BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 126854
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16907 Resolución  de  8  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo n.º 3, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  ampliación  y  novación  de 
préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, notario de Vigo, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo número 3, doña 
María  Purificación  Geijo  Barrientos,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una 
escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario, por no aplicarse el único y 
uniforme régimen jurídico de la total obligación (la que resulta de la suma del antiguo y 
del  nuevo  principal)  a  la  responsabilidad  hipotecaria  de  los  intereses  ordinarios, 
moratorias, costas y gastos.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 2 de enero de 2020 ante el notario de Vigo, don 
Pablo Rueda Rodríguez-Vila, con el número 4 de protocolo, la entidad mercantil «P&C 
Asesoramiento y Gestión, S.L.» formalizó, junto con «Banco Santander, S.A,», una 
escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
II
Presentada el día 1 de febrero de 2021 copia autorizada de dicha escritura en el 
Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo  número  3,  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de 
calificación:
«Calificado el precedente título, así como los demás datos obrantes en este Registro 
de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
1)  El  día  2  de  enero  de  2020,  se  otorgó  ante  el  Notario,  Don  Pablo  Rueda 
Rodríguez-Vila, escritura de novación de préstamo hiptecario [sic].
2)  En el instrumento público al que se refiere el punto 1 anterior de los presentes 
hechos, se contemplan las características del préstamo que ha sido documentado el 1 
de abril de 2016, y que son las siguientes: 33.000 euros (importe de principal del 
préstamo), tipo de interés remuneratorio nominal anual, euribor HIP. 1 año+1,99, tipo de 
interés de demora, más 10 puntos.
3)  Del expositivo I, del documento público al que se refieren los puntos anteriores 
de los presentes hechos, resulta lo que a continuación se transcribe: “responsabilidad 
hipotecaria:  indicar  los  importes  de  los  que  responde  la  finca  hipotecada  por:  e.
principal:33.000 euros, intereses remuneratorios: 2.722,5 euros, intereses de demora:  w.b
9.900 euros, costas y gastos: 6.600 euros para costas y 1.650 euros para gastos. Total:  907ww
p5e3n.8d7ie2n,5te0  deeu raoms.o Lrtaiz asri:t u2a3c.i9ó8n6 ,a0c3t ueaul rdoes.l  bre) fefercidhoa  pdreé slata múltoim eas  cluao staig suaietinstfee:c haa) : c3a1p idtael 
ddiec i2e0m2b0r.e d )d teip o2 0d1e9 i.n tce)r éfse cahcatu adle:  1l,a8 7p4r%óx”.ima revisión del tipo de interés: 30 de abril
4)  Bajo el epígrafe relativo a la responsabilidad hipotecaria de la finca se hace 
constar que, el importe del principal de la ampliación asciende a la cantidad de 16.013,97 
euros, intereses ordinarios de 12 meses al tipo nominal pactado, señalándose a efectos 
hipotecarios un tipo máximo del 1,99%, hasta un máximo de 318,68 euros, intereses de 
demora de 3 años al tipo nominal resultante de lo establecido en la cláusula financiera 
correspondiente,  señalándose  a  efectos  hipotecarios  un  tipo  nominal  anula  máximo 
del 4,99%, hasta un máximo de 2.397,29 euros, costas y gastos de ejecución hasta un 
máximo del 5% del capital, equivalente a 800,70 euros, por lo que la cifra a la que 
asciende  la  responsabilidad  hipotecaria  total  correspondiente  a  la  ampliación  es 
de 19.530,64 euros.
5)  Del mismo epígrafe de la escritura a la que se refiere el punto anterior de estos 
hechos, también resulta que “como consecuencia de la ampliación de hipoteca referida 
en  el  párrafo  anterior,  la  finca  hipotecada...  pasa  a  responder  de  los  siguientes 
conceptos: principal del préstamo: 49.013,67 euros, intereses remuneratorios de hasta 
un máximo de 3.041,18 euros, intereses moratorios de hasta un máximo de 12.297,29 
euros, costas y gastos de ejecución, tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta 
un  máximo  de  9.050,70  euros.  Por  tanto,  la  finca  hipotecada  queda  respondiendo 
hipotecariamente por la suma de todos los conceptos expresados anteriormente, una vez 
formalizada la ampliación citada, a la cantidad de 73.403,14 euros”.
