550 Resolución  de  29  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  declaración  de  obra  nueva 
terminada.
En el recurso interpuesto por don Luis Miguel González Vallés, notario de San 
Vicente del Raspeig, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de 
Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de declaración de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 27 de mayo de 2021 ante el notario de San 
Vicente del Raspeig, don Luis Miguel González Vallés, con el número 1.248 de protocolo, 
don S. y don G. C. B., como titulares de la finca registral número 13.816 de Biar, 
declararon que, sobre la misma, se había construido una vivienda unifamiliar.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«El registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, 
en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo 
establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes 
legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende 
la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
Hechos.
1.  Consta en este Registro de la Propiedad sobre la finca 13816 una anotación 
preventiva de infracción urbanística por el Ayuntamiento de Biar, en la que se hace 
constar expresamente que mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, 
no podrá llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente 
construido.
2.  La finca registral 13.816 de Biar, tiene una superficie en el Registro de 11.400 
metros cuadrados.
Se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulta 
que la parcela tiene una superficie gráfica de 9824 m2.
En base a lo anterior, no existe correspondencia entre la descripción literaria de la  e.
citada finca, con la representación gráfica aportada. No es posible determina [sic], por  w.b
ello, cuales son las coordenadas de georreferenciación de la finca, ni resulta factible  550ww
cmoisnmocae.r si las coordenadas UTM de la edificación declarada se encuentra dentro de la
Fundamentos de Derecho.
1.  De conformidad con los artículos 55 y 56 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística
2.  Los artículos 9 y 10 de Ley Hipotecaria, en su nueva en su nueva redacción 
introducida por el artículo primero de la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley 
Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1.946 y del texto refundido de la 
Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1./2004 de 5 de 
marzo, establecen que, para poder practicar la inscripción de determinados actos, es 
necesario  aportar  al  Registro,  junto  al  título  inscribible,  una  representación  gráfica 
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, y que será, o bien 
certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica,  o  bien,  como  en  este  caso,  una 
representación gráfica georreferenciada alternativa.
En  cuanto  a  los  requisitos  que  ha  de  cumplir  la  descripción  técnica  y  la 
representación gráfica de la finca, si la misma todavía no ha sido dada de alta en 
Catastro  y,  por  tanto,  no  se  dispone  de  certificación  gráfica  y  descriptiva,  deberá 
aportarse una representación gráfica alternativa, de conformidad con lo dispuesto en el 
apartado séptimo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la 
que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos 
técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la 
Propiedad, conforme al cual:
“Séptimo.  Requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación 
gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.
Ha de aportarse y aprobarse expresamente por el propietario de la finca o por la 
autoridad  judicial  o  administrativa  que  haya  tramitado  y  resuelto  el  procedimiento. 
Requisitos:
a)  La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión 
de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.
b)  Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el 
Anexo y firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su 
elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el 
propietario o autoridad competente según proceda.
c)  Deberá estar representada sobre la cartografía catastral. El conjunto de todas las 
parcelas  catastrales  resultantes  ha  de  respetar  la  delimitación  que  conste  en  la 
cartografía catastral.
Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre 
la cartografía catastral, el cumplimiento de estos requisitos se podrá acreditar aportando 
el informe de validación técnica del Catastro. Cualquier interesado identificado, podrá 
acudir a la Sede Electrónica del Catastro para la descarga de la geometría de las 
parcelas catastrales y la validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación 
realizada.”
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación  es
por el plazo que señala el artículo 323.1.ª L.H. o
Contra dicha calificación cabe (…) 550ww
AdoErascteió nd Mocaudmride nGtoa rchíaa  rseigdios trafidrmora/ad od ec Rone gfisirtmroa  Preolepcietrdóandic dae  cVuilalelinfiaca ad ad íap over inJtoioscehfoa 
de junio del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Miguel González Vallés, notario de 
San Vicente del Raspeig, interpuso recurso el día 1 de julio de 2021 mediante escrito en 
el que alegaba lo siguiente:
«1.  Como primer defecto, entiende la Sra. Registradora de la Propiedad, que dado 
que  consta  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  finca  13816  una  anotación 
preventiva de infracción urbanística por el Ayuntamiento de Biar, en la que se hace 
constar expresamente que mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, 
no podrá llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente 
construido, no es posible proceder a la declaración de obra por antigüedad, conforme al 
artículo 28.4 del Real decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
No lo entiende así este Notario. Precisamente, en la escritura cuya calificación se 
recurre, y en la nota simple que consta incorporada a la misma, se advierte que se 
encuentra  pendiente  de  despacho  documento  recibido  por  correo,  por  el  que  el 
Ayuntamiento  de  Biar  presentó  propuesta  de  declaración  definitiva  de  fuera  de 
ordenación del inmueble polígono 20 parcela 225 firmada electrónicamente por don C. P. 
