BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181 Viernes 30 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 92573
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12902 Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se 
suspende la inmatriculación de determinadas fincas.
En el recurso interpuesto por don R. A. T., en nombre y representación y como 
administrador de la sociedad «Inmuebles y Créditos 1964, S.L.», contra la nota de 
calificación de la registradora de la Propiedad de Alcázar de San Juan número 2, doña 
Eva Leal Colino, por la que se suspende la inmatriculación de determinadas fincas.
Hechos
I
Mediante escritura de constitución de sociedad limitada otorgada el día 15 de enero 
de 2021 ante la notaria de Puebla de Almoradiel, doña Rocío Muñoz Lazaga, con el 
número 6 de protocolo, se solicitaba la inmatriculación de fincas de naturaleza rústica 
sitas en el término municipal de Campo de Criptana. Se acompañaba como título público 
previo de adquisición la escritura de protocolización de acuerdos sociales con aumento 
de capital social otorgada el día 6 de noviembre de 2015 ante la notaria de Alcázar de 
San Juan, doña María Victoria Valiente de Rafael, con el número 1.094 de protocolo.
II
Presentadas dichas escrituras en el Registro de Alcázar de San Juan número 2, 
fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación N.º 1463/222.
Alcázar de San Juan, 7 de abril de 2021, en base a los siguientes:
Hechos.
I.  El día 12 de marzo de 2021, se presentó –Asiento 1463 Diario 222– escritura de 
constitución de sociedad limitada otorgada en Puebla de Almoradiel el día 15 de enero 
de 2021, ante la Notario Doña Rocío Muñoz Lazaga, número 6 de su protocolo, para la 
inmatriculación de fincas de naturaleza rústica sitas en el término municipal de Campo 
de Criptana y la inscripción de la finca registral 46.282 del término de Campo de 
Criptana, el mismo documento comprende otras fincas que no pertenecen a este Distrito 
Hipotecario.
Se acompaña título público previo de adquisición escritura de protocolización de 
acuerdos sociales con aumento de capital social, otorgada en Alcázar de San Juan el 6 
de noviembre de 2015, ante la Notario Doña María-Victoria Valiente de Rafael, con 
número 1.094 de protocolo.
El día 15 de marzo de 2021, se aporta justificante de liquidación del pago del  e.
impuesto y se solicita el desistimiento de la inscripción de la finca registral 46.282 del  w.b
término de Campo de Criptana. 902ww
consIIt.i tuyEen  lala s oecsiecdriatudr aIn mcauliefibclaedsa y,  Cderébdiditaoms e1n9t6e4  iSn.sLc.r,i tdae seignn aenl dRoe agdismtrion isMtraedrcoarn ati l dosne 
R. A. T.
Son constituyentes de la misma:
– Don R. A. T.
– La sociedad Promociones de Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L.
– La sociedad Promociones Agrarias, Ecológica y Cultural, S.L.
Don R. A. T. aporta derechos de crédito.
La entidad Promociones de Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L. aporta entre 
otras, diez fincas rústicas que se manifiestan no inscritas.
La entidad Promociones Agrarias, Ecológica y Cultural, S.L. otra finca rústica que se 
manifiesta no inscrita, adquirida por compra en documento privado, cuyo despacho no se 
solicita.
La sociedad Promociones de Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L. interviene 
representada por don R. A. T. (como apoderado), facultado por acuerdo adoptado por la 
Junta General de la Sociedad según resulta de certificación expedida el 12 de enero 
de 2021, por doña C. T. (madre del anterior), con firma notarialmente legitimada, como 
Administradora Única de la citada sociedad.
La  sociedad  Promociones  Agrarias,  Ecológica  y  Cultural,  S.L.  interviene 
representada por el citado don R. A. T., en calidad de Administrador Único de la misma, 
facultado por acuerdo adoptado por la Junta General según se acredita con certificación 
expedida 12 de enero de 2021, con firma notarialmente legitimada que se incorpora a la 
escritura calificada.
