BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83623
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11640 Resolución  de  3  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Calafell  a  inscribir  una  escritura  de 
rectificación  del  historial  de  una  finca  por  doble  inmatriculación  y  de 
declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por doña María del Pilar Latorre Guillorme, notaria de 
Calafell, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Calafell, don Pedro Alfredo 
Álvarez González, a inscribir una escritura de rectificación del historial de una finca por 
doble inmatriculación y de declaración de obra nueva.
Hechos
I
Por medio de escritura otorgada el día 23 de septiembre de 2019 ante la notaria de 
Calafell, doña María del Pilar Latorre Guillorme, con el número 731 de protocolo, doña M. 
C.  R.  S.,  como  adjudicataria  por  título  de  herencia  de  las  fincas  registrales 
número 20.052 y 21.388 del Registro de la Propiedad de Calafell, rectificaba la escritura 
de adjudicación de herencia autorizada el día 2 de noviembre de 2017 por el notario de 
Barcelona, don Juan Carlos Alonso Álvarez, con el número 1.409 de protocolo, en el 
sentido  de,  sobre  la  base  de  un  informe  pericial  que  se  incorporaba  a  la  referida 
escritura, declarar que la finca registral 20.052 no existía en realidad, siendo la 21.388 la 
única que respondía a la realidad material y a las dos referencias catastrales que 
aparecían a nombre de la otorgante. Hecha dicha aclaración, procedía a declarar sobre 
la meritada finca 21.388 una obra nueva cuya antigüedad justificaba con la oportuna 
certificación catastral.
II
Presentada copia de las mencionadas escrituras en el Registro de la Propiedad de 
Calafell, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos de identificación del Documento:
Nombre autoridad: Juan Carlos Alonso Álvarez.
Población autoridad: Barcelona.
N.º protocolo: 1409.
N.º entrada: 3896/2019.
N.º Diario: 128.
N.º asiento: 2187/0.
Fecha calificación: 16-03-2020.
El documento calificado dentro del plazo legal, de conformidad con los artículos 1, 2  e.
y 18 de la Ley Hipotecaria, fue presentado según resulta del cajetín de éste Registro en  w.b
el mismo. 2020-1164n https://w
Hechos:
Se solicita la inscripción de una escritura de herencia en unión de escritura de 
solicitud de cancelación registral por doble inmatriculación y rectificación de escritura, 
sobre la finca 20.052 y 21.388 de Calafell.
No puede practicarse la inscripción por los siguientes motivos:
1.  Se  presenta  una  escritura  de  solicitud  de  cancelación  registral  por  doble 
inmatriculación y rectificación de escritura de aceptación y adjudicación de herencia 
otorgada en Barcelona, el 2 de noviembre del 2017, ante el notario don Juan Carlos 
Alonso Álvarez, número de protocolo 1409, en la que se suspendía una declaración de 
obra nueva antigua sobre la finca 20.052, y se pretendía declarar una obra nueva sobre 
una finca que en el Registro consta de 630’85 metros cuadrados, y en la certificación 
catastral de 900 metros cuadrados, siendo criterio de la Ley Hipotecaria y de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que la identidad entre la finca inscrita en el 
Registro y la que figura en el Catastro, tiene que quedar en un doble sentido, como 
determina la DGSJFP, en relación con la construcción que se declara y en relación con la 
parcela sobre la que ésta se asienta, y en esta escritura dicha circunstancia no se 
acredita ni se subsana en la escritura que se aporta.
2.  En la escritura que se aporta para subsanar dicho defecto, escritura autorizada 
por la notaria de Calafell, de doña Pilar Latorre y Guillorme, el 23/09/2019, número de 
protocolo 731. La notaria manifiesta en esta ecritura [sic] que se ha detectado una doble 
inmatriculación entre la finca 20.052 y la finca 21.388, en base ·a una certificación 
catastral, y en base a dicha certificación catastral llega a la conclusión que ambas finca 
son una sola, solicitando en consecuenda [sic] la cancelación de la finca 20.052. No se 
subsana en base a los siguientes defectos:
A.  La  DGSJFP  establece  que  el  hecho  de  incorporar  al  título  una  referencia 
catastral no significa la sustitución de la descripción que figura en el Registro, ni implica 
una incorporación implícita al Registro de los linderos y superficie que constan en el 
Catastro, sino que determina un dato más sobre la localización o situación de la finca en 
un determinado entorno.
B.  Respecto a la afirmación de la notaria de que aprecia una doble inmatriculación 
entre las dos fincas, finca 21.388 y finca 20.052, conforme establece el artículo 209 LH, 
el notario no tiene competencia para apreciar la doble inmatriculación y cancelación de la 
finca  registral,  siendo  competencia  exclusiva  del  Registrador  del  distrito  hipotecario 
correspondiente.
Fundamentos de Derecho:
– Artículo 28 número 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: “4. No 
obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones 
e  instalaciones  respecto  de  las  cuales  ya  no  proceda  adoptar  medidas  de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la 
terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a)  Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de 
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por 
técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o  certificación  catastral  es
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha  o
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador  0w
cdqdoeuism ecu ipssproeloin  pbtarúaa burtáelrib  cyaloa n q gíuisenetnei ceexarilsa  sstle.ounbecrloeia  nl aod  feitni ecanane oo ctbaajceriátóocn td eepr  rdleaev mceonantnisviatarl u opc coeirós ntián,  ceaodfaeifccicitóaandc oiód npe o ere  ixsnpesertvadildiaeucnmiótenb  rddeees    OE-A-2020-1164able en https://w
b)  Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de 
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y 
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que 
expidan, la práctica de dicha notificación.
c)  Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el 
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la 
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota 
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de 
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada 
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente 
de buena fe los daños y perjuicios causados.”
– Artículo  202  de  la  L.H.:  “Las  nuevas  plantaciones  y  la  construcción  de 
edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier 
tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al 
inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los 
que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de 
cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la 
legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá 
de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse 
para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de 
la  finca.  En  tal  caso,  cuando  se  trate  de  edificaciones  en  régimen  de  propiedad 
horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva 
representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.”.