Fundamentos de Derecho:
Uno de los principios sustentadores del Sistema Inmobiliario Registral Español es el 
de Determinación o especialidad, el cual, y circunscribiéndolo al ámbito del crédito 
hipotecario, exige una adecuada concreción, con todas las circunstancias exigidas y 
analizadas por la normativa y doctrina aplicables, de las vertientes objetiva y subjetiva 
del mismo. Ciñéndonos a la vertiente objetiva, y más específicamente, al crédito, cabe 
recordar  que,  la  hipoteca  se  configura  en  nuestro  ordenamiento  jurídico  como  un 
derecho accesorio respecto de la obligación que garantiza (no otra cosa se deduce, 
desde el punto de vista normativo, de artículos tales como el 1528 del Código Civil y 104 
de la Ley Hipotecaria), de tal manera que, el citado derecho real de garantía sigue el 
destino marcado por la expuesta obligación. En este orden de cosas, para cumplir con 
las citadas exigencias, debe observarse la necesaria homogeneidad en los términos 
definitorios de la obligación garantizada, lo que, a su vez, tiene repercusiones por lo que, 
a la extensión objetiva, respecto del crédito garantizado, se refiere, y, especialmente, en 
casos como el que causa la presente nota de calificación. Ahondando en esta cuestión, 
procede decir que, y tal y como ha puesto de manifiesto la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado  (referencia  que  debe  entenderse  hecha,  en  el  momento 
presente, al organismo denominado, Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública) en sus resoluciones de 12 de mayo de 2011 ó 19 de septiembre de 2017, los 
casos de ampliación de hipoteca deben ser tratados, a efectos prácticos, como una 
segunda  hipoteca,  y  ello  a  pesar  de  que,  extraregistralmente,  y  atendiendo  a  las 
relaciones entre las partes, se haya producido una unificación de las obligaciones (la 
resultante del préstamo concedido en su momento, y la resultante del préstamo causante 
de la ampliación). En supuestos fácticos como el que se está analizando, y a efectos 
registrales,  y  por  lo  tanto,  teniendo  presente  las  repercusiones  frente  a  tercero, 
básicamente,  cabrían  tres  formas  de  tratar  la  cuestión:  configurar  la  operación, 
registralmente, como una sola obligación garantizada con una sola hipoteca (siempre 
que así se solicite expresamente, y sea viable por la no existencia de terceros), lo que, a  e
su vez, exige un régimen uniforme en cuanto a los tipos, y en su caso, plazos aplicables,  bo
configurar la ampliación como una segunda obligación garantizada con su hipoteca  907ww
rceogrrisetsraplo dnedtieenrmtei,n ey,,  op oarc ulod itra, nsiteom, cporen  ye lc uraanngdoo  sheip coutemcpalraion  qlouse r eeql upisriintocsip aiop ldicea bplreios,r idaa lad 
fdigeu draic ideem lbar eh.ipoteca recargable introducida en nuestro Derecho por la Ley 41/2007, de 9
Si se adapta lo expuesto al supuesto fáctico motivador de la presente nota de 
calificación, procede indicar que, de la documentación calificada no resulta con claridad 
si se quiere configurar la obligación resultante del préstamo inicialmente concedido y la 
obligación nacida de la ampliación como una sola obligación o no; en el caso de que así 
sea, y tal y como resulta de los hechos de esta nota de calificación, esa aparente 
uniformidad no es tal, ya que, y como se pone de manifiesto al fijar el límite de la 
responsabilidad hipotecaria a la que quedará sujeta, en su caso, la finca, tenemos, por 
un lado, una responsabilidad por intereses ordinarios (correspondiente a la obligación 
inicialmente  surgida)  calculada  sobre  un  determinado  tipo  de  interés,  y  una 
responsabilidad  por  intereses  moratorios  (correspondiente  también  a  la  obligación 
inicialmente  surgida)  calculada  a  un  determinado  tipo  de  interés,  y  por  otra  parte, 
tenemos  un  responsabilidad  por  intereses  ordinarios  y  de  demora  surgida  de  la 
ampliación instrumentada, y que se ha calculado a unos tipos de interés diferentes a los 
expuestos,  y  dichos  importes  se  han  sumado  para  dar  como  resultado  una 
responsabilidad  total  por  estos  conceptos,  que  no  tiene  como  base  de  cálculo  un 
régimen uniforme, ya que, dicha uniformidad también exige que, sobre la parte del 
capital pendiente de amortizar y resultante del primer préstamo concedido, se apliquen 
los nuevos tipos de interés ordinarios y de demora pactados.