III.  Se  acompaña  título  público  adquisitivo  previo,  consistente  en  escritura 
protocolización de acuerdos sociales con aumento de capital social, otorgada en Alcázar 
de San Juan el 6 de noviembre de 2015, ante la Notario Doña María-Victoria Valiente de 
Rafael, con número 1.094 de protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil.
En la escritura, se formaliza el aumento de capital social de la entidad Promociones 
de Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L., interviniendo como Administradora Única la 
ya citada doña M. C. T. T., facultada por acuerdo adoptado en Junta General celebrada el 
día 6 de noviembre de 2015, reunidos todos los socios, esto es, doña M. C. T. T. y don R. 
A. T., según consta en la certificación del citado acuerdo protocolizado en la escritura. Se 
realizan las siguientes aportaciones:
a)  La  sociedad  Inmobiliaria  Rústica  y  Urbana  Manchega  SL  representada 
nuevamente por don R. A. T., en calidad de Administrador Único, aporta una finca de 
naturaleza rústica no inscrita que se corresponde con la identificada bajo el n.º 1 del 
título  inmatriculador.  Dicha  finca  se  manifiesta  adquirida  por  compra  a  la  entidad 
Promociones Agrarias Ecológica y Cultural S.L. (la otra entidad aportante) por escritura 
otorgada en Pedro Muñoz, el día 11 de mayo de 2015, ante el Notario Don Pedro-José 
García Marco.
b)  La sociedad Promociones Agrarias Ecológica y Cultural S.L., representada por la 
ya citada doña M. C. T. T. en calidad de Administradora Única de la sociedad, aporta las 
restantes  siete  fincas  de  naturaleza  rústica  no  inscritas  relacionadas  en  el  título 
inmatriculador. Se manifiestan adquiridas dos de ellas por compra hecha al Obispado 
Priorato de las Ordenes Militares el 18 de febrero de dos mil trece. Las restantes por 
compra a la misma entidad Inmobiliaria Rústica y Urbana Manchega SL en escritura 
otorgada ante el Notario de Pedro Muñoz, Don Pedro-José García Marco el 18 de 
noviembre de 2013. De esta escritura de 2013 resulta asimismo que manifiesta adquirida 
por compra a la entidad Promociones Agrarias Ecológica y Cultural S.L. e.
IV.  De otra parte por lo que respecta a las fincas cuya inmatriculación se pretende: 902ww
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la finca. La finca se describe con una superficie de once hectáreas, ochenta áreas y
cuarenta y nueve centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de once 
hectáreas, noventa y dos áreas y cincuenta centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 2: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de una hectárea, ocho áreas y catorce 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de una hectárea, dieciocho 
áreas y cincuenta y una centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 3: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de una hectárea, treinta y ocho áreas y 
dos centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de una hectárea, treinta y 
ocho áreas y dieciocho centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 8: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de setenta y nueve áreas y nueve 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de ochenta y una áreas y 
setenta y tres centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 9: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de dos hectáreas, cuatro áreas y dos 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de dos hectáreas, seis áreas 
y cuarenta y dos centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 10: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de cincuenta y siete áreas y veintisiete 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de cincuenta y ocho áreas y 
cuarenta y dos centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 11: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de dos hectáreas, cuatro áreas y treinta 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de una hectárea, noventa y 
nueve áreas y setenta centiáreas.
La finca relacionada bajo el n.º 12: No es coincidente la descripción contenida en el 
título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de dos hectáreas, nueve áreas y ochenta 
y tres centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de dos hectáreas, 
dieciocho áreas y once centiáreas.
Fundamentos de Derecho.