– Artículo 209 de la LH: “1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple 
inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá 
lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:
Primera.  Será  competente  para  su  tramitación  y  resolución  el  Registrador  del 
distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de 
la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá 
determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, 
corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de 
la finca.
Segunda.  El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del 
titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales 
registrales  coincidentes,  en  los  cuales  deberán  hacerse  constar,  en  los  términos 
prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para 
la práctica de notificaciones.
Tercera.  Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su 
propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y 
recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de 
las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial,  e
notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las  bo
fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en  0w
edsotma inLieoy ,e dxteejannddidoa  ceonn estl afonlcioia d dee c ealdloa  muneod idaen tleo sn ohtias toarl iamleasrg ceonin dceid lean úteltsim. a inscripción de  2020-1164n https://w
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fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden,
de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará 
con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más 
reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, 
mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.
Quinta.  Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo 
coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a 
fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y 
la prelación registral entre ellas.
Sexta.  Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, 
a  su  juicio,  hayan  de  realizarse,  el  Registrador,  siempre  que  estimase  legalmente 
procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, 
que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral 
más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.
Séptima.  Si  alguno  de  los  interesados  no  compareciese  o,  compareciendo, 
formulase  oposición  en  cualquier  fase  de  la  tramitación,  el  Registrador  dará  por 
concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por 
nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios 
reales coincidentes.
En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo 
contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de 
primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la 
doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los 
recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la 
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de 
su derecho al inmueble.
Octava.  Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de 
las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho 
plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el 
Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.
En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la 
anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia 
prevenidas  para  el  caso  de  interposición  de  recurso  frente  a  la  calificación  del 
Registrador.
Novena.  En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo 
ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, 
se dará inmediatamente por concluso el expediente.
2.  Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el 
apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.”
– Resolución de la DGSJFP [sic] de 30 de enero de 2015, 10 de marzo de 2012 y 12 
de noviembre de 2012.
No procede la anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado. La 
presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el 
plazo que señala el artículo 323,1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación caben las siguientes actuaciones, pos [sic] su parte:  e.
(…). w.
regisCtaraladfoerl:l,  doan  P16e-d0r3o- A20lf2re0d. o LÁalv arreegzi sGtroandzoárale z[.s»ic]  firmado  digitalmente  (…)  por  el  2020-1164n https://w
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María del Pilar Latorre Guillorme, notaria 
de Calafell, interpuso recurso el día 26 de junio de 2020 atendiendo a los siguientes 
argumentos:
«I.  Exposición de hechos y antecedentes:
1.  Doña M C. R. S., comparece en esta Notaría a los efectos de subsanar la 
escritura  de  aceptación,  adición  y  adjudicación  de  las  herencias  de  sus  padres 
autorizada por en Barcelona, bajo la fe del Notario Don Juan Carlos Alonso Álvarez, en 
fecha 2 de noviembre de 2017, con el número 1.409 de protocolo tras comunicársele el 
defecto que resulta adjunto, de donde resulta denegada la inscripción de la Obra Nueva 
declarada  sobre  la  finca  registral  20.052,  con  arreglo  a  los  siguientes  argumentos 
jurídicos:
“Referente a la declaración de Obra Nueva existente sobre la finca registral 20.052, 
se reitera el defecto en cuanto el apartado B) de la anterior nota, dado que según el 
Registro, la superficie del solar de la finca es de 630,85 metros cuadrados y en la 
certificación catastral consta de 900 metros cuadrados. Se pretende declarar una obra 
sobre una finca que registralmente es de menor cabida de la que resulta de esta 
certificación. La identificación georreferencial aportada no subsana el defecto por falta de 
coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral” (…).
2.  Doña M. C. R. S. y su hermano don F. A. R. S., en virtud de la mencionada 
escritura de aceptación de herencia, autorizada en Barcelona, bajo la fe del Notario Don 
Juan Carlos Alonso Álvarez, en fecha 2 de noviembre de 2017, con el número 1.409 de 
protocolo; como herederos de sus padres procedieron a hacer inventario de la herencia 
de su madre doña M. J. S. A., y adición a la herencia de su padre Don A. R. P., con 
aceptación de las misma, partición, y adjudicación de las fincas, que forman parte del 
caudal hereditario de los difuntos.
En la descripción de las fincas inventariadas con el número 1 se describe y figura la 
siguiente que es sobre la que posteriormente y en la misma escritura se declara la obra 
nueva terminada de la misma, perteneciendo la misma por mitades indivisas a ambos 
finados quienes son los titulares registrales de la misma:
“1)  Finca urbana.–Parcela de terreno, sito en el término de Calafel1, señalada de 
número 24-N, polígono A, del plano general de la Urbanización (…) Tiene una superficie 
de  seiscientos  treinta  metros  ochenta  y  cinco  decímetros  cuadrados,  equivalentes 
a 16.698,59 palmos cuadrados. Linda: por su frente Oeste, en línea de 31,50 metros, con 
una calle sin nombre, en la que no tiene número de gobierno; por la derecha entrando 
sur, en línea de 21,50 metros, con la parcela A-23N; por la izquierda Norte, en línea 
de 19,20 metros, con la parcela A-25-N; y por el fondo Este en línea de 31 metros, con la 
parcela A-19-N.
Dicha finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Calafell, en el 
Tomo 259, Libro 259, Folio 28, obrante como finca registral número 20.052 de Calafell, 
inscripción 1.ª”
3.  En el Inventario de la misma herencia, y adición, figura otra finca registral situada 
en la misma localidad de Calafell, con el número 2, de la que también son titulares  s
registrales, los mismos difuntos, y que se describe como sigue: oe.
mpaarnt“izdFaainn ca(a…  A)u,;  rbsciaotonn a e.–unSn atoé larsmru ipnqeour efdi cecie o Cndasetlai tufmeyleli,l   dtlraeesls  cppileaannrctooe slga esm neevterraionl stid trecé uslaa d yrU arvdbeoaisnn,ti izceauqcauitórivnoa,  ldedene t ellaas    2020-1164n https://w
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con la parcela 25; por la derecha entrando Sur, en línea de 24,50 metros, con parcela 22; 
y por el fondo Este, en línea de 58 metros, con resto de finca.