Por  lo  tanto,  por  no  resultar  con  claridad,  de  la  documentación  calificada,  el 
tratamiento registral que debe darse a las analizadas operaciones, ante lo cual se exige 
la correspondiente aclaración, y, en el hipotético caso de que pretenda configurarse 
como una sola obligación (como así parece resultar de la mencionada titulación), por no 
guardar la debida uniformidad a la que se acaba de hacer referencia, no es posible 
acceder a la petición de registración formulada.
En consecuencia, en virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho, y dado el 
carácter subsanable del defecto advertido, se acuerda suspender la realización de las 
operaciones registrales solicitadas.
Vigo, a 10 de mayo de 2021.
La Registradora, Fdo., María Purificación Geijo Barrientos.
Contra esta nota de calificación (…)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, notario de 
Vigo, interpuso recurso el día 18 de junio de 2021 en base a lo siguiente:
«Relación de hechos:
A- (…)
C- El Notario autorizante está en completo desacuerdo con la calificación registral 
por los siguientes
Fundamentos de Derecho:
En relación con la operación que se pretende inscribir, la Registradora plantea tres 
posibles interpretaciones. En estas tres opciones ella misma indica que la primera debe  es
ser solicitada expresamente y cumplir una serie de requisitos. Esta opción no ha sido  o
solicitada expresamente ni cumple tales requisitos. La tercera opción tiene un régimen  907ww
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Por lo tanto, y en base a lo indicado en el párrafo anterior, no se entiende qué es lo 
que  no  entiende  la  Registradora  calificante  del  título.  No  se  pide  un  esfuerzo 
interpretativo que exceda de sus competencias. Si la Registradora plantea tres opciones, 
de  las  cuales  no  se  cumplen  los  requisitos  en  dos  de  ellas  ni  se  han  solicitado 
expresamente, y la tercera opción es la que debe ser aplicable según la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, lo único que se pretende es una mínima 
labor interpretativa dirigida a inscribir la escritura anteriormente indicada.
Por todo lo anterior,
Se solicita:
La  revocación  de  la  nota  de  calificación  y  declaración  de  inscribibilidad  de  la 
escritura».
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo 
Barrientos, emitió el preceptivo informe con fecha 2 de julio de 2021, en el que confirmó 
el defecto recurrido, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 25, 104, 114, 
115, 122, 123 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 220 del Reglamento Hipotecario; 
4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos 
hipotecarios; las Sentencias Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, 13 de 
septiembre de 2013, 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio 
de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre 
de 1999, 26 de mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de 
septiembre de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 
de diciembre de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de 
mayo de 2011, 26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo 
de 2015, 13 de abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si 
está  correctamente  fijada  la  cifra  de  responsabilidad  hipotecaria  por  los  conceptos 
correspondientes a intereses, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de 
novación y ampliación de préstamo hipotecario.