I.  Esta nota de calificación se extiende por la Registradora titular de esta Oficina 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades  e
de calificación previstas en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su  bo
Reglamento. 902ww
presIeI.n taEdno  pcoura hnatob earsl ef oonbdsoe rvdaedl o alossu nstiog,u iesnet essu dsepfeencdtoes :el  despacho  del  documento
1.  Por existir indicios suficientes para deducir que la documentación aportada ha
sido  creada  “ad-hoc”  con  la  única  finalidad  de  obtener  títulos  para  logar  la
inmatriculación. La Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública (antes Dirección 
General de los Registros y del Notariado) en numerosas Resoluciones, como las de 9 de 
mayo y 26 de junio de 2013; 12 y 29 de mayo y 19 de noviembre de 2015; 14 de 
noviembre de 2016; 18 de abril y 5 de septiembre de 2018; 15 de noviembre de 2019 
y 12 de junio de 20020, entre otras, tiene consolidada la doctrina de que el registrador no 
ha de limitarse a interpretar literalmente las normas y siempre que haya una doble 
titulación pública y se den los demás requisitos legales, proceder a la inmatriculación, 
sino por el contrario, debe rechazar la inscripción cuando los títulos hayan sido creados 
“ad hoc” para logar la inmatriculación y entrañen negocios circulares. Es doctrina de la 
Dirección General que no supone una extralimitación competencial que el registrador 
califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos 
legales o han sido elaborados “ad hoc” de manera artificiosa para eludir el cumplimiento 
de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. Así se viene exigiendo, a fin de 
garantizar  la  objetividad  y  publicidad  del  procedimiento,  que  de  las  circunstancias 
concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el 
objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el 
registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de 
fechas  de  los  títulos,  transmisiones  circulares,  ausencia  de  función  económica, 
neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios 
suficientes  de  que  la  documentación  ha  sido  creada  o  concebida  “ad  hoc”.  La 
inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos 
adquisiciones  sucesivas  o  directamente  coordinadas  con  la  finalidad  de  lograr 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean 
dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda 
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude 
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, 
a la vista de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de 
calificación  no  se  limita  a  una  pura  operación  mecánica  de  aplicación  formal  de 
determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la 
interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el 
registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los 
títulos, si bien esta última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues 
deberá analizarse el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy 
especialmente el iter documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada 
sospecha y no una mera suposición o conjetura. Así pues, el control de la inmatriculación 
por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, extremen las 
precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados «ad hoc» con el 
único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias 
derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el 
sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las 
prevenciones  que  para  la  inmatriculación  mediante  título  público  ha  instituido  el 
legislador Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la 
Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación 
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes 
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de 
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, 
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. Cabe también citar 
las Resoluciones de 26 (3.ª), 27 (3.ª), 28 (3.ª), 29 (3.ª) y 30 (2.ª) de julio de 2005 en las  s
que se consideró que era dato relevante a efectos de concluir que se estaba elaborando  oe.
un  título  inmatriculador  “ad  hoc”  la  de  que  aparezcan  representadas  por  la  misma  w.
persona la sociedad que aparece como transmitente en el título previo y la que adquiere  902ww
menis eml asse gpuenrsdoon taítsu lloig.a Tdíatusl oa,d ceommáos  cpoonr cvuínrrceu leons  efal mprieliasreenst.e caso en el que intervienen las
Ley E1n3 /l2a0 1n5u,e veal  leregdisalaccdioórn  hdae ld aadrtoíc uulno  p2a0s5o  dmeá sla,  pLueeys ,H cipoomteoc aerxiap,o ninet rosduu Pcirdeaá mpobru lola,   BOE-A-cable e
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de 
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos. En efecto, frente a la anterior 
redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la 
inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de 
modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos 
títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de “títulos públicos traslativos 
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos 
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. La diferencia 
esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que 
el título público inmatriculador sea “traslativo”, pues tal exigencia, aunque no viniera 
expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, 
como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la jurisprudencia y la 
propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial 
radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento 
temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera 
adquirido  su  derecho  con  anterioridad.  Ello  no  excluye,  la  posible  apreciación  aun 
cuando haya transcurrido el lapso temporal contemplado por el artículo 205 de la Ley 
hipotecaria de la finalidad instrumental de la documentación como ocurre en el presente 
caso.
