BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16117
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2088 Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Sigüenza,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por doña M. S. M. y don L. F. M. contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Sigüenza, doña María Teresa de Torres Echevarría, por 
la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de 
herencia.
Hechos
I
El 13 de febrero de 2020, ante el notario de Fuengirola don Carlos Bianchi Ruiz del 
Portal, con el número 365 de protocolo, se otorgó escritura de aceptación y adjudicación 
de herencia de los causantes don L F. L. y doña M. M. M. Por dicha escritura doña M. S. 
M. don L. F. M. se adjudican, entre otras, dos fincas pertenecientes a este distrito 
hipotecario del Registro de la Propiedad de Sigüenza, únicas respecto de las cuales se 
solicitó la inscripción. En dicha escritura se expresa que tales fincas son privativas de 
doña M. M. M., por haberlas adquirido por herencia de su padre, don E. M. R., fallecido 
el 4 de abril de 1975, sin tener título fehaciente de dicha adquisición.
Según consta en este expediente, dichas fincas están inscritas en el Registro de la 
Propiedad a nombre de don E. M. R.
II
Dicha escritura fue presentada el 25 de agosto de 2020 en el referido Registro de la 
Propiedad y fue calificada negativamente por la registradora, doña María Teresa de 
Torres Echevarría, el día 9 de septiembre de 2020, en los siguientes términos:
«El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento reseñado, 
ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de derecho:
Antecedentes de hecho:
I)  Presentado  en  este  Registro  el  documento  arriba  reseñado,  se  solicita  la 
inscripción del mismo.
Fundamentos de derecho:
I)  Esta nota de calificación se extiende por El Registrador titular de esta Oficina, 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades  s
de calificación prevista por el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su  oe.
Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto  w.
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Hipotecaria.
III)  El defecto calificado tiene el carácter de SUBSANABLE por cuanto basta para 
su corrección la aportación e inscripción del título previo.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto SUSPENDER el 
despacho del citado documento.
Contra la presente calificación puede: (…)
Sigüenza, a 9 de septiembre de 2020. La Registradora Fdo.: M.ª Teresa de Torres 
Echevarría.»
La calificación fue notificada a los interesados el 18 de septiembre de 2020.
III
Contra la anterior calificación doña M. S. M. y don L. F. M. interpusieron recurso el 16 
de octubre de 2020 por escrito que causó entrada en el referido Registro el 28 de 
octubre, en el alegan los siguientes motivos:
«Primero.  De la escritura de adjudicación de herencia presentada.
Que con fecha 25 de agosto de 2020 se presentó ante el Registro de la Propiedad de 
Sigüenza (Guadalajara) escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencias otorgada 
en Fuengirola (Málaga) el trece de febrero de dos mil veinte ante el notario D. Carlos 
Bianchi  Ruiz  Del  Portal,  bajo  el  número  trescientos  sesenta  y  cinco  (365)  de  su 
protocolo.
Dicha presentación tuvo número de entrada 728 y dio lugar al asiento n° 1.418 del 
diario 64.
Que  mediante  dicha  presentación  se  solicitaba  la  inscripción  de  la  transmisión 
llevada a cabo por dicho acto en cuanto a las siguientes fincas:
Finca n° 1: Inscrita en el Registro de la Propiedad de Sigüenza al tomo 831, libro 20, 
folio 168, finca no 2223, inscripción l.ª
Finca n° 2: Inscrita en el Registro de la Propiedad de Sigüenza al tomo 831, libro 20, 
folio 159, finca n° 2214, inscripción 1.ª
Segundo.  De la calificación desfavorable.
Que la Sra. Registradora ha calificado desfavorablemente el documento debido a 
que, como recoge en el fundamento de derecho segundo, las fincas se encuentran 
inscritas a nombre de otra persona distinta del causante.
La calificación, dicho sea en estrictos términos de recurrir su contenido, no tiene en 
cuenta que en la propia escritura presentada se recoge tanto en la finca número 7993 
como en la número 2214 que el título por el que pertenecían ambas fincas al causante 
era el siguiente:
"Título: Le pertenece al causante en pleno dominio y con carácter privativo por 
herencia causada por el fallecimiento de su padre D. E. M. R., fallecido con fecha 04 de 
abril de 1.975, sin tener título fehaciente de tal adquisición.”
De esta forma, el titulo previo cuya inscripción se requiere para subsanar el defecto 
advertido no se ha podido recabar puesto que fue el causante quien lo otorgó y del cual  s
no se ha podido obtener ni siquiera copia ya que el fallecimiento del titular registral  oe.
acaeció hace más de cincuenta años. Lo cual, significa que no estamos ante una  w.
carencia de título sino ante una cuestión de que, por el tiempo transcurrido, el título no se  88ww
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IV
La registradora emitió informe el 11 de noviembre de 2020 y, por mantener su 
calificación en todos sus extremos, elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho 
informe expresa que dio traslado al notario autorizante del expediente el 30 de octubre a 
los  efectos  previstos  en  el  artículo  327.5  de  la  Ley  Hipotecaria  sin  haber  recibido 
alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los 1, 2, 3, 17, 20, 38, 40, 82, 208 y 326 de la Ley Hipotecaria; la Sentencia de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero de 2001, 15 de 
noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de 
marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio y 21 y 26 de 
noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de octubre y 25 de 
noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 
de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 de marzo y 19 de noviembre de 2015, 6 de julio 
y 20 de octubre de 2016 y 10 de abril de 2017; y las Resolución de esta Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de febrero de 2020.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso los ahora 
recurrentes aceptan la herencia causada por fallecimiento de su madre y se adjudican, 
por  mitad  pro  indiviso,  dos  fincas  que,  según  se  expresa  en  dicha  escritura,  eran 
privativas de la causante por haberlas adquirido por herencia de su padre, fallecido el 4 
de abril de 1975, sin tener título fehaciente de dicha adquisición. En el Registro de la 
Propiedad tales fincas están inscritas a nombre de este último señor.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, al estar inscritas a nombre 
de persona distinta de la causante, debe aportarse e inscribirse el título previo, por 
exigencias del principio de tracto sucesivo ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Los  recurrentes  alegan  que  el  título  previo,  cuya  inscripción  se  requiere  para 
subsanar el defecto, no se ha podido recabar, pero se encuentra reseñado en la escritura 
presentada, en el apartado «título», de modo que no se trata de una carencia de título, 
sino ante la imposibilidad de su obtención.
2.  Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid. por todas, la 
Resolución de 10 de abril de 2017 y la más reciente de 21 de febrero de 2020) es 
principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de 
salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 
38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir 
un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho 
del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que el sistema registral se basa, como regla 
general, en la voluntariedad de la inscripción, por lo que es necesaria la previa petición 
del  interesado  ya  que  la  actuación  de  oficio  por  el  registrador  es  verdaderamente 
excepcional. En este caso, la falta de toma de razón del título de adquisición por la 
causante –madre de los ahora recurrentes– provoca la consecuente interrupción del 
tracto.
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de dicha 
causante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten el título oportuno  es
que acredite la transmisión «mortis causa» efectuada en favor de aquélla, o se acuda a  bo
alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo  88ww
interErunm  cpoidnos e(ccfur.e anrctíiacu, loe s2t0a8 ).Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso
interpuesto y confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.