A., Secretario de dicho Ayuntamiento, el día 1 de abril de 2021, por la que se declara, 
provisionalmente, la construcción de la finca 13816 de Biar, polígono 20, parcela 225 en 
situación  asimilada  de  fuera  de  ordenación,  no  procediendo  adoptar  medidas  de 
restauración de la legalidad urbanística con respecto a la misma, por haber transcurrido 
los  plazos  correspondientes  y  mientras  persista  la  vulneración  de  la  ordenación 
urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de 
lo ilegalmente construido.
Es  decir,  consta  registralmente  presentado  el  documento  expedido  por  el 
Ayuntamiento competente para informar, por nota al margen de la inscripción de la 
declaración  de  obra  nueva,  la  concreta  situación  urbanística  de  la  misma,  con  la 
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al 
propietario,  y  al  que  se  refiere  el  precitado  artículo  28.4  del  Real  decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley 
del Suelo y Rehabilitación Urbana, en el que además se reconoce que no procede 
adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística con respecto a la misma, por 
haber transcurrido los plazos correspondientes, circunstancia que habilita legalmente la 
declaración  de  obra  conforme  a  dicho  artículo.  Conforme  al  mismo,  el  Registrador 
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de 
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de 
que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general. Entendemos que se refiere a anotación preventiva de incoación 
expediente de disciplina urbanística que interrumpa la prescripción de la acción tendente 
a la demolición de lo construido. Entendemos, por tanto, que el documento presentado 
por  parte  del  Ayuntamiento,  anteriormente  referido,  está  destinado  a  practicar  nota 
marginal expresiva de la concreta situación urbanística de la finca, y no propiamente una 
anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca 
objeto de la construcción obstativa a la inscripción de la declaración de obra.
En cuanto a la publicidad o noticia que resulta de la referida anotación registral de la 
situación urbanística de la finca, no es más que una reproducción de la literalidad de la 
Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la  e
Comunitat Valenciana, que establece en su artículo 237. Régimen de las edificaciones  bo
una  vez  transcurrido  el  plazo  para  dictar  la  orden  de  restauración  de  la  legalidad  550ww
aunrbtearnioísrt icnao.  Ecol nmlleevroa rátr alnas cleugrsaoli zdaecli ópnla zdoe  dlaes  qoubinrcaes  ayñ ocso nasl trquucec iosnee rse feiejerec uetal daartsí cuslion 
dcuem lap loirr dceonna lcai óleng uarlibdaandí sutircbaa,n nísot icpao dyr,á enn  llceovnasrseec uae nccaibao,  mobieranstr adse  preerfsoirsmtaa ,l aa mvuplnliaecraiócnió no 
consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el
impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante 
podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la 
seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno.
En conclusión, la constancia registral de la situación de fuera de ordenación con 
carácter previo a la presentación de la escritura de declaración de obra nueva, no impide 
la  inscripción  de  ésta,  cuando  no  procede  adoptar  medidas  de  restauración  de  la 
legalidad  urbanística  con  respecto  a  la  misma,  por  haber  transcurrido  los  plazos 
correspondientes, como acontece con el supuesto objeto del presente recurso.
Apoyan las anteriores consideraciones, entre otras, la Resolución de 25 de febrero 
de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso 
interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Orotava, por la 
que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra 
nueva terminada y la Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se deniega la constancia registral 
por nota marginal de la declaración municipal del régimen jurídico de una edificación.
2.  Entiende también, y como segundo defecto, la Sra. Registradora, que dado la 
finca registral 13.816 de Biar, tiene una superficie en el Registro de 11.400 metros 
cuadrados y se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la 
que resulta que la parcela tiene una superficie gráfica de 9.824 metros cuadrados, en 
base a lo anterior, no existe correspondencia entre la descripción literaria de la citada 
finca, con la representación gráfica aportada. No es posible determinar, por ello, cuáles 
son las coordenadas de georreferenciación de la finca, ni resulta factible conocer si las 
coordenadas UTM de la edificación declarada se encuentra dentro de la misma.
Sobre dicho defecto, en primer lugar, tomar en consideración que conforme al Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley del Catastro Inmobiliario, «Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral 
con la identidad de la finca.