2.  Atendiendo  a  las  sucesivas  transmisiones  entre  las  mismas  sociedades,  es 
absolutamente imposible realizar una busca adecuada para ver si las fincas objeto de la 
escritura están o no inmatriculadas en todo o en parte previamente en el Registro. No se 
aportan tampoco los títulos previos. Artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
3.  No es coincidente la descripción de ninguna de las fincas cuya inmatriculación se 
pretende consignadas en el título inmatriculador con la descripción que resulta de las 
certificaciones  catastrales  gráficas  y  descriptivas  que  se  protocolizan,  no  siendo 
coincidente la superficie de las fincas, en los términos expresados en los antecedentes 
de hecho. Dispone el artículo 205 de la LH: “Serán inscribibles, sin necesidad de la 
previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de 
otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Asimismo,  el  artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria  contempla  los  supuestos  de 
inmatriculación como uno en los que obligatoriamente deberá constar en la inscripción la 
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, 
expresándose,  si  constaren  debidamente  acreditadas,  las  coordenadas 
georreferenciadas de sus vértices.
Conforme al nuevo artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, “únicamente podrá aportarse 
una  representación  gráfica  georreferenciada  complementaria  o  alternativa  a  la 
certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos 
de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título 
VI  de  esta  Ley  en  los  que  expresamente  se  admita  una  representación  gráfica 
alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, 
segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una 
reordenación de los terrenos”. s
Y  resulta  que  en  el  concreto  procedimiento  de  concordancia  regulado  en  el  oe.
artículo 205 –al igual que en el regulado en el artículo 203–, no existe expresa previsión  w.
legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de  902ww
elol  2q0u1e,  oecl u2r0r2e,  eenl  2o0t4ro os  eml u2c0h6o–s  epnr elocse pqtuoes  sdíe sl eT aítdumloi tVe Ie –xpporer seajmemenptleo ,t aell  r1e9p9re.2s,e netla 2c0ió0n, 
alternativa.
Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos 
idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia 
heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía 
“aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la 
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”, y 
responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se 
inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada 
desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral.
Pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la 
finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso 
obtener la certificación catastral correcta y coincidente con el título, ello no puede llevar a 
suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en dicho 
título.
Es doctrina reiterada de la Dirección General que la legislación aplicable (tanto con 
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de 
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con 
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando 
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral 
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha 
incorporado al título inmatriculador
Contra la presente calificación puede (…)
La Registradora (firma ilegible) Fdo. Eva Leal Colino.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad interina de Daimiel, doña Beatriz Moreno Sanz, quien, con fecha 20 de mayo 
de 2021, confirmó la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Alcázar de 
San Juan número 2.
IV
Contra la anterior nota de calificación, don R. A. T., en nombre y representación y 
como administrador de la sociedad «Inmuebles y Créditos 1964, S.L.», interpuso recurso 
el día 16 de junio de 2021 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Antecedentes:
Primero.  La sociedad Inmuebles  y  Créditos 1964 SL solicitó al Registro de la 
Propiedad n.º 2 de Alcázar de san Juan, la inmatriculación de ocho parcelas rústicas, 
para lo que aportó las siguientes escrituras:
1.º  Título  inmatriculador:  Escritura  de  constitución  de  la  sociedad  Inmuebles  y 
Créditos 1964 SL, de fecha 15/1/2021 otorgada por la notaria D.ª Rocío Muñoz Lazarga, 
que contiene una relación de parcelas del término de Campo de Criptana, de la que se 
solicita la inmatriculación de las fincas relacionadas (…)
2.º  Título  previo:  Escritura  de  aumento  de  capital  social  de  la  sociedad  es
Promociones de Gestión Rústica y Urbana Ecológica SL, de fecha 6/11/2015 otorgada  bo
por el notario D.ª M.ª Victoria Valiente de Rafael. (…) 902ww
Consideramos erróneos estos argumentos, por los siguientes
Motivos:
Primero.  No existe negocio circular alguno, sino transmisiones concatenadas, de 
una sociedad a otra distinta.