En concreto la hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de: 
a)  33.000  euros,  importe  del  principal  del  préstamo;  b)  un  año  de  intereses 
remuneratorios, calculados conforme a la cláusula financiera 3.ª -intereses ordinarios y 
tipo de intereses variable-, si bien, a los únicos y exclusivos efectos de determinar un 
máximo  de  responsabilidad  hipotecaria  por  interés  ordinario,  éstos  solo  quedarán 
garantizados  hipotecariamente  hasta  un  máximo  del  8,25%  anual,  que  asciende 
a  2.722,50  euros;  c)  tres  años  de  intereses  moratorios,  calculados  conforme  a  lo 
convenido en la cláusula financiera 6.ª –intereses de demora–, si bien, a los únicos y 
exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por interés 
de  demora,  éstos  solo  quedarán  garantizados  hipotecariamente  hasta  un  máximo 
del 10,00% anual, que asciende a 9.900 euros; d) y de 6.600 euros, que se fijan para  es
costas, y 1.650 euros que se fijan para gastos, incluidos en estos últimos los conceptos a  o
cqrdeuuefaele la Erqsicdnuero ie el raepre  drfeoéioestsrrrc.otear  imtgluaaor sac, tl aáoomu brsjepeulltailoaat in vd8doe.oª   a e(e sslle tapeg r fuirinnercoccisaup, ra hstlro iipdb oeluatlt esop csrpaé adysr attcae omqsn uopse aee crpnvtu aa1dnc6i ieó.la0rna 1 n 3dso,ee9v r7al a cp eirfóuiennrfcoe amsre ,o hnmditpeiafo incatetale ctcniavridaeéa ndd)di teooyl     OE-A-2021-16907able en https://www.
un tipo de intereses variable y estableciendo como tipo de interés de demora en la
cláusula 2.ª, «el equivalente al interés ordinario pactado vigente en el momento de 
producirse la demora, incrementado en tres puntos porcentuales» (antes el resultado de 
añadir diez puntos al interés remuneratorio vigente en el momento de producirse la 
demora). En virtud de dicha ampliación del capital las partes acuerdan ampliar las 
responsabilidades hipotecarias garantizadas de la siguiente forma: a) por razón del 
principal ampliado, 16.013,97 euros; b) de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo 
nominal pactado, señalándose a efectos hipotecarios un tipo máximo del 1,99%, hasta 
un máximo de 318,68 euros; c) de los intereses moratorios de tres años al tipo nominal 
resultante de lo establecido en la cláusula financiera correspondiente, señalándose a 
efectos  hipotecarios  un  tipo  nominal  anula  máximo  del  4,99%,  hasta  un  máximo 
de  2.397,29  euros;  d)  de  las  costas  y  gastos  de  ejecución,  tanto  judicial  como 
extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 5,00% del capital, es decir, 800,70 euros, 
incluidos  en  estos  últimos  los  conceptos  a  que  se  refiere  la  condición  que  hace 
referencia a seguros, tributos y conservación de la finca hipotecada, y cualquier otro 
gasto relativo a la finca hipotecada que pudiera ser preferente al crédito del acreedor.
Asimismo, se señala que tras la ampliación las cifras totales por las que pasa a 
responder la finca hipotecada son las siguientes: a) Principal del préstamo: 49.013,97 
euros; b) Intereses remuneratorios de hasta un máximo de 3.041,18 euros; c) Intereses 
moratorias de hasta un máximo de 12.297,29 euros; d) Costas y gastos de ejecución, 
tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 9.050,70 euros.
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad por 
intereses  ordinarios  y  de  demora  con  referencia  a  la  cantidad  ampliada,  por  tipos 
máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas 
responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, se fijan unas cifras de 
responsabilidad hipotecaria para costas judiciales y gastos extrajudiciales, en unos casos 
disociadas (hipoteca primitiva), y en otros casos unificadas (ampliación de la hipoteca y 
cifras totales).
2.  Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante, después 
de hacer una referencia doctrinal a las tres posibilidades de tratamiento registral del 
derecho real de hipoteca en los supuestos de ampliación del capital, señala que del 
contenido de las distintas estipulaciones de la escritura de ampliación de capital no 
parece claro que la voluntad de las partes haya sido la constitución de una nueva y 
segunda hipoteca, sino más bien la modificación de la hipoteca existente, en cuyo 
análisis se extiende y cuyo régimen es el que considera aplicable.