A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se 
corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:
a)  Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta 
última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b)  Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento 
y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca 
derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y 
numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran 
al  órgano  competente,  notario  o  registrador”.  En  el  supuesto  debatido,  la  finca  se 
describe, registralmente y en el propio título, cuya situación superficie y linderos no se 
modifican, lindando a “Norte, parcelas 211, 213, 214, 215 y 217; Sur, Camino (…); Este, 
parcela 223 y Oeste, parcela 226”. De la representación gráfica de las parcelas en la 
Sede electrónica del Catastro, tanto la que es objeto de la declaración de obra, como de 
sus colindantes, y de la ubicación de las construcciones en parcela a través de las 
coordenadas de referenciación geográfica aportadas por el técnico competente para la 
declaración de obra, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no se aprecia por 
este Notario ninguna circunstancia que pueda motivar dudas sobre la total ubicación de 
la obra declarada dentro de la finca registral, y desde luego tampoco se explicitan en la 
calificación, más allá de la superficie registral superior en menos del 10% a la catastral. 
En el supuesto objeto del presente recurso, los linderos registrales se corresponden con  e.
parcelas catastrales, lo que permite, una vez ubicadas las coordenadas de ocupación de  w.b
la obra declarada en el propio visor de coordenadas facilitado por la Sede Electrónica del  550ww
eCnactausetnrotr,e o e, faelc tmiveanmoesn, tdee ibnecrluíaid faa ceinlit alar ,f idnicsaip saor blares  ldau qduaes  saec edreccal adrea .que la edificación se
septAiepmoybaren  dlea s2 0a1n6t,e rdioer elas  Dciorencscidióenra cGioenneesra, l ednet rleo s oRtreags,is trlao s Rye sdoellu Ncioótna ridaed o,2 8e n deel 
recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea
de  los  Caballeros,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  de 
finalización de obra.»
IV
La registradora de la Propiedad de Villena emitió informe y elevó el expediente a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 28 de septiembre de 2016 y 4 de enero, 21 de febrero, 23 de abril y 14 
de mayo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 4 de marzo y 16 de junio de 2020 y 25 de febrero y 24 de marzo de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de obra nueva terminada por antigüedad, al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
Son circunstancias que deben tenerse en cuenta en la resolución del presente 
expediente los siguientes:
– La finca registral 13.816 de Biar consta inscrita con una superficie de 1 hectárea 
y 14 áreas. Según certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título, la 
superficie gráfica de la parcela catastral con la que se afirma corresponder la finca es 
de 9.824 metros cuadrados.
– Se  incorpora  certificado  de  técnico  del  que  resultan  las  coordenadas  de  la 
edificación. De las mismas y de la certificación catastral resulta que la edificación se 
ubica en el centro de la citada parcela.
– Del historial registral consta practicada anotación preventiva letra A de fecha 13 de 
mayo de 2021 en el procedimiento número 176/2020 en el que se ordena «anotación 
preventiva de la infracción urbanística».
La registradora opone dos defectos: que sobre la finca existe anotación preventiva 
«de infracción urbanística» y que, al no existir coincidencia entre la descripción de la 
finca y la del Catastro, no puede determinarse si las coordenadas de la edificación 
declarada se ubican dentro de la finca registral.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, en cuanto al primer defecto, que 
se encuentra pendiente de despacho certificación del Ayuntamiento de la que resulta la 
declaración de la situación de fuera de ordenación, no procediendo adoptar medidas de 
restauración de la legalidad urbanística con respecto a la misma, por haber transcurrido 
los plazos correspondientes. Invoca en este punto las Resoluciones de 16 de junio 
de 2020 y de 25 de febrero de 2021. En cuanto al segundo defecto, afirma el recurrente 
que  no  se  aprecia  ninguna  circunstancia  que  pueda  motivar  dudas  sobre  la  total 
ubicación de la obra declarada dentro de la finca registral, que tampoco se explicitan en 
la  calificación,  más  allá  de  la  superficie  registral  superior  en  menos  del  10%  a  la  s
catastral. Además, destaca que los linderos registrales se corresponden con parcelas  e.
catastrales e invoca la doctrina de la Resolución de 28 de septiembre de 2016. w.
publ2ic. a lEal  inpcriomaecri ódne dfeec tuon  sper orceefideirme iean ltao  edxeis dteisnccipiali ndae  uarnboatnaícsitóicna .preventiva en la que se
consEtlr uacrctiíocnuelos , 2e8d ifdicea claio nLeesy  ed ein sStaulealcoi onreegsu lrae sepne ctsou  daep alartsa dcou a4le sla  yian sncori ppciróonc eddae 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su
demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. La letra 
a) del precepto contempla que «el Registrador comprobará la inexistencia de anotación 
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de 
la construcción».
En el caso que nos ocupa consta practicada sobre la finca anotación preventiva, 
ordenada en expediente municipal número 176/2020, de la que resulta expresamente la 
existencia de una posible infracción urbanística, lo que sin duda sería defecto impeditivo 
de la inscripción atendiendo al tenor de la norma citada.