Todas  las  parcelas  se  fueron  comprando  a  terceras  personas  –entre  ellas,  al 
Obispado de Ciudad– desde hace diecinueve años, mediante títulos privados, y después 
en  el  año  2013  se  transmitieron  a  las  sociedades  Inmobiliaria  Rústica  y  Urbana 
Manchega SL y Promociones Agrarias Ecológica y Cultural SL –según consta en la 
Calificación del Registro de Daimiel en el apartado de la descripción del título previo–, 
transmitiéndose  posteriormente  en  la  escritura  de  fecha  6/11/2015  a  la  sociedad 
Promociones  de  Gestión  Rústica  y  Urbana  Ecológica  SL  (es  el  título  previo),  y 
posteriormente se aportaron a la sociedad Inmuebles y Créditos 1964 SL en escritura de 
fecha 15/1/2021 (título a inscribir).
De las sucesivas transmisiones se puede comprobar que no existe circularidad 
alguna. Y el hecho de que existan vínculos familiares entre los componentes de unas 
sociedades y otras, no impide que se deban inscribir, pues también en las transmisiones 
por sucesión mortis causa, se transmiten de unos familiares a otros, y ello no impide la 
inmatriculación.
Las fincas tienen función económica, pues se plantaron de pistacheros, viña, y 
algunas se mantienen en barbecho, habiéndose presentado cada año las declaraciones 
de la PAC hasta la actualidad, existiendo uso público, pacífico y no interrumpido de las 
sucesivas sociedades propietarias de las fincas.
Segundo.  En  la  calificación  del  Registro  n.º  2  de  Alcázar  –apartado  3  de  la 
exposición de defectos– se argumenta, que las fincas relacionadas en el título previo no 
coinciden con las fincas relacionadas en el título a inscribir, lo que es incierto porque en 
todo momento las dos escrituras se están refiriendo a las parcelas catastrales, que son 
las mismas en ambas escrituras. Pero para intentar justificar que no coinciden las fincas, 
se argumenta en la calificación que la medida de la superficie de las certificaciones 
gráficas, tienen un desfase respecto la referida en las escrituras –siendo el desfase, un 
porcentaje inferior al 0,1% de cada parcela–.
La calificación del Registro de Daimiel, es distinta a la del Registro 2 de Alcázar, pues 
dice el Registro de Daimiel que son las superficies de las certificaciones catastrales las 
que no resultan totalmente coincidentes con las referidas en el título a inscribir. Este 
argumento  es  erróneo,  pues  se  podrá  comprobar  en  el  título  a  inscribir,  que  las 
superficies de las certificaciones catastrales adjuntas, coinciden con las descritas en el 
título a inscribir.
La calificación del Registro de Daimiel no dice que se trate de parcelas distintas, las 
parcelas  del  título  previo,  respecto  las  del  título  inmatriculador;  sino  que  hay  una 
pequeña diferencia en la superficie, entre la medida de las certificaciones catastrales, y 
la medida referida en el título a inscribir.
Debemos señalar, que hay un insignificante desfase en metros cuadrados en cada 
parcela,  en  las  superficies  catastrales  del  año  2015,  respecto  de  2021.  Pero  esta 
variación no puede impedir la inscripción, ni obligar como hace el Registro de Daimiel, a 
que esta parte inste la alteración catastral solicitando al Catastro que modifique la 
medida de la superficie catastral de las parcelas.