Dicha finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Calafell, en el 
Tomo 449, Libro 295, Folio 57, obrante como finca registral número 21.388 de Calafell.”
4.  Ambas fincas registrales (números 20.052 y 21.388), son adjudicadas de común 
acuerdo, y por unanimidad en la partición, a una de las herederas, Doña M. C. R. S., y 
como ya adelantaba sobre el solar registrado con el número de finca registral 20.052 se 
procedió a la Declaración de Obra nueva, sobre de una vivienda unifamiliar de planta 
baja, tal y como consta descrita en la escritura de aceptación de herencia que se 
acompaña.
En una primera calificación en defecto a la inscripción de dicha declaración de obra 
nueva, por la Registradora titular en ese momento del Registro de la Propiedad de 
Calafell,  se  deniega  la  inscripción,  por  ser  la  superficie  del  solar  de  la  finca 
registral 20.052, de 630,85 metros cuadrados, mientras que la superficie de la parcela 
que contiene certificación catastral que sirve de base para dicha declaración, es de 900 
metros cuadrados.
A  los  efectos  de  subsanar  dicho  defecto,  la  interesada  acude  a  la  Notaría, 
manifestando un posible “defecto de cabida” en la finca registral sobre la que se declaró 
la obra por antigüedad, y que según ha sido informada tiene tramitarlo un Notario de 
Calafell.
5.  Tras el análisis de los documentos, y viendo que existen dos fincas registrales en 
la misma localidad de Calafell, y en la misma urbanización “(…)”, inventariadas en la 
misma escritura, se advierte la posibilidad de que la solución jurídica no esté en declarar 
un exceso de cabida para adaptar al catastro la finca registral 20.052, sobre las que se 
declaró la obra, y se solicita a la clienta la perfecta y exacta identificación de cada finca 
registral.
Entonces Doña M. C. R. S., nos asegura que únicamente tiene una propiedad, 
parcela con vivienda unifamiliar, localizada en la realidad física en la Urbanización (…) 
de Calafell, perfectamente delimitada, y se procede por la misma a averiguar cuál de las 
dos fincas registrales, se corresponde con dicha realidad física y catastral, o bien aclarar 
si el solar donde se ubica la construcción es el resultado de la agrupación de los dos 
solares que se corresponden con las antiguas fincas registrales inventariadas en la 
herencia de sus padres.
6.  Por ello, a los efectos de comprobar sobre el terreno la medición real, donde se 
ubica dicha construcción que se ha declarado, y su coordinación con el Registro de la 
Propiedad, que realiza la medición sobre el terreno, por parte de un técnico, y aportan y 
se incorpora el certificado expedido en fecha 27 de mayo de 2019, por el Arquitecto Don 
M. R. A. quien certifica que la descripción registral de la finca registral 21.388 se 
corresponde con la realidad física, y con las dos certificaciones catastrales, donde 
figuraba como titular catastral, Doña M. C. R. S.
Así se llega a la conclusión por la interesada de la inexistencia real de la finca 
registral número 20.052, y rectifica en esta línea la declaración de obra declarada, pues 
en  realidad  debía  referirse  a  una  construcción  o  vivienda  existente  sobre  la  finca 
registral 21.388.
Se complementa esa rectificación con la solicitud de la cancelación de la finca 
registral número 20.052, pues la única finca registral que se corresponde con la realidad 
de su propiedad es la finca registral 21.388.
II.  Calificación que se recurre: alegaciones: bo
marEzos  dlae  e2f0e2c0tu (a…da) por el Registrador Don Pedro Álvarez González en fecha de 16 de  2020-1164n https://w
En cuanto a las alegaciones que realiza esta notaría figuran las siguientes:
A)  Calificación realizada fuera de plazo.
Antes de abordar el fondo del asunto, nos encontramos con una calificación realizada 
fuera del plazo prevenido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria para calificar e inscribir.
Las dos escrituras, previa y la que se pretende inmatricular, fueron presentadas el 
día a 27 de noviembre de 2019, y la fecha de la calificación defectuosa es de 16 de 
marzo de 2020, recibiendo la notificación por telefax en esta Notaría el día 16 de marzo 
de 2020, siendo un plazo que estaba vencido antes de Decretarse el Estado de Alarma.
B)  Defecto alegado en la obra nueva declarada y su rectificación, relativo a la 
incorporación de certificación catastral descriptiva y gráfica.
“Para  posibilitar  la  inscripción  de  la  declaración  de  obra  nueva,  en  el  defecto 
planteado se hace referencia a la distinta superficie de la finca registral con la realidad 
catastral, pues dicha finca registral 20.052, en el Registro consta de 630,85 metros 
cuadrados, y en la certificación catastral incorporada a la previa escritura de aceptación 
de herencia, de 900 metros cuadrados, y en la calificación que se recurre se reseña 
como motivación el criterio de la DGRN (sin alusión a resoluciones concretas) “que la 
identidad de la finca inscrita en el Registro y la que figura en el Catastro tiene que quedar 
en un doble sentido, en relación con la construcción que se declara y en relación con la 
parcela sobre la que ésta se asienta.”
Y alega que en esta escritura (aceptación de herencia de 2017) esa circunstancia no 
se acredita, ni se subsana en la escritura que se aporta.
Si bien, paso a detallar todo lo que en la escritura de rectificación se aporta a fin de 
dicha acreditación:
Se trata de justificar por distintos medios probatorios que presenta la propietaria, que 
dicha  declaración  de  obra  debe  recaer  sobre  la  finca  registral  21.388,  y  no  sobre 
la 20.052 como por error se declaró en el año 2017.
Se incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica de la referencia catastral 
número, 3257825CF8635N0001ML, que es la que concuerda en superficie de parcela y 
localización en calle y número, con el solar descrito en la finca registral 21.388.
– Además  se  acompaña  la  identificación  de  la  finca  sobre  la  que  radica  la 
construcción, con la medición de un Arquitecto, M. R. A., quien efectúa medición técnica 
de la finca, y certifica que la correspondencia de las dos antiguas parcelas catastrales 
con  referencias  números  3257826CF8635N0001OL  (calle  […]) 
y 3257825CF8635N0001ML (calle […]) en la realidad física, son una sola y única finca, 
que es donde radica la edificación declarada, correspondiéndose, y se corresponde con 
la descripción de la registral número 21.388.