A continuación, señala que, si como parece, lo que efectivamente se ha pretendido 
es la unificación de la garantía de las dos obligaciones pactadas (préstamo primitivo y 
ampliación)  bajo  el  mismo  y  único  derecho  real  de  hipoteca,  ello  debe  ser 
convenientemente aclarado porque tal como se ha pactado la nueva responsabilidad 
hipotecaria no es posible trasladar tal situación al folio real de la finca gravada porque 
ello exigiría la solicitud expresa de los interesados, que la misma sea viable por la no 
existencia de terceros, y que exista un régimen uniforme en cuanto a los tipos de interés 
ordinarios  y  moratorios,  y  en  su  caso,  los  plazos  aplicables  a  la  respectiva 
responsabilidad  hipotecaria;  siendo  que  en  el  supuesto  que  se  califica  se  han 
determinado unos límites de cobertura hipotecaria por intereses ordinarios y moratorios 
que  no  responden  a  un  régimen  homogéneo.  Para  llegar  a  esta  conclusión,  la 
registradora de la propiedad se funda principalmente en los principios de determinación, 
de  accesoriedad,  de  indivisibilidad  y  de  única  prioridad  de  las  hipotecas  y  en 
resoluciones de esta Dirección General. e.
El notario recurrente resumidamente señala que no es necesaria aclaración alguna  w.b
porque de las tres opciones que se señalan en la nota de calificación solo una de ellas  907ww
ceunmtepnldee rlsoes  croemquoi spiatocsta dpaa rpao rs auc rienescdroipr cyi ódne uyd, oer.n  consecuencia,  esa  es  la  que  debe
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siendo que ni se ha sido solicitada expresamente su inscripción como tal recarga, ni se
cumplen tales requisitos. Respecto de la tercera opción (hipoteca recargable), la misma 
tiene un régimen legal específico, como se señala en la nota de calificación, que no es 
objeto de la escritura objeto del recurso. Y, respecto de la segunda opción (dos hipotecas 
con rangos distintos), su inscripción es posible y en la misma nota recurrida se indica 
que es la interpretación general de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, por tanto, esta opción es la que debe ser interpretada como querida por las 
partes.
No  analiza  el  notario  recurrente  si  los  términos  concretos  de  las  distintas 
estipulaciones  se  ajustan  a  esa  interpretación  que  defiende,  no  pudiendo  tampoco 
suponer su criterio, por sí mismo, que esa sea la verdadera voluntad de los interesados.
3.  Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y de 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la 
Ley Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el 
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato 
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo 
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que 
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa 
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si 
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la 
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, 
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades 
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con 
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma 
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a 
la constitución de una nueva. Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya 
hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no 
puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse 
a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de 
la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley 
Hipotecaria),  pero  no  la  de  la  hipoteca  inicial.  En  caso  de  ejecutarse  la  hipoteca 
ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de 
realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán 
preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la 
medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente 
garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, 
cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos 
responsabilidades  distintas,  cada  una  con  su  propia  preferencia,  contradice  la 
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la 
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango 
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la 
ampliación  de  una  hipoteca  que  tenga  por  objeto  garantizar  las  nuevas 
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, 
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades 
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los 
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto,  e.
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley  w.b
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la  907ww
voluntad de las partes.
del N4.o taIrgiaudaolm (ecnfrt.e R heas oteluncidióon o dcea s1ió7n d dee e sneeñraol adre l a2 0D0ir2e)c pcaiórna  Glaesn lelarmal addea slo sa mRpelgiaisctiroonse sy 
de  préstamo  hipotecario  con  incremento  de  responsabilidad  hipotecaria,  que,  si  lo
querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su 
contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo 
(cfr. artículo 1204 del Código Civil).
Tampoco  puede  apreciarse  una  clara  incompatibilidad  entre  la  obligación 
preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, 
excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha 
producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente  puede  plantearse  si  frente  a  terceros  -piénsese  en  una  situación 
concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título 
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código 
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones. Sin embargo, entre 
las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un 
único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, 
para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago 
a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos 
efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente 
quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de 
la ampliación de la hipoteca pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en 
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por 
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo 
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en 
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El  efecto  meramente  modificativo  y  no  extintivo  de  la  ampliación  del  préstamo 
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, 
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las 
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una 
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un 
incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del 
préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo 
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
Con ello, y por lo que atañe a la ampliación del importe de préstamo, se llega a 
reconocer explícitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad había 
preconizado esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002 y las 
citadas en los «Vistos»), especialmente con base en las disposiciones del Código Civil 
reguladoras de la novación modificativa -artículos 1202, 1203 y siguientes-, y de la 
legislación hipotecaria reguladoras del rango -especialmente artículos 17, 24, 25 y 134 
de la Ley Hipotecaria-.