Y finalmente hay que decir que el artículo 205 de la LH exige la identidad de las 
fincas en los títulos previo y a inscribir, y dicha identidad existe en este caso, pues en  e
ambas escrituras se identifican las fincas al referirse a las certificaciones catastrales que  bo
se acompañan en las dos escrituras.» 902ww
V
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 22 de junio de 2021, confirmó la
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 2007, 29 de mayo de 2014 
y 18 de abril, 25 de junio y 5 de septiembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio, 25 y 28 de julio y 20 de 
noviembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
1.  Se deniega la inmatriculación de determinadas fincas aportadas en una escritura 
de constitución de sociedad, siendo título previo otra escritura de aumento de capital. La 
registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: a) por haberse creado 
«ad hoc» el título inmatriculador, existiendo transmisiones circulares entre sociedades, 
pues  es  la  misma  persona  la  que  aparece  como  representante  de  la  sociedad 
transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título; b) atendiendo a las 
sucesivas  transmisiones  entre  las  mismas  sociedades,  es  absolutamente  imposible 
realizar una busca adecuada para ver si las fincas objeto de la escritura están o no 
inmatriculadas en todo o en parte previamente en el Registro. No se aportan tampoco los 
títulos previos, y c) por no ser coincidente la descripción y superficie de ninguna de las 
fincas cuya inmatriculación se pretende consignadas en el título inmatriculador con la 
descripción que resulta de las certificaciones catastrales gráficas y descriptivas que se 
protocolizan.  El  recurrente  entiende  que  no  hay  creación  «ad  hoc»  de  título 
inmatriculador, que ha habido sucesivas transmisiones entre sociedades distintas, y que 
al ser insignificante la diferencia de superficie entre las fincas y las descritas en la 
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no puede impedir la inscripción.
2.  El primer defecto no puede ser confirmado.
Es cierto que hay que evitar la inmatriculación a través de la creación artificial de 
títulos  «ad  hoc»,  que  no  demuestren  transmisiones  reales  de  las  fincas  cuya 
inmatriculación se pretende. Tiene razón por tanto la registradora cuando afirma que es 
doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo de 2014) 
que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si los títulos 
presentados  para  inmatricular  una  finca  cumplen  los  requisitos  legales  o  han  sido 
elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y 
razón de ser esencial de tales preceptos.
Así  se  viene  exigiendo,  a  fin  de  garantizar  la  objetividad  y  publicidad  del 
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación 
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo 
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales 
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de 
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que 
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad 
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de 
dos  adquisiciones  sucesivas  o  directamente  coordinadas  con  la  finalidad  de  lograr 
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean 
dos transmisiones efectivas y reales.
Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se 
excluye  que  el  registrador  pueda  apreciar  el  fraude  cuando  de  la  documentación 
presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por 
el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una  e
pura  operación  mecánica  de  aplicación  formal  de  determinados  preceptos,  ni  al  bo
registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De  902ww
einsmtea tmricoudloa csióen h ac ureaintedroa deos tpimore e slate  inCsetrnutrmoe Dnitraelicdtaivdo  qduee  loesl  retígtuislotrsa,d osir  pbuieend ee sdteat eúnletirm laa 
adfeir mciraccuiónns tahnac diaes  eqnutee ncdoenrcsuer reann  seuns  cjuasdtao sc atésrom –inyo ms,u pyu eessp deecbiaelmráe anntea leizl aitresre  deol ccuomnejunnttaol 
seguido– para comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una mera suposición 
o conjetura.
Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria  tiene  menores  garantías  que  otros  procedimientos  de  inmatriculación 
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes 
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de 
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, 
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que 
debe  incorporarse  necesariamente  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  en 
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la 
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su Preámbulo, 
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de 
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, 
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos 
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho 
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que 
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la 
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, 
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba 
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la 
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal 
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro 
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público 
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta 
cualquier  medio  de  acreditación  fehaciente,  categoría  amplia  dentro  de  la  cual  el 
Reglamento  Hipotecario,  en  alguna  de  sus  sucesivas  reformas,  había  considerado 
comprendidos incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del 
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y  en  cuanto  al  momento  temporal  en  que  debía  haberse  producido  la  previa 
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima respecto 
de la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. 
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de 
acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y 
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, 
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes 
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
3.  Pero en el supuesto de hecho de este expediente –como señala el recurrente– 
no existe negocio circular alguno, sino transmisiones concatenadas, de una sociedad a 
otra distinta. Y se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 205 Ley Hipotecaria para 
considerarlo título inmatriculador.
En efecto, en la escritura calificada, que sirve de título inmatriculador, debidamente  s
inscrita en el Registro Mercantil se constituye la sociedad «Inmuebles y Créditos 1964,  oe.