En dicho certificado técnico, se detallan las coordenadas de georreferenciación y la 
representación  gráfica  del  mismo  solar  Resulta  claramente  identificada  la  parcela 
catastral, por dicho técnico colegiado, en donde está construida la citada obra nueva 
declarada por antigüedad en el año 2017 por Doña C. R. S.
No se solicita por el registrador de la primera calificación defectuosa, ni por esta 
segunda, la identificación de las coordenadas georreferenciadas de la porción ocupada 
por la edificación dentro de dicha parcela.
– De  la  lectura  de  la  propia  descripción  de  la  finca  registral  21.388,  figura  la 
ubicación de la misma finca en la calle (…), lo cual coincide con la localización de la  e.e
referencia  catastral  número  63257825CF8635N0001ML  que  sirve  de  base  a  la  b
cdoercrlNeasroap cofiignóudnre adn ece inoa b erreal a Rnl eudgeeivs altar oe f,ni n nlcaina rg eruecngtiafisi cutarbacilci ó2an0c i.eó0fn5e 2cnt,ui  qacudoeao .rpdueendaad ains sgpeiroarrr edfuedreansc iaald raess pdeec tlao   2020-11640n https://ww
eddei ficcuaacli ódne. las dos fincas registrales, titularidad de la interesada es la que tiene la
– La Gerencia Territorial del Catastro además ha rectificado y agrupado las dos 
antiguas  referencias  catastrales  que  figuraban  incorporadas,  en  la  escritura  de 
aceptación de herencia del año 2017, y se correspondían con la ubicación respectiva en 
la  calle  (…)  (antes  3257826CF8635N0001OL)  y  la  calle  (…) 
(antes 3257825CF8635N0001ML) en una única referencia catastral localizada en la calle 
(…), que es la 63257825CF8635N0001ML, por lo que en el momento del otorgamiento 
de la escritura de rectificación por mí autorizada en fecha de 23 de septiembre de 2019, 
existe una única referencia catastral, cuya certificación descriptiva y gráfica es en la que 
se basa la rectificación de dicha declaración de obra nueva, recayendo sobre la finca 
registral 21.388, y todo ello resulta coherente con toda la información que se dispone 
hasta ese momento, tanto por medición técnica, como por catastro.
– Corrobora asimismo la interesada todos estos datos, como única titular dominical 
de ambas fincas (heredera de los titulares registrales), y asegura la correspondencia 
catastral con la realidad física y registral de la finca 21.388, y a solicitud de la misma se 
otorga la escritura de rectificación a que este recurso hace referencia.
– Comparecen además al otorgamiento de la escritura, acompañando a la titular, dos 
testigos, vecinos de su propiedad, quienes son propietarios a su vez de otra vivienda 
unifamiliar en la misma urbanización “(…)” y también manifiestan la identificación de una 
única finca con vivienda unifamiliar construida, cuya propiedad actual es de Doña C. R. 
S., tras el fallecimiento de sus padres, y que se ubica en la calle (…) de Calafell.
Por tanto, ante la referencia en el motivo aludido por el Registrador en el punto 2.–A 
de su calificación, sobre que “La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
establece que el hecho de incorporar al título una referencia catastral no significa la 
sustitución de la descripción que figura en el Registro, ni implica una incorporación 
implícita al Registro de los linderos y superficie que constan en el Catastro, sino que 
determina una dato más sobre la localización o situación de la finca en un determinado 
entorno.”
No se trata en este caso de sustituir la descripción que figura en el Registro, sino 
aclarar e identificar en el caso concreto, la concordancia catastral de cada finca registral 
propiedad de la interesada, a fin de poder regularizar y concordar, los datos del registro 
con la realidad física y catastral y por tanto dar cumplimiento a lo dispuesto en el 
artículo 9, apartado a de la Ley Hipotecaria, ya que en la descripción registral de la finca 
número 21.388, (tampoco en la 20.052) no figuraba referencia catastral alguna, y es una 
de las circunstancias que debe contener la inscripción en el folio real de fincas.
No encuentro obstáculo legal alguno, a la incorporación de la certificación catastral 
en la descripción registral de la finca, y más cuando no se fundamenta por el Registrador 
ninguna duda sobre la identidad o coincidencia de la misma que se aporta con la finca 
registral, y tampoco existe ningún dato aparente que pueda llevar a pensar que no se 
corresponde con dicha referencia catastral.
Además uno de los mecanismos que ofrece la Ley Hipotecaria, en su artículo 202, 
para poder inscribir una Declaración de Obra Nueva por antigüedad, es precisamente la 
“certificación  descriptiva  y  gráfica  que  acredite  la  terminación  de  la  obra  en  fecha 
determinada y su descripción coincidente con el título”.
Algo que se reitera en distintos preceptos de la normativa urbanística vigente.
C)  Defecto en cuanto a la solicitud de cancelación de finca registral por doble 
inmatriculación.
En el punto número 2 de los Hechos alegados en la calificación que se recurre, se  e
dispone que “En la escritura que se aporta para subsanar dicho defecto, escritura  bo
autorizada por la Notario de Calafell, de Doña Pilar Latorre Guillarme, el 23/09/2019,  0w
unnúam edroob ldee i nPmroattoriccoulloa c7ió3n1 . eLnatr en olata friinac ma a2n0i.f0ie5s2ta y  elan  2e1st.a3 8e8s, cerintu braa sqeu ea  suen ah ac edrteiftieccatcaidóon   2020-1164n https://w
fcinactaasst rsaol,n y u enna  bsaoslae,  aso dliiccihtaan cdeor teifnic caocniósne ccuaetansctiraa ll as ec allnecgeala ac ilóan c doen clalu fsiniócna  d2e0 .q0u5e2 .a Nmob saes 
subsana en base a los siguientes defectos:”
Y en la justificación de la calificación defectuosa, la letra B) que dispone:
“Respecto a la afirmación de la notaria de que aprecia una doble inmatriculación de 
las dos fincas, finca 21.388 y finca 20.052, conforme establece el artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria, el notario no tiene competencia para apreciar la doble inmatriculación y 
cancelación  de  la  finca  registral,  siendo  competencia  exclusiva  del  Registrador  del 
distrito hipotecario correspondiente.”