5.  En  cuanto  a  las  concretas  repercusiones  que  la  novación  modificativa  del 
préstamo hipotecario (condiciones financieras y/o ampliación de capital) tiene sobre la 
hipoteca  inscrita  a  la  luz  del  artículo  4.3  de  la  Ley  2/1994,  de  30  de  marzo,  de 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la citada Resolución de 14 de 
mayo  de  2015  señaló  que  la  correcta  comprensión  de  ese  artículo  no  puede 
fundamentarse  en  una  aparente  interpretación  literal  del  precepto  dada  su  difícil 
redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente la exposición de motivos de la 
Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que acudir, como se ha hecho respecto a los 
efectos concretos de la pérdida del rango (no afecta a la hipoteca ya inscrita), a una 
interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único que queda claro de la  e.
lectura del artículo de referencia es la existencia de dos supuestos diferenciados de  w.b
pérdida de rango ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero y  907ww
cyu «aernto n dinegl úmni scmasoo q»u.e utilizan las expresiones: «en estos casos», «en ambos supuestos»
resuRlteas qpueec tola  av olalu innttaedrp rdeetla cleiógnis lfaindaolris ftuae,  dfele xlaib Eilixzpaor seicl idóenr edceh Mo orteivaol sd ed eh ilpao Lteecya 4 y1a/2 q0u0e7 
«la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por
la  interpretación  restrictiva  que  del  concepto  de  novación  modificativa  hacía  la 
Ley 2/1994» por lo que se afirma en dicha Exposición de Motivos que «lo que ahora se 
adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de 
manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación 
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción 
de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las 
condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del 
método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del 
préstamo».
Congruentemente  con  esa  intención  de  ampliar  los  supuestos  de  novación 
meramente  modificativa,  los  párrafos  segundo  y  tercero  del  artículo  4  de  la  Ley 
establecen, en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en 
ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o 
reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones 
previstas en el apartado 2.º; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no genera 
un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de 
ser su inclusión en el apartado 2.º, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede 
generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por 
esa misma razón. La expresión «en ningún caso (…) excepto cuando (…)» sólo puede 
interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la 
concurrencia  de  otra  circunstancia  para  generar  ese  efecto,  debiendo  la  labor  de 
interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos.
A este respecto, la citada resolución señala que la respuesta a esa pregunta debe 
buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer 
que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en 
los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (....) sólo será 
aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», 
configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue 
del precedente. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que 
se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la 
«recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de esta a fin 
de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante para 
la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de ampliación 
de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de poder integrar algún 
supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones del tipo de interés con 
fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente modo: la ampliación del 
capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca 
inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o 
exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad 
hipotecaria o ampliación del capital. Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la 
recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas 
del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital 
pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente 
concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la 
hipoteca que seguirá siendo única.
Además,  esta  interpretación  también  permite  dar  coherencia  al  contenido  de  la 
segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: s
El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga  w.b
posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de  907ww
lma ásse glausn dcao hrriepsopteocnad iveenntedsrá  cdiferatesr mpianraad al opso rc loan cceifrpato esn  aqcucee ssoer itorsa dyu zccao mdpiclehmo eenxtcaersioos, 
(inteYre seel s,s ceogsutnads,o e tscu.)p.uesto,  cuando  la  ampliación  del  capital  vaya  acompañada,
precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo
caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la 
total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o 
aumento  del  capital  sin  que  opere  la  recarga  en  cantidad  alguna,  más  las 
correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
6.  Esta doctrina implica respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la entrada 
en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, la modificación del 
criterio de la Resolución de 12 de mayo de 2011 ya que las partes ante un acuerdo de 
ampliación del capital podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango 
posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre: utilizar la posible recarga 
existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo 
importe concedido; utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe 
concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o, prescindir de la recarga y 
constituir directamente una segunda hipoteca.