S.L.», designando administrador a don R. A. T. w.
Son constituyentes de la misma: don R. A. T.; la sociedad «Promociones de Gestión  902ww
CRuúlstuticraal , yS U.Lr.b»a. nDao En cRol.ó Agi.c aT.,  aSp.Lo.r»ta,  yd elare scohcoise ddaed  c«réPdroitom. oLcaio neensti dAagdr a«rPiarso,m Eoccoiolóngeisc ad ey 
Gmeasntiifóiens tRaúns nticoa i nys Ucrribtaasn.a L Ea ceonlótigdiacda , «SP.Lro.»m aopcoiorntae se nAtrger aortiraass, , Edcieozló fginiccaa sy  rCúsutlitcuarsa lq, uSe.L s.»e   BOE-A-cable e
otra finca rústica que se manifiesta no inscrita, adquirida por compra en documento 
privado, cuyo despacho no se solicita.
La sociedad «Promociones de Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L.» interviene 
representada por don R. A. T. (como apoderado), facultado por acuerdo adoptado por la 
junta general de la sociedad según resulta de certificación expedida el día 12 de enero 
de 2021, por doña C. T. T. (madre del anterior), con firma notarialmente legitimada, como 
administradora  única  de  la  citada  sociedad.  La  sociedad  «Promociones  Agrarias, 
Ecológica y Cultural, S.L.» interviene representada por el citado don R. A. T., en calidad 
de administrador único de la misma, facultado por acuerdo adoptado por la junta general.
Se  acompaña  título  público  adquisitivo  previo,  consistente  en  escritura 
protocolización de acuerdos sociales con aumento de capital social, otorgada el día 6 de 
noviembre de 2015 ante la notaria de Alcázar de San Juan, doña María Victoria Valiente 
de Rafael, debidamente inscrita en el Registro Mercantil. En la escritura, se formaliza el 
aumento de capital social de la entidad Promociones de «Gestión Rústica y Urbana 
Ecológica, S.L.», interviniendo como administradora única la ya citada doña M. C. T. T., 
facultada por acuerdo adoptado en junta general, según consta en la certificación del 
citado acuerdo protocolizado en la escritura.
En definitiva, existe título inmatriculador, que es la escritura de constitución de la 
sociedad y título previo, que es la escritura de aumento de capital social.
No cabe discutir –tampoco se hace en la nota de calificación– que la aportación a 
una sociedad o el aumento de capital sean títulos inmatriculadores pues suponen un 
desplazamiento patrimonial, como por otra parte ha reconocido este Centro Directivo 
incluso  para  las  aportaciones  a  las  sociedades  de  gananciales  que  carecen  de 
personalidad jurídica (véase Resolución de 3 de junio de 2021). Con más razón debe 
reconocerse  la  virtualidad  inmatriculadora  a  las  aportaciones  de  inmuebles  en  la 
constitución de sociedades y aumentos de capital donde el adquirente es una persona 
jurídica distinta. Y se cumple también el lapso temporal entre el título inmatriculador y el 
título previo exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Tampoco estamos ante un movimiento circular entre las mismas personas para 
generar un título «ad hoc». Todas las parcelas –según los títulos aportados– se fueron 
comprando a terceras personas desde hace muchos años, mediante títulos privados, y 
después se transmitieron a las sociedades, sin que el hecho de que una persona 
coincida ser socio y representante orgánico o voluntario de las mismas sea demostrativo 
de una creación artificial del título, pues las sociedades transmitentes y adquirente son 
personas jurídicas distintas, que gozan cada una de ellas de la presunción de existencia 
y  validez  derivada  de  su  inscripción  en  el  Registro  Mercantil  (véase  artículo  11 
Reglamento Registro Mercantil).
En definitiva, procede estimar el recurso en cuanto al primer defecto.
4.  Sin embargo, los dos defectos restantes de la nota de calificación, relativos a la 
falta de identificación de las fincas y falta de correspondencia exacta de las superficies 
expresadas en los títulos y la certificación catastral descriptiva y gráfica, deben ser 
confirmados.