– En primer lugar, ha quedado acreditado, la conclusión de que ambas fincas son en 
la realidad una sola, a la que llega la interesada, se realiza no aisladamente, con la 
incorporación  de  la  certificación  catastral,  remitiéndome  al  punto  anterior,  donde  la 
interesada  acredita  con  distintos  medios  probatorios  la  concordancia  de  la  finca 
registral 21.388 con la referencia catastral 63257825CF8635N0001ML (certificado de 
técnico, testigos, etc.).
¿Son precisos más medios de prueba a juicio del Registrador? ¿Cómo debería 
acreditarlo,  entonces,  sí  además  de  su  manifestación  (que  sólo  a  ella  le  podría 
perjudicar), ha medido y certificado un técnico la correlación catastral y han comparecido 
dos vecinos de su urbanización que así lo corroboran?
– Apreciación de la doble inmatriculación hecha por el Notario:
Se hace preciso aclarar, ante esta calificación, que en el otorgamiento de esta 
escritura pública, como notario, ni actúo de oficio, o por imperativo legal, ni estoy 
declarando notorio ningún hecho, sino actúo a solicitud e instancia de los interesados, 
como mera redactora de su voluntad.
Pues el Notario ni tiene acceso directo a los Libros del Registro, para realizar por sí 
mismo dichas averiguaciones, ni acude al terreno para comprobar la existencia real de 
las fincas, salvo requerimiento de los interesados, ni tampoco tiene un acceso a los 
documentos públicos de los mismos, sí ellos no comparecen y nos los entregan para su 
estudio y examen.
Mi  función  notarial  previa  a  la  redacción  de  la  escritura,  se  circunscribe  al 
asesoramiento, buscando las distintas fórmulas legales, para ayudar a solucionar un 
problema que en ese momento tiene la interesada: el subsanar una escritura defectuosa 
del año 2017 que ni si quiera se ha otorgado en mí Notaria; y a plasmar su voluntad con 
las pruebas que aportan, a fin de coordinar la realidad física con los libros registrales.
Es la propia titular dominical de ambas fincas, tras realizar una medición e informe 
sobre el terreno por un arquitecto técnico, quien llega a la conclusión de que existe una 
duplicidad registral y que la única finca con la construcción que se declara, que existe en 
la realidad, no puede ser el resultado de la agrupación de las dos fincas registrales, pues 
como ha quedado plasmado, la situación y superficie de la finca existente en la realidad 
física y catastral, coincide con la de una sola de ellas, la número 21.388. De lo contrario, 
la  suma  de  ambas  superficies  registrales,  de  ambas  fincas  sería  superior  en  más 
del 10% de superficie a la realidad física y catastral y equivaldría a tener un terreno 
de 1930,85 metros cuadrados en la realidad, invadiendo las porciones de terrenos 
colindantes. No puede existir una solución jurídica o registral que sea contraria a la 
realidad.
Doña C. R. S., es quien solicita, en la cláusula primera, del otorgamiento de la 
escritura de rectificación por mi autorizada en Calafell, el día 23 de septiembre de 2019, 
con el número 731 de mi Protocolo, que se inicie este trámite, de subsanación de la 
doble inmatriculación detectada, previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaría, que  s
además de poder iniciarse a de oficio por el Registrador, permite que se inicie “a  oe.
instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en cualquiera de los historiales  0ww.
rseogliicsDittirucadhle ase d lceeovcialnadcraiad ceaión ntpe,ú sub”.nliicdoa,  ael nr elsat oe dsec rpitruureab adse  prreecsteifnictaacdiaósn,  eys  qlau eq uees s eo bpjelatsom dae e ne sstue   2020-1164n https://w
recurso, para que el Registrador tramite el procedimiento de cancelación registral de una
finca por doble inmatriculación de la misma.
De hecho la utilización de la expresión en tercera persona del singular, “se ha 
detectado” es impersonal, y se está refiriendo a la interesada, y no la Notaria.
III.  Argumentos de Derecho que fundamentan la calificación recurrida.
Se recurre el defecto pretendido en base a los siguientes argumentos de Derecho:
1.  Respecto a la identificación de la finca y declaración de obra nueva terminada 
incorporando la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se rechaza, su admisión 
resulta evidente en distintos preceptos legales:
El propio artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, permite 
declarar las obras nuevas por antigüedad en base, entre otros medios, a la “certificación 
catastral descriptiva y gráfica en las que conste la terminación de la obra en fecha 
determinada y su descripción coincidente con el título.”
En la misma línea el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que 
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza 
urbanística.
Y el artículo 202 de la Ley Hipotecaria ya mencionado.
Pero en esta ocasión, además queda identificada la descripción de la obra, su 
antigüedad, localización y coordenadas referenciadas de la parcela en el certificado 
expedido por el Arquitecto Don M. R. A., que es otro de los medios legales admitidos 
para  declarar  obras  terminadas  por  antigüedad,  y  de  la  certificación  registral  se 
desprende  que  no  existe  anotación  por  parte  del  Ayuntamiento  de  expediente  de 
disciplina urbanística.
El Registrador en su calificación, no alega ni justifica ninguna duda fundada, para 
denegar la obra en base a la incorporación de la certificación descriptiva y gráfica. No se 
duda ni sobre la localización geográfica, ni la delimitación de la parcela, o porción 
ocupada por la edificación o sus coordenadas georreferenciadas, o de que la edificación 
se extralimite respecto del perímetro de la finca inscrita, con otras obras declaradas e 
inscritas en el Registro.
Se limita a decir “que la identidad de la finca inscrita en el Registro y la que figura en 
el Catastro tiene que quedar en un doble sentido, en relación con la construcción que se 
declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta”.
Y alega que “en esta escritura (aceptación de herencia de 2017) esa circunstancia no 
se acredita, ni se subsana en la escritura que se aporta”. Desconozco cual es el dato de 
identificación que le falta, y que no se aporta para actualizar dicha finca registral 21.388, 
donde no figura inscrita ninguna referencia catastral, con la parcela catastral reseñada, e 
inscribir la construcción, con la descripción de la obra tal y como figura en el catastro 
actual.