Ahora bien, en los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros 
titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto 
de ampliación (y de la nota marginal a que se refiere el último inciso del artículo 4.3 
Ley 2/1994), las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de 
la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello 
paralelamente su responsabilidad hipotecaria.
Pues bien, tampoco existe razón jurídica alguna para que, respecto de las hipotecas 
constituidas con anterioridad a la repetida reforma legal, en igual situación registral, las 
partes  puedan  pactar  en  caso  de  ampliación  del  capital  esa  configuración  de  una 
hipoteca única con responsabilidad hipotecaria ampliada.
Las  repercusiones  concursales  de  este  tipo  de  operaciones  se  regirán  por  su 
normativa específica y en su propio ámbito, sin que ello afecte a la posibilidad de las 
respectivas inscripciones o a la asignación del rango registral.
En este sentido ya la Resolución de 24 de febrero de 2014 señalaba que la doctrina 
antes expuesta de la Dirección General sobre que la ampliación del principal supone el 
fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución 
propiamente dicha y otra la de ampliación, viniendo a equipararse esta última a una 
segunda  hipoteca,  hay  que  entenderla  referida  básicamente  a  los  supuestos  de 
existencia  de  cargas  o  titularidades  intermedias  entre  la  constitución  inicial  o  la 
ampliación; de suerte que, no existiendo tales cargas o titularidades intermedias, ha de 
primar la voluntad de las partes de establecer un único y uniforme régimen jurídico 
contractual para la obligación resultante de la ampliación, o, si se quiere, para la total 
deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los 
efectos del artículo 1169 del Código Civil.
Debe entenderse, por tanto, como ya dijera la Resolución de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2017 para un supuesto muy 
semejante al objeto de este recurso, que en estos casos existe una sola hipoteca si se 
cumplen los requisitos para que la misma pueda ser considera como tal, es decir, si se 
establece también un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la 
totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije 
por tipos y plazos homogéneos, y si no existen titulares de cargas o gravámenes 
intermedios.
Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de 
garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin 
que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo  e.
capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente,  w.b
salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos. 907ww
ademEsá sd edceilr ,t ostia ll ap rhinipcoipteacl ac oensc eod idseo  yq/uoi epreen qduieen tsee dae ú anmicoar, tilzaa rm, liossm am idsmeboes  gcaornacnetpiztaors, 
acacclceuslaorrsioes  suy  rceosmpopnlesmabeinlidtaardio dse r feosrpmeac thoo mdeo gléan etoat.alidad del capital y, adicionalmente,
Además,  en  los  supuestos  de  modificación  de  las  condiciones  financieras  es 
aplicable  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  (véanse  las  Resoluciones  de  5  de 
noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, 9 de 
octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017), 
según la cual, el carácter accesorio de la hipoteca, respecto del crédito garantizado 
(artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil), implica la imposibilidad de 
discrepancia  entre  los  términos  definitorios  de  la  obligación  asegurada  y  los  de  la 
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley 
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras 
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que 
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite 
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe 
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés 
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y 
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga 
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación 
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la 
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la 
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o 
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de 
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible, 
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente 
escritura, ya que, como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del  Notariado  de  12  de  mayo  de  2011,  cuando  la  responsabilidad  hipotecaria 
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo 
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos 
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio 
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades 
hipotecarias por los diferentes conceptos.
En  definitiva,  en  ausencia  de  terceros,  la  solución  a  adoptar  dependerá  de  la 
interpretación  de  cuál  sea  la  verdadera  voluntad  de  las  partes  en  cada  supuesto 
concreto.
7.  Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial en el sentido de 
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que parece se ha 
solicitado se inscriba con carácter unitario con la hipoteca ya inscrita, como una segunda 
hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones 
financieras.
Como ya dijera la Resolución de 14 de mayo de 2015, no se considera posible si no 
es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de 
la inscripción en este caso es única (Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el 
incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar 
en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento 
delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este 
caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos 
que sean posibles (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de 
febrero y 12 de septiembre de 2014). e.