La finca relacionada bajo el número 1: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la  finca.  La  finca  se  describe  con  una  superficie  de  11  hectáreas,  80  áreas  y  49 
centiáreas, y en la certificación catastral con una superficie de 11 hectáreas. 92 áreas 
y 50 centiáreas. s
La finca relacionada bajo el número 2: no es coincidente la descripción contenida en  oe.
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y  w.
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de  902ww
elan f ilnac cae. rLtiafic fainccióan s cea dtaesstcrarilb ceo cno unn uan sau spueprfeicrfieic idee d 1e  h1e hcetácrteáare, a1,8 8 á árereaass y  y5 114 c ecenntiátiárereaas.s, y
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descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de 1 hectárea. 38 áreas y 2 centiáreas, y 
en la certificación catastral con una superficie de 1 hectárea, 38 áreas y 18 centiáreas.
La finca relacionada bajo el número 8: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de 79 áreas y 9 centiáreas, y en la 
certificación catastral con una superficie de 81 áreas y 73 centiáreas.
La finca relacionada bajo el número 9: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de dos hectáreas. cuatro áreas y dos 
centiáreas y en la certificación catastral con una superficie de dos hectáreas, seis áreas 
y cuarenta y dos centiáreas.
La finca relacionada bajo el número 10: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de 57 áreas y 27 centiáreas, y en la 
certificación catastral con una superficie de 58 áreas y 42 centiáreas.
La finca relacionada bajo el número 11: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de 2 hectáreas, 4 áreas y 30 centiáreas, 
y en la certificación catastral con una superficie de 1 hectárea, 99 áreas y 70 centiáreas.
La finca relacionada bajo el número 12: no es coincidente la descripción contenida en 
el título inmatriculador con la descripción consignada en la certificación catastral gráfica y 
descriptiva de la finca, existiendo discrepancias descriptivas en cuanto a la superficie de 
la finca. La finca se describe con una superficie de 2 hectáreas, 9 áreas y 83 centiáreas, 
y en la certificación catastral con una superficie de 2 hectáreas, 18 áreas y 11 centiáreas.
5.  Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase, por todas, Resolución 
de 20 de noviembre de 2020) que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o 
posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de 
la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia 
del  medio  inmatriculador  utilizado,  resulta  imprescindible  para  cuando  acceda  por 
primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y 
gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al 
título inmatriculador.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso 
como  el  planteado  del  doble  título:  «Serán  inscribibles,  sin  necesidad  de  la  previa 
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra 
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber 
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también 
mediante  título  público,  siempre  que  exista  identidad  en  la  descripción  de  la  finca 
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción 
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que 
necesariamente debe ser aportada al efecto».
La constante interpretación de esta exigencia se ha venido perfilando y consolidando 
desde que la Ley de 30 de diciembre de 1996 impusiera esta importante coordinación  s
entre la finca a inmatricular en relación con la representación incluida en la certificación  oe.
catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  misma.  En  este  sentido,  los  primeros  w.
pronunciamientos de este Centro Directivo consideraron que dicha plena identidad se  902ww
einxstcernipdcíaió na,  intcolduoyse ndloos  loesx etrleemmoesn todse csocnrispttrivuocsti vodse  exlais tefinntceas  scoobmreo  eol sbujeetloo  qduee  apcricmeedríaa 
a los libros del Registro.
Por tanto, debe existir una verdadera identidad en la descripción del título y la que 
resulta de la certificación catastral al menos en cuanto a la ubicación, la fijación de 
linderos y perímetro de la parcela registral y catastral (descartando así construcciones o 
edificaciones existentes sobre la misma).
Esto, como se ha reflejado anteriormente, no se cumple en los títulos presentados a 
inmatriculación, mientras no se ajusten las descripciones literarias y catastrales de las 
fincas.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación en cuanto al primer defecto; y desestimar el recurso, confirmando la 
nota de calificación en cuanto a los defectos segundo y tercero.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.