Y reitera además “que el hecho de incorporar al título una referencia catastral no 
significa  la  sustitución  de  la  descripción  que  figura  en  el  Registro,  ni  implica  una 
incorporación implícita al Registro de los linderos y superficie que constan en el Catastro, 
sino que determina una [sic] dato más sobre la localización o situación de la finca en un 
determinado entorno”.
Parece incoherente, con el argumento anterior, cuando habla de que la certificación 
catastral ofrece “un dato más sobre la localización o situación de la finca”, entonces, ¿se 
entiende que la finca queda bien identificada en su situación o localización en dicha 
escritura, o no se aporta esta identificación? e.
Por su parte el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 marzo, que  w.
acdopenr ul oel abd aisi dpeeul neTtsiedtxoat doe  nRd eee fsultane d ftiidíntouc laod ,e es nlea   leLonesty e sndidgeeul riCeán aqtteausse t rcloaa  sIrnoemsfe:o rbeain)l icaSiraiio ec,m adptiasrsept oraqnlue es qe u loceso  r“rade asetpofeoscn tddoees    2020-1164n https://w
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superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan 
dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si 
hubiera  habido  un  cambio  en  el  nomenclátor  y  numeración  de  calles,  estas 
circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario 
o registrador”.
Ya se ha alegado con todos los datos la procedencia de esta identificación.
Lo más dificultoso para poder subsanar este defecto, es que al denegar la inscripción 
de la declaración de obra nueva en base a la certificación catastral, no se concreta cuál 
es la duda que tiene el Registrador sobre esta identificación y que fundamenta esta 
negativa.
De conformidad con la Resolución de 22 de marzo de 2017, de la Dirección General 
de Registros y Notariado, y en definitiva, la falta de acreditación de la correspondencia 
con la obra declarada de conformidad con certificación catastral descriptiva y gráfica 
aportada, y la duda del Registrador sobre la declaración de obra, debería ser fundada.
2.  Procedimiento  de  cancelación  de  finca  por  doble  inmatriculación,  según  el 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
“Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del 
titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales 
registrales  coincidentes,  en  los  cuales  deberán  hacerse  constar,  en  los  términos 
prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para 
la práctica de notificaciones.”
Se recurre la calificación en la que el Registrador afirma en el apartado B. del 
punto 2, “que el notario no tiene competencia para apreciar la doble inmatriculación y 
cancelación  de  la  finca  registral,  siendo  competencia  exclusiva  del  Registrador  del 
Distrito Hipotecario correspondiente”, por no haber lugar, ya que como ha quedado 
expuesto, no es esta Notario la que está apreciando la doble inmatriculación, ni la que la 
declara, ni si quiera la inicia un procedimiento de oficio.
Se trata de un expediente iniciado a instancia de la única propietaria de ambas fincas 
registrales,  quedando  probado  el  tracto  sucesivo  de  su  adquisición  de  los  titulares 
registrales de ambas fincas (sus padres).
No existen cargas vigentes, ni perjuicio a ningún otro interesado ni se formula otro 
tipo de oposición o fundamento para la denegación de la cancelación del folio registral de 
la finca 20.052, por el Registrador salvo la falta de competencia de la Notaria.
La escritura que eleva a público la solicitud, es un mero vehículo portador de las 
manifestaciones de voluntad, de la titular dominical, Doña M C. R. S., que es quien de 
conformidad con lo previsto el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, inicia el expediente en 
mi Notaría, para que se efectúe la tramitación y resolución del mismo, por el Registrador 
competente del Registro Hipotecario donde radica la finca doblemente inmatriculada.
– Este consentimiento del titular es además preciso para rectificar el contenido 
inexacto del Registro, ( artículo 40 de la Ley Hipotecaria) y el propio artículo 82 de la 
misma Ley, exige para cancelar las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en 
virtud de escritura pública: “o sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de 
casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento 
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, 
o sus causa-habientes o representantes legítimos”.
– Pese a los numerosos datos probatorios y argumentos aportados por la interesada 
para justificar la concurrencia de la doble inmatriculación, el Registro de la Propiedad  e
utiliza como único y exclusivo argumento en su denegación, “que la Notaria no tiene  bo
competencia para apreciar la doble inmatriculación”, sin alegar ninguna duda o causa  0w
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esa finca no existe en realidad y existe un error en el Registro de la Propiedad.
Siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, en Resolución 
de 3 de octubre de 2018, (aun siendo un supuesto diferente en cuanto a los hechos y la 
conclusión) se ha afirmado que 209 de la Ley Hipotecaria cuando dice: “frente a la 
denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador 
podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación 
negativa”, dicha denegación deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo 
que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para 
casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la 
reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación, es 
decir falta indicarse en este caso cuáles son los criterios en que se fundamenta para 
apreciar la falta de coincidencia entre las meritadas fincas o de existencia de una doble 
inmatriculación ante la solicitud que le hace la interesada en la escritura de rectificación.
Es decir, siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, si 
bien será al final el registrador quien debe apreciar la existencia de doble inmatriculación, 
con las pruebas practicadas; y en este caso, no realiza ningún tipo de investigación, ni 
notificación a la interesada, que inicia el expediente. Resta saber entonces, cuales son 
las dudas que le llevan a mantener un folio registral abierto para una finca, que su titular 
manifiesta  inexistente.  Simplemente  califica  en  defecto,  dicha  cancelación  registral, 
alegando la falta de competencia de la Notario, y su competencia exclusiva al respecto.
Al encontrarnos ante dos fincas inscritas en favor de los mismos titulares registrales, 
y  sin  existencia  de  cargas:  no  existen  perjuicios  para  terceros,  y  por  tanto  la 
contradicción entre dichos folios registrales, o duplicidad de los mismos se puede salvar 
como  dice  el  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria  “con  el  consentimiento  de  los 
interesados”. Consentimiento que presenta la única interesada en la misma escritura 
donde  realiza  dicha  solicitud  de  cancelación,  junto  con  las  restantes  pruebas  y 
declaraciones  complementarias  que  presenta  para  que  el  Registrador  tramite  el 
pertinente expediente.