La cuestión que se plantea en este expediente es si este defecto puede mantenerse 
al constar presentada con anterioridad al título (incluso consta en la información registral 
incorporada al mismo) certificación del Ayuntamiento de la que resulta la adopción del 
acuerdo definitivo por el que se pone término al expediente 176/2020 y se declara la 
edificación a la que se refiere el expediente en situación de asimilada a fuera de 
ordenación. Consta que dicho acuerdo fue notificado a los interesados.
En este punto debe estimarse el recurso ya que la certificación municipal permitiría la 
inscripción de la declaración de obra nueva, conforme al artículo 28.4 de la Ley de Suelo, 
debido a que dicha certificación conlleva la cancelación de la anotación.
En efecto, el artículo 63 del Real Decreto 1093/1997 regula los efectos registrales de 
la terminación del expediente, disponiendo que cuando adquiera firmeza la resolución de 
la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la 
existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes la 
terminación del expediente se hará constar por nota marginal, que producirá los efectos 
generales a que se refiere el artículo 73. A lo que se añade que «la certificación del 
acuerdo por el que se declare la terminación del expediente provocará, en todo caso, la 
cancelación de la anotación preventiva».
Por lo tanto, en el caso de este recurso, presentada previamente la certificación 
municipal  con  la  que  se  pone  término  al  expediente  de  disciplina  urbanística 
número  176/2020,  lo  procedente  será  el  previo  despacho  de  este  documento 
extendiendo la correspondiente nota marginal y cancelando la anotación preventiva 
letra A.
Cancelada la anotación, decae el defecto basado en la previsión del artículo 28.4 de 
la Ley de Suelo.
No pueden estimarse las consideraciones que hace la registradora en su informe 
relativas a que la certificación municipal se refiere a una edificación diferente a la que 
ahora se declara («caseta prefabricada de madera»).
Esta  circunstancia  no  obsta  al  previo  despacho  de  la  certificación  municipal 
previamente presentada y cancelación de la anotación en los términos expuestos. Si en 
la escritura pública ahora calificada se declara una edificación diferente, procederá su 
inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y la consiguiente notificación al 
Ayuntamiento, que podría, en su caso, incoar un nuevo procedimiento de disciplina 
urbanística referido a esta nueva edificación.
En  cualquier  caso,  la  nota  marginal  haciendo  constar  la  situación  urbanística 
derivada del expediente de disciplina terminado, constará en la publicidad registral, con 
los  efectos  previstos  en  el  artículo  73  del  Real  Decreto  1093/1997:  «Salvo  que 
expresamente se establezca otra cosa, las notas marginales reguladas en el presente 
Reglamento tendrán vigencia indefinida. Tales notas no surtirán otro efecto que el de dar 
a conocer, a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación 
urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los  s
casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto». oe.
3.  En cuanto al segundo defecto, se plantea una vez más la cuestión de si para  550ww
ipnosrc rieblilra  soebsr e nuencae sfianrciaa  uon a neod ifliaca cpiórenv icao ni nlassc rcipocoiórdne ndaed asla  der elpar essuepnetraficciióen o cgurpáafidcaa 
gcueeosrrteiófenr ehnac iasdidao d etr alata fdinac ae nso brereit elara dqause  soec adsicioen eess tapr ourb iecsatdaa  Ddiicrehcac eiódnif icGaecnióenr.a lE setan 
resoluciones (cfr. «Vistos») que procede traer a colación.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de 
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá 
constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo,  para  inscribir  cualquier 
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se 
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar 
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no 
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez 
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado 
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y 
posibles  terceros  afectados,  salvo  que  registrador  en  su  calificación  sí  lo  estimare  s
preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre  oe.
efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como ha sucedido en el  w.
caso que nos ocupa. 550ww
4.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos
saoribtmreé tliac oqsu ela ss es udpeecrlafircaiens,  sdien ola qsu eed eifsic apcreiocniseos  cdoemclpaararadra sla sc ounb irceascpioencteos  ag elao gdreá fliaca fsin dcae 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, 
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de 
septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan 
justificadas  las  dudas  sobre  si  dicha  ubicación  excede  efectivamente  de  la  finca 
registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
5.  En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia 
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación 
catastral, lo cual se pone de manifiesto por la registradora en la nota de calificación.
Sin embargo, del certificado técnico consta identificada la finca registral con su 
descripción y de las coordenadas de la edificación resulta que la misma se ubica en el 
centro de la parcela, sin que la registradora haya explicitado en su calificación las dudas 
de que la edificación pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de 
concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la 
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la 
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los 
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle 
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis 
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o 
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y 
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse 
en este punto y el recurso debe estimarse.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la 
registradora. e
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normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.