Procede pues examinar cuál ha sido la voluntad de las partes en el supuesto de  w.b
hecho concreto del presente expediente, existiendo a juicio de este Centro Directivo  907ww
arguAmsíe, nat ofas veonr  dfaev olar  cdoen asimdebraasc isóonl udcei oqnuees l.a voluntad de las partes es configurar una única
ehisptaotbelecace  cuonn  cuuna dsroo lod er aanmgoor timzailcitiaónn  cloosm spirgeuniesinvtoess  dpea ccutoosta: sa )m eenn sluaa leesst iúpnuilcaacsió dne lt eprrcéesrtaa msoe 
hipotecario resultante de la ampliación, que se calculan en función del nuevo tipo de interés
común a todo el capital pendiente de pago, estableciéndose igualmente unas reglas de 
imputación de pagos que no distinguen entre los dos capitales entregados; b) en la estipulación 
quinta se regula la facultad del acreedor, en las condiciones que se determinan, de exigir el 
vencimiento anticipado de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sin distinguir tampoco 
a efectos de vencimiento entre el principal inicial y el principal ampliado; y, c) en la estipulación 
séptima se determina que «(...) como consecuencia de la ampliación del préstamo operada en 
virtud de la presente escritura (...) y (…), acuerdan en este acto modificar la hipoteca constituida 
a favor de este último en la citada escritura de fecha 01 de abril de 2016, en el sentido de que el 
referido derecho real de hipoteca pasa a garantizar también el importe en que se ha ampliado 
el capital del préstamo en el día de hoy, es decir, (...)», lo que hace referencia al mantenimiento 
de  la  antigua  hipoteca  que  es  ampliada,  ya  que  se  suman  ambas  responsabilidades 
hipotecarias sin indicación alguna de que sólo se hace a efectos informativos.
Por su parte, a favor de la consideración de que la voluntad de las partes es configurar 
dos hipotecas, cada una con su propio rango, se puede argumentar la propia configuración 
heterogénea  de  las  aludidas  responsabilidades  hipotecarias  por  intereses  ordinarios  y 
moratorios, o la inexistencia, como ocurre en otras escrituras de ampliación de capital, de una 
cláusula por la que se sujete expresamente la eficacia de la novación a la «condición 
suspensiva» de la inexistencia de cargas posteriores a la hipoteca inicialmente constituida y 
que, por tanto, la garantía de todo el capital tenga el mismo rango.
En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se pueda tener acerca de la 
cuestión, la concurrencia de esta incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los 
asientos registrales imponen la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido 
de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca 
sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en 
el primer caso, como indica la registradora calificante, recalcularse de forma uniforme la 
responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo 
régimen de plazo y tipos máximos al antiguo y al nuevo principal.
Esta voluntad contractual podría deducirse de la propia interposición del recurso 
contra la calificación registral por parte de la entidad acreedora, pero, en este caso, al 
haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante en términos jurídicos y de no de 
voluntad manifestada en su presencia, no es posible extraer esa conclusión.
En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y 
gastos garantizados, la inexistencia de límites legales frente a terceros (artículos 114 de 
la  Ley  Hipotecaria  y  220  del  Reglamento  Hipotecario)  y  la  innecesariedad  de  su 
determinación inter partes, como ocurre con los intereses, permite la consideración de la 
misma como una cantidad abstracta, que si bien se puede fijar como un porcentaje del 
principal o como una cifra alzada, al no depender su determinación de otros factores, 
tiene un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también 
abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria. La cifra resultante 
sería únicamente el límite máximo que el acreedor podrá cobrar por tal concepto del 
precio del remate en presencia de terceros titulares de derecho reales o cargas inscritas 
o anotadas; y la unificación de los conceptos de costas y gastos de ejecución, tanto 
judicial  como  extrajudicial,  en  su  caso,  llevado  a  efecto  al  fijar  la  responsabilidad 
hipotecaria global en la estipulación séptima, factible.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante 
el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo  e.
de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello  w.b
conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. 907ww
Madrid, 8 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.