El caso contrario, supone dejar un contenido vigente en el Registro, sin correlación 
en la realidad física ni catastral, dando lugar a equívocos y errores sobre la identificación 
de sus fincas por los interesados, y con evidentes perjuicios, como así ocurrió en este 
mismo caso al declararse una obra sobre una finca registral que no tiene existencia ni 
física ni catastral, y tras los sucesivos defectos, continúa desde 2017 sin registrar a 
nombre de su propietaria real.
La función registral de preservación del contenido del registro, no puede llevarse al 
extremo de mantener un contenido erróneo, e inexistente, sin alegar causa alguna, aun 
contra la voluntad de su titular, quien asegura la inexistencia de dicha finca en la 
realidad, e identifica con distintos medios probatorios que la finca registral 21.388 es la 
que se corresponde con su única propiedad física y catastral en el término de Calafell, y 
es esa interesada quien acude a nosotros, Notarios y Registradores, como profesionales 
a su servicio para lograr la, correcta identificación e inscripción de sus propiedades, y 
coordinación entre los datos del Registro, con el catastro y la realidad extrarregistral.»
IV
El registrador de la Propiedad de Calafell, don Pedro Alfredo Álvarez González, 
emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho oe.
slae  LaeVpyis rHtuoeispb olaot esec aal rrttiíaec;xu t2loo8 s  rd2ee4ful  dnRede iladalo  CD odenecs retliattou  cLLióeenyg  iEsdlsaept iavSñouo 7ela/lo2;  011y.3 5.,Rº ,d e1eh8 a3, b02i l0idt,ae 3c 8oió,c nt4u 0bU,r r2eb0,a 2pn oyar ; 2 e0yl 9 q lduaees    2020-1164n https://w
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de agosto
de 2008, 1 de febrero de 2012, 26 de febrero de 2013, 20 de enero de 2015, 26 de julio 
de 2016, 3 de octubre de 2018 y 10 de octubre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto una escritura de rectificación de otra 
anterior de partición de herencia, en cuya virtud, doña M. C. R. S., como adjudicataria 
por título de herencia de las fincas registrales 20.052 y 21.388, rectifica la escritura de 
adjudicación de herencia en el sentido de, sobre la base de un informe pericial que se 
incorpora a la referida escritura, declarar que la finca registral 20.052 no existe en 
realidad, siendo la 21.388 la única que responde a la realidad material y a las dos 
referencias catastrales que aparecen a nombre de la otorgante (en la actualidad solo 
existe ya una parcela catastral). Hecha dicha aclaración, procede a declarar sobre la 
meritada  finca  21.388  una  obra  nueva  cuya  antigüedad  justifica  con  la  oportuna 
certificación catastral.
El registrador deniega la inscripción del título por entender que lo que hace la notaria 
en la escritura es declarar la existencia de una situación de doble inmatriculación y 
acordar la cancelación del historial registral de la finca que se considera indebidamente 
inmatriculada,  siendo  estos  acuerdos  de  la  exclusiva  competencia  del  registrador 
correspondiente  al  distrito  hipotecario  en  el  que  radican  las  fincas,  conforme  a  lo 
establecido en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
2.  La doble inmatriculación es sin duda una situación patológica que resulta del 
hecho de que una misma realidad física ha sido inscrita bajo dos o más fincas registrales 
distintas.
El procedimiento para la subsanación de esta anomalía ha sufrido varios cambios en 
su regulación. Hasta la modificación operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de 
septiembre, el artículo 313 del Reglamento Hipotecario señalaba: «Si el que tuviere 
inscrita a su favor una finca creyere que otra inscripción de finca señalada bajo número 
diferente se refiere al mismo inmueble podrá pedir al Juez de Primera Instancia del lugar 
en que radique el Registro que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe 
la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota suficiente expresiva 
de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. En el auto se reservarán a 
los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor 
derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente». Es 
decir, solo se preveía la posibilidad de solicitar del juez que ordenase la constancia de 
esta circunstancia irregular por medio de nota marginal, pero remitiendo la eventual 
solución del problema al juicio declarativo correspondiente.
El mencionado Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, le dio al artículo 313 
esta nueva redacción: «En el caso de doble inmatriculación de una misma finca o parte 
de ella en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podrá 
conseguirse conforme a las siguientes reglas: 1.ª Cuando la finca o, en su caso, las 
cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la 
misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado 
en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral 
más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si 
hubiese  titulares  de  asientos  posteriores  afectados  por  el  traslado  será  preciso  el 
consentimiento de éstos expresado en escritura pública. 2.ª Si la doble inmatriculación lo 
fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con 
la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se 
procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. 3.ª El titular de cualquier derecho real 
inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o  e.
a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia  w.b
sndioeetlm alu pegrxaepr  qreeunse iqv saue e d prear udlaeiq bupeeo  slfaíibs iildceae emnxteiidsnatteden  lcdaiea f  ilndace af i,nd pcoaab,rl ead  qiicnutmee ,a acturoitcnou  lcoairtcadióceninó anan ldd emo  aloqrsug eein nst eedr eees xaatimdeonbsda asy    2020-1164n https://w
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acciones  de  que  se  consideren  asistidos  sobre  declaración  del  mejor  derecho  al
inmueble,  que  podrán  ejercitar  en  el  juicio  declarativo  correspondiente.  Dicha  nota 
caducará  al  año  de  su  fecha,  salvo  que  antes  se  hubiere  anotado  la  demanda 
interpuesta en el correspondiente juicio declarativo». Con esta nueva versión, el citado 
artículo,  además  de  mantener  la  posibilidad  de  una  vía  judicial  en  términos  muy 
parecidos a los que se preveía en la redacción anterior, introduce la posibilidad de que 
se solucione la doble inmatriculación mediante el acuerdo de todos los interesados. No 
obstante, como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 26 de febrero 
de 2013, además del consentimiento de los interesados, es preciso que se esté «en 
presencia de una verdadera doble inmatriculación, bien total, bien parcial, por cuanto no 
cabe  la  desinmatriculación  de  una  finca  registral  sin  que  exista  una  causa  que  lo 
justifique. Nuestro ordenamiento jurídico causalista excluye las cancelaciones basadas 
en un mero consentimiento formal cancelatorio. Es necesario, en consecuencia, que 
estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, debiendo resolverse, en 
caso de duda, en sede judicial».
Finalmente, la regulación del procedimiento para resolver las situaciones de doble 
inmatriculación  ha  experimentado  un  cambio  radical  con  la  aprobación  de  la 
Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha ley ha dado nueva redacción al artículo 209 de la Ley 
Hipotecaria, regulando de forma detallada un expediente de jurisdicción voluntaria que 
se tramita ante el registrador de la propiedad del distrito hipotecario en el que radique la 
finca doblemente inmatriculada. Esta Dirección General, en Resoluciones de 26 de julio 
de 2016, 3 de octubre de 2018 y 10 de octubre de 2019, ha señalado: «el régimen 
jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos fincas o más fincas o partes 
de  ellas  cambia  sustancialmente  tras  la  entrada  en  vigor  de  la  reforma  de  la  Ley 
Hipotecaria  operada  por  la  Ley  13/2015,  pues  ahora  es  objeto  de  una  novedosa 
regulación, y además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente 
derogado  el  artículo  313  del  Reglamento  Hipotecario  en  virtud  de  la  disposición 
derogatoria  de  la  propia  Ley  13/2015.  En  efecto,  el  nuevo  artículo  209  de  la  Ley 
Hipotecaria,  señala  que  el  expediente  para  la  subsanación  de  la  doble  o  múltiple 
inmatriculación se iniciará o bien de oficio por el registrador, o a instancia del titular 
registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales 
coincidentes. Además en ambos casos prevé que “si el Registrador, una vez realizadas 
las  investigaciones  pertinentes  en  su  propio  archivo,  incluido  el  examen  de  las 
representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y  recabados  los  datos  pertinentes  del 
Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la 
posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los 
titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas  registrales  o  a  sus 
causahabientes,  si  fueren  conocidos,  en  la  forma  prevenida  en  esta  Ley,  dejando 
constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida 
en el folio de cada uno de los historiales coincidentes”. Por tanto, tras la entrada en vigor 
de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de 
subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez 
considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal 
que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para 
proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 
de  la  Ley  Hipotecaria.  En  el  caso  de  que  el  registrador,  una  vez  realizadas  las 
investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, 
concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la 
continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para  s
acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha  oe.
decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como  w.
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identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable 
a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su 
fundamentación».
3.  En el caso objeto de este expediente el registrador considera que la notaria ha 
resuelto  con  el  otorgamiento  de  la  escritura  sobre  la  existencia  de  una  doble 
inmatriculación, cuya apreciación corresponde a la actuación registral en el seno del 
procedimiento del citado artículo 209.
Sin embargo, si tenemos en cuenta la literalidad de la escritura calificada, no parece 
que pueda mantenerse el criterio del registrador. En efecto, el otorgo primero de la 
mencionada escritura dice así: «Doña M. C. R. S. solicita, que teniendo por presentada 
esta  escritura  con  los  documentos  acompañados,  y  por  promovido  expediente  de 
subsanación  de  la  doble  inmatriculación  de  la  finca  descrita,  se  proceda  por  el 
Registrador  de  la  Propiedad,  una  vez  realizadas  las  investigaciones  pertinentes,  a 
notificar tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las 
fincas registrales en caso de estimar procedente y siendo las dos fincas en la actualidad 
de la misma titular, como heredera de los dos titulares registrales inscritos, proceda a 
cancelar el historial registral de la finca 20.052, por ser la que se ajusta más en la 
realidad en la superficie y linderos, de la finca en la realidad física que se corresponde 
con la que es objeto de la presente, en la forma acordad y con la descripción actual, que 
resulta de la certificación descriptiva y gráfica y descripción del técnico». Resulta claro 
que lo que la otorgante de la escritura pretende es pedir al registrador la tramitación del 
expediente  de  doble  inmatriculación  del  artículo  209  de  la  Ley  Hipotecaria.  Como 
propietaria de las dos fincas registrales afectadas anticipa su criterio sobre cuál ha de ser 
la finca registral que ha de subsistir y cuál ha de cancelarse.
Por tanto, el registrador ha de considerar la escritura como una solicitud de inicio del 
expediente y, previas las investigaciones que prevé la regla tercera del artículo 209, 
tomar la decisión de si se puede apreciar la existencia de doble inmatriculación. En su 
caso, la negativa a tramitar el expediente basada en la conclusión de que no existe 
verdadera  doble  inmatriculación,  ha  de  ser  debidamente  fundamentada  por  el 
registrador, a los efectos de que pueda ser susceptible de recurso en los términos que 
prevé el propio artículo 209.1 en su regla séptima, último párrafo.
Consecuentemente, el defecto no puede ser mantenido en los términos en que ha 
sido formulado por el registrador en su nota.
4.  Respecto a la posibilidad de inscribir la obra nueva por antigüedad sobre la 
finca  21.388,  deducida  dicha  antigüedad  de  los  datos  obrantes  en  la  certificación 
catastral, no puede resolverse ahora sobre si la obra nueva queda o no amparada por la 
señalada certificación catastral, hasta que, una vez resuelto el expediente de doble 
inmatriculación, pueda determinarse la identidad de la finca registral sobre la que dicha 
obra se declara.
Si finalmente el expediente culmina con la cancelación del historial registral de la 
finca 20.052, deberá el registrador pronunciarse sobre si considera que existe identidad 
entre la finca registral 21.388 y la nueva certificación catastral aportada, a los efectos de 
decidir si queda suficientemente acreditada la antigüedad de la obra. Sí que debe 
recordarse a estos efectos la doctrina de este Centro Directivo recogida en Resoluciones 
como la de 2 de marzo de 2015, según la cual no se trata en estos supuestos (como sí 
ocurre en los casos de inmatriculación) de que haya una exigencia legal de coincidencia 
total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario requieren 
en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se  s
ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de  oe.
legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado  w.
en eEl ntí tcuolon sye ecnu eenl cdioac, uemstean Dtoir jeucsctiifóicna Gtiveon edrea la hqau ealcloosr deaxdtroe mesotsim. ar el recurso y revocar la  2020-1164n https://